山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3321号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司，住所地淄博市张店区柳泉路77号世纪新世界广场2号楼5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：陈红梅，山东建仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔翔，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何晓玲，女，1981年6月3日出生，汉族，山东锦烁工业装备有限公司股东，现住淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司（以下简称世纪金源公司）因与被上诉人何晓玲商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人世纪金源公司的委托诉讼代理人陈红梅、崔翔，被上诉人何晓玲到庭参加诉讼。诉讼过程中，上诉人世纪金源公司以其已就与其他同类诉求业主的商品房销售合同纠纷案件向山东省高级人民法院申请再审，且其中（2018）鲁03民终2890号世纪金源公司与张延洪商品房销售合同纠纷一案已经山东省高级人民法院作出（2019）鲁民申4606号民事裁定指令淄博市中级人民法院再审为由，向本院提交中止诉讼申请书，本院经审查依法于2019年11月20日裁定中止本案诉讼。后本院于2020年3月23日作出（2020）鲁03民再11号民事判决，本院依法恢复本案诉讼。本案现已审理终结。 世纪金源公司上诉请求：依法撤销一审民事判决第一项，改判上诉人按照案涉商品房已付购房款的日万分之0.5承担自2016年2月19日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金7715.50元。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人在2014年12月31日前（商品房交付使用后360日内）为买受人办理完毕房屋产权登记。上述合同之所以约定“商品房交付使用后360日内”为买受人办理房屋产权证，是案涉商品房买卖合同双方在签约时就考虑到一旦逾期交房情形出现，无法在较短的时间办理完毕房屋产权证，为此在《商品房买卖合同》第十五条中以“（）”的形式作了商品房交付使用后360日内为买受人办理房屋产权证的特别说明，而该约定中的2014年12月31日仅仅是根据合同第八条约定的案涉商品房交房时间为2013年12月31日前推算而得。由此可知，当商品房实际交付使用后360日与2014年12月31日不一致时，应以商品房交付使用后360日为准。本案中的实际交房日期是2014年7月31日，上诉人并为此支付了逾期交房违约金，因此，按照“商品房交付使用后360日内”为买受人办理完毕房屋产权登记的约定，办理房屋产权登记的最终截止时间应为2015年7月26日而非一审判决认定的2014年12月31日。二、一审中上诉人提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》(下称《回复》)书证一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，上诉人对此不承担责任。一审判决对该证据内容予以认定，但却对上诉人所证明的内容未作任何分析，忽略了《回复》的证明事项以及证明效力。上述《回复》证明了以下事实：2016年9月28日不动产统一登记实施前，房屋所有权由房管部门登记，国有建设用地使用权由国土资源部门登记。张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理的第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日。上诉人在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料。不动产统一登记实施后新建商品房需要办理统一登记，上诉人于2016年11月中旬向张店区不动产权登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求上诉人根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，上诉人按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统。因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致。由此可证：上诉人在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日(即2016年9月7日)前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此上诉人已经履行了案涉商品房权属登记的义务。按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定：因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，上诉人不承担责任。三、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期办证违约金过高，请求二审法院依法予以调整。上诉人认为虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但被上诉人并未因此受到实际损失，而且近年来由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上。与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，案涉商品房买卖合同第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第9条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5。从公平原则出发，逾期办证违约金应当参照上述合同条款约定的违约金比例计算。