江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3568号上诉人（原审被告）：成亮，男，1946年8月31日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈楠，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市春秋水城休闲农庄有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇武神潭村相石公路北侧，注册号320583000272856。法定代表人：郭海雄，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：昆山市阳澄湖水城度假村有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇相石路8966号1号房，注册号320583000118224。法定代表人：郭海雄，该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：钱斌，上海市树声（昆山）律师事务所律师。原审被告：曹黎，女，1973年11月17日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。原审被告：戴军，男，1970年11月13日生，汉族，住江苏省昆山市。原审被告：戴强，男，1975年4月29日生，汉族，住江苏省昆山市。原审被告：徐凤英，女，1947年7月7日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人成亮因与被上诉人昆山市阳澄湖水城度假村有限公司（以下简称阳澄湖公司）、昆山市春秋水城休闲农庄有限公司（以下简称春秋水城公司）、原审被告曹黎、戴军、戴强、徐凤英租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2018)苏0582民初15182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人成亮上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：成亮、戴仁龙、曹黎与阳澄湖公司、春秋水城公司签订的《租赁经营协议》约定了租赁标的为全部场地、水面、房屋、设施，租赁用途为住宿、农家乐等，因此全部租赁物是一个整体。2019年1月初，因租赁物内有大量违章建筑，成亮等承租人被通知需要拆除，要求停止一切经营活动。2019年3月13日正式进行拆违作业，现场已被拆得面目全非，整个租赁物已经完全失去了使用功能，一审判决成亮等承租人仍要支付使用费有违公平。被上诉人阳澄湖公司、春秋水城公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告曹黎述称：曹黎在2012年10月15日已退出经营，本案中不应承担责任。原审原告春秋水城公司、阳澄湖公司向一审法院起诉请求：1.判令春秋水城公司、阳澄湖公司与成亮、戴仁龙和曹黎之间的租赁合同于2018年5月15日解除，成亮、戴仁龙和曹黎自2018年5月16日起至实际搬离之日按年租金75万元的标准支付房屋占用费（含水面费15万元）；2.成亮、戴仁龙和曹黎立即从春秋水城公司和阳澄湖公司处搬离；3.本案诉讼费由成亮、戴仁龙和曹黎负担。庭审中，春秋水城公司和阳澄湖公司变更诉讼请求为：成亮、戴仁龙和曹黎自2018年5月15日起按合同约定标准支付房屋占有使用费至实际搬离之日。后春秋水城公司和阳澄湖公司变更诉讼请求为：1.继续履行双方之间的租赁合同，成亮、戴仁龙和曹黎自2018年5月16日起按每年75万元（含水面费15万元）的标准向春秋水城公司和阳澄湖公司支付租金；2.本案诉讼费由成亮、戴仁龙和曹黎承担。一审法院认定以下事实：2014年4月2日昆山市巴城镇武神潭富民合作社有限公司（以下简称武神潭公司）变更企业名称为阳澄湖水城公司。阳澄湖水城公司与春秋水城公司法定代表人均为郭海雄。