江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1504号上诉人（原审被告）：无锡宝隆印染有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇石塘湾振石路（工业集中区）。法定代表人：陈伟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周毅，江苏润远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡天石投资有限公司，住所地无锡市惠山区洛社镇天授村。法定代表人：薛建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：阙强，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡怡赟，江苏神阙律师事务所律师。原审被告：无锡宝露印染有限公司，住所地无锡市惠山区前洲镇工业集中区。法定代表人：余云生，该公司总经理。上诉人无锡宝隆印染有限公司（以下简称宝隆公司）因与被上诉人无锡天石投资有限公司（以下简称天石公司）、原审被告无锡宝露印染有限公司（以下简称宝露公司）房屋迁让纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2018）苏0206民初5503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝隆公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，一审、二审诉讼费由天石公司负担。事实和理由：天石公司通过债权转让取得债权，但并未取得抵押权。抵押权应当办理变更登记手续，本案债权转让过程中，只是交付他项权证，却未办理变更手续，天石公司并未取得抵押权，故不能行使抵押权。即使天石公司2016年1月15日和2017年10月11日通过债权转让取得债权的同时取得抵押权，而本案租赁设立的时间是2014年12月18日，因此，抵押权设立的时间是在本案租赁之后，原租赁关系不受抵押权的影响。租赁的设立经过抵押权人同意，应当适用“买卖不破租赁”的原则。一审中，上诉人提供了2018年10月17日上诉人法定代表人陈伟与江苏银行股份有限公司无锡山北支行（以下简称江苏银行山北支行）行长蒋薇、经理王云峰的谈话录音，能反映房屋租赁是经过抵押权人同意。房屋占有使用费计算错误，一审认定从法院裁定交给天石公司时开始计算是错误的，应当从天石公司取得不动产登记证书开始计算，即从2018年7月18日开始计算。天石公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。宝露公司未向本院陈述意见。天石公司向一审法院起诉请求：判令宝隆公司、宝露公司立即迁出占用的房屋并支付使用费（自2017年10月12日起至实际迁出之日止，按价格评估标准计算）。事实和理由：天石公司通过法院裁定取得原属于无锡市雪羽印染有限公司（以下简称雪羽公司）房产的所有权，该房产一直由宝隆公司租用，而租赁合同是宝露公司与雪羽公司签订，而在租赁合同签订前，涉案房产己抵押给银行，故该租赁合同对于天石公司不具有约束力。宝隆公司、宝露公司一审共同辩称：涉案房产是由宝露公司与原产权人雪羽公司签订房屋租赁合同，后交由宝隆公司使用至今，且宝隆公司、宝露公司己按约向雪羽公司支付了5年的房租金1150万元，请求驳回天石公司的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年12月至2014年3月，雪羽公司分三次共向江苏银行股份有限公司无锡山北支行（以下简称江苏银行山北支行）贷款1900万元，并以其名下房产抵押担保，证号为锡房他证字第××、锡房他证字第××；无锡雪羽集团有限公司（以下简称雪羽集团）以其房产向江苏银行山北支行抵押担保10067100元，证号为ＨＳ1000374686。后江苏银行山北支行向法院起诉，法院经审理后于2015年8月判决雪羽公司、雪羽集团等归还江苏银行山北支行借款本金18998585元及相关利息、罚息、律师费等，并有权以上述三份他物权证中的房产协议折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。2013年5月22日，雪羽公司与江苏再保典当有限公司（以下简称再保公司）签订最高额房地产抵押借款合同，约定雪羽公司以其名下3套房产（证号分别为：锡房权证惠山字第××号、锡房权证惠山字第××号、锡房权证洛社字第××号）及证号为锡惠集用（2013）字第5090号的土地使用权抵押，最高额借款500万元，双方办理了抵押登记，但均为余额抵押；之后，再保公司于2013年6月至同年11月分三次共放款给雪羽公司400万元。