新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新22民终221号   上诉人（原审被告）：杨晓东，男，1984年1月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   委托诉讼代理人：席全成，新疆伟民律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区建国南路218号。   法定代表人：田亚东，该公司董事长。   委托诉讼代理人：江令军，新疆众托律师事务所律师。   原审被告：张鑫，男，1984年2月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   原审被告：黄星，男，1973年7月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   上诉人杨晓东与被上诉人新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限公司（以下简称哈密市国投公司）、原审被告张鑫、原审被告黄星房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。上诉人杨晓东及其委托诉讼代理人席全成，被上诉人哈密市国投公司的委托诉讼代理人江令军、原审被告张鑫、原审被告黄星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨晓东上诉请求：1．请求依法撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院作出的（2018）新2201民初3817号民事判决书第一项、第二项内容；2．请求依法改判或发回重审，支持其上诉主张；3．一审相关诉讼费用由哈密市国投公司承担。事实和理由：一、在一审审理查明，哈密市国投公司所出租的是国有资产，必须经过相关的拍卖审批程序，其通过新疆佳正拍卖有限公司哈密分公司将其5年承租权（自2013年7月1日始-2018年7月1日止）拍卖给我方，而哈密市国投公司在一审中所诉诉讼请求是2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费，本案涉及租赁费的时间区间中并没有经过相关审批手续，因此其不能直接出租，其交付给我方出租行为违反国家法律强制性规定，应确定其为无效行为。一审判决引用哈密市伊州区（2017）新2201民初1041号民事判决中相关内容证实哈密市国投公司诉讼请求的合法性，我方认为一审对此未查清本案客观事实，以上判决案件事实与本案事实从根本上相差悬殊，一个是经过正规拍卖程序出租国家资产的，一个是违反法律规定，未经正规拍卖程序出租国家资产，其在本质上存在差别，那么本案参照引用以上判决证明哈密市国投公司诉讼请求的合法性，显然是错误的。二、一审判决判令我方承担违约金，显属不当，在第一次诉讼的案件中，已经对五年的违约金进行了计算，这显然是对我方的一次违约行为作出两次重复的判决。三、被告诉讼主体不适格，一审中应当追加哈密市八一路盛源宾馆为被告。在本案中，我方于2014年11月注册哈密市八一路盛源宾馆，支付给哈密市国投公司的租赁费都是从盛源宾馆收入中支出，因此涉案房屋租赁合同的债务当然由哈密市八一路盛源宾馆自然承受。一审法庭没有依法查清当事人主体是否正当，被告诉讼主体不适格。四、本案中，我方与哈密市国投公司2014年8月签订的租赁合同中约定，租赁内容为建筑面积约2800平方米及相关设施和设备租赁，但是在我方使用以上租赁物过程中，哈密市国投公司未经我方同意的前提下将2楼约150平方米的面积私自租赁给他人用作他用（注：舒雅美牙科诊所），至今仍在经营，因此以上租赁面积所产生租赁费用应当由实际使用人承担，但在一审庭审中，法庭在未查清客观事实的前提下，判决由我方承担该费用，显然有失公允。五、宾馆的外墙广告及停车位、车库等包含在租赁合同之内，所得出租收益应当从其租金中扣除，一审法庭在未查清以上事实的前提下判决我方支付相应租赁费不符合客观事实，于法于理无据，属错误判决。六、在双方签订的房屋租赁协议中，明确约定了如我方未按时交纳租金，哈密市国投公司应当在一定期限内积极采取措施终止合同，而哈密市国投公司却在明知我方惨淡经营、无力支付相应租赁费，且以上房屋在现今市场不良的环境也无法租赁给他人，且在我方多次书面申请要求解除合同、交回房屋的前提下，不予理会、置若罔闻，恶意等到我方欠下大笔租赁费后才向法院提起诉讼，显然未尽到其应当承担的注意义务，任由损失扩大，属于严重过错方，亦应当承担相应的过错责任。