广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初2242号 原告：赵福林，男，1967年8月16日生，瑶族，广西鹿寨县人，住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人：李仁广，广西创恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁珍，女，1976年2月25日生，住鹿寨县。 被告：柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司，住所地：广西柳城县大埔镇白阳中路，统一社会信用代码：914502225794282673。 法定代表人：李桂明，该公司总经理。 被告：柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司，住所地：广西柳州市雒容镇政通路一巷1号金福苑1栋一楼16号，统一社会信用代码：91450202MA5NR2Q565。 负责人：李桂明，该公司总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：覃邓玮，该公司职员。 被告:罗璇，女，1986年10月5日生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：韦天相，广西香桥律师事务所律师。 被告:李洪，男，1981年5月20日生，壮族，住广西柳州市城中区。 原告赵福林与被告柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司（以下简称“鑫辉煌公司”）、柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司（以下简称“鑫辉煌雒容分公司”）、罗璇、李洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭审理了本案，原告赵福林及其委托诉讼代理人李仁广、梁珍，被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司共同委托诉讼代理人覃邓玮，被告罗璇及其委托诉讼代理人韦天相，被告李洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵福林向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告鑫辉煌雒容分公司签订的定金合同；2.被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司、罗璇双倍返还原告购房定金120000元；3.被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司、罗璇承担本案案件受理费。 事实和理由：原告于2020年1月16日与被告鑫辉煌雒容分公司在柳州市签订《诚意金合同》，原告购买位于柳州市房屋（以下简称“案涉房屋”），建筑面积133.38平方米，成交价79万，被告鑫辉煌雒容分公司收受原告诚意金1万元。约定买方违约则不退还诚意金1万元，卖方违约则退还1万元。被告鑫辉煌雒容分公司出具收据一张。于2020年1月20日原告与被告鑫辉煌雒容分公司签订《定金合同》，原告支付被告鑫辉煌雒容分公司定金6万元（包含原诚意金转换为定金），被告鑫辉煌雒容分公司出具收据一张。合同内容提示被告鑫辉煌雒容分公司代被告罗璇收取房屋买卖定金6万元，约定违约需要双倍返还定金与原告。签订定金合同后，被告鑫辉煌雒容分公司、罗璇没有履行合同义务办理房屋过户手续。经原告多方交涉无果，原告要求被告鑫辉煌雒容分公司退还定金也被拒绝。为维护原合法利益，特向法院起诉，望法院判如所愿。 被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司辩称,2019年12月12日，被告罗璇与被告鑫辉煌雒容分公司签订《独家转让代理协议》，第一条约定被告罗璇自愿将案涉房屋委托给被告鑫辉煌雒容分公司出售，出售底价780000元，代理出售期限从2019年12月12日起至2020年12月12日止。第六条约定被告鑫辉煌雒容分公司可代收房屋购房定金，如因被告罗璇原因造成《房屋买卖合同》无法签订，造成违约，需承担双倍返还被告鑫辉煌雒容分公司代收买方的购房定金。第八条约定：被告罗璇保证上述房屋产权清晰，无抵押、无查封等权限制情况。若发生与被告罗璇有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由被告罗璇负责清理。随后鑫辉煌雒容分公司针对该房屋进行市场推广，2020年1月16日，鑫辉煌雒容分公司与原告签订《诚意金合同》后立即通知被告罗璇该房屋的成交价格为790000元，经被告罗璇认可和同意后，于2020年1月17日与被告罗璇签订《居间服务费承诺书》，约定该房屋成交底价780000元整，销售超出底价部分作为被告罗璇支付给被告鑫辉煌雒容分公司的中介服务费。