辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终962号上诉人（原审原告）：台安县龙城花园物业管理有限责任公司，住所地辽宁省台安县鞍羊路南。法定代表人:邹桂芹，董事长。委托诉讼代理人：张绍奎，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张军，男，1972年5月7日出生，汉族，住台安县。委托诉讼代理人：张磊，男，1992年6月20日出生，汉族，住台安县。上诉人台安县龙城花园物业管理有限责任公司（以下简称龙城物业）因与被上诉人张军物业服务合同纠纷一案，不服台安县人民法院（2019）辽0321民初2993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙城物业上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判张军人立即交纳拖欠我方13年一18年物业费3840元，赔付滞纳金115元，并承担一切诉讼费用。事实与理由：1、龙城花园是台安县最早有物业管理的小区，从2002年始购买我小区的业主，在签定购房合同的同时签定了台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业服务规约，这个规约是业主与龙城物业共同签定的，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原审期间我方已向法庭提交了作为证据的台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业服务规约，而一审没有采纳，在判决书中没有提到此证据，我方认为一审判决是不负责任的。张军欠我公司13-18年物业费3840元，事实清楚。而一审法院不管事实，判张军交付907元，我方不服。2、龙城物业事实上在张军签定购房合同时，同时签定了物业服务规约，合法有效。物业服务规约第一条明确说明台安县龙城花园物业管理有限责任公司是该住宅区物业管理机构对该小区全体业主具有法律约束，同时龙城物业已实际为该业主提供了物业服务，张军作为小区住宅楼的业主，负有向我方交纳物业服务费的义务，我方多次进行催繳，张军在合理期限内仍不交付，我方才诉讼法院。张军应当足额交付13年一18年的物业费。3、龙城小区是2017年8月份在台安县的要求下，经小区全体业主投票选举成立了物业委员会，物业委员会成立后按章与龙城物业签定了物业服务委托合同，它不是业主拖欠物业费的基点，也不是以前拖欠物业费不交付的理由，我方认为一审法院这样判决是极不负责任的。同时对小区90%以上已交纳物业费的业主也是不公平的。按物业服务规约第十九条，“本公司管理服务期间内体制名称等改变，随同新变更体制名称本规约继续有效，改变前后具有相同的约束和法律效应”之约定，我方要求张军交纳3840元物业费是有法可依的。4、按物业服务规约第八条：“按规定向房屋业主，使用人和其他应交费人收取有关管理费，对不交纳管理费者，每天处以应交额3%滞纳金”之约定，我方向张军提出赔付滞纳金115元请求。张军辩称，同意一审判决，2013年至2018年物业费不同意给付，理由是家里淹水、墙皮脱落，一直未解决。我家是2013年入住的。龙城物业向一审法院起诉请求：要求张军立即交纳3840元物业费，赔付滞纳金115元，并承担诉讼费用25元。一审法院认定事实，2017年8月2日，张军所在的台安县龙城花园小区业主委员会与龙城物业签订物业管理服务委托合同，约定自2017年8月1日起至2022年7月31日止，龙城花园小区业主委员会将位于台安县龙城花园小区的物业管理给原告方实行统一管理，综合服务。龙城物业方收取业主物业费每月每平米0.7元，按房照面积于每年1月1日开始收缴，12月30日前缴清。龙城物业按物业合同约定为台安县龙城花园小区业主提供了相应的物业服务，张军系台安县龙城花园小区52号楼1单元301室的业主，建筑面积为76.2平方米。经催告，张军未缴纳2017年8月至2018年12月的物业费共计907元。一审法院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。台安县龙城花园小区业主委员会与龙城物业签订的物业管理服务合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对该小区全体业主具有法律约束力。龙城物业按照《物业管理服务委托合同》从2017年8月开始为该小区提供物业服务，张军作为该小区的业主，负有向龙城物业交纳物业服务费的义务，故龙城物业要求张军交纳2017年8月至2018年12月物业费76.2平方米×0.7元/平方米×17个月=907元有理，该院予以支持，其他诉求不予支持。关于滞纳金问题，属于逾期付款违约金性质，应以龙城物业受到损失为前提，因龙城物业未提供证据证明由于张军违约给其造成额外重大损失，故对龙城物业请求支付滞纳金的主张，该院不予支持。关于张军提出的其家下水道反水导致室内被淹、墙面掉皮的问题，属于房屋质量问题,不属于龙城物业应负责保养和维修的共用部位，故张军以该理由拒交物业服务费理由不当。