四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川3433民初550号 原告:徐兴瑜，女，汉族，1971年5月7日出生，四川省冕宁县人，现住冕宁县。 委托诉讼代理人：袁志，四川普天律师事务所律师，特别授权。 被告：邹登照，男，汉族，1971年6月20日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 被告：徐成菊，女，汉族，1969年10月11日出生，四川省冕宁县人，住冕宁县。 原告徐兴瑜与被告邹登照、徐成菊农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐兴瑜及其委托诉讼代理人袁志，被告邹登照、徐成菊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐兴瑜向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院按照《房屋买卖协议》的约定依法判决位于冕宁县回龙镇（若水镇）若水村新农村原告名下的房屋归原告所有，二被告立即退还；二、请求人民法院依法判决被告承担违约责任130000元；三、请求人民法院依法判决被告承担律师代理费10000元；四、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告是夫妻关系，二被告与原告于2019年3月20日签订房屋买卖协议，协议约定了房屋的位置，坐落在回龙镇若水村新农村，房屋交易时的状况，房屋是村上统一规划的，无编号，没有房产证和其他证件，纯清水房（内堂糊未打完），乙方对房屋状况完全了解、知情。房屋总房款650000元，房款支付方式,分两期，一期定金500000元，二期150000元，尾款付清时定金转为购房款，房款支付时间，一期定金于2019年3月20日，二期尾款于2020年1月31日前付清。违约责任：如到期乙方未付清尾款，则视为乙方毁约，定金不退，房屋仍旧归甲方所有。乙方毁约，甲方不退定金，不付乙方维护管理费。协议签订后，被告支付了第一期定金500000元，原告就将房屋钥匙交给二被告自行管理使用。但是二被告并没有按照约定于2020年1月31日前向原告付清尾款150000元，至今尚欠9万元。原告多次向二被告追讨尾款，二被告提出要求原告给房屋打堂糊、贴瓷砖等无理要求。双方未能达成共识，二被告态度恶劣并明确表示不再支付尾款。原告认为《房屋买卖协议》已经签订，协议内容系双方真实意思表示，依法就应当按照约定各自履行义务。原告按照协议约定向二被告交付了房屋，二被告也应当按照协议约定履行付款义务。但是二被告并没有如此，而是任意撕毁约定。现诉至贵院，望判如所请。 被告邹登照辩称：房子协议价款为650000元，定金支付了500000元，当时说的尾款150000元是1月30日前付，我过年回来于2019年12月6日凑了60000元给原告，但疫情期间我们在西藏做活路的钱也没有拿到，所以剩余的90000元就还没有付给原告，并给原告说等拿到钱就付给她。 被告徐成菊辩称：我和徐兴瑜是亲戚，当时我们经济困难，因为疫情，邹登照的工钱也没有拿到，所以在征得原告同意的情况下就欠了原告90000元未付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告身份证复印件，证明：原告与被告并不属于同村组成员。二被告无异议。本院确认证据的三性；2、《房屋买卖协议》一份，证明：原、被告于2019年3月20日签订了房屋买卖协议，协议约定房屋坐落于回龙镇若水村，房屋性质为新村建设，土地性质为集体所有，房屋交易状况为村上统一规划，无编号，没有房产证和其他相关证件，属清水房，内堂糊未打完，签订协议当时被告对房屋的状况完全了解和知情。房屋总价款是65万元，款项的支付方式分两期：第一期支付50万元，并且该50万元的性质是属于定金，支付时间是2019年3月20日；第二期款项15万元，支付时间2020年1月31日前，同时对第二笔款项附违约条款责任，即：到期被告未付清尾款，视为被告违约，定金不退，房屋仍归原告所有。合同第六条还约定被告毁约，原告不退定金，不付被告对房屋的维护管理费用。二被告质证：房屋买卖协议是真实的，当时我们先口头说好，签协议时我也不在家，我已支付了56万元，剩余的9万元因疫情影响未及时支付，我拿到钱来马上就付给原告。我们没有违约，只是给原告把这9万元借来用几个月。本院对此证据三性确认；3、2015年6月13日《收据》一份，证明：原告向若水村村委会支付建房款的事实，原告对该房屋属于合法取得。二被告对该份证据无异议。本院对该份证据三性予以认可；4、照片2张（2020年5月14日原告拍摄），证明：庭前调解时，原、被告声称对房屋已经打了井，建了厨房和卫生间，但是从照片反映被告所述并非属实。二被告质证：我们买的房屋，井已经打好了，盖着的，卫生间的墙已经砌了一米多高，圈的地基是整好的，院坝也增高，平整。对该组证据本院到现场实地勘察，确实打了水井，修了猪圈和厨房的基脚等一些附属设施；5、民事诉讼代理合同，证明：原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，原告委托了四川普天律师事务所律师，已支付10000元代理费用的事实。被告质证：我没有反悔、也没有违约，律师费不该由我们承担。本院认为代理费发生是事实，对真实性、合法性认可，关联性不予认可。 二被告无证据向本院提交。 