福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1150号 上诉人（原审被告）：陈立志，男，1965年5月29日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被上诉人（原审原告）：福建陆加叁商贸有限公司，住所地福建省莆田市城厢区凤凰山街道学园南街298号宝厦日月潭201室，统一社会信用代码91350302087422045G。 法定代表人：林国锋，总经理。 委托诉讼代理人：连晨飞（公司员工），男，1982年11月11日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：陈丽华（公司员工），女，1957年4月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人陈立志因与被上诉人福建陆加叁商贸有限公司（以下简称“陆加叁公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2019）闽0304民初5467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈立志上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回陆加叁公司的一审全部诉讼请求。事实和理由：2018年5月4日，陈立志与陆加叁公司订立《转租协议》。该协议虽然由人民法院判决解除，但陆加叁公司至今没有按照协议约定归还物业。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，《转租协议》约定了债务的先后履行顺序，即陆加叁公司先移交物业，30天后陈立志返还押金。在陆加叁公司没有移交物业的情况下，陈立志依法享有先履行抗辩权，有权拒绝返还押金。 陆加叁公司辩称：1.本案双方是有签订《转租协议》，但是签订时间是2014年12月15日，不是陈立志主张的2018年5月4日。2.陆加叁公司签订《转租协议》是被欺骗签订的。陈立志并没有转租的主体资格，其既不是房屋的产权人，也不是原超市的经营人。3.生效的莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1521号民事判决书已经判决就陈立志要求的押金9万元归其所有的诉求不予支持。因此，陆加叁公司在本案要求陈立志返还该9万元押金有事实和法律依据。4.《转租协议》约定的租赁时间是5年多，但由于陈立志的违约和欺骗行为，导致该协议被人民法院判决解除，造成陆加叁公司巨大损失。合同解除后，不存在继续履行的问题，陆加叁公司无需继续履行合同。莆田市中级人民法院（2018）闽03民终1521号民事判决书生效后，陆加叁公司直接将物业移交给原产权人，不存在需要将物业移交给陈立志的问题。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陆加叁公司向一审法院起诉请求：判令陈立志立即退还押金9万元及利息自2019年4月4日起计至还清之日止按年利率6%计算的利息；本案的诉讼费用、保全费、担保费由陈立志承担。 一审法院认定事实：2012年7月11日，案外人黄国太与案外人莆田市荔城区市场管理服务中心签订《租赁合同》。2014年12月15日，陈立志与陆加叁公司签订《转租协议》，约定1.陈立志同意将位于黄石旧市场转租给陆加叁公司使用，……2.租赁期限为5年7月，自2015年1月1日起至2020年7月31日止；……4.陆加叁公司应于合同签订之日起七日内向陈立志缴纳押金9万元作为其履行本合同的保证金，合同到期如无再续签，物业各项移交后，30天内返还押金给陆加叁公司；……任何一方违反本契约所列各条情形之一，即视违约论，对方有权解除契约。如系陆加叁公司违约，愿将已付款项，任由陈立志没收，若系陈立志违约，则应按所受的款项加倍返还以为违约处罚……。陆加叁公司依约支付了房屋押金（履约保证金）9万元。根据莆田市中级人民法院已生效的（2018）闽03民终2859号民事判决书，确认莆田市有缘工贸有限公司、黄国太与莆田市荔城区市场管理服务中心之间签订的《租赁合同》于2018年12月30日解除。根据莆田市中级人民法院已生效的（2018）闽03民终1521号民事判决书，确认《转租协议》解除的时间亦是2018年12月30日，陆加叁公司支付给陈立志租金至2018年12月30日止。陆加叁公司因持续经营需要向案外人莆田市荔城区市场管理服务中心交纳占用费并继续使用超市场地直到搬离。经一审庭审询问核实，双方并无办理搬离时交接手续，只移交给莆田市荔城区市场管理服务中心。现陆加叁公司主张陈立志应返还押金，而陈立志以陆加叁公司违反了《转租协议》的约定并无履行物业交接为由抗辩，并且已另案提起诉讼要求陆加叁公司返还设备并支付设备继续使用费、支付场所使用费、赔偿其被莆田市荔城区市场管理服务中心扣除的押金、租金滞纳金、产生的诉讼费等以及支付迟延支付租金的利息，致讼。案经调解，因双方无法达成一致协议，致调解无效。