湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4027号上诉人（原审原告）：长沙奥克斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路858号奥克斯缤纷广场写字楼7楼7001室。法定代表人：何锡万，执行董事。委托诉讼代理人：王林，湖南智嵘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南夏伯味道餐饮管理连锁有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道57号奥克斯广场2栋21005房。法定代表人：夏辉，总经理。上诉人长沙奥克斯置业有限公司（以下简称奥克斯置业公司）因与被上诉人湖南夏伯味道餐饮管理连锁有限公司（以下简称夏伯味道餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初6778号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人奥克斯置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持奥克斯置业公司的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由夏伯味道餐饮公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。1.一审判决认定案涉商场的商业氛围差，没有事实依据。本案租金单价仅为35元/平方米/月，夏伯味道餐饮公司在签订合同前已经对商场定位、区域位置进行过综合考量，是自愿接受的，即使需要对商业氛围进行评判，也应当以同等租金标准的商场来进行横向比对。2.一审判决认定奥克斯置业公司于2016年6月26日开业时仍有部分商铺未招租到位，没有事实依据。案涉商场经前期2年的筹备期，在符合全部开业条件下才整体开始营业，开业当天，人流量即已突破30万，并获得了区政府领导的大力支持及关注，不存在部分商铺未招租到位，商业低迷一事。3.一审判决认定商业管理公司在管理过程中存在过错，缺乏证据证明。夏伯味道餐饮公司已经使用了2年多，其停止经营是为逃避租金、物业费，与奥克斯置业公司无关。双方约定的租金标准是符合市场行情的，也对夏伯味道餐饮公司减免了4个月租金，一审法院又对剩余租金进行调减，无事实依据。4.奥克斯置业公司函告解除合同后，作为出租方收回租赁物的行为并无不当，不应承担侵权责任。二、一审判决无法律依据。奥克斯置业公司在合同履行过程中并无过错，也无任何违约情形，夏伯味道餐饮公司逾期支付租金、物业管理费的行为已严重违反合同约定，依法应承担违约责任。一审法院在对案涉商场的经营氛围进行评判时，未选定客观的参照物，在未考虑实体经济及经营项目的实际情况下，径行认定商场商业氛围低迷，将合同约定的应付租金、违约金进行调减，无法律依据。被上诉人夏伯味道餐饮公司未向本院提交答辩意见。奥克斯置业公司向一审法院起诉，请求判令：1.确认奥克斯置业公司、夏伯味道餐饮公司于2016年2月2日签订的《长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》已解除；2.夏伯味道餐饮公司立即向奥克斯置业公司清偿欠付的租金100339元；3.夏伯味道餐饮公司向奥克斯置业公司支付违约金24482.72元（违约金以欠付的租金100339元为基数按日千分之二的标准从2018年8月31日起暂计算至2018年12月31日止，后续违约金计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由夏伯味道餐饮公司承担。一审法院认定的事实：2015年10月29日，奥克斯置业公司（甲方）与夏伯味道餐饮公司（乙方）签订《长沙市奥克斯置业公司与湖南夏伯味道餐饮管理有限公司关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：15-13-130438834），约定：“第一条计租面积1.1双方确认，该房屋的套内建筑面积为141.2平方米。本合同项下的该房屋的计租面积按套内建筑面积计算。本款所述面积数为暂定面积……第二条租赁期限本合同项下租赁期限三年。2016年4月28日--2019年4月27日，计租日自2016年4月28日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同项下所述租赁期间与租赁期限具有同样的含义。第三条免租装修期和计租日3.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用……装修管理费标准为：按该房屋的套内建筑面积计算，10元/平方米（大写：人民币壹拾圆整），从进场日计算至计租前1天；若乙方在此日后继续装修，至计租日前，按10元/天/平方米（大写：人民币壹拾圆整）收取装修管理费。