山东省德州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁14行终169号 上诉人（原审原告）郭聚福，男，1953年12月26日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 上诉人（原审原告）吴秀敏，女，1951年9月19日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 上诉人共同委托代理人马忠军，山东铜镜律师事务所律师。 上诉人共同委托代理人柴丽君，山东铜镜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）德州市自然资源局，所在地址德州市经济技术开发区长河大道359号。 法定代表人赵明国，局长。 委托代理人董桂荣，北京市京师（德州）律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）郭萬聚，男，1949年11月29日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 委托代理人郭智强，德州开发进取法律服务所法律工作者。 上诉人郭聚福、吴秀敏因不动产行政登记一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2019）鲁1402行初84号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，向各方当事人送达了《二审行政案件诉讼要素表》，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条之规定，对本案进行了审理。现已审理终结。 原审法院查明，原告郭聚福和第三人郭萬聚系兄弟关系，郭久远、吴小坤系郭聚福、郭萬聚的父母。2001年8月10日，德州市九达经贸总公司向郭久远出具了《出售公有住房缴款结算单》，共缴纳90506.30元，该房产坐落于德州市德城区××楼××号，2002年3月15日郭久远填写了《德州市职工购买公有住房申请表》，家庭成员吴小坤，德州市九达经贸总公司将上述房屋出售给郭久远，2002年5月13日德州市房产管理局为郭久远颁发了鲁德字第××号房产证，注明房改房100%产权。2016年10月14日郭聚福、吴秀敏、郭久远向德州市国土资源局申请不动产登记申请，提交房屋买卖合同，并缴纳了增值税等相关费用，2016年11月14日德州市国土资源局向郭聚福、吴秀敏颁发鲁（2016）德州市不动产证明第0001285号《不动产预告登记证明》。2019年3月22日郭聚福、吴秀敏因办理不动产登记，要求注销上述《不动产预告登记证明》。2019年3月28日第三人郭萬聚提交申请，称涉案不动产权利归属存在争议，2019年4月3日被告作出《不予登记告知书》。告知原告郭聚福、吴秀敏，其不动产转移登记申请，存在尚未解决的权属争议，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，决定不予登记。具体情况如下：该不动产存在权属争议，不符合登记条件。另查明，2006年11月14日吴小坤因死亡被注销户口，郭久远2019年2月15日去世。 原审法院认为，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。依上述规定，存在尚未解决的权属争议，是不动产登记机构不予登记的情形之一。据查明的事实，涉案房屋为郭久远、吴小坤2001年购买德州市九达经贸总公司房改房，原告郭聚福、吴秀敏在办理不动产变更登记过程中，第三人郭萬聚作为郭久远、吴小坤继承人之一提交申请，称涉案不动产权利归属存在争议，被告以涉案房产存在权属争议,不符合登记条件为由告知原告不予登记，符合上述法律规定。原告虽然办理了预告登记，但是预告登记是为了保障将来实现物权，不等同于进行预告登记即取得房屋所有权，在办理房屋所有权转移登记时，房屋所有人郭久远、吴小坤已死亡，第三人提出异议，没有证据证明郭久远、吴小坤均同意将该不动产权利转让给原告，涉案不动产客观上暂不具备登记到原告名下的条件。综上，原告诉讼请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决驳回原告郭聚福、吴秀敏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告郭聚福、吴秀敏负担。 上诉人郭聚福、吴秀敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法判决撤销原判，予以改判，判决撤销被上诉人2019年4月3日作出的不予登记告知书(编号：2019-04-03)的具体行政行为;2.判决被上诉人德州市自然资源局为上诉人办理不动产权证书，将位于德州市德城区××楼××房产、土地使用权登记在上诉人名下;3.本案所有诉讼费用由被上诉人及第三人承担。事实与理由：一、一审法院认定位于德州市德城区××楼××号，房产证号为鲁德字第××号的房产存在争议，属于认定事实错误。具体理由如下：(一)2001年8月10日上诉人的父亲郭久远向德州九达经贸总公司缴纳90506.30元的购房款，购买了坐落于德州市德城区××楼××房产，房产证号为鲁德字第××，购买该房产的90506.30元是上诉人出资的，上诉人是实际购房人。(二)上诉人提交的证据六可以证明该房款是上诉人出资的，并且证明上诉人为该房产的实际房主，郭久远为形式房主的事实。首先能够证明上诉人主张的是上诉人的父亲郭久远于2006年11月7日所立遗嘱，在该遗嘱中，郭久远提到了其有三个子女，分别是上诉人郭聚福、第三人郭萬聚、女儿郭兰英，并且进一步明确，以下是上诉人父亲郭久远本人的陈述：关于现住楼房316号是次子郭聚福所买，不是父亲买的，因为是本单位建设，对职工照顾，所以房产证的名是父亲的，不存在继承问题，只是帮助办理的，特此说明，免得以后发生争执、发生矛盾，特以遗嘱为证。其次，购买该房产的收据始终在上诉人郭聚福手中。再次，上诉人自购买该套房产后一直和父亲郭久远、母亲吴小坤居住在一起，并照料两个老人的生活起居，为两人养老送终。另，上诉人的母亲吴小坤2005年12月2日去世，2006年11月14日户口注销，一审法院认定2016年11月14日户口注销是错误的。