江苏省灌南县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0724民初4966号原告：季政权，男，1968年9月4日生，汉族，居民，住灌南县。原告：孙娟，女，1969年10月1日生，汉族，居民，住灌南县。两原告委托诉讼代理人：张君仁、董海波（实习律师），江苏海西律师事务所律师。被告：王新勇，男，1965年5月8日生，汉族，居民，住灌南县。被告：杭程英，女，1962年2月2日生，汉族，居民，住灌南县。被告：王云雷，男，1989年5月9日生，汉族，居民，住。被告杭程英、王云雷的委托诉讼代理人：郑东亚，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。原告季政权、孙娟与被告王新勇、杭程英、王云雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法于2019年12月10日适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂于2020年4月15日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告季政权及其与孙娟的共同委托诉讼代理人张君仁、董海波，被告杭程英、王云雷的共同委托诉讼代理人郑东亚到庭参加诉讼。被告王新勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季政权、孙娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告王新勇、杭程英退还原告购买房屋的户头转让费及预付款共计107000元并赔偿原告违约金15万元及损失10万元；2、判令被告王云雷在受赠的灌南县房屋的范围内承担连带赔偿责任。诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月9日，因灌南县硕项湖备用水源工程建设需要，灌南县房屋征收局对被告王新勇、杭程英的房屋进行征收，按安置协议被告王新勇本人应领取位于惠庄新苑30＃-3-202室房屋一套（后更名为B8-3-202室）。2013年8月24日，被告王新勇和原告签订拆迁安置房屋转让协议，约定被告将惠庄新苑30＃-3-202室房屋转让给原告，原告付给被告王新勇安置房户头转让费44000元，其他购房费全部由原告自行承担、被告协助缴纳。协议签订后次日原告将涉案房屋户头转让费44000元交付王新勇夫妻，并将该房屋的预付款63000元交付被告王新勇夫妻让其代为向经济适用房开发中心缴纳。2019年初，房改办通知被告领取房屋时，被告却不告知原告领取，并将涉案房屋恶意以被告王云雷名义与房改办签订，擅自毁约并转移涉案房屋登记人。原告知晓后多次要求被告王新勇夫妻将涉案房屋依约交付，但被告王新勇夫妻拒不交付房屋。综上，被告王新勇、杭程英的违约行为导致原告不能按约获得所购房屋，并恶意转移涉案房屋给被告王云雷，王云雷应在受赠房屋范围内承担连带赔偿责任。被告王新勇未作答辩。被告杭程英、王云雷辩称，杭程英、王云雷对原告所述的事实不知情也没有收到涉案款项。涉案房屋在签订协议的时候是属于家庭四个人共有，原告明知签订协议时王新勇未取得涉案房屋的处分权，仍和王新勇签订协议，侵犯了杭程英、王云雷和案外人的权利，原告要求杭程英、王云雷承担责任没有事实和法律依据。本院经审查认定事实如下：原告季政权、孙娟系夫妻关系。被告王新勇、杭程英系夫妻关系，被告王云雷系两人长子。2012年，因硕项湖备用水源工程建设，被告王新勇家的房屋被拆迁。2012年12月9日，王新勇、王云雷与案外人王洋（王新勇、杭程英次子）作为被拆迁人，由王新勇作为家庭代表与连云港市传盛房屋拆迁服务有限公司签订《房屋拆迁补偿协议书》，协议书约定拆迁补偿费总金额为869802元。房屋征收局根据王新勇家庭被拆迁房屋面积为其安置四套房屋。2013年8月24日，王新勇（甲方）与季政权、孙娟（乙方）签订《房屋户头转让协议》，协议约定，甲方将政府安置给甲方王新勇父子惠庄新苑30＃楼3单元202室105平方米住房转让给乙方，户头转让费为44000元，其他购房费用由季政权、孙娟自付，房屋产权归季政权、孙娟所有。房屋未建成之前，业主（开发商）需要甲方王新勇父子提供的有关证件，王新勇通知给乙方，甲方不得再索要其他费用。如哪一方违约，承担违约金十五万元。次日，季政权给付王新勇户头转让费44000元并按每平米600元给付王新勇购房订金63000元，合计107000元。2018年，原告得知涉案房屋被被告领取后多次与王新勇联系要求王新勇按上述协议约定交付涉案房屋未果。另查明，涉案房屋惠庄新苑30＃楼3单元202室现更名为B8-3-202室。该房尚未办理产权登记。审理中，原告提供2019年3月3日和9日季政权与王新勇的手机通话录音，录音内容反映季政权要求王新勇交付涉案房屋，王新勇表示反悔，愿意退还已付款项再给点利息，并陈述其家人不同意转让涉案房屋。王新勇在通话中还陈述市场上类似的房子售价是42万元，如果季政权要房子就按照45万元的价格转让。审理中，原告还提交58同城房产网二手房销售信息，证明惠庄新苑与涉案房屋类似的房屋市场价格为40万元左右。本院认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。涉案房屋系拆迁补偿安置房屋，属于王新勇家庭共同财产，王新勇擅自处分共有财产的行为，应认定为无效。因协议无效给对方造成的损失应予赔偿。原告支付给王新勇的户头转让费和预付房款，王新勇应予返还。原告在杭程英等家庭其他成员没有到场且王新勇没有得到相关授权的情况下与王新勇签订《房屋户头转让协议》亦存在一定的过错，其对自身的损失亦应承担相应的责任。本院根据损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失原则，结合原告预付房款的金额、原告和王新勇在协议签订过程中的过错程度以及涉案房屋目前的市场价格，支持被告王新勇赔偿原告损失10万元。原告要求被告给付违约金15万元的诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告未能提供证据证明被告杭程英同意转让涉案房屋或接受户头转让费及预付房款，其对杭程英提出的诉讼请求，缺乏证据，本院不予支持。关于原告要求被告王云雷在房屋（价值）范围内承担连带赔偿责任的诉讼请求，因涉案房屋尚未办理产权登记，该诉求缺乏证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国和合同法》第一百一十三条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三十条，《最高人民法院关于〈贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)〉》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王新勇返还原告季政权、孙娟房屋户头转让费44000元、预付房款63000元。二、被告王新勇赔偿原告季政权、孙娟损失10万元。上述款项共计207000元，限被告王新勇于本判决生效后十日内兑现。三、驳回原告季政权、孙娟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6655元，由原告季政权、孙娟负担2796元；由被告王新勇负担3859元（被告负担的诉讼费原告已预交，被告在兑现上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费6655元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条的规定，本判决生效后，权利人可向本院或本院同级的被执行的财产所在地法院法院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  钱 英人民陪审员  李克萍人民陪审员  孙丽丽二〇二〇年六月十日书 记 员  李莎莎法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者利息合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。（二）《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方杜损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。（三）《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。