北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26539号原告：宋颀，男，1959年3月16日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：朱正良，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李铁红，北京京安律师事务所律师。被告：北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路11号综合办公楼。法定代表人：侯志伟，董事长。委托诉讼代理人：冯涛，北京市京工律师事务所律师。被告：北京大兴城建开发物业管理一公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源西里小区。法定代表人：李然，总经理。委托诉讼代理人：刘宝宽，男，北京大兴城建开发物业管理一公司职员。被告：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。法定代表人：潘刚升，董事长。委托诉讼代理人：王靓，男，北京城市开发集团有限责任公司职员。委托诉讼代理人：张菁，女，北京城市开发集团有限责任公司职员。第三人：李培杰，男，1950年6月27日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市林业局退休职员，住北京市大兴区。第三人：李芳新（兼第三人李培杰的委托诉讼代理人，系李培杰之妻），1954年4月1日出生，汉族，黑龙江省牡丹江市林业局退休职员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李文良（系第三人李芳新之子），1983年5月28日出生，汉族，海峰通航科技有限公司职员，住北京市大兴区。原告宋颀与被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称：城建开发公司）、北京大兴城建开发物业管理一公司（以下简称：城建物业公司）、北京城市开发集团有限责任公司（以下简称：城市开发公司）、第三人李培杰、第三人李芳新确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋颀的委托诉讼代理人朱正良，被告城建开发公司的委托诉讼代理人冯涛，被告城建物业公司的委托诉讼代理人刘宝宽，被告城市开发公司的委托诉讼代理人张菁，第三人李芳新（兼第三人李培杰的委托诉讼代理人）及第三人李芳新的委托诉讼代理人李文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋颀向本院提出诉讼请求：1.确认公有住宅租赁合同有效；2.确认原告是北京市大兴区黄村镇清源西里4号楼1单元203室（以下简称：203室房屋）合法承租人；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：1992年，原告原居住地北京市西城区库资胡同三号被拆迁，同年原告的奶奶周惠敏以及三叔宋德友因拆迁周转居住到203室房屋。1999年9月8日原告与被告二签订了公有住宅租赁合同，合同约定原告是203室房屋的公房承租人。2003年1月27日，被告一给原告办理了变更住房证，现被告一对与原告之间存在的合法承租关系没有异议，一方面又拒不提供相关文件资料给原告，只能通过诉讼确认租赁关系有效。原告认为公有住宅租赁合同主体合法、内容合法，意思表示真实且已实际履行，不具备无效情形，应为有效合同，根据相关规定，特向贵院提起诉讼。城建开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一、涉案房屋是我公司在1993年出卖给北京市城市建设开发总公司，现在更名为北京城市开发集团有限责任公司，包括涉案房屋在内的60套房屋出售给该公司，产权单位用于安置特定的拆迁人，因当时购买方未办理房屋产权证书，房屋产权仍登记在出售方也就是我公司的名下。为便于管理，对于安置房屋，我方与被安置人签订房屋租赁合同，我方及物业公司就涉案合同开具房屋进住证明，并签订房屋租赁合同及物业管理合同。我方签订的房屋租赁合同及物业管理合同仅为履行管理的便利，对于房屋租赁合同，我方收取租金冲抵物业费。