辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3460号上诉人（原审原告）：穆乃斌，男，1969年10月13日出生，汉族，无固定职业，现住大连市旅顺口区。上诉人（原审被告）：李树军，男，1976年9月9日出生，汉族，无固定职业，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：魏亚红、刘瑶，辽宁刘魏李律师事务所律师。上诉人穆乃斌与上诉人李树军因房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市旅顺口区人民法院（2020）辽0212民初139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。穆乃斌上诉请求：撤销一审判决，依法改判增加赔偿数额65,867元。事实与理由，穆乃斌在本案中主张的赔偿损失系指由于李树军违法解除合同造成的租金损失。本案因李树军拖欠租金，穆乃斌于2019年1月8日依法提起诉讼要求其支付租金，李树军提出反诉，要求确认双方租赁合同解除，经两审终审，大连市中级人民法院于2019年9月2日作出（2019）辽02民终5751号判决，确认双方合同于2019年4月1日解除，同时认定李树军系违法解除，故穆乃斌现主张李树军承担违法解除期间造成的损失，即自2019年4月1日至2019年9月2日期间，双方对租赁合同解除解决的争议时间应计算至判决生效时间。在该案诉讼期间，双方合同权利义务处于不明确状态，穆乃斌不可能在法院就双方争议作出最终裁决前，将案涉房屋另行招租或出租，只能保持原状。故2019年4月1日至2019年9月2日期间均应认定为租金损失。在2019年9月2日以后才存在避免损失扩大的问题。一审法院认定穆乃斌自2019年4月1日后应发布消息寻找新的承租人，以避免损失扩大明显错误，仅支持赔偿穆乃斌两个月租金41,667元，显然属于法律适用不当。李树军辩称，不同意穆乃斌的上诉请求。理由：1、合同的解除与判决时间无关，判决仅是就合同实际解除的时间结点予以认定，并不是创造了新的时间结点，不能改变已经发生的法律事实。2018年12月5日李树军撤离案涉房屋，2018年12月6日将房屋钥匙交接给穆乃斌并告知已经全部撤离，另案生效判决确认2019年4月1日李树军明确表示放弃租赁房屋内的模特模型和展架，租赁合同即已解除，穆乃斌取得了案涉房屋完全的掌控权，穆乃斌陈述因案件在审，导致权利义务不明确，其自身理解问题不符合常理。2、2018年12月6日穆乃斌取得钥匙后应该明确知道李树军的撤退事实，为了避免扩大损失，此时其应当向外进行招租，且李树军在2018年10月份就表示不再租赁，也多次告知穆乃斌向外招租，但是穆乃斌迟迟没有向外进行招租，其应当承担相应的过错，违约的实际损失应当从2018年12月6日起算，故不存在实际损失。3、本案中李树军有新证据证明2019年5月19日案涉房屋已经装修，可以证实此时穆乃斌已将房屋向外出租，李树军在租赁期间将案涉房屋进行了装修，房屋内部是已装修的状态，案涉房屋是公建、商用，故在招租的过程中在房屋内部本来就有装修的情况下通常不会先行装修增加成本，而是等待下一个租客按照其需求进行装修，案涉房屋于2019年5月19日已经在装修过程中，可以看出穆乃斌对租赁合同已经解除的事实充分了解招租成功，李树军并不应承担案涉房屋招租承租后的损失，该实际损失也并不存在。李树军上诉请求：撤销一审判决，驳回穆乃斌全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实有误。一审判决中载明此款项所赔付的是从2009年4月份开始的两个月寻租期的损失，但穆乃斌在此期间就将房屋进行装饰和改造，故李树军已无义务再承担一审判决的两个月寻租期损失。穆乃斌辩称，不同意李树军的上诉请求。理由：穆乃斌与李树军签订房屋租赁合同第7条明确规定任何一方违约所造成的损失由责任方承担，穆乃斌起诉李树军是要李树军应付租金，穆乃斌未诉请解除合同，是李树军反诉要求解除合同。大连中院5751号判决书是2019年9月4日送达给穆乃斌的，判决明确写明解除合同日为2019年4月1日，但是在2019年9月4日送达前穆乃斌不可能知道判决结果，而且房子里全都是李树军的东西，张贴广告也是李树军在出租，所以穆乃斌不可能再去出租房子。至于扩大损失也只能在2019年9月4日之后才存在扩大损失的问题。另案一审法院对方要出兑房子里的装修、衣服、橱柜、模特等，当时要兑10万，所以每次来看房就是因为多要这10万就没租出去房子，李树军就在门上贴的出租，穆乃斌也没反对。钥匙根本就没有给穆乃斌，是给的穆乃斌不认识的人。李树军说穆乃斌装修房子也不是事实。穆乃斌向一审法院起诉请求：1、依法判决被告交纳房屋租金损失107,534元；2、依法判决被告交纳违法解除合同违约金1635元；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月12日，原告穆乃斌（甲方）与被告李树军（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市旅顺口区康宁街23-2#的房屋（房屋建筑面积80平方米；实际使用面积70平方米）出租给乙方使用。甲乙双方议定的上述房地产年租金为人民币贰拾伍万元整。租赁期限自2016年9月12日至2019年9月11日止。租金缴纳时间为每年9月12日前。其中第七条违约责任载明：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定。另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。乙方逾期交付房租，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之0.5向乙方加收违约金。