福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终136号 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙岩市爱客多娱乐有限公司，住所地龙岩市新罗区。 法定代表人：吴煜，执行董事。 委托诉讼代理人：李彦，福建远大联盟（龙岩）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张伟，福建远大联盟（龙岩）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省合生创展房地产有限公司，住所地龙岩市西城。 法定代表人：马力，总经理。 委托诉讼代理人：曹谋诚，福建正廉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：魏珊珊，福建正廉律师事务所实习律师。 上诉人龙岩市爱客多娱乐有限公司（以下简称爱客多公司）因与被上诉人福建省合生创展房地产有限公司（以下简称合生创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爱客多公司的委托诉讼代理人李彦、张伟，被上诉人合生创展公司的委托诉讼代理人曹谋诚、魏珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱客多公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第三项及第六项判决事项，改判：1、驳回被上诉人关于要求确认双方所签系列租赁合同（包括：2014年1月1日《租赁合同》、2014年10月25日《租赁合同补充协议》、2015年7月《房屋租赁合同补充协议二》、2015年12月《房屋租赁合同补充协议三》及2017年8月15日《租赁合同补充协议》）解除的诉讼请求；2、驳回被上诉人关于要求上诉人返还租赁房产的诉讼请求；3、驳回被上诉人关于要求上诉人支付租金593,010.28元及系列租赁合同解除后场地占用费的诉讼请求；4、支持上诉人关于要求解除2017年8月15日《租赁合同补充协议》第二条关于“装修升级改造期间可能对乙方造成的经营损失或其他影响的，除以下条款外由乙方自行承担，以此作为乙方对商场整体升级改造的义务履行方式，乙方不得以装修升级改造为由向甲方另行主张赔偿或补偿”之约定的诉讼请求；5、支持上诉人关于要求被上诉人赔偿上诉人因火灾受损为维修受损设施设备、清洁现场所支出费用26,260元的诉讼请求；6、支持上诉人关于要求被上诉人赔偿上诉人因新发现国际广场的装修升级改造工程影响于2018年3月至2019年6月期间所受经营损失4,325,033.76元的诉讼请求。二、维持一审判决第四项、第五项判决事项。三、本案一审、二审案件受理费（含本诉和反诉部分）均由被上诉人承担。事实与理由： 一、一审判决错误认定被上诉人有权要求解除系列租赁合同，依法应予纠正。 （一）一审判决未全面认定被上诉人在履行系列《租赁合同》过程中存在的诸多在先违约行为。本案中，除一审判决认定的被上诉人未依约在新发现国际广场装修改造期间为上诉人提供户外广告位、制作安装广告的违约行为外，被上诉人在履行系列《租赁合同》过程中还存在如下违约行为：1、被上诉人未向上诉人提供符合消防安全要求的建筑物。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定：实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任。据此，被上诉人作为新发现国际广场的产权单位，应确保其出租予上诉人的商铺及该商铺所在建筑物符合消防安全要求。2017年8月3日上午9时37分左右，新发现国际广场一楼发生火灾并延烧至“爱客精品KTV”，进而导致“爱客精品KTV”部分设施设备严重受损。不仅如此，上诉人为维修受损设施设备、清洁现场所支出费用26,260元，至今未得到被上诉人的赔付。因此，被上诉人未向被上诉人提供符合消防安全要求的建筑物，已构成违约。2、被上诉人未向上诉人提供装修期间的停车位。2017年8月15日《租赁合同补充协议》第八条约定：甲方同意在新发现国际广场进行装修升级改造开始后在新发现范围内就近规划一块区域作为乙方顾客停车位，所需面积不少于25个停车位。（初步方案：每天提供新发现广场地下停车场贰拾伍张免费停车卷，每月领一次。）然而，2017年8月15日《租赁合同补充协议》签订后，被上诉人既未在新发现国际广场范围内就近规划一块区域用于被告顾客停车位，更未向被上诉人提供免费停车卷，至于被上诉人于一审庭审结束后补充的照片，其既未提供原件供上诉人核对，亦未对其来源和内容作出说明，更遑论以此认定被上诉人有依约向上诉人提供装修期间的停车位，故被上诉人未提供装修期间的停车位，亦构成违约。 （二）一审判决错误认定上诉人存在未依约支付租金的违约行为。1、根据2014年10月25日《租赁合同补充协议》第3条第（2）款关于“按原合同约定按时（每季度末28日前一次性支付下一季度租金及物业费）足额向甲方缴纳租金、物业管理费、水电费等费用”之规定，被上诉人所主张的2017年11月至2019年6月30日租金的支付期限均在2017年8月之后。