文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终694号上诉人（原审原告）：易进福，男，1966年5月8日出生,汉族，居民，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人:曾技芝，湖南正義维律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗延秋，男，1968年7月9日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：徐泽枚，女，1969年11月7日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：贺代立，男，1963年5月6日出生，汉族，居民，住湖南省双峰县。上诉人易进福与上诉人罗延秋、徐泽枚、贺代立因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人易进福及其委托诉讼代理人曾技芝，上诉人罗延秋、贺代立到庭参加诉讼。上诉人徐泽枚经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易进福上诉请求：1.撤销湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初5156号民事判决第六项，并依法改判由罗延秋、徐泽枚、贺代立向易进福赔偿2020年度、2021年度租金损失以及由罗延秋、徐泽枚、贺代立承担房屋恢复原状费用等；2.本案诉讼费用和司法鉴定费5000元由罗延秋、徐泽枚、贺代立承担。事实和理由：原判决认定“被告（即罗延秋、徐泽枚、贺代立）的行为构成根本违约”从而判决解除双方签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，如任何一方违约，违约方必须赔偿受损方的全部损失。依照《合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当包括直接损失和可得利益损失（即间接损失）。《房屋租赁合同》第四条约定，承租方（罗延秋、徐泽枚、贺代立）应提前一个月支付下一年度的租金，其应于2019年8月16日之前支付租金152130.47元。故2020年度租金属于因罗延秋、徐泽枚、贺代立违约给易进福造成的直接损失。2021年度（即2020年9月16日至2021年9月15日）租金164300.9元属于因罗延秋、徐泽枚、贺代立违约给易进福带来的可得利益损失。同时，根据《合同法》第二百二十三条第二项的规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。罗延秋、徐泽枚、贺代立在租赁期间未经易进福同意擅自改变租赁房屋的内设结构，按其经营所需增设他物，砌墙体将租赁房屋分割成一间一间的小房间，又提前单方毁约，增设的诸多小房间，既不是“墙体”，也不是“地面固定装修物”，已无实际用处，而且碍事，必须予以拆除恢复原状。经原审法院委托的鉴定机构鉴定恢复费用折算金额105837元及鉴定费5000元，应由罗延秋、徐泽枚、贺代立承担。罗延秋、贺代立辩称：易进福违约在先，导致其投入大量亏损，易进福的上诉请求不能成立，应予驳回。罗延秋、徐泽枚、贺代立上诉请求：改判湖南省双峰县人民法院（2019）湘1321民初5156号民事判决第二、三、四、五项，驳回易进福的诉讼请求，改判罗延秋、徐泽枚、贺代立不承担责任。事实和理由：1.坚持一审的答辩意见。2.本案的房屋租赁合同，当事人为在工商部门登记的“雅佳丽”字号，租赁合同上的签字人徐泽枚系“雅佳丽”的开办者、经营者，而罗延秋、贺代立在合同上签字是作为雅佳丽的员工签字。本案“被告”的主体资格错误。3.合同主体，本案适格被告“雅佳丽”租赁易进福房屋，进行巨额装饰140万元，缴纳高额房租费近百万，经营严重亏损，不能实现合同目的。4.