江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终532号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈艳，女，1975年8月6日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：毛广松，江苏华脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沭阳县恒安驾驶员培训学校，住所地江苏省沭阳县扎下镇扎下街西首1000米。法定代表人：孙亚刚，该校校长。委托代理人：黄立远，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。原审被告：徐淮宁，男，1978年2月14日出生，住江苏省沭阳县。委托代理人：黄立远，沭阳县扎下法律服务所法律工作者。上诉人陈艳因与被上诉人沭阳县恒安驾驶员培训学校（以下简称恒安驾校）、原审被告徐淮宁土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初17094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈艳及其委托诉讼代理人毛广松，被上诉人恒安驾校、原审被告徐淮宁的委托诉讼代理人黄立远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈艳上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判或将本案发回重审。事实与理由：第一，恒安驾校应向陈艳全额退还租金。1、虽然双方当事人签订的土地租赁合同约定的租期是2018年3月12日到2028年3月12日，但是恒安驾校并未于2018年3月12日交付涉案土地，涉案土地始终都在恒安驾校的控制之下。恒安驾校没有根据合同约定向陈艳提供高压电，也没有将道路打通，恒安驾校存在过错，导致陈艳的合同目的无法实现，故恒安驾校应将租金全额退还给陈艳。2、陈艳为了实现合同目的，在2018年4、5月份搬了钢筋、钢板、挖机、集装箱到涉案土地，仅占用涉案土地的一分地左右。后恒安驾校不能提供高压电导致陈艳不能正常施工，合同目的无法实现。2018年6、7月份陈艳就把钢板、钢筋拖走了，挖机也离场了。陈艳使用涉案土地的面积很小，使用时间也很短，因此不能认定陈艳使用了涉案土地，恒安驾校收取的租金应予返还。3、如法院认定涉案租赁合同无效，陈艳应支付土地占用费，占用费的计算标准也应当是1500元每亩每年，并根据双方当事人对于合同无效的过错程度来确定陈艳应承担的占用费数额。第二、陈艳为履行合同前期投入了大量人力、财力，合同约定的违约金尚不足以弥补陈艳的损失。如果租赁合同被认定为无效，陈艳不再要求恒安驾校支付违约金，但仍然要求恒安驾校赔偿损失100000元。恒安驾校二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由:1、一审法院现场勘验发现恒安驾校提供给陈艳的道路通畅，可以通向涉案土地。关于高压电问题，因用电人是陈艳，必须由陈艳向电力部门提出用电申请，再由恒安公司协调关系为陈艳处理用电事宜。恒安驾校并不存在违约行为。2、陈艳在租赁土地后即毁损恒安驾校的苗木，并在土地四周拉上围墙占用土地，目前涉案土地上仍由陈艳存放了很多物品。涉案土地租赁合同无效，陈艳应拆除安装在土地上的设施，将土地恢复原状返还给恒安驾校。3、恒安驾校之所以以4533元每亩每年的价格将涉案土地租给陈艳，是因为涉案土地上有恒安公司种植的大量苗木，而陈艳使用土地洗石子将毁损苗木。该价格的确定与恒安驾校是否要提供变压器无关。4、双方签订的土地租赁合同无效并非恒安驾校的过错，恒安驾校并不了解土地管理法对于农业用地的规定，在出租土地时也无主观恶意。陈艳一审中主张的购买机器、材料造成的损失并非履行合同必然实现的可得利益，不应得到法院的支持。徐淮宁二审述称：涉案土地租赁合同的双方为陈艳和恒安驾校，徐淮宁在合同中签字是基于其驾校副校长的职务，签字行为属于职务行为。恒安驾校也确认其已经收到了陈艳向徐淮宁交付的土地租金。故徐淮宁作为本案被告不适格，请求二审法院查明事实后驳回陈艳对徐淮宁的起诉。