江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1926号上诉人（原审原告）：王松，男，1985年2月26日生，汉族，磁共振工程师，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：上官丙权，江苏万谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口金都华府售楼处。法定代表人：魏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉芳，徐州市它石律师事务所律师。上诉人王松与被上诉人徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初380号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人王松的委托诉讼代理人上官丙权，被上诉人润鑫公司的委托诉讼代理人王玉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王松上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院以租金作为计算违约金的标准适用法律错误，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称解释）第十六条、第十七条的规定，上诉人认为如果当事人对违约金的标准有约定，只要不违反法律法规，人民法院应当予以认可并适用。只有在当事人没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，才将租金作为参照标准确定违约方的责任，以弥补守约方的损失。本案中当事人对违约金的计算标准有明确约定，一审法院不以双方的约定作为计算标准，却以租金作为计算标准，属于适用法律错误。二、一审法院在违约金计算标准方面适用法律错误，导致一审法院未按照合同约定的万分之三计算违约金。综上，一审法院适用法律错误，应当依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。润鑫公司辩称：1、一审法院关于违约金的计算是正确的，当事人主张约定的违约金过高，请求法院予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础认定违约金，违约金不得超过实际损失的30%。本案中，被上诉人提出违约金过高，而上诉人也未能举证证明其所受损失的数额，因而一审法院参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州地区房屋租赁指导价的1.3倍计算并无不妥。2、被上诉人于2017年12月26日取得了徐州市城乡建设局颁发的建筑工程竣工验收备案表，其违约金的计算日期应截止到2017年12月26日，不应计算到2018年5月7日办理涉案房屋交接手续之日。综上，请求二审法院依法判决。王松向一审法院起诉请求：1、润鑫公司支付逾期上房违约金148959.86元（自2016年1月1日暂计算至2018年1月2日，最终计算至“金都华府”项目具备实际上房条件之日且实际上房之日）;2、诉讼费由润鑫公司承担。一审法院审理查明：2015年4月24日,王松与润鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定王松以680182元的价款购买润鑫公司开发的位于本市鼓楼区金都华府2幢3单元801号房，建筑面积为94.82平方米。王松已按照合同约定向润鑫公司实际支付了涉案房屋的全部购房款680182元。该合同第八条约定：“出卖人应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意或解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日期起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可以据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的，除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止。该合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”上述《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑设计防火规范》，2015年5月1日实施。2015年1月，建筑设计院向被告发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。2017年12月26日，润鑫公司取得了徐州市城乡建设局颁发的建筑工程竣工验收备案表，涉案房产具备了交付条件。2018年5月7日，王松办理了涉案房屋的上房手续。案件审理期间，法院调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年、2018年上半年徐州市住房保障和房产管理局发布的《关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知》各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月，2018年上半年为20.24元/平方米/月。2017年1月9日，王松诉润鑫公司商品房销售合同纠纷一案，法院于2017年12月25日作出了(2017)苏0302民初210号民事判决书，判决：一、徐州市润鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向王松一次性支付逾期交房违约金32851.01元；二、驳回王松的其他诉讼请求。王松不服，上诉至江苏省徐州市中级人民法院，法院于2018年12月28日作出了（2018）苏03民终767号民事裁定书，裁定撤销徐州市鼓楼区人民法院(2017)苏0302民初210号民事判决，发回重审。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王松与润鑫公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。然而，润鑫公司未能在约定期限内将涉案房屋交付王松，2017年12月26日，润鑫公司取得了徐州市城乡建设局颁发的建筑工程竣工验收备案表，涉案房产具备了交付条件，但并未书面通知王松办理上房手续，且与合同的约定的上房时间2015年12月31日不相符，王松与润鑫公司于2018年5月7日办理了涉案房屋的交接手续。润鑫公司未能提供证据证明其交房的行为早于该时间，其延迟交房的行为构成违约，应当向王松承担逾期交房违约责任。关于违约金计算标准和计算期间，王松主张按照合同约定按每日万分之三计算，润鑫公司提出违约金过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。在本案中，润鑫公司提出违约金过高，而王松亦未能举证证明其所受损失的金额，故法院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经法院查询，徐州市住房保障和房产管理局未发布2016年上半年住宅用房租赁的指导价，鉴于润鑫公司同意按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价标准计算，故法院酌定2016年上半年按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价进行计算。经查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月，2018年上半年为20.24元/平方米/月。此外，润鑫公司抗辩要求按照合同附件四约定扣除六个月因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期的免责期间。法院认为，双方签订合同时间为2015年4月24日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了《建筑设计防火规范》，本案中，涉案合同签订于防火规范发布之后，润鑫公司在得知建筑设计防火规范变更之后依然选择与王松签订了房屋买卖合同，故润鑫公司要求扣除6个月因该消防政策法规变动引起了工程延期，不予支持。关于润鑫公司主张涉案房屋在建设过程中存在电力因素和“超过一定规模危险性较大的”重大技术问题等非润鑫公司原因导致工程延期的情形，润鑫公司亦可据实延期交房的情形，王松对此不予认可。法院认为，润鑫公司未提供足够证据证明其主张的电力因素和技术问题为“非润鑫公司原因”。综上，润鑫公司的抗辩理由不能成立，不予采信。故法院计算违约金如下：（17.75元/平方米/月*12个月*94.82平方米+18.45元/平方米/月*6个月*94.82平方米+19.45元/平方米/月*6个月*94.82平方米+20.24元/平方米/月*4个月*94.82平方米+20.24元/平方米/月÷30天*7天*94.82平方米）*1.3=64848.10元，超过的部分不予支持。综上，遂判决：一、徐州市润鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向王松支付逾期交房违约金人民币64848.10元；二、驳回王松的其他诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据，本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：一审法院计算违约金的标准是否适当。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据上述规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对逾期上房违约金的计算标准做了明确约定，但被上诉人在一审时主张依据该约定计算得出的违约金数额过高，请求法院予以减少。同时，上诉人对于被上诉人逾期上房给其造成的损失，也未能向法庭提供证据证明，上诉人在二审庭审中亦陈述“并没有明确具体的损失”。故一审法院参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍的，对约定的违约金适当予以调整并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人王松负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月十一日书记员  杭恒宇