江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终926号上诉人（原审原告）：杨娟，女，汉族，1979年10月21日出生，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：杨友满，江苏登壹律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港融侨置业有限公司，住所地连云港市连云区海棠北路188号大陆桥国际商务大厦A区801室。法定代表人：张明安，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈曦，上海方本（连云港）律师事务所律师。上诉人杨娟因与被上诉人连云港融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）商品房预约合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨娟上诉请求：1.依法撤销一审判决第五项，将本案发回重审或依法改判融侨公司按照起诉时的市场价格给付上诉人信赖利益损失158158元；2.将本案发回重审或依法改判融侨公司承担一、二审诉讼费19324元、保全费2920元、律师费10000元。事实与理由：一、一审法院以上诉人与被上诉人对律师费没有约定为由，未支持上诉人关于律师费的请求，没有事实和法律依据。1.上诉人向一审法院提交了与江苏登壹律师事务所签订的委托代理协议和发票，证明上诉人为实现本案债权实际支付了5000元的律师费，且委托诉讼代理人也依据委托代理协议履行了代理义务。2.因被上诉人融侨公司违约，上诉人为此委托律师提供法律服务而支出的律师费属于违约方即被上诉人给上诉人造成的损失，应由被上诉人承担。3.被上诉人以行为表明不履行约定的义务，明显存在过错，上诉人作为无过错方有权根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条的规定要求被上诉人支付律师费。4.（2018）最高法民终1214号民事案件裁判要旨中也指出：因合同一方存在违约，合同另一方为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用属于违约方违约给守约方造成的损失，应由其承担。二、一审法院没有支持上诉人的信赖利益损失没有事实和法律依据。1.从2019年4月26日签订认购书到2019年9月18日立案期间，因连云港自贸区批准成立等原因，涉案房屋及周边房价均上涨，上诉人在一审庭审中给出的房价上涨后的调解价格为8000/平方米，但是被上诉人拒绝调解，上诉人向一审法院书面申请价格鉴定也遭到了拒绝，因此涉案房屋及周边房屋价格上涨是客观事实，上诉人存在信赖利益损失。2.上诉人主张的信赖利益损失没有超出《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于损害赔偿的法定范围，应予支持。三、一审判决遗漏了被上诉人对上诉人隐瞒已持有《商品房预售许可证》的事实，对被上诉人由此给上诉人造成的损害赔偿责任，没有结合本案的其他事实综合予以判断，损害了上诉人的利益。一审中被上诉人提供的证据证明其已经于2019年4月25日取得了涉案房屋《商品房预售许可证》，但是于2019年4月26日仅与上诉人签订认购书而没有签订《商品房买卖合同》，明显违反了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条第一项的规定。上诉人已经支付购房首付款26余万元，请求法庭结合上诉请求按照以购房款一倍酌情赔偿上诉人。被上诉人融侨公司答辩称：1.一审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，判决并无不当，应当维持。2.上诉人并未提交相关证据证实所谓的信赖利益损失，本案系预约合同纠纷而非本约合同纠纷，不应混淆本约和预约。3.关于诉讼费承担的上诉请求不属于二审审理范围，上诉人如果认为分担不公，应当通过向一审法院复核解决。规定在诉讼费缴纳办法43条。律师费的分担问题，上诉人认为在没有明确约定前提下应当由聘请方自行承担。4.上诉人称被上诉人隐瞒持有许可证的事实反而让其丧失订立本约的机会，只能证明上诉人在磋商时就抱有恶意磋商骗取定金的主张故意，上诉人关于请求判令按照购房款的一倍赔偿的请求超过一审诉求不予质辩，上诉人关于房屋价格鉴定的诉求超过一审举证期限，二审不应审理。杨娟向一审法院起诉，请求判令：1.解除杨娟与融侨公司签订的商品房预约合同；2.融侨公司双倍返还杨娟定金损失100000元，返还杨娟购房首付款268928元，赔偿杨娟利息损失4874元(从2019年4月29日至判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算)，按照起诉时的市场价承担杨娟的信赖利益损失；3.由融侨公司承担本案的诉讼费用；4.由融侨公司承担律师费5000元，保全费2920元，保函费1500元。