河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4059号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州翰园置业有限公司，住所地郑州市中原区棉纺西路4号。法定代表人：陈磊，总经理。委托诉讼代理人：刘文涛，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹丹，河南文丰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张某某，男，1980年5月2日出生，汉族，住河南省沈丘县。上诉人郑州翰园置业有限公司（以下简称翰园公司）与上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翰园公司上诉请求：1．撤销郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决书第一项，依法确认翰园公司、张某某于2015年1月31日签订的合同编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》已经依法解除并将租赁物恢复原状后向翰园公司交付；2．撤销郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决书第二项，改判张某某支付拖欠租金和房屋占有使用费2,779,077元（暂计算至2019年12月30日，之后的租金和房屋占有使用费计算至争议物业被实际收回之日）；（不服部分暂计1,984,864.69元）；3．撤销郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决书第三项，改判翰园公司不予退还张某某租赁押金205,464元，赔偿张某某装修损失1,113,712.4元（不服部分322,135.2元）；4．本案一、二审诉讼费、鉴定费由张某某承担。事实和理由：一、张某某应当支付租赁合同解除后的房屋占有使用费。1．张某某负有将租赁物恢复原状并向翰园公司交付的法定和约定义务。2．张某某拖延交付租赁物，应向翰园公司支付占有使用费。3．翰园公司作为守约方，已采取积极措施防止损失的扩大。二、不应依据《价格评估报告书》认定装修损失，不应将涉案房屋室内物品价值列入装修损失。三、租赁押金205,464元应当抵扣。四、原审认定翰园公司在签订租赁合同同时应当知晓张某某租赁房屋的用途为经营旅馆，该认定没有事实依据。张某某辩称，签订租赁合同时，翰园公司告知其可以开酒店，但在装修完毕时才知道涉案房屋不能用于酒店经营，所以其不应该补缴房屋租赁期到期后的房屋租赁费。涉案酒店装修均根据涉案房屋定做，无拆除意义，应当将屋内物品列为装修损失。租赁押金与物业费、水电费不是同一法律关系，不应当予以抵扣。其租赁涉案房屋一整层，不可能用于办公使用，翰园公司应当知道其租赁房屋是用于经营酒店。张某某上诉请求：1．撤销郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决书第三项，改判翰园公司赔偿张某某损失2,153,171.3元（不服部分922,787.7元）；2．本案一、二审诉讼费、鉴定费由翰园公司承担。事实和理由：张某某与翰园公司签订合同时，明确告知翰园公司租赁房屋的用途是做酒店经营，在装修时也明确告知翰园公司及其委托的物业管理公司。但租赁关系成立后，张某某无法用于经营酒店，导致张某某的根本目的无法实现。翰园公司作为房地产开发与经营、房屋租赁的专业公司，应当知道该事实，但其为了追求租金利益而隐瞒事实，欺骗张某某签订格式合同，其主观上存在故意，应当负主要责任。一审法院酌定翰园公司和张某某的责任比例为4：6不妥，翰园公司与张某某的责任比例应为7：3。翰园公司辩称，一、翰园公司交付的房屋符合合同约定。二、张某某对装修损失应承担主要责任。翰园公司向一审法院起诉请求：1．确认翰园公司与张某某于2015年1月31日签订的合同编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》已经依法解除并腾房；2．判令张某某支付拖欠租金2,779,077元及违约金833,723元（暂计算至2019年12月30日，之后的租金、违约金计算至争议物业被实际收回之日）；3．判令张某某承担律师费36,800元；4．本案诉讼费及相关其他费用由张某某承担。张某某向一审法院反诉请求：1．