江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏05民终1641号 上诉人(原审被告)：吴江经济技术开发区美岸青城业主委员会。 负责人:孙国平。 委托代理人:连建彬，江苏百年东吴律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：杨发春。 委托代理人:江强、袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。 上诉人吴江经济技术开发区美岸青城业主委员会（以下简称美岸青城业委会）因与被上诉人杨发春业主撤销权纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院(2019)苏0509民初7866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美岸青城业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判裁定驳回杨发春的诉讼请求。事实和理由：1.本案中杨发春诉请的事项涉及全体业主的利益，杨发春作为个人业主不具备单独起诉的主体资格。2.根据法律规定，只有合法权益受侵害的业主才可以行使业主撤销权。美岸青城小区第二次业主大会成立时杨发春并未入住，该期业主大会只能代表1-4期业主，是有限权的业主大会。美岸青城小区《业主大会议事规则》明确的物业管理区域仅包括1-4期住户。2019年1月13日形成的决议效力仅及于1-4期业主，未影响杨发春的合法权益，杨发春无权就此起诉，并非本案适格主体。3.案涉决议议题为“是否同意罢免美岸青城业主委员会全体委员”，《评估报告》载明同意票数为462户，1-4期共2595户，第5期共有272户，即使第5期业主全部同意罢免美岸青城业委会全体委员，也无法达到法律规定的双过半要求，不影响案涉决议的作出。此外，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第18条和《业主大会和业主委员会指导规则》第16条规定，分期交付的小区，后期交付的业主要参加业主大会或业委会，应当经过相应的法定程序。综上，杨春发并非本案适格的起诉主体。 杨发春二审未发表答辩意见。 杨发春向一审法院起诉请求：1、美岸青城业委会于2018年9月20日至2018年10月19日召开的临时业主大会无效；2、撤销《美岸青城临时业主大会表决票统计结果的公告(2019年1月13日)》所形成的业主大会决议；3、确认杨发春(第5期业主)依法享有包括参加业主大会并行使投票权的权利。 一审法院认定事实：2015年8月8日，美岸青城小区成立第二届业主大会和业主委员会，业委会任期至2020年8月7日。该次业主大会制定并讨论通过《业主大会议事规则》。该议事规则主要约定事项如下：业主（代表）大会依法管理物业管理区域内全体业主物业的共同事务，并对全体业主负责；业主（代表）大会依法决定选举业委会或者更换业委会委员，选聘和解聘物业服务企业，制定、修改大会议事规则和管理规约等事项；业主（代表）大会可以选择集体讨论，书面征求意见，集体讨论和书面征求意见相结合的形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定；业主（代表）大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，采用书面征求意见形式的，业主委员会应发放征询意见表或选票，将议事内容书面征询物业管理区域内的业主意见；业主委员会根据规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计，在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督，并根据征询意见或投票统计结果形成的大会议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告；业主委员会履行召集和主持业主（代表）大会，执行业主（代表）大会会议的决议和决定，签订并履行物业服务合同，督促物业服务企业履行合同等职责；物业管理区域基本情况为：住宅、办公楼、商业用房，占地面积192504平方米，房屋总建筑面积287865.75平方米，住宅2431套（面积266510.69平方米）、非住宅164套（非住宅面积21355.06平方米）。 2016年4月7日，包括杨发春购买的美岸青城60幢802室房屋在内的60幢、61幢房屋取得商品房交付使用通知书。2016年8月1日，美岸青城60幢802室房屋办理不动产权登记，登记所有权人为包山虎、杨发春。 2018年9月17日，美岸青城业委会向美岸青城1-4期全体业主发布公告并在物业区域内张贴。该公告主要内容为：因部分业主提议召开业主大会临时会议，根据小区业主大会议事规则及相关法律规定，经业委会审核后，同意召开业主大会临时会议，就业主提议一事进行表决，从2018年9月20日至2018年10月19日止，业委会将组织人员进行表决票发放、回收和统计。 