2006年3月18日郭海雄与昆山市巴城镇武神潭村民委员会签订《水面租赁合同书》，约定由其租赁面积为100亩水面，具体四至由昆山市巴城镇武神潭村民委员会界定。租赁期限为十五年，即自2006年6月1日至2021年5月31日止。租金标准为：前两年，每年租金为10万元，以后几年的租金经协商后以补充协议的方式确定。郭海雄对所租上述水面作农家乐以养殖、垂钓休闲等用，具体按企业营业执照所列规定执行。2012年5月8日昆山市巴城镇武神潭村民委员会出具证明，确认郭海雄在该村投资建筑的春秋水城农庄，占地面积约100亩，该村委会同意郭海雄将农庄出租给成亮、戴仁龙和曹黎三人经营。2012年5月14日武神潭公司、春秋水城公司（甲方）与成亮、戴仁龙、曹黎（乙方）签订《租赁经营合同》，约定甲方在经全体股东一致同意，并经昆山市巴城镇武神潭村民委员会同意并出具证明的前提下，由乙方租赁经营甲方现在所有两个单位的全部场地、水面、房屋、设施。在租赁期间，甲方将本协议租赁经营标的整体出售，或有意向他人出让股份合作经营，在同等条件下乙方有优先权。如乙方不要，甲方和他人的合作取得成交，乙方应无条件同意。对乙方在租赁期间为深度开发所投入的资金，按使用期五年进行折旧结账，由甲方付款。租金按照乙方实用月数结算，款项付清后乙方退出，协议终止。乙方深度开发资金在200万以内，用于固定景点添加物。乙方在租赁经营期间所需资金与甲方无关。承包金额为，本协议签订后，乙方每年向甲方交纳承包金60万元。第一次二年一付为120万元，并无息借给甲方100万元。借款期限为二年。协议执行期间可再延期两年归还。原由甲方向武神潭村交纳的土地、水面租金，为每年15万元，本协议签订生效后在甲方同意的情况下，由乙方向武神潭村交纳，一年一交。如有本协议第二条约定的特别事项发生，乙方按实用月份向甲方结算应退部分，甲方不得以任何理由拒绝支付。租金除第一次为两年一付，其他为一年一付。租赁期限为，在乙方租赁经营期间，如有本协议所列明的特别约定的情况发生，协议终止。乙方按协议办理退出，如无上述特别约定情况的发生，租赁经营期限自本协议生效后计算10年。本协议签订生效后，双方均切实遵守履行。任何一方违反本协议而造成对方损失。违约方需先结清应付款项，并承担违约赔偿责任，违约金为50万元。协议签订后，戴仁龙、曹黎、成亮使用所涉租赁物，昆山市巴城镇武神潭村代交土地、水面租赁费用。2013年4月11日郭海雄在发包方为成亮，承包方为空白的《承包合同》中的“业主意见”一栏中签字并注明，考虑到拆迁、整治等其他因素，同意合作经营一到三年。该承包合同内容主要为成亮等向业主武神潭公司、春秋水城公司合法租赁十年的场所交由承包方经营。合同对承包费用以及承包期限、付款方式等其他内容均作出了约定。2014年4月12日武神潭公司、春秋水城公司法定代表人郭海雄与成亮签署协议。该协议约定，武神潭公司、春秋水城公司、郭海雄（甲方）于2008年起前后向成亮等二人借款1609009元，于2015年5月向成亮等三人借款100万元，合计2609009元。上述借款为三方借款，均委托郭海雄代收。成亮等三人于2012年5月14日向甲方租赁上述单位全部场所、土地、水面，年租金为75万元，租期为10年。成亮等3人于2012年5月14日起已向甲方付清二年租金150万元，而甲方自2008年期屡次违约，没有归还向成亮等人的借款。鉴于此，甲方和成亮等人达成如下协议：甲方确认共欠成亮等人2609009元。甲方同意成亮等人提出的以甲方借款抵付租金的要求，抵付年限为四年，时间从2014年5月14日至2018年5月14日止。协议签订后，成亮等人在上述4年租赁期内不再向甲方交纳租金。四年期满后，甲方欠成亮等人的借款自动消灭，不再存在。四年期满后，租赁合同仍按原条款继续执行。本协议执行期间，甲方未归还成亮等人的借款，则本协议在甲方还清款项的前提下终止，借款利息按年息12%结算。2015年12月1日郭海雄签署委托书明确由戴仁龙、曹黎、成亮代其向昆山市巴城镇武神潭村支付承包租金15万元，今后该款项在租金中予以扣除。2014年6月14日成亮与王丰收签订《场所承包协议》，约定成亮将其武神潭公司和春秋水城公司合法租赁期限为十年的场所交由王丰收承包使用，承包金额为每年160万元，承包期限从2014年6月15日起至2022年6月14日止。合同约定上一年度李爱国的欠款，由王丰收承担。