浙江省湖州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙05民终1259号 上诉人（原审原告）：贾海东，男，1970年6月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 上诉人（原审原告）：陈朝晖，男，1971年5月13日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：范丹丹，浙江律匠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严晓黎，浙江京衡（湖州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安吉嘉鸿房地产开发有限公司，住所地浙江省安吉县昌硕街道迎宾大道639-657号（怡然公寓）。 法定代表人：刘洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈凯，浙江浦源律师事务所律师。 上诉人贾海东、陈朝晖因与被上诉人安吉嘉鸿房地产开发有限公司（以下简称嘉鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初1519号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭于2019年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人贾海东及其与陈朝晖共同的委托诉讼代理人严晓黎、范丹丹，被上诉人嘉鸿公司的委托诉讼代理人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾海东、陈朝晖上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进入实体审理。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案事实为“贾海东、陈朝晖与案外人郑瑞明借款到期后因案外人未能履行，经协商将案外人借款本息冲抵为贾海东、陈朝晖向嘉鸿公司购买商品房购房款的事实”，并非一审认定的上述商品房买卖合同系借贷关系的担保。案涉商品房买卖合同符合合同构成要件，意思表示清新明确，依法成立并已生效，应当予以遵守。本案中并无证据证明贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司之间的商品房买卖合同系对案外人借款的担保，一审认定属于主观臆断，与事实不符。二、一审适用法律错误。一审所依据的《最高人民法院审理民间借贷司法解释》第二十四条适用的前提条件是“在签订民间借贷合同的同时签订买卖合同作为担保，到期后借款人不能还款，出借人直接请求履行买卖合同的情形。”但本案的情形为借款到期两年后才签订了商品房买卖合同。该司法解释不适用本案。一审法院已查明案涉商品房买卖合同是在借款到期后两年才签订，并非借款时签订的。一审扩大该司法解释的适用，违背立法本意，也不符合本案的实际情况。 嘉鸿公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一审裁定已经围绕合同签订至履行的情况进行了分析，一审裁定结果正确。 贾海东、陈朝晖向一审法院起诉请求：1.嘉鸿公司继续履行与贾海东、陈朝晖签订的安吉县溪尚一品（现名清华苑）8幢1单元901、1102、1001号三套房屋的《商品房买卖合同》，立即交付该三套房屋并办理房屋权属证书；2.嘉鸿公司支付逾期交房的违约金（按房款每日万分之一自2015年11月31日计算至交付房屋日止），支付逾期交付权属证书违约金（按房款每日万分之一自2016年3月1日计算至交付权属证书日止）；3.诉讼费由嘉鸿公司承担。 一审法院审理查明，2011年4月21日，案外人郑瑞明向贾海东、陈朝晖借款700万元，约定月利率为3.5%，借款期限为2011年4月21日至2011年7月20日。贾海东、陈朝晖认可郑瑞明已支付了6个月的利息。2013年8月13日，贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订了清华苑8幢1单元601、701、801、802、902、1101、901、1001、1102九套房屋的商品房买卖合同，约定付款方式均为“一次性付款”，一次性付款后方手写“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”；约定交房期限为2015年11月30日前。九套房屋的购房款共计为7601591元。签订商品房买卖合同后，贾海东、陈朝晖仍持有郑瑞明等出具的借条、借款及担保协议书。现清华苑8幢1单元601、701、801、802、902、1001号房屋已出售给他人。贾海东、陈朝晖诉请嘉鸿公司交付清华苑8幢1单元901、1001、1101号房屋并办理权属证书。 一审法院认为，本案争议焦点在于能否适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。贾海东、陈朝晖主张借款到期后因郑瑞明无力偿还，双方协商达成合意，以购房款冲抵借款本息，不能适用解释二十四条；嘉鸿公司主张双方间并非买卖关系，而是作为贾海东、陈朝晖与郑瑞明之间的借款担保，应适用解释二十四条。一审认为，贾海东、陈朝晖与郑瑞明之间是否经协商一致，终止贾海东、陈朝晖与郑瑞明之间的借款合同关系，建立贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司间的商品房买卖合同关系，将借款转化为已付购房款，需根据各方在签订房屋买卖合同时的意思表示、履行情况等。首先，每套房屋的购房合同仅签订了一份，且由贾海东、陈朝晖持有，不符合购房的正常手续。其次，购房合同签订后，贾海东、陈朝晖并未将郑瑞明出具的借条等借款凭证交付嘉鸿公司用于冲抵购房款。贾海东、陈朝晖主张，其未向嘉鸿公司交付借款凭证系因嘉鸿公司一直未将预售商品房进行备案登记。