福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终695号 上诉人（原审原告)：邵武市假日国际大酒店有限公司，住所地邵武市八一路1号。 法定代表人：陈良华，总经理。 委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师。 上诉人（原审被告)：吴军民，男，1969年3月25日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：冯一健，福建欣开元律师事务所律师。 原审第三人：福建省邵武市紫云宾馆，住所地邵武市八一路1号。 法定代表人：周峻，总经理。 上诉人邵武市假日国际大酒店有限公司（以下简称假日酒店）因与上诉人吴军民、原审第三人福建省邵武市紫云宾馆（以下简称紫云宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服邵武市人民法院（2019）闽0781民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 紫云宾馆上诉请求：撤销一审判决第三项，改判吴军民支付假日酒店自2018年1月1日起至店面腾退之日按日150元计算占用费。事实和理由：一、吴军民与紫云宾馆称，因为出租店面由3间变为2间，因此协商租赁期限延长，又重新签订履行期限至2023年12月31日的租赁合同的辩解不能成立。一审法院结合其他证据，根据证据盖然性优势的原则，否定了租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》的效力正确。从紫云宾馆与吴军民签订的两份《紫云宾馆店面租赁合同》的面积均为60平方米，租赁期至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》有补充内容，可以反证或推定租赁期限至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》系吴军民与紫云宾馆经办的工作人员恶意串通形成。二、一审法院仅判决吴军民按原租赁合同约定的租金支付店面腾退前的占用费存在错误。假日酒店在租期到期前就向吴军民发出《租赁合同期满搬迁通知函》，并在期满后多次书面或口头通知吴军民，直到产生本案诉讼，双方不存在任何续租的意思表示，一审法院判决店面占用费每月按1500元计算，没有任何的法律依据。原租赁合同系签订于2006年，在时隔十几年后仍按原租金作参照，有违背公平原则。 吴军民辩称，吴军民持有的《紫云宾馆店面租赁合同》租期是至2023年12月31日，紫云宾馆档案室保管的《紫云宾馆店面租赁合同》也是至2023年12月31日，两份合同一致，之间不可能串通。而紫云宾馆所举的《紫云宾馆店面租赁合同》与《资产租赁合同》均是复印件，是虚假证据。 紫云宾馆述称，作为紫云宾馆不会做与吴军民恶意串通的事情。假日酒店与紫云宾馆签订的《资产租赁合同》是虚假的，该合同和紫云宾馆与武夷山勤晖旅游发展有限公司签订的合同内容是一致的。 吴军民上诉请求：撤销一审判决，改判驳回假日酒店的诉讼请求。事实和理由：一、假日酒店不是租赁合同的主体。2007年12月25日的《资产租赁合同》是紫云宾馆与武夷山市勤晖旅游有限公司签订，并无假日酒店。武夷山市勤晖旅游有限公司并未授权紫云宾馆主张合同的权益。假日酒店提交的材料与工商部门备案在册的材料不一致，一审法院却将假日酒店提交的虚假材料作为定案依据错误。二、紫云宾馆与吴军民租赁到期日为2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》真实有效，一审法院也认定吴军民在订立合同中不存在任何过错，该合同应得到保护性履行。三、假日酒店提交从邵武市产交易中心复制的租赁期至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》是其捏造的，邵武市产权交易中心现已不存在，吴军民去查询相关档案，根本不存在该份材料。四、吴军民与紫云宾馆之间的租赁合同是从2006年开始就存在，武夷山市勤晖旅游有限公司与紫云宾馆的《资产租赁合同》始于2007年12月25日，根据合同法的规定，本案没有理由推翻租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》。 假日酒店辩称，一、吴军民称假日酒店提交假材料不是事实，且没有任何依据。假日酒店提交的《资产租赁合同》来源于邵武市市场监督管理局企业登记档案，提交的租赁到期日为2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》来源于邵武市产权交易中心紫云宾馆租赁招拍档案。二、吴军民诉称假日酒店不是本案适格主体的观点不能成立。武夷山市勤辉旅游有限公司与紫云宾馆签订《资产租赁合同》时，紫云宾馆明确要求注册有限公司或企业，并更换水、电、通讯、闭路、电视等户名，由此武夷山市勤辉旅游有限公司法定代表人王建华成立假日酒店，并以要成立的假日酒店与紫云宾馆签订内容相同的《资产租赁合同》。事实上假日酒店已履行租赁合同至今有十三年之久，且吴军民在履行租赁合间时也是将租金支付给假日酒店。