江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终961号上诉人（原审原告）：罗建国，女，1964年10月5日生，汉族，自由职业者，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：刘胜荣，男，住南京市秦淮区，系南京市秦淮区瑞金路办事明故宫苑社区居民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：南京白下区物业管理有限责任公司，住所地南京市秦淮区三条巷30号。法定代表人：张军，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖秋桃，江苏利德丰律师事务所律师。上诉人罗建国因与被上诉人南京白下区物业管理有限责任公司（以下简称南京白下物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗建国上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定事实错误。一审法院认定：“有关2019年1月1日起被告对该小区物业服务费、停车费的收费标准，除金城集团有限公司与被告有约定外，也得到该小区业主委员会的决议、认可”、“金城集团有限公司与被告的物业服务委托合同明确约定自2019年1月1日起由被告以0.58元/m2/月的标准向原告等业主收取物业服务费，随后该小区的业主委员会也同意被告按该标准向原告等业主收取物业服务费”，该认定是错误的。一是被上诉人入驻小区前，小区地面道路上停车是从来不收费的，从未用于经营，金城集团也从未让被上诉人收过地面停车费。二是小区业主委员会也从未对金城集团与被上诉人约定的物业服务费进行过决议、认可。小区业主委员会成立后，关于小区物业服务费及停车费的收费问题仅有过三次通知：一次是2018年7月5日的收费通知，该收费通知仅是针对2018年下半年临时性的；另一次是2019年3月19日发的暂停缴纳物业费及停车费的通知，该通知明确表明小区业主委员会并未与被上诉人签订过物业合同，正在商谈中；第三次是2019年7月8日的收费通知，该通知也明确表明2019年物业管理费收费标准，小区业主委员会与物业公司尚未达成一致意见，仍在共同商议中。以上证据明确表明小区业主委员会对所谓的0.58元/m2/月的收费标准并未决议、认可。二、一审法院适用法律错误，概念不清，法律关系认定混乱。1.关于地面停车费，首先，小区业主委员会没有对地面停车费形成过决议、决定；其次，地面停车费的收取标准不是业主委员会所能决定的。根据《江苏省物业管理条例》第64条、第65条的相关规定，上诉人等占用小区地面道路停车费的收取，其决定权是业主大会或“业主大会授权”的业主委员会，业主委员会在无业主大会授权的情况下是不能对事关小区业主共同利益，及利用小区公共部分进行经营活动作出决策或决定的。一审法院对利用小区公共道路停车费的收取认识有误。2.关于业主委员会的权限，一审法院没有将业主大会、业主委员会的职权分清，业主大会、业主委员会作为小区的自治组织其各自职权范围法律法规己经进行了规定，从国务院、省、市的物业管理条例可以看出，业主大会才是小区物业管理的决策机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，事关小区物业费的收取标准、停车费的收取、使用等事关小区全体业主切身利益的重大事项必须由业主大会作出决定，更何况本案中业主委员会也没有对物业服务费、停车费作出过任何决议、决定。3.关于物业公司的收费，国务院、省市的物业管理条例及相关规定均明确表示，物业公司收取物业费应依法依规进行，并进行公示，接受业主和政府主管部门的监督，物业公司在没有法理依据和合同依据的情况下，是不能乱收费的，乱收费不仅侵犯了业主的利益，也侵犯了国家的价格管理秩序和物业管理秩序，若按照一审法院的说法，物业公司是“先上车、后买票”，一审法院的认定实质是对物业公司违法收费的纵容和袒护。三、一审法院对案件的焦点把握不准。本案的焦点实质是被上诉人多收取上诉人的物业费是否合法、收取上诉人的地面停车费是否合法。首先，上诉人一直以来的物业费标准是0.15元/m2/月，金城集团与被上诉人签订物业服务合同后，将物业费标准定为0.58元/m2月，地面停车位不收钱，差额部分由金城集团按考核补贴，即小区原先的物业费标准是0.15元/m2/月而不是0.58元/m2/月。