天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终786号上诉人（原审被告）：楼郁尧，男，1952年1月23日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张志良，天津良源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李英杰，男，1970年1月17日出生，汉族，自由职业者，住天津市河西区。委托诉讼代理人：纪雪峰,北京安理（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪雪峰，女，1978年5月6日出生，汉族，律师，住天津市河西区。原审第三人：融创物业服务集团有限公司，住所地天津经济技术开发区信环西路19号泰达服务外包产业园5号楼5601-17。法定代表人：曹鸿玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾琳琳，该公司职员。上诉人楼郁尧因与被上诉人李英杰、纪雪峰，原审第三人融创物业服务集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初7530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。楼郁尧上诉请求：依法撤销天津市河西区人民法院（2019）津0103民初7530号民事判决，改判驳回李英杰、纪雪峰全部诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实不清、证据不足，认定的法律关系、合同相对人、权利义务关系不清。李英杰与楼郁尧签订的居间合同并未履行，后纪雪峰与楼郁尧签订了房屋买卖合同。两合同主体、价款、权利义务相对人均不同，一审将李英杰与楼郁尧未履行的居间合同的权利义务转嫁到纪雪峰与楼郁尧签订的房屋买卖合同上，违背事实和合同相对性。李英杰与楼郁尧签订的居间合同作废已经6年多，楼郁尧以依据该合同主张权利过了诉讼时效为由进行抗辩，一审法院未审理。李英杰、纪雪峰签订居间合同、签订购房合同时，不是夫妻关系，一审起诉时也不是夫妻关系，诉状中写夫妻关系是虚构事实。2.本案为房屋买卖合同纠纷，一审确认居间合同效力和车位归属，没有对车位的实际权属进行调查就作出了确权之诉，违背事实和法律规定。3.一审法院出具的律师调查令、审判组织的组成、简转普等程序存在违法情形。李英杰、纪雪峰辩称，不同意楼郁尧的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求法院驳回上诉，维持原判。融创物业服务集团有限公司述称，不发表意见，请法院依法裁决。李英杰、纪雪峰向一审法院起诉请求：1、确认房地产买卖居间合同有效；2、确认天津市河西区友谊南路与烟波道交口西北侧恋海园192号地下车位使用权归纪雪峰所有；3、请求判决融创物业服务集团有限公司协助纪雪峰办理该车位的一切权利登记手续；4、本案的诉讼费用、保全费、鉴定费等一切费用由楼郁尧承担。一审法院认定事实：2013年3月4日，李英杰（乙方）与（甲方）及案外人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司（丙方）签订房地产买卖居间合同，约定，乙方购买甲方坐落于天津市河西区房屋，建筑面积177.80平方米；成交价2580000元；定金50000元，该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；除定金外的剩余房款2530000元，剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为收付款；甲乙双方须于2013年3月8日前到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依照该协议约定办理买卖手续；备：该成交价包含一个车位（192号）等主要内容。合同签订当日，李英杰向楼郁尧交付定金50000元，并向资迅航川（天津）房地产经纪有限公司交付中介费用。