广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8381号上诉人（原审被告、反诉原告）：林红，女，1968年8月24日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：马广滨，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾伊敏，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州鹰金钱食品集团有限公司，曾用名广州鹰金钱企业集团公司，住所地广州市天河区黄埔大道西100号富力盈泰广场B栋1901-1905房。法定代表人：郑坚雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭水华，广东华之杰律师事务所律师。原审第三人：曾永樟，男，1965年3月22日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人林红因与被上诉人广州鹰金钱食品集团有限公司（以下简称鹰金钱公司）及原审第三人曾永樟租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初4142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判鹰金钱公司与林红双方应继续履行于2012年7月12日签订的《租赁合同》至合同期满为止；3.一、二审诉讼费由鹰金钱公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误，林红就涉案《租赁合同》并不存在违约行为。1.一审判决关于由于租赁合同约定涉案场地所经营的证照等由林红办理，所以林红不缴纳租金的抗辩理由不成立的认定是错误的。鹰金钱公司与林红签订租赁合同的目的是用于商业经营，合法经营的基本条件即为申请相关的营业登记并取得合法经营权的凭证，出租人应具备并提供申请合法经营权所需的相关土地证明资料，出租人应先履行此大前提义务，涉案合同才有可能达到双方签订合同的根本目的，在出租人未如约履行先履行合同义务的前提下，林红作为后履行一方，依法有后履行抗辩权，即拒绝履行支付租金的权利。2.鹰金钱公司在合同履行过程中已承认了自己存在违约责任，并曾试图予以纠正，但至今仍未能依约履行其作为出租人应尽到的根本义务。通过鹰金钱公司与林红签订的三份补充协议可知，鹰金钱公司已承认自己不具备为实现涉案合同目的、作为出租人应具备但不具备的相关必要土地证明文件，林红从2012年7月承租并投资建设、整备涉案场地开始，直至2016年8月1日期间根本无法开展正常的合法经营，导致投资金额长期无法回收，造成了林红的重大损失，对于此事实，鹰金钱公司表示承认并愿意通过免租的方式予以弥补。3.林红并不是恶意违约不缴纳租金，而是鹰金钱公司与林红就涉案地块欠缺土地证明而导致无法实现合同目的事宜，通过合同实际履行的方式及书面、口头协议，达成了解决处理的方案，且双方之间也已形成了相互间的交易习惯。（二）若涉案合同解除，鹰金钱公司应赔偿林红损失的责任分担及赔偿金数额问题，一审判决认定事实不清，适用法律错误。据前所述，并不存在因林红违约的解除合同事由，所以鹰金钱公司关于解除合同的诉求不应成立，涉案合同应继续履行，即使合同被解除，也是鹰金钱公司违反了合同的先履行义务，导致无法实现合同目的所致，责任分担不应是一审判决认定的林红7成，鹰金钱公司3成的比例，鹰金钱公司应承担100%的责任。就一审涉案场地林红与曾永樟的整备建设工程所投入的成本，根据曾永樟所述，各方面的测量数据与实际不符。（三）一审判决关于判令林红支付租金114000元、支付滞纳金114000元的内容，认定事实不清，适用法律错误。