小区于2017年11月份成立了业主大会和业主委员会，在小区的业主大会成立以后，也并未就物业费标准的提价召开过业主大会，那么物业公司现按0.58元/m2/月收取上诉人物业费的行为应属私自涨价，严重违反了《南京市住宅物业管理条例》第45条的规定。其次，关于地面停车费，上诉人提出的退还3120元停车费由三部分组成：一是2017年7月——2018年6月停车费1800元，该时段收取的地面停车费是典型的“三无”收费：无决定——无业主大会或业主大会授权的业主委员会的决定；无合同——无物业公司与业主委员会之间的合同；无公示——广大业主根本不知情。小区业主大会和业主委员会是2017年11月才成立的，而地面停车费被上诉人从2017年7月就开始收了，也就是说在小区业主大会和业主委员会成立之前被上诉人已私自决定收取地面停车费了。二是2019年1月——2019年6月停车费660元，也是“三无”收费。三是2018年7月——2018年12月停车费660元，尽管2018年7月5日业主委员会与被上诉人出了一个收费通知，收取地面停车费110元/辆/月，但上诉人认为该收费通知是违法和无效的，对上诉人没有约束力。南京白下物业公司辩称：对方的上诉理由跟本案的法律关系无关，关于业主委员会是否越权了业主大会的意思，如果认为业主委员会越权，应当立即提起诉讼，主张撤销。关于收费是因为跟业主委员会有协商一致的通知，明确了物业费和车位费应当多少，作为物业公司，我方不认可业主大会，从法律上对外代表的就是业主委员会。业主委员会是业主大会选举产生的，授权它对外的行为是代表业主大会，如果物业公司要征得业主大会同意，没有人能代表业主大会。关于合同是协商过的，如果没有协商，业主委员会是不可能盖章出通知的，双方一致协商同意之后出的通知书，就是业主委员会的通知，不是被上诉人一方的意思表示。对方的上诉理由不能成立，一审判决事实清楚，证据确实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。罗建国向一审法院提出诉讼请求：1.南京白下物业公司退还物业费293元及停车费3120元；2.诉讼费用由南京白下物业公司承担。一审法院认定的事实：：坐落于南京市秦淮区院小区原先是金城集团有限公司职工家属小区，由金城集团有限公司物业部门自行管理，小区所产生的水电费等费用由金城集团有限公司进行补贴。后根据国资管理部门“三供一业”物业资产无偿划转及管理职能转变的要求，金城集团有限公司不再对该小区进行管理，在无其他公司愿意接收管理的情况下，由政府相关部门引进南京白下物业公司对该小区进行管理。金城集团有限公司于2016年12月29日与南京白下物业公司签订《金城集团有限公司职工家属物业服务委托合同》，约定由南京白下物业公司自2017年1月1日至2019年12月31日对该小区进行管理。管理服务内容包括进出大门管理、车辆停放管理、区域内巡逻管理等等。约定物业公共服务收费标准：0.58元／㎡／月。根据该小区房屋建筑年代的不同，该小区物业服务费分为0.15元／㎡／月和0.12元／㎡／月两种。金城集团有限公司委托南京白下物业公司按照上述标准向罗建国等业主进行收取。不足部分，由金城集团有限公司根据其对南京白下物业公司的考核情况予以结算补足，期限至2018年12月31日。自2019年1月1日起至合同结束，金城集团有限公司不再对南京白下物业公司进行补贴，而由南京白下物业公司以0.58元／㎡／月的标准向罗建国等业主收取。未能足额收取的风险也由南京白下物业公司自行承担。该《金城集团有限公司职工家属物业服务委托合同》第十二条第5项同时约定，2018年12月31日前如小区成立业主委员会，且业主大会选聘南京白下物业公司为物业服务方，则南京白下物业公司需与业主委员会签订物业服务合同，2019年1月1日起按新合同执行。2018年12月31日前如小区成立业主委员会，但业主大会未选聘南京白下物业公司为物业服务方，造成合同部分或全部不能履行的，不属于金城集团有限公司违约。另查明，该小区于2017年11月份左右成立了业主委员会，成员共有七人。有关2019年1月1日起南京白下物业公司对该小区物业服务费、停车费的收费标准，除金城集团有限公司与南京白下物业公司有约定外，也得到该小区业主委员会的决议、认可。2018年7月5日，南京白下物业公司与该小区业主委员会联合发出《收费通知》，载明：物业公共服务费收费标准0.58元／㎡／月，至2018年12月31日前，44幢、45幢等楼幢按0.15元／㎡／月标准收取，非直供电梯按0.12元／㎡／月标准收取。固定车位110元／辆／月，地下车库240元／辆／月。