江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终616号上诉人（原审被告）：连云港瑞城置业有限公司，住所地连云港市海州区海连东路42号。法定代表人：赵军丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：王峰，江苏连城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙继革，男，1970年4月16日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港瑞城置业有限公司（以下简称瑞城公司）因与被上诉人孙继革房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞城公司上诉请求：查明事实，依法改判；上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人瑞城公司不应向被上诉人退还物业费8929.9元。2012年10月19日，上诉人向被上诉人交付了涉案房屋，房屋交付后，即由被上诉人占有、使用，其应当承担物业费。即使因房屋质量问题导致被上诉人无法入住，即使如一审法院查明在2017年10月10日后被上诉人未要求上诉人承担维修责任，退还的物业费也应从2013年5月计至2017年10月，而不是计至2018年10月。2、上诉人不应向被上诉人支付租金损失82857.28元和评估费17000元。首先，一审法院委托的评估机构仅凭主观意识出具《房地产估价报告》，报告中未见评估作业人员收集到的相应资料，说明评估结论不合法、不客观，不应被法院作为审理依据。其次，涉案房屋维修记录的书面文件最后的日期是在2014年9月份，被上诉人在一审提供的所谓录音、图片均是其单方制作，也没有提供原始载体供核实。一审法院认定案件房屋维修交付合格的期限缺少事实和法律依据。最后，一审法院判令上诉人承担80%的责任明显不公。被上诉人扩大了涉案房屋所谓的租金损失，其应承担主要责任。另评估费17000元也应按各自的责任承担。被上诉人孙继革辩称，1、关于孙继革要求瑞城公司免除或承担3201室11个月物业费的诉求作补充说明：8个月为上诉人统一提供给业主的装修期，是一种让利行为。3个月为上诉人因延迟交付向业主作出的赔偿，是赔偿行为。因上诉人交付的房屋存在质量问题，连续几年都在修复，一直修不好，致使这11个月的免费利益被上诉人未能实质性享受，请求法院判决上诉人支付1950.12元。2、出现渗漏现象后，被上诉人都及时通知上诉人进行修缮，这是我方积极采取措施来防止损失扩大的实际作为，被上诉人不应承担损失的20％，因此上诉人应承担全部损失103571.6元。3、当事人应当按约全面履行义务，在上诉人修复完毕后应当按照《住房质量保证书》的约定顺延相应的质保期，而上诉人至今没有向被上诉人作出修复完毕并交付的手续。因此房屋目前应还在质保期内。被上诉人2019年1月7日向上诉人多次反映客厅飘窗渗水问题后，上诉人至今没有履行应当修缮的义务。即使按照上诉人所言，最后修缮日期为2017年10月10日，那么2019年1月7日仍未过质保期。上诉人拒绝履行质保期内的修缮义务，是侵权行为，应向我方赔偿。孙继革向一审法院起诉请求：1、瑞城公司继续对瑞城嘉园3号楼3201室修缮直至合格为止；2、瑞城公司继续提供连云港海州区作为孙继革安置居住，直至瑞城嘉园3号楼3201室修缮合格交付孙继革后8个月止；3、瑞城公司退回已向孙继革征收的瑞城嘉3号楼3201室物业费9072元；4、瑞城公司免除或承担瑞城嘉园3号楼3201室自2019年1月至修缮合格交付后11个月止的全部物业费；5、瑞城公司退回已向孙继革收取的2200元保证金；6、瑞城公司向孙继革支付搬家费3700元；7、瑞城公司赔偿孙继革经济损失210693元；8、瑞城公司赔偿孙继革精神损失150000元；9、案诉讼费用由瑞城公司承担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同及交付情况。