江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初1685号原告：南京嘉耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100080292559C，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路18号）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：任洁，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛玮红，国浩律师（南京）律师事务所律师（2019年10月16日撤销委托）。被告：宋芸，女，1989年10月30日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：金玉熙，男，1989年11月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。上述两被告委托诉讼代理人：吴国皓,江苏苏博律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：郭蓉,江苏苏博律师事务所律师。原告南京嘉耀房地产开发有限公司（简称嘉耀公司）与被告宋芸、金玉熙商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告嘉耀公司的委托诉讼代理人任洁、毛玮红（第一次），被告宋芸、金玉熙及其委托诉讼代理人吴国皓（第一次）、郭蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉耀公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商品房预售合同；2.判令被告向原告支付违约金259854元；3.判令被告承担本案律师费15000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月1日，原告（甲方）与二被告（乙方）签署《南京市商品房预售合同》（简称《预售合同》）及《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》），约定被告购买某某景苑E05幢X单元XXXX室房屋（简称案涉房屋），面积86.67平方米，单价29982元/平方米，总价2598540元。付款方式和时间为：被告2016年10月1日前支付原告首付款788540元，剩余房款1810000元通过银行贷款资金支付，定金冲抵首付款。签约当日，被告支付了788540元首付款，但至今被告一直未支付剩余房款1810000元。原告分别于2017年3月2日、2018年8月10日向被告发送催告函及违约通知，要求被告向原告履行支付剩余房款义务，然而，至今被告既未以银行贷款资金亦未以自有资金向原告履行付款义务。原被告所签《补充协议》第三条第3款约定：“。银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应以自有资金按约定期限付清差额部分，否则，乙方应按合同第五条承担逾期付款的违约责任”，补充协议第十七条第10款约定：“因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、司法执行费等均由乙方承担”；原被告所签《预售合同》第五条第三款约定：“乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金”。被告迟延付款行为已构成违约，根据双方约定，原告现诉至人民法院，请求解除双方所签商品房预售合同并要求被告支付违约金并承担相应费用。被告宋芸、金玉熙辩称：两被告同意解除合同并要求原告返还首付款，被告没有违约行为，要求驳回原告的其他诉讼请求。理由：被告认为原被告之间对第二期付款没有明确的约定，被告第一次收到催款函的时间是在2018年8月12日，而早在该日之前，被告于2017年8月16日、2018年3月15日、2018年8月9日均向原告工作人员明确表示愿意全款支付，原告工作人员表示公司不催我我就不催你。而且在2018年8月13日收到催款函后，被告询问原告工作人员，催款函是否有事，对方说没事，而被告为积极履行义务，于2018年的8月17日、9月7日去原告处交款，却被其他理由予以拒绝，被告认为被告对于原告的工作人员有合理的信赖利益，原告以非因被告方的原因造成的迟延付款，要求被告承担违约责任显然违背诚实信用原则，综上被告不存在违约行为，为促成交易完成与原告工作人员沟通愿意履行义务，相反，原告拒绝被告支付剩余房款，违约责任在原告，综上，被告同意解除合同，但是违约在原告。本院经审理认定事实如下：两被告系夫妻。2016年10月1日，原告嘉耀公司（甲方）与被告宋芸、金玉熙（乙方）签订《预售合同》及其《补充协议》各1份，约定甲方将案涉房屋预售给乙方，该房屋建筑面积为86.67㎡，单价为29982元/㎡，总价2598540元。