北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初8524号原告（反诉被告）:北京智恒泰科技有限公司，住所地北京市海淀区信息路28号1层A5-5011号。法定代表人:乐磊，总经理。委托诉讼代理人:赵侃，北京市昊方律师事务所律师。被告（反诉原告）:中联盟城镇发展规划有限公司，住所地海南省海口市龙华区龙昆北路国贸中心海联2号楼1403室。法定代表人:吴寿星，总经理。委托诉讼代理人:王新，北京市大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖庆萍，女，1963年4月13日出生，汉族，该公司职员。原告北京智恒泰科技有限公司（以下简称智恒泰公司）诉被告中联盟城镇发展规划有限公司（以下简称中联盟公司）及中联盟公司反诉智恒泰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告智恒泰公司的委托诉讼代理人赵侃，被告中联盟公司的委托诉讼代理人王新、黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智恒泰公司向本院提出诉讼请求：判令中联盟公司支付拖欠的2019年1月15日至2019年2月15日的租金194076元。事实和理由：2017年5月1日，北京智恒泰置业有限公司与中联盟公司签订《租赁合同》，中联盟公司承租北京市原宣武区广安门外大街手帕口北街小马厂东里10号院5号楼三层北侧房屋。约定租期三年，自2017年6月1日至2020年5月29日，年租金1914543．26元。2017年11月10日，北京智恒泰置业有限公司与智恒泰公司、中联盟公司签订《合同权利义务转让三方协议》，北京智恒泰置业有限公司将《租赁合同》的全部权利、义务转让给智恒泰公司。中联盟公司承租后，多次拖欠房租，目前尚欠194076元。请求法院判如所请。中联盟公司辩称并反诉称，2017年5月1日，中联盟公司与智恒泰公司签订《租赁合同》，约定中联盟公司承租智恒泰公司位于北京市西城区广安门外手帕口北街小马厂东里10号院5号楼三层北侧房屋，租期三年。协议签订后，中联盟公司按照约定支付房屋押金478635元，并按时交纳房屋租金，但智恒泰公司没有按照协议履行其义务，从协议签署至今没有给中联盟公司开具租金发票，经催要未果，导致中联盟公司欠发票金额200余万元。出租房屋出现漏雨导致屋内渗水，经报修，智恒泰公司置之不理。此外，在中联盟公司需要办理营业执照住所地变更时，智恒泰公司未提供房产证，也没有提供房屋产权证明，中联盟公司由此质疑出租房屋没有经过相关部门验收，不具备出租条件。2018年12月28日，智恒泰公司无端将租住房屋断水断电，并将房屋反锁导致中联盟公司的工作人员无法出入，无法办公长达2个月，部分绿植死亡，给中联盟公司造成经济损失。综上，智恒泰公司违约在先，导致双方合同无法正常履行，故提起反诉，反诉诉讼请求：1、请求判令智恒泰公司返还中联盟公司房屋押金478635元并返还定金5万元。2、判令智恒泰公司支付中联盟公司绿植死亡损失4495元。3、判令中联盟公司退还门禁卡押金140元及剩余电费36．57度电的金额，退还停电后91天的取暖费26723．04元。智恒泰公司辩称，不同意中联盟公司的第一项、第二项诉讼请求。中联盟公司交纳的房租是通过不同渠道支付的，智恒泰公司需要中联盟公司对房租进行确认。合同第5．4条约定，中联盟公司单方解除合同，履约保证金不予退还。中联盟公司主张的绿植死亡并无凭证，且与租赁合同没有直接关系。门禁卡押金及剩余电费同意退还。中联盟公司实际占有使用租赁房屋，故不同意退还取暖费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月21日，智恒泰公司作为甲方，吴寿星作为乙方，双方签订《租赁意向协议书》，约定：甲方同意将坐落于北京市西城区广外手帕口北街小马厂东里10号院5号楼5层东侧房间给乙方作为办公用房，双方确认房屋总租赁面积为1073．44平方米；甲方应在2017年3月10日前交付房屋给乙方；房屋租金标准为6．20元/天/平方米（含物业管理费）；付款方式为押一付三；本协议仅作为甲乙双方确定上述租赁行为意向所用，不作为正式租赁合同使用，但本协议中所列明之内容将作为甲乙双方签订正式相关《房屋租赁合同》之《补充协议》的重要条件；乙方应于2017年1月21日前签订本协议，并于本协议签订当日向甲方交纳5万元作为租赁上述房间的定金。