广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终870号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广西百居易房地产营销策划有限公司，住所地：广西北海市北海大道78号顺天泰大厦商场，统一社会信用代码：91450502MA5N5HQ22N。 法定代表人：吴显雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文军，广西海城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：郑静文，男，汉族，1971年5月11日出生，住甘肃省平凉市崆峒区。 委托诉讼代理人：柳琛，湖北三象律师事务所律师。 上诉人广西百居易房地产营销策划有限公司（以下简称百居易公司）因与被上诉人郑静文房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。百居易公司的委托诉讼代理人文军、被上诉人郑静文的委托诉讼代理人柳琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百居易公司上诉请求：请求依法撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4588号民事判决第四项，改判郑静文向百居易公司赔偿涉案房屋翻修款及购买家具款22340元。事实与理由：一、一审判决认定百居易公司对涉案房屋进行翻修及购置家电、家具，未得到郑静文的同意及其亦未进行追认，属于事实认定错误。二、郑静文在2019年8月5日签订房屋买卖合同之前已知晓涉案房屋存在抵押的事实，因此一审判决认定百居易公司未将涉案房屋抵押情况告知郑静文属于事实认定错误。综上，请求二审法院查明事实，改判支持百居易公司的上诉请求。 郑静文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郑静文向一审法院起诉请求：1.判决解除郑静文与百居易公司之间的《北海市二手房买卖合同》；2.判决百居易公司向郑静文返还已付购房款29万元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年9月5日起计算至实际退还之日止），并向郑静文赔偿已付购房款0.1倍的损失29000元；3.判决百居易公司承担本案一审诉讼费用。 百居易公司当庭向一审法院提出反诉请求：1.判令郑静文向百居易公司赔偿案涉房屋翻修款及购买家具款22340元；2.判令郑静文向百居易公司支付案涉房屋占用费5000元（计算时间：从本诉中郑静文起诉之日起，暂计至2019年12月26日止，计算标准为酌情提出，按照当地房屋租赁市场的租金标准）。 一审法院认定事实：郑静文通过案外人高长春介绍向百居易公司购买涉案商品房。2019年8月5日，郑静文（乙方、买受人）与百居易公司（甲方、出卖人）签订一份《北海市二手房买卖合同》，约定：甲方将北海市上海路西侧、重庆路北侧金缘世家商住楼一单元1419号房屋转让给乙方，建筑面积47.62平方米，转让价格为347000元；付款方式为分期付款，乙方于2019年8月5日向甲方支付240000元，八月底之前补57000元，剩余50000元在过户之前补齐；出卖人保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。合同还约定了其他内容。2019年4月21日，百居易公司出具《收据》一份，载明：“今收到王建军（代郑静文）交来北海市上海路西侧、重庆路北侧金缘世家商住楼一单元1103号房定金50000元”。2019年8月5日，百居易公司出具《收据》一份，载明：“今收到郑静文交来北海市上海路西侧、重庆路北侧金缘世家商住楼一单元1419号房房款240000元”。2019年9月5日，双方协商一致将1103号房的50000元定金转为1419号房的购房款，并由百居易公司出具《收据》一份。另查明，涉案北海市上海路西侧、重庆路北侧金缘世家商住楼一单元1419号房屋所有权人为曹艳波，截止2019年10月28日，涉案房屋有抵押登记记录。2019年8月15日，曹艳波委托百居易公司的员工姜海军代为办理涉案房屋的解押手续。一审庭审中，百居易公司述称双方口头约定其为涉案房屋翻修及购置家电、家具，其为涉案房屋翻修支付5390元，购置家电、家具支付16950元，并提供了部分票据予以证实。百居易公司将涉案房屋钥匙于2019年10月23日交与郑静文，截止一审庭审前，郑静文仍居住在涉案房屋。 一审法院认为，关于本诉部分，郑静文与百居易公司签订的《北海市二手房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。涉案北海市上海路西侧、重庆路北侧金缘世家商住楼一单元1419号房屋现仍处于抵押状态，房屋买卖合同无法实际履行，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，郑静文有权解除合同。百居易公司没有证据证明其在签订合同时已将房屋权属及抵押情况告知郑静文，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，郑静文请求百居易公司返还已付购房款290000元及按中国人民银行同期贷款利率支付利息，并赔偿损失29000元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于反诉部分，百居易公司述称对涉案房屋进行翻修及购置家电、家具系双方口头约定，但并未提供证据证实百居易公司的上述行为得到郑静文的同意，郑静文亦未进行追认，故对百居易公司请求郑静文支付翻修款及家电、家具款的请求，一审法院不予支持。百居易公司于2019年10月23日前后将涉案房屋钥匙交与郑静文，截止一审庭审前，郑静文仍居住在涉案房屋。百居易公司有权要求郑静文支付房屋占用期间的费用，该费用结合房屋地理位置及面积等因素，参照北海市同地段同类房屋租赁市场租金标准，酌情确定为每月1000元。判决：一、解除郑静文与广西百居易房地产营销策划有限公司于2019年8月5日签订的《北海市二手房买卖合同》；二、广西百居易房地产营销策划有限公司返还购房款290000元、赔偿损失29000元，并支付利息（利息计算：以290000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年9月5日起计至款项清偿之日止）给郑静文；三、郑静文支付房屋使用费（费用计算：以每月1000元为标准，从2019年10月23日起计至郑静文腾退涉案房屋之日止）给广西百居易房地产营销策划有限公司；四、驳回广西百居易房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有新证据提交。二审经询问及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，百居易公司在涉案房屋仍处于抵押状态的情形下向郑静文出售涉案房屋，构成履行不能，郑静文有权解除合同并要求百居易公司赔偿合理损失。一审法院依照合同法及相关司法解释的规定，判决解除郑静文与百居易公司签订的房屋买卖合同，由百居易公司向郑静文返还购房款290000元、赔偿损失29000元并支付利息合理有据，本院予以维持。郑静文在百居易公司交与其涉案房屋钥匙后即在涉案房屋居住，百居易公司因此向郑静文主张收取适当的费用并无不当。一审判决在综合考量相关因素后，判决郑静文自2019年10月23日起向百居易公司支付每月一千元房屋使用费直至其腾退涉案房屋之日止合理有据，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西百居易房地产营销策划有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费358.5元，由上诉人广西百居易房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年六月十一日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