陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕09民终440号上诉人（一审原告）：陈景翠，女，1978年8月28日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：张瑾，陕西恒典律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锦龙，陕西恒典律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：张立乾，男，1975年4月23日出生，汉族，现住陕西省安康市汉滨区。上诉人陈景翠因与被上诉人张立乾房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈景翠的委托诉讼代理人张瑾、杨锦龙，被上诉人张立乾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈景翠上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张立乾一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由张立乾负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。本案经过安康市中级人民法院（2019）陕09民终698号民事判决书认定《门面房转让协议》已于2018年12月29日解除，一审判决遗漏该重要案件事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”一审中陈景翠未参加庭审，但生效判决上认定的事实不论陈景翠是否举证均应予以认定。陈景翠在2019年1月时就已经要求归还钥匙，张立乾拒绝接收。该事实在(2019）陕09民终698号案开庭时张立乾也认可，并且也记载于当时庭审笔录中。2019年1月份之后的损失是张立乾拒绝接收钥匙和其拒绝将房屋继续出租造成的，这部分扩大的损失也应当由张立乾自己承担。陈景翠已经履行了自己的义务，不应当再继续承担房屋租金。2.一审判决适用法律错误。一审判决适用的法律为《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条以及第二百一十二条，以上所有法律规定适用的前提必须是合同有效并存续，但本案的合同经过法院认定已于2018年12月27日解除，合同解除后合同的权利义务已经终止，一审法院仍依照合同有效的法律规定进行判决明显属于适用法律错误。再者，本案合同解除的原因是张立乾隐瞒重大事实（本案争议的门面房不能作为餐饮使用)造成的，张立乾本身就存在严重的违约行为，陈景翠作为受害方还要继续支付租金明显违反了民事活动中的公平原则和诚实信用原则。3.一审程序严重错误。一审开庭前陈景翠向法院提交了一份民事反诉状，但当时距离开庭时间仅有几天，因为需要重新指定答辩期和举证期便和法院约定开庭时间晚于2019年11月18日。后可能因为张立乾表示不需要答辩期，法院就将庭审时间确定为原时间但并未告知陈景翠，导致陈景翠一审未参加庭审，这种行为严重剥夺了陈景翠的辩论权和举证权，属于严重的违反法定程序。再者，根据《最高人民法院关于适用中有关举证时限规定的通知》第七条：“关于增加、变更诉讼请求以及提出反诉时的举证期限问题。当事人在一审举证期限内增加、变更诉讼请求或者提出反诉，或者人民法院依照《证据规定》第三十五条的规定告知当事人可以变更诉讼请求后，当事人变更诉讼请求的，人民法院应当根据案件的具体情况重新指定举证期限”的规定，本案中陈景翠在一审提出了反诉，一审法院应当重新确定举证期限，一审法院未重新确定举证期限严重违反法律规定。张立乾辩称，1.陈景翠与张立乾在合理公平自愿的前提下签订了转让协议，不存在欺骗或胁迫。转让后由于陈景翠经营不善，导致面馆无法经营，不是张立乾的原因造成。2.转让费100000元包括店里的设施、4个月的房租及张立乾经营的优良品牌。陈景翠由于经营不善，服务不周，四个月房租用完了，东西也拉走了，现在索要转让费，违反法律规定。3.张立乾经营期间属于合法经营，也通过了有关部门的检验和考核，并颁发了合法证件。陈景翠由于经营不善，服务不周，才导致无法继续经营。4.《门面转让协议》约定每年12月30日前必须交清次年房租，而陈景翠直到2019年10月26日才把所有东西从门面房拉走，但未支付房租，属于违约。5.陈景翠2019年10月26日把东西拉走后才把钥匙交到张立乾手中，张立乾要求陈景翠支付2019年1月1日至2019年10月26日的房租及物业管理费合理合法。6.2019年1月，张立乾多次催要房租，陈景翠以各种手段让张立乾拿钥匙，而不把店内的东西拉走。因为店里的物品属于陈景翠，张立乾认为陈景翠不拿走东西，就不能收回钥匙。陈景翠直到2019年10月26日才拉走店里的东西，其占用门面的事实清楚。张立乾向一审法院起诉请求：1.陈景翠支付拖欠张立乾房屋租金55000元；2.本案诉讼费用由陈景翠承担。一审法院经审理查明，2017年11月23日，唐某某与张立乾签订《房屋出租合同》，该合同约定唐某某将自己名下位于XX金座X号楼楼下门面房出租给张立乾，租期为2018年1月1日至2022年12月30日，租金为每年7万元整。张立乾租赁该门面房用于经营面馆。2018年8月28日，张立乾与陈景翠签订《门面转让协议》，该协议约定张立乾将位于XX金座X号楼5号店铺转让给陈景翠使用，转让费为壹拾万元，转让后店内一切设备归陈景翠所有。租赁期限为4年4个月，自2018年8月30日至2022年12月30日，房屋年租金为55000元，每年12月30日前缴纳次年租金。2018年8月29日，张立乾向陈景翠出具收条一张，载明“今收到陈景翠交转让面馆款100000元，合计人民币大写壹拾万元整。”陈景翠转让该面馆后进行经营，在经营该面馆过程中因油烟排污影响到相邻商铺、住户，并引起多次投诉。2018年11月22日XX金座物业服务中心向陈景翠发出整改通知，陈景翠在接到整改通知后同相邻商户协商解决此事，但因无法解决排烟问题，陈景翠于2018年12月25日，委托陕西恒典律师事务所律师向张立乾邮寄《律师函》。该函中明确告知张立乾该门面房无法解决排烟问题，不符合开设面馆条件，要求和张立乾解除合同，并要求张立乾退还100000元转让款。陈景翠以张立乾为被告提起诉讼，要求解除其与张立乾签订的门面房转让协议，并由张立乾退回转让费100000元。