广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12011号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州澳美房地产开发有限公司。住所地：广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，董事长。委托诉讼代理人：麦超文，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王泽锋，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖增文，男，1937年6月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚西林，女，1939年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人肖增文、龚西林房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初12331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2019）粤0112民初12331号民事判决书，改判驳回肖增文、龚西林的全部诉讼请求；二、请求二审法院判令解除双方于1997年5月14曰签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》，澳美公司退还肖增文、龚西林己交购房款179816元；三、一审以及二审案件受理费由肖增文、龚西林承担。事实与理由：一、一审法院以其他业主与澳美公司的纠纷，错误适用集团诉讼的概念中断本案的诉讼时效，没有任何法律依据，属于“原判决适用法律错误”，依法应由二审法院予以纠正。（一）首先，在本案当中，之前起诉的购房者与肖增文、龚西林之间并无明确的授权，更无统一的纲领和意志。之前的购房者在诉讼中仅代表了自身的利益，不代表其他任何人。当时审理的法院也并未认定该案为“集团诉讼”，澳洲山庄的部分购房者与澳洲山庄的诉讼完全是独立于本案的，一审法院不应在事后，将早已经过判决的独立案件认定为“集团诉讼”。（二）其次，如何划分“集团”？是按所购楼房所在的栋划分，还是按购房时间划分？不同楼房、不同时期的购房者的情况均有不同，不能简单将本案的肖增文、龚西林与之前的购房者划为同一集团。（三）再次，诉讼时效适用于债权请求权，每个业主的情况都不一样，请求权内容都不一致，如何适用统一的诉讼时效？法律不保护在权利上睡眠的人，是为了保障法律关系的有序性、稳定性，不让法律关系一直处于悬而未决的状态，如果简单粗暴地没有论理的情况下，就用所谓集团诉讼这种牵强的理由中断每一个个案的诉讼时效，将导致设置诉讼时效的意义荡然无存，更增加了法院的案件量，浪费了司法资源，也不利于社会稳定。一审法院提出的所谓集团诉讼完全就是一种凌驾于法律之上的说法。（四）最后，目前在国内民事诉讼领域，并没有规范性法律文件，对所谓集团诉讼进行定义。集团诉讼这个说法出现在了最高院的某一个公报案例中，但该案例中法院也未对何为集团诉讼进行定义，意味着，集团诉讼的概念在实务中存在争议，未有明确的法律依据。诉讼法属于公法领域，法无明文规定则禁止，以所谓集团诉讼的方式中断时效，根本没有法律依据。综上，一审法院错误适用集团诉讼，超越法律来对抗原则性的诉讼时效规定，显然是法律适用错误，对澳美公司极不公平。二、一审法院关于违约金的计算期间存在严重错误，应当予以纠正。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时间期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定逾期办证或者逾期交房违约金，违约金按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。因此，肖增文、龚西林起诉之日往前三年以前的逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。一审法院判决澳美公司向肖增文、龚西林支付2001年6月8日起至实际办证之日止的违约金，不符合法律规定，依法应当予以纠正。三、案涉房屋因‘‘情势变更”导致无法继续交付，已形成了合同僵局，继续维持案涉合同将使澳美公司一直处于违约状态，对澳美公司极不公平。因此，应当判决澳美公司向肖增文、龚西林退还已交购房款后解除原合同。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条的规定，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方已形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。如果此时还任由守约方拒绝解除合同，不仅背离了违约方的意思自由，且将对违约方产生极大的损失，造成双方利益严重失衡。此时给予违约方合同解除权并非是违背合同强制履行规则，反而是为了避免有些合同不适宜强制履行或者履行成本过高而给予违约方一定条件的权利救济，也阻止了守约方权利滥用，实现合同各方的利益衡平。