山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终393号上诉人(原审原告)：山西神寅物业服务有限公司，住所地大同市平城区魏都大道南侧与武定北路交汇处雁北广场。法定代表人：朱某，该公司董事长。委托诉讼代理人：张某，山西云冈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，山西云冈律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：郭某，住大同市。委托诉讼代理人：韩某，山西阳和律师事务所律师。上诉人山西神寅物业服务有限公司(以下简称神寅物业公司)因与被上诉人郭某物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人神寅物业公司的委托诉讼代理人张某、陈某，被上诉人郭某的委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神寅物业公司上诉请求：1.撤销原判,并依法改判郭某与神寅物业公司签订的《大同玄辰广场物业服务合同》(合同编号:XCBXJ-LS0045)立即解除,郭某向神寅物业公司支付物业费53460元、违约金12339.67元。2.本案一审、二审诉讼费用由郭某承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误,应当予以改判。商业物业服务公司提供物业服务资质不属于强制性规定,神寅物业公司提交的立案手续中的营业执照明确注明经营范围中包含物业服务,神寅物业公司提供物业服务系合法经营行为。同时商业物业服务费采用市场调节价依照合同约定收取。神寅物业公司合法提供物业服务,商户应当依照合同约定支付相应的物业服务费。《大同市物业管理条例(2011修订)》第三十一条物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。从事物业管理的人员,应当依法取得执业资格证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的执业资格证书。该条文已于2017年12月1日被依法删除。具体内容如下:大同市第十五届人民代表大会常务委员会第二次会议决定:对《大同市物业管理条例》作出修改删除《大同市物业管理条例》第三十一条。本决定自2017年12月1日起施行。同时根据《大同市物业服务收费管理实施细则》同价服字[2011]5号第五条:物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业服务费及住宅区停车服务费等专项收费实行政府指导价,由市价格主管部门会同房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业服务内容、服务标准等因素,确定物业服务小区的物业服务等级,制定相应等级的最高限价,向社会公布。非普通住宅、非住宅物业的公共服务收费和为满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费(供水、供电、供气、供热等实行政府定价和政府指导价的除外)实行市场调节价。由上述规定可知,物业服务共分为3类:普通住宅、非普通住宅、非住宅。其中只有普通住宅实行政府指导价,非普通住宅、非住宅均实行市场调节价。商业物业属于非住宅物业,应当实行市场调节价,因此我公司基于合同约定主张收取物业服务费,符合相关法律规定。一审法院认为神寅物业公司应当提供物业服务资质并按照政府指导价确定收费标准显然属于适用法律错误,望二审法院依法予以改判。二、神寅物业公司已向郭某按照合同约定提供了相应的物业服务,郭某应当支付相应的物业服务费及违约金。根据神寅物业公司一审提交的证据,2018年10月1日,玄辰广场正式开始计租,同时开始计算物业服务费。神寅物业公司向郭某开始提供物业服务,履行双方签订的《大同玄辰广场物业服务合同》(合同编号:XCBXJ-LS0045)。但郭某从未按照合同约定支付物业服务费及违约金。《大同玄辰广场物业服务合同》系双方真实意思表示,合法有效,郭某在享受物业服务的同时应当履行支付价款的合同义务。郭某辩称，一审正确，请予以维持。神寅物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令神寅物业公司与郭某签订的《大同玄辰广场物业服务合同》(合同编号:XCBXJ-LS0045)立即解除;2.请求判令郭某支付物业费54540元;3.请求判令郭某支付违约金12339.67元;4.