河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1286号上诉人（原审原告）：薛亮亮，男，1991年2月7日出生，汉族，住河南省修武县。上诉人（原审原告）：张玉静，女，1989年3月2日出生，汉族，住河南省修武县。被上诉人（原审被告）：修武荣盛文化旅游古镇开发有限公司。住所地：河南省修武县特色商业区丰收路与青龙大道交叉口西南角。法定代表人：焦帅，副总经理。委托诉讼代理人：王良燕，女，系公司员工。委托诉讼代理人：许多，河南仟问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南中冠房地产顾问有限公司。住所地：河南省郑州市郑东新区平安大道南、博学路东环湖国际1号楼5层506号。法定代表人：杨瑞元，总经理。委托诉讼代理人：林振磊，男，系公司员工。上诉人薛亮亮、张玉静因与被上诉人修武荣盛文化旅游古镇开发有限公司（以下简称：荣盛公司）、河南中冠房地产顾问有限公司（以下简称：中冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年3月26日作出的（2019）豫0821民初2238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。薛亮亮、张玉静上诉请求：1、撤销河南省修武县人民法院(2019)豫0821民初2238号民事判决书，改判荣盛公司退还多收取上诉人的30000元购房款及利息（利息以30000元为本金，从2019年11月20日起按年息6.12%计算至本金还完之日止）。2、依法判令中冠公司承担连带还款责任。3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律有误。1、关于涉案房屋价格问题。原审认定被上诉人荣盛公司涉案房屋“标准总价为612577元”，此价格不知原审是依据什么来认定的。综合案件被上诉人证据，被上诉人除提交所谓“标准总价为612577元”外，还向法庭提交一个涉案房屋626271元的价格表。此两个价格不知原审是依据什么确定“标准总价为612577元”的。原审认定的标准总价完全是偏听偏信被上诉人荣盛公司一方所言得出。该两个价格被上诉人从未公示过，不知从何而来，上诉人坚信是被上诉人依照和上诉人签订的合同价倒推计算而来，没有丝毫可信度。本案上诉人所购房屋的价格，不管是房产认购书上的认购总价还是商品房预售合同上的商品房价款（总金额）乃至双方签署的房屋付款签约明细单上原总价均为567005元，从双方的房屋付款签约明细单和其他业主的房屋付款签约明细单作比较，看不出上诉人享受优惠的丝毫记录或显示。2、关于原审确认被上诉人荣盛公司所谓演算公式问题。该演算公式更是错误连连。因为依照其演算公式最后要减去营销优惠的2940元，而在2019年11月20日被上诉人荣盛公司出具的一份“致广大业主的公开信”第十三条中的“案场特批优惠为3000元”，此两个数字看起来只差60块钱，但实质上更能证实被上诉人荣盛公司在造假，所谓演算公式更是倒推而来。被上诉人荣盛公司在“致广大业主的公开信”十三条中称：业主薛亮亮《房产认购书》中的价格是其置业顾问的“书写失误”造成的。对此说法上诉人是不认可的，当时的置业顾问给我们说的就是“一口价”567005元，之后只能享受交一万抵三万一个优惠，上诉人至今未能享受。退一步讲，被上诉人既然承认是其工作人员的“失误”造成，该失误的后果应由被上诉人承担，不应由上诉人承受。3、关于房屋付款签约明细单和房产认购书问题。被上诉人荣盛公司在一审时提交有几户其他业主的房屋付款签约明细单和房产认购书，其他业主的房屋付款签约明细单上的原总价和房产认购书上认购总价是相同的，从房屋付款签约明细单折后总价可看出其他业主享受优惠的具体数字及计算方法。但是，从上诉人的房屋付款签约明细单和房产认购书上却看不出上诉人享受到所谓优惠，进而证实原告主张的真实性。4、关于被上诉人荣盛公司房屋销售价格是否公示问题。被上诉人荣盛公司确实公示过一份“商品房销售价目表”，但是，该价目表上只有销售房屋的户型、层高、建筑面积、套内建筑面积等事项，根本没有涉案房屋的任何价格。被上诉人荣盛公司向原审提交另外两个销售价格更未公示过，上诉人有业主微信群截屏证实。综上，上诉人提交的云台观邸VIP升级服务协议、房产认购书、房屋付款签约明细单和商品房预售合同已经充分证明上诉人未曾得到优惠的事实。反倒是被上诉人在原审中提交的所谓文件和计算公式等，均是被上诉人内部文件或资料，未经上诉人的签名认可是不能证实上诉人已经得到优惠。荣盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，在2018年12月20日在薛亮亮在同一置业顾问的引导下先签署了VIP升级服务协议，后签署了房产认购协议，薛亮亮之所以签署VIP升级协议就是为了享受购房优惠，事实上在签署房产认购协议时约定的房屋价款已经是优惠后的房款，薛亮亮的诉讼请求以及上诉请求都没有合理的理由。