福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终481号 上诉人（原审被告）：莆田市金泰来房地产开发有限公司，住所地莆田市秀屿区笏石镇北埔村大众路，统一社会信用代码91350305583138350R。 法定代表人：沈杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周妹妹、游素玉，福建湄海律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：梁亚榜，男，1977年4月20日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审原告）：梁美妹，女，1979年4月11日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人莆田市金泰来房地产开发有限公司（以下简称金泰来房地产公司）因与被上诉人梁亚榜、梁美妹商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2019）闽0305民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金泰来房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判金泰来房地产公司按照梁亚榜、梁美妹已付购房款的万分之一支付违约金；2.本案一、二审诉讼费由梁亚榜、梁美妹承担。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人协商确认的，《合同补充协议》中明确约定逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式为按已付购房款的万分之一向梁亚榜、梁美妹支付违约金，梁亚榜、梁美妹要求按照已付购房款的日万分之一支付违约金，缺乏事实与法律依据。双方约定的违约金不存在过低的情形，梁亚榜、梁美妹未举证证明逾期交付房屋权属证书所造成的实际损失，也未证明其损失大于约定的违约金。2.一审认定的违约金最高限额错误，案涉房屋已经交付给梁亚榜、梁美妹，梁亚榜、梁美妹可以正常使用、收益、买卖。案涉房屋权属证书是否已经办理没有给梁亚榜、梁美妹造成实质损失，且合同约定的逾期办证违约金是一种补偿性质的违约金，一审判决的违约金明显过高，显失公平。请求支持金泰来公司的上诉请求。 梁亚榜答辩称：双方签订的《补充协议》中关于违约金的约定属于金泰来房地产公司的霸王条款，明显偏低，一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。 梁美妹未作答辩。 梁亚榜、梁美妹向一审法院起诉请求：1.判令金泰来房地产公司立即为梁亚榜、梁美妹办理坐落于莆田市秀屿区“紫禁城”第6幢705号商品房的房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给梁亚榜、梁美妹。2.判令金泰来房地产公司立即向梁亚榜、梁美妹支付自2016年7月18日起至上述房屋权属证书交付给梁亚榜、梁美妹之日止以701369元为基数，按日万分之一计算逾期办理房屋权属证书所产生的违约金。3.本案的诉讼费由金泰来房地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年7月2日，梁亚榜、梁美妹与金泰来房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：X201300737）及《附件六：合同补充协议》各一份，约定梁亚榜、梁美妹向金泰来房地产公司购买坐落于莆田市秀屿区“紫金城”第6幢705号的商品房，建筑面积155.43m2,单价4512.44元/m2，总价款701369元，交房期限为2014年12月31日前。双方在合同第十四条对逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方在《附件六：合同补充协议》第六条对办理产权登记手续进行了补充约定：“……3、如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定代办单位统一办理。……6、双方一致同意将本合同第十四条修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在该房屋交付后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金……”合同签订后，梁亚榜、梁美妹依约向金泰来房地产公司支付全部购房款701369元，其中以按揭贷款方式支付了270000元，金泰来房地产公司于2013年3月8日向梁亚榜、梁美妹代收了产权登记费，于2014年12月30日将房屋交付梁亚榜、梁美妹使用，2014年12月30日，梁亚榜、梁美妹向金泰来房地产公司交纳了契税21041元、出具房产证明费（办证用）20元、代办费200元等费用。但金泰来房地产公司未能在合同约定的期限内交付房屋权属证书。梁亚榜、梁美妹遂向本院起诉，要求金泰来房地产公司立即办理房屋权属证书并支付逾期办证违约金。案经审理，因金泰来房地产公司缺席，致本案无法调解。 一审法院认为，梁亚榜、梁美妹与金泰来房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。梁亚榜、梁美妹已交纳清楚涉案商品房的购房款，且涉案商品房于2014年12月30日交付梁亚榜、梁美妹使用。根据《附件六：合同补充协议》约定以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托金泰来房地产公司或其指定代办单位统一办理，梁亚榜、梁美妹通过按揭贷款支付了部分购房款，并将契税及产权登记费交付给金泰来房地产公司，故金泰来房地产公司负有为其办理房屋权属证书的义务。梁亚榜、梁美妹要求金泰来房地产公司为其办理权属登记及交付房屋权属证书，符合法律规定，应予支持，但梁亚榜、梁美妹应当予以必要的配合。