湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6024号上诉人（原审被告）：陈国柱，男，1977年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙县。被上诉人（原审原告）：湖南华阳投资置业有限公司，住所地湖南省长沙县黄花镇水印山城综合楼。法定代表人祝长春。委托诉讼代理人:周理治，湖南融城律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨露丝，湖南融城律师事务所律师。上诉人陈国柱因与被上诉人湖南华阳投资置业有限公司（以下简称华阳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初5144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈国柱上诉请求：1、撤销一审民事判决,改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审;2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定事实不清且错误。本案中，陈国柱为证明已经支付了首付款,向一审法院提交了交易凭证,证明已经支付了80万元至工程建设方黄文的账户。同时,陈国柱与华阳公司之间的《商品房买卖合同》经长沙县不动产登记中心备案且进行了网签,办理了预告登记,华阳公司已经自认收到了165万元的银行贷款,上述事实均能佐证华阳公司已经收到了165万元的首付款。被上诉人华阳公司主张上诉人陈国柱未支付首付款,未提交证据证明。二、本案程序严重违法。华阳公司主张其为套取银行贷款而签订的《商品房买卖合同》无效,陈国柱据此与贷款人中国银行股份有限公司湖南省分行签订了《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》,贷款金额为165万元。中国银行股份有限公司湖南省分行作为本案的法律上的利害关系即有独立请求权的第三人,一审法院未通知其参加诉讼,剥夺了其诉讼权利,遗漏必要参加诉讼当事人。一审法院判决撤销《商品房买卖合同》和注销涉案房屋的抵押登记,在第三人银行按揭款未结清前,严重损害了第三人中国银行股份有限公司湖南省分行的利益。三、一审判决未释明合同无效的求偿权,直接认定“合同认定无效后,双方因此如还有受到的损失,可另谋合法途径解决,程序违法,剥夺了上诉人的求偿权。四、一审法院未认定华阳公司违反了诚实信用原则。本案中,华阳公司主张经备案且办理网签预告登记的《商品房买卖合同》无效,其无效理曲为以签订《商品房买卖合同》为名,掩盖违规向银行抵押贷款套取信贷资金的目的,属于以合法形式掩盖非法目的的情形。作为合同无效的受益方，在签订合同时获取了银行贷款;本案诉讼时因房价大幅度上涨,要求确认合同无效,返还房屋,完全违背了诚实信用原则。被上诉人华阳公司答辩称：一、一审法院认定事实和适用法律正确，应予维持。一审判决根据查明的案件事实,认定陈国柱在签订系列合同时,对其无需支付任何购房首付款及无需归还按揭贷款,其与华阳公司之间达成的是名义上的商品房买卖合同关系是明知的,也就是说陈国柱从一开始就没有购买房屋的真实目的。而在华阳公司与陈国柱间名义上的系列交易环节中,唯一产生作用的环节就是华阳公司获得了银行的房屋按揭放款资金,一审法院进而认定华阳公司与陈国柱签订的《商品房买卖合同》属于以合同形式掩盖向银行套取信贷资金的非法目的的含同,应认定为无效合同。二、一审法院审理程序合法,君临5号房屋的贷款银行不是本案的必要诉讼参加人。在关于确认商品房买卖合同无效纠纷的诉讼中,银行作为贷款发放方的诉讼角色是有独立请求权的第三人。有独立请求权的第三人诉讼地位相当于当事人,其有独立的诉讼权利,基于民事诉讼法不告不理的原则,人民法院不能依职权通知有独立请求权的第三人参加诉讼。本案中,一审法院也不能依职权通知贷款银行参与本案诉讼、提出独立的诉讼请求。此外,答辩人华阳公司已经于2020年3月31日将君临5号房崖上的按揭贷款归还完毕,中国银行湖南省分行已向答辩人出具结清凭证,本案的最终判决结果不会影响贷款银行债权权益的实现。华阳公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方之间于2008年11月15日签订的《商品房买卖合同》无效；2、判决陈国柱在水印山城君临5号房屋按揭银行贷款结清之日配合注销抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至华阳公司名下；3.本案的诉讼费用由陈国柱承担。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。1、2008年11月15日，出卖人华阳公司、买受人陈国柱签订了《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的君临5号，该商品房建筑面积共427平方米。该商品房总价款为2785543元整，买受人于2008年11月前付总房款40%，即1135543元，余款165万元办理银行按揭。2、2009年1月3日，华阳公司（甲方）与陈国柱（乙方）签订《补充协议书》，约定：“乙方购买水印山城的君临5号房屋在银行的按揭贷款债务，由甲方承担，甲方负责偿还。若由此形成的任何债务纠纷由甲方负责解决，乙方有义务配合，协助。甲方享有上述房屋的实际所有权，乙方不拥有买卖合同中的房屋所有权权利”。3、2009年1月12日，贷款人中国银行股份有限公司湖南省分行（以下简称中国银行）、借款人陈国柱、保证人华阳公司签订了《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，约定：“借款金额为165万元，贷款用途为用于购买个人住房／商业用房，房屋名称：水印山城，地址长沙县黄花镇华湘村，建筑面积427平方米，购房总价款2785543元。