安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终3235号 上诉人(原审被告)：安徽智赫孵化器管理有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区民营科技园一园区，统一社会信用代码913401003255085749。 法定代表人：杨双胜，总经理。 委托诉讼代理人：夏洪涛，上海申浩（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓芳，上海申浩（合肥）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：安徽创兴制衣有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区民营科技经济园齐云路24号，统一社会信用代码913400007233083405。 法定代表人：杨霞，董事长。 委托诉讼代理人：沈阳，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡远忠，安徽安泰达律师事务所律师。 上诉人安徽智赫孵化器管理有限公司（以下简称智赫公司）因与被上诉人安徽创兴制衣有限公司（以下简称创兴公司）物权保护纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初1536号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 智赫公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回创兴公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、智赫公司不存在非法占用的情形，双方存在事实房屋租赁关系。智赫公司承租的齐云路24号房产及土地是经合肥市经济技术开发区管委会批准租赁的创业孵化基地。2017年2月28日，智赫公司向创兴公司缴纳租赁房屋的押金20万，自2017年4月27日至上诉之日，智赫公司依约每月按时向创兴公司支付房屋租金10万元。至此，智赫公司一直在积极履行承租方的义务，并没有任何违约行为。以上事实表明，双方当事人虽未签订书面的房屋租赁协议，但是双方均以实际行动履行了合同义务，符合事实合同的交易形式。至今创兴公司从未通过协商或法律途径与智赫公司要求解除房屋租赁合同，并妥善处理孵化器上百家孵化中小企业，其请求智赫公司从合肥经济技术开发区房屋清场退出，于法无据。二、本案案由应当是房屋租赁合同纠纷，不应当是物权保护纠纷。本案涉及到当事人双方房屋租赁合同纠纷，法律关系应是合同法律关系，虽未达成书面协议，但一直有事实租赁关系存在。纵观此案，本来就是一个经园区管委会批准的标准孵化器项目，里面不但涉及到出租，还涉及到转租。一审法院在审理该案的过程中忽视了真正的法律关系以及事实合同的存在，在双方没有解除合同的情况下，直接判决智赫公司返还创兴公司房屋没有法律依据。三、智赫公司自房屋租赁之日至今一直按月向出租人支付每月10万元的房屋租金，不存在违法占用，一审法院判令智赫公司自2018年2月1日起每月按10万元向创兴公司支付房屋占有使用费没有任何法律依据。 创兴公司辩称，案涉房屋租赁合同经生效判决确认已经解除，智赫公司拒不搬离构成非法占有。 创兴公司向一审法院起诉请求：1.判令智赫公司从其非法占有的合肥经济技术开发区房屋清场退出，将房屋返还创兴公司；2.判令智赫公司支付2017年12月28日至2018年2月3日非法占有期间的房屋占有使用费12万元（该房屋占有使用费自2017年12月28日暂计至2018年2月3日，之后计至房屋实际返还之日止）；3.判令智赫公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年5月12日，创兴公司（出租方、甲方）与合肥文产公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于合肥经济技术开发区，院内一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼及院内所属场地等设施租赁给乙方办学使用和管理，现有建筑面积7234平方米（以实际建筑面积为准），土地使用权证号为：合经区国用（2004）第093号，租赁期限自2017年3月1日起至2037年3月31日止，月租金10万元，每年租金120万元（不含开票税费，税费另计），因考虑乙方的维修改造需要，租金自2017年5月1日起计算，从2020年3月1日起（含第四年）每二年按照3%递增，乙方于2017年3月1日前预付20万元保证金，不计利息，合同到期日全额返还。