河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2534号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司遵化市支行,住所地遵化市文化北路55号。 负责人：朱光辉，该支行行长。 委托代理人：鲁建国、张晓雪，该支行职工。 被上诉人（原审被告）：王印，男，1956年9月18日生，满族，住遵化市。 被上诉人（原审被告）：王志刚，男，1981年6月8日生，满族，住遵化市。 委托代理人：王印，系王志刚之父。 被上诉人（原审被告）：曹玉芹，女，1963年12月21日生，汉族，住遵化市。 委托代理人：徐艾利，系曹玉芹之夫。 上诉人中国农业银行股份有限公司遵化市支行（以下简称农行遵化支行）因与被上诉人王印、王志刚、曹玉芹执行异议之诉纠纷一案，河北省遵化市人民法院（以下简称一审法院）于2018年12月26日作出（2018）冀0281民初1844号民事判决后，农行遵化支行不服，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日作出（2019）冀02民终2319号民事裁定书，发回一审法院重审。一审法院于2019年12月3日作出（2019）冀0281民初2694号民事判决，农行遵化支行不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年4月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人农行遵化支行的诉讼请求为：请求撤销一审判决，一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：1.曹玉芹并未支付全部购房款，而是仅仅支付36.2万元的首付款。王志刚给曹玉芹出具的首付款收据，日期有涂改，因此，该收据不具备法律效力。2.曹玉芹未实际占有房产，该房产系曹玉芹成年且具有完全民事行为能力的大女儿居住，父母对成年子女不负有抚养义务，曹玉芹大女儿占有房屋，完全排除曹玉芹合法实际占有该房屋的可能性。3.曹玉芹提供的缴纳水电费、物业费、装修费等凭证，无法证明曹玉芹实际居住的事实，更不能证明曹玉芹系房屋所有权人。因为不动产物权的设立、变更、消灭、转让必须依法登记，不登记不发生物权效力。4.曹玉芹、王志刚、王印系利益共同体，仅以共同利益方提供的房屋买卖合同、转账明细表、有涂改痕迹的收款凭证、证人证言等不足以证明王志刚名下位于开元豪庭10-2-1601房产系曹玉芹所有。5.上诉人在查封王志刚名下开元豪庭10-2-1601房产时，贷款尚未还清，王志刚应以该资产实际价值提供担保。6.所查封资产未超标的。截止到2019年11月30日，王志刚尚欠上诉人借款本金1082218.53元，欠息281292.73元，本息合计1363511.26元。按现有房屋价值计算，涉案房产的价值130万元。 被上诉人曹玉芹答辩称，1.上诉人认可了答辩人向王志刚支付了36.2万元首付款的事实，且对上诉人于一审法院时提交的答辩人偿还全部贷款的证据均无异议，因此，上诉人在一审庭审中对答辩人偿还了剩余全部贷款形成了自认。2.答辩人于一审中提交的实际占有使用涉案房产的证据，能够证明答辩人对房屋的实际合法占有，此房屋再购买后，持续处于曹玉芹的控制之中。3.该小区办理房产证的时间在该房产被查封之后，因此，曹玉芹对未办理过户手续并无过错。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人王印、王志刚同意一审判决的认定。 农行遵化支行于一审法院的诉讼请求：1.准许执行王志刚名下的位于开元豪庭的10-2-1601号房产；2.本案所涉及所有费用由曹玉芹、王志刚、王印连带负担。 一审法院查明，王印与王志刚系父子关系。王志丽系王印之女，系王志刚之妹；曹玉芹与徐艾利系夫妻关系，徐璐璐系曹玉芹、徐艾利之女。2011年8月31日，王志刚作为买受人与遵化开元房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以按揭方式购买开元豪庭第10座2单元1601号房产一处，建筑面积97.07平方米，该商品房总价款345618元。