江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3491号上诉人（原审被告）：陆荣泉，男，1960年1月30日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：吴江市荣荣针织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区横扇镇南举路。法定代表人：陆荣泉，执行董事。委托诉讼代理人：李日钧，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家逸，江苏新苏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐荣，男，1975年4月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：吴江市横扇镇欣荣针织整理厂，住所地江苏省苏州市吴江区横扇镇横东开发区。经营者：徐荣，厂长。被上诉人（原审原告）：陈勤芬，女，1976年3月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：姜国云，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。原审被告：肖国均，男，1983年1月2日出生，汉族，户籍所在地四川省双流县，现暂住江苏省苏州市吴江区。原审被告：张正峰，男，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。原审被告：谈学雷，男，1975年1月25日出生，汉族，住江苏省沐阳县。上诉人陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司（以下简称荣荣公司）因与被上诉人徐荣、吴江市横扇镇欣荣针织整理厂（以下简称欣荣针织厂）、陈勤芬、原审被告肖国均、张正峰、谈学雷确认合同无效纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆荣泉、荣荣公司的上诉请求：维持一审判决第一项、第三项以及诉讼费用由徐荣、欣荣针织厂负担的判项；撤销一审判决第二项，改判为“徐荣、陈勤芬立即将425万元房租返还给陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司；陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司收到房租后三十日内，陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司、张正峰、谈学雷迁出位于江苏省苏州市吴江区横扇镇横东开发区的涉案建筑物并将上述建筑物返还徐荣、陈勤芬。”；二审诉讼费用由徐荣、欣荣针织厂负担。事实和理由：徐荣、陈勤芬于2013年3月6日至2013年7月15日期间收到陆荣泉借款1040万元，并于2013年7月18日将案涉房屋出租给陆荣泉、荣荣针织公司，租赁期限为十五年，租金425万元，从借款1040万元中抵扣。租赁合同履行六年后，于2019年1月隐瞒事实、故意以虚假的825万元的租赁合同向法院提起诉讼，确认租赁合同无效并要求返还房屋，但不提将已经收取的租金返还。一审法院虽查明了徐荣、陈勤芬提起诉讼系恶意，但机械适用不告不理原则，判决单方返还明显不公平。1.本案判决无效的房屋租赁合同签订于2013年7月18日，对应的租金425万元已经支付，房屋自租赁时起已经交付给陆荣泉合法占有。2.本案诉争的房屋虽然系违章建筑，但具备建筑物的使用功能，在没有被拆迁之前客观上具有重大经济利益，上述经济利益是可以计算的。3.一审经过长期审理，虽查明案件基本事实，但没有注意房屋租赁合同系双务合同，合同无效涉及到房屋及租金的相互返还，其机械适用不告不理原则，明显不公。