福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0481民初1205号 原告：王诗帆，女，1996年11月29日出生，汉族，现役军人，现住永安市。 委托诉讼代理人：林伟忠，陈光裕，福建永杭律师事务所执业律师。 被告：福建鑫瑞置业有限公司，住所地永安市含笑大道2438号25幢三层，统一社会信用代码：91350481699041147F。 法定代表人：陈小青，该公司总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：纪圣海，福建启善律师事务所执业律师。 原告王诗帆与被告福建鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王诗帆的委托诉讼代理人林伟忠、陈光裕，鑫瑞公司的委托诉讼代理人纪圣海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王诗帆向本院提出诉讼请求：1、判令鑫瑞公司支付王诗帆逾期交付房产的违约金176636.3元（详见违约金计算清单）；2、本案的诉讼费用由鑫瑞公司承担。事实与理由：2014年12月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》向被告购买永安市房产，该合同的第八条约定被告应当在2015年12月30日前将符合约定交房条件的商品房交付给王诗帆，交付的商品房应当同时符合下列约定条件：1、该商品房经设计单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。合同的第九条约定，若鑫瑞公司逾期交房，鑫瑞公司应从合同约定的最后交付期限的次日起至实际交付房屋之日止，按日向王诗帆支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，王诗帆已按期支付了全部的购房款756490元，但被告却未能按照合同的约定条件交付房屋。2015年12月，鑫瑞公司在该房产达不到交房条件且未经验收的情况下，强行通知购房人收房，遭到广大业主反对。2016年4月22日，包含王诗帆在内的33户业主与鑫瑞公司就如何赔偿达成一致意见，约定以竣工验收备案表时间为交房时间，原告方代表与被告代表共同签订了《会议纪要》，《会议纪要》签订后，原告方于2016年7月28日接收标的房屋。此后鑫瑞公司为王诗帆垫付了装修保证金、垃圾清运费、2018年5月至2021年4月的物业服务费共计9777.9元。标的房屋于2018年12月17日通过竣工验收备案，达到双方约定的交房条件。依据《商品房买卖合同》和《会议纪要》的约定，鑫瑞公司逾期交房的违约金应当为245783.6元，现原告同意从2016年7月29日（即原告收房的次日）起至2018年12月17日止的违约金按70%计算，并扣除被告垫付的装修保证金、物业费、垃圾清运费后，被告仍应当向原告支付逾期交房违约金176636.3元。因被告拒不支付该违约金，原告为了维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望人民法院判如所请。 鑫瑞公司辩称：一、截至2015年12月30日，答辩人开发的讼争房屋已经符合《商品房买卖合同》约定的交房条件。根据答辩人与原告双方于2014年12月2日签订的《商品房买卖合同》的第八条约定，讼争房屋的交房条件是：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成等。同时，主合同附件六的《合同补充协议》第十一条约定：主合同第八条交付条件和期限之补充：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经单体验收合格的商品房交付买受人使用。本案中，讼争房屋于2015年12月30日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。讼争房屋符合双方签订的《商品房买卖合同》的第八条约定的交房条件。答辩人于2015年12月中旬通知原告来办理交房手续，但是原告拒绝接受讼争房屋。因此，答辩人不存在违约问题。原告主张答辩人支付逾期交房的违约金没有事实依据和法律依据。二、原告认为“2015年12月答辩人在该房产达不到交房条件且未经验收的情况下，强行通知购房人收房，遭到广大业主反对”与事实不符。答辩人提交的《竣工验收报告》可以证实，讼争房屋于2015年12月30日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格，已经符合《补充合同》第十一条约定的交房条件。不存在强行要求业主收房的事实。三、原告陈述的交房的时间是错误。原告于2016年7月28日接收房屋并装修入住，实际交房的时间应为2016年7月28日，原告主张交房的时间为通过验收备案的时间2018年12月17日是没有事实依据和法律依据。答辩人认为，原告同意于2016年7月28日接收房屋并装修入住，视为对之前合同关于交房时间的变更，合法有效。四、原告主张“讼争房屋于2018年12月17日通过竣工验收备案……现原告方同意从2016年7月29日（即原告收房的次日）起至2018年12月17日止的违约金按70%计算”没有事实依据和法律依据。五、退一步讲，就算答辩人存在违约情形，那么答辩人与原告方已经达成违约赔偿协议，原告方已经用三年的物业费、装修押金、垃圾清运费抵扣答辩人应当支付的违约金，原告方向答辩人主张违约金没有事实依据和法律依据。