广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8332号上诉人（原审被告、反诉原告）：石隆福，男，1971年10月25日出生，汉族，住福建省漳平市。上诉人（原审被告）：石绍晨，女，2000年6月22日出生，汉族，住福建省漳平市。两上诉人共同委托诉讼代理人：顾姣燕，广东杰海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕李寿，男，1979年12月27日出生，汉族，住福建省政和县。委托诉讼代理人：叶杜兴，广东中大圣律师事务所律师。上诉人石隆福、石绍晨因与被上诉人吕李寿租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初35399号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。石隆福上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回吕李寿全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吕李寿承担。事实和理由：（一）无论是石隆福与吕李寿签订的《租铺定金》还是《合同书》、《天福便利店处理结果》，合同均合法有效。石隆福与广州市汇昇物业管理有限公司（以下简称汇昇公司）签订《物业租赁合同》后取得了涉案店铺的承租权和转租权，在《物业租赁合同》未被认定为无效时，石隆福仍具有合法租赁权和转租权等权利，故一审法院不能直接以店铺系违法建筑而认定石隆福与吕李寿签订的合同无效。规划部门的复函仅是按照影像图地址信息初步核查，并且认可由于查询信息、条件的不完整将会影响查询结果的准确性，规划部门没有认定查询建筑属于违章建筑，在复函中没有明确是哪个建筑暂未查到规划许可证，因此该复函不能作为认定涉案建筑属于违章建筑的定案依据。（二）2019年8月9日，按照石隆福、吕李寿与汇昇公司三方的协商，已经达成一致意见，石隆福给予吕李寿妥善合理合法的解决处理方案，三方款项结算完毕，石隆福无需再向吕李寿支付任何款项，汇昇公司也无需再向石隆福进行赔偿。根据合同相对性原则，涉案店铺无论出现什么情况，只有作为承租人的石隆福有权向汇昇公司主张权益，依据《物业租赁合同》，汇昇公司应将替换后的店铺出租给石隆福，并与石隆福签订新的租赁合同，并赔偿石隆福相关损失，但因为吕李寿支付了进场费，考虑到石隆福与吕李寿之间也需要处理，为了减少过程的麻烦，双方协商一致石隆福才同意将原本汇昇公司应该赔偿给其的方案和权利全部直接转让给吕李寿，并与汇昇公司解除租赁合同，要求汇昇公司将替换后的商铺直接转给吕李寿承租使用，汇昇公司亦确认其同意让吕李寿承租店铺系因石隆福同意解除原物业租赁合同，该事实应作为整体考虑。一审判决石隆福退还进场费使得石隆福在事实上已将自己的合法权益全部转让给吕李寿之后还要向吕李寿返还其本应支付的费用，吕李寿违背了承诺与石隆福无经济纠葛的约定，违背了诚实信用原则。吕李寿承租使用替换后的店铺前提是支付石隆福顶手费，石隆福不承租新店铺的前提是享有新店铺承租人的顶手费。（三）退一步说，如果法院最终认定《合同书》无效，那么按照一审法院采用的等价有偿原则，吕李寿也应当支付剩余进场费直至2022年8月10日，因为在实际履行中，石隆福已将店铺的承租权完全转让给吕李寿，其应当按照等价有偿原则向石隆福支付剩余进场费才公平。（四）石绍晨是石隆福的女儿，其不是合同相对人，是石隆福要求吕李寿将款项直接交付到女儿的账户，是石隆福与女儿石绍晨之间的民事行为，与吕李寿无关，石绍晨与涉案合同无关。（五）需要说明的是，一审判决书中载明的石隆福的反诉内容，一审当庭已经变更，应以一审庭审记录为准。石绍晨上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判石绍晨无需承担任何责任，驳回吕李寿的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由吕李寿承担。事实和理由：（一）石绍晨并非本涉案案合同的相对人，无需向吕李寿承担任何责任。涉案合同是由石隆福与吕李寿签订，石绍晨并未签字，且从石隆福与物业公司签订多份《物业租赁合同》以及后续签订的全部合同可见，石绍晨都并非合同相对人，并未参与合同的签订。