判令解除张某某与翰园公司于2015年1月31日签订的合同编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》；2．判令翰园公司向张某某退还已收取的履约保证金205,464元，赔偿张某某因承租装修所遭受的损失人民币3,100,000元；3．由翰园公司承担反诉费用。一审法院认定事实：一、翰园公司、张某某双方租赁合同法律关系是否已经解除。翰园公司据以主张双方租赁合同法律关系已经解除的事实依据为其于2018年1月29日向张某某发出的《限期缴纳租金若再逾期解除＜锦艺国际中心租赁合同>的律师告知函》，该函件于2018年1月31日送达张某某。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，翰园公司在《限期缴纳租金若再逾期解除＜锦艺国际中心租赁合同>的律师告知函》中表达了“你再逾期，翰园公司将解除双方签订的《锦艺国际中心租赁合同》”内容，该内容表明了翰园公司在一定条件成就时（即2018年2月2日前缴纳所欠租金）向张某某行使合同解除权，且在此告知函限定期限2018年2月2日届满前，张某某仍逾期未向翰园公司履行缴纳租金的义务，且在收到该函件后张某某亦未在法定期间内提出异议，告知函中解除租赁合同所附条件已成就，故该院认定双方租赁合同法律关系在2018年2月2日已发生解除的法律后果。张某某本应在2018年1月31日收到告知函之后的一个月（撤离期）即2018年2月28日前撤出租赁物业并向翰园公司交付。二、翰园公司在签订合同时是否明知张某某将涉案房屋用于经营旅馆业。针对是否约定了租赁的涉案房屋用途为经营旅馆，双方发生争议，诉讼中，张某某提交了房屋装修施工备案证、2015年5月21日的工作请示单及2015年12月4日的工作请示单，用以证明翰园公司明知其租赁房屋用途为经营旅馆，但翰园公司称租赁合同显示，双方认可的是办公物业，至于张某某具体用该物业作何用途，翰园公司当初是不清楚的，因是否明确约定租赁房屋用途关乎各方责任认定及分担，该院就工作请示单及相关内容再次向翰园公司询问，翰园公司称首先双方签订租赁合同时明确约定房屋为办公用途，后也与张某某签订了补充消防协议，翰园公司也是在2015年5月份才得知张某某租赁房屋是用来经营酒店的，且翰园公司交付的房屋符合租赁合同约定，至于同意张某某免租两个月（在合同约定的两个月免租期外，另行给了张某某两个月免租期），是因为张某某称其仍未办理下来消防验收，主动申请，翰园公司才同意再次免租的。该院查明双方在租赁合同文本中并未明确约定租赁用途，仅在第一条中对“该物业”进行了定义，显示：“指乙方根据本合同承租的位于锦艺国际中心内的办公物业”，张某某提交的两份工作请示单系翰园公司内部流转的业务请示单，2015年5月份请示单中明确显示张某某租赁房屋的用途为“做快捷酒店使用”，故该院认为，鉴于本案所涉出租房屋间数较多、面积较大，翰园公司作为专业营利性法人，其营业范围包括房地产开发与经营、房屋租赁等，其应当知道承租人租赁房屋的用途对租赁合同法律关系的履行至关重要，根据日常生活经验法则，其在与张某某签订租赁合同时应当知悉张某某租赁房屋的用途为经营旅馆。三、翰园公司对张某某主张的装修损失的责任承担。1．首先《中华人民共和国消防法》第十二条规定：“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工。”该案张某某承租的涉案房屋装修工程属于《建设工程消防监督管理规定》的监管范围，张某某作为该房屋装修工程的建设单位，应该根据该管理规定第八条之规定，履行“依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查”的法定义务，并不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量。张某某在对涉案房屋装修工程施工前，本应该首先向消防部门办理消防设计审核，并按照审核通过的设计方案要求，组织消防工程的施工，施工完成后再依法办理竣工验收消防备案手续并接受抽查。正是因为张某某违反法定义务，没有依法办理相关手续，才被消防部门依法责令停业，导致其经营酒店的合同目的不能实现，进而引发双方纠纷并解除了涉案租赁合同。其次，双方的租赁合同第一条和第三条均明确说明，张某某承租的涉案房屋属于“办公物业”，由此可知，张某某对承租的房屋性质及用途应该是知道的。张某某作为酒店旅馆业的经营者，对涉案房屋能否用于开设宾馆，以及应该如何办理消防手续，应该比常人更专业，对自己的投资经营应该具有更多的注意义务。