辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5611号上诉人（原审被告）：韩丽韫，女，1978年5月5日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张艳彦，辽宁宸瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，辽宁宸瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳长峰房地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区滂江街22号。法定代表人：潘锡源，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭程程，辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。上诉人韩丽韫因与被上诉人沈阳长峰房地产开发有限公司（以下简称“长峰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初8871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩丽韫上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，发回重审或依法改判上诉人无需支付被上诉人租金、管理费及违约金；2.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人的房屋使用截止时间2018年2月7日属事实认定错误。根据上诉人提供的通知函、微信截图、电费明细表几份证据组成的证据链，可以推理上诉人承租房屋在12月7日已经被迫停止使用。首先，一审法院所述通知函无被上诉人加盖公章真实性无法确定的行为属于忽视关键性证据。结合实际情况可知，是否加盖公章的行为主动权在被上诉人，被上诉人在明知加盖公章行为会与其以后的诉讼主张相悖，自然不会加盖公章。另外该通知函未加盖公章并不意味着该份证据无任何法律效力，应认定为有效力瑕疵的证据，若有其他证据可予以佐证，仍可作为认定事实的证据使用；其次，根据一审法院采纳的房屋实际使用人关海松与龙之梦物业公司工作人员杨晓峰之间的微信聊天记录可知，双方在2018年2月7日沟通房屋开锁问题，该证据可以证明的事实是在2月7日或2月7日之前房屋已经被上锁。且聊天记录显示，被上诉人最早在1月8日就开始要求上诉人交纳租金。那么根据常理推断，在1月份被上诉人已经采取了强制锁门的措施。再结合上诉人提供的电费明细表，可证明在12月份房屋电量使用情况相较于11月份大幅减少，1月份使用电量为零。足以证明上诉人房屋12月7日已经被上锁。而一审法院单独根据一份电量使用明细表认定可证明内容为：该房屋在1月份停止营业，但是无法证明停止营业原因及房屋被锁情况。而不是综合实际情况和全部证据来认定事实，过于片面。综上，上诉人认为，一审法院在证据采纳方面有严重的倾向性、片面性，并没有综合案件整体情况，将所有证据组成的证据链放在一起综合考虑，判断事实。而是将稍有瑕疵的证据完全不予采纳，最终导致事实认定错误。综上，上述几份证据正面的事实之间相互佐证，可以形成完整的证据链，综合全部证据与生活常理可以证明在2017年12月7日，被上诉人已经强制锁门。故上诉人虽然拖欠被上诉人租金、物业费，但以上诉人在被上诉人处缴纳的押金足以支付拖欠的租金，上诉人无需另行支付被上诉人租金、管理费、违约金等。长峰公司辩称，一审法院通过上诉人自行提供的微信截图（显示诉争房屋的使用人关海松与龙之梦物业公司工作人员杨晓峰于2018年2月7日沟通涉案房屋的开锁问题），且上诉人提出该份证据就是为了说明因2018年2月7日上锁后无法使用租赁房屋，来确认诉争房屋的上锁时间为2018年2月7日，认定事实清楚，应予以维持。上诉人因拖欠租金、管理费的违约行为而承担赔偿损失的违约责任，具有法律依据，原审法院适用法律正确，应予维持。双方合同约定的免租期已分担各月扣减，所以被上诉人要求的租金金额是上诉人实际需要承担的全部费用，已扣除免租期的费用。被上诉人从未向上诉人提出过或者交付过任何通知函。上诉人提及的押金，原审已将其扣除。长峰公司向一审法院起诉请求：1.要求解除原被告签订的《写字间租约》《写字间租约细则》合同；2.判令被告支付40层05A单元2017年11月1日至2018年2月6日拖欠租金31,390.25元；判令被告支付40层04单元2017年10月1日至2018年2月6日拖欠租金64,998.49元；3.判令被告支付2017年10月1日至2018年2月6日拖欠物业管理费66,675元；4、判令被告支付截止至2018年9月20日租金、物业管理费的逾期付款违约金77,174.13元，2018年9月21日至实际付款日的逾期付款违约金；5.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2015年8月14日，原告与案外人赵艳签订《写字间租约》和《写字间租约细则》，由赵艳承租原告的大东区滂江街22号2#写字楼40层04单元，建筑面积379平方米的写字间，租期自2015年10月17日至2018年10月16日，押金为74,852.5元，实际应缴租金为46,427.5元/季度，管理费为28,425元/季度，租金和管理费应于每季度租期首日前缴纳，承租人在到期后十日内仍未支付的，按应缴付费用总额的日千分之一支付滞纳金。2015年8月17日，原告与赵艳、沈阳乾信信息咨询公司签订《三方协议书》，将上述写字间转租给沈阳乾信信息咨询公司，自2015年8月17日起由沈阳乾信信息咨询公司承继赵艳在剩余租赁期内的权利义务和押金74,852.5元。2016年7月1日，原告与沈阳乾信信息咨询公司、被告韩丽韫签订《三方协议书》，将上述写字间再次转租给韩丽韫，自2016年7月1日起由韩丽韫承继剩余租赁期内的权利义务和押金74,852.5元。