江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2526号上诉人(原审原告)：南京万禾物业管理有限公司，住所地南京市江宁区东山街道邵圣社区中水路58号。法定代表人：邓小敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁独伟，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：南京茂禄市场管理服务有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道明月路188号明月综合楼。法定代表人：张圣霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：贝永桓，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超飞，江苏联创伟业律师事务所实习律师。上诉人南京万禾物业管理有限公司（以下简称万禾公司）因与被上诉人南京茂禄市场管理服务有限公司（以下简称茂禄公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京江宁区人民法院（2019）苏0115民初742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万禾公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1、案外人那伽投资管理有限公司（以下简称那伽投资公司）系南京市江宁区东山街道明月路188号明月综合楼（香海大厦）（以下简称香海大厦）的总承租人，在香海大厦的建设单位或业主未选聘物业服务企业时，那伽投资公司有权在经建设单位同意后自主选聘香海大厦的物业服务企业。上诉人在2015年11月与那伽投资公司签订《香海大厦物业服务合同》，约定由上诉人对香海大厦提供物业综合管理服务，服务范围包含香海大厦地上六层和地下一层，那伽投资公司承租后即将物业分租给不同的经营户使用，且在分租时明确需要向上诉人交纳物业费，物业服务合同合法有效，对香海大厦的物业使用人具有约束力。2、上诉人对香海大厦提供了物业服务工作，大部分业主承认并接受了上诉人提供的物业服务，已缴清了物业费。上诉人与被上诉人之间虽未签订物业服务合同，但被上诉人实际上获得上诉人提供的物业服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系。被上诉人应向上诉人交纳拖欠的物业服务费。3、一审法院未查明被上诉人与案外人张红强的具体关系。4、上诉人多次向被上诉人催缴物业费，并于2018年8月在地下菜场的办公室玻璃上张贴了《物业催缴通知》，被上诉人称未收到该通知系虚假陈述。5、案外人张红强仅租赁香海大厦地下一层中的800平方米，但被上诉人实际占有使用面积已超过1000平方米，被上诉人应按实际占有面积向上诉人交纳物业服务费。二、一审判决适用法律错误。1、根据《合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。本案中，上诉人已对整座大厦提供了物业服务，被上诉人作为大厦部分区域的物业使用人已经接受了上诉人提供的物业服务，应认定双方之间合同成立。2、根据《合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，本案双方合同已经成立，被上诉人应履行交纳物业费的义务。3、根据《物业管理条例》第四十一条规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任”。本案中，那伽投资公司作为总承租人已向承租人张红强告知了交纳物业费的义务，被上诉人未能举证证明其与张红强之间关于租赁的约定，应承担不利后果，被上诉人作为物业实际使用人应按约交纳物业费。综上，请求二审法院查明事实，依法支持其上诉请求。茂禄公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院维持原判。万禾公司向一审法院起诉请求：1、茂禄公司支付2015年11月至2019年1月期间的物业费117000元；2、茂禄公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：香海大厦系商用楼，非居民住宅小区。2014年8月，案外人南京明月建设集团有限公司（以下简称明月建设公司）将该大厦出租给那伽投资公司，并签订《房屋租赁合同》1份。双方约定，明月建设公司将香海大厦（建筑面积11460平方米左右），地下室面积2980平方米作为配套免费提供给那伽投资公司使用，租金每年2200000元，租期10年。双方还就合同主体的变更、违约责任等作了约定。同年12月8日，那伽投资公司与案外人张红强签订了《委托物业管理合同》，将涉案大厦的物业委托给张红强，期限为10年，同时将地下商业部分转租给张红强。2015年11月，那伽投资公司与万禾公司签订了《香海大厦物业服务合同》。双方约定，那伽投资公司将香海大厦委托给万禾公司实行物业综合服务管理，服务范围包括地上共六层，地下共一层，合计面积11022.99平方米。