辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初1175号 原告：解涛，男，1968年7月16日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 原告：张晓丹，女，1992年9月8日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：赵竟竹、孙永刚，系辽宁大宸律师事务所律师。 被告：焦钰晴，女，1996年2月26日出生，汉族，户籍地沈阳市和平区，住址沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：李德良，系辽宁北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽，女，1973年1月30日日出生，汉族，现住沈阳市和平区。 被告：张丽，女，1973年1月30日日出生，汉族，现住沈阳市和平区。 第三人：沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心，住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：陶亚娟，系该单位经理。 委托诉讼代理人：杨扬，男，1987年2月7日出生，汉族，系该单位员工，现住沈阳市和平区。 原告解涛、张晓丹诉被告焦钰晴、张丽、第三人沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心（以下简称“房产中介”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告解涛、张晓丹及其委托诉讼代理人赵竟竹、孙永刚，被告焦钰晴的委托诉讼代理人李德良、被告张丽，第三人房产中介均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金40000元，赔偿支付的中介费15000元；2、赔偿房屋差价损失75000元；3、赔偿因买此房首付款半年利息共6000元；4、赔偿误工费、精神损失费10000元；5、赔偿租房损失16000元；6、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年10月21日，原告夫妻通过家家乐房产中介购买位于于洪区门牌号为xxx房屋一处，建筑面积69.56平方米，原告与被告代理人母亲张丽签订了房屋买卖协议书，协议书约定包括屋内所有家电、家具和一切物品，房屋总价款1200000元，首付370000元，其他款项由原告夫妻共同向银行申请房屋抵押贷款（张晓丹主贷，解涛副贷），所贷款项支付房屋余款，双方委托中介全程办理相关手续，中介费10000元，代办银行贷款费用5000元，协议签订后，原告交付定金20000元，同时将中介费和贷款费交付给中介。2018年11月20日取得了中国农业银行贷款申请函，获准贷款，按协议约定，被告应配合中介办理房屋过户手续，但被告以中国农业银行贷款不可靠为由要求更换贷款银行，后又以房屋增值税应由原告承担为由拒绝办理更名过户。从签订合同至今，相同房屋价格涨了近100000元，原告相同价格已经购买不到同类房屋，买此房借款100000元。一分半利半年还清，在此原告请求人民法院解除房屋买卖合同，判令被告双倍返还定金40000元，赔偿支付的中介费15000元，赔偿房屋差价损失75000元，赔偿原告借款半年利息6000元，赔偿租房损失16000元赔偿误工费、精神损失费10000元。 被告焦钰晴辩称，一、被告焦钰晴要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，二、本案被告焦钰晴不构成违约，相反原告构成违约，不同意支付原告第一项至第六项诉讼请求，并且原告第三、四项诉讼请求没有任何法律依据，并且原告的第一项、第二项诉讼请求，根据法律规定不能同时得到支持。三、同时被告保留向原告追究其违约责任的权利；四、原告的关于事实理由陈述与事实不符，双方签订的房屋买卖协议并没有约定关于屋内所有家电、家具一切物品，同时首付也不是370000元，而是定金20000元，首付350000元，按照合同约定是在被告焦钰晴约好解贷时将350000元交于被告贷款的邮政银行，同时合同上也没有关于银行代办费用5000元的约定，关于房屋增值税的陈述也与事实不服，关于税的问题被告并没有与原告主张，因为在房产中介签订协议时房产中介告知被告只有费用12000元的个人所得税，其他费用税费均没有，被告也没有拒绝办理过户，因为办理过户必须先由原告将350000元的被告贷款偿还后才可以到房产交易中心办理过户手续。因此，原告没有将350000元贷款还上，就谈不上办理过户的问题，现在所在的房屋并没有涨价，反而是稍稍有所降低，上次约定开庭的时间，房产中介也向法庭明确表示了房价基本没有变动。