陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕09民终352号上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。法定代表人：张定元，公司总经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：黎军，男，1981年11月5日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：马俊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所实习律师。一审被告：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所地：陕西省安康市汉阴县。负责人：杨恒举，分公司经理。上诉人安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）因与被上诉人黎军、一审被告安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“新兴汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽，被上诉人黎军的委托诉讼代理人马俊，孙方江，一审被告新兴汉阴分公司的负责人杨恒举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：1.撤销陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1580号民事判决第一项，依法改判驳回黎军一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由黎军承担。事实和理由：一审法院判决新兴公司支付逾期交房违约金，事实认定错误。1.新兴公司一审提交的施工日志、监理日志、气象资料均能证明由于停电、省住建局检查要求停工、高考、下雨等无法避免的客观因素，为了保证施工安全和工程质量导致工期延后，新兴公司无法按照合同约定的时间交付房屋。上述因素是新兴公司无法预料、无法避免、无法掌控的，因这些不可抗力因素导致逾期交房的时间应予扣除，扣除后新兴公司并没有逾期交房。2.从新兴公司一审提交的《XX关于项目1、5、8、9号楼交房通知》来看，新兴公司在合同约定的交付日期2017年5月30日前已发布通知，告知业主1、5、8、9号楼交房可能延后，并且承诺2017年7月31日正式给业主办理交房手续。对于可能延期交房黎军是知道的，并且并没有对此提出异议。同时，新兴公司也于2017年7月26日在XX微信公众号上发布了交房公告，明确安排了1、5、8、9号楼的具体交房时间，这些情况黎军知晓并接受。因此，新兴公司并没有逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。黎军辩称，1.新兴公司所述应扣减由于停电、检查停工、高考、下雨等无法避免的客观因素导致无法施工的时间没有事实和法律依据，且与法律规定不符。《商品房买卖合同》中约定新兴公司应在2017年5月30日交付房屋，但实际交付时间在2017年8月7日。合同中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付的，应当承担相应的违约责任。根据我国《民法通则》第一百五十三条及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新兴公司主张的停电、高考、下雨等情形，在建筑施工中均属普遍及可预见、可克服的情形。新兴公司作为房地产开发企业，理应充分评估可能会影响楼盘工期的各种因素，制定科学合理的交付期限，新兴公司的主张应当依法予以驳回。2.黎军并未收到新兴公司的交房通知，一审判决对违约交房责任部分认定事实清楚，适用法律正确，应驳回新兴公司上诉请求。《商品房买卖合同》第二十五条明确约定了通知和送达方式，新兴公司应当严格遵守。黎军并未收到新兴公司邮寄的任何交房通知，直至2017年8月7日才办理收房手续，新兴公司应承担违约责任。《XX关于项目1、5、8、9楼交房通知》系新兴公司单方制作，其单方变更合同内容的行为应属无效。新兴汉阴分公司述称，同意新兴公司的上诉意见。黎军向一审法院起诉请求：1.请求依法判令新兴公司、新兴汉阴分公司向黎军支付逾期交房的违约金1749.96元；2.请求依法判令新兴公司、新兴汉阴分公司按照合同约定向黎军办理房屋所有权转移登记，并向黎军支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金25466.63元;3.本案诉讼费由新兴公司、新兴汉阴分公司承担。一审法院认定事实：黎军与新兴公司签订了编号为YSXX《商品房预售合同》。合同第三条约定：黎军购买新兴公司开发的“新兴·XX商住小区”X号楼X单元X层X号。第六条约定：总价款257347元，付款方式为按揭贷款，支付首付77347元，余款180000元申请贷款支付。第八条约定：房屋交付时间为2017年5月30日前，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的、施工过程中遇到恶劣天气，设计变更等原因造成工程延误、施工过程中遇到不可抗力的因素及非出卖人所能控制的因素、买受人在房屋交付前仍有到期应付房款或其它费用没有付清、若买受人按揭手续到交房日期尚未办理完毕以办理完毕后10日内交房。第九条约定：出卖人逾期交房违约责任为逾期不超过90日，自2017年5月30日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，因办证机关和买受人原因影响的，出卖人不承担责任。