江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终756号上诉人（原审原告）：连云港东碧房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区开发区昌意路1号东方之珠售楼中心。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾雅情，该公司员工。被上诉人（原审被告）：王升清，男，1963年10月4日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈连兵，连云港市海州区方正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：余桂玲，女，1963年5月1日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：陈连兵，连云港市海州区方正法律服务所法律工作者。上诉人连云港东碧房地产开发有限公司（以下简称东碧公司）因与被上诉人王升清、余桂玲商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初1236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东碧公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判支持东碧公司一审的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.东碧公司在销售中心已经公示土地使用年限，被上诉人不存在认识错误，不应以此拒付房款；2.被上诉人已经逾期221天未支付房款，达到合同约定解除的条件，上诉人根据约定诉请解除合同，应当得到支持。王升清、余桂玲二审辩称：一审判决的结果恰当，上诉人的上诉请求没有事实依法律依据，上诉理由与客观现实不符。在2019年2月15日签订的商品房买卖合同中，上诉人没有在合同条款中反映该土地使用权缩水的情况，合同第六条中约定贷款购买该房屋，系被上诉人已经预付了前期的购房款，因为贷款必须双方共同到银行去办理相关贷款手续，但至今上诉人没有与被上诉人找到相应的贷款银行，所以被上诉人不存在违约行为。请求驳回上诉，维持原判。东碧公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2019年2月25日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-xxxx-017），王升清、余桂玲支付违约金180677.55元；2.判令王升清、余桂玲于解除合同之日起15日内配合东碧公司办理网签备案注销手续；3.判令王升清、余桂玲承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2019年2月25日，东碧公司作为出卖人，王升清、余桂玲作为买受人，双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：王升清、余桂玲购买东碧公司开发的连云港某某小区第7号楼2单元2-201室房屋，该房屋建筑面积共144.81平方米，每平方米单价为8317.91元，总金额为1204517元。付款方式及期限为（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的10.26%给出卖人，即123614元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；（2）买受人必须在2019年3月26日前，付该商品房总房价款的20%给出卖人，即240903元整；（3）买受人必须在2019年5月26日前，付该商品房总房价款的69.74%（银行按揭贷款）给出卖人，即840000元整。买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）⑴逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。⑵逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。合同中还约定东碧公司以出让方式取得位于高新区昌意路1号的地块土地使用权，该地块土地面积为25442.1平方米，规划用途为城镇住宅用地。但在土地使用年限起止时间这一栏中空白。合同中双方还就其他事项进行了约定。同日，王升清、余桂玲与东碧公司还签订了一份《协议书》，双方约定：买受人购买了出卖人开发的位于连云港某某小区第7号楼2单元2-201室的商品房（以下简称该商品房）。因当地政府资金监管，买卖双方暂时无法通过政府网签系统签订该商品房《商品房买卖合同》及附件、附录（下称网签版买卖合同），故买卖双方于2019年2月25日签订的该商品房《商品房买卖合同》及附件、附录为暂未递交政府审核的线下版本（下称线下版买卖合同）。该线下版买卖合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签版买卖合同一致。待政府网签系统具备签约条件后，买卖双方再另行签订该商品房的网签版买卖合同。双方经协商，就最终通过政府网签系统签订该商品房的网签版买卖合同事宜订立如下协议：一、根据当地政府要求，该商品房可正式网签的时间不确定，故为尽快确定双方的交易关系，双方同意先行签订线下版买卖合同，待可正式网签后，再由出卖人另行通知买受人签订网签版买卖合同。若买受人未按照出卖人另行通知确定的时间签订网签版买卖合同的，则该商品房不能正式办理备案、申请按揭手续、办理权属登记等的后果均由买受人承担；因买受人的上述行为给出卖人造成损失的，买受人应赔偿出卖人因此遭受的损失。二、买受人应按照线下版买卖合同的约定按时支付该商品房的楼款及税费（包括但不限于契税、住宅专项维修资金、预告登记费用和印花税）。若买受人逾期支付前述楼款及税费的，则买受人应按照线下版买卖合同的约定承担逾期付款责任以及相应的法律后果。网签版买卖合同生效后，线下版买卖合同自行终止，双方无需履行；而买受人已经支付的楼款、税费则分别自动无息转为网签版买卖合同下买受人应支付的楼款、税费。三、买卖双方一致同意：因按揭贷款利率、首付款成数等与各级政府发布的调控政策密切相关，若买受人选择按揭贷款方式支付楼款的，买受人因购买该商品房所应承担的按揭贷款利率、首付款成数等以买受人选择的按揭银行输出的为准，出卖人对此不作任何承诺。买受人不得以签订本协议时银行利率、首款付成数等与办理网签手续时有差异而向出卖人主张退楼、赔偿或提出其他要求。协议中还对其他事项进行了约定。同日，东碧公司与王升清、余桂玲双方还签订了一份《低首付分期支付楼款补充协议书》，协议约定东碧公司同意王升清、余桂玲分期支付合计总房价款的30.26%的首付款。