2011年12月8日，瑞城公司与孙继革签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于连云港市海州区出售给孙继革。其中，合同附件四合同补充协议第十三条约定，该商品房竣工验收合格后交付时，若该商品存在主体结构质量问题之外的质量瑕疵问题，出卖人承担及时修复责任，但不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接义务。若买受人以此为由拒收该商品房，则出卖人不承担逾期交房责任。合同还对其他事项进行了约定。2012年10月19日，瑞城公司向孙继革交付3201室房屋，孙继革接收房屋钥匙，并签收业主手册等相关文件。二、涉案商品房出现渗漏水、瑞城公司维修、一审法院查勘情况。2012年11月10日左右，孙继革发现3201室存在屋面洇水及北阳台渗湿等现象，遂向某公司反映。瑞城公司委托施工方工程人员进行维修，并将该公司所有的位于海州区房屋提供给孙继革暂住。2014年9月22日，瑞城公司将维修好的3201室移交给孙继革，并出具了《关于瑞城嘉园3#3201室移交事宜》，载明：“根据业主反映屋面印水及北阳台渗湿现象，我方及时组织人员修复。对屋面进行剔凿至结构层，在对结构层涂刷防水材料，其中主卫生间顶板蓄水时间在96H以上，厨房在48H以上，经业主和施工方现场目测观察检查，均无渗漏水、渗湿、印水等现象，屋面情况如下：主卫顶板：蓄水深度不小于20毫米，持续时间96H以上，无渗湿、水印现象；厨房顶板：蓄水深度不小于20毫米，持续时间48H以上，无渗湿、水印现象。其中顶板恢复过程中，我方还将对夹层涂刷防水材料、面层做防水卷材两道防水层，与现有防水层有效搭接。而北阳台，我方除窗框底部多次交替填塞、涂刷防水材料，采用防水砂浆收口外，还在外窗台面涂刷防水材料四至五遍，内外兼顾，从而多了一道防水屏障。业主反映的问题内容全部完成，并符合要求。”2014年9月29日小雨过后，孙继革检查发现厨房北阳台、北卧窗户、客厅飘窗、南阳台仍然有渗漏水现象，并告知瑞城公司。瑞城公司安排的维修人员聂某当天查勘、核实情况为：“除北阳台窗台渗湿较明显外，其余均为洇湿，初步怀疑是泄水孔水面倒灌，我方先对各部位进行注水试验后，再根据试验结果处理。注：南阳台不是洇湿，原施工缝未处理到位。”2014年10月21日，下雨一天半，北风3至4级，施工方聂某工程师对3201室房屋维修情况进行现场查勘确认以下情况：“北阳台、小卧室、北飘窗受到雨淋。施工方聂工在国庆期产对北阳台等窗台部分进行了混凝土重做，窗外重新打胶，本以为能修好，但依然大面积渗水，详见照片。其他部位因雨水淋不到，尚未见渗漏，需待东南风才可验证”。2016年10月22日上午10点14分，孙继革向某公司方的工作人员发出短信告知“祝某，虽然在外侧裂缝处抹了一下，但阳台依然洇水，原地方”。2016年11月10日早上8点13分，瑞城公司方的工作人员向孙继革发短信“请求3201门打开，我们进去维修”。孙继革8点18分短信回复“好的，马上去开门。北阳台继续渗水，南卧飘窗右下中空玻璃结露，请维修与更换”。孙继革9点31分开门。在孙继革提供的通话录音证据材料中，2017年10月10日孙继革在与瑞城物业管理人员霍某义的通话中提及涉案房屋在2017年上半年还在维修，2017年7月至9月其出差上海，下雨时无法及时查看，回来年观察、感觉问题不大，并向霍某义提出经济赔偿的请求。2018年10月15日，孙继革在与吴某通话内容是就所收取的物业费、孙继革支付的搬家费及经济赔偿事项双方进行协商。2019年1月7日，孙继革电话告知瑞城公司方吴某、霍某义涉案房屋有漏水现象，要求瑞城公司进行查看、修复。2019年1月7日，孙继革短信告知瑞城公司方维修人员“瑞城置业吴某经理：上周某（2019年元月5日）本市下了些小雪。今天（2019年元月7日），我到我房子查看，发现客厅飘窗上沿依然出现明显大块渗水洇渍。此处也正是之前贵司多次修理过依然渗水的位置。请及时安排修缮。孙继革159××××3180。2019/1/7”。一审诉讼中，孙继革称目前客厅飘窗有渗漏水处。后又称客厅飘窗、南北卧室飘窗均有渗水。