黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终482号上诉人（原审被告）：肇东市宣化乡人民政府。法定代表人：王晓涛，职务乡长。委托诉讼代理人：邓广福，男，1971年8月31日出生，汉族，肇东市宣化乡人民政府干部，住肇东市。被上诉人（原审原告）：刘晓满，男，1978年5月11日出生，汉族，个体，住肇东市。委托诉讼代理人：刘显峰，黑龙江清泉律师事务所律师。上诉人肇东市宣化乡人民政府因与被上诉人刘晓满房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇东市人民法院（2020）黑1282民初217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。肇东市宣化乡人民政府上诉请求：请求撤销原判，改判驳回刘晓满一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案由错误。双方签订的是《奶站买卖合同书》不是签订房屋买卖合同。双方买卖合同的标的物是奶站，既包括奶站内所有的房屋，同时也包括奶站的经营权及奶站内的房屋设备。因此，本案案由应当为买卖合同纠纷。二、一审认定事实不清。1．本案争议的合同标的内容没有查清。2.本案中并不存在合同目的无法实现的事实。3.一审对合同价款如何支付是否支付没有查明。4.双方解除合同后的权利、义务没有查清。三、一审判决适用法律错误。一审法院判决适用法律错误，不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，应当适用该法第九十四条规定。双方签订的《奶站买卖合同书》中并没有约定解除合同条款，也没有约定解除合同应当协商一致，一审以涉案房屋不能办理相关手续为由，判决解除合同属适用法律错误。刘晓满辩称，双方签订的合同目的是为了取得房屋所有权及土地使用权。上诉人出售的奶站房屋未在相关部门登记，无法办理相关产权过户手续，所以被上诉人无法取得相关权利。且奶站一直由上诉人占有使用，至今未交付给被上诉人。其次，由于上诉人的上述原因导致合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的相关规定，一审法院认定事实清楚，应当予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘晓满向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与被告签订的奶站买卖合同书，要求被告返还原告购房款300,000.00元并赔偿损失；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月份，原告承包宣化乡新富村至太山村红砖路。因宣化乡暂无资金支付工程款，经双方协商，被告将诉争奶站转让给原告以抵顶工程款300,000.00元，并于2011年11月4日，原、被告签订奶站买卖合同书，约定被告将其坐落于宣化乡六撮村六撮屯屯东的公办奶站（奶站房屋面积380平方米）以300,000.00元的价格卖给原告，同时约定被告帮助办理奶站房屋的相关手续，2011年12月14日，被告给原告出具了300,000.00元资金结算票据一张。后因无法办理房屋登记手续，故原告诉至法院。一审法院认为，本案诉争的奶站房屋，虽然原、被告签订了《奶站买卖合同书》，但因该不动产未经相关部门登记，无法办理过户手续，致使原告无法实现合同目的。故原告请求解除该协议符合法律规定，应予支持；被告关于已告知原告是城市户口，不能办理产权过户，又约定如奶站房屋卖给六撮村民，原告可以办理落户等主张，均无相应的证据加以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院》第二条之规定,判决：一、解除原告刘晓满与被告肇东市宣化乡人民政府于2011年11月4日签订的《奶站买卖合同书》；二、被告肇东市宣化乡人民政府于本判决书发生法律效力后10内向原告刘晓满支付工程款300,000.00元；三、原告刘晓满的其他诉讼请求不予支持。