四川省巴中市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川19执复18号 复议申请人（第三人）：周晓东，女，生于1966年10月10日，汉族，住四川省平昌县。 复议申请人（第三人）：匡丹琦，女，生于1985年4月5日，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 复议申请人（第三人）：张洪美，女，生于1972年9月4日，汉族，住四川省平昌县。 复议申请人（第三人）：夏时琼，女，生于1969年9月28日，汉族，住四川省成都市温江区。 复议申请人（第三人）：左秀国，女，生于1965年12月6日，汉族，住四川省平昌县。 五复议申请人的共同委托诉讼代理人：鲜忠明，巴中市平昌县驷马法律服务所法律工作者。 被申请人（案外人）：岳洪，男，生于1980年11月13日，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：丁小斌，四川尚上律师事务所律师。 被申请人（被执行人）：张瞿秋，女，生于1985年11月1日，汉族，户籍地四川省平昌县。 复议申请人周晓东、匡丹琦、张洪美、夏时琼、左秀国不服四川省通江县人民法院（2019）川1921执异41号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。 四川省通江县人民法院认定，关于张瞿秋犯集资诈骗罪一案，四川省平昌县公安局在侦查过程中于2017年7月5日对涉案财产即位于成都市锦江区汇源北路99号由成都市宏誉房地产开发有限公司开发建设的天誉花园（又名环球汇•天誉）7栋1单元17楼1702号房屋一套（建筑测绘面积230.95平方米，合同签约备案号2813447）进行了查封。后该案移送通江县有关司法机关管辖，通江县人民检察院于2018年7月3日对房屋予以续查封。在审理中，通江县人民法院于2018年12月24日作出了（2018）川1921刑初99号刑事裁定书，裁定对该房屋予以续查封（查封期限三年，从2018年12月26日起至2021年12月25日止），并由居住人肖巍保管。2019年1月30日，通江县人民法院作出（2018）川1921刑初99号刑事判决书，判决：一、（被告）张瞿秋犯集资诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金人民币300000元；二、责令（被告人）张瞿秋退赔（被害人）周晓东集资款1099.014万元、匡丹琦集资款741.83万元、岳晓丽集资款534.71万元、谭天泉集资款321万元、何敏集资款145.91万元、夏时琼集资款126.83万元、葛洪集资款91万元、左秀国集资款45万元、张洪美集资款28.55万元、余小琴集资款11万元。 被查封的成都市锦江区汇源北路99号天誉花园7栋1702号房屋，系成都市宏誉房地产开发有限公司开发建设的商品房。房屋最初购买人为张瞿秋，其与开发商签订了商品房买卖合同，房屋价款为4001362元，张瞿秋支付了2001362元，余款2000000元未支付。因张瞿秋未履行在岳洪处的借款4050000元，双方协商以该房产及张瞿秋位于成都市温江区抵偿债务。其中，温江的房产变卖900000元，已抵偿了部分债务。对于天誉花园7栋1702号房屋，2016年7月13日，张瞿秋向岳洪出具了委托书，委托岳洪办理购房主体变更手续，并对委托事项在四川省成都市律政公证处办理了公证。2016年7月21日，岳洪就该房屋与出卖人成都市宏誉房地产开发有限公司重新签订了《商品房买卖合同》。双方约定合同价款仍为4001362元，房屋余款2000000元由岳洪分期支付，买受人同意在支付完全部价款后出卖人才进行合同的网上备案。