而且在本案争议的合同签订的时间也不是2018年10月21日，而是2018年10月30日，该合同是由2018年10月21日签订了1200000元之后由于原告缺少首付款，由中介协商之后又更改为合同价款为1300000元，然后中介拿着该合同到农业银行，也就是原告要贷款的银行，1300000元没有审批过去，于是回来之后要求被告给原告出具一个100000元的收条，被告当时没有同意，因为风险太大，所以在2018年10月30日又重新签订了本案争议的房屋买卖协议，而且在原告办理贷款审批表时，向被告提供了一张没有盖章的审批表，在被告质疑后又加盖了公章，而且该公章加盖的位置是空白处，所以被告对贷款审批产生了质疑，并到银行进行核实，之后查证属实，被告要求原告继续履行合同，这时原告已经将被告起诉至贵院。 被告张丽辩称，不同意解除合同，要求原告继续履行房屋买卖合同；目前为止，合同不能履行的原因是因为原告没有办理下来银行的贷款事项，因此拒不向被告首先支付350000元房款，才导致了违约方到法院起诉形成了本案；被告完全按照合同约定已经预约好银行并通知原告共同到银行办理偿还贷款的事务，而原告因为前述原因拒不履行，从19日到23日之间被告及本案的证人多次向中介和原告交涉原告违约事项，但原告的答复是没有钱，拒不支付，被告不存在违约的合理性，被告的房价是卖得合理的，而且被告卖房的目的是收到房款后治病，不存在被告违约不卖房的问题，而且本案一年半以来，被告一直向法院说明被告始终愿意卖给原告，包括到现在，如果原告按照合同约定支付350000元，被告仍然将房子卖给原告，就这么简单的一个事实，希望法庭能主持公平正义，案件虽小，正义在心，也希望人民陪审员从老百姓的角度考虑本案内在的逻辑性，开庭以来被告举出了大量的人证、短信、微信、通话录音证据以及申请法院调取的邮政银行及农业银行的证据，如果这些证据还证明不了被告是守约的，我想请法庭要求原告举出他一直给被告350000元但被告拒不接收的证据。如果没有这个证据，我想在本案当中被告已经形成了证据优势，从银行调取的证据看，原告存在不合法的行为，请法庭高度重视。请人民法院充分发挥、发表审判意见。 第三人称，2018年10月21日签订了第一份合同，1200000元，首付款30%，70%贷款，家具家电全部赠送给买方，买方和我商量想要多点贷款，想装修，问我能不能多贷款，我说可以通过银行多定评估价而多贷款一些，贷款未成立；直到第三次签合同，我们中介带着买卖双方去的农行，签订了贷款，要求买方准备好首付款、单位收入证明、公积金流水，首付款证明、征信报告，经过中介和银行审批此贷款手续无任何问题，11月15日下的银行贷款批单，此时我通知买方，买方说首付款准备齐了，我又通知卖方去银行还贷款，次日卖方通知我说给买方提供的银行审批单没有盖章，卖方说怀疑这份批单有问题，我又去银行补盖银行公章，让双方看了一下批单，卖方去银行预约还贷款，卖方当天发现手中契证未过两年，关于税的问题找我们沟通，最后一次是11月23日，双方到中介，卖方要求未过两年的税与他们无关，质疑银行批单有假，银行不能给他放款。以此两项为拒绝配合我们中介办理手续。在调解过程中，税费、营业税经商议4月份过户，没有税费，合同明确规定卖方负责此房税费，中介只标注了12000元个人所得税，营业税没有标注，但是明确写清甲方承担此税。中介好心想帮甲方节省税费开具，积极和买方沟通，4月份过户，买方也同意，但卖方质疑中介和银行之间的贷款有问题拒绝履行合同，质疑银行贷款有问题，期间我未收到任何卖方通知我去让乙方拿首付款还款，我未收到任何通知。在我处调解不成，我们中介建议买方维权，起诉我方中介或起诉张丽女士，张丽女士也可以起诉中介或者银行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述并经审查确认证据，本院认定事实如下： 1、原告解涛与被告张丽于2018年10月21日在第三人房产中介员工杨扬的主持下签订了《房屋买卖合同》（该合同于2018年10月26日、10月30日修改后，最后落款日期仍为2018年10月21日），约定：一、原告解涛（乙方）购买被告焦钰晴（甲方）单独所有的位于沈阳市于洪区xxx室房屋一处，建筑面积：89.58平方米；二、甲方对该房屋做如下声明：1.甲方保证是该房屋的合法拥有人，并有权出售该房屋。三、乙方对购买权的声明：1.乙方保证签订合同后愿意履行合同约定的义务…，3.如乙方需要以贷款方式支付部分购房款的，应保证其具备能通过贷款审批的条件，否则因此导致贷款不成的，乙方应按本合同约定的时间以现金形式支付给甲方，不能以现金形式支付的，应承担相应的违约责任。四、房屋交易价格及交易税费的约定：1.双方约定上述房屋售价合计为人民币1200000元。2.更名过户或委托公证手续，如需丙方办理的（第三人房产中介，丙方），甲乙双方及家属需按丙方约定的时间、地点、带齐有效证件办理。手续费由乙方承担，待更名过户手续办完后丙方终止责任和服务。3.本合同签订后，但尚未到交易大厅办理过户前，如国家出台新规定，则按国家新规定执行，另外，该房屋符合国家规定，属于第二套住房或入住未满五年的，应缴纳国家规定的相应税费（案涉房屋未满二年，需缴纳个税1%，营业税5.6%），由甲方承担（乙方另付甲方1000元）。