河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初234号 原告：高锦霞，女，汉族，1977年12月20日出生，住内蒙古包头市东河区，现住址：北京市海淀区。 委托诉讼代理人：高菲，女，汉族，1980年12月30日出生，系原告之妹。 被告：涿州致远房地产开发有限公司，住所地：涿州市东城坊镇（农大教学实验场），统一社会信用代码：91130681689257702Q。 法定代表人：赵威，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。 原告高锦霞与被告涿州致远房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序（延长审理期限），于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告高锦霞及其委托诉讼代理人、被告涿州致远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高锦霞向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2.被告返还原告支付的首付款110227元；3.判令被告支付原告总房款20%的违约金；4.诉讼费、律师代理费由被告承担。事实和理由：2017年11月12日，被告公司销售员给原告推荐：桃源新都首付可以分期，只要交10%就可以买房。随后，原告通过被告售楼处交了50000元定金提供了一套预售房源，提供首付分期付款服务。 2017年11月17日，被告通知原告到售楼处，告知由被告组织的团购众筹购房活动，要求原告必须参加这个活动，需交费50000元，如果不参加，50000元定金不退。原告被迫交50000元电商款。之后，原告在被告的售楼处交了首付款60227元以及定金转入首付的50000元，共计110227元，即总房款的10%。期间，被告催促原告赶快做银行贷款，否则首付款不退。原告在购房时，由于在被告的层层套路下，已付110227元，已交款项是不退的，原告只能于2017年11月30日进行银行按揭贷款面签。 2017年12月2日，被告在银行按揭贷款没贷下来的情况下，及首付未付的情况下，通知原告去售楼处签购房合同。2018年1月1日，银行按揭款690000元才到被告账户。2018年1月开始，被告催原告进行首付分期第二次交款。原告按照被告的要求在2018年6月28日进行第二次首付分期付款。但是2018年1月1日到2019年11月期间，原告和被告交涉：1、10%首付网签违法违规，被告明知违反国家禁止首付分期的强制性法律法规。2、更重要的是，在不具备按揭贷款条件下——10%的首付进行按揭贷款面签；并在银行也没有通知贷款能不能批的情况下，设局让原告快速签合同，以达到被告快速套取银行贷款，把原告圈到购房套路里。3、被告除层层圈套原告以外，原告于2019年得知，被告还有欺诈违法行为。2019年9月8日，同一小区业主（罗先生有微信纪录证明）告知原告正在维权。欺诈业主虚假交通配套，孔雀城桃源新都当时宣传和口头承诺小区交通是：2020年实现京石城际、廊涿城际、房山到涿州S5轻轨的交通配套等；在现场的沙盘中，明确标注廊涿城际有一站叫“农科城站”距离被告孔雀城桃源新都3公里（业主群里有视频、宣传册、海报、网站宣传等为证)。国家发改委2016年11月18日发布发改基础(2016)2446号文件，明确指出没有这个站和路线（有官方证据文件）。整个购房过程：被告以50000元定金不退，又以10%首付不退，来达到快速圈套银行贷款目的。另外，被告虚构交通配套，并口头承诺原告，来欺诈业主。 被告违法违规：1、首付分期强制性规定；2、一步步套路快速圈原告到被告网签套路中；被告明知道违反国家禁止首付分期强制性法规，以及银行按揭没有下来的风险，以及尾款的风险，还快速网签合同，让原告陷入被告套路中，让原告承担所有责任（扣下300000元首付款的套路）；3、首付款只付10%，操作银行按揭贷款和网签违法行为；4、虚构不存在的交通配套，欺诈原告。原告与被告多次协商无果，向法院提起诉讼，保护自身权益。 被告涿州致远房地产开发有限公司辩称，一、我方与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的，理由如下：（一）在商品房买卖的过程中，原、被告不仅签订《商品房买卖合同（预售）》，还签订了《补充协议》。显然，签订《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示。（二）《商品房买卖合同（预售）》是经住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局统一制定的合同文本，且该合同也经过涿州市住房和城乡建设局登记备案。（三）《商品房买卖合同（预售）》及补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，不具备《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应得到法律的保护。