四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3433民初443号 原告：张光远，女，1964年8月26日出生，汉族，四川省冕宁县人，住冕宁县后山镇富强村4组44号。 委托诉讼代理人：杨继平，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈兴华，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 被告：冕宁县兴友实业开发有限公司，住所地：冕宁县城厢镇香厂巷。 法定代表人：布文友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，特别授权。 原告张光远诉被告冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月2日受理，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人杨继平、陈兴华，被告委托诉讼代理人肖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张光远向本院提出诉讼请求：1.责令被告限期完成产权转移登记；2.判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金，计算方式为：自2016年7月1日起按原告所付房款512574元为基数，以日万分之五的违约金计算至取得权属证明之日2016年12月9日，即512574元×162天×0.0005元/天=41518.49元；3.判令被告按银行同期贷款利率向原告支付逾期支付逾期取得商品房楼栋权属证明违约金的滞纳金；4.判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，计算方式为：自2018年9月6日起，按原告所付房款512574元为基数，以日万分之五的违约金，计算至本案起诉之日2020年1月14日，即512574元×496天×0.0005元/天=127118.35元。起诉之日起至被告实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式据实际天数计算；5.本案律师费及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定“（一）初始登记，出卖人应当于2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付……（二）转移登记。……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证明的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退费的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”被告因自身原因，直至2016年12月9日才取得原告所在商品房楼栋权属证明，且至今未完成产权转移登记，造成原告至今未能取得房屋所有权证书，也未履行及时支付违约金责任。被告的不作为行为既是对合同约定的严重违反，也是对社会诚信的践踏。律师费是原告为维护法律尊严，保障自身合法权益而合理且实际支出的费用，应由被告承担。故请求法院敦促被告履行合同义务，判如所请。庭审中原告放弃第三项诉讼请求，变更第二项诉讼请求2017年9月6日起按原告所付房款512574元为基数，以日万分之五的违约金计算至本案起诉之日2020年1月14日，即512574元×496天×0.0005元/天=127118.35元；第四项诉讼请求天数变更为865天（2017年9月7日至2020年1月20日）产权转移登记的违约金。 被告兴友公司辩称，一、原告关于限期完成产权登记诉讼请求没有事实依据和法律依据。1.具体的申请办证行为属于物上请求权，但办证行为属政府不动产登记部门的具体行政行为，被告只能配合原告向政府相关部门递交资料，此后时间为行政机关的办证时间，非开发商和购房人所能控制，因此原告要求限期办理不动产权证的请求，属行政诉讼的范围，应予驳回；2.根据被告向冕宁县不动产登记中心提交的工作进程来看，被告已经履行申请办理转移登记事项，而不动产中心的工作程序不是被告可以要求和安排的。自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》发布以来，全国上下开始陆续开展该条例的实施工作，并逐步落实不动产登记中心和房管局的机构改制，推进“两证合一”改革，在原告申请办证期间，由于冕宁县不动产登记中心和冕宁县房管所的机构改革、职责转移等客观情况，以及相关不动产登记网络建设工作的进度问题，客观上造成原告申请办理的房屋权属转移登记不能及时办结，这不是被告可以主导的。而实际上，被告早在2016年就已经衔接房管所申请办理相关产权证，只是由于全省各级不动产统一登记机构改革和工作网络信息平台建设的原因，导致办证事项没有完成办理，这不是被告原因。且2017年1月3日就完成了房屋分层分户平面图、界址点成果表、宗地图等办证所需的相关资料，足以说明被告依约在履行自己的义务。二、原告关于被告向原告支付因其未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金的诉请已超过诉讼时效。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条关于初始登记的时间约定为2016年6月30日，初始登记实际时间为2016年12月9日。原告起诉时间为2020年2月21日，无论从2016年7月1日起算，还是2016年l2月10日起算，原告诉求的诉讼时效已经超过，依法不应支持；2.被告2014年6月l8日取得土地使用权登记、2016年12月9日取得房屋所有权登记。原告已经及时入住和使用房屋，故延期与否对原告权益不会产生实质影响，其物权和购房目的已经实现和得到保障。三、原告关于被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成转移登记的违约金的诉求没有事实依据和法律依据。首先，办理不动产权属登记逾期非被告原因。其次，根据《不动产登记暂行条例》及《实施细则》规定和《商品房买卖合同》（预售）第二十条明确约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。即办理房屋权属登记并非被告一己之力就可完成的事项，需要原告的主动积极配合。纵观本案其他事实，未完成转移登记系非被告行为的多重因素造成，后果不应由被告承担。1．房屋权属转移登记系原告无偿委托被告进行，根据合同约定被告依法依约不承担违约责任；2.根据《商品房买卖合同》附件四、五第五条：对《买卖合同》第二十条的补充约定充分说明了原告的义务；3.根据国土资源部关于不动产登记的改革文件规定，原《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不再单独颁发，而统一颁发《不动产权证书》，因政策调整，合同约定的有关权属证书办理流程的条款已处于不能按照合同约定严格履行的情形。综上，被告已按约完成不动产登记申请，履行合同约定的办理初始登记义务，不存在违约行为，暂无法办理转移登记系多重因素造成。被告不应承担逾期办证的违约责任，如片面认为产权证逾期办理就由被告承担责任，与合同中约定“因出卖人的原因”不相符。第三，就算认定被告存在逾期办证违约行为，那么前述关于不动产登记机构改革和平台信息建设期间应当扣除，具体扣除应当以人民法院查明的冕宁县不动产中心完成不动产登记存量数据整合汇交的时间。第四，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，本案尚不具备违约金支付条件。四、原告提出的违约金金额过高。我国合同法关于违约金的约定是一种补偿性机制，即违约金的金额应该与实际损失的价值相当。本案中，原告逾期取得不动产证并没有对其造成任何损失，原告已经正常居住、使用该房屋。即使人民法院认定被告存在违约行为，原告所要求的违约金也过高，以所付房款为基数，按日万分之五计算，该金额已高达221688.26元，几乎是房屋价款的48%，更是与现实造成的零损失完全不相当，明显高于其可能存在的损失。按照合同法规定，违约金过高的，人民法院可以调减，酌定为3000元至5000元以内相对合理。因此，原告关于违约金诉求过高，不应支持。 综上所述，原告的诉讼请求多处无事实及法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。 原告围绕诉讼请求向本院提交的证据如下： 一、原告身份证复印件、被告工商登记信息，二、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》及补充协议、购房收据、契税完税证明、契税、办证费、工本费、供水许可证、电卡电费收据、物管费收据，三、整理的他人与被告交涉录音记录打印件. 被告围绕诉讼请求向本院提交的证据如下： 一、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》及补充协议，二、中华人民共和国房屋登记薄、界址点成果表、房屋分层分户平面图、宗地图、税收完税证明，三、国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号），四、关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知、冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都），五、房屋所有权证（冕宁县房权证自管字第0350号）。 