宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初3464号原告：保学智，男，l995年5月25日出生，回族，住宁夏固原市。被告:刘耀军，男，l972年9月27日出生，汉族，住宁夏固原市。被告：柳晓霞，女，1974年6月15日出生，汉族，住宁夏固原市原州区三里铺清水河园区40号。第三人：固原联助家政服务有限公司。法定代表人：何向成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亚君，女，1970年9月30日出生，汉族，系固原联助家政服务有限公司的员工，住宁夏固原市原州区中山街西三巷21-1号。代理权限为特别授权。第三人：宁夏和嘉房屋中介服务有限公司。法定代表人：马磊，系该公司总经理。原告保学智与被告刘耀军、柳晓霞、第三人固原联助家政服务有限公司、宁夏和嘉房屋中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保学智于2020年4月30日申请追加固原联助家政服务有限公司、宁夏和嘉房屋中介服务有限公司为本案第三人，本院予以准许。原告保学智，被告刘耀军、柳晓霞，第三人固原联助家政服务有限公司的委托诉讼代理人陈亚君、第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司的法定代表人马磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保学智向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房屋买卖协议》；2.被告向原告退还定金1万元，支付违约金1万元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年9月2日，原、被告签订《房屋买卖协议》，二被告将其共同所有的位于固原市××区出售给原告，房屋面积为l32.48平方米。协议对房屋价格、付款方式等进行了约定，并约定若二被告毁约，其应于毁约之日起5日内将定金退还给原告，另付给原告相当于定金数额的违约金。原告于当日向二被告支付定金l万元，二被告向原告出具收条1张，确认其收到定金l万元。协议签订后，原告积极配合二被告履行协议义务，但二被告在房屋过户的前一天通过中介公司告知原告其不向原告出售房屋，后原告才得知被告已将屋房屋出售给他人。因被告毫无缘由拒不履行协议义务的违约行为致使原告协议目的不能实现，原告遂要求解除双方之间的合同，由被告按照协议约定退还定金1万元，支付违约金1万元。现原告为维护合法权益，督促被告及时履行支付义务，依法诉至法院。刘耀军、柳晓霞辩称，二被告将位于固原市××区信息出示在第三人固原联助家政服务有限公司，想通过该公司将房屋卖出。20l9年9月2日，通过第三人固原联助家政服务有限公司，原、被告经过协商签订《房屋买卖协议》，约定对该房屋作二手房按揭贷款，按照建设银行二手房贷款流程进行，评估价与房屋实际交易价的差额部分由原告在银行批款后并在房管局过户当日以现金形式一次性支付。还约定所有交易流程交易完成以银行面签向后推45个工作日为主，如因原告征信等原因造成贷款额不足或者不能贷款的，则由原告负责在一个月内以现金形式一次性付给二被告。合同后签订，因原告个人征信原因未按照合同约定的日期完成贷款事宜，此时原告应当按照合同约定在一个月内以现金形式一次性付清给二被告。合同签订三个月后，原、被告就付款事宜进行协商，原告表示准备换个银行继续贷款，但此时已经远远超过了合同约定的付款时间，二被告明确告诉原告，原告不按时履行付款义务的行为构成违约，二被告准备将房屋卖给他人。由于原告不按照合同约定的付款期限支付购房款，已经构成违约，二被告同意解除双方之间的房屋买卖合同。二被告不同意向原告返还定金1万元、支付违约金1万元。原、被告签订《房屋买卖协议》的当天，双方及第三人固原联助家政服务有限公司签订的《固原联助家政服务有限公司购房定金保管条》中约定，为保证原、被告与第三人固原联助家政服务有限公司的权益，原告的定金1万元由第三人固原联助家政服务有限公司代为保管，且约定待原、被告过户后和交易完毕后，被告刘耀军携带保管条，原告保学智携带收条，到第三人固原联助家政服务有限公司处领取定金。由于原告的违约，导致合同无法继续履行，按照约定，由第三人固原联助家政服务有限公司暂为保管的定金1万元，原告不得向二被告索还。更何况该定金1万元从原告交付至第三人固原联助家政服务有限公司保管之日起，从未交给二被告，一直存于固原联助家政服务有限公司处。由于原告违约，原告不得向二被告索还定金，且该笔定金一直存于原、被告合意约定的第三方固原联助家政服务有限公司处，所以二被告不同意向原告退还定金1万元、支付违约金1万元。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。固原联助家政服务有限公司述称，在房屋买卖合同订立过程中第三人固原联助家政服务有限公司与第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司之间系合作关系，房源是第三人固原联助家政服务有限公司联系到的，合同是在第三人固原联助家政服务有限公司签订的，定金1万元现由第三人固原联助家政服务有限公司保管。合同约定成交价58万元，按揭贷款38万元，按揭贷款由第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司协调处理。当时因建行的原因导致按揭贷款没有办成，后又变为在邮政银行办理按揭贷款，客户资料审完后进行了面签，面签后15个工作日办理过户手续，约定过户的前一天被告刘耀军说房屋不卖了。宁夏和嘉房屋中介服务有限公司述称，当时原告找第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司买房，由于原告当时未领取结婚证，需提供夫妻双方的资料，所以原告提供资料慢，又遇到“十一”放假，后又遇到建行调整按揭贷款的汇率，大约11月份左右固原所有的中介公司在建行的单子都没有做。