石绍晨亦未参与合同的履行，不享有合同项下的全部权利与义务，虽然石绍晨接收了吕李寿的22万元，但该行为是基于石绍晨与石隆福之间的关系，是石隆福自行处分自己财产的行为。吕李寿支付22万元的行为应当认定为其向石隆福履行合同义务的行为，石绍晨并非合同相对人，吕李寿无权要求石绍晨承担法律责任。（二）一审判决石绍晨需向吕李寿返还剩余进场费206904.77元以及承担一审诉讼费，无法律依据，应当予以撤销并依法改判石绍晨不承担上述责任，一审法院该认定有悖合同相对性原则、公平原则、依合同履行原则，侵害了石绍晨的合法权益。吕李寿二审答辩称，同意一审判决和认定的事实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕李寿向一审法院起诉请求：1.石隆福、石绍晨共同向吕李寿退还进场费22万元及资金占用利息（利息以22万元为本金，从2019年5月25日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；2.石隆福、石绍晨承担受理费。石隆福向一审法院反诉请求：1.吕李寿支付石隆福垫付的营业执照、食品安全经营许可证办理费500元；2.吕李寿支付石隆福垫付的水电费3076元；3.本案反诉费用由吕李寿承担。一审法院认定事实：2019年5月23日，石隆福与汇昇公司签订三份《物业租赁合同》，（合同编号分别为HSWYHT201905-01、02、03）。汇昇公司将广州市白云区石沙路86号石井国际综合楼第一层自编W-102A、W-102B、W-102C号铺出租给石隆福；租期自2019年6月16日至2023年6月15日；乙方向甲方支付履约保证金分别为33720元、32100元、38472元。同日，吕李寿（乙方）与石隆福（甲方）签订《租铺定金》合同，约定：甲方将位于石井国际W1002铺（A、B卡）出租给乙方，租期为3.5年，租金为26000元，进场费22万元。双方约定2019年5月23日交定金50000元，并于2019年5月24日正式签合同，在此期间，甲方中途转让给其他人，应按定金双倍赔付乙方。乙方中途退出，甲方有权定金不退。备注：甲乙双方协商好，甲方保证把营业执照帮乙方办下来，未办下来甲方将定金退还乙方。下方空白处有吕李寿手写字样“以上款项已退回结清”，落款时间为2019年6月26日。2019年5月24日，吕李寿与石隆福签订两份《合同书》，石隆福将W1002（A卡）、W1002（B卡）号（以下简称涉案商铺）出租给吕李寿经营天福便利店，租赁期限从2019年5月24日至2022年12月1日；两铺水电押金及保证金共104000元；甲方落实营业执照办理，水电到位，可进场装修起免租30天；合同期内收起改名费1000元。同日，石隆福出具《收款收据》，称收到吕李寿进场费22万元，并将该22万元进场费转入石绍晨名下账户。同年5月28日，吕李寿取得广州市白云区白云湖喜寿便利店的《营业执照》。同年7月8日，广州盈标财务代理有限公司出具《收据》，证实收到吕李寿支付注册个体户、食品许可证的费用2500元。同年8月9日，吕李寿、石隆福及汇昇公司招商总经理柯荣杰签署《天福便利店处理结果》，吕李寿承租固定铺（原李宁店铺位置）及流动铺（靠地铁口边一个柜铺），免租至2019年12月31日。确认天福原店铺装修费用（在正式收租金管理费时开始扣除）合计10万。石隆福原缴纳的履约押金其中9万元由汇昇公司转入后续吕李寿与汇昇公司另签订的合同中当履约押金。W-102C铺的装修损失9800元。同年8月10日，吕李寿与汇昇公司签订《物业租赁合同》，吕李寿向汇昇公司承租位于广州市白云区石沙公路88号石井国际综合楼第1层自编A-111A号铺用于天福便利店经营。同年8月21日，石隆福（乙方）与汇昇公司（甲方）签订《解除租赁合同的协议》，约定：一、甲乙双方一致同意于2019年8月21日提前解除2019年5月23日双方签订的三份《物业租赁合同》；二、乙方在2019年8月21日将上述租赁场地按《物业租赁合同》约定要求移交给甲方，在办理该场地交接手续当天，甲方在乙方已缴纳的《物业租赁合同》保证金中扣除所欠的水电费及扣除9万元给吕李寿与甲方于2019年8月10日签订的《物业租赁合同》中作为履约保后，再将原保证金余额返还给乙方。同日，汇昇公司向石隆福出具《收据》，证实收取W-102A、B、C铺水电费共计3076元。