辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4028号上诉人(原审被告)：韩庆江，男，汉族，1964年11月27日生，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：高峰，辽宁瑾华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：辛衍进，男，汉族，1961年5月6日生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘长革，辽宁连安律师事务所律师。上诉人韩庆江因与被上诉人辛衍进土地租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩庆江上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回辛衍进的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定《土地租赁权转让合同》无法继续履行，事实不清，证据不足，原审中被上诉主张因自己无法使用土地的理由是由家村土地管理员多次来找其说土地存在争议，禁止其使用。就该部分事实并未提供任何证据予以证实，仅凭被上诉人的口述，一审法院即认定合同无法继续履行，事实不清、证据不足。且在《土地租赁权转让合同》履行过程中，上诉人还有自己未转让的土地一直在使用，至今并未受到任何影响，争议土地和上诉人自用土地来源于同一个《农业承包合同书》。即使有相应的人员来进行协调土地的争议，在没有村委会和政府相关管理部门下达禁止或停止使用的书面文件材料的情况下，均不宜认定土地无法使用、合同无法履行。二、原审认定《土地租赁权转让合同》应当解除，但解除时间不明确，是合同签订时就解除、还是按判决生效时解除、还是按被上诉人陈述的迁出土地时间来认定解除时间，相应的法律依据是什么原审判决都没有阐述清楚，即没有相应的事实认定，也无相应的证据予以证实。三、原审根据公平原则判令被上诉人应当支付土地租赁费用75,000元，其余应返还，没有事实和法律依据。在合同确定要解除的情况下通常应当采取两种方式来计算租赁费用，合同有约定的情况下，应当尊重当事人约定的租赁费用标准，根据其使用年限来确定租赁费用数额。在合同无效或无相关约定的情况下，应委托有资质的评估机构，对同等区域，同等面积的土地租赁费用进行评估，作为判决的依据和参考，司法实践中，此处并无自由裁量的先例。四、关于原审判决中提到因被告未在本案中诉请返还土地，故应另行处理的认定，属于程序违法。人民法院经过审理，认为合同有可能被判决解除，应当向上诉人进行释明，询问上诉人如合同解除，是否请求腾退土地，如未进行释明，上诉人无法进行对应的诉请，剥夺了案件当事人提出相应诉请的权利。据此，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以依法改判。辛衍进辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。一、案涉土地租赁权转让合同无法履行，在双方当事人签订合同时，上诉人没有证据显示对案涉土地有明确的使用权界限，直到2018年5月31日才明确上诉人土地承包权范围，即便如此也不能证明双方争议的土地属于上诉人拥有全部权利，同时一审诉讼中上诉人也承认案涉土地区域重新规划后，有一部分划归由家村管理，因此才会出现由家村出面阻止被上诉人使用案涉土地的情况，导致合同无法履行，因此合同不能履行的原因在上诉人。二、一审判令被上诉人应当承担解除前土地租赁费用75,000元对上诉人有利，被上诉人实际使用案涉土地不足1年，按照双方签订合同17年45万元计算，每年的租金26,500元，一审判定被上诉人要承担75,000元费用，对于被上诉人来讲已经很不公平了，但是被上诉人本着息事宁人的想法没有上诉。双方当事人签订合同，被上诉人按照合同履行部分租金给付义务，属于前期履行合同行为，签订合同时，被上诉人也不清楚上诉人土地的界限和范围，这种履行合同行为，不能代表被上诉人对上诉人土地权限、范围没有异议，被上诉人使用案涉土地不到一年时间，上诉人没有任何证据能证实，被上诉人持续使用了7年时间，因此要求被上诉人承担7年的租金没有依据。辛衍进向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《土地租赁权转让合同》；2.被告返还租赁费350,000元，利息50,000元，合计400,000元。一审法院认定事实：1.原、被告均认可双方于2013年1月20日签订《土地租赁权转让合同》（原告为乙方、被告未甲方），合同约定:甲乙双方经研究磋商，就甲方将沟三角地段租赁给乙方使用。甲方将租赁权转让给乙方。地块为沟三角地段，具体草图附后，面积六亩地，地上附着物一草一木归乙方所有，租赁年限17年（2013年1月20日起），总价为450,000元，付款方式三次性，2013年底前一次性付清。租赁所有土地的各项费用，2013年1月20日前由甲方全权负责承担（包括法律责任）。遇国家征地户或动迁所有的相关经济赔偿，均为乙方所有。遇不可抗力的自然灾害，国家政策调整，未尽事宜，双方协商解决。2013年1月20日，原告向被告支付270,000元。被告出具收条，内容为：“今收辛衍进土地租赁第一笔款贰拾柒万元整已收到。