河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2374号 上诉人（原审原告）：夏雪彦，女，汉族，1979年6月17日出生，住河北省容城县。 委托诉讼代理人：祁燚，北京市浩东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定润和房地产开发有限公司，住所地白沟镇友谊路51号。 法定代表人：许桂芬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丹，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 上诉人夏雪彦因与被上诉人保定润和房地产开发有限公司（以下简称润和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 夏雪彦上诉请求：1、依法改判原判第二项为被上诉人向上诉人支付以房款210,000元为基数，自2016年1月4日至实际办理不动产证书之日止按年利率6%计算逾期办证违约金（争议金额26,235元）；2、依法改判原判第三项为被上诉人支付租金损失90,501元；3、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人逾期办证事实清楚，应当承担支付逾期办证违约金的责任，第三人等因素不能免除被上诉人支付违约金的责任。上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同的双方，双方签订的合同合法成立并生效，作为合同当事人，双方都应当依照合同约定全面履行合同义务。被上诉人未在合同约定的期限内履行办理房屋所有权属证书的义务，应当承担相应的违约责任。根据合同相对性原则，合同当事人应按约定履行自己的义务，即使因第三人的原因造成合同义务不能履行的，合同中的违约方仍需向合同相对方承担违约责任。被上诉人作为房地产开发企业，对于房地产开发过程中的土地开发政策、办证程序等因素应有预期，并预留合理的时间予以应对，应当预见到经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，因此被上诉人应当按照合同的约定自始承担逾期办证的违约责任。二、委托经营到期后被上诉人并未向上诉人返还商铺，被上诉人应向上诉人承担租金占用费用损失。上诉人与被上诉人签订了委托经营协议，自2011年1月1日起即委托被上诉人经营，虽2014年12月31日委托经营协议到期，但被上诉人并没有向上诉人返还商铺，而是由被上诉人将商城一至三层整体出租用于家具销售，鉴于是整体出租其中必然涵盖上诉人的商铺，上诉人就占用商铺一事多次找被上诉人沟通，但被上诉人均拒不理睬，无奈经报警后才明确告知被上诉人早已将商城整体出租，并签订有租赁合同的这一事实，被上诉人整体出租的行为已经侵犯了上诉人的收益权，造成了上诉人不能收取租金的损失。 润和公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。 夏雪彦向一审法院起诉请求：请求法院判令被告协助原告办理位于河北省房屋（津保公路南侧）的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；请求法院判令被告向原告支付至实际支付之日止的逾期办证的违约金（以房款总额210000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年12月20日起暂计至实际履行完第一项诉请之日止）；请求法院判令被告支付因占用涉案房屋导致的租金损失90501元；请求法院判令全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年6月6日，原告夏雪彦与被告保定润和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买白沟副食品批发商城二层B2142号商铺，面积16.55平方米，商铺总价款210,000元。被告应当在2010年12月20日前将验收合格的商品房交付原告使用。原告于合同签订之日已支付被告商铺全部价款210,000元。2010年6月6日，原、被告签订《委托经营协议》，约定被告对原告购买的商铺以统一经营管理的方式进行经营和收益并向原告支付租金。统一经营管理的托管期限从双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房之日起第二天起算4年。4年的租金情况为2011年1月1日至2011年12月31日租金为商铺房款的5%，2012年1月1日至2012年12月31日租金为商铺房款的7%，2013年1月1日至2013年12月31日租金为商铺房款的9%，2014年1月1日至2014年12月31日租金为商铺房款的11%。被告以委托经营的方式向原告交付房屋。被告已经如约向原告支付了4年租金。现原告因被告未能为其办理涉案商铺房产证等事宜诉至法院。庭审中，被告欲证实涉案商铺项目未办理房产证属于历史遗留问题向法院提交了保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表，内容为：“此项目系我区历史遗留问题，按照“解遗”政策已得到妥善解决，现已具备办证条件”；解决房地产开发遗留问题领导小组办公室出具的证明，证明内容为：“此项目属历史遗留问题，未能办理房产证。自2018年2月12日，可以办理不动产证，可由业主申请办理”。上述事实有商品房买卖合同、购房款凭证、委托经营协议、土地使用证书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建设工程开工许可证复印件、商品房预售许可证复印件、保定白沟新城规划建设局出具的登记办证遗留问题项目调查表、白沟新城解决房地产开发遗留问题领导小组办公室证明及庭审笔录、质证笔录在卷证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《委托经营协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同内容履行各自义务。本案中，原告已如约支付购房款，且被告以委托经营的方式向原告交付了房屋，交付房屋后被告应履行为原告办理涉案商铺房屋权属证书的义务，故原告要求被告办理房屋权属证书的诉请，于法有据，本院予以支持。根据白沟新城解决房地产开发建设问题领导小组办公室的证明，涉案商铺项目自2018年2月12日起可以办理不动产权属登记，故自2018年2月12日起被告应积极履行为原告办理不动产权属证书的义务，但被告未能举证证实其在具备办证条件后向原告履行了通知义务，故自2018年2月12日起被告迟延办理权属证书存在违约行为，应承担相应的违约责任。本院支持以原告交纳的房款210,000元为基数，被告自2018年2月13日起按年利率6%向原告支付至实际办理权属证书之日止的违约金。关于原告主张的被告应从2010年12月20日起支付逾期办证违约金的说法，因2018年2月12日前未能办证并非被告所致，故该段时间违约责任不应由被告承担。关于原告诉请的租金损失事宜，鉴于原、被告签订的《委托经营协议》合同期限已经届满，且原告未能举证证实被告现仍占用原告商铺的事实，故原告此项诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告保定润和房地产开发有限公司于本判决书生效后十五日内协助原告夏雪彦办理白沟副食品批发商城二层B2142号商铺的不动产权属证书。二、被告保定润和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告夏雪彦支付以房款210,000元为基数自2018年2月13日起至办理不动产证书之日止按年利率6%计算逾期办证的违约金。三、驳回原告夏雪彦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,080元，由原告夏雪彦承担3,980元，由被告保定润和房地产开发有限公司承担100元。 本院二审期间，上诉人提交拍摄的照片、视频录像、百度地图截图，证明被上诉人从未向上诉人返还被委托经营的商铺，现商铺仍被第三人占有，且被上诉人与第三方有商铺使用合同，被上诉人的工作人员承认已将商铺整体出租给第三方。润和公司质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明与本案有关，不能证明其证明目的，不能证明商城的使用人与被上诉人有关。二审查明的其他案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于逾期办证违约金，在卷证据显示，涉案房屋所属项目为历史遗留问题，2018年2月12日起可以申请办理不动产权属登记，故在此之前该房屋未能办理不动产权属登记非被上诉人原因所致，上诉人要求被上诉人支付2016年1月4日至2018年2月11日期间的逾期办证违约金依据不足，不予支持。关于租金损失，双方签订的《委托经营协议》已经到期且没有续约，上诉人提交的证据不足以证实涉案房屋由被上诉人控制并由被上诉人出租，其要求被上诉人支付租金损失的主张因缺乏证据证明，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,634元，由上诉人夏雪彦负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 苗 审判员 杨玉龙 审判员 万丙申 二〇二〇年六月二十八日 法官助理续婉君 书记员赵盼