浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1762号 上诉人（原审被告、反诉原告）：义乌市佛堂镇填料厂，住所地：浙江省义乌市佛堂镇头甲村节孝祠57－58号。 负责人：王阳义。 委托诉讼代理人：朱建文，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑文强，浙江纵伸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：义乌市冠龙塑料制品有限公司，住所地：浙江省义乌市佛堂镇江东路238-5号。 法定代表人：王宝弟。 委托诉讼代理人：蒋杭民，浙江法帜律师事务所律师。 原审被告：朱香云，女，1971年6月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人义乌市佛堂镇填料厂（以下简称“填料厂”）因与被上诉人义乌市冠龙塑料制品有限公司（以下简称“冠龙公司”）及原审被告朱香云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初19198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 填料厂上诉请求：撤销一审判决，并驳回冠龙公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定电缆线是由冠龙公司添置没有事实依据，是错误的。1、一审法院认定2016年11月冠龙公司添置360米的电缆的时间不合理。填料厂与冠龙公司第一次签订房屋租赁合同约定租赁期自2013年11月20日至2016年11月19日，到期后产生纠纷，冠龙公司在一审中提供的证据低压非居民用电登记表及其他材料中记载的日期是2016年11月25日，这时双方已经因房屋租赁合同产生纠纷，冠龙公司此时在不确定是否续租的情况下，还在租赁的厂房里添加电缆线，这不符合常理。2、冠龙公司一审中所提交低压非居民用电登记表、违约用电处理工作单、历月电费明细中记载户号为4404102013,户名为王井德，用电地址为义乌市佛堂镇老市基行政村小江滩小区；在第二次开庭审理时提交的用电明细中用电地址显示义乌市佛堂镇江东路238-5号。经向义乌市佛堂镇供电营业进行咨询，工作人员回复，户名为王井德，户号为4404102013原先安装的用电地址为义乌市佛堂镇老市基行政村小江滩小区，为低压非居民用电，且并非新装，是对用电容量进行了增容，冠龙公司提供了营业执照及房屋租赁合同以后，将用电地址变更为义乌市佛堂镇江东路238-5号。填料厂向冠龙公司出租的是厂房，本身符合办厂用电的条件，一审中填料厂提供了高压供用电合同，可以证明厂房在出租时就有变压器及电缆线，冠龙公司提供的所有材料是低压非居民用电。冠龙公司以这些证据材料证明电缆系其添置，与事实不符，一审法院采信该证据并认定电缆线是冠龙公司添加是错误的。填料厂曾申请一审法院向义乌市佛堂供电营业厅调取户号为4404102013的相关材料，但一审法院未调取。二、一审判决填料厂退还押金10000元及赔偿停产停业损失10000元没有事实依据。1、按照填料厂与佛堂镇政府签订的收购协议的约定，应当及时结清水、电费。目前为止，己拆除水表，结清水费，但因冠龙公司的阻扰，至今未拆除电表，未结清电费。在租赁期间，冠龙公司未经填料厂同意私自拆除原有厂房及大门，给填料厂造成损失，冠龙公司无权要求退回押金。2、填料厂与佛堂镇政府签订收购协议后，佛堂镇政府委托评估机构于2018年9月进行厂房的评估。评估当天，冠龙公司法定代表人王宝弟也在场，说明王宝弟知道该厂房被列入收购范围，此时冠龙公司完全有时间另行找厂房进行搬迁，不会造成实际上的损失。填料厂曾起诉冠龙公司解除房屋租赁合同，法院判决解除并腾退房屋，现已进入执行程序，但至今冠龙公司仍未搬迁，造成的损失应由其自行承担。