文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1138号上诉人（原审原告）：镇江香江汇投资管理有限公司，统一社会信用代码91321102085012907W,住所地镇江市京口区学府路188号香江世纪名城21幢103室。法定代表人：吴树斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张明辉，江苏路韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵滨江，男，1964年12月20日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尹凤，女，1970年1月23日生，汉族，住，住镇江市。委托诉讼代理人：朱阳霆，江苏汇泉律师事务所律师。上诉人镇江香江汇投资管理有限公司（以下简称香江汇公司）与上诉人赵滨江、尹凤房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初3261号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。香江汇公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用费由被上诉人赵滨江、尹凤承担。事实和理由：一、赵滨江、尹凤未经其和业主同意，擅自改变房屋结构，且退租时未进行恢复，根据合同约定以及法律法规，导致产生恢复费用依法应当由赵滨江、尹凤承担。二、赵滨江、尹凤存在逾期支付租金、不恢复房屋结构的违约行为，根据合同第二条约定保证金视为赵滨江、尹凤的违约金，也不能用于冲抵租金。综上，一审判决事实认定和法律适用均存在错误，请求二审法院查明本案事实，依法支持其诉讼请求。赵滨江、尹凤答辩称，1、合同上并没有约定退租时恢复房屋结构，合同上约定装修前需要经过香江汇公司审核房屋图纸，并且香江汇公司指定的工程承包商参与了部分房屋装修工程，说明香江汇对装修是完全同意的，按照合同约定，无需恢复原状，同时，合同第二页第四小条也约定了装修后的成果无偿归香江汇公司所有，这也是一种对价，同时依据合同法第二百二十三条，只有在承租人未经过出租人同意的情形下改善租赁物才有可能涉及到恢复原状，故香江汇公司的上诉请求没有请求权基础。2、香江汇公司在前期的合同履行过程中，存在过错在先，且双方已经协商一次性解决了租金的问题，根据文义解释，在合同第二页的第二小条必须是在香江汇公司解除合同的前提下，才有可能涉及到不予退还合同保证金的问题，事实上本案系合同履行完毕，香江汇公司诉请未涉及要求解除合同的问题，故香江汇要求不退还保证金没有事实和法律依据，请求驳回香江汇公司上诉。另2018年10月13日赵滨江、尹凤把钱全部结清支付宝转账给香江汇公司，当时是和物业经理**协商的，经过协商以12666元价格一次性结清。赵滨江、尹凤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判其无需支付14568元费用及利息；2、一、二审诉讼费用由香江汇公司承担。事实和理由：一、双方债权债务前期己经一次性结清，香江汇公司无权再主张。双方前期经协商一致同意，并按香江汇公司要求交纳12666元费用一次性结清剩余费用，后多次要求香江汇公司出具收款凭证被拒绝。二、香江汇公司主张收取商管费没有事实依据和法律依据。香江汇公司未能提供可以收取商管费的许可证明，收费不具有合法性，亦未能证明商管费收取标准的合理性。香江汇公司己经收取了物业费，再收取商管费系重复收费。香江汇公司承诺预收的第一年商管费用于为商铺提供广告服务，未实际履行,不具有收取相应对价事实基础。三、公共能耗费没有实际发生，没有收费的依据。由于香江汇公司未开启商铺周边的路灯，未实际发生公共能耗费，该收费主张没有依据。且香江汇公司未提供公示能耗费缴费票据。四、进场预交的第一年商管费7284元、公共能耗费2459元、以及多收取的电费押金500元应当退还，并保留另行起诉的权利。香江汇公司答辩称，赵滨江、尹凤的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。1、双方对于债权债务没有达成一次性结清的意思表示，赵滨江、尹凤提交我公司李姓员工向其发送的短信内容，合计欠款是7万余元，是指租金和物业等费用，但实际上，后仅缴纳12666元，显然没有全部缴纳费用。2、关于商管费用我方在一审中提交了由赵滨江签字的费用清单说明商管费用是经过双方协商一致确认的，而且商管费用属于市场性质的并不需要向具体部门备案或者得到特许。3、关于公共能耗费用，我方实际支付了公共能耗费用，但是缺少部分的票据导致没有公式，并非说不存在公共能耗费用，对方的主张显然不符合事实。