广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终673号 上诉人（原审原告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王万双，男，1978年3月3日出生，汉，住黑龙江省绥化市北林区。 委托诉讼代理人：黄禹晖，广西欣和律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人王万双商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2018）桂0602民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判确认被上诉人于2018年3月30日作出的解除合同行为无效；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定上诉人可据实延期交房天数，仅认定可扣除延期天数69天，实际可扣除延期天数至少应为582天。法院基于该事实认定错误，导致错误判决被上诉人从2018年3月6日起享有合同解除权。事实上，由于被上诉人逾期交房时间没有超过合同约定的360天，被上诉人并不享有合同解除权，被上诉人发出解除合同通知并不能产生解除合同的效力。1.一审法院错误认定上诉人可据实延期交房天数的计算期间，一审法院仅认定自合同签订之日起算至约定交房之日止（2016年5月1日至2016年12月31日）为可延期天数的计算期间；事实上，可据实延期交房天数应按照上诉人所主张的自工程开工时起算至上诉人通过五方验收之日止（即2012年8月1日至2018年12月27日）来计算，上诉人主张的计算方式既有合同约定，也更为公平合理。一审法院错误适用《合同法》44条且认定“在合同中未对签订合同之前项目所产生逾期时间有特别约定”，事实上上诉人与被上诉人签订的合同第十一条对于可据实延期的特殊情况有明确使用“施工中”这一用语，根据文义解释即已经明确约定整个施工中出现的特殊情况均予以计算，即从开工时间2012年8月1日起计算，而不应只计算合同签订后至合同约定交房时间止的情形。商品房买卖有其特殊性，房屋是一项整体建设工程，有统一的幵工时间、竣工时间以及交房时间，并未根据买受人《商品房买卖合同》签订的时间不同而导致交房时间各不相同，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》即表明其愿意接受与整个项目有关的工程条件，包括土地使用年限、楼盘规划、物业管理等，也包括施工期间出现的导致工期顺延的特殊事由，因此交房顺延时间的确认与计算应以整个工程起始时间即开工令时间为准，而不受合同签订时间的影响。经统计，从工程开工时间2012年8月1日起算计至2018年12月27日，符合合同约定可延期交房的天数至少为582天，并非一审法院认定的69天。2.—审判决错误支持被上诉人在未享有解除权时发出的解除通知的效力。根据合同约定，在扣除上诉人可延期交房的天数582天后，上诉人交房时间应相应顺延至2018年8月5日，被上诉人于2018年3月30日发出《解除合同通知书》时，还未到应交房时间，更不符合合同约定逾期交房超过360天后被上诉人才有权解除合同这一条件。被上诉人在解除合同的条件尚未成就是作出的解除行为无效，不能发生解除合同的效力。根据《商品房买卖合同》第十条约定，王万双在富乐华公司逾期交房超过360日才有权解除合同，即2019年7月31日才有合同解除权。王万双于2018年3月30日就向富乐华公司发出了《解除合同通知书》，并无事实和法律依据，该单方解除合同的行为无效。再者，在房屋具备交付条件后，上诉人也履行了通知收房义务，于2019年1月7日向王万双发出《收房通知书》，通知王万双防城港市中央商务区防城港国际大酒店现已达到交房条件，将于2019年1月6日至2019年1月30日期间办理物业交付手续。且合同附件十一第二条约定交房期限届满之日视为买受人交接验收房屋之日，王万双也于2019年1月14日收到《收房通知书》，至此合同全部权利义务己履行，合同已终结，王万双无权再要求解除合同。被上诉人在答辩状中对施工术语没有异议，是指合同签订之日至约定交付之日的施工期间，其在换签之前已与上诉人的代理人广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）签订了《合作建房合同书》，享受了相关的权利，也应当从《合作建房合同书》签订之日起履行相关义务。即使双方对施工术语有异议，可扣除的天数至少也应当从《合作建房合同书》签订之日起计算。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 王万双辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人称一审认定事实错误没有依据，理由如下：一、上诉人可延期交房天数计算期间的起算时间应为2016年5月1日，即双方签订《商品房买卖合同》时，上诉人主张自2012年8月1日起计算错误。首先，2016年5月1日签订的《商品房买卖合同》是双方根据合同签订当时的实际情况达成的协议，在此之前出现的诸如台风、暴雨等影响工期的情形实际已经发生，并不存在上诉人不能确定、不可预见的情况，不属于合同约定可延期交房的期间。