湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5380号上诉人（原审原告）：艾念莎，女，1992年11月12日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：周灿明，湖南弘湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙市望城区纬地置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道雷锋东路29号。法定代表人：袁艺，执行董事。委托诉讼代理人：伍秋萍，湖南首乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：房炬，湖南首乐律师事务所律师。上诉人艾念莎因与被上诉人长沙市望城区纬地置业有限公司（以下简称“纬地置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。艾念莎上诉请求：1、撤销一审民事判决,将此案发回重审或改判;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一审法院认定事实不清。1、因果关系错误。一审法院适用的补充协议条款约定买受人应在签订《商品房买卖合同》后7天内到指定的缴存银行缴存维修基金并将相关单位留存联交付给出卖人。逾期未交付，造成出卖人无法为买受人办理房屋预告登记的，买受人按照合同第二十条的约定向出卖人承担违约责任。该条明确表示为①逾期未交付，②造成出卖人无法为买受人办理房屋预告登记的，才需承担违约责任，即①②需同时满足才违约。本案中，上诉人于2018年7月才缴纳维修基金，但这并不是造成出卖人无法为买受人办理房屋预告登记的原因，因为2018年9月，上诉人的房屋即完成正式登记，也就是交完维修基金两个月就正式下证，可见涉诉房屋早就办好了预告登记，并且，一审中与上诉人以同样原因起诉的业主(27户，均已调解结案获得赔偿)，他们按合同约定时间交纳了维修基金，但办证时间也都在2018年9月之后。一般情况下，开发商提交资料办证，是以栋为单位进行的，既然其他27户业主及时交纳了维修基金也延迟办证，那可以推知，即使上诉人跟其他人同时交纳，也不可能按时办证。事实上，上诉人在2018年交纳后，办证时间跟其他业主是一样的，并没有比其他业主更迟，可见未交纳维修基金，并不是被上诉人延迟办证的原因。2、事实不清。上诉人正是2018年才接到被上诉人通知，说要办房产证了，要交纳维修基金，才去交的维修基金，是配合了被上诉人的办理的，后来办证时间跟其他业主一致也印证了这一点;就算如法院认定未按时交纳维修基金，也不应苛责上诉人。被上诉人作为专门的房产开发企业，无论基于合同还是情理，均应及时、充分跟进业主的房杈登记手续。试想，如果被上诉人给本人以发函、电话、短信等方式告知，如不及时交纳维修基金，那么就不能正常办证，那么业主会不交纳几千块钱维修基金，而放任房屋不能登记吗?3、被上诉人未提供任何证据证明，交纳维修基金是办理房产证的充要条件，即使在双方签订的房产销售合同中，也并没有关于该情况的约定，被上诉人未举证，应视为其主张不能成立。被上诉人纬地置业公司答辩称：一审法院认定的事实清楚。1、上诉人与被上诉人签订的合同中有明确约定，买受人应当在办理预购登记时缴纳维修基金，并将相关的缴纳意见交给出售人，如未按期提交，买受人应当按照合同约定承担相关责任。故，上诉人未按照合同约定及时缴纳维修基金，导致被上诉人无法办理预告登记，进而无法办理不动产登记，逾期办理预告登记的责任不应当由被上诉人承担。请求二审法院驳回上诉、维持原判。艾念莎向一审法院起诉请求：1、判令纬地置业公司以301468元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月15日起，到实际办妥不动产证为止，支付违约金，截止至2018年9月11日，违约金暂计算为20048元；2、判令诉讼费由纬地置业公司承担。一审法院认定事实：2014年8月28日，艾念莎（买受人）与纬地置业公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：艾念莎购买纬地置业公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积113.59平方米，商品房单价2654元／平方米，总房价301468元；交房时间为2015年5月31日前。合同第十九条约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修基金，买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修基金。买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。合同第二十条约定：出卖人应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，365个工作日内办妥买受人的土地使用权证。双方在补充协议中约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》7天内到指定的缴存银行缴存维修基金并将相关单位留存联交付给出卖人。逾期未交付，造成出卖人无法为买受人办理房屋预告登记的，买受人按照合同第二十条的约定向出卖人承担违约责任。合同签订后，艾念莎按照约定支付了全部购房款。2018年7月18日，艾念莎缴纳了涉案房屋的物业维系资金。同年9月11日，纬地置业公司为艾念莎办妥不动产权登记证书。一审法院认为，艾念莎与纬地置业公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按约履行。双方在商品房买卖合同中约定：“买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修基金……买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。”双方在补充协议中约定：买受人应在签订《商品房买卖合同》7天内到指定的缴存银行缴存维修基金并将相关单位留存联交付给出卖人。逾期未交付，造成出卖人无法为买受人办理房屋预告登记的，买受人按照合同第二十条的约定向出卖人承担违约责任。本案中，双方于2014年8月28日签订商品房买卖合同，但艾念莎直至2018年7月18日才缴纳了涉诉房屋的物业维系资金，艾念莎无正当理由未按约交纳涉诉房屋物业维修资金，致使纬地置业公司无法办理涉诉房屋的预告登记及相应权属证书，故本案中逾期办证的责任应由艾念莎自行承担，而不应由纬地置业公司承担，对艾念莎要求纬地置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回艾念莎的全部诉讼请求。一审案件受理费302元，因适用简易程序减半收取151元，由艾念莎负担。在本院二审期间，上诉人艾念莎为证明自己的主张，向本院提交以下新证据:艾念莎预购商品房预告登记、一审业主情况简表。拟证明艾念莎的房屋在2014年12月17日已完成预告登记，并没有像一审判决书中所述“导致无法办理预告登记”，也证明艾念莎即使没有在购房当时缴纳维修基金，并不影响房屋的登记。纬地置业公司质证称:对艾念莎的证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性及证明目的有异议，按照合同约定，上诉人应当在合同签订7日内缴纳维修基金并将留存联交给被上诉人，未按照合同约定交付的，不应当将房屋交付给上诉人，上诉人未按时缴纳维修基金，造成被上诉人无法办理预告登记及不动产登记。对业主情况简表的合法性、真实性、关联性均有异议，该表并无被上诉人盖章或签字，无法认定。对艾念莎提供的新证据，本院认证如下:因艾念莎提供的新证据的证明目的与双方签订的补充协议不一致，本院不予采纳。本院二审查明的其他事实与一审判决查明的一致。本院认为，《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。在双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条中约定，在商品房交付后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证。本案中，艾念莎无正当理由未按约交纳涉诉房屋物业维修资金，致使纬地置业公司无法办理涉诉房屋的相应权属证书，故本案中逾期办证的责任应由艾念莎自行承担。综上所述,上诉人艾念莎的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302元，由上诉人艾念莎负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月二十二日书记员  徐彬彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。