河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初2916号原告：甘东风，男，1985年8月1日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市淮上区，现住河南省新郑市。委托诉讼代理人：秦永锋，河南银隆律师事务所律师（特别授权）。被告：张青环，女，1981年7月15日出生，汉族，户籍地河南省郑州市高新技术开发区，现住河南省郑州市郑汴路凤凰城西南区。委托诉讼代理人：方金雁，河南胜威律师事务所律师（特别授权）。被告：阴祥飞，男，1978年12月24日出生，汉族，户籍地河南省荥阳市，现住河南省郑州市郑汴路凤凰城西南区。被告：郑州民需房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区郑花路59号21世纪居住社区二期三区16号楼东5单元，统一社会信用代码：91410105330027580Y。法定代表人：王小需，总经理。委托诉讼代理人：刘潭，男，1992年2月2日出生，汉族，住河南省社旗县，系该公司员工（特别授权）。原告甘东风与被告张青环、阴祥飞、郑州民需房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告甘东风及其委托诉讼代理人秦永锋、被告张青环的委托诉讼代理人方金雁、被告阴祥飞、被告郑州民需房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人刘潭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘东风向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2019年11月17日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告张青环和被告阴祥飞连带赔偿原告违约金20000元和佣金及代办费15500元；3、依法判令被告郑州民需房地产营销策划有限公司退还原告所交的定金20000元、佣金及代办费15500元（庭审中原告将该项诉讼请求变更为：要求被告郑州民需房地产营销策划有限公司双倍返还所缴纳定金40000元，并退还佣金及代办费15500元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告阴祥飞于2019年11月17日在被告郑州民需房地产营销策划有限公司处签订《房屋买卖合同》，合同约定被告张青环将位于新郑市××镇××号正商智慧城(A-02)期5号楼2单元501室的房屋出卖给原告，房屋总价款1130000元整。合同签订后，原告如约向被告郑州民需房地产营销策划有限公司支付了佣金及代办费用15500元，另支付购房定金20000元按合同约定暂由被告郑州民需房地产营销策划有限公司保存。2019年11月20日，被告阴样飞告知原告不愿继续出售该房屋，要求加价遭原告方拒绝后，被告阴祥飞又说其与被告张青环早已经离婚，房屋归张青环所有，现张青环不同意出售房屋。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，各方应当按合同约定履行，否则应当承担相应的法律后果。故为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张青环辩称：一、被告张青环认为本案原、被告三方所签房屋买卖合同为无效合同，原告诉请被告张青环赔偿其违约金和佣金及代办费的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回。被告张青环和被告阴祥飞在2016年10月19日已经离婚，双方早已不存在婚姻关系，且双方离婚时明确约定双方婚后各自名下财产归各自所有。本案涉案房屋系登记在被告张青环个人名下且为被告张青环单独所有的个人财产。被告阴祥飞未征得被告张青环同意擅自作主将被告张青环的房产低价出售，被告郑州民需房地产营销策划有限公司作为专业的房产销售中介，依法应本着为买卖双方负责的合法经营原则，核验房产登记信息及登记产权人售房的真实意思表示及协议签订人与登记产权人身份关系及有无真实委托代理关系而未核验，为促成合同赚取佣金，仅凭被告阴祥飞一面之词便让其以代理人身份签订登记在被告张青环名下的房屋买卖合同。