辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民再93号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高胜寒，男，1987年11月26日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志京，辽宁同方律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市于洪区南阳湖街154-3号（7门）。法定代表人：李玉武，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐泽，男，1983年2月13日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市大东区。再审申请人高胜寒因与被申请人恒大长基（沈阳）置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2019）辽01民终3788号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。该院于2019年11月29日作出（2019）辽民申4493号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人高胜寒的委托诉讼代理人陈琳琳、杨志京，被申请人恒大公司的委托诉讼代理人徐泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高胜寒申请再审称，请求撤销原审判决改判恒大公司立即向我方交付房屋并办理相关产权证的手续；请求判令恒大公司承担未交房期间（2015年、2016年、2017年、2018年）的采暖费及物业费；判令恒大公司向我方支付逾期交房违约金，自2015年1月1日至实际交付之日止，暂计至一审起诉之日为94500元；判令恒大公司承担诉讼费用。事实及理由：1．原审判决混淆“已交付”和“知道已交付”，导致事实认定错误。“知道已交付”并不等同于“房屋的转移占有”，更不能视为“已交付使用”。虽然我方知道房屋可以交付，但因恒大公司以不合法和不合理的要求导致房屋未予交付，故恒大公司应承担房屋至今未交付的违约责任；2．根据相关条例规定，由于我方未收到书面交付通知且未实际入住，恒大公司作为建设单位应承担物业费和采暖费；3．原审在恒大公司的书面交付房屋通知未送达我方的情形下，仅凭我方到现场了解情况，错误认定恒大公司邮寄通知等同于我方已收到通知，进而得出恒大公司已尽到通知义务的片面结论；4．原审遗漏我方要求恒大公司交付房屋的诉讼请求。恒大公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。事实及理由：1．我公司在案涉房屋交付时已经通过邮寄方式给高胜寒送达收房通知书，故高胜寒知晓我公司要求向其交付房屋。另2015年4月高胜寒因房屋交付事宜找到我公司，应视为其已经知道案涉房屋已交付使用，故原审认定我公司逾期交付房屋的期间为2014年12月31日至2015年4月30日正确；2．在办理案涉房屋交付事宜时，因高胜寒拒绝交付物业费、采暖费导致交付房屋无法顺利进行，故案涉房屋未予交付的原因并不在我公司；3．从高胜寒知道可以办理房屋入住手续但拒绝办理时起，即应承担案涉房屋产生的物业费和取暖费。高胜寒向一审法院起诉请求：判令恒大公司向高胜寒书面赔礼道歉；判令恒大公司立即履行书面通知义务，提供办理产权证手续，并向高胜寒交付位于沈阳市于洪区房屋；判令恒大公司按照合同约定向高胜寒支付逾期交房违约金，自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止，暂计94500元；判令恒大公司承担高胜寒2015年、2016年、2017年、2018年物业费、采暖费，暂计26000元；判令恒大公司承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2013年4月9日，高胜寒与恒大公司签订了《商品房买卖合同》，购买了恒大公司开发建设的位于沈阳市于洪区房屋，按合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，将具备验收合格的商品房交付买受人。”合同签订后，高胜寒交付购房款751727元。2014年12月3日，该房屋建筑工程竣工验收。2015年2月5日，恒大公司通过邮寄方式通知高胜寒收房（高胜寒称未收到）。2015年4月，高胜寒到恒大公司询问购房事宜。一审法院认为，高胜寒、恒大公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规及强制性规定，是合法有效的。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，高胜寒已按约定支付了购房款，恒大公司也应按照合同约定，在2014年12月31日前交付商品房，现恒大公司迟延交付商品房的行为，属违约行为。恒大公司在2015年2月5日邮寄收房通知未果的情况下，未积极采取措施，高胜寒2015年4月找到恒大公司时，应视为知道所购房屋已交付使用。故确认逾期交房的时间为2014年12月31日至2015年4月30日。现针对高胜寒的主张，恒大公司应立即向高胜寒交付房屋，并按确认的逾期交房时间支付违约金。关于高胜寒提出的由恒大公司承担2015年至2018年物业费、采暖费问题，因高胜寒未实际入住，不应支付上述费用。一审判决：一、恒大长基（沈阳）置业有限公司于判决发生法律效力后10日内支付高胜寒逾期交房违约金9020.72元（751727元×120天×万分之一）；二、驳回高胜寒的其他诉讼请求。如果恒大长基（沈阳）置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2710元，减半收取1355元，由高胜寒承担1305元，由恒大公司承担50元。高胜寒不服一审判决，上诉请求：改判恒大公司履行书面通知义务，并向高胜寒限期交付位于沈阳市于洪区房屋；改判恒大公司支付逾期交房违约金94500元；改判恒大公司支付2015年至2018年物业费、采暖费，判令恒大公司向高胜寒赔礼道歉；恒大公司负担诉讼费用。