2019年8月27日，小雨，一审法院对3201室进行现场勘查，该房屋室内精装修，水电、家具等生活设施完备，具备居住条件，客厅飘窗、南北卧室飘窗的窗套护板上有轻微水渍印痕。三、涉案房屋装修、入住情况。2018年10月1日，孙继革就涉案的瑞城嘉园3#楼3201室与案外人签订《室内装修合同》，约定开工日期从2018年11月19日，竣工日期：2019年2月28日。并约定孙继革在2018年11月2日前按附件清单确认建筑材料品牌、花色、规格，以便承接方备货确保按时进场，如期开工。孙继革称2019年春节前后装修完毕，偶尔居住。2019年3月7日，受瑞城公司委托，江苏连城律师事务所律师王峰向孙继革发函，认为3201室房屋早已维修完毕并交付，要求孙继革收函后三个工作日内向某公司返还302室房屋，并结清相应的水电、物业等费用。3月8日，孙继革签收该函件。2019年3月14日，一审法院受理了瑞城公司起诉孙继革占有物返还纠纷一案[（2019）苏0706民初2277号]，瑞城公司要求孙继革将位于海州区房屋还。一审法院于2019年9月5日作出（2019）苏0706民初2277号民事判决，判决孙继革于判决生效后30日内返还海州区房屋。双方均未上诉。四、瑞城嘉园3号楼3201室与302室在2012年10月至2019年3月份的租金情况。一审诉讼中，孙继革申请对涉案3201室和302室房屋租金（从2012年10月19日至2019年4月4日租金分别进行鉴定。经一审法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司，该鉴定单位出具房地产估价报告，载明：瑞城嘉园3号楼3201室，钢混结构，所在层数/总层数为32/32，建筑面积143.94平方米，租金总价232604元（从2012年10月至2019年4月）；海州区，混合结构，所在层数/总层数为4/3，建筑面积72.35平方米，租金总价98138元（从2012年10月至2019年4月），其中2012年10月至12月，3201室租金为5945元、302室租金为2510元；2013年，3201室年租金为30237元、302室为12756元；2014年，3201室年租金为32274元、302室年租金为13614元；2015年，3201室年租金为33195元、302室年租金为14004元；2016年，3201室年租金为36435元、302室15372元；2017年，3201室年租金额为40518元、302室年租金为17097元；2018年，3201室年租金为43299元、302室年租金为18270元；2019年1月至3月，3201室租金为10701元、302室租金为4515元（具体每月租金明细详见估价报告）。孙继革支付评估费17000元。五、关于3201室的物业费、保证金收取情况及瑞城公司提供302室时间。关于3201室的物业费，孙继革称瑞城公司收取了2013年5月至2018年12月的物业费9272元，并提交物业相关明细。瑞城公司称3201室的物业费是从2013年5月至2018年12月份费用共计9213.4元，其中2013年7、8、9三个月免收物业费，2018年10月、11月、12月的物业费均是141.75元/月。孙继革对瑞城公司所称的物业费9213.4元认可。2012年10月19日孙继革向案外人连云港杰瑞物业有限公司缴纳了涉案3201室保证金、垃圾清理费2200元，其中2200元中包含200元的垃圾清理费，2000元是装修保证金。诉讼中，瑞城公司表示同意退还2000元装修保证金。六、其他关于瑞城公司提供海州区房屋给孙继革孙继革使用的时间问题。孙继革称是2013年8、9月或2014年8、9月，具体时间记清了，后又提供搬家人的书面证明，称是2014年5月份。瑞城公司称2013年6、7月份，房屋交付后发现质量问题后给孙继革居住的。一审诉讼中，孙继革称给付从原住房到临时住房搬家费3700元，并提供搬家人的书面证言。一审法院归纳本案一审的争议焦点为：1、瑞城公司是否负有维修的责任和义务；2、孙继革所主张的瑞城公司维修、提供房屋、退还物业费、免除物业费、赔偿搬家费、租金损失、精神损失费及其数额等诉讼请求有无事实和法律依据。