辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终625号 上诉人（原审被告、反诉原告）：盘锦银河商厦有限公司，住所地盘锦市兴隆台区中兴路50号。 法定代表人：侯树礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙密文，辽宁光华律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：张树贵，男，1962年3月13日出生，汉族，辽宁省鞍山市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：曹昱，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。 上诉人盘锦银河商厦有限公司、张树贵因协助办理房屋过户手续纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院作出的（2019）辽1103民初3324号判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人盘锦银河商厦有限公司的委托诉讼代理人孙密文、被上诉人张树贵的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盘锦银河商厦有限公司的上诉请求：请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的起诉；本案涉诉费用由被上诉人承担。 事实与理由：1、本案一审存在明显的程序违法问题，依法应发回重审。本案原告张树贵的诉讼请求是请求判令被告配合原告进行房屋过户，一审判决张树贵支付盘锦银河商厦有限公司购房款10万元，属于超范围判决。2、本案一审没有根据双方签订的“意向书”进行判决，属于基本事实认定错误。3、一审存在适用法律错误的问题。被上诉人未按《意向书》之约定，先行全额履行支付购房款的义务，导致其无权要求上诉人协助办理房屋过户。一审己查明，被上诉人没有按意向书之约定，先行支付约定的购房款。因此，上诉人依法享有拒绝履行后续义务的权利。在被上诉人不按约定全额支付房款的情况下，被上诉人的起诉应当被依法驳回。本案根本不是物权纠纷，所以谈不上物上请求权的说法，存在超过诉讼时效的问题。根据双方“意向书”第5条约定，上诉人张树贵负责在1999年5月末以前办理完房屋产权手续并承担其费用，而被上诉人起诉的时间是2019年8月，与双方意向书约定最后时间1999年5月末，超过了20年。张树贵的起诉应予以驳回。 张树贵的上诉请求：1、撤销原审判决第二项，即原告（反诉被告）张树贵于本判决生效后15曰内支付被告（反诉原告）盘锦银河商厦有限公司购房款10万元；2、维持其他第一项、第三项判决；3、被上诉人（原审被告、反诉原告）承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：原审判决第二项的内容超出当事人诉讼请求范围，违反了“不告不理”的法律基本原则。原审期间，张树贵与银河商厦均没请求支付购房款，原审法院却判决支付购房款，超出了当事人诉讼请求的范围，剥夺了上诉人张树贵的答辩权利。合同双方在房屋交付、款项结算后二十多年均未就装修结算及房款支付问题提出任何异议，根据基本生活法则可以确认双方已经实际接受认可合同履行状况，事实上无购房款之争议。另外被上诉人即使提出购房款的请求，也因为该请求已经超过了法定诉讼时效以及二十年最长诉讼时效，而不应得到支持。 上诉人均未就对方的上诉提交答辩状。 原告张树贵一审时提出诉讼请求：1、判令被告配合原告将盘锦银河商厦西门南侧第一个立柱至第三个立柱之间总面积为138.69平方米房产［房产证号：辽（2018）盘锦市不动产权第2014427号］的不动产权变更登记至原告名下；2、被告承担本案全部诉讼费。 反诉原告盘锦银河商厦有限公司提出反诉请求：1、依法确认双方签订的“买卖营业房屋意向书”无效；2、依法判令反诉被告将房屋返还给反诉原告；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 原审法院认定事实：原、被告于1998年10月14日签订了一份“买卖营业房屋意向书”，约定原告以总价180万元价格购买被告坐落于盘锦银河商厦商西门南侧第一个立柱至第三个立柱之间面积为138.69平方米的商业网点。双方约定的付款与商网交付方式为签订意向书时原告向、被告交纳定金50万元，反诉原告于三日内将商网交付原告，原告于1998年11月5日前再交付房款100万元，余额以被告欠原告的大楼装修款抵补，如装修款金额不足，再由原告补交；意向书第五条约定，原告在1999年5月末前办理守房屋产权手续并承担其费用；第七条约定，如被告在约定的时间内不能把房屋产权办到原告名下，视为违约，原告有权提出退房，被告返还定金及房款，并承担房款利息以装修费用；第八条约定，如原告不按时交纳房款，被告有权终止此意向，其后果由原告承担。意向书签订前，原告已向被告支付了50万元定金，1998年11月5日，经双方确定原告以支付现金、支票、集资条、欠条方式又向被告补交购房款的为90万元，被告为原告出具了收款收据。被告亦向原告交付了诉争商网，该商网由原告出租、使用至今。 另查：在原、被告签订“买卖营业房屋意向书”前，被告因向银行贷款已将包括本案诉争商网在内的盘锦银河商厦商网抵押给了中国工商银行股份有限公司盘锦分行（以下简称工商银行盘锦分行）。2006年，因被告一直未能偿还贷款，工商银行盘锦分行起诉要求其还款，盘锦市中级人民法院于2006年11月13日作出的（2006）盘中民三合初字第18号生效判决书判令被告偿还工商银行盘锦分行借款本金1,360万元、利息1,646,329.53元及自2006年7月21日起的逾期付款违约金，并判决被告不能如期还款时，工商银行盘锦分行以抵押物优先受偿。