山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1050号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：鲁亮文，男，1977年4月25日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：秦后芳，山东青来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪星，山东青来律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：泰安新华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村。 法定代表人：汪双六，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高俊兰，山东华林律师事务所律师。 上诉人鲁亮文因与被上诉人泰安新华房地产开发有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁亮文上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项；2.判决新华房地产开发有限公司退还鲁亮文预付款及保证金60000元；3.鲁亮文不承担诉讼费。 事实和理由：原审认定“租金及服务费按照租赁合同的约定，截止2019年7月26日应为733057元”，存有以下事实和法律适用方面的错误。1.判决停业期间交纳租金服务费错误。（1）系新华公司单方违约导致停业至今。（2）违反合同约定。①《租赁合同》第二十条约定：“因甲方原因（包括该房屋设定抵押或其他第三方权利等）导致乙方无法继续享有该房屋使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全整改；若经甲方整改，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费。”②《租赁合同》第二十二条约定“因甲方违约导致合同提前终止的，交还期内，乙方无需支付占用费或物业服务费，但应承担公用事业费。”停业后，鲁亮文向新华公司多次提出交还房屋，新华公司至今不予配合。③《合同签约补充说明》载明：“免租期：免租期根据签约期限进行拆分，免租期总共24个月，于每个租约年开始即给予商户相应的免租期。第一组租约年免租12个月，实际缴纳租金0个月；第二组租约年，免租8个月，实际缴纳租金4个月。”显然，开业至停业不足15个月正是免租期内，鲁亮文依约是不应交纳租金的。2.判决停业交费违反法律规定。（1）租赁合同是双务有偿合同。自停业通知之后新华公司提供的租赁房屋，鲁亮文既不能使用又无任何收益，新华公司未尽保证租赁房屋符合约定用途的义务，自然失去收取租金的权利。（2）停业后依法不应交纳。《合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。该法律规定与上述合同约定不支付租金的条款是一致的，鲁亮文不支付停业期间的租金和服务费既符合合同约定又有相应法律规定。3.应当退还预交租金和保证金。鲁亮文所交的保证金50000元和预付款10000元共计60000元，新华公司应当全额退还。 新华公司辩称，1.一审判决鲁亮文支付租金、服务费符合双方的合同约定及法律规定。（1）鲁亮文称是新华公司原因造成停业是错误的。一审中已经查明是因为政府行政管理行为要求鲁亮文取消烧烤项目，而对于政府的行政管理行为，新华公司无法预见，也无法解决。一审同时查明鲁亮文一直占有使用涉案房屋，涉案房屋内存放着鲁亮文大量可移动物品。实际上在2019年9月26日，鲁亮文在向新华公司归还房屋时搬了整整两天的时间才腾退完毕。鲁亮文在占有使用涉案房屋期间就理应按照合同约定支付租金、服务费。（2）鲁亮文称停业期间收取租金、服务费违反双方合同的约定是不存在的。首先，《租赁合同》第二十条约定，只有在因新华公司原因导致鲁亮文无法继续享有房屋使用权的，在此期间无需交纳租金、物业服务费。但截至鲁亮文向新华公司归还房屋之日，鲁亮文一直占有并实际使用房屋。