江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2073号上诉人（原审被告）：施维佳，男，1971年2月20日出生，汉族，住福建省晋江市。委托诉讼代理人：黄荣，江苏荣匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘波，江苏荣匡律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：方永春，男，1971年1月14日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。上诉人施维佳因与被上诉人方永春房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院(2019)苏0281民初16874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。施维佳的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.方永春对涉案租金损失的扩大存在过错，理由如下：其于2019年9月28日就委托律师发律师函明确告知方永春由于经营困难将不再继续承租商铺，并要求方永春在11月5日前与其办理交接。后其又在11月9日前腾空商铺并再次发律师函(附有现场腾空图片两张)要求方永春接收，否则由于懈怠或逾期产生的扩大损失其不承担。方永春仍然置之不理。在此情况下其于2019年12月10日第三次发律师函通知方永春要求接受商铺。由此可知，方永春明知其要求解约的事实，应采取适当措施防止损失扩大，但方永春一直拒绝与其就涉案房屋办理交接手续，导致涉案房屋空置，损失扩大。直至2020年1月13日，在一审法院的组织下，双方才就涉案房屋完成了钥匙交接事宜。故自2019年11月15日至2020年1月13日的涉案房屋空置损失系由方永春未采取适当措施而扩大的，相应的损失应由其自行承担。2.一审法院判决的赔偿损失过高，请求二审法院予以调整。方永春答辩称，1.双方签订租赁合同后，在其没有严重违约的情形下，施维佳提出解除租赁合同，既没有法律上的解除依据，也无租赁合同中约定的解除事由，故其有权不同意解除，其不接收房屋不存在扩大损失。2.施维佳解除合同造成的损失远不止一审判决的赔偿金。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。方永春向一审法院起诉请求：一、判令施维佳支付2019年11月15日至2020年1月13日期间租金147945.21元；二、判令施维佳承担违约责任赔偿损失450000元。一审法院认定事实：一、2018年10月3日，方永春与江阴环球商机商业管理有限公司（以下简称环球公司）签订《商铺租赁代理协议》，约定由方永春租赁环球公司代理租赁的江阴市澄江福地商业街区2-110、111、112、131、132、133商铺，租赁期限2019年1月15日起至2020年1月14日止，年租金610000元，双方在合同中还约定了其他事项。同日，环球公司出具《转租同意书》，同意方永春将承租的上述商铺部分或全部转租。2018年12月13日，方永春与环球公司签订《补充协议》，将上述商铺租赁期从2020年1月15日续签至2022年1月14日。二、2018年10月24日，方永春与施维佳签订《店面房租赁合同》约定：方永春将江阴市澄江福地商业区2-110、111、112、131、132、133商铺（建筑面积约120平方米）出租给施维佳经营361运动品牌；租期三年，自2018年11月8日起至2021年11月14日止，2018年11月8日至2018年11月14日共7天为免租装修期，每年租金900000元，付款方式为一年一付，第一年租金在合同签订后一次性支付，以后每年租金须在前一年租赁期满前一个月（每年的9月28日之前）支付；方永春向施维佳收取75000元作为合同保证金，该保证金不计息，合同期满施维佳结清所有费用后全额退还；在租赁期内，如遇到不可抗力因素（如地震、洪水、火灾等），经双方协商本合同可以不继续履行；施维佳所租赁的此商铺因质量或非人为原因出现严重的破损变形，直接或间接危害施维佳的利益，而方永春因某种原因不能及时修葺或改变的情况下，施维佳有权主动提出解除此合同，方永春应退还剩余已缴纳的租金；如施维佳逾期缴纳租金10天以上的，视为施维佳根本违约，每日按逾期未付租金的千分之五计算滞纳金；方永春根本违约的，施维佳有权解除合同，方永春应支付施维佳违约金100000元并赔偿损失，退还剩余天数租金；施维佳根本违约的，方永春有权解除合同，施维佳应支付方永春违约金100000元并赔偿损失。同日，双方还签订《补充协议》，对有关事项进行了约定。合同签订后，施维佳支付保证金75000元及第一年租金900000元，方永春即将房屋交付给施维佳。2019年9月28日，施维佳委托律师向方永春发出律师函，告知由于出现重大变故无法继续经营下去，解除与方永春签订的合同并愿意按合同约定承担责任，请方永春收函后在2019年11月5日前与施维佳办理商铺交接事宜，否则由于方永春逾期或懈怠交接所产生的扩大损失施维佳将不承担。