湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0117民初407号原告：周菁菁，女，1987年7月12日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：殷实，湖北斯洋律师事务所律师。被告：程遵喜，男，1970年10月24日出生，汉族，武汉市新洲区人，住武汉市新洲区。原告周菁菁与被告程遵喜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案受理后，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告周菁菁及其委托诉讼代理人殷实、被告程遵喜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周菁菁向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法判决被告返还原告已支付的购房款103250元并从2016年11月20日起至实际全部清偿之日止，按年利率6%支付资金占用利息（资金占用利息从2016年11月20日起暂算至2019年11月20日止为18843.13元）；3.依法判决被告赔偿原告损失27600元（按照合同总价款的20%计算：138000元×20%=27600元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月1日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将位于武汉市新洲区阳逻街新光村第一幢第一单元第一层建筑面积为106平方米的房屋以138000元出售给原告。合同签订当日，原告以现金的方式向被告支付定金55000元，被告向原告交付房屋钥匙。此后，原告分别于2014年6月28日、2014年9月13日、2014年12月12日均以现金的方式向被告支付购房款32400元、13700元和2150元，被告出具了相应的收条。2013年9月1日，原告将案涉房屋进行装修并入住使用。2016年案外人陈建国以房屋实际所有权人的名义，起诉本案原告无权占有案涉房屋并要求原告腾退。2016年11月20日，武汉市新洲区人民法院依法作出（2016）鄂0117民初189号民事判决书，认定本案原、被告签订的《房屋买卖合同》因本案被告未取得案涉房屋所有权而为无效合同，故判决本案原告将案涉房屋返还给案外人陈建国。该判决另查明本案被告收到本案原告的购房款90000多元的事实。自此，原告才得知被告并非案涉房屋的所有权人，该份《房屋买卖合同》无法实际履行。原告自收到（2016）鄂0117民初189号民事判决书后，腾退了案涉房屋，并多次催告被告要求退还全部购房款，但被告至今未退还。因被告未取得案涉房屋所有权，无权处分案涉房屋，将案涉房屋出卖给原告，事后未得到案外人陈建国的追认，导致原、被告签订的《房屋买卖合同》无效。被告属于过错方，应当返还原告的全部购房款并赔偿原告因此遭受的损失。为维护原告周菁菁的合法权益，故原告周菁菁诉至本院，提出如上诉讼请求。被告程遵喜答辩称，此案的诉讼时效已过，原告应该在2016年6月11日到2018年6月11日起诉我；原告主张退还103250元购房款不实，原告没有转账记录和收条；原告提供的三张借条跟本案无关，属于民间借贷纠纷，需另案起诉；不存在造成原告的损失，原告钥匙拿到手后一直占有房子。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本庭提交的证据，经庭审质证，被告程遵喜对原告周菁菁提交的证据的真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月1日，原告周菁菁与被告程遵喜签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：出卖方（甲方）程遵喜，购买方（乙方）周菁。1.甲方房产名称为商住房，坐落于常乐园小区，共2间1层，建筑面积106平方米，占地面积106平方米，房屋用途为居住；2.该房产出售价为人民币壹拾叁万捌仟元正（不含土地出让金及各项税费）；3.付款方式：合同签订后三日内，乙方向甲方付定金陆万元，后期付款时间为合同签订之日起半个月内付清。合同还约定了其他双方享有的权利和应尽的义务。被告程遵喜在甲方处签字，原告周菁菁在乙方处签字。合同签订当日，原告以现金的方式向被告支付了购房定金55000元，被告向原告交付了房屋钥匙。2014年6月28日、2014年9月13日、2014年12月12日，原告分别向被告支付了32400元、13700元、2150元购房款，并且被告向原告出具了相应的借条。本案涉案房屋系案外人陈建国购买。2016年3月，案外人陈建国向法院起诉被告周菁菁、第三人程遵喜返还原物纠纷一案，2016年11月20日武汉市新洲区人民法院作出（2016）鄂0117民初189号民事判决书，判决被告周菁菁于本判决生效后三十日内将位于武汉市新洲区阳逻街新光村第一幢第一单元第一层的房屋返还给原告陈建国。本院认为，本案诉争房屋系由案外人陈建国购买。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告程遵喜将本案诉争房屋卖给原告周菁菁，事后未得到案外人陈建国的追认，故原告周菁菁与被告程遵喜签订的《房屋买卖合同》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告周菁菁要求被告程遵喜返还已支付的购房款的请求，本院予以支持。原告周菁菁主张被告程遵喜按年利率6%支付资金占用费，自被告收取原告购房款之日起算至被告付清时止的资金占用费的请求，本院予以支持。其要求被告程遵喜按已付购房款总价款的20%计算赔偿损失，因周菁菁已主张资金占用费的损失足以弥补其经济损失，故其另行再主张按已付购房款的20%计算损失的请求，本院不予支持。庭审中原告周菁菁要求被告程遵喜返还购房款103250元，因原告周菁菁只向本庭提交了被告程遵喜的三张借条共计人民币48250元，其中55000元原告并未向本庭提交书面的证据证实，虽原告周菁菁提交了被告程遵喜的录音材料，但其录音并不能证实被告认可原告在签订合同当天向其支付55000元定金的事实。被告程遵喜当庭自认共收到原告周菁菁购房款为90200元，故本院认定原告周菁菁向被告程遵喜支付的购房款为90200元。被告庭审中抗辩称，此案的诉讼时效已过。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。2016年11月20日武汉市新洲区人民法院作出（2016）鄂0117民初189号民事判决书，判决被告周菁菁于本判决生效后三十日内将位于武汉市新洲区阳逻街新光村第一幢第一单元第一层的房屋返还给原告陈建国后，周菁菁于2019年11月14日向法院递交了起诉状并进行了诉前调解案件预立案登记，故被告程遵喜抗辩本案诉讼时效已过的主张，本院不予采纳。被告程遵喜抗辩称，向原告周菁菁出具的三张借条与本案无关，属于另一法律关系，因其在庭审中认可含借条中的款项共收到原告周菁菁购房款90200元的事实，故对其抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告程遵喜于本判决生效后十日内返还原告周菁菁购房款共计人民币90200元及资金占用损失（以本金90200元为基数，自2016年11月20日起计算至实际返还购房款之日止，按年利率6%计算）；驳回原告周菁菁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3293元，减半收取计1646.50元，由原告周菁菁负担646.50元，被告程遵喜负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  黄芳二〇二〇年六月九日书记员  朱玲