江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1880号上诉人（原审被告）：毛善骥，男，1984年7月12日出生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人（原审被告）：郝静，女，1987年12月8日出生，汉族，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：侯卿，江苏内方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:苏州常骏房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市辛庄镇新阳大道100号，统一社会信用代码91320581MA1P0YPC1K。法定代表人：王朋朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：高静，该公司职员。上诉人毛善骥、郝静因与被上诉人苏州常骏房地产开发有限公司（以下简称常骏房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2019）苏0581民初11326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用独任制审理，后因案情复杂转为合议庭进行审理，本案现已审理终结。毛善骥、郝静上诉请求：依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。常骏房地产公司因其合作营销单位故意曲解优惠条件，违规收取团购费，其签订的《商品房买卖合同》因存在欺诈行为应属无效。我方向常骏房地产公司的合作营销单位发送《律师函》，就其曲解优惠条件，违规收取团购费表示异议，并要求返还团购费。二、一审判决适用法律不当。关于违约金，首先，我方不存在故意违约，常骏房地产公司的营销行为存在欺诈；其次，本案合同不符合法定解除条件；再次，违约金的认定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。常骏房地产公司辩称：一审法院关于团购费的审理认定清楚，该费用与本案无关。团购服务协议书原件并不在我方，不应由我方提供原件；一审时我方已将商品房买卖合同原件提交法院。根据双方签订的商品房买卖合同，毛善骥、郝静存在违约行为，一审判决的违约金在合理范围内，故应当维持原判。我方并不存在欺诈行为，我方与案外人之间服务协议约定购房人交纳6万元团购费后可对总房款进行优惠，本案我方已经将房屋总价优惠8万元。团购费6万元的事宜与本案无关，不应当由我方承担。常骏房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除常骏房地产公司与毛善骥、郝静签订的《商品房买卖合同》；2.毛善骥、郝静向常骏房地产公司支付违约金260700元（按合同总价款的15%计）；3.本案诉讼费用由毛善骥、郝静承担。一审法院认定事实：常骏房地产公司于2018年10月16日取得××集美院项目9、10、12、13幢房屋的商品房预售许可证，许可证号为常房预售字（2018）第060号。2018年11月5日，常骏房地产公司（甲方）与苏州五优好房信息技术有限公司（乙方，以下简称五优好房技术公司）就乙方为甲方开发建设的集美院项目提供给团购服务相关事宜，签订《集美院项目服务合作协议》，约定：合作期限2018年11月6日至2018年12月31日；乙方根据自身的经营需要，自愿选择甲方开发的集美院项目进行策划、组织并实施报纸、网络及渠道团购推广活动，乙方在团购宣传推广活动中，须向客户明示集美院项目团购优惠的性质和收取团购信息服务费的主体为乙方，并向客户明示团购信息服务费并非客户购房款的一部分，不得暗示和误导客户认为该费用由甲方或甲方关联公司收取，不得暗示或者误导客户认为该费用为房款；甲方同意在2018年12月31日前对于持有团购优惠协议的消费者提供一定额度的购房优惠。2018年12月10日，五优好房技术公司（甲方）与毛善骥（乙方）签订《团购服务协议书》一份，约定：团购活动内容仅针对集美院楼盘。乙方自愿加入甲方组织的上述团购服务活动，并同意向甲方交纳60000元团购活动服务费（不包含在房价中），以获取参与团购活动的资格及享有“缴60000元团购活动服务费享受80000元购房价格优惠”的权利。乙方认可甲方组织的团购服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加，乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任，团购活动服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。2018年12月20日，毛善骥向苏州五优好房信息技术有限公司支付60000元。2018年12月20日，毛善骥、郝静（买受方）与常骏房地产公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》一份，约定：毛善骥、郝静向常骏房地产公司购买公安门牌编号为××集美院10-405室的商品房，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为117.94平方米，总价款为1738000元；买受方于合同签订时支付174000元，剩余首付款348000元于2019年5月31日前付清，余款1216000元向银行申请贷款支付，买受人应在合同签订当日向办理银行提交完整的符合银行要求的按揭资料，如2019年7月31日前未能支付贷款款项的，买受人应于2019年8月31日前以自有资金一次性付清全部款项；买受方如未按本合同约定向出卖方支付房价款的，逾期付款超过60天，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，造成其他损失的，买受方另行依法承担赔偿责任。