文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘04民终965号上诉人(原审原告)：陈学益，男上诉人(原审原告)：左玉平，女二上诉人共同委托诉讼代理人：李剑锋，湖南南舫律师事务所律师。上诉人(原审被告)：衡阳农村商业银行股份有限公司，住所地衡阳市石鼓区明翰路27号。法定代表人：吕宏忠，系该行行长。委托诉讼代理人：黄晓敏，湖南居安律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭文倩，湖南居安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏军，男被上诉人（原审被告）：肖琼(魏军之妻)，女被上诉人（原审被告）：魏厚云(魏军之父)，男被上诉人(原审被告)易落艳(魏军之母)，女上诉人陈学益、左玉平、衡阳农村商业银行股份有限公司(以下简称农商行)因与被上诉人魏军、肖琼、魏厚云、易落艳执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省衡阳市珠晖区人民法院（2019）湘0405民初7360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。陈学益、左玉平上诉请求：1.维持一审判决中“停止对魏厚云名下位于衡阳市蒸湘区601号房屋的执行程序”一项，撤销“驳回陈学益、左玉平的其他诉讼请求”。2.改判将该601号房屋归陈学益、左玉平所有，并由产权登记部门将上述房屋登记在陈学益、左玉平名下。事实与理由：陈学益、左玉平于2013年8月5日就位于衡阳市蒸湘区601室房屋(以下简称601室房屋)与魏厚云签订的《房屋转让合同》自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，判决上述房产归其所有符合法律规定。魏厚云将601房屋卖予我方又将房产证办至自己名下，并非法办理抵押，其行为违反合同约定，造成陈学益、左玉平的损失，故请求确认601房屋属陈学益、左玉平所有，并由产权登记部门办理产权证。农商行辩称，陈学益、左玉平未经依法登记，对案涉房屋不享有物权。601室房屋属违规建筑，陈学益、左玉平与魏厚云签订的《房屋转让合同》因违反法律禁止性规定合同应认定为无效。对陈学益、左玉平主张确权、办证的请求不应予以支持。魏军辩称，陈学益、左玉平房款并未交齐，目前不能将601室房屋产权办至对方名下。肖琼未发表答辩意见。魏厚云未发表答辩意见。易落艳未发表答辩意见。农商行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈学益、左玉平全部诉讼请求。事实与理由：1.农商行与魏军、肖琼、魏厚云、易落艳之间的借款抵押担保合同合法有效，并已办理抵押登记，农商行对案涉房屋享有优先受偿权，属于特定物权，应优先于陈学益、左玉平的普通债权。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述法律规定，本案不应适用上述司法解释第二十八条、第二十九条。陈学益、左玉平辩称，农商行办理抵押登记是在陈学益、左玉平签订《房屋转让合同》之后，其抵押不具有效力，不应予以支持。魏军辩称，我欠农商行的钱是事实，农商行要强制执行我没有异议，但诉讼费要我承担不合理。肖琼未发表答辩意见。魏厚云未发表答辩意见。易落艳未发表答辩意见。陈学益、左玉平向一审法院起诉请求：1、停止对601室房屋的执行；2、确认601室房屋归陈学益、左玉平所有，魏厚云依法配合陈学益、左玉平将该房屋权属办理登记至该二人名下。一审法院认定事实：2013年8月5日，陈学益、左玉平与魏厚云签订了《房屋转让合同》，魏厚云将其私人建设的坐落于衡阳市蒸湘区（即为601室房屋，一楼为门面）住房转让给陈学益、左玉平，房屋建筑面积约130㎡，单价为2660元/㎡，总价款为345800元，另付水电设施费5000元。合同约定，陈学益、左玉平签订合同之日支付定金280000元，剩余房款的20%在魏厚云将房产证、国土证办理到陈学益、左玉平名下后支付。至2013年9月8日止，陈学益、左玉平共支付给魏厚云购房款300000元。2013年8月，魏厚云将房屋交付给了陈学益、左玉平，陈学益、左玉平于2014年10月搬入该房屋居住生活。另查明，衡阳市蒸湘衡祁路90号的产权现已整体登记在魏厚云个人名下，并于2015年在农商行办理了抵押贷款。2019年2月25日，因农商行与魏军、肖琼、魏厚云、易落艳金融借款合同纠纷一案申请执行，该院依据（2019）湘0405执52号执行裁定，查封了被执行人魏厚云名下坐落于衡阳市90号含601室房屋、602室在内的21套房产。2019年8月28日，陈学益、左玉平向该院书面提出执行异议申请，该院于2019年10月18日作出（2019）湘0405执异32号执行裁定，驳回案外人陈学益、左玉平的异议请求。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，陈学益、左玉平在法院查封涉案房产前已与魏厚云签订了《房屋转让合同》，支付了大部分购房款，并已合法占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陈学益、左玉平要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，该院予以支持。