同时，我国《合同法司法解释（二）》第二十六条也规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案的案涉合同签订后，发生了以下订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致继续履行合同对于澳美公司明显不公平且不能实现合同目的：1．订立合同后，新的法律颁布，导致交楼标准发生重大变化。订立合同时交付房屋单栋验收合格即可，而1998年3月1日新的法律《建筑法》施行，首次规定房屋交付时要竣工验收，导致交楼标准发生重大改变：从单栋验收合格即可交付，改变为交楼要通过涉及消防、设计、规划等多部门的综合验收。2．订立合同时适用的办证规定也发生了相应修改，增加了买房者办证必须在房屋开发经营企业办理大确权为前提。新施行和修改的法律法规等，直接导致办证条件增加了综合的竣工验收环节，以及买方办证须在房地产开发经营企业办理大确权之后两个标准。合同签订时，原本适用1994年9月1日施行的《广东省房地产权登记条例》，涉及登记办证的规定是第八条第一款，规定“房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确权登记，换领房地产权证，买方凭买卖合同，申请办理确权登记，领取房地产权证”，《广东省房地产权登记条例》被进行相应修改后，于1999年12月27日施行。具体修改为：“下列房屋所有权与所占用土地的使用权相统一的房地产应当在规定期限内向房产管理部门申请房地产权属登记：（一）新建非商品房屋自建成后交付使用之日起三十日内，房地产权利人应当申请办理确认权属登记，领取房地产权证；（二）新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起三十日内申请确认产权，领取房地产权权属证明书；（三）购买新建商品房屋，开发经营企业已按前项规定确认产权的，权利人应当自房屋交付使用之曰起三十日内，凭房屋买卖合同申请办理确认权属登记，领取房地产权证；权利人委托开发经营企业申请办理登记的，开发经营企业应当自房屋交付使用之日起三十日内申请办理。3．政府行政规划调整，导致案涉房屋红线重叠，无法办证。因政府行政规划调整，将原属于增城市的澳洲山庄划入萝岗区，之后又划归黄埔区，导致规划地块产生了建筑物跨其他地块红线，楼盘地名、门牌无法通过审批等发生重大变故，导致目前案涉楼房已无法继续交楼及办证。四、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法交付的责任不在澳美公司，且因发生了第三大点的“情势变更”情形，继续履行案涉合同不仅不能实现合同目的，还将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平，一审判决属于认定事实和适用法律错误，依法应当予以纠正。（一）在本案中继续履行合同不能实现合同目的。房地产买卖合同的合同目的一般指交付房屋，且权属转移，而在本案中即使继续维持案涉合同也无法实现双方的合同目的。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号文《广州市处理“烂尾楼"专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了涉案楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”。（二）继续履行案涉合同对澳美公司明显不公平案涉房屋目前已经交付，因发生了上述的情势变更情形，案涉房屋已无法办证，合同目的已无法实现，且如果不解除合同，则不存在逾期交房的终止日期，将造成永续计算违约金的局面，给澳美公司带来极大的经济压力，对澳美公司极不公平。因合同签订后发生了当事人双方均不可能预见不可能规避的客观情况、环境变化，且澳美公司并非故意违约，继续履行合同非但不能实现合同目的且对于澳美公司明显不公平，应当赋予澳美公司解除合同的权利。综上，一审判决存在适用法律错误、认定事实不清等情形，应当进行改判或发回重审。肖增文、龚西林的诉请已超过诉讼时效，肖增文、龚西林的所有诉请应予驳回，且案涉合同在签订后已发生“情势变更”，应当予以解除。现澳美公司依据我国《民事诉讼法》等规定，依法向贵院提起申诉，恳请贵院维护澳美公司的合法利益，支持澳美公司的全部上诉请求。肖增文、龚西林共同辩称：不同意澳美公司上诉请求及事实与理由，请求驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由澳美公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。二、关于集团诉讼。集团诉讼是客观的存在。澳洲山庄烂尾楼业主向烂尾楼开发商澳美公司追讨违约金赔偿的诉讼，事实上已形成了集团诉讼。三、关于诉讼时效。1.澳美公司所言与事实不符，完全错误。澳美公司因烂尾引发了群体性纠纷。澳美山庄购房人（业主）遭遇的情况是一样的，都是买房多农安收不到合格房，办不到房产证；受害业主请求权内容是一致的，都是要求违约开发商依法交楼，依法赔偿违约金给受害业主，除了违约金赔偿金额会有差别外，不会有太大不同。为解决上述问题，部分业主长期越级上访和持续不断诉诸于法院，造成诉讼时效持续的中断。2.澳美公司多次书面、口头承诺要整体拆除烂尾楼盘活重建，承诺要给每个业主一套重建新房。