成亮继续向昆山市巴城镇武神潭村支付了该水面、土地每年15万元的租金，其中2015年12月31日和2016年2月5日支付的款项中昆山市巴城镇武神潭村委会注明系陆德代付。成亮、戴仁龙在审理中陈述陆德系次承租人王丰收的代表。2017年6月5日昆山市巴城镇武神潭村通知郭海雄，要求其严格执行、遵守《水面租赁合同书》中的各项条款。2017年11月30日成亮向昆山市巴城镇经济服务中心支付了2017年水面、土地租金15万元。涉案水面、场地以及房屋等建筑物转租给上海朵红公司，后由该公司交给顾正新使用。2019年10月31日成亮、戴军、戴强、徐凤英陈述+++-不以未恢复原状为由不同意接收钥匙及门卡、电卡等物品，故将涉案租赁场地上的钥匙以及门卡、电卡以及小区智能卡交至一审法院并明确表示放弃在涉案场地和房屋内的其他物品的所有权。2017年8月10日春秋水城公司、阳澄湖公司向一审法院起诉戴仁龙、成亮和曹黎，要求判令解除春秋水城公司、阳澄湖公司与三人签订的租赁合同，判令戴仁龙、成亮和曹黎三人立即办理租赁场地并支付拖欠租金210万元以及自起诉之日到实际搬离之日按年租金60万元/年的标准支付的房屋占有使用费、违约金50万元。一审法院经审理后认为双方之间的租赁合同并未达到约定的解除条件，双方的租金已经折抵，戴仁龙、成亮和曹黎等三人并存在违约行为，故驳回春秋水城公司、阳澄湖公司的全部诉讼请求。本案现已发生法律效力。2018年5月15日春秋水城公司、阳澄湖公司委托上海市树声（昆山）律师事务所向戴仁龙、曹黎和成亮寄送律师函，称基于2017年6月18日春秋水城公司、阳澄湖公司与第三人签订的公司股权转让合作经营意向协议，将两公司持有的30%股权作价1500万转让给他人合作经营，给予三人放弃购买优先权，第三人郭钢已经受伤股权并支付股权转让款，故通知双方之间的租赁合同于2018年5月15日解除，要求三人在收到函件后7日内联系郭海雄或委托律师办理退场结算事宜，逾期视为双方均已结清，同意排除障碍。后成亮于2018年8月8日委托江苏六典律师事务所向以上春秋水城公司、阳澄湖公司发送律师函，称在收到律师函后成亮及委托律师第一时间与钱斌联系，要求出示第三人郭钢支付股权转让款的凭证。但截至本函发出之日，春秋水城公司、阳澄湖公司未出示任何凭证，据律师了解郭钢在律师函发出前并未支付任何股权转让款，因此律师函中所称的“郭钢已受让股权并支付股权转让款”不实，故春秋水城公司、阳澄湖公司提出于2018年5月15日解除租赁合同无事实和法律依据，基于合同解除所提出的一切诉求均无法律依据。庭审中，春秋水城公司和阳澄湖公司认可合同于2018年5月15日解除，并主张原审被告应当自该日起按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2018年7月24日昆山市市场监督管理局巴城分局行政执法人员接投诉举报后，对位于昆山市巴城镇相石路8966号的名为“孙武庄园”的涉案场地进行执法检查，发现该区域内存在一家餐饮单位，现场未能出示食品经营许可证。后经了解该餐饮单位经营者为顾正新，后该局依法对涉案场所的厨房间进行查封，查封期限为30日。情况复杂，需要延长期限的，该局将另行书面告知。据一审法院向昆山市巴城镇武神潭村调查，2019年2月份左右通知拆除春秋水城公司、阳澄湖公司在涉案场地上的违法搭建，2019年3月15日正式拆除。春秋水城公司、阳澄湖公司在涉案场地上的建筑面积大概在6000平方米左右，拆除面积大概在2300平方。2018年7月份涉案场地上的建筑物被消防和卫监查封，查封原因是无证经营，查封后房屋建筑就不在使用了。戴仁龙于2018年12月17日去世。徐凤英系戴仁龙妻子，戴军和戴强系戴仁龙儿子。一审法院认为：春秋水城公司、阳澄湖公司以及成亮等原审被告对本案涉案租赁合同于2018年5月15日解除不持有异议，故一审法院认定戴仁龙、成亮以及曹黎与春秋水城公司、阳澄湖公司于2012年5月14日签订的租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在合同解除后，曹黎、成亮、戴仁龙应当将租赁物返还春秋水城公司、阳澄湖公司。在其未返还期间，应当按合同约定标准支付占有使用费。