浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1104号 原告：方伟霞，女，1987年1月12日出生，汉族，浙江省永康市。 委托诉讼代理人：方东升，浙江创欣律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：李梦兰，浙江创欣律师事务所律师（特别授权）。 被告：金小健，男，1964年4月26日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：钱敏娜，浙江金鸽律师事务所律师（特别授权） 原告方伟霞诉被告金小健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告方伟霞的委托代理人方东升、李梦兰与被告金小健及其委托代理人钱敏娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方伟霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《房地产买卖（居间）协议》，向原告交付房屋及车位并协助原告办理房屋权属转移登记手续，过户至原告名下；2、请求判令被告赔付违约金30万元；3、请求判令被告承担本案诉讼费用及律师费3.8万元。事实和理由：2018年7月31日，原被告与丙方（中介方）金华市万泰美家房地产经纪有限公司签订《房地产买卖（居间）协议》，约定被告向原告转让坐落于金华市金东区房屋，建筑面积86.88平方米，车位1个，成交价格100万元。合同约定被告领到房屋钥匙之日向原告交付房屋，该房产权证出证之日起1个工作日内办理过户，2个工作日内领取土地证。产权过户三日内，被告将户口迁出该房屋。合同签订后，原告向被告支付了购房定金195000元。现被告早已产权证已经做出，然而被告至今未向原告交付房屋，并拒绝将诉争房屋过户给原告，按照协议第十六条约定，被告在收到定金后违约，拖延不配合办理产权过户，应当支付违约金100万元。 原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据： 1、原被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体资格； 2、《房地产买卖（居间）协议》一份，证明原被告之间的房屋买卖合同关系； 3、银行转账凭证打印件、定金收据一份，证明被告收取原告购房定金195000元的事实； 4、委托代理合同、律师费发票，证明原告因被告违约支出的律师费38000元。 被告金小健辩称，原告起诉的这个主张违背事实，不符合法律规定。请求依法驳回诉请，原告诉状中所陈述的事实缺少了部分与本案有紧密关联的基本事实。诉状中，原告只是陈述了对原告有利的部分，却隐瞒了一个重要的基本事实。原被告双方会认识，会签订该房屋买卖协议，并不是说被告在中介挂牌出售，出售房产所达成协议，而是基于被告与原告的母亲两个人谈恋爱，甚至已经到了一个谈婚论嫁的地步。原告的母亲也是基于要和被告结婚，保障自己的权利，向被告提出说，要求被告将这个房产出售给女儿，才会有了本案房地产买卖协议签订合同时，原被告双方还有一个口头约定，涉案房产虽然说是以价值100万元出出卖给了原告。但是原告要出资装修该房产，并且该房产必须让被告居住到过世为止。被告虽然居住出售了该房产，但其仍然保留了这个居住到老的享有使用权。因此，本案的房地产买卖居间协议是附条件的，即使最终法庭认定要继续履行合同，也要保障被告一个享有一个居住的权利。第二点。原告的第二项诉讼请求，被告认为是没有事实依据的，也没有法律依据，依法应当驳回。根据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此规定，合同法赋予了合同守约方主张违约方一个继续履行、采取补救措施，或者说要求损害赔偿请求权。如果说有个违约情形出现，守约方他是可以选择的，是选择解除合同，或者说是继续履行合同。在本案中，原告他是选择了继续履行合同，因此并非诉请解除合同赔偿损失。为此，根据合同法的规定，应当驳回原告对于违约金的诉讼请求。更何况在本案中，被告并未明确的拒绝履行合同，也没有根本违约，其只是要求在其履行合同的同时，要求原告要履行约定，只要原告同意，让被告居住到过世为止，被告仍然同意按照合同价出售给原告，并且履行过户手续。因此，在原告要求继续履行合同。也同意继续履行合同的情况下，原告方也不能二者兼用，使得债权人获得一个双重的利益。 被告金小健向本院提交证据： 录音一份，证明1、原被告签订《房地产买卖（居间）协议》时，被告与原告的母亲是男女朋友关系，且谈婚论嫁；2、证明签订《房地产买卖（居间）协议》时，涉案房产虽然出售给方伟霞，但双方口头约定，金小健可以一直居住到过世的事实。 