江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4694号原告：徐如清，男，1965年8月23日出生,汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。被告：李祥梅，女，1977年3月24日出生，回族，住江苏省泗阳县。被告：李祥春，男，1971年3月8日出生，汉族，住江苏省泗阳县。以上两被告共同委托诉讼代理人：张林武，泗阳县诚忠法律服务所法律工作者。第三人：南京市栖霞区房屋征收管理办公室，统一社会信用代码113201133024350186,住所地南京市栖霞区仙林大学城文枢东路2号A10栋综合楼。负责人：刘文刚，系该办公室主任。委托诉讼代理人：罗逸，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。原告徐如清与被告李祥梅、李祥春及第三人南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称栖霞区征收办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序审理。2019年10月21日，根据原告徐如清的申请，本院追加李祥春为本案被告。本案于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告徐如清及其委托诉讼代理人叶立斌，被告李祥梅、李祥春的委托诉讼代理人张林武及原告李祥梅，第三人栖霞区征收办的委托诉讼代理人罗逸到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐如清诉称，2009年6月23日，原告与案涉房屋的原产权人戴某、何某签订了《房屋租房协议》，因原产权人欠原告借款140万元，双方约定原产权人将名下的案涉房屋租赁给原告使用14年（自2009年8月1日至2023年7月31日止），租金为每年10万元，用以抵冲所欠原告借款。该协议经法院以调解书形式确定是双方的正式意思表示，合法有效。2014年，南京市玄武区人民法院依照生效的法律文书，将案涉房屋上网拍卖。被告因此按照房地产评估报告中“带租用限制房地产市场价值”的价格拍得案涉房屋，故原产权人用案涉房屋租金抵偿所欠原告的借款，尚未抵偿完毕的余款应由被告承担返还的义务。2018年8月24日，栖霞区人民政府的宁栖府征字[2018]第011号《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》公布后，被告作为被拆迁房屋的产权人，未将案涉房屋的评估报告及拆迁补偿协议所示的拆迁价格、数额告知原告，造成原告的利益获得存在风险及知情权收到阻碍。原告与案涉房屋的原产权人签订的《房屋租赁合同》中约定：在案涉房屋拆迁时，“案涉房屋内部设施拆迁等相关补偿费用，由乙方享有”。该条款同样适用被告，对被告具有约束力。原告应当享有除房屋拆迁补偿款、土地补偿款以外的案涉房屋所获得的拆迁补偿利益。为此，原告诉至法院，请求判决解除与被告的房屋租赁协议；判令被告承担返还租赁房屋用以抵偿原告的余款50万元；请求确认双方构成房屋租赁关系，被告将原告享有的租赁房屋征地拆迁补偿利益返还给原告（具体以调取征的拆迁补偿享有和案涉房屋评估报告后确定）；判令被告承担本案诉讼费用和保全费。被告李祥梅、李祥春辩称，原告与被告之间不存在房屋租赁关系，也没有任何租赁合意及租赁行为。本案中，戴某因欠原告140万元借款无力偿还，同意将案涉房屋14年的使用权让渡给原告，以此抵偿欠款。该行为并不是房屋租赁合同关系，而是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债。原告与戴某之间的房屋租赁协议以及法院的民事调解书只是对以房屋使用权冲抵原告债务的确认，因此，原告与戴某之间并非房屋租赁关系。根据最高人民法院相关的指导案例指明，《房屋使用权抵债合同》为债权债务合同关系而非房屋租赁合同，不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。另外，被告对原告与戴某之间的债务真实性持有异议，认为是债务清偿行为。原告和戴某之间签订债务清偿协议，应当按照合同向戴某主张造成的损失，而不是向被告主张。栖霞区法院的调解书是对双方债务行为的确认，并没有以判决方式认定原告和戴某之间的房屋租赁关系。李祥梅已经对该调解书提出了撤销之诉，等待栖霞区法院的再审。如果本案的原告主张优先购买权，应当重新提起诉讼，而不是在本案中进行主张。综上，请求驳回原告的诉请。第三人栖霞区征收办陈述，本案系承租人与产权人之间的租赁合同纠纷，与第三人无关，请求法院依法判决。经审理查明，位于南京市栖霞区某某路XXX号X幢3层、建筑面积507.97平方米私有产权房的所有权人系案外人戴某。2009年6月23日，徐如清（承租人、乙方）与案外人戴某（出租人、甲方）签订了《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于南京市栖霞区某某路XXX号X幢3层私有产权房505㎡（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营使用；租期14年，自2009年8月1日至2023年7月31日止；年租金为10万元，乙方先付后用，一次性向甲方支付14年租金140万元；如遇国家征用、房屋拆迁，土地补偿款由甲方享受，门面房、内部设施拆迁等相关补偿费用由乙方享受。