而如前所述，向上诉人提供符合消防安全要求的建筑物、提供装修期间的停车位、提供广告位均系被上诉人合同义务，该等义务均形成于2017年8月15日《租赁合同补充协议》签订之前或该补充协议签订之时。由于被上诉人至今未履行上述合同义务，且其违约行为发生于2017年11月至2019年6月30日租金支付期限届至之前，故基于上诉人违约在先的事实，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，上诉人有权拒绝支付2017年11月至2019年6月30日期间的租金。2、尤为应当指出的是，2017年8月15日《租赁合同补充协议》第一条约定：新发现国际广场整体进行装修升级改造预计期间为2017年8月16日起至2017年11月30日止。第三条约定：甲方同意在新发现国际广场整体进行装修升级期间及改造后的三个月，乙方应付的租金及物业费减半。据此，从上述关于新发现国际广场装修升级改造预计期间三个月内租金减半收取，以及改造后三个月内租金同样减半收取的约定可以看出，该合意履行的实际后果为被上诉人在新发现国际广场装修升级改造期间不再向上诉人收取租金，此系双方就新发现国际广场装修升级改造期间对租金收取问题所达成的真实意思。正因如此，双方才会在2017年8月15日《租赁合同补充协议》中约定在升级改造预计期间及改造后与之同样的期间内租金均为减半收取，故就此而言，被上诉人亦无权向上诉人主张收取2017年11月至2019年6月30日期间的租金。 （三）一审判决关于被上诉人有权要求解除系列租赁合同的认定缺乏事实、合同及法律依据，依法应予纠正。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。2014年1月1日《租赁合同》第十条第9.4款约定：……甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前十天以书面形式通知乙方。上述法律规定及合同约定表明，被上诉人如欲解除系列租赁合同，应采取提前十天以书面方式通知上诉人，将解除合同之意思表示送达上诉人的方式。就本案而言，被上诉人既未在提起本案诉讼前十天以书面通知方式向上诉人主张解除系列租赁合同，亦未在提起本案诉讼时在其诉讼请求中提出要求法院解除系列租赁合同的主张，而是主张确认系列租赁合同解除（此项主张系对合同解除后果的确认，而非对合同解除权的行使）。可见，被上诉人第一项诉讼请求不仅缺乏前置的书面通知要件，亦不具有通知解除合同之内容，故被上诉人直接请求确认系列租赁合同解除的作法，明显有悖于上述法律规定及合同约定确定的合同解除权行使方式，依法应予驳回。 二、一审判决关于上诉人应向被上诉人返还租赁房产、上诉人应向被上诉人支付自2017年11月起至租赁房产返还被上诉人之日止的租金的认定缺乏依据，依法应予纠正。 （一）既然被上诉人无权解除系列租赁合同，则被上诉人自然无权要求上诉人返还租赁房产，故一审判决关于上诉人应向被上诉人返还租赁房产的认定缺乏依据，依法应予纠正。 （二）就一审判决所认定上诉人应向被上诉人支付自2017年11月起至租赁房产返还被上诉人之日止的租金，其实际系由被上诉人所主张系列租赁合同解除前的租金和系列租赁合同解除后的场地占用费构成。对此，上诉人认为，上诉人本就有权拒绝被上诉人关于支付系列租赁合同解除前租金的请求，故被上诉人该项诉讼请求自然无从得到支持，所谓的“场地占用费”自然也就不复存在。 三、一审判决未依法支持上诉人关于要求解除2017年8月15日《租赁合同补充协议》第二条关于“装修升级改造期间可能对乙方造成的经营损失或其他影响的，除以下条款外由乙方自行承担，以此作为乙方对商场整体升级改造的义务履行方式，乙方不得以装修升级改造为由向甲方另行主张赔偿或补偿”之约定的诉讼请求，依法应予纠正。 （一）2017年8月15日上诉人与被上诉人签订《租赁合同补充协议》的目的在于配合被上诉人在预定期限内完成新发现国际广场装修升级改造工程，进而实现双方共赢，故为实现该合同目的，被上诉人不仅负有在预定期限内完成上述装修升级改造之义务，且如前所述，在上述装修升级改造期间，被上诉人亦负有向上诉人提供符合消防安全要求的建筑物、提供装修期间的停车位、提供广告位等合同义务。正因如此，上诉人才会在《租赁合同补充协议》中以“不得以装修升级改造为由向被上诉人另行主张赔偿或补偿”的方式，对被上诉人可能给上诉人造成的损失给予饶让。 （二）由于被上诉人对新发现国际广场的装修升级改造进度远远晚于预定期限，且至今未能完成，加之新发现国际广场一楼于2017年8月3日发生火灾并延烧至“爱客精品KTV”后，被上诉人至今未向上诉人赔偿维修、清洁费用26,260元，且被上诉人至今亦未根据《租赁合同补充协议》约定向上诉人提供广告位、停车位，故受此影响上诉人自2018年起经营业绩就不断呈下滑趋势（其中：2018年3月至2019年6月期间所受经营损失就高达4,325,033.76元），至目前已面临严重亏损、举步维艰的局面。