湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6613号上诉人（原审被告）：浏阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处石霜北路123号。法定代表人：黎晓林，总经理。委托诉讼代理人：段超，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：宋钧雷，男，系公司工作人员。被上诉人（原审原告）：龙仲阶，男，1985年4月28日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：吴清艳，女，1986年2月27日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人龙仲阶、吴清艳商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人主张赔偿逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。1、原审判决认定上诉人应在合同约定办证条件齐全（2014年4月30日）后的360日办理相关登记手续，即2015年4月25日前完成该义务。但被上诉人在2019年12月9日才提出逾期办证违约金诉求，该期限距离2015年4月25日已近四年七个月，而且当时被上诉人也并非向上诉人所提，而是向第三人提出的赔偿违约金请求。2、即使上诉人存在逾期办证的情况，被上诉人的两年诉讼时效也早已于2017年4月26日到期。被上诉人在此后四年多的时间都未向上诉人提出过逾期办证违约金主张。二、原审法院认定上诉人应对墙壁开洞承担责任，属事实认定不清，适用法律错误。被上诉人主张墙壁开洞的损失费用并无直接证据证明。而且被上诉人房屋墙壁开洞系征得被上诉人同意许可后才进行的，被上诉人也承诺“若非因上诉人水管质量问题造成的漏水，上诉人无需承担责任”。后经现场检查，该房屋墙壁渗水系被上诉人在装修时用水泥包裹水管致使水蒸气冷凝后渗水，并非上诉人原因造成。据此，应由被上诉人自行承担相应责任。被上诉人龙仲阶、吴清艳辩称，碧桂园公司一再忽悠业主，答应减免物业费后又不予办理。被上诉人是配合碧桂园公司处理房屋渗水问题，但碧桂园公司没有恢复墙洞，应承担相应损失。龙仲阶、吴清艳向一审法院起诉，请求：1、判令碧桂园公司赔偿龙仲阶、吴清艳逾期办理房产权登记证违约金18600元；2、判令碧桂园公司赔偿龙仲阶、吴清艳检查漏水导致墙壁开洞，影响居住环境和家庭风水损失5420元；3、本案诉讼费由碧桂园公司负担。一审法院认定的事实：碧桂园公司和龙仲阶、吴清艳于2013年8月1日签订编号为20130123805的《商品房买卖合同》及其附件、附录，碧桂园公司将其开发建设的浏阳碧桂园293栋805号房屋出售给龙仲阶、吴清艳，该房屋建筑面积为163.1平方米，总金额为636751元。合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列项处理：买受人委托出卖人办理该商品房权属登记手续，双方另行签订委托协议（详见本合同附件四《合同补充协议》的附录三）。”；合同附件四《补充协议书》附录三《委托办理权属登记协议书》约定：“一、买受人自愿委托出卖人办理下列1、4事宜：1、办理预购商品房的合同备案登记；……4、办理及领取所购商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；……；二、根据浏阳市国土、房地产管理部门的要求，在办理本协议第一条约定事项时，买受人须亲自到浏阳市房产管理部门申请（包括接受询问）并签署下列第4、5、6项资料：……4、《浏阳市房屋转移登记（询问）申请表》；5、《浏阳市房地产交易授权委托书》；6、《房屋共有协议》。三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交浏阳市房屋产权管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房地产、国土管理部门的要求提供签署身份证明或其他办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议书第二条约定的事项。……出卖人未按上述约定向房地产权属登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币伍拾元的违约金。四、出卖人仅负责买受人所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。”