综上，一审法院在未查清本案客观事实的前提下，做出错误判决，请求贵院查清事实，维护法律的公平公正，支持上诉方上诉请求。   哈密市国投公司辩称，一、对于杨晓东认为涉案租赁物的租赁期间没有经过正规的拍卖审批程序，租赁合同无效的上诉理由明显不能成立。首先，国有资产必须严格遵守评估审批和进场交易的三大原则，只是适用于国有资产的产权转让，并不是用于出租行为。而租赁合同自出租人交付租赁物之日起就已生效，且杨晓东在自2014年承租涉案的房屋后，并没有与我方解除租赁合同，双方之间仍然存在租赁合同关系。故杨晓东的抗辩事由明显不能成立。其次，国有资产的评估、审批和进场交易原则也只是属于管理性强制性规定，其不同于效力性强制性规定，即便违反管理性强制性规定，也不会影响合同的效力。而房屋租赁合同本身就遵循了合同法第四十四条的规定，自成立时生效。故本案房屋租赁行为不适用拍卖审批程序，其自双方当事人签订合同成立之日就已生效，据此对方的该项抗辩事由不能成立，一审法院判决并无不当。二、杨晓东认为一审法院判决其支付违约金属于重复判决的上诉事由，于法无据。首先，一审法院对本次违约金的判决，是基于上诉人未按期支付2018年8月1日至2019年7月30日的租金所产生的违约行为。而伊州区法院2017新2201民初1041号民事判决中判决的违约金是基于杨晓东未按期支付2018年7月31日前的租金产生的违约行为，故本次判决的违约金系对方二次违约所致，并不属于重复判决。其次，杨晓东作为租赁合同的当事人，其对违约行为产生的后果应当清楚，在其违约后就应当按照合同约定支付违约金，不能以已经支付了一次违约金为由，而一而再、再而三的违约，这种做法明显也违背了违约金设立的目的。违约金是对违约方违约行为的处罚，对方一再违约，应当对此承担违约责任。故此项上诉事由不能成立。三、对于杨晓东认为应当追加盛源宾馆为主体参加诉讼的上诉事由，明显违背法律规定。首先，双方之间签订的房屋租赁合同系杨晓东，黄星以个人名义所签，盛源宾馆并不是本案租赁合同的主体，故杨晓东个人才是本案适格的合同主体和合同相对方。哈密市国投公司以杨晓东、黄星为被告起诉正确。其次，双方签订的房屋租赁合同明确约定，系盛源宾馆的客房及相关设施设备租赁于上诉人，盛源宾馆在本案中是租赁物的名称，并不属于租赁合同的主体。四、对于杨晓东认为我方未经其同意私自将二楼约150平方米出租于他人的上诉事由，明显违背客观事实。根据双方之间签订的房屋租赁合同约定，我方给杨晓东出租的只是涉案盛源宾馆的客房及相关设施，而杨晓东所谓的二楼舒雅美牙科诊所，并不包含在盛源宾馆之内，同样也未包含在租赁合同之内。杨晓东在签订合同时，对盛源宾馆、客房及设备是非常清楚，对宾馆周围的经营状况也很了解，其在承租盛源宾馆时，舒雅美牙科诊所就已经存在，故以此作为上诉理由并不符合客观事实。五、对于杨晓东认为宾馆的外墙广告及停车位、车库等包含在租赁合同之内，所得出租收益应当从其租金中扣除的说法，违背了最基本的常理，且没有法律依据。我们双方之间签订的房屋租赁合同明确约定了对方承租的只是圣源宾馆的客房，及相关设施设备，而合同后所附的清单证实相关的设施和设备的清单，宾馆的外墙、停车位、车库等并不包含在合同之内。六、关于对方认为我方拒不解除合同，恶意导致其欠下大笔债务的说法不属实。首先，我方在2017年第一次起诉时就提出了解除双方之间的房屋租赁合同，但庭审时是对方自己不同意解除租赁合同，致使其一再拖欠租金。哈密市国投公司作为出租人，已经履行了合同中约定的义务，反而是对方不配合，导致其债务不断扩大。现在反而认为是我方不同意解除，这明显是是非颠倒。其次，对方所谓的多次书面申请要求解除合同，哈密市国投公司没有见过书面申请。一审庭审中也没有提供相应的证据来证明，事实上系对方一直占有房屋，导致其租金债务不断扩大，我方对此没有任何过错。综上所述，杨晓东的各项上诉事由不符合客观事实，没有法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。故请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。   张鑫述称，我们实际上的经营期间是2018年8月1日到2018年11月15日，只有三个月。一审法院租金计算过高，并且确实存在重复判决的情况。我们也确实向哈密市国投公司说明了我们无力经营，要求解除合同，但是哈密市国投公司却说从来没有收到我们交的书面申请，我们现在已经无力经营了。   黄星述称，我与本案没有关系，我没有其他意见。   哈密市国投公司向一审法院起诉请求：1．