江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2377号上诉人（原审被告）：聂忠，男，1968年11月21日生，汉族，住深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：薛白，男，1979年5月10日生，汉族，住徐州市贾汪区。上诉人聂忠因与被上诉人薛白房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初3939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人聂忠、被上诉人薛白到庭参加诉讼，本案现已审理终结。聂忠上诉请求：一、请求依法撤销原审判决，发回重审或依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、被上诉人不是涉案房产产权人，一审判决基本事实认定错误。(一)根据《国有土地上房屋和征收补偿条例》第二条的规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿”内容来看，房屋征收的补偿对象只能是房屋产权人。那么，什么是不动产产权人显得尤为重要，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”以及第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，依据以上法律规定结合本案来看，被上诉人薛白由于至始至终未取得房屋权属证书，也未在不动产登记簿上登记，所以，不能认定其取得房屋产权。本案客观事实是，涉案房屋权属登记仍为上诉人。(二)双方不但未签订书面房屋转让合同，而且也未就房产转让的全部条件达成合意。双方最初商定的交易价格为46000元，后由于涉案房屋面积由38.59平方米增加到44.41平方，双方并未最终就交易价格达成一致意见，故也未签订书面房屋转让合同。一审判决认定双方建立买卖合同关系系错误认定。(三)从被上诉人一审提交的证据来看，也无法认定其取得房屋产权。在一审庭审过程中，上诉人提交了四组证据，主要是上诉人国有土地使用权证复印件，房屋所有权证复印件，上诉人的离婚证和离婚协议以及唯一住房承诺书，还有就是38000元的《收条》和所谓的《二手房交易税务登记单》，上诉人对《二手房交易税务登记单》的内容和形式以及用章均提出强烈质疑，并要求一审法院予以核对。以上证据大多是证明涉案房屋系上诉人所有，根本无法支撑被上诉人取得产权这一重要认定。二、被上诉人也不属于善意取得。本案被上诉人由于未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成善意取得。物权法第一百零六条规定善意取得需要具备以下几个方面的条件：下述三个条件缺一不可(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让。(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。三、一审判决对于《二手房交易税务登记单》证据的认定违反相关程序根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对于一方有异议的案件证据的采用，一审判决应该阐明采纳的理由。本案上诉人向一审提出对被上诉人提交《二手房交易税务登记单》的真伪进行验证，但一审时并没有进行验证就作为证据使用，对证据的认定违反了相关程序。被上诉人薛白答辩称：1、聂忠与徐州航空压铸厂签订了房地产买卖契约（房改优惠）并没有落款合同签署的日期，但合同载明按照评估价值12177元评估，徐州航空压铸厂填报资料载明评估金额完成的日期为1998年10月20日，因此，从常理和常识来看，应当是先完成评估，才能以评估金额作为交易成交价的依据，故聂忠与徐州航空压铸厂签订《房地产买卖契约》(房改优惠)的日期应在1998年10月20日之后，此时聂忠已经与王晓燕登记离婚，该房屋应作为聂忠的个人财产，与王晓燕无关，聂忠具有处分权。再者，聂忠与王晓燕签订离婚协议时明确约定涉案房屋是“男方工作单位分配住房，由男方居住使用”，此后聂忠向房屋登记机关申请办理权属登记，并在1999年取得了房屋所有权证，登记的权利人为聂忠一人，聂忠自愿离婚并协商分割财产的行为，经过婚姻登记机关的审查，并取得了离婚证，是离婚双方的自主自愿行为，因此聂忠在2004年向薛白转让涉案房屋时具有完全的处分权，该转让行为合法有效。