辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1799号上诉人（原审被告）：营口奥大房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区25-红海新区F区C10号楼。法定代表人：徐娜，经理。委托诉讼代理人：申小曼，1960年11月8日出生，汉族，公司办公室主任，现住盖州市。委托诉讼代理人：徐飞，男，1970年6月8日出生，汉族，公司员工，现住盖州市。被上诉人（原审原告）：陈立坚，男，1966年8月29日出生，汉族，现住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：李学辉，辽宁成启律师事务所律师。上诉人营口奥大房地产开发有限公司因与被上诉人陈立坚房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2019）辽0804民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人营口奥大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申小曼、徐飞，被上诉人陈立坚的委托诉讼代理人李学辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人营口奥大房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求撤销（2019）辽0804民初2524号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定，上诉人与被上诉人签订的《认购商品房协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，故而支持被上诉人的诉讼请求，判决错误，理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的《认购商品房协议书》并不是双方真实意思表示。认购协议书体现的房屋是上诉人开据给案外人姜维国的工程抵账房。因姜维国向被上诉人借款，便将该房屋抵押给了被上诉人。由于该房屋尚未办理房权证，被上诉人同姜维国一起找上诉人要求将《认购商品房协议书》更名到被上诉人名下。为此形成了所谓的《认购商品房协议书》。这份认购协议书的签订并不是双方真实的房屋买卖行为，涉及三方当事人都明确知道协议书更名到被上诉人名下只是起到担保作用，并非真实买卖。2、原审法院认定姜维国与原告之间存在债权债务关系，姜维国将工程抵账房出卖给了原告。这一事实认定错误。姜维国将涉案房屋抵押给被上诉人时，上诉人还没将涉案房屋正式开据给姜维国，怎能产生买卖。上诉人与姜维国代表金阳门业有限公司签订的《实木复合门购销合同》中约定：“甲方认购实木复合门422套（上诉人），总货款4667520元，此款全部由乙方垫付（金阳门业），总货款全部以鲅鱼圈丽水御尊四期门市房抵付，乙方无权预售商品房。复合门竣工验收合格后，甲方（上诉人）根据货款结算书，将商品房作为货款支付给乙方（金阳门业），并负责出据售房合同、发票和办理相关手续。”依此约定，上诉人在给姜维国开据涉案房屋用于向被上诉人提供抵押担保时，在批单上写明了“预付”，而并非出售或抵账。因为当时金阳门业的复合木门仅到了一部分且尚未安装，不符合结算货款的约定。但考虑到姜维国借钱是为了完成复合门购销合同的履行，才预付一套房子提供担保。3、上诉人与被上诉人签订的《认购商品房协议书》是一份担保协议、事实清楚，证据确凿。由于姜维国与上诉人签订的《实木复合门购销合同》是垫资，而姜维国资金不足向被上诉人借款，被上诉人担心姜维国无力偿还，便要求姜维国提供抵押担保。2014年8月8日上诉人将涉案房屋预开给了姜维国，姜维国向被上诉人借到款后找上诉人更名，上诉人于2014年8月13日又将涉案房屋更名到被上诉人名下，与被上诉人签订《认购商品房协议书》。姜维国借款后不久就下落不明，实木复合门合同没有履行完毕，双方至今没有最终结算。被上诉人也从未要求与上诉人签订正式商品房买卖合同。所以无论从事实，还是借款时间节点上，都能证明《认购商品房协议书》是双方签订的担保协议。被上诉人一再强调涉案房屋是与姜维国的债权抵顶，但却不敢出示借据，也没有抵债协议。原审法院在没有直接证据的情况下支持被上诉人的请求不妥，请二审法院查明事实，公正判决。被上诉人陈立坚辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。事实与理由：一、奥大公司主张与陈立坚签订协议书是为姜维国提供担保，其主张不符合逻辑，也与其一审答辩观点相互矛盾。关于姜维国与陈立坚之间的关系，奥大公司一审主张姜维国因资金困难将房屋出售给陈立坚。上诉主张姜维国向陈立坚借款用房屋提供担保。姜维国与陈立坚之间是什么法律关系，只有双方当事人最清楚。陈立坚主张其与姜维国之间存在债权债务关系，姜维国将向奥大公司主张工程款的请求权转让给陈立坚，对此奥大公司也认可并与陈立坚签订了协议书，该协议书并不是为姜维国提供担保。根据奥大公司与姜维国签订的《实木复合门购销合同》第二条第二款“合同总货款100%以奥大公司丽水御尊四期门市房顶付”。奥大公司用房屋抵顶姜维国工程款是其真实意思表示，并不是其主张的为姜维国提供担保。