合同附件七合同补充协议第六条第3项约定买受人选择分期付款的逾期付款责任：若买受人任何一期房价款未能在本合同约定期限内全额支付，则买受人应自首次逾期付款之日起十日内付清该商品房全部剩余款项，同时自首次逾期付款之日起至买受人实际全额付清该商品房总价款之日止，买受人应按日向出卖人支付全部剩余款项万分之五的违约金。买受人任何一期房款逾期支付超过30日，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金，若违约金不足以补偿给出卖人造成的损失，买受人应负责赔偿。补充协议第二十二条（自体加黑）特别提醒：1.本合同的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解本合同全部内容，双方对本合同内容不存在任何争议；双方确认在签订本合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任，加重任何一方责任，排除任何一方权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可本合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订本合同时特别慎重。2.买受人签署《商品房买卖合同补充协议》的行为，将视为买受人已充分理解《商品房买卖合同补充协议》的全部内容，并且对协议内容无异议。补充协议第二十三条约定：本补充协议与双方签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有不一致之处，以本补充协议约定内容为准。本补充协议自双方签署后生效。同日，毛善骥、郝静向常骏房地产公司出具承诺书一份，主要内容为：本人与贵司签定《商品房买卖合同》，购买贵司开发的集美院项目10栋405号住宅一套，建筑面积117.94平方米，购房总款1738000元，其中首付款为522000元，其余采用办理按揭贷款付款方式，现因本人原因，不能一次性付清购房首付款，对此本人向贵公司做出如下承诺：一、本人保证按以下约定支付购房款：1.在签定买卖合同之日支付174000元整；2.购房款209000元在2019年3月31日前付清；3.购房款139000元在2019年5月31日前付清；4.剩余的购房款1216000元申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。二、如本人未按前述承诺支付购房款的，按到期未付额的日万分之五计算支付违约金；逾期超过15日的，按到期未付额的日千分之一计算支付违约金；逾期超过30日的，贵司有权解除买卖合同，收回本人所购得房屋，由本人按购房总款的15%计算违约金，因解除买卖合同所产生的损失（含相关税、费损失）由本人承担；贵司可以在本人已付的房价款中直接扣除违约金及损失，扣除后如有剩余退还给本人，如不足扣除的，由本人另行支付给贵司。逾期超过30日，如贵司同意不解除买卖合同的，由本人按到期未付额的日万分之十五计算支付违约金直至付清为止。三、在本人未按承诺付清购房款前，贵司有权不申请办理该房屋的买卖合同登记备案，并有权不交付该房屋，由此造成的延期办理或逾期交房责任由本人承担，并由本人按买卖合同中有关买受人原因造成未按期交房的约定承担相应的责任及后果；且申请办理产权登记的时间相应顺延，贵司不承担任何责任。……五、本人是否己支付购房款以贵司向本人出具的收款凭据原件为准，本人不能提供贵司出具的收款凭据原件的，视为本人尚未支付应付款项。……七、本承诺作为买卖合同的补充，与买卖合同具有同等效力，本承诺自本人签署之日生效。2018年12月10日，毛善骥、郝静向常骏房地产公司支付10000元；2018年12月17日，毛善骥、郝静向常骏房地产公司支付40000元；2018年12月20日，毛善骥、郝静向常骏房地产公司支付124000元；2019年3月30日，毛善骥、郝静向常骏房地产公司支付190000元。2019年4月10日，常骏房地产公司向毛善骥、郝静发出催款通知函，主要内容为：毛善骥、郝静还应于2019年3月31日前再支付房款19000元，在收函后5日内付清所欠款项，否则公司将按照买卖合同约定依法追究违约责任。毛善骥、郝静收到通知函后未再支付购房款。审理中，常骏房地产公司表示，商品房买卖合同及承诺书模板系其提供，同时签订，并无先后顺序；承诺书中约定的违约金计算标准较高，是因为毛善骥、郝静不能一次性支付首付款，其公司给予毛善骥、郝静宽限期，并分期支付首付款，如果毛善骥、郝静还不能按期支付会造成公司的损失，经协商后毛善骥、郝静出具了承诺书。毛善骥、郝静则表示，常骏房地产公司未提供证据证明其实际损失，商品房买卖合同约定的违约金是符合法律规定的，具体数额应参照常骏房地产公司的实际损失进行认定。一审法院认为，常骏房地产公司与毛善骥、郝静签订的商品房买卖合同及补充协议并不存在无效或可撤销之情形，系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，毛善骥、郝静未能依约付款，且逾期付款已超过60日，现常骏房地产公司要求解除与毛善骥、郝静签订的商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以确认。商品房买卖合同解除后，常骏房地产公司应退还毛善骥、郝静已支付的购房款364000元，同时因合同解除的责任在毛善骥、郝静，毛善骥、郝静应承担相应的违约责任。关于常骏房地产公司主张的违约金，因商品房买卖合同、补充协议及承诺书均对违约金计算方式作了约定，但约定不一，且双方存在争议，一审法院认定应当依据双方签订的商品房买卖合同补充协议约定的违约金计算方式计算合同解除后的违约金，即按商品房总价款10%计违约金，为173800元，理由如下：首先，承诺书与商品房买卖合同系同时签订，并无先后之区别，且范本均系常骏房地产公司提供；常骏房地产公司所称承诺书出具的缘由系减轻毛善骥、郝静支付首付款的负担，与事实并不相符，商品房买卖合同约定首付款在2018年5月31日前付清，承诺书约定的首付款最后一期履行时间也是2018年5月31日前，但毛善骥、郝静需在2018年3月31日前支付部分首付款，在一定程度上反倒加重了其首付款支付负担；而且也未体现常骏房地产公司给予了毛善骥、郝静首付款的宽限期。