江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终512号 上诉人（原审原告）：石广尧，男，1971年11月6日出生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：张瀚中，江苏多德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：付磊，男，1980年1月15日出生，住江苏省泗洪县。 原审第三人：江苏方度置业有限公司，统一社会信用代码91321324596911138W，住所地江苏省泗洪县青阳街道东侧水岸城邦C10幢46#。 法定代表人：朱永鹏，该公司执行董事兼总经理。 上诉人石广尧因与被上诉人付磊及原审第三人江苏方某置业有限公司（以下简称方某公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗洪县人民法院（以下简称泗洪法院）（2019）苏1324民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 经审理查明：付磊与方某公司建设工程施工合同纠纷一案，泗洪法院于2018年10月31日作出（2018）苏1324民初7774号民事判决，判令方某公司于判决生效后十日内支付付磊质保金391957.38元。案件受理费7630元，减半收取3815元，由付磊负担225.5元，方某公司负担3589.5元。 根据付磊的申请，泗洪法院于2018年12月11日立案执行，案号为（2018）苏1324执5612号。在执行过程中，泗洪法院根据付磊提供的线索，作出（2018）苏1324执5612号执行裁定，查封了方某公司建设的XXXX小区1幢3单元206室、1幢2单元403室、1幢1单元502室、8幢2单元504室、8幢2单元303室、18幢1单元101室、20幢2单元104室、20幢2单元204室、20幢2单元304室房屋。 案外人石广尧对上述查封行为不服，向泗洪法院提出异议称，XXXX小区20幢2单元304室归石广尧所有，请求停止执行、解除查封。2019年5月22日，泗洪法院作出（2019）苏1324执异45号执行裁定，驳回石广尧的异议请求。 石广尧不服上述裁定，向泗洪法院提起诉讼称，石广尧于2015年9月26日向方某公司购买了位于泗洪县，石广尧已交清了全部款项，办理了相关交房手续并交纳了物业费、装潢押金、房产证工本费，太阳能费等费用。请求：1.停止对位于泗洪县并解除查封；2.本案诉讼费用由付磊负担。 泗洪法院经审理查明：案涉房屋为方某公司开发建设。2014年9月26日，石广尧与方某公司签订《府苑小区合同确认单》一份，该确认单载明了买受人明细、房屋明细（房号：20栋2单元304室；房屋总价188188元；储藏室明细，成交价31896元；总明细房屋价款220084元），该确认单下方说明处载明：一旦客户签字，就网上备案。网上备案后任何信息均无法改动，请客户确认无误后再签字。客户必须在约定时间内到售楼部办理按揭手续，延期视作客户违约，一切后果自负。在此之前，方某公司就案涉房屋向王某出具金额为220084元收据一份，载明交款单位王某，交款方式许某借条，收款事由20＃-304-09。交款单位处后用黑笔添加：于2014年10月27日更换成石广尧。2014年10月27日，以王某（石广尧）名义收取太阳能款1480元。另以石广尧名义交纳房产证费65元，但收据未加盖印章，无法确认收款主体。2014年11月12日，以石广尧名义交纳物业费600元，装潢押金600元，收据收款人处手写府苑小区售楼部，未加盖印章。 还查明：1.根据石广尧陈述上述案涉房屋系许某向王某借款后以房屋抵偿王某债务，后王某将房屋出售给石广尧；2.王某分别于2014年10月16日、10月27日向某尧出具收条。10月16日收条主要内容为：今收到石广尧购买石集府苑小区20栋二单元304室，储藏室20栋二单元09室，面积17.72平方米，合计购房款154000元，现预交定金房款壹万元，2014年10月25日前再交购房款94000元，交付后办理合同确认单，交钥匙，余下50000元等购房发票开过后付清。10月27日收条主要内容为：收到房款940000元，余50000元购房款，待购房发票，购房合同办好后付清。如买房方不守承诺，卖方将按照法律程序收回此房，并按房屋总款银行贷款利息的6倍赔偿卖方的全部损失；3.现石广尧尚未入住该房屋。 