江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0684民初963号 原告：袁启妹，女，1936年2月18日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人：樊建平，江苏海萌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄飞生（系原告的儿子），男，1963年6月21日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。 被告：孙水芳，女，1968年4月21日出生，汉族，江苏省如东县人，住江苏省如东县。 被告：孙侠，男，1988年11月1日出生，汉族，江苏省如东县人，住江苏省如东县。 被告：罗晓倩，女，1989年4月10日出生，汉族，云南省普洱市人，户籍地为云南省普洱市景谷傣族彝族自治县，现住江苏省如东县。 被告孙侠、罗晓倩的委托诉讼代理人：孙水芳（系被告孙侠的母亲），女，1968年4月21日出生，汉族，江苏省如东县人，住江苏省如东县。 被告：海门市思祥房屋信息咨询服务部（统一社会信用代码92320684MA1R6JMP21），住所地江苏省海门市海门街道长江路228号。 经营者：施惠萍，女，1964年10月17日出生，汉族，江苏省海门市人，住江苏省海门市。 被告：海门市华耀房产经纪有限公司（统一社会信用代码91320684MA1YRN6J3R），住所地海门市经济技术开发区国际车城12号楼二单元907室。 法定代表人：沈耀。 原告袁启妹与被告孙水芳、孙侠、罗晓倩、海门市思祥房屋信息咨询服务部、海门市华耀房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告袁启妹的委托诉讼代理人樊建平、黄飞生，被告孙水芳，被告海门市思祥房屋信息咨询服务部的经营者施惠萍，被告海门市华耀房产经纪有限公司的法定代表人沈耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁启妹向本院提出诉讼请求：要求判令五被告赔偿原告损失人民币40万元、违约金人民币34万元、中介费人民币25000元，合计人民币765000元，案件受理费由被告承担。事实和理由：被告孙水芳、孙侠系母子关系，被告孙侠、罗晓倩系夫妻关系。2019年8月31日，原告经被告海门市思祥房屋信息咨询服务部、海门市华耀房产经纪有限公司居间，将位于海门市房屋出售给被告孙水芳，双方约定房款计人民币170万元，当即交纳定金人民币10万元，2019年9月10日前支付房款人民币30万元，过户时间为2019年10月31日之前，房屋过户当日支付房款人民币30万元，余款人民币100万元待贷款发放后一次性结清；如任何一方未能执行本协议，违约金为总房款的20%。2019年10月16日，双方达成《补充协议》，约定过户时间变更为2019年11月30日；2019年10月30日前支付房款人民币30万元，2020年2月29日前支付房款人民币100万元；如2020年2月29日未付清房款，原告有权收回房屋，并支付原告损失人民币40万元以及违约金、过户费等一切费用。后双方办理了过户手续，将案涉房屋过户至被告孙侠、罗晓倩名下。但余款经原告多次催要，被告未按约支付，直至2020年3月6日才付清。被告逾期支付房款的行为已构成违约，故原告诉讼至法院，望判如所请。 被告孙水芳、孙侠、罗晓倩辩称，其没有违约，之所以未按约支付购房款是因为银行和行政机关受疫情影响延迟上班，且因贷款时需要提供原告的丧偶证明，但原告的儿子黄飞生一直拒绝提供，银行无法办理贷款，无奈之下被告自己托人办理耽误了时间。另在被告支付全部购房款后原告未将案涉房屋腾空后交付，房间内还遗留较多物品。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告海门市思祥房屋信息咨询服务部辩称，原告将案涉房屋登记在其处进行出售，其中介费由原告支付，共计人民币25000元。被告海门市华耀房产经纪有限公司的中介费由被告支付。原告诉称的情况不成立，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告海门市华耀房产经纪有限公司辩称，之所以未按约支付购房款是因为银行和行政机关受疫情影响延迟上班，且因贷款时需要提供原告的丧偶证明，但原告的儿子黄飞生一直拒绝提供，银行无法办理贷款，后无奈之下被告孙水芳自己托人办理耽误了时间。被告不存在违约行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 被告孙水芳、孙侠系母子关系，被告孙侠、罗晓倩系夫妻关系。