四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终945号 上诉人（原审被告暨反诉原告）：乐山优品酒店管理有限公司，住所地四川省乐山市犍为县玉津镇互和村五组（丰业财富中心4号楼）。 法定代表人：黄远斌，总经理。 委托诉讼代理人：张锦，四川升力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：四川明磊投资管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区东街88号新寓苑休闲购物广场5层。 法定代表人：刘文杰，总经理。 委托诉讼代理人：顾大奎，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨建中，四川义言律师事务所律师。 原审第三人：赵介平，男，1971年11月1日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人乐山优品酒店管理有限公司（以下简称优品公司）因与被上诉人四川明磊投资管理有限公司（以下简称明磊公司）、原审第三人赵介平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 优品公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初1650号民事判决，改判支持优品公司的一审全部反诉请求，驳回明磊公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由明磊公司负担。事实和理由：1.一审判决认定明磊公司已交付租赁房屋给优品公司没有依据。一是明磊公司未举出交付租赁房屋的直接证据。赵介平陈述其接受租赁房屋钥匙是为了修大门而非接受房屋交付。二是明磊公司所举出的辅助证据均模棱两可、无法核实，不能证明其已将租赁房屋交付给了优品公司。2.一审判决适用法律错误。一是优品公司主张解除《房屋租赁合同》是基于明磊公司没有交付租赁房屋，依据《合同法》第九十四条第一款第四项规定行使的法定解除权，一审判决认定优品公司行使约定解除权不当。二是优品公司主张返还履行合同保证金、租金、违约金及赔偿损失的诉求是依据《合同法》第九十七条规定，本案基于与原生效判决不同法律关系提起的独立诉讼，不存在再审问题。三是明磊公司在收到优品公司解除合同通知后长达七个月的时间未提出异议，依照最高人民法院《合同法解释（二）》第二十四条规定，在解除合同通知到达之日起三个月以后起诉的，人民法院不予支持。 明磊公司辩称，1.赵介平不是居间人，而是优品公司的联系人；2.明磊公司通过优品公司的预留联系电话找到赵介平，并将钥匙交给赵介平；3.在案证据是直接证据，足以证明优品公司已得到了租赁房屋的钥匙。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 赵介平述称，他是居间人，不是优品公司员工，他拿钥匙是为了帮明磊公司维修大门，并不是代表优品公司接收房屋。 明磊公司向一审法院起诉请求：1.判令优品公司给付明磊公司租金351000元及违约金35100元，共计386100元；2.案件受理费由优品公司负担。诉讼中，明磊公司将第一项诉讼请求变更为：判令优品公司支付从2017年11月1日至2019年10月31日期间的租金共计936000元，扣除优品公司已支付租金117000元和保证金50000元，优品公司还应支付租金769000元。 优品公司向一审法院反诉请求：1.判令2017年10月18日优品公司与明磊公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除；2.判令明磊公司返还优品公司因（2018）川1503民初1355号民事判决所付租金117000元、履行合同保证金50000元、违约金11700元，合计178700元；3.判令明磊公司赔偿优品公司损失11227元（原一审案件受理费2500元，二审案件受理费3874元，迟延履行利息2272元，执行费2581元）；4.案件受理费由明磊公司负担。 一审法院查明事实：2017年10月18日，明磊公司（甲方）与优品公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，第一条（出租房屋基本情况）:甲方房屋坐落于宜宾市南溪区，实际建筑面积2996.2平方米，经甲、乙方双方同意按3000平方米结算（包含两栋楼楼顶的构筑物），两栋楼楼顶上的构筑物均为甲方所有，租赁期内由乙方自主装修及使用。第二条（租赁用途）：乙方租赁房屋用途为酒店及其他一切合法经营使用。