徐荣通过诉讼合同无效而获得利益的目的十分明显；单方返还的判决使得陆荣泉、荣荣公司本已经实现的债权将成空；一审法院简单判决合同无效，但并未对合同效力及法律后果进行释明，适用法律明显不当。4.本案请求改判返还425万元的租金具有相应的事实和法律依据。425万元按照年息6%计算利息为25.5万元，425万元平均到15年每年金额为28.33万元，考虑到民间借贷中年息不止6%的情况，两者虽有差距，但两者间相互抵消也合理。5.请求二审法院释明合同无效并对无效的后果做出判决，直接改判支持陆荣泉、荣荣针织公司的全部上诉请求。徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬二审辩称，1.一审只查明陆荣泉在2013年3月6日至2013年7月15日向徐荣转账1040万元，但无证据证明上述款项的性质，也没有证据证明上述款项转化为租金。2.租赁合同第三条载明因出租方结欠承租方借款425万元，但陆荣泉、荣荣针织公司提供的借款合同载明825万元，提供的转账凭证是1000多万，且借款合同与转账日期均不符，无法证明转账款项就是借款，更不能证明结欠借款425万元。3.二审中徐荣、陈勤芬提供的转账流水，其中2013年4月1日至2013年7月29日对应陆荣泉转账给徐荣款项这段时间，徐荣方支付给陆荣泉方2717多万元，远远超出了借款金额，更进一步证明徐荣不欠陆荣泉的钱，双方签订合同的真实原因是因为徐荣在外欠了很多钱，更是对陆荣泉作为放贷人身份的害怕，被威逼之下签订了租赁合同，根据陆荣泉、荣荣针织公司提供的证据无法证明425万元借款的真实性，故无法判决返还租金，一审同时写明可以另案主张，并未损害到陆荣泉、荣荣针织公司的权益。所以请求二审驳回上诉，维持一审判决。张正峰二审述称，张正峰是与陆荣泉签订的合同，与徐荣、欣荣针织厂负担无任何关系，现张正峰要求拿回租金。谈学雷二审述称，请求法院保护自己的利益，同意陆荣泉、荣荣针织公司的上诉意见。肖国均二审未做答辩。徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬向一审法院起诉请求：1.判令确认徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬及徐金龙（已故）与肖国均于2013年7月18日签订的《租赁合同》无效；确认徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬及徐金龙与肖国均、陆荣泉、荣荣公司于2013年7月18日签订的《租赁合同》无效；2.判令陆荣泉、荣荣公司、肖国均、张正峰、谈学雷停止使用上述《租赁合同》中约定的位于江苏省苏州市吴江区横扇镇横东开发区的房屋，并返还给徐荣、陈勤芬；3.判令陆荣泉、荣荣公司、肖国均、张正峰、谈学雷负担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐金龙与王永珍系夫妻关系，共育有徐荣、徐立二个子女。徐金龙于2018年5月4日去世。徐荣与陈勤芬于1998年4月22日登记结婚。2019年5月23日，王永珍、徐立各出具《放弃权利声明》一份，均明确涉案租赁合同上有徐金龙在共有人处签名，实际上，该房子的土地是徐荣购买，房子是徐荣建造，与其无关，其自愿放弃本案中所有权利，不参加诉讼。2010年4月8日，华盛公司作为甲方，徐荣作为乙方，双方签订《协议书》一份，约定甲方位于旗杆下民营开发区（原沪青毛纺厂北边）土地一块，因乙方生产经营需要，经甲乙双方协商达成以下协议：1、乙方以人民币50万元向甲方购买该地块。2、乙方需从原南边围墙向北让出1米（从东到西）。3、土地、水、电等按现状甲方给乙方，如乙方需要办证，安装等情况均由乙方自理，与甲方无关。4、如今后遇到拆迁或政府征用，赔偿所得归乙方。5、本协议签订后，乙方全额一次性付款后生效。