即使如张某某所述，因涉案房屋的性质用于开办宾馆则不能通过消防验收，那么，张某某若依照规定先办理涉案房屋相关消防设计审核，则必然不能通过，也就不会出现张某某投资对涉案房屋进行装修，进而造成损失的问题。综上，张某某对装修损失的产生存在重大过错，应该承担相关损失的主要责任；2．从《装饰装修管理服务协议》合同的内容来看，翰园公司对张某某提交的“消防审批文件、装修效果图”等有关资料，应该进行审查并在符合约定条件后，才可以办理装修审批登记，并为张某某发放《装修施工备案证》，而张某某提交的落款为2015年3月18日的《房屋装修施工备案证》，上面显示有“锦艺国际中心项目专用章”印鉴，能够证明翰园公司在张某某没有办理消防审批文件的情况下，就准许其进行装修。翰园公司作为业主和出租者，疏于履行审查义务，没有对租户对租赁房屋装修改造尽到必要的监督管理和提示义务，对张某某投资装修造成的损失存在过错，亦应该承担相应的责任。四、张某某交纳租金义务的履行情况。诉讼中，当事人双方均认可张某某向翰园公司交纳租赁押金共计205,464元，租金已交至2017年4月30日，之后的租金未交纳。按双方合同约定的每年递增8%计算，2017年4月30日至2018年1月30日，张某某所租赁的房屋租金每日每平方米数额如下：A1801至A1805均为1.98元、A1806为2.1元、A1807至A1810为2.04元，之后每年分别递增8%。以此计算，2017年5月1日至2018年1月30日（共9个月，每月按30天计算），张某某欠交租金总额为709,118.35元；2018年1月31日至2018年2月28日（按1个月撤离期，每月按30天计算）张某某应合同约定的租金标准支付该期间房屋占有使用费85,093.96元；以上共计794,212.31元。五、关于张某某为履行租赁合同对承租房屋进行装修的装修剩余价值及室内物品价值，该院根据张某某的申请，委托河南中州评估有限公司进行评估，该委托机构于2019年11月28日作出河南中州评报字第［2019］Z02120A价格评估报告书，被委托评估的位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的装修剩余价值及室内物品价值在评估基准日（2018年6月）的评估价值为3,075,959元，其中：①位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的装修剩余价值在评估基准日的评估价值为2,784,281元（详见《资产评估明细表-装修》；②位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的室内物品价值在评估基准日的评估值为291,678元（详见《资产评估明细表-物品》）。翰园公司认为该《价格评估报告书》不能作为认定本案事实的依据：1．首先，将资产评估基准日定为2018年6月无事实和法律依据。法院委托鉴定的时间为2019年8月12日，本案资产评估基准日却为2018年6月，早于委托鉴定的时间达一年零2个月之久，认定鉴定结论依据的评估基准日无法律或规范根据；其次，《价格评估报告书》第8页记载，评估意见的有效期为一年，如果评估机构出具的是以2018年6月为基准日的资产评估意见，在该评估意见作出时即已经超过了有效期；再次，翰园公司从未认可香雪海主题酒店的停业时间为2018年6月，亦未签署过相关书面文件，该停业时间系张某某的单方陈述。鉴定人以鉴代审，认定停业日期，超越了鉴定人权某；2．评估机构以2019年8月以后的市场价格作为取价依据无法律根据且有违公平原则。首先，评估报告称，评估方法为市场法，取价依据包括现场勘验、市场调查、网上询价、咨询等所获得的相关材料。如果评估基准日为2018年6月，则取价依据应当参考2018年6月的市场价格。因此以2019年8月以后的市场价格作为基准日的取价依据无法律根据且有违公平原则；其次，在鉴定申请人张某某没有提供采购合同、没有提供产品品牌和材质信息、没有提供质量合格证明等基本信息的情况下，鉴定人是依据何等信息进行市场询价从而做出的鉴定结论；3．根据年限法计算成新率为70%依据不足。翰园公司从未认可“香雪海主题酒店”开业时间为2015年12月，停业时间为2018年6月，评估机构在无证据证明的情况下依据张某某的单方陈述，认定涉案酒店实际使用年限为2年零6个月，共计30个月，无任何事实依据。鉴定机构对法院尚未认定的事实进行单方采信，进而作出的评估报告无法反映真实的装修残值；4．