北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京03民终6218号上诉人(原审被告、反诉原告)：徐斌权，男，1949年2月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐丽娜（徐斌权之女），住北京市东城区。上诉人(原审被告、反诉原告)：徐丽娜，女，1976年1月21日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：黄远远，男，1979年9月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王峰，北京中昂律师事务所律师。上诉人徐斌权、徐丽娜因与被上诉人黄远远房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初91414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐斌权、徐丽娜上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判解除黄远远与徐斌权、徐丽娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》；一、二审诉讼费由黄远远承担。事实和理由：诉争房屋因客观原因不能办理过户手续，不能实现涉案合同目的，应当解除涉案合同。根据相关文件表明，徐斌权、徐丽娜不能在正常或者合理期限内取得诉争房屋产权证书，诉争合同是基于双方对居间人办理房屋产权证期限的合理信赖而签署，本案诉争合同履行的实际保障和办理产权证的期限远远超出了双方签署时的合理预期。二、徐斌权、徐丽娜已经按照诉争合同约定交付房屋，不存在违约行为。三、黄远远未能举证因徐斌权、徐丽娜的违约行为给其造成的实际损失，应当驳回其要求支付违约金及律师费的诉讼请求。二审庭审中，徐斌权、徐丽娜变更上诉请求为：撤销一审判决，依法改判支持徐斌权、徐丽娜一审反诉请求，驳回黄远远一审全部诉讼请求。徐斌权、徐丽娜主张合同无效的理由为诉争房屋无法办理房屋产权证书。黄远远辩称，同意一审判决，不同意徐斌权、徐丽娜的上诉请求和事实理由。黄远远向一审法院起诉请求：1.确认《北京市存量房屋买卖合同》合法有效；2.徐丽娜、徐斌权继续履行双方签订的《北京市存量房买卖合同》；3.徐丽娜、徐斌权将坐落于北京市朝阳区房屋交付给黄远远使用；4.徐丽娜、徐斌权支付自2018年7月6日起暂计至2019年12月22日的违约金484200元；5.徐丽娜、徐斌权支付黄远远律师费40000元。徐斌权、徐丽娜向一审法院反诉请求：要求确认双方签订的合同无效，徐斌权、徐丽娜同意返还黄远远已经支付的1450000元，同时按照中国人民银行同期存款利率支付利息损失。徐斌权、徐丽娜同意以1250000元为基数，自2017年12月6日支付黄远远利息损失；以250000元为基数，自2018年3月5日支付黄远远利息损失。一审法院认定事实：2017年12月6日，黄远远（作为买受人）与徐丽娜、徐斌权（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将朝阳区405号房屋（以下简称诉争房屋）出售给买受人，房屋权属证明为《燕保祈东家园项目定向安置房确认书》编号：1494，共有人为徐斌权、徐丽娜。房屋价格为3000000元。于2017年12月6日支付定金200000元，于2018年3月5日前支付购房款1200000元。出卖人的不动产权证下发后，若买受人尾款为全款支付双方30日内完成过户手续，过户当日结清尾款1600000元。若买受人尾款选择贷款支付，贷款额不足的，在过户当日剩余部分用现金支付，但过户时间不得超过90日。出卖人应当保证该房屋为法律允许交易的且没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当在2018年3月5日前（累计支付到1400000元）将该房屋交付给买受人。买卖双方任何一方不按约定期限履行合同，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。同日，徐斌权之配偶丁宝秀、之子徐立伟，徐丽娜之配偶郭永鑫分别签署《同意出售证明》，同意出售诉争房屋。2017年12月7日，徐斌权、徐丽娜签署《声明》，载明：徐斌权和徐丽娜为坐落于朝阳区405之房屋的合法产权人。本二人谨在此严正声明：本二人名下的上述房屋未设定抵押。本二人对今在北京联合家美房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》文本及附件均认可，本二人承诺上述房屋处置已经得到全体共有人和相关其他权利人同意，本二人有完整的处置权，如果出现房屋权利瑕疵，本二人自愿承担赔偿责任。本二人已知晓交易的全部事宜。如因本二人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果，概由本二人自行承担。经询，双方认可黄远远已支付购房款1450000元，其中支付给徐斌权800000元，支付给徐丽娜650000元。2018年1月31日，徐丽娜、徐斌权（作为买受人）与北京市保障性住房建设投资中心（作为出卖人）签订《燕保祈东家园东城区天坛周边简易楼腾退项目定向安置房屋买卖合同》，约定买受人自愿选择购买405号二居室一套（即诉争房屋），该房屋为经市政府批准用于东城区对接安置用房，属于保障性用房。该房屋用途为住宅，产权性质为按经济适用房产权管理。房价款为1262080元。出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该房屋。