广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0125民初453号 原告：广西桂雅物业服务有限公司。住所：南宁市良庆区凯旋路9号海尔.青啤东盟联合广场2号楼801号。 法定代表人：杨正春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃良忠，男，1965年7月3日出生，壮族，住广西上林县。该公司行政经理。 委托诉讼代理人：吴卿，广西创想律师事务所律师。 被告：黄文君，男，1984年12月11日出生，壮族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：吴坚忠，广西伟宁律师事务所律师。 原告广西桂雅物业服务有限公司（以下简称桂雅物业公司）与被告黄文君物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告桂雅物业公司的委托诉讼代理人覃良忠、吴卿，被告黄文君及其委托诉讼代理人吴坚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂雅物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年2月1日至2020年2月29日的物业管理综合服务费2832.5元、公共维修资金315元、城市卫生垃圾费102元；二、判令被告向原告支付违约金250元（计算方式：从2018年2月1日至2020年2月29日止，为250元，按照《物业管理服务协议》约定每逾期一天按欠费金额的千分之三计算）。以上一、二项合计3499.5元；三、判令被告承担本案受理费及公告费等。事实与理由：被告黄文君购买了上林县大丰镇南环路218号天盛丽景小区1栋1单元602号房屋，在接收该房屋后于2017年5月29日与原告签订《物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），该协议约定：“乙方（被告）向甲方（原告）购买物业管理服务，乙方按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，高层住宅物业管理费0.9元/平方米.月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金”。合同签订后，被告办理了相关收房手续，按合同约定向原告一次性交清收房后六个月的物业管理费。从2018年2月份始，至2020年2月底原告方年度工作终结月止，被告一直拒缴物业管理综合服务费2832.5元、公共维修资金315元、城市垃圾费102元，违约金250元，以上合计3499.5元。虽经原告多次催缴，但被告一直置若罔闻，拒不缴纳，影响原告方的正常工作。为此，特向法院提起诉讼，请求法院如诉所判。 被告黄文君辩称，被答辩人的诉讼请求部分不能得到支持，主要理由如下：一、原告物业服务管理水平没有达到合同约定的标准，不能按照合同约定的每平方米0.9元的标准来收取物业管理费，其物业管理水平只达到每平方米0.6元的水平，答辩人与被答辩人签订的《物业管理服务协议》，约定了天盛丽景小区物业管理服务质量与标准的六大方面内容，被答辩人物业服务没有达到约定的标准，主要如下：1.综合服务方面。存在没有按规定每年进行一次物业管理服务满意度抽样调查，项目经理和小区项目经理和物业管理人员达不到规定资质条件等问题；2.房屋管理及维修养护方面。存在没有对违法建设行为进行劝阻并报业主委员会或相关主管部门、没有做到每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他公用部位的门窗玻璃等，做好巡查记录，没有建立完善住宅装饰装修管理制度，没有依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，没有报修、维修和回访记录等问题;3.公用设施设备维修养护方面。存在没有对共用设施设备进行日常管理和维修养护，擅自将消防通道改为车辆停放点，没有对共用设施设备定期组织巡查及做好记录，电梯电脑主板出故障，没有及时更换，消防设施设备缺失损坏，没有及时增补更换，没有做到每半年对防雷装置进行一次检查，没有对应对可能发生的各种突发设备故障的应急方案等问题;4.绿化养护方面。没有定期对草坪、花卉、绿篱进行修剪、养护，没有做到每年清除杂草2次，没有定期清理绿地杂草、杂物，没有针对性及时灭治病虫等问题;5.保洁服务方面，存在没有按约定做到垃圾每天清运一次，没有按约定对小区公共场所、电梯、楼道、楼梯扶手等公共设施进行清洁，没有按约定对污水道、化粪井等进行疏通检查清掏等问题；6.协助公共秩序方面。存在没有按约定对重点区域、重点部门每4小时至少巡查1次，并做好巡查记录，没有应对火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案等问题。二、根据原告提交的《关于开征城镇生活垃圾处理费的通知》，被告并不是城镇居民，不能按城镇居民的标准收取垃圾费，最多只能按暂住人员的标准来收取。三、被答辩人主张的公共维修基金，如果原告能够提供有关政策文件规定，则按规定来收取，否则收取该项费用没有依据，不应支持。四、被答辩人违约金计算方法错误及请求过高，应予以调整。每一期物业管理费的违约金起算时间不同，原告一律从2018年2月起算到2020年2月20日错误，且按每日千分之三的标准来计过高，应按2020年2月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的LPR来计算，即1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，最多再上调30%。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上林县大丰镇南环路218号天盛丽景小区（以下简称天盛丽景小区）系由广西天盛房地产开发有限公司上林分公司（以下简称天盛上林分公司）建设开发。被告黄文君向天盛上林分公司购买该小区1栋1单元602号房，建筑面积125.9㎡。天盛上林分公司与被告办理了交房手续后，在2017年5月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《物业管理服务协议》，约定：乙方所购物业，坐落位置：1栋1单元602号房，建筑面积：125.9㎡。乙方按其拥有物业的建筑面积交纳物业管理综合服务费，高层住宅为0.9元/平方米/月。乙方在办理交房手续时应向甲方一次性交清从本小区开发商通知的交房期限届满之日起至乙方实际收房后六个月的物业管理综合费。此后，乙方按一个月为一个周期交纳物业管理综合服务费，并在每个周期的首月5日内履行交纳义务。乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费，每逾期一天，按欠款金额的千分之三向甲方支付违约金，同时甲方有权停止为乙方服务，并在小区公告栏公示乙方欠费的情况和通过诉讼方式向乙方追收欠费及违约金；《物业管理服务协议》第五条第2项约定代收费用：生活垃圾清运费8元/月/户（最终以环卫局的收费标准为准）。协议签订当日，被告还在原告制作的天盛丽景小区《业主临时公约》上签字，该公约第十二条约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元（每月每平方米）标准逐月缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，与其它费用收支账目分开管理。业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。此外，《物业管理服务协议》及《业主临时公约》还对其他权利义务作出了约定。 被告按《物业管理服务协议》的约定向原告交纳了收房后六个月（2017年6月1日至2017年11月30日）的物业服务费。之后，被告认为原告的物业服务水平没有达到合同约定的标准，存在一些诸如未能每年一次对物业服务满意度抽样调查、未能做到每周巡查一次楼道及其他公共部位的门窗并做好巡查记录、电梯的电脑主板出现故障未能及时更换、未能定期对小区绿化进行养护、垃圾清运不及时、未能按时对小区公共设施进行清洁、对重点区域未能每4小时巡查一次并做好巡查记录、未做好对突发事件的应急预案等，拒绝交纳物业服务费、公共维修资金、城市卫生垃圾处理费用，原告书面催交未果后，向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，原告陈述所诉请的城市卫生垃圾费收费标准为7元/月/户。 另查明，天盛丽景小区至今未成立业主委员会，原告入驻天盛丽景小区已经在上林县房产管理所备案。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《物业管理服务协议》《业主临时公约》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告拒交物业服务费用的理由是否成立的问题。本案中，原告在物业服务范围内履行了房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生的维护和管理、公共秩序的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化维护和管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。且被告所主张的原告的物业管理水平只达到每平方米0.6元的水平，该主张没有经过多方论证，仅凭被告的自我感觉来认定原告的服务价值达到某种价值水平，显然缺乏科学依据，如每个业主都可以根据自己的感觉和喜好来认定服务价值的高低，则合同将沦为一纸空文，这样的做法有违契约精神，也会损害到其他正常交纳物业服务费的业主的利益，故被告以此为由要求降低物业服务费用，本院不予支持。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。 原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约履行交纳物业服务费用的义务，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费用，对其合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。按照《服务协议》，被告的房屋建筑面积为125.9㎡，自2018年2月1日至2020年2月29日为25个月，被告应交物业服务费为0.9元/㎡/月×125.9㎡×25个月=2832.75元。现原告主张被告支付物业服务费2832.5元，系原告对自己权利的处分，本院不持异议。 公共维修资金。根据《业主临时公约》的约定：维修基金是为小区公用设施、设备和房屋的共用部位、共用设施、设备的大中修及更新改造所筹集的资金，由业主按计算物业管理费的房屋建筑面积0.1元（每月每平方米）标准缴纳。在业主委员会成立前，维修基金由物业管理公司统一代收代管，业主委员会成立后，物业管理公司将代收维修基金及账目资料向业主委员会移交。因天盛丽景小区至今未成立业主委员会，故被告应向原告交纳代收的公共维修资金。对于公共维修金过高部分，本院不予支持。被告应交的公共维修金为：0.1元/㎡/月×125.9㎡×25个月=314.75元。 3、城市卫生垃圾处理费。参照上林县物价局上林县规划建设局上价字[2008]17号《关于开征城镇生活垃圾处理费的通知》收费标准：“城镇居民：第一年每户每月5元，第三年每户每月6元，第五年每户每月7元，住宅小区居民已交物业公司管理的，由物业公司按标准统一代收。”故原告有权代收城市卫生垃圾处理费。被告辩称其系农村户口，不应按照城镇户口标准收取垃圾费，应按暂住人口标准收取费用，但被告作为小区业主应当按照城镇标准缴纳垃圾费，被告以此辩称应按暂住人口标准收取垃圾费处理费无事实依据。故被告应当交纳2018年8月1日至2020年2月29日的生活垃圾费，即7元×19个月=133元。现原告主张被告支付城市卫生垃圾处理费102元，系原告对自己权利的处分，本院不持异议。 4、关于原告主张的违约金。虽然《服务协议》约定被告逾期不交纳各项费用需要支付违约金，但如前所述，由于原告在物业服务过程中存在不完善之处，导致业主与原告之间产生较大对立情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的原告也未积极与业主沟通交流，未积极听取业主的意见。综合本案的实际情况，被告迟延交纳物业管理费，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张被告支付违约金，依据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告黄文君向原告广西桂雅物业服务有限公司支付物业服务费2832.5元、公共维修金314.75元、城市卫生垃圾处理费102元，以上共计3249.25元； 二、驳回原告广西桂雅物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄文君负担20元，原告广西桂雅物业服务有限公司负担5元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如逾期履行则应加倍支付迟延履行期间的利息。权利人可在本案判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员  姚 蔚 二〇二〇年六月八日 法官助理  张秀关 书 记 员  覃小密 附：本案适用法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。