江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏03民终3328号上诉人（原审被告）：徐州市普诺顿家具有限公司，住所地江苏省徐州市铜山区三堡街道办事处榆庄工业园。法定代表人：郑金初，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖逍逍，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘万顺，男，1961年2月5日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：高峰，江苏它石律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。上诉人徐州市普诺顿家具有限公司（以下简称普诺顿公司）因与被上诉人刘万顺房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人普诺顿公司的委托诉讼代理人肖逍逍、被上诉人刘万顺的委托诉讼代理人高峰到庭接受询问。本案现已审理终结。普诺顿公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘万顺全部诉请；2.本案全部诉讼费用由刘万顺承担。事实与理由：一、刘万顺的陈述与事实不符。自被徐州市鼓楼区琵琶街道办事处李沃社区居民委员会（以下简称李沃居委会）下发《通知》之日起，刘万顺就未能提供符合正常经营条件的租赁场所。1.2016年6月1日，刘万顺经李沃社区居民委员会通知，要求7月1日前搬迁完毕，以配合徐州市鼓楼区政府的房屋征收。普诺顿公司所租赁场所经常面临拆迁工作组的多次上门，在此期间涉案房屋经常被停水、停电，导致实际根本无法正常经营。2.自2016年6月1日后，为了配合刘万顺及区政府的征迁工作，普诺顿公司在徐州市鼓楼区人民政府作出《公告》的规定时间内，就已将其自有的财产进行了搬迁转移，普诺顿公司只存有部分财物在车间。普诺顿公司之所以留有部分财物，是因为普诺顿公司未得到相应补偿款项，实际上普诺顿公司已经不再继续使用涉案房屋。二、普诺顿公司不应继续支付租金，且租金过高，违约金高于实际损失。1.在明确签订征收协议的时间点后，实际上涉案房屋已归征收部门所有，即使产生相应少量租金，也应由征收部门向普诺顿公司收取。2.涉案房屋普诺顿公司仅留有少部分财物，所产生的租金寥寥无几，并非刘万顺诉请的巨额数字；而且刘万顺所要求的违约金过高，远远高于实际损失，不应得到支持。综上所述，一审法院查明事实不清，刘万顺诉请不应得到全部支持，特提起上诉，恳请二审法院查明事实，依法裁判。刘万顺二审答辩称：普诺顿公司上诉相关陈述不是客观事实。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、普诺顿公司一直正常使用租赁房屋至搬离之日2017年5月22日止。在普诺顿公司起诉刘万顺的（2017）苏0302民初3018号案件中，普诺顿公司承认正常使用租赁房屋直至搬离之日。另外，根据普诺顿公司交纳的电费数额，也能证明普诺顿公司一直正常生产。二、2017年11月2日，政府相关部门才与刘万顺签订拆迁补偿协议，向刘万顺支付补偿款。在此之前，房屋仍然由刘万顺所有，刘万顺当然有权收取租金。综上所述，普诺顿公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉，维持原判。刘万顺向一审法院提出诉讼请求，要求判令：1.普诺顿公司支付租金247352元（自2016年8月1日计算至2017年5月22日）、违约金167745元（按月息2分计算，2016年8月1日至2019年8月1日以135252元为计算基数，违约金数额为97381元；2017年2月1日至2019年8月1日以83903元为计算基数，违约金数额为50341元；2016年9月15日至2019年9月1日以20000元为计算基数，违约金数额为14203元；2017年3月15日至2019年9月1日以8197元为计算基数，违约金数额为5820元）；2.普诺顿公司支付水、电费3055.43元；3.普诺顿公司承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月18日，郑善根代表普诺顿公司与刘万顺签订租赁协议，约定普诺顿公司承租刘万顺位于本市鼓楼区李沃村工业园二号车间。2015年3月4日，郑善富代表普诺顿公司与刘万顺签订租赁协议，约定普诺顿公司承租刘万顺位于本市鼓楼区李沃村工业园1号东四车间。