2、上诉人称不是善意取得，我付的全款38000元并且有收条，上诉人称不是合理价格，但上诉人的房屋评估价值为12177元。3、上诉人认为二手房交易税务登记单证据的认定违反相关程序，我给法院提供的材料是真实的，泉山区人民法院也去调查过。薛白向一审法院提出诉讼请求：1、要求依法确认薛白享有被征收房屋的赔偿请求权，即判决薛白享有调换房屋的优惠购买权。；2、诉讼费由聂忠承担。一审法院查明，涉案房屋座落于徐州市泉山区翟山航空压铸厂宿舍3-1-301室。聂忠原系徐州航空压铸厂职工，根据本市出售职工公有住房的规定，徐州航空压铸厂作为出卖方与作为买受方的聂忠签订了《房地产买卖契约》（房改优惠），载明的建筑面积为38.59平方米，按照评估价值12177元成交，由聂忠在1997年6月28日前付清，房屋交付时间为1997年7月20日，落款时间为空白。上述房屋在1999年10月25日完成了产权审核，准予发证，登记的权利人为聂忠。在聂忠办理产权登记的资料中包括出售公有住房价格评估单，载明徐州航空压铸厂填报的价格评估日期为1998年10月20日，售房价为12177元。1998年2月16日，聂忠与王晓燕登记离婚，双方约定现住房是男方工作单位分配住房，由男方居住使用，女方搬出，不再居住使用。2004年7月24日，聂忠向薛白出具收条一张，载明今收到薛白购买聂忠的房产款叁万捌仟元整，房屋座落翟山徐州航空压铸厂宿舍3号楼1单元301室。在出具收条之后，聂忠将涉案房屋交付给薛白，并将土地证和房产证原件一并交给薛白。2008年2月3日，薛白与聂忠到徐州市房屋登记机关办理过户交易，聂忠填写了唯一住房承诺书，内容为：我于2008年2月转让住房一套，座落在翟山航空压铸厂宿舍3号楼1单元301室，建筑面积38.59平方米，此套住房为本人自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，上述情况保证全部属实，如有不实，本人愿承担由此产生的一切法律责任。同日，双方也到原徐州市地方税务局涉外税务分局办理二手房交易税务登记。聂忠陈述系产权登记机关审核涉案房屋为其与王晓燕共有财产，因聂忠无权处分，故没有办理完成过户交易。上述涉案房屋因市政规划建设，于2019年6月份被拆除。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，薛白主张与聂忠之间存在房屋买卖合同关系，因聂忠怠于履行协助办理过户义务，故起诉至法院，请求判令其享有调换房屋的优惠购买权。双方之间是否存在房屋买卖合同关系是判断双方权利义务关系的基础，故裁判说理首先围绕该争议焦点展开。一、关于薛白与聂忠之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。我国合同法明确规定当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。聂忠依据《城市房地产转让管理规定》（2001年修订）第七条、第八条的规定，认为双方没有签订有效的房产买卖合同，双方不是房产买卖合同关系。对此本院认为，结合聂忠向薛白出具的收条及交付房产证、土地证原件和交付房产的行为，聂忠与薛白建立的是房屋买卖合同关系，具体理由如下：首先，收条中载明了聂忠作为卖方的名称和薛白作为买方的名称，涉案房屋的座落及价款，聂忠以出具收条的方式表明其已经收到了房款38000元，并将权利证书交付给薛白，将房屋交给薛白占有使用，聂忠出具收条、接收购房款及交付房屋及权利证书的一系列行为都表明是向薛白出售房屋，且薛白已经付清了购房款。上述收条已经具备了房地产转让合同应当包含的基本内容，体现了双方买卖房屋的真实意思表示。其次，聂忠出具收条时载明收到薛白支付的购买房产款，从普通人的角度来看，购买房产款就是房屋买卖的对价（成交款），故认定聂忠向薛白出售房屋，也符合常理。聂忠在2008年2月3日出具唯一住房承诺书时，所填写的内容有转让字样，故聂忠在出售房屋当时及此后履行协助办理过户时均明确知道向薛白转让住房一套的事实。再次，聂忠辩称双方最初商定的交易价格是46000元，因徐州市房管交易中心在2004年审查判定聂忠对涉案房产无处分权，薛白仅支付38000元，取得居住权利。薛白对该项抗辩陈述不予认可，聂忠没有提交证据证实，应当承担举证不能的法律后果，且聂忠的抗辩意见也与其向薛白出具收条载明的事实自相矛盾。最后，我国合同法系全国人民代表大会审议通过的基本法律，其法律位阶高于行政部门规章，聂忠所称《城市房地产转让管理规定》（2001年修订）系国务院部委制定的行政规章，其目的在于规范和管理房地产交易行为。