如前所述，鹰金钱公司未履行先履行义务，林红有后履行抗辩权，同时双方已通过实际履行行为达成了若因鹰金钱公司原因无法办证则林红可暂停交付租金的交易习惯，故林红无需承担违约责任。退一步来说，即使存在林红需要支付滞纳金的情形，就林红未支付租金所导致的损失应是租金的同期银行贷款利息，涉案合同的约定超出了同期银行贷款利率，应认定过高，依法予以减少。（四）鹰金钱公司追索涉案租赁合同2016年8月1日至2016年9月30日期间的租金依法适用一年诉讼时效，且诉讼时效已届满，故鹰金钱公司的该部分诉讼请求不应予以支持。二审庭询时另补充：一审判决认定林红使用土地有7年时间认定错误，林红实际从2016年4月开始使用，只有4年时间。鹰金钱公司二审答辩称，1.林红第三项上诉请求与其一审的反诉请求以及一审答辩要求完全相悖，林红在一审中从未主张过要继续履行涉案租赁合同，一直反诉要求认定租赁合同无效，以此为由要求立即终止涉案租赁合同并赔偿其损失，二审期间却要求继续履行涉案合同至合同期满，二审不应予以审理，林红完全违背了诉讼诚信的原则。2.林红称其不存在违约行为违背基本事实，林红已经拖欠了2016年8月1日至2018年2月28日期间的租金，在收到鹰金钱公司的律师函后仅支付了2018年3月至2019年12月31日的租金，林红的违约事实确凿无疑。3.涉案合同已明确约定，办理合法证照由林红自行负责，其认为其不缴纳租金是行使后履行抗辩权没有事实和法律依据。4.林红认为鹰金钱公司没有尽到根本义务不属实，没有任何事实依据，鹰金钱公司一直给予林红履行合同义务的宽限期，并非是承认鹰金钱公司有违约行为。5.鹰金钱公司从未放弃租赁合同及补充合同约定的租金，更不可能同意林红不用交租，林红称鹰金钱公司至2018年3月1日发送律师函之前一直没有催促过其欠租、交租事宜，不符合事实也毫无逻辑，相反，正因为鹰金钱公司多次催促林红不成，无奈之下才于2018年3月1日向其发函要求解除租赁合同。6.林红关于要求鹰金钱公司赔偿其损失等上诉理由没有事实和法律依据，应予驳回。7.关于诉讼时效问题，林红一审期间从未主张过诉讼时效权益，其二审中无权再就诉讼时效主张权利，且其多次辩称，其不缴纳租金是因为其行使后履行抗辩权。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，林红的上诉请求无任何事实和法律依据，应予驳回。曾永樟二审述称，1.租赁合同不应被解除，涉案场地由于出租方无法提供土地权属证明，导致无法实现合同目的，而多次通过签订补充协议的方式予以免租处理，因此曾永樟不存在故意欠租的行为，所以该场地应继续提供给曾永樟使用，曾永樟愿意按照合同约定支付所有应付给鹰金钱公司的费用。2.曾永樟作为停车场项目的合作出资方，对经营场地投入了资金，如果合同解除，也是出租方未及时办证而引起本案争议的，该问题是由于出租方的责任引发的，作为项目投资人不应该成为该责任和纠纷的受害者和牺牲品，一审法院认为出租方只承担损失30%责任明显不当，因为该项目出租方收回场地后，其可以对整个场地继续进行利用，曾永樟已经投入了400多万，如果不公平合理解决，就会产生出租方收回场地后，把曾永樟投入的400多万归其所有，曾永樟明显成为了受损方，这是不公平的。出租方应该承担主要责任，是由于其原因无法提供权属证明办不了证，并且一直免租，所以对于投入的损失赔偿应该由出租方承担责任，而不应该只承担30%的责任。3.一审委托的工程造价鉴定书，经测评存在明显的漏项，围墙、挖机、水电设施等均未作出客观认定和评估，其结论不公平，因为漏项严重影响了出租人的权利，曾永樟一审提交了大量证据证明出资投入情况，但是一审法院没有进行客观、合理的评估，请求二审法院同意委托鉴定机构作评估，以保护曾永樟应有的权益。