福建省云霄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0622民初1135号 原告：云霄平安物业服务有限公司，住所地福建省云霄县莆美镇宝城小区元光中学南面1A号，统一社会信用代码91350622585303161U。 法定代表人：方炎漳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑木生，福建高轩律师事务所律师。 被告：吴艺明，男，1981年8月15日出生，汉族，住福建省云霄县，现住福建省云霄县。 原告云霄平安物业服务有限公司(以下简称“平安物业公司”)与被告吴艺明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平安物业公司委托诉讼代理人郑木生、被告吴艺明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平安物业公司向本院提出诉讼请求：判令吴艺明立即向平安物业公司支付拖欠的自2017年10月1日起至2019年12月31日止的物业费及自2018年2月6日起至2019年12月31日止的公摊水电费合计4125.36元，并支付至缴清费用之日止的滞纳金（滞纳金以尚欠费用为基数，按日千分之一计算，暂计至2019年12月31日为3612.21元）。事实与理由：2015年12月16日，平安物业公司与海祥（云霄）房地产开发有限公司（以下简称“海祥公司”）签订了《前期物业服务合同》，约定由平安物业公司对其开发的海祥•帝景湾项目小区进行前期物业管理。吴艺明作为海祥•帝景湾项目5#303号住宅的买受人(房屋建筑面积108.25平方米），与平安物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方在协议书中对前期物业服务标准进行了明确约定：约定物业管理服务费收费标准(按建筑面积)为高层住宅1.2元/平方米.月，非住宅1.5元/平方米.月；物业管理费中未计入的公共设施设备（如公共电梯、水泵、公共照明、监控用电及安全设施、消防设施、绿化保洁用水等)运行能耗费用，由业主按实分摊；服务费交纳时间为季度或半年交纳均可，具体缴费期限由平安物业公司根据实际情况而定；违约责任为从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金（按年服务费总额计算）。吴艺明作为海祥•帝景湾项目小区5#303号住宅的业主，其享受了平安物业公司提供的物业服务，却没有按合同约定向平安物业公司交纳物业服务费用，履行业主应尽的基本义务。截止至2019年12月31日，吴艺明址在海祥•帝景湾小区5#303号住宅已累计欠物业服务费3508元，按合同约定计算的逾期滞纳金为3193元；累计欠公摊水电费617.36元，按合同约定计算的逾期滞纳金为419.21元；以上各项费用合计为7737.57元。期间经平安物业公司多次催要，吴艺明均以种种理由予以搪塞，不予交纳。平安物业公司诉至本院，请求支持诉讼请求。 吴艺明辩称，1.平安物业公司没有与吴艺明签订物业管理服务协议，故平安物业公司的主体不适格。2.平安物业公司未能按照前期物业管理服务协议之约定提供物业服务，违约在先。平安物业公司对物业共用部分、设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序管理等项目进行维护做得不够；物业管理收费昂贵但服务质量差；平安物业公司诉称的多次向吴艺明催收物业费吴艺明以种种理由搪塞不符合实际；根据《前期物业管理服务协议》第十二条约定，本案应先由云霄县劳动仲裁委员会仲裁裁决。3.吴艺明主张先履行抗辩权，在平安物业公司纠正错误履约行为前，吴艺明有权拒绝支付物业服务费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即平安物业公司提供的证据1前期物业服务合同、前期物业管理服务协议，证据2公告照片、缴费通知书照片，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 1.对吴艺明提供的前期物业管理服务协议，平安物业公司质证真实性、合法性、关联性均无异议，但证明内容有异议。经核对，吴艺明提供的该组证据与平安物业公司提供的证据1中的前期物业管理服务协议一致，该协议双方当事人对协议的真实性均无异议，该协议未违反相关法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以确认。虽然该份协议落款时间处空白，但该协议已实际履行，故对吴艺明就该协议无效的主张，不予采纳。 2.对吴艺明提供的证据2照片，平安物业公司质证真实性无异议，但合法性、关联性均有异议。经审查，本院对吴艺明提供的证据2予以确认，该组证据可以证实平安物业公司在对案涉小区的物业管理存在部分瑕疵。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，海祥公司与平安物业公司签订《海祥•帝景湾项目前期物业服务合同》，约定海祥公司将海祥•帝景湾小区委托平安物业公司进行物业管理。