江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1922号上诉人（原审原告）：赵岩，男，1972年11月16日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。上诉人（原审原告）：赵子涵，女，2000年10月27日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏飞阳，江苏宁致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市润鑫房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区二环北路与复兴北路交叉口东北角。法定代表人：魏亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。上诉人赵岩、赵子涵因与被上诉人徐州市润鑫房地产开发有限公司（以下简称润鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2018）苏0302民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵岩、赵子涵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人因被上诉人迟延交房、逾期办证提起诉讼，但一审法院并未完全支持上诉人的请求事项，无论是在认定事实上还是在适用法律上均不正确。上诉人认为双方应该严格按照合同的约定履行义务，被上诉人未按期交房，且在上诉人接收房屋后仍未达到交房条件，另外所谓的规划变更并不影响上诉人的房屋建设交付。一审法院在双方有约定的情况下，擅自将违约调整为损失赔偿违反了当事人合同意思自治的原则，另外尚有部分事实认定不清之处，为此特提起上诉请于支持。被上诉人润鑫公司辩称，1.一审法院关于违约金的计算正确，根据相关法律规定，当事人主张违约金约定过高请求法院予以调整，人民法院应当以实际损失为基础作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%，本案中被上诉人在一审庭审中提出违约金过高，而上诉人未能举证证明其所受损失的金额，因而一审法院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州地区房屋租赁指导价的1.3倍计算并无不妥。2.应该扣除6个月因消防政策法规政策变动引起的工程延期，根据上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同第八条第二款约定，因政策法规变动，导致工程延期，出卖人可据实延期，并不承担违约责任。本案上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同是在2014年8月20日，在消防法规变动之前，应当扣除6个月的工程延期，实际该政策造成的工程延期是11个月。赵岩、赵子涵向一审法院提出诉讼请求：1.判令润鑫公司支付逾期交房违约金102641.26元（以886362元购房款为本金*万分之三/每日*386天得出102641.26元），逾期办证违约金21539.52元；2.诉讼费用由润鑫公司承担。一审法院经审理查明：2014年8月20日，赵岩、赵子涵作为买受人、润鑫公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO.0463350），合同约定：润鑫公司将其开发的位于徐州市隅的金都华府第2幢1单元301号房屋出售给原告，面积113.59平方米，总房款为886362元。合同签订后，赵岩、赵子涵实际支付了涉案房屋的全部购房款。上述《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任。第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。上述《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条关于商品房交付的约定第5项约定：经相关部门批准和设计单位同意，出卖人可对小区公共设施进行调整，因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人的原因导致工程延期的，出卖人可据实延期交房六个月内不承担违约责任。一审另查明，2014年8月27日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑设计防火规范》，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向润鑫公司发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。为查明案件事实，一审法院于2017年12月20日前往徐州市住房保障和房产管理局调取了2016年下半年、2017年上半年、2017年下半年徐州市住房保障和房产管理局发布的关于发布徐州市主城区房屋租赁指导价格的通知各一份。主要载明涉案房屋属于附件中的第四区域，涉案房屋同地段房屋租赁价格标准分别为：2016年下半年住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。一审再查明，2017年1月20日双方办理了房屋交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。然而，润鑫公司未能在约定期限内将涉案房屋交付赵岩、赵子涵，双方于2017年1月20日办理了上房手续，涉案房屋亦于当日交给赵岩、赵子涵转移占有，但与合同的约定的上房时间2015年12月31日不相符，润鑫公司延迟交房的行为构成违约，应当向赵岩、赵子涵承担逾期交房违约责任。关于违约金计算标准，赵岩、赵子涵主张按照合同约定按每日万分之三计算，润鑫公司提出违约金过高。根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，作出裁决，违约金不得超过造成损失的30%。润鑫公司提出违约金过高，赵岩、赵子涵亦未举证其所受损失，故法院酌定参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍计算。经法院查询，徐州市住房保障和房产管理局未发布2016年上半年住宅用房租赁的指导价，鉴于润鑫公司同意按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价标准计算，故法院酌定2016年上半年按照2016年下半年住宅用房租赁的指导价进行计算。经调查，徐州市2016年下半年该区域住宅用房租赁的指导价为17.75元/平方米/月，2017年上半年为18.45元/平方米/月，2017年下半年为19.45元/平方米/月。此外，润鑫公司抗辩要求按照合同附件四约定扣除六个月因政策法规变动、政府禁令或电力、热电、天然气、自来水、市政道路部门等非出卖人原因导致工程延期的免责期间。双方签订合同时间为2014年8月20日，而住房和城乡建设部等于2014年8月27日发布了《建筑设计防火规范》，2015年5月1日实施。2015年1月建筑设计院向润鑫公司发送了设计变更通知书，2015年7月28日审图中心审核后恢复施工。涉案合同签订于防火规范发布之前，润鑫公司也在得知建筑设计防火规范变更之后及时申请变更设计方案，故润鑫公司要求扣除6个月因该消防政策法规变动引起了工程延期，符合法律规定及合同约定，予以支持。故计算违约金如下：（17.75元/平方米/月*12个月*113.59平方米+18.45元/平方米/月÷30天*20天*113.59平方米-17.75元/平方米/月*6个月*113.59平方米）*1.3=17542.84元，超过的部分不予支持。遂判决：一、徐州市润鑫房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向赵岩、赵子涵支付逾期交房违约金17542.84元；二、驳回赵岩、赵子涵的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据上述规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，违约金不得超过造成损失的30%。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》对逾期上房违约金的计算标准做了明确约定，但被上诉人在一审时主张依据该约定计算得出的违约金数额过高，请求法院予以减少。同时，上诉人对于被上诉人逾期上房给其造成的损失，也未能向法庭提供证据证明。故一审法院参照徐州市住房保障和房产管理局发布的徐州市主城区房屋租赁指导价的1.3倍，对约定的违约金予以调整并无不当，本院予以支持。涉案合同签订后，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了《建筑设计防火规范》，被上诉人在得知后及时申请了变更设计方案，故被上诉人依据涉案合同约定要求扣除6个月因消防政策法规变动引起的工程延期，有事实根据及法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人赵岩、赵子涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人赵岩、赵子涵负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年六月十五日书记员 宗 正