河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终3608号上诉人（原审原告）：洛阳集成生态房屋科技有限公司，住所地洛阳市洛龙区太康路28号勤政苑8幢8-1-3001号。法定代表人:罗悦霞,该公司董事长。委托诉讼代理人:周庆甲,男,汉族,1958年7月15日出生,住洛阳市西工区,系罗悦霞丈夫。委托诉讼代理人：李阳阳，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乔文霞，女，汉族，1968年1月8日出生,住河南省伊川县城区。委托诉讼代理人：李援朝，河南法桥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程战彬,男，汉族,1959年12月11日出生,住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：贺卫,男,汉族，1972年12月23日出生,住河南省栾川县。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴海伟，河南法桥律师事务所律师。上诉人洛阳集成生态房屋科技有限公司（以下简称集成公司）因与被上诉人乔文霞、程战彬、贺卫房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初524号民事判决，向本院提起上诉。本院由审判员董鹏公开开庭进行了审理。上诉人集成公司的委托诉讼代理人周庆甲、李阳阳，被上诉人乔文霞及其委托诉讼代理人李援朝，程战彬及其与贺卫的共同委托诉讼代理人吴海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集成公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持集成公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由乔文霞、程战彬、贺卫承担。事实与理由：1.一审判决认定事实清楚。集成公司履行了双方签订的《房屋买卖合同》约定的义务，并且在合同约定的交房条件成就之前，受三被上诉人指定的代表乔文霞的委托，以偿还案涉房屋出资相关的借款，先行交清了全部购房款。2.有关购房款的缴付，程战彬、贺卫本就与建房出资和购房款的收受不存在权利义务上的关联，且同意由乔文霞代表他们，已经确定由乔文霞独立全权处置，不必要再征得程战彬、贺卫的同意（房屋买卖合同也未约定集成公司有此义务），同时乔文霞委托付款亦是乔文霞筹措建房出资而借的款，以偿还乔文霞委托的借款债务冲抵购房款，属于金融财务规范可采用的一种便捷流程，依法不能以否定其正当性作驳回诉讼请求的判决。乔文霞辩称，1.集成公司以偿还乔文霞借款债务冲抵购房款的理由不能成立，请求二审法院驳回集成公司的上诉请求。乔文霞在2012年至2015年通过集成公司负责人周庆甲向朱满堂等10人以及集成公司、洛阳金图规划公司借款314万元。乔文霞分别出具了12张借条，借条上出借人的名字都是周庆甲提供的，借条原件都交给了周庆甲，有的借款乔文霞未收到。都是通过周庆甲偿还借款。2012年12月至2014年4月乔文霞转入周庆甲农行账户17笔计1387725元，有转账银行凭证和回执；2014年8月至9月转入周庆甲工行账户3笔计24万元，有账户转账明细清单；2015年转入周庆甲农行账户4笔计15万元，有转账明细清单；另支付给周庆甲现金241800元。以上资金共计2019525元用于偿还朱满堂等人借款。此外，乔文霞还于2016年将自己在伊川锦福居小区开发的7套房产、4个车库、5间储藏室作价2096000元转让给集成公司和周庆甲，用于偿还朱满堂等人借款。截止2016年12月，乔文霞通过周庆甲以资金和房产两种形式偿还朱满堂等人借款共计4115525元。2018年9月1日周庆甲拿了一份打印的委托付款函，让乔文霞签字并讲借朱满堂等人的款由集成公司偿还，偿还的款项用于抵购案涉房屋和伊川锦福居小区的房子，乔文霞提出先对账，但周庆甲一直没有对账。事实上乔文霞已经全部偿还朱满堂等人的借款。集成公司主张以代还乔文霞的借款冲抵购房款的理由不能成立。2.案涉房屋属于乔文霞和程战彬、贺卫共同开发，集成公司未按合同约定支付350万元购房款，一审法院驳回集成公司的诉讼请求合法有据，二审法院应予维持。乔文霞和程战彬、贺卫于2013年8月合伙在贺卫宅基地上开发小产权房，并于2016年12月与集成公司签订房屋买卖合同。2018年12月24日周庆甲让乔文霞出具收条，乔文霞未收到购房款，该收条没有集成公司支付款项的凭证，不具有法律效力。乔文霞没有征求程战彬和贺卫的意见，无权单方处置三人合伙的房产。程战彬、贺卫共同辩称，1.乔文霞与集成公司之间委托付款和借款冲抵购房款的行为，不应损害程战彬、贺卫的合法权益。集成公司与乔文霞及乔文霞与朱满堂等人的借款纠纷，均与程战彬、贺卫无关。案涉房屋由三人合作开发，土地是贺卫提供，程战彬、乔文霞出资三方合作建设。2.集成公司未依约履行付款义务。双方合同约定向乔文霞缴清购房款，集成公司以代乔文霞偿还案外人借款以冲抵购房款的行为未征得程战彬、贺卫的同意，对程战彬、贺卫不具有约束力。一审判决认定事实清楚，应予维持。集成公司向一审法院起诉请求：1.要求乔文霞、程战彬、贺卫履行合同义务向集成公司交付合同约定的房屋；2.