广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8481号上诉人（原审原告）：谭永祺，女，1962年11月20日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张懿，广东通航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：夏仲怀，男，1959年5月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：夏瑞怀，系夏仲怀的哥哥。委托诉讼代理人：梁燕珍，系夏仲怀的配偶。上诉人谭永祺与上诉人夏仲怀因物权保护纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15270号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭永祺上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判夏仲怀向谭永祺支付财产损害赔偿、2017年5月30日至2018年5月30日房屋租金54000元（4500×12）、迟延支付租金的违约金10000元、房屋使用费54000元（暂计至2019年5月30日）；2.假设二审不认定合同效力，房屋使用费的起算时间应从谭永祺通过公证继承房屋份额的次日，即2015年7月24日开始，而非产权登记之日；3.一、二审诉讼费由夏仲怀承担。二审庭询时明确上诉请求为：撤销一审判决第一项，改判房屋使用费的计算时间从谭永祺通过公证继承房屋的次日即2015年7月24日开始计算。事实和理由：谭永祺与夏仲怀签订的《商铺租赁合同》成立且生效，不存在合同无效的情形，亲戚间的民事法律行为不能单纯以一般的商业交易行为衡量。涉案房屋是上世纪八十年代以夏瑞怀的名义购买，实际由兄长夏俊怀出资，后房屋于2014年重新翻建，皆由夏俊怀出资建成。从购买之日起至2014年，该房屋的实际使用情况是，一楼全层由兄长夏俊怀及其妻子（谭永祺）、女儿占有使用，系商住两用，谭永祺是房屋的合法占有人和实际使用人。二楼全层由弟弟夏仲怀占有并使用。夏俊怀于2015年4月30日去世，同年7月23日，谭永祺作为第一顺序继承人全额继承房屋份额，若需要计算房屋使用费也应该从2015年7月24日开始，而非房屋登记之日开始计算。夏俊怀生前为了扩大一楼经营面积，恰逢父母辈留下的公租房重建完成，夏俊怀便转移生活居所至公租房，在民主直街××房屋××楼继续经营生意。因夏俊怀的身体每况愈下，便与谭永祺商议将民主直街××房屋××楼出租给夏仲怀。夏俊怀去世后，虽夏仲怀多时欠租，谭永祺碍于亲戚情面以及夏仲怀、夏瑞怀粗暴无礼的性格不敢直言。由于夏俊怀母亲去世时的手续由夏瑞怀夫妻办理，所以公租房的户主是夏瑞怀，夏瑞怀在广州市购买数套房屋的事实被查清后，因不符合续租资格，需终止公房租赁关系。谭永祺一家妇孺弱小存在严重的居住困难，夏瑞怀不管不顾，一心偏袒夏仲怀，不准谭永祺对民主直街21号房屋主张任何权利。综上，谭永祺作为涉案房屋的合法占有人和实际使用人，完全有权作为出租方将涉案房屋一楼全层出租给夏仲怀，谭永祺与夏仲怀存在叔嫂关系，双方产生民事法律关系不能单纯以一般交易习惯衡量。夏仲怀二审答辩称，1.谭永祺是依据租赁物地址起诉夏仲怀的，但是夏仲怀的地址是民主直街21号，和谭永祺主张的地址不是同一地址。2.其他答辩意见与夏仲怀的上诉状意见一致。3.不同意谭永祺的上诉请求。夏仲怀上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回谭永祺的全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由谭永祺承担。事实和理由；谭永祺与夏仲怀从未就“民主直街21号”商铺签订过《商铺租赁合同》，谭永祺只是把“民主街15号”面积28平方米商铺出租给夏仲怀，民主街与民主直街是不同的两条街道，谭永祺捏造事实提起民事诉讼，违反了《中华人民共和国刑法》第三百零七条的规定。谭永祺捏造以下事实：1.称与夏仲怀就“民主直街21号”签订租赁合同，2.