河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5695号上诉人（原审被告）：郑州威利实业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。法定代表人：金小兵，总经理。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王会明，男，1980年5月16日出生，汉族，住河南省安阳县。被上诉人（原审原告）：卜桂兰，女，1982年8月16日出生，汉族，住河南省安阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱俊伟，河南建创律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：付玉，河南建创律师事务所律师。上诉人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）因与被上诉人王会明、卜桂兰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人威利公司的委托诉讼代理人宋鹏帅、原甫，被上诉人王会明、卜桂兰的委托诉讼代理人付玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。威利公司上诉请求：1.依法撤销一审判决书中的第二项，改判上诉人无需承担逾期办证违约金。2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋在交付之前，上诉人应案涉小区业主要求对消防设施进行改造，业主明确表示由此引起的逾期交房、逾期办理房屋权属登记证书等后果的，业主自行承担。案涉小区的消防等各项工程项目均已在房屋交付之前经调试验收合格，均可正常使用。但因案涉小区的业主对消防栓安装位置不满意，强烈要求移动每楼每层的消防设施，上诉人应业主们的要求进行消防设施的改造，业主们明确表示对改造增加的施工费用不承担，但就上诉人因变更可能造成的整个小区的验收延期予以认可。因涉案房屋的验收均是同一楼栋进行统一验收，因消防改造造成涉案小区竣工验收合格的日期及办理产权登记证书日期后延，并非上诉人原因造成。因此原审法院忽略该情形直接判定上诉人承担逾期办证、逾期交房责任，严重增加了上诉人的经济负担，二审法院应当充分考量该情形对办证、逾期交房期限造成的不良影响，在查明后予以改判。二、原审法院未考虑不可抗力、政策性变动等因素对涉案房屋办理权属登记的影响，直接以合同约定办理权属登记的时间计算逾期办证违约金，属于事实认定错误，应依法改判。三、权属登记已经不存在，且已变更为首次登记，相关流程、资料和主管机构均发生变化，导致无法准备齐全首次登记材料的责任应当免除。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化系双方在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，属情势变更。根据法律规定，《商品房买卖合同》中关于办证的规定已经明显无法实现，故上诉人应当免除法律责任。综上，一审法院事实认定错误，法律适用错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王会明、卜桂兰辩称：第一，一审中上诉人提交的由其他业主签字的消防设施改造协议，被上诉人并未签字确认，该协议书并不能对被上诉人产生约束力。第二，上诉人与被上诉人在商品房买卖合同中第八条约定了交房的条件，为取得商品房住宅交付使用的批准文件。涉案房屋是在2017年12月19日取得竣工备案手续，那么应视为涉案房屋在2017年12月19日才具备交付条件。原审法院既认定被上诉人接房之日为具备交付条件之日，被上诉人也予以认可，那么就应当以接房日即2016年3月27日为房屋的交付日，该日期应视为逾期办证的起算时间。第三，开发公司办理产权证，分为两个环节。第一即为开发公司首次登记；第二为业主办理转移登记。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，在房屋竣工备案至房屋初始登记期间办理大证，也即办理在开发公司名下，属于上诉人的义务。而根据法律规定应当在90日内为被上诉人办理产权证，而上诉人并未办理。因此，上诉人取得首次登记产权证的时间，应为其违约行为的终止时间来计算违约金。第四，司法机关既然认定合同交房时间为实际接房日，也即2016年3月27日，而不是取得交付使用批准文件的时间，即2017年12月19日。那么根据司法解释第18条，不但规定了双方约定办理的期限，还有未约定办理期限的强制性规定，上诉人在办理产权证，必然存在违约行为。因此被上诉人请求二审法院在公平公正的立场上维持原审判决。王会明、卜桂兰向一审法院起诉请求：1.判令被告按照房屋管理机构及产权登记机构的要求，协助原告办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧B座4单元16层1602号）；2.判令被告向原告提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；3.判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金暂计10230.01元（以总房款1212039.39元为基数，按年活期存款利率0.35％自2016年6月1日计算至原告拿到房屋不动产权证书日止）；4.判令被告支付未按合同约定交付房屋的违约金159370.36元（按总房款1212039.39元的日万分之二自2016年3月1日计算至2017年12月19日）；5.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月15日，威利公司（出卖人）与王会明（××）、卜桂兰（××）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1.××购买位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧××单元××房屋××套，建筑面积共154.59平方米，总价款1211021元，其中，现金支付364021元，付款时间为2015年5月15日，商业贷款支付847000元；2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的，或××逾期付款，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延，或遇重大城市规划、市政工程、地下文物障碍、恶劣的天气、政府部门要求等非出卖人所能控制的因素影响工期的，顺延交房日期；3.出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已付房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金；4.出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向××支付违约金；5.××所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同签订后，王会明向威利公司支付房屋价款1212039.39元，其中贷款847000元于2015年7月1日发放，补缴房款1018.39元于2019年7月19日支付。王会明于2016年3月27日在《业主入住手续办理流转单》上签名，显示其于当日收到涉案房屋钥匙。卜桂兰于2016年9月26日提交《装修申请表》。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市住房保障和房地产管理局办理完相关业务后，郑州市住房保障和房地产管理局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办事窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。还查明，涉案房屋于2017年10月14日经消防部门验收合格，2017年10月28日经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案。