湖北省武汉市洪山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0111执异41号案外人：乐跃雄，男，1960年4月25日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：毕莲，湖北景盛律师事务所律师。代理权限：特别授权。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司（原名中国东方资产管理公司武汉办事处），住所地：武汉市硚口区武胜路泰和广场34-35楼。负责人：邬君宇。被执行人：李方龙，男，1960年10月13日出生，汉族，住武汉市武昌区。在本院执行（2019）鄂0111执恢250号申请执行人中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称“东方资产公司湖北省分公司”）与被执行人李方龙借款合同纠纷一案中，案外人乐跃雄对本院拍卖、变卖位于武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人乐跃雄称，2005年10月13日，乐跃雄、杨冬梅与武汉恒通物业管理有限公司（以下简称“恒通公司”）签署《协议书》，约定由恒通公司代理购买位于武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801（李方龙）、2804（张俊杰）、2805（郁轶澄）、2806（邱伟）号房产，同时约定购房款人民币1557897元。此后乐跃雄将购房款全额付清，并办理了该房屋的入住装修手续。2019年11月4日，乐跃雄得知该房屋被武汉市洪山区人民法院强制执行，且予以拍卖但流拍。现请求裁令不得对位于武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801号房产予以拍卖、变卖，并用拍卖、变卖款项优先偿还债务。案外人乐跃雄为支持其异议主张，向本院提交了与恒通公司签订的《协议书》、银行进账单、承诺函、恒通公司《关于游子乡大厦A座28楼2801、2804、2805、2806室房产实际持有人的情况说明》、本院（2010）洪王民商初字第8号民事判决书、竞买公告各一份。审查查明，中国东方资产管理公司武汉办事处与李方龙借款合同纠纷一案，本院经过审理认定：2000年8月9日，李方龙与中国建设银行武汉市洪山支行（以下简称“建行洪山支行”）签订了一份《个人消费借款合同》，约定李方龙向建行洪山支行借款15万元，用于住房装修。同日，双方签订了一份《（个人消费借款）抵押合同》，李方龙以其名下位于武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801室房产（房屋所有权证号:武房权证市字第××号）为上述借款提供担保并办理了抵押，房屋他项权证号：武房市他字第××号，权利价值15万元整。后建行洪山支行对李方龙的该债权经过多轮转让，东方资产公司武汉办事处最终受让该债权。2014年7月4日本院作出（2010）洪王民商初字第8号民事判决书，判决：李方龙清偿所欠东方公司武汉办事处借款本金14万元及借款期限内利息、逾期违约金；东方公司武汉办事处对李方龙抵押的财产即武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801号房产（房产证号：武房权证市字第××号）在折价或者拍卖、变卖方式取得价款时优先受偿等。上述判决书发生法律效力后，李方龙未能履行生效判决所确定的清偿义务。2015年10月14日，东方资产公司武汉办事处向本院申请强制执行，本院以（2015）鄂洪山法执字第01296号立案执行。2016年11月18日，东方资产公司武汉办事处变更登记为中国东方资产管理股份有限公司湖北省分公司。由于被执行人李方龙暂无财产可供执行，本院裁定终结本次执行程序。2019年7月2日以（2019）鄂0111执恢250号恢复执行。因东方资产公司湖北省分公司向本院申请对李方龙名下的上述房屋进行评估拍卖以清偿债务，本院于2019年9月30日至12月17日期间，对李方龙名下的上述房屋进行了拍卖，但流拍。案外人乐跃雄提交的证据材料显示，2005年10月13日，乐跃雄、杨冬梅与恒通公司签订一份《协议书》载明，双方就恒通公司代理购买游子乡大厦A座28层2801（李方龙）、2804（张俊杰）、2805（郁轶澄）、2806（邱伟）号房产买卖、办证事宜约定，房产总面积472.09㎡，委托交易总价为人民币1557897元，乐跃雄、杨冬梅在签订协议当天预付30%房款即人民币467000元，余款在恒通公司协助乐跃雄、杨冬梅取得管理部门认可的买卖手续当天付清。所有买受前期手续均由恒通公司负责，乐跃雄、杨冬梅全力配合。其中所涉买房税费、代理费由乐跃雄、杨冬梅支付，其他费用（含卖方过户费用、资料费、招待费）由恒通公司支付。恒通公司指定上述房款由高士焕代收，账号为52×××17，确认收到后由恒通公司开具收款证明。2005年10月20日，恒通公司向沈帆、乐跃雄、杨冬梅出具承诺函，承诺现有其购买的游子乡大厦A座28层2801（杨冬梅）、2802（沈帆）、2803（沈帆）、2804（乐跃雄）、2805（乐跃雄）、2806（杨冬梅）房产，在收悉其购买了上述房产后，经该公司协调拟于2005年11月5日前交付入住装修。2008年9月11日，付款人武汉鸿鸣科技发展有限公司通过招商银行向湖北天瑞国际酒店股份有限公司转账100万元。2019年10月28日，乐跃雄、游子乡集团有限公司向东方资产公司武汉办事处出具的《关于游子乡大厦A座28楼2801、2804、2805、2806室房产实际持有人的情况说明》载明，乐跃雄于2005年10月受游子乡公司委托的恒通公司签订代理购买协议书，并于次日付定金人民币470000元到指定账户，于2008年9月付清购房全款，共计人民币1557897元。乐跃雄于2006年6月接到恒通公司通知并装修入住至今，因此从2006年至今此游子乡大厦A座28楼2801、2804、2805、2806号房产为乐跃雄实际持有。本院认为，依照本院（2010）洪王民商初字第8号民事判决书确定的内容，李方龙具有向东方资产公司湖北省分公司清偿相应债务的法律责任，且东方资产公司湖北省分公司对李方龙抵押的财产即武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801号房产（房产证号：武房权证市字第××号）在折价或者拍卖、变卖方式取得价款时优先受偿，东方资产公司湖北省分公司是本案的申请执行人，李方龙是本案的被执行人，本院（2010）洪王民商初字第8号民事判决书是本案的执行依据。执行期间，由于被执行人李方龙无其他财产可供执行，权利人即东方资产公司湖北省分公司依法向本院主张对抵押物拍卖、变卖并优先受偿清结债务，本院由此拍卖被执行人名下抵押房产以实现申请执行人的合法权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；第四十条规定，所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。本案中，执行标的物即位于武汉市江汉区解放大道374号游子乡大厦A栋2801（房产证号：武房权证市字第××号）的房屋一直登记在被执行人李方龙名下，李方龙对该房屋依法享有所有权，有权在该房屋上设立担保物权。本院执行拍卖、变卖被执行人李方龙抵押房产具有事实及法律依据，执行程序合法，执行行为并无不当。案外人乐跃雄称其委托恒通公司代理购买李方龙名下的上述房屋，且已付清房款并实际占有该房屋，但乐跃雄所提交的《协议书》仅为其与恒通公司之间签订的协议，对李方龙不产生法律约束力。李方龙是该房屋的登记所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否系权利人。案外人乐跃雄所称事实均不足以证实其具有阻却本院强制执行抵押物的排他性所有权。综上，案外人乐跃雄的异议理由不能成立，其相应异议请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，裁定如下：驳回案外人乐跃雄的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  定帆审判员  齐俊审判员  李杰二〇二〇年六月二十四日法官助理党浩凯书记员杨弦