新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1432号   上诉人（原审被告）：张希堂，男，1949年12月7日出生，汉族，农民，住新疆维吾尔自治区奇台县。   委托诉讼代理人：殷杰，新疆新天律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：马建新，男，1971年12月15日出生，回族，乌鲁木齐市广播电视台职员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：胡瑞新，新疆柏坤亚宣律师事务所律师。   上诉人张希堂因与被上诉人马建新房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初9798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张希堂的委托诉讼代理人殷杰，被上诉人马建新的委托诉讼代理人胡瑞新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张希堂上诉请求：请求撤销一审判决第三项、第四项，依法改判马建新赔偿损失及利息。事实和理由：关于损失不仅应包括违约行为给对方造成的财产利益的丧失和耗费，还应当包括合同履行后可以获得的利益。本案中，张希堂得不到补偿的亏损部分也是损失，但一审判决却以征迁时对房屋的估价减去双方交易价来认定，对张希堂购买房屋后，新建与装修直接投入的价值不予考虑，征迁款是向张希堂做出的补偿，是张希堂应得的补偿部分，并不是损失，一审判决以此为基数判定我们双方的过错责任，出现了严重的错误。关于利息的问题，张希堂交付了现金，马建新交给张希堂的是在建工程，尚不具备使用功能，一审判决以标的物返还与价款返还互为对待给付，以此相抵，明显有失公平。   马建新辩称，涉案合同违反法律规定，属于无效合同，一审判决根据查明的事实，认定双方当事人的过错责任比例，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。   马建新向一审法院起诉请求：请求确认马建新与赵建荣签订的房屋产权及宅基土地使用权转让协议无效。   张希堂向一审法院反诉请求：1．判令马建新返还购房款150万元；2．判令马建新赔偿损失1,305,000元；3．判令马建新支付利息212,060元，并自反诉之日起至实际支付上述款项前按年息4.75%的标准支付利息。   一审法院认定事实：1969年3月20日，张希堂与赵建荣登记结婚，共生育张风玲、张风华、张风梅、张雯、张凤萍、张涵六名子女。赵建荣于2019年9月1日去世。后，张希堂与张风玲、张风华、张风梅、张雯、张凤萍、张涵达成继承协议，张风玲、张风华、张风梅、张雯、张凤萍、张涵放弃对赵建荣生前财产的继承，全部由张希堂继承。2016年8月2日，马建新与赵建荣签订房屋产权及宅基土地使用权转让协议，约定马建新将其××区的自建房产权及宅基地使用权转让给赵建荣。房屋产权转让面积1450平方米，共五层，负一层，地上四层，宅基地使用面积转让300平方米，转让费用150万元。赵建荣购买马建新的房产，属于在建工程房屋，赵建荣购买后需再投资进行该房屋的修建及装修，马建新必须保证后期工程能顺利施工，而且不得以任何理由违约，如违约需赔付赵建荣购房款和后期在该房屋再建工程时所产生的所有费用的三倍，双方签订协议之日起，如果遇国家征收，给子任何补偿均与马建新无关。（注：如在签订协议之日起三年内被国家征迁，征迁补偿超过前期购房款和房屋再建时的所有投入资金的总额的三分之时，赵建荣另外支付马建新10万元，如在合同签订三年后遇到征迁，则与马建新无关。）上述协议签订后，赵建荣于2016年8月2日支付马建新转让款70万元，2016年8月22日支付马建新转让款70万元，2016年11月9日支付马建新转让款10万元，均由马建新出具收条。马建新交付房屋后，赵建荣对该房屋进行了再建及装修。张希堂在审理中提供了建房合同、收条、银行交易明细等佐证赵建荣修建房屋及装修工程总造价1,305,000元。另查明：涉案房屋被乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）房屋征收与补偿管理办公室征收并已拆迁。马建新提供的房地产估价报告，注明该房屋及土地权利人为赵建荣，被征收房屋价值2,762,454元（其中房屋价值2,659,782元，装修及附属物价值102,672元）。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，马建新与赵建荣签订的房屋产权及宅基土地使用权转让协议涉及到宅基地使用权的转让，宅基地使用权是农村居民基于集体经济组织成员的身价而取得，只能由本集体经济组织的成员享有，而赵建荣不是该集体经济组织的成员，依据上述法律规定，马建新与赵建荣之间签订的房屋产权及宅基土地使用权转让协议应属无效，故马建新主张确认该协议无效的请求符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案马建新与赵建荣签订的房屋产权及宅基土地使用权转让协议无效，对马建新与赵建荣之间自始不发生法律拘束力，马建新所收取赵建荣的购房款150万元应当返还赵建荣。但赵建荣已于2019年9月1日去世，其对合同享有的债权债务由继承人继承赵建荣的子女均已放弃继承权，故该债权应由其配偶张希堂继承。张希堂反诉马建新返还购房款150万元的请求成立，本院予以支持。张希堂反诉马建新赔偿修建及装修损失1,305,000元，本院认为，张希堂提供的建房合同、收条、银行交易明细等并不足以反映赵建荣实际支出了该笔费用，现案涉房屋已征收，征收部门委托出具的房地产估价报告确定房屋价值2,762,454元（其中房屋价值2,659,782元，装修及附属物价值102，672元），但装修及附属物价值102,672元亦不能如实反映赵建荣新建及装修损失，故本院酌情以房屋鉴定价减去交易价来认定，核算为1,262,454元（2,762,454元-150万元）。马建新在出卖时明知所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，而在面临政府拆迁补偿时主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任，本院酌定为70%。赵建荣在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担30%的次要责任。故马建新应当赔偿张希堂新建及装修损失883,717.80元（1,262,454元×70%）。张希堂主张马建新支付利息212,060元以及自反诉之日起至实际支付上述款项前按年息4.75%的标准的利息，一审法院认为，双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用利息相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，无须支付利息。本案合同履行中马建新将案涉房屋交付赵建荣，赵建荣未曾返还案涉房屋，马建新也无须支付利息。故对张希堂的该项请求，一审法院不予支持。判决如下：一、马建新与赵建荣于2016年8月2日签订的房屋产权及宅基土地使用权转让协议无效；二、马建新返还张希堂购房款150万元；三、马建新赔偿张希堂损失883,717.80元；四、驳回张希堂的其他反诉请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审认定的事实予以确认。   本院认为，关于张希堂上诉称本案有建造及装修的损失，还有合同履行后可以获得的利益，张希堂得不到补偿的亏损部分也是损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案合同系无效合同，本案合同自始对双方当事人没有法律约束力，故不存在合同履行后可以获得的利益的问题，张希堂的该上诉理由没有法律依据，本院不予采信。关于张希堂上诉称损失数额的认定有误的问题。张希堂所提交的证据系其单方的证据，没有其他证据加以印证，因涉案房屋已征收，一审判决根据征收时房屋的鉴定价格减去交易价格，认定房屋的建造及装修损失，并无不妥，本院予以维持。关于张希堂对资金占用利息上诉的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案合同无效，双方当事人应当相互返还，马建新收取了房款，存在占用资金的利息损失，张希堂占有了房屋，应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用利息相互抵销，张希堂要求支付资金占用利息的上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，张希堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10,133.42元（张希堂已预交），由张希堂负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   黎剑   审  判  员   柳燕   审  判  员   焦玉   二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日   书  记  员   马平