澳美公司作出这些承诺之时，就是全体业主诉讼时效集体统一中断之时。3.假设澳洲山庄存在个别既不上访又不诉讼，从不维权的所谓在权利上睡眠，诉讼时效已过的业主，在澳美公司同意重建山庄新楼给业主后，澳美公司也就不得再以诉讼时效届满为由抗辩了。四、关于澳美公司要求解除与肖增文、龚西林原购房合同，退还肖增文、龚西林已交购房款。肖增文、龚西林认为此非法要求，纯属无理取闹。1997年5月肖增文、龚西林购买了澳洲山庄聚龙居房一套，与澳美公司签订了受法律保护的有效合同，并于1999年1月在增城房地产交易所缴清契税，办理好备案登记手续，2001年3月被动收楼后，加以装修，购楼款已全部付清，该房屋登记在肖增文、龚西林名下已有21年，购房合同和物业（虽为烂尾楼）均在法律保护下。澳美公司提出解除购房合同无任何法律依据。澳洲山庄烂尾楼办不了房产证，烂尾楼重建被破坏捣乱都是澳美公司一系列恶意行为所致，屡次恶意违约的违约方没有资格提解除合同。肖增文、龚西林于2019年11月14日向一审法院起诉请求：1.判令澳美公司向肖增文、龚西林支付违约金179816元（自延迟办理房产证之日起，以购房款总额179816元为本金，按每日千分之一的标准计算，违约金以本金为限）；2.本案诉讼费由澳美公司承担。肖增文、龚西林当庭增加诉讼请求：3.判令澳美公司退还已收取办理房产证费用1998元及利息（暂计至2019年11月14日）；4.判令澳美公司向肖增文、龚西林开具购房款总额179816元的正式发票。澳美公司于2019年12月11日向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方于1997年5月14日签订的《澳洲山庄商品房买卖合同》，澳美公司退还肖增文、龚西林已交购房款179816元；2.本案反诉及本诉的案件受理费由肖增文、龚西林承担。一审法院经审理查明：1997年5月14日，肖增文、龚西林（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定澳美公司将座落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C25-X房（以下简称案涉房屋）出售给肖增文、龚西林，房屋建筑面积为56.09平方米，合同总价款为179816元，付款方式为十八年免息分期付款。甲方应在1998年12月30日前将房屋交付给乙方。甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第二条房屋交付状况2-2条约定，甲方保证本房屋工程质量符合中国国家质量标准，必须经有关建筑工程质量监督部门及其有关部门验收。在交付乙方使用时，甲方必须向乙方出示有关部门核发的工程验收合格文件，并向乙方发出该房地产交付使用通知书；2-4条约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续；2-5条约定，甲方应于1998年12月30日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将房地产根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用，特殊原因包括：1）不可抗力的自然灾害；2）不可抗力的社会原因。上述原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据方能延期。第六条合同终止与违约责任6-2条约定，除本契约第二条规定的原因外，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。如逾期超过六个月，甲方仍未能将该房地产交付使用时，乙方有权以书面通知甲方解除本契约，并报增城市房地产交易所备案。甲方应在收到乙方发出解除通知书之日起三十天内，将乙方实际已付的全部房价款、利息（按当时银行贷款利率计算）及违约金退还乙方。第九条购买价款与支付方式9-3条约定，乙方选择最高十八年免息分期付款（共216期）。签约首期38149元于1997年5月14日支付，分期付款每月应缴531元。肖增文、龚西林于1997年5月14日支付首期款38149元，澳美公司向其出具了首期款的收款收据。1999年1月7日，肖增文、龚西林缴纳了案涉房屋的契税5394.48元。双方均确认肖增文、龚西林于2015年5月已支付全部购房款179816元。2001年3月7日，澳美公司出具《收据》，载明收到肖增文、龚西林案涉房屋新村管理基金3596元，办证手续费1798元，代办费200元，水电费周转金200元。同日，澳美公司向肖增文、龚西林交付了案涉房屋，肖增文、龚西林签收了《收楼回执》。为证明在2013年就已经出现了合同履行不能的客观事实，无法协助办理房产证，澳美公司提交了《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）的复印件。其中审议通过的《澳洲山庄盘活重建工作方案》中载明：1992年，澳美公司征用了当时增城县镇龙镇金坑村约1000亩土地进行房地产开发，后由于该项目土地红线重叠、消防验收条件不具备、开发商资金断裂后无新资金进入，致使楼盘烂尾，所有购房人无法办理房产证……二、盘活的总体思路。