湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终1302号 上诉人(原审原告)：欧阳春涛，男，1990年11月19日出生。 委托诉讼代理人：房翠萍，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘优，湖南星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜章大汉城镇建设有限公司。 法定代表人：邹明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行。 法定代表人：黄宏斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴智胜，湖南瀜泰律师事务所律师。 上诉人欧阳春涛因与被上诉人宜章大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉公司）、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行（以下简称邮政银行宜章县支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人欧阳春涛的委托诉讼代理人房翠萍，被上诉人大汉公司的委托诉讼代理人曾建国，原审第三人邮政银行宜章县支行的委托诉讼代理人吴智胜参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 欧阳春涛上诉请求：一、撤销一审判决第三项、第四项，对本案予以改判，1、改判大汉公司立即支付欧阳春涛自2018年11月5日起欧阳春涛已支付给邮政银行宜章县支行的全部贷款利息31910.81元（暂计算至2020年4月3日止，以后的贷款利息计算至判决第一次当月欧阳春涛出具的还款对账单为准）；2、改判大汉公司立即对欧阳春涛与邮政银行宜章县支行之间签订的43022262118061590955号《个人消费贷款及担保合同》项下贷款本息（含贷款本金、利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等）由大汉公司负责偿还{也就是上述个人商业用房贷款合同欧阳春涛已向邮政银行宜章县支行归还的贷款本息[本息51176.56元，其中本金19210.96元、利息31910.81元，暂计算至2020年4月3日，以后的贷款本息计算至判决第一次当月欧阳春涛出具的归还款对账单为准]和未偿还剩余部分本金及利息分别偿还给欧阳春涛、邮政银行宜章县支行}；3、改判大汉公司赔偿欧阳春涛首付款、维修金产生的利息损失13836.555元（暂计算至2019年11月25日，以后的按6%利率计算到实际付清款之日止）；4、改判大汉公司赔偿欧阳春涛因延期退款给欧阳春涛造成的经济损失6000元；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，根据《宜章县商品房买卖合同》的约定，解除合同后30天内付清买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息，《宜章县商品房买卖合同》内容系格式条款，根据法律规定，对格式条款有争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，而一审法院认为未就合同解除及解除后的违约责任进行约定，判决结果明显对大汉公司有利。二、一审法院基于错误的事实作出错误的判决。大汉公司辩称其销售人员没有权力代表其作出与房屋设计、施工相关的任何变更方面的承诺，由此可见，大汉公司已清楚表明了其销售人员对欧阳春涛作出了此类承诺，同时还提交了在与大汉公司相关人员磋商催退款的过程中的通话录音，可证实欧阳春涛对遮挡室内阳光的墙不能拆除并不知情，是大汉公司的销售人员反馈给欧阳春涛错误的信息，一审法院却认定欧阳春涛明知房屋承重墙不能拆除而仍决定购买案涉房屋，是导致解除合同的主要原因，进而认定欧阳春涛存在过错，而作出明显偏袒大汉公司的判决。三、一审判决适用法律错误，一审法院已确认《宜章县商品房买卖合同》于2018年11月5日解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，欧阳春涛已归还给邮政银行宜章县支行的贷款本、息大汉公司应当全部归还给欧阳春涛，而不是不归还本金，只归还利息的50%，对未归还的贷款本、息大汉公司应当全部归还给邮政银行宜章县支行，《宜章县商品房买卖合同》已于2018年11月5日解除，此后的所有本息就应由大汉公司负责归还，一审法院却还判决欧阳春涛承担归还利息的50%，与法律规定明显不符。 大汉公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，划分责任适当，造成解除《宜章县商品房买卖合同》的原因和责任在欧阳春涛，欧阳春涛申请解除合同后，大汉公司顾及各方原因同解除合同，但因有2万余元差额损失承担问题不能协商一致才引发诉讼，而引起该损失的责任亦在欧阳春涛，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定判决适当；二、欧阳春涛的上诉理由不能成立。案涉《宜章县商品房买卖合同》不具备格式合同性质，解除《宜章县商品房买卖合同》的原因不是合同约定的解除条件，不适用合同约定的解除条款。