江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初1727号原告：沈云华，男，1980年5月9日出生，汉族，户籍所在地江苏省如东县，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：戈新洲、何曦，江苏新帆律师事务所律师。被告：陈建军，男，1972年10月30日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：陈炎，女，系陈建军妻子。被告：陈炎，女，1973年7月13日出生，汉族，住南通市港闸区。两被告共同委托诉讼代理人：沈波、沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。被告：包建平，女，1970年6月11日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：李德忠，男，系包建平丈夫。委托诉讼代理人：何艳，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。第三人：港闸区众帮房产中介服务部，住所地南通市港闸区怡园北村25商业105室。经营者：张晓武，男，1964年9月2日出生，汉族，住南通市崇川区。第三人：陈晨，女，1997年4月2日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，住南通市崇川区。原告沈云华与被告陈建军、陈炎、包建平及第三人港闸区众帮房产中介服务部（以下简称众帮中介）、陈晨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈云华及其委托诉讼代理人戈新洲，被告陈炎及陈建军、陈炎的共同委托诉讼代理人沈波、沈冬玲，包建平的委托诉讼代理人李德忠、何艳，第三人众帮中介的经营者张晓武，陈晨（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈云华向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告退还原告已付购房款304400元，并支付逾期退款利息（以304400元为本金，自2017年2月25日至实际退还之日止，按年利率6%计算）；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失746900元、装潢损失239061元、评估费12000元、律师费18000元，共计1015961元；4.判令第三人众帮中介返还原告中介费2000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在第三人众帮中介居间介绍下于2016年10月4日签订了《房地产买卖合同》一份，约定被告将位于南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋及同幢C221号配套车库出售给原告，成交总价610000元。合同还就付款时间、办理产权过户时间等事项作出了约定。合同签订后，原告共计向被告支付了购房款304400元（含燃气初装费4400元），被告将案涉房屋交付原告后，原告即进行了装修并已入住。2019年3月，案涉房屋的开发商通知被告至相关部门办理产权登记手续，但被告却故意拖延，至今不配合原告办理产权过户手续，故成讼。陈建军、陈炎辩称，其虽然在《房地产买卖合同》签字，但仅是应包建平的要求，陈建军、陈炎与原告之间并未建立真实的房屋买卖合同关系，事实上是包建平在购买了陈建军、陈炎的案涉房屋后又转售给了原告；陈建军、陈炎收到原告支付的购房款280000元及4400元是事实，但没有收到原告支付的20000元定金，且其收到的款项系原告代被告包建平支付的购房款，即便要退还购房款也是应由包建平退还；包建平作为房地产经纪人员，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖出房屋赚取差价，破坏了正常的市场交易秩序，损害了社会公共利益，包建平与陈建军、陈炎之间签订的《房地产买卖协议》无效，陈建军、陈炎已就此向法院提起了诉讼；原告自2017年开始即占有案涉房屋，在未支付房屋占有使用费的情况下，无权要求支付逾期还款利息损失；原告在签订合同时没有尽到审慎注意义务，未认真审查房屋的产权情况，主观上存在过错，应自行承担一定责任；对于房屋差价损失，评估时点应为2017年2月25日而非2019年5月20日，对评估价格不予认可；装潢损失评估报告采用成新率95%计算价格不当，应按每年至少20%的折旧率计算，且相关物品未列明品牌，没有参照原始票据进行估价；原告主张的律师费没有合同和事实依据。包建平辩称，原告在签订该合同时即知晓包建平非案涉房屋的所有权人，其为此要求被告陈建军、陈炎在合同上签字确认，且嗣后房屋交付、购房款支付均是与陈建军、陈炎直接发生，包建平并非《房地产买卖合同》的买卖方，仅是中介方；《房地产买卖合同》签订后因第三人陈晨不愿履行《房地产买卖合同》，遂导致原告的合同目的无法实现，合同无法继续履行的责任不在包建平，其无需承担赔偿责任；原告既主张逾期退款利息又要求赔偿损失无法律依据，如原告要求被告支付逾期退款利息，即视为被告无需承担赔偿责任；《房地产估价报告》和《装修价值鉴定的评估报告》存在超过有效期、未列出物品原值等多处瑕疵，不能作为损失认定的依据；包建平确曾收到原告支付的2000元中介费，但嗣后已将该款支付给了众帮中介的经营者张晓武；众帮中介已经提供了居间服务，并促成了交易，原告无权要求返还该款。众帮中介述称，收到包建平转交的2000元中介费是事实，原告与被告陈建军、陈炎买卖案涉房屋是众帮中介与包建平促成，众帮中介与包建平均是介绍人；被告陈建军在出售案涉房屋时表示该房屋系陈建军、陈炎所有，待其领取了产权证后再将房屋过户给原告。因此，原告无权要求返还中介费。