盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0991民初1949号原告：陈建翠（又名陈晓翠），女，1970年2月17日生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫，系原告陈建翠之子。被告：杨连根，男，1966年7月10日生，汉族，住江苏省盐城市盐南高新区。被告：陈书芬（系杨连根之妻），女，1966年8月19日生，汉族，住址。两被告共同委托诉讼代理人：蔡根全，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律服务工作者。两被告共同委托诉讼代理人：杨丹丹，系原告杨连根、陈书芬之女。原告陈建翠与被告杨连根、陈书芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序于同年12月5日、13日两次公开开庭进行了审理。该案后转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告陈建翠及其委托诉讼代理人彭长春、张鑫，被告杨连根、陈书芬的共同委托诉讼代理人蔡根全、杨丹丹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建翠向本院提出诉讼请求：1.判令两被告协助原告办理关于盐城市人民南路北港花园11号楼609室房屋及54号车库的产权过户登记；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告原系城区村民。2006年初，被告所有的的房屋因城市建设需要拆迁。拆迁方式是产权调换，两被告在北港花园获得安置房二套：9号楼404室及33号车库，11号楼609室及54号车库。同年2月，两被告经案外人陈建生介绍，将后者房屋以146067元价格出卖给原告。2月20日，被告杨连根向原告出具收到房款的收条。原告还应被告要求，向盐城市地产拆迁安置服务中心和盐城鸿基房地产开发有限公司补缴3130元购房款和2941.2元物业维修基金。后上述房屋建成后两被告将房屋钥匙交付原告，原告开设燃气账户。2007年7月22日，原告给付杨连根5000元，请求其配合过户，遭拒。2008年4月17日，两被告将北港花园11号楼609室及54号车库进行产权登记。由于两被告至今拒不为原告办理案涉房屋过户登记手续。原告遂具此状，请求人民法院判如所请。被告杨连根、陈书芬共同辩称：原告出具的2006年2月20日杨连根收条未注明是还款还是房款，我方与原告不存在房屋买卖的事实。案涉房屋为2006年2月我方私有房屋被征收而安置的两套住房之一，并在房产部门领取了不动产权证书，为我方合法共有。当年由于女儿尚未成家，加之我们缺乏资金，出租收取租金是明智之举，故我方与原告系租赁关系。而且，由于系毛坯房出租，承租人装潢需要不菲的费用，短期租赁显然不划算，原告要求承租十年以上，并约定每月租金1000元，一次性交清15万元，三个月装潢期免收租金，从第四个月起计算租金直至15万元租金全部租完为止。但实际原告有意无意的交款时只支付了146067元，并对杨连根说实在凑不全，零头到时再补齐。因此，单凭这张收条不能将双方由租赁关系变为买卖关系。至于原告诉称的有关补缴房款、维修基金、给杨连根5000元过户费均不属实，补缴房款及维修基金都是我方交纳的，但相关票据原件因原告装修需要向物业申报之用被原告借走。本案已超过诉讼时效。我方提起反诉，要求被告陈建翠将位于11号楼609室房屋及54号车库返还给两被告。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：陈建翠与张向阳系夫妻。杨连根与陈书芬系夫妻。杨连根与陈建翠之兄陈建生系熟人。五人皆系原盐城市城区村民。2006年初，杨连根、陈书芬在的原房被拆迁并以安置房调换方式进行安置。同年2月18日，盐城市地产拆迁服务中心向盐城鸿基房地产开发有限公司出具一份《订购安置房合同介绍信》，载明：杨连根被拆迁人已选定第一套房屋为9号楼3单元4层404室，面积126.48平方米，房款（大写）贰拾肆万玖仟零壹拾叁元捌角整（￥249013.8），选择车库号为33，面积25.96平方米，房款（大写）贰万肆仟贰佰零壹元贰角整（￥24201.2）；选定第二套房屋为11号楼5单元6层609室，面积77.07平方米，房款（大写）壹拾贰万贰仟零陆拾玖元玖角整（￥122069.9），车库号为54，面积17.45平方米，房款（大写）贰万壹仟捌佰陆拾壹元肆角整（￥21861.4），房款基本到位，请予办理购房合同。