合同签订后，刘万顺均依约将车间交付普诺顿公司使用。但普诺顿公司自2016年下半年起至2017年5月22日迁出厂房之日，未按约定缴纳租金，共计拖欠二号车间租金219155元（从2016年8月1日至2017年5月22日）、1号东四车间租金28197元（从2016年9月15日至2017年5月22日）。除租金外，普诺顿公司还拖欠生产经营产生的水电费3055.43元。因合同约定的违约金标准过高，刘万顺起诉时按照月息2分主张。刘万顺为维护合法权益诉至法院，请求依法支持刘万顺诉讼请求。一审法院查明：2006年3月18日，李沃居委会就刘万顺租赁坐落于三环北路四方工业园约63.36亩土地用于工业项目建设签订合同，租赁期为2006年3月18日至2036年3月18日。2013年12月18日，郑善根代表普诺顿公司就租赁坐落于鼓楼区李沃村工业园二号车间（建筑面积3000平方米）与刘万顺与签订协议，约定租期五年，从2014年2月1日至2019年1月31日，年租金26万元，租金每年递增2%等内容。2015年3月4日，郑善富代表普诺顿公司就租赁坐落于鼓楼区李沃村工业园1#东四号车间（建筑面积500平方米）与刘万顺签订协议，约定租期四年，自2015年3月15日至2019年3月15日，年租金4万元，租金每年递增10%等内容。同时，上述两份合同均约定有“如遇政府规划性拆迁，双方互不承担损失。承租方接到拆迁通知三十日内无条件让出该租赁物，并承担拆迁所产生的搬迁费……。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”合同签订后，双方依约履行了各自的义务。2016年，徐州市鼓楼区琵琶街道办事处出具证明，对刘万顺将上述房屋转租给普诺顿公司事实进行确认。2016年6月1日，李沃居委会向刘万顺送达书面通知，告知因徐州市人民政府决定对轨道交通2号线一期工程新台子河周边地块项目范围内房屋实施征收，有关部门依法回收土地，双方土地租赁合同应予终止，要求在2016年7月1日前搬迁完毕。2016年7月31日，徐州市鼓楼区人民政府发布徐鼓政征字[2016]5号房屋征收决定，载明对轨道交通2号线一期工程新台子河周边地块项目范围内房屋实施征收，有关部门依法回收土地使用权。次日，徐州市鼓楼区人民政府发布公告，公示征收决定、征收补偿方案等内容。2017年11月2日，刘万顺以徐州金地仓储中心名义与徐州市鼓楼区住房和建设局就包含涉案厂房在内的建筑面积为22159.79平方米的房产签订《房屋征收补偿协议》。2017年4月1日，李沃居委会向刘万顺送达书面通知，载明截至2016年12月31日止刘万顺欠租金款25.6819万元等内容。一审庭审中，普诺顿公司认可下列事实：2017年5月22日搬离涉案厂房；2016年8月1日至2017年5月21日期间的租金未缴纳；欠水电费3055.43元。一审另查明，2017年8月，普诺顿公司因要求徐州金地仓储中心、刘万顺支付拆迁补偿款、赔偿停产停业损失在一审法院提起诉讼。在该案2017年8月30日庭审笔录第4页，刘万顺陈述“……至2017年5月22日郑善富没有将征迁的厂房腾空，且依然进行生产使用，郑善富没有支付该期间的房屋租赁使用费”。郑善富针对刘万顺上述陈述答复“……对水电费的情况我也认可，生产使用也是存在的，当时正在搬迁中，对刘万顺诉述的事实也是认可的”。一审法院认为，租赁合同系刘万顺、普诺顿公司双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行权利义务。关于刘万顺是否有权向普诺顿公司收取2016年8月1日之后租金的问题。普诺顿公司承租的涉案厂房系刘万顺建设，虽因政府征收需要收回土地，但至普诺顿公司2017年5月22日迁出厂房之日止，刘万顺、普诺顿公司之间租赁合同并未解除，普诺顿公司也未向刘万顺返还租赁的房屋和土地，故刘万顺对其建设的厂房有权收取租金。庭审中，普诺顿公司对2016年8月1日至2017年5月21日期间的租金未缴纳的事实予以认可，故应当支付该期间的租金。关于租金数额。普诺顿公司辩称涉案厂房在该期间经常被停水、停电导致无法正常使用，应减免租金的问题，普诺顿公司对其主张的该事实未能提供证据证实，结合其在2017年8月30日庭审中关于“生产使用也是存在的，当时正在搬迁中”的陈述，对其该项抗辩主张不予采纳。按照租赁合同约定标准，经计算二号车间2016年8月1日至2017年5月22日租金为218399.90元，四号车间2016年9月15日至2017年5月22日租金为28197元，合计金额为246596.90元。