辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终505号 上诉人（原审被告）：丹东金成建筑工程有限公司，住所地丹东市振兴区国祯路红房新区48-9网点。 法定代表人：殷洪斌，经理。 委托诉讼代理人：李伯特，辽宁文扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：慕昕航，女，2004年10月31日出生，汉族，学生，现住东港市。 法定代理人：王金荣(系慕昕航母亲)，女，住址同上。 委托诉讼代理人：杨广慧，辽宁方浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丹东东盛房地产开发有限公司，住所地东港市环城大街51号。 法定代表人：刘航秀，总经理。 上诉人慕昕航因与被上诉人丹东金成建筑工程有限公司、丹东东盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷，不服辽宁省东港市人民法院（2019）辽0681民初5979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东金成建筑工程有限公司的法定代表人殷洪斌及其委托诉讼代理人李伯特，被上诉人慕昕航的法定代理人王金荣及其委托诉讼代理人杨广慧到庭参加诉讼。被上诉人丹东东盛房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东金成建筑工程有限公司上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人丹东金城建筑工程有限公司的诉讼请求。事实和理由：一、涉案的《东盛·澳景园房屋认购书》的合同当事人分别是慕昕航和丹东东盛房地产开发有限公司，上诉人不是该认购书的当事人，依法不享有合同权利，也不需要履行合同义务。因此，原审判决解除该认购书的同时，判令上诉人共同承担返还义务没有法律依据。二、涉案房屋是上诉人基于实际施工人的身份以代物清偿的方式取得的工程款的组成部分，而非基于上诉人与丹东东盛房地产开发有限公司合作的方式取得的分红款。上述事实有丹东东盛房地产开发有限公司拨付工程款的账目在卷可以证实。尽管上诉人实际收取了房款，但上诉人收取的是被上诉人慕昕航依据《东盛澳景园房屋认购书》约定应付卖方丹东东盛房地产开发有限公司的房款。三、上诉人与丹东东盛房地产开发有限公司之间的合作开发关系，系合作各方的内部关系，不直接对外承担法律责任。因此，上诉人不应当对丹东东盛房地产开发有限公司对外签订的买卖合同直接承担法律责任。四、上诉人不是房屋买卖合同的当事人，上诉人自身也不具备商品房销售的资格。因此，原审适用商品房买卖司法解释的规定判令上诉人承担惩罚性赔偿没有法律依据。 慕昕航辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 丹东东盛房地产开发有限公司二审未出庭答辩。 慕昕航向一审法院起诉请求：一、解除原告与二被告于2014年7月28日签订的《东盛·澳景园房屋认购书》；二、二被告共同连带返还原告购房款440万元，并按照已付购房款的一倍440万元共同连带向原告承担赔偿责任；三、二被告共同连带给付自实际交付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付利息。 一审法院认定事实：2011年2月13日，二被告签订《协议书》，约定被告东盛公司以东港国用2006第09032号国有土地使用权出资，被告金成公司以垫资建设5万平方米商品住宅及现金1000万元出资，共同开发东港市东盛澳景园小区，利润按投资比例51：49分配。关于合作架构及运作方式，双方在《协议书》第十一条约定：成立丹东东盛房地产开发有限公司东港分公司，由甲方(被告东盛公司)出任董事长，负责对外联络工作，乙方(被告金成公司)出任副董事长，负责开发事宜。双方共同主持公司日常工作，协商决定公司一切事务，资金支出必须经双方商量，共同签字，否则财会人员有权拒付，涉及销售收入事宜，谁单独同意减免则从谁的利润中扣除。分公司机构要精干高效，下设办公室，负责对外联系，适时建设销售部，抓好商品房销售。2011年2月24日，丹东东盛房地产开发有限公司澳景园分公司(以下简称澳景园分公司)注册成立。2011年9月7日，东盛·澳景园小区取得(东)房销预第2011090905号商品房销预售许可证。 2012年7月28日，原告母亲王金荣(乙方)与被告金成公司(甲方)签订《协议书》，约定甲方将东盛·澳景园小区4号楼103-303室(三层，建筑面积514.178平方米)卖给乙方，价款440万元。价款分四次付清：于2012年7月28日给付100万元，于2012年8月4日给付100万元，于2012年9月2日给付200万元，办理完房屋备案手续后一次性付清40万元，房款以收据为准，最终面积以房产确权为准，总价多退少补，甲乙双方各负责各自税费。交款时间必须保证，不准失约；甲方免费使用此房两年时间，准确时间为2012年7月28日至2014年7月28日。2014年7月28日，王金荣付清全部价款440万元，被告金成公司将涉案房屋交付王金荣。