泗洪法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明事实，虽然石广尧为证明自己从方某公司购买了案涉房屋，提供了《府苑小区合同确认单》及收款收据，但是其权利并不能排除执行。首先，其签订的《府苑小区合同确认单》，并非正式的商品房买卖合同，该确认单并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方权利义务并不明确，不能认定为合法有效买卖合同。其次，虽然方某公司开具了金额为220084元收款收据，但石广尧并未实际向方某公司支付上述款项。即便如石广尧陈述，其是从王某处购买该案涉房屋，款项系向王某交付，但是根据其提供证据及陈述，其只向王某交付现金104000元，且该104000元其并未提供相关银行流水证明已实际交付，故其交付款项并未达到房款的50%。综上所述，石广尧就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回石广尧的诉讼请求。案件受理费4600元，由石广尧负担。 石广尧不服该判决，向本院提起上诉称，1.案涉《府苑小区合同确认单》载明了当事人的姓名、住址、商品房的基本情况、房号、价款、面积等因素，应为合法有效的商品房买卖合同。2.石广尧交纳了物业费、电费、装潢押金等费用并领取了案涉房屋的钥匙，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。3.方某公司于2014年10月27日将交款单位由王某更名为石广尧，并盖章确认，应视为石广尧已向方某公司支付了购房款。请求：1.撤销一审判决，改判支持石广尧的一审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由付磊负担。 付磊辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人方某公司未发表意见。 围绕其上诉请求，石广尧二审中提供以下证据： 1.国网江苏省电力有限公司泗洪县供电分公司营销业务应用系统打印件1份以及江苏增值税电子普通发票复印件2份，打印件载明用户名称为石广尧，用电地址为石集府苑小区20-2-304，立户日期为2016年12月21日，送电日期为2016年12月22日；电子普通发票均载明开票日期为2019年12月16日，购买方为石广尧，地址为石集府苑小区20-2-304室。该证据拟证明石广尧一直占有使用案涉房屋。 2.泗洪法院（2014）洪民初字第1761号民事案件起诉状、证据材料、调解笔录及调解书，该调解笔录中载明许某和王某一致同意由许某将案涉房屋在内的五套房屋冲抵所欠王某的100万元债务，因法院不能出具以房抵债的调解书，故双方在调解书上约定了债权数额，以房抵债事宜由双方私下处理。 3.石广尧与王某的通话录音及文字材料，主要内容为许某系方某公司股东，因公司开发需要向王某借款100万元，后许某用包括案涉房屋在内的五套房屋冲抵债务。 4.方某公司的工商登记资料1份，主要内容为王某为方某公司的股东，持有方某公司25%的股权。 证据2-4拟证明许某作为方某公司的股东，因公司开发需要向王某借款，并与王某约定用五套房屋冲抵债务，方某公司对冲抵事实予以认可并向王某出具了购房手续并加盖了公司印章；案涉房屋后被王某出售给石广尧并由石广尧至方某公司办理了购房人变更手续，应视为石广尧已向方某公司支付了全部购房款。 付磊对上述证据质证意见为：对证据1不予认可，案涉房屋目前仍为毛坯房；对证据2-4不予认可，案涉房屋目前仍为方某公司所有。 本院对上述证据认证意见如下：证据1显示石广尧在2016年12月21日已为案涉房屋办理了用电手续，该证据结合石广尧在一审中提供的太阳能、物业费、装潢押金收据等证据可以印证石广尧在案涉房屋被查封前已实际占有使用案涉房屋，本院对证据1的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以认定。证据2系从泗洪法院调取，证据3的内容与证据2的内容互相印证，证据4记载内容亦能印证许某系方某公司股东，该三组证据载明的内容可以共同证明许某作为方某公司的股东，用案涉房屋在内的五套房屋冲抵其对王某的借款，后王某将案涉房屋向某尧出售并至方某公司办理了购房手续的事实，故本院对证据2-4的真实性、合法性和与本案的关联性依法予以认定。 本院查明的事实与泗洪法院查明的事实一致。 本院另查明：许某系方某公司股东，持有方某公司25%股权。2014年9月1日，因民间借贷纠纷一案，许某与王某在泗洪法院经法院主持调解，约定许某用方某公司开发的XXXX小区20号楼204、304、208、308、306号房屋冲抵其所欠王某的债务，因法官释明法院不能出具以房抵债的调解书，双方约定调解确定债权数额，以房抵债手续由双方自行办理。