1、关于签约明细单中的笔误问题，其中的笔误是原单价少写了但折后单价没有写错，折后单价是薛亮亮享受了各种优惠之后的成交价，对于这个笔误问题在致广大业主的公开信中已经明确了，并已经向修武县法院说明了这个问题，但是这个笔误并没有给薛亮亮造成任何损失。2、薛亮亮与荣盛公司、中冠公司法律关系问题，薛亮亮与中冠公司存在居间服务合同关系，与荣盛公司之间是房屋买卖合同关系，这两个合同关系是不一样的，在这一诉讼当中，薛亮亮不能明确是基于何种法律关系要求中冠公司以及荣盛公司向其赔偿，而事实是薛亮亮与中冠公司之间的居间服务合同以及荣盛公司之间的房屋买卖合同都已经生效且履行，中冠公司和荣盛公司都全面履行自身的合同义务，该合同没有发生变更，薛亮亮提出要求退还的请求没有任何的合同依据。3、从房屋买卖优惠政策的执行方式来看，薛亮亮与中冠公司签订VIP升级服务协议在前，签署房产认购协议在后，薛亮亮向中冠公司缴纳VIP升级服务费的原因就是为了享受3万块钱的优惠，因此在紧随其后签署房产认购协议之时，薛亮亮不可能不知道已经享受了优惠，从商品房买卖的优惠政策惯例来看，都是在签署合同之时已向业主做了全部的价款优惠，从来没有发生过在商品房买卖合同签署履行完毕之后由开发商向业主返还现金的先例，薛亮亮所述在签署房产认购协议当天不知道没有享受优惠的说辞没有合理性，不符合生活常识。中冠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。薛亮亮、张玉静向一审法院起诉请求：1、判令被告修武荣盛文化旅游古镇开发有限公司退还多收取原告的购房款30000元及利息（利息以30000元为本金，从2019年11月20日起按年息6.12%计算至本金还完之日止）；2、判令被告河南中冠房地产顾问有限公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2018年11月20日，原告薛亮亮、张玉静与被告中冠公司签订云台观邸VIP升级服务协议，并与当日向中冠公司缴纳10000元，参与荣盛云台观邸缴纳10000元总房款优惠30000元的活动。当日，荣盛公司与薛亮亮、张玉静签订房产认购书，二原告购买荣盛云台观邸6号楼2单元6号房屋，建筑面积135.88平方米，单价4172.84元/平方米，认购总价款为567005元，并向被告荣盛公司交付20000元认购金。2019年6月10日，荣盛公司与薛亮亮、张玉静签订商品房预售合同约定，二原告购买被告荣盛公司的6号楼2单元6号房屋，建筑面积135.88平方米，单价4172.84元/平方米，认购总价款为567005元，二原告已付首付款137005元，余款430000元于2019年6月15日前办理完按揭贷款手续。2019年12月，临近交房之际，二原告提出其未享受交10000元抵30000元的优惠，向该院提出诉讼，请求判如所请。二被告均称二原告已享受交10000元抵30000元的优惠，双方发生争执。一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，合同双方当事人应本着诚实信用的基本原则从事民商事活动。原告主张在房产认购书、商品房预售合同上明确的总房款567005元的基础上按照云台官邸VIP升级服务协议核减30000元不符合双方的约定。对于二原告的此主张，结合双方签订的VIP升级服务协议及商品房预售合同的约定，涉案房屋6号楼2单元6号房屋标准总价为612577元，扣减VIP升级协议约定的30000元，认购7天内按时签约优惠1000元，采用按揭付款的客户享受九八折，营销优惠2940元，即（612577-30000-1000）*0.98-2940=567005元，成交价已比原总价优惠45572元，在确定成交价的演算过程中，荣盛公司已对二原告购买房屋的总房款优惠了30000元，履行了交10000元抵30000元的承诺。原告提交的证据无法证明被告荣盛公司应在567005元的基础上优惠30000元。根据双方提交的证据，结合一般社会常理、商品房销售交易习惯，该院对荣盛公司的上述意见予以采信，原告要求荣盛公司承担30000元及利息的诉讼请求该院不予支持。因荣盛公司已经优惠了总房款的30000元，故该院对原告要求中冠公司承担连带责任的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回原告薛亮亮、张玉静的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由原告薛亮亮、张玉静承担。二审中，薛亮亮、张玉静提供如下证据：1、2019年11月20日致广大业主公开信。证明：广大业主的签约明细单上面标明的单价与实际成交价的差额就是业主享受到的优惠，但是上诉人的没有差额，公开信上所提到的业主的优惠，上诉人没有享受到优惠。2、河南省住房和城乡建设厅文件。证明上诉人的房屋是56.7万元，实际上荣盛收取的房款是57.7万元，与文件第三条第十二条不符，被上诉人存在违法违规销售行为。3、提供微信截屏一份。证明：购房时售楼部没有销售公示价。4、提供商品房销售价目表。