合同第十一条“施工中”这一用语表述并无歧义，是指合同签订日至约定交付日的施工期间，而非从开工到交付整个工期。退一步来说，即使上诉人认为存在歧义，因该合同系上诉人提供的格式合同，根据《合同法》第四十一条，亦应按照被上诉人的理解适用。其次，《合作建房合同书》并非上诉人与被上诉人签订，而是被上诉人与广西金旺角投资置业有限责任公司在案涉工程开工前所签订，并且其中所约定的交房时间、交房条件、逾期交房时被上诉人可解除合同的条件等内容，在《商品房买卖合同》中都已经进行了变更（如《合作建房合同书》约定经五方验收合格方可交付，逾期交付超过180日后，被上诉人即有权解除合同；《商品房买卖合同》则变更为上诉人须已经取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告方可交房，逾期交付超过360日后，被上诉人方可解除合同，该合同附件十一第十九条还约定“本合同是双方就该商品房买卖达成的所有内容……出卖人与买受人的权利义务以本合同及本补充协议为准”，也就是说，该《商品房买卖合同》是双方在充分考虑既存的客观事实和条件的基础上签订的，故应以该合同签订时间作为起算时间；再次，根据上诉人提交的证据《建设工程质量竣工验收意见书》，案涉工程的开工时间为2014年9月20日，也并非上诉入主张的2012年8月1日；二、上诉人可延期交房天数计算期间的截止时间为2016年12月31日，只有在约定的交房期限内才能适用合同有关可据实延期情形，对于交付期限届满上诉人逾期后（也就是违约后）的风险应当由上诉人自行承担，不能再适用延期情形。综上，上诉人可延期交房天数计算期间的起止期间为2016年5月1日至同年12月31日。因上诉人逾期交房超过360日，上诉人于2018年3月30日向其送达《解除合同通知书》有事实和法律依据，双方签订的《商品房买卖合同》已经于2018年3月30日解除。王万双在答辩状所说的合同签订日至约定交付日的施工期间，指的是《商品房买卖合同》签订日至交付日的施工期间。上诉人约定了交付日期后，已经处于持续违约状态，违约期间内的风险应当由其自行承担，不能适用延期天数。上诉人在向被上诉人发出收房通知书时，仅仅通过五方验收，没有取得竣工验收备案证明及房屋测绘报告，仍未达到双方合同约定的交房条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 富乐华公司向一审法院起诉请求：1.确认富乐华公司与王万双于2016年5月1日签订的《商品房买卖合同》有效，并确认王万双于2018年3月30日解除合同无效；2.本案诉讼费由王万双承担。 一审法院认定事实：2016年5月1日，富乐华公司作为出卖人与王万双作为买受人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-2525），约定王万双购买富乐华公司开发的位于防城港市金花茶大道与江山大道交汇处防城港市中央商务区防城港国际大酒店2单元25层2525号房，建筑面积68.76平方米，每平方米单价为5,920元，总金额为407,059元；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金407,059元，该定金于本合同签订时低作商品房价款；（二）买受人选择下列第1种方式付款：1.一次性付款，买受人应当在2016年5月1日前支付该商品房全部价款；第九条商品房交付条件约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数以特殊情形所造成的实际延误天数为准：2、施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3、因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比例应当不低于第八条第（1）项中的比率）；（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金；《商品房买卖合同（预售）》还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年5月30日，该《商品房买卖合同（预售）》在防城港市房产管理局进行了备案登记。 2018年3月30日，王万双向富乐华公司发出《解除合同通知书》，解除其与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-2525）。2018年4月初，富乐华公司收到该《解除合同通知书》。2018年12月27日，防城港市中央商务区防城港国际大酒店经建设、施工、监理、勘察、设计五方验收合格。2019年1月7日，富乐华公司向王万双发出《收房通知书》，通知王万双防城港市中央商务区防城港国际大酒店现已达到交房条件，其将于2019年1月6日至2019年1月30日期间办理物业交付手续。王万双于2019年1月14日收到该《收房通知书》。 再查明，2016年5月1日至2016年12月31日，防城港市港口区中雨以上及台风天气合计50天，法定节假日16天，中、高考3天，三项合计69天。