河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终205号上诉人（原审被告）：焦作市储运工贸总公司，住所地：焦作市解放区车站街191号。法定代表人：赵世宇，总经理。委托诉讼代理人：赵新芳，男，1965年12月13日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：万丽娟，河南华凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈奎，男，1982年8月10日出生，汉族，住焦作市解放区。被上诉人（原审原告）：陈发祥，男，1951年9月5日出生，汉族，住址同上。二被上诉人委托诉讼代理人：陶建国，焦作市城乡一体化示范区律源法律服务所法律工作者。上诉人焦作市储运工贸总公司因与被上诉人陈发祥、陈奎房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦作市储运工贸总公司上诉请求：1、撤销焦作市解放区人民法院（2018）豫0802民初4333号民事判决，依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案上诉人与被上诉人关于涉案房地产合同纠纷已经一审、二审法院及省高院的审理，并由焦作市中级人民法院民事判决和省高院生效裁定确定被上诉人欠上诉人房款386840元为本案事实。根据一事不再理的原则，请驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、一审判决认定：“一层仓库门前的土地”应理解为实物土地错误。双方签订的《房地产出售协议》，经过双方协商，对房产现状进行了充分了解，自愿购买，意思表示真实，具有法律约束力。协议约定的土地就是有土地证的土地，即焦国用（2004）第189号土地，该土地具体范围以土地证载明的为证，该土地证上的200.56㎡是10号楼项下的向楼外延伸一米左右距离范围内的分摊面积。根据协议计算房地产总价的方法，总价是按房屋面积乘以单价，即（490.83+30.88）×4000=2086840元，显然没有上诉人所谓的门前面积。也就是说协议约定的“门前土地”是10号楼项下的土地证号为焦国用（2004）第189号土地，有可能向楼外延伸一米左右距离范围内的分摊面积。2、一审认定涉案房屋评估价961400元，没有事实与法律依据。在2011年5月17日前，涉案房屋有个评估价为981600元，但双方仍然在2011年7月25日按照约定的2086840元的价格签订了《房地产买卖契约》，在2011年7月28日申请房屋转移登记时，该房屋的成交金额为2086840元，双方均在申请房屋转移登记上签字认可。这足以证明涉案房产的价格就是2086840元。关键是，涉案房屋价款为2086840元这个事实，是经过一审、二审及再审法院的生效法律文书确定了的，是双方签订的《房地产出售协议》所确定的，并且双方实际按照该价款已经实际履行。现在所做的评估价，与本案没有任何关系，不能作为定案依据。本案所做的评估，不包括涉案房屋项下的土地，但该土地是同涉案房屋一起出售给了被上诉人，双方签订的《房地产出售协议》是合法有效的，是经法院生效判决确认了的。一审判决将涉案房屋与该房屋项下的土地剥离开，是没有任何法律依据的。陈奎、陈发祥辩称，一、原审法院对该案的审理并未违反一事不再理原则。二、2004年10月1日双方签订的出售协议书中明确约定了每平方米售价4000元为总和价，包括10号楼一层仓库门前土地价格。三、河南弘信房地产资产评估有限公司作出的评估报告书，是双方共同选择的鉴定机构，其作出的评估结果961400元是科学公正的，原审法院予以采纳也是正确的。四、涉案仓库房屋门前的土地被上诉人并没有使用。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈奎、陈发祥向一审法院起诉请求：1、判令被告立即退还二原告多支付的购买土地使用权款738600元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算至本判决确定的付款之日止）；2、本案诉讼费、评估费由被告承担。