按先付款后使用的原则，到甲方指定的账上按月度付款，每月1日前乙方以转账或现金（人民币）方式支付当月租金。创兴公司法定代表人杨霞、合肥文产公司法定代表人汤允金均签名确认了该份《房屋租赁合同》。 2017年2月28日，智赫公司[原名合肥汤炯信息科技有限公司（以下简称汤炯公司）,于2017年2月10日更名]向创兴公司交纳押金20万元，创兴公司法定代表人杨霞出具一份《收据》，内容为“收到智赫公司押金贰拾万元整”。 2017年5月7日，经创兴公司法定代表人杨霞的催要，汤允金将《委托合同书》通过微信发送给杨霞。《委托合同书》具体内容为“汤炯公司与合肥文产公司签订《委托合同书》，约定汤炯公司拟承租创兴公司位于合肥经济技术开发区建筑房屋（院内一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼及院内所属场地等设施），委托合肥文产公司代为承办租赁事宜。合肥文产公司自愿接受汤炯公司的委托，代为与创兴公司签订租赁合同，合肥文产公司仅为名义承租人，对房屋的占有、使用、收益、处分等不享有任何权利，汤炯公司是实际承租人，对应的房租、水电等费用均由汤炯公司直接向出租人创兴公司交纳，且不因合肥文产公司股东、法定代表人的变化而改变合同的全部内容。合肥文产公司将合同及附件等材料交给汤炯公司后，双方之间的委托代理关系即告终止，合肥文产公司不得以任何理由向汤炯公司或出租方主张任何权利，更不得以任何理由作出任何有损汤炯公司利益的行为，否则，造成的损失全部由合肥文产公司承担”。 随后，创兴公司对由合肥文产公司代智赫公司签订《房屋租赁合同》以及由智赫公司占有使用“合肥经济技术开发区”提出异议。2017年7月25日，三方协商确定合肥文产公司与创兴公司先解除双方于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》，再由智赫公司与创兴公司另行签订房屋租赁合同。 2017年7月27日至7月28日间，创兴公司工作人员（Lois）通过电子邮件向杨双胜（发件人信息为:合肥广电投资有限责任公司）发送过房屋租赁合同文本，杨双胜亦通过邮件予以回复。 2017年9月26日，创兴公司（甲方）与合肥文产公司（乙方）签订《解除合同协议书》，约定甲方、乙方于2016年5月12日签订房屋租赁合同（位于合肥经济技术开发区，一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼及院内所属场地等设施），现双方一致同意解除合同，自双方签字盖章生效；合同项下的租金双方已结清，房屋已交付给甲方，双方无争议。 2017年10月28日，创兴公司向智赫公司发出《通告》，内容为：“2017年9月26日创兴公司已与合肥文产公司解除合同，请贵司两个月之内搬离合肥经济开发区齐云路24号。”2017年11月30日，智赫公司向创兴公司发出《回复函》,内容为：“1、2016年5月12日，合肥文产公司与创兴公司签订的《房屋租赁合同》系合肥文产公司代汤炯公司签订的，汤炯公司系实际承租人、合同相对人，享有占有、使用、收益等权利；2、汤炯公司于2017年2月10日将公司名称变更为智赫公司，因此智赫公司系合同相对人有权享有上述租赁合同的权利义务；3、智赫公司已向创兴公司支付租房押金20万元及按期支付租金80万元，截至2017年11月，已向创兴公司支付租金合计100万元，创兴公司也依约予以收取；4、合肥文产公司非上述租赁合同相对人，创兴公司与合肥文产公司签订的解除合同协议无法律效力，创兴公司无权单方面解除房屋租赁合同，也无权要求智赫公司搬离……现创兴公司在未与智赫公司协商的前提下，擅自发出限期搬离通知书，已构成违约，应当承担相应的违约责任。”2017年12月27日、2017年12月29日，创兴公司两次派员去智赫公司，要求智赫公司搬离，双方因此发生纠纷，经合肥市公安局经济技术开发区分局莲花派出所处理，告知双方协商解决或者到相关部门解决。 