北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)京民终120号上诉人（原审原告）：北光君和文化发展（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：涂雪华，执行董事。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏诗岱，北京尚公（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京光学仪器厂，住所地北京市通州区新华大街157号。法定代表人：郭闽，厂长。委托诉讼代理人：高滢滢，北京利商律师事务所律师。上诉人北光君和文化发展（北京）有限公司（以下简称北光君和公司）、北京光学仪器厂（以下简称光学仪器厂）因合同纠纷一案，均不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。北光君和公司上诉请求：1.请求判令撤销北京市第三中级人民法院（2019）京03民初352号民事判决第一项，改判光学仪器厂赔偿北光君和公司违约金6714万元；2.请求判令光学仪器厂承担一审、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决事实认定方面的错误。1.一审法院认定光学仪器厂未交付房屋错误。根据北光君和公司一审中提交的证据，北光君和公司已经从光学仪器厂处取得钥匙，并已经实际进场派驻人员驻场办公负责前期筹备及招商代理工作，房屋实际上已经有部分交付给北光君和公司且北光君和公司至今仍在北京光学仪器厂的厂区内。2.一审法院未将《评估报告》作为可得利益损失的参考。一审过程中，北光君和公司提交了《评估报告》证明北光君和公司承租“北光文创园”项目的可得利益损失，判决在认定北光君和公司损失时，以该报告系北光君和公司自行委托评估机构所作，且已经超过了使用有效期为由，未将其作为认定北光君和公司可得利益损失的参考，属于事实认定错误。光学仪器厂单方解除合同后，北光君和公司多次与光学仪器厂就解除合同的后续赔偿事宜进行协商，但未达成一致，才委托评估机构对承租北光文创园项目租期租赁权收益进行评估。《评估报告》确定的评估基准日及出具日期的时段与北光君和公司主张违约金的时段同为第一年。在《评估报告》作出时间之前，结合北光君和公司与四位次承租人签订的《租赁合同》，能反映北光君和公司在该时间段的租赁收益，该评估报告应当作为可得利益损失的参照依据，一审法院直接以报告超过有效期为由不予参考值得商榷。二、一审判决在认定损失时适用法律错误。根据《招标文件》第四章《合同条款及格式》的约定以及《租赁合同》的约定，第一年的租金标准为60000平方米×3元／天×365天＝6570万元人民币，车位的租金为300元／月×400个×12月＝144万元人民币。因此，壹年租金标准为人民币6714万元。一审判决在认定北光君和公司损失时未适用壹年租金标准的违约金，属于适用法律错误。1.北光君和公司与光学仪器厂签订的《租赁合同》文本系光学仪器厂单方面出具，该合同文本第十五条第1款系光学仪器厂自行设定的条款，且光学仪器厂在招标文件中即已确定此条款，光学仪器厂具有强势的缔约地位，现光学仪器厂自行违约，理应依照《租赁合同》约定的违约责任条款追究光学仪器厂的违约责任；2.光学仪器厂无正当理由单方解除合同，具备明显的主观恶意。一审法院在对方无正当理由解除合同的前提下，没有考虑发挥违约金的惩罚功能，最终判决认定的损失更多是基于对北光君和公司损失进行补偿，并不妥当；3.一审判决基于光学仪器厂未交付房屋从而在合同解除之前无租金发生为由，认定《租赁合同》第十五条中关于光学仪器厂应当赔偿北光君和公司“当期壹年租金标准的违约金”的约定无适用基础，北光君和公司认为并不妥当，光学仪器厂在租赁合同刚开始履行过程中即单方解约，应当对其适用更重的违约责任，在认定损失时应当适用一年租金标准的违约金；4.根据《合同法》第一百一十三条规定，合同守约方请求违约方赔偿损失的范围既包括直接损失，也包括可得利益损失。北光君和公司要求光学仪器厂赔偿的内容包括违约金损失和剩余租赁期内的预期经营利润损失，即包括直接损失和可得利益损失。北光君和公司整体承租“北光文创园”区内经营性房屋，用于对外出租经营，光学仪器厂能够预见北光君和公司获得预期经营收益。