杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初3910号 原告：包文英。 委托诉讼代理人：韩英，浙江京衡律师事务所律师。 被告：杨怡。 委托诉讼代理人：郑杰，浙江临观律师事务所律师。 原告包文英与被告杨怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2019年6月17日公开开庭进行了审理。本案经当事人同意，并报本院院长批准，延长三个月的简易程序审理期限。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年12月6日第二次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人韩英，被告的委托诉讼代理人郑杰到庭参加诉讼。本案经当事人和解未果。本案经中止后现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即停止损坏原告出租的房屋及设施，并负责恢复房屋及设施原状（或承担恢复原状的具体费用）；2.被告承担违约金950000元；3.解除原告与被告双方的《房屋租赁合同》，被告将房屋（青芝坞157号整幢房屋）返还给原告；4.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实和理由：2013年12月22日，原告将其所有的、位于青芝坞157号整幢房屋及周边道地出租给被告，双方签订《房屋租赁合同》。2019年初，原告发现被告未通知原告，找来装修工人，从外墙到内墙，对整幢房屋及设施进行了大幅度损坏及改动，有些承重墙已不在，严重威胁到整幢房屋的居住安全。原告认为，被告的上述行为已经违反了合同约定“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工”，严重损害原告房屋及设备的整体安全，构成根本违约。另据原告了解，被告将房屋装修已改变租赁合同约定的使用用途，并非个人使用，而是将其改造为民宿对外经营，也构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第（五）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，诉至法院。 被告辩称，第一，原告仅是房屋共有人之一，并不是本案诉讼的完全独立的诉讼主体，本案诉讼主体应该是所有的房屋共有人，而非原告一人，因此原告主体不适格，单一的主体不适格。第二，被告对于房屋的装修，仅是翻新，并未对任何结构作出改变，仅是对设备如空调、床、洗漱台、电视做了翻新装修，并未改变房屋用途及房屋结构。第三，原告认为被告改变了房屋用途，对外经营。根据《房屋租赁合同》第二条明确约定“乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为经营使用”，以及合同第九条“如乙方在办理经营许可证、营业执照等一系列证件中需要甲方配合完成的，甲方应积极配合乙方”。被告将房屋作为民宿经营，其实是从2014年就开始了，并非是从2019年开始的，2019年在经营了5年之后，因为原先的设备均已老旧，墙壁颜色出现花斑，就对房屋进行了翻新，并未改变任何经营用途，经营用途符合原被告之间的约定，况且根据青芝坞片区的实际情况来说，当时由于景区开发需要发展民宿业，这片基本上都是作为民宿出租的，故原告诉请的事实理由以及请求权的基础均不成立，要求驳回原告的诉讼请求。第四，虽然合同有约定违约金，但原告房屋本身是破旧的，被告对其进行了翻新，现在是崭新的房屋，被告认为违约金过高，根据合同法违约金明显高于损失，应当适当降低违约金，作为原告并没有任何损失，因此违约金不予赞成。 原告举证如下： 第一组：1、集体土地建设用地使用证；2、结婚证；3、死亡户籍证明；4、户口簿；5、独生子女证复印件；6、授权委托书；7、马敏身份证信息。证明涉案租赁房屋为包文英家庭共有房屋，其丈夫去世，发生法定继承后，由原告和女儿共同共有；其女儿马敏授权原告全权负责出租事宜，代表其向租赁方主张权利，获得赔偿金、违约金等归原告。 第二组：《房屋租赁合同》。证明2013年12月22日原告将其所有的、位于青芝坞157号整幢房屋及周边道地出租给被告，双方签订了房屋租赁合同；合同约定“乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工”。 第三组：房屋未改造前的布局及被被告擅自损坏和改动后的现场照片、（2019）浙杭西证民字第1752号公证书。