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，装修管理费不退还。3.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日。第四条租金标准和租金支付4.1自计租日开始，乙方应当承担该房屋的租金。该房屋的租金按计租面积计付，具体标准为：（1）第一个租约年每月每平方米租金为35元（大写：叁拾元整），即每月租金为4942元（大写：肆仟玖佰肆拾贰元整），为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金标准的基础上，第一个租约年的第一季度、第二季度、第三季度和第四季度各免除乙方1个月租金，综上，乙方第一个租约年实际应交租金共为39536元（大写：叁万玖仟伍佰叁拾陆元整）；（2）第二个租约年每月每平方米租金为35元（大写：叁拾伍元整），即每月租金为4942元（大写：肆仟玖佰肆拾贰元整），乙方第二个租约年实际应交纳租金共为59304元（大写：伍万玖仟叁佰零肆元整）；（3）第三个租约年每月每平方米租金为36.75元（大写：叁拾陆元柒角伍分整），即每月租金为5189.4元（大写：伍仟壹佰捌拾玖元肆角整），乙方第三个租约年实际应交纳租金共为62269.2元（大写：陆万贰仟贰佰陆拾玖元贰角整）。4.2本合同项下的租金支付方式为：先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的十五日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.3本合同项下第一期租金的支付方式为：首期租金应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付。4.4乙方不得因奥克斯缤纷广场内的共用设施设备通过该房屋或有共用通道穿越该房屋等原因向甲方、管理公司主张减免租金或物业管理费……第五条经营品类及品牌乙方应当在该房屋内经营的品种为，品牌为夏伯味道，商铺号为L4-24-A、L4-24-B……第六条履约定金的交付在本合同签署后当月，乙方应当向甲方支付9884元（大写：玖仟捌佰捌拾肆元整）（相当于第一个租约年的2个月租金）作为乙方在本合同项下的履约定金；同时乙方应当向管理公司支付人民币16944元（大写：人民币壹万陆仟玖佰肆拾肆元整）（相当于2个月物业管理费）作为物业管理费保证金。第七条进场及交付标准7.1双方约定，本合同项下的进场日为2016年3月1日。在进场日，甲方应当保证该房屋满足本合同附件三所述交付标准。乙方应当于该日前往奥克斯缤纷广场与甲方或管理公司办理房屋交接手续……第八条乙方对该房屋的装饰装修8.1至少在第7.1款所述进场日壹拾伍日前（乙方应充分考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间），乙方应当向管理公司提供其对该房屋的装修设计文件……并且在获得管理公司的批准后方可开始对该房屋的装饰装修。上述装修设计经管理公司批准后，未经管理公司书面同意，乙方不得擅自变更……第九条开业日本合同项下之开业日暂定为2016年4月28日，甲方以本合同约定形式另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准。乙方应当于该日开业经营（乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。）乙方不得擅自提前开业。第十条物业管理费10.1双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应自计租日起向管理公司缴纳该房屋的物业管理费。本合同项下管理公司是指对该房屋所在的物业管理区域提供物业管理服务的企业。物业管理费收费标准为：按该房屋的套内面积计算，起始物管费为每平方米每月60元。物业管理费支付方式：每一个季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期最后一个月的十五日前向管理公司一次性足额支付下个支付期物业管理费；其中首付物业管理费应在本合同签订后至合同约定进场装修日前15个工作日支付。10.2乙方应在开业日到来前向管理公司支付10000元（大写：人民币壹万元整）作为其销售的商品或服务的质量保证金……第二十一条违约责任21.1合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、管理公司足额支付履约定金、物业管理费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额（即未付保证金的数额）的违约赔偿金。21.2本合同项下之进场日到来后，如乙方拒绝进入该房屋开始装饰装修工程，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于第一个租约年月租金的50%的违约金，并按照合同约定支付租金。