辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽13民终820号上诉人（原审被告）：郝世娟，女，1978年1月8日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：郝岩，建平县阳光法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：刘桂兰，女，1947年9月24日出生，汉族，退休职工，住建平县。被上诉人（原审原告）：华凤英，女，1968年9月25日出生，汉族，个体业主，住建平县。被上诉人（原审原告）：华风杰，女，1969年12月10日出生，汉族，职员，住建平县。被上诉人（原审原告）：华正忠，男，1974年10月1日出生，汉族，职员，住建平县。被上诉人（原审原告）：华正仁，男，1971年6月30日出生，汉族，职员，住建平县。上述五原告委托诉讼代理人：任献辉，辽宁承远律师事务所律师。原审被告：朝阳家和兴置业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：张立磊，总经理。委托诉讼代理人：陶东辉，辽宁辰阳律师事务所律师。上诉人郝世娟因与被上诉人刘桂兰、华凤英、华风杰、华正忠、华正仁、原审被告朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司）第三人撤销之诉一案，不服建平县人民法院（2019）辽1322民初3161号民事判决，向本院提出上诉本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人郝世娟及其委托诉讼代理人郝岩、被上诉人刘桂兰、华凤英、华风杰、华正忠、华正仁及其委托诉讼代理人任献辉，被上诉人家和兴公司的委托诉讼代理人林建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝世娟上诉请求：请求撤销建平县人民法院（2019）辽1322民初3161号民事判决，依法发回重审或者直接改判；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在2018年1月30日从朝阳家和兴置业有限公司合法购买的家和小区3幢2单元1层02015/0025号商网，交付了全部价款及相关附属费用，并且办理房产网签登记，向国家缴纳了房税，经建平县人民法院（2018）1322民初4934号民事调解书，确定了房屋的所有权归上诉人所有。本调解书没有违反法律规定，更没有侵犯任何人的合法权益。上诉人认为法院没有理由予以撤销。原审法院没有查清案件的事实，主观臆断违背客观事实和法律事实，导致错误地适用了法律。第一、本案的主要焦点五位被上诉人是否对争议的房屋享有拆迁取得权，根据原审原告提供的众多证据看，并没有任何证据证明五位被上诉人是拆迁取得了市商业网点。首先根据（2014）朝行终字第085号行政裁定书中载明“本案在审理期间，上诉人与被上诉人于2014年7月3日达成房屋征收补偿协议。上诉人于2014年7月3日向本院提出上诉申请。”同时在五位被上诉人向法院出示的2014年7月3日华玉春亲笔书写的撤诉申请“因房屋征收我诉建平县人民政府一案，现已与建平县房屋征收管理局就房屋补偿达成协议，申请撤回诉讼请求。”明确了五位被上诉人房屋拆迁协议对应的主体是建平县政府，代表建平县政府签订协议的建平县房屋征收管理局。所以在2014年7月3日华玉春、刘桂兰与建平县房屋征收管理局签订了房屋征收补偿安置协议书，在协议书第三条中明确了拆迁产权调换房屋为3户住宅。在补偿协议第四条中确定差价款结算方式及数额为283627元，并且在五位被上诉人提供2014年9月28日的收据中载明已经按照拆迁协议把差价交给华玉春实际履行完毕。充分说明与拆迁产权调换没有关系，并不是拆迁补偿房屋。既然是各种书证都证明记载是以2014年7月3日的拆迁协议为依据，在拆迁协议中没有的内容，怎么就能够主观臆断地确定为拆迁置换，既然已经有了和房屋征收管理局双方签订的合法有效的公开协议，再没有其他与任何与县政府和房屋征收管理局的补充协议书，有什么依据证明与拆迁有关。被上诉人没有向法庭提供证据证明此房屋是拆迁补偿或置换房屋，所以原审法院认定事实错误。第二，在原审原告主张的商网23号房屋在房产部门的登记记载中并没有这样的编码，对于商网的最初编码与房产备案中登记的没有关联性，也不具有推论性。因为在当时开发商没有在房产备案之前是自己做的编号，至于当时的编号就是以开发商的图纸设计时标注为准进行初步标注的，房产部门的事后备案也不会依据当初开发商的自编房号。所以法院没有依据没有可比性的房产备案的编号为参照不具有公平性，无法参照。原审法院在判决书中也表述，原告没有明确证据证明房屋的位置，那么根据法律的规定，原审原告应承担举证不能的法律后果，应当驳回原告的诉讼请求。第三，原审原告主张的23号房屋不是郝世娟现在的房屋，又没有拆迁补偿协议，又没有房屋购买合同，也没有交纳等额的价款，郝世娟已将全款850300元全部交清，另外从原审原告主张的房屋的全款是982313元，所以从钱数上也不一致，根本就不是一户房子。