谭永祺自2016年开始在“民主直街21号”自己使用权范围内违法挖地下室，至今未完工，最近被城管查处，该地下室阴森恐怖，积满脏水，无法使用，但是谭永祺称已把该地下室租给夏仲怀做餐饮经营使用，3.谭永祺捏造称“民主直街21号”房屋是其自身购入并占用，4.谭永祺捏造称夏仲怀拖欠租金54000元、房屋使用费54000元及违约金10000元，谭永祺与夏仲怀从未就“民主直街21号”签订过租赁合同，不存在欠租等情形。一审法院没有依法查明事实，在判决书中混淆“民主街”与“民主直街”，对整个案件的基本事实认定错误，造成实体判决错误。二审庭询时另补充：1.夏仲怀是民主直街21号前半部分9平方米的使用人，1997年夏瑞怀将涉案房屋赠与给夏仲怀、夏俊怀的时候，因为房屋破烂，所以要夏仲怀、夏俊怀自己选择各自的部分，夏仲怀就选择了前半小部分，夏俊怀就选择了后面的面积部分以及公租房的使用部分。夏仲怀就选择了该9平方米，以及从该9平方米处上阁楼，在楼下煮饭、洗澡，因为房屋实在太破烂，政府也督促维修，2014年的时候就对房屋进行了维修，按现状由夏仲怀出钱，房屋维修后房屋的前半部分的9平方米仍是由夏仲怀使用，并未占用谭永祺的部分，房屋的使用情况在赠与前后都是一样的，2016年改建后，夏仲怀才领了临时的营业执照，夏仲怀并没有占用谭永祺的使用面积，所以不应该承担使用费。2.夏瑞怀作为夏仲怀的代理人出庭，是第一次参加诉讼，所以经常把夏仲怀自己的意见和夏瑞怀的意见混淆了，因为夏俊怀去世后，每个月给的钱是夏瑞怀给的，并不是夏仲怀给的，夏仲怀并没有给过租金或者使用费。夏仲怀是案涉房屋50%的产权人，不可能自己租用自己的房子。谭永祺二审答辩称，1.不同意夏仲怀的上诉意见，完全不存在赠与前已对各自的使用部分进行分割的说法，2018年之前夏仲怀租赁使用面积都是28平方米，在另案案件中有夏仲怀经营餐饮店的照片。2.关于房屋装修的钱是谭永祺的丈夫夏俊怀出资的。房屋漏水是二楼厕所漏水，不存在夏仲怀所称的1997年夏仲怀夫妇住在公租房的情况，他们一直都是使用民主直街21号的房屋，不存在有房屋分割的情况。另补充：2016年9月26日已经有旧版的房产证，对涉案房屋的产权载明状况是共同共有，新版的产权证是按份共有。谭永祺向一审法院起诉请求：1.确认谭永祺与夏仲怀之间签订的《商铺租赁合同》已解除；2.夏仲怀撤离占用海珠区民主直街21号属于谭永祺的一楼地面房屋使用权，排除妨碍、停止侵害、恢复原状并对受损部分进行财产损害赔偿；3.夏仲怀支付2017年7月1日至2018年7月1日房屋租金54000元（4500*12）；4.夏仲怀支付迟延支付租金的违约金10000元；5.夏仲怀参照合同约定的租金计算标准支付房屋使用费（计算至夏仲怀返还房屋之日）；6.夏仲怀承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：据广东省公证处（97）粤公证内字第23973、23974号《公证书》记载：1997年10月28日，夏瑞怀、陈雪卿两夫妻将其共有的广州市海珠区小港路民主直街15号房屋无偿赠与给兄弟夏俊怀、夏仲怀，房屋产权及使用权归夏俊怀、夏仲怀；夏俊怀、夏仲怀表示接受赠与。据（2017）广州市不动产权第032223**号《不动产权证》记载：2017年7月20日，谭永祺、夏仲怀通过“继承、析产”的方式各取得广州市海珠区民主直街21号50%的产权份额；房屋（建筑面积）28.11平方米；该房屋另有阁楼部位25.1886平方米未申请权属登记。该产权证后“房地产平面附图”中的“民主直街”上方房屋内标明“#15”。谭永祺（出租方、甲方）与夏仲怀（承租方、乙方）曾签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区民主直街15号商铺租给乙方做餐饮经营使用，出租商铺的建筑面积为28平方米；租赁期限为5年，自2014年5月1日起至2019年5月1日止；每月租金4500元，租金每月一次性付清；乙方在签订本合同之日交纳9000元作为房屋使用保证金；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的10000元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用；等。