四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终403号 上诉人（原审原告）：周伯彬，男，1975年2月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：甘斌，四川渡攀律师事务所律师，执业证号:15104201910489120。 被上诉人（原审被告）：冯杰，男，1986年8月16日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：冉启荣，重庆荣东律师事务所律师，执业证号：15001200310937554。 被上诉人（原审被告）：泸州市品卓建筑工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区胡市镇旭东路一段33号楼1号门市，统一社会信用代码：91510504662769839P。 法定代表人：袁祖术，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冉欣，重庆海力律师事务所律师，执业证号：15001201910133915。 被上诉人（原审被告）：刘敏，女，1983年6月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上诉人周伯彬因与被上诉人冯杰、刘敏、泸州市品卓建筑工程有限公司（以下简称品卓建筑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2019）川0402民初3196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周伯彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判准许执行位于湖北省利川市房屋；2.一审、二审诉讼费由冯杰、刘敏、品卓建筑公司连带承担。事实和理由：一、一审认定品卓建筑公司与冯杰签订的《房屋买卖合同》系有效合同，属认定事实和适用法律错误。湖北华昇房地产开发有限公司开发建设商品房，“森海豪庭”项目就是该公司基于商品房开发建设行为而形成的实物，品卓建筑公司通过以物抵债方式取得的房屋应属商品房，冯杰与品卓建筑公司签订的《房屋买卖合同》具备商品房买卖合同的内容和要件，一审认定房屋销售行为不属于商品房买卖显属错误，该《房屋买卖合同》明显违反相关法律的禁止性规定，不具备阻却排除执行的权利。二、现有证据不能证明冯杰已合法占有案涉商品房，一审未查明房屋的现实占有状态，导致事实认定错误。品卓建筑公司虽依据湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称恩施中院）的法律文书，基于公权力产生物权变动，但湖北华昇房地产开发有限公司并未将商品房交付给品卓建筑公司，品卓建筑公司尚未实际合法占有，冯杰的占有也违反法律规定，不属于合法占有，不能凭合同约定就证实房屋交付及合法占有的事实。三、一审认定冯杰已实际支付全部购房款显属错误，没有严格审查证据及付款支付对象，冯杰并未向品卓建筑公司支付购房款，也无品卓建筑公司的收款委托，不能证实冯杰已全部支付购房款的事实。四、本案不属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，冯杰主观上知晓房屋无法办理过户手续并予以购买，客观上未向相关机关提交转移登记申请，均属于自身原因过错所致，应当承担相应法律后果。 冯杰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1.品卓建筑公司通过恩施中院的执行裁定，以物抵债合法取得案涉房屋所有权后，再出售给冯杰是普通的房屋买卖行为，不是法律意义上的商品房买卖行为，该买卖行为不违反法律禁止性规定，合法有效；2.冯杰与品卓建筑公司签订《房屋买卖合同》后，依约向品卓建筑公司支付了购房款，双方进行了交付，冯杰也实际入住占有和使用了房屋，并向物管部门交纳了物管费，双方之间的买卖行为已履行完毕，周伯彬否认房屋已实际交付冯杰及冯杰实际入住的事实，就应举证证明其主张；3.冯杰将房款支付给品卓建筑公司指定的收款人并不违反法律规定，也没有任何过错，房屋未办理权属登记不影响买卖合同的效力。 品卓建筑公司辩称，1.周伯彬认为品卓建筑公司与冯杰的房屋买卖行为属于商品房买卖行为与法律规定不符，根据相关法律规定，商品房买卖是房地产开发企业与买房人进行的交易，而品卓建筑公司并不是房地产开发企业，案涉房屋的物权是品卓建筑公司根据恩施中院的执行裁定合法取得，品卓建筑公司与冯杰的房屋买卖交易就是一般房屋交易行为，不能适用关于商品房销售的相关法律；2.周伯彬提出冯杰提交的物业费交付票据是房屋查封后交纳的，何时交纳物业费并不是法律规定的证明是否占有房屋的条件，双方签订房屋买卖合同是2018年10月，是在法院查封之前签订的；3.品卓建筑公司与冯杰签订了房屋买卖合同，以指示交付的形式让购房人将房款直接转入指示交付对象的银行账户上，品卓建筑公司也出具了收款收据予以确认,品卓建筑公司对房屋的销售交易情况非常清楚。 刘敏经本院合法传唤未到庭接受法庭询问，也未提交书面答辩意见。 周伯彬向一审法院起诉请求：判令准许执行位于湖北省利川市房屋。 一审法院认定事实：2012年3月13日，一审法院作出（2011）攀东民初字第3918号民事判决书，判决：周德全于判决生效后十日内一次性归还周伯彬借款本金2218000元，品卓建筑公司、刘敏对此承担连带归还责任。该判决于2012年6月10日发生法律效力，2012年7月17日，周伯彬就上述判决内容向一审法院申请强制执行，案号为（2012）攀东执字第467号。 