广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9043号上诉人（原审被告）：麦窝财，男，1934年4月24日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭益铭，广东百健律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区沙湾镇沙湾北村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区沙湾镇沙北村。法定代表人：朱永锐，职务理事长。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兵，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人麦窝财与被上诉人广州市番禺区沙湾镇沙湾北村股份合作经济社（以下简称沙湾北村合作社）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦窝财上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回沙湾北村合作社的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院将案涉土地《建设用地调整协议书》的性质直接认定为“建设用地转让协议”存在错误。根据2003年11月11日番禺区房管局出具的《建设项目用地预审意见书》中也使用的是“调整”，可证实当年“调整”是土地权属调整的一种合法有效的方式，与“转让”具有本质上的区别，不能直接等同。2.番禺区房管局于2011年9月5日作出《关于历史用地退案的通知》，该通知无法查证是否已经送达，依法不能作为认定本案关键事实的证据，一审法院直接据以认定案涉土地调整协议无法继续履行并判令解除是错误的。该通知从未送达给麦窝财，其并不知情，对其不具有拘束力。国土主管部门从未通知麦窝财案涉土地的审批不能通过的情况，相反在麦窝财签订协议后，前往办理土地权属调整手续时，相关主管部门均向麦窝财出具了相应批文或凭证。上述通知并不能推翻行政机关之前出具的所有批文。双方签订协议后，麦窝财向沙湾北村合作社依约足额支付了合同款项，还积极奔走相关主管部门并支付巨额税费。沙湾北村合作社解除合同损害了麦窝财的合法利益，违背合约精神，且没有事实和法律依据。沙湾北村合作社提交的该通知用词为“不符合现行土地法律法规”，2003、2004年已经申请，为何2011年才批复通知？该通知行文方式不符合政府部门作出行政决定的法定形式，不应作为定案依据。3.一审法院判令解除案涉土地调整协议，适用法律错误，沙湾北村合作社的解除权已因其未依法及时行使而消灭。根据案涉协议书第六条约定，即使认定沙湾北村合作社有权依约解除合同，其应在接到上述不批准用地调整通知之日起十日内行使解除权。上述通知作出日期为2011年9月5日，沙湾北村合作社最迟应在2011年9月15日前行使解除权，其未在约定期限内行使，解除权已经消灭。根据合同解除权的相关法律规定，即使认定案涉协议出现约定的解除条件，沙湾北村合作社也必须在合法有效的期限内行使，怠于行使解除权，导致解除权依法消灭的不利法律后果应由其自行承担。法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。沙湾北村合作社辩称：1.《建设用地调整协议书》无论从内容还是形式上均是建设用地转让合同。2.沙湾北村合作社已提供了充分证据，证明政府有关部门已经拒绝受理案涉土地的转让，符合合同约定的解除条件。麦窝财未能提供任何的反驳证据，其陈述也不符合常理。3.麦窝财与沙湾北村合作社从未约定合同解除权的行使期限。本案无论是根据约定解除，还是根据合同客观无法履行解除，沙湾北村合作社均可行使解除权。沙湾北村合作社向一审法院起诉请求：1.解除沙湾北村合作社与广州市番禺区黄阁新裕五金店于2003年8月17日签订的《建设用地权属调整协议书》；2.本案一审诉讼费由麦窝财承担。一审法院认定事实：广州市番禺区黄阁新裕五金店（以下简称新裕五金店）系一家于2003年4月11日经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记成立的个体工商户，经营者姓名为麦窝财，现主体状态为注销。