一审庭审中，黄远远提交如下证据：1、律师服务费发票一份，载明黄远远支付律师服务费40000元；2、日期为2018年7月7日，黄远远与郭永鑫的录音记录一份，其内容包括：（郭永鑫）我没想毁约。（黄远远）没有这么要钱的……（郭永鑫）我就得看房子……我已经住进去了，空调我已经装上了，我就看着呢。徐斌权、徐丽娜认可上述证据1的真实性，未认可其他证据的真实性。一审审理中，徐斌权、徐丽娜提交如下证据：1、答复告知书复印件、非本机关政府信息告知书复印件、政府信息不存在告知书复印件、朝阳区住房和城乡建设委员会政府信息公开答复意见书复印件，用于证明诉争房屋系保障性住房，建设手续不全，无法对外销售；2、公证书，载明徐丽娜、郭永鑫于2016年1月15日前往天坛西里北区社区居委会对面（天坛周边简易楼腾退项目征收工作指挥部），在《指定居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》上签名。《指定居住困难家庭奖励房源共同购买人声明书》载明：徐丽娜系天坛周边简易楼腾退项目的被征收人，被征收房屋位于号。本人确认由徐斌权、徐丽娜作为居住困难家庭申请人共同购买天坛周边简易楼腾退项目的奖励房源。配偶郭永鑫同意上述内容。徐丽娜、郭永鑫在声明书落款处签名。3、《居住困难家庭购买奖励安置房确认单》，用以证明诉争房屋作为拆迁奖励分配所得。黄远远未认可上述证据的真实性。经询，徐斌权、徐丽娜称诉争房屋现由案外人占有。一审法院认为，经济适用房属于政策性保障住房，其受政策的影响较大。特别是国家为保障低收入家庭，通过资格审核，给予购买经济适用房的指标。转让这样的经济适用房购房指标实际上侵害了其他具有购买经济适用房资格人的利益，即是对公共利益的侵害，因此，转让经济适用房的行为受到法律的禁止。而根据黄远远与徐丽娜、徐斌权签订《北京市存量房屋买卖合同》所示，诉争房屋的产权性质为按经济适用房产权管理，该房屋系因拆迁获得，徐丽娜、徐斌权购买诉争房屋或转让给他人购买，并不对公共利益造成影响。基于以上论述，且鉴于双方签署的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家相关法律、法规的强制性规定，故应认定合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。对于黄远远的本诉请求，一审法院认定如下：徐丽娜、徐斌权作为出卖人，未能将房屋交付黄远远持续使用，违反双方合同约定，应承担违约责任。黄远远要求徐丽娜、徐斌权继续履行合同、交付房屋并支付违约金的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。但黄远远主张的违约金数额过高，且并无证据证明其实际损失情况，故一审法院予以酌减。此外，按照合同约定，违约方应赔偿守约方律师费，现徐丽娜、徐斌权违约在先，黄远远要求赔偿律师费，符合双方约定，故对于黄远远要求赔偿律师费的诉讼请求，一审法院予以支持。对于徐丽娜、徐斌权要求确认合同无效的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决：一、黄远远与徐丽娜、徐斌权于2017年12月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、黄远远与徐丽娜、徐斌权继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，徐丽娜、徐斌权于本判决生效后7日内将北京市朝阳区405号房屋交付黄远远使用；三、徐丽娜、徐斌权于判决生效后7日内给付黄远远截至2019年12月22日的违约金160500元；四、徐丽娜、徐斌权于判决生效后7日内赔偿黄远远律师费40000元；五、驳回黄远远的其他本诉诉讼请求；六、驳回徐丽娜、徐斌权的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，徐斌权、徐丽娜提交通话录音，内容为2020年5月14日与办理诉争房屋的产权证明的北京新力安达房地产经纪有限公司的通话，用以证明录音中对方回复诉争房屋截止到目前为止不具有办理产权证的前提条件，也没有可以办理产权证的具体时间。黄远远对以上证据的真实性和证明目的均不认可。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，诉争房屋为因拆迁获得的房屋，产权性质为按经济适用房产权管理的房屋，黄远远与徐丽娜、徐斌权就诉争房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其有效，并无不当，本院予以维持。徐丽娜、徐斌权主张因房屋不能取得房屋产权证故合同无效，缺乏事实及法律依据，本院对其因此要求确认合同无效的请求不予支持。根据查明的事实，黄远远依约履行了支付部分购房款的义务，其要求继续履行合同，并依据合同的约定要求徐丽娜、徐斌权交付房屋，合法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。徐丽娜、徐斌权主张合同不能继续履行的上诉理由依据不足，本院不予采信。诉争房屋现因徐丽娜、徐斌权的原因由案外人占有，故徐丽娜、徐斌权未能将房屋交付黄远远持续使用，即其未按合同约定履行交付房屋的义务，属违约方，应向黄远远承担违约责任，一审法院根据合同的约定、各方的履行情况，酌情确定支付违约金并赔偿律师费，亦无不妥，本院亦予维持。综上所述，徐斌权、徐丽娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47804元，由徐斌权、徐丽娜负担（已交纳30800元，剩余17004元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 于洪群审 判 员 王天水二〇二〇年六月五日法官助理 李 惠书 记 员 王秋岩