江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2134号原告（反诉被告）：盐城久尚物业服务有限公司,统一社会信用代码91320902595619645K，住所地在盐城市亭湖区北林路66号东城尚品12#3单元1楼。法定代表人：邵利明，该公司负责人。委托诉讼代理人：葛岭，公司员工。委托诉讼代理人：沈长贵，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：浦启顺，男，1978年12月19日生，，住盐城市亭湖区。被告（反诉原告）：蔡立琴，女，1980年10月12日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：浦启顺（系蔡立琴之夫），身份信息同上。原告盐城久尚物业服务有限公司（下称久尚物业公司）与被告浦启顺、蔡立琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员马静独任审判，于同年6月9日公开开庭进行了审理。原告久尚物业公司的委托代理人葛岭、沈长贵，被告浦启顺代表其个人及蔡立琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告久尚物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告缴付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5511元。事实和理由：原告按照合同约定对被告居住的盐城市亭湖区的房屋进行物业管理服务。被告于2013年12月入住东城尚品小区1#308室。该房屋面积为108.11㎡，车库面积为8.38㎡,经盐城市亭湖区物价局审核，住宅房屋每月物业管理费收费标准为1.36元/㎡，车库按照物价局的规定上浮为0.72元/㎡。被告从2017年1月份起，以种种理由拖欠物业服务费至今，期间原告多次反复催要，但均遭被告拒绝，请求法院判如诉请。被告浦启顺、蔡立琴共同辩称：1、未缴纳物业费的期间没有异议；2、卫生保洁整体不到位，脏乱差随处可见，打扫频率、范围明显不足。特别是2015年下半年开始，对本小区1号楼和13号楼平房顶垃圾杂物在本业主多次致电、面谈、发函，甚至在有法院判决情况下仍拖延数月。3、小区保安形同虚设，各类闲杂推销人员可自由进入小区上门推销（防疫期除外），巡逻是难得一见，监控是常年处于维修状态。公共秩序难得有人管理，机动车、非机动车乱停乱放随处可见。4、小区的共同设施检查、管理、维护保养严重不足。物业承接档案至今未公布，小区无障碍通道锈蚀严重、至今未能正常使用，设计不规范，使用不方便。5、原告提供的卫生服务并不能达到物业收费的五星标准，台阶、灯箱、共同部位照明灯缺损，不维护。综上，要求法院驳回原告不合理的诉请，按照其提供的实际服务标准收费。反诉原告浦启顺、蔡立琴向本院提出反诉请求：要求反诉被告久尚物业公司赔偿反诉原告及家人身心造成的伤害492元（2017年12月29日到2018年4月30日计123天，4人，1元/天）。事实和理由：法院生效判决要求久尚物业公司对平顶楼的固定沙袋进行清理，但直至2018年4月30日久尚物业公司才予以清理，给反诉原告及家人造成身心伤害，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告久尚物业公司辩称：根据侵权责任法的规定，反诉原告提出的是损害赔偿，首先要证明我司存在侵权行为的存在，反诉原告没有提供相关证据证明，我司不存在损害反诉原告的行为，反诉原告提出平台上堆放的垃圾，该现象不存在，同时即使存在，该平台是在地面以上二层，也是特定人员所为，如果给反诉原告造成的损害，反诉原告应向特定侵权人另案提起诉讼，与本案物业合同纠纷不属于同一法律关系。请求法院依法驳回反诉原告的诉请。经审理本院依法认定事实如下：浦启顺、蔡立琴系东城尚品1#308室的业主，2013年12月入住该小区，其房屋面积为108.11㎡，车库面积为8.38㎡。2012年年底，盐城久华房地产有限公司与久尚物业公司签订《“东城尚品”前期物业服务合同》一份，载明：委托方（以下简称甲方）：盐城久华房地产有限公司，法定代表人：俞晓良，地址：盐城市亭湖区机场南路1号二楼。受委托方（以下简称乙方）单位名称：盐城久尚物业服务有限公司，资质等级：三级（暂），证书编号：（建107007），法定代表人：邵利明，地址：盐城市纬五路66号；物业名称：东城尚品，物业类型：中高层住宅、商业用房，坐落位置：亭湖经济开发区北林村民委员会九组境内；本物业管理区域物业服务收费方式以包干制方式，并与中标文件的约定一致；物业服务费用由业主按下列标准向乙方交纳：小高层住宅：1.36元/月.平方米，其中一楼0.96元/月.平方米（暂定）实际以价格主管部门核定为准。商业用房：1.92/月.平方米（暂定）实际以价格主管部门核定为准；物业服务费的收支明细如下：（1）物业管理费收入。（2）其他收入（包括车位管理费、有偿服务收入等）。（3）办公费固定资产折旧费。（4）年度递延资产折旧费。（5）公用设备、设施日常维修及保养费。（6）绿化管理费。（7）安全巡护管理费。