(三)上诉人向一审法院提交的第一组证据：证据一房产证鲁德字第××号，记载的内容为：房屋所有权人郭久远，在共有人记载一栏中登记为0人，没有提到吴小坤为共有人的事实，说明郭久远单独所有的事实，上述事实足以证明该房产不存在任何争议。二、上诉人郭聚福、吴秀敏与父亲郭久远的买卖行为也是有效行为。(一)2001年8月10日出卖人郭久远购买了该房产，形式房主为郭久远，实际房主为上诉人。(二)郭久远为了变更房产手续，2016年10月14日与上诉人郭聚福、吴秀敏签订房屋买卖合同，买卖合同的签订是双方真实意思表示，不存在可以撤销或变更事由，且该合同已履行完毕，上诉人按照被上诉人办理房产变更登记手续的要求，并于当日缴纳了房产买卖交易税。(三)2016年10月被上诉人对变更产权的房屋进行了房屋调查，并绘制填写房屋调查表、房产分户图、宗地图，表明的产权人为上诉人。(四)2016年10月14日上诉人与父亲郭久远签订房屋转移预告登记约定书，内容为：位于德州市德城区××楼××房产，原不动产权属证书号为鲁德字第××号，由于小区土地证未分户，申请房屋转移预告登记，并约定土地划拨转让时，由上诉人签订土地出让合同，并补交土地出让金。上诉人按照被上诉人的要求，与父亲郭久远签订房屋转移预告登记约定书后，被上诉人于2016年11月14日为上诉人办理了房屋所有权转移预告登记，并办理了鲁(2016)德州市不动产证明0001285号，该证明表明，所有权转移预告登记的权利人为上诉人，所有权转移预告登记的义务人为郭久远。在其他事项中表明：原不动产证书号：鲁德字第××号的，预告方式：国有建设用地使用权及房屋所有权转移预告登记。同时还注明：尚未补交土地出让价款。(五)2019年被上诉人又重新进行了房屋调查、并绘制了房产分户图，宗地图。(六)该土地完成出让手续，消除了办理过户的障碍，2019年3月22日按照被上诉人的要求，向被上诉人重新提交申请材料名称，完税证明、法律法规规定的其他必要材料、申请人身份证明材料、买卖合同，不动产地籍调查资料，不动产登记申请书，预告登记证(见不动产登记收件单)。(七)被上诉人收取上述材料后，2019年3月22日被上诉人要求上诉人出具注销证明声明，将鲁(2016)德州市不动产证明第0001285号预告登记证注销，目的是为上诉人办理不动产登记证，并告知原告5个工作日内到指定窗口领取不动产权证书。三、在上诉人2016年10月14日签订房屋买卖合同，并交纳房屋买卖交易税后，未能当日办理房产过户的原因有两个，第一是国家规定2016年6月以后不再办理房产证，统一办理不动产证，二是当时德州九达经贸总公司土地性质为划拨土地，在土地性质由划拨变更为出让之前，也无法办理不动产证，如果2016年10月14日时能够办理房产证，就不会有今天的纠纷。四、2016年11月14日被上诉人为上诉人与郭久远办理的商品房所有权转移预告登记具有物权效力。预告登记的本质特征是使该取得权被登记的请求权具有物权的效力，即纳入预告登记的请求权，具有对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为的排他效力，以至于将来能发生预告登记的请求权所期待的法律后果。预告登记使已登记的不动产物权变动请求权经过公示后，具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力。因此，从预告登记的性质上说，预告登记是债权物权化的一种具体表现，是物权法原理向债权法领域的扩张、渗透。所谓债权物权化，是指债权具备了物权的某些效力。因此，2016年10月14日被上诉为上诉人办理的商品房所有权转移××（××）德州市不动产证明0001285号，不同于商品房买卖的网签、备案登记，具有物权效力。综上，在被上诉人查看了鲁德字第××号房产为郭久远单独所有，并且记载为0共有人的情况下，对该房屋进行调查，并绘制填写屋调查表、房产分户图、宗地图；2016年10月14日上诉人按照被上诉人的要求履行完交易手续，因该房产使用的土地为划拨性质，和不能办理房产证等原因，为了保证上诉人实现物权，于2016年11月14日为上诉人办理了所有有权转移预告登记。2019年消除办理不动产证的障碍因素后，被上诉人又对该房产进行了房屋调查、并绘制了房产分户图，宗地图，并让上诉人申请注销所有权转移××登记证××（××）德州市不动产证明0001285号，并告知上诉人，2019年3月28日发给上诉人不动产权证书。鉴于上述事实与理由，请二审法院依法查明本案事实，作出客观公正的判决，撤销原判，予以改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人德州市自然资源局、郭萬聚均未提交书面答辩状。 本院审理查明事实同原审法院认定事实一致。 本院认为：首先，《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形，即是否存在尚未解决的权属争议是不动产应否登记的情形之一。具体到本案中，上诉人郭聚福、被上诉人郭萬聚均系郭久远、吴小坤的继承人，涉案房屋为郭久远、吴小坤于2001年购买的房改房，两人分别于2006年11月、2019年2月去世，上诉人郭聚福、吴秀敏主张其为涉案房屋的实际产权人，但根据现有证据能够证明涉案房产权属尚存在争议，原审法院据此认定涉案不动产不符合登记条件，并无不当。其次，上诉人主张涉案房屋已进行预告登记，预告登记是债权物权化的一种具体表现，具备了物权效力。本院认为，案涉房屋虽办理了预告登记，但郭聚福、吴秀敏并不享有物权。我国《物权法》第二十条规定的不动产物权预告登记制度，是为了避免“一物数卖”，特别是“一房二卖”等违法现象，旨在保障债权人将来实现物权。郭聚福、吴秀敏对案涉房屋享有的仅是完成登记的请求权而非物权。故上诉人的主张本院不予认可，原审法院在此基础上驳回上诉人郭聚福、吴秀敏的诉讼请求并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人郭聚福、吴秀敏上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭聚福、吴秀敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏建军 审判员  许本海 审判员  宋冬梅 二〇二〇年六月三十日 法官助理杨晓婧 书记员袁娜