云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终749号上诉人（原审原告）：周尧，男，1980年4月27日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：周承林（系周尧之父），男，1949年6月1日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。上诉人（原审被告）：曲靖市贵源房地产开发有限公司，住所地云南省曲靖市南片区银屯路（和谐家园内）。法定代表人：解应贵，董事长。委托诉讼代理人：王洪丽，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周尧与上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人周尧的委托诉讼代理人周承林、上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王洪丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周尧上诉请求：1.判令曲靖市贵源房地产开发有限公司赔偿周尧逾期办理不动产权证书的违约金54814元；2.一、二审诉讼费由曲靖市贵源房地产开发有限公司承担。事实和理由：双方于2013年11月21日签订《商品房购销合同》，2014年3月12日上诉人周尧依约付清购房款240280元、维修基金4805.6元、交易登记费80元、土地登记费75元、契税3604.2元、印花税票5元、产权转移印花税120.4元、配套费3458元，并于2015年6月25日取得正式购房发票，同时交清相关办理不动产权证书的资料，并于2014年3月12日接房，曲靖市贵源房地产开发有限公司有义务在交房后90天内为上诉人办理不动产权证书，但截止2019年9月10日经麒麟区人民法院转交不动产权证书和契税发票给上诉人之日，已是5年零178天，扣除90天办证时间，已逾期5年零88天。曲靖市贵源房地产开发有限公司应承担该期间的违约金。曲靖市贵源房地产开发有限公司认为2017年9月13日前不具备办证条件纯属推脱责任，是为了长期占用业主的房屋维修基金和契税。上诉人购买的是商品房，并非煤矿安置房，棚户区改造房，2013年7月田坝煤矿就交清了财务账及各项建房手续。没有证据证明曲靖市贵源房地产开发有限公司自周尧接房至2017年9月13日期间不办证并非其责任。上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司上诉请求：1.云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初5761号民事判决；2.改判曲靖市贵源房地产开发有限公司不承担违约责任；3.本案上诉费由周尧承担。事实与理由：根据曲靖市贵源房地产开发有限公司一审提交的《房地产权登记信息》和《房屋交易和产权状况审核核准通知单》，在涉诉小区具备办证条件后，已于2017年12月15日向曲靖市不动产登记局申请办理涉诉小区的国有建设用地使用权及房屋所有权初始登记，在周尧于2017年12月21日签署《授权委托书》后，已于2018年2月1日向曲靖市不动产登记局提交了办理涉诉房产交易的审核申请，并于2018年2月27日取得核准通知，这些手续都是办理不动产权证的必经程序，由此可见，曲靖市贵源房地产开发有限公司已于2017年9月开始着手办理涉诉房屋的不动产登记，后因办理不动产登记需产权人面签《曲靖市不动产登记申请书》及不动产登记局业务量较大，只能分批次办理等原因，导致2018年8月6日才取得不动产权证，但并非曲靖市贵源房地产开发有限公司一方原因所致。曲靖市贵源房地产开发有限公司自涉诉小区房屋具备产权登记办理条件开始就已经履行办证义务，依法不应承担逾期办证违约责任。周尧向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理不动产权证书的违约金53857元给原告；2.判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告周尧父亲周承林系田坝煤矿职工，原告周尧户口属于田坝煤矿。2013年11月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房购销合同》，约定：1、乙方购买甲方开发建设的“田源小区”第5幢第2单元第10层1004号房，套内建筑面积118.33平方米，每平方米2030.59元（含公摊面积价格）；2、甲方应于2014年1月26日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；3、乙方达到以下四个条件后，甲方协助乙方办理房屋权属证：（1）甲乙双方办理完房屋交接手续，（2）乙方付清全部房款、维修基金、契税、产权工本费及其他税费，（3）甲乙双方签订完办理产权证的委托协议，（4）乙方向甲方支付完办理产权证所需相关费用和资料后。