广西壮族壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1870号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州市现代农业投资有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市桂中大道1号之一中房文化产业大厦写字楼十层。 法定代表人：覃仁智，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周振华，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐晓辉，广西汇力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：广西绿城农业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市西环路288号花鸟市场门面20、21号。 法定代表人：罗迪，该公司经理。 委托诉讼代理人：曾秋程，男，1968年8月12日出生，汉族，广西绿城农业有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：邹卫社，男，1977年4月9日出生，汉族，广西绿城农业有限公司工作人员。 上诉人柳州市现代农业投资有限责任公司（以下简称现代公司）因与被上诉人广西绿城农业有限公司（以下简称绿城公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2019）桂0205民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 现代公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判绿城公司向现代公司支付土地租金（场地占用费）941400元、承包金600000元、律师费114464元；二、绿城公司承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定现代公司违反合同约定，导致绿城公司无法实现合同目的，属于认定事实和适用法律错误。一审判决认为租赁的土地中50.12亩土地在江小明死亡后农户不愿继续租赁土地给现代公司，现代公司未能实际取得该50.12亩土地的租赁权，即未能确保葡萄基地土地的完整性，违反了合同的约定，导致绿城公司无法实现合同目的。现代公司认为这并不必然导致绿城公司无法实现合同目的，理由如下:（一）从该50.12亩土地所处位置和重要性来看。在一审庭审过程中，绿城公司己认可该50.12亩土地位于其所承租土地的边缘位置，而不是中间的区域，且绿城公司也未能举证证实该50.12亩土地属于整个葡萄基地的核心地域，比如灌溉区、取水点等。（二）从面积大小来看，绿城公司承包现代公司位于柳北区的葡萄基地及地面附属物，总占地面积363.33亩，而该50.12亩土地仅仅是很小一部分。（三）另外，现代公司在一审中己经提供证据证实该50.12亩土地实际上也一直由绿城公司在继续使用，该50.12亩土地在减少前和减少后对绿城公司没有任何实际上的影响。综上，即使该50.12亩土地无法正常提供给绿城公司，也并不会导致绿城公司合同目的无法实现。绿城公司只需对整个葡萄基地进行相应调整，绿城公司仍然可以继续经营，且根本不会导致绿城公司合同目的无法实现。二、一审判决不支持现代公司诉请的土地租金、承包金、律师费，属于适用法律错误，且显示公平。（一）现代公司在合同签订后，己按合同约定将363.33亩（实际为363.93亩）土地交付绿城公司使用。即使从2017年9月开始由于第三方江小明的原因导致合同所涉的50.12亩土地出现问题，绿城公司也应向现代公司支付2016年和2017年1月至8月的土地承包金和土地租金，同时也应按实际使用面积向现代公司支付其所拖欠的2017年9月及以后的另外313.209亩土地的承包金和土地租金。一审判决明确认定绿城公司至少应按合同约定支付2016年、2017年土地租金以及2016的土地承包金。绿城公司既没有向现代公司支付2017年土地租金以及2016年的承包金，也没有按合同约定支付2016年土地租金，一审法院在判决时不作出相应的实体判决，匪夷所思。（二）案件所涉的50.12亩土地出现问题系由于第三人江小明去世所致，属于意外。现代公司不存在任何过错。本案中，现代公司诉请绿城公司支付2017年、2018年土地租金941400元，系针对绿城公司正常使用土地期间的租金和占用费（2018年7月25日合同解除后，不归还土地期间产生的土地占用费）；同时，依据公平原则，绿城公司也应向现代公司支付2016年、2017年、2018年的土地承包金600000元。