杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初9435号 原告（执行案外人）：林建洪，男，1976年6月10日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：邵凡芝，浙江人民联合（建德）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：金华银行股份有限公司杭州分行，营业场所杭州市西湖区保俶路238号1幢。 负责人：徐志勤，行长。 委托诉讼代理人：沈科，该公司员工。 第三人（被执行人）：建德市盛丰农业开发有限公司，住所地浙江省建德市下涯镇下涯村。 法定代表人：赖群。 第三人（被执行人）：建德市民和农业开发有限公司，住所地浙江省建德市寿昌镇南浦村。 法定代表人：邵日玫。 第三人（被执行人）：赖群，男，1983年9月27日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人（被执行人）：赵巧巧，女，1983年5月13日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人（被执行人）：赖雪龙，男，1959年11月1日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人（被执行人）：方秀云，女，1962年5月3日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人（被执行人）：邵日玫，女，1963年2月7日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 第三人（被执行人）：马秀杰，男，1962年11月22日出生，汉族，住浙江省建德市。 第三人（被执行人）：赖音，女，1993年10月18日出生，汉族，住浙江省建德市。 原告林建洪与被告金华银行股份有限公司杭州分行、第三人建德市盛丰农业开发有限公司（以下简称盛丰公司）、建德市民和农业开发有限公司（以下简称民和公司）、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邵凡芝、被告委托诉讼代理人沈科到庭参加诉讼，第三人盛丰公司、民和公司、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求停止拍卖被执行人赖音所有的位于建德市房屋）或带租拍卖；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与赖音于2013年6月7日签订了租期为10年的房屋租赁合同，约定由原告承租属于赖音的1217室、1218室房屋，租金一次性支付，总租金为人民币30万元。合同签订后，原告在2013年6月17日向赖音父亲赖雪龙支付房屋租金30万元。原告承租上述房产时，被告并没有办理抵押登记，原告的租赁在抵押登记之前已实际存在。原告在2013年6月之后对房屋进行了装修，并且实际占有使用案涉房屋，房屋的水电费、物业费也一直由原告交纳。原告认为，根据租赁在先、抵押在后、“买卖不破租赁”的原则，原告的租赁关系应该得到法律保护，即使房屋要拍卖也应当带租拍卖。 原告就其主张提交了下列证据： 1.房屋租赁合同，证明原告与赖音签订房屋租赁合同， 约定房屋月租金为2500元，租期十年，租金总计三十万元一次性付清； 2.银行对账单1页，证明原告已支付30万元租金； 3.物业费收据3张、电费收据1张，证明原告实际使用案涉房屋。 被告辩称：一、原告与赖音串通，以明显不合理的低价承租赖音的不动产，并伪造租金凭证。1.案涉房屋同地段50平方米左右的房屋市场租金价格为每月2000元左右，而案涉两间合计为188.29平方米房屋的租金仅为每月2500元，远低于市场价格；2.案涉房屋的租赁合同未向房产管理部门登记备案，且合同约定的一次性支付十年租金与生活常理不符，更何况是一次性支付30万元租金；3.原告提供的付款凭证上载明的收款人并非租赁合同中的出租方赖音，而是赖雪龙，并且在摘要栏中注明的是“汇款”而非“租金”，难以证明资金用途。二、被告认为原告未支付租金，进而推出未实际占有使用案涉房屋，不能认定为“先租赁后抵押”，不能适用买卖不破租赁原则。三、根据赖音在2013年9月12日出具给被告的“抵押物上未设置租赁权的声明”表明，案涉房屋没有设置租赁权。综上，被告认为执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，原告的请求毫无事实和法律依据，请求依法驳回。 被告就其主张提交了下列证据。 1.建德房产信息网截屏打印件1页，证明案涉房屋的同地段房屋租金情况，该查询结果同地段50平米的月租金为2000元，案涉房屋180多平方米每月租金仅为2500元，远低于市场价； 2.赖音在抵押合同签订过程中出具的抵押物上未设置租赁权的声明，证明案涉房屋抵押物所有人做抵押时声明案涉房屋是没有租赁关系的。 第三人盛丰公司、民和公司、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音未作陈述，亦未提交证据。 对原告提交的证据，盛丰公司、民和公司、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利，被告质证后对证据1，认为根据被告调查与案涉房屋同地段50平方米房屋的租金为每月2000元，但是案涉房屋的租赁面积远大于50平方米却仅需2500元月租金，与市场价不符；证据2收款人是赖雪龙而非赖音，且用途是汇款，难以证明资金用途；对证据3，从时间段来看缺2017年10月-2018年9月的物业费收据，不足以证明原告是实际占用涉案房屋，电费收据缺少日期记载，不能证明是哪段时间的电费。本院认为根据被告提交的证据2，能证明原告提交的证据1不具有真实性，对原告的证据1本院不予确认；证据2系原告与赖雪龙之间的款项往来，不能证明原告的待证事实，原告主张的证明作用不予确认；证据3即使真实，亦发生于案涉房屋抵押之后，与本案的处理无关联。 