云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初1297号原告：宋瑞清，女，1972年11月28日出生，汉族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。原告暨原告宋瑞清的委托诉讼代理人：段雪松（系宋瑞清丈夫），男，1972年9月15日出生，彝族，居民，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告段雪松、宋瑞清与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告宋瑞清的委托诉讼代理人段雪松，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人陈晓龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段雪松、宋瑞清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年4月1日起至2021年3月31日止的房租23920元；2.判令被告支付原告至付钱之日的违约金191.36元（23920元×16×0.0005元/天）；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：由被告支付原告自2020年4月1日起至2020年4月16日止的违约金191.36元（23920元×0.0005×16天），并按日万分之五计算支付自2020年4月17日起至租金付清之日止的违约金。事实和理由：2015年，在被告公司宣传“购买该公寓即签订12年返租合同，每年租金是购房款总金额的8％，税收等一切费用都不要业主承担”等的诱惑下，原告于2015年5月15日与被告签订《商品房购销合同》，在2015年5月22日全额支付购房款和相关费用后，双方签订《委托投资经营合同》，原告购买了“吉成?骊都”第1-1017号房并返租给被告作为酒店用房经营管理。按照承诺，被告于2016年4月1日一次性足额向原告支付了第一年的房租23920元;于2017年4月1日一次性足额支付了第二年的房租23920元;于2018年4月1日一次性足额支付了第三年的房租23920元。2018年11月29日，被告在骊都国际大酒店九楼会议室举行见面会，公司董事长杨庆云在会上明确表示:公司无能力支付拖欠房租，要求业主解除《委托投资经营合同》，拒绝按合同约定支付租金。2020年4月1日，被告应支付原告第五年(2020年4月1日至2021年3月31日)的房屋租金23920元，但被告的电话打不通，办公室人去楼空，下落不明。综上所述，原告认为，原告与被告签订的《委托投资经营合同》是合法有效的，受法律保护。且原告自合同签订以来严格认真的履行约定，遵守承诺，支持被告对酒店的经营管理活动，被告理应依约及时支付租金。然而被告却无视法律，不顾合同约定，拒绝支付房租，致使原告的合同目的无法实现，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.被告无力继续履行《委托投资经营合同》，请求法院判决解除双方签订的《委托投资经营合同》；2.双方约定的违约金过高，请求法院予以调整，且原告未提交证据证明其经济损失；3.本案原、被告签订的《委托投资经营合同》其实是一种投资行为，投资就存在风险，请法庭公正判决。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》1份，欲证实原告向被告购买房屋的事实。2.《委托投资经营合同》1份，欲证实原、被告于2015年5月22日签订《委托投资经营合同》，合同对租金、租赁期限、违约责任等进行了明确约定。经质证，被告对原告提交的证据1无异议；证据2，对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为对原告陈述该合同为不可撤销的说法不予认可。被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1，被告无异议，予以采信。证据2，能够证实双方签订《委托投资经营合同》，合同对双方的相关权利义务进行约定的情况，予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年5月15日，二原告与被告签订《商品房购销合同》，约定二原告向被告购买项目名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第10层1017号房，房屋建筑面积44.12平方米，每平方米价格6776.97元，房屋总价为299000元。2015年5月22日，原告宋瑞清与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告宋瑞清将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即自2016年1月1日起至2027年12月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为23920元/年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了被告购房款299000元，被告分别于2016年至2018年每年的4月1日支付原告当年的房屋租金23920元。因被告未向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金，原告以云南吉成投资有限责任公司为被告于2019年9月16日向本院提起诉讼，请求：1.判令被告支付原告自2019年4月1日起至2020年4月1日止的房屋租金23920元；2.判令被告向原告交付2019年骊都国际大酒店的免费住宿券7张；3.判令被告支付原告至付款之日的违约金1973元（23920元×0.0005元/天×165天），合计25893元;4.本案诉讼费由被告承担。本院依法审理后，于2019年12月11日作出（2019）云2504民初3268号民事判决书，判决：“一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告段雪松、宋瑞清自2019年4月1日起至2020年3月31日止的房屋租金23920元及截至2019年9月16日的违约金1926元，合计25846元。二、驳回原告段雪松、宋瑞清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”判决作出后，被告提起上诉，在二审审理期间，云南吉成投资有限责任公司于2020年3月27日撤回了上诉，红河州中级人民法院于2020年3月30日作出（2020）云25民终583号民事裁定书，准予云南吉成投资有限公司撤回上诉。现因被告未按约支付原告自2020年4月1日起至2021年3月31日止的租金，原告再次诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，从原、被告签订的委托投资经营合同的内容来看，原、被告之间实际形成房屋租赁合同关系，双方签订的委托投资经营合同系双方自愿达成，是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效；原告的诉讼请求符合双方合同约定，其中原告主张由被告以欠付租金23920元为基数，按日万分之五计算支付自2020年4月1日起至2020年4月16日止共16天的违约金191.36元的诉讼请求，因委托投资合同约定支付租金的期限为“上年租金到期后的7个工作日内”，而2019年度租期届满的日期为2020年3月31日，故2020年度租金支付的最后期限为2020年4月13日，逾期付款违约金的计算起始日期应为2020年4月14日，即违约金为35.88元（23920元×0.0005×3天）；其余诉讼请求予以支持。针对被告辩解,本院认为，被告在本案中未就解除委托投资经营合同提起反诉，故对合同是否解除在本案中不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告现以原告未提交证据证明造成实际损失为由，要求调整违约金的辩解意见，无事实和法律依据。综上，对被告的辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第三款，第二百一十二条，二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告段雪松、宋瑞清自2020年4月1日起至2021年3月31日止的房屋租金23920元及违约金35.88元，合计23955.88元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年4月17日起至全部款项付清之日止的违约金。二、驳回原告段雪松、宋瑞清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取计201元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 程 平二〇二〇年六月二日书记员 杨飞龙