因此，被上诉人未履行合同义务的行为，已使得上诉人依《租赁合同补充协议》第二条关于“装修升级改造期间可能对乙方造成的经营损失或其他影响的，除以下条款外由乙方自行承担，以此作为乙方对商场整体升级改造的义务履行方式，乙方不得以装修升级改造为由向甲方另行主张赔偿或补偿”之约定，促使被上诉人依约履行出租人义务，在预定期限内完成新发现广场装修升级改造工程，进而实现共赢之目的无法实现，由此构成根本违约。在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，上诉人有权解除2017年8月15日《租赁合同补充协议》第二条上述约定。 （三）2017年8月15日《租赁合同补充协议》签订后，由于被上诉人未兑现在预定期限内完成对新发现国际广场的装修升级改造工程的承诺，从而导致上诉人所经营“爱客精品KTV”经营业绩大受影响，且处于难以维系的困境，此亦属上诉人与被上诉人签订2017年8月15日《租赁合同补充协议》，与上诉人在该补充协议第二条约定“装修升级改造期间可能对乙方造成的经营损失或其他影响的，除以下条款外由乙方自行承担，以此作为乙方对商场整体升级改造的义务履行方式，乙方不得以装修升级改造为由向甲方另行主张赔偿或补偿”时，无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。在此情形下，继续履行2017年8月15日《租赁合同补充协议》第二条上述约定，对上诉人明显不公平，亦无法实现合同目的，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，上诉人同样有权解除2017年8月15日《租赁合同补充协议》第二条上述约定。 四、一审判决未依法支持上诉人关于要求被上诉人赔偿火灾损失、经营损失的诉讼请求，依法应予纠正。 （一）如前所述，向上诉人提供符合消防安全要求的建筑物系被上诉人合同义务，故在被上诉人未履行消防安全保障义务，导致新发现国际广场一楼于2017年8月3日发生火灾并延烧至“爱客精品KTV”后，被上诉人理应赔偿上诉人因火灾受损为维修受损设施设备、清洁现场所支出费用26,260元，一审判决认定上诉人该项诉讼请求没有合同和法律依据，应属对于法律规定的误解，依法应予纠正。 （二）如前所述，由于被上诉人未在预定期限内完成对新发现国际广场的装修升级改造，从而导致上诉人所经营“爱客精品KTV”经营业绩大受影响，且处于难以维系的困境，故2017年8月15日《租赁合同补充协议》第二条上述约定依法应予解除。在此情形下，上诉人关于要求被上诉人赔偿上诉人因新发现国际广场的装修升级改造工程影响于2018年3月至2019年6月期间所受经营损失4,325,033.76元的诉讼请求，显然应当得到支持。一审判决对上诉人该项诉讼请求未能加以合理评判，草率行事予以驳回，依法应予纠正。 综上所述，请求依法支持上诉人的上诉请求，以维护当事人的合法权益和市场交易秩序。 被上诉人合生创展公司辩称：一、一审法院作出的第一项及第三项判决均具有事实基础和法律依据。 1、案涉租赁物“是否符合约定使用用途”与“是否违反法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定”，分别系两个不同的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。如案涉租赁物确实不符合《中华人民共和国消防法》等法律法规中关于房屋使用条件的强制性规定的，承租人的合同解除权亦非任意产生，而须再具备另一个前置要件，即该强制性规定的违反已直接导致“租赁物无法使用”的结果。换言之，即便案涉租赁物违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定中的任一种情形，也并不当然意味着案涉租赁物不符合约定使用用途。同时，结合《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。之规定，并通过“体系解释”方法则可推理出“无法使用系指无法按照租赁物的约定用途或租赁物的性质进行使用”这一结论。而案涉标的物至今都处于上诉人的控制之下用于约定的KTV经营使用，故上诉人能够按约定用途使用案涉租赁物。上诉状陈述导致消防不符合的问题是发生火灾，则应向侵权人主张，不属于出租人修缮消防系统的义务。 2、答辩人以交付租赁物为其主义务，以提供停车位为其从义务。上诉人能够按照约定用途使用案涉租赁物，即足以表明答辩人已依约完全履行主义务。即便是存在从义务的瑕疵履行，并不会直接导致上诉人合同目的（即按约定用途使用案涉租赁物）无法实现，不构成根本性违约。更何况答辩人已经举证证实了提供车位供上诉人使用。 3、上诉人系以如约支付租金为其主义务，其不得以未获得停车位为由而拒付租金。论及“租赁合同”的权利义务，可从《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。就“租赁合同”的定义所作的表述以及第二百二十六条，承租人应当按照约定的期限支付租金…的规定中，可知，相对于答辩人提交案涉租赁物的主义务而言，上诉人以按期支付租金为其主义务。而提供停车位（从义务）与支付租金（主义务）之间不具有对价关系，上诉人不能因答辩人从义务的瑕疵履行而拒绝履行其支付租金的主义务。