浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0421民初2832号 原告：蒋娟芬，女，1968年11月25日生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：王为勤，浙江洪坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建春，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告：盛霞芳，女，1966年3月27日生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：毛吟雪，浙江东方正大律师事务所律师。 第三人蒋娟娟，女，1972年5月4日，汉族，住浙江省嘉善县。 原告蒋娟芬与被告盛霞芳、第三人蒋娟娟租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蒋娟芬及其委托诉讼代理人王为勤、陈建春与被告盛霞芳及其委托诉讼代理人毛吟雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋娟芬向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《场地租赁协议》于2019年6月30日终止；2.判令被告返回租金计人民币316810元（测绘报告结论，总面积6730.06平方米，租方使用面积3660.87平方米，被告实际占用面积比例为42.19%，原告每年付租金为346860元，被告按比例应退还租金为253140元，2019.7.1-2019.9.5未发生的租金应为63670元，计算公式为346860×67天÷365）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因经营废钢铁业务之需，于2018年9月6日租用了被告所有的位于嘉善县天凝镇的东村方桩厂的全部场地用于堆放废钢铁，双方签订了《场地租赁协议》，租赁期限自2018年9月6日至2023年9月5日止,年租金为人民币600000元。原告己于签订协议时交付了第一年租金。协议第6条约定：停车两边的方桩，两个月内甲方负责全部清除，超出时间则按平方扣除租金，但被告签约后没有对方桩进行清除，堆放至今。造成原告经营困难，原告多次与被告交涉，均未果。故此，按照协议约定，被告应按实际占用面积扣除租金。同时，根据嘉善县天凝镇人民政府对废钢铁堆场清退整治的相关要求，最迟清退时间为2019年6月30日。按照协议第七条约定，协议自动终止,双方互不担责，被告应无条件退回未发生的租金。综上，被告未能履行协议约定的义务，应扣除相应的租金（场地总面积为7076平方米，方桩及生活用房实际占用面积为3076平方米,占总面积的43.47%),同时被告应退回2019年7月1日至2019年9月5日的租金。 被告答辩称：1.原告主体不适格，与被告发生租赁关系的是第三人蒋娟娟。原告提供的《场地租赁协议》未实际履行，不发生法律效力。2.合同签订之前场地已经交付，原告提交的图纸与场地不符。合同约定的租金是固定的，租赁期间第三人蒋娟娟未提出要求被告按平方退还租金。鉴于原告主体不适格，请法庭依法驳回原告起诉。 第三人蒋娟娟答辩称：没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 对于原告出示的场地租赁协议，被告对其真实性、客观性、关联性不予认可，认为场地的实际租赁人是蒋娟娟，以原告名义签订协议仅仅为了应付上级政府，并非真实意思表示，第三人蒋娟娟无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对于原告出示的银行打印明细，被告对其真实性无异议，但认为租金是第三人蒋娟娟支付给被告，第三人蒋娟娟无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告出示的天凝镇政府信访处理文件，被告对其真实性无异议，但认为文件列明当事人是蒋娟娟，所以原告主体不适格，第三人蒋娟娟无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告出示的测绘报告，被告对其真实性、客观性、关联性不予认可，第三人蒋娟娟无异议，本院认为该测绘报告系原告单方委托，故本院不予确认。对于原告出示的公证书及光盘，被告对其真实性无异议，但对其客观性、关联性不予认可，第三人蒋娟娟无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告提交的通话记录，被告对其真实性没有异议，但认为该通话记录系第三人蒋娟娟约其上访，碍于情面，第三人蒋娟娟将原告电话给被告，让原、被告一起去，第三人蒋娟娟无异议，本院对其真实性予以确认。