三、租赁期限至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》，系紫云宾馆的工作人员与吴军民在紫云宾馆对外租赁招拍后恶意串通形成。请求二审法院驳回吴军民的上诉请求。 紫云宾馆述称，对吴军民的上诉请求予以认可。 假日酒店向一审法院提出诉讼请求：1.吴军民腾空、搬离并退还属假日酒店使用的店面；2.吴军民支付从2018年1月1日起至搬离之日止按每日150元计算的店面占用费。 一审法院认定事实：2006年3月28日，紫云宾馆与吴军民签订一份《紫云宾馆店面租赁合同》一份，合同约定：1、紫云宾馆（甲方），吴军民（乙方）。2、甲方店面位于“追梦人”一层，面积60平方米，每月租金为1500元，每年分二次缴纳年租金，即每半年在第一个月5日前缴纳半年租金，每年分二次缴纳年租金，即每半年在第一个月5日前缴纳半年租金（9000元），以此类推，合同期限：2006年4月1日起至2017年12月31日止。3、乙方在承租期间所有的经营费用均由乙方自行承担。4、合同期满后，乙方需继续承租在同等条件下，乙方有优先权，如乙方在合同期满，甲方收回店面，乙方设备、财产自行负责处置，不得抵扣租金，且乙方装修无偿归甲方所有。5、合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后二个月左右，紫云宾馆与吴军民又签订了一份《紫云宾馆店面租赁合同》，合同对租赁期限作了变动，即租赁期限由自2006年4月1日起至2017年12月31日止变动为自2006年4月1日起至2023年12月31日止，面积仍然是60平方米，对合同的其他条款均未作变动，但该份合同上没有补充协议的内容，落款时间仍是2006年3月28日。 另查明，武夷山勤晖旅游发展有限公司通过招投标取得紫云宾馆资产20年的租赁权。之后，武夷山勤晖旅游发展有限公司登记注册了假日酒店，并以假日酒店的名义于2007年12月15日与紫云宾馆签订了《资产租赁合同》一份，合同约定：1、出租方（甲方）紫云宾馆，承租方（乙方）假日酒店。根据邵武市产权交易中心经法定程序确定的甲方相关资产租赁权招投标结果和《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，为明确甲、乙双方权利义务，在平等、自愿的基础上，就乙方承租甲方相关资产的事宜，经协商一致，订立本合同。2、甲方将自己拥有产权的位于福建省邵武市八一路1号范围内的所有房产、土地（现泰京娱乐城整幢建筑物的产权属于甲方，其中1-3层在2017年之前已对外出租，租金由原投资方收取）及设施、设备出租给乙方。出租资产中房产总建筑面积共13257.17平方米，土地总面积8995.5平方米。该出租资产中现有的装修及设施、设备情况及出租范围内的不动产附图详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时的验收依据。3、该资产租赁期为20年，自2007年12月14日起至2027年12月11日止。该资产20年的租金共计1200万元，乙方应于竞标成交后15日内一次性付清20年的全额租金。乙方应在竞标成交后15日内交付租赁押金60万元。4、资产按现状交付，交付验收时双方共同参与，原未到期的已租资产应继续履行合同，租金自乙方付清本合同的全额款项后的第二个自然月起，由乙方收取，甲方已收取的押金和超前收取的租金（不含泰京娱乐城1-3层2017年的租金）同时移交乙方。如需终止合同，由乙方与承租人自行协商。今后乙方如若与现承租人办理续租或另有资产出租，则租赁期不得超过本合同的租赁期限。5、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。6、合同还对其他事项进行了约定。 还查明，紫云宾馆在招投标中提供给中标人武夷山勤晖旅游发展有限公司的《紫云宾馆店面租赁合同》为租赁期限自2006年4月1日起至2017年12月31日止的，且紫云宾馆提供给邵武市产权交易中心的《紫云宾馆店面租赁合同》亦是租赁期限自2006年4月1日起至2017年12月31日止的。 再查明，2017年11月9日，假日酒店向吴军民发出《租赁合同期满搬迁通知函》，内容：“根据2006年4月1日贵方与紫云宾馆店面租赁合同，中约定本酒店八一北路1-2和1-3店面出租于贵方使用，租期壹拾壹年零捌月，至2017年12月31日止。目前该合同租期已将届满，本酒店已做它用，该地块无法继续租赁，现依法通知贵方：一、自本通知函发出之日起，贵方与本酒店之间的不定期场地租赁关系终止。请贵方在收到本书面通知函后60日内（最迟在2018年2月28日前搬离八一北路1-2和1-3店面）。二、贵方应将租赁的场地及本公司提供的配套设施以良好的状态交还本公司，贵方在租赁期间合理的装饰装修除被要求恢复原样的部分外不得拆除，全部无偿交还酒店。三、贵方应按《紫云宾馆店面租赁合同》中约定租金标准支付租金至实际搬离日止。特此通知”。2018年4月24日，假日酒店再次向吴军民发出《搬迁催促函》，内容：“本酒店八一北路1-2和1-3店面出租于贵方使用，租期已超过近四个月。请收到本酒店搬迁通知函于2018年5月1日前搬离该租赁场所。