故一审法院不予采信常骏房地产公司主张的依照承诺书约定的计算方式计合同解除违约金。其次，商品房买卖合同约定合同解除违约金按照累计应付款的5%计算，同时补充协议中约定按照商品房总价款的10%计算，因双方约定补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有不一致之处，以补充协议约定内容为准；而且常骏房地产公司对补充协议的签订已尽到了注意提醒义务。故毛善骥、郝静承担的合同解除违约金应按照补充协议约定计算。毛善骥、郝静审理中所提及的团购费问题，系其与案外人五优好房技术公司之间的关系；而且常骏房地产公司与五优好房技术公司之间的约定及五优好房技术公司与毛善骥、郝静之间的约定均明确团购费并非案涉商品房买卖合同的购房款组成部分，与本案无涉，一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，一审法院判决：一、确认苏州常骏房地产开发有限公司与毛善骥、郝静签订的《商品房买卖合同》解除。二、苏州常骏房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还毛善骥、郝静购房款364000元。三、毛善骥、郝静于判决生效之日起十日内支付苏州常骏房地产开发有限公司违约金173800元。四、驳回苏州常骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取10221元，由毛善骥、郝静负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。毛善骥、郝静二审中表示，对于一审法院判决案涉合同解除没有异议，但其认为因为常骏房地产公司在销售过程中存在欺诈，所以案涉合同应属无效，欺诈主要体现在：一、签订合同时承诺团购费计算在总房款内，之后又告知不计算在内；二、至今未提供房屋买卖合同和团购协议的原件给买方。二审中，毛善骥称销售人员称支付团购费60000元后，可以在原房价1810000元基础上享受20000元优惠，即以1790000元购买到涉案房屋，团购费包含在内；团购协议及房屋买卖合同都是格式合同，在销售人员的要求下签订，其没有仔细阅读，之后也因为没有原件故未能及时发现价格欺诈情况，且销售人员称该合同只是草签，之后会签订正式的网签合同。常骏房地产公司认可目前案涉合同并非网上备案合同，但合同条款与备案合同模板一致，模板在售楼处均有公示，双方约定的条款在办理网上备案时也不会变更。为证明其未取得购房材料原件，毛善骥向本院出示其与销售人员的微信聊天记录，其中销售人员于2019年2月22日向毛善骥拍照发送金科集美院客户签约确认单并告知其首付款分期支付时间，确认单上记载有签约日期、签约单价、签约总价、分期付款日期/金额、贷款金额等内容，与双方签订的房屋买卖合同及承诺书内容一致，确认单上有毛善骥、郝静的签字、捺印。毛善骥认为确认单上手写内容可能是其签字后销售人员再行添加。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：根据毛善骥、郝静与常骏房地产公司的陈述，毛善骥、郝静欲购买常骏房地产公司开发的集美院房屋，在支付60000元团购服务费后可以享有一定的房价优惠，毛善骥、郝静也与常骏房地产公司签订了《商品房买卖合同》等购房材料。常骏房地产公司一审中提供的《商品房买卖合同》上有毛善骥、郝静的签字，毛善骥、郝静对签字真实性并无异议，故上述合同应属双方真实意思表示。毛善骥、郝静认为《商品房买卖合同》因常骏房地产公司欺诈而无效。首先，关于房屋总价的组成，《团购服务协议书》中载明团购服务费不包含在房价中，《商品房买卖合同》及承诺书中约定了总房价、首付款金额及分期方式，毛善骥、郝静签约时应当知情。毛善骥、郝静均为具有完全民事行为能力的成年人，在进行房屋买卖这样的大宗交易时，应当尽到审慎注意义务，现陈述签约时没有仔细阅读合同内容不符合常理，碍难采信。毛善骥、郝静也未提供关于常骏房地产公司告知其团购服务费含在总房价中的证据，与上述协议、合同约定也不符，其认为常骏房地产公司在房屋价格组成上存在欺诈依据不足。其次，未交付合同原件不足以认定为欺诈。虽然双方均表示网上备案时会再签订合同，但常骏房地产公司明确表示合同条款不会变更，毛善骥、郝静也已经按照合同约定开始履行付款义务，故案涉《商品房买卖合同》已经成立并生效。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，合同无效。本案并不存在法定的合同无效情形。综上，毛善骥、郝静认为《商品房买卖合同》无效不能成立。如前所述，双方2018年12月20日签订的《商品房买卖合同》已经成立并生效，双方均应按约履行。毛善骥、郝静未按约支付首付款，经常骏房地产公司催告后仍未支付，已经符合约定及法定的解除条件，常骏房地产公司要求解除合同于法有据，一审法院支持并无不当。毛善骥、郝静违约导致合同解除，应承担相应违约责任。双方的合同补充协议中对违约责任有明确约定，合同解除导致常骏房地产公司不能按照约定时间收取房款，存在经济损失。毛善骥、郝静并无证据证明约定违约金过分高于常骏房地产公司因合同解除产生的损失，要求按照损失认定违约金本院不予支持。综上，上诉人毛善骥、郝静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20442元，由上诉人毛善骥、郝静负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  孙楚楚审判员  郭 锐二〇二〇年六月十五日书记员  袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。