江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏10民终1269号 上诉人（原审被告）：方圣国，男，1975年1月3日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：高峰，江苏锦登律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王云龙，男，1964年7月5日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：徐习海，江苏盛祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐园，江苏盛祥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：扬州市邗江如明服装厂，住所地在扬州市邗江区方巷镇方巷村。 经营者：范如明。 被上诉人（原审被告）：范如明，男，1972年3月15日出生，汉族，住扬州市邗江区。 上诉人方圣国因与被上诉人王云龙、扬州市邗江如明服装厂（以下简称如明服装厂）、范如明案外人执行异议之诉一案，不服扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）（2019）苏1003民初3621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人方圣国上诉请求，撤销（2019）苏1003民初3621号民事判决，驳回王云龙全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、涉案厂房买卖合同应当认定无效，1.双方订立合同的意思表示不真实，一是范如明自认双方不存在真实的房屋买卖；二是从合同约定和履行情况可以表明买卖非双方真实意思表示，合同约定涉案房屋建筑面积约3970平方米，实际厂房逾5000平方米，王云龙未按约付款，且付款远低于合同约定金额，合同标的系违法建筑。2.涉案厂房买卖合同违反合同法第52条应认定无效，该合同签订于2017年3月26日，此时范如明对外负债累累，王云龙签订合同前就数次借款给范如明，合同第一条“甲方因工厂资金无法运转…”，而涉案房屋造价成本远超400万元，在此情况下，显然存在恶意串通，损害其他债权人利益，且根据王云龙提交的付款凭证并未实际支付400万元对价，而范如明出具收条认可不符合常理。二、王云龙未取得对涉案不动产的合法占有，不能排除法院执行。合法占有因合法的买卖、租赁、质押等法律行为而取得，而王云龙并非合法占有。1.王云龙主张对涉案房屋的占有系依据厂房买卖合同，其虽签订了买卖合同，但因标的物系违法建筑，未能进行登记，故其实质上并未取得该不动产的所有权，其非涉案房产的所有权人，其所主张的占有不能成立。2.即使承认厂房买卖合同的效力，但因标的物系违法建筑，法律上或事实上不能履行，王云龙只能向范如明主张赔偿损失，而不能要求继续履行。3.只有合法占有才能排除强制执行，即使认定买卖合同有效，因违章建筑无法办理权属转移登记，该合同也属于履行不能的合同，不能发生物权变动。4.承认违章建筑物具有价值，因其材料具有价值，而违章建筑买卖中，标的物并非建筑材料本身，王云龙也不是为了获得建筑材料而签订合同，其真实目的为了获得建筑物的所有权。法律禁止在违章建筑上设立物权，当事人不能因签订违章建筑的买卖合同而发生物权变动的法律效果，故王云龙不享有物权。三、王云龙缴纳水电费的行为不能证实其合法占有的事实。王云龙仅占用了一间平房，并未对整个厂房形成占有，根据其提交的水电费缴纳凭证，其是在2018年范如明财务发生危机后才占用该车间，而不是合同签订后就占用厂房，印证了双方不存在真实买卖的事实。 上诉人一审期间除否认合同的真实性外，未提供证据材料；二审期间，其提供了如明服装厂（范如明）与其他人之间的法律文书、评估报告等证据材料。 被上诉人王云龙辩称，1.厂房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律的效力性强制性规定，是有效合同。证人谢某1证明了合同签订过程，王云龙提前支付房款，范如明交付了《单位（个人）建设申报表》，合同未违反合同法第52条规定，方圣国的债权发生在合同签订后，案涉厂房经村、镇审批同意，具有财产价值，可以通过补充申报取得登记。2.王云龙已对案涉厂房合法占有使用，应排除法院强制执行。占有是一种法律事实，双方签订买卖合同、王云龙支付全部价款，王云龙有合法占有权源；王云龙与村委会签订土地租赁协议并支付租金，取得合法占有权；范如明将象征权利的凭证《单位（个人）建设申报表》交付王云龙，表明其自愿转移厂房的占有；范如明一审庭审中自认其不是厂房权利人；王云龙对案涉厂房装修、改造、支付水电费，并从事生产经营活动，实际占有使用案涉厂房。 被上诉人如明服装厂、范如明辩称，我是向王云龙借钱，不存在其他的买卖关系，买卖合同不存在，王云龙的答辩都不是事实，他只占用了三四百个平方左右，其他房子都在我手下。请求法院拍卖我自己的房产，还清所有的债务。 王云龙向一审法院提出诉讼请求：1．撤销（2019）苏1003执628号执行裁定书，解除对如明服装厂名下位于扬州市邗江区米内的建筑物及其附着物的查封；2．确认王云龙与范如明、夏素梅签订《厂房买卖合同》有效，并确认王云龙对上述执行标的享有合法占有权。理由：2017年3月26日，原告因生产经营需要，与被告范如明及夏素梅签订《厂房买卖合同》，总价款400万元。案涉厂房为如明服装厂为生产经营需要，经过主管部门、村民委员会、镇建设管理办公室、镇人民政府审批同意后新建。合同签订后，范如明及夏素梅将案涉厂房审批手续及返租部分以外的案涉厂房、附属用房、院子交付给王云龙。