2018年3月27日，恩施中院以（2016）鄂28执20-12号执行裁定书，将位于湖北省利川市共计25套房屋作价2141608元，交付给品卓建筑公司抵偿部分债务，该房屋所有权自裁定送达品卓建筑公司时起转移。 2017年3月8日，恩施中院以（2016）鄂28执20号-4执行裁定书，将湖北华昇房地产开发有限公司的位于湖北省利川市（合计建筑面积6264.92平方米）作价8641000元交付品卓建筑公司抵偿部分债务，该房屋所有权自裁定送达品卓建筑公司时起转移。2017年3月9日，恩施中院分别向湖北省利川市住建局、湖北省利川市国土资源局发出协助执行通知书，要求将“森海豪庭”1-9栋房屋中的124套房屋产权及土地过户登记给品卓建筑公司。 2018年5月1日，品卓建筑公司与徐伟签订《泸州品卓森海豪庭项目营销代理协议》，约定品卓建筑公司将“森海豪庭”项目的销售委托给徐伟代理。2018年10月9日，品卓建筑公司因拖欠徐伟代理佣金，将“森海豪庭”2栋Ｂ单元710室以120000元的价格抵给徐伟，剩余10000元佣金品卓建筑公司以转账或现金方式于2018年10月30日前一次性支付给徐伟。当日，徐伟与冯杰签订《房屋转让协议书》，徐伟将“森海豪庭”2栋Ｂ单元710室房屋以120000元的价格转让给冯杰，并约定房款由冯杰支付给徐伟，房屋签约时直接签署冯杰的名字。当日，甲方品卓建筑公司与乙方冯杰签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将从恩施中院以物抵执行给甲方的房屋出售给乙方，房屋位于湖北省利川市，面积为32.46平方米；该房屋占用范围内分摊的土地使用权以及附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施设备随该房屋一并转让给乙方；转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款；房款按建筑面积计算价款，甲方净得（所有税费及其它一切相关费用由乙方承担，与甲方无关）房屋总金额为120000元，于2018年10月9日一次性付清房款；甲乙双方定于2018年10月9日正式交付该房屋；该房屋的水、电、气已经安装到位，水、电、气相关部门已收到协助执行通知书，由乙方自行负责开通。落款甲方品卓建筑公司加盖印章并注明“余10000元工程款未支付，大写：壹万元整”，乙方冯杰签字并捺印。冯杰支付120000元房款后，品卓建筑公司向冯杰出具编号为0235983的《收据》，载明收到冯杰支付的“森海豪庭”2号楼Ｂ710室房屋房款120000元，品卓建筑公司加盖印章。 2019年2月22日，一审法院以（2012）攀东执字第467号之一执行裁定书，查封湖北省利川市谋道镇南浦村13组“森海豪庭”12号楼25套房屋、1号楼6套房屋、2号楼Ａ栋46套房屋、2号楼Ｂ栋32套房屋、3号楼16套房屋、5号楼9套房屋、7号楼5套房屋、8号楼3套房屋、9号楼7套房屋，查封期限均为三年。2019年6月10日，冯杰对一审法院依（2012）攀东执字第467号之一执行裁定查封湖北省利川市谋道镇南浦村13组“森海豪庭”2号楼Ｂ栋710号房屋提出执行异议，认为冯杰享有足以阻止执行的实体权利，要求中止对该房屋的评估、拍卖行为，解除对该房屋的查封。一审法院于2019年7月25日作出（2019）川0402执异171号执行裁定书，裁定中止对湖北省利川市房屋的执行。周伯彬对（2019）川0402执异171号执行裁定不服，于2019年8月21日提起申请执行人执行异议之诉。 一审另查明，“森海豪庭”小区仅有7、8、9号楼取得了商品预售许可证，销售面积为11718.66平方米，取得时间为2016年3月16日，证号为鄂利房预字（2016）010号。“森海豪庭”小区未办理《建设工程施工许可证》，也未进行工程竣工验收。 一审法院认为，本案争议的主要问题为冯杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据该条规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 一、关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。 冯杰在本案诉讼中举示了《房屋买卖合同》《收据》《泸州品卓森海豪庭项目营销代理协议》《森海豪庭抵款协议》《对私客户账户明细》《房屋转让协议书》，能够证实品卓建筑公司将案涉房屋抵给案外人徐伟，案外人徐伟又将案涉房屋转让给冯杰的事实。冯杰受让案涉房屋的时间为2018年10月9日，而一审法院依照周伯彬的申请，查封案涉房屋的时间为2019年2月22日。品卓建筑公司依照恩施中院的执行裁定及相应协助执行通知书取得案涉房屋的所有权及土地使用权，其依法可处置其所有的财产。同时，冯杰与案外人徐伟签订的《房屋转让协议书》，冯杰与品卓建筑公司签订的《房屋买卖合同》，内容无悖于现行法律法规的禁止性规定，均属合法有效。因此，冯杰作为案涉房屋的买受人，先于房屋查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 周伯彬认为品卓建筑公司与冯杰签订的《房屋买卖合同》性质属商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该合同应属无效。对此，一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，而本案《房屋买卖合同》的出卖人为品卓建筑公司，并非案涉房屋的房地产开发企业，因此，本案《房屋买卖合同》并不符合商品房买卖合同的要件，其性质并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。