山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终4928号上诉人（原审被告）：济南汪宸商务服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：王忠丽，总经理。委托诉讼代理人：姚平，山东国曜（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南北冥有鱼教育科技有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：高峻岭，总经理。委托诉讼代理人：张俊亭，山东舜元律师事务所律师。上诉人济南汪宸商务服务有限公司（以下简称汪宸公司）因与被上诉人济南北冥有鱼教育科技有限公司（以下简称北冥有鱼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2019)鲁0103民初9591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪宸公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判北冥有鱼公司与汪宸公司于2018年6月28日签订的房屋租赁合同无效；2.撤销一审判决第二项，改判驳回北冥有鱼公司要求汪宸公司支付违约金的诉讼请求；3.改判对一审法院未处理的北冥有鱼公司收取的属于汪宸公司的款项2694元返还给汪宸公司；4.改判对一审法院未处理的北冥有鱼公司收取的汪宸公司2019年9月1日至2019年11月15日的租金11250元返还给汪宸公司；5.改判对一审法院未处理的北冥有鱼公司收取的汪宸公司房屋租赁押金4500元返还给汪宸公司；6.改判北冥有鱼公司收取的汪宸公司每平方米租金高于北冥有鱼公司向出租人缴纳的租金部分返还给汪宸公司；7.一、二审诉讼费用由北冥有鱼公司承担。事实和理由：一、北冥有鱼公司转租房屋，事先未经出租人同意，事后也未征得出租人追认，房屋转租合同为无效合同。二、北冥有鱼公司违约在先，一审法院不应支持北冥有鱼公司支付违约金的诉讼请求。北冥有鱼公司与汪宸公司签订的租赁合同，明确约定将北冥有鱼公司承租的房屋201电梯入口处及吧台以南区域交付给汪宸公司使用，但电梯入口处一直由北冥有鱼公司占用未移交给汪宸公司，属于违约在先。汪宸公司拒绝支付租金，是基于北冥有鱼公司的违约行为行使的履行抗辩权。一审法院认定汪宸公司违约从而判令汪宸公司向北冥有鱼公司支付违约金错误。三、北冥有鱼公司应返还收取的属于汪宸公司的款项2694元，汪宸公司客户误打入北冥有鱼公司的2000元消费款及绿植费700元，共计2694元，北冥有鱼公司已于2019年9月2日向汪宸公司发函确认，但一审法院判决时未对该部分款项作出处理。北冥有鱼公司应将前述2694元返还给汪宸公司。四、北冥有鱼公司应该返还收取的汪宸公司2019年9月1日至2019年11月15日的租金11250元。北冥有鱼公司于2019年8月30日向汪宸公司发出解约函，一审法院据此判决北冥有鱼公司与汪宸公司签订的房屋租赁合同解除，应当判决北冥有鱼公司返还上述费用。五、北冥有鱼公司返还收取的汪宸公司房屋租赁押金4500元。北冥有鱼公司与汪宸公司签订房屋租赁合同，向汪宸公司收取了押金4500元，一审法院未作出处理不当。六、北冥有鱼公司收取的汪宸公司每平方米租金高于其向出租人缴纳的租金部分，属于不当得利应当返还给汪宸公司。北冥有鱼公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。北冥有鱼公司向一审法院起诉请求：1.解除北冥有鱼公司与汪宸公司签订的房屋租赁合同。2.判令汪宸公司支付北冥有鱼公司违约金27337.5元（以13500元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年4月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月30日，均按每日千分之五计算）。3.判令汪宸公司支付空调使用费5200元、水费515.45元、电费1737.96元、咖啡前台挂单款394元；4.诉讼费用由汪宸公司承担。一审法院认定：北冥有鱼公司（承租方，乙方）与案外人融汇公司（出租方，甲方）签订商铺租赁合同一份，约定甲方将位于济南老商埠（一期）第9栋第104、201号的商铺出租给乙方使用；承租面积为899.73平方米，建筑面积为1106.9平方米；租赁期限为自商铺交付之日起5年止；该商铺仅能用作商场经营；未经甲方书面同意，乙方不能转租、委任或特许第三方经营和管理该商铺，经甲方出面同意转租的，转租合同终止期不得超过本合同终止期。