河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初1240号原告王章乐，男，1968年11月28日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县。委托代理人：王长青、王欢，河北天禹律师事务所律师，代理权限详见授权委托书。被告：河北万昌房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场B12-013，统一社会信用代码91131081556082670B。法定代表人：李勇强，该公司总经理。委托代理人：李刚，系被告河北万昌房地产开发有限公司物业部经理。委托代理人：刘伟杰,河北厚正律师事务所律师。原告王章乐与被告河北万昌房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王章乐委托代理人王长青、王欢、被告河北万昌房地产开发有限公司委托代理人李刚、刘伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王章乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同；2、判令被告给付原告逾期交房的违约金178225.98元（暂计自2016年12月31日计算至2019年12月15日）；及自2019年12月16日计算至实际交房之日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月12日签订了商品房买卖合同（合同编号：ＹＪＧＪ-1043），原告购买被告开发的位于霸州市益津国际广场第Ａ区商业用房，建筑面积为38.25平米，房屋总价330354元。合同约定，房屋应于2016年12月30日前交付，若逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行；出卖人自交付期限的第二天起至实际交付之日，按日向买受人支付已交付房款的万分之五的违约金。原告已依约交付全部房款，但被告一直未交付房屋，被告已构成违约。故诉至贵院，望判如所请。庭审中原告变更诉讼请求，诉讼请求第一项变更为要求被告继续履行合同，依约交付房屋并给付原告逾期交房违约金，自合同约定交付期限的第二天起即2016年12月31日起至2019年11月14日止，以483544元为基数，按中国人民银行贷款利率4.75%的1.3倍向原告支付逾期交房违约金，违约金为68429.9元，自2019年11月15日起至据实交付房屋之日止，以483544元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率的1.3倍计算利息。河北万昌房地产开发有限公司辩称，1、要求解除合同，合同客观上不能实现合同目的，已无法履行，所以予以解除，2、因客观原因被告不构成违约不承担违约责任，原告要求的违约金过高，依法应予以调整。3、被告因大气环保政策等原因造成了700多天的停工不应计入。庭审中原告提交如下证据：1、被告的企业登记基本情况表一份（从工商局调取），证明被告的主体身份情况，其股东为高卫军、李勇强。2、霸州市益津商业经营管理有限公司企业登记基本情况表一份（从工商局调取），证明该公司与被告系关联企业。股东均为高卫军、李勇强二人。3、2015年12月18日原告与被告签订商品房买卖合同一份（合同编号ＹＪＧＪ-1155）。合同约定原告购买被告开发的位于霸州市112国道南侧、106国道西侧益津国际广场第Ａ区商品房，总金额为483544元。该合同第八条、第九条约定了出卖人交付房屋的期限和逾期交房的违约责任：出卖人应当在2016年12月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并支付买受人违约金。原告主张被告应自合同约定交付期限的第二天起即2016年12月31日起至2019年11月14日止，以483544元为基数，按中国人民银行贷款利率4.75%的1.3倍向原告支付逾期交房违约金，违约金为68429.9元，自2019年11月15日起至据实交付房屋之日止，以483544元为基数，按全国银行间同业拆借贷款利率的1.3倍计算利息。4、2015年5月20日被告向原告出具的收据一张，证明原告已向被告交纳该房屋首付购房款243544元。5、2016年1月12日，原告与河北银行霸州市支行、被告三方签订的《个人住房担保借款合同》一份，及2016年1月13日河北银行霸州市支行为原告出具的借款凭证一份、河北银行霸州市支行交易明细一份。证明原告共向河北银行霸州市支行借款24万元用于向被告交付剩余购房款，此款以转账方式支付给被告，履行了交付全部购房款的义务。6、霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急预案（2015修编版）的通知》，证明霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计中四级应急响应预警的天数不应予以扣除。7、廊坊市中级人民法院作出的2019冀10民终5180号民事判决书一份，证明廊坊中院对于扣减天数和计算方法进行了确认，不应当以廊坊市中级人民法院2019冀10民终3710号判决书为准，其只是个案。被告的质证意见：对证据1、2真实性无异议，对关联性有异议，企业具有关联性不违法，其行为合法有效，对于有关房屋的交付情况;房屋的交付时间2016年12月31日因原告的行为进行了变更，原告签署了授权委托合同及授权委托，后续了3年，各自的时间按各原告时间起算，原告签订了市场培育合同，意味着被告不构成交付违约。验收是由于客观原因造成的，被告也不构成违约。