湖南省大通湖管理区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0991民初61号 原告：彭建华，男，1968年5月2日出生，汉族，住湖南省益阳市XX。 委托代理人：孙炼忠，湖南天见律师事务所律师。代理权限为代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求，和解，签收法律文书。 被告：姚义，男，1965年4月5日出生，汉族，住湖南省益阳市XX。 委托代理人：陈育阳，益阳市大通湖区大通湖法律服务所法律工作者。代理权限为代为立案、承认、放弃、变更诉讼请求、协商和解、提起反诉或者上诉。 委托代理人：周红，女，1969年9月10日出生，汉族，住湖南省益阳市XX。系姚义之妻，代理权限为一般代理。 原告彭建华与被告姚义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理后，依法由简易程序转为普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭建华及委托代理人孙炼忠、被告姚义及委托代理人陈育阳、周红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭建华诉称：1、判决由被告返还应属于原告的被征收款97045元及至支付日的逾期付款违约金（现计算至2019年11月11日为7569.5元）共计104614.5元；2、因诉讼发生的费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订租赁XX门面的租赁合同，因该门面存在所有权争议，原告要求被告及其他权利人搞清楚，已确定租金该交给谁，后法院判决被告姚义有门面出租权，大通湖法院（2017）湘0991民初62号民事判决书和益阳市中级人民法院（2018）0991民终1336号民事判决书最终确认原告彭建华因付给被告姚义2015年10月1日至2017年10月1日两年的门面租金，该款项原告已经支付给被告，后姚义又要求原告支付2017年10月1日至2019年8月1日的租金，大通湖区人民法院（2019）湘0991民初380号民事判决书支持了被告的诉讼请求，事实上该门面2017年6月30日开始进入征收补偿过程，2018年7月17日大通湖区国有土地上房屋征收与补偿办公室经核实后，认为姚义是XX门面的被征收入，并与姚义签订了补偿协议，并附有补偿明细，2018年7月24日姚义收到了补偿款项的80%。后又收到了全部的补偿款。该补偿款中室内装修，附属设施、搬迁搬运上下力资及运费、仓储费、停产停业损失赔偿、奖励及补偿部分除按期签订协议奖2071元，共计97045元，被告应于2018年7月24日支付给原告，但被告没有支付，被告应从2018年7月24日开始支付逾期付款违约金直至该款支付给原告为止。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1、原、被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告的主体适格；证据2、大通湖区国有土地上房屋征收（货币）补偿协议及明细、付款凭证复印件一份，拟证明租赁门面征收情况及明细，其中有97045元应当要补偿给原告的部分，且征收款已经全部给了姚义，原告认为应该归自己所有；证据3、（2019）湘0991民初380号大通湖管理区人民法院民事判决书一份，拟证明彭建华一直在租赁这个门面至2019年8月1日止。 被告姚义委托代理人陈育阳辩称：1：对原告提出的证据2的真实性合法性没有异议，但是达不到证明目的，其理由是这份协议是区国征办与姚义签订的协议，与彭建华无关，该协议书已经明确了被征收人为姚义，征收的内容是依照征收文件，只有姚义才可以享受征收的款项，该协议明确规定了交房时间是2018年8月2日，而彭建华是在2019年8月2日因大通湖区人民法院强制执行才搬出去，由于彭建华强占门面，导致姚义被扣除征收款的20%。对补偿明细表的真实性合法性无异议，但是与彭建华没有关系，也达不到彭建华的证明目的。其理由是这份补偿明细明确了门面的所有权人是姚义，彭建华只是租用门面，依法是没有享受征收补偿的权益。对于付款凭证的真实性合法性没有异议，但被告方总共只领了这么多钱。