河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1366号上诉人（原审被告）：张宝香，男，1973年3月13日出生，汉族，住河南省博爱县。上诉人（原审被告）：刘建如，女，1972年6月9日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：李存龙，焦作市体化示范区律源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李敏，女，1992年7月6日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：李和军，男，系李敏之父。委托诉讼代理人：邹家瑞，河南天然律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行，住所地：焦作市建设东路35号。负责人：王旭东，行长。委托诉讼代理人：王顺利，男，该行员工。委托诉讼代理人：张亚亚，女，该行员工。上诉人刘建如、张宝香因与被上诉人李敏及原审第三人中国农业银行股份有限公司焦作建设路支行（以下简称农行建设路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建如、张宝香上诉请求：1、依法撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4813号民事判决书;2、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求;3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案属民间借贷纠纷，被上诉人称上诉人借其父亲27万元，不属实。庭审中，上诉人实际收到被上诉人243000元，其余的27000元被上诉人直接作为利息扣除，存在砍头息的事实。二、被上诉人没有交房贷系故意不交，一审认定双方违约错误。三、房屋抵押期间不得买卖，依据我国《担保法》第49条的规定，房屋买卖行为应当无效。四、张宝香作为原始购房合同的购买人，将案涉房屋登记在自己名下合法有效。五、一审认为房屋买卖合同并不是依法办理登记才生效的合同，缺乏事实和法律依据，是错误的。被上诉人李敏辩称，一、本案不属于民间借贷，也不存在上诉人所说的10%砍头息的事实。二、双方之间房屋买卖合同不存在侵犯抵押权人利益的事实，被上诉人愿意通过缴纳银行的贷款来解除抵押权。三、关于房屋买卖合同是合法有效的。根据我国《合同法》第八条以及最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第三条的规定，双方签订的合同是有效的，上诉人应当配合被上诉人办理房屋的过户手续，履行合同义务。原审第三人农行建设路支行述称，我方是合法的抵押权人，在贷款尚未得到清偿，本案争议房产抵押未涤除的情况下，一审法院直接判决当事人办理过户手续错误。焦作市中级人民法院曾经作出待办理不动产产权登记及变更的条件成就时，当事人方能办理产权登记及转移手续的判项。我方认为焦作市中级人民法院的上述判决是保护抵押权人合法权益的正确做法，在同一辖区内相同的案件应当作出相同的判决。李敏向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》有效；2、依法判令二被告共同协助办理房屋过户手续，将其名下位于焦作市解放区人民路（中××）398号都市花园御苑26号楼1单元××号房产所有权办理、转移至原告名下；3、依法判令第三人在原告支付涉案房屋剩余的房贷后，解除房屋的抵押权，并协助原告办理房屋的过户手续；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：被告张宝香与刘建如系夫妻关系，二人在博爱县经营装修建材生意。因经营需要，2014年至2016年期间，张宝香陆续向原告李敏之父李和军借款27万元，并口头约定借款月息1.5分至2分不等。就27万元借款本金，张宝香分别于2014年9月20日、2015年1月17日、2016年3月14日、2016年3月23日分别向李和军出具了6万元、6万元、5万元、10万元的借条。上述四份借条上，均未载明还款日期。使用借款期间，张宝香只支付了借款利息，未归还借款本金。2016年12月，因李和军要求张宝香归还借款本金，而张宝香无力归还，双方遂商定张宝香以其名下的位于焦作市解放区人民路（中××）398号都市花园御苑26号楼1单元××号的房产（该房由张宝香在第三人农行建设路支行处办理房屋按揭贷款）抵偿债务。