吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉24民终955号上诉人(原审原告)：敦化市银峰小额贷款有限公司。法定代表人：石某。委托诉讼代理人：徐某，吉林衡佳律师事务所律师。上诉人(原审原告)：石某，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：徐某，吉林衡佳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邵某，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：葛某，吉林容善律师事务所律师。原审第三人：王某，自由职业者，住吉林省敦化市。原审第三人：孙某，住吉林省敦化市。上诉人敦化市银峰小额贷款有限公司、石某因与被上诉人邵某及原审第三人王某、孙某案外人执行异议之诉一案，不服吉林省敦化市人民法院(2019)吉2403民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人敦化市银峰小额贷款有限公司的法定代表人石某及委托诉讼代理人徐某，被上诉人邵某的委托诉讼代理人葛某，原审第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敦化市银峰小额贷款有限公司、石某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第25条认定上诉人享有的是债权请求权，而非物权，从而否定上诉人系涉案地上附着物的权利人，是对法律条款的理解适用错误。《规定》第28条是对一般买受人物权期待权保护的要件，它是指对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权，具有排除执行的效力。《规定》第28条的四种情形，就是对物权期待权的保护，这种保护主要针对金钱债权执行中的买受人。与二十五条的根本区别就在于判定执行标的权属依据不同：第25条对执行标的权属的判断，原则上根据登记和占有情况判断。第28条并未完全根据登记和占有情况判断，非因买受人自身原因未办理过户登记或已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，人民法院都应予支持，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。正因为买受人没有办理物权登记才能引起执行异议，如果办理了物权登记就不会有本案的查封情形，也就不会有本案的诉讼。一审法院将上诉人与被执行人签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》认定为抵债协议，是双方对内部债权债务关系的处分是错误的，该协议内容完全是买卖协议，只是买受价款用欠款折抵而已，是付款的一种方式，并非是内部债权债务关系的处分。一审法院完全依据物权法的规定来审查上诉人（买受人）不具有排他性和优先性是错误的。上诉人完全符合《规定》第28条的四个要件，享有物权期待权，具有民事权益，具有排除执行的效力。3.一审法院认为上诉人明知涉案地上附着物没有产权，土地系空军用地的情况下仍然与被执行人达成转让协议存在过错的这种观点缺乏证据。上诉人购买房屋及土地使用权时并不知道土地系空军用地，是在办理过户登记时才知道的，有自然资源局的证明为证。不动产登记簿只是对外的公信力，审理物权应该按照出资来认定，如果法院仅仅以不动产登记簿来衡量，那么王某业没有物权，法院查封就是错误的。现在法院已经查明该土地系空军用地，土地无法办理变更登记，地上物无产权登记，谈不上变更的问题，法院的查封是无法实现的。上诉人提交的证据足以证明上诉人是通过买卖行为占有了涉案房屋及土地，享有足以排除强制执行的明示权益。邵某辩称，一审判决正确，请求维持原判。事实与理由：1.本案的合同是无效合同。本案军事用地转让没有经过军级单位批准无效。同时，根据军队作战处签订的土地协议第二条约定，本案是借用军方的土地，不得转让。2.上诉人签订的转让合同是债权性质的，不是物权性质的合同。本案是以物抵债合同，上诉人享有债权请求权，但不能依据转让协议确定物权的归属。因此不能对抗执行。王某述称，王某已经将房屋和设备交付给上诉人使用两三年了，同意上诉人的意见，应该停止执行。敦化市银峰小额贷款有限公司、石某向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法撤销对其购买的位于敦化市胜利街（西机场）9538.4平方米土地上的房屋、猪舍及4栋库房的查封，停止强制执行；2.依法确认敦化市银峰小额贷款有限公司、石某与王某、孙某签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》有效。事实与理由：敦化市银峰小额贷款有限公司、石某与王某、孙某于2017年2月18日签订了《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，王某、孙某自愿将其所有的位于敦化市胜利街（西机场）9538.4平方米土地上的房屋、猪舍、4栋库房以及土地使用权一并转让给敦化市银峰小额贷款有限公司、石某，价格为400万元，还有院内存放的塔吊4台及脚手等以160万元的价格卖给我方。用王某、孙某欠我方的借款本金400万元及利息160万元折抵房屋及土地使用权、设备价款。