辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3942号上诉人（原审被告）：大连绿地新城置业有限公司，住住所地辽宁省大连经济技术开发区小窑湾国际商务区42号路西侧1号。统一社会信用代码91210213594413848G。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁圣福，该公司员工。被上诉人：沙士成，男，1959年4月5日出生，汉族，住辽宁省大连市经济技术开发区。委托诉讼代理人：齐晓杰，黑龙江建纲律师事务所律师。被上诉人：沙恩鹏，男，1990年9月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：沙士祥，沙恩鹏父亲。上诉人大连绿地新城置业有限公司（以下简称“绿地公司”）因与被上诉人沙士成、沙恩鹏商品房销售合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决,依法将判决第三项“被告大连绿地新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告沙恩鹏购房定金152,626元”,改判为返还购房款本金76,313元。2.判令被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、被上诉人违约在先,应当由被上诉人承担《认购协议》未按期支付首付款的违约责任,而不是相反。双方认购协议第一条明确约定,乙方应当于认购之日携带乙方身份证原件缴纳30%首付款。被上诉人认购的房屋总价款为381,562元,而被上诉人实际缴纳房款76,313元,并未按照认购协议约定足额缴纳首付款,被上诉人的违约行为自2013年12月30日认购协议签订之日一直持续至2018年仍未缴清首付款,故被上诉人应对其持续违约行为承担责任,而不是上诉人。二、一审法院认定事实适用法律有误,被上诉人未实际缴纳定金,不应适用双倍返还的定金罚则。虽然认购协议约定定金为76,313元,但被上诉人并未实际缴纳定金,上诉人开具的收据,明确注明“本收据仅限收取诚意金、房款及代收代付款项”,收据并未约定定金字样,该款项并不属于定金,不应适用定金罚则。三、被上诉人主张双倍返还定金有失诚实信用和公平原则。被上诉人在2013年认购房屋,一方面未缴纳房屋首付款,另一方面亦未积极主张认购协议关于认购房屋的权利,直至上诉人将房屋出售后,才向上诉人主张双倍返还定金的主张,明显违背诚实信用和公平原则,法院不应支持被上诉人的诉讼请求。沙士成、沙恩鹏辩称,不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法维持一审判决。沙士成、沙恩鹏向一审法院起诉请求：1.解除二原告与被告签订的《商品房认购协议书》；2.判令被告向原告沙恩鹏双倍返还购房定金152,626元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月30日，案外人远宁代表二原告与被告签订《商品房认购协议书》，约定：二原告购买被告开发的大连经济技术开发区小窑湾国际商务区20#-1-1402商品房（预测建筑面积：60.09平方米），房屋单价为6349.85元/平方米，房屋总价381,562元，定金76,313元，付款方式为贷款。同时双方约定二原告应于认购之日交纳30%首付款；若付款方式选择银行按揭支付，则需在被告发出通知后一周内到被告售楼处办理相关按揭手续，若付款方式为一次性付款，可于被告发出通知后一周内到被告售楼处付30%首付款，余下70%房款，分7个月付清，每月付房款的10%；在本认购协议期间，被告若未经二原告同意将该房屋另售第三方的，二原告有权要求被告返还已付款，定金双倍返还。二原告与被告未就何时签订商品房买卖合同作出约定。二原告于2013年12月30日、31日通过其亲属以银行转账方式向被告支付了76,313元，被告于2013年12月31日向二原告出具收据。二原告与被告未签订正式商品房买卖合同，被告于2018年将案涉房屋出售给他人。一审法院认为：二原告与被告签订的《商品房认购协议书》目的是将来签订正式商品房买卖合同，其性质属于预约合同。《商品房认购协议书》签订后，原告依约支付定金，被告至今未与二原告签订正式的商品房买卖合同，并将案涉房屋出售他人，双方合同目的无法实现，被告根本违约，根据双方约定被告应当双倍返还定金，故二原告请求解除与被告签订的《商品房认购协议书》并双方返还定金，于法有据，予以支持。被告辩称二原告未支付定金，与事实不符，因双方签订认购协议后二原告按照约定支付了定金，被告以其单方出具的收据否定二原告支付定金的事实，不予采纳。关于被告辩称二原告违约在先。根据认购协议书第一条约定，原告应该在签订协议书当日支付购房款的30%的首付款，但该协议书同时还约定“若付款方式选择银行按揭支付，则需在被告发出通知后一周内到被告售楼处办理相关按揭手续，若付款方式为一次性付款，可于被告发出通知后一周内到被告售楼处付30%首付款，余下70%房款，分7个月付清，每月付房款的10%”等内容，即便二原告存在未足额支付首付款的情形，因双方在认购协议书中并未约定相应后果，被告亦无权擅自将案涉房屋出卖给他人。被告既未通知二原告补充首付款，亦未通知二原告签订正式的商品房买卖合同，擅自即将案涉房屋出售给他人，构成根本违约，不论根据认购协议约定还是定金罚则，均应承担双倍返还定金的责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，作出如下判决：一、解除原告沙士成、沙恩鹏与被告大连绿地新城置业有限公司于2013年12月30日签订的《商品房认购协议书》；二、被告大连绿地新城置业有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还原告沙恩鹏购房定金152,626元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由被告大连绿地新城置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院已查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对于绿地公司与沙士成、沙恩鹏签订《商品房认购协议书》的事实均无异议，该协议系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应依约履行各自义务。该认购协议约定，定金76,313元，在认购协议期间，绿地公司若未经二被上诉人同意将该房屋另售第三方的，二被上诉人有权要求绿地公司双倍返还定金。协议签订后，二被上诉人已依约向绿地公司足额交纳了定金，而绿地公司在认购协议未予解除，正式商品房买卖合同尚未签订的情况下，未通知二被上诉人即将案涉房屋另行出售给案外人，违反了认购协议的约定，应承担双倍返还定金的法律后果。一审法院对本案的处理并无不当，本院依法予以维持。关于绿地公司上诉称，二被上诉人未按期支付首付款，违约在先一节，本院认为，案涉认购协议虽约定应于认购之日交纳30%首付款，但同时亦约定“若付款方式选择银行按揭支付，则需在被告发出通知后一周内到被告售楼处办理相关按揭手续，若付款方式为一次性付款，可于被告发出通知后一周内到被告售楼处付30%首付款”，合同约定前后不一致，在后的约定应系在先约定的具体化，变更了交纳30%首付款的时间。按照商品房买卖正常交易惯例，无论是采取贷款方式，还是一次性付款方式，支付首付款的时间不应存在明显差异。并且，认购协议属于预约合同，其签订的目的在于保证双方当事人能够签订正式的《商品房买卖合同》，购房人交纳定金的行为即可以实现约束双方当事人，确保《商品房买卖合同》签订的担保作用。若在双方当事人尚未签订正式《商品房买卖合同》的情况下，即要求未形成商品房买卖合同关系的意向购房人履行商品房买卖合同项下的付款义务，显然与正常的商品房交易流程相悖，亦无充分的事实和法律依据，故对于绿地公司的该项上诉理由本院不予采信。关于绿地公司上诉称，二被上诉人交纳的款项并非定金性质一节，本院认为，在双方签订的认购协议中明确约定意向购房人需交纳的款项性质是“定金”，至于绿地公司单方开具的收据上以格式条款的方式载明的“诚意金、房款及代收代付款项”等内容不足以变更双方认购协议上约定的款项性质，故对于绿地公司的该项上诉理由亦无充分的事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人大连绿地新城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1708元（大连绿地新城置业有限公司已预交），由上诉人大连绿地新城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月二十三日书记员 连亚妮