对《补充协议》、“雅佳丽”的真正开办者徐泽枚（易进福眼中的法人代表），并未签字，事后也未追认，且自始至终从未实际履行，易进福在起诉前一直没有向“雅佳丽”主张追讨，实际尚未生效。而且该“补充协议”是因易进福趁“雅佳丽”投入巨额装饰的情况下，违背租赁合同“广告位不收费”的约定，欲节外生枝强加给“雅佳丽”的不合理费用，威逼利诱“雅佳丽”员工所书写，广告牌并不影响易进福的生活居住，是典型的不讲诚信的“霸王条款”，应认定无效。5.在租赁合同履行过程中，易进福存在诸多违约的行为，严重干扰了“雅佳丽”的正常经营秩序，导致客源严重流失，经营严重亏损。原承诺广告费不收取费用，却在合同履行过程中提出每年增加8000元的广告招牌费用，承诺政府部门若对广告干预则负责处理，却并不出面解决，还经常闯入经营场所大吵大闹，影响经营，并经常以关门相要挟，将门面的大门关闭，造成罗延秋、徐泽枚、贺代立亏损。故此，罗延秋、徐泽枚、贺代立提出解除合同撤离，实属逼不得已而为之。易进福应当承担相应的违约责任。易进福向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；2.由被告向原告支付下欠2019年度的租金10500元及逾期支付房租的利息；3.由被告向原告支付下欠的招牌补偿金64000元（8000元／年，8年），楼梯一次性补偿金5000元，及逾期支付的利息；4.由被告赔偿原告2020年度租金152130.47元，2021年度租金164300.9元；5.由被告对承租的房屋恢复原样并修复门面前台阶，支付下欠的水电费1510元；6.由被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：一、双方无争议的事实。1.被告租赁原告房屋经营美容会所及履约的事实。2011年7月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，由原告将其所有的，坐落于双峰县地，即位于艺芳路，原湘军府左侧第一号门面及该门面上的二、三、四层的毛坯房屋整体出租给被告经营“雅佳丽美容养生会所”，其中电梯井归原告自留，后面的小楼梯间公用，租赁期限10年（自2011年7月16日至2021年9月16日止），免租期2个月（2011年7月17日至9月16日由被告将租房进行装修）。合同第四条约定，前三年每年租金为95868元，第四年起的租金在原租金的基础上逐年递增8％，直至合同期满。下一年度的租金提前一个月支付；合同第五条约定，租赁期间产生的水电费、房屋租赁税、环卫费等均由被告承担；合同第六条约定，被告装修房屋时不得破坏和改变房屋的主体承重结构，因被告使用不当或不合理使用，造成出租门面、租房及其内的设施损坏或发生故障，由被告照价赔偿或维修。…合同到期后，墙体、地面固定装修物无偿留给原告…；合同第七条约定，…靠湘军府一弄门面一层，被告可用于悬挂招牌…；合同第八条约定，被告逾期交付租金1个月以上，原告有权解除本合同；合同第九条约定，被告可将招牌广告安装至租房第五层窗户的下沿处，不收取任何费用。如遇政府部门干预，由原告负责。如因业务需要，经原告认可在不危及房屋结构的情况下，准许被告打通相邻门面的间墙，但租赁期满，被告必须恢复原状，所需费用由被告负担。所租门面的第八层广告位归被告无偿使用；合同第十条约定，合同到期时，如双方未达成续租协议，被告应于合同到期日前腾空、交回房屋…。如被告未按时腾空，视为对租房内的所有设备放弃所有权，由原告自行处理。被告并要赔偿原告因此所受的经济损失。合同第十一条约定，在租赁期内，如一方违约，违约方须赔偿受损方的全部损失。合同还约定了其他条款。在免租期内，被告按照合同约定的用途，对所租赁房屋增设了间墙与进行了相应的装饰。双方共同履约至2018年9月16日，2018年9月17日至2019年9月16日年度的房租，被告于2018年10月3日、2019年3月25日各支付了65200元房租，合计支付130400元房租。2.门店招牌及招牌广告安装的事实。经营期间，被告除在租房外墙第一层顶处安装了一块门店招牌外，另安装了三块招牌广告牌，二块横向安装，一块纵（竖）向安装，纵（竖）向安装的招牌广告牌超出了第五层窗户下沿水平面处到了第六层窗台水平面下面。