再保公司向原无锡市南长区人民法院起诉，该院经审理后于2016年3月判决雪羽公司归还再保公司借款本金400万元及相应利息、律师费等，并有权以抵押房产变价所得价款超出顺位在先的担保债权部分优先受偿。2015年12月30日，江苏银行无锡分行与江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）签订“资产转让协议”，将对雪羽公司的上述债权2219.8585万元及垫付诉讼费14.9636万元，以2140.3671万元的价格转让给资产公司，资产公司又于2016年1月15日与天石公司签订“协议”，将该债权以21673882元的价格转让给天石公司。两次转让中，均交付了债权的所有凭证、文件资料，包括上述三份他项权证。2017年3月13日，再保公司与天石公司签订“债权转让协议书”，约定再保公司将上述判决书所载明的债权以300万元的价格转让给天石公司。后在法院强制执行过程中，于2017年10月11日作出（2017）苏0206执恢210号之二裁定书，裁定将雪羽公司名下所有权证号为07019465、ＨＳ1000253804的房产两处与雪羽集团名下所有权证号为ＨＳ1000752798的房产作价2911.7万元，交天石公司抵债，该房产所有权自裁定送达时转移；原归属雪羽公司和雪羽集团名下的两处无证房产的使用权归天石公司所有。该裁定书于2017年10月12日送达天石公司。2018年1月24日，天石公司向宝隆公司发出“律师函”，要求：1.在2018年1月31日前支付2017年10月12日至2017年12月31日的厂房使用费510411元（按年租金230万元计算）；2.在2018年1月31日前作出是否承租或购买上述厂房的决定；3.如没在规定时间内没有与天石公司达成使用厂房的方案，则在2018年3月31日前腾出上述厂房，并支付2018年1月1日至实际腾出之日的使用费。宝隆公司于2018年1月31日回函，称其与雪羽公司之间的租赁合同有效并将继续履行，法院裁定将房产交天石公司抵债，未通知其行使优先购买权。2018年7月18日，天石公司取得了上述房产的不动产登记证书，证号为：苏（2018）无锡市不动产权第0112189号、苏（2018）无锡市不动产权第0112191号。后双方未能就是否续租及支付租金等问题达成协议，天石公司于2018年9月13日以宝隆公司为被告诉至法院。审理中，法院依法追加宝露公司为本案第三人参加诉讼，后又变更宝露公司身份为本案共同被告。另查明：2014年12月18日，宝露公司（乙方）与雪羽公司（甲方）签订“厂房租赁协议”，约定雪羽公司将其位于惠山区洛社镇石塘湾工业集中区其自己厂区内约2万平方米的厂房，包括办公楼的全部、宿舍楼的一半、北面的全部车间（以河为界）（详见附件1厂房平面图），含内部水、电、气等设施及厂区场地、土地等租赁给宝露公司；租期自2015年1月1日至2032年12月31日；租金十年内不变为年租金230万元（不含税），第11年起租金上调，每三年上涨10%；租金先付后用，乙方先支付5年租金1150万元于2015年2月15日前一次付清，自2020年开始，乙方于2020年1月1日一次性支付2020年租金，以后年度以此类推;租赁期间，乙方有权将上述厂房转租或交由第三方经营，但乙方必须书面告知甲方。协议还对双方的权利义务进行了详细约定。2014年12月25日，双方又签订“特别补充协议”，约定：因乙方（宝露公司）住所地位于无锡市惠山区前洲镇工业集中区，承租甲方场地开展经营属异地经营，为防止今后产生不便，乙方法定代表人陈伟拟以股东身份另行设立新公司（名称暂未核准），双方同意，新公司一旦正式设立，2014年12月18日“厂房租赁协议”及2014年12月20日“补充协议”中的承租方（乙方）自动转为新公司，今后由新公司享有并履行相应的合同权利义务；因乙方前期己依据厂房租赁协议支付部分款项，待新公司成立后，该部分款项视为新公司付款，关于新公司与乙方之间如何结算，由新公司与乙方之间内部协商，与甲方无涉；自本协议签订后至新公司正式设立期间，如为配合甲方用款需要，乙方又再付款的，该部分后付款项同样视为新公司支付，今后仍由新公司与乙方内部协商如何结算，与甲方无涉。后宝隆公司于2015年6月29日成立，自成立时起，宝隆公司就一直在所租赁厂房中经营至今。