江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8607号上诉人（原审被告）：郇月波，男，1975年11月11日生，汉族，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：解子洋，男，1955年2月12日生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：刘超，江苏正伍律师事务所律师。原审被告：徐以超，男，1964年1月29日生，汉族，住江苏省沭阳县。原审被告：左学洲，男，1965年9月11日生，汉族，住江苏省沭阳县。原审被告：李井道，男，1963年11月2日生，汉族，住安徽省凤阳县。上诉人郇月波因与被上诉人解子洋以及原审被告徐以超，左学洲，李井道房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院(2018)苏0381民初3056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郇月波，被上诉人解子洋的委托诉讼代理人刘超，原审被告李井道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郇月波上诉请求：请求二审法院依法撤销一审民事判决第二项“赔偿解子洋房屋溢价损失161000元”部分，改判赔偿解子洋房屋溢价款95270元，并调整一审诉讼费的负担。事实与理由：一、本案涉案房屋的溢价金额应为20万元，原审判决套用淮安中院三份生效判决，认定涉案房屋的溢价金额23万元，显属适用法律错误。左学洲和解子洋及淮安法院三个案件中的胡义宝、刘光久等购房人均协商约定房屋溢损失为20万元，实质上是确定房屋溢价金额为20万元。郇月波在淮安法院三个案件中对于约定的房屋溢价款20万元不予认可，经司法鉴定，三套房屋的溢价金额在22-24余万元。而在本案中，郇月波对于溢价金额20万元没有提出异议，应当确认涉案房屋的溢价金额为20万元。原审未经司法鉴定，套用淮安法院的司法鉴定结果，没有法律依据。二、原审判决未注意到本案与淮安法院三个案件存在事实上的差异，导致判决上诉人承担的赔偿责任及金额错误。淮安法院审理的三个案件，购房人均已付清全部购房款，且系因所购房屋被开发商收回导致合同无法履行，判决郇月波等人承担70%的赔偿责任。而本案约定房屋总价款为286555元，解子洋仅给付195000元，并未付清全部购房款，双方对于房屋买卖合同无法履行的责任相当，起码解子洋对于合同未能履行而应承担的过错责任比淮安法院案件的购房人更大，且合同解除后，上诉人仅应承担返还解子洋已付购房款及占用期间的利息。即使判令上诉人承担溢价损失70%的赔偿责任，同时亦应按被上诉人解子洋已付款与应付款的比例计算赔偿款95270元(溢价金额200000元*195000/286555*70%)。综上所述，原审判决认定事实和适用法律存在错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。解子洋辩称，与本案同性质案件共有四起纠纷，其中三起纠纷经淮安市中级人民法院审理，均已生效，涉案房屋与淮安法院审理房屋为同一单元，且均有相应的法律文书确认，一审庭审时也已经说明，故而上诉人所提出的溢价损失问题，一审法院借鉴淮安中院的鉴定报告酌定审理，有事实和法律依据，一审法院事实清楚，法律正确，请求二审法院驳回上诉。李井道辩称，案件审理过程前期没有参加，对情况不清楚，持保留意见。左学洲辩称，一、对一审法院查明事实无异议，判决结果无异议。二、案涉房屋是郇月波、徐以超、左学洲、李井道合伙挂靠在宿迁市龙宇建筑工程有限公司名下承建。对于该事实沭阳县人民法院（2013）沭民初字第0914号、江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中民终字第0574号判决书早已确定。与本案同性质纠纷目前有四案，其中三案有淮安地区法院审理终结，分别为，权利人庄恒宇的（2016）苏0803民初8224、（2018）苏08民终2057号案件，权利人为刘光久的（2017）苏0803民初3183、（2018）苏08民终2749号案件，权利人胡义宝的（2017）苏0803民初3182、（2018）苏08民终2746号案件。上述案件与本案除权利人不同，义务人及案涉基础事实，包括证据均相同，案涉房屋均在同一单元，请贵院结合上述案件统一把握尺度。三、对于案涉房屋买卖，郇月波、徐以超、左学洲、李井道于2011年10月12日签字确认“售房情况”清单（房号xxx，解子洋笔误写成解子阳），说明案涉房屋买卖是郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同行为，左学洲是收款人，也是合伙对案涉房屋买卖事务执行人。