福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初464号 原告：厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司，住所地福建省三明市三元区新市南路206号山水御园3幢1层。 负责人：张志龙，总经理。 委托诉讼代理人：罗木清，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈金章，男，该公司员工。 被告：鄢晓香，女，1969年7月16日出生，汉族，住福建省三明市三元区。 原告厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司（以下简称海联翔三明分公司）与被告鄢晓香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海联翔三明分公司的委托诉讼代理人罗木清、陈金章，被告鄢晓香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海联翔三明分公司向本院提出如下诉讼请求：判令鄢晓香支付拖欠的自2017年1月1日起至2019年1月31日止的物业管理服务费3780.75元，至2019年1月31日的公摊水电费、电梯维保、电梯年检费，共计4648.94元，截止2019年1月31日的违约金4475.17元，总计9124.11元。事实与理由：2014年2月17日，海联翔三明分公司与鄢晓香签订《前期物业服务协议》，鄢晓香将三明市三元区新市南路206号山水御园5幢605室委托给海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：住宅每平方米每月1.3元，鄢晓香应于每半年/年度首月前十日按时交纳半年/年度物业服务费，逾期按欠费总额的每日3‰收取滞纳金。鄢晓香购买的房产面积为116.33平方米。海联翔三明分公司接受委托后，依据协议约定对物业进行积极有效管理，但鄢晓香却未按协议约定支付自2017年1月1日起至2019年1月31日止物业服务费、公摊水电费。 鄢晓香辩称，1.海联翔三明分公司未依照《前期物业服务协议》提供物业管理服务，违约在先，答辩人依法行使同时履行抗辩权拒绝缴纳物业管理服务费，不构成违约。海联翔三明分公司在履行《前期物业服务协议》过程中存在以下违法行为：（1）未查验进入小区的外来人员，给业主人身及财产安全造成潜在危险。（2）未及时维护道路、电梯等设施安全及消防通道畅通，存在安全隐患。（3）未及时清理小区内生活垃圾，存在卫生不合格问题。（4）小区内垃圾起火，未及时发现，存在应急管理不合格问题。（5）小区内未设置合适的监控设施，导致业主的合法财产受到损伤。（6）小区保洁和保安人员严重不足。（7）小区内存在的违章搭建事项，未采取措施处理。（8）化粪池设计有误，污水溢出，不及时处理等。2.即使认为海联翔三明分公司提供了部分物业管理服务，但因其提供的服务质量不合格，其主张按合同约定的标准支付物业管理服务费无事实依据。基于海联翔三明分公司存在上述违约事实，提供的服务质量不合格，故不能按合同约定的价格标准计算物业费。 本院经审理认定事实如下：2014年2月17日，海联翔三明分公司与鄢晓香签订《山水御园前期物业服务协议》，鄢晓香将三明市三元区新市南路206号山水御园5幢605室委托海联翔三明分公司进行前期物业管理。协议约定：物业名称为山水御园、建筑面积为116.328平方米、物业服务费按建筑面积收取、住宅每月每平方米为1.3元，鄢晓香应于每季度/半年/年度首月前十日按时交纳当季度/半年/年度物业服务费，逾期则每日按欠费总额的3‰收取滞纳金；每月公共水费、电费按实际的总费用由全体业主分摊，分摊方法为：公摊水电费=公共水电费总额/全体业主产权面积之和*业主产权面积；海联翔三明分公司在不影响小区整体观瞻和侵害业主权益的前提下，鄢晓香同意在合同期内将本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备统一委托海联翔三明分公司管理和经营。海联翔三明分公司布设本物业管理区域内的广告，收益用于弥补海联翔三明分公司物业服务费；物业管理服务标准按照三明市物业服务一级标准执行、服务期限自房屋出售之日起至海联翔三明分公司与三明瑞都房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》规定的期限止；本协议自双方签订之日起生效，至海联翔三明分公司与三明瑞都房地产开发有限公司签署的《前期物业服务合同》终止日止。该《山水御园前期物业服务协议》还就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业服务费、其他有偿服务等作了约定。协议签订后，海联翔三明分公司对鄢晓香所在小区进行了物业管理服务。 