陈晨述称，其系陈建军、陈炎之女，是南通市港闸区原农村家庭住房被拆迁安置对象暨权利人之一，依法享有对案涉房屋的权利；陈建军、陈炎出售案涉房屋时，陈晨在外求学并不知情；陈晨现无任何房屋可居住，故不同意出售案涉房屋。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《房地产买卖合同》、收条、《商品房买卖合同》、支付宝转账记录、发票、传票、《南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋装修价值鉴定的评估报告》、《房地产估价报告》、委托代理合同、录音等；被告陈建军、陈炎提供了南通市港闸区房屋搬迁评估报告、安置面积确认表、居民户口薄、结婚证、《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》、收条、《协议》、结算明细、企业信用信息、（2019）苏0611民初4058号案件受理通知书等。经庭审质证，本院认定事实如下：2015年1月，陈建军户位于南通市港闸区原农村家庭住房被拆迁，享受安置面积190平方米，安置对象为陈建军、陈炎、陈晨（陈建军、陈炎系夫妻关系，二人生有一女陈晨）。2016年8月17日，陈建军、陈炎（甲方，卖方）与包建平（乙方，买方）及港闸区众帮房产中介服务部（丙方，中介方，以下简称众帮中介）签订了《房地产买卖协议》一份，约定甲方将上述安置面积指标按4625元/平方米的价格出售给乙方，乙方系购房投资，由乙方选房并由乙方指定过户产权人。合同签订当日，包建平向陈建军、陈炎支付了定金50000元。2016年8月底，陈建军户选购了南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋及同幢C221号配套车库和10幢203室房屋及同幢C113号配套车库。2017年2月24日，陈建军就上述房屋与南通市城镇房地产开发公司办理了案涉安置房的结算交付手续，并签订了《商品房买卖合同》。同日，包建平、陈建军、陈炎达成了《协议》一份，确认包建平购买的景和花苑21幢506室及车库、10幢203室及车库，已付定金50000元，首付款583896.95元，留620000元过户，前账已清。2016年10月4日，包建平、陈建军、陈炎（甲方，卖方）与沈云华（乙方，买方）及众帮中介（丙方，中介方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋（建筑面积113.94平方米）及同幢C221号配套车库（面积13.5平方米）出售给乙方，成交总价610000元；本合同签订时乙方支付20000元作为购房定金，由丙方转交给甲方；甲方的交房时间以开发商通知为准，交房时乙方付清首付款280000元；甲乙双方定于开发商通知二十日内办理产权过户手续，同时乙方支付310000元给甲方；甲方保证上述房地产权的共有人知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有人在本合同上签字，否则由此造成的买卖不能正常进行甲方愿意承担违约责任；在本协议履行过程中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，责任由违约方承担，丙方收取的佣金不再退还。合同签订后，沈云华将定金20000元和中介费2000元支付给了包建平，包建平又将其中的2000元中介费支付给了众帮中介。2017年2月24日，陈建军、陈炎出具了收条一份，载明收到沈云华案涉房屋购房首付款300000元。此外，被告将案涉房屋交付给原告后，沈云华还向陈建军、陈炎支付了煤气初装费4400元，并对案涉房屋进行了装修。沈云华为提起本案之诉，与江苏新帆律师事务所签订了《委托代理合同》一份，约定沈云华委托江苏新帆律师事务所律师担任其代理人，律师代理费、差旅费、交通费等共计18000元。后沈云华支付了律师代理费18000元。诉讼过程中，本院根据沈云华的申请，委托江苏跃龙土地房地产评估测绘有限公司（以下简称跃龙公司）、海安海审资产评估有限公司（以下简称海审公司）分别对案涉房屋2019年5月20日的市场价值及装饰装修价值进行了评估，跃龙公司于2019年11月10日出具了《房地产估价报告》[（江苏）跃龙（2019）（估）字第408号），评估结果为：案涉房屋2019年5月20日的市场价值为1356900元。海审公司于2019年10月20日出具了海审评报字[2019]3-040号《南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋装修价值鉴定的评估报告》，评估结论为239061.39元，评估明细表中载明装修物品按成新率为95%计算；自本评估报告出具之日起一年内有效（即2019年11月10日至2019年11月9日）。原告为上述两次评估分别支付了8500元、3500元。2019年12月20日，被告陈建军、陈炎及第三人陈晨以包建平作为房地产经纪人员，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖出房屋赚取差价，破坏了正常的市场交易秩序，损害了社会公共利益为由，向本院提起诉讼，请求确认陈建军、陈炎与包建平签订的《房地产买卖协议》无效。本院认为，本案双方的争议焦点为，1.如何确定《房地产买卖合同》的卖方主体？2.原告的损失如何确定及分担？3.第三人应否向原告退还中介费？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告主张案涉《房地产买卖合同》的卖方为三被告；被告陈建军、陈炎抗辩认为，其并未与原告建立房屋买卖合同关系，案涉房屋系被告包建平出售给原告。经审查，第一，本案原、被告双方系完全民事行为能力人，双方在合同中均表达了买卖房屋的意思表示，对房屋位置、价款、交付、过户、违约责任等事项均有明确约定，不违反法律法规的强制性规定。第二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尽管案涉房屋系家庭共有财产，作为共有权人的陈晨未在《房地产买卖合同》上签字，亦不同意出售案涉房屋，但并不影响协议效力。