浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2524号 原告：蒋苏美，女，1950年10月26日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈辉平，浙江拓思律师事务所律师。 被告：**云，男，1952年9月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：**富，男，1948年6月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：吴福彩，女，1943年7月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告蒋苏美诉被告**云、**富、吴福彩宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2020年5月21日、2020年6月4日二次公开开庭进行了审理。原告蒋苏美的委托诉讼代理人陈辉平及被告**云、**富（第一次庭审到庭）、吴福彩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋苏美向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与**田于2013年1月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。2、请求法院判令三被告办理义乌市江东街道大元村尚书府2幢1号36平方米的不动产初始登记，并协助办理该不动产过户到原告蒋苏美名下的转移登记手续。事实与理由：原告与**田（已故）均系义乌市江东街道大元村村民。2013年1月28日**田将其位于义乌市改造拆迁安置的宅基地36平方米，以69万元的价格转让给原告。同时，为了防止出卖方违约，原告与**田签订的《房屋买卖协议书》（以下简称“协议书”）中约定：若出让人故意拖延、刁难致使受让人无法办理过户、土地证、产权证等一切手续，出让人须归还给受让人所付的购房款计人民币150万元。被告**富及其妻子陈凤榴作为**田的共同生活居住一起的家庭成员在协议书上签字确认。《协议书》签订后，原告分别于2013年1月28日和2013年10月16日通过其女婿陈洪光的账户以本票形式支付了购房款人民币25万元和44万元。2014年12月15日**田过世。因**田未婚，无子女，**田的父母也均已过世，其父母在世时共育有吴金菊和被告吴福彩两个女儿，及**田和被告**云、**富三兄弟。现吴金菊已于2008年7月10日过世。**田剩余在世的兄弟姐妹为被告吴福彩、**云、**富。因此，**田去世后，其权利义务由其在世的兄弟姐妹即本案的三被告法定继承。协议签订并付款后，原告在安置地块上出资建造了房屋，并一直管理使用至今。现根据《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》的规定，涉案不动产可以办理不动产产权证初始登记和过户登记手续。因**田己过世，被告**云、**富、吴福彩作为**田的法定继承人，原告多次找各被告协商过户办证事宜，均未果。综上所述，原告与**田签订的《房屋买卖协议书》合法有效，原告已按约支付了转让款，且已建房居住，现三被告作为**田的法定继承人，不予配合办理不动产初始登记及变更登记手续，原告为维护自己的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望判如诉请。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、房屋买卖协议书一份，证明**田于2013年1月28日将位于江东街道大元村可安置宅基地36平方米转让给原告蒋苏美，被告**富及其妻子陈凤榴作为共同居住的家庭成员在协议书上签字确认的事实。 2、户口本、结婚证一份，证明原告与吴秀芳系母女关系，吴秀芳与陈洪光系夫妻关系。 3、中国工商银行义乌富商支行借记卡账户历史明细清单一份，证明原告于2013年1月28日和10月16日分两次通过其女婿陈洪光账户开具本票方式支付了69万元转让款的事实。 4、义乌市农村村民建房用地审批表一份，证明本案诉争的宅基地系**田合法获批及**田单身、未婚未育的事实。 5、集体经济组织成员证明一份，证明原告系大元村集体经济组织成员，符合受让条件的事实。 6、情况说明一份，证明原告与**田同为大元村村民，其与**富、**云系同胞兄弟关系，与吴福彩为同胞姐弟关系的事实。 7、户籍证明（吴金菊）、户籍证明（**田）两份，证明吴金菊于2008年7月10日死亡，**田于2014年12月15日死亡，吴金菊先于**田死亡不产生转继承的事实，以及**田死亡后产生法定继承由其在世的同胞兄弟姐妹继承的事实。 8、情况说明、江东街道大元村修建性详细规划联立式住户分户平面图各一份，证明原告蒋苏美所在义乌市江东街道大元村尚书府2幢1号楼系经义乌市人民政府江东街道办事处合法规划审批修建的事实。 被告**云、吴福彩质证意见： 对证据1，有意见。卖给原告是没有意见的，但钱要拿出来分。 对证据2，没有意见。 