辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终776号上诉人（原审被告）：武庆光，男，汉族，1975年6月29日出生，现住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：祝静，女，汉族，1976年3月31日出生，现住址同上，系武庆光妻子。被上诉人（原审原告）：抚顺市望花区全程房产中介，住所地抚顺市望花区台安街25号楼1单元101。经营者：赵新，女，汉族，1986年2月13日出生，住抚顺市东洲区。委托诉讼代理人：王新君，男，蒙古族，1984年3月6日出生，现住址同上，系赵新丈夫。上诉人武庆光因与被上诉人抚顺市望花区全程房产中介（以下简称全程中介）居间合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初3245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。本案现已审理终结。上诉人武庆光上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回全程中介的诉讼请求。二、全程中介承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。全程中介在案涉房屋的三次出卖过程中，两次违约。1、第一次，全程中介违约收取买房人定金一万元，并对武庆光隐瞒。后因买房人反悔，全程中介又改称收定金七千元，有三千元是中介费。2、第二次售房，全程中介欲以贷款的形式售房，鉴于全程中介第一次售房的违约并推卸责任的事实，武庆光没有同意，而非一审判决认定的“房屋以贷款形式售出，并约定由武庆光直接签订合同，收取定金”。3、第三次售房，2019年9月12日，全程中介电话通知武庆光房子全款售出，武庆光表示积极配合产权过户，但武庆光多次要求全程中介将定金转给武庆光，遭到全程中介无理拒绝。鉴于全程中介的多次违约和失信，武庆光用微信留言、电话方式告知全程中介，房子不用他们卖了，合同解除。上述事实有微信、通话录音等证据材料佐证。一审判决认定武庆光违约是错误的。二、一审判决适用法律错误。按照约定，全程中介无权收取买房人定金，如果收取定金，也是代武庆光收取，并应及时向武庆光通报和转款。但全程中介两次私自收取买房人定金并隐瞒真实情况，且在交易未完成的情况下收取中介费，属严重违约。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案协议中第六条、第七条2等系无效条款、霸王条款，且全程中介多次违约。在武庆光没有违约的前提下，一审判决赔偿全程中介损失（本案全程中介不仅毫无损失，且有收益），实属适用法律错误。一审判决支持了本案协议中的第六条、第七条2等系无效条款、霸王条款约定，助长了类似的房产中介店大欺客歪风，违背了平等自愿、等价有偿的民事活动原则，应予纠正。全程中介辩称，1、第一次提供中介服务，双方认可全程中介可以代收定金，收取的1万元，其中3000元是中介费已经退还给买方，7000是定金，因买方违约给武庆光3000元违约金，4000元退还给买方。2、对第二次提供中介服务，买方以商业贷款形式购买房屋，但武庆光不接受商业贷款方式，后来协议以公积金形式购买，武庆光也不同意。对一审法院认定武庆光违约没有异议。3、第三次提供中介服务，买方要以全款方式购买，但武庆光拒绝出售。对一审法院认定的事实没有异议。全程中介代收定金的目的是为了促成房屋买卖交易，不存在欺骗隐瞒的事实。全程中介向一审法院诉讼请求：一、武庆光按合同约定赔偿全程中介因服务过程中产生的相关费用及服务的赔偿9540元；二、武庆光退还保证金3000元；三、武庆光承担诉讼费。事实及理由：2019年6月1日武庆光委托全程中介出售位于抚顺市皇家海岸的私有房屋一处，有《房屋委托合同书》为证，在委托期限内，全程中介共出售过三次，第一次买方全款购买，交7000元定金后，第二日买方违约，然后就定金如何分配问题，全程中介付出很多努力后，退还购房者4000元，给武庆光3000元，此事算是了结。2019年9月10日全程中介又将房屋售出，买房者想以银行贷款形式购买，武庆光予以拒绝，导致未能成交造成了全程中介的损失，武庆光在签署委托书时，也是同意贷款形式购房的，但事实发生后坚决不同意，这不符合委托合同的约定。贷款事件发生后全程中介没有追究，继续努力，又将房屋出售，买方以全款购买，通知武庆光后，武庆光明显有些反悔之意，认为与全程中介签的委托价格过低有反悔之意，不再出售此房屋，属单边违约。为维护全程中介合法权益，全程中介诉至法院。一审法院认定事实，武庆光及其妻子为抚顺市皇家海岸房屋的所有权人。本案双方于2019年6月1日签订《房屋限时委托出售协议书》一份，双方约定，甲方：武庆光，乙方：抚顺市全程房产，一、甲方委托乙方出售甲方所有的位于抚顺开发区海洋皇家海岸36-23号3-902房屋一套，房屋建筑面积91.61平方米，权属：住宅产权证号记1106110100。产权人武庆光。二、委托价格：上述房屋的委托出售价格为人民币叁拾壹万捌仟元整（318000）。三、委托方式：在委托期限内由乙方独家代理销售上述房屋。签订本协议后，乙方支付甲方保证金人民币3000元整。若乙方在委托期限内销售成功，则甲方须在签订房地产买卖合同或其他类似的房地产买卖合同时，将保证金返还给乙方。若乙方未能在委托期限内销售成功，则甲方无需返还保证金。如乙方在委托期限内成功销售此房产，则多出委托价的差价归乙方所有或差价100%作为服务费，服务费于过户日交付乙方。四、委托期限：独家代理的期限为2019年6月1日至2019年10月30日。五、权利与义务：甲方在委托期限内不得单方面提高该房屋售价或提出不符合正常房屋买卖程序的要求，若因此导致乙方无法在委托期限内完成销售，甲方将按合同第六条承担责任，同时按本条款第一款第四项，返还乙方保证金。六、违约责任。如甲、乙双方在委托履行过程中违反上述约定，甲方赔偿乙方本协议约定房屋售价的3%作为对乙方服务过程中的相关费用的赔偿及相关服务的赔偿。