吉林省集安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0582民初488号 原告：吉尚喜，男，1986年4月2日生，汉族，集安市人，住所地集安市。 委托诉讼代理人：隋云飞，男，吉林祥程律师事务所律师。 委托权限：代为立案、代收法律文书。代为承认放弃和解变更等特别授权。 被告：孙永花，女，1953年12月9日生，汉族，集安市人，住所地集安市。 委托诉讼代理人：杨易，男，吉林清原律师事务所律师。 委托权限：特别授权，代为承认、放弃、和解。 原告吉尚喜与被告孙永花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开进行审理，原告吉尚喜、委托诉讼代理人隋云飞，被告孙永花、委托诉讼代理人杨易出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉尚喜向本院提出诉讼请求：1.要求解除2019年3月1日房屋租赁合同，被告返还租金5万，支付违约金30万元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月原告从孙婷手中将夜港音乐串吧转兑过来，兑店费用共计19万元，包括装修费。原告又进行了装修改造，购置相关物品，共计投入35万元，原告注册登记了集安市名吉烧烤坊。2019年5月份，原告同被告签订房屋租赁合同，原告租赁被告坐落在集安市云水路佳和花园4-201门市房(约251平方米)，租赁期限为三年，自2019年3月1日至2022年3月1日，每年租金6万元，如果一方违约，违约方承担伍拾万元违约金(含装修费)。租赁房屋状态为一、二楼，室内楼梯。2020年3月30日，集安市住房和城乡建设局做出集建函字【2020】96号《关于暂时关停“集安市名吉烧烤坊”经营场所的函》，该函认为原告经营的场所存在擅自拆改一、二层间楼板破坏楼体承重结构，存在安全隐患问题，建议重新审核“集安市名吉烧烤坊”。2020年3月31日，集安市市场监督管理局检查原告经营场所，处理要求原告暂停经营活动。故原告起诉至集安市人民法院，请法院依法保护原告的诉讼请求。 孙永花辩称，一、原被告双方于2019年签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告已按照合同的约定，全面履行了合同义务，没有任何违约行为。因该合同中原被告双方没有约定解除条款，原告现提出解除合同，只能依据法律的规定，予以解除本合同。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。原告主张，因为集安市住建局下发了《责令限期整改指令书》和《关于暂时关停“集安市名吉烧烤坊”经营场所的函》导致租赁被告的房屋无法使用，致使合同目的不能实现。而《责令限期整改指令书》发给的相对人是贺长生，该房屋的所有权人是贺苗。楼板虽然是承重结构，但在135.62平方米的范围内，开一个3平方米的步梯口，是否构成安全隐患，应当由专业技术部门出具专业的鉴定意见予以确认。庭审中，原告没有向法庭提供这样的证据予以证实。《关于暂时关停“集安市名吉烧烤坊”经营场所的函》是集安市住建局向集安市市场监督管理局提出的意见，但时至今日，集安市市场监督管理局也没有责令原告停止营业。原告主张的“合同目的不能实现”证据不充分。目前我们国家法律明确规定承租人解除租赁合同的法律规定只有《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称租赁合同解释)。《合同法》第二百三十三条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。《租赁合同解释》第八条规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(二)租赁房屋权属有争议的；(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。由于本案不涉及该条一项和第二项的情形，只能适用第三项。目前我们国家关于房屋使用条件强制性规定的法律有《中华人民共和国建筑法》与《中华人民共和国消防法》。《建筑法》第六十一条第二款：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《消防法》第十五条规定：公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。庭审中，原告向法庭提交的证据，未能证实被告出租的房屋存在危及原告的安全或者健康的情形，也未能证实被告出租的房屋存在具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况。