辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4785号上诉人（原审被告）：程雅清，女，1957年6月12日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：付振东，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘培国，男，1943年2月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：于群,辽宁群英律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田美娣，女，1947年2月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：于群,辽宁群英律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：喻琇，女，1978年1月16日，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李学林，沈阳市大东区洮昌法律服务所法律工作者。上诉人程雅清因与被上诉人刘培国、田美娣、喻琇房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初13780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人程雅清上诉请求：1.请求沈阳市中级人民法院撤销（2018）辽0102民初13780号民事判决，依法改判或发回重审。2、起诉费、上诉费由被上诉人承担。一、一审法院认定事实错误。1、刘培国、田美娣已经承认喻琇收到给程雅清房款20万元。在法院审理过程中，被上诉人没有提出异议。2、关于刘培国、田美娣民间借贷给喻琇309600元，被上诉人没有异议。3、原审公证书没有载明喻琇出售刘培国、田美娣房产必须经过刘培国、田美娣同意。4、原审鉴定房产价值322284元与房产部门估算不一致，应当以房产部门为准，出售没有低于市场价值30%。5、出售房产公证书是在公证员的监督下，三方到场，公证员充某知当事人权利义务情况下做出的公证书，被上诉人已经知道其出售房屋的法律后果，出售房屋的价格等因素不需要被上诉人同意，这是出售房屋公证书的惯例。该公证书代表全权处分的法律含义。二、程雅清作为善意第三人，对刘培国、田美娣与喻琇纠葛完全不知情，与上诉人无关。三、原审法院没有确定《公证书》的法律效力，而绕开公证书直接确认房屋买卖合同的效力，属于越俎代庖。买房行为是基于公证书，公证书是基于三方共同公证，公证书的效力没有解决，就不能确定买卖合同的法律效力。程雅清购得房屋后，找过刘培国、田美娣要求腾房。被上诉人刘培国、田美娣、喻琇辩称，同意一审判决。刘培国、田美娣向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认喻琇与程雅清于2016年12月1日签订的就位于沈阳市和平区苏州街13(1-2-1)房产存量房买卖合同无效；2、请求人民法院判决程雅清将位于沈阳市和平区苏州街13(1-2-1)房产返还给刘培国、田美娣；并协助刘培国、田美娣办理该房屋更名过户手续，将房屋过回刘培国、田美娣名下；3、请求人民法院判决程雅清、喻琇承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.刘培国与田美娣系夫妻关系。刘培国、田美娣原有位于沈阳市和平区苏州街13号1-2-1（建筑面积53.5平方米）房产一套。2.2016年8月19日，田美娣出具“欠条”一张，载明：收到喻琇人民币25万元整。田美娣中国农业银行的交易明细显示，其收到喻琇转存59,600元。喻琇称其余款项通过现金的形式给付刘培国、田美娣，刘培国、田美娣对此予以否认。3.2016年8月19日，刘培国、田美娣（申请人）在沈阳市第一公证处办理委托公证，公证委托书内容为“委托人刘培国、田美娣系夫妻关系，共同在沈阳市和平区苏州街13号（1-2-1）有房产一处（总层数：7，建筑面积：53.5平方米）……因我们有事，不能亲自办理卖房事宜，现委托喻琇代理我们到房产部门办理出卖上述房屋的交易、更名、过户、代收卖房款、代为查询房屋档案及到税务部门交纳相关税费、代为办理资金监管手续，在税务部门有权代为签署承诺书；协助买方办理贷款手续；受托人有权在房产部门代为回答询问并在笔录上签名及办理其他与出卖上述房产相关的手续。委托期限2016年9月19日至2017年8月18日”。4.2016年12月1日，喻琇作为出卖人即刘培国、田美娣的委托代理人与买受人即程雅清签订《存量房买卖合同》，将刘培国、田美娣所有的位于沈阳市和平区苏州街13号1-2-1（建筑面积53.5平方米）的房产出卖给程雅清，房屋总价款20万元。上述《存量房买卖合同》及“房屋所有权转移登记申请书”中刘培国、田美娣的签字均未刘培国、田美娣本人签字。同日，喻琇出具“收条”一张，载明“收到程雅清购买沈阳市和平区苏州街13（1-2-1）房产，面积53.3平方米，房款为200,000元整，现收到房款20万元整”。2016年12月8日，上述案涉房屋所有权更名过户到程雅清名下，为被告程雅清单独所有。5.刘培国、田美娣就案涉房屋在交易当时的房屋价值提出鉴定，经一审法院依法委托，辽宁十方房地产土地评估有限公司于2019年6月6日作出辽十方涉案评字【2019】第0603号房地产估价报告，载明“位于沈阳市和平区苏州街13号1-2-1室，建筑面积53.5平方米的住宅，根据客观、公证的评估原则，采用比较法，评估出其在价值时点2016年12月1日，在一定的假设和限制条件下的房地产市场价值为：单价6,024元每平方米，总价：322,284元”。刘培国、田美娣支付鉴定费2,000元。一审法院认为，本案的争议焦点是《存量房买卖合同》是否有效。