2013年1月12日，王志刚作为甲方、曹玉芹作为乙方签订房屋买卖合同1份，主要内容为“甲方将座落在遵化市开元豪庭楼房一处（面积97.07平方米，10栋2门1601）卖给乙方，甲乙双方协商一致，达成如下具体房屋买卖合同：一、楼房的基本情况：1、该楼房为甲方分期付款购买，首付已由甲方交付，甲方已交付15个月分期，尚欠188000元分期付款。二、价款及付款方式：1、价款为人民币550000元（含分期付款）。2、付款方式，在合同签订时，乙方一次性付清给甲方362000元。三、楼房交付时间：乙方交清价款362000元时，甲方即行将该楼房交付给乙方，一并将该楼房的手续和票据交付给乙方。四、本合同签订之日后，该楼房的剩余分期付款，由乙方按银行规定偿还”。同日，王志刚出具收条一份，内容为“今收到曹玉芹购房款（遵化市开元豪庭楼房面积97.07平方米，10栋2门1601）36.2万元”。 农行遵化支行与王志刚、王印借款合同纠纷一案，农行遵化支行于2017年7月18日向一审法院申请财产保全，该院于2017年7月20日作出（2017）冀0281民初3472号之一裁定，将王志刚名下所有座落于遵化市开元豪庭10栋2门1801室、1601室两处房产予以查封，查封期限为3年,自2017年7月27日起至2020年7月26日止。一审法院于2017年8月25日作出（2017）冀0281民初3472号民事判决书，判决：一、王志刚、王印于判决生效后十日内连带偿还农行遵化支行借款本金108.5万元、2017年4月6日之前利息25426.28元及2017年4月7日起至借款清偿之日止的利息（按年利率9.135%计算）。二、王志刚、王印如未按上述期限偿还全部贷款本息，农行遵化支行对王印名下位于遵化市西侧的土地使用权证号为遵国用（2012）第016号的国有建设用地使用权拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。三、驳回农行遵化支行的其他诉讼请求。判决生效后，在执行过程中，曹玉芹以案外人身份向一审法院提出执行异议，该院于2018年3月21日作出（2018）冀0281执异22号裁定书，裁定：中止执行河北省遵化市人民法院（2017）冀0281民初3472号之一查封裁定中对座落于遵化市开元豪庭10栋2门1601室楼房的查封。后，农行遵化支行不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审法院另查明，王志刚在向农行遵化支行贷款时用王印所有的坐落于遵化市房产证号为遵房权证遵镇字第××号房产（房产建筑面积402.42平方米）、遵国用（2012）第016号建设用地使用权（面积为1436.67平方米）进行了抵押，并办理了抵押登记。 双方当事人对曹玉芹是否对位于遵化市开元豪庭10-2-1601号房产享有排除执行权力产生争议。农行遵化支行为证明自己主张的成立，提交如下证据：1.（2017）冀0281民初3472号之一民事裁定书复印件1份、协助执行通知书复印件1份、公告复印件1份、送达证复印件1张。2.（2017）冀0281民初3472号民事判决书复印件1份。经质证，王印辩称，对上述证据的真实性无异议，但其只有2017-3472号民事判决书，没有2017-3472号之一裁定书、协助执行通知书、公告、送达证，如果当时知道这事，就会提出异议。曹玉芹辩称，对上述证据的真实性无异议。但对3472号之一裁定书、协助执行通知书第一款有异议，属于查封错误，查封公告没有在1601号楼房粘贴，对送达证无异议。曹玉芹为证明自已的主张成立，提交下列四组证据：1.用以证明曹玉芹在人民法院查封涉案房产之前，已经签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同》1份。证明：王志刚于2011年8月31日从开元房地产开发有限公司购买案涉房屋，其作为物权人有权将案涉房屋对外转让给曹玉芹。2013年1月12日，王志刚与曹玉芹签订的房屋买卖合同1份。