由于该项目大部分楼房已烂尾十多年，年久失修存在安全隐患，影响城市整体景观；已建房屋报建资料不全、未经规划部门审核批准擅自建设、不具备消防验收条件等，从办理房产证角度进一步完善相关手续已无可能性，经研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法。四、工作措施。（一）各开发共建单位按市场运作方式处理。明确购房业主名单，由澳美公司与所有购房业主签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议。对不同意拆除重建方案的业主，对其房屋按现状予以保留；对于确实无法联系到的业主，要做好在启动区预留等面积房屋和财产保全工作。（二）运用多种监控手段保障项目稳步推进。4.协调法院对涉及到澳美公司的资产查封事项都采用“活查封”形式，将债权的实现纳入监控账户予以保障，以利于盘活重建的稳步推进等。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：原审法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。原审法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的涉案房屋均未办理大确权或初始登记。原审法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查涉案房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。截至本案庭审之日，案涉房屋未办理房产证至肖增文、龚西林名下。以上事实，有《房地产买卖契约》、契税完税证明、收款收据、收楼回执、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》等证据以及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为：澳美公司与肖增文、龚西林签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于《房地产买卖契约》能否解除的问题。本案澳美公司主张依据情势变更原则等要求解除双方签订的《房地产买卖契约》。首先，澳美公司并无确切证据证实案涉房屋无法办理房产证的根本原因在于其主张的新法律法规的施行，且即使存在上述事由也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的情形。同时，澳美公司也无确切证据证实案涉房屋无法办理房产证的原因在于行政区划调整，而从澳美公司提交的《澳洲山庄盘活重建工作方案》的内容来看，致使案涉楼盘烂尾还包括“开发商资金断裂后无新资金进入”等原因。其次，在双方签订买卖合同后，肖增文、龚西林作为购房人已付清全部购房款，澳美公司亦已交付案涉房屋给肖增文、龚西林使用，可见对于案涉买卖合同双方已实际履行，澳美公司作为出卖人，其合同目的并非不能实现。至于办理房产证是否属于法律上或者事实上不能履行的问题，均不能成为澳美公司主张解除合同的理由。另澳美公司认为继续履行合同对其明显不公平，亦缺乏相应依据。故一审法院对澳美公司要求解除《房地产买卖契约》以及退还已交购房款的反诉请求不予支持。关于案涉房屋迟延办证违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》附件第二条房屋交付状况2-4条中明确约定，案涉房屋在实际交付使用后九十天内，澳美公司应协调肖增文、龚西林办理房地产登记手续。澳美公司于2001年3月7日将房屋交付给肖增文、龚西林，按照该约定，澳美公司应于2001年6月7日前协助肖增文、龚西林办理房地产权证，但至庭审之日，案涉房屋权属证书仍未办理至肖增文、龚西林名下，而无法办证的原因在于澳美公司。澳美公司逾期未协助肖增文、龚西林办理房地产权证，系违约，应当承担违约责任。对于违约金的计算标准，双方未在合同中明确约定逾期办证的违约金，一审法院酌定以肖增文、龚西林已付购房款总额179816元为基数，自2001年6月8日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过已付购房款为限。关于迟延办证违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证及迟延办证的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就肖增文、龚西林主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，一审法院对澳美公司关于迟延办证违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于肖增文、龚西林要求退还办理房产证费用及利息问题。肖增文、龚西林已向澳美公司支付了办理房产证的手续费1798元及代办费200元，鉴于案涉楼盘当前情况，澳美公司无法给出确定的办理房产证的时间点，其从2001年一直占用该费用缺乏事实和法律依据。澳美公司应返还肖增文、龚西林办理房产证手续费1798元、代办费200元及利息，利息以1998元为本金，自2001年3月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息的总额以不超过本金1998元为限。