经陈建翠之兄陈建生引见，杨连根、陈书芬将所选定安置房中的一套即11号楼609室出卖给陈建翠，由陈建翠支付购房款。2006年2月20日，杨连根出具一份收条，言明：今收到陈晓翠人民币壹拾肆万陆仟零陆拾柒元整（146067.00）。2006年11月27日，盐城市地产拆迁服务中心向盐城鸿基房地产开发有限公司出具《关于办理安置房交接手续的通知》：杨连根户订购的北港公寓11幢609室和车库房款已结清，请贵公司给予办理房屋钥匙交接有关手续。同日，陈建翠以杨连根名义向盐城市地产拆迁安置服务中心补缴购房款，并取得该中心出具的一份收据。该收据载明：交款单位杨连根，收款方式现金，人民币叁仟壹佰叁拾元壹角整（￥3130.1），收款事由北港11-609室补交房款。同日，陈建翠还以杨连根名义向盐城鸿基房地产开发有限公司缴纳物业维修基金。该公司出具一份收据，载明：交款单位杨连根，收款方式现金，人民币（大写）贰仟玖佰肆拾壹元贰角（￥2941.2），收款事由北港11-609及54#车库物业维修基金。2006年下半年，杨连根、陈书芬将房屋交给陈建翠。陈建翠装潢后，将房屋作出租之用。2007年9月7日，盐城新奥燃气发展有限公司用户购气电子查询记录显示，北港花园11#609室用户陈建翠两次购气总量80立方。2008年4月17日，盐城市房产管理局发给杨连根盐房权证市区字第××号房屋产权证。该证载明：房屋所有权人杨连根，房屋坐落市区北港花园，房屋状况11幢54号，17.44平方米，非居住用房，11幢609室，79.02平方米，居住用房，共有人陈书芬等1人。2019年7月29日，杨连根、陈书芬办理市区北港花园11幢609室房屋及11幢54室房屋不动产权证。两份《不动产登记簿查询记录》载明：土地坐落市区北港花园11幢609室、11幢54室，房屋建筑面积分别为79.02㎡及17.44㎡，权利性质出让/商品房，权利人杨连根、陈书芬。后因陈建翠要求杨连根、陈书芬协助办理房屋产权过户登记遭拒，陈建翠遂于2019年11月诉至本院。另查明：2019年12月10日，盐城市城南新区黄海街道办事处民委员会出具一份证明：兹有我村三组村民陈建翠与陈晓翠系同一人，情况属实。特此证明。同年12月11日，盐城市永恒社区服务有限公司出具一份《北港花园物业证明》，载明：兹有本小区（北港花园）11号楼609室及54号车库自（2006）房子交付至今一直由业主陈建翠使用，由其租赁给他人。2019年12月13日庭审中，杨连根、陈书芬的共同委托诉讼代理人蔡根全陈述：2006年2月杨连根的原住宅被拆迁，安置两套房子……由于没有钱购买，他是一个农民，没有收入，陈建生与杨连根是熟人，就跟陈建生借钱15万元，陈建生跟杨连根说没钱，但说她妹妹有钱，陈建生还问杨连根钱怎么还，（后来）陈建生跟他妹妹讲了这个事，陈建翠跟她哥哥讲让杨连根讲房子卖给她，陈建生就跟杨连根说了此事，但被告家里是陈书芬做主，杨连根就跟陈书芬说了，但陈书芬不同意，后来就将房子出租给原告居住了，当时口头说一千元一个月，一年一万二，租金冲抵借款，抵充完为止，2006年3、4月份两套房子分到杨连根手里，杨连根自己留了一套住，另一套的房子钥匙就给了陈建翠了，租期大约在今年年底到期，原告不起诉我们，我们也要起诉她的。2020年1月9日，杨连根在本院谈话笔录中陈述：2006年2月20日的146067元的收据钱是租房钱，租金1000元/月，从打条子的时间2006年2月20日租至2019年12月底，将近14年……房屋出租的时候是毛坯房，因我还有另外一套安置房，一百多平，也是毛坯房，我需要把诉争房屋出租给原告，用租金装潢另一套房子……我不知道租金的款项金额为何与拆迁房的房款相一致，与我无关……我没有收到67元的零头，条子上这么写的不错，但原告只给了14.6万元，67元我没收……本来是没有这个零头的，我是通过原告哥哥陈建生向原告借钱用于装修，借14万多，现在房子出租给她，用房子租金抵扣借款……2006年2月20日我打的收条就是借条，我也没注意这方面的区别，反正用租金来抵充借款，就打了这个收条……我上门查看过，但原告转租给人家了，我没法看……周围邻居不知道我房子出租给原告……物业说我是租房，他们知道的，反正这个房子是我的，不管物业知道不知道。2020年5月12日的庭审中，杨连根陈述：我与原告哥哥陈建生原来是生产二队、三队的，原来就是熟人，陈建生跟我提出买房子事情，说他妹妹陈建翠想要这个房子，陈建生问我多少钱，我说不谈钱，他说14万多，但具体不知道多少钱，所以我也想不起来租还是卖的（庭审结束后杨连根提笔划去该句并在旁签名）……我只是收了这个钱，没说这个是房款，但原告说是房款……我认为这个是租房子的租金……当时我收了14万多是事实，当时陈建生提出买房子，我说要跟陈书芬商议，后来陈书芬知道后不同意卖房子，我然后将钥匙拿给了原告，陈书芬不同意卖房子，我们找了对方三次，我擅自做主，我当时不知道具体拆迁价格是多少，也缺钱。