成亮以及戴军、戴强、徐凤英主张已经于2018年11月中旬将涉案标的返还春秋水城公司、阳澄湖公司，但未提供充分证据予以证明，且涉案标的中的房屋钥匙以及水电卡等尚未交付春秋水城公司、阳澄湖公司，故对上述抗辩意见不予采信。因2014年5月14日至2018年5月14日期间的房屋租金已经折抵，而成亮已经等人已经向春秋水城公司、阳澄湖公司支付了承包租金共计45万元，且春秋水城公司、阳澄湖公司法定代表人同意将上述在租金中予以扣除，故一审法院确定被告应当支付占有使用费的开始时间为2018年12月19日。曹黎、成亮等已于2019年10月31日表示将涉案标的交还春秋水城公司、阳澄湖公司并将钥匙以及水电卡等交至一审法院，故一审法院确定占有使用费计算至该日。双方租赁合同中约定的租赁标的为涉案场地、水面以及房屋、设施，而2019年3月15日涉案场地上的部分建筑设施因系违法搭建而拆除，势必影响了整个租赁标的的使用价值，故一审法院酌情确定自2019年3月15日起的占有使用费的计算标准为40万元/年。据此，一审法院计算2018年12月19日至2019年10月31日曹黎、成亮、戴仁龙应当支付的占有使用费共计426712.33元。因戴仁龙已经去世，故相应的责任应当由作为其法定继承人的戴军、戴强和徐凤英在继承遗产的范围内承担。春秋水城公司、阳澄湖公司就涉案标的物的钥匙以及门卡、电卡以及小区智能卡等可自行向一审法院领取。因履行租赁合同产生的其他权利，春秋水城公司、阳澄湖公司可另行主张。关于曹黎主张已经退出经营，涉案合同与其无关的抗辩意见，一审法院认为曹黎与其他原审被告之间的系内部关系，即使其已经退出经营但未提供证据证明已经告知春秋水城公司、阳澄湖公司并经春秋水城公司、阳澄湖公司同意，故对该项抗辩意见，一审法院不予采信。曹黎可在承担相应义务后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、曹黎、成亮于判决生效之日起十日内支付昆山市春秋水城休闲农庄有限公司、昆山市阳澄湖水城度假村有限公司2018年12月19日至2019年10月31日期间的占有使用费426712.33元。二、戴军、戴强、徐凤英在继承戴仁龙遗产范围内对曹黎、成亮的上述付款义务承担共同付款责任。案件受理费11380元，由春秋水城公司、阳澄湖公司负担2380元，曹黎、成亮、戴军、戴强、徐凤英负担9000元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。二审争议焦点：涉案租赁房屋中的违章搭建部分被拆除之后，成亮等承租人是否应向出租人春秋水城公司、阳澄湖公司支付占有使用费，如应支付，占有使用费标准如何确定。本院认为，成亮、戴仁龙、曹黎与春秋水城公司、阳澄湖公司于2012年5月14日签订的《租赁经营协议》性质为租赁合同，因部分租赁物未取得合法建造手续，就该部分的租赁协议无效，但鉴于成亮等承租人实际整体占用租赁物用于经营农家乐，故应按合同约定的租金标准支付占有使用费。因各方当事人对于2018年5月15日合同有效部分的解除及2018年12月19日之前租金（占有使用费）均已结算的事实不持异议，本院予以确认。关于2018年12月19日之后占有使用费的支付，本院认为，因2019年3月15日违章建筑被拆除之前，成亮等承租人将涉案租赁房屋、水面转租案外人经营，故成亮等应向春秋水城公司、阳澄湖公司按合同约定的标准占有使用费。在违章建筑被拆除之后，成亮等承租人并未腾退租赁物并交还春秋水城公司、阳澄湖公司，故应结合具体情况支付占有使用费。涉案《租赁经营协议》约定的年租金总额为75万元，春秋水城公司、阳澄湖公司在涉案场地上的建筑面积约6000平方米，拆除面积约2300平方米，一审法院以此为依据酌定成亮等承租人自2019年3月15日起按年租金40万元标准支付占有使用费，属于合理裁量，并无不当。综上，成亮的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11380元，由上诉人成亮负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年六月二十二日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。