安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1871号上诉人(原审原告)：徐艳，女，1967年1月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：史军伟，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：林莉莉，安徽明锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住安徽省蚌埠市禹会区迎河路28号公寓1层、5层1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人徐艳因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人徐艳委托诉讼代理人史军伟，被上诉人荣盛公司委托诉讼代理人迟小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审判决以荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明的时间为违约的截止时间错误，应当以徐艳提交的不动产登记收件单载明的时间为违约的截止时间。1.收件单上载明自登记受理次日若干工作日后领取不动产登记证书，说明收件单的日期为荣盛公司将全部办证材料提交至不动产登记中心的日期。受理单仅仅说明30个工作日后到房地产交易市场发证窗口办理手续，说明在办理受理单后荣盛公司仍要完成后续的办证手续。荣盛公司也未举证说明其受理单载明时间即将全部办证材料和手续办理完毕。2.荣盛公司主张以受理单日期为准，明显不符合法律规定和合同约定。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三项规定，办理不动产权证应当提交相关不动产权属来源证明材料即蚌埠市房屋交易确认书，而确认书时间在受理单之后几个月。受理单中没有交易确认书，收件单第5项为确认书，可以佐证应以收件单为准。3.荣盛公司提交的交易确认书在受理单之后6个月，荣盛公司未提交证据证明确认单办结所需材料也是在受理当日完成或者确认单办理是不动产登记中心职责，故应以收件单日期为准。4.荣盛公司主张在受理单载明的日期已将全部材料送至不动产登记中心，但受理单和收件单所列材料明显不一致，荣盛公司该主张没有证据证明，不属实。且自荣盛公司主张将全部办证材料送至不动产登记中心到发证之日长达一两年之久，明显与事实和法律相违背。5.经向不动产登记中心询问，收件单载明日期才是登记中心收到全部办证材料的日期。根据住宅专项维修基金管理办法规定，在办理房产登记前，应将公维基金存入专项维修基金专户。徐艳已经在交房当日将契税、公维基金、办证费用等全部费用交付给荣盛公司。但荣盛公司办证费用交纳时间与受理单相差较远。二、徐艳起诉未超过诉讼时效。1.基于合同约定，徐艳已委托荣盛公司办理不动产产权证书，并交纳了各种税费及资料。办证是一个不公开的内部程序，且不动产登记新规出台之前，不动产权属证书原件是存放在抵押人即银行处。本案已经办理抵押登记，故只有在卖房时或本小区大量业主起诉时才知道自己的权利受到损害。2.迟延办证是一个持续性的行为，每日都在发生变化。按照荣盛公司意见，意味着业主每日都要去查询是否完成办证，或者每日主张一次赔偿，明显不符合常理。且只有荣盛公司才知道违约截止时间，根据诚实信用原则，荣盛公司应当在违约期限确定时，主动向徐艳赔偿。荣盛公司采取隐瞒手段逃避违约赔偿，故应以办完所有手续的时间为诉讼时效起算点。3、诉讼时效制度的立法目的是权利上的睡眠者不保护，而徐艳在知道权利受到损害后就立即起诉，若认为徐艳诉讼时效超过与立法目的不符。三、根据统一裁判原则，也应当以不动产登记收件单时间为违约的截止时间。根据蚌埠市禹会区人民法院（2019）皖0304民初2110-2116号判决书确认的事实，荣盛公司主张逾期办证违约金应计算至涉案房屋完成初始登记之日，与双方合同约定不符，不予支持。而在本案中，一审判决以荣盛公司提交的受理单载明日期为违约截止日期，明显裁判尺度不统一，依法应当改判。综上，一审法院认定事实不清且赔偿数额过低，请求支持徐艳的上诉请求。荣盛公司辩称，一、荣盛公司与业主之间存在商品房买卖合同关系，具体权利义务以双方签订的合同为准。二、一审法院以受理单时间作为计算违约金的依据，判决结果正确。合同约定荣盛公司将办理权属证书的材料送至产权登记部门备案，故违约金计算的截止日期应以荣盛公司递交材料后不动产登记部门受理登记之日。荣盛公司已向不动产登记部门递交材料，登记部门受理后审查及颁发证书的时间，荣盛公司对此不应承担违约责任。三、荣盛公司依约承担的只是将资料提交备案的义务。荣盛公司除提交自身持有的资料外，其他办证材料只是待业主提交后一并提交。对于业主自持资料，荣盛公司只负有代交义务。对业主交纳的材料是否符合办证标准无法审查。如业主不提供资料或者资料存在瑕疵，其后果只能由业主承担。荣盛公司在提交资料后，办证部门存在众多流程，行政机关如何办证荣盛公司无法决定。荣盛公司只要将材料提交即完成义务。四、不动产登记改革后，系由不动产登记部门和不动产交易部门协同进行审核、办理。荣盛公司只需将材料提交报送备案，对于材料提交后如何分工荣盛公司无法进行干涉。五、荣盛公司与业主签订的合同，系不动产交易部门提供的制式合同，非荣盛公司制作，业主主张合同约定应不利于荣盛公司，没有依据。综上，业主的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。徐艳向一审法院起诉请求：1.判令荣盛公司立即支付徐艳因逾期办理房地产权属证书的违约金51314.5元（以577866为基数，按照日0.02%，自2016年6月20日起至2017年9月7日止，共计444天）；2.本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：徐艳与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定徐艳以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤房屋，其中第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。徐艳作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为577866元。徐艳与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间2015年6月30日。2016年12月9日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，徐艳、荣盛公司签订的《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。徐艳与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年6月30日，即荣盛公司应于2016年6月25日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而荣盛公司于2016年12月9日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2016年6月26日至2016年12月8日，一审法院收到徐艳诉讼材料日期为2019年11月27日，一审法院支持徐艳的违约时间为2016年11月27日至2016年12月8日，荣盛公司违约天数为11天，违约金数额为577866元*0.0002*11天=1271元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付徐艳违约金1271元；二、驳回徐艳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，减半收取541.5元，由徐艳承担528.5元，由荣盛公司承担13元。二审期间，徐艳向本院提交网络检索信息一份，证明不动产登记中心和房屋交易管理处职能不同，隶属的主管部门不同，交易管理处仅有管理和协助职能，不动产登记中心才是办证的行政机关。荣盛公司质证意见：该证据达不到证明目的。荣盛公司提交的证据能够证明不动产登记改革后是由房屋交易部门和登记部门协同办理不动产登记，至于两部门之间的职责划分是其内部问题。荣盛公司已经向办证部门提交了相应的办证材料进行备案，两部门之间对后续流程如何协调办理不是荣盛公司能够控制。本院认证意见：荣盛公司提交的受理单上加盖有蚌埠市不动产登记中心印章，可以证明荣盛公司已提交办证资料，故该证据达不到徐艳的证明目的。荣盛公司未提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是徐艳主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月9日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为徐艳户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。徐艳上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。徐艳该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于徐艳主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。徐艳上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，徐艳对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于徐艳主张一审法院没有统一裁判尺度问题。因本案荣盛公司提交受理单证实了其已提交办证材料，而在其他业主起诉的案件中，荣盛公司未提交相关证明，故两案的事实有所不同，不属于裁判尺度不统一的问题。综上所述，徐艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1051元，由上诉人徐艳负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月二十四日法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。