黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终753号上诉人（原审被告）：绥化吉铁房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区太平路909号。法定代表人：姚大华，职务经理。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所师。被上诉人（原审原告）：刘可森，男，1957年10月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥棱林业局胜利区。被上诉人（原审第三人）：李宝忠，男，1963年3月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省海伦市。原审第三人：哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段绥化建筑工程公司，住所地黑龙江省绥化市北林区太平路909号。法定代表人：王文涛，职务经理。上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司（简称“吉铁公司”）因与被上诉人刘可森、李宝忠、原审第三人哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段绥化建筑工程公司（简称“绥建公司”）确认合同有效纠纷一案，不服黑龙江省绥棱县人民法院（2019）黑1226民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绥化吉铁房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销(2019)黑1226民初字第672号民事判决书，并依法驳回被上诉人刘可森的诉讼请求;二、诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决无论在认定事实上，还是在适用法律上都存在严重的错误。《商品房认购书》是房屋买卖协议的预合同，不具备商品房买卖合同的效力，原审判决认为“原告与被告签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同”是错误的。《商品房认购书》不具备合同生效的要件。第三人李宝忠与被上诉人刘可森是否存在债务关系，事实不清，没有证据证明。一审判决认定“抵偿工程款和抵付债务行为均已完成”证据不足，且与原告诉状自认的事实相矛盾。第三人李宝忠出让房屋是以物抵债且未实际交付，是未生效的合同，李宝忠有权将未生效的合同重新处分原审判决对《协议书》和《情况说明》不予采信是及其错误的。原审判决认定事实和法律关系自相矛盾。一审判决与原告诉求不符，且超出原告的诉讼请求范围。原审判决认定《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同并判决商品房买卖合同有效，是适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法纠正错误的判决，依法撤销(2019)黑126民初672号民事判决书，改判驳回被上诉人刘可森的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。刘可森辩称，绥化吉铁房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李宝忠辩称，绥化吉铁房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段绥化建筑工程公司未到庭未答辩。刘可森向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告之间签订的房屋买卖协议合法有效；二、判令被告全面履行合同，立即交付房屋，并协助办理产权过户；三、判令被告自2012年1月1日起，按照人民银行逾期付款违约金的方式计算，平均月利率0.5%，计算到现在为331165.92元，延续计算至实际办理产权登记时止；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月6日，被告绥化吉铁房地产开发有限公司取得绥棱县吉铁嘉园小区开发项目，6月26日，经公开招标被告绥化吉铁房地产开发有限公司将该项目发包给第三人绥建公司承建，并签订《建设工程施工合同》，约定工期自2011年6月26日至2011年12月31日，合同价款28621673.78元，工程款现金给付50%，以房抵付工程款50%，由被告绥化吉铁房地产开发有限公司为第三人绥建公司预留房屋，待其销售后再由吉铁公司为客户开具票据。2011年8月30日，第三人绥建公司与李宝忠签订《建筑工程承包合同》，未经被告绥化吉铁房地产开发有限公司同意将吉铁嘉园小区工程转包给第三人李宝忠，约定：工期自2011年6月21日至2011年12月30日，价款为20000000元，按工程总造价其中50%现金拨付，50%以房抵顶工程款。2011年10月9日，第三人李宝忠为偿还欠原告刘可森债务，以原告刘可森的名义与被告绥化吉铁房地产开发有限公司签订了一份商品房认购书，购买绥棱县吉铁嘉园1号楼19号商服，建筑面积为140.3平方米，总价款722545元整，房屋交付使用期限为2011年12月30日，当日被告绥化吉铁房地产开发有限公司为原告刘可森出据了一份现金收讫的收据。原告所购房屋系被告绥化吉铁房地产开发有限公司将房屋以工程款的形式抵给第三人绥建公司后，绥建公司又将房屋以拨付工程款的形式拨给工程实际施工人李宝忠，李宝忠将房屋抵偿给原告刘可森。建筑完工后，被告吉铁公司以原告没有交付购房款、原、被告不存在买卖关系和第三人李宝忠把案涉房屋抵押给第三人绥建公司为由，拒不交付房屋，原告诉至本院。本院根据当事人申请于2015年10月23日作出（2015）棱民初字第123-1号民事裁定书，查封了该诉争房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定或法律规定履行合同义务。