江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1128号原告：王泽洋，男，1990年10月10日生，汉族，户籍在江苏省宝应县，现住江苏省无锡市新吴区。被告：周志芬，女，1969年10月16日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：沈琳，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪明珠，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。被告：江苏国信物业管理有限公司无锡分公司（以下简称国信公司无锡分公司），统一社会信用代码91320205678315911H，住所地江苏省无锡市锡山区东亭街道迎宾北路1号。负责人：杨飞。第三人：江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司，统一社会信用代码91320214784391539C，住所地江苏省无锡市新吴区新光路399号办公楼5楼。负责人：周海宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邵亮，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。原告王泽洋与被告周志芬、江苏国信物业管理有限公司无锡分公司（以下简称国信公司无锡分公司）、第三人江苏省房地产投资有限责任公司无锡分公司（以下简称江苏房地产公司无锡分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告王泽洋及被告周志芬、第三人江苏房地产公司无锡分公司的委托诉讼代理人邵亮到庭参加诉讼。被告国信公司无锡分公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。王泽洋向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令周志芬向王泽洋支付违约金154500元（房屋价款1030000＊15%＝154500元）；2、请求法院判令周志芬向王泽洋返还车位价款80000元；3、判令国信公司无锡分公司对周志芬的上述债务承担补充责任；4、判令周志芬、国信公司无锡分公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年1月10日，其与周志芬签订《房屋买卖合同》，约定周志芬将名下位于无锡市新吴区的房屋出售给其，房屋售价为1030000元，并约定如有一方违约则需向对方支付房屋售价15%的违约金。该合同第八条约定，房屋成交价含地下车位，在合同签订前，周志芬告知其车位买卖合同已经丢失，但可至物业核实有车位的事实，故其与周志芬一并前往国信公司无锡分公司处进行核实，确认案涉小区东洋房13号车位是周志芬所有，故其与周志芬签订了案涉房屋买卖合同，并支付了包含车位的全部房屋价款。办理过户手续后，国信公司无锡分公司在其物业系统内更改东洋房13号车位为王泽洋所有，并印发了相应的售013、苏Ｂ×××××（东洋房13号）的车位材料。2019年1月，国信公司无锡分公司、江苏房地产公司无锡分公司通知其，其没有案涉车位的所有权及使用权，要求收回东洋房13号车位，其与周志芬沟通解决遭周志芬拒绝，故其诉讼来院。周志芬辩称，1、其与王泽洋签订的房屋买卖合同房屋售价为1030000元，该价格为房产的单一价格，无论是否一并转让车位的使用权，都不会对该价格造成影响；2、其在购买案涉房屋时，江苏房地产公司无锡分公司赠予了车位使用权，其在使用案涉房屋时，也曾将案涉车位出租给第三方并收取租金、向国信公司无锡分公司缴纳50元/月的管理费，国信公司无锡分公司从未向其收取过租金；3、其将案涉房屋售予王泽洋时，明确告知车位系江苏房地产公司无锡分公司赠予，没有签订过车位购买合同，且王泽洋亦核对过其对案涉车位具有使用权；4、案涉房屋过户给王泽洋后，王泽洋正常办理了案涉车位的系统变更，直至2019年1月，案涉车位都由王泽洋正常使用；5、其并无任何违约行为，不应当承担违约金，其已完成了交付案涉房屋及车位的合同义务，且王泽洋亦未在诉讼时效内向其提出异议；6、王泽洋与国信公司无锡分公司或江苏房地产公司无锡分公司之间的纠纷与其无关；7、如果法院认定其有违约行为，王泽洋主张的违约金过高，其要求法院予以调整。国信公司无锡分公司未作答辩。江苏房地产公司无锡分公司述称，周志芬向其购买案涉房屋时并没有购买车位，其也未将案涉车位赠予周志芬，案涉车位的所有权及使用权都在其名下，其有权处置案涉车位。经审理查明：2016年1月10日，王泽洋与周志芬签订《房屋买卖合同》1份，约定周志芬以1030000元的总价将其所有的无锡市新吴区转让给王泽洋。合约载明：“甲乙双方约定该成交价包含地下车位”合同签订后，王泽洋履行了支付购房款的合同义务，周志芬履行了交付房屋，配合过户的合同义务。