关于张军提出的龙城物业未按委托合同约定巡逻、监控不好使、楼道卫生未达标等问题，因未提供证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、张军于判决生效之日起十日内给付龙城物业2017年8月至2018年12月的物业管理费共计907元。二、驳回龙城物业其他诉讼请求。如张军未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由张军承担。二审期间，龙城物业提交1、商品房买卖合同，物业服务规约，用以证明在2013年就签订了合同，应当从2013年就交纳物业费。2、收费许可证申请表、备案收费许可表。用以证明2013年开始龙城物业获得审批，且逐年备案。张军质证称合同和服务规约是我们签订的，但不同意给付之前的物业费，一审答辩意见中已经说明。所以我方不同意交纳委托合同之前的物业费。收费表认可。本院认证，对该组证据，本院均予以采信。另查明，张军于2013年3月22日与龙城物业签订物业服务规约，主要约定龙城物业负责住宅区内的管理服务，经营及房屋和公共配套设施的维修养护。保持住宅区公共环境卫生。安排管理服务人员和保安人员对住宅区内进行日常巡视，做好治安保卫工作。龙城物业有权按规定向房主、使用人和其他应交费人收取有关管理费。对逾期不交费者，每天处以应交额3%的滞纳金。龙城物业实际对该小区提供了物业服务。再查明，龙城物业在台安县物价局备案的收费标准为0.7元/平/月。另查明，张军家在2013年发生下水道反水问题，张军称报了物业维修，当时修好。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，张军对一审判决其交纳2017年8月至2018年12月的物业费并未提起上诉，故本案争议的焦点是张军就2013年至2017年8月之前的物业费是否应当交纳。张军于2013年3月22日与龙城物业签订物业服务规约，该规约内容不违反法律规定，且已经予以履行，张军与龙城物业在2013年3月22日起即存在合法有效的物业服务合同关系。双方应当依约履行各自义务。因物业服务规约没有约定从何时开始缴费，依据物业服务合同的交易习惯，应从2013年4月1日起开始计费。在2017年8月2日小区业主委员会与龙城物业签订新的物业合同，该物业服务规约终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，新的物业合同形成后，不影响原物业服务规约中物业费用的结算。现张军拒绝交纳从2013年4月1日起的物业费的理由是下水道反水家里都是水，墙面掉皮，至今没有解决。经二审询问，张军称下水道反水其向物业报修，物业予以了修理，当时修好了。但反水造成的屋里被淹、墙皮脱落的损失物业应该赔偿。根据物业规约的约定，龙城物业负责公共配套设施的维修，张军提出的下水管反水问题，张军亦自认龙城物业予以了维修且当时修好，故龙城物业依约履行了物业服务义务。张军以此为由不交物业费，没有事实及法律依据。张军提出因反水造成的家里的损失问题，如果该反水系因龙城物业日常维护不到位等物业服务原因导致，系损害赔偿纠纷。本案中张军未就此节提出反诉，亦未明确损失具体数额，直接要在物业费中予以扣减，没有事实及法律依据。如果张军认为其存在相应损失，应另行依法主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”之规定，张军应当从2013年4月1日起交纳物业费用，本案涉及的物业费为2013年4月1日至2018年12月31日，张军应当交纳物业费共计3680.46元（76.2平方米×0.7元/平方米×69个月）。一审法院仅认定龙城物业与业主委员会签订物业合同阶段，没有法律依据，本院予以纠正。关于龙城物业提出的滞纳金问题，因双方确实存在一定纠纷，张军非无故主观故意拖欠，滞纳金本院不予支持。关于张军提出没有保安巡逻问题。张军没有提供有效证据予以证明，且服务包含多种项目，某一项非常态化存在服务瑕疵，不能成为业主拒交物业费的法定事由。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第九十八条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销台安县人民法院（2019）辽0321民初2993号民事判决；二、张军于本判决生效后10日内给付台安县龙城花园物业管理有限责任公司物业费3680.46元；三、驳回台安县龙城花园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张军承担23.2元，由台安县龙城花园物业管理有限责任公司承担1.8元。二审案件受理费50元，由张军承担46.5元，由台安县龙城花园物业管理有限责任公司承担3.5元。一审、二审案件受理费台安县龙城花园物业管理有限责任公司均已经垫付，张军履行前项判决确定的给付义务时，加付69.7元给台安县龙城花园物业管理有限责任公司。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 许爱军审判员 王 瑶二〇二〇年六月十八日书记员 王晓溦