2016年7月29日，原告与被告韩丽韫签订《写字间租约》和《写字间租约细则》，由韩丽韫承租原告的大东区滂江街22号2#写字楼40层05A单元，建筑面积256平方米的写字间，租期自2016年9月11日至2019年9月10日，押金为72,960元，实际应缴租金为37,333.33元/季度、管理费为19,200元/季度，租金和管理费应于每季度租期首日前缴纳，承租人在到期后十日内仍未支付的，按应缴付费用总额的日千分之一支付滞纳金。并约定如果被告违反租约规定，原告有权终止租约并扣留押金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失。2017年9月27日，被告韩丽韫与案外人关海松签订《协议书》，韩丽韫将其承租的大东区滂江街22号2#写字楼40层04单元和05A单元转租给关海松，自2017年9月27日起被告韩丽韫租赁合同剩余期限内一切权利义务转让给关海松。庭审中，被告对截至2018年2月6日拖欠租金及管理费共计163,063.74元数额无异议，但主张自2017年12月7日起不应支付任何费用。一审法院认为：原、被告双方签订的写字间租约、写字间租约细则和三方协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应按约履行。虽被告已将涉案写字间转租给案外人关海松，但其将合同权利义务全部转让未征得原告同意，故原、被告之间的租赁合同继续有效，被告韩丽韫应当按照双方约定，履行交付租金、管理费的义务。庭审中，原被告均同意解除《写字间租约》及《写字间租约细则》，一审法院准予。关于被告欠付租金期限及数额问题。原告按约定交付房屋，被告已实际承租使用，对于欠付的租金及管理费应予给付。庭审中，原告主张租金收取截止日变更为2018年2月6日，被告主张原告于2017年12月5日将涉案房屋停电、上锁使其无法使用。通过庭审调查，根据原告提供的用电记录显示涉案房屋于2018年1月已停止用电，停止用电能反映出被告没有使用涉案房屋进行经营行为，但不能直接证明停止经营原因及房屋被锁时间，被告提供的通知函未加盖原告公章，其真实性无法确认，故现有证据不足以支持被告的主张。又根据被告提供的微信聊天记录可以反映出现房屋使用人关海松与龙之梦物业公司工作人员杨晓峰于2018年2月7日沟通将涉案房屋开锁问题，可以认定在2018年2月7日涉案房屋已经被上锁。故租金收取截止日为2018年2月6日，数额为163,063.74元。关于押金及违约金问题。根据双方合同约定，原告有权扣留押金147,812.50元抵顶违约等损失，该条款实质上是约定在被告出现违约情况下将押金转化为违约金，与合同中另约定的违约金条款重复，且标准过高，审理过程中，被告向一审法院申请酌减，一审法院酌情调整为三个月房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告沈阳长峰房地产开发有限公司与被告韩丽韫签订的《写字间租约》、《写字间租约细则》；二、被告韩丽韫于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳长峰房地产开发有限公司租金、管理费共计15,251.24元（163,063.74-147,812.50）；三、被告韩丽韫于本判决生效之日起15日内给付原告沈阳长峰房地产开发有限公司逾期付款违约金83,760.83元（46,427.5+37,333.33元）；四、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,379元，由被告韩丽韫负担1,850元，由原告沈阳长峰房地产开发有限公司负担4,529元；案件保全费2,213元，由被告韩丽韫负担642元，由原告沈阳长峰房地产开发有限公司负担1,571元。二审中，当事人未提交新证据本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《写字间租约》、《写字间租约细则》及《三方协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，各方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为上诉人给付租金及管理费的截止时间应如何认定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张其使用涉案房屋的截止至2017年12月7日，为此向法庭提供《通知函》、微信截图、电费明细表等证据材料予以证明。而被上诉人则对此予以否认，并认为上诉人使用涉案房屋的截止时间应为2018年2月6日。对此，本院认为，上诉人提供的《通知函》虽载明限令上诉人于2017年12月7日前缴纳租金、物业费等费用，否则被上诉人停止物业服务并收回房屋，但因该通知函并无被上诉人的盖章确认，其真实性无法予以确认。而退一步讲，即便该《通知函》为真实有效，也不能证明被上诉人确于2017年12月7日将涉案房屋收回并上锁的事实；对于上诉人提供的微信截图，也只能反映出在2018年2月7日现房屋使用人关海松与龙之梦物业公司工作人员杨晓峰就涉案房屋开锁问题进行沟通，而无法反映出被上诉人收回房屋及上锁的时间；至于电费明细表，仅能客观反映上诉人在一月份未使用涉案房屋，无法证明涉案房屋被被上诉人上锁的事实。因此，仅凭本案上诉人提供的现有证据，无法证明其上述主张，上诉人对此应承担举证不能的法律后果。故一审法院根据本案实际情况，认定上诉人承担2018年2月6日之前的租金及管理费并无不当。本院对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，韩丽韫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,379元，由上诉人韩丽韫负担。本判决为终审判决。审判员  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年六月十九日书记员  张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。