文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终353号上诉人（原审被告、反诉原告）：翁兴庭，男，1963年8月1日生，汉族，住安徽省霍山县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张云，女，1975年10月11日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴昊，上海恒量（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京市栖霞区土地储备中心，住所地江苏省南京市中山路268号1幢26层。法定代表人：是彤，该中心副主任。委托诉讼代理人：姜云，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：张盼，江苏三法律师事务所实习律师。上诉人翁兴庭因与被上诉人张云、原审第三人南京市栖霞区土地储备中心（以下简称栖霞土储中心）租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。翁兴庭上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判上诉人不支付占有使用费；2、请求支持上诉人一审的全部反诉请求；3、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本次诉讼中，合同双方与栖霞土储中心都没有直接法律关系，亦未向栖霞土储中心提出任何诉讼请求，栖霞土储中心也未向合同双方提出任何诉讼请求，现其以第三人身份参与本案审理，实属不当，一审法院存在程序错误。二、上诉人之所以同意解除合同，唯一原因是从雨花台区政府雨花办事处下发通知上了解到被上诉人对该场地的租赁期只到2018年3月31日止，发现被上诉人存在欺诈行为，因此上诉人才在2018年6月15日与被上诉人协商，确定2018年7月5日停止经营，并解除合同。上诉人同被上诉人曾多次协商处理退还租金、被上诉人另寻场地租给上诉人等问题，但被上诉人找了多处场地，都因各种原因而未能最后敲定，被上诉人又不愿退还未用场地租金、押金和违约金，才造成现在的局面。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，提前解除合同，责任方理应对受损方承担赔偿责任。2018年6月，被上诉人通知上诉人要解除合同，2018年7月5日双方同意解除合同，则原合同约定的租赁价款就应以解约时间为准，上诉人预交的35万元租金从2017年10月8日至2018年7月5日，应付被上诉人租金263725元，被上诉人应退还上诉人86275万元及押金15000元。2018年7月5日后，上诉人实际占用场地1500平方米（经雨花区人民法院法官现场丈量后确认），是因被上诉人违约未找到合适场地及不退还租金等因素造成的，被上诉人应负全部责任，应自行承担1500平方米场地自2018年7月5日至2019年租金总计102046元。三、上诉人认为本诉焦点为租赁场地使用纠纷，反诉焦点是合同欺诈、违约而造成上诉人财产损失。主审法官审理租赁场地之争时，应以2018年7月5日双方同意解除合同时间为考量，而不应以被上诉人另租给第三方的情况为依据，判令上诉人支付租金。对于反诉部分，上诉人在接到政府部门整顿通知后，己按通知进行整顿，且已通过验收。上诉人提起反诉，直接原因是政府通知说明被上诉人与第三方签订的转租合同有效期只到2018年3月31日，上诉人由此而退出场地将遭受巨大损失。栖霞土储中心突然以第三人身份加入本案，对被上诉人租赁合同予以追认，其证明行为显然无效且不合法，其目的就是企图掩盖被上诉人的合同欺诈行为。四、上诉人租赁场地面积由约定的7300平方米实际改变为4160.5平方米，故被上诉人应退还多收租金22.06万元；被上诉人违约中止合同后，无法搬动的物品缺乏保护，造成库存物资设备损失惨重，金额达169.16万元。即在上诉人原审反诉请求雨篷建造中止停工损失46.8万元外，还增加主张损失制冷机16台损失38.4万元、风机41台损失14.76万元、升降机4台损失6.4万元、冷凝管14吨损失19.5万元、冷库保温板3000平方米损失18万元、床50张2.5万、席梦思80张5.6万元、其他辅助物资4万元。综上，请求二审法院支持上诉人的反诉请求，判令被上诉人对上诉人的实际损失予以赔偿。