江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终400号上诉人(原审原告):邵萍，女，1969年12月20日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：吴从英，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：曹中宁，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人(原审被告):扬州汇银置业有限公司，住所地扬州市蜀岗-瘦西湖风景名胜区史可法路44-35号。法定代表人：陈楷锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：惠宝军，该公司法务。委托诉讼代理人：许姝姝，该公司法务。上诉人邵萍因与被上诉人扬州汇银置业有限公司（以下简称汇银置业）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2018）苏1003民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邵萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持邵萍的一审全部诉讼请求；3.判令汇银置业承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定邵萍主张解除合同的事实和依据不够充分，系对合同条款理解有误，属于事实认定不清。首先，《商品房买卖合同（预售）》附件十第二条第一款规定：6#东侧出地面楼梯间、出地面通风井；8#东侧出地面楼梯间、出地面通风井。该条款已明确通风井的位置，但汇银置业并没有按照合同约定向邵萍交付商品房，而是在案涉房屋院内建有高大的通风井，汇银置业的行为显然违反了合同约定。并且在双方签订案涉合同时，地下室已施工完毕，通风井的位置已经确定，汇银置业并没有如实告知邵萍通风井的真实位置，存在明显的销售欺骗行为。其次，通风井所处花园属于汇银置业交房的标的。邵萍购买案涉房屋的成交价格远远超出了同类型别墅的价格，成交价格高的主要原因是花园的面积比邻居的面积大的多。案涉房屋花园面积较大，系邵萍购买案涉房屋的主要动机。邵萍考虑的不仅是房屋的居住功能，更注重房屋是否具有更高的生活品质，而拥有较大的花园就是邵萍签订案涉合同的目的。但汇银置业交付的案涉房屋内有三米多高的通风井，严重影响房屋的美观及功能，阻碍了邵萍追求更高生活品质的要求，没有达到邵萍签订合同的最终目的。最后，通风井属于人防设施，用于地下室消防使用，涉及公共利益和公共安全，属于全体业主共同享有。但汇银置业将公用的通风井置于案涉房屋院内，一定程度上减少了花园的实际可得面积，又在一定程度上影响了邵萍以较高价格购买同类型房屋使用较大花园的目的；况且，由于通风井属于公用设施，属于业主共有，应当放置在公共区域，汇银置业无权将公用设施放置在个人所有的案涉房屋院内，其行为侵害了邵萍的合法权益。2.一审判决认定汇银置业不构成违约，属于适用法律错误。汇银置业交付的房屋院内出现的通风井位置并非合同中明确说明的通风井位置，显然构成了违约。并且合同约定房屋于2017年12月31日前交付，但由于房屋渗水、院中出现合同中没有约定的通风井等由于汇银置业原因造成的房屋重大问题，导致汇银置业没有按照合同约定的期限交付房屋，其行为显然构成了违约。根据合同法第九十四条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，邵萍有权解除合同。3.一审判决认定汇银置业已经尽了提请注意及说明的义务，是对法律理解有误。依据合同法第三十九条规定，格式条款提请注意包括提请注意的时间、提请注意的方式及提请注意的合理程度。本案中，汇银置业对“房屋附近可能安置地下停车场排气口/进(通)风口等公共设施，并约定买受人不得以此要求退房”条款进行加黑提示，仅仅是尽到了提请注意的方式上的义务。该条款仅提示邵萍房屋附近可能安置通风口，而通风口的具体安置位置、通风口的长度、宽度、高度均未告知邵萍，并且在双方签订补充协议时，汇银置业的地下室己经施工完毕，通风井的位置已经确定，汇银置业却还以不确定的方式告知邵萍通风井所处位置，存在欺骗销售的恶意，也显然没有尽到提请注意的合理程度。如果汇银置业告知邵萍通风井置于案涉房屋院内，并且严重影响房屋的美观，邵萍必然不会购买案涉房屋。