湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终145号上诉人（原审原告）：张欢，男，1990年6月20日出生，汉族，住湖北省大冶市。上诉人（原审被告）：湖北三江航天商业经营有限公司，住所地：鄂州市滨湖东路恒大影城2-12室。法定代表人：孔德恒，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余芬，女，该公司员工。上诉人张欢因与上诉人湖北三江航天商业经营有限公司（以下简称三江航天公司）租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张欢，上诉人三江航天公司的委托诉讼代理人余芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欢上诉请求：1.依法撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2602号民事判决中关于装修贬值损失50555.5元和零售品牌贬值损失2333.3元，共计52888.8元，并改判装修贬值损失为79444.4元和零售品牌贬值损失3666.7元，共计83111.1元；2.本案诉讼费由三江航天公司承担。事实与理由：一审判决中关于装修贬值损失和零售品牌贬值损失计算有误。本案系因三江航天公司违约导致合同解除以及零售品牌权益与涉案商铺绑定，且双方确认合同租赁期限为36个月，张欢已使用14个月，因此装修残值和零售品牌残值应以22个月为基准计算，即残值共计为83111.1元。三江航天公司上诉请求：1.依法撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2602号民事判决中第一、二、三、四项，并改判驳回张欢的全部诉讼请求；2.依法改判支持三江航天公司的一审全部反诉请求，即：确认三江航天公司与张欢2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月4日解除；张欢支付三江航天公司拖欠租金9963.00元，拖欠租金违约金498.00元（租金期间为2018年7月1日至2018年9月6日，共计68天，租金违约金按年利率24%自2018年6月28日暂算至2018年9月10日）；判令张欢支付三江公司房屋占用费1172.00元（自2018年9月7日起计算至实际腾退之日止，每日占用费的标准为合同终止时日租金标准的两倍，暂计至2018年9月10日）；3.本案发生的一审、二审全部诉讼费用、公告费均由张欢承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判。第一，一审判决认定事实不清，在一审判决查明事实中遗漏了对三江航天公司反诉事实的审查。张欢本应于2018年6月28日缴纳2018年7月1日至2018年9月30日的租金，但张欢只缴纳了4542.00元即2018年7月份租金，2018年8至9月份的租金一直未付，经三江航天公司多次催讨，张欢仍不支付，三江航天公司依照合同约定于2018年8月28日向张欢寄出了《关于解除房屋租赁合同的通知函》，张欢未予回应，2018年9月4日，三江航天公司将《关于解除房屋租赁合同的通知函》张贴于张欢所租房屋，根据房屋租赁合同第七条第4款的约定，解除合同通知已送达张欢。三江航天公司在一审反诉中提出的上述事实一审法院并未予以认定，而只对张欢的本诉事实予以审查，将三江航天公司依据合同行使单方解除权的事实遗漏，属事实认定不清。第二，一审判决适用法律错误。本案争议的焦点在于是哪方当事人在违约及谁享有合同解除权。其一，关于哪方违约。张欢承租三江航天公司房屋，三江航天公司在合同约定的交付期限内交付了符合合同约定的房屋，合同第五条第5款约定“除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业公司维修并承担外，房屋其他损坏、设施设备损坏由乙方负责维修并承担费用”，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”张欢在一审中主张的漏烟问题并非属于三江航天公司的维修义务，但三江航天公司并未置之不理，事实上也在合理期限内将张欢反映的问题予以整改，三江航天公司并不存在违反合同约定的情况。反观张欢，合同第六章第3款明确约定，若张欢逾期缴纳租金，每逾期一日，张欢应按未缴金额的3‰向三江航天公司支付违约金，张欢若逾期30天不交租金，三江航天公司有权解除合同。张欢逾期缴纳租金是客观事实，一审法院认为张欢因商铺漏烟问题即可暂不支付租金，无任何法律规定和合同约定支持，张欢拖欠租金的行为构成合同义务的违反，属违约行为。其二，关于谁享有合同解除权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”即只有在符合该法条的规定的三种情形及合同约定的承租人的解除权的情形下，承租人才有权解除合同。而本案中，三江航天公司向张欢提供的房屋并不具有上述法律条款规定的可以解除的情形，且张欢主张的商铺漏烟问题影响其经营的诉求也与事实不符，其在无论商铺是否存在漏烟问题时均在营业，即使发现商铺存在漏烟问题，在诉讼过程中也并未停止经营，张欢所称的漏烟问题并不影响其正常经营。