江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1252号上诉人（原审原告、反诉被告）：李玉祥，男，1972年6月14日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会，住所地淮安市淮阴区古清口街道桂塘村。法定代表人：干家欢，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘怀俊，江苏淮俊律师事务所律师。上诉人李玉祥因与被上诉人淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会（以下简称村委会）建设工程施工合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院(2019)苏0804民初5174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李玉祥上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判由被上诉人村委会向上诉人李玉祥返还保证金700000元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误。原审确认双方的合同无效，却没有判决被上诉人返还保证金，应为适用法律错误，二审应当直接予以改判。合同虽然无效，但是双方合同已经实际履行，合同目的已经实际完成，而不是原审认定的合同目的无法实现。上诉人自行出售房屋，得到被上诉人的认可，应当认定为双方合意改变合同的履行方式为上诉人直接向购房户收取建房款。因此，合同目的已经完成，被上诉人也应当返还保证金。被上诉人村委会辩称：上诉人的上诉理由不能成立，一审判决认定事实和适用法律正确。上诉人和被上诉人之间合同无效，但是根据本案情形客观上无法相互返还财物，上诉人也不可能将土地返还给被上诉人，因为土地上已经建成房屋，不可能将房屋清除返还土地。如果上诉人的请求得到法庭支持，那么就意味着被上诉人要花费大量的资金平整土地、建好房屋、还需要支付农民的土地费用无偿给上诉人开发，不符合情理有违公平正义。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告李玉祥向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审被告向原审原告返还保证金70万元；2、判令原审被告向原审原告支付资金占有利息，以70万元为本金，从2013年3月26日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；3、本案诉讼费用由原审被告负担。反诉原审原告村委会向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉原审被告赔偿反诉原审原告代建房屋款3456000元；2、反诉费用由反诉原审被告负担。一审法院认定事实：2013年11月5日，原审原告李玉祥与原审被告村委会签订《桂塘中心村二期康居工程代建协议》一份，甲方（委托方）为原审被告村委会，乙方（被委托方）为原审原告李玉祥，约定随着本村中心村范围内老庄台改造工程全面结束，桂塘中心村二期规划随之展开，现仅有最后一块可建村民住房的土地，但土地平整、拆迁后建筑垃圾转运、下水道新建、公厕化粪池异地重建等，不仅工作量大，且投资大，个体群众无法解决，针对存在的问题，为了确保建成环境优美、高标准、高质量、规格统一的新居，村委会决定委托乙方按照甲方提供的设计图纸施工，协议的主要内容如下所述。第一条约定了项目概况，项目界址为东至施门前南北水泥路向西、西至桂塘花苑东院墙外、南至建龙板材厂院墙向北、北至东西水泥路南，实际面积待勘测后确定；项目内容包括勘测定界、建设规划、房屋套型、水电安装，乙方必须严格按照甲方提供的设计方案施工。第二条规定了甲方的权利和义务：甲方按项目确定的地址为乙方提供建设用地，并向乙方提供施工所需图纸；甲方负责在合同约定的时间内将该土地上的障碍物清除，完成该块土地上下水道、化粪池改建等设施，协调乙方施工期间所需水电（费用由乙方自行负担）等具体问题；甲方负责处理施工期间乙方与地方产生的一切矛盾，因政策调整造成的损失由甲方负责；甲方可指派专职干部或委派有资质的监理单位参与建设全程的监督管理，参与工程预、决算审核；定价权由甲、乙双方共同商定，代建房屋主要用于解决本村群众的居住需求，原则上应当经被代建者认可，甲、乙双方都无权单方定价；甲方的收款证明为代建房屋确认文书，乙方无权擅自向被代建者收取任何名目的费用。第三条约定了乙方的权利和义务：乙方不得擅自变更图纸，确保按图施工，建设周期自本合同签订之日起至2013年12月30日，乙方必须如期交付使用；乙方在本合同签订时，现行向甲方付80万元保证金，缴纳80万元保证金后才享有施工权，在合同工期内一切费用（材料费、人工费等）均由乙方自行负责垫付，乙方不得以任何理由延误工期或停工，一旦出现此类问题，视为乙方单方违约，甲方可书面通知乙方中止合同，乙方缴纳的保证金80万元不予退还，乙方同时承担相应的经济、法律责任；施工所需材料如红砖、钢筋、水泥等必须产自正规厂家，购料单据必须保存备查，所用材料不得以次充好、掺杂掺假，一旦发现建材质量问题，甲方监理单位有权要求乙方停工、返工，造成的损失由乙方承担；乙方在施工期间的安全问题由乙方自行安排，与甲方无关。第四条约定了违约责任：任何乙方违反协议约定，均需承担赔偿对方损失的责任。在上述代建协议签订之前，原审原告李玉祥已于2013年3月26日向原审被告村委会缴纳了保证金80万元，原审被告村委会向原审原告出具结算凭证一份，交款人为原审原告李玉祥，收款内容为小区内房子8套保证金，收款金额为80万元，结算方式为转账70万元+现金10万元。