因涉案房屋为私人建设，是否能办理不动产产权分户手续，需要经过行政部门进行审批，因此，陈学益、左玉平要求判决案涉601室房屋归陈学益、左玉平所有，并要求魏厚云依法配合陈学益、左玉平将该房屋权属办理登记至陈学益、左玉平名下的诉请，不宜在本案中一并处理，陈学益、左玉平可在行政审批程序后，另行主张权利。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：停止对魏厚云名下位于衡阳市蒸湘区601号房屋的执行程序；驳回陈学益、左玉平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由魏厚云负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。农商行提交第一组证据：(2017)湘0405民初1319号民事判决书、借款合同、抵押合同。第二组证据：房权证、他项权证。以上两组证据拟证明魏军向农商行借款7500000元，肖琼、魏厚云、易落艳向农商行承诺承担连带担保责任，魏厚云、易落艳并以其所有的21套房产作为抵押并于2015年9月7日办理了抵押手续，陈学益、左玉平怠于行使其办证的权利。农商行向本院申请律师调查令并提交调查的证据：由衡阳市不动产信息查询专用章、衡南县不动产登记中心档案室、衡南县三塘镇竹塘村民委员会分别出具回执，内容为陈学益、左玉平在衡阳市、衡南县、衡南县三塘镇竹塘村名下均无房产。本院组织各方当事人进行了质证，陈学益、左玉平对农商行提交证据的质证意见如下：对两组证据的合法性和证明目的有异议，以上证据不能证明抵押有效，亦不能证明陈学益、左玉平怠于行使办证的权利。对农商行通过律师令调查证据真实性无异议，恰能证明陈学益、左玉平名下没有其他房产。魏军对农商行提交证据以及调查证据均无异议。肖琼、魏厚云、易落艳未发表质证意见。本院对上述证据认证如下：农商行提交两组证据具有真实性合法性，可证明魏军等四人借款及抵押的事实，但无法证明陈学益、左玉平存在怠于行使办证权利的情况，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对农商行调查证据具有真实性，可证实陈学益、左玉平名下没有房产的事实，本院予以确认。根据当事人的陈述及确认的证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陈学益、左玉平名下无其他用于居住的房屋。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合陈学益、左玉平、农商行的上诉请求及魏军的答辩意见，本案的争议焦点为：(一)陈学益、左玉平对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。(二)陈学益、左玉平要求对案涉房屋确认归其所有并办理产权证应否得到支持。本院分别评析如下：(一)陈学益、左玉平对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付价款超过合同约定价款的50%。本案中，在一审法院查封之前，陈学益、左玉平与魏厚云已签订合法有效的书面买卖合同，并已对案涉房屋实际占有使用，所购房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，支付购房款300000元，已超过合同约定价款的50%,并表示同意将剩余房款交至法院执行，本院认为，陈学益、左玉平符合上述法律规定第二十八条、第二十九条的情形，其享有的民事权益足以排除人民法院的强制执行。农商行主张依据上述法律规定第二十七条“执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，认为对陈学益、左玉平排除执行的请求不应予以支持。本院认为，第二十八条、第二十九条属于“法律、司法解释另有规定的除外”，且陈学益、左玉平签订房屋买卖合同的时间在抵押登记之前，从保护消费者的生存权的角度出发，从物权保护的角度出发，陈学益、左玉平对案涉房屋的物权期待权依法可以排除农商行的强制执行。(二)陈学益、左玉平要求对案涉房屋确认归其所有并办理产权证应否得到支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故在本案中，陈学益、左玉平可以同时提出确认其权利的诉讼请求，但陈学益、左玉平享有的是对案涉房屋的物权期待权，现案涉房屋登记在魏厚云名下，其上已设置抵押物权，在抵押权未解除前，不宜确认案涉房屋的所有权，故对陈学益、左玉平要求确认案涉房屋权属的请求不予支持。另陈学益、左玉平请求判决产权登记部门予以办证，其诉讼请求超出执行异议之诉的诉请范围，本院不予支持。综上所述，陈学益、左玉平、衡阳农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人陈学益、左玉平负担250元，由衡阳农村商业银行股份有限公司负担250元。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  杨丽萍二〇二〇年六月十八日法官助理  许晓华书 记 员  匡光美