其次，《租赁合同》第二十二条约定的是若因新华公司原因导致合同解除，交还期内无需支付占用费或物业服务费，一审并未涉及合同解除后房屋交还期内的占用费问题。新华公司在一审反诉中主张的是合同期内的租金及服务费。最后，《合同签约补充说明》载明的免租期的约定，在一审判决中已经依据双方的合同约定并未计算免租期的租金。（3）关于《合同法》第二百一十二条及二百一十六条，在双方合同的实际履行中，新华公司依据合同约定将涉案房屋交付给了鲁亮文，在租赁期内涉案房屋一直保持着可使用的状态。关于《合同法》第二百二十八条，该条规定指的是涉案房屋存在权利瑕疵时致使承租人不能对租赁物使用、收益的情形，涉案房屋自始至终也没有发生因第三人主张权利导致存在权利瑕疵的情形。2.关于保证金50000元及预付款10000元。双方签订的《租赁合同》第五条约定，新华公司有权从履约保证金中扣除鲁亮文欠付的租金、物业服务费等，在一审判决中也已经将该50000元抵顶了部分应支付的租金、服务费。而10000元预付款是鲁亮文支付的涉案房屋2016年6月1日至2018年4月30日的部分租金及服务费，故不存在退还给鲁亮文的问题。综上，请求驳回上诉，维持原判。 鲁亮文向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2016年6月1日签订的《租赁合同》及《合同补充协议》；2.被告退还原告押金50000元，赔偿原告装修设施等经济损失803221.35元，经营损失200000.00元，共计1053221.35元；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令原、被告自2018年2月10日解除2016年6月1日签订的《租赁合同》及《合同补充协议》；2.被告赔偿原告装修及改造价值1002876.85元、经营损失631851.5元，合计1634728.35元；3.返还原告押金50000元，返还2016年5月10日交的装修押金10000元；4.价格鉴定费39500元由被告承担；5.被告承担本案全部诉讼费用。后原告撤回要求被告返还装修押金10000元的诉讼请求。 被告新华公司向一审法院反诉请求：1.判决原告继续履行与被告于2016年6月1日签订的《租赁合同》、《服务协议》；2.判决原告支付被告所欠房屋租金及服务费共计202354元，并按合同约定支付迟延履行违约金（计算至2018年8月27日共计128416.6元）；3.判决由原告承担案件的诉讼费用。诉讼过程中，被告变更诉讼请求第2项为：判决原告按照合同约定支付被告房屋租金、服务费以及违约金，截止到2019年7月26日，原告所欠房屋租金及服务费共计786328元，迟延履行违约金390486.38元，共计1176814.38元。 一审法院认定事实：2016年6月1日，原告鲁亮文（乙方、承租人）与被告新华公司（甲方、出租人）签订《租赁合同》、《服务协议》，租赁合同约定：甲方将其所属泰安市泰山区新华城国际广场D2-101、102、103二层104、105、106、107、108、109、110商铺整体出租给乙方使用，乙方作为餐饮业态的专业经营商，同意承租该房屋；本合同不可抗力是指甲、乙双方均不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，为免疑问，不包括政府行为等不能预见的变更；本合同项下租赁期限60个月，即从2016年6月1日至2021年5月31日；租赁期限内，乙方每年支付的租金标准为：2016年6月1日-2018年5月31日应支付租金总额为106177元，2018年6月1日-2019年5月31日应支付租金总额为212354元，2019年6月1日-2020年5月31日应支付租金总额为318531元，2020年6月1日-2021年5月31日应支付租金总额为318531元；本合同项下的租金支付方式为以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下一个交租期租金；本合同项下第一期租金应于2016年6月1日前，乙方须按时足额缴纳2016年6月1日至2018年4月30日租金，即79632.8元；本合同项下的房屋租赁服务费由甲、乙双方另行协商，以合同附件的形式作为补充并执行；