湖南省华容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0623民初998号 原告：曾明星，男，1947年2月17日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 被告：侯杰中，男，1962年6月28日出生，汉族，居民，住湖南省华容县。 原告曾明星与被告侯杰中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾明星、被告侯杰中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾明星向本院提出诉讼请求：1、由被告立即交还所占用原告的门店，并负责按原样恢复与邻居之间的间墙；2、由被告负责拆除租赁房屋内外的装饰装修，移去可移去设施、设备；3、判令被告向原告支付自2019年11月27日起至被告实际交还门店之日止的场地占用费（按前一年度的租金额标准按天计算）；4、由被告支付拖欠的租金人民币3350元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于华容县间门面为原告所有，原告于2011年11月26日前已将其出租给徐常华，徐常华在合同履行期间将门面转租给侯杰中使用，曾明星与徐常华间的租赁合同到期后，曾明星与侯杰中于2011年11月27日签订了《门面出租协议》，约定门面内与邻居间的间墙如果需要恢复则由新的承租人负责。该合同到期后，曾明星与侯杰中又签订了一份《门面出租合同》，约定租期自2012年11月27日起至2016年11月26日止，并再次载明被告在其提出终止租赁关系时负责恢复间墙。同年12月8日，原、被告第三次签订《门面出租合同》（续订），将合同期限再次延展一年，即至2017年11月26日，该年度的租金为人民币53350元。该续订合同履行期间，被告只支付了50000元的租金，至今尚欠3350元租金未付。目前还尚有被告应于2019年11月27日前向原告支付2019年11月27日至2020年11月26日的年度租金，现被告已逾期四个多月。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。 被告侯杰中辩称，一、2016至2017年度53350元的租金，我只支付50000元，是经原告同意了的；二、2017年后，我与原告签订了无需再负责间墙和再交押金等的不附加任何条件的合同；三、2019年门面租期到期时，我与原告一开始达成了一致协议，所以被告经营到2019年12月左右，但是在被告要付款续租时，原告临时反悔，被告就没再经营，撤出了门面；四、如果原告不要求用红砖做间墙，而是按照被告的标准做间墙，被告可以帮做间墙；五、如果原告不再反复要求我做间墙，1500元的押金我可以不要。 本院经审理认定事实如下：坐落于华容县间门面为曾明星所有，2011年11月27日，曾明星作为甲方、侯杰中作为乙方就该门面签订了《门面出租协议》约定“甲方在桥西路东头有门面二间，房产证号05××21＃，其中一间租给乙方使用，时间从2011年11月27日起到2012年11月26日终止。1、乙方在与甲方签订本次协议前，就已经使用甲方的门面（系上届租用人徐常华中途转让）；3、甲方门面间墙被拆，虽是上届人所为，但如果到了需要恢复的那一天，不管租房的人是谁，都应履行恢复。为保证此事到时不落空，甲方有必要向乙方收取押金1000元。此押金可在间墙恢复后退还，也可转给下届租房人。”等内容。合同末尾曾明星在甲方处签名、侯杰中在乙方处签名。合同到期后，双方再次以相同身份于2012年12月5日签订《门面出租合同》约定“1、门面出租时间2012年11月27日至2016年11月26日止；3、乙方不同意增加间墙恢复保障金，但自己提出在自己不搞时，负责恢复间墙”等内容，合同末尾曾明星、侯杰中分别作为甲方、乙方签名。同年12月8日，曾明星、侯杰中作为甲、乙方签订《门面出租合同》续订约定“1、甲方门面继续租给乙方，时间2016年11月27日起到2017年11月26日止；2、门面年租金为53350元；4、其他条款仍然按照2012年12月5日签订的2-8条执行”等内容，合同末尾曾明星、侯杰中仍分别作为甲方、乙方签名。2016年11月26日前的门面租金侯杰中均已按合同约定数额如数交纳，2016年11月26日曾明星之子曾伟受曾明星委托代曾明星收取侯杰中2016年11月27日至2017年11月26日年度的门面租金时，侯杰中经与曾伟协商，将该年度的门面租金降至50000元，曾伟收取租金后于2016年11月26日向侯杰中出具收据，表明收到侯杰中门面租金50000元，并注明了租金使用时间为2016年11月27日起至2017年11月26日止，收取侯杰中50000元租金后，曾伟回到家中告知了曾明星此事，并将当时向侯杰中出具的收据重新誊写了一份交与曾明星。此次门面租赁合同到期后，2017年11月27日，曾伟再次受其父曾明星委托代曾明星与侯杰中签订《门面租赁合同》，约定“一、门面位置及用途；二、租赁相关事项：1、租赁期为1年，从2017年11月27日起至2018年11月27日止；三、租金及支付时间：1、本租赁合同期内1年租金为47000元，签订合同时乙方必须一次性付清。”