辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3659号上诉人（原审原告）：程莲娣，女，1952年1月3日生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：姜雷，辽宁圣邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吕晓艳，女，1982年11月20日生，汉族，住大连市西岗区。上诉人（原审被告）：陈为海，男，1982年6月18日生，汉族，住大连市西岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人:杜晶晶，广东普罗米修（大连）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人:郑慧，广东普罗米修（大连）律师事务所实习人员。上诉人程莲娣、吕晓艳、陈为海因房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。程莲娣上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由吕晓艳、陈为海承担。事实与理由：一、本案一审判决结果显失公平。首先，吕晓艳、陈为海以极低的价格（38万元）购买程莲娣按当时市场交易价格100多万的房子，而且整个买房的过程中，均是吕晓艳、陈为海一手操作找中介、办贷款、办理资金监管、产权过户等事项。程莲娣腿有残疾，且与吕晓艳、陈为海有亲戚关系，所以程莲娣只是应吕晓艳、陈为海要求在相关法律手续上签字而已，根本不知道房屋买卖的具体情况，直至房屋产权过户完，程莲娣手中也没有房屋买卖的任何法律文件。因此该房屋买卖尽管有程莲娣的签字，但整个买卖过程吕晓艳、陈为海有欺骗程莲娣的嫌疑，这对程莲娣不公平。其次，程莲娣是腿有残疾人员，至今未婚，常年不能下楼，需亲属常年给予护理。该房屋系其父母给其留下的唯一财产。如果按一审判决结果执行，则程莲娣将丧失唯一的财产依靠，将无家可归，并且吕晓艳、陈为海给付的房款根本让程莲娣买不起新的房屋居住，因此，该一审判决结果将导致程莲娣流落街头、无家可归，这对程莲娣不公平。再次，房屋买卖合同中约定了违约金条款，该条款就是要平衡合同双方的权利义务，避免显失公平的现象出现。依据《合同法解释》第29条的规定：违约金过高的，法院可以调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。根据该条的规定，截止到一审开庭日，吕晓艳、陈为海已违约近2年时间没有给程莲娣给付房款，违约金已达77万元多，而一审法院把该违约金调整按银行同期贷款利率计算，则该违约金实际算到一审判决之日才刚够1万多元，严重显失公平。补充上诉理由：程莲娣认为一审审理事实不清，没有对房屋买卖合同签订的原因、程莲娣卖房的意思表示是否真实、本案吕晓艳、陈为海是否进行了贷款等进行审理。一审判决书第三页法院认定事实与事实情况不符，事实上程莲娣与吕晓艳、陈为海之间是亲属关系，吕晓艳、陈为海为了方便孩子在程莲娣的住房学区上学，因此同程莲娣商量做相关的手续进行孩子上学的办理，但是因为程莲娣本身的身体原因，并不知晓事实上双方已经签订了房屋买卖的协议并进行了房屋的权属变更，事后吕晓艳、陈为海及其父母，也就是程莲娣的妹妹和妹夫，也一直在程莲娣的家里面共同居住，理由是为了方便照顾孩子的学习起居，由于2019年期间双方发生了一些矛盾，程莲娣要求吕晓艳、陈为海从房屋内迁出，吕晓艳、陈为海自称该房屋已经不属于程莲娣了，程莲娣才发现房屋的权属已经变更给吕晓艳、陈为海了。因此，吕晓艳、陈为海对程莲娣存在欺诈的行为。但是一审法院并没有对此进行认真的审理。程莲娣认为一审法院不应当以银行贷款基准利率为标准进行违约金的支付和赔偿，本案的房屋交易数额为38万元，该38万元并不是程莲娣的真实意思表示，目前市场的价格应当在100万元以上，程莲娣只有这唯一的一套住房，也没有真正的卖房想法，即便是卖房也不会以如此低的价格。一审法院以银行贷款的基准利率为标准，是弥补不了程莲娣的损失的。希望法庭依据合同法的第五条公平责任原则、第六条诚实信用原则来解决程莲娣的上诉请求及程莲娣的合法权益。吕晓艳、陈为海辩称，不同意程莲娣的上诉请求。1、一审法院认定房屋价格正确，双方房屋买卖不存在欺诈。程莲娣一审诉讼请求认可双方房屋买卖合同，认可房屋价格。程莲娣诉状写明双方系买卖，第一项诉讼请求便是判令支付房款38万元。吕晓艳、陈为海认可房屋价款。这说明针对房屋买卖、价款双方均是真实意思表示，不存在价格显示公平。另，对于房屋过户基本常识就是本人到场，房产部门会给其说明签署文件后果，一审卷宗中有给程莲娣做的过户笔录，不存在欺诈一事。对于程莲娣所说房款不足以购置新房屋，流落街头一事系虚构事实。2、程莲娣认为房屋出售价格过低系违约损失，应算入违约责任，无事实和法律依据。程莲娣出售和诉讼时均认可房屋价格，但上诉中主张违约金时却认为房屋价格过低，要求用违约金来补偿房屋差价。一方面，程莲娣偷换概念。