第三条（租赁期限）：自2017年11月1日至2032年10月31日止共15年。第四条（租金）：每月租金39000元（不含税），每个季度租金为117000元，按建筑面积13元／ｍ2计算；乙方租期每满两年上调一次租金，租金上调幅度为5%，如果同期市场租金整体上涨幅度大于或等于10%，本合同租金上调幅度为10%；甲方同意乙方要求减免18个月租金，租金从签订合同之日起先免除半年租金，从2018年4月18日开始交纳租金，2018年-2021年的四年期间里，每年免除第一季度租金，共计免除18个月。2019年11月开始上调租金5%。第五条（付款时间及方式）：乙方应于签订合同后三日内一次性给付第一季度租金，在免租期和在上季度交租届满十日前给付下季度租金，以此类推；乙方在签订合同后三日内交纳履行合同保证金5万元（保证金不计利息）。第六条（交付房屋期限）：甲方于本合同生效之日起五日内，将房屋交付给乙方。第七条（甲方对产权的承诺）：甲方保证出租房屋没有产权纠纷，该房在宜宾市南溪区金坤小额贷款有限公司已贷款804万元，甲方在出租前已告知乙方。第十二条（因乙方责任中止合同的约定）：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：4.拖欠租金累计达1个月。第十四条（违约责任）：租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按季租金的3%向乙方加收滞纳金。甲乙双方均不得中途解除合同，否则，承担一次性违约金100万元；若乙方中途解除合同除承担违约责任外，并且不享受甲方减免租金优惠，按实补齐免租期间的租金，造成甲方损失按实赔偿，乙方损失自行承担。明磊公司及其法定代表人刘文杰分别在合同上盖章、签字，优品公司及其法定代表人黄远斌分别在合同上盖章、签字。合同还对租赁房屋维修养护责任、租赁期间有关费用承担等事项进行了约定。合同中载明的优品公司联系电话为189××××3040和133××××1115，其中189××××3040机主为黄远斌，133××××1115机主为赵介平。 合同签订后，明磊公司向赵介平交付房屋钥匙。明磊公司的工作人员顾大奎与黄远斌联系合同履行事宜。根据明磊公司提供的短信记录：黄远斌于2017年11月17日向顾大奎发送了设计图；2017年12月21日，顾大奎告知黄远斌，电梯公司在等待回复；2017年12月23日，顾大奎催促黄远斌尽快履约，并称已帮忙找好合作投资人江总，已协调妥当电梯的事情，所有需要业主方配合的将全力配合，希望黄远斌不要因为其合伙人发生变化而影响双方合作；2018年3月3日和4月25日，顾大奎催促黄远斌尽快履行合同；2018年4月25日，黄远斌回复称“顾总，实在抱歉，4月3日才处理完犍为酒店与祝总的事，给我的打击很大，关于南溪酒店履约之事，我现在有心无力，望谅”。 因优品公司未按照合同约定向明磊公司支付保证金及租金，明磊公司于2018年7月27日向一审法院提起诉讼，请求判令明磊公司支付自2018年4月18日起两个季度的房屋租金234000元、履行合同保证金50000元及违约金46800元。一审法院于2018年10月10日作出（2018）川1503民初1355号民事判决，认定“合同签订后，优品公司接收房屋后，筹备安装电梯以及对房屋进行装修，但至今未支付明磊公司履行合同保证金及租赁费用。乐山优品公司也未书面向明磊公司申请退租。”判决内容为优品公司向明磊公司支付房屋租金117000元、履行合同保证金50000元及违约金11700元。优品公司不服，提起上诉。本院于2018年11月28日作出（2018）川15民终2091号民事判决：驳回上诉，维持原判。明磊公司向一审法院申请执行，优品公司于2019年4月12日向明磊公司支付房屋租金117000元、保证金50000元、违约金11700元、案件受理费2500元、迟延履行利息2272元。 此后，优品公司向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年6月19日作出（2019）川民申2015号民事裁定，确认原判决认定明磊公司向优品公司已经交付案涉租赁房屋并无不当，裁定驳回优品公司的再审申请。 优品公司主张案涉合同已于2018年12月10日解除，理由为优品公司于2018年12月7日以邮寄的方式向明磊公司发出了关于解除房屋租赁合同的通知，通知载明：由于明磊公司所出租的房屋，不符合开办酒店对消防通道的要求，楼顶系违章建筑，不能实现开办酒店的合同目的，且明磊公司一直未交付出租房，遂通知解除合同。优品公司提交了邮寄回单及签收凭证，拟证明明磊公司收到了上述解除合同通知。该邮寄回单中收件人为刘文杰，邮寄地址为明磊公司的注册地址，联系电话为明磊公司员工顾大奎的联系电话，签收凭证中载明邮件于2018年12月10日系“本人收”。