山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初519号 原告：张德立，男，1989年4月28日出生，汉族，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：潘凯，山东博骏律师事务所律师。 被告：刘丹丹，女，1990年10月23日出生，汉族，现住淄博市周村区。 被告：李云峰，男，1987年5月31日出生，汉族，现住淄博市周村区。 原告张德立与被告刘丹丹、李云峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德立的委托诉讼代理人潘凯、被告刘丹丹到庭参加诉讼；被告李云峰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张德立向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告的《房屋买卖居间合同（三证）》，将淄博市碧桂园二区九号楼2-1302室房屋抵押消除，并将所有权人变更为原告，协助原告办理过户手续；2.判令被告向原告赔偿违约金15万元；3.判令被告向原告赔偿中介服务费13000元；4.判令被告赔偿原告实现债权的费用（律师费、担保费）7500元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月4日，原被告通过居间方签订《房屋买卖居间合同（三证）》一份，明确约定了双方的权利义务。合同签订后，原告于2018年3月4日交付定金2万元，2018年3月20日前交付首付款40万元（含定金），2018年4月16日交付房款20万元，合计60万元整，已经完全履行了合同约定的委托人义务。但合同签订至今，被告怠于履行解押及办理产权证义务，原告多次催促仍以各种理由推脱，已经构成根本违约。 被告刘丹丹当庭并庭后提交书面答辩状辩称，不是我不愿意办理变更手续，而是玖易公司没法办理，责任不在我。原告所诉与事实不符，两被告没有违约行为，原告诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。1.原告与被告刘丹丹、淄博玖易房地产代理有限公司签订《房屋买卖居间合同（三证）》，案涉房产交易价格为76万元，无房屋产权证书，双方约定过户前办理完提前还款解押手续，双方在房产证办理下来15日内办理过户，除此以外没有其他约定。2.原被告双方在2018年5月2日在小区物业办理完物业交接手续后，原告入住案涉房产至今，只支付了60万元，还剩16万元房款未付，其权益未受损害。因碧桂园二区直至2019年4月份才开始收资料办证，刘丹丹将所需资料交开发商并交纳了办证费用，期间多次询问催促。办理过程中发现原告申请法院查封了案涉房屋，证件无法办理。3.房屋买卖居间合同的主体为原告和被告刘丹丹，被告李云峰作为刘丹丹的签约代理人，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，被告李云峰不应承担责任。 被告李云峰未答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋买卖居间合同（三证）》、定金收条、房款收条、EMS快递单、律师函复印件、聊天记录、委托代理合同及发票7000元、保全担保费单据500元、诉前保全裁定书、保全费单据1420元、中介服务费13000元收据，被告刘丹丹对其真实性均无异议，同意办理过户但不同意承担上述费用；被告刘丹丹提交聊天记录，原告对被告刘丹丹与中介公司聊天记录的真实性没有异议，认为中介公司只是为被告推荐第三方办理证件，被告并未与第三方达成代办协议。本院对证据真实性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，被告刘丹丹作为甲方、卖方，原告张德立作为乙方、买方，淄博玖易房地产代理有限公司作为丙方、居间方签订《房屋买卖居间合同（三证）》一份，约定原告购买被告刘丹丹位于淄博市产，交易价格76万元，包含固定装修、家具、冰箱、洗衣机、空调等。被告李云峰以被告刘丹丹代理人身份在合同上签字。合同第三条对付款方式与房屋过户作出约定，1.签订本合同时，甲方应将该房屋产权证书、商品房购房合同原件交丙方代管，直到办理完过户手续。同时，乙方缴纳定金2万元整给甲方。2.甲乙双方约定采取贷款方式。3.甲方指定收款账号为李云峰招商银行尾号3342账号。4.乙方于2018年3月20日前支付首付款40万元（含定金2万元），2018年4月16日前另行支付首付款20万元，乙方支付首付款后，甲方须于过户之前办理完提前还款解押手续，乙方申请贷款金额为16万元。