江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终2342号上诉人（原审原告）：张从军，男，1962年10月14日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区二环北路与复兴路交叉口。法定代表人：魏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。上诉人张从军因与被上诉人徐州市润鑫房地产开发有限公司（简称润鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初2654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张从军、被上诉人润鑫公司的委托诉讼代理人王玉芳到庭接受询问。本案现已审理终结。张从军上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判。2.一、二审诉讼费用由润鑫公司承担。事实和理由：张从军与润鑫公司商品房销售合同纠纷一案，原审法院认定事实错误，判决违约金过低。一、张从军于2014年5月11日与润鑫公司签订商品房买卖合同，润鑫公司将位于徐州市，建筑面积95.58平方米房屋出售张从军。根据双方签订的《商品房买卖合同》，润鑫公司于2015年12月31日将涉案房屋交付给张从军，但直到2017年12月26日润鑫公司才取得建筑工程竣工验收备案表，并于2018年1月5日将房屋交付给张从军。润鑫公司违反双方签订的商品房买卖合同，应按合同约定向张从军按每日万分之三支付违约金。原审法院判决润鑫公司按照徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍支付张从军违约金，损害了张从军合法权利。张从军与润鑫公司签订的《商品房买卖合同》，所有条款是润鑫公司拟定，润鑫公司明知逾期违约要按每日万分之三向张从军支付违约金，仍延迟上房两年之久，可以看出每日万分之三的违约金在润鑫公司可承受范围内，并不存在违约金约定过高的问题。二、张从军购买该房为了居住，如按协议约定交房，张从军可立即装修，可以按照2016年物价购买装修材料。润鑫公司逾期两年交房，致使张从军需按照2018年增长后的物价购买装修材料、支付装修人工费，直接增加了张从军的实际开销，给张从军造成了损失。三、原审法院判决按照徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍支付张从军违约金，违反双方合同约定。综上，为维护合法权利，故提起上诉，请求查明事实，依法支持张从军诉请。被上诉人润鑫公司答辩称：1.一审法院关于违约金的计算正确。根据合同法第114条第2款以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第29条第1款的规定，当事人主张违约金过高、请求人民法院予以调整的，人民法院应当以实际损失为基础作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，润鑫公司一审提出违约金过高，张从军亦未能提供证据证明其所受的损失的金额，一审法院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市地区房屋租赁指导价的1.3倍计算损失并无不妥。按照张从军的说法，2016年的房价和2018年的房价相比，房价增长速度过快。如果考虑房屋涨价的因素，润鑫公司认为张从军没有任何损失。2.一审判决扣除六个月因消防政策法规变动引起的工程延期期间正确。根据张从军与润鑫公司签订的房屋买卖合同第八条第二款的约定，因政策法规变动、政府禁令或电力、热力、天然气、自来水、市政道路、供水政策等非出卖人原因导致工程延期，出卖人可据实延期，并不承担违约责任。涉案合同在消防政策法规变动之前签订，理应扣除6个月的工程延期期间。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张从军向一审法院提出诉讼请求：1.润鑫公司支付逾期交房违约金155000元（以总房款704590元为基准，以每日万分之三为标准，自2016年1月1日计算至2018年1月5日）；2.本案诉讼费、保全费由润鑫公司承担。事实和理由：张从军于2014年5月11日与润鑫公司签订商品房买卖合同，润鑫公司将位于徐州市建筑面积95.58平方米房屋出售给张从军。张从军于2014年5月11日支付404590元房款，2014年6月11日支付300000元，房款全部付清。根据购房合同约定，润鑫公司于2015年12月31日将房屋交付张从军，并约定润鑫公司逾期交付房屋，按已交付房屋每日万分之三赔偿张从军违约金。自2016年1月1日起，张从军多次找到润鑫公司要求尽快上房并支付违约金，润鑫公司以种种理由推脱，直至2018年1月5日张从军才上房，润鑫公司仍未支付逾期交房违约金。请求法院依法支持张从军的诉讼请求。一审法院查明：2014年5月11日，张从军与润鑫公司签订商品房买卖合同一份，润鑫公司将其开发的金都华府第1幢1单元902号房屋出售给张从军，建筑面积95.58平方米，合同约定总房款704590元。上述商品房买卖合同第六条付款方式及期限中约定：买受人于2014年5月11日向出卖人支付404590元，余款300000元于2014年6月11日前付清。就涉案房屋购房款，2014年5月11日，张从军向润鑫公司支付404590元；2014年11月17日，张从军向润鑫公司支付230000元；2014年12月20日，张从军向润鑫公司支付70000元。张从军已向润鑫公司实际支付了涉案房屋的全部购房款704590元。上述商品房买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（空白）。上述商品房买卖合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。庭审中，双方一致同意，将上述条款中约定的第1种条件变更为第2种条件，即该商品房已竣工验收备案。上述商品房买卖合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、（空白）。上述商品房买卖合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。润鑫公司曾向张从军发送逾期欠款催告函一份，落款日期为2014年12月16日，主要内容有：您于2014年5月11日与我公司签订《商品房买卖合同》，购买“金都华府”1-1-902号房，总房款704590元，支付方式为公积金，合同约定2014年6月11日前付清余款300000元，我公司已多次催告您办理相关贷款事宜，现已逾期。鉴于您至今仍未按合同约定条款执行，今特发此催告函，请于2014年12月31日前办理完毕前述事宜，逾期我公司有权按照《商品房买卖合同》第七条中第1种方式追究您的违约责任。2017年12月26日，涉案房屋所属工程取得建筑工程竣工验收备案表。2018年1月5日，润鑫公司将涉案房屋交付给张从军。涉案房屋现由张从军占有使用。一审另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布建筑设计防火规范，该规范自2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向润鑫公司发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。