安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0705民初2022号原告：朱永全，男，1979年12月19日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告：黄珍海，女，1980年12月3日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。两原告共同委托诉讼代理人：汪小马,安徽徽风律师事务所执业律师。被告：铜陵和利房地产开发有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖大道1958号，统一社会信用代码91340700MA2PTWBY7X。法定代表人：孙继召，执行董事。委托诉讼代理人：章剑平，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢梅，北京京师（合肥）律师事务所律师。原告朱永全、黄珍海与被告铜陵和利房地产开发有限公司（以下简称：和利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱永全及其委托诉讼代理人，被告和利公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱永全、黄珍海向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修差价损失80000元（具体以鉴定评估价格为准）；2.判令被告将原告房屋阳台前的女儿墙拆除或者改用不锈钢栏杆。事实和理由：原告在2019年2月14日在被告处购买了铜陵碧桂园4号楼201室，因为原告是看中被告碧桂园的品牌和宣传，原告签订合同时被告公司的销售人员带原告参观了被告的样板房，并说把业主的房子装修成五星级的家，合同约定装修单价1446.01元/每平米。近日被告向原告交房时，此房装修的质量和材料都是很差，此房的装修单价根本没有达到1446.01元/每平米，此房装修总价最多只有10万元左右。原告的房屋建筑面积为142.6平方米，套建筑面积112.55平方米。原告在签订《商品房买卖合同》时都是被告事先印制好的合同，有的条款属于格式条款应当属于无效条款。原告所购的房屋阳台前50厘米处有1.3米左右女儿墙严重影响原告的采光和居住，原告在购买此房时，被告公司销售人员根本没有告知此房阳台前有女儿墙，被告应当将女儿墙拆除或改用不锈钢栏杆。和利公司辩称，1、商品房买卖合同及补充协议等相关文件系原被告双方平等协商的结果，是双方的真实意思表示。无论是合同约定的具体内容或是合同标的商品房的约定价款均不违反法律行政法规的强制性规定，应当属于合法有效合同。2、本案的案由是商品房买卖合同纠纷，基础法律关系是商品房买卖合同关系。案涉合同的交易模式是原告向被告购买带装修的商品房，原被告之间不存在装饰装修合同法律关系。合同附件三中关于装饰装修的约定是对合同标的商品房状况的描述，也是对带装修商品房的交付标准的约定。按照约定的交付标准向买受人交付房屋是被告的合同义务，而合同价款的约定其实是买受人也就是原告的合同义务。原告将合同价款尤其是所谓装修价款作为交付标准完全是偷换概念，故意曲解合同。事实上被告向原告方交付的商品房完全符合合同约定的交付标准，不存在任何违约行为。3、原告要求对装修部分的价值进行鉴定并以此来要求被告赔偿损失没有任何依据。因为双方签订的是商品房买卖合同，买卖的标的是带装修的商品房。如果按照原告主张的逻辑，任何一次市场交易如到商场买东西等，购买方都可以要求对交易的标的进行鉴定，然后要求出卖方赔偿实际价格与交易价格之间的差价。这显然是十分荒谬的。再说，在本案中如果原告有权要求对装修价值进行鉴定，那么他是不是也有权对毛坯部分的建安成本进行鉴定？再要求被告赔偿实际销售价格与建安成本之间的差价？这样的逻辑不仅没有任何法律依据，也是没有任何道理的。事实上，任何一种商品的销售价格与商品本身的实际价值之间肯定都会存在价差，商品销售价格是由商品的直接成本和间接成本以及合理的利润组成。其中，直接成本包括材料、人工、税收以及其他管理成本等，间接成本有商誉、品牌价值的投入和市场供求关系对价格波动的影响等等，当然，除了直接间接成本外还包括销售方合理的利润。