2019年3月19日，该小区业主委员会又发出《暂停缴纳物业费及停车费的通知》，表示业主委员会就收费问题正与南京白下物业公司商谈之中，何时开始缴纳另行通知。2019年7月8日，南京白下物业公司与业主委员会又联合发出《收费通知》，表示2019年度该小区的物业管理费收费标准，业主委员会正与南京白下物业公司共同商议中，但下半年的停车费正常缴纳，仍按固定车位110元／辆／月，地下车库240元／辆／月标准缴纳。罗建国是南京市秦淮区瑞金路4号33幢107室房屋所有权人之一，该房建筑面积53.67平方米。罗建国已经向南京白下物业公司缴纳2017年7月-2018年6月停车费1800元（150元／辆／月×12个月），2018年7月-2018年12月停车费660元（110元／辆／月×6个月），2019年1月-2019年6月停车费660元（110元／辆／月×6个月）。以上共计3120元。罗建国已经向南京白下物业公司缴纳了2017年1月-2017年12月物业服务费76.8元（0.12元／㎡／月×53.67平方米×12个月=77.28元，南京白下物业公司实际少收0.48元），缴纳2018年1月-12月物业服务费76.8元，缴纳2019年1月-12月物业服务费370元（0.58元／㎡／月×53.67平方米×12个月=373.5元，南京白下物业公司实际少收3.5元）。罗建国明确，其主张返还的物业服务费293元是2019年1月-12月份的，主张其应缴纳的物业费标准为0.12元／㎡／月，370元-76.8元=293.2元。主张返还的停车费3120元是2017年7月-2019年6月份。一审法院认为，根据法律、法规及司法解释的规定，选聘、解聘物业服务企业属小区重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同决定。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。物业服务企业按照合同的约定为业主所在小区提供物业服务后，按时向物业服务企业支付物业管理费等费用是业主的基本义务。业主如果认为业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序的，有权依据《物权法》的规定向人民法院申请撤销该决定，但应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。物业服务收费应当区分不同小区的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务费是否实行政府指导价由业主大会决定。非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。具体到本案，首先，涉案的瑞金路2-4号院小区原先是金城集团有限公司职工家属小区，由金城集团有限公司物业部门自行管理，小区所产生的水电费等费用由金城集团有限公司进行补贴。后根据国资管理部门的要求，金城集团有限公司不再对该小区进行管理，在无其他公司愿意接收管理的情况下，由政府相关部门引进南京白下物业公司对该小区进行管理。证明涉案小区相对特殊。其次，金城集团有限公司与南京白下物业公司的物业服务委托合同明确约定自2019年1月1日起由南京白下物业公司以0.58元／㎡／月的标准向罗建国等业主收取物业服务费。随后该小区的业主委员会也同意南京白下物业公司按该标准向罗建国等业主收取物业服务费。虽然该小区的业主委员会一直未与南京白下物业公司签订书面的物业服务合同，但南京白下物业公司一直为该小区实际提供了物业服务，罗建国等业主具有向南京白下物业公司缴纳相关费用的义务。有关收费标准，该小区业主委员会的决议、决定对罗建国等业主具有法律约束力。罗建国等业主如对业主委员会的决议、决定有异议，应另行主张撤销。有关对罗建国等业主停车费的收取，也是经该小区业主委员会的决议、决定后南京白下物业公司予以收取。罗建国等业主如有异议，应另行主张撤销。2019年3月19日，该小区业主委员会发出通知，以正与南京白下物业公司商谈为由，同意暂停缴纳物业费及停车费。2019年7月28日，该小区业主委员会又与南京白下物业公司联合发出《收费通知》，同意下半年的停车费正常缴纳，物业服务费则暂停缴纳。对此，一审法院认为，业主委员会作为小区的自治组织，对小区的日常事务有权作出决议、决定。其对南京白下物业公司之前的物业服务费收费标准、停车费收费标准均予以决议、认可，对罗建国等业主具有法律约束力。