湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终1948号上诉人（原审被告）：湖南乐航房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路白沙花园一号楼1栋1201房。法定代表人：宋维，总经理。委托诉讼代理人：邓观景，湖南途顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张健，男，汉族，1990年4月17日出生，住陕西省西安市新城区。委托诉讼代理人：袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾晶，湖南竞茂律师事务所律师。原审被告：宋维，女，汉族，1992年7月11日出生，住湖南省益阳市资阳区。委托诉讼代理人：邓观景，湖南途顺律师事务所律师。上诉人湖南乐航房地产经纪有限公司（以下简称乐航公司）因与被上诉人张健及原审被告宋维定金合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人乐航公司上诉请求：1、依法裁判撤销一审判决书第一项判决中的双倍返还定金298944元，依法改判双倍返还定金数额为159484元；2、依法裁判被上诉人承担一审部分诉讼费，并承担本案上诉费。事实与理由：一审判决认定定金数额错误，2018年11月7日，乐航公司与张健签订《商铺认购协议书》，约定定金70000元，张健应于2018年11月25日前同乐航公司签订二手房买卖合同，并提交相关按揭材料。张健于2018年11月7日，按照《商铺认购协议书》约定向乐航公司付了定金70000元。但张健未按照约定时间与乐航公司签订房屋买卖合同，也未提交按揭资料。2019年1月27日，张健与乐航公司签订房屋买卖合同。合同约定张健应当在签合同当日向乐航公司交定金149472元。2019年1月28日，张健向乐航公司支付定金79472元。后因为乐航公司未能获得标的房屋的买卖权，该合同未能履行，乐航公司违约。张健在签订《商铺认购协议书》后，在约定的时间内履行其义务，已经构成了违约，该定金70000元应不予返还。而在双方签订了房屋买卖合同后，张健未按照合同约定，仅向乐航公司交了定金79472元。根据相关司法解释，视为变更定金合同，定金为79472元。乐航公司违约了，应该双倍退还定金额共159484元。被上诉人张健辩称：一、张健向乐航公司共支付了购房定金149472元，而不是79472元。虽然张健与乐航公司再《商铺认购协议书》中约定的定金为70000元，但是在《商铺买卖合同》中双方约定将《商铺认购协议书》中确定的定金金额改为按商铺价款总额的20%即149472元。且张健在上述两个文件签订后均按约向乐航公司支付了购房定金，乐航公司也出具收据确认收到张健的购房定金共计149472元。二、张健按照与乐航公司签订的《商铺认购协议书》、《商铺买卖合同》履行了其付款义务以及合同约定的其他义务，张健没有违约。而乐航公司却未按《商铺买卖合同》约定的时间将涉案商铺过户至张健名下，且涉案商铺已经登记在他人名下，乐航公司已无法履行合同，已经构成严重违约。张健向一审法院提出诉讼请求：1．判令乐航公司向张健双倍返还定金298944元；2．判令乐航公司与宋维承担连带责任。一审法院查明：2018年11月7日，张健与乐航公司双方签订了《商铺认购协议书》，约定张健向乐航公司认购由乐航公司代理销售的位于长沙市天心区（产权证号：长房权证天心字第××号），建筑面积为46.71㎡，单价16000元／㎡，商铺总价为747360元，认购定金为70000元，约定付款方式为按揭，张健须在付款认购款且在2018年11月25日前与乐航公司签订二手房买卖合同。2019年1月28日，张健与乐航公司签订了《商铺买卖合同书》，该买卖合同约定前述《商铺认购协议书》中约定的商铺由张健向乐航公司购买，同时约定将《商铺认购协议书》中确定的定金金额改为张健按商铺价款总额的20%即149472元，合同对双方的违约责任进行了约定，载明“如因甲方（乐航公司）原因导致上述商铺无法按照合同约定的时间办理过户手续给乙方（张健），甲方除应立即退还乙方已付款项外，甲方承担已付款项利息（自乙方支付房款之日其至实际退还之日止）百分之一每月，还应向乙方承担定金的安全担保责任。甲方应在合同生效后50个工作日内将商铺过户至乙方名下，乙方按照约定日期积极配合，在办妥商铺过户手续的当日将余款一并付清，按揭即乙方应配合甲方在过户后进行银行抵押手续”。