依法判令杨晓东、张鑫、黄星支付我公司租赁费114万元（自2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费）；2．杨晓东、张鑫、黄星依据《房屋租赁合同》约定支付违约金342000元及利息（以上两项合计：1482000元）；3．本案的诉讼费用及其他费用由杨晓东、张鑫、黄星承担。   一审法院认定事实：2013年6月7日，黄星通过拍卖的方式租得哈密市国投公司位于天马市场后门盛源宾馆5年期租赁权。2014年8月1日，甲方哈密地区国有资产投资经营有限责任公司（出租方）与乙方杨晓东、黄星（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其享有产权或使用权的坐落在天马后门盛源宾馆，建筑面积为2800平方米的客房及相关设施、设备租赁给乙方经营。租赁期限共五年，自2014年8月1日至2019年7月31日止。租金和租金交纳期限：甲乙双方议定每年租赁费用为人民币壹佰壹拾肆万元整（￥1140000元整），五年的租赁费用合计人民币伍佰柒拾万元整（￥5700000元）自本合同签订之日当日内，由乙方一次性交清第一年租赁费。以后逐年的房屋租赁费用，由乙方于每年7月15日以前向甲方一次性付清当年房屋租赁费，即人民币￥1140000元整。乙方应遵循先交租赁费后使用租赁房屋的准则，否则甲方有权解除终止租赁合同。租赁房屋及设施设备以现状为准，详见移交清单。为保证本合同的正常履行，乙方应交纳合同履行保证金人民币伍万元整（￥50000元），该保证金在本合同履行期限届满后，甲方确认乙方无违约行为后退还给乙方。租赁期间的房屋修缮和装饰：租赁期间，出租房屋及水电暖等设施的修缮，由乙方负责维护，费用由乙方自行承担。乙方因经营需要，在不影响租赁房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修、装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方书面同意后方可施工。对装修、装饰物的工料费及租赁期满后的权属处理，双方议定：工料费由乙方承担，所有权属甲方．．．．．．甲乙双方应严格履行本合同，乙方违约应承担违约及赔偿责任，违约金双方约定为租赁合同费用总价的30%，赔偿费用不限于由此产生的诉讼费、律师费用、鉴定费、交通费等损失费用。现按照合同约定，2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费支付期限已逾期，但对方未如约交纳房屋租赁费，故引起诉讼。案件审理中，哈密市国投公司于2019年1月10日向一审法院提出追加黄星为被告的申请，杨晓东、张鑫于2019年1月14日向一审法院提出反诉。后庭审中，杨晓东、张鑫撤回反诉请求。另查明，哈密市国投公司原名称为新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限责任公司。哈密市国投公司于2018年8月7日向杨晓东发出《催缴通知书》，载明：“杨晓东2014年8月1日，你租用我公司位于八一北路盛源宾馆，并签订《房屋租赁合同》，租期5年，即2014年8月1日至2019年7月31日，根据合同约定，你应于2018年7月15日以前交清2018年8月1日至2019年7月31日房屋租赁费114万元。现请你接到本通知后，务必办理完毕以下事项一、必须在2018年9月15日前将2018年8月1日至2019年7月31日期间租赁费全部缴清。以上事项如果在约定期限内未办理完毕，我公司将根据合同第六条第4款，视同你当单方面违约．．．．．．哈密市国有资产投资经营有限公司2018年8月7日”。杨晓东于2018年8月8日签收。又查明，在原审法院受理的（2017）新2201民初1041号新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限公司诉杨晓东、张鑫、黄星房屋租赁合同纠纷一案中哈密市国投公司的诉讼请求为1．解除双方之间的房屋租赁合同；2．杨晓东、张鑫、黄星归还房屋及其附属设施；3．杨晓东、张鑫、黄星立即支付哈密市国投公司2017年1月31日之前所欠的租赁费1160000元；剩余租赁费自2017年2月1日起算至杨晓东、张鑫、黄星实际归还房屋之日止；4．杨晓东、张鑫、黄星依据《房屋租赁合同》约定支付哈密市国投公司违约金1710000元（租赁合同总价款的30%）；5．杨晓东、张鑫、黄星承担本案诉讼费用。