江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执复32号复议申请人（异议人、被申请人）:江苏创业房地产集团有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区人民东路58号，统一社会信用代码91320412K12056023L。法定代表人：王铮杰,该公司董事长。委托诉讼代理人:房明忠，江苏任尔律师事务所律师。委托诉讼代理人:王芬，江苏任尔律师事务所律师。申请人:常州紫金房地产有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇丰乐公寓62幢，统一社会信用代码913200006967664768。法定代表人:黄山，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂荣华，江苏东晟律师事务所律师。复议申请人江苏创业房地产集团有限公司不服常州市武进区人民法院(2020)苏0412执异2号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，常州紫金房地产有限公司（以下简称紫金房地产公司）与江苏创业房地产集团有限公司（以下简称创业集团）追偿权纠纷一案，2018年6月8日，常州市武进区人民法院（以下简称武进法院）作出（2018）苏0412民初4146号民事裁定：冻结被申请人创业集团银行存款77000000元或查封、扣押价值相当的财产。2018年6月8日，该院查封了登记在创业集团名下座落于常州市××区湖塘××号新天地不夜城5幢（房屋所有权证号：xx；共计101套）、7幢（房屋所有权证号：xx；共计52套）、8幢（房屋所有权证号：xx；8-1003、8-3129、3130、4013，共计4套）、9幢（房屋所有权证号：xx；共计161套）、10幢（房屋所有权证号：xx；共计147套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计24套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计24套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计14套）房产；5-1018（房屋所有权证号：xx）、5-1019（房屋所有权证号：xx）房产；G幢（房屋所有权证号：xx）G-2127的房屋及汽车库；查封了登记在创业集团名下座落于常州市××镇（翰林雅××）××室（施工编号A-308；房屋所有权证号：xx）、滆湖中路17号西楼丙单元801室（施工编号B（西)-丙-801；房屋所有权证号：xx）房产。2018年6月11日，该院查封了登记在创业集团名下座落于常州市兰陵××、××、201（房屋所有权证号：xx）房产；常州市××××号301及车库（25个）（房屋所有权证号：xx）；常州市××××号401（房屋所有权证号：xx）、501（房屋所有权证号：xx）、601（房屋所有权证号：xx）房产；常州市××××号701及车库（房屋所有权证号：xx）。2018年7月3日，该院通过网络冻结了创业集团在中国农业银行10×××80、10×××31帐户，申请冻结金额为77000000元，实际冻结可用金额均为0元；又冻结了创业集团在中国工商银行11×××80、11×××55帐户，申请冻结金额为77000000元，实际冻结金额均为0元；还冻结了创业集团在中国银行54×××12帐户，申请冻结金额为77000000元，因该账号被其他司法机关冻结且可用余额不足原因，该案对创业集团在该行该账户内的存款未能冻结。创业集团对上述执行行为不服向武进法院提出异议。武进法院查明，2018年9月11日，因紫金房地产公司同意解除部分查封，该院依法作出（2018）苏0412民初4146号之一民事裁定：解除对登记在被申请人创业集团名下座落于常州市武进区湖塘镇翰林雅居17号西楼丙单元801室（所有权证号：xx）房产的查封。武进法院又查明，创业集团名下座落于常州市××区湖塘××号新天地不夜城5幢（房屋所有权证号：xx；共计101套）、7幢（房屋所有权证号：xx；共计52套）、8幢（房屋所有权证号：xx；8-1003、8-3129、3130、4013，共计4套）、9幢（房屋所有权证号：xx；共计161套）、10幢（房屋所有权证号：xx；共计147套）、G幢（房屋所有权证号：xx）G-2127的房屋及汽车库；座落于常州市兰陵××、××、201（房屋所有权证号：xx）房产；常州市××××号301及车库（25个）（房屋所有权证号：xx）；常州市××××号401（房屋所有权证号：xx）、501（房屋所有权证号：xx）、601（房屋所有权证号：xx）房产；常州市××××号701及车库（房屋所有权证号：xx），均在该院（2018）苏0412民初4146号案件查封前已设定抵押。