合同签订后，龙仲阶、吴清艳于2014年2月15日向碧桂园公司支付了全部购房款，购房款支付后，龙仲阶、吴清艳即根据附录三《委托办理权属登记协议书》的约定向碧桂园公司提交了办证所需资料，并在碧桂园公司提供的办证资料、表格上予以签字捺印。2014年4月30日，龙仲阶、吴清艳办理了收房手续，同时，龙仲阶、吴清艳还向碧桂园公司指定的碧桂园物业服务公司交纳了房屋契税及办理房屋权属登记证书、国有土地使用证书的相关费用。此后，龙仲阶、吴清艳一直未收到可以领取房屋产权登记证书的通知，龙仲阶、吴清艳找碧桂园公司了解情况后方知对方一直未将办证资料送交房屋产权部门，直至2016年2月19日龙仲阶、吴清艳向碧桂园公司催促后，碧桂园公司才将龙仲阶、吴清艳向其交纳的契税上交税务部门以及将其他办证资料送交房屋产权部门，龙仲阶、吴清艳方于同年2月22日领取了房屋产权登记证书。2017年下半年，龙仲阶、吴清艳楼下住户找到碧桂园公司售后部门反映系因龙仲阶、吴清艳家水管漏水导致房屋受损，随后，碧桂园公司售后部门、碧桂园物业服务公司及碧桂园公司工程部相关工作人员到龙仲阶、吴清艳家进行检查，经协商一致后，龙仲阶、吴清艳委托他人将埋有水管的墙壁打开了一个高1米左右、宽50-60公分的洞。后经碧桂园公司工作人员检验，楼下渗水并非龙仲阶、吴清艳家水管漏水所致，但碧桂园公司却未负责将墙壁洞口进行修复。另查明，一审法院于2019年12月9日在审理（2019）湘0181民初10793号碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司诉龙仲阶物业服务合同纠纷一案过程中，龙仲阶当庭提出抗辩，主张碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司应向其赔偿迟延办理房屋产权登记证违约金18600元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。本案中，龙仲阶、吴清艳于2014年2月15日向碧桂园公司支付了全部购房款，并于同年4月30日向碧桂园公司交纳了房屋契税及办理房屋权属登记证书、国有土地使用证书的相关费用，加上之前龙仲阶、吴清艳已将《商品房买卖合同》附件四附录三《委托办理权属登记协议书》所约定的除契税外的其他办证资料提交给了碧桂园公司，并按约办理了协议第二条约定事项，则碧桂园公司应按约在龙仲阶、吴清艳履行上述义务后的360天内将办理商品房产权登记证书所需的权属登记资料送交浏阳市房屋产权管理局，现碧桂园公司直至2016年2月19日方在龙仲阶、吴清艳的催促下将办证所需资料送交浏阳市房屋产权管理部门，碧桂园公司应当为自己迟延履行合同义务的行为承担违约责任，为此，龙仲阶、吴清艳主张碧桂园公司赔偿逾期办证违约金的请求一审法院依法予以支持，其违约金计算方法为：[659天（自2014年5月1日起至2016年2月19日止）-360天]×50元/天=14950元。碧桂园公司抗辩龙仲阶、吴清艳的主张已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条第九项：“其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项。”之规定，龙仲阶在一审法院于2019年12月9日审理的（2019）湘0181民初10793号碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司浏阳分公司诉龙仲阶物业服务合同纠纷一案过程中提出的抗辩主张，改变了本案龙仲阶、吴清艳怠于行使权利的状态，是其主张权利的一种方式，属于上述规定中的其他与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项，应当认定与提起诉讼具有同等的诉讼时效中断的效力，为此，本案中龙仲阶、吴清艳行使权利的诉讼时效应自2019年12月9日开始重新起算，碧桂园公司的抗辩意见一审法院不予支持。关于龙仲阶、吴清艳主张碧桂园公司赔偿墙壁开洞损失的问题。根据已查明的事实，龙仲阶、吴清艳在墙壁上开洞系因碧桂园公司工作人员接到业主投诉后怀疑龙仲阶、吴清艳家水管漏水所致，但在开洞后经查验龙仲阶、吴清艳家水管并未出现漏水现象，为此，碧桂园公司有义务为龙仲阶、吴清艳恢复原状，或赔偿相应的损失。现龙仲阶、吴清艳主张碧桂园公司赔偿损失费5420元，龙仲阶、吴清艳仅提供了自行出具的费用清单1份，该证据因无其他证据佐证，一审法院不予采信，为此对龙仲阶、吴清艳主张的上述赔偿费用一审法院不予支持，但考虑到事实客观存在，龙仲阶、吴清艳墙壁所开洞口较大，如恢复原状则需将周围装修材料拆除后重新进行装修，难度较大且复杂，因此在龙仲阶、吴清艳没有其他证据为依据的情况下，为减少诉累，根据生活经验法则，酌定由碧桂园公司赔偿龙仲阶、吴清艳墙壁开洞损失费2000元。