本案被告绥化吉铁房地产开发有限公司按照合同约定，以拨付工程款的形式将案涉房屋拨付给第三人绥建公司，绥建公司同样按照合同约定以拨付工程款的形式将案涉房屋拨付给第三人李宝忠，李宝忠用案涉房屋偿还原告刘可森借款，各方行为均是真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，其民事行为均受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备〈商品房销售管理办法〉第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，庭审中，被告对商品房认购书的真实性没有异议，该认购书明确约定了当事人的名称，商品房的基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，且被告在当日出具了现金收讫收据，根据该规定原告与被告签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同。被告吉铁公司通过第三人绥建公司以抵付工程款的方式将案涉房屋抵偿给第三人李宝忠，等于李宝忠用工程款向吉铁公司购房，虽然不是现金交易，但冲抵了吉铁公司现金支付，被告吉铁公司关于没有收到工程款、与原告没有买卖关系的抗辩理由不成立，依法不予支持。第三人李宝忠用房屋抵偿债务是其个人权利处分，不妨碍他人利益，且被告吉铁公司也为原告出具商品房认购书和现金收讫收据，视为对该行为的认可，至此抵偿工程款和抵付债务行为均已完成，原、被告应按合同约定履行权利义务，故原告请求确认协议有效、交付房屋并协助办理产权登记的请求应予支持。第三人李宝忠在把案涉房屋抵偿债务给原告刘可森后，已无权再处理案涉房屋，其与第三人绥建公司签订的抵押合同，并未明确约定抵押物为案涉房屋，且该抵押未在房管部门登记，故该抵押行为不能对抗原、被告签订的买卖合同。原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失156445.07元，庭审中增加至331165.92元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告就此项请求未提供造成损失的相关证据，对该请求不予支持，对其增加部分诉讼请求，在指定期限内未补交诉讼费，按自动撤诉处理。综上，原、被告之间房屋买卖事实清楚，证据充分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告刘可森与被告绥化吉铁房地产开发有限公司签订的绥棱县吉铁嘉园1号楼19号商服买卖合同有效；二、被告绥化吉铁房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内将上述房屋交付原告刘可森，并协助办理产权登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费3429元，保全费5000元，由被告吉铁公司承担，于本判决生效之日起七日内给付原告。本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院对一审认定事实予以确认。本院认为，一、关于一审判决认定事实及适用法律是否错误的问题。本案中，案涉商服系上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司按照合同约定，以拨付工程款的形式将案涉商服拨付给原审第三人绥建公司，原审第三人绥建公司以同样形式将案涉商服拨付给原审第三人李宝忠，李宝忠将案涉商服偿还被上诉人刘可森债务，各方行为均是真实意思表示，不违反法律强制性规定，且原审第三人李宝忠以被上诉人刘可森名义与上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司签订了商品房认购书，上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司又为刘可森出具了现金收讫收据，应视为绥化吉铁房地产开发有限公司对该抵债行为的认可，至此抵偿工程款和抵付债务行为均已完成。上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司主张以物抵债未实际交付，是未生效的合同，没有事实和法律依据。至于李宝忠用房屋抵偿债务是其个人权利处分，并不妨碍他人利益。综合以上事实，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司通过原审第三人绥建公司以抵付工程款的方式将案涉商服抵偿给了原审第三人李宝忠，李宝忠用工程款向绥化吉铁房地产开发有限公司购房，虽然不是现金交易，但冲抵了绥化吉铁房地产开发有限公司现金支付。依据上述法律规定，原审判决上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司与被上诉人刘可森签订的《商品房认购书》认定为商品房买卖合同的事实清楚，适用法律正确。二、关于原审判决是否超出当事人诉讼请求范围的问题。本案刘可森在一审诉讼主张“依法确认其与绥化吉铁房地产开发有限公司之间签订的房屋买卖协议合法有效，判令绥化吉铁房地产开发有限公司全面履行合同，立即交付房屋，并协助办理产权过户。”原审判决绥化吉铁房地产开发有限公司与刘可森商服买卖合同有效；绥化吉铁房地产开发有限公司将上述房屋交付刘可森，并协助办理产权登记手续并没有超出刘可森的诉讼请求范围。综上所述，绥化吉铁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3429元，由上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  葛久华审判员  杨晓涵审判员  吴 孟二〇二〇年六月二十四日书记员  范杨阳