江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终927号上诉人（原审被告）：连云港鼎达置业有限公司，住所地连云港市连云区云山街道白果树村。法定代表人：董宪军，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠友梅，江苏明亮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红伟，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘佃发，男，汉族，1988年8月17日出生，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：张继伟，江苏和济律师事务所律师。上诉人连云港鼎达置业有限公司（以下简称鼎达置业公司）因与被上诉人刘佃发商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人鼎达置业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，并依法判决驳回被上诉人租赁费用的诉讼请求，被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实和适用法律不当。合同已经明确约定违约金以及违约金的计算方法，上诉人认为按合同约定赔偿被上诉人的违约金是合理的，但是赔偿了延期交房违约金就不应当再赔偿上诉人租房的租金，租金不应当由被上诉人承担。2.被上诉人要求上诉人赔偿房租费用的诉讼请求不能成立。该租金应当由被上诉人自行负担与上诉人没有直接的关系，合同已经约定了延期交房违约金，如果认为租金是损失，就应该在延期交房违约金和租金之间择一选择，否则对上诉人不公平。被上诉人刘佃发答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人因上诉人逾期交房，给被上诉人造成了损失，因被上诉人名下确无其他房产，且涉案房屋系被上诉人购买用于结婚，由于上诉人没有按照约定交房，造成被上诉人确实承担了租赁房屋费用，因系上诉人逾期交房造成的被上诉人的直接损失，理应上诉人承担。另被上诉人为证明因上诉人逾期交房给其造成的损失，向一审法院提交的房屋租赁合同，租金收条及出租人提供的证人证言，都可以证实被上诉人因上诉人没有按时交付房屋所造成的损失，该损失属于被上诉人的直接损失，应当由上诉人承担。刘佃发向一审法院起诉请求：1.判令鼎达置业公司向刘佃发支付违约金18649.58元；2.请求法院判令鼎达置业公司向刘佃发按云某华庭购房合同附属协议赔付违约金4596.97元；3.请求法院判令鼎达置业公司向刘佃发支付违约期间房屋租赁费用27000元；4.请求判令鼎达置业公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年7月27日，刘佃发（买受人）与鼎达置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由刘佃发购买鼎达置业公司开发的位于连云区核电南路北侧、李庄排水涧沟东侧的云某华庭商品房，房号为第A10#楼2单元2-202室，建筑面积82.92㎡，房屋用途为住宅，户型为二室一厅一卫，单价为每平方米4900.01元，总金额为406309元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5.该商品房经验收合格是指依法组织验收完成并获得竣工。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、遇到政府有关部门批准的规划设计，政策、法规变更等不能按期交房的；3、遇到昼夜24小时降雨或雪量超过70CM，八级或八级以上大风（以连云港气象台发布的公告为准）造成的无法正常施工，空中飞行物体坠落，洪水及非出卖人责任或原因造成的爆炸、停水或停电超过8小时等无法正常施工。因买受人违反本合同约定引起的延期交付。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180日内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的约定交房之日起至退房之日万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，刘佃发按照合同约定向鼎达置业公司交纳购房款，鼎达置业公司为刘佃发开具了销售不动产统一发票。在合同约定的2018年5月31日交房期限前，鼎达置业公司于2018年5月8日向刘佃发发出《关于延期交房告知函》，告知刘佃发交房时间延期至2018年10月。2018年9月10日鼎达置业公司再次向刘佃发发出《关于延期交房告知函》，告知刘佃发交房时间延期至2018年12月31日。2018年12月28日鼎达置业公司再次向刘佃发发出《关于延期交房告知函》，告知刘佃发交房时间延期至2019年5月31日。鼎达置业公司在三份《关于延期交房告知函》上均承诺由于出卖人的延期交房逾期责任，出卖人将按照《商品房买卖合同》相关条款执行。一审法院另查明，涉案房屋截至目前仍不具备交付条件。2019年6月5日，鼎达置业公司向云某华庭全体业主发出《云某华庭购房合同附属协议》，协议约定：1.云某华庭项目2019年12月31日前合格交房具备五证两书。从2019年9月30日起，至实际正式交房日止。购房违约金赔付标准由原合同总价按日万分之一调整至合同总价按日万分之二赔付；4.如未达到以上承诺，则本人愿意承担相应违约法律责任。本协议为云某华庭购房合同附属合同，一式两份，签字盖章后立即生效，与原合同具有同等法律效力，由鼎达置业公司法定代表人董宪军签字并加盖公司公章。经一审法院在市不动产权处查询得知：截止2019年12月30日，刘佃发名下除涉案房产外无其他房产。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。刘佃发与鼎达置业公司签订的《商品房买卖合同》及《云某华庭购房合同附属协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同履行。