河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0204民初255号 原告：李志安，男，1973年9月11日出生，汉族，住河北省唐山市路北区。 委托代理人：刘文静，女，1972年11月17日出生，汉族，住址同上，系李志安之妻。 被告：秦皇岛坤辉房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明路118号。 法定代表人：曲建国，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘智慧，河北海立律师事务所律师。 被告：秦皇岛坤辉房地产开发有限公司唐山分公司，住所地河北省唐山市古冶区205国道南侧民生大厦对面。 负责人：曲建国，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘智慧，河北海立律师事务所律师。 原告李志安与被告秦皇岛坤辉房地产开发有限公司（以下简称坤辉房地产公司）、秦皇岛坤辉房地产开发有限公司唐山分公司（以下简称坤辉房地产唐山分公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李志安及其委托诉讼代理人刘文静、被告秦皇岛坤辉房地产开发有限公司唐山分公司、被告秦皇岛坤辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘智慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志安向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还原告购房款658146元，并自2013年1月1日（约定交房次日）起至2017年9月5日（退房协议约定退款之日）止以658146元为基数，按照日万分之0.5支付违约金56271.48元；2.自2017年9月6日（退房协议约定退款之日次日）起至退还之日止，以714417.48元（658146+56271.48）为基数，按照中国人民银行同期贷款利率二倍计算；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2011年10月27日，原、被告签订《商品房内部认购协议》，约定原告自被告处购买桃花坞商务区F号1号房，建筑面积171.76平方米，总金额1308146元。2011年10月27日，原告向被告支付首付款658146元，余款65万元办理银行按揭贷款。约定被告在2012年12月31日前交房，同时在合同第七条约定了出卖人的违约责任：1.按逾期时间分别处理，（1）逾期不超过120日，自本合同第6条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1‰向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于（1）项中的比率）的违约金。2017年6月5日原告作为乙方、被告作为甲方签订了《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》，协议约定：三、乙方要求退房退款，甲方承诺于此协议签订后90日内退还乙方已交付的房款及双方约定的违约金。四、乙方接到甲方退款通知后，需持甲乙双方签订的《商品房内部认购协议》原件、甲方开具的收款收据原件、乙方的身份证原件到甲方办理退款手续。退款后双方签订的《商品房内部认购协议》作废。五、甲方责任：甲方在约定的期限内积极完善手续及筹措资金，确保按期交房、退款。六、乙方责任：乙方认可按照此协议第三条执行，不得违约。但被告至今未退还原告交付的购房款及违约金，经多次索要无果，原告认为，被告长时间违约，按照合同约定自约定交房日次日开始计算违约金，原、被告双方签订的退房协议约定退还房款和违约金的时间为90日，即2017年9月5日，在此期间内，被告应支付违约金。但在2017年9月6日之后，被告仍然长期占用原告资金（购房款和应付违约金之和），应按照中国人民银行同期贷款利率的二倍支付原告利息。为维护原告合法权益，故诉至贵院，望判如所请。 坤辉房地产公司、坤辉房地产唐山分公司辩称，原告诉请违约金及占用资金损失没有事实与法律依据。第一，原告主张违约金没有依据，双方认购协议第七条已经明确约定合同解除，也就是退房，所支付的违约金仅为总房款的1‰，不存在按日累计计算问题，这一事实已经在2017年6月5日交房退房协议中再次确认，而且认可该违约责任、签订该协议是认可认购协议中违约条款的前提条件，对于违约问题应当严格按照认购协议、交房退房协议约定执行；第二，原告主张的2017年9月6日之后的资金占用损失同样没有依据。在2017年6月5日，双方已就交房或是退房达成了一致，双方应当按照该约定执行，该协议中赋予了其选择权，可以选择交房直接办理手续，也可以选择退房，但退房所承受的违约金是按照认购协议进行计算，而且该选择权在原告方，其应当履行作出选择和通知义务，但原告未履行该义务而是直接进行了起诉，所以在此期间不存在资金占用损失问题。综上，我们认为对于退房违约金双方约定十分清楚和确凿，不存在其他计算方式，其主张的违约金和利息没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告李志安提交《商品房内部认购协议》一份、收据一张及银行转账记录二张，用以证实原、被告于2011年10月27日签订商品房内部认购协议，原告购买二被告开发建设的位于古冶区205国道南侧民生大厦对面桃花坞商务区F座1号商业房，并于合同签订之日交纳购房款658146元。经质证，二被告对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议，认为应按认购协议中第七条的约定执行，解除合同的，违约金应为已付房款的1‰。经审查，《商品房内部认购协议》由原告李志安、被告坤辉房地产唐山分公司签署，有原告李志安签字捺印、被告坤辉房地产唐山分公司法定代表人盖章并加盖公章，二被告对该证据无异议，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。