辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽08民再115号上诉人（原审原告）：孔繁刚，男，1975年11月15日出生，汉族，老边区人，工人，住营口市老边区。上诉人（原审原告）：于明，女，1980年8月30日出生，汉族，老边区人，无业，住营口市老边区。上诉人（原审被告）：辽宁辰威集团有限公司，住所地：营口市老边区渤海东大街9号-甲2号。法定代表人：李威，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵宇，男，1979年2月3日出生，满族，大石桥市人，该公司职工，住大石桥市。上诉人孔繁刚、于明因与上诉人辽宁辰威集团有限公司（以下简称“辰威集团”）商品房预售合同纠纷一案，辽宁省营口市老边区人民法院于2014年10月31日作出（2014）营老民一初字第431号民事判决书，后孔繁刚、于明上诉于本院，本院作出（2015）营民一终字第00227号民事判决，后孔繁刚、于明向辽宁省高级人民法院申请再审，该院对本案提审并于2017年7月3日作出（2016）辽0811民再348号民事裁定书，裁定撤销一、二审判决，发回辽宁省营口市老边区人民法院重审。辽宁省营口市老边区人民法院于2018年4月17日作出（2017）辽0811民再8号民事判决，孔繁刚、于明、辰威集团均不服，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人于明，上诉人辰威集团的委托诉讼代理人赵宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔繁刚、于明上诉请求：1．撤销再审（2017）辽0811民再8号判决；2．判令支持上诉人一审诉讼请求；3．改判（2015）营民一终字第00227号民事判决中的相关诉讼费用由辰威集团承担。4．本次上诉相关费用由辰威集团承担。事实和理由：原再审判决认定事实错误。上诉人与辰威集团签订合同购买渤海东大街7-1幢2单元70号房，合同约定于2012年11月30日辰威集团交付房屋同时交付房屋产权证。但是，交付期限到期后，辰威集团却未按约定交付房屋，经过多次催告，辰威集团总是推诿，一直到现在也未能依法交付房屋。为保护自身的合法权益，依照双方签订的《商品房买卖合同》“第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1．按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行”及《合同法》《最高人民法院公布商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为或在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收复利的规定，上诉人将辰威集团诉至老边区人民法院，请求依法判令辰威集团承担违约责任，赔偿逾期30天后的违约金：1956.31元，逾期交房30天后的违约金27000元；未能按约定时间交付房照48051.91元，合计75051.91元。同时，判令辰威集团立即履行合同，交付房屋。但，再审法院认定该房屋至今未交付使用为由，作出（2017）辽0811民再8号判决，不予支持上诉人的未能按约定交付房屋产权证违约金的诉讼请求。再审法院罔顾商品房买卖合同中已明确约定办理房屋所有权登记证的期限是交付房屋同时交付房屋产权证，错误适用法律规定，违背事实，侵犯了上诉人的合法权益，原二审判决遗漏上诉人的诉讼请求，程序违法，案件受理费1330元应由辰威集团承担，再审时，原审法院没有对此部分案件受理费做出判决。上诉人辰威集团答辩称，辰威集团因为政府原因造成延迟交房，与我无关。我们与政府之间不存在纠纷，只是与辰威集团有纠纷，老边法院已经走访，是有法律依据的。上诉人辰威集团上诉请求：1．撤销营口市老边区人民法院（2017）辽0811民再8号民事判决书或依法改判；2．由孔繁刚、于明承担上诉费。事实和理由：1．本案发生逾期交房的原因是由于政府动迁没有全部完毕，相关配套设施无法建设施工，这种客观事实不是上诉人造成的，并且是上诉人无法控制和避免的。而上诉人为了业主能够尽快入住，积极与政府各个部门协调，自身投入相当大的资金和人力，将水、电、供暖、电梯、防火等基础设施接入并通过验收，使小区达到了入住条件。因为上诉人主管行为没有过错，并在产生各种困难因素的情况下，积极履行合同，采取各种补救措施，尽到了应尽的义务，故该责任不应由上诉人承担。2．再审法院对逾期后按同期同类地区租房价格支付违约金，认定租房价格为每月1300元，没有依据。同期同类地区的租金，具体金额应由具备相关资质的评估机构作出。再审判决中认定价格是经过走访后酌定作出的，上诉人认为价格明显高于同期同地区租房标准。上诉人孔繁刚、于明答辩意见与其上诉意见一致。