北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4650号上诉人（原审原告）：马维莉，女，1974年3月13日出生，回族，北京迈迪思医药技术有限公司经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：徐良胜（马维莉之夫），住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：段俊平，男，1986年11月14日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：翟继现，山东金正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋子薇（段俊平之妻），住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：杨怡芳，1989年8月28日出生，北京方源房地产咨询服务有限公司职员。上诉人马维莉因与被上诉人段俊平、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马维莉向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由上诉人及被上诉人共同承担。事实与理由：1.一审法院对于保证金与违约金的法律适用存在偏差；2.一审法院对于违约金的认定标准明显偏高。段俊平辩称，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。链家公司辩称，同意一审判决。方源公司辩称，同意一审判决。段俊平向一审法院起诉请求：1.依法判令马维莉向段俊平支付前期违约金246176元(总房款的5%即78400元;以及自2019年3月8日起暂计算至2019年10月8日期间的每日违约金共计167776元)；2.依法判令马维莉向段俊平支付自2019年10月8日起至违约事由解除之日止期间的违约金(计算方式为以总房价1568000元为基数以每日万分之五即每日784元计算至马维莉实际迁出户口之日止)；3.依法判令链家公司、方源公司对上述违约金承担连带责任,并积极协助马维莉履行合同义务；4.本案诉讼费用由对方承担。一审法院认定事实：2018年3月24日，马维莉（出卖人）与段俊平（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出卖人所售房屋坐落于北京市昌平区北街家园六区23号楼10层1单元1003；该房屋成交价格为40万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价1168000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起300日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。双方在该合同中还约定了其他内容。同日，马维莉（甲方，出卖方）、段俊平（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1568000元；甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金；该保证金乙方应于缴税当天以理房通方式支付给甲方；在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。三方在该合同中还约定了其他内容。同日，马维莉（甲方，出卖人）、段俊平（乙方，买受人）及链家公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询、寻找、提供并发布房源、客源信息、引领买受人实地看房、协助查看房屋权属证明文件、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲乙双方签订《买卖合同》，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。三方在该合同中还约定了其他内容。同日，马维莉（甲方）、段俊平（乙方）及方源公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定:“丙方本着诚实守信、尽职尽责的原则，提供以下服务内容：1.协助甲、乙双方收集、整理、审核相关交易资料；2.临时保管与交易相关的房屋产权资料及其他重要材料的原件；3.向甲、乙双方介绍资金监管政策；4.协助甲、乙双方办理资金监管手续；5.协助甲、乙双方办理房屋评估手续；6.协助甲、乙双方办理贷款申请手续；7.协助甲、乙双方办理权属转移登记手续；8.协助甲、乙双方代为领取《不动产权证书》或其他产权证书；9.向甲、乙双方提供相关税收政策和税费缴纳标准咨询；10.协助甲、乙双方办理房屋买卖涉及的各类税收的报税手续；11.协助甲、乙双方办理物业交割手续；12.督促甲、乙双方按约定履行合同义务,协助发送履约催告函件或告知函件。”三方在该合同中还约定了其他内容。2018年4月27日，段俊平取得前述房屋的不动产权证书。经询问，双方当事人均认可合同约定的户口迁出之日应为2019年2月23日。经询问，马维莉称其因家庭变故暂未购房，无法迁出户口，如段俊平希望在涉案房屋内落户，其可以配合。经询问，段俊平称因马维莉一家户口尚未迁出，导致其出售该房存在障碍。另，段俊平称10万元户口迁出保证金已退还，马维莉称其不同意户口迁出保证金自动退还，其保留诉讼的权利。再查，截至本判决作出之日，马维莉一家四口（马维莉本人、马维莉之母、马维莉的两个儿子）户口仍在涉案房屋内。一审法院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是合同各方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因马维莉未按合同约定如期向户籍管理机关办理户口迁出手续，故其应该承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于段俊平并未提供证据证明马维莉未办理户口迁出手续已经对其造成实际损失，且马维莉以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定马维莉支付段俊平逾期办理户口迁出手续违约金的数额。马维莉之答辩意见，对其合理部分，法院予以采信。关于段俊平主张链家公司与方源公司就前述违约金承担连带责任并积极协助马维莉履行户口迁出义务的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、马维莉于本判决生效之日起十日内给付段俊平逾期办理户口迁出手续的违约金100000元；二、马维莉按每日100元的标准向段俊平支付逾期办理户口迁出手续的违约金，自本判决生效之日起支付至马维莉及其家人户口实际迁出之日止；三、驳回段俊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另，二审庭审中经询问，马维莉陈述本人、其母、其二子的户口仍在涉案房屋内。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，马维莉与段俊平签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中对于户口迁出的时间及违约责任的约定明确。马维莉未按约定将本人、其母、其二子的户口自涉案房屋内迁出，违反了合同约定，构成违约，应承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，一审法院综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素认定的违约金标准及数额并未明显失当，本院予以确认。另，相关违约金的履行期限，一审法院未予明确，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初371号民事判决第一、三项；二、变更北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初371号民事判决第二项为：马维莉于本判决生效之日起十日内按每日100元的标准向段俊平支付逾期办理户口迁出手续的违约金，自本判决生效之日起支付至马维莉及其家人户口实际迁出之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费2300元，由马维莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 璐审 判 员  柳适思审 判 员  张 琦二〇二〇年六月十八日法官助理  魏小项书 记 员  时 佳