乙方在该房屋内经营品牌为天天烧烤，经营项目为餐饮；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5万元作为履约保证金，甲方或物业公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费及乙方违约金、赔偿金，同时乙方应在7日内补足保证金；乙方延迟交纳租金、服务费、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；乙方按约定向甲方交还房屋时，甲、乙双方应签署房屋交还确认书。服务协议约定：本协议项下服务期限为60个月，自2016年6月1日开始计算服务费；服务费及收取方式：按建筑面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的服务费；乙方每年支付的服务费标准为：2016年6月1日-2018年5月31日应支付服务费总额为106177元，2018年6月1日-2019年5月31日应支付服务费总额为212354元，2019年6月1日-2020年5月31日应支付服务费总额为318531元，2020年6月1日-2021年5月31日应支付服务费总额为318531元；本协议项下的服务费支付方式为以季度为一个交租期，先付租金后使用，除第一期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下一个交租期租金；本协议项下第一期服务费应于2016年6月1日前，乙方须按时足额缴纳2016年6月1日至2018年4月30日服务费，即79632.8元。同日，原告与被告签订合同补充协议，该补充协议约定被告负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证原告在合同期内正常经营烧烤。租赁合同签订后，被告向原告出具合同签约补充说明，写明：双方本着平等自愿的原则签订租赁合同，现将租赁合同中关于租赁期限、免租期使用以及租金规定事宜作出如下说明：1、合同期限自2016年6月1日始至2021年5月31日止，总共60个月；2、免租期：免租期根据签约期限进行拆分，免租期总共24个月，于每个租约年开始即给予商户相应的免租期。第一组租约年，免租12个月，实际缴纳租金0个月；第二组租约年，免租8个月，实际缴纳租金4个月；第三组租约年，免租4个月，实际缴纳租金8个月；3、租金：租金单价45元/月/㎡，以租赁合同与服务协议两部分体现，各占租金金额的50%，即租赁合同单价22.5元/月/㎡，服务协议单价22.5元/月/㎡；4、物业费：单价3.5元/月/㎡，自2016年6月1日缴纳物业费，具体物业事宜已与物业管理规定为准。原告鲁亮文在补充说明上签字确认以上内容其已知晓，认同并自愿接受合同条款的约束。 2016年4月18日原告支付被告租金、服务费10000元。租赁合同签订前原告支付被告履约保证金50000元。后原告未再向被告支付租金及服务费。 2017年8月15日泰山区徐家楼街道办事处下发泰山区徐家楼街道环境综合整治督查通知书，写明：接市、区两级城市环境综合整治指挥部指示，并根据全市烧烤园园区综合值班人员检查情况及徐家楼街道联合执法检查情况，检查中发现新华城部分餐饮业户存在违规烧烤现象（按市有关规定，所有烧烤店必须进烧烤园区）。新华城要通知违规经营烧烤的业户立即取消烧烤项目，对拒不取消烧烤项目的餐饮业户，实行停业整顿。 原告提交快递查询回单照片，并申请证人刘某出庭作证，证实其已于2018年2月8日向被告邮寄解除合同通知，双方签订的租赁合同已经解除。证人刘某称其在原告天天烧烤枣行店里工作，2018年2月初原告妻子让其去发一份邮件，其询问原告妻子是什么快递，原告妻子说是与新华城解除租赁关系的合同，其便到樱桃园的一个快递公司办理了邮寄，收件人写的谁记不清了，收件人电话是跟原告妻子要的。对此，被告称证人所述替原告邮寄过快递，但是其无法描述收件对象，不能证明是邮寄给被告的，被告未收到过原告寄出的任何书面材料，且证人曾是原告的员工，甚至现在也可能是原告的员工，双方之间存在利害关系，其证言难以取信。原告未能提供快递签收回执，亦未能提供书面的解除合同通知。 原告提交涉案房屋门面装修决算表以及门面装修清单。