然预售商品房是否进行备案登记并不影响购房合同的效力，且签订购房合同时郑瑞明虽是嘉鸿公司法定代表人，但郑瑞明与嘉鸿公司是两个主体，三方若是协商一致将贾海东、陈朝晖与郑瑞明的借款合同关系转化为贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司间的商品房买卖合同关系，则郑瑞明出具的借款凭证应交付给嘉鸿公司。现贾海东、陈朝晖未交付借款凭证，嘉鸿公司亦未主张贾海东、陈朝晖向其进行交付。可见借款合同关系并未转化为商品房买卖合同关系。故贾海东、陈朝晖的主张一审不予支持。最后，根据合同约定，嘉鸿公司应在2015年11月30日前交付房屋，贾海东、陈朝晖于2018年1月16日才提起诉讼。综上可见，本案商品房买卖合同关系不能成立，当事人签订商品房买卖合同实际是为郑瑞明的借款提供担保。经一审法院向贾海东、陈朝晖释明变更诉讼请求后，贾海东、陈朝晖坚持诉请，拒绝变更，故依法驳回贾海东、陈朝晖的起诉。综上，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条之规定，裁定：驳回贾海东、陈朝晖的起诉。 二审中，贾海东、陈朝晖申请证人叶某出庭作证，拟证明案涉《商品房买卖合同》的签订是为了抵偿债务，而非提供担保。证人叶某陈述：其职业为律师，与贾海东、陈朝晖是朋友。签订案涉《商品房买卖合同》时其也在场。2013年夏天，贾海东、陈朝晖、叶某一同从温州来到嘉鸿公司找郑瑞明处理债务。嘉鸿公司销售人员先介绍了商品房的情况，之后其与郑瑞明商量了以房抵债的事宜。关于借款如何结算的问题，叶某陈述，因三分多的利息过高，最终双方按照一分五的利息计算，经结算，本息加起来接近1000万元，扣去郑瑞明之前付过的利息后约八百万元，再扣除房款后，大概相差十几万，贾海东愿意放弃多余的部分。合同中“以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息充抵”这句话是其写的，合同内容书写完毕后才盖章确认。嘉鸿公司质证认为，该证言若予以采信，更能说明房屋买卖合同是借款的担保。首先，证人是执业律师，商品房买卖合同签订仅签订了一份，也没有备案，不符合商品房买卖的逻辑。其次，证人提出关于借款抵扣的条款是其书写的，但合同明确约定空格部分填写有效，但这段话填写在空白处。专业法律人士不可能犯这种疏漏。第三，这样的抵债还需要办理一系列债权债务转让的法律手续，但证人又发生了疏忽。因此说明双方根本没有购房的意向，只是为了提供担保。当时，房屋只建造了两层，还没有建成，后续也没有登记，和担保没有区别。 本院经审核认为，叶某的证言可以佐证贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订《商品房买卖合同》是为了抵偿嘉鸿公司原法定代表人郑瑞明对贾海东、陈朝晖所负的债务，结合《商品房买卖合同》中约定的内容，可以达到证明目的，故本院对其证明力予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。本院二审另查明，郑瑞明在嘉鸿公司的委托诉讼代理人陈凯对其调查时陈述其最后向贾海东、陈朝晖支付借款利息的时间是在2011年10月左右。 本院认为，本案的争议焦点为，贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订的案涉《商品房买卖合同》，是否系嘉鸿公司为案外人郑瑞明借款提供的担保。贾海东、陈朝晖主张，贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订的案涉《商品房买卖合同》的目的是抵偿嘉鸿公司原法定代表人郑瑞明对其所负的债务；嘉鸿公司则主张贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订的案涉《商品房买卖合同》的目的是为郑瑞明的债务提供担保。对此本院认为，结合当事人的陈述及当事人双方现提交的证据，应认定当事人签订《商品房买卖合同》的目的是抵偿案外人郑瑞明的债务，而非提供担保，理由如下：一、从合同内容来看，当事人在合同中的意思表示为“抵债”而非“担保”。根据合同约定，买受人的付款方式为一次性付款，以2011年4月21日郑瑞明700万元借款及利息冲抵。该约定的意思表示清楚、明确，即用郑瑞明向贾海东、陈朝晖的借款本息抵偿贾海东、陈朝晖应支付的购房款。从合同约定的内容来看，并不存在提供担保的意思表示。二、从合同签订时间来看，案涉合同更符合“以房抵债”的特征。案涉《商品房买卖合同》签订的时间为2013年8月13日，而嘉鸿公司的委托诉讼代理人陈凯对郑瑞明所作的调查笔录以及贾海东、陈朝晖的陈述均表示郑瑞明最后支付借款利息的时间是在2011年10月左右，故案涉合同是在郑瑞明不能清偿债务的实然状态下签订的，更符合“以房抵债”的特征。三、从当事人提交的其余证据来看，并无充分证据证明贾海东、陈朝晖与嘉鸿公司签订的案涉《商品房买卖合同》的真实目的为“提供担保”，仅依据案涉合同签订的份数以及借条未返还的事实，亦不足以说明双方在案涉《商品房买卖合同》中的真实意思表示为担保。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”该司法解释条款适用的前提，为当事人以买卖合同作为借款合同的担保，在该前提不成立的情况下，一审适用该司法解释规定向当事人释明变更诉讼请求显属不当，本院予以纠正。 综上，贾海东、陈朝晖的上诉理由成立，一审裁定适用法律有误，本院予以纠正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条之规定，裁定如下： 一、撤销浙江省安吉县人民法院（2019）浙0523民初1519号民事裁定； 二、本案指令浙江省安吉县人民法院继续审理。 本裁定为终审裁定。 审判长 徐 晶 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年六月三日 法官助理周寅潇 书记员沈雯雯