湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1872号上诉人（原审原告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地:岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。法定代表人：竺华锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光新，男，汉族，1968年1月6日出生，该公司法务部员工。被上诉人（原审被告）：龚五香，女，1963年8月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡祥，湖南君煌律师事务所律师。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称“龙峰公司”）因与被上诉人龚五香商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10376号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙峰公司在一审提出的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定龙峰公司于2018年5月24日知晓蒋铁根将其对龙峰公司享有9460000元债权中的300000元转让给龚五香，用以抵扣龚五香欠付龙峰公司购房款230000元，并以此认定龚五香已支付全部购房款错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》约定龚五香付清购房款的期限为2016年4月30日，龚五香在龙峰公司起诉其逾期付款违约的过程中，才于2018年5月24日与蒋铁根签订《债权转让协议》，该协议不能抵消龚五香应承担的违约责任。2、虽然龚五香称之后将上述协议书送达给了龙峰公司相关人员，但在前案二审中，龚五香并未提供向龙峰公司送达债权转让通知的证据。3、即使龙峰公司知晓债权转让的事实，但债权抵付购房款的通知时间也逾期了25个月，龚五香逾期付款金额已经超过债权抵付金额，其债权转让金额不足以抵付所欠购房款。4、一审判决既认定龚五香已支付全部购房款，又支持龙峰公司要求赔偿逾期付款违约金之诉讼请求，存在自相矛盾。二、根据《合同法》第八十条的规定，债权转让通知的主体是债权转让人，本案中，债权转让通知的主体为债权受让人龚五香，并非蒋铁根，龚五香单方面通知龙峰公司债权转让的行为对龙峰公司没有法律效力，一审曲解法律条文。三、龚五香存在逾期支付购房余款25个月的违约情形，一审判决不支持龙峰公司要求按现期价格支付购房款余款明显不当。综上，请求支持龙峰公司提出的上诉请求。龚五香辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龙峰公司的上诉请求，维持原判。龙峰公司在一审提出的诉讼请求：1、龚五香支付龙峰公司违约金30015元；2、龚五香支付购房余款624483元；3、以本案判决日期计算新合同解除权期限，如龚五香仍不能在新解除权期限内付清购房余款，龙峰公司有权解除合同；4、龚五香承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年4月15日，龙峰公司和龚五香签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城17栋1001号房作价342211元销售给龚五香；龚五香应当于2016年4月15日前支付首期房价款112211元，余款230000元申请贷款支付，逾期付款在60日内，龚五香按日计算向龙峰公司支付逾期应付款日万分之一的违约金，逾期付款超过60日后，龙峰公司有权解除合同，但应当书面通知龚五香，龙峰公司不解除合同的，龚五香按日计算向龙峰公司支付逾期应付款万分之一的违约金；龙峰公司应在2016年12月30日前向龚五香交付房屋；合同附件四还约定，龚五香在签订本合同3个工作日内须交齐银行、公积金按揭所需资料并办理申请手续、签订抵押贷款合同（协议），如还须其他补充材料，龚五香应在5个工作日内按要求办理完毕；如银行、公积金中心不接受贷款申请，龚五香应在15个工作日内付清房屋余款。合同签订后，龚五香支付了首付款112211元。因龚五香未按约支付后期购房款，龙峰公司于2017年12月25日向一审法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。诉讼过程中，龚五香和案外人蒋铁根于2018年5月24日签订《债权转让协议书》，约定蒋铁根将对龙峰公司享有债权9460000元中的300000元转让给龚五香，用以抵付龚五香欠龙峰公司的购房款230000元。诉讼过程中，龚五香向一审法院提交了向龙峰公司送达该转让协议的相关证据。一审法院审理后作出(2017)湘0602民初7251号民事判决，以龙峰公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权为由，驳回了龙峰公司的诉讼请求。