双方提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以采信。对双方的证明目的有异议，本院结合全案综合分析评判。 经庭审举证、质证，本院查明以下事实，被告兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2014年5月26日，原告与被告就被告开发建设的滨河丽都项目3幢5单元8层05号商品房签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4862.2元，总价款512574元。”第六条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。……”第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托冕宁县兴友实业开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”同日，原、被告又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件四、五第五条对《买卖合同》第二十条的补充约定：“一、出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在买受人接受房屋时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。以上合同签订后，原告依照约定向被告支付了房款。2014年8月6日，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》在冕宁县房管所进行了备案。2016年9月6日，被告从原告处代收契税7677.67元；2016年9月7日，被告向原告交付了案涉商品房；2016年12月9日，被告取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。后被告未依照约定为原告办理案涉商品房所有权登记。 另查明，被告于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》、2014年6月18日取得《土地使用权证》、滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 本院认为，被告系从事房地产开发经营的企业，虽在与原告签订《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》时，未取得了案涉房地产项目的《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但在《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》签订后，当年就取得了《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，并对《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》进行了备案。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任；二、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；三、原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任。 一、关于被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》明确约定，被告应当于2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但被告在2016年12月9日才取得，应属违约。原告未主张解除合同，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日起30日内即2017年1月7日前向原告支付违约金。虽原告主张其在案件庭审中才知道被告于2016年12月9日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但本院认为，在被告未在约定的2016年6月30日前向原告出示案涉商品房所在楼栋的权属证明时，原告作为买受人应当积极行使权利，向被告或者不动产登记部门查询办理情况，但原告未提交证明其向被告或者不动产登记部门查询过办理情况，并向被告主张过该违约金的权利的证据。原告怠于行使权利，关于其不知道案涉商品房所在楼栋的权属证明核实办理的主张，本院不予支持。诉讼时效应自2017年1月8日开始计算，现被告提出原告关于该违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，故至原告向本院起诉时即2020年2月27日，诉讼时效已过，原告对该违约金的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2016年9月7日起365日内即2017年9月7日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定由被告无偿接受原告委托代为办理房屋所有权证书，但实质上是确定了被告的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。被告系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而原告作为买受人，对商品房办理房屋所有权证书的相关流程并不十分清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要被告提交，买受人单方无法办理。被告交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知原告提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，原告已经按期支付了房款，并按照被告的要求及时向被告交纳了契税，且无证据证明原告不配合被告提交相关资料的事实存在，故被告关于未办理案涉商品房所有权证书有原告未主动积极配合的原因的抗辩，本院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为被告出卖该商品房的随附义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，原告要求被告办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。办理过户过程所需由买受方提交的手续应当由原告协助提交，应当由买受方缴纳的税费由原告承担。 三、关于原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任的问题。被告辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合，不动产登记政策调整等原因至未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩，本院不予支持。原告未在合同约定的期限即2017年9月7日前取得案涉商品房所有权证书，被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任。本院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。被告以双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同有迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再向原告支付的约定为由，认为迟延办证违约金支付条件尚未成就的主张，无法律依据，本院不予支持。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，原告亦未提供证据证明其实际损失。本院认为，合同约定的被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。 原告关于本案律师费由被告负担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内向原告张光远完成冕宁县滨河丽都3幢5单元8层05号商品房的产权转移登记； 二、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款512574元为基数，向原告张光远支付自2017年9月8日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都3幢5单元8层05号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金； 三、驳回原告张光远其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2918元，由原告张光远负担1459元，被告冕宁县兴友实业开发有限公司负担1459元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  胡毅 二〇二〇年六月二十三日 书记员  罗聪 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。