河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初1783号原告：贾秋生，男，汉族，1983年8月2日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：周海良，北京华泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：熊家祥，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被告：河南昌晟置业有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区王城大道与关林路南侧昌晟雅居1楼。统一社会信用代码：91410300688161215C。法定代表人：张晓玲，总经理。委托诉讼代理人：宋叶峰、马吉祥，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。原告贾秋生与被告河南昌晟置业有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾秋生及其委托诉讼代理人周海良、熊家祥，被告河南昌晟置业有限公司的委托诉讼代理人宋叶峰、马吉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾秋生向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告被告双方签订的房源认定意向书成立、有效且性质为房屋买卖合同。2、依法判决被告继续履行合同，在房屋竣工验收后合理期限内向原告交付昌晟雅居1号楼1单元8层2号房屋和1号楼1单元8层3号房屋，并为原告办理房屋买卖合同备案登记及房屋过户手续。3、依法判决被告承担违约金6323元（以原告交纳的购房款为基数，从2019年9月30起计算，暂计至2019年11月30日），以及从2019年11月30日起算至该房屋备案登记完成之日止的违约金，违约金按同期人民银行贷款利率即年6%计算。4、本案诉讼费及保全费由被告承担。本案审理过程中，贾秋生将诉讼请求第3项变更为：依法判决被告承担违约金6323元（以原告交纳的购房款为基数，从2019年9月30起计算，暂计至2019年11月30日），以及从2019年11月30日起算至该房屋备案登记完成之日止的违约金，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由:2017年3月30日，原告与被告河南昌晟置业有限公司签订《房源认定意向书》，该意向书约定原告购买昌晟雅居1号楼1单元8层2号房屋和1号楼1单元8层3号房屋，房屋总价款分别为393880元和238500元，面积分别为86平方米和53平方米等约定。原告按照约定向被告支付1号楼1单元8层2号房屋购房款123880元，团购服务费8000元；向被告支付1号楼1单元8层3号房屋购房款78500元，团购服务费5000元；被告为原告分别出具相应的收据，并且收据上注明房屋具体信息。此后因被告迟迟不能取得该房屋预售许可，致使原告无法按揭支付下余款项。2019年9月30日，被告取得了昌晟雅居项目的预售许可证，且上述房屋已具备备案登记的条件，但是被告却拒绝履行合同并擅自提高房屋价格，被告存在严重违约。双方签订的《房源认定意向书》以及被告出具购买诚意金收据，都能确定双方购买房屋的真实性，而且所购买的房屋名称、位置、楼号、单元、面积、价格、支付方式都已确定，符合房屋买卖合同成立的基本要件，又因被告取得预售许可证，完全可以认定双方房屋买卖行为合法有效。综上，根据《合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关法律、司法解释的规定，被告的行为已经明显违反合同约定及相关法律规定，并给原告造成损失，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，故提起诉讼。河南昌晟置业有限公司答辩称：1、本案双方签订的《房源认定意向书》是双方为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约协议，不符合房屋买卖合同成立的条件，其性质属于预约而不是本约。首先，从双方签订的《房源认定意向书》的意思表示来看，双方明确约定将来订立正式商品房买卖合同，即明确有将来订立本约的意思表示。除此以外，其他内容均不具体、不明确。《房源认定意向书》是双方对未来协商一致后，签订商品房买卖合同的预先安排，属于预约合同性质。其次，《房源认定意向书》仅对意向房源、房屋估价和另行签订正式合同进行了约定，不具备《商品房销售管理办法》规定的必备条款。所约定的房源仅为意向房源，答辩人为被答辩人保留的是优先选房权，标的并没有最终确定；所约定的房屋价款也仅为“估价”，不是最终确定的房屋价格。《商品房销售管理办法》第16条规定其他主要条款均没有约定，不符合法律规定的商品房买卖合同成立的条件。2、以预约形式达成的协议属于不宜强制履行的合同。只有具备了《商品房销售管理办法》规定主要内容的商品房认购书或认购协议，才有可能被认定为商品房买卖合同，才有实际履行的条件和可能。本案所涉《房源认定意向书》不具备成立商品房买卖合同的条件，属于法律上或者事实上不能履行。3、根据《房源认定意向书》的约定，被答辩人应当参加选房活动，确定房源；应当与答辩人就拟签订的商品房买卖合同条款进行协商。但被答辩人既不参加选房活动，确定房源，也拒绝与答辩人就合同条款进行协商。答辩人没有任何违约行为。双方在《房源认定意向书》没有约定违约金条款，被答辩人主张违约金没有事实根据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。根据原告的起诉、被告的答辩及当事人提交证据的情况，本院认定如下事实：2017年3月30日，原告贾秋生与被告河南昌晟置业有限公司签订《房源认定意向书》两份，约定原告购买被告开发的1号楼1单元8层02户、03户房屋两套，面积分别为86平方米、53平方米，单价分别为4580元/平方米、4500元/平方米，房屋估价分别为393880元、238500元。意向书中记载了原被告的基本情况，约定立约意向金为20000元，原告在签订意向书时，需立即付清；本次选房仅属内部员工特权选房，原告签订本协议，即视为自愿接受本项目目前条件下的选房活动；被告须在规定时间内为原告保留房源，并按照本协议所约定，核算该房源价款；本认定意向书一式二份，原被告各执一份，双方签订《商品房预订书》后本协议书自动失效。在两份《房源认定意向书》的备注栏，均以手写字体备注“该客户需于2017年4月10日前付齐30%首付房款，后期统一办理房产证。”且在该两份《房源认定意向书》的空白处均以手写字体备注“该客户已于2017年4月3日付齐首付房款”并加盖被告合同专用章。被告人并向原告出具了收据，载明所收款项系购房诚意金。另查明，原告于2017年3月30日就涉案两套房屋分别向洛阳前锋文化传播有限公司支付团购服务费8000元、5000元。涉案房产坐落于洛龙区××与××交叉口东南角。被告原规划建设1、2、3号楼，于2018年1月22日取得涉案地块的建设用地规划许可证，2018年2月9日取得国有建设用地使用权。在2019年8月8日取得的建设工程规划许可证中，1号楼被改称为1#-1号楼，2号楼被改称为1#-2号楼，但楼房的房号及位置并未变更。被告于2019年8月27日取得涉案地块的建筑工程施工许可证，2019年9月30日取得涉案地块建筑的预售许可证。目前涉案楼房尚未通过竣工验收。本院认为，原被告签订的《房源认购意向书》明确了当事人的基本情况、拟购房屋的预估面积、单价等，表明双方就条件成就时将进行商品房买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束力的合同。同时，意向书并未就房屋位置，户型，余款付款时间，交付使用条件及日期，配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任，解决争议的办法，违约责任等重要事项进行约定，仅是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行签约这一预约标的，系独立的预约合同。因被告在起诉前已取得预售许可证，对其效力应予认定。现被告已具备与原告就签订正式买卖合同进行协商的条件，被告应当继续履行意向书的约定，与原告协商签订商品房买卖合同事宜；如协商不成，双方均可另案另诉。被告称原告既不参加选房活动，确定房源，又拒绝与其就合同条款进行协商，但未提供证据证明，本院不予采信。因意向书并非本约，原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，因《房源认购意向书》中并未约定违约条款，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告贾秋生与被告河南昌晟置业有限公司签订的《房源认购意向书》成立且有效。二、驳回原告贾秋生其他诉讼请求。本案受理费减半收取计5094元，由原告贾秋生、被告河南昌晟置业有限公司各负担2547元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李金双二〇二〇年六月二十八日书记员  张 琰