第二、就涉案房屋，2017年，我方已经将产权转移给当时的购买人城市开发公司，我方已不是涉案房屋的所有权人，不享有涉案房屋的基于所有权产生的相关权利和义务，因此自涉案房屋产权变更至城市开发公司之日起，对我方已经就涉案房屋签署的公有住宅租赁合同已经不具备履行条件。涉案房屋租赁买卖、使用与所有权相关的权利均应由城市开发公司享有和行使。因此就涉案房屋租赁合同履行事宜，我方认为该租赁合同自产权变更之日起已不具备履行条件。宋德友因拆迁安置到本案的诉争房屋中，我方系按照城市开发公司当时的要求即指定的人员安置相关人员，其中宋德友安置了两套房屋，一套是203室房屋，还有一套8-2-104号。我方不是房屋的所有权人，只是按照城市开发公司要求办理相关手续，其中的手续包括办理住房证及签订房屋租赁合同。2000年10月10日。宋德友在世时，宋德友和原告签过协议书，确定将清源西里8-2-104安置房屋归原告所有，上述房屋已经出售了。涉案203室房屋归宋德友所有，因无产权证故是使用权。基于这样的协议，我方办理了两套相关的房屋更名手续，即将104号公有住宅租赁合同和住房证进行了更名，更名到宋颀名下。2002年10月26日，宋德友去世，2003年1月27日，原告拿着相应的协议书、宋德友死亡的证明、派出所亲属关系调查表，要求办理公租房的更名手续，因为宋德友无其他子女，也提供了派出所证明，我公司将203室房屋住房证变更原告名下，但宋颀是否是该房屋的最终权利人，我方无法确认，原告起诉的公房租赁合同已不具备继续履行的条件。至于城市开发公司是否与原告签订房屋买卖或租赁合同，均与我公司无关，应由城市开发公司与原告之间进行解决。我公司了解到，就涉案房屋由本案第三人在实际使用，并存在纠纷，原告亦向贵院提起过诉讼，因此就涉案房屋而言应系宋德友的遗产，该遗产如何处分，与我方无关。城建物业公司辩称，我公司是城建开发公司的下属公司，我公司的意见同城建开发公司的意见，我公司和原告签订过租赁合同，我公司是该房屋物业管理公司，涉案房屋入住一直至今都是我公司提供物业服务。城市开发公司辩称，原告所述确认公有住宅租赁合同，因不是我公司所签订，故我公司对于真实性、有效性、合法性不予认可。该项目是西城危房改造指挥部二龙路改建处为拆迁实施主体，我公司作为这个实施主体中的一员，只是对最后遗留问题进行处理，之前该户被拆迁人为周惠敏、宋颇和陈玉英，被安置人其中有周惠敏、宋坡等9人，这是拆迁档案里所查的情况，因为历史问题，所以当时拆迁协议的管理都是按照这种方法写的。但是在交接时，西城区危房改造指挥部没有把相应的其他配套文件向我方转交，所以我方只有拆迁协议。第三人李培杰和李芳新述称，根据我们和宋德友、宋颀于2000年7月10日签订的协议书，是在住房证变更为宋颀之前签订的协议，不同意宋颀的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宋颀提交：1、北京市公有住宅租赁合同及住房证，证明争议房屋承租人为宋颀；2、登记回执、答复书、安置补助协议书，证明宋颀是被拆迁安置补助人，被安置的房屋就是203室房屋；3、不动产查询结果证明打印件，证明原告名下没有不动产，目前政府仍然需要解决公房周转，补偿协议第三条显示直接安置地址就是涉案房屋；4、房屋变更核准登记表，来源于城建物业公司，证明宋颀于2003年变更为公房承租人，恰好和住房证是相互吻合的。城建开发公司和城建物业公司对证据1中住房证不认可，对租赁合同的意见二公司不同，城建开发公司称不认可，签订主体不是其公司，城建物业公司对租赁合同真实性认可；对证据2登记回执、答复书的真实性认可，关联性及证明目的均不认可，安置补助协议书的真实性、关联性、证明目的不发表意见，是涉案房屋的基础来源，从协议书上看宋颀并非是被拆迁安置人，依据安置补助协议书不能得出宋颀是涉案房屋被拆迁安置人，进而无法得出宋颀是涉案房屋目前的实际居住人的结论；证据3仅是证明目前的时间点宋颀没有房屋，之前是否有房屋该证据不能证明；对证据4的真实性认可，对于办理更名当时和此后，涉案房屋是否存在权属争议，其公司并不知情，因此该登记表及证据1的住房证不能证明宋颀是涉案房屋的实际居住人和承租人。城市开发公司对证据1的真实性认可，称应该由城建开发公司和城建物业公司对上述内容负责，不是其公司出具的；对证据2真实性认可；证据3仅是证明目前的时间点宋颀没有房屋，之前是否有房屋该证据不能证明；对证据4真实性认可，对证明目的不认可，无法确认房屋使用人变更为宋颀。李培杰和李芳新称宋颀提交的证据均是拆迁之前的材料，没有见过，不清楚。