辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终2199号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏焱鑫科技股份有限公司，住所地：江苏省江阴市新桥镇东环路31号。统一社会信用代码：913202006835010811。法定代表人：周国华，该公司董事长。委托诉讼代理人：於德龙，江苏瀛优律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：大连瓦重精密机械有限公司，住所地：辽宁省大连普湾新区石河街道石河村。统一社会信用代码：91210246MAOTU97Y4F。法定代表人：鲍贵礼，该公司总经理。委托诉讼代理人：王亚非，该公司员工。委托诉讼代理人：高吉良，该公司员工。上诉人江苏焱鑫科技股份有限公司（简称焱鑫公司）因与被上诉人大连瓦重精密机械有限公司（简称瓦重公司）租赁合同纠纷一案，不服大连长兴岛经济技术开发区人民法院（2019）辽0292民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。焱鑫公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销大连长兴岛经济技术开发区人民法院的(2019)辽0292民初192号民事判决书。2.改判驳回被上诉人的反诉请求。3.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条和第二十六条的规定，案涉厂房处于法院司法拍卖程序，法院通常不允许被执行人继续使用，抵押权人招商银行股份有限公司大连金州支行在发给上诉人的通知书中也表明其未同意抵押人大连永明数控机床有限公司可以使用抵押物。因此除非法院同意使用，否则大连永明数控机床有限公司与被上诉人之间的租赁合同当属无效，在这一前提下，被上诉人的转租行为系无权处分，上诉人与被上诉人之间的租赁合同亦属无效，上诉人承担实际使用厂房期间使用费。即使上诉人与被上诉人之间的租赁合同有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。2018年7月10日大连中院向上诉人送达了民事裁定书和协助执行通知书，2018年7月31日招商银行大连金州支行向上诉人发送了腾退通知，表明将向大连市中级人民法院申请强制措施，上诉人意识到“租赁”的厂房无法继续使用了，因此上诉人当有法定合同解除权。二、一审法院事实查明不清。上诉人与被上诉人总共签订三份《厂房场地租赁协议》，租赁标的物主要是厂房车间，1#车间起租日为2018年3月7日；4#车间起租日为2018年3月15日；2#、3#、5#车间起租日为2017年10月31日。上诉人预付了租金合计1953137元，其中1#、4#车间预付了半年租金，2#、3#、5#车间预付了一年的租金，因此1#车间的租金到期日为2018年9月6日；4#车间的租金到期日为2018年9月14日；2#、3#、5#车间的租金到期日为2018年10月30日。2018年9月19日上诉人发函被上诉人告知租金到期不再继续租用，目前正在清除剩余物品；2018年9月26日上诉人发函告知1#、4#车间已经清理干净，正式腾退，要求被上诉人办理交接。上诉人决定不再继续使用是出于已经知道使用的厂房被查封、拍卖的事实，考虑继续使用将面临的法律后果不得己为之，被上诉人以“修复原状”为由拒绝办理交接并索要全额租金，其后的2#3#5#车间也是如此，5#车间上诉人添附了一套“喷砂、除尘”设备，拆除后，被上诉人不让上诉人运走，将5#车间强行锁住，留置上诉人物资，引发一审诉讼。上诉人最后一次缴纳电费的时间为2018年9月27日，此后2#3#5#车间停止生产，清理物资腾退，被上诉人百般阻挠，因此被上诉人实际控制1#、4#车间的时间应当是2018年9月27日；实际控制2#3#5#车间应当在强行锁住5#车间的时候，一审法院以上诉人2018年12月1日和被上诉人2018年12月4日的复函推定三份合同解除，将被上诉人的实际控制时间统一推定为2018年12月1日是不正确的。三份租赁合同是独立的合同，起止时间各不相同，按照常理不该推定为统一解除，截至2018年9月份上诉人就己经停止交电费，如果实际控制车间已不能带来收益，毫无意义。瓦重公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。涉案三份合同应合法有效，关于租赁期限的确定，认可一审法院确定的租赁期间。焱鑫公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2017年9月18日、2018年1月24日、2018年3月23日签订的三份《租赁协议》无效；2.判令被告返还原告留置在5号车间的设备物资(喷砂除尘设备一套、平板车一台、升降机一台、钢板8吨左右、储气罐一只)；3.判令被告开具电费发票金额为29万元，税率为6%；4.