河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2642号 上诉人（原审原告、案外人）：吴丽辉，女，1966年7月31日出生，汉族，住唐山市。 上诉人（原审原告、案外人）：赵河，男，1962年8月9日出生，汉族，住唐山市。 二上诉人委托诉讼代理人：许卫，河北佳诚信和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李国山，男，1967年12月26日出生，汉族，住乐亭县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：李芳，女，1981年10月26日出生，汉族，住乐亭县。 上诉人赵河、吴丽辉因与被上诉人李国山、李芳执行异议之诉一案，不服河北省乐亭县人民法院（2019）冀0225民初3307号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴丽辉、赵河上诉请求：依法撤销原判、依法改判，一、停止对坐落在乐亭县门楼房产的查封，房屋价值27万元。二、确认坐落在乐亭县门楼房属于二上诉人共同所有。三、被上诉人承担全部案件诉讼费。事实与理由：一、本案被查封的房产系二上诉人人善意取得，二上诉人于2019年11月26日与被上诉人李芳签订了正式房屋买卖合同，交付了相应购房款，在房管交易部门办理了房屋买卖权属过户和税费缴纳手续。唐山市中级人民法院在2019年11月27日下达（2019）冀02执7339号执行裁定书，将位于乐亭县门市楼（房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第0001147号）予以查封是错误的。二、原审判决认定上诉人购买李芳的房产交易行为不符合一般房屋买卖合同成立及履行的常态，不能证实双方交易的真实、合法有效，据此判定原告起诉，明显缺乏事实和法律依据，严重违反了最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的明确规定。关于该房产交易金额是由于该房产是李芳欠款被查封有纠纷的房产，且李芳有意偿还原有房产查封债务（普世小额贷款公司）急需要钱、所以并没有高价出售盖房，符合实际交易情况，并不违反法律法规，没有明显低于市场价格，交易时间为法院房产解封后2019年11月16日当天，同样不违反法律规定，在房产买卖市场上，购买法院解封的房产是正常交易，也是法律不禁止的。综上所述，原审法院判决认定事实不清、证据不足，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 李国山答辩称，赵河、吴丽辉的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。主要理由是，上诉人无法通过善意取得制度取得查封房产的所有权，上诉人与第三人之间的买卖交易行为不符合一般房屋买卖合同成立及履行常态，实为上诉人与第三人恶意串通非法转移财产行为，应认定为无效。 李芳未出具答辩意见。 赵河、吴丽辉向一审法院起诉请求：一、停止对坐落在乐亭县门市楼房产的查封，房屋价值27万元；二、确认坐落在乐亭县门市楼房属于二原告共同所有；三、被告承担全部案件诉讼费。 一审法院认定事实：在案号为（2017）冀0225民初3496号原告乐亭县普实科技小额贷款有限公司与被告李芳、刘吉旺民间借贷纠纷一案中，本院于2017年12月26日作出（2017）冀0225民初3496号民事判决，判决如下：被告李芳于本判决生效后五日内偿还原告乐亭县普实科技小额贷款有限公司借款人民币76万元，并自2017年9月21日起按照年利率24%支付利息至本金还清之日止；被告刘吉旺对上述款项承担连带清偿责任。该判决书生效后在强制执行过程中，乐亭县普实科技小额贷款有限公司与被告李芳于2019年11月26日达成和解协议，双方约定李芳于2019年11月26日偿还乐亭县普实科技小额贷款有限公司22万元，乐亭县普实科技小额贷款有限公司解除对李芳名下位于乐亭县门市楼【房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第0001147号】的查封。同日，李芳借用案外人刘征账户向乐亭县普实科技小额贷款有限公司账户转款20万元，同时河北省唐山市中级人民法院于2019年11月26日作出（2018）冀02执7327号执行裁定书，裁定如下：将李芳名下位于乐亭县门市楼【房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第0001147号】依法解除查封。 2019年11月26日，本案原告吴丽辉、赵河与本案第三人李芳在乐亭县房产管理所签署一份房地产买卖契约，约定原告购买第三人涉案房产，成交价格272200元，并于当日缴纳契税等税费。二原告当庭提交了2019年11月23日、2019年11月25日由吴丽辉账户向案外人刘征账户分别打款18万元、2万元的银行打款凭证以及李芳签字的249000元收条，用以证实其房产交易是合法有效的。本案审理过程中，二原告及第三人李芳均称系通过借用刘征银行账户进行交易，用以偿还李芳尚欠乐亭县普实科技小额贷款有限公司的债务，房屋总价款含税费实际25万元，被告李国山称第三人李芳为逃避债务将房产进行转移，原告与第三人的房产交易不具有真实性。 另经查，河北省乐亭县人民检察院以乐检公诉刑诉［2018］148号起诉书指控被告人李芳犯诈骗罪，于2018年8月16日向本院提起公诉。