广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8373号上诉人（原审被告）：广州粤海仰忠汇置业有限公司（原名：广州金东源房地产开发有限公司），住所地：广州市越秀区。法定代表人：余伟文，职务董事长。委托诉讼代理人：胡玉萍，广东大篆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市出云餐饮服务有限公司，住所地：广州市越秀区北京路。法定代表人：胡永俊，职务经理。被上诉人（原审原告）：胡永俊，男，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎同珠、杨书飙，均为广东卓信律师事务所律师。上诉人广州粤海仰忠汇置业有限公司（以下简称仰忠汇公司）因与被上诉人广州市出云餐饮服务有限公司（以下简称出云公司）、胡永俊房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人仰忠汇公司委托代理人胡玉萍、被上诉人出云公司、胡永俊共同代理人黎同珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仰忠汇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并依法改判驳回出云公司、胡永俊的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由出云公司、胡永俊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉商场两次停电都是因突发性设备故障造成，仰忠汇公司不可能事前通知出云公司、胡永俊以预先防范。在停电事件发生后，仰忠汇公司多次采取积极态度与出云公司、胡永俊协商解决纠纷，但均未协商一致。停电事故发生后，仰忠汇公司第一时间采取提供临时用电的补救措施并以最快速度恢复了涉案商铺的用电。2.一审法院认定停电两日租金合计2303元，认定金额错误，停电两日的租金应为2175.32元。具体计算方式如下：2017年12月1日至2018年8月31日的月租金为32895元，即2018年8月日租金为1061.13元；2018年9月1日至2019年8月S1日的月租金为34540元，即2018年12月的日租金为1114.19元，两日租金合计2175.32元。3.一审法院依据出云公司、胡永俊提交的微信聊天记录认定出云公司、胡永俊在11月13日发信息提出赔偿金额为44407元与事实不符。仰忠汇公司认为，出云公司、胡永俊提交的微信聊天记录不应被采信。该微信记录提交时已过举证期限，且未向法庭提供原件，仰忠汇公司在一审法院庭审时对该证据的三性均不予确认。二、一审法院判决仰忠汇公司向出云公司、胡永俊赔偿损失47303元，没有事实和法律依据。1.出云公司、胡永俊起诉要求仰忠汇公司赔偿其营业损失，并未提交任何证据证明其因停电遭受的损失，根据“谁主张谁举证”的原则，应承担不利后果。2.一审法院以“为节省双方诉讼成本及避免当事人的讼累”为由，仅依据出云公司、胡永俊在本案诉前与仰忠汇公司协商及发律师函主张的赔偿金额，酌定仰忠汇公司赔偿出云公司、胡永俊营业损失45000元，缺乏事实和法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因出云公司、胡永俊起诉仰忠汇公司赔偿其营业损失，故为保证判决的公正性和合法性，查明出云公司、胡永俊的日营业收入(损失)是法院必须查明的事实。但一审法院对本案最关键的事实不予查明，仅以“为节省双方诉讼成本及避免当事人的讼累”为由，仅依据出云公司、胡永俊单方面提出的赔偿金额而认定赔偿金额，没有事实和法律依据，且对仰忠汇公司极不公平。3.一审法院判决仰忠汇公司赔偿营业损失45000元，同时又判决扣减两日租金2303元，自相矛盾，缺乏事实和法律依据。4.一审法院判决赔偿金额过高。出云公司、胡永俊二审辩称，一审法院认定事实、适用法律正确。涉案商场两次停电均不属于不可抗力事件，仰忠汇公司应当承担赔偿责任。出云公司、胡永俊提交的微信聊天记录证实与仰忠汇公司员工交涉赔偿事宜，对此，一审法院在庭审中曾要求仰忠汇公司庭后核实聊天记录是否属实，且如果仰忠汇公司有异议应在一审时提出。出云公司、胡永俊的实际损失远大于一审法院判决的数额，出云公司、胡永俊为了节省双方的诉讼成本及避免当事人的诉累才没有上诉的。请二审法院维持原判，驳回仰忠汇公司的上诉请求。出云公司、胡永俊向一审法院提起诉讼，请求判令：广州金东源房地产开发有限公司（以下简称金东源公司）向出云公司、胡永俊赔偿经济损失100000元。