湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终305号上诉人（原审原告）：乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会，住所地宜昌市东山大道99号。代表人：谭强，该委员会主任。委托诉讼代理人：温建波，湖北楚贤律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌市城市花园物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区胜利四路27号，统一社会信用代码91420500788150425K。法定代表人：郑学英，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙瑞芸，湖北百思特律师事务所律师。特别授权代理。上诉人乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会（以下简称幸福花园业委会）因与被上诉人宜昌市城市花园物业管理有限公司（以下简称城市花园物业公司）物业合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人幸福花园业委会之代表人谭强及委托诉讼代理人温建波，被上诉人宜昌市城市花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙瑞芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幸福花园业委会上诉请求：1、判令撤销宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3052号民事判决第二项；2、改判被上诉人城市花园物业公司立即退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区所有物业服务区域（包括万佳幸福花园小区商业房产、地面停车场及地下两层停车库）；3、改判被上诉人城市花园物业公司立即退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区门卫室、A座三间平房、微型消防室并移交相应设施设备及相关资料；4、一审诉讼费及上诉费由被上诉人城市花园物业公司承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。法律规定一个物业区域只能有一个物业公司进行物业管理，案涉小区的住宅和商业房产及停车场、停车库同属一个物业区域。而现实情况是在幸福花园小区业委会已经委托新的物业公司进行管理后，前期物业服务公司即城市花园物业公司仍然在对小区商业房产、地面停车场、地下车库等区域进行管理，拒绝移交给本色现代服务公司，造成一个小区有两个物业公司管理的现状，明显影响了全体业主的正常使用，给小区安全问题也带来隐患。请求二审法院依法改判，支持幸福花园小区业委会的全部诉讼请求。被上诉人城市花园物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1、城市花园物业公司已于2017年6月30日退出幸福花园小区物业管理，幸福花园业委会诉请的商业房产区域内的水表即使要进行户名变更，也是应该变更到商业房产产权人名下，而不应该更名到业委会名下。2、幸福花园业委会不享有诉请区域的物权。小区商业房产已出售给宜昌兴盈百货有限公司；地面停车场所有权归开发商万佳实业公司；地下车库属于人防工程，使用权、收益权归万佳实业公司；案涉微型消防室实为规划的配电用房，因与另一门房相邻，存在安全隐患，万佳实业公司用其所有的地下车库置换改造，该区域所有权人也归万佳实业公司；A座三间平房原为拆迁户曹炫的房屋，因居住条件限制，万佳实业公司用自有房产为其更换，故该房屋也归万佳实业公司所有。城市花园物业公司系受开发商万佳实业公司委托管理上述区域，上诉人幸福花园业委会非物权人，故无权要求城市花园物业公司退出。幸福花园业委会向一审法院起诉请求：1、城市花园物业公司立即退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区的所有物业服务区域（包括万佳幸福花园小区商业房产、地面停车场及地下两层停车库）；2、城市花园物业公司立即退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区门卫室、A座三间平房、微型消防室并移交享有设施设备及相关材料；3、城市花园物业公司立即将乌龟碑社区万佳幸福花园小区商业房产区域内的水电表户名变更到业委会名下；4、城市花园物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：万佳幸福花园小区系万佳实业公司开发承建。2010年3月23日，万佳实业公司与城市花园物业公司签订《前期物业管理合同》，约定由城市花园物业公司对该小区的附属建筑物、构筑物的养护和管理；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施的维修、养护等提供物业服务合同。2017年5月，幸福花园业委会向宜昌市西陵区人民政府西陵街道办事处提交业主委员会备案资料，宜昌市西陵区人民政府西陵街道办事处回复备案审核通过。