延迟超过三十日的，甲方有权单方解除合同。21.3双方确认，本合同因乙方违约而解除或终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。21.4乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠付金额1%的迟延履行违约金。延迟超过三十日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过三次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。21.5除本条相关约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正。经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟履行超过十五日，则甲方有权单方解除合同。21.6乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他应付费用超过十五日，经过甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。21.7租赁期间，因甲方违反本合同导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后三十日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正。在改正期内，乙方不应将此问题作为无需向甲方缴纳租金的理由。21.8双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电，燃气、热力等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理。在按争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务。21.9双方约定任何一方擅自解除本合同的，应向对方支付所在租约年六个月的租金作为违约赔偿……第二十三条租赁物的交还和交还期……23.6在乙方向甲方交还该房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离该房屋之后，乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）……”上述租赁合同签订后，夏伯味道餐饮公司依约向奥克斯置业公司支付了2016年9月25日之前的租金9884元，奥克斯置业公司亦依约定将涉案房屋交付给夏伯味道餐饮公司使用。涉案租赁合同履行过程中，因涉案商场的商业氛围差，夏伯味道餐饮公司经营压力大，夏伯味道餐饮公司自2016年9月26日起未再向奥克斯置业公司支付租金。2016年7月12日，包括夏伯味道餐饮公司在内的部分商户联名向长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司及奥克斯置业公司发送一份《联系函》，载明：“我们是部分租户代表，现就奥克斯缤纷广场开业至今存在的问题及我们的意见以书面的形式反映如下。望贵公司领导高度重视，并立即行动，否则我们将采取包括法律诉讼在内的一切联合行动，以维护我们的正当权益。1.租赁合同约定，商场原定于2016年4月28日全场开业，我们按商场要求准时装修完成，人员全部到位，而因商场原因无法准时开业，但我们人员工资及相关费用已产生，请给予我们相应赔偿。2.商场推迟到2016年6月26日开业，但超市、电器城、电影院等几大主力店都没有同时正式营业，严重影响商场人流量，进而影响我们经营，请贵司就赔偿给出方案。3.商场整体宣传、推广效果极差，以至于周边半径3公里内50%以上人群不知奥克斯缤纷广场的存在，即使知道存在，也有相当一部分人群不知道商场已开业（数据经众多租户实地调查统计），针对这一情况，请奥克斯商管马上行动，开放前广场停车场以增加人气，同时悬挂8-10个气球条幅及拱门；其次，在15天内，对半径3公里人群进行多轮次立体广告宣传。4.请商管提高服务质量与效率，如空调、防水等问题，如因此类问题影响我们正常营业，请给出具体赔偿方案。以上诉求请贵司在2016年8月25日前给出回复及行动日程表。”2017年9月7日，奥克斯置业公司（甲方）与夏伯味道餐饮公司（乙方）签订了一份《关于L4-24-A、L4-24-B号铺面夏伯味道租赁合同减免租金的补充协议》，约定：“一、甲乙双方于2016年6月签订了《长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定乙方享有4个月的免租期，由于开业期间实际经营压力较大，甲方同意在原合同基础上给予乙方减免租金59304元，具体摊算方式为：截止到2017年6月25日，已经欠缴租金29652元，欠缴部分用本次减免租金金额进行冲抵，抵后尚欠租金32040元，2017年6月26日后按每季度减免14826元，免完为止。