同时作为买方的原告在作出签订房屋买卖合同并交纳购房定金和佣金等费用这一重大决定之前，应做到对房产情况足够了解并认真核验房产登记信息及产权人和协议签订人的真实身份关系及有无真实的委托代理关系，却未进行核验，三方第一次见面，仅凭被告阴祥飞提供的一张房产证照片，就偏听偏信签订了合同交纳了费用，如此重大的房屋买卖合同签订的过于草率，原告本人也应为自己不审慎的失职、失察行为承担相应民事责任。由上述事实可知，正是由于原告本人及被告郑州民需房地产营销策划有限公司在促成合同时的重大过失行为才导致了本合同签订时的先天不足。根据我国《合同法》第48、51条的规定，被告阴祥飞及被告郑州民需房地产营销策划有限公司事先未经被告张青环同意，事后也未获得被告张青环追认的擅自处分被告张青环个人财产的行为，系无权处分行为，原告和此二被告所签订关于被告张青环房屋的买卖合同为无效合同。根据《合同法》第56的规定，无效合同自始没有法律约束力，依据《合同法》第58条之规定合同无效或者被撤销后因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，并不存在适用违约条款的事实及法律依据。故原告解除合同、让被告张青环连带赔偿违约金和佣金及代办费的诉讼请求无事实及法律依据，依法应予以驳回；二、被告郑州民需房地产营销策划有限公司依法应承担返还原告财产和赔偿原告损失的责任。根据原告陈述和三方合同的相关约定可知，原告所交纳的佣金、代办费及定金均由郑州民需房地产营销策划有限公司收取和保管，而郑州民需房地产营销策划有限公司作为专业的房产销售中介商，常年从事房产销售的居间服务工作，对房产销售的各项规定明知熟知，却为谋取个人私利，急于促成合同，应作为而不作为，违规向原告提供未经核实的虚假信息并收取原告相关费用，存在重大过错。正是由于被告郑州民需房地产营销策划有限公司作为专业房产中介的失职、渎职行为致使案涉合同无效，依据《合同法》第58条、第425条之规定，被告郑州民需房地产营销策划有限公司依法无权收取佣金及代办费，应及时返还原告所交纳的定金、佣金及代办费等费用，因其过错给原告造成损失的应赔偿原告损失。故本案返还原告交纳的定金、佣金及代办费和赔偿原告损失的责任应由被告郑州民需房地产营销策划有限公司承担。被告阴祥飞辩称：被告阴祥飞作为被告张青环的代理人与原告和被告郑州民需房地产营销策划有限公司三方所签订的房屋买卖合同依法应为无效合同，原告诉请被告阴祥飞连带赔偿其违约金和佣金及代办费的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。原告诉请的各项费用应由具有重大过失且违规收取并长期占有原告各项费用的被告郑州民需房地产营销策划有限公司履行返还的责任。被告阴祥飞和被告张青环因感情不和早在2016年10月就协议离婚，案涉房产系登记在被告张青环名下由其个人单独所有的房产。被告阴祥飞因个人资金周转的需要，在2019年10月份曾和被告张青环协商过出售涉案房产，但被告张青环并未明确表示同意出售。2019年11月14日，被告郑州民需房地产营销策划有限公司业务员杨倩主动联系被告阴祥飞，且在向原告提供中介服务时擅自作主将被告阴祥飞确定的房产价格由1250000元降至含税1130000元。被告阴祥飞本想在双方见面时再谈谈，不行就不签，结果在2019年11月17日三方约定的第一次见面时，被告郑州民需房地产营销策划有限公司向各方游说、煽动被告阴祥飞低价签订协议，却不尽职核验出售房产的登记信息、产权人出售房屋的真实意思表示及被告阴祥飞和涉案房产产权人的有无真实的代理法律关系，便让毫无房产销售专业知识的被告阴祥飞以代理人身份签订协议，并向原告提供虚假的售房相关信息。郑州民需房地产营销策划有限公司为谋取私利鼓动双方当场签订合同，不给被告阴祥飞和产权人继续沟通思考的机会，导致被告阴祥飞的思维受到了严重干扰，在未征得房屋产权人同意的情况下做出了错误的判断，稀里糊涂地签了三方协议。依据我国《合同法》相关规定，被告阴祥飞在未征得产权人同意下所签订的合同应为无效合同。无效合同自始无效，不存在违约责任赔偿的相关问题，同时根据原告陈述可知，其诉请的相关费用均是由被告郑州民需房地产营销策划有限公司收取和保管，依法应由被告郑州民需房地产营销策划有限公司承担定金、佣金等相关费用的返还义务。另外，在被告阴祥飞告知产权人协议内容，产权人明确表示不同意出售时，被告阴祥飞第一时间便通知了原告和被告郑州民需房地产营销策划有限公司，被告郑州民需房地产营销策划有限公司先是答应只要原告不追究就可以退还，但在原告追究要求退还所交费用时又反悔，霸着原告的钱财拒不返还，并鼓动原告起诉，致使原告的合法权益不能得到及时弥补。