河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1573号上诉人(原审被告)：崔桉绮，曾用名崔军红，女，汉族，1974年8月16日出生，住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人：尚卫峰，河南首位律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘秀芳，女,汉族,1960年10月12日出生,住平顶山市卫东区。委托诉讼代理人:马跃武，男，系刘秀芳之子,住址同上。上诉人崔桉绮因与被上诉人刘秀芳租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市卫东区人民法院（2019）豫0403民初3283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人崔桉绮及其委托诉讼代理人尚卫峰，被上诉人刘秀芳及其委托诉讼代理人马跃武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔桉绮上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回刘秀芳的诉讼请求，二、一二审诉讼费由刘秀芳承担。事实和理由:原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，崔桉绮将租赁的刘秀芳的房屋转租之前，在租赁房屋门口张贴有出租的通知，刘秀芳多次前往租赁房屋门口时看到崔桉绮张贴出去的出租通知未提出异议，应视为默认同意。其次，崔桉绮在将其所租赁房屋加盖、维修后再对外出租，转租赁后刘秀芳是明知的，且其并未对崔桉绮的行为提出异议，故崔桉绮的转租行为不应当视为违约。再次，刘秀芳的行为违背了诚实信用及公平原则。第四、根据上述三点，崔桉绮与刘秀芳房屋租赁合同应当继续履行,崔桉绮也不存在违约情况，不应当支付违约金。刘秀芳辩称，一、关于崔桉绮未经同意转租房屋的问题，2018年9月刘秀芳回家看到房子上有转租的牌子，立即打电话问崔桉绮，崔桉绮辩称自己做汽车生意有聊天记录为证；2019年5月刘秀芳回家看到房屋改成足疗店生意，又问崔桉绮，崔桉绮辩称是与人合伙，并告知足疗店店主如果刘秀芳问起，就说是合伙，但经过被上诉人回家找到足疗店求证，发现实际情况是崔桉绮将房屋转租而非合伙，有录音为证。二、关于崔桉绮逾期支付房屋租金问题。2018年崔桉绮以生意不好关门整顿为由拒不支付房租，刘秀芳明确告知，如果不能支付房屋即解除合同，有聊天记录为证，后在中间人马少娟的协助调解下考虑上诉人实际情况说暂时一月一付，但开始营业后仍按年支付，但崔桉绮依然没有按时足额履行每个月房租，2018年8月崔桉绮告知做汽车生意，2019年3月改称足疗店生意，当时所说的关门整顿条件已不复存在。三、关于崔桉绮多次不诚信问题。从2014年起，崔桉绮总是未按时支付房租，经常逾期履行，崔桉绮不按时支付房租在聊天中也自认是不诚信，但仍然总找借口。刘秀芳向一审法院起诉请求：一、依法判令崔桉绮依约支付所拖欠的房租5000元；二、依法判令崔桉绮支付违约金4万元并解除租房协议；三、依法判令崔桉绮支付房屋损害赔偿2万元。一审法院认定事实：2011年3月30日,刘秀芳(甲方,出租方)与崔桉绮(乙方,承租方)签订《租房协议》一份,主要约定:1.现甲方有位于王斌庄村临街房四间半租给乙方使用,租期为十年,自2011年6月1日起——2021年5月31日。2.租金为每年贰万元整(20000元)。付款方式一年一付,一次性付清一年租金。3.如遇国家占用土地或开发，本合同自动终止,房屋赔偿款归甲方所有,如有装修赔偿归乙方所有。4.甲方让出两个月时间给乙方装修,时间是2011年3月31日到2011年5月30日止。5.本合同自签订之日起双方不得违约,如甲方违约,甲方以乙方所交付年租金的五倍给乙方赔偿,并以装修时的装修费现金价值的十倍给乙方赔偿。如乙方违约,另多付二年租金无偿给甲方。另补充:租期另追加五年到2026年5月31止,合同到期后,如甲方继续外租,同条件下乙方享有优先权。如乙方不租,所投硬件设施不可拆除,应归甲方所有。如期内如乙方在不影响房屋安全结构情况下改扩建房屋时,甲方不可阻挡。租期内房屋露裂,由甲方负责修缮。合同签订后,刘秀芳将所租房屋交付崔桉绮使用。崔桉绮支付房租至2019年5月。其中2019年1月29日、2月22日、3月20日、4月22日、5月均每月支付房租1660元。2019年6月之后双方因支付租金问题发生争议,遂形成纠纷。另查明,2019年3月,崔桉绮将案涉房屋转租给刘旺。庭审中,崔桉绮称虽然合同约定年租金20000元一年一付(一次性付清),但在实际履行中支付方式自2016年变更为租金每月一付。刘秀芳同意被告一月一付，崔桉绮提交的聊天记录中其中一张显示“已收到9月份房租”、“2017年9月27日下午2:54以后每月20号交当月房租”。庭审中,刘秀芳称在崔桉绮经营困难的情况下才同意租金暂时一月一付,在崔桉绮开始营业的情况下仍按年支付。2019年3月后,理应一年一付。庭审中,刘秀芳称2018年8月崔桉绮告知要做汽车生意,但后改成足疗店了。刘秀芳询问崔桉绮“你自己开的店还是给别人了”,崔桉绮回复“合伙”。