证明：上面只显示房屋的建筑面积、套内面积以及公摊面积，没有显示其他价格，且上面公示日期是2018年6月28日，上诉人所购买的房屋是六号楼，六号楼的商品房的预售证日期是2018年11月21日，证明价目表是后期补的。被上诉人荣盛公司质证称，该四份证据不是新证据。对证据一的真实性、合法性无异议，这份证据是荣盛公司写给广大业主的，并且在修武县信访局有备案，其中该公开信的的第十三条关于业主薛亮亮所签认购为成交价的问题，这一项详述说明了薛亮亮所购房屋价款的形成，荣盛公司的说明和一审判决和事实认定是一致的，很明确薛亮亮已经享受了三万块的优惠，同时也享受了准时签约优惠，案场特批优惠，和按揭九八折的优惠，薛亮亮一直陈述说没有享受三万的优惠是不符合事实的。对于证据二，这是政府的规范性文件，对真实性合法性没有异议，同时荣盛公司在商品房销售过程中没有任何违反上述规定的行为。对于证据三，真实性合法性都有异议，该份证据形成日期不明，在截屏当中显示的日期在昨天，聊天记录能够明确显示出来所有聊天都是在薛亮亮引导下开展的，因不能确认聊天的人都是业主，不能排除这些在截屏中显示的回复都是薛亮亮事先与他们沟通好的。对于证据四，薛亮亮的证据也显示该项目六号楼的预售证在2018年11月21日才下来，因此2018年6月28日荣盛公司不能把六号楼对外销售，所以没有就每个房屋的价款进行标识，该价目表也仅仅是为了向业主表明这个项目当中有多少楼栋，也是让业主有个整体的概念，荣盛公司取得六号楼的预售证后才开始销售，荣盛公司在案场的公示项目和公示内容不存在任何违法违规的情形。中冠公司质证称，对于证据一真实性合法性没有异议，业主薛亮亮所签的认购书上认购价格从为成交价的问题，是由于置业顾问书写错误所致，荣盛公司已明确告知薛亮亮，薛亮亮已经享受到优惠。对证据二，真实性合法性没有异议，薛亮亮缴纳的费用为中介公司中冠公司的服务佣金，而非在网签合同之外加价出售房屋。对证据三、四的质证意见同荣盛公司意见。本院对当事人提供的证据认证如下：薛亮亮、张玉静提供的证据证据一、二具有客观性，但不能证明其指向，证据三、四不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是薛亮亮、张玉静购买的房屋是否按云台官邸VIP升级服务协议约定享受了交纳10000元总房款优惠30000元服务。造成双方对该优惠是否已履行产生分歧的原因是，在签订商品房买卖合同之前薛亮亮、张玉静与荣盛公司签订的房产认购书中显示，薛亮亮、张玉静购买的荣盛云台观邸6号楼2单元6号房，单价为4172.84元/平方米，建筑面积135.88平方米，认购总价款为567005元，与薛亮亮、张玉静签订的商品房买卖合同中单价、总价款一致。荣盛公司称涉案房屋销售价格应为4508.22元/平方米，认购总价款为612577元，根据VIP协议约定、荣盛公司对所有在售房屋的统一优惠政策（按揭付款的享受九八折），按时签约减1000元及2018年11月荣盛集团营销优惠政策额外优惠2940元，在经过一系列优惠后，即（612577元-30000元-1000元）*0.98-2940元，计算出薛亮亮、张玉静所购房屋成交总价567005元，单价为4172.84元/平方米，薛亮亮、张玉静已经按VIP协议的约定享受了交纳10000元抵30000元优惠。房产认购书应为折前价格，因销售工作人员的失误，薛亮亮、张玉静签订的房产认购书上显示的是经过优惠后的价格。根据荣盛公司一审中提供的荣盛云台观邸6号楼其他购房者签订的认购书显示：2单元4号房135.88平方米，单价4478.22元/平方米，总价608501元；2单元9号房134.82平方米，单价4470.19元/平方米，总价602671元；2单元12号房135.88平方米，单价4598.22元/平方米，总价624806元；2单元14号房135.85平方米，单价4628.22元/平方米，总价628883元。而其签订的商品房买卖合同中成交价分别为：2单元4号房单价4143.44元/平方米，总价563011元；2单元9号房的单价4133.64元/平方米，总价557298元；2单元12号房的单价4224.24元/平方米，总价573990元；2单元14号房的单价4253.64元/平方米，总价577985元。从上述证据可以看出，其他购房者在签订认购书时的认购价与最后的成交价均有差别，且与薛亮亮、张玉静所购房屋价格相当，荣盛公司的陈述符合客观情况，因其工作人员失误，导致薛亮亮、张玉静签订的认购书显示价格与最终成交价格一致。荣盛公司虽然在工作中存在失误，但并未损害薛亮亮、张玉静的权利，不影响薛亮亮、张玉静按协议约定享受交纳10000元总房款优惠30000元服务，薛亮亮、张玉静请求荣盛公司、中冠公司退还购房款30000元及利息，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人薛亮亮、张玉静的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人薛亮亮、张玉静负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十九日书记员 杨舒羽