违约金系违约行为而产生的损失，即38万房款未付产生的损失。程莲娣一直未搬离案涉房屋，除了房款未付，其没有任何损失。另一方面，《合同法》第114、116条，《合同法解释二》27、28、29条规定系我方提供关于违约金部分的法律依据。双方签订房屋买卖合同第五条违约责任、一审庭审笔录程莲娣代理人明确说明程莲娣一直居住案涉房屋，一审提供的关于程莲娣搬离房屋的录音可以看出，程莲娣一直拒绝搬离房屋，系其先违约，吕晓艳和陈为海一直同意支付房款，实际履行的是不安抗辩权。一审法院认定吕晓艳和陈为海存在违约行为以及承担违约责任是错误的。同时想说明的是二人已另行起诉程莲娣要求确认其违约，并同样承担违约责任，二人已在西岗区人民法院起诉程莲娣要求其腾退房屋。针对房屋买卖的原因以及具体的情况在一审已经详细查明，双方均认可房屋买卖，所以不存在欺诈的情况，对于程莲娣和吕晓艳的录音，程莲娣明确说了只要把房款给她，她就搬去敬老院，这不奇怪，说明程莲娣对于房屋买卖以及房屋买卖后的情况均是清楚的，从一审庭审笔录中也明确可以看出程莲娣从未交付过房屋。吕晓艳、陈为海上诉请求：撤销一审判决，依法改判吕晓艳、陈为海仅支付38万房款，无违约金。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同对吕晓艳、陈为海房款给付时间无明确约定，而是对程莲娣房屋交付时间有明确的约定，故吕晓艳、陈为海没有违约，是程莲娣一直不交付房屋违约，吕晓艳、陈为海不应该承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同第二条约定，吕晓艳、陈为海付款方式为贷款，首付约定给付时间为2018年4月9日，双方未约定贷款给付期限。合同第三条约定，程莲娣于2018年4月9日将房地产正式交付给吕晓艳、陈为海。合同第五条约定,吕晓艳、陈为海不能按时付清购房款,或程莲娣不能按期交付房地产的，逾期承担违约责任。吕晓艳、陈为海付清房款的时间未约定,程莲娣自2018年4月9日至今未交付房屋，迄今仍在案涉房屋居住。故程莲娣违约，吕晓艳、陈为海守约无责任，程莲娣应承担违约责任。二、程莲娣不腾退房屋,吕晓艳、陈为海履行不安抗辩权,故吕晓艳、陈为海不支付房款属于法定的权利。现吕晓艳、陈为海同意支付案涉房屋的房款，但吕晓艳、陈为海不应承担违约责任。一审庭审笔录中法官问：案涉房屋现在是谁居住？程莲娣代理人答：由程莲娣居住。从该节事实可以看出程莲娣违约在先。因此，吕晓艳、陈为海履行不安抗辩权，不支付房屋价款是合理合法的。吕晓艳、陈为海一直同意支付房屋价款，和程莲娣录音也说的很清楚，是程莲娣又想拿到房款又不腾退房屋，导致今天诉讼的产生。故吕晓艳、陈为海同意支付房款，但程莲娣违约，吕晓艳、陈为海不应该承担违约责任。程莲娣辩称，不同意吕晓艳、陈为海的上诉请求。吕晓艳的代理人陈述的事实和理由不属实，是虚假的，也是不真实的，程莲娣不予认可。程莲娣向一审法院起诉请求：判令二被告给付原告购房款人民币380,000元；判令二被告给付上述购房款逾期支付的滞纳金至被告给付之日止（自2018年4月10日暂计算到2020年2月18日为774,060元）。一审法院认定事实：被告吕晓艳系原告程莲娣外甥女。原告程莲娣（甲方）与被告吕晓艳（乙方）于2018年4月9日签订《大连市房地产买卖合同》，约定原告将其位于大连市西岗区建筑面积为55.04平方米的房屋出售给被告，房款380,000元，付款方式为贷款，付款日期为2018年4月9日。双方同意于2018年4月9日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。合同第五条约定：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。合同签订后，被告吕晓艳于2018年4月11日取得了案涉房屋的不动产权证书，并将其户口迁入案涉房屋。庭审中被告称双方办理了资金监管，被告将130,000元房屋首付款在其开立的工商银行做了资金监管，后双方因房屋交付事宜发生矛盾，被告未继续办理贷款手续，并解除了资金监管。另查，二被告系夫妻关系。一审法院认为：原告程莲娣与被告吕晓艳签订的《大连市房地产买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定协助被告吕晓艳办理了所有权变更手续，被告吕晓艳理应向原告支付案涉房屋购房款，故原告要求被告给付购房款380,000元的诉讼主张合理，一审法院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金一节，本案原被告双方系亲属关系，双方合同的签订日期与房款付款时间、房屋交付时间均为同日，而付款方式却约定为贷款，显然时间点上存在不合理性。而被告吕晓艳于2018年4月11日取得案涉房屋不动产权证书，即应自取得所有权证后办理贷款相关事宜从而向原告支付全部购房款，但被告一直未履行其付款义务，属违约，应承担相应的民事责任。