广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异61号 异议人（案外人）：邹源钞，男，汉族，1987年2月6日出生，住广东省清远市。 委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冼景宏，广东明典律师事务所实习律师。 申请执行人：岑海英，男，汉族，1969年2月1日出生，住恩平市。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。 法定代表人：王兴凤。 本院在执行岑海英与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人邹源钞向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人邹源钞提出异议，请求：1、立即停止对位于广东省清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库×号的询价、议价、网络询价、评估、拍卖及查封等执行措施，并解除对该车库的查封手续；2、依法终止对第1项的车库的强制执行。事实与理由：案外人在使用自有车库时，通过法院2020年5月13日张贴的通知书得知：岑海英与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，法院作出了（2016）粤0785民初800号民事判决书，该生效判决已进入了执行程序。法院依据（2018）粤0785执219号裁定对案外人位于广东省清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库×号（以下简称车库）进行查封，并采取评估、拍卖措施。但是，案外人早在2016年10月13日与清晖公司签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016101203225239），已支付全款购买了该车库，并实际占有使用，案外人已取得该车库的排他权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，案外人已在采取执行措施前签订了书面合同、支付全部价款，并占有车库，且对未过户不存在过错，法院依法应终止对案外人车库采取的执行措施。为此，特向法院提出异议，请求查明事实，裁定解除对案外人车库的执行措施。 申请执行人岑海英、被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司没有提交答辩意见和证据。 本院查明，申请执行人岑海英与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月27日作出（2016）粤0785执保98号民事裁定：一、对被保全人清晖公司价值5000000元的房产予以查封，查封期限三年；二、对被保全人清晖公司的银行存款2000000元予以冻结，冻结期限为一年。本院于2017年9月7日作出的（2016）粤0785民初800号民事判决已发生法律效力。依该判决：一、被告罗松生应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金6627040元及利息给原告岑海英。二、被告罗雪锋、吴凤娣、清晖公司对被告罗松生的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告岑海英的其他诉讼请求。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，岑海英向本院申请执行。本院于2019年8月8日作出（2018）粤0785执219号之九执行裁定：继续查封被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单），查封期限为三年。其中查封清单序号为22号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库×是案外人邹源钞所购买的地下车库。又于2019年10月31日作出（2018）粤0785执219号之十执行裁定：拍卖被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产（详见附后查封清单）。其中查封清单序号为22号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库×是案外人邹源钞所购买的地下车库。 另查明，案外人邹源钞于2016年10月12日与被执行人清晖公司签订《商品房买卖合同》，双方约定涉案地下车位定价为190000元，支付方式为分期付款（要求买受人于2016年10月12日前支付首期车位款人民币60000元，余款人民币130000元于2016年11月12日前全部付清）等内容，其并于2016年11月23日缴纳了涉案车位的契税和印花税。被执行人清晖公司则分别于2014年3月1日、2014年3月3日、2016年10月12日、2016年11月17日出具收到案外人邹源钞支付的该车位定金5000元、定金55000元、办证费802元、车位款130000元的收据。 本院认为，本案案外人所提异议，是对查封、拍卖裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2018）粤0785执219号之十执行裁定书，裁定拍卖被执行人罗松生、吴凤娣、清晖公司名下财产，其中清单序号为22号的清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库×是案外人所购买的地下车库。案外人邹源钞于2016年10月12日与被执行人清晖公司签订《商品房买卖合同》，购买上述涉案车库并已支付全部款项。上述涉案车库的交易发生在本院查封之前，案外人通过购买合法取得涉案车库，已经支付全部价款并实际占有使用，虽然未办理车库产权证，但是上述涉案车库依法已同时转让归案外人邹源钞所有和使用。对于未办理过户登记手续并非案外人所能控制的原因而导致车库未能过户，案外人邹源钞对此不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人邹源钞提出执行异议的理由合法有据，本院依法应予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（二）项的规定，裁定如下： 中止对清远市清新区××镇××大道中×号××××花园×幢地下车库×的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴艳明 审判员  郑艳慈 审判员  郑平平 二〇二〇年六月十二日                                                                                                                                                     法官助理黄嘉敏                                                                                                                                                       书记员  冯宇君