同日王金荣以原告为买受人与被告东盛公司签订《东盛·澳景园房屋认购书》，约定原告购买上述房屋，价款5256312元，东盛澳景园分公司为原告出具《专用收款收据》载明款由为“东盛澳景园小区门市56-1-11全款440万元”。涉案房屋在东港市不动产登记中心登记的产籍为东港市新城区，建筑面积514.178平方米。被告东盛公司因贷款需要，于2013年6月6日将涉案房屋抵押给丹东市城区农村信用合作联社安民信用社，贷款金额480万元，该抵押于2016年4月19日解除，同日，被告东盛公司又将该房屋抵押给丹东农村商业银行股份有限公司，贷款金额480万元。上述抵押均办理了抵押登记。涉讼期间，该房屋仍处于抵押状态。 诉讼过程中，经原告申请，本院作出(2019)辽0681民初5979号、(2019)辽0681民初5979号之一、(2019)辽0681民初5979号之二民事裁定，对被告东盛公司名下东港市新城区港北路4号楼103-303室网点(产籍标示：486图858丘4幢103-303号)及被告金成公司名下的辽Ｆ×××××梅赛德斯奔驰WDUX6EB小型轿车予以查封；对案外人丹东天意钢构有限公司所保管的被申请人丹东金成建筑工程有限公司国有土地使用权受让款750万元予以冻结。 一审法院认为，被告东盛公司具有房地产开发资质，其与被告金成公司签订《协议书》，约定一方以国有土地使用权出资，一方以垫资施工及现金出资，合作开发东盛澳景园小区，不违反法律规定，双方成立合作开发房地产合同关系。小区建成后，被告金成公司将涉案房屋出售给王金荣，并收取房屋价款、交付房屋，嗣后，就该房屋被告东盛公司又与王金荣之女即原告慕昕航签订《东盛澳景园房屋认购书》，并由澳景园分公司为原告出具《专用收款收据》，确认王金荣给付被告金成公司的440万元为原告慕昕航交纳的认购款。由此可见，二被告作为合作方均同意涉案房屋转由原告购买，并认可房屋价款为440万元。因被告东盛公司为东盛澳景园小区的开发单位，其与原告慕昕航签订的《东盛澳景园房屋认购书》具备商品房买卖合同主要内容，故应认定被告东盛公司与原告慕昕航成立商品房买卖合同关系，合同成立时间为认购书签订时间，即2014年7月28日。被告东盛公司在与原台签订《东盛澳景园房屋认购书》时，并未告知原告该房屋已抵押的事实，且在诉讼过程中，涉案房屋仍处于抵押状态，致使原告无法实现合同目的，故原告请求解除《东盛澳景园房屋认购书》合理，予以支持。合同解除后，被告东盛公司应返还原告慕昕航已交纳的购房款及利息，原告请求被告东盛公司赔偿已付购房款一倍的损失亦符合法律规定，予以支持。被告金成公司为东盛·澳景园小区的合作开发单位，应共享利润，共担风险，原告请求被告金成公司与被告东盛公司共同承担责任合理，予以支持。至于被告金成公司收取涉案房屋购房款是与被告东盛公司结算工程款，还是分配利润，均为双方内部约定，不能以此对抗买受人的请求，故不予采纳被告金成公司的辩解意见。 一审法院判决：一、解除原告慕昕航与被告丹东东盛房地产开发有限公司于2014年7月28日签订的《东盛澳景园房屋认购书》；二、被告丹东东盛房地产开发有限公司与被告丹东金成建筑工程有限公司于本判决生效后10日内共同返还原告慕昕航房屋价款440万元，并自2014年7月28日起至本判决确定的给付日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准承担利息；三、被告丹东东盛房地产开发有限公司与被告丹东金成建筑工程有限公司于本判决生效后10日内共同赔偿原告慕昕航损失440万元。案件受理费44400元，原告预交，由被告丹东东盛房地产开发有限公司、被告丹东金成建筑工程有限公司共同承担，于执行时一并给付原告。 二审中，金成公司提供下列证据：一、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、涉案项目土地使用证。证明：金成公司和东盛公司签订了合作协议，但是金成公司与东盛公司成立的是东盛公司分公司，分公司不是独立法人单位，没有财产，不属于共同投资的合作开发房地产合同关系。二、东盛公司与案外人丹东市宏鑫建筑工程有限公司签订的建筑工程施工合同、丹东市宏鑫建筑工程有限公司与金成公司法定代表人殷洪斌签订的承包协议、东盛公司与金成公司签订的施工协议、建筑工程施工合同、建筑工程结算书、建筑工程结算审核书。证明：金成公司在东盛公司签订合作协议后，双方就东盛澳景园一期（涉案房屋项目）又签订建设工程施工合同，此后就澳景园酒店、澳景园二期工程又分别签订了建设工程施工合同，并且就各工程进行了工程款结算，证明双方是建筑工程施工合同关系。三、收款收据两张。证明：金成公司在与东盛公司合作过程中，收取的款项均是工程款。双方合作的一期项目总工程款是8700余万元，东盛公司向金成公司借款1000万元，金成公司分得款项（现金及抵顶房屋）共计9700余万元全是工程款。四、东盛澳景园一期竣工验收记录。证明：一期工程在2012年8月30日就已经竣工了，这说明东盛公司用房屋抵押贷款并没有用于涉案项目。五、民事判决书。证明：涉案工程因拖欠农民工工资被起诉至法院，法院判决已经认定金成公司和东盛公司之间是建设工程施工合同关系。 慕昕航的质证意见为：一、该组证据不属于新证据，且都是复印件，真实性不认可。