判令被告承担因拿走行车摇控器，造成原告车辆等班费用、工人工资，摇控器购置费合计16100元；诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告以被告已就上述请求事项履行完毕为由于2019年10月22日申请撤回全部诉讼请求。瓦重公司向一审法院提出反诉请求：1.解除反诉原告瓦重公司与反诉被告焱鑫公司于2017年9月18日签订的《厂房租赁合同》；2.反诉被告支付2017年9月18日签订的《厂房租赁合同》剩余10个月(截至2019年7月)租金1014353元(1217224元/年：12月×10月)及违约金50717元(1014353×5%)；3.反诉被告支付2018年1月24日签订的《厂房租赁合同》剩余租金547105元及违约金27355元(547105×5%)；4.反诉被告支付2018年3月23日签订的《厂房租赁合同》剩余租金188808元及违约金9440元(188808×5%)；5.反诉被告将上述三份《厂房租赁合同》中涉案厂房全部恢复原状并腾退；6.反诉被告返还遥控器22个(1号6个、2号4个、3号5个、4号4个、5号3个)。以上费用合计1837778元。反诉费由反诉被告承担。在审理过程中，反诉原告于2019年10月21日以反诉被告已将案涉厂房及遥控器返还为由撤回反诉请求第五、六项。一审法院认定事实：原、被告分别于2017年9月18日、2018年1月24日、2018年3月23日签订的三份《厂房场地租赁协议》，其中2017年9月18日签订的合同约定租赁被告2、3、5号厂房，租期为2年，原告实际入场时间为当年10月末，每年租金为1217224元，原告先预付了一年的租金；2018年1月24日签订的合同约定租赁被告1号厂房，租期为1年，原告实际入场时间为2018年3月7日，年租金为1094210元，原告预付了一半的租金即547105元；2018年3月23日签订的合同约定租赁被告4号厂房，租期为1年，原告实际入场时间为2018年3月12日，年租金为377616元，原告预付了一半的租金188808元，共预付租金1953137元。2018年7月10日，大连市中级人民法院向原告下达(2015)大执字第00404号民事裁定书，裁定截留原告应付给被告的租金。2018年7月31日，招商银行股份有限公司大连金州支行向原告发送“房屋腾退及租金支付通知书”，要求原告腾退案涉厂房并向大连中院支付租金。2018年9月13日，被告瓦重公司向原告发出催款函，称1号和4号厂房第二个付款期已到，要求原告支付租金。2018年9月19日，原告向被告发函，称已接到大连市中级人民法院及招商银行的通知，原告才知晓被告无权出租案涉厂房，故原告决定上述三份租赁合同期满，原告不继续租用。2018年12月1日，原告向被告发函，称原告自2018年9月上旬陆续撤离1-5号厂房，但被告一直未接收，并提出一系列修复问题。原告现已尽到修复义务，除5号车间尚有部分设备，地坪需要修复外，其他已修复完毕。2018年12月4日，被告复函称，原告并没有将厂房清理修复达标，被告多次告知原告现场人员及时清理但均没有得到回应，被告不得已将5号厂房关门，对其中的设备进行留置。如原告不能及时进行修复，被告将自行修复并由原告承担相应损失。同时原告在交付前所发生的租赁费用仍由原告承担。在一审审理过程中，双方当事人于2019年10月17日将5号厂房交接完毕。一审法院认为，原、被告签订的三份《厂房场地租赁协议》系当事人的真实意思表示，为有效合同，应予保护。原告主张被告出租厂房的行为系无权处分，因被告与永明公司存在租赁合同并有转租权利，故原告主张无事实和法律依据，不予采信。虽然案涉厂房已被法院查封，但永明公司将案涉厂房向外出租的行为并不减损查封物的价值，从大连市中级人民法院向原告下达的裁定书可以看出，只是截留原告应向被告支付的租金，并无腾退要求，故无论是永明公司向瓦重公司出租厂房还是瓦重公司向焱鑫公司转租厂房，均没有违反法律的禁止性规定。招商银行向原告下达的腾退要求，是案涉厂房在大连市中级人民法院已进入执行程序后申请执行人的单方行为，对原告无约束力。故原告对三份租赁合同无法定解除权，若其不想继续承租，只能通过与被告协商方式约定解除。原告于2018年9月19日发函通知被告欲解除上述三份合同，不支付剩余租金，2018年12月1日发函告知被告已按被告要求将案涉厂房修复完毕，要求双方交接，可以得出双方在此期间系就如何解除合同进行协商的事实，被告于2018年12月4日的复函也是针对原告方的修复及如何交接事宜进行的协商。据此，能够认定原、被告已就上述三份合同解除，原告不再继续承租这一事实达成了一致意见。修复原状是解除合同的前提条件，交接只是合同解除的后续行为。因三份合同未就租赁前租赁物的现状进行明确，原告只要是合理使用不进行结构性改变，被告不能就此提出无理要求，故何时交接并不影响合同解除的效力。关于三份合同具体解除的时间，原、被告庭审中各执一词，均未能提供有效证据予以证明，原告应按实际占用厂房的时间履行支付租金的义务。其中1号和4号厂房，被告庭审中主张原告在2018年11月份将设备拉走，与原告于2018年12月1日向被告发函称已按被告要求完成修复内容相吻合，一审法院认定1、4号厂房2018年11月前由原告占有，12月1日后由被告实际控制。