第二笔拾捌万元整，2013年5月1日前付捌万元整，余下款拾万元整，2013年12月31日前付清。注：如有违反，一切作废。”原、被告均在该收条上签字。原告另于2013年9月11日付款80,000元，余款未支付。2.关于上述《土地租赁权转让合同》所涉土地，被告提供其与大连春城农牧公司签订的《农业承包合同书》（被告为乙方承包方）以证明其有相应的权利，该份合同记载内容如下：乙方承包位于沟荒山：一亩耕地、叁拾亩，承包期限伍拾年（合同中原书写为叁拾年，更改为伍拾年，另有手印）。另有约定“经甲方同意并办理经营权流转手续后，允许乙方经营权在承包期内合法流转。”被告另提供一份其与大连市甘井子区营城子街道前牧城驿村民委员会于2018年5月31日共同签署的《关于韩庆江承包合同的补充约定》，其中记载内容：“2000年前牧村委会与村民韩庆江签订《农业承包合同书》时第四条注明承包地方位：小东沟，面积荒山30亩、耕地1亩，具体四至范围约定不明。前牧村委会于2018年5月21日展开调查。分别调查了知情村民四人，村民辨识了附图并各自书写了《证明》（附后）。在2018年5月开始的村集体经济清产核资过程中，第三方零点审计测绘公司绘制了韩庆江承包地实测面积及位置图，该4位村民又进行辨识并签字确认。四村民共同确认：韩庆江承包地范围是测绘图（附图）1、2、3部分。根据上述调查并结合承包合同内容、承包合同的实际履行情况，前牧村委会及韩庆江对上述土地（测绘图所示1、2、3）属于韩庆江的承包范围予以确认，并作为原《农业承包合同书》的补充。”被告另提交一份韩庆江承包地实测面积，被告称该图中标注为3的地块即为原、被告间《土地租赁权转让合同》的租赁土地。关于原告所称土地被由家村村委会禁止使用一节，被告称2014年重新规划后，一部分土地归由家村管理，另一部分归前牧村管理，但其因《农业承包合同书》承包的土地不受影响。一审法院认为：根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条之规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应报报发包方备案。”故暂不考虑原、被告间《土地租赁权转让合同》项下的土地是否为被告合法承包的因素，被告将其承包的土地经营权在承包期内部分出租给原告而签订的合同并未违法相关法律规定，是可以成立的。但该《土地租赁权转让合同》项下的标的并不明确，首先，合同标的仅约定为“沟三角地块，面积六亩地”，但并没有具体明确的坐落位置。其次，被告提供用以证明其享有土地承包权的《农业承包合同书》中也仅约定“沟荒山：一亩耕地、叁拾亩”，而没有具体位置。且根据被告提交的《关于韩庆江承包合同的补充约定》，即使该约定为真实有效，也是直至2018年5月31日合同双方才对被告承包土地的范围有了明确的界定。被告虽称附图中的3号地即为原、被告土地租赁权转让合同标的，但该3号土地面积并非6亩。第三，关于原告所述被告交给其使用的土地属于其他集体组织一节，原、被告均未提交证据予以证明，且根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条之规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。”故原、被告存在争议的问题通过土地使用权证即可确定，但因原、被告间的《土地租赁权转让合同》中对于土地坐落位置未进行明确，故仅凭原、被告现场指认土地范围及两村委会的意见仍无法确定原、被告所辩，故一审法院不再对此争议向两村委会予以核实原、被告诉辩情况。现原告称其并未实际使用土地，而被告称原告在案涉土地上放了三个油罐，原、被告均未提交证据证明对方在此期间实际经营该土地承包权。故因《土地租赁权转让合同》对转租的承包土地范围不明且原、被告对案涉土地能否实际使用产生争议而原告既未按约支付全部土地承包费用也未实际经营土地，同时考虑到原、被告对合同未完全履行状态持续多年也不利于实现集体土地价值，故一审法院认为，原告请求解除原、被告之间的《土地租赁权转让合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，应予确认。关于原告诉请返还租赁费350,000元及支付利息50,000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除够，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”一审法院认为，原、被告间《土地租赁权转让合同》无法继续履行而致解除系因被告所提交的《农业承包合同书》对于承包土地范围不明进而致原、被告对于出租土地范围约定不明并产生争议。而对原告来说，虽然土地范围不明，但被告却向其交付使用了一块土地。如起诉状中原告陈述其自2013年11月无法使用土地便退出土地，但其应及时跟被告协商解除合同或发出解除合同通知，但原告并未如此，致使在合同未解除的多年里被告也无法实际使用土地，故对于一审判决确认合同解除前的土地租赁费用，一审法院基于公平原则酌定为75,000元，故被告需返还原告已付租金275,000元。关于原告起诉的利息损失并无事实依据，一审法院不予支持。