2019年5月23日，华盛公司出具《证明》，明确：兹有本公司因有政府拆迁其单位老办公区的单层办公用房和机械车间，以补偿土地横扇镇旗北民营开发区（原沪青毛纺厂北侧），并于2010年初，由华盛公司转让给徐荣，双方签订了协议书一份（有附件），签订日期是2010年4月8日，且经陈黎明转交到华盛公司账户，支付50万元人民币，以作双方交接，由徐荣本人自制建造厂房和生活用房。2010年6月1日，徐荣作为甲方，张小荣作为乙方，双方签订《施工协议》一份，约定现有徐荣将车间及宿舍大楼建筑工程发包给张小荣，现经双方协商如下：一、工程造成价：按建筑面积每平方米结算车间1316㎡×480元/㎡=631680元，总价格按实际施工建筑面积实量计算。二、承包方式：双包（包工包料）。其中车间采用木头梁，规格11㎝-12㎝，有乙方自购。三、工程内容：按草图施工。四、工程安全：在工程施工时出现的任何安全事故由乙方独力承担。五、施工期限：2010年6月4日至2010年8月31日。六、付款方式：开工付200000元，余款2011年付清。2014年2月11日，张小荣出具《证明》，明确位于横扇镇旗北民营开发区的欣荣针织厂的厂房是其在2010年帮徐荣建造的，是徐荣的厂房。陆荣泉于2013年3月6日向徐荣转账20万元，于2013年3月7日向徐荣转账30万元，于2013年3月18日分二笔分别向徐荣转账100万元、50万元，小计150万元，于2013年5月26日分四笔分别向徐荣转账三笔100万元、80万元，小计380万元，于2013年5月28日向徐荣转账60万元，于2013年6月4日向徐荣转账二笔100万元，小计200万元，于2013年7月15日向徐荣转账200万元，总计1040万元。2013年7月18日，欣荣针织厂作为出租方，陈勤芬、徐金龙、徐荣作为出租方共有人，肖国均作为承租方，双方签订《租赁合同》一份，约定本合同租赁房屋座落在苏州市吴江区横扇镇横东开发区厂房和附房总共建筑面积3500平方米左右（包括别墅），房屋质量按现状，生产设备（附清单）；以上房屋租赁期共十五年，出租方从双方在本合同签字起将企业、房屋及设备按现状交付承租方；本租赁合同总租金共人民币捌佰贰拾伍万元整。支付方式从出租方对承租方的债权中直接扣除；因出租方结欠承租方借款捌佰贰拾伍万元，故承租方在应收借款中扣除，直到扣清为止；租赁期内，出租方不得将该企业所有权转移给第三方，即使未经承租方许可发生了转租，但合同对新的房产所有者继续有效，如因产权转移妨碍承租方正常使用，经承租方催告仍未排除妨碍的，催告送到后的三十日内每逾期壹日应支付违约金30000元。同日，欣荣针织厂作为出租方，徐荣、陈勤芬、徐金龙作为出租方共有人，荣荣公司作为承租方，双方签订《租赁合同》一份，约定本租赁合同总租金人民币肆佰贰拾伍万元整；因出租方结欠承租方借款肆佰贰拾伍万元，故承租方在应收借款中扣除，直到扣清为止。双方关于权利义务的其他约定与同日金额为825万元的租赁合同相同。承租方处有陆荣泉、肖国均签字、荣荣公司盖章。2013年8月5日，徐荣、欣荣针织厂、徐金龙、陈勤芬作为出租方，荣荣公司作为承租方，双方签订《补充协议》一份，约定关于该企业在7月18日之前的一切与承租方无关，所有的债权债务由出租方全权负责。2013年12月12日，肖国均至一审法院谈话，明确：徐荣欠其1000多万元还不出来，故将厂房、土地及机器设备出租给其二十年，以租金抵借款。其同意法院将厂房、土地及机器设备整体拍卖，其将与徐荣另行借贷诉讼，然后参与分配。2018年3月9日，肖国均至欣荣针织厂贴《通告》，明确：房租2017年2月14日已到期，限期一个月内清场（2018年4月8日）。2018年4月12日，肖国均作为甲方，谈学雷作为乙方，双方签订《租赁权转让合同》一份，约定甲方于2018年4月12日前将位于苏州市吴江区横扇镇东开发区厂房及附房总共建筑面积3500平方米左右（包括别墅）转让给乙方使用；甲、乙双方所商定转让金额人民币肆拾万元整；乙方在2018年4月12日前将转让总金额40万付给甲方。庭审中，肖国均确认已收到该40万元。