协议签订后，戴某将案涉房屋交付给徐如清使用，案涉房屋的租金用于折抵戴某向徐如清借款140万元。2010年11月8日，徐如清与戴某、何某（戴某之妻）因案涉房屋租赁产生纠纷，徐如清诉至本院。2010年11月12日，经本院调解，双方达成协议，本院遂作出（2010）栖迈民初字第971号民事调解书，该调解书确认：双方继续履行2009年6月23日签订的房屋租赁协议，南京市栖霞区某某路XXX号X幢3层房屋继续由徐如清承租。2011年10月10日，徐如清以案涉房屋为经营场所，在工商管理部门注册了南京市栖霞区如清法律咨询服务中心，后将部分房屋转租他人经营。2015年2月4日，因戴某与他人发生借贷纠纷，南京市玄武区人民法院（以下简称玄武区法院）委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证评估公司）对包括案涉房屋在内的建筑物价值进行评估。2015年3月12日，中证评估公司作出了《房地产评估报告》，该报告中，估价项目名称为栖霞区某某路XXX号XX幢3层带租约限制条件下商业用途房地产市场价值评估；带租约限制房地产价值单价为人民币8809元/平方米，总价447.46万元；无租约限制房地产价值单价为人民币11885元/平方米，总价603.73万元。后玄武区法院发布了《拍卖公告》，将于2016年2月4日10时至2016年2月5日10时在南京市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上对案涉房屋进行拍卖。《拍卖公告》中，案涉房屋起拍价为460.35万元，评估价为460.35万元；特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。在拍卖标的调查情况表中，拍品现状租赁情况中标注为“有，承租人徐**（租期：2009年8月1日始-2023年7月31日止）”。2016年7月26日，玄武区法院出具了《拍卖成交确认书》，确认：成交时间为2016年6月17日10时28分52秒，成交价格为396.7万元，买受人为李祥春（身份证号码）。2017年4月5日，李祥梅将案涉房屋登记在自己的名下，并办理了不动产权证。李祥春、李祥梅在取得案涉房屋产权后，没有对案涉房屋进行添置和装修。2017年4月24日，徐如清在栖霞区房屋租赁管理部门将案涉房屋进行了房屋租赁登记。因红山路-和燕路快速化改造工程项目需要，南京市栖霞区人民政府于2018年8月24日作出了宁栖府征字[2018]第（011）号《房屋征收决定》，对主线南起新庄立交，北至神龙路交叉口以北，与规划的和燕路过江通道相接，全场6.1公里范围内进行征收；8月24日，又公布了《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》。案涉房屋在被征收范围之内。2019年7月10日，栖霞区征收办与李祥梅签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，协议载明李祥梅的位于某某路XXX号XX幢3层的房屋在征收范围内，李祥梅同意于2019年8月12日将被征收房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办拆除；被征收房屋货币补偿款合计为9961292元；补助费用包含固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费6000元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、装修补助费515082元、提前搬家奖励费498065元、货币安置奖励费996129元，费用合计2016966元；征收其他非住宅房屋的设施搬运费用398452元、征收营业用房的停业补偿费用996129元，合计1394581元。上述款项，栖霞区征收办尚未发放。在案涉房屋的征收款项归属事宜上，徐如清与李祥梅发生纠纷，故徐如清诉至本院，要求处理。审理中，徐如清将其诉讼请求变更为：请求确认其与李祥梅之间构成租赁关系；李祥梅应当依照原租赁合同的条款将案涉房屋征地拆迁补偿款中除征收房屋货币补偿金额之外的3411547元归其所有；请求第三人栖霞区征收办协助将上述款项进行交付。徐如清认为：作为租赁物，在租赁期间遇到国家建设需要而被征收的，是不可追责的一种合同终止方式；在本案中，产权人是经过多道手续取得的案涉房屋的产权，其中包括原产权人将房屋出租给他人，使案涉房屋使用权分离，导致原告获得案涉房屋的承租权，在租赁期间遇到国家征收，但租赁协议仍然有效；原产权人因欠他人费用，在法院确认原产权人的债务后将案涉房屋进行拍卖；拍卖过程中，案涉房屋是带租约限制条件拍卖给李祥春，法院及评估单位对案涉房屋状况和承租人应当享有的权利均作出了告知和确认；李祥春确认拍得房屋时，对拆迁利益应当依照房屋租赁协议的条款予以返还，因为案涉房屋由法院拍卖而取得的产权，适用买卖不破租赁的原则，租赁协议对案涉房屋现在的产权人具有约束力和适用，在本案过程中应当视为存在租赁关系，故请求支持其诉请。