湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初100号原告：刘瑜琪，女，1995年6月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：陈望贵，湖北正奉律师事务所律师。委托诉讼代理人：关凌，湖北正奉律师事务所律师。被告:湖北中南国际汇物业投资发展有限公司，注册地黄石市花湖街道办事处花湖路68号，现办公地点：武汉市武昌区武珞路558号丁字桥路口中南国际汇。法定代表人：胡成玉，执行董事。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，湖北和开胜律师事务所律师。被告：湖北恒大置业有限公司，住黄石市明珠花园15号楼。法定代表人：宋险峰，执行董事。委托诉讼代理人：胡穆，湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹磊，湖北和开胜律师事务所律师。原告刘瑜琪与被告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司（以下简称中南国际汇公司）、湖北恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法由审判员卢丹涛适用简易程序独任审判，于同年6月18日公开开庭进行了审理。原告刘瑜琪的委托诉讼代理人陈望贵、关凌，被告中南国际汇公司、被告恒大公司的共同委托诉讼代理人曹磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑜琪向本院提出诉讼请求：1、被告按照合同约定支付延期交房违约金23100元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月14日，原告与中南国际汇公司签订了一份《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，投资了位于武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第16层B7-1物业，投资金额300000元。2017年6月，原告诉至法院，经法院一、二审判决被告支付从协议交房之日起至2017年5月17日止的逾期交房违约金。现原告实际收房时间为2017年8月2日，故请求法院判令被告支付2017年5月17日至2017年8月2日的延期交付物业违约金23100元（300000元×77天×0.001=23100元）。被告中南国际汇公司、恒大公司共同辩称：1、湖北恒大通过招投标程序取得中南花园综合楼项目的开发资格并且具备开发资质，开发项目合法有效；2、湖北恒大与中南国际汇公司签订合作项目概括转让协议，由中南国际汇承担开发合同项下所有义务，且广州军区中南花园招待所已知情；3、中南国际汇与原告签订的协议与湖北恒大无关；4、关于逾期交付使用违约金，我方认为约定的违约金过高，中南国际汇因不可抗力及政策原因，导致逾期交付物业且对原告并未造成损失，请贵院予以降低；5、如果贵院依法审查投资协议无效，则应将广州军区中南花园招待所追加为第三被告，以便查清事实，确定责任划分。6、中南花园综合楼项目于2017年6月30日通过竣工验收，具备交付条件，并且被告中南国际汇已经通知原告接收物业，故原告诉请的违约金计算期间应从合同约定的交付之日计算至2017年6月30日。原告刘瑜琪向法庭提交的证据有1、中南国际汇物业使用收益权投资协议。证明原告与被告中南国际汇物业投资发展有限公司签订了投资协议。2、收据。证明原告已向被告给付了协议约定的全部投资款，但是被告却没有按照协议约定向原告交付符合协议约定的物业，存在违约行为。3、物业缴费记录。证明被告逾期交房，构成违约。4、两份判决书。证明内容：证明被告违约，应向原告支付逾期违约金；法院认可原告的原起诉赔偿截止日至实际收房日追偿违约金的权利。被告中南国际汇公司、恒大公司向法庭提交的证据有1、暂定资质证书、合作开发合同、批文。证明开发项目经过合法的招投标程序，被告湖北恒大取得中南国际汇项目的开发资格，且被告湖北恒大具备开发资质，开发项目合法有效。2、合作项目概括转让协议。证明该项目已经转让给被告中南国际汇公司，该项目的全部权利义务均应由被告中南国际汇公司承担，与恒大公司无关。3、天气证明。证明延期完工系不可抗力造成。4、工程质量竣工验收记录，关于消防技术审查的函。证明中南国际汇项目已于2017年6月27日通过竣工验收，武汉市公安局武昌分局消防大队审查该项目的消防设计符合规范要求，中南国际汇项目已经具备交付条件。上述证据经当庭质证，被告中南国际汇公司、恒大公司对原告所提交证据的真实性均无异议，但认为恒大公司已将项目转让给中南国际汇公司，所有合同义务与恒大公司无关，且延期交付物业对原告并未造成损失。原告对被告所提交的证据1、3、4的真实性无异议，对被告证据2真实性有异议，认为项目转让价格为零元，不符合交易逻辑，恒大公司应承担责任。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2012年5月8日，中南花园招待所（甲方）与恒大公司（乙方）就合作开发丁字桥地块事宜签订《合作开发合同》，合同约定：合作开发土地位于武汉市武昌区武珞路558号，土地面积3000平方米（具体见附图），该地块产权为军产，乙方自筹资金开发建设商业写字楼。合作开发建设商业写字楼的经营使用权每期10年。考虑到乙方的投资，在甲方无重大军事用途改变的情况下，分四期约定。在乙方按规定向甲方付清全部土地有偿使用金且商业写字楼竣工验收合格后，甲乙双方签订《房地产租赁合同》，时限和约定的方式与经营使用权一致。