湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2755号上诉人（原审原告）：田军，男，1981年3月2日出生，汉族，住湖北省当阳市。上诉人（原审原告）：汪清芳，女，1980年2月28日出生，汉族，住湖北省当阳市。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴宜坡，湖北夷桢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌市泰江置业有限公司，住所地：宜昌市沿江大道198号-98栋。法定代表人：陈筱根，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾群，湖北钧信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷冰，女，1967年11月16日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：王霄凌，湖北钧信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁彪，湖北钧信律师事务所实习律师。上诉人田军、汪清芳与被上诉人宜昌市泰江置业有限公司（以下简称泰江置业公司）、雷冰商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省伍家岗区人民法院（2019）鄂0503民初1059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情复杂和受新冠疫情影响，本院依法延长和扣除审限共计6个月，本案现已审理终结。上诉人田军、汪清芳上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或依法裁定将本案发回重审；本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人泰江置业公司于2017年9月19日与案外人覃兆丰签订的《商品房买卖合同》属于草签合同，没有向房产管理部门登记备案，覃兆丰也没有按照合同约定在15日内以银行按揭方式一次性付清房款，被上诉人泰江置业公司也未追究其逾期付款的违约责任。而且该《商品房买卖合同》签订后将近一年时间内，覃兆丰没有支付剩余购房款，被上诉人泰江置业公司也没有采取其他追款措施，明显不符合交易习惯。唯一的解释就是被上诉人泰江置业公司为了达到捂盘销售的目的，找案外人覃兆丰草签了个合同，然后规避其在房管局备案的价格，高价卖出。二上诉人自始至终未见到所谓的案外人覃兆丰本人，所有交易都是二上诉人与二被上诉人之间进行的，房屋差价款556823元也是支付给了被上诉人雷冰。被上诉人泰江置业公司、雷冰与他人串通变相抬高房价，应该将多收的房款返还给二上诉人。2、一审法院认为二上诉人对多支付556823元购房差价款的事实是清楚的，现在反悔属于违背诚信原则，属于事实认定不清。二上诉人房屋差价并未支付给覃兆丰，二上诉人并不是从覃兆丰手中购买的房屋，而是从被上诉人泰江置业公司手中购买的房产，被上诉人泰江置业公司和雷冰借用案外人覃兆丰名义变相将房屋差价据为己有。二被上诉人为了规避“在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”的房产交易相关规定，通过与所谓的案外人草签房屋买卖合同的形式变相捂盘销售，然后再高价转卖给二上诉人这样真正需要房屋的人，以合法形式掩盖非法目的，二被上诉人多收取的房款属于非法所得，理应退还给二上诉人。被上诉人泰江置业公司辩称：坚持一审答辩意见，泰江置业公司只收取了房屋买卖合同约定的购房款。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回二上诉人的上诉，维持原判。被上诉人雷冰辩称：1、二上诉人是以当时的市场价格购买的案涉房屋。2、售楼员已经和二上诉人说明案涉房屋是私人转卖的，二上诉人也自认清楚该事实。3、转卖人覃兆丰收取了案涉房屋全部的差价款，其在一审中也到庭陈述了事情的经过，还提供了收条等证据，购房差价款与两位被上诉人无关。4、二上诉人所称的价格欺诈没有事实和法律依据。5、一审法院有类似判决，均已驳回购房者的诉讼请求，并已生效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回二上诉人的上诉，维持原判。田军、汪清芳一审诉讼请求：1、判决泰江置业公司、雷冰返还田军、汪清芳购房款556823元并支付利息（按同期人民银行贷款利率自2018年7月23日计算至返还完毕为止）；2、本案受理费由泰江置业公司、雷冰承担。一审法院认定事实：2017年9月13日，泰江置业公司取得江畔大地1、2号楼商品房预售许可证。2017年9月19日，案外人（涉案房屋原购房人）覃兆丰与泰江置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（草签合同），约定覃兆丰购买泰江置业公司开发的江畔大地2号楼2单元6层020601号房，该房屋建筑面积为117.18平方米，单价为8560.99元/平方米，总价款为1003177元。付款方式为贷款方式付款。该合同自双方签订之日生效。商品房为预售的，自该合同生效之日起30日内，由出卖人向房产管理部门申请登记备案。按该合同附件六补充协议约定：“在签订本合同时，买受人支付购房总价款的20%（含定金）给出卖人，计（人民币）212748.00元，其中总房价款的20%计（人民币）210000.00元作为本合同履约定金，……。剩余房价款同买受人在签订本合同后15日内以银行按揭的方式一次性付清，金额为（人民币）790429.00元。