由于光学仪器厂的原因导致案涉租赁合同终止履行，使得北光君和公司投入巨大的人力物力开展的文创园经营活动无法继续进行，北光君和公司无法实现预期的经营利润，所以光学仪器厂应当赔偿北光君和公司预期经营利润损失。北光君和公司在一审中提交了四份转租合同，可据此计算出可得利益的损失，该损失并未超出光学仪器厂在订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失；5.光学仪器厂作为违约方，主张违约金过高，其应当承担举证责任。因光学仪器厂提供的证据材料中并未就违约金过高进行举证，应当承担举证不能的后果。相反，关于光学仪器厂恶意违约造成北光君和公司的实际损失及可得利益损失的证据，北光君和公司已在一审中提交，光学仪器厂关于违约金过高的主张不应得到支持。综上，一审判决对本案的事实认定和法律适用存在错误，请求法院依法改判，支持北光君和公司的上诉请求。光学仪器厂辩称：一、光学仪器厂仅提供了北光君和公司用于办公的房屋钥匙，其他租赁房屋的钥匙并未交付给北光君和公司。一审法院认定双方并无房屋交接单形成，亦未有租金实际发生，并无错误；二、北光君和公司自行委托评估机构所作的《评估报告》不仅已经超过了使用有效期，而且合法性、客观性均值得商榷，一审法院未将《评估报告》作为可得利益损失的参考，认定无误；三、双方于2016年7月11日签署的《租赁合同》第十六条第一款明确约定，若发生不可抗力，包括但不限于战争、政府行为和政令等导致本合同不能继续履行，合同自动终止，甲乙双方所受损失自负。光学仪器厂提交的中共中央国务院批复《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》、《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》、相关规划图及规划图说明等证据足以证明《租赁合同》签订后，情势发生了变更，触发《租赁合同》第十六条约定的合法解除情形，光学仪器厂主观上不存在过错，并非恶意违约。综上，不同意北光君和公司的上诉请求。光学仪器厂上诉请求：一、依法撤销北京市第三中级人民法院于2019年12月30日作出的（2019）京03民初352号判决第一项判决，发回重审或依法改判光学仪器厂无须赔偿北光君和公司任何经济损失；二、请求判令一、二审诉讼费用由北光君和公司承担。事实与理由：一、一审法院没有在双方提交的有效证据基础上作出事实清楚的调查和事实认定，属于认定事实不清。双方于2016年7月11日签署的《租赁合同》第十六条第一款明确约定，若发生不可抗力，包括但不限于战争、政府行为和政令等导致本合同不能继续履行，合同自动终止，甲乙双方所受损失自负。光学仪器厂提交的中共中央国务院批复《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》、《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》、相关规划图及规划图说明等证据足以证明《租赁合同》签订后，情势发生了变更，触发《租赁合同》第十六条约定的合法解除情形，一审法院判令光学仪器厂赔偿北光君和公司经济损失900万没有任何法律依据。二、一审法院判决结果缺少有效证据支撑。首先，《租赁合同》存续期间仅仅只有4个月零20天。租赁场地前期装修、设计均由光学仪器厂投入、负责，北光君和公司没有实质投入和实际损失。其次，北光君和公司提交的多个证据不成立，无法作为定案及审判依据。再次，光学仪器厂在得知通州区建设北京市城市副中心，即北京市政府东迁的政令后，及时通知北光君和公司解除了《租赁合同》，其后也一直在与北光君和公司沟通，希望得到理解。由此可见光学仪器厂没有任何过错行为。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院予以撤销，发回重审或依法改判。北光君和公司辩称：一、一审法院认定光学仪器厂无正当理由单方解除合同，事实清楚，证据充分。1.原审被告声称解除合同依据的政策系纲领性文件，且早在双方签订合同之前一年已经发布，案涉项目地块一直未有详细规划。光学仪器厂一直没有确实充分的证据证明有关政策造成案涉项目无法通过审批，使得合同无法履行，且案涉地块自2016年起至今一直未有详细规划，从未出现因政府规划导致解除合同的任何法律和政策依据，光学仪器厂具有明显主观过错，系恶意违约，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。