证明2019年初原告发现被告未通知原告，找来装修工人，从外墙到内墙，对整幢房屋及设施进行了大幅度损坏及改动，有些承重已经不在了，严重威胁到整幢房屋的居住安全，因为是统一的农村集体造房，未改造前，原告房屋的布局与邻居家布局一致，被告未经原告同意擅自改造破坏并想要做民宿对外经营，已严重违反租赁合同约定。 第四组：原告租赁房屋未装修前外观图纸及被告装修设计图纸（平面图）。证明被告未通知原告，擅自装修涉案房屋，将一楼、二楼、三楼部分房屋承重墙擅自拆除、敲掉，门窗改动大，外墙敲掉换成玻璃砖，对整个房屋主体框架结构改动大；被告装修破坏性严重，存在安全隐患，对房屋的使用寿命及房屋使用的安全系数构成严重威胁；被告破坏承重墙等装修行为，已经构成根本违约，要求解除合同，并承担违约责任。 经质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：第一组证据1、2、3、4、7，真实性、合法性无异议，待证事实有异议。上述证据不能证明原告是本案独立主张权利体，马启华虽去世，继承人身份无法体现，无法证明原告是单一民事权利主体；证据5，原告没有提交原件，法庭核实后对真实性、合法性无异议，待证事实同上。证据6，真实性、合法性、关联性有异议，不能确定证据来源及是否是授权人马敏的真实意愿，即便是真实的，仅是将赔偿金、违约金部分归原告所有，其作为物权所有人之一，应对合同解除事项亲自提起。第二组证据，真实性、合法性、关联性无异议。对待证事实，租赁合同证明原被告约定房屋作为经营使用的情况，合同没有约定协议解除事项，应按法定解除，被告认为没有达到法定解除情形。2014年开始作为民宿经营，被告去签的合同，因消防许可证等需要营业执照，合同第九条体现为经营注册公司所签的合同，从涉案房屋注册情况及法定代表人的管理情况看并没有违背合同签订时的意愿。第三组证据，8张邻居照片真实性、合法性、关联性及待证事实均有异议，不清楚拍摄时间、地点及人物，即便是隔壁邻居，也不能体现房屋结构性问题，不能证明邻居房屋结构是否改动，是否与原告原本结构一致。装修现场照片及图纸，部分照片可以推断，第三张、第四张（外立面）可以看出是被告租赁的房屋，里面的现场照片看不出是否是租赁物，看不出图纸来源，即便图纸是被告的，不能证明结构有所改变，仅能证明内墙及外墙翻新及设备置换。公证书真实性、合法性无异议，不能证明对房屋进行改造，仅是翻新。第四组证据，对村委会调取的外观图纸，与原件无法核对。即便原件可以核对，这是2010年的外立面，但租赁时间发生在2014年，不能够证明租赁当时的外立面情况。原告认为前后栋整个结构都是一样的，现在与后面一栋结构不一样，就是改动了。而原告提供的隔壁栋的外立面照片与该外观图纸也是不符合的，因此原告两次庭审中的陈述以及时间点均不一致。被告装修设计图纸（平面图），无法证明该组证据的来源。即便是在手机上拍摄的，拍摄时间、地点需要原告进一步举证。因此，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。没有被告或第三方签字确认。 被告举证如下： 1、照片（公证照片对比）。证明被告并未对房屋造成破坏，而是翻新装修，公证照片不能说明房屋的真实状态。 2、照片（原告自拍照片对比）。证明被告并未对房屋造成破坏，而是翻新装修，原告照片不能说明房屋真实状态。 3、照片（装修前与装修后对比）。证明被告并未对房屋造成破坏，而是翻新装修。 4、照片（2018装修前）。证明房屋的现状。 5、鉴定报告。证明房屋不存在安全问题。 6、租金支付凭证。证明被告履行了租赁合同的主要义务。 经质证，原告对被告提供的证据发表质证意见如下：证据1，真实性、关联性无异议，待证事实有异议，能证明原告主张被告对房屋外墙及内部进行装修改造。证据2同证据1。证据3，真实性、合法性、关联性均不认可，形成时间不予认可，不能证明2014年形成，租出去一段时间并没有变动，如果有变动原告肯定会主张违约责任的。装修没有通知原告，如果通知了，要求提供征求原告书面认可的证据。证据4，真实性、合法性、关联性均不认可，形成时间不认可，无法形成一一对应关系。证据5系被告单方委托的鉴定报告，对鉴定机构是否有能力做出鉴定结论提出质疑，根据法律规定应由被告向法院提出鉴定申请，由司法认证有资质的机构鉴定才可以作为本案参考依据。对鉴定结论有异议，做鉴定时装修没有结束，鉴定报告中注明房屋目前室内装修尚未完成，勘察过程也仅是当下没有发现，没有权威说明三年或五年或十年后是否存在安全隐患，是否适合居住，因此鉴定结论不能符合本案需求，没有预测未来房屋是否会因本次大幅度结构性调整而出现安全质量问题，要求重新鉴定，不重新鉴定该证据也不能证明房屋在未来不存在安全隐患，不能达到其证明目的。证据6，真实性无异议，原告当时明确通知被告不接受款项，因原告不知道对方账户，无法退还。 本院认定案件事实如下：杭州市西湖区房屋为三层三间混合结构农居房，登记的土地使用者是马启华，与原告原系夫妻，育有一女马敏，马启华于2001年1月27日死亡。