……，买受人将在合同签订后30日内一次性将剩余房款缴清，否则将按照逾期付款承担违约责任”。2017年9月16日，2017年9月19日覃兆丰先后向泰江置业公司支付购房定金20000元、购房款192748元，合计212748元。之后直至2018年7月27日覃兆丰未继续向泰江置业公司支付剩余购房款，泰江置业公司亦未追究其逾期付款的违约责任。该草签合同未向房产管理部门申请登记备案。2018年7月23日，田军、汪清芳与泰江置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：1075691）一份，约定田军、汪清芳购买泰江置业公司开发的江畔大地2号楼2单元6层020601号房，产籍号为03-0071-0078-020601，该房屋建筑面积为117.18平方米，单价为8560.99元/平方米，总价款为1003177元，付款方式为一次性付款。2018年7月15日、21日，田军、汪清芳先后累计五次共向泰江置业公司转款790429元。2018年7月23日，田军分两次向雷冰账户共计转款769571元（212748元+556823元）。同日，泰江置业公司向田军、汪清芳开具面额为1003177元的“房地产预售款*住宅”发票一张。在田军、汪清芳与泰江置业公司签订前述涉案房屋买卖合同后，2018年7月27日，覃兆丰向泰江置业公司申请将其认购的江畔大地小区0045-2-2-601号房屋合同购房人变更为田军、汪清芳，首付款212748元变更为田军、汪清芳支付。一审法院另查明，2018年7月23日、24日，雷冰从中国建设银行王家河支行向覃兆丰先后转账支付人民币500000元、215000元，小计715000元。2018年7月27日雷冰从中国建设银行王家河支行支取现金46000元，同日，覃兆丰出具《收条》表示收到雷冰支付的江畔大地小区0045-2-2-601号房售房款769571元，其中现金支付54571元。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点：1.田军、汪清芳购买的涉案房屋是否系“二手房”。2.雷冰、案外人余天艳是否存在表见代理行为？3.田军、汪清芳能否主张泰江置业公司、雷冰返还购房差价556823元并支付利息。一、关于田军、汪清芳购买的涉案房屋是否系“二手房”的问题。首先，案外人（涉案房屋原购房人）覃兆丰与泰江置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（草签合同），合同内容是双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同真实有效，双方之间存在关于涉案房屋的买卖关系，双方均应依约履行。2017年9月19日覃兆丰向泰江置业公司支付了涉案房屋的购房定金与购房款共计212748元并与泰江置业公司签订该“草签合同”后，覃兆丰未再继续向泰江置业公司支付剩余购房款，双方该“草签合同”亦未向房产管理部门申请登记备案，涉案房屋也未过户到覃兆丰名下，仍然归泰江置业公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。覃兆丰不是涉案房屋的所有人，不能对涉案房屋进行买卖。其次，覃兆丰向泰江置业公司提交《申请》，将其认购的涉案房屋的“合同购房人变更为田军、汪清芳，首付款212748元变更为田军、汪清芳支付”。该《申请》内容应当视为覃兆丰将其在前述“草签合同”中的权利义务即债权债务向泰江置业公司申请转让。该债权债务在本案中的具体表现应当为覃兆丰对泰江置业公司享有的交付涉案房屋的债权，及其向泰江置业公司支付购房款的债务。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”，本案中合同权利不存在不得转让之情形，覃兆丰可以依法转让其对泰江置业公司享有的交付涉案房屋的债权。根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。覃兆丰向泰江置业公司递交《申请》后，泰江置业公司于2018年7月23日与本案原告田军、汪清芳签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：1075691），系对覃兆丰转让双方关于“草签合同”中前述债权债务作出了知晓并同意的意思表示。该债权债务转让后，泰江置业公司作为涉案房屋所有人将该房屋按照合同约定直接出售给田军、汪清芳，该房屋并不存在被他人转卖的情形。故田军、汪清芳购买的房屋并非“二手房”。二、关于雷冰、案外人余天艳是否存在表见代理行为的问题。田军、汪清芳认为，对于雷冰收取款项，其二人是基于对泰江置业公司销售人员余天艳的信任，有理由相信其是能够代表泰江公司的，余天艳和雷冰的行为，是代表泰江置业公司的，均已构成表见代理，主张泰江置业公司应当按照合同约定的价款来收取房款。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。但本案中，雷冰收取款项的行为，是基于覃兆丰的委托办理涉案房屋前述债权的转让事宜，并非履行泰江置业公司赋予的职务职责向其出售涉案房屋。该事实从雷冰在收到田军、汪清芳向其私人账户转入的769571元后，又支付给覃兆丰的情况可以印证。虽然田军、汪清芳表示对该债权转让和转款行为并不知情，在开庭之前与覃兆丰互不相识，但汪清芳也当庭表示，泰江置业公司销售人员余天艳在其购买涉案房屋时“当时156万元的房款是跟我说清楚了的”。在（2019）鄂0503民初1058号案件中汪清芳作为证人出庭作证，法官询问汪清芳：“你当时买房时，对方有没有将房款说清楚，以及这个房屋是不是私人的？”