江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终411号上诉人（原审被告）：蔡鸿财，男，1945年1月2日生，汉族，住江苏省南京市。被上诉人（原审原告）：芮仁福，男，1933年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴亚平，江苏维世德律师事务所律师。上诉人蔡鸿财因与被上诉人芮仁福房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初8640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡鸿财上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原判决认定事实不清。本案纠纷已经在秦淮区人民法院（2001)秦民一初字第1044号民事调解书中得到解决，上诉人没有任何理由再与被上诉人签订任何房屋租赁协议，但被上诉人采取欺骗手段，说只是为了便于租金调整，再次与上诉人达成房屋租赁协议，该协议本身并没有实质的意义和实质的内容。且被上诉人也明确表示，有法院的调解书在那里，让上诉人不用担心。二、一审判决未查明政府对落实房屋的承租户是否进行过安置，侵犯合法承租人最基本的居住权。三、原判决适用法律错误。一审判决应当适用落政返还房屋时的相关法律法规及1992年8月31日宁政发（1992）205号文件，解除合同必须满足当事人的居住基本条件，现上诉人仍居住此房，且此房屋是唯一住所，不应解除合同。四、原判决违反法定程序。被上诉人在原审中增加了诉讼请求，一审法院未给上诉人合理的答辩期，也没有对增加的上诉请求进行答辩。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。芮仁福辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、（2001)秦民一初字第1044号民事调解书经双方当庭质证，上诉人认为被上诉人采用欺骗手段，没有事实依据。二、上诉人自身是否得到安置与本案无关。被上诉人作为案涉房屋合法产权人，对案涉房屋享有使用、收益、处分的权利。上诉人与政府之间的安置问题，应向相应主体主张权利，而非被上诉人。三、（1992）205号文件系地方政策，并非上位法，无法对抗合同法，适用的主体也并非公民之间。上诉人一审庭审时自认居住在其女儿家，一审法院的法律文书送达和律师函的邮寄，都可以证明上诉人是有住房的。四、关于一审程序问题，被上诉人主张上诉人承担占有使用费，上诉人的委托诉讼代理人也进行了答辩，一审审判程序并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。芮仁福向一审法院诉讼请求：1.判令解除芮仁福、蔡鸿财签订的《房屋租赁协议》；2.判令蔡鸿财限期将位于南京市中华西门六角井40号前北的房屋清空后交付给芮仁福；3.判令蔡鸿财承担本案的全部诉讼费。案件审理过程中，芮仁福增加诉讼请求，要求判令蔡鸿财自2019年7月1日起按照租金标准支付占有使用费至实际搬迁之日止。一审法院认定事实：南京市秦淮区六角井40号房屋原产权人系李宏亮、李宏英，诉争房屋于1958年由李宏亮上交国家，1969年蔡鸿财承租使用诉争房屋中面积为14平方米的房屋，1982年房产部门扩建为17.8平方米。1996年6月26日，秦淮区落实政策办公室将诉争房屋发还产权人，1999年1月6日，芮仁福经李宏英立遗嘱取得诉争房屋产权。2006年，芮仁福（甲方）与蔡鸿财（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将诉争房屋内前北的房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方居住，面积为17.8平方米；租赁期限为两年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止；房屋租金每月60元，年租金720元；乙方入住房屋时应对房屋的面积及安全状况进行确认，甲方曾经建议要求修缮房屋，但是乙方表示不愿意，甲方也由于房租收入甚少而无法支付修缮房屋所需的费用而无法对房屋进行修缮，所以甲方建议乙方做好相应房屋安全工作，如有因房屋老化而造成的人员或其他财产损失，甲方一概不负责任。上述合同到期后，芮仁福（甲方）与蔡鸿财（乙方）续签《房屋租赁协议》，约定租赁期限每两年续签一次，自2010年11月起至2012年10月31日止；租金每月70元，年租金为840元。上述《房屋租赁协议》到期后，芮仁福与蔡鸿财未再续签合同，但蔡鸿财继续承租使用诉争房屋，并支付租金至2019年6月30日。2019年6月25日，芮仁福向蔡鸿财邮寄《律师函》，要求解除双方之间的租赁协议，同时要求蔡鸿财将诉争房屋清空返还芮仁福。一审法院认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。关于芮仁福要求解除租赁合同、返还房屋并支付占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，诉争房屋系落实政策返还房屋，落政后芮仁福、蔡鸿财建立租赁关系已逾五年。