吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0402民初547号原告：辽源星河万源物业服务有限责任公司，住所地辽源市龙山区河滨路48号。法定代表人：周菂，系该公司经理。委托诉讼代理人：李超，男，汉族，1990年9月3日出生，住吉林省辽源市龙山区，系该公司职员。被告：于洪艳，女，汉族，1962年4月5日出生，住所地辽源市龙山区。委托诉讼代理人：刘宇航，女，汉族，1988年9月16日出生，住所地辽源市龙山区。系被告女儿。原告辽源星河万源物业服务有限责任公司诉被告于洪艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽源星河万源物业服务有限责任公司委托诉讼代理人李超、被告于洪艳及其委托诉讼代理人刘宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告所管理的辽源市星河万源小区的业主，被告在接收物业时按照《物业管理条例》的相关规定，与原告签订了《星河万源、前期物业服务协议》，并约定按照建筑面积0.98元／㎡收取物业管理费，按照30元／月收取电梯费。被告在该小区有一套住宅，是33号楼1单元403室。面积是88.17平方米。但是被告从2013年10月至2019年9月未按照约定缴纳物业费，共计欠物业费6134.40元。从2015年4月至2019年9月未按照约定缴纳电梯费，共计欠电梯费1590.00元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。经原告多次讨要被告未给。被告的行为已构成违约，由于被告违约给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，具状起诉，请求法院判令被告立即给付物业费、电梯费共计7724.40元及按照《前期物业服务协议》约定的逾期付款的违约金直至全部结清物业费。一，要求被告立即给付所欠物业费6134.40元。二，要求被告立即给付所欠电梯费1590.00元。三，以上两项合计：7724.40元。四，要求被告按照《前期物业服务协议》违约金标准给付逾期付款的违约金直至全部结清物业费。五，承担本案诉讼费。被告辩称，第一我们针对原告所说的拖欠物业费是有原因的，是我们2014年买房，物业从2012-2014的多收了供热费、物业费、电梯费、垃圾清运费、各种违规费用。如果物业把多收我们的钱，给我们之后结清之后，我们才同意给付结清前期，然后我们在结算后边的。供热费、电梯费、物业费、燃气费、垃圾。清运费。还有视对讲系统，对讲系统的是啥，是他的安上了之后，他承认不好使，他说给修，四年了没修好，我们家于2015年入住以来，到现在他也没修好。衣柜没好，所收的电梯费、电梯费不让走，是电脑控制的。应该把多收的返回来，我们才能从2015年开始交，我是2014年买的房子，电梯费是后加的。第二项的要求，被告立即付所欠的电梯费这个事应该是废除的，因为我们从来没用过电梯，电梯是物业公司的电脑控制的，他是锁住的，我们一回都没走过，这个钱是不能交的，付所欠物业费，是因为物业公司多收我们的钱，把所有的多收的钱还给我们之后，我们才算我们入住以后所产生的物业费。第四，要求我们按照违约金付的费用，然后我们被告是要求他把之前多收我们钱的，这些年的返还之后还有利息也付给我们。第五，关于星河万源物业要求我们承担本案诉讼费，我们被告要求原告星河万源物业承担，对于星河花园物业的滥诉行为，我们有权追求法律责任。庭审中原告举证如下：1、欠费明细表。证明欠费的时间与欠费金额。被告质证：对于第一份欠费明细表，我们被告于洪艳是不同意的，因为我们每次去物业整理票据和交物业费的时候，物业公司都以我们什么都没有为理由，让从头开始交钱。你哪年哪月交的钱他都不知道，一片空白电脑里一张数据都没有，每次都以这个理由让你从2013年从头开始交。2、星河万源预售房抵金都工程款明细表。