关于购房款发票问题。因为开具发票不属于民事案件的受理范围，因此该诉讼请求一审法院不予处理，肖增文、龚西林可另循其他途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，于2020年4月7日作出判决如下：一、广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向肖增文、龚西林支付迟延办证违约金（违约金以179816元为基数，自2001年6月8日起，2019年8月19日前参照中国人民银行制定的银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，累计违约金总额以不超过且违约金总额以179816元为限）；二、广州澳美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向肖增文、龚西林退还办理房产证手续费1798元、代办费200元及利息（利息以1998元为本金，自2001年3月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息的总额以不超过本金1998元为限）；三、驳回肖增文、龚西林的其他本诉请求；四、驳回广州澳美房地产开发有限公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3936.3元、反诉案件受理费1948元，均由广州澳美房地产开发有限公司承担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭询后，澳美公司主张《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）颁布后，澳美公司为推动重建，多次向有关部门报批，却因广州市中级人民法院尚未解封重建地块，导致澳美公司单体报建被拒，重建计划至今没有进展。二审庭询中，澳美公司表示由于案外人没有遵守与澳美公司关于重建涉案小区的合议，导致涉案地块被查封，该案目前仍处于执行阶段，相关地块仍未解封。澳美公司称肖增文、龚西林并未在意见征询表中明确表态选择“回迁”还是“退楼”，广州市规划局萝岗分局曾经将部分烂尾楼盘推倒重建方案进行了公告，并没有收到包括肖增文、龚西林在内是相关权利人的任何异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.案涉合同应否解除；2.关于澳美公司应否支付案涉房屋迟延办证违约金的问题。关于案涉合同应否解除的问题。澳美公司主张因“情势变更”导致无法继续履行，已形成合同僵局，继续维持涉案合同将使其一直处于违约状态，对澳美公司不公平。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，不能办理房产证是由于澳美公司的原因所致，澳美公司并未提供充分证据证实本案属于上述规定的情形。同时，澳美公司提供的《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开[2013]491号）显示，澳美公司可以与购房业主协商签订同意拆除重建确认书和相关安置补偿协议，对涉案项目进行拆除重建，澳美公司主张因澳美公司与案外人之间的纠纷导致涉案地块被查封，导致目前重建计划没有进展，但现有证据无法证实该情形将导致后续没有可能推进拆迁重建，故澳美公司的合同目的并非无法实现，可继续履行。另外，肖增文、龚西林作为守约方亦不同意解除合同。因此，对澳美公司解除案涉合同的诉讼请求本院不予支持。关于澳美公司应否支付案涉房屋迟延办证违约金的问题。现另案生效判决已查明，因澳美公司长期未能解决案涉项目的办证问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利，一审判决据此认定业主有关逾期办证违约金的诉讼时效符合集团诉讼的条件，并结合澳美公司履行本案义务的情况，对澳美公司有关诉讼时效的抗辩意见予以驳回，并不违反相关法律规定，亦符合公平合理原则，本院予以维持。澳美公司上诉主张肖增文、龚西林所提逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效，依据不充分，本院不予采纳。澳美公司与肖增文、龚西林签订的房屋买卖合同合法有效，双方应切实履行。虽然涉案楼盘经政府部门协调，可以将楼盘拆除重建，但澳美公司并未与肖增文、龚西林达成拆除重建及相关安置补偿的协议，故双方仍应按照《房地产买卖契约》的约定履行各自义务。在该合同约定中，办好产权登记手续是澳美公司的合同义务。对于无法按合同约定履行义务，澳美公司并无充分证据证实存在不可抗力因素，也无充分证据证实对合同义务无法依约履行存在其他免责因素。因此，澳美公司理应承担违约责任。一审判决对迟延办证违约金认定处理并无不妥，本院予以确认。对于肖增文、龚西林主张退还办理房产证手续费1798元、代办费200元及支付相应利息的诉请，一审判决认定事实清楚，理由阐述充分，处理并无不当，本院不再累述，对此予以确认。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7932.3元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年六月二十二日书记员  熊盈颖黄咏欣