江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1844号上诉人（原审被告）：谭玉金，男，1981年4月10日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：张玉宝，江苏浩然风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张毅，女，1990年3月4日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。上诉人谭玉金因与被上诉人张毅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院(2019)苏0305民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人谭玉金的委托诉讼代理人张玉宝，被上诉人张毅及其委托诉讼代理人王永好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭玉金上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回张毅的诉讼请求。事实和理由：一、我和张毅之间不存在真实的房屋租赁关系。张毅和案外人杨丹、吴雨晴是合伙关系，杨丹的丈夫檀沛志和我之间的微信聊天可以证实，我和张毅之间不存在真实的房屋租赁关系，双方是在2018年11月份签订了虚假的租赁合同，签订的目的是方便张毅办理营业执照，檀沛志在微信聊天中明确表示“合同是在网上随便找到，也不会按照合同上面的条条框框走的，主要是办理这个东西必须有一个，这个手续是给别人看的”。并且签订的的合同书写的日期是2018年5月1日，也把合同日期提前了。二、我并未收到张毅的房屋租金5000元，从张毅提交的转账记录可以证实，张毅将钱转给案外人吕肖了，至于钱的用途上诉人不清楚。因为张毅和案外人杨丹、吴雨晴和案外人吕肖之间有生源转让的口头合同转让费70000元。三、鉴定报告不是认定本案事实的依据。鉴定书明确表明关联性不是鉴定的范围。鉴定书鉴定内容为贾汪区岗子村农贸市场内房屋现有装修部分的工程造价，是现在存在的装修部分，是不是张毅装修的我不清楚，现在是租赁人吕肖在使用，至于吕肖和张毅之间的关系，我不予过问，也与我无关。张毅即使存在的装修，也是简易装修，没有装修造价标准，鉴定机构不应采用《工程量清单项目计量规范》及《江苏省建筑与装饰工程计价定额》相关费用标准，鉴定机构采用以上标准没有合同上的约定，也没有法律规定。张毅辩称，一、双方当事人之间存在真实的房屋租赁合同关系，且其收取了我的房租。我一审中提供的2019年2月17日的通话录音载明“房子合同是我和谭玉金签的，钱也是给谭玉金的，谭玉金回答知道”，结合双方签订的书面房屋租赁合同，能够确定房屋租赁及租金支付的事实。二、一审所采纳的鉴定结论是经一审法院委托，有鉴定资质的鉴定机构对涉案房屋装修价款进行的鉴定，鉴定委托、鉴定依据以及鉴定程序均符合法律规定。一审判决认定事实清楚，证据确实充分。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉。张毅向一审法院起诉请求：1.判令谭玉金返还房租1700元、赔偿装修费用44295元、经营损失3820元及搬迁费1000元，共计50815元；2.本案诉讼费由谭玉金承担。一审法院认定的事实：2018年5月1日，出租方谭玉金（甲方）与承租方张毅（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方出租给乙方房屋位于徐州市贾汪区农贸市场。2.乙方租赁该房屋租赁期自2018年5月1日起至2019年5月1日，租期共计一年。3.乙方租赁该房屋每年租金为5000元。4.乙方在租赁期不得进行违法活动及存放危险物品，如有违背一切后果均由乙方负责。5.乙方在租赁期内未经双方协商单方提出退租，甲方将不退还剩余租期内的租金。6.乙方租赁到期后，甲方如变动房屋租金额度，应提前告知乙方并通知协商一致后改变。7.本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解，协商不成或调解不成的，提请仲裁委员会仲裁，或依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。合同订立后，谭玉金按约将涉案房屋交付给张毅使用，张毅通过微信支付房租5000元。房屋交付后，张毅对所租赁房屋进行装修，并使用该房屋对外经营舞蹈培训。2018年12月份，谭玉金以出卖房屋为由要求张毅腾退出租房屋。张毅要求谭玉金退还租金未果，遂于2019年3月27日诉至一审法院。在审理过程中，经张毅申请，一审法院委托江苏易章工程造价咨询有限公司对涉案房屋内现有装修部分的工程造价进行鉴定。2019年12月20日，江苏易章工程咨询有限公司作出苏易鉴字（2019）41号鉴定意见书，鉴定结论为：鉴定造价32106.62元。一审法院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应确认合法有效，依法应当保护。双方当事人均应按照该合同的约定，如实履行自己的义务。张毅依约向谭玉金支付租金，有权在约定租赁期内使用涉案房屋，谭玉金在租赁期未届满时解除合同，构成违约，应当承担返还租金及赔偿损失等违约责任。谭玉金于2018年12月通知张毅退还租赁房屋，据此认定张毅实际租赁涉案房屋8个月，谭玉金应向张毅退还剩余租赁期4个月的租金，即应向张毅退还租金1667元（5000元/年÷12个月×4个月）关于张毅张毅主张装修损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应于支持。本案中，谭玉金以出卖涉案房屋为由要求张毅退房，可视为出租方单方解除合同，应当依法赔偿出租房屋装修损失。因张毅实际租赁使用涉案房屋8个月，剩余租赁期为4个月，参照鉴定机构作出的涉案房屋内装修工程的造价，认定谭玉金应当赔偿装修损失为10702元（32106.62×4个月÷12个月）。关于张毅主张经营损失及搬迁费的问题。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张毅为主张其营业损失，向法庭举证了四份退款收据，该证据仅能证明张毅向他人退还部分培训费，并未扣除相应成本，并不能充分证明其实际的经营损失，故对该主张不予支持。张毅主张搬迁费1000元，未提供证据证明，应当承担举证不能的法律后果，故对此主张不予支持。综上，遂判决：一、谭玉金于判决生效后十日内向张毅返还租金1667元，赔偿装修损失10702元，合计12369元；二、驳回张毅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，本案中，双方当事人之间所签订的房屋租赁合同内容具体明确，且不违反法律规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务。谭玉金虽上诉主张涉案房屋租赁合同并非其真实意思表示，而是为了张毅办理营业执照的主张没有证据予以证实，且与涉案房屋租赁合同明确具体的约定内容相悖，亦与其依据该房屋租赁合同实际收取了5000元租金的事实相矛盾，故本院对其该上诉主张，不予采信。至于谭玉金主张的其所收取的5000元房屋租金系收取案外人吕霄而非张毅房屋租金的问题，张毅一审举证了的其转账给吕霄的微信转账凭证予以证实，该事实与谭玉金认可的实际收取吕霄该5000元房屋租金相互印证，更与涉案房屋租赁合同所约定的房屋租金数额及时间相互印证，故本院对上诉人该项上诉理由，不予采信。一审法院根据当事人申请委托鉴定机构对涉案房屋现有装修部分工程造价进行了鉴定，该鉴定程序合法，一审法院认可并参照该鉴定意见进行裁判，并无不当。综上所述，谭玉金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费110元，由上诉人谭玉金负担。本判决为终审判决。审判长  秦国渠审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二〇年六月二十四日书记员  李 雯