河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民再11号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：顾先立，男，汉族，1957年10月30日出生，住信阳市浉河区。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：肖传志，男，汉族，1971年2月13日生，住信阳市浉河区。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：吴刚，男，汉族，1963年11月21日生，住信阳市浉河区。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘世玉，女，回族，1960年12月13日生，住信阳市浉河区。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：刘俊元，女，汉族，1970年1月1日生，住信阳市浉河区。以上五申请人共同的委托诉讼代理人：陈俊，河南金誉律师事务所律师。以上五申请人共同的委托诉讼代理人：朱厚军，男，汉族，1975年10月21日生，住河南省信阳市浉河区，原信阳市昊坤印业有限公司员工。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：买京京，女，回族，1981年7月23日出生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：魏立，河南申威律师事务所律师。再审申请人顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元因与被申请人买京京房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫15民终176号已生效民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月12日作出(2019)豫15民申233号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人肖传志、吴刚及五再审申请人共同的委托诉讼代理人陈俊、朱厚军，被申请人买京京的委托诉讼代理人魏立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元申请再审称，请求：1、撤销河南省信阳市中级人民法院（2019)豫15民终176号民事判决，依法判令被申请人支付拖欠购房款320000元、支付违约金410984.2元、支付欠款利息66830.68元（2015年12月1日至2016年7月）、支付房屋租金750000元（2014年5月至2016年11月）及后续时间租金；2、本案一、二诉讼费用，由被申请人承担。事实和理由：一、原审判决适用不安抗辩权的有关规定，同时又适用同时履行抗辩权的有关规定作为裁决依据，前后矛盾。原审判决作为裁决的法律依据，引用《合同法》第66条的规定，同时引用《合同法》第68条的规定。《合同法》第66条是关于同时履行抗辩权的有关规定，原审判决既适用该条作为判决依据，这说明原审判决认为再审申请人的协助过户义务，与被申请人的购房款支付义务应当同时履行。《合同法》第68条是关于不安抗辩权的有关规定，不安抗辩权又称先履行抗辩权，既引用该条款，则说明原审判决又认为被申请人的购房款支付义务，先于再审申请人的协助过户义务，即支付购房款在先、协助过户在后。支付购房款与协助过户，到底是同时履行，还是先后履行，二者只能居其一，原审判决二者同时适用，显然错误。二、不论是同时履行抗辩权，还是不安抗辩权，被申请人的主张，均不能成立。被申请人欲主张同时履行抗辩权，应有证据证明同时履行的对方当事人即再审申请人不能履行合同或者不能适当履行合同。依据原审判决的认定，再审申请人不能履行合同或者不能适当履行合同的依据是再审申请人作为股东的信阳市昊坤印业有限公司注销，不能办理房屋过户手续。但实际情况是信阳市昊坤印业有限公司注销后，并未影响双方对案涉房屋的产权过户。信阳市昊坤印业有限公司的注销时间是2015年1月28日，案涉两处房屋中已经办理完过户手续的房屋过户时间是2015年4月23日，在该公司注销之后，这说明信阳市昊坤印业有限公司的注销，不影响案涉房屋的产权过户。若按不安抗辩权来说，被申请人的主张更是不能成立。被申请人明知双方在办理已过户的房屋产权手续时，代表卖方签字的就是再审申请人之一的顾先立，并没有信阳市昊坤印业有限公司的加盖印章，依然顺利地办理了案涉房屋的产权过户登记，不存在因信阳市昊坤印业有限公司注销无法办理房屋过户手续的情形，被申请人的所谓不安抗辩权无从存在。而且案涉房屋房产档案中还留存有信阳市昊坤印业有限公司已注销的相关证明，这说明在案涉房屋产权过户时，被申请人明知信阳市昊坤印业有限公司已注销，非如原审判决所谓的未办理完案涉房屋过户手续且在被申请人不知情的情况下注销信阳市昊坤印业有限公司。三、被申请人尚欠再审申请人购房款32万元，非是原审判决所认定的22万元。被申请人在购买案涉房屋前已实际租赁使用该房屋，根据双方约定，房屋租赁期限10年，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，房屋年租金为人民币30万元（25000元／月），租金一年一支付。2014年5月5日，被申请人与再审申请人达成房屋买卖协议时，被申请人已将当年度租金30万元支付给再审申请人。