本案审理过程中，智赫公司以合同纠纷为由诉至一审法院，请求确认创兴公司与合肥文产公司于2017年9月26日签订的《解除合同协议书》无效、并主张创兴公司继续履行与智赫公司于2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》。经审理，一审法院认为合肥文产公司、智赫公司签订的《委托合同书》以及合肥文产公司与创兴公司签订的《房屋租赁合同》均有效。由于合肥文产公司在与创兴公司签订《房屋租赁合同》时未告知创兴公司其与智赫公司间存在委托关系，而是以自己名义签订了《房屋租赁合同》，又因创兴公司获知后并不接受，故依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，该《房屋租赁合同》对智赫公司不产生直接的约束力，其不是该租赁合同的相对方。同时，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第三款的规定，创兴公司在该租赁合同履行过程中可选择智赫公司或合肥文产公司作为相对人主张权利。现创兴公司在获知委托关系后选择向合肥文产公司主张权利，即要求解除合同，故创兴公司、合肥文产公司在协商一致的情况下签订《解除合同协议书》不违反法律规定。据此，一审法院作出（2018）皖0191民初2307号民事判决书，驳回了智赫公司的诉讼请求。智赫公司不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院认为，创兴公司在签订《房屋租赁合同》时，对合肥文产公司与智赫公司间的委托代理行为不知情，且明确表示拒绝与智赫公司订立租赁合同，故智赫公司的主张，不予采信。据此，合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民终4413号民事判决书，维持了一审判决。 2017年4月27日至2017年12月29日间，智赫公司于每月月尾向创兴公司法定代表人杨霞的个人账户汇入10万元，其备注上述款项为2017年5月至2018年1月间的房租（10万元/月）。创兴公司法定代表人杨霞于2017年12月29日退回了智赫公司向其个人账户汇入的10万元（智赫公司备注该款为2018年1月份房租），并备注“我司已与文化产业解约，请不要再付房租”。2018年1月30日，智赫公司再次向创兴公司法定代表人杨霞的个人账户汇入10万元，其备注该款为“2018年2月份房租”，创兴公司法定代表人杨霞再次退回此项汇款，并备注“请贵司立即搬出我司厂区，我司不接受贵司付”。2018年2月28日，智赫公司继续向创兴公司法定代表人杨霞的个人账户汇入10万元，其备注该款为“2018年3月份房租”。 2015年12月21日至2016年9月30日间，汤允金系合肥文产公司法定代表人。2016年9月30日，其辞去合肥文产公司法定代表人职务，入职智赫公司。2018年12月12日，智赫公司法定代表人由韩黎明变更为杨双胜。 一审法院认为，创兴公司诉称智赫公司无权占有、使用“安徽省合肥经济技术开发区”即合经区国用（2004）第093号土地使用权证记载的土地以及修建于该土地上的一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼、院内附属设施（以下简称案涉场地）。因智赫公司仅辩称其与创兴公司之间存在有效的租赁关系，其实际占有使用行为是合法的，未对创兴公司诉称的占有范围即案涉场地提出异议，故一审法院对智赫公司占有案涉场地的事实予以确认。 关于智赫公司是否有权占有案涉场地。首先，生效的民事判决认定智赫公司曾委托合肥文产公司于2016年5月12日与创兴公司签订《房屋租赁合同》，但因创兴公司并不知晓合肥文产公司与智赫公司间的委托代理关系，随后亦明确表示拒绝与智赫公司订立租赁合同，故创兴公司、合肥文产公司作为《房屋租赁合同》的相对人，有权协商解除该份租赁合同。因《房屋租赁合同》已解除，故智赫公司称其系该份《房屋租赁合同》的相对人，有权依据该租赁合同占有使用案涉场地的理由，一审法院不予采纳。其次，智赫公司辩称在合肥文产公司、创兴公司协商解除《房屋租赁合同》的过程中，即在2017年7月27日至7月28日间，创兴公司、智赫公司通过电子邮件，达成了新的租赁合同。双方虽未签订书面协议，但已实际履行了新的租赁合同，故智赫公司有权占有使用案涉场地。