宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3050号原告：陈海，男，1978年9月17日出生，回族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区负责人：李玉君，该公司总经理。原告陈海与被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈海、被告西安再寓公司的负责人李玉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付XXXXXX室逾期房租4800元、合同内首月免租期的1200元、合同违约条款中200﹪的违约金2400元，合计8400元;二、判令被告向原告支付XXXXXX室逾期房租6400元、合同内首月免租期的1600元、合同违约条款中200﹪的违约金3200元，合计11200元;三、判令被告承担本案诉讼费;四、判令被告支付2020年1月起至被告向原告支付所有费用的前一天所有的房屋租金费用;五、判令被告承担A3-606室暖气费1398元、电梯费、物业费、水费646元；判令被告向原告支付A7-1209室暖气费2300元、电梯费540元、物业费375元、水费103元;六、判令被告向原告支付A3-606室和A7-1209室欠款房租、房租免租期、房租违约金、物业费、电梯费、水费等。事实和理由：原、被告经协商约定，原告将位于XXXXXX室和XXXXXX室出租于被告，双方亦签订了相应的《房屋托管合同》。但自2020年1月起至今，被告违反合同约定，未能支付上述房屋的租金以及相关费用，故原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称：一、被告因新冠疫情的影响于2020年3月26日将案涉两套房屋的退房协议书交至原告，自此起双方之间的合同解除，被告不应支付此后产生的租金及相关费用；二、被告因本次新冠疫情产生的不可抗力导致合同无法履行，因此解除了案涉合同，故被告不应当支付原告违约金；三、原告主张被告支付首月房租，因双方已在合同中约定首月为房屋免租期，故被告不应当支付该部分房租。原告为证明自己的主张提交以下证据：《房屋托管合同》。证明：原、被告之间形成房屋租赁法律关系。被告对证据认可。上述证据符合真实性、关联性、合法性，且被告不表异议，本院予以确认。被告为证明自己的辩解理由提交以下证据：退房协议。证明：2020年3月26日，被告就租赁房屋向原告送达了退房协议，双方签订的合同就此解除。原告对证据不认可。因原告对此不认可，且被告不能证实原告已签收上述材料的事实，故本院对证据不予确认。本案在审理过程中，原告于2020年4月27日向法庭提交被告出具的《关于业主退租通知》一份，载明：“2020年度受疫情影响，公司自1月至今以来无法正常营业，现有空房三百余套无法正常出租，公司面临巨额亏损作出以下决定：房屋XXXXXX室进行退租，通知下达后我司工作人员会与您联系办理退房手续，退房时我司会对该房屋物业、采暖所欠费用进行缴纳结清，由此给您带来的不便敬请谅解”，原告表示其于2020年3月23日收到该份通知。被告对上述通知的真实性认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月13日，原、被告签订《房屋托管合同》一份，约定：原告将位于XXXXXX室出租于被告，面积57.07㎡；期限自2019年7月17日至2022年7月16日,租金为1200元/月；租金为当月17日支付，如遇节假日自动顺延不再另行通知等。同时，合同载明“…。第五条（一）…（五）托管期间甲方（即原告，以下同）同意第一年预留出30天不计租金作为乙方（即被告，以下同）接洽承租的工作期，于2019年8月17日开始计算租金，即自托管期起第一年乙方支付甲方11个月零0天房租。甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在首年首月付款中扣除。…。第十一条合同的解除（一）经甲乙双方协商一致，可以终止合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲方应提前三十天书面通知乙方，租金按实际居住时间计算，甲方及时返还乙方剩余租金及相关费用，甲乙双方互不承担违约责任：1.…2.因地震、火灾等不可抗力致使房屋损毁或造成其他损失的…。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，按乙方违约处理：1.未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由…。第十二条违约责任（二）托管期内乙方须提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的200﹪支付违约金…”。2019年9月10日，原、被告再签订《房屋托管合同》一份，约定：原告将位于XXXXXX室出租于被告，面积93.88平方米；期限自2019年9月13日至2022年9月12日,租金为1600元/月；租金为当月17日支付，如遇节假日自动顺延不再另行通知等。同时，该合同中其他条款的约定同前述XXXXXX室的合同一致。上述合同形成当天，原告向被告交付房屋。其后，被告按约支付房租。2019年12月17日，被告在支付该期房租后再未支付房租至今（即：2020年1月16日之前房租已付清）。2020年3月23日，原告就XXXXXX室收到被告方的退租通知。2020年4月27日，原告收回XXXXXX室并出租他人。另查明，原告就租赁房屋向被告主张以下未清偿费用：一、XXXXXX室。暖气费1398元（2019年至2020年度），水费646元（截止到2020年4月17日），电梯费及物业费共计200元（截止到2020年4月17日）；二、XXXXXX室。暖气费2300元（2019年至2020年度），水费103元（截止到2020年4月17日），电梯费及物业费共计457元（截止到2020年4月17日）。被告对上述费用认可并同意支付。还查明，2020年1月25日，宁夏回族自治区人民政府决定从即日19时起启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。为此，自治区应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部于2020年1月27日发布《宁夏应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部公告（第2号）》，明确要求暂时取消一切大型群众活动，暂时关闭所有旅游景点及歌舞娱乐、游戏游艺、影院、网吧等场所。