山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋01民终1894号   上诉人(原审被告)：杨云，女，1978年12月26日出生，汉族，无业，住太原市。   委托代理人：武蕾，山西鼎和律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司，住所地太原市小店区平阳南路113号星河湾办公楼商业街地下一层。   法定代表人：刘涛，总经理。   委托诉讼代理人：乔丽华，女，该公司法务，住广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司宿舍。   上诉人杨云因与被上诉人广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司合同纠纷（以下简称星河湾物业公司）一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初8985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)杨云及其委托代理人武蕾，被上诉人(原审原告)广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司的委托代理人乔丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨云上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销太原市小店区人民法院作出(2019)晋0105民初8985号民事判决书,依法改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求。二、本案件一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审人民法院查明事实错误。(一)一审法院在查明事实部分遗漏了上诉人因被上诉人在公共区域的服务达不到国家标准,严重影响到了上诉人的生活,经上诉人与被上诉人多沟通，被上诉人拒不整改。上诉人的房屋主卧室与公共区域部分的电梯设备间仅一墙之隔。因电梯设备间。电梯设备间的设备运行产生的噪音污染与磁辐射严重超标,严重影响了上诉人的生活。2013年上诉人投诉至小店区环保局,经环保局工作人员到现场测试后确认噪音污染和磁辐射严重超标,小店区环保局向被上诉人下达了整改通知书,被上诉人一直未进行整改。上诉人多次对被上诉人进行沟通,被上诉人据以各种借口拖延整改,致使上诉人房屋一直无法居住。(二)上诉人所购房屋的暖气因进水管道与回水管道接反,致使上诉人自收房以来一直无法使用暖气,被上诉人要求支付的暖气费应当由其自己承担。2012年收房验房时,发生了暖气漏水现象,被上诉人承诺进行修复.物业公司修复后发现仍然不能使用。于是物业公司关闭了暖气。后经多次与物业公司沟通,被告知该房屋暖气的进水管道与回水管道接反,暖气根本无法使用。至今物业公司仍未对暖气进行修复,上诉人从收房以来从未使用过暖气。造成的暖气费欠费损失是由被上诉人的严重过错造成的,应当由其自行承担。(三)一审人民法院主审法官曾到上诉人家中制作了《查验笔录》,对现场实地情况进行了充分的了解查看,但在一审判决书中只字未提。《查验笔录》主审法官亲自到房屋中了解查看,实地了解了具体的情况后制作的,但是在一审判决书中对该份证据只字未提,导致案件事实根本无法查清。二、一审人民法院适用法律错误。本案中,一审人民法院在查明部分严重遗漏事实。致使一审人民法院仅依据被上诉人出具的证据作出了民事判决。一审人民法院在实地查看后应当依据现场状况，认定被上诉人违约,未能尽到其物业管理服务的职责,驳回被上诉人的诉讼请求。   广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司辩称，上诉人对其上诉请求无任何证据证明，我公司不认可，由于上诉人杨云购买星河湾房子，未按期偿还贷款，导致我公司数百万的贷款，长期欠缴物业，我公司依据相关合同法要求其承担相应的物业费、采暖费。原审法院认定事实清楚，适用法律适当，应驳回上诉人的上诉请求。   广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司向一审法院起诉请求：广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司向太原市小店区人民法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费86313．60元、暖气费80713．86元，合计167027．46元；2、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金86313．60元；3、本案的诉讼费、公告费由被告承担。太原星河湾房地产开发有限公司与被告杨云于2011年4月10日签订了合同编号为20101016603的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《临时管理规约》，被告自愿向太原星河湾房地产开发有限公司购买位于山西省太原市小店区星河西路8号星河湾一号园第2幢2单元2401号房屋，原告提供前期物业服务，物业服务费价格为：住宅每月每平方米3元（按建筑面积收取），业主按季度缴纳物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金，物业服务费自房屋交付之日起开始缴纳；暖气费依据太原市规定的标准收取，供暖时间为每年的11月1日至次年3月31日，暖气费应于每年11月1日前缴纳。被告收楼后实际入住了该房屋，2015年1月1日后的物业管理费被告没有缴纳，2011年11月1日以后的暖气费被告也未缴纳，经原告多次催缴被告均不予理会。