对于哈密市国投公司提出的解除双方当事人之间的房屋租赁合同和杨晓东、张鑫、黄星归还房屋及其附属设施的诉讼请求，一审法院于2017年12月7日作出的（2017）新2201民初1041号民事判决认为“双方签订的租赁合同未到期，杨晓东、张鑫租得房屋后花费大量费用对房屋进行装修，因此不同意解除合同，且自2015年杨晓东、张鑫一直向哈密市国投公司申请降低房屋租赁费，哈密市国投公司对此认可。鉴于杨晓东、张鑫对房屋的投入及双方合同的期限，解除租赁合同对其显失公平，故对于哈密市国投公司主张解除双方之间的房屋租赁合同，返还房屋的请求，一审法院不予支持。”该民事判决书还查明黄星通过拍租的方式取得涉案房屋的经营使用权，后又转让给杨晓东和张鑫经营的事实。再查明，一审法院作出的（2017）新2201民初1041号民事判决的内容为：一、杨晓东、张鑫于判决生效之日起十五日内支付新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限公司租赁费2870000元。二、杨晓东、张鑫于判决生效之日起十五日内支付新疆维吾尔自治区××区国有资产投资经营有限公司违约金574000元。后杨晓东、张鑫在上诉期内向哈密市中级人民法院提出上诉。上诉期间，杨晓东、张鑫向哈密市中级人民法院提出撤诉申请，哈密市中级人民法院作出（2018）新22民终191号民事裁定，准许两上诉人撤回上诉，一审判决于裁定书送达之日起发生法律效力。一审法院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，双方均应恪守履行。双方合同中已经明确约定，每年7月15日以前被告应一次性付清当年房屋租赁费，否则原告有权解除终止租赁合同。杨晓东、张鑫提出不认可（2017）新2201民初1041号民事判决书内容，称其已经向哈密市中级人民法院提起申诉的答辩意见，因未提供相应证据佐证，不予采信。且杨晓东在哈密市国投公司发出的催缴通知书上签字表示其对欠付哈密市国投公司租赁费的事实知悉。根据双方租赁合同的约定，杨晓东、张鑫应于每年的7月15日前付清当年的租赁费，故对哈密市国投公司要求杨晓东、张鑫支付租赁费114万元（自2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费）的诉讼请求予以支持。   密市国投公司要求杨晓东、张鑫支付违约金342000元的诉讼请求在法律允许范围内，予以支持。针对哈密市国投公司增加的律师费12410元由杨晓东、张鑫承担的诉讼请求，因哈密市国投公司未在一审法院要求的期限内补交顾问费和本案案件代理费不是同一笔的合同和发票，故不予支持。房屋租赁合同双方为新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司和杨晓东、黄星，但涉案房屋的实际经营者为杨晓东和其合伙人张鑫，黄星未实际参与经营，故本案中当事人黄星不承担责任。综上所述，一审法院遂判决：一、杨晓东、张鑫于本判决生效之日起十五日内向新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司支付租赁费1140000元；二、杨晓东、张鑫于本判决生效之日起十五日内向新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司支付违约金342000元；三、驳回新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费18138元，由杨晓东、张鑫负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨晓东向法院提交了以下证据：1．哈密市伊州区公安局治安管理大队出具的企业详细信息，证明盛源宾馆于2018年11月16日已报备停业；2．杨晓东于2019年5月27日出具的询问函，证实停业以后一直联系哈密市国投公司，要求哈密市国投公司收回房屋。并且询问函上也有其工作人员的签字。经质证，哈密市国投公司对企业详细信息的真实性认可，对关联性以及证明的问题不认可；对询问函的真实性及关联性不认可，需要庭后核实。经本院再次核实后，哈密市国投公司对其证明的问题不予认可，但称在询问函上签收人员为其内部工作人员，没有决定权。本院对上述两份证据的真实性予以确认。   二审查明，2020年5月11日，杨晓东、张鑫向哈密市国投公司支付2018年8月1日至2019年7月31日期间产生的部分租赁费257000元。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，双方的争议焦点为：1．本案主体资格是否适格；2．房屋租赁合同的效力应当如何认定；3．