因此，该格式条款应作不利于提供格式方的解释，即汇银置业显然没有尽到提请注意的合理程度。汇银置业辩称，1.一审法院事实认定清楚。其一，关于房屋交付。汇银置业已经于2017年12月11日取得银墅湾项目《房屋测绘报告》，于2017年12月20日取得《竣工验收备案证明》，于2017年12月28日取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》，满足《商品房买卖合同》第九条和《补充协议》第八条约定的商品房交付条件，不存在逾期交房。汇银置业按照《商品房买卖合同》和《补充协议》约定先后分别于2017年12月20日、2017年12月25日向邵萍寄送交房通知书，完成交付通知义务，没有迟延履行交房义务也没有其他违约行为。另外，关于案涉房屋地下室渗水问题，汇银置业也已经按照《商品房买卖合同》关于质量维修的约定修复完毕。其二，关于通风井。首先，邵萍提供的于2017年4月25日拍摄的平面布局图和合影照片中已经标识通风井位置，证明邵萍在签署《商品房买卖合同》及《补充协议》前已经知悉该事实。其次，邵萍和汇银置业于2017年5月5日签订的《补充协议》第十七条中的加黑字体对该事实进行了充分提示和确认，故汇银置业不存在合同欺骗行为。再次，花园属于公共绿地，并非双方签订商品房买卖合同及补充协议的合同标的，邵萍所述大的花园是商品房买卖合同的目的与事实不符，于常理和法理不符。商品房售价受多种市场因素影响，邵萍以不为合同标的物的花园作为商品房售价的主要因素显然不成立。最后，通风井的位置系汇银置业按照相关部门批准的建筑和安装设计、施工图纸等合法文件形成的建筑竣工形态和设施设备安装形态，《补充协议》第十七条中的加黑字体对此也进行了充分提示，故汇银置业按图施工，不存在违约行为。2.一审判决适用法律正确。其一，关于合同效力。按照合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。《商品房买卖合同》及《补充协议》系邵萍和汇银置业双方真实意思表示，不存在合同法第五十二条、第五十三条规定的无效情形，也不存在合同法第五十三条规定的可撤销情形，双方应该按照诚实信用原则和合同约定履行各自的义务。汇银置业已经按照合同约定履行商品房交付义务和维修义务，不存在违约行为，故邵萍的上诉主张亦不符合法律规定或合同约定的解除情形。其二，关于格式条款。根据合同法司法解释二第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。可见格式条款并非当然无效，无效需同时具备合同法第三十九条和第四十条的要件。汇银置业已经对《补充协议》第十七条第三款采用加黑字体并加下划线的方式进行提示，且邵萍在“特别提示”处签名，汇银置业已经尽到合理提示义务。邵萍作为完全民事行为能力人，在购买总价7419253万的商品房交易中，亦应尽到审慎注意义务。在汇银置业尽到告知、提示义务且履行交付义务后，邵萍又以格式条款为由主张汇银置业未尽合理提示义务，于法无据。综上所述，请求二审法院依法驳回邵萍的上诉请求，维持原判。邵萍向一审法院起诉请求:1.解除邵萍与汇银置业签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.汇银置业返还购房款7419253元；3.汇银置业给付利息（以7419253元为基数，自2017年4月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告全部付清购房款之日止）；4.汇银置业按7419253元的3%支付违约金。一审法院认定事实：2017年4月28日，邵萍与汇银置业签订《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定，汇银置业将扬州市银墅湾6幢（公安幢号8）105号以总价7419253元出售给邵萍；邵萍应于2017年4月28日前支付全部价款；汇银置业应于2017年12月31日前交付房屋；汇银置业承诺商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家和行业标准，经检测不合格的，邵萍有权解除合同；屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，由汇银置业按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。