2018年4月13日，陆荣泉出具《收条》，明确收到张正峰房租金定金叁拾万元整。2018年4月15日，荣荣公司、陆荣泉作为甲方，张正峰作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》一份，约定荣荣公司、陆荣泉将位于横扇镇衡东开发区厂房出租给乙方，并达成如下协议：一、双方在2018年4月13日签订《债权转让协议》作废；二、甲方保证其拥有该厂房的使用权，截止时间为2028年7月18日，在该期间，甲方有权利进行转租；三、租赁期限为自签订本协议起至2028年7月18日止；四、租金合计160万元。支付方式为2018年4月28日前向甲方指定账户支付48万元租金，2018年6月1日前支付80万元租金，2018年12月31日前支付32万元租金。2018年4月25日，陆荣泉出具《收条》，明确收到张正峰租房款叁拾万元。2019年5月27日，一审法院至欣荣针织厂房屋内勘察，并与谈学雷制作《询问笔录》，谈学雷明确其与张正峰系连襟，二人合伙使用涉案房屋，其系从陆荣泉处承租的房屋。债权转让中，其向张正峰支付了70万元现金，向陆荣泉支付了10万元现金。庭审中，徐荣、欣荣针织厂共同明确：1.涉案房屋系徐荣个人为设立欣荣针织厂而建造，系徐荣个人财产；2.其与荣荣公司、陆荣泉之间发生租赁关系。徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬共同明确：1.徐荣离开吴江时将欣荣针织厂的公章、营业执照、组织机构代码证以及徐荣的私章均移交给了陆荣泉；2.陆荣泉向徐荣转账的多笔款项均系为了制造徐荣与陆荣泉之间存在债权债务的假象而特意制造的银行流水，从而达到以该虚假债务抵消租金的目的。庭审中，肖国均明确：1.其以前替陆荣泉打工，陆荣泉作为横扇人不方便出面就让其代陆荣泉与徐荣签订《租赁合同》，实际承租方为陆荣泉；2.当时说除该份《租赁合同》外，陆荣泉与徐荣还有一份《租赁合同》，其只承认徐荣提交的金额为825万元的《租赁合同》，其对陆荣泉与徐荣另行签订的《租赁合同》不知情，陆荣泉与徐荣签订的《租赁合同》第二页的签名系其本人所签，但其不知道该合同第一页的内容；3.当时其与陆荣泉协议年底给其10%房屋租金作为工资和福利，但该协议以及其认可的《租赁合同》均遗失了；4.《租赁合同》遗失后，2018年某日，徐荣想找其合开厂房，其称所有材料均已遗失，徐荣就说帮其把所有材料补全，徐荣找其妻子和父亲把此前提交给贵院的《租赁合同》重新签了一份；5.因陆荣泉未履行与其之间的协议，故而其去贴了《通告》。贴《通告》后，张正峰致电其，其去张正峰办公室签了一份《租赁合同》，把剩余十年租期出租给张正峰和谈学雷，但谈学雷未到场，钱是张正峰汇给其的。庭审中，陆荣泉明确：1.其与徐荣系亲戚，徐荣为保障其利益与其签订了金额为425万元的《租赁合同》；2.徐荣与肖国均签订金额为825万元的《租赁合同》时，其不在办公室，其回来后不认可该825万元的《租赁合同》，因当时谈好的是425万元，故又签订了金额为425万元的《租赁合同》。庭审中，谈学雷明确：起初房屋系由其和案外人一直在使用。因肖国均贴了《通告》，涉案厂房无法正常生产，其为了厂房正常生产，与肖国均另行签订《租赁合同》。张正峰与谈学雷一致明确涉案房屋现由二人在使用。2020年1月8日，徐寿荣出具《证明》一份，载明：本人系横扇镇北横村村民委员会主任，任期为1993年至2010年，在本人任期内，徐荣曾租赁村厂房用于开办欣荣针织厂。到2010年左右，徐荣在村厂房对面自己建厂房、别墅，并把欣荣针织厂迁至该处经营。2020年1月9日，徐寿荣接受法院询问，明确：其自1993年10月左右至2010年4月期间为苏州市吴江区横扇镇北横村村民委员会主任。2010年1月8日的《证明》系其本人出具。当时，钱建华在横扇镇上经营横扇建筑公司，由于环湖路拓宽，苏州市吴江区横扇镇人民政府把钱建华经营的建筑公司拆迁，然后把现在徐荣厂房所在土地补偿给钱建华。