以上事实，由王泽洋提交的房屋买卖合同等证据及双方当事人陈述在卷佐证。关于案涉车位的情况，王泽洋陈述其在签订房屋买卖合同前即向国信公司无锡分公司询问过案涉车位周志芬是否具有使用权，国信公司无锡分公司没有提出异议，且在其办理完产权过户手续成为业主后，国信公司无锡分公司亦配合其将案涉车位即东洋房13号车位办理了其使用的相应手续，直至2019年1月，其都能正常使用案涉车位，后国信公司无锡分公司、江苏房地产公司无锡分公司向其提出案涉车位没有购买，其才获知案涉车位的情况，其即向周志芬进行沟通。周志芬陈述其在向江苏房地产公司无锡分公司购买案涉房屋时就获赠了案涉车位，虽然其没有证据证明获赠案涉车位的事情，但是从其占有使用案涉房屋时国信公司无锡分公司允许其使用甚至对外出租车位，其出售案涉房屋时国信公司无锡分公司同意配合其及王泽洋办理案涉车位的变更手续，且至2019年1月前都允许王泽洋正常使用案涉车位是事实可以印证其具有案涉车位使用权，且已将案涉车位使用权交付给王泽洋，完成了房屋买卖合同的相应义务。本院至国信公司无锡分公司调查，其工作人员陈述，其未查到周志芬及王泽洋有任何购买或获赠案涉车位的材料，故需要向王泽洋收取车位租金，至于之前为何会让周志芬及王泽洋使用案涉车位，其并不清楚，但是其在整理相关材料时查明周志芬及王泽洋没有相应使用案涉车位的材料，才进行的纠正。江苏房地产公司无锡分公司则陈述其公司无论是出售车位或赠予车位都会与对方签订车位出售合同，只不过如果是赠予的话，合同上的价格会写明是零，现其经核查没有与周志芬签订的任何车位合同。诉讼中，王泽洋向法庭提供的其与电话号码为8827×××8的座机联系的电话录音，其称该电话系国信公司无锡分公司曹经理发给其的，国信公司无锡分公司的工作人员在该电话录音中陈述“前业主和我们公司的人有关系就只收取了管理费”，经质证，周志芬对电话录音的真实性不予认可；江苏房地产公司无锡分公司对电话录音无异议，并认为电话录音证明了并非其将案涉车位赠予了周志芬。诉讼中，王泽洋提供了车位发票1份，证明其邻居购买同小区车位花费80000元。法庭向国信公司无锡分公司调查获知车位现在售价在70000元左右。江苏房地产公司无锡分公司称该小区车位在80000元上下浮动，根据位置的因素不完全一致。本院认为，王泽洋与周志芬签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法、有效，对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该合同明确约定房屋价格包含地下车位，故周志芬有义务向王泽洋交付车位。虽周志芬在合同签订后确实向王泽洋交付了地下车位，但根据现在查明的情况，案涉地下车位周志芬并没有所有权或使用权，周志芬亦无法提供证据证明其获赠该车位，故王泽洋在2019年1月得知其无法正常使用案涉车位后向周志芬提出主张，于法有据，周志芬无法交付车位，构成违约，王泽洋有权主张解除房屋买卖合同中关于车位的部分条款，周志芬应向王泽洋返还车位款项并承担违约责任。关于车位款的价格问题，双方未在合同中予以明确，结合王泽洋举证的发票及国信公司无锡分公司、江苏房地产公司无锡分公司的相应陈述，本院酌定购买车位费为70000元。关于王泽洋主张的违约金，结合周志芬的违约情形、对王泽洋造成的损失等因素综合考量，王泽洋根据购房总价的15%主张过高，本院酌情调整为以70000元为基数，自2019年1月1日（即王泽洋开始无法正常使用车位）起至实际返还车位款之日止的利息损失。关于王泽洋主张国信公司无锡分公司承担连带责任，因没有合同依据，且即便国信公司无锡分公司存在管理混乱，没有第一时间告知王泽洋正确的车位信息，但国信公司无锡分公司的该行为并未对王泽洋造成损害，王泽洋仍可以通过购买车位实现其使用车位的目的，故王泽洋对国信公司无锡分公司的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十二条、九十四条第四项、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周志芬于本判决发生法律效力之日起十日内返还王泽洋车位款70000元，并支付该款自2019年1月1日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算计算的利息损失。二、驳回王泽洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2409元（此款已由王泽洋预交），由王泽洋负担1609元，由周志芬负担800元（王泽洋同意其预交的诉讼费用800元由周志芬向其直接支付，本院不再退还，由周志芬在本判决发生法律效力之日起十日内向王泽洋支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  徐晓磊二〇二〇年六月十日书记员  陈 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。