证实原告为涉案房屋支出装修费用803221.35元。被告对此不予认可。原告申请对涉案房屋形成附和的装修部分的价值和该租赁房屋60个月期间（2016年6月1日—2021年5月31日）因无法正常从事烧烤经营所产生的经营损失价值进行鉴定，一审法院委托山东华信价格事务所进行了鉴定，山东华信价格事务所于2019年7月3日出具价格鉴定结论书。该鉴定结论书中价格鉴定结果报告载明：价格鉴定基准日：2017年8月15日；鉴定内容：①、装修及改造价值：根据委托方提供的资料，现场实地测量数据及实际状况，依照国家有关规定及相关材料设备、人工市场价格调查情况，综合测算确定鲁亮文承租泰安新华城国际广场商铺（天天烧烤海鲜新华店）装修及改造价值为1002876.85元（详见《价格鉴定明细表》）②、饭店经营损失：鲁亮文承租泰安新华城国际广场商铺用于饭店经营，房屋租赁合同期限自2016年6月1日至2021年5月31日止，共计5年，饭店名称：天天烧烤海鲜新华店，建筑面积：1061.77平方米，内设方桌62张、圆桌6张，中档装修。2017年8月15日，该饭店因故无法继续经营造成经营损失，通过对同规模、同类型饭店搬迁、重建、客源培育等情况调查，结合鉴定标的实际情况，确定其搬迁重建周期为1年（365日）。根据委托方提供的有关材料并结合市场普遍状况计算如下：A、日平均支出费用（间接成本）：经营场所日平均租金：290.90元，装修改造日平均折旧：405.55元，其他设备日平均折旧：48.00元，日平均工资：1650.00元，日平均燃料、水、电费：380.00元，日平均支出费用=290.9+405.55+48+1650+380=2774.45元。B、日平均毛收入：通过分析该饭店日经营结算记录，平均日营业额在4250.00元至6950.00元之间，考虑多种因素，保守确定日营业额5600.00元，该类餐饮业按常规毛利率为65%（不考虑间接成本）。日平均毛收入等=5600×65%=3640.00元，日平均收入=毛收入－间接成本=3640－2774.45=865.55元，经营损失=865.55元×365=315925.75元。以上两项合计①+②=1002876.85+315925.75=1318802.60元。价格鉴定结论：综合鉴定鲁亮文承租泰安新华城国际广场商铺（天天烧烤海鲜新华店）装修及改造价值、饭店经营损失价格总值为1318803.00元（尾数保留到元）。原告对该鉴定结论书无异议。被告对该鉴定结论书存在以下异议：1、该鉴定报告中关于价格基准日认定为2017年8月15日存在错误。原告在2017年8月15日之后仍在继续经营，徐家楼街道办事处2017年8月15日下发的通知书只是要求取消违规烧烤项目，并没有要求其关门停业，且在庭审时原告称在2018年2月3日向被告发送了解除合同的通知，在原告提交的变更诉讼请求申请书中要求认定租赁合同解除的时间是2018年2月10日，在第一次庭审时，原告称经营损失计算至2018年8月17日，与评估报告中认定的价格基准日相互矛盾，由此可见评估报告中的价格基准日确定的日期错误。原告至今仍占用涉案房屋。2、鉴定报告鉴定内容的第一项“装修及改造价值”鉴定为1002876.85元，该价值与事实严重不符。原告提交的装修决算表为原告装修时和装修公司结算的明细和金额，与鉴定报告中的价格鉴定明细表对比可见，鉴定报告价格鉴定明细表中的第1、2、3、4、7、8、9、17、26、27、31、32、33、34、37、38、40、49、50、53项价格均高于原告实际装修的价格，按照明细表中的综合成新率计算，超出金额合计为39568.35元，两数额严重不符。价格鉴定明细表中的第55项“海鲜鱼池”鉴定价值为19550元，含主体、循环水系统、排水、供养、过滤电路及人工费，但该鱼池的环水系统、排水、供养、过滤装置可拆除重复使用，原告也已经拆走，不应包含在鉴定价格中。且在该鉴定报告中诸多装修项目并未形成附合，是可拆除移动的，如果双方合同解除，原告可拆除拿走，故该报告严重偏离客观事实。3、鉴定报告鉴定内容第二项“饭店经营损失的鉴定”，其中计算“日平均支出费用”经营场所日平均租金为290.9元，该数据并不准确。