湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终267号上诉人（原审被告）：刘亮奎，男，1964年9月13日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：朱灿洪，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭熙，湖南华湘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘正交，男，1949年9月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：朱灿洪，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭熙，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓梦龙，男，1968年1月15日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被上诉人（原审被告）：湖南乔口建设有限公司，住所地长沙市望城区望城大道96号湘峰广场2#栋301号。法定代表人：李解。委托诉讼代理人:张炳辉，男，汉族，1982年8月22日出生，住长沙市望城区。系该公司员工。被上诉人（原审被告）：长沙市望城区乔口镇城建开发有限公司，住所地长沙市望城区乔口渔场。法定代表人：刘卫委托诉讼代理人：伍巧利，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞四平，湖南华湘律师事务所律师。上诉人刘亮奎、刘正交与被上诉人邓梦龙、湖南乔口建设有限公司（以下简称乔口建设公司）、长沙市望城区乔口镇城建开发有限公司（以下简称乔口城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘亮奎、刘正交上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或依法对本案进行改判，驳回邓梦龙对刘正交、刘亮奎的诉讼请求。二、本案诉讼费用由乔口建设公司、乔口城建公司、邓梦龙承担。事实与理由：一、一审法院在上诉人与乔口城建公司基于合作开发房地产而应承担连带责任上存在事实认定遗漏和法律适用错误。1、“乔口渔都商业步行街项目“系乔口镇政府开发项目，整个项目的对外开发及办理手续均有乔口镇政府的全资子公司即乔口城建公司运营，上诉人与乔口城建公司签订的《土地合作开发意向书》系内部协议，仅在内部约束上诉人与乔口城建公司的权利义务关系，保障的应是上诉人的合作开发利益，仅为内部合作。而对外的一切，应由乔口镇政府及其代表乔口城建公司以项目开发商的名义进行项目运营的所有合同签署，并单独承担民事责任。二、本案中，邓梦龙关于涉案房屋的买卖合同关系，是基于《认购协议书》，而该协议书的甲方系乔口渔都商业街项目部，因此该协议的法定签署主体应为代表乔口镇政府运营乔口渔都商业街项目的乔口城建公司，因而，乔口城建公司也作为见证方在该协议上盖章表示确认。上诉人虽然以刻有“长沙乔口建设有限公司乔口镇商业街工程项目技术专用章”来进行盖章以及直接签署协议，但行为均为授权代表乔口城建公司的签约行为。上诉人仅仅是乔口城建公司运营项目的实际施工人，不具有签署项目本身对外售卖协议的主体资质条件，而乔口城建公司明知并认可，对上诉人代表签署行为的确认，应依法由乔口城建公司作为合同签约主体并单独承担对外合同的法律责任。三、邓梦龙明知而自愿交易，是充分考虑风险取得了合同交易目的的行为，一审法院不宜依职权确认无效。《认购协议书》签订时，明确注明土地性质为集体土地，邓梦龙明知而签署协议，就应该承担因此带来的风险。且在2015年7月29日该土地已经变形为国有土地，不再是一审判决中描述违法强制性法律的情形。双方签署《联合建房协议》同时约定了邓梦龙的权利义务，该协议合法有效，且邓梦龙同时实际享受了房屋的权利。邓梦龙答辩称：他们之前答应给我建房证，但是后面就不做了，所以才导致我之后多次的信访。我的意见是要把建房证办下来，我已经出了37.5万元，不能再出钱了，要不就退还我37.5万元，要不就要给我合法的手续。