辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终549号上诉人（原审原告）：高文，女，1960年9月13日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。被上诉人（原审被告）：锦州凌河建业物业服务有限公司，住所地锦州市凌河区广州街四段130号。法定代表人：刘骏，该公司经理。委托诉讼代理人：张爱军、石勇，均为该公司职员。上诉人高文因与被上诉人锦州凌河建业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高文，被上诉人锦州凌河建业物业服务有限公司的委托诉讼代理人张爱军、石勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审中的全部诉讼请求；2、上诉费由对方承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，没有任何法律或行政法规规定物业有权利向业主收取装修保证金，对于业主违规装修，物业只有监督的权利，其惩罚职权在执法部门，因此，物业收取装修保证金，没有法律依据。合同上虽约定了收取1000元装修保证金，但未约定违规装修可以扣除全部装修保证金，并且双方签订的协议是被上诉人统一拟定，属于格式合同，那么根据《合同法》第四十条，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，物业没有权利收取装修保证金，却通过合同进行了约定，因该条款加重了业主的责任，使物业自身获得非法利益，因此，应当认定为无效条款。那么，对于物业收取的装修保证金，应当予以全部全额返还。而原审法院认定，未按照协议约定装修的业主装修保证金不予返还是错误的。其次，物业虽在合同上约定，第一年收取电梯费600元，但是签订合同时，物业以不签合同不给钥匙为由，强迫业主签字，并非业主本人真实意愿。且现有证据证明，在收取第一年电梯费时，物业承诺预收600元，待第二年电梯费标准出台后，实行多退少补的原则。上诉人的电梯费收据上己经明确标注预收款600元，且在业主找物业经理时，物业经理也承认，当时说过多退少补。现原审法院偏听偏信，对于上诉人提供的证据均不采纳，作出不公平不公正的判决，严重损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，上诉人无奈，提起上诉，请予支持！锦州凌河建业物业服务有限公司辩称，请求二审法院维持原判。高文向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告返还原告装修保证金1000元；2、请求人民法院依法判决被告返还原告电梯费600元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月29日原告与被告签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“一、物业的基本情况及物业管理费收费标准：1、物业类型：高层住宅，2、坐落位置：19楼100号，……3、建筑面积：107.14平方米（收费时以锦州市房地产测绘中心实测为准），4、物业费收费标准：1.00元/平方米·月、地下车位管理费：60元/月、地上车位管理费：60元/月。……八、物业管理服务费用（不包括房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）……（五）、电梯费由电梯电费、电梯小修费、电梯维保费及电梯年检费组成。（第一年入户电梯费：600元/户）”。同日原告（作为乙方）与被告（作为甲方）另行签订《装饰装修管理协议》，约定“一、装修流程……3、乙方装修方案中下列行为属于违反法律、法规和违背本协议行为将被禁止：（1）破坏楼宇承重结构，扩大建筑主体和承重结构上原有预留尺寸，给相邻业主构成安全隐患；（2）改变房屋及配套设施的使用功能；改变楼宇外立面和墙体上开门、窗；（3）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房等；（4）损坏房屋原有保温、节能设施，降低保温、节能效果；（5）损坏/拆改厨房、卫生间内的排烟道、通风道和给排水管线；破坏厨房、卫生间防水；（6）在门窗外部安装任何形式之防护网、防护栅、防护罩、遮阳架、晾晒架等附加物，空调机不按位置安装；(7)占用原购楼合同中不含之面积，占用公共通道、天台、屋面，安装太阳能热水器，安装卫星天线等；（8）悬挂牌匾和以任何方式设立广告或标志、字幅、条幅、布幔等；在外立面及共有地方安装抽烟排气设备、加装各类收发天线、改装门牌、加装神牌位、或其他任何形式的物件；（9）侵占共用地方、损害、损坏、损毁公共部位和设施、设备及装修装饰；搭建建筑物、构筑物；（10）未按物业阳台封装方案，擅自改变观景阳台使用用途或将其自行封闭；（11）改动室内智能化系统，超负荷用电；（12）未经供暖、供气管理单位的批准擅自改动供暖及煤气管线走向；（13）法律、法规禁止的其他行为。……三、相关费用……2、每户需缴纳1000元装修保证金，若乙方正常装修入住后经甲方现场查验未进行对楼宇主体和外立面的任何改动、损坏/拆改厨房、卫生间内的排烟道、通风道等原有设计方案结构的拆改未违反《装饰装修管理规定》，将此费用无息退还或转为第3年的物业服务费（多退少补）。”此后原告依上述协议约定交纳了电梯费600元、装修保证金1000元。在本案审理过程中，本院在原、被告均在场的情况下，对原告房屋进行了现场查看，原告对室内卫生间、厨房部分非承重墙进行了拆改，将景观阳台自行封闭。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》明确规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原被告签订了《物业管理服务协议》、《装饰装修管理协议》等合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应依照上述合同约定履行各自的义务。现原告诉求被告返还电梯费一节，因原、被告签订的《物业管理服务协议》第八条第（五）款明确约定“电梯费由电梯电费、电梯小修费、电梯维保费及电梯年检费组成。（第一年入户电梯费：600元/户）”，故被告收取上述费用依约有据，对原告的该项诉求不予支持。关于原告诉求被告返还装修保证金一节，原、被告签订的《装饰装修管理协议》第一条第3款及第三条第2款明确约定了每户需缴纳1000元装修保证金，若乙方正常装修入住后经甲方现场查验未进行对楼宇主体和外立面的任何改动、损坏/拆改厨房、卫生间内的排烟道、通风道等原有设计方案结构的拆改未违反《装饰装修管理规定》，将此费用无息退还或转为第3年的物业服务费（多退少补）。经本院现场查看，原告违反《装饰装修管理协议》第一条第3款第（10）项约定，自行封闭观景阳台系违约行为，故原告此项诉求依约无据不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告高文的诉讼请求。案件受理费25元，由原告高文负担。二审中，上诉人高文向本院提交了《商品房买卖合同》，经庭审质证，被上诉人对此予以认可，因上诉人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、收取的装修保证金是否应予返还？二、收到的电梯费是否应予返还？关于争议焦点一收取的装修保证金是否应予返还？双方当事人签订的《装饰装修管理协议》约定了装修保证金收取、违返的责任及返还条件等内容。经原审法院现场勘查，上诉人高文在装修过程中自行封闭了观景阳台，违反了双方签订的《装饰装修管理协议》。原审法院判决不予返还装修保证金并无不当。关于争议焦点二收到的电梯费是否应予返还？双方当事人签订的《物业管理服务协议》约定“电梯费由电梯电费、电梯小修费、电梯维保费及电梯年检费组成”，因此被上诉人锦州凌河建业物业服务有限公司收取电梯费符合协议的约定。上诉人高文的此节上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决不予返还并无不当。综上所述，高文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高文负担。本判决为终审判决。审判长  于宏伟审判员  王玉龙审判员  李宇辉二〇二〇年六月二十九日法官助理杨艳洲书记员高俊格