鹰金钱公司向一审法院起诉请求：1.解除鹰金钱公司与林红于2012年7月12日签订的《租赁合同》；2.林红将位于广州市海珠区南洲路西滘村南东七街1-9号宿舍大院内约5500平方米的全部空地腾空交还鹰金钱公司自主管业；3.林红将位于广州市海珠区南洲路西滘村南东七街1-9号宿舍大院内9栋宿舍日常物业管理工作全部移交给鹰金钱公司进行管理；4.林红向鹰金钱公司支付自2016年8月1日起至实际交还空地给鹰金钱公司之日止的租金（其中自2016年8月1日起至判决解除租赁合同之日止期间，按照租赁合同约定月租金标准支付租金；判决解除租赁合同之日起至林红实际交还空地给鹰金钱公司之日止期间，按涉案地块所在地市场租金标准向鹰金钱公司缴纳租金），并从2016年8月11日起以当月欠付租金款项按每日1%标准向鹰金钱公司计付滞纳金；5.林红承担本案诉讼费用。林红向一审法院反诉请求：1.鹰金钱公司与林红在2012年7月12日签署的《租赁合同》无效；2.鹰金钱公司赔偿林红投入的工程建筑款（包括地下、地面、钢结构、经营损失等），具体金额以法院评估为准，鹰金钱公司付清上述赔偿款后林红同意腾空交还涉案场地；3．本案本诉及反诉费由鹰金钱公司承担。一审法院认定事实：2012年7月12日，鹰金钱公司（甲方、出租方）与林红（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将海珠区南洲路西滘村南东七街1-9号宿舍约5500平方米的空地出租给乙方使用，并将该宿舍大院的9栋宿舍日常管理工作全部移交乙方统一管理；空地的租赁期限：为临时至政府征用为止；装修期一年，从2012年8月1日到2013年7月31日止，从2013年8月1日开始计租；半年内每月租金为6000元，半年后每月租金为15000元，满2年后从第三年开始递增25%；签定本合同后，乙方即付30000元交甲方作为押金，合同期满后，如乙方无违约行为甲方将押金退还乙方，但不计息；乙方每月10日前向甲方缴交当月租金及其他费用，如不按期交纳，每超出一天，按当月应付租金款项1%向甲方缴交滞纳金；本租赁空地作为停车场及绿化使用，不得经营加工、噪音、污染、有毒气体及饮食行业，不得在承租场地内经营或贮存危险、易燃、违禁物品，乙方经营需办理有关合法证照，其费用由乙方负责；乙方对该场地所经营的证照等由乙方自行办理，费用自负；合同期满后，乙方将租用的场地、房屋（包括装修、固定设施）完整归还甲方，不得拆走或损坏，甲方不予补偿；乙方逾期一个月支付租金，甲方有权终止本合同，并立即收回出租场地，扣取全部押金；等内容。该合同有鹰金钱公司加盖有合同专用章及林红签名。2013年4月8日，鹰金钱公司和林红签订《补充协议》，内容包括“由于该地块的原始资料不齐加之其他种种原因，乙方虽经过半年多地努力到目前都暂未办妥该场地的有关证照，为了将上述地块管理好及合理使用，以确保按时向甲方交租”，并协商将原“租赁合同”第四条使用性质：租赁空地作为停车场及绿化使用，现变更补充为本租赁空地作为停车场及综合使用，等。其他条款仍按双方签订的《租赁合同》不变。2014年7月31日，鹰金钱公司和林红签订《补充协议》，约定由于该地块的原始用地资料不完整等种种历史原因，乙方虽经过两年多时间的努力，到目前为止都还未办妥该地块的合法经营权，还因甲方到目前为止也不能提供该地块的合法文件资料如用地许可证等证照给乙方，至乙方去申办停车场等相关业务时，政府经办机构都不给予受理，严重影响乙方经营及使用，现乙方准备与所在社区合作经营，拟投资建设体育运动场（钢结构），因报建到施工及落成使用需要较长一段时间，故变更装修期为三年，从2012年8月1日到2015年7月31日止，从2015年8月1日开始计租，每月租金为6000元，每满3年开始递增5%，等。其他条款仍按之前的《租赁合同》及《补充协议》不变。