关于违约金的计算期间，根据合同约定租金缴纳时间的约定，结合普诺顿公司欠付租金情况，违约金应当分段计算，2016年8月1日至2019年8月1日以欠付租金数额135252元为计算基数；2017年2月1日至2019年8月1日以欠付租金数额83147.90元为计算基数；2016年9月15日至2019年9月1日以欠付租金数额2万元为计算基数；2017年3月15日至2019年9月1日以欠付租金数额8197元为计算基数。关于违约金的计算标准问题。普诺顿公司认为刘万顺按照月息2%标准计算违约金标准过高，一审法院认为，虽然刘万顺低于合同约定主张，但违约金应以违约造成的损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人过错等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合权衡。本案中，对于普诺顿公司逾期缴纳租金造成的损失，刘万顺未能提供证据证明，而双方约定违约金过高，依法予以调整，参照银行贷款利率予以确定本案违约金的计算标准，对刘万顺超出该部分的诉讼请求，不予支持。关于水电费问题，庭审中，普诺顿公司认可欠水、电费3055.43元，故对刘万顺的该项主张，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、判决发生法律效力之日起五日内，徐州市普诺顿家具有限公司一次性给付刘万顺租金246596.90元及违约金（2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率，2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算：2016年8月1日至2019年8月1日以欠付租金数额135252元为计算基数；2017年2月1日至2019年8月1日以欠付租金数额83147.9元为计算基数；2016年9月15日至2019年9月1日以欠付租金数额2万元为计算基数；2017年3月15日至2019年9月1日以欠付租金数额8197元为计算基数）；二、判决发生法律效力之日起五日内，普诺顿公司徐州市普诺顿家具有限公司一次性给付刘万顺水、电费3055.43元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7570元，由徐州市普诺顿家具有限公司承担。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1.普诺顿公司有关刘万顺未提供符合经营条件的场所的主张能否成立。2.普诺顿公司有关其不应支付后续租金、一审租金计算标准过高的主张能否成立。3.普诺顿公司有关一审认定的违约金数额过高的理由能否成立。二审中，双方当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、普诺顿公司有关刘万顺未提供符合经营条件的场所问题普诺顿公司就其上述主张并未提交相关证据予以证明，刘万顺、普诺顿公司之间租赁合同并未解除，普诺顿公司也未向刘万顺返还租赁的房屋和土地。一审法院结合普诺顿公司在2017年8月30日庭审中关于“生产使用也是存在的，当时正在搬迁中”的陈述，对普诺顿公司该项抗辩主张不予采纳，并无不当。二、普诺顿公司有关其不应后续支付租金，一审计算租金数额过高的主张普诺顿公司承租的涉案厂房系刘万顺建设，虽因政府征收需要收回土地，但至普诺顿公司2017年5月22日迁出厂房之日止，刘万顺、普诺顿公司之间租赁合同并未解除，普诺顿公司也未向刘万顺返还租赁的房屋和土地，故刘万顺对其建设的厂房有权收取租金。一审庭审中，普诺顿公司对2016年8月1日至2017年5月21日期间的租金未缴纳的事实予以认可，故应当支付该期间的租金。综上，普诺顿公司有关不应缴纳后续租金的主张不予支持。一审法院按照租赁合同约定的标准，计算相关租金数额，亦无不当。三、一审认定的违约金数额是否过高问题按照合同法的相关规定，违约金应以因违约造成的损失为基础。本案双方合同约定的违约金数额过高，一审法院根据实际情况，将违约金调整为以欠付租金为本金，参照银行贷款利率计算相关利息，并无不当。在一审法院已经就违约金调低的情况下，普诺顿公司仍然主张违约金过高，其上述主张没有事实和法律依据。综上所述，上诉人普诺顿公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7570元，由上诉人普诺顿公司负担。本判决为终审判决。审判长  单雪晴审判员  苏 团审判员  崔金城二〇二〇年六月三十日书记员  孙晓明