2020年1月20日，原告与被告鑫辉煌雒容分公司签订《定金合同》，约定：支付定金后在春节收假后10日内与卖家签订《二手房买卖合同》，如买方违约不买，则卖方不退还定金；如卖方违约不卖，则双倍赔偿定金给买方。2020年1月21日，被告鑫辉煌雒容分公司与被告罗璇前往房产局查档，查档结果显示案涉房屋实际欠款47万多元，因担心被告罗璇负债较高，存在经济纠纷，没有把定金转给被告罗璇，由被告鑫辉煌雒容分公司代为保管，待其将欠款解决后才支付定金。被告罗璇要求原告承担房屋解押费用，原告同意承担10000元解押费用，由于疫情原因，原定签订合同时间延后，被告罗璇以其多还2个月房贷为由要求加价出售房屋，原告不同意加价并要求退还购房定金，因被告罗璇未明确表示不出售房屋，被告鑫辉煌雒容分公司未退还该笔定金。经多次沟通未果，被告鑫辉煌雒容分公司于2020年4月10日向被告罗璇寄出《告知函》要求其遵守合同约定，于收到该函三日内到公司签订《二手房买卖合同》并配合办理房屋过户、交房相关事宜，但被告罗璇至今未按约定与买方签订《二手房买卖合同》，才导致被告鑫辉煌雒容分公司无法履行义务。综上，被告鑫辉煌雒容分公司未违反合同约定和法律规定，违约方系被告罗璇，应由被告罗璇双倍返还原告定金120000元。 被告罗璇辩称，原告要求被告罗璇双倍返还定金120000元，没有事实和法律依据。根据被告罗璇与被告鑫辉煌雒容分公司签订的《房屋独家转让代理协议》第六条约定，鑫辉煌雒容分公司仅可代收售购房定金，并未授权鑫辉煌雒容分公司代签定金合同，包括以罗璇名义或者以鑫辉煌雒容分公司名义与原告签订定金合同，被告罗璇与被告鑫辉煌雒容分公司并未对定金内容的约定或商议，被告罗璇对被告鑫辉煌雒容分公司与原告签订的定金合同及内容并不知情。被告鑫辉煌雒容分公司与原告签订定金合同并收取原告定金是其个人行为，与被告罗璇无关，该定金合同内容亦不能约束被告罗璇。造成房屋无法转让的原因在被告鑫辉煌雒容分公司，根据被告罗璇与被告鑫辉煌雒容分公司签订的《房屋独家转让代理协议》及《居间服务费用承诺书》约定，被告罗璇的售房款是78万元干净款，不承担其他任何费用，由于被告鑫辉煌雒容分公司工作人员做事错误，要求被告罗璇承担其他费用，导致房屋转让不成，因此被告鑫辉煌雒容分公司存在过错。 被告李洪辩称，被告李洪是被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司的经理，受委托负责收取原告定金6万元，被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司在收取定金前已经告知了被告罗璇，后来被告鑫辉煌雒容分公司的工作人员与被告罗璇共同到房产局查档，发现房屋存在贷款，被告罗璇不愿承担解押费用，要求涨价，不同意再按原价出售房屋，也不愿意按照《房屋独家转让代理协议》的约定与原告签订房屋买卖合同。根据《房屋独家转让代理协议》约定，房屋的解押和债权债务都是由被告罗璇负责清理。 本院经审理认定事实如下，2019年12月12日，被告罗璇（甲方）与被告鑫辉煌雒容分公司（乙方），签订一份《房屋独家转让代理协议》，约定：甲方委托乙方代理转让案涉房屋，建筑面积133.38㎡，房屋转让底价780000元（干净），最终成交总价超过部分作为该房代理佣金、广告费、交通费等支付给乙方；乙方代理期限从2019年12月12日至2020年12月12日止；在代理销售期间内乙方出售该房时，可以代收售房定金、房款及办理过户手续。如出售该房屋，乙方收到买方交来的购房定金（定金收取不低于5000元），甲方必须按乙方与买方约定的时间内与买方签订《房屋买卖合同》，甲方不得以任何借口推诿。如因甲方原因造成《房屋买卖合同》无法签订及甲方不愿将该房出售或者不配合办理过户手续，视同违约，需承担一切违约责任，需支付违约金人民币20000元给乙方，并承担双倍返还乙方代收买方的购房定金，另外再支付代理销售该房屋协议底价5%的劳务费给乙方（不限于广告费、交通费、误工费等），乙方无任何责任。 2020年1月16日，原告与被告鑫辉煌雒容分公司签订《诚意金合同》，约定：案涉房屋成交价为790000元，原告先支付购房诚意金10000元，待房东签好代理协议同意该价格出售后自动充当购房定金并且买方增加购房定金至780000元。同日，原告微信转给被告李洪10000元。被告鑫辉煌雒容分公司出具一份《收据》，确认收到原告交来购买案涉房屋诚意金10000元。 2020年1月17日，被告鑫辉煌雒容分公司（甲方）与被告罗璇（乙方）签订《居间服务承诺书》，约定：甲方为乙方出售案涉房屋，乙方获得房款780000元干净，销售超出部分同样作为乙方支付给甲方的中介服务费，并在首付款到账当日一次性支付给甲方。 2020年1月20日，原告与被告鑫辉煌雒容分公司签订《定金合同》，约定：案涉房屋成交总价790000元，原告先支付购房定金60000元给卖方（由被告鑫辉煌雒容分公司代收），支付定金后春节收假后10天之内与卖方签订《二手房买卖合同》。如买方违约不买，则卖方不退换定金；如卖方违约不卖，则双倍赔偿定金给买方。