故本案不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条中“先履行抗辩权”的适用情形，而上诉人拒付租金（主义务）的行为没有事实和法律依据。 4、《租赁合同补充协议》里关于租金减半的内容系答辩人与上诉人双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。上诉人在上诉状中将2017年8月15日所签订的《租赁合同补充协议》中“甲方同意在新发现国际广场整体进行装修升级期间及改造后的三个月，乙方应付的租金及物业费减半”解读成“答辩人在装修升级期间不再向上诉人收取租金”，并进而得出“答辩人无权向上诉人主张收取2017年11月至2019年6月30日期间的租金”这一结论明显系错误的。无论系运用“文义解释”、“体系解释”的方法，还是根据《合同法》第一百二十五条、《民法总则》第一百四十二条第一款之规定对上述条款予以解读，均可反驳并推翻上诉人“装修期间全部免租”的结论，故答辩人有权向上诉人主张上述租金。 5、上诉人拒付租金的行为已然构成违约，答辩人行使解除权具有事实基础、合同依据及法律根据。如前所述，上诉人无正当理由逾期15天以上仍拒绝履行支付租金的行为，系违反案涉租赁合同的违约行为，故答辩人因此取得约定解除权。另，上诉人在收到答辩人多次发出的催款函后仍拒绝履行租金的支付义务，直接导致答辩人不能实现获得案涉出租行为的对价的目的，故答辩人因此又享有《合同法》第九十四条项下规定的法定解除权。 6、答辩人已履行合同解除的通知义务，故案涉合同已解除。根据《民法总则》第一百三十五条之规定，答辩人不仅可通过当面口头通知的方式，将合同解除的意思表示送达上诉人，而且还可以起诉的行为方式为合同解除通知之意思表示。本案中，答辩人不仅进行了口头通知，而且还提起了诉讼。故口头通知或起诉状副本送达上诉人时，上诉人便已知悉答辩人解除合同的真实意思表示，进而根据《合同法》第九十六条之规定，自上诉人收到该通知之日起案涉合同已被解除。 二、一审法院作出的第二项判决于法有据。 根据《合同法》第九十七条项下关于合同解除的效力的规定以及《房屋租赁司法解释》第十八条之立法精神，答辩人有权在解除案涉合同后向上诉人主张腾房并支付逾期腾房占有使用费，且案涉合同被解除后，上诉人就已失去占有案涉租赁物的权利基础，其无权占用案涉租赁物的行为构成《民法总则》第一百二十二条项下的“不当得利”，答辩人（受损失的人）有权请求上诉人返还该不当利益。同时，依据《房屋租赁合同补充协议二》第3条之约定，上诉人应按解除合同前一个月的租金标准的1.5倍向答辩人支付逾期腾房占有使用费。而特别需要说明的是，答辩人在一审活动中仅以解除合同前一个月的租金标准向上诉人主张逾期腾房占有使用费。 三、一审法院作出的第四项判决存在错误。 上诉人在一审当中所提出的反诉请求之一系要求答辩人支付案涉安装广告费用，且得到了一审法院的支持。但依据2017年8月15日所签订的《租赁合同补充协议》第四条“广告位的置换”中所载明的“…甲方（答辩人）同意装修升级完工后赔偿乙方（上诉人）两块广场外立面招牌广告…”，可知，答辩人赔偿上诉人广告招牌的前置条件应系在案涉装修升级工程全部完工后，而在案涉装修升级工程期间的临时广告牌的制作费用应由上诉人自行承担，故上诉人向答辩人主张案涉广告安装制作费用没有事实基础及合同依据。 四、上诉人的其他上诉请求没有事实和法律依据，故一审法院作出的第六项判决系正确的。 （一）上诉人未取得案涉租赁合同的约定解除权或法定解除权，且其提出解除一个合同项下的单个条款的主张没有法律依据。根据《合同法》的立法精神，从合同的订立、成立、生效乃至解除，均系以一份合同项下的所有条款作为整体予以考量，不存在某个合同条款单独成立或单独生效这一情形，故更不存在某个合同条款单独予以解除的可能性。另，答辩人已履行符合约定使用用途的案涉租赁物的交付义务，反观上诉人，其长期拒付租金的行为才系根本性违约行为，上诉人的解除权无从产生。 （二）2017年8月15日签订《租赁合同补充协议》的行为，系合意变更案涉租赁合同内容的有效民事法律行为，答辩人应按照约定全面履行自己的义务。2017年8月15日签订的《租赁合同补充协议》系答辩人与上诉人双方行使《合同法》第七十七条第一款项下变更合同的权利，且符合《民法总则》第一百四十三条项下的有效民事法律行为的构成要件，对合同双方均具有法律约束力。该补充协议已多次就案涉装修升级工程可能延期的可能性予以明示并作出相应的应对约定，故足以佐证上诉人在签订上述补充协议时清楚知晓且应当能够预见到案涉装修升级工程可能延期以及该延期所可能导致的损失后果。上诉人同意以获得租金减半等于其有利的优惠方案的方式，放弃其他可能以案涉装修升级工程为由而向答辩人另行主张赔偿的权利，系上诉人处分自身权利的真实意思表示，应由上诉人自行承担相应法律后果。 （三）经营业绩并非案涉租赁合同法律关系项下上诉人的合同目的，故答辩人对经营业绩的损失不承担任何法律责任。如前所述，收取案涉租赁物的对价（租金）与按约定用途使用案涉租赁物分别系答辩人及上诉人的案涉合同目的，至于上诉人承租案涉租赁物是否一定会获得其预期的经营业绩甚或利润，则取决于多方面因素的综合影响，并非由答辩人所能决定。