另，北京市第四中级人民法院（2018）京04民初204号民事判决书及北京市高级人民法院（2019）京民终543号民事判决书确认，华融昆仑青海资产管理股份有限公司有权以（2017）常州市不动产证明第xx号、苏（2017）常州市不动产证明第xx号他项权证登记的创业集团位于江苏省常州市湖塘镇花园街159号新天地不夜城广场的土地使用权、房产折价或者拍卖、变卖所得价款在本判决第一项、第二项确定的债权范围内优先受偿（借款本金213328000元及相应的罚息、违约金；律师费100000元、保全担保费220737.8元）。武进法院还查明，座落于常州市××区湖塘××号新天地不夜城12幢（房屋所有权证号：xx；共计24套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计24套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计14套）房产；5-1018（房屋所有权证号：xx）、5-1019（房屋所有权证号：xx）房产；座落于常州市××镇（翰林雅××）××室（施工编号A-308；房屋所有权证号：xx），该院对上述房屋的查封均系轮候查封。在武进法院于2020年1月9日对双方所作的谈话笔录中，创业集团述称，案涉查封房屋本身没有经过评估。武进法院认为：首先，查封、冻结、扣押财产,应以其价额足以清偿案件诉讼标的以及诉讼费用等为限,不得明显超标的额查封。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被告的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被告无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。异议人创业集团系本案被告,其有权就本案保全行为提出异议。本案保全裁定确定的保全金额为77000000元,实际冻结银行存款金额为0元，因未足额保全，该院查封了创业集团名下的不动产符合法律规定。其次，关于是否属超标的查封问题，一、该院保全过程中查封了创业集团名下座落于常州市××区湖塘镇××天地不夜城、××于××区湖塘镇××、××于常州市××号的不动产,其中，座落于常州市××区湖塘××号新天地不夜城12幢（房屋所有权证号：xx；共计24套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计24套）、12幢（房屋所有权证号：xx；共计14套）房产；5-1018（房屋所有权证号：xx）、5-1019（房屋所有权证号：xx）房产；座落于常州市××镇（翰林雅××）××室（施工编号A-308；房屋所有权证号：xx）均系轮候查封，轮候查封自登记在先的查封解除时自动生效，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不能产生查封的效力，异议人不能针对轮候查封、只能针对首查封提起执行异议；二、已查封的不动产中，其中，座落于常州市××区湖塘××号新天地不夜城5幢（房屋所有权证号：xx；共计101套）、7幢（房屋所有权证号：xx；共计52套）、8幢（房屋所有权证号：xx；8-1003、8-3129、3130、4013，共计4套）、9幢（房屋所有权证号：xx；共计161套）、10幢（房屋所有权证号：xx；共计147套）、G幢（房屋所有权证号：xx）G-2127的房屋及汽车库；座落于常州市兰陵××、××、201（房屋所有权证号：xx）房产；常州市××××号301及车库（25个）（房屋所有权证号：xx）；常州市××××号401（房屋所有权证号：xx）、501（房屋所有权证号：xx）、601（房屋所有权证号：xx）房产；常州市××××号701及车库（房屋所有权证号：xx），均已设定抵押,且部分抵押不动产存在生效裁判确定的优先受偿权,上述优先权尚未实现，且实现后有无余值,亦无法确定。另,被保全人认为执行法院采取的保全查封、扣押和冻结措施存在超标的情形提出书面异议的,依据“谁主张谁举证”原则,应当提交证据予以证明。本案中,创业集团未提供被查封不动产的有效评估报告，而认为存在超标的查封情形,并无事实依据，不动产由于在市场交易过程中价格存在波动,未经法定评估不能确定其价值。