江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9206号上诉人（原审被告）：南京金亿豪物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区万达新村7号8号。法定代表人：杨兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪晶，江苏宁创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区御道街56-1号。负责人：杨明，该业委会主任。委托诉讼代理人：唐赛郎，女，该业委会委员。委托诉讼代理人：王雨佳，江苏李安祥律师事务所律师。上诉人南京金亿豪物业管理有限公司（以下简称金亿豪物业公司）因与被上诉人南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会（以下简称澳丽嘉园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金亿豪物业公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对于《关于对相关费用处理的通知》和《补充协议(三）》的内容认定错误。1.一审判决对于通知中所称的“公共部分维修、代垫的费用”的理解过于狭隘。《关于对相关费用处理的通知》中所称的“公共部分维修、代垫的费用”指的是公共区域的支出,不仅包含公共区域设施设备的维护和修理，还包含为公共利益所代垫的费用，建筑垃圾清运费、电梯维保费、电梯维修费当然属于公共区域支出。而上诉人代垫的15000元律师费，是上诉人为了被上诉人利益及公共利益而支出，因为该诉讼被上诉人获得了20多万元的进账，上诉人却没有获得任何利益，且当时的第四届业委会认可此笔律师费的支出，不能因为业委会换届而出尔反尔。2.《补充协议（三）》与《关于对相关费用处理的通知》并不矛盾。《补充协议（三）》第二条约定，将停车费分配比例进行调整，调整后，电梯年检费、电梯维保费（去年由业主委员会支付）、除生活垃圾以外的清理费、单次100元以下维修，均由上诉人承担。这样约定的内在含义是指在停车费比例调整前，上述四项费用均是由被上诉人承担，调整后才由上诉人承担。在本案中，上诉人要求扣减的建筑垃圾清运费、电梯维保费、电梯维修费、律师费均是《补充协议（三）》施行前的费用支出，一审没有查明事实。生效判决己说明澳丽嘉园小区中公共部位费用和支出全部由被上诉人报销，上诉人主张扣减的建筑垃圾清运费、电梯维保费、电梯维修费、律师费当然属于公共部位费用和支出，应当由被上诉人承担。二、一审判决对“被告现提交的证据大部分为收据，且不能证明系公共部分维修产生”的认定是错误的，目前证据足以证实应扣减项目的费用支出金额。1.在一审审理过程中，审判员和被上诉人没有仔细核实上诉人提交的关于公共区域支出、建筑垃圾清运费、电梯维保费、电梯维修费、律师费的相关证据，或者说根本没有质证。2.上诉人提交的全部都是财务凭证，包括收据、发票、费用报销审批单等，全部都是上诉人对外公示的财务数据，也是向工商机关报税、统计公司利润的依据，具有客观真实性。且无任何法律规定收据不能作为财务作账的依据。3.对于财务凭证中记载的费用支出，上诉人已经实际支出，被上诉人作为小区业主，可以看到公共维修情况，就算没有看到也可以去核实，不能以一句“不认可”就否认上诉人所有的支出。建筑垃圾清运费、电梯维保费用是每年都要支出的，这些费用清楚明白，就算没有任何票据被上诉人也应该承担。4.被上诉人在起诉时随起诉状向一审法院提交了两份证据：《澳丽嘉园2015年8月-12月物业管理经营收支情况(公示）》、《澳丽嘉园2016年物业管理经营收支情况（公示）》。在开庭时，审判员要求被上诉人不要作为证据提交。这两份表格虽然没有作为证据提交，但可以作为审判的参考依据，其中公示的支出情况和此次庭审中上诉人要求扣除减的费用金额是可以相互印证的。这说明上诉人己经向小区业主公示了所有公共区域支出，当时并没有任何人提出异议，现在被上诉人提出不认可，法院不应采纳。5.《关于澳丽嘉园交接事项的请示》已经明确应扣减的金额。