张云辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人增加的上诉请求以及理由部分没有事实和依据，且不属于二审受理范围，请法院维持原判。栖霞土储中心辩称，上诉人的上诉请求与其无关，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张云向一审法院起诉请求：1.依法确认案涉合同于2019年3月11日解除；2.判令翁兴庭立即向张云清空并返还案涉场地和房屋合计约为1500㎡（勘验笔录中3、4、5号房屋约73㎡及与相邻的部分空地约63㎡以及矮墙以北与维港驾校相邻的大棚内约122㎡，以及矮墙以北场地上的三间房屋面积约42㎡，以及矮墙以北翁兴庭堆放物品的场地约1200㎡）；3.判令翁兴庭按照959元/日的标准向张云支付自2018年10月8日至2019年3月10日占用7300㎡场地的租金；4.判令翁兴庭按照959元/日的标准向张云支付自2019年3月11日至2019年3月14日占用7300㎡场地的占有使用费；5.依法判令翁兴庭按照197元/日的标准向张云支付自2019年3月15日实际返还案涉场地和房屋之日占用1500㎡场地的占有使用费；6.翁兴庭承担本案诉讼费用。翁兴庭向一审法院提出反诉请求：1.判令张云返还提前解约预付租金179300元；2.判令张云返还押金15000元；3.判令张云赔偿因提前解除而造成翁兴庭的直接经济损失468000元；4.赔偿因张云违约造成翁兴庭的搬迁费用132000元；5.判令张云承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：张云原系意鸿志公司股东，2018年5月10日退出，栖霞土储中心（甲方）与意鸿志公司（乙方）补签《场地临时使用合同》一份，约定：甲方将位于2018年3月30日以东原南京**集团周边地块收储待出让用地临时提供给乙方使用，面积约13亩，乙方使用场地用途为经营，该场地临时使用期限自2017年4月1日起至2018年3月31止，使用费总价220000元，意鸿志公司（甲方）与张云（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方将位于2017年9月1日场地面积约为12亩（8000㎡），租赁给乙方张云用于临时堆放及办公，租赁期为3年，自2017年9月8日至2020年9月7日止，年租金320000元。2017年9月29日，张云（甲方）与翁兴庭（乙方）签订《场地租赁合同》一份，约定：甲方将位于部分场地（大概11亩，约7300㎡）租赁给乙方用于临时堆放建材及办公用房，租赁期2年，自2017年10月8日至2019年10月7日，年租金350000元。甲方应保证乙方能在该场地上进行正常办公，堆放建材使用，甲方提供乙方办公用房及附属用房共计3间，乙方不能在租赁场地内搭建任何建筑物。乙方在进场前应向甲方交纳风险抵押金10000元，水电费押金5000元，管理费统一安排。乙方应按照各级行政管理部门的规定，本着公平合同、诚实信用原则，不得损害国家利益及其他经营和消费者的合法权益，并承担自身因违法经营造成的一切后果。合同签订后，翁兴庭支付了第一年的租金350000元、风险抵押金10000元及水电押金5000元。2018年6月13日，雨花台区人民政府雨花办事处向南京市交通集团土地储备中心出具《关于双麒路与交叉口地块中央环保督查件处理情况的函》，载明街道收到中央环保督察组交办件，内容为“南京市雨花街道双麒路与交叉口地块有大量建筑材料及垃圾堆放”。经核实，该地块系翁兴庭用于摆放拆迁废旧建材，现场摆放混乱。街道已责成该地块所属地农花社区连夜安排人员对废旧建材进行清运和整理，并于6月10日将整改情况以书面形式向督察组进行了回复。建议单位在合同已经到期的情况下立即收回该地块，加强管理。2018年6月15日，栖霞土储中心向意鸿志公司发出《关于**地块环境整治的通知》，要求意鸿志公司立即按照中央环保督察组及区政府要求整改到位，案涉地块不得继续用于废旧建材堆放。2018年7月5日，张云向翁兴庭发出《关于解除的通知》，称因翁兴庭租用的以征收临时场地和临时办公用房，包含在涉事地块内，用于临时堆放建材的用途包含在中央环保督察组函件问责范围内，因此翁兴庭已成为函件涉及整改和问责的相对人、利害关系人。鉴于以上事实，《场地租赁合同》于本通知送达即日解除，合同解除后应及时清结约定的费用并清空交还场地给张云。