贷款发放，贷款人将合同项下的贷款以转账形式划入，售房人华阳公司在银行开立的账户（开户行：中国银行湖南省分行；账号：15×××01）。借款人在中国银行湖南省分行开立还款账户，账号为：46×××76，保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息款项。4、2009年1月12日，水印山城君临5号房屋在长沙县不动产登记中心进行了抵押权预告登记，抵押人为陈国柱，抵押权人为国工商银行股份有限公司长沙星沙支行。5、上述《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》签订后，从2009年2月开始至本案审理中，水印山城君临5号房屋按揭款由华阳公司以陈国柱的名义在支付。二、双方当事人有争议的事实。华阳公司、陈国柱双方签订《商品房买卖合同》时是否明知非真实意思表示。华阳公司认为，其与陈国柱签订《商品房买卖合同》就是借用陈国柱的名义以获取银行贷款，陈国柱对此是明知的，所以陈国柱没有支付房屋首付款以及房屋按揭款。陈国柱认为，其与华阳公司签订《商品房买卖合同》的真实意思是购房，并且支付了首付款及按揭。一审法院认为，华阳公司、陈国柱签订的《商品房买卖合同》约定，陈国柱应于买受人于2008年11月前付总房款40%，即1135543元，余款165万元办理银行按揭。陈国柱主张支付了首付款和按揭款，提交了银行交易明细一份，证明其通过黄文向华阳公司支付了购房款。一审法院审查认为，银行记录显示2009年7月28日陈国柱有转账80万至黄文账户，但双方约定支付时间为2008年11月，首付款金额为1135543元，与该记录不符，且也未有证据证明黄文将首付款支付给了华阳公司，故陈国柱主张其支付了首付款的主张，一审法院不予采信。关于按揭款，从华阳公司提交的银行交易凭证可看出，按揭款均是由华阳公司代陈国柱支付的（有华阳公司员工存入、保证金账户扣款、委托妙手公司垫付等形式）。故陈国柱主张其支付了按揭款的主张，一审法院依法不予采信。再结合华阳公司与陈国柱于2008年11月15日签订《商品房买卖合同》后、双方又于2009年1月3日签订《补充协议书》的内容看，陈国柱签订合同时对自己不需要履行合同且也不准备履行合同、房屋实际所有权的归属是明知的。因此基于以上事实，一审法院认定陈国柱签订《商品房买卖合同》的真实目的并非为取得房屋所有权，且从一开始即明知《商品房买卖合同》的内容非其真实意思表示。一审法院认为，当事人在订立合同时，除应遵循自愿公平、等价有偿、诚实信用原则外，还应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案华阳公司、陈国柱借签订《商品房买卖合同》之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取信贷资金的目的，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，应当依法认定该《商品房买卖合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此水印山城君临5号的房屋仍为华阳公司所有，陈国柱应当协助华阳公司办理注销该房屋抵押登记，并办理房屋产权登记。合同认定无效后，双方因此如还有受到的损失，可另谋合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、华阳公司与陈国柱于2008年11月15日签订《商品房买卖合同》无效；二、限陈国柱于判决生效后十日内协助华阳公司注销水印山城君临5号房屋抵押登记，并协助华阳公司办理该房屋产权登记。一审案件受理费80元，减半收取40元，由陈国柱负担。在本院二审期间，被上诉人华阳公司为证明自己的主张，向本院提交以下新证据:2020年3月31日中国银行贷款还款（已结清）凭证一张。拟证明华阳公司代陈国柱全部归还银行贷款。陈国柱对上述证据没有意见。上述证据能够证明本案事实，本院予以认证。本院二审查明的其他事实与一审判决查明的一致。本院认为，本案争议的主要问题是华阳公司与陈国柱于2008年11月15日签订《商品房买卖合同》是否有效的问题。华阳公司、陈国柱签订的《商品房买卖合同》约定，陈国柱应于2008年11月前付总房款40%，即1135543元，余款165万元办理银行按揭。陈国柱主张支付了首付款和按揭款，提交了银行交易明细一份，证明其通过黄文向华阳公司支付了购房款。但该银行记录显示2009年7月28日陈国柱有转账80万至黄文账户，与《商品房买卖合同》约定支付时间及付款金额不同，且也未有证据证明黄文将首付款支付给了华阳公司，故一审法院不予采信银行交易明细，并无不当。且在华阳公司与陈国柱于2008年11月15日签订《商品房买卖合同》后、双方又于2009年1月3日签订《补充协议书》的内容来看，可以充分证明华阳公司与陈国柱签订的《商品房买卖合同》为虚假意思表示，真实目的是为了获取银行贷款，且双方对此虚假意思行为均知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，华阳公司与陈国柱因虚假意思表示签订的《商品房买卖合同》应认定无效，双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。作为本案案外人贷款方中国银行，不是本案必要当事人，一审法院未追加为本案当事人，并无不当。作为贷款方中国银行，考虑的是贷款是否收回，本案中，华阳公司已代陈国柱归还了全部贷款，未损害贷款方中国银行的实际利益。至于陈国柱的实际利益或者损失，因陈国柱未提起反诉或明确的诉讼请求，一审判决告知其诉权，未在本案审理，并无不当。综上所述,上诉人陈国柱的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈国柱负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月二十二日书记员  徐彬彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。