浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终864号上诉人（原审原告）：曹雍，男，1983年3月17日出生，汉族，住浙江省平湖市。上诉人（原审原告）：戚敌，女，1958年2月14日出生，汉族，住浙江省平湖市。委托诉讼代理人：曹雍（系戚敌之子），男，1983年3月17日出生，汉族，住浙江省平湖市。被上诉人（原审被告）：嘉兴市鼎辉物业服务有限公司。住所地：浙江省平湖市当湖街道金领银座大厦341室。法定代表人：陈烁宇。委托诉讼代理人：倪中柱，浙江金品律师事务所律师。上诉人曹雍、戚敌因与被上诉人嘉兴市鼎辉物业服务有限公司（以下简称鼎辉公司）返还原物纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2019）浙0482民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹雍、戚敌上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由鼎辉公司承担。事实与理由：1.—审法院既然认为鼎辉公司作为物业服务企业，并非国家执法部门，无权行使强制性措施，就应该判决鼎辉公司返还空调外机并恢复原状。国家和地方没有相应的法律法规规定空调外机不可以安装在外墙上。另外，《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》及《湖景花苑住宅室内装饰装修管理服务协议》，是曹雍和戚敌迫于急切交房和装修，不得已而签订的。上述协议中，鼎辉公司不是行政管理机关，无权在管理规约中规定强制措施。法院不能按照这些违法协议而判定安装空调外机违章。鼎辉公司辩称，一审判决鼎辉公司返还空调与事实有出入，但是鼎辉公司尊重一审判决。曹雍、戚敌向一审法院起诉请求：1.鼎辉公司返还空调外机两台并恢复安装的原状；2.鼎辉公司承担空调因拆装而造成的空调不保修的损失及新机变二手机的损失3000元整；3.诉讼费用由鼎辉公司负担。一审法院认定事实：2019年2月15日，曹雍验房接收了湖景花苑8幢1单元302室房屋，并与鼎辉公司签订了《前期物业服务协议》，领取了《湖景花苑业主手册》。《前期物业服务协议》约定：鼎辉公司对物业共用部分、共用设施设备进行日常运行、维护和管理等，制止违反物业管理制度、《临时管理规约》和《物业使用守则》的行为，维护全体业主的权益；曹雍应当遵守物业管理制度，不得占用、损坏本物业的共用部分、共用设施设备或改变使用功能。业主手册中《装饰装修管理办法》第二条规定装修禁止改变外立面格局，安装雨篷、各类防盗门、窗、栅等；《临时管理规约》第二十条规定物业管理区域内禁止在非指定区域安装空调室外机等。同日，曹雍签署承诺书两份，承诺内容包括：“确认已详细阅读【湖景花苑】服务中心制定的《湖景花苑业主手册》（本业主手册包含业主须知、临时管理规约以及前期物业服务协议）；同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本业主手册；本人（单位）同意承担违反本业主手册的相应责任等。”以及“包阳台需按照统一的设计尺寸，统一颜色，统一式样安装，空调外机统一安装在空调机位上，如需改变需向物业服务中心申请，同意后按照商定位置安装。如有违反以上规定，同意物业服务中心进行拆除，并同意对该物业的使用人违反该规定的行为承担连带责任等”。2019年3月1日，曹雍向鼎辉公司递交了装修申请表，申请对湖景花苑8幢1单元302室房屋进行装修，双方签订了《湖景花苑住宅室内装饰装修管理服务协议》，约定：为保持湖景花苑楼宇的完美统一，鼎辉公司负责整个小区业主或使用人对住宅装修的管理和监督，有权按《湖景花苑装饰装修管理规定》对装修工程进行检查，对严重违章施工的装修单位有权责令停工并向有关部门报告；业主在装修时要严格按照《湖景花苑装饰装修管理规定》办理有关手续，提出装修申请，并督促施工单位按规定施工。房屋装修过程中，曹雍擅自将阳台公共部分空调机位百叶窗拆除，改为室内用房。鼎辉公司于2019年3月24日、4月1日分别向曹雍发出装修整改通知单，要求曹雍在接到通知三日内将空调机位恢复原状并采取必要的补救措施，但曹雍、戚敌未予整改。