陈艳向一审法院起诉请求：1、判令解除三方签订的土地租赁协议；2、判令恒安驾校、徐淮宁驾校返还陈艳租金70000元，并支付违约金100000元。恒安驾校向一审法院提出反诉请求：1、确认双方当事人之间的土地租赁合同无效；2、判令陈艳拆除安装在恒安驾校土地上的设施，恢复至农田状态并交付恒安驾校；3、判令陈艳赔偿恒安驾校苗木及院墙等损失10000元。一审法院认定事实：2017年2月16日，恒安驾校与沭阳县一组村民签订《土地租赁合同》，约定沭阳县一组村民将位于沭阳县，将四至为：东起沙巷居委会十组地界、西至南北排水沟、北至周沟村本组包某1、包某2、包某3、王某四户地界、恒安驾校原租地界址出租给恒安驾校，租赁期限为20年，自2017年2月16日至2037年2月16日止，租金每亩每年1500元。2018年2月3日，陈艳与恒安驾校签订《租用土地协议》，约定恒安驾校将驾校北侧土地（上述土地中的部分土地，约15亩，四至为：东起沙巷居委会十组地界、西至南北排水沟、北至周沟村本组包某1、包某2、包某3、王某四户地界、南至恒安驾校北面围墙）租给陈艳生产石子，租赁期限为2018年3月12日至2028年3月12日，租金为每亩每年4533元，共计68000元；双方责任及义务约定：1、恒安驾校保证道路畅通和变压器正常使用（200KW）。2、在租用期间，农户不得以任何理由干扰陈艳用地，如果有人干扰，恒安驾校负责协调，如协调不好，恒安驾校赔偿陈艳一切经济损失……协议第六条约定：如有一方违约，赔偿对方损失壹拾万元。2018年2月8日，陈艳通过银行向徐淮宁转账70000元。本案一审的争议焦点为：1、双方签订的合同是否合法有效；2、陈艳要求恒安驾校返还租金70000元，并支付违约金100000元是否应当支持；3、恒安驾校要求陈艳拆除相关设施、恢复土地原状，并赔偿苗木及围墙损失是否应当支持。关于第一个争议焦点，即合同效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第三十一条第一款规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，双方争议的土地系基本农田，为农业用途。陈艳与恒安驾校签订的《租用土地协议》中明确约定将该土地用生产石子，该合同内容明显违反了上述法律规定。陈艳在涉案土地上安装相关设施，拟用于生产石子，属改变土地用途。陈艳未提交任何证据证明其已办理相关土地审批手续。陈艳与恒安驾校签订的《租用土地协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，合同无效。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方签订的合同无效，陈艳应向恒安驾校返还涉案土地。虽然双方签订的合同无效，但陈艳仍应参照合同约定的租金支付实际占用土地期间的土地占用费。陈艳主张其已于2018年10月8日通知恒安驾校解除合同，但涉案土地上仍有陈艳的相关物品，且恒安驾校也否认土地已返还，应视为陈艳仍占用该土地，故陈艳要求恒安驾校返还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。陈艳还依据双方签订的协议第六条要求恒安驾校支付违约金100000元。如前所述，双方签订的该协议无效，故该违约金条款亦无效，一审法院对陈艳的该诉讼请求亦不予支持。关于陈艳主张的相关损失，包括购买机器设备的定金损失、购买材料建设基础设施造成的损失。定金损失并非履行合同能够实现的可得利益；对于购买材料建设基础设施的损失，陈艳提供的证据不足以证明该项损失，故一审法院对陈艳主张的损失不予支持。关于第三个争议焦点。通过现场勘验，涉案土地周围仍有金属围栏，且地上有部分物品及基础设施，陈艳应予以拆除。恒安驾校还要求陈艳赔偿苗木及围墙损失，恒安驾校未能提供证据证明土地交付陈艳使用前的该土地上存在苗木，且恒安驾校在庭审中陈述其从村民处租赁的土地为空地，价格较低，而租赁给陈艳时有苗木，价格较高，一审法院认为，即使该土地上存在苗木，租金中也包含了相关苗木的费用。恒安驾校要求陈艳赔偿苗木损失无事实和法律依据。