乔文霞、程战彬、贺卫连带赔偿因逾期交付房屋致集成公司所受到的经济损失（自2018年12月25日至交付房屋之日按合同约定的计算方法计付赔偿金额）；3.由乔文霞、程战彬、贺卫承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：集成公司的法定代表人是罗悦霞，罗悦霞与周庆甲系夫妻关系；2012年，乔文霞曾经通过周庆甲向案外人朱满堂等人借款，2012年12月至2015年乔文霞曾向周庆甲账户转款1000000余万元。2016年12月7日，集成公司与乔文霞、程战彬、贺卫签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1.乔文霞、程战彬、贺卫同意乔文霞将自己全额出资建设和合法拥有房屋位于栾川县栾川乡西河村的七层房屋建筑面积2972.14平方米出售给集成公司，费用为3715175元；2.集成公司于房屋验收合格之日起十日内向乔文霞、程战彬、贺卫指定的代表乔文霞缴清全部购房款，扣除已支付的定金100000元，逾期支付购房款按央行同期贷款利息的1.3倍加收购房款；双方并对其他条款进行了约定。2018年9月2日，乔文霞给集成公司出具委托付款函，委托集成公司向案外人朱满堂等人偿还借款本金3140000元及利息，并称委托偿还的本金和利息冲抵集成公司购买栾川县栾川乡西河村土地证号为224937上的房屋和购买伊川县锦福居小区房屋的购房款，集成公司收回借条即视为已完成了委托付款事宜，即视为已向乔文霞支付了委托付款等同数额的购房款，视同乔文霞收到了集成公司购买上述房屋与委托付款等同数额的购房款；后集成公司向案外人朱满堂等人付款后收回借条，2018年12月24日，乔文霞出具收条一张，载明：至今累计收到集成公司购房现金叁佰伍拾万元整，系付栾川县栾川乡西河村土地证号为224937的七层楼房款。另查明，案涉房屋系在贺卫的宅基地上所建，系小产权房。一审法院认为：2016年12月7日，集成公司与乔文霞、程战彬、贺卫签订《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律的规定，应为合法有效的合同，当事双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是集成公司是否按照合同约定履行了付款义务。双方合同约定的是向乔文霞缴清全部购房款，并不是以集成公司代偿乔文霞的借款来冲抵购房款；集成公司代替乔文霞偿还案外人借款的行为及乔文霞认为可以冲抵购房款的表示，并没有征得程战彬和贺卫的同意，其效力仅及于集成公司和乔文霞，对于程战彬和贺卫没有约束力；综上所述，集成公司提供证据证明其代偿乔文霞的借款冲抵购房款的理由，并不符合集成公司、乔文霞、程战彬、贺卫于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》约定，故集成公司所诉事实不清，证据不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条、第八十四条规定：驳回集成公司的诉讼请求。案件受理费18261元，保全费5000元，共计23261元由集成公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。经二审审理查明，一审法院适用的《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条、第八十四条应为《中华人民共和国合同法》，本院予以纠正。其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于集成公司与乔文霞、程战彬、贺卫于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》效力问题。经查，案涉房屋土地系贺卫的宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。本案中乔文霞、程战彬、贺卫将案涉房屋出售给了本集体经济组织以外的公司法人，将导致房屋下的宅基地使用权一并转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定。集成公司与乔文霞、程战彬、贺卫签订的《房屋买卖合同》违反国家法律的强制性规定，应为无效。一审法院认定《房屋买卖合同》有效属适用法律错误，本院予以纠正。因案涉房屋买卖合同无效，集成公司主张乔文霞、程战彬、贺卫交付案涉房屋不能得到支持。经本院释明后，集成公司变更诉讼请求为判令确认《房屋买卖合同》无效，乔文霞、程战彬、贺卫共同返还购房款3815175元，并向集成公司支付违约金100万元，一、二审诉讼费由乔文霞、程战彬、贺卫负担。因乔文霞、程战彬、贺卫均表示不同意集成公司在二审诉讼过程中变更诉讼请求，对集成公司变更后的诉讼请求本院不予审理，集成公司可另行起诉主张权利。综上，集成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律错误，但不影响判决结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18261元，由洛阳集成生态房屋科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 董 鹏二〇二〇年六月二十六日书记员 麻琳娜