当日，邵萍交纳购房款7419253元。2017年5月5日，邵萍与汇银置业签订《补充协议》一份，约定“买受人应在接到收楼通知书之日3日内对该商品房进行验收……买受人在接收房屋时，除国家相关主管部门规定符合退房条件外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋……”、“买受人知晓:根据房屋及其配套设施规划、设计的要求，买受人房屋附近或者其所在地块的地表或者地下可能安置有变压器、配电箱、通讯电缆、交换机、地下停车场排气口/进（通）风口、天然气箱、上下水管道、天然气管道、雨污排水管道、环保垃圾站等公共设施，买受人对此表示理解并不持异议，不得以此为由要求退房，并承诺永不改变前述公共设施在交房时的实际安置状况，且主动配合前述公共设施的维修、检修工作”、“买受人确认：对出卖人按照相关部门批准的建筑和安装设计、施工图纸等合法文件施工而形成的建筑竣工形态和设施设备安装形态，买受人予以认可和接受”、“买受人确认：买受人承诺在签订买卖合同前对本项目周边环境及红线内外不利因素已经清楚了解，出卖人对个别不利因素未能提示或提示内容未尽清楚、准确的，亦不影响买受人对本项目及拟所购房屋的购买决定”。《补充协议》后附“特别提示：出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人责任、出卖人单方拥有某些权利、增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相关说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”，邵萍予以签名确认。2017年12月20日，汇银置业就银墅湾项目1-13#住宅楼、地库报送工程竣工验收备案文件、申请备案；同日，扬州市城乡建设局经查验后认为符合要求。2017年12月28日，扬州市住房保障和房产管理局就银墅湾项目1#-13#、地库向被告出具《扬州市区商品房交付使用备案证明》，认为符合交付使用条件、准予备案。2017年12月下旬，汇银置业向邵萍邮寄交房通知书，萍自认于2018年1月6日查验房屋，发现地下室渗漏。2018年1月19日，中船第九设计研究院工程有限公司扬州项目部就讼争房屋向扬州市建卫工程建设监理有限责任公司（项目监理机构）报送地下室结构渗漏修补工程施工方案；当日，该公司审核同意施工方案。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是邵萍与汇银置业的真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自的义务。邵萍要求解除《商品房买卖合同（预售）》，一审法院不予支持，理由为：⒈《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房地基基础和主体结构经检测不合格，邵萍有权解除合同，屋面、墙面、地面渗漏或开裂的，由汇银置业负责修复，修复后再行交付；银墅湾项目1#-13#、地库已经相关主管部门验收合格，具备交付使用条件，讼争房屋地下室渗漏非房屋地基基础或主体结构质量不合格，且从双方提供的中船第九设计研究院工程有限公司扬州项目部《工程联系单》、微信聊天记录、谈话录音可见，地下室渗漏已修复；⒉邵萍于2017年4月25日（签订合同前）拍摄的平面布局图照片中已有通风井图标，此后签订的《补充协议》也告知房屋附近可能安置地下停车场排气口/进（通）风口等公共设施，并约定买受人不得以此要求退房，《补充协议》对该条款予以加黑提示，邵萍亦在“特别提示”处签名确认；⒊邵萍主张《补充协议》第十条第二款、第九款及第十八条第四款、第十九条第三款等条款加重了邵萍的责任、排除了邵萍解除合同的权利，应为无效条款，一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，汇银置业已在《补充协议》中对相关条款进行加黑提示，邵萍亦在“特别提示”处签名，应认定汇银置业已经尽到提请注意及说明的义务，邵萍主张相关条款为无效条款，无法律依据；⒋汇银置业于2017年12月下旬发函通知邵萍收房，地下室修复后再次要求邵萍收房，邵萍予以拒绝；即，邵萍的主张不符合法律规定或合同约定的解除合同的情形。对邵萍要求汇银置业返还购房款7419253元并按银行同期贷款利率给付已付购房款的利息及按已付购房款的3%给付解除合同违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邵萍的全部诉讼请求。