3.被告罗延秋以法人的名义与原告签订《补充协议》的事实。2014年8月13日，被告罗延秋及在场人被告贺代立作见证，与原告签订了《补充协议》，该协议的内容为：①“招牌”每年补偿8000元，随房租一次付清；②“楼梯”一次性补贴5000元；③四楼厨房油烟由雅佳丽想办法排出；④热水空气源必须在晚上10∽11点关闭；⑤“台阶”由雅佳丽修复。二、双方有争议的事实：1.被告是否拖欠原告2018年9月17日至2019年9月16日年度房租的事实。依双方签订的合同约定，该年度被告应缴纳房租140861.54元，其已缴纳130400元，尚有10461.54元未予缴纳。虽被告提供了该年度减租的证据，但都是证人证言，证人系被告的合伙人、员工、亲属、原告房屋的另一承租人及原告不认识的人等，证明效力较低。是否在约定的基础上减租或保持收租不变系房屋所有权人的权利，且原告不认可双方已达成“按上年度的标准缴纳房租”的口头协议，对被告提出未欠该年度房租的抗辩，不予采纳，认定被告尚欠2018年9月17日至2019年9月16日年度的房租10461.54元。2.被告是否拖欠租房水电费的事实。据被告提交的证据，其于2019年9月17日前的水电费均已缴清。3.被告是否已支付“楼梯”一次性补贴费5000元的事实。被告对自己的主张提交了收条予以证明，虽被告不予以认可，但其未在本院指定的期限内申请笔迹鉴定，应承担举证不能的后果，认定被告于2016年3月24日支付了“楼梯”一次补贴费5000元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依约履行。然而，被告未依约履行，且以经营亏损为由，多次要求解除合同，并在不享有约定与法定解除的权利之下，单方提前终止合同，撤离租赁房屋，其行为构成了根本违约。原告要求解除合同，则涉及：（一）《房屋租赁合同》、《补充协议》解除时间的确定；（二）解除后法律后果的认定。（一）双方所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》解除日的确定。被告因亏损，停止经营，提前终止合同，属经营风险的范围，非合同约定、不可抗力或原告违约致使合同履行不能，其单方无解除合约的权利。在原告多次不同意解除合同与不受领租赁房屋的情况下，被告于2019年9月17日将钥匙插在门锁上，拍照以发送短信息的方式通知原告终止合同，与履行租赁房屋交还的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，虽被告不具有解除租赁合同的权利，而原告既不同意解除合同，又不行使解除权，解除合同，但被告的行为已明确表明不再继续履行租赁合同，客观上不适宜于强制要求被告继续履行承租房屋义务，此时租赁合同的基础已丧失，合同目的再已无法实现，不具备继续履行的条件，应予解除，自通知到达时解除。因原告是以诉讼的方式行使解除权，依前所述，确认《房屋租赁合同》、《补充协议》的解除日为2019年9月17日。（二）《房屋租赁合同》、《补充协议》解除后法律后果的认定。被告根本违约导致合同解除，合同权利义务终止，原、被告各自依合同条款可获得的利益应予以结算与清理，并由被告承担违约责任，赔偿原告的相应损失。根据合同约定，被告应缴纳2018年9月16日至2019年9月17日年度房租的递增部分，并承担逾期支付的损失。该部分递增款非借款合同项下的还款义务，不能以民间借贷司法解释中规定的利率作为计付应缴款的占有，应以中国人民银行同期同类贷款利率计算。依《补充协议》约定的内容，被告已履行了第②条约定，即已支付“楼梯”一次性补贴5000元；第①约定“招牌每年补偿8000元，随房租一次付清”，并未明确约定是何时开始补偿，而《补充协议》签订前，每年的房租已予缴纳，依本条款语义，招牌补偿费应是从2014年9月16日至2015年9月17日年度开始补偿，补偿至竖直安装在六层窗台水平面下处的招牌未被悬挂时止或至《补充协议》终止日止。《补充协议》于2019年9月17日终止，招牌补偿5年费用，认定被告尚欠原告招牌补偿费40000元。