乔口建设公司答辩称：我们与邓梦龙之间没有任何法律关系。乔口城建公司答辩称：最初开发的时候确实是集体土地，一审时也调取了相关资料，在进入一审之前涉案土地已经被定性为国有用地。邓梦龙向一审法院起诉请求：1、刘亮奎、刘正交、乔口建设公司、乔口城建公司退还房款375000元；2、刘亮奎、刘正交、乔口建设公司、乔口城建公司退还水、电入户费及装修安装费7900元；3、刘亮奎、刘正交、乔口建设公司、乔口城建公司以第1.2项诉讼请求为基数按年利率6.8%计算，赔偿经济损失173581.33元。一审法院认定事实：2011年6月2日，乔口城建公司作为出让方（甲方）、刘正交和刘亮奎作为受让方（乙方）签订《土地合作开发意向书》。双方约定：甲方意向与乙方联合开发的地块位于乔口镇原国营渔场上天井湖范围内（现荷叶湖停车场周边），面积约为4550平方米。意向出租年限为30年，按照总体规划是建设游客购物步行街项目；在租赁使用期限内，乙方如需改变本意向书规定的土地用途，应当取得甲方和规划行政主管部门批准，按照有关规定重新办理相关手续；该地块以甲乙双方合作的形式进行开发，甲方负责征地拆迁、建设协调，以征拆款（预算为50万元）、设计费（10万元）及土地入股（每缝门面计价12万元）。乙方全额带资进场负责整个项目的土方回填、下水、基础、房建及项目范围内步行街、游览车停车坪等建设工程，所有工程建设项目资金以县财政评审中心结算审核价格为准，根据各自的资金占有量同比对临街门面进行分配，预计建设门面为46缝（4米宽*12米长）；意向书经双方签字后10日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付意向合作保证金50万元。逾期5日未全部支付的，甲方有权解除意向书，该保证金在乙方工程建设过半时退30万元，乙方工程全面完工时将剩余20万退除；乙方在向甲方支付全部费用10日后，甲方应将该地块交由乙方进行建设。乙方可对所分配的门面完善相关土地及房产手续，需办理土地及房产相关手续时，费用由乙方自行负责，甲方负责协助办理并协调处理宗地周边群众关系；乙方需在2011年9月28日前完成所有工程建设，且在建设前设计图纸及外立面整体效果图需经双方认可后再进行施工，需严格按照图纸施工，并保证达到甲方要求的建筑效果；本意向书规定的出租年限届满，乙方如需继续使用该地块，根据国家相关法律法规向相关部门办理手续，缴纳相关费用后，可继续使用。乔口城建公司及刘亮奎、刘正交在协议尾部签名盖章。协议签订后，刘正交、刘亮奎自行筹资并组织施工队伍进场开始施工，于2012年8月左右完成项目建设，共建成80缝门面。刘亮奎、刘正交将其中部分门面交由乔口城建公司处理，剩余门面（包含本案涉案门面）由其二人经手出售。同时,刘亮奎与刘正交在项目建设过程中刻制了“长沙乔口建设有限公司乔口镇商业街工程项目技术专用章”，并在出售门面时进行使用。2012年6月24日，刘正交作为甲方（乔口渔都商业街项目部）与乙方（邓梦龙）签订了《认购协议书》，约定：土地性质为集体土地；暂定认购价格为每缝地基贰拾万元整，包括填土和平整，不包括桩基工程；甲方负责办理土地规划证。双方还约定了付款方式及违约责任。在该协议尾部甲方处有刘正交的签字，并加盖“长沙乔口建设有限公司乔口镇商业街工程项目技术专用章”。同时乔口城建公司作为鉴证方在合同尾部加盖印章。同日，刘正交作为乙方代表与甲方（邓梦龙）签订《联合建房协议》，载明甲方自愿将乔口商业街授权乙方联合修建。约定：乙方需严格按照提供的建筑设计标准施工，工程所有工序由乙方一次性安装完善，乙方负责水电安装进屋，排水安装到位，明沟散水，水电表由甲方自行安装，水电等开户费由甲方自理；建房费用为甲方付乙方每缝两层门面建造价格为贰拾万元，绿化等配套费叁万元；乙方修建的商业街铺店的规划用地证建房证由政府统一发放；付款方式为基础到正负零时甲方付乙方伍万元，主体工程竣工甲方付乙方拾万元，尾款交房时全部付清；交房时间为2012年4月22日。在该协议尾部刘正交签字处加盖“长沙乔口建设有限公司乔口镇商业街工程项目技术专用章”。在庭审中，邓梦龙与刘亮奎、刘正交均确认涉案门面系乔口商业渔都商业步行街南4号门面。上述协议签订后，邓梦龙在缴纳房款375000元及水电入户、装修费7900元后，收房使用。