湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初2684号原告：彭邦和，男，1965年7月6日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：朱传漠，男，1971年3月8日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，由湖北省黄石市黄石港区胜阳港社区居委会推荐。被告：钟昕哲，男，1992年10月10日出生，汉族，住湖北省黄石市。被告：林霄，男，1987年6月22日出生，汉族，居民身份证登记住址江苏省无锡市锡山区。原告彭邦和与被告钟昕哲、林霄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭邦和的委托诉讼代理人朱传漠到庭参加诉讼，被告钟昕哲经依法传票传唤、被告林霄经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭邦和向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付所欠房租13.6万元，违约金7万元，总计20.6万元；2、判决被告支付水费6139元和维修费2590元，并恢复至水表正常使用的状态；3、本案诉讼费、公告费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项：判决被告支付从2018年8月到2020年6月止，每月租金8000元，共计拖欠租金18.4万元，违约金7万元。变更诉讼请求第二项：判决被告支付维修费2590元。事实与理由：原、被告于2018年3月26日在黄石××区工人文化宫签订租期为2年9个月的《房屋租赁合同》，约定原告将黄石市信息巷21号副楼（面积约200平方米）租给被告，房租每年9.6万元（每月8000元），2018年租金按月支付，2019年租金支付方式为：2019年1月1日支付上半年4.8万元，2019年7月1日支付下半年4.8万元。但被告至今只将租金付到2018年7月后就没有再付了。该合同还约定被告若逾期交付租金，每逾期一日则支付给原告违约金500元，拖欠房租达1个月以上要付违约金7万元。2019年9月市自来水公司通知我用水异常增大，经检查检修系被告所租房间卫生间漏水，造成数千元的维修费。原告多次向被告催要房租和维修费未果，为维护合法权益，故而成讼。被告钟昕哲、林霄未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据材料：证据一：《房屋租赁合同》；证据二：原、被告双方微信往来记录截图；证据三：购买维修水泥配件材料和人工费收据发票；证据四：被告所租房屋的产权证明、原告与潘明刚签订的《房屋租赁合同》。原告提交了证据一、证据二、证据四内容真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据三购买维修水泥配件材料和人工费收据发票，因无法证实系用于涉案房屋的维修，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告彭邦和（甲方出租方）与被告钟昕哲、林霄（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于黄石市信息港21号（原黄石电视台闭路费收费处）副楼（面积约200平米）；二、租赁期限为2年9个月，自2018年4月1日起至2020年12月30日止，房屋用途为餐饮、棋牌使用；三、租金、押金及支付方式。押金为壹万元（10000），每年租金为九万六千元（96000），乙方必须在2018年3月28日支付前1个月租期的租金8000元，2019年后租金以半年期支付，即每半年付48000元，2019年1月1日支付48000元，2019年7月1日支付甲方48000元，2010年1月1日支付48000元，2020年7月1日支付48000元给甲方；四、房屋修缮与使用：1、在租赁期内，乙方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修由乙方负责。若甲方提出自己进行维修项目须提前壹个月通知乙方，乙方应积极协助配合，但不得影响乙方正常经营。对乙方的装饰装修部分，甲方不负有修缮和出资的义务；五、租赁期间相关费用及税金承担。乙方在租赁期间所产生的税费、水电费、卫生费、电话费、闭路费、网费等，全部由乙方承担；七、合同变更、解除与终止。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，停止提供水电，收回房屋，不退押金：……6）拖欠房租达壹个月以上的；九、违约责任。1、乙方如逾期交付租金，每逾期一日则支付甲方违约金500元，2、乙方有本合同第七条第二款行为之一的，甲方除有权解除合同，收回房屋外，还有权要求乙方支付违约金7万元。违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失。合同签订后，被告支付给原告押金1万元，并支付2018年4月至2018年7月租金3.2万元。自2018年8月1日后，二被告未向原告支付房租，经原告多次催要，二被告均未支付房租。故原告诉至法院。另查明，涉诉房屋所有权人为潘明刚。2016年12月31日，彭邦和与潘明刚签订《房屋租赁合同》，约定彭邦和承租潘明刚所有的位于黄石市武汉路168号（原黄石电视台）整栋7层商住两用楼一栋和该栋楼房旁边的一栋两层裙楼，总建筑面积约2700平方米。租赁期限自2016年12月31日起至2022年12月31日止。在合同租期内彭邦和可以转租、分租、转让、转借此承租房。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是当事人双方真实意思表示，除双方当事人约定的违约金标准超出法律保护的范围外，合同其它内容未违反法律、行政法规的效力性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。关于欠付租金。合同签订后，二被告支付房屋租金至2018年7月31日。原告主张二被告支付2018年8月至2020年6月的租金18.4万元（8000×23＝184000），2020年2月至2020年4月，因疫情突发事件系不可抗力，致商业门面停止营业，期间的租金为2.4万元（8000×3＝24000），基于公平原则，本院依法酌定原、被告双方各自承担在此期间租金损失的50%即24000×50%＝12000元。综上，二被告应支付原告租金17.2万元（184000－12000＝172000），对原告主张超出的部分不予支持。关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原告主张被告承担违约金7万元，但对其实际损失未举出证据予以证明，故被告逾期支付使原告遭受的损失主要为逾期支付房屋租金的可得利益，结合本案案情本院酌定被告支付原告违约金2万元，对原告主张超出的部分不予支持。关于维修费用。原告主张被告承担修理水管漏水的费用，但未提交相应证据证明其费用支出系专用于涉案房屋的维修，故原告主张被告承担维修费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告钟昕哲、林霄于本判决生效后十日内向原告彭邦和连带支付2018年8月1日至2020年6月30日期间房屋租金17.2万元及违约金2万元，合计19.2万元。二、驳回原告彭邦和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5148元，由原告彭邦和负担1080元，被告钟昕哲、林霄连带负担4140元。公告费760元，由被告钟昕哲、林霄连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  李学光人民陪审员  叶海林人民陪审员  叶 林二〇二〇年六月三十日书 记 员  田也塬