关于2、3、5号厂房，被告自认2、3号厂房内设备原告于2018年12月末拉走，但因原告未达到修复标准，故将5号厂房内设备留置，但结合被告于2018年12月4日复函中内容，可以认定2、3号厂房实际也在2018年11月底前由原告占用，12月1日后由被告实际控制。5号厂房虽然在2019年10月17日才交接完毕，但迟延交付的原因在被告而不是原告，故案涉1-5号厂房均是在2018年12月开始由被告实际控制，原告应承担至2018年11月份占用期间的租金。具体为：1号厂房占用期间为2018年9月7日至11月30日，共计85天，租金为1094210/365×85=254816元；4号厂房占用期间为2018年9月12日至11月30日，共计80天，租金为377616/365×80=82765元；2、3、5号厂房占用期间为2018年11月1日至30日，共计30天，租金为1217224/365×30=100045元。以上合计437626元。双方系协商解除合同，反诉被告不应当承担违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条之规定，判决：一、原告(反诉被告)江苏焱鑫科技股份有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付被告(反诉原告)大连瓦重精密机械有限公司租金437626元；二、驳回被告(反诉原告)大连瓦重精密机械有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费203元，减半收取102元，由原告(反诉被告)负担。原告(反诉被告)预交303元，退还原告(反诉被告)201元。反诉案件受理费10670元，由原告(反诉被告)负担3933元，由被告(反诉原告)负担6737元。二审期间，双方当事人对一审已查明的案件事实均无异议。上诉人提交了以下两份证据：证据一、2018年9月26日上诉人发送给被上诉人的传真以及2018年9月27日被上诉人的回复，拟证明上诉人腾空1#、4#车间，要求交接的时间是2018年9月27日，被上诉人回复即便解除也要支付全年租金。证据二、电费缴费收据7份，拟证明上诉人最后一次缴纳电费的时间为2018年9月27日，此后停止生产，实际由被上诉人控制车间。被上诉人认为证据一证明双方对腾退房屋的时间并没有达成一致意见，证据二不能证明被上诉人已经控制了案涉厂房。经审查，因被上诉人对上诉人提交的该二份证据真实性没有异议，故本院对该二份证据的真实性予以确认，但认为该二份证据不能证明上诉人承租的案涉1#、4#车间已于上诉人主张的2018年9月27日腾退的事实，具体理由将于下文论述。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。根据上诉人二审期间的主张，其对一审认定焱鑫公司应按实际占用厂房的时间履行支付租金的义务并无异议，但对一审认定其具体占用厂房的期间提出异议，认为案涉1-5号车间均已于2018年9月底由被上诉人实际控制。为证明其主张，上诉人二审期间提交了前述二组证据，拟证明案涉1号和4号车间已于2018年9月27日清退完毕的事实。但从2018年9月26日上诉人发送给被上诉人的传真以及2018年9月27日被上诉人的回复内容看，虽然上诉人在传真中提及，“我公司租用贵公司1#4#车间厂房，以上两跨车间我公司在2018年9月27日已将车间内所有物品清理干净，将正式退租，特此发传真邮件告知贵公司，请贵公司派员进行办理交接手续”，但被上诉人的回复中并未确认上诉人清退的事实，而仅在强调即使上诉人退租，仍要履行给付全年租金的义务。而上诉人提交的电费缴费凭证，亦不能证明案涉车间已完成交接的事实。相反，从一审已查明的事实可知，在双方2018年12月初的往来函件中，仍在协商清退车间、修复场地等事宜，故，综合现有证据所体现的案件事实，本院认为，一审认定的各车间实际占用期间，有事实依据，应予确认。关于上诉人上诉理由中提及的案涉三份租赁合同效力问题，本院认为，该三份租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，且约定内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。虽然被上诉人系转租案涉车间，但其转租行为以及法院对案涉厂房采取的强制措施并没有致使案涉租赁物不适租或者承租人无法按约定用途使用的情形出现，故上诉人认为案涉三份租赁合同无效及认为即使合同有效其应享有法定解除权的主张，不成立。综上所述，上诉人焱鑫公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3933元(江苏焱鑫科技股份有限公司已预交)，由江苏焱鑫科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  杨 威二〇二〇年六月二十三日书记员  任建芳