因涉案的乔口渔都商业步行街门面一直未办理权证，邓梦龙及部分门面买受人多次向相关部门反映情况。2017年6月1日，长沙市望城区向门面买受人作出《关于“乔口镇商业街门面产权及经营状况差”信访问题的答复意见书》，载明“乔口渔都商业步行街于2011年6月由乔口城建公司与乔口镇商业步行街项目部（合作代表：刘亮奎、刘正交）合作开发，目前已完全售罄、交付使用。就你们反映的“2012年认购商业街门面并签订认购协议，至今为止一直未办理产权证件”问题，乔口城建公司与乔口镇商业步行街项目部（合作代表：刘亮奎、刘正交）一直在积极协商，多次对接，目前正处于项目建设投资清算阶段。为更好的加快乔口经济社会发展，维护业主权益，乔口镇城建将继续积极协商、全力督促刘亮奎、刘正交等开发商报请国土、规划、建设、房产等有关部门，协助办理土地使用证、规划许可证及房产证。相关证照办理费用严格按照国家相关行业法规取费，费用由各购房户分摊。受理之前先由各购房户签订同意补交相关税费承诺书，所补缴费用额度以办证部门最终核定为准。”2017年10月9日，因涉案门面买受人向长沙市望城区信访局反映在2012年认购商业街门面并签订认购协议后一直未办理产权证件问题，长沙市望城区作出《关于“乔口渔都商业步行街业主要求办理门面的合法手续”信访问题的答复意见书》，载明：我镇收到信访件后，立即组织乔口城建公司、经济发展办等到现场核实情况。根据区人民政府关于信访接待批示意见及现场情况，拟定两种解决方案，供业主选择：一、完善门面产权证。1、由乔口城建公司与业主共同选定评估公司，评估乔口渔都商业步行街土地出让金额，以评估价格作为参考，报请区人民政府同意，将该地块进行网上“招拍挂”。由业主负责根据评估金额和相关税费测算，提前分摊预缴所涉及的费用，由乔口城建公司负责土地出让手续办理；2、土地摘牌后，乔口城建公司负责不动产登记手续办理及相关协调工作，土地出让金、证件办理手续费、税费等所有因办理门面不动产登记产生的一切费用由各业主按门面所占地面积分摊缴纳，补缴相关费用后，产权证方可办理到户。二、门面退出。业主将门面退出，由乔口城建公司按业主签订购买合同价兜底回购，并按银行同期存款利率以门面购买合同价为基数从购买之日至回购之日进行补偿。2018年6月12日，长沙市望城区作出《关于“乔口渔都商业步行街业主要求办理门面的合法手续”信访问题的回复》，载明：1、由区规划分局负责，将乔口商业步行街地块性质调整为居住，并出具地块规划条件。2、区国土局按会议备案的要求办理土地划拨手续：（1）、房屋占地面积划拨至户主：各户占地面积由国土测绘队实测核定，户主名册由各户及乔口镇政府配合审定提供；（2）公共部分划拨至：公共部分面积为宗地总面积减去各户房屋占地面积之和；（3）该宗土地面积为9899平方米，报批税费为56.7962万元，实际拆迁成本为53.5847万元，片区拆迁成本为519.6975万元，生态补偿资金为29.697万元，据此，该宗地划拨成本总价款为606.1907万元。则：各户划拨价款＝房屋占地面积＊划拨单价，由户主缴纳；公共部分划拨价款＝公共部分面积＊划拨单价，由乔口城建公司和项目开发方共同缴纳。3、区不动产登记中心按国有划拨地性质和不动产测量结果办理不动产登记。上述事实有邓梦龙提交的收据两张、2016年3月17日的渔都商业街门面全体维权业主诉求书、2017年4月7日的信访申诉书、2017年6月1日信访问题答复意见书、2017年10月9日的信访问题答复意见书、2018年6月12日信访问题的回复、乔口城建公司与刘亮奎、刘正交签订的《土地合作开发意向书》，被告刘亮奎及刘正交提交的《联合建房协议》、《认购协议书》、《门面交付使用协议》及庭审中各方的陈述予以证明，该院予以认定，并在卷佐证。另，2019年3月14日，该院向长沙市望城区发送《协助调查通知书》，请求协助调查如下事项：一、乔口渔都商业步行街项目部的组建情况，乔口建设公司与该项目是否有关系？二、乔口渔都商业步行街项目的用地规划、工程规划、施工报建情况；三、乔口渔都商业步行街项目的销售情况（包括房屋买卖合同签订情况、房款收取情况等）；四、乔口渔都商业步行街项目的权证办理情况。于2019年4月1日出具《协助调查答复书》，答复内容为：1、乔口渔都商业步行街项目的承建单位为乔口建设公司。有关乔口渔都商业步行街项目的组建情况及该项目部与乔口建设公司的法律关系，镇政府并不知晓。