北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初10193号原告：北京红狮涂料有限公司，住所地北京市通州区台湖镇次渠工业区。法定代表人：蒋少龙，执行董事。委托诉讼代理人：李超颖，北京大成律师事务所律师。被告：李书林，男，1963年4月29日出生，汉族，北京回家看看关东饭馆业主，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张颖（李书林之妻），住北京市西城区。委托诉讼代理人：丁志鹏，北京金沃律师事务所律师。原告北京红狮涂料有限公司（以下简称红狮涂料公司）与被告李书林租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红狮涂料公司委托诉讼代理人李超颖，被告李书林及其委托诉讼代理人张颖、丁志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红狮涂料公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退北京市丰台区右安门外大街153号北院原厂操作间（即北京回家看看关东菜酒家，包括大厅、大厅门口处两个小隔间、后厨、卫生间一间、杂物间一间）；2.判令被告腾退原厂操作间北侧开间（包括小卖部、一间厨房、一间杂物间），原厂操作间西侧、南侧旅馆用房30间（包括地下室3间房屋、一层17间住宿用房、2间厕所、1间浴室、二层7间住宿用房及机房）；3.判令被告支付自2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金20000元及迟延支付的利息1440.83元（按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2017年12月28日，并计算至给付完毕之日止）；4.判令被告支付房屋占用费99506.85元（以房屋租赁合同约定的平均日租金计算，自2016年10月1日起算暂算至2017年12月28日，并计算至实际腾退之日止）；5.本案诉讼费用及相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告经协商一致，签订了《房屋租赁合同》。该合同第二条约定案涉房屋的坐落、面积、设施情况为：1、甲方（原告）出租给乙方（被告）的房屋位于：北京市丰台区右安门外大街153号北院，原厂食堂操作间（以下简称案涉房屋），出租房屋面积共200平方米；第四条约定，案涉房屋的租赁期限、用途为：1、该房屋租赁期限共12个月，自2015年10月1日起至2016年9月30日止；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业办公用房使用；3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条约定案涉房屋的租金及支付方式为，该房屋每季度租金为20000元。租金总额为80000元。2016年10月1日，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》到期，此后，原、被告双方未续约。根据丰台区房屋征收事务中心向原告发放的通知，案涉房屋所在区域位于地铁19号线右安门外站搬迁范围内，原告需同案涉房屋承租户解约，并配合搬迁。2016年12月26日，原告向被告发放了《腾退及清算通知》，明确告知被告租赁合同期限已届满，不再续签该合同，并要求其于2017年1月5日前腾空案涉房屋并交付原告。2017年12月30日，原告向被告发放了通知，租赁合同期限已届满，不再进行续签，并要求被告于2017年1月25日腾空案涉房屋并交付原告。2017年4月14日，原告向被告发放了案涉房屋腾退通知，再次要求其于2017年4月底前完成腾退搬迁。2017年11月20日，原告向被告发放腾退搬迁工作的紧急通知，要求被告立即停止所有经营活动，并于2017年11月底前将案涉房屋交付原告。2017年11月29日，原告向被告送达了律师函，要求其于2017年12月5日前完成案涉房屋的腾退、清理工作。但截止至本起诉状递交之日，被告仍未完全支付租赁期间的房屋租金，且在案涉房屋租赁合同到期后仍不完成其腾退清理工作，长期非法占据案涉房屋，严重侵害了原告的合法权益。李书林辩称，一、原告的第一项、第三项、第四项诉讼请求，被告均不同意，请求法院予以驳回。1、原告是否有权向被告主张腾退案涉房屋，即原告是否系本案适格主体，有待核实。案涉房屋（153号北院原厂食堂操作间）原系北京化学工业集团公司北京制桶厂（以下简称制桶厂）所有。