河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初222号 原告：海某某，男，1993年10月27日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被告：马某某，男，1987年6月21日出生，汉族，住河北省廊坊市三河市。 委托诉讼代理人：郭世斌，河北英汇律师事务所律师。 被告：张某，男，1989年4月13日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被告：梁某某，女，1992年8月1日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 第三人：王某某，男，1991年8月20日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 原告海某某与被告马某某、张某、梁某某、第三人王某某执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告海某某、被告马某某委托诉讼代理人郭世斌到庭参加诉讼，被告张某、被告梁某某、第三人王某某经本院依法送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告海某某向本院提出请求判令：1、撤销大厂回族自治县（2019）冀1028执异75号执行裁定书；2、恢复对坐落于大厂回族自治县房权证大字第××号）房屋的执行；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告张某、梁某某及第三人王某某民间借贷纠纷一案，大厂回族自治县人民法院于2019年1月25日作出了（2019）冀1028民初65号民事判决书，判决生效后，原告于2019年10月8日就该案申请强制执行，对被告张某、梁某某位于大厂回族自治县房屋进行查封，后被告马某某就上述房屋提出了执行异议，贵院作出（2019）冀1028执异75号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。原告认为，被告马某某主张向被告张某、梁某某购买涉案房屋，不符合正常交易常理，且被告马某某与被告张某所签订的《房屋买卖合同》违反房屋限购政策，应属无效。根据原告到涉案房屋实地观察，实际居住人一直是被告张某，并且物业、水电、暖气等费用都是被告张某交纳。虽然被告张某称2018年2月份向被告马某某交付了涉案房屋后又返租给被告张某，但被告马某某既不实际接收房屋也不变更物业，被告张某又没有提供相应租金给付的证据，存在明显不真实交易的情况。2017年6月6日大厂回族自治县政府信息公开平台发布《大厂回族自治县人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，被告马某某与被告张某明知限购情况，仍然签订合同，明显违反相关限购政策，合同应属无效合同。故原告起诉至法院。 被告马某某辩称，被告马某某与被告张某、梁某某有合法的买卖合同，在签订买卖合同以后按照合同约定进行了付款，符合房屋买卖合同程序和规定，合同系当事人双方完全自愿的情况下签订的，合同合法有效。虽然没有办理过户，是因为张某、梁某某没有如期还清尾款，双方存在合同纠纷。原告的诉讼请求不成立，请求驳回原告的诉讼。 被告张某未到庭进行答辩。 被告梁某某未到庭进行答辩。 第三人王某某未到庭进行陈述。 经审理查明，本院审理的海某某与张某、梁某某、王某某民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）冀1028财保139号之一民事裁定书，于2018年12月27日查封被告梁某某名下位于大厂回族自治县房屋（产权证号：大厂权××号）。2019年1月25日，本院作出（2019）冀1028民初65号民事调解书，确认张某、梁某某分期向海某某偿还借款本金800000元，并以800000元为基数，自2018年10月6日起至2019年4月1日止，按年息24%标准计算偿还利息；王某某对800000元借款本金及利息承担连带担保责任。调解书生效后，海某某于2019年10月8日向本院申请执行，在本案执行过程中，被告马某某向本院提出执行异议，提出2017年12月15日马某某与张某、梁某某就位于大厂回族自治县房屋（产权证号：大厂权××号）签订了《房屋买卖居间合同》，要求解除查封。2019年12月30日本院作出（2019）冀1028执异75号执行裁定书，裁定中止对坐落于大厂回族自治县房权证大字第××号）房屋的执行。 另查明，2017年12月15日，本案被告马某某作为买房人（乙方）、被告张某、梁某某作为卖房人（甲方）、大厂回族自治县亿坤房产经纪有限公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定被告张某、梁某某将大厂回族自治县房屋以总价款1600000元的价格出售给被告马某某，在合同签订当日给付购房款1000000元，甲方（张某、梁某某）承诺于2018年2月1日前还清银行贷款，随后乙方（马某某）付清甲方全款。2018年3月1日之前共同配合丙方办理银行按揭手续，待银行审批通过后7日内共同办理过户登记手续，乙方怠于履行协助义务的，应按迟延天数按房款总额每日万分之五比例向对方给付违约金，合同继续履行。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告马某某当日转账给被告张某购房款1000000元。但被告张某未按照合同约定履行偿还银行贷款义务。2019年6月15日，被告马某某与被告梁某某签订《个人租房合同》一份，约定被告马某某将位于华安丽景小区6号楼1单元1103室房屋返租给被告梁某某，租赁期限：2019年6月15日至2020年6月14日。每年租金35000元，每年支付一次。案涉房屋一直由被告张某、梁某某居住。 上述事实，有原告提供的执行裁定书，被告提供的《房屋买卖居间合同》、房屋产权证书、《个人租房合同》、中国农业银行交易记录及原、被告当庭陈述在案予以证实。 本院认为，本案的主要争议焦点为被告马某某是否具备排除人民法院强制执行涉案房屋的法定情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，被告马某某与被告张某、梁某某于2017年12月15日即本院查封涉案房产之前签订了《房屋买卖居间合同》，该合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但在被告张某、梁某某违反合同约定未偿还银行贷款义务后，被告马某某未积极主张权利，未要求被告张某、梁某某履行义务，而其却与被告梁某某签订《个人租房合同》，将房屋租赁给被告梁某某，被告马某某至今未实际占有案涉房屋，且因其自身原因导致未办理房屋过户登记手续。被告马某某与被告张某、梁某某签订《房屋买卖居间合同》的日期为2017年12月15日，本县房屋限购政策的出台时间为2017年6月6日，被告马某某户籍地为河北省廊坊市三河市，根据限购政策的规定，非本县居民家庭暂停在本县购买房屋，故被告马某某与被告张某、梁某某签订的《房屋买卖居间合同》不符合限购政策的规定，不能履行过户登记手续，该《房屋买卖居间合同》不能予以维护。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀1028执异75号执行裁定书； 二、恢复对坐落于大厂回族自治县房权证大字第××号）房屋的执行。 案件受理费80元，由被告马某某负担。于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  刘爱国 人民陪审员  刘会来 人民陪审员  刘海丰 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  田丁娟 附本判决相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。