黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终689号上诉人（一审原告）：王影，女，1969年4月26日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：关昕，黑龙江普瑞特律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：阴祖新，男，1989年6月9日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：牛凤春，黑龙江同和律师事务所律师。一审第三人：郭俊奇，男，1985年5月4日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。上诉人王影因与被上诉人阴祖新、一审第三人郭俊奇案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王影上诉请求：一、请求撤销黑龙江省佳木斯市前进区人民法院（2019）黑0804民初963号民事判决书及（2019）黑0804执153号裁定书，依法改判解除对佳木斯市前进区世纪广场小区18层（所有权证号为2015015455，产籍号2-0003-0430-011804）建筑面积173.17平方米房屋的查封或发回重审；二、判令被上诉人与一审第三人承担一审和二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在没有进行市场调查和第三方评估的情况下认定案涉房屋低于市场价格没有依据。由于案涉房屋存在缺陷，墙体开裂，且据上诉人了解案涉房屋的上一层房屋售卖价格在42-45万元，案涉房屋的价值应低于50万元。二、一审法院认定上诉人与第三人为借贷法律关系非房屋买卖关系没有依据。第三人虽在一审中自认与上诉人存在借贷关系，但第三人自愿与上诉人签订房屋买卖合同，双方一同前往不动产登记部门进行过户登记，并签订不动产登记部门提供的制式房屋买卖合同。第三人作为成年人完全理解自己的上述行为是房屋买卖行为，双方基于真实的意思表示履行房屋买卖合同，没有违反国家法律法规的规定，该房屋买卖合同是合法有效的。三、案涉房屋已经登记在上诉人名下。佳木斯市不动产登记中心出具的《房屋权属申请登记收件受理单》明确载明了案涉房屋的权利人为上诉人，上诉人或其他有权查询的人员均可查询到此信息，可以证明不动产登记中心已将此信息进行了公示。被上诉人阴祖新辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，符合法律规定。一、上诉人与郭俊奇之间名为买卖实为借贷。1、一审庭审中，郭俊奇明确说明其与上诉人是借贷关系不是买卖关系，其向上诉人借款50万元，利息5分，陆续偿还月利息2.5万元8到10个月。有上诉人一审提交的银行转账记录和被上诉人提交的一审第三人在公安机关的讯问笔录为证。2、上诉人提交的房屋买卖协议内容过于简单，与其二手房屋经纪公司负责人的职业不相符。3、买卖协议签订于2015年11月13日，案涉房屋在2016年5月26日被查封时由郭俊奇及其父母占有居住，在此期间案涉房屋一直没有交付给上诉人，也不存在不可抗因素导致上诉人不能办理过户,上诉人2017年9月8日才主张办理产权过户登记，与交易习惯不符。二、根据物权法定原则，案涉房屋未登记在上诉人名下，也未合法实际占有，虽上诉人持有《房屋权属申请登记收件受理单》，但不能产生物权变动的法律效力，所有权没有转移，仍归郭俊奇所有。一审第三人郭俊奇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面材料。一审原告王影向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销佳木斯市前进区人民法院作出的（2019）黑0804执153号裁定书，解除对佳木斯市前进区世纪广场小区18层（房屋所有权证号为2015015455，产籍号为2-0003-043-011804）建筑面积为173.17平方米房屋的查封；2、案件受理费由被告与第三人承担。一审法院认定，第三人郭俊奇有一处位于佳木斯市××区世纪广场小区××、建筑面积为173.17平方米、产籍号为2-0003-043-011804房屋一处。2015年11月13日，原告王影与第三人郭俊奇签订《房屋买卖协议》一份，约定原告王影以50万元价格购买第三人郭俊奇所有的位于佳木斯市江边世纪广场××楼××座，面积为173.17平方米房屋一处。同日原告王影通过中国工商银行向第三人郭俊奇账户汇款23.5万元，通过中国农业银行向第三人郭俊奇账户汇款15万元，剩余款项为现金支付，第三人郭俊奇向原告出具收条，载明已收到房款50万元。