重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2446号上诉人（原审被告）：曹嘉宇，男，汉族，1987年7月13日出生。被上诉人（原审原告）：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内，统一社会信用代码911101171011953295。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，重庆栋华律师事务所律师。上诉人曹嘉宇与被上诉人北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初22652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹嘉宇上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回均豪物业公司的全部诉讼请求，要求均豪物业公司退回装修保证金2000元，本案一、二审诉讼费由均豪物业公司负担。事实和理由：均豪物业公司2017年7月15日即收到小区业委会将其解聘的函件，其与小区业主关于前期物业服务的权利义务已于该日终止，无权收取之后的物业服务费。虽然《前期物业合同》约定在业委会选出或续聘物业服务企业签订的物业合同生效时，该《前期物业合同》终止，但该约定仅针对约定解除的情形，本案是均豪物业公司根本违约，业委会行使法定解除权，不适用该条款。若均豪物业公司认为其在2017年7月15日后提供了代管服务，可以不当得利另案诉讼，但与本案无关联性。虽然均豪物业公司与业委会签订的交接协议约定物业费收取至2018年1月18日，但小区从未召开过业主大会对该事项作出决议，也未授权业委会与均豪物业公司签订该交接协议，该交接协议仅系业委会几位成员的单方意见，对曹嘉宇不发生法律效力。均豪物业公司离场的时间为2018年1月11日，并非1月18日，一审认定曹嘉宇欠缴物业费的截止时间为2018年1月18日错误。根据曹嘉宇一审中举示的证据，均豪物业公司提供的物业服务无任何一项指标满足了质量标准和承诺标准，正因为如此，小区召开全体业主大会决议解聘均豪物业公司，均豪物业公司提供的物业服务不是存在瑕疵，而是构成根本违约，曹嘉宇有理由拒付物业费。均豪物业公司对其所称的经过相提供证据证明，《重庆市物业服务收费政府指导价标准》中明确规定最高只能按照四级、1.9元/月·平方米的标准收费。均豪物业公司因其自认管理混乱，已通过向业主发短信、在小区拉横幅的方式承诺“…物管费8折优惠…1.8元/月·平方米收取物管费”，一审否定短信及横幅的公示效力，系认定事实错误。曹嘉宇2016年入住小区后，联系均豪物业公司验收装修并通过，但均豪物业公司至今未按约定退还装修保证金2000元，存在欺骗行为，要求均豪物业公司退还2000元保证金。均豪物业公司辩称，均豪物业公司退场前与业委会签署有物业交接协议，清楚记载退场时间以及收费截止的时间是2018年1月18日，还明确约定对于小区为主欠缴的物业费按照每月每平方米2.16元的标准收取。曹嘉宇在一审中举示的证据不能证明均豪物业公司构成根本违约，不能成为曹嘉宇拒缴物业费的理由。关于曹嘉宇的装修保证金，与本案均豪物业公司起诉物业费是两个不同的法律关系，曹嘉宇应当另案主张权利。一审判决正确，要求维持原判。均豪物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告曹嘉宇支付2014年9月6日至2018年1月18日的物业服务费11262.73元；2、支付因逾期缴纳物业管理费的违约金3378.82元（以欠付费用的30%计算）;3、承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告曹嘉宇系南岸区某路28号13幢17-1号住宅的所有人，即小区业主，该住宅面积为129.08平方米。原告原企业登记名称为北京市均豪物业管理有限公司，2011年10月28日北京市均豪物业管理有限公司名称变更为北京市均豪物业管理股份有限公司。2011年1月5日，重庆恒兆房地产有限公司（开发商）与原告签订《前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，合同明确了物业管理区域概况、物业服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、违约责任等事项。其中合同约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，住宅按照2.16元/月/平方米（按建筑面积计算）的标准收取物业费；业主应于交房之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年对应日前五日内履行缴纳义务；业主自行购置车位的，应按车位80元/个·月向乙方交纳停车管理服务费；乙方按照本合同和有关规定向业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；合同期限至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到“物业服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主的相应损失；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该合同及价格均进行备案。合同签订后，原告一直为小区提供物业服务。2017年3月27日，业委会公告2017年3月16日起为期6天的关于物业服务满意度调查的结果：参与调查投票的共计752份，满意50份（8.5%）、一般115份（19.59%）、不满意587份（71.91%）。2017年6月24日，业委会公示第二次业主大会投票结果，人数过半数及总建筑面积过半数的业主通过解聘原告、业委会通过竞争机制选聘物业服务企业、不使用小区地面停车位等事项。2017年7月15日，原告收到业主委员会关于解聘的函件，于2017年7月18日做出相关整改工作的回复，并于2017年9月10日通过发送信息的方式向小区业主承诺“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费；物业服务等级按重庆最高级（四级）标准提供服务”，同时悬挂横幅予以告知。