河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终3155号 上诉人（原审被告）：肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市肃宁县尚村镇南侧肃尚路西侧，统一社会信用代码：911309267840526337。 法定代表人：周建伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴红，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：崔忠华，男，1981年7月11日出生，汉族，住河北省沧州市肃宁县。 委托诉讼代理人：刘坤然，河北秦镜律师事务所律师。 上诉人肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司（以下简称肃宁裘皮商城公司）因与被上诉人崔忠华房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肃宁裘皮商城公司的委托诉讼代理人吴红，被上诉人崔忠华及其委托诉讼代理人刘坤然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人肃宁裘皮商城公司的上诉请求：1、撤销原审判决第二项,改判上诉人返还被上诉人房款233650元；2、改判自判决生效后的利息按照同期银行存款利率计算，至履行清为止。（不服原审判决的数额为248140元）争议金额：14490元。事实和理由：原审判决对事实认定部分不清，适用法律不当，具体理由如下：一、肃宁县爱家房地产经纪有限公司所收取的款项及利息应当由其承担。被上诉人所交纳的款项中部分是交付了爱家公司，爱家公司为其出具了借据，该款项及利息应当由爱家公司给付被上诉人，原审判决判令上诉人返还适用法律不当。二、双方协议约定的年8%感谢金是基于被上诉人同意继续购买其他地段房屋的一种奖励方式。现在被上诉人要求解除合同，不再购房。感谢金自合同解除后就不能继续给付。依据法律规定，上诉人违约后应当赔偿被上诉人的实际损失，因此，上诉人同意按照同期银行存款利率赔偿被上诉人的实际损失。原审判决将合同解除后的损失认定为年8%过高。 被上诉人崔忠华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人与上诉人签订的《房屋内部认购书》因合同目的不能实现，因此，被上诉人与上诉人于2019年5月29日签订《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》一份，确认书有两种解决方案，一是平移方案，一是感谢金方案，被上诉人选择了平移方案，但上诉人提交的不动产证书和建设用地规划许可证均是沧州紫金房地产开发有限公司，与上诉人不是同一主体，且沧州紫金房地产开发有限公司并未同意上诉人与被上诉人签订的合同，因此确认书的平移方案应属无效。上诉人也认可与肃宁县爱家房地产级纪有限公司属于委托代理关系，且被上诉人交款是在同一地点，交付同一人即上诉人的员工吴红。因此一审法院判令上诉人返还被上诉人房款及利息认定事实正确，适用法律得当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 崔忠华向一审法院起诉请求：一、请求法院依法解除崔忠华、肃宁裘皮商城公司签订的房屋内部认购书并返还房款248140元及利息；二、判令肃宁裘皮商城公司承担本案诉讼费用及其他费用。 一审法院认定事实：2018年10月21日，崔忠华和肃宁裘皮商城公司签订《房屋内部认购书》，约定崔忠华认购肃宁裘皮商城公司处1座2单元901号（A4户型）房屋，总价款476280元，车位款10000元；崔忠华于2018年10月22日交纳房款248140元，其中233650元打入肃宁裘皮商城公司账户，14490元打入肃宁县爱家房地产经纪有限公司账户。因合同目的不能实现，2019年5月29日崔忠华、肃宁裘皮商城公司签订《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》一份，该确认书有两种解决方案，一是平移方案，一是感谢金方案，崔忠华选择了平移方案，主要内容为：“崔忠华确定按原来认购价格，重新选定房源，房号为风尚小镇1座2单元1903号，车位226号。选购的房源相差平米数20平米之内（含）按原认购价格补价差款，超过20平米部分按市场价格补齐房款。在未收到通知签订所选房源网签合同前，如开工建设，乙方可自愿并书面申请购买西楼认购的房源，按销售政策继续执行。如果崔忠华同意将重新选定的房源交于肃宁裘皮商城公司出售，销售成交后，产生的本金和差价收益归崔忠华所有”。确认书签订后，崔忠华以风尚小镇至今未办理房屋预售许可证，不能买卖，故双方变更后的合同也属于无效合同，要求退还已交房款并赔偿损失。