违约金是否存在重复计算；4．哈密市国投公司是否将租赁物另租他人；外墙广告、停车位等是否属于租赁合同约定的范围，应当扣减租赁费；5．哈密市国投公司是否存在未及时采取措施防止损失扩大，如果存在，对于扩大的损失，哈密市国投公司是否无权主张。   关于焦点一，哈密市国投公司与杨晓东签订房屋租赁合同，按照双方签订的合同约定，由哈密市国投公司将其享有产权或使用权的坐落在天马后门的盛源宾馆租赁给杨晓东经营，盛源宾馆并非合同当事人，根据合同的相对性原则，合同的效力范围仅限于合同当事人之间，故本案不存在主体不适格的问题。   关于焦点二，哈密市国投公司与杨晓东签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。杨晓东主张，哈密市国投公司所出租的是国有资产，必须经过相关的拍卖审批程序，本案涉及租赁费的时间区间并没有经过相关审批手续，应确定此期间合同无效的上诉理由，无法律依据，本院不予支持。   关于焦点三，违约金是否存在重复计算。新疆维吾尔自治区哈密市伊州区（2017）新2201民初1041号案件中，哈密市国投公司主张解除双方签订的租赁合同，支付所欠的租赁费及依据《房屋租赁合同》支付违约金1710000元。经释明，哈密市国投公司在该案中主张至2018年7月31日的租金，关于违约金部分，按照合同违约责任部分约定，“乙方逾期交付租金，除补交所欠租费外，还应按未交租金部分的3%以天数向甲方支付滞纳金。”杨晓东、张鑫在该案中逾期支付2018年7月31日前的租金构成违约，（2017）新2201民初1041号民事判决判令杨晓东、张鑫支付违约金574000元。本案的诉讼请求与（2017）新2201民初1041号诉讼请求不同，杨晓东、张鑫再次逾期支付租金构成违约，哈密市国投公司在本案中主张逾期付款违约金具有法律依据，本院予以支持。结合本案中盛源宾馆于2018年11月16日已报备停业，另案中已经判令支持违约金574000元，且杨晓东、张鑫在案件审理期间缴纳租赁费257000元等情况，本院酌定按照欠付租赁费的10%计算违约金。   关于焦点四，在双方签订的房屋租赁合同中明确约定，哈密市国投公司将其享有产权或使用权坐落在天马后门盛源宾馆，建筑面积为2800平方米的客房及相关设施、设备租赁给杨晓东经营，并提供了清单一份。本院认为，双方签订的合同中并未约定宾馆的外墙、停车位、车库属于租赁物范围。故，杨晓东主张哈密市国投公司将宾馆的外墙、停车位、车库等承租给他人，应减免租赁费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。   关于焦点五，在二审庭审中杨晓东向法庭提交了询问函用于证明其请求哈密市国投公司收回租赁物，哈密市国投公司对其证明的问题不予认可，但称在询问函上签收人员为其内部工作人员，没有决定权。本院认为，杨晓东、张鑫提交的询问函主张通知哈密市国投公司解除合同，双方签订的合同并未约定此种情况下，杨晓东、张鑫有权单方解除合同，双方当事人亦未协商一致解除合同，故租赁费应计算至合同期满。扣除双方均认可杨晓东、张鑫缴纳的租赁费257000元，仍需缴纳租赁费883000元。   综上所述，杨晓东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初3817号民事判决；   二、杨晓东、张鑫于本判决生效之日起十五日内向新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司支付租赁费883000元；   三、杨晓东、张鑫于本判决生效之日起十五日内向新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司支付违约金88300元；   四、驳回新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费18138元，由杨晓东、张鑫负担14286元，新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司负担3852元；二审案件受理费15145元，杨晓东、张鑫负担11293元，新疆维吾尔自治区哈密市国有资产投资经营有限责任公司负担3852元。   本判决为终审判决。   审  判  长   朱      滢   审  判  员   黑       红       飚   审  判  员   张       晓       丽   二 〇 二 〇 年 六 月 十 日   法 官 助 理   古扎古丽艾木都拉   书  记  员   刘      微