证明：2013年1月12日，曹玉芹与王志刚签订《房屋买卖合同》将房屋转让给曹玉芹，而农行遵化支行查封房屋的时间为2017年7月27日，是在曹玉芹与王志刚签订房屋买卖合同并实际履行之后。经质证，王志刚、王印均无异议。农行遵化支行辩称，对两份买卖合同真实性无异议，但是仅能证明王志刚与曹玉芹之间有债权关系。2.用以证明曹玉芹在人民法院查封之前已合法占有该不动产。交纳电费凭证2张。证明：曹玉芹受让房屋后，在合法占有使用过程中缴纳电费的事实，证明曹玉芹在人民法院查封之前已合法占有该不动产。遵化市立德物业服务有限公司登记表复印件1份。证明：曹玉芹自2013年起缴纳房屋物业费，物业公司已将案涉房屋登记在曹玉芹名下，该事实证明曹玉芹已合法占有该不动产。遵化市立德物业服务有限公司缴纳物业费通知及该公司出具物业费发票（2013年10月22日至2018年10月22日）各1份。证明：曹玉芹的物业管理费用情况。物业公司收据显示，2018年3月6日收到曹玉芹缴纳2013年10月22日至2018年10月22日的物业费8036元，证明曹玉芹已合法占有、管理该不动产的事实。装修订货单一份。证明：曹玉芹购买房屋后对案涉房屋进行了装修，曹玉芹已合法占有、使用该不动产的客观事实。经对证据1-4质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，对装修费、物业费、水、电费的真实性无异议，但并不能证明曹玉芹就是该房屋的实际所有人。销售不动产统一发票一张、完税证明一张、装修保证金收据一张、物业费收据一张、热力收据一张、预存电费票据一张、垃圾处置费票据一张。证明：王志刚在将房屋交付曹玉芹的同时，将房屋大票、完税证、物业费、热力费、电费、垃圾费等凭证一并移交给曹玉芹，房屋实际转移交付、曹玉芹实际居住使用的客观事实，房屋已经实际交接占有。经质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，票据上均是王志刚的名字，仅能证明房子是王志刚交的首付款，票据流转不能证明房屋所有权的流转。居民用户天然气供用气合同一份、遵化中石油昆仑燃气有限公司收款收据一张。证明：曹玉芹购买并实际合法占有房屋后，与天然气公司签订供气合同并实际缴纳燃气费，该事实证明曹玉芹已合法占有并使用该不动产。经质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，燃气合同是在2018年7月16日签订的，时间在法院查封房产之后。3.用于证明曹玉芹已经支付全部房屋价款。贾树忠证言一份（贾树忠在重审开庭中出庭作证）。证明：贾树忠于2011年3月1日为王印在农行苏家洼分理处办理尾号2919银行卡一张交付王印使用。2011年6月9日2919卡升级为金卡尾号3011，仍由王印使用。贾树忠证实“王印是我表姐夫。2011年3月，王印让我办理一张银行卡使用，我在农行苏家洼分理处办理了银行卡交给王印使用，卡号62×××19，卡一直由王印使用。2011年6月9日，该卡变为金卡，卡号62×××11，仍由王印使用。银行卡自办理之日起，我就没有使用过，卡上所有资金都是王印的，与我本人无关。该卡绑定的电话139××××6435不是我的电话号码，是王印使用的电话号码。经质证，王志刚、王印无异议。农行遵化支行辩称，卡是贾树忠本人开的，我方就认为卡是贾树忠本人使用的。而且贾树忠与被告王印有亲属关系，所以贾树忠的证言法庭不应采信。贾树忠在农行的客户信息一份（绑定移动电话为139××××6435）；移动公司唐山分公司增值电子普通发票一张，号码为139××××6435的移动电话户名为王印。证明：贾树忠农业银行卡初始绑定的移动电话是139××××6435，而该电话实际使用人为王印，证实王印实际使用贾树忠银行卡，并将自己的电话绑定在贾树忠银行卡上，该事实与贾树忠的证言相互印证。贾树忠中国农业银行尾号2919及其3011卡流水凭证。证明：贾树忠尾号2919卡于2011年6月9日升级为金卡尾号3011，贾树忠银行卡一直由王印使用。农行3011金卡，自2014年5月开始至2016年7月使用该卡偿还王印银行贷款利息11笔，证明王印实际使用该卡的事实。