江西省高安市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0983民初1661号原告：廖某某，男，1977年12月28日出生，汉族，江西省永修县人，住江西省永修县恒丰企业集团康平区。原告委托代理人：谢常华，高安市瑞强法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：江西寅源置业有限公司，住所地樟树市杏佛路新天国际5号楼商铺三层，统一社会信用代码：91360982309159749K。法定代表人：钟馨卉，系该公司执行董事。委托代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告廖某某（以下简称原告）诉被告江西寅源置业有限公司(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，依法由审判员左功雄独任审判，2020年5月18日本案公开开庭进行了审理，原告委托代理人谢常华、被告委托代理人肖娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖某某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方签订的商品房买卖合同；2、请求法院依法判决被告支付截止到2020年2月1日的逾期交房违约金34762元人民币，并从2020年2月2日起以396827元为基数按日万分之四计算违约金至交房时止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月4日，双方签订了一份商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于高安市商品房出售给原告，该套商品房价格为396827元人民币，被告应于2019年6月28日前将该房交付原告，否则应承担逾期交房的相应违约责任。合同签订后，原告依约支付了房款，但被告却违反合同约定，迟迟不将该套房屋交付给原告。截止到2020年2月1日被告已逾期219天，根据双方的合同约定，被告应按房价的日万分之四支付违约金给原告。因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令如前。被告江西寅源置业有限公司辩称：一、八景镇景和华城小区项目的建设存在不可抗力、政府政策因素以及非因自身原因导致的工期延误共计238天，根据原告与我公司签订的商品房买卖合同约定，交房日期应当顺延。商品房买卖合同第八条约定，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期，其中包括遭遇不可抗力和政府的法律、法规导致延误。1、2018年11月至2019年7月，高安市的降水比同年往期偏多，这期间由于降雨导致无法施工天数为117天；2、2017年12月，在施工过程中，工地出现9-11米深岩洞问题，为保障项目工程质量，我公司对工程进行设计修改，设计方案、提交图审的时间共计15日，进行数据修改的时间为30日，共计延误工期45天，均符合不可抗力条件；3、由于政府的政策因素导致延误工期86天。2018年12月，中央环境保护检查组在高安检查期间停工10天，2019年3月因政府整顿砂砾石供应市场，停止供应砂砾石61天，2019年5月高安市政法委等部门下发文件要求进行“智慧安防小区”建设，我公司增加安防、监控、天网系统等工程，增加的工程量需15天工期；4、供水、供电、供气公司均存在延期完工的违约行为，供水公司延期11天完工，江西瑞德电力安装工程有限公司延期30天完工，高安华能管道天然气有限公司延期18天完工，上述第三方延误工期导致交付房屋的时间延后59天；二、我公司开发的八景镇景和华城小区已经符合交付条件，可以进行交房，至今未办理交接手续是由于原告拒不接收；2019年5月6日，景和华城小区已经竣工验收，高安市建设工程质量监督站于2019年5月12日出具了建设工程质量监督报告，确认工程质量合格，符合竣工验收备案的条件，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用。如房屋仅存轻微瑕疵（比如划痕、裂缝），完全可以在修补后正常使用，则可以视为开发商已经交付了合格的房屋，原告以没有竣工验收备案表为由拒不收房，由此导致的违约金的增加我公司不应承担。三、退一步来讲，即使我公司存在逾期交房的情形，原告主张的违约金过高，依法应当予以核减。依据《合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。在本案中，即使我公司逾期交房，对原告造成的损失也是微乎其微，法院应当结合合同的约定及履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量，从合同约定来看，按照日万分之四计算违约金，逾期交房半年便达到了7.2%的违约金比例，相较于对原告造成的实际损失，应当是明显过高的，从合同的履行来看，我公司在对于延误工期确实不存在过错，主要是由于他人的原因导致的。综上，我公司的建设工期应当依法延长至2020年2月28日，并不存在逾期交房的情形，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年4月4日，原告与被告在本市八景镇景和华城售楼部签订了一份商品房买卖合同，合同编号为：ＧＡ201804033071，合同约定被告将其开发的位于高安市，以396827元的价格出售给原告。合同第六条约定：“买受人于签订合同之日付清首付房款人民币：壹拾贰万陆仟捌佰贰拾柒元整（126827）余款人民币：贰拾柒万元整（270000）办理贷款，受买人须于合同签订之日起一星期内向出卖人提供贷款材料”，合同第八条约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家或地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府的法律、法规而导致延误”；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“⑴逾期不超过60日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。