二、合同已实际履行，北光君和公司为此项目投入巨大，转租后可获取经营性利润，现因光学仪器厂单方终止合同致使北光君和公司与次承租人签订的合同事实上已经无法履行，不仅使北光君和公司无法实现预期收益，反而导致北光君和公司需向次承租人承担巨额的违约金。三、适用合同明确约定的违约金标准，符合公平原则和诚实信用原则。北光君和公司整体承租“北光文创园”区内经营性房屋，用于对外出租经营，光学仪器厂对此是清楚的，现因光学仪器厂原因导致案涉租赁合同原定的10年租期在履行4个多月后就终止履行，光学仪器厂应当赔偿北光君和公司预期经营利润损失。现北光君和公司仅要求光学仪器厂承担第一年的预期经营利润损失，已经做出了充分的让步，对双方是公平合理的。北光君和公司向一审法院起诉请求：1.判令光学仪器厂支付违约金6714万元（租赁面积60000平米×3元/天×365天=6570万元,车位300×400×12=144万元,共计6714万元）；2.判令光学仪器厂赔偿北光君和公司经营损失4281.16万元（根据评估，因光学仪器厂违约造成北光君和公司损失数亿元，现暂以第一年税前净利润4281.16万元计算经营损失）；3.判令光学仪器厂承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：（一）关于合同的订立及履行2016年6月6日，光学仪器厂就“北光文创园”项目发布招标公告，北光君和公司于2016年6月12日提交投标文件，并于2016年6月27日中标该项目。2016年7月11日，光学仪器厂作为出租方（甲方）与北光君和公司作为承租方（乙方）就乙方整体租赁甲方“北光文创园”项目房屋、场地用于经营一事签订《租赁合同》，《租赁合同》中与本案争议事实有关的约定如下：一、“北光文创园”项目描述1.光学仪器厂（下称甲方）建厂于60年代，现原有经营项目已停产，厂区及房屋经上级单位批准及投资拟开办“北光文创园”项目，厂区、房屋、附属设施拟投资3亿余元进行改造、翻新，改造后拟整体对外出租。2.甲方涉及文创园土地面积约120亩，改造翻建后建筑面积约60000平方米。“北光文创园”项目即为上述区域内的场地、房屋。3.“北光文创园”项目立意为在该区域形成文化创意产业聚集区，辅以餐饮、娱乐、休闲等服务业态，承租方以此为经营集合，提升通州区的文化创意、演艺、餐饮、娱乐、休闲产业。二、承租、转租方式1.甲方将“北光文创园”区内经营性房屋约60000平方米（不含甲方自用部分，实际租赁面积以交接表为准）场地约120亩（以厂区四至图为准），整体出租给乙方，由乙方对外出租经营。5.乙方的每一份转租合同在签订后20日内需将一份副本原件交甲方处备案存查。三、房屋场地交接3.甲方与施工方、设计方竣工验收合格后，即视为达到交房条件，乙方可对存在质量问题的部位提出整改意见，由甲方敦促施工方完成，但不影响交房工作的进行。4.交房时双方签订交接单，作为甲方将租赁物交付的依据。四、租赁期限及租金1.租赁期限。因园区改造完成时间不同，存在分期交房问题，按每栋交付的房屋，自交付之日开始计算租金。每栋房双方交付时制作一份交接表，列明交接日期、起租日期、租赁到期日期、房屋面积、租金额度、租金交付时间，以利于双方按期收取、交纳租金。自全部经营房屋和场地交付乙方之日起计算起租期，租赁期间为十年。2.以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积约60000平方米（实际租赁面积以交接表为准），第1至3年每天每平方米租金3元，第4年开始在前期租金标准的基础上上涨10%，此后每三年上涨一次，上涨幅度为在前期租金标准基础上每3年上涨10%。6.因园区房屋出租有一个培育期，双方约定，第1年甲方收取乙方应交租金的70%，第2年甲方收取乙方应交租金的80%，第3年甲方收取乙方应交租金的90%，第4年甲方收取乙方应交租金的95%，第5年甲方收取乙方当期全额租金。7.甲方在园区改造时，设计车位约400个（以实际交付清单为准），甲方将车位出租给乙方，每个车位租金每月300元，乙方于每月底前5日内将车位租金给付甲方。第1年每月按70%给付，第2年按80%给付，第3年按90%给付，第4年起每月按100%给付。五、甲方的权利、义务6.协议有效期内，甲方按合同约定向乙方交付符合使用条件的租赁房屋。