第三人协助原告向佳木斯市不动产登记管理局申请办理房屋转移登记，该局向二人出具房屋权属申请登记收件受理单及房屋权属登记计价单。2017年9月8日，原告向佳木斯市向阳区地方税务局不动产管理所缴纳购房契税、个人所得税等。第三人郭俊奇自认其与原告之间，名义上为房屋买卖关系，实际为借贷关系，第三人向原告借款50万元，月利率5%，自借款之日起以转账或现金的方式按月偿还原告利息半年左右。另查明，被告阴祖新与第三人郭俊奇之间有民间借贷纠纷，被告于2016年5月23日向本院提交诉前保全申请，本院依法作出（2016）黑0804财保44号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限为三年。后被告阴祖新在法定期限内向本院提起了民间借贷纠纷的民事诉讼。在上述民间借贷纠纷一案审结后，被告阴祖新以生效的法律文书向我院申请执行，2019年4月24日，本院作出（2019）黑0804执153号执行裁定书对涉案房屋续行查封，欲对涉案房屋予以拍卖。2019年5月14日，原告就涉案房屋被查封向本院书面提出了异议，本院作出（2019）黑0804执异42号执行裁定书驳回了原告的异议请求，原告王影依法向本院提起了执行异议之诉。以上事实有居民身份证、《房屋买卖协议》，银行转款凭证、收据一份、房屋权属申请登记收件受理单、房屋权属登记计价单、契税与个人所得税发票、（2016）黑0804财保44号民事裁定书、（2019）黑0804执153号执行裁定书、（2019）黑0804执异42号执行裁定书及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的，发生效力，未经依法登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋并未登记于原告王影名下，原告在与第三人签订房屋买卖合同时已经就房屋过户登记向佳木斯市不动产登记管理局提交申请，但时隔近两年原告方缴纳办理房屋过户的契税及个人所得税，不符合房屋交易的习惯，且原告未及时办理房屋过户手续，并非其他不可抗因素。现原告向本院提供的物业费与电梯费收据和住宅专项维修资金复核单并不能证明第三人已经将涉案房屋交付于原告，故不能认定涉案房屋由原告实际占有使用。第三人认可与原告之间实为借贷关系，本院经审理认为，原告与第三人之间签订的房屋买卖合同载明的房屋交易价格为50万元，此价明显低于市场价格，因此不能认定原告与第三人之间存在真实、合法、有效的买卖房屋合同关系。不能证明涉案房屋已被原告实际占有及所有权已变更为原告。综上所述，原告王影未对其执行标的享有足以排除强制执行的主张承担举证责任，故原告的诉请于法无据，不应当支持。一审法院判决：驳回原告王影的诉讼请求。二审期间上诉人提交房屋买卖协议书（在佳木斯市不动产登记中心签订的制式合同）一份。证明问题：上诉人与一审第三人签订的房屋买卖合同有效。被上诉人阴祖新质证：该份证据是复印件，不能作为证据使用，同时不属于新证据，不予质证。根据本案一审、二审期间，各方当事人举证、质证、辩论和陈述等情况，本院认为，该房屋买卖协议书不能证实上诉人与一审第三人之间具有真实的买卖房屋的意思表示，对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，应当重点审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，郭俊奇在公安机关讯问笔录及一审庭审中陈述其以案涉房屋作抵押向上诉人借款50万元并每月支付25000元利息，房屋买卖协议中约定的交易价格明显低于市场价格，上诉人提交的银行明细中有郭俊奇向其支付25000元的记录，上诉人对此解释为房屋使用费用及交纳相关税费，但双方签订的《房屋买卖协议》中约定，房屋交易产生的费用由上诉人负责，且一审第三人给付上诉人的数额远超正常的房屋使用费用，综合上述情况本院认为，不能认定上诉人与一审第三人之间存在真实、合法、有效的买卖房屋合同关系。上诉人与一审第三人于2015年11月13日签订《房屋买卖协议》，房产部门于当日为上诉人出具了《房屋权属申请登记收件受理单》，上诉人于2017年9月8日缴纳税费，上诉人称其上述做法是为了节省税费，不能证实上诉人非因自身原因未办理过户登记。上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决结果正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人王影负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二十八日书记员  韩文曲