2015年7月31日，鹰金钱公司与林红又签订《补充协议》，基于之前补充协议中所述的原因，约定变更装修期为办证期：一年，即从2015年7月31日到2016年7月31日，从2016年8月1日开始计租；租金变更为：从2016年8月1日开始起租，每月租金为6000元，每满3年开始递增5%，其他条款仍按双方之前签订的《租赁合同》及《补充协议》不变。根据广州市城市规划局于1992年1月25日颁发的编号（92）穗城规地0747号《建设用地规划许可证》显示，用地单位为广州市亚洲汽水厂，用地项目名称为住宅，用地位置为河南南洲路北西滘村南，用地面积为9858平方米，并附坐标用地规划红线图。鹰金钱公司表示广州市亚洲汽水厂在上述用地9栋住宅楼用于解决职工住房问题，鹰金钱公司与林红及曾永樟均确认涉案场地位于上述地块建设9栋住宅楼后的空地，面积约5500平方米，现未办理土地使用权证。根据广州轻工集团有限公司发出的穗轻集企[1999]451号《关于广州鹰金钱企业集团公司吸收合并广州华大食品有限公司的通知》决定，由广州鹰金钱企业集团公司吸收广州华大食品有限公司（含广州市亚洲汽水厂等）接受其全部资产，承担其所有的债权债务。在一审诉讼过程中，鹰金钱公司与林红确认林红于2012年8月1日接收了涉案场地，林红向鹰金钱公司缴纳保证金30000元，从2012年8月1日起至2016年7月31日属于免租期，林红未向鹰金钱公司支付2016年8月1日起至2018年2月28日租金。2018年3月5日，鹰金钱公司向林红发出《通知立即解除2012年7月12日所签署的之事宜》的律师函，由于林红未按照合同约定缴纳租金及租赁合同约定租期为临时性质，通知林红立即解除上述《租赁合同》。林红在收到上述律师函后，函复鹰金钱公司称由于该空地红线图已过期，鹰金钱公司无法提供地块合法文件资料如用地许可证等证件给乙方办理营业执照，愿与鹰金钱公司协商处理。之后林红一直足额缴纳从2018年3月至2019年12月租金。在一审庭审中，林红与曾永樟称双方为合作关系，双方合作经营涉案场地的停车场。曾永樟表示其于2015年6月左右对涉案场地进行修整变成停车场进行经营，共投资了400多万元，但后来无法为停车场办理营业执照；从2016年2月就开始每月收入有2万至3万，到2017年车停满每月收入约10万元；从2016年2月开始至今每月均交1万元给林红作为租金，待成本回收后再进行分红。鹰金钱公司表示对林红寻找曾永樟合作不知情也不允许，对涉案场地整修成水泥地及修了管道一开始不知情，后来才知道。在一审诉讼过程中，林红申请对涉案场地停车场（含地上构筑物及地面、地下部分建筑）工程造价进行鉴定，一审法院委托广东信宜工程造价咨询有限公司进行鉴定，经鉴定机构现场勘验，鹰金钱公司及曾永樟均到场参与，该鉴定机构作出粤信怡[2018]造价鉴字第10号《工程造价鉴定意见书》，结果为海珠区南洲路西滘村南东七街1-9号地块上135米×40米的加厚水泥地面、地上四排钢结构棚工程造价为2190879.92元。鹰金钱公司对上述鉴定意见中涉案场地存在地下隐蔽工程提出异议，认为鹰金钱公司交付给林红涉案场地时是无需平整的土地，有地下排水管道，没有林红和曾永樟说称的地下隐蔽工程，同时曾永樟提供的《广州市建筑工程承包合同》及《预算书》均为虚假，不应作为鉴定依据。鉴定机构在对鹰金钱公司上述异议进行回复时表示鉴定的依据是“现场勘验笔录”以及按一般常规做法、鉴定人经验推断进行鉴定计算，如有实际做法不符，当事人应提供有效证据，鉴定人甄某决定是否修正。曾永樟对上述鉴定意见提出异议，认为涉案场地仍有地下隐蔽工程包括4条下水道、几十条地梁、回填淤泥石块石粉等未进行评估，鉴定机构对上述异议回复称，关于曾永樟提出的上述隐蔽工程，现场勘验看不到亦无法进行测量，个别地方能见到部分裸露的埋地管，因此对地下4条下水道参考现场所见存料及检查井排列作出计算，其余曾永樟所称隐蔽项目因未提交证据无法确定并进行计算。