经质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，交易流水中没有附言，不能证明交易目的。遵化市宏达加油站和王印与唐山壳牌石油有限公司转让合同一份。证明：2010年11月11日，王印将遵化市宏达加油站出卖给唐山壳牌石油有限公司，并签订《遵化市宏达加油站转让合同》，王印获得转让价款818万元。农行遵化富力分理处银行流水凭证一张。证明：2011年4月4日王印通过实际使用的贾树忠农行卡向王志刚转购房款34万元、8月28日转购房及其装修款32万元，共计66万元。王志刚收到34万元后于同日交付房屋预付款。王印农行卡尾号8812卡银行流水。证明：王印于2011年4月20日，向王志刚转购房及其装修款两笔共20万元。开元豪庭10-2-1801房屋买卖合同一份、房屋销售不动产统一发票一张。证明：2011年8月31日，王志刚以645462元购买了开元豪庭10-2-1801房屋，该房款系王印用出卖加油站所得价款实际出资购买。经质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，购房合同和购房发票只能证明房屋为王志刚所有，与本案无关。2012年1月9日，王印夫妻与王志刚、王志丽的分家协议书一份。证明：2012年1月9日王印及其妻子何书侠，与儿子王志刚、女儿王志丽分家，明确：王印、何书侠夫妻分给王志刚、王志丽每人50万元。开元豪庭10-2-1801由王印、何书侠出资86万元（包括装修）购买，分家给王志刚所有。王志刚在父母支付的86万元房款中给王志丽36万元，父母给王志丽14万元。据此，王志刚与王志丽形成36万元债权债务关系。王志丽与董虹玮的结婚证复印件一张。证明：王志丽与董虹玮于2008年12月4日结婚，系合法的夫妻关系。经对证据8-9质证，王印、王志刚无异议。农行遵化支行辩称，分家协议只是家庭内部协议，对外没有效力，而真实性有待考证。祁春阳书面证明一份（祁春阳在重审开庭中出庭作证），祁春阳证明“我与王志丽系姨姐妹关系。2012年12月31日，受王志丽之托，我在农行苏家洼支行办理了一张银行卡，卡号为62×××67。该卡自开卡之日起就由王志丽、董虹玮夫妻二人使用，我从来没有使用过，卡上的资金往来我也不知情，卡上的资金也不是我的资金。王志丽、董虹玮为使用方便，将该银行卡绑定的是董虹玮使用的手机，手机号是134××××1888，不是我的电话，我从来没有使用过该卡”。经质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，祁春阳本人称自己开卡，开卡后银行卡由王志丽使用，其本人对银行卡经济往来一概不清楚，要求王志丽到庭与祁春阳进行对峙。户名为祁春阳的农行借记卡产品资料查询单一张，卡号为62×××67，客户号为16×××18。客户号为16×××18、户名为祁春阳的农行卡移动电话变更查询单一份，户名为祁春阳的16×××18农行卡绑定移动电话为134××××1888。河北省增值税电子普通发票一张，电话134××××1888电话的户名为董虹玮。证据11-13用以证实：祁春阳农业银行客户尾号3918号（卡号尾号7167）银行卡绑定的移动电话是134××××1888，而该电话实际使用人为董虹玮，证实董虹玮实际使用祁春阳银行卡，并将自己的电话绑定在尾号7167的银行卡上，该事实与祁春阳的证言相互印证。经对证据11-13质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，上述证据与本案无关。曹玉芹于2013年1月12日通过自己的农业银行卡向祁春阳尾号为7167中国农业银行卡汇款转账凭证1份，转账金额为17万元。证明：受房屋所有权人王志刚指令，曹玉芹于2013年1月12日将17万元购房款通过农行遵化支行转卡至祁春阳账户，实际收款人为王志丽丈夫董虹玮；该款到达王志刚指令的收款账户，证明曹玉芹已经履行了向王志刚支付17万元购房款的义务。经质证，王志刚、王印、农行遵化支行对该转账凭证均无异议。董虹玮出庭作证（重审开庭过程中），董虹玮证实“王印是我岳父，王志刚是我大舅哥，祁春阳是我妻子王志丽的姨妹。祁春阳的尾号是5216的农行卡一直由我使用来着。