而在双方签订的《房屋租赁协议》到期后，双方未再续签书面合同，但此后蔡鸿财仍继续承租使用诉争房屋，应当认定双方形成了不定期租赁合同。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现芮仁福已于2019年6月25日发送《律师函》，并给予了蔡鸿财合理期限，因此芮仁福有权解除合同。合同解除后，蔡鸿财理应返还房屋并支付占用期间的使用费，故对于芮仁福上述诉讼请求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除芮仁福与蔡鸿财关于南京市秦淮区六角井40号房屋内前北房屋（面积17.8平方米）形成的不定期租赁合同；二、蔡鸿财于判决生效之日起三十日内将南京市秦淮区六角井40号房屋内前北房屋（面积17.8平方米）腾空返还芮仁福，并支付自2019年7月1日起至其实际迁出之日止的租金、房屋使用费（按70元/月标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，减半收取为40元，由蔡鸿财负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于案涉房屋在前案中的争议。芮仁福曾于2001年7月16日诉至一审法院，要求蔡鸿财迁让。经一审法院调解，双方达成如下调解协议：座落本市六角井40号使用面积17.8㎡的房屋（包括公厨、公堂），由蔡鸿财居住使用至拆迁时止，在此期间芮仁福不收房租，蔡鸿财负责修缮房屋。该案（2001）秦民一初字第1044号民事调解书已生效，本院予以确认。关于租赁合同中对租期的约定。双方于2006年签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限为2年，自2007年1月1日起至2008年12月31日止。并在“2年”前手写添加“每”字，“2年”后手写添加“续签1次”，修改处均加盖印章确认；房屋租金每月租金60元，年租金720元。2010年双方再次签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁期限每2年续签1次，自2010年11月起至2012年10月31日止；房屋租金每月70元，年租金为840元。上述合同内容，本院予以确认。关于双方签订租赁合同的基础。上诉人二审提交说明一份及转账记录、收条等证据，证明其三家租户的租金一直交纳至2019年，并认为双方之所以签订租赁合同系芮仁福声称只是调整租金，不影响上诉人的实际居住，双方签订租赁合同后，上诉人一直按约支付租金，说明双方的租赁合同是在不违背秦淮区法院调解书的基础上签订的。被上诉人认为该证据即使是真实的，也印证了双方形成租赁关系的事实，无法改变自2012年11月1日起双方形成了不定期租赁关系的事实。本院经审查认定，上诉人所提交的上述证据只能证明其缴纳租金的相关情况，并不能证明双方之间签订的租赁合同系建立在租赁合同的基础之上，本院对其证明目的不予采信。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋系落实政策发还产权的房屋，所有权归芮仁福所有。芮仁福与蔡鸿财就该房的使用问题曾在一审法院达成过调解协议，约定案涉房屋由上诉人居住使用至拆迁时止，并在此后两次签订租赁合同，约定租赁期限每两年续签一次，最后一次的租赁期限自2010年11月起至2012年10月31日止。从调解协议及房屋租赁协议的内容来看，双方应属房屋租赁合同关系，协议内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。调解协议约定了案涉房屋的使用期限至拆迁时止，系附终止条件的民事协议，考虑到案涉房屋的历史背景及南京市对落政房屋原承租人的安置政策，该约定经人民法院确认后合法有效，蔡鸿财有权在该协议约定的终止条件成就前占有使用案涉房屋。此后双方两次签订《房屋租赁协议》，均约定租赁期限每2年续签1次，在第一次《房屋租赁协议》中还特别进行了修改，均说明双方签订的《房屋租赁协议》并未将调解协议约定的长期租赁条件变更为固定期限的租赁合同，《房屋租赁协议》所约定的租赁期限应系在总租赁期内的阶段性约定。再结合调解协议及两次租赁协议对租金的约定，案涉房屋的租金确实从免费使用至每月60元，再至每月70元，与蔡鸿财主张的双方续签合同只是为解决租金问题，并未改变调解协议约定的租赁条件的说法相一致，故本院认定双方2006年及2010年签订的《房屋租赁协议》系在秦淮区人民法院（2001）秦民一初字第1044号民事调解书的基础上对租赁费用所作出的调整，未改变双方调解协议所附的终止条件。现芮仁福未举证证明案涉房屋已经面临拆迁或征收，双方协议约定的终止条件未成就，其以双方系不定期租赁合同关系为由要求解除租赁合同并要求蔡鸿财迁让，与约定不符，本院不予支持。综上所述，蔡鸿财的上诉请求成立，应予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8640号民事判决书；二、驳回芮仁福的一审诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由芮仁福负担；二审案件受理费80元，由芮仁福负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  涂 甫审判员  徐聪萍二〇二〇年六月二十四日书记员  孙雪松