江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏10民终3179号上诉人（原审被告）:扬州树人文化交流中心，住所地江苏省扬州市堂子巷8号。法定代表人：徐建。委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:汪峰，男，1976年4月23日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。上诉人扬州树人文化交流中心（以下简称树人文化中心）因与被上诉人汪峰房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初139号民事判决，扬州树人文化交流中心向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。树人文化中心上诉请求：撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初139号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉求。事实与理由：一审法院违反诉讼规则，用推定的方式认定诉争的北侧里间与租房协议书中约定的46.6平方米是一个整体。当事人双方对合同约定条款产生争议，人民法院应当根据合同条款的文意进行解释，本案无论是招租公告还是房屋租赁协议都明白写着出租标的是甘泉路202号门面房其中一号46.6平方米房屋或东首第一间的46.6平方米房屋，在合同条款文意非常明确清楚的情况下，法院应当以此认定事实并裁判。因此，本案上诉人出租标的就是甘泉路202号东首第一间46.6平方米的房屋，一审认定的北侧里间加46.6房屋完全错误。汪峰辩称：根据合同法第125条，当事人对合同条款理解有争议的，应按照合同所适用的词句、合同的条款，交易习惯和诚实信用原则认定。租赁合同的面积约46.6平方，括弧东首第一间，上诉人的收条也清楚注明东首第一间，招标公告上总共出租六间门面房，单门独户，都是独立出租，东首第一间的水电在竞标成交后、合同签订前由上诉人安装，房屋招租前所有房屋公示，东首第一间一号房是整体公示，合同也明确标注东首第一间，即表明出租房屋是双方都认可的特定房屋，合同签订后双方现场移交了出租房屋、出租方的场地以及房屋附属设施水电。上诉人对移交房屋的面积没有提出任何异议，移交是2018年10月24日，砸墙是2018年12月1日。东首第一间特定明确具体，被上诉人提交给法院的证据真实合法有关联。案件起因是因为上诉人工作人员工作失误将面积量错，隔了一个月后上诉人发现合同面积可能有错误，意图迫使被上诉人在合同外加价。由于被上诉人没有答应上诉人的无理要求，上诉人意图恶意违约，12月1日砸墙后报警，12月3日又报警，警方有客观的描述。综上，一审法院判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。汪峰向一审法院起诉请求：1.判令树人文化中心继续履行2018年10月24日《租房协议书》；2.判令树人文化中心将甘泉路202号东首第一间房屋的北面墙体恢复原状、正常供电（即将最北面墙上的洞补起来，修复砸墙时被损坏的电路。若树人文化中心不履行该行为，请求以支付5000元替代履行）；3.判令树人文化中心赔偿房租损失（从2018年12月1日起至第二项请求完成之日止，按110元/天的标准计算）；4.判令树人文化中心赔偿经营损失10000元。一审法院认定事实：2018年10月21日，树人文化中心发出房屋招租公告，将扬州市甘泉路202号门面房对外公开招租，其中一号房即案涉房屋招租公告上写明为46.6平方米，招租时树人文化中心将房屋敞开，让承租人查看。2018年10月24日，汪峰与树人文化中心签订租房协议书，约定树人文化中心将案涉房屋出租给汪峰使用，建筑面积约为46.6平方米（东首第一间）。汪峰向树人文化中心承诺租赁该房屋的具体用途为经营服装销售、彩票销售、房屋中介、小餐饮，待树人文化中心书面确认后，方可使用房屋。在租赁期限内，未事先征得树人文化中心的书面同意，汪峰不得擅自改变该房屋的房屋结构及使用用途，未经树人文化中心认可或者租赁期限内改变房屋用途或者经营项目的，视为汪峰违约，树人文化中心有权解除租赁合同，收回房屋。该房屋租赁期为三年，自2018年11月10日起至2021年11月9日止。年租金为4万元，在房屋租赁前须向树人文化中心交纳保证金1万元，租期结束归还汪峰。未经树人文化中心同意，汪峰不能改变租赁房屋的结构装修。当日，汪峰向树人文化中心交纳房租4万元以及保证金1万元，树人文化中心开具收据，并在收据上注明是东首第一间。2018年12月1日，汪峰与树人文化中心就案涉房屋的出租面积是否包含北边的里间发生争议并报警，案涉房屋南北有一隔断相区分，南边的面积约为46.6平方米，北边的面积约为34.17平方米，汪峰认为出租范围包括南北两部分，且由树人文化中心处工作人员安装的水电表也安装在里间北侧的墙体上，而树人文化中心认为该里间不在出租范围之内，故带人在里间的后墙上砸了一个洞，派出所出警后双方维持现状。2018年12月3日，诉争房屋的对街邻居李子明在询问笔录中陈述：诉争房屋2013年的时候南北就有一隔断相区分，分隔墙后面是前一任承租户用作仓库和吃饭使用的。2018年9月，诉争房屋对外招标公示的时候隔断上的门没有了，南北两部分相通，案涉房屋只有两个门，一个是南侧朝向甘泉路的大门，另一个是分隔墙上的门框。