湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2262号原告：恩施土家族苗族自治州农业科学院，住所地：恩施市施州大道517号，统一社会信用代码：12422800764116521R。法定代表人：李卫东，该院院长。委托诉讼代理人（特别授权）：李璐、郑敏婧，湖北联信律师事务所律师。被告：湖北省恩东口腔医疗管理股份有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街67-1号，统一社会信用代码：9142280008672253XP。法定代表人：余恩东，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谭正中，系该公司管理人员兼法务负责人。原告恩施土家族苗族自治州农业科学院（以下简称恩施州农科院）诉被告湖北省恩东口腔医疗管理股份有限公司（以下简称恩东口腔医疗管理公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告恩施州农科院向本院提出诉讼请求：1、判令被告恩东口腔医疗管理公司支付房屋租金153990元，并承担违约金52200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于恩施市施州大道517号的门店租赁给被告作口腔门诊使用。合同到期后，被告以竞租方式续租该房屋使用，并于2018年4月8日续签租赁合同。合同续租期三年，年租金104400元，三年合计313200元，每年度租金在每年3月21日前交纳。合同对双方的权利义务进行了具体约定，若一方违约另一方可解除合同，并支付年租金50%的违约金。合同签订后，被告继续使用租赁房屋，但被告经营至2019年8月，未经原告同意，擅自终止了合同，并搬离租赁的房屋，被告未交纳2019年度应交租金104400元，2018年竞租前下欠租金49590元，合计欠交租金153990元。2019年9月20日，原告致函被告，要求被告将实欠租金93090元（原欠49590元，2019年4—8月租金43500元）分期支付给原告，否则，原告将依法主张权利并追究违约责任，但被告仍不履行支付租金的义务，原告故具状起诉，请求本院支持其诉讼请求。被告恩东口腔医疗管理公司辩称，被告于2016年4月租赁原告恩施州农科院的房屋，2018年被告按照原告要求参与公开竞租，在竞租之前欠原告房租49590元，2019年4月-8月欠原告租金43500元，合计下欠原告租金93090元。原告在本案中起诉请求被告支付2019年4月1日-2020年3月31日的房租104400元及竞租前下欠房租49590元共计153990元，但被告于2019年8月因面临债务危机向原告恩施州农科院提交终止租赁合同申请，原告口头表示同意，要求被告将所欠房租93090元按照承诺分期付清，2019年8月底被告搬离所租房屋并由恩施州农科院将房屋钥匙收回。被告承担数名员工的就业问题，请求原告只要求被告支付房屋租金93090元，放弃其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述和经审查确认的证据综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日，原告恩施州农科院（甲方）与被告恩东口腔医疗管理公司（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》，甲方同意将恩施市施州大道517号办公楼大门右边门面租给乙方，其用途为口腔门诊。合同约定：租赁时间自2016年4月28日至2017年4月27日，合同期内年租金及管理费为10万元，租金交纳时间为合同签订日。合同签订后，恩施州农科院即将租赁房屋交付给被告使用，截至2018年4月1日，被告恩东口腔医疗管理公司尚欠原告租金49590元未予支付。2018年1月5日，恩施州财政局作出《关于恩施州农业科学院国有资产出租收入缴入财政专户的批复》（恩施州财行资函[2018]19号），同意原告将单位房屋、门面出租收入按照规定上缴财政专户，原告应加强资产管理，按程序报经财政部门审批后，聘请有资质的中介机构进行公开竞价招租。原告遂委托武汉光谷联合产权交易所恩施产权交易有限公司对其单位部分门面场地公开招租，在网上刊登出租公告，完成公开挂牌手续，被告在此期间作了意向承租登记。2018年4月8日，原告恩施州农科院（甲方）与被告恩东口腔医疗管理公司（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，甲方出租的房屋（门面）位于恩施市施州大道517号，门（铺）面编号为恩施州农科院一大间门面，面积约150㎡。合同约定：出租期限自2018年4月1日至2021年3月31日止。租金共计313200元整，租金按照先支付后使用的原则，于合同签订之日起三日内一次性付清第一年度租金104400元整。第二、三年度租金按照第一年度租金支付日期（每年3月21日）前支付，否则视为违约处理，出租方有权解除合同，并不承担相关责任，首次租金按照招租公告披露事项执行，扣除交易服务费后直接缴付财政专户。合同生效后，任何一方不得随意变更或解除，如甲乙双方协商一致，经州行政事业单位国有资产管理办公室批准同意后，可以终止合同。甲乙双方应全面履行本合同约定，若一方不履行或不完全履行，即为违约，另一方有权解除合同，违约方除向对方赔偿损失外，还应按年租金总额的50%支付违约金。