后因被告未履行该判决，工商银行盘锦分行申请执行，盘锦市中级人民法院作出的（2006）盘中执字第78号执行裁定书裁定，将被告盘锦银行商厦1至5楼共2943.11平方米（其中包含一楼部分商网面积248.05平方米，银行商厦1至5楼总面积4803.40平方米）商网面积交付给工商银行盘锦分行抵偿债务。被告与工商银行盘锦分行间原债权债务现已结清，被告于2018年办理了本案诉争商网的不动产登记证书，该商网现登记在被告名下。 再查：因原、被告双方签订“买卖营业房屋意向书”时，该诉争商网已抵押，故原告一直未能办理产权过户手续。而涉及该商网的剩余房款40万元，因双方一直未对大厦装修款进行结算而至今未结清。 原审法院认为，原、被告于1998年10月14日签订的“买卖营业房屋意向书”是双方真实意思表示，且该意向书明确了具体的商网位置、面积、价款、交付方式等，具备房屋买卖合同的基本要素，应当认定为房屋买卖合同。虽双方签订该意向书时诉争商网已被抵押，但被告提供的法院判决、裁定等证据不足已证明该商网被执行给了抵押权人，且原告提供的房屋产权证书可确认该商网现已解除抵押产权登记在被告名下，故双方签订的“买卖营业房屋意向书”具备继续履行条件，双方应继续履行。对于被告提出的双方签订“买卖营业房屋意向书”未通知抵押权人合同应确认无效问题，因抵押权人与被告签订抵押合同目的在于保障贷款清偿而非为了取得抵押房产，现双方债权债务已结清而诉争商网并未实际抵偿给抵押权人，故从保护当事人交易目的及市场秩序考虑并结合司法实践，被告该主张本院不予支持，原、被告双方签订的“买卖营业房屋意向书”原为效力待定合同，现合法有效，双方应继续履行。对于原告未支付全部购房款问题，因双方约定其中余款30万元以原告装修银河大厦的装修款抵顶，而该装修款至今未结算属双方原因造成，双方应自行协商解决装修款结算及支付购房余款30万元问题，或就此另行诉讼；对于原告未按约定支付的另10万元购房款，因被告在原告支付90万元款项时予以认可，且之后一直未向原告主张，视为其认可原告迟延支付该部分房款，该10万元房款双方现不能就支付方式及支付时间另行达成协议，原告应在办理房屋过户手续前以现金方式支付被告。另，对被告主张的原告起诉超过诉讼时效问题，因本案原告是就物上请求权提起的诉讼，不适用诉讼时效，本院对被告该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决被告盘锦银河商厦有限公司于本判决生效后15日内配合原告张树贵将盘锦银河商厦［房产证号：辽（2018）盘锦市不动产权第2014427号］商网的不动产权变更登记至原告张树贵名下；原告张树贵于本判决生效后15日内支付被告盘锦银河商厦有限公司购房款10万元；驳回被告盘锦银河商厦有限公司的反诉请求。 二审期间双方当事人均未向本院提交证据。 二审经审理查明，上诉人银河商厦有限公司与上诉人张树贵于1998年10月14日签订了一份“买卖营业房屋意向书”，约定张树贵以总价180万元价格购买银河商厦有限公司坐落于盘锦银河商厦商西门南侧第一个立柱至第三个立柱之间面积为138.69平方米的商业网点。双方约定的付款与商网交付方式为签订意向书时上诉人张树贵向银河商厦公司交纳定金50万元，银河商厦有限公司于三日内将商网交付张树贵，张树贵于1998年11月5日前再交付房款100万元，余额以银河商厦有限公司欠张树贵的大楼装修款抵补，如装修款金额不足，再由张树贵补交。同时约定如银河商厦有限公司在约定的时间内不能把房屋产权办到张树贵名下视为违约，张树贵有权提出退房，如张树贵不按时交纳房款，银河商厦有限公司有权终止此意向，但未对银河商厦大楼装修款结算时间进行约定。张树贵分别于1998年10月13日和11月5日向银河商厦有限公司支付了50万元定金和以支付现金、支票、集资条、欠条方式抵顶了90万元的购房款，银河商厦有限公司为张树贵出具了收款收据。银河商厦有限公司向张树贵交付了诉争商网，该商网由张树贵占有使用至今。 另查，本案诉争商网现登记在盘锦银河商厦有限公司名下。 再查，双方签订的意向书中约定抵补购商网剩余房款的大楼装修款至今未结算。 本院认为，上诉人银河商厦有限公司和张树贵签订了《买卖营业房屋意向书》属于预约合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，具有合同效力。该协议书包括了商网买卖双方当事人、买卖标的物以及购买案涉商网的价款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实守信用原则，根据合同的性质目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务。本案中，上诉人张树贵一审起诉要求上诉人银河商厦有限公司协助办理不动产权变更登记，该协助义务按照《合同法》第六十条第二款规定属于法定义务。双方当事人签订的意向书中约定张树贵不按时交纳房款，银河商厦有限公司有权终止此意向，据此认定上诉人履行协助义务的前提是买受人张树贵应当先支付购房款。双方当事人在庭审中均承认案涉商网的购房款按照合同约定尚有40万元未支付。由此可见，上诉人张树贵请求协助办理不动产权变更登记缺乏事实条件，且双方当事人在二审庭审中对尚欠购房款未达成一致意见。原审法院判决认定事实错误。上诉人银河商厦有限公司上诉请求合理部分本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项规定，判决如下： 一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3324号判决第一项； 二、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3324号判决第二项； 三、驳回原审原告张树贵的诉讼请求。 一审案件受理费21,000.00元，由原审原告张树贵负担，反诉费10,500.00元，由原审反诉原告判决银河商厦有限公司负担；二审案件受理费23,300.00元，由上诉人张树贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉荣 审判员  周慧君 审判员  郭安福 二〇二〇年六月二日 书记员  张瀚文