2003年8月17日，广州市番禺区沙湾镇××北村经济合作社作为调出方（甲方）与新裕五金店作为调入方（乙方）签订《建设用地权属调整协议书》，约定甲方将位于沙湾镇××村工业区内（寺前坑西）一宗工业建设用地的权属调整给乙方使用，本宗地东至福北路水坭路边15米，南至0米（村预留路13米），西至0米（村预留路8米），北至公路预留路0米（附件：地籍红线图一份），本宗地面积3685平方米（折合5.5275亩）；本宗地的用地权属调整面积为3685平方米，补偿单价为每平方米人民币190元，折合人民币700150元，上述补偿金额为甲方实收款，在办理建设用地权属调整过程中的有关国土、报建和其他一切相关手续等应付费用全部由乙方负责支付；甲乙双方在本协议签订后三天内，乙方要先支付300000元给甲方，余款400150元在本宗地经国土部门批准并颁发《建设用地批准书》之日起十天内支付给甲方；双方从签订本协议之日起，乙方须向甲方支付综合服务费，标准为整宗地范围每年5000元，该费支付时限为每年九月三十日前一次性付清；甲乙双方签订本协议之日起，乙方必须主动要求甲方协助办理有关规划、用地、报建等手续，甲方提供必要帮助，在办理以上手续过程中，乙方必须按时、如实提供相关资料，并及时向有关部门缴纳办理相关手续中应付费用，因乙方提供资料不详实或者逾期缴纳费用而造成用地权属调整延误而导致失效的经济损失，其责任由乙方负责；在办理土地使用权调整时，如遇国家规划更改，上级政府及其部门不批准本宗地的权属调整，乙方为此调整而办理用地批准手续过程而向上述单位（不包甲方）已支付的费用由乙方全部负担，甲方负责在接到上述不批准用地调整通知之日起十天内，将乙方已向甲方支付的土地权属调整补偿款如数退回给乙方，所退款项不计利息，甲方将应退款项付清后，本协议自然废止。2003年8月19日，新裕五金店向广州市番禺区沙湾镇××北村经济合作社缴交了涉讼地块土地使用权调整补偿费300000元，广州市番禺区沙湾镇××北村经济合作社并开具了相应《收款收据》予以收执。2003年11月11日，原广州市番禺区国土资源和房屋管理局出具《广州市番禺区建设项目用地预审意见书》，申请单位为新裕五金店，申请用地地点位于番禺区沙湾镇××北村，拟用地面积3685平方米，预审意见为根据粤国土资（规保）字[2001]第41号文的精神，该项目用地属广州市番禺区沙湾镇××北村经济合作社业经番国土地补字[1998]第1040号文批准的建设用地，调整3685平方米土地给广州市番禺区黄阁新裕五金店作工业建设用地，同意该店先行办理项目的立项、规划许可等前期手续后，到我局办理项目调整手续。2003年12月25日，广州市城市规划局番禺区分局核发位于番禺区沙湾镇福龙工业区二类工业用地M2（A）补的《建设用地规划许可证》（穗规番地证字[2003]第01058号），用地单位为新裕五金店，用地面积为3685.1平方米。2003年12月30日，广州市番禺区国土资源和房屋管理局向新裕五金店出具《用地缴费通知单》，称：你单位申请使用位于广州市番禺区沙湾镇××北村的土地3685平方米作工业建设用地，经我局审核，原则上同意该用地申请，请按计费附表所列收费项目在2004年1月15日前缴交用地税费。经查，新裕五金店于2004年3月5日向广州市番禺区国土资源和房屋管理局缴交了计费附表所载明的土地出让金36850元、土地垦复金29480元、征地管理费8291元及建设用地批准书费8元，共计74629元。2004年3月8日，新裕五金店又向广州市番禺区财政局缴纳了土地出让契税23243.37元及耕地占用税22110元。2019年1月29日，沙湾北村合作社向一审法院提起本案诉讼，称广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局曾于2011年9月5日对其于2003年受理的历史用地手续案件（包括违法补办、用地调整、土地置换）作退款退案处理，其中即包括涉讼《建设用地权属调整协议书》所约定地块，沙湾北村合作社遂要求解除与新裕五金店签订的该份《建设用地权属调整协议书》。一审诉讼中，沙湾北村合作社称涉讼《建设用地权属调整协议书》所约定的权属调整系当时国土部门办理土地流转的类型之一，该协议实质系沙湾北村合作社将涉讼地块的土地使用权附条件（政府部门批准）转让给新裕五金店及麦窝财，但政府主管部门认为新裕五金店关于涉讼地块的权属调整申请不符合土地法律法规规定，对其申请不予批准，导致无法办理地块权属变更转让，故沙湾北村合作社在收到国土部门出具的退案通知后一直与新裕五金店及麦窝财协商要求解除合同。