大汉公司只收取了欧阳春涛的首付款154351元，也只能返还这个款项，欧阳春涛已支付给邮政银行宜章县支行的贷款本金和利息，可以从判决生效当月，从邮政银行宜章县支行清算明细对账单核算出来并从邮政银行宜章县支行兑现；公共维修基金是办理房产权证时必须向房产管理部门交纳的款项，欧阳春涛只是办理抵押登记时预交，并没有进行不动产权登记，凭法院生效判决可以从房产管理部门直接退回该款项。综上所述，请二审法院驳回上诉，维持原判。 邮政银行宜章县支行述称，一、案涉《宜章县商品房买卖合同》是否具备解除条件，由人民法院依法裁判；二、欧阳春涛与邮政银行宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》合法有效，欧阳春涛应继续按照合同约定履行合同义务，《个人消费贷款及担保合同》与《宜章县商品房买卖合同》是两份独立的合同，没有主从关系，《宜章县商品房买卖合同》解除并不必然导致《个人消费贷款及担保合同》的解除；三、即使《个人消费贷款及担保合同》具备解除条件，欧阳春涛与大汉公司应对案涉贷款本金及利息承担共同清偿责任。 欧阳春涛向一审法院起诉请求：1、解除欧阳春涛与大汉公司于2018年6月25日签订的20170048103号《宜章县商品房买卖合同》；2、解除欧阳春涛与邮政银行宜章县支行之间签订的43022262118061590955号《个人消费贷款及担保合同》，该合同项下贷款本息(含贷款本金、利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)由大汉公司负责归还；3、大汉公司返还欧阳春涛已付购房款154351元、维修金8432元；4、大汉公司赔偿欧阳春涛自2018年6月25日起至本判决生效之日止向邮政银行宜章县支行支付的贷款利息（截至2019年11月3日欧阳春涛已支付给邮政银行宜章县支行的贷款利息41439.08元，实际数据以邮政银行宜章县支行在本判决生效当月出具的还款明细清单的利息为准）；5、大汉公司赔偿欧阳春涛首付款、维修金产生的利息损失13836.555元［暂计算至2019年11月25日，（154351元+8432元）×6%÷12个月×17个月=13836.555元］，2019年11月26日后的按此标准计算到实际付清款之日止；6、大汉公司赔偿欧阳春涛因延期退款给欧阳春涛造成的经济损失6000元（误工费、来回车费）。以上合计金额224058.635元。 一审法院认定事实：大汉公司成立于2012年11月12日，经营范围为：城镇建设；房地产开发与经营；建筑材料、装饰材料销售。2018年6月18日，欧阳春涛到大汉公司处看房，当日向大汉公司支付了10000元认购金。2018年6月25日，双方签订了《宜章县商品房买卖合同》，合同约定欧阳春涛购买大汉公司开发的位于玉溪镇民主西路麦子桥旁大汉龙城项目中的第2幢1层103号房，总价款为504351元，欧阳春涛当日付清首付款（含定金）154351元，余款付款方式为银行按揭，并向大汉公司交纳了公共维修基金8432元。双方签订的商品房买卖合同未就合同解除及解除后的违约责任等进行约定。2018年6月29日，欧阳春涛与邮政银行宜章县支行签订了《个人消费贷款及担保合同》，合同约定欧阳春涛向邮政银行宜章县支行贷款350000元，贷款用途为购置房屋，贷款期限为240个月，自2018年6月29日至2038年6月29日，借款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率基础上上浮15%执行，贷款发放方式采用贷款人受托支付方式，欧阳春涛通过邮政银行宜章县支行账户将贷款资金350000元支付给大汉公司，并以大汉龙城第2幢1层103号房进行抵押担保。 另查明，欧阳春涛购买的大汉龙城第2幢1层103号系单独户型的房子，该房阳台处有一面承重墙遮挡室内光线且不可拆除，经实地勘验证实了以上事实。2018年7月14日，欧阳春涛以承重墙的设计不合理，导致现场无合理采光及通风为由向大汉公司申请退房，大汉公司经核实后同意退房，并于2018年11月5日向欧阳春涛出具了同意退房凭证，该凭证载明“因房屋结构问题，同意退房，请财务妥善解决”，并附有大汉公司相关工作人员的签名。2019年8月6日，大汉公司经核算发现退房将产生21126.13元利息损失，双方就此损失由谁承担的问题产生分歧，致使大汉公司出具凭证后一直未向欧阳春涛退还购房款。欧阳春涛向邮政银行宜章县支行支付房贷本金及利息至今（其中第一期支付2489.16元，此后每月等额支付2434.37元）。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方签订的《宜章县商品房买卖合同》及欧阳春涛与邮政银行宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点有如下几个方面： 一、关于《宜章县商品房买卖合同》是否解除的问题。本案欧阳春涛因房屋结构问题向大汉公司提出退房申请后，大汉公司于2018年11月5日向欧阳春涛出具了同意退房书面凭证，大汉公司同意退房系其真实意思表示，该意思表示到达欧阳春涛时即视为双方签订的合同解除，故双方签订的《宜章县商品房买卖合同》于2018年11月5日解除。由于合同已经解除，欧阳春涛现起诉要求解除合同缺乏依据，对欧阳春涛该诉请不予支持。大汉公司抗辩欧阳春涛无权解除案涉《宜章县商品房买卖合同》，无事实与法律依据，不予采纳。 