广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10635号上诉人（原审被告）：于智平，男，1974年7月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴春爽，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社，住所地广州市荔湾区桥中街桥中北路13号。负责人：梁广宁，职务：社长。委托诉讼代理人：张志明，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：董倩，广东穗南律师事务所律师。上诉人于智平因与被上诉人广州市荔湾区桥中街河沙第六股份合作经济社（以下简称河沙六社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人于智平上诉请求：1.撤销一审判决，改判于智平无需向河沙六社支付任何的场地占用费和垃圾费；2.本案一、二审案件诉讼费全部由河沙六社承担。事实和理由：（一）一审认定赁合同无效，没有事实和法律依据。1.一审结合广州市荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除公告》，确认广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城（以下简称案房屋）没有取得临时建设的续期使用审批手续错误。根据《广州市违法建设查处条例》第十九条的规定，规划违法行为的认定权由规划管理部门行使，且规划管理部门的意见具有定性的效力，即认定涉案房屋是否属于违法建筑的有权机关是规划部门，而非城管部门或人民法院。2.于智平已针对上述公告向广州铁路运输法院提起行政诉讼，要求依法撤销该公告，目前该案仍在审理中。一审直接适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定涉案租赁合同内容无效，属于认定事实不清和适用法律错误。（二）一审认定于智平支付2018年1月1日至2019年10月31日的场地占用费及垃圾费属于事实认定不清和法律适用错误。1.于智平在知悉涉案房屋可能被列入改造范围，且河沙六社不再收取租金后，积极与河沙六社协商，并按照其要求对小租户进行清退，涉案房屋从2017年10月起已无法正常使用。于智平在2018年初完成一楼部分及三楼全部区域的清退工作，并与小租户就场地移交达成一致退场后，立即将该等场地移交给河沙六社。之后，城管在2019年10月围蔽涉案房屋，双方才于2019年11月就固定装修与可移动设备补偿事宜达成一致意见。2.租赁合同无效的过错责任完全在于河沙六社。河沙六社作为涉案房屋的出租方和建筑工程的报建方，负有提供合乎出租使用条件标的物和保持涉案房屋在租赁期限内能够使于智平持续合法使用的义务，且根据涉案租赁合同第五条甲方义务的约定，河沙六社还应协助于智平办理相关经营证照。可见，因河沙六社未履行对涉案房屋的临时建筑办理续期手续的义务而导致租赁合同被一审法院认定无效，过错责任在于河沙六社。一审判决于智平需向河沙六社支付使用费等，意味着河沙六社存在过错的情形下还能单方巨额获利，而由于智平单方承受全部损失，显然违反诚实信用和公平合理的基本原则。3.一审认定于智平需支付2019年10月的场地占用费及垃圾费明显超出河沙六社的诉讼请求。河沙六社单方解除涉案租赁合同，并造成于智平无法正常使用涉案房屋，且租赁合同无效的过错责任完全在河沙六社，故一审认定于智平需全额支付2018年1月起的占用费及垃圾费，明显错误，也显失公平。被上诉人河沙六社二审辩称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。（二）即使双方签订的涉案租赁合同无效，于智平也应参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，即使双方签订的涉案租赁合同无效，于智平也应参照合同约定的租金标准支付房屋占用期间的使用费。（三）至涉案场地被围蔽前，于智平未向河沙六社交还任何场地。于智平在一审中也没有提出涉案物业已经交还。（四）一审判决并未超出河沙六社的诉讼请求。于智平的上诉理由不能成立，恳请二审法院依法驳回于智平的诉讼请求，依法维持原判。于智平于2019年10月18日向一审法院起诉请求：1.于智平立即向河沙六社支付自2018年1月1日起至判决生效之日的场地占用费（2018年1月1日至2018年10月30日的场地占用费为338032元/月，2018年11月1日至2019年9月30日的场地占用费为361694元/月）；2.于智平立即向河沙六社支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的垃圾费（垃圾费按0.2元/㎡/月的标准计算，面积为13500平方米，即2700元/月）；3.本案的诉讼费用全部由于智平承担。一审法院认定事实：2008年1月28日河沙六社（甲方，出租方）与钟x（乙方，承租方）签订《河沙商贸城租赁合同》，约定：甲方将广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城租给乙方使用，商贸城有三幢楼房，三幢楼房的总建筑面积约15000平方米，具体面积以甲方交付乙方使用时三幢楼房的实际竣工验收面积为准。租金从2008年10月1日起开始计算（租赁期限为14年，自2008年6月1日起正式起算至2022年6月1日）按实际竣工日期交付使用算起。租金标准按实用面积每平方21.5元/月向乙方收取（每三年自然增长租金按7%计算）。