城建物业公司未向法院提交证据。城建开发公司提交：1、买卖合同，证明其公司在1993年已经将涉案房屋卖给城市开发公司，该公司将房屋安置给了宋德友；2、1993年6月11日房屋进住证明，该证明盖章单位为北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处的公章，证明宋德友实际居住在涉案房屋，宋颀并未居住使用过；3、亲属关系调查表及死亡证明表，证明宋颀与宋德友之间的关系，证明宋德友死亡时间；4、2000年7月10日协议书，该协议内容显示宋德友和宋颀约定清源西里8号楼二门104室房屋归宋颀所有，涉案房屋归宋德友所有，证明当时涉案房屋是归宋德友所有。宋颀称证据1的买卖合同为复印件，现在购买方并未出庭，故无法对证据真实性发表质证意见；对证据2进住证明和证据3的亲属关系调查表及死亡时间的真实性认可；称证据4真实性认可，但没有履行，公房承租变更主体，除双方签订协议书外，还要经房屋所有权人审批备案，然后由房屋所有权人重新签订租赁合同，对本案没有证明效力。城建物业公司对上述证据的真实性、关联性和合法性均认可。城市开发公司对证据1、3、4的真实性和证明目的认可，对证据2的真实性认可，对证明目的不认可。城市开发公司提交房屋拆迁安置补助协议书，证明被拆迁安置人情况，按照当时的拆迁政策，共安置了九人，九人中并没有宋颀。宋颀对该证据的真实性认可，但不认可宋颀不是房屋拆迁安置人。城建物业公司对该证据认可。城建开发公司对该证据认可，该份证据可以证明宋颀不是涉案房屋的被拆迁安置人，也不是涉案房屋实际居住使用人，请法院根据被安置人确定房屋实际权利人。李培杰和李芳新对上述被告提交的证据质证意见为：对其和宋颀、宋德友2000年7月10日签订协议之前的证据，不清楚，不发表意见，对2000年7月10日之后的证据均认可。对上述证据，对双方当事人提出有异议的证据，但并未提交证据推翻上述证据，本院予以采信。对双方当事人无异议的证据，本院予以采信。通过上述证据查明，宋颀是宋德友侄子。1993年3月3日，北京市城市建设开发总公司（现更名为：北京城市开发集团有限责任公司）从北京市大兴县城镇建设综合开发总公司购买黄村清源西里小区房屋61套，其中包括本案涉案房屋。1993年6月签署的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（以下简称：拆迁安置补助协议）显示拆迁人（甲方）西城危房改造指挥部二龙路改建处，被拆迁人（乙方）周惠敏、宋颇、陈玉英，乙方住址为西城库资胡同3#，在拆迁范围内有正式房屋二间，正式户口八人，应安置人口九人，分别是（亲缘关系及年龄）：周惠敏84、子53、宋颇29、妻26、陈玉英51夫60、三子22、外甥女19、孙3。直接安置地址大兴清源西里8#楼二单元104#、604#，大兴清源西里4#楼一单元203#，塔院朗秋园1#楼908#，甲方支付给乙方搬家补助费200元、提前搬家奖励费1200元、其他20000元，乙方在1993年6月15日前应将原住房腾空交甲方拆除。甲方处盖有北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处的公章，乙方有“周慧敏、陈玉英、宋颇、宋颀代签”的字样。宋颀主张周惠敏是宋德友的母亲，是宋颀的奶奶，宋颇是宋颀的兄弟，被拆迁人是周惠敏、陈玉英、宋颇，这三个人的签名均是宋颀代签，宋颀并未在法院指定时间内向法院说明代签情况。城市开发公司主张被拆迁人应该为三户，周惠敏和儿子是一个户，宋颇和妻是一个户，陈玉英和丈夫、三子、外甥女、孙是一个户。1993年6月11日，北京市西城区危房改造指挥部二龙路改建处向宋德友出具房屋进住证明，证明显示：现将清源西里小区4#楼1单元203号房屋分配给宋德友同志住用，请办理订租手续。1999年9月8日，宋颀和城建物业公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》，该合同显示出租方为北京市大兴城建开发物业公司，承租方为宋颀，住宅房屋坐落大兴区清源西里小区4号楼1单元203室及8号楼2单元104室，租期自1999年9月8日起算，无截止日期，租金为55.10元及49.24元。2000年7月10日的协议书显示宋德友与宋颀经过协商决定将清源西里小区二套房屋分配如下：清源西里八号楼二门104号为宋颀名下归宋颀所有（使用权）。清源西里四号楼一门203号为宋德友名下，归宋德友所有（使用权）。办完手续后，双方永远不许更改。