这块土地应该是集体所有土地，但没有相关证据证明是集体所有土地。后，徐荣与钱建华二人交易，徐荣好像出了四、五十万元，具体是买还是怎么样，其不清楚，但没有办理相关手续。后，徐荣在该土地上建造厂房。大概1998年、1999年左右，苏州市吴江区横扇镇人民政府在旗杆下村和北横村交界处规划旗北民营经济开发区，将现在徐荣厂房所在土地规划进去了。2020年1月9日，苏州市吴江区横扇镇北横村妇女主席王建芬接受法院询问，明确：旗杆下村与施家村于2001年合并为旗施村，旗施村与北横村于2003年合并为北横村。其于2001年任职于旗施村村民委员会，当时就认识徐寿荣，徐寿荣当时就担任北横村村民委员会主任。2003年旗施村与北横村合并后，徐寿荣继续担任主任。徐荣厂房使用的土地被政府征用后变为国有土地，其不清楚该土地以前的性质。徐荣现在的厂房系徐荣自己建造。2020年1月10日，苏州市吴江区横扇街道北横村村民委员会出具《证明》，明确徐寿荣同志（身份证：），在1993年10月—2006年7月期间在横扇北横村担任村主任职务，2006年8月—2009年4月期间在横扇北横村担任村主任职务主持北横村全面工作。另查明，欣荣针织厂于2009年12月29日登记注册。吴江县横扇建筑公司于1987年9月21日登记注册，经营地址为新马路5号、三级河桥堍、太浦北岸、大桥中段，于2003年4月17日更名为华盛公司。再查明，涉案建筑物所占土地无土地使用权证，该建筑物未取得建设工程规划许可证，未办理不动产权属登记。以上事实，由徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬共同提交的常住人口登记表、户口注销证明、放弃权利声明二份、身份证复印件三份、结婚登记申请书、协议书、地块平面尺寸图复印件、施工协议、证明二份、租赁合同复印件（金额为825万元）、设备清单打印件、谈话笔录复印件、（2015）杭富民初字第1819号民事判决书打印件、照片打印件六张、陆荣泉和荣荣公司共同提交的租赁合同（金额为425万元）、生产设备清单、委托书、补充协议、营业执照、公章、组织机构代码证、短信聊天记录截屏打印件、通告拍照打印件、租赁合同拍照打印件、清单打印件、转账交易回单十一张、进账单、借记卡产品资料查询、交易凭条二张、个人业务信息回单、松陵镇三优三保土地面积统计表打印件、借款合同十二份、工资发放表打印件二张、证明复印件、被告张正峰提交的厂房租赁合同、收条二张、租赁合同复印件（金额为425万元）、谈学雷提交的租赁权转让合同、租赁合同（金额为825万元）、一审法院询问笔录以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，关于涉案建筑物建造者的问题。涉案建筑物虽因没有权证，不能根据权证上的记载确定权利人，但徐荣提供的相关证据与一审法院向涉案建筑物所在地的原村主任徐寿荣及现妇女主席王建芬调取的证言相印证，可以认定徐荣系涉案建筑物的建造者。涉案建筑物为违法建筑，不能认定为系徐荣的合法财产，但徐荣基于对违法建筑的建造行为而享有一定利益，在利益受到侵犯时，可以通过诉讼途径来寻求保护。法院对本案的处理，也并非将违法建筑合法化。徐荣、欣荣针织厂及陈勤芬系涉案租赁合同的出租方，均具有原告主体资格。徐荣、欣荣针织厂在本案中共同主张，涉案建筑物系徐荣的个人财产。因涉案建筑物的建造者系徐荣，且欣荣针织厂系徐荣经营的个体工商户，故上述主张不会影响欣荣针织厂债务人的利益。涉案建筑物于徐荣与陈勤芬婚姻关系存续期间建造，徐荣、欣荣针织厂及陈勤芬在诉讼请求中明确要求将涉案建筑物返还给徐荣与陈勤芬，不包括欣荣针织厂，从权利人主体角度而言，于法不悖，一审法院予以准许。关于2013年7月18日签订的二份租赁合同效力问题。一审法院认为，首先，因涉案建筑物系违法建筑，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故涉案的租赁合同均为无效。