故，该院的保全行为并无不当，异议人的请求,该院不予支持。再次，关于创业集团所称的紫金房地产公司系恶意诉讼的问题，属实体争议,不属于本案异议的审查范围。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项之规定,裁定如下:驳回创业集团的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。创业集团不服上述裁定，向本院申请复议请求：依法撤销武进法院（2020）苏0412执异2号执行裁定。复议理由：一、一审法院查封系超标的查封。1、一审法院查封复议申请人名下所有房产并冻结相应银行存款。一审法院查封的复议申请人名下资产为：新天地不夜城5号楼101套房产，7号楼54套房产、8号楼四套、9号楼全部房产、10号楼151套房产、G幢汽车库、G-2172、5-1018、5-1019、12号楼5楼、26楼、27楼所有房产、翰林雅居17号西丙单元801室、翰林雅居19号308室、兰陵创业大厦房产。以上资产总价值高达七亿多元。2、一审法院对复议申请人资产的查封应当与复议被申请人申请保全金额相适应。就目前一审法院查封的实际情况看，被保全的财产金额明显高于保全申请金额，暂且不论复议被申请人的诉请能否得到一审法院的支持，就其总标的额来看也仅有8千多万元，而仅就一审法院查封的复议申请人的新天地不夜城10号楼的151套房产价值计算，该150套房产的产权面积为11421.26平方米，按15000元每平计算,总价值171318900元。再以G汽车库、G2172房产计算，上述房产面积为62245.05平方米，按每平方3800元计算，其价值为236531190元。一审法院存在严重超额查封行为。二、本案系复议被申请人恶意诉讼，并通过恶意诉讼查封复议申请人资产。三、一审法院采取查封措施，已导致创业公司无法正常开展经营，因无法正常经营导致无力兑付小业主返租款，且引发群体性信访事件。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行的财产。以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”的规定，恳请贵院撤销武进法院（2020）苏0412执异2号执行裁定，并裁定立即对一审法院查封的申请人所有资产予以解封，保留对申请人银行账号的冻结。紫金房地产公司答辩称：一、一审法院对创业公司不动产的查封没有超标的查封。（一）创业公司对设定抵押的不动产部分提出的异议。该部分已设定抵押的不动产无法确定其查封价值。部分抵押不动产存在生效判决确定的优先权，优先权实现后有无剩余价值，无法确定。答辩人认为，创业公司对查封前已设定抵押的不动产提出的异议，第一，创业公司未能提供不动产的有效评估报告;第二，部分抵押不动产存在生效判决确定的优先权，优先权尚未实现，优先权实现后有无剩余价值，无法确定。因此，创业公司对设定抵押的不动产，认为超标的查封，没有事实依据。（二）创业公司对轮候查封的不动产部分提出的异议，应迳行裁定驳回异议。答辩人认为，轮候查封自登记在先的查封解除时自动生效，在登记在先的查封被解除或执行完毕之前，轮候查封并不能实际产生查封的效力。异议人不能针对轮候查封提出异议，只能针对首查封提起执行异议。因此，创业公司对轮候查封的不动产提出的异议，没有法律依据。二、创业公司有大量未了结的被执行案件，采取查封措施是本案执行的保证。据了解，创业公司在常州市中级人民法院和武进法院至少有200个被执行案件，涉及金额至少3500万元。不对创业公司不动产进行查封，将导致本案的判决难以执行。综上，创业公司提出的解除查封执行异议复议的请求没有事实和法律依据，应予以驳回。武进法院查明的事实本院予以确认。本院另查明，紫金房地产公司与创业集团追偿权纠纷一案，2018年6月8日，武进法院作出（2018）苏0412民初4146号民事保全裁定：冻结被申请人江苏创业房地产集团有限公司银行存款77000000元或查封、扣押价值相当的财产。同日，武进法院立案执行，案号为（2018）苏0412执保684号。