江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终494号上诉人（原审被告）：倪同华，男，1971年4月11日出生，居民，汉族，住盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：王翠秀，女，1970年6月27日出生，居民，汉族，住盐城市亭湖区。两上诉人共同委托诉讼代理人：成曙潮，北京市仁人德赛（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市奥大实业有限公司管理人，住所地在江苏省盐城市青年西路8号8楼。法定代表人：梁泽泉，该公司董事长。委托诉讼代理人:王红梅，江苏一正律师事务所律师。上诉人倪同华、王翠秀因与被上诉人盐城市奥大实业有限公司管理人（以下简称奥大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2019)苏0902民初3271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪同华、王翠秀上诉请求：撤销一审法院判决，依法驳回奥大公司管理人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由奥大公司管理人承担。事实和理由：1、退房协议中明确约定“奥大公司还清倪同华、王翠秀140万元后房产权才归奥大公司所有”，双方之间《商品房买卖合同》虽然已经解除，但奥大公司退房协议中的24万元支付义务仍然没有履行，现条件未成就，倪同华、王翠秀享有优先履行抗辩权，故案涉房屋的产权仍然归倪同华、王翠秀所有。2、奥大公司明知不可能完成向倪同华、王翠秀和8名工人涉案房屋的竣工验收和交付，于是通过合法的购房合同形式，欺骗倪同华、王翠秀和8名工人与中国农业银行中汇支行订立担保合同，让倪同华、王翠秀和8名工人办理抵押贷款合同，以实现奥大公开发中心骗取银行更多贷款的目的。在奥大公司资金链断裂不能按时还贷后，造成倪同华、王翠秀和8名工人背负巨额债务，导致失信。银行巨额贷款得不到收回，也增加金融机构的风险，损害了社会公共利益。故本案退房协议应属于无效协议。奥大公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》与退房协议都是双方真实意思表示，奥大公司在履行过程中已经支付了116万元的退房款并偿还案涉房屋的贷款至2015年10月。剩余24万元没有履行完毕，一审法院将其确定为倪同华、王翠秀的债权并无不当。倪同华、王翠秀以退房协议中还涉及其它商品房的交易约定，而要求认定协议无效的理由不能成立。一审法院认定该事实与案涉房屋无关，不作为本案定案依据，并无不当。2、一审法院判决倪同华、王翠秀将案涉房屋恢复原状并返还，于法有据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。奥大公司向一审法院起诉请求：1、倪同华、王翠秀立即停止对“奥大名居”第2幢第一层117、118、119号房屋的侵占、违建和装修，排除妨碍、腾空房屋并归还奥大公司；2、判令倪同华、王翠秀拆除违章装修，按该房屋原设计恢复原状。一审法院认定的事实：2013年1月24日，奥大公司（出卖人）与倪同华、王翠秀（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：倪同华、王翠秀购买奥大公司所有的位于盐城市亭湖区定名为奥大名居第2幢第1层117号、118号、119号商用住房，面积均为56.86平方米，房款合计1842264元；买受人在2011年11月21日支付首付房款计人民币942264元，剩余房款计人民币900000元由买受人于2011年11月25日前提供贷款银行认可的所需相关贷款材料，出卖人给予协助办理，买受人须按银行要求在五个工作日内办理完所有贷款资料的提交及签字手续，若因买受人原因造成贷款未获批准所贷款金额不足的，所缺部分房款以现金方式在7日内（以通知为准）补交给出卖人；出卖人应当在2013年12月30日前，将验收合格的房屋交付买受人使用；……第十条出卖人逾期交房的违约责任，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，合同继续履行；逾期超过120日，自121日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。合同签订后，倪同华、王翠秀并未支付购房款。