陈书芬陈述：一开始杨连根将钥匙交给原告，我隔了好长时间才知道老杨将钥匙给原告，后来我跟原告说过，我要房子不可能将房子给你。另：1.2007年12月4日，盐城鸿基房地产开发有限公司（出卖人）与杨连根（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定(摘要)：买受人购买的商品房为第11幢第6层609号房，房款人民币125212.5元，车库11幢54号，房款人民币21848.9元，合计房款人民币147061.4元。2.北港花园11#609室所在幢楼座基铭牌载明：建设单位盐城市鸿基房地产开发有限公司，设计单位盐城市规划市政设计院有限公司，监理单位盐城市成业监理有限公司，施工单位盐城市北港建筑公司，建于2006年9月。本案经本院多次组织调解，因双方当事人分歧极大，各执己见，致调解未果。本案的争议焦点为：一是原告与两被告之间是否成立房屋买卖合同法律关系及该法律关系效力如何；二是本案是否已超过诉讼时效；三是原告要求两被告协助办理过户的诉求应否予以支持。本院认为：合法的民事权益受法律保护。关于争议焦点一，原告主张与被告杨连根达成口头房屋买卖协议，并提交杨连根于2006年2月20日出具的收条，该收条载明，收到原告“人民币壹拾肆万陆仟零陆拾柒元整”。被告辩称其上并无“购房款”字样。对此本院认为，杨连根出具该份收条及收款属实。对于该款的性质，应当综合涉案房屋的使用状况、期限长短、其他缴款手续等间接证据，以及当事人双方的陈述及时下本地区房地产市场明显上涨的行情来据情据理加以判定。具体理由如下：1.2020年1月9日之前的庭审及谈话中，被告杨连根的委托诉讼代理人蔡根全及杨连根本人均陈述，因另一套安置房装潢缺少资金而向原告之兄陈建生提出借钱之需，而将时为毛坯的本案所涉北港花园11#609室出租给原告，以租金抵充借款。对此节行为过程，被告仅有口述而无任何证据证实。杨连根还在该次谈话笔录中陈述“用房子租金抵扣借款，2006年2月20日我打的收条就是借条”。此述明显不合日常生活经验法则。如果系原告向被告出借款项，并同意用支付房租的方式抵充借款，则对借款双方而言，通常应要求在2006年的收条中注明“以房租抵充陈建翠借款”等类似字样。否则于理不合，但实际收条中并无此等内容。故杨连根关于收条的形成初衷系用租金抵充借款的辩称主张难以成立。此外，2020年5月12日第二次庭审中，杨连根本人陈述，系熟人亦即原告的哥哥陈建生向其提出由陈建生妹妹即原告购买涉案拆迁安置房，并支付了款项146067元，由其本人出具了收条。这一陈述实质上否定了被告之前向原告借款的说法。当事人陈述自相矛盾，有违民事诉讼的诚信原则，其抗辩所述不足以为人民法院所采信。同时，鉴于被告第二次庭审中的陈述，为承认了对方当事人所主张之法律关系的存在。该意思表示具有法律效力，应予确认。尽管庭审中，被告仍坚持认为收条款项是租金，但还陈述“当时我收了14万多是事实，我和陈建生玩的还可以，当时陈建生提出买房子，我说要跟陈书芬商议，不知道她同意不同意，后来陈书芬知道后不同意卖房子，我然后将钥匙拿给原告”。可见，对于原告哥哥陈建生提出买房子的意思表示，杨连根认可的，并收款，这一款项应属购房款无疑；虽然庭审中杨连根陈述事后又跟被告陈书芬商议，陈书芬不同意卖房，但后来杨连根又向原告交付钥匙，同意原告装潢并入住。庭审中，陈书芬虽辩称其不同意卖房子并曾找原告要求退房，但并无充分证据证实。相反，原告实际占有使用案涉房屋长达十余年，如陈书芬不同意卖房，其应及时向原告主张权利，而非待原告要求过户之时，才提出不同意卖房。因此，可以认定陈书芬对杨连根在2006年出卖北港花园11#609室及54号车库房屋给原告的行为是明知且认可的。2.对于本案当事人之间法律关系的考察还需结合房屋使用状况及相关手续的具体交付情况来判定。首先，根据原告提供的建设工程座基公示铭牌，案涉房屋所在幢楼“建于2006年9月”，而原、被告之间出具收条的时间是“2006年2月20日”。从日常生活经验角度考察，承租人租用房屋一般系用于当下，而不会去租用尚未建成的房屋，如照被告主张双方系房屋租赁关系，则在房屋离实际落成尚有好几个月的情况下，承租人就将十多万元“租金”交付出租人的状况，明显不合常理，且租金存在“67”元的零头，如果按被告所述租金1000元/月租至2019年底，则租金应计为整数，这种存在零头的“租金”数额也与日常经验法则有悖。其次，2006年11月27日当日，盐城市地产拆迁安置服务中心及盐城鸿基房地产开发有限公司分别开具的两份收款收据，交款单位均为“杨连根”，收款事由分别为“北港11-609及54#车库补交房款”及“北港11-609及54#车库物业维修基金”。