综上，请求支持上诉请求。 冠龙公司辩称：填料厂上诉状中陈述的事实与理由部分与事实不符。第一、合同到期后，双方没有任何纠纷，2016年11月19日第一份合同到期后，因为双方商定由冠龙公司添加电缆线，期间暂停经营，所以第二份合同在2017年1月份签，当时双方约定这一个多月期间不计算租金，一个多月后重新计算，事实上租金是11427元。第二份合同签订时，朱香云也提出要支付部分租金，租金数额不是按第一份合同计算，而是双方协商确定5000元。冠龙公司一审中提出的登记表，用电地址确实是小江滩小区，第二次提交的地址是佛堂镇江东238-5号。因为其中一段时间用户的用电地址是小江滩小区，这是由于用电部门自行按照当地行政村调整以后更改的。冠龙公司发现用电地址被用电部门自行更改后，要求改回佛堂镇江东238-5号。后来的地址是不可能像上诉状中陈述可以随便迁移变更的，冠龙公司向用电单位提出后，用电单位经过核实，予以更改，改回江东路238-5号，该地址与冠龙公司的催交电费通知单上的地址相符，而且用电部门提供的电费明细清单从2013年到双方发生诉讼为止，都是江东路238-5号这个地址，不存在填料厂所提的小江滩小区。上诉状中提到，填料厂提供的高压供电合同可以证明出租厂房出租时就有变压器和电缆。这和一审认定有争议部分的电缆线属冠龙公司在承租期间添置并不矛盾。填料厂提供的合同中，没有包括诉争360米电缆的内容，而评估单位评估报告中显示，诉争的360米电缆由评估单位确认，评估明细表中第39项就是诉争的电缆，同一页第41项所指的变压器及附属设施就是填料厂所说的变压器、电缆线。填料厂确实向一审法院申请要求调查取证，但一审法院是否同意申请是由一审法院决定，一审法院认为事实清楚，可以表明填料厂供用电合同提到的电缆和诉争电缆是两回事。上诉状中第二点中的第一小点，填料厂认为押金不应退回，因为还有未结清的电费，但并没有提供相应的证据；提到冠龙公司未经同意及拆除大门也没有相应证据。对第二小点提到的2018年9月份，厂房评估时，王宝弟也在场，这也是填料厂没有依据的说法。而且就算王宝弟在场，也并不能排除填料厂应当按合同约定提前一个月告知冠龙公司的义务履行。一审判决依据填料厂没有履行合同约定的义务，酌情确定赔偿1万元，实际上少了，冠龙公司没有上诉，但是填料厂的理由不能成立。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。 冠龙公司向一审法院起诉请求：一、填料厂、朱香云退还双方于2017年1月1日签订房屋租赁合同内原告尚未到期的租金29166.66元，厂房租赁押金10000元；二、填料厂、朱香云退回冠龙公司因生产需要添置的电缆、机井、砖砌水池等附属物相关补偿款，共合计56511元；三、填料厂、朱香云共同支付搬迁费91080元，及因拆迁问题导致停产停业损失约21万元整；上述尚未到期租金、押金、附属物补偿款、搬迁费、停产停业损失，合计约396757.66元。 填料厂向一审法院反诉请求：冠龙公司支付填料厂2016年11月20日到2017年12月31日期间的租金55630元并赔偿损失（自2016年11月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日）。庭审中填料厂补充：租金变更为60630元。其中50000元为填料厂约定自留的房间被冠龙公司占有使用的租金，10630元是2016年11月20日至2017年1月1日期间的厂房租金。2016年11月19日到2016年12月31日的房租43天，应该是11427元，加上50000元，应为61427元。 一审法院认定事实：2013年11月20日，冠龙公司与填料厂负责人王阳义签订租房协议一份，约定冠龙公司承租填料厂坐落在江东路238－5号房屋，租金为97000元一年，租赁期限至2016年11月19日止。