合同一式四份，甲乙双方各一份，州行政事业单位国有资产管理办公室一份，产权交易机构一份。合同签订后，被告恩东口腔医疗管理公司仅支付了第一年度的房租，第二年度即2019年4月1日-2020年3月31日的房租104400元未予支付，经原告多次催收无果，原告恩施州农科院遂以被告2018年4月1日前尚欠原告租金49590元，2019年4月1日-2020年3月31日的房租104400元未付为由向本院提起诉讼，请求被告恩东口腔医疗管理公司支付房屋租金共计153990元，并要求被告按照合同约定即违约方应按年租金总额的50%支付违约金52200元。另查明，被告恩东口腔医疗管理公司所租赁的原告门面座落于恩施市××街道办事处××大道××号，使用权类型为划拨，土地使用权人为恩施土家族苗族自治州农业科学院。2018年1月，恩施州财政局先后下发恩施州财行资函[2018]19号、恩施州财行资函[2018]31号文件，要求原告恩施州农科院对其国有资产进行公开竞价招租，此后应将所签订的正式合同提交主管部门和同级财政部门备案，同时将出租收入及时、足额上缴“恩施州财政局财政专户”，实行“收支两条线”管理。原、被告于2018年4月8日签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》所收租金直接缴入州财政局财政专户。后因被告未按约定续交租金，恩施州农科院工作人员于2019年5月5日在被告经营场所给其直接送达了《催缴租金的通知》，内容为：“贵公司与我院2018年4月1日签订了门面租赁合同，租期3年。我院多次通知缴纳租金无果，至目前为止，贵公司尚欠租金共计153990元，请贵公司于2019年5月10日前到我院财务室交清所欠租金。否则，我院将按合同规定进入法律程序。”2019年8月12日，恩施州财政局给原告恩施州农科院下发《关于催缴门面等资产出租收入的函》并附《2019年6月30日租金欠缴明细表》，其中列明“恩施州农业科学院（资产名称：一大间门面，恩东口腔医院），累计欠收租金153990元”。2019年8月22日，被告恩东口腔医疗管理公司因面临债务危机，向原告提出终止租赁合同的申请，并于8月底搬离租赁房屋。2019年9月20日，原告恩施州农科院向被告作出《关于房租费的函》，内容为：“贵公司于2018年4月8日与我院签订《房屋租赁合同》，合同期限至2021年3月31日止。贵公司于2019年8月22日向我院提出解除协议申请，贵公司在未征得我院同意的情况下，已擅自搬离，按协议约定，贵公司已构成违约，依约应支付年租金50%的违约金。鉴于贵公司在申请中陈述的情况和经营的实际困难，为解决合同终止相关事宜，特致函贵公司。一、贵公司在2018年拍租前下欠租金应为49590元，2019年4月至8月租金为43500元，合计下欠租金为93090元。二、鉴于贵方经营困难的实际，望贵公司从今年9月起，按每月不低于2万元支付下欠租金，2019年12月底前支付完毕下欠租金。三、若贵公司能按来函第二条约定分期支付下欠租金，我院可放弃违约责任的追究。若贵公司不能接受我方约定或贵公司不按来函第二条约定按期支付下欠租金，我方将通过诉讼程序主张权利并追究违约责任。”但被告此后仍未支付所欠租金。本案在审理过程中，因被告恩东口腔医疗管理公司表示目前无力支付原告租金致调解未成。本院认为，案涉《恩施自治州行政事业单位房屋租赁合同》（2016年4月28日）、《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（2018年4月8日）系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同约定和履行情况，被告恩东口腔医疗管理公司应当支付原告恩施州农科院2018年4月1日前下欠房租49590元，2019年4月1日-2020年3月31日的房租104400元，以上共计153990元，并应按合同约定按年租金总额的一定比例支付违约金。因合同约定的违约金计算标准过高，本院考虑被告经营的实际困难，将违约金调整为按年租金总额的10%支付违约金10440元，对原告恩施州农科院的其他诉讼请求不予支持。关于被告恩东口腔医疗管理公司提出2019年仅支付4月-8月所欠租金43500元的问题，因双方所签租赁合同约定租金按照先支付后使用的原则，在每年3月21日前支付，故被告未按约定交纳房租已构成违约，且被告于2019年8月虽向原告提出终止租赁合同的申请，但案涉租赁合同明确约定“甲乙双方协商一致，经州行政事业单位国有资产管理办公室批准同意后，可以终止合同”，被告对此没有相应证据证实本案符合终止合同的条件，因此被告的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北省恩东口腔医疗管理股份有限公司于本判决生效后十日内向原告恩施土家族苗族自治州农业科学院支付房屋租金153990元，并支付违约金10440元；二、驳回原告恩施土家族苗族自治州农业科学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费2196元，原告恩施土家族苗族自治州农业科学院负担402元，被告湖北省恩东口腔医疗管理股份有限公司负担1794元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘彬彬二〇二〇年六月二十二日书记员  吴 兰