山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3038号 上诉人（原审被告）：姚绵峰，男，1989年12月24日出生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：孙东清，山东江河海（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司，住所地青岛市市南区香港中路9号香格里拉中心办公楼501、502室。 主要负责人：吴沂城，总经理。 委托诉讼代理人：徐智宏，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人姚绵峰因与被上诉人北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司青岛分公司（以下简称青岛世邦魏理仕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚绵峰上诉请求：依法撤销一审民事判决书，并驳回青岛世邦魏理仕物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.青岛世邦魏理仕物业公司不是适格的物业服务企业，无权向姚绵峰主张物业服务费。青岛世邦魏理仕物业公司不具备法人资格，没有资格在本案所涉的物业项目从事物业服务。青岛世邦魏理仕物业公司未在青岛市取得物业资质证书，其自2016年2月开展本案所涉物业服务项目，根据当时施行的《物业管理条例》，青岛世邦魏理仕物业公司不具备在青岛市范围内从事物业服务的资格。一审判决回避青岛世邦魏理仕物业公司的物业服务资格和资质，违背了权利义务依法确定的原则。2.一审按7元/平方米/月的标准判决姚绵峰承担物业服务费，违反了普通住宅房屋实行政府指导价的强制性规定。姚绵峰的房产为普通高层住宅，房产证载明为住宅房屋，并非是商业房产或别墅类住宅。我国对住宅房屋的物业服务费采取政府指导价，2019年9月5日青岛市公布的标准为最高价格不超过2.08元/平方米/月。虽然双方签订的前期物业服务协议约定了7元/平方米/月的价格，但该价格显著高于政府指导价。青岛市制定的政府指导价依据国务院物业管理条例的授权，在青岛市范围内具有强制性的法律效力。当事人之间的约定与强制性的规定相冲突时，应当适用强制性的规定，况且青岛世邦魏理仕物业公司提供的服务与其主张的价格和承诺并不匹配。 青岛世邦魏理仕物业公司未作答辩。 青岛世邦魏理仕物业公司向一审法院起诉请求：1.姚绵峰向青岛世邦魏理仕物业公司支付物业服务费51356.97元及违约金，违约金以姚绵峰欠付的物业服务费为基数，自2016年7月1日起按照日千分之三的比例计算至姚绵峰实际履行之日止；2.本案诉讼费用由姚绵峰承担。 一审法院查明事实：1.2016年2月17日，姚绵峰与山东海航商业发展有限公司签订《青岛市商品房出售合同》及补充条款，购买位于青岛市市南区户房屋，房屋建筑面积271.73平方米。附件五该房屋《前期物业管理服务协议》、《使用公约》或有关承诺书中作出约定：姚绵峰承诺同意遵守由山东海航商业发展有限公司制定的海航万邦中心之《海航万邦中心临时管理规约》及由山东海航商业发展有限公司与青岛世邦魏理仕物业公司签署的《前期物业管理服务协议》；涉案小区住宅物业管理费现行每月每平方米建筑面积7元。补充条款第十一条约定：姚绵峰同意由山东海航商业发展有限公司选聘的青岛世邦魏理仕物业公司负责“万邦中心”项目的前期物业管理工作。姚绵峰承诺在所购房屋符合验收交接条件的情况下，在房屋交接前按《前期物业管理服务协议》的约定标准交纳物业管理服务费（现行标准7元/月/平方米建筑面积），在收楼时预付三个月的物业管理费，并支付相关配套设施的费用，包括水、电、物业维修基金、装修垃圾清运费等，否则山东海航商业发展有限公司有权拒绝交付房屋且不承担任何责任。姚绵峰同意山东海航商业发展有限公司制定的“海航万邦中心”项目《临时管理规约》（《使用公约》），并于签署本补充协议的同时签署“海航万邦中心”项目《临时管理规约》（《使用公约》），承诺遵守该规约的各项规定。 2.2016年3月25日，姚绵峰签署承诺书，承诺同意遵守《临时管理规约》的一切条款，同意按照管理规约的标准缴纳物业服务费用，现行物业服务费用标准为：公寓物业服务费7元/月/平方米（建筑面积），姚绵峰同意承担违反《临时管理规约》的相应责任，并同意对姚绵峰所购租赁物业的使用人违反《临时管理规约》的行为承担连带责任。 《临时管理规约》约定，由青岛世邦魏理仕物业公司为青岛市市南区香港中路2号、青岛市市南区延安三路234号物业提供前期物业管理服务，物业类型为商业、写字楼、公寓。物业业主或使用人应于物业交付使用之日起及此后每季度首日或之前按照物业服务企业公布的管理费预付三个月的物业服务费用。若业主未能按本临时规约的期限支付物业服务费或其他应付款项，物业服务企业有权要求业主使用人每逾期一天按应付而未支付款项的千分之三计算违约金偿付给予物业服务企业。该规约还约定公寓物业服务费7元/月/平方米（建筑面积）。 3.姚绵峰系青岛市市南区户业主，该房产建筑面积271.73平方米。自2016年7月至2018年9月姚绵峰未向青岛世邦魏理仕物业公司交纳物业服务费51356.97元。涉案房屋所在小区至今未成立业主委员会，一直由青岛世邦魏理仕物业公司提供物业服务。 