贵方应将租赁的场地及本公司提供的配套设备以良好的状态交还本公司，贵方在租赁期间合理的装饰装修除被要求恢复原样的部分外不得拆除，全部无偿交还本酒店，如拒绝搬迁酒店将采取相应的措施”。 再查明，吴军民租金支付至2017年12月31日止。 一审法院认为，1、关于本案紫云宾馆是否适格主体的问题。吴军民认为，本案出租方应当是与紫云宾馆签订租赁合同的武夷山市勤晖旅游有限公司，而非假日酒店。一审法院认为，武夷山市勤晖旅游有限公司（法定代表人王建华）在取得紫云宾馆的资产租赁权后，与紫云宾馆签订了一份《资产租赁合同》，在合同中约定：“……勤晖公司租赁期间不得使用“紫云宾馆”作为饭店名称，需自行注册有限公司或企业……”。后武夷山市勤晖旅游有限公司的法定代表人王建华准备以假日酒店名义进行注册登记时，先以假日酒店的名义与紫云宾馆亦签订了一份内容相同的《资产租赁合同》，并在向邵武市市场监督管理局正式注册假日酒店时向该局提供了假日酒店与紫云宾馆签订的《资产租赁合同》及《假日酒店公司章程》，并在《资产租赁合同》上签名确认该复印件与原件一致，故可确认武夷山市勤晖旅游有限公司认可假日酒店的主体资格。紫云宾馆在庭审过程中亦认可武夷山市勤晖旅游有限公司中标后成立了假日酒店，且吴军民的租金亦是支付给假日酒店。故吴军民及紫云宾馆认为假日酒店在实际注册前不可能先以假日酒店的名义与紫云宾馆签订《资产租赁合同》，该《资产租赁合同》系虚假的及假日酒店不是本案适格主体的意见不予采纳。2、关于本案实际履行的是租赁期限至2017年12月31日的《租赁合同》还是租赁期限至2023年12月31日止的《租赁合同》的问题。一审法院认为，紫云宾馆与吴军民签订了终止租赁期限不同的两份《紫云宾馆店面租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”但本案争议的焦点是本案实际履行的是哪份《租赁合同》的问题。根据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。”本案吴军民及紫云宾馆辩称，因为当时双方约定出租给吴军民的是3间店面，所以签订了租赁期限至2017年12月31日的租赁合同。后因紫云宾馆实际出租给吴军民的店面仅为2间，所以就将租赁期限延长了，又重新签订了一份租赁合同，故实际履行的是租赁期限至2023年12月31日的租赁合同。一审法院认为，紫云宾馆与吴军民签订的两份《紫云宾馆店面租赁合同》的面积均为60平方米，并未出现少租面积的情形，故吴军民及紫云宾馆的该辩称意见不能成立。紫云宾馆与吴军民虽然签订了终止租赁期限不同的两份《紫云宾馆店面租赁合同》，但本案紫云宾馆在将资产租赁权对外招投标时提供给中标人武夷山勤晖旅游发展有限公司及提供给邵武市产权交易中心备案的均为租赁期限至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》，且补充协议的内容亦是书写在租赁期限至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》上。而紫云宾馆与吴军民签订的租赁期限至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》上并无补充协议的内容，且该份合同也仅在紫云宾馆与吴军民处存有。另吴军民及紫云宾馆亦未提供证据证明假日酒店此前已明知紫云宾馆与吴军民还签订了一份租赁期限至2023年12月31日止的《紫云宾馆店面租赁合同》。故根据盖然性优势的原则，本案假日酒店的陈述及提供的证据的证明力明显大于吴军民与紫云宾馆的陈述及提供的证据的证明力，更能形成本案的证明体系。故假日酒店认为本案实际履行的应是租赁期限至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》的意见予以采纳，假日酒店主张吴军民腾空、搬离并退还属假日酒店使用的店面的请求予以支持。3、关于假日酒店主张吴军民支付自2018年1月1日起至搬离之日止按每日150元计算的店面占用费的问题。一审法院认为，本案紫云宾馆与吴军民签订了二份租赁期限不同的《紫云宾馆店面租赁合同》，而紫云宾馆对外招租时提供的及提供给邵武市产权交易中心备案均为租赁期限至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》，从而导致本案吴军民与假日酒店各自持有了租赁期限不同的《紫云宾馆店面租赁合同》，该过错行为人应为紫云宾馆，故假日酒店主张吴军民自2018年1月1日起应按日150元支付店面占用费不予支持。本案双方对租金支付至2017年12月31日不持异议，故吴军民自2018年1月1日起至店面腾退之日止仍按1,500元每月的标准支付店面占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吴军民将承租的位于邵武市八一北路1-2和1-3号店面腾空后返还假日酒店；二、吴军民应支付假日酒店自2018年1月1日起至店面腾退之日止按每月1,500元的标准支付店面占用费；三、驳回假日酒店的其他诉讼请求。上述第（一）、（二）项履行义务，应于判决生效后十日内履行。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.