湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终231号上诉人（原审被告）：汪七欢，男，1963年10月25日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：夏敬全，通山县通羊法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：王能旺，男，1969年11月15日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：张仲衡，湖北海舟律师事务所律师。上诉人汪七欢因与上诉人王能旺合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪七欢上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由王能旺负担。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足，判决结果错误。汪七欢与王能旺签订《土地转让协议书》，将案涉土地以600000元的价格转让给王能旺，王能旺受让土地后，又与案外人阮国强、焦桂英签订了一份酒店股权与土地转让协议书，作价1600000元取得阮国强、焦桂英共同享有的都市花园酒店的60%股份，之后，王能旺反悔，到通山县纪律检查委员会投诉汪七欢，汪七欢找焦桂英收回土地，并付其转让费600000元，余款由焦桂英找王能旺讨要。一审判决汪七欢返还王能旺200000元土地转让费及商品房两套、车库两个，却未判决王能旺返还汪七欢土地无法律依据。请求二审法院依法判决。王能旺上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判汪七欢退还王能旺土地转让款200000元及利息，两套房屋、车库折价款400000元及利息（以中国人民银行同期银行贷款利率为基准，从2015年4月21日起计算利息至付清之日止）；2.判决汪七欢负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决以房屋折价补偿与双方达成退还400000元的意思相悖，两套房屋、两个车库早已在2015年销售给了案外人张志农、汪庆顺，购房款也被汪七欢收取，上述房屋被案外人在实际使用，客观上无法返还，应直接判决汪七欢退还王能旺400000元，并计算利息。王能旺针对汪七欢的上诉辩称，1.因汪七欢与王能旺签订的协议无效，汪七欢应返还土地转让款及资金占用费给王能旺；2.王能旺与他人签订的转让协议未实际履行，土地仍然由汪七欢控制，汪七欢和他人之间的纠纷应另案处理；3.汪七欢与他人签订协议，王能旺不清楚，也不能损害王能旺的合法权益，汪七欢应当将600000元款项及利息支付给王能旺，一审明确提到双方和他人之间的纠纷应另案处理，一审判决正确。汪七欢针对王能旺的上诉辩称，一审法院只判决汪七欢退还转让款，却没有判决王能旺退还土地，显失公平。王能旺向一审法院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2015年4月21日，签订的《土地转让协议书》无效；二、判令被告返还原告土地转让款20万元及利息，返还位于旺角山庄商品房三套、车库三个（如不能返还原物，根据房屋价值则作价返现）。三、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年4月21日，原告王能旺与被告汪七欢签订《土地转让协议书》一份，协议约定被告汪七欢（甲方）将位于井湾村××山庄路旁“脚驼包”一处土地转让给原告王能旺（乙方），该宗土地以南从山为界，西以古灰窑边上为界，东以水沟为界，面积约为5000平方米。乙方给付甲方现金贰拾万元；并由乙方一次性给付甲方商品房三套（每套房面积为128㎡），车库三个。楼层由甲方选择，房屋所有证件和水电由乙方负责，费用由乙方负担。同时双方约定甲方土地转让给乙方后，土地经营权归乙方，原、被告双方均签名捺印。协议签订后，原告向被告交付了20万元现金，并由被告出具了收条。后原告分别与案外人张志农、汪庆顺、焦健签订《商品房预售合同书》，将位于通山县××羊镇××村旺角山庄二栋一单元一楼201号、一栋二单元101号、一栋一单元五楼501号三套房屋分别出售给案外人张志农、汪庆顺、焦健，该三套房屋购房款均由被告汪七欢收取。其中出售给案外人焦健的501号房屋系原告王能旺抵付被告汪七欢工程款，原告王能旺将501号房屋的车库抵押给案外人焦健，双方约定待该501号房屋房产证办理好后，由案外人焦健将该车库退还原告。后原告以该宗土地为集体土地依法不能转让为由，要求被告返还原告土地款及商品房三套及车库三个。为此，原告遂诉至一审法院。一审法院同时查明，原告与被告签订《土地转让协议书》后，于2016年5月17日，原告王能旺与案外人阮国强签订《酒店股权与土地转让协议书》，将涉案土地“脚驼包”出让给案外人阮国强，用该宗土地置换位于通山××中都市花园连锁酒店60%的股份（作价人民币160万元），该都市花园酒店由案外人阮国强、焦桂英、吴风亭、谭道巧合伙经营，其中阮国强、焦桂英享有该酒店60%股份共计160万元（阮国强占有60%股份中的100万元，焦桂英占有60%股份中的60万元），其他股份由吴风亭、谭道巧享有。2019年6月15日，被告汪七欢与案外人焦桂英签订《解除合同协议书》，由焦桂英将涉案土地转让给被告汪七欢，被告汪七欢给付案外人焦桂英人民币60万元。一审法院认为，原告王能旺与被告汪七欢签订的《土地转让协议书》，因该土地性质属于集体土地，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。原、被告签订的《土地转让协议书》违反了农民集体土地不得转让的强制性规定，故原、被告签订的《土地转让协议》为无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，因案外人焦健购买的501号房屋系原告用于抵付被告工程款，且该501号房屋附带车库被原告用于抵押给案外人焦健，待原告替案外人焦健办理好该房屋房产证办后再将该车库返还给原告，故被告因转让该涉案土地实际取得的财产为20万元现金、二套房屋及二个车库，上述实际取得的财产被告应当返还给原告，原告亦应将涉案土地“脚驼包”使用权返还给被告。本院同时认为，原告将涉案土地“脚驼包”与他人进行酒店经营权置换是另一法律关系，应另案处理。原告向被告支付了20万元现金的土地转让款，被告占用了原告资金，故被告应按人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：一、原、被告于2015年4月21日签订的《土地转让协议书》无效；二、由被告汪七欢于本判决生效后十日内返还原告土地款人民币20万元及支付资金占用费利息（以20万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年5月13日计算至土地款返还完毕之日止）、商品房二套（位于通山县××羊镇××村旺角山庄二栋一单元一楼201号、一栋二单元101号）及该两套房屋相应车库二个，如不能返还上述财产，则由被告折价补偿给原告；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元，由被告汪七欢负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，王能旺与汪七欢签订的《土地转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”和《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，王能旺、汪七欢应各自返还取得的财产给对方。关于汪七欢提出的一审未判决王能旺返还其土地无法律依据的上诉理由，本院认为，王能旺已将汪七欢转让给其的土地置换给阮国强、焦桂英，换取位于通山××中××都市花园连锁酒店相应股份，在王能旺未收回案涉土地的情况下，而起诉请求汪七欢返还土地转让款等财产，自己却不承担对等给付义务无法律依据，汪七欢的该上诉理由成立，本院予以支持。王能旺提出要求改判汪七欢退还其土地转让款200000元及利息，两套房屋、车库折价款400000元及利息的请求，如前所述，不能成立，本院不予支持。综上所述，汪七欢的上诉请求成立，王能旺的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初1993号民事判决；二、王能旺、汪七欢于2015年4月21日签订的《土地转让协议书》无效；三、驳回王能旺的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，由王能旺负担3000元，由汪七欢负担1300元；二审案件受理费8600元，由王能旺负担7000元，汪七欢负担1600元，汪七欢预交的二审案件受理费4300元，予以退还2700元。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年六月十九日书记员 陈 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；