岳洪与成都市宏誉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，也无力支付余款，遂于2016年10月1日通过四川链家房地产经纪有限公司与肖巍签订《转让协议》，约定：岳洪将其与房屋的出卖人成都市宏誉房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》中权利义务转让给肖巍，房屋的相关信息以岳洪与出卖人签订的房屋买卖合同的约定内容为准；转让价款为3750000元，肖巍在签订合同当日支付岳洪定金200000元；岳洪应全力协助肖巍在2016年11月15日前与房屋的出卖人签订新的《商品房买卖合同》，并配合肖巍办理备案手续，直至更名手续成功；肖巍在办理更名手续前三个工作日将房款1550000元存入理房通资金托管账户，待更名成功后由四川链家房地产经纪有限公司支付给岳洪。2016年12月8日，肖巍向岳洪支付了房款2000000元，岳洪于同日将此款转账支付给了开发商成都市宏誉房地产开发有限公司，从而结清了房款；此外，岳洪还向开发商支付了滞纳金48006元。岳洪结清房款后，成都市宏誉房地产开发有限公司向岳洪交付了房屋钥匙，并于2017年1月5日将房屋备案登记于岳洪名下。随后，岳洪按转让协议将房屋交付肖巍。肖巍居住、使用该房屋至今。2017年7月5日，因张瞿秋涉嫌犯集资诈骗罪，平昌县公安局将该房屋作为涉案财产予以查封。后房屋相继被通江县人民检察院、通江县人民法院续查封。张瞿秋犯集资诈骗罪一案宣判并进入执行后，岳洪向通江县人民法院提出执行异议，请求解除对房屋的查封。 四川省通江县人民法院认为，本案争议焦点为：案外人岳洪对被查封的成都市锦江区汇源北路99号天誉花园7栋1702号房屋是否享有权利并能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”不动产权利的归属，已登记的，应按不动产登记簿、不动产权利证书等予以判断；未登记的，应按住建手续、合同等相关证据判断。商品房作为典型的不动产，买受人对其权利的取得从签订合同到支付价款及办理产权过户登记，需要符合法律规定的条件，更需要一定的时间过程。因此，对于无过错的房屋买受人，其在支付了部分或全部价款并实际占有房屋的情况下，即便尚未办理产权过户登记，也对房屋享有请求出卖人为其办理产权过户登记的权利，即买受人对房屋享有物权期待权。此种权利属于《规定》第二十四条所言权利范畴，能排除强制执行。对于该案争议标的即天誉花园（又名环球汇•天誉）7栋1702号房屋，其最初的买受人为张瞿秋，张瞿秋在与开发商签订房屋买卖合同并支付部分房款后，因无力偿还在岳洪处的借款，遂与岳洪达成了以该房屋抵偿债务的协议，并委托岳洪办理合同备案变更登记。该协议的实质是张瞿秋将商品房买卖合同买受人的权利义务转让给岳洪，故协议不违反法律规定，当属有效。通过岳洪提供的张瞿秋书立的《还款协议书》等，能证实双方之间的债权债务关系成立，进一步支撑了双方关于合同权利义务转让的真实性、合法性。而随后，岳洪又与房屋出卖人成都市宏誉房地产开发有限公司重新签订了商品房买卖合同，表明房屋出卖人对转让行为也是认可的。由此，岳洪成为了房屋的买受人。而在这一过程中，岳洪并无过错。故只要岳洪对房屋的买卖符合《规定》第二十八条规定的条件，其对房屋的物权期待权就应予以保护。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，如前所述岳洪与开发商之间的商品房买卖合同内容不违反法律规定，系双方真实意思表示，当属有效；同时，该商品房买卖合同签订时间为2016年7月21日，位于平昌县公安机关查封以及被通江县人民检察院、通江县人民法院续查封之前，即案外人岳洪在有权机关查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。其次，从案外人岳洪提供的《业主收楼确认书》《宁骏物业管理有限公司收款收据》等证据看，出卖人成都市宏誉房地产开发有限公司已将房屋钥匙交付岳洪，岳洪从2017年1月1日起就已开始交纳房屋的物业管理费、垃圾处理费等，即在平昌县公安局查封之前岳洪已合法占有该不动产。虽然，后来岳洪又将房屋出卖给了肖巍并实际交付，但因房屋仍备案登记于岳洪名下，故岳洪仍应视为房屋法律意义上的占有人，故房屋由肖巍实际使用的事实不影响岳洪对房屋提出执行异议。第三，对争议房屋，开发商与买受人岳洪约定的价款为4001362元，其中2001362元系由原购买人张瞿秋支付，而张瞿秋将房屋买受人权利义务转让给岳洪偿还债务，表明该部分房屋价值已由岳洪支付了对价；对于尾款2000000元，岳洪已于2016年12月8日通过转账方式付清，即岳洪在平昌县公安局查封房屋之前已支付了全部价款。