一审法院曾向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询W1002（A卡）、W1002（B卡）商铺的报建手续，2019年12月18日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函一审法院称，暂未查到上述商铺的《建设工程规划许可证》信息。一审庭审中，吕李寿称其于2019年5月30日进场装修并于6月30日正式开业，2019年7月2日W1002（A卡）、W1002（B卡）商铺被收回。石隆福称其于2019年5月24日将W1002（A卡）、W1002（B卡）商铺交付吕李寿使用，并于2019年8月9日收回W1002（A卡）、W1002（B卡）商铺。一审法院认为，鉴于吕李寿向石隆福承租的W1002（A卡）、W1002（B卡）商铺未取得合法报建手续，属于违法建筑，吕李寿与石隆福签订的《合同书》属于无效合同。吕李寿向石隆福支付的进场费22万元应视为租赁行业习惯中的转租顶手费，虽《合同书》无效，鉴于吕李寿实际使用了涉案商铺，根据等价有偿原则，将22万元平均分摊到每个月为5238.1元（22万元÷42个月），扣除吕李寿实际使用涉案商铺的时间即双方签订《合同书》交付涉案商铺之日即2019年5月24日至2019年8月9日双方签收《天福便利店处理结果》并收回涉案商铺之日，约2.5个月的费用为13095.23元（5238.1元/月×2.5个月），剩余租期的费用206904.77元（22万元-13095.23元）石隆福应退还给吕李寿。对于吕李寿主张石隆福支付资金占用期间利息的诉请，鉴于双方并未对利息予以明确约定，且不符合法律规定的事由，故吕李寿该诉请一审法院不予支持。因石绍晨接收吕李寿支付的进场费22万元，故应与石隆福共同向吕李寿返还剩余进场费206904.77元。石隆福反诉要求吕李寿支付办证费500元的反诉请求，根据2019年7月8日广州盈标财务代理有限公司出具的《收据》及吕李寿的陈述，石隆福代吕李寿支付了该笔办证费用，扣除吕李寿已支付的2000元，吕李寿应向石隆福支付剩余办证费500元，石隆福该反诉请求一审法院予以支持。对于吕李寿抗辩称双方约定的办证费为2000元的抗辩理由，因未举证证实，故一审法院不予采信。对于石隆福反诉要求吕李寿支付代其垫付的水电费3076元的反诉请求，根据2019年8月21日汇昇公司出具的《收据》显示，涉案商铺产生水电费3076元并由石隆福垫付，因涉案商铺自汇昇公司收回之前一直由吕李寿占有使用，吕李寿理应支付该占用期间的水电费，故吕李寿应向石隆福支付垫付的水电费3076元，石隆福该反诉请求一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年2月10日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，石隆福、石绍晨共同向吕李寿返还进场费206904.77元；二、于本判决生效之日起五日内，吕李寿向石隆福支付垫付的营业执照及食品经营许可证办理费500元；三、于本判决生效之日起五日内，吕李寿向石隆福支付垫付的水电费3076元；四、驳回吕李寿的其他诉讼请求。本诉受理费2300元，由吕李寿负担136.9元，由石隆福、石绍晨共同负担2163.1元；反诉受理费25元，由吕李寿负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，石隆福与汇昇公司签订的三份《物业租赁合同》均约定出租方给予承租人1个月的装修期，且分别载明W-102A的总租赁面积为56.2平方米，实用面积为28.1平方米，W-102B的总租赁面积为53.5平方米，实用面积为26.75平方米。涉案W-102A铺的《合同书》载明租金标准为13500元，自第二年开始每年递增6%。涉案W-102B铺的《合同书》载明租金标准为12500元，自第二年开始每年递增6%。《天福便利店处理结果》载明：一、固定铺（原李宁店铺位置），实积约为45平方米，租金加管理费：第一年为13500元（免租至2019年12月31日），第二年14580元（第二年开始租金加管理费一起递增8%），第三年15746元；二、流动铺（靠地铁口边一个柜铺），实积约为18平方米，第一年（2019年9月1日-2020年8月31日）租金加管理费为8000元（免租至2019年12月31日）；三、天福原店铺装修费用（在正式收租金管理费时开始扣减）……以上属实！原W-102A、W-102B、W-103C铺的关系，已与汇昇公司结清。