另，作为承租人、经营主体的上诉人，理应对其经营策略、管理能力及前瞻能力具备较为清晰的认识，而不应将可归因于商业风险所产生的不利后果归责于答辩人。 （四）上诉人不具有适用“情势变更条款”的事实及法理基础。上诉人在上诉状中欲通过《合同法司法解释（二）》第二十六条“情势变更条款”的适用以达到解除2017年8月15日签订的《租赁合同补充协议》中的第二条的目的，然而其在法理分析及逻辑推理方面都无法自圆其说。一则，上述“情势变更条款”系指在符合法定情形时，当事人可以主张解除整个合同，而非仅仅解除一个合同项下的单个条款。二则，从法理角度分析，是否构成情势变更，应以是否导致合同基础丧失，是否致使合同目的落空，是否造成对价关系障碍作为判断标准。 （五）上诉人的案涉火灾损失应向案涉火灾责任人（侵权人）另行主张。因案涉火灾所发生的损害赔偿请求权关系与基于案涉租赁合同所产生的租赁合同关系分别为两个不同的法律关系，应分别主张。案涉火灾系由于某电梯公司在安装操作过程中所引起的一起侵权事故，而该事故的直接侵权人和责任主体系该电梯公司，故因案涉火灾所造成的后续维修受损设施设备、清洁现场的损失，均应由该电梯公司全权承担，而上诉人向答辩人主张该侵权责任没有事实和法律依据。 综上，作为案涉租赁合同的双方当事人，应遵循诚实信用原则全面履行案涉合同项下的所有义务，上诉人逾期未支付租金的行为业已严重侵害作为守约方的答辩人的合法权益，故一审法院作出的第一项、第二项、第三项及第六项的判决系正确的，建议予以维持，恳请驳回上诉人的所有上诉请求。 合生创展公司向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认合生创展公司与爱客多公司之间合同编号为（2013）056《租赁合同》、2014年10月25日签订的《租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》、《房屋租赁合同补充协议三》、2017年8月15日签订的《租赁合同补充协议》解除，爱客多公司向合生创展公司交还位于中国龙岩闽西交易城中兴北路1号的新发现国际广场5层501商铺；二、请求判令爱客多公司向合生创展公司支付自2017年11月至2019年6月30日期间所拖欠的租金共计593,010.8元，并支付前述款项自应付之日起至实际支付之日止按日千分之一计算的违约金；三、请求判令爱客多公司向合生创展公司支付自合同解除之日起至实际归还商铺之日止按合同约定租金标准计算的场地占用费，并支付场地占用费自应付之日起至实际支付之日止按日千分之一计算的违约金。 爱客多公司向一审法院提出反诉请求：一、判决解除爱客多公司与合生创展公司于2017年8月15日所签《租赁合同补充协议》第二条关于“装修升级改造期间可能对乙方造成的经营损失或其他影响的，除以下条款外由乙方自行承担，以此作为乙方对商场整体升级改造的义务履行方式，乙方不得以装修升级改造为由向甲方另行主张赔偿或补偿”之约定；二、判令合生创展公司向爱客多公司赔偿如下损失：1、爱客多公司因火灾受损为维修受损设施设备、清洁现场所支出费用26,260元；2、爱客多公司在合生创展公司对新发现国际广场进行装修升级改造期间因重新制作、安装相关广告设施所支出费用23,261元；3、爱客多公司受合生创展公司对新发现国际广场的装修升级改造工程影响，于2018年3月至2019年6月期间所受经营损失4,325,033.76元。 一审法院认定事实：2014年1月1日，合生创展公司作为甲方（出租方）与王建辉作为乙方（承租方）签订一份编号为（2013）056号《租赁合同》，租赁合同主要约定：乙方承租甲方位于中国龙岩闽西交易城中兴北路1号新发现国际广场（原闽西购物广场）五层部分商场；承租建筑面积2718.08平方米；租赁期限十二年，自2014年1月1日至2025年12月31日，从2014年1月1日起至2015年12月31日止为免租期；租金计算方法；若乙方逾期支付租金在15日以内的，则按逾期支付实际天数和逾期支付实际金额日千分之一向甲方支付逾期违约金；若乙方逾期支付租金达15日及以上，则甲方有权选择提前终止本合同。2014年10月25日，合生创展公司作为甲方与王建辉作为乙方签订一份《租赁合同补充协议》，补充协议约定：乙方增加承租面积185平方米，即承租总面积为2903.08平方米；增加承租的商铺租赁期自2014年9月1日至2025年12月31日，免租期为2014年9月1日至2016年8月31日；2016年1月1日至2016年9月30日，每月租金54,361.6元，季度租金163,084.8元；2016年10月1日至2018年12月31日，每月租金58,061.6元，季度租金174,184.8元；2019年1月1日至2021年12月31日，每月租金65,028.99元，季度租金195,086.98元；2022年1月1日至2024年12月31日，每月租金72,693.12元，季度租金218,079.37元；2025年1月1日至2025年12月31日，每月租金81,112.06元，季度租金243,336.17元；乙方应于每季度末28日前一次性支付下一季度的租金。