淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10576号原告：郎景裕，男，1966年8月16日生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：郎清云（系原告儿子），男，1992年7月21日生，汉族，住淮安市淮安区。被告：淮安天元置业有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡人民政府院内统一社会信用代码91320811558027018P。法定代表人：楼锦荣，该公司董事长。管理人：江苏百年东吴律师事务所、广泰（淮安）破产清算事务有限公司。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：许洋，淮安天元置业有限公司管理人工作人员。原告郎景裕诉被告淮安天元置业有限公司（以下简称天元置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告郎景裕、被告天元置业委托诉讼代理人于巧杭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郎景裕向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告天元置业有限公司履行合同交付房屋。事实和理由：2015年2月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天元阳光苑3幢2单元1903室房屋，房屋面积126.96平方米，总价款33万元。原告已按约支付购房款，被告也开具了交款发票，现被告已申请破产，其管理人对该购房合同不予确认，多次交涉无果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告天元置业辩称，1、原告在破产受理之后，即在集体清偿给付程序启动后起诉，依照破产法规定，债权人无权再提出个别给付的诉讼请求，所以破产债权的争议诉讼只能是确认之诉，无权提起交付房屋的给付之诉，原告的诉讼请求违反了破产法的规定；2、原告与被告签订合同的时间是在被告的国有建设土地使用权被淮安市中级人民法院查封之后，被告对外签订商品房买卖合同的行为属于无权处分，且该合同未通过，也无法通过网签。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于淮安市清江浦区房屋（建筑面积126.96平方米），房屋总价款33万元，商品房预售证2011456号。合同第六条第2款约定，签订合同时支付24万元，余款9万元于房屋交付前付清，首付款到账后合同生效，如房号有变动另行协商，后余款9万被更改成8万元，被告在更改处加盖公章。合同第八条约定，被告应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，后2014年被更改为2015年，被告亦在更改处加盖公章。本院经审查，该《商品房买卖合同》除固定模版外，所有约定内容均为手写，且存在多次字迹不一致情况，被告仅在出卖人处加盖公章，并无被告的法定代表人或委托代理人签章，该份合同亦未经过网签。2015年2月28日，被告向原告出具金额为20万元的首付款电子发票。同年12月7日，被告向原告出具6万元预缴房款的收据。同年12月25日，被告向原告出具2万元预缴房款的收据。庭审中，原告主张其房款已全部付清，其在2015年2月28日支付了24万元首付款，但被告仅开具了20万元的首付款发票，对此原告并未提供证据证明。2015年12月15日，被告与案外人淮安市华明建筑工程有限公司（以下简称华明公司）、王志华签订《协议合同》，约定被告以天元阳光苑3、4号楼住宅抵土建工程款。2016年1月23日，华明公司、王志华与案外人张永金签订《房屋转让协议》，约定华明公司和王志华将天元阳关苑3号楼2单元1903号房屋转让给张永金。同日，被告与张永金签订签订《商品房买卖合同》，约定张永金购买被告开发的位于淮安市清江浦区房屋（建筑面积130.78平方米），房屋总价款366184元。合同第第六条第2款约定，签订合同时支付首付款10万元，余款待到房屋交付时一次性付清。合同第八条约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付张永金使用。合同末尾注明：合同上的任何数据以预售许可证为准，以相关部门文件为准，合同为手写合同，购房者自愿并认可，此房源为华明公司、王志华转让给张永金，房源如产生任何异议，双方自行解决，均与开发公司无任何关系。本院经审查，该《商品房买卖合同》除固定模版及付款方式外，所有约定内容均为手写，被告仅在出卖人处加盖公章，并无被告的法定代表人或委托代理人签章，该份合同亦未经过网签。2016年1月25日，华明公司、王志华与案外人左文祥签订《房屋转让协议》，约定华明公司和王志华将天元阳关苑3号楼2单元2501号房屋转让给左文祥。2016年11月8日，被告向左文祥、张永金出具合计33万元的收款收据。2016年11月8日，被告出具《情况说明》，载明被告以支付王志华工程款方式将天元阳关苑3号楼2单元2501及3号楼二单元1903室抵给王志华，王志华又将此房屋转售给左文祥、张永金。现经王志华同意，这两套房后续手续由被告直接办理，款项由被告收取（余款还剩17万元未付）。2016年12月13日，原淮安市清浦区人民法院出具（2016）苏0811破申1号民事裁定书，裁定受理浙江省东阳市江南建设有限公司对被告的破产清算申请。2019年12月11日，本院作出（2017）苏0812破1号之一决定书，决定1、解除江苏昊震翰律师事务所的被告管理人职务；2、指定江苏百年东吴律师事务所与广泰（淮安）破产清算事务有限公司为被告管理人。原告得知被告破产后，亦曾就涉案房屋进行过债权申报。另查，涉案房屋涉及的土地在2012年7月25日已被被告抵押给中国建设银行股份有限公司淮安清浦支行（抵押金额为2600万元），且从2016年9月12日至今已被杭州市下城区人民法院、淮安市中级人民法院、原淮安市清浦区人民法院、淮安经济技术开发区人民法院及本院轮候查封。涉案房屋的主体虽已建成，但配套设施尚未完备，不具备验收及交付条件，也未在不动产登记部门办理不动产权初始登记。被告开发的天元阳光苑项目中3、4号楼已取得商品房预售许可证，1、2号楼目前尚未取得商品房预售许可证。案件审理过程中，本院依法向原告进行释明，告知其合同暂不具备履行条件，原告可变更诉讼请求，原告经释明仍坚持不变更诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。债务人在破产宣告时所有的或者经营管理的全部财产，和在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产，以及应当由债务人形式的其他财产权利，均属于债务人的破产财产。本案中，根据合同约定被告应履行交付房屋的义务，但因涉案房屋主体虽已建成但相应的配套设施尚未完备，尚不具备验收及交付条件，也未在不动产登记部门办理不动产权初始登记，还不具备物权法意义上的物的特征，应属于破产财产。因合同约定的涉案房屋建造事实尚未完成，不具备交付的履行条件，现无法继续履行，且根据原告提供的证据仅能证明其已缴纳了28万元的房款，尚未全额付清房款，故原告直接诉至法院要求被告履行合同交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。因被告尚处于破产清算阶段，若管理人对涉案合同不行使解除权或撤销权，待房屋合法建造事实成就之后，因原告的合同成立时间早于张永金，且均未办理网签，原告可再行主张要求被告履行合同交付涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郎景裕的诉讼请求。案件受理费6100元（原告预交），由原告郎景裕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××99)。（此页无正文）审 判 长 张 天人民陪审员 郑 腾人民陪审员 徐晓丽二〇二〇年六月八日法官 助理 刘雨霖书 记 员 徐凤芝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十四条破产财产由下列财产构成：（一）债务人在破产宣告时所有的或者经营管理的全部财产；（二）债务人在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产；（三）应当由债务人行使的其他财产权利。