依据原被告签订的房屋租赁合同，原告经营的饭店日租金为1769.6元，与评估报告中的金额相差甚远，由此计算原告日平均支出费用为4253.15元，日平均纯收入为-613.15元，故以原告的经营状况，并不存在经营损失。4、在进行评估时是由原告开的门，从鉴定报告的照片中也可见该房屋一直由原告占用。对于被告提出的上述异议，一审法院要求山东华信价格事务所作出答复，山东华信价格事务所答复：1、价格鉴定基准日的异议。根据委托书中鉴定要求“对投入装修部分已形成附合的装修部分的价值及该租赁房屋60个月（2016年6月1日至2021年5月31日）期间因无法从事烧烤所产生的经营损失价值进行评估”，通过认真分析庭审笔录并结合委托方提供的相关资料，参照同规模、同类型饭店搬迁、重建、客源培育等情况，确定该饭店搬迁重建周期为1年（365日）。又根据2017年8月15日泰安市徐家楼街道办事处下发的《泰山区徐家楼街道环境综合整治督查通知书》中“按市有关规定，所有烧烤店必须进烧烤园区，新华城要通知违规经营烧烤的业户立即取消烧烤项目”，为此我所选取了2017年8月15日作为价格鉴定基准日。2、装修改造价值异议。根据委托方提供的资料、现场实地测量数据，依照国家有关规定及相关材料设备、人工市场价格调查情况，并结合实际状况综合测算确定单个项目重置单价（按价格鉴定基准日的市场价格和生产条件等情况，重新构建安装同样的固定资产所需要的全部费用，包括造价、购进价、安装费用和其他有关费用等）和综合成新率，测算鉴定值=数量×重置单价×综合成新率。关于鉴定项目选取范围，严格按照委托书鉴定要求“已形成附合的装修部分”，其中“海鲜鱼池”主体不可移动，其他设施为附属设备形成该整体，符合鉴定要求。现场勘验时该鱼池主体循环水系统、排水管、路过滤等设施均在现场。3、经营场所日平均租金异议。根据委托方提供的相关资料，合同正文第三条租金标准和租金支付中约定“2016年6月1日-2018年5月31日应支付租金总额为106177元”，则日平均租金等于106177/365=290.90元。 原告在本案第二次庭审时称其向被告发出解除合同通知并告知被告在2018年2月6日办理相关的房屋交接手续，否则视为房屋已完好交还，但被告一直未予理睬，涉案房屋内可移动的物品在2017年年底拉走。但原告在2018年9月19日第一次庭审时则称经营物品还在涉案房屋内，且鉴定结论书所附涉案房屋照片显示涉案房屋内仍有桌椅等可移动物品。原被告均认可原告未向被告交还涉案房屋钥匙。 另查明，原告为进行鉴定支付山东华信价格事务所鉴定费39500元。 一审法院认为，泰山区徐家楼街道办事处在2017年8月15日下发的泰山区徐家楼街道环境综合整治督查通知书中要求“新华城要通知违规经营烧烤的业户立即取消烧烤项目，对拒不取消烧烤项目的餐饮业户，实行停业整顿。”该通知的下发致使原告无法进行烧烤经营，而原被告签订的合同补充协议中特别约定被告负责统一协调办理整个烧烤美食广场的政府审批手续，必须保证原告在合同期内正常经营烧烤，被告未履行保证原告在合同期内正常经营烧烤的义务，致使双方签订的租赁合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告享有租赁合同的法定解除权。原告虽提交了快递查询回单照片，并申请证人刘某出庭作证，但原告未能提供快递签收回执，亦未能提供书面的解除合同通知，因此一审法院无法确定原告邮寄的是否是解除合同通知，也无法确定被告是否收到，因此对原被告双方签订的《租赁合同》及《合同补充协议》于2018年2月10日解除的主张，一审法院不予采纳。鉴于双方签订的租赁合同目的无法实现，因此双方签订的《租赁合同》及《合同补充协议》应予解除。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。因此对于原告要求被告赔偿装修及改造价值的诉讼请求，一审法院予以支持。经山东华信价格事务所鉴定原告承租涉案房屋的装修及改造价值为1002876.85元，但鉴定结论书所附价格鉴定明细表中室内装修部分第1、4、7、8、9、17、26、27、31、32、33、34、37、38、40、48、49、50、53项的重置单价高于原告提交的涉案房屋门面装修决算表所列明的单价，对该部分项目的残值参照涉案房屋门面装修决算表所列明的单价及价格鉴定明细表列明的综合成新率确定，因此原告对涉案房屋的装修及改造现价值为960367.55元。