案件受理费2,900.00元，由被告肇东市宣化乡人民政府负担。二审中双方当事人为证实其主张，上诉人申请证人刘某出庭作证，被上诉人申请证人丁某出庭作证。证人刘某证实：奶站是政府于2011年出资金建的，建成后一直闲置，蒙牛奶站后来黄了，村民无处送奶，我与村民到乡上找书记及王晓涛乡长，开始时我不知道奶站抵顶给刘晓满了，乡里说需要找刘晓满协商，我记得给刘晓满打电话了，我与刘晓满说闲置的奶站我用，如果挣钱了我就给点，挣不到钱再说，后来因为赔钱奶站没有继续经营。我于2012年9月份开始使用奶站，2013年7月份就不干了，到后期伊利自己成立牧场在下面收奶。我收奶时找的丁某给我收奶，后期丁某不干了，当时我给丁某9个月工资给出的1.5万元的欠条，同时与丁某说如果继续在奶站看屋需要与刘晓满协商，我与你的工作已经结束了。后期丁某将我起诉了，我把欠条的钱还清。刘晓满和乡里对房屋是怎么回事我不清楚，我以为房屋建在我村就属于我村的。证人丁某证实：我于2012年9月份到奶站看屋，2013年7月15日奶站黄的，工资没给我开。2015年刘某给我出的欠条，后来我起诉刘某才把欠的钱给我。现在我还在奶站看屋，但是没有给我开支。刘某于2015年3月20日左右给我打电话说这个房屋抵给刘晓满了，乡上没有和我说这事，后期我给刘晓满打电话，刘晓满说与他说不着，我不认识刘晓满，看奶站也不是刘晓满雇的，在奶站一直没看见过刘晓满。后期奶站的设备被伊利公司拉走了，因为设备是伊利公司的。刘晓满对证人刘某证言质证称，证人证实的不属实，且受上诉人相关领导的左右，其不能证明客观存在的事实，因此，该证言不真实，不应采信。肇东市宣化乡人民政府对证人丁某证言质证称，证人部分陈述不属实，乡政府已告知证人该争议的奶站已经抵给刘晓满了。本院对证人刘某、丁某的证言认证认为，刘某的证言能够证实其与2012年9月至2013年7月份经营奶站并雇佣丁某为其收奶，丁某至今仍在奶站看屋，经营奶站期间的工资1.5万元是由刘某支付的，后期始终没有人支付工资，但不能证实刘晓满是否接收奶站。本院对刘某的证言部分内容予以采信。丁某的证言能够证实其在奶站收奶及看屋是由刘某雇佣的，先期的1.5万元工资是刘某支付的，后期看屋工资到现在没有人支付，在此看屋时没有看见过刘晓满。本院对丁某的证言证实的内容予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《奶站买卖合同书》名为买卖实际为抵账协议，即上诉人将奶站抵给被上诉人刘晓满顶所欠工程款，该合同是双方当事人真实意思表示，对当事人具有约束力。本案诉争的奶站买卖合同包括房屋及土地使用权，不包括当时奶站的设备，设备的所有权归伊利公司所有，奶站设备现已经被所有权人伊利公司收回。原、被告签订的《奶站买卖合同书》中涉及房屋占用的土地所有权××肇东市宣化乡人民政府六撮村民委员会所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。上诉人所建的奶站所占用的土地所有权××肇东市宣化乡人民政府六撮村民委员会所有，在建该奶站时自始就没有取得审批手续，亦未经相关部门审批和登记。据此，如转让该奶站也只能在本集体经济组织成员之间出让、转让，被上诉人刘晓满不是本集体经济组织的成员，其为城镇户籍，即使按照双方签订的《奶站买卖合同书》第四条约定，由上诉人协调帮助刘晓满办理奶站房屋的相关手续，费用由刘晓满负责，该奶站房屋也不能办理产权过户手续登记在刘晓满名下。因上诉人不能协助被上诉人刘晓满办理奶站房屋的过户手续，致使合同目的无法实现，依据有关法律规定，双方签订的《奶站买卖合同书》应当予以解除，合同解除后上诉人应当返还被上诉人刘晓满的款项。一审法院认定本案的案由为房屋买卖合同并无不当，一审法院认定事实清楚。在本案中，双方签订《奶站买卖合同书》后被上诉人刘晓满是否实际接收奶站并没有证据证实，案涉奶站并未发生所有权转移。综上所述，肇东市宣化乡人民政府的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800.00元，由上诉人肇东市宣化乡人民政府负担。本判决为终审判决。审判长 赵 明审判员 姜再民审判员 杨晓涵二〇二〇年六月十五日书记员 李 鑫