湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4786号上诉人（原审原告）：深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号。负责人：罗礼彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向志，男，1963年1月6日出生，汉族，住武汉市武昌区。上诉人深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司（以下简称泰然物业公司）因与被上诉人向志物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰然物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判向志向泰然物业公司支付物业费34085.70元、违约金311119.50元，合计65205.20元。2、本案的上诉费用由向志承担。事实与理由：一、一审法院认定泰然物业公司主张的2009年9月1日至2016年9月30日期间的物业费已超过诉讼时效，属于事实认定与法律适用错误。一审中泰然物业公司要求向志支付2009年9月1日至2016年9月30日期间的物业费，并提交了在向志门上张贴缴费通知的照片作为证据。然而却因向志辩称未收到催收信息，一审法院认定泰然物业公司提交的证据不能达到诉讼时效中断的目的。泰然物业公司认为，向志作为已经收房的业主，必然能看到该缴费通知，即泰然物业公司向向志主张权利的文书能到达向志，2009年9月1日至2016年9月30日期间的物业费的诉讼时效构成中断。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，向志否认收到过催收信息，其应提供证据证明其无法看到案涉物业门上缴费的通知。二、一审法院判决向志按80%的比例支付物业费，并免予支付违约金，与合同约定及法律规定不符。案涉《武汉市物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》中均约定了业主未按约定履行合同义务的违约责任，一审法院酌定按80%的比例支付物业费和免予支付违约金的处理，违背了合同条款的约定，且向志在一审庭审中未实际提出相关诉求和经济损失的证据，一审法院适用法律错误。综上，泰然物业公司认为缴纳物业费是业主的合同及法定义务，逾期缴纳的按合同约定应承担相应的违约金。向志主张泰然物业公司管理不到位在合同约定及法律规定上不足以抵抗其应按期缴纳物业费的义务。一审法院减免部分物业费和全部违约金的判决，应予改判。向志答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。小区物业服务严重瑕疵，坚持一审答辩意见。泰然物业公司向一审法院起诉请求：一、判令向志向泰然物业公司立即支付物业管理服务费34085.70元（欠付日期：2009年9月1日至2019年9月30日止）、违约金31119.50元，合计65205.20元（违约金比例按日万分之五计算，暂时计算至2019年9月30日，实际计算至支付之日）；二、本案诉讼费用由向志承担。一审法院认定事实：向志为泰然·南湖玫瑰湾一期8栋4层A室房产的业主，该房产为小区高层住宅，房产建筑面积为187.83平方米。2007年1月6日，泰然物业公司与向志签订《前期物业管理服务协议》合同详细约定了泰然物业公司与业主的各项权利义务，并明确约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月10日前支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年8月1日，武汉市玫瑰湾小区第一届业主委员会与泰然物业公司签订《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，合同约定由深圳市泰然物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，合同就双方的权利义务进行了明确约定，并约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年7月15日，深圳市泰然物业管理服务有限公司授权泰然物业公司承担物业管理服务合同相关的权利、义务，业主欠缴的物业管理费由泰然物业公司收缴。自2009年9月1日至2019年9月30日，向志已欠缴121个月的物业管理费，共计34091.15元（计算方式：1.5元/月/平方米×121个月×187.83平方米）。另查明，2011年4月，案涉房产所在楼栋的十一层业主违章加盖房屋，违建部分至今仍未拆除。上述事实由泰然物业公司提交的《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》（以下简称物业服务合同）、房屋产权登记信息查询单、向志提交的照片、《泰然·南湖玫瑰湾前期物业管理服务协议》（以下简称前期物业服务合同）及双方当事人的庭审陈述予以佐证。一审法院认为，向志关于泰然物业公司的全部诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩事由，一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷案件，应适用普通诉讼时效的规定，因前期物业服务合同第五条第六项“每次交纳费用时间：当月10日前”及物业服务合同第十条“业主按约缴纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每月10日前”的约定可知，物业服务管理费按月支付，每一期的物业服务管理费均有明确的交付时间，应分段计算诉讼时效期间，且泰然物业公司提交的证据并不能达到诉讼时效中断的目的，因泰然物业公司至今为止仍持续为案涉小区提供物业管理服务，且其向一审法院提起诉讼的时间为2019年9月25日，因此，其主张的2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业服务管理费在诉讼时效期间内，而2009年9月1日至2016年9月30日期间的物业管理费已超过诉讼时效。向志称2011年4月，案涉房产所在楼栋的十一层业主违章加盖房屋，泰然物业公司未采取有效措施进行制止，一审法院认为，泰然物业公司已经确认向志所称违建情形属实，根据《前期物业管理服务协议》的约定，泰然物业公司应该对房屋共有部位进行维护和管理，确保“房屋外观完好、整洁、无私搭、乱建、无妨碍市容和观瞻”，并确保“本体共用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无对方杂物及违章占用等”，同时《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》第二十一条第（四）条亦约定泰然物业公司“对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，可采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正”，但泰然物业公司提交的证据并不能达到其已经履行该管理义务的目的，至今为止，违建部分已经存续长达8年之久，而泰然物业公司始终并未采取有效措施对之进行处理。向志的该抗辩事由，一审法院予以认可。向志辩称泰然物业公司未按照合同约定提供物业服务的诸项情形，因未提交证据予以佐证，一审法院不予支持。结合庭审查明的事实及泰然物业公司、向志双方的履约情形，一审法院酌定向志按照80%的比例向泰然物业公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理服务费，即向志应支付的物业管理服务费为8114.3元（计算方式：1.5元/月/平方米×36个月×187.83平方米×80%），并免予支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、向志于本判决生效之日起十日内向泰然物业公司支付物业费8114.3元；二、驳回泰然物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取715元，由泰然物业公司负担625元，向志向志负担90元。本院二审期间，泰然物业公司、向志均未提交新的证据，对一审查明的事实均不持异议。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审法院应围绕泰然物业公司的上诉请求进行审理。关于泰然物业公司主张2009年9月1日至2016年9月30日期间的物业费是否已超法定诉讼时效。本院认为，一审法院认定泰然物业公司主张该期间的物业费，已超过诉讼时效，适用法律并无不当。泰然物业公司一审提交的证据不能达到上述期间诉讼时效中断的证明目的，二审亦未提交新的证据，本院对该项上诉理由不予采信。关于一审法院酌定向志免予部分物业费和全部违约金的问题。本院认为，一审法院基于泰然物业公司未采取有效措施就小区内违规搭建、加盖行为进行制止，依据《前期物业管理服务协议》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》的约定，认定泰然物业公司就小区存在违规搭建、加盖建筑物现象未有效履行相应的管理义务，亦始终未采取有效措施对之进行处理，故一审法院结合本案事实及当事人履约情况，依法酌定向志按80%的比例承担物业管理服务费并免予支付违约金的实体处理，并无不当，本院予以尊重。综上所述，泰然物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1430元，由深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司负担。本判决为终审判决。审判长 代 娟审判员 易齐立审判员 任 文二〇二〇年六月二十八日法官助理吴倩书记员程玉