鹰金钱公司出具了2019年12月20日的《情况说明》，内容有：海珠区南洲路西滘村南东七街1-9号共九幢职工宿舍，合计78套房屋，已经房改并办理过户登记到职工名下的房屋有70套，合计建筑面积为3954.34平方米，还有8套房屋产权登记在广州市亚洲汽水厂名下，建筑面积为396.58平方米，等内容。林红称对上述《情况说明》中产权情况不清楚，并认为如大部分宿舍已经房改，应由业主自行选择物业管理，与鹰金钱公司无关。在一审庭审中，林红与曾永樟确认林红反诉要求鹰金钱公司赔偿的工程建筑款项直接向林红支付。2019年10月29日，广州鹰金钱企业集团公司更名为广州鹰金钱食品集团有限公司。一审法院认为：本案属于租赁合同纠纷，鹰金钱公司与林红于2012年7月12日签订《租赁合同》及后续签订了三份《补充协议》，约定鹰金钱公司将涉案场地出租给林红作为停车场及综合使用，鹰金钱公司与林红均无异议，一审法院予以确认。涉案场地所在地块曾由鹰金钱公司办理了《建设用地规划许可证》并建设了9幢宿舍楼，建楼后剩余的空地即涉案场地尚未被收回，鹰金钱公司有权进行使用，故鹰金钱公司与林红签订的涉案场地的租赁合同及补充协议为双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。林红主张由于鹰金钱公司未办理涉案场地的土地使用权证等产权证明，从而提起反诉要求确认合同无效的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院予以驳回。关于租赁合同是否已经解除的问题。根据鹰金钱公司与林红双方签订的《租赁合同》及补充协议，林红应从2016年8月1日起按照每月6000元的标准支付租金，但林红在收到鹰金钱公司2018年3月5日发出的要求立即解除合同关系、交还场地及缴清费用等内容的《律师函》后，仅支付了2018年3月至2019年12月的租金，至今仍拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日租金。由于租赁合同约定涉案场地所经营的证照等由林红自行办理，故林红主张由于鹰金钱公司未协助林红办理工商执照等手续才不缴纳租金的抗辩理由，不符合合同约定，一审法院不予采信。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，同时租赁合同约定林红“逾期一个月支付租金，甲方（即鹰金钱公司）有权终止本合同”等内容，林红拖欠鹰金钱公司一年多租金，在鹰金钱公司催缴后仍未履行，故对于鹰金钱公司要求判决解除租赁合同的诉讼请求，符合法律和合同约定，一审法院予以支持。鉴于鹰金钱公司2018年3月5日发出律师函后在2018年4月13日提起本案诉讼，故认定合同解除时间为2018年4月13日为宜。对于合同解除后的法律后果，一审法院评析如下：关于交还涉案场地的问题，鹰金钱公司与林红双方确认租赁标的物为建设9幢宿舍楼后的空地，面积约为5500平方米，现由于租赁合同已经解除，林红应向鹰金钱公司返还涉案场地，故对鹰金钱公司此项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于移交涉案场地上9幢宿舍楼日常物业管理工作的问题，根据鹰金钱公司提供的情况说明显示租赁合同中涉及的9幢宿舍楼的房产绝大部分已经房改并登记在职工名下，故涉及物业管理问题应由全体业主决定，本案为租赁合同纠纷，不适宜在本案中处理，故对鹰金钱公司此项诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金问题，如前所述，林红仍拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日租金，应根据双方租赁合同及补充协议约定按每月6000元的标准支付该期间对应的租金114000元（6000元/月×19个月），同时租赁合同中约定“如不按期交纳，每超出一天，按当月应付租金款项1%向甲方缴交滞纳金”，故对于鹰金钱公司要求林红按照每日1%标准支付当月租金的滞纳金的诉讼请求，一审法院予以支持，但滞纳金不应超过当月租金为宜，鉴于现滞纳金均已超过当月租金，故滞纳金应为114000元。