关于违约金问题，金泰来房地产公司于2014年12月30日向梁亚榜、梁美妹交付了房屋，根据当事人双方在补充协议中的约定，金泰来房地产公司应在房屋交付使用365日内办理房屋权属证书，梁亚榜、梁美妹至今未取得房屋权属证书，金泰来房地产公司已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于违约金的计算方式问题，虽《商品房买卖合同》第十四条与《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条均有约定违约金的计算方式，但后者约定标准明显过低，对梁亚榜、梁美妹不公平，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，为了平衡合同当事人的利益，应适用《商品房买卖合同》第十四条约定的每日按买受人已付购房款的0.01%计算违约金，又因梁亚榜、梁美妹对办证期限适用《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第六条中约定的“该房屋交付后365日”无异议，故金泰来房地产公司应在逾期之日起每日按买受人已付购房款的0.01%支付违约金。关于诉讼时效问题，本案迟延办证违约责任的请求权系基于合同之债所享有的债权请求权，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于三年诉讼时效的规定。本案中，合同明确约定了金泰来房地产公司履行办证义务的期限，金泰来房地产公司逾期未履行，梁亚榜、梁美妹就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即本案从2015年12月30日起开始计算三年诉讼时效。但根据本案《商品房买卖合同》第14条的约定，双方对违约金的支付方式约定为日支付，即本案迟延办证违约责任的请求权为继续性的债权，诉讼时效应以逾期之日起的每个个别违约责任请求权分别计算三年诉讼时效，从梁亚榜、梁美妹提起诉讼之日（2019年7月18日）倒推3年至2016年7月18日起算，故梁亚榜、梁美妹要求金泰来房地产公司起支付自2016年7月18日起以购房款701369元为基数按日0.01%计算的违约金，符合法律规定，应予支持。鉴于梁亚榜、梁美妹已支付全部购房款、金泰来房地产公司已将商品房交付梁亚榜、梁美妹使用，且梁亚榜、梁美妹并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即701369元×30%=210410.7元。金泰来房地产公司主张梁亚榜、梁美妹的请求超过诉讼时效，理由及依据不足，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市金泰来房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为梁亚榜、梁美妹办理坐落莆田市秀屿区村“紫金城”第6幢705号的《不动产权证书》的登记手续，并在上述《不动产权证书》转移登记至梁亚榜、梁美妹名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给梁亚榜、梁美妹，梁亚榜、梁美妹应当予以必要的配合；二、莆田市金泰来房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给梁亚榜、梁美妹每日按照购房款701369元的0.01%计算的逾期办证违约金（自2016年7月18日起至房屋权属证书登记至梁亚榜、梁美妹名下之日止，该违约金最高限额为210410.7元）。案件受理费1550元，减半收取计775元，由莆田市金泰来房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，金泰来房地产公司与梁亚榜、梁美妹均未提交新的证据。 经审理查明，金泰来房地产公司与梁亚榜对一审查明的事实均没有异议。但经本院审查，金泰来房地产公司与梁亚榜、梁美妹在案涉《商品房买卖合同》中第十四条第2项的约定应为：“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。一审法院对该合同第十四条第2项的约定内容认定有误，本院予以纠正，对一审认定的双方当事人均无异议的其他事实，本院予以确认。 本院认为，根据梁亚榜、梁美妹与金泰来房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》，双方之间形成商品房销售合同关系，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。金泰来房地产公司未按约为梁亚榜、梁美妹办理房屋权属证书，已经构成违约，其应继续履行其办证义务，并承担相应的违约责任。一审法院判决金泰来房地产公司为梁亚榜、梁美妹办理案涉房屋的《不动产权证书》登记手续并交付《不动产权证书》是正确的。至于金泰来房地产公司应承担的违约金问题。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在。本案双方《商品房买卖合同》及《附件六：合同补充协议》中约定的逾期办证违约金明显过低，也将导致金泰来房地产公司可以长期不办理涉案商品房产权登记手续而无需继续承担逾期办证违约责任，显然也不利于督促金泰来房地产公司及时办理涉案商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。故梁亚榜、梁美妹依法可以请求人民法院予以增加，一审认定金泰来房地产公司应按已付款的日万分之一向梁亚榜、梁美妹支付逾期办证违约金，并无不当。一审法院虽然对案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金的认定存在错误，但判决中确定的违约金标准正确。一审法院对违约金设定的最高限额及对违约金起算时间的认定均符合相关法律规定，认定正确，应予维持。故金泰来房地产公司主张违约金应当按照已付购房款的万分之一计算的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，金泰来房地产公司的上诉请求不能成立。一审法院认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由莆田市金泰来房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年六月十二日 书记员  黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。