二审期间，吕李寿确认其仅支付了涉案两份《合同书》项下费用92000元，其中押金90000元，办证费2000元（办理营业执照的费用）。吕李寿、石隆福均确认吕李寿进场后经营的品牌为“天福便利店”，“天福便利店”系连锁店品牌。吕李寿就涉案两份《合同书》应向石隆福缴租。石隆福称：其不仅是转租涉案W102-A、B卡商铺，还包括天福便利店经营的转让，进场费是承租权的费用；其在涉案《合同书》签订时并无办理便利店的营业执照；推荐“天福便利店”的工作人员先与其洽谈经营“天福便利店”，其考虑做生意有风险，有意转手，该工作人员就帮忙找到吕李寿，才有石隆福与吕李寿见面洽谈的事宜；其未签订过“天福便利店”品牌使用合同；其仅负责涉案商铺的水电（由其向物业公司提出要求，物业公司为涉案商铺提供水电）和办理营业执照，涉案商铺的焊接是物业公司施工，其他装修系吕李寿负责施工。吕李寿称其就“天福便利店”签订了品牌使用合同。关于《天福便利店处理结果》所约定的免租期与涉案两份《合同书》约定的免租期不一致的问题，石隆福称：《合同书》约定的免租30天装修，后来更换了商铺，因为原商铺有装修产生了损失，就对装修损失作了认定，三方协商通过免租的方式以及抵扣租金的方式来赔偿吕李寿的装修损失。吕李寿称：《天福便利店处理结果》的免租期是其与汇昇公司洽谈A-111A商铺租金作出的约定，该商铺位于商场比较角落的位置，汇昇公司说让其试着经营，如果经营不善就给其久一点的免租期；原店铺的装修损失由汇昇公司承担，2019年12月31日之后汇昇公司用租金来抵扣。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、石隆福应否向吕李寿返还进场费；二、石绍晨应否向吕李寿承担共同返还涉案进场费的责任。关于争议焦点一。对于《租铺定金》合同约定的进场费用的性质问题。涉案两份《合同书》合同均约定租赁物出租给吕李寿经营“天福便利店”，然而根据本案查明事实，石隆福无就涉案W-102A、W-102B商铺以自己的名义申领营业执照，亦无取得“天福便利店”的品牌经营权，且并无对涉案商铺进行装饰装修等投入，由此可见，石隆福的合同义务主要是将涉案商铺交付给吕李寿使用以及代办营业执照，并不涉及经营权的转让，故吕李寿、石隆福签订的两份《合同书》为转租合同，《租铺定金》合同中约定的进场费属于吕李寿基于承租涉案商铺42个月所支付的对价。A-111A商铺并非石隆福承租的商铺，石隆福、吕李寿、汇昇公司在《天福便利店处理结果》中并无就涉案22万元转让费的归属作出约定，石隆福称A-111A商铺本应由其承租，吕李寿使用A-111A商铺的前提是向石隆福支付22万元进场费，但对其该主张未提供充足的证据，本院不予采信。本案现有证据并不足以证明吕李寿与汇昇公司就A-111A商铺所签订租赁合同系原石隆福与汇昇公司所签订的租赁合同的延续与变更，石隆福关于其不应退还进场费的上诉理由依据不足，本院不予支持。涉案W-102A、W-102B商铺并无合法报建的材料，一审法院认定吕李寿、石隆福所签订的《合同书》属于无效合同并无不当，本院予以认同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如前所述，争议的22万元进场费系吕李寿基于承租涉案商铺42个月所支付的对价，在合同无效的情况下，应根据合同履行情况相应予以返还。根据本案查明的事实，涉案W-102A、W-102B商铺系石隆福向汇昇公司承租后直接转租给吕李寿使用，石隆福并无证据证明其对涉案商铺有其他投入，吕李寿仅使用了涉案W-102A、W-102B约2.5个月，一审法院将22万元平均分摊到42个月，再根据吕李寿使用时间确定石隆福就剩余租期应返还给吕李寿的进场费为206904.77元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。石绍晨虽然并非涉案《合同书》载明的合同相对方，但吕李寿所支付的22万元进场费系转入石绍晨的账户，石绍晨为该笔费用的实际收款人，一审法院判令石绍晨与石隆福共同向吕李寿返还剩余进场费206904.77元，并无不当，本院予以维持。综上所述，石隆福、石绍晨的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4403.57元，由石隆福、石绍晨共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年六月十七日书记员  贾妍胡秀红