综上，原、被告之间的物业管理服务关系合法有效，被告应当履行缴纳物业管理费的义务，被告恶意违约，严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。   一审法院认定事实：2011年4月10日，被告杨云与太原星河湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买位于太原市小店区星河西路8号星河湾一号园第2幢2单元2401号房屋，房屋建筑面积为471．98平方米；同日，被告与太原市星河湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，出卖人依法选聘的物业服务企业为太原星河湾物业服务有限公司，关于服务费用标准及交纳时间约定为：住宅每月每平方米3元（按建筑面积收取），买受人自房屋交付之日起开始缴纳；业主按季度缴纳物业服务费，分别在每年的1月10日前、4月10日前、7月10日前和10月10日前缴费。2010年1月，太原星河湾房地产开发有限公司作出面向全体业主的《临时管理规约》，规约对物业公司和业主的权利、义务进行了详细规定，业主须按规定或约定向物业管理公司缴纳物业服务费，业主逾期缴纳物业服务费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为滞纳金。2011年5月1日，太原星河湾房地产开发有限公司（甲方）与广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司（乙方）签订《太原星河湾项目前期物业服务合同》，主要约定太原市星河湾房地产开发有限公司委托原告对星河湾（2期项目）进行物业管理，并在太原市房产管理局进行备案。2012年8月4日，被告签署《临时管理规约承诺书》，承诺书中记载被告同意遵守原告的《临时管理规约》，同意由原告提供物业服务，同意《临时管理规约》中规定的权利与义务，并表明愿意承担相应的违约责任。2011年10月18日，太原星河湾房地产开发有限公司向被告出具《收楼通知书》，通知其于2011年10月28日至2011年11月28日期间收楼，被告收房后实际入住了该房屋。此后，原告依约向被告提供物业管理服务；至今，被告尚拖欠原告2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费86313．60元以及2011年-2019年八年暖气费80713．86元，共计167027．46元。期间，经原告多次催缴，被告均拒绝缴纳相关费用，原告诉至一审法院。   一审法院认为，涉案的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《太原星河湾项目前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》等相关文件系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，一审法院予以确认，各方应当遵照执行。被告杨云收房后，原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司依约向其提供物业服务，被告也应按约定向原告缴纳相应的物业费、暖气费等费用，其拒不缴纳相应费用的行为已构成违约，故原告要求被告支付物业服务费86313．60元及暖气费80713．86元，共计167027．46元，一审法院予以支持。关于原告主张的滞纳金，根据约定，物业费的缴纳方式为按季度缴纳，逾期费用为每逾期一日按日千分之三收取逾期费用，该约定明显过高，原告请求酌情支付86313．60元也明显过高，结合本案实际情况，一审法院酌定由被告按未缴纳的物业费用167027．46元的20％计33405．49元支付原告滞纳金为宜。被告辩称意见均未提供证据佐证，一审法院不予采信。判决如下：一、被告杨云于本判决生效后十日内支付原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费86313．60元以及2011年-2019年八年暖气费80713．86元，共计167027．46元；二、被告杨云于本判决生效后十日内支付原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司滞纳金33405．49元；三、驳回原告广州星河湾物业管理服务有限公司太原分公司的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实与一审一致。   本院认为，涉案的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《太原星河湾项目前期物业服务合同》、《临时管理规约》、《临时管理规约承诺书》等相关文件系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，各方应当遵照执行。物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。针对业主专有部分房屋部分质量出现问题，作为物业服务公司应负有协调和紧急处理之责任，但纠纷本身是业主和开发商之间的商品房买卖合同纠纷，分属另一法律关系，业主可依法向开发商主张损失，不能以专用部分房屋质量问题拒交物业费。同理，物业公司系为供热公司代收取暖费，供热公司与业主之间形成供热合同关系，供暖设备质量出现问题或者采暖温度达不到相关规定，应向供热公司主张损失，物业公司不属于供热合同的相对方，业主不能以该理由拒交取暖费。纵观全案，杨云亦无法提供充分的证据证明供热设备无法使用，   综上所述，杨云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5100元，由杨云负担。   本判决为终审判决。   审判长 赵 鹏   审判员 张俊红   审判员 冯云昌     二〇二〇年六月十二日   书记员 慕婷婷