（三）本案中现代公司诉请的损失是实际发生的，且均符合本案中证据的显示。如现代公司已实际向农户支付的土地租金和绿城公司在归还土地之前，绿城公司应向现代公司支付的承包金和现代公司已实际支付的律师费用和诉讼费用。相反，绿城公司诉请的损失金额。一审法院作出没有客观证据予以证实的认定，也就是说现代公司的损失显而易见，而绿城公司的损失没有任何证据证实己实际发生。在此情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定绿城公司也应依据案件的客观情况向现代公司支付绿城公司在使用土地和占用土地期间的土地租金及向现代公司支付相应的承包金。从一审判决结果来看，现代公司承担损失，绿城公司不承担任何责任，甚至土地完整时间段内的租金和承包金，绿城公司也无需支付。一审所作判决违反法律规定，且显示公平。 绿城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回现代公司的上诉请求。 现代公司向一审法院起诉请求：一、绿城公司向现代公司支付土地租金941400元（2017年1月1日至2018年7月25日的土地租金736378.73元、2018年7月26日至2018年12月31日的场地占用费205051.17元，合计941430元，现代公司只诉请941400元）；二、判令绿城公司向现代公司支付承包金600000元；三、绿城公司向现代公司支付律师费47394元；四、本案诉讼费用、保全费用由被告承担；五、绿城公司支付现代公司反诉律师代理费67070元。 绿城公司向一审法院反诉请求：一、解除现代公司与绿城公司于2015年9月1日签订的《葡萄基地承包经营管理合同》；二、现代公司赔偿绿城公司因现代公司违约而造成的经济损失2361250元（其中修建农业园区钢结构费用1000000元、修建农业园区道路等经营设施费用1200000元、2017年农作物成熟后不能外销而造成的经济损失161250元）；三、反诉案件的受理费由现代公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月1日，现代公司与绿城公司签订《葡萄基地承包经营管理合同》约定：绿城公司承包现代公司位于柳州市柳北区的葡萄基地及地面附属物，总占地面积363.33亩，承包期限自2015年9月1日起至2027年12月31日止；承包金自2016年起算至2027年合计5850000元，其中2016年承包金为100000元，2017年承包金为200000元，2018年承包金为300000元，绿城公司应于每年12月20日前支付当年承包金至现代公司银行对公账户；承包期内，除承包金外，绿城公司在还应在每年1月20日前（自2016年起算）将当年的土地租金545000元支付至现代公司银行对公账户；现代公司应保障承包期内的土地供给，并积极协助处理土地方面的纠纷，现代公司保证其在标的土地上权利的合法性及完整性，若在合同履行期内发生权属纠纷，绿城公司有权解除合同并要求现代公司返还已经投入的资金；承包期间，绿城公司新增投资的设施设备在合同到期或中途解除合同时，所有设备设施完好率应达80%以上（易损设施除外），无偿归现代公司所有，否则绿城公司应予赔偿；如一方未履行约定的责任和义务，另一方有权提出终止合同；若一方违约，须向对方承担违约责任以及用以实现债权的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、误工费、交通费等。合同签订后，现代公司将上述葡萄基地交予绿城公司，绿城公司投入相应资金修建园区钢结构大棚、道路等设施进行了生产经营。 2018年7月23日，现代公司向绿城公司发出《关于解除合同及支付承包金和租金的通知》，称绿城公司未按合同约定向现代公司支付2016年、2017年两年的土地承包金300000元以及2017年、2018年土地租金1090000元，两项合计1390000元，绿城公司已构成严重违约，故依法通知绿城公司要求解除合同。绿城公司于2018年7月25日在该通知上备注“贵公司违约在先，所以我司不同意解除合同”。绿城公司的理由为：现代公司与江小明签订土地租赁合同的农户在江小明去世后不愿继续出租给江小明（现代公司），这些农户多次采取堵路、锁大门的方式阻碍绿城公司生产经营，此后这些农户又与他人签订土地租赁合同，导致其无法经营。 租赁的葡萄基地面积为363.33亩，包括案外人江小明向蔡家屯农户租赁后又转租给现代公司的50.12亩土地，其余土地则是现代公司直接向蔡家屯农户租赁。2017年3月20日，与案外人江小明形成土地租赁关系的农户向江小明的直系亲属江小春发出通知，称合同一方当事人江小明于2015年病故，致使合同无法履行，故要求终止土地租赁合同。