文书内容重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）渝民申91号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭建琼，女，1958年8月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：陈小江，重庆玖鼎律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市万州恒安房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人：程通，该公司经理。委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所律师。被申请人（一审第三人）：王宇，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审第三人）：陈英琴，女，1969年4月21日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审第三人）：重庆瑞迪胶囊有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人：王宇，该公司经理。再审申请人谭建琼因与被申请人重庆市万州恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）、王宇、陈英琴、重庆瑞迪胶囊有限公司（以下简称瑞迪胶囊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2018）渝02民终1563号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。谭建琼申请再审称，1.一、二审判决驳回谭建琼的诉讼请求错误。谭建琼基于《认购书》和房款收据提起诉讼，即使恒安公司不同意订立商品房买卖合同，谭建琼之前缴纳的房款也应该予以退还，其损失应得到补偿。王宇在法庭上承认签订《认购书》是基于恒安悦朗苑楼盘的房屋买卖所达成的一致意见，而不签订买卖合同是因为未取得商品房预售许可证，采取签订《认购书》只是规避行政管理的一种形式。谭建琼与恒安公司基于《认购书》形成的基础法律关系是成立的。一、二审诉讼过程中，谭建琼从未说过不要王宇承担责任，一审诉讼的释明笔录中谭建琼的诉讼代理人说的是坚持诉讼请求，并没有说不要谁承担责任。2.一、二审判决恒安公司不承担责任是错误的。首先，《认购书》和房款收据上标注的时间是2015年1月3日，此时，恒安悦朗苑楼盘的售房部已经在该地块上修好了，并且制作了印有开发商为恒安公司字样的销售广告单向社会公开散发，明确发出了要约；其次，在恒安悦朗苑售房部内部张贴着万州区政府将该宗土地出让给恒安公司进行房地产开发的文件、恒安公司的楼盘地勘资料、民政部门颁发给恒安公司楼盘名称核准的文件、标注为恒安公司名称的房屋设计图纸、标明恒安悦朗苑楼盘名称的沙盘，且现场地块的场平工程已经接近尾声。在这种情况下，谭建琼去恒安悦朗苑售房部买房，在售房部签订了《认购书》，缴纳了具体的房屋款项，无论谁在此跟谭建琼签订合同、收取房款，均构成表见代理，其法律责任均应由恒安公司承担。再次，一、二审判决均认定是恒安公司将房地产开发资质借给王宇来进行房地产开发，也就是说恒安公司同意王宇以恒安公司的名义参加土地的招标拍卖并获得土地使用权，由王宇具体实施对该地块的房地产开发。销售或者认购该楼盘的房屋只是房地产开发的一个环节，也是以恒安公司的名义对该楼盘的房屋予以销售或者认购并收取房款，因此，王宇的房地产开发行为所产生的法律责任理当由恒安公司承担。同时，2015年4月1日王宇转让该楼盘项目时，已将销售该房屋给谭建琼的情况告知了恒安公司，恒安公司也明确认可。恒安公司于2015年4月2日对王宇做出的《承诺书》，证明恒安公司对于谭建琼所购房屋的处置意见是：房子给谭建琼，恒安公司和王宇之间按照成本价加100元的价格进行结算。因此，谭建琼拥有该房屋权利的依据是2015年签订的《认购书》与房款收据，恒安公司与王宇之间结算的依据就是《承诺书》中“成本加100元”的约定，一、二审判决恒安公司不承担责任是错误的。3.2010年瑞迪胶囊公司将工业用地用于修建集资房，因政策原因被阻断，因此，没有集资房了，仅仅存在集资房款的清退工作。一审查明，瑞迪胶囊公司当时有80多家参与集资建房，政策不允许后，王宇已经陆续对集资款进行了清退。2015年王宇通知谭建琼退集资款时，恒安公司同意王宇以恒安公司的名义开发建设该房地产项目，王宇为实际的开发人，当时面临两种选择，一是退集资款走人，二是退集资款之后继续购买王宇实际拥有的恒安悦朗苑楼盘的房屋，谭建琼选择了继续购买该房屋。2010年谭建琼交款购买瑞迪胶囊公司的集资房与2015年购买恒安悦朗苑楼盘的房屋，不是同一个法律关系，一、二审却用2010年的集资建房法律关系否定了2015年商品房买卖（认购）法律关系，从而导致判决错误。4.《认购书》和房款收据没有加盖恒安公司的公章，但并不影响或者因此免除恒安公司应该承担的责任。《认购书》和收据加盖了王宇的方形印章，该印章的使用恒安公司是知晓和允许的，因为该楼盘的建设需要，恒安公司在重庆商业银行金狮支行专门给王宇开设了银行账户，该银行账户印签上留有王宇的方形印章，王宇用该印章发生了数百万的资金往来，恒安公司均予以认可，却不认可房款收据上加盖的王宇印章。5.按王宇陈述，恒安公司利用黑社会势力强行吃掉恒安悦朗苑楼盘，恒安公司与王宇签订项目转让协议书强行以6000万元价格侵占并接手该楼盘，实际才支付王宇275万元。