合同第五条约定：一、乙方应于2016年10月1日前支付首付款788540元，预购商品房抵押贷款1810000元，按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期；贷款银行按约发放贷款的，乙方实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；二、若乙方迟延支付合同价款，应按未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；三、经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且到期未付价款达到总价款的1%的，甲方有权解除合同，并按照合同总价款的10%向甲方支付违约金；甲方于解除和注销合同各项登记手续60日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还给乙方。乙方尚有该商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。不足部分由乙方补足，造成甲方其他损失的，乙方须依法承担赔偿责任（乙方要求继续履行合同，经甲方同意后，合同继续履行自合同规定的应付款期限之第二天起，至实际金额支付完毕之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金）；乙方应在甲方解除合同的7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担按总价款的万分之3/天计算的迟延期间的违约金。合同第六条约定：甲方应于2018年8月31日前向乙方交付房屋，若甲方迟延交付房屋应当按照已收价款的万分之3/天向乙方支付迟延期间的违约金；经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照合同总价款的10%向乙方支付违约金等。《补充协议》中明确：为确保乙方充分理解《预售合同》条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同、附件及补充协议等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明；本合同及补充协议一经签订及对双方具有法律约束力。双方确认，双方之间的权利义务以合同正文及其附件、补充协议为准；出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于媒体广告、楼书、样板房、沙盘、模型等）中所宣传的内容并不构成本合同内容，双方不受其约束；除书面记载于商品房买卖合同正文、补充协议、附件外，任何出卖人的置业顾问（包括出卖人的授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务；另外，本补充协议的约定与本合同正文、附件约定不一致的，则应以本补充协议的约定为准。补充协议第三条第2款约定，乙方如采取银行按揭或公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日起向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并办妥按揭手续；在贷款审核中，若贷款银行或公积金中心要求补充或更新贷款资料的，乙方应在规定期限内补充相关的贷款资料，以使得房价款按照本合同约定的期限支付至甲方账户，否则视为乙方逾期付款；乙方应按照本合同正文第五条的相关约定向甲方承担违约责任；第3款约定，若因国家的按揭贷款政策发生变化，致使银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应以自有资金按约定期限付清差额部分，否则，乙方应按合同向甲方承担违约责任。第四条第2款约定：发生乙方迟延付款后，乙方支付的拖欠房款，甲方有权根据违约金、面积补差款（如有）、其他费用（如有）、购房款的顺序先后抵扣乙方所交的拖欠款，抵扣前述款项或费用后，仍有不足的，由乙方另行补足，并以此类推；乙方应最迟在甲方指定并书面通知的交房日期前补齐，否则甲方有权拒绝或迟延交房，也可以视乙方的违约程度按照本合同正文第五条的相关约定处理。第十七条第10款约定：因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、司法执行费等均由乙方承担。上述《预售合同》及《补充协议》签订当天，被告付足了首付款（含定金）788540元。其后，被告至今未能办妥银行贷款亦未以自有资金补足房款。2017年3月2日，原告向被告发送《催款函》1份，载明：贵方于2016年10月1日签署了《预售合同》并支付了首付款。按合同约定，贵方应于2016年10月8日支付第二笔房款1810000元，截止2016年10月8日贵方还剩余1810000元未按合同约定前来付款，现特发函，请贵方务必尽速至《嘉誉山.