本院于2018年12月29日作出（2018）冀0225刑初181号刑事判决书，判决如下：一、被告人李芳犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，并处罚金人民币五万元。（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。罚金于本判决生效之日起三十日内缴纳）；二、责令被告人李芳于判决生效后十日内退赔李国山人民币五十万元。李芳不服，向河北省唐山市中级人民法院提出上诉，该院于2019年7月2日作出（2019）冀02刑终278号刑事裁定书，裁定驳回上诉、维持原判。该裁定书生效后，申请执行人李国山向河北省唐山市中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，河北省唐山市中级人民法院于2019年11月27日作出（2019）冀02执20143号执行裁定书，裁定如下：将李芳名下位于乐亭县门市楼【房产证号：冀（2018）乐亭县不动产权第0001147号】依法轮候查封（份额55万元人民币）期限为三年，自2019年11月27日起至2022年11月26日止。案外人吴丽辉、赵河对河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02执20143号执行裁定书不服，于2018年11月29日提出书面执行异议，请求依法撤销唐山市中级人民法院（2019）冀02执20143号执行裁定书，终止该裁定书的执行。本院于2019年12月4日作出（2019）冀0225执异29号执行裁定书，裁定驳回案外人吴丽辉、赵河提出的异议申请。2019年12月10日，原告吴丽辉、赵河提起执行异议之诉，要求停止对坐落在乐亭县门市楼房产的查封，房屋价值27万元；确认坐落在乐亭县门市楼房属于二原告共同所有。 一审法院认为，不动产的转让经依法登记发生效力，未经登记，不发生法律效力。双方当事人订立、履行合同，应当遵守法律，行政法规，遵循诚实信用原则，不得损害他人合法权益。虽然原告吴丽辉、赵河与第三人李芳签订有《房地产买卖契约》，但该合同是2019年11月26日双方为办理过户时由房管部门提供的，并非双方真正交易的时间和价格。从时间的节点看，原告吴丽辉向刘征账户打款的时间在前，而此时涉案房产还处于查封的状态，原告与第三人签订的《房地产买卖契约》时间在后，且双方交易房产的价格去除税费后已经低于李芳购房时的价款，以上不符合一般房产交易的常态。综上，根据相关法律规定，结合本案涉案房产交易发生的背景、交易过程、交易付款时间、付款方式以及本案实际情况，原告与第三人房产交易行为明显不符合一般房屋买卖合同成立及履行的常态，也不符合一般所共同认知、认可的交易方式和交易习惯。原告及第三人提交的证据不能证实双方交易的真实、合法、有效。原告在明知第三人李芳对外负有债务、涉案房产处于查封状态而与之交易，且款项未直接支付交易相对方即本案第三人李芳，对此后果系原告在购买房屋时应履行的合理的注意义务，应系归责于买受人自身原因无法办理过户登记，故原告就该房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告吴丽辉、赵河的诉讼请求。案件受理费5350元，由原告吴丽辉、赵河负担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，赵河、吴丽辉认可《房地产买卖契约》中约定的交易价格、方式等不是双方的真实意思，其与李芳之间另有口头约定。再查明，在田建民申请执行李芳、李保平民间借贷纠纷一案中，执行机构于2019年11月27日查封了李芳名下的案涉房产，后因执行结案，2020年5月15日，执行机构作出（2020）冀02执恢1437号执行裁定，解除了对案涉房产的查封。现（2019）冀02执20143号执行案件对案涉房产的查封为首封。 本院认为，吴丽辉、赵河主张对李芳名下的房产享有排除强制执行的民事权益，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种情形，即在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、已合法占有不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，关于吴丽辉、赵河与李芳签订的《房地产买卖契约》，该合同为房管部门提供的格式文本，其中约定的交易价格、付款方式、税费承担等均不是双方的真实意思，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故该《房地产买卖契约》不属于合法有效的书面买卖合同。其次，李芳尚未向吴丽辉、赵河实际交付案涉房产。交付并非是权属证书的交付，而是指物品的交接、物业手续的变更，以及买受人对房产的管理和支配。本案中，吴丽辉、赵河未提交其在2019年11月27日法院查封前，已合法占有案涉房产的证据。综上所述，吴丽辉、赵河的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由赵河、吴丽辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 柳 审判员 周 欣 审判员 樊玲玲 二〇二〇年六月十九日 书记员 刘 月 ——