合同签订后，原告依约向被告贵源房地产公司付清购房款240280元，并于2014年3月12日接房，向被告交纳契税、印花税、产权转移印花税、维修基金、交易登记费、土地登记费、配套费。麒麟区人民法院作出的(2017)云0302民初3922号生效民事判决书认定如下法律事实：“田源小区”系为解决田坝煤矿矿区采煤沉陷安置灾民而定向开发的建设项目，属于棚户区改造房工程，通过招投标选择贵源房地产公司开发建设田源小区住宅项目。2009年12月26日，田坝煤矿与贵源房地产公司签订《田坝煤矿曲靖田源住宅小区项目委托开发协议》，约定：由贵源房地产公司开发建设田坝煤矿曲靖田源小区项目，小区住宅、商业用房和地下停车位及其他公共设施等全部交给田坝煤矿，并由田坝煤矿组织销售给职工或自行处置；贵源房地产公司负责全权办理房屋产权证、土地证；田坝煤矿配合完成项目开发建设过程中的各项工作，协助贵源房地产公司协调有关部门的工作联系，确保项目顺利实施。在“田源小区”建设过程中，被告贵源房地产公司与田坝煤矿一直在协同配合争取相关费用的减免。2011年10月10日，田坝煤矿向曲靖市人防办上报《田坝煤矿关于免建田源小区项目地下人防工程和减免人防工程费的请示》，2013年2月4日，田坝煤矿向曲靖市发展和改革委员会上报《田坝煤矿关于对田源小区给予减免部分税费的请示》，2016年12月1日，田坝煤矿又向曲靖市人防办上报《云南省田坝煤矿关于曲靖田源小区免交易地安置人防建设费的请示》。2017年8月11日，曲靖市住房和城乡建设局、市人防办、市房管局部门等召开专题会议，形成《曲靖市住房和城乡建设局关于田源小区项目专题会议纪要》，该决议对田源小区项目中符合防空地下室地建设费减免范围的部分建筑予以免收防空地下室易地建设费，由市房管局牵头协调不动产登记给予办理房屋产权登记手续。2017年9月13日，曲靖市房地产管理局发函（曲靖市房地产管理局关于田源小区办理不动产权证的函）请曲靖市不动产登记局对田源小区项目给予办理不动产登记相关手续，并通知其下属相关所室，对田源小区项目中符合防空地下室易地建设费减免范围的部分建筑予以免收防空地下室易地建设费，并给予办理房屋产权确权、转移等手续。2017年12月21日，原告周尧与被告贵源房地产公司签订《授权委托书》，原告委托贵源房地产公司代为办理房屋产权登记相关事宜。涉案房屋已于2018年7月2日向不动产登记部门提交曲靖市不动产登记申请书，并于2018年8月6日办理了不动产权登记。一审法院认为，商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案原、被告签订的《商品房购销合同》合法有效，对双方具有约束力。截止2014年3月12日，原告已按合同约定履行支付购房款、接房、交纳相关税费及办证费用的义务，被告应按合同约定或法律规定履行义务。被告应按照合同之约定，在办理完房屋交接手续，原告付清全部房款、维修基金、契税、产权工本费及其他税费，并签订办理产权证的委托协议，支付完办理产权证所需相关费用和资料后，协助原告办理房屋权属证书。由于涉案《商品房购销合同》仅约定由被告贵源房地产公司协助原告办理房屋权属证书，故对办证期限及逾期办证违约责任可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定处理，即“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案被告贵源房地产公司建设的“田源小区”系田坝煤矿为安置田坝煤矿采煤沉陷区治理工程的受灾居民而新建的职工住宅小区，在小区建设工程中，被告贵源房地产公司和田坝煤矿一直在协调配合向有关部门争取相关费用的减免，直到2017年8月11日《曲靖市住房和城乡建设局关于田源小区项目专题会议纪要》形成的决议才解决“给予田源小区项目中符合防空地下室地建设费减免范围的部分建筑予以免收防空地下室易地建设费”的问题，2017年9月13日，曲靖市房地产管理局通知其所属相关所室办理房屋产权确权、转移等手续，并发函至曲靖市不动产登记局给予办理不动产登记相关手续，至此，原告购买的“田源小区”房屋才具备产权登记办理条件；后原告于2017年12月21日与被告贵源房地产公司签订《授权委托书》，委托贵源房地产公司代为办理房屋产权登记相关事宜。综上，自原告接房至2017年9月13日期间，涉案房屋不能办理产权登记并不是被告原因所致，原告要求被告承担在此期间逾期办证的违约责任，不予支持。被告于2017年12月21日与原告签订《授权委托书》，接受原告的委托代为办理房屋产权登记相关事宜，并于2018年7月2日向办证机关提交原告购买的房屋的不动产登记申请书，办证机关于2018年8月6日办理涉案房屋的不动产产权登记。