福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2271号 上诉人（原审被告）：滕用庆，男，1979年12月15日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：陈清群，福建国富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:吴章龙，男，1979年3月5日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：周密，福建三祥律师事务所律师。 原审第三人：中国人民武装警察部队福州市消防支队，住所地福建省福州市台江区五一中路66号。 法定代表人：陈建华，支队长。 上诉人滕用庆因与被上诉人吴章龙、原审第三人中国人民武装警察部队福州市消防支队（以下简称福州消防支队）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滕用庆上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决错误且不公。一、本案讼争房屋租赁合同无法履行是因国家政策调整导致的，应属于法律规定的不可抗力因素，而非一审认定的情势变更。且在本案审理之前滕用庆与福州消防支队也就导致本案讼争房屋租赁合同无法履行原因进行了诉讼，经一审法院审理，认为属于国家和军队政策调整所致，未给滕用庆赔偿或补偿。一审法院对同一讼争标的作出两份完全相悖的事实认定，明显错误。二、由于前述错误的事实认定，一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》是错误的，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》中关于不可抗力因素的相关法律规定。三、一审判决偏向吴章龙，对滕用庆明显不公。1.即使滕用庆需要承担吴章龙部分的装修装饰损失，一审判决承担比例过高，且吴章龙已将装修装饰全部拆除处理，其所述的损失已不存在。2.吴章龙至少占用讼争房屋至2018年7月24日后，租金却只缴纳至2018年6月10日，一审法院只判决解除双方租赁合同，却未明确双方合同解除的时间，也未判决吴章龙承担该部分租金，是错误的。3.滕用庆在本案的审理过程中始终愿意偿还履约保证金，但因吴章龙未支付足额租金的缘故导致履约保证金无法归还，该责任不应归于滕用庆，且该履约保证金应当扣除吴章龙未支付的房租后，剩余部分归还给吴章龙。一审判决不但未扣除房租部分，还要求滕用庆从2018年6月29日起支付吴章龙利息，错误且不公。 吴章龙辩称，滕用庆的上诉请求无法律与事实依据，请求依法驳回。1.本案不构成情势变更的情形，也不属于不可抗力因素。一审法院作出（2018）闽0111民初1169号《民事判决书》判决滕用庆与福州消防支队之间的合同解除，是依据双方的合同特殊约定，而非不可抗力。2.因滕用庆违约，导致本合同提前终止，滕用庆应承担全部责任，赔偿吴章龙所有装修、设备费用1088017元。即使按照装修、设备残值，滕用庆也应按照《房地产评估报告》的评估金额593611元进行赔偿。3.因福州消防支队收回房屋导致滕用庆违约，且合同目的无法实现，吴章龙主张解除合同应当予以支持。此外，吴章龙并无占用案涉房屋的情形，即使滕用庆认为存在吴章龙拖欠支付租金的情况，未提起反诉，不属于本案的受理范围。滕用庆应退还全部履约保证金并支付相应利息。 福州消防支队提交书面材料称,一、根据合同相对性原则，福州消防支队非合同当事人，本案与其无关。二、吴章龙与滕用庆签订租赁合同时未告知福州消防支队也未取得其书面同意，私自转租行为应由双方自行承担相应法律后果。三、福州消防支队依据重大政策调整，解除租赁合同，不应承担违约责任，如要承担责任应由滕用庆进行赔偿。四、吴章龙的装修损失系其自主进行，装修未取得福州消防支队同意，福州消防支队不予认可，其损失与福州消防支队无关。五、履约保证金并非福州消防支队收取，与其无关。六、福州市晋安区人民法院作出的（2018）闽0111民初1169号民事判决书已经对第三人的纠纷处理完毕。 吴章龙向一审法院起诉请求：1.判令解除吴章龙、滕用庆双方于2015年10月3日签订的《租赁合同》；2.判令滕用庆赔偿吴章龙装修装饰费用总计1088017.52元；3.判令滕用庆返还履约保证金223500元及利息（按银行同期同类贷款利率，从一审起诉之日计至清偿之日）；4.本案诉讼费用、鉴定费均由滕用庆承担。 一审法院认定事实：2015年10月3日，吴章龙、滕用庆签订《租赁合同》一份，约定：滕用庆将位于晋安区门面店（建筑面积计706.5平方米）转租给吴章龙用于餐饮经营使用；租赁期限为5年，自2015年10月30日至2020年10月30日；合同履约保证金为223500元；首年月租金为74500元，租金每年递增5%。合同第一条约定：滕用庆保证享有完全的转租权；第六条“合同的违约、责任与免责”部分的6.1条款约定：租赁期间内，如果滕用庆违约，滕用庆必须赔偿吴章龙所有装修费用；6.3条约定：在合同期内，因国家政策需要征收、拆迁该店面的时候，国家所赔偿的装修款归吴章龙所有，滕用庆退回吴章龙拆迁前已缴纳最后三个月租金，并无息退回本合同保证金，合同终止。滕用庆于2015年10月8日中标取得诉争房屋的承租权。合同签订后，吴章龙对7号和9号两个店面进行了装修。2015年10月10日，为了办理营业执照，吴章龙委托黄键章、黄文达分别与滕用庆就上述诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》并未约定租金，也未实际履行。吴章龙、滕用庆双方按2015年10月3日签订的《租赁合同》实际履行合同的权利义务。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武装部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止包括房地产租赁在内的对外有偿服务活动。