关于对方诉称的多收的费用我方是按照实际收取而且有合同依据，不应当退还。香江汇公司向一审法院起诉请求：1、判令赵滨江、尹凤支付欠付租金18722元及逾期付款利息（自2017年10月3日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；2.判令赵滨江、尹凤支付物业费、商管费、公共能耗费合计39332元及逾期付款利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.判令赵滨江、尹凤支付恢复房屋结构费用115640元及逾期付款利息（自2019年7月30日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：香江汇公司受委托对本市学府路188号2幢114下层、114-119上层商铺进行招租和管理。2014年11月18日，香江汇公司与赵滨江、尹凤签订《香江·不夜街租赁管理合同》。2016年1月4日，赵滨江、尹凤收到进场装修通知书。按合同约定，赵滨江、尹凤应当在2017年10月3日前缴纳第三年租金，但至今仍欠租金70938元及物业费、商管费、公共能耗费39332元未付。此外，赵滨江、尹凤改变商铺原有结构而未恢复，香江汇公司因恢复原状支付115640元。一审法院认定事实：2015至2016年间，香江汇公司曾与多位房产买受人签订委托合同，代为经营管理香江世纪名城商业街2幢114室、115室、116室、117室、118室、119室，期限为三年。合同还约定，受托方则在委托到期后通知委托方交接商铺，交接标准在保证该商铺产权界线清晰、房屋主体结构完好或不破坏房屋主体结构的情况下，按承租人最后撤场时的格局交还委托方。2015年12月31日，香江汇公司（甲方）与赵滨江、尹凤（乙方）签订《香江·不夜街租赁管理合同》并约定，乙方承租学府路188号商业街2幢楼114室上下二层及115室至119室上层（合计7间），建筑面积约303.41平方米；乙方在该商铺经营商品范围为港记甜品、幸福起点等餐饮，如调整经营范围，须征得甲方同意；租赁周期为三年（具体交付时间以甲方递送的书面通知为准）；合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有；第一年租金153552元（免3个月38388元前），第二年租金153552元，第三年租金153552元；免租期到期前一个月，乙方缴纳首年租金，以后各年度租金均在该年度租赁周期到期前3个月向甲方缴纳；乙方缴纳保证金38388元，合同期满如无应扣除款项，10日内无息退还；乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任；乙方按时支付商业管理费、水费、电费、物业管理费等各项费用。合同还对其他权利和义务事项作了约定。2016年1月4日，香江汇公司向赵滨江发放通知一份及需缴纳费用清单一张，载明该日可进场装修，并为商铺租赁起始日；物业费9833元（每平方米2.7元，一年一收）、商管费7284元（每平方米2元，一年一收）、公共能耗费2549元（每平方米0.7元，预收一年，多退少补）、装修押金5000元（验收通过后返还）。赵滨江、尹凤接收上述房屋后装修并从事餐饮行业，合同期满后离场。另查明，赵滨江、尹凤在签订合同时已缴纳押金38388元。装修押金5000元也已实际退还。经与香江汇公司员工通过短信确认，其欠付第二年、第三年物业费、商管费、公共能耗费39332元，第三年租金31388元。后赵滨江通过手机向香江汇公司支付了12666元。还查明，案涉房屋已取得预售许可证。一审法院认为，香江汇公司与赵滨江、尹凤签订的房屋租赁管理协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法、有效合同，各方均应全面履行合同义务。根据双方权利和义务，对香江汇公司主张作如下评价：（一）关于欠付的租金和物业费、商管费、公共能耗费及相应利息赵滨江、尹凤已经承租使用香江汇公司出租的房屋，应当按约支付租金及物业费、商管费，其辩称香江汇公司已同意减少，无事实依据，不予采信。赵滨江、尹凤虽于第三年欠租金31388元，但有押金38388元可予抵扣；物业费、商管费，扣除已支付的12666元及多余的押金款外，实际欠14568元，同时按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率自2019年7月30日起计收利息作为违约损失赔偿；至于第二年、第三年公共能耗费用5098元，鉴于原告出示费用清单载明预收一年，到期公示，实行多退少补，故赵滨江、尹凤主张的该部费用合同依据不足且具体发生数额不明，可待查清后另行主张。