湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终292号上诉人（原审原告、反诉被告）：十堰七重天餐饮管理有限公司，住所地湖北省十堰市江苏路7A号1幢-2号。法定代表人：刘国炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宇恒，湖北郧阳律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张建武，男，1971年5月6日出生，汉族，住湖北省十堰经济技术开发区。委托诉讼代理人：尹志永，湖北平长律师事务所律师。上诉人十堰七重天餐饮管理有限公司（下称七重天餐饮公司）与上诉人张建武因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。七重天餐饮公司上诉请求：1.依法改判七重天餐饮公司不赔偿张建武租金损失62982.50元；2.判令张建武向七重天餐饮公司支付为其垫付的保证金及两个月租金共计20万元，并自2016年11月20日起按月息2%计息至欠款还清之日止。本案二审案件受理费由张建武承担。事实与理由：一、七重天餐饮公司通过在张建武租赁的房屋外张贴公告的方式通知了张建武解除合同。二、张建武主张的可得租金损失没有证据证明，依法不应予以支持。三、张建武借款20万元的债权人是七重天餐饮公司，而非习辉，且借款用途是用于履行《房屋租赁合同》，因此本案应当一并予以处理。张建武辩称，1.张建武不拖欠七重天餐饮公司任何租金，2018年6月开始由于经营场所被停业整顿导致三个月的经营期间一直被七重天餐饮公司锁门关停，实际经营人张建斌也没有办法进行整顿，导致张建斌没有继续向七重天餐饮公司交纳租金，由于张建武与张建斌签订合同后张建斌的租金每月直接交给七重天餐饮公司，店面被关门，张建斌拒绝支付租金，导致拖欠租金的事实发生，该事件发生起因是停业整顿导致，但由于七重天餐饮公司关门导致张建斌无法继续经营，该门面无法实施有效租用，该合同张建武没有违约，也不应该支付七重天公司主张的2018年6月-2019年3月的租金。2.关于齐辉借款问题，该借款与本案租赁关系不是同一法律关系，不应在租赁关系中审理。张建武上诉请求：1.撤销原判第一、二、四项；2.改判七重天餐饮公司赔偿张建武租金损失80万元、赔偿张建武可得利益损失88.5万元；3.本案一、二审案件受理费由七重天餐饮公司承担。事实与理由：一、原判决未查明导致合同无法继续履行的原因，也未查明合同履行期间租金缴纳人的情况下，便判决张建武未缴纳租金构成违约，明显与事实不符。二、原判决未查明鑫御龙阁养生会所大门被谁锁这一事实，便认定张建武未按约定缴纳租金构成违约，系认定事实错误。三、张建武主张的租金损失和可得利益损失，均应得到法律的支持。七重天餐饮公司辩称，1.七重天餐饮公司和张建武之间存在房屋租赁合同关系，和其他次承租人之间没有合同关系，所以三方应该按照彼此之间的合同约定的权利义务来履行。虽然张建斌确实替张建武缴纳过房租，但是七重天餐饮公司没有义务核实是谁过来交钱，只要按照双方合同约定，张建武按照约定缴纳租金即可。张建斌缴纳的租金是和七重天餐饮公司与张建武之间的合同约定是一致的，一直以来七重天餐饮公司认为张建斌是替张建武缴纳的租金。七重天餐饮公司事后了解张建武和张建斌应该是合伙关系，只是在合同上没有体现张建斌的名字。2.锁门的事情，七重天餐饮公司锁门是张建武一面之词没有证据证明。从惯例和常识来看，租赁期内张建武有合法使用权，即便锁门，张建武也有权把门打开。从七重天餐饮公司的利益角度，七重天餐饮公司不可能锁门，租给张建武收取租金就是为了弥补七重天餐饮公司要向房东缴纳租金，锁门是不符合七重天餐饮公司切身利益的。3.张建武主张反诉的损失均无证据证明。综上，请求二审驳回张建武上诉请求。七重天餐饮公司向一审法院起诉请求：1.解除七重天餐饮公司和张建武签订的《房屋租赁合同》；2.判令张建武向七重天餐饮公司支付拖欠的租金45万元，并自2019年3月1日起按45万元为本金，参照中国人民银行同期贷款利率计付利息至欠款还清之日止；3.判令张建武向七重天餐饮公司支付拖欠的保证金和垫付的租金共计20万元，并自2016年11月20日起按月息2%计算至欠款还清之日止；4.张建武承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月14日，七重天餐饮公司（甲方）、和张建武（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将东方大厦裙楼1层、建筑面积约1851平方米的房屋出租给乙方用于经营养生足浴，租赁期限自2016年8月1日至2019年10月31日止；2016年8月20日之前属免租期，年租金60万元，按月支付，先付后用，乙方应于合同签订之日起三日内支付前1个月的租金，以后每次交纳租金日期前5日内向甲方支付该度租金；合同签订之日，乙方应向甲方支付保证金10万元，若乙方未支付款项，甲方可追究乙方的违约责任，乙方在承担违约责任及赔付后，赔付不足部分按实际数额从保证金中扣除抵偿；届时，乙方应于款项最后交纳之日起十日内向甲方补足保证金，逾期未补足的，每逾期一日，则乙方需按保证金的3%支付违约金；如保证金仍不能弥补甲方损失，甲方可向乙方追偿。合同还约定：未经甲方书面同意，乙方不得在租赁期内转租、转让、交换或以其他形式变相转让、转租、交换该房屋或其他任何部分之权益与第三者，若甲方同意乙方转租该房屋，乙方在转租时，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同并将之交付甲方用于备案。