湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1381民初2015号原某：汪小平，女，1955年2月20日出生，汉族，住冷水江市。委托诉讼代理人：郭赋华，男，1953年6月24日出生，汉族，住冷水江市，系原某汪小平丈夫。被告：冷水江市东尚房地产开发有限公司，住所地冷水江市布溪街道办事处布溪西路3号。法定代表人：刘玉元。被告：刘玉元，男,1962年8月7日出生，汉族，住冷水江市。两被告共同委托诉讼代理人：刘芳瑜，女，1985年8月20日出生，汉族，住冷水江市，系被告刘玉元女儿。两被告共同委托诉讼代理人：李燕，冷水江市法律援助中心律师。原某汪小平与被告冷水江市东尚房地产开发有限公司（以下“东尚公司”）、刘玉元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审原某汪小平及委托诉讼代理人郭赋华、被告东尚公司、刘玉元的共同委托诉讼代理人刘芳瑜、李燕到庭参加诉讼，第二次庭审原某汪小平的委托诉讼代理人郭赋华、被告东尚公司的法定代表人即被告刘玉元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某汪小平诉称：2014年8月5日，被告刘玉元对原某谎称被告东尚公司位于冷水江市房屋（实为一个有夹层的一层套间）出售，要求原某以2013年12月借给被告东尚公司与刘玉元的现金购买。原某当天便与被告东尚公司签订了四份合同，并交清了全部购房款1336800元到被告刘玉元手。合同约定，被告东尚公司“保证最迟在2016年12月31日前将土地、房屋两证交付给原某”。可是至今为止，被告一直没将“两证”交给原某。经查实，该四套房屋实际为三套，全部产权均系被告刘玉元个人所有，该房屋于2009年元月22日已抵押给冷水江市工商银行，冷水江法院于2015年8月28日予以查封，之后，涟源市农村信用合作联社又将该房予以抵押，涟源市法院亦于2018年6月15日将该房予以查封。房屋现处于查封之中。以上事实证明，两被告以与原某签订虚假合同骗取原某巨额资金。请求判决：1、解除原某与被告东尚公司签订的四份《商铺买卖合同》，并由被告承担违约责任；2、被告刘玉元偿还原某借款1336800元并按月利率2%自借款日起支付利息至借款还清之日止；3、诉讼费由两被告承担。被告东尚公司、刘玉元共同辩称：1、本案借款系被告刘玉元个人借款，与被告东尚公司无关。2、借款133万余元已转变为购房款，双方已就房屋进行了交付，房屋买卖合同成立，被告已经履行了房屋买卖义务。3、原某购买房屋前已经知晓该房屋已经进行了抵押登记，在没有解除抵押登记的情况下，房屋登记手续无法办理。待时机成熟的情况下，被告刘玉元会及时为原某办理房屋登记手续。请求判决驳回原某的诉讼请求。经审理查明：被告东尚公司系经冷水江市工商行政管理与质量技术监督局依法核准登记的从事房地产开发的有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人系被告刘玉元，公司其他三位股东系被告刘玉元的妻儿（女）。2014年8月5日，被告东尚公司（甲方）与原某汪小平（乙方）签订四份《商铺买卖合同》，主要条款为：1、甲方将位于冷水江市房屋（商铺）（104.2平方米）、203号房屋（商铺）（41.63平方米）、107号商铺（93.6平方米）、108号商铺（39.16平方米）转让给乙方；2、四个房屋（商铺）总价款1336800元，以甲方出具给乙方的借款凭据一次性抵偿商铺价款，甲方将土地、房屋两证交付给乙方时乙方同时将借据原件交付甲方；3、乙方接到甲方通知之日起三日内交清所购商铺总价款7%的办证费用给甲方，甲方保证在2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付给乙方；4、特别约定，合同生效后乙方不得以任何理由将商铺退还给甲方，甲方不再向乙方支付借款利息，本合同买卖标的如有瑕疵乙方不予追究；5、违约责任，甲方违约，自本合同签订之日起每天按购房款的万分之三赔偿乙方的损失至本合同义务履行完毕之日止，甲方逾期将两证交付给乙方甲方自2017年1月起每月按所收商铺总价款的1%向乙方支付利息至两证交付给乙方之日止。合同签订后，被告刘玉元即以其于2014年8月5日向原某出具的借据金额1336800元抵偿了该四个商铺价款，该借据记载“今借到汪小平壹佰叁拾叁万陆仟捌佰元整借款用途说明本借条上的借款金额已转为乙方向甲方购买商铺的购房款”。2014年8月6日，被告刘玉元将上述合同约定的房屋（商铺）交付给原某汪小平，原某汪小平向被告刘玉元出具了“收房收据”，该“收房收据”记载“兹收到刘玉元交付位于冷水江市房屋”。原某收取房屋后，将该房屋（商铺）出租并收取租金。被告东尚公司与原某汪小平签订《商铺买卖合同》卖给原某的四个房屋（商铺）的产权系被告刘玉元所有。冷水江市房屋（商铺）和203号房屋（商铺）对应的房产证号为00××40号，房屋建筑面积为合同上约定的202号和203号面积之和145.83平方米；107号商铺对应的房产证号为71××75号，房屋建筑面积93.60平方米与合同上约定的面积相符；108号商铺对应的房产证号为71××76号，房屋建筑面积39.16平方米与合同上约定的面积相符。被告刘玉元将该三个房产证于2012年向涟源市农村信用合作联社抵押贷款，贷款至今未还清，房产现一直处于抵押之中。