湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终540号上诉人（原审原告）：李梓，男，1965年3月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区清桥路1号。委托诉讼代理人：刘东华，湖南九子龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：永州中建置业发展有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区清桥路86号。法定代表人：刘铁生，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾爱玲，女，1973年8月16日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区翠竹路122号，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：盘航英，女，1973年8月16日出生，瑶族，住湖南省道县道江镇舂陵街26号，系该公司员工（特别授权）。上诉人李梓因与被上诉人永州中建置业发展有限公司（以下简称中建置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。李梓上诉请求：1.维持原审判决一、二、三部分；2.判令被上诉人将冷水滩滨江豪园新城A2栋21层2104号住房（面积189.18平方米）折价150万元支付给上诉人；3.判令被上诉人向上诉人承担一房二卖的违约责任20万元；4.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人2013年12月19日签订的《房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同，就应当判令被上诉人将冷水滩滨江豪园新城A2栋21层2104号住房交付给上诉人。2、即使交付冷水滩滨江豪园新城A2栋21层2104号住房已陷入履行不能，根据现在房屋价格行情，被上诉人应当折价150万元补偿给上诉人。3、被上诉人应当承担一房二卖的违约责任。4、一审法院应当向上诉人交代另行起诉的诉权。中建置业公司辩称，被上诉人现已无法履行交付冷水滩滨江豪园新城A2栋21层2104号住房的义务，双方可以协商选择其他安置房替代该房。李梓向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将其开发新建的原告所选补偿安置房，位于冷水滩区原区政府生活区清桥路1号A1栋26层2606号住房一套，面积92.55平方米，A2栋21层2104号住房一套，面积189.18平方米，总价值约100万元（具体价值以评估为准），附加补偿的标准车位2个，立即交付给原告；2.判令被告支付原告过渡期租房租金共38个月计34,200元；3.判令为原告办理好A1栋26层2606号住房、A2栋21层2104号住房的不动产权证交给原告，并负担办证的一切费用；4.由被告承担本案的诉讼费用以及诉前财产保全费用。一审法院认定事实：2013年12月19日，被告（甲方）与李梓（乙方）签订一份《房屋拆迁补偿协议书》。协议约定：拆迁范围为乙方位于冷水滩区政府原河东生活区内的13栋202号房。乙方选择就地安置，甲方新房交付时间为原房屋拆除后三年内交付，具体时间以甲方在《永州日报》公告为准。竣工手续在未办完的情况下，甲、乙双方自愿同意交房的，以双方签字认可的时间为交房时间。因拆迁及人力不可抗拒因素影响交房时间的，可顺延交房期限，但不因乙方原因导致的顺延，期限不能超过一年。甲方承担延期期间的房屋过渡安置费（即租房费用由甲方承担）。乙方原住房面积66.35平方米，双方同意置换住房面积281.73平方米和二个车位，即已安置房为A1栋26层2606号，面积92.55平方米（附件1）和安置房A2栋21层2104号，面积189.18平方米（附件2）和二个车位（签订合同时，再确定）置换。过渡安置补偿：实行一年一付，从住户交付房屋产权证件及钥匙之日算起，第一年，每月补偿标准800元，计币9,600元；第二年、第三年标准为900元/月，直到交房后四个月止。乙方房屋装修补偿费、过渡安置补偿、补偿搬家费、水电改造费用共计201,600元，乙方交付房屋产权证件及钥匙时，甲方一次性付给。该合同附件一附有A1-6（92.55㎡）户型平面图；附件二附有A2-4（189.18㎡）户型平面图；附件三中的“补充条款”约定：“甲方负责办理安置房房产证、土地证，并承担置换面积部分（含优惠面积）的办证费用。水、电、电视等由甲方负责办好开户手续。”冷水滩区政府河东生活区片改造协调指挥部作为监管部门在合同上盖章。协议签订后，原告李梓按约于2013年12月30日将原告所有的位于冷水滩区政府原河东生活区内的13栋202号房住房钥匙一套、房产证一本、国土证一本交付给被告。该房屋被拆除后，被告未按拆迁合同履行，双方多次协商未果，原告李梓遂诉至法院。另查明，2013年1月5日，被告与同是冷水滩区政府原河东生活区内的被拆迁人文承英、文银铃签署了一份《房屋拆迁补偿协议书》，将涉案的冷水滩区滨江豪园新城A2栋2104房安置给文承英、文银铃，被告已于2018年8月9日将安置房交付给文承英、文银铃，二人已对该房做了装修。一审法院认为，原告李梓与被告中建置业公司2013年12月19日签订的《房屋拆迁补偿协议书》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，系有效合同。原告已按照拆迁合同约定搬出拆迁房屋，被告中建置业公司应按约履行义务。因被告已将原告李梓选择的A2栋2104号房交付给了同是冷水滩区政府原河东生活区内的被拆迁人文承英、文银铃，二人已合法占有并做装修，原告请求交付该房已客观不能，故法院对原告要求被告交付该房的诉讼请求不予支持；被告辩称《房屋拆迁补偿协议》并没有明确最终交付的房号。