江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1393号原告：无锡市友邦物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区梅村张公路。法定代表人：王启新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兆伟，该公司员工。委托诉讼代理人：王振，该公司员工。被告：速尔快递有限公司，住所地广东省深圳市福田区红荔路莲花三村现代花园。法定代表人：张煊楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑜，该公司员工。委托诉讼代理人：朱懿，该公司员工。原告无锡市友邦物业管理有限公司（以下简称友邦公司）与被告速尔快递有限公司（以下简称速尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告友邦公司的委托诉讼代理人刘兆伟、王振，被告速尔公司的委托诉讼代理人张瑜、朱懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。友邦公司向本院提出诉讼请求：1、判令速尔公司支付2020年1月1日至2020年3月15日期间租金591437.50元，判令速尔公司支付房屋占有使用费（自2020年3月16日起至实际返还房屋之日止，按月租金236575元计算）；2、判令速尔公司支付拖欠的2020年1月、2月、3月水电费118221元；3、判令速尔公司支付违约金551670元（按年租金的30%计算违约金为851670元，扣除速尔公司押金300000元）。事实和理由：速尔公司从多年前开始承租友邦公司位于无锡市新吴区房屋及场地，2019年5月，双方续签了为期一年的《租赁合同》，约定速尔公司继续租用相应房屋及场地，月租金为236575元。上述合同履行期间，速尔公司从2020年1月起拖欠租金及水电费，友邦公司在2020年1月22日发出催收租金通知函，但速尔公司仍未能付款，后友邦公司在2020年3月发出《解除合同通知函》，案涉《租赁合同》于2020年3月15日解除。合同解除后，速尔公司仍占有房屋场地未归还，拖欠租金、物业管理费、水电费等不支付。故诉至法院，要求判如所诉。速尔公司辩称，对结欠2020年1月1日至3月15日期间租金591437.50元无异议，对结欠2020年1月、2月、3月水电费118221元无异议，不同意支付2020年3月16日之后的实际占有使用费，不同意支付违约金，认为友邦公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：速尔公司长期承租友邦公司所有的位于无锡市新吴区房屋场地。2019年6月1日，友邦公司与速尔公司签订书面《租赁合同》，约定内容归纳如下：1、租赁物包括物流棚平台面积6325平方米、空地面积5300平方米、综合楼面积550平方米、仓储楼二层东侧一半面积2900平方米；2、租赁期限为1年，自2019年6月1日起至2020年5月31日止；3、租金费用，物流棚租金为23元／平方米／月（含税金）、月租金为145475元，空地租金为5元／平方米／月（含税金）、月租金为26500元，综合楼租金为22元／平方米／月（含税金）、月租金为12100元，宿舍楼一层食堂、三、四层宿舍租金为22元／建筑平方米／月（含税金）、月租金为33000元，仓储楼租金为5元／平方米／月（含税金）、月租金为14500元，除租金外，速尔公司应支付物业管理费、卫生费每月5000元，综上速尔公司每月须支付共计236575元，速尔公司于每月开始前五个工作日内支付，每逾期一日，需承担未支付款项每日5%的违约金，直至将未付款项结清为止；4、速尔公司有义务向友邦公司支付押金350000元；5、各方均有责任充分且适当地履行其在本合同中的相关义务（无论义务名称如何），违反合同的一方应当向另一方赔偿另一方因该等违反而实际遭受或承担的损失、损害、支出、费用，违约方还须向守约方支付一年期租金总额的30%作为违约金。上述合同履行中，速尔公司向友邦公司支付押金300000元，从2020年1月起，速尔公司开始拖欠租金和水电费未支付。2020年3月12日，友邦公司向速尔公司发送《解除租赁合同通知函》，要求速尔公司在三日内向指定银行账户支付拖欠租金、水电费、滞纳金等，若未在指定期间内支付完毕有关费用，友邦公司要求行使单方面合同解除权，要求速尔公司在3月15日前办理租赁物交接手续。后速尔公司依然未能支付拖欠租金及相关费用。2020年3月19日，友邦公司诉至本院，要求判如所诉。本案审理中，当事人双方确认租赁合同于2020年3月15日解除，案涉租赁物的返还由当事人在庭后自行交接。本院认为，友邦公司与速尔公司之间存在真实、合法、有效的租赁合同关系。速尔公司未能按约支付租金，已构成违约，经催讨后仍未支付，则友邦公司有权要求解除租赁合同，并有权要求速尔公司支付结欠租金并承担相应违约责任。现当事人双方对2020年1月1日至3月15日期间租金591437.50元、2020年1月至3月期间水电费118221元均无异议，本院对此予以确认，上述款项扣除速尔公司已支付的押金300000元，仍有不足部分409658.50元由速尔公司继续支付。对自2020年3月16日起至实际返还房屋之日止的房屋场地占有使用费，友邦公司要求参照租金标准计算，并无不当，本院对此予以支持。对友邦公司主张的违约金851670元，速尔公司认为违约金过高，请求法院依法予以调整。经审查，速尔公司并未提供有效证据证实其存在实际损失，考虑到案涉租赁合同期限较短，约定的违约金标准较高，且租赁合同未履行期限在整个租赁期限占比较小，出租人的预期利益损失较低，本院从公平原则与诚实信用原则综合考量，酌定速尔公司应支付友邦公司违约金60000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、速尔快递有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市友邦物业管理有限公司租金、水电费合计409658.50元。二、速尔快递有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市友邦物业管理有限公司房屋场地占有使用费（自2020年3月16日起至实际返还房屋场地之日止，按236575元/月计算）。三、速尔快递有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市友邦物业管理有限公司违约金60000元。四、驳回速尔快递有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8076元、财产保全费5000元，合计13076元（此款已由无锡市友邦物业管理有限公司预交），由无锡市友邦物业管理有限公司负担8761元，由速尔快递有限公司负担4315元（无锡市友邦物业管理有限公司同意其预交的诉讼费4315元由速尔快递有限公司向其直接支付，本院不再退还，由速尔快递有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市友邦物业管理有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 戴 雷二〇二〇年六月三日书记员 钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。