湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1208号原告：覃蜜香，女，1969年2月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告覃蜜香与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃蜜香到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告覃蜜香向本院提出诉讼请求：ｌ、请求判令被告立即支付己欠付的租金57507元（2016年10月至2020年5月25日止，之后产生的租金欠费将按合同规定截止日期及实际情况止）；2、请求判令被告立即支付因其违约期内产生的租金总额6177元（按年租金总额的日干分之三计算违约金，截止算至2020年5月25日，之后产生的另计），租金和违约金共计63684元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月9日，原告覃蜜香与被告张家界山水天下置业有限公司签定了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，并进行了网签，用于购买被告位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的现房第645Ａ号房间。同时，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合计总价款183900元。根据双方签定的《房屋租赁合同》第四条规定，被告按年息10%支付租金给原告，1533元／月，合同生效之日起每月20日之前将该金额一次性划拨入原告指定的账户。合同签定及付清全部款项后，双方开始合作，较为顺利。但是自2016年10月起至今重违约达43个月之久，损害了原告方的权益。综上所述，被告违约极为严重，毫无诚信。原告特请求人民法院秉公执法，支持原告的所有正当诉求，以维护法律尊严。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1、2016年10月1日至2020年5月25日，被告已给原告共计支付9892元。2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。3、现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：2009年11月9日，张家界山水公司与覃蜜香签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由原告覃蜜香购买位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第6层645Ａ号房，建筑面积28.29平方米，价款183900元。合同签订的当天，覃蜜香向张家界山水公司交付购房款183900元。2009年11月9日，覃蜜香（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：甲方购买的房屋位于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店第6层645Ａ号房，建筑面积28.29平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，投资期限最短时限不少于三年，最长不超过5年。投资收益标准为每月1533元，支付日期为按月支付，每月20号前，乙方将当月租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，从违约第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。此后，张家界大成酒店公司按约定向覃蜜香支付投资收益至2016年9月28日。自2016年10月1日至2020年5月25日，张家界大成酒店公司共计支付投资收益9892元，下欠投资收益共计57305元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资收益合同》、《银行流水》及被告提交的答辩状等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，覃蜜香与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司自2016年10月1日开始，没有按照约定支付投资收益，属违约行为，依法应当支付下欠的投资收益并承担违约责任。故原告覃蜜香要求被告张家界大成酒店公司支付自2016年10月1日至2020年5月25日下欠投资收益并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持；但考虑今年出现新型冠状××不可抗力的情形，酌情减免一个月投资收益。被告辩称应降低违约金的请求，根据双方的合同违约责任条款“如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益外，乙方应按日向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，从违约第二天开始计算。”之规定，约定的违约金已明显高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院予以支持；本院将违约金标准调整为违约期内应付投资收益的1%。被告张家界山水公司在《房屋投资收益合同》中约定给被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，原告覃蜜香要求被告张家界山水公司承担连带担保责任，符合法律规定，依法予以支持。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，该辩称观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告覃蜜香支付2016年10月1日至2020年5月25日期间欠付的投资收益55772元（57305元-1533元）、违约金557.7元（55772×1%），共计56329.7元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费696元，适用简易程序减半收取348元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年六月二十九日书记员  田 星附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。