按双方签订的补充协议约定“从2016年8月1日开始起租，每月租金为6000元，每满3年开始递增5%”，故从2019年8月1日至2022年7月31日租金标准应为6300元（6000元/月×1.05），由于林红已经交纳2018年3月至2019年12月的租金，而双方签订的租赁合同已于2018年4月13日解除，但截止本案判决时林红仍在使用涉案场地，林红应从2020年1月1日起至实际交还涉案场地为止参照上述租金标准向鹰金钱公司支付场地占用费用，同时由于租赁合同约定林红逾期交纳租金的，鹰金钱公司有权“扣取全部押金”，故林红交纳的保证金30000元不予退回。关于林红反诉要求鹰金钱公司赔偿投入涉案场地工程建筑款的问题。首先，虽然鹰金钱公司否认涉案场地存在地下隐蔽工程以及林红、曾永樟认为仍有地下隐蔽工程未纳入评估鉴定范围，但双方均未提供证据予以证明，且鉴定机构在当事人参与情况下进行现场勘验，并按一般鉴定常规做法、鉴定人经验推断进行鉴定计算，故一审法院对鉴定机构做出的工程造价为2190879.92元结论予以确认。其次，租赁合同中对租赁期限约定“为临时至政府征用为止”，由此看出该租赁合同期限为附条件合同，现鹰金钱公司与林红均未提供证据证明涉案场地存在政府征用行为，考虑到租赁期限不得超过二十年的法律规定以及林红已经实际使用七年多时间，故酌定涉案场地工程残值为1314528元（2190879.92元÷20年×12年）。再次，双方签订的租赁合同和补充协议中约定涉案场地作为停车场等用途，并明确约定场地所经营的证照等由林红自行办理，现林红在无法办理停车场的营业执照情况下，仍然投入资金改造涉案场地，由此应承担主要责任。而鹰金钱公司未能为林红办理涉案场地经营证照提供所需的土地使用证等，且知悉林红对涉案场地进行投资改造，在此情况下仍与林红协商并签订补充协议延长装修期等，同样也存在一定过错，林红对涉案场地的改造仍有利用价值。故一审法院酌定鹰金钱公司与林红对涉案场地工程损失承担的过错比例为3：7，即鹰金钱公司应赔偿林红工程建筑款为394358.4元（1314528元×30%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年1月6日作出如下判决：一、广州鹰金钱食品集团有限公司与林红签订的《租赁合同》及相应的补充协议在2018年4月13日解除；二、林红及曾永樟在本判决生效之日起十日内退出位于广州市海珠区南洲路西滘村南东七街1-9号宿舍大院内约5500平方米的全部空地并按现状交还广州鹰金钱食品集团有限公司；三、林红在本判决生效之日起十日内向广州鹰金钱食品集团有限公司支付2016年8月1日起至2018年2月28日止的租金114000元及滞纳金114000元，并从2020年1月1日起至实际交还涉案场地之日止参照每月6300元的租金标准向广州鹰金钱食品集团有限公司支付场地占用费；四、广州鹰金钱食品集团有限公司在本判决生效之日起十日内向林红赔偿涉案场地工程款项394358.4元；五、驳回广州鹰金钱食品集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回林红的其他反诉请求。