江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终788号上诉人（原审被告）：连云港舜虹房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇文化东路与鸥翔路交界处。法定代表人：秦瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，江苏衡信达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：彭述光，男，1956年7月30日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：车银远，连云港市赣榆区赣马法律服务所法律工作者。上诉人连云港舜虹房地产开发有限公司（以下简称舜虹公司）因与被上诉人彭述光商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初6568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人舜虹公司的委托诉讼代理人杨军、被上诉人彭述光的委托诉讼代理人车银远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舜虹公司上诉请求：发回重审或者改判上诉人不需给付被上诉人逾期办证的违约金。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。2016年11月18日，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，由上诉人将其开发的位于赣榆区商品房售予被上诉人，因上诉人没能按照合同约定的期限将办理产权证所需的资料报产权机构备案，故引发该案的诉讼。但上诉人认为，双方对该情形已在合同中作出明确约定，一审法院判决支持被上诉人的诉讼请求是错误的，理由如下：一、首先，该合同文本是江苏省建设厅和江苏省工商行政管理局联合印制的文本，合法有效，虽是制式合同，但不存在任何霸王条款。二、作为买受人，购买商品房是一生的一件大事，其肯定要对合同的条款仔细阅读，在知晓后，双方自愿达成。被上诉人作为具有完全民事行为能力的人，对自己的民事行为应承担相应的法律后果。所以，双方签订的合同是合法有效的，该合同不违背公平原则。三、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条适于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付后180天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。上诉人未将办理房产权属登记需要由上诉人提供的资料提交产权登记机构备案，责任不在上诉人，是承建方没有将资料提交建设部门档案馆，导致无法备案，上诉人无法、也无力将资料提交备案，故出卖人无责。另双方在签订合同时，也明确约定，如出现该情况，双方同意选择合同所列的第1项来处理，买受人选择退房的，出卖人承担违约责任；买受人如不选择退房的，出卖人无需承担违约责任。被上诉人作为具有完全民事能力的人，应当对其签订的合法、有效的合同约定承担相应的法律责任。请求二审法院查明事实改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人彭述光答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人的上诉事实与理由依法不能成立，综上请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭述光向一审法院起诉请求：依法判令舜虹公司支付逾期未将办理房产权属登记需要由舜虹公司提供的资料提交产权登记机构备案的违约金（自2018年7月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至实际备案之日止），至起诉之日约为12757元，并承担诉讼费。一审法院经审理查明，2016年11月18日，彭述光与舜虹公司签订商品房买卖合同，由舜虹公司将其开发的位于赣榆区商品房售予彭述光，价款318927元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后180天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机构备案，如因出卖人的责任，出卖人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。对于该条所使用的文字在大小、字体、颜色等方面与其他条款完全相同。合同签订后，彭述光按约定交付了购房款，舜虹公司于2017年12月31日将房屋交付给彭述光，但舜虹公司至今未将办理权属登记由其提供的资料报产权机构备案。为此彭述光诉讼至一审法院，要求舜虹公司支付违约金。案件审理过程中，彭述光主张要求舜虹公司按购房款的日万分之一计算违约金。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方应按约定履行义务。彭述光与舜虹公司自愿签订商品房销售合同，双方签订的合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，彭述光按约定支付了房款318927元，舜虹公司按约定期限交付了房屋，但其却没有按约定期限即房屋交付后180天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机构备案，致使彭述光不能如期取得房屋权属证书，虽然双方合同约定选择的是第1项即买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失，因合同是由舜虹公司提供，属于格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。本案双方签订合同第十五条约定的两种方式，第1项是出卖人退房，舜虹公司承担违约责任，合同选择的是1、而第2项是买受人不退房，出卖人不承担违约责任，明显违背了公平原则，舜虹公司作为提供格式条款的一方在彭述光不退房时免除其逾期未将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机构备案的违约责任，排除对方权利，该条款所使用的文字在大小、字体、颜色等方面与其他条款完全相同，没有尽到任何提示义务，该条款应为无效。故对于买受人选择不退房的，出卖人承担责任视为未约定，根据《最高人民法院》第十八条第二款的规定，舜虹公司应按照已付购房款总额，自2018年7月1日至备案之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。案件审理过程中，彭述光主张要求舜虹公司按购房款的日万分之一计算违约金，该标准低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息，依法予以准许。综上，对彭述光合理合法部分的诉讼请求，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：舜虹公司应于判决生效之日起十日内向彭述光支付按已付房款318927元日万分之一自2018年7月1日计算至其将办理权属登记由其提供的资料报产权机构备案之日止的违约金（至起诉之日即2019年7月24日389日的违约金为12406.26元）。案件受理费119元，由舜虹公司负担（彭述光已缴纳，舜虹公司应于判决生效之日起十日内给付彭述光）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人在本案中是否应支付逾期办证违约金。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，上诉人舜虹公司与被上诉人彭述光所签《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，给出了两种逾期办证承担责任的方式，即如因上诉人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，可在2个选项中选择责任方式。第1项是买受人退房，舜虹公司承担违约责任，第2项是买受人不退房，舜虹公司按已付房款的×%向买受人支付违约金。合同选择的是1项。一审法院认为“第2项买受人不退房，出卖人不承担违约责任，明显违背公平原则，舜虹公司作为提供格式条款的一方在彭述光不退房时免除其逾期未将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机构备案的违约责任，排除对方权利，该条款所使用的文字在大小、字体、颜色等方面与其他条款完全相同，没有尽到任何提示义务，该条款应为无效”是正确的。本案应认定双方对于买受人选择不退房的，出卖人如何承担责任未进行约定。上诉人已于2017年12月31日将房屋交付给被上诉人，但未按约定将办理权属登记由其提供的资料报产权机构备案，被上诉人要求上诉人支付违约金，一审法院予以支持并无不当。上诉人认为其不应承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由上诉人舜虹公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年六月十五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。