因翁兴庭未按通知的要求清结约定的费用并清空交还场地，张云向翁兴庭发出《关于收回场地和法律责任的通知》，要求翁兴庭交还场地，否则应支付合同解除后即2018年10月10日2018年7月6日起至实际清空交还场地时止的场地占用费，并赔偿张云可能承担的违约金和被扣除的合同履约保证金，张云向翁兴庭发出《关于停止对外租赁行为和法律责任的通知》，要求翁兴庭停止对外租赁行为，并支付自2019年3月11日2018年7月6日起至实际清空交还场地时止，按原约定年租金标准，支付场地占用费，并赔偿张云因该场地不能及时返还权利人，对外承担的法律责任。另查明，经一审法院组织，张云与翁兴庭双方对涉案租赁场地进行现场测量勘验并确认勘验结果：双方确认翁兴庭租赁的面积实测约8645㎡（合同中7300㎡），翁兴庭现占用的面积约1500㎡，该1500㎡含勘验笔录中3、4、5号房屋约73㎡与相邻的部分空地约63㎡以及矮墙以北与维港驾校相邻的大棚内约122㎡、矮墙以北场地上的三间房屋面积约42㎡、矮墙以北翁兴庭堆放物品的场地约1200㎡。2019年9月27日还查明，2019年3月14日前翁兴庭仍然占用全部7300㎡的案涉场地，张云2019年3月15日将部分案涉场地出租给案外人维港驾校使用，翁兴庭自该日起占用1500㎡场地至今。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。栖霞土储中心与意鸿志公司之间的《场地临时使用合同》虽然已于2018年3月31日到期，但意鸿志公司仍然在继续使用场地且栖霞土储中心未提出收回场地，故租赁合同继续有效，双方之间变为不定期租赁合同。张云和翁兴庭签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，双方当事人应当全面、适当地履行各自的合同义务。双方当事人可以协议解除合同，张云于2018年7月5日发出解除合同的通知，翁兴庭认可并同意解除合同，故双方之间的《场地租赁合同》于2018年7月5日解除。合同解除后，翁兴庭应及时清空并返还场地，但直至庭审结束前，翁兴庭仍占用1500㎡的涉案场地，张云主张其清空并返还涉案场地和场地上的房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。关于场地占有使用费，《场地租赁合同》中约定7300㎡场地的年租金为350000元，其对应的日租金为959元，故1500㎡对应日租金为197元。现张云主张翁兴庭按照合同约定的租金标准继续支付占有使用费，不违反法律规定，因翁兴庭已支付一年租金350000元至2018年10月7日，而涉案合同于2018年7月5日解除，合同解除后，双方对于赔偿事宜未协商完毕，翁兴庭仍继续占有使用涉案的7300㎡土地，故剩余已付租金应用于抵销2018年7月6日至2018年10月7日产生的占有使用费。因2019年3月15日，案涉7300㎡场地中的部分场地已租给案外人维港驾校使用，故翁兴庭应按照959元/日的标准支付自2018年10月8日至2019年3月14日的占有使用费，合计151522元，并按照197元/日的标准支付自2019年3月15日至实际返还涉案场地和房屋之日止的1500㎡土地的占有使用费。《场地临时使用合同》已变更为不定期租赁合同，在栖霞土储中心知晓转租事宜且未主张解除其与意鸿志公司的租赁关系的情况下，意鸿志公司将案涉场地转租给张云的合同有效，张云再转租给翁兴庭的合同亦有效，翁兴庭亦实际使用了该场地，故其主张张云返还自栖霞土储中心与意鸿志公司之间的《场地临时使用合同》终止之日即2018年3月31日之后的租金179300元，于法无据，一审法院不予支持。关于15000元押金，张云与翁兴庭已协商解除了《场地租赁合同》，但双方并无押金的退还协议，根据前述内容，一审法院已认定翁兴庭向张云支付钱款以弥补其损失，故张云应将15000押金退还给翁兴庭。因翁兴庭还要支付张云占有使用费151522元，扣除张云应退还的押金15000元，翁兴庭应给付张云136522元。关于翁兴庭因解除合同而产生的直接经济损失及搬迁费用，因其未能提供证据加以证明，一审法院不予采信，翁兴庭可待证据准备充分后另行主张权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认张云与翁兴庭的《场地租赁合同》于2018年7月5日解除；二、翁兴庭于判决生效之日起十五日内清空并返还案涉场地和房屋（约1500㎡）给张云；三、翁兴庭于判决生效之日起十五日内向张云支付场地占有使用费136522元，并自2019年3月15日起至实际返还涉案场地和房屋之日止，按照197元/日的标准给付剩余1500㎡占有使用费；四、驳回张云、翁兴庭其他诉讼请求。一审本诉案件受理费4752元，由翁兴庭负担；反诉案件受理费11743元，由张云负担222元，由翁兴庭负担11521元。