广东省恩平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0785执异54号 异议人（案外人）：张灶金，女，汉族，1961年12月28日出生，户籍地：广东省英德市，现住广东省清远市。 申请执行人：郑广扬，男，汉族，1960年9月17日出生，住深圳市。 委托诉讼代理人：刘伟亮，国信信扬（江门）律师事务所律师。 被执行人：罗松生，男，汉族，1962年9月13日出生，住清远市。 被执行人：罗雪锋，男，汉族，1986年5月8日出生，住清远市。 被执行人：吴凤娣，女，汉族，1962年4月7日出生，住清远市。 被执行人：清远市清新区清晖房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇明霞大道中60号山湖世纪花园10幢世纪悦城售楼部。 法定代表人：罗松生。 本院在执行郑广扬与罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清远市清新区清晖房地产开发有限公司（以下简称清晖公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人张灶金向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 案外人张灶金提出异议，请求：撤销（2018）粤0785执220号通知书、拍卖公告、（2018）粤0785执220号之六执行裁定，中止对清远××××区××镇××大道×号第五层（不动产权证号：××，不动产单元号××，房屋建筑面积：299.4平方米）的执行程序（包括但不限于查封、评估、拍卖）。事实与理由：被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司与申请执行人郑广扬民间借贷纠纷一案，法院已进入执行程序。但案外人有证据证明部分执行房屋在本案诉讼提起之前已经出售给了案外人，同时也交付了房屋。具体事实如下：案外人与被执行人罗松生于1996年6月17日就转让了清远××××区××镇××大道×号第五层物业签订《转让协议合同》，合同约定：1、罗松生将其购买的位于清远市××区××镇××用地商住楼×小区××房产以人民币53000元的价格出售给案外人；2、案外人在签订协议后向罗松生支付订金5000元，1996元7月3日前支付40000元，剩余8000元在罗松生办妥一切转让手续（即办理过户）后支付；3、办理转让手续的一切费用由罗松生支付。合同签订后，案外人分批向罗松生支付了购房款，具体为：1、合同签订当日，案外人以现金支付的方式分两次向罗松生支付购房订金5000元及购房款7000元，以上合计13000元；2、1996年7月5日，案外人以现金支付的方式向罗松生支付购房款33000元。上述购房款罗松生均已实际收到，并向案外人开具了对应《收据》，房屋已实际交付给案外人使用。但由于罗松生以无法办理房产证为由，至今仍未办理过户手续，按照合同约定，案外人并未向其支付尾款8000元。案外人认为，涉案《转让协议合同》系合同各方基于真实意思表示所订立，合法有效，且案外人已实际支付了购房款，并实际使用至今。法院对涉案房屋的执行措施侵害了案外人作为购房人的合法权益。现案外人根据民事诉讼法第二百二十七条之规定，特向法院提出执行异议，请求法院中止对清远××××区××镇××大道×号第五层（不动产权证号：××，不动产单元号××，房屋建筑面积：299.4平方米）的执行程序，以保护案外人的合法权益。 本院查明，申请执行人郑广扬与被执行人罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出（2016）粤0785执保25号民事裁定：查封罗松生、吴凤娣、清晖公司价值38000000元的财产。于2016年9月6日作出（2016）粤0785执保25号之一民事裁定：解除对被保全人清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产的查封（详见解除查封清单）；二、查封清远市清新区清晖房地产开发有限公司下列财产（详见查封清单）。其中查封清单序号为246号的清新县××镇××大道×号是案外人张灶金所购买的房屋。本院于2017年7月14日作出的（2016）粤0785民初521号民事判决已发生法律效力。依该判决被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司应偿还借款本金20411507.83元及利息给原告郑广扬。由于被告罗松生、罗雪锋、吴凤娣、清晖公司未履行生效判决确定的全部义务，原告郑广扬向本院申请执行。本院于2019年4月12日作出（2018）粤0785执220号之六执行裁定书，裁定继续查封被执行人吴凤娣位于清远××××区××镇××大道×号×#铺[不动产权证号：××，不动产单元号：××，房屋建筑面积：64.8平方米]和清远××××区××镇××大道×号××#[不动产权证号：××，不动产单元号：××，房屋建筑面积：299.4平方米]，查封期限为三年。