对证据3、4、5真实性无异议，关联性有异议，对证据6（2017）44号通知，因为有廊坊市中级人民法院2019冀10民终3710号终审判决已经确认扣减天数为330余天，应以生效判决为准，该生效判决还明确了违约金计算方式，也应参照。证据7请法院综合认定。被告提交如下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人李勇强的身份证复印件、法定代表人身份证明书各一份，证明被告主体信息。2、2014年7月7日被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《委托经营管理协议书》一份。证明被告已于2014年7月7日将益津国际广场整体项目委托霸州市益津商业经营管理有限公司运营，期限是2014年7月7日至2029年6月30日。3、2015年12月18日原告在与被告签订《商品房买卖合同》的同时，与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》各一份、授权委托书各一份，该合同第四条第1项约定“委托期内第1至第3年，乙方在购买商户时享受一次性房款优惠。前三年的经营收益不再分配，经营所得用于甲方市场培育运营等”，该合同第五条第（二）项第5条约定，原告已委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。上述证据证明原告在买房时已经享受了该商铺3年的经营收益，且原告对房屋的交付验收已委托霸州市益津商业经营管理有限公司。原告起诉被告交付房屋承担违约责任不成立。4、2016年12月8日被告与霸州市益津商业经营管理有限公司签订的《移交确认书》一份。证明被告在2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给霸州市益津商业经营管理有限公司，被告不存在违约。5、霸州市大气污染治理工作领导小组办公室关于预警发布情况的统计。6、2014年6月3日霸州市建设局霸建（2014）136号2014年高考期间建筑施工现场监督管理工作实施方案一份。7、2014年10月11日霸州市建设局霸建（2014）225号亚太经合组织会议霸州市建设局空气质量保障措施一份。8、2015年8月20日霸州市建设局霸建（2015）134号中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动期间空气质量保障方案一份。9、2016年5月20日霸州市建设局霸建（2016）105号关于高考期间考点、住宿点周边建筑工程文明施工管理的实施方案一份。10、2017年2月15日霸州市建设局霸建（2017）21号关于进一步加强建筑施工扬尘防治管理工作的通知。11、河北万昌房地产开发有限公司出具的其他停工相关统计一份。12、廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终3710号终审判决书一份。以上证据5-12，证明因政府通知被告被动停工，交房日期应顺延。原告的质证意见为：对证据1真实性没有异议。对证2真实性、合法性、关联性均不认可，该协议系无效协议，原告购买诉争房产以后所有权已经转移至原告所有，被告无权将原告所有财产转给他人，且签订协议的双方属于关联企业，两个公司签订的协议严重侵害了购房者的利益。协议约定的委托经营期限是15年，其证明目的也说明是将整体项目委托霸州市益津商业经营管理有限公司运营，该协议严重侵害他人权益。被告提交的委托经营管理协议书签订时间是2014年7月7日这与原被告签订的商品房买卖合同时间有一定差距，这一协议原告并不知情，被告以该协议抗辩严重侵害原告合法权益。对证3的真实性没有异议，但该《委托市场培育合同》、《授权委托书》与原告、被告签订的《商品房买卖协议》并不是同时签订的，对其证明目的不予认可。理由：一、本案被告与霸州市益津商业经营管理有限公司系关联企业，两个公司的股东一致；二、该合同与本案无关联性，《委托市场培育合同》的签订双方是原告与霸州市益津商业经营管理有限公司；三、该《委托市场培育合同》虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司交接验收，但至今诉争房屋并未取得商品住宅交付使用批准文件，也就是原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条的规定，诉争房屋并没有达到验收的标准，被告已经形成违约事实；四、虽然委托合同成立，但并未生效，双方之间约定的委托期限是自市场正式开业之日起3年，诉争房屋现在只建成框架，并未装修，未经验收，更谈不上交房；五、《委托市场培育合同》约定霸州市益津商业经营管理有限公司应进行市场培育和运营，但霸州市益津商业经营管理有限公司并未履行相应义务，其原因是房屋并未交付；六、该《委托市场培育合同》虽然约定了由霸州市益津商业经营管理有限公司办理交接手续，但未约定未交付违约责任由谁主张，那么原告依法可以主张权利；七、被告主张优惠，依据《委托市场培育合同》第四条的规定，优惠的是房款，而不是收益；八、按被告主张《委托市场培育合同》自2016年12月30日正式营业起计算三年的委托期限，房屋至今是框架，霸州市益津商业经营管理有限公司并没有履行市场培育和运营，也没有开业，明显侵害原告的合法权益；九、被告主张的房屋优惠价格与双方之间签订房屋买卖合同相互矛盾，应以房屋买卖合同为准。对证4，该证据不具有真实性、合法性，依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条规定，交付应取得商品住宅交付使用批准文件，诉争房屋并未经相关部门验收，被告及其关联企业出具的《移交确认书》，既不符合合同约定，也不符合法律规定。