广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初10689号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：杜凤君，董事长。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。被告：王新华，男，1980年10月4日出生，汉族，户籍地址广州市荔湾区，原告广州越秀物业发展有限公司与被告王新华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人陈静雯，被告王新华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州越秀物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2016年1月1日至判决生效之日的物业管理费（暂计至2019年11月6日为3844.723元，其中2016年1月1日至2016年3月31日按照0.83元/平方米计算、2016年4月1日开始按照1元/平方米计算）；2、被告向原告支付上述物业管理费逾期支付的滞纳金（以当月应付的管理费为本金，按日千分之三的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年11月6日为3844.723元，滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年开始，原告分期进驻同德花园小区提供物业管理服务，2007年，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定，甲方将小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为2年，自2007年7月1日至2009年6月30日，合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行聘请物业管理公司，合同约定了物业管理费的收费标准，同时约定乙方向业主或物业使用人收取。2011年6月，除电梯楼外的其他区域的物业管理费进行了第一次提升，且获得业主双过半同意；2016年初同德花园小区再次进行物业管理费提升，亦获得业主双过半同意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）》第一条的规定，涉案物业服务合同效力及于被告。现原告为被告提供了物业服务，被告自2016年1月1日起拖欠广州市白云区西槎路同景苑同景街9号501房（以下简称涉案房屋）的物业管理费至今，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告王新华辩称：原告与我没有签订物业服务合同，故我没有履行合同的义务。我于2006年购房入住一直有交物业管理费，但因2016年原告没有经过我同意，也未与业主委员会协商便无故提升管理费，加上原告的服务、管理越来越差，导致小区环境不断恶化，待原告管理改善，我才同意缴纳管理费。原告要求我支付物业管理费的滞纳金不合理，物业管理条例没有写明物业管理公司可以向业主收取管理费滞纳金。请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。经审理查明，广州市城市建设开发有限公司（甲方）与广州市城建开发物业有限公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方将同德花园委托给乙方实行物业管理，坐落位置为广州市白云区西槎路××、同××街，委托管理期限为2年，自2007年7月1日至2009年6月30日，合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司；本物业的管理服务费：一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积每月每平方米0.68元，其余多层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.95元，商铺按建筑面积每月每平方米1.8元，由乙方向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应当于每月5日前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交管理服务费总额的千分之三交纳滞纳金；本合同期满时，如小区还没有成立业主委员会，则本合同继续执行，直至小区业主委员会成立后与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止；等等。原告主张涉案房屋的物业管理费于2011年7月开始提升为0.83元/平方米、于2016年4月1日提升为1元/平方米，出示以下证据拟证实：1、关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函；2、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知；3、关于同德花园小区业务服务费标准调整意见征询统计结果公告；4、同德花园2016年管理费提升公示照片；5、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表；6、关于同德花园小区提升物业服务费的函。其中照片中显示有将同意物业管理费提升业主专有面积的明细表进行张贴，该明细表中记载同景街9号有部分业主投票同意。被告对上述证据不予确认，称被告房屋所在的同景街与同雅街是两个不同小区，分开管理，被告房屋所在的小区没有物业管理处，只有一个保安亭，同意提升物业费的大部分是同雅街的业主，同景街的业主很少同意。被告为证实同景街与同雅街系不同小区且原告管理存在质量问题，出示照片若干张，照片显示同雅苑与同景苑小区入口不同、绿化环境杂乱、墙面剥落、广告未清除；另主张被告房屋楼上漏水，原告一直未能协调解决。原告对照片真实性合法性予以确认，关联性不予确认，主张涉案小区已建成多年，相关设施老旧在所难免，而部分公共部分的维修是需要业主共同承担，但同景苑与同雅苑均系属于同德花园，也均系由原告提供物业服务；同德花园的物业服务合同是由原告与开发商签订的，根据法律规定，开发商与原告签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。另查，原告于1992年1月2日成立，于2017年6月22日将名称由广州城建开发物业有限公司变更为广州越秀物业发展有限公司。涉案房屋不动产权人为被告，建筑面积为82.7平方米。审理中，原告明确物业管理费仅主张至2020年5月，之后的另行主张。以上事实，有《物业服务合同》、不动产登记查册表、关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于同德花园小区业务服务费标准调整意见征询统计结果公告、同德花园2016年管理费提升公示照片、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表、关于同德花园小区提升物业服务费的函、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间存在物业管理服务合同关系。被告称原告在2016年提升物业管理费未经被告同意，现原告出示关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函、关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知、关于同德花园小区业务服务费标准调整意见征询统计结果公告、同德花园2016年管理费提升公示照片、同意物业管理费提升业主专有面积的明细表、关于同德花园小区提升物业服务费的函等证据证实原告在进行物业费价格提升时已取得包括同景街业主在内的整个同德花园业主的双过半同意，被告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张其提升物业费程序合规予以采信。被告另主张原告提供物业管理存在质量问题，本院认为，涉案小区建成已久，各项设施存在破损情有可原，且原告收取的物业管理费价格不高，在原告提供了基本物业服务时，被告即应履行缴纳物业管理费的义务。现被告未按约定支付物业管理费构成违约，应承担违约责任。经计算，涉案房屋的物业服务费各阶段分别为68.64元/月、82.7元/月；2016年1月至2016年3月共为205.92元（68.64元/月×3月），2016年4月至2020年5月的物业服务费共计4135元（82.7元/月×50月），共计4340.92元。关于逾期缴费的违约金即滞纳金，被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，故原告依据合同约定要求被告自每月六号开始支付滞纳金至付清之日止合法合理，本院予以支持。但考虑被告确提供证据证实原告提供的物业服务仍存在可以改善的空间，被告欠缴的物业管理费亦与被告提出的相应诉求原告未能及时回应沟通有关，故被告并非无故拖欠物业管理费，本院酌情调整滞纳金在2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算，原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告王新华向原告广州越秀物业发展有限公司支付2016年1月1日至2020年5月31日的物业管理费4340.92元；二、于本判决生效之日起五日内，被告王新华向原告广州越秀物业发展有限公司支付滞纳金（每月滞纳金均以当月物业管理费为本金，自当月6日起算，分别计算至付清之日止，且均以本金为限，在2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，在2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率计算）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王新华负担，被告负担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  林艾婧二〇二〇年六月二日书记员  陈玉梅