经庭审举证、质证，本院认定事实如下：被告邹登照与徐成菊系夫妻，原告徐兴瑜的户籍在回龙镇（现为若水镇）若水村，二被告的户籍在回龙镇（现为若水镇）古樟村三组。二被告与原告徐兴瑜于2019年3月20日签订《房屋买卖协议》，协议约定：房屋坐落于回龙镇（现为若水镇）若水村新农村，房屋由村上统一规划，没有办理房产证和其他证件，纯清水房（内堂糊未打完），被告对房屋状况知情。原告保证该房屋没有房产权属纠纷，没有抵押。房屋总房款650000元，房款支付方式,分两期付清，一期定金500000元，2019年3月20日支付给原告，原告出具收据，定金在乙方付清尾款时转为房款。二期尾款150000元，于2020年1月31日前付清。如到期被告未付清尾款，则视为被告毁约，定金不退，房屋仍归原告所有。原、被告双方还对违约责任作了约定。一期房款二被告于2019年3月20日已经支付，二期尾款双方定于2020年1月31日前付清，二被告于2019年12月6日支付了60000元，剩余的90000元未支付。原告已将房屋交二被告管理，二被告在该房屋院坝打了一口井，修建了化粪池及一些房屋的地基。原告现居住在高阳街道办挑水沟巷，二被告现居住在古樟村3组自家房中。另查明，本案案涉房屋属于原若水村村上统一规划，统一协调土地，按照统一的图纸由村民自建，村上对原、被告买卖房屋无意见。根据冕宁县村级建制调整改革政策，2020年5月19日冕府发（2020）30号文件《冕宁县人民政府关于同意高阳街道等19个乡（镇）街道村级建制调整改革方案的批复》，批复将古樟村1至3组、若水村、米谷村6组合并为若水社区，办公地在原若水村村委会。 本院认为，本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同是否有效？二、被告是不是构成根本违约，是不是该退还房屋，违约金是多少？ 针对焦点一，关于原、被告双方农村房屋买卖合同的效力问题。原、被告双方就农村房屋买卖协商一致，原告依约向被告支付大部份房款，被告向原告交付了钥匙，被告已经在该房屋内修建了一些配套设施。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”合同法第五十二条规定了合同无效的情形，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律为依据。2020年5月19日冕府发（2020）30号文件批复古樟村3组和若水村合并为若水社区，现在原、被告均为若水社区的集体成员，原被告双方均系同一集体经济组织成员，被告购买原告的房屋的主体适格，且双方处于平等民事主体地位订立的合同是双方的真实意思表示。从合同履行来看，房屋的总价款是650000元，被告已经支付房款560000元，合同的主要义务已履行完毕，且在庭审中被告一直主张要履行剩余的90000元房款给原告，但是原告不接受。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的面积。”，土地管理法虽然确定了一户一宅的宅基地使用原则，但并没有禁止同一集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定。再则，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定可知，我国土地管理法并未禁止同一集体经济组织成员转让宅基地房屋行为，只是禁止转让后再申请宅基地。同时《中华人民共和国物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”，该条也说明了农村宅基地房屋可以转让。综上，2019年3月20日原、被告签订的房屋买卖合同，合同买卖的标的物虽是新农村的房屋，但合同是双方真实意思的表示，原、被告均履行了合同的主要义务，且在诉讼过程中原、被告所在的村合并为一个社区，现同为若水社区成员，故原、被告间关于买卖房屋的合同应确认有效。 针对焦点二原告的诉讼请求是要求按照合同约定返还房屋为原告所有，并判决被告支付违约金130000元。根据庭审查明的事实，虽然被告未按照协议约定支付第二期房款中的90000元，但是在庭审中二被告均表示愿意马上支付剩余房款90000元。原、被告最初签订合同的目的是一方取得房屋，一方取得房款，本案中，房屋总价款为650000元，二被告已支付560000元，剩余90000元截止开庭逾期3个多月未支付，仅占总房款的13.8%，合同主要义务已履行，庭审中二被告表示现在愿意支付剩余90000元购房款，二被告违约程度属显著轻微，不影响原告合同目的实现，而且原告已经将房屋交付给被告，被告已经在房屋院坝修建一些配套设施，根据诚实信用原则，对原告主张要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。基于二被告的违约属显著轻微，且当时正值新冠疫情期间，原告也未提交13万元违约责任的充分证据，对原告要求的违约责任，本院不予支持。原告要求被告支付本案中其委托诉讼代理人的代理费，因不属于原告因该合同履行的直接经济损失，且提供的证据不符合证据形式，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告徐兴瑜的诉讼请求。 案件受理费1550元，由原告徐兴瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  游贤玫 二〇二〇年六月二十八日 书记员  刘洪艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”