合同签订后，原告已依照合同约定交清首付款，并办理了按揭贷款，被告至本案庭审时仍未取得该商品房的“竣工验收备案表”，且未按合同约定向原告交付该诉争房屋。因原、被告对被告延期交房的行为是否构成违约，及违约金的承担产生争执，故原告诉至本院。以上事实有原、被告陈述、商品房买卖合同复印件、购房担保借款合同、收款收据、高安市气象局出具的证明、高安市政法委的实施意见、给水工程合同、配电工程合同、燃气管道工程合同及验收合格证明、工程竣工验收报告、建设工程质量监督报告等证据证实，足以认定。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间所签订的商品房买卖合同系双方在平等、自愿的基础上所达成的一种契约，该合同合法有效，依法应受法律保护。被告未能取得该商品房的【竣工验收备案表】，并按商品房买卖合同约定的交付期限交付该房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告在辩称中主张原告所购房屋已经符合交付条件，可以进行交房，未取得工程竣工验收备案表并不影响房屋的正常使用，且原告主张的违约金相较于其实际损失，明显过高，依法应当予以核减；根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用”；原告和被告签订的商品房买卖合同第八条明确约定：“出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房【取得竣工验收备案表】，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，可见，取得【竣工验收备案表】不但是商品房交付的法定条件，亦是本案合同双方当事人的约定条件；本案诉争商品房未能取得【竣工验收备案表】，即意味着交付条件不成就；违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱，违约金兼具补偿性和惩罚性原则，即违约方因其违约行为不但应当给予合同相对方实际损失补偿，还应当承担相应的物质或金钱惩罚。2020年6月9日，江西省高级人民法院制定《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，该指引第三条商品房交付与接收中指出：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持”，第四条逾期交房违约金的调整中指出：“合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内”，本案中，对被告逾期交房的违约行为，结合原告居住地的经济发展水平、收入状况、生活水准及被告逾期交房的过错程度、时间长短及客观状况等，本院认为，被告承担按日万分之二点五计算的违约金较为妥当。被告在辩称中还主张，其迟延交房的行为是由于不可抗力所致，交房时间应顺延，其不应承担因迟延交房而产生的违约责任。本院认为：不可抗力是指合同订立时，不能预见、不能避免，且不能克服的自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹、海啸、火灾等；政府行为，如征收、征用等；社会异常事件，如战争、军事行动、罢工、骚乱等，本案中，被告提出的天气长时间下雨影响施工，地质结构原因延误工期，均不属于民法意义上的不可抗力，被告的抗辩理由属于概念的扩大化理解和适用，被告未提供任何证据证实其在约定的交房日期前后将延期交房的原因告知了原告，并取得原告的理解和认可，故本院对被告的该抗辩主张不予采信；被告所主张的因政府环境检查、整顿砂砾石供应市场、建设“智慧安防小区”等政府行为导致延误工期，上述抗辩理由与商品房买卖合同第八条：“因政府的法律、法规而导致延误”不是同一概念，因政府的法律、法规而导致延误是指当事人在合同订立后，政府颁布新的法律、法规、政策、行政措施致使合同不能履行，本案中，政府相关部门的上述行为，均不属于合同约定的政府法律、法规范畴，而是政府相关部门的职能行为，与合同的履行并不冲突，故本院对被告的该抗辩意见亦不予采纳；被告所主张的自来水公司、电力公司、天然气公司迟延完工而导致延误工期，纯属推卸责任、混淆概念，上述延误工期应是合同履行过程中，被告理应作出的合理预见，事实上，被告所开发的景和华城商住小区从2017年10月20日动工，约定的交房日期为2019年6月28日，商品房的建设周期长达586天，被告有充足的时间调整施工进度，按期完工，且被告与上述公司之间的安装合同，与原告无法律关系，不得损害原告的合法权益，故本院对被告上述主张亦不予支持。为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江西寅源置业有限公司应继续履行其与原告廖某某所签订的GA201804033071号《商品房买卖合同》；二、限被告江西寅源置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告廖某某逾期交房违约金（逾期交房违约金的具体金额以购房款396827元为基数，按日万分之二点五，自2019年6月29日计算至被告江西寅源置业有限公司向原告廖某某交房日止；如该诉争商品房符合约定的交房条件，原告廖某某不收房，则计算至符合约定的交房条件成就之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币669元，由被告江西寅源置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，需缴纳上诉案件受理费至宜春市中级人民法院。户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不缴纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  左功雄二〇二〇年六月二十八日书记员  王永芳