幸福花园业委会于同年6月28日收到宜昌市西陵区物业管理办公室的通知，告知幸福花园业委会提交的业主委员会备案资料收讫，并要求幸福花园业委会严格依法维护业主合法权益等。2017年6月26日，城市花园物业公司发出《关于城市花园物业退出万佳幸福花园小区物业服务公告》，称其于2017年7月1日起退出该小区物业管理工作，仅保留开发商产权部分的日常管理。2017年8月14日，幸福花园业委会与本色现代服务公司签订《物业服务合同》，由本色现代服务公司对万佳幸福花园小区提供服务。2019年9月20日，宜昌市西陵区西陵街道乌龟碑社区居民委员会出具《情况说明》，内容为：“宜昌市城市花园物业管理有限公司于2017年7月1日部分退出东山大道99号万佳幸福花园小区物业服务管理。在退出时，对相关资料图纸、居民用电、居民用水、消防用水进行了移交，另外商业水电、商业物管、地面停车位、地下停车位、小区内A栋旁边的三间房屋及门房，未进行交接。”万佳幸福花园小区水表登记在城市花园物业公司名下，该小区电表登记在万佳实业公司名下。审理中：1、城市花园物业公司提交《宜昌市商品房买卖合同》和《人民防空工程平时使用证》，证明涉诉区域内的商业房产实际所有权人为宜昌兴盈百货有限公司，万佳实业公司享有该商品房所在项目的屋顶及外墙广告牌的使用权、地面广场的所有权，车库、车位属于万佳实业公司所有，且享有对万佳幸福花园人防工程的使用权，并由万佳实业公司管理，并未交由城市花园物业公司管理。幸福花园业委会对城市花园物业公司提交的上述证据的真实性无异议，但认为该管理权应交由幸福花园业委会，且地下停车库如果是由全体业主投资，则应归全体业主。2、城市花园物业公司提交规划图纸，证明涉诉的门卫室实为规划的配电房，万佳实业公司用其所有的车位置换，产权归万佳实业公司。幸福花园业委会对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关。3、曹炫的情况说明，证明A座三间平房原为无证拆迁户曹炫居住，因条件限制，万佳实业公司用自有房产更换。幸福花园业委会对该证据的真实性有异议，认为该三间平房在小区的规划内，且无证据证明该产权是开发商或城市花园物业公司的，即使是真实的，也不能证明万佳实业公司可以对其处置。4、幸福花园业委会提交城市花园物业公司收取地下停车场停车费的单据，证明城市花园物业公司对万佳幸福花园小区地下停车场进行管理。城市花园物业公司对该证据的真实性无异议，但认为该收费系万佳实业公司委托城市花园物业公司并以其名义收取，并非城市花园物业公司进行管理收取，并提交《委托书》和《情况说明》予以证明。一审法院认为，城市花园物业公司作为万佳幸福花园小区的前期物业服务管理企业，在万佳幸福花园小区成立幸福花园业委会聘请本色现代服务公司为其提供物业服务管理后，应依法与本色现代服务公司办理移交相关物业服务管理的手续和资料。现幸福花园业委会要求城市花园物业公司办理小区水表的过户手续，符合法律规定，予以支持，但电表未登记在城市花园物业公司名下，幸福花园业委会要求城市花园物业公司办理过户登记手续，因主体不适格，不予支持。另万佳幸福花园小区商业房产、地面停车场及地下两层停车库和门卫室、A座三间平房、微型消防室的产权有争议，且幸福花园业委会没有充分证据证明城市花园物业公司对该部分仍然占有，现要求城市花园物业公司退出的请求，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宜昌市城市花园物业管理有限公司于判决书生效之日起30日内将乌龟碑社区万佳幸福花园小区商业房产区域内的水表户名变更到乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会名下。二、驳回乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会其他诉讼请求。案件受理费40元（幸福花园业委会已预交），由幸福花园业委会负担。二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，被上诉人城市花园物业公司受开发商万佳实业公司的委托，目前仍在管理商业房产、地面停车场、地下车库。关于商业房产，部分出售给宜昌兴盈百货公司，另一部分出售给他人，部分产权不明。关于A座三间平房，双方当事人均未提交产权证书，城市花园物业公司称该房屋原为无证拆迁户曹炫居住，因条件限制，万佳实业公司用自有房屋更换，目前该三间平房由万佳实业公司控制，未交由城市花园物业公司管理。关于门卫室，幸福花园业委会认可已经移交给本色现代物业公司使用。关于微型消防室，二审双方均确认即为紧邻门卫室的一间小房子，并非用于消防，目前该房屋内堆放杂物，城市花园物业公司称该房屋系原规划的配电房，后配电房移至地下车库，该房屋目前由万佳实业公司控制，未交由城市花园物业公司管理。关于地面停车场，商业区的商品房买卖合同中约定“地面广场的所有权归出卖人”，但根据《宜昌市发展和改革委员会关于万佳.幸福花园商品房核准的批复》载明“万佳.幸福花园项目用地面积7896.34平方米，主要建设内容包括2栋商住楼（底下3层为裙房）、地下车库及公共绿地等”，万佳实业公司土地使用权证显示使用权面积为7896.34平方米，各业主不动产登记查询结果显示宗地面积7896.48平方米，根据购房大小按比例已分摊至业主。