2016年6月24日，夏仲怀经注册取得了经营场所为广州市海珠区小港路民主直街15号的《营业执照》。本案诉讼中，谭永祺表示：谭永祺的确在2017年11月左右装修大概3个月；装修是经过夏仲怀同意的，当时协商拿来做仓库；地基之所以挖深，是因为天花漏水，地基就没办法修了；谭永祺取得涉案房屋一层房产证之前，该房屋由夏俊怀和夏仲怀两兄弟共同共有，不清楚具体份额；与夏俊怀之间原是夫妻关系；《商铺租赁合同》签订之后，夏仲怀没有交保证金；2017年7月之前的租金给的不足额，差不多一两千，固定期限不好说，因为是亲戚，就没有强制说几号几号交，一共给了多少也没有统计。对于诉讼请求中的受损部位，谭永祺表示：位于房屋的后面一半部分天花位置受损；恢复原状与赔偿损失的部位为同一部位，要求赔偿损失。经一审法院释明合同效力的风险后谭永祺坚持其诉讼请求。2019年9月19日，一审法院组织谭永祺、夏仲怀到涉案房屋查看现场。谭永祺、夏仲怀确认：夏仲怀使用靠近民主直街的部位，东西内墙距离2.83米、外墙距离3.1米；南北纵深2.85米。夏仲怀表示：谭永祺使用一楼其他部位，阁楼部位由夏仲怀使用。谭永祺表示：（一楼其他部位）没有钥匙，房屋刚装修好时门被撬开。对于一楼的间隔墙，夏仲怀表示：夏瑞怀赠与之前就已经存在了；谭永祺表示：2014年动工，由夏俊怀修建。经询问后，谭永祺表示坚持其诉讼请求。结合“房地产平面附图”，现场基本情况如下：一审法院认为：根据涉案的《公证书》、《不动产权证》中的附图、《商铺租赁合同》以及谭永祺与夏仲怀的陈述，原海珠区小港路民主直街15号房屋即为现海珠区民主直街21号房屋。谭永祺主张与夏仲怀之间通过签订《商铺租赁合同》建立起租赁关系。一审法院的意见是：首先，按谭永祺所述，在谭永祺取得涉案房屋50%的产权份额前即2017年7月20日前，涉案房屋是由夏仲怀与其哥哥夏俊怀共有，则谭永祺将涉案房屋全部即租给夏仲怀显然无事实依据。其次，《商铺租赁合同》签订后，夏仲怀既未支付保证金也未按时、全额交纳“租金”，而谭永祺自己也无法陈述收取了何时、多少“租金”，显然与一般交易习惯不符。可见《商铺租赁合同》并非谭永祺与夏仲怀的真实意思表示，故夏仲怀关于上述合同无效的主张，合法有理，一审法院予以采纳。因此，谭永祺要求确认上述合同已经解除、夏仲怀支付租金及违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。谭永祺与夏仲怀各占涉案房屋一楼50%产权份额，则就本案而言，应属物业保护纠纷。鉴于谭永祺与夏仲怀尚未通过法律途径确定各自产权所对应的部位，故谭永祺要求夏仲怀返还全部房屋、赔偿房屋漏水损失的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。夏仲怀现使用涉案房屋一楼约9平方米的部位及无合法产权的阁楼25.1886平方米部位，且一楼部位靠近民主直街，夏仲怀也以此领取营业执照，相对获利更大，则综合夏仲怀自己的陈述，一审法院对谭永祺主张的使用费的标准中的2000元予以支持。因谭永祺表示继承前“该房屋由夏俊怀和夏仲怀两兄弟共同共有，不清楚具体份额”，则使用费从谭永祺取得涉案房屋一楼部分产权之日即2017年7月20日起计算为宜。因谭永祺与夏仲怀未能确定何时分割房屋，故使用费计算至本判决发生法律效力之日止为宜。本案立案时以《商铺租赁合同》为基础确定案由并收取受理费，现因《商铺租赁合同》无效，谭永祺与夏仲怀对上述合同无效均有过错，则受理费由谭永祺与夏仲怀各负担一半。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年10月17日作出如下判决：一、夏仲怀在本判决发生法律效力之日起10日内按每月2000元的标准向谭永祺支付自2017年7月20日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；二、驳回谭永祺的其他诉讼请求。案件受理费2660元，由谭永祺、夏仲怀各负担1330元。本院二审期间，谭永祺向本院提交：1.