一审法院认定事实：2010年下半年，被告决定出售其公司十号楼一层仓库，经时任被告公司副经理王继久与原告商量后，原告、被告签订了《出售协议》，约定甲方（被告）将其位于焦作市解放区车站街储运工贸总公司十号楼地面一层仓库按现状出售给乙方（原告陈奎），该仓库总建筑面积为490.83平方米（房产证号：焦房权证解字第××号），另外一楼仓库北端有房屋一间，建筑面积为30.88平方米（无房产证），二者合计建筑总面积为521.71平方米。乙方已对甲方出售的房地产现状作了充分了解，自愿购买。该仓库每平方米售价为4000元，共计2086840元，该价款为包括十号楼一层仓库门前的土地［土地证号为焦国用（2004）第189号］在内的资产综合价。乙方应在签订该协议之日将全额款项缴清，由乙方承担该房地产过户费、出让金和所涉及的所有相关的一切税费，甲方应协助配合乙方适时办理过户事宜。该协议落款时间为2004年10月1日，甲方加盖有公司印章，乙方由陈奎签字。协议签订后，原告陈发祥向被告分多次支付了购房款1700000元，余款没有支付。在办理房产过户的过程中，被告向原告陈奎出具了2086840元的收据，但开具收据的时间填写为2004年10月1日，同时要求原告陈奎向被告出具了一张欠条，欠条载明“今欠到购储运公司十号楼一层仓库和院内土地款叁拾捌万陆仟捌佰肆拾元整（386840.00）”，欠条落款时间为2011年4月19日。2011年7月25日，被告与原告陈奎又签订一份《房地产买卖契约》，约定被告将坐落于解放区车站街储运公司10号楼第1层的房地产（房屋建筑面积490.83平方米）出售给原告陈奎，成交价格为2086840元，原告陈奎在协议上签字，王继久作为被告的委托代理人在该买卖契约上签字，被告在该协议上加盖公章。2011年7月28日，王继久作为被告的委托代理人与原告陈奎共同填写了焦作市房屋（转移）登记申请书。2011年8月9日，被告协助原告办理了房产过户登记，将涉案房屋过户登记至原告陈奎名下。2012年12月12日，双方进行了房屋交接，交接清单上有王继久的签字。2015年6月23日，原告陈发祥在陈奎2011年4月19日向被告出具的欠条上签字。同时，王继久在该欠条上以经手人身份签字。2016年1月21日，被告向原告陈发祥邮寄送达了催缴欠款通知书，要求原告于通知发出后五日内前往核对欠款金额并于2016年1月31日前结清欠款。2016年7月25日，焦作市储运工贸总公司向该院提起诉讼，要求陈奎、陈发祥支付房屋土地欠款386840元及利息，并支付土地使用费。该院于2017年1月21日作出（2016）豫0802民初1665号民事判决，焦作市储运工贸总公司不服提出上诉，焦作市中级人民法院于2017年5月10日作出（2017）豫08民终964号民事裁定书，将该案发回重审。案件重审过程中，陈奎提出反诉，要求确认涉案合同无效，并要求焦作市储运工贸总公司退还1700000元购房款及利息。该院于2017年8月14日作出（2017）豫0802民初1983号民事判决书，陈奎、陈发祥不服判决提出上诉，焦作市中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）豫08民终3398号民事判决书，最终判令陈奎、陈发祥支付焦作市储运工贸总公司购房款386840元及利息，驳回了焦作市储运工贸总公司的其他诉讼请求以及陈奎的其他反诉请求。陈奎、陈发祥向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2018年9月25日作出（2018）豫民申4626号民事裁定书，驳回了陈奎、陈发祥的再审申请。原告于2018年11月14日诉至该院，形成本案诉讼。涉案土地焦国用（2004）第189号土地使用证载明的土地使用权人为焦作市储运工贸总公司，坐落位置为解放区车站街45号院10号楼，使用权类型为划拨，使用权面积为200．56平方米（其中独用面积为0平方米，分摊面积为200.56平方米）。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。关于重复起诉问题：（2017）豫0802民初1983号、（2017）豫08民终3398号案件中，陈奎提出的反诉请求为要求确认涉案协议无效，同时要求焦作市储运工贸总公司退还购房款1700000元，而本次起诉陈奎、陈发祥是以涉案土地未能过户至原告名下为由，要求被告退还购地款及利息，前诉与后诉的诉讼请求不同，因此不构成重复起诉，被告的主张不能成立，该院不予支持。