汪清芳向法院陈述：“当时房款说的是156万元，并且也说了这个房屋是别人抵工程款，我理解是私人的，一开始售楼员也说是帮人代卖”。另外，田军、汪清芳在签订涉案房屋买卖合同时发现购房合同价与其实际付款存在556823元差价的情况下，仍然签订了该购房合同。可以证明田军、汪清芳对涉案房屋系余天艳、雷冰代表“私人”而非泰江置业公司转让涉案房屋前述债权的情形是清楚的。现田军、汪清芳主张余天艳、雷冰该行为系代表泰江置业公司进行的，法院不能认可。同时，雷冰的代为转让债权行为系接受覃兆丰委托而为之，均非无权代理，余天艳根据公司上级领导指示，要求田军、汪清芳向雷冰账户支付769571元，是对该“代为转让”行为的履行。故余天艳、雷冰的行为不构成表见代理。三、关于田军、汪清芳能否主张泰江置业公司、雷冰返还购房差价556823元并支付利息的问题。田军、汪清芳认为其支付的购房款与其同泰江置业公司签订的商品房买卖合同价款不一致，覃兆丰的合同变更《申请》在其与泰江置业公司签订涉案房屋买卖合同之后才提交，泰江置业公司的售房行为存在欺诈，主张泰江置业公司返还购房差价款556823元并支付利息。根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。如前所述，田军、汪清芳在明知涉案房屋系余天艳“在帮人卖”、购房价是1560000元情形下，仍然支付了全部款项，且在明知该房屋合同价是1003177元与其实际付款存在556823元差价的情形下，仍在当天与泰江置业公司签订了该房屋的买卖合同。田军、汪清芳作为完全民事行为能力人，对该合同的签订意思表示应当清楚明白，其行为应当系其对市场行情自我判断后的自主选择，应当承担相应法律责任与后果。如前所述，本案差价556823元实质为债权转让费，该转让费应当系田军、汪清芳自愿支付，是其真实意思表示。现其主张该合同的签订存欺诈情形，因其未提交证据证明，且有违诚实信用原则，不能采信。另，泰江置业公司收到田军、汪清芳支付的购房款由两部分构成：一是田军、汪清芳直接向泰江置业公司转款的790429元，二是覃兆丰向泰江置业公司提交《申请》将其认购涉案房屋支付的首付款变更为田军、汪清芳支付的212748元，两项合计1003177元。前述购房差价款556823元并未进入泰江置业账户。雷冰收到的田军、汪清芳转入的769571元，如前所述已支付给覃兆丰。现田军、汪清芳要求泰江置业公司、雷冰返还购房差价556823元并支付利息，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十九条、第八十条、第八十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决驳回田军、汪清芳的诉讼请求。一审案件受理费4770元（已减半收取），由田军、汪清芳负担。二审庭审中，二上诉人为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：一、上诉人自制清单，内容为被上诉人雷冰收取了与上诉人类似的11户购房者房屋差价款的情况，拟证明雷冰不是单纯的个人帮他人代卖房屋行为，应该是代表泰江置业公司的行为。二、证人裴某出庭作证的证人证言，主要内容为证人家庭购买案涉楼盘的房屋被收取差价款的情况，其中大部分款项约837000元是按照泰江置业公司售楼员的指示打给一个叫冉依霏的人，拟证明包括证人在内的被泰江置业公司收取房屋差价款的购房户有很多。针对证据一，被上诉人泰江置业公司质证称，上诉人自制清单不属于证据，是当事人陈述；被上诉人雷冰对证据一的真实性、关联性均有异议，认为即使该自制清单是真实的，也不否认是案外人覃兆丰拿走房屋差价款的事实，上诉人必须有证据证明差价款是泰江置业公司拿走的，才能说泰江置业公司存在欺诈行为，覃兆丰拿走差价款与泰江置业公司无关。针对证据二，二位被上诉人均认为该证人没有购买过泰江置业公司的房屋，不了解相关情况，且不能达到上诉人的证明目的。本院认为，上诉人提交的自制清单可以证明存在和上诉人购房情形一样的购房者；证人裴某的证言可以证明其家庭购房情况，其房屋差价款是直接转给案外人了，但这两份证据均不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人均系具备完全民事行为能力的主体,地位平等,在泰江置业公司的售楼员告诉二上诉人案涉房屋的价格为1560000元的情况下，二上诉人当时仍自愿按二被上诉人的要求进行了相应的付款，购买了案涉房屋，说明二上诉人认可该价格系当时的市场价格，其是基于市场行情进行的购房行为，也不存在显失公平的情形，二上诉人的合法权益并未实际受到损害；且二上诉人在2018年7月23日付完1560000元全款的当天，泰江置业公司拟定的《宜昌市商品房买卖合同》明确约定案涉房屋单价为每平方米8560.99元，总价为1003177元，该总价与二上诉人实际付款存在556823元的差价，但二上诉人仍然选择与泰江置业公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，表明二上诉人对差价款是认可的，当时也未提出异议，而是于2019年4月8日才提起本案诉讼，有违诚实信用原则。至于二上诉人所称的被上诉人泰江置业公司存在捂盘销售、价格违法、以合法形式掩盖非法目等问题,因与本案争议无关,系行政法律关系调整范畴，且其也未提交相关行政主管部门认定泰江置业公司存在上述违法行为的行政法律文书，本院依法不予支持二上诉人的主张。综上所述，上诉人田军、汪清芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9540元，由上诉人田军、汪清芳负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  罗 娟审判员  周铁金二〇二〇年六月十七日书记员  冀琦芳