广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1373号 原告：郭志云，女，汉族，1988年1月25日出生，住广西北海市海城区，现住广西北海市海城区。 被告：赵爽，女，汉族，1985年5月20日出生，住黑龙江省鹤岗市向阳区。 原告郭志云诉被告赵爽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年5月28日公开开庭进行了审理，原告郭志云到庭参加诉讼，被告赵爽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郭志云向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还2020年1月1日至4月1日租金10500元（3个月×3500元＝10500元）给原告；2、判令被告支付违约金2100元（10500元×20%＝2100元）给原告。以上两项合计12600元。事实和理由：2019年4月12日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于广西北海市房屋租赁给被告使用，租期3年，自2019年4月12日起至2022年4月12日止。租金为每月4000元，按季支付，每次提前五天付款，另付押金8000元（押二付三）。2019年11月，由于原告原因将滨海二路149号房屋收回不再出租给被告使用，租金变更为3500元/月。合同签订后，被告并未按照约定支付8000元押金，仅支付了4000元。2020年1月1日开始，被告便未再向原告支付过任何租金，至2020年4月1日已连续拖欠原告租金长达3个月共计10500元，且原告在2020年3月份的时候发现被告未经原告同意私下将涉案房屋转租给他人。为此原告于2020年4月1日向被告微信告知，如其在2020年4月4日前未将未付租金支付给原告，原告将依据合同约定解除涉案房屋租赁合同、收回房屋并要求被告支付违约金。被告未在限定期限即2020年4月4日前付清租金，原告于2020年4月4日正式解除该租赁合同并将涉案房屋收回。被告拒绝支付尚欠租金及违约金的行为已损害原告的合法利益，为此原告特向法院起诉，请求判如所请。 被告赵爽虽未到庭参加诉讼及提交证据，但庭前向本院提交书面答辩状一份，内容载明：1、原被告于2019年4月12日签订的《房屋租赁合同》约定原告将涉案位于房屋租赁给被告使用（该房屋原告已于2018年10月10日在工商管理部门备案登记并获取了工商营业执照，名称为：北海海城区橡子客栈），合同签订后由被告继续经营此宾馆。后被告将滨海路149号房屋收回并减免房租500元/月，后期实际租金为3500元/月；2、涉案房屋于2019年7至9月下雨期间因房屋墙壁漏水导致屋内床上用品全部潮湿无法营业，且原告因房屋翻盖期间未做好防水缘由一直无法修复，导致被告无法接待客人造成相应损失，原告对此并未作任何补偿；3、合同签订后，疫情期间因不可抗力老街停止开放导致宾馆停业，原告为此主动提出要减免被告两个月房租，但事后原告反悔并向法院提起本案诉讼，对其曾经承诺给予免租两个月的事实只字未提；4、被告在经营期间将房屋交给他人经营管理原告是知情的，被告并未将其转让；5、被告已于合同签订时支付了押金，如原告仍以转租为由对其承诺减免两个月房租不予承认，被告愿意按照合同约定的违约条款支付租金20%的违约金。合同中并未约定押金不予退还，故合同解除后，押金扣除违约金后被告并不拖欠原告房租。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2019年4月12日，原告郭志云（甲方、出租方）与被告赵爽（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于广西北海市房屋出租给乙方使用，租赁期限为三年，自2019年4月12日起至2022年4月12日止；月租金4000元，按季付款，每次提前五天付款。另付押金8000元，共计20000元。房屋终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息；在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、转借承租房屋。如乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，或拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付总租金20%的违约金。该《房屋租赁合同》还约定了其他内容。 庭审中，原告认可涉案房屋确实存在些许渗水现象，但并不影响被告的正常营业；被告实际只向原告支付了4000元押金，而非合同约定的8000元，原告同意在本案中以该4000元押金扣减被告应支付给原告的租金、违约金；原告于2019年11月份已将滨海二路149号房屋收回，不再出租给被告使用，月租金变更为3500元/月；原告认可其曾经就疫情原因承诺减免被告2020年1月至2月共两个月的租金，但在得知被告将涉案房屋转租给他人后就不同意减免了，要求被告按约支付租金；原告基于被告逾期支付租金及将涉案房屋转租他人的行为构成违约为由于2020年4月1日向被告发出了限期2020年4月4日前支付尚欠租金否则解除涉案房屋租赁合同的通知，被告收到该通知后并未在约定的期限内将所欠租金支付给原告，原告于2020年4月10日将涉案房屋收回。现原告以被告尚欠其租金未支付及应承担相应违约金为由诉至本院，并提出以上诉请。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。根据《房屋租赁合同》的约定，被告拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同。本案中，原告主张被告仅支付了2019年前的租金，自2020年1月1日起便未再支付过任何租金，因本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其应自行承担由此带来的不利后果，即本院对原告主张被告尚欠原告2020年1月1日起至4月1日止的租金10500元未支付的事实予以确认，被告逾期未支付租金的行为已符合合同约定的解除事由，原告具备单方解除合同的条件，故根据原告于2020年4月1日通过微信告知被告如其在2020年4月4日前未支付所欠租金将解除租赁关系，被告赵爽对此并未否认，且于2020年4月4日前亦未将所欠租金支付给原告及原告于2020年4月10日将涉案房屋收回的事实，本院予以确认双方的租赁关系已于2020年4月4日解除。 关于本案被告应支付给原告的租金数额，庭审中原告认可其曾经就疫情原因承诺减免被告2020年1月至2月两个月的租金，但在得知被告将涉案房屋转租给他人后就反悔不同意减免。本院认为，原告不同意减免两个月租金的表示系其在作出免租两个月的意思表示后又擅自作出的变更，有悖于作为承租人赵爽的信赖利益，且赵爽不予同意，根据诚实信用原则，本院对于原告要求被告支付2020年1月至2月租金7000元的诉讼请求不予支持，其要求被告支付2020年3月租金3500元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告按照总租金20%支付违约金的诉讼请求，因原被告在《房屋租赁合同》中已明确约定“如拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋，被告应向原告支付总租金20%的违约金”，故涉案《房屋租赁合同》解除后，被告应依约向原告支付违约金，数额为：3500元×20%=700元。 综上，被告应向原告支付2020年3月租金3500元及违约金700元，合计4200元。庭审中，原告亦同意被告关于在本案中以4000元押金扣减被告应支付给原告租金、违约金的主张，故押金扣减相应租金及违约金后，被告仍需向原告支付200元（4200元-4000元=200元）。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告赵爽支付200元给原告郭志云； 驳回原告郭志云的其他诉讼请求。 案件受理费114元，减半收取57元，由被告赵爽负担（该费用原告已向本院预交，被告在归还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年六月五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