同日，东碧公司（甲方）与王升清、余桂玲（乙方）还签订了一份《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议约定乙方选择以商业银行按揭贷款方式向甲方支付楼款的69.74%，即840000元。乙方亦知悉并同意：为了便于按揭贷款审批，乙方同意甲方可将与申请按揭贷款相关的乙方信息及资料提供给乙方拟申请贷款的按揭银行，乙方对此无任何异议，并承诺不因此向甲方主张任何权益。如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下称差额款项），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付该商品房的总价款15%的违约金。若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择（1）将该差额款项自行支付给甲方；或（2）与甲方签订补充协议、变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。乙方在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知甲方“乙方不同意按买卖合同的约定将差额款项及时足额支付给甲方的”，甲方有权解除合同。甲方在解除买卖合同及办妥合同备案注销手续后30日内，无息退回已收的购房款；除此之外，甲方无须承担其他任何责任，甲乙双方的其他各自的损失由甲乙双方各自承担。上述合同及协议签订后，王升清、余桂玲按约定向某公司支付了首付款364517元。2019年4月期间，东碧公司通知王升清、余桂玲签订网签版买卖合同时，王升清、余桂玲发现，网签版买卖合同中写明了土地使用权起止年限一栏中写明自2007年至2077年。王升清、余桂玲认为东碧公司开发的土地使用权是从2007年取得，而在商品房买卖合同签订时东碧公司并没有告知其相关信息，所以东碧公司存在违约行为，因此拒绝签订网签版买卖合同，要求坚持以之前已签订的线下版买卖合同为准，并要求东碧公司对于减少的12年土地使用年限进行赔偿。同时王升清要求继续履行合同。东碧公司则表示如果不签订网签版买卖合同则无法办理按揭贷款手续。2019年5月29日，东碧公司向王升清、余桂玲发送了《已到期应缴款通知书》，通知王升清、余桂玲根据合同约定，剩余的840000元付款期限已于2019年5月26日届满。截止至2019年5月29日，按合同约定产生逾期缴纳楼款违约金504元。收到本通知后于2019年6月5日前将上述房价款及违约金支付到楼款专用账户，以免扩大损失。通知书中载明了账户信息和联系人、联系电话。2019年6月4日，王升清、余桂玲向某公司发送了一份通知书，内容为：东碧公司，我们与贵单位在2019年2月10日签订购买位于连云港某某小区第-201室的商品房认购书，因你单位存在欺诈，贵单位的土地使用权是2007年1月15日取得，土地使用权限70年，至2077年1月15日。我们在购买你单位房屋时并没有告知我们，现土地使用权限仅有58年，根据江苏省高院相关规定，应对我方购买的房屋的土地使用权缩水的年限给予赔偿，请你单位接到通知后一周内与我们协商解决，否则将向人民法院提起诉讼来解决赔偿纠纷。2019年8月31日，王升清在连云港市不动产登记中心查询，王升清、余桂玲购买的涉案房屋已在不动产登记中心作了网签备案登记。东碧公司向一审法院提起诉讼时的诉讼请求为：1.判令王升清、余桂玲向其支付逾期购房款人民币840000元；2.判令王升清、余桂玲支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金(按逾期应付款每日万分之二计算）,暂计至2019年6月25日为人民币5040元，最终计算至实际付款之日止；以上共计845040元；3.判令王升清、余桂玲承担本案全部诉讼费用。在本案诉讼过程中，王升清、余桂玲起诉要求东碧公司赔偿土地使用权年限缩水的损失。东碧公司将诉讼请求变更为目前的诉讼请求。一审法院认为，东碧公司与王升清、余桂玲双方签订的《房屋买卖合同》及《协议书》、《低首付分期支付楼款补充协议书》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据双方协议约定，线下版买卖合同除无法生成合同编号外，其他内容与网签版买卖合同一致。但在东碧公司提供给王升清、余桂玲要求签署的网签版《房屋买卖合同》中关于土地使用权年限与线下版买卖合同的内容不一致。东碧公司对此解释为打印机故障漏写了土地使用权的起至年限。双方对此产生争议。在争议未能解决前，王升清、余桂玲拒绝签署网签版买卖合同并无不妥。而据东碧公司称，签署网签版买卖合同是办理按贷款的前提条件，否则无法办理按揭贷款。因此至今未办理按揭贷款并不是王升清、余桂玲的过错。现王升清、余桂玲明确表示愿意继续履行双方的《房屋买卖合同》。因此，东碧公司要求解除双方签订《房屋买卖合同》不符合法律规定，一审法院不予支持。东碧公司要求王升清、余桂玲支付违约金180677.55元以及要求判令王升清、余桂玲于解除合同之日起15日内配合东碧公司办理网签备案注销手续的诉讼请求，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回东碧公司的诉讼请求。案件受理费6125元，由东碧公司负担。二审期间，当事人均未提供新的证据。本院经审查认为，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。关于上诉人东碧公司提出的上诉理由，经查：在案证据证实，东碧公司与王升清、余桂玲签订《房屋买卖合同》及协议后，因双方对涉案房屋的土地使用权年限产生争议，在该争议未解决前，王升清、余桂玲拒绝签署网签版买卖合同，又因签署网签版买卖合同是办理按贷款的前提条件，否则无法办理按揭贷款。因此一审根据以上事实认定至今未办理按揭贷款并非王升清、余桂玲的过错，且王升清、余桂玲明确表示愿意继续履行该《房屋买卖合同》，判决驳回东碧公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、支付违约金180677.55元等诉讼请求，符合法律规定。故对东碧公司提出的上诉理由，本院不予支持。本院认为，上诉人东碧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元（东碧公司已预交），由上诉人连云港东碧房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇二〇年六月十八日法官助理  孙潘红书 记 员  张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。