原告将商品的直接成本与商品市场销售价格划等号，显然是极其错误的。至于原告所称的装修材料低劣完全没有依据，都是原告自己的想象，不符合客观事实。室内的门被告已提供生产厂家的质检合格证明。4、原告诉称的房屋阳台前1.3米左右女儿墙影响其采光和居住也是没有根据的。因为被告所建设的商品房完全系按照规划审批方案及施工图进行施工、建设，销售现场的展示模型及合同图纸可以明确看出案涉的商品房是有女儿墙的存在，且原告在该图上明确“本人已知悉合同图内容，房屋交付以合同图为准即无异议”。综上，原告的诉讼请求没有任何事实根据更没有任何法律依据，依法均不能成立，应予以全部驳回。本院经审理认定事实如下：2018年6月，因买卖案涉铜陵碧桂园4号楼201室房屋，原告朱永全、黄珍海与被告和利公司签订了系列合同文件，具体包括：1.认购书，2.商品房买卖合同（含四个合同附件），3.签约特别提示，4.重要事项告知书，5.承诺书。上述系列合同文件对案涉商品房建设及销售依据，基本情况，计价方式与价款，付款方式及期限，违约责任等买卖双方权利义务予以明确详细约定。在上述系列合同文件中，有关本案讼争的装修标准问题的相关具体约定如下：1.认购书约定，认购价为毛坯总价955614元，装修总价205565元，商品房合计总价款1161179元。2.商品房买卖合同及附件约定，（1）商品房买卖合同第四条“计价方式与价款”约定，该商品房价款按面积计算，单价6722.10元/㎡，总金额955614元整，该价款为毛坯价款（不含装修价款，详见附件四）。（2）商品房买卖合同第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人负责更换并承担更换费用，出卖人应负责在30日内维修、更换，并承担维修、更换费用，同时维修、更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）附件三“装饰装修标准”中，对结构、外墙、内墙、灯具、天花、地面、阳台及生活阳台、阳台栏杆、户门、外窗、卫生设施、厨房设施、水电、电话、电视以及网络燃气等交付标准及配套设施予以约定，同时备注说明：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准。（4）附件四“合同补充协议”约定，该商品房建筑面积142.16㎡，毛坯单价6722.10元/㎡，毛坯总价955614元；装修单价1446.01元/㎡，装修总价205565元；该商品房合计总价款为1161179元；出卖人按照附件三约定的标准进行交付，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。（5）承诺书载明，本人明确知悉如下事项：因买卖合同中的毛坯单价及装修单价的数额填写受政府合同备案控制的影响，故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同约定的装修费）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担；与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的合计总计款（含装修款）为基数向政府部门进行缴交；如遇政府要求或其他原因需重新签署买卖合同的，本人自愿同意配合贵司办理已签署的买卖合同的解除、备案注销手续及重新签署买卖合同等相关文件，如因本人不予配合贵司办理上述手续造成的损失，均由本人承担。上述系列合同文件签订后，原告依约支付全额房款1161179元，履行了付款义务。被告按期向原告交付房屋，原告认为案涉商品房实际装修价值远低于合同约定的装修价值，双方因此发生纠纷。另查明，案涉碧桂园小区经广东博意建筑设计院有限公司评估并出具《日照分析报告书》，评估结论为：用地内规划住宅均满足每户至少有一个居住空间满足大寒日日照3小时的要求。以上事实，有当事人陈述，认购书，商品房买卖合同及附件，签约特别提示，重要事项告知书，承诺书，规划审批图、日照分析报告、购房款收据及发票等证据附卷，且经庭审质证，予以认定。