广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民10518号上诉人（原审被告）：广州市环叶装饰工程有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道东195号15幢。法定代表人：蔡伟平，职务：总经理。委托诉讼代理人：潘小拥，广东永通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华南缝纫机零件二厂，住所地广州市海珠区南石路28号自编13栋4楼。法定代表人：梁国章，职务：厂长。委托诉讼代理人：凌华，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：中国联合网络通信有限公司广州市分公司，住所地广州市天河区中山大道西141号。负责人：孔祥斌。上诉人广州市环叶装饰工程有限公司（以下简称环叶公司）因与被上诉人南缝纫机零件二厂（以下简称华缝二厂）、原审第三人中国联合网络通信有限公司广州市分公司（以下简称联合网络通信公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）越0104民初12781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人环叶公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，并驳回华缝二厂的诉讼请求；2.案件诉讼费用由华缝二厂承担。事实与理由：（一）关于广州市x号、x号后座楼顶天台的办公室、厨房、卫生问问题。因华缝二厂将广州市x号、x号二楼以上的房屋整体出租给环叶公司，楼顶天台的办公室、厨房、卫生间是大楼的配套设施，故双方在签署《协议书》时，楼顶天台的办公室、厨房、卫生间不包含在所约定的租赁房屋内。因楼顶天台的办公室、厨房、卫生问是整栋大楼必须的配套设施，双方在签署《协议书》时口头约定该楼顶天台的办公室、厨房、卫生间免费给环叶公司使用，使用时间与《协议书》房屋租赁期限一致。且华缝二厂在向环叶公司移交出租房屋时，将楼顶天台的办公室、厨房、卫生间与出租房屋一起移交给环叶公司，并承诺由环叶公司免费使用。由于楼顶天台的办公室、厨房、卫生间的用途、功能特殊，如华缝二厂收回该楼顶天台的办公室、厨房、卫生间，大楼值班人员将没有办公场地，环叶公司将无法对大楼进行整体管理，尤其是无法对大楼的电梯及电梯设备进行管理，导致大楼存在严重的安全隐患，这也与华缝二厂将房屋整体出租给环叶公司使用并由环叶公司对大楼整体进行管理的目的相矛盾。事实上，华缝二厂将房屋出租给环叶公司后，房屋一直由环叶公司进行管理，华缝二厂从来没有进行管理，且华缝二厂一直没有向环叶公司收取楼顶天台的办公室、厨房、卫生间的使用费或租金，也印证了双方存在免费试用楼顶天台的办公室、厨房、卫生间的口头约定。现华缝二厂请求收回楼顶天台的办公室、厨房、卫生间，有违双方的口头约定及诚实信用原则。故华缝二厂要求收回楼顶天台的办公室、厨房、卫生问没有事实及法律依据。（二）关于案涉房屋天台的使用权问题。双方在签订《协议书》时，没有对天台的使用作出明确的约定，应根据实际情况确定天台的使用权。华缝二厂不是广州市x号及x号后座房屋的整体房屋所有权人或使用人，其只是取得x号及x号后座房屋二至六层房屋的使用权。x号及x号后座房屋一楼的房屋所有权人为第三方广州市遵圣普惠善堂整理委员会。在华缝二厂没有证据证明其对该天台拥有完整的使用权或所有权的情况下，故该天台的使用权依法应归整栋大楼的所有人、使用人共同使用，即该天台的使用权由广州市遵圣普惠善堂整理委员会及华缝二厂共同享有。现华缝二厂将其拥有所有权的房屋整体出租给环叶公司使用，环叶公司对华缝二厂出租的房屋享有完整的使用权、管理权，房屋天台作为整栋房屋不可分割的部分，在没有出租人与承租人没有对天台的使用权作出明确约定之情形下，天台的使用权应作为《协议书》的随附义务与权利，由环叶公司享有免费使用权。一审法院判决华缝二厂有权收回天台使用权没有事实、法律依据。（三）华缝二厂将房屋移交给环叶公司使用时，天台房屋及天台均严重破损，天台漏水严重，不进行维修，根本无法正常使用。环叶公司接收房屋后，对天台房屋及天台投入不少资金进行修缮、修复，才形成现状，才能够正常使用，这也是华缝二厂免费使用的原因之一。