明磊公司否认收到上述解除合同通知，但同意从2019年10月31日起解除合同，后又变更为同意从2019年11月25日起解除。 诉讼中，明磊公司认可楼顶建筑未进行产权登记。 一审法院认为，明磊公司与优品公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、优品公司是否享有合同单方法定解除权；二、《房屋租赁合同》的解除方式及解除时间；三、优品公司应如何承担责任；四、优品公司要求退还已支付的履行合同保证金、租金、违约金及赔偿损失的请求应否支持。 一、关于优品公司是否享有合同单方法定解除权的问题。优品公司主张解除权的理由为：明磊公司未交付案涉租赁房屋；消防通道不符合开办酒店的要求；楼顶构筑物未进行产权登记，在使用中将面临被拆除的风险。 首先，关于明磊公司是否已经向优品公司交付案涉租赁房屋的问题。（2018）川1503民初1355号和（2018）川15民终2091号两份生效判决及（2019）川民申2015号民事裁定，均确认明磊公司已向优品公司交付案涉租赁房屋的事实。依照《民事诉讼法解释》第九十三条规定“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外”。优品公司提交的照片、赵介平到庭陈述均不能推翻生效裁判认定明磊公司已交付案涉租赁房屋的事实。 其次，关于案涉租赁房屋消防通道是否符合开办酒店的要求。优品公司作为专门负责酒店经营管理的公司，在租赁房屋的过程中，应当对所租赁的房屋是否符合开办酒店的要求进行考察。优品公司自签订租赁合同并获得房屋钥匙后，优品公司未提出案涉房屋消防通道不符合要求的问题。并且案涉租赁房屋的使用性质为商业服务用房，此前曾用于开设“望江宾馆”，而优品公司一直未对租赁房屋进行装修，在未经消防部门检查确认的情况下，仅凭案涉房屋的现状照片不能证明消防通道不符合消防要求。 第三，关于案涉租赁房屋楼顶构筑物未进行产权登记是否影响合同目的的实现。在签订《房屋租赁合同》时，优品公司知晓租赁房屋楼顶构筑物未进行产权登记的事实，对其装修及使用楼顶构筑物过程中可能面临的风险和后果应当预见，明磊公司不存在隐瞒的情况，优品公司对其自身权利可能受到的限制和影响持放任态度。自2017年10月18日签订《房屋租赁合同》之日起至明磊公司于2018年7月27日提起诉讼之前，在长达近九个月的时间里，优品公司均未提出楼顶构筑物的问题。即便被有关部门认定属违法建筑并要求拆除，对楼下已进行产权登记的租赁房屋的装修及使用造成的影响较小，不影响优品公司合同目的实现。 综上，优品公司未严格遵循履行合同诚实信用的原则，不享有合同单方法定解除权。 二、关于《房屋租赁合同》的解除方式及解除时间的问题。《房屋租赁合同》第十四条约定了合同当事人如不愿继续履行合同，可在承担违约责任的条件下通知对方解除合同，合同自通知到达对方时解除。优品公司以邮寄方式向明磊公司发出解除合同的书面通知，明磊公司已于2018年12月10日收到解除合同通知。在本案诉讼中，明磊公司要求优品公司补齐免租期间的租金，实际上也是认可优品公司解除合同。因此，案涉《房屋租赁合同》已于2018年12月10日解除。 三、关于优品公司如何承担责任的问题。优品公司于2018年12月10日通知解除合同，应当支付合同解除前的租金，并按照《房屋租赁合同》第十四条的约定承担合同解除违约责任。优品公司应支付租金为：已支付租金至2018年10月18日，尚未支付的租金为2018年10月19日至2018年12月10日期间的租金：39000元×1个月+39000元÷30天×21天=66300元。对于优品公司应承担的违约责任，根据《房屋租赁合同》约定，优品公司行使合同任意解除权需承担违约金100万元以及不享受减免租金优惠，按实补齐免租期间的租金。现明磊公司仅要求优品公司承担补齐免租期间的租金，经计算，2017年11月1日至2018年10月17日期间免除的租金为：39000元×11个月+39000元÷30天×16天=449800元。根据《合同法》第一百一十九规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，优品公司一直未进场装修，且向明磊公司表达了不能继续履行合同的意思，明磊公司对此情况早已知晓。《房屋租赁合同》第十二条约定：如乙方存在拖欠租金累计达1个月等情形时，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。明磊公司在明知优品公司拒绝履行合同的情况下，利用其优势地位，未采取适当措施防止损失的扩大，旨在获取不当利益，违背了诚实信用原则。综合考虑优品公司并未实际使用案涉房屋、双方在履行合同过程中的过错等情况，酌情认定优品公司应承担单方违约解除合同给明磊公司造成的免租期间租金损失为224900元。 