一审法院认定事实：2017年8月28日，胡永俊（承租人、乙方）与金东源公司（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同（粤海仰忠汇）》，约定：甲方同意将坐落在广州市越秀区北京路XXX号六层自编A606-607号铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，商铺计租面积为387平方米。租金按月结算，甲乙双方协定的租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日；其中2017年9月1日至2017年11月30日的月租金额为10965元，2017年12月1日至2018年8月31日的月租金为32895元，2018年9月1日至2019年8月31日的月租金为34540元，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为36267元，2020年9月1日至2021年8月31日的月租金为38080元，2021年9月1日至2022年8月31日的月租金为39984元。甲乙双方应当协助、配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、计划生育及生产销售假冒伪劣商品的查处工作。甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。等等。同日，前述合同双方再签订《补充协议（粤海仰忠汇）》，约定：1.01.甲方同意按本合同约定的条件将位于广州市越秀区北京路XXX号粤海仰忠汇六层编号为A606-607的商铺出租给乙方使用，租赁物业之详细建筑位置、使用范围参见本补充协议附件二。1.04.乙方同意并承认，广东粤海汇通商业管理有限公司和粤海物业公司统称“粤海仰忠汇管理机构”，在甲方授权下开展粤海仰忠汇的各项管理、服务工作，配合、协助甲方处理与乙方有关的事宜。1.05.乙方同意并承认，甲方委托粤海汇通为粤海仰忠汇提供包括但不限于经营秩序管理、客户管理、宣传推广以及贸促推广活动等相关管理及服务。乙方亦同意签署本合同时一并签署《粤海仰忠汇管理公约》，认可并接受《管理公约》全部条款，接受粤海汇通的管理及服务。1.06.乙方同意并承认，甲方委托粤海物业公司提供粤海仰忠汇的物业服务。乙方同意签署本合同时一并签订《粤海仰忠汇物业服务协议》，接受粤海物业越秀分公司的管理及服务。2.01.租赁物业的租赁期自2017年9月1日至2022年8月31日止，起租日2017年9月1日。3.01.为确保乙方在整个租赁期内全面、忠诚履行本合同各项条款，双方签订本合同时，乙方应向甲方支付65790元保证金。3.04.01.乙方须按照本合同规定的方式和日期向甲方支付租金；其中2017年9月1日至2017年11月30日的月租金额为10965元，2017年12月1日至2018年8月31日的月租金为32895元，2018年9月1日至2019年8月31日的月租金为34540元，2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为36267元，2020年9月1日至2021年8月31日的月租金为38080元，2021年9月1日至2022年8月31日的月租金为39984元。6.01.在乙方按照本合同规定交纳租金及其他费用并履行其他义务的前提下，甲方应提供租赁物业并允许乙方在租赁期内使用租赁物业而不受到甲方不合法的干扰，但乙方须确保甲方或管理机构在本合同项下的权利（包括但不限于在粤海仰忠汇内的任何部分进行修葺、更改及/或修缮等工程的权利）不受影响。6.03.01.经事先通知，甲方及管理机构工作人员、甲方或管理机构同意的人员可通过租赁物业或在租赁物业内安装、使用和维修管道、线路或其他设施设备，乙方应予以配合和提供便利。甲方行使上述权利时，应尽量减少给乙方带来不便。6.03.02.甲方应对租赁物业及其他附属设施进行合理维修和保养，以保证租赁物业及附属设施的安全和正常使用。8.02.因下列甲方无法预见、无法控制或无法避免的原因，而给乙方及其他人员的财产及人身造成损害，甲方不承担责任：（4）为进行必要的建筑物的维护保养工程，以及非甲方的原因（含突发性设施故障，包括但不限于空调、电力、煤气等）致使公用设施停止使用时；（6）由于乙方的过失、过错原因导致供电的电流变化。9.02.送达（1）本合同任何乙方给予对方的通知、请求须采用书面形式。等等。2018年4月4日，胡永俊（乙方）、出云公司（丙方）与金东源公司（甲方）签订《租赁合同承租方变更三方协议书》，约定：甲乙双方就广州市越秀区北京路XXX号粤海仰忠汇六层编号为A606-607的商铺于2017年8月28日签署了《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》补充协议及其附件，租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止。现三方已达成共识，按照本协议约定的条款及条件办理租赁物业权利义务转让事宜。