一审庭审后，上诉人持法院调查令向大光路街道物管科询问，并经区物管办证实，在2018年6月，上诉人在公共区域支出、代垫费用迟迟得不到报销的情况下，向大光路街道物管科和区物管办各提交了一份关于澳丽嘉园交接事项的请示，对此街道物管科和区物管办证实均已收到，在这份请求报告中，上诉人计算了应扣减的费用共计45.6万元，这些费用中包含了此次诉讼中上诉人要求扣减的所有费用，并且与此次要求扣减的金额44.6万元差不多。这也说明上诉人一直有明确扣减金额并要求被上诉人核实报销，是被上诉人一直不配合，如果核实不清楚，责任也应当由被上诉人承担。三、一审法院对于场地使用费的认定错误。1.一审法院对于场地使用费的归属认定错误。根据被上诉人向上诉人出具的对小区内小广告管理事项的通知以及双方平时的惯例来看，归被上诉人所有的收入由被上诉人签订合同并收取，归上诉人所有的收入由上诉人签订合同并收取，因此本案中所有广告的合同均由上诉人签订，收入应当归上诉人所有。2.对小区内小广告管理事项的通知明确说明：只有电梯广告和电视广告的收入归被上诉人所有，无人管理的小广告收入归上诉人所有。本案中，丰巢智能柜、南京百尊广告传媒有限公司的电梯门贴以及南京金海洋窗之景广告有限公司的灯箱广告均不属于电梯广告和电视广告，而是属于无人管理的小广告收入，应当归上诉人所有。3.一审法院完全根据合同约定来计算场地使用费金额，但仅有合同不能认定实际发生金额，合同约定不等于合同履行，特别是南京百尊广告传媒有限公司没有给钱是因为双方合作了半年后，电梯贴有门贴存在异响，双方实际上停止了合作，所以没有支付款项。上诉人有诉权，但并不享有百分之百的胜诉权。就如上诉人与南京百尊广告传媒有限公司的合同，双方后期并未实际履行，就算上诉人起诉，也有可能被驳回，因此不能按照合同约定来计算上诉人的实际广告费用收入。四、一审判决程序违法。一审审理时，上诉人认为审判员不作为、偏袒不公正，两次提出回避申请，审判员未依法回避，程序违法。澳丽嘉园业委会辩称：1.根据相关法律规定，业委会的职责是履行业主大会赋予的各种权利，决定业主大会决定的事项，第四届业委会作出的未经业主大会授权的各种协议、说明、回复和通知无效，不能作为认定事实的依据。因此，本案涉及的补充协议（三）、回复函、关于物业公司报销部分费用的情况说明、对小区内小广告事项的通知、关于对相关费用处理的通知均无效，不能作为公共收益返还和结算的计算依据，而上诉人作为具有三级资质的物业公司，其应知晓上述关于业委会职责的规定。此外，上诉人主张应抵扣的南京名城物业管理有限公司（以下简称名城物业公司）收取的费用、公共支出、建筑垃圾清运费、电梯维保费，被上诉人均不予认可。2.关于澳丽嘉园经营收支情况的公示，被上诉人作为诉讼当事人有权决定是否作为证据提交，并未受到审判人员的干涉。3.关于澳丽嘉园交接事项的说明，上诉人主张其是持调查令调取的，但该调查令载明的调查对象应该是6月21日庭审笔录记载的街道物业管理部门进行协调的相关会议备案，而不是该说明，该说明无法判断其来源因此无法判断其真实性。4.关于场地使用费，对小区内小广告管理事项的通知未经业主大会同意而无效，应按物业合同第十四条约定归被上诉人所有。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。澳丽嘉园业委会向一审法院提出诉讼请求：1.金亿豪物业公司向澳丽嘉园业委会支付自2015年8月1日至2018年7月31日止汽车停放费686700元及利息（自2018年8月1日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.金亿豪物业公司向澳丽嘉园业委会支付场地使用费37200元及利息（自2018年1月15日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用由金亿豪物业公司承担。