对此，一审法院认为，第一，虽然智赫公司现任法定代表人为“杨双胜”（其任职时间自2018年12月12日起），但智赫公司未举证证明电子邮件接收人“杨双胜”与法定代表人“杨双胜”为同一人，且电子邮件接收人“杨双胜”的电子邮件信息显示其属“合肥广电投资有限责任公司”，而智赫公司亦未举证证明在2017年7月27、28日间，电子邮件接收人“杨双胜”有权代表智赫公司接收、并与他人商订合同，故智赫公司提供的证据不足以证明其系“受要约人”。第二，虽然通过创兴公司工作人员（Lois）发送的电子邮件附言即“附件变更合同，看好尽快回复……”、“附件合同保证金300000元更改为2018年6月30日前付清”、“合同红色字体修改……”、“修改合同，第四大条里的乙方第10小条已去掉，第八条第4条去掉杨总已和汤总协商过”可知，创兴公司曾与邮件接收方反复协商，但始终未向邮件接收方作出承诺，亦无证据证明邮件接收方认可并接受了创兴公司发出的房屋租赁合同内容。第三，依查明的事实可知，创兴公司在知晓智赫公司、合肥文产公司间存在委托代理关系前，其系按《房屋租赁合同》的约定向该份合同相对发方即合肥文产公司交付案涉场地并收取押金、租金的。虽然在创兴公司获悉智赫公司、合肥文产公司间存在委托关系时，案涉场地由智赫公司占有使用，但因智赫公司是否有权占有使用案涉场地属本案争议焦点，故不能仅凭实际占有使用的情况推定创兴公司已作出同意由智赫公司占有使用的意思表示。虽然法律认可以“其他形式”订立合同，但意思表示仍是合同法律关系的核心，通过本案查明的事实，无法推定创兴公司有与智赫公司订立合同的意愿，故智赫公司称其已与创兴公司达成新的租房协议，且已实际履行的意见，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认定智赫公司与创兴公司并未签订合法有效的租赁合同。 因创兴公司在解除与合肥文产公司签订的《房屋租赁合同》后，于2017年10月28日通知智赫公司，要求其在两个月内即2017年12月28日前搬离案涉场地，但智赫公司并未按期搬离，且截至2017年12月28日，智赫公司未与创兴公司签订有效的租赁合同，故自该日（2017年12月28日）起，智赫公司已无权占有使用案涉场地，创兴公司有权要求其返还案涉场地。由于智赫公司占有使用案涉场地必然造成创兴公司利益受损，故创兴公司有权向其主张房屋占有使用费（自2017年12月28日起至实际返还案涉场地之日止）。虽然智赫公司、创兴公司间无租赁合同关系，但因智赫公司在2017年12月28日后仍参照《房屋租赁合同》的月租金标准（10万元/月）向创兴公司支付占有使用费，故创兴公司主张按该标准计算占有使用费，一审法院予以确认。智赫公司提供的银行流水显示，智赫公司于2017年11月足额支付了2017年12月的房屋使用费10万元、于2018年2月28日支付房屋使用费10万元，故一审法院确定智赫公司自2018年2月1日起按10万元/月的标准支付房屋占有使用费。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、安徽智赫孵化器管理有限公司于判决生效之日起十五日内将安徽省合肥经济技术开发区（即合经区国用（2004）第093号土地使用权证记载的土地以及修建于该土地上的一幢三层厂房、一幢四层住宿楼、一幢二层办公楼、院内附属设施）返还给安徽创兴制衣有限公司；二、安徽智赫孵化器管理有限公司于判决生效之日起十五日内向安徽创兴制衣有限公司支付房屋占有使用费（自2018年2月1日起按10万元／月的标准计至实际返还之日止）。案件受理费2700元，减半收取为1350元，由安徽智赫孵化器管理有限公司负担。 智赫公司二审期间提交如下证据：1.合肥市人力资源社会保障局、财政局、中小企业局、经开区人事劳动局三份批复及备案函，证明涉案房产租赁已向政府相关部门备案并得到许可；2.缴纳房租银行流水一份，证明智赫公司按约支付房租；3.收据一份，证明创兴公司法定代表人杨霞收取智赫公司房屋押金20万元；4.“24号创新工场”项目投资合作协议一份，证明智赫公司与创兴公司存在项目投资合作关系；5.报警记录五份，证明创兴公司多次雇佣社会闲散人员骚扰园区的事实以及认定双方租赁纠纷的事实。创兴公司质证意见如下：1.对证据1的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，案涉园区是创兴公司的合法财产，房屋租赁合同关系是平等民事主体之间的法律关系，不存在任何行政强制的性质，创兴公司有权自由处分自己的合法财产，无需任意第三方许可批准，创兴公司从未授权第三方处理涉案园区的租赁问题，智赫公司所谓的房产租赁已经向政府部门备案许可系无稽之谈，相反在双方发生物权纠纷后，创兴公司多次向经开区管委会相关部门进行交涉，并申请合肥市科技局信息公开，经开区管委会和合肥市科技局对当事人之间是否存在房屋租赁关系回复已经很明确，没有任何性质的房屋租赁合同关系；2.