一审法院认为“张欢承租系商铺目的在于经营，三江公司向张欢提供可供正常经营的商铺系最根本的合同义务”，由此可见，三江航天公司已履行了合同的根本义务，并非如一审法院所认定的未履行合同的根本义务导致张欢的合同目的难以实现。再者，即使假设商铺存在漏烟影响了张欢的经营，三江航天公司也只能算是瑕疵履行，并不属于根本违约，张欢不享有单方解除权。首先，商铺的漏烟问题并不足以让其享有合同解除权，其未按照合同约定支付租金的行为构成严重违约，合同约定张欢逾期缴纳租金达30日，三江航天公司有权解除合同，并要求张欢腾退房屋。其次，即使假设漏烟问题让张欢享有合同解除权，其应该是与三江航天公司沟通解除合同事宜同时办理退租手续，而不是单方面不按合同约定支付租金。合同对双方都有约束力，张欢在享受合同赋予其权利的同时也享有合同赋予其支付租金的义务。因此，张欢不按合同约定支付租金的行为严重违反了合同约定，属于根本违约，三江航天公司享有合同解除权。另外，三江航天公司将合同解除通知按合同约定地址发送给张欢，且张贴于张欢所租赁商铺，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该解除通知到达之日合同已解除。一审判决判令合同解除是因为张欢租赁目的无法实现，该理由既不符合客观事实，也不符合法律规定。其三，一审法院判决合同解除，且判决张欢腾退房屋，但判决自解除之日至实际腾退之日按租金标准支付占用费，此判项不符合合同约定，一审判决既然承认合同的有效性，就应尊重合同双方关于占用的约定，即张欢自负腾退义务之日起应按租金标准双倍向三江航天公司支付占用费。其四，针对张欢所主张的相关损失，本案事实是因张欢不按合同约定支付租金导致其根本违约，三江航天公司由此按合同约定行使合同解除权，按照双方签订合同的第五条第十二款、第六条的约定，张欢无权要求三江航天公司进行赔偿。再者，即使法院认定三江航天公司构成违约而导致租赁合同的解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款及《中华人民共和国合同法》的规定，三江航天公司承担的赔偿责任应仅为剩余租赁期限内的装修价值部分，张欢所主张的零售品牌贬值损失、现有货品库存贬值损失、货架贬值损失均为不可预期之损失，不属于直接损失，此类损失无事实和法律依据，不应得到支持。即：三江航天公司应承担的赔偿责任按租赁期3年扣除已使用期限计算残值，而鉴定报告中是按照国家规定的装修使用年限5年计算残值，鉴定报告存在明显错误。一审法院虽然按照租赁期3年进行计算，但是其使用年限是按照14个月计算，并不是按照张欢实际使用年限进行计算，存在错误。同时，即使法院支持了上述零售品牌贬值损失、现有货品库存贬值损失、货架贬值损失此类不可预期之损失，一审判决也存在计算错误。关于鉴定费，该鉴定结果存在诸多问题，且张欢申请鉴定的多项损失并不属于三江航天公司的赔偿范围，则鉴定费不应由三江航天公司承担。即使承担，三江航天公司也只需按比例承担部分鉴定费用。第三，关于诉讼费的承担问题不符合法律规定。一审判决支持了三江航天公司的部分反诉请求，但反诉费全部由三江航天公司承担，与法律规定不符，依法应当予以纠正。综上，一审判决认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院支持三江航天公司的上诉请求。张欢辩称：第一，我方已经在2018年5月交纳了4至8月份的租金，租金支付方式是押二付三，因此租房合同是在履行期内且按此推断房屋实际交付日期为2018年10月1日。第二，合同解除时的装修装饰的残值损失应予支持。本案双方确认合同租赁期限为36个月，我已经使用了14个月，因此装修残值和零售品牌残值应以22个月为基础。张欢向一审法院起诉请求：1.三江航天公司从2018年5月4日至7月9日因噪音污染对张欢经营造成的经济损失每日900元，共计59400元；2.三江航天公司自2018年7月10日起构成违约，双方解除租赁合同，三江航天公司赔偿对张欢造成之经济损失286000元；3.三江航天公司承担张欢因提起诉讼所产生的差旅费100元；4.由三江航天公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2017年8月11日，张欢（乙方）与湖北三江航天商业经营有限公司（甲方）签订编号为恒鄂汉租合字17〔0.20-18〕016号的《房屋租赁合同》，约定：甲方租赁乙方位于鄂州恒大首府二期商业及影院1-54、1-55号房屋用于零售经营；租赁期限为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金、物业管理费及水电费、取暖费、空调使用费等自该房屋交付乙方之日开始计算；2017年7月1日至2017年12月31日月租金2271元，2018年1月1日至2018年6月30日月租金4542元，2018年7月1日至2018年12月31日月租金2385元；合同签订当日，乙方应向甲方支付2017年7月1日至2017年12月31日的首期租金共13626元