依据《房地产管理法》的规定，证明房屋质量经检验合格达到了交房要求的依据只有在获得建筑工程竣工验收备案表以后，开发商才可以进行交房，被告提交的《移交确认书》无任何法律效力，不能证明其履行了交房义务。对证据5-10，真实性无异议，对被告的证明目的不予认可。对建设局文件的真实性无异议，但不具有关联性。因为原被告双方签订合同日期，扣减天数应与签订的买卖合同时间相符，对于霸建（2016）105号文件，该文件仅是针对临近考点及周边有居住区工程项目的施工进行监管，本案涉案房屋并不在考点周边，该文件与诉争房产不具有约束力。对于霸建（2017）21号文件与本案无关联性。对证据11，该组证据系被告单方出具，不予认可。对证据12，真实性没有异议，但不认可被告的证明目的，现原告向法院提交廊坊市中级人民法院2019冀10民终4651、4652、4662号三份民事判决书，该三份民事判决书中的扣减天数与被告提交的2019冀10民终3710号判决书的扣减天数并不一致，应当以该三份判决书为依据计算扣减天数。被告向法庭提交的判决书为个案，原告向法庭提交的判决书为系列案，判决时间在2019年9月17日，该系列案共计42份，案号分别为2019冀10民终4635-4677号，该判决认定的扣减天数为按照霸州市大气办关于预警发布情况的统计作出的相应的扣减。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2015年12月15日签订商品房买卖合同（合同编号YJGJ-1155），原告在被告处购买益津国际广场第A区A1#、A2#座01单元1-254号房，该处商品房的用途为商业，建筑面积为59.46平米，合同价款为483544元，付款方式为：房屋首付款金额为243544元，贷款金额为240000元；原告于2015年5月20日交纳首付款243544元。合同约定，被告应当在2016年12月30日前交付房屋，如逾期交房，被告应按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；该合同同时约定，遭遇不可抗力出卖人可据实予以延期。涉案房屋至今未进行工程验收。另查，原告和霸州市益津商业经营管理有限公司于2015年5月21日签订了《“益津国际购物中心”委托市场培育合同》一份，该协议第一条约定，委托经营场所为第A区A1#、A2#幢1-254号商铺；第七条规定,……5、双方约定，原告委托霸州市益津商业经营管理有限公司与被告直接办理房屋交接手续，包括房屋的交接与验收，原告无需再与被告直接办理房屋交付手续。依照上述协议，2016年12月8日，霸州市益津商业经营管理有限公司与被告万昌公司就“益津国际项目”第A区A1#、A2#号楼整栋楼进行了移交。霸州市建设局文件以及霸州市大气办通知及霸州市人民政府办公室关于印发《霸州市重污染天气应急实施方案（2017）》的通知证实，重污染天气应急响应分为四个等级，其中四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施。在原、被告购房合同签订之日起（2015年12月15日）至原、被告约定的交房日期2016年12月30日前因政府有关机构的行为导致被告停工120天，在2016年12月31日至2017年4月30日前停工86.5天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原告依约交付了房款，被告应依约于2016年12月30日前交付房屋，被告逾期交房，原告作为买受人，要求继续履行《商品房买卖合同》，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。被告至今未交付房屋，属违约行为，被告应承担相应的违约责任。被告主张已于2016年12月8日将包含原告房屋的整栋楼交付给受原告委托收房的霸州市益津商业经营管理有限公司，应视为向原告交付了涉案房屋。但在本案中，涉案房屋并未进行工程验收，不符合交付的条件，故本院对被告的此项主张不予支持。被告主张合同目的已无法实现，合同应解除，本院不予支持。在合同履行过程中，政府相关部门多次发布文件，因大气污染及其他问题要求停工，该事实属于可以据实延期的事由。但四级应急响应的措施不包括建筑工程停止施工的措施，不属于可以据实延期的事由，本院予以支持；被告主张高考期间应计入合理停工期限，因被告未举证证实涉案工程是否对考场或考生休息产生影响，本院对被告的此项主张不予支持。在原、被告购房合同签订之日（2015年12月15日）起至原、被告约定的交房的日期（2016年12月30日）期间，因政府行为导致停工120天，交房日期应顺延至2017年4月30日，在2016年12月31日至2017年4月30日前停工86.5天，交房日期应顺延至2017年7月27日；因现房屋未实际交付，故逾期交房违约金的计算为：违约天数计算至实际交付之日止，以483544元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告王章乐与被告河北万昌房地产开发有限公司于2015年12月15日签订的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告河北万昌房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告王章乐违约金，以483544元为基数，自2017年7月28日起至实际交付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1540元，减半收取770元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  张晨雨二〇二〇年六月十五日书记员  白向东——