文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝04民终726号上诉人（原审原告）：罗家富，男，1957年11月16日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杜可，重庆海灯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王永梅，女，1943年3月21日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：白修慧（系王永梅儿媳），1968年6月19日出生，住重庆市丰都县。上诉人罗家富因与被上诉人王永梅物权保护纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2020年4月14日作出的(2019)渝0240民初3351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了公开询问审理。上诉人罗家富的委托诉讼代理人杜可，被上诉人王永梅及其委托诉讼代理人白修慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗家富上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持罗家富的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由王永梅承担。事实和理由：1.王永梅应当搬离案涉房屋，并将房屋归还罗家富。一是王永梅在履行《房屋租用协议书》时存在违约行为；二是王永梅在房屋占用期间，事实上存在违约行为。2.王永梅应当向罗家富支付房屋占有使用费或者租金。3.一审程序违法。一审漏判了罗家富的房屋使用费支付请求。王永梅答辩称，一审判决正确，请予维持。主要事实和理由：1.王永梅不存在违约行为，罗家富也没有证据证明王永梅有拒缴租金的行为；2.王永梅是合法占有案涉房屋，罗家富主张王永梅应向其缴纳从2011年起至今的房屋租金缺乏事实和法律依据；3.一审审判程序合法；4.四川三峡能源建材股份有限公司白岩公司（以下简称白岩公司）将房屋出租给徐廷和夫妇长期居住，在当时客观条件下视为对该公司领导干部的一种福利政策；5.王永梅的其他答辩意见与一审一致。罗家富向一审法院起诉请求：请求判决王永梅搬离罗家富所有的位于重庆市石柱土家族自治县南宾街道人民街40号×-×的产权房屋，从2011年8月4日起按照每月788.00元的标准支付房屋占有使用费至搬离时为止；本案诉讼费由王永梅承担。一审法院认定事实：王永梅与徐廷和系夫妻关系，徐廷和系原黔江地区白岩煤矿工会主席。白岩煤矿系白岩公司所有。为保障公司原副县级等退休人员住房问题，该公司先后在石柱、丰都、涪陵县城等地购买套房租赁给规定人员使用。1993年10月15日，白岩煤矿收取了徐廷和住房保证金（石柱办事处）3682.20元后，与徐廷和之妻王永梅签订了《房屋租用协议书》，约定：1.房屋产权属白岩公司固定资产，租用者仅有使用权；2.租用签字人与其配偶倘若百年归西，房屋应无条件的交还公司，但若主体（签字人）逝于配偶之前，配偶可续住，如果其配偶再改嫁的，此房亦必须交还公司；3.子女和其他亲属对此房既无继租权更无继承权；4.所租房屋必须按公司统一规定交纳住房租金，其租金在房屋归还和中途停租时凭租房交费发票（收据）办完手续后退费（只退本金，不计利息）。协议签订后，徐廷和与王永梅便居住在白岩公司石柱办事处即石柱县南宾镇人民街40号×－×号房屋中（本案讼争房屋），约一年多后，徐廷和逝世，王永梅一直居住在该房屋内，至今未改嫁。2008年，白岩公司进入破产清算程序，成立了白岩公司破产清算组。该破产清算组将王永梅居住的房屋作为白岩公司的破产财产进行评估拍卖。罗家富通过电子竞价方式于2011年1月30日购得了案涉房屋，并于2019年5月14日办理了不动产权利证书。王永梅无其它房屋可居住使用，白岩公司破产清算时既未与王永梅解除《房屋租用协议书》，也未对徐廷和交纳的住房保证金予以清退。