1998年至1999年，被告对制桶厂家属楼用电变更及部分商业用电电表安装，因制桶厂拖欠被告相关工程费用，被告以较为优惠的价格获得案涉房屋承租资格。在被告租赁案涉房屋过程中，收取租金的单位先后出现北京市丰台区右安门街道北京制桶厂、北京制桶厂房产管理部、北京红狮涂料有限公司物业等。尽管原告与被告签有书面《房屋租赁合同》，但被告系因与制桶厂因债权债务享有案涉房屋承租权，且根据被告现有证据材料不能表明原告系案涉房屋产权人（同一房屋所有权证出现两个不同的所有权人）。另，根据被告方查询北京企业信用信息登记，出现北京红狮涂料公司北京制桶厂显示企业状态为吊销。基于上述案件事实，请求法院对原告是否有权向被告主张腾退案涉房屋予以审查。2、被告系制桶厂因债权债务享有案涉房屋承租权，至今制桶厂仍拖欠被告工程费用。被告认为，在制桶厂或其权利义务承受人在未向被告清算工程费用的情况下，无权向被告主张腾退案涉房屋。待人民法院确定制桶厂实际权利义务承受人后，被告自愿补交相应房屋租金。3、至2016年12月下旬，因政府房屋征收行为，案涉房屋已不具备继续承租经营的条件，且政府房屋征收行为所产生的后果不能归属于当事人一方，所以说自2016年12月下旬后，原告无权向被告主张与案涉房屋相关的租金或占用费及其利息。二、对于原告的第二项诉讼请求，因该项请求不属于本案审理范围，且原告主张无事实及法律依据，请求法院予以驳回。1、本案系因房屋租赁合同引起的原被告权利义务争议纠纷，属合同纠纷范畴。原被告双方签订的《房屋租赁合同》中并未涉及案涉房屋北侧开间、旅馆用房等。因此说，原告所提起的腾退上述房屋的请求，不属于本案房屋租赁合同纠纷审查范围。2、原告诉称上述房屋系在其所有土地上建设违建房屋，没有事实及法律依据。根据丰全字第03157号房产平面图，上述房屋并未在图纸范围内，即没有证据证明上述房屋系属原告所有土地上建设，且原告并非房屋管理部门，无权主张上述房屋系违建房屋。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。约定：甲方将位于北京市丰台区右安门外大街153号北院，原厂食堂操作间，出租给乙方，出租房屋面积共200平方米（其中：有产权证面积660平方米），（建筑面积、使用面积、套内面积）。租赁期限共12个月，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业办公用房使用。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。该房屋每季度租金为20000元，租金总额为80000元。租金支付方式按季度支付，签订合同即付三个月租金，先付款，后使用。乙方不得将所承租的房屋转租、转借他人，如擅自转租、转借他人，甲方有权单方终止合同，收回房屋。装修所承租的房屋，需取得甲方同意。退租时由乙方恢复房屋原状，甲方不予补偿。本合同有效期1年，自2015年10月1日期至2016年9月30日止。本合同的一切变更均须双方协商一致，签订修改补充协议方为有效。本合同如有：合同到期；双方协商一致提前终止；遇有不可抗力时间，致使合同无法履行。如国家占地、拆迁、企业调整用房、协议终止。甲方退还未到期剩余房租，其他没有补偿。合同签订后，双方依合同履行。2016年7月1日始，被告未交纳房屋租金或使用费。上述《房屋租赁合同》租赁期限届满后，双方未续签合同。至今，李书林仍占用案涉房屋。原告称合同期限届满后，因案涉房屋所在地涉及地铁19号线占地、搬迁工作，原告向被告多次发出通知，告知其不再续签合同，要求其腾退案涉房屋交付原告。被告对此不予认可。原告未提交被告收到通知的相关证据。双方均认可《房租租赁合同中》的面积200平方米是估算的。被告对原告是否系房屋权利主体有异议，提交了收取租金单位为北京制桶厂房产管理部、北京市丰台区右安门街道北京制桶厂家属委员会、北京红狮涂料有限公司物业、北京化学工业集团公司北京制桶厂的发票及收据。审理中，本院对案涉房屋进行勘验，双方均认可：被告租赁的案涉房屋中200平方米，包括被告使用的用于经营“北京回家看看关东菜酒家”，原为一大开间，后被告改造为杂物间一间、卫生间一间、后厨及大厅，大厅门口处加两个小隔间用于对外出租经营（其中一间在经营），厨房后厨后建有一杂物间。被告于2008年在案涉的200平方米房屋北侧建大开间及厨房、杂物间各一间，大开间用于经营小卖部。被告在饭馆西侧、南侧建有旅馆用房30间，旅馆为上下二层及水房（内有卫生间二间、洗澡间一间），自建旅馆用房地下室内有三间房屋，原为一开间，后被告隔为三间。被告称2008年加盖的房屋，制桶厂知晓。