李祥梅、李祥春主张原告认为与李祥梅之前存在租赁关系，但没有证据证明原被告之间存在租赁关系；案涉房屋产权人为李祥梅，拆迁利益应当归李祥梅所有，与原告无关，请求驳回原告的诉请。栖霞区征收办认为其经过合法征收程序对案涉房屋已经进行足额补偿，本案系承租人与产权人之间的租赁合同纠纷，与其无关，请求法院依法判决。另查明，李祥梅与李祥春系兄妹。李祥梅、李祥春在庭审中陈述李祥春作为家庭代表拍到案涉房屋，竞买案涉房屋的款项系家庭成员的共同投资行为；经家庭成员决定，由李祥春代持案涉房屋；李祥春竞拍到案涉房屋后，将该房屋登记在自己的名下。但将案涉房屋登记在自己名下的事实，李祥春未提供证据证实。因双方各持己见，并在本院给予的调解期限内未能达成协议，致调解无效。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁协议》、案涉房屋的产权证及不动产权证、（2010）栖迈民初字第971号民事调解书、《房地产评估报告》、玄武区法院的《拍卖公告》及《拍卖成交确认书》《房屋征收决定》及《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》、《房屋租赁登记备案证明》、相关单位营业执照、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、（2019）苏0113民初5908号民事判决书，本院庭审、质证笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，徐如清与案外人即原案涉房屋的产权人戴某签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，协议内容没有违反法律规定，故该协议合法有效。在租赁协议履行中，徐如清与戴某、何某（戴某之妻）产生纠纷，徐如清诉至本院。经本院调解，双方达成了继续履行2009年6月23日签订的房屋租赁协议，案涉房屋继续由徐如清承租的协议。虽然租赁协议是以租抵债的方式，但并不影响租赁关系的成立。因戴某与他人发生债务纠纷，案涉房屋被玄武区法院对外进行拍卖。玄武区法院在《拍卖公告》中对案涉房屋的状况进行了公示，明确案涉房屋起拍价为460.35万元，评估价为460.35万元，并特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负，且在拍卖标的调查情况表的拍品现状租赁情况中，明确标注为“有，承租人徐**（租期：2009年8月1日始-2023年7月31日止）”。李祥春在庭审中陈述其作为家庭代表拍到案涉房屋，竞买案涉房屋的款项系家庭成员的共同投资行为并经家庭成员决定，由其代持案涉房屋。玄武区法院在拍卖案涉房屋时，将徐如清租赁案涉房屋的事实明确标注在《拍卖公告》中。因此，作为家庭代表在竞拍案涉房屋时，对案涉房屋存在租赁的事实，李祥春及其出资的家庭成员是明知的，而李祥梅作为李祥春的妹妹，将案涉房屋登记在自己名下，对案涉房屋存在租赁的事实也是明知的。在《房屋租赁协议》履行期间，案涉房屋的所有权发生变动，根据“买卖不破租赁”的原则，案涉房屋的所有权变动不影响《房屋租赁协议》的效力，故徐如清与李祥梅应按照《房屋租赁协议》的约定进行履行。因案涉房屋在租赁期限内已被征收，《房屋租赁协议》已终止，故无需对徐如清与李祥梅之间的租赁关系进行确认。李祥梅于2019年7月10日与栖霞区征收办签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，同意将被征收的案涉房屋搬迁完毕交由栖霞区征收办拆除；栖霞区征收办给予李祥梅相应的经济补偿。徐如清作为案涉房屋的承租人，实际承租、使用案涉房屋，并对案涉房屋进行装修，故在租赁期限尚未届满时有权获得相应的经济补偿。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》中载明的补偿款项的性质，结合《房屋租赁协议》中约定的条款、案涉房屋的商业用途性质、徐如清的诉讼请求及李祥春、李祥梅在取得案涉房屋产权后没有对案涉房屋进行添置和装修的事实，本院酌情认定李祥梅应向徐如清支付补助费用中除提前搬家奖励费498065元、货币安置奖励费996129元之外的费用，合计为522772元；征收其他非住宅房屋的设施搬运费用的50%即199226元、征收营业用房的停业补偿费用的50%即498064.5元，共计1220062.5元。栖霞区征收办履行征收职责，在本案中无需承担责任，但应协助徐如清将上述款项进行交付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、被告李祥梅于本判决生效后十日内向原告徐如清支付各项补偿费共计1220062.5元；二、南京市栖霞区房屋征收管理办公室协助原告徐如清将上述款项进行交付；三、驳回原告徐如清对被告李祥春的诉讼请求；四、驳回原告徐如清的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38000元，减半收取19000元，保全费5000元，共计24000元由原告徐如清承担15600元，被告李祥梅承担8400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年六月十九日书记员  郑佳玲