该小区业主委员会虽然目前要求罗建国等业主暂停向南京白下物业公司缴纳物业服务费，但并不等于否定南京白下物业公司之前的收费标准、收费行为。如业主大会或业主委员会最终决议、决定降低之前及之后的收费标准，则罗建国有权向南京白下物业公司主张返还多收的物业服务费、停车费。如业主大会或业主委员会最终决议、决定维持之前及之后的收费标准，则南京白下物业公司无须向罗建国返还任何费用。如业主大会或业主委员会最终决议、决定提高之前及之后的收费标准，则罗建国应向南京白下物业公司补缴物业服务费、停车费。当然，业主委员会作出新的决议、决定前，应当按照法律、法规的规定召开业主大会，充分听取业主的意见，并与南京白下物业公司签订书面的物业服务合同。但直至本案庭审结束，该小区业主大会、业主委员会仍未作出新的决议、决定。至于罗建国提到的南京白下物业公司服务不到位问题，罗建国未提供充分的证据证明，一审法院不予采信。综上，罗建国的诉讼请求，缺乏事实与法律、法规的依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《江苏省物业管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回原告罗建国对被告南京白下区物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。上诉人对一审查明的“有关2019年1月1日起被告对该小区物业服务费、停车费的收费标准，除金城集团有限公司与被告有约定外，也得到该小区业主委员会的决议、认可”提出异议，认为没有任何决议和认可的材料。对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。双方当事人二审期间均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人退还物业费293元及停车费3120元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，涉案的瑞金路2-4号院小区原是金城集团有限公司职工家属小区，由金城集团有限公司物业部门自行管理，小区所产生的水电费等费用由金城集团有限公司进行补贴。后根据国资管理部门的要求，金城集团有限公司不再对该小区进行管理，在无其他公司愿意接收管理的情况下，由政府相关部门引进南京白下物业公司对该小区进行管理，相比于普通商品房住宅小区，涉案小区具有一定特殊性。金城集团有限公司与南京白下物业公司的物业服务委托合同明确约定自2019年1月1日起由南京白下物业公司以0.58元／㎡／月的标准收取物业服务费，此后，虽然业主委员会未与南京白下物业公司签订书面的物业服务合同，但南京白下物业公司事实上一直为涉案小区提供物业服务，且综合一审法院调查的情况及2018年7月5日业主委员会与南京白下物业公司联合发出的《收费通知》、2019年3月19日业主委员会发出的《暂停缴纳物业费及停车费的通知》的内容来看，业主委员会对物业公共服务收费标准0.58元／㎡／月、固定车位110元/辆/月并无异议，即使在2019年3月19日业主委员会发布通知提到了暂停缴纳物业费及停车费的情况下，也并未否定在通知发布之前南京白下物业公司的收费标准、收费行为。作为小区自治组织，业主委员会的决议、决定对罗建国等业主具有法律约束力，罗建国亦实际按确定的标准缴纳了物业服务费及停车费。罗建国等业主如对业主委员会的决议、决定有异议，应在法定期限内另行主张撤销。2019年7月28日，该小区业主委员会又与南京白下物业公司联合发出《收费通知》，同意下半年的停车费正常缴纳，物业服务费则暂停缴纳，但该通知中仍未明确否定南京白下物业公司此前的收费标准及收费行为，罗建国虽认为上述通知系南京白下物业公司伪造公章所致，但尚未提供充分证据证明南京白下物业公司实施该行为且该通知并非业主委员会的真实意思表示，在业主大会或业主委员会就此并未形成最终决议、决定之前，罗建国向南京白下物业公司主张返还多收的物业服务费、停车费缺乏事实及法律依据。罗建国认为南京白下物业公司服务不到位，但提供的证据尚不足以支持其上诉请求，本院对此观点不予采信。综上所述，罗建国的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗建国负担。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十九日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东