祁春阳的尾号为7167的农行卡由我妻子王志丽使用。曹玉芹在2013年1月12日向祁春阳尾号为7167的银行卡中转入17万元，这笔款是卖房款。134××××1888的手机号是我的，后来给我妻子王志丽使了。我们是养车队的，曹玉芹卖轮胎，我们一直用曹玉芹的轮胎。一般不当时给现金，都是一段时间以后结一回账。曹玉芹在购买开元豪庭10栋2门1601号房产时用我拖欠曹玉芹的轮胎款抵顶了一部分购房款，大概20万元左右，时间太长记不太清了。经质证，原被告双方对董虹玮的证言内容均无异议。记账流水1份（29张）。证明：王志丽、董虹玮夫妻二人与曹玉芹有业务往来，其二人因购买轮胎欠曹玉芹225000元，已偿还20000元，尚欠205000元，各方经对账后认可。经王志刚、王志丽与董虹玮、曹玉芹三方协商一致，曹玉芹用享有对王志丽、董虹玮夫妻二人的19.2万元轮胎款债权抵顶相应购房款；王志丽、董虹玮按约定冲减对王志刚所欠的19.2万元分家所得债权，其中减免曹玉芹债权13000元。即曹玉芹消灭对王志丽、董虹玮夫妻二人的19.2万元债权；王志丽、董虹玮消灭对王志刚的19.2万元债权，三方针对19.2万元的债权债务关系消灭。实质上等于曹玉芹向王志刚支付了19.2万元的购房款。该事实在2018年12月19日人民法院对王志刚、曹玉芹、王志丽的询问笔录中得到印证，王志丽称：“我哥卖给曹玉芹的房子55万元，我哥愿意将我们欠曹玉芹的19.2万元的欠款抵顶曹玉芹的房款，我和我哥再自己解决这19.2万元”。对上述陈述，原告在2018年12月19日的质证意见中，称对上述笔录无异议。印证王志刚、王志丽与董虹玮、曹玉芹三方相互抵顶债权债务的真实性。该行为符合《合同法》第一百条的规定，是真实意思表示，合法有效。王志刚出具的房款收条1张。证明：2013年1月12日，王志刚向曹玉芹出具收到36.2万元房款收条一张，曹玉芹实际支付36.2万元全部购房款。同时印证，王志刚对17万元指令收款和19.2万元三方相互抵顶的事实认可，印证曹玉芹实际履行了36.2万元房款的支付义务。经对证据15-16质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，两组证据的基础为分家单，因对分家单不予认可，故对该两组证据的证明目的不予认可。转账记录复印件9张。证明：曹玉芹自2013年1月购买房屋后每月向银行支付分期贷款，证明该房屋不仅实际交付，而且房款均由曹玉芹支付的事实。曹玉芹公司会记徐芳芳于2018年2月27日出具的书面证言1份。徐芳芳证实“我目前在曹玉芹的义井铺轮胎商店当会计，2013年曹玉芹在河北省遵化市开元豪庭购买房产一处，该房产为分期付款房，曹玉芹指定我每月到义井铺信用社向王志刚（信用社卡号62×××87）的账户存款2400元人民币，也有在义井铺商店用网上银行转给该账户，以上证言全部属实，我愿意承担法律责任”。经对证据17-18质证，王印、王志刚、农行遵化支行对上述证据均无异议。2017年9月3日至2018年9月3日活期帐户交易明细1份、2013年1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12月储蓄存款凭条复印件及客户对账单各1份（加盖信用社公章，10月无储蓄存款凭条及客户对账单）及2014年1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、12月储蓄存款凭条复印件及客户对账单各1份（加盖信用社公章，7月、9月无客户对账单、10月无储蓄存款凭条及客户对账单），2015年1-12月储蓄存款凭条复印件及客户对账单各1份（加盖信用社公章）及2016年1、2月储蓄存款凭条复印件及客户对账单各1份（加盖信用社公章）。证明：曹玉芹与王志刚签订房屋买卖合同后，于2013年1月开始缴纳按揭贷款的事实，证实曹玉芹已按照合同约定支付全部房屋价款。该事实不仅证明曹玉芹根据合同约定已经实际合法占有房屋，同时证明曹玉芹履行了合同约定的全部房款支付义务。而查封时间为2017年7月20日，是在曹玉芹与王志刚签订合同并实际履行之后。经质证，王印、王志刚均无异议。