一审法院认定的事实：2014年11月15日，澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司签订《物业服务合同》，约定，金亿豪物业公司为位于本市秦淮区的南京市澳丽嘉园住宅小区（小高层住宅、非住宅用房，建筑面积56460平方米）提供物业管理服务，物业服务费主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用等开支，不含物业共用部位、共用设施设备中修大修和更新改造费用、停车费停车管理服务费；金亿豪物业公司按照包干制收取物业服务费用后，无论盈亏均自行承担；车位使用人应按露天机动车车位200元/个·月、车库机动车车位350元/个·月的标准向金亿豪物业公司交纳停车费，金亿豪物业公司从停车费用按露天机动车车位80元/个·月、车库机动车车位65元/个·月的标准提取停车管理服务费，多余部分上缴澳丽嘉园业委会；在本合同期限内，金亿豪物业公司经营管理属全体业主所有的物业的，必须事先征得澳丽嘉园业委会同意，具体经营项目另立协议，金亿豪物业公司未受澳丽嘉园业委会委托擅自对外经营，一经发现，金亿豪物业公司必须停止经营项目，并将全部收入上缴澳丽嘉园业委会，否则金亿豪物业公司违约；本合同期限自2014年11月15日起至2015年11月14日止。2015年7月27日，澳丽嘉园业委会与名城物业公司签订《澳丽嘉园物业交接协议》，约定：关于所欠物业服务费与公摊水电费，澳丽嘉园业委会同意名城物业公司在搬离小区十五日内安排四各名收费人员收取名城2014年12月31日之前的物业服务费、停车费，2015年7月31日之前实际支付的公摊水电费及代收代缴的水电费用；……交接时间为2015年7月31日等。2015年8月1日，金亿豪物业公司开始为小区提供物业服务。同年8月20日，澳丽嘉园业委会复函金亿豪物业公司称，返还停车管理服务费车位数是，车库机动车车位数18个，露天机动车车位数76个。同年12月2日，澳丽嘉园业委会向金亿豪物业公司发出《对小区内小广告管理事项的通知》，主要内容是，金亿豪物业公司提出关于小区无人管理小广告的事项，经澳丽嘉园业委会、监督委员会开会专题研究，结果如下，一、澳丽嘉园小区的无人管理的小广告牌，……一直空置，现要求金亿豪物业公司加强对这几块小广告的管理，尽可能寻找到广告牌设置方；二、小区物业费从当初1.2元，只涨过一次，目前是1.4元，物业费低，金亿豪物业公司会议上决定，采用前几届小区广告收益分配方法，电梯广告、电视广告收入澳丽嘉园业委会管理，收入归小区公共收入，无人管理的小广告由金亿豪物业公司管理，收入归金亿豪物业公司，贴补物业管理费不足；三、经广大业主要求，需在负一楼车库入口处装灯，经研究由金亿豪物业公司在门头安装广告箱一个，灯光也可以充分利用，广告收入归金亿豪物业公司，贴补物业费不足。2016年3月29日，金亿豪物业公司向澳丽嘉园业委会支付停车费提成85500元。2016年5月1日，澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司签订《补充协议（三）》约定，合同期限将延续至2018年7月31日止；将停车费分配比例调整为，金亿豪物业公司：澳丽嘉园业委会＝7：3，并约定该费用使用范畴为电梯年检费、电梯维保费（去年由业主委员会支付），除生活垃圾以外的清理费，单次100元以下维修，均由金亿豪物业公司承担费用的支付。同年5月3日，澳丽嘉园业委会向金亿豪物业公司出具《关于对相关费用处理的通知》，载明：金亿豪物业公司提出，1、关于名城物业公司预收2015年8-12月的物业管理费和停车管理费6万多（以实际名单为准），业主委员会未支付给金亿豪物业公司的事项；2、未报销的公共部位维修、供热及其他费用如何处理的事项。业委会在业主委员会和监督委员会会议上，经讨论现明确如下，一、名城物业公司2015年7月31日办理交接手续，交接是经过市、区、街道物业主管部门多次协调，由于名城物业公司拒绝与金亿豪物业公司交接，会议上明确由业主委员会交接，对于名城6万多预收费用，由名城物业直接交给业主委员会，业主委员会至今未收到这笔费用，待下一届业主委员会主张索要权利，对于名城物业公司预收这6万多费用，由金亿豪物业公司在返还给业主委员会的停车费中扣除；二、关于未报销维修、代垫费用的事项，金亿豪物业公司用于公共部分维修、代垫的费用根据相关规定进行报销，由于业主委员会账上没有钱，对于未报销的部分，由金亿豪物业公司在返还给业主委员会的停车费中扣除，对于本届到期后发生的公共部分费用，先在返还给业主委员会的停车费中扣除，扣除后如有结余，将结余支付给下一届业主委员会，如结余不够，由下一届业主委员会负责报销。