被告阴祥飞也曾尽力给原告和被告郑州民需房地产营销策划有限公司沟通，但拿着原告各项费用的被告郑州民需房地产营销策划有限公司就是拒不退费、不返还。综上，被告阴祥飞认为三方所签合同为无效合同，被告郑州民需房地产营销策划有限公司作为专业的房产中介销售服务机构，在居间服务过程中不依法依规地履行尽职核查义务，为赚取私利不惜侵害他人财产，在明知郑州民需房地产营销策划有限公司无权代理且合同无效时仍拒不返还原告各项费用，原告诉请的定金、佣金和代办费等费用亦均由被告郑州民需房地产营销策划有限公司收取和保管，因此应由被告郑州民需房地产营销策划有限公司承担返还和赔偿责任。原告诉请被告阴祥飞赔偿相关费用无法律依据，依法应由被告郑州民需房地产营销策划有限公司返还原告的全部费用。被告郑州民需房地产营销策划有限公司辩称：原、被告双方签订房屋买卖合同的时候，被告郑州民需房地产营销策划有限公司向被告张青环核实过本案涉案房屋的出售意向和出售价格，后期卖方嫌卖亏了，又要加价，经各方协商未果。故被告郑州民需房地产营销策划有限公司认为本案涉案的《房屋买卖合同》具有法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2019年11月17日，原告甘东风（买方，乙方）与被告张青环（卖方，甲方，代理人为阴祥飞）及作为居间方（丙方）的被告郑州民需房地产营销策划有限公司共同签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：1、甲方将其名下位于新郑市××镇××号正商智慧城(A-02)一期5号楼2单元501室的房屋出卖给乙方，房屋总价款1130000元整，房屋建筑面积117.84平方米；2、乙方应在本合同签订时向丙方支付居间费用13500元、代办费2000元，向甲方支付定金20000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管，定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。原、被告各方在《房屋买卖合同》中还对付款方式、立契过户时间、房屋交付、违约责任等其他的权利和义务进行了约定。《房屋买卖合同》签订后，原告如约向被告郑州民需房地产营销策划有限公司支付了佣金及代办费用15500元，支付购房定金20000元，现该购房定金由被告郑州民需房地产营销策划有限公司实际保管。2019年11月20日，被告阴样飞告知原告甘东风及被告郑州民需房地产营销策划有限公司，表示被告张青环不同意出售涉案房屋且不同意履行双方签订的《房屋买卖合同》。后原、被告各方经多次协商未果，原告于2020年6月11日向本院提起了诉讼。另查明：1、2019年11月17日，原、被告三方签订的《房屋买卖合同》中甲方（签字）“张青环”并非被告张青环本人所为，系被告阴祥飞代被告张青环所为。被告阴祥飞在代被告张青环签订合同时没有取得被告张青环的授权，事后亦没有得到被告张青环的追认；2、被告郑州民需房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人刘潭系该公司的工作人员，同时其亦系郑州市仁需房地产营销策划有限公司的法定代表人。刘潭在庭审中称郑州市仁需房地产营销策划有限公司系被告郑州民需房地产营销策划有限公司的子公司，原告甘东风依据原、被告三方签订的《房屋买卖合同》约定支付的购房定金20000元系由被告郑州民需房地产营销策划有限公司收取，收据上虽然加盖了“郑州市仁需房地产营销策划有限公司”的财务专用章，但被告郑州民需房地产营销策划有限公司对此并无异议；3、被告张青环向本院提交的不动产权证书可以证实，位于新郑市××镇××号正商智慧城(A-02)一期5号楼2单元501室的房屋【产权证号为：豫（2019）新郑市不动产权第0045986号】的权利人为被告张青环单独所有；4、被告张青环向本院提交的离婚协议书及离婚证可以证实，被告张青环与被告阴祥飞已经于2016年10月19日在河南省荥阳市民政局办理了离婚登记手续，双方在离婚协议中约定“夫妻婚后各自名下财产归各自所有”。