2、乔口渔都商业步行街项目的用地规划已经经过合法审批，已经取得了红线图。有关工程规划、施工报建情况，具体由施工单位办理。3、已经售罄并交付使用。部分由项目部与业主签订《联合建房协议》，关于具体费用收取情况，我镇政府不知晓；部分由乔口城建公司与业主签订《乔口渔都商业街代建及基础设施配套费收取协议书》，已收取门面代建及基础设施配套费共计402万元。4、乔口渔都商业步行街项目的有关房产权证正在办理中。该院于2019年6月18日、2019年7月5日向长沙市自然资源和规划局望城分局发送两份协助调查通知书，请求协助调查如下事项：长沙市望城区乔口渔都商业步行街（地块位于乔口镇原国营渔场上天井湖范围内，荷叶湖停车场周边）所在土地的范围、权利人、土地性质（自2011年起是否发生变更及变更情况）及该土地进行开发建设时是否办理相关用地手续。2019年6月26日，该局复函，内容为：一、长沙市望城区乔口渔都商业步行街项目所在土地现为长沙市望城区人民政府批而未供的国有土地，该土地进行开发建设时未办理相关用地手续。二、经查，该土地及地上房屋均未办理不动产登记。2019年7月11日，该局复函，内容为：经查，该宗地面积共计0.9899公顷。2011年时，土地权属为国家所有农用地0.7327公顷，乔口镇荷叶湖村民集体所有土地0.2572公顷。2015年7月29日，该0.9899公顷土地经省人民政府批准征收为国有土地。目前，长沙市望城区乔口渔都商业步行街项目所在土地权利人为长沙市望城区人民政府，土地性质为国有建设用地，暂未供应给任何单位或个人。上述该院依职权调取的证据，与该案基本事实相关联，该院依法予以认定。一审法院认为：虽乔口城建公司依据该公司与刘正交、刘亮奎签订的《土地合作开发意向书》中载明“该意向书项下的土地意向出租年限为30年”,主张与刘正交、刘亮奎成立租赁合同关系，但根据该意向书中载明的“双方以合作形式对土地进行开发，乔口城建公司以征拆款、设计费及土地入股，刘亮奎、刘正交带资进场进行项目建设”等内容，结合该院查明的在涉案工程建成后，刘正交、刘亮奎与乔口城建公司各分得部分门面，刘正交、刘亮奎经手出售部分门面，而乔口城建公司与部分“业主”签订相关协议，收取“门面代建及基础设施配套费402万元”的事实，可知双方成立合作开发房地产合同关系。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议，乔口城建公司与刘正交、刘亮奎签订的《土地合作开发意向书》即为此种性质的合同。长沙市望城区于2017年6月1日作出《关于“乔口镇商业街门面产权及经济状况差”信访问题的答复意见书》载明的“乔口渔都商业步行街于2011年6月由乔口城建公司与乔口镇商业步行街项目部（合作代表：刘亮奎、刘正交）合作开发，目前已完全售罄、交付使用”内容亦证实该两方系“共同投入、共同参与盈余分配”的合作开发房地产合同法律关系。刘正交、刘亮奎及乔口城建公司建成商业步行街后，与邓梦龙签署《联合建房协议》和《认购协议书》，由邓梦龙支付对价，将共同开发的门面中的一缝交付给邓梦龙。刘正交与刘亮奎主张与邓梦龙系联合建房关系，但该案查明出卖方将门面出售给多人，邓梦龙只支付多缝门面其中一缝门面房款，并不负责建房盈亏，且门面出售时已基本建成等事实可确认双方之间名为房屋联建关系而实为房屋买卖合同关系。关于刘正交、刘亮奎及乔口城建公司共同开发门面后出售给邓梦龙的行为效力，作如下分析：《中华人民共和国土地管理法》第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据上述法律规定可知：其一、珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策，我国严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地,同时还应依法办理用地手续。其二、集体经济组织为农民集体所有土地的管理者，集体土地的使用涉及村民利益。农村集体土地使用权与特定身份关系相联系，其权属性决定非本集体经济组织成员不能享有并使用本村农民集体所有的土地。该案中，涉案门面修建时所占用的土地权属为国家所有农民集体所有土地，但在该土地上开发建设乔口渔都商业步行街的门面自始至终未办理用地规划手续，违反了相关法律规定。