润鑫公司自认该设计变更通知单所涉楼栋为金都华府工程商办楼，不包含涉案房屋所在的1号楼。一审又查明，2015年6月3日，润鑫公司（甲方）与江苏省电力公司徐州供电公司（乙方）就金都华府工程签订居住区供配电工程服务协议，协议第四条工程期限中约定：1、工程总工期为由甲方施工的供配电设施建筑物、构筑物经验收合格具备开工条件后90个工作日完成，以满足广大业主的用电需求。2、若甲方不能及时办理施工所需各种前置手续，则供配电工程的总工期另行商定。3、若甲方不能按双方约定交纳工程费，则供配电工程的总工期另行商定。2015年12月31日，江苏省电力公司徐州供电公司向润鑫公司出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，该通知书中载明“经我公司业务会研究审核，你户要求变更用电方案的答复如下……”。2016年5月29日，江苏省电力公司徐州供电公司向润鑫公司出具徐州供电公司供电方案答复通知书一份，润鑫公司自认该通知书亦为润鑫公司向供电公司提出变更申请后给予的答复。2015年6月26日、2015年10月30日、2016年11月30日，润鑫公司分别向电力部门支付新建居住区供配电工程服务费758015.38元、6064123.07元、1893267.03元。润鑫公司提供的配电运捡中心送电流程单显示，新建北村工程2017年3月16日验收合格。为查明案件事实，一审法院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。经查询，2018年上半年为20.24元/平方米/月。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张从军、润鑫公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。按照双方约定，润鑫公司应于2015年12月31日前将取得竣工验收备案条件的房屋交付给张从军，实际上，涉案房屋所属工程直至2017年12月26日才取得建筑工程竣工验收备案表。庭审中，润鑫公司亦未举证证明在取得上述竣工验收备案表后其通知张从军于何时上房。实际上，润鑫公司直至2018年1月5日才将涉案房屋交付给张从军。故润鑫公司未能在约定期限向张从军交付房屋，其行为构成违约，应当向张从军承担逾期交房违约责任。庭审中，润鑫公司虽抗辩张从军存在逾期支付购房款的违约行为，因张从军实际支付了涉案房屋的全部购房款，已履行了合同的基本义务，针对张从军存在逾期支付购房款的行为，本案暂不予理涉，润鑫公司可另行解决。关于本案是否存在非润鑫公司原因导致工程延期润鑫公司可据实延期交房的情形。第一，关于润鑫公司主张的电力因素。润鑫公司所举的两份徐州供电公司供电方案答复通知书均为依润鑫公司申请变更而给予的答复，润鑫公司虽主张该变更申请均为其依据供电公司的反馈而作出，张从军对此不予认可，润鑫公司亦未能提供证据证明其在约定的交房期限届满前90个工作日即已将供配电设施建筑物、构筑物验收合格，也未能提供证据证明其已及时办理施工所需各种前置手续并按照约定向供电公司交纳工程费，故润鑫公司未提供证据证明其主张的电力因素为“非润鑫公司原因”。第二，关于润鑫公司主张的施工中发生超过一定规模危险性较大的重大技术问题。庭审中，润鑫公司提供的专家论证报告等均系复印件，张从军不予认可，润鑫公司亦未提供其他证据予以证明，不予采信。第三，关于润鑫公司主张的消防法规修改的问题。双方合同签订时间为2014年5月11日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了建筑设计防火规范，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向润鑫公司发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。庭审中，润鑫公司提供的设计变更通知单虽不包含涉案房屋所在的楼栋，但因涉案房屋所在楼栋与设计变更通知单所涉楼栋系同一工程，故涉案整体工程均将受到上述设计变更的影响。因双方合同签订于建筑设计防火规范发布之前，润鑫公司也在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故润鑫公司主张因该消防政策法规变动引起的工程延期润鑫公司可延期交房，有事实和法律依据，予以支持。结合涉案合同附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定，润鑫公司因此可据实延期交房的天数为6个月。关于逾期交房违约金标准是否应予调减。张从军主张按照合同约定的每日万分之三计算，润鑫公司提出违约金标准过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，润鑫公司提出违约金标准过高，而张从军未能举证证明其所受损失的具体金额，故酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经调查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月，2018年上半年为20.24元/平方米/月。故润鑫公司应向张从军支付逾期交房违约金的期间为：自2016年7月1日起至2018年1月5日止。计算违约金如下：（17.75元/平方米/月×6个月×95.58平方米+18.45元/平方米/月×6个月×95.58平方米+19.45元/平方米/月×6个月×95.58平方米+20.24元/平方米/月÷30天×5天×95.58平方米）×1.3倍=41908元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院》第一条、第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、润鑫公司于判决发生法律效力之日起十日内向张从军支付逾期交房违约金41908元；二、驳回张从军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2800元（张从军已预交），由润鑫公司负担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：一审判决对逾期上房违约金数额的认定是否适当。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审中，张从军主张按照合同约定的“已付房款每日万分之三的违约金数额标准”计算逾期上房违约金，润鑫公司提出合同约定的违约金标准过高，而张从军未能举证证明其所受损失的具体金额。考虑到按照已交付房款每日万分之三的标准计算的违约金数额过高，一审法院按照上述法律规定酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁费用指导价的1.3倍计算逾期上房导致的相关损失数额，并无不当。综上所述，上诉人张从军的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元，由上诉人张从军负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月二十三日书记员  侯梦池