五、付款方式：2018年10月21日，乙方付甲方定金20000元，过户当日（解贷当日）乙方付甲方350000元，贷款830000元。七、关于信息费的约定：1.双方的房屋买卖交易，是在丙方提供中介信息服务的情况下达成的。2.在签订本合同后，乙方应支付丙方信息费人民币10000元。3.本合同签订后，除在本合同中另有约定外，信息费概不退还。如甲乙双方在履行本合同过程中发生纠纷，信息费由违约方承担。八、违约责任：1.协议签订后，乙方如未按本协议约定的时间付款，应向甲方支付违约金，每逾期一天，违约金按逾期未付款的1‰计算。逾期未付超过15天，视为乙方违约，甲方有权收取违约金继续履行合同或单方面解除协议，如乙方已经支付定金或房款的，已付定金归甲方所有；甲方应在三个工作日内，将购房首付款在扣除违约金后还给乙方。逾期未退，每逾期一天，甲方应按应退金额的1‰支付乙方违约金。2.协议签订后，甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋的，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格1‰计算。逾期超过15天，视为甲方违约，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方的已付款连同已付款按银行同期贷款利息返还乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和信息费。乙方已交定金的，甲方还应双倍返还。九、关于产权办理及贷款手续的其他约定：此房只走市房产局过户，个人所得税甲方只付此房12000元。十、其他约定：1.甲方首先约邮政银行还款后，乙方当日付甲方350000元用于还款，完事中介跟甲方解抵押（注：案涉房屋在中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市小北街支行，被告焦钰晴购房期间办理了抵押贷款600000元，同时在房产登记机关办理了抵押备案登记。原、被告在签订房屋买卖合同期间，因案涉房屋尚欠中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市小北街支行抵押贷款560000余元，需要解除案涉房屋抵押贷款，因此制定该约定）。2.乙方贷款审批书到手后，一起去市房产局过户，走资金监管（全款1200000元），剩余贷款830000元，由农行4个月内发放到甲方手。 2、2018年10月21日，被告张丽为原告出具收条一份，其内容为：今收到解涛购房定金20000元。 3、2018年10月21日，第三人房产中介为原告出具收条一份，其内容为：今收到解涛中介费10000元。 4、2018年10月27日，第三人房产中介为原告出具收条一份，其内容为：今收到解涛贷款费用5000元。 5、2018年10月26日，被告焦钰晴、张丽与原告解涛、张晓丹及第三人房产中介员工一同前往中国农业银行股份有限公司沈阳皇姑支行申请抵押贷款，中国农业银行股份有限公司沈阳皇姑支行于2018年11月15日向张晓丹出具贷款审批通知书，审批意见说明为符合我行贷款规定。审批通知书于2018年11月16日向第三人房产中介员工杨扬送达。 6、2018年11月19日，被告张丽向中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市小北街支行预约提前偿还贷款，并填写了个人（额度）借款提前还款/结清申请表。 7、2018年11月23日，原告解涛，被告张丽，第三人房产中介员工杨扬在第三人房产中介办公室就案涉房屋买卖交易等事由而未能达成一致。原告解涛、张晓丹于2019年1月11日向本院提起诉讼。 8、2020年5月28日，本院在庭审调解阶段，原告就案涉诉讼请求明确表示，解除案涉原、被告房屋买卖合同；被告返还定金20000元；第三人房产中介返还中介费及代办费15000元，其他请求予以放弃。被告焦钰晴、张丽表示同意解除案涉原、被告的房屋买卖合同；同意返还原告定金20000元。 本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应按照约定全面、及时地履行各自的义务，违约方应承担违约责任。本案原告解涛与被告张丽及第三人房产中介，在房产中介见证的情况下签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉买卖合同第十条约定，“甲方首先约邮政银行还款后，乙方当日付甲方350000元用于还款，完事中介跟甲方解抵押”。本案被告张丽与中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市小北街支行预约提前偿还抵押贷款后，于2018年11月19日，被告张丽以微信的方式通知原告解涛，其主要内容为：“银行我约好了，刚才还通了电话，等看到函邮政就开办”。