其次，对于肖国均作为承租人所签订的租赁合同，庭审中徐荣、被告肖国均、陆荣泉均确认肖国均实际上作为被告陆荣泉的代理人签订该合同，厂房的实际承租方为陆荣泉、荣荣公司，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故一审法院认为，以肖国均为承租人的租赁合同约束的当事人应为委托人陆荣泉一方而非受托人肖国均。此外，在同一天陆荣泉代表荣荣公司又签订了一份租赁合同，且肖国均同时又在该合同上签名，故承租人为肖国均的合同实际上已被陆荣泉本人签订的以被告荣荣公司为承租人的租赁合同所取代。第三，关于陆荣泉签订的以荣荣公司为承租人的租赁合同。徐荣称其与陆荣泉之间并不存在真实的债权债务关系，其为逃避诉讼保全及执行，才将涉案建筑物交给陆荣泉。本案诉讼中，徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬仅要求确认合同无效，收回涉案建筑物，未提出租金等方面的诉讼请求；陆荣泉称其与徐荣系亲戚，徐荣为保障其利益与其签订了金额为425万元的《租赁合同》。本案中陆荣泉未提起反诉，要求与徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬结算租金；且在涉案建筑物上还涉及到陆荣泉、肖国均与次承租人谈学雷与张正峰的转租情况，对于相关的租金结算谈学雷与张正峰也未提出诉求，故对于租赁合同被确认无效后的其他问题，本案不予理涉，双方当事人可另案主张。综上所述，一审法院认为，因涉案建筑物为违法建筑，欣荣针织厂作为出租方、徐荣、陈勤芬、徐金龙作为出租方共有人，肖国均及陆荣泉、荣荣公司作为承租方签订《租赁合同》均为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故承租人陆荣泉、荣荣公司应返还占有的涉案建筑物给建造者徐荣、陈勤芬夫妻。因涉案建筑物又被荣荣公司转租给张正峰、谈学雷，涉案建筑物由张正峰、谈学雷实际使用，故次承租人张正峰、谈学雷也同时负有腾房义务。鉴于涉案建筑物为违法建筑，且诉讼中徐荣陈述其为意图规避执行而与他人签订租赁合同，纯属恶意，故一审法院确定本案诉讼费由徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认吴江市欣荣针织整理厂、徐荣、陈勤芬等与肖国均、陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司于2013年7月18日签订的租赁合同均无效；二、陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司、张正峰、谈学雷于判决生效之日起三十日内迁出位于江苏省苏州市吴江区横扇镇横东开发区的涉案建筑物并将上述建筑物返还原告徐荣、陈勤芬；三、驳回告徐荣、陈勤芬、吴江市欣荣针织整理厂的其他诉讼请求。案件受理费69550元，由徐荣、陈勤芬、吴江市欣荣针织整理厂自行负担。二审与一审查明事实一致。二审中，陆荣泉、荣荣公司提供如下证据：1.陆荣泉苏州农村商业银行转账记录，其中2013年7月15日向徐荣账户转账200万元，证明当日陆荣泉出借给徐荣200万元的款项。2.转账记录汇总，证明从2012年11月27日至2013年7月4日期间，通过陆荣泉的农业银行账户转到徐荣银行账户共计2618万元。3.付款明细表，证明陆荣泉通过户名是尤佳的账号出借给给徐荣625万。上述证据综合证明陆荣泉实际出借给徐荣的款项光本金就接近3500万元，双方签订合同时直接从欠款中扣除425万元作为15年租期的租金的客观事实。为了证明陆荣泉通过尤佳转账的情况，陆荣泉提交了其向尤佳转账的银行转账记录。徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬针对上述证据质证如下：1.