农行遵化支行辩称，对证据的真实性无异议，但是该证据只能证明是王志刚还的房贷。2018年12月30日、2019年3月31日（两份）、2019年10月25日的河北省农村信用社贷款本息收回凭证（交款人为徐艾利和徐璐璐，金额分别为15682.03元、3379元、3298元、61525.04元）。证明：被告曹玉芹通过其丈夫徐艾利和女儿徐露露已经偿还了涉案房产的全部贷款。双方当事人均无异议。遵化市开元房地产开发有限公司出具的证明一份，证明：遵化市开元房地产开发有限公司是案涉房屋的开发单位，案涉小区的房屋于2017年9月25日开始办理不动产登记，此前尚未办理，开始办理不动产登记的时间是在2017年7月27日房屋查封之后，证明买受人曹玉芹并无过错，并非因买受人曹玉芹自身原因未办理过户登记。经质证，王印、王志刚无异议。农行遵化支行辩称，对证据的真实性需要核实。 一审审理中，农行遵化支行对曹玉芹提交的遵化市农村信用合作联社下属多家信用社储蓄存款凭条真实性无异议，但认为这只能证明是王志刚交纳的分期付款。一审法院对储蓄存款凭条上遵化市农村信用合作联社堡子店信用社会计主管崔东升、遵化市农村信用合作联社义井铺信用社会计刘宏侠、遵化市农村信用合作联社西下营信用社柜员李帅、遵化市农村信用合作联社北环分社柜员刘丽华、遵化市农村信用合作联社城郊信用社主管会计屈立爽、遵化市农村信用合作联社营业部委派会计赵菁、遵化市农村信用合作联社城关信用社会计主管陈洪利进行了调查，均证实储蓄凭条是在其信用社复印与原件相符，信用社工作人员称5万元以下小额存款，储蓄凭条上所签姓名不一定是谁存款就签谁的名，而是按照原银行卡上的姓名签名。农行遵化支行称该说法只是内部规定，对外无效力。为此，曹玉芹向一审法院申请对储蓄存款凭条上“王志刚”、“曹玉芹”所签笔迹进行鉴定。因分期付款时间长、存款凭条多，本院随机抽取对2013年4月20日、2014年8月20日储蓄存款凭条上的签字进行鉴定，经唐山物证司法鉴定中心鉴定“文检的2013年4月20日，流水号3149346《河北省农村信用社农村商业（合作）银行储蓄存款凭条》上书写的“曹玉芹”签名字迹是曹玉芹所写。送检的2014年8月20日，流水号4419121《河北省农村信用社农村商业（合作）银行储蓄存款凭条》上书写的“王志刚”签名字迹不是王志刚所写”。被告曹玉芹为此开支鉴定费4450元。经质证，双方当事人均无异议。 一审法院于2018年12月18日和2018年12月19日对谢国梁和王志丽进行了询问。谢国梁（住址为开元豪庭10-2-1602室）称“我们开元豪庭10号楼2单元一共两户，我住在东面，1601室在西面，我对面的邻居是曹玉芹。曹玉芹是2015年左右搬过去的，在曹玉芹住之前没人住，现在1601室是曹玉芹二女儿在那住呢”。王志丽称“我和我丈夫董虹玮欠曹玉芹轮胎款205000元，开元豪庭10-2-1601房屋实际是我的，我就把我的房子作价55万元抵给了曹玉芹，我把房子抵账给曹玉芹时还差188000元未还银行，曹玉芹应该给我们36.2万元，我要求少偿还点曹玉芹的欠款，曹玉芹同意让我们少还1.3万元，曹玉芹再给我17万元的现金就行了。这就相当于36.2万元中包含17万元现金加上我们欠的轮胎款19.2万元。我哥卖给曹玉芹的房子55万元，我哥愿意将我们欠曹玉芹的19.2万元的欠款抵顶曹玉芹的房款，我和我哥再自己解决这19.2万元”。经质证，双方当事人对上述笔录内容均无异议。 一审法院于2019年11月1日，对遵化市农村信用合作联社信贷部主任张小忠和信贷部客户经理张莲娜进行了调查，张小忠和张莲娜称“王志刚在我们信用社做的按揭贷款，一共贷了207000元，用于购买开元豪庭小区10号楼2门1601号房产。贷款是在2011年9月26日办理的，2021年9月25日到期，担保人为开元房地产开发有限公司。这笔住房按揭贷款已经全部还完了。最后一笔由徐艾利于2019年10月25日进行还款，徐艾利偿还了剩余贷款61525.04元，其中本金60209.77元，利息1176.33元。至此，王志刚名下的该笔贷款已经结清。王志刚的贷款由徐艾利偿还我们没有意见，只要给我们偿还贷款就行，原来我们也找过王志刚，王志刚说把房子卖了，让我们找徐艾利，把徐艾利的电话给我们了，我们也打电话找过徐艾利还贷款”。