辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4397号上诉人（原审被告）：刘亚芳。委托诉讼代理人：王建平，辽宁晓余律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连正源物业服务有限公司开发区分公司，住所地大连经济技术开发区城润万家3#-11。负责人：黄河，总经理。委托诉讼代理人：王健，辽宁同方律师事务所大连分所律师。上诉人刘亚芳因与被上诉人大连正源物业服务有限公司开发区分公司物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初8458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘亚芳上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回正源物业的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋是大连德玉土特产有限公司（以下简称德玉公司）购买并使用，只是登记在刘亚芳名下，后因房屋动迁的原因没有办理过户。案涉房屋所有权属于原单位，而刘亚玉现已不在原单位工作，是否拖欠物业费刘亚芳均不知情，正源物业应起诉德玉公司。刘亚芳系代表德玉公司与正源物业签订物业服务合同，不是以个人名义签订。案涉物业费的诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。一审程序违法，未提前三日通知开庭。正源物业辩称，不同意刘亚芳的上诉请求。根据正源物业一审提供的案涉欠费房屋登记档案中的相关材料，案涉房屋是由刘亚芳作为被拆迁人，与拆迁人大连经济技术开发区马桥子街道办事处、安置人大连海汇房地产开发有限公司（以下简称海汇房地产）签订的《西山小区住宅拆迁改造工程回迁安置协议书》中约定取得的回迁安置房屋，并非是作为普通商品房可以由德玉公司随意购买用的，且刘亚芳亦未提交任何证据证明案涉房屋的所有权或物业费交纳义务与德玉公司公司有关。物业费欠费期间，案涉房屋登记的所有权人是刘亚芳。刘亚芳主张其曾代表德玉公司与海汇房地产签订了物业服务合同，但未提交证据证明，且海汇房地产亦无物业服务企业资质，不具备物业服务的权属和能力。案涉房屋所在小区一直由正源物业提供服务至今，海汇房地产从未在该小区提供过物业服务。刘亚芳一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出不应支持。一审法院适用简易程序审理本案，且刘亚芳亦提交了书面答辩意见，一审法院充分的保证了其诉讼权利，根据简易程序的相关规定，一审程序合法。正源物业向一审法院起诉请求：刘亚芳支付拖欠的自2012年4月19日至2017年4月10日期间的物业费4,792.38元及延迟付款违约金1,437.71元，共计6,230元。一审法院认定事实：刘亚芳在2011年8月3日至2017年4月10日期间系大连经济技术开发区城润万家59栋1-5-1号房屋业主（建筑面积为99.10平方米）。2011年8月31日，大连经济技术开发区成润万家业主委员会与正源物业签订《物业服务委托合同》，委托正源物业为案涉小区提供物业管理服务，委托服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理等，委托期限为3年，自合同签订之日起开始生效；物业管理服务费住宅房屋按建筑面积1.00元/月/平方米向业主、使用人收取，每季度首月1-10日交纳本季度费用，逾期缴纳的按金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。2015年7月14日，大连经济技术开发区成润万家业主委员会与正源物业再次签订《物业服务委托合同》，委托正源物业对案涉小区进行物业管理服务，委托服务事项包括房屋共用部位的维修、养护和管理等，委托期限为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，住宅房屋按建筑面积1.00元/月/平方米向业主、使用人收取，每季度首月10日前交纳本季度费用，逾期缴纳按金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。物业使用人不足额交纳物业费的，业主承担连带交纳责任。2018年9月13日，大连金普新区马桥子街道西山社区出具证明，正源物业于2014年8月31日至2015年5月31日为案涉小区提供实际物业服务。