对证据2、3的真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，案涉园区租赁关系建立与解除均是发生在合肥文产公司与创兴公司之间，智赫公司向创兴公司缴纳租金的行为均是代合肥文产公司承担承租人的义务，结合创兴公司与合肥文产公司之间关于案涉园区的租赁合同已经于2017年9月26日解除，创新公司要求智赫公司搬离园区的态度以及创兴公司将智赫公司单方转账的资金退回并注明搬离涉案园区，当事人之间没有事实租赁关系；3.对证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，合作协议是创兴公司在被智赫公司隐瞒相关事实的情况下被迫签订，且协议日期存在倒签，24号的协议后来签订了补充协议，证明没有任何法律效力；4.对证据5的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，涉案园区创兴公司仅租赁给合肥文产公司，且双方租赁协议已经于17年9月26日解除，协议解除后，创兴公司并未将园区以任何形式出租给智赫公司，智赫公司非法占有涉案园区已经侵犯创兴公司的合法权益。 创兴公司二审期间提交如下证据：1.民事判决书两份，证明创兴公司自始至终仅将涉案园区出租给合肥文产公司，从未与智赫公司之间产生房屋租赁关系；2.快递单、处理函，证明智赫公司非法占有创兴公司涉案园区并拒绝搬离，创兴公司多次向当地政府部门反映；3.补充协议一份，证明创兴公司与智赫公司的投资合作协议双方已经确认没有任何效力；4.合肥市人民政府行政复议决定书，证明创兴公司从未将涉案园区出租给智赫公司，双方没有任何租赁合同关系。智赫公司质证意见如下：1.判决尚未生效，相关函件与本案事实并无关联；2.对补充协议的真实性、合法性及关联性均有异议，补充协议约定3月10日签订的投资合作协议与我方提供的协议日期并不一致，无效协议应由法院认定，不应由双方认定无效，该补充协议是创兴公司以避税为由骗取智赫公司签订，因为要求把房租转入法定代表人个人账户，怕日后有麻烦；3.对行政复议决定书的真实性、合法性及关联性无异议，但是与本案无关。 经对一审中当事人提交的证据材料及诉辩意见的综合审查，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，在智赫公司诉创兴公司、合肥文产公司合同纠纷一案中，生效判决书已经认定智赫公司系委托合肥文产公司与创兴公司签订案涉房屋租赁合同，即其占有案涉房屋系基于合肥文产公司代其与创兴公司签订的案涉房屋租赁合同，现合肥文产公司与创兴公司签订的案涉房屋租赁合同业已解除，则智赫公司已不具有继续占有案涉房屋的合同依据。智赫公司主张的其与创兴公司存在事实租赁合同关系，但创兴公司在知晓智赫公司为真实承租人后，双方虽经协商但并未达成一致意见，后创兴公司拒绝接收其支付的房屋租金，并一再要求智赫公司搬离案涉房屋，因此，双方之间并未形成事实上的租赁合同关系。智赫公司所称的与创兴公司之间关于创业孵化基地项目的合作，双方虽签订了投资合作协议，但同时签订了补充协议，约定投资合作协议为无效协议，故智赫公司主张与创兴公司就该项目存在合作，亦不能成立，智赫公司不能基于无效合作协议而占有案涉房屋。创兴公司作为案涉房屋的产权人，其在本案中诉请智赫公司向其返还房屋并赔偿非法占有期间的租金损失，系基于其物权被侵害而提起的物权保护纠纷，一审法院确定本案案由为物权保护纠纷正确。智赫公司并无合法依据占有案涉房屋，构成非法占有，现创兴公司诉请其返还房屋并赔偿非法占有期间房屋租金损失，符合法律规定，应予支持。 综上所述，智赫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2700元，由上诉人安徽智赫孵化器管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 镜 审判员 王养俊 审判员 于海波 二〇二〇年六月十六日 法官助理马惠琳 书记员彭瑜琳 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……