河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6724号上诉人（原审被告、反诉原告）：张富启，男，1975年6月6日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李红伟，男，1972年10月1日出生，汉族，住郑州市金水区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张守军，河南天坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张孝兰，女，1965年1月27日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：焦阳，河南君召律师事务所律师。上诉人张富启、李红伟因与被上诉人张孝兰房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法适用独任审理的方式，对本案进行了审理。上诉人张富启、李红伟及其委托诉讼代理人张守军，被上诉人张孝兰的委托诉讼代理人焦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张富启、李红伟上诉请求，1.撤销原判第一项，判令上诉人不向被上诉人支付房租；2.依法判令被上诉人配合上诉人拆除天然气设施；3.依法判令上诉人的未消费的电量3201.7度（折合1696.9元）与判决第三项冲抵。事实和理由：原审对房屋的交付时间认定错误，被上诉人提交的照片及录像证据没有时间显示，不能证明上诉人占用房屋的时间，故原审法院认定房屋清空时间是4月份有误。且在解除合同后，被上诉人故意拖延交接时间，拒绝退还上诉人的房租押金。关于天然气设施，是上诉人在房屋中的添附，故应当进行拆除或作价给被上诉人。综上，故一审法院认定事实有误，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。张孝兰辩称，截止到2020年4月20日，二上诉人仍未将属于自己的物品清空，一审中二上诉人亦自认未将涉案房屋恢复原状，导致被上诉人无法将涉案房屋转租给他人，造成损失。且二上诉人没有按照约定支付物业费和水电费，其应当承担所欠费用。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。张孝兰向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金暂计9.2万元（租金暂计算至起诉之日，之后的租金按照每月4万元的标准计算至被告将房屋搬空并恢复原状之日止）及利息（以9.2万为基数，按照年利率6%的标准，计算从起诉之日起至实际清偿租金之日止的利息）、违约金4万元、水费和物业费2000元；3、二被告将房屋搬空并恢复原状；4、本案的诉讼费用由二被告承担。张富启、李红伟向一审法院反诉请求:1、反诉被告退还反诉原告租房押金4万元；2、反诉被告配合反诉原告拆除涉案房屋中的天然气设施设备及电梯。一审法院认定事实，2018年7月9日，原告（合同甲方）与被告李红伟（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于郑州市中原区棉纺西路北伏牛路东8栋102号的商铺上下层面积总共219.4平方出租给乙方使用，租赁期限五年，自2018年7月14日至2023年7月13日；本房屋月租金为4万元、押金为4万元，房屋租金按季度交纳，需提前1个月支付租金，第一期交款日期为2018年7月14日12万元，第二期交款日期为2018年9月14日12万元，第三期交款日期为2018年12月14日，以后每年3、6、9、12月14日为交款日，合同终止时押金退回。（第二期开始如特殊情况与房东沟通可月付）；乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其它由乙方租赁商铺而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元。同日，原告（合同甲方）另与被告张富启（合同乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定……（详见一审民事判决书）。庭审中，原告与二被告均认可二被告系合伙关系。合同签订后，原告将合同约定商铺交付给二被告使用。被告张富启用该租赁房屋登记注册郑州市中原区豫李记炒鸡炒虾尾饭店进行经营。2018年7月9日至2019年9月19日期间，二被告共计向原告支付66.8万元。2019年9月19日后二被告未再向原告支付租金。诉讼中，原、被告均认可该66.8万元中包含二被告交纳的押金4万元，其余62.8万元为二被告支付的租金。二被告在租赁期间，欲提前终止二被告与原告签订的《商铺租赁合同》。被告与原告丈夫杨培峰沟通后，按杨培峰要求于2019年9月30日出具《退店申请》，《退店申请》内容为：“杨哥：因公司发展规划调整，经与股东沟通，计划退出锦艺城商圈，为了你我双方利益最大化，现向您申请提前解约，你可以对外发布招租。我们也多渠道宣传转让，哪方有进展都及时保持沟通。多谢您的理解和配合”。诉讼中，原告对二被告提交的《退店申请》的真实性无异议，但认为该证据只能证明二被告将解除合同的意见提前告知原告。根据合同第七条提前一个月书面通知对方只是解除合同的一个前提条件，还需要双方签订终止合同书，而双方从未签订终止合同书。2019年11月3日，被告张富启向杨培峰发送微信……（详见一审民事判决书）。2019年12月1日，被告李红伟给原告发送微信……（详见一审民事判决书）。