青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初1370号   原告：尚金生，男，1957年10月22日出生，公民身份号码：×××，汉族，住西宁市。   被告：西宁房地产集团有限公司，统一社会信用代码：91630100781410423P，住所地：青海省西宁市城西区黄河路142号（联通大厦18楼）。   法定代表人：韩舜，该公司董事长。   委托诉讼代理人：马会军、闫艳，青海乾润律师事务所律师。   被告：西宁市城中区城乡建设局（原西宁市城中区建设局），统一社会信用代码：116301030150138326，住所地：青海省西宁市城中区庄和路5号。   负责人：李占芳，该局局长。   委托诉讼代理人：张蓉，青海诚嘉律师事务所律师。   委托诉讼代理人：景映勤，该局副主任。   原告尚金生与被告西宁房地产集团有限公司（以下简称西房集团公司）、西宁市城中区城乡建设局（以下简称城中建设局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告尚金生、被告西房集团公司的委托诉讼代理人闫艳、被告城中建设局的委托诉讼代理人张蓉、景映勤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告尚金生向本院提出诉讼请求：一、要求依法判处超过3%的房屋面积归业主所有，费用由西房集团公司承担。二、要求西房集团公司履行2013年和业主所签协议，在厨房和卫生间地面铺装瓷砖，四墙瓷砖到顶。三、要求依法判处由于西房集团公司的违法、违约，本案结案前我不能按时收房造成过度期延长所产生的房租费（每月700元左右）由西房集团公司承担。四、本案的诉讼费由西房集团公司承担。   事实和理由：我是海山棚户区改造的业主，在2013年根据开发商给出的回迁房户型图纸和面积按个人需求与开发商签订了回迁房协议，现在房子在逾期3年后总算建好了。2013年和开发商签的原协议规定的面积为86.3平方米的房子，现在建成后的面积为97.35平方米，大了11.05平方米，误差12.8%，远远超出了有关部门规定的最大3%的合理误差。根据中华人民共和国建设部令第88号文《商品房销售管理办法》第二十条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。（二）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)，部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。”及第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。”另外部分协议规定：厨房、厕所瓷砖到顶，地面瓷砖。我们要求判令开发商严格按协议履行。现原告与被告就回迁房面积、所签协议的履行产生纠纷，故依法诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。   被告西房集团公司辩称，一、答辩人与被答辩人之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，并不适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，且双方之间对于超面积如何支付已经做了明确约定，故被答辩人第一项诉讼请求于法无据，请求驳回。首先，西宁市城中区建设局因海山家属院棚户区改造房屋项目建设需要，决定征收被答辩人房屋，并于2013年5月19日，与被答辩人签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被答辩人位于西宁市××路，建筑面积为55.56平方米，套内面积为45.72平方米房屋，以产权调换作为补偿方式，安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为86.3平方米（最终以房屋测绘部门核定的面积为准）。现被答辩人却以实测面积超出11.05平方米，要求答辩人根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条将超出面积的房屋无偿给予被答辩人，属于法律适用错误。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而西宁市城中区建设局与被答辩人签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，并不是商品房买卖合同，故答辩人与被答辩人之间系房屋拆迁安置补偿纠纷，并不是商品房买卖合同纠纷，被答辩人的第一项诉讼请求于法无据，请求驳回。其次，原告与西宁市城中区建设局签订合同时并未将房屋面积固定，合同第八条明确记载最终面积由房屋测绘部门核定的面积为准，若发生差异，按照多退少补的方式结算，而且现在答辩人并没有按照市场价要求被答辩人补交，是给了很大的优惠补交方案，超出面积每平米4200元补交。故被答辩人的第一项诉讼请求与事实不符，应当驳回。   二、由于在房屋交付后，大部分业主进行装修时会拆除贴好的瓷砖，这就增加了业主的装修负担，答辩人为避免出现此种情况，通常是应业主要求是否贴瓷砖，如果被答辩人要求答辩人贴瓷砖，那么答辩人可以贴瓷砖；现原告回迁房的瓷砖已铺装完毕，已符合协议的要求；故原告的该项诉求也不能成立，应予驳回。   三、答辩人在被答辩人过渡期间已经提供了合同约定的过渡用房，因此，无需向被答辩人再支付其他的费用。被答辩人的第三项诉讼请求于法无据，请求法院驳回。