最后，因张瞿秋涉嫌集资诈骗，该房屋在2017年7月5日被平昌县公安局查封，后又被通江县人民检察院、通江县人民法院续查封，故导致岳洪不能办理过户登记，即房屋未办理过户登记的原因不在于岳洪本人。故，以上事实符合《规定》第二十八条的规定。因此，岳洪的异议理由成立，一审法院予以支持。第三人称岳洪与张瞿秋之间的债务关系不真实以及岳洪与肖巍系恶意串通，但并无相关证据证实，其意见不予采信。综上，为了维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条（二）项的规定，裁定：中止对备案登记于案外人岳洪名下位于成都市锦江区汇源北路99号由成都市宏誉房地产开发有限公司开发建设的天誉花园（又名环球汇•天誉）7栋1单元17楼1702号房屋（合同签约备案号2813447）的执行。 复议申请人周晓东、匡丹琦、张洪美、夏时琼、左秀国向本院申请复议称：1.依法撤销四川省通江县县人民法院作出的（2019）川1921执异41号执行裁定；2.继续查封天誉花园7栋1702号房屋，依法拍卖房屋执行追缴赃款。事实和理由：1.一审法院程序违法，听证时岳洪及其代理人未到场，张瞿秋未发表意见；2.案涉房屋是张瞿秋诈骗所得的赃款2001362元购买所得，应继续查封案涉房屋；3.张瞿秋与岳洪签订假的还款协议，该协议不是张瞿秋本人真实意思表示，不应被法院采信，根据岳强、岳洪证言结合刑事判决，张瞿秋以物抵债与事实不符。 被申请人岳洪答辩称：一、我作为岳洪的代理人，全程参与听证活动，并且在笔录上签字，并不存在听证会即将结束了，才到了法庭；二、张瞿秋与岳洪在以房抵债的时候，本刑事案尚未案发，案涉房屋是登记备案在岳洪名下，登记备案的时间是在平昌县公安局查封房屋之前，这个房屋现在的所有权是归岳洪，按照最高人民法院关于刑事裁判财产部分执行的若干规定，以及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，通江县人民法院作出的执行裁定书，应当予以维持。 被申请人张瞿秋未发表意见。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋最初的买受人为张瞿秋。张瞿秋在与开发商签订房屋买卖合同并支付部分房款后，因无力偿还在岳洪处的借款，遂与岳洪达成了以该房屋抵偿债务的协议，并委托岳洪办理合同备案变更登记。从岳洪与张瞿秋签订的《还款协议书》，岳洪与房屋出卖人成都市宏誉房地产开发有限公司于2016年7月21日签订的《商品房买卖合同》，成都市宏誉房地产开发有限公司于2016年12月8日向岳洪出具2000000元的楼款收据，岳洪从2017年1月1日起交纳的物业管理费、垃圾处理费，案涉房屋备案登记情况等证据可证实案涉房屋在平昌县公安局初次查封前，岳洪与成都市宏誉房地产开发有限公司已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，合法占有了该房屋，未办理过户登记的原因不在岳洪本人。一审法院认定岳洪的异议理由成立并无不当，本院予以维持。 关于复议申请人提出的“一审法院程序违法，听证时岳洪及其代理人未到场，张瞿秋未发表意见”的问题。经查阅一审卷宗，岳洪委托了四川尚上律师事务所律师作为其代理人，听证笔录上有岳洪代理人丁小斌的签字，张瞿秋未参加听证，未发表意见。一审听证程序并无不当，五复议申请人的该复议理由不成立，本院不予支持。关于“张瞿秋与岳洪签订假的还款协议，该协议不是张瞿秋本人真实意思表示”的问题。五复议申请人未提供证据予以证明，应承担相应的法律后果，同时，该还款协议签系张瞿秋与岳洪签订，复议申请人不是合同当事人。五复议申请人的该复议理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回周晓东、匡丹琦、张洪美、夏时琼、左秀国提出的复议申请，维持四川省通江县人民法院（2019）川1921执异41号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  杨 垚 二〇二〇年六月五日 法官助理  岳子喻 书 记 员  董 洁