故原告主张的逾期办证违约金，酌情扣除30天的申请办证的合理期限，支持以购房款总额为基数、按年利率4.35%计算162天（至2018年7月2日），具体为4703元。自2018年7月2日起，被告已经完成代原告办理不动产权证的义务，原告主张被告承担自此之后至起诉之日期间的违约责任，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告曲靖市贵源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告周尧逾期办证违约金人民币4703元。案件受理费1146元（原告已预交），由原告周尧承担1046元，被告曲靖市贵源房地产开发有限公司承担100元。二审中，上诉人周尧向本院提交以下证据：收款收据一份、税务发票一份，证明周尧在2014年3月12日接房时就已经交纳了相应契税，但曲靖市贵源房地产开发有限公司直到2018年2月1日才把契税交到税务部门，长期占用周尧的契税。经质证，曲靖市贵源房地产开发有限公司认为对周尧提交的证据真实性合法性无异议，对证明目的不予认可，契税是要接到房管部门通知后才能交纳，并非有意占用。上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司向本院提交以下证据：一、周尧不动产登记原始资料档案，包括《曲靖市不动产登记申请书》、《房屋交易和产权状况审核核准通知单》、周尧、郑雅丹身份证、结婚证复印件、《商品房购销合同》、契税发票、不动产销售发票、房产分户平面图、宗地图、不动产权证书复印件各一份，证明曲靖市贵源房地产开发有限公司在2018年2月1日前就已完成周尧一户办证过程中可以由其单方完成的全部办证手续，包括前期的房产开发准建手续，以及办证所需的房产初始登记、房产测绘、税收缴纳等；由买房方提交的办证所需的结婚证、身份证，提交时间是2018年7月2日。二、周祯娴不动产证登记相关资料，包括《房地产权登记信息》表、《房屋交易和产权状况审核核准通知单》、契税发票、《曲靖市不动产登记申请表》各一份，证明曲靖市贵源房地产开发有限公司在为田源小区业主办理不动产权证的过程中，并未怠于履行办证义务，在业主配合的情况下，与周尧同一批办证的业主，于2018年3月5日就完成申请书提交，2018年4月27日就取得不动产权证书。经质证，周尧认为曲靖市贵源房地产开发有限公司提交的证据不能证明其在合同约定时间内办证。本院认为，上诉人周尧提交的证据与本案无关联性，本院不予采信；上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司提交的证据一能够证明为周尧办理产权证提交相关资料的时间，本院予以采信；证据二与本案无关联性，本院不予采信。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人曲靖市办证违约金以及支付的数额问题。本案双方于2013年11月21日签订《商品房购销合同》，其中第十二条关于产权登记的约定为：“在乙方达到以下四个条件后，甲方协助乙方办理房屋权属证：（1）甲乙双方办理完房屋交接手续；（2）乙方付清全部房款、维修基金、契税、产权工本费及其他税费；（3）甲乙双方签订完乙方委托甲方办理产权证的委托协议；（4）乙方向甲方支付完办理产权证所需交纳的相关费用和资料。”在周尧履行了合同约定的上述义务后，如曲靖市贵源房地产开发有限公司未能协助其办理房屋产权证，则应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于双方对违约责任未作约定，可适用该规定进行认定。上诉人周尧于2017年12月21日出具《授权委托书》，委托曲靖市贵源房地产开发有限公司代为办理房屋产权登记相关事宜，至此才达到合同约定的“甲方协助乙方办理房屋权属证”的四个条件，曲靖市贵源房地产开发有限公司应协助周尧办理房屋产权登记，向主管机关申请并提供办理周尧所购商品房的不动产权证、契税完税凭证的完整资料，而曲靖市贵源房地产开发有限公司于2018年7月2日向主管机关提交不动产登记申请书，未及时履行义务，应承担相应的违约责任，一审扣除30天办证的合理期限，支持以购房款总额为基数，按年利率4.35%计算162天的违约金并无不当。上诉人周尧主张违约金应从2014年3月12日计算至2019年9月10日无相应依据，上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司主张其不应承担逾期办证的违约责任的上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人周尧、上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由上诉人周尧负担573元、上诉人曲靖市贵源房地产开发有限公司负担573元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年六月四日书记员 蔡 霞