海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3707号原告：海城市东和物业管理有限公司，统一社会信用代码：91210381MA0QFAJHXX，住所地：辽宁省鞍山市海城市兴海管理区铁西街兴工委兴海大街122栋31号。法定代表人：郝爱新，系该公司董事长。委托代理人：王莹，辽宁日泽律师事务所律师。被告：张金凤，女，汉族，1969年1月13日出生，现住海城市。原告海城市东和物业管理有限公司诉被告张金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法由审判员郑丽萍独任审判，于2020年6月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王莹及被告张金凤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海城市东和物业管理有限公司诉称：原告系海城市金海之家小区物业服务单位，被告为海城市金海之家小区7#-1021的业主，房屋面积102.21平方米，物业费单价每平每月1元，现被告按合同约定应向原告缴纳从2018年5月6日至2020年5月6日的物业管理费用人民币2454元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告客服人员多次催缴被告仍未缴纳。无奈之下，原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2454元、违约金1343元，合计金额3797元。2、本案诉讼费由被告承担。被告张金凤辩称：l、原告在诉状中诉我方应按合同约定交纳所欠物业费，我方不认同。《物业法》第十一条第三款规定，选聘物业服务企业，应由业主共同决定，到目前为止我们与东和物业没有签订任何的书面物业服务合同，所以我认为此诉讼没有法律依据。2、《物业法》第四十条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。我们与中基阳光花园签订的物业合同中，明确物业费按0.8元/平收取，而起诉书中物业费是1.0元/平，《物业法》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，所以按1.0元/平是不合理的，是违约的。另外，收费须知中第二条第一款约定预交两年的物业费，承诺道路一期路面硬化、空地绿化后开始计费，而这项工作直到2018年5月才完成了大部分，至今5号楼南边还没有绿化，所以我方不欠物业费用。3、《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施，属于业主共有。但是我家的大门及单元门门禁卡于2018年5月己被东和物业注销，给我们的工作生活带来极大不便。今年人大会议通过的《民法典》第九百四十四条规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，物业公司没有权利剥夺业主进出大门及家门的权利。4、《物业法》总则第二条规定，物业管理，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和相关秩序。但是存在很多问题。①、我家自入住之后，因楼房外墙破裂而导致室内渗水，经多次找物业，于2019年4月物业派人维修，但并没有解决问题，漏水比以前更加严重，漏水点从一处增加到两处。之后多次找物业，答复给维修，一直没有维修，2020年5月初再次找到物业，却被告知我们已经过保了，不能给维修了，这是违反物业法的。(附图片)②、楼道内墙体不整洁，很多条电缆线，由室外随意打孔穿入，造成雨天顺着孔隙向楼道内流水，墙体有多处水痕，一层半地面积水、湿滑，电源电线外露，影响美观并存在安全隐患。(附图片)③、单元门严重损坏，多次找物业未果后，单元内业主自费进行维修。(附图片)④、单元门前台阶破损己久无人维护，安全围栏松动、脱落，无任何安全防护作用。(附图片)⑤、排水管道经常出现反坡倒流现象。化粪池、检查井经常反涌，楼道内臭味难闻。改造出户污水管道，物业却不理睬，厨房下水经常从一楼流出，严重时从二楼流出，造成满地污水，找物业未果，单元内业主自费进行维修。(附图片)⑥、卫生问题:楼道墙壁多处渗水、墙皮脱落;墙角蜘蛛网随处可见;楼头卫生更是恶劣，垃圾常年堆放:杂草丛生、电缆横卧。(附图片)⑦、2019年6月之前，单元门照明灯都是四楼大姐自己安装的。综合以上证据，充分证明了物业公司违约在先，才导致物业费的纠纷，我方请求法院给予公正判决。经审理查明，被告张金凤为海城市金海之家小区7#楼1021室业主，2013年1月9日海城市阳光物业与被告张金凤签订物业管理协议，协议约定“本物业名称：中基﹒阳光花园，户型：建筑面积102.21平方米，物业管理费为每平方米建筑面积每月0.8元。”协议签订后，原告向业主提供了各项物业管理服务。2015年5月28日海城市中基阳光花园小区项目被拍卖，买受人系海城市东和房屋开发有限公司，后海城市东和房屋开发有限公司成立了海城市东和物业管理有限公司，由海城市东和物业管理有限公司为原告现居住的小区（金海之家小区）提供物业服务。被告于2018年5月6日至2020年5月6日期间一直未缴纳物业费，拖欠物业费共计1962元（0.8元×24个月×102.21平方米）。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据：海城市人民法院（2013）海执一字第328号执行裁定书、海城“中级阳关花园”在建工程变卖协议书、物业管理协议、住户成员登记表、入住流程会签表、物业费催费通知照片及物业费催费通知单，鞍山市物业服务收费管理实施办法；被告提供的证据：照片6张、光盘1张、收费须知、中基阳光花园认购书，收款收据。原、被告提供的证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。原告海城市东和物业管理有限公司作为金海之家小区物业管理单位，实际履行了主要管理服务义务，被告作为该小区的业主接受了原告的服务，原、被告双方形成了事实上的物业服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。关于原告诉请物业费单价每平每月1元，因双方在物业管理协议中已约定物业服务费为每平方米建筑面积每月0.8元，此诉请不符合双方约定，故不予支持。关于原告要求被告给付2018年5月6日至2020年5月6日违约金的诉讼请求，因被告并非恶意拖欠物业费，且原告方确需该进、完善物业服务，对原告此项主张不予支持。关于被告以原告物业服务不到位、所居住的环境卫生绿化等出现问题为由不交纳物业费的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定。原告物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,但原告物业公司基本上履行了物业管理协议的义务，但在以后的服务过程中仍需改进及完善。被告以上抗辩不能作为拒绝交纳物业费的正当理由，亦不能对抗其签订的物业管理协议，被告张金凤拒绝交纳物业费的行为,违反了物业管理协议的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故被告以上辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告张金凤于本判决生效后10日内给付原告海城市东和物业管理有限公司物业费1962元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张金凤负担。此款原告海城市东和物业管理有限公司已垫付，被告张金凤在履行本判决所确定的给付义务时，加付25元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。提交上诉状及副本时应一并预交上诉案件受理费。审判员  郑丽萍二〇二〇年六月二十九日书记员  赵彬彬