2019年9月30日，方永春委托律师回函施维佳，不同意解除合同，要求继续履行，除非双方就合同解除及违约赔偿事宜协商一致。2019年11月9日，施维佳委托律师向方永春发出接管商铺律师函，告知方永春施维佳已经清空商铺，要求方永春在接函后在第一时间接管商铺，否则由于方永春逾期或懈怠交接所产生的扩大损失施维佳将不承担。2019年11月13日，方永春回函施维佳要求继续履行合同，不同意施维佳单方解除，也不同意施维佳以支付违约金或赔偿金方式解除合同，在租赁期限届满前也不同意办理商铺交接手续，要求施维佳在三内日按合同约定支付租金及滞纳金。2019年12月10日，施维佳再次向方永春发出催告接管商铺通知，要求方永春在接函后在第一时间接管商铺，否则由于方永春逾期或懈怠交接所产生的扩大损失施维佳将不承担。审理中，经法院释明，方永春同意解除合同并在2020年1月13日与施维佳办理了商铺交接手续，据此方永春向法院变更了诉讼请求。以上事实，有《商铺租赁代理协议》、《转租同意书》《店面房租赁合同》、《补充协议》、律师函以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，方永春租赁环球公司代理租赁商铺并经环球公司同意转租，因此方永春与施维佳签订的《店面房租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。本案中，方永春与施维佳签订的合同中约定租赁期限至2021年11月14日，同时对租金支付时间、合同的终止条件、违约责任等作了约定，施维佳以出现重大变故无法继续经营为由在支付租金期限届满前提出解除合同，由于其不享有法定或者约定的合同解除权，不能以通知方式解除合同，其发出的解除合同通知不发生合同解除的效果，因此双方之间的租赁合同并未解除，应当自2019年11月15日起继续支付租金。审理中，经法院释明，方永春同意解除合同并于2020年1月13日接受商铺，故租金应支付至当日，为147945.21元。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。鉴于施维佳于2019年9月28日律师函中提出解除租赁合同，且在2019年11月9日律师函中明确已经撤场，故法院综合双方租赁合同的剩余租期、案涉商铺是否易于再行出租、另行出租可能存在的差价、施维佳的过错程度等因素酌定施维佳应赔偿方永春案涉商铺闲置期间的租金损失300000元。综上，施维佳应支付方永春447945.21元，扣除方永春应退还的保证金75000元，施维佳尚应支付372945.21元。方永春的诉讼请求，法院部分予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十四条之规定，判决：一、施维佳应于判决发生法律效力之日起10日内支付方永春房租金及租金损失372945.21元；二、驳回方永春的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6400元，财产保全费5000元，合计11400元，由方永春负担6676元，施维佳负担4724元。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审中，方永春向本院提供转租特卖合同一份，证明2020年3月18日，其才找到承租人刘明春短租商铺一个月做特卖，故施维佳提前退租给其造成的损失远不止一审判决的赔偿金金额。施维佳的质证意见为：该证据与本案无关。本案二审争议焦点为：一、施维佳是否应支付2019年11月15日至2020年1月13日的租金；二、一审判决的违约金是否过高。本院认为：关于争议焦点一，施维佳虽然多次提出解除租赁合同，但根据提出的解除理由，其并不享有法定或约定的合同解除权，在方永春明确要求其继续履行的情况下，施维佳无权单方解除租赁合同，故其发出的解除合同通知书不发生合同解除的效力。方永春在一审诉讼中同意解除并于2020年1月13日接收商铺，故双方的租赁合同应予该日解除。在案涉租赁合同解除前，方永春并不存在扩大损失的行为，故施维佳应当支付2019年11月15日至2020年1月13日的租金。关于争议焦点二，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。案涉租赁合同约定：施维佳根本违约的，方永春有权解除合同，施维佳应支付方永春违约金100000元并赔偿损失。案涉租赁合同系因施维佳的根本违约而导致解除，在方永春要求施维佳按照六个月租金即450000元赔偿租赁房屋闲置期间损失的情况下，一审法院综合双方租赁合同的剩余租期、施维佳的过错程度等因素酌定施维佳应赔偿方永春租赁房屋闲置期间的损失为四个月租金即300000元并无不当。综上，施维佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6895元，由上诉人施维佳负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年六月二十二日书记员 缪玲娜