孔繁刚、于明向一审法院起诉请求：1．被告履行交付房屋；2．判令被告赔偿逾期30天的违约金1956.31元，赔偿未按约定时间交付房照的违约金48051.91元，共计75051.91元；3．案件受理费由被告承担。原一审查明的事实：原告与被告辰威集团就由被告开发，位于营口市老边区，面积为104.84平方米的预售商品房以每平方米3110元的价格达成买卖意向，并于2012年8月30日向被告交付了326052元的购房款，双方据此签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定出卖人（被告）应在2012年11月30日前将具备验收合格条件的商品房交付买受人（原告），合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期交付不超过30日的，自2012年12月1日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的数额作为基数，按每日万分之二计算支付违约金，被告未在约定期限内向原告交付房屋。另查，自2013年上半年起，原告诉争房屋所在楼盘已有业主陆续入住。原审法院审理认为，被告辰威集团取得预售商品房的相关销售资质后与原告签订《商品房买卖合同》，该合同成立并依法具有法律效力，合同相对人即本案原、被告应受合同约束。原告已经支付全额购房款，被告应履约于规定的期限内向原告交付符合约定条件的商品房，被告未按期交付，应按合同约定给付违约金。关于违约金的计算标准，原、被告双方签订《商品房买卖合同》已就逾期30日内交付房屋的违约金达成约定，该约定并不违反法律规定，本院予以支持。关于逾期超过30日后交付房屋的违约金，双方于合同中并未明确约定，本院结合双方签订合同约定的条款，酌定每日按照已付房款总额的万分之二作为逾期30日后的违约金计算标准。关于逾期30日后违约金的计算期间，鉴于本案被告未按期交付房屋存在客观原因，本院结合2013年上半年小区内已有业主入住的事实，酌定被告对逾期30日后交付房屋的违约金以原告已付房款为基数，每日按万分之二作为标准给付到2013年6月30日，超出该日期后的违约金，不予支持。原告诉请要求被告交付房屋，现被告同意交付，原告可正常办理入住。原告诉请要求被告给付逾期交房致未能按约定时间办理房屋所有权证的违约金，因证据不足，不予支持。据此判决：一、被告辽宁辰威集团有限公司给付原告孔繁刚、于明自2012年12月1日至2013年6月30日期间逾期交房的违约金13759.39元。上述款项于本判决发生法律效力后五日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1680元，由被告承担。判后，上诉人孔繁刚、于明不服，向本院提出上诉。本院经审理认为，辰威集团逾期违约交房的情况属实，但从一审法院对争议房屋所做的“现场勘查情况说明”及辰威集团提交的证据中可以看出，本案争议的房屋发生逾期交房的情况是由于政府未动迁完毕等其他原因导致的，而不是因为辰威集团的主观行为过错所造成的，故原审法院据此所认定的逾期交房期限及违约金计算方式，予以支持。至于孔繁刚、于明主张辰威集团未能按照合同第十五条的约定交付房屋产权证书的问题，因孔繁刚、于明在原审起诉时并未提出，不属于本案的审理范围，据此判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330元，由上诉人孔繁刚、于明承担。判后，孔繁刚、于明不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，省院裁定提审后，再审审查认为，孔繁刚、于明一审诉请要求立即交付验收合格的房屋，一、二审判决均未对此项请求支持与否作出裁判。在一审开庭时，孔繁刚、于明已增加诉讼请求，明确提出请求要求辰威集团公司承担逾期办理房证的违约金，二审认定孔繁刚、于明在起诉时未提出系认定事实不当，遗漏当事人的诉讼请求。双方对案涉房屋约定交房时间为2012年11月30日，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条的规定，没有明确约定违约金的，则按同期同类地区租房价格支付违约金。目前案涉房屋仍不具备按合同约定的交付经验收合格的商品房的条件，且辰威集团公司逾期交付房屋事实存在，已经超过30天，一、二审按每日按万分之二作为标准并确定给付期限到2013年6月30日，事实和法律依据何在？综上，一、二审判决遗漏当事人的诉讼请求，程序违法，认定事实及适用法律错误。据此裁定：一、撤销营口市中级人民法院（2015）营民一终字第227号民事判决及辽宁省营口市老边区人民法院（2014）营老民一初字第431号民事判决；二、本案发回辽宁省营口市老边区人民法院重审。原审法院重审查明的事实与原一审查明事实一致外，另查，案涉房屋至2017年7月3日仍不具备按合同约定的交付经验收合格的商品房的条件。