双方当事人均无异议。 一审法院认为，在执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。本案中关于曹玉芹是否享有排除执行权力的问题。第一，曹玉芹提交了其与王志刚于2013年1月12日签订的房屋买卖合同，该合同系王志刚与曹玉芹自愿签订，系双方的真实意思表示，该协议合法有效。第二，关于曹玉芹是否已经合法占有涉案房产的问题：（一）曹玉芹向法庭提交的遵化市立德物业服务有限公司登记表显示涉案房产的物业登记已于2013年变更为曹玉琴（芹）。遵化市立德物业服务有限公司于2017年4月26日出具的缴纳物业费通知中，涉案房产的业主名称亦为曹玉琴（芹）；（二）曹玉芹提交的2016年6月23日由其女儿徐璐璐通过手机向遵化供电公司缴纳了电费。（三）通过一审法院对涉案房产的邻居谢国梁调查，谢国梁证实曹玉芹在2015年已在涉案房产进行了入住，且农行遵化支行对一审法院向谢国梁的询问内容无异议。综上，通过遵化市立德物业服务有限公司的物业登记表、缴纳物业费通知中涉案房产的业主为曹玉芹，曹玉芹女儿徐璐璐通过手机为涉案房产缴纳了电费，邻居谢国梁证实曹玉芹已于2015年在涉案房产进行居住。故上述证据能够证实曹玉芹在涉案房产被查封之前已合法占有该房产。第三，关于曹玉芹是否支付全部房屋价款的问题。根据王志刚与曹玉芹签订的房屋买卖合同约定，该房屋价款为55万元（含分期付款），房款的付款方式为由曹玉芹一次性付清给王志刚362000元，王志刚即行将该楼房交付给曹玉芹，该楼房的剩余分期付款，由曹玉芹按银行规定偿还。曹玉芹作为该买卖合同的买方向卖方王志刚的给付义务仅为房款362000元。关于曹玉芹是否完成了362000元房款给付义务的问题：根据曹玉芹向一审法院提交的王印、何淑侠与王志刚、王志丽的分家协议可以证实在王印家庭分家后，王志刚在分得开元豪庭10-2-1801房产后，应在王印夫妻支付的86万购房款中给付王志丽36万元。王志刚与王志丽形成了36万元债权债务关系。根据拖欠轮胎款记账流水及一审法院对王志丽的询问、董虹玮出庭作证，可以证实王志丽、董虹玮夫妻二人因使用曹玉芹的轮胎拖欠曹玉芹轮胎款20.5万元，经王志丽、董虹玮与曹玉芹、王志刚协商，由王志丽、董虹玮夫妇偿还曹玉芹轮胎款19.2万元。因王志刚拖欠王志丽36万元债务，王志丽、董虹玮夫妇拖欠曹玉芹轮胎款19.2万元，曹玉芹拖欠王志刚购房款36万元，三方之间互负债权债务，通过三方协商进行债权债务抵消19.2万元，应视为曹玉芹向王志刚支付了购房款19.2万元。曹玉芹再向王志刚支付17万元现金，该款由曹玉芹给付王志丽，该17万元房款及用王志丽、董虹玮拖欠曹玉芹的轮胎款抵消王志刚与王志丽之间的36万元债权债务关系。曹玉芹将应支付的房款17万元汇入了祁春阳农业银行账户，祁春阳出庭作证证实，其名下的农行卡系王志丽使用，且根据曹玉芹向法庭提交的祁春阳农行移动电话变更查询信息证实祁春阳农业银行卡绑定手机号为134××××1888，通过中国移动集团有限公司唐山分公司华明北路营业厅出具的通讯服务费发票可以证实，手机号134××××1888开户名称为王志丽的丈夫董虹玮，且董虹玮出庭作证证实其名下的134××××1888号码由王志丽使用。故以上证据能够证实曹玉芹已按照王志刚的指示将应支付的购房款17万元给付王志丽。综上，曹玉芹已按照合同约定向王志刚支付了合同约定的应给付王志刚房屋价款36.2万元的支付义务。根据曹玉芹向法庭提交的转账记录、活期账户交易明细、储蓄存款凭条、客户对账单、并结合一审法院委托唐山物证鉴定中心对随机抽取的曹玉芹提交的储蓄存款凭条的鉴定结果及王志刚认可在签订合同之后的分期付款一直由曹玉芹交纳的事实，可以证实曹玉芹在与王志刚签订买卖合同之后的涉案房产分期付款由曹玉芹交纳。经一审法院向遵化市农村信用合作联社信贷部主任及工作人员进行调查，遵化市农村信用合作联社认可涉案房产的贷款已经还清，且对曹玉芹的家属进行偿还涉案房产的分期付款并无意见，并表示只要有人偿还贷款就可以，可以认定王志刚、曹玉芹与遵化市农村信用合作联社之间就涉案房产所欠贷款18.8万元形成了债务转移，曹玉芹与遵化市农村信用合作联社之间就涉案房产的18.8万元贷款形成了新的债权债务关系，故曹玉芹应向王志刚履行的付款义务仅为购房款36.2万元，曹玉芹不仅向王志刚支付了购房款36.2万元，且曹玉芹及其家属已经按合同约定向遵化市农村信用合作联社偿还了涉案房产的全部贷款。