2014年1月9日原告与西宁房地产集团公司的子公司龙华房地产开发有限公司签订《临时过渡用房使用协议书》，双方约定，由于西宁房地产集团因海山轴承厂棚户区改造项目建设需要，原告要求被告全资子公司龙华房地产开发公司提供过渡用房予以过渡，使用期限自2014年1月9日起至回迁楼竣工并交付安置房时为准，故原告在过渡期间一直是被告西宁房地产集团有限公司提供的过渡用房，因此不存在产生租赁费的情况。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告城中建设局辩称，一、我局不应是本案的适格被告，在本案中，我局是行政机关，不是开发商，2013年3月根据城中区人民政府海山棚户区改造，从2013年5月进入海山家属院进行丈量评估，原告是2013年5月与我局签订房屋征收协议书，原告选择原地房屋产权调换，房屋回迁。根据原告选择的房屋面积，原告要向建设局补50957元的差价，根据协议书的合同性质，我方认为双方签订的协议书是行政协议；土地、房屋等征收征用的协议，根据最高人民法院的司法解释该行政协议发生纠纷应当提起行政诉讼，而非民事诉讼。二、应当驳回原告对建设局的起诉，同时驳回对我局提起的诉讼请求。原告与被告签订补偿协议书后，我局的工作就告一段落，后续由房地产公司与原告签订回迁房协议，双方就履行回迁房协议发生争议，原告针对的对象是开发商，没有一项请求是针对我局的，也并不针对房屋征收发生争议，故原告的诉求不是针对建设局。我方认为本案原告的房屋属于回迁房，不是商品房，发生争议后按照房屋征收补偿来处理，原告所述的事实及理由不符合其所述的商品房买卖，请求依法驳回原告的诉求。   原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，证明：该协议是受法律保护的，也是建设局应该遵守的约定，合同履行中建设局违约，没有尽到监管责任；开发商违反协议约定，超面积部分应归原告所有。   被告西房集团公司质证认为，对证据的三性无异议，对证明方向有异议不认可，合同约定的建筑面积86.3平方米，最终以测绘部门的核定为准，面积没有固定死。安置房屋交付时最终以测绘部门的核定为准，如有超出面积以政府部门的规定办理。在合同的第四条第一款和第八条第二项均有约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。   被告城中建设局质证认为，对证据的三性无异议，对证明方向有异议不认可，要求超过3%面积的结算方式没有事实依据，我方认为结算依据既有双方合同约定，也有政府相关文件的规定予以支持。   本院认为，原告尚金生提交的证据，二被告对其真实性不持异议，对其证明方向有异议。经本院审查，能够证明：原告与被告城中建设局签订了《国有土地上房屋征收与补偿协议》，该协议约定，原告被征收房屋座落于西宁市××路，建筑面积为55.56平方米，套内面积为45.72平方米房屋，以产权调换作为补偿方式，安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为86.3平方米，并附有原告选择房屋面积的建筑平面图一张；该协议的第四条第一款和第八条第二项均有约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。故原告认为被告恶意增加了面积的主张不能成立，本院不予采信。该协议属于房屋拆迁安置补偿协议，其内容系平等主体间的民事权利义务，不符合行政协议的属性，故被告城中建设局认为该协议属行政协议的主张不能成立，本院不予采信。上述事实本院予以确认。   被告西房集团公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：   证据一、《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，证明：本案涉及的海山改造项目是经过国家批准的，是合法的项目；该公告能证明房屋的征收部门是区政府，实施单位是建设局。2013年5月17日，城中建设局发布涉案项目房屋征收补偿安置方案，在方案中，关于超面积价格中表述的很清楚，超出21㎡以上，按照4860元/㎡结算，且房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准，因此不存在开发商承担超出面积房款的情况。   证据二、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，证明：2013年5月19日原告与被告西宁市城中区城乡建设局签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，约定被告城中建设局征收原告位于西宁市××路，建筑面积为55.56平方米，套内面积为45.72平方米房屋，以产权调换作为补偿方式，安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为86.3平方米；在合同第八条第二款中明确规定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘部门核定的面积为准，如核实面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格以多退少补的方式结算，因此，原告应当补交超出面积房款，而不是由被告西宁房地产集团公司承担超出面积房款。   证据三、1.海山项目协调会议纪要2份；2.《西房集团龙华房地产开发有限公司关于海山棚户区改造项目更改住房面积延期交房和过渡费补偿等问题的回复》，证明：2018年10月11日，2018年10月15日，海山回迁业主与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元/㎡补交房款。因此，原告应当按照上述方案补交房款。   