四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3530号 上诉人（原审被告）佘小会，女，1985年9月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人（原审被告）胡渊，男，1980年10月2日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托代理人佘小会，系上诉人胡渊之妻。 被上诉人（原审原告）成都富力物业管理有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段棕南公寓丹阳楼B座1-2号。 法定代表人魏启国，总经理。 委托代理人刘燕，系该公司工作人员。 上诉人胡渊、佘小会因与被上诉人成都富力物业管理有限责任公司（以下简称富力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2019）川0112民初6361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2006年6月26日，富力物业公司与××小区的开发企业成都市恒德房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：富力物业公司为坐落会成都市龙泉驿区的××小区提供前期物业管理服务；服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.60元／月·平方米，高层住宅1.00元／月·平方米；业主应于实际接房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的15日前履行交纳义务；停车收费标准执行成都市龙泉驿区物价局核定的标准，富力物业公司应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每月3‰的标准向富力物业公司支付违约金；合同期限自2006年6月26日起至2009年6月25日止，合同期满前一月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议。2009年5月20日，富力物业公司与成都市恒德房地产有限公司又签订《前期物业服务合同补充协议》，约定《前期物业服务合同》的期限延长至××业主大会成立并且业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。成都市龙泉驿区龙泉街道××业主大会于2013年4月23日通报了《关于“××”小区业主大会会议表决调整物业服务费用结果的公告（一）》，告知各位业主，业主大会会议赞成上调物业服务费票决结果通过了物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总户数过半数业主的法定程序，根据双过半业主的意见赞成住宅物业上调0.25元／月·平方米物业服务费。2017年3月1日，富力物业公司与成都市龙泉驿区龙泉街道××小区第二届业主委员会签订《××物业移交协议》，富力物业公司于2017年2月28日办理了移交手续，撤离了××小区。胡渊、佘小会系××2栋3单元3层3号多层住宅的业主，房屋建筑面积为125.98平方米。从2016年8月起至富力物业公司撤离××时止，胡渊、佘小会没有向富力物业公司交纳物业服务费，富力物业公司曾向胡渊、佘小会催收未果。富力物业公司收取了胡渊、佘小会水电费押金200元还未退还。 上述事实，有《前期物业服务合同》《前期物业服务合同补充协议》《关于“××”小区业主大会会议表决调整物业服务费用结果的公告(一)》《××物业移交协议》《房屋所有权证》《催款通知》以及原、胡渊、佘小会双方在庭审中陈述一致的事实在案证实。 原审法院认为，《四川省物业管理条例》第五十一条规定：“物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形，需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并报经业主大会同意：……(四)其他政策性费用调整的。物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时，物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县级人民政府价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。”富力物业公司结合小区的实际情况，经过业主大会表决同意，将物业服务收费标准上调0.25元/月·平方米并无不当，并且由业主大会对价格调整进行公告后，小区业主也未请求相关部门对调价幅度的合理性进行评审，故对富力物业公司主张的按照上调后的标准计算出的胡渊、佘小会应交纳物业服务费，原审法院予以支持。对于胡渊、佘小会辩称自己的电瓶车被盗，从而以此拒交物业服务费的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如业主认为富力物业公司服务有瑕疵，可以要求富力物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒交物业服务费。如业主对物业服务公司的服务质量有更细化的要求，可以通过业主大会、业委会集体讨论形成决定来行使业主权利。从2016年8月起至富力物业公司撤离××时止，胡渊、佘小会应交的物业服务费应为749.58元（0.85元/月·平方米×125.98平方米×7个月），扣除富力物业公司应退还的200元水电费押金后，胡渊、佘小会还应交纳物业服务费549.58元。胡渊、佘小会认可富力物业公司主张的水费218元和停车费100元，原审法院予以确认。对于富力物业公司主张的违约金，胡渊、佘小会违约未按时交纳物业服务费而应当支付违约金，具体金额按欠费金额、约定的交费时间和约定的违约金计算标准，截止开庭时经分段计算应为80.95元。综上所述，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《四川省物业管理条例》第五十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、胡渊、佘小会于判决生效之日起十日内支付富力物业公司物业服务费549.58元、水费218元、停车费100元、违约金80.95元，合计948.53元；二、驳回富力物业公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由富力物业公司负担5元，胡渊、佘小会负担20元(此款已由富力物业公司预交，胡渊、佘小会在履行上述给付义务时将此款一并付给富力物业公司)。 宣判后，胡渊、佘小会不服原审判决，向本院提起上诉称，原前期合同中小区停车收益物业方和业主方是6:4分成，富力物业公司并未履行合同，存在严重违约，且因富力物业公司管理不善，导致小区消防系统瘫痪，存在严重过失；富力物业公司在管理期间新安装的监控不能使用门禁未启用导致上诉人电瓶车丢失；对富力物业公司出具的公告的真实性、有效性存疑。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判。 被上诉人富力物业公司辩称原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，富力物业公司与案涉小区开发单位签订的前期物业服务合同及补充协议对包括上诉人在内的案涉小区业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，富力物业公司经过业主大会表决同意，并由案涉小区业主大会通告将物业服务收费标准上调符合相关规定，原审法院判决上诉人向富力物业物业公司按调整后的物业服务费标准支付欠交物业费及违约金并无不当。关于胡渊、佘小会上诉称富力物业公司应按前期物业服务合同约定返还小区方应得收益，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。上诉人关于因门禁不能使用造成电瓶车丢失，要求物业公司赔偿的主张，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，如果业主发现物业公司存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，上诉人可通过及时告知、督促改正、向有关部门投诉或另行提起诉讼主张权利，物业公司也应当根据业主的反映积极改正、优化物业服务内容，但以此为由拒缴物业费并无法律依据。 综上，上诉人胡渊、佘小会的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人佘小会、胡渊负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月九日 书记员  陈 悦