广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异58号 异议人（申请执行人）：周宁，男，1986年1月2日出生，汉族，住恩平市。 被执行人：恩平南方墙地砖厂有限公司，住所地：恩平市北郊工业区。注册号：企合粤江总字第006051号。 法定代表人：吴卓南。 被执行人：恩平市无釉砖厂，住所地：恩平市北郊工业区。注册号：4407851000304。 法定代表人：黎润瑜。 本院在执行申请执行人周宁与被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司、恩平市无釉砖厂借款合同纠纷一案，异议人周宁对本院拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司名下财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人周宁提出异议，请求，1、依法撤回（2010）恩法执字第241号《拍卖通知书》对属于恩平南方墙地砖厂有限公司所有（展销楼，产权证号：×××号）的房屋捆绑拍卖。2、对上述房屋及基底土地单独拍卖，拍卖所得异议人（抵押权人）优先受偿。事实与理由：一、法院（2010）恩法执字第241号《拍卖通知书》拟将恩平南方墙地砖厂有限公司位于恩平市××工业区（粤房证字第×××号）的房屋将与梁×雄所有的位于恩平市××工业区的土地使用权、该土地上的厂房及机械设备一并进行拍卖，异议人认为不当，应撤回。首先，异议人是恩平南方墙地砖厂有限公司房屋及土地（展销楼，产权证号：×××号）的现有抵押权人，享有优先受偿权。被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司位于恩平市××工业区的房产（房产证号：×××号）为被执行人恩平市无釉砖厂向原恩平市锦江城市信用社借款50万元提供抵押担保，并于1997年1月28日办理了抵押登记（粤房他证字第×××号），他项权证载明抵押权利人为恩平锦江城市信用社，权利范围为：建筑面积913.38平方米，基底面积296.58平方米；权利价值为：展销楼全幢。其后锦江信用社因关闭被关闭恩平市20家城乡信用社清算组清算，清算组便成为其债权债务的适格主体。原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组（下简称清算组）与被告恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司借款合同纠纷一案，法院于2009年9月22日作出（2009）恩法民初字第531号民事判决书，判决被告恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金500000元及利息（其中计至2009年3月31日为689088.28元，从次日起至本院确认还款日止按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）。判决原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组对被告恩平南方墙地砖厂有限公司位于恩平市××工业区（粤房证字第×××号）的房屋享有优先受偿权。然而两被告一直没有履行该判决书所确定的义务，清算组向法院申请执行。2014年6月27日，异议人通过购买债权包取得清算组上述债权和抵押权。2014年10月20日，法院（2010）恩法执字第241号执行裁定书变更异议人为申请执行人。根据房地一体化的原则，抵押权人对上述房屋享有抵押权利的同时，也及于对基底土地享有抵押权利，因此异议人对上述抵押物整体均享有优先受偿权。其次，抵押人恩平南方墙地砖厂有限公司房产转让抵押物所有权要受抵押权制约。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。受让人梁×雄并没有代替南方墙地砖厂有限公司清偿抵押担保的债务，因此异议人仍可行使抵押权。再者，将不同申请执行人不同性质的执行标的物捆绑拍卖不利于依法分配。捆绑拍卖所得总价款无法厘清异议人与另一申请执行人（广东南粤银行佛山分行）的分配数额，异议人（抵押权利人）的优先受偿权则难以得到保障。因各申请执行人享有不同情况的债权也不适用按比例清偿，难免产生执行分配纠纷。二、为尽快实现抵押权利和避免产生执行分配纠纷，异议人请求法院对属于恩平南方墙地砖厂有限公司所有（展销楼，产权证号：×××号）房屋及基底土地单独拍卖，该项拍卖所得异议人（抵押权人）优先受偿。 本院查明，在执行××人××与被××人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司借款合同纠纷一案，本院于2009年9月22日作出的（2009）恩法民初字第531号民事判决书已于2009年11月20日发生法律效力，依该判决：“一、被告恩平市无釉砖厂应在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金500000元及利息（其中计至2009年3月31日为689088.28元，从次日起至本院确认还款日止按中国人民银行逾期贷款利率标准计算）给原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组。二、原告关闭恩平市20家城乡信用社清算组对被告恩平南方墙地砖厂有限公司位于恩平市北郊工业区（粤房证字第×××号）的房屋享有优先受偿权。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15501元，由被告恩平市无釉砖厂负担。”