2018年7月31日，金亿豪物业公司撤出澳丽嘉园小区。澳丽嘉园业主委员会三年一届，现为第五届业主委员会，于2017年备案，上一届业主委员会于2013年6月4日备案。另查明，澳丽嘉园业委会于2014年12月26日起诉名城物业公司，请求判令名城物业公司办理物业移交手续、返还2014年停车费分成及广告费分成。一审法院于2015年6月16日作出（2015）秦民初字第155号民事判决，查明，双方约定18个地下停车位、76个地上停车位。该民事判决书已经生效。小区业主刘斌于2018年7月30日起诉澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司，请求判令澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司于2016年5月1日签订的《补充协议（三）》无效。一审法院于2018年10月10日作出（2018）苏0104民初7584号民事判决，查明，2016年8月4日，大光路街道就业主提出异议事项回函称，澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司签订的《物业服务合同》及补充协议合法、有效，……澳丽嘉园停车费返还比例的调整决定并未侵害小区业主的利益，澳丽嘉园小区一直实行物业公司用于公共部位费用和支出由业主委员会报销的制度，而该停车比例的调整只是将原来报销的费用改为包干制，根据以往报销费用统计，业主委员会经过测算，调整比例后，业主委员会收益较少10万，但固定的15万元公共支出将不再报销，给业主每年挣得5万收益；判决驳回刘斌的诉讼请求。刘斌不服该判决，上诉至本院，本院于2019年2月1日作出（2018）苏01民终10123号民事判决，判决驳回上诉维持原判。还查明，2016年1月，金亿豪物业公司（甲方）与南京零距离大象户外传媒有限公司（乙方，以下简称大象传媒公司）签订《场地使用服务合同》，约定甲方许可乙方使用场地期限3年，自2016年3月1目至2019年2月28日；乙方应付甲方场地使用费用叁年总计9900元（3300元/年）。该广告位于小区负一楼机动车车库入口上方墙面。金亿豪物业公司还与深圳市丰巢科技公司签订合同，约定，智能柜摆放合作期限自2016年6月1日至2018年5月31日，费用4200元/年。2016年7月4日，金亿豪物业公司（甲方）与南京金海洋窗之景广告有限公司（乙方，以下简称金海洋广告公司）签订《合作协议》，约定，甲方提供小区物业场地资源，提供接通相应照明电源，乙方在小区内建设广告宣传灯箱，使用时限2015年8月1日至2018年7月31日，费用2000元/年。广告位于南门至负二楼机动车库入口路上及近负二楼机动车库入口处。2017年4月，金亿豪物业公司与南京百尊广告传媒有限公司（乙方，以下简称百尊广告公司）签订《电梯门贴合作合同书》，约定，双方合作电梯门贴广告项目，合作期限自2017年3月1日起至2019年2月28日，电梯门贴服务费用8550元/年。一审法院认为，依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司签订的《物业服务合同》、生效判决确认有效的《补充协议（三）》以及澳丽嘉园业委会作出的相关通知，合法有效，不违反法律强制性规定，双方应按约定履行各自的权利、义务。关于停车费返还费用，自2015年8月1日至2016年4月30日金亿豪物业公司应按《物业服务合同》的约定（露天车位返还120元/个·月，车库机动车车位285元/个·月）予以返还，自2016年5月1日至2018年7月31日止按《补充协议（三）》的约定（露天车位返还60元/个·月，车库机动车车位105元/个·月）进行返还。关于停车位的数字，根据2015年8月20日澳丽嘉园业委会的复函，车库机动车车位数18个、露天机动车车位数76个。澳丽嘉园业委会现提交的照片、现物业公司情况说明并不足以证明露天机动车车位数增加为136个，故一审法院按车库机动车车位数18个、露天机动车车位数76个进行计算。