此后，二被告未将传菜梯拆除。诉讼中，二被告称系原告通知物业对涉案商铺停电、停水，造成其无法施工。原告不予认可，称其未通知物业停电、停水。二被告对于系原告通知物业停电、停水造成其无法施工未提供相应证据证明。此后，二被告要求原告退还押金，原告称二被告欠付租金，也未与原告签订书面解除合同书，双方发生纠纷。庭审中，二被告称其与原告于2019年11月3日已解除《商铺租赁合同》，并于2019年11月4日将商铺钥匙交还给原告，原告提交的照片证明原告已进入店铺内部。原告称原告丈夫杨培峰于2019年11月28日和被告张富启在涉案商铺内见面，被告张富启让原告丈夫将钥匙拿走，原告丈夫拿走钥匙是为了另行出租房屋方便。诉讼中，原告对其诉讼请求中要求二被告将涉案商铺恢复原状明确为：……（详见一审民事判决书）。庭审中，二被告对于原告所称的其安装了门头不予认可，认为原来就有门头，其只是在原有底版上加了字。原告称二被告将卫生间进行扩大，二被告不予认可，认为其没有扩大，只是在卫生间做了隔断。双方对此陈述不一致。以上二被告认可的改造部分现未恢复原状。被告称其于2019年11月28日已将涉案店铺内二被告的物品清空，涉案店铺内现无二被告的物品。原告称二被告于2020年4月份将涉案商铺内二被告的物品搬走。原告于2019年12月17日交纳涉案店铺2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业费1645.5元。2020年1月15日，郑州市自来水投资控股有限公司就涉案店铺向原告发出水费催交通知单，其上载明欠费446.25元，在2020年1月18日前交纳水费。2020年1月18日，原告网上交纳水费445.15元。原告称其诉讼请求中主张的水费和物业费2000元的计算方法是：物业费1645.5元，水费445.15元，共计2090.65元，原告按照2000元主张。上述事实，有原、被告提交的证据及双方当事人陈述在案佐证。一审法院认为，原告分别与被告张富启、李红伟签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当依约行使权利、履行义务。一、关于原告请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。原、被告签订的两份《商铺租赁合同》中均约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元。本案中，二被告按原告配偶杨培峰要求于2019年9月30日出具了《退店申请》，此后原、被告双方虽未签订终止合同书，但被告张富启于2019年11月3日向杨培峰发送微信：“杨哥，今晚营业完明天就闭店了做个交接”，杨培峰微信回复：“好的，前两天都说过了”，故原告与二被告虽未签订终止合同书，但从原告配偶杨培峰与被告张富启的微信聊天记录可以看出原、被告就解除涉案商铺已达成合意，故二被告称其与原告签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月3日解除，本院予以认定。故对于原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院不予支持。二、关于原告要求二被告支付租金以及相应利息的诉讼请求。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，二被告支付租金的标准为每月4万元，租赁期限自2018年7月14日起。2018年7月14日至2019年11月3日，被告应向原告支付租金628000元（40000元×15个月+40000元÷30天×21天），而被告支付租金数额为62.8万元，故被告已将2018年7月14日至2019年11月3日期间的租金支付完毕。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原、被告签订的商铺租赁合同于2019年11月3日解除后，二被告应将涉案商铺返还给原告，其无权再占有使用涉案商铺。被告称其于2019年11月4日已将涉案商铺交还给原告，由于原告不予认可，而被告提交的证据不能证明其主张，该院对其该抗辩意见不予采纳。原告自认被告张富启于2019年11月28日将涉案商铺的钥匙交还给原告，该院予以认定。被告张富启虽然于2019年11月28日将涉案商铺的钥匙交还给原告，但是根据原告提交的照片及视频证据，涉案商铺中仍有被告的柜子、货架等物品，其仍占有涉案商铺，原告无法正常使用涉案商铺，故二被告应向原告支付占用涉案商铺期间的费用。原告认可二被告已于2020年4月将涉案商铺中被告的物品全部搬走，该院予以认定。原告至此已能完全控制使用涉案商铺，故该院对于被告应支付的占用费计算至2020年4月30日。由于原告未提交其通知二被告将剩余物品搬走的相关证据，原告存在怠于行使其权利的情形，鉴于此，该院对于被告向原告支付的占用费在2019年11月4日至2019年11月28日期间参照《商铺租赁合同》约定的租金标准每月4万元计算，2019年11月29日至2020年4月30日期间的占有使用费酌定为按每月2万元计算。综上，被告应向原告支付占用费134666.66元（40000元÷30天×25天+20000元×5+20000元÷30天×2天）。故该院对原告要求二被告支付租金134666.66元的诉讼请求予以支持。对于原告主张的超出部分的租金不予支持。关于原告主张的利息，因原、被告对此未进行约定，该院对原告的该项诉讼请求不予支持。三、关于原告要求二被告支付违约金4万元的诉讼请求。