（四）联合网络通信公司的机房在华缝二厂将房屋移交给环叶公司使用时就已经存在，由华缝二厂在移交房屋时一并移交的，并不是环叶公司承租华缝二厂的房屋后，由联合网络通信公司建设的。被上诉人华缝二厂二审辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，环叶公司上诉毫无事实和法律依据，请求二审驳回其请求。具体理由如下：（一）华缝二厂拥有涉案房屋第七层房屋及天台的占有、使用、收益和处分的权利。其一审提交的处理非法占地与违章建筑通知书、交罚款支票存根及收据、生效判决书，充分证明华缝二厂拥有涉案房屋第七层房屋及天台的占有、使用、收益和处分的权利。（二）华缝二厂没有将涉案第七层房屋出租给环叶公司，环叶公司擅自占用涉案房屋第七层房屋、天台部分场地出租给联合网络通信公司作通信基站，违反《协议书》约定及合同法的规定。（三）环叶公司称华缝二厂口头约定涉案第七层房屋给其免费试用，华缝二厂将涉案第七层房屋移交给环叶公司，均不是事实，也没有证据予以印证。原审第三人联合网络通信公司二审未提出书面意见。华缝二厂向一审法院起诉请求：环叶公司立即将广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座第七层天台及房屋腾空交还给华缝二厂。一审法院认定事实：2010年11月20日，华缝二厂（甲方）与环叶公司（乙方）签订《协议书》。载明经友好协商，甲乙双方就租赁越秀区x层，每层210.5平方米合计约1052.5平方米，x号后座2-6层每层约111.89平方米合计约559.45平方米，以及越秀区x号前座3楼约60平方米的房屋达成协议如下：一、双方确认甲方拥有该等房屋的使用权且愿意予以出租，而乙方则愿意承租。二、租赁期限和租金的支付方式：1.租赁期限为20年，即从2010年11月20日起至2030年11月19日止，全部的租金总额为300万元；2.采用一次性缴清20年租金的方式，即在本协议签定后的10天内，乙方将300万元通过银行电汇至甲方账上。三、双方确认甲方已向乙方明示该等房屋在权属问题上的瑕疵，即目前甲方对该等房屋的占有和使用权均是由于甲方出资在原址上违章加盖建筑物并经政府相关部门作出经济处罚后作出保留使用而取得的（说明：x号的60平方米除外，因其未经政府相关部门作经济处罚，只是属于甲方的违章建筑）。其中x号2-6层合计1052.5平方米的使用权已经法院的生效判决书所认定。但是一旦日后（难以确定是什么时候）该地段房屋因市政建设或其他原因而被拆除，则有关该等房屋的补偿及归属将由政府根据现行法律法规予以处理，所产生的最终结果难以预测。总之，无论瑕疵如何，甲方都是以现状出租，乙方对此风险表示完全知晓并愿意承担。四、若发生本协议第三条的情况，双方确认乙方交付给甲方的租金全部不予退还。但是，如拆除该等房屋能得到任何经济补偿，均由乙方全部取得，与甲方无关。五、若乙方在租赁期内，经努力能够为该等房屋的全部或部分办妥确权手续，领取到房产权属证书，则选择一家有资质的房产中介机构，对能办妥房产证的房屋作当时的价值评估，由乙方按评估值的10%向甲方作经济补偿后，乙方即拥有办迄房产证房屋的完全所有权，双方均应即时到政府房管部门办理房屋的过户手续。但本条款所涵盖的一切费用，均由乙方承担，与甲方无关。六、上述房屋的面积数均为约数，场地的实际使用面积以现状为准，双方对此并无异议。七、双方确认双方签署本协议的日期，即为该等房屋的交付日期，自该日起，该等房屋的一切经济和法律责任均由乙方承担，与甲方无关（使用权属的诉讼纠纷除外）等。上述协议签订后，环叶公司于同月22日向华缝二厂支付了租金300万元。2012年，华缝二厂、环叶公司因上述《协议书》的效力问题发生争议而进行诉讼。华缝二厂起诉环叶公司至一审法院，请求确认该《协议书》无效及环叶公司向华缝二厂交还租赁房屋。该案经审理，一审法院作出（2012）穗越法民三初字第671号民事判决，驳回了华缝二厂该案的全部诉讼请求。2013年12月16日，广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第3813号民事判决驳回华缝二厂的上诉，维持原判。与此同时，环叶公司另案起诉华缝二厂，要求确认上述《协议书》有效及华缝二厂向其赔偿单方不履行合同而造成的经济损失。该案经审理，一审法院作出（2012）穗越法民三初字第685号民事判决，判决确认该《协议书》有效，驳回环叶公司该案其他诉讼请求。2013年12月16日，广州市中级人民法院以（2013）穗中法民五终字第3794号民事判决驳回双方的上诉，维持原判。