故周伯彬的上述主张不能成立，依法不予支持。 二、关于是否在查封之前已合法占有的问题。 建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。作为房屋买受人的冯杰，在购买的房屋没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向冯杰交付了房屋、冯杰已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。 另外，占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制，对于房屋，并不以实际入住为构成要件。本案中，在冯杰、品卓建筑公司签订的《房屋买卖合同》中约定了签订合同当日即交付房屋，冯杰举示了支付物业费、垃圾费、水电公摊费的《收据》，印证其实际入住了案涉房屋。即便如冯杰所述案涉房屋仅每年夏季居住两三个月，也不影响冯杰已实际占有案涉房屋的事实。 三、关于是否支付全部价款的问题。 根据查明事实，冯杰从案外人徐伟处受让案涉房屋，将房款120000元直接支付给徐伟，再由冯杰直接与品卓建筑公司签订《房屋买卖合同》。冯杰支付房款后，品卓建筑公司出具了《收据》，因此，冯杰已将房款支付完毕。 四、关于未办理过户登记原因的问题。 本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续及商品房预售许可证，客观上不具备办理产权过户登记的条件。因此，冯杰未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，冯杰对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，冯杰作为执行异议的案外人，其举证能够证实就案涉房屋，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除申请执行人对案涉房屋强制执行的四个要件，冯杰依法享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。故对周伯彬的诉讼请求依法予以驳回。 综上，周伯彬的诉讼请求，一审法院不予支持，冯杰的抗辩意见，一审法院予以采纳。刘敏、品卓建筑公司经法院传票传唤，均未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决：驳回周伯彬的全部诉讼请求。案件受理费2500元，由周伯彬负担。 二审审理中，冯杰向本院提交《结婚证》原件一本，提出该证据在一审中已提交复印件，因周伯彬一审质证认为是复印件不予认可，二审提交原件拟证明挂靠人杨春彬与签约代表史光蓉系夫妻关系。 周伯彬质证认为，对《结婚证》原件的真实性、合法性、关联性均不予认可，仅凭《结婚证》不能认定身份关系，也不能证明在销售房屋时双方还存在婚姻关系。 品卓建筑公司质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据可以证明是杨春彬作为挂靠人实际进行房屋销售的事实。 本院对证据的认证意见为，证据《结婚证》系原件，对其真实性本院予以采信。 二审中，周伯彬、品卓建筑公司、刘敏均未向本院提交新证据。 一审法院审理查明的事实与本院经审理查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议焦点是冯杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，恩施中院于2017年3月8日作出执行裁定，裁定将包括案涉房屋在内的多套商品房交付品卓建筑公司以抵偿其申请执行的部分债务，并向相关部门下发协助执行通知书，协助将案涉房屋登记过户至品卓建筑公司名下，品卓建筑公司通过恩施中院的执行裁定及协助执行通知书合法取得案涉房屋的所有权及土地使用权，品卓建筑公司作为合法所有人可依法处置其所有的案涉房产。品卓建筑公司并非房地产开发企业，其通过合法途径取得案涉房屋的所有权后，于2018年10月9日与冯杰签订的《房屋买卖合同》系普通的房屋买卖行为，并不违反法律禁止性规定，一审在周伯彬未提供充分有效的证据证明品卓建筑公司与冯杰存在恶意串通的情形下，认定冯杰与品卓建筑公司形成合法有效的买卖关系，并对《房屋买卖合同》的真实性、合法性、有效性予以确认并无不当。品卓建筑公司向人民法院申请执行，通过以物抵债的合法途径对案涉房屋拥有所有权，在人民法院查封前冯杰通过与品卓建筑公司签订合法有效的房屋买卖合同，对案涉房屋实际入住占有和使用至今，并将全部房款交付至品卓建筑公司的指示交付对象，品卓建筑公司出具收款收据予以确认，案涉房屋尚未办理竣工验收手续及商品房预售许可证，客观上不具备办理产权过户登记条件，不能办理过户登记并非冯杰自身原因，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，冯杰提交的证据能够证明其享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益，一审据此判决驳回周伯彬的诉讼请求具有事实依据和法律依据，故周伯彬主张对案涉房屋强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，周伯彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由周伯彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  顾 玉 审 判 员  李淑群 审 判 员  黄 雷 二〇二〇年六月五日 法官助理  罗 军 书 记 员  丁海然