马敏授权原告全权负责涉案房屋出租事宜。 2013年12月22日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁标的物为青芝坞157号整幢及周边道地；租赁期共15年，自2014年3月1日至2029年2月28日；用途仅作为经营使用；第一年租金为180000元，此后每年租金上涨2000元，其中2019年3月1日至2020年2月29日的年租金为190000元，租金于每年3月1日以现金或转账形式支付给原告；被告如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备等方案均须事先征得原告的书面同意后方可施工；如被告在办理经营许可证、营业执照等一系列证件需要原告配合完成，原告应积极配合被告；合同自签字之日起，双方不得单方面违约，如有一方违约，违约金为当年年租金的五倍。合同签订后，被告将涉案房屋用于经营民宿，并分别于2014年和2019年对房屋进行了装修，两次装修均未征得原告书面同意。第六年租金被告已支付。 2019年4月8日，根据被告委托，杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司出具鉴定报告一份，其中载明：经现场查勘，未发现房屋上部主体结构因地基沉降或不均匀沉降而引起的裂缝及变形异常，未发现房屋基础与承重墙体连接处开裂异常，未发现因基础破坏而导致上部结构明显倾斜、位移、裂缝、扭曲等异常；未发现房屋上部可视部分承重墙体及钢筋混凝土梁结构受力性裂缝；未发现钢筋混凝土现浇板楼盖受力性开裂现象；未发现房屋承重结构存在明显拆改情况。目前房屋使用情况正常，室内装修尚未完成，查勘中未发现影响房屋结构安全问题。根据《房屋完损等级评定标准》评定房屋完损等级为“完好房”，在正常使用条件下，房屋可继续使用，建议在今后使用过程中不得擅自拆改房屋承重结构及增加使用荷载，并做好日常定期检查及保养维护。 本案审理期间，本院至涉案房屋现场进行了查勘。 本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。在未有涉案房屋的其他所有权人提出异议的情形下，原告作为合同相对方有权提起本案诉讼，诉讼主体适格。 本案中，原告主张解除的理由是被告擅自装修改变房屋结构，严重损害房屋安全以及改变房屋用途，构成根本违约。对房屋用途，合同明确约定“作为经营使用”，且原告需配合被告办理经营许可证、营业执照等证件，说明签订合同时原告明知被告承租涉案房屋系用于经营，实际经营民宿并未违反合同约定，因此原告将“经营使用”理解为必须是被告个人开公司使用，本院不予采信。根据现场查勘及房屋实际装修情况来看，确实存在改变房屋内部结构等问题。被告未提供证据证实两次装修已征得原告同意，原告对第一次装修的同意或默认不代表对第二次装修的认可。退一步讲，即便如被告所称2019年仅是对房屋进行翻新，也不能免除装修施工需要事先征得原告书面同意的合同义务。虽然被告未欠付2019年的租金，且提供了具有相关鉴定资质的鉴定机构对房屋完损等级出具的评定，未发现存在影响房屋结构安全的问题，但仍应认定被告存在擅自装修甚至改变房屋内部结构的违约情形。但鉴于涉案房屋目前处于经营状态，且被告的违约行为不足以导致原告的合同目的不能实现，故本案中不宜认定被告构成根本性违约，原告不能行使法定的合同解除权，其有关解除《房屋租赁合同》并返还房屋的请求，本院不予支持，合同仍应继续履行。至于原告主张约定的当年年租金五倍的违约金，被告提出过高的抗辩，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益及房屋状况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为270000元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨怡于本判决生效之日起十日内支付包文英违约金270000元。 二、驳回包文英的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13300元，由包文英负担9520元，杨怡负担3780元。 包文英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杨怡于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴 凯 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  姜克宁 二〇二〇年六月十二日 书 记 员  赖 芳 ··