4.青岛世邦魏理仕物业公司提交缴费通知3份、缴费短信通知打印件3页，证明青岛世邦魏理仕物业公司一直向姚绵峰催缴物业费。经质证，姚绵峰对青岛世邦魏理仕物业公司提交的上述证据的真实性无法确认，认为在缴费通知书上印章的名称为世邦魏理仕青岛万邦中心物业服务中心，无法证明该印鉴是经过合法审批刻制，亦无法证明该主体合法存在以及与青岛世邦魏理仕物业公司的关系。一审法院认为青岛世邦魏理仕物业公司提交的上述证据姚绵峰不予认可，且青岛世邦魏理仕物业公司未提交其他证据补充证明上述证据的真实性，故一审法院对上述证据的真实性不予采纳。 一审法院认为，1.姚绵峰签署的《青岛市商品房出售合同》及补充条款，其签约主体适格，内容不违反法律的规定，系其真实意思的表示，合法有效。姚绵峰还签署承诺书，承诺同意遵守《临时管理规约》的条款。因此签约主体应全面适当履行上述约定。结合《青岛市商品房出售合同》及补充条款中附件五该房屋《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》和有关承诺书的约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。故该附件五《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》和有关承诺书合法、有效，姚绵峰应按照约定履行义务。 2、关于青岛世邦魏理仕物业公司能否向姚绵峰收取物业服务费？一审法院认为，该小区的前期物业服务由青岛世邦魏理仕物业公司提供，涉案小区至今尚未成立业主委员会，青岛世邦魏理仕物业公司虽属于北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司的分支机构，但青岛世邦魏理仕物业公司是涉案小区物业服务的实际提供者，与姚绵峰形成了物业服务关系，因此姚绵峰应按照约定向青岛世邦魏理仕物业公司缴纳自2016年7月至2018年9月的物业服务费51356.97元，对姚绵峰的抗辩理由一审法院不予采纳。姚绵峰享受物业服务后不缴纳物业服务费，是违约行为，应承担相应民事责任。但青岛世邦魏理仕物业公司提交的证据不足以证明其就缴纳物业费向姚绵峰进行了通知和催缴，因此一审法院对青岛世邦魏理仕物业公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。 3.本案中，若青岛世邦魏理仕物业公司在其物业管理服务过程中存在瑕疵，姚绵峰等业主可以根据物业管理条例规定，通过业主委员会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为；青岛世邦魏理仕物业公司也应虚心听取姚绵峰等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾纠纷，共同营造和谐小区。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（一）、（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、姚绵峰于判决生效之日起十日内向青岛世邦魏理仕物业公司支付自2016年7月至2018年9月所欠的物业服务费用51356.97元；二、驳回青岛世邦魏理仕物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1084元，由姚绵峰负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：姚绵峰应否向青岛世邦魏理仕物业公司支付物业管理费及物业管理费的金额如何认定。 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司具有物业服务的资质，青岛世邦魏理仕物业公司系其分支机构，有权在法律及公司章程允许的范围内开展业务活动。姚绵峰签字确认的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》均载明由青岛世邦魏理仕物业公司提供物业服务，该公司也实际提供了物业服务，姚绵峰提交的证据不足以证明青岛世邦魏理仕物业公司从事物业服务的行为违反了效力性强制法律规定。因此，姚绵峰以青岛世邦魏理仕物业公司不具备法人资格及物业服务资质为由，上诉主张其不应交纳物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 双方签订的前期物业服务协议约定了7元/平方米/月的价格，姚绵峰上诉称该约定超出了青岛市住宅房屋物业服务费的政府指导价，其不应按照该约定价格交纳物业服务费。对此，本院认为，政府指导价格属于行政管理范畴，不属于法律禁止性或强制性的规定，故姚绵峰应当按照约定的7元/平方米/月的价格交纳物业服务费。一审认定姚绵峰应按照约定向青岛世邦魏理仕物业公司交纳自2016年7月至2018年9月的物业服务费51356.97元，并无不当，本院予以确认。 综上，姚绵峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1084元，由姚绵峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年六月二日 法官助理 张雅彬 书记员张恬