天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终703号上诉人（一审原告）：金碧物业有限公司天津分公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇商贸街36号。负责人：杨健峰，总经理。委托诉讼代理人：只蕊，女，该公司职员。被上诉人（一审被告）：王妍，女，1972年4月6日出生，汉族，住天津市蓟州区。上诉人金碧物业有限公司天津分公司（以下简称金碧物业公司）因与被上诉人王妍物业服务合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金碧物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1．根据上诉人与案外人恒大地产集团天津蓟县有限公司签订的合同，涉案房屋应当按照每月每平方米4元的标准收取物业费；2．上诉人改造涉案小区的喷泉是经过大部分业主的要求，且经过了公示，符合物业相关法律规定；3．被上诉人的房屋漏水问题，不应当由上诉人承担责任。王妍辩称，被上诉人入住小区时公示的物业费即为每月每平方米3元，上诉人对很多业主的收费标准均为每月每平方米3元。上诉人对涉案小区的物业管理存在很多问题，违约在先，造成被上诉人暂时未交物业费的事实。请求驳回上诉，维持原判。金碧物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付物业服务费共计66781.2元（截至2018年12月31日）；2、请求法院依法判令被告向原告支付自逾期之日至实际交款之日的违约金（截止至2018年12月31日已暂欠违约金172070.9元）。一审法院认定事实：原告系天津恒大金碧天下小区的物业服务企业，被告系位于天津市蓟州区房屋业主。2008年开发商恒大地产集团天津蓟县有限公司将天津恒大金碧天下小区委托原告进行前期物业管理服务。2008年5月8日原告（受托方）与开发商恒大地产集团天津蓟县有限公司（委托方）签订了《天津市前期物业管理服务合同》。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、合同期限、双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容进行了约定。其中约定：本合同自2008年11月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。针对房屋外观、设备运行、房屋共用部位及共用设备的维修养护、环境卫生、绿化养护、公共秩序管理等物业管理服务标准方面分别做出了具体规定。物业管理服务费标准为4元／月／平方米，每三个月的5日前交纳；逾期每日按应交费金额的万分之三十交滞纳金。合同签订后原告一直为该小区进行实际物业管理服务。2010年10月4日，被告购买该金碧天下小区43-3房屋并领取了房屋钥匙。2010年10月4日，原（乙方）、被告（甲方）之间签订了《恒大金碧天下物业管理委托协议》，该协议针对甲乙双方的权利和义务、物业管理服务内容、环境卫生管理、社区治安管理、物业管理费、违约责任等均做出了相关规定，明确规定了：甲方要按照协议向乙方交纳物业管理费及其他费用。按合同要求由甲方先行交纳物业管理费，按照公示的合同约定执行。甲方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。协议签订后，原告延续前期物业管理服务合同规定依约继续向被告提供物业管理各种服务项目，同时还按3元/㎡/月标准收取了被告2010年9月30日至2011年9月29日期间的物业费6908.40元。自2011年7月以后，被告因所购买的房屋外沿墙面漏雨、露台窗台有裂痕致使屋内漏水问题一直未能得到解决，再后来又因出现了被告的屋内财产被盗、原告擅自改变水系喷泉设施、更换电表未告知等叠加理由，导致被告长期拖欠物业费至今。原告因以电话、欠费催缴函及律师函等方式催要无果，故于2019年5月10日诉至一审法院。另查，2019年7月24日开庭的当天下午，一审法院会同原、被告双方共同针对金碧天下小区整体面积、水系喷泉改造景观及被告家中漏水情况进行了现场实地勘察。一审法院认为，被告当庭认可给付原告2014年1月1日至2018年12月31日间的物业费，提出2014年1月1日以前的物业费超过诉讼时效。因原、被告分别提交的客户往来记录证据中的内容已经记载了原告逐年以电话方式向被告及被告的朋友曹某某催要物业费的事实，已经形成不间断地催要物业费的证据链，认定本案未超过诉讼时效。2008年5月8日原告与开发商恒大地产集团天津蓟县有限公司签订的“天津市前期物业管理服务合同”事实存在。2010年10月4日原、被告之间签订的“恒大金碧天下物业管理委托协议”真实有效。该协议中未明确物业费的收费标准及给付期限。《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第74条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。据此，原告所提交的客户往来记录表中所标注的3元/月/平方米自然成为物业费要约价格，加之原告已经按照3元/月/平方米事实收取了被告2010年9月30日至2011年9月29日期间的物业费6908.40元，故被告主张按照3元/月/平方米交纳所欠物业费理据充分，予以支持。原告要求被告按照4元/月/平方米标准支付所欠物业费不予支持。基于此，支持原告物业费自2011年10月1日起至2018年12月31日期间的物业数额为50085.8元。关于违约责任问题，原告违反程序改变水系喷泉景观原貌，原告一直未妥善修复被告房屋的外沿等漏水问题，原告构成违约，原告未完全尽到物业管理服务义务，应适当减免被告部分物业费，酌定减免比例为10%。由于物业费系物业公司赖以维持生存和持续提供服务的主要资金来源，业主在对物业公司提供服务存在异议时，应及时向物业公司提出意见、建议，尽量通过协商方式解决问题，业主不宜采取拒交物业费的方式解决问题，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯交费业主的整体利益；物业公司在收到业主的投诉和建议后，也应积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可，通过业主和物业公司之间良好的沟通交流和双方的共同努力，才能形成物业服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。被告因对原告的物业服务不到位而拒交物业费，其行为亦构成违约，本应承担延迟履行的违约责任，但鉴于其有正当理由，其行为属于主张权利方式不妥并非恶意拖欠，且原告提供的物业服务质量确实存在瑕疵，故宜免除被告应承担的违约责任，因此对于原告诉讼请求中的违约金，不予支持。因被告主张的装修押金属另一法律关系，本案不予涉及，对被告要求抵顶的请求，不予支持。一审法院判决：一、被告王妍给付原告物业费45077.22元，于判决生效后七日内付清；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4882元，由原告负担882元，被告负担4000元。二审中，被上诉人提供住户手册以及安全、消防紧急情况处置责任书，证明涉案楼房的共用部分的外墙面等部位发生损坏由上诉人负责修缮工作以及安全消防管理工作由上诉人负责。经本院组织质证，上诉人对上述两份证据的真实性均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于涉案房屋的物业收费标准如何确定的问题。上诉人主张根据其与案外人签订的《前期物业管理服务合同》中的约定，应当按照每月每平方米4元的标准收取物业费。但办理涉案房屋交接入住时，上诉人给被上诉人出具的收条中记载按照每月每平方米3元的标准收取物业费用，客户往来记录中亦载明收费标准为每月每平方米3元，因此一审法院确定涉案房屋的物业收费标准为每月每平方米3元并无不当。上诉人主张小区业主如果预交物业费用按照每月每平方米3元收取，如果拖欠物业费则按照每月每平方米4元收取，系其公司的内部营运策略的调整问题，以此为由主张涉案房屋的收费标准为每月每平方米4元缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。另外，一审法院根据上诉人提供物业服务中存在服务质量瑕疵等问题，酌定减免10%的物业费用亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费927元，由上诉人金碧物业有限公司天津分公司负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 张玉明审判员 王 路二〇二〇年六月二十四日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……