对被告提交的证据，盛丰公司、民和公司、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利，原告质证后对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，认为无法达到被告的证明目的；对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该证据系被告与赖音签订，不能对抗原告与赖音签订的房屋租赁合同。本院认为，证据1虽系网页内容打印件，但原告未提交证据反证该网页显示的房屋租金内容虚假，故本院对其真实性予以确认；对证据2的真实性予以确认。 本院根据原告、被告的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 1217室、1218室房屋的所有权人为赖音，1217室房屋建筑面积55.72平方米，1218室房屋建筑面积132.58平方米。 赖音与被告签订《最高额抵押合同》时于2013年9月12日作出《抵押物上未设置租赁权的声明》，内容为：本人赖音是1217室、1218室抵押物的所有人，现为主债务人盛丰公司的借款提供抵押担保，本人保证该抵押物上没有设置租赁权，不会影响贵行作为抵押权人行使权利。2013年9月13日，1217室、1218室房屋进行了抵押登记，抵押权人为被告。 2015年8月27日本院立案受理被告诉盛丰公司、民和公司、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）杭西商初字第3056号。审理过程中，本院于2015年11月13日对1217室、1218室房屋进行了查封。2015年11月19日本院对该案作出判决，判决盛丰公司归还被告借款本金1189932.24元、支付逾期利息106379.94元（暂计至2015年8月25日，2015年8月26日起的利息按未还本金为基数和借款合同及中国人民银行对利率的相关规定支付至实际清偿之日止），还判决被告有权以赖音抵押的1217室、1218室房屋优先受偿上述债务。 （2015）杭西商初字第3056号判决生效后，因债务人未按判决履行付款义务，被告向本院申请强制执行。本院于2019年7月10日发布公告，责令赖音在2019年7月19日前自行迁出1217室、1218室房屋，案外人如对涉案的执行标的有异议，可依法向本院提出书面执行异议。 原告对执行标的向本院提出书面异议，主张在1217室、1218室房屋抵押登记之前其已与赖音签订了房屋租赁合同并一次性付清租金，租赁在先，抵押在后，其在租赁期内有权占有、使用租赁房屋，请求对1217室、1218室房屋带租拍卖或停止拍卖。本院审查后认为无法认定原告与赖音自2013年6月7日起存在案涉房屋租赁合同关系，原告主张的租赁权缺乏证据证明，不能对抗已经登记的抵押权，故驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 原告提交的其于2013年6月7日与赖音签订的《房屋租赁合同》的主要内容有：赖音将1217室、1218室房屋出租给原告使用，租赁期限自2013年6月16日至2023年6月15日，共计10年；房屋月租金为人民币2500元，总租金为人民币30万元整，需在签订合同时一次性付清；原告租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其他由原告居住而产生的费用由原告负担。 2013年6月17日，原告转账给赖音父亲赖雪龙30万元，摘要为“汇款”。 原告提交了杭州新安江半岛山庄开发有限公司建德半岛凯豪大酒店开具的、手工填写的下列收款收据：1217室、1218室房屋2016年10月1日至2017年9月30日、2018年10月1日至2019年9月30日的物业费收据，显示交款人为原告；1217室2019年10月1日至2020年9月30日的物业费收据，未显示交款人；1217室电费、能耗及公摊费收据，未显示费用期限、交款人。 被告提交了“建德房产信息网平台”截屏打印件，显示半岛国际大厦50余平方米房屋的租金为每月2000元。 本院认为：原告请求停止拍卖赖音所有的1217室、1218室房屋，但即使其主张的房屋租赁权存在，房屋亦应依法拍卖，原告无权阻却法院对房屋采取的拍卖措施，故该请求无法律依据，本院不予支持。 原告请求带租拍卖上述房屋，理由是其与赖音的房屋租赁关系在房屋进行抵押登记前已形成，本院认为，1217室、1218室房屋于2013年9月13日进行抵押登记，原告提交的物业费等收款收据即使真实亦发生于抵押登记之后，对其主张不具有证明作用；对于原告提交的发生于抵押登记前的房屋租赁合同和租金支付凭证，首先房屋租赁合同显示的签订时间为2013年6月7日，而赖音作为房屋所有权人在2013年9月12日还作出声明房屋上未设置租赁权，故房屋租赁合同所示的签订时间不具有真实性，再从租赁合同的内容来看，双方约定租期10年且租金一次性付清，该约定内容极不符合交易习惯和生活常理，且约定的租金金额远低于同类房屋的市场租赁价格，明显不合理，至于原告主张已付清租金的证据是其与赖雪龙之间的转账凭证，该凭证只能证明该两人之间的款项往来，其转账时间与租赁合同约定不符，也未显示款项用途，赖雪龙亦非房屋出租方，该凭证并不能证明用于支付案涉房屋租金；故原告主张其在案涉房屋抵押登记前已承租该房屋依据不足，本院对其主张的事实不予认定，其要求带租拍卖1217室、1218室房屋之请求本院不予支持。 盛丰公司、民和公司、赖群、赵巧巧、赖雪龙、方秀云、邵日玫、马秀杰、赖音经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回林建洪的诉讼请求。 案件受理费2900元、公告费650元均由林建洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  黄 倩 人民陪审员  郑仁孝 人民陪审员  孙颖娟 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  王超男