服务事项包括：房屋、广场、地下室综合管理；公用设施、设备的使用、养护和管理；园林绿化树木、建筑小品的清洁管养；公共场所、广场的清洁卫生；物业档案管理；大厦各经营户的装修管理及监督等；经那伽投资公司与各经营户研究决定，商业经营场所服务费由万禾公司按每月每平方米3元的标准，向经营户或物业使用人收取，各经营户或物业使用人自其首次入住起7日内向万禾公司一次性缴纳1年的物业费，以后每年度的物业费应于上年度物业服务费到期前1个月的20日前缴纳；经营户或物业使用人转让其经营使用的物业，应当结清物业服务费、水电费等；原经营户或物业使用人与后续经营户或物业使用人另有约定的，可以从其约定，但原经营户或物业使用人应将此约定送万禾公司方备案并负连带缴纳责任；委托管理期限三年，自2015年11月20日起至2018年11月19日止。合同到期后，万禾公司继续提供物业服务至今。茂禄公司从案外人张红强处承租了香海大厦的地下菜场部分。一审中，案外人那伽投资公司的法定代表人杜维称，其与茂禄公司于2014年12月8日签订了物业管理合同，后茂禄公司不提供物业服务了，仅经营菜场，就由万禾公司提供物业服务；其口头告知茂禄公司应向万禾公司交纳物业费。茂禄公司称其于2015年底从张红强处承租地下菜场，但“没有看到租赁合同”。茂禄公司承认其租用了香海大厦地下菜场800平方米，但辩称其于2015年底从张红强处租赁，“没有看到租赁合同”，且不知道还有物业服务以及缴纳物业费。万禾公司为证明其曾向茂禄公司告知交纳物业费，并提供了2018年8月向茂禄公司处张贴的《物业催缴通知》；茂禄公司对该通知不予认可，并辩称其与万禾公司没有合同关系，且其未收到该通知。万禾公司为证明其提供了事实上的物业服务，提供了照片、收条、配电房检修计划表、消防设备周点检记录表、消防栓检查记录、公共设施设备月点检记录、水泵房设备周点检记录、地下室排污泵检查记录、维修项目月度报表、消防值班记录等证据材料，茂禄公司对上述材料的真实性不予认可。茂禄公司提供了送货单、发票、劳动合同等证据材料，证明其自行负责菜场区域的卫生、保洁、垃圾清理、消防等，无须物业公司提供服务。本案的争议焦点在于：万禾公司与茂禄公司之间未签订物业服务合同，万禾公司能否要求茂禄公司支付物业费。一审法院认为，本案不适用国务院《物业管理条例》。根据该条例第二条、第三十四条、第四十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主有约束力，而本案万禾公司系与香海大厦承租人即案外人那伽投资公司签订物业服务合同，那伽投资公司仅系承租人而非建设单位，且茂禄公司亦非业主，故本案不适用《物业管理条例》，万禾公司与那伽投资公司签订的物业服务合同对茂禄公司无约束力。本案中，万禾公司选择了合同纠纷，要求茂禄公司依据万禾公司提供的所谓事实服务支付物业费；根据规定，合同于承诺生效时成立；承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案中，万禾公司与茂禄公司之间未订立书面物业服务合同；万禾公司虽于2018年8月向茂禄公司催缴物业费，但茂禄公司并未承诺接受万禾公司的物业服务；亦无证据表明茂禄公司在承租地下菜场时明知需交纳物业费，仍决定承租该菜场。故万禾公司、茂禄公司之间无形成物业服务合同关系的合意，双方之间不存在物业服务合同关系。根据规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，万禾公司为香海大厦提供物业服务，其所依据的是案外人那伽投资公司的委托。万禾公司与那伽投资公司签订的物业服务合同约定，“商业经营场所服务费由万禾公司按建筑面积每月每平方米3元的标准，向经营户或物业使用人收取”，该约定对万禾公司与那伽投资公司具有约束力。据此，万禾公司提供的物业服务有救济途径，其可以依法向债务人主张权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回南京万禾物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2640元，由万禾公司负担。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，经本案查明的事实来看，涉案《香海大厦物业服务合同》系上诉人万禾公司与案外人那伽投资公司签订，那伽投资公司仅系涉案大厦的承租人而非建设单位，且茂禄公司亦非业主，故本案不适用《物业管理条例》的相关规定，涉案物业服务合同对茂禄公司无法律约束力，即万禾公司与那伽投资公司在该物业服务合同中，为第三方包括本案茂禄公司设定的义务，茂禄公司有权拒绝。万禾公司主张其与茂禄公司之间构成事实上的物业服务合同关系，除了万禾公司于2018年8月向茂禄公司催缴物业费外，无证据表明茂禄公司同意接受万禾公司的物业服务，双方之间并未形成物业服务合同关系的合意。因此，一审法院未支持万禾公司本案主张，符合法律规定，万禾公司可依据涉案物业服务合同向债务人主张权利。综上，万禾公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由上诉人南京万禾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十三日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