河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终904号上诉人（原审被告）：史凤霞，女，汉族，1974年7月6日出生，住河南省濮阳县。被上诉人（原审原告）：孙磊，男，汉族，1999年2月18日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：杨国芳，河南优诚律师事务所律师。上诉人史凤霞因与被上诉人孙磊房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初13903号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人史凤霞、被上诉人孙磊的委托诉讼代理人杨国芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史凤霞上诉请求：1．撤销濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初13903号民事判决，发回重审或依法改判驳回孙磊的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由孙磊承担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误，房屋买卖合同不存在解除的情形。本案孙磊违约，居间服务费等均应由孙磊承担。孙磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙磊向一审法院起诉请求：1．依法判令解除孙磊、史凤霞签订的《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》；2．依法判令史凤霞返还孙磊已支付的购房款149950元、居间服务费4280元违约金85600元，共计239830元；3．本案诉讼费用由史凤霞承担。一审法院认定事实：2017年9月12日，史凤霞（出售人、甲方）与孙磊（购买人、乙方）在濮阳市远航地产经纪有限公司（居间人）签订《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》各一份，主要约定：一、孙磊购买史凤霞所有的位于濮阳市××××东路南华府山水3幢1单元1002号房屋，建筑面积65平方米，房产证号2016-××号，总价款428000元，定金100000元整，买卖合同签署时，该定金视为首付款的一部分。二、房屋有银行抵押贷款，出售人应在2019年1月30日前办理抵押注销手续。三、出售人应当在2017年9月20日前将该房屋交付给买受人。甲乙双方应在交房当天自行办理物业交割手续。四、乙方于2019年2月28日前将首付款100000元整支付甲方；剩余房款328000元整，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。五、双方同意，自本合同签订之日起至2019年1月30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。买受人未能在2019年2月28日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出售人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出售人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按央行现行存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起到实际取得房屋所有权证书之日止，出售人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。六、双方同意，本次交易所涉及的税费全部由乙方承担；在房屋买卖合同履行过程中，因政策调整导致的新增税费由乙方承担。七、若甲方逾期履行还款解押义务超过十五日的，甲方构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。居间人收取的所有费用不予退还，由违约方直接赔偿给乙方。若乙方逾期履行支付房款义务超过十五日的，乙方构成根本违约，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付费全部款项冲抵违约金，多退少补。八、乙方以2017年10月起承担月供还款，经甲乙双方指定月供还款金额从甲方总房款中扣除。另查明，2017年9月12日，孙磊向史凤霞支付定金80000元，史凤霞出具收条一份。2017年9月14日，孙磊向史凤霞支付房款20000元，史凤霞出具收条一份。2017年9月12日，孙磊向濮阳市远航地产经纪有限公司交纳买卖服务费4280元。2017年9月20日前，史凤霞将涉案房屋交付孙磊，至本案诉讼时，孙磊一直居住、使用该房屋。又查明，2019年3月13日，史凤霞出具“声明”一份，表明原约定2019年1月30日办理房产证过户抵押手续，因原业主暂时无能力还清原该房屋贷款，特声明2019年10月1号办理过户手续。还查明，自2017年10月至2019年11月，孙磊每月向史凤霞在中国银行濮阳开州路支行开户的账户转款1850元，用于偿还涉案房屋上史凤霞的抵押贷款，共向史凤霞转款27笔金额共计为49950元。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：孙磊、史凤霞之间签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》能否解除；如解除双方房屋买卖合同及补充协议，合同解除的责任应如何划分、承担。首先，关于孙磊、史凤霞之间签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》能否解除的问题。双方之间签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》、《补充协议》，是双方自愿协商达成，不违反法律、行政法规的规定，为有效合同，双方应按照约定全面履行自己的合同义务。双方在房屋交易前明知该房屋已办理抵押登记，办理产权过户手续存在障碍，故双方在房屋买卖合同及补充协议中对抵押登记的解除、办理产权过户手续的期限均作出了明确的约定。但在约定期限届满后，史凤霞没有按照约定解除抵押登记，在其出具“声明”后的延展期间内，史凤霞仍未能按约定解除抵押登记，致使孙磊无法办理产权过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，孙磊可以解除合同，故孙磊诉请解除双方签订的《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持。其次，关于解除双方房屋买卖合同及补充协议的责任应如何划分、承担的问题。双方签订完《定金协议》、《房屋买卖合同》及《补充协议》后，孙磊按约定向史凤霞支付了100000元房款，史凤霞也按约定将房屋交付给孙磊居住、使用，但史凤霞没有按照约定解除抵押登记，致使孙磊无法办理产权过户手续，无法实现合同目的，故双方合同解除是史凤霞违约导致的后果，史凤霞应承担违约责任。再次，关于孙磊要求史凤霞返还已支付的购房款149950元、居间服务费4280元、违约金85600元的诉请，应否支持的问题。一、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在双方之间的房屋买卖合同解除后，史凤霞应退还孙磊已支付的房款100000元，以及孙磊支付给史凤霞用于偿还贷款的49950元。二、双方在补充协议中明确约定，居间服务费由违约方赔偿给守约方，故史凤霞应赔偿孙磊支出的居间服务费4280元。三、孙磊要求史凤霞支付违约金85600元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，对于违约金的额度，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实守信原则予以衡量。虽然双方在合同的补充协议中约定被告应在2019年1月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，如史凤霞逾期履行超过十五日则是根本违约，以相当于房屋总价款的20%向孙磊支付违约金，至2019年1月30日期限届满史凤霞没有履行上述义务，违反了合同约定，后在其出具“声明”的延展期届满后，史凤霞仍未履行上述义务，应按合同中的约定支付违约金，但结合本案的实际情况，在房屋买卖合同签订后，孙磊向被告支付100000元后就一直实际居住、使用该房屋，没有产生实际损失，诉讼中也没有举证证明其有其他实际损失的情况下，该合同中约定以房屋总价款的20%计算违约金的计算标准过高，应予调整，参照中国人民银行同期逾期贷款利率计算较宜，即违约金以149950元为基数，自2019年1月31日起至实际付清之日按中国人民银行同期逾期贷款利率计算。综上，史凤霞应退还孙磊房款149950元，赔偿孙磊居间服务费4280元，并向孙磊支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告孙磊与被告史凤霞于2017年9月12日签订的《买卖定金协议书》、《濮阳市房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告史凤霞返还原告孙磊购房款149950元，并支付原告孙磊违约金（自2019年1月31日起至实际付清之日止，以房款149950元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）于本判决生效后十日内付清。三、被告史凤霞赔偿原告孙磊居间服务费4280元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告孙磊的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2549元，由原告孙磊负担910元，由被告史凤霞负担1639元；案件保全费1720元，由被告史凤霞负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案系房屋买卖纠纷。出售人史凤霞迟迟未按照合同约定解除房屋抵押登记，致使买受人孙磊不能办理房屋产权过户手续，无法实现合同目的，故一审法院判决双方解除合同、史凤霞退还购房款、居间费用并承担一定的违约责任，并无不当。综上所述，上诉人史凤霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3384.6元，由上诉人史凤霞承担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年六月二十九日书记员 赵 令