另查明，2018年8月始，鄢晓香居住的山水御园5幢房屋所属化粪池因开发商设计缺陷出现堵塞，导致污水反灌、粪水溢出至该楼栋架空层，影响了该幢业主的生活、出行。海联翔三明分公司接到业主反映后，虽进行了清掏并支付了相应的清掏费用，但未彻底解决该问题，致粪水多次溢出。海联翔三明分公司也未申请公共维修基金修缮粪水溢出故障。 再查明，鄢晓香未缴交2017年1月1日起至2019年1月31日止的物业管理服务费3780.75元，至2019年1月31日的公摊水费5.78元、公摊电费363.18元、电梯维保费403.01元、电梯年检费96.22元，以上共合计4648.94元。2019年1月5日，海联翔三明公司向鄢晓香发出催缴函，催缴上述费用。 上述事实，有海联翔三明分公司提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、《山水御园前期物业服务协议》、《欠费明细表》、《催缴函》、电费发票、水费发票、城市污水处理费发票、电梯类检验收费发票、电梯保养费发票、公共水电费明细表及鄢晓香提供的现场照片等证据予以证明，与当事人的庭审陈述能够相互印证，本院依法予以确认。 本院认为，海联翔三明分公司与鄢晓香签订的《山水御园前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示、符合法律的规定，该合同具有法律效力，双方当事人均应受其约束。海联翔三明分公司作为山水御园小区的物业服务单位，已对该小区提供了相应的物业管理服务，有权按照《山水御园前期物业服务协议》的约定向鄢晓香收取物业管理服务费。鄢晓香作为该小区的业主，有享受小区物业管理服务的权利，并负有支付物业管理服务费的义务。然物业公司对业主的服务涉及范围广泛，海联翔三明分公司在提供物业服务的过程中，没有及时对鄢晓香居住的山水御园5幢房屋楼下化粪池内污水溢出问题进行彻底有效处置，一定程度上影响了鄢晓香生活，海联翔三明分公司提供的物业服务质量存在一定的瑕疵，应适当少收影响鄢晓香生活期间(2018年8月至2019年1月)的物业服务费，本院酌定按85%收取(151.23元/月*6个月*0.85=771.27元)，其余时段(2017年1月1日至2018年7月31日)鄢晓香仍应全额(151.23元/月*19个月=2873.37元)支付给海联翔三明分公司物业管理服务费。海联翔三明分公司依据合同对业主物业共用部位、共用设施设备进行管理，产生的公共水电费及电梯年检、电梯维保费，海联翔三明分公司已将公摊水电费及公摊电梯费的计算方法及欠费金额张贴在该楼的公示栏内，并将欠费金额通知各业主，因此海联翔三明分公司要求鄢晓香支付至2019年1月31日止的公摊水费5.78元、公摊电费363.18元、电梯维保费403.01元、电梯年检费96.22元的诉讼请求，本院予以支持。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十五条第一款规定“物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外”，双方签订的《山水御园前期物业服务协议》约定鄢晓香逾期交纳物业费，每逾期一日应按欠费总额的3‰收取滞纳金，但协议约定的收费方式为每季度/半年/年度首月前十日按时交纳当季度/半年/年度物业服务费，不符合上述规定，且逾期缴纳的重要原因是化粪池未及时处理的问题，故对海联翔三明分公司要求鄢晓香支付违约金的主张，不予支持。鄢晓香提交的证据尚不足以证明其其余抗辩事由，且本案也不存在合同法规定的同时履行问题，因此，对鄢晓香其余答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下： 一、鄢晓香应于本判决生效之日起十日内支付给厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司自2017年1月1日起至2019年1月31日的物业管理服务费3644.64元(2873.37元+771.27元)；至2019年1月31日止的公摊电费363.18元、公摊水费5.78元、电梯维保费403.01元、电梯年检费96.22元，合计4512.83元； 二、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司要求鄢晓香支付违约金的诉讼请求； 三、驳回厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由厦门海联翔物业服务有限公司三明分公司负担10元，鄢晓香负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫朝辉 二〇二〇年六月十一日 法官助理黄璐 书记员颜楚君 附本判决书所依据的主要法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。