上述淮安地区三案判决对“售房情况”清单进行了认证，并对左学洲是卖房合伙事务执行人进行确认。四、因郇月波、徐以超、左学洲、李井道内部矛盾，被上诉人解子洋客观上无法实现合同目的，基于被上诉人已经实际支付其主张的购房款，郇月波、徐以超、左学洲、李井道应将涉案房款195000元归还。因涉案房屋实际涨价，对被上诉人客观上造成了溢价损失，我们四位合伙人应该承担该损失。一审法院结合淮安地区上述判决确定的溢价损失进行综合考虑符合法律规定。综上，郇月波、徐以超、左学洲、李井道合伙将案涉房屋卖给被上诉人，被上诉人交付约定房款后，因我们四位合伙人之间纠纷对被上诉人造成的损失，所有合伙人均不应回避，故一审判决没有问题，请求二审驳回上诉，维持原判。解子洋向一审法院起诉请求：1.解除解子洋与郇月波、徐以超、左学洲、李井道订立的关于沭阳县金源公寓一单元502室的房屋买卖合同；2.判令郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同向解子洋返还购房款195000元，赔偿房屋溢价损失200000元；3.诉讼费、保全费由郇月波、徐以超、左学洲、李井道负担。一审法院认定事实：沭阳县沭城镇金源公寓住宅小区系由泰山公司开发，该小区建设工程实际系由郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙承建。郇月波、徐以超、左学洲、李井道系合伙关系，其四人至今未就合伙事宜进行清算，左学洲在合伙事务中从事财务工作。金源公寓在建设过程中，泰山公司曾将部分房屋交给郇月波、徐以超、左学洲、李井道以抵冲工程款。2010年9月11日，左学洲就涉案房屋与解子洋达成房屋买卖合意，但未签订书面房屋买卖合同。同日，解子洋向左学洲支付购房款4万元，左学洲向解子洋出具收条一份，载明：“今收到解子洋肆万元整(40000元整)，金源公寓x单元xxx室首付款，让利2000元，左学洲，2010.9.11号”。后解子洋于2011年5月、2012年1月27日分别向左学洲支付购房款5.5万元、10万元，左学洲亦分别向解子洋出具了收款收条。2011年10月12日，郇月波、徐以超、左学洲、李井道共同在含有涉案房屋的售房情况表上签字，该表中记载有解子洋等购房人所购房屋的房号、购房款支付金额及支付日期。2016年4月15日，解子洋向左学洲送达《通知书》一份，载明：“郇月波、徐以超、左学洲、李井道：2010年9月11日我与你们建立的关于沭阳县金源公寓x单元xxx室房屋买卖关系，因你们至今未能履行交付房屋及办理相关手续，现通知你们解除我们之间买卖关系，退还购房款195000元，并赔偿房屋溢价损失200000元。通知人：解子洋，2016年4月15日。”2016年4月20日，左学洲在上述《通知书》上书写说明一份，并签字确认，说明内容：“我已收到通知书，同意解除合同，同意退还195000元、赔偿溢价损失20万元。该房屋面积为128.5平方米，当时单价为2230元/平方米，总房款286555元，现在单价约4500元/平方米。当时约定2012年7月1日交房，因我们内部矛盾，房屋至今未验收，无法再卖”。一审庭审中，解子洋为证明涉案房屋溢价损失数额，向法院提交了淮安市淮安区人民法院(2016)苏0803民初8224号、(2017)苏0803民初3182号、(2017)苏0803民初3183号案件号案件的民事判决书及该院委托鉴定机构对案涉三套房屋溢价损失作出的鉴定报告书各一份。根据解子洋提供的该组证据可以认定如下事实：金源公寓一单元1301室房屋，建筑面积为128.48平方米，经鉴定该房屋在2010年10月18日至2016年2月15日区间的市场价值溢价金额为222420元；金源公寓x单元xxx室房屋，建筑面积为128.48平方米，经鉴定该房屋在2010年9月29日至2014年6月27日区间的市场价值溢价金额为248223元；金源公寓x单元xxx室房屋，建筑面积为131.40平方米，该房屋在2010年10月11日至2014年6月27日期间的市场价值溢价金额为241000元。一审法院认为，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共担风险、共享收益。全体合伙人对合伙经营的亏损额，对外应当负连带责任，对内则应按照协议约定的债务承担比例或者出资比例分担。本案中，郇月波、徐以超、左学洲、李井道四人合伙承建涉案金源公寓小区的建设工程，工程建设过程中，泰山公司曾以部分房屋抵冲工程款，从其四名合伙人共同对售房情况表所载内容予以签字确认的事实，能够认定全体合伙人均参与了对售房情况表中所涉房屋出售事宜的处理。