六、乙方的权利、义务4.协议有效期内，乙方可以项目运营管理者及出租方的身份对外联络业务，但涉及甲方权利的需向甲方报备、申请。十五、违约责任1.甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。乙方无本合同约定的正当理由单方解除合同，乙方全部装修无偿归甲方所有，同时赔偿甲方当期壹年租金标准的违约金，甲方已收取租金不退付乙方。十六、不可抗力条款1.若发生不可抗力（包括但不限于战争、政府行为和政令、严重的洪水、台风、地震及其他法律上公认为不可抗力的事件）导致本合同不能继续履行，合同自动终止，甲、乙双方所受损失自负。十八、租赁保证金1.本合同签订之日十五个工作日内乙方给付甲方300万元租赁保证金。关于合同的履行，2016年7月26日，北光君和公司向光学仪器厂支付300万元租赁保证金。光学仪器厂主张双方还未进行房屋交接，北光君和公司主张双方已经就部分房屋进行了交接，其持有部分房屋的钥匙。经查，双方未形成房屋交接单。（二）关于合同的解除2016年12月2日，光学仪器厂向北光君和公司发出《关于终止租赁合同的通知》，理由为：“光学仪器厂于2016年11月25日接到上级单位北京北控置业有限公司的通知，北控置业集团根据北京市委《关于贯彻落实的意见》要求，经研究决定终止实施光学仪器厂装修改造项目。鉴于此情况，我厂与贵公司签订的租赁合同已无法履行，光学仪器厂通知贵公司，从即日起终止双方签订的租赁合同。并就合同解除及赔偿事项进行协商。”就其上述通知中显示的解除原因，光学仪器厂提交了其上级单位北京北控置业有限公司（以下简称北控置业集团）下发的《关于终止实施北光厂原改造项目工作的通知》，其中记载，“北光厂、北控城开、北控建设公司：根据北京市委《关于贯彻落实的意见》要求，经公司专题会研究决定，原北光厂改造项目终止实施，原签订的各类勘察、设计、施工、招商等合同一律终止执行。”一审诉讼中，经询，北光君和公司现同意解除合同，但不同意光学仪器厂的解除理由，其认为光学仪器厂系无理由违约解除合同，应当按照《租赁合同》的约定支付违约金并赔偿损失。光学仪器厂主张其系因政府政策之原因与北光君和公司终止合同，符合《租赁合同》第十六条约定的“因不可抗力导致本合同不能继续履行，合同自动终止”的情形，且按照合同约定无需赔偿损失。2017年6月23日，光学仪器厂向北光君和公司退还了房屋租赁保证金300万元。另查，2015年7月17日，北京市委发布贯彻《京津冀协同发展规划纲要》的意见，2018年12月27日，中共中央国务院批复《北京市城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016-2035）》。光学仪器厂主张2015年北京市委开始政策层面贯彻中央《京津冀协同发展规划纲要》，2016年8月以后进入北京城市副中心建设的落实推进阶段，根据在通州区政府网公布的规划图及规划图说明显示，光学仪器厂地块在04组团01街区的东侧部位，该地块无文化产业功能。（三）关于北光君和公司主张的违约金及经营损失关于北光君和公司主张的违约金，北光君和公司主张系依据合同第十五条关于违约责任的规定“甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。乙方无本合同约定的正当理由单方解除合同，乙方全部装修无偿归甲方所有，同时赔偿甲方当期壹年租金标准的违约金，甲方已收取租金不退付乙方”，要求光学仪器厂按照一年租金的标准支付违约金6714万元（租赁面积60000平米×3元/天×365天=6570万元,车位300×400×12=144万元,共计6714万元）。光学仪器厂主张，根据合同约定，北光君和公司第一年只是按百分之七十支付租金，如果把房屋交给北光君和公司，起租开始可以算当期，但现在光学仪器厂未交付房屋，起租未开始，光学仪器厂认为无法确认当期金额；且北光君和公司主张的违约金标准过高，合同系在签订后4个月零20天后解除的，北光君和公司还未完成实质工作，且北光君和公司未举出实际损失的证据，其以《评估报告》作为请求依据不成立。