湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘06民终1878号上诉人（原审原告）：湖南龙峰房地产开发有限责任公司，住所地:岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城8号。法定代表人：竺华锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光新，男，汉族，1968年1月6日出生，该公司法务部员工。被上诉人（原审被告）：殷三珍，女，汉族，1972年10月10日出生，住岳阳市湘阴县。委托诉讼代理人：胡祥，湖南君煌律师事务所律师。上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司（以下简称“龙峰公司”）因与被上诉人殷三珍商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10378号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，书面对本案进行了审理。本案现已审理终结。龙峰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持龙峰公司在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审认定龙峰公司于2018年6月28日知晓蒋铁根将其对龙峰公司享有9460000元债权中的400000元转让给殷三珍，用以抵扣殷三珍欠付龙峰公司购房款340000元，并以此认定殷三珍已支付全部购房款错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》约定殷三珍付清购房款的期限为2016年4月30日，殷三珍在龙峰公司起诉其逾期付款违约的过程中，才于2018年5月24日与蒋铁根签订《债权转让协议》，该协议不能抵消殷三珍应承担的违约责任。2、虽然殷三珍称之后将上述协议书送达给了龙峰公司股东陈三清，但在前案二审中，殷三珍并未提供向龙峰公司送达债权转让通知的证据。3、即使龙峰公司知晓债权转让的事实，但债权抵付购房款的通知时间也逾期了26个月，殷三珍逾期付款金额已经超过债权抵付金额，其债权转让金额不足以抵付所欠购房款。4、一审判决既认定殷三珍已支付全部购房款，又支持龙峰公司要求赔偿逾期付款违约金之诉讼请求，存在自相矛盾。二、根据《合同法》第八十条的规定，债权转让通知的主体是债权转让人，本案中，债权转让通知的主体为债权受让人殷三珍，并非蒋铁根，殷三珍单方面通知龙峰公司债权转让的行为对龙峰公司没有法律效力，一审曲解法律条文。三、殷三珍存在逾期支付购房余款26个月的违约情形，按2018年6月28日市场价结算购房款符合法律规定，一审判决不支持龙峰公司要求按现期价格支付购房款余款存在枉法裁判嫌疑。综上，请求支持龙峰公司提出的上诉请求。殷三珍答辩称：一、蒋铁根于2018年5月24日将其对龙峰公司的债权转让给殷三珍的行为真是、合法、有效。1、蒋铁根通过诉讼享有对龙峰公司946万元债权是事实，殷三珍作为蒋铁根项目部的股东及工作人员，因该项目一直未分红，蒋铁根承诺将其对龙峰公司享有的债权部分转让给殷三珍，用来抵扣殷三珍欠龙峰公司的购房款，且该债权转让已通知龙峰公司，以上事实有生效法律文书予以确认，应当认定。2、龙峰公司主张在2018年5月24日之前已足额偿还了蒋铁根全部债务，债权转让行为无效，没有事实与法律依据。龙峰公司上诉提供的《和解协议书》是蒋铁根与龙峰公司为解决学府新城扫尾工程以及946万元债权问题综合协商的，协议中约定的支付现金400万元是为完成后续扫尾工程，该款与蒋铁根的946万元进度款无关。另蒋铁根又与龙峰公司签订了补充协议，该补充协议中明确了房屋款是用于抵后期工程款，与946万元进度款也无关。根据上述事实，应确认龙峰公司并未在2018年5月24日前足额支付，蒋铁根将其债权转让给殷三珍的行为应当有效。二、殷三珍与龙峰公司签订的《商品房买卖合同》已约定了房屋售价，并未约定如逾期付款房价上涨后按新房价履行合同，龙峰公司要求殷三珍按现行房价补差价没有事实和法律依据。三、对于殷三珍逾期支付购房款的事实，一审判决已经作出认定，并判决殷三珍支付违约金，不存在偏袒行为。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回龙峰公司的上诉请求，维持原判。龙峰公司在一审提出的诉讼请求：1.判令殷三珍支付违约金44370元；2.殷三珍支付购房余款735055元；3.以本案判决日期计算新合同解除权期限，如殷三珍仍不能在新解除权期限内付清购房余款，龙峰公司有权解除合同；4.由殷三珍承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年4月15日，龙峰公司和殷三珍签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定龙峰公司将其开发的坐落于岳阳市岳阳楼区奇家岭木鱼山北路学府新城17栋2905号房作价490300元销售给殷三珍；殷三珍应当于2016年4月15日前支付首期房价款150300元，余款340000元申请贷款支付，逾期付款在60日内，殷三珍按日计算向龙峰公司支付逾期应付款日万分之一的违约金，逾期付款超过60日后，龙峰公司有权解除合同，但应当书面通知殷三珍，龙峰公司不解除合同的，殷三珍按日计算向龙峰公司支付逾期应付款万分之一的违约金；龙峰公司应在2016年12月30日前向殷三珍交付房屋；合同附件四还约定，殷三珍在签订本合同3个工作日内须交齐银行、公积金按揭所需资料并办理申请手续、签订抵押贷款合同（协议），如还须其他补充材料，殷三珍应在5个工作日内按要求办理完毕；如银行、公积金中心不接受贷款申请，殷三珍应在15个工作日内付清房屋余款。合同签订后，殷三珍支付了首付款150300元。因殷三珍未按约支付后期购房款，龙峰公司于2017年12月25日向一审法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。