对于原告出示的行政处罚决定书、发票，被告对其真实性不予确认，第三人蒋娟娟无异议，经本院核实，对该组证据予以确认。对于原告出示的流动式起重定期检验报告，被告认为检验报告的时间已经过期了，第三人蒋娟娟无异议，本院认为该证据系复印件且与本案没有关联性，故本院不予认可。 对于被告出示的场地租赁协议及银行账户明细，原告对其真实性、合法性无异议，但认为该份协议是正式协议的起因，对其证明力有异议，第三人蒋娟娟对其真实性无异议，但认为当时原告不在家，被告让第三人蒋娟娟去看场地，被告催得比较急，就签了这份协议，本院对该组证据的真实性予以确认。对于被告出示的微信聊天记录，原告对其真实性及证明力有异议，第三人蒋娟娟认为有些内容漏记了，本院将综合全案在下文中予以论述。对于被告出示的工商登记信息以及设备登记情况，原告对其真实性、关联性、合法性均有异议，第三人蒋娟娟无异议，本院对其真实性予以确认。对于被告出示的于佳雯户籍信息、录用人员名单公示和公告，原告及第三人对其真实性无异议，但认为与本案没有关联性，本院对其真实性予以确认。对于被告出示的更改土地出让协议、股份转让协议，原告、第三人对其真实性有异议，经本院核实，对该份证据予以确认。 对于第三人出示的短信打印件，原、被告对其真实性没有异议，但被告认为这份材料也能证明第二份合同磋商的过程，本院对该证据的真实性予以确认。 对于徐金林的调查笔录，本院结合其他证据综合认定。对于司法鉴定测绘报告、发票、答复、鉴定人员出庭作证的证言，符合法律规定，故本院予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2018年8月6日，第三人蒋娟娟开始与被告协商租用场地事宜。同日，第三人蒋娟娟向被告盛霞芳银行转账200000元。2018年8月20日，被告与第三人蒋娟娟签订《场地租赁协议》一份，约定：“第一条：租赁地点及用途；原东村方桩厂：经营、堆放废铁业务。第二条：租赁期限：自2018年8月20日起至2019年8月20日止，共计壹年。第三条：租金及支付：年租金陆拾万元，支付方式：现金支付。……6.如遇国家征占用地，或国家强制取消收铁行业，本协议自动终止，甲方无条件退回未发生的租金，双方互不承担违约责任。7.如第6条外，有一方悔约，赔对方半年租金。” 2018年9月6日，原、被告签订《场地租赁协议》一份，约定：原东村方桩厂全部场地【包括行车2部，地磅1台及房屋归乙方（即原告，下同）无偿使用】，乙方用于经营、堆放废铁业务。第二条：租赁期限：自2018年9月6日起至2023年9月5日止，共计5年。第三条租金及支付方式：年租金陆拾万元整，支付方式：第一年签约后一次性付清，以后每年提前2个月支付下一年度租金。第四条双方约定其他事项：……6.行车两边的方桩，两个月内甲方（即被告，下同）负责全部清除，超出时间，则按平方扣除租金。7.如遇国家征占用地，或国家强制取消收铁行业，本协议自动终止，甲方无条件退回未发生的租金，双方互不承担违约责任。8.2018年8月20日之后场地发生的一切债务（如应收款、应付款、工人工资、税收、安全工作等费用）均与甲方无关，上述第6.7条外，如有一方违约，无条件赔付半年租金。 2018年9月11日，于爱红（第三人蒋娟娟丈夫的姐姐）经第三人蒋娟娟的指示向被告盛霞芳银行转账400000元。 另查明，1.2011年1月28日，天凝镇东顺村经济合作社与陆建林、盛霞芳、高菊生签订《更改土地出让协议》一份，将座落于天凝东顺村塘南东南湾圩区北高压线至南市河土地（南头宽50米、北头宽55米、长140米计11亩），出让土地款为每亩1万元，由陆建林、盛霞芳、高菊生使用。2011年3月27日，邢毓春与被告盛霞芳签订《股份转让协议》，邢毓春愿意把自己所持有的股份（包括高菊生转让的）37%的股份以50万元转让给盛霞芳，盛霞芳拥有股权72%，邹志元拥有股权28%。2015年10月7日，邹志元与被告盛霞芳签订《股份转让协议》，邹志元愿意把自己所持有的28%股份以75万元转让给盛霞芳。2.2018年11月25日嘉善县环境保护局对原告蒋娟芬进行行政处罚，认为原告蒋娟芬在天凝镇东顺村五珠浜的废旧金属回收站未依法提交建设项目环境影响评估文件，擅自进行生产，罚款8200元。3.2019年5月30日，天凝镇人民政府向蒋娟娟等出具信访事项处理意见书，要求废旧钢铁经营户最迟清退时间截止到2019年6月30日。4.原告蒋娟芬与第三人蒋娟娟系姐妹，双方自认该场地系原告蒋娟芬租赁使用，第三人蒋娟娟帮助原告蒋娟芬打理生意。 审理过程中，原告申请对嘉善县天凝镇东方村方桩厂（天凝大道北侧附近）的场地总面积、方桩的占用面积进行测绘，本院委托浙江地科土地勘测规划设计有限公司进行鉴定，鉴定结果：经数据处理及面积核算，实测场地总面积7047.19平方米，场地两旁方桩一共有五堆，面积分别为333.71平方米、215.10平方米、59.97平方米、351.51平方米、274.63平方米，方桩总占用面积为1234.92平方米。