（二）关于恢复房屋结构费用115640元及相应利息首先，香江汇公司虽提供施工合同和发票，但结合本案承租房屋实际情况，该证据缺乏相应证明力，不予采信。其次，香江汇公司已通过合同条款，装修押金对赵滨江、尹凤装修行为进行监督。在该装修过程中，如造成有关建筑物及公共设备损毁的，香江汇公司不可能置之不理并退还装修押金。再次，赵滨江、尹凤承租房屋系用作开设中餐馆，而该租赁物分属多个不同买受人，必然要化零为整，否则赵滨江、尹凤合同目的将难以实现，因此，即便赵滨江、尹凤存在将各独立封闭房屋进行连通、整合包括整体装修等行为均应视为已征得香江汇公司同意，不具有可责性。此外，香江汇公司与买受人签订的合同也明确主体结构完好的情形下，按撤场格局交还。故香江汇公司主张恢复房屋结构费用理据不足，不予支持。综上，香江汇公司诉请予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、赵滨江、尹凤于本判决发生法律效力之日起十五日内向镇江香江汇投资管理有限公司支付费用14568元及利息（以14568元为基准，自2019年7月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率/全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回镇江香江汇投资管理有限公司其他诉讼请求。二审中，香江汇公司补充提交一份有赵滨江签字管理合同，证明双方管理合同对商管费和公共能耗费有明确的约定。赵滨江、尹凤对管理合同的真实性没有异议，但其证明目的不予认可。该商管合同是格式印刷品，赵滨江签字的日期与缴纳费用清单签名均为2016年1月4日，是香江汇公司单方格式化条款，与费用清单性质一样，香江汇公司要求我们必须把上述材料签完之后才可以继续装修。本院对管理合同真实性予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。本案争议焦点为：一、关于赵滨江、尹凤应否支付租金、利息等费用及保证金是否可以冲抵该费用等问题。二、关于香江汇公司要求赔偿恢复房屋结构费用及利息是否成立的问题。对于争议焦点一：本院认为，赵滨江、尹凤应当支付租金等费用及相应利息，并应以其交纳的保证金冲抵上述款项。其理由为，赵滨江、尹凤应当按合同约定信守承诺向香江汇公司支付租金及物业费、商管费等。赵滨江、尹凤上诉称双方债权债务前期己经结清，香江汇公司无权再主张，但未提供充分证据证明其上诉理由，本院对此不予采信。香江汇公司虽认为合同第二条双方约定若逾期支付租金、未恢复房屋结构等，其所收取的保证金等款项不应退还。但该条款并没有载明保证金即为违约金，且香江汇公司在一审中亦未主张违约金，因此，一审判决将赵滨江、尹凤交纳的保证金冲抵其欠付租金等款项并无不当，符合公平原则及法律规定，故香江汇公司以保证金不能用于冲抵租金等款项的上诉请求，本院不予支持。对于争议焦点二：本院认为，当事人应当遵循诚信原则。香江汇公司要求赔偿恢复房屋结构费用115640元及相应利息，不予以支持。其理由为：香江汇公司（甲方）与赵滨江、尹凤（乙方）之间的租赁管理合同合法有效。在租赁管理合同中双方对商铺的装修及恢复责任明确约定，乙方装修方案须在装修前提供给甲方，经甲方指定的物业管理公司审核书面认可后方可施工；乙方装修在不破坏房屋原有建筑结构与消防设备的前提下，自行进行装修，如在装修过程中造成有关建筑物及公共设备损毁的，乙方应及时恢复并承担赔偿责任。合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有（非固定部分的装修，乙方可带走）。赵滨江、尹凤称承租后按合同约定已征得香江汇公司同意对所114室上下二层及115室至119室上层（合计7间）房屋内进行装修，包括对多个房屋进行连通整合，用于开设中餐馆，以实现合同目的。因此，香江汇公司作为出租人和管理者从未提出异议，现否认对赵滨江、尹凤的整体装修明知或默认;香江汇公司三年租赁期满后称未征得公司及业主同意进行装修不符事实,视为赵滨江、尹凤已征得香江汇公司同意进行装修。此外，合同终止时，乙方商铺内的装修无偿归甲方所有。故香江汇公司要求赵滨江、尹凤赔偿恢复房屋结构费用115640元及相应利息的上诉请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人赵滨江、尹凤的上诉请求及香江汇公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由赵滨江、尹凤负担。二审案件受理费3774元，由镇江香江汇投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年六月二十八日书记员  何婧静