庭审中,刘秀芳提交的与刘旺及刘旺妻子的通话记录显示,崔桉绮将案涉房屋租给刘旺时称所租房屋为崔桉绮自己的，且崔桉绮交代刘旺“以后要是有人问你们了,你就说咱们是合伙哩”。庭审中,崔桉绮称因生意不景气,自2017年贴出转让、转租的广告至2019年3月将房屋租出去，刘秀芳每年都回家几次并且把车停在店门口,刘秀芳并没有告知被告不允许转租、转让,并且崔桉绮贴的字体很大,1米*1.5米的，合同中没有约定不允许转租转让。刘秀芳称,看到过崔桉绮的广告,且告知崔桉绮如果不租就别租了,崔桉绮说还租,要做汽车生意。经现场查看,刘秀芳家房屋共2层,每层四间半，崔桉绮租了1楼的临街房,租后于2011年在临近大路的外墙加盖了彩钢房并进行了装修。刘秀芳称崔桉绮租赁后房屋出现:后墙打孔问题,楼顶防水问题,二楼地面裂缝、房顶积水问题,一楼电表箱漏水问题,后墙漏水问题。崔桉绮称还存在原房屋3号屋、5号屋漏水问题。关于问题产生的原因,双方各执一词。刘秀芳主张崔桉绮支付房屋损害赔偿20000元。刘秀芳提供了一张项城市光灿建筑防水防腐工程有限公司出具的金额为5000元的支付房屋防水款项的收据。一审法院认为，刘秀芳与崔桉绮签订的租房协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，为合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，根据双方提交的证据能够认定崔桉绮将案涉房屋转租给刘旺时未经刘秀芳同意。因此，刘秀芳要求解除双方租赁合同的请求，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此刘秀芳要求崔桉绮赔偿损失的请求，理由正当，应予支持。刘秀芳的损失为租金损失，崔桉绮支付租金至2019年5月，自2019年6月崔桉绮未向刘秀芳支付租金，故崔桉绮应支付2019年6月1日至2020年4月18日的租金17698.63元（20000元／年÷365天×323天），刘秀芳主张的崔桉绮支付违约金40000元，虽然合同签订时约定的租金支付方式为一年一付，但根据崔桉绮所提交的证据能够认定后期双方在履行合同中口头约定租金支付方式变更为每月支付当月租金。2019年7月，刘秀芳要求崔桉绮于2019年7月30日前一次性支付20000元租金，崔桉绮称先支付10000元遭刘秀芳拒绝。双方因租金支付方式等问题发生争议，刘秀芳于2019年8月提起本案诉讼。崔桉绮将案涉房屋转租给刘旺未经刘秀芳同意，崔桉绮的行为构成违约。综合考虑双方的履约情况，一审法院认为刘秀芳主张被告支付违约金40000元过高，酌定违约金为8000元。刘秀芳要求崔桉绮支付房屋损害赔偿20000元，但其提交的证据不能充分证明其主张，一审法院不予支持。崔桉绮辩称案涉房屋转租给刘旺系刘秀芳默认同意。一审法院认为，转租必须经当事人同意。本案中崔桉绮前期告知刘秀芳准备做汽车生意，后期又告知刘秀芳改成足疗店，且称和他人合伙。刘秀芳在崔桉绮转租后才获知情况。崔桉绮的行为有悖诚实信用原则，其该辩称理由不能成立，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除刘秀芳与崔桉绮于2011年3月30日所签订的租房协议；二、崔桉绮支付刘秀芳所欠租金17698.63元、违约金8000元，合计25698.63元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、驳回刘秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1425元，由刘秀芳负担983元、崔桉绮负担442元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，当事人应当按照合同约定的内容履行自己的义务。本案中，崔桉绮与刘秀芳签订的租赁合同，未违反法律规定，应为有效合同。在合同履行过程中，崔桉绮未经刘秀芳明确同意，将房屋转租给第三人。崔桉绮主张刘秀芳对其转租行为时明知的，但崔桉绮并未提供充分证据证明该事实；且从案外第三人的通话中可以印证，崔桉绮并不希望刘秀芳知道涉案房屋被转租这一事实。根据上述分析，本院无法认定刘秀芳同意崔桉绮将涉案房屋转租。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，按照崔桉绮的陈述，刘秀芳自2019年3月份知道崔桉绮将房屋转租，但刘秀芳于2019年8月即向一审法院起诉要求解除租赁合同，故应当认定刘秀芳于六个月内提出异议。另外，从刘秀芳与崔桉绮因房租支付问题发生矛盾的2019年6月至今，崔桉绮并未向刘秀芳支付租金，因此，即使按照崔桉绮主张的房租应当一月一支付，崔桉绮也存在未按照约定向刘秀芳支付房租的违约行为。综上，在崔桉绮未经刘秀芳同意而私自将涉案房屋转租且未向刘秀芳支付租金的情况下，一审法院判令解除崔桉绮与刘秀芳签订的租赁协议并无不当。由于崔桉绮欠付刘秀芳租金，故崔桉绮应当向刘秀芳支付其所欠的租金；关于违约金，一审法院根据本案实际情况，综合考虑酌定崔桉绮支付8000元违约金，也无不妥。综上所述，崔桉绮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费442.00元，由崔桉绮负担。本判决为终审判决。审判长 谢小丽审判员李双双审判员李泉钦二〇二〇年六月十九日法官助理孔宪宇书记员孔宪宇