该协议约定“即已安置房为A1栋26层2606号，面积92.55平方米（附件1）和安置房A2栋21层2104号，面积189.18平方米（附件2）和二个车位（签订合同时，再确定）置换”，应只是指车位未确定，而非房号不明确，故对被告该辩称意见法院不予支持。综上所述，根据原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议书》的约定，被告应当将其开发的冷水滩区滨江豪园新城A1栋2606号房及二个车位交付给原告李梓并支付过渡安置补偿费34,200元，还应为原告李梓办理冷水滩区滨江豪园新城A1栋2606号房屋的不动产权证书，办证费用由被告永州中建置业发展有限公司负担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告李梓交付由被告开发的冷水滩区滨江豪园新城A1栋2606号房屋及标准车位二个；二、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内为原告李梓办理冷水滩区滨江豪园新城A1栋2606号房屋的不动产权证书，办证费用由被告永州中建置业发展有限公司负担；三、被告永州中建置业发展有限公司在本判决生效后三十日内向原告李梓支付过渡安置补偿费34,200元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李梓的其他诉讼请求。本案受理费14,108元，诉前保全申请费5,000元，计19,108元，由被告永州中建置业发展有限公司负担。二审中，上诉人李梓向本院提交两份证据：证据一、永州市冷水滩区广源绿景美城房产信息咨询服务部出具的证明，拟证明冷水滩区滨江豪园新城2栋21层的房价为8,210元/㎡；证据二、李友娣出具的证明，拟证明冷水滩区滨江豪园A2栋21层的房价为8,210元/㎡。被上诉人中建置业公司质证称：对上述证据的真实性、关联性都有异议，房屋价值应以有资质的鉴定机构出具的相关鉴定为准，且安置房和商品房的价格是有区别的，存在税费的差异。本院对上述证据综合认证如下：上述证明并非专业的价值评估机构出具，可信度不高，证明力较弱，不能达到上诉人的证明目的，本院不予采纳。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。二审期间，上诉人李梓向本院申请对冷水滩区滨江豪园新城A2栋21层2104号住房的价值进行鉴定，被上诉人中建置业公司对鉴定申请无异议，本院准许进行鉴定。经本院委托，中联资产评估集团湖南华信有限公司于2020年5月28日作出中联湘价评报字[2020]第017号价格评估报告，认定冷水滩区滨江豪园新城A2栋21层2104号住房的市场评估总价为161.03万元。鉴定费15,000元，由上诉人李梓预交。对于上述价格评估报告，上诉人李梓质证认为：该评估报告客观、公正，对其真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人中建置业公司质证认为：该评估报告所评估的单价过高，不符合市场销售实际情况；拆迁补偿安置房在办理不动产权证过程中需缴纳的税费较高，请求法院结合本案实际情况予以考虑。本院对上述价格评估报告综合认证如下：该评估机构具有合法资质，评估程序合法，评估结论依据充分，本院予以采纳。本院认为，上诉人李梓与被上诉人中建置业公司于2013年12月19日签订的《房屋拆迁补偿协议书》系合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行义务。被上诉人将合同中约定应补偿给上诉人的冷水滩区滨江豪园新城A2栋2104号房交付给他人，应当承担违约责任，因该房屋已被他人合法占有和使用，客观上无法继续履行交付房屋的义务，被上诉人应将房屋折价给予上诉人相应的货币补偿，故上诉人上诉提出的折价补偿要求，有事实依据和法律依据。被上诉人认为补偿给上诉人的房屋系安置房，不应当参照市场价格折价补偿，本院认为，被上诉人的违约行为导致上诉人无法取得该房屋，且无法补偿上诉人与该房屋同等条件的其他房屋，上诉人另行购置同等条件的其他房屋需要以市场价格购买，故应当参照市场价格折价补偿。经价格评估，A2栋2104号房的市场评估总价为161.03万元，上诉人上诉请求将该房屋折价150万元予以补偿，属于自愿处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以支持。上诉人上诉请求被上诉人承担一房二卖的违约责任20万元，因上诉人在一审起诉时未提出该项诉请，属于在二审新增诉讼请求，本院不予审查，上诉人可以另行起诉主张权利。综上，上诉人李梓的请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3014号民事判决第一、二、三项；撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3014号民事判决第四项；限被上诉人永州中建置业发展有限公司在收到本判决之日起三十日内给付上诉人李梓房屋折价补偿款1,500,000元；驳回上诉人李梓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,108元，诉前保全申请费5,000元，共计19,108元，由被上诉人永州中建置业发展有限公司负担；二审案件受理费20,100元，由上诉人李梓负担3,100元，被上诉人永州中建置业发展有限公司负担17,000元；评估鉴定费15,000元，由被上诉人永州中建置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  黄 素二〇二〇年六月十九日书记员  鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。