一审法院查明事实：2019年4月26日，融侨公司（甲方、开发商）与杨娟（乙方、买受人）签订编号为HTYLF0000124《恒泰·悦珑府认购书》，双方约定：杨娟认购融侨公司开发的位于悦珑府2幢103房屋，建筑面积为108.7㎡，建筑面积单价为7089元/㎡，总价为770575元，具体优惠为1、泰幸福会员优惠1%；2、验资优惠1%；3、冻资优惠2%；其他优惠为。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币（大写）伍万元整（50000元）作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为入房款），甲方在认购书第三联加盖财务专用章作收款凭据。二、乙方同意签署本认购书后于2019年4月29日前凭本协议及定金收据至悦珑府营销中心签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，则甲方有权单方解除本协议且无需通知乙方，同时甲方有权将上述房屋另行出售，乙方所支付的定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订合同的，甲方应当双倍返还定金……双方还就其他事项进行了约定。一审法院另查明，2019年4月26日，融侨公司向杨娟出具收据，内容为：2幢103室定金50000元。2019年4月29日，融侨公司向杨娟出具收据，内容为：2幢103室房款268928元。2019年4月29日，客户缴款确认单显示：客户姓名：杨娟，房号：2-103，建筑面积：108.7㎡，标准总价770575元，优惠后：单价6521.88元、总价708928元、首付金额318928元、按揭金额：39万元，已收金额：定金50000元，本次实收：首付金额第一笔：268928元、定金50000元、合计318928元。置业顾问：穆杨，销售经理：闫龙，销售内勤：尹林林，财务：壹妹。另，杨娟提供的四份银联商务pos机票据分别显示：卡号为62×××79/0的银行卡在融侨公司处消费150000元；卡号为62×××79/0的银行卡在融侨公司处消费928元；卡号为62×××88/0的银行卡在融侨公司处消费118000元；卡号为62×××79/0的银行卡在融侨公司处消费50000元。又，杨娟与微信名为“AA恒泰刘凌菲”的微信聊天记录显示：杨娟：“我买的2-103，首付交了近一个月了，什么时候能签合同？开始说五一后，现在又过了很久，可以确定签约时间吗？你说物管用房置换的，什么时候能签？”……微信名为“AA恒泰刘凌菲”答复：“我刚才问了领导，现在2号楼物管用房正在置换中，房管局正在审批，有消息我通知你”。本案一审审理中，杨娟提出财产保全申请并提供了中国人民财产保险股份有限公司诉讼保全责任保险保单保函进行担保，一审法院准许并依法裁定对融侨公司存款480219元予以冻结。一审法院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者在签署预售合同或现房买卖合同时所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，签订商品房预约合同的目的，系在于订立商品房买卖本约合同，因此若签约一方不履行签订本约合同的义务，即可构成对预约合同的独立违约。本案中，杨娟与融侨公司签订《认购书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方签订的《认购书》中已就涉案房屋的具体位置、面积、房价、签订《商品房买卖合同》期限、违约责任等主要条款进行了约定，且买受人已按照约定交纳首期房款及定金，因此，涉案《认购书》是以签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同。合同解除分为法定解除和约定解除，鉴于涉案《认购书》中并未约定解除条件，故杨娟主张涉案《认购书》的解除取决于其是否符合法定解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。该条款赋予合同目的不能实现时非违约方的法定解除权。本案中，杨娟称融侨公司未按照约定时间与其签订《商品房买卖合同》要求解除涉案《认购书》，融侨公司辩称杨娟并未丧失缔约的机会，涉案房屋只是暂时作为物业用房，物业用房可以变更为非物业用房，不影响杨娟对房屋的使用，也不影响融侨公司向杨娟交付涉案房屋，并不存在合同目的不能实现的情形。一审法院认为，房屋不是普通商品，购买房屋对于一个家庭来说具有重大意义，而房屋性质的不同将严重影响房屋的所有权和使用权，故融侨公司的答辩意见，一审法院不予采纳。因融侨公司的原因致使预约合同目的不能实现，融侨公司构成根本违约，故杨娟要求解除涉案《认购书》的诉讼请求，一审法院予以支持，融侨公司应当向杨娟返还购房首付款268928元。