被告违约欠付招牌补偿费，虽双方无明确约定应当承担的违约责任，但被告应当对造成的损失予以赔偿，同所欠租金递增款阐述，所欠的招牌补偿费应按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失；原告要求被告修复门面前台阶，因《补充协议》亦未明确约定台阶修复的标准，以被告补偿原告损失为宜，依据娄星〔2019〕价鉴字第212号《租赁房屋恢复费用鉴定意见》，修复门面前台阶的造价为356.21元，由被告支付原告台阶修复费356.21元。被告未履行完合同约定的期间，因合同已被解除，权利与义务已终止，未履行的不再履行，原告不能再依据原合同获取合同未履期间的利益，其要求被告支付剩余合同期限的房租，此主张无事实依据与法律依据，不予支持；因被告根本违约，依约应承担违约责任，赔偿原告的损失，包括：剩余租期可得收益的损失，招租期间的租金损失，给予新承租人装饰期间的免租期损失等等，结合本案合同的履行情况及被告违约的过错程度，酌定相当于4个月的租金损失，比照2019年9月17日至2020年9月16日年度的租金标准计付，由被告赔偿原告损失50710元。在租赁期间，被告就原毛坯房屋按合同约定的用途进行了装修，在交还租赁物时，无约定要求被告对租赁房屋恢复原状，且原告未提交证据证明租赁房屋被损坏的事实，原告要求恢复原状的诉讼请求，不予支持。截至2019年9月17日止应缴的水电费均已缴清。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，经合议庭合议，判决如下：一、确认原告易进福与被告罗延秋、徐泽枚、贺代立所签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2019年9月17日解除。二、由被告罗延秋、徐泽枚、贺代立支付原告易进福欠缴的房租10461.54元，及自2018年9月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至支付完毕之日止。三、由被告罗延秋、徐泽枚、贺代立支付原告易进福欠缴的“招牌”补偿费40000元，及以每年“招牌”补偿费8000元为基数，分别从2014年8月17日、2015年8月17日、2016年8月17日、2017年8月17日、2018年8月17日起，五次按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至支付完毕之日止。四、由被告罗延秋、徐泽枚、贺代立支付原告易进福原租赁房屋门前台阶修复费356.21元。五、由被告罗延秋、徐泽枚、贺代立赔偿原告易进福损失50710元。六、驳回原告易进福的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项款项限被告在判决书生效后十日内自觉履行，将赔偿款汇入双峰县人民法院在华融湘江银行股份有限公司双峰支行的账号76×××75内，并注明本案案号。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，财产保全费200元，合计2850元，由被告罗延秋、徐泽枚、贺代立负担。二审审理中，易进福向本院提交证据5份：证据1，招租广告照片。证据2，制作招租广告订单及发票。证据1和证据2拟共同证明：1.一审判决解除合同后，易进福制作了巨幅招租广告张贴在租赁房屋外墙醒目位置，但截至二审开庭之日，房屋尚未出租，因罗延秋、徐泽枚、贺代立违约导致租赁合同被解除给易进福所造成的实际损失现已远超一审判决确定的4个月租金损失，依法应予增加。2.易进福新增招租广告制作费用损失2480元，应由罗延秋、徐泽枚、贺代立承担。证据3，租赁房屋外墙巨幅“雅佳丽”招牌及空调架设施照片。证据4，罗延秋、徐泽枚、贺代立擅自在租赁房屋内增设的小房间照片。证据3和证据4拟共同证明：租赁期间，罗延秋、徐泽枚、贺代立在租赁房屋外墙安装的横向、纵向巨幅“雅佳丽”招牌广告，拆除空调主机后留在外墙上的空调架，以及擅自在租赁房屋内增设的小房间，至今尚未拆除，经一审法院委托的鉴定机构鉴定恢复原状费用损失为105837元，应由罗延秋、徐泽枚、贺代立承担。