一审法院认为，孙继革、瑞城公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在瑞城公司修复完毕后，瑞城公司应当按《住宅质量保证书》的约定顺延相应的质保期。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，涉案房屋在交付后出现渗漏水等质量问题，瑞城公司应按合同履行修复义务，并承担修复期间给孙继革造成的各项损失。关于孙继革要求瑞城公司继续对瑞城嘉园3号楼3201室修缮直至合格的诉讼请求，一审法院认为，根据孙继革在2019年4月3日一审法院（2019）苏0706民初2277号案件庭审中陈述和一审法院现场查勘的情况，现涉案房屋客厅飘窗有渗漏水处，南北卧室飘窗的窗套护板上有轻微水渍印痕，鉴于诉讼中，瑞城公司也同意维修，一审法院对孙继革要求瑞城公司对涉案房屋客厅飘窗渗漏水、南北卧室飘窗的窗套护板上有轻微水渍印痕质量问题进行维修至合格的诉讼请求依法支持。关于孙继革要求瑞城公司继续提供302室作为孙继革安置居住，直至瑞城嘉园3号楼3201室修缮合格交付孙继革后8个月止的诉讼请求，一审法院认为，已生效的一审法院（2019）苏0706民初2277号民事判决书已判决孙继革于判决生效后30日内返还瑞城公司海州区房屋，故一审法院对孙继革的该项诉讼请求不再处理。关于孙继革要求瑞城公司退回已收取的3201室物业费9072元的诉讼请求，一审法院认为，因瑞城公司交付的房屋质量不符合合同约定，孙继革在涉案3201室房屋交付后出现质量问题未能居住、使用。故瑞城公司应当赔偿物业公司收取孙继革的3201室的物业费损失。本案中，孙继革、瑞城公司间没有最终维修验收的手续，从孙继革所提供的证据看，瑞城公司方在2013年、2014、2016年11月11日，以及2017年上半年均存在不定期的维修，且2017年10月10日孙继革已与瑞城公司的工作人员电话协商赔偿损失事实，2018年10月1日已与案外人签订涉案的3201室的室内装修合同，2018年11月19日开始装修，2019年春节前装修完毕，孙继革偶尔居住，综合上述情况，现双方均认可3201室的物业费是从2013年5月至2018年12月份费用共计9213.4元，故一审法院酌定瑞城公司应退回孙继革从2013年5月至2018年10月31日的物业费8929.9元（9213.4元－141.75元/月*2＝8929.9元）。关于孙继革要求瑞城公司免除或承担3201室自2019年1月至修缮合格交付后11个月止的全部物业费的诉讼请求，一审法院认为，孙继革在2018年10月1日已与案外人签订涉案的3201室的室内装修合同，并于2018年11月19日装修，装修后已居住使用，现客厅飘窗有渗漏水处并不影响孙继革的正常使用，且也无证据证明该渗漏水处严重影响其使用。故孙继革的该诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院对该诉讼请求依法不支持。关于孙继革要求瑞城公司退还2200元保证金的诉讼请求，一审法院认为，因业主手册中装修管理协议明确约定垃圾清理费200元、装修保证金2000元，且诉讼中，瑞城公司同意退还装修保证金，故一审法院确认瑞城公司应退还装修保证金2000元。关于孙继革要求瑞城公司支付搬家费3700元的诉讼请求，一审法院认为，因涉案的房屋存在质量问题，瑞城公司另行提供房屋给孙继革居住使用过渡，造成孙继革额外负担，故瑞城公司应给付孙继革的搬家费；关于搬家费的数额，因孙继革未能提供相关票据，仅有搬家人的书面证明，故一审法院综合本案案情，酌定瑞城公司应给付孙继革搬家费2000元。关于孙继革要求瑞城公司赔偿孙继革租金损失210693元的诉讼请求。本案中，孙继革主张从2012年10月计算至2019年3月，按3201室与302室租金差额计算，一审法院认为，因涉案房屋存在质量问题致使孙继革无法居住使用，虽然在修复期间瑞城公司也提供了302室作为过渡使用，但因修复而产生的损失，孙继革有权主张。首先,关于修复期间的问题。瑞城公司交付的房屋存在质量瑕疵。瑞城公司称2014年已修复完毕，但并未提供证据证明。