针对上述陈述，沙湾北村合作社向一审法院提交一份广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2011年9月5日向沙湾镇政府印发的穗番国房字[2011]440号《关于历史用地退案的通知》（复印件），内容为：我分局2003年受理的历史用地手续案件（包括违法补办、用地调整、土地置换等）因不符合现行的土地法律法规，经区政府批准，现对余下涉及已缴纳用地税费的案件作退款退案处理。该通知附件《退案通知签收表》列明了包括古东村黄阁新裕五金店（一宗）在内的需村委或企业签收的用地单位，附件《历史用地退款用地列表（沙湾镇）》亦载明用地单位为广州市番禺区黄阁新裕五金店、位置位于沙湾镇××、面积为3686.7平方米的地块土地用途为工业，申请办理业务类型为集体土地调整，类型编号（调整、补办、置换的号数）为调14。庭后，沙湾北村合作社又依一审法院开具的《律师调查令》向广州市规划和自然资源局番禺区分局调取了上述《关于历史用地退案的通知》及附件《历史用地退款用地列表（沙湾镇）》，除无《退案通知签收表》外，其余内容与沙湾北村合作社提交的复印件一致。麦窝财对上述通知及附件均不予确认，称通知并非属于行政机关对新裕五金店作出的行政许可或不许可行为，也未提及是否批准或不批准涉讼地块的调整，仅系国土部门与沙湾镇政府之间的内部通知文件，依法不应该对新裕五金店及麦窝财产生行政法上的法律拘束力，新裕五金店、麦窝财已依协议约定缴纳了土地使用权调整补偿款及契税、土地出让金、土地垦复金、征地管理费等，涉讼地块已于2003年8、9月进行交接，并经过国土局及规划局批准调整予新裕五金店及麦窝财，相关手续已办理完毕。另外，沙湾北村合作社还向一审法院提交一份新裕五金店于2019年1月22日向广东华誉品智律师事务所发出的《（2019）华律函字第018号的复函》，称新裕五金店早在2011年9月已经知悉国土部门对涉讼地块调整所做的退案决定。新裕五金店在该函中称，在2003年8月7日新裕五金店与沙湾北村合作社签订了《建设用地权属调整协议书》，协议书并没有约定解除该协议的时间，只约定解除协议的情形，签订协议书后，新裕五金店即按协议书约定的条款到规划、国土等部门办理该地块的报批手续，当时也按国土部门的通知缴交了土地征收出让应交的税费；在合同顺利履行过程中，由于政府政策的改变，造成审批手续搁置了一段时间，期间，经跟进了解，由于国土部门尚未得到上级的指示（对这批用地什么时候能明确到什么时候及以什么形式审批），为了避免被社会上误认为政府部门有压案拖延的嫌疑，所以于2011年9月作出暂时退案的处理，但实质上此退案仅是权宜之计，自该退案后，新裕五金店继续积极与相关部门接触，努力寻求解决办法，但由于政府部门政策调整的周期较长，形成此事的进展较缓慢，对此，希望广东华誉品智律师事务所与沙湾北村合作社能通融及保持耐心；等。庭审中麦窝财对上述复函不予确认，称新裕五金店已于2005年3月11日经工商主管部门核准注销，其主体已经不存在，该复函落款也并非麦窝财本人签名，无法证实沙湾北村所要证明的内容。一审庭后，麦窝财提交广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的两份《土地登记档案查询结果证明》，其中载明：查询条件为坐落于沙湾镇福龙工业区及沙湾镇地村工业区内寺前坑西、土地使用者为新裕五金店的土地，均没有满足查询条件的记录。以上事实有沙湾北村合作社及麦窝财提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。