新疆维吾尔自治区阿克苏市人民法院   民 事 判 决 书   （2019）新2901民初4378号   原告：罗志会，女，1968年6月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   委托诉讼代理人：毕庆宴（系罗志会之夫），男，1965年12月23日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   原告：毕柳，女，1991年9月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区阿克苏市。   被告：阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司，住所地新疆阿克苏地区阿克苏市西大街10号力源大厦3层303。   法定代表人：杨启平，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：孙玲，新疆胜天律师事务所律师。   原告罗志会、毕柳与被告阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司（以下简称力源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月16日作出（2018）新2901民初3856号民事判决书，原告罗志会、毕柳对该判决不服，向阿克苏地区中级人民法院提起上诉，阿克苏地区中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）新29民终649号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）新2901民初3856号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年1月9日、2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告罗志会的委托诉讼代理人毕庆宴，原告毕柳，与被告力源房地产公司的委托诉讼代理人孙玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告罗志会、毕柳向本院提出诉讼请求：1．判令被告按照两份《佳合美居商铺认购合同》及所附平面图纸标明的位置、面积向原告交付位于阿克苏市××街商铺（最终以被告在住建局申报备案登记的房号为准），并协助原告在住建局办理不动产产权登记；2．判令被告承担违约金237,444元（总购房款1,147,078元×日万分之三×23个月）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月17日，原告与被告签订了两份《佳合美居商铺认购合同》，合同约定：原告购买被告位于阿克苏市××街、9号商铺，房屋总价款分别为571,867元和575,211元，原告已按合同约定将购房款全部付清。合同约定被告应于2016年11月30日前将商铺交付原告，但被告严重逾期至今未向原告交付房屋。经原告了解，被告隐瞒原告将出卖给原告的8号、9号商铺向住建局合并申报登记为5号商铺。鉴于被告行为已经构成违约，依据合同第六条第四款规定，应按已交房款万分之三承担违约金。   被告力源房地产公司辩称，原告所述并不属实，原告持有的两份购房合同中所盖公章并非我公司印章，且合同中的8号、9号商铺也并不存在，我公司也从未隐瞒登记5号商铺，所有备案图纸均是以101、102、……108等房号命名，原告的购房款也系交纳至六合房地产开发有限公司，并非我公司账户，对原告主张的违约金在其合同中也是有关退房款的相关约定，与交房及办理产权手续无关。综上，原告主张均无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．原告提交2016年6月17日签订的《佳合美居商铺认购合同》两份，用以证明原被告双方签订商铺认购合同，合同对商铺面积、房款、房屋交付时间及违约责任等均作出约定的事实。被告对该证据不认可，认为该合同落款处印章并非被告公司公章，且无相关负责人签字，该合同对违约金也并无约定。本院认为，被告虽对该证据不认可，但该合同系原告在被告售楼部所签订，且被告公司确系该房产的开发及销售方，原告有理由相信被告具有出售房屋的权利及合同的真实性，故本院确认该证据对本案具有证明效力。   2．原告提交被告建筑工程施工许可证、商品房预销售许可证，用以证明被告系本案房屋开发建设和销售的合法主体，原被告签订的佳合美居商铺认购合同合法有效的事实。