补偿明细上有原告彭建华的名字，是因为当时彭建华租了这两间门面；2、对原告提交的证据3的真实性合法性没有异议，但达不到原告证明目的，这份证据反而证明了彭建华推迟一年腾空门面，使姚义受到损失。 被告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：证据1、大通湖区国征办与姚义签订的国有土地上《房屋征收补偿协议书》一份，拟证明：①姚义为XX门面的被征收人，2018年7月17日与区国征办签订了《房屋征收补偿协议》；②根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（第590号）大管发【2013】8号，姚义得到房屋主体价值补偿款为718016元，室内装修、附属设施及搭建物等补偿款49854元；奖励、搬迁、停产停业补偿55476元，合计817132元；③协议约定2018年8月2日必须腾空并搬离被征收门面，否则取消奖励部分；④补偿款首次补发全额的80%即653706元；⑤如未按时腾空被征收门面，扣除补偿款的20%即163426元；⑥彭建华是门面租用人，不是被征收人，不能享受房屋征收拆迁所有补偿项目的资格；⑦房屋征收补偿协议，是区国征办与姚义签订的，补偿款是区国征办发给姚义的。彭建华不具有补偿的主体资格。证据2、门面租赁合同一份，拟证明：①彭建华2010年10月1日起，以年租金9000元租用姚义的4-5号两间门面至2019年8月2日止；②彭建华是4-5号两间门面的租赁人，不是房屋所有权人，依法与房屋拆迁补偿无关；③第一年姚义就拿出6000元给彭建华对门面进行装修。证据3、收据及收条三份，拟证明：①姚义2014年至2015年8月15日，彭建华收取姚义铝窗、护窗款9100元；②2015年9月30日，姚义收取彭建华租金5100元，欠租金3700元，彭建华将门面租金强行降低200元；③彭建华将当年欠下的3700元租金支付给了胡国庆，作为门面浴室厕所装修款；④姚义从2010年至2015年，对XX门面装修陆续累计投入3万余元。证据4、告知书及报警记录六次，拟证明：①2017年1月7日、3月3日、7月25日，姚义数次口头及书面告知彭建华夫妇，必须限期交清租金、重新签订合同，否则解除合同，如不搬出腾空门面，由此造成的不利后果依法全部由彭建华承担；②姚义每次催要租金，彭建华拒付，并每次报警，强占门面的情况。证据5、4-5号门面图片六张，拟证明：①4-5号门面两张卷闸门、墙面、红色大理石墙砖等都是房屋所有权人姚义投资装修；②室内间墙、地面、墙壁粉饰、间门、浴室厕所等都是姚义修建装修交彭建华使用，至今未有变化；③副窗、钢窗、雨棚、后防盗门都是姚义出钱装修；④水电开户、室内水电安装由姚义出资，交彭建华使用至今；⑤这些补偿款依法依规属姚义享有。证据6、调查笔录一份，拟证明彭建华租用姚义4-5号门面，至2019年8月2日搬出，近九年，彭建华没有投资装修过，至征收评估时，都是姚义装修交给彭建华使用的模样。证据7、彭建华与吴佑明、胡国庆签订的《租赁协议》一份，拟证明：①彭建华2016年10月1日，私自与吴佑明、胡国庆另行签订了4-5号门面的《租赁协议》；②彭建华与他人串通降低门面年租价200元；③协议特别约定因4-5号门面造成的损失，由吴佑明、胡国庆承担赔偿责任；④因彭建华这份《租赁协议》拒付租金，强占姚义门面，造成姚义被迫走上近四年官司，巳经给姚义造成直接经济损失近三十万元。证据8、姚义与彭建华房屋租赁合同纠纷民事判决书四份，拟证明:①因彭建华从2015年起拒付门面租金，姚义被迫于2017年3月10日提起诉讼；②在门面未确定征收前姚义就诉请了人民法院解除与彭建华门面租赁合同，要求付清租金、搬出腾空门面；③彭建华与他人恶意串通造成案情错综复杂；④官司至今尚未终结；⑤彭建华一直不服四次判决，为发泄又以房屋征收补偿为由诉请索要十万余元补偿费；⑥彭建华从2010年10月起租用姚义4-5号门面至2019年8月2日搬出，累计给付姚义的租金不足8万元；⑦姚义找彭建华讨要租金打官司的律师费，交通费等损失六万余元，所付出的精力、人力、物力、财力其损失巨大；⑧从四份判决的内容和判决结果不难看出，彭建华惯于胡搅蛮缠、滥用诉权.