上述合同签订后，张健按照合同约定向乐航公司工作人员唐如峰、樊胜辉及宋维账户转账支付了定金149472元（其中2018年11月7日向乐航公司员工樊胜辉个人账户付5万元，向宋维个人账户付2万元，2019年2月14日向乐航公司员工唐如峰个人账户支付79472元），乐航公司分别于2018年11月7日、2019年2月13日向张健出具了金额为7万元、79742元的两份收据，收据由唐如峰签字确认并加盖了乐航公司公章，其中2018年11月7日的收据尚注明系购买涉案商铺定金。另查明，乐航公司成立于2018年8月3日，系由宋维担任法定代表人的自然人独资有限责任公司。经营范围为：房地产中介服务、房地产居间代理服务、房地产经纪服务、房屋租赁、房地产估价、代办按揭服务。经一审法院调查，涉案商铺2019年1月14日由湖南玮隆房地产开发有限公司出卖给长沙宏雅房地产开发有限公司，此后又于2019年5月29日转让给了案外人赵敬巧并登记在赵敬巧名下。乐航公司在并未取得涉案商铺所有权的情况下与张健签订涉案商铺的《商铺买卖合同书》与《商铺认购协议书》，现乐航公司未能依约与张健签订购房合同，也未就影响缔约的事由向张健进行告知和说明，张健诉至一审法院。一审法院认为，张健与乐航公司签订《商铺认购协议书》、《商铺买卖合同书》系双方意思表示真实，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该两份协议对双方均具有法律约束力。尽管协议未明确约定若乐航公司违约应双倍返还定金，但其中“定金”一词的使用符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的概念，基于公平原则，双方均应受该法条的规制。乐航公司未能依约按期将涉案商铺过户至张健名下，应当按照协议约定向张健双倍返还定金。乐航公司辩称，张健未在商铺认购协议约定的时间内与乐航公司签订房屋买卖合同及提交按揭资料，不存在定金双倍返还问题。一审法院认为，乐航公司并非实际涉案商铺所有权人，在未实际取得商铺所有权或销售代理权的情况下乐航公司应当知悉该事实对未来缔结的合同可能造成的影响，却仍与张健签订《商铺认购协议书》与《商铺买卖合同书》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“对于当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，一审法院对于张健要求双倍返还定金予以支持。关于宋维是否承担连带责任问题，因一审中乐航公司的实际收款账户均不是公司账户，而是其公司员工唐如峰、樊胜辉及股东宋维的个人账户，由此可见乐航公司并不是依法规范经营，不能证明其股东财产与公司财产相互独立，故宋维作为乐航公司的一人公司股东应承担连带责任。故对宋维的前述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、限湖南乐航房地产经纪有限公司于本判决生效后10日内向张健双倍返还定金共计298944元；二、宋维对湖南乐航房地产经纪有限公司以上应付款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5784元，减半收取2892元，由湖南乐航房地产经纪有限公司承担（此款张健已向一审法院预交，由湖南乐航房地产经纪有限公司随同判决款项付给张健）。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为乐航公司与张健约定的定金金额如何认定。乐航公司与张健签订的《商铺认购协议书》、《商铺买卖合同书》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。《商铺认购协议书》约定双方在2018年11月25日前签订二手房买卖合同，可见乐航公司与张健订立《商铺认购协议书》的主要合同目的便是嗣后签订《商铺买卖合同书》，因此，二者是预约合同和本约合同的关系，约定不一致之处应以《商铺买卖合同书》为准。《商铺买卖合同书》将定金金额约定为149472元，双方就定金的约定相较《商铺认购协议书》的70000作出了调整，应以《商铺买卖合同书》的约定为准，且张健亦已实际支付定金149472元，故本案的定金金额应认定为149472元，故乐航公司上诉称其应承担的双倍返还定金金额为159484元的上诉请求，本院不予支持。乐航公司称因张健的违约导致双方未在约定的时间签订房屋买卖合同，且张健存在未如期提交按揭资料的情形，对此乐航公司未提交证据证实，故本院对乐航公司的该上诉人理由不予支持。综上所述，上诉人湖南乐航房地产经纪有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5784元，由上诉人湖南乐航房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。