；其他租金均按三个月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期月末28日前支付下一个交租期的租金；除房屋主体结构自然损坏应由甲方或其委托的物业管理公司维修并承担费用外，房屋其他损坏、设施设备损坏由乙方负责维修并承担费用（公共设施设备及场地的维修按物业管理的有关规定处理）；乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方有权解除合同；本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出；因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止，甲方在交还期内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占有天数的乘积向甲方支付占用费；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，张欢进场装修租赁商铺，用以经营“美丽约会”零售品牌。2018年5月13日，因排烟系统风管末端损坏，导致鄂州恒大首府二期餐饮商铺烹饪油烟泄露至张欢经营的“美丽约会”零售店。之后，张欢通知三江航天公司工作人员检查维修，并对鄂州恒大首府二期餐饮商铺油烟扰民问题向鄂州市环境监察大队投诉。2018年5月31日，三江航天公司工作人员周栩衣将商铺排烟系统质量问题向公司汇报了，报告中陈述鄂州恒大首府二期影城自2017年开业至今，屋面排风风机多次故障，导致场内公共区域及非餐饮商户店内油烟污染严重，影响商业环境，建议尽快整改。2018年7月2日，鄂州市环境监察大队对张欢的投诉进行了回复，确认三江航天公司在各商铺间建设了排烟系统，由于排烟系统存在设计漏洞，而且风机又损坏，导致餐馆油烟倒灌至周边商铺，油烟污染对其他商铺经营造成影响，目前排风系统风机已维修好，排风系统正在整改中。2018年12月，讼争商铺烟道被封闭。2018年11月9日，张欢申请对租赁的涉案商铺因油烟污染造成的经济损失、商铺装修贬值损失、零售品牌贬值损失、现有货品库存贬值损失、货架贬值损失进行鉴定。2018年12月7日，因张欢经营的实体未建账，缺乏会计账簿、会计凭证等会计材料，不具备审计条件，无法对张欢租赁的涉案商铺因油烟污染造成的经济损失进行审计，黄石安信联合会计师事务所退回鉴定司法鉴定委托。2018年12月24日，上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司对上述损失作出评估，确认扣减残值后商铺装修贬值损失101833.33元、零售品牌贬值损失3833.33元，货架贬值损失12798.33元，货品库存贬值损失56252.48元。截至2019年1月10日，张欢交纳商铺租金至2018年8月。因与三江航天公司之间发生纠纷，张欢未交纳2018年9、10月份的租金。2018年11月，张欢租赁的商铺已由三江航天公司售与他人，张欢自2018年11月起向新业主交纳租金。张欢实际向三江航天公司租赁该房屋14个月。经调解，双方仍未能达成协议。一审法院认为，本案争议焦点在于讼争商铺出现漏烟问题是否构成违约及相应责任承担。张欢与三江航天公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应恪守合同约定之义务。张欢承租讼争商铺目的在于经营，三江航天公司作为商铺出租方，向张欢提供可供正常经营的商铺系最根本的合同义务。讼争商铺于2018年5月13日出现漏烟问题后，张欢及时告知了三江航天公司，三江航天公司虽对排烟管道的风机进行了维修，但因排烟系统存在设计漏洞，需对排烟系统进行整改，三江航天公司未提交证据证实已整改好排烟系统，消除了油烟泄露隐患，截至2018年12月5日，三江航天公司才将讼争商铺的烟道进行了封闭。张欢租赁的讼争商铺用于经营“美丽约会”零售店，出现油烟泄露情况，已实际影响了其正常经营。由此，三江航天公司在履约过程中未能提供符合张欢租赁目的的商铺，该违约行为导致张欢租赁目的无法实现，张欢有权要求三江航天公司承担相应的违约责任。张欢在租赁商铺内完成装修，因合同解除后须腾退商铺，无法继续使用，三江航天公司应当予以赔偿，张欢主张的相关损失依法予以支持。其损失依法核定如下：1、店面装修贬值130000÷36×14＝50555.5元；2、零售品牌贬值6000÷36×14＝2333.3元；3、货架贬值21940-4388＝17552元；4、货品库存贬值80360.6-24108.2＝56252.4元；5、鉴定费10000元，共计136693.2元。关于张欢拖欠租金问题，因张欢系在三江航天公司未解决讼争商铺漏烟问题情形下而未交房租，张欢为保护自身合法权益而暂不支付租金并无不当，张欢对此无须承担违约责任，但应交纳讼争商铺使用期间的租金和占用费。其在订立合同时已交纳二个月租赁保证金，张欢同意以此抵扣二个月租金不违反法律规定，故不需另行交纳。关于张欢要求三江航天公司承担提起诉讼产生的100元差旅费，无证据及事实依据，依法不予支持。