从审理查明的事实和孙继革提供的移交单、短信、电话录音、庭审中的陈述看，2012年11月10月孙继革发现渗漏现象后，瑞城公司进行修复的时间集中在2013、2014年；2014年9月22日，瑞城公司将维修好的3201室移交给孙继革，后因渗漏处仍有渗漏。孙继革提供的2016年10月22日、11月10日的短信记录看，2016年10月22日，孙继革仍在报修；在2016年11月11日，瑞城公司还在修复。从孙继革所提供的与霍某义的电话录音内容看，瑞城公司在2017年上半年修复结束，孙继革7、8、9月因出差未能验收，后回来认为问题不大，并于2017年10月10日打电话与瑞城公司方协商赔偿事宜。从2017年10月10日后直到2018年9月31日，孙继革未能提供证据证明因涉案的3201室渗漏或其他问题再次向某公司报修，并且2018年10月1日孙继革与案外人签订涉案房屋的装修合同，合同还约定孙继革在2018年11月2日前提供涉案房屋装修所需要材料品牌。2018年11月19日开始装修，2019年春节前装修完毕，孙继革偶尔居住。综合上述情况，从2017年10月11日起至孙继革装修涉案房屋，该期间段不应计取租金损失。虽然瑞城公司没有在2017年上半年修复结束后向孙继革交付修复合格的相关材料，但孙继革也未举证在2017年10月11日后至其装修使用房屋期间，其再次向某公司报修及瑞城公司修复的相关证据，且从孙继革在2017年10月10日与瑞城公司方人员电话协商赔偿事宜的情况看，其对涉案的3201室修复情况已基本接受。从多次的维修情况及法院2019年8月的查勘看，涉案房屋的质量问题在2014年9月22日修复后仍然是北阳台、小卧室窗户、客厅飘窗渗漏水但并不足以影响孙继革对整个房屋的使用。故一审法院认定修复期间为2011年11月10日至2017年10月10日。本案中，在修复过程中，综合孙继革向某公司报修、沟通所需时间、孙继革验收所需时间，保修期内出卖人未妥善履行修复义务，孙继革怠于履行检查、报修，以及涉案房屋仍然存在的质量问题大小等情节，一审法院认为，一方当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合本案案情，一审法院酌定修复期间的租金损失孙继革承担20%，瑞城公司承80%。关于租金损失的数额。根据房地产估价报告载明的2012年10月至2019年3月期间3201室和302室每月的租金，计算从2012年11月10日至2017年10月10日租金损失。瑞城公司2013年6月提供72.5平方米的302室给孙继革使用，故2013年6月份前的租金损失就是3201室从2012年11月10日至2013年5月期间的租金；从2013年6月至2017年10月10日期间的租金损失应是3201室与302室相应期间的租金差价。具体计算为：3201室从2012年11月10日至2013年5月期间的租金共计为16583.67元（2378/30*21+2378+2509*3+2507*2）。从2013年6月至2017年10月10日，3201室与302室的租金差价为：其中，2013年6-12月的租金差价10230元[（2507+2529*3+2534*3）-（1058+1067*3+1069*3）]，2014年的租金差价为18660元（32274-13614），2015年租金差价为19191元（33195-14004），2016年租金差价为21063元（36435-15372）；2017年1-10月10日的租金差价为17843.93元[40518-3604*3+3604/31*10-（17097-1521*3+1521/31*10）]，综上从2012年11月10日至2017年10月10日的租金损失共计为103571.6元，其中孙继革负担20%为20714.32元；瑞城公司负担80%为82857.28元。故瑞城公司应给付孙继革租金损失82857.28元。关于评估费用17000元的承担，一审法院认为，该评估费是孙继革为查明修复期间的租金损失而支出的必要费用，故瑞城公司应承担该评估费用17000元。