2015年7月，奥大公司（甲方）与倪同华、王翠秀（乙方）签订《退房协议》一份，载明：“一、第2幢第一层117、118、119号房买卖情况（以下简称第一次商品房买卖）；盐城市顺中建筑机械有限公司（法定代表人倪同华）于2011年5月7日与刘叶枫（系甲方法定代表张红旗之妻）、孙红政（奥大名居7#楼项目承建人）、茆德国（奥大名居2、6、7#楼瓦工承包人）签订了3台塔吊购销合同（详见复印件），每台塔吊售价29.92万元，塔吊总价为89.76万元。乙方用这3台塔吊的款项作为购买甲方商品房的首付款，合同首付款总额为942264元，乙方尚欠甲方首付款44664.00元（详见欠条），向银行按揭贷款90万元，见《商品房买卖合同》，合同编号：3111857520111118，甲方以每台塔吊28万元的价格抵给孙红政、茆德国作为已付工程款，刘叶枫一台塔吊作为欠甲方应收款；二、……三、乙方提出退房要求：根据合同第九条交付期限：2013年12月30日，根据合同第十条逾期交房的违约责任：合同继续执行，从逾期120日之后付日万分之0.5的违约金，但乙方不予认可，提出退房要求，经协商，由陈茂荣董事长主持协调，双方达成退房协议，内容如下：1、甲方同意乙方退房要求。2、塔吊每台降价1万元，即每台为28.92万元，计3台，总款为89.46万元。3、乙方已付银行按揭本息：356028.50元。4、塔吊及乙方已付银行按揭本息的利息：149371.50元，甲方退房款给乙方，2-4项合计140万元。甲方受房产低迷形势的影响，拿不出资金来退房款，故商定：由乙方找亲戚好友及工人计8人拟购买甲方住宅，首付款由甲方垫交，乙方所找的买受人未交首付款，用银行按揭的钱来支付乙方的140万元退房款，剩余的按揭贷款由甲方交税和使用。乙方已找办按揭7人，尚差1人，乙方负责办理好这8人的银行按揭今后的还款、房产交易中心的退房授权公正手续和这8人签订购房的特别约定。乙方与甲方办理好至2015年5月底以乙方名义欠银行约275万元按揭贷款的还款及退房授权公证手续，这二项手续虽已办好，但甲方暂无资金归还乙方名下所欠银行的这约275万元的按揭贷款，那么这第一次、第二次的商品房买卖的产权还在乙方的名下，当甲方还清乙方退房款140万元后，所在乙方名下的第一次、第二次商品房买卖的房产权应归甲方所有，因此甲方为了保证甲方的房产权利，甲方单方有权进行诉讼及保全乙方第一次、第二次商品房买卖这些房产，为诉讼及保全起见约定由乙方打借条给甲方，即乙方借甲方人民币陆佰叁拾肆万叁仟伍佰零柒元陆角叁分（￥：6343507.63元），用于购买奥大名居第一次、第二次商品房买卖房的首付款，如在甲方退房之前，乙方有其他经济债务纠纷，被法院保全乙方在奥大名居第一次、第二次商品房买卖房的房产，那么甲方凭此退房协议和乙方的借条单方有权诉讼并保全乙方名下的其他房产及盐城市顺中机械有限公司的所有资产和应收款。甲方一旦发现乙方有债务纠纷，乙方名下奥大名居第一次、第二次商品房买卖房被他人查封，甲方立即停止归还乙方名下的银行按揭贷款，对乙方造成征信影响与甲方无关，甲方并单方有权追诉乙方从2015年6月份以后由甲方每月替乙方归还的39300元的银行按揭本息。四、付退房款时间2015年7月8日付50万元，在完善上述条款并在本协议签字后付60万元，待乙方办理好差1人按揭到位后付30万元。五、本协议一式二份，双方各执一份，经双方签字后生效。本协议有效期从签订之日起至各项内容履行完毕止”。奥大公司的法定代表人张红旗和倪同华、王翠秀在协议上签名确认，该协议还加盖了奥大公司和江苏顺中建筑机械有限公司印章。2015年7月8日，奥大公司向倪同华付款500000元，倪同华出具了收条，载明：“收到奥大公司奥大名居2#楼2幢第一层117、118、119号退房款伍拾万元整。今收人：倪同华2015.7.8”。2015年7月20日，奥大公司向倪同华的委托代理人付款600000元，倪同华出具了收条，载明：“今收到奥大公司奥大名居2#楼2幢第一层117、118、119号退房款陆拾万元整。（注：从刘卫62×××71农行卡转倪同华卡）今收到人：倪同华2015.7.20”。2015年8月3日，奥大公司向倪同华的委托代理人刘卫付款60000元。《退房协议》签订后，倪同华、王翠秀再未支付案涉房屋的银行贷款和利息，案涉房屋的贷款和利息由奥大公司负责偿还。2016年4月6日后，再未支付案涉房屋的贷款和利息。