被告称价格鉴定明细表中的第2、3项价格高于原告实际装修的价格，但价格鉴定明细表中的第2项列明的地面砖、第3项列明的墙面砖的重置单价系地面砖、墙面砖的材料单价与人工费构成，而原告提交的涉案房屋门面装修决算表单列了地面砖、墙面砖的材料单价与人工费，两项相加后的单价高于价格鉴定明细表中的重置单价，因此对价格鉴定明细表中的第2、3项以价格明细表列明的重置单价为准。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。被告未履行保证原告在合同期内正常经营烧烤的义务，导致租赁合同解除，其应赔偿原告经营损失。原告的经营损失经鉴定为315925.75元，但鉴定机构在计算日平均支出费用时将经营场所日平均租金确定为290.9元不当。涉案房屋的租赁费由租金、服务费两部分组成，因此经营场所日平均租金应为581.8元，日平均支出费用应为3065.35元，日平均纯收入为574.65元（日平均毛收入3640元-3065.35元），经营损失为209747.25元（574.65元×365日）。鉴定机构系通过对同规模、同类型饭店搬迁、重建、客源培育等情况调查，结合鉴定标的实际情况，确定搬迁重建周期为1年，进而确定搬迁重建期间的经营损失，原告在明知无法经营烧烤的情况下应避免其损失的扩大，应及时搬迁重建，对超出搬迁重建周期1年外的经营损失，一审法院不予支持。 原告在本案第二次庭审时称其向被告发出解除合同通知并告知被告在2018年2月6日办理相关的房屋交接手续，否则视为房屋已完好交还，被告一直未予理睬，但原告未能提供证据证实其上述主张。鉴定结论书所附涉案房屋照片显示涉案房屋内仍有桌椅等可移动物品，而原告关于涉案房屋内可移动的物品是否已经搬走的陈述亦前后矛盾，且原被告均认可原告未向被告交还涉案房屋钥匙。综上，一审法院对原告已经将涉案房屋交还被告的主张不予采纳。由于原告未向被告交还涉案房屋，因此对被告要求原告支付租金及服务费的反诉请求，一审法院予以支持。租金及服务费按照租赁合同的约定截止2019年7月26日应为733057元（106177元+106177元+212354元+212354元+318531元÷365天×55天×2），原告已支付租金10000元及履约保证金50000元，尚欠被告673057元。租赁合同约定租金（服务费）的支付方式为以季度为一个交租期，先付租金（服务费）后使用，除第一期租金（服务费）外，乙方应当在每个交租期最后一个月的30日前向甲方一次性足额支付下一个交租期租金（服务费）；第一期租金（服务费）应于2016年6月1日前，乙方须按时足额缴纳2016年6月1日至2018年4月30日租金（服务费），即79632.8元。按上述约定及双方的免租期约定，原告应于2016年6月1日前支付租金及服务费159265.6元，于2018年4月30日前支付被告除免租期以外三个月的租金及服务费159265.6元，于2018年11月30日前支付159265.6元，于2019年2月28日前支付159265.6元，于2019年5月30日前支付截止至2019年7月26日的租金及服务费95995元。原告仅支付租金10000元及履约保证金50000元，因此扣除该60000元后，第一期租金及服务费尚欠99265.6元。原告未按上述期限支付租金及服务费，按照租赁合同的约定应向被告支付延迟履行违约金，但租赁合同约定的延迟履行违约金标准过高，一审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%后再上浮30%计算，即延迟履行违约金以99265.6元为基数自2016年6月1日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年4月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年11月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2019年2月28日起至实际支付之日止；以95995元为基数自2019年5月30日起至实际支付之日止；按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