一审法院认为：沙湾北村合作社与新裕五金店于2003年8月17日签订《建设用地权属调整协议书》，虽该协议系约定沙湾北村合作社将涉讼地块的权属调整给新裕五金店使用，但根据原广州市番禺区国土资源和房屋管理局在新裕五金店办理土地权属调整过程中向其出具的《用地缴费通知单》，该局同意新裕五金店的用地申请，并要求新裕五金店缴交土地出让金、土地垦复金、征地管理费、建设用地批准书费等，而新裕五金店所向广州市番禺区财政局缴交的亦是涉讼地块的土地出让契税及耕地占用税，故涉讼《建设用地权属调整协议书》实质系沙湾北村合作社将涉讼地块使用权转让予新裕五金店，其性质应为建设用地转让协议，该协议是双方真实的意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，在办理土地使用权调整时，如遇国家规划更改，上级政府及其部门不批准本宗地的权属调整，新裕五金店为此调整而办理用地批准手续过程而向上述单位（不包沙湾北村合作社）已支付的费用由新裕五金店全部负担，沙湾北村合作社负责在接到上述不批准用地调整通知之日起十天内，将新裕五金店已向沙湾北村合作社支付的土地权属调整补偿款如数退回给新裕五金店，所退款项不计利息，沙湾北村合作社将应退款项付清后本协议自然废止。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2011年9月5日作出《关于历史用地退案的通知》，称该局2003年受理的历史用地手续案件（包括违法补办、用地调整、土地置换等）因不符合现行土地法律法规，对涉及已缴纳用地税费的案件作退款退案处理，通知附件《历史用地退款用地列表（沙湾镇）》列明的用地单位为新裕五金店的沙湾镇沙北村地块所显示的用地缴费情况，包括出让金/有偿使用费、征地管理费、土地垦复金、建设用地批准书费、耕地占用税、土地出让契税等亦与新裕五金店在办理涉讼地块权属调整时缴纳费用金额一致，故涉讼地块的用地手续亦应属于广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局要求退款退案的案件范围，即涉讼土地的《建设用地权属调整协议书》不能继续履行，最终完成用地权属调整，新裕五金店取得涉讼地块使用权的合同目的也不能实现，且麦窝财提交的广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《查询结果证明》也并无涉讼地块的土地登记档案记录。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因此，沙湾北村合作社要求解除与新裕五金店就涉讼地块签订的《土地使用权调整协议书》，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持。另外，因新裕五金店在工商登记注销前原为个体工商户，经营者系麦窝财，故新裕五金店的相应民事权利义务应由麦窝财享有及承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：解除沙湾北村合作社与广州市番禺区黄阁新裕五金店于2003年8月17日签订的《建设用地权属调整协议书》。本案受理费10802元，由麦窝财负担。经本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合当事人双方二审诉辩情况，本案二审争议的焦点主要为：沙湾北村合作社与广州市番禺区黄阁新裕五金店于2003年8月17日签订的《建设用地权属调整协议书》能否解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”案涉《建设用地权属调整协议书》虽然名为权属调整，但实际系将案涉土地的建设用地使用权转让给广州市番禺区黄阁新裕五金店，故该协议属于建设用地使用权转让合同。案涉《建设用地权属调整协议书》约定：在办理土地使用权调整时，如遇国家规划更改，上级政府及其部门不批准本宗地的权属调整……本协议自然废止。该内容属于双方约定解除合同的条件。根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2011年9月5日向沙湾镇政府印发的穗番过房字[2011]440号《关于历史用地退案的通知》，案涉土地的相关手续已作退案处理，可见相关部门不批准案涉土地的权属调整，案涉土地的建设使用权已无法按照约定转让，故案涉《建设用地权属调整协议书》的合同目的无法实现，沙湾北村合作社要求解除《建设用地权属调整协议书》，符合约定及法律规定。一审法院判决解除案涉《建设用地权属调整协议书》，处理并无不当，本院予以认同。综上所述，麦窝财的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由上诉人麦窝财负担。本判决为终审判决。审判长 刘 欢审判员 庞智雄审判员 李 琦二〇二〇年六月二十三日法官助理曹筱雨书记员林谷曼