六、《会议纪要》约定的是一次性解决逾期交房违约问题，理由如下：1、如果不是一次性解决违约问题，在违约事实何时结束之前，不可能谈违约金补偿的问题。2、从合同约定交房时间的2015年12月30日，到召开的时间2016年4月22日不到五个月时间，如果按照合同约定，可以计算出准确的违约金，违约金才几百元。如果不是一次性解决违约的问题，开发商是不可能用装修保证金和三年物业费以及垃圾清运费共计一万多元去抵偿几百元的违约金。3、如果不是一次性解决答辩人违约问题，为什么要替原告去缴纳还没到期的三年的物业费？4、当时背景是永安已经出现大量的烂尾楼，业主关心关注的不是违约金多少的问题，当时业主不可能为了区区几百元的违约金而大动作去冲击开发商办公室、去市政府信访。业主觉得只要能拿到房子并办理产权证就是万幸了，所以，对于当时开发商用一万多元的费用来弥补违约问题已经很满足了。七、答辩人已按会议纪要所确定的违约责任的承担方式向原告履行了代为支付装修保证金、物业费及垃圾清运费等义务，原告也已按“会议纪要”的约定享有并接受了答辩人履约而产生的相关权益，故答辩人已对本案讼争诉请的内容已按要求履行完毕，现原告又再要求答辩人按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金的诉请没有事实与法律依据。 综上所述，答辩人认为，答辩人鑫瑞公司与包括原告方在内的33位业主在相关部门的协调下，双方自愿签署并制作的“会议纪要”，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。该会议纪要确定了答辩人交房时间以竣工验收备案表日期为准，违约金的赔付以装修保证金、物业费相抵。故该“会议纪要”所达成房屋交付时间及违约金的赔偿标准可视为对双方签订的《商品房买卖合同》中相关义务责任约定的变更。现答辩人已按会议纪要所确定的违约责任的承担方式向原告履行了代为支付装修保证金、物业费及垃圾清运费等义务，原告方也已按“会议纪要”的约定享有并接受了答辩人履约而产生的相关权益，故答辩人已对本案讼争诉请的内容已按要求履行完毕，现原告方又再要求答辩人按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金的诉请没有事实与法律依据。应当依法驳回原告方对答辩人的起诉。债务相互抵消，不存在违约金的事实。 王诗帆围绕诉讼请求提交下列证据：商品房买卖合同、不动产权证书、销售不动产统一发票（2张）、福建增值税普通发票、通知单、会议纪要、33户业主名单、收款收据（物业费3张）、收款收据（垃圾清运费）、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；鑫瑞公司提交了以下证据：《竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》、《入伙通知书》、《入伙汇签单》、《房屋验收表》、《业主信息登记表》、《特别提示》、《装修承诺书》、《装修防火责任书》、《说明》、《业主装修保证金领取确认明细表》、《物业开具的证明》、《物业缴纳清单》、《证明》、《通知书》。经庭审质证，王诗帆、鑫瑞公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下： 王诗帆因购买鑫瑞公司开发的永安市奥体国际小区房产，与鑫瑞公司于2014年12月2日签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：王诗帆购买永安市奥体国际小区10幢1单元1301室房产，建筑面积131.99平方米，套内建筑面积97.07平方米，价款为758675元。出卖人鑫瑞公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，王诗帆实际支付购房款756490元。2016年4月22日，包含王诗帆在内的33户业主与鑫瑞公司就如何赔偿达成一致意见，约定以竣工验收备案表时间为交房时间，原告方代表与鑫瑞公司代表共同签订了《会议纪要》，《会议纪要》签订后，王诗帆于2016年7月28日接收标的房屋。此后被告为原告垫付了装修保证金、垃圾清运费、2018年5月至2021年4月的物业服务费共计9777.9元。标的房屋于2018年12月17日通过竣工验收备案，达到双方约定的交房条件。 2016年4月22日，经包括王诗帆在内的33位涉案小区业主与鑫瑞公司在相关部门人员的协调下，双方以会议纪要的形式对10号、12号、13号楼何时交房及违约金何时赔付等问题达成一致意见，该会议纪要载明的主要内容：一、10#、12#、13#何时交房？10#、12#、13#均已初验完成，竣工验收备案表预计在2016年5月底出来，交房以竣工验收备案表日期为准，通知以下业主过来办理交房手续。二、10#、12#、13#房产证什么时候可以办理完成？按合同约定，交房后，90天在房管局预备案，房产证在业主办理交房手续后一年内办好给业主。三、10#、12#、13#产生的违约金什么时候赔付？1、交房费用的契税、专项维修基金、房产证登记费、土地证登记费由以下业主直接将费用打款到房管局提供的对公账户，若因业主个人原因，交款不及时，导致房产证无法及时办理的，责任由业主个人自行承担。2、关于违约补偿款事宜：在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还业主。