湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6715号上诉人（原审被告）：长沙市望智城市建设开发有限公司，住所地长沙市开福区湘雅路201号。法定代表人：谢公望，总经理。委托诉讼代理人：许文，湖南湘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭余庆，女，1971年5月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。上诉人长沙市望智城市建设开发有限公司（以下简称望智公司）与被上诉人谭余庆房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初11864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。望智公司上诉请求：一、请求撤销（2019）湘0105民初11864号民事判决第二项，驳回谭余庆要求望智公司支付违约金2657.2元的诉讼请求。事实与理由：1、望智公司未能如期为谭余庆办理房屋不动产权证，系政府部门原因所致。2、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》之附件六《补充协议》第六条第5款约定，望智公司具有合同约定不属违约的情形，不应承担违约责任。3、一审法院依据《合同法》第107条之规定进行判决，未查明望智公司具有不属违约的情形，适用法律不当。谭余庆辩称：1、按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，买受人应如期办理合同备案、预售登记、不动产权证，未办妥相应登记及权证，理应承担违约赔偿责任。2、望智公司在办理购房合同备案及预告登记的过程中同样存在严重违约行为。3、望智公司提交的证据证明，望智公司在改制后自2005年起，超过15年始终未能办妥土地产权交割书，完善国土证出窗手续。望智公司在未办妥产权交割书的土地上开发爱尚大厦房地产项目，并在2017年向谭余庆销售房产，明显存在隐瞒土地瑕疵的过错，侵犯了消费者的知情权。望智公司未能办妥土地产权交割书且未能办理房产不动产权证，不属于政府部门原因所致。谭余庆向一审法院提出起诉请求：一、判令望智公司履行合同约定，为谭余庆办妥不动产证；二、判令望智公司支付违约金贰仟陆佰伍拾柒元贰角整（2657.2元）；三、判令望智公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月25日，谭余庆、望智公司双方签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：201501991606），约定谭余庆向望智公司购买位于长沙市开福区房屋，房屋建筑面积40.88㎡，单价为6500元／㎡，总房价为265720元。合同关于产权登记约定，在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：1、…；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。当日，谭余庆支付了全部房款。2017年4月27日，望智公司向谭余庆交付了房屋，但望智公司一直未办理该房屋所有权证。2019年9月29日，谭余庆通过快递和短信方式向望智公司送达了告知材料，要求望智公司履行合同义务，在15日之内办妥房屋产权证书，望智公司收到谭余庆通知后仍未予办理，故酿至纠纷。已查明，望智公司系2004年6月由长沙市开福区城市建设综合开发公司产权整体转让并重组更名而成立，产权整体转让的其中一项标的为长沙市开福区蚌塘喻家冲可供开发的两宗国有划拨住宅用地，谭余庆所购买的爱尚大厦1606号房屋在上述两块土地上开发的房地产项目上。由于原企业改制需办理产权交割手续的档案已无法找齐，产权交割手续无法落实，国土证原件在原长沙市国土局未出窗，故该项目一直不能办理房屋不动产权证。庭审中，望智公司提交了长沙市开福区人民政府出具的《长沙市开福区人民政府关于请求支持解决长沙市望智城市建设开发有限公司国有土地转让遗留问题的函》（开政函［2019］93号）拟证明以上事实。一审法院认为：一、关于办理涉案房屋不动产权证的问题。谭余庆、望智公司双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应全面履行合同义务，合同约定望智公司应在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。合同签订后，谭余庆支付了全部房款，望智公司于2017年4月27日向谭余庆交付了房屋，但至今未办理房屋产权证，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，谭余庆有权要求望智公司继续履行合同义务，且望智公司也未属于履行不能，故谭余庆请求望智公司办理房屋不动产权证的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持；二、关于违约金认定的问题。本案中，双方在合同中约定：如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。