另，因为恩平市无釉砖厂向恩平市锦江城市信用合作社借款50万元，恩平南方墙地砖厂有限公司以其位于恩平市北郊工业区的房产（粤房证字第×××号）为恩平市无釉砖厂的上述借款提供抵押，并于1997年1月28日到房产局办理了抵押登记（粤房他证字第×××号）。因恩平市锦江城市信用合作社关闭，成立关闭恩平市20家城乡信用社清算组，该清算组统一对恩平市锦江城市信用合作社的债权债务进行清算处置。由于被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司未履行生效判决确定的全部义务，申请执行人向本院申请执行，本院以（2010）恩法执字第241号案立案执行。执行期间，原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组于2011年5月12日与广东粤财资产管理有限公司签订《单项债权转让协议》，约定将上述债权转让给广东粤财资产管理有限公司。广东粤财资产管理有限公司与潘×允于2012年8月25日签订《债权转让协议》，约定将上述债权转让给潘×允。潘×允与周宁于2014年6月27日签订《单项债权转让协议》，将上述债权转让给周宁。周宁于2014年10月8日向本院提出申请，要求将其变更为上述案件的申请执行人，本院于2014年10月20日作出（2010）恩法执字第241号执行裁定书，裁定：“将上述案件的申请执行人由原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组变更为周宁，原申请执行人关闭恩平市20家城乡信用社清算组对于上述案件享有的权利和义务，由周宁继受”。 另查明，本院于2014年11月24日作出（2010）恩法执字第241号之一执行裁定书，裁定：“一、查封被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司所有的位于恩平市恩城镇××工业区的房屋一幢（产权证号：粤房证字第××）。”又于2019年10月31日作出（2010）恩法执字第241号之三执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司所有的位于恩平市恩城镇××工业区的房屋一幢（产权证号：粤房证字第×××号）。”并于2020年5月15日作出（2010）恩法执字第241号拍卖通知书，通知：“。委托有关中介机构对被执行人梁×雄、恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、恩平市秦陶建材陶瓷有限公司所有的位于恩平市××工业区的三宗土地及房产、陶瓷生产设备一批进行拍卖，因在梁×雄土地上有一幢房屋（展销楼）属于恩平南方墙地砖厂所有，为保证房地一体，本院将该房屋捆绑在梁×雄名下恩平市××工业区的三宗土地及房产一并拍卖。”。 又查明，原告广东南粤银行股份有限公司佛山分行与被告恩平市汇盈陶瓷工业有限公司、梁×雄、李×玉、梁×胜、恩平市奥河陶瓷有限公司、佛山市秦陶建材有限公司金融借款合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院于2013年9月2日作出（2013）佛城法民三初字第519号民事判决书，该判决生效后，由于被执行人拒不自觉履行法律文书所确定的还款义务，根据广东南粤银行股份有限公司佛山分行的申请，该院以（2014）佛城法执字第15号案立案执行。期间，由于被执行人的住所及财产在本院辖区内，该院委托本院代为执行。本院经依法审查，以（2014）江恩法执字第285号案立案执行，并于2019年10月18日作出（2014）江恩法执字第285号之四执行裁定书，裁定：“。二、拍卖梁×雄名下位于恩平市××工业区的三块土地，1、国土证号：恩府国用[2005]×××号，面积71722平方米；2、国土证号：恩府国用[2005]×××号，面积12991.1平方米；3、国土证号：恩府国用[2005]×××号，面积5904.9平方米。”。其中，根据恩平市国土资源局于2016年6月12日作出的复函[恩国土资籍字（2016）第×××号]：“一、恩平县陶瓷工业公司（南方墙地砖厂）名下坐落于恩平市××工业区，面积1036.5平方米，土地证号为（平石）××/×××号的宗地于1995年与该公司名下证号为（平石）××/×××号和（平石）××/×××号的两宗地合并后分割成权利人均为恩平南方墙地砖厂有限公司的四宗地，分别为：（1）坐落于恩平市××工业区，面积14857平方米，土地证号为（恩城）×××号；（2）坐落于恩平市××工业区，面积18332平方米，土地证号为（恩城）×××号；（3）坐落于恩平市××工业区，面积47476平方米，土地证号为（恩城）×××号；（4）坐落于恩平市××工业区，面积13160平方米，土地证号为（恩城）×××号。上述四宗地后于2005年分割成三宗地转让给梁×雄（身份证号码：4407231965××××），分别为：（1）坐落于恩平市恩城××工业区，面积5904.9平方米，土地证号为恩府国用（2005）第×××号；（2）坐落于恩平市恩城××工业区，面积71722平方米，土地证号为恩府国用（2005）第×××号；（3）坐落于恩平市恩城××工业区，面积12991.1平方米，土地证号为恩府国用（2005）第×××号。”因此，证号为（平石）××/×××号的土地使用权已注销，而位于恩平市恩城××工业区，房屋所有权证号为粤房字第×××号的房产现坐落于土地证号为恩府国用（2005）×××号的宗地上。”。据恩平市住房和城乡建设局出具的《房地产登记证明》记载：坐落于恩城镇××工业区的产权证号××房屋权属人是恩平市南方墙地砖厂有限公司。 