合同签订后，黎军按照合同约定向新兴汉阴分公司履行了购买新兴公司开发的“新兴·XX商住小区”X号楼X单元X层X号付款相关义务。2017年8月7日，新兴公司向黎军履行了交房义务。一审法院另认定事实：1.黎军申请了安康市移民搬迁安置项目，黎军在购买“新兴·XX商住小区”X号楼X单元X层X号时已享受了该政策项目55000元补助资金。2.2019年10月14日，新兴公司开发建设的XX小区1、5、8、9号楼工程取得了房屋产权初始确权，登记确权号为汉房交首字2019第300号。3.本案中，新兴公司是“新兴·XX商住小区”的建设单位，也为本案所涉合同的出卖人，新兴汉阴分公司收取了黎军购房款。4.本案所涉案房屋在双方签订合同时尚在建设中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黎军与新兴公司签订的编号为YSXX《商品房预售合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。对于本案民事责任应由谁承担的问题，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，结合“黎军与新兴公司签订编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售）和新兴·XX商住小区建设单位为新兴公司”的案件事实，应由新兴公司承担。对于黎军诉请逾期交房违约金的问题，黎军已按照合同约定的付款方式及期限向新兴汉阴分公司履行了“新兴·XX商住小区”X号楼X单元X层X号付款相关义务。新兴公司于2017年8月7日向黎军履行交房义务，其行为违反了合同约定的2017年5月30日交房时间，应当按照合同“出卖人逾期交房违约责任为逾期不超过90日，自2017年5月30日第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”的约定向黎军承担逾期交房的违约责任，违约金计算1749.96元。对于黎军诉请“新兴公司按照合同约定向黎军办理房屋所有权转移登记，并向黎军支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金25466.63元”的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，结合本案《商品房预售合同》“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，因办证机关和买受人原因影响的，出卖人不承担责任”的约定，黎军所提交的证据不能证实其未能在该商品房交付之日起90日取得该商品房的房屋所有权证书，是新兴公司的原因导致的，故对黎军该项诉讼请求不予支持，但新兴公司仍负有与黎军共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记的合同履行义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:一、新兴公司于判决生效之日起十五内给付黎军逾期交房的违约金1749.96元。二、驳回黎军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由新兴公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：新兴公司应否承担逾期交房违约金。二审中，新兴公司对逾期交房的事实以及一审法院确定的逾期交房违约金计算方法均无异议，故双方争议的核心仅为逾期交房的违约行为是否具有法定免责事由。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，新兴公司应当在2017年5月30日前向黎军交付房屋。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。新兴公司上诉认为造成逾期交房的原因有四个，即因检查停工、高考、停电、下雨，这些因素均为新兴公司不能预见、不能避免、不能掌控的，故应扣除因上述不可抗力因素导致的逾期交房时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。其中，不能预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件。不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生。不能克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。由此可见，新兴公司前述理由均不符合不能预见、不能避免和不能克服的客观标准，故新兴公司援引不可抗力作为逾期交房免责情形的上诉理由不能成立，法院不予支持。另外，新兴公司上诉还认为，逾期交房的事由出现后新兴公司已经及时履行了通知义务，黎军作为购房户并未提出异议。本院认为，双方在《补充协议》第七条约定，“根据本合同或者本合同有关所发出的所有通知、单据等项均须以书面形式向本合同所列地址送达，发出5天后即为已送给对方。”经查，新兴公司所称的通知并未严格按照双方约定的方式进行送达，故不能证实其已经适当履行了通知的义务。退一步讲，即使黎军对可能逾期交房的事实知情，亦不足以据此认定新兴公司具有迟延交房的免责事由。综上，一审判决认定新兴公司应当承担逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以维持。综上，新兴公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由安康市新兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 张 燕审判员 刘慧琴二〇二〇年六月十九日书记员 马晓敏