2015年7月，合生创展公司作为甲方与爱客多公司作为乙方、王建辉作为丙方签订一份《房屋租赁合同补充协议二》，补充协议二主要约定：乙方为该房屋租赁合同签订后设立的新公司，用于该租赁物的实际经营，自本补充协议签订之日起，甲方与丙方签订的房屋租赁合同及租赁合同补充协议项下丙方的全部权利和义务由乙方承继。2015年12月，合生创展公司作为甲方与爱客多公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同补充协议三》，补充协议三约定：甲方同意按照（2013）056《租赁合同》及其相关补充协议所约定的免租日期上再予以延期两个月，即延期至2016年2月29日，在免租期内乙方免缴租金，但仍需按合同约定交纳物业服务费、水电费、空调费等其他费用。 此后，爱客多公司将承租的新发现国际广场五层部分商场用于经营KTV。2017年8月3日，新发现国际广场中庭因拆电梯引起火灾。 2017年8月15日，合生创展公司作为甲方与爱客多公司作为乙方签订一份《租赁合同补充协议》，该租赁合同补充协议的内容有：一、新发现国际广场整体进行装修升级改造预计期间为2017年8月16日起至2017年11月30日止，如遇施工单位延期完工或其他非双方过错责任造成的工期拖延，以甲方通知的实际完工之日为准；二、由甲方全额负担新发现国际广场公共区域及外立面改造的全部费用，装修升级改造期间可能对乙方造成的经营损失或其他影响的，除以下条款外由乙方自行承担，以此作为乙方对商场整体升级改造的义务履行方式，乙方不得以装修升级改造为由向甲方另行主张赔偿或补偿；三、甲方同意在新发现国际广场整体进行装修升级期间及改造后的三个月，乙方应付的租金减半收取，即每月为29,030.8元，自实际完工之日后三个月，租金按原合同标准收取，如甲方未能按约定工期完成装修，装修结束三个月后的租金及物业费标准，参照上述条件另行协商；……七、甲方同意在新发现国际广场整体进行装修升级改造期间，在外立面提供两处户外外打灯广告位（广告喷绘、审批、悬挂费用、亮灯到凌晨两点由甲方承担），位置分别为：1、原新发现广场3号门爱客精品KTV原店招位置；2、原商城面向双洋路的豪客来牛排餐厅顶上商场外立面位置，面积单块不少于150平方米（由乙方设计、甲方制作）；八、甲方同意在新发现国际广场进行装修升级改造开始后在新发现范围内就近规划一块区域作为乙方顾客停车位，所需面积不少于25个停车位（初步方案：每天提供新发现广场地下停车场25张免费停车卷，每月领一次）。该租赁合同补充协议签订后，爱客多公司在承租的商场继续经营KTV，并自行制作两幅户外外打灯广告，悬挂在非合同约定的位置，亦使用新发现广场停车位。爱客多公司制作、安装两幅户外广告，花去费用23,261元。 爱客多公司向合生创展公司承租商场期间，向合生创展公司支付部分租金。爱客多公司最后一次于2018年7月13日向合生创展公司支付租金，仅付清2017年10月前的租金及2017年11月部分租金8,507.4元。合生创展公司经向爱客多公司主张权利未果，遂诉至一审法院。 一审法院认为，合生创展公司与王建辉签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，与爱客多公司、王建辉签订的《房屋租赁合同补充协议二》，与爱客多公司签订的《房屋租赁合同补充协议三》、《租赁合同补充协议》，均系各方当事人在自愿、平等的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应遵守全面履行。爱客多公司未按合同约定支付合生创展公司租金，已构成违约，应承担违约责任。合生创展公司依合同约定和法律规定有权要求解除租赁合同，要求爱客多公司交还新发现国际广场5层501商铺及支付租金。双方关于逾期付款违约金的约定不明确，且合生创展公司未按合同约定为爱客多公司制作安装广告，因此，合生创展公司主张爱客多公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。合生创展公司未按约定在新发现国际广场装修改造期间，为爱客多公司制作安装广告，爱客多公司自行委托他人制作安装广告，花去费用23,261元，爱客多公司要求合生创展公司支付该费用，具有合同依据，予以支持。双方签订租赁合同补充协议未约定合生创展公司承担爱客多公司因火灾受损为维修受损设施设备、清洁现场所支出费用，因此，爱客多公司要求合生创展公司赔偿因火灾受损为维修受损设施设备、清洁现场所支出费用26,260元的诉讼请求，没有合同和法律依据，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。爱客多公司主张双方签订《租赁合同补充协议》后合生创展公司根本违约，合生创展公司对爱客多公司的该主张表示异议，爱客多公司又未能提供证据证明，对爱客多公司的主张无法采信。