原告持有的房屋坐落为丰台区右安门外关厢街153号（北院）的北京市房地产管理局颁发的丰全字第03157号房屋所有权证，登记的所有权人为北京红狮涂料公司，填发日期为1989年12月22日。被告提交的房屋所有权证复印件，除登记的所有权人为北京化学工业集团公司北京制桶厂外，其它内容均与原告提交的房屋所有权证内容一致。经本院到北京市规划和自然资源委员会调查，现丰台区右安门外关厢街153号（北院）房屋登记的产权人为北京红狮涂料公司。丰台区右安门外关厢街153号（北院），即丰台区右安门外大街153号北院。另查，1999年3月9日，北京红狮涂料公司名称变更为北京红狮涂料有限公司。2005年3月15日，北京化学工业集团有限责任公司批复，同意北京化学工业集团公司北京制桶厂与原告进行债务重组，由原告接收债务形成的资产。2005年12月14日，北京化学工业集团公司北京制桶厂名称变更为北京红狮涂料有限公司制桶厂。2006年8月15日，北京红狮涂料有限公司制桶厂被予以注销。被告提交北京宏润电器安装工程处与北京化学工业集团公司北京制桶厂于1998年5月15日签订的《协议》、制桶厂房管出具的情况说明、北京化学工业集团公司北京制桶厂营业执照复印件，证明被告系因与北京制桶厂因债权债务享有案涉房屋承租权，至今北京制桶厂仍拖欠被告工程费用。在北京制桶厂或其权利义务承受人在未向被告清算工程费用的情况下，无权向被告主张腾退案涉房屋。原告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同租赁期限届满后，双方均未续签合同，被告应将案涉房屋交付原告，并结清相关费用。关于原告是否有权主张权利问题。因原告系案涉房屋登记的产权人，且系《房屋租赁合同》的合同相对方，有权依据合同约定主张权利。关于原告主张被告腾退范围的问题。因原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋为原厂操作间，故对原告主张腾退上述租赁合同范围内的大厅、大厅门口处的两个小隔间、后厨、卫生间一间、杂物间一间的诉讼请求，本院应予支持。原告基于租赁合同纠纷主张被告腾退其他房屋，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付2016年7月1日至2016年9月30日房屋租金及迟延支付利息问题。因双方签订的《房屋租赁合同》明确约定租金的支付方式为按季度支付，签订合同即付三个月租金，先付款，后使用。故被告应当支付逾期支付的租金并支付逾期支付租金的利息。故对原告要求被告支付2016年7月1日至2016年9月30日房屋租金及支付迟延利息的诉讼请求，本院应予支持。关于原告主张被告支付房屋使用费问题。双方签订的《房屋租赁合同》期限届满后，被告无权使用租赁房屋，应当支付占用房屋期间的使用费，故对原告要求被告支付2016年10月1日起至实际腾退之日止的使用费的诉讼请求，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、李书林于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区右安门外大街153号北院原厂操作间，即大厅、大厅门口处的两个小隔间、后厨、卫生间一间、杂物间一间腾空，交予北京红狮涂料有限公司；二、李书林于本判决生效之日起七日内给付北京红狮涂料有限公司二〇一六年七月一日至二〇一六年九月三十日的房屋租金20000元及逾期付款的利息1440.83元，并自二〇一七年十二月二十九日始，以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付至二〇一九年八月十九日止；自二〇一九年八月二十日始，以20000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至上述款项付清之日止；三、李书林于本判决生效之日起七日内向北京红狮涂料有限公司支付自二〇一六年十月一日始至本判决第一项所述的房屋腾空之日止的房屋占用费，按年租金80000元的标准支付；四、驳回北京红狮涂料有限公司其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2690元，由北京红狮涂料有限公司负担361元（已交纳），由李书林负担2329元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 辉人民陪审员  张惠玫人民陪审员  易献平二〇二〇年六月二十九日法官 助理  郝 洁书 记 员  李 琳王跃佳