浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3155号上诉人（原审原告）：夏志林，男，1959年11月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：刘富春，浙江金土地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市市场开发管理有限公司，住所地温州市鹿城区光湖街道鹿城路215号。法定代表人：卢智旭。委托诉讼代理人：薄士坤、张健，上海兰迪（温州）律师事务所。上诉人夏志林因与被上诉人温州市市场开发管理有限公司（以下简称市场开发管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初11771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏志林上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决；2、改判市场开发管理公司给予夏志林处理温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题中一次性补偿奖励14.46万元；3、维持一审判决第一项；4、本案一、二审诉讼费用由市场开发管理公司承担。事实和理由：一、一审判决认为《腾飞桥用房租赁协议》第三条合法有效的理由不能成立。首先，一审判决混淆了单纯租赁合同关系和《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》中综合补偿奖励合同关系的概念。涉案协议是因原租赁合同存在缺陷和合同履行过程中过错来而达成协议，为处理历史遗留问题一次性补偿奖励人民币14.46万元给承租人。其次，鉴于当时历史条件，政府开办市场，向民间集资解决无建设资金的困难，市场建成后，筹资方或者以营利偿还集资款，或者以租金减免折抵集资款是一种开办市场的模式。但是《腾飞桥用房租赁协议》第三条在收租金的同时又以折旧费方式折抵集资款。由于建筑物折旧是指所有人(出租方)对其建筑物的投资以折旧方式收回，这是市场开发管理公司内部核算成本的提留，其收益归市场开发管理公司，而非夏志林，所以与夏志林集资费收回没有关系，实属赖账行为，当然无效。正因如此，政府在处理历史遗留问题中才依法给予参与集资的摊位经营者补偿奖励。二、一审判决认为生产用房已拆除多年，不符合补偿奖励条件的理由不能成立。首先，《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》中并没有以生产用房是否被拆除为奖励补偿前提条件。其次，依据《中华人民共和国合同法》的规定，出租人提供的租赁物应当合法，而市场开发管理公司租给夏志林的却是违章建筑。而且涉案生产用房因市场开发管理公司的违章行为而拆除，其应采取补救措施，重新安置生产用房，并承担相应违约责任(包括装修损失3.5万元、2011年9月拆除之后4个月租金8333元和开门费5000元及建设费)。市场开发管理公司也一直承诺重新安置生产用房，在这次征收关停处理历史遗留中更应给予补偿。三、夏志林应当比其他经营户获得更多的补偿。根据原合同，夏志林享有生产和销售餐饮的经营权，但如今的餐饮网点租赁经营合同，却只有销售餐饮经营权，为此，夏志林的经营成本增加，其补偿应当比其他经营户高。如今，夏志林只要求市场开发管理公司给予与其他经营户同等的补偿，却被拒绝，显失公平、公正。补充理由如下：四、市场开发管理公司收取夏志林建设费，双方形成了筹资建设的借款关系。在建筑物是出租房的前提下，折旧费是建筑物所有人收回投资的行为，其收益归出租方，而不归承租方，所以不发生对承租方集资费的偿还，更不能因此免除出租人偿还集资款的义务。五、如果《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》中排除历史遗留等问题的处理，那么该协议应当改为《温州商贸城摊位租赁解除奖励协议》，其内容也不应包含历史遗留问题的处理，也不应给予14.46万元的补偿。因为集资款已经折抵，剩下的就是按一年期合同中提前解除后3个月的租金和收益不同来计付补偿，不应一律给予相同的补偿。六、《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》并没有以生产用房是否被拆除为奖励补偿前提条件。七、生产用房被拆除多年是市场开发管理公司违章建设和未及时安置所致，过错在于市场开发管理公司。从主体和法律关系看，生产用房灭失未获补偿是政府征收拆迁与市场开发管理公司发生的补偿行政行为，而本案是夏志林与市场开发管理公司因市场关停而产生的租赁及处理历史遗留问题的民事纠纷，两者不能混淆。市场开发管理公司辩称，一、一审法院认为《腾飞桥用房租赁协议》中每年10%计提折旧的约定符合法律规定的事实及法律认定正确，夏志林认为折旧属于内部核算成本的提留、款项属于借款性质，无事实及法律根据。上述每年10%计提折旧并非单方的意思表示，而是在协议中的双方约定，对双方均具有法律效力，也是对于该笔款项处理的约定。夏志林认为该笔款项属于借款，应当提供属于借款的依据，特别是应当证明双方达成借贷合意的意思表示，本案中，夏志林未提供任何证据进行证明。二、一审法院认为生产用房拆除多年，不符合奖励条件的事实及法律认定正确。首先，《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》与涉案摊位无关，双方未签署任何有关于腾飞桥涉案摊位奖励协议，也从未就补充奖励达成一致。其次，夏志林认为市场开发管理公司应当承担违约责任，但没有任何事实及法律根据，且已经超过诉讼时效，夏志林如认为市场开发管理公司对于房屋被拆除具有违约责任，应当在拆除时的合法时效时间内提起诉讼。退一步讲，即使市场开发管理公司应当承担相关责任，也与本次商贸城整体安置补偿无关。请求驳回上诉。夏志林向一审法院起诉请求：1.判令市场开发管理公司给予夏志林处理温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题中一次性补偿奖励14.46万元；2.判令退还夏志林承租期租赁押金（保证金）5000元。一审法院认定事实：温州市场服务公司在温州商贸城五组团南首河边，投资建设配套服务用房，采取租赁方式，租给经营户使用。