2020年5月6日，宁夏回族自治区人民政府决定，于当日将自治区公共卫生事件应急响应级别从2020年2月28日18时起实施的Ⅱ级从即日起17时下调为Ⅲ级。本院认为，原告的陈述及提交的《房屋托管合同》，可以证实原告将XXXXXX室和XXXXXX室出租于被告的事实，被告对此不表异议，本院确定原、被告之间形成房屋租赁合同法律关系。本案在审理过程中，原告放弃第4项诉讼请求系其真实意思表示，本院予以确认。案涉租赁房屋共有两套，其合同形成时间以及履行现状均不相同，故本院就两套房屋涉及的争议焦点结合原告的诉请分别予以分析并裁判如下：一、XXXXXX室。原、被告就该房形成的《房屋托管合同》中约定：租赁期至2022年7月16日止，在此期间内如有不可抗力情形合同可以终止，但被告应提前30天通知原告，同时租金按实际居住时间计算。上述约定系双方真实意思表示且不违反法律规定，本院予以确认。而该合同在履行期间发生的新型冠状病毒肺炎疫情属全国突发公共卫生事件，是双方在签订合同时不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，属不可抗力。据此，被告向原告送达了《关于业主退租通知》，载明因受疫情影响决定对该房进行退租即解除合同，原告亦承认2020年3月23日收到该通知，故本院确认原、被告于2019年7月13日就XXXXXX室签订的《房屋托管合同》已于2020年3月23日解除。同时，按照双方确定的解除通知书“提前30天”送达且送达后“租金按实际居住时间计算”的约定，在原告不认可租赁房屋已收回的情况下，本院确定案涉房租金按照上述约定应延后30天计算，即房租计算截止时间为2020年4月22日。由于双方当事人均认可2020年1月16日以前的房租已付清，故本院确定案涉房屋2020年1月17日至2020年4月22日期间共产生房租3787元（1200元/月×12个月÷365天×96天）。如前所述，该期间发生的新型冠状病毒感染肺炎疫情属不可抗力，为此导致合同无法履行的，遭受不可抗力影响的一方有权要求部分或者全部免除责任。经查，案涉房屋被告用于对外租赁经营，根据宁夏回族自治区政府疫情防控工作安排，辖区内该类服务业自2020年1月25日起处于暂停状态，直至2020年5月6日起自治区公共卫生事件应急响应级别才下调为Ⅲ级。在此期间，原、被告均有义务响应政府文件要求暂停或调整营业，由此产生的房租损失应由原、被告平均予以分担，故本院综合疫情防控实际且遵循公平原则，酌情确认被告应当支付原告租金1894元（3787元÷2）。原告主张，被告应当向其支付第一个月的租金1200元。因双方在合同中已明确约定第一个月的租金作为被告接洽承租的工作期从而不计租金，该约定系双方真实意思表示且不违反法律规定，原、被告均应按约履行，故原告的上述主张没有依据，本院不予支持。被告对原告主张该房所负未清偿暖气费1398元、水费646元、电梯费及物业费计200元不表异议并愿意支付，对此本院予以支持。原告还主张，因被告未能按约及时支付房屋租金，故被告应当按照合同约定以月租金200﹪的标准支付违约金。被告辩称，被告因本次新冠疫情产生的不可抗力导致合同无法履行，因此不应当支付违约金。经查，虽然原、被告在《房屋托管合同》中约定因不可抗力合同终止的双方互不承担违约责任，但被告在2019年12月17日支付最后一次房租后再未支付房租，该行为发生在宁夏回族自治区人民政府启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应即2020年1月25日之前，故被告未能按月付租的行为违约在先，对此本院予以确认。原告依据合同第十二条：“违约责任（二）托管期内乙方（被告）须提前终止合同，应提前30日通知甲方（原告），并按月租金的200﹪支付违约金”主张被告支付违约金，但结合案涉合同条款的整体理解，该约定是指被告在非不抗力的情形下提前解除合同所应承担的违约责任，故原告依据该条款主张被告支付违约金依据不足。经查，案涉合同中虽就被告延付租金构成违约进行了约定，但双方并未明确违约金计算标准，故本院考量该格式合同系被告提供以及后期出现新型疫情等因素，酌情确定被告按照月租金标准的30﹪支付原告违约金360元（1200元／月×30﹪）。被告辩称，根据合同约定，房租支付时间遇法定节假日可以顺延，但被告违约时间段并不在当年春节的法定节假日之内，故被告的上述辩解理由本院不予采信。二、XXXXXX室。原告自认该房已于2020年4月27日收回并出租他人，原告的收房行为表明其已实际解除了案涉合同。被告辩称，被告于2020年3月26日向原告送达了退房协议，但原告对此不认可，而被告亦无证据证明原告已收到上述通知，故被告的辩解理由本院不予采信，本院确认原、被告于2019年9月10日就XXXXXX室签订的《房屋托管合同》已于2020年4月27日解除。因双方确认案涉房屋2020年1月16日前的房租已付清，故本院确定2020年1月17日至2020年4月27日（合同解除之日）期间共产生房租5313元（1600元/月×12个月÷365天×101天）。经查，原告就该房主张的诉请及被告的抗辩理由与XXXXXX室类同，故本院酌情确认被告应支付原告租金2657元（5313元÷2），同时亦不支持原告主张的第一个月租金1600元，并酌情确定被告按照月租金标准的30﹪支付原告违约金480元（1600元／月×30﹪）。上述裁判结果的依据及理由与前述XXXXXX室一致，本院不再赘述。被告就原告主张该房所负未清偿暖气费2300元、水费103元、电梯费及物业费计457元不表异议并愿意支付，对此本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司于本判决生效后十日内支付原告陈海XXXXXX室暖气费1398元、水费646元、电梯费及物业费200元、房租1894元、违约金360元，以上共计3906元；二、被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司于本判决生效后十日内支付原告陈海XXXXXX室暖气费2300元、水费103元、电梯费及物业费457元、房租2657元、违约金480元，以上共计5997元；三、驳回原告陈海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424元，已减半收取212元，由原告陈海负担128元，被告西安再寓房地产营销策划有限公司宁夏分公司负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 路继荣 二○二○年六月十五日法官助理 鲁 玉书记员 刘 璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。