垃圾费根据实际租赁面积按每月0.2元/平方米计收；乙方应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的租金及保证金退还给乙方；政府行为属于不可抗力，甲方获得政府赔偿款项，楼房部分属甲方，装修部分属乙方，如政府没赔偿装修费则甲方不负责赔偿等。2009年4月9日河沙六社（甲方，出租方）与钟x（乙方，承租方）签订《补充协议》约定：甲、乙双方签订的《租赁合同》租期原约定为14年，经双方协商合同租期在原来基础上增加四年，即甲、乙双方上述《租赁合同》的租期现改为总租期十八年（即自2009年11月1日起至2027年11月1日止）。经双方共同确认，商业城按使用面积13500平方米计算租金。由于政府行为造成租赁物被征用、拆迁等引起的赔偿问题，甲方获得政府赔偿中属于楼房部分的补偿款归甲方，属于装修部分的补偿归乙方。2011年6月1日河沙六社与罗彬在《河沙商贸城租赁合同》和《补充协议》上签署约定：同意自2011年6月1日起由罗彬承担合同及补充协议负责承担租金及一切债权债务责任。2012年10月23日河沙六社(甲方)与于智平（乙方）、罗x（转让方）签订《河沙商贸城租赁合同补充协议》，约定：按原河沙商贸城租赁合同内容不变，于2012年10月23日由罗x转让给于智平，由于智平承担合同及补充协议负责承担租金及一切债权、债务责任。协议签订之日起，一切债权、债务责任与罗x无关，于智平承诺必须在每月10日前将当月租金、垃圾费交河沙六社。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社颁发穗国土规划地证[2017]x号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目AL0201029地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔××沙地××广场以北、河沙中路以南，用地面积共46421平方米。2017年6月30日，河沙六社向于智平送达《解除租赁合同通知书》和《通告》。在《解除租赁合同通知书》中，河沙六社告知于智平其于2012年10月23日从原承租方罗x手上承接了《河沙商贸城租赁合同》。约定河沙六社将位于河沙桥中北路33-45号三幢楼房，总建筑面积约为15000平方米的场地出租给于智平使用。鉴于于智平承租场地已纳入联社城中村改造第二阶段的改造范围（详见附件1《通告》），自于智平收到本通知之日起，解除河沙六社与于智平签订的《河沙商贸城租赁合同》，河沙六社自2017年6月1日起不再向于智平收取上述场地的租金。于智平按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给河沙六社。于智平在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用）等。《通告》由案外人广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社于2017年6月30日作出，载明：本联社目前已进入实施城中村改造第一阶段，城中村改造复建安置用地AL0201029地块已由广州市国土资源和规划委员会核发了《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]x号），现需清退城中村改造复建安置用地予合作改造方用于复建集体物业；复建安置用地AL0201029地块范围：桥中北路23-49号，河沙中路80-82号，河沙中路45-59号；上述地块内所有需清退的建筑物、构筑物使用人必须在2017年12月31日前清退完毕，并在2017年12月31日前移交其使用的建筑物、构筑物予本联社；移交后仍遗留在原使用建筑物、构筑物内的物品，视为原所有权人放弃其所有权和使用权，同意由本联社处置。上述需清退范围内物业的所有人应积极配合场地的清退和移交工作。本联社将在2017年12月31日停止向AL0201029复建安置用地范围内的建筑物、构筑物使用人提供用电、用水、煤气使用等。2017年8月30日河沙六社向广东省广州市南方公证处申请对寄送广州市时尚鑫都市场开发有限公司（收件人：于智平）《解除租赁合同通知书》、《关于时尚鑫都广场租户清退工作的通知》等的过程进行保全公证。该公证处于2017年9月20日以（2017）粤广南方第x号公证书予以公证。2019年1月31日，河沙六社委托广东穗南律师事务所张x律师以张贴形式向于智平出具《律师函》，认为于智平截止当天仍一直占用场地，未将场地清空移交给河沙六社的行为严重阻碍了河沙联社“城中村”改造的进程，造成河沙联社的经济损失，要求于智平支付2018年1月1日起至场地交还之日止的场地占用费，占用费按原租赁合同约定的当期租金标准计付；于智平在收到此函后十五天内先行按原租赁合同约定的当期租金标准向河沙六社支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的房屋占用费及代收代付垃圾费共340732元，否则河沙六社将通过法律途径维护自身的合法权益等。另查，2019年10月9日，荔湾区城市管理和综合执法局作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，载明：经查，桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中33、35、37、39、41、43、45号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。