2018年3月，福州消防支队向一审法院提起诉讼，要求解除其与滕用庆于2015年10月30日签订的《武警部队房地产租赁合同》，并要求滕用庆返还租赁房屋和场地。2018年5月8日，一审法院作出（2018）闽0111民初1169号《民事判决书》，判决滕用庆将诉争房屋腾空并交还给福州消防支队，吴章龙因此被强制执行腾退房屋，无法继续经营，吴章龙遂诉至一审法院。 一审诉讼中，吴章龙、滕用庆双方确认吴章龙租金支付至2018年6月10日止。依吴章龙申请，一审法院依法委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司作出兴闽房评字[2018]第0052号《房地产估价报告》（评估价值时点为2018年7月24日），对涉案房屋的装饰装修工程及设备估价结果为593611元。 一审法院认为，本案吴章龙、滕用庆签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，吴章龙依合同约定向滕用庆支付租金，滕用庆依约交付了租赁房屋，在履行过程中,吴章龙、滕用庆双方均希望按照合同的约定继续履行合同,合同提前终止的原因系情势变更所致，不能归责于任何一方当事人,但吴章龙对涉案房屋装修后没能按照合同预设的期限使用,确有损失,因双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定，故参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。吴章龙的损失经福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司估价为593611元，由吴章龙、滕用庆各承担一半即296805.5元。双方合同提前终止不可归责于双方，滕用庆理应将履约保证金退回吴章龙，但滕用庆拒不退还，给吴章龙造成了资金占用期间的利息损失，现吴章龙主张要求滕用庆退还履约保证金并按同期银行贷款利率支付自起诉之日（2018年6月29日）起至实际退还款项之日止的利息损失，一审法院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除吴章龙与滕用庆于2015年10月3日签订的《租赁合同》；二、滕用庆应于本判决生效后十日内返还吴章龙履约保证金223500元，并支付利息（以223500元为基数，自2018年6月29日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、滕用庆应于本判决生效后十日内赔偿吴章龙装饰装修损失296805.5元；四、驳回吴章龙的其他诉讼请求。案件受理费27058元，由吴章龙负担13529元，滕用庆负担13529元；鉴定费37100元，由吴章龙负担18550元，滕用庆负担18550元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，滕用庆与吴章龙签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效,双方亦按照约定履行合同义务。现因案涉房屋被房屋所有权人福州收回，无法继续履行导致合同解除，对此，双方均不存在过错。案涉《租赁合同》对因国家、军队和武警部队政策法规调整等可能造成的合同解除条件并未进行约定，也未以滕用庆与福州消防支队签订的《武警部队房地产租赁合同》作为合同内容，滕用庆主张应按福州消防支队与滕用庆租赁合同纠纷一案中对符合约定条件解除合同后的责任分担方式处理本案纠纷，无合同及法律依据，不予支持。因本案租赁合同的解除事由为不可归责于双方的事由,从平衡双方利益出发,综合考虑鉴定机构出具的装饰装修价值、租赁合同关于租期的约定及实际履行情况,一审法院认定双方平均分担装饰装修残值损失已臻合理。 关于合同解除时间及滕用庆主张的吴章龙未足额支付租金等问题，因滕用庆一审诉讼中未提起反诉，本案不予处理，对其要求在本案予以扣减的主张不予支持。虽吴章龙在一审中自认未足额支付2018年6月至7月的房屋租金，但月租金仅为86242元，扣除租金后尚有押金剩余，在讼争合同因情势变更导致解除的情形下，滕用庆应及时将押金结算返还，一审法院判令滕用庆按照同期银行利率向吴章龙支付从起诉之日起的利息损失合情合理。 滕用庆主张在评估鉴定后部分设备被吴章龙拆除，吴章龙在一审诉讼中认可其在评估鉴定后拆除厨房设备及空调，其虽主张系因一审法院主导的强制拆除而搬离，未取走和重新利用，但无证据证明，本院对滕用庆关于应扣减被拆除部分设备价值的上诉主张予以采信。但因设备已经被拆除，双方对此均无法提交充分证据证明具体被拆除设备及价值，考虑到设备拆除后利用价值的必然减损等情况，本院酌定吴章龙拆除设备的价值为60000元，即吴章龙的损失为593611-60000=533611元。按照前述双方承担损失责任比例，则滕用庆应赔偿吴章龙装饰装修损失266805.5元。 综上所述，滕用庆的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初3063号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初3063号民事判决第三项、第四项； 三、滕用庆应于本判决生效后十日内赔偿吴章龙装饰装修损失266805.5元； 四、驳回吴章龙的一审其他诉讼请求； 五、驳回滕用庆的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费27058元，由吴章龙负担14529元，滕用庆负担12529元；二审案件受理费5752元，由滕用庆负担5176元，吴章龙负担576元。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  金光玉 二〇二〇年六月三日 法官助理游佳 书记员林舒