三方一致确认，自本协议生效之日起，租赁合同项下的承租方由乙方变更为丙方。丙方声明及确认，其已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继乙方在原合同项下的全部权利和义务，继续向甲方履行原合同。甲方同意接受丙方为新的承租方。等等。2018年7月13日，广东卓信律师事务所受胡永俊的委托向金东源公司及粤海物业公司发出《律师函》，称案涉租赁物业交付出胡永俊时，消费者可以通过七部直达电梯、六部手扶电梯到达租赁物业，但胡永俊发现近日金东源公司将两部直达电梯改变用途，仅供消费者达到其他特定楼层，无法直达租赁物业，严重影响了胡永俊的经营活动，导致租赁物业的商业价值下降。因此，胡永俊发出函件要求立即恢复前述被改变用途的电梯的原有用途。等等。2019年1月14日，金东源公司向出云公司、胡永俊发出《回函》，称出云公司、胡永俊于2019年1月10日曾出具《律师函》，但函件中所述2018年8月18日以及12月30日的突发停电事宜，根据双方合同的约定，该两次停电均属不可抗力，且在停电事件发生后，金东源公司均采取了应急措施，包括通知出云公司、胡永俊及为出云公司、胡永俊提供了临时用电。因此，不同意出云公司、胡永俊要求赔偿的经济损失56815.83元。出云公司、胡永俊为证明案涉商铺所在商场由于电力设施严重超负荷，经常停电，而且其中2018年8月18日及12月30日的两次停电是未事先通知，造成了出云公司、胡永俊货品损失，双方曾就此进行过协商，金东源公司同意赔偿，向一审法院提交了：1.通告（粤海仰忠汇物业中心在2018年6月14日、28日、8月10日、14日、21日、30日、9月7日、10月9日发出的临时停电的通知）；2.微信聊天记录（其中显示有名为“黄冠洲”“joe”、“指尖的温度”的对话信息，对话的内容包括有8月18日案涉商铺发生停电，“joe?”发信息了解停电时间以及要求赔偿损失，“指尖的温度”则在11月13日发信息提出赔偿金额为44407元，“黄冠洲”表示公司只同意承担停业当天的租金及管理费等）。对此，金东源公司质证认为：该两份证据均已超过举证期限，且未提供原件核实，故对证据的三性均不予确认。出云公司、胡永俊则称该微信聊天记录是胡永俊与物业管理方的经理的聊天记录，但由于该聊天记录是转发的，故未带原件到庭。一审庭审中，出云公司、胡永俊与金东源公司双方均确认目前案涉商场有10部直梯及4部手扶电梯可以到达案涉商铺所在六层，但出云公司、胡永俊认为10部直达电梯临近出云公司、胡永俊商铺的电梯只有一两部，金东源公司则认为根据租赁合同附图中标注可见临近出云公司、胡永俊商铺的电梯有7部，且其中3部紧邻出云公司、胡永俊商铺。金东源公司确认出云公司、胡永俊所述在2018年8月18日及12月30日发生突发停电，但由于是母线排发生故障导致停电，属于突发情况无法提前通知出云公司、胡永俊，而且停电当天也提供了临时供电给出云公司、胡永俊使用。对此，出云公司、胡永俊称仅提供了临时供电给冰箱使用，但全部食材已损坏，经统计两日停电造成的耗材损失达8372.3元、营业额的损失是26035元和26296元，而且因停电导致出云公司、胡永俊的外卖平台上的订单无法完成，既有营业额的损失也产生了商誉损失，综合以上因素，出云公司、胡永俊统计的损失达到10万元。一审法院认为：胡永俊与金东源公司自愿签订的广州市房屋租赁合同（粤海仰忠汇）》、《补充协议（粤海仰忠汇）》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律及行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，对胡永俊与金东源公司均具有法律约束力。由于该前述合同签订后，胡永俊、出云公司与金东源公司又签订《租赁合同承租方变更三方协议书》，胡永俊将其在前述合同中承租的权利义务概括转让予出云公司公司承受，因而前述租赁合同项下的承租人已变更为出云公司公司。根据合同相对性的原则，金东源公司关于胡永俊非本案适格主体的抗辩意见，理据充分，一审法院予以采信。胡永俊再于本案中主张合同权利，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。根据前述租赁合同的约定，出云公司承租案涉商铺从事餐饮经营，金东源公司作为出租人应提供适租的商铺供出云公司使用。据出云公司与金东源公司出示证据及庭上陈述，案涉商场在2018年8月18日及12月30日两次发生突然停电。对此，金东源公司既未在事前通知出云公司予以预先防范减少损失，也未在事后采取积极态度与出云公司协助解决纠纷。据现有证据来看，虽然出云公司未能举证证明其在两天停电时的货品因缺电遭受损失，且出云公司亦确认金东源公司为其冰箱提供了临时供电措施，但是该两日的停电造成出云公司无法正常营业的事实是客观存在的。因此，出云公司据此主张要求金东源公司赔偿其遭受的损失，理据得当。