2018年6月28日，北冥有鱼公司（甲方、出租方）与汪宸公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将济南老商埠9号楼201区域的部分场地出租给乙方使用，用作幽幽花房办公经营；租赁期间自交付之日即2018年6月28日至2020年7月14日，其中2018年6月28日至2018年7月15日为装修期，2018年7月15日为起租日；租金标准为每月4500元；支付方式为押一付三，提前15日缴纳3个月固定租金并提前15日缴纳下期租金；乙方未按合同约定交付或补足租金、保证金其他费用等应自付款届满次日起按未付金额每日千分之五支付违约金；自交付日起，乙方承担水、电、煤气等公用事业产生的费用；乙方违反合同项下缴费约定拖欠1个月以上，甲方有权通知乙方解除合同。北冥有鱼公司按合同约定日期交付，汪宸公司于当日接收。汪宸公司按合同约定期限支付2018年7月15日至2019年1月14日期间的两季度租金；自2019年1月15日起未按合同约定期限约定支付租金。2019年8月30日，北冥有鱼公司向汪宸公司发出房屋租赁解约函一份，主要内容为因汪宸公司拖欠租金，北冥有鱼公司按照合同约定解除双方之间的租赁合同；要求汪宸公司支付截至2019年9月7日的租金、截至2019年8月31日止的违约金及水电费、空调费共计63271.55元。汪宸公司于2019年8月30日收到该解约函，并于2019年8月30日、2019年8月31日、2019年9月1日向北冥有鱼公司支付款项40500元。2019年9月2日，北冥有鱼公司向汪宸公司发出房屋租赁回复告知函一份，主要内容为已收到汪宸公司支出的前述40500元；该款项包括汪宸公司截至2019年9月7日的租金34800元、空调使用费5200元、水费515.45元、电费1737.96元、咖啡前台挂单款394元，共计41871.88元，至此汪宸公司尚欠北冥有鱼公司1371.88元；因北冥有鱼公司误收入属于汪宸公司的款项2694元，用以折抵前述1371.88元，等于汪宸公司多付了1322.12元，该多付的钱可抵扣水电费。另查明，涉案房屋所有权人为融汇公司，不动产权证编号为济南20180054843,建设工程规划许可证编号为建字第370103201300208号。2019年11月15日，一审法院就融汇公司是否清楚北冥有鱼公司将涉案房屋向汪宸公司转租的情况向该公司进行询问，该公司答复称不清楚转租情况，且该公司作为出租人不允许承租人再行转租。对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.北冥有鱼公司为证明其主张的空调使用费、水费、电费、咖啡前台挂单款，提交（1）自行制作的空调使用费、水费、电费计算明细一宗，显示幽幽花房空调使用费为5200元、水费为515.45元、电费为1737.96元；（2）济南冷湖书园消费小票七份，合计金额为394元，北冥有鱼公司主张上述费用系汪宸公司消费并进行挂单，相应款项应由汪宸公司承担。汪宸公司对上述证据真实性有异议，认为双方合同中未约定空调使用费、咖啡前台挂单款的承担，且北冥有鱼公司对其主张的水费、电费未提交有效证据予以证实，故不同意支付上述费用。2.汪宸公司主张按照约定，公共区域应由汪宸公司使用，但实际由北冥有鱼公司使用，汪宸公司由此未如期支付租金，为此提交照片六张，系针对涉案房屋一楼、二楼场景进行拍摄。北冥有鱼公司对该组证据的真实性无异议，但表示不能证实汪宸公司主张的违约事实。一审法院认为，北冥有鱼公司、汪宸公司签订的租赁合同未涉及空调使用费、咖啡前台挂单款承担的约定，且北冥有鱼公司未提交证据证实双方就上述款项承担达成一致，北冥有鱼公司提交的上述证据不足以证实其主张；北冥有鱼公司有权主张水费、电费，但应提交证据证实双方交接房屋之日的仪表起码及其主张之日的仪表止码，以计算具体的费用数额，现北冥有鱼公司仅凭其自行制作的明细表，不能认定其完成举证责任，故上述证据与北冥有鱼公司主张的事实缺乏关联性，一审法院不予采信，对北冥有鱼公司主张的上述费用，一审法院不予认定。汪宸公司欲证实北冥有鱼公司未按约定提供公共区域，但涉案租赁合同约定交付日期为2018年6月28日，汪宸公司对交付情况未提出异议，其提交的照片虽拍摄于涉案房屋现场，但不能直接证实其抗辩的事实，一审法院不予认定。一审法院认为涉案房屋已取得不动产权证，北冥有鱼公司与融汇公司就此签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示、应为合法有效。上述合同虽有未经出租人同意不得转租的约定，但北冥有鱼公司、汪宸公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，北冥有鱼公司、汪宸公司均应按照合同约定履行各自的义务。