同日，泗洪法院出具（2014）洪民初字第1761号民事调解书，载明许某欠王某借款本金100万元，于2014年12月31日前履行完毕，若逾期不还，王某可要求许某支付利息（利息以100万元为本金，自2013年3月16日起按照年利率23%计算至还清之时）。2020年4月10日，石广尧与王某通话，请王某作为证人出庭作证，王某对案涉房屋由石广尧购买无异议，但对于能否出庭作证未作表态。 本院归纳本案二审争议焦点为：石广尧对泗洪法院查封的案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 本院认为，根据当事人举证以及一二审查明的事实，应当认定石广尧对位于泗洪县享有排除人民法院强制执行的民事权益。主要理由如下： 首先，石广尧提供的加盖方某公司印章的府苑小区合同确认单，载明了买受人姓名、联系方式、房屋房号、面积、单价、总价等信息，该合同确认单虽然不是正式的商品房买卖合同，但已具备了商品房买卖合同的主要条款，应当认定方某公司与石广尧之间对出让房屋的位置、面积、价款等主要内容以书面方式达成了一致的意思表示。 其次，石广尧提供的方某公司出具的收据，虽然载明的原始交款单位为王某，但方某公司已将交款单位于2014年10月27日变更为石广尧，方某公司亦在同日向某尧出具了1480元的太阳能款收据。结合泗洪法院（2014）洪民初字第1761号民事案件调解笔录以及王某与石广尧的通话录音，可以认定许某用包括案涉房屋在内的五套房屋冲抵其所欠王某的债务，王某已取得了方某公司出具的交款收据，后方某公司将收据中的交款单位变更为石广尧，并收取了石广尧1480元的太阳能款的事实。方某公司在合同确认单、房款收据以及太阳能款收据上加盖公司印章的行为，说明方某公司同意案涉房屋由许某处置，并对该房屋的最终处置结果即由石广尧受让案涉房屋这一事实进行了确认。虽然石广尧未直接向方某公司支付购房款，但案涉房屋系方某公司股东许某在取得方某公司认可的前提下，处分给王某进而由王某处分给石广尧，最终由石广尧与方某公司订立买卖协议，方某公司通过出让案涉房屋的方式，冲抵了其公司股东许某的债务，并以公司名义出具了房屋价款收条。因此，应当认定方某公司认可了以等额房屋价款冲抵许某债务的行为；方某公司在收条上加注了石广尧的名字，应当认定石广尧就案涉房屋向方某公司支付了对价。至于石广尧与王某之间约定的价款数额低于合同确认单上载明的数额问题，属于石广尧与王某之间内部约定，王某作为具有完全民事行为能力的自然人，有权处分自己的民事权利；对于石广尧尚未向王某支付约定的全部购房款的问题，属于石广尧与王某之间的债权债务关系，不在本案处理范围。 再次，石广尧提供的国网江苏省电力有限公司泗洪县供电分公司营销业务应用系统打印件以及江苏增值税电子普通发票复印件以及方某公司出具的太阳能、物业费、装潢押金收据等证据能够证实石广尧在案涉房屋被查封前已实际占有使用案涉房屋。房屋的占有使用并不以直接入住为必要条件，故石广尧未实际入住案涉房屋并不影响对其占有使用案涉房屋的认定。因案涉房屋至今无法办理合同备案等手续，亦无法办理房屋权属登记，故应当认定该房屋未能办理产权变更登记手续非因石广尧自身原因。 最后，人民法院办理执行案件，应当以执行被执行人的责任财产为限。如果有证据证明拟执行的标的不属于被执行人的责任财产，应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利的总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。本案中，方某公司早在2014年以对案涉房屋作出处分，以房屋价值冲抵了相关债务，故案涉房屋不再属于方某公司责任财产的范围。 综上，上诉人石广尧的上诉请求依法成立，应予支持；本案因二审出现新证据导致一审判决部分事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省泗洪县人民法院（2019）苏1324民初4052号民事判决； 二、不得执行江苏省泗洪县人民法院（2018）苏1324执5612号执行裁定查封的位于泗洪县。 一审案件受理费4600元，由方度公司负担；二审案件受理费4600元，由方度公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇二〇年六月三日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。