2016年10月17日，中国农业银行股份有限公司盐城分行将倪同华、王翠秀及奥大公司诉至一审法院，要求王翠秀、倪同华立即偿还本案倪同华、王翠秀、奥大公司与其签订的个人购房担保借款合同中该行向倪同华、王翠秀发放用于购买奥大实业公司开发的奥大名居2幢117-120、206-218室房产的贷款330万元中尚未归还的借款本息合计2543709.44元，奥大公司承担连带担保偿还责任。2016年12月19日，一审法院作出（2016）苏0902民初5866号民事判决书，判决：“一、王翠秀、倪同华应于判决发生法律效力之日起十日内向中国农业银行股份有限公司盐城分行偿还借款本息2543709.44元，并从2016年8月29日起至实际还款之日止按合同约定利率标准以本金2496954.86元为基数承担逾期付款利息。二、奥大公司对上述债务承担连带责任。三、驳回中国农业银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求”2017年4月10日，中国农业银行股份有限公司盐城分行诉至一审法院申请执行（2016）苏0902民初5866号民事判决书。一审法院认为：倪同华、王翠秀于2013年1月24日与奥大公司签订《商品房买卖合同》，是以奥大公司差欠倪同华、王翠秀的款项作为首付款，是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。后因奥大公司的逾期交房的违约行为，双方于2015年7月签订了《退房协议》一份，该协议也是双方的真实意思表示，双方关于《商品房买卖合同》的解除已达成一致意见，且双方已按约履行了部分义务，奥大公司已返还了倪同华、王翠秀购房款116万元，部分合同条款的无效，不影响双方解除《商品房买卖合同》条款的效力，故可以认定双方关于盐城市“奥大名居”第2幢第一层117号、118号、119号房屋的《商品房买卖合同》已解除，双方之间的关系为债权法律关系，倪同华、王翠秀对奥大公司的债权其可另案主张。倪同华、王翠秀在签订退房协议后得知奥大公司的经营情况后，强行占用案涉房屋，于法无据，其应立即将案涉“奥大名居”第2幢第一层117、118、119号房屋恢复原状并返还奥大公司。综上，倪同华、王翠秀的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第之规定，一审法院判决：倪同华、王翠秀应于判决生效之日起二十日内将位于盐城市亭湖区定名为奥大名居第2幢第1层117号、118号、119号商用住房恢复原状并交付奥大公司。案件收理费80元，保全费用30元，合计110元，由倪同华、王翠秀负担。本院二审对原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，倪同华、王翠秀于2013年1月24日与奥大公司签订《商品房买卖合同》后，双方又于2015年7月签订《退房协议》，倪同华、王翠秀提出解除双方签订的117号、118号、119号房屋的《商品房买卖合同》，并要求退房，奥大公司同意倪同华、王翠秀的退房要求，并用银行按揭的资金来支付倪同华、王翠秀140万元退房款。根据该退房协议可以认定双方就《商品房买卖合同》的解除已达成一致意见，且退房协议签订后，奥大公司已返还了倪同华、王翠秀购房款116万元，履行了协议中大部分的付款义务。该退房协议中部分条款是否有效，均不影响双方解除《商品房买卖合同》条款的效力，故在双方关于盐城市“奥大名居”第2幢第一层117号、118号、119号房屋的《商品房买卖合同》解除后，倪同华、王翠秀无权再行占有案涉房屋。倪同华、王翠秀上诉认为奥大公司尚有24万元的支付义务仍然没有履行，其应享有优先履行抗辩权，对此，本院认为，双方对《商品房买卖合同》解除已达成一致，奥大公司也已履行了合同的大部分义务，奥大公司尚未履行的付款义务是双方之间因该协议产生的债权债务法律关系，并不影响退房协议中关于退房行为的履行。奥大公司在履行退房协议过程中，又与其他7名工人签订房屋买卖合同，并以该部分的房屋贷款用于退房协议中退房款的履行，倪同华、王翠秀提出该部分房屋买卖合同是通过合法的购房合同形式，以实现奥大公司骗取银行更多贷款的目的，因该部分房屋买卖合同的效力不属本案审查范围，且上述房屋买卖合同的效力并不影响本案退房协议中退房行为的履行，故奥大公司依据退房协议要求倪同华、王翠秀将案涉房屋恢复原状并向其返还的请求应予支持。综上，倪同华、王翠秀的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人倪同华、王翠秀负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月二十四日书记员 刘 湘