四、被上诉人于2019年2月18日提起诉讼，按照民法总则有关3年诉讼时效的规定，被上诉人2016年2月19日之前的违约金诉求已经超过3年，不应受保护。 何晓玲辩称，从《民法总则》、《合同法》可得知，签订合同双方法律地位平等，权利、义务对等。合同是双方当事人真实意思表示一致的结果。任何一方不得擅自变更合同或不履行义务，也不得把自己的意志强加给另一方。上诉人的上诉理由均不符合法律规定，属于推卸其应负的法律责任和违约赔偿义务。一、案涉《商品房买卖合同》没有授予上诉人解释权。产生歧义的解决方法只规定了向人民法院起诉，现在上诉人对合同条款进行解释是无效的。上诉人所称《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中第十五条中“（）”内的360日是指实际交房后的360日的理由不成立，是单方修改合同条款的行为。按《合同》第八条约定交房是在2013年12月31日之前，所以十五条约定的办理完毕权属登记的最后期限为2014年12月31日与括号内的时间不矛盾，没有歧义。第八条和第十五条是上诉人不同的法律责任和义务，上诉人故意曲解，是没有法律依据的。二、上诉人向一审法院举证的淄博市国土资源局张店分局《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具“情况说明”信访函的回复》（以下简称《说明》）书证，上诉人以此《说明》试图把逾期办证责任推给政府职能部门，答辩人认为，该《说明》完全表明了政府职能部门依法行政的态度，在上诉人逾期办证问题上没有任何责任。上诉人所称于2016年9月之前和2016年11月分别向房管部门和国土部门申请办证并提交了资料，因为房管部门的业务调整和国土部门对办证申报资料有了新的要求和新的标准而造成了上诉人的办证逾期。答辩人认为上诉人当时的申报资料根本不符合《不动产登记暂行条例》强制性标准，所以被职能部门予以拒绝登记。《不动产登记暂行条例》是国务院2014年11月24日颁布，于2015年3月1日起施行，在全国范围是唯一的不动产登记工作的法规，迄今为止没有进行修改，不论是过去的房管部门和现在的国土部门照此法规严格执行。不存在上诉人所说的有新要求新标准的情况，所以上诉人所称是政府原因逾期办证，没有依据，不符合客观事实。该《说明》也能证实上诉人在2017年3月20日之前没有准备好合乎要求的申报资料，在《说明》的第二页第一自然段第十三行中，明确告知上诉人被拒绝登记的原因是存在严重面积问题。答辩人知道的情况是，这个问题已经涉及到规划违法，小区销售面积比竣工验收面积多了4600平方米，处理完这个问题之前，不可能通过登记审查。上诉人于2017年3月聘请淄博鑫诚测绘有限公司对申报资料中测绘报告进行了数字修改，并没有实际测量，把超规划面积全部计入公摊面积，于2017年3月20日提交报告。当天国土局不动产登记中心接收登记资料并正式受理。由此可见，上诉人在2017年3月20日之前根本没有完成申报资料。三、上诉人所称违约金过高，要求法院调整，也是没有依据的。答辩人的诉讼标的是严格按法律有关条款计算出来的，并得到一审法院的支持。上诉人所说答辩人并没有实际经济损失也是不顾客观事实的信口开河。逾期办证让答辩人在户籍迁入、小孩入托上学、抵押贷款、房屋出租、出国签证等方面受到很大影响，并产生了直接经济损失。上诉人所说办证违约金计算应按合同第七条、第九条约定进行，是单方修改合同的行为，不受法律保护，也不应得到法院支持。上诉人提到商品房价格问题与本案无关联，不值一驳。四、上诉人没有证据可以证明本案“诉讼时效”于2016年2月19日已经届满，因为上诉人从来没有公开表示拒绝履行办证赔偿义务，答辩人做为“权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”诉讼时效的情形没有发生。答辩人的此项民事权利受人民法院20年的保护。 何晓玲向一审法院起诉请求：1.判令被告支付办证违约金111190.38元；2.判令被告支付房屋面积差3432元；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购置被告开发建设的（暂定名）淄博潘成商贸购物广场3号楼2单元021606号房屋一套，总金额771144元；被告应当在2013年12月31日之前交付房屋，在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内），为原告办理完毕房屋权属登记；如因被告方原因不能按期取得房地产权属证书，一切责任由被告承担；如因当地政府原因不能按期取得房地产权属证书，被告不承担责任。上述协议签订后，原告向被告交纳购房款767712元，并于2014年7月25日收房。被告于2017年7月6日为原告购买的上述商品房办理了首次登记。被告曾于2014年12月30日向原告支付逾期交房违约金8136元。此外，涉案所购房屋存在面积差，应退原告差价款3432元，但被告至今未退。 原告主张被告应支付违约金111190.38元，系按照合同约定房款771144元*4.41%*1.3倍÷365天*违约天数（自2014年12月31日至2017年7月6日止）计算。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行合同规定的权利义务。原告诉求被告支付房屋面积差价款3432元，被告无异议，依法予以支持。原告依约支付购房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋权属登记，应当承担逾期办证的违约责任。因合同没有约定逾期办证违约金的具体计算方式，原告主张按照银行贷款利率4.41%上浮30%计算违约金，符合法律规定，予以支持。被告辩称原告主张的违约金比例过高，应按日万分之零点五计算，该标准没有合同和法律依据，依法不予采信。综上，一审法院以原告实际交纳购房款767712元为基数，按照银行贷款利率4.41%上浮30%自2015年1月1日计算至2017年7月6日的违约金为110695.53元；对于超出部分不予支持。在诉讼中，被告虽提供了相关信访函回复，但该证据不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其相关答辩意见，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告何晓玲违约金110695.53元；二、被告山东世纪金源置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告何晓玲房屋面积差价款3432元；三、驳回原告何晓玲的其他诉讼请求。