因此，对于原聂忠之间权利义务关系的判断，应当适用我国的基本法律即合同法的规定。综上，通过以上分析，足以认定双方建立了房屋买卖关系。二、关于聂忠在本案中抗辩的其属于无权处分以及薛白不构成善意取得的意见能否成立的问题。法律规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，聂忠在2004年向薛白出具收据时是否具有处分权或者取得处分权是判断双方转让行为是有效还是无效的关键。从涉案房屋的存档资料来看，聂忠与徐州航空压铸厂签订《房地产买卖契约》（房改优惠）并没有落款合同签署的日期，但合同载明“按照评估价值12177元成交”，徐州航空压铸厂填报资料载明评估金额完成的日期为1998年10月20日，因此，从常理和常识来看，应当是先完成评估，才能以评估金额作为交易成交价的依据，故聂忠与徐州航空压铸厂签订《房地产买卖契约》（房改优惠）的日期应在1998年10月20日之后，此时聂忠已经与王晓燕登记离婚，该房屋应作为聂忠的个人财产，与王晓燕无关，聂忠具有处分权。再者，聂忠与王晓燕签订离婚协议时明确约定涉案房屋是“男方工作单位分配住房，由男方居住使用”，此后聂忠向房屋登记机关申请办理权属登记，并在1999年取得了房屋所有权证，登记的权利人为聂忠一人，聂忠自愿离婚并协商分割财产的行为，经过婚姻登记机关的审查，并取得了离婚证，是离婚双方的自主自愿行为，因此聂忠在2004年向薛白转让涉案房屋时具有完全的处分权，该转让行为合法有效。薛白基于买卖房屋的意思，与聂忠建立房屋买卖关系，聂忠并非无权处分，因此，薛白取得房屋的所有权也非基于无权处分的善意取得，而是基于聂忠的有权处分行为，在支付对价后依法取得。在涉案房屋被依法征收拆除后，薛白请求判决确认薛白享有被征收房屋的赔偿请求权，即判决薛白享有调换房屋的优惠购买权，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：确认薛白享有位于徐州市泉山区徐州航空压铸厂宿舍3号楼1单元301室房屋被征收后赔偿请求权及对调换房屋的优惠购买权。二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人与被上诉人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。2、被上诉人是否构成善意取得。3、一审程序是否违法。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题。薛白和聂忠之间虽没有签订书面的房屋买卖合同，但聂忠向薛白出具的收条载明，收到薛白购买聂忠的房产款叁万捌仟元整，房屋座落翟山徐州航空压铸厂宿舍3号楼1单元301室。该收条的内容具备了房地产转让合同应当包含的基本内容，体现了双方买卖房屋的真实意思表示。在出具收条之后，聂忠将涉案房屋交付给薛白，并将土地证和房产证原件一并交给薛白。根据上述事实和行为，能够认定薛白与聂忠达成了出售徐州航空压铸厂宿舍3号楼1单元301室房屋的合意，且薛白已经付清了购房款38000元，聂忠完成了房屋交付。据此，应当认定上诉人与被上诉人之间存在真实的房屋买卖合同关系。关于被上诉人是否构成善意取得的问题。上诉人认为被上诉人未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成善意取得。本院认为，上诉人于1999年10月25日取得房屋所有权证时，其与王晓燕已登记离婚，离婚协议中明确约定涉案房屋是“男方工作单位分配住房，由男方居住使用”，故该房屋应作为聂忠的个人财产，聂忠具有处分权。聂忠在2004年向薛白转让涉案房屋时系有权处分，该转让行为合法有效。善意取得系基于无权处分的法律概念，不适用于本案。本案无需审查被上诉人是否构成善意取得。关于一审程序是否违法的问题。上诉人认为一审对于《二手房交易税务登记单》证据的认定违反相关程序。经查一审卷宗，对于被上诉人提供的《二手房交易税务登记单》，上诉人在一审中提出异议后，一审法院到税务部门进行核查，在再次开庭时告知双方当事人核查的情况并征询了双方的质证意见，程序并不违法。综上所述，上诉人聂忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由聂忠负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 孟 娟二〇二〇年六月十五日书记员 陆滢冰