二、关于欧阳春涛与邮政银行宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因欧阳春涛与大汉公司之间的《宜章县商品房买卖合同》已解除，致使欧阳春涛与邮政银行宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》的合同目的已无法实现，欧阳春涛请求解除其与邮政银行宜章县支行之间签订的43022262118061590955号《个人消费贷款及担保合同》，于法有据，予以支持。 三、关于购房款及利息的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，大汉公司应当将已收受欧阳春涛交纳的购房款154351元返还给欧阳春涛，将已收受的购房贷款返还邮政银行宜章县支行。对于首付款利息及因商品房担保贷款合同被解除后的贷款利息(含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)由谁承担的问题。本案中，欧阳春涛购房前已实地看房，从正常人的认知水平来看，欧阳春涛应当能认知到该房屋阳台的承重墙不能拆除，但欧阳春涛买房时未尽到应有的审慎责任，在对该房屋进行实地勘验时欧阳春涛亦认可该墙不可拆除，欧阳春涛在明知房屋阳台的承重墙不能拆除的情况下仍决定购买该房屋，是导致房屋买卖合同解除的主要原因，欧阳春涛对此存在过错，故对欧阳春涛主张的首付款利息及2018年6月25日至11月4日向邮政银行宜章县支行支付的贷款利息(含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)，不予支持。欧阳春涛称其在看房时大汉公司员工告知其该墙可以拆除，但未提供相关证据予以证实，且该员工亦未到庭证实其证言，故对该意见不予采信。案涉商品房买卖合同解除后，大汉公司未及时与欧阳春涛、邮政银行宜章县支行协商解决贷款的利息问题，致使利息损失进一步扩大，大汉公司对该利息损失的扩大亦存在过错。综合以上分析，对2018年11月5日《宜章县商品房买卖合同》解除以后的贷款利息(含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等)的产生欧阳春涛、大汉公司均存在过错，因此，酌情认定欧阳春涛、大汉公司各承担50%的支付责任。 四、关于欧阳春涛要求大汉公司退还公共维修基金及利息损失的诉讼请求是否支持的问题。由于该费用并非由大汉公司收取，而是欧阳春涛向宜章县房产部门缴纳，故对欧阳春涛此诉请不予支持，欧阳春涛可向收费部门申请退还。 五、关于欧阳春涛要求大汉公司赔偿欧阳春涛因延期退款给欧阳春涛造成的误工费、来回车费产生的经济损失6000元是否支持的问题。欧阳春涛虽提交了其工作证明及银行流水记录，但不足以证明延期退款给其造成的具体损失，故对欧阳春涛请求大汉公司赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十四条、第二十五条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，判决：“一、解除原告欧阳春涛与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》（合同编号：43022262118061590955）；二、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内退还原告欧阳春涛购房首付款154351元；三、被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧阳春涛自2018年11月5日起至本判决生效之日止原告欧阳春涛已支付给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行的贷款利息（以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）的50%；四、驳回原告欧阳春涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4661元，减半收取计2330.5元，由原告欧阳春涛负担725元，由被告宜章大汉城镇建设有限公司负担1605.5元。” 二审中欧阳春涛提交了新证据：欧阳春涛的银行账户交易明细清单，拟证明截至2020年5月3日欧阳春涛已经归还了邮政银行宜章县支行贷款本金18283.54元，利息35327.39元，合计欧阳春涛已经归还了邮政银行宜章县支行贷款本、息53610.93元。 大汉公司、邮政银行宜章县支行质证认为：对该证据无异议，银行本息是动态的，以邮政银行宜章县支行核算的为准。 本院认证意见：大汉公司、邮政银行宜章县支行对该证据无异议，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：欧阳春涛的上诉请求是否应得到支持。 1、关于案涉《宜章县商品房买卖合同》解除的责任问题。欧阳春涛与大汉公司签订的《宜章县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，欧阳春涛通过多次实地查看房屋，明知房屋阳台的档墙是承重墙不能拆除的情况下，仍于2018年6月25日与大汉公司签订《宜章县商品房买卖合同》，在依合同交付了首付款，办理了按揭贷款后，以承重墙不能拆除影响房屋采光通风、受到了大汉公司售房人员欺骗为由要求解除合同。2018年11月5日经大汉公司同意，合同解除。因欧阳春涛没有证据证实其在看房和签订合同时大汉公司售房人员对其进行欺骗或者误导，房屋买卖合同的解除，责任应由欧阳春涛承担。一审法院认定欧阳春涛对合同的解除存在过错正确，本院予以确认。 