虽经正源物业催缴，刘亚芳仍欠付自2012年4月19日至2017年4月10日期间的物业费，正源物业按照房屋面积95.72平方米（扣除赠送面积）主张，其中正源物业对自2012年4月19日至2016年4月19日期间的物业费按照0.8元/月/平方米的标准计算为3,675.65元（95.72平方米×0.8元/月/平方米×48个月），自2016年4月20日至2017年4月10日期间按照1.0元/月/平方米的标准计算为1,116.73元（95.72平方米×1.0元/月/平方米×11个月零20天），金额合计应为4,792.38元。违约金正源物业自行调整为按照欠付金额的30%主张。一审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。正源物业依约向刘亚芳提供物业管理服务，刘亚芳作为房屋业主应依约向正源物业缴纳物业费。合同约定正源物业按建筑面积1.00元/月/平方米向业主、使用人收取，正源物业对部分期间按照0.8元/月/平方米的标准及按照房屋面积95.72平方米予以主张系对自身权利的处分，正源物业的诉讼请求，于法有据，予以支持。刘亚芳提交书面答辩状中表述其并非使用人，但未提交证据证明其主张，且根据合同约定及相关法律规定，如物业使用人不缴纳物业费，业主对物业费亦承担连带责任。正源物业经法庭释明后，仍坚持向产权人即刘亚芳主张物业费，刘亚芳关于不应由其负担物业费的答辩意见，缺乏事实和法律的基础，不予采纳。刘亚芳逾期支付物业费的行为，依法应承担相应的违约责任，但考虑到物业服务双方应本着真诚协商的态度,解决矛盾和纠纷,以维护良好的物业服务关系，从化解社会矛盾的角度出发，对于正源物业要求刘亚芳支付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：一、刘亚芳于本判决生效之日起十日内，给付大连正源物业服务有限公司开发区分公司物业费4,792.38元；二、驳回大连正源物业服务有限公司开发区分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由大连正源物业服务有限公司开发区分公司负担6元，由刘亚芳负担19元。二审中，上诉人刘亚芳提交了案外人德玉公司出具的《证明及承诺》，拟证明案涉房屋与其本人无关且德玉公司愿意承担物业费。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人正源物业对前述证据的真实性、关联性均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人是否应向被上诉人缴纳物业费。上诉人主张案涉房屋的实际权利人是案外人德玉公司，但上诉人是案涉房屋的登记所有权人，被上诉人一审提交的案涉房屋档案亦显示与案涉房屋的回迁安置协议和房屋登记申请书亦是由上诉人本人签订和提交。上诉人在二审中虽提交了案外人德玉公司出具的关于案涉房屋权利人和费用承担的证明，但该份证据的真实性无法确认，且无论上诉人陈述是否真实，其与案外人德玉公司之间的关系属双方内部关系，不能对抗第三人。故被上诉人向上诉人主张案涉房屋的物业费主体正确。案涉小区业委会与被上诉人前后签订了两份《物业服务委托合同》，两份合同中对物业费的缴费标准进行了明确的约定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，上诉人应按照前述两份合同中约定的标准向被上诉人缴纳物业费。被上诉人按照0.8元/月/平方米的标准向上诉人请求2012年4月19日至2016年4月19日期间的物业费，该标准低于合同约定标准，属上诉人对自身权利的处分。经本院审查，一审判决认定的上诉人欠费期间、房屋面积均正确，故上诉人应向被上诉人缴纳案涉期间的物业费4,792.38元；一审判决对此认定无误，本院予以确认。关于上诉人主张被上诉人诉请已超过诉讼时效一节，经本院审查，上诉人在一审中并未对时效问题提出抗辩，故本院不予支持。关于上诉人主张一审程序违法一节，经本院审查，一审法院于2019年11月26日向上诉人送达传票，定于2019年12月2日开庭审理本案，刘亚芳签收传票，但未到庭参加诉讼；后因被上诉人变更一审诉讼请求，一审法院于2019年12月23日向上诉人送达传票，拟于2019年12月24日开庭，上诉人于2019年12月23日签收后提出书面答辩意见，但仅就其非案涉房屋权利人不应承担物业费进行抗辩。本案在一审时系采取简易程序进行审理，一审法院的庭审及送达程序不违反民事诉讼法的相关程序性规定，上诉人该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘亚芳上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘亚芳负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年六月二十九日书记员 牛超群