案件受理费2592元，由被告山东世纪金源置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人世纪金源公司提供如下证据：证据一，竣工验收备案表原件，证明上诉人在2016年6月1日已经完成竣工验收，并进行了项目竣工验收备案，具备了提交办证资料的资格和条件。证据二，房屋所有权初始登记申请书原件，证明2016年8月20日上诉人已经向原张店区房管部门提交了初始登记书，同时上述两份证据与上诉人在一审中提交的淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》相互印证，证明在不动产统一登记实施前，上诉人已经具备并提交了登记申请到张店区房管部门，一审判决对因政府原因造成的逾期办证事实没有认定，因此，一审判决认定违约时间错误。证据三，山东省高级人民法院案件受理通知书复印件四份，证明上诉人与其他业主商品房买卖纠纷案件已经向山东省高级人民法院申请再审，且已立案，再审结果可能影响到本案裁决结果。因此，上诉人同时提交中止审理申请书，依法申请中止本案审理。被上诉人质证称，对证据一的真实性无异议，但与本案无关；对证据二真实性有异议，是上诉人单方面的申请书，没有法律依据；对证据三的真实性无异议，但是与本案无关。 经本院审查认为，世纪金源公司提供的竣工验收备案资料载明其完成竣工验收备案系在2016年6月，房屋所有权初始登记申请书系在2016年8月20日，该两份证据不能证实其就案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》约定的期间内履行了其为购房人办理权属登记的合同义务；中止审理申请及事由，属于本院依法审查的事项，不属于对本案诉争事实进行证明的证据范畴。综上，对世纪金源公司提供的证据在本案中的证明效力，不予采纳。 本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，一、案涉房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；二、被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效。 一、关于案涉房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1.双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同约定上诉人应当在2013年12月31日前交付房屋，同时合同第十五条约定世纪金源公司应当在2014年12月31日之前（商品房交付使用后360日内）办理完毕房屋权属登记，因此合同第十五条所约定的“2014-12-31之前”与其后“（商品房交付使用后360日内）”所约定的期限具有一致性，系同一期限，均为2013年12月31日（合同约定的房屋交付时间）后360日内。上诉人在合同履行过程中出现了逾期交房的违约行为，逾期交房后，合同约定的权属登记期限并未届满，在该约定期限内，上诉人未依约为被上诉人办理房屋权属登记。按照上诉人在本案中自认事实，其于2016年6月才完成竣工验收备案工作，具备了房屋初始登记的条件。而此时已超出双方合同约定的权属登记期限届满时间一年半时间。故世纪金源公司应按照合同约定向被上诉人支付逾期办证违约金，一审关于违约金起算日期及截止日期的认定并无不当。 2.关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由。 3.关于逾期办证违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就逾期办证违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 二、关于被上诉人在本案中起诉是否超出诉讼时效问题。 逾期办证违约金按逾期时间逐日增长，故该债权应当属于继续性债权，该类债权因其独特性，每一天的违约金应作为一个“个别债权”单独适用诉讼时效。本案中，案涉商品房买卖合同约定了办证时间，从约定办证截止日的次日起，被上诉人应当知道世纪金源公司出现违约，其权益受到侵害，逾期办证违约金的诉讼时效应当起算。另外，依据《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年10月1日之前的债权应适用两年诉讼时效，2015年10月2日之后的债权应适用三年诉讼时效。本案中，被上诉人于2019年2月18日提起本案诉讼，其主张的2015年10月1日前的违约金已超过两年诉讼时效，2015年10月2日至2016年2月18日的违约金已超过三年诉讼时效，不应予以支持，对被上诉人主张的2016年2月19日至2017年7月6日期间违约金60774元（767712元×银行贷款利率4.41%上浮30%为5.733%÷365天×504天）予以支持。 综上所述，上诉人山东世纪金源置业有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1167号民事判决第二项，即：被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何晓玲房屋面积差价款3432元； 二、撤销山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1167号民事判决第三项，即：驳回原告何晓玲的其他诉讼请求； 三、变更山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1167号民事判决第一项为：上诉人山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人何晓玲逾期办证违约金60774元； 四、驳回被上诉人何晓玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2592元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担1405元，被上诉人何晓玲负担1187元；二审案件受理费2360元，由上诉人山东世纪金源置业有限公司负担1312元，被上诉人何晓玲负担1048元。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  侯 康 审判员  王 娜 二〇二〇年六月五日 书记员  刘 瑜