法院委托鉴定的目的是已形成附合的装饰装修物残值，而资产评估明细表-装修中的窗帘、床、床头、床垫、衣柜、地毯、点歌系统及音响、浴缸、穿衣镜、洗面盆、马桶、淋浴花洒、毛巾架、置物架、手纸盒、灯具、加热泵、LED电子屏、空调、书架等等均系可移动、可拆除、可被张某某继续利用的物品，均非形成附合的装饰装修物，被列入装修残值的依据明显不足。一审法院认为，翰园公司、张某某双方签订的十份《锦艺国际中心租赁合同》的内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，该院予以认定。租赁合同约定，张某某逾期交纳租金翰园公司有权要求张某某按日缴付相当于应支付租金的千分之五作为滞纳金；张某某逾期超过十五日仍未按约支付的，张某某须以本合同认定的全部租赁期限的租金总额的10%向翰园公司支付违约金，翰园公司有权解除合同，并收回物业；当租赁期届满或租赁合同被解除时，如张某某未按本合同约定撤离该物业并逾期将该物业交还翰园公司的，则张某某须按日租金向翰园公司缴纳滞纳金，直至张某某实际交付物业给翰园公司，并按合同约定租金总额的10%向翰园公司支付违约金。张某某逾期超过30日仍未按约交付的，翰园公司有权采取强制措施直接收回物业，造成的损失由张某某承担。本案合同履行过程中，张某某因酒店装修不符合消防法律相关规定被责令停业关闭，导致其开办的酒店无法继续经营，在其与翰园公司就有关问题未协商解决之前，且张某某作为承租人在认为翰园公司对此负有责任的情况下，通常情况下，张某某会当然的选择不向出租人翰园公司继续支付租金作为防止损失扩大的利己救济方法，但双方签订的《锦艺国际中心租赁合同》合法有效，张某某选择不继续交付租金，则必然给翰园公司带来经济损失，故其双方都应按合同约定及法律规定依约、依法行使自己的权利，采取符合合同约定的、适当的、积极有效的措施，从而避免双方因此遭受的损失进一步扩大。根据合同约定，租金每三个月支付一次，首期租金在签订租赁合同时张某某需要把首期三个月租金交纳给翰园公司，之后的租金由张某某在每三个月到期前30日交纳给翰园公司，但本案中，张某某实际仅交付租金至2017年4月30日，之后未再按合同约定提前30日将下个季度及自此时间之后的租金交纳给翰园公司，在这种情况下，翰园公司本可依合同约定及时行使合同赋予其的合同解除权，但其并未及时行使，直至在2018年1月12日向张某某催缴租金仍无果的情形下，才于2018年1月29日向张某某发出了《限期缴纳租金若再逾期解除＜锦艺国际中心租赁合同＞的律师告知函》，2018年2月2日双方租赁合同解除后，在张某某超过30日未从租赁物业撤离并交还租赁物业的情况下，翰园公司有权根据合同约定采取强制措施直接收回物业，但翰园公司仍未采取任何强制措施收回张某某承租的物业，该院认为，根据双方当事人签订合同的内容本意，租赁合同赋予出租人翰园公司采取适当措施、防止损失扩大的权利远大于承租人张某某，翰园公司作为出租方本应采取更加积极有效的措施和更为强有力的手段收回租赁物业，防止双方损失进一步扩大，然，事实上翰园公司对涉案租赁合同能否继续履行、作为承租人的张某某能否继续营业赚取利润及按时按约交付租金、合同解除后的物业交付等相关问题一直以来持消极观望的态度，任由张某某继续占有物业，即使在一审判决解除双方之间的租赁合同关系，双方均不表示异议的情形下，翰园公司也仅以张某某拒不配合可移动物品搬离以便翰园公司开展腾房工作为由，而未采取任何强制措施收回物业，翰园公司单方认为只要张某某不腾房并向其返还租赁物业，其即有权根据合同约定一直享有向张某某主张租金的权利，但该院认为张某某在收到翰园公司发出的律师告知函后在仍未交纳租金、亦未搬离交还租赁物业的情况下，翰园公司对张某某的违约行为采取放任的消极等待行为，不采取适当措施强制收回租赁物业，故其对2018年3月31日之后租金损失的扩大负有不可推卸的责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故翰园公司仅能向张某某主张合同解除日期至2018年2月28日之前的租金或房屋占有使用费，对翰园公司向张某某提出的支付2018年3月1日之后的租金请求该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于张某某提出的对承租房屋进行装修的装修剩余价值及室内物品价值，本院根据张某某的申请，委托河南中州评估有限公司进行评估，该公司于2019年11月28日作出河南中州评报字第［2019］Z02120A价格评估报告书，根据该评估报告书，位于郑州锦艺国际中心A座18层01-10号房屋的装修剩余价值及室内物品价值在评估基准日（2018年6月）的评估价值为3,075,959元，其中：①房屋装修剩余价值在评估基准日的评估价值为2,784,281元；②涉案房屋室内物品价值在评估基准日的评估值为291,678元。