证据四、《临时过渡用房使用协议书》，2014年1月9日，原告与西房集团公司的子公司龙华房地产开发有限公司签订《临时过渡用房使用协议书》，双方约定，被告西房集团公司因海山轴承厂棚户区改造项目建设需要，原告要求被告全资子公司龙华房地产开发公司提供过渡用房予以过渡，使用期限自2014年1月9日起至回迁楼竣工并交付安置房时为准，故原告在过渡期间一直由被告西宁房地产集团有限公司提供的过渡用房，因此不存在产生租赁费的情况。   证据五、交房公告，2019年10月30日，被告西房集团公司发布交房公告，通知业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，现原告的房屋已可交付使用。   原告尚金生质证认为，对被告西房集团公司提交证据的真实性及证明方向均无异议认可。   被告城中建设局质证认为，对被告西房集团公司提交证据的真实性及证明方向均无异议认可。   本院认为，被告西房集团公司提交的证据原告及被告城中建设局均无异议认可。结合原被告三方自认的事实，经本院审查，能够证明：2013年5月17日，西宁市城中区人民政府发布《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，该房屋征收补偿安置方案第五条第（一）款约定：住宅征收分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置超面积价格：超出面积0～10㎡（含10㎡）按成本价3200元/㎡结算，楼层差价另计；11～20㎡（含20㎡）回迁优惠价按4200元/㎡结算，楼层差价另计；21㎡以上按市场优惠价4860元/㎡结算，楼层差价另计。回迁安置房屋全部为高层住宅，安置楼为新建4#、6#楼，其中4#楼（临街1～4为商业用房，5～31层住宅），户型面积分别为75.1㎡、50.4㎡、86.3㎡、131.7㎡；6#楼（位于原海山家属院中间，1～27层均为住宅），户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）。被告城中建设局作为房屋征收实施单位，对海山轴承厂家属院棚户区改造房屋征收项目进行征收拆迁工作，2013年5月19日被告城中建设局与原告签订了《国有土地上征收与补偿协议书》，该协议约定：被征收房屋座落于西宁市××路，建筑面积为55.56平方米，套内面积为45.72平方米，房屋规划用途为住宅，补偿方式采用房屋产权调换方式，房屋回迁安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为86.3平方米，并附有原告选择房屋面积的建筑平面图一张；该协议的第四条第一款和第八条第二项均有约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。2014年1月9日，原告与西房集团公司的子公司龙华房地产开发有限公司签订《临时过渡用房使用协议书》，双方约定，被告西房集团公司因海山轴承厂棚户区改造项目建设需要，原告要求被告全资子公司龙华房地产开发公司提供过渡用房予以过渡，使用期限自2014年1月9日起至回迁楼竣工并交付安置房时为准，期间的房租费用由被告西房集团公司的子公司龙华房地产开发公司承担。2018年10月11日，2018年10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元/㎡补交房款。2019年10月30日，被告西房集团公司发布交房公告，通知回迁业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，但原告未去办理交房事宜。按被告城中建设局与原告签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，现原告回迁房的厨房与卫生间墙面、地面瓷砖已铺装完毕，已符合协议的要求。上述事实本院予以确认。   被告城中建设局为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、房屋征收公告，证明：1、本案涉及的海山改造项目是经过国家批准的，是合法的项目。2、该公告能证明房屋的征收部门是区政府，实施单位是建设局。证据二、《西宁市原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，证明：1、该方案确定房屋的补偿方式及补偿标准，补偿方式是产权调换等，原告选择原地建还安置。2、补偿标准，超面积部分在补偿中根据11-20平方米的按照4200每平米计算。本回迁安置房屋，最终以房屋测绘部门核准。证据三、《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，证明：1、双方签订的补偿协议为行政协议。2、原告在补偿安置方案的补偿上选择原地建还的方式。3、回迁后房屋的约定面积最终以房屋测绘部门核准，结算方式以多退少补的方式结算。   原告尚金生质证认为，对被告城中建设局提交证据的真实性及证明方向均无异议认可。   被告西房集团公司质证认为，对被告城中建设局提交证据的真实性及证明方向均无异议认可。   本院认为，被告城中建设局提交的证据，与上述原告与被告西房集团公司提交的证据相同，且原告及被告西房集团公司均无异议认可，故本院的认定意见与上述相同。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年5月17日，西宁市城中区人民政府发布《城中区人民政府房屋征收公告》及《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》，对原海山轴承厂（家属院）及周边改造项目房屋进行征收，该房屋征收补偿安置方案第五条第（一）款约定：住宅征收分为三种补偿方式，即：产权调换（原地建还安置、异地安置）、货币安置。原地建还安置超面积价格：超出面积0～10㎡（含10㎡）按成本价3200元/㎡结算，楼层差价另计；11～20㎡（含20㎡）回迁优惠价按4200元/㎡结算，楼层差价另计；21㎡以上按市场优惠价4860元/㎡结算，楼层差价另计。