原告向法庭提供的证据，只是证实被告存在违反行政管理性规范的行为，与法律规定的承租人解除租赁合同的法定条件不符。三、原告诉求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，那么根据《合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。依据上述法律和司法解释的规定，原告在主张解除租赁合同之后只能要求赔偿损失，现在应该要求被告支付违约金30万元明显与法无据。原告主张违约金向法庭提交的证据，是兑店费用、购买的经营设备款和装修材料的价款，兑店费用和购买的经营设备款不能作为损失计算，装修的价值应以现场勘验和专业部门鉴定为准。如果法院判决解除双方签订的租赁合同，应以剩余租赁期内装修的残值确定损失。原告要求被告支付30万元的违约金，该违约金明显高于法定的实际损失，法院也不应当支持原告这项诉求。综上所述原告诉求解除租赁合同、返还租金5万元、支付违约金30万元，没有事实依据和法律依据，被告要求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于集安市云水路佳和花园2号楼104号、2号楼二单元203室房屋产权人均为贺苗，二套房屋在使用时，将上、下打通，并修建室内楼梯，形成一套二层门市，总面积约为251平方米。2019年3月1日，贺苗的母亲孙永花作为甲方与原告签订《房屋租赁合同》，将房屋出租给原告，合同约定：原告租赁该门市房，租赁期限为三年，自2019年3月1日至2022年3月1日，每年租金6万元，如果一方违约，违约方承担伍拾万元违约金(含装修费)。合同签订后，原告对租赁的房屋进行装修改造，购置相关物品，注册登记了集安市名吉烧烤坊并进行经营。2020年3月30日，集安市住房和城乡建设局做出集建函字【2020】96号《关于暂时关停“集安市名吉烧烤坊”经营场所函》，该函认为原告经营的场所存在擅自拆改一、二层间楼板破坏楼体承重结构，存在安全隐患问题，建议重新审核“集安市名吉烧烤坊”。2020年3月31日，集安市市场监督管理局检查原告经营场所，要求原告暂停经营活动。2020年4月23日集安市住房和城乡建设局向贺长生作出《责令限期整改指令书》，要求对该房屋限期整改。原告认为现已无法继续经营生产，故起诉要求解除2019年3月1日签订的房屋租赁合同，并要求被告返还租金5万，支付违约金30万元。 本院认为，依据《建设工程质量管理条例》第十五条规定：“房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构”。第十条规定：“房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正……”原告签订合同后，投入资金将房屋进行装修后经营烧烤坊，因室内楼梯系房主私自改造，违反上述行政法规，现被集安市住房与城乡建设局、集安市市场监督管理局就该楼梯问题做出要求整改、暂时关停经营活动等行政决定，导致原告无法继续经营。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第三项规定：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。被告未经审批私自改造一、二楼的楼梯的行为，违反了相关行政法规，现原告要求解除签订的《房屋租赁合同》，本院应予支持。被告主张改造的步梯口，是否构成安全隐患，应当由专业技术部门出具专业的鉴定意见予以确认。本院认为，被告对行政机关认定房屋存在安全隐患的行政决定不服，应当由房屋所有权人另行提起行政复议或行政诉讼解决，非本案所解决诉讼范围，故被告这一主张，本院不予支持。原告要求被告返还租金5万元的诉讼请求，因合同签订后，被告所提供的合同标的物存在瑕疵，致使合同目的无法实现。结合双方签订合同的时间及原告诉讼来院时间，该请求应予支持。原告要求被告支付违约金30万元的请求，因双方在履行合同过程中，被告并不具有故意违约行为，原告要求被告按合同约定支付违约金30万元的请求，本院无法支持。因被告提供的租赁房屋存在瑕疵，致使合同目的无法实现，原告可另案主张要求赔偿损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条第三项规定，判决如下： 一、解除原告吉尚喜与被告孙永花签订的《房屋租赁合同》。 二、被告孙永花返还原告吉尚喜房屋租金5万元。 三、驳回原告吉尚喜要求被告孙永花支付违约金30万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3275.00元，由原告吉尚喜负担2750元，被告孙永花负担525元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。 审判员  王艳明 二〇二〇年六月二十九日 书记员  房瑞琪