2013年3月7日，纪雪峰与楼郁尧签订《天津市房产买卖协议》，约定，纪雪峰购买楼郁尧的坐落于天津市河西区房屋，价款2530000元，首付款760000元，1770000元银行贷款；纪雪峰应自订立协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计760000元，存入监管中心的专用账户；2013年4月10日前，楼郁尧将房屋交付纪雪峰等主要内容。合同签订后，李英杰将760000元通过银行转账的方式转入资金监管中心的专用账户；余款以纪雪峰的名义进行贷款。2013年5月，楼郁尧将房屋腾空交付李英杰、纪雪峰。从2013年李英杰、纪雪峰入住后，192号车位一直由李英杰、纪雪峰使用至今。2013年4月10日，李英杰、纪雪峰登记结婚。2018年9月12日，李英杰、纪雪峰协议离婚。争议焦点：1、李英杰与楼郁尧签订的房地产买卖居间合同是否已经解除？李英杰、纪雪峰称，李英杰与楼郁尧签订房地产买卖居间合同后，在办理过户时，跟楼郁尧说明以纪雪峰的名义购买房屋，楼郁尧亦同意。是合同的继续履行，而不是李英杰与楼郁尧解除了房地产买卖居间合同。楼郁尧称，楼郁尧与李英杰签订房地产买卖居间合同没有履行，李英杰与楼郁尧没有签订书面解除合同，李英杰讲房屋不买了，由纪雪峰买。楼郁尧也同意由纪雪峰购买房屋，然后，楼郁尧与纪雪峰在房管局签订房屋买卖合同。2、关于车位是否交付问题。李英杰、纪雪峰称，楼郁尧腾空房屋后，将192号车位一并交付给李英杰，由李英杰及楼郁尧在物业办理的相关手续。当时，楼郁尧讲购买车位手续合同及发票都丢失了，楼郁尧带着李英杰到物业说明房屋卖给纪雪峰，将车位的名称换成纪雪峰的名字。从2013年李英杰、纪雪峰入住后，192号车位一直由李英杰、纪雪峰正常占有并使用至今。楼郁尧称，192号车位是由楼郁尧在购买房屋时一并购买。楼郁尧在腾空房屋时，没有涉及车位问题。楼郁尧搬走后，车位就一直空置。融创物业服务集团有限公司称，192号车位登记在楼郁尧名下，现由李英杰、纪雪峰在使用。正常的变更需要原始发票、原始合同及房屋新的所有权证及新签订的合同。目前物业公司最早的员工是2015年入职的，所以，对李英杰是否到物业办理相关手续，物业公司不清楚。2018年9月前，车库进出是刷卡，从2015年至2018年9月前，李英杰、纪雪峰没有找过物业要求变更的情况；2018年9月开始，物业对车库进行提升改造，李英杰、纪雪峰找到物业，明确提出与楼郁尧有纠纷，为了小区和谐暂时让李英杰、纪雪峰使用车位。一审法院认为，李英杰（乙方）与楼郁尧（甲方）及案外人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司签订的房地产买卖居间合同，系当事人真实意思表示，符合法律的规定，为有效合同。合同签订后，李英杰向楼郁尧交付了订金50000元。在双方过户时，经李英杰、纪雪峰与楼郁尧协商，并经楼郁尧同意，买受人由李英杰变更为纪雪峰。纪雪峰与楼郁尧签订的《天津市房产买卖协议》，系双方的真实意思表示，符合法律的规定，亦为有效合同。合同签订后，自李英杰的银行账户内向资金监管中心的专用账户转账760000元，余款由纪雪峰进行贷款。两份合同的总房款相差50000元，该50000元即为李英杰交付楼郁尧的定金。同时，考虑到李英杰、纪雪峰之间的关系，由此说明，纪雪峰与楼郁尧签订《天津市房产买卖协议》是在履行李英杰（乙方）与楼郁尧（甲方）及案外人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司签订的房地产买卖居间合同。依据该合同的约定，纪雪峰与楼郁尧签订《天津市房产买卖协议》履行过程中，理应包含“成交价包含一个车位（192号）”。为此，李英杰、纪雪峰要求确认签订房地产买卖居间合同有效、天津市河西区友谊南路与烟波道交口西北侧恋海园192号地下车位使用权归纪雪峰的诉讼请求，予以支持；由于纪雪峰居住的小区是由融创物业服务集团有限公司进行物业管理，地下车库亦由融创物业服务集团有限公司进行管理，纪雪峰要求融创物业服务集团有限公司协助办理车位登记手续的诉讼请求，予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决：一、李英杰与楼郁尧及案外人资迅航川房地产经纪有限公司签订房地产买卖居间合同有效；二、天津市河西区友谊南路与烟波路交口西北侧恋海园地下车库192号车位的使用权归纪雪峰；三、本判决生效后10日内，融创物业服务集团有限公司为纪雪峰办理192号车位手续，变更过程中产生的相关费用由纪雪峰承担。