因此，爱客多公司要求解除双方所签《租赁合同补充协议》第二条之约定及赔偿经营损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除福建省合生创展房地产有限公司与王建辉签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》，与龙岩市爱客多娱乐有限公司、王建辉签订的《房屋租赁合同补充协议二》，与龙岩市爱客多娱乐有限公司签订的《房屋租赁合同补充协议三》及《租赁合同补充协议》；二、龙岩市爱客多娱乐有限公司应于本判决生效之日起二十日内将承租的位于中国龙岩闽西交易城中兴北路1号新发现国际广场5层501商铺返还福建省合生创展房地产有限公司；三、龙岩市爱客多娱乐有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付福建省合生创展房地产有限公司自2017年11月起至2018年12月31日止按每月29,030.8元计算的租金，自2019年1月1日至新发现国际广场5层501商铺返还福建省合生创展房地产有限公司之日止按每月32,514.5元计算的租金（龙岩市爱客多娱乐有限公司已支付的租金8,507.4元，应从中抵扣）；四、福建省合生创展房地产有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付龙岩市爱客多娱乐有限公司制作安装广告费用23,261元；五、驳回福建省合生创展房地产有限公司的其他诉讼请求。六、驳回龙岩市爱客多娱乐有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62,911元，减半收取计31,455.5元，由福建省合生创展房地产有限公司负担3,080元，由龙岩市爱客多娱乐有限公司负担28,375.5元；反诉案件受理费41,796元，减半收取计20,898元，由龙岩市爱客多娱乐有限公司负担20,707元，由福建省合生创展房地产有限公司负担191元。 二审诉讼中，上诉人爱客多公司对一审认定的事实提出异议：1、一审判决遗漏认定：《租赁合同》第9.4条约定甲方提前终止合同应提前十天以书面形式通知对方。2、一审判决没有认定火灾给上诉人造成损失的情况。3、一审判决认定上诉人“亦使用新发现广场停车位”事实的证据不充分。4、一审判决关于支付租金的问题，上诉人目前已付清2017年10月前租金，2017年11月租金支付了12,206.8元，数据存在差距是被上诉人遗漏统计2017年5月13日上诉人支付的3,700元租金。5、一审判决遗漏查明：被上诉人没有告知上诉人新发现国际广场原定的施工工期以及被上诉人没有完成工程的原因究竟是什么。对一审认定的其余事实无异议。被上诉人合生创展公司对一审认定的事实没有异议。本院对一审认定双方无异议的事实予以确认。对于上诉人对一审认定事实所提的异议，其中关于被上诉人少算租金3,700元的异议，上诉人未能提供相应的证据，不予以支持。对于其主张一审未认定火灾损失问题，由于被上诉人并非侵权人，一审未予认定并无不当，其余予以认定。 上诉人向本院提交新的证据：一、新发现国际广场装修改造前的照片和装修改造期间的照片；证明：新发现国际广场的装修改造对于包括上诉人在内的商场租户的经营活动造成严重不良影响。二、新发现国际广场装修效果图（光盘）；证明：被上诉人至今未能兑现其所承诺的装修效果。三、照片；证明：由于被上诉人对新发现国际广场的装修升级改造至今仍未完成，新罗区住房和城乡建设局于2020年3月将新发现国际广场认定为危房，上诉人不得不面临长期停业的风险。四、上诉人财务系统照片、截屏；证明：被上诉人对新发现国际广场进行装修升级改造前，上诉人的月均营业额为1,139,851.61元，被上诉人对新发现国际广场进行装修升级改造后，上诉人的月均营业额为689,327.26元，由此可见，新发现国际广场装修升级改造工程已对上诉人经营形成严重冲击，从而导致上诉人经营业绩大幅下滑。 被上诉人质证意见：证据一的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该组证据与上诉人爱客多公司的证明对象之间不具有关联性。首先，该组证据所展示的装修前的照片系新发现广场开业时充满浓烈喜庆氛围的场景图，并非新发现广场日常样貌，故不能用特殊开业时期的宣传图作为比对的参照物；其次，任何商场在楼体装修期间，都需要拆除楼体上的广告牌，并悬挂上临时广告牌；最后，该组证据所展示的仅是新发现国际广场大楼外观比对图，并非上诉人爱客多公司的内部实际经营活动的比对图，且新发现广场大楼楼体表面仍悬挂着载明上诉人爱客多公司“正常营业”、订包厢热线、地址等与经营活动相关联的信息，故该组证据反而能证明：新发现广场即便处于装修期间，也不妨碍上诉人爱客多公司的实际经营活动。综上，证据一不具有证明力。 证据二的真实性有异议。该组证据系上诉人单方提供，且因其系效果图，真实性无法确认。该证据的合法性无异议，关联性有异议。该组证据与上诉人爱客多公司的证明对象之间不具有关联性。一则：上诉人爱客多公司未就该效果图系出自被上诉人的承诺进行举证；二则，案涉装修工程仍未完工并不代表最后不能达到效果图的要求。综上，该证据不具有证明力。 证据三照片中的脚手架未拆除是在维护中，并不是整栋楼属于危房，其余不属于新证据，特别是电梯的，仅是维护期间的照片，不是改造行为导致电梯不能使用。 