%后再上浮30%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、解除原告鲁亮文与被告泰安新华房地产开发有限公司签订的《租赁合同》及《合同补充协议》；二、被告泰安新华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告鲁亮文装修及改造现值损失960367.55元、经营损失209747.25元，共计1170114.8元；三、原告鲁亮文于本判决生效之日起十日内支付被告泰安新华房地产开发有限公司租金及服务费673057元及延迟履行违约金（以99265.6元为基数自2016年6月1日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年4月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2018年11月30日起至实际支付之日止；以159265.6元为基数自2019年2月28日起至实际支付之日止；以95995元为基数自2019年5月30日起至实际支付之日止；按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%后再上浮30%计算）；四、驳回原告鲁亮文的其他诉讼请求；五、驳回被告泰安新华房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9981元，由原告鲁亮文负担2316元，被告泰安新华房地产开发有限公司负担7665元；反诉案件受理费7695元，由原告鲁亮文负担6150元，被告泰安新华房地产开发有限公司负担1545元；鉴定费39500元，由原告鲁亮文负担4454元，被告泰安新华房地产开发有限公司负担35046元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 鲁亮文提交如下证据： 1.泰安市公安局泰山分局徐家楼派出所出具的报警证明一份，证实：2019年9月25日本案一审判决作出后，新华公司仍扣留鲁亮文的桌椅等设备，当时鲁亮文早已停止营业，但因新华公司不让其拉走设备，导致设备留在新华公司处，后通过报警，新华公司才让鲁亮文将桌椅等设备拉走。新华公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议：首先，这份报警证明所述是因物业费纠纷，新华城物业不让其拉走设备，和新华公司无关；其次，从这份证明也可证实，在2019年9月25日之前，鲁亮文一直占有使用着涉案房屋，且屋内存放大量的物品设备。 因该证明系公安机关出具，本院对该证据的真实性予以确认。 2.申请证人马某出庭作证，证实：自2017年8月15日徐家楼街道办事处下发停业整顿通知后，鲁亮文已无法继续经营烧烤，期间也与新华公司协商解除租赁合同归还房屋，但一直未协商成功；事实是鲁亮文在无法达到租赁目的的情况下，与新华公司解除租赁合同、归还房屋才会将自己的损失放到最低，所以是新华公司不同意鲁亮文归还房屋。新华公司质证称，对证言中关于2019年9月25、26日交接房屋、搬运了两天，由上诉人开门这一事实没有异议；对其他证言的真实性和证明目的均有异议，证人是鲁亮文的在职员工，和鲁亮文之间存在利害关系，其所作的有利于鲁亮文的证言不能作为认定案件事实的依据，其所述的关于2017年8月15日之后和新华公司协商解除合同、交接房屋的事宜并不存在，鲁亮文应提供其他证据予以证实。 对新华公司认可的证人证言部分，本院予以采信；对其他部分的证人证言，因证人马某系鲁亮文员工，二者存在利害关系，本院不予采信。 新华公司提交如下证据： 1.房屋交接说明复印件一份、2.照片打印件13张，证实：涉案房屋于2019年9月26日由鲁亮文交接给新华公司，交接时由上诉人开门，屋内存放大量物品，共计搬运两天，由此可以证实在此之前鲁亮文一直占有使用涉案房屋。鲁亮文质证称，对交接说明中鲁亮文的签名无异议，但对证明目的有异议，房屋交接说明中是打印好的制式条款，该份证据结合鲁亮文提交的2019年9月25日报警证明可知，是在鲁亮文报警之后，新华公司才同意与上诉人进行房屋交接，之前没有交接成功也是因为新华公司的原因；照片无拍摄时间且系复印件，鲁亮文不予认可。 