对原告提供的证据，被告对证据1、3、4三性无异议，本院予以认定。对证据2，被告对真实性、合法性无异议，但认为双方之间存在有口头约定，被告享有居住到过世的。本院对该证据予以认定。对被告提供的证据，原告认为该录音资料不完整，且与本案无关联性，原告在录音中没有陈述涉案房屋给被告居住到过世的内容，只是购买房屋给其母亲居住，被告与原告母亲曾经是男女朋友，没有涉及谈婚论嫁内容。本院对该录音的真实性予以认定。但录音的内容与本案房屋买卖合同缺乏关联性。 经审理，根据当事人的陈述、举证及本院认证，本院对本案事实认定如下： 2018年7月31日，原告方伟霞（乙方）与被告金小健（甲方）签订《房地产买卖（居间）合同》一份，约定如下：1、甲方自愿将坐落于金都美地11-1-1803房屋转让给乙方，房屋的建筑面积86.88平方米，车位1个，共有权人：单独所有，土地用途：住宅，使用权类型：出让。2、房屋的成交价款100万元，按套计价。2、付款方式，签订协议之日，由乙方付给甲方购房定金为人民币19.5万元，该项可以用来抵充房款。余款805000元与该房过户至乙方名下当日支付给甲方。3、产权证过户，该房产权证出证之日起（空）日办理过户，交税领取契证，约2个工作日领取房产证当日办理土地征过户，约2个工作日领取土地证，发证日期以房产交易所及国土资源局实际办理进度为准。4、交房约定，甲方于领到该房钥匙之日房屋交付使用。5、违约处理：甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，应向乙方支付成交总价款万分之十的违约金。甲方不能按期迁出户口，每逾期一日，应向乙方支付成交总价款万分之十的违约金。甲方收到定金后，若悔约或故意拖延不配合办理产权过户，视为甲方违约，甲方愿意支付乙方违约金未人民币100万元。6、本协议在履行中发生争执，甲、乙、丙三方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向人民法院提起诉讼。由此产生的律师代理费、交通费、误工费等主张权益所产生的费用均由对方承担。7、该房产系甲、乙双方自行成交，委托丙方（金华市万泰美家房地产经纪有限公司）办理合同签订及产权过户等相关手续。合同还对其他事项进行了约定。2018年8月21日，被告金小健向原告方伟霞出具收到购房款195000元的收条一份。2020年1月3日，涉案房屋办理房产证，权证号码：浙（2020）金华市不动产权证第0000995号。 另查明，原告母亲与被告系男、女朋友，对双方关系及被告居住权产生争议未协商确定过户。案涉房产系拆迁安置房。原告为诉讼支付了律师代理费38000元。 本院认为：原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对原被告双方具有法律约束力，协议双方应当按照协议内容履行权利义务。案涉房产系拆迁安置房，原、被告双方在签订合同时，尚未办理不动产权证，尚无法过户。故双方在合同中未约定具体的时间，对剩余房款也约定在“该房过户至乙方名下当日支付给甲方”，因原告母亲与被告系男、女朋友，对双方关系及房屋出卖后是否给被告居住产生争议，此后双方均未协议补充或另行协商确定过户时间。但现涉案房屋已于2020年1月3日办理不动产权证，已具备过户的条件，故对原告请求的要求被告继续履行合同、交付房屋、车位及办理权属转移登记的请求，本院依法予以支持。在未能达成协议约定过户具体时间的情况下，被告以是否有居住权予以拒绝办理转移登记，无证据证明是合同的附加条件，且原告母亲并不是本案的当事人，其约定并不能约束本案当事人，故被告的行为属于违约行为，应承担违约责任。原告主张的违约金过高，综合本案的情况，本院认为，以20万元为宜，符合双方当事人签订合同的预期损失。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百〇八条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、由被告金小健于本判决生效后三十日内将坐落于金华市多湖街道松廉路398号金都美地11幢1单元1803室（产权证号：浙（2020）金华市不动产权证第0000995号）协助办理过户于原告方伟霞名下。 二、由被告金小健于本判决生效后三十日内支付原告方伟霞违约金20万元及律师代理费38000元，合计238000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告方伟霞的其他诉讼请求。 案件受理费3185元，由原告方伟霞负担1061元，被告金小健负担2124元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 员 严文明 二〇二〇年六月二十二日 代书记员 余华珍