本诉受理费2700元、反诉受理费19400元及鉴定费33000元，由广州鹰金钱食品集团有限公司负担反诉受理费5820元及鉴定费9900元，林红负担受理费16280元（其中本诉受理费2700元、反诉受理费13580元）及鉴定费23100元。本院二审期间，林红向本院提交：1.濠畔街《租赁合同》；2.员村宿舍《租赁合同》；3.挹翠路《租赁合同》；4.租金缴纳银行流水，证据1-4拟证明除涉案合同以外，鹰金钱公司与林红还有其他租赁合同，就此林红从未有拖欠租金的行为；5.（2020）粤广南粤第1208号《公证书》及公证书视频语音文字版，拟证明双方之间履行的租赁合同，鹰金钱公司就交租（包括升租）、缴纳水电费等事宜都是积极予以通知、催促的。上述证据本身在一审庭审前就形成，二审提交是为了证明林红二审新的观点。鹰金钱公司经质证认为：林红提交的所有证据形成时间都是在一审诉讼之前，不应该作为二审新证据组织质证。证据1、2、3、4真实性予以确认，关联性不确认，因为其他租赁合同曾经交过租金并不等于在涉案场地的合同中林红没有违约，林红长期拖欠2016年8月1日到2018年8月份租金是客观事实，林红提交的证据不能证明其缴纳了该部分的租金；证据5公证书最后一页可知，仅仅是对手机微信聊天页面的过程作出公证，对微信聊天的对象、来源是否合法，内容是否真实没有做出实质审查，所以对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。曾永樟经质证认为：确认林红提交证据的真实性、合法性和关联性。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，（92）穗城规地0747号《建设用地规划许可证》的核发日期为1992年1月25日，该证“遵守事项”载明“本证自核发之日起，有效期为六个月，逾期未使用，本证自行失效”。林红、鹰金钱公司均确认在2014年7月31日签订《补充协议》约定变更租赁用途为建设体育运动场后，双方并无重新变更租赁用途为经营停车场。林红称：其在承租涉案场地时，鹰金钱公司有提供证照给其，但是是过期的土地使用权证，其没有注意到，直至曾永樟去办理营业执照被提醒，其才注意到，也导致营业执照没有办理下来；其在签订2014年7月31日的《补充协议》前有了解体育运动场的报批手续，对其计划的可行性有一定的了解，其并没有投资建设体育运动场，要有合法的经营执照才能申报建设体育运动场，由于鹰金钱公司没有办理相关土地权属证照，无法以涉案地块作为营业地址办理营业执照，由于停车场相关证照没有办理下来，在任何场地经营许可都没有的情况下，根本无法启动体育运动场，体育运动场项目最终放弃了；其在2015年7月31日的《补充协议》约定的办证期限届满且体育运动场项目证照无法办理的情况下，并无与鹰金钱公司进行协商，其在等鹰金钱公司通知，2016年4月开始有一部分收益了，鹰金钱公司也没有催促其交租，在等待相关证照办妥之前，其认为先收回投入的资金也可以。林红、曾永樟均确认其二人在一审期间并无提出诉讼时效的抗辩。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案租赁合同及补充协议应否解除的问题。一审法院关于合同效力的认定并无不当，本院予以认同。鹰金钱公司未就涉案场地办理土地使用权证，对于该事实，林红在签订租赁合同时已知悉，林红应当合理预见到办理经营所需证照会存在一定的障碍，在此情况下，林红仍选择与鹰金钱公司签订租赁合同，未尽审慎缔约义务，故对于涉案地块的用地资料不完整无法办理相应的营业执照，租赁双方均有责任。林红认为鹰金钱公司不能提供涉案地块的权属证明，导致其无法办理经营所需的证照并致使不能正常经营收益，应当选择双方协商变更合同约定或者解除合同的方式维持自己的合法权益。事实上，林红、鹰金钱公司于2012年7月12日签订《租赁合同》之后，鹰金钱公司、林红多次以涉案地块存在用地资料不完整问题为由，通过签订《补充协议》对装修期限、租赁用途予以变更的方式，从而维持合同处于可继续履行的状态。