关于张欢诉称讼争商铺存在噪音污染及漏水问题，对此并无证据可证实系因三江航天公司所致，故对该主张不予支持。自三江航天公司将该房屋出售后，张欢已经向新业主交纳租金，双方于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》实际已经解除，张欢也要求解除合同，故三江航天公司请求确认双方于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》已经解除的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、张欢与湖北三江航天商业经营有限公司于2017年8月11日签订的《房屋租赁合同》解除。二、湖北三江航天商业经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张欢经济损失136693.2元。三、驳回张欢的其他诉讼请求。四、驳回湖北三江航天商业经营有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费6876元，由张欢承担4156元，湖北三江航天商业经营有限公司承担2720元；反诉案件受理费91元，由湖北三江航天商业经营有限公司承担。二审期间，三江航天公司为支持其诉讼主张，向本院提交了一组转账流水和租金发票，用以证明在合同履行过程中，张欢经常逾期支付租金，其未按合同约定支付租金的行为严重违反了合同约定。经庭审质证，张欢对证据的证明目的有异议。对有异议的证据，本院认为张欢在因商铺发生漏烟问题而影响经营的情况下，虽有推迟交纳租金的行为，但不构成合同的根本违约，本院依法不予采信。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张欢与湖北三江航天商业经营有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，属有效合同，双方均应恪守合同义务。张欢承租商铺目的在于经营，湖北三江航天商业经营有限公司作为出租方，应该提供能正常经营的商铺。但湖北三江航天商业经营有限公司提供的商铺由于排烟系统设计缺陷和设备故障，致使餐饮店的油烟泄露至张欢经营的商铺，直接影响了张欢商铺的正常经营，造成张欢承租商铺的合同目的不能完全实现，故张欢要求解除租赁合同和赔偿损失的诉讼请求应予支持。但一审法院在认定张欢承租商铺经营的时长和损失核定计算上均出现错误，本院依法予以改正。关于张欢实际使用该商铺经营的期限问题。经审查，双方应该自合同约定交付商铺之日，即2017年7月1日起计算至张欢实际腾退之日，即2019年4月11日，共计21个月11天。因考虑中途烟道维修需停业，11天酌情予以扣减，则张欢实际经营商铺的期限为21个月，合同约定期限中未实际承租期限为15个月。根据上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司作出的《公估报告书》，本院对张欢店面装饰、零售品牌、货架及库存成品的损失计算如下：1.店面精装工程损失：130000×（15÷36）＝54167元；2.零售品牌损失：6000×（15÷36）＝2500元；3.货架损失：21940×（15÷36）－4388（残值）＝4752元；4.货品库存损失：80360.68-24108.20（残值）＝56252元，以上合计117671元，本院依法予以支持。关于湖北三江航天商业经营有限公司主张“张欢依法支付拖欠租金9963元，房屋占用费1172元，鉴定费的承担”等诉请，本院认为，张欢在诉讼中已就订立合同时支付给湖北三江航天商业经营有限公司两个月租赁保证金抵偿所差欠的租金，湖北三江航天商业经营有限公司也曾表示同意偿抵。另外，2018年11月湖北三江航天商业经营有限公司已将商铺另行出卖给他人，张欢向新业主也支付了商铺占用费。至于鉴定费的问题，本院认为该费用应当由承担赔偿责任的一方承担，三江航天公司依法承担本案的鉴定费10000元。故，湖北三江航天商业经营有限公司的上诉请求，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项，判决如下：一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2602号民事判决第二项；二、维持鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2602号民事判决第一、三、四项；三、湖北三江航天商业经营有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张欢经济损失127671元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6876元，由张欢承担4156元，湖北三江航天商业经营有限公司承担2720元，反诉案件受理费91元，由湖北三江航天商业经营有限公司承担；二审案件受理费2886元，由张欢承担550元，湖北三江航天商业经营有限公司承担2336元。本判决为终审判决。审判长  刘岳鹏审判员  **军审判员  陈 萍二〇二〇年六月八日法官助理李思书记员尹瑞