河沙六社陈述案涉场地自2017年6月30日至2019年10月下旬之前一直由于智平正常使用，2019年10月下旬由城管准备拆除，才被围蔽，现在还在围蔽。庭审中，于智平承认自2017年6月起没有向河沙六社支付租金，确认涉案场地自2018年1月1日起至2018年10月30日的租金标准为338032元/月；2018年11月1日起至2019年9月30日止的租金标准为361694元/月；垃圾费自2018年1月1日起至2019年9月30日止共56700元（垃圾费按0.2元/㎡/月）。河沙六社对于智平提交《关于【广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城】拆迁补偿有关事宜的复函》（2017年9月28日）、《关于广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城拆迁补偿有关事宜的函》（2017年月9月30日）、《函件》（2018年1月30日）、《函件》（2018年2月28日）、《广州市荔湾区人民政府桥中街道办事处会议纪要》（荔桥其会纪【2019】x号）、《广东省资产评估业务委托书》（粤国众联评委资字【2019】第x号）、《广东省资产评估委托合同》（建证委评字【2019】第x号），河沙六社对上述证据认为真实性、合法性确认，关联性不确认，原于智平之间沟通协商补偿问题，不代表于智平不需要交还场地，以及支付场地占用费，补偿问题与河沙六社、于智平之间的合同纠纷不是同一个法律关系。河沙六社认为评估报告（两份，节选部分内容）的金额可以显示与于智平的《关于广州市珠江桥桥中北路河沙城中村改造时尚鑫都百货商贸城补偿诉求的函》（2017年10月27日）证据主张的补偿金额差距巨大，该证据可以看到，于智平是开出了天价的补偿费，于智平并没有诚意对补偿问题进行沟通，补偿问题迟迟不能推进的过错在于于智平。在庭后，于智平提交《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》（时间2018年3月21日）、《固定装修以及可移动设备补偿协议》（时间2019年11月14日），拟证明于智平已在2018年向河沙六社移交部分物业（6404平方米）的事实，及于智平与河沙六社已就涉案物业的二次装修补偿及物业移交问题协商一致，自该协议签订之日起于智平不需要再向河沙六社支付占用费和垃圾费。经向于智平了解《河沙旧村改造AL01011029地块场地移交表》上的落款时间2018年3月21日，是于智平在2019年11月18日填写。河沙六社认为在庭审过程中，于智平没有提出涉案物业已经交还。《固定装修以及可移动设备补偿协议》并没有约定于智平不需要向河沙六社支付占用费和垃圾费。河沙六社向一审法院陈述原合同约定的地址广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城3栋建筑物，现门牌地址为荔湾区桥中北路33－45号。3栋建筑物没有产权证，是宅基证，该建筑物属临时建设性质，建筑物出租时属于临时建设的批准期，不能提供后续补办审批手续。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但河沙六社在本案庭审辩论终结前未能提供《河沙商贸城租赁合同》的租赁标的物广州市珠江桥桥中北路河沙商贸城3栋建筑物的合法产权证明，也未能提供证据证明上述房屋取得临时建设的续期使用审批手续。结合荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，一审法院确认河沙六社与于智平于2012年10月23日签订的《河沙商贸城租赁合同补充协议》涉及河沙商贸城租赁合同内容无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。于智平使用上述场地，理应向河沙六社支付房屋占有使用费。因此，对于河沙六社要求于智平按合同约定338032元/月租金标准支付2018年1月1日起至2018年10月30日止和按361694元/月租金标准支付2018年11月1日起的房屋占用费，及按2700元/月的标准支付垃圾费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于支付房屋占用费及垃圾费的期间问题。一审法院分析如下：第一，河沙六社虽曾发《律师函》告知于智平自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在同一份函件中，河沙六社同时要求于智平在2017年12月31日前完成清场工作将租赁场地的使用权移交；可见，河沙六社不再收场地租金的前提应是于智平于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交。但于智平逾期未交还场地并使用案涉场地转租收益，于智平无需交租的前提已灭失，因此，于智平应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向河沙六社支付房屋占用费。第二，河沙六社在《律师函》中并未免除于智平缴纳垃圾费的义务，故河沙六社要求于智平支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，一审法院依法予以支持。第三，涉案场地在2019年10月下旬已被城管围蔽，因此于智平现已无法正常使用案涉场地；考虑到城管围蔽的原因是河沙六社出租涉案房屋已过临建使用年限属违法建设需进行拆除，故一审法院认定计算房屋占用费及垃圾费的截止期间为2019年10月31日。