2018年12月6日，树人文化中心委托律师向汪峰发出律师函，通知汪峰租房协议约定的房屋具体面积为46.6㎡（位于东首第一间），由于汪峰在履约过程中，擅自改变租赁房屋的结构，违反了租房协议的约定，故通知汪峰解除双方于2018年10月24日签订的租房协议，由树人文化中心收回房屋。一审法院认为，关于诉争房屋的北侧里间是否包含在出租范围之内的问题？虽然房屋招租公告和租房协议书中注明面积是46.6平方米，但租房协议书和房屋租金收据也标明了是东首第一间，且房屋招租时，诉争房屋南北两部分相贯通，北侧里间有且仅有一扇门与诉争房屋南边相连，树人文化中心处工作人员也将水电表安装在北侧里间的后墙上，树人文化中心工作人员陈述“在测量面积时没有看到北侧墙上有门，应该是被之前供电局堆放的杂物挡住了，所以没有对北边一块区域的面积进行测量”。综上，可以认定为北侧里间与租房协议书中约定的46.6平方米是一个整体，应当一同由汪峰承租并使用。至于树人文化中心对于交付标的物面积是否存在误解，一审法院已向树人文化中心释明可以提起撤销权诉讼，树人文化中心在规定期间内并未提起诉讼。关于树人文化中心辩称汪峰擅自改变房屋结构，一审法院认为，房屋结构是指房屋的梁、柱、墙等承受建筑物负载的主要承重构件，汪峰在装修过程中用一堵分隔墙将房屋一分为二，并未改变房屋的主要承重结构，不应当认定为擅自改变房屋结构，故树人文化中心解除租房协议的答辩意见不予支持，树人文化中心应当将北侧被砸坏的墙体恢复原状，并将被损坏的电路恢复正常供电，如若树人文化中心不履行该项义务，一审法院酌定树人文化中心向汪峰支付2000元以替代履行。因树人文化中心砸坏墙体双方产生纠纷，房屋维持现状，汪峰不能使用，树人文化中心应退还汪峰不能使用期间的租金。至于经营损失，汪峰未提供证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、扬州树人文化交流中心继续履行与汪峰于2018年10月24日签订的《租房协议书》；二、扬州树人文化交流中心于本判决生效之日起十五日内修复扬州市甘泉路202号东首第一间房屋最北侧的墙体损坏的部分，恢复原状、正常供电，如不能履行该行为，扬州树人文化交流中心向汪峰支付2000元；三、扬州树人文化交流中心于本判决生效之日起十五日内向汪峰返还房租损失（自2018年12月1日起至本判决生效之日止，按年租金40000元计算）；四、驳回汪峰的其他诉讼请求。案件受理费50元，由扬州树人文化交流中心负担。二审期间，树人文化中心为证明其上诉主张，向本院提供紧邻讼争房屋一间房的出租协议，证明面积65.6平方米房屋租金是7.6万元，而讼争房屋面积46.6平方米，租金价格4万元的合理性，反过来如果讼争房屋是65.6平方米就不是4万元的租金价格，以此证明汪峰多占了20余平方米，违反合同约定。至于具体面积没有测量，因为涉及到建筑面积和使用面积的问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经质证，汪峰认为该证据是真是假与其无关，也与本案无关。案涉房屋租赁通过三轮竞标，汪峰出价最高，其与树人文化中心签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方应按照合同履行义务，行使权利。树人文化中心2018年12月6日发出的律师函于法无据，该解除合同通知对被上诉人不发生法律效力。2020年1月3日，本院组织双方当事人到场对案涉房屋进行了现场勘验。经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院依法予以确认。本案的二审争议焦点为：案涉房屋租赁合同是否应当按现状履行？本院认为，树人文化交流中心与汪峰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。虽然招租公告、《租房协议书》中标明门面房面积为46.6平方米，但树人文化中心向汪峰出具的保证金及租金收据均注明为“东首第一间”，结合汶河派出所的现场勘验情况、对李子明、树人文化中心安保处工作人员的询问笔录以及一审庭审中的证人证言，能够证明案涉房屋在公开招租时大门敞开，可以由意向承租人自行进入察看，其内部偏北侧有一道隔墙，墙上有一门框与南面相通的事实，且树人文化中心工作人员亦陈述交接时将汪峰带至里间，经双方确认水电正常使用，电动卷帘门钥匙有效后即完成房屋的交接手续，现场并没有对案涉房屋的面积进行测量或对里间的使用权作出特别说明。因此，从双方之间租赁协议的达成以及房屋交付的整个过程看，汪峰并非无权使用，树人文化中心以汪峰改变房屋结构为由解除租房协议缺乏依据。此外，一审法院已向树人文化中心释明其可以就交付的租赁房屋面积是否存在重大误解而提起撤销权之诉，但树人文化中心并未在规定期间内行使，亦未起诉主张返还相关财产，在此情形下，一审法院认定北侧里间与租房协议书中的46.6平方米由汪峰一并承租使用，并无不当。至于树人文化中心通过相邻房屋的面积及租金比较，主张出租标的应为46.6平方米的上诉请求，因案涉房屋系树人文化中心通过竞价方式公开招租，与房屋的实际面积及租金并无关联性，故本院不予采信。综上所述，树人文化中心的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由扬州树人文化交流中心负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年六月二日书记员  陆昱玥