回迁安置房屋全部为高层住宅，安置楼为新建4#、6#楼，其中4#楼（临街1～4为商业用房，5～31层住宅），户型面积分别为75.1㎡、50.4㎡、86.3㎡、131.7㎡；6#楼（位于原海山家属院中间，1～27层均为住宅），户型面积分别为73.7㎡、49.4㎡、84.7㎡、96.1㎡、124.5㎡、39.1㎡（房屋面积最终以房屋测绘部门核准为准）。被告城中建设局作为房屋征收实施单位，对海山轴承厂家属院棚户区改造房屋征收项目进行征收拆迁工作，2013年5月19日被告城中建设局与原告签订了《国有土地上征收与补偿协议书》，该协议约定：被征收房屋座落于西宁市××路，建筑面积为55.56平方米，套内面积为45.72平方米，房屋规划用途为住宅，补偿方式采用房屋产权调换方式，房屋回迁安置地点位于西宁市××区房，建筑面积为86.3平方米，并附有原告选择房屋面积的建筑平面图一张；该协议的第四条第一款和第八条第二项均有约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算。2014年1月9日，原告与西房集团公司的子公司龙华房地产开发有限公司签订《临时过渡用房使用协议书》，双方约定，被告西房集团公司因海山轴承厂棚户区改造项目建设需要，原告要求被告全资子公司龙华房地产开发公司提供过渡用房予以过渡，使用期限自2014年1月9日起至回迁楼竣工并交付安置房时为准，期间的房租费用由被告西房集团公司的子公司龙华房地产开发公司承担。2018年10月11日，2018年10月15日，海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商，最终协商结果为，超出合同面积10㎡以上的住户按照4200元/㎡补交房款。2019年10月30日，被告西房集团公司发布交房公告，通知回迁业主在2019年11月6日至11月10日进行集中交房，但原告未去办理交房事宜。按被告城中建设局与原告签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，现原告回迁房的厨房与卫生间墙面、地面瓷砖已铺装完毕，已符合协议的要求。   另查明，被告西房集团公司作为开发商承建安置房的建设，现安置房建成后，原告回迁房的建筑面积为97.35平方米，比协议约定面积86.3平方米超出11.05平米，原告以超过3%的房屋面积归原告所有，超出面积的费用由被告西房集团公司承担为由诉至法院。   又查明，原“西宁市城中区建设局”现更名为“西宁市城中区城乡建设局”。   本院认为，原被告签订的《国有土地上征收与补偿协议书》及《临时过渡用房使用协议书》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，证明双方形成了合法的房屋拆迁安置补偿合同关系，应予以确认，应受法律的保护，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务；依照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，商品房买卖是出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人；本案中，被告城中建设局与原告签订的是《国有土地上房屋征收与补偿协议书》，针对的主体系被拆迁业主，其补偿方式采用房屋产权调换方式，并非向社会销售的主体，故该协议不是商品房买卖合同，属房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷。同时按协议第四条第一款和第八条第二项的约定，安置房交付时，房屋面积最终以房屋测绘核定的面积为准，如核定的面积与安置面积发生差异时，按照签订合同时的房屋安置价格多退少补的方式结算；且《西宁市原海山轴承厂家属院及周边改造项目房屋征收补偿安置方案》及海山棚户区改造回迁业主代表与西宁龙华房地产公司就超面积、过渡费等问题进行协商的纪要，能够证明对回迁房屋超面积部分，应按4200元/㎡补交房款；故原告主张超过3%的房屋面积归原告所有，超出面积的费用由被告西房集团公司承担的诉讼请求不能成立，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。按被告城中建设局与原告签订的《国有土地上征收与补偿协议书》约定，回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖，现原告回迁房的厨房与卫生间墙面、地面瓷砖已铺装完毕，已符合协议的要求；故原告主张对回迁房的厨房与卫生间墙面、地面铺装瓷砖的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的因不能按时收房，延长过渡房的过渡期所产生的房租每月约700元由被告西房集团公司承担的诉讼请求，因尚未产生，且庭审中原告亦不能明确该项诉求，原告的诉求缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，判决如下：   驳回原告尚金生的诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取50元，由原告尚金生负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 蒙自康     二〇二〇年六月一日   书记员 俞 珍   附：《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》   第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。