该房屋、土地使用权、设备均已交付我方，我方已实际占有、使用、收益。2019年9月29日，邵某与王某、孙某因民间借贷纠纷一案，邵某申请执行王某、孙某名下的案涉房屋。我方提出执行异议申请，敦化市法院裁定驳回我方的异议申请。根据法律规定，我方认为我方与王某、孙某签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，合法有效。同时我方购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是不是我方自身的原因造成的，是因为案涉房屋没有产权证，无法办理过户手续，但是我方已经依据合同支付全部价款并占有标的物至今，我方在本案中没有任何过错。综上，请求撤销对我方购买的位于敦化市胜利街（西机场）9538.4平方米土地上的房屋猪舍及4栋库房的查封，停止强制执行。依法确认原告与第三人签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》有效。一审法院认定事实：邵某与孙某、王某民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月22日作出（2017）吉2403民初2952号民事调解书，内容为“孙某、王某于2017年9月7日前一次性偿还原告邵某借款本金70万元，案件受理费10800元，减半收取5400元，由孙某、王某共同负担”。因王某、孙某未履行生效裁判文书，邵某向敦化市人民法院申请强制执行（2017）吉2403民初2952号民事调解书。本院于2019年9月29日作出（2018）吉2403执恢110号执行裁定书，裁定“查封被执行人王某、孙某所有的建筑在敦化市胜利街（西机场）、地号52-06-21，图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米土地上的房屋及附属物（详见查封清单），期限为三年。”敦化市银峰小额贷款有限公司、石某对上述执行行为提出异议。另查明，1999年7月30日，敦化市人民政府颁发了国用（1999）字第030113号国有土地使用证，载明土地使用者敦化市满意劳务有限公司（王某），坐落在敦化市胜利街（西机场）、地号52-06-21，图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米。2017年2月18日，敦化市银峰小额贷款有限公司、石某（甲方）与孙福金、张秀梅（乙方）签订了《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，以下为协议内容：1、乙方将位于敦化市××街北自有的无产权证猪舍、库房四栋约3000平方米和登记在敦化市满意劳务有限公司名下9538.4平方米土地使用权，作价400万元，和乙方院内存放的建筑用塔吊四台以及钢制脚手架、钢管配件、木方模板作价160万元，合计价款560万元，卖给甲方。2、付款方式：用乙方于2013年7月12日向甲方借款至今未还的本金200万元和乙方于2014年10月20日向甲方借款至今未还的本金200万元，以及截止到2017年2月18日乙方拖欠甲方的利息160万元。本息合计人民币560万元，支付价款。3、乙方承诺对出卖的房屋属自有产权，未做任何抵押，产权无争议，对使用范围内的土地具有合法的使用权，乙方有权处分。4、乙方须保证现有进院的大门及通道为双方共用，乙方保证院内西侧和北侧房屋无论如何处置，必须为甲方保留进院通道。甲方在办理上述房屋产权证、土地使用证时，乙方应按甲方的要求及时提供协助。5、甲方的土地使用权，以甲方所购买的房屋占有的面积和院内甲方已实际使用的面积为准，本协议签字后，乙方将上述房屋所有权及土地使用权交给甲方。6、如因乙方原因导致本合同无效或者因法律、法规和规章及其他非甲乙双方意志以外的原因，导致本合同不能履行时，乙方需返还甲方已支付的购房款和自签订本合同之日起按照月利率2分向甲方支付利息，付至本息结清之日止。7、本协议一式两份，甲乙双方签字后该协议生效。之后石某未办理房屋过户登记，将部分案涉房屋出租他人使用。2018年6月5日本院作出（2018）吉2403执66号之一执行裁定，查封了土地使用者敦化市满意劳务有限责任公司（王某）的坐落在敦化市胜利街（西机场）、地号52-06-21，图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米的土地使用权，敦化市银峰小额贷款有限公司、石某提出异议，2019年9月13日本院作出（2019）吉2403执异43号执行裁定书，以案涉土地使用权登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王某）名下，不能认定案外人敦化市银峰小额贷款有限公司、石某是案涉土地使用权的权利人为由驳回了敦化市银峰小额贷款有限公司、石某的异议请求。2019年9月29日，本院作出（2018）吉2403执恢110号执行裁定，查封了被执行人王某、孙某所有的建筑在敦化市胜利街（西机场）、地号52-06-21、图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米土地上的房屋及附属物（详见查封清单），敦化市银峰小额贷款有限公司、石某提出异议，2019年10月31日本院作出（2019）吉2403执异88号执行裁定书，以案涉土地使用权登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王某）名下，案涉地上附着物未登记，不能认定案外人敦化市银峰小额贷款有限公司、石某系案涉地上附着物的权利人，驳回了敦化市银峰小额贷款有限公司、石某的异议请求。