2016年7月28日，王诗帆接受涉案房产。涉案房屋的装修保证金5,000元、装修垃圾清运费987.1元，物业费3790.8元，合计9777.9元，均由鑫瑞公司垫付。 本院认为，王诗帆与鑫瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签署，其内容未违反法律规定，系有效合同。双方应按合同约定履行各自的权利义务。王诗帆已按约缴纳购房款，鑫瑞公司虽在2015年12月通知收房，但未至相关部门进行竣工验收，故鑫瑞公司认为其已按约交房的主张不符合同约定，不予采纳。鑫瑞公司因未能按期交房，已构成违约，应按合同约定支付相应的违约金。因鑫瑞公司与包括王诗帆在内的33位业主在相关部门的协调下，双方自愿签署并制作的“会议纪要”，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。而本案当事人争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定是否发生变更、王诗帆是否有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。对此本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，有效的合同变更必须要有明确的合同内容的变更，当事人对合同约定的内容有争议时，合同条文解释的首要方法是文义解释的方法。涉案《会议纪要》主要包含三部分内容，一是10#、12#、13#何时交房；二是10#、12#、13#房产证什么时候可以办理完成；三是10#、12#、13#产生的违约金什么时候赔付。关于何时交房，该《会议纪要》载明“交房以竣工验收备案表日期为准”，解决的是相关业主关注的何时能够交付符合条件的房屋问题，该部分内容所要表达的意思明确，应视为对案涉《商品房买卖合同》中有关房屋交付条件的变更，并对房屋实际交付日期（以竣工验收备案表日期为准）作了界定，同时也为《会议纪要》第二部分关于房产证的办理期间确定了起算基准点。《会议纪要》第三部分第1项内容主要是明确业主应当自行缴纳的税费范围，第2项就“违约补偿事宜”表述为：“在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，暂时先不交，钥匙先拿。其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还给业主。如物业公司不退还，由开发商负责退还。”该部分内容并未明确违约金的具体数额，亦无鑫瑞公司在答辩意见中所称的“已经用三年的物业费、装修押金、垃圾清运费抵扣答辩人应当支付的违约金”的意思表示。从文义上解读，该部分内容仅是双方对可用于抵扣违约金的具体费用范围进行明确，并无就此免除鑫瑞公司违约责任的约定，故王诗帆有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，鑫瑞公司支付的装修保证金及物业费、垃圾清运费等费用应予以扣抵。涉案《商品房买卖合同》中约定鑫瑞公司应当在2015年12月30日前向王诗帆交付案涉商品房，后因鑫瑞公司未能在期限内交付符合约定条件的房屋导致纠纷，双方就相关事项进行协商并于2016年4月22日形成会议纪要，该《会议纪要》中明确“交房以竣工验收备案表日期为准”，2016年7月28日王诗帆接收案涉房屋，此时案涉房屋尚未办理竣工验收备案，其接收房屋应是落实双方就妥善处理交房问题所作协商的行为。故在涉案房屋未取得竣工验收备案证明文件前，仍应确定鑫瑞公司承担相应的逾期交房违约责任，但实际交付房屋后的违约责任可酌情减轻，因本案王诗帆自愿要求鑫瑞公司支付从实际接收房屋后至房屋验收备案登记之日止的违约金按合同约定的违约金计算标准的70%计收，对此诉请符合合同的约定和本案的实际情况，本院予以支持。综上，本案逾期交房违约金的计算期间为2015年12月31日至2018年12月17日止，从2016年7月28日实际交付房屋后按70%确定鑫瑞公司应承担的逾期交房责任。综上，本院同意按王诗帆诉请的计算标准确定鑫瑞公司应当支付的逾期交房违约金数额，具体的计算方式为：1．实际交付房屋前，从2015年12月31日起，按已付房价款日万分之三的标准计算至2016年6月1日止，即756490元×0.3‰/天×211天＝47885.8元；2．实际交付房屋后，从2016年7月29日起，按已付房价款日万分之三的70%的标准计算至2018年12月17日止，即756490元×0.3‰/天×872天×70%＝138528.4元；以上二项合计186414.2元。扣除鑫瑞公司已代垫（缴）的装修保证金5000元、物业费3790.8元、垃圾清运费987.1元等费用，鑫瑞公司还应向王诗帆支付逾期交房违约金共计176636.3元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决如下： 福建鑫瑞置业有限公司应于本判决生效后十日内支付王诗帆逾期交付房产的违约金176636.3元； 案件受理费3833元，减半收取1917元，由福建鑫瑞置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  许军龙 二〇二〇年六月九日 书记员  陈桂英 附：本判决适用的主要法律条文及申请执行提示条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。