诉讼中，翰园公司对该评估报告书提出质疑，但鉴定机构派员对其质疑进行了答复和解释，尤其针对“装修和物品的界定标准”答复如下：本次评估中，部分物品是附着于墙体或依附于室内装修，体现了“香雪海主题酒店”整体装修设计风格，考虑拆除后可继续利用的价值极低，故将此部分物品与酒店装饰装修部分列入装修项目。诉讼中，翰园公司未提供足以推翻该价格评估报告书的证据，故该院对河南中州评报字第［2019］Z02120A价格评估报告书的有效性予以认定，可以作为认定有关损失的证据使用。根据评估报告，张某某因装饰装修形成的装修剩余价值为2,784,281元、室内物品价值为291,678元，因室内物品价值已相对附着于装饰装修部分，对这两部分价值可作为整个酒店装修剩余价值进行处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。对此，该院认为，参照上述解释，翰园公司作为从事房地产开发与经营、房屋租赁的专业公司，在知道张某某租赁房屋的用途为旅馆经营的事实而仍与张某某签订租赁合同，其为追求租金收益而放任租赁合同无法实际履行结果的发生，应当对租赁物业的前述装饰装修残值损失负有一定的责任，但张某某作为即将从事旅馆业经营的自然人，在签订租赁合同前，本更应充分详细调查所要租赁物业的相关情况和尽到更为谨慎注意的义务，故其主观上存在重大过失。综上，综合考虑本案双方当事人责任的大小、合同实际履行情况，从公平角度出发，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，该院认为以翰园公司对装修损失承担40%的责任、张某某承担60%的责任为宜。本案中，已形成附合的装饰装修残值为3,075,959元，该残值本院确定为张某某的损失，并按4：6的责任比例在双方之间予以分配承担，以此计算，翰园公司应向张某某赔偿损失1,230,383.6元。关于涉案房屋恢复原状问题，因张某某在庭审中明确表明目前其对涉案房屋已无法掌控，自己无法也不愿意恢复承租房屋的原状。根据本案实际情况，涉案房屋由翰园公司直接收回并负责恢复原状为宜，张某某不再承担返还租赁物业的责任及履行恢复原状的义务，恢复原状所产生的费用由翰园公司先行支出，然后再按照4：6的过错责任比例由翰园公司和张某某予以分担，该费用的负担在双方协商无果时可另行解决。在合同解除后，翰园公司依据合同收取张某某的房租押金205,464元应予退还。翰园公司、张某某对各自损失主张过高部分，该院不予支持。关于翰园公司主张的违约金，该院认为，张某某因其租赁的涉案房屋用于经营酒店未通过消防验收被责令停止营业，造成其合同目的不能实现，从而选择不向翰园公司继续支付租金，致翰园公司依据合同约定单方解除双方签订的租赁合同，但解除合同并非张某某一方的责任造成的，翰园公司对涉案合同的解除也负有一定的责任，从而造成本案所涉租赁合同履行过程中的大量财力、物力的不可回收投资，并最终酿成本案诉讼，故该院对翰园公司主张的违约金不予支持。关于翰园公司主张的律师费，无合同依据，该院对其的该项主张亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、郑州翰园置业有限公司与张某某于2015年1月31日签订编号A1801至A1810共计十份《锦艺国际中心租赁合同》于2018年2月2日解除；二、自判决生效之日起十日内，张某某向郑州翰园置业有限公司支付编号A1801至A1810《锦艺国际中心租赁合同》中所涉房屋自2017年5月1日至2018年1月30日期间所欠租金709,118.35元以及解除合同之日至2018年2月28日的房屋占有使用费85,093.96元，两项共计794,212.31元；三、自判决生效之日起十日内，郑州翰园置业有限公司退还张某某租赁押金205,464元并赔偿损失1,230,383.6元，共计1,435,847.6元；上述二、三项给付金钱义务折抵后，郑州翰园置业有限公司自判决生效之日起十日内支付张某某641,635.29元。