诉讼过程中，殷三珍和案外人蒋铁根于2018年5月24日签订《债权转让协议书》，约定蒋铁根将对龙峰公司享有债权9460000元中的400000元转让给殷三珍，用以抵付殷三珍欠龙峰公司的购房款340000元。2018年6月27日，一审法院组织双方对该证据进行了质证。一审法院审理后作出(2017)湘0602民初7252号民事判决，以龙峰公司未在解除权发生之日起一年内行使解除权为由，驳回了龙峰公司的诉讼请求。龙峰公司提起上诉后，岳阳市中级人民法院于2019年3月17日作出（2019）湘06民终924号民事判决，驳回上诉，维持原判。本案诉讼过程中，殷三珍再次主张已用受让债权抵偿了购房款340000元，并提交了《债权转让协议书》及向龙峰公司通知债权转让事实的照片4张，该照片未载明拍摄时间。龙峰公司认可蒋铁根对其享有债权，但主张《债权转让协议书》未经其同意；对照片的真实性无异议，但是否合法拍摄、要证明的内容也不明确，否认收到了该转让通知。一审法院认为，龙峰公司与殷三珍签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格、意思表示清楚，且不违反法律强制性规定，合法有效。关于殷三珍受让案外人蒋铁根对龙峰公司的债权抵偿340000元购房款的问题，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，蒋铁根将债权转让给殷三珍，只需通知龙峰公司即可，无须取得龙峰公司的同意，只是在龙峰公司得知债权转让之前，转让行为对其没有约束力而已。殷三珍提供的通知照片没有拍摄时间，不能证明债权转让的通知时间；但在2018年6月27日一审法院已组织双方对《债权转让协议书》进行质证，龙峰公司已于该日知晓债权转让的事实。法律没有对债权转让通知的方式作出规定，殷三珍通过诉讼的方式通知龙峰公司债权转让的事实，不为法律所禁止，亦能达到通知的效果，故龙峰公司关于未收到《债权转让协议书》的主张与事实不符，应认定殷三珍已支付全部购房款。故此，龙峰公司要求殷三珍支付剩余购房款并在殷三珍不能及时支付时重新确定解除权期限的诉讼请求，没有事实依据作支撑，不予支持。但按《商品房买卖合同（预售）》的约定，殷三珍应自合同签订之日即2016年4月15日起的3日内交齐办理按揭所需资料、申请手续，如按揭贷款申请不被接受，殷三珍应在15个工作日内付清房屋余款，但殷三珍直到2018年6月27日才以受让债权的方式付清全部购房款，属于迟延履行义务，应承担违约责任。故殷三珍应按合同约定的日万分之一标准支付自2016年5月4日起至2018年6月26日止的违约金26622元（340000元*0.01%/天*783天）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、殷三珍在判决生效后十日内支付龙峰公司违约金26622元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回龙峰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取5797元，由龙峰公司负担5599元，由殷三珍负担198元。二审中，龙峰公司向本院提交了其与蒋铁根签订的《和解协议书》、银行付款凭证、蒋铁根收款凭证，拟证明蒋铁根对龙峰公司的946万元债权已于2018年3月16日支付完毕，殷三珍与蒋铁根之间的《债权转让协议》对龙峰公司没有法律效力。殷三珍向本院提交了蒋铁根与龙峰公司签订的《补充协议》和财务报表，拟证明蒋铁根与龙峰公司达成补充协议，约定用15套房屋抵扣后续工程款，与946万元进度款无关，生效判决确定的946万元债权应以现金方式支付90%，龙峰公司提供的银行凭证是支付后续工程的进度款，也与946万元无关。本院组织双方当事人及案外人蒋铁根进行了举证、质证，对双方争议的证据及事实，本院认定如下，双方当事人对对方证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，至于能否达到双方各自的证明目的，本院将综合全案证据及事实予以认定。本案二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点为：一、龙峰公司要求殷三珍支付44370元违约金及支付购房余款735055元的请求应否支持；二、龙峰公司要求行使合同解除权的请求应否支持。关于焦点一，1、龙峰公司与殷三珍签订的合同合法有效。根据合同的约定及查明的事实，殷三珍支付了首付款后，余款340000元未按合同约定的期限支付，直到2018年5月24日与蒋铁根签订债权转让协议，以龙峰公司欠蒋铁根的部分工程款抵偿殷三珍的购房余款，殷三珍的付款行为存在违反合同约定的情形，一审判决对殷三珍构成违约和对违约金数额的认定并无不当，本院予以确认。另根据查明的事实及对蒋铁根的调查，龙峰公司提出2017年8月15日与蒋铁根签订《和解协议书》，蒋铁根在龙峰公司的债权已经消灭的观点与客观事实不符，该和解协议书不是龙峰公司与蒋铁根就蒋铁根已完工程量的结算，同时龙峰公司与蒋铁根还签订了《补充协议》，约定工程款和保证金及其他款项按施工合同执行，和解协议不能说明龙峰公司与蒋铁根的债权完全消灭，龙峰公司以该和解协议即认为蒋铁根与殷三珍的债权转让协议不能成立的观点，本院不予采纳。2、双方签订的合同合法有效，双方当事人应当按合同约定内容履行义务。合同单价、总价均为双方当事人具体约定，殷三珍迟延支付购房款存在违约，应当承担违约责任。龙峰公司以房屋销售单价上涨为由认为所欠340000元余款因价格上涨变成尚欠购房款735055元，该购房款的变更属于单价、总价的变更，亦属于合同条款的重大变更，双方当事人应当协商一致，故龙峰公司主张欠付735055元的理由不能成立。关于焦点二，本院（2019）湘06民终924号生效民事判决确认龙峰公司就本案双方当事人之间签订的合同因超过一年期限不能行使解除合同的权利，故对龙峰公司要求重新确认其可以行使合同解除权的请求，本院不予支持。综上，上诉人龙峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11328元，由上诉人湖南龙峰房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二〇年六月十五日书记员  荣晴瑶