江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终573号上诉人（原审原告）：九江零柒玖贰网络科技有限公司，住所地九江市濂溪区高垅乡高垅社区二组高垅集镇农贸市场，统一社会信用代码91360402MA35LW8J59。法定代表人：许伟。委托诉讼代理人：周时进，江西亚都律师事务所律师。上诉人（原审被告）：九江碧华生物工程实业有限公司，住所地九江市开发区内环路，统一社会信用代码91360400731947513G。法定代表人：李是，公司总经理。委托诉讼代理人：廖益红，江西惟民律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵碧华，女，汉族，1949年5月16日生，系公司员工。上诉人九江零柒玖贰网络科技有限公司（以下简称零柒玖贰公司）因与上诉人九江碧华生物工程实业有限公司（以下简称碧华公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人零柒玖贰公司的委托诉讼代理人周时进，上诉人碧华公司的委托诉讼代理人廖益红、闵碧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。零柒玖贰公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判碧华公司向零柒玖贰公司退还履约保证金45万元，依法调整一审诉讼费分摊比例，二审诉讼费用由碧华公司承担。主要理由：本案纠纷主要是因碧华公司违约造成协议解除，双方代理关系终止。碧华公司应退还保证金。零柒玖贰公司在代理销售过程中，投入了样板房和销售部装修成本五十万，且需要承担销售人员工资10万元以及销售运营成本，另外还要支付分销商的佣金。零柒玖贰公司帮碧华公司销售了部分房屋，还得另赔40余万元的保证金，有失公平。碧华公司辩称，零柒玖贰公司存在利用碧华公司的销售中心销售其他楼盘的房产、与第三人签订海奈尔商业楼有关的协议及合同、未按约定完成销售任务等违约行为，其无权要求返还履行保证金。样板房装修是零柒玖贰公司在《销售代理合同》项下的义务，与本案《协议书》无关。碧华公司上诉请求：撤销一审判决，改判碧华公司无须向零柒玖贰公司支付销售佣金和履约保证金。一、二审诉讼费用由零柒玖贰公司承担。主要理由：零柒玖贰公司撤离之前，仅完成809号房屋的销售，碧华公司已于2017年12月4日支付了服务费。本案诉争佣金的四位客户均是碧华公司设法留住的，与零柒玖贰公司无关，零柒玖贰公司要求支付销售佣金无依据。零柒玖贰公司在合同履行期间存在违约，碧华公司不退还保证金符合协议约定。零柒玖贰公司辩称，诉争四套房屋是我公司出售的，首付款均在2018年1月之前支付。我公司已装修了三个样板房及售楼部。碧华公司不允许我公司与客户签订任何合同，也不能收款，因为碧华公司的房子是自建的，第一手产权证已登记至在公司名下，故所有房屋按二手房手续办理，由于碧华公司的法定代表人李是经常在外地，配合工作跟不上，导致零柒玖贰公司完不成销售任务。原审原告零柒玖贰公司向一审法院起诉请求：要求被告支付代理销售佣金55874元，退还履约保证金450000元。一审法院认定的事实：2017年11月3日，原、被告双方签订《协议书》，载明，鉴于2017年8月17日双方签订一份《销售代理合同》及2017年8月29日双方签订了《销售代理合同（补充协议）》，销售代理合同约定原告销售被告位于九江市开发区海奈尔商业楼（3层至9层70间房屋），原告向被告支付了100万元履约保证金，现双方达成协议如下：一、双方协商一致，解除《销售代理合同》及《销售代理合同（补充协议）》；三、原告签订协议之日起四个月内销售完海奈尔商业楼（3层至9层70间房屋），四个月销售期到期后，该协议自动终止、解除。原告介绍的客户到海奈尔商业楼，双方签订《客户确认单》起45日内，视为原告的客户，被告应向原告支付服务费，销售期间，销售一间房屋退还原告相应一间房屋的履约保证金，每销售一间房屋退还7100元履约保证金，因《销售代理合同》及《销售代理合同（补充协议）》已经终止，被告3个工作日内退还原告50万元履约保证金。原告每月销售的房屋不得低于10间，如有任何一个月乙方销售低于10间房屋的，剩余履约保证金被告不予退还。如果原告阻碍或者妨碍海奈尔商业楼销售的、擅自进入海奈尔商业楼等等，均视为原告构成根本违约。……协议书签订后，双方在履行过程中出现了纠纷。现原告认为其完成了808、810、901、906四套房的销售工作，被告应支付代理销售佣金，且双方合作不下去的原因在于被告，被告因退还保证金45万元。被告认为808、810、901、906四套房是其自行销售完成，且是被告违约，故原告无权要求代理销售佣金和退还保证金。故原告诉至法院。原告有50万元保证金在被告处，本院询问原告为何只要退还45万元时，原告庭审中陈述，原告在履行合同中存在一些违约情况，故是酌情要求被告退还。808、810、901、906四套房签订的《海奈尔客户带看确认单》是原告完成的，庭审中，双方对四套房佣金的费用55874元无异议，交易最终完成是原告促成的还是被告促成的双方存在争议。