湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初3495号原告：恩施市嘉湘物业管理有限公司。住所地：湖北省恩施市施州大道53号。社会统一信用代码91422801795901207P。法定代表人：刘湘宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李相国，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄莉，湖北正典律师事务所律师。被告：吕红梅，女，生于1981年11月17日，湖北省建始县人，住恩施市。原告恩施市嘉湘物业管理有限公司（以下简称嘉湘物业公司）与被告吕红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告嘉湘物业公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼，被告吕红梅经本院公告送达诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票未到庭参加诉讼。审理中，因疫情原因延长审限6个月。本案现已审理终结。原告嘉湘物业公司向法院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费753元；2.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求中变更为：由被告承担本案诉讼费及公告费400元。事实与理由：原告自2009年6月进入位于恩施市××大道的中大御城进行物业服务。2015年1月，原告与恩施市中大御城小区业主委员会（以下简称中大业委会）签订《物业管理服务合同》，对物业服务的期限、收费标准等进行了明确约定。2015年底，双方物业服务合同到期，原告后因是否继续服务的问题与业主委员会发生纠纷，并为此诉至恩施市人民法院，恩施市人民法院考虑到小区业主的安全及环境卫生等因素，认为不宜立即执行，暂由原告继续履行物业管理职责，于是裁定中止执行。原告据此服务到2016年6月30日退出该小区。被告2012年8月21日购买并入住该××××室，面积104.63㎡。现被告拖欠原告2016年1月1日至2016年6月30日期间物业费，经原告多次催缴拒不支付。原告现诉至法院，请求判准前述诉请。被告吕红梅未作答辩，亦未提交证据。原告嘉湘物业公司围绕诉讼请求依法提交了被告《物业管理服务合同》、恩施市人民法院（2016）鄂2801执392号执行裁定书、催缴物业费通知及温馨提示、物业移交工作函、房地产权登记信息等证据。本院认为，原告嘉湘物业公司提交的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系恩施市××大道60号中大御城嘉合园幢1单元2008室业主，案涉房屋建筑面积为104.63㎡。2015年1月1日，中大业委会与原告签订《物业管理服务合同》，约定：原告向该小区业主提供物业服务，期限为2015年1月1日至2015年12月31日，服务内容为：“第二章委托管理事项第三条房屋建筑本体共用部位维修、养护和管理，包括：楼顶、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、凉庭、喷泉、假山、设备机房等……第六章物业管理服务费用第十六条物业管理服务费（一）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积1.20元/月/㎡向业主或物业使用人收取，商铺及住宅改商业的物业费为1.50元/月/㎡向物业公司缴纳，在所收取的上述费用中，物业公司再按0.10元/㎡向业委会缴纳（还建户除外），用作业主委员会的维权活动经费……（四）物业服务费按每六个月缴纳一次，业主应在2015年1月30日前付清上半年的物业服务费，2015年6月30日前付清下半年的物业服务费……”。上述合同到期后，中大业委会于2015年12月31日要求原告退出中大御城物业服务，原告以部分业主不同意其撤出及要保证业主的正常生活为由拒绝撤出，致中大业委会于2016年1月11日具状诉至本院并申请了先予执行，本院立案受理后于2016年3月2日作出了（2016）鄂2801民初8号民事裁定书，裁定原告腾退恩施市中大御城小区物业服务办公用房等，且在审理后于2016年3月30日作出了（2016）鄂2801民初8号民事判决书，判决原告于该判决书生效之日退出该小区的服务区域等。但在本院对该案的先予执行过程中，因该小区业主就是否能先予执行、是否保留现物业公司及召开业主大会改选业委会，选聘新的物业公司以及小区安全、卫生等问题有不同意见，矛盾激烈，且综合各相关事由，本院考虑到该小区业主的安全及小区环境卫生及特种设备、消防设施安全运行等因素，认为不宜立即执行，而应暂由该小区原物业公司即本案原告继续履行物业管理职责，待该小区业主大会新选聘物业公司后再执行为宜，遂于2016年4月26日作出（2016）鄂2801执392号执行裁定书，中止了本院（2016）鄂2801民初8号民事裁定书的执行。因此，原告在上述合同到期后，自2016年1月1日起至2016年6月30日仍为该小区提供物业服务，因被告未支付在此期间的物业服务费，致原告具状诉至本院。2016年6月30日，原告与中大业委会办理物业移交工作，并签订了《物业移交工作函》，将该小区的物业工作及相关资料全部移交该业委会，退出对该小区的物业服务。另查明，被告吕红梅已于2017年4月1日将案涉房屋转移登记给了案外人向晖和赵彩红。本院认为，中大业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同是《物业管理条例》所赋予的职权，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故，原告与中大业委会于2015年1月1日签订的《物业管理服务合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力。在《物业管理服务合同》服务期限届满后，即自2016年1月1日至2016年6月30日，虽然原告为被告提供物业服务无书面合同依据，但其是在本院审理过程中在该小区未聘请其他的物业管理公司进行管理，为保证该小区的安全及卫生的前提下，依照本院的裁定而提供过渡时期的阶段性物业服务。故，被告吕红梅作为该小区的业主理应支付对应的物业服务费。关于该期间物业服务费的收取标准，应依原合同约定即住房1.2元/月/㎡计收。故原告要求参照双方原来签订的合同约定的物业服务收费标准予以支付物业费753元（1.20元/月/㎡×104.63㎡×6个月），符合约定，本院予以支持。被告吕红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其对民事权利和诉讼权利的放弃，不影响本院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告吕红梅于本判决生效之日向原告恩施市嘉湘物业管理有限公司支付物业服务费753元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，公告费400元，共计450元，由被告吕红梅负担。本判决如需公告送达，公告费由需公告送达的当事人负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 朱 晖审判员 张 波审判员 谭淑琼二〇二〇年六月二十二日书记员 程安慧