湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1167号上诉人（原审被告）:益阳雄森房地产开发有限公司，住所益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏果，男，汉族，1989年4月23日出生，住益阳市。委托诉讼代理人：李奕，益阳中天法律服务所法律服务工作者。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人魏果商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3732号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人雄森公司的委托诉讼代理人齐鑫、被上诉人魏果的委托诉讼代理人李奕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回魏果的诉讼请求，由魏果承担案件诉讼费用。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”；三、一审判决违约金起算日期认定错误。按照双方合同约定，应从2017年4月11日开始起算违约金。魏果辩称：一、雄森公司逾期办证是否因第三方导致，与本案无关联。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。雄森公司未履行合同义务，应当支付违约金；二、双方合同约定的违约金为日万分之一，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。一审判决根据合同约定比例确定违约金正确；三、违约金的起算日期由法院依法判定。魏果向一审法院起诉请求：判令雄森公司向魏果支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金（自逾期办证之日起按已付房款总额的日万分之一计算至不动产权证办妥之日止），并由雄森公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月14日，雄森公司、魏果签订了《益阳市商品房买卖合同》，约定：魏果购买雄森公司开发的位于某大道北侧、某路西侧的某项目中的X#[幢]X层XX号房。房屋总价款为544791元。该合同第十条规定，雄森公司应当在2014年11月28日前将符合本合同约定的商品房交付魏果使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，魏果付清了全部购房款544791元，雄森公司约定于2014年11月28日前交付房屋，但至今仍没有为魏果办理好房屋的不动产权证。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]X号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为，雄森公司应于2014年11月28日前向魏果交付房屋，根据双方约定的办证期限，扣除合同约定的办证期限、再扣除19天（不动产登记中心无法办证的时间），经核算，雄森公司应于2016年9月7日前办妥权证，雄森公司办证违约日期应以第二天即同年9月8日开始计算，合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高，魏果要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：益阳雄森房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向魏果支付违约金（违约金自2016年9月8日起按已付总房款544791元的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止）。如益阳雄森房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1130元，减半收取565元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。二审中，雄森公司提交了益府阅[2019]XX号《会议纪要》，拟证明雄森公司逾期办证系因拆迁未到位且存在土地跨宗问题，雄森公司不构成违约，不应承担违约责任。对此，魏果认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，无法达到其证明目的。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，不能达到证明目的，本院不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，违约金的认定。一、关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的被上诉人，在合同签订前，更应知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的被上诉人在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。二、关于违约金的认定。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定更具有惩罚性质，而不仅是一种损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，不存在违约金过高而要依法调整的情形。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院亦予以维持。关于本案违约金的起算日期。案涉商品房买卖合同第十条约定，雄森公司应当在2014年11月28日前将符合约定的商品房交由魏果使用。该第十九条约定，雄森公司应在商品房交付使用后90日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后360个工作日内办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办好土地使用权证。如未能在约定期限内办理上述登记或手续，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，雄森公司向魏果支付已付房款日万分之一的违约金。另，根据一审已查明事实，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。综上，雄森公司向魏果支付违约金的起算日应为2017年4月11日。一审判决未区分工作日和自然日，导致认定起算日期错误，本院依法改判。综上所述，雄森公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3732号民事判决；二、益阳雄森房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向魏果支付逾期办理不动产权证违约金（按已付总房款544791元的日万分之一标准自2017年4月11日起计算至不动产权证办妥之日止）；三、驳回魏果的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费565元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担325元，魏果负担240元；二审案件受理费1130元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担650元，魏果负担480元。本判决为终审判决。审 判 长 金凯力审 判 员 黄 柯审 判 员 彭 青二〇二〇年六月二十九日法官助理 陈海霞书 记 员 王玉婷