甲方与乙方签订本协议后，乙方应于2017年2月20日前与甲方签署关于上述租赁行为的正式《房屋租赁合同》，签署正式合同后，乙方已交纳的定金将自动转为履约保证金的等额部分……。2017年5月1日，北京智恒泰置业有限公司作为出租方即甲方，中联盟公司作为承租方即乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市西城区广安门外大街手帕口北街小马厂东里10号院5号楼三层北侧，建筑面积846．02平方米的房产出租给乙方使用，用于办公；租赁期限三年，自2017年6月1日至2020年5月29日止，其中2017年5月1日至6月1日为装修改造期，乙方无需向甲方支付房屋净租金；租金包含物业管理费，不含供暖费、空调制冷费、水电费、以及其经营产生的相关联费用等其他费用；租赁年度前三年每年租金6．20元/天/平方米，年租金1914543．26元；租金支付方式押三付一；甲方支付三个月的房租作为履约保证金，计478635．82元，乙方向甲方交付履约保证金时，甲方应向乙方开具收据；租金每季度一付，应于前次租金到期前15日内交纳，逾期不能交纳视为乙方违约；甲方收到乙方支付的租金后开具合规发票给乙方；当乙方逾期支付合同约定的各项费用时，甲方有权自履约保证金中划取，乙方应及时补足保证金；乙方不能将履约保证金为冲抵房租、水、电费等有关费用；本合同签署后，因乙方原因不能履行本合同，则乙方所付履约保证金不予返还；甲方承诺确实拥有本合同租赁期内该房产的经营权，本合同签订之时，该房产产权证及消防手续正在办理中，乙方已明知……；甲方协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的执照、许可、规划、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，并向乙方提供办理报批所需的所有相关文件……；乙方逾期支付租金达30天以上，甲方有权要求乙方支付合同约定的违约金及赔偿其遭受的一切实际损失并向甲方支付当期租金标准一个月租金作为违约金。合同签订后，北京智恒泰置业有限公司向中联盟公司交付涉案房屋。后，北京智恒泰置业有限公司作为甲方即转让方，中联盟公司作为乙方，智恒泰公司作为丙方即受让方，三方签订《合同权利义务转让三方协议》，甲方同意于2017年11月10日，将甲乙双方签约的《租赁合同》中甲方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意于2017年11月10日接受并承担甲乙双方签订的《租赁合同》中所规定应甲方承担的全部责任、权利和义务，即丙方取代甲方的地位；乙方同意甲方于2017年11月10日将《租赁合同》中所规定应由甲方承担的全部责任、权利和义务转移至丙方，同意自2017年11月10日起甲方不再承担《租赁合同》中的全部责任、权利和义务。合同履行中，中联盟公司未在前次租金到期前15日内交纳后续租金。2018年12月18日，智恒泰公司将涉案房屋断水断电并将房屋锁门。2019年1月7日，中联盟公司向北京智恒泰置业有限公司出具《房屋租赁合同终止说明》，内容为：……。鉴于中联盟公司资金链断裂无法支付租金，公司决定于2019年1月15日终止租房合同，希望智恒泰大厦物业公司谅解。中联盟公司将于2019年1月15日前将所有的办公用品搬离智恒泰大厦，请智恒泰物业配合并验收收房。双方均认可合同已经解除。中联盟公司向智恒泰公司交纳款项情况：1、2017年1月21日，吴寿星向北京智恒泰置业有限公司汇款5万元。有中国银行电子回单为凭。2、2017年2月27日，中联盟公司以浙江创丰进出口有限公司的名义向智恒泰公司交纳907172．64元及8元。有杭州联合银行扣款业务自助回单为凭。3、2017年10月24日，吴寿星向北京智恒泰置业有限公司汇款473685．82元。有中国工商银行电子回单为凭。4、2018年10月23日，智恒泰公司为中联盟公司出具收据2张，分别载明：2017年12月16日-2018年3月15日房租478635．82元；2018年3月16日-2018年6月15日房租478635．82元。5、2018年7月13日，智恒泰公司为中联盟公司出具收据，载明：6月16日-9月15日房租50万元；余款21364．18元抵扣2018年8月空调制冷费。6、2018年10月17日，智恒泰公司为中联盟公司出具收据，载明：9月16日至12月15日房租款457271．