关于北光君和公司主张的经营损失，北光君和公司在本案中诉讼请求为要求光学仪器厂赔偿北光君和公司经营损失4281.16万元，就此，北光君和公司向一审法院提交了由北京百汇方兴资产评估有限公司于2017年2月5日出具的京百汇评字（2017）第0015号《评估报告》，其中，评估结论为“在2017年1月4日，总收益85000.34万元，税前净收益58163.61万元，税后净收益43622.70万元，折现后评估值为26291.24万元”；该报告记载评估报告的使用有效期为自评估报告日后一年，即2017年1月4日至2018年1月3日有效。北光君和公司在本案中主张其暂以第一年税前净利润4281.16万元计算经营损失并提出诉讼请求。一审法院询问北光君和公司因合同解除产生的实际损失情况，北光君和公司表示，北光君和公司在招投标之前就已经注册在光学仪器厂地址，北光君和公司跟本案项目已经5年左右，从北光君和公司的公司名称也能看出来，公司成立就是为了本案项目，所有的工作和人员都是为了项目的生存，但这部分损失无法体现出来。北光君和公司提交的与损失有关的证据如下：1.北光君和公司（甲方）于2015年9月1日与杭州智威创造广告有限公司（乙方）签订《前期策划服务合同》，约定甲方委托乙方为北京通州创意园（暂定）项目前期策划工作单位，合约服务期为2015年10月10日-2015年11月20日，合同费用为35万元。就合同履行情况，北光君和公司表示该35万没走公司账。2.北光君和公司（发包人）于2016年7月29日与北京方体空间建筑咨询有限公司（设计咨询人）签订《规划设计咨询合同》，约定发包人委托设计咨询人承担北光创业园项目概念性规划设计工作，设计费为30万元。就合同履行情况，北光君和公司表示设计已经完成，向一审法院提交了北京方体空间建筑咨询有限公司（以下简称方体空间公司）向其交付的《通州北京光学仪器厂改造设计概念方案》，并向一审法院提交2016年8月3日和2016年8月29日的两张银行回单，显示其已经分两次向方体空间公司支付了27万元，因光学仪器厂单方解除合同而使得方体空间公司与北光君和公司之间中断沟通，故剩余3万元未支付。3.北光君和公司（发包人）于2016年7月25日与天颂建设集团有限公司（承包人）签订《装修装饰工程设计施工总承包合同》，约定文创园内的演播大厅、剧院、学校等项目约15000平方米房屋的室内精装修装饰工程及必要的设备与办公家具采购，设计开始时间为2016年8月1日，设计完成时间为2016年11月30日，工程开工时间为2017年9月1日，工程竣工时间为2018年3月1日，合同总金额为暂估4860万元，其中设计费约定为360万元整，为固定总价，装修装饰工程施工费暂估4500万元整，根据工程量清单及工程联系单与签证单按合同约定条款进行按实结算；关于违约责任，合同约定任何一方无故解除合同，赔偿对方合同约定装修装饰工程施工费金额的20%作为违约金。就合同履行情况，北光君和公司表示设计已经完成，但是没有施工。北光君和公司向一审法院提交了天颂建设集团有限公司向其交付的《北光文创园学校设计及施工方案》及《北光文创园剧院设计及施工方案》。4.北光君和公司（甲方）于2016年8月8日与浙江浙商联盟市场投资管理公司（乙方）签订《北光文创园项目策划服务及招商代理合同》，约定乙方为甲方北光文创园项目提供项目策划及招商（租赁）代理服务；合同期限为两年；招商代理费用分两部分，一部分为基础策划费用，一部分为代理招商（租赁）提成费用，基础策划费用根据每年96万元计算，提成费计算公式为租赁合同约定的月平均租金×一个月；关于违约责任，如因甲方原因终止或解除合同的，甲方除应当根据乙方已完成工作期限支付基础代理费及差旅费外，还应按年基础代理费总额3倍标准支付乙方违约金。就合同履行情况，北光君和公司向一审法院提交了浙江浙商联盟市场投资管理公司（以下简称浙商投资管理公司）向其出具的《北光文创园项目招商运营方案》，并表示浙商投资管理公司向北光君和公司推荐招商客户33人，最终达成意见确定租赁的客户有4家，并签订租赁合同。北光君和公司表示还未向浙商投资管理公司支付合同款。5.北光君和公司（发包人）于2016年9月7日与北京森磊源建筑规划设计有限公司磐安分公司（设计人）签订《建设工程设计合同（一）》，约定发包人委托设计人承担北光文创园内的剧院与学校方案设计；设计人应于2016年10月30日前向发包人提交初步设计方案，于2016年11月30日前提交北光文创园的剧院与学校设计方案文件；设计费估算360万元，合同签订三日内支付定金72万元；关于违约责任，约定在合同履行期间，发包人无约定或法定事由单方要求终止或者解除合同，设计人未开始设计工作的，不退还发包人已付的定金，已开始设计工作的，根据已完成的工作量结算费用。