2019年8月31日，被告孙水芳（乙方，购买方）与原告袁启妹（甲方，出售方）在被告海门市思祥房屋信息咨询服务部、海门市华耀房产经纪有限公司的居间下签订一份《售房合同书》，合同主要内容如下：甲方自愿将位于海门市车库出售给乙方，房屋总价为人民币170万元，交纳定金人民币10万元，2019年9月10日前支付房款人民币30万元，房屋过户当日支付房款人民币30万，双方约定过户时间为2019年10月31日前，余款人民币100万元待贷款后一次性结清；如任何一方未能执行本协议，违约金为总房款的20%。 2019年10月16日，案外人黄飞生（甲方）代表原告与被告孙水芳（乙方）以及被告海门市思祥房屋信息咨询服务部、海门市华耀房产经纪有限公司达成《补充协议》，协议主要内容如下：过户时间变更为2019年11月30日；2019年10月30日前乙方支付甲方房款人民币30万元；过户后乙方在2020年2月29日前支付房款人民币100万元，如乙方在2019年12月31日前付清房款人民币100万元，不计收利息，从2020年1月1日至2月29日乙方支付甲方利息人民币4000元/月（超过15天作一个月计算）；如2020年2月29日乙方未付清余款，甲方有权收回房屋，乙方支付原告损失人民币40万元以及违约金、过户费、诉讼费等一切费用；中介确保乙方在2020年3月15日之前不转售案涉房屋，如乙方在2020年3月15日之前转售案涉房屋，中介承担乙方未支付的房款以及一切损失。 2019年11月25日，被告孙侠向原告出具一份欠条，内容为：“今孙侠购买浦民小区12幢804室，面积为139.11㎡,12幢车库面积9.69㎡，以成交价170万元（壹佰柒拾万元正），已支付70万元（柒拾万元），剩余部分为100万元贷款（壹佰万元正）。如贷款不足，现金补足，贷款时间期限为3个月，如银行贷款不下来，返还浦民小区12幢804室及车库”。 2019年11月26日，被告海门市思祥房屋信息咨询服务部、海门市华耀房产经纪有限公司出具《通知》一份，承诺如被告孙水芳未在过户3个月内支付剩余房款人民币100万元，由被告海门市思祥房屋信息咨询服务部、海门市华耀房产经纪有限公司负责帮助原告催要该房款，并承担全部的经济损失和法律责任。 被告孙水芳于2019年8月31日支付原告定金人民币10万元，2019年9月10日支付原告房款人民币30万元，2019年10月28日支付原告房款人民币30万元，2020年3月6日支付原告房款人民币100万元。 根据《补充协议》的约定，因被告孙水芳未在2019年12月31日付清余款人民币100万元，故向原告支付了2020年1月1日至2020年2月29日期间的利息人民币8000元。 2019年11月26日，原告与被告孙侠、罗晓倩办理了案涉房屋的过户手续，将案涉房屋过户至被告孙侠、罗晓倩名下。 庭审中，被告孙水芳出具一份《情况说明》，称该份证明系浦发银行客户经理陆鸣出具，主要内容为：因受新冠病毒感染的××疫情影响，其单位于2020年2月10日恢复工作，后由于行政审批中心一直未对外开放，直至2020年2月24日才对外开放预约办理业务，由于预约人员较多，孙侠的贷款预约至2020年3月6日，并于当日办理抵押并取得他项权证，当日放款。另，被告曾在2020年3月1日通过手机短信方式告知原告的儿子黄飞生，因受疫情影响，贷款审批手续延后，剩余房款3月中旬放款。 上述事实，有原告举证的《售房合同书》、《补充协议》、欠条、《通知》，被告孙水芳举证的《情况说明》、短信截屏以及原、被告当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，原告与被告孙水芳签订的《售房合同书》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规禁止性规定，系有效合同，各方当事人应当按照约定履行各自的义务。虽双方约定被告孙水芳应当在2020年2月29日前支付剩余的房款人民币100万元，但根据合同约定，剩余房款人民币100万元以贷款形式支付，而因疫情原因，导致银行以及相关办证机关复工时间推迟，致使被告孙水芳无法在预期时间内办理贷款并按期支付原告货款；另外，原告作为出卖人，有义务配合买受人办理贷款，以便于买受人及时支付货款。但实际无论是原告还是实际代表原告签订合同的黄飞生，均未能在被告孙水芳贷款期间积极配合提供相关材料。故本院认为疫情是被告不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，被告因疫情原因导致迟延6天支付房款并不属于违约，原告据此主张损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告袁启妹的诉讼请求。 案件受理费人民币5725元（已减半收取），申请保全费人民币5000元，合计人民币10725元，由原告袁启妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11450元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 员 施俊峰 二〇二〇年六月八日 法官助理 侯 莹 书 记 员 季婧婕