关于证据四，营业额的减少不等于运营的损失，营业额的降低不能归结于装修的原因，上诉人在2019年12月还正常使用租赁物。 本院认为，上诉人提供的证据来源合法，与本案具有关联性，予以认定。据此可认定新发现国际广场大楼外立面装修至今尚未结束，2020年3月，新罗区住房和城乡建设局在大楼入口设置警示牌，标注：此房危险，切勿靠近，绕行远离。因新发现国际广场的装修改造对上诉人的经营活动产生了影响。 本案的争议焦点为：1、双方签订的案涉系列租赁合同及协议是否应予解除，上诉人是否应当返还租赁的房产？2、被上诉人要求上诉人支付租金及场地占用费的主张是否成立？3、上诉人要求解除2017年8月15日租赁补充协议第二条约定的诉请是否成立？4、上诉人要求被上诉人赔偿火灾损失及装修期间的经营损失是否成立？对此，本院予以分析认定如下： 本院认为，本案双方签订的系列租赁合同及补充协议，均系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，应认定合法有效。根据2017年8月15日双方所签补充协议的约定，新发现国际广场整体装修改造的期间预定为三个半月，在装修期内及完工后三个月，上诉人的租金减半收取。上诉人已经按约支付了预定装修期内及之前的租金，但被上诉人未能在预定的时间内完成装修，至今装修所用搭架及围护仍未拆除，大大超出了原预定的装修时间，直接影响了上诉人的经营，且新罗区住建局在2020年3月还在一楼设置警示牌，将该装修区域认定为危险范围，提醒行人不得靠近。因此，被上诉人未能提供给上诉人正常经营的条件，不能保证上诉人对租赁物的使用，一审认定上诉人未支付2017年11月后的租金构成违约并解除双方合同要求上诉人归还租赁场所，适用法律有误，且原审被上诉人的诉讼请求为确认双方所签租赁合同及协议已经解除，并非诉请解除合同，一审判决解除不当，本院对此予以纠正。被上诉人未能在协议所约定的装修期内完成装修，虽然可以认定给上诉人的经营造成了一定的影响，其无权要求解除合同，但双方的补充协议已对此已作出考虑，约定装修期间及装修完工后三个月内的租金为原租金的一半，且协议所确定的装修期间三个半月为预估，协议对于未按预定工期完工的情形也作出约定，可另行协商收费标准。另从上诉人自身提供的营业收入分析，其自认在装修前的月均营业额为1,139,851.61元，装修期间的月均营业额为689,327.26元，仍达装修前的60%左右，故对于上诉人应承担的租金仍应按补充协议履行。据此计算，上诉人应支付的租金为从2017年11月起至2018年12月31日止按每月29,030.8元计算共为406,431.2元，从2019年1月1日起至6月30日止按每月32,154.5元计算共为195,087元，再扣除上诉人爱客多公司已支付的2017年11月份租金8,507.4元，上诉人仍结欠租金计593,010.8元。2019年6月30日后的租金，被上诉人可另行按补充协议主张。对于装修结束后的租金，按补充协议，由双方另行协商确定。上诉人一审反诉要求解除补充协议第二条的约定，但上诉人没有提供证据证明该条款的约定违反了其意思表示或法律法规的规定，不予支持。上诉人要求被上诉人赔偿因火灾遭受的损失26,260元，该火灾并非由被上诉人的原因引起，上诉人应向侵权人主张。对于上诉人所主张的装修期间经营损失，由于上诉人并没有提出要求解除租赁合同，对于新发现大楼进行装修上诉人也与被上诉人签订协议予以同意，且如前所述，上诉人对工期可能拖延应有所预知，故上诉人的该项诉请不予以支持。 综上所述，上诉人龙岩市爱客多娱乐有限公司提出的上诉理由部分成立，对成立部分本院予以支持。其余上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实及适用法律有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5906号民事判决第四、五、六项; 二、撤销龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初5906号民事判决第一、二、三项; 三、龙岩市爱客多娱乐有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付福建省合生创展房地产有限公司至2019年6月30日止尚欠的租金593,010.8元。 二审案件受理费56,751元，由上诉人龙岩市爱客多娱乐有限公司负担36,751元，由被上诉人福建省合生创展房地产有限公司负担20,000元。一审案件受理费62,911元，减半收取计31,455.5元，由福建省合生创展房地产有限公司负担11,455.5元，由龙岩市爱客多娱乐有限公司负担20,000元；反诉案件受理费41,796元，减半收取计20,898元，由龙岩市爱客多娱乐有限公司负担20,707元，由福建省合生创展房地产有限公司负担191元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  李小东 审判员  郭胜华 二〇二〇年六月十九日 书记员  郑冬明 引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。