本合同期限届满或者甲方依法解除本合同时，合作开发的土地及土地上乙方投资建设的商业写字楼等一切不动产及相关设施、设备均无条件收归甲方所有，乙方无条件腾退。若乙方将土地上的商业写字楼（含屋顶）、设施、设备租赁给第三人使用的，其租赁期限不能超过乙方的经营使用期限。无论出现什么情形，乙方应在经营使用期限届满后无条件腾退给甲方。乙方与第三方的债权债务由乙方负责处理，与甲方无关。甲方协助乙方办理合作开发建设项目的有关手续，费用由乙方负担。甲方向乙方出具合作开发项目经营使用权约定时限的证明。乙方负责组织商业写字楼建设项目的勘察、设计、施工、验收，甲方予以配合，所发生的相关费用由乙方承担。合同还对土地有偿使用金及支付办法、履约保函、违约责任、争议的解决方式进行了约定。合同签订后，中国人民解放军广州军区司令部直属工作部于2013年9月6日下发《同意丁字桥地块合作开发项目规划方案》的批复，原则同意中南花园招待所上报的《丁字桥合作开发项目规划设计方案》。2014年3月20日，中国人民解放军广州军区联勤部基建营房部向中南花园招待所颁发《军队工程建设项目施工许可证》，载明建设单位为中南花园招待所，工程项目名称为广州军区中南花园招待所丁字桥综合楼项目，建设地点为武汉市武昌区武珞路558号。2014年11月14日，中南花园招待所与恒大公司还就项目用途、超出面积分成、红线微调补偿、楼高限高等签订了补充协议。2015年7月20日，恒大公司出具中南国际汇物业租赁授权委托书，载明：恒大公司于2015年7月20日将中南国际汇物业租赁与中南国际汇公司，租赁期限40年，并授权中南国际汇公司在租赁期限内全权行使该物业出租和经营管理权利。2016年1月28日，恒大公司（甲方）与中南国际汇公司（乙方）就甲方与中南花园招待所签订的《合作开发合同》（下称开发合同）中规定项目概括转让事宜协商一致，签订《合作项目概括转让协议》，合同约定:该项目为合同权益转让，转让价为零元。由乙方全部承担甲方与中南花园招待所签订的《合作开发合同》中规定的甲方应享有的全部权利、收益和应承担的全部义务与法律责任；本合同成立后，因中南花园招待所的军队属性，决定了甲方与中南花园招待所签订的《合作开发合同》的全部条款与合同主体均在形式上不得做出任何变更；本协议签署后，甲方应按乙方要求配合办理全部管理部门需要甲方办理的所有项目手续。合同还对其他各方权责、违约责任等进行了约定。2016年5月14日，中南国际汇公司（甲方、建设方）与刘瑜琪（乙方、投资方）签订《中南国际汇物业使用收益权投资协议》，合同约定:甲方为中南国际汇（以下简称“项目”）的委托建设方，并拥有项目四十年的经营、管理、使用和收益的权利；乙方在充分了解并认可本项目的性质和状况的情况下，将投资中南国际汇的使用收益权。第一条物业的位置、面积：1.乙方投资本协议所约定之物业的使用收益权。2.本协议所约定之物业（以下简称“该物业”)位于武汉市武昌区丁字桥路中南国际汇地上第16层B7-1号物业。（以甲方统一提供的编号为准）。3.该物业的建筑面积为41.84平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成以相关部门出具的测绘面积为依据）。（详细位置图见附件-1中红线所标区域）。4.如无特别约定，该物业在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合国家相关标准的规定。第二条计价方式与价款：1.投资该物业使用收益权金额按该物业建筑面积计算；2.投资款单价为7170.17元/平米；总额为300000元；上述金额不含物业管理费、空调费及项目日常管理服务所支出各项费用的分摊。第三条付款形式及付款方式：甲乙双方签订本协议当日内乙方向甲方支付投资款总额的100%，即300000元，全款付清。第四条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本协议规定的时间付款，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：1.乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期在30日之内，须自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行。乙方如未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，乙方按投资款总额应付款的2%向甲方支付违约金。甲方要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期应付款乙方按日向甲方支付千分之一的违约金，直至逾期应付款还清之日止。……第六条物业交付期限及条件：甲方应当在2017年12月31日前将符合下列条件的物业交付乙方使用。（1）完成相关验收手续；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成项目竣工交付使用相关手续；（5）交付达到的使用条件（其他详见附件一）供电：入户配总电开关，开关后配电设备由业主自行安装：给水：每户供水安装进户，室内所有管道设施由业主二次装修自行安装；排水：排水为住户公用排水立管并预留接口。……2.有下列情形之一时，物业交付期限顺延：（1）不可抗力或国家政策调整导致停工的；（2）非甲方原因导致物业交付延长的；（3）连续停水停电在八小时以上的；需延期交付使用的，甲方应当在发生之日起15日内予以公告或书面告知乙方。第七条甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本协议规定的期限将该物业交付乙方使用，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投资款千分之一的违约金，合同继续履行。