因涉案房屋至今仍不符合交付条件，何时具备交付条件也无法确定，鼎达置业公司已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，鼎达置业公司应当自2018年6月1日起计算至2019年9月29日止，按日万分之一赔偿刘佃发逾期交房违约金，金额为18649.58元、根据《云某华庭购房合同附属协议》约定，自2019年9月30日起计算至2019年11月13日止，按日万分之二赔偿刘佃发逾期交房违约金，金额为3332元。鼎达置业公司对上述逾期交房违约金金额无异议，刘佃发对该违约金金额亦予以认可。关于刘佃发主张的租金损失，刘佃发称其名下无其他房产，涉案房屋系购买结婚使用，因鼎达置业公司未按期交房，造成刘佃发支付租赁房屋的费用，系鼎达置业公司逾期交房造成的直接损失，依法应当由鼎达置业公司承担。鼎达置业公司陈述刘佃发提出的房屋租赁与本案无关，商品房买卖合同已有约定，不应当再主张其他损失。刘佃发为证明其实际损失，向一审法院提交了房屋租赁合同、租金收条以及出租人证明，合同约定租赁期限为2018年3月20日-2020年3月20月，租金为1500元/月，缴纳方式为季缴，并已缴纳2018年3月20日至2019年12月20日的租金共计31500元。刘佃发主张鼎达置业公司应当承担迟延交房期间的即2018年6月至2019年12月，共计18个月的租金损失27000元。一审法院认为，刘佃发提交的证据可以证实刘佃发因鼎达置业公司未按时交付房屋，对刘佃发造成了经济损失，该损失属于刘佃发的直接损失，应当由鼎达置业公司承担。故一审法院对刘佃发主张的租赁房屋损失予以支持，金额为27000元（1500元/月*18个月）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、鼎达置业公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向刘佃发支付2018年5月31日至2019年11月13日期间的逾期交房违约金共计21981.58元；二、鼎达置业公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向刘佃发支付刘佃发租赁房屋费用27000元。一审案件受理费1056元，由刘佃发承担50元，由鼎达置业公司承担1006元（因刘佃发已预交，鼎达置业公司承担部分于给付上述款项时一并给付刘佃发）。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，2019年6月5日，鼎达置业公司向云某华庭全体业主发出《云某华庭购房合同附属协议》，协议约定：2.鼎达公司于6月1日起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，于6月初已签订融资意向协议，并承诺在融资到账后，即日将证明公布于业主。若融资资金到账壹仟伍佰万人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金先行赔付至少50%。若融资资金到账贰仟万元人民币，融资到账翌日将2019年5月31日前未支付给全体业主的违约金一次性全部赔付。3.根据上述情况，开发商承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金（含2019年9月30日起，至实际正式交房日止，合同总价按日万分之二赔付的购房违约金）。本协议为云某华庭购房合同附属合同，一式两份，签字盖章后立即生效，与原合同具有同等法律效力，由鼎达置业公司法定代表人董宪军签字并加盖公司公章。还查明，鼎达置业公司在二审庭审中确认刘佃发在本案中主张逾期交房违约金和租房费用尚未到给付之日。刘佃发在二审庭审中确认对附属协议中自2019年9月30日起逾期交房违约金按日万分之二计算予以确认，但对逾期交房违约金在正式交房当日结清不予认可。本案二审争议焦点为：在鼎达置业公司尚未正式交房之前，被上诉人刘佃发主张逾期交房违约金及房租费用是否应当支持。本院认为，根据《云某华庭购房合同附属协议》中第2.第3项的约定，鼎达置业公司于2019年6月1日起积极解决资金问题，现已处于融资过程中，且鼎达公司承诺根据融资到账情况支付买房人的逾期交房违约金。在此情况下，鼎达置业公司承诺在正式交房当日，结清所有业主购房违约金。至此，鼎达置业公司在该附属协议中表达有以提高逾期交房违约金的标准来换取买房人在正式交房之前不主张违约责任的意思表示，否则鼎达置业公司没有必要提高违约金标准、加重自身负担，支付逾期交房违约金和租房费用均属于鼎达置业公司承担违约责任的方式，因此刘佃发在正式交房之前均不能主张。刘佃发提交了该附属协议书并且认可其中关于提高违约金标准的内容，但不认可正式交房之前不能主张违约金的约定，只选择附属协议中对己有利的部分，但否认对己不利部分有违公平原则，本院对刘佃发对该附属协议的理解不予确认。同时，刘佃发在庭审中确认，只有同时支持其逾期交房违约金和租房费用的主张，才不按照附属协议约定的日万分之二的标准在正式交房时主张权利，并按照日万分之一的标准在本案中主张权利。对此本院认为，对附属协议书是否认可不应当附有条件，否则有违附属协议书出具的初衷，因此对刘佃发的该主张不予支持。因本院对刘佃发选择性使用附属协议的主张不予确认，在刘佃发无其他证据推翻附属协议的情况下，本院认为，刘佃发在正式交房之前主张对方逾期交房违约责任有违附属协议的约定，应当予以驳回。综上，上诉人鼎达置业公司的上诉请求能够成立，本院依法予以支持；因本案出现新事实，致使一审判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销连云港市连云区人民法院（2019）苏0703民初2640民事判决；二、驳回刘佃发的诉讼请求。一审案件受理费1056元，减半收取528元，由刘佃发负担；二审案件受理费1056元（连云港鼎达置业有限公司已预交），由刘佃发负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月二十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×