至于赔偿损失的金额问题，由于停电导致出云公司的商铺无法正常对外营业，因而该两日应付的租金应予扣减（经计算，该两日的租金合计2303元）。至于营业损失问题，虽然出云公司未提供明确的证据证明其日营业额及会计会算数据。为节省双方诉讼成本及避免当事人的讼累，鉴于停电两日造成出云公司无法经营必然会产生的营业损失的客观实际，一审法院结合出云公司在本案诉前与金东源公司协商及发律师函主张的赔偿金额（出云公司在本案诉前主张的应赔偿金额分别为44407元和56815.83元，而本案中出云公司主张的营业损失金额为26035元和26296元），酌定金东源公司应予赔偿出云公司因突发停电遭受的营业损失以不超过45000元为宜。至于出云公司主张的金东源公司改变电梯的停靠楼层造成其营业损失的问题，由于出云公司并无证据证明金东源公司曾在其主张的时间段内改变电梯停靠楼层并造成其客流减少、遭受营业损失，而且出云公司与金东源公司在庭审中均确认目前仍有10部直梯及4部手扶梯可达六楼，出云公司亦确认其中有一、两部直梯紧邻其商铺，出云公司的商铺的电梯通行并未受到影响。因而，出云公司的该项诉讼主张，缺乏事实依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条之规定，于2019年12月4日作出判决如下：一、被告广州金东源房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日十日内一次性向原告广州市出云餐饮服务有限公司赔偿损失47303元。二、驳回原告胡永俊及广州市出云餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由原告广州市出云餐饮服务有限公司负担1088元，由被告广州金东源房地产开发有限公司负担1212元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，2020年1月2日金东源公司申请更名为广州粤海仰忠汇置业有限公司，广州市市场监督管理局经审查，出具穗工商（市局）内变字【2020】第01202001020019号《准予变更登记（备案）通知书》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对仰忠汇公司的上诉请求及出云餐饮、胡永俊的答辩意见，分析如下：根据一审查明事实可知，出云公司承租案涉商铺作餐饮用途，案涉商场在2018年8月18日及12月30日两次发生突然停电。本案仰忠汇公司主张依据合同约定，两次停电属于不可抗力，其不需承担出云公司因该两次停电造成的损失，对此，出云公司并不予认可。从出云公司一审提交的微信聊天记录来看，双方协商损失赔偿过程中，仰忠汇公司已同意对出云公司作出一定的赔偿。仰忠汇公司虽否认存在该微信聊天记录，但一审诉讼中并未回复法院核实该微信聊天的真实情况，视为该司认可该微信聊天记录。另，仰忠汇公司二审亦自述，该司对整个商场商户均制定了一个赔偿方案，故，仰忠汇公司认为该司不应承担赔偿义务的主张与前述事实不符，本院不予采纳。关于出云公司的损失金额。由于停电导致出云公司的商铺无法正常对外营业，一审认定该停电两日应付的租金应予扣减并无不妥，经计算，该两日的租金合计应为2175.32元，一审计算有误，本院予以纠正。如上所述，出云公司承租案涉商铺作餐饮用途，该司提出停电期间造成其食材的损坏，且停电后该司不能及时预定正常营业所需食材造成停业符合常理。一审法院结合出云公司在本案诉前与仰忠汇公司协商及发律师函主张的赔偿金额（出云公司在本案诉前主张的应赔偿金额分别为44407元和56815.83元，而本案中出云公司主张的营业损失金额为26035元和26296元），酌定仰忠汇公司赔偿出云公司45000元于法无悖，本院予以认可。对仰忠汇公司就此提出的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人仰忠汇公司的上诉请求部分成立，可予支持，其余不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9323号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9323号民事判决第一项为：广州粤海仰忠汇置业有限公司应自本判决发生法律效力之日十日内一次性向广州市出云餐饮服务有限公司赔偿损失47175.32元；三、驳回胡永俊及广州市出云餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，由广州市出云餐饮服务有限公司负担1138元，由广州粤海仰忠汇置业有限公司负担1162元；二审案件受理费982.58元，由广州粤海仰忠汇置业有限公司负担982.08元，由广州市出云餐饮服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二〇年六月二十三日书记员  颜旭怀徐毅敏