2019年6月11日，汉滨区人民法院做出（2019）陕0902民初478号民事判决书，判决：一、解除陈景翠与张立乾于2018年8月28日签订的《门面转让协议》；二、驳回陈景翠的其他诉讼请求。陈景翠不服提出上诉，安康市中级人民法院于2019年9月23日做出（2019）陕09民终698号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2019年10月26日，陈景翠将店内所有设施搬离，张立乾将店面收回。一审法院认为，张立乾将其于2017年11月23日从唐某某处租赁的位于XX金座X号楼5号门面房转租给陈景翠，张立乾转租该房的行为得到唐某某的认可，不违反相关法律规定，故应当认定张立乾与陈景翠之间的租赁关系合法有效。张立乾、陈景翠已经解除2018年8月28日签订的《门面转让协议》，陈景翠于2019年9月23日向张立乾交付了承租房屋，双方的租赁关系业已解除，故对张立乾要求陈景翠按照年租金55000元的标准支付占用期间即2019年1月1日至2019年9月23日租金的请求应当予以支持。陈景翠占用期间共计8个月23天，租金共计40180.56元。陈景翠虽辩称在2019年1月向张立乾归还钥匙,但张立乾拒收，其未到庭提交证据进行证实，故对陈景翠该辩解理由不能予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决：陈景翠在一审判决生效后十日内向张立乾支付租金40180.56元。案件受理费1035元，由张立乾承担235元，陈景翠承担800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈景翠提交三组证据：1.（2019）陕09民终698号民事判决书，拟证明双方租赁合同在2018年12月27日解除，解除的原因是租赁物不符合约定。2.（2019）陕09民终698号案庭审笔录，拟证明2019年1月陈景翠已将租赁物交付给了张立乾，张立乾拒收不影响陈景翠履行交付义务。3.录音资料两份，拟证明张立乾明知房屋不能作为餐饮使用，还将房屋转让给陈景翠，张立乾构成欺诈。张立乾质证认为，对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，即使合同2018年12月27日解除，但陈景翠转让的物品还在店里，物品占用租赁物就应该交房租；对证据3中第一段录音的真实性不认可，对第二段录音的真实性认可，但张立乾经营期间面馆是符合标准的，物业没有要求整改，张立乾一直协助陈景翠找物业，但陈景翠不整改。张立乾提交视频资料一段，拟证明2019年10月26日陈景翠从店里将物品搬走。陈景翠质证认为，对该证据的真实性有异议，视频是张立乾单方拍摄，不能证明物品是由谁搬走的。本院经审查后认为，对陈景翠提供的证据1予以采信；证据2的真实性予以采信，对证明目的不予采信；证据3不予采信。张立乾提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。经二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，已经生效的（2019）陕09民终698号民事判决认定张立乾与陈景翠2018年8月28日签订的《门面转让协议》于2018年12月27日解除，本案中张立乾要求陈景翠支付的租金实为合同解除后的房屋占用费。本案的争议焦点为：陈景翠是否应当支付张立乾40180.56元。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条规定，当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。案涉《门面转让协议》解除后，陈景翠应当返还租赁物，张立乾亦应当及时接收房屋。本案中，张立乾于2018年12月27日收到了陈景翠要求解除合同的《律师函》，其对解除合同有异议，应当在三个月内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。张立乾不仅没有要求确认解除合同的效力，在陈景翠向其归还钥匙时还以合同应继续履行，陈景翠应支付2019年房屋租金为由拒收钥匙。故三个月异议期之后的房屋占用费，系张立乾扩大的损失，应当由其自行负担。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因诉争房屋属于商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层，依据《中华人民共和国大气污染防治法》的规定，不得用于经营餐饮服务项目。张立乾作为出租人有保证租赁物适租的法律义务，在因房屋性质导致合同目的无法实现的情形下，租赁物存在瑕疵，出租人具有过错，应对合同解除承担主要责任。陈景翠作为承租人在签订合同前亦应尽审慎地注意义务，了解房屋的性质，在确定系争房屋能满足开办餐饮所需条件后方决定是否承租。陈景翠作为承租人，对合同解除应承担次要责任。结合案件的具体情况，综合考虑双方的责任程度，参照《门面转让协议》约定的租金标准，三个月异议期的租金共计13750元，本院酌定由陈景翠支付张立乾30%的房屋占用费4125元。关于陈景翠上诉提出的一审程序违法问题。经查，一审法院依法向陈景翠送达了开庭传票，陈景翠提出反诉后，经询问，张立乾不要求重新指定答辩期，故一审法院按期开庭并不违反法定程序。陈景翠经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院对于本诉部分缺席审理，对于反诉部分按陈景翠撤诉处理并无不当。综上，陈景翠的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，适用法律有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初3583号民事判决；二、由陈景翠于本判决生效后三日内支付张立乾房屋占用费4125元；三、驳回张立乾的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1035元，由陈景翠承担135元，由张立乾承担900元；二审案件受理费1035元，由陈景翠承担135元，由张立乾承担900元。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 张 燕审判员 杜 涛二〇二〇年六月二十八日书记员 赵倩茹