浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1022民初1168号 原告：李友照，男，1973年7月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托代理人：杨林亚，女，1979年9月22日出生，汉族，住浙江省三门县，系其妻子。 原告：杨林亚，女，1979年9月22日出生，汉族，住浙江省三门县。 被告：三门春雨置业有限公司，住所地浙江省三门县健跳镇农博大道499-（12-13）号春雨豪庭。 法定代表人：朱军民，系执行董事。 委托代理人：叶茂，系员工。 原告李友照、杨林亚与被告三门春雨置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告李友照、杨林亚及被告委托代理人叶茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李友照、杨林亚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2016年11月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.被告立即交付位于台州市三门县，并支付延期交房2018年12月29日至2019年12月28日的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月15日签订《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于台州市三门县及车库；出卖人应当在2018年12月28日前交付套房及车库；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。现被告至今未交付房屋，已构成严重违约，原告选择继续履行合同，被告应承担违约责任。 被告三门春雨置业有限公司答辩称：原告请求被告立即交付房屋并支付延期交房违约金的诉讼请求，因原告与被告于2019年9月21日重新签订了《分期验收及时交房协议书》，该协议书第二条、第三条对交房及支付违约金事项重新作了变更约定，协议书中明确约定“双方协议签订后，春雨豪庭LA-1101地块7-12#竣工验收备案可交房办不动产权证后，到时甲、乙双方根据原《合同》协商解决违约金事项”。由此可见，原告的诉讼请求目前条件尚未成熟，目前涉案项目在三门县人民政府大力协调下，被告逐步在推进竣工验收工作，预计在2020年9月左右能验收交房。为了顺利推进验收交房工作，避免出现不可预测的风险，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告李友照、杨林亚反驳称：签订该份协议当初是为了能够分期验收，当时因为整个楼盘被告没有办法交付，如果要分期验收必须要全体业主签字，所以在健跳镇以及城建局领导在场的情况下，答应签订该份协议后就可以分期验收，同时违约责任可以起诉。实际上该份协议就是为了能够分期验收而签订的，不为其他目的。现在该份协议签订后，房子依旧无法验收，如果这样的状态一直保持，购房者既无法拿到房子又无法向被告主张违约责任，显然是有失公平的。因此，原告认为该份协议是在特定背景下为了达成特定的目的而签订，在显失公平的情况下，被告要求撤销该份协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：对于原告提交的《浙江省商品房买卖合同》及收据，复印件经与原件核对一致，经被告质证后无异议，本院予以采信。对于被告提交的《分期验收及时交房协议书》，原告陈述两签名均系杨林亚一人所签，指印也均系杨林亚一人所按，被告作为协议相对方则称不清楚，显然是不合常理，对比协议书上李友照的签名和李友照本人签名的字迹，也确存在明显差异，退一步讲，即便该协议书上两签名均系本人所签，也因其存在特殊的原因不应在本案中被采信，具体在说理部分将详细阐述。对于三门县住房和城乡建设局、中共三门县委三门县人民政府信访局联合向本院提交的《关于春雨豪庭房地产项目“分期验收及时交房协议书”的情况说明》，因双方当事人对此均无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月15日，原告李友照、杨林亚作为买受人，与作为出卖人的被告三门春雨置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于台州市三门县及自行车库，套房价款为540811元，自行车库价款为29412元，共计570223元。合同约定：出卖人应当在2018年12月28日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90天，自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四（该比例应不小于（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付房屋。为了能够分期验收及时交房，在人民政府协调之下，购房者确有签署过《分期验收及时交房协议书》，但协议书上的签名捺印是否均系本人所为有待确认。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务，现原告按约支付了全部购房款，但被告至今仍未交付房屋，显属违约，应承担相应的违约责任。 被告辩称双方重新签订的《分期验收及时交房协议书》第二条、第三条对交房及支付违约金事项重新作了变更约定，即在春雨豪庭LA-1101地块全部项目竣工验收之前，业主不得向房产公司主张7-12#因规划审批整体性原因造成目前无法完成的责任；双方协议签订后，春雨豪庭LA-1101地块7-12#竣工验收备案可交房办不动产权证后，到时双方根据原《合同》协商解决违约金事项，因此原告的诉讼请求目前条件尚未成熟。但对于本案中的《分期验收及时交房协议书》，原告陈述两签名均系杨林亚一人所签，指印也均系杨林亚一人所按，被告作为协议相对方则称不清楚，显然是不合常理，对比协议书上李友照的签名和李友照本人签名的字迹，也确存在明显差异。退一步讲，即便该协议书上两签名均系本人所签，也因其系在特定背景下为了达成特定目的而签订，在显失公平的情况下，应予以撤销。首先，被告由于自身原因导致案涉商品房无法竣工验收及时交付，从而引发购房者多次集体上访，影响社会稳定，危及购房者利益，是产生上述《分期验收及时交房协议书》的直接原因。在人民政府协调之下，为了能够分期竣工验收，及时拿到房屋，购房者才签订上述协议。购房者之所以签订上述协议，一是基于对政府的信任，二是自身确实处于无法拿到房屋的危困状态，作为弱势的一方，为了能够快速拿到所购房屋，不得不配合签订上述协议。且三门县住房和城乡建设局、中共三门县委三门县人民政府信访局联合向本院提交的《关于春雨豪庭房地产项目“分期验收及时交房协议书”的情况说明》中也明确提到“该已售房屋小业主全体同意验收签字的文书不能以购房补充协议出现，只能作为分期办理规划核实和竣工验收时使用”，说明上述协议确实也是在特定背景下为了达成特定的目的而签订。其次，在购房者在特定背景下不是出于真实意愿而签订上述协议的前提下，如果被告无法交付房屋的状态一直持续下去，而原告又因此协议一直无法向被告主张违约责任，显然会导致开发商和购房者之间的利益严重失衡，超出了社会公平观念所能容忍的界限。因此，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。 在被告已逾期交房超过90日的情况下，原告选择继续履行合同并要求被告支付自交房最后期限的第二天即2018年12月29日起暂算至2019年12月28日止的逾期交房违约金，系对自身权利的自由处分，且符合双方在《浙江省商品房买卖合同》中的约定，本院对此予以支持。根据双方在《浙江省商品房买卖合同》中的约定，以已付购房款570223元为基数按日利率万分之四自2018年12月29日起计算至2019年12月28日止的违约金应为83024.47元。对于原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，由于案涉房屋尚未经竣工验收合格，不具备交房条件，原告可待案涉房屋具备交房条件后另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款判决如下： 一、由被告三门春雨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告李友照、杨林亚自2018年12月29日起暂算至2019年12月28日止的逾期交房违约金83024.47元。 二、驳回原告李友照、杨林亚的其他诉讼请求。 如果被告三门春雨置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1876元，减半收取938元，由被告三门春雨置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 陈如伟 二〇二〇年六月二十八日 法官助理叶冰清 代书记员 柳 斌