2、关于案涉购房首付款及利息、房贷本息如何处理的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房本金及利息返还担保权人和买受人，因此，大汉公司在2018年11月5日同意解除购房合同后，应积极加强内部沟通和报批工作，在合理的期限内将收受的欧阳春涛交纳的154351元购房首付款返还给欧阳春涛。大汉公司在合同解除后，至本案二审期间仍未返还该款，对过分迟延返还的，应承担支付利息的责任。因双方签订的购房合同对本案解除合同情形如何返还购房款没有约定，本院酌情给予大汉公司三个月的退款期限（即从2018年11月5日起至2019年2月5日止），之后仍未返还该首付款的，应向欧阳春涛支付利息，利息以154351元为基数，自2019年2月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。欧阳春涛主张2019年2月5日之前的购房首付款利息，因合同解除的责任在欧阳春涛，对该主张本院不予支持。 对案涉房贷本金，欧阳春涛在偿还贷款利息的同时，也偿还了部分贷款本金，为此，在《个人消费贷款及担保合同》解除后，大汉公司应将欧阳春涛已偿还的贷款本金返还给欧阳春涛，剩余房贷本金返还给邮政银行宜章县支行。一审法院将房贷本金全部返还给邮政银行宜章县支行处理不当，本院予以纠正。 对于房贷利息（含贷款利息及拖欠的逾期利息、罚息、复利等）。2018年11月5日房屋买卖合同解除前产生的利息，由于合同解除责任在欧阳春涛，该部分利息应由欧阳春涛负责承担。之后的利息，由于大汉公司同意解除房屋买卖合同，并不意味着案涉《个人消费贷款及担保合同》也同时解除，房屋买卖合同解除后，大汉公司应与欧阳春涛、邮政银行宜章县支行沟通协商解除《个人消费贷款及担保合同》，处理贷款本息问题，防止利息损失扩大。但大汉公司未及时积极地与欧阳春涛、邮政银行宜章县支行协商解决房贷问题，对房贷利息损失的扩大也存在一定过错。一审法院对2018年11月5日房屋买卖合同解除后的贷款利息酌情认定欧阳春涛、大汉公司各承担50%的支付责任，并无不妥，本院予以维持。 3、关于维修基金产生的利息损失和因延期退款给欧阳春涛造成的经济损失6000元的问题，一审法院阐述清晰，说理透彻，处理得当，本院予以确认，对欧阳春涛要求大汉公司支付维修基金产生的利息、赔偿因延期退款造成的损失6000元的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人欧阳春涛的部分上诉请求成立，成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初148号民事判决第一、二、三项，即“解除原告欧阳春涛与第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行签订的《个人消费贷款及担保合同》（合同编号：43022262118061590955）”、“被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内退还原告欧阳春涛购房首付款154351元”、“被告宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告欧阳春涛自2018年11月5日起至本判决生效之日止原告欧阳春涛已支付给第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行的贷款利息（以第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行于本判决生效当月出具的还款对账单为准）的50%”； 二、撤销湖南省宜章县人民法院（2020）湘1022民初148号民事判决第四项，即“驳回原告欧阳春涛的其他诉讼请求”； 三、被上诉人宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内支付上诉人欧阳春涛首付款154351元的利息（以154351元为基数，自2019年2月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人欧阳春涛已向原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行偿还的相应贷款本金； 五、被上诉人宜章大汉城镇建设有限公司于本判决生效后十日内支付返还原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司宜章县支行《个人消费贷款及担保合同》项下剩余的贷款本金； 六、驳回上诉人欧阳春涛的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2330.5元，由上诉人欧阳春涛负担600元，被上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担1730.5元；二审案件受理费1575元，由上诉人欧阳春涛负担552元，被上诉人宜章大汉城镇建设有限公司负担1023元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹文杰 审 判 员 胡桐辉 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年六月十九日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。