在解除合同的条件部分，合同约定：若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金、公用事业能源使用费等各类承租人应付费用超过十五天，或乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，甲方有权解除合同，提前收回房屋及甲方提供之设备，乙方向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金总额至款项作为违约金，乙方已经支付的保证金不予返还。张建武承租涉案房屋后，将部分房屋转租给张建斌用于经营鑫御龙养生会所，月租金5万元；部分转租给汪红喜经营速美超级家商行，年租金168000元；部分房屋转租给雷成文经营便利店，年租金9000元。2016年10月24日、11月20日，张建武分两次向习辉借款20万元，用于向七重天餐饮公司交纳保证金10万元和租金。从2018年6月起，张建武未支付租金。2018年7月5日，因鑫御龙养生会所容留、介绍他人卖淫、嫖娼，以及为进入该娱乐场所的人员实施卖淫、嫖娼行为，公安机关责令其从次日起停业整顿90日。2019年3月1日，七重天餐饮公司收回涉案房屋，此后又将房屋出租给他人，并于2019年4月10日提起诉讼。双方有争议的事实包括：1.七重天餐饮公司是否直接向张建斌收取租金；2.鑫御龙养生会所被停业整顿后，七重天餐饮公司是否在大门上锁；3.七重天餐饮公司是否通知张建武解除合同。一审法院认为：1.张建武没有证据证明张建斌是以其个人名义向七重天餐饮公司交纳租金，其主张七重天餐饮公司直接向张建斌收取租金不应采信。2.张建武不能证明七重天餐饮公司在鑫御龙养生会所被责令停业整顿后在大门上锁，其主张不应采信。3.七重天餐饮公司不能证明已通知张建武解除合同，其主张于2019年3月1日已通知张建武解除合同不应采信。一审法院认为：七重天餐饮公司与张建武签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，应认定为有效。张建武未支付租金的行为构成违约，其拖欠租金已超过15天，七重天餐饮公司主张解除合同，并由张建武支付拖欠的租金45万元及利息应予支持。张建武向习辉借款，应由习辉向张建武主张权利，七重天餐饮公司向张建武主张垫付的20万元及利息不应支持。在张建武违约的情况下，七重天餐饮公司如果解除合同应通知张建武，否则不能产生合同解除的法律后果。七重天餐饮公司直接收回涉案房屋违反合同约定，应赔偿张建武损失的租金收益，即张建武可得租金收入与应支付租金之间的差额部分，每月为14750元[（50000+168000÷12+9000÷12）－600000÷12]。七重天餐饮公司在庭审中向张建武表达了解除合同的意愿，该行为的有通知的功能，上述损失可计算至七重天餐饮公司向首次开庭之日（即2019年7月8日），为62982.5元（14750×4.27）。张建武的其他反诉主张没有依据，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条的规定，判决：一、解除七重天餐饮公司与张建武之间的《房屋租赁合同》；二、张建武支付七重天餐饮公司租金450000元，并自2019年3月1日起按450000元本金的同期银行同类贷款利率向七重天餐饮公司计付利息至清偿之日止；三、七重天餐饮公司赔偿张建武租金损失62982.5元；四、驳回七重天餐饮公司的其他诉讼请求和张建武的其他反诉请求。以上款项于判决生效后十日内支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，减半收取5710元，七重天餐饮公司负担1685元，张建武负担4025元，退还七重天餐饮公司5710元；反诉案件受理费9983元，七重天餐饮公司负担687.5元，张建武负担9295.5元。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实属实，二审予以确认。本院认为，七重天餐饮公司与张建武签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规禁止性规定，应当有效。张建武未按合同约定支付租金构成根本违约，七重天餐饮公司有权解除合同。七重天餐饮公司解除与张建武之间的合同，应当履行通知义务，其提供的照片，不足以证明其张贴通知的时间，不能达到证明其履行了通知义务的目的，故原审判决依据庭审中告知时间作为通知到达时间，确认解除合同时间正确，本院予以支持；张建武称七重天餐饮公司将涉案租赁房屋上锁造成无法整顿开业，但其未提供相关证据予以证明，故该上诉理由不能成立；张建武主张的租金损失一审判决支持62982.50元正确，其主张的其他租金损失及可得利益损失均没有事实和法律依据，本院不予支持。依据合同的约定，张建武还应支付解除合同前拖欠的租金45万元及利息。至于张建武向习辉出具的20万元借条载明的款项，虽因租赁合同关系产生的借贷，但双方已转化为借款关系，且已支付部分利息，与本案的法律关系不同，故原审判决让其另行主张并无不当。综上，七重天餐饮公司和张建武的上诉请求，均没有事实和法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22993元，由十堰七重天餐饮管理有限公司负担5244元，张建武负担17749元。本判决为终审判决。审判长 袁 昆审判员 王广泉审判员 徐恩田二〇二〇年六月十六日书记员 李大旭