但由于被申请人是在2014年5月5日始才与再审申请人达成房屋买卖协议，购买案涉房屋，在此时间之前，双方仍属于房屋租赁关系，被申请人依法仍应继续向再审申请人支付租金。也就是说，在2014年1月1日至2014年4月30日期间，被申请人仍应向再审申请人支付4个月的租金，合计人民币10万元。原审判决将被申请人已支付的2014年年度租金，全部冲抵为被申请人应支付的购房款，显然错误。买京京辩称：一、原昊坤公司注销导致无法实现后续不动产的过户确属事实，无论法院适用同时履行抗辩权还是不安抗辩权，均对案件实体没有影响。双方交易的不动产分为1-4层1264.36平独立房屋、297.28平米的房屋及坐落土地，原昊坤公司向房管部分出具了公司注销前形成的（2014年4月28日）股东会决议，并交纳了1264.36平米独立房屋相应的税费，故在注销后能过户。但后续房屋及土地的过户因其纳税主体的丧失无法完成，故不能过户。在不动产过户存在困难且被答辩人一直无法解决的情况下，答辩人为维护自己合法权益，依法享有拒绝履行剩余小部分购房款的权利。二、答辩人不应向被答辩人支付2014年1月至2014年4月30日的租赁费。该笔租赁费与本案房屋买卖合同不是一个法律关系。该笔租赁费被答辩人在再审前从未提出过，超过诉讼时效。被答辩人认可2014年一2015年度的房屋租金折抵购房款，不应再计算租金。案涉房屋出租的实际交付时间是2011年3月，故答辩人于每年的3、4月份支付下一年度租金。2014年4月，答辩人分四笔共向赵庆丽支付了2014年4月一2015年4月租金30万元，该年度租金冲抵购房款。三、案涉双方从2015年起诉讼至今数年有余，答辩人亦于2019年申请执行要求办理登记手续﹝执行案号（2019)豫1502执1454号﹞,2019年11月21日，答辩人主动将231533元汇至浉河区人民法院，时至今日被答辩人也未履行办理不动产登记的义务。无论被答辩人为不办理过户登记找再多的理由，都不能否认其实际未办理登记违约的事实。顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠购房款320000元；2、被告承担违约责任并支付违约金410984.2元；3、被告承担从2015年12月1日至2016年7月的欠款利息60164.02元；4、判令被告支付从2014年5月至2016年11月底的房屋租金750000元；5要求被告支付2016年12月至2018年5月底一年半的租金45万元；6、由被告承担本案全部的诉讼费用及律师费用。一审法院认定事实：五原告系原信阳市昊坤印业有限公司（已注销）股东。2014年5月5日，反诉原告买京京（乙方）与信阳市昊坤印业有限公司（甲方）签订两份《房地产转让合同》，第一份合同约定：甲方将其位于信阳市浉河区胜利南路62号的一处房地产一并转让给乙方（买京京），土地证号为信市国用【2008】第10548号，本宗土地及地上房屋的总转让价款为802656元，面积297.28平方米，2700元/平方米，合同签订之日付10万元，2014年5月10日前付10万元，2014年9月20日前付10万元，2015年4月1日前付10万元，2015年9月20日前付402656元。因甲方转让给乙方的房地产在转让前已经租赁给乙方使用，甲方将本房地产过户至乙方名下时即视为完成交付。乙方办理本宗房地产过户手续时甲方应积极配合。土地及房屋过户时的营业税、城建税、土地增值税等应由甲方缴纳的税费由甲方承担，依法应由乙方缴纳的契税、印花税由乙方承担。如有一方违约，应向对方支付本合同转让总价款10%的违约金。第二份合同约定本宗土地及地上房屋转让价款为3307186元，面积1264.36平方米，2615.70元/平方米，合同签订之日付20万元，2014年5月10日前付60万元，2014年9月20日前付90万元，2015年4月1日前付90万元，2015年9月20日前付707186元。其他条款同第一份合同。2015年1月28日信阳市昊坤置业有限公司注销。2015年10月15日，肖传志、吴刚与买京京达成延期付款协议，内容为：本协议为胜利南路62号房地产转让合同的补充协议，因乙方装修及经营不能及时支付尾款，经双方协议达成以下协议，乙方延期支付尾款1109842元，于2016年1月1日一次性支付109842元，余款100万元于2016年7月1日前付清。从2015年12月1日至2016年7月1日的计息按年息10%计算。如乙方未能按约定付款，则承担双方签订房产转让合同之日起房屋租金（按每年30万元）至所有欠款本息付清为止。本协议经甲乙双方签字盖章后与房地产转让合同具有同等法律效力。合同签订后，2015年4月29日面积为1264.36平方米的房屋过户到买京京名下。买京京已支付3889842元，尚余22万元未支付，买京京分别于如下日期支付款项：2014年6月20日10万元，2014年7月30万元，2014年8月30万元，2014年9月40万元，2015年1月130万元，2015年7月30万元，2015年8月40万元，2016年1月109842元，2016年7月20万元，2016年8月18万元，2016年9月30万元。截止2015年9月20日，买京京已支付310万元购房款，占购房款总额的75%，截止2016年9月，买京京已支付购房款3889842元。五原告共支付各种税费660298.49元。另查明，2015年1月28日昊坤印业公司在未为买京京办理完毕诉争房屋、土地过户手续、且买京京不知情的情况下被注销。