一审案件受理费65293元，由邵萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。邵萍提交了下列证据：1.邵萍和邻居别墅的院子照片三张。用以证明邵萍的房屋花园面积为180.9平米，相同户型的业主别墅花园面积相比面积小很多。2.汇银置业与葛安成、王雅丽于2017年10月签订的《商品房买卖合同》复印件一份。用以证明与邵萍相同面积的房屋均价为19474.26元，总售价为6911529元，而邵萍的房屋均价为21386.05元，总售价为7419253元，主要差价在于房屋花园的大小。3.邵萍房屋院内通风井及小区其余通风井位置及照片五张。第一张是邵萍房屋院内通风井，其它四张是小区其他户通风井。用以证明邵萍房屋花园内的通风井较同小区其余通风井大很多，小区其余通风井在院外的被绿植遮挡，在院内的也非常小。经质证，汇银置业认为：1.关于证据1，三性不予认可，证明目的不予认可；2.关于证据2，三性不予认可，与案涉房屋无关，对于邵萍拟证明的房屋售价受到花园面积的影响，汇银置业认为，一是该房屋的签约时间与邵萍房屋的签约时间相隔较长，另外房屋的户型位置也受市场影响，不具有可比性；二是商品房买卖合同补充协议第五条第一款用加黑加下划线的方式已经明确提示出卖人也即汇银置业调整其他房屋销售价格的属于正常市场风险和交易风险，买受人无权要求变更价格、解除合同、退房或赔偿，出卖人对此无需承担任何责任；3.关于证据3，三性不予认可。花园属于公共绿地，通风井属于消防设施，不是商品房买卖合同的标的，与案涉房屋无关，对于邵萍比较其与其他院落的通风井的证明目的不予认可。经审理查明，一审法院认定的基本事实无出入，本院予以确认。本院认为，邵萍提出解除案涉房屋买卖合同的主张不能成立。理由如下：首先，邵萍与汇银置业签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。汇银置业作为出卖人，应按照案涉商品房买卖合同约定，于2017年12月31日前向买受人邵萍交付案涉商品房。案涉商品房买卖合同第九条约定商品房的交付条件，即交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，《扬州市区商品房交付使用备案证明》等证明文件，汇银置业已经在2017年12月31日前取得上述证明文件，符合了合同约定的交房条件。汇银置业于2017年12月31日之前，也履行了向邵萍通知收房的义务。其次，关于案涉房屋渗水的问题。案涉房屋渗水不属于主体结构质量问题，不属于案涉商品房买卖合同约定或者法定的拒绝收房理由，且汇银置业已提交证据证明其就案涉房屋渗水的质量问题承担了修复责任，邵萍对此并未提交充分证据予以反驳。因此汇银置业并不因此构成逾期交房。故邵萍以案涉房屋存在渗水问题为由拒绝收房，并提出解除案涉房屋买卖合同的主张不能成立。最后，案涉房屋前花园属于小区公共区域，并非案涉房屋买卖合同约定的交房标的。通风井系公共设施，处于小区公共区域，而案涉小区已经竣工验收合格，且按规定取得了相关证明文件。同时，邵萍与汇银置业签订的案涉《补充协议》第十七条第三款中约定，买受人知晓，房屋附近可能安置地下停车场排气口/进（通）风口等公共设施，买受人对此表示理解并不持异议，且不得以此要求退房。该条款虽系格式条款，但汇银置业已对该条款予以加黑加下划线注意提示，邵萍亦在“特别提示”处签字确认，且该条款所约定的内容本身也不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。因此邵萍提出因案涉通风井问题，汇银置业构成根本违约，要求解除案涉商品房买卖合同的主张，证据不足，不能成立。综上，邵萍上诉提出汇银置业构成根本违约致使其合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件，要求解除案涉商品房买卖合同的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，邵萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65293元，由上诉人邵萍负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 韩 冰二〇二〇年六月十日法官助理 唐宏杰书 记 员 施亚芹