（2019）粤0105民初28630号的夏仲怀提交的起诉状及其提交的证据，拟证明本案与（2019）粤0105民初28630号案系基于同一事实起诉，本案中谭永祺所提出的证据与（2019）粤0105民初28630号案件中夏仲怀所提交的证据是一样的。本案一审阶段在2019年9月17日开庭后，2019年9月23日，夏仲怀以同一证据向谭永祺提出租赁合同纠纷，由广州市海珠区人民法院受理；2.（2019）粤0105民初28630号案庭审笔录，拟证明谭永祺与夏仲怀就《商铺租赁合同》的签订达成合意。本案一审阶段，夏仲怀称对《商铺租赁合同》的签订没有达成合意；3.（2019）粤0105民初28030号民事判决书，拟证明本案与（2019）粤0105民初28630号案件系基于同一事实起诉，在28630号案件庭审过程中，夏仲怀一方宣称谭永祺租赁给夏仲怀的是“民主街15号”而不是“民主直街15号”，此处与本案中夏仲怀一方提出的上诉理由一致，经28630号案合议庭审理，广州市海珠区民主街15号房屋即为海珠区小港路民主直街15号房屋（现为海珠区小港路民主直街21号）；4.粤（2016）广州市不动产权第03225385号不动产权证书，拟证明房屋占用费计算起点，在2016年9月，谭永祺已经正式办理房屋产权登记，当时与夏仲怀的共有方式系共同共有，后于2017年办理新的不动产权证书，房屋的共有形态由共同共有转变成按份共有，房屋占用费应从2016年9月开始；5.（2015）粤广海珠第12655号公证书，拟证明房屋占用费计算起点，涉案房屋原产权人之一的夏俊怀于2015年4月30日离世，谭永祺于2015年7月29日在海珠公证处办理遗产继承手续，谭永祺正式继承海珠区民主直街15号（租赁合同中误写为“海珠区民主街15号”）产权份额。夏仲怀经质证认为：对证据的真实性无异议，合法性无法确认。夏仲怀向本院提交：1.照片两张，拟证明民主直街和民主街是不同的地址；2.广州市城市管理综合执法询问通知书照片打印件，拟证明谭永祺在房屋后半部分挖地下室，是不可能出租给夏仲怀的。谭永祺经质证认为：对证据的真实性、合法性和关联性都不予确认，谭永祺没有收到广州市城市管理综合执法询问通知书。二审庭询后，谭永祺向本院提交：1.谭永祺女儿夏鸣君与装修工人何伟健的微信聊天记录及照片，拟证明海珠区民主直街21号一楼后半部分的损害由夏仲怀造成；2.谭永祺代理人张懿与城管滨江中队工作人员的电话录音，拟证明谭永祺不存在破坏海珠区民主直街21号一楼后半部分的行为；3.（2016）粤01民终17114号离婚纠纷案档案、2016年民主直街21号彩色照片，拟证明夏仲怀自承租之日即使用民主直街一楼全面积28平方米（建筑面积）；4.夏仲怀到谭永祺住处骚扰视频监控截图；5.报警回执，证据4-5拟证明谭永祺因夏仲怀的不法威胁，不能使用或接近民主直街21号；6.电费清单，拟证明夏仲怀拖欠谭永祺电费。夏仲怀经质证认为：本案是“民主街15号商铺”的租赁合同纠纷，谭永祺提交的材料都是“民主直街21号”，与本案纠纷毫无关联，该材料所说全部情况不真实、不合法。经审理查明，谭永祺与夏仲怀签订的《商铺租赁合同》约定的租赁商铺为广州市海珠区民主街15号商铺，除此之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，在夏仲怀为原告，谭永祺为被告的（2019）粤0105民初28630号案中，谭永祺提交一份申请开具新旧门牌地址证明的《申请报告》，广州市公安局海珠区分局滨江派出所于2016年7月18日在该报告下方空白处附注“经查阅我所七十年代、八十年代、九十年代户籍档案，七十年代户籍档案（PH1.1.1-245-41）中登记的：‘民主街15号’，在八十年代户籍档案（PH1.1.1-324-86）中登记为：‘民主街15号（新21号）’，在九十年代户籍档案（PH1.1.1-461-4）中登记为‘民主直街21号’”，并加盖公章。夏仲怀在该案庭审中经质证仍坚持认为民主直街和民主街是两个不同的地方。本案二审庭询期间，对于为何签订《商铺租赁合同》的问题，夏仲怀称：当时谭永祺拿着其姨妈的购房合同，说有房屋出租给夏仲怀，夏仲怀就去签订合同了，夏仲怀没有去看过房屋；民主街和民主直街是相邻的两条街，相距不到500米。