根据《认购书》第二款约定：乙方同意签署本认购书后于2019年4月29日前凭本协议及定金收据至悦珑府营销中心签订《商品房买卖合同》，若乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件，则甲方有权单方解除本协议且无需通知乙方，同时甲方有权将上述房屋另行出售，乙方所支付的定金甲方不予退还；如甲方拒绝与乙方签订合同的，甲方应当双倍返还定金。融侨公司应承担违约责任，融侨公司实际占用杨娟房款给杨娟造成资金利息损失客观存在，故杨娟主张从2019年4月29日起至判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款利率计算利息损失，一审法院支持从2019年4月30日起算，故杨娟主张融侨公司双倍返还定金100000元及给付首付款利息损失的诉讼请求，一审法院予以支持。关于信赖利益损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。信赖利益损失受可预见性规则的限制，法律对此类违约赔偿采取了特别的规定，一般以当事人实际受到的损失为基础，对损失范围不采纳宽泛的信赖利益损失标准，本案中，杨娟对其主张的信赖利益损失未能提供证据证明其实际受到的损失，也未提供证据证明与涉案房屋相同地区、相同房源的房屋差价，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于律师费，因杨娟与融侨公司对此没有约定，一审法院不予支持。因融侨公司违约引起本案诉讼，杨娟为诉讼保全向保险公司交纳的保费系杨娟支出的合理必要费用，属杨娟的损失部分，应由融侨公司承担。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除杨娟与融侨公司签订的《恒泰.悦珑府认购书》；二、融侨公司于判决生效之日起十日内双倍返还杨娟定金100000元；三、融侨公司于判决生效之日起十日内退还杨娟首付款268928元并支付利息（自2019年4月30日起至本判决生效之日止，以268928元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、融侨公司给付杨娟保费1500元；五、驳回杨娟的其他请求。案件受理费9662元，保全费2920元，由杨娟负担2806元；由融侨公司负担9776元（杨娟已缴纳，融侨公司于判决生效之日起十日内支付杨娟）。二审期间，上诉人提交了《民事委托代理协议》及《江苏增值税普通发票》，证明上诉人在二审期间聘请律师，支付了5000元的律师费。被上诉人融侨公司质证认为：对证据的三性有异议，律师费是否实际发生不知情。本院认证意见为：结合上诉人一审提交的委托代理协议及发票以及该委托代理人一、二审代理案件的情况，本院对证据的真实性予以确认。被上诉人融侨公司未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：1.上诉人杨娟主张的信赖利益损失是否应当支持；2.上诉人杨娟支付的律师费是否应当由被上诉人融侨公司负担；3.被上诉人融侨公司已经取得商品房预售许可证而未与上诉人杨娟签订商品房买卖合同是否应当加重被上诉人融侨公司的违约责任。关于第一个争议焦点，本院认为，根据双方在《认购书》第二款的约定，如甲方融侨公司拒绝与乙方杨娟签订合同的，融侨公司应当双倍返还定金。因定金罚则作为在一方违约时承担违约责任的一种方式，就此双方已经在融侨公司违约情况下应当承担双倍返还定金的违约责任作出了约定，且本院认为，该5万元已经足以弥补因融侨公司违约行为给杨娟造成的损失。现杨娟主张因融侨公司违约行为给其造成的损失，不仅包括双倍返还的定金，还包括涉案房屋价格上涨的差价损失，对此本院认为，一方面杨娟未能初步举证证明存在房屋差价损失的事实；另一方面，杨娟不能证明房屋价格上涨的差价损失已经超过双倍返还定金的违约责任。因此，本院对杨娟主张的房屋价格上涨差价的信赖利益损失不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，一方面，双方在《认购书》中对律师费的负担没有约定，另一方面本案中融侨公司承担的违约金有弥补杨娟损失的作用，杨娟支付的律师费也属于其损失的一种，因此，本案不宜再次支持杨娟要求对方承担律师费的请求。关于第三个争议焦点，本院认为，一方面没有法律法规强制性规定开发企业取得商品房预售许可证后必须与买房人签订正式的商品房买卖合同；另一方面，杨娟要求融侨公司承担双倍返还定金的违约责任之外还要承担未签订正式商品房买卖合同的违约责任，前提是双倍返还定金已经不能弥补融侨公司违约行为给其造成的损失，但杨娟未能初步举证其损失已经超过了双倍返还定金的数额，在此情况下，本院认为对杨娟要求融侨公司再次为未签订正式商品房买卖合同承担违约责任的上诉理由不予支持。综上，上诉人杨娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9662元（杨娟已预交），由上诉人杨娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月二十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。