另福建陆加叁商贸有限公司于2019年11月4日向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于二〇一九年十一月五日作出（2019）闽0304财保11号民事裁定书裁定冻结陈立志开户于中国建设银行股份有限公司学园分理处账号为62×××41银行账户中的存款10万元，冻结期限为一年并已执行冻结，案件诉前财产保全申请费1020元。 一审法院认为，《租赁合同》、《转租协议》解除后，陈立志不再享有涉案场地的租赁权，也无权将涉案房屋转租给陆加叁公司，《转租协议》约定的押金性质系合同担保质权，押金依法不得约定在合同解除时直接归一方所有，只能用于抵销主合同债权，虽然本案合同解除后该担保金还会涉及其他争议条款善后处理，但因陆加叁公司在合同解除之后直接与出租人莆田市荔城区市场管理服务中心发生占用关系，出租人莆田市荔城区市场管理服务中心即物业所有权人实际收回租赁物包括转租人陈立志所可能遗留的物业，所以陈立志以陆加叁公司应以合同约定的物业移交后才能退还担保金，因陈立志认为该未移交可能产生的转租合同其他的债权已在另案主张中但尚未得到法院审理判决确认，而且双方对是否可以抵销押金已经经过多次诉讼，为防止诉累，当主合同解除，主要债权已履行完毕，担保关系性质的从合同也应当随之解除，押金应当予以返还，陆加叁公司的诉求返还押金（履约保证金）9万元予以支持，陈立志如确定有因本案《转租协议》产生的未受清偿的债权在该9万元范围内享有优先受偿权。因双方并无约定押金在担保期间利息，并且双方对此存在诉讼争议，故对其主张的利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、第二百一十一条、第二百一十二条、第二百一十九条第二款、《中华人民共和国担保法》第六十四条、第六十六条、第六十七条、第七十一条、第七十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、陈立志应在本判决生效之日起十日内返还福建陆加叁商贸有限公司押金（履约保证金）9万元；（陈立志如确定有本案《转租协议》产生的未受清偿的债权在该9万元范围内享有优先受偿权）；二、驳回福建陆加叁商贸有限公司其他的诉讼请求。案件受理费2139元，减半收取1069.5元，由福建陆加叁商贸有限公司承担44.5元，由陈立志承担1025元。案件诉前财产保全申请费1020元，由陈立志承担。 本院二审期间，陆加叁公司没有提供新的证据。陈立志提供报告书一份，欲证明：陆加叁公司一直持续经营到2019年9月25日。 陆加叁公司质证认为：对报告书的真实性、合法性、关联性均有异议。陈立志委托鉴定的时间是2019年9月25日，但这个时候陆加叁公司已经搬走了。陆加叁公司虽然没有办理书面的交接手续，但是其已经将全部物业实际移交给莆田市荔城区市场管理服务中心，否则莆田市荔城区市场管理服务中心也不可能将房子拿出去重新招标。报告书中的图片也与陆加叁公司当时经营的房屋情况不一样。报告书也是不合法的，系陈立志单方委托制作。因此，报告书不能证明陈立志所要证明的内容。 本院经审查认为：报告书系陈立志单方委托案外人制作，真实性无法确认，也不能证明其所要证明的内容，本院不予采信。 经审理查明，对一审法院认定的事实，陈立志对“经一审庭审询问核实……莆田市荔城区市场管理服务中心”有异议，认为陈立志不清楚陆加叁公司有无移交租赁物给莆田市荔城区市场管理服务中心，陆加叁公司也不能直接将租赁物移交给莆田市荔城区市场管理服务中心，应移交给陈立志；陈立志对一审法院认定的其他事实没有异议。陆加叁公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的陈立志、陆加叁公司双方均无异议的事实，本院予以确认。对陈立志有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 本院认为，在一审中，陈立志自认涉案场地的产权人莆田市荔城区市场管理服务中心已将涉案场地重新招标投标，说明陆加叁公司已经向该服务中心移交场地。根据本院生效的（2018）闽03民终1521号民事判决书，陈立志要求陆加叁公司支付的9万元押金归其所有，被本院判决依法驳回，故陆加叁公司在返还涉案场地的情况下，在本案中要求陈立志归还该9万元押金，有事实和法律依据，一审判决予以支持，是正确的，应予维持。陈立志主张陆加叁公司应向其移交物业，其才退还押金。对于场地，陆加叁公司已经移交给产权人；对于空调等设备，陆加叁公司已经支付转让费，其有权自主处分，无需移交。在合同已经解除及涉案场地已经移交产权人的情况下，陈立志现要求陆加叁公司必须向其移交场地、空调等物业，否则不予退还押金，理由明显不能成立，本院不予采信。 综上所述，陈立志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2040元，由陈立志负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年六月十日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。