四、关于优品公司要求退还已支付的履行合同保证金、租金、违约金及赔偿损失的请求应否支持的问题。优品公司向明磊公司支付租金117000元及违约金11700元已由生效裁判予以认定，优品公司未举出新的证据推翻生效判决确认的事实。因此，优品公司要求退还已支付的117000元及违约金11700元，于法无据，不予支持。优品公司主张赔偿损失即一审案件受理费2500元、二审案件受理费3874元、迟延履行利息2272元及执行费2581元，因上述费用系当事人进行诉讼活动依法应当承担的费用，且已由人民法院生效裁判予以明确，不属当事人的损失，故一审法院不予支持。对优品公司已支付的履行合同保证金50000元，明磊公司同意退还，并且在合同解除后，明磊公司也应当退还，一审法院对优品公司该项请求予以支持。据此判决：一、四川明磊投资管理有限公司与乐山优品酒店管理有限公司于2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；二、乐山优品酒店管理有限公司向四川明磊投资管理有限公司支付租金66300元、免租期间租金损失224900元，合计291200元；三、驳回四川明磊投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、四川明磊投资管理有限公司向乐山优品酒店管理有限公司退还履行合同保证金50000元；五、驳回乐山优品酒店管理有限公司的其他反诉请求。第二判项与第四判项品迭后，由乐山优品酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付四川明磊投资管理有限公司241200元。本诉案件受理费11490元，由四川明磊投资管理有限公司负担7287元，乐山优品酒店管理有限公司负担4203元；反诉案件受理费1930元，由乐山优品酒店管理有限公司负担1390元，由四川明磊投资管理有限公司负担540元。 二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、明磊公司是否向优品公司交付租赁房屋；二、优品公司是否享有合同单方法定解除权；三、优品公司的反诉请求是否应予支持。分述如下： 第一，关于明磊公司是否向优品公司交付租赁房屋的问题。明磊公司向优品公司交付案涉租赁房屋的事实，在另案即四川省宜宾市南溪区人民法院（2018）川1503民初1355号一审民事判决、本院（2018）川15民终2091号二审民事判决和四川省高级人民法院（2019）川民申2015号民事裁定中，已经予以认定，该事实属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实”，对本案事实产生预决的效力，应当认定明磊公司已向优品公司交付租赁房屋。 优品公司主张赵介平的证言可以否定明磊公司已交付租赁房屋的事实。本院认为，在商事交易中，外观主义具有十分重要的意义。赵介平的电话号码与黄远彬的电话号码一并列在承租方优品公司下方，作为优品公司联系电话，可知赵介平是优品公司的联系人。赵介平自称是居间人却将自己的电话号码约定为优品公司的联系电话与常理不符；本案也没有其他证据可以印证赵介平是居间人。赵介平称其不是优品公司员工或代理人，与其陈述拿钥匙是为修大门存在矛盾。故一审法院对赵介平的证言不予采信并无不当。优品公司主张明磊公司未交付租赁房屋的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 第二，优品公司是否享有合同单方法定解除权的问题。优品公司主张解除合同是基于《合同法》第九十四条第一款第四项规定的法定解除权，认为明磊公司有三方面行为导致优品公司不能实现开办酒店的合同目的，一是明磊公司未交付租赁房屋，二是明磊公司隐瞒租赁房屋被抵押、查封的事实，三是租赁房屋没有符合消防要求的双通道。本院认为，首先，明磊公司已交付租赁房屋，前文已作阐述，不再赘述。其次，在双方签订的《房屋租赁合同》第七条甲方对产权的承诺中，作为甲方的明磊公司在出租房屋前已明确告知优品公司该租赁房屋已在小贷公司贷款804万元的事实。优品公司在明知该租赁房屋已对外贷款、存在权利瑕疵的情况下，仍与明磊公司签订《房屋租赁合同》，自愿承担该房屋已对外贷款存在的权利负担将会带来的风险。第三，优品公司作为专门从事酒店经营管理的公司，对经营酒店的场所应当具备安全消防设施，消防设施应当经过消防部门验收合格等规定，应是明知的。优品公司租赁案涉房屋的目的是经营酒店，在签订合同以前就应当对案涉租赁房屋是否通过消防验收具有审慎审查的义务。