山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1601号上诉人（原审原告）：中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司，住所地山东省济南市经十路1377号中润世纪城9号楼。统一社会信用代码91370100798856157L。负责人：江建华，总经理。委托诉讼代理人：王亿辉，山东舜天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张四虎，男，1974年3月30日出生，汉族，住滕州市荆河立交桥西二百米路南“滕州市（腾达）职业培训学校”。委托诉讼代理人：李培虎，北京大成律师事务所律师。上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司(以下简称石油分公司)因与上诉人张四虎房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石油分公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项，改判支持石油分公司的请求支付违约金的诉讼请求(计算时间自2016年6月1日起至返还租赁房屋之日止，按每天1000元计算)；2.本案的全部诉讼费由张四虎承担。事实和理由：一、原审判决驳回石油分公司请求支付违约金的诉讼请求显系错误，应当改判。《房屋租赁合同》明确约定了逾期搬离和拒不搬离的违约责任，张四虎在合同期满后拒不搬离房屋，已构成严重违约，应当承担违约责任。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律的保护，该合同对违约责任作出了明确约定，法院应当根据违约金条款作出判决。《房屋租赁合同》第十二条第5项约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付原日租金5倍的违约金。如违约金不足以弥补甲方损失，乙方还应赔偿甲方造成的全部损失。”第十七条第3项约定“。如乙方出现以任何理由拒搬，每拖延一天向甲方支付违约金1000元”。二、双方已对违约金条款作出明确约定，且张四虎并未以违约金过高为由向原审法院请求调整，法院应当按照合同约定的违约金计算方式判决张四虎承担违约责任。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。张四虎辩称，双方于2011年签订的《房屋租赁合同》合法有效，但租赁合同到期后双方未能按照合同约定正常续租完全是由于石油分公司的过错造成的。合同到期前一个月我方多次向石油分公司明确表示尽快确定续租事宜，但石油分公司提出续租可以，但需要改变原租赁合同对房屋用途的约定，即将办学改为仓储。我方认为原租赁合同对变更租赁物的用途未作约定，续签合同应当在原合同的范围内进行延续，变更后的用途违背了租赁合同的目的，也不属于我方擅长的经营领域。因此双方在该问题上未达成一致，未能续约。可见我方在合同到期前，按照合同对续约的约定提前表达了续租的意愿，但由于石油分公司的过错未能签订续租合同。因此我方无违约行为，一审判决我方不承担违约责任合理合法。张四虎上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由石油分公司承担。事实和理由：一、原审判决张四虎将承租的位于滕州市荆河西路10号院内的房屋及院落腾空，返还给石油分公司。该部分判决认定事实不清，证据不足，且显失公正。1.张四虎与石油分公司签订的《房屋租赁合同》在2016年5月31日因履行期满自行终止，该合同在履行期满后，因石油分公司对张四虎继续使用未提出异议进而转化为不定期租赁。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，石油分公司未依法先履行通知解除的义务，直接以诉讼的方式要求解除合同，解除程序上存在严重的瑕疵，不符合法律规定。2.张四虎与石油分公司在该《房屋租赁合同》签订前，曾于2003年4月16日签订过《租赁协议书》，租赁标的物与本案租赁物相同，在合同履行期间，张四虎基于石油分公司的同意，在租赁场地上扩建改建房屋1000多平方米。