同时查明，2019年本案原被告双方因房屋租赁合同纠纷起诉至本院，本院作出判决后，本案原告穆乃斌上诉至大连市中级人民法院，2019年9月2日大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终5751号民事判决书，确认双方于2016年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日解除，判决李树军于判决生效之日起十日内支付穆乃斌房屋租金138,356元及逾期交付房屋租金的违约金2104.17元。庭审中，原告穆乃斌称虽案涉房屋租赁合同于2019年4月1日解除，但其于2019年9月4日收到大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终5751号民事判决书，故要求被告李树军交纳2019年4月2日至2019年9月4日期间的房屋租金损失107,534元并支付违法解除合同违约金1635元。一审法院认为，本案争议焦点是租赁合同解除后原告的期得利益是否应得到赔偿。本案原被告双方于2019年4月1日解除租赁合同，被告李树军虽离开案涉租赁房屋，但租赁物空置的情况下并不能视为原告的房租损失得到了弥补，故原告主张解除合同后至其找到新的承租人前案涉房屋的空租期间的租金损失于法有据。而根据我国《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原被告在解除合同后，原告并未发布消息寻找新的承租人，未对避免损害扩大及时采取相应措施，故对扩大的损失，原告应自行承担责任。庭审中，原被告均认可案涉租赁房屋位于商业地带，本院结合案涉房屋的位置酌情确定原告的寻租期为2个月，作为承租方的被告应当支付原告这期间的租金损失，即41,667元（250,000元÷12个月×2个月）。关于原告根据租赁合同主张违法解除合同违约金1635元，一审法院认为，双方租赁合同约定“逾期交付房租，每逾期一日，按月租金额的千分之0.5加收违约金”。本案原被告双方租赁合同于2019年4月1日解除，被告已将合同解除前的租金及逾期支付租金利息支付完毕，原告再次向被告主张逾期交付房租违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决:一、被告李树军于判决生效后十日内支付原告穆乃斌房屋租金损失41,667元；二、驳回原告穆乃斌的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1242元，由原告穆乃斌负担761元，被告李树军负担481元。本院二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。穆乃斌提交了照片一张，拟证明2018年10月28日李树军对外出租房屋。李树军质证称系因经营不善欲解除合同，故在2018年12月份撤柜。本院经审查认为，本案穆乃斌诉请租金损失的起算时间是2019年4月2日，该份照片证据形成时间系在2019年4月1日之前，与本案没有关联性，不予采信。李树军提交照片三张，拟证明2019年5月19日穆乃斌将案涉房屋重新装修，从照片中可以看出在另案中认定李树军占有案涉房屋的模特模型、展架堆在了垃圾中，故穆乃斌已控制了租赁房屋，并处置了李树军废弃的模特和展架，所以穆乃斌认可解除合同的事实，不存在等待另案判决结果的情况。穆乃斌质证认为，当时房子没有装修，也没有出租，当时供热公司维修暖气，因为管包在墙里，暖气不热，供热公司来维修，根本就不存在对外出租的事实。本院经审查认为，仅从该组证据，无法证明待证事项，故对该组证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查，已经发生法律效力的本院（2019）辽02民终5751号民事判决查明：1.2018年10月3日起至12月，李树军多次电话同穆乃斌沟通，表明案涉房租太高，经营不下，表示月末要撤走。2018年12月6日，穆乃斌电话告知李树军有人去案涉租赁房屋取钥匙，钥匙取走后，李树军电话告知穆乃斌。2.一审法院于2009年4月1日组织双方当事人第二次开庭审理时，李树军对于其留置在案涉租赁房屋中的服装“模特”模型和展架表示作为垃圾处理。本院认为，2018年12月6日李树军已经交付了案涉租赁房屋的钥匙，2019年4月1日李树军在双方另案诉讼开庭时明确表示其留置在案涉租赁房屋中的物品作为垃圾处理，此时李树军即以实际行动及明确陈述表明其不再继续履行案涉租赁合同，李树军系违约解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。穆乃斌作为出租人，在与承租人因租赁纠纷诉至法院，且承租人李树军以实际行动及明确陈述表明其不再继续履行案涉租赁合同后，应积极发布消息寻找新的承租人避免房屋空置导致损害扩大。本案一审酌情确定李树军给付两个月寻租期的租金损失，未支持穆乃斌诉请的其他租金损失，具有事实及法律依据。故穆乃斌的上诉请求不能成立。关于李树军主张穆乃斌已在2019年5月19日对案涉房屋进行装修和改造，穆乃斌此时已将房屋另行招租，李树军不应该承担两个月寻租期租金损失一节，因李树军未提供充分证据证明穆乃斌在两个月寻租期内已将案涉房屋另行出租，故李树军的该项主张没有事实依据，不予支持。综上所述，上诉人穆乃斌及李树军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3931元（上诉人穆乃斌已预付1447元，上诉人李树军已预付2484元），由上诉人穆乃斌负担1447元，上诉人李树军负担2484元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年六月二十三日书记员  宋敏