同日，原告通过微信及现金方式支付给被告李洪50000元，被告鑫辉煌雒容分公司出具一份《定金收据》交原告收执，载明：代被告罗璇收取原告交来的案涉房屋购房定金60000元。 2020年1月21日，被告罗璇与被告鑫辉煌雒容分公司员工前往柳州市自然资源和规划局查询案涉房屋相关权利信息：案涉房屋所有权人为被告罗璇，该房屋已抵押给中国建设银行柳州分行，抵押权价值500000元，抵押期限为2017年2月13日至2047年2月13日。 原告认为，被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司、罗璇未按《定金合同》的约定，与原告签订《二手房买卖合同》，经原告多次催促未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司认为由于被告罗璇不愿承担解押费用及屡次加价，导致买卖双方未能签订《二手房买卖合同》，故应由被告罗璇双倍返还定金。被告罗璇认为，根据《房屋独家转让代理协议》及《居间服务费用承诺书》约定，案涉房屋干净价780000元，被告罗璇不应承担其他费用，但因被告鑫辉煌雒容分公司却要求被告罗璇承担其余费用，导致交易不成，应由被告鑫辉煌雒容分公司承担双倍返还定金的责任。 另查明，被告鑫辉煌公司系依法成立的从事房地产买卖交易中介服务的企业法人，被告鑫辉煌雒容分公司系被告鑫辉煌公司下属分公司，被告李洪系上述二被告的员工，其代鑫辉煌雒容分公司收取原告60000元的行为是履行职务。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告鑫辉煌雒容分公司于2020年1月20日签订的《定金合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《定金合同》约定，被告鑫辉煌雒容分公司收取原告定金60000元后应当在春节收假后10天之内促成其与买方签订《二手房买卖合同》，原告已依约履行支付定金的义务，但被告鑫辉煌雒容分公司至今未能促成其与买方签订《二手房买卖合同》，致使原告购房目的不能实现，被告鑫辉煌雒容分公司已构成违约，现原告诉请解除双方签订的《定金合同》，被告鑫辉煌雒容分公司双倍返还定金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告鑫辉煌雒容分公司为被告鑫辉煌公司的下属分支机构，不具有独立法人资格，故被告鑫辉煌公司对此亦应承担连带偿还责任。被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司认为买卖双方未能签订《二手房买卖合同》的过错在于被告罗璇（卖方），应由被告罗璇承担双倍返还定金的责任，对此，本院认为，首先，定金由被告鑫辉煌雒容分公司收取并持有，应由被告鑫辉煌雒容分公司予以返还；其次，罗璇并非《定金合同》的当事人，根据合同相对性原则，该《定金合同》对其不产生法律拘束力；再次，关于被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司与被告罗璇之间的权利义务，被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司可依据双方签订的《房屋独家转让代理协议》《居间服务费用承诺书》向被告罗璇主张，综上，对被告鑫辉煌公司、鑫辉煌雒容分公司的辩解，本院不予采纳。关于被告李洪的责任，被告李洪不是《定金合同》当事人，其代被告鑫辉煌雒容分公司收取定金系履行职务，不应承担双倍返还定金的法律责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下： 解除原告赵福林与被告柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司于2020年1月20日签订的《定金合同》； 被告柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司应于本案判决生效之日起十日内双倍返还原告赵福林定金120000元； 被告柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司对被告柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司上述债务承担连带偿还责任； 驳回原告赵福林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1120元，合计2470元（原告已预交3820元），由被告柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司雒容分公司、柳城县鑫辉煌商务投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  全晓岚 二〇二〇年六月十七日 书记员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。