因此，如果石油分公司行使合同解除权，势必造成张四虎巨额损失，解除该合同显失公正，社会效果极差。3.张四虎与石油分公司因履行2003年4月16日签订的《租赁协议书》发生过纠纷，即（2008）滕商初字第4649号案件。本案与（2008）滕商初字第4649号案件存在诸多关联性，结合（2008）滕商初字第4649号案件庭审笔录记载的事实情况，原审判决解除合同显失公正。4.张四虎在该租赁场地上经营滕州市金长城（腾达）职业培训学校十五年多，是学校的法定代表人，学校是经滕州市民政局核准登记的民办学校，与滕州市政府存在诸多合作关系，系枣庄市人力资源服务中心定点培训机构。学校自建校以来，已累计培训下岗职工及无业人员2万余人，为社会输出了大量专业技术人才，创造了大量的就业机会，得到了市委、市政府多次表彰。滕州市金长城（腾达）职业培训学校正在进行与政府合作的再就业培训，判处解除合同，肯定会造成较大的社会影响。石油分公司对租赁场地并不急需使用，收回也是闲置，张四虎继续租赁的社会意义更大。原审判决解除合同，没有考虑法律效果、社会效果的统一。二、原审驳回张四虎的反诉请求是错误的。1.（2008）滕商初字第4649号案件卷宗中，多份证据能证实张四虎在租赁场地上扩建、改建1000平方米的房屋是经石油分公司同意的。2.张四虎在原审中提出对扩建改建部分进行评估，一审法院未准许。3.石油分公司在同意张四虎扩建改建的前提下，要求解除租赁合同的同时，应该对扩建改建部分进行赔偿。原审判决认定事实错误，判处结果有失公允。补充上诉理由如下，二审主要争议有两点：一是租赁合同到期后未能续约的原因。未能续约是石油分公司的过错。合同到期前一个月即2016年4月，我方多次向石油分公司的领导及工作人员充分表明愿意续租的意向，且同意石油分公司适当增加租金的要求。但由于石油分公司内部调整租赁物的用途，不同意我方在原租赁合同用途范围内续租。不能续租的原因是石油分公司造成的，应由石油分公司承担相应的法律后果。二是对我方扩建部分的价值补偿问题，张四虎一审提出反诉请求但未得到支持。张四虎系滕州市政协委员，从2003年承租涉案房屋后一直从事滕州再就业教育工作，先后为上万人次提供了再就业的培训，为滕州市就业和社会发展作出重大贡献，也得到了滕州市和枣庄市的表彰。张四虎在原租赁物上进行扩建，是出于强烈的社会责任感，在取得石油分公司的明确同意后，于2003年到2005年之间将毕生积蓄全用于学校扩建。如果扩建部分的房屋被石油分公司回收，该100余万的价值将归于毁灭。但如果张四虎能够在原租赁合同的范围内继续经营，则可以为社会创造更大的价值。如果石油分公司不同意继续签订租赁合同，应当补偿张四虎扩建部分的价值。1.（2008）滕商初字第4649号案件发生时，石油分公司明确表示是由原中石化滕州分公司变更而来。双方2003年的租赁合同是与中石化滕州分公司签订，2011年的租赁合同是与枣庄分公司签订，所以两份合同看似无关，实际在签约主体、标的物及合同主要内容方面都具有高度的关联性。我方认为2011年的租赁合同是出租方对原2003年租赁合同的继承，相关约定应在2011年合同中有所体现。我方认为2011年的租赁合同实际包括了两部分的权利义务，一部分是租赁合同本身对306.37平方米的租赁标的权利义务，石油分公司没有正式产权的部分。该部分租赁关系因石油分公司的过错处于未确定状态，到期后应当续签而未续签的状态。2011年租赁合同的第二部分主要内容是对我方扩建部分的处分，租赁合同第十七条包括三款内容，第一款的主要意思是承租方提前解除合同，则乙方出资建设的部分由承租方无偿收回。第二款约定是本合同因不可抗力或行政拆迁则互不承担赔偿责任，但若遇政府拆迁，乙方建设部分由甲方从政府获得的拆迁款转移给承租方。第三款约定租赁合同期满前乙方要继续承租的应提前30日书面通知出租方，并且乙方在同等条件下不再续租应当拆除拆建部分。以上三款约定看出，第十七条是对出租方拥有产权的306.37平方米之外的部分的约定。根据本案的实际情况乙方没有提前终止合同，涉案标的物也没有发生不可抗力或拆迁，承租方在租赁期满前按照第三款的约定提前30日向出租方明确表达了续租意愿，但未取得出租方的许可，未能续约，从第十七条第三款约定的目的可以看出，双方在2011年签署本合同时有意长期合作，是互相绑定，但出租方违反了该约定，所以对扩建部分的处分不适用第十七条三款约定。