审理中，关于己支付的租金，宝隆公司提交证据：2014年12月5日本票支付218万元、2014年12月19日本票支付15万元、2014年12月26日本票支付30万元、2015年1月23日本票支付180万元、2015年3月17日本票支付70万元、2015年3月30日本票支付12万元，以上合计525万元，均由宝露公司支付，每次雪羽公司都开出收据，注明“房租金”；宝露公司于2015年1月29日至2015年2月4日分六次转账支付给雪羽公司法定代表人李云江合计430万元，每次的转账凭证中均附言“房子租金”；2015年3月6日、3月9日、3月11日，宝露公司三次共付给雪羽公司法定代表人李云江现金110万元，有雪羽公司出具收条并盖章，李云江签字；2015年5月14日无锡仲裁委员会（2015）锡仲裁字第250号，裁决被申请人雪羽公司应付给申请人凯发新泉水务（无锡）有限公司（以下简称新泉公司）污水处理服务费692113.95元、违约利息22183.24元、仲裁费13423元，合计727720.19元，由宝隆公司年2015年6月16日至2016年9月23日以现金、转账、承兑汇票等方式支付给新泉公司，抵应交给雪羽公司的房租金，对于现金和承兑汇票支付的，新泉公司均开出收据或由经办人在承兑汇票复印件上签收；由此，宝隆公司认为共支付给雪羽公司租金11377720.19元。天石公司质证认为：对525万元的本票部分真实性无法确认，只有业务结算申请书，无本票存根，无法确认是否真实入账，其中218万元的付款日期是2014年12月5日，当时租赁协议尚未成立，无法确认此笔是否为租金，2014年12月19日的15万元是个人张立支付给李云江，也不能认定是否是租金；对430万元转账部分，真实性认可，关联性不认可；对110万元现金，金额过大，现金交付不符合常理，且三份收条时间间隔三个月，但笔迹、颜色一模一样，边上的撕痕看明显是同一本笔录本三张一同撕下来的；上述合计1065万元，对关联性均不认可，宝隆公司、宝露公司交付租金与天石公司无关，本案是先抵后租，抵押权实现后，租赁协议对受让人不具有约束力，宝隆公司、宝露公司己付的租金为两公司与雪羽公司双方的债权债务关系；对727720.19元部分，污水处理费与租金是两个债权债务关系，宝隆公司、宝露公司代付行为与支付租金没有必然联系，关联性不认可，且宝隆公司支付的款项中含有2015年1、2月的污水处理费，而此时厂房己交宝隆公司、宝露公司使用，应由宝隆公司、宝露公司交污水处理费。宝隆公司提交2018年10月17日谈话录音，系当日宝隆公司法定代表人陈伟、江苏银行山北支行蒋薇行长、该行经理王云峰三人在宝隆公司谈话的录音，主要内容为当时涉案房产拍卖过程的情况及宝隆公司租赁的情况以及目前宝隆公司的经营情况等，宝隆公司认为涉案房产租赁时，江苏银行对于该租赁事实是清楚且同意的。天石公司质证认为，真实性无法确认，对谈话人的身份无法鉴别，录音来源不清楚，形式上不合法，无法证明宝隆公司、宝露公司的证明目的；从内容上看，银行知悉租赁事实恰恰证明本案先抵后租的事实，不存在抵押权人同意租赁一说。对于天石公司所主张的使用费标准，天石公司向法院申请租金价格评估，法院委托宜兴市恒泰房地产土地评估有限公司（以下简称恒泰公司）对涉案房屋2017年至2019年的市场租金标准进行价格评估，经现场测量，涉案房屋总面积为22079.75平方米，宝隆公司实际使用面积为14900.77平方米，恒泰公司评估结论为：2017年市场租金为173.52万元、2018年市场租金为196.96万元、2019年市场租金为190.73万元。天石公司预交评估费61600元。宝隆公司、宝露公司质证对评估结论无异议。天石公司质证认为，1.2017年的评估基准日原双方商定为2017年10月12日，但评估报告中为2017年6月30日，对此有异议；2.评估结论租金标准明显过低，远低于天石公司所了解到的市场价格，甚至低于雪羽公司与宝露公司在租赁合同中约定的价格，对此有异议。恒泰公司派员到庭接受质询解释称，对于2017年的评估基准日确实是一个错误，对此，恒泰公司将另行出具书面材料进行调整；对于天石公司认为的租金标准过低的问题，天石公司了解的主要是仓储用房的单幢物流用房租金价格，与本案中的整体厂区出租用房的租金水平有很大差异，另外，本案中的主要问题在于，要求评估的是不含土地使用费的租金价格，故会明显低一点。法院委托恒泰公司就本案的涉案厂房包含土地使用费部分的总体租金进行补充评估。恒泰公司针对2017年不含土地使用费的租金标准将评估基准日调整为2017年10月12日作出书面“说明”，将2017年租金标准调整为182.31万元。又针对涉案厂房包含土地使用费部分的租金出具书面报告，结论为：2017年市场租金为228.75万元、2018年市场租金为247.12万元、2019年市场租金为239.31万元。天石公司补交评估费8250元。双方质证对不含土地使用费部分2017年租金调整的“说明”无异议。针对补充评估报告，天石公司质证对真实性无异议，但认为漏算了无证部分房屋面积1985.31平方米的租金。