被告对该证据不认可，提出该证据系复印件，即使该楼盘由被告开发、销售，也不能证实双方存在认购合同关系。本院认为，该证据虽系复印件，但被告在庭审中亦未否认其系该楼盘开发、销售合法主体的事实，故本院确认该证据对本案具有证明效力。   3．原告提交POS机刷卡凭条四份及收据两份，用以证明原告按要求在被告售房部刷卡支付两份合同房款共计1,147,078元，被告向原告出具收据确认收到房款，原告已履行了房款支付义务的事实。被告对该证据不认可，认为该证据中刷卡凭证字迹不清无法辨认，且收据中的印章并非被告公司公章，我公司也未收到该款，证据中显示该款也是进入新疆六合房地产开发有限责任公司账户，并非我公司，实际都是唐某的佳和物业有限公司收取了。本院认为，该款均系原告在被告售房部刷卡支付，并出具收据，虽被告对该组证据予以否认，但并未提交相关证据予以反驳，故本院确认上述证据对本案具有证明效力。   4．原告提交企业信用信息公示报告及阿克苏市人民法院（2016）新2901民初字6264号民事判决书各一份，用以证明唐某既是新疆六合房地产开发有限责任公司法定代表人，又与被告之间就佳合美居项目开发建设存在内部承包关系，唐某为佳合美居项目的实际出资人，其自行持有非被告公司印章并以被告公司名义对外实施销售房屋等民事活动行为，构成表见代理的事实。被告对该组证据真实性无异议，但不认可原告证明观点，认为新疆六合房地产开发有限责任公司收取原告购房款行为与唐某个人行为存在本质区别，且该判决书二审中已经调解，不能证实构成表见代理关系。本院确认上述证据对本案具有证明效力。   5．被告提交阿克苏地区佳和物业服务有限责任公司收据两份，用以证明原告交纳的房款最初有佳和物业出具的收据，该款进入新疆六合房地产开发有限责任公司账户，并非被告收款的事实。原告对该证据真实性无异议，但不认可被告证明观点，称该收据之前确实由佳和物业公司出具，但原告提出异议后，该收据已由被告加盖公章后重新出具。本院对该证据的真实性予以确认。   6．被告提交房屋分层平面图及户型面积计算分摊明细表各一份，用以证明原告主张的8号、9号商铺并不存在的事实。原告对该证据真实性无异议，但提出该图纸较销售合同未进行细化，图中的105号房实际就是合并8号、9号商铺，面积有一点误差属正常。本院对该证据的真实性予以确认，对双方观点将结合本案其他证据予以分析、采信。   庭审中，应原告申请，本院前往阿克苏市住××乡商铺登记备案情况，经查询，该商铺一层104铺于2016年6月28日售于他人，105铺、107铺、108铺暂无进行购房合同备案，109铺无此房。原、被告对该证据真实性均无异议，原告并向本院明确要求被告交付房屋为105号商铺；被告提出不能证实原告合同中的8号、9号商铺就是住建局登记备案的105号商铺；本院对该证据的真实性予以确认，对双方观点将结合本案其他证据予以分析、采信。   本院通过对上述证据进行分析、质证、认证后，确定以下案件事实：   2016年6月17日，被告力源公司（甲方）与原告罗志会、毕柳（乙方）在佳合美居售楼部共同签订商铺认购合同两份，合同约定：乙方购买甲方位于阿克苏市××街、9号商铺，该商铺用途为商业用房，建筑面积各为45.7平方米，属框架结构，层高4.2米。其中8号商铺单价每平方米12,513.5元，总金额571,867元；9号商铺单价每平方米12,586.67元，总金额575,211元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商铺交付时，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的或超出3%部分的应当按合同签约单价总房款多退少补；乙方于2016年6月17日前付清8号、9号商铺认购总价款；甲方应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的商铺予以交付；乙方未按约定履行付款义务，每延期一日，按照应付款的万分之三向甲方支付违约金，逾期30日视为乙方自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除本合同，甲方有权将该商铺另行出售，同时乙方应当向甲方支付该商铺总房款的10%作为违约金；如因甲方责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书或因甲方经营不善导致商业无法持续运营，甲方须在30日内无条件退还乙方所缴纳的全部购房款，并赔偿乙方已交房款1%作为合同违约金，届时本合同自动解除，如逾期未退还的，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定……。