现案外人张灶金以上述位于清远××××区××镇××大道××#号的涉案房屋所有权是其所有为由，对本院的执行提出异议。 另查明，案外人张灶金于1996年6月17日与被执行人罗松生签订《转让协议合同》，记载：“出让方简称甲方：罗松生，购让方简称乙方：张灶金。为了加快清新县××新城建设需要及解决住房困难，经甲乙双方友好协商，甲方愿意将自己购买的建房用地商住楼一间×小区第五层作商住之用，土地座落在清新×小区，现就有关转让事宜订立如下协议：1、套间转让价格，经双方协商同意转让第五层，现金伍万叁仟元正。2、甲方包安装水电，包国土使用证。3、付款办法，甲乙双方协定，签订协议后，乙方付订金伍仟元正，第二期在1996年7月3日前付肆万元正，剩余捌仟元正待甲方办妥转让有关手续后，一次性付清，甲方必须在1996年8月30日前办妥一切转让手续，乙方付款的凭证以甲方开给乙方的收款收据为准。4、办理转让手续的一切费用由甲方支付，转让后的土地使用权永远属于乙方所有。在交易过程中，甲方在限期内不能办理一切转让手续，则已收乙方的款以两倍退还给乙方，甲方在限期内办妥转让手续，乙方以任何借口或理由超过双方限定的时间付款不能一次性付清欠款捌仟元正给甲方，甲方收到乙方以上的款项全部不退还，归甲方所有，永远不追究，土地使用权仍属甲方所有。5、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，并以签名之日起生效，双方不得以任何理由违反。另加装收玖仟元正，张灶金（手写签名）。此据，甲方：罗松生（手写签名）乙方：张灶金（手写签名）96年6月17日”。被执行人罗松生并于签订《转让协议合同》当天出具《收据》两张，分别记载：“今收到张灶金交来第五层套间一间定金款伍仟元正。此据，收款人：罗松生（手写签名），96年6月17日。”以及“今收到张灶金交来装收款柒仟元正（7000.00元）。此据，收款人：罗松生（手写签名），96年6月17日。”之后，被执行人罗松生又于1996年7月5日出具另一《收据》（NO：0318767），记载：“今收到罗×锦交××小区第五层套间款33000元（金额大写：叁万叁仟零佰零拾零元零角零分整）￥33000元。出纳：罗松生（签章），经手人：罗松生（手写签名）。” 本院认为，本案案外人所提异议，是对查封裁定的执行标的主张权利，阻却执行措施的行为，应当以民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本院执行依据（2018）粤0785执220号之六执行裁定书，裁定继续查封被执行人吴凤娣名下的房屋与商铺，其中位于清远××××区××镇××大道×号×#房是案外人所购买的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人张灶金与被执行人罗松生于1996年6月17日共同签订《转让协议合同》购买涉案房屋，其亦按照双方约定分期付款的方式和时间支付了45000元房款和装修款，而剩下的房款双方则约定在被执行人罗松生办妥转让手续后一次性支付。上述涉案房屋的交易发生在本院查封之前，案外人通过购买合法取得涉案房屋，已经支付约定的价款并实际占有使用，虽然未办理房屋产权证，但是上述涉案房屋依法已同时转让归案外人张灶金所有和使用。对于未办理过户登记手续并非案外人所能控制的原因而导致房屋未能过户以及支付剩余房屋价款，案外人张灶金对此不存在过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，案外人张灶金的异议理由成立，本院对其异议请求予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第（二）项的规定，裁定如下： 中止对清远市清新区××镇××大道×号×#房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吴艳明 审判员  郑艳慈 审判员  郑平平 二〇二〇年六月二日                                                                                                                                                     法官助理黄嘉敏                                                                                                                                                     书记员  冯宇君