原告的妻子马晓萌是主贷人，因其工资流水太少，导致建行的贷款额度未批。后第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司将按揭行的单子拿到邮政银行，邮政银行审批通过，已经面签将要过户，被告刘耀军不同意出卖房屋。原告找到第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司问定金1万元如何处理，因第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司在原、被告签订的合同上没有签字盖章，第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司让原告找第三人固原联助家政服务有限公司。第三人固原联助家政服务有限公司收取了原告的定金1万元，第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司负责的按揭贷款，合同约定从银行审完资料到过户45个工作日（除节假日）。当时第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司将调整按揭行告知了被告刘耀军，原告、马磊、何尚军、陈亚君当面与被告刘耀军已经协商好，说到2020年元月被告拿到钱就行。原告保学智依法提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交的《房屋买卖协议》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告及第三人固原联助家政服务有限公司签订合同，约定二被告将固原市原州区金城花园B2号楼4单元502室出卖给原告等事项，予以采信；原告提交的定金收条1张，来源合法，内容真实，能够证明原告交纳了合同约定的购房定金1万元，予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年9月2日，原、被告及第三人固原联助家政服务有限公司签订了《房屋买卖协议》（出卖方即甲方为刘耀军、柳晓霞，买受方即乙方为保学智），主要约定：甲方已收到乙方预付的定金1万元，双方同意订立房屋买卖合同；居间人为联助中介、和嘉房屋中介公司，协助房屋过户、二手房贷款、房产交割服务；甲方自愿将坐落在××园出卖给乙方；成交价格为58万；购房款以在建设银行的按揭贷款支付，首付款打到银行监管的账户；乙方中途毁约，其不得向甲方索还定金，甲方中途毁约，其应在毁约之日起五日内将定金退还给乙方，另付给乙方相当于定金数额的违约金；合同在双方签字后生效；所有交易流程交易完成以银行面签向后推45个工作日为主，如因乙方征信等原因造成贷款额不足或者不能贷款的，则由乙方负责在一个月内以现金形式一次性付清给甲方。原告和被告刘耀军在合同上签字捺印，第三人固原联助家政服务有限公司在合同上签字盖章。合同签订当日，原告向二被告交纳了购房定金1万元，该定金暂由第三人固原联助家政服务有限公司保管，被告刘耀军向原告出具了收条1张。同时，原、被告及第三人固原联助家政服务有限公司、第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司约定由第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司负责联系协调办理按揭贷款事宜。原告在建设银行办理按揭贷款时，因其提供资料慢，其妻子的工资流水太少，后又遇到建设银行调整汇率，致使原告未能在建设银行办理按揭贷款。后经第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司协调，改在邮政银行办理按揭贷款。二被告在邮政银行面签后又不同意将金城花园B2号楼4单元502室出卖给原告，而将该房屋另行出卖给他人。现原告要求解除原、被告订立的房屋买卖合同，二被告亦同意解除合同。本院认为，原、被告及第三人固原联助家政服务有限公司签订的《房屋买卖协议》既包含房屋买卖合同内容，也包含居间合同内容，其中关于房屋买卖部分的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。原告要求解除与二被告订立的房屋买卖合同，二被告亦同意解除，故双方订立的房屋买卖合同应予解除。合同解除后，原告交纳的购房定金1万元应予退还，因该定金现由第三人固原联助家政服务有限公司保管，故应由该第三人负责退还。合同签订后，当事人应当按约履行。出卖人出卖房屋的目的一般是要求及时取得购房款，本案中，因原告提供资料慢且遇到建设银行调整按揭贷款汇率导致未能在该行办理按揭贷款，故原告存在违约行为。经第三人宁夏和嘉房屋中介服务有限公司协调，改在邮政银行办理按揭贷款，二被告在邮政银行面签后却不同意将固原市原州区金城花园B2号楼4单元502室出卖给原告，而将该房屋另行出卖给他人，其行为构成违约。原、被告在合同履行中均存在违约行为，相较而言，二被告的违约情节较重，故酌情确定二被告向原告支付违约金3000.00元，对原告主张的其他违约金不予支持。二被告不同意向原告退还定金、支付违约金的辩称理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下:一、解除原告保学智与被告刘耀军、柳晓霞订立的房屋买卖合同；二、第三人固原联助家政服务有限公司于本判决生效后三日内向原告保学智退还定金10000.00元；三、被告刘耀军、柳晓霞于本判决生效后三日内向原告保学智支付违约金3000.00元；四、驳回原告保学智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300.00元，减半收取计150.00元，由原告保学智负担52.00元，被告刘耀军、柳晓霞负担98.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙 二○二○年六月十二日书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。