四、驳回郑州翰园置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回张某某的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,997元，郑州翰园置业有限公司负担24,255元，张某某负担11,742元；反诉费16,622元，郑州翰园置业有限公司负担8,861元，张某某负担7,761元；鉴定费65,000元，郑州翰园置业有限公司负担26,000元，张某某负担39,000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。本院对除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：1.2019年1月20日，张某某在锦艺国际中心张贴了《返还房屋通知书》，并于2019年1月21日向翰园公司邮寄《返还房屋通知书》。该《返还房屋通知书》载明：“我方与贵方房屋租赁合同纠纷一案，贵方已于2018年8月27日对涉案房屋停水、停电。导致我方届时就已处于完全停业状态至今。现已经郑州市中原区人民法院2018年12月31日作出（2018）豫0102民初5008号民事判决书。该判决书第二项判令我方返还贵方编号A2501至A2510《锦艺国际中心租赁合同》中所涉房屋，现我方按照该判决书内容将上述房屋返还贵方。请贵方自接到本通知3日内与我方办理接受房屋及相关手续，如贵方未在期限内办理房屋交接手续，视为我方已履行返还房屋，由此造成的一切损失由贵方承担。”2．就涉案房屋物业费、水电费问题，郑州锦艺物业服务有限公司曾向一审法院提起诉讼，要求张某某支付物业费、违约金、水费、电费共计304,004.6元，后经一审法院主持调解，双方达成如下协议：张某某于协议签订之日2019年7月19日起十五日内一次性支付郑州锦艺物业服务有限公司截止2019年1月31日的物业费、截止2018年12月10日的水电费共计125,000元；郑州锦艺物业服务有限公司放弃其他诉讼请求；张某某就物业管理、物业服务放弃向张某某主张责任；诉讼费由郑州锦艺物业服务有限公司承担。3．根据双方合同约定，2018年1月31日至2019年1月20日，张某某所租赁的房屋租金每日每平方米数额如下：A1801至A1805均为2.142元、A1806为2.268元、A1807至A1810均为2.204元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。翰园公司、张某某于2015年1月31日签订的十份租赁合同系双方真实意思表示，双方均未提供证据证明上述合同存在无效或可撤销等情形，内容亦不违反法律行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张某某逾期缴纳房租，翰园公司单方行使解除权符合合同约定，且双方均表示不再履行合同，一审法院据此解除上述合同，符合法律规定，本院予以维持。涉案合同第一条、第三条明确说明，涉案房屋属于“办公物业”，由此可见，张某某对于涉案房屋的性质及用途应当知晓，在签订租赁合同前，张某某对涉案房屋是否符合其使用目应尽到充分的审慎义务，但其在明知涉案房屋属于“办公物业”仍与翰园公司签订涉案合同，存在重大过失，应当承担主要责任。翰园公司作为业主和出租方，疏于履行审查义务，通过张某某提交的《房屋装修施工备案证》可以看出，翰园公司于2015年3月18日已知晓张某某将涉案房屋作为经营酒店使用，但未对张某某尽到必要的监督管理和提示义务，仍为张某某发放《装修施工备案证》，故其对张某某的装修损失亦承担过错，应承担相应的责任。一审法院综合本案实际情况，认定张某某对装修损失承担60%的责任、翰园公司对装修损失承担40%的责任，结果适当。张某某关于翰园公司应对其装修损失承担70%责任的上诉请求不能成立，本院不予采纳。关于翰园物业要求张某某将涉案房屋返还原状后交付的问题。张某某在承租涉案房屋后进行了装修，属于正常的房屋使用过程，根据张某某提交的房屋装修施工备案证及工作请示单显示，其对涉案房屋进行装修亦经过了翰园公司的同意，翰园公司亦未举证证据张某某对涉案房屋进行破坏性使用。从物的有效利用角度，为充分发挥涉案酒店所有附属物的使用价值，翰园公司对张某某的装修损失赔偿后，该部分装饰、装修物所涉权利归翰园公司并由其自行处理，张某某不再负担恢复原状的义务。翰园公司该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于涉案《价格评估报告书》能否作为本案定案依据的问题。