本院认为，本案原告朱永全、黄珍海与被告和利公司就买卖铜陵碧桂园4号楼201室房屋签订认购书，商品房买卖合同及附件，承诺书等合同文件，签约双方均系具备完全民事行为能力的平等民事主体，合同文件形式要件完备，且所约定内容不违反法律及行政法规的效力性规定，应当认定为合法有效。上述合同文件签订后，买卖双方的相关合同权利义务即应当以约定为依据予以确定，并在此基础上严格依约履行。对于本案原、被告双方争议的焦点问题（1.即实际装修费标准是否远低于合同约定标准，以及被告应否对鉴定价值与约定装修费的差价部分予以赔偿；2.女儿墙的设置是否影响采光和居住）分析判定如下：1.根据本案认购书及房屋买卖合同（含合同附件）关于计价方式与价款的约定，以及承诺书中关于税费缴纳基数的约定，并结合购房款增值税发票的记载，足以认定本案房屋买卖合同所约定的标的物（铜陵碧桂园4号楼201室房屋）为经装修的商品房，该标的物并非单独的房屋毛坯或装饰装修，而是房屋毛坯与装饰装修的结合体。2.本案中原、被告所签订的承诺书系买卖双方对案涉商品房计价方式及价款等重大事项已经知晓的明示，以及对双方相关权责的进一步界定，应属合法有效：（1）案涉所有书面合同文件，均系被告所提供的为重复使用而预先拟定的格式文本，并非仅承诺书系格式文本；（2）承诺书中约定的条款内容，并无合同法第五十二条和第五十三条规定情形；也无免除被告责任，加重原告责任、排除原告主要权利的情形；且条款内容表述清晰简洁，不含特殊行业概念及术语，不存在歧义和理解困难，以普通成年人具备的正常生活经验和辨识能力，完全能够阅读并理解；（3）原告质证主张其在购房过程中签署多份合同文件，未阅读承诺书的具体内容，就此本院认为，购买房地产对个人而言系重大财产处分行为，按常理原告不可能草率而为，即便原告所言属实，则系原告对其自身合同权益的轻率处分，由此造成的不利后果也应由原告自行承担。3.根据本案承诺书中关于合同毛坯单价及装修单价的数额填写受政府备案控制影响，以及买受人不就案涉房屋的装修价值低于合同约定的装修费向被告主张任何权利的约定，并结合商品房买卖合同及附件的相关约定，足以表明：（1）本案商品房的总价款由毛坯和装修价款共同组成，不应也无法硬性分割，合同约定的装修价款并非装修费成本价，而应认定为房屋总价款的组成部分；（2）原告对相关事项已经表示知悉，并明确承诺不就案涉房屋价格（包括但不限于该房屋的装修价值低于合同的约定的装修费）的装修费向被告主张权利。4.在实际交易中，制约和影响商品房装饰装修定价的因素众多，包括材料销售渠道、人工费用、税金规费、管理成本、利润、开发商品牌、房地产市场环境以及房价走势预期等。本案诉讼过程中，原告申请对案涉房屋的装修价值予以鉴定，并要求被告赔偿装修鉴定价值与商品房买卖合同约定装修费之间的差额，该请求事实依据不足，且未考虑到以上众多定价因素，将装修的定价简单理解为鉴定价值，不具有合理性，故对原告的鉴定申请，不予准许。本案装修标准应按照商品房买卖合同附件三相关约定予以确定，若原告认为装修标准与上述约定不符，应当以被告未能交付符合约定的商品房为由，要求被告承担相应的违约责任。5.案涉房产经广东博意建筑设计院有限公司评估并出具《日照分析报告书》符合日照标准。且从设计图纸看虽然设计了女儿墙，但并未作出具体的标注。根据阳台女儿墙的规定，一般多层女儿墙高1.0-1.20米，但高层建筑则至少1.20米。案涉房产女儿墙高度符合该要求。综上所述，本案中被告已经按照商品房买卖合同的约定向原告交付案涉房屋；本案装修交付标准已经在合同附件三中明确予以约定；案涉商品房价款由毛坯价及装修价共同组成，构成整体房款；被告对商品房买卖合同中毛坯单价及装修单价的填写处理明确知情，且承诺不就案涉房屋的实际装修价值低于合同约定的装修费向被告主张权利。案涉房产女儿墙并未影响房屋采光且符合女儿墙的建筑要求。故综合本案现有证据不足以证明被告在本案中存在违约行为，原告的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告朱永全、黄珍海的诉讼请求。案件受理费900元（已减半），由原告朱永全、黄珍海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员 王 云二〇二〇年六月九日书记员 朱艳妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。