江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初8332号原告：季彬彬，男，1990年1月10日生，汉族，住江苏省海门市。被告：王民英，女，1969年8月4日生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。第三人：南通市通州区联泰房产经纪有限公司，住所地南通高新区扬子江路188号89幢102室。法定代表人：吴士刚，总经理。委托诉讼代理人：林佳伟，男，系该公司员工。原告季彬彬与被告王民英、第三人南通市通州区联泰房产经纪有限公司（以下简称联泰房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告季彬彬、被告王民英委托诉讼代理人缪闯、第三人联泰房产公司委托诉讼代理人林佳伟均到庭参加了诉讼（联泰房产公司法定代表人吴士刚参加了第一次庭审）。本案现已审理终结。原告季彬彬向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即归还原告房屋款项460000元、中介费21600元以及双方约定的违约金200000元，共计681600元；二、诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告通过第三人签订的房屋买卖居间协议中的房屋买卖协议。2.判令被告归还原告房款460000元并承担违约金200000元。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月16日，原、被告通过联泰房产公司签订一份房屋买卖居间协议。协议约定：1、被告自愿将坐落于通州碧桂园天玺湾B地块105幢2802室、建筑面积86.93平方米、钢筋混凝土结构的房屋及其附属设施出售给原告；2、成交价108万元；3、首付房款50000元（含定金），第二笔购房款410000元于2019年9月20日前支付，还有620000元购房款原告申请公积金和商业组合贷款支付，中介费21600元。4、双方共同委托中介方于2019年10月9日前办理过户手续，过户费由原告承担，不能办理过户手续所产生的费用由被告承担，并支付违约金200000元以及中介费21600元。协议签订后，原告按约履行付款义务，已付房款481600元。但被告违约，不履行约定的义务。原告通过中介催促被告履行义务，但被告却要加价。为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告王民英辩称，同意返还原告房屋款项460000元，中介费以及200000元违约金不予承担，合同并未生效，且依据中介合同，中介费应由原告承担。如法庭认为合同有效，其同意解除。原告主张的200000元违约金过高，且并未举证证明实际损失，其同意按照同期贷款利息赔偿给原告。联泰房产公司述称，原告所述内容属实。根据审查确认的证据及到庭当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年9月3日，被告王民英作为甲方（卖方）、原告季彬彬及杨阳作为乙方（买方）、第三人联泰房产公司作为丙方（居间方）签订了房屋买卖居间协议一份（合同编号：0001129），协议约定：1、甲方自愿将坐落于通州碧桂园天玺湾B地块105幢2802室出售给乙方，建筑面积86.93平方米，成交价1080000元；2、甲方出具的产权证明材料有房产证苏（2017）通州区不动产权第0020442号，甲方保证上述房地产产权明晰，无法律法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关、依法查封或者其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或者债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，并承担民事责任，如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任；3、乙方于2019年9月3日支付购房定金50000元，如本协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。乙方于2010年9月20日第二次交付房款410000元。乙方待银行贷款发放日第三次支付房款620000元。乙方因购房资金有缺口，需委托丙方贷款620000元，乙方因贷款发生的费用自理。双方约定的交房时间为银行贷款放款日。双方约定上述房屋办理过户手续的开始时间为2019年10月9日，由此买卖行为产生的费用和契税由乙方负担。违约责任中约定，如甲乙双方任何一方发生违约，则支付对方违约金200000元。同日，被告王民英出具承诺书及收条一份，承诺书载明“本人王民英承诺杜永成愿意出售通州碧桂园天玺湾B地块105幢2802室此房产。若杜永成不愿出售本人王民英全权负责王民英、杜永成34112519700720289X”。收条载明“今收到季彬彬（）购买通州碧桂园天玺B地块105幢2802室购房定金伍万元整”。2019年9月16日，被告王民英出具收条一份，载明“今收到季彬彬（）购买通州碧桂园天玺湾B地块105幢2802室购房款人民币肆拾壹万元整”。同日，第三人联泰房产公司向原告季彬彬出具房屋中介专用收据一张，载明季彬彬已支付中介费21600元。2019年10月19日10时21分，被告王民英在与原告季彬彬的通话中表示“我不知道那边的行情，这个合同有问题，现在房价也涨了，你要补给我五万块，还要改为商业贷款。我和老公去商量一下，再决定卖给你。反正这个合同是不对的，合同是无效的，你不加钱、不商贷我是不同意过户卖房的”。另查明，1.被告王民英与杜永成系夫妻关系。案涉通州碧桂园天玺湾B地块105幢2802室为杜永成、王民英共同共有。2.原告季彬彬与杨阳系夫妻关系。审理中，杨阳出具承诺，认可原告季彬彬的诉讼行为对其具有法律效力。以上事实，有当事人陈述及相关书证在卷为证。本院认为，关于案涉房屋买卖居间协议的效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋虽为杜永成、王民英共同共有，王民英在未取得杜永成授权的情况下代其与季彬彬签订了房屋买卖居间协议，事后亦未得到追认，但这并非合同无效的法定事由，不影响房屋买卖合同的效力。据此，本院确认案涉房屋买卖居间协议有效。因王民英拒绝履行合同，季彬彬已无法实现合同目的。现季彬彬要求解除房屋买卖居间协议中的房屋买卖协议，被告亦同意解除，本院予以确认，解除时间为2019年12月16日。合同解除后，王民英应返还季彬彬已支付的购房款460000元。关于季彬彬所主张的违约金请求。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王民英与季彬彬签订房屋买卖合同后，拒绝履行合同，导致案涉房屋买卖合同履行不能，该行为已构成违约，季彬彬作为守约方依法有权要求其承担相应违约责任。关于违约金数额，《合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，王民英认为约定的违约金过高，应承担举证责任。王民英未能举证，应承担举证不能的法律后果。根据房屋买卖协议的约定，王民英应承担给付季彬彬200000元违约金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条之规定，判决如下：一、原告季彬彬与被告王民英于2019年9月3日签订的房屋买卖居间协议中的房屋买卖协议于2019年12月16日解除；二、被告王民英返还原告季彬彬购房款460000元；三、被告王民英给付原告季彬彬违约金200000元；以上二、三项，限被告王民英于本判决发生法律效力后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，保全费3928元，合计14328元，由被告王民英负担(被告负担部分，原告已垫付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10400元(汇款账户户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65)。审 判 长  季敬飞人民陪审员  袁亚新人民陪审员  汤日斌二〇二〇年六月十八日书 记 员  袁金君