据此，金亿豪物业公司应当返还给澳丽嘉园业委会的停车费为302400元（120元/个·月×76个×9月+285元/个·月×18个×9月+60元/个·月×76个×27月+105元/个·月×18个×27月）。因金亿豪物业公司已支付85500元，故金亿豪物业公司还应向澳丽嘉园业委会返还216900元。金亿豪物业公司关于“根据澳丽嘉园业委会的《关于对相关费用处理的通知》，对于名城物业公司预收的60162.4元、公共区域支出166779.5元、建筑垃圾清运费12100元、电梯维保费57654.2元、电梯维修费49214元、律师费15000元应当在返还的停车费中扣除”的辩称意见，一审法院认为，该通知函中对于未报销维修、代垫费用的事项明确的仅为公共部分维修，而建筑垃圾清运费、电梯维保费、电梯维修费、律师费并未明确约定，且与《补充协议（三）》中关于停车费分配调整后用于支付电梯年检费、电梯维保费、除生活垃圾外的清理费的约定相矛盾，故对建筑垃圾清运费12100元、电梯维保费57654.2元、电梯维修费49214元、律师费15000元在返还款中扣除的辩称意见，一审法院不予采纳。关于公共区域支出166779.5元扣除的辩称意见，一审法院认为，金亿豪物业公司现提交的证据大部分为收据，且不能证明系公共部分维修产生，故对该项辩称意见，一审法院亦不予采纳。关于名城物业公司预收的60162.4元扣除的辩称意见，一审法院认为，该费用有收据、发票、情况说明、清单等证明，且澳丽嘉园业委会发函予以确认，故应当予以扣除，扣除该费用后，金亿豪物业公司还应向澳丽嘉园业委会返还停车费156737.6元（216900元－60162.4元）。关于澳丽嘉园业委会主张的四处场地使用费37200元（大象9900元+百尊17100元+丰巢4200元+金海洋6000元），一审法院认为，根据澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司签订的《物业服务合同》、澳丽嘉园业委会向金亿豪物业公司发出《对小区内小广告管理事项的通知》，位于负一楼车库入口处广告收益归金亿豪物业公司，但智能柜摆放费用4200元、电梯门贴服务费用12112.5元（8550元/年÷12月×17月）以及金海洋公司利用小区物业场地资源、照明电源等支付的费用6000元属于对业主所有物业的经营，金亿豪物业公司应当向澳丽嘉园业委会支付上述收益合计22312.5元。金亿豪物业公司关于上述费用属于其所有、实际未收取到相关费用的辩称意见，无事实、法律依据，一审法院不予采纳。关于澳丽嘉园业委会主张的返还停车费的利息及场地使用费利息，一审法院认为，因澳丽嘉园业委会、金亿豪物业公司对于返还停车费的数额、扣除数额及场地使用费的归属、数额一直存在争议，金亿豪物业公司在争议未决前未能按约支付费用并不构成违约，故对澳丽嘉园业委会的上述诉讼请求，一审法院不予支持。综上，金亿豪物业公司应当向澳丽嘉园业委会支付返还停车费156737.6元、场地使用费22312.5元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、南京金亿豪物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会支付自2015年8月1日至2018年7月31日止汽车停放费156737.6元。二、南京金亿豪物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会支付场地使用费22312.5元。三、驳回南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计5569元、保全费4220元，合计9789元，由南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会负担5000元，南京金亿豪物业管理有限公司负担4789元。对一审查明的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人金亿豪物业公司提交以下证据：1.