一审法院认为，罗家富主张王永梅系非法占用案涉房屋，但经法院查明王永梅系根据与白岩公司签订的《房屋租用协议书》而占有使用案涉房屋，且协议中约定的租用期限为协议签字人及其配偶过世为止。虽然《合同法》规定了租赁期限不得超过二十年，但王永梅与白岩公司签订协议的行为发生在《合同法》实施以前，不适用《合同法》关于最长租赁期限的规定，但罗家富购买涉案房屋的时间为2011年1月30日，此时《合同法》已实施多年，应当适用《合同法》中“买卖不破租赁”的原则，即《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”综上，本案王永梅属合法占有使用案涉房屋，并非非法占用，故对罗家富的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决如下：驳回罗家富的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1691.00元，由罗家富负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋的《不动产权证书》记明的建筑面积为78.87平方米，占用的土地为划拨国有建设用地，双方对此不持异议。罗家富承认自己竟买受让该房屋时，从破产人白岩公司处了解到该公司已将该房屋安排给职工及其家属租用。买受人罗家富于2011年1月30日签名确认的包括该房屋在内的破产财产《拍卖成交确认书》第四条规定：“买受人付清全部款项后，由委托人（四川三峡能源建材股份有限公司白岩公司破产清算组）按拍卖标的物现状在裁定书送达后十五日内将成交标的交付给买受人，涉及使用、费用等相关事宜由买受人自行解决并承担相关一切费用及欠费；若上述问题无法解决，买受人承担所有的风险责任和一切经济损失及法律责任。买受人自己负责办理相关权属变更过户登记手续；拍卖人不负责过户手续的办理，不承担标的物的移交责任，不承担由此买受人造成的一切损失的赔偿责任，由买受人自行承担所有的风险责任和一切经济损失及法律责任。”一审判决认定的其他事实，双方无争，本院予以确认。本院认为，本案系罗家富以享有案涉房屋所有权为由请求王永梅搬离房屋并支付房屋占有使用费而产生的物权保护纠纷。二审中，双方当事人争议的焦点为：一是罗家富主张王永梅返还房屋并支付房屋占有使用费的请求能否成立；二是一审法院对罗家富的房屋占有使用费支付请求是否存在漏判的问题。关于罗家富主张王永梅返还房屋并支付房屋占有使用费的请求能否成立的问题。首先，白岩公司为解决该公司副县级领导干部职工房屋居住问题，与该公司副县级领导干部职工徐廷和及其妻子王永梅签订《房屋租用协议书》，将该公司所有的案涉房屋出租给徐廷和、王永梅夫妇有生之年居住，并且约定徐廷和、王永梅夫妇缴纳的租住该房的保证金3682元在租用房屋期间不计利息，即将该利息计作租金。这种由用人单位为解决本单位一定级别领导职工及其亲属住房问题，将本单位所有的房屋以较低租金出租给职工及其亲属有生之年居住而订立的房屋租赁协议，明显具有劳动福利性质，在法律属性上有别于《合同法》规定的平等主体之间的租赁合同，因而不能简单套用《合同法》关于租赁合同租期最长不超过二十年等规定。其次，白岩公司与徐廷和、王永梅夫妇的《房屋租用协议书》约定该公司职工徐廷和离世后，其配偶王永梅有生之年可续住，其租金在归还房屋时凭交纳租房保证金发票办理退费，只退本金不计利息。白岩公司未解除该协议，也未退还租房保证金，因而罗家富主张王永梅违反合同约定拒付租金的理由不能成立。另外，罗家富明知案涉房屋已设置租赁这一权利瑕疵而竟买，并且在包括案涉房屋在内的破产财产《拍卖成交确认书》中承诺愿意承受因该权利瑕疵所致损失。由此可见，罗家富主张王永梅返还案涉房屋并支付房屋占有使用费的请求不能成立，一审判决驳回该请求并无不当。关于一审法院对罗家富的房屋占有使用费支付请求是否存在漏判问题。一审判决主文表述为“驳回罗家富的全部诉讼请求”，因而不存在漏判其诉讼请求问题。综上所述，罗家富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3382元，由罗家富负担。本判决为终审判决。审 判 长 谭中宜审 判 员 万永福审 判 员 王 宏二〇二〇年六月十日法官助理 谭昕怡书 记 员 钱艳月