河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终442号 上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地河北省涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王宗斌，男，1975年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）因与被上诉人王宗斌房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华银公司上诉请求：1．请求依法撤销河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初1913号民事判决第二项、第三项内容，将案件发回重审或依法改判；2．本案一审受理费和上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定上诉人应按照房屋预订合同约定年利率13.2%和11.7%支付被上诉人逾期返还购房款利息既不符合法律规定，原房屋预定合同也没有约定，明显存在错误，应当按照中国人民银行同期同类贷款利率最高不超过年利率4.75%计算。上诉人与被上诉人之间的法律关系是房屋买卖合同关系，双方签订的房屋预定合同中约定的利率是合同期限内，对于逾期返还购房款的利息并没有约定，并且一审法院已经认定被上诉人变更为民间借贷法律关系依法不能成立，逾期返还购房款的利息并没有合同约定，继续按照房屋预定合同中约定的利率计算没有法律依据。基于上诉人与被上诉人之间的买卖合同关系，逾期返还款的利息应当按照中国人民银行同期同类贷款利率最高不超过年利率4.75%计算。 王宗斌答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王宗斌向一审法院起诉请求：1．判令被告偿还原告房屋预定款本金31.5万元；2．判令被告偿还原告逾期利息7,967.84元（利息计算至2019年8月13日），并分别按6.5万元年利率11.7%和25万元年利率13.2%支付利息至实际清偿完毕之日；3．本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年6月16日原告王宗斌与被告华银房地产公司签订房屋预定合同，2017年6月18日原告通过农行手机银行向被告转账25万元，被告向原告开具了一张25万元的收据。后原告按照合同约定解除房屋预定合同，被告向原告返还资金占用费6.6万元，剩余部分未返还。2018年5月24日，原告王宗斌与被告华银房地产公司签订了房屋预定合同，原告向被告支付12万元，2018年5月30日被告向原告换开12万元的收据。后原告按照合同约定解除房屋预定合同，被告向原告返还资金占用费1.404万元，房屋预定款5.5万元，剩余部分未返还。原告于2019年7月16日向涞水县人民法院起诉，要求被告返房屋预定款本息。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力。原告王宗斌与被告华银房地产公司分别于2017年6月16日、2018年5月24日签订房屋预定合同，合同签订后原告向被告支付预定款，履行了合同义务。后原告按照合同约定解除合同，被告返还部分预定款及资金占用费后拒绝返还剩余部分构成违约，原告要求被告支付至2019年8月13日的逾期利息7,967.84元，原、被告双方于2017年6月16日签订房屋预定合同，按照合同约定，原告在合同生效后24个月即2019年6月17日申请解除合同，被告应按照合同约定返还本金并按照年利率13.2%支付资金占用费，被告支付了房屋预定合同期间的资金占用费66,000元，未返还预定房款本金250,000元，故原告要求被告按照房屋预定合同约定年利率13.2%支付至2019年8月13日的逾期利息的诉讼请求予以支持，即250,000×13.2%÷365×57=5,153.42元。原、被告双方于2018年5月24日签订房屋预定合同，按照合同约定，原告在合同生效后12个月即2019年5月23日申请解除合同，被告应按照合同约定返还本金并按照年利率11.7%支付资金占用费，被告支付了房屋预定合同期间的资金占用费14,040元，并于2019年7月19日支付原告本金20,000元，2019年7月23日支付本金20,000元，2019年7月30日支付本金10,000元，2019年8月13日支付本金5,000元，被告未按照合同约定时间返还原告房屋预定本金，故原告要求被告按照房屋预定合同约定年利率11.7%支付逾期利息的诉讼请求予以支持，即2019年5月23日至2019年7月19日共57天，本金120,000元，逾期利息为120,000×11.7%÷365×57=2,912.55元，2019年7月20日至2019年7月23日共4天，本金100,000元，逾期利息为100,000×11.7%÷365×4=128.22元，2019年7月24日至2019年7月30日共7天，本金80,000元，逾期利息为80,000×11.7%÷365×7=179.51元，2019年7月31日至2019年8月13日共14天，本金70,000元，逾期利息为70,000×11.7%÷365×14=314.14元，共计2,814.41元。2019年8月14日至本金实际清偿完毕之日，分别按65,000元本金年利率按11.7%，250,000元本金年利率按13.2%支付逾期利息的诉讼请求符合法律规定，故本院予以支持。原告庭审中请求由房屋买卖合同纠纷变更为民间借贷纠纷，未向法庭提交相应证据，故本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：被告河北华银房地产开发有限公司返还原告王宗斌房屋预定款315,000元，于判决生效后十日内付清；被告河北华银房地产开发有限公司支付原告计算至2019年8月13日的逾期利息7,967.84元，于判决生效后十日内付清；被告河北华银房地产开发有限公司分别以65,000元为基数按照年利率11.7%和以250,000元为基数按照年利率13.2%，自2019年8月14日支付利息至实际清偿完毕之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,145元，减半收取3,072.5元，由被告河北华银房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是确定上诉人与被上诉人之间签订的合同性质。判断当事人之间合同的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的性质。本案中，上诉人与被上诉人之间虽然签订了房屋预定合同，但是该合同的实质是由王宗斌支付款项，华银公司在约定时间内向其支付款项收益。本合同中，华银公司作为出卖人始终控制着涉案房产、车位的所有权，且关注点集中在资金给付、产权回购上，而王宗斌作为购房一方的着眼点也不在于涉案房产权属而在于资金收益上，以上足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷关系。一审法院认定双方是房屋买卖合同关系错误，应予纠正。在卷证据显示，王宗斌已向华银公司足额支付约定的资金，而华银公司未在约定期限内返还本金并足额给付利息，故华银公司应依约承担给付义务。依照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项之规定，王宗斌主张华银公司应按照借期内约定利息支付逾期利息的主张，于法有据，应予支持。综上所述，河北华银房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实存在瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,145元，由上诉人河北华银房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 苗 审判员 杨玉龙 审判员 万丙申 二〇二〇年六月二十二日 法官助理续婉君 书记员赵盼