（8）公用水电费（须含电梯、泵房运行费用）。（9）管理人员和服务人员的工资福利费用。（10）酬金（管理费）。（11）法定税费。（12）相关设施设备的年检费用。（13）社区文化活动及精神文明建设费用。（14）本投标文件中提到的可能产生的费用。（15）其他费用支出（不可预见的费用）。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务、盈余或亏损由乙方享有或承担；物业服务费用按年交纳，业主应于交房时根据相关规定交纳一年物业服务费用。1、业主或物业使用人应在每次缴费的具体时间前履行交纳义务。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。逾期未缴纳的业主按每日3‰的违约金收取。2013年12月9日，浦启顺作出承诺书一份，载明：“本人为东城尚品—盐城市亭湖区纬五路66号（以下称该物业）的买受人，为维护本物业服务区全体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读盐城久华房地产开发有限公司制定的“《东城尚品临时管理规约》”（以下称“本《临时管理规约》”）；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本《临时管理规约》；三、本人同意承担违反本《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本《临时管理规约》的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本《临时管理规约》承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺书继续有效。承诺人：浦启顺”。2016年2月始，浦启顺、蔡立琴因对久尚物业公司的服务不满意，拒绝缴纳物业服务管理费用。2017年10月16日，久尚物业公司诉至本院，要求浦启顺、蔡立琴支付2016年2月至2016年12月期间的物业费1684元并承担违约金。本院经审理于2017年12月18日作出（2017）苏0902民初5904号民事判决书，判决浦启顺、蔡立琴支付拖欠的物业管理费1684元，驳回了其他诉讼请求。该判决生效后，因浦启顺、蔡立琴未能缴纳2017年之后的物业服务费，久尚物业公司遂再次诉至本院。另查明：被告浦启顺向本院提交楼道卫生状况照片一组、无障碍通道升降梯照片一张，用以证实久尚物业公司对卫生服务、公共设施维护、无障碍通道管理等问题没有解决。原告久尚物业公司提出只要物业反映或巡查过程中发现共同部位的灯有破损都会及时修复，安保环卫等相关人员都对小区提供服务，升降平台只要需要使用会派专业人员保障使用的安全。本院认为：原告作为两被告所在小区的物业服务单位，提供了物业管理服务，原告履行服务义务后有权向业主收取物业服务费，被告就当按相关标准支付相应物业服务费，故被告应支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5510元（108.11平方米×1.36元/平方米/月×36个月+8.38平方米×0.72元/平方米/月×36个月）。两被告辩称原告对小区卫生、公共设施、管理等存在服务不到位的情况，其有理由拒付物业管理费，本院认为物业服务合同在其合同目的上具有公益性，即物业服务要保障的是全体业主的公共利益。按照合同的约定，物业公司应当负责小区内共用设施、设备的维修和养护管理，公共环境卫生的管理，物业档案资料的管理等等。如果仅因原告的服务有瑕疵，业主就有权拒绝支付物业管理费，那么势必会导致物业服务质量低下、更多业主欠费的恶性循环，这样不利于实现全体业主的公共利益，故其拒付物业管理费的理由不成立。根据被告提供的照片，存在部分地方卫生打扫未到位、灯具损坏未及时修理等情况，原告作为物业服务单位，应尽职履行服务职责，对卫生不到位的地方、灯具损坏等情况进行及时整改，与小区业主进行及时沟通，为小区业主创造一个干净、舒适的环境，共创和谐小区。关于反诉原告提出的反诉请求，其认为反诉被告未及时清扫平台垃圾造成其身心损坏，鉴于其未能举证证明损坏结果之发生，故本院对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浦启顺、蔡立琴应于本判决生效之日起十日内共同支付原告盐城久尚物业服务有限公司从2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合计5510元。二、驳回反诉原告浦启顺、蔡立琴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告浦启顺、蔡立琴负担。（原告已预交，两被告应于判决生效后十日内直接给付原告）；反诉案件受理费25元，由被告浦启顺、蔡立琴负担。本判决为终审判决。审判员  马静二〇二〇年六月十九日书记员  韩玲附相关法律条文1．《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2．《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。