宝隆公司、宝露公司质证对真实性也无异议，但其不认可本案使用包含土地使用费部分的租金标准；且认为评估结论包含室内固定装修及辅助设施使用费，被告租赁后对房屋重新装修，所有费用均由被告支付，故租赁费不应该包含该部分费用。恒泰公司派员到庭解释称，对于天石公司提出的无证部分房屋未算租金问题，因宝隆公司、宝露公司使用的无证房屋都是为整个厂区出租提供配套服务的带有不同功能性的设施，比如门卫、车棚、彩钢棚等，都不能作为独立有效的工业用房单独出租，在使用费测算时，己进行了考虑和调整，己将该部分价值体现在有效出租部分的使用费中；且面积也没有1985.31平方米，其中的658平方米的一幢宝隆公司、宝露公司并未使用，使用部分的价值也不大（拍卖时评估价为36万元左右）。对于宝隆公司、宝露公司提出的装修不应该计算使用费的问题，因现场勘察时双方都未提出装修问题，法院委托也未提出该问题，评估人是考虑厂房出租时应该满足简单的可以使用的装修条件，故在评估报告中有此一说。天石公司又提交涉案房屋在2017年拍卖时的估价报告及集体土地使用费租赁合同，证明涉案房屋在拍卖时土地使用费由原产权人雪羽公司己交至2032年，故天石公司在2017年取得涉案房屋时就成为土地使用权人。宝隆公司、宝露公司质证对证据真实性无异议。一审法院经审判委员会讨论认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗己登记的抵押权。本案的涉案房产在雪羽公司与宝露公司签订租赁合同前早己抵押给江苏银行山北支行和再保公司，且在出租后不久，江苏银行山北支行即向法院起诉并经法院判决实现抵押权，再保公司向原无锡市南长区法院起诉并经该院判决实现抵押权，此后在判决执行过程中几经展转涉案房产于2017年10月12日经法院裁定交天石公司抵债，因此，宝露公司、宝隆公司与雪羽公司之间的涉案房屋租赁关系不得对抗实现抵押权后取得涉案房屋所有权的天石公司，故天石公司要求宝隆公司、宝露公司迁出涉案租赁房屋，并支付实际使用费，理由正当，应予支持。关于占用期间的使用费应否包括土地使用权部分的问题，天石公司取得涉案房屋时，土地使用费己由原房屋所有权人交至2032年，即天石公司取得的是完整的所有权（包含土地使用权），因此，天石公司要求按包含土地使用费部分的完整的租金标准计算占用期间的使用费，理由正当，应予支持，即应按评估结论中包含土地使用费部分的租金标准支付占用期间的使用费，计算至判决之日（2019年12月31日）为5371936.97元，判决之后至实际迁出之日按每年239.31万元的标准计算。对于评估结论双方在质证中虽也提出其他一些异议，但鉴定单位己派员到庭进行了解释，且经审查，该解释均为合理，故评估结论应作为证据使用。至于宝隆公司、宝露公司抗辩的己支付的租金，因其与雪羽公司之间的租赁关系不能对抗现房屋所有权人天石公司，故2017年10月12日以后的部分只能认定为宝隆公司、宝露公司与雪羽公司之间的债权债务关系，由其双方另行结算。一审法院判决：宝隆公司、宝露公司于判决生效之日起三十日内迁出涉案房屋，并向天石公司支付占用期间的使用费（自2017年10月12日起至判决之日2019年12月31日为5371936.97元，自2020年1月1日起至实际迁出之日按每年239.31万元的标准计算）。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本条系关于抵押权处分从属性的规定，抵押权作为从权利应随债权转让而转让。债权受让人取得抵押权系基于法律的明确规定，并非基于新的抵押合同重新设定抵押权，故不因受让人未及时办理抵押权变更登记手续而消灭。本案天石公司受让案涉债权，受让时亦无特别约定抵押权不一并转让，依据法律规定，天石公司一并受让了与案涉债权相关的抵押权。案涉房产的租赁时间迟于抵押权设定时间，现有证据亦不能证明案涉房产租赁之前已经得到抵押权人江苏银行山北支行认可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定，动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，无锡市梁溪区人民法院于2017年10月12日将案涉房产以物抵债裁定书送达天石公司，故天石公司2017年10月12日即取得了案涉房产的所有权，因此，一审法院确定占有使用费自2017年10月12日起算并无不当。综上，宝隆公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50162元，由宝隆公司负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年六月二十三日书记员  庄茂根