截止2018年10月20日信房权证浉河区字第××号、建筑面积为1264.36平方米的房屋已过户至买京京名下，过户后的所有权证号为信房权证浉河区字第××号、共有权证号为信房权证浉河区字第××号。信房权证浉河区字第××号、建筑面积为297.28平方米的房屋及两处房屋所占用的信市国用（2008）第10548号土地未办理过户手续。一审法院判决：一、原告（反诉被告）顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元于本判决生效后六十日内协助被告买京京（反诉原告）将信房权证浉河区字第××号、共有权证号为第××号房产证所对应的国有土地使用权和信房权证浉河区第06××32号房产证及相对应的国有土地使用权过户至被告买京京（反诉原告）名下，并承担除契税、印花税以外的过户税费。二、被告（反诉原告）买京京于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元支付购房款22万元。四、驳回原告（反诉被告）顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）买京京的其他反诉请求。本案受理费26780元，由原告（反诉被告）顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元承担22180元，被告（反诉原告）买京京承担4600元；反诉案件受理费3733元由被告买京京（反诉原告）承担。顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元不服一审判决，上诉请求：1、依法改判，支持如下诉请，判令被上诉人承担违约责任并支付违约金410984.2元，被上诉人承担从2015年12月1日至2016年7月的欠款利息60164.02元，判令被上诉人支付从2014年5月至2016年11月底的房屋租金750000元，判令判令被上诉人支付2016年12月至2018年5月底一年半的租金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实一致。本院二审认为，当事人对其主张的事实，负有举证责任的，应提出充分证据予以证明，否则将承担不利的法律后果。买京京迟延履行房款的原因是因昊坤印业公司注销，无法出具办理房屋过户手续，上诉人认为买京京应当承担违约责任的理由不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费26780元，由上诉人顾先立、肖传志、吴刚、刘世玉、刘俊元承担。再审庭审时，再审申请人提交两组证据：第一组证据为《完税证明、销售发票》七张、《房屋产权变更登记档案》材料十张，拟证明涉案房屋在昊坤公司注销的时候，昊坤公司应当缴纳的税费都已经交付和开具过，2015年昊坤公司的注销，不影响房屋产权的登记。第二组证据为《租赁协议》及《补充协议》，拟证明2011年1月1日到2020年12年31日租给被申请人，年租金30万元。被申请人质证称：1、完税发票的真实性予以认可，但是不属于新的证据，在以前出示过，证明目的不予认可，虽然缴纳了税费，但是实际办理的过程中，收税的机构为浉河区地方税务局，办理过户要求在信阳市直属税务局，办理的机关不一致，开具税票的时间是在昊坤公司注销之后，这个昊坤是第一个昊坤公司，后来又注册了昊坤公司，股东都不一样，现在无法查证是否是原来的昊坤公司。2、对《房屋产权变更登记档案》材料真实性没有异议，再审申请人只做了大房产的过户，小房产没有过户，因为在原昊坤公司注销之前，昊坤公司开了股东会决议，将大房屋出卖，后续不能过户是因为公司注销后不能完税。3、厂房租赁协议及补充协议的真实性认可，仅仅证明租赁期限，实际交房时间并不是2011年1月1日，本案的租赁费，应当计入购房款。再审查明的事实与原审查明的一致。本院再审认为，再审申请人与被申请人签订的《房地产转让合同》、《延期付款协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同和协议的约定全面、诚实履行各自的义务。再审申请人应将案涉房地产过户至被申请人名下，完成交付义务。被申请人应将钱款按规定的时间给付给再审申请人。双方签订的合同和协议中约定昊坤公司应将案涉房地产过户至被申请人名下，完成交付，但未约定具体时间，亦未约定买京京支付购房款与昊坤公司办理过户完成交付的先后顺序。根据合同法规定，当事人互付债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，截止2015年9月20日，买京京已支付310万元购房款，但昊坤印业公司仅为买京京办理了信房权证浉河区字第××号的房屋过户手续，余下部分的房屋和两处房屋占用的土地使用权未过户、未完成交付义务，此时买京京拒绝支付剩余钱款并不构成违约。故原审判决适用同时履行抗辩权又适用不安抗辩权系适用法律错误，应予纠正，而原审判决认定买京京不构成违约却并无不当。2014年1月1日至2014年4月30日期间的租金，因再审申请人未提交证据证明其向被申请人在法律规定的时间内主张过，其对于该租金的请求权已超过诉讼时效，故不应支持，原审判决认定剩余款为22万元并无不当。综上所述，再审申请人的再审请求不能成立。原审判决虽存在适用法律错误，但认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2019）豫15民终176号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 芦 倩审判员 韩 洋二〇二〇年六月十二日书记员 王彬伍