再有华玉春生前只交28万余元的款，既没有购房合同又没有拆迁协议，房屋买卖合同不能成立，更不能对抗郝世娟已经按照不动产物权法的规定在房屋产权中心办理了产权登记，交纳各种税费。因此郝世娟对房屋具有所有权。刘桂兰、华凤英、华风杰、华正忠、华正仁向一审法院的诉讼请求：1.撤销建平县人民法院（2018）辽1322民初4934号民事调解书第一项“原告郝世娟与被告朝阳家和兴置业有限公司于2018年1月30日签订的商品房买卖合同（预售）有效”和第二项“被告朝阳家和兴置业有限公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”。2.本案的诉讼费及其他费用由被告负担。一审法院认定：被告家和兴公司为房地产开发企业，案涉家和小区商网系家和兴公司开发。2013年2月27日，建平县人民政府办公室对家和小区房屋征收补偿工作公示补偿安置方案，方案中载明征收主体为建平县政府，征收实施部门为建平县征收管理局，征收方式为货币补偿和产权调换两种。本案原告刘桂兰系案外人华玉春妻子，华凤英、华风杰、华正仁、华正忠系华玉春子女，华玉春与2018年12月24日去世。华玉春生前在案涉小区有产权证号为11061号和产权证号为10061号及164920号房屋，其中有砖混结构二层商用房，用于开办华信配货站，上述房屋被列为征收范围。2013年7月12日，建平县人民政府对华玉春的上述房屋作出征收补偿决定书，华玉春不服，提出行政复议，朝阳市人民政府作出复议决定书，华玉春不服提起行政诉讼，凌源市人民法院作出驳回华玉春诉讼请求的民事判决，华玉春提起上诉，经朝阳市中级人民法院法官会同建平县征收局工作人员进行调解，2014年7月3日，华玉春与建平县房屋征收管理局达成房屋拆迁置换协议，协议内容是华玉春的房屋、房屋附属物、营业损失及国有土地使用权补偿置换三户住宅（家和小区5号楼1-3-1、1-4-2，2号楼2-2-1号房屋）和家和小区23号网商，但是没有将23号商网写在拆迁置换补偿协议上，而是家和兴公司直接为华玉春出具家和小区23号商网的购房收据，达成该协议的前提是华玉春将所得的拆迁补偿款282,310.96元支付给家和兴公司。2014年7月4日，在建平县房屋征收管理局工作人员的主持下，家和兴公司向华玉春出具了家和小区23号商网982,313元的全款收据，并注明为家和小区23#商网购房款。建平县房屋征收管理局于2014年9月28日将华玉春应得的拆迁补偿款282,310元交付给华玉春，华玉春于当日将该款汇给当时家和兴公司的法定代表人刘铁全，家和兴公司为华玉春出具一枚282,310元的购房收据，并注明为家和小区23#商网购房款。因家和兴公司未向五原告交付23号商网，五原告认为产权编号02015、02025号商网即为23号商网，所以在该商网安装了防盗门，占有了该房屋。家和小区的拆迁安置工作于2015年7月31日结束。家和小区的开发房屋于2015年11月11日预售许可证。2018年11月2日，本院受理本案被告郝世娟与本案被告家和兴公司房屋买卖合同纠纷一案，经调解于2018年12月5日作出（2018）辽1322民初4934号民事调解书，调解书确认双方达成如下协议：一、原告郝世娟与被告家和兴公司于2018年1月30日签订的商品房买卖合同（预售）有效；二、被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟，如被告逾期交付房屋，返还原告郝世娟全部房款850,300元及相关费用77,070元。经本院审查执行卷宗，（2018）辽1322民初4934号民事调解书生效后，郝世娟向本院申请执行，本院执行局在执行过程中发现案涉02015、02025号商网被五原告占有，2019年3月25日执行局要求原告华凤英腾迁，五原告遂于2019年4月18日以案涉02015、02025号商网系拆迁安置达成协议为其安置的23号商网为由向本院提出执行异议申请，2019年6月24日撤回执行异议申请，向本院提起第三人撤销之诉。案涉家和小区1号楼东侧始点因有地下车库，所以没有1层房屋，有二层房屋，商网1-23号至……排序是家和兴公司的排序，家和兴公司认可是从1号楼东侧开始经过2号楼、3号楼到23号商网，起始点从东侧地下车库出口相邻房屋开始。在建平县房屋产权监督管理处备案的家和小区1、2、3号楼房屋建筑面积预测绘成果报告书显示的产权编号，1号楼东侧地下车库出口的上方房屋为01021，地下车库出口西侧相邻的房屋1层为01012、二层为01022。一审法院认为，案外人华玉春经拆迁安置在案涉家和小区通过房屋置换的方式所达成的协议不违反法律规定，依法成立并有效，虽然涉及家和小区23号网点未写在协议中，但家和兴公司为华玉春出具家和小区23号商网982,313元的全款收据，并在之后收取了华玉春应得的相应款项，表明家和兴公司同意为华玉春提供其开发建设的家和小区23号商网，所以华玉春去世后，五原告作为华玉春的第一顺序继承人有权行使取得案涉小区23号商网的权利。因五原告主张的23号商网与被告郝世娟的权益发生冲突，所以本案的争议焦点为：1.