涉案门面的修建及出售，不仅仅涉及门面买卖，也包含了门面相对应的农村集体所有土地的使用权转让，刘正交、刘亮奎及乔口城建公司将在集体土地上修建的房屋出售给邓梦龙的行为损害了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，故涉案房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因涉案门面买卖合同无效，买受人邓梦龙应当向出卖方即合伙开发涉案门面的刘正交、刘亮奎及乔口城建公司返还门面，而出卖方则应当返还邓梦龙购房款375000元。关于邓梦龙要求各被告赔偿利息损失的诉讼请求，邓梦龙主张按照年利率6.8%自收款收据载明的收款之日即2012年4月19日起计算利息，该利息计算标准没有法律依据。乔口城建公司在庭审中提出邓梦龙已实际收房，产生了租金收益，应当对该收益进行处理的抗辩意见，经该院释明，乔口城建公司表示在该案中不提出相应权利主张。该院认为，邓梦龙实际接收并使用房屋系不争事实，其实际占用房屋期间获取了部分利益，其因合同无效所受到的利息损失可由其占用房屋期间获取的利益予以弥补，故对邓梦龙诉请刘亮奎、刘正交、乔口建设公司、乔口城建公司承担房款利息损失的诉讼请求，该院不予支持。关于邓梦龙要求刘亮奎、刘正交、乔口建设公司、乔口城建公司退还水电入户及装修安装费7900元的诉讼请求，因涉案门面买卖合同确认无效，邓梦龙将退还涉案门面，在该门面内铺设的水电、装修等设施也应一并退还，故房屋出卖方应将该7900元返还给邓梦龙。对该诉讼请求，该院予以支持。另，关于乔口建设公司的责任负担。邓梦龙向乔口建设公司主张权利的依据在于其缴纳购房款时，由收款方出具的收据上加盖了“长沙乔口建设有限公司乔口镇商业街工程项目技术专用章”。但根据庭审调查，乔口建设公司既未参与涉案门面的建设与出售，亦未收取邓梦龙缴纳的房款，上述印章经刘正交、刘亮奎自认系由其自行刻制，故乔口建设公司并非涉案房屋买卖合同的相对方，对邓梦龙要求乔口建设公司承担相应责任的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第四十三条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘正交、刘亮奎、乔口镇城建公司在该判决生效之日起十日内向邓梦龙共同返还购房款375000元；二、刘正交、刘亮奎、乔口城建公司在该判决生效之日起十日内向邓梦龙共同返还水电入户及装修安装费7900元；三、邓梦龙收到上述款项的同时将乔口渔都商业步行街南4号门面返还给刘正交、刘亮奎、乔口城建公司；四、驳回邓梦龙的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费9364元，由邓梦龙负担2921元，由乔口城建公司、刘亮奎、刘正交共同负担6443元。本院二审查明的事实与一审判决查明的一致。本院认为，乔口城建公司与刘正交、刘亮奎签订的《土地合作开发意向书》约定“双方以合作形式对土地进行开发，乔口城建公司以征拆款、设计费及土地入股，刘亮奎、刘正交带资进场进行项目建设”，且依据涉案工程建成后，刘正交、刘亮奎与乔口城建公司各分得部分门面，刘正交、刘亮奎经手出售部分门面，而乔口城建公司与部分“业主”签订相关协议，收取“门面代建及基础设施配套费402万元”的事实，乔口城建公司与刘正交、刘亮奎之间成立合作开发房地产合同关系。2012年6月24日，刘亮奎、刘正交与邓梦龙签订的《认购协议书》、《联合建房协议》，刘亮奎、刘正交虽在协议上均盖有“长沙乔口建设有限公司乔口镇商业街工程项目技术专用章”公章，但该公章系刘亮奎、刘正交私自刻制，且乔口建设公司对该公章所代表的行为予以否认，故此，刘亮奎、刘正交与邓梦龙签订《认购协议书》、《联合建房协议》的行为，系个人行为，刘亮奎、刘正交应对与邓梦龙签订协议产生的后果承担责任。综上所述,上诉人刘亮奎、刘正交的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9364元，由上诉人刘亮奎、刘正交负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月二十八日书记员  徐彬彬