天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终796号上诉人（原审被告、反诉原告）：广寒琦，女，1988年1月23日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：王佰光，天津高航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司，住所地天津市东丽区津塘公路427号。法定代表人：车建兴，执行董事。委托诉讼代理人：王永利，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王南南，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人广寒琦因与被上诉人红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司（以下简称红星美凯龙公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。广寒琦上诉请求：1．撤销原审判决第一项、第二项和第四项，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求和支持上诉人原审全部反诉请求；2、判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决未认定被上诉人单方解除合同行为构成违约系主要事实认定错误；二、原审未准许依法申请的证人出庭系程序违法。红星美凯龙公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求法院依法驳回上诉人上诉请求并维持原判决。红星美凯龙公司向一审法院起诉请求：1．判令广寒琦立即腾退其占用的10072-AF01-T8-38396号展位并交还红星美凯龙公司；2．判令广寒琦支付自2019年9月1日起至实际交还10072-AF01-T8-38396号展位期间之日止的双倍占有使用费，其中截止2019年11月15日为53,456.40元；3．判令本案诉讼费由广寒琦承担。广寒琦向一审法院反诉请求：1．判令红星美凯龙公司赔偿损失300,000元；2．诉讼费、鉴定费、律师费由红星美凯龙公司承担。一审法院认定事实：2018年9月1日，红星美凯龙公司（出租方）与广寒琦（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0206510010480），合同约定：广寒琦承租红星美凯龙公司10072-AF01-T8-38396号展位，该展位位于综合馆一层A8262，经营品牌为亿田，计租面积为172.44平方米，租金单价为37.20元/平方米/月，管理费单价为24.80元/平方米/月。租赁期和服务期限均自2018年9月1日起至2019年8月31日止。通用条款第19.8条：“本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向红星美凯龙支付违约金。”合同还约定了其他事项。在本合同签订前，广寒琦已经承租红星美凯龙公司展位多年，广寒琦对展位进行了装修。在本合同到期后，双方就续租进行了协商，未达成一致意见。2019年10月16日，红星美凯龙公司向广寒琦邮寄《告知函》，主要内容为：现合同期已满，因经营规划调整，红星美凯龙公司决定对合同所涉展位暂不对外出租，双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》于2019年8月31日期限届满合同终止；自2019年9月1日起至2019年11月13日止期间为清场过渡期，过渡期内不收取租金、管理费用；按照告知函中的时间节点提前办理离场手续，并将展位内物品全部搬离；2019年11月13日之后，如展位仍有物品，视为放弃该遗留物品的所有权，并由红星美凯龙公司自行处理，不再另行通知。广寒琦于2019年10月17日收到该《告知函》后未腾退租赁展位并继续与红星美凯龙公司协商续租相关事宜。2019年11月10日，红星美凯龙公司向广寒琦邮寄《告知函》，主要内容为：双方之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》已经到期，如需继续签订下一期合同，请于11月13日前与红星美凯龙公司签订租赁合同；如不继续签订下一期合同，按照10月14日《告知函》，双方合同已于2019年8月31日终止，红星美凯龙公司给予广寒琦73天（2019年9月1日至2019年11月13日）清场过渡期。现清场过渡期临界到期，再次函告：1．请广寒琦于2019年11月13日前腾退展位；2．如未能于2019年11月13日前腾退展位，红星美凯龙公司将取消给予的清场过渡期优惠，依据通用条款第19.8条约定，按每日租金和管理费的两倍要求广寒琦支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日的违约金。广寒琦于2019年11月11日收到该《告知函》后未腾退租赁展位。现展位内有广寒琦的家具等物品。一审法院认为，红星美凯龙公司与广寒琦于2018年9月1日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁期限已于2019年8月31日届满，广寒琦继续使用涉诉展位，红星美凯龙公司没有提出异议，原租赁合同约定的条款继续对双方产生约束力，但租赁期限为不定期，红星美凯龙公司可以随时解除合同。红星美凯龙公司于2019年10月16日向广寒琦邮寄《告知函》，其内容名为合同终止，实质为合同解除，合同于该《告知函》到达时解除，即于2019年10月17日合同解除。现红星美凯龙公司要求广寒琦返还租赁展位，广寒琦同意返还，一审法院予以确认。根据展位物品现状，给予30日腾房期间。合同解除，合同的权利义务终止，广寒琦未在红星美凯龙公司限定的期间内返还租赁展位，继续占有使用租赁展位，应当按照通用条款第19.8条约定，广寒琦双倍支付租金和管理费，故红星美凯龙公司要求广寒琦支付双倍占有使用费的请求，有事实法律依据，一审法院予以支持。起算时间应以红星美凯龙公司两次《告知函》中载明时间为准，即自2019年11月14日起计算。至于广寒琦的反诉请求，租赁期限届满后，双方当事人未续签合同，原租赁合同约定的条款继续对双方产生约束力，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，红星美凯龙公司可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知广寒琦，红星美凯龙公司于2019年10月16日向广寒琦邮寄的《告知函》中，已经明确给予了搬离时间，该时间较为合理，红星美凯龙公司无违约行为。