广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8263号上诉人（原审被告）：许俊杰，男，1968年11月8日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄树平，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王恩光，广东安国律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：谭大钦，男，1936年6月14日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。委托诉讼代理人：关灵，广州市荔湾区华林法律服务所基层法律服务工作者。上诉人许俊杰因与被上诉人谭大钦房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。许俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谭大钦的诉讼请求；2.本案诉讼费用由谭大钦承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。2003年6月29日，许俊杰（乙方）与谭大钦（甲方）签订了《租赁合同》。许俊杰依约支付租金至今，许俊杰并未违反《租赁合同》约定。在租赁合同未到期时，谭大钦要求解除合同明显没有任何法律依据。退一步说，谭大钦认为许俊杰违约转租，但是该租赁合同并未约定转租事项。谭大钦在起诉状上阐述“过了几年，商铺就多了其他招牌”，即谭大钦早几年就知道许俊杰转租，但是并未提出异议，即可表明早已同意许俊杰转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。谭大钦在2019年10月起诉至法院要求解除租赁合同，明显是无任何法律依据。谭大钦二审答辩：同意一审判决的处理，不同意许俊杰的上诉请求。谭大钦于2019年10月18日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.解除谭大钦、许俊杰于2003年6月29日签订关于广州市荔湾区杨巷路XX号房屋的《租赁合同》；2.许俊杰承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：广州市荔湾区杨巷路XX号房屋（以下简称涉案房屋），为四层建筑，建筑面积249.27平方米，属于商业用途，谭大钦和马某辉各占二分之一产权。2000年7月27日，涉案房屋的代理人梁某就涉案房屋管理、订立租赁协约、收取租金、出具有效收据、收回出租房屋等事项委托谭大钦。2003年6月29日，谭大钦（甲方）与许俊杰（乙方）签订《租赁合同》约定：一、甲方愿将涉案房屋1-3层全部租给乙方使用。二、经甲、乙双方协商一致，订立以下条款，供双方共同遵守执行。三、合同租用期从2003年10月1日起至政府整体规划拆迁为止，一直由乙方经营使用；2003年12月1日起正式计租金，每月定1-3层共租金为19800元。乙方须另交押金39600元（期满退还乙方）。定每月5日前交清当月租金。若拖期未交，按1%滞纳金加收，超过30天未交的，甲方有权终止合同。四、乙方在租用期间必须遵守国家法规，办理有关经营手续及照章缴纳经营的一切税收，同时甲方须提供场地证件给乙方办理有关手续。五、租赁期间，所租场地及楼层若出现纠纷及其他问题，一切后果及经济责任由甲方负责承担。六、若乙方中途不租，则押金不予退还；若因不可抗力，则甲方应赔偿乙方四个月租金并退还押金后房屋才交还甲方。七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。八、本合同自签订之日起生效。《租赁合同》签订后，谭大钦交付房屋给许俊杰使用，许俊杰依约定支付租金至今。2003年8月4日，谭大钦就涉案房屋办理具结保证公证，内容如下：涉案房屋是谭大钦和马某政两人的共有房产，各占二分之一产权。由于房屋属危房需要修缮及出租，用租金进行修缮，但业权人之一马某政旅居海外，无法联系。谭大钦决定将物业租赁给许俊杰开办个体企业使用，由谭大钦出资修缮，修缮后将上述房产租给许俊杰作个体经营，由此引起的租赁纠纷及引起的产权争议，一切经济的、法律的责任概由谭大钦承担，与任何部门及他人无涉。原业主之一马某政的房产份额应得的租金，谭大钦保证代为保管，不作占用。一审庭审中，谭大钦陈述马某政是房屋登记共有产权人马某辉父亲，马某辉一直在国外，多年未能联系到。2019年10月23日，一审法院向许俊杰送达起诉状副本。2019年11月25日，一审法院组织双方当事人到涉案房屋现场勘查。涉案房屋首层有六个自搭牌号，分别是“铭铎饰品”“鸿伟辅料”“中联饰品”“天虹饰品”“顺源辅料”“鑫兴（鑫艺）烫画”，经营饰品、烫画、辅料等。前述六个牌号在涉案房屋首层分别设置了柜台，有专人看管。其中三个牌号的守柜人员称其是在2019年8月至9月进驻涉案房屋经营，每月交租金给“鸿亿”（广州市荔湾区鸿亿源拉链行），另一牌号守柜人员称是承包经营，并不是签订租赁合同。涉案房屋二、三层作为存放货物使用。一审诉讼中，谭大钦向一审法院表示考虑到众多使用者，其仅要求解除与许俊杰的租赁合同，不需要立即返还场地。一审法院认为：谭大钦作为涉案房屋的共有人，享有对涉案房屋的管理权。谭大钦、许俊杰双方签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对当事人具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从一审法院现场勘查可以确定，许俊杰将涉案房屋进行转租，而且无证据证实谭大钦对此转租行为予以同意，谭大钦以此为由要求解除《租赁合同》，有法律依据，一审法院予以支持。一审法院确定谭大钦、许俊杰双方《租赁合同》于本案起诉状副本送达之日即2019年10月23日解除。许俊杰有关合同期限及没有转租的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月26日作出一审判决：确认谭大钦与许俊杰就广州市荔湾区杨巷路XX号房屋签订的《租赁合同》于2019年10月23日解除。案件受理费50元，由许俊杰负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，许俊杰表示其以涉案房屋办理个体工商户营业执照，因经营困难改变为分包的经营模式，将涉案房屋一楼以每月25000元的承包费承包给林某用于经营“铭铎饰品”“鸿伟辅料”“中联饰品”“天虹饰品”“顺源辅料”“鑫兴（鑫艺）烫画”等柜台，承包期限自2019年8月15日至2022年8月15日，其并未将涉案房屋转租给他人，营业执照还是许俊杰的。谭大钦表示：因涉案房屋中存有多个招牌，谭大钦怀疑许俊杰有转租的倾向，起诉前曾口头向许俊杰表示不能转租，因许俊杰未听劝阻，谭大钦于是提起本案诉讼，要求解除双方的租赁合同。谭大钦称2019年6、7月涉案房屋门口出现招租广告，其后许俊杰本人已不在涉案房屋经营使用了。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：许俊杰是否存在未经谭大钦同意转租涉案房屋的行为。案件事实表明，谭大钦与许俊杰签订的租赁合同约定每月租金为19800元，许俊杰二审诉讼中表示其将涉案房屋的一楼分包给案外人用于柜台经营使用，并向案外人收取承包费每月25000元。许俊杰将涉案房屋一楼交由案外人经营使用，获取差额利益，一审法院经现场勘查认定许俊杰将涉案房屋进行转租，并非没有事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案并无证据证明谭大钦对许俊杰的转租行为予以同意，一审法院判决解除谭大钦与许俊杰之间的《租赁合同》，于法有据，本院予以维持。许俊杰称其自2019年8月15日将涉案房屋一楼交由案外人经营柜台使用，本案谭大钦于2019年10月18日提起本案诉讼，并未超过《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款有关六个月异议期的时间限制。许俊杰上诉主张谭大钦不能主张解除租赁合同，理据并不充分，本院不予支持。综上所述，许俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由许俊杰负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年六月二十四日书记员  吴敏玲