广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10734号上诉人（原审被告）：增城市利发实业服装有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇新沙大道北78号1幢123房。法定代表人：刘冠林。委托诉讼代理人：喻玲、陈卓璐，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢永忠，男，1969年1月4日出生，汉族，住广州市东山区。被上诉人（原审原告）：郑海霞，女，1979年9月9日出生，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人的共同委托代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人增城市利发实业服装有限公司（以下简称“利发公司”）因与被上诉人谢永忠、郑海霞商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院(2019)粤0118民初3590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢永忠、郑海霞在原审的诉讼请求：一、利发公司支付其延迟交楼违约金（从2017年12月1日起计算至利发公司将符合合同约定且取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付其使用之日止，暂计算至2019年4月10日止）；二、利发公司承担本案诉讼费。原审法院判决如下：一、利发公司向谢永忠、郑海霞支付迟延交房违约金38844.52元。二、驳回谢永忠、郑海霞的其他诉讼请求。一审案件受理费385元，由利发公司负担。判后，利发公司不服原审判决，上诉请求：一、撤销一审判决，改判利发公司向谢永忠、郑海霞支付违约金（按照相同地段同类型房屋租金标准、自2017年12月1日起至2019年10月8日）。二、本案全部诉讼费用由谢永忠、郑海霞负担。上诉主要理由：1、《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，违约金标准应当以违约行为给守约方造成的实际损失为限。本案中，一审法院调整违约金标准的依据应当是利发公司迟延交楼给购房人造成的租金损失，而并非简单地否定合同中关于违约金上限的约定。一审判决认定的违约金标准远高于同地段房屋市场租金标准，对利发公司不公。2、涉案房屋已于2019年10月8日具备永久通水，符合合同约定的交付条件。利发公司也曾多次催促业主收楼但未果，故迟延交房违约金最多也只应计算至2019年10月8日。综上，请求二审法院依法改判。谢永忠、郑海霞服从原审判决，不同意利发公司的上诉请求。并认为：1、其主张的违约金计算标准有合同依据。一审中，双方对于合同约定的迟延交房违约金按照已付房款的每日万分之一计算的标准是没有异议的，只是对于违约金不超过总房款3%的封顶条款存在异议，故本案不存在对合同约定的违约金进行调整。广州市中级人民法院就同一小区同类案件作出的生效判决已经确认合同中关于违约金不超过总房款3%的封顶条款属于无效条款。2、不认可涉案房屋于2019年10月8日具备永久通水条件。即便可以认定涉案房屋于2019年10月8日具备永久通水条件，但原审法院作出一审判决的时间是2019年12月11日，利发公司在一审期间并未举证证明，由此产生的后果应由利发公司自行承担。此外，利发公司在涉案房屋符合交付条件后，理应履行通知义务通知业主收楼。利发公司没有通知，由此产生的违约责任也应由其自行承担。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。二审中，利发公司主要提供证据如下：1、广州市住房和城乡建设局发布的《2019年广州市房屋租金参考价》及利发公司委托广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具的涉案房屋《租金价值咨询报告》各一份、以涉案项目其他房屋为标的物签订的《房屋租赁合同》6份，拟证明谢永忠、郑海霞主张的违约金损失高于其实际损失。2、物业室内照片、供水证明、2020年4月28日增城新和自来水有限公司向增城区人民法院出具的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》、公告照片、《第三次催收物业通知书》及邮寄底单、妥投证明，拟证明涉案项目已于2019年10月8日取得永久供水、符合交付条件，利发公司以公告及邮寄方式再次寄出收楼通知，已充分履行通知收楼义务。谢永忠、郑海霞质证认为广州穗衡房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《租金价值咨询报告》是利发公司单方委托作出的，对该证据的合法性、关联性及证明内容均不予确认；对《2019年广州市房屋租金参考价》、《房屋租赁合同》的三性均不予确认。增城新和自来水有限公司向增城区人民法院出具的《关于增城市利发实业服装有限公司供水情况的复函》的真实性由法院核实，该复函也没有说明涉案房屋现有供水性质是永久供水，利发公司在邮寄收楼通知书时涉案房屋不符合交付条件。其他证据的合法性、关联性及证明内容均不予确认。二审另查明，本院就涉案项目同类型案件作出的（2019）粤01民终20191号民事生效判决认定商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款无效。本院认为，综合双方当事人的上诉及答辩意见，双方当事人对于利发公司未在合同约定的交楼期限内向谢永忠、郑海霞交付符合约定条件的房屋，构成违约，应向谢永忠、郑海霞支付迟延交房违约金并无异议，本院予以确认。本案双方争议焦点为迟延交房违约金的计算标准如何确定。对此，本院分析如下：涉案商品房买卖合同约定利发公司承担迟延交房违约金为每日按已付房款的万分之一、不超过总房款的3%计算；但同时约定谢永忠、郑海霞承担逾期付款违约责任为除每日按欠付款的万分之八支付逾期利息且无上限外，还应按总房价款的30%支付违约金。因此，涉案商品房买卖合同在违约责任条款上对合同双方权利义务的约定明显失衡，构成利发公司利用格式条款，违反公平原则，减轻其责任，加重对方责任的情形。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款和第四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，涉案商品房买卖合同约定利发公司承担逾期交房违约金不超过总房款的3%的条款应为无效。原审判决认定利发公司承担逾期交房违约金总额不受总房款的3%的限制，处理并无不当，本院予以确认。一审中，双方对合同约定每日按已付房款的万分之一的标准计算违约金并无异议，原审判决予以采纳处理正确。利发公司二审反悔要求调减违约金计算标准至同地段房屋市场租金标准，其二审提供的证据也不足以证明商品房买卖合同约定的违约金标准明显高于违约行为给谢永忠、郑海霞造成的实际损失，利发公司该项主张既无合同依据也无法律依据，本院对此不予采纳。鉴于谢永忠、郑海霞至一审庭审辩论终结时即2019年10月9日尚未实际接收涉案房屋，原审判决迟延交房违约金暂计至2019年10月9日处理也无不当。二审中，利发公司虽提供证据证明涉案项目已于2019年10月8日取得永久用水，要求迟延交房违约金计算截止至2019年10月8日，但谢永忠、郑海霞对此不予确认。故双方就2019年10月9日后产生的迟延交房违约金可另循法律途径解决。审查原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由上诉人增城市利发实业服装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二〇年六月二十二日书记员  曾美玲