本院又查明，2017年10月，国民信托有限公司与创业集团签订了一份抵押合同，抵押财产剩余价值明细清单载明，抵押财产坐落于不夜城广场G幢G-2172、不夜城广场G幢G汽车库【房屋所有权证：常房权证武字第××号，土地使用证号:武国用（2010）第xx号，建筑面积62245.05平方米,抵押物评估价值30767.73万元,本次抵押金额14639.29万元】;新天地不夜城5-1020等【房屋所有权证：常房权证武字第××号，土地使用证号:武国用（2010）第xx-27号，建筑面积7432.2平方米,抵押物评估价值7223.31万元,本次抵押金额3436.85万元】;新天地不夜城7幢7-1001等【房屋所有权证：常房权证武字第××号，土地使用证号:武国用（2010）第xx-1号，建筑面积3953.88平方米,抵押物评估价值4243.48万元,本次抵押金额2019.05万元】；新天地不夜城8幢8-1003等【房屋所有权证：常房权证武字第××号，土地使用证号:武国用（2010）第xx-3号，建筑面积3434.92平方米,抵押物评估价值2885.97万元,本次抵押金额1373.14万元】；新天地不夜城9幢9-1001等【房屋所有权证：常房权证武字第××号，土地使用证号:武国用（2010）第xx-1号，建筑面积6053.78平方米,抵押物评估价值6486.72万元,本次抵押金额3086.38万元】；新天地不夜城10幢10-1001等【房屋所有权证：常房权证武字第××号，土地使用证号:武国用（2010）第xx-1号，建筑面积11421.26平方米,抵押物评估价值10954.16万元,本次抵押金额5211.99万元】；上述抵押财产建筑面积共计94514.09平方米,抵押物评估价值共计62561.37万元,本次抵押金额共计29766.7万元。本院还查明，2017年6月21日，溧阳市华盛农村小额贷款有限公司与创业集团签订了一份最高额抵押合同，抵押物清单载明，抵押物坐落兰陵北路590号【不动产证号：常房权证字第××号，常国用（2012）第xx号，面积1534.05平方米,抵押物价值4562.9万元，担保金额4562.9万元】；兰陵北路590号【不动产证号：常房权证字第××号，常国用（2012）第xx号，面积2102.11平方米,抵押物价值3488.67万元，担保金额3488.67万元】;兰陵北路590号401号【不动产证号：常房权证字第××号，常国用（2010）第xx号，面积1235.61平方米,抵押物价值1875.19万元，担保金额1875.19万元】；兰陵北路590号501号【不动产证号：常房权证字第××号，常国用（2012）第xx号，面积1235.61平方米,抵押物价值1640.8万元，担保金额1640.8万元】；兰陵北路590号601号【不动产证号：常房权证字第××号，常国用（2012）第xx号，面积1061.97平方米,抵押物价值1410.21万元，担保金额1410.21万元】；兰陵北路590号【不动产证号：常房权证字第××号，常国用（2012）第xx号，面积1522.86平方米,抵押物价值2022.23万元，担保金额2022.23万元】；上述抵押物面积共计8692.21平方米,抵押物价值合计15000万元,担保金额合计15000万元。2017年8月4日，国诚融资租赁（浙江）有限公司与创业集团签订了一份最高额抵押合同，抵押物价值清单载明，抵押物坐落于兰陵北路××大厦××、××层【房产证号：常房权证字××号，土地证号:常国用（2012）第xx号，房产面积1534.05平方米,房地产总价6206.94万元,】;兰陵北路590号兰陵创业大厦三层+车库【房产证号：常房权证字××号，土地证号:常国用（2012）第xx号，房产面积2102.11平方米,房地产总价4565.92万元,】;兰陵北路590号兰陵创业大厦四层【房产证号：常房权证字××号，土地证号:常国用（2010）第xx号，房产面积1235.61平方米,房地产总价2454.22万元,】;兰陵北路590号兰陵创业大厦五层【房产证号：常房权证字××号，土地证号:常国用（2012）第xx号，房产面积1235.61平方米,房地产总价2147.44万元,】;兰陵北路590号兰陵创业大厦六层【房产证号：常房权证字××号，土地证号:常国用（2012）第xx号，房产面积1061.97平方米,房地产总价1845.66万元,】;兰陵北路590号兰陵创业大厦七层+车库【房产证号：常房权证字××号，土地证号:常国用（2012）第xx号，房产面积1522.86平方米,房地产总价2646.67万元,】;上述抵押物房产面积合计8692.21平方米,房地产总价合计19866.85万元,本次抵押金额共计4866.85万元。本案的争议焦点：一、武进法院轮候查封创业集团的房屋是否应纳入查封标的额的计算；二、武进法院查封创业集团的房屋是否存在明显超标的。本院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。本案中，武进法院轮候查封了创业集团名下座落于常州市××区湖塘镇××天地不夜城××房屋、××区湖塘镇××天地不夜城××号、××号××房屋、××镇（翰林雅××）××308的房屋，根据上述规定，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力。