就合同履行情况，北光君和公司表示初步设计已经完成，并向一审法院提交了北京森磊源建筑规划设计有限公司磐安分公司（以下简称森磊源设计公司）向其出具的《北光文创园剧院设计方案》，其主张按照合同约定需双方沟通修改并出具最终方案，但因光学仪器厂终止合同故该设计合同已无法继续履行。北光君和公司还表示其未向森磊源设计公司支付费用，已经收到多次律师函。6.北光君和公司（甲方）于2016年11月18日与北京岳汇科技有限公司（乙方）签订《北光君和VI设计及网站搭建合同》，约定甲方委托乙方进行logo、VI基础及应用、网站设计制作与后期维护服务，合同费用为31500元。就合同履行情况，北光君和公司表示设计已经完成，向一审法院提交了北京岳汇科技有限公司（以下简称岳汇科技公司）向其出具的《北光文创园设计提案》以及岳汇科技公司进行了logo设计图、微信公众号截屏网页打印件，并提交了银行回单证明北光君和公司于2016年11月21日、2016年12月19日、2017年2月20日分三次向岳汇科技公司付款共计31500元，证明合同款项已经支付完毕。7.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月10日与北京阿郎文化传媒工作室（普通合伙）（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光演艺”文创园项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原31/32/34/60号楼改建而来，建筑面积4309.58平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为4309.58平方米（以竣工验收单实际标明的数据为准），第1年每天每平方米5.3元，第2年开始每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。8.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月13日与北京云云众声文化发展有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光演艺”文创园项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原9号楼改建而来，原建筑面积5456.70平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为5456.70平方米（以竣工验收单实际标明的数据为准），第1年每天每平方米5.5元，第2年、第3年每一年在前一年租金标准的基础上上涨7%，第4年、第5年每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%，；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。9.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月28日与浙商投资管理公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光文创园”项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原61/81/82号楼改建而来，建筑面积7607.73平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为7607.73平方米，第1年每天每平方米5.5元，第2年开始每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。10.北光君和公司（出租方、甲方）于2016年11月25日与浙江浙商五洲投资管理有限公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方可依法转租的“北光文创园”项目房屋、场地用于经营；甲方转租给乙方的房屋位于北京市通州区新华西街51号光学仪器厂内，由光学仪器厂原43/44/45号楼改建而来，建筑面积7025.5平方米；租赁期限为5年，自房屋交付之日起计算租期；以出租的房屋建筑面积计算租金，以平方米统一计价，房屋面积为7025.5平方米，第1年每天每平方米5元，第2年开始每一年在前一年租金标准的基础上上涨10%；关于违约责任，约定在合同有效期内，在无法定或约定原因的情况下，任何一方要求提前解除合同，应向对方承担违约责任，甲方无本合同约定的正当理由单方解除合同，按照本合同相关约定赔偿乙方装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金。