河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初9472号原告（案外人）崔满星,男,汉族,1955年11月5日生,住信阳市。委托代理人李志全，河南银辉律师事务所律师。被告（申请执行人）刘国刚，男，汉族，1977年5月29日生，住信阳市羊山新区。委托代理人吴美兰，浉河区老城街道法律服务所法律工作者。被告（被执行人）信阳豫霆房地产开发有限公司。住所地信阳市平桥区工业园18号。法定代表人袁保强。原告崔满星诉被告刘国刚、信阳豫霆房地产开发有限公司（以下简称豫霆公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔满星及其委托代理人李志全、被告刘国刚的委托代理人吴美兰到庭参加了诉讼。被告豫霆公司经本院传票传唤拒不到庭。本案现已审理终结。原告崔满星向本院提出诉讼请求：1.判令停止对信阳市羊山新区金上海湾二期住宅小区6号楼2单元603号房屋的强制执行，并解除查封、排除对该房屋的执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年6月18日原告购买被告豫霆公司开发的信阳市羊山新区金上海湾二期住宅小区6号楼2单元603号房屋，并签订商品房买卖合同。合同签订后，原告向豫霆公司付清全部购房款765798元。今年，原告突然得知自己购买的房屋在2015年9月30日被平桥区法院裁定查封。经了解，原来是二被告因民间借贷纠纷诉至法院，在诉讼中，被告刘国刚作为申请人向平桥区法院申请对原告购买的房屋即位于信阳市羊山新区金上海湾二期住宅小区6号楼2单元603号房屋予以查封。原告知道后立即依法提出案外人异议。2019年12月4日被平桥区法院以（2019）豫1503执异69号民事裁定书裁定驳回。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，并且，根据“最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”第29条之规定，该裁定无论是在事实上还是适用法律上均存在严重错误。第一，原告已经付清全部的房款，且是在贵院执行查封之前就已经购买并签订了商品房购买合同，只是因为第二被告过错导致该房屋暂时无法办理相关手续；第二，原告目前拥有商品房仅此一套，原告名下在房管局部门登记备案的并无其他居住的房屋；第三，该房屋因第二被告的过错导致无法竣工交付，此前是由我们业主成立自救委员会共同出资才令该房屋竣工交付使用。目前，该房屋已经由原告实际占用并使用；第四，原告从2013年3月30日至2014年5月21日西安后四次通过银行转借给肖丽娜77万元，因此，原告与肖丽娜之间的债权债务关系是客观事实，双方的抵债行为也是真实的；第五，原告所购买的商品房并不是二手房交易，故裁定适用“最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”第28条之规定显然错误。综上，原告认为该房屋的所有权和使用权已经实际转移，早已不属于被执行人的财产了，贵院的查封执行行为严重损害原告的合法权益，依据民事诉讼法的有关规定，原告特向贵院提起异议之诉。被告刘国刚辩称，审查完原告的证据后，看能否对抗法院的执行。被告豫霆公司未到庭，亦未提交相关材料。经审理查明，2015年6月18日原告购买被告豫霆公司开发的信阳市羊山新区金上海湾二期住宅小区6号楼2单元603号房屋，并签订商品房买卖合同。合同签订后，原告即向被告豫霆公司付清了全部房款765798元。2015年6月18日，豫霆公司与肖丽娜签订抵债协议，将其开发的金上海湾小区二期6号楼二单元603房屋作价765798元抵给肖丽娜，同日豫霆公司向肖丽娜开具收据。因肖丽娜欠原告崔满星借款，同日，肖丽娜又将该房屋抵给原告崔满星，双方签订有抵债协议，视为肖丽娜已还清原告崔满星全部借款，并于当日买受人崔满星与第三人豫霆公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人于签订合同之日付清全部房款765798元购买第三人开发的金上海湾6号楼二单元603房屋，建筑面积共116.03平方米，房屋总价765798元，金上海湾签约清单亦显示6号楼603房已一次性付清了房屋总价款。2015年8月26日，豫霆公司向崔满星出具业主免缴一年物业费凭证。2019年12月16日，信阳市房产档案馆出具证明，证明原告崔满星、简惜梅夫妇二人截止出具证明之日未发现在其处有房屋登记记录。另，豫霆公司提供证明，该公司所开发的金上海湾小区二期6号楼，预售证下发时间为2015年8月21日，该栋楼于2015年8月份完工，并于2018年9月份向业主集中交付，现因未办理竣工验收手续等原因，房产证无法办理。被告刘国刚与被告豫霆公司、河南巨世电源科技有限公司民间借贷纠纷一案，本院2015年12月12日作出（2015）平民初字第3344号民事调解书，约定金瑞章、豫霆公司、河南巨世电源科技有限公司共同分期偿还刘国刚本息600万元。刘国刚在审理过程中申请财产保全，本院2015年9月30日作出(2015)豫平民初字第3344-1号民事裁定书，裁定查封了信阳市羊山新区金上海湾小区二期6号楼、8号楼、9号楼的部分房屋。因被执行人一直未履行调解书确定的还款义务，本院作出(2016)豫1503执63-4号执行裁定书，裁定继续查封了上述6号楼、8号楼、9号楼的部分房屋，其中包含6号楼2单元603号房屋。在执行过程中，本院裁定对上述房屋进行拍卖，崔满星认为其是拍卖房屋的实际权利人，应中止对金上海湾小区二期6号楼2单元603号房屋的拍卖，向本院提出书面异议。2019年12月4日，本院作出（2019）豫1503执异69号执行裁定书，驳回崔满星的异议请求。崔满星不服，提起执行异议之诉。本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，主要就案外人是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。本案被执行人是豫霆房地产开发有限公司，执行标的为登记在该第三人名下的商品房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的前提，应当适用第二十九条的规定。结合本案，豫霆公司与原告崔满星签订的商品房买卖合同的签署日期为2015年6月18日，崔满星的购房款是通过抵债的形式在查封之前缴纳的，涉案争议的房屋在查封前取得预售许可证，虽然签署商品房买卖合同时未取得预售许可，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，起诉前取得预售许可的，可以认定为有效；原告提供信阳市房产登记档案馆证明，证实原告在信阳市无其他房屋，被告虽不予认可，但未提供相反证据证明，也不能苛求原告在全国各地开具此类证明，本院认为原告已经完成举证责任，足以认定原告名下无其他用于居住的房屋；原告提供被告豫霆公司出具的支付全部购房款的收据,可以认定本案原告已付清全部购房款。综上，原告具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对涉案房屋的执行。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行信阳市羊山新区金上海湾小区二期6号楼2单元603号房屋；二、驳回原告崔满星的其他诉讼请求。本案受理费11457元，由被告刘国刚负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇二〇年六月四日书记员  卢晓莉