同时，江小春与相关村民亦书面告知现代公司，江小春与相关村民已协商一致于2017年9月起终止土地租赁关系，故现代公司与江小明签订的土地承包协议亦应终止。绿城公司已分别于2016年2月2日、2016年2月3日、2016年4月8日直接向葡萄基地土地的农户支付2016年度土地租金；现代公司则已向葡萄基地土地的农户（原江小明租赁土地的农户除外）支付了2017年度、2018年度的土地租金。自2019年1月1日起，现代公司已与葡萄基地土地的全部农户解除了土地租赁关系，土地也已返还给农户。 一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现代公司与绿城公司签订《葡萄基地承包经营管理合同》明确约定，绿城公司自2016年起应于每年1月20日前支付当年的土地租金545000元，并于每年12月20日前支付当年承包金，如一方未履行约定的责任和义务，另一方有权提出终止合同，而绿城公司并未按合同约定支付2017年、2018年土地租金以及2016年、2017年承包金，在此情形下，现代公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，现代公司于2018年7月23日发出了解除合同的通知，绿城公司于2018年7月25日确认收到该通知，故现代公司与绿城公司签订《葡萄基地承包经营管理合同》已于2018年7月25日解除。虽然绿城公司在现代公司发出的解除合同的通知上注明不同意解除合同，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”之规定，双方并没有约定异议期间，绿城公司也并未在三个月内，即2018年10月25日前提起诉讼，故绿城公司对于解除合同的异议不能成立。 《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，现代公司与绿城公司均违反了《葡萄基地承包经营管理合同》的约定，应当各自承担相应的责任。 现代公司的违约行为表现为：双方签订的《葡萄基地承包经营管理合同》已明确约定，现代公司应保障承包期内的土地供给，并积极协助处理土地方面的纠纷，现代公司保证其在标的土地上权利的合法性及完整性，若在合同履行期内发生权属纠纷，绿城公司有权解除合同并要求现代公司返还已经投入的资金。从本案查明的事实看，葡萄基地范围内的土地包括案外人江小明从农户手上租赁的50.12亩土地，承包期内，该50.12亩土地的农户在江小明死亡后不愿继续租赁土地给现代公司，此后现代公司也未能实际取得该50.12亩土地的租赁权，即未能确保葡萄基地土地的完整性，违反了合同的约定。基于现代公司已违反合同约定，导致绿城公司无法实现合同目的，故现代公司提出要求绿城公司支付土地租金、承包金、律师费的诉讼请求均缺乏依据，该院不予支持。 绿城公司的违约行为表现为：从绿城公司提供的证据看，50.12亩土地的农户于2017年3月20日才向江小明的直系亲属江小春发出终止土地租赁合同通知，并协商一致于2017年9月起终止土地租赁关系，绿城公司也在反诉状中主张其于20l5至2016年间正常经营并取得了不错的经济效益，到2017年才受到了农户的影响无法正常经营，在此之前绿城公司至少应按合同约定支付2016年、2017年土地租金以及2016年的承包金，但绿城公司既没有向现代公司支付2017年土地租金以及2016年的承包金，也没有按合同约定支付2016年土地租金（合同约定绿城公司应在2016年1月20日前向现代公司支付土地租金，即使绿城公司得到现代公司的默许直接向农户支付，绿城公司也没有按照其承诺的时间2016年1月31日、2016年4月1日及时付清给农户），以上事实可看出，绿城公司在农户影响其经营行为前已有资金紧张导致其不能按时履约的行为发生。此外，即使确实发生了农户影响其经营行为的事件，绿城公司亦应积极与现代公司协调、磋商与50.12亩土地农户续租土地的方法，但绿城公司并未举证证明其有采取相应措施或者督促现代公司采取相应措施与50.12亩土地的农户洽谈续租事宜，实际上绿城公司只是以不交租金、承包金的方式进行对抗，又以现代公司违约在先为由不同意解除合同，而且又自行委托他人对园区的钢结构等相应设施进行拆除，以上种种行为表明绿城公司有利用对方违约行为行违约事实之嫌。对于绿城公司提出的反诉请求，一方面，绿城公司提供的证据并不能证明其主张的修建农业园区钢结构费用1000000元、修建农业园区道路等经营设施费用1200000元、2017年农作物成熟后不能外销而造成的经济损失161250元是客观、合理的损失，而相应的设施、设备已损，亦无法通过司法鉴定的方式进行确认；另一方面，即使损失客观存在，如前所述，绿城公司亦违反了合同约定，其主张的损失要求现代公司承担赔偿责任亦缺乏依据。