根据相关规定，合同能够成立的基础在于签订合同的双方对签订合同事项有真实意思表示，且合同涉及内容不违反法律、法规等强制性规定。首先，签订《存量房买卖合同》是否处于刘培国、田美娣真实意思表示。第一、《公证委托书》中虽然约定喻琇代为刘培国、田美娣办理案涉房产出售并签署相关法律文件等，但是否同意出卖案涉房屋、案涉房屋确定的出卖价格等关键因素，必须经刘培国、田美娣同意，且为刘培国、田美娣真实意思表示。现《存量房买卖合同》的买卖手续上均无刘培国、田美娣本人签字，刘培国、田美娣亦否认有出卖房屋的意思表示，且对于出卖房屋价格的商议过程、买受人是否实际看房等房屋买卖最基本且必须的环节，喻琇、程雅清均未提供相关证据予以证明刘培国、田美娣对于出卖案涉房屋一事是悉知且同意的。另，刘培国、田美娣提供的录音也可以看出，喻琇出卖案涉房屋系因刘培国、田美娣欠款，刘培国、田美娣没有出卖案涉房屋的合意，故以现有证据无法认定刘培国、田美娣有出卖案涉房屋的真实意思表示。第二、从《存量房买卖合同》的履行来看，2016年12月喻琇将案涉房屋出卖给程雅清，并办理了房屋所有权变更手续，但直至今日，刘培国、田美娣依然实际占有使用案涉房屋，买卖合同并未履行完毕。第三、从案涉房屋的成交价格来看，合同约定成交价格200,000元，房屋价格鉴定结论为322,284元，成交价格低于鉴定价格超过30%，属于明显不合理的低价，存在损害刘培国、田美娣利益的情形。第四、从程雅清是否符合善意第三人来看，善意第三人是指买受人相信无处分权人具有处分权，取得不动产是为善意，已经支付合理对价并办理所有权登记的。本案，喻琇、程雅清自述房屋成交价格200,000元，以现金形式支付，但程雅清没有提供银行流水等相关证据证明其提取或者向他人借款200,000元用于实际支付200,000元房款，仅凭喻琇提供的2200,000元房款收条，无法确认程雅清已经实际支付200,000元购房款的事实。另，根据鉴定结论，案涉房屋在交易当时价格为322,284元，200,000元的成交价低于评估价格超过30%，属于明显不合理的价格。且程雅清没有提供证据证明在房屋买卖的过程中，就房屋买卖事宜，包括是否出卖房屋、出卖价格、实际勘察房屋等，与刘培国、田美娣实际接触并讨论过，这也与一般房屋买卖交易的习惯不相符，故根据现有证据无法认定程雅清购买案涉房屋为善意，其不符合善意第三人的条件。如上所述，刘培国、田美娣与喻琇存在借贷关系。刘培国、田美娣并没有出卖案涉房屋的本意，《存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，该房屋买卖合同不发生法律效力，程雅清应将案涉房产返还刘培国、田美娣。一审法院判决：一、确认喻琇与程雅清于2016年8月19日签订的关于沈阳市和平区苏州街13号1-2-1（建筑面积53.5平方米）房产的《存量房买卖合同》无效；二、程雅清于本判决生效后十五日内，协助刘培国、田美娣办理位于沈阳市和平区苏州街13号1-2-1（建筑面积53.5平方米）房产的更名过户手续；将上述房产过户至刘培国、田美娣名下过程中所产生的费用由喻琇、程雅清共同负担；三、喻琇、程雅清于本判决生效后十五内返还刘培国、田美娣鉴定费2,000元。案件受理费4,300元、保全费1,520，由喻琇、程雅清共同负担。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉《存量房买卖合同》的效力问题。从本案的事实来看，田美娣向喻琇出具欠条，此后刘培国、田美娣在公证处办理公证，委托喻琇处理案涉房屋的交易事宜。结合市场交易惯例，实质为刘培国、田美娣以案涉房屋作为其与喻琇借贷的担保，在债权人债权不能实现时可将案涉房屋变卖，就价款进行受偿。此种非典型担保模式虽然并不违反法律的禁止性规定，但由于债权人可不受监管自行处置担保财产，易存在压低担保财产价格等损害债务人利益的情况，因此应当本案应当对喻琇代刘培国、田美娣与程雅清签订的《存量房买卖合同》的效力应当予以严格审查。首先，虽然刘培国、田美娣通过公证委托喻琇办理案涉房屋的交易事宜，但在诸如交易价格等重大事项的决定上，刘培国、田美娣作为案涉房屋的所有权人应当有知情、决定的权利。本案中刘培国、田美娣不仅未参与交易，对喻琇出卖案涉房屋并不知情，因此不能认为以本案20万元的交易价格出售案涉房屋时刘培国、田美娣的真实意思表示。其次，本案房屋交易价格为20万元，而根据一审评估结论，案涉房屋在交易时价值为322,284元。结合刘培国、田美娣提交的录音证据，其向程雅清要求以20万元回购时程雅清予以拒绝。案涉房屋的交易价格明显低于其市场价值，不属于合理价格，存在损害刘培国、田美娣的利益的情形。最后，《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”本案中，喻琇与程雅清以明显低于市场价的价格交易案涉房屋，而喻琇与程雅清均称双方不认识也不熟识。但程雅清在案涉《存量房买卖合同》中所留联系电话，与喻琇在与案外人高俊峰签订的《沈阳市不动产登记申请书》中所留联系电话相同，对此喻琇与程雅清不能予以合理解释。而且对房款支付问题，程雅清仅能提供喻琇出具的收条，而20万元款项支付没有取款、转款凭证的证据予以佐证，无法确认程雅清实际支付房款。此外，案涉房屋一直由刘培国、田美娣居住，程雅清并未举证其在购买房屋前对案涉房屋实际查看，也与交易习惯不符。综上，程雅清主张其为善意第三人，从本案事实来看不能成立。相反，喻琇、程雅清存在恶意串通损害他人利益行为。综上所述，案涉《存量房买卖合同》应属无效，一审判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人程雅清的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人程雅清负担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年六月十一日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；