城市花园物业公司未提交该地面停车场系规划的停车位相关证据。本院认为，本案争议焦点为：1、城市花园物业公司对案涉区域的管理是否应定性为属于物业服务管理；2、幸福花园业委会主张对案涉区域的物业管理权，是否以享有物权为前提；3、幸福花园业委会是否有权要求城市花园物业公司退出场地。一、关于城市花园物业公司对案涉区域的管理是否应定性为属于物业服务管理的问题。《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”幸福花园业委会于2017年成立后，与本色现代服务公司签订了《物业服务合同》，城市花园物业公司作为前期物业服务企业已经对相关资料图纸、居民用电、居民用水、消防等进行了移交，也未再收取物业管理费用。但城市花园物业公司未移交商业房产的物业管理，同时对地面停车场、地下车库进行的收费管理从实质上承担了部分物业服务企业的职能。二、关于幸福花园业委会主张对案涉区域的物业管理权，是否以享有物权为前提的问题。《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专业部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。业主委员会有权选聘物业服务企业，对小区进行物业服务管理。1、《物业管理条例》第七条第（三）项规定“业主在物业管理活动中，应当执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定”，第三十三条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。幸福花园小区业委会已经与本色现代服务公司签订了《物业服务合同》，商业房产区与住宅属于同一建筑区划内，无论产权归谁，私有权利人仍应受业主委员会决议的约束，故应当由本色现代服务公司进行统一的物业管理。2、关于地面停车场。《物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，虽商品房买卖合同约定地面广场产权归出卖人，但根据《万佳.幸福花园商品房项目批复报告》、土地使用权总面积和各业主使用面积看，地面停车场占地面积已经分摊到各业主，而城市花园物业公司并未提交地面停车场属于规划的车位相关证据，故地面停车场应归幸福花园小区业主共有，业主委员会有权决定委托管理的物业公司。3、关于地下车库。地下车库包含了人防工程，车库产权应归出卖人即开发商，而关于人防工程，根据《人民防空法》的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，因此，万佳实业公司作为开发商有权委托城市花园物业公司对幸福花园小区地下车库进行收费管理。4、关于A座三间平房，因产权有争议，可能涉及私权财产，且幸福花园业委会未提交充分证据证明该区域由城市花园物业公司在进行物业管理，故不予处理。5、关于门卫室，双方均确认已经移交给本色现代服务公司使用，故不存在城市花园物业公司退场的问题。6、关于紧邻门卫室的小房子，城市花园物业公司称该房屋系原规划的配电房，后由万佳实业公司进行了调换，但未提供产权证明，该房屋占于小区公共土地之上，且原系规划的公共设施配套用房，故应当一并移交。三、关于幸福花园业委会是否有权要求城市花园物业公司退出诉争区域的问题。《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条规定“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续。”根据以上分析，城市花园物业公司应当在物业服务合同终止之日退出对商业房产区、地面停车场的管理，同时移交门卫室旁的小房子。综上所述，乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条，《物业管理条例》第二条、第六条、第三十三条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3052号民事判决第一项，即“宜昌市城市花园物业管理有限公司于判决书生效之日起30日内将乌龟碑社区万佳幸福花园小区商业房产区域内的水表户名变更到乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会名下”。二、撤销宜昌市西陵区人民法院（2019）鄂0502民初3052号民事判决第二项，即“驳回乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会其他诉讼请求”。三、宜昌市城市花园物业管理有限公司于判决书生效之日起30日内退出乌龟碑社区万佳幸福花园小区商业房产区、地面停车场及门卫室旁的小房子。四、驳回乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会原审其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由乌龟碑社区万佳幸福花园小区业主委员会负担。二审案件受理费80元，由宜昌市城市花园物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年六月三日书记员 彭先悦