本院二审另查明，高胜寒与恒大公司签订的商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过180天，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。本院二审认为，高胜寒与恒大公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应恪守约定，积极履行合同义务。本案中合同约定应于2014年12月31日前交付房屋，恒大公司出示证据证明其在该日期房屋已经完成竣工验收，具备入住条件，并通过邮寄通知的方式告知高胜寒可以办理房屋入住手续。高胜寒通讯方式并未发生变化，否认收到恒大公司邮寄的通知。高胜寒在庭审中自认在2015年4月已经到售房现场了解情况，知道可以收房信息，结合园区其他业主办理入住的实际情况，因此一审认定当日高胜寒应知晓房屋已经通知入住的事实，确定逾期交房违约期限为从2014年12月31日至2015年4月30日，并据此根据合同第九条约定逾期交房的标准，按日向买受人交付已经支付房款万分之一的违约金并无不当。恒大公司提交整付零寄交寄清单，用以证明其已经向高胜寒邮寄交房通知，即恒大公司没有拒绝履行交房义务。房屋符合交房条件，恒大公司向业主交房后，也需要业主积极配合履行验房及收房义务。关于高胜寒主张恒大公司赔礼道歉的问题，本案为合同纠纷，此主张并非恒大公司应履行的合同义务及应承担的责任，故对高胜寒该主张，二审不予支持。关于高胜寒主张的恒大公司承担2015年至2018年物业费及采暖费的问题，因该费用尚未实际发生，因此对高胜寒的该主张，本院二审不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1355元，由高胜寒负担。本院再审对原一、二审认定的事实予以确认。本院再审认为，关于恒大公司应否履行交付房屋的义务问题。高胜寒与恒大公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当依约履行合同义务。高胜寒依照合同约定履行了支付购房款的义务，恒大公司亦应履行向高胜寒交付房屋的义务。高胜寒与恒大公司签订的《商品房买卖合同》中第八条关于房屋交付期限中约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格……”。依据合同约定，恒大公司应于2014年12月31日前将具备条件并符合合同约定的房屋交付高胜寒。因恒大公司至今未予履行交付房屋义务，故原审未判令恒大公司向高胜寒交付房屋不当，再审予以纠正。关于恒大公司应否向高胜寒支付逾期交付房屋违约金的问题。恒大公司主张该公司于2015年2月15日向高胜寒邮寄了房屋交付通知单，已经告知高胜寒可以办理房屋入住手续。高胜寒否认收到了房屋交付通知单，依据恒大公司提供的整付零寄交寄清单载明的内容，并不能得出房屋交付通知单已经送达高胜寒的结论。另高胜寒虽然于2015年4月到恒大公司的售房现场询问过房屋交付事宜，仅能证明高胜寒知晓房屋具备交付条件，而不能视为恒大公司实际履行了房屋交付的通知义务。恒大公司与高胜寒均认可因物业费、采暖费的交纳问题双方存在争议，故恒大公司至今未向高胜寒交付房屋，而恒大公司以高胜寒拒绝交纳物业费、采暖费为由不履行交付房屋义务缺乏法律依据，亦非双方房屋买卖合同约定的高胜寒应当履行的附随义务。故恒大公司未按照合同约定的时间（2014年12月31日前）向高胜寒交付房屋，存在逾期交付房屋的违约行为，应承担给付逾期交付房屋违约金的违约责任。原审认定恒大公司应支付高胜寒的逾期交付房屋违约金的期间为2014年12月31日至2015年4月30日不当。关于违约金的数额问题。高胜寒与恒大公司签订的《商品房买卖合同》中第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付买受人已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付买受人已交付房价款万分之一的违约金”。本案高胜寒明确表示放弃合同解除权，要求继续履行合同，故依据合同约定，恒大公司应向高胜寒支付自2014年12月31日起至房屋实际交付之日止，以已付购房款751727元为基数按照日万分之一计算的逾期交付房屋的违约金。关于高胜寒提出的房屋未交付期间（2015年-2018年）的物业费、采暖费应由恒大公司承担的请求。因高胜寒并未实际入住，且物业费、采暖费亦未实际发生，故对高胜寒提出的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）辽01民终3788号民事判决及沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初7702号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2018）辽0114民初7702号民事判决第一项为“恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付高胜寒逾期交付房屋违约金（自2014年12月31日起至房屋实际交付之日止，以已付购房款751727元为基数，按日万分之一计算）”；三、恒大长基（沈阳）置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向高胜寒交付沈阳市于洪区南阳湖街154-4号1-28-1室房屋；四、驳回高胜寒的其他诉讼请求。如果恒大长基（沈阳）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2710元，减半收取1355元，由恒大公司负担。二审案件受理费1355元，由恒大公司负担。本判决为终审判决。审判长  王曌鋆审判员  戈利利审判员  孙晓娟二〇二〇年六月二十八日法官助理黄卓书记员冷立皎本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条：人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或变更。