案涉产权编号02015、02025号商网与五原告主张的23号商网是否为同一商网？2、如果是同一商网，该商网应交付哪方当事人？关于第一个焦点，五原告主张在建平县房屋产权监督管理处备案的家和小区1#楼-5#楼商网销售表中的编号23号所对应的产权编号即为02015、02025号，23号商网与案涉家和小区3幢2单元02015、02025号商网为同一房屋，因本院未采纳该表编号对应的是产权编号，原告再无有效证据支持。被告郝世娟主张其购买的家和小区3幢2单元02015、02025号商网开发商规划的是22号商网，也没有有效证据予以证明。被告家和兴公司亦主张3幢2单元02015、02025号商网对应的是22号商网，虽然提供施工平面图，但因不能证明图上的编号是原始编号且产权部门的相关测绘图未体现相应的编号，并且当本院问及23号商网对应的房号是多少时，家和兴公司的回答是“不知道”，所以本院也没有采纳。那么，应当怎样确认案涉23号商网与案涉02012、02025号商网是否是同一商网呢？经本院现场勘查，三方当事人均认可23号商网的排序是从家和小区1号楼东侧开始，经过2号楼到3号楼，但起始点三方又有争议，原告认为起始点是从地下车库出口起算，二被告认为应从地下车库相邻的房屋起算，如果从地下车库出口起算，那么到案涉争议的房屋即为23号商网，如果从地下车库出口相邻房屋起算，则到案涉争议房屋则是22号商网，三方当事人谁也没有依据。那么，解决这一争议应当以房屋产权部门的相关测绘结果为合法依据，建平县房屋产权监督管理处备案的家和小区1、2、3号楼房屋建筑面积预测绘成果报告书显示的产权编号，1号楼东侧地下车库出口的上方房屋为01021，地下车库出口西侧相邻的房屋1层为01012、二层为01022。这个编号说明家和小区1号楼的产权编号的起始点是从地下车库出口开始的，那么，家和兴的1-23号至……排序也应以地下车库出口处为起始点，依此顺序到本案争议房屋即为23号商网，所以本院认定3幢2单元02015、02025号商网与23号商网为同一商网。关于第二个焦点，虽然五原告和被告郝世娟都有权取得案涉3幢2单元02015、02025号商网，但五原告是通过拆迁补偿安置协议而应取得，被告是通过签订房屋买卖合同购买，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，五原告有优先取得案涉房屋的权利。综上，本院作出的（2018）辽1322民初4934号民事调解书第二项中“被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”部分侵害了五原告的合法权益，对该部分内容依法应予撤销，但（2018）辽1322民初4934号民事调解书其他部分内容不违反法律规定，所以不能撤销。被告郝世娟提出的家和兴为原告出具收据时不具备预售许可条件的抗辩因五原告对案涉房屋是置换而不是购买，所以不受房屋预售许可的限制。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百条的规定，判决：一、撤销本院（2018）辽1322民初4934号民事调解书第二项中“被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”部分；二、驳回五原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告家和兴公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是刘桂兰等五被上诉人提起的第三人撤销之诉是否符合法律规定的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被拆迁人的安置补偿权益优先于其他购房人及其他权利人的权利，即被拆迁人享有优先实现债权的权利。就本案而言，虽然案涉房屋未在拆迁补偿协议中约定，但综合本案的实际情况，购房收据系因被上诉人对房屋征收补偿决定不服提起行政诉讼后，二审期间经法院调解，在建平县房屋征收管理局主持下出具，该收据系基于拆迁补偿的事实而形成，应为房屋征收补偿协议的组成部分，案涉房屋的性质属于为被上诉进行产权调换的补偿安置房屋。上诉人郝世娟作为购房人与被上诉人作为被拆迁人在案涉房屋上的权利发生冲突时，被上诉人对案涉房屋享有的补偿安置权应优先于上诉人的普通债权得到优先保护，即被上诉人享有优先取得房屋的权利。综上，建平法院作出的（2018）辽1322民初4934号民事调解书第二项中“被告家和兴公司于2019年1月5日前将位于建平县叶柏寿街道绿岛花园西侧家和小区3幢2单元1层02015、02025号房屋交付给原告郝世娟”部分侵害了被上诉人的合法权益，一审法院对该部分予以撤销并无不当。综上所述，上诉人郝世娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由上诉人郝世娟承担。本判决为终审判决。审判长  孙树立审判员  李耀举审判员  王 阳二〇二〇年六月十八日书记员  郭立明