肃宁裘皮商城公司提交了拟开发的风尚小镇（2019）肃宁县不动产权第0001046号证书和建设用地规划许可证地字第130926201902299406号以及沧州紫金房地产开发有限公司证明，欲证实风尚小镇工程项目已经土地建设部门行政许可，沧州紫金房地产开发有限公司同意崔忠华与肃宁裘皮商城公司签订的《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》。肃宁裘皮商城公司提交的不动产权证书和建设用地规划许可证权利人和用地单位为沧州紫金房地产开发有限公司。崔忠华要求按感谢金方案中的约定支付利息，即从交款之日起以支付房款为基数每年按8%支付感谢金。另查明肃宁县爱家房地产经纪公司的收据与肃宁裘皮商城公司收据上面的收款人均是吴红，收款地为肃宁裘皮商城公司的五楼同一办公室，吴红系肃宁裘皮商城公司职工，其自称系替肃宁县爱家房地产经纪公司收款，但肃宁裘皮商城公司认可与肃宁县爱家房地产经纪有限公司为委托代理关系。 一审法院认为，崔忠华、肃宁裘皮商城公司之间签订的《房屋内部认购书》因为违背法律相关规定无效，崔忠华要求解除双方之间签订的《房屋内部认购书》，肃宁裘皮商城公司同意，予以认定；崔忠华、肃宁裘皮商城公司签订的《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》（以下称确认书）只是对房屋内部认购书中房号变更和是否需要对房屋价款进行补差的补充约定，并未对崔忠华交纳给肃宁裘皮商城公司的房款进行处理，肃宁裘皮商城公司提交的不动产权证书和建设用地规划许可证均是沧州紫金房地产开发有限公司，虽然沧州紫金房地产开发有限公司认可肃宁裘皮商城公司与崔忠华签订的该确认书，但崔忠华与沧州紫金房地产开发有限公司不是同一法律主体，确认书中平移方案因为缺乏沧州紫金房地产开发有限公司签字（盖章）同意且缺乏合同重要条款而不成立，不能成立的合同当然无效，肃宁裘皮商城公司无权继续掌控崔忠华已经交纳的房款。肃宁裘皮商城公司认可其与肃宁县爱家房地产经纪有限公司属于委托代理关系，崔忠华交款时的地点均是肃宁裘皮商城公司五楼同一个办公室，在收款人员为同一人的情况下，要求崔忠华分清收款方的区别显然要求过高，现肃宁裘皮商城公司以自己不是实际收款人为由不予退还理据不足，肃宁裘皮商城公司和肃宁县爱家房地产经纪有限公司之间法律关系不属本案审理范围，崔忠华作为合同（协议）相对人向肃宁裘皮商城公司主张权利予以支持。崔忠华要求肃宁裘皮商城公司返还房款248140元及利息，利息按感谢金方案中的计算方式，自2018年10月22日至实际返还之日按年利率8%计算，符合公平原则，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十二条、第四十四条、第五十八条的规定，判决：一、解除崔忠华与肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司签订的《房屋内部认购书》；二、肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司从判决生效之日起三十日内返还崔忠华房款248140元及利息（自2018年10月22日至实际返还之日按年利率8%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2511元，由肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人在原审诉讼过程中对于双方之间签订的《房屋内部认购书》均同意解除，本院予以确认。上诉人认可该合同解除是由于其不能取得土地使用权所致，且根据上诉人提交的证据，上诉人对确认书约定的平移方案中的“风尚小镇”无处分权，崔忠华主张按照确认书载明的感谢金方案作为双方之间《房屋内部认购书》解决方案并无不当，上诉人除承担退还所收款项的责任之外，还应承担相应违约责任。原审法院结合本案案情，参照双方签订的《裘皮城西楼内部认购解决方案确认书》中感谢金方案中约定的年8%的利率确定上诉人向被上诉人支付相应利息符合本案实际情况，并不违反相关法律规定，本院亦不持异议。另外，因肃宁裘皮商城公司认可其与肃宁县爱家房地产经纪有限公司存在委托代理销售关系，且肃宁县爱家房地产经纪有限公司收款款项的日期与被上诉人交付肃宁裘皮商城公司款项的日期为相同日期，收款人均为上诉人委托代理人吴红，故，对代理人肃宁县爱家房地产经纪有限公司收取的款项，肃宁裘皮商城公司作为被代理人主张其不应承担退款责任的上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费162元，由上诉人肃宁县裘皮之都商城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张望勇 审判员  郑灿志 审判员  毕文娟 二〇二〇年六月二十二日 书记员  张军莉