谭永祺说其丈夫生病，其姨妈同情他，所以拿这个商铺来给她收租；合同中约定的民主街15号商铺与民主直街21号房屋是完全不同的房屋，民主街15号商铺根本不存在。谭永祺对夏仲怀的上述陈述不予认可，称：据其了解，涉案房屋附近只有民主巷，没有民主街，而且民主巷在2011年的时候已经整体拆迁，全部的业主已经回迁到富基花园，所以不可能2014年还存在该房屋；根据约定，一楼由夏俊怀和谭永祺使用，所以一楼应该由其使用，即使夏仲怀不搬离，也应该支付房屋占用费，房屋占有费按照各自的产权登记面积部分计算，按照同地段商业面积店铺的租金价格150元/平方米计算。（2019）粤0105民初28630号案庭审期间，谭永祺否认曾收到夏仲怀缴纳的保证金、租金。关于涉案房屋的使用情况，谭永祺称各方约定涉案房屋一楼归夏俊怀、谭永祺使用，产权登记外的搭建的二、三楼由夏仲怀使用。夏仲怀则认为一开始双方就约定了涉案房屋一楼前半部分九平方米以及二、三楼由夏仲怀使用，一楼后半部分由夏俊怀、谭永祺使用。双方对于各自的主张均无提供相应的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于《商铺租赁合同》约定的“广州市海珠区民主街15号商铺”是否与广州市海珠区民主直街21号房屋为同一地址房屋的问题。《商铺租赁合同》约定的租赁物的面积与涉案房屋登记的产权建筑面积基本一致，且根据广州市公安局海珠区分局滨江派出所在《申请报告》中所附注的内容来看，一审法院认定海珠区民主街15号与海珠区民主直街21号实为同一地址房屋，并无不当。夏仲怀坚持认为海珠区民主街15号与海珠区民主直街21号并非同一地址房屋，但未能提供足以反驳的相反证据，本院对夏仲怀的该主张不予采信。根据涉案房屋的产权登记，涉案房屋登记的产权建筑面积为28.11平方米，有产权登记的部分即为涉案房屋首层部位。谭永祺主张各方曾约定涉案房屋首层归夏俊怀、谭永祺使用，二、三楼归夏仲怀使用，但未能提供充分证据，本院对其该主张不予采信。谭永祺在本案中主张的是涉案房屋首层部位的使用权以及使用费，根据涉案房屋产权登记情况，谭永祺、夏仲怀各占50%产权份额，而涉案《商铺租赁合同》约定的出租面积包括夏仲怀所占50%产权份额的面积，一审法院关于谭永祺将涉案房屋全部出租给夏仲怀没有事实依据的认定正确。其次，谭永祺在另案中也自称没有收到夏仲怀缴纳的保证金、租金，夏仲怀并无证据证明其已按照该合同约定交纳了保证金、租金，本案现有证据并不足以证明涉案《商铺租赁合同》得到实际履行，一审法院认定涉案《商铺租赁合同》并非双方真实意思表示，并无不当，本院予以认同。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第九十四条约定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”。夏仲怀、谭永祺各占涉案房屋50%的产权份额，夏仲怀、谭永祺依法按照各自所占产权份额对涉案房屋享有所有权。如前所述，涉案《商铺租赁合同》并非夏仲怀、谭永祺真实意思表示且并无实际履行，谭永祺要求夏仲怀按照合同约定支付租金，理据不足。谭永祺并无充分证据证明涉案房屋一楼的使用权归其一方所有，双方对涉案房屋并无进行过实物分割，根据一审法院察看现场的情况，涉案房屋一楼的使用情况为谭永祺、夏仲怀各自使用一部分，谭永祺并无提供充分证据证明夏仲怀在2017年7月1日之后占用了涉案房屋一楼全部面积或者占用部分超过其所占产权份额，本案现有证据不足以证明夏仲怀侵害了谭永祺对涉案房屋一楼的使用权，夏仲怀关于其无需向谭永祺支付房屋使用费的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院判令夏仲怀向谭永祺支付自2017年7月20日至判决生效之日止的房屋使用费，该处理不当，二审予以纠正。综上所述，夏仲怀的上诉请求成立，本院予以支持；谭永祺的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初15270号民事判决；二、驳回谭永祺的全部诉讼请求。一、二审案件受理费2660元，由谭永祺负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十三日书记员  贾妍胡秀红