龙峰公司提起上诉后，岳阳市中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）湘06民终1939号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，龚五香再次主张已用受让债权抵偿了购房款230000元，并提交了《债权转让协议书》及向龙峰公司通知债权转让事实的照片4张，该照片未载明拍摄时间。龙峰公司认可蒋铁根对其享有债权，但主张《债权转让协议书》未经其同意；对照片的真实性无异议，但是否合法拍摄、要证明的内容也不明确，否认收到了该转让通知。一审法院认为，龙峰公司与龚五香签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同履行过程中，龚五香受让案外人蒋铁根对龙峰公司的债权抵偿230000元购房款的事实，已为生效的1939号民事判决所确认，龙峰公司未收到《债权转让协议书》的主张与事实不符，应认定龚五香已支付全部购房款，故龙峰公司要求龚五香支付剩余购房款并在龚五香不能及时支付时重新确定解除权期限的诉讼请求，没有事实依据的支撑，不予支持。但按《商品房买卖合同（预售）》的约定，龚五香应自合同签订之日即2016年4月15日起的3日内交齐办理按揭所需资料、申请手续，如按揭贷款申请不被接受，龚五香应在15个工作日内付清房屋余款，但龚五香直到2018年5月24日才和蒋铁根签订债权转让协议，属于迟延履行义务，应承担违约责任。1939号民事判决认定债权转让于2018年5月书面通知龙峰公司，但未认定具体日期，按该月的最后一日即2018年5月31日予以认定，龚五香于该日付清了全部购房款。故此，龚五香应按合同约定的日万分之一标准支付自2016年5月4日起至2018年5月30日止的违约金17388元（230000元*0.01%/天*756天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、龚五香在判决生效后十日内支付湖南龙峰房地产开发有限责任公司违约金17388元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回湖南龙峰房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5172元，由湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担5035元，由龚五香负担137元。二审中，龙峰公司向本院提交了其与蒋铁根签订的《和解协议书》、银行付款凭证、蒋铁根收款凭证，拟证明蒋铁根对龙峰公司的946万元债权已经消灭，龚五香与蒋铁根之间的《债权转让协议》对龙峰公司没有法律效力。龚五香向本院提交了蒋铁根与龙峰公司签订的《补充协议》和财务报表，拟证明蒋铁根与龙峰公司达成补充协议，约定用15套房屋抵扣后续工程款，与946万元进度款无关，生效判决确定的946万元债权应以现金方式支付90%，龙峰公司提供的银行凭证是支付后续工程的进度款，也与946万元无关。本院组织双方当事人及案外人蒋铁根进行了举证、质证，对双方争议的证据及事实，本院认定如下，双方当事人对对方证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，至于能否达到双方各自的证明目的，本院将综合全案证据及事实予以认定。一审法院查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案争议焦点为一、龙峰公司要求龚五香支付30015元违约金及支付购房余款624483元的请求能否支持；二、龙峰公司要求行使合同解除权的请求能否支持。关于焦点一，1、龙峰公司与龚五香签订的合同合法有效。根据合同约定及查明的事实，龚五香支付了首付款，但余款230000元未按合同约定在约定的期限内予以支付，直到2018年5月24日与蒋铁根签订债权转让协议，以龙峰公司欠蒋铁根的部分工程款抵偿龚五香的购房余款，龚五香的付款行为存在违反合同约定的情形，一审判决对此认定及对违约金数额的认定，本院予以确认。此外，根据查明的事实及对蒋铁根的调查，龙峰公司提出2017年8月15日与蒋铁根签订《和解协议书》，蒋铁根在龙峰公司的债权已经消灭的观点与客观事实不符，该和解协议书不是龙峰公司与蒋铁根就蒋铁根已完工程量的结算，同时龙峰公司与蒋铁根还签订了《补充协议》，约定工程款和保证金及其他款项按施工合同执行，和解协议不能说明龙峰公司与蒋铁根的债权完全消灭，龙峰公司以该和解协议即认为蒋铁根与龚五香的债权转让协议不能成立的观点，本院不予采纳。2、双方签订的合同合法有效，双方当事人应当按合同约定内容履行义务。合同单价、总价均为双方当事人具体约定，龚五香迟延支付购房款存在违约，应当承担违约责任。龙峰公司以房屋销售单价上涨为由认为所欠230000元余款因价格上涨变成尚欠购房款624483元，该购房款的变更属于单价、总价的变更，亦属于合同条款的重大变更，双方当事人应当协商一致，故龙峰公司主张欠付624483元的理由不能成立。关于焦点二，湖南省岳阳市中级人民法院（2019）湘06民终1939号生效民事判决确认龙峰公司就本案双方当事人之间签订的合同因超过一年期限不能行使解除合同的权利，故龙峰公司要求重新确认其可以行使合同解除权，对该请求本院不予支持。综上，上诉人龙峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10171元，由上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年六月十五日书记员  吴冰妍