广寒琦以红星美凯龙公司存在违约为由，要求赔偿损失的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广寒琦于本判决发生法律效力之日起三十日内将10072-AF01-T8-38396号展位腾退给原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司；二、被告（反诉原告）广寒琦向原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日止期间双倍的租金和管理费（单倍按照计租面积172.44平方米、租金单价37.20元/平方米/月、管理费单价24.80元/平方米/月计算）；三、驳回原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广寒琦的全部反诉请求。案件受理费1,136元，减半收取计568元，由原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司负担200元，被告（反诉原告）广寒琦负担368元。反诉费2,900元，由被告（反诉原告）广寒琦负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。广寒琦申请证人陈某、赵某出庭作证，证明在招商以及合同签订后履行过程中红星美凯龙公司存在违约行为。另，广寒琦提交如下证据：律师函一份，证明红星美凯龙公司进一步违反了诚信以及善意履行合同的原则，存在违约行为和一定的过错。红星美凯龙公司的质证意见为：二证人因自身被红星美凯龙公司起诉，存在利害关系，而且绝大部分证言只是猜测推理，建议法庭不予采纳；对于律师函的真实性需要核实，单方断电行为是合同约定的，属于红星美凯龙公司的自救行为，并无不当。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：证人陈某、赵某与红星美凯龙公司存在利害关系，其证人证言本院不予采信；广寒琦提交的律师函落款时间为2019年12月25日，形成于双方不定期租赁关系解除之后，不能证明其所主张的待证事实，本院亦不予采信。红星美凯龙公司未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系双方当事人因不定期租赁合同解除成讼，本案的争议焦点为：双方当事人是否存在违约行为以及应承担的违约责任。红星美凯龙公司与广寒琦于2018年9月1日签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号0206510010480），约定的租赁期间为2018年9月1日至2019年8月31日。租赁合同到期后，广寒琦继续使用租赁物，红星美凯龙公司未提出异议，双方形成不定期租赁法律关系。因不定期租赁合同终止时间的不确定，法律赋予当事人随时解除合同的权利。合同解除后，承租人应当返还租赁物。红星美凯龙公司向广寒琦邮寄送达了落款为2019年10月14日的《告知函》，其内容要求广寒琦于2019年11月13日前腾退展位，故双方之间的不定期租赁合同于2019年11月13日解除。该份《告知函》给予广寒琦自2019年9月1日至2019年11月13日的清场过渡期，亦属给承租人返还租赁物留出合理的准备时间。然，广寒琦未在指定期限内腾空租赁物并返还展位，故其应当承担清场过渡期租金及2019年11月14日之后的占有使用费。关于清场过渡期的租金，在一审法院判决之后，红星美凯龙公司未提起上诉，系其对自身权利的处分，本院予以确认。关于2019年11月14日之后的占有使用费，红星美凯龙公司主张广寒琦未在红星美凯龙公司限定的期间内返还租赁展位，继续占有使用租赁展位，应当按照通用条款第19.8条约定，广寒琦双倍支付租金和管理费。依照最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，合同约定的违约金明显过高，本院予以调整。广寒琦应向红星美凯龙公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日止期间单倍的租金和管理费（按照计租面积172.44平方米、租金单价37.20元/平方米/月、管理费单价24.80元/平方米/月计算）。广寒琦关于红星美凯龙公司应承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，上诉人广寒琦的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9459号民事判决第一、四项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9459号民事判决第三项；三、变更天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初9459号民事判决第二项“被告（反诉原告）广寒琦向原告（反诉被告）红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日止期间双倍的租金和管理费（单倍按照计租面积172.44平方米、租金单价37.20元/平方米/月、管理费单价24.80元/平方米/月计算）”为“广寒琦向红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司支付自2019年11月14日起至实际腾退展位之日止期间的租金和管理费（按照计租面积172.44平方米、租金单价37.20元/平方米/月、管理费单价24.80元/平方米/月计算）；四、驳回红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司其他诉讼请求；五、驳回广寒琦其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,136元，减半收取计568元，由红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司负担268元，由广寒琦负担300元。反诉费2,900元，由广寒琦负担。二审案件受理费6,936元，由红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司负担3,000元，由广寒琦负担3,936元。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年六月十九日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……