澳丽嘉园2015年8—12月物业管理经营收支状况公示（复印件）、2016年度物业管理经营收支状况公示两张（复印件），拟证明特别在2016年，对于维修费、垃圾清运费、公共费用支出均予以了公示，且在公示后被上诉人从未提出过异议，现在却不予认可该金额，上诉人公示的数字与财务账册是一致的。2.业主签字的情况说明三份及照片打印件八张，拟证明在2017年为了小区的活动室，上诉人购买了空调（11597元）以及铝合金门窗（1415元），照片显示了上诉人当时购买的情况，证明财务账册中记录的金额都是真实发生的，这些都是上诉人支出的费用，应当予以报销。3.2017年澳丽嘉园小河清污费用公示，拟证明在2017年上诉人为小河清污共支出10242元，在向一审法院提交的财务账册中都一一进行了列明。4.南京市澳丽嘉园住宅小区第五届业主委员会收支明细表（复印件），可以证明按照小区的惯例，在上诉人退出涉案小区后，疏通公共部分的下水道等费用都是业委会支出的，证明在澳丽嘉园小区公共区域的支出由业委会承担是惯例，所以本案中上诉人为涉案小区公共区域所支出的费用应当予以扣减。被上诉人澳丽嘉园业委会质证认为：1.证据1不属于新证据，该证据落款是上诉人，即原始来源是上诉人，因此被上诉人在一审中放弃作为证据提交。从公示中可以看出，将维修费、垃圾清运费作为其费用支出，说明这些项目就应该包含在物业费中，因此物业合同约定了物业费是包干制。第二个公示是上诉人单方做出的，被上诉人不予认可。2.证据2中三份业主签名都没有署名及日期，无法判定形成时间。签字的人员是否全部是业主，被上诉人目前也无法判断。且单据在一审中已经提交过，所谓的活动室、棋牌室是南京金居地产名下的房屋，上诉人和这些业主强占了别人的房屋在里面安装设施，被上诉人不可能支持这些强占房屋的费用开支，在票据上面签名的业主也无法判断是否为涉案小区的业主。3.证据3不属于二审新证据，因为该证据是2017年就做出的，也应当保存在上诉人处，上诉人称才找到不能视其为新证据的理由。被上诉人认为相关费用也应该包含在物业费中，且该费用有无实际发生并不清楚。4.对证据4的真实性没有异议，但和本案无关，该明细表中也表明被上诉人从来不会报销电梯维保费、年检费。被上诉人澳丽嘉园业委会提交：物业费收据四张（复印件）：1.2016年业委会换届时公示的物业费收据情况，开票时期为2016年5月1日，拟证明沈某,4向上诉人交纳2015年1—2015年7月底的物业费、罗晓霞于2016年5月2日向上诉人交纳2015年1—7月的物业费1272元、王荣华于2016年5月2日向上诉人交纳2013年1—2014年12月底的4000元物业费、张燕于2016年5月2日向上诉人交纳2015年1—7月的387元物业费，即上诉人没有进驻涉案小区提供物业服务之前就已经收取物业费了，且被上诉人提供的只是部分的物业费收据。故上诉人主张的6万余元不应在本案中扣减，且数据本身是不真实的。二审期间，上诉人金亿豪物业公司申请证人沈某,4出庭作证。沈某,4到庭陈述:其曾担任2014年至2016年6月4日期间的澳丽嘉园小区第四届业委会主任。上诉人出示的回复函、关于物业公司报销部分费用的情况说明、对小区内小广告管理事项的通知、关于对相关费用处理的通知、2016年4月30日的会议纪要上的章是业委会的公章，上面涉及其的签字也是真实的。由于环境不允许，当时做出补充协议（三）、回复函、情况说明、通知等文件时无法召开业主大会。2016年6月6日第四届业委会到期，当时上诉人是2017年7月份离开的，中间有一个空档期，在空档期内上诉人给业主提供了很多实实在在的服务，当时业委会的账上是有钱的，没有给上诉人报销是因为这一届已经到期了。但新的业委会否认了在这一年期间上诉人代垫的费用。大家都是住在小区里面的，不可能白白享受别人提供的服务而不出钱，所以澳丽嘉园的很多业主听说一审法院不接受上诉人提供的报销凭证也认为不可思议。在其担任主任期间，尤其是到期以后，上诉人就提出为小区的公共设施以及电梯等费用代垫的问题，业委会在到期前也给予明确的答复，即只要是上诉人为业主服务提供的必要的费用，都可以从停车费的收益中自行扣除。费用报销至2015年年底，后来由于账上没有钱，所以签了报销凭证，当时是由业委会和监督委员会同时在报销凭证上签字，报销内容包括日常维修、对电梯、水泵以及公共部分发生的费用。