2014年1月29日，原审原告李玉祥从原审被告村委会借款10万元，并向原审被告出具借条一份，借条载明借到现金10万元；桂塘村党支部书记干某,4在借条签字：“同意从保证金中扣除”。原审原告李玉祥对从原审被告村委会借款10万元不表异议，同意在向原审被告村委会主张退还保证金80万元范围内予以扣除。涉案的10套房屋已经完成施工，该10套房屋被原审原告李玉祥自行出售给他人，原审原告庭审中自认只有一套是出售给了原审被告村委会的村民，其他房屋出售给了本村以外的居民。一审另查明，涉案工程并未取得建设规划许可证。庭审中，原审被告村委会申请原淮安市淮阴区古清口街道桂塘村党支部书记干某,4出庭作证，原审原告对证人干某,4系原审被告所在村党支部书记身份以及作为当时原审被告代表与原审原告就涉案工程进行对接的直接负责人身份均不表异议，证人干某,4证实原审原告缴纳给原审被告的80万元实为建设涉案房屋的配套资金，用来弥补原审被告在建设该房屋中的投入，原审被告无需退还给原审原告，原审原被告共同商定房屋出售价格后由原审被告出售给本村村民，所得价款返还给原审原告，出售房屋价款扣除原审原告的建筑成本和每一套房屋缴纳给原审被告的10万元配套资金后，即为原审原告的利润。原审原告李玉祥认为证人干某,4与原审被告村委会存在利害关系，不能作为证据使用。一审法院认为：原审原告李玉祥与原审被告村委会就涉案工程签订的协议书虽系双方真实意思表示，但因该工程并未取得建设规划许可证，且原审原告李玉祥系不具备相应施工资质的个人，原审原被告双方签订的代建协议书应属无效。但如果工程完成施工并交付使用的，支付工程价款时可以参照原合同执行。本案中，原审原告李玉祥要求原审被告村委会退还保证金70万元，原审被告村委会辩称该70万元应为建房的配套资金，无需退还给原审原告，原审被告只申请了证人干某,4出庭作证，但代建协议中约定该80万元为保证金，除证人干某,4证言外，原审被告并未能提供其他证据证实该款项的性质，证人证言证明效力弱于代建协议的条款，对原审被告的该辩解不予采纳。原审原被告签订的代建协议第二条第5项、第6项约定房屋定价权应由原审原被告共同商定，代建的房屋主要用于解决本村居民的居住需求，且房屋只能由原审被告村委会进行出售，原审被告收取购房款后返还给原审原告，但房屋建设完成后，原审原告李玉祥擅自出售房屋，并未与原审被告村委会共同商定价格，且10套房屋中的9套出售给了本村以外的人，严重违反了双方合同的约定。且原审原被告签订的代建协议第三条约定房屋必须在2013年12月30日前建设完毕，如果原审被告延误工期或停工，原审原告缴纳的保证金原审被告无需退还，原审原被告签订代建协议约定由原审原告李玉祥为原审被告村委会代建房屋，目的是为了及时建好房屋以解决本村村民的居住需求，因原审原告已经将涉案的房屋全部私自出售，导致房屋至今无法交付给原审被告村委会，致使合同目的无法实现，现原审原告要求原审被告返还原审原告缴纳的70万元，无事实和法律依据，依法应予驳回。对于反诉原审原告村委会提出要求反诉原审被告李玉祥返还10套房屋出售款3456000元的诉讼请求，庭审中，村委会认可收取原审原告相关费用后，所售房屋的款项需返还给反诉原审被告李玉祥，但代建协议中关于双方对房屋出售款的分配比例未作约定，现在房屋已经被反诉原审被告李玉祥全部出售且其中一套房屋买卖合同中有反诉原审原告村委会的盖章，反诉原审原告村委会申请的出庭证人干某,4也能证实房屋出售后价款应该支付给反诉原审被告李玉祥，反诉原审原告要求返还出售房屋的钱款，无事实和法律依据，依法应予驳回。一审法院判决：一、驳回原审原告李玉祥的诉讼请求。二、驳回反诉原审原告淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会的反诉请求。本诉案件受理费14808元，由原审原告李玉祥负担；反诉案件受理费17224元，由反诉原审原告淮安市淮阴区古清口街道桂塘村村民委员会负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为：关于上诉人李玉祥要求被上诉人村委会退还保证金70万元应否支持问题。经查，双方所签订的代建协议第二条第5项、第6项中，明确约定了房屋定价权应由双方共同商定，代建的房屋主要用于解决本村居民的居住需求，且房屋只能由村委会进行出售，双方都无权单独定价；上诉人的收款证明为代建房确认文书，上诉人无权擅自向被代建者收取任何名目的费用。但案涉房屋建设完成后，上诉人李玉祥擅自出售房屋，并未与被上诉人共同商定价格，且10套房屋中的9套出售给了本村以外的人，严重违反了双方合同的约定。同时代建协议还约定了案涉房屋必须在2013年12月30日前建设完毕，如果上诉人延误工期或停工，上诉人缴纳的保证金原审被告无需退还。双方签订代建协议的目的是为了及时建好房屋以解决本村村民的居住需求，但上诉人却将涉案的房屋全部私自出售。原审依据查明的案件事实，鉴于上诉人将涉案房屋无法交付给被上诉人，认定双方合同目的无法实现，对上诉人要求被上诉人返还缴纳的70万元保证金不予支持，并无不当。上诉人称其自行出售房屋的行为，得到了被上诉人的认可，但一、二审中上诉人并未提供相关证据予以证明。同时上诉人亦未举证证明其对涉案房地产项目相关配套设施费用予以出资。现上诉人主张双方签订的代建合同目的已经完成，且在案涉房屋又被其全部出售，所出售房屋的款项被其占有的情况下，再要求被上诉人返还保证金，既不符合双方合同约定，也不符合常理。故对上诉人李玉祥要求被上诉人村委会退还保证金70万元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人李玉祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  华 林审 判 员  马作彪审 判 员  李前兵二〇二〇年六月十五日法官助理  王 敏书 记 员  陈锦蓉