2016年12月13日，张宝香、刘建如作为甲方，李敏作为乙方，就上述涉案房产签订了《房屋买卖合同》，双方在合同中约定：甲方同意将其购买的上述涉案房产以58万元的价格出售给乙方；甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，乙方对甲方出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房产；房屋交易前的债权、债务及用过的水、电、煤气、暖气、有线电视费、物业费等费用由甲方承担；乙方在办理房产权证过户时，甲方必须协助乙方完成过户事项；乙方在2016年11月29日，共支付房款35.5万元给甲方，甲方同意将房屋内的电器、家具、装饰等一并折价在房款内卖与乙方，在交付房款90天内，将房产交付乙方使用，甲方不得对房屋内所有物品有处置权；乙方在房地产交易中心受理上述房屋过户申请当日支付尾款5千元；乙方在住房前，不承担任何费用；甲方在购置上述房屋时所产生的银行贷款余额由乙方负责还清贷款，从2016年12月12日起甲方把张宝香农行卡（卡号为62×××13）交给乙方，每月由乙方还清银行贷款余额22万元；乙方中途违约，则不得向甲方索还定金，定金为3万元，甲方中途违约，则应在悔约之日起将乙方所付房款全部退还给乙方，另付乙方所交甲方房款金额的违约金。《房屋买卖合同》签订后，张宝香、刘建如将涉案房屋及相应《房地产抵押合同》等手续原件交付给李和军。在《房屋买卖合同》签订前，李和军通过银行转账，分别于2016年9月22日、2016年11月19日、2016年11月27日转款1万元、5万元、5万元，共计11万元。2018年7月20日前，李和军按照合同约定向农行建设路支行按期归还涉案房屋的房贷。但因2018年6月涉案房屋能够办理房产证时，张宝香将房屋产权登记在自己名下，办理了房产证，当李和军要求张宝香办理房屋过户手续时，张宝香不予配合，2018年7月20日后，李和军未再按月归还涉案房屋的贷款，张宝香开始归还涉案房屋的贷款。但其间，2018年9月20日，李和军还归还过涉案房屋一个月的房贷1254元。另查明，就本案争议事实，李敏曾于2019年6月12日以张宝香、刘建如为被告，向该院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，该院立为（2019）豫0802民初2960号民事案件。后在该案审理过程中，李敏于2019年10月14日申请撤诉，该院于同日作出（2019）豫0802民初2960号之一民事裁定，准予李敏撤诉。后李敏又于2019年10月15日提起本案诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。通过庭审查明的情况来看，2016年12月13日，在张宝香不能归还李敏之父李和军已到期的27万元借款本金的情况下，张宝香、刘建如夫妇自愿与李敏就以张宝香名义购买的涉案房屋签订《房屋买卖合同》，以58万元的价格将涉案房屋出售给李敏，其中27万元借款本金冲抵了部分房款，并约定李敏一方在2016年11月29日前支付房款至33.5万元，签订合同后，由李敏一方负责归还涉案房屋的按揭贷款。双方签订该《房屋买卖合同》时，虽存在以房抵债的情况，但系就已到期的债权双方约定以房抵债，并非法律所不予支持的借贷双方就未到期债权，以签订以物抵债协议的形式，为借贷关系提供担保的情形，且按约定李敏一方还另支付了部分购房款，李敏一方承诺归还涉案房屋的剩余按揭贷款。该《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，未侵害国家、集体或者第三人的合法权益，内容合法有效。故李敏要求确认该《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，该院予以支持。就张宝香、刘建如提出的《房屋买卖合同》系张宝香、刘建如在李敏之父李和军的逼迫下违背本意所签署，该合同应为无效的抗辩意见。该抗辩意见系二人的委托诉讼代理人所发表，在法庭对张宝香本人进行询问过程中，张宝香既不能说明李和军存在何种威逼胁迫其夫妇二人的情形，也没有提供能够证明李和军威逼胁迫其夫妇二人违背本意签署合同的证据，故该抗辩意见，本院不予采纳。关于张宝香、刘建如提出的涉案《房屋买卖合同》因未取得抵押权人即本案第三人农行建设路支行的同意而无效的抗辩意见。按照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款的规定，对于已办理抵押登记的抵押物，抵押人在未通知抵押权人或者未告知受让人的情况下，转让行为无效。该规定的目的，是为了充分保护抵押权人的担保利益。但实际上，并非所有未通知抵押权人的抵押人与受让人所签订的转让合同一概无效，如受让人愿意代替抵押人向抵押权人清偿债务，使抵押权消灭的，即将抵押权进行涤除的，相关转让合同有效。