山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1582号 上诉人（原审原告）：解明惠，女，1980年1月1日出生，汉族，居民，住东阿县。 委托诉讼代理人：李胜勇，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东阿县天源房地产开发有限公司，住所地东阿县铜城街道办事处东100米。 法定代表人：王士峰。 委托诉讼代理人：李兆德，东阿合纵法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵丙磊，东阿合纵法律服务所法律工作者。 原审被告：东阿县万佳物业管理有限公司，住所地东阿县铜城办事处东关新村。 法定代表人：王士峰。 委托诉讼代理人：李兆德，东阿合纵法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：赵丙磊，东阿合纵法律服务所法律工作者。 上诉人解明慧因与被上诉人东阿县天源房地产开发有限公司（以下简称天源公司）及原审被告东阿县万佳物业管理有限公司（以下简称万佳物业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初3260号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 解明慧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金及损失46520元；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人关于“十大科技系统”的广告宣传属于要约邀请，不视为合同的内容，属事实认定错误、适用法律错误。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，一般的销售广告宣传和宣传资料属于要约邀请，但对“相关设施所做的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定有重大影响的，应视为要约”。本案中被上诉人所作销售广告和宣传资料即有关“说明和允诺”即是具体确定的，且对商品房买卖合同的订立以及房屋的价格确定产生了重大影响，即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。被上诉人没有依照宣传中的“十大科技系统”进行建设，其行为构成违约，应当承担违约责任，赔偿上诉人的损失5000元。退一步讲，即使被上诉人关于“十大科技系统”的宣传属于要约邀请，根据《中华人民共和国合同法》第十四条和第十五条第二款规定，因为被上诉人所作的宣传具有明确具体的内容，依法符合法定认定要约的条件，所以关于“十大科技配套”的宣传要约，应视为合同的内容。二、一审法院以上诉人在2019年1月27日收到交房通知，并签字接收涉案房屋，即视为上诉人对被上诉人交房条件的认可，并据此驳回上诉人要求被上诉人支付违约交房违约金的诉讼请求，显然属事实认定错误。首先，上诉人2019年1月27日签字接受房屋的行为没有任何法律规定可视为是对被上诉人交房条件的认可，被上诉人亦没有任何证据证明上诉人放弃向被上诉人主张违约责任的权利。上诉人在接到交房通知后及时接受房屋是全面履行自己义务的表现，不能据此推定上诉人是对被上诉人交房条件的认可，并且被上诉人在交房时也没有就不符合约定交房条件的部分进行明示告知。其次，上诉人接到交房通知及时接收房屋是正常履约的行为，被上诉人在约定的时间交付房屋，上诉人也接收房屋，并不必然得出被上诉人交付的房屋符合约定的交付条件和法律规定的交付条件。最后，上诉人起诉被上诉人要求其承担总房价款按日万分之一计算违约金直至交付条件符合约定之日具有合同依据，且该合同约定并不违法，属有效约定，应依法支持。根据双方所签《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第十条和第十二条约定，被上诉人就供电交付条件的交付日为2019年9月1日，故违约金计算期间为2018年12月31日至2019年9月1日，金额为19520元。另，根据双方所签《山东省新建商品房买卖合同(预售)》第九条约定，被上诉人交付房屋时应取得“项目竣工综合验收备案证明文件”，并向上诉人出示，但被上诉人并没有取得该证明文件就向上诉人交付了房屋，其行为属于未达到约定交付条件交房，构成违约，应承担违约责任。截止起诉之日2019年10月1日，被上诉人仍未取得涉案项目竣工综合验收备案证明文件，故上诉人要求违约金计算自2018年12月31日至2019年10月1日金额为21920元，符合法律规定。综上，一审法院存在事实认定错误，适用法律错误，请求二审法院予以纠正，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人天源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、被上诉人宣传的“十大科技系统”是要约邀请，并非要约。宣传资料中未涉及“十大科技系统”的具体品牌、价格等，也未计入房价，且商品房买卖合同没有记载，上诉人请求赔偿损失没有法律依据。被上诉人为了提高广大业主居住环境，在本案一审审理期间，已将“十大科技系统”安装完毕并投入使用，上诉人请求被上诉人赔偿损失没有事实根据。二、上诉人对被上诉人交付时的商品房交付条件已经认可，要求被上诉人承担违约金没有法律依据。本案中，房屋交付时被上诉人展示了取得综合验收文件所需的各分项文件，上诉人作为完全民事能力人有权拒绝接收而未拒绝接收，且已经占有使用了涉案房屋，参照2017年8月份山东省高院民事审判工作会议纪要第九部分，上诉人接收并占有使用房屋的行为视为对交付条件的认可，接收房屋后在要求被上诉人承担违约责任的，不予支持。