综上，绿城公司提出的赔偿请求缺乏依据，应予以驳回。 一审判决：一、确认现代公司于2015年9月1日签订的《葡萄基地承包经营管理合同》已于2018年7月25日解除；二、驳回现代公司的诉讼请求；三、驳回绿城公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费19099元、反诉案件受理费12845元，合计31944元（现代公司预交19099元，绿城公司预交12845元），由现代公司负担19099元，由绿城公司负担12845元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：绿城公司提交了其制作的《绿城生态农业葡萄主题公司功能分区图》，欲证明从江小明处转租的50.12亩土地是在园区的核心位置，绿城公司不能完整的行使经营权。现代公司不认可该功能分图的真实性。本院认为该功能分区图不能证明绿城公司主张的事实，对该证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，绿城公司向现代公司转租363.33亩葡萄基地用于经营农业种植观光产业。双方约定绿城公司应于每年12月20日前支付当年承包金至现代公司银行账户。绿城公司承诺三年内新增投资额不低于5000000元，否则现代公司可以单方解除合同，所有投资归现代公司所有。绿城公司接收葡萄基地后建设了农业种植观光设施，包括有农业种植设施、灌溉设施、园林绿化和观光用房等。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”据此，现代公司应当按照合同的约定完整地交付葡萄基地给绿城公司经营，此为现代公司的法定义务。双方当事人还在合同中约定现代公司保证其在租赁土地上权利的合法性和完整性，完整交付土地并保持土地租赁权利的完整性也是现代公司的合同义务。绿城公司租赁的葡萄基地包括有从案外人江小明处转租的50.12亩土地。江小明去世后，农户在2017年3月通知解除该50.12亩土地租赁合同。现代公司对葡萄基地所占用的土地不享有完整地使用权，不能向绿城公司交付全部的363.33亩土地，现代公司违约。绿城公司租赁葡萄基地用于经营农业种植观光产业，在农户拒绝租赁50.12亩土地给现代公司后，不仅仅只是减小了葡萄基地的规模，还会使葡萄基地观光功能缺失，致使合同目的无法实现，现代公司已经构成根本违约。 根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项的规定，应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方有有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。虽然绿城公司没有在2016年12月20日前交纳100000元承包金也构成违约，但是从履行合同的情况来看绿城公司已经向农户支付了2016年的土地租金，绿城公司逾期交纳2016年承包金不构成根本违约。部分农户在2017年3月要求收回葡萄基地中50.12亩土地后，现代公司已经有可能丧失履行合同的能力，绿城公司有权利中止履行合同。直至现代公司2018年7月25日通知绿城公司解除合同时，现代公司都没有与农户就50.12亩土地达成租赁协议，现代公司丧失了履行合同的能力。虽然现代公司没有解除合同的权利，但是租赁合同已经在诉讼之前实际解除，一审判决租赁合同于2018年7月25日解除后，绿城公司没有上诉，本院予以确认。 对于绿城公司是否应当赔偿现代公司租金、承包金和律师代理费损失的问题。现代公司根本违约致使合同无法履行，现代公司要求绿城公司赔偿律师代理费损失没有法律依据。虽然绿城公司不能证明其受到经济损失的具体金额，但是农业种植观光产业初期投资大，收回投资周期长，绿城公司停止经营后确实受有较大经济损失。合同约定的土地租金为每年545000元，2016年、2017年承包金合计为300000元，不能抵销绿城公司受到的经济损失。而且现代公司从2017年3月起就丧失了履行合同的能力，绿城公司也无须支付2017年3月后的租金、承包金。据此，本院对现代公司要求绿城公司赔偿租金、承包金和律师代理费损失的主张不予支持。 综上，现代公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19703元（柳州市现代农业投资有限责任公司预交），由上诉人柳州市现代农业投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇二〇年六月十八日 书记员 杨茜如