同时恒安公司利用有关人员干扰一、二审审判，导致判决错误。综上，谭建琼依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。本院经审查认为，本案的争议焦点是本案的事实认定和法律适用是否正确。第一，关于《认购书》是预约合同还是《商品房买卖合同》的问题。本院认为，预约合同是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同。预约合同与本约合同相对，本约合同是为了履行预约合同而订立的合同。经审查，涉案《认购书》虽然对房屋的基本状况、当事人的名称、商品房价款的支付方式等进行了约定，但对交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容并没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，结合双方在《认购书》第四条明确约定了“本《认购书》仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能以此替代《重庆市商品房买卖合同》”的事实，一、二审法院认定涉案《认购书》为商品房买卖预约合同是正确的，再审申请人认为《认购书》是《商品房买卖合同》没有事实依据和法律依据，法院不予支持。第二，关于王宇与恒安公司之间的法律关系问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《房地产开发企业资质管理规定》中关于房地产开发资质的相关规定，未取得房地产开发资质的企业，不得从事房地产开发经营业务。由于王宇不具备从事房地产开发资质，虽然2014年3月17日《万州区国有建设用地使用权拍卖成交确认书》所确认的涉案土地使用权的主体是恒安公司，但涉案土地的出让价款全部是王宇个人所实际支付，且恒安公司于2014年4月17日在重庆三峡银行金狮支行开设了相关银行结算账户，交由王宇实际管理、使用，王宇也实际从该账户上支出了涉案恒安悦朗苑项目的设计费、售房部修建费及场平土石方工程费、材料费等费用，故法院认定王宇借用恒安公司资质取得万州区百安大道998号地块使用权并进行开发建设，王宇与恒安公司之间系借用房地产开发资质的法律关系。第三，关于王宇以恒安公司的名义与谭建琼签订《认购书》是否构成表见代理的问题。就本案而言，恒安公司虽然同意王宇借用其公司的名义取得了涉案国有土地建设用地使用权，但对王宇利用恒安公司从事房地产开发的范围、是否有权以恒安公司的名义对外签订合同等具体事宜并无书面的约定和授权，故王宇无权以恒安公司的名义对外签订合同，王宇以恒安公司的委托代理人身份与谭建琼签订《认购书》的行为，应当认定为无权代理。王宇以恒安公司委托代理人的身份签章，不构成表见代理。一是王宇不具有以恒安公司名义对外签订《认购书》代理权的外观。虽然王宇通过借用恒安公司的名义取得了涉案建设用地的土地使用权，但恒安公司并没有书面或口头委托王宇可以对外签订《认购书》，王宇在签订《认购书》时也没有向谭建琼出示其具有代理权的任何证明文件，王宇也并非恒安公司股东或销售人员，收款收据的单位签章加盖的也是王宇的私人印章，不能认定王宇具有销售代理权的外观。二是谭建琼对王宇具有恒安公司代理权的信赖是不合理的。谭建琼与王宇签订《认购书》是基于2010年瑞迪胶囊公司集资建房的事实，并将以集资建房名义出借的借款纳入《认购书》中分期付款中已付款范围。谭建琼在签订《认购书》时及本案一、二审诉讼中均一直认定王宇系涉案恒安悦朗苑项目的实际权利人，其信赖的基础是瑞迪胶囊公司的集资建房事实和王宇当时在恒安悦朗苑项目中拥有实际权利的事实，谭建琼明知王宇在《认购书》及收据中未加盖恒安公司公章，并且其未向恒安公司支付购房款的情况下，仅以其在标识为“恒安悦朗苑”的售房部签订《认购书》的事实从而排除审查王宇与恒安公司之间具体法律关系的必要性，不符合一般购房人在购置重要财产时所应具有的判断能力及判断标准，其主观上存在过失。综上，谭建琼对王宇是恒安公司委托代理人的信赖是不合理的。三是虽然《认购书》所载明的甲方为恒安公司，但恒安公司并没有作为合同相对方在《认购书》书上加盖印章予以确认。恒安公司在整个诉讼过程中均否认其委托过王宇作为恒安公司的委托代理人对外签订合同。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，由于王宇以恒安公司名义与谭建琼签订《认购书》并不符合表见代理的构成要件，其法律后果应当由行为人自己承担。第四，关于《认购书》是否应当解除以及解除后的法律责任应该由谁承担的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，恒安公司通过《项目转让协议书》取得了涉案房地产开发项目后，不同意与谭建琼签订商品房买卖的正式合同，导致《认购书》约定签订正式的《重庆市商品房买卖合同》的合同目的不能实现，结合谭建琼在一审诉讼中第三个诉讼请求是“若被告坚持不与原告履行合同、交付房屋，则解除原、被告买卖关系，由被告返还原告购房款并赔偿损失”，故谭建琼主张解除《认购书》的诉讼请求应当予以支持。由于谭建琼在一审诉讼中经释明后仍坚持只要求恒安公司承担责任，未明确要求一审第三人承担责任，因恒安公司与谭建琼之间不存在合同关系，故其要求恒安公司承担《认购书》解除后的法律责任没有法律依据，法院不予支持。综上所述，谭建琼的申请再审理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回谭建琼的再审申请。审判长 谢 玥审判员 胡 翔审判员 俞开先二〇二〇年六月二日书记员 甄 真