云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终569号上诉人（原审被告）：郭芮，女，1989年2月生，彝族，云南省玉溪市人，大专文化，无业，住云南省玉溪市。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路。统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉。委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：钱霄，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。上诉人郭芮与被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）确认合同无效纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭芮特别授权的委托诉讼代理人马俊、被上诉人兆顺公司委托的特别授权诉讼代理人艾世羽、一般授权诉讼代理人钱霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭芮上诉请求：一、依法撤销云2301民初3907号民事判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案全部案件受理费。事实及理由：一、案涉商品房购销合同登记备案为当事人双方真实意思表示，在案涉商品房购销合同有效的情况下不应注销。案涉商品房购销合同基于设立让与性担保而签订，其合同利益及目的就是为了形式上转移案涉商品房所有权从而实现上诉人作为债权人对案涉商品房享有的让与担保法律利益。一审判决既然认定案涉商品房购销合同有效，相应的合同登记备案当然也应有效，并不符合注销的法定条件及事由。二、上诉人与被上诉人订立的让与担保合同已经成立生效，一审判决将案涉房屋是否办理所有权转移登记作为让与担保合同的生效条件没有法律依据。根据《合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。最高人民法院《九民会议纪要》第71条对让与担保涉及的财产转移也只是要求形式上的转移，而非实质上的转移。上诉人与被上诉人就让与担保的案涉房屋签订《商品房购销合同》并进行登记备案已经完成形式上的转移。因此上诉人与被上诉人订立的让与担保合同已经成立生效。综上，一审民事判决认定案件事实不清，适用法律错误。上诉人的上诉，应予以支持。被上诉人兆顺公司辩称：一、上诉人与被上诉人未完成以财产权利变动的公示方式转让案涉商品房至债权人名下，不属于最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民会议纪要》”）第七十一条第一款“形式上转让财产”的情形根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，让与担保系非典型性担保应遵循物权公示原则。根据该条规定，不动产物权的公示方法是法定的，即为登记。案涉商品房仅进行了商品房预售合同的登记备案，该制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段，既不同于预告登记制度也不属于不动产登记，不产生物权法上公示的效果。《九民会议纪要》第七十一条第一款规定的“形式上转让”不能突破物权法的规定，本案中的本意为以转让房屋所有权为借贷合同担保，而非实质上转让房屋的所有权，上诉人脱离了让与担保仍为担保的本质，将商品房预售合同的登记备案等同于登记，不符合法律规定。二、一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款：“法律、行政法规规定应当办理登记等手续生效的，依照其规定”，《九民会议纪要》第七十一条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。……当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持…….”。上诉人与被上诉人未完成财产权利变动的公示方式，因此上诉人对案涉房屋也没有优先受偿权，现被上诉人已进入破产清算程序，案涉房屋是被上诉人的破产财产，上诉人对被上诉人的债权应当按照破产法规定的清偿顺序及比例公平参与分配，上诉人的行为实质上是主张对其进行个别清偿，损害了其他债权人的利益。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。兆顺公司在原审提出的诉讼请求：一、确认双方签订的《商品房购销合同》无效；二、判令郭芮配合其注销前述商品房购销合同的登记备案；三、本案诉讼费用郭芮由承担。原审法院审理认定的事实：2014年6月7日，永某某与郭芮签订借款合同，约定：“郭芮向永某某出借10000000元，借款期限为6个月（自2014年6月11日起至2014年12月11日止）。兆顺公司承担无限连带责任担保，并提供“兆顺第一城”项目X栋第X层约合2872.6平方米的商铺，暂时以购销合同及合同备案的方式提供担保”；同日，兆顺公司作出股东会决议，同意为上述借款提供连带责任担保。2014年6月7日，双方就上述房屋签订房屋回购协议，回购价为10,000,000元。2014年6月9日，双方签订的51份商品房购销合同并办理合同登记备案。2017年11月20日，昆明市中级人民法院作出(2017)云2301民初563号民事判决，判决永某某偿还郭芮借款本金10000000元并支付相应利息，兆顺公司对永某某的上述债务承担连带保证责任。2018年6月11日，楚雄市人民法院作出（2018）云2301破申1号民事裁定，受理兆顺公司的破产清算申请；2019年7月11日，作出（2018）云2301破1号民事裁定，确认郭芮对兆顺公司享有18043324.01元普通破产债权。兆顺公司与郭芮至今未就51份商品房购销合同所涉及的房屋办理所有权转移登记。原审法院认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，双方均认可双方签订商品房购销合同是基于为郭芮对永某某享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但双方至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故认定兆顺公司与郭芮订立的让与担保合同已成立但未生效。第二，双方基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故认定兆顺公司与郭芮签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于兆顺公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因双方是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故认定郭芮与兆顺公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因双方订立的让与担保合同尚未生效，郭芮不得就涉案的51套房屋行使优先受偿权，其只能以兆顺公司的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述51套房屋作为兆顺公司的一般责任财产的处置。据此，兆顺公司关于由郭芮配合其注销上述51份商品房购销合同登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。第四，本案中，虽然兆顺公司与郭芮签订了51份商品房购销合同，但双方签订上述51份商品房购销合同是基于设立让与担保的同一意思表示并出于同一经济目的，故上述51份商品房购销合同的法律效力应当一并审查。据此，对于郭芮关于本案中的51份商品房购销合同应当分别立案、各自审查的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定，判决：一、郭芮于本判决生效之日起七日内协助兆顺公司注销51份商品房购销合同的登记备案；二、驳回兆顺公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对原审认定的事实无异议。对原审中各方无异议案件事实，本院予确定。归纳双方在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点是：郭芮是否应协助兆顺公司注销案涉商品房购销合同的登记备案？本院认为，双方当事人签订《商品房购销合同》及进行登记备案是基于为双方的民间借贷提供担保，即设立让与担保的意思表示而从事的法律行为，该行为未违反物权法定原则，也未为法律、法规所禁止。本案中，上诉人进行《商品房购销合同》登记备案的目的是在于担保债权的实现，而并非上诉人终局性地取得特定房屋的所有权，且上诉人并未对涉案房屋办理所有权转移登记，故《商品房购销合同》的登记备案并不导致涉案商品房的物权发生变动，上诉人对涉案商品房不具有担保物权效力，无权对案涉的房屋行使优先受偿权，只能以被上诉的一般债权清偿债务。上诉人的债权已经（2017）云2301民初563号民事判书确定，并进行了债权申报，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了被上诉人清算处置财产偿清债务。据此，一审判决由上诉人郭芮协助被上诉人兆顺公司注销案涉商品房购销合同的登记备案并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭芮负担。本判决为终审判决。审判长  黄晓春审判员  张燕芳审判员  王中强二〇二〇年六月八日书记员  张旭东