关于瑞城公司提供302室房屋的时间问题，瑞城公司称在2013年6、7月，孙继革称要么在2013年8、9月份或2014年8、9月份，后又称在2014年5月份并提供搬家工人的书面证明，一审法院认为，孙继革提供的搬家工人的书面证明，因搬家工人未到庭，一审法院无法核实其真实性，故一审法院对该份书面证明不予采信。同时，一审法院采纳瑞城公司自认意见即2013年6月。关于孙继革要求瑞城公司赔偿孙继革精神损失150000元的诉讼请求，一审法院认为，本案是合同之诉，非侵权之诉，孙继革主张精神损失赔偿金缺乏事实和法律依据，一审法院对孙继革的该项诉讼请求，依法不支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、瑞城公司于判决生效后九十日内对孙继革位于连云港市海州区龙河南路3号楼3201室的客厅飘窗渗漏水、南北卧室飘窗的窗套护板上有轻微水渍印痕质量问题修复至合格；二、瑞城公司于判决生效后十日内退还孙继革关于瑞城喜园3号楼3201室物业费8929.9元；三、瑞城公司于判决生效后十日内退还孙继革2000元装修保证金；四、瑞城公司于判决生效后十日内支付孙继革孙继革搬家费2000元；五、瑞城公司于判决生效后十日内赔偿孙继革租金损失82857.28元；六、驳回孙继革的其他诉讼请求；一审案件受理费6934元、评估费17000元，共计23934元，孙继革负担5200.5元，瑞城公司负担18733.5元。二审中，被上诉人孙继革提交物业费催交凭证，证明1950.12元的物业费属实。经质证，上诉人瑞城公司的质证意见为：对证据三性均有异议，并认为与本案没有关联。经审查，本院的认证意见为：该催缴通知单催缴的是2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，与本案不具有关联性。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、上诉人是否应退还8929.9元物业费；2、上诉人是否应赔偿被上诉人租金损失82857.28元和评估费17000元。本院认为，关于争议焦点1，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，上诉人交付质量合格的房屋与被上诉人，系上诉人的主合同义务。因上诉人交付的房屋存在质量问题，致使被上诉人无法对涉案进行居住、使用，上诉人应当赔偿被上诉人无法居住、使用期间物业公司收取的物业费。一审法院综合涉案房屋的维修情况、被上诉人对涉案房屋的居住情况及装修情况酌定上诉人退回被上诉人从2013年5月至2018年10月31日的物业费8929.9元，并无不当，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。关于争议焦点2，江苏苏信房地产评估咨询有限公司接受一审法院的委托，根据一审法院提供的有关资料，依据相关国家标准、法律、法规和政策规定，遵循必要的估价程序、方法等，出具的房地产估价报告，合法有效，可以作为本案的定案依据。因涉案房屋存在质量问题，致使被上诉人无法正常居住使用，虽然上诉人在修复期间提供了302室给被上诉人居住使用，但因302室的面积、房某、位置等与涉案房屋存在较大差异，给被上诉人造成相应损失，对此上诉人应当予以赔偿。一审法院根据双方举证情况、上诉人履行修复义务情况、被上诉人怠于履行检查及报修情况、涉案房屋仍存在质量问题等情节，酌定上诉人承担修复期间80%的租金损失并判决上诉人承担评估费用17000元，并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。综上，上诉人瑞城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6934元（连云港瑞城置业有限公司已预交），由上诉人连云港瑞城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二〇年六月二十三日法官助理  孙潘红书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。