以上事实，有原告向本院提交的《房屋买卖合同》、收据、微信聊天记录等证据，被告张青环向本院提交的房产证、离婚证、离婚协议书等证据，被告阴祥飞向本院提交的微信聊天记录等证据，被告郑州民需房地产营销策划有限公司向本院提交的《房屋买卖合同》、微信聊天记录等证据与原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，涉案的位于新郑市××镇××号正商智慧城(A-02)一期5号楼2单元501室的房屋【产权证号为：豫（2019）新郑市不动产权第0045986号】的权利人为被告张青环单独所有，虽然被告张青环与被告阴祥飞原系夫妻关系，但两人已经于2016年10月19日在荥阳市民政局办理了离婚登记手续，且双方在离婚协议中约定有“夫妻婚后各自名下财产归各自所有”，因此，被告阴祥飞于2019年11月17日在没有取得被告张青环授权、事后亦没有得到张青环追认的情况下与原告甘东风及被告郑州民需房地产营销策划有限公司共同签订的《房屋买卖合同》依法应属于无效的合同；《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，被告郑州民需房地产营销策划有限公司收取原告甘东风支付的佣金及代办费用15500元和代为收取原告支付的购房定金20000元，均应依法由被告郑州民需房地产营销策划有限公司退还给原告；关于原告要求被告阴祥飞和被告张青环连带赔偿原告违约金20000元及佣金和代办费共计15500元以及原告要求被告郑州民需房地产营销策划有限公司双倍返还所缴纳定金40000元及返还佣金和代办费共计15500元的问题，被告郑州民需房地产营销策划有限公司作为专业的房产销售中介公司，在没有认真核验涉案房产登记信息、登记产权人售房的真实意思表示、合同签订人与登记产权人身份关系及有无委托代理授权的情况下，即草率促成各方签订《房屋买卖合同》，具有一定的过错，依法应承担相应的民事责任。被告阴祥飞在事先未征得房屋产权人张青环同意，事后也未获得被告张青环追认的情况下，擅自处分属于被告张青环的个人财产系无权处分的行为，由此导致原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效，亦具有一定的过错，依法亦应承担相应的民事责任。被告张青环没有在上述《房屋买卖合同》上签字，其对导致《房屋买卖合同》无效的情形没有过错，依法不承担民事责任。原告在签订《房屋买卖合同》并交纳购房定金和佣金等费用之前，在没有认真核验房产登记信息、协议签订人的真实身份关系及有无真实的委托代理授权的情况下，草率地与被告方签订了无效的《房屋买卖合同》，原告对此亦具有一定的过错，对此亦应承担相应的民事责任。综上所述，本院根据上述已经查明的事实及相关的法律规定，对于原告要求被告阴祥飞和被告张青环连带赔偿原告违约金20000元及佣金和代办费共计15500元以及原告要求被告郑州民需房地产营销策划有限公司双倍返还所缴纳定金40000元及返还佣金和代办费共计15500元的诉讼请求，依法确认被告郑州民需房地产营销策划有限公司在退还原告支付的佣金及代办费共计15500元、退还代收原告支付的购房定金20000元的同时，并应自其收到上述费用的2019年11月17日起至实际返还原告之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算欠款利息为宜。被告阴祥飞应对被告郑州民需房地产营销策划有限公司退还原告的购房定金20000元及应承担的利息承担连带清偿责任。对于原告主张的要求被告郑州民需房地产营销策划有限公司双倍返还所缴纳定金40000元本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告甘东风、被告张青环、被告阴祥飞及被告郑州民需房地产营销策划有限公司于2019年11月17日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告郑州民需房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内退还原告甘东风支付的购房定金、佣金、代办费共计35500元，并自2019年11月17日起至实际返还之日止以35500元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；三、被告阴祥飞对本判决第二项中被告郑州民需房地产营销策划有限公司退还原告甘东风购房定金20000元及利息承担连带清偿责任；四、驳回原告甘东风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2076元，减半收取为1038元，由被告郑州民需房地产营销策划有限公司和阴祥飞负担538元，由原告甘东风负担500元。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二〇年六月二十八日书记员  李明展