第三，包建平与陈建军、陈炎之间签订的《房地产买卖协议》是否有效并不影响对案涉《房地产买卖合同》效力的认定，故应认定《房地产买卖协议》已依法成立，且合法有效。从案涉《房地产买卖合同》签字盖章情况来看，陈建军、陈炎、包建平均在《房地产买卖合同》中卖方处签字确认，并收取了原告购房款，应认定为卖方。被告陈建军、陈炎关于其与原告之间并未建立真实的房屋买卖合同关系的抗辩意见与庭审查明的事实不符，故不予采纳。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。合同约定的过户条件具备后，被告未能按期配合原告办理产权过户手续，且作为共有权人的陈晨未明确表示同意出售案涉房屋，原告有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将收取的购房款及煤气初装费返还给原告。被告陈建军、陈炎抗辩认为其收到的款项系原告代被告包建平支付的购房款，即便要退还购房款也是由包建平退还，因陈建军、陈炎、包建平系《房地产买卖合同》的卖方，且实际收取了原告的购房款，三被告负有退款义务，故对陈建军、陈炎的该抗辩意见不予采纳。至于退还数额问题，不论陈建军、陈炎、包建平各自收取的数额为多少，系三人之间的内部关系，不能对抗合同相对方的原告，故退还数额应为304400元。关于原告损失的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告要求被告赔偿房屋差价损失746900元、装潢损失239061元及逾期退款的利息损失；被告抗辩认为《房地产估价报告》确定房价的评估时点存有不当及估价报告存在瑕疵，不能作为认定房屋差价依据。经查，原告主张的房屋差价损失属于守约方可得利益损失范畴，房屋差价评估时点2019年5月20日系原告起诉之日，并无不当；尽管《房地产估价报告》所载有效期为2019年11月10日至2019年11月9日，但该报告同时载明报告出具之日起一年内有效，可以认定报告中所载有效期2019年11月10日至2019年11月9日为笔误，属轻微瑕疵，并不影响报告的效力，故对被告的该抗辩意见不予采纳。因此，房屋差价损失为746900元（1356900-610000）。对于装饰装修部分的损失，该损失系直接损失。被告认为评估机构对案涉房屋装修价值进行评估时存在未列明装修物品的品牌、成新率采用比例不当、评估依据不足等问题：一方面，装修价值评估报告中所附评估明细表中列明了评估依据、装修物品的原值、成新率，按95%的成新率计算装修物价值已经考虑了折旧率；被告关于装修物应按每年至少20%的折旧率计算及评估依据不足的抗辩意见缺乏依据，不予采纳；另一方面，尽管评估报告中所列大部分物品未列明品牌，但估价报告系评估机构根据对装修物品的现场勘察而得出，被告未提供证据证明上述物品的价格与市场价格存在明显差距，故估价报告可作为装修损失计算的依据。至于原告主张的律师代理费无合同依据，故不予支持。对于逾期退款利息损失，因房屋差价损失系原告按约支付购房款后的可得利益损失，原告再主张银行利息损失属于重复主张权利，故不予支持。关于各方当事人责任问题，被告在协议签订时保证产权明晰，后又在合同约定的产权过户条件具备时不配合办理过户手续，致使原告合同目的不能实现，应就损失承担主要赔偿责任。原告作为房屋的买受人，应当在签订合同时审查房屋是否属于出卖人或者出卖人是否享有处分权，但其未尽到合理的注意义务，主观上存在一定过错，应承担次要责任。本院综合考虑合同双方已经履行的情况和履行不能的过错等因素，酌定由被告对原告的房屋差价损失承担85%的责任。对于装修的现值如何赔偿的问题，本院考虑到原告具有一定的过错，而被告非案涉房屋的完全处分权人，即使其同意使用装修，也应折价，故本院酌定被告对装修损失承担85%的赔偿责任。综上，被告应向原告赔偿838067元[(746900+239061)×85%）]。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案原、被告之间为房屋买卖合同关系，原、被告与第三人众帮中介之间为居间合同关系，原告以案涉合同未能最终履行为由，要求第三人众帮中介退还中介费。经查，作为居间人的第三人众帮中介合同义务是促成房屋买卖合同成立，现原、被告双方之间已经订立了《房地产买卖合同》，双方之间的房屋买卖合同关系成立，第三人众帮中介的居间义务已经履行完毕，且《房地产买卖合同》约定，由于原、被告双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，责任由违约方承担，案涉合同无法继续履行不能归责于第三人众帮中介，原告无权以《房地产买卖合同》未能继续履行而要求第三人众帮中介退还中介费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百三十条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、沈云华与包建平、陈建军、陈炎及港闸区众帮房产中介服务部于2016年10月4日签订的《房地产买卖合同》解除；二、包建平、陈建军、陈炎于本判决生效之日起十日内共同向沈云华返还购房款300000元及煤气初装费4400元，并赔偿损失838067元，合计1142467元；三、驳回沈云华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16575元、评估费12000元、保全费3570元，合计32145元，由沈云华负担4119元，包建平、陈建军、陈炎共同负担28026元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费16575元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  赵若羽二〇二〇年六月五日法官 助理  邓述勇书 记 员  翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。