当时诉讼是经过业委会同意的，也是为了广大业主的利益考虑，该笔律师费应当由业委会承担。电梯广告和电视广告的费用归业委会所有，电梯门贴也属于电梯广告。上诉人金亿豪物业公司质证认为，证人证言可以证明小区中公共区域的支出报销是一个惯例。2016年1月之后上诉人公共区域支出的费用就没有报销。根据《补充协议（三）》的约定，四项费用在调整前也仍然由业委会承担，因此在之前的费用还应当由业委会进行报销。同时也可证明了上诉人在一审中提供的所有回复、通知的真实性，且出具这些材料时都经过了会议的讨论。关于律师费的支出是为了小区业主的公共利益，关于广告费的归属问题，除电梯广告和电视广告之外的其他收益都应当归上诉人所有。被上诉人澳丽嘉园业委会质证认为，证人的陈述证实《补充协议（三）》约定停车费从2016年7月履行的内容是擅自签订的，且从《补充协议（三）》开始到之后的若干回复、通知的文件都没有经过业主大会的决议，因违反法定程序而属无效。证人作为第四届业委会主任，其无权代表全体业主进行陈述。对于证人的其他证言被上诉人不予认可。关于电梯维保、年检费用，本就不该由业委会报销，其提供的明细只是其内部管理的东西，并不能作为依据，证人认为上诉人拿来东西都能报销是不合常理的。二审期间，上诉人金亿豪物业公司于庭后提交以下证据：1.报告复印件一份，拟证明名城物业公司在其服务期间，电梯维修费用、公共区域支出等费用均由业委会报销。2.财务报销凭证复印件3组，拟证明上诉人在2015年8月-12月的公共区域支出、垃圾清运费用均已由业委会报销，与业委会出具的《关于物业公司报销部分费用的情况说明》相印证。被上诉人澳丽嘉园业委会质证认为：1.垃圾清运费按《物业服务合同》的约定应由上诉人支付，其主张抵扣无依据。2.依据《物业服务合同》的约定电梯维保费应由上诉人支付，其主张抵扣无依据。3.律师费是由上诉人自身聘请发生的，无权向业委会主张。4.2016年-2018年的公共区域支出费用按照《物业服务合同》的约定应由上诉人支付，其主张抵扣无依据。5.关于名城物业公司预收费用的扣除，未见原件、相关合同约定依据、业主大会的决议，未见小区《议事规则》、《管理规约》对其负债行为的授权。所谓的业委会负债为虚假证据。被上诉人澳丽嘉园业委会于庭后提交：1.《关于芦军主任辞职与资料移交的情况说明》复印件一份，拟证明芦军主任辞职时未发生资料未移交情形。2.（2015）秦民初字第155号民事判决书及《物业服务合同》复印件各一份，拟证明名城物业公司离场时公共收益金额返还未见任何抵扣，名城物业公司的合同与上诉人合同约定几乎完全一致。3.（2019）苏01民终6267号民事判决书复印件一份，拟证明上诉人主张的6万余元物业服务费、停车费在一、二审均未被支持。4.上诉人的收据5份，拟证明上诉人向业主收取了服务期以前最早至2014年6月的水电公摊费。上诉人金亿豪物业公司质证认为：1.对证据1的真实性、合法性均无法确认。2.对证据2的真实性、合法性无异议，但与本案无关。3.对证据3的真实性、合法性无异议，但不能达到本案的证明目的，与本案无关。4.对上诉人收据的真实性、合法性无异议，不能达到本案的证明目的，与本案无关。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人是否需要向被上诉人支付汽车停放费及场地使用费，如需支付，支付的数额如何确定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》、《补充协议（三）》及被上诉人作出的相关通知，均系当事人真实意思表示，对双方具有拘束力，双方均应按约履行。本案中，被上诉人主张上诉人返还停车费，一审结合本案相关证据，扣减上诉人已支付的数额后，认定上诉人应当返还的停车费为216900元，依据充分，并无不当。现上诉人主张返还的停车费中应当扣除建筑垃圾清运费12100元、电梯维保费57654.2元、电梯维修费49214元、律师费15000元，对此本院认为，上述费用是否应从返还费用中予以扣除应结合《物业服务合同》、《补充协议（三）》、《关于对相关费用处理的通知》的相关内容及本案的其他证据予以综合确认：关于建筑垃圾清运费12100元，上诉人与被上诉人在物业服务合同约定，物业服务费用系包干制，该项费用应属于物业服务费用涵盖的开支内容，且结合《补充协议（三）》及被上诉人所发通知内容来看，不能认定上诉人已与被上诉人对该项费用变更为业委会负担达成合意，故上诉人主张该项费用应从返还费用中予以扣除的主张缺乏依据，本院不予采信。