关于7至10四份《租赁合同》，北光君和公司表示合同均没有履行，交房时间没有明确约定，违约金的约定系参照北光君和公司与光学仪器厂的规定作出的约定。除了这四份租赁合同，还有很多有意向的商家，但在12月份光学仪器厂通知要单方终止合同，所以北光君和公司终止了与其他家的谈判。另，关于解除事宜以及违约赔偿事宜的协商，双方形成了多次会议纪要，会议纪要中北光君和公司作出了以下意思表示：第一，不同意解除合同，要求继续履行；第二，如果光学仪器厂执意要单方解除合同，需按照合同约定支付违约金和损失赔偿金，包括但不限于：1.相当于当期一年租金即6714万元人民币的违约金，2.北光君和公司与已签约租户的解决成本和已为该项目投入的所有成本，3.北光君和公司十年租期的经营利润，4.返还300万元租赁保证金；根据2017年1月11日会议纪要附件显示，北光君和公司主张的以上赔偿数额总计924951171元。对于北光君和公司的要求，光学仪器厂作出意思表示：1.同意退还300万元租赁保证金；2.北光君和公司提出的支付给客户的违约金、成本费用以及与其经营收益，不在合同约定的违约赔偿范围之内；3.光学仪器厂愿意按照租赁合同中约定的违约赔偿条款相关内容就赔偿问题与北光君和公司进行协商。上述事实，有双方提交的证据以及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。北光君和公司与光学仪器厂签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方应当遵照履行。光学仪器厂于2016年12月2日向北光君和公司发出《关于终止租赁合同的通知》要求解除《租赁合同》，表示应北京市委《关于贯彻落实的意见》的要求终止光学仪器厂改造项目，《租赁合同》已无法继续履行故而要求终止合同，光学仪器厂主张其终止行为符合《租赁合同》第十六条中“因不可抗力导致本合同不能继续履行，合同自动终止”的约定，且其无需赔偿损失；北光君和公司对此不予认可，其认为光学仪器厂系无理由违约解除合同，应当承担违约责任，但其在诉讼中表示现同意解除《租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《租赁合同》第十六条约定“若发生不可抗力（包括但不限于战争、政府行为和政令、严重的洪水、台风、地震及其他法律上公认为不可抗力的事件）导致本合同不能继续履行，合同自动终止，甲、乙双方所受损失自负”，光学仪器厂主张因《京津冀协同发展规划纲要》的落实导致合同终止，但《京津冀协同发展规划纲要》在双方合同订立之前即已经存在，且光学仪器厂并未提举出充足有效的证据能够证明上述政策对于诉争《租赁合同》履行产生了直接影响，故其主张因不可抗力解除合同，法院不予采信。光学仪器厂的解除行为缺乏合同依据及法律依据，应属无正当理由单方解除合同的违约行为。但因北光君和公司在诉讼中表示同意解除合同，故法院对于《租赁合同》解除予以确认，不过该情况不影响法院对于光学仪器厂存在违约行为及其相应法律责任之认定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，《租赁合同》第十五条约定，“甲方（光学仪器厂）无本合同约定的正当理由单方解除合同，按本合同相关约定赔偿乙方（北光君和公司）装修损失，同时赔偿乙方当期壹年租金标准的违约金”。光学仪器厂存在无正当理由解除合同且不履行合同义务的违约行为，北光君和公司根据上述合同条款要求光学仪器厂支付违约金并赔偿经营损失，光学仪器厂抗辩称，根据合同约定，北光君和公司第一年只是按百分之七十支付租金，如果把房屋交给北光君和公司，起租开始可以算当期，但现在光学仪器厂未交付房屋，起租未开始，光学仪器厂认为无法确认当期金额；且北光君和公司主张的违约金标准过高，北光君和公司还未完成实质工作，未举出实际损失的证据，其以《评估报告》作为请求依据不成立。