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条、第十三条之规定，判决：一、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内支付龙仲阶、吴清艳因迟延向房地产权属登记机关递交办理浏阳碧桂园293栋805号房屋权属登记资料的违约金14950元；二、浏阳碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起5日内赔偿龙仲阶、吴清艳损失费2000元；三、驳回龙仲阶、吴清艳的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费401元，减半收取200.50元，由浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人碧桂园公司向本院提交了如下证据：证据一、涉案房屋物业维修资金交款收据，拟证明被上诉人在2015年12月11日才自行缴纳物业维修基金并取得相关物业专项维修资金专用收据；证据二、承诺书，拟证明被上诉人知道还有物业维修凭证没有交给碧桂园公司，也知道物业维修凭证是办理商品房权属登记手续必备的。经组织质证，被上诉人龙仲阶、吴清艳发表如下质证意见：对真实性无异议，但上诉人的工作人员说物业维修基金等办证的时候再缴纳，让被上诉人不用交那么早；承诺书是因为被上诉人当时签了很多空白文件。经审查，本院认为，上诉人碧桂园公司提交的上述证据，被上诉人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。据此，本院二审补充查明：被上诉人龙仲阶、吴清艳于2015年12月11日缴纳了涉案房屋的物业维修基金。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实部分一致。本院认为，本案二审的争议焦点：一、龙仲阶、吴清艳主张赔偿逾期办证违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、碧桂园公司是否应赔偿龙仲阶、吴清艳墙洞修复费用。关于焦点一。根据碧桂园公司和龙仲阶、吴清艳签订的《商品房买卖合同》附录三，碧桂园公司应在龙仲阶、吴清艳付清购房款、税费等相应款项及房屋交付后的360天内，将办理房屋所有权证所需的资料递交给登记部门。碧桂园公司于2014年4月30日向龙仲阶、吴清艳交付了涉案房屋后，已于2016年2月19日将涉案房屋的办证资料递交给了房屋产权登记部门，并于2016年2月22日办妥了涉案房屋的房屋产权登记证书。因此，即使碧桂园公司存在逾期办证的违约行为，其违约责任也仅截止至2016年2月19日。综上，龙仲阶、吴清艳向碧桂园公司主张逾期办证违约金的诉讼时效期间至2019年2月19日届满。因龙仲阶、吴清艳直至2020年1月20日才提起本案诉讼，且未提供充分证据证明在2019年2月19日前存在诉讼时效中断、中止情形，故龙仲阶、吴清艳的起诉已超过诉讼时效，对其逾期办证违约金主张，本院不予支持。关于焦点二。由于楼下业主怀疑龙仲阶、吴清艳家水管漏水，碧桂园公司工作人员要求龙仲阶、吴清艳在房屋墙壁上开洞检查漏水原因，但在查验后发现涉案房屋内的水管并未出现漏水现象，碧桂园公司主张楼下房屋漏水系龙仲阶、吴清艳在装修时用水泥包裹水管致使水蒸气冷凝后渗水所致，但未提供相应证据予以证明；且并无证据显示碧桂园公司就涉案水管的装修包裹要求对龙仲阶、吴清艳进行了必要提示，故一审法院根据本案实际情况及生活经验法则，酌定由碧桂园公司赔偿龙仲阶、吴清艳墙壁开洞损失费2000元，较为合理，本院予以维持。综上所述，上诉人碧桂园公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初1252号民事判决第二项；二、撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初1252号民事判决第一、三项；三、驳回龙仲阶、吴清艳的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200.50元，二审案件受理费401元，共计601.50元，由上诉人浏阳碧桂园房地产开发有限公司负担50元，被上诉人龙仲阶、吴清艳负担551.50元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月二十三日书记员 林 巧