关于电梯维保费57654.2元，该项费用亦应属于双方物业服务合同约定的包干制范围内，且大部分发生在《补充协议（三）》签订之后，上诉人主张上述费用应从返还费用中扣除缺乏依据，本院不予支持。关于电梯维修费49214元，该费用应属公共部分的维修，但上诉人本案中提供的证据尚不足以证明该费用已实际发生且其已支付，本院对上诉人主张该笔费用应予扣除的主张不予支持。关于律师费15000元，上诉人提供的证据不足以证明双方已就此费用的代垫报销问题形成一致意见且该费用已实际支付，一审认定该费用不应从返还费用中扣除并无不当。关于公共区域支出1660779.5元，本院认为：首先，上诉人提供的证据中，大部分票据抬头为空白或仅显示金亿豪物业公司，无法看出系针对澳丽嘉园小区支出的款项，本院对该部分无法证明与澳丽嘉园小区关联性的款项不予支持。其次，对于上诉人提供的票据中与澳丽嘉园有关联性的发票或收据所显示款项，本院认为，考虑到行业交易惯例，以收据形式进行一定额度的简单交易结算，符合客观实际亦具有合理性，但以下款项亦不应支持：（1）与金亿豪公司企业办公有关费用，属于包干制服务费已含费用，不予支持；（2）《补充协议（三）》签订后，单次100元以下的维修费用，不予支持；（3）消防罚款10000元，因对消防事项的管理系上诉人的物业管理服务内容，该款项的产生系因上诉人原因导致，不应由被上诉人承担，亦不予支持。综上，结合上诉人提供的证据，扣减上述款项后，本院认定上诉人因案涉小区公共区域实际支出应为43548元，上述费用应从返还的停车费中予以扣除。关于名城物业公司预收的60162.4元，一审认定上述费用应从返还停车费中予以扣除依据充分，被上诉人亦未提出上诉，本院对此予以确认。综上，上诉人应向被上诉人返还的停车费应为113189.6元（216900元-60162.4元-43548元）。关于场地使用费，智能柜摆放费用4200元、电梯门贴服务费用12112.5元及金海洋公司利用小区场地物业资源、照明电源灯支付的费用6000元，均系利用业主所有物业获得的广告收入，不属于双方合同约定的应归上诉人管理并获得的收入的范畴，被上诉人有权依据合同的相对性向上诉人主张权益，一审结合现有证据认定上诉人应向被上诉人支付上述场地使用费并无不当，上诉人认为上述费用应属其所有、实际未收取相关费用的意见，缺乏事实及法律依据，本院对其该项上诉理由不予采信。综上所述，金亿豪物业公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初555号民事判决第二项；二、撤销南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初555号民事判决第三项；三、变更南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初555号民事判决第第一项为：南京金亿豪物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会支付自2015年8月1日至2018年7月31日止汽车停放费113189.6元；四、驳回南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计5569元、保全费4220元，合计9789元，由南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会负担5000元，南京金亿豪物业管理有限公司负担4789元；二审案件受理费3881元，由南京市澳丽嘉园住宅小区业主委员会负担931元，南京金亿豪物业管理有限公司负担2950元本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇二〇年六月二十九日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