因鲁亮文对房屋交接说明中的签名无异议，本院对该房屋交接说明的真实性予以确认。因新华公司提交的照片为打印件，鲁亮文对此亦不予认可，故本院对该照片打印件不予采信。 对一审查明的事实，本院二审予以确认。另查明，鲁亮文于2019年9月26日将涉案房屋交接给新华公司。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.一审认定鲁亮文应向新华公司支付租金及服务费是否恰当；2.新华公司应否返还鲁亮文保证金及预付款60000元。 关于争议焦点1，首先，鲁亮文收到环境综合整治督查通知书并实际停业后，为避免双方损失的进一步扩大，应在合理期限内向新华公司交还房屋，但相关证据不足以证实其已在合理期限内交还房屋或欲交还房屋而新华公司不予接收。且鉴定结论书所附涉案房屋照片显示涉案房屋内仍有桌椅等可移动物品，新华公司二审中提交的房屋交接说明亦显示直至2019年9月26日双方才对涉案房屋进行了交接，鲁亮文拉走其物品。故一审在不足以认定鲁亮文已将涉案房屋交还新华公司的情况下，判令鲁亮文应向新华公司支付租金及服务费至2019年7月26日，并无不当。其次，关于免租期。（1）涉案《租赁合同》约定租赁总建筑面积约为1061.77平方米。（2）《租赁合同》、《服务协议》约定的租金（不含服务费）及服务费标准均为：2016年6月1日-2018年5月31日106177元，2018年6月1日-2019年5月31日212354元，2019年6月1日-2020年5月31日318531元，2020年6月1日-2021年5月31日318531元。经计算，2016年6月1日-2018年5月31日的数额为2019年6月1日-2020年5月31日数额的三分之一，2018年6月1日-2019年5月31日数额为2019年6月1日-2020年5月31日数额的三分之二。（3）合同签约补充说明载明：租金单价45元/月/㎡，……租赁合同单价22.5元/月/㎡，服务协议单价22.5元/月/㎡。按照前述补充说明载明的单价计算，1061.77平方米的年租金（不含服务费）或服务费约为29万元，故正常年份（不含免租期）的年租金（不含服务费）或服务费为318531元更具合理性，也更符合双方订立合同时的意思表示。（4）从前述占比情况来看，2016年6月1日-2018年5月31日的租金（不含服务费）或服务费数额，仅为4个月的数额，亦即《租赁合同》、《服务协议》约定的2016年6月1日-2018年5月31日的租金（不含服务费）及服务费，实际上已经扣除了合同签约补充说明中载明的前两年的20个月的免租月数；同理，2018年6月1日-2019年5月31日的租金（不含服务费）或服务费数额，仅为8个月的数额，亦即《租赁合同》、《服务协议》约定的2018年6月1日-2019年5月31日的租金（不含服务费）及服务费，实际上已经扣除了合同签约补充说明中载明的第三年的4个月的免租月数。综上，鲁亮文关于不应向新华公司支付租金及服务费的主张，本院不予支持。 关于争议焦点2，首先，在鲁亮文应向新华公司支付租金及服务费的情况下，一审将鲁亮文先期交纳的6万元予以折抵相关费用，符合本案实际，并无不当。其次，二审中，鲁亮文称上诉状中的预付款10000元与一审诉讼请求中的装修押金10000元系同一笔款项，而一审中鲁亮文已经撤回了要求新华公司返还装修押金10000元的诉讼请求。因鲁亮文的该上诉请求超出了一审诉讼请求，本院对鲁亮文的该主张不予审查。综上，鲁亮文关于新华公司应返还6万元的主张，本院不予支持。 需要指出的是，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，一审判决主文第三项中的“中国人民银行同期同类贷款利率”，自2019年8月20日起，应为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。 综上所述，鲁亮文的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11130元，由鲁亮文负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年六月十五日 书记员 宋姚瑶