原告解涛微信回复，“好的”。当日，被告张丽以微信的方式还通知第三人房产中介员工杨扬，其主要内容为：“老弟，银行我约好了，等一会审批函发过来我就开始办”。杨扬回复，“强、微笑”。本院前往中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市小北街支行核实，邮政银行的工作人员证明，被告张丽确实在该时间预约提前偿还贷款事宜，嗣后因未能向还款账户存入余欠款项，因此未能留存相关材料。通过上述事实可以证明，说明被告张丽已经于2018年11月19日与中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市小北街支行预约了，案涉房屋提前偿还抵押贷款的事实，并已经通知了被告解涛及第三人房产中介。被告解涛、张晓丹未能按合同约定时间向被告张丽支付350000元用于还款，构成违约。而被告张丽在2018年11月21日以微信的方式通知杨扬，其主要内容为：“我回来想了想，还是决定要求买家的主贷人为谢涛，公积金组合贷。另外还有个税的事，咱们都才知道谁也不能拿，当然买家要是拿更好，再写个补充协议人家看样也不能写，这些事解决好了大家继续办理，然后你还是费心看看怎么协调”。被告张丽又于2018年11月22日以微信的方式通知杨扬，其主要内容为：“杨扬兄弟，关于税的事，你得尽快解决好，以免影响接下去的办理。那个税不是我拿，跟你家签的协议和你电话通知我的都不是我拿，你就三天内解决好这事吧，你家实在帮我卖不了的情况下，我也没办法”。2018年11月23日，原告解涛，被告张丽，第三人房产中介员工杨扬在第三人房产中介办公室就案涉房屋买卖需缴纳个税1%，营业税5.6%等等问题，被告张丽不同意承担。就贷款审批通知书真实性问题，本院亦进行了核实，审批意见说明为符合农行贷款规定。根据原、被告签订的买卖合同第四条第3款规定，“应缴纳国家规定的相应税费，由甲方承担”。由于被告张丽不同意缴纳该笔税费，为此案涉房屋未能交易，构成违约，亦应承担违约责任。鉴于原、被告均有违约行为及违约事实，因此本院认定案涉房屋的买卖，原、被告各承担50%的违约责任。本案在审理期间，原告请求解除合同，被告亦同意解除合同，符合解除合同的条件，本院应准予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案在庭审调解过程中，原告请求被告返还定金20000元，请求第三人房产中介返还中介费及代办费15000元，其他请求予以放弃。被告焦钰晴、张丽表示同意解除案涉原、被告的房屋买卖合同；同意返还原告定金20000元。因此本院认定，被告焦钰晴、张丽返还原告解涛、张晓丹购房定金20000元。 关于第三人房产中介应否返还中介信息服务费及代办费问题，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十七条，“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。本案中，作为第三人房产中介，在缔约案涉房屋买卖合同中，在签订合同前就案涉房屋买卖变更需要缴纳个税、营业税等问题，第三人房产中介未能向买卖双方释明并解释计算清楚，构成缔约过失，因此才导致案涉买卖双方在缴纳税费方面各持己见，而未能促成案涉房屋买卖成立，为此应返还收取的中介信息服务费及代办费。考虑第三人房产中介在案涉过程中能带领原、被告看房，代原告张晓丹办理银行抵押、贷款的审批等事宜，酌定第三人房产中介应返还原告解涛、张晓丹居间信息服务费10000元，银行贷款代办费3000元。被告焦钰晴、张丽应给付第三人房产中介居间信息服务费2000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告解涛与被告焦钰晴于2018年10月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告焦钰晴、张丽于本判决发生法律效力之日起三日内，返还原告解涛、张晓丹购房定金20000元； 三、第三人沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心于本判决发生法律效力之日起三日内，返还原告解涛、张晓丹居间信息服务费10000元；银行贷款代办费3000元； 四、被告焦钰晴、张丽于本判决发生法律效力之日起三日内给付第三人沈阳市于洪区家家乐房产咨询中心居间信息服务费2000元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如被告、第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3220元，由原告解涛、张晓丹承担1610元。被告焦钰晴、张丽承担1610元，并直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  赵忠顺 人民陪审员  陈 颖 人民陪审员  张 冰 二〇二〇年六月十五日 书 记 员  唐 琦