2.逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付投资款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付投资款千分之一的违约金。第八条交接：1.甲方已向乙方发出书面物业交付通知，乙方未按约定时间办理接收物业手续，自本协议约定的交付时间起视为本协议项下已将该物业交付给乙方。2.乙方在接收该物业后至2056年12月30日拥有对该物业的使用收益权，并拥有独立使用、出租该物业的权利，甲方不得干涉乙方正常行使租赁权。合同还对保修责任、甲、乙方的违约责任、单方解除合同的处理及其他规定进行了约定。合同签订当日，刘瑜琪向中南国际汇公司支付投资款300000元，中南国际汇公司出具了收据。2016年8月12日，恒大公司取得了中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书（证书编号：黄房开暂[2010]011号），载明批准从事房地产开发经营业务时间为2006年8月7日。2017年1月13日，武汉市公共气象服务中心出具天气证明，载明根据武汉国家基本气象观测站资料显示，武汉市2016年6月至7月期间有多场暴雨、大暴雨或特大暴雨。2017年6月，因逾期交房，刘瑜琪诉至法院。同年12月26日，本院以（2017）鄂0106民初4945号民事判决书判决中南国际汇公司向刘瑜琪支付逾期交房违约金（以300000元为基数，从2017年1月1日起至2017年5月17日止，按日万分之二点五标准计算）。该判决经二审维持原判。2017年6月27日，恒大公司与承建单位、设计单位、勘察单位一起对中南国际汇项目工程质量进行验收，共同出具工程质量竣工验收记录，载明：竣工日期2017年6月27日，综合验收结论为验收合格。2017年8月2日，刘瑜琪收房。2017年9月24日，恒大公司向中南花园招待所发出关于出具相关证明的函，载明：丁字桥开发项目已于2017年6月竣工，按照《合作开发合同》相关要求通过了验收。恳请贵所出具丁字桥地块项目经营使用处置权及约定时限的说明。2017年10月24日，中南花园招待所向恒大公司发出联系函，载明：1、经广州军区批准，按《合作开发合同》相关条款约定，项目建成后，贵司可经营该项目，周期分段优先租赁，累计四十年。2、根据甲乙双方签订《合作开发合同》第五条“甲乙双方权利和义务”第5款“甲方向乙方出具合作开发项目经营使用权约定时限的证明”之约定，在约定时限内，贵司拥有经营使用权。对此，我所无须另出任何该项目经营使用约定时限之外的证明即可生效。因逾期交付物业，刘瑜琪再次诉至法院，请求判如所请。本院认为，恒大公司与中南花园招待所签订《合作开发合同》，由恒大公司出资在中南花园招待所营区土地上，兴建中南国际汇项目写字楼且取得该写字楼的经营使用权。此后，恒大公司与中南国际汇公司签订《合作项目概括转让协议》，将恒大公司在《合作开发合同》中的权利义务概括转让给中南国际汇公司，因无证据证明该协议已经《合作开发合同》相对方中南花园招待所同意，该协议对中南花园招待所不产生法律效力，但恒大公司与中南国际汇公司均应受该协议的约束，由此中南国际汇公司取得该写字楼经营使用权。其与刘瑜琪签订的《中南国际汇物业使用收益权投资协议》合法有效。合同履行中，刘瑜琪支付了全部投资款300000元，中南国际汇公司没有按合同约定向刘瑜琪交付房屋，对此中南国际汇公司应承担相应的违约责任。现刘瑜琪要求中南国际汇公司支付逾期交房违约金的主张，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但由于双方签订的投资协议约定的逾期交房违约金的标准过分高于实际造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，刘瑜琪未能提交证据证明其因逾期交房造成损失的数额，参考同类地区同类房屋大致的租金标准，本院酌情确认该项损失以其支付的全部投资款为基数，按照日万分之二点五标准计算，由中南国际汇公司支付给刘瑜琪。另，原告刘瑜琪的实际收房应为2017年8月2日。故本院对刘瑜琪要求中南国际汇公司支付2017年5月17日至2017年8月2日的逾期交房违约金不超过日万分之二点五的部分予以支持，超出部分不予支持。刘瑜琪依据2015年7月20日授权委托书，主张恒大公司与中南国际汇公司系委托代理关系。2015年7月20日授权委托书在名称上虽为授权委托书，但在内容上载明了恒大公司系将房屋租赁与中南国际汇公司，并授权其出租、经营、管理，并未涉及“委托”或“代理”等字眼，故无法据此认定双方的委托代理关系。且恒大公司与中南国际汇公司之后又签订了《合作项目概括转让协议》将案涉房屋经营使用权转让给国际汇公司，替换了原授权委托书的约定。故恒大公司并非《中南国际汇物业使用收益权投资协议》的相对人，根据合同相对性原则，刘瑜琪请求恒大公司连带支付延期交付物业的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘瑜琪支付逾期交房违约金（以300000元为基数，从2017年5月17日起至2017年8月2日止，按日万分之二点五标准计算）；二、驳回原告刘瑜琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，减半收取189元，由被告湖北中南国际汇物业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  卢丹涛二〇二〇年六月十九日书记员  华 帆