一审法院认为：本案争议的焦点之一是销售代理佣金55874元是否应当支付。原告和被告签订的协议书约定原告介绍的客户到海奈尔商业楼，双方签订《客户确认单》起45日内，视为原告的客户，被告应向原告支付服务费。庭审中原告提交了《客户确认单》，且该四套房销售已经完成，被告辩称是其自行销售完成，但被告提交的证据无法予以证实，故被告应向原告支付代理销售佣金55874元；本案争议的焦点之二是履约保证金45万元是否应当退还。协议书约定销售期4个月，在实际履行过程中2个月后就终止，原告也在庭审中自认存在部分违约情况，鉴于双方合作时间较短，原告也促成了5套房屋的交易，该院予以酌情支持退还保证金50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告九江碧华生物工程实业有限公司于本判决生效后十日内向原告九江零柒玖贰网络科技有限公司支付代理销售佣金55874元；二、被告九江碧华生物工程实业有限公司于本判决生效后十日内向原告九江零柒玖贰网络科技有限公司退还履约保证金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元，原告九江零柒玖贰网络科技有限公司负担6000元，被告负担九江碧华生物工程实业有限公司2859元。二审期间，碧华公司向本院提交809号房屋的结算单和银行转账凭证，证明零柒玖贰公司完成交易后，应先向碧华公司提交结算单，碧华公司确认后再付款符合协议约定。零柒玖贰公司质证意见：对真实性无异议，证明目的有异议，协议书约定碧华公司收到购房者首付款后3到5天内就应向零柒玖贰公司支付50%服务费，零柒玖贰公司多次要求结算，还于2018年8月28日去函要求结算。本院对碧华公司提交的证据的真实性予以确认。本院二审查明的案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，案涉《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反国家的法律法规，应认定为有效协议，对双方协议均有约束力。零柒玖贰公司向法院提交了《客户确认单》，证明案涉四套房销售已经完成，故碧华公司应向零柒玖贰公司支付该四套房的代理销售佣金55874元。碧华公司称该四套房是其自行销售完成，依据不足，不予支持。关于零柒玖贰公司主张的45万元履行保证金的问题。《协议书》第三条第13项约定：在四个月销售期间，如有任何一个月份乙方（零柒玖贰公司）销售低于10间房屋的，剩余履约保证金甲方（碧华公司）不予退还，甲方有权单方终止解除协议，乙方无条件退出。该协议签订后双方只实际履行了2个月，在该2个月期间内，零柒玖贰公司并未按协议约定每月至少售出10间房屋，存在违约行为。《协议书》第三条第19项约定，甲方在收到客户首付款5个工作日未按本协议约定支付乙方50%服务费的，乙方须向甲方提出支付服务费的通知，如甲方在收到乙方通知后5个工作日仍未支付的，甲方构成根本违约。在零柒玖贰公司完成销售案涉四套房后，碧华公司未及时支付佣金，也存在违约行为。鉴于双方均有违约行为，本院根据具体案情，对零柒玖贰公司请求退还保证金的请求，酌情支持13万元。零柒玖贰公司上诉称投入了巨大成本帮碧华公司卖房，还被判赔偿保证金，有失公平。对此本院认为，《协议书》是双方的真实意思表示，零柒玖贰公司既然签订了协议，就应当预判可能出现的经营风险，在己方违约未按协议完成销售任务时，应承担由此带来的后果。综上，一审法院部分事实未查清，本院予以纠正。上诉人零柒玖贰公司的上诉理由部分成立，予以支持。上诉人碧华公司的上诉理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2383号民事判决第一项，即：被告九江碧华生物工程实业有限公司于本判决生效后十日内向原告九江零柒玖贰网络科技有限公司支付代理销售佣金55874元；二、变更九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初2383号民事判决第二项“被告九江碧华生物工程实业有限公司于本判决生效后十日内向原告九江零柒玖贰网络科技有限公司退还履约保证金50000元”为：上诉人九江碧华生物工程实业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人九江零柒玖贰网络科技有限公司退还履约保证金130000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8859元（零柒玖贰公司预交），二审案件受理费9865元（其中零柒玖贰公司预交7390元，碧华公司预交2475元），由九江零柒玖贰网络科技有限公司承担13224元，由九江碧华生物工程实业有限公司承担5500元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年六月十一日书记员  黄 勇