昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初762号原告：杨宇，男，1996年8月22日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：蒲发俊，云南乌蒙律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：常理顺，云南乌蒙律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：王丽平，女，1979年7月21日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市呈贡县。第三人：昆明久拓房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市五华区江东小康城AE座1楼103号。法定代表人：彭宗飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭兴彬，男，1992年10月24日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市大关县，系昆明久拓房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：彭兴乾，男，1991年1月2日出生，汉族，云南省昭通市人，住云南省昭通市大关县，系昆明久拓房地产经纪有限公司员工，一般授权代理。原告杨宇与被告王丽平及第三人昆明久拓房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告杨宇的委托诉讼代理人蒲发俊、常理顺，第三人昆明久拓房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人彭兴彬到庭参加诉讼。被告王丽平经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后无正当理由不到庭，本院依法对被告王丽平进行缺席审理。本案现已审理终结。原告杨宇向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原被告双方签订的房屋买卖合同；2.请求人民法院依法判决被告退还原告购房定金3万元，并向原告支付违约金264000元；3.请求人民法院依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月12日，被告王丽平（出售方、合同甲方）、原告杨宇（购买方、合同乙方）、第三人昆明久拓房地产经纪有限公司（经纪方、合同丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》。合同约定主要内容：1.乙方通过丙方购买甲方位于昆明市房屋，房屋产权证号：昆明市房权证官字第××号，建筑面积为93.27平方米；2.该物业成交价格为壹佰叁拾贰万元整；3.交易时间：甲乙双方约定于2019年11月21日前办理该房屋权属转移登记等相关手续；4.签订合同时，乙方支付购房定金3万元，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：甲方交由丙方托管人民币3万元整，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付给甲方。前述支付条件未成就的，非经甲乙丙三方协议、司法文件书、政府指令，甲乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任；5.扣除定金之后的房款的付款方式为银行按揭付款：于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签）支付首付款人民币38万元。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方向银行贷款支付给甲方；6.交房时间约定为过户当日内。交房当日三方同时到物业管理公司（处）由甲方结清相关综合费用后，房钥匙交给乙方，并由丙方退还甲方保证金；7.甲方保证拥有该物业完整所有权或处分权，有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁等事宜，甲方应在签署本合同前妥善处理，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿由此导致的乙方的一切损失；8.违约责任：买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任；9.其它约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：甲方签订本合同已经取得产权人及共有人的知情及认可且为此负相关法律责任，甲方承诺该房屋无任何纠纷；10.甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方己促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）基于丙方签署本合同前己提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币19800元。佣金支付时间为：过户当日。若本合同签订后，由于买卖方违约导致本合同末能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失；11.甲乙双方均承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料、证书、文书等，并为其真实性、有效性负责，甲、乙双方均承诺其签约行为已事先得到与该房产交易有利害关系的相关人员的同意和认可，否则自愿承担由此引发的一切责任；12.本合同一式三份，自三方签字或盖章之日起成立并生效。本合同履行过程中所有文件、通知以特快专递或挂号信邮寄至甲乙双方本合同记载地址即视为送达，收件人拒收或未签收导致退回的，仍视为送达；13.本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决，协商不成时，任何一方均可向本合同签订地（即本合同买卖房屋所位于的昆明市行政辖区人民法院提起诉讼。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付了3万元定金交由第三人昆明久拓房地产经纪有限公司托管，被告向原告出具了定金收条。到了2019年11月21日，被告未按约定办理过户手续。2019年12月8日，原告通过微信与被告进行沟通，被告仍然表示不能前来办理过户手续，已构成合同根本违约（卖方逾期履行义务超过10日）。