湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初1725号原告：武汉市俊洁物业管理有限公司，住所地：武汉市江汉区新华下路222号阳光大厦7层3室。法定代表人：张峻，该公司总经理。委托诉讼代理人：洪长华，湖北协立律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：易昭梦，湖北协立律师事务所律师。特别授权代理。被告：范崇淳，男，汉族，1968年10月15日出生，住武汉市洪山区。原告武汉市俊洁物业管理有限公司诉被告范崇淳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告武汉市俊洁物业管理有限公司的委托诉讼代理人洪长华、被告范崇淳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉市俊洁物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告立即支付物业管理服务费2513.85元（欠付日期：2016年9月20日至2019年10月19日止）；2、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费滞纳金2513.85元（自2016年9月20日起计算至2019年10月19日止）；3、请求判令被告向原告支付拖欠的楼道公摊电费77元（自2016年9月20日起计算至2019年10月19日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告范崇淳辩称：1、欠交物业服务费的时间不清楚，缴费标准有异议，以前物业费是0.4元/月/平方米，物业费何时上涨至0.6元/月/平方米，是否通过合法程序上涨的，我不清楚。2、我家中入室被盗2次，电瓶车被盗3次，均向派出所报案且派出所立案了，原告未尽到安保义务。3、家中常年漏水未得到维修，我方交付了住房维修基金，但是物业公司不予维修我只能自己花钱维修。但由于外墙问题导致我家漏水一直未得到解决，外墙属小区公共部分，应由物业公司维修。4、小区环境恶劣：车位管理混乱、乱收费、垃圾清理不及时，杂草丛生。5、我方未与原告签订任何物业服务合同，原告也认可签订合同的对象是业主委员会，我对业主委员会成员身份及业主委员会如何成立感到怀疑，对物业服务合同的真实性亦不予认可。6、原告对业主不主动缴纳物业服务费只是电话催费，发送律师函，最后到法院起诉，未从服务的角度去解决问题；7、原告占用小区绿化面积开放停车位，且车位收益未向业主公开，也未公布收益去向；8、我要求原告赔偿我被盗损失及房屋外墙漏水造成的损失。经审理查明：被告范崇淳为武汉市洪山区街道口南路6号竹苑小区的业主，案涉房产建筑面积为121.57平方米，为案涉小区住宅用房。原告曾与案涉小区第三届业主委员会签订了《物业管理服务合同》、《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》，分别约定由原告自2016年9月20日至2017年9月20日、2017年9月20日至2018年9月19日、2018年9月20日至2021年9月19日三段时间期间为案涉小区提供物业管理服务，三份合同均约定，案涉小区住宅房屋业主应按建筑面积以0.6元/月/平的标准支付物业服务费，同时三份合同的第二十条“乙方（即原告）权利义务”中第十一款均约定“乙方可利用物业管理区域内共用设施设备、空间进行商业利用，但不得损害物业，所得收益归乙方享有，在扣除管理成本支出后用于补贴乙方物业管理成本。”自2016年9月20日开始，被告未按合同约定向原告支付物业服务费，截至2019年10月19日，被告共欠付37个月的物业服务费共计2698.85元（计算方式：121.57平方米×37个月×0.6元/月/平方米）。以上事实有原告提交的《物业管理服务合同》、《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》及双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，原告与案涉小区第三届业主委员会签订的《物业管理服务合同》、《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》为双方真实意思表示，且未违背相关法律、法规的强制性规定，对原告及案涉小区内所有业主均具有约束力，各方均应按照合同约定履行义务。被告称合同非本人签订，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会于业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，被告的该抗辩事由本院不予认可。被告称不知晓业主委员会是如何成立的，对业主委员会成员身份表示怀疑，本院认为，本案所涉及的法律关系为物业服务合同关系，被告所质疑的业主委员会成立及业主委员会成员的身份等问题，并非本案审理范围，被告可另案予以主张；被告称无法确认合同的真实性，也不知道是否是原告在小区提供物业管理服务，本院认为，根据同小区系列案件中其他当事人的当庭陈述，确认是由原告为案涉小区提供物业管理服务，因此被告的该抗辩事由本院亦不予认可。被告称家中被盗，在被告报警后原告未能提供监控录像协助破案，存在安保不到位的情形。本院认为，因原告自认知晓被告被盗，且称小区是设有监控设施的，但未能举证证明其向被告提交过监控录像，也未能向本院提交案发时的监控录像，因此被告的该抗辩事由本院予以认可，被告认为原告应向其承担赔偿责任的，可另案主张。被告称因房屋质量问题导致外墙渗水，引发屋内墙面漏水，原告不予维修。本院认为，因房屋质量问题导致的渗水、漏水等，在房屋质保期内应由房屋的建设单位予以维修，超过房屋质保期的，可通过申请使用住房维修基金予以维修，原告并非该维修义务的责任主体，被告的该抗辩事由本院不予认可。被告称小区内车位管理混乱，原告占用小区绿化面积收取停车费，该停车费收益应该在归全体业主所有，在扣除必要成本后应转入公共维修基金，并向业主公布。本院认为，根据被告提交的照片无法达到小区内车位管理混乱的证明目的，且根据《物业管理服务合同》、《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》中第二十条“乙方（即原告）权利义务”中第十一款“乙方可利用物业管理区域内共用设施设备、空间进行商业利用，但不得损害物业，所得收益归乙方享有，在扣除管理成本支出后用于补贴乙方物业管理成本。”的约定，原告在没有损害物业的前提下有权利用绿化区域开发停车位获取收益，且合同中并未约定该车位费收益应向业主公布。因此，被告的该抗辩事由本院不予采纳。对于被告所称的小区环境恶劣、垃圾清理不及时、杂草丛生等诸多物业管理服务不到位的情形，本院认为，物业服务过程中难免会有瑕疵，原告作为物业管理服务的提供方应严格依照约定履职履责，通过不断的提升服务水平满足小区业主的需求，但同时业主也要站在维护大局、维护小区全体业主利益的角度予以体谅，双方共同努力才能创造良好和谐的生活环境。对于原告主张被告向其支付拖欠的楼道公摊电费77元的请求，因原告未提交任何费用依据，本院不予支持。结合已查明的事实及原、被告双方的履约情形，本院酌定被告按照85%的标准向原告支付欠缴的物业服务费，并免于支付违约金，被告应向原告支付2294元（计算方式：121.57平方米×37个月×0.6元/月/平方米×0.85=2294元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定判决如下：被告范崇淳于本判决生效之日起十日内向原告武汉市俊洁物业管理有限公司支付物业服务费2294元；驳回原告武汉市俊洁物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告范崇淳负担。本判决为终审判决。审判员  肖颖二〇二〇年六月五日书记员  尹黎