对此一审法院认为，首先，根据《租赁合同》第十五条的约定，违约金支付的前提系光学仪器厂无正当理由单方解除合同，支付违约金的标准系当期壹年租金。其次，根据《租赁合同》对于租金的约定，租金以房屋面积作为计算基础，租金及租期的起算均与房屋的交接同步，但因园区改造完成时间不同会存在分期交房问题，故房屋的交接进度、实际交接的房屋面积均具有不确定性。而且，合同对于租金标准存在出租培育期非等比例租金折扣以及租金定期上涨的约定。因此，在合同履行过程中，每年实际发生的租金并不相同，故“当期壹年租金”并非固定之标准且不确定性较强，需根据合同的实际履行情况来确定。再次，光学仪器厂提出解除合同之时，双方并无房屋交接单形成，亦未有租金实际发生。因此，虽然光学仪器厂确实存在无正当理由单方解除合同的情形，但因合同解除之前并无租金发生，《租赁合同》第十五条中关于光学仪器厂应当赔偿北光君和公司“当期壹年租金标准的违约金”的约定无适用之基础，故现北光君和公司依据该合同条款之约定要求光学仪器厂支付违约金，法院难以支持。退一步讲，即使可适用违约金条款，光学仪器厂提出了违约金过高的抗辩，违约金应当以损失作为基础酌情确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，北光君和公司在合同解除之前为合同履行进行了部分准备工作并由此产生了实际损失，且从《租赁合同》中关于“北光文创园”项目的描述以及关于北光君和公司可以将房屋转租的约定可知，光学仪器厂应该能够预见到北光君和公司作为商业公司会通过将租赁标的物转租而获取经营性利润，故依据上述法律规定光学仪器厂应当承担上述损失的赔偿责任。至于光学仪器厂应当赔偿的损失数额，北光君和公司提交了《评估报告》对于租期十年的可得利益损失予以证明，但该报告系北光君和公司自行委托评估机构所作，且已经超过了使用有效期，故法院综合考虑双方合同的性质及商业风险、合同的实际履行情况以及北光君和公司的实际损失和经营损失、光学仪器厂的过错以及导致的损失是否已经超过其订立合同时的合理预见等因素，认定光学仪器厂应赔偿北光君和公司损失900万元。判决：一、北京光学仪器厂于本判决生效之日起10日内赔偿北光君和文化发展（北京）有限公司损失900万元；二、驳回北光君和文化发展（北京）有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。光学仪器厂于2016年12月2日向北光君和公司发出《关于终止租赁合同的通知》，以落实北京市委《关于贯彻落实的意见》为由，要求终止《租赁合同》，但《京津冀协同发展规划纲要》在双方合同订立之前即已经存在，且光学仪器厂并未提交充分证据证明上述政策对于诉争《租赁合同》履行产生直接影响，故其主张不符合《租赁合同》第十六条约定的不可抗力的情形，对于光学仪器厂的上诉请求，本院不予支持。一审法院以北光君和公司在诉讼中表示同意解除合同为由确认《租赁合同》予以解除的认定并无不当，光学仪器厂作为存在违约行为的一方在《租赁合同》解除后应当承担相应的违约责任。关于北光君和公司的上诉请求，本院认为，《租赁合同》约定的租金金额、租期起算时间与房屋的交接进度、实际交接的房屋面积密切相关，现因双方并未完成涉案房屋的交付，亦未形成房屋交接文件，故当期一年租金的金额具有不确定性，一审法院以此为由未支持北光君和公司主张的违约金请求，具有合理性和法律基础，本院予以认定。对于光学仪器厂应当赔偿的损失数额，因北光君和公司提交的《评估报告》系其自行委托评估机构出具，故证明效力法院无法予以确认，一审法院综合考虑双方合同的性质及商业风险、合同的实际履行情况以及北光君和公司的实际损失和经营损失、光学仪器厂的过错以及导致的损失是否已经超过其订立合同时的合理预见等因素，酌情认定光学仪器厂应赔偿北光君和公司损失900万元并无不当。综上所述，北光君和公司与光学仪器厂的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律并无错误，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费407300元，由北光君和文化发展（北京）有限公司负担332500元（已交纳），由北京光学仪器厂负担74800元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二〇年六月二十三日书记员  李佳欣