只能证实涉案工程的合法性，不能证实其主张。二、该组证据不属于新证据，这些证据恰恰证明双方不仅签订了合作协议，并且按照合作协议的约定履行。三、该组证据不属于新证据，该组证据能够证实双方确实是在履行双方的合作协议，至于两公司之间内部如何结算与被上诉人无关，不能否认上诉人应当承担法律责任。四、该组证据不是新证据，这份证据可以显示涉案工程是合乎法律要求，符合诉讼的。五、不属于新证据，且为复印件，真实性不予认可，也不能证实上诉人的主张，因为东盛公司和金成公司的合作协议中，约定了双方共同进行建设、共同销售，至于方式如何属于双方履行合作协议约定的内容范围。 本院对该证据的认定意见为：上述证据均不属于二审新证据，且上述证据不能证明其主张，本院不予采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于金成公司应否共同返还慕昕航房屋价款及利息问题。从金成公司与东盛公司于2011年2月13日签订协议书约定的内容看，东盛公司以国有土地使用权出资，金成公司以垫资建设商品住宅及现金出资，共同投资开发商品住宅东盛澳景园小区，并约定双方共同分配涉案项目开发的收益以及金城公司承担合作债务的起始时间为双方签订协议后。因此，金成公司与东盛公司形成合作开发房地产合同关系，金成公司系涉案房地产共同开发人。基于合作开发房地产合同共同投资，共享利润、共担风险的特性，双方在均享有合作开发和分享利益权利的同时，亦应对外共同承担合作开发的义务和风险。故金成公司与东盛公司应对双方合作期间所负的债务承担共同还款责任，而东盛公司涉案房屋出售给慕昕航的行为发生在双方合作期间，金成公司作为合作方应对东盛公司的出售房屋行为承担责任。因此，慕昕航请求金成公司对涉案房屋价款及利息承担共同还款责任有事实依据。从慕昕航购买涉案商品房的过程看，慕昕航的母亲王金荣系与金成公司先行签订了房屋买卖协议，金成公司作为出卖人将涉案房屋出售给王金荣，王金荣亦于2012年7月28日将涉案房款全部给付金成公司，并由金成公司将涉案房屋交付王金荣。在王金荣付清全部房款同日，王金荣以慕昕航名义与东盛公司签订了涉案房屋认购书。金成公司实际参与房屋买卖的整个过程，且其与东盛公司将涉案房屋抵押贷款的时间是在王金荣给付金成公司房屋款项期间即金成公司出卖房屋期间。充分说明金成公司对东盛公司抵押房屋的事实是明知的，其放任东盛公司抵押房屋的行为，在履行房屋买卖合同中存在过错，损害了慕昕航的权利。另外，虽然涉案房屋认购书是以东盛公司名义签订的，但为慕昕航出具房屋收款收据的是双方合作共同成立的丹东东盛房地产开发有限公司澳景园分公司。故金成公司以其不是签订房屋买卖合同相对人为由主张不应共同承担返还义务依据不足。 关于金成公司应否承担赔偿慕昕航一倍购房款责任的问题。慕昕航要求金成公司承担赔偿一倍购房款的依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，但依据该解释第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，该条明确将商品房买卖合同中的出卖人限定为房地产开发企业，因此，商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业。本案金成公司不具有房地产开发企业资质，故其不具有商品房买卖合同的出卖人资格，慕昕航要求金成公司承担赔偿一倍购房款无法律依据。一审法院判决金成公司共同赔偿慕昕航一倍购房款损失不当，本院予以纠正。 关于金成公司主张其与东盛公司是建筑工程施工合同关系，涉案房屋系东盛公司抵顶金成公司工程款的问题。双方签订建设工程施工合同的时间为2014年6月8日，而金成公司与慕昕航母亲王金荣签订房屋买卖协议的时间为2012年7月28日，是在双方签订建设工程施工合同之前。且金成公司一审提供的东盛澳景园分公司的通用记账凭证记载的抵顶工程款的时间为2014年4月29日，亦在金成公司与慕昕航母亲王金荣签订的房屋买卖协议之后，与金成公司主张的抵顶时间不符。因此在双方存在合作开发合同的情况下，本院无法确认金成公司当时与慕昕航母亲王金荣签订房屋买卖协议时，系东盛公司以涉案房屋抵顶给金成公司的工程款。故对金成公司的该项主张，本院不予支持。 综上，上诉人丹东金成建筑工程有限公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省东港市人民法院（2019）辽0681民初5979号民事判决第一项、第二项； 二、撤销辽宁省东港市人民法院（2019）辽0681民初5979号民事判决第三项； 三、丹东东盛房地产开发有限公司于本判决生效后10日内赔偿慕昕航损失440万元。 四、驳回慕昕航的其他诉讼请求； 五、驳回丹东金成建筑工程有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费44400元，由丹东东盛房地产开发有限公司、丹东金成建筑工程有限公司共同承担。二审案件受理费73400元，由丹东金成建筑工程有限公司承担36700元，由慕昕航承担36700元。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年六月二十九日 书记员  宋 鹤