但根据第二款的约定可以看出在非因乙方过错不能续签合同的情况下，扩建部分的价值应当属于乙方。所以我方一审中提出反诉请求并且对扩建部分的价值提出鉴定申请，一审法院未受理，我方在二审继续坚持反诉请求，并申请法院对扩建部分的价值进行鉴定。石油分公司辩称，1.原租赁合同到期且双方未续签租赁合同，双方租赁关系已经终止。2.依据合同约定，张四虎对租赁物进行改建、扩建应当征得石油分公司书面同意，否则构成违约。另外对不动产进行改建扩建应有政府的审批和规划，否则属于违章建筑，依法应予拆除。因此其要求赔偿损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。合同到期其应当将租赁物返还给石油分公司，而不得以各种理由进行占有使用。双方续签租赁合同是各自自由意愿的表达，而非单方意愿。石油分公司向一审法院起诉请求：1.判令原、被告于2011年10月14日签订的《房屋租赁合同》终止，张四虎应立即返还租赁物给石油分公司；2.判令张四虎按照合同约定向石油分公司支付违约金（计算时间为自2016年6月1日起至返还租赁屋之日止，按每天1000元计算）及赔偿给张四虎造成的损失（计算时间为自2016年6月1日起至返还租房屋之日止，按每月2500元计算）；3.本案诉讼费用由张四虎承担。张四虎向一审法院提出反诉请求：1.判令石油分公司赔偿反诉张四虎投资损失100万元（暂定100万元，以最终的评估报告为准）；2.判令石油分公司承担全部的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年10月14日，石油分公司（甲方）与张四虎（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，山东滕州石油分公司将其位于滕州市荆河西路10号院内，南楼（一楼西各一间除外）、东侧平房（第二间车库向南）、场地西不能超过南楼西墙，北不能超过第二车库北墙（房产证号：滕房权证城区字第××号）场地及房屋面积共306.37平方米出租给张四虎用于办学使用。合同第四条约定，租赁期限为8年，自2008年6月1日起至2016年5月31日止，租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方应如期交回。合同第五条第一款第（一）项约定，每年的租金15000元，2010年6月1日至2016年5月31日，每年的租金30000元，租金总额为210000元。合同第七条第二款约定，合同房屋的内部结构不得改变，乙方如需装修、装饰或维修，设计规模、范围、工艺、用料等方案以及乙方如在租赁的场地上另外投资建设需事先征得甲方的书面同意后，方可施工。租赁期满后或因乙方的责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状并承担所有的费用：（3）向乙方收取恢复工程实际发生费用。合同第九条第四款第（五）项约定，租赁合同期满后自然终止。该合同第十七条其他约定的事项第（1）项约定，该租赁合同期内，如乙方提前解除合同，对本合同签订前经甲乙双方签字确认的原乙方出资建设的房屋设施及其不动产等所有权全部无偿归甲方所有（详见附表）；第（2）项约定：在本合同租赁期内因不可抗力原因和政府行为需要拆除或收回已租赁房屋场地的，甲乙双方可按照免责条款执行（第十四条）双方互不承担责任……；第（3）项约定，租赁期满前，乙方继续租赁的，应当在租赁期满前30日内书面通知甲方。在租赁期满后甲方仍对外出租，在同等条件下，乙方享有优先承租权。如乙方在同等条件下不再续租，原乙方出资建设的房屋设施部分及其不动产等由甲方自行拆除（同时保证甲方原有的设施的完整性）或所有权全部归甲方所有，承租方不得以任何借口拒绝搬出。如乙方出现以任何理由拒搬，每拖延一天向甲方支付违约金1000元。合同履行后，张四虎与石油分公司均履行了合同约定的权利与义务。合同期满后，石油分公司决定对该房屋及院落不再对外续租，并以口头和书面的形式通知了张四虎，要求终止双方的房屋租赁合同关系，但张四虎不同意，仍继续使用石油分公司房屋及院落用于办学。关于张四虎反诉石油分公司赔偿投资损失100万元诉讼请求部分，本案诉讼之前，张四虎与中国石油化工股份有有限公司山东枣庄石油分公司（原中国石油化工股份有有限公司山东枣庄滕州石油分公司）签订过租房协议书，后因租赁合同履行发生纠纷诉至一审法院。