江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初4001号原告：顾玉洁，女，汉族，1988年1月8日出生，户籍所在地江苏省如东县，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏大仁律师事务所律师。被告：南通万达广场有限公司（曾用名南通万达广场投资有限公司），住所地南通市港闸区深南路9号万达广场1幢1068室。法定代表人：于修阳，总经理。委托诉讼代理人：陈嘉桢、单杰，北京大成（南通）律师事务所律师。原告顾玉洁与被告南通万达广场有限公司（以下简称万达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾玉洁的委托诉讼代理人戴淋玲、被告万达公司的委托诉讼代理人单杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾玉洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2018年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告双倍返还购房款137818元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经案外人陈伟介绍欲购买被告位于南通市港闸区的商品房，为此于2018年10月10日通过陈伟向被告支付了定金10000元，约定房屋总价为459393元。原告于2018年10月31日应陈伟的要求与被告草签了《商品房买卖合同（预售》一份，并向被告支付了首付款58909元。嗣后，原告得知被告将上述房屋再次出售给他人，并拒不退还原告的购房款，故成讼。万达公司辩称，双方签订了《商品房买卖合同（预售》、《合同补充协议》及收到原告支付的购房款68909元是事实，根据合同约定原告应在2018年11月30日前付清所有购房款，但其仅支付了68909元，被告嗣后两次发函催款均未果，故被告享有解除权；被告于2019年4月18日曾书面通知原告解除合同，案涉合同已经解除；原告迟延支付房款构成违约，应承担逾期付款违约责任，被告有权将其先前支付的购房款抵作违约金，原告无权要求返还。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。顾玉洁提交了收款收据、借记卡账户历史明细清单、微信转账截图、照片、工商信用信息等，万达公司提供了《商品房认购协议》、《商品房买卖合同（预售》及《合同补充协议》、催告函、律师函、通知书等。经庭审质证，本院认定事实如下：2018年10月10日，顾玉洁（乙方）与万达公司（甲方）签订了《商品房认购协议》一份，约定乙方购买甲方位于南通市港闸区商品房（建筑面积79.1平方米），购房总价款459393元，乙方在签订本认购协议同时向甲方交纳定金10000元作为乙方订立商品房买卖合同的担保；乙方需在签订本协议后7日内，即2018年10月17日前携带认购协议等材料至南通，在向甲方交纳全部购房款（如为按揭贷款或分期付款购房，则为首期付款）及其他全部款项后，与甲方签订商品房买卖合同及相关文件。同日，顾玉洁向万达公司支付了定金10000元。2018年10月31日，顾玉洁（乙方）与万达公司（甲方）就上述房屋的买卖问题签订了《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定乙方应当在2018年11月30日前支付该商品房全部价款，如乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同；如因乙方原因导致本合同解除的，双方同意按以下方式处理：乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足以抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿；甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金。此外，合同还载明乙方的通讯地址为江苏省如东县双甸镇百兴路14号，联系电话为139××××0500。同日，顾玉洁向万达公司支付了购房款58909元。另查明，2018年11月12日，万达公司向顾玉洁邮寄了《催告函》一份，告知顾玉洁其应当在2018年11月9日前支付全部购房款，现其未在上述期限前支付房款，已构成违约；同时提醒顾玉洁按约付清购房款。2018年12月8日，万达公司委托江苏崇诚律师事务所向顾玉洁发出了《律师函》一份，函告顾玉洁在收函后五日内付清合同约定的款项。2019年4月18日，万达公司向顾玉洁邮寄了《通知书》一份，告知顾玉洁解除《商品房买卖合同（预售》及《合同补充协议》，并没收已付购房款68909元。上述《催告函》、《律师函》、《通知书》均因万达公司未根据合同中载明的通讯地址邮寄，致顾玉洁未能签收。又查明，2019年5月27日，万达公司将案涉房屋出售给了案外人卢保举，房屋总价款为483143元。本院认为，本案双方的争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同（预售》是否已经解除？2.被告应否向原告双倍返还购房款？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。案涉合同明确约定原告如拖欠购房款超过30日，被告有权解除合同，现原告逾期支付购房款超过30日，被告有权单方解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。案涉合同具备解除条件后，被告未能按照合同中载明的通讯地址向原告邮寄解除合同通知，致原告未能收到该通知，在无其他证据证明原告知晓该通知或变更了通讯地址时，解除通知不发生法律效力。尽管解除合同的通知不发生法律效力，但原告向本院提起诉讼要求解除合同，且被告此前业已作出了解除合同的意思表示，应认定双方当事人协商一致解除了合同。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告存在“一房二卖”的情形，导致其合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，其有权要求被告退还已付购房款，并承担已付购房款一倍的赔偿责任；被告抗辩认为原告逾期付款构成违约，其享有合同解除权，且案涉房屋出售给他人前，双方之间的合同已经解除，根据合同约定原告所付购房款应抵作违约金，并无权要求被告退还和赔偿购房款。经审查，第一，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原告逾期未支付购房款超过三十日，构成根本违约，应承担违约责任；被告在未有效通知原告的情况下即将案涉房屋出售给他人，亦构成根本违约，二者违约程度大体相当，违约责任可相互抵消。第二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从该条规定的目的来看，该条是对出卖人恶意违约导致合同解除的处理规定。原告在签订合同后未能按约支付购房款，已达到了合同约定的解除条件。被告在行使解除权时，因疏忽未能根据原告提供的通讯地址送达解除通知等材料致原告未能收到解除通知，且被告向案外人出售案涉房屋是在解除通知发出之后，可见被告并无“一房二卖”的主观恶意，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请和被告关于其有权将原告已付购房款抵作违约金的抗辩意见均不能成立，故不予支持。因此，《商品房买卖合同（预售》解除后，被告应将收取的购房款68909元返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、顾玉洁与南通万达广场有限公司于2018年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；二、南通万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内向顾玉洁返还购房款68909元；三、驳回顾玉洁的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8190元，减半收取计4095元，由顾玉洁负担2047元，南通万达广场有限公司负担2048元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8190元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年六月十二日法官助理 邓述勇书 记 员 翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。