一审认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，石某、敦化市银峰小额贷款有限公司与王某、孙某之间签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，系双方的真实意思表示，不存在上述情形，该协议依法成立并生效。现敦化市银峰小额贷款有限公司、石某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定要求排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“关于对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容。（一）案外人是否系权利人。（二）该权利的合法性与真实性。（三）该权利能否排除执行之规定及第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，案涉土地使用权登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王某）名下，案涉地上附着物未登记，本院不能认定案外人敦化市银峰小额贷款有限公司、石某系案涉地上附着物的权利人。敦化市银峰小额贷款有限公司、石某与王某、孙某签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》是基于双方之间的债权债务关系签订的一份以物抵债协议，是双方对内部债权债务关系的处分，现因案涉房屋未办理产权变更登记手续，而不发生物权变动的效果，石某、敦化市银峰小额贷款有限公司基于该协议享有的是债权请求权，而非物权，不具有排他性和优先性，双方签订《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》的目的是消灭金钱债权，该债权不应该优先于另外一个金钱债权的实现。且敦化市银峰小额贷款有限公司、石某在明知案涉地上附着物没有产权、土地使用权虽登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王某）名下，但案涉土地系空军用地的情况下，仍与王某、孙某达成《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，其自身是具有过错的，对由此产生的风险应当自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下：一、敦化市银峰小额贷款有限公司、石某与王某、孙某签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》有效；二、驳回敦化市银峰小额贷款有限公司、石某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由敦化市银峰小额贷款有限公司、石某共同负担。二审中，双方未向本院提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，敦化市银峰小额贷款有限公司、石某作为案外人应举证证明其享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。从敦化市银峰小额贷款有限公司、石某与孙福金、张秀梅于2017年2月18日签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》中，双方约定的价款支付方式来看，敦化市银峰小额贷款有限公司、石某并未实际出资购买案涉房屋，而是将涉案房屋作为抵债物受让。现受让人敦化市银峰小额贷款有限公司、石某依据与债务人之间的以物抵债协议要求停止执行执行标的物。本院认为，如果案涉房屋已经办理不动产变更登记，则受让人敦化市银峰小额贷款有限公司、石某已经成为不动产所有权人，其权利应保护。但敦化市银峰小额贷款有限公司、石某尚未办理不动产变更登记，抵债协议仅能产生债法上的效力，其享有抵债物的登记请求权和物的交付请求权，但不符合物权期待权的保护条件。因此敦化市银峰小额贷款有限公司、石某要求对执行标的排除强制执行的诉讼请求无法得到支持。关于敦化市银峰小额贷款有限公司、石某与王某、孙某签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》的效力是否应在本案中一并作出裁判以及效力如何认定问题，敦化市银峰小额贷款有限公司、石某提起执行异议之诉的同时提出确认合同效力，人民法院可以一并作出裁判。且上述协议并不存在《合同法》第五十二条规定的情形，故一审依据当事人的诉讼请求确认案涉合同为有效合同并无不当。综上，敦化市银峰小额贷款有限公司、石某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由敦化市银峰小额贷款有限公司、石某负担。本判决为终审判决。审判长  朴美兰审判员  池东波审判员  申成日二〇二〇年六月二十二日书记员  朴美英