该生效判决还查明如下事实：广州市x号房屋所有权人为广州市遵圣普惠善堂整理委员会。广州市民政局自50年代起根据国家政策对上述房屋进行接管，由广州市民政局房屋管理所（以下简称房屋管理所）管辖，后房屋管理所将上述x号地下一层出租给广州缝纫机零件二社（华南缝纫机零件二厂前身）使用。1980年5月15日，广州缝纫机零件二社书面向房屋管理所申请征用上述4-8号房屋，后于同年6月27日又递交了《关于一德路盐亭西横街4-8号厂房修建加层的报告》，申请拟在房屋管理所所辖的盐亭西横街4-8号，（有部份已属危房）修建加层，从平房改建为三层混凝土结构厂房，建成后业权仍属房屋管理所所有，房租仍按原定租金缴交，投资的建筑费双方可协商若干年内不增收厂房租金抵偿，期满后按市房管部门的规定的房屋结构类型面积计算缴纳租金。随后，房屋管理所出具了关于加层工程的证明，载明：一德西路盐亭西横4-8号砖木平房，是我局房管所产权，租给广州缝纫机零件二社作车间使用，该社为发展生产需要，我所同意由该社投资加建两层扩大工场使用。广州市越秀区城建局只批准一层，后广州缝纫机零件二社违章加建至七层。广州市越秀区清理非法占地与违章建筑办公室于1983年对广州缝纫机零件二社上述违章建筑二至七层发出《处理非法占地与违章建筑通知书》进行罚款，并注明允许保留暂时使用，国家建设征用时无条件无偿退出、拆除。如属房管局及民政局房屋上加建者，或私房上加建者，不得办产权等。1986年广州缝纫机零件二社改名为华南缝纫机零件二厂。2011年7月6日，广州市民政局房屋管理所因房屋租赁合同一案，不服一审法院（2010）越法民三初字第2485号民事判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院驳回上诉，维持原判。即认定华缝二厂享有讼争广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号第二至七层房屋占有、使用、收益和处分的权利等。2014年7月7日，环叶公司与联合网络通信公司签订《通信基站站址租赁合同》，约定环叶公司将广州市海珠南路盐亭西横街4-8号天面使用机房面积约20平方米出租给联合公司，作为联合公司移动电话项目基站用房，租赁期限从2014年1月1日起至2019年12月31日止，使用费为6万元/年。2019年10月10日，一审法院组织双方当事人到现场勘查。现场可见华缝二厂要求环叶公司交还的房屋及基站实际均位于讼争租赁房屋第六层的楼顶以上，即天台部分。华缝二厂称，华缝二厂将涉案房屋二至六层出租给环叶公司时，整栋房屋都是空置的，华缝二厂并没有将上述办公室、厨房、卫生间交付环叶公司使用，华缝二厂诉讼请求要求收回的就是上述办公室、厨房、卫生间及拆除通信基站。环叶公司称，上述办公室、厨房及卫生间均在环叶公司承租涉案房屋二至六层时已经存在，当时是堆放工具使用，现在是环叶公司的工作人员值班使用；基站是联合网络通信公司后来建的。此外，华缝二厂、环叶公司均确认，现广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座实际上是一栋打通使用的建筑。一审法院认为，根据生效判决，华缝二厂、环叶公司自愿签订的《协议书》为有效合同，对双方均有约束力，合同内容是双方行使权利、履行义务的依据。该合同约定租赁范围为“越秀区一德西路盐亭西横街4、6、8号2-6层，每层210.5平方米合计约1052.5平方米，越秀区一德西路423号后座2-6层每层约111.89平方米合计约559.45平方米，以及越秀区一德西路421号前座3楼约60平方米的房屋”，显然并不包括位于第六层屋顶以上讼争办公室、厨房、卫生间。环叶公司称该部分房屋为双方口头约定给环叶公司免费使用、为华缝二厂与二至六层房屋一起移交，但未提交相关证据予以印证，其实际占用该房屋的事实不能证明华缝二厂有将该部分房屋交由环叶公司免费使用的意思表示。此外，已有生效判决认定华缝二厂享有涉案一德西路盐亭西横街4、6、8号第二至七层房屋占有、使用、收益和处分的权利，经现场勘查，讼争办公室、厨房、卫生间即位于第六层楼顶以上的“第七层”，并非环叶公司所称的“共用房屋”，故华缝二厂要求环叶公司交还该部分房屋合法合理，一审法院予以支持。同理，华缝二厂并未将涉案房屋楼顶出租给环叶公司使用，环叶公司也未举证证明其将楼顶出租给联合网络通信公司建设通信基站已取得华缝二厂及其他该建筑物权利人的同意，其出租行为缺乏合法依据。