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元”，由于二被告经与原告协商后解除合同，故对于原告要求被告支付违约金4万元的诉讼请求，该院不予支持。四、关于原告要求二被告支付水费和物业费2000元的诉讼请求。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，二被告在租赁期间的水费、物业费应由二被告承担。因原告已交纳涉案店铺2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业费1645.5元以及水费445.15元，且原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年11月3日解除，故被告应向原告支付水费445.15元、物业费905元（1645.5元÷2个月+1645.5元÷2个月÷30天×3天），共计1350.15元。五、关于原告要求二被告将涉案房屋搬空并恢复原状的诉讼请求。由于原告认可二被告已将涉案商铺内被告的物品搬走，故该院对于原告要求被告将房屋搬空的诉讼请求不予支持。对于原告要求二被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求。根据原告与被告张富启签订的商铺租赁合同约定，若被告不再租赁商铺时需要恢复其原状。故原告要求二被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求符合约定，该院予以支持。诉讼中，原告对于要求二被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求明确为：二被告将安装的传菜梯及为安装传菜梯打通的部分恢复原状，二被告将一楼改造的门恢复成原来的窗户，二被告将洗手间恢复到交付时的样子，二被告将安装的隔断拆除，二被告将其安装的门头拆除，二被告将一楼中垫高的地板恢复原状。由于二被告对于原告该项诉讼请求与原告陈述一致的部分为：安装了传菜梯（电梯）；因为安装传菜梯将原有基础打通；将商铺一楼的一扇窗户改造成门；对商铺的卫生间做了隔断；在楼上安装两个隔断，楼下安装三个隔断；将一小房间的地板垫高（即其将窗户改造成门的部分），该院予以认定。故该院对于原告要求二被告将涉案商铺恢复原状确定为：二被告将其安装的传菜梯拆除，二被告将因安装传菜梯而打通的部分恢复原状，二被告将一楼改造的门恢复成原来的窗户，二被告将二楼安装的两个隔断、一楼安装的三个隔断拆除，二被告将一楼垫高的地板恢复原状。由于二被告对于原告所称二被告改造、安装的门头、洗手间恢复原状存在争议，而原告对于交付时洗手间、门头的状况未提交证据证明，故该院对于原告要求被告将洗手间恢复到交付时的样子、被告将门头拆除的诉讼请求不予支持。二被告辩称其拆除涉案商铺的相关设施时，原告通知物业停水、停电，致使其将涉案商铺恢复原状不能。由于原告对此不予认可，而二被告对其辩称未提交相应证据证明，该院对二被告的该抗辩意见不予采纳。六、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还押金4万元的反诉请求。根据《商铺租赁合同》约定，本房屋月租金为4万元、押金为4万元，合同终止时押金退回。由于被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）交纳押金4万元，且《商铺租赁合同》已解除，故原告（反诉被告）应将收取的押金4万元退还给被告（反诉原告）。故该院对于被告（反诉原告）要求退还押金4万元的反诉请求予以支持。七、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）配合其拆除涉案房屋中的天然气设施设备及电梯的反诉请求，由于被告（反诉原告）的该项反诉请求不明确，并且原告的诉讼请求中已主张被告将涉案商铺恢复原状，故该院对于被告（反诉原告）的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张富启、李红伟自本判决生效之日起十日内向原告张孝兰支付租金134666.66元；二、被告张富启、李红伟自本判决生效之日起十日内向原告张孝兰支付水费、物业费共计1350.15元；三、被告张富启、李红伟自本判决生效之日起十五日内将其租赁原告张孝兰位于郑州市中原区棉纺西路北伏牛路东8栋102号的房屋恢复原状，具体包括：被告张富启、李红伟将其在该房屋内安装的传菜梯拆除；被告张富启、李红伟将因安装传菜梯而打通的部位恢复原状；被告张富启、李红伟将该房屋内一楼其改造的门恢复成原来的窗户；被告张富启、李红伟将该房屋二楼安装的两个隔断、一楼安装的三个隔断拆除；被告张富启、李红伟将该房屋一楼垫高的地板恢复原状；四、原告（反诉被告）张孝兰于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张富启、李红伟押金4万元；五、驳回原告张孝兰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张富启、李红伟的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，二上诉人虽然于2019年11月将涉案商铺的钥匙交还给被上诉人，但依据现场照片可以看出，涉案商铺中上诉人的物品并未完全搬离，故上诉人应当支付相应的占有使用费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3014元，由上诉人张富启、李红伟负担。本判决为终审判决。审判员  李伟二〇二〇年六月二十八日书记员  高凯