为此，原告预付鉴定费10596元，鉴定人员出庭费用3000元。 本院认为：本案的争议焦点：（一）涉案场地实际承租人应如何认定。（二）原告主张返还租金的请求是否应予支持。 （一）涉案场地实际承租人应如何认定。原告认为原、被告于2018年9月6日签订的《场地租赁协议》系双方真实的意思表示，原告蒋娟芬为实际承租人，被告认为被告与第三人蒋娟娟于2018年8月6日签订的《场地租赁协议》系双方真实的意思表示，第三人蒋娟娟为实际承租人。本院认为，首先，从合同签订的时间来看，2018年8月6日《场地租赁协议》签订在先，2018年9月6日的《场地租赁协议》签订在后，两份合同不一致的情况下，应以时间在后的合同为准，且2018年9月6日《场地租赁协议》的内容更加具体详细，故应以该份合同作为双方真实意思表示。其次，根据第三人蒋娟娟的陈述，其作为被告蒋娟芬的代理人与被告签订合同并支付租金，根据法律规定，受托人以自己的名义与他人订立合同时，他人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因他人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露他人，委托人因此可以行使受托人对他人的权利，从本案合同的签订过程来看，第三人蒋娟娟与被告签订租赁合同后，向原告披露被告，然后原、被告签订《场地租赁协议》，故应以该份合同作为双方的真实意思表示。再次，行政处罚决定书能够进一步确认涉案场地由原告租赁使用，原告为场地的实际承租人，另，介绍人徐金林的调查笔录中亦陈述场地实际承租人为原告蒋娟芬，其曾陪同原告蒋娟芬就2018年9月6日《场地租赁协议》的内容与被告进行磋商。综上，本案应认定原告蒋娟芬应为涉案场地实际承租人，对于被告辩称原告主体不适格，与被告发生租赁关系的是第三人蒋娟娟，原告提供的《场地租赁协议》未实际履行的辩解，与事实不符，本院不予采信。 （二）原告主张返还租金的请求是否应予支持。本院认为，根据本院查明的事实，天凝镇东顺村经济合作社将天凝东顺村塘南东南湾圩区北高压线至南市河土地出让于陆建林、盛霞芳、高菊生，后被告盛霞芳通过股权转让的形式拥有该土地的使用权。2018年9月6日《场地租赁合同》约定：“如遇国家征占用地，或国家强制取消收铁行业，本协议自动终止，甲方无条件退回未发生的租金，双方互不承担违约责任。”，根据本院查明的事实，天凝镇人民政府要求废旧钢铁经营户最迟清退时间为2019年6月30日，原告于2019年6月29日搬离，并短信告知被告，故根据合同约定，该协议于2019年6月30日自动终止，该终止实际为合同解除，至通知到达对方时解除，故本院认为原、被告签订的《场地租赁合同》于2019年6月30日终止。合同解除后，尚未履行的，不再继续履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状、采取其他补救措施。根据2018年9月6日的《场地租赁合同》约定：“行车两边的方桩，两个月内甲方负责全部清除，超出时间，则按平方扣除租金”，而至法院判决之日被告并未清除行车两边的方桩，据鉴定机构测得的面积，方桩占地17.5%（1234.92平方米÷7047.19平方米），故被告盛霞芳应退还原告的租金包括出租期间方桩占用场地面积的租金85726元【600000元×17.5%÷365天×298天（2018年9月6日至2019年6月30日）】，以及2019年7月1日至2019年9月5日应退还的租金110137元（600000元÷365天×67天），合计为195863元（85726元+110137元）。对于被告认为特定场地，特定租金的辩解，与事实不符，本院不予采信。关于被告辩称船坞也应算入实际面积的意见，本院认为，船坞是场地租赁的配套环境，其相应价值应已包含予场地租金内，故对于被告该抗辩，本院亦不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下： 一、原告蒋娟芬与被告盛霞芳签订的《场地租赁合同》于2019年6月30日终止； 二、被告盛霞芳于判决生效后十日内返还原告蒋娟芬租金195863元； 三、驳回原告蒋娟芬其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6118元，保全费2170元，合计8288元，由原告负担3164元，被告盛霞芳负担5124元；鉴定费用13596元，由原告负担5190元，由被告盛霞芳负担8406元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  郑 斌 审 判 员  陈 旻 人民陪审员  潘祥林 二〇二〇年六月十日 书 记 员  王宝龙