经原告多次与被告协商违约赔偿未果，无奈之下，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告王丽平未到庭，亦未进行答辩。第三人昆明久拓房地产经纪有限公司辩称，《房屋买卖暨居间合同》是由原被告及第三人共同签订的，2019年11月21日，被告王丽平因丈夫不配合过户导致本案房屋买卖未能进行过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《房屋买卖暨居间合同》、定金收条、微信聊天记录，形式合法，内容真实，本院予以采信；综合上述证据及原告、第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年11月12日，原被告在第三人昆明久拓房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖暨居间合同》，约定被告将其所有的位于昆明市房屋出卖给原告，建筑面积93.27平方米，总金额为1320000元。该房屋状态为无抵押状态。原告方于2019年11月21日前办理该房屋权属转移相关手续，同时约定：签订认购合同时，原告向被告支付定金30000元，该款由第三人昆明久拓房地产经纪有限公司保管，在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）交付给被告。前述条件未成就时，非经甲乙丙方协议、司法文件书、政府指令、甲乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲乙方不得因此要求丙方承担相关责任。于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签），支付首付款380000元，剩余房款向银行贷款支付。过户当日交房。同时合同其他条款约定：1.甲乙签订本合同已经取得产权人及共有人知情及认可且为此负相关法律责任，甲方承诺该房屋无任何纠纷以成交价1320000元不包含车位；2.乙方贷款，如因银行政策和自身资质不具备贷款条件，双方均不违约。乙方于过户当日向居间方支付居间报酬19800元。甲方保证拥有该物完整所有权或处分权，有关该物业在本次转让之前已经产生的产权纠纷、债务、税项及租赁（甲方承诺已与该物业现承租人确认，该物业承租人放弃优先购买权）等事宜，甲方在签署合同前妥善处理，并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应承担由此导致的乙方的一切损失。本合同签订后，若买卖一方要求解除合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致，若能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数按日万分之四支付迟延履行违约金并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日的或由其他根本违约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋是成交价20%的违约金承担违约责任。甲乙双方均承诺并保证在交易各环节均能提供符合相关部门规定的相关材料。证书、文书等，并为其真实性、有效性负责，甲乙双方均承诺其签约的行为已事先得到与该房产交易利害关系的相关人员的同意和认可，否则自愿承担由此引发的一切责任。经审查，2019年11月12日，被告王丽平向原告杨宇出具收条载明：今收到杨宇（身份证号：5306241996××××××××）交来购买江东丽景园小区15栋1单元501号房屋，购房定金30000元。另查，涉案房屋权属登记证载明：该房屋所有权人为被告王丽平，无其他共有人。本院认为，针对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告王丽平未按照合同约定的时间变更房屋权属登记，其逾期时间已经达到合同约定的解除条件，且致使合同目的无法实现，故原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当意思表示到达对方时解除，本院于2020年5月18日向被告王丽平公告送达起诉状，故本案中的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分于2020年5月18日解除。针对原告要求被告退还定金并向原告支付违约金的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于前述分析，合同解除后，被告应当将定金30000元返还原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。从上述法条可以看出，违约金作为守约方向违约方主张的一项请求权，该请求权产生的违约情况可以数以列举，亦可以对不同违约情况约定不同的违约责任，违约金可以约定具体金额或算法，但违约金的上限应当参考给守约方造成的损失。本案中，原告主张按照合同约定房屋成交价20%的违约金承担违约责任，对此，本院根据合同履行造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度、公平原则、诚实信用原则予以考虑：其一，关于实际损失，本案中，原告提交证据中可以看出实际损失为30000元定金及其产生的占用费；其二，关于合同履行情况，合同约定先支付定金，过户当日支付首付款，本案中，合同履行至支付完定金，在过户时出现了被告违约的情况，此时部分履行合同的利益对债权人而言明显低于与未履行合同的利益；其三，关于过错程度，本案中，被告王丽平的行为足以证明可归责性在于其一方；综合上述三方面，本院认为，在部分履行合同的利益明显低于未履行合同的利益情况下，完全可归责于被告自身的行为，导致本案中的合同履行客观上无法进行变更登记，基于公平原则、诚实信用原则和合同履行情况的综合衡量，原告主张房屋成交价20%的违约金明显过高，本院综合考虑酌情予以支持30000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告杨宇与被告王丽平及第三人昆明久拓房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖暨居间合同》房屋买卖部分于2020年5月18日解除；二、被告王丽平于本判决生效之日起十日内向原告杨宇返还购房定金30000元；三、被告王丽平于本判决生效之日起十日内向原告杨宇支付违约金30000元；四、驳回原告杨宇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元，由被告王丽平负担1165元，由原告杨宇负担4545元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 施 云 洁人民陪审员 李 雪 莲二〇二〇年六月八日书 记 员 金 玉 洁