本院认为，异议人周宁是被执行人恩平市无釉砖厂、恩平南方墙地砖厂有限公司执行案件中的申请执行人，属于本执行异议纠纷案中的当事人，其对本院执行拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司名下产权证号××房屋的执行行为提出异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。 1、关于执行拍卖被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司名下涉案财产的问题。 本案的执行标的物是坐落于恩平市恩城镇××工业区[国土证号：恩府国用（2005）×××号]宗地上的房屋一幢（产权证号：粤房证字第×××号），该房屋登记权属人是被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，本案被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人依法向人民法院申请执行被执行人财产以清偿被执行人所欠债务，合法有理，本院对该幢涉案房屋采取的拍卖执行措施，于法有据。 2、关于与另案财产执行采取整体拍卖的问题。 首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定，本案中，根据江门市中恒土地房地产评估有限公司出具的评估报告[江中恒地估字（2019）第×××号]“。4、关于评估过程中三地块合并评估的说明。梁×雄位于恩平市恩城××工业区工业用地共三地块，证号：恩府国用[2005]第×××号、恩府国用[2005]第×××号和恩府国用[2005]第×××号。三地块同为已建设工业用地，由法院实施查封及处置，土地使用年期一致，区域因素相同，个别因素相近，对地价影响极少。三地块相连为一个整体，统一规划能充分反映土地的价值，因此土地价格为一整体反映。具备合并成一整体进行估价的条件。”。本院考虑处置被执行人财产的过程中，涉案房屋（展销楼）（产权证号：粤房证字第×××号）位于恩平市××工业区的宗地上[恩府国用（2005）×××号]，根据“房地一体化”、“房随地走”的原则，而且上述梁×雄名下的三地块是相连为一整体，依照公平保护的执行原则，为确保拟拍卖财产利益最大化、避免分别拍卖减损价值以及影响拍卖成功率的前提下，根据处置涉案财产的具体情况，决定采取整体合并拍卖的处置方式，有利于保障土地的合理利用，兼顾各债权人的合法权益，符合本案的事实和相关法律规定，并无不当，若涉案房屋（展销楼）与基底土地采取单独拍卖方式，不排除因无人应拍而造成流拍，导致价值减损。其次，涉案房屋（展销楼）的基底土地[恩府国用（2005）×××号]及上述位于恩平市恩城××工业区的两地块[恩府国用（2005）×××号、恩府国用（2005）×××号]属于另案执行案的被执行人梁×雄名下，其还涉及多起未执行完毕的执行案件，权衡系列案件各方当事人的利益，从整体利益考虑，采取整体合并拍卖的处置方式，提高处置和变现效率，符合本案实际情况，处置方式合法恰当。最后，异议人向本院提出执行异议时并未提交有关证据证明本案执行标的物合并整体拍卖过程中出现严重减损执行标的物价值以及损害异议人权益的情形，其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 3、关于拍卖被执行人名下涉案财产所得价款的受偿问题。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款：“。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”以及《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条：“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债”的规定，本案中，被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司将其名下一幢房屋（展销楼）（粤房证字第×××号）抵押于恩平市锦江城市信用合作社（粤房他证字第×××号），后异议人周宁继受上述债权及抵押权，成为涉案上述房屋的抵押权人，对该涉案房屋（粤房证字第×××号）的拍卖所得价款享有优先受偿权。综上所述，本院对被执行人恩平南方墙地砖厂有限公司名下的不动产予以拍卖符合法律规定，并无不妥。异议申请人周宁的异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人周宁的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省江门市中级人民法院申请复议。 审判长  吴艳明 审判员  郑艳慈 审判员  郑平平 二〇二〇年六月九日                                                                                                                                                     法官助理  黄嘉敏                                                                                                                                                     书记员  冯宇君