故应认定曹玉芹完成了与王志刚之间买卖合同约定的义务，已经全部支付涉案房产的价款。第四，关于曹玉芹对未办理过户登记手续是否存在过错的问题。本案涉案房产的开发单位遵化市开元房地产开发有限公司出具证明证实，案涉小区的房屋于2017年9月25日开始办理不动产登记，此前未办理不动产登记。本院于2017年7月27日对涉案房产进行查封，在查封之前涉案房产尚未办理不动产登记，故曹玉芹对涉案房产未办理过户登记手续不存在过错。第五，关于是否超标的查封的问题。2017年6月14日，农行遵化支行以王志刚、王印为被告向一审法院提起借款合同纠纷诉讼，诉讼请求为偿还借款本金108.5万及利息，在该案审理过程中，农行遵化支行申请对王志刚、王印的财产在118万元限额内予以保全。在存在抵押财产的情况下，将王志刚名下坐落于遵化市开元豪庭10栋2门1801室、1601室房产两处予以查封，其中1××1号房产建筑面积为163.65平方米，1601室房产面积为97.07平方米，明显存在超标的查封。一审法院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利人能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，曹玉芹在涉案房产被查封之前已经和王志刚签订了合法有效的书面房产买卖合同、实际占有涉案房产、按照合同约定向王志刚支付合同约定的全部价款、对未办理过户登记不存在过错。曹玉芹对涉案房产现有期待物权，故曹玉芹对本案的涉案房产享有排除执行的权利。且查封王志刚名下的两处房产的行为明显超出诉讼标的，故依法不得对坐落于遵化市开元豪庭10东2门1601号房产进行执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，依照《中华人民共和国物权法》第二条，《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决驳回农行遵化支行的诉讼请求。 本院查明事实同一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是曹玉芹对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审理。上诉人对曹玉芹支付36.2万元的购房款无异议，对曹玉芹与王志刚之间签订的房屋买卖合同的真实性未提出异议，仅对支付首付款的时间有异议，对该部分证据，一审法院已经组织双方当事人对证据进行充分质证，能够确认曹玉芹系在法院查封涉案房产前购买涉案房产并支付了首付款，亦能够证明涉案房产的剩余全部贷款由曹玉芹支付。曹玉芹购买涉案房产之后，其大女儿于涉案房产内居住，系曹玉芹对自身财产权利的处分，上诉人虽不认可在法院查封涉案房产之前曹玉芹本人实际居住，但认可系曹玉芹大女儿居住，因此，本院确认在法院查封房产之前曹玉芹已经合法占有使用涉案房产。因于法院查封之前涉案房产小区的房产均未能办理产权登记手续，故曹玉芹购买涉案房产后不能过户非因自身原因。曹玉芹对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于是否超标的查封的问题，不属于执行异议之诉案件审理范围，对此不予审理。上诉人对涉案房产未办理抵押权登记，贷款业务中未以涉案房产提供担保，上诉人主张以该房产的实际价值提供担保无事实依据。 综上所述，上诉人农行遵化支行诉讼请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人中国农业银行股份有限公司遵化市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 靓 审判员 王 楠 审判员 刘玉秋 二〇二〇年六月十日 法官助理王志坤 书记员任颖超