后曹雍将两台小米1.5P空调外机安装在阳台墙壁外立面。2019年7月29日，鼎辉公司向曹雍发出违章整改通知书，载明“因空调外机挂在外面违反了《湖景花苑房屋装饰装修管理协议》，请贵业户在3天内（即至2019年7月31日前）对违规装修部分做出修复或整改直至合乎装修要求，否则物业中心将按约定采取进一步措施，以确保住宅的安全使用，维护园区业主的共同利益”。但曹雍、戚敌仍未整改，拆除空调外机。2019年8月6日，鼎辉公司将上述空调外机拆除，并放置于小区监控室。2019年8月8日，曹雍、戚敌以空调外机不见了向平湖市公安局当湖派出所报警，当湖派出所出具接警说明一份，小区物业公司称两台空调外机属于违规装修，后上报城管后进行移除，并存放在小区物业公司处。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉执诚实，恪守承诺，不得违反法律规定及合同约定。曹雍、戚敌擅自拆除阳台预留的空调机位，改为室内用房，并将空调外机安装在阳台墙壁外立面，造成外立面改变，破坏房屋结构及整体形象，违反了《临时管理规约》、《装饰装修管理办法》等物业管理禁止性规定及其本人的承诺。曹雍、戚敌违章安装的空调外机，应当予以拆除。本案的争议焦点为鼎辉公司是否有权实施强制拆除空调外机的行为及是否需恢复空调安装的原状。一审法院认为，鼎辉公司作为物业服务企业，并非国家执法部门，无权行使强制性措施。物业公司对业主的私搭乱建行为，可以根据管理规约进行禁止，但不得采取措施直接拆除。鼎辉公司在曹雍、戚敌不在场的情况下，强行拆除空调外机确有不妥。拆除后的空调外机，所有权归曹雍、戚敌，鼎辉公司应当予以返还。鉴于违章安装的空调外机本应拆除，曹雍、戚敌要求恢复空调安装原状的诉请，有违小区业主的共同利益，不予支持。曹雍、戚敌主张因拆装而造成空调不保修的损失及新机变二手机的损失3000元，但其并未提供相关证据证明，且损失并未实际发生或存在，故对该项诉请也不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：1.鼎辉公司于判决生效后十日内返还曹雍、戚敌小米1.5P空调外机两台；2.驳回曹雍、戚敌其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由鼎辉公司负担。二审中，曹雍、戚敌未提交新的证据，鼎辉公司提交了照片打印件一份，用以证明一审判后，两个空调外机已经重新安装在曹雍、戚敌的房间外墙上。曹雍、戚敌质证认为，对照片的真实性没有异议，一审判后确实有人过来把空调外机装在曹雍、戚敌家外墙上。本院认证意见为，曹雍、戚敌对证据的真实性没有异议，对该证据的证明效力予以认定。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方一致确认，涉案两个空调外机已重新安装在曹雍、戚敌家的房间外墙上。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。建筑物的外墙属于业主共有，单个业主无偿利用外墙面等共有部分的，但应限于满足合理的需要。本案中，根据查明的事实，案涉房屋预留有专门的空调机位，曹雍、戚敌为扩大自身使用面积，将该预留的空调机位改为室内用房，并将空调外机安装在属于业主共有的外墙上，本身已与房屋的规划设计不符，其行为亦违反了本人所作承诺。同时，将空调外机安装在房屋外墙上，造成外立面改变，破坏了房屋的整体结构和形象，加之会带来一定的安全隐患，有损业主的共同利益，故曹雍、戚敌认为其有权将空调外机安装在房屋外墙上的主张不能成立，本院不予支持。关于鼎辉公司是否享有强制拆除权的问题，根据《物业管理条例》的规定，鼎辉公司作为物业服务企业，并非法律、法规授权的行政机关，不享有强制拆除权。至于空调拆装造成的损失，因曹雍、戚敌未提供相关证据证明，本院亦不予支持。综上，曹雍、戚敌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹雍、戚敌负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月五日法官助理刘文文书记员王家慧