原审法院重审后认为，被告辰威集团取得预售商品房的相关销售资质后与原告签订《商品房买卖合同》，该合同成立并依法具有法律效力，合同相对人即本案原、被告应受合同约束。原告已经支付全额购房款，被告应履约于规定的期限内向原告交付符合约定条件的商品房，被告未按期交付，应按合同约定给付违约金。关于违约金的计算标准，原、被告双方签订《商品房买卖合同》已就逾期30日内交付房屋的违约金达成约定，该约定并不违反法律规定，本院予以支持，该项违约金为326052元×30天×2‰=1956.3元。关于逾期超过30日后交付房屋的违约金，双方于合同中并未明确约定，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第十七条的规定，没有明确约定违约金的，则按同期同类地区租房价格支付违约金。经本院走访，同期同类地区租房价格为1000至1500元之间，本院酌定为1300元每月，自2013年1月1日至2014年4月22日期间为1300元×15月+（1300元|30天×22天）=20453元。原告诉请要求被告给付逾期交房致未能按约定时间办理房屋所有权证的违约金，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权登记的期限为“出卖人应当在商品房交付使用后0日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失”。该房屋至今未交付使用，故原告要求的未能按约定时间交付房照的违约金，不予支持。据此判决：一、被告辰威集团给付原告孔繁刚、于明自2012年12月1日至2012年12月30日期间逾期交房的违约金1956.3元；自2013年1月1日至2014年4月22日期间逾期交房的违约金20453元。上述款项于本判决发生法律效力后5日内给付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1680元，由被告承担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院重审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人孔繁刚、于明提出的逾期交付房屋的违约金问题。因当事人双方在《商品房买卖合同》并未对逾期30日以后的违约金责任进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，可以参照同期同类地区租房价格支付违约金，上诉人孔繁刚、于明对此主张按照每月1500元的标准计算，但其并未提供相关证据予以证明，且其在两次一审审理中表示同时评估鉴定，但并未在法院指定的期限提交数表申请并交纳鉴定费用，应视为放弃申请，故对其主张按每月1500元的标准支付违约金的请求，本院不予支持；同理，上诉人辰威集团在本案一审重审庭审时，原审法院对其是否申请鉴定进行了询问，其明确表示不申请鉴定，现其在二审中申请鉴定，已超出了举证期限，故本院不予准许。综上，原审法院酌定房租标准并无明显不当，故对二上诉人该项请求，本院不予支持。对于上诉人孔繁刚、于明提出的逾期办理房照违约金的问题。由于当事人双方在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定为“在商品房交付使用后0日内”进行相关手续的办理，辰威集团称已通知可办理入住，现上诉人孔繁刚称该房尚未交付使用，由此可以认定案涉房屋尚未交付使用，故现上诉人孔繁刚、于明主张逾期办理房照的违约金并不符合双方约定，故对上诉人孔繁刚、于明的该项请求，本院不予支持。对于上诉人辰威集团提出的案涉房屋逾期交房系政府原因的问题。双方在合同中并未对此约定，上诉人辰威集团因政府原因存在免责条款，且在合同中注明了上诉人辰威集团关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，故对上诉人辰威集团主张不应承担责任的请求，本院不予支持。对于上诉人孔繁刚、于明提出的二审诉讼费承担问题。根据《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，诉讼费由败诉方承担。本案中上诉人孔繁刚、于明原二审上诉请求未得到支持，而在本次二审诉讼中，其未重新交纳上诉费，且本次上诉请求亦未予以支持，故应由其承担诉讼费用。综上所述，上诉人孔繁刚、于明、辰威集团的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1690元，由上诉人孔繁刚、于明承担1330元，由上诉人辽宁辰威集团有限公司承担360元。本判决为终审判决。审判长  孙石平审判员  刘剑勇审判员  栾 娜二〇二〇年六月二十二日法官助理王仁书记员韩萌