对证据3，原告有没有付掉过我不清楚。 对证据4，批下来是事实，还有18平方是高层。 对证据5，没有意见。 对证据6，是对的。 对证据7，没有意见。 对证据8，没有意见。 被告**富质证意见： 对原告提供的证据都没有意见，钱我没有收到，**田他自己有权卖的，别人没有权利。钱我没有过手过，我哥哥卖掉是事实，原告买去也是事实。 被告**云辩称，我哥哥的房产是我帮他造的，钱我没有收到过。卖平方的钱是**富收去的，**田没有收到。**田没有结婚过，没有子女，父母早于**田去世，我姐姐吴金菊比**田早去世。原告把平方买去以后房子造起来我是知道的。但是卖平方的钱我是要分的。四姐妹要一起分。我姐姐也有继承权的，**富应该把钱拿点出来给两个姐姐。**田的旧房拆掉的钱都被**富领走了，这笔钱是要蒋苏美建好之后才能领，旧房早就拆掉了，村里以为**富才是继承人。钱是刚刚领走的，今年不久。原来卖房基的钱、旧房拆掉赔来的钱、高层18个平方的钱，所有**田的财产都要四姐妹平分。 被告**云为其主张向本院提供的证据： 房屋建设造价一份，证明**田的房子是我造的，**田死了之后房子应该归我。 原告质证意见：三性均有异议，他们兄弟之间的事情与本案无关。 被告吴福彩质证意见：是**云、**田他们两兄弟造的。 被告**富辩称，我同意我哥哥卖，我无权。卖房子的钱我没有收到过。钱是银行取出来给**田的，反正我没有过手。 被告吴福彩辩称，**田的平方卖掉之后没有钱住院，快死了才到医院里。我也没有收到过钱。钱是**富收去的。**富钱拿去，看病也不给**田看，还要骂我。钱大家都要分，后辈也要分的。 经审理查明，2010年6月22日，**田经审批取得义乌市江东街道大元村54平方米农村住宅用地（江东街道农建字［2010］第883号）。2013年1月28日，原告蒋苏美（受让人）与**田签订《房屋买卖协议书》一份，双方约定了以下主要内容：“一、今将义乌市江东街道大元村**田户的旧村改造安置处的房屋，其中36平方米出让给义乌市江东街道大元村蒋苏美户。…二、本宗房屋36平方米出让给蒋苏美后，不论本宗房屋价格涨跌，出让人都不能追加索取任何款项和费用，并无偿提供有关资料，协助受让人办理产权、土地证、过户等一切手续，不能耽误。三、需交村押金由受让人上交村，存退押金时由受让人自行支付。…四、若出让人故意拖延、刁难致使受让人无法办理过户、土地证、产权证等一切手续，出让人须归还给受让人所付的购房款计人民币150万元整…五、…六、受让人过户所需一切费用均由受让人承担和支付。七、所购一切房款在本协议书签订时已一次性付清。…八、以上所订条款双方不得以任何借口违约或反悔，如果出让方及其有家庭成员出现反悔违约时应赔付受让人违约金150元整…”。在上述协议书中，**富、陈凤榴以共有家庭成员身份在出让人一栏签名捺印。协议书签订后，原告方支付了约定的转让款。后原告出资在涉案住宅用地上建造了房屋并居住使用至今。涉案房屋现坐落于义乌市江东街道大元村尚书府2幢1号。因历史原因，义乌市江东街道大元村采用经义乌市人民政府江东街道办事处审批通过的《义乌市江东街道大元村修建性详细规划联立式住宅分户平面图》替代建设工程规划许可证。涉案住宅用地的土地性质为集体土地。原告蒋苏美与**田均系义乌市江东街道大元村集体经济组织成员。另查明，**田于2014年12月16日去世，其父母已先于**田去世，**田生前未婚，无子女。其兄弟姐妹包括三被告及吴金菊，吴金菊于2008年7月10日先于**田去世。 本院认为，原告蒋苏美与**田于2013年1月28日签订的《房屋买卖协议书》实为对**田因旧村改造审批取得的其中36平方米宅基地使用权的转让。双方均系义乌市江东街道大元村集体经济组织成员，涉案《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已支付转让款，履行了本方合同义务，且涉案建设用地上的房屋已由原告投资建造并居住使用。**田作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户登记的义务。因**田已去世，三被告作为**田的继承人，依法应履行上述协助义务。原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。对被告**云、吴福彩提出的“卖房基的钱、旧房拆掉赔来的钱、高层18个平方的钱”的分配问题，属于**田遗产如何认定及如何继承的问题，与本案不是同一个法律关系，依法应另案解决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告蒋苏美与**田于2013年1月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。 二、被告**云、**富、吴福彩于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市江东街道大元村尚书府2幢1号占地36平方米不动产的初始登记并协助原告办理将该不动产过户至原告蒋苏美名下的转移登记手续。 案件受理费5350元，由三被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇二〇年六月十一日 书记员  陈昕怡