被告以原告未按合同约定时间交付房屋作为其不支付房款的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。鉴于本案实际情况，一审法院认为，贷款的审核发放期限一个月时间足以完成，故原告主张逾期付款违约金自2018年5月11日起视为合理，但合同约定过高，应予调整。以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮30%计算至款项实际给付日止。二被告系夫妻，被告陈为海对夫妻关系存续期间的债务应承担共同清偿义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四项，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决：被告吕晓艳、陈为海于判决生效之日起10日内给付原告程莲娣购房款380,000元及逾期付款违约金（自2018年5月11日起，以380,000元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮30%计算至款项实际给付日止）。案件受理费7183元，减半收取3591.50元（原告已预交），由被告吕晓艳、陈为海负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人因房屋买卖产生争议，程莲娣要求吕晓艳、陈为海支付案涉房屋的购房款并承担逾期付款的违约金。本案争议的焦点为吕晓艳、陈为海是否应承担逾期支付房款的违约责任及违约金的计算标准应如何认定。首先，根据庭审查明的事实，在案涉房屋买卖合同订立后，双方当事人已经办理了房屋权属变更登记，房屋产权已经登记至吕晓艳名下。同时，合同中明确约定了购房款的支付时间，吕晓艳在已取得房屋权属的情况下，理应及时按照合同约定支付购房价款，吕晓艳未按期履行付款义务已构成违约。一审法院对此认定事实清楚、依据充分，本院予以维持。关于吕晓艳上诉提出程莲娣未交接房屋故其有权拒绝支付房款一节，本院认为，根据一般交易习惯，房屋在权属过户以前，通常应由买受人预先交付购房款或先对房款进行资金监管。而本案双方基于亲属关系，在未交付房款的情况下直接办理了房屋过户登记。由于房屋所有权已经变更登记至买受人名下，房屋的物权归属已经发生转移，出卖人此时对案涉房屋已经失去财产权、支配权等主要权利，其自然有权要求买受人及时支付价款。因此，在吕晓艳未支付任何房款的情况下，程莲娣并非无理由未交接房屋，故吕晓艳不得以此为由拒绝支付房款，其该节上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。其次，关于吕晓艳应当承担逾期付款违约金的标准。从双方订立的书面买卖合同看，该合同系由房地产交易中心提供的制式文本，如按照该合同约定的逾期付款违约金标准日千分之三折算，违约金将按照年利率110%计算，则吕晓艳承担的违约金数额已经达到购房款的2倍之多，显然存在违约金过分高于损失的情形，故一审法院对违约金标准依法作出调整并无不当。但对于调整后的标准，本院认为，双方当事人均对案涉房屋的买卖系为购置学区房一节事实没有异议，而程莲娣在未收取房款的情况下，积极配合吕晓艳办理了房屋权属的过户登记，并配合将吕晓艳的家庭户籍迁入案涉房屋以为其子女办理学区入学，吕晓艳已经实现购买案涉房屋的主要用途。程莲娣身有残疾，案涉房屋系程莲娣的唯一住房，双方录音材料亦体现，程莲娣是要在取得购房款后去养老院生活，故该笔房款对于程莲娣的晚年生活具有重要意义。另一方面，案涉房屋属于学区房，其市场价格通常高于非学区房屋，但案涉房屋的出售价格为每平方米不到7000元，该价格与市场价相比明显较低，显然这与双方之间的亲属关系存在直接关联。因程莲娣本人身有残疾且为吕晓艳的长辈，从公序良俗和道德规范进行衡量，吕晓艳亦应积极履行合同义务，及时交付房款以保障程莲娣获取房屋对价的权利。综合以上事实和理由，本院认为，结合合同订立及履行的具体情况，本院将吕晓艳、陈为海应承担的逾期付款违约金标准调整为日万分之五，以保护程莲娣的合法利益，同时衡平双方当事人之间的关系。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更大连市西岗区人民法院（2020）辽0203民初781号民事判决为：吕晓艳、陈为海于本判决生效之日起10日内给付程莲娣购房款380,000元及逾期付款违约金（自2018年5月11日起，以380,000元为基数，按日万分之五标准计算至款项实际给付日）；二、驳回程莲娣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费7183元，减半收取3591.50元，由吕晓艳、陈为海负担1591.50元，由程莲娣负担2000元。二审案件受理费8218元（程连娣预交7183元、吕晓艳、陈为海预交1035元），由程莲娣负担4000元，由吕晓艳、陈为海负担4218元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年六月二十四日书记员 王丽秋