被告刘玉元至今都未将涉案房屋（商铺）的房产证及土地使用权证过户给原某汪小平。被告刘玉元在庭审中表示对东尚公司与汪小平签订的四份《商铺买卖合同》均予以认可，所有法律责任由刘玉元承担，与东尚公司无关。另查明，被告刘玉元申请证人刘某出庭作证，拟证明证人刘某于2016年下半年两次陪同刘玉元到冷水江市布溪“平头王”后面郭赋华（原某丈夫）的私房楼上找郭赋华催讨过办证费用。原某代理人郭赋华对此予以否认，称其于2015年至2017年在雪锋山农业集团上班，2015年1月起居住在冷水江市时代100，评头王后面的房子已经出租，证人证言系虚假证言。上述事实，有原某提供的原某身份证、被告刘玉元户籍资料、东尚公司工商信息、刘玉元出具给原某的借据复印件、四份商铺买卖合同复印件、案涉房屋（商铺）的房屋产权情况复印件，两被告提交的证据原某出具的收房收据、案涉房屋（商铺）的房产证复印件三个，本院向刘玉元所做的问话笔录，以及双方当事人的法庭陈述，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原某汪小平与被告东尚公司签订的《商铺买卖合同》中约定卖给原某的四个房屋（商铺）的产权系被告刘玉元所有，东尚公司虽无权处分刘玉元的财产，但合同签订后被告刘玉元即根据合同约定向原某交付了四个房屋（商铺），且购房款冲抵被告刘玉元向原某汪小平的借款，系权利人即被告刘玉元对东尚公司处分权的追认。因此，原某汪小平与被告东尚公司签订的四份《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，该四份合同依法成立并生效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。被告刘玉元在庭审中表示对东尚公司与汪小平签订的四份《商铺买卖合同》均予以认可，且其客观上已经自愿实际履行，故被告刘玉元与被告东尚公司均系本案的适格主体，均应依法承担《商铺买卖合同》履行过程中所产生的法律责任。合同签订后，双方均已实际履行，被告向原某交付了房屋（商铺），原某向被告支付了购房款。但因涉案房屋（商铺）的抵押权未取消，致使被告无法按合同约定“在2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付给乙方”将涉案房屋（商铺）的两证办理至原某名下。现原某以被告未告知其涉案房屋（商铺）的抵押状况、未在2016年12月31日之前交付土地、房屋两证，被告已经构成违约为由，要求解除双方所签订的四份《商铺买卖合同》。因合同已经实际履行，原某支付了购房款且接收了房屋（商铺）并用于出租，被告未按约定向原某交付两证的行为并未根本违反合同。另《商铺买卖合同》特别约定条款中约定“合同生效后乙方不得以任何理由将商铺退还给甲方，本合同买卖标的如有瑕疵乙方不予追究”，故原某诉请解除双方签订的四份《商铺买卖合同》的诉求，本院不予支持。如果案涉房屋（商铺）的抵押权人实现抵押权后损害了原某的利益，原某可以另案向责任人主张权利赔偿损失。被告刘玉元向原某汪小平出具借据金额为1336800元的借款，因该借条上的借款金额已转为汪小平向刘玉元购买商铺的购房款，故原某诉请被告刘玉元偿还借款本金1336800元及利息的诉求，本院不予支持。两被告未按照合同约定“在2016年12月31日之前将土地、房屋两证交付给乙方（即原某）”，已经构成违约，原某要求两被告承担违约责任的诉求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因被告已将房屋（商铺）交付给原某，原某支付了购房款且接收了房屋（商铺）并用于出租，合同的主要义务被告已经履行完毕，故原某要求被告按合同约定“自本合同签订之日起每天按购房款的万分之三赔偿乙方的损失至本合同义务履行完毕之日止”承担违约责任的诉求，本院不予支持。两被告未根本违反合同，《商铺买卖合同》约定“甲方逾期将两证交付给乙方甲方自2017年1月起每月按所收商铺总价款的1%向乙方支付利息至两证交付给乙方之日止”的违约金过高，本院酌定按年利率6%计算违约金，即两被告自2017年1月起以所收商铺总价款（1336800元）为基数按年利率6%计算违约金至两证交付给原某之日止。被告刘玉元辩称其于2016年下半年向原某催讨办证费用未果、故其未为原某办理两证的行为不构成违约，因涉案房屋（商铺）的抵押权至今未取消，给原某办理两证的可能性不存在，且原某不认可被告向其催讨过办证费用。故对被告的该抗辩理由，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告冷水江市东尚房地产开发有限公司、刘玉元于本判决生效之日起十日内向原某汪小平支付违约金（以所收商铺总价款1336800元为基数按年利率6%自2017年1月起计算至合同约定的房屋商铺的房屋所有权证、国有土地使用权证或者不动产权证办理至原某汪小平名下时止）；二、驳回原某汪小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16831元，由原某汪小平负担11320元，由被告冷水江市东尚房地产开发有限公司、刘玉元负担5511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  曹 辉人民陪审员  吴碧海人民陪审员  杨友娥二〇二〇年六月二十九日书 记 员  王纪元