2018年12月19日，美岸青城业委会制作会议记录一份，决定以登报公开选聘的方式委托第三方对表决票进行统计。2018年12月25日，美岸青城业委会向庞山湖社区递交情况说明，说情况如下：2018年11月10日召开业主临时大会对表决票进行唱票，由于部分提议业主对会场进行恶意捣乱、阻挠，导致业主大会无法正常召开，故决定以登报公开选聘的方式委托第三方对表决票进行统计。 2018年12月27日，美岸青城业委会在吴江日报刊登选聘公告，申明该业委会将选聘第三方咨询公司对本小区临时业主大会的表决票进行统计。2018年12月29日，美岸青城业委会最终选定由南京塞班物业服务评估监理有限公司（以下简称塞班公司）对表决票进行统计，并向1-4期业主发布公告。2019年1月8日，塞班公司发布《美岸青城小区召开业主大会意见结果调查评估报告》，并提交美岸青城业委会。 2019年1月13日，美岸青城业委会向美岸青城1-4期业主发布《表决票统计结果公告》，载明：美岸青城小区临时业主大会表决票经第三方咨询公司进行统计、汇总，回收总票数为1346票，统计结果为同意票数462票（票权数面积占17.15%），不同意票数为732票（票权数面积占32.99%），弃权票为136票（票权数面积占4.91%），废票为16票，本次提议罢免业委会全体成员的表决意见，同意票数未达到双过半的要求，所以本次提议无效，业委会将继续为全体业主服务。 以上事实由杨发春提交的备案证明、不动产权证、公告、表决票统计结果公告，美岸青城业委会提交的业主大会议事规则、商品房交付使用通知书、统计表决票情况说明、业委会会议记录、选聘第三方统计表决票的公告、吴江日报（报纸第四版）、苏州市美岸青城小区召开业主大会意见结果调查评估报告、南京塞班物业服务评估监理有限公司营业执照以及到庭双方的陈述等证据予以证实。 一审法院认为：杨发春作为美岸青城60幢802室房屋所有权人，依法享有作为美岸青城业主的合法权益。杨发春的业主身份和业主权利，系事实状态，杨发春提出的第三项诉请为：确认杨发春(第5期业主)依法享有包括参加业主大会并行使投票权的权利，该项诉请的实质系确认事实状态，不具有执行内容，故一审法院对该项诉请不予支持。依照物权法、物业管理条例等相关法律法规之规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员应由全体业主共同决定；美岸青城业主大会应当代表该物业管理区域内全体业主的合法权益，美岸青城业委会在2018年9月17日发布召开业主大会临时会议的公告时，美岸青城五期房屋均已交付，五期业主作为同属于美岸青城物业管理区域的业主，依法有权参加该次业主大会；而美岸青城业委会虽发布召开业主大会临时会议的公告，但该公告未明确载明具体表决事项、会议地点等内容，未在召开前15日通知全体业主，且该公告仅向美岸青城第一至第四期业主发布，排除美岸青城第五期业主的合法权益，已违反法定程序和业主大会议事规则约定的会议召开程序，杨发春作为该物业管理区域内的业主，有权撤销该次临时业主大会作出的决定或决议，故一审法院对杨发春的第二项诉请予以支持。对于杨发春的第一项诉请，一审法院认为：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序，业主依法仅享有撤销的权利，杨发春要求确认该次业主大会无效的诉请，并无相关法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第八条、第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、撤销2018年9月至2019年1月13日期间召开的美岸青城临时业主大会作出的本届美岸青城业主委员会继续为全体业主服务的决议。二、驳回杨发春的其他诉讼请求。案件受理费80元，由吴江经济技术开发区美岸青城业主委员会负担。 二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，杨发春作为美岸青城60幢802室房屋所有权人，对业主大会或业主委员会作出的侵害其合法权益或违反了法律规定程序的决定，有权请求人民法院予以撤销。美岸青城业委会于2018年9月17日发布召开业主大会临时会议的公告时，杨发春已经获得美岸青城60幢802室房屋的所有权，其有权就该次业主大会临时会议涉及的相关事项进行表决。该次业主大会临时会议排除了杨发春的合法权益，且未在召开前15日通知全体业主，违法了法定程序和业主大会议事规则的相关内容，一审法院依法撤销该次决议并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币80元，由上诉人吴江经济技术开发区美岸青城业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 斌 审判员 郭 锐 审判员 孙楚楚 二〇二〇年六月八日 书记员 陈闵悦