汪宸公司虽主张北冥有鱼公司存在违约行为，但未提交有效证据证实，在此情况下，汪宸公司未按合同约定的期限支付租金，构成违约，北冥有鱼公司据此主张解除上述合同，符合合同约定，一审法院予以支持。同时，汪宸公司应向北冥有鱼公司支付违约金，但上述合同约定的每日千分之五的违约金标准过高，一审法院将计算标准调整至按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算。关于汪宸公司于2019年8月30日至2019年9月1日期间支付的40500元款项，北冥有鱼公司虽在告知函中将该款项所包含的费用进行区分，但该意思表示系其单方作出，未与汪宸公司达成一致，故上述款项应认定为汪宸公司支付的2019年1月15日至2019年10月14日期间的租金，结合北冥有鱼公司主张的计算期间以及汪宸公司支付租金的具体情况，上述违约金应分段计算。根据前述认定的事实，北冥有鱼公司就其主张的空调使用费、水费、电费、咖啡前台挂单款，未提交充分证据予以证实，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除济南北冥有鱼教育科技有限公司与济南汪宸商务服务有限公司于2018年6月28日签订的房屋租赁合同；二、济南汪宸商务服务有限公司于判决生效之日起十日内支付济南北冥有鱼教育科技有限公司违约金（以13500元为基数，自2019年1月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年4月15日起至2019年8月30日止；以13500元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月30日，均按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算）；三、驳回济南北冥有鱼教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由济南北冥有鱼教育科技有限公司负担150元，由济南汪宸商务服务有限公司负担190元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理本院认定，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，人民法院应围绕当事人的诉讼请求审理案件。本案中，北冥有鱼公司一审提起诉讼要求解除与汪宸公司签订的房屋租赁合同并要求汪宸公司承担违约责任、支付相关费用，一、二审法院应围绕北冥有鱼公司的该项诉讼请求进行审理。汪宸公司在二审中要求北冥有鱼公司返还多收取的款项2694元，租金11250元、返还房屋租赁押金4500元、改判北冥有鱼公司返还汪宸公司每平方米租金高于北冥有鱼公司向出租人缴纳的租金部分，但一审中，汪宸公司并未对此提出反诉与抗辩，二审期间，北冥有鱼公司亦不予认可上述款项，在此情形下，本院无一并审理的基础，汪宸公司可另行主张权利。基于此，本案的争议焦点有：一、北冥有鱼公司与汪宸公司于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》是否有效。二、汪宸公司是否应当向北冥有鱼公司支付违约金。关于争议焦点一，北冥有鱼公司与汪宸公司于2018年6月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方已经按协议约定履行相应的义务，融汇公司亦未提出异议，应为有效协议。汪宸公司关于诉争合同为无效合同的主张，本院不予支持。关于争议焦点二，根据双方签订的《房屋租赁合同》之约定，汪宸公司应提前15日缴纳下期租金，但自2019年1月15日起，汪宸公司未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院按中国人民银行同期贷款利率的1.95倍计算利息并不违反法律规定,本院予以维持。汪宸公司称其与北冥有鱼公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，汪宸公司应将北冥有鱼公司承租的房屋201电梯入口处及吧台以南区域交付给汪宸公司使用，但北冥有鱼公司一直占用电梯入口未移交给汪宸公司，属于违约在先，故其不支付租金，但其对此并未提供相应的证据予以证实，对其主张因证据不足，本院不予支持。综上所述，汪宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费680元，由上诉人济南汪宸商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二〇年六月二十二日书记员  侯新新