双方均应本着诚实信用的原则，全面履行自己的合同义务。二、我方收取购房款有合法的依据。依据《商品房买卖合同（预售）》，交付购房款是作为房屋买受人应履行的义务，收取购房款是作为出卖人的权利。因此，原告无权要求我方返还购房款。三、合同自签订后，我方积极履行合同义务，不存在任何违约行为，且合同已实际履行。因此，原告主张支付违约金、律师费等的诉讼请求没有事实和法律依据。四、原告诉状中所称的“欺诈业主”、“层层圈套”等指责没有事实根据。原告是完全民事行为能力人，具有辨别是非的能力，与我方签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是自愿的行为。针对原告变更的诉讼请求答辩如下：1、原告在诉讼请求中提到中介公司收取团购费5万元与我方无关；2、原告提到的律师费没有事实根据；3、原告提到的《关于规范购房融资和反洗钱工作的通知》建房[2017]215文不是国家强制性法规，根据合同法即便我方存在相关行为也不能导致所签合同无效，我方不存在原告所述的相关行为。原告已将购房款给付，合同已经履行。合同约定房屋交付时间为2020年10月30日。综上所述，请法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告高锦霞作为买受人、被告涿州致远房地产开发有限公司作为出卖人，双方于2017年12月2日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2017-20877）一份。该合同主要内容为：原告购买被告开发的桃源新都孔雀城83幢2单元15层01号商品房一套；该商品房位于涿州市东城坊镇中国农大科技园区内；预测建筑面积91.9㎡，层高2.8米；单价10775.05元/㎡，总金额990227元；原告以商业贷款方式付款，原告应于2017年11月17日前支付首期房款300227元，余款690000元向银行申请贷款支付；被告应当在2020年10月30日前向原告交付该商品房；对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同的解除应当采用书面形式。该合同有原告的签字和指印，有被告公司的盖章。 2017年12月13日，原告与被告就2017年12月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2017-20877）签订《补充协议》一份。该协议主要内容为：原告自愿购买被告开发建设的桃源新都孔雀城项目第83栋2单元15层01号商品房达成的一致意见。 2018年1月1日，原告作为借款人和抵押人、廊坊银行股份有限公司顺安道支行作为贷款人和抵押权人、被告作为共同抵押人，上述三方共同签署《个人购房担保借款合同》一份。该合同主要内容为：原告为购买桃源新都孔雀城83-2-1501号房产向廊坊银行股份有限公司顺安道支行借款690000元；借款期限240个月，借款利率为5.39%/年。该合同有原告的签字和指印、有廊坊银行股份有限公司顺安道支行的盖章、有被告公司的盖章。 2017年11月12日，原告高锦霞交纳购房定金50000元；2017年11月17日，原告高锦霞交纳购房首期款60227元；2018年6月28日，原告高锦霞交纳购房首期款184153元和5847元；2018年1月3日，被告给原告出具收到银行按揭房款690000元的收款收据一张。以上共计990227元。 现原告以“首付分期”和“虚假交通配套”违法为由起诉被告，要求确认《商品房买卖合同（预售）》无效，并要求被告返还首付款110227元及支付总房款20%的违约金。 以上事实有《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZZS2017-20877）一份、《补充协议》一份、《个人购房担保借款合同》一份、收款收据五张及本案庭审笔录在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的情形。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，原告高锦霞系完全民事行为能力人，其具有辨别是非对错的能力。原告高锦霞在《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》上签字和按指印，表明签署上述合同是原告本人的真实意思表示。原告以“首付分期”和“虚假交通配套”起诉所依据的文件均不是合同法第五十二条第五项所指的“法律和行政法规”。原告亦没有提交证据证明房屋买卖合同存在合同法第五十二条规定的其他情形。故双方当事人应当继续履行双方的权利义务。对原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对原告的全部诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下： 驳回原告高锦霞的诉讼请求。 案件受理费1,252元，由原告高锦霞负担1,252元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  杨凯 二〇二〇年五月二十五日 书记员  褚雷