二、原告李志安提交《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》一份，用以证明原告要求退房退款，被告坤辉房地产唐山分公司亦承诺于此协议签订后90日内，退还原告已交付的房款及双方约定的违约金。经质证，被告对此份证据的真实性、合法性、关联性无异议。但认为原告可以依协议选择交房或退房，对于90天的约定也是在原告作出选择之后计算得出的，而不是签订协议之日之后的90天。经审查，该协议加盖坤辉房地产唐山分公司公章，原告李志安签字捺印，本院对该协议的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据以上当事人陈述及认证查明：2011年10月27日，原告李志安与被告坤辉房地产唐山分公司签订《商品房内部认购协议》，协议约定“第一条买受方所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定项目中的，即：第F座1号房。该商品房的用途为商业……。第二条计价方式与价款：出卖方与买受方约定按商品房建筑面积计价，该商品房单价为每平方米7616.1元人民币……。第四条付款方式及期限：3、银行按揭，买受人于2011年10月27日支付首付款人民币658146元……。第六条商品房的交付期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人……。第七条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1‰向买受人支付违约金……”。2011年10月27日，原告李志安交付涉案房屋首付款658146元。2017年6月5日，原告李志安（乙方）与被告坤辉房地产唐山分公司（甲方）签订《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》，约定“一、甲乙双方同意并认可按原《商品房内部认购协议》执行相关条款……。三、乙方要求退房退款，甲方承诺于此协议签订后90日内退还乙方已交付的房款及双方约定的违约金……。六、乙方责任：乙方认可按照此协议第三条执行，不得违约……”。该协议签订后,被告至今未按约定退还原告所交付的购房款。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据本案事实，本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。本案中，原告李志安与被告坤辉房地产唐山分公司签订的《商品房内部认购协议》、《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定诚实信用的履行合同义务。原告李志安购买涉案房产，已交纳房屋首付款。被告坤辉房地产唐山分公司未按双方签订的《商品房内部认购协议》约定的2012年12月31日前交付涉案房产，虽已构成违约，但双方于2017年6月5日签订《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》，因该协议书约定原告既可选择交房，亦可选择退房，可视为在此日期双方协商一致既可选择继续履行《商品房内部认购协议》，亦可选择解除该协议。因原告李志安在双方签订该协议后，选择退房，即与被告坤辉房地产唐山分公司解除该协议，但被告坤辉房地产唐山分公司未按约定的退房协议签订后的90日内退还原告已交付的房款及双方约定的违约金，构成违约。因此对原告李志安要求被告坤辉房地产唐山分公司退还房款658146元的主张，理据充足，予以支持。因双方签订的《商品房内部认购协议》、《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》均约定，如原告选择退房，违约金按照已付款的1‰支付，应从约定。故对原告李志安要求被告坤辉房地产唐山分公司支付658.15元违约金的诉讼请求，理据充足，予以支持。关于原告李志安要求被告自2013年1月1日（约定交房次日）起至2017年9月5日（退房协议约定退款之日）止以658146元为基数，按照日万分之0.5支付违约金56271.48元以及自2017年9月6日（退房协议约定退款之日次日）起至退还之日止，以714417.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.75%二倍支付原告利息的主张，不符合合同约定，本院不予以支持。对被告关于即使存在违约，违约金仅为房款的1‰的抗辩理由，予以采纳。关于原告李志安要求被告坤辉房地产公司对上述款项承担给付责任，根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，即使原告李志安系与被告坤辉房地产公司唐山分公司签订了《商品房内部认购协议》、《桃花坞商务区已认购客户交房（退房）协议》，仍应由被告坤辉房地产公司承担责任，故对原告李志安要求被告坤辉房地产公司、坤辉房地产唐山分公司退还房款658146元并要求二被告支付违约金658.15元的主张，理据充足，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛坤辉房地产开发有限公司唐山分公司、秦皇岛坤辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李志安房款658146元及违约金658.15元，合计658804.15元。 二、驳回原告李志安的其他诉讼请求。 如果被告秦皇岛坤辉房地产开发有限公司唐山分公司、秦皇岛坤辉房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10944元，减半收取计5472元，由被告秦皇岛坤辉房地产开发有限公司唐山分公司、秦皇岛坤辉房地产开发有限公司承担5046元，由原告李志安负担426元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  晁阳 二〇二〇年六月十五日 书记员  王晶 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 ——