对此，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条有着明确规定。本案中，在张宝香、刘建如与李敏签订的《房屋买卖合同》中，李敏一方明确表示知道涉案房屋因办理了按揭贷款而处于抵押状态的情况，并明确承诺自签订合同之日起代为归还银行贷款，之后也持续稳定地在归还房贷，在本案审理过程中，李敏一方亦明确表示愿意代替张宝香将房贷归还完毕，以解除涉案房屋的抵押，使涉案房屋能够顺利办理过户手续。在此情况下，涉案房屋的抵押权人即本案第三人农行建设路支行的抵押担保利益，能够得到保障。故张宝香、刘建如的该抗辩意见，该院不予采纳。关于张宝香、刘建如提出的涉案《房屋买卖合同》未按法律规定办理登记而无效的抗辩意见。涉案《房屋买卖合同》并非需依法办理登记才生效的合同，故张宝香、刘建如的该抗辩意见，于法无据，该院不予采纳。关于张宝香、刘建如提出的李敏一方在履行合同中存在因借贷时直接扣除砍头息而未按约定足额支付购房款、未按约定按期归还剩余房贷的严重违约行为的抗辩意见。首先，张宝香、刘建如未提供证据证明李和军在出借款项时存在直接扣除砍头息，实际出借本金数与借条上载明的金额不符的情况，且在庭审过程中，张宝香在回答法庭询问时，认可在签订涉案《房屋买卖合同》时，尚欠李和军借款本金27万元未归还，同时，李敏一方提供的证据可以证实2016年9月至11月，李和军分三次向张宝香支付11万元的事实，故在签订《房屋买卖合同》时，李和军已支付的购房款总额已达到38万元，已超出了合同中约定的2016年11月29日支付购房款35.5万元。其次，李敏一方在2018年7月20日后未再按照合同约定连续按期归还涉案房屋的房贷的原因是2018年6月在张宝香已办理了涉案房屋的房产证的情况下，在李敏一方要求张宝香协助办理涉案房屋的过户手续时，张宝香予以拒绝，李敏一方未再交纳涉案房屋的房贷，并非其单方违约行为所造成。故张宝香、刘建如的该抗辩意见，该院不予采纳。关于李敏提出的要求判令在其支付涉案房屋剩余的房贷后，农行建设路支行解除房屋的抵押权，并协助其办理房屋的过户手续的诉讼请求，因农行建设路支行并非本案《房屋买卖合同》的当事人，其对李敏的该项诉讼请求并不负有约定或者法定义务，且李敏并未将涉案房屋的贷款全部归还完毕，故李敏的该诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、确认原告李敏与被告张宝香、刘建如2016年12月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告张宝香、刘建如于本判决生效后三十日内协助原告李敏办理焦作市解放区人民路（中××）398号都市花园御苑26号楼1单元××号房产的过户手续，将该房产过户至李敏名下；三、驳回原告李敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费300元，由被告张宝香、刘建如负担200元，原告李敏负担100元；保全费2420元，由被告张宝香、刘建如负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，在张宝香不能归还李敏支付李和军到期借款的情况下，经协商，张宝香、刘建如与李敏签订《房屋买卖合同》，此后，因合同履行问题，李敏提起本案诉讼，故本案应为房屋买卖合同纠纷。关于合同效力问题，张宝香、刘建如与李敏签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且违背法律、行政法规的强制性规定，一审确认双方签订的《房屋买卖合同》有效正确。由于《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，刘建如上诉称双方签订的《房屋买卖合同》因违反上述规定无效的主张，没有法律依据，不能成立。另外，案涉房屋抵押登记尚未涂销，不具备李敏要求办理过户登记的条件，可以另行解决。需要说明的是，张宝香经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应按其撤回上诉处理，但因不影响一审判决结果，本院不再另行制作民事裁定书。综上所述，刘建如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然认定事实清楚，但部分判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4813号民事判决第一项及诉讼费负担部分；二、撤销河南省焦作市解放区人民法院（2019）豫0802民初4813号民事判决第二、三项。二审案件受理费300元，由张宝香、刘建如负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十九日书记员 王向静