景苑》展示中心支付上述房款（每日9:00-18:00）；另外，我司将根据《预售合同》第五条的约定，保留追究贵方相关违约责任的权利。2018年8月10日，原告向被告发送《〈预售合同〉违约通知》（简称《违约通知》）1份，主要载明：阁下于2016年10月1日与我司签订《预售合同》，但阁下未能按照《预售合同》中第五条的约定在规定时间内履行付款义务，现阁下已逾期付款，按照《预售合同》第五条约定，敬请阁下于收到此函后七日内前往《嘉誉山.景苑》展示中心履行付款义务，同时，我司将会按照《预售合同》第五条及补充协议第三条之约定保留追究阁下相关违约责任的权利。另查明，2018年12月31日，原告（甲方）与国浩律师（南京）事务所（乙方）签订《委托代理协议》，就其与宋芸、金玉熙等四户业主的商品房预售合同纠纷案，聘请乙方提供法律服务，代理参与人民法院的诉讼活动，律师费共计60000元。原告称4案律师费分别为15000元，乙方于2019年1月8日向原告开具了本案的15000元江苏增值税普通发票；原告于2019年3月14日向乙方转账支付了律师费60000元。还查明，两被告系通过原告在案涉房屋所在售楼处的销售代理公司购买的案涉房屋，因销售公司与被告对接的工作人员的陆续离职等原因，被告宋芸就办理贷款、以自有资金补足房款事宜先后与销售代理公司的工作人员翟某、田某、朱某、李某、“王经理”联系，并应上述人员要求多次提交过贷款资料，且在后期多次表达过以现金补足房款的意愿。两被告提交了宋芸自2017年3月15日起与翟某、田某、朱某、李某、“王经理”联系等人的微信、短信聊天记录，其中：2017年3月15日翟某添加了宋芸为微信好友，称“刚才讲了，要不然就是两个两种情况都必须满足，第一个你是单身，第二个合同只有你一个人名字，现在你逾期比较少一点；你有没有问他（金玉熙），他当时的连续七次逾期有没有收到法院的传票”，宋芸回复“他说没有传票，就是有逾期比较久一次”，宋芸还问“我们拿房子抵押做担保还行啊”；2017年3月17日，宋芸问翟某“我们马上自己找银行做贷款吗，然后是需要你们开发商提供什么准入证明就是这样几个月好像就是有个什么证明，然后直接放款给我们，你这边如果没有问题的话我们就自己找个银行去做贷款”，翟某回复称不允许自办银行，还称“我现在是这个项目我们销售团队的负责人，等两天看开发商怎么说吧，拿着你们的资料在找人看了”；2017年4月1日宋芸问翟某“已经过了半个月了，还没有消息？”，翟某回复“哦，我忙忘了，我问一下；过了清明再说吧”；2017年4月6日，翟某称安排人（办银行贷款的人）与宋芸联系，后经宋芸联系该人，需要缴纳4万元相关费用，宋芸表示同意，但直至2017年6月7日宋芸询问翟某办贷情况，翟某回复“那再等等吧，那个银行我不认识”，其后翟某未再与宋芸联系。2017年7月25日，宋芸添加了田某为微信好友，应田某要求再次提交了贷款资料，田某称现在项目由其接手；2017年8月16日，田某称“你贷款怎么说，再拖下去你贷款要么办法贷款了”，宋芸回复称“担保公司说我们要买银行的保险一年一万，这个太不合适了，你看看你那边还有其他担保公司了”，田某回复“这个就是客户给我的，那你自己再问问吧”；2017年8月16日，田某称“时间太长了，而且我也看了你们的征信，真的是个问题”，宋芸回复“没办法，当初如果你们要带我们做银行验证，有问题我们就不会买了，后来才告诉我们有问题，我们也不懂这方面”、“如果全额付款还有优惠了？”，田某回复没有，宋芸还问“退房要扣多少？”，田某回复“合同里面总价30%”，宋芸又问“如果一次性付清最迟是几月”，田某回复“公司不催我，我不催你，公司催我，我也只能问你咯”；2017年8月21日，宋芸称“去年十月买的房子，过了半年才跟我们说贷款没下来，说我们征信有问题，然后你们销售一直说能帮我们解决，找担保公司带我们做贷款，我们也认了，结果一拖再拖，拖到现在这个时候”，田某回复“我现在也在积极帮你去处理”；2018年9月11日，宋芸称“麻烦你了，没想到全款也这么麻烦”，田某回复“没交付（房屋）之前付了就没事了”，2018年9月20日，宋芸继续追问交全款的事宜，并称“一直拖着不是办法”，田某回复“知道，但公司说现在这个你存在滞纳金，公司说让你先交房款，但是后期这个滞纳金回头再说你看行不行，因为你这个滞纳金金额会比较大”，宋芸表示滞纳金无法接受，田某表示帮忙约领导由宋芸自己面谈沟通，之后宋芸几次到原告售楼处沟通。2018年3月15日，宋芸添加了朱某为微信好友，并于当日询问之前找担保公司的进展，以及如果全款（补足）的话是否有优惠，朱某回复帮忙问问担保公司，但没有优惠。2018年7月15日，朱某告知宋芸其置业顾问是李某，同日，宋芸添加了李某为微信好友。2018年8月1日，宋芸询问李某“我们贷款的问题，上个销售有和你交接吗”，李某回复“我已咨询过，近期会抓紧办，带你们下款”；2018年8月9日，宋芸向李某表示“我们全款”，李某回复“好的，具体什么时候我明天和你约时间，你们大概什么时候有空”，宋芸回复“周末”。