2017年12月26日、2018年1月3日，业主委员会向先后原告发出《撤场通知书》、《撤场交接提醒通知书》，要求原告2018年1月11日前撤出小区，所有资料向业委会移交。2018年1月29日，原告与业主委员会签订《物业交接协议》，约定交接时间从2018年2月1日至2月10日；按前期物业服务合同2.16元/平方的标准收取至2018年1月18日。被告未向原告交纳从2014年9月6日至2018年1月18日的物业服务费11262.73元（2.16元/月/平方米×129.08平方米×40个月+2.16元/月/平方米×129.08平方米×12天/30天）。原告通过邮政EMS特快专递邮寄缴费通知单向被告进行了催收。庭审中，被告举示了照片若干张，关于对物业服务满意度调查结果公告、业主大会投票总结果、回复函、短信及横幅照片、撤场交接提醒通知书、撤场通知书、小区环境摄制光盘等，拟证实部分监控无视频信号、小区部分区域存在垃圾未及时清理、损坏的设施设备未修理，原告收取物业费的截止时间应为2017年7月11日等情况。对此，原告认为原告2017年9月10日发出的短信按照1.8元收取物业费，该短信是附条件的承诺，附加的条件为原告能持续为小区提供物业服务且业主应当按短信的内容及时缴纳欠付的物业费，现两个附加条件均未成就，所以该承诺未生效，小区的业主及业委会不能通过单方发函的形式解除物业服务合同，所以服务截止时间不应当是被告发函载明的日期。一审法院认为，原告与重庆恒兆房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。该前期物业服务合同对小区的全体业主包括被告曹嘉宇均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。关于被告欠缴物业服务费的计算时间问题。《前期物业服务合同》约定业主应于物业交付之日起缴纳服务费用。《前期物业合同》约定：业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签定的物业合同生效时，本合同自动终止。2017年7月15日，业主委员会并未选聘新的物业管理企业，且原告举示的证据证实原告撤场前持续为小区提供物业服务，原告与业主委员会签订的交接协议约定了交接时间及物业费收取至2018年1月18日，业主应当遵守该协议内容。原告在2018年1月18日前实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费。被告故被告欠缴物业费的期间为2014年9月6日至2018年1月18日。关于原告是否存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务问题。被告举示的小区卫生、电梯、公共区域的照片等，证明被告在提供物业服务过程中存在公共设施设备维护、卫生保洁等方面的瑕疵，因物业服务系连续、常态服务，不可避免在某个时间段会有服务瑕疵，但并不能证明原告怠于行使自己的物业服务职责，原告提供的物业服务瑕疵程度尚未构成根本违约，不足以成为被告拒交物管费的抗辩理由。故被告以原告服务未达到标准为由拒绝支付物业费，该院不予支持。关于物业服务费收费标准的问题，被告提出应按照原告承诺过的1.8元/平方米·月收取。根据查明的事实，原告通过短信及悬挂横幅的方式向小区业主承诺：“2015年1月1日至2017年9月30日之间的物管费8折优惠；从2017年10月1日起按政府指导价1.8元/月/平米收取物管费”，原告陈述上述承诺是在收到解聘通知书后，为了能留在小区继续服务、缓和与业主间的关系所做出的，也是针对愿意接受原告的物业服务并主动缴纳物业服务费的业主。最终原告未能续聘并已撤场，被告亦未主动缴纳物业服务费，已无法享受该价格。原告主张2.16元／月/平方米的计算标准，符合《前期物业合同》的约定，且经过相关部门备案，不违反法律规定，故对该收费标准予以支持。原告在2018年1月18日前为小区提供物业服务，履行了合同约定的义务，并进行书面催收，被告应当履行足额缴纳物业服务费的义务。在2014年9月6日至2018年1月18日期间，被告应缴纳的物业服务费为11262.73元（2.16元/月/平方米×129.08平方米×40个月+2.16元/月/平方米×129.08平方米×12天/30天）。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费该院依法予以支持。对原告主张按欠付物业服务费的30%支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，根据查明的事实，原告自身在物业服务过程中确实在公共设施设备维护、卫生保洁方面做得不是很到位，存在瑕疵的情形，故对其主张被告给付违约金3378.82元的请求不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告曹嘉宇于本判决生效后十日内支付原告北京市均豪物业管理有限公司2014年9月6日至2018年1月18日的物业服务费11262.73元。二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元减半收取78元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担37元（已缴纳），由被告曹嘉宇负担41元（该款原告已垫付，被告于本判决生效后十日内一并给付原告）。”经审查，本院对一审判决查明的案件事实予以确认。本院认为，均豪物业公司在2018年1月18日以前一直持续为小区提供了物业服务，有权收取物业服务费和管理服务费，一审按《前期物业服务合同》确定收费标准也并无不当，本院予以采纳。关于均豪物业公司曾作出的降低标准收取物管费的承诺，系其为得到业主同意继续为小区提供物业服务而作出的单方意思表示，法律性质为要约邀请，因之后并未与小区业主达成合意，该要约邀请的内容不构成具有约束力的合同条款，不能成为本案中认定物管费标准的依据。均豪物业公司已实际履行物业服务合同中的主要义务，虽然存在瑕疵，但尚不构成根本违约，曹嘉宇拒绝缴纳物业服务费的理由不能成立。关于曹嘉宇提出要求均豪物业公司退还装修保证金2000元，系在二审中新提出的请求，不属于二审审理范围，可以另案主张权利。综上所述，曹嘉宇的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人曹嘉宇负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  芦明玉审判员  周 舟二〇二〇年六月十五日（院印）书记员  余文韬