2009年11月23日，一审法院以（2008）滕商初字1619号民事判决书，判决：一、张四虎将承租的位于滕州市荆河西路10号院内的房屋及院落腾空，返还于中国石油化工股份有限公司山东枣庄石油分公司；二、张四虎赔偿中国石油化工股份有限公司山东枣庄石油分公司占用房屋及院落的损失7500元；三、驳回中国石油化工股份有限公司山东枣庄石油分公司的其他诉讼请求。后该案在执行中，石油分公司又与张四虎于2011年10月14日续订了《房屋租赁合同》。张四虎在石油分公司租赁的场地上投资扩建改建房屋损失，（2008）滕商初字1619号民事判决中已涉及，一审法院以张四虎改扩建损失没有提供充分有效证据证明为由，不予采信。本案张四虎提起的反诉请求，除了原告的名称因工商登记变更外，租赁物没有变化，改扩建的房屋仍是张四虎原有的已投资改扩建的房屋，此次诉讼中，张四虎除了提供（2008）滕商初字1619号民事卷宗中有关材料的复印件外，没有再提供其他新证据。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。石油分公司与张四虎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。租赁期限届满后，张四虎应当按照合同约定及时将所租赁的房屋及场地交还给山东石油分公司。关于石油分公司主张的违约金及赔偿损失的请求，由于石油分公司未能向一审法院提供充分有效的证据证明其请求经济损失的依据，故张四虎应当按照原年租金数额赔偿租赁期限届满后至迁出前占用房屋、院落的经济损失。石油分公司请求张四虎腾空并返还租赁房屋、院落并支付逾期租赁的经济损失的诉讼请求，证据充分、理由正当，一审法院予以支持。张四虎反诉称，经石油分公司同意在其租赁的场地上扩建改建房屋1000多平方米，投资近100万元，石油分公司需予以赔偿的请求，因石油分公司不予认可，张四虎又未有提供充分有效的证据证明，故一审法院对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张四虎将承租的位于滕州市荆河西路10号院内的房屋及院落腾空，返还于中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司；二、张四虎赔偿中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司占用房屋及院落的损失（以年租金30000元为基数，从2016年6月1日起至返还租赁房屋及腾空院落之日止）；三、驳回中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司的其他诉讼请求；四、驳回张四虎的反诉请求。上述一、二项于判决生效后十日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元及反诉费6900由均由张四虎负担。本院二审诉讼期间，张四虎提交三组证据，第一组证据为三份对话录音，第一份是张四虎与石油分公司的工作人员岳经理的对话录音，拟证明承租方在合同到期（2016年5月31日到期）前向出租方负责人明确表示愿意继续承租，石油分公司已经提出了更改合同约定用途的想法。第二份录音是张四虎与出租方石油分公司的法务科负责人的谈话。拟证明张四虎继续向出租方询问是否必须改变租赁物的用途，出租方表示难度很大但愿意帮忙继续协调。第三份录音是张四虎与石油分公司工作人员邢颖的对话。拟证明张四虎继续向出租方了解对于改变租赁房屋用途是否有回旋的余地，石油分公司表示公司是出于安全的考虑，担心人员密集会有一定的安全隐患，如果改为仓储则更符合石油分公司的业务要求，出租方表示该问题不是他们能够决定的，但会继续协调能否在原用途的约定下续租，也对变通的方法进行了讨论。以上三份录音综合证明张四虎完全按照合同约定提前向石油分公司明确表示续租的意愿，双方对续租均无异议，分歧在于租赁物的用途。第二组证据为涉案租赁场地现状拍摄照片（一组）。拟证明张四虎在租赁房屋307平方米的基础上增建了1000多平方米，且对校区的公共设施进行修缮，出租方的部分工作人员职工宿舍及办公场地也在该区域。第三组证据为[2017]滕证民字第692号《公证书》，拟证明张四虎于2017年4月10日通过邮政EMS向石油分公司快递《续签租赁合同再次申请书》。