对于一审法院查明的事实，各方当事人不持异议，但上诉人翁兴庭认为一审判决未载明现场勘查情况及现场设备损坏的原因。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据，以证明其因搬迁所遭受的损失和机器设备的折旧损失：1、上下货费用清单；2、运送费用清单；3、雨棚施工合同；4、银行回单；5、钢材付款单；6、钢材付款单；7、终止施工协议；8、评估举证申请书；9、被损物品现场图片一组。张云认为上述证据均非二审中的新证据，且系合同解除前正常经营的的文件材料，无法达到证明目的；证据8所附证据系在一审判决后，对真实性不予确认；证据9恰可证明上诉人一直在占用着1500平方米涉争土地。栖霞土储中心认为上述证据并非新证据，搬迁费也非双方合同终止后产生的费用。上诉人提供的2018年7月6日协议书中载明其清楚知道合同解除，故其经济损失不能成立。证据9可以证明场地仍在上诉人的占有下，已否定了其上诉请求，且上诉人在明知合同已经终止的情况下仍然堆放材料，也未及时处理，其主张损失并无依据。本院对上述证据形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。二审期间，本院工作人员赴涉案场地现场进行勘验并形成笔录，各方当事人对笔录均无异议。本院二审另查明：涉案场地有临时大棚两处，另堆放大棚结构部件若干、冷库保温板若干及床垫、部分机器及其他杂物。翁兴庭称大棚均可移动，并非合同约定禁止搭建的建筑物，大棚构件其已处理部分，另有部分被偷盗，其余物品尚未找到地方搬运。张云称合同约定不能搭建建筑物，大棚属于建筑物，且可全部拆卸移走，故其不应赔偿；翁兴庭堆放物品非常杂乱，并非合同约定的建材，故当时才被查处，张云不应承担任何责任。以上情况，有本院勘验笔录在案佐证。本院认为，栖霞土储中心与意鸿志公司之间的《场地临时使用合同》虽于2018年3月31日到期，但栖霞土储中心未提出收回场地，故双方之间形成不定期租赁合同关系；栖霞土储中心知晓张云将场地转租给翁兴庭且未表示反对，张云与翁兴庭之间的租赁合同亦为有效。一审法院认定张云与翁兴庭之间的租赁合同于2018年7月5日解除，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。现双方对于合同解除后果存在争议，翁兴庭认为其于2018年7月5日后仅占用部分场地，且因张云违约未找到合适场地及不退还租金，故张云应负全部责任，翁兴庭不应支付占有使用费。对此本院认为，合同虽解除，但翁兴庭仍占用涉案场地，故其应迁出场地，并就其占用的部分支付相应的使用费。翁兴庭虽主张其自2018年7月5日后仅占用1500平方米，但对此未能提供证据证实，故一审法院根据张云所述2019年3月15日后大部分场地已租给案外人维港驾校使用的事实，认定翁兴庭应承担2018年7月6日至2019年3月15日间全部场地的占有使用费，并自2019年3月15日后承担1500平方米的占有使用费，并无不当。翁兴庭还上诉称张云应返还租金179300元、押金15000元、赔偿其直接经济损失468000元、搬迁费用132000元。对于租金及押金，因翁兴庭尚欠付张云占有使用费，一审对其已支付的租金、押金进行冲抵，并无不当。对于翁兴庭主张的大棚损失，本院认为，因双方合同约定翁兴庭不能在租赁场地内搭建任何建筑物，且该大棚亦可以拆卸搬运，故翁兴庭主张大棚损失，并无依据。关于搬迁费用，因张云陈述其解除合同并非因为翁兴庭违约，而是基于政府政策变化导致合同终止，本院综合本案情况，酌定张云应补偿翁兴庭搬迁费用4万元。关于翁兴庭在二审中提出的退还租金、赔偿其他经济损失等主张，因其在一审中未提出相应反诉请求，张云亦不同意在二审中予以处理，故本院对该上诉请求不予理涉。综上，翁兴庭的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初3880号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初3880号民事判决第四项；三、张云于本判决生效之日起十五日内向翁兴庭支付搬迁费用40000元；四、驳回张云、翁兴庭其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4752元，由翁兴庭负担；反诉案件受理费11743元，由张云负担222元，由翁兴庭负担11521元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年六月二十八日书记员  杨文艳