另，威利公司于2019年8月22日向房屋登记机关办理房屋权属首次登记，并取得不动产权证书，载明：“权利人：威利公司；坐落：郑东新区XX路X号住宅小区X号楼X单元XX层。”郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队于2018年11月14日出具的《证明》载明：“威利公司开发的中央花园（安泰银座）项目位于中牟县××沙镇康庄大道西侧、××路东侧、规划路南侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该项目门牌号为：郑东新区X路X号。原E座现编排为1号楼，原D座现编排为2号楼，原C座现编排为3号楼，原A座现编排为4号楼，原B座现编排为5号楼，原F座现编排为6号楼。”此外，关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，郑州力保“9·3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工8天；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。诉讼过程中，原告陈述经原、被告协商一致，共同确认涉案房屋的首付款分期支付，原告于2015年至2017年期间每年的10月30日左右支付首付款，最后一笔于2017年10月30日支付完毕。原告提交的《补款单》复印件及《置业计划书》显示，截至2015年10月30日，原告欠付首付款344021元，原告应于2015年10月30日支付103206元，于2016年10月30日支付103206元，于2017年10月30日支付137609元。被告认可原告上述陈述及证据的真实性，并陈述原告支付首付款时未出现逾期现象，其未向原告交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，可以向原告交付。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年4月28日前（房屋交付使用后60日内）持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的银行同期活期存款利率向原告支付违约金。本案中原告陈述，其与被告协商一致确定涉案房屋首付款分期支付，且其于2017年10月30日支付完毕；被告认可上述陈述且称原告支付首付款未出现逾期，故原告分期支付首付款的行为是原、被告协商一致的结果，原告未按《商品房买卖合同》约定时间付款的行为不构成违约，被告仍应按照约定的时间向原告交付房屋、至产权登记机关备案。被告向原告交付了涉案房屋，但未按约定办理涉案房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故原告主张被告协助其办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，原审法院予以支持。原告依据合同约定主张被告交付房屋的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，正当合理，原审法院予以支持。关于逾期交房违约金，《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年2月28日将涉案房屋交付原告使用，被告实际交房时间为2016年3月27日，延期28天。但由于治理大气污染被告在合同期内停工158天，应予扣除，故被告不存在逾期交房的情形，不应支付逾期交房的违约金。关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月28日前到产权登记机关备案，而涉案房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案，被告于2019年8月22日向房屋登记机关办理了房屋权属首次登记，由此可见，被告逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成被告免责的理由，被告应承担违约责任。被告应自2016年4月29日起至房屋权属首次登记之日（2019年8月22日）以已付房价款为基数按照银行同期活期存款利率的标准支付原告逾期办证违约金；根据原、被告陈述及本案证据，逾期办证违约金自2016年4月29日至2016年10月29日以970206元为基数，自2016年10月30日至2017年10月29日以1073412元为基数，自2017年10月30日至2019年7月18日以1211021元为基数，自2019年7月19日至2019年8月22日以1212039.39元为基数计算。原告超出该范围部分的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告王会明、卜桂兰办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区X路X号住宅小区X号楼X单元X层X）；二、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告王会明、卜桂兰逾期办证违约金（违约金自2016年4月29日至2016年10月29日以970206元为基数，自2016年10月30日至2017年10月29日以1073412元为基数，自2017年10月30日至2019年7月18日以1211021元为基数，自2019年7月19日至2019年8月22日以1212039.39元为基数，均按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）；三、被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王会明、卜桂兰交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；四、驳回原告王会明、卜桂兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3968元，由原告王会明、卜桂兰负担3483元，被告威利公司负担485元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。案涉合同履行过程中，王会明、卜桂兰支付了购房款，履行了合同义务，威利公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于王会明、卜桂兰的义务，故一审判决威利公司协助王会明、卜桂兰办理案涉房屋不动产权证书正确。案涉《商品房买卖合同》对出卖人未按合同约定期限持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的违约责任约定不明，故王会明、卜桂兰主张威利公司支付自2016年6月1日起至原告拿到房屋不动产权证书日止的违约金诉讼请求没有依据，对王会明、卜桂兰的该项请求本院无法支持。一审法院支持王会明、卜桂兰主张的逾期办证违约金的依据不足，处理不妥，本院予以纠正。综上所述，郑州威利实业有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15853号民事判决第一项、第三项，即“被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告王会明、卜桂兰办理涉案房屋的不动产权证书（房屋位置：郑东新区X路X号住宅小区X号楼X单元X层；被告郑州威利实业有限公司于判决生效之日起十日内向原告王会明、卜桂兰交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初15853号民事判决第二项、第四项；三、驳回王会明、卜桂兰的其他诉讼请求。一审案件受理费3968元，由王会明、卜桂兰负担3483元，郑州威利实业有限公司负担485元。二审案件受理费50元，由郑州威利实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  常爱萍审判员  王燕燕二〇二〇年六月十日法官助理赵浩书记员宋杨莉