石油分公司鉴于合同到期后双方应当续签合同而没有续签，想结束这种状态才提出。石油分公司质证意见为，对于第一组证据，1.录音与本案没有任何关联性，不能证明石油公司已经同意与其续租。2.录音中也明确表示是出于安全考虑不再与其进行续租。3.三份录音仅是对续租事宜所作的初步沟通，并未有实质性续租意思表示。4.录音中的三人均不能代表石油分公司意思。上述录音文字版与实际录音内容有出入，不应以录音文字版为准；对于第二组证据，根据合同约定，张四虎改建应当征得石油分公司的书面同意，其未征得石油分公司同意进行建设，合同终止后其应当恢复原状。建设不动产应当取得政府的审批和规划，否则是违章建筑，依法应予拆除。对第三组证据，《公证书》的真实性无异议，对证明目的有异议。该公证书邮寄时间是2017年4月10日，双方合同已经终止，且未续签合同，其单方意愿表示继续租赁，但石油公司并不同意，双方未达成合意，双方原租赁合同已经到期终止。本院认证意见为，张四虎提交的第一、三组证据意在证明合同到期后，想与石油分公司提出续签租赁合同的意向，因石油分公司要求涉案房屋、场地用途作为仓储方可继续出租，但张四虎仍要求使用场地办学，导致双方未能续签租赁合同。对此本院认为，签订租赁合同须双方达成合意方可，由于石油公公司未予承诺，因此未能续签租赁合同，该两组证据与本案待证事实没有关联性，不能作为本案证据使用。张四虎提交第二组证据意在证明，其在租赁涉案房屋及场地后，对进行改建、扩建部分，石油分公司应予赔偿，根据涉案租赁合同第七条第二款约定，张四虎在租赁场地另外投资建设须事先征得石油分公司的书面同意后方可施工，一、二审张四虎均未能举证证明其在租赁过程中进行扩建取得石油分公司书面同意，其主张石油分公司赔偿扩建损失没有合同依据，对第二组证据的证明力，本院亦不予认定。本院经审理认定事实与一审一致。本院认为，石油分公司与张四虎于2011年10月14日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效情形，因此应认定为有效合同。租赁合同约定履行期限为8年，从2008年6月1日起至2016年5月31日止。合同到期后，虽然张四虎提出想继续租赁涉案房屋及场地用于办学，而石油分公司不同意张四虎继续在该场地办学，双方对于继续签订租赁合同未达成合意，因此张四虎应在租赁期满，将涉案房屋腾空并将房屋及场地一并返还给石油分公司。石油分公司上诉称，由于张四虎逾期搬离涉案场地，应按合同约定的违约金标准赔偿石油分公司的损失。本院认为，一、二审诉讼时石油分公司均未能举证证明其因张四虎未搬离涉案房屋及场地而给其造成的损失，原审法院基于公平原则，依据涉案租赁合同约定的租金标准计算，从2016年6月1日起至房屋、院落腾空之日止，判决张四虎赔偿石油分公司占用房屋及院落的损失并无不当。张四虎上诉称，石油分公司应赔偿其在租赁合同履行过程中，对涉案房屋场地、房屋进行改建、扩建的损失。对此本院认为，涉案租赁合同第十七条对合同签订前承租方前期投资的物产已作约定。其中第十七条第三款约定，租赁期满，张四虎要继续租赁的，应当在租赁期满30日前书面通知石油分公司。在租赁期满后石油分公司仍对外出租，在同等条件下，张四虎享有优先承租权。如张四虎在同等条件下不再续租，原张四虎出资建设的房屋设施部分及其不动产等由石油分公司自行拆除（同时保证石油分公司原有的设施的完整性）或所有权全部归石油分公司所有，承租方不得以任何借口拒绝搬出。如张四虎出现以任何理由拒搬，每拖延一天向石油分公司支付违约金1000元。涉案合同租赁期满前，张四虎并未向石油分公司提出书面通知继续租赁涉案房屋、场地，合同届满后，石油分公司提出租赁物的用途可作为仓储。终因双方未达成合意而签订新的租赁合同。根据第十七条约定，张四虎主张石油分公司赔偿其损失没有合同依据，张四虎的上诉主张不能成立。综上所述，张四虎、石油分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16800元，由上诉人张四虎负担9900元,由中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司负担6900元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年六月十六日书记员 高 天