1998年9月，温州市场服务公司（作为甲方）与夏志林（作为乙方）签订《腾飞桥用房租赁协议》。协议约定甲方同意将腾飞桥11号摊位出租给乙方使用，建筑面积58平方米。租赁期限为十年，从1998年9月至2008年8月；到期后另定协议续租。乙方每年向甲方缴纳租金，一楼每平方米30元、二楼每平方米20元。乙方一次性向甲方交付用房建筑费，每平方米450元，每年按10%比例计提折旧费。如遇市场总体规划需要，甲方有权收回租赁用房，乙方应无条件服从等。上述协议签订后，夏志林按协议交纳了建筑费26100元、租金及其他管理费用。期间，温州市场服务公司、温州商贸城服务有限公司、温州商贸城开发服务中心先后收取租金。2009年2月18日、2011年4月15日，温州商贸城开发服务中心（作为甲方）与夏志林（作为乙方）分别签订《房屋租赁合同（临时）》，约定甲方将腾飞桥23号房屋一间出租给乙方作为经营快餐厨房使用，建筑面积106平方米。寝室11号一间，面积29平方米，作为生活居住配套使用。租赁期限分别从2009年1月1日至2009年12月31日、2011年1月1日至2011年12月31日。年租金25000元，水电费押金5000元。温州商贸城开发服务中心收取2009年至2011年租金及水电费押金5000元。2011年温州市委、市政府发布《温州市区整治和查处违法建筑暂行办法》。“城市转型发展破难攻坚”大行动，非法占用河道两侧属于违法建筑六必拆范围，上述用房作为违章建筑被拆除。市场开发管理公司免除了五年的租金，未给夏志林安排餐饮生产用房。2018年9月，温州市鹿城区人民政府征收温州商贸城，随后市场开发管理公司陆续与摊位租赁户签订《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》，补偿金额144600元。市场开发管理公司没有给夏志林补偿，夏志林因此起诉。另查明，23号摊位2011年9月前未支付水费1424元、电费1770元。温州市场服务公司于2002年9月30日办理注销登记。温州商贸城开发服务中心于1999年7月5日登记成立，2011年9月1日，温州商贸城开发服务中心企业名称变更为温州市市场开发管理有限公司。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的《腾飞桥用房租赁协议》，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，予以确认。夏志林对出资建筑费为借款的主张，一审法院认定夏志林建筑费出资属实；协议约定每年按10%比例计提折旧费，十年之后，余额为零。因此夏志林主张借款，无事实依据，不予支持。夏志林发现商贸城的其他同类摊位在本次拆迁中有获得补偿，要求按照其他摊位租赁户的补偿奖励予以处理，因生产用房已拆除多年，不符合奖励条件，夏志林的该项诉请，不予支持。关于水电费押金。结清水电费后市场开发管理公司应予退还，应退金额1806元（5000-1424-1770）。关于诚信经营保证金，涉及到案外人叶卫东利益，不宜在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条的规定，判决：一、市场开发管理公司于本判决生效之日起十日内退还夏志林水电押金1806元；二、驳回夏志林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3292元，减半收取为1646元，由夏志林负担1596元，市场开发管理公司负担50元。本院二审期间，市场开发管理公司未提交证据。夏志林提交了摊位号为鞋市场706号的《温州商贸城摊位清退结算单》，该结算审批单其中一项历史遗留补偿奖励款14.46万元，且合同是于1998年一次性签订的，以证明14.46万元是历史遗留问题的补偿款。市场开发管理公司对该证据的关联性存在异议，认为其他摊位按照何种方式结算与本案无关，不具备证明力。本院认为，该结算审批单显示原租赁合同编号为：SC-SM-201803368，结合夏志林在一审中提交的《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》的范本，该份租赁合同为2018年签订，与夏志林的情况不同，无法证明待证事实，故对该份证据,本院不予采信。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定，夏志林在一审中提交的甲方为市场开发管理公司的《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》范本记载：“一、双方一致同意解除2018年签署的关于号摊位《温州商贸城摊位租赁合同》（编号：SC-SM-2018）……双方不再履行除乙方腾空、归还摊位等义务之外的原协议及责任书约定的权利和义务。……三、乙方应支付甲方在摊位租赁期间内2018年1月1日至2018年6月30日产生或拖欠的各项规费。具体规费包括租金、水电费、治安费、卫生费等金额，由甲方进行计算及确定。2018年6月30日至2018年9月30日产生的各项规费，另行研究后通知。未缴纳部分在清算单中明确，一并结算。”本院认为，夏志林主张因其曾向市场开发管理公司缴纳用房建筑费，故应按照《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》享有一次性补偿奖励。但其缴纳的用房建筑费已在《腾飞桥用房租赁协议》中明确约定每年按10%比例计提折旧费，十年之后，余额为零。夏志林主张《腾飞桥用房租赁协议》中相关约定无效及用房建筑费为借款的理由，无事实和法律依据，亦与双方协议约定不符，本院不予支持。根据夏志林提供的《温州商贸城摊位租赁解除及历史遗留问题补偿奖励协议》范本的内容，该份补偿奖励协议明确双方一致同意解除2018年签署的相关租赁合同，也就是说商贸城租户获得的一次性补偿奖励金是因为租户持续在相应摊位经营的行为。但夏志林所承租的房屋在2011年后就已被拆除，温州商贸城拆迁时，夏志林并未在其要求补偿的摊位内经营，故一审驳回其要求市场开发管理公司给予一次性补偿奖励的诉讼请求，处理正确。综上所述，夏志林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3192元，由夏志林负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年六月二十八日法官助理陈黛锦代书记员  蔡瑞洁