被上诉人提交的国家电网东阿供电公司的电费发票和房屋交付时发放的点卡，可证明涉案房屋用电已纳入城市供电网络，上诉人主张违约金没有依据。 原审被告万佳物业公司述称，同一审答辩质证意见。 解明慧向一审法院起诉请求：判令两被告共同承担违约金和赔偿金62915元。 一审法院认定事实：2018年5月21日,原告与天源公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买天源公司龙城溪谷小区7号楼2单元2层222号房屋。合同约定，“第九条、商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已经取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条、商品房相关设备交付条件（一）基础设施设备2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）以上设施中第2项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。 该房屋从2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天。2019年1月23日已通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-036号建设工程竣工验收备案证书。天源公司委托万佳物业公司于2019年1月27日向原告交房，原告在收房确认书上签字收房。 另查明：天源公司销售广告宣传资料中有该小区（项目地址：府前街.县委正南300米路西）入户净水系统、社区无线网覆盖系统，楼宇可视系统等十大科技的配套设施宣传内容。 2019年10月间，原告将被告诉至一审法院，要求被告支付因虚假宣传、未经业主更改设计所产生的违约金80元，配套设施未完善产生的赔偿金15000元；要求被告支付二被告联合违规交房产生的2018年12月30日至2019年10月1日违约金21920元；要求被告支付小区供电未纳入城市电网网络承担自2018年12月30日至2019年9月1日所产生的违约金19520元；要求被告承担未对小区封闭管理，达不到业主手册服务标准，应返还交纳物业费并给予三倍赔偿6395.2元，合计62915元。被告以辩称理由抗辩，双方各持己见，致本案调解未果。 一审法院认为：原告与被告天源公司签订的《山东省新建商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。涉案房屋自2017年7月9日开工建设，期间因天气重度污染被有关部门停工64天。2019年1月23日通过东阿县住建局建设工程验收备案办公室备案，并取得了鲁P6-19-036号建设工程竣工验收备案证书。2019年1月27日天源公司委托万佳物业公司向原告交房，原告在收房确认书上签字收房。上述事实法院依法确认。 本案双方当事人的主要争议有三、其一、被告关于十大科技系统的广告宣传是否构成要约？其交付与广告宣传不符是否承担违约责任？其二、被告的交房是否符合合同约定及法律规定？其是否构成欺诈？其三、原被告间关于物业服务争议与本案的关联？关于焦点一，原告主张龙城溪谷五号楼与二号楼之间原设计喷泉花园，现在变成格栅和景观池与沙盘模型及广告宣传不符，原告没有提交上述设计在有关部门备案或更改的证据，其提供的图片不足以证明被告存在私自变更规划设计的行为。原告证据证实天源公司在商品房销售广告宣传资料中含有入户净水系统、楼宇可视系统等十大科技配套设施的内容。被告天源公司对上述入户净水系统，楼宇可视系统等十大科技系统有关设备是否计入房价、系统设备的品牌、价格等均未作出明确和具体的承诺，也未正式写入合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院认为该商品房的上述销售广告和宣传资料应为要约邀请，构不成要约，不能视为双方合同内容。原告要求被告天源公司承担由此产生的违约金及赔偿金，缺乏法律依据，没有证据支持。法院无法确认。针对焦点二，被告交付房屋虽不符合合同约定的1.2两项条件，但涉案房产已取得《建设工程竣工验收备案证书》，并在东阿县住建局备案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。上述规定并未强制要求取得综合验收报告。而房屋建筑工程是否具备投入使用条件一般以是否取得主体结构工程验收、消防工程验收、电梯工程验收、燃气工程验收等作为判断依据。而本案被告交付的房屋符合上述法律规定和一般判断依据。原告于2019年1月27日收到天源公司委托的万佳公司通知交房，并于当日签字接收，原告作为具有完全民事行为能力人签字接收的行为，应视为原告对涉案房屋符合交付条件的认可。原告主张两被告恶意串通，提供虚假证明误导其签署收房文件，证据不足，本院无法确认。其该项诉求，本院不予支持。供电等商品房相关设施设备的交付，在合同中列为交付条件。2019年9月3日，原告与供电公司所签低压居民用电协议、智能电表交费服务协议系二者为方便用电、交费的具体用电管理协议。物业代收电费和业主自主交费与是否纳入城市供电网络没有必然联系。原告证据不能证明天源公司交付房屋时没有纳入城市供电网络。根据被告天源公司所交供电公司的发票及交付时发放的电卡，能够证明交付时原告使用的电力供应是由东阿供电公司提供即已经并入城市供电网络。原告该主张无事实及法律依据，法院亦不予支持。针对焦点三，本案属于商品房买卖合同纠纷，本案中万佳公司对房屋的通知交付等行为，均系基于被告天源公司的委托所产生的权利义务关系。万佳公司系合同约定的前期物业管理公司，原告与万佳公司之间的单纯物业管理纠纷是基于物业管理服务合同而产生，该争议与本案商品房买卖合同纠纷不具有法律上的关联性，原告可以另案主张权利，本案不宜合并审理。