证明被告的房屋于2011年6月以交付给建设单位，物业也已移交。被告质证：关于第二份星河万源物业抵金都的工程款问题，我们是在开发商收售楼处小姐那买的房子，我们买房的时候他没有说什么星河万源的房子A卖还是B卖，如果A卖你买房便宜，然后物业费交的多，我们是不可能。从他手里买房子，所以这个是物业跟开发商之间两个公司的问题，不能把它们之间的责任推到业主身上，而且我们根本就不知道他们之间这个房子，存在这么大的问题。3、星河万源临时管理规约。证明被告已履约遵守此规约。被告质证：对第三份证据，我们从开始买房开始，从来没有物业给我们看过这份合约，而且这上面没有我们的签字，我们从来就没见过这份合同，根本不知道物业履行什么，他应该做什么，而且他也没做到位，从来没见过这份来历不明的合约。4、前期物业服务协议。证明要求主张的违约金是有依据标准的。被告质证：前期物业合同在购房的时候从来没让业主看过，我们从来不知道物业是该修什么还是不该修什么，该做什么还是不该做什么，所以我们对于这份来历不明的合同存有异议，因为从来没见过，我们怀疑对方是在开庭期间临时打出来的这份合约。而且星河万源业主有很多，大家都没有见过，服务协议是事实。庭审中被告举证如下：1、收据9张（防火防盗门收据一张1600.00元、可视对讲系统一张950.00元、楼宇门一张60.00元、供热费一张2468.70元、物业费收据一张1036.90元、物业费收据一张1036.90元、电梯费收据一张240.00元、垃圾清运费收据一张264.51元、燃气管道初装费收据一张2480.00元、住宅专维修资金收据一张5731.00元），均为复印件。证明辽源星河万源物业服务有限责任公司在我们没购房之前多收了2年不合理费用。原告质证：这些证据只有物业费、电梯费和垃圾清运费加盖了原告公司的公章，其他费用并不是原告主体公司的公章。2、商品房买卖合同（复印件）。证明我们是2014年买的房子，原告多收费。原告质证：真实性无异议。3、视频1份。证明河万源物业的电梯是由始至终都是锁死的，是我们是用不了的。原告质证：真实性有异议。不能反映实际的原由与问题，而且可能还与本案无关。4、视频1份。证明可视对讲不好使。原告质证：真实性有异议。不能反映实际的原由与问题，而且可能还与本案无关。经审理查明，被告于洪艳系原告辽源星河万源物业服务有限责任公司服务管理的辽源市龙山区星河万源小区33号楼1单元403室业主，房屋建筑面积88.17平方米，该小区物业管理费每平方米0.98元。被告自2014年4月至2019年9月未按照物业管理规定向原告缴纳物业费5616.43元（0.98元/㎡×88.17㎡×65个月），并从2015年4月至2019年9月未缴纳电梯费1060元（20元/月×53个月），现原告起诉至法院，要求被告立即给付所欠物业费、电梯费及违约金。本院认为，原、被告之间系物业服务与被服务关系，双方均应按物业管理约定履行各自的义务，在原告按物业管理规定对该小区进行了物业管理服务的情况下，被告即应履行给付物业费的义务；被告称原告未给电梯开锁致使其不能使用电梯故未缴纳电梯费，原告称未给被告开电梯锁原因系被告拖欠物业费，双方的理由均不能充分支持各自的主张，故均应承担一定的过错责任，所欠电梯费由双方各承担50%。被告可视对讲系统不能正常使用而原告未给予维修，说明其服务存在着一定瑕疵，因此对原告主张的物业费违约金，本院不予支持。被告称原告多收其2012-2014年供热费、物业费、电梯费、垃圾清运费、各种违规费用而要求原告返还的主张本案不予审理，如主张该权利，可另行告诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告于洪艳于本判决生效后五日内给付原告辽源星河万源物业服务有限责任公司物业费5616.43元、电梯费530元（1060元×50%）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告于洪艳承担。本判决为终审判决。审判员  刘学珍二〇二〇年六月五日书记员  刘禹良