根据林红的陈述，其在签订2014年7月31日的《补充协议》时，已经存在涉案地块的用地资料不完整而无法办理营业执照的问题，其应根据实际情况拟定合理的方案来解决合同后续履行问题，其申请变更租赁用途为投资建设体育运动场，应当充分考虑涉案地块的用地资料不完整的情况下该方案的合理性以及可行性。然而，该补充协议签订后，林红仍以涉案地块的用地资料不完整无法办理营业执照为由，未实际进行体育运动场的申办、建设；在2015年7月31日《补充协议》约定的办证期届满后，既不按照合同约定履行租金给付义务，亦不积极与鹰金钱公司就涉案地块的用地资料不完整而无法办理营业执照的情况下是否继续履行合同或解除合同等事宜进行协商，而是继续占用涉案地块经营、收益，由此可见，林红的行为不仅与合同约定不符，亦有违等价有偿、公平合理原则。林红与鹰金钱公司之间存在多份租赁合同，林红也知悉鹰金钱公司收取租金的账户信息，并不存在林红无法向鹰金钱公司支付涉案租赁合同项下租金的障碍，林红拖欠租金至今已构成违约，鹰金钱公司要求解除合同，符合《租赁合同》关于“乙方（林红）逾期一个月支付租金，甲方（鹰金钱公司）有权终止本合同，并立即收回出租场地，扣取全部押金”的约定，应予以支持。林红认为其不存在违约行为，鹰金钱公司无权解除涉案《租赁合同》及补充协议的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。林红、曾永樟在一审期间均无提出诉讼时效的抗辩，本院对林红二审期间提出的诉讼时效抗辩不予支持。林红至今拖欠2016年8月1日起至2018年2月28日止的租金，一审法院判令林红向鹰金钱公司支付拖欠的租金114000元并无不当，本院予以维持。林红逾期支付租金已构成违约，一审法院认定鹰金钱公司对林红交纳的保证金不予退回，符合合同约定，本院予以认同。关于逾期支付租金的滞纳金问题。涉案《租赁合同》约定如林红不按期缴纳租金，则“每超出一天，按当月应付租金款项1%向甲方缴交滞纳金”，故鹰金钱公司有权要求林红支付拖欠租金的滞纳金。虽然合同约定的滞纳金标准确实存在过高的情形，但一审法院已经将滞纳金作出以当月租金为限的限制，实际上已对违约金标准进行了调整，本院不再对滞纳金标准予以调整。关于林红投入涉案场地的工程建筑款的赔偿问题。对于林红投入涉案场地的工程建筑款，已经进行了司法鉴定，鉴定机构已经就各方当事人针对鉴定结论提出的异议进行回复，现林红、曾永樟并无充分证据否定鉴定结论，一审法院对鉴定机构作出的工程造价为2190879.92元的鉴定结论予以确认，并无不当，本院予以认同。林红自2012年8月1日接收涉案场地，一审法院认定林红实际使用涉案场地的时间自林红接收场地之日起计并据此确定涉案场地工程残值，并无不当。林红在签订租赁合同时已知悉鹰金钱公司未就涉案场地办理土地使用权证，在此情况下，林红仍投入资金改造涉案场地，增大了损失扩大的风险，且如前所述，涉案租赁合同及补充协议系因林红违约而提前解除，一审法院认定林红对涉案场地工程款损失承担主要责任并无不当，本院予以认同。林红主张应由鹰金钱公司承担主要过错责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。据上，一审法院认定鹰金钱公司赔偿林红涉案场地工程款394358.4元，合理可行，本院予以维持。综上所述，林红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16280元，由上诉人林红负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  余盾审判员  邓颖二〇二〇年六月二十三日书记员  贾妍胡秀红