另从上述关联案件一、二审庭审中双方当事人的陈述、生效判决书查明认定的事实等情况来看，能够认定左学洲是作为合伙事务的执行人与解子洋就涉案房屋买卖事宜进行协商确定，并收取解子洋购房款。此后，四名合伙人对在包含涉案房屋的“售房情况表”上签字确认的行为，应视为其四名合伙人对涉案房屋买卖及收款情况均予以认可。故能够认定左学洲向解子洋出售涉案房屋属于其四名合伙人的合伙行为。由于四名合伙人之间至今未就合伙事宜进行清算，依据法律规定，基于涉案房屋买卖所产生的法律责任应由其四名合伙人共同承担。关于解子洋主张的返还购房款问题。涉案房屋买卖合同履行过程中，因郇月波、徐以超、左学洲、李井道的原因造成涉案房屋买卖合同无法继续履行，从而导致解子洋无法实现订立涉案房屋买卖合同的目的，解子洋作为守约方依法享有合同解除权。因解子洋于2016年4月15日向左学洲送达解除合同通知书，左学洲作为合伙事务的执行人已于2016年4月20日明确表示同意解除涉案房屋买卖合同。故法院认定涉案房屋买卖合同于2016年4月20日即已解除。合同解除后，四被告作为涉案房屋买卖合同的相对方，依法应返还所收取的涉案房屋购房款，故对解子洋要求四被告返还购房款195000元的诉讼请求，法院予以支持。关于解子洋主张的房屋溢价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。具体到本案中，解子洋于2016年4月15日主动发出解除合同通知，左学洲亦于2016年4月20日明确表示同意解除合同。此时，解子洋明知出卖方违约已即成事实，涉案房屋买卖合同客观上已无法继续履行。此后，解子洋作为守约方应及时采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。故根据上述《合同法》关于违约责任损失赔偿范围限度的可预见性规定、守约方及时减损规则的规定，结合当地房屋价格自2016年4月后较长一段时期内处于平稳状态的情况，法院认为应以2010年9月11日至2016年4月20日作为溢价区间予以确定涉案房屋的溢价金额。对于该期间涉案房屋的溢价金额，法院参照与涉案房屋同一单元的上述三套房屋的溢价金额鉴定结果，酌定涉案房屋在溢价区间2010年9月11日至2016年4月20日的溢价金额为230000元。因郇月波、徐以超、左学洲、李井道并非涉案房屋的开发建设单位，依法不具有对外销售商品房资质，解子洋明知涉案房屋系商品房而与其订立购房协议，双方对导致合同不能履行的后果均存在过错。法院综合双方的过错程度，对解子洋主张的溢价损失，应由郇月波、徐以超、左学洲、李井道按照房屋溢价金额的70%予以赔偿为宜，即161000元(230000元×70%)。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第四十七条、第四十八条、第五十条、第五十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解子洋与郇月波、徐以超、左学洲、李井道关于沭阳县沭城镇金源公寓一单元502室订立的房屋买卖合同于2016年4月20日解除；二、郇月波、徐以超、左学洲、李井道应于本判决生效后十日内共同返还解子洋购房款195000元，并赔偿解子洋房屋溢价损失161000元，合计356000元；三、驳回解子洋的其他诉讼请求。案件受理费7226元、保全费2770元，合计9996元，由解子洋负担1056元，由郇月波、徐以超、左学洲、李井道负担8940元。根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：涉案房屋溢价损失如何认定。二审期间，各方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中，郇月波二审期间称因解子洋没有交清购房款，解子洋对涉案合同无法履行应当承担责任，经查，涉案房屋买卖合同无法继续履行是上诉人原因，导致其与解子洋的房屋买卖合同无法继续履行，且解子洋没有交清购房款也是因此原因。依照相关法律规定，现因涉案房屋已被出售，合同无法继续履行，上诉人与其合伙人理应承担违约责任，赔偿涉案房屋溢价损失，因上诉人郇月波二审期间未对房屋溢价情况申请鉴定，亦未提供证据证明其在上诉状中关于溢价损失的计算方式于法有据，故一审法院参照与涉案房屋同一单元的房屋溢价金额，结合当事人双方过错责任分担，考虑客观实际损失，通过折算方式确定房屋溢价金额161000元（230000元*70%）并无不当。综上所述，上诉人郇月波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1443元，由上诉人郇月波负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 胡元静审判员 张 伟二〇二〇年六月二十九日书记员 赵 莹