2018年8月10日，宋芸对李某称“周末前还没到位，大概月底之前吧，我提前跟你说，不会超过月底”，李某回复“好的”；2018年8月13日，宋芸询问李某“周末收到你们寄给我催款信件，有关系吗”，李某回复“没事”；2018年8月14日，宋芸对李某称“你安排下付款吧，这两天也可以，除了周末，周末钱转不出来”，李某回复“好的，我来跟领导报备一下”；其后2018年8月底及9月初，宋芸多次沟通要求缴纳全款，李某均以需上海总部批复、领导同意等为由要求宋芸等通知。其后，宋芸于2018年10月、11月与“王经理”联系沟通，其以等上海领导意见为由让宋芸等通知。庭审中，被告否认收到原告2017年3月2日发送的催款函。原告同意扣除相应款项后将两被告的首付款予以退还。本院认为，原告嘉耀公司与被告宋芸、金玉熙签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照预售合同、补充协议全面履行义务。本案中，两被告在支付首付款788540元后，应按《补充协议》第三条第2款约定于签约当日向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并在被拒贷或贷款额度不足时以自有资金按约定期限付足差额部分，现两被告经原告催款（告）后，仍未办妥贷款或双方协商一致补足剩余房款，构成违约，理应承担违约责任。根据《预售合同》第五条第三款约定被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，原告有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向原告支付违约金，原告于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除被告应当赔偿的金额后退还被告。现两被告未付房款约总价款的70%，原告主张解除合同，两被告亦表示同意，本院予以支持。关于违约责任，首先，两被告因征信原因未能办妥贷款，其后又未能协商一致以自有资金补足房款，构成违约，理应承担违约责任，但本院同时认为，原告公司作为法律上拟制的人，人格独立，具有民事行为能力和民事诉讼能力，其可以以自己的名义从事各类法律活动，而实际上其从事各类法律活动时必须由自然人来代表其进行，本案中，两被告系通过原告的销售代理公司购买案涉房屋，并通过代理公司的工作人员联系办理贷款，符合一般购房人的交易习惯，从两被告提交的2017年3月15日后与各工作人员的微信、短信聊天记录来看，在2017年3月15日前，原告并未及时告知两被告其贷款未获通过，且之后两被告应要求一直积极配合提交贷款资料、找担保公司协助办理贷款等，在未能办理贷款后于2018年8月9日收到原告的《违约通知》之前即已明确表示愿意以自有资金补足全款，系原告在是否要求两被告承担滞纳金或滞纳金的多少等方面一直未能给予明确说明，致最后双方未能协商一致，此部分责任不应归责于两被告，销售公司工作人员与两被告的沟通及承诺应认定为原告公司行为的延伸，原告应当对此承担部分责任。综上，本院综合考虑合同履行的影响、合同约定的贷款情况、两被告的实际付款及办理贷款情况（不能办理贷款的原因）、两被告明确表示愿意以自有资金补足全款的情况、原告的成本和损失以及本院查明的其他事实，酌定被告应支付原告违约金为总房价款的7%即181897.8元，关于原告主张的律师费15000元，符合《补充协议》相关约定，又不违反法律规定，本院予以支持，但综合考虑原被告的履约及违约情况，本院酌情确定由被告承担70%即10500元。被告已支付房款788540元，予以冲抵后剩余596142.2元由原告退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告南京嘉耀房地产开发有限公司与被告宋芸、金玉熙于2016年10月1日签订的《南京市商品房预售合同》；二、被告宋芸、金玉熙于本判决生效之日起七日内支付原告南京嘉耀房地产开发有限公司违约金181897.8元（此款直接以被告宋芸、金玉熙已支付的首付款788540元抵扣）；三、被告宋芸、金玉熙于本判决生效之日起七日内支付原告南京嘉耀房地产开发有限公司律师费损失10500元（此款直接以被告宋芸、金玉熙已支付的首付款788540元抵扣）；四、驳回原告南京嘉耀房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费29787元，由原告南京嘉耀房地产开发有限公司负担8936元，被告宋芸、金玉熙负担20851元。被告宋芸、金玉熙应负担的案件受理费20851元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××68），逾期不缴本院将依法强制执行；原告南京嘉耀房地产开发有限公司预缴的案件受理费中的20851元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  陈荣健人民陪审员  徐如春二〇二〇年六月一日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