该两份收据均为原告所持有。如系房屋租赁则相关收据原件不应由原告持有。虽然被告陈述该两份收据系原告为了找小区物业办理装潢事宜而向被告借走使用，但就此节并无证据证实，且按照常理即便存在此种情况，被告作为房屋权利人也应当向原告及时收回原件。因此，综合以上案涉房屋使用状况及相关手续交接情况，加之从2006年下半年房屋交付原告，原告至今占有已达13年之久，应认定该房系出卖给原告。再次，被告杨连根提供了一份其作为买受人于2007年12月4日与盐城鸿基房地产开发有限公司订立的《商品房买卖合同》，该合同条款中确有案涉房屋及车库购房款合计为147061.4元的约定，杨连根出具的收条款为146067元，低于上述买卖合同价款994.4元，被告从而认为现实生活中亦不可能存在低价出卖房屋的情况。对此，本院认为，根据2006年2月18日盐城市地产拆迁安置服务中心出具的《订购安置房合同介绍信》所载内容，杨连根选定的第二套房即案涉11#609室及54#车库房款合计为人民币143931.3元。实际杨连根出具收条收到款项为146067元，数额已大于安置服务中心初步确定的安置房价款；且杨连根自述，其与原告哥哥陈建生系熟人，且双方“玩的还可以”，碍于熟人情面以适当略高于地产安置服务中心测算的安置房价款出卖房屋亦具高度盖然性。而且，上述《商品房买卖合同》系订立于2007年12月4日，杨连根出具收条收取原告购房款系2006年2月20日，被告用后发生的事实衡量先行为，认为被告不可能以低价出卖房屋，除非两被告能预测到实际与开发商订立《商品房买卖合同》时价款将会超过地产拆迁安置服务中心初步测算的价款，否则此种反驳理由无充分依据。3.根据上述理由，本院依法确认原告与两被告之间成立关于北港花园11#609室及54号车库房屋买卖口头合同。该合同已经具备了房屋座落、价款、交付时间等必备条款，系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。应属有效合同。被告辩称《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。从而主张即使存在房屋买卖合同，也因无书面合同及被告转让时无权属证书而致合同应归于无效。但上述法律规定系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。因此，被告辩称即使双方存在房屋买卖合同，但其尚未取得权属证书而转让房屋，合同应为无效的主张不能成立。关于争议焦点二，即原告诉求被告协助办理房屋过户登记效是否已超过诉讼。本案中，原、被告双方订立的房屋买卖口头合同并无关于产权过户时间的约定；且本案中，原告占有使用案涉房屋长达十三年之久，本身具有一定公式意义，其主张两被告协助办理过户登记的请求权具有一定物权属性，不宜适用诉讼时效的规定。因此，被告的该项辩称主张不能成立。关于争议焦点三，即原告要求两被告协助办理过户登记的诉求应否支持的问题。原、被告之间口头订立的关于北港花园11幢609室、11幢54室房屋买卖合同为有效合同，对双方当事人均具法律拘束力，双方均应按约履行各自义务。原告作为买受人已经实现了对房屋的长期占有，被告将房屋交付原告并接受原告的购房款，被告有义务将房屋转移过户登记给原告。现被告未履行此项义务，故应承担相应的法律后果。原告主张两被告协助办理案涉房屋过户登记手续的诉求合理合法，本院依法予以支持。两被告在本案审理过程中曾提起反诉，但其并未向本院缴纳反诉费用，故对其反诉请求不予理涉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第十二条、第四十四条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第八十五条之规定，判决如下：被告杨连根、陈书芬应于本判决生效之日起十日内协助原告陈建翠办理关于盐城市区北港花园11幢609室及11幢54室房屋过户登记手续。案件受理费13800元，诉讼保全费5000元，合计人民币18800元，由被告杨连根、陈书芬负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴审 判 员  邵海峰人民陪审员  陈春林二〇二〇年六月二十三日法官 助理  万霞灿书 记 员  赵明慧附录有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。2.《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。