甲乙双方友好协商约定，如在2019年10月15日前乙方没有成功销售，则甲方有权对房屋开始对外出租，乙方应无条件配合甲方。合同签订后，全程中介向武庆光交付了保证金3000元。2019年8月，全程中介通知武庆光已将房屋售出并收取买方定金7000元，中介费3000元。次日，通知武庆光买方反悔并不同意全额扣留定金，经三方协商，最终武庆光收取买方3000元。2019年9月7日，全程中介通知武庆光房屋以贷款形式售出，并约定由武庆光直接签订合同，收取定金。事后武庆光以不同意贷款形式卖房为由拒绝交易。2019年9月12日，全程中介通知武庆光房屋以全款形式售出并已收取定金10000元。武庆光以全程中介违约单方收取定金为由拒绝交易并告知全程中介终止合同。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，双方签订的《房屋限时委托出售协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应确认有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，该房屋已由武庆光自行出售给他人，案涉合同已无法继续履行。关于违约责任的承担问题，在2019年9月7日的交易过程中，武庆光以不接受商业贷款形式为由拒绝签署合同，因商业贷款系房屋买卖关系中正常的购房形式，故武庆光的该项主张违背了合同约定的“甲方在委托期限内不得单方面提高该房屋售价或提出不符合正常房屋买卖程序的要求”，故武庆光对此应承担违约责任。在2019年9月12日的交易中，因全程中介已口头承诺不再单方收取定金，故全程中介在此次交易中亦存在违约情形。综上，案涉合同不能履行完毕，全程中介、武庆光均存在违反合同约定的行为，以全程中介、武庆光双方各承担50%的责任为宜。故关于全程中介主张武庆光返还保证金3000元并赔偿经济损失9450元，合计12450元一节，酌定由武庆光承担50%，即赔偿全程中介6225元。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：一、武庆光于本判决发生法律效力之日起三十日内赔偿全程中介抚顺市望花区全程房产中介6225元；如果武庆光未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回全程中介抚顺市望花区全程房产中介其他诉讼请求。案件受理费114元，由抚顺市望花区全程房产中介承担57元，由武庆光承担57元，随上述款项一并给付。二审期间，全程中介提供了一份房屋中介专用收据，用以证明在其第一次提供中介服务时，收取买方给付的1万元中有3000元为中介费，其余7000元为代收的定金。经本院审查认为，因武庆光对定金数额存在异议，其在二审期间要求全程中介提供与买方签订的定金合同，就给付其定金数额三方事后已协商一致，该份证据的证明内容能够补充证明定金数额为7000元的事实，对该份证据本院予以采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：本案双方签订的《房屋限时委托出售协议书》第六条为无效条款。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：武庆光是否应向全程中介承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。依据本案当事人双方约定的合同权利义务内容，本案的案由应定为居间合同纠纷。武庆光上诉主张在履行委托协议的过程中其不存在违约行为，不应承担违约责任。全程中介在一审诉讼主张，武庆光不同意买房人以商业贷款的形式支付房款，导致未能达成本次房屋买卖交易，应由其按委托协议约定承担相应的违约责任。对此是否构成违约，本院认为武庆光在得知买房人要以商业贷款的方式给付房款后，不同意售房，其与买房人并未达成房屋买卖的合意。全程中介作为中介机构系向售房人提供买房人的相关交易信息，对是否与买房人成立房屋买卖合同，售房人具有选择权及决定权。本案双方未在委托出售协议中明确约定卖房人不同意以商业贷款方式交易即构成违约，且武庆光要求买房人全款支付房款亦不属于委托协议中第五条第一款第（3）项约定的“提出不符合正常房屋买卖程序要求”的情况，故一审法院以此条款认定武庆光存在违约行为不适当，本院予以纠正。一审法院未认定武庆光存在其他违约行为，故对武庆光提出的其不存在违约行为，不应承担违约责任的上诉主张，本院予以支持。全程中介以本案双方签订的《房屋限时委托出售协议书》第六条约定的内容向武庆光主张违约金，该条款的内容为“如甲乙双方在委托履行过程中违反上述约定，甲方赔偿乙方本协议约定房屋售价的3%作乙方服务过程中的相关费用的赔偿及相关服务的赔偿”。该份协议书为全程中介公司提供的格式合同，该份格式合同第六条系违约责任条款。依据《中华人民共和国合同法》第四十的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。以上违约责任条款仅约定了甲方即武庆光一方的违约赔偿责任，未约定乙方即全程中介的违约责任。依据以上法律规定，该第六条格式条款应为无效条款。故综合以上，对全程中介提出的武庆光按合同约定赔偿其违约金9540元的主张，本院不予支持。一审法院认定武庆光赔偿全程中介6225元错误，本院依法予以改判。现涉案委托协议已超过双方约定的合同履行期限，且武庆光已将涉案房屋另行出售，武庆光应将保证金3000元返还全程中介。综上所述，对上诉人武庆光的上诉请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2019）辽0404民初3245号民事判决；二、武庆光于本判决生效之日起十日内返还抚顺市望花区全程房产中介保证金3000元；三、驳回抚顺市望花区全程房产中介的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费114元，由抚顺市望花区全程房产中介负担64元，由武庆光负担50元。二审案件受理费50元，由武庆光负担。本判决为终审判决。审判长 韩 强审判员 梁馨月审判员 韩 雪二〇二〇年六月十七日书记员 付 晶