请求判令郭某承担本案全部诉讼费用、保全费用。一审法院认定事实：2018年1月6日，神寅物业公司与郭某签订了《大同玄辰广场物业服务合同》，约定郭某租用玄辰广场步行街2F层BXJ2026号商铺用于经营，套内建筑面积101平方米。神寅物业公司为郭某提供物业管理服务，物业费为4545元／月（45元／平米／月）。郭某已向神寅物业公司缴纳履约保证金10000元，装修保证金5000元，装修管理费1515元。一审法院认为，当事双方签订的物业服务合同是双方真实意思的表示，为有效合同。神寅物业公司作为物业服务公司，未就已提供物业管理服务及收费标准向一审法院提供证据予以证明，故神寅物业公司主张郭某按物业合同承担物业费的主张无事实依据，一审法院不予支持。当事双方在庭审中均认可《大同玄辰广场物业服务合同》已实际解除，一审法院予以确认，神寅物业公司无需再要求解除。判决：一、神寅物业公司与郭某签订的《大同玄辰广场物业服务合同》解除；二、驳回神寅物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取786元，由神寅物业公司负担。二审中，郭某提供了录像光盘、聊天记录各一份，欲证明2019年5月13日神寅物业公司强行将商铺上锁，导致商铺无法正常经营。经本院庭审质证，神寅物业公司对该证据的真实性、关联性均不认可，聊天记录无法确认与本案是否有关联，录音资料通话双方主体情况不确定，无法确定身份。本院认为，仅凭郭某提供的上述证据无法证明待证事实，对上述证据本院不予采信。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订了物业服务合同，神寅物业公司也向郭某提供了物业服务，神寅物业公司主张郭某支付欠付的物业费有事实依据。关于郭某所述神寅物业公司不具备相应资质、主体不适格的意见，本院认为，国务院《物业管理条例》已取消了关于物业服务企业资质的相关规定，故从事物业管理活动的企业只要具有独立的法人资格就能提供物业服务，一审法院认为神寅物业公司未提供证据证明其具有物业资质、未提供物业服务而驳回其诉讼请求错误。关于物业费的数额问题，神寅物业公司主张按照双方物业合同约定的收费标准，郭某应支付从2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业费53460元，郭某辩称神寅物业公司提供服务的商场整体未通过验收，提供的物业服务中供暖、供水均没有达标，且神寅物业公司在2019年5月13日强行上锁，导致无法正常经营，故不应当支付物业费。本院认为，商场整体虽未经验收，但商场一直正常营业，也未影响神寅物业公司向郭某提供物业服务，郭某以此作为不支付物业费的抗辩理由不能成立。关于上锁问题，神寅物业公司认可因郭某未交物业费锁了几天门，但是后来都把锁拆除了，现郭某提供的证据不能证实因为神寅物业公司锁门导致其无法正常经营的事实，故其该辩称也不能成立。关于郭某辩称神寅物业公司提供的供暖和供水等物业服务未达标的问题，神寅物业公司在二审庭审中认可供热确实存在一些瑕疵，消防喷淋系统出现问题并进行了维修，结合郭某在一审中提供的照片、微信聊天记录等证据，本院确认神寅物业公司提供的物业服务存在瑕疵，郭某应向神寅物业公司支付的物业费应当适当予以扣减，本院酌情确定扣减金额为应交物业费数额的30%，故郭某应向神寅物业公司支付的物业费为37422元。关于违约金，本院认为，因神寅物业公司提供的物业服务存在瑕疵，郭某不支付物业费，双方发生争议，故双方均存在过错，神寅物业公司主张郭某违约、应支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。关于神寅物业公司要求解除双方物业服务合同的主张，因商场已停业，双方的物业合同事实上已解除，神寅物业公司主张解除物业服务合同的诉讼请求缺乏事实基础，本院不予支持。综上所述，神寅物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6283号民事判决；二、被上诉人郭某于本判决生效后十日内向上诉人山西神寅物业服务有限公司支付物业费37422元；三、驳回上诉人山西神寅物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取786元，由上诉人山西神寅物业服务有限公司负担346元，由被上诉人郭某负担440；二审案件受理费1445元，由上诉人山西神寅物业服务有限公司负担635元，由被上诉人郭某负担810元。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 王艳宏审判员 赵学姑 二〇二〇年六月十日书记员 孙 颖