一份在大兴城镇建设综合开发集团公司房地产经营部存档，宋德友及宋颀、证明人各持一份，尾部有宋德友、宋颀的签名，证明人处有“朱京州”字样的签名。2002年10月26日，宋德友死亡。死亡医学证明上显示家属姓名为李培杰，现住址为大兴区黄村镇清源西里4-1-203。2003年1月27日的住房证及房屋变更核准登记表（盖有北京市大兴城镇建设综合开发集团公司的公章）显示房屋使用方由宋德友变更为宋颀，房屋坐落为清源西里4#-1-203，房屋交用栏显示变更日期为2003年1月27日，房屋产权所属为大兴城建开发公司，取得房屋途径为拆迁安置，登记表说明栏中显示：1、房屋发生买卖、调换、退房等必须填写变更登记表，同时变更房源帐并到物业公司开具《房屋变更通知单》或《退房通知单》；2、房屋变更须当事人本人持户口本、身份证、购房合同、购销结算单或房产卖契、交款发票、住房证和房屋产权单位同意的证明到经营部办理。另查，宋颀曾在2018年12月20日起诉李芳新、李培杰返还原物纠纷，宋颀以其作为203室的唯一承租人，自2000年1月1日起一直由李培杰及李芳新非法占有，故要求李培杰及李芳新腾退房屋并支付房屋占用期间的费用。李培杰及李芳新在该案中辩称宋颀不是诉争房屋的合法使用人，宋德友是诉争房屋使用权人，1997年，李培杰夫妇和宋德友相识，通过长时间的接触和交往，宋德友经常到自己家中吃饭，李培杰夫妇以为宋德友无家可归，所以帮其洗衣服、做饭，对其日常生活进行照顾，这种状态一直维持了三年。2000年的一天，宋颀携带朋友朱京州找到李培杰夫妇，称是宋德友的侄子，因宋德友无儿无女，无人照顾，而且宋颀本人也无能力对宋德友进行照顾，故找到李培杰夫妇，要求由李培杰夫妇对宋德友进行照顾并为宋德友养老送终，宋德友名下一套房屋在去世后可以给予李培杰夫妇，故双方在2000年7月10日签订了协议书，协议约定涉案房屋在宋德友死亡后归李培杰夫妇所有，故自己是依据协议约定取得房屋的使用权，宋颀无权要求自己腾退房屋并支付使用费。李培杰提交的2000年7月10日协议书显示宋德友与李培杰、李芳新（夫妻）经过协商，李培杰、李芳新自愿赡养宋德友直至死亡，在赡养过程中包括衣、食、住、行、生病的医治和护理，死亡后的火化等，宋德友本人愿意自己死亡后将清源西里四号楼一门203室住房权归李培杰、李芳新夫妻所有，此协议一式三份。宋德友、李培杰、李芳新各持一份，证明人持一份。尾部有“宋德友、李培杰、证明人宋颀”字样的签名。本院认为，根据我国物权法的规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。本案中，宋颀依据其与城建物业公司签订的《北京市公有住宅租赁合同》及住房证主张其对涉案房屋享有承租权和使用权，根据本案查明情况，首先，本案涉案房屋是西城库资胡同3#拆迁所得安置房屋之一，被拆迁人为案外人周惠敏、宋颇、陈玉英，宋颀为拆迁安置补助协议书上的代签人，根据拆迁安置补助协议，除被拆迁人外，还有被拆迁人的亲属，但并未显示有宋颀；其次，涉案房屋从1993年6月11日宋德友取得房屋进住证明，到1999年9月8日宋颀与城建物业公司签订包括涉案房屋在内的两套房屋的公有住宅租赁合同，再到2000年7月10日宋颀与宋德友签订协议书，约定涉案房屋使用权归宋德友所有，同日，宋颀、宋德友与李培杰、李芳新签订协议书，最后到2003年1月27日宋颀办理涉案房屋住房证，从上述房屋使用权的处理及2000年7月10日涉及第三人的协议内容看，宋颀在签订上述公有住宅租赁合同后，对涉案房屋的居住权进行了处分；再则，涉案房屋租赁合同的出租人城建物业公司、房屋所有权人城建开发公司对宋颀的承租权提出异议，第三人李培杰、李芳新对涉案使用权亦提出异议。综上，本院认为涉案房屋的被拆迁人并非宋颀，现涉案房屋居住使用权产生争议，根据我国物权法的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，故其应先确认房屋使用权的权属关系，故对宋颀的诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第二条、第三十三条之规定，判决如下：驳回宋颀的所有诉讼请求。案件受理费800元，由宋颀负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年六月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华