若乙方申请的贷款金额未批准或不足，乙方应以现金或甲方同意的其他方式补足。乙方采用住房公积金方式贷款，在乙方支付首付款后，双方在房权证下来十五日内办理过户手续。 合同第七条违约责任约定，有关部分为：2.如乙方违约则定金不予退还，如甲方违约则双倍返还定金，同时违约方支付对方违约金15万元，并支付中介服务费、贷款服务费。如中介服务费、贷款服务费由守约方先行支付，则发生违约状况时由守约方直接向违约方主张此费用。6.任何一方违约，除承担以上违约责任外，还应当承担对方的包括但不限于诉讼费、财产保全费、诉讼保全保险费、鉴定费、送达费、公告费、律师费等所有费用。 合同第十条三方约定了其他内容，有关部分为：2.案涉房产尚处于按揭抵押状态，买方同意用自己的首付款替卖方还清贷款，过户日期以注销抵押之日为准。3.买方自愿在卖方未办理出房权证的情况下，将部分房屋首付款交与卖方，如出现问题，双方自愿承担相关责任。4.案涉房产如出现增值、贬值、查封、债务纠纷等导致不能过户到乙方名下，乙方将放弃购买此房，同时甲方须七日内退还乙方所交房款并承担违约金30万元。乙方违约所交房款不予退还，七日内退还房屋。 2018年3月4日，刘丹丹收取定金2万元。2018年3月20日，刘丹丹收取房款38万元。2018年4月17日，刘丹丹收取购房首付款20万元。案涉房屋至今未解除抵押，也未过户到原告张德立名下。 本院认为，《房屋买卖居间合同（三证）》为有效合同，各方当事人应恪守履行，违约应承担法律责任。被告李云峰作为被告刘丹丹的代理人签字，法律后果应由被代理人刘丹丹承担。原告要求被告李云峰承担责任没有法律依据。原告要求继续履行合同，本院予以支持。案涉合同对房产办理过户的日期有“在乙方支付首付款后，双方在房权证下来十五日内办理过户手续”和“买方同意用自己的首付款替卖方还清贷款，过户日期以注销抵押之日为准”两种约定，原被告均知晓案涉房产当时被告刘丹丹没有产权证书，因产权证书的办理非被告刘丹丹个人能够决定的事项，在开发商未给被告刘丹丹办理产权证书的情况下，被告刘丹丹无法为原告办理产权过户，因此被告刘丹丹对产权过户并未违约。解除抵押是房产过户的前提条件，案涉合同中“乙方支付首付款后，甲方须于过户之前办理完提前还款解押手续”约定不明。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，原告于2018年4月17日前已经支付首付款60万元（含定金），双方当事人明确约定首付款是为办理解除抵押用，本院认为，留出必要准备时间后，被告刘丹丹应在一个月内即2018年5月17日前解除抵押，被告刘丹丹未在合理期间内办理解除抵押手续，在中介公司及原告多次催促下仍未办理，应当承担违约责任。 原告支付中介费13000元，按照合同约定，违约方应当负担中介费，可由守约方直接向违约方主张，因此被告刘丹丹应向原告张德立支付中介费13000元。原告张德立为维护自身合法权益，对案涉房产申请诉前保全，并支付律师费7000元、保全费1420元、保全担保费500元，被告刘丹丹应按照约定支付给原告。被告刘丹丹要求对原告主张的违约金15万元进行调整，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告刘丹丹已经将案涉房产交付原告张德立使用，中介费等损失转由被告刘丹丹承担，本院对原告违约金15万元的诉讼请求不予支持。被告李云峰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告张德立、被告刘丹丹及淄博玖易房地产代理有限公司2018年3月4日签订的《房屋买卖居间合同（三证）》继续履行； 二、被告刘丹丹于本判决生效后十日内解除淄博市产的抵押； 三、被告刘丹丹于本判决生效后十五日内将淄博市产过户到原告张德立名下； 四、被告刘丹丹于本判决生效后十日内，支付原告张德立中介费13000元； 五、被告刘丹丹于本判决生效后十日内，支付原告张德立律师费7000元、保全费1420元、保全担保费500元； 六、驳回原告张德立其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3710元，由原告张德立负担3362元，被告刘丹丹负担348元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  李功成 人民陪审员  尹 锐 人民陪审员  刘 帅 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  董雅玮