合同签订后，原告先后通过被告售房部POS机刷卡支付购房款共计1,147,078元（其中三笔共计847,078元进入新疆六合房地产开发有限责任公司账户），被告并向原告出具两张收据确认收到8号商铺571,867元、9号商铺575,211元。现因该商铺被告至今未向原告交付，原告因此诉至法院。   另，新疆六合房地产开发有限责任公司法定代表人系唐某，其与被告就佳合美居项目开发建设、销售存在内部承包关系，唐某系该项目投资人与实际施工人，除工程建设施工以外，唐某亦可以被告名义定价对外销售房屋。   另查，经向阿克苏市住房和城乡建设局核实，佳合美居1号楼1层商铺备案登记房号实际为101、102、103、104、105、106、107、108，其中105号商铺登记产权面积93.65平方米；经本院实地核实，105号商铺房型、四周建筑布局可与原告购房合同中8号、9号商铺户型图延伸至图中“A”字部分直接对应，8号、9号商铺面积总和91.4平方米，与105号商铺面积差为2.25平方米。   本院认为，本案双方争议焦点在于：1．原告所持的两份商铺认购合同效力如何认定；2．原告两份商铺认购合同中涉及的8号、9号商铺实际房号如何认定；3．原告向被告主张违约金是否有事实及法律依据。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，被告陈述佳合美居项目系由被告交给实际投资、施工人唐某进行建设、销售，该项目从立项、建设、销售、签订房屋买卖合同、收款等一切对外事务自始至终均以被告名义进行，虽原告所签商铺认购合同系在佳合美居小区内售房部进行，原告亦在该售房部POS机上刷卡支付购房款，售房部并向原告提供了加盖有被告公司印章的认购合同，但被告认为该合同中加盖的印章非被告公司使用的印章，且该房款并未进入被告公司账户。本院认为，原告作为合同相对人，其在售房部内签订合同，并按要求在售房部内POS机上刷卡缴费，原告结合该小区由被告开发并以被告名义对外开展事务等事实，其完全有理由相信上述行为的有效性，原告已经尽到普通消费者的合理注意义务，其是基于交易行为合法性的信赖及对交易行为效果确定性的正当期待而行为。因此售房部提供的加盖有被告公司印章的购房合同，该合同符合法律规定的表见代理构成要件，故双方合同行为应当认定为有效。虽被告与唐某之间存在内部承包协议，双方对佳合美居房屋销售款走账等有内部约定，但本案佳合美居小区对外事务均以被告名义进行，原告已经履行了合同中付款义务，被告不得以此款未入公司账户为由对抗善意第三人即本案原告，因此被告仍应对合同中履行房屋交付义务承担责任。关于焦点二，虽原告所签的商铺认购合同中载明所购商铺为8号、9号，但经本院向阿克苏市住房和城乡建设局以及房屋实地情况核实，佳合美居1号楼1层商铺备案登记房号实际按照101、102、103、104、105、106、107、108进行标记，其中105号商铺登记产权面积93.65平方米，该商铺房型、四周建筑布局可与原告购房合同中8号、9号商铺户型图延伸至图中“A”字部分直接对应，8号、9号商铺面积总和91.4平方米，与105号商铺面积差为2.25平方米，属合同中约定的合理面积误差，因此可以确定8号、9号商铺即为被告备案登记的105号商铺，被告应当按照备案登记的105号商铺向原告履行房屋交付义务。关于焦点三，原告依据双方签订的商铺认购合同中第六条第四项向被告主张支付违约金，但该条款从内容上理解系对退还房款、解除合同作出相关约定，现既然原告未提出解除合同主张，要求被告继续履行交房义务，故其按照该条款向被告主张违约金亦不符合双方合同约定，故对原告的该项主张本院不予支持。   综上所述，对原告主张交付阿克苏市南大街74号佳合美居X号楼X层XXX号商铺，并协助办理不动产产权登记的主张，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金237,444元的主张，因依据不足，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、被告阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告罗志会、毕柳交付位于阿克苏市××街商铺，并协助原告罗志会、毕柳办理产权登记；   二、驳回原告罗志会、毕柳的其他诉讼请求。   案件受理费4,860元，由被告阿克苏地区力源房地产开发有限责任公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院。   审  判  长   哈尼克孜·艾麦尔   审  判  员   郭      勤   人民 陪 审员   庄   春   保   二 〇 二 〇 年 六 月 十 五 日   书  记  员   王   子   燕