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以支持富乐华公司请求确认《商品房买卖合同（预售）》有效的诉讼请求。富乐华公司和王万双均应当按照合同的约定行使权利，履行义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，富乐华公司应当在2016年12月31日前向王万双交付商品房，双方约定因天气、法定节假日、中高考的原因可延期交房，扣除69天后，富乐华公司最迟应在2017年3月10日之前向王万双交付商品房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，富乐华公司逾期交房超过360日的，王万双享有《商品房买卖合同（预售）》的解除权，王万双从2018年3月6日起即享有合同解除权，王万双于2018年3月30日向富乐华公司发出《解除合同通知书》符合双方约定的王万双行使解除权的情形，故富乐华公司收到该《解除合同通知书》后即解除《商品房买卖合同（预售）》，对富乐华公司请求确认解除合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、确认富乐华公司与王万双于2016年5月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-2525）有效；二、驳回富乐华公司其他的诉讼请求。案件受理费500元，由富乐华公司承担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交且对一审判决已查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院另查明，《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十九条约定：本合同是双方就该商品房买卖达成的所有内容，取代了双方在此之前达成的单方承诺和广告内容，出卖人出售本房地产的所有广告（含楼书、模型）仅供参考，出卖人与买受人的权利义务以本合同及补充协议为准。 本院认为，富乐华公司与王万双签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，一审判决该《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：3-2-2525）有效正确，双方当事人对此亦不提起上诉，本院予以维持。 关于王万双向富乐华公司发出《解除合同通知书》的效力问题。富乐华公司主张，《商品房买卖合同（预售）》第十一条对于可据实延期的特殊情况有明确使用“施工中”这一用语，根据文义解释即已经明确约定整个施工中出现的特殊情况均予以计算，即从开工时间2012年8月1日起计算，而不应只计算合同签订后至合同约定交房时间止的情形。本院认为，双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年5月1日，签订《商品房买卖合同（预售）》之前延误工期的情形已实际发生，富乐华公司完全可以在与王万双签订《商品房买卖合同（预售）》时考虑进去，但是富乐华公司仍然承诺于2016年12月31日前交房，故一审判决可予以顺延交房的情形仅参考2016年5月1日至2016年12月31日期间出现的可据实延期交房天数69天，并未不当，本院予以确认。富乐华公司主张，王万双与富乐华公司的代理人金旺角公司签订了《合作建房合同书》，可扣除的天数至少也应当从《合作建房合同书》签订之日起计算。本院认为，富乐华公司与王万双已直接签订了《商品房买卖合同（预售）》，该合同附件十一第十九条约定：本合同是双方就该商品房买卖达成的所有内容，出卖人与买受人的权利义务以本合同及补充协议为准。根据该条约定，王万双与富乐华公司的代理人金旺角公司签订的《合作建房合同书》已不再适用，相关的权利义务应以《商品房买卖合同（预售）》及补充协议为准。因此，富乐华公司主张可扣除的天数至少也应当从《合作建房合同书》签订之日起计算，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，富乐华公司应当在2016年12月31日前向王万双交付商品房，双方约定因天气、法定节假日、中高考的原因可延期交房，扣除69天后，富乐华公司最迟应在2017年3月10日之前向王万双交付商品房。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定，富乐华公司逾期交房超过360日的，王万双享有《商品房买卖合同（预售）》的解除权，王万双从2018年3月6日起即享有合同解除权，王万双于2018年3月30日向富乐华公司发出《解除合同通知书》符合双方约定的王万双行使解除权的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，富乐华公司在收到该《解除合同通知书》时《商品房买卖合同（预售）》解除。一审判决驳回富乐华公司请求确认王万双于2018年3月30日解除合同无效的诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