租赁期至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》，经本院到邵武市建发国有资产经营管理有限公司调取，与假日酒店提交的《紫云宾馆店面租赁合同》一致，一审法院采纳该证据并依据该合同所确认的事实本院予以确认。2.租赁期至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》,虽在2017年12月31日有增添了补充内容，但该补充内容是紫云宾馆对财产的抵押贷款问题单方作出的添加，为与承租人无关联的事项，不能用以佐证租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》并非在2006年6月份左右签订的事实。3.一审法院认定租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》系在2006年6月份左右签订的事实，主要依据是紫云宾馆的陈述。因紫云宾馆相对于假日酒店与吴军民均属利害关系人，其亦陈述系工作的疏忽，未将前一份合同在档案中更换，而该陈述对其并不能产生对其责任减轻或免除，现本案又无其他证据证明该合同的签订时间，亦无相关串通的证据，一审法院采信紫云宾馆庭审中的陈述，确定租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》系在2006年6月份左右签订的事实并无不当。4.假日酒店是如何设立的事实与本案的审理并无关联，该事实本院不确认，而《资产租赁合同》在形式上是以假日酒店的名义于2007年12月15日与紫云宾馆签订，有从邵武工商行政部门调取的证据可以证实，本院予以确认。对本审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，武夷山市勤晖旅游有限公司在取得紫云宾馆的资产租赁权后，再先以拟设立的假日酒店的名义与紫云宾馆签订《资产租赁合同》，而后正式注册了假日酒店，武夷山市勤晖旅游有限公司及紫云宾馆对假日酒店的主体资格均无异议，且吴军民的租金亦是支付给假日酒店，故可确认假日酒店是《资产租赁合同》权利人。本案的《资产租赁合同》实质上是，假日酒店通过拍卖的方式于2007年12月15日取得了紫云宾馆20年的经营权，包括对涉案店面的经营权。由于假日酒店购得紫云宾馆的经营权前，涉案店面已出租给吴军民，因此假日酒店所获得的涉案店面的经营权应受《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”法律规则的限制。用于对抗经营权的租赁权，应是产权人转让经营权之前，产权人与承租人已形成并正在履行的租赁合同关系。本案紫云宾馆与吴军民签订租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》系在2006年6月份左右，而双方均认可正在履行该份合同，系对租赁期至2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》进行了变更，因此租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》为紫云宾馆与吴军民至今仍在履行的合同。租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》签订又在假日酒店取得经营权之前，吴军民作为承租人依法可以依据该份租赁合同对抗假日酒店收回涉案店面经营权的主张。本案假日酒店以2017年12月31日紫云宾馆在2017年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》有增添补充内容等证据，不足以证明租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》并非是紫云宾馆与吴军民正在履行的租赁合同，一审法院认为吴军民不能以该合同对抗假日酒店的经营权不当。紫云宾馆与吴军民签订租赁期至2023年12月31日的《紫云宾馆店面租赁合同》属有效合同，且在履行期间，其承担的是支付租金的义务，假日酒店以租赁合同已届期为由，向吴军民主张腾空、搬离涉案的店面及占用费的诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。但假日酒店就涉讼店面，按照《资产租赁合同》约定仍享有租金收益权。 综上所述，吴军民的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销邵武市人民法院（2019）闽0781民初2526号民事判决； 二、驳回邵武市假日国际大酒店有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费1375元，二审案件受理费1375元，均由邵武市假日国际大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年六月十二日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。