关于合同交易标的及价格问题：首先，双方合同第二条约定“该仓库每平方米售价为4000元，共计2086840元，该价款为包括十号楼一层仓库门前的土地［土地证号为焦国用（2004）第189号］在内的资产综合价”，因此从合同条款文义理解，合同约定的交易标的应当同时包括房屋及土地。其次，陈奎向被告出具的欠条载明“今欠到购储运公司十号楼一层仓库和院内土地款叁拾捌万陆仟捌佰肆拾元整（386840.00）”，该欠条同样明确交易标的为“十号楼一层仓库和院内土地”。再次，房屋交易时的契税价格981600元和房屋当时的市场评估价格961400元，均远低于合同约定的交易价格2086840元，因此巨大的价格差印证了双方交易的标的物为房屋和土地，原告支付的款项中理应包含了土地款。最后，被告解释合同中约定的“一层仓库门前的土地”为一层仓库的分摊土地，而双方合同中同时约定了“乙方承担该房地产过户费、出让金和所涉及的所有相关的一切税费”，由于涉案土地性质为划拨用地，因此按照被告的理解，原告既在合同交易价格中支付了大额的土地款，又要在过户时缴纳土地出让金，明显不合常理。原审判决：一、焦作市储运工贸总公司应当于本判决生效之日起十日内返还原告陈奎、陈发祥购地款738600元及利息；二、被告焦作市储运工贸总公司应当于本判决生效之日起十日内支付原告陈奎、陈发祥评估费10114元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11287元、保全申请费4520元，由被告焦作市储运工贸总公司负担，暂由原告陈奎、陈发祥垫付，待执行时一并付清。本院二审期间，上诉人焦作市储运工贸总公司为证明其主张，向本院提交以下证据：1、（2017）豫0802民初1983号焦作市储运工贸总公司诉陈奎、陈发祥房屋买卖合同纠纷一案中陈奎、陈发祥提供的交接单一份。证明：该份交接单并未显示涉案土地的交接，故双方所签订的协议内容不存在被上诉人所称的实物土地。2、（2017）豫0802民初1983号焦作市储运工贸总公司诉陈奎、陈发祥房屋买卖合同纠纷一案中的答辩状三份。证明：陈奎、陈发祥在上述案件中自认购买10号楼地面一层仓库及仓库北端房屋一间，从未提及仓库门前土地，二被上诉人自认其所购买的是因为十号楼一层仓库所占用的土地是国有划拨土地，因为是国有划拨土地无法过户，并非是一审认定的没有土地证而无法过户。经质证，陈奎、陈发祥称，证据一的交接单上只是对被上诉人所购买的房屋进行了交接，并没有对门前的土地进行变更，而且该交接单上也没有被上诉人的签名，只是上诉人单位内部的一个材料与本案没有关联性。土地使用权的变更只有经过相关的部门进行所有权人或使用权人的变更才能算是交付。证据二不属于新证据，而且该答辩状的内容恰恰印证了双方所签订的出售协议中出卖的标的物包含了房屋及门前的土地使用权，但上诉人却隐瞒了门前土地属于国有划拨的性质，导致被上诉人至今不能对该门前土地享有使用权。本院对上述证据分析认定如下：上述证据已经生效裁判分析认定，不影响本案事实确认，不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，在河南省焦作市解放区人民法院（2017）豫0802民初1983号民事判决以及本院（2017）豫08民终3398号民事判决中，陈发祥、陈奎并未就土地使用权款项的返还问题提起反诉，故本案陈发祥、陈奎要求焦作市储运工贸总公司返还上述款项，没有构成重复诉讼。焦作市储运工贸总公司上诉称陈奎、陈发祥构成重复诉讼的主张，与事实不符，不能成立。案涉出售协议载明，2086840元包括十号楼一层仓库门前的土地，且标注土地证号为焦国用（2004）第189号，该事实与陈奎向焦作市储运工贸总公司出具的欠条内容相一致，另外，鉴定机构出具的当时房屋市场评估价格为961400元的事实进一步证实2086840元的交易价格包含土地及房屋，据此，一审认定出售协议约定一层仓库门前的土地为实物土地，具有事实根据。由于上述土地不具备交易条件，焦作市储运工贸总公司不能将上述土地过户到陈奎、陈发祥名下，因此，一审对于陈奎、陈发祥主张焦作市储运工贸总公司退还多付的土地使用权款，即实付的1700000元-房屋评估价961400元=738600元，于法有据，本院予以维持。综上所述，焦作市储运工贸总公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11287元，由焦作市储运工贸总公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十九日书记员 王向静