张某某在一审时申请对涉案房屋装修价值及室内物品价值进行价格评估，一审法院委托河南中州评估有限公司进行了评估，该鉴定机构及人员均具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定结论客观，一审法院采纳鉴定报告并作为本案定案依据并无不妥。上诉人关于不应依据《价格评估报告书》认定装修损失以及不应将涉案房屋室内物品价值列入装修损失的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于翰园公司主张的租赁押金应抵扣物业费、水电费的问题。张某某与郑州锦艺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，已经一审法院作出（2019）豫0102民初4549号民事调解书，该调解书现已生效。如张某某未履行调解书确认的义务可由郑州锦艺物业服务有限公司向人民法院主张，与本案租赁合同不是同一法律关系，故对其该上诉理由，本院依法不予采纳。关于翰园公司主张的占有使用费问题。本院认为，翰园公司依据有效合同将租赁物交付张某某占有使用，张某某应当向翰园公司支付租金，一审判决张某某向翰园公司支付2017年5月1日至2018年1月30日期间所欠租金709,118.35元符合合同约定，应予维持。租赁合同解除后，张某某负有向翰园公司返还租赁物的义务，继续占有租赁物应当向翰园公司支付占有使用费，占有使用费应当计算至房屋返还之日。一审中，张某某主张其已于2019年1月20日交付了涉案房屋，根据张某某提交的《返还房屋通知书》、邮寄单及张贴《返还房屋通知书》的照片，可以证明其主张的于2019年1月20日将涉案房屋交还给翰园公司的事实，故其应当按照租赁合同约定的标准向翰园公司支付2018年1月31日至2019年1月20日期间的占有使用费。翰园公司没有实际接受房屋，由此造成的损失扩大后果，应由翰园公司承担，故对翰园公司要求张某某支付其2019年1月21日之后的占有使用费，本院不予支持。张某某主张其实际经营至2017年7、8月份，但根据张某某与郑州锦艺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案中郑州锦艺物业服务有限公司提供的《A座18层电费用量明细》、《国际中心2018水抄表记录表》可以看出，至2018年12月张某某仍在占有、使用涉案房屋，其主张2017年7、8月份后未再占有、使用涉案房屋与本院查明事实不符，本院不予采纳。一审法院对翰园公司主张的2018年3月1日至2019年1月20日期间的占有使用费未予支持，确属不当，本院予以纠正。综上所述，郑州翰园置业有限公司的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分，依法予以支持。张某某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决第一项、第五项；二、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决第四项；三、变更河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决第二项为：张某某于本判决生效之日起十日内向郑州翰园置业有限公司支付编号A1801至A1810《锦艺国际中心租赁合同》中所涉房屋自2017年5月1日至2018年1月30日期间所欠租金709,118.35元，之后租金按合同约定支付至2019年1月20日；四、变更河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初6869号民事判决第三项为：郑州翰园置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还张某某租赁押金205,464元并赔偿张某某损失1,230,383.6元，共计1,435,847.6元；五、驳回郑州翰园置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,997元，郑州翰园置业有限公司负担16,519元，张某某负担19,478元；反诉费16,622元，郑州翰园置业有限公司负担8,861元，张某某负担7,761元；鉴定费65,000元，郑州翰园置业有限公司负担26,000元，张某某负担39,000元。二审案件受理费38,284元，郑州翰园置业有限公司负担12,256元，张某某负担26,028元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇二〇年六月十五日书记员  路晓云