同时奥大公司开具收款收据时间上的先后，也可以证明奥大公司不是为姜维国提供担保。奥大公司于2014年8月8日将房屋抵顶给姜维国，8月13日与陈立坚签订的协议。签订协议的时候，在姜维国与奥大公司之间，房子已经抵顶给姜维国，姜维国不会用奥大公司担保。况且一审奥大公司主张只是配合姜维国过户，奥大公司二审主张与其一审答辩相互矛盾，且二审主张也不具有事实依据。二、奥大公司上诉状第二点认为原审法院认定事实错误。但原审认定这个的事实，就是奥大公司一审的答辩主张。参见判决第二页上数第三行“奥大公司辩称1、陈立坚购买的房屋是奥大公司抵付给案外人姜维国的工程抵账房。姜维国在没有取得房屋权属证书的情况下，因资金周转困难将抵账房出售给了陈立坚，陈立坚将购房款支付给了姜维国，双方系自愿行为，奥大只是在买卖双方的要求下为其办理购房更名手续而已”，可见奥大公司二审思路就是全盘否定一审的主张，民事诉讼不是儿戏，不知这样是否违反“禁反言原则”。恳求法庭责令奥大公司对此作出合理解释。三、本案产生的真正原因是，奥大公司支付姜维国工程款后，姜维国没有完成相应施工，奥大公司受到损失，奥大公司凭借其掌控房屋的优势，就想把损失转嫁给陈立坚。对于这种事情，奥大公司是累犯了，代理人查询了中国裁判文书网，发现（2014）营审民终再字第00039号、40、41三个判决与本案类似，都是奥大公司将房屋抵顶给施工队后与施工队有纠纷，就不配合买房人过户。这三个判决是辽宁省高院指令营口中院再审，营口中院审判委员会集体讨论作出的，审判长谢培勇、审判员陈友占、朱隆升。确定的裁判规则是工程款结算法律关系与商品房买卖合同是两个法律关系，不应因为工程款结算影响商品房买卖。所以，对于奥大公司应向姜维国主张权利，不应将损失转嫁给陈立坚。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人陈立坚向一审法院起诉请求：判令被告向原告交付丽水御尊4期8号楼2号房屋，并为原告开具售房发票，办理产权手续。一审法院认定事实：2012年9月11日，被告与营口金阳门业有限公司签订实木复合门购销合同，约定以被告的鲅鱼圈丽水御尊四期门市房顶付。2014年8月8日，被告给姜维国（姜维国系营口金阳门业有限公司的法定代表人）开具专用收款收据，房屋为丽水御尊四期8号楼2号门市，价款为965700元。因原告与案外人姜维国之间有债权债务关系，姜维国将案涉房屋抵顶给原告。2014年8月13日，原告与被告签订认购商品房协议书，被告给原告开具收款收据，房屋为丽水御尊四期8号楼2号门市，价款为965700元。另查明，被告主张的案外人姜维国与被告签订的复合门销售安装合同存在根本违约，被告已诉至法院解除合同并收回了已开具的房屋（含案涉房屋）一节，原告对此不予认可，被告亦未提供证据证明。又查明，案涉房屋仍然登记在被告名下。一审法院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。涉案房屋是被告作为工程款抵顶给案外人姜维国的，因姜维国与原告之间存在债权债务关系，姜维国又将该房屋出卖给了原告，被告对此同意，并由被告开具收据及签订认购商品房协议书，虽然原告没有直接将购房款支付给被告，但是被告应支付姜维国工程款，姜维国将该债权转让给了原告，原告以债权转让的方式抵付了购房款，而被告亦不需再向姜维国支付工程款，故可视为被告已收到案涉房屋的购房款。据此，应认定双方之间存在商品房买卖关系，被告对原告负有交付案涉房屋的义务，并附属履行为原告开具售房发票、协助办理产权手续的义务。原告的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告营口奥大房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告陈立坚交付被告开发的丽水御尊4期8号楼2号房屋（房屋面积107.3平方米），并为原告开具售房发票，协助原告办理产权手续。案件受理费13457元，由被告负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，本案争议焦点在于上诉人是否应当向被上诉人交付案涉房屋并开具发票协助办理产权手续。上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性的规定，依法有效。上诉人称案涉房屋买卖合同并非其真实意思表示，属于抵押担保性质，但并未提供证据证明案涉房屋买卖合同系抵押或担保性质。案涉房屋是上诉人作为工程款抵顶给案外人姜维国的，被上诉人与案外人姜维国之间亦存在债权债务关系，姜维国将房屋出售给被上诉人，上诉人对此过程完全知情且同意，开具了收款收据，签订了认购商品房协议书并加盖了公章。因此，被上诉人虽未直接向上诉人支付购房款，但其亦无需向案外人姜维国履行支付工程款的义务，故原审法院认定双方之间存在商品房买卖关系，上诉人对被上诉人负有交付案涉房屋的义务，并附属履行为原告开具售房发票、协助办理产权手续的义务并无不当。综上所述，上诉人营口奥大房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人营口奥大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孟宪云审判员  徐 丹审判员  姚 望二〇二〇年六月十八日法官助理朱庆圆书记员高洋