云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终568号上诉人（原审被告）：马嘉阳，女，1978年9月8日生，汉族，大学文化，贵州省贵阳市人，居民，户籍地：贵州省贵阳市南明区，现住昆明市西山区。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路。统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：钱霄，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。上诉人马嘉阳因与被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）确认合同无效纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2019）云2301民初3909号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人马嘉阳的委托诉讼代理人马俊、被上诉人兆顺公司的委托诉讼代理人艾世羽、钱霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马嘉阳的上诉请求：一、依法撤销云2301民初3909号《民事判决书》第一项判决，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案全部案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉商品房购销合同登记备案为当事人双方真实意思表示，在案涉商品房购销合同有效的情况下不应注销。案涉商品房购销合同基于设立让与性担保而签订，其合同利益及目的就是为了形式上转移案涉商品房所有权从而实现上诉人作为债权人对案涉商品房享有的让与担保法律利益。相应的商品房购销合同登记备案也是为了保障上诉人作为债权人的让与担保权利实现。一审民事判决既然认定涉案商品房购销合同有效，相应的合同登记备案当然也应有效，并不符合注销的法定条件及事由。二、上诉人与被上诉人订立的让与担保合同已经成立生效，一审民事判决将案涉房屋是否办理所有权转移登记作为让与担保合同的生效条件没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。最高人民法院《九民会议纪要》第71条对让与担保涉及的财产转移也只是要求形式上的转移，而非实质上的转移。上诉人与被上诉人就让与担保的案涉房屋签订《商品房购销合同》并进行登记备案已经完成形式上的转移。因此上诉人与被上诉人订立的让与担保合同已经成立生效。综上，一审民事判决认定案件事实不清，适用法律错误。被上诉人兆顺公司答辩称：一、上诉人与被上诉人未完成以财产权利变动的公示方式转让案涉商品房至上诉人名下，不属于最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“《九民会议纪要》”）第七十一条第一款“形式上转让财产”的情形。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，让与担保系非典型性担保，应遵循物权公示原则。根据该条规定，不动产物权的公示方法是法定的，即为登记。案涉商品房仅进行了商品房预售合同的登记备案，该制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段，既不同于预告登记制度也不属于不动产登记，不产生物权法上公示的效果。《九民会议纪要》第七十一条第一款规定的“形式上转让”不能突破物权法的规定，本案中的本意为以转让房屋所有权为借贷合同担保，而非实质上转让房屋的所有权，上诉人脱离了让与担保仍为担保的本质，将商品房预售合同的登记备案等同于登记，不符合法律规定。二、一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款：“法律、行政法规规定应当办理登记等手续生效的，依照其规定”，《九民会议纪要》第七十一条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。……。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。……”上诉人与被上诉人未完成财产权利变动的公示方式，因此上诉人对案涉房屋也没有优先受偿权，现被上诉人已进入破产清算程序，案涉房屋是被上诉人的破产财产，上诉人的债权应当按照破产法规定的清偿顺序及比例公平参与分配，上诉人的行为实质上是主张对其进行个别清偿，损害了其他债权人的利益。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。兆顺公司向一审法院起诉请求：1、确认兆顺公司、马嘉阳签订的《商品房购销合同》无效；2、判令马嘉阳配合兆顺公司注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3、本案诉讼费由马嘉阳承担。原审法院认定事实：2014年6月18日，兆顺公司与马嘉阳、丰盛商业签订《借款合同》，约定：兆顺公司向马嘉阳借款6000000.00元，借款期限自2014年6月18日起至2015年7月4日止；丰盛商业承担连带责任保证。2016年10月16日，三方共同又签订了一份《借款合同补充协议》，将上述的借款期限变更为自2014年6月18日起至2016年12月18日止。2013年7月4日，兆顺公司与马嘉阳签订15份《商品房购销合同》并办理合同登记备案。X年X月X日，双方就包含上述房屋在内的共计24套房屋签订“房屋回购协议”，回购价为6000000.00元。2017年10月26日，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初2336号民事判决，判决兆顺公司偿还马嘉阳借款本金6000000.00元并支付相应利息，楚雄丰盛商业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年6月11日，楚雄市人民法院作出（2008）云2301破申1号民事裁定，受理楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的破产清算申请。2018年9月29日，马嘉阳向兆顺公司破产管理人申报债权。2019年4月2日，管理人向马嘉阳发出债权编号为XXXX-1、XXXX-2的2份“关于债权审查情况的通知”，告知马嘉阳确认其享有的普通债权金额为9157796.00元。马嘉阳收到该通知后为再确定的时间向管理人提出异议，也未提起债权确认之诉。2019年7月11日，楚雄市人民法院作出（2008）云2301破1号民事裁定，确认马嘉阳对楚雄兆顺房地产开发有限责任公司享有9157796.00元普通破产债权。原审法院审理认为，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，双方当事人均认可签订商品房购销合同是基于为马嘉阳对永某某享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反“物权法定原则”，也未为法律、法规所禁止，但双方当事人至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，故楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与马嘉阳订立的让与担保合同已成立但未生效。第二，双方当事人基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权在所非问，故楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与马嘉阳签订商品房购销合同的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于本案中的商品房购销合同因属于双方以虚假意思表示而实施的法律行为而无效的主张，本院不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因双方当事人是基于设立让与担保的意思表示而签订商品房购销合同，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋的所有权，故马嘉阳与楚雄兆顺房地产开发有限责任公司签订的商品房购销合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，双方就本案中的商品房购销合同而办理的登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因双方当事人订立的让与担保合同尚未生效，马嘉阳不得就涉案的15套房屋行使优先受偿权，其只能以楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产清偿债务，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了对上述15套房屋作为楚雄兆顺房地产开发有限责任的一般责任财产的处置。据此，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司关于由马嘉阳配合其注销上述15份商品房购销合同登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。第四，本案中，虽然楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与马嘉阳签订了15份商品房购销合同，但双方签订上述15份商品房购销合同是基于设立让与担保的同一意思表示并出于同一经济目的，故上述15份商品房购销合同的法律效力应当一并审查。据此，对于马嘉阳关于本案中的15份商品房购销合同应当分别立案、各自审查的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和囯民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定判决：一、马嘉阳于本判决生效之日起七日内协助楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销15份商品房购销合同的登记备案；二、驳回楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：马嘉阳是否应协助兆顺公司注销案涉商品房购销合同的登记备案？本院认为，双方当事人签订《商品房购销合同》及进行登记备案是基于为双方的民间借贷提供担保，即设立让与担保的意思表示而从事的法律行为，该行为未违反物权法定原则，也未为法律、法规所禁止。本案中，上诉人进行《商品房购销合同》登记备案的目的是在于担保债权的实现，而并非上诉人终局性地取得特定房屋的所有权，且上诉人并未对涉案房屋办理所有权转移登记，故《商品房购销合同》的登记备案并不导致涉案商品房的物权发生变动，上诉人对涉案商品房不具有担保物权效力，无权对案涉的房屋行使优先受偿权，只能以被上诉的一般债权清偿债务。上诉人的债权已经（2017）云0102民初2336号民事判决书确定，并进行了债权申报，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了被上诉人清算处置财产偿清债务。据此，一审判决由上诉人马嘉阳协助被上诉人兆顺公司注销案涉商品房购销合同的登记备案并无不当。综上所述，马嘉阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马嘉阳负担。本判决为终审判决。审判长  张燕芳审判员  黄晓春审判员  王中强二〇二〇年六月八日书记员  张旭东