新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终772号 上诉人（原审原告）：新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司，住所地新疆维吾尔自治区泽普县南新街（政府家属院内）。负责人：明淑娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢光明，男，住新疆维吾尔自治区泽普县，该公司经理。被上诉人（原审被告）：赖小环，女，1987年1月10日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区泽普县。委托诉讼代理人：李芝兰，新疆正嘉律师事务所律师。上诉人新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司（以下简称美达泽普分公司）因与被上诉人赖小环商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区泽普县人民法院（2019）新3124民初1108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美达泽普分公司的委托诉讼代理人谢光明，被上诉人赖小环及其委托诉讼代理人李芝兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美达泽普分公司上诉请求：1．请求依法改判被上诉人给付上诉人违约金74840元；2．请求被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院错误的将上诉人与被上诉人签订的《房屋认购确认书》作为不予支持被上诉人承担违约金的依据，致使一审法院认定事实不清，从而导致判决错误。请求贵院依法查明事实，予以改判。在原审中，上诉人向一审法院诉请要求被上诉人支付房款294200元及违约金74840元。一审法院仅支持上诉人关于购房款的请求，对违约金不予支持。被上诉人使用商品房三年有余，而且逾期付款给上诉人造成了资金占用利息的损失。但一审法院依据确认书中“如非原告原因，被告要求退款或变更按已交房款的100%承担责任。”认为上诉人请求支付违约金不符合双方约定承担违约责任的情形，且双方在确认书中未约定延期付款的违约责任，据此作出错误判决。依据《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故为维护上诉人的合法权益，特向贵院提出上诉，请求依法查明事实，并支持上诉人的上诉请求。赖小环辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法维持。认购确认书是对双方即将进行交易的房屋有关事宜的初步确认。认购确认书中约定的相对简单，通常只约定房屋的面积、总价、地理位置及将在某一时间和地点签订商品房买卖合同等内容，买卖双方一般无法直接凭认购确认书完成交易。商品房买卖合同则包括了房屋买卖的所有主要条款，如房款和房屋的交付方式和时间、产权证的办理、违约责任等，买卖双方可以就此完成交易。该认购确认书约定的，确认书签订后60日内签订《商品房买卖合同》，上诉人未与被上诉人签订合同，按照双方认购确认书中的条款规定，上诉人才是真正的违约方。房屋产权是否得以实现，房屋是否已经向房管部门进行备案，上诉人是否能保证被上诉人购买房屋的产权得以全部实现等等，我方将保留对上诉人追究其法律责任的权利，如果上诉人未能在规定时间办理好房屋产权登记，被上诉人将依法维权。依据双方签订的《房屋认购确认书》约定，赖小环剩余的334200元房款，双方并没有约定具体的付款期限，一切都是等待双方在60日内签订《商品房买卖合同》后具体约定。但本案的关键是，上诉人未与被上诉人签订买卖合同，导致双方的权利义务不明，这样的局面不是赖小环个人所造成的。上诉人要求适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是错误的，该条款适用于《商品房买卖合同》，而不是《房屋认购确认书》，依据认购确认书条款的约定，被上诉人无违约行为。综上，基于双方的认购行为一直呈现的是一种有瑕疵的状态，关于房屋买卖的权利义务双方都没有明确落实，一审法院只是基于事实交易行为，判决我方支付购房款，没有判令被上诉人支付违约金是基于上诉人无事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。美达泽普分公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付房款294200元；2．判令被告承担违约金374200元×20％=74840元，合计369040元。一审法院认定事实：2016年9月30日，原、被告经协商，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《房屋认购确认书》，被告认购原告开发的位于新疆泽普县幸福路中央广场的商铺，门牌号为A-1-05，建筑面积44.65平方米，单价15000元／平方米，房屋总价668400元；认购确认书中约定被告应于2016年9月30日前向原告支付定金90000元，于2016年9月30日前支付244200元，余款334200元分期付款，未约定付款期限。原、被告约定在确认书签订后60日内，乙方需按照规定与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方还应于签订《商品房买卖合同》后十日内按照国家有关规定缴纳税费。如非甲方原因，乙方要求退款或变更，按已交房款的100％承担责任。本确认书仅作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，房屋坐落、价格、付款的依据。《房屋认购确认书》签订后，原告向被告交付了该商铺，被告至今未向原告支付剩余房款274200元。双方在签订房屋认购确认书后，至今未签订正式的商品房买卖合同，也未办理不动产权证。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告是否应该向原告付清剩余房款，原告主张的违约金能否成立。依法成立的合同受法律保护。本案中，原被告协商一致后，签订了《房屋认购确认书》，双方在认购确认书中对房屋的位置、价款、面积、付款时间等主要内容达成一致意见，该《房屋认购确认书》具有买卖合同的效力，被告向原告支付购房款，原告向被告履行交付房屋的义务，即原告为出卖人，被告为买受人，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。关于争议焦点“被告是否应该向原告付清剩余房款”，分析如下：双方签订了《房屋认购确认书》，系双方当事人达成的合意，原、被告应该按照约定履行各自的义务和权利。在认购确认书中双方对剩余的购房款未约定明确的付款时间和付款方式，原告可以随时向被告主张，且被告至今一直在占有并使用该房屋，被告以原告不与其签订正式的购房合同、被告不能办理贷款为由不支付剩余房款，但被告未能提供相应的证据加以证明，故被告的抗辩理由不能成立，一审法院不予采信，原告要求被告支付房款274200元的诉讼请求具有事实根据和法律依据，有原告出示的证据予以佐证，一审法院予以支持。关于争议焦点“原告主张的违约金能否成立”，确认书约定中约定，“如非原告原因，被告要求退款或变更按已交房款的100％承担责任。”本案中，被告并未要求退款或进行变更，不符合双方约定承担违约责任的情形，另，双方在确认书中未约定延期付款的违约责任，现原告要求被告承担违约金缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赖小环于本判决生效之日起三十日内向原告新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司支付购房款274200元；二、驳回原告新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6836元，因适用简易程序审理减半收取计3418元，由原告新疆美达房地产开发有限公司泽普县分公司负担878元，被告赖小环负担2540元。本院二审期间，双方均无新证据向本院提交。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对该事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人承担违约金74840元有何事实及法律依据。《房屋认购确认书》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该认购确认书合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的《房屋认购确认书》约定了所购房屋具体位置、建筑面积、房屋单价、总房款、缴纳税费等，赖小环按照认购确认书缴纳了部分房款，美达泽普分公司亦将房屋交付赖小环使用，可以认定双方存在商品房买卖合同关系。从《房屋认购确认书》的签订过程和内容看，双方在该认购确认书签订后60日内签订《商品房买卖合同》，但双方未按照认购确认书约定的期限内签订正式的《商品房买卖合同》，也未对剩余购房款的支付方式和期限达成协议，导致未能继续履行《房屋认购确认书》约定的相关权利义务，同时无法对认购确认书未约定事项达成补充协议，对此双方均未提供确切证据证实因对方不履行签订《商品房买卖合同》义务的事实。因此，双方对未能签订《商品房买卖合同》应负有同等过错责任。故本院对于美达泽普分公司要求赖小环支付违约金74840元的上诉请求不予支持。根据已经查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，一审法院认定案由不当，应予纠正。综上所述，新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1671元，由新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   艾克拜尔·艾哈麦提江审  判  员   阿卜杜克 热木图尔荪审  判  员   艾克拜尔 江·买代提二 〇 二 〇 年 六 月 十 五 日书  记  员   阿迪莱·阿卜杜克热木