对于尤佳向徐荣的付款明细表，既无银行盖章，也无尤佳出庭作证，不符合证据形式要求，不能证明尤佳代替陆荣泉向徐荣支付款项，徐荣表示未收到上述款项，如尤佳和陆荣泉存在款项往来系另一法律关系。2.对于转账记录汇总，因清单上银行盖章模糊，真实性由法院认定，如法院认定真实，徐荣认可其支付给徐荣2618万元，但远远低于徐荣“还款”金额2908.92万元，不能证明徐荣尚欠款。徐荣还款不止上述金额。3.徐荣在签订合同后仍在向陆荣泉还款，说明陆荣泉放高利贷的事实，说明租赁合同并非双方真实意思表示，租赁合同约定的租金亦非真实的租金标准，不能据以抵扣。4.租赁合同中载明结欠借款425万元，当庭又陈述425万元只是借款中的一部分，其陈述自相矛盾。5.一审中陆荣泉向法院提交的财产明细中标注了随厂房出租的设备单价，上诉设备在租赁期间失踪，陆荣泉应当赔偿徐荣损失。6.针对陆荣泉与尤佳的转账记录，徐荣认为与本案无关联性，陆荣泉的代理人二审中陈述“徐荣要借款时，陆荣泉将相应的款项通过转账机转入尤佳名下银行卡，再通过转账机将相应款项转给徐荣。”但转账记录载明陆荣泉向尤佳转账的金额与尤佳向徐荣的转账金额没有一笔是吻合的，所以陆荣泉的陈述是不成立的。转账记录中陆荣泉从2013年4月15日至2013年8月3日向尤佳转账1000多万，可见两人之间存在其他经济往来，该转账记录与本案无关联性。二审中，徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬提交如下证据：1.徐荣与陆荣泉及周国瑛的银行交易流水、自制的转账明细。2.陆荣泉、周国瑛的结婚登记审查表、常住人口信息。证明徐荣向陆荣泉和其妻子周国瑛转账2717.3万元，该流水不包括4月1日之前的200万元和7月31日之后的80万元。陆荣泉、荣荣公司针对徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬提交的证据质证如下：对真实性认可，但对证明目的不认可。陆荣泉当时是开酒店的，徐荣支付的款项有可能是支付餐饮费用。徐荣在2013年7月18日签订合同后向周国瑛支付款项，说明在扣除425万元租金后，徐荣还欠陆荣泉的款项。至于具体的金额，因双方没有完整的对账，所以具体金额现在说不上来。陆荣泉、荣荣公司二审中陈述，一审判决中提到的2013年3月6日至2013年7月15日转账1040万元，只是其中部分转账。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉建筑物为违章建筑，故案涉的两份租赁合同均为无效。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故陆荣泉、荣荣公司应将案涉建筑物返还给其建造者徐荣、陈勤芬。房屋租赁合同无效，出租人有权要求次承租人腾房。本案中，张正峰、谈学雷作为次承租人，负有腾房义务。如张正峰、谈学雷的权利受到损害，可与承租人陆荣泉另行处理。陆荣泉、荣荣公司上诉主张合同无效后，返还案涉建筑物的前提系徐荣、陈勤芬向其返还425万元的租金。本院认为，陆荣泉、荣荣公司主张双方约定以租金抵债，但徐荣、欣荣针织厂、陈勤芬不予认可，并主张双方之间不存在债权债务关系，考虑双方对于是否存在债权债务关系以及返还的范围争议较大，且陆荣泉、荣荣公司也未提出反诉要求结算租金，本院对于返还租金不予理涉，陆荣泉、荣荣公司可另行主张权利。综上所述，陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40800元，由上诉人陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司负担（陆荣泉、吴江市荣荣针织有限公司多缴纳的28750元，由本院退还）。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年六月十二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