《房屋租赁合同》第八条维修养护责任中约定“租赁期间，防火安全、门前三包、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查”，且明磊公司交付租赁房屋后，优品公司已着手安装电梯解决消防双通道问题。由此可见，无论是合同约定、实际履行，还是在应尽注意义务上，防火安全的责任均应由承租方优品公司承担。综上，优品公司主张因明磊公司原因致使合同目的不能实现的理由不能成立，优品公司未按约履行合同存在违约行为，违约方向守约方发出解除合同的通知不能达到解除合同的效果，故优品公司行使解除权并不符合《合同法》第九十四条第一款第四项规定，进而也不能适用《合同法解释（二）》第二十四条规定。一审法院结合双方合同约定条款，认为双方约定的是任意解除权并无不当。故上诉人优品公司提出一审法院适用法律错误的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。 优品公司作为承租人拒绝履行租赁合同给出租人明磊公司造成损失，应当承担赔偿损失的违约责任，明磊公司作为守约方也负有防止损失扩大的义务。对于具体损失数额，应根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承出租人的过错程度等因素予以综合认定。一审法院根据《房屋租赁合同》的约定、双方对于合同解除的过错程度，结合优品公司并未正常履约，承租方不应享有免租待遇，酌情认定优品公司解除合同给明磊公司造成的损失按照正常租金减半收取，是合理的。但一审对免租期按2017年11月1日至2018年10月17日计算租金为39000元×11个月+39000元÷30天×16天=449800元有误，应予纠正。优品公司已交纳2018年7月18日至2018年10月18日的租金，故免租期应为2017年11月1日至2018年7月17日，免租期租金为：39000元×8个月+39000元÷30天×16天=332800元，按照前述减半收取的计算方法，认定优品公司应承担单方违约解除合同给明磊公司造成的免租期间租金损失应为166400元。 第三，关于优品公司的反诉请求是否应予支持的问题。优品公司向明磊公司支付租金117000元、违约金11700元及相应案件受理费、执行费等，是基于四川省宜宾市南溪区人民法院（2018）川1503民初1355号一审民事判决、本院（2018）川15民终2091号二审民事判决的执行行为，优品公司反诉请求明磊公司返还上述财产，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，优品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对案涉租赁房屋免租期的计算有误，应予更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初1650号民事判决第一、三、四、五项，即“一、四川明磊投资管理有限公司与乐山优品酒店管理有限公司于2017年10月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月10日解除；三、驳回四川明磊投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、四川明磊投资管理有限公司向乐山优品酒店管理有限公司退还履行合同保证金50000元；五、驳回乐山优品酒店管理有限公司的其他反诉请求”。 二、变更四川省宜宾市南溪区人民法院（2019）川1503民初1650号民事判决第二项即“二、乐山优品酒店管理有限公司向四川明磊投资管理有限公司支付租金66300元、免租期间租金损失224900元，合计291200元”为：乐山优品酒店管理有限公司向四川明磊投资管理有限公司支付租金66300元、免租期间租金损失166400元，合计232700元。 上述款项品迭后，由乐山优品酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付四川明磊投资管理有限公司182700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费11490元，由四川明磊投资管理有限公司负担8043元，乐山优品酒店管理有限公司负担3447元；反诉案件受理费1930元，由乐山优品酒店管理有限公司负担1390元，四川明磊投资管理有限公司负担540元。二审案件受理费7767元，由乐山优品酒店管理有限公司负担7567元，四川明磊投资管理有限公司负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  杨玉泉 审判员  郭美宏 审判员  陈志彬 二〇二〇年六月二十二日 书记员  杨雯洁 书记员  李 雪