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，华缝二厂要求环叶公司拆除该通信基站（含相关设备）于法有据，一审法院亦予以支持；联合网络通信公司作为通信基站的设立人，应当配合拆除。建筑物的楼顶属于共有部分，华缝二厂在诉讼过程中也已明确其诉讼请求指的就是收回讼争办公室、厨房、卫生间及拆除通信基站，故对除上述讼争部位以外的楼顶天台其他部分一审法院不予调处。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年12月26日作出如下判决：一、环叶公司在判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的办公室、厨房、卫生间交还华缝二厂；二、环叶公司、联合网络通信公司在判决发生法律效力之日起三十日内，将位于广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的通信基站（含相关设备）拆除，恢复楼顶天台原状。一审案件受理费100元，由环叶公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据，并同意本院采用书面审理的形式审处本案。本院认为，本案二审争议的焦点是：1.环叶公司抗辩不同意交还广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的办公室、厨房、卫生间理由能否成立；2.华缝二厂主张环叶公司将位于广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的通信基站（含相关设备）拆除，恢复楼顶天台原状应否支持。关于环叶公司抗辩不同意交还广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的办公室、厨房、卫生间理由能否成立问题。环叶公司上诉称其与华缝二厂签订《协议书》时口头约定广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的办公室、厨房、卫生间免费给环叶公司使用，对此，华缝二厂不予确认，上述《协议书》约定出租的范围也不包括该争议场地，环叶公司对其该抗辩没有进一步举证证明。环叶公司表示华缝二厂在移交出租房屋时，已将上述争议场地一并移交，没有提供证据予以证实。环叶公司认为其对天台房屋及天台投入资金进行修缮、修复是其免费使用的原因之一，亦无提出相应证据予以佐证，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由环叶公司承担举证不能的法律后果。而华缝二厂未向环叶公司收取涉案争议场地的使用费或租金，并不代表华缝二厂已同意将该场地出租给环叶公司使用的意思表示。此外，生效判决已认定华缝二厂享有涉案广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号第二至七层房屋占有、使用、收益和处分的权利，因此，环叶公司仅以华缝二厂不是广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座房屋的整体所有权人或者使用人为由，抗辩不同意交还上述房屋楼顶天台的办公室、厨房、卫生间，理由不成立，本院不予支持。关于华缝二厂主张环叶公司将位于广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号、一德西路423号后座楼顶天台的通信基站（含相关设备）拆除，恢复楼顶天台原状应否支持问题。承上所述，环叶公司不享有涉案广州市一德西路盐亭西横街4、6、8号第七层房屋的使用权，其将上述房屋部分面积出租给联合网络通信公司作基站使用也未获得华缝二厂的同意，故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定，一审法院支持华缝二厂要求华业公司拆除通信基站（含相关设备），并无不当，本院予以维持。环叶公司上诉不同意一审该判决，依据不充分，本院不予支持。综上所述，环叶公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市环叶装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 李 静审判员 邓 颖二〇二〇年六月二十四日书记员 李志康谢金泽