江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终5044号上诉人（原审被告）：刘接见，男，1970年3月4日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李辉，男，1980年11月27日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何从飞，男，1973年12月3日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人刘接见因与被上诉人李辉、何从飞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2018）苏0381民初9441号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘接见的委托诉讼代理人沈菊，被上诉人李辉及其委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人刘接见上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判,一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。刘接见并未实际参与协议内容及金额的约定，因李辉阻止拆迁工作的进行，为保证顺利拆迁被迫与其签订，协议违反公平、平等、自愿原则，是显失公平的。李辉及家人已签订拆迁协议并领取拆迁补偿款，但拒不搬离，李辉购买刘接见建造的一套楼房，未付清全部房款。李辉要求刘接见对其所欠房款减去81500元并按成本价11万元向其出售，否则不让拆迁，刘接见被逼无奈才签订了协议书。协议书第二条表示的是如果刘接见在村部新建房屋，就以11万元成本价卖给李辉，只是一个意向不是真实的买卖，也没有签订书面的买卖合同。刘接见并未在该地点建房，李辉蓄意夸大虚拟损失，不应得到支持。一审法院认定事实错误，亦导致适用法律错误。被上诉人李辉答辩称：刘接见认为其受到胁迫但未提供相应的证据予以证实，请求驳回其诉请求。一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。被上诉人何从飞未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩意见。李辉向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方于2014年7月21日所签订的有关换房的《协议书》有效，刘接见、何从飞按该协议履行交房义务，如不能交付房屋，赔偿经济损失12万元；2.诉讼费等由刘接见、何从飞承担。一审法院查明，2009、2010年期间，李辉（李保廷、李宝廷）就其老宅拆迁新建先后与刘接见等人协商，由刘接见建设房屋后出售，对李辉土地及房屋面积、价款确认后从房款中折抵。2014年7月21日，刘接见（加盖徐州市东泽房地产开发有限公司印章，甲方）与李辉（家庭户代表，乙方）签订协议书一份，由何从军、何从飞见证。该协议约定“一、甲方将乙方原欠购房款中除去81500元。二、甲方将对村部新建房屋一栋（从村部向东第二份）以成本价卖给乙方，成本价为11万元。三、本协议签订后，乙方将主屋、平房、偏屋及院墙和后面老宅全部交给甲方拆除，房前屋后所有树木砍伐完毕。后面老宅在其他周围户拆迁时，就无条件实施拆除。四、拆除前甲方解决乙方暂时安置房，直到新房建成后，方可搬出，安置期间租房费由甲方负责”等。协议签订后，李辉将老宅等房产交由刘接见安排人员拆除、清理，刘接见亦在此期间为李辉及家人提供临时租用房屋居住并缴纳部分租金。一审法院另查明：涉案房屋原为砖瓦、平房结构，坐落于新沂市，李辉父亲李保亭享有集体土地使用权、亦经过建设用地规划。徐州市东泽房地产开发有限公司设立于2010年11月17日，法定代表人洪秋萍，目前企业状态为在业。双方均陈述系刘接见以该公司名义签订相关协议，但实际当事方为刘接见本人，李辉亦未向该公司主张权利。对于涉案交付房产的价格，李辉主张按市场常规售价23万元元计算，如无法交付房产，扣除协议约定折抵相关款项后李辉应交付的11万元，主张刘接见、何从飞交付款为12万元。对此，刘接见不予认可，其陈述2014年协议签订后，其在拆除后原址实际建设房屋户型面积不一，分为96平方米、106平方米、123平方米三种，对外售价均价1800元/平方米（不同楼层有几百元差额）。双方均认可2014年协议中约定刘接见交付的房产位置“从村部向东第二份”与签订被拆除的房产位置距离约百米。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，双方通过书面形式自愿协商，就买卖房产的位置、价款进行明确约定，并对协议签订后履行及相关条件亦作出明确约定，李辉与刘接见均认可各自及对方作为合同主体签订协议且结合李辉主张，李辉与刘接见之间房屋买卖合同依法成立合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。就涉案协议主要条款中，双方对约定的第一条内容中原购房欠款81500元作出确认，对第三条、第四条约定交付原房产、院落等进行拆除及安置等内容亦基本完成履行义务。而对于第二条约定的交付房产及支付价款的义务，双方均未履行。对此，双方均应负有相互履行义务。因刘接见明确表示无法履行交房义务，故李辉有权拒绝其相应的履行要求，对此因刘接见的违约行为导致合同无法履行，双方合同应予解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因协议约定中涉及的老宅院落及附近树木已被拆除、清理且新建为楼房，不具备恢复原状、采取其他补救措施的条件；双方约定的出售村东部第二份房产非刘接见所建，亦无法完成实际交付，故亦无法仅以双方协议约定来认定实际价值及成本，故该11万元不应作为交付价格从李辉损失中认定扣除。而刘接见已在涉案被拆除老宅上建设房屋并出售，结合李辉以村部东第二份房产价值的认定主张，不具备现实条件，故对于李辉的损失，应参考其原房屋被拆除后建设、出售价格并结合刘接见对该部分价格的实际陈述、李辉主张以及是否约定价款的衡量，酌定以19万元作为对损失价值的认定。扣除对李辉原欠购房款的确认价格81500元，刘接见还应支付李辉108500元。李辉主张超出部分，不予支持。李辉主张何从飞承担还款责任，对此何从飞系在协议见证方处签字，李辉主张何从飞承担还款责任无事实及法律依据，亦未举证证实其主张，故对李辉该部分主张，不予支持。刘接见辩称双方对原欠购房款81500元的约定非实际欠款数额且在未参与约定的情况下被迫签字，对此，该笔81500元系双方在条款第一条即作出明确约定，刘接见未举出充分证据予以证实且李辉不予认可，故对其该部分辩解意见，不予采信。刘接见虽辩称其系与他人合伙建房，但又认可对外以其名义签订协议、约定价款，故李辉要求其承担还款责任，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、刘接见于判决生效后十日内赔偿李辉经济损失108500元；二、驳回李辉其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：刘接见是否应当向李辉赔偿经济损失以及金额如何确定。本院认为，刘接见与李辉签订的协议书，内容由双方协商确定，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。刘接见抗辩签订协议系受到李辉的胁迫，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。协议签订后，李辉依约将原房产、院落等交由刘接见拆除，但刘接见明确表示无法履行交房义务，导致协议无法履行，该协议应予以解除。因刘接见存在违约行为，李辉有权要求其赔偿损失。原审法院综合参考原房屋被拆除后建设、出售价格，刘接见对该部分价格的实际陈述，李辉主张及是否约定价款的衡量，酌定以19万元作为损失价值的认定，不违反法律规定，本院予以确认。双方已对李辉原欠刘接见购房款81500元作出了确认，故刘接见仍需赔偿李辉经济损失108500元。综上所述，上诉人刘接见的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2470元，由上诉人刘接见负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年六月二十八日书记员 金宇婷