二、乙方享受本协议第一条所述减免优惠的前提条件是：（1）在本协议签订前或签订后，乙方均不得拖欠本协议中L4-24-A、L4-24-B商铺应交长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的物业管理费；（2）乙方未违反《保密协议》的约定。如果前述条件均不满足，则本协议自动失效，乙方依据本协议第一条所享受减免优惠也自动失效……”同时，根据《关于L4-24-A、L4-24-B号夏伯味道租赁合同减免租金明细表》中载明的内容显示，截至2017年12月25日，夏伯味道餐饮公司欠付的租金已经全部减免。后在长沙奥克斯缤纷广场经营过程中，因其所在商场的商业氛围差，人流量少、物业服务不到位等原因，经营持续亏损。夏伯味道餐饮公司遂停于2018年8月31日停止经营。后因夏伯味道餐饮公司未支付拖欠费用，奥克斯置业公司、长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司于2018年9月27日共同向其发出《关于“L4-24-A、B夏伯味道”终止合约的告知函》：“尊敬的L4-24-A、B号商铺湖南夏伯味道餐饮管理有限公司：贵方租赁了长沙奥克斯缤纷广场L4-24-A、B号商铺，已于2018年8月31日停止经营，现我司具体告知如下：而且自开业以来，我部多次与贵方沟通租金及物业费等的缴纳事宜，但贵方至今已有15个多月未向我司缴纳租金及部分物业管理费，经核实，租金合计欠费41035元，物业管理费合计欠费120330元。依据租赁合同第二十一条“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。迟延超过三十日，甲方有权单方解除合同，并且乙方应支付所在租约年六个月的租金作为违约金。依据合同约定我司有权单方面解除双方租赁、物业合同，现特此函告贵方，双方签订的租赁、物业合同自送达之日起解除，我司将依约收回商铺并将店内物品视同废弃物处理，保证金冲抵所欠物业费，同时我司将依法追缴贵方所欠费用。”后夏伯味道餐饮公司未按上述函件要求支付欠付费用，奥克斯置业公司遂将涉案商铺内财物清空并将商铺收回。另查明，涉案商场于2016年6月26日整体对外开业，开业时尚仍有部分商铺尚未招租到位。夏伯味道餐饮公司经营期间，奥克斯置业公司为催缴租金曾对夏伯味道餐饮公司经营的商铺采取过断水断电措施。一审法院认为，奥克斯置业公司与夏伯味道餐饮公司签订的《长沙奥克斯置业有限公司与湖南夏伯味道餐饮管理有限公司关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：15-13-130438834）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。然合同履行过程中，夏伯味道餐饮公司却未依约及时向奥克斯置业公司履行交租义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的民事责任。现奥克斯置业公司要求其支付欠付的租金，理由正当，一审法院予以支持。关于奥克斯置业公司欠付租金的计付问题，虽然奥克斯置业公司、夏伯味道餐饮公司已于2017年9月7日签订了《关于L4-24-A、L4-24-B号铺面夏伯味道租赁合同减免租金的补充协议》，但在该协议签订后，夏伯味道餐饮公司仍然存在拖欠租金及物业管理费的情形，根据该补充协议第二条的约定：“乙方享受本协议第一条所述减免优惠的前提条件是：（1）在本协议签订前或签订后，乙方均不得拖欠本协议中L4-24-A、L4-24-B商铺应交长沙奥克斯杜鹃商业管理有限公司的物业管理费；（2）乙方未违反《保密协议》的约定。如果前述条件均不满足，则本协议自动失效，乙方依据本协议第一条所享受减免优惠也自动失效……”故该协议约定的租金减免内容不生效，夏伯味道餐饮公司仍应按双方签订的租赁合同约定的租金支付标准向奥克斯置业公司支付租金。但奥克斯置业公司作为涉案商场的所有者及管理者，在合同履行过程中，其委托的实施商业运营管理的企业未能采取合理有效的商业运营管理措施，在整个涉案商场招租未完全到位的情形下即开业，影响了整体的商业氛围，且其亦未提供相应的证据证明其在商场的后续运营过程中采取了相关提升商业氛围的合理有效措施，导致包括夏伯味道餐饮公司在内的部分商户最终无力经营商场。同时，在夏伯味道餐饮公司经营涉案商铺的过程中，奥克斯置业公司为催费曾多次对其经营的商铺强行断水、电，影响了夏伯味道餐饮公司店铺的正常经营，显然，奥克斯置业公司自身亦存在过错，亦应承担相应的责任。因此，考虑到夏伯味道餐饮公司未及时履行交租义务系因整个涉案商场的商业氛围持续低迷，其经营入不敷出等客观因素导致，而非夏伯味道餐饮公司主观恶意为之，故一审法院在综合考虑上述因素的基础上，从利益平衡的角度考量，对夏伯味道餐饮公司拖欠奥克斯置业公司2016年9月26日至其实际停止经营之日即2018年8月31日期间的租金，一审法院根据案件实际情况及合同双方在租赁合同履行过程中的过错程度酌情予以调整，由夏伯味道餐饮公司一次性支付奥克斯置业公司租60000元。