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月23日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，于智平向河沙六社支付2018年1月1日至2018年10月30日止期间的场地占用费3380320元；2018年11月1日起至2019年10月31日期间的场地占用费4340328元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，于智平向河沙六社支付2018年1月1日起至2019年10月31日期间的垃圾费59400元；三、驳回河沙六社的其他诉讼请求。一审案件受理费63710元，由于智平负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，双方当事人均确认涉案房屋位于《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除公告》拆除范围内。同时，于智平明确撤回关于一审认定其需支付2019年10月的场地占用费及垃圾费超过诉请的主张。二审中，于智平向本院提供如下证据：1.河沙村“城中村”改造AL0201024、AL0201029地块场地移交及使用协议复印件；2.停产停业补助款公告复印件。证据1-2拟证明河沙六社就涉案房屋自2017年6月起每月已从改造合作方处获得30元/㎡的停产停业补助损失。证据2是于智平在村里的公告栏上拍照得来的。关于停产停业补助损失本身是河沙六社在2017年6月发出解除通知时就停止收取于智平的租金，在该情况下，改造合作方才会以30元/㎡的补助标准给河沙六社，实际上是为了弥补其租金损失，由于改造合作方已经就场地租金给了河沙六社补偿，所以于智平就不需要在支付场地使用费给河沙六社。河沙六社质证称：对证据1的真实性无异议，但合法性、关联性不予确认。根据该协议第三条第4款的约定，移交期限内，如出现因清退事宜向法院提起诉讼且未向河沙联社交还物业，则对应物业的移交期限顺延，其停产停业补偿问题由各方另行协商。正是因为于智平逾期移交承租物业给河沙六社，导致境新公司拒付逾期移交之后的停产停业补偿，河沙六十至今仍未收到2018年度和2019年度的停产停业补偿，损失巨大。对证据2的真实性无异议，但合法性、关联性不予确认，该笔款项是境新公司预付的2020年度停产停业补偿款，而非1029地块2018年度至2019年度停产停业补偿款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合于智平的上诉请求和理由以及河沙六社的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案合同效力认定；2.于智平抗辩无需向河沙六社支付2018年1月1日至2019年10月31日的场地占用费及垃圾费应否支持。现评析如下：关于涉案合同效力认定问题。本案双方当事人均未能提供涉案房屋核发了产权证的证明或者取得建设工程规划许可证，河沙六社认为涉案房屋为临时建设性质，至今也未提供上述房屋取得临时建设的续期使用审批手续，现双方当事人在二审中均确认涉案房屋位于《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除公告》的拆除范围内，因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认为于智平与河沙六社于2012年10月23日签订的《河沙商贸城租赁合同补充协议》涉及涉案房屋租赁合同内容无效正确，本院予以确认。于智平对一审上述认定提出异议，缺乏理据，本院不予支持。关于于智平抗辩无需向河沙六社支付2018年1月1日至2019年10月31日的场地占用费及垃圾费应否支持问题。一审法院已就于智平应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向河沙六社支付房屋占用费及垃圾费作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不再赘述。于智平上诉认为其从2017年10月起已无法正常使用涉案房屋以及在2018年初将部分小租户场地移交给河沙六社，对此，并无提供充分证据予以佐证，河沙六社也不予确认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，应由于智平承担举证不能的法律后果。由于涉案房屋在2019年10月下旬被城管围蔽，而于智平未举证证实在上述期间之前向河沙六社交还涉案房屋，因此，一审法院判决于智平向河沙六社支付自2018年1月1日至2019年10月31日止的场地占用费及垃圾费，并无不当，本院予以维持。于智平以上述理由抗辩无需向河沙六社支付2018年1月1日至2019年10月31日止的房屋占用费及垃圾费，本院不予支持。此外，对于于智平二审提供的证据问题，因河沙六社是否从改造合作方处获得停产停业补助损失，属于他们之间的内部法律关系，该问题不能作为于智平有权无需向河沙六社支付场地占用费及垃圾费的合理抗辩，因此，于智平以上述证据主张无需向河沙六社支付2018年1月1日至2019年10月31日止的场地占用费及垃圾费，依据不充分，本院亦不予支持。综上所述，于智平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费63710元，由上诉人于智平负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年六月二十八日书记员 李志康谢金泽