证据5，确定鉴定机构笔录及鉴定费票据。拟证明一审期间，双方在法院主持下同意委托鉴定机构对租赁房屋恢复原状费用损失进行评估鉴定，鉴定恢复原状费用为105837元，产生鉴定费用5000元，应由罗延秋、徐泽枚、贺代立罗延秋承担。罗延秋、贺代立对易进福提交的证据质证认为，证据1和证据2，该费用不属于其承租范围。8月底后，其没有阻止对方将案涉房子出租。证据3和证据4，承租房屋后，肯定要进行装修才能营业。双方合同第九条已清楚约定，合同解除后，不需要将房屋恢复原状。证据5，其不应承担鉴定费用及房屋恢复原状的费用。罗延秋、徐泽枚、贺代立未向本院提交证据。对于二审期间上诉人易进福所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：1.罗延秋、徐泽枚、贺代立对易进福2019年9月16日后的租金，以及到2021年9月16日前的逾期利益，是否应当支付；2.本案双方签订的“雅佳丽与房东就招牌、楼梯等问题协商按如下方式解决”的《补充协议》是否合法有效，广告牌应不应当收费。关于罗延秋、徐泽枚、贺代立对易进福2019年9月16日后的租金，以及到2021年9月16日前的逾期利益，是否应当支付的问题。经查，本案系罗延秋、徐泽枚、贺代立提前终止租赁合同而产生的房屋租赁合同纠纷，其提前撤离租赁房屋的行为构成了根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，罗延秋、徐泽枚、贺代立虽不具有解除租赁合同的权利，但其行为已明确表明不再继续履行租赁合同，租赁合同的基础已丧失，合同目的已无法实现，不具备继续履行的条件，应予解除。一审判决确认《房屋租赁合同》、《补充协议》的解除日为2019年9月17日，本院予以支持。租赁合同解除后，合同双方权利义务终止，双方各自依合同条款可获得的利益应予以结算与清理，一审判决由罗延秋、徐泽枚、贺代立缴纳2018年9月16日至2019年9月17日年度房租的递增部分，并承担逾期支付的损失，同时根据本案合同的履行情况及罗延秋、徐泽枚、贺代立违约的过错程度，酌定由罗延秋、徐泽枚、贺代立赔偿易进福相当于4个月的租金损失50710元并无不当。易进福请求恢复租赁物原状，不符合双方合同第6条的约定。故易进福上诉请求罗延秋、徐泽枚、贺代立继续履行承租房屋义务，支付其2019年9月16日后的租金，以及到2021年9月16日前的逾期利益并将房屋恢复原状的主张；罗延秋、徐泽枚、贺代立上诉请求不缴纳2018年9月16日至2019年9月16日年度房租的递增部分，不赔偿易进福4个月的租金损失50710元，不承担逾期支付利息的主张，本院均不予支持。对于本案双方签订的“雅佳丽与房东就招牌、楼梯等问题协商按如下方式解决”的《补充协议》是否合法有效，广告牌应不应当收费的问题。经查，罗延秋、徐泽枚、贺代立依《补充协议》约定的内容，已履行了第②条约定，即已支付“楼梯”一次性补贴5000元给易进福；对第①条约定“招牌每年补偿8000元，随房租一次付清”，徐泽枚虽未在该协议上签名，但其亦未在法定期限内请求予以撤销，故对其亦具有约束力。一审判决认定罗延秋、徐泽枚、贺代立尚欠易进福招牌补偿费40000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失，本院予以支持。罗延秋、徐泽枚、贺代立上诉认为该协议系易进福威逼利诱，徐泽枚并未签字，事后也未追认，实际上并未生效，且违背租赁合同“广告位不收费”的约定，应认定无效的主张，本院不予采纳。综上所述，易进福、罗延秋、徐泽枚、贺代立的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8393元，由上诉人易进福负担6063元，上诉人罗延秋、徐泽枚、贺代立负担2330元。本判决为终审判决。审判长  蒋国保审判员  李云霞审判员  周 怡二○二○年六月五日书记员蒋品附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。