轮候查封产生的仅是一种预期效力，类似于效力待定的行为。武进法院对创业集团名下房屋的轮候查封属于诉讼保全措施，在性质和效力上属于临时性措施，主要目的是防止创业集团转移财产，在客观上并未对保全的标的进行处置。即便本案将来进入执行程序，且武进法院在本案中对创业集团名下房屋实施的轮候查封转变为正式查封，进而发生正式查封的法律效力，所查封的房屋变现所得价款究竟还有多少可用于实现本案债权，尚取决于在先查封案件的执行情况。故，武进法院轮候查封创业集团的房屋不应纳入查封标的额的计算。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称网络司法拍卖规定）第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。《网络司法拍卖规定》第二十六条第一款规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。首先，查封房屋价值估算。本案中，武进法院查封了创业集团名下座落于常州市兰陵××房屋、××区湖塘镇××天地不夜城××房屋、××区湖塘镇××不夜城广场××房屋及汽车库，上述查封的房屋没有进行评估，可以参照相应的市场价格进行估算。对于创业集团名下座落于常州市××××号房屋的价值估算，根据溧阳市华盛农村小额贷款有限公司与创业集团签订的最高额抵押合同，该处查封房屋的抵押物价值为15000万元；国诚融资租赁（浙江）有限公司与创业集团签订的最高额抵押合同，该处查封房屋的抵押物价值为19866.85万元。对于创业集团名下座落于常州市武进区湖塘镇花园街159号新天地不夜城的房屋、常州市武进区湖塘镇花园街159号不夜城广场G幢G-2172房屋及汽车库的价值估算，根据国民信托有限公司与创业集团签订的抵押合同，该二处查封房屋的抵押物评估价值共计62561.37万元。其次，查封房屋剩余价值估算。对于查封房屋剩余价值估算，应考虑司法拍卖变现过程中的降价因素、司法拍卖中出卖人应承担的相关税费等综合认定。本案中，武进法院查封创业集团名下座落于常州市××××号房屋剩余价值估算，根据溧阳市华盛农村小额贷款有限公司与创业集团签订的最高额抵押合同，该处查封房屋的抵押物价值为15000万元；国诚融资租赁（浙江）有限公司与创业集团签订的最高额抵押合同，该处查封房屋的抵押物价值为19866.85万元，该处房屋设定的抵押权人的优先受偿权为19866.85万元，故，该处查封房屋的剩余价值明显偏低。对于创业集团名下座落于常州市武进区湖塘镇花园街159号新天地不夜城的房屋、常州市武进区湖塘镇花园街159号不夜城广场G幢G-2172房屋及汽车库，根据国民信托有限公司与创业集团签订的抵押合同，该二处查封房屋的抵押物评估价值共计62561.37万元。根据《网络司法拍卖规定》的相关规定，首次拍卖的起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。如果对常州市武进区湖塘镇花园街159号新天地不夜城的房屋、常州市武进区湖塘镇花园街159号不夜城广场G幢G-2172房屋及汽车库实行二次拍卖，上述二处房屋的变现价值可低至35034.3672万元左右,而北京市第四中级人民法院（2018）京04民初204号民事判决，判决华融昆仑青海资产管理股份有限公司的优先受偿权已达3.3亿元，以及后续产生的罚息、违约金、迟延履行期间的债务利息等。本案原告紫金房地产公司的申请保全金额为7700万元，逐项估算后,本案不存在明显超标的查封。最后,复议申请人创业集团也未提供相关的证据证明房屋的相应价值,应承担相应的法律后果。另外，复议申请人创业集团所称紫金房地产公司恶意诉讼，并通过恶意诉讼查封复议申请人资产，不属于本案复议审查的范围，本院不予理涉。综上，复议申请人创业集团的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。武进法院（2020）苏0412执异2号执行裁定结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回江苏创业房地产集团有限公司的复议申请，维持常州市武进区人民法院（2020）苏0412执异2号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙慧民审 判 员 王 臻审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二〇年六月二十四日书 记 员 张玉娘