证据9、大国征字【2017】1号、大国征方字【2017】3号、区大管发【2013】8号、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号文件各一份，拟证明:①XX门面列入征收范围的时间为2017年6月30日；②姚义2015年、2016年、2017年3月10日前，就数次提出要求彭建华交清租金，重新签订合同，否则解除终止租赁；2017年3月10日，姚义并向人民法院起诉彭建华付清租金，解除合同；③彭建华强占门面、拒付租金，又不重新签约，反而给姚义造成了多方面的巨大损失；④姚义不存在退还房屋征收补偿款给彭建华；⑤彭建华找姚义要补偿款依法不具有主体资格；⑥彭建华如果确有XX门面的补偿款份额，依法只能找大通湖区国有土地上房屋征收补偿办公室。 原告委托代理人孙炼忠答辩称：1、对被告提供的证据1的真实性合法性关联性无异议，该协议书中确定了被征收的门面在当时没有房产证，存在权属争议，也确定了该门面在征收时的情况，其中具体的项目应该补偿给原告方；2、对被告提供的证据2，证明该门面是由彭建华在租赁，6000元不是用于装修，是用于修卷闸门，挖下水道，买黄沙、水泥、水管，安装水表、电表，与后来补偿的项目无关；3、对被告提供的证据3，6000元不是在补偿项目中，所以不应当减除。姚义所说的铝窗、护窗与本案无关，收据与本案无关联；4、对被告提供的证据4，告知书与本案无关联性。报警案件登记表与本案的征收无关联性；5、对被告提供的证据6，因调查笔录中的人没有出庭作证，对调查内容不予认可；6、对被告提供的证据7，证明该门面所有权有争议；7、对被告提供的证据8，该门面的所有权有争议，造成了原告方在使用过程中的混乱，责任在被告。这些判决书能够证实原告一直是门面的租用者；8、对被告提供的证据9，原告认为不属于证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对其提交的证据，本院认为符合证据三性特征的，予以确认并在卷佐证。 经审理查明：被告姚义于2010年9月23日将XX门面租赁给原告彭建华，约定租金每年9000元，2017年双方再未签订门面租赁合同，后因门面被政府纳入拆迁范围，发生不可抗力的原因，被告姚义要求与原告彭建华解除XX号门面租赁合同，并多次要求原告彭建华搬出XX号门面，提出减免原告彭建华的门面租金，但原告彭建华一直占用该门面，因政府拆迁需要对XX门面进行价值评估，当时此门面的所有权人不明确，因此评估公司将房屋部分补偿款项上记载了原告彭建华的名字，大通湖区国征办出具征收补偿协议函，明确表示房屋征收停产停业补偿部分，是补偿给房屋所有权人，而非房屋门面租赁户,该房屋门面内的附属设施及搭建物属于原告彭建华的部分，原告已自行拆除，并运回家中。 以上事实，有姚义与彭建华的身份信息、房屋征收补偿协议书、庭审质证、房屋门面租赁合同、民事判决书、房屋门面购房合同、公证书、报警记录登记表、房屋搬迁告知书，产权过户、缴税凭据等及本院予以确认的证据在卷佐证。 本院认为，租赁合同期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。被告姚义与原告彭建华的门面租赁合同在2017年就已经到期，双方在此之后再未签订有效的书面合同，后因政府对被告姚义所在的社区进行整体规划，需要对被告姚义的门面进行拆迁，被告姚义多次告知原告彭建华门面将进行拆迁，并提出解除双方的门面租赁合同，要求原告搬出租赁的门面，但原告一直占用该门面不肯搬出。同时，门面征收补偿中关于停产停业的补偿部分，是针对门面的所有权人，原告彭建华系门面租赁人，无权要求补偿，在门面征收补偿协议中，原告要求停产停业补偿归自己所有，本院不予支持,但部分征收项目中的仓储费、上下力资归原告所有，本院可酌情考虑。对于原告彭建华其他诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告姚义于本判决生效后十日内给付原告彭建华仓储费、上下力资费5800元。 二、驳回原告彭建华其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1196元，由原告彭建华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  王 奇 人民陪审员  舒胜伟 人民陪审员  张子华 二〇二〇年六月二十八日 法官助理戴川淞 书记员胡佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条【租期不明的处理】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。