等内容，该份合同中未再就间墙保证金、是否恢复间墙进行约定，合同末尾，曾伟在甲方处签名并注明代，侯杰中在乙方处签名。该合同到期后至2019年11月26日，原、被告双方经口头约定，侯杰中以42000元／年的价格续租该门面，双方未签订书面租赁合同。2019年11月门面再次到期时，侯杰中与曾明星协商续租事宜，未能达成一致协议，2019年12月30日，侯杰中已将除柜台杂物外的其余货物撤出租赁的曾明星所有的门面，并向曾明星微信发送内容为“你好，你的门面不租给我了的，就请收回去，不要拖了”的微信消息，但曾明星以侯杰中未按其标准以红砖恢复间墙为由，拒绝收回门面。另查明，曾明星门面间墙系在侯杰中之前承租该门面的承租人拆除，该承租人为此向曾明星缴纳1500元押金，后该门面转由侯杰中租赁时，该1500元押金转为了侯杰中的押金，现1500元押金仍旧在曾明星处。 上述事实，有原告曾明星提交的2011年11月27日《门面出租协议》、2012年12月5日《门面出租合同》、2012年12月8日《门面出租合同》续订、曾明星与侯杰中微信聊条记录截图，被告侯杰中提交的2017年11月27日《门面租赁合同》、曾明星与侯杰中微信聊条记录截图及到庭当事人在庭审中的陈述等证据在卷证实。 本院认为，原、被告系因房屋租赁产生的房屋租赁合同纠纷，本案争议焦点在于以下三个方面： 一、2016年11月27日至2017年11月26日年度的门面租金应为多少。原、被告双方签订的《门面出租合同》续订中约定该年度门面年租金为53350元，但2016年11月26日，曾明星之子曾伟受其父委托收取侯杰中房租时，侯杰中经与曾伟协商，将该年度的门面租金降至50000元，虽曾伟庭审过程中表示其将门面租金降至50000元乃其私自决定，事先并未经其父亲授权或认可，但其作为曾明星之子又受其父委托收租金，足以使侯杰中相信其有权代其父决定租金定价，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”之规定，本院确认该代理行为有效，该年门面年度租金为50000元。故本院对曾明星要求侯杰中按53350元/年的租金标准，补齐余下3350元租金的诉讼请求不予支持。 二、侯杰中是否有义务恢复间墙。虽侯杰中和曾明星最初签订的对间墙及押金作出了约定的几份租赁合同到期，租赁合同的权利义务已随合同期限的届满而终止，但恢复间墙与间墙保证金退还的约定属于合同的结算和清理条款，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，其仍旧具有约束力，而2017年11月27日，曾伟再次受其父曾明星委托代曾明星与侯杰中重新签订的《门面租赁合同》中以及之后原、被告双方的口头约定中，也未对间墙及押金问题进行相反约定或否定，以排除对此前的租赁合同中间墙及间墙保证金的约定的适用，故侯杰中仍应承担恢复间墙的义务，故本院对曾明星要求侯杰中按原样恢复间墙的诉讼请求予以支持。侯杰中在恢复间墙后可向曾明星要求返还原所交间墙押金。 三、未恢复门面间墙能否成为曾明星拒收门面的理由，侯杰中逾期返还门面的起止时间，及应付逾期门面占用费金额。 因未恢复间墙，并不会产生安全隐患，也不会严重影响门面的正常使用，故未恢复间墙不能作为曾明星拒收门面的理由，其应当在侯杰中交还门面时及时收回。侯杰中于2019年12月30日，已将除柜台外的其余货物撤出为曾明星所有的门面，并向曾明星发送微信要求曾明星收回门面，曾明星以未恢复间墙为由拒绝，对其拒绝收回而扩大的门面租金损失，因属其个人行为所致，故侯杰中不应负责，因此，门面应视为侯杰中已于2019年12月30日交还，故侯杰中逾期返还门面的起止时间为租赁合同到期后第二日，即2019年11月27日至2019年12月30日。曾明星主张逾期交付门面期间的租赁费按上一年度的租金额标准计算，该主张较为合理，本院予以支持，故侯杰中应付逾期门面占用费为3912.33元（42000元/年÷365天×34天）。 现案涉门面中还有柜台杂物存留，曾明星还主张侯杰中负责拆除租赁房屋内外的装饰装修，移去可移去设施、设备，虽侯杰中在庭审中明确表示其不再需要上述物品，曾明星可自行处置，但门面租赁结束后，将租赁的门面恢复至承租人最初租赁的模样，为承租人应尽之义务，对曾明星该主张，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条之规定，本院予以支持。综上，对原告曾明星的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十八条之规定，判决如下： 一、被告侯杰中自本判决生效之日起十五日内负责按原样恢复原告曾明星门面与相邻门面之间的间墙； 二、被告侯杰中自本判决生效之日起七日内负责拆除原租赁原告曾明星门面内外的装饰装修，移去可移去设施、设备； 三、被告侯杰中自本判决生效之日起十五日内向原告曾明星支付2019年11月27日至2019年12月30日逾期门面占用费3912.33元； 四、驳回原告曾明星的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费450元，减半收取225元，由原告曾明星负担75元，被告侯杰中负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  李虎 二〇二〇年六月十日 法官助理甘孟德 书记员王阿梦