案件受理费80元，由楼郁尧负担。二审中，楼郁尧提交证据：2018年6月22日，纪雪峰通过微信发给楼郁尧的房地产买卖居间合同之补充协议。证明居间合同当时没有涉及车位问题。李英杰、纪雪峰质证认为，该份证据不是新证据，且是一部分沟通记录，是断章取义的，不认可证明目的。融创物业服务集团有限公司未发表质证意见。本院经认证认为：该份证据不能达到楼郁尧的证明目的，本院不予采信。楼郁尧提出对一审诉状中李英杰的签名及李英杰为纪雪峰出具的授权委托书上的李英杰的签名进行鉴定申请，因李英杰本人明确表示该签名为其本人所签，诉状及委托内容均是其真实意思表示，故对于楼郁尧的申请，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为：一、李英杰与楼郁尧及案外人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖居间合同》是否有效或解除；二、纪雪峰与楼郁尧签订的《天津市房产买卖协议》与李英杰与楼郁尧签订的《房地产买卖居间合同》的关系；三、车位的实际使用权归属。关于焦点一，《房地产买卖居间合同》居间方资迅航川（天津）房地产经纪有限公司出具证明载明：“资迅航川（天津）房地产经纪有限公司于2013年3月4日与李英杰、楼郁尧签订了《房地产买卖居间合同》，约定卖方楼郁尧将其名下位于天津市河西区地下车位转让给买方李英杰、纪雪峰。买卖双方对居间合同内容无任何异议，均依约履行了居间合同，买方根据居间合同约定当天即交付了定金后，在我司工作人员的协助下，楼郁尧与纪雪峰按居间合同约定及天津市的相关规定签署了《天津市房产买卖协议》，按时办理了产权过户手续。而且卖方亦按照居间合同约定交付了买方该房产及该房产对应之192号车位。以上我司水岸公馆店经理潘树波负责该整个项目工作，了解全部事项及情况。特此说明。”关于车位的问题，资迅航川（天津）房地产经纪有限公司法定代表人姚远东在一审法院笔录中称：“由我带着李英杰与楼郁尧与物业公司办理名字变更，由于楼郁尧没有合同及票据原件，所以没有变更成功。”结合时任资迅航川（天津）房地产经纪有限公司职员潘树波的笔录及李英杰交纳居间费等证据，一审法院认定该居间合同有效成立并已经实际履行并无不当，本院予以确认。楼郁尧虽主张《房地产买卖居间合同》已经解除，但并未提交有效证据证明，合同效力的确认并非请求权，楼郁尧抗辩诉请《房地产买卖居间合同》有效的诉讼时效已经经过无法律依据。关于焦点二，根据资迅航川（天津）房地产经纪有限公司出具的证明及姚远东、潘树波笔录，纪雪峰与楼郁尧签订《天津市房产买卖协议》，是履行李英杰与楼郁尧签订的《房地产买卖居间合同》约定内容，买受人虽由李英杰变更为纪雪峰，但履行的内容仍受《房地产买卖居间合同》约定约束，双方的买卖合同仍包括192号车位。在《天津市房产买卖协议》履行过程中，结合李英杰向资金监管中心转账760000元，两份合同的总房款相差50000元，该50000元即为李英杰交付楼郁尧的定金，考虑李英杰、纪雪峰之间的关系，一审法院认定纪雪峰与楼郁尧签订《天津市房产买卖协议》是在履行李英杰与楼郁尧及案外人资迅航川（天津）房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间合同》约定的内容，有事实依据，本院予以确认。关于焦点三，依据《房地产买卖居间合同》的约定，纪雪峰与楼郁尧签订了《天津市房产买卖协议》，在履行过程中理应“成交价包含一个车位（192号）”，李英杰明确表示不对该车位主张权利，故李英杰、纪雪峰要求确认天津市河西区友谊南路与烟波道交口西北侧恋海园192号地下车位使用权归纪雪峰的诉讼请求，予以支持；既而作为物业管理的融创物业服务集团有限公司应协助纪雪峰办理车位登记手续。楼郁尧虽抗辩一审中存在程序瑕疵，但裁判结果正确，且对案件事实及权利均不构成实质影响，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人楼郁尧负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年六月八日书记员  单 珊