王云龙于2017年5月13日前按约向范如明支付购房款300万元，于同年12月7日前向范如明付清剩余购房款90万元(扣除2017年3月27日至2018年3月26日租金10万元），范如明出具相应收据，案涉厂房买卖合同履行完毕。2017年3月27日，王云龙基于生产经营需要，与扬州市邗江区方巷镇方巷村村民委员会（以下简称方巷村委会）签订土地租赁《协议书》并支付了相应租金，依法取得案涉厂房占有范围内的集体土地使用权。案涉厂房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的效力性规定，合法有效。（2019)苏1003执异38号执行裁定书，适用《中华人民共和国物权法》第九条的规定，未将合同行为（原因）与物权变动（结果）进行区分，且未考虑法律另有规定的除外情形，属于法律适用错误，应予纠正。 邗江法院查明，2018年10月25日，本院对方圣国诉如明服装厂、范如明民间借贷纠纷一案作出（2018）苏1003民初8564号民事调解书：如明服装厂欠方圣国借款53万元及利息（自2018年3月1日起至实际付款之日止，按照月息2%的标准计算），定于2018年11月25日前还清。案件受理费5050元，由如明服装厂负担。根据方圣国的申请，本院于2019年2月2日立案强制执行，案号为（2019）苏1003执628号。执行过程中，本院于2019年2月26日作出（2019）苏1003执628号执行裁定：查封如明服装厂名下位于扬州市邗江区米内的建筑物及其附着物。案外人王云龙对本案执行标的提出异议后，本院于2019年3月30日作出（2019）苏1003执异38号执行裁定，驳回王云龙的异议申请。 另查明，2017年3月26日，王云龙与范如明、夏素梅签订《厂房买卖合同》一份，并由如明服装厂盖章确认同意出售。合同约定范如明因资金无法运转自愿将自建的位于方巷的如明服装厂的厂房出售给王云龙，占地面积约为6.5亩，建筑面积约为3970平方米，付款方式为2017年3月27日付250万元、6月底付款50万元、2018年12月30日付款70万元。2017年3月26日，如明服装厂及范如明出具《声明》，载明：“……于2017年3月26日所售厂房无其他抵押，一切债务纠纷同王云龙无关，由本人处理……”。 2017年3月27日，方巷村委会（甲方）与王云龙（乙方）签订《协议书》一份，约定：为振兴村级经济，加快发展民营企业。乙方租用甲方所属村部后身的土地，租用面积为4330.57平方米，计6.5亩，租赁期限从2017年1月1日至2023年12月30日。乙方年租金按每亩2600斤粳稻折价计算，每年6月30日前付40%，12月30日结清当年余额。范如明作为转让人在协议书上签名并注明“本人自愿解除与方巷村2008年-2023年关于方巷村部后身的土地租赁协议”。王云龙分别于2018年11月30日、2019年1月29日交纳2018年上半年和下半年的租金各10000元。 根据王云龙提供的给范如明打款明细表载明“2017年2月26日打款200000元；2017年3月23日打款100000元；2017年3月27日分别打款1200000元、191500元；2017年4月1日打款50000元；2017年4月26日及27日分别打款200000元、100000元……”。2017年3月30日范如明给王云龙出具收条，载明“收到王云龙购房款人民币共计300万元”。2018年2月8日范如明给王云龙出具收条，载明“今收到王云龙人民币共计90万元（购房款）”。另扣除范如明应付的2017年3月27日至2018年3月26日的租金10万元。 范如明交给王云龙的如明服装厂两份建设申报表载明：“申请单位：如明服装厂；工程名称：食堂车间、办公楼、车间；2012年8月8日方巷村委会盖章同意生产需要筹建办公楼及厂房、同意上报；2012年9月25日扬州市邗江区方巷镇建设管理办公室盖章、同意报批；2012年8月14日及2012年10月9日扬州市邗江区方巷镇人民政府盖章、同意报批”。 《厂房买卖合同》签订后，王云龙将其中的部分厂房租赁给如明服装厂继续使用。后王云龙自行使用了其中的部分厂房。 2018年3月份起，王云龙开始缴纳电费。2019年1月至4月的水费也是由王云龙缴纳。 2018年8月21日，顾在标出具的对厂房进行改造钢结构部分结算清单，总价为89197.33元，实结为83000元。 庭审中，王云龙申请的证人谢某2到庭述称：谢某2为王云龙与范如明房产买卖合同的中间人，双方多次协商，将价格定为400万元，付款370万元，其中30万元作为范如明租用部分厂房的三年租金。王云龙后因生产需要，对厂房进行了装修，并于2018年到案涉厂房进行生产。 本案的争议焦点在于：王云龙与范如明、夏素梅之间的《厂房买卖合同》是否有效。 邗江法院认为，王云龙与范如明、夏素梅之间的《厂房买卖合同》有效，并不因合同标的物为违章建筑而影响合同效力。理由如下： 一、案涉《厂房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。王云龙在签订《厂房买卖合同》的同时，通过租赁方式取得方巷村委会就涉案厂房的土地使用权，并交纳了相应租金，不存在损害公共利益而合同无效的情形。范如明辩称案涉《厂房买卖合同》并非真实买卖合同而是为借款提供担保，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对该辩称依法不予采纳。 二、虽然涉案合同项下的标的物为违章建筑，但这并不必然影响合同的效力。1、违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，虽然其缺乏行政许可，但仍然具有一定财产价值，当然也就不排除其具有流通价值和使用价值的可能。