62元。7、2018年12月7日，中联盟公司向智恒泰公司支付供暖费35532．84元。审理中，智恒泰公司认可涉案房屋至今没有房屋所有权证，没有进行消防验收，但责任在涉案房屋产权人华电（北京）热电有限公司，涉案房屋系智恒泰公司转租。2019年2月15日，中联盟公司腾空涉案房屋。另查，浙江创丰进出口有限公司系中联盟公司的下属二级公司，法定代表人为吴寿星。中联盟公司提供录音、录像及绿植公司证明，证明智恒泰公司阻止其搬家及涉案房屋内绿植的死亡的情况。智恒泰公司对上述证据不予认可。本院认为，智恒泰公司与中联盟公司之间签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同履行中，双方均认可租赁合同已经解除，本院不持异议。中联盟公司于2019年2月15日将涉案房屋交付智恒泰公司，智恒泰公司要求中联盟公司支付2019年1月15日至2月15日的房屋租金的主张。中联盟公司未按照合同约定向智恒泰公司支付租金后，向智恒泰公司出具了《房屋租赁合同终止说明》，由于其资金链断裂无法支付租金，要求终止合同并要求搬离涉案房屋。智恒泰公司在中联盟公司拖欠租金并要求终止合同的情况下，没有催促中联盟公司在合理期限内支付租赁且并未事先告知中联盟公司将采取断水断电的情况下，直接断水断电并锁门，以实际行动表明不再继续履行合同。中联盟公司与智恒泰公司因腾退涉案房屋问题产生分歧，中联盟公司提供的证据足以证明未腾房的原因系智恒泰公司所致，智恒泰公司要求中联盟公司支付租金的主张，本院不予支持。中联盟公司要求智恒泰公司返还定金的主张，根据中联盟公司提供的证据，其交纳的5万元定金已经在2017年2月27日交纳907172．64元及8元中予以扣除。中联盟公司的该项主张，本院不予支持。中联盟公司要求智恒泰公司返还履约保证金的主张，合同约定因乙方原因不能履行本合同，乙方所付履约保证金不予返还。根据本案的事实，中联盟公司在向智恒泰公司出具的《房屋租赁合同终止说明》中自称由于其资金链断裂无法支付租金，要求终止合同并要求搬离涉案房屋，是导致合同不能履行的主要原因。中联盟公司要求智恒泰公司返还履约保证金，缺乏合同依据，本院不予支持。中联盟公司抗辩称其办理营业执照住所地变更时智恒泰公司未提供房产证及产权证明。在双方签订合同之时，中联盟公司知晓涉案房屋产权证及消防手续尚在办理中，且中联盟公司一直占有使用，中联盟公司未提供证据证明因为涉案房屋存在上述问题影响其办理营业执照地址变更手续，对中联盟公司的该抗辩，本院不予采信。中联盟公司要求智恒泰公司支付绿植死亡损失的主张，其提供的证据不足以证明绿植损失的情况，本院不予支持。中联盟公司要求智恒泰公司退还门禁卡押金及剩余电费的主张，智恒泰公司同意退还，本院不持异议。中联盟公司要求智恒泰公司退还停电后取暖费的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。智恒泰公司称租赁意向书无法体现其与中联盟公司之间的合同关系，缺乏事实依据，本院不予支持。智恒泰公司称其无法确认案外人浙江创丰进出口有限公司代中联盟公司向其支付租金的主张，智恒泰公司已经收取浙江创丰进出口有限公司的款项，且认可中联盟公司尚欠2019年1月15日至2月15日的租金，对其主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，北京智恒泰科技有限公司退还中联盟城镇发展规划有限公司门禁卡押金140元及剩余电费款877．68元。二、驳回北京智恒泰科技有限公司的诉讼请求。三、驳回中联盟城镇发展规划有限公司的其他诉讼请求。如果北京智恒泰科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4182元，由北京智恒泰科技有限公司负担，已交纳2091元，余款2091元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4700元，由北京智恒泰科技有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳），由中联盟城镇发展规划有限公司负担4650元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 敏人民陪审员  赵韬军人民陪审员  林克然二〇二〇年六月二十四日书 记 员  孙 萍