关于奥克斯置业公司要求夏伯味道餐饮公司支付违约金的诉请，鉴于奥克斯置业公司在合同履行过程中亦存在过错，故对其主张的违约金一审法院不予支持。关于涉案租赁合同是否已解除的问题。本案中，夏伯味道餐饮公司已于2018年8月31日停止了涉案商铺的经营，奥克斯置业公司亦于2018年9月27日向夏伯味道餐饮公司发出了终止涉案租赁合同的告知函，并将涉案商铺收回，可知，双方均已通过各自的行为解除了涉案租赁合同，故一审法院确认双方签订的租赁合同于2018年9月27日解除。关于夏伯味道餐饮公司主张的将其店铺装修及财物损失与其欠付的租金相互抵扣的问题。涉案租赁合同履行过程中，奥克斯置业公司在夏伯味道餐饮公司停业后未采取合理有效措施与其协商一致的情形下，单方将涉案商铺收回，将夏伯味道餐饮公司经营的店铺内装修拆除，并将店铺内的财物私自处理，其行为显然构成侵权，理应承担相应的侵权责任，现夏伯味道餐饮公司主张其遭受的损失与欠付的租金相互抵扣，一审法院予以支持。考虑到夏伯味道餐饮公司所经营的商铺内装修已被奥克斯置业公司单方拆除，导致其装修损失无法具体确定，且夏伯味道餐饮公司亦未提供相应的证据证明其装修费用的具体支出情况，考虑到上述因素，一审法院结合案件实际情况、涉案商铺的装修面积、实际装修情况、商铺使用时间及双方在租赁合同履行过程中的违约情形，酌情认定夏伯味道餐饮公司的店铺装修及财物损失为40000元，折抵其欠付的60000元租金后，还应支付奥克斯置业公司20000元租金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长沙奥克斯置业有限公司与湖南夏伯味道餐饮管理连锁有限公司于2015年10月29日签订的《长沙市奥克斯置业公司与湖南夏伯味道餐饮管理有限公司关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》（合同编号：15-13-130438834）于2018年9月27日解除；二、限湖南夏伯味道餐饮管理连锁有限公司于本判决生效之日起10日内支付长沙奥克斯置业有限公司房屋租金20000元；三、驳回长沙奥克斯置业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1398元，由长沙奥克斯置业有限公司负担598元，由湖南夏伯味道餐饮管理连锁有限公司负担800元。二审中，上诉人奥克斯置业公司向本院提交了如下证据：证据一、开业日现场报道记录截图，拟证明涉案商场开业当天现场人流量较大，不存在未招租到位及不符合开业条件的情况；证据二、长沙奥克斯缤纷广场微信公众号截图，拟证明自开业以来，涉案商场每逢中西方节日都会组织大型活动吸引客流、扩大知名度；证据三、（2017）湘0104民初10657号民事判决书，拟证明生效判决认定奥克斯置业公司在出租房屋过程中并无违约情形。被上诉人夏伯味道餐饮公司未向本院提交质证意见。经审查，本院认为，上诉人奥克斯置业公司提交的证据一、二系上诉人单方制作，且无法体现商铺的招租及营业情况，不能达到其证明目的，本院不予采信；证据三与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：奥克斯置业公司与夏伯味道餐饮公司签订的《关于长沙奥克斯缤纷广场的租赁合同》系双方的真实意思表示，并无法定无效情形，合法有效。关于夏伯味道餐饮公司应向奥克斯置业公司支付的欠付租金数额，一审法院结合本案实际情况、商铺使用时间及双方的违约情形，在折抵奥克斯置业公司擅自处置夏伯味道餐饮公司涉案店铺内财物所应承担的赔偿责任后，酌情判令夏伯味道餐饮公司还应支付奥克斯置业公司租金20000元，较为合理，本院予以维持。理由如下：一、奥克斯置业公司未按照合同约定时间准时开业，致使夏伯味道餐饮公司产生人员工资及相关损失，应当承担相应责任；二、双方基于开业期间的实际经营情况及公平原则于2017年9月7日签订《关于L4-24-A、L4-24-B号铺面夏伯味道租赁合同减免租金的补充协议》对租金进行了减免，虽然该协议因夏伯味道餐饮公司拖欠物业管理费等费用而失效，但也足以说明涉案商场的整体经营状况不佳，如果继续按原合同约定标准计算租金将有违公平原则；而且双方关于如果夏伯味道餐饮公司拖欠物业管理费则不减免租金的约定，实质是一种违约责任的约定，而该违约责任对夏伯味道餐饮公司而言明显过重，人民法院有权依法予以调整；三、奥克斯置业公司在未与夏伯味道餐饮公司协商一致的情形下，擅自拆除涉案店铺内的装修并处置了店铺内的财物，已构成侵权，应当承担相应赔偿责任。综上所述，上诉人奥克斯置业公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2796元，由上诉人长沙奥克斯置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 金新贵审判员 易伟玲二〇二〇年六月八日书记员 肖佳敏