此外，违章建筑还可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如通过补充申报审批而取得登记。2、根据《中华人民共和国物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能转移，并不影响买卖合同的效力。3、在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，因违章建筑的建造人无法转移标的物所有权，认定合同有效更有利于保护买受人的合法权益。 综上所述，案涉《厂房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。王云龙买受该厂房后即进行返租，后期又对厂房进行了维修和实际使用，并通过租赁方式取得了涉案厂房的土地使用权，应视为已合法占有并使用该厂房，足以产生排除执行的法律后果。王云龙要求解除对案涉建筑物及其附着物查封的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。合同效力及占有状态仅仅是排除执行的原因行为，故对此不再在判决主文中交代。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：解除对位于扬州市邗江区米内的建筑物及其附着物的查封。案件受理费10100元，由方圣国、如明服装厂、范如明共同负担。 本院查明，邗江法院审理查明的部分事实属实。 另查明，《厂房买卖合同》的落款日期为2017年3月26日，范如明同年3月30日出具300万元购房款收条时，王云龙提供的范如明自制《明细》中只有3月23日10万元、3月27日120万元、191500元、40万元（4笔合计1891500元）有银行转账明细。该《明细》2017年11月10日20万元、12月7日10万元备注“帮忙贷款”；2018年12月20日现金1万元备注“借用，晚上去包家拿”，同年1月22日5万元备注“窜用一下”。截止2018年1月22日，《明细》合计金额396万元。王云龙银行转账明细另有2018年1月30日12万元、2月4日87257元、2月9日101110元、2月12日5万元。范如明2018年2月8日出具90万元购房款收条时，如按明细及此后银行转账，王云龙给付范如明20笔计4167257元，最小的2笔各1万元。此后，王云龙账户又转范如明2笔共计151110元。 再查明，2018年、2019年的水电费发票抬头分别为范如明、如明服装厂。方圣国提供的评估报告中，如明服装厂平面图有建筑物12幢、建筑面积4656.59平方米，王云龙、范如明认可签订合同时未测量建筑面积，王云龙认为现有面积有其后来加建部分，范如明认为当时有5000多平方米，故买卖合同中的面积无法确定；王云龙主张其现占有3、4、5、10幢（共962.81平方米），范如明否认其占有4幢（227.36平方米），并称其全家一直居住在厂区至今。如明服装厂经营至2018年底。全市关联案件查询显示，如明服装厂、范如明因自2012年以来拖欠工人工资、民间借贷、工程款等，涉诉36件案件已调解结案，合计债务364万余元。涉案无证建筑物至今未取得不动产权属登记。 本院认为，第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等取得物权的，因继承或者受遗赠取得物权的，因合法建造、拆除房屋等事实行为享有物权的；处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。案外人排除人民法院对执行标的物的强制执行，应当证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，如明服装厂通过建造行为，取得对案涉无证建筑物的直接支配和排他权利，如果其处分该无证建筑物，应当依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。案外人执行异议之诉的核心是案外人主张的权利能否排除人民法院的强制执行，而非案外人与被执行人之间的合同效力问题。因而，无论王云龙与范如明、夏素梅签订的厂房买卖合同效力如何认定，该无证建筑物至今未进行物权登记，处分该无证建筑物不发生物权效力。第二，即使买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，司法解释规定，也应当符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等四个要件。举轻以明重，何况本案标的物为未经登记的无证建筑物。第三，范如明签订厂房买卖合同时，已欠下巨额外债；案外人所举证据，买卖合同的真实性被范如明以借款担保关系完全否认、款项支付不符合买卖合同约定与房产交易习惯、实际占用建筑物只占厂区全部无证建筑物的极小部分，故案外人应当承担证明不能的责任。 综上所述，上诉人的上诉请求，有事实和法律依据，依法应予以支持；原审判决部分事实不清，适用法律错误，结果应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十一条之规定，判决如下： 一、撤销扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初3621号民事判决； 二、驳回王云龙的诉讼请求。 二审案件受理费10100元，由被上诉人王云龙、扬州市邗江如明服装厂、范如明共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 祥 审判员 方恒荣 审判员 陆开存 二〇二〇年六月十日 书记员 孙 妍