合同约定：“甲方（建设单位）：海祥（云霄）房地产开发有限公司……乙方（物业服务企业）：云霄平安物业服务有限公司”、“合同期限为2年，自2016年1月16日至2018年1月15日止……本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议”，并约定“物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电公摊费）……高层住宅：1.2元/月•平方米”、“物业管理区域内的公共用水用电费由相关业主进行分摊……业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。”。海祥公司与平安物业公司签订《前期物业服务合同补充协议（二）》约定“现双方一致同意，将合同期限延长至业主委员会成立之日止”。吴艺明系海祥•帝景湾小区5#303号的业主，案涉房屋交付时，平安物业公司（甲方）与吴艺明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，确认吴艺明所有的案涉房屋的建筑面积为108.25平方米。该协议同时约定“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金（按年服务费总额计算）”。截止2019年12月31日，吴艺明尚欠平安物业公司物业服务费及水电公摊费合计4125.36元。经平安物业公司多次催缴，吴艺明至今未履行缴费义务。 本院认为，海祥公司与平安物业公司签订的前期物业服务合同、平安物业公司与吴艺明签订的前期物业管理服务协议，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合同及协议均依法成立，合法有效，对吴艺明具有约束力，吴艺明应依约履行交纳物业服务费及水电公摊费的义务。吴艺明未按合同约定交纳物业服务费及水电公摊费已构成违约。庭审中，双方确认吴艺明所有的房屋建筑面积为108.25平方米，吴艺明自2017年10月1日起未交纳物业费，合同约定物业费按每月每平方米1.2元计算，故吴艺明应支付平安物业公司自2017年10月1日起至2019年12月31日止的物业费3507.3元（1.2元/月•平方米×108.25平方米×27个月）。前期物业服务合同中约定物业管理区域内的公共用水用电费由相关业主进行分摊，现平安物业公司主张吴艺明支付自2018年2月6日起至2019年12月31日止的公摊水电费617.36元符合合同约定，予以支持。吴艺明抗辩其未与平安物业公司签订物业管理服务协议，平安物业公司不具主体资格，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案《前期物业服务合同》对业主吴艺明具有约束力。良好的小区环境，需要业主与物业管理公司共同合作、相互配合。平安物业公司在管理过程中，为管理服务小区付出了努力，业主吴艺明应依约交纳物业费。吴艺明主张先履行抗辩权，拒付物业服务费用，于法无据，不予采纳。吴艺明认为根据前期物业管理服务协议约定，本案应先仲裁,前期物业管理服务协议中约定:“本协议在履行中如发生争议,双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解;协商或调解无效的,可向仲裁委员会申请仲裁,或向人民法院起诉”,根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条规定,当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的,仲裁协议无效，故本院对吴艺明的该项抗辩意见不予采纳。吴艺明认为平安物业公司未按前期物业管理服务协议约定提供物业服务，其提供的证据可以证实平安物业公司物业服务管理确实存在部分瑕疵，故对平安物业公司主张的以尚欠费用为基数、按日千分之一计算滞纳金的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，平安物业公司请求判令吴艺明支付物业服务费及水电公摊费合法有理，予以支持。对滞纳金部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十五条第一款规定，判决如下： 一、吴艺明应于本判决生效之日起十日内支付云霄平安物业服务有限公司自2017年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费3507.3元； 二、吴艺明应于本判决生效之日起十日内支付云霄平安物业服务有限公司自2018年2月6日起至2019年12月31日止的公摊水电费617.36元； 三、驳回云霄平安物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由吴艺明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  郑秀恋 二〇二〇年六月十九日 法官助理蔡沛欣 书记员吴丽锋 附注执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。