现望智公司行为构成违约，谭余庆已付购房总价款为265720元，谭余庆请求望智公司支付违约金2657.2元，经一审法院核算，并未超过按已付房款265720元的0.1‰/天从2019年4月27日（逾期之日）算至2019年12月25日（起诉之日）的数额，谭余庆该项主张系自由处分自己的权利，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定：一、长沙市望智城市建设开发有限公司于本判决生效之日起六十日内为谭余庆办理爱尚大厦1606号房屋的房屋不动产权证；二、长沙市望智城市建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内向谭余庆支付违约金2657.2元。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由长沙市望智城市建设开发有限公司承担。二审中，望智公司向本院提交了以下证据：证据一，商品房网上签约系统业务流程查询单（复印件），拟证明在2017年3月29日，已经为谭余庆办理了网签的登记。证据二，关于长沙市望智城市建设开发有限公司国有土地转让的说明（复印件），拟证明望智公司通过竞拍取得案涉土地，但是土地证在交割的时候办不了是因为遗留问题。证据三，长沙市开福区人民政府关于请求支持解决长沙市望智城市建设开发有限公司国有土地转让遗留问题的函（复印件），在2020年4月有政府批示。拟证明土地证不能办理交割、出窗的流程是因为历史遗留问题。证据四，长沙市国土收入征缴情况反馈单（复印件），拟证明2020年6月3日长沙市财政局确定了望智公司应补缴减免的土地出让金164万余元。证据五，票据（复印件），拟证明2020年6月3日望智公司已缴纳费用164万余元。证据六，不动产登记中心备案资料收件回执单（复印件），拟证明望智公司于2020年6月8日已将具备办理不动产登记证的全部资料提交给长沙市不动产登记中心。谭余庆的质证意见是：对证据一的真实性、合法性和关联性均不认可，对证据二、证据三的真实性和关联性不认可，对证据四、证据五的真实性、合法性和关联性均予认可，对证据六的真实性、合法性和关联性均不认可。二审中，谭余庆向本院提交了以下证据：证据一，长沙市住房和城乡建设局官网查询截图（2张），拟证明该商品房合同备案日期为2019年4月23日，望智公司未按照合同第二十条约定，在合同签订之日起90日内办理合同备案，延迟了668天。证据二，《长沙市不动产信息查询证明》（查询编号：DZ2020060800220），拟证明该房产仅办理了预售登记，时间为2019年6月10日，尚未在长沙市不动产登记中心办理其他手续。望智公司未按照合同第二十条约定，在合同签订之日起90日内办理预售登记，延迟了716天。证据三，湖南省统一互动交流平台截图一张，拟证明望智公司未按照合同约定向不动产登记中心提交资料。望智公司的质证意见是：对证据一、证据二的真实性、合法性和关联性均无异议，对证据三的证明目的有异议，对真实性、合法性和关联性无异议。本院对双方当事人提交的上述证据认定如下：对望智公司提供的证据的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的本院不予采信。对谭余庆提供的证据本院予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方诉争的焦点问题为：望智公司逾期办证是否构成违约以及违约责任的承担问题。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。望智公司与谭余庆签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，合同约定望智公司应在商品房交付后730日内办妥买受人的房屋所有权证，730日内办妥买受人的土地使用权证。合同签订后，谭余庆支付了全部房款，望智公司于2017年4月27日向谭余庆交付了房屋，但至今未办理房屋产权证，望智公司构成违约，应当承担违约责任。望智公司上诉主张其未能如期办理权证是因政府部门所致，属于不可抗力的行为，故不应当承担逾期办证的违约责任。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。望智公司作为房地产开发商在开发该项目时就应当预计到因土地性质和国有企业改制的遗留问题会影响开发报建和办理相关权证的风险，其在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，且本案商品房买卖合同是望智公司提供的格式合同，其预留给自己的办证期限长达730日，因此望智公司未能如期办证不属于不可抗力的情形。对望智公司的该上诉请求，本院不予支持。现望智公司构成违约，一审法院确定望智公司支付违约金2657.2元，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人望智公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人长沙市望智城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黎 军审判员 刘完玲审判员 刘忠二二〇二〇年六月二十四日书记员 唐婧妮附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……