关于案涉土地原告是否需要返还，原告称其早已退出土地，但被告则称上述土地中仍有原告存放的物品，因被告未在本案诉请返还土地，本案中对原告是否完全腾退土地的事实不进行认定，原被告应另行协商或诉讼解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，作出如下判决：一、原、被告签订《土地租赁权转让合同》（2013年1月20日）解除；二、被告韩庆江于判决生效之日起10日内返还原告辛衍进已付租金275,000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告辛衍进的其他诉讼请求。案件受理费3650元（原告按照诉请400,000元及简易程序减半预交），按照原告诉请支持比例，由被告韩庆江负担2510元并支付原告，由原告自行承担1140元。二审中，辛衍进提供了一份2019年3月27日双方当事人之间的通话录音，韩庆江对该证据的真实性并无异议，本院对该份录音证据予以确认。该证据显示，因案涉租赁土地上前牧村与由家村土地界限不清晰产生争议，2013年由家村的土地管理员多次阻止辛衍进使用案涉土地，后辛衍进搬离租赁土地，韩庆江对于辛衍进搬离租赁土地的情况知晓。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院补充查明，2013年8月前牧村和由家村重新划分土地，案涉租赁土地有部分划归由家村。二审中，韩庆江认可辛衍进于2014年年底搬离租赁土地，但双方确认租赁场地上尚留有辛衍进三个油罐，辛衍进在2020年6月18日二审庭审中明确表示同意韩庆江处置案涉租赁场地内的所有遗留物品，韩庆江认可无需再腾退案涉土地。本院认为，辛衍进诉请解除案涉《土地租赁权转让合同》，韩庆江二审中明确表示同意解除上述合同，故双方对于解除案涉合同并无异议，一审法院判令解除双方2013年1月20日签订的《土地租赁权转让合同》并无不当，本院依法予以维持。鉴于本案辛衍进请求法院判决解除合同，属于司法解除，故合同解除时间应为一审法院作出判决的时间，即2020年3月16日。本案的争议焦点在于辛衍进应向韩庆江支付的土地租金数额，进而在此基础上确定韩庆江应返还给辛衍进的租金数额。双方于2013年1月20日签订《土地租赁权转让合同》，辛衍进当日向韩庆江支付租金270,000元，并开始使用案涉土地，2013年8月前牧村和由家村重新划分土地，案涉租赁土地有部分划归由家村。后因由家村多次阻止辛衍进使用案涉土地中划归由家村的部分土地，辛衍进搬离租赁土地。鉴于案涉租赁土地中仅有部分土地与由家村产生争议，不应影响辛衍进对其余租赁面积土地的使用。故在双方对于解除合同未协商一致的情况下，辛衍进搬离租赁土地的行为并不必然发生租赁合同解除的法律后果。并且案涉租赁土地内现仍遗留有辛衍进的三个油罐，辛衍进未履行交还土地的义务。现辛衍进提起本案诉讼，诉请解除案涉租赁合同，一审法院才判令合同解除，故对于合同解除前的租金辛衍进应当负担。关于租金支付的数额，因2013年8月前牧村和由家村重新划分土地，案涉租赁土地因界限不清而发生争议，辛衍进提供的录音证据显示，由家村阻止其使用案涉土地的时间是2013年，在无充分证据证明准确时间的情况下，本院酌定2013年12月31日前案涉租赁合同能够正常履行，在此期间（2013年1月20日至2013年12月31日，共计346天）的租金全部应由辛衍进支付，即25,093元（450,000元÷17年÷365天×346天）。自2014年1月1日起至2020年6月18日（二审庭审中辛衍进表示同意韩庆江处置案涉租赁场地内的所有遗留物品，韩庆江认可无需再腾退案涉土地，即双方对土地交接事宜达成合意），综合考虑辛衍进使用部分案涉土地受阻的情况、实际使用案涉租赁土地的时间及双方交接土地等情况，同时考虑韩庆江自认2014年即知道辛衍进搬离案涉租赁土地，但其未采取必要的措施协调接管土地，以减少损失，导致案涉土地多年空置，故对于扩大部分的损失韩庆江亦应承担相应的责任，故本院酌情判令双方按照50%的比例共同分担在此期间的租金。租金数额为171,225元（450,000元÷17年÷365天×2361天），辛衍进应承担的租金数额为110,705.5元（171,225元÷2+25,093元）。基于此，韩庆江应向辛衍进返还的租金数额为239,294.5元（350,000元-110,705.5元）。一审判决对本案的处理结果欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，韩庆江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5383号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5383号民事判决第三项；三、变更大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初5383号民事判决第二项为：韩庆江于本判决发生法律效力之日起十日内返还辛衍进租金239,294.5元；四、驳回辛衍进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3650元(韩庆江已预交)，由韩庆江负担2184元，辛衍进负担1466元；二审案件受理费5020元(韩庆江已预交)，由韩庆江负担3003元，辛衍进负担2017元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月二十四日书记员 连亚妮