原告所提及使用电梯非合同约定品牌问题，原告无证据证明自己因此产生的损失亦未作为诉求要求违约金，法院对此不予处理。被告辩称于法有据，法院可以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告解明惠的诉讼请求。案件受理费1374元减半收取687元，由原告解明惠承担。 二审中，上诉人提交以下证据：证据一、2019年7月份另案当事人杨同强与东阿县自来水公司办公室工作人员的通话录音和2019年7月杨同强与东阿县自来水公司负责检测的程姓工作人员通话录音，拟证明被上诉人所供自来水未纳入自来水公司管道网络，存在微生物超标情形。证据二、上诉人所在小区其他业主签名的证明信，拟证明被上诉人提供的自来水未纳入自来水公司供水网络，且存在微生物超标的事实，供电直到2019年9月份才交到城市供电网络直供电。证据三、上诉人所在琉璃井社区发的告知书，拟证明到2020年4月16日被上诉人仍未将供水移交至自来水公司的事实。 被上诉人天源公司对以上证据质证意见如下：对证据一真实性有异议，因两份录音都不能确认通话人的身份，更不能确认是否是履行职务行为，从通话内容来看水质的取样是单方进行，是否是依照科学程序、出水口是否受到污染与检测结果都具有关联性。上诉人混淆了供电是否是接入城市供电网络和电费收取的概念问题，供水也属于这种情况，上诉人所要求的是由供电公司直接收取电费和自来水公司直接收取水费的问题，合同中约定的是供电接入城市供电网络，水接入城市供水网络，室外配套设施备案证已证明了被上诉人已履行了室外配套设施的接入义务。证据二从形式上说是证人证言，证人没有出庭作证，不能作为认定案件事实的依据，从内容上来说微生物是否超标是科学上的认定问题，不能仅凭证人证言就推定超标现象。供电供水供暖供气属于合同中约定的室外配套设施，上诉人也按照合同约定履行了合同义务，有有关部门颁发的室外配套设施建设验收备案证为证，从而证明了证明信中的内容与事实不符。证据三的真实性不能确定，假设该告知书客观存在，仅能证明自来水费由物业或自来水公司收取的问题，而不能证明被上诉人没有履行合同义务，有室外配套设施建设验收备案证为证。 原审被告万佳公司对以上证据的质证意见同被上诉人天源公司的质证意见。 二审中，被上诉人认可涉案房屋未取得综合验收备案证明文件。另外，本院依法对双方当事人所争议的“十大科技系统”安装情况进行现场勘验，具体情况如下：被上诉人提交的照片中的“十大科技系统”都存在。其中社区WIFI有设备但未搜索到信号。净水入户系统仅有未安装的净水器，未安装入户。小区背景音乐设备存在，但未播放音乐。 上诉人对勘验笔录真实性无异议。被上诉人及原审被告对勘验笔录真实性亦无异议。 双方当事人对本院所作勘验笔录均无异议，本院对勘验笔录记载的内容予以认定。本院二审另对一审认定的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人主张被上诉人未进行广告宣传中“十大科技系统”建设，应当承担违约责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被上诉人销售涉案小区房屋的宣传册中明确载明了社区“十大科技系统”的名称和功能，但是上诉人没有证据证明“十大科技系统”对于涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》亦未约定“十大科技系统”相关内容，一审认定被上诉人关于“十大科技系统”的宣传是要约邀请并无不当。而且经本院现场勘验，被上诉人所宣传的“十大科技系统”大部分已经建设完毕并正常使用。因此，上诉人请求被上诉人就未建设“十大科技系统”承担违约责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人是否应向上诉人支付逾期交房违约金的问题。第一，根据上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条、第十一条约定，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付房屋，交付房屋时应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件等，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不全，买受人有权拒绝接收，因此产生的逾期交付责任由出卖人承担。本案中，上诉人在收到交房通知后，于2019年1月26日在交房确认书上签字并接收了房屋，根据被上诉人一审提交的证据，涉案房屋建设期间因天气重度污染被有关部门停工64天，交房期限依法应当顺延，被上诉人向上诉人交付房屋时并未逾期。上诉人在接收房屋时并未依照合同以被上诉人交付房屋不符合条件为由拒绝接收房屋，其接收房屋后请求被上诉人支付逾期交房违约金，没有合同约定为依据，本院不予支持。 第二，根据上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十条约定，出卖人交房时基础设施设备中供水排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准。交付时供电纳入城市供电网络并正式供电。上诉人所提交的证据不足以证明涉案房屋交付时供水未与城市供水管网连接或者供水水质不符合国家规定的饮用水卫生标准，也不足以证明供电未纳入城市供电网络。上诉人以被上诉人交付房屋时基础设施不符合合同约定为由，请求被上诉人支付违约金，没有事实根据，本院不予支持。 综上，上诉人解明慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费963元，由上诉人解明慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年六月十二日 法官助理徐营营 书记员李云娇