对于恒安驾校主张的围墙损失，恒安驾校认可其租赁给陈艳的土地与免费让陈艳使用的小块土地之间没有其他通道，结合一审法院组织双方现场勘验的结果，一审法院认为陈艳拆除一小段围墙通行合理，恒安驾校要求赔偿围墙损失依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、陈艳与恒安驾校于2018年2月3日签订的《租用土地协议》无效；二、陈艳应于判决发生法律效力之日起十五日内向恒安驾校返还涉案土地（东起沙巷居委会十组地界、西至南北排水沟、北至周沟村本组包某1、包某2、包某3、王某四户地界、南至沭阳县恒安驾驶员培训学校北面围墙），并拆除该土地上的相关附属设施、恢复土地的农业用途；三、驳回陈艳的其他诉讼请求；四、驳回恒安驾校的其他反诉请求。案件受理费3700元，由陈艳负担；反诉费25元，由恒安驾校负担。二审中，陈艳为证明其上诉主张，提供如下证据：视频一份，内容为涉案土地的现状，旨在证明涉案土地上被恒安驾校种植了苗木，陈艳并未占用涉案土地。恒安驾校质证称：对该视频中的土地是否为涉案土地无法确认。一审法院现场勘验时拍摄了照片，可以证明陈艳在涉案土地周围建设围栏、圈占该土地，并未将涉案土地返还给恒安驾校。本院认证意见为：视频中的土地无法确认是否为涉案土地，即使是涉案土地，该视频也无法证明恒安驾校是在涉案租赁合同签订后一年内使用涉案土地。该视频不能达到陈艳的证明目的。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1、陈艳是否应当向恒安驾校支付占用土地期间的占用费，费用数额应如何认定；2、陈艳是否存在因合同无效而造成的损失，恒安驾校是否应赔偿陈艳的相关损失，损失的数额应如何认定。本院认为，关于第一争议焦点。涉案土地的性质为基本农田，未办理农用地转用审批手续的情况下，双方当事人签订土地租赁合同，约定将涉案土地出租用于生产石子。该土地租赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应认定合同无效。合同无效情形下，因该合同取得财产，应当予以返还。陈艳主张，恒安驾校并未于2018年3月12日交付涉案土地，涉案土地始终都在恒安驾校的控制之下；陈艳使用涉案土地的面积很小，使用时间也很短，不能认定陈艳使用了涉案土地。本院认为，根据涉案租赁合同的约定，合同的租期从2018年3月12日开始计算，陈艳也在涉案土地四周设置了金属围栏，陈艳本人也认可其使用了涉案土地，只是抗辩使用的时间较短、面积较小。应认定涉案土地已经向陈艳交付。陈艳未提供土地返还手续等证据证明其已经向恒安驾校返还了涉案土地，且恒安驾校也否认陈艳已返还土地，结合一审法院组织双方进行现场勘验时涉案土地上尚有陈艳的相关物品及金属围栏的情况，无法认定陈艳已经向恒安驾校返还了涉案土地。涉案土地租赁合同无效，但陈艳应参照合同约定向恒安驾校支付其占用土地期间的费用，陈艳要求恒安驾校向其返还租金的主张不应得到支持。陈艳主张，恒安驾校没有根据合同约定向陈艳提供高压电，也没有将道路打通，导致陈艳的合同目的无法实现，恒安驾校应将租金全额退还给陈艳。对此，本院认为，涉案土地租赁合同因违反法律强制性规定无效，合同中约定的权利义务条款亦无效，相应的法律后果是双方当事人因该合同取得的财产应相互予以返还。陈艳无权以恒安驾校违约为由主张不支付占用费，对其该项主张本院不予支持。陈艳主张，即使其应支付土地占用费，占用费的计算标准也应当是1500元每亩每年。对此，本院认为，双方当事人在土地租赁合同中约定的租金为4533元每亩每年，该数额为双方协商一致后确定，符合双方的真实意思表示，法院参照合同约定的金额计算土地占用费，并无不当。关于第二争议焦点。陈艳主张恒安驾校应向其赔偿损失,包括购买机器设备和基础设施造成的损失。一审中，陈艳提供的加工承揽合同、基础设施收据的真实性无法确认。即使上述证据真实，无论是购买机器设备还是基础设施，均是陈艳实施经营行为必须的投入，并不属于陈艳因合同无效而产生的损失。此外，机器设备和基础设施均属于可移动物品，陈艳可将其搬离涉案土地。故陈艳关于恒安驾校应向其赔偿损失的主张不应得到支持。综上，陈艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由陈艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年六月十二日法官助理 钱 钥书 记 员 赵媛媛