租赁到期后，冠龙公司方实际占用该房屋，后于2017年1月1日，冠龙公司（乙方）与朱香云（甲方）签订租房协议一份，约定坐落在江东路238－5号房屋出租给乙方，其中别墅房屋二楼靠南留用一间，租赁期限为5年，自2017年1月1日至2022年1月1日止，年租金为10万元，以后每年租金提前一个月付清；租期内水、电等费用均由乙方承担；租赁期满，不管是否续租，均应提前一个月通知对方；甲方收取乙方1万元作为押金，租赁期满，房屋设施无损坏或其他费用无拖欠，不计息退还押金；租赁期内，如遇政府征用或拆迁，乙方无条件终止协议，甲方退还乙方未到期月份的租金；协议还约定了其他权利义务。协议签订后，冠龙公司支付了押金1万元，租金已付至2018年12月31日止。2018年12月7日，填料厂负责人王阳义向自来水公司申请拆除水表，目前水表已拆除。填料厂称2018年11月初已与政府签订拆迁补偿协议，至迟已于2018年12月4日通知冠龙公司拆迁事宜。庭审中冠龙公司认可原约定留用的房屋从2018年5月始被其占用，填料厂、朱香云陈述在评估时才发现被占用，租金应按10000元一年计算。填料厂确认涉案房屋中所有可移动物品属于冠龙公司所有。另查明：朱香云于2017年1月1日出具收条一份，确认收到王宝弟2016年11月19日至2016年12月30日期间的租金5000元。朱香云系王阳义妻子。冠龙公司法定代表人王宝弟在2016年11月在涉案房屋因生产需要添置了360米电缆，评估价值为50400元。1 一审法院认为，该案的争议焦点为：一、冠龙公司是否尚欠填料厂、朱香云2016年11月19日至2016年12月31日的租金；二、冠龙公司占用填料厂、朱香云自留房屋应付多少租金；三、填料厂、朱香云是否应退还冠龙公司未到期的租金及押金1万元；四、填料厂、朱香云是否应支付冠龙公司补偿款及数额。 第一个问题，首先，朱香云系填料厂负责人的妻子，出具的收条明确记载了已收到2016年11月19日至2016年12月30日期间的租金，故该院认为该期间的租金双方已结算清楚。第二个问题，双方在租赁合同中明确约定填料厂、朱香云自留一间房屋，但冠龙公司未经填料厂、朱香云同意自行使用，冠龙公司应支付该占用房屋的租金。因填料厂、朱香云不清楚冠龙公司何时占用，也未举证证明冠龙公司从2017年即占用该房屋，故该院从冠龙公司自认的时间2018年5月起算租金，对该部分租金双方未达成一致，该院按填料厂、朱香云提出的10000元一年计算至2018年11月初填料厂签订拆迁补偿协议，酌定为5000元。第三个问题，冠龙公司支付租金至2018年12月31日，填料厂在2018年12月初申请拆除水表，该院在2019年8月12日判决解除双方的租房协议并要求冠龙公司腾退房屋，但冠龙公司至今仍实际占用房屋，故冠龙公司要求填料厂、朱香云退回租金，违反公平原则，该院不予支持；押金10000元在扣除冠龙公司应付款项后应予以退回，但填料厂认为冠龙公司尚欠水电费，未提供依据，该院不予采纳。第四个问题，冠龙公司主张的补偿款包括附属物（砖砌水池1911元、机井4200元、电缆50400元）、搬迁费91080元、停产停业损失21万元，首先，冠龙公司未提供证据证明砖砌水池与机井由其添置，冠龙公司要求支付该部分补偿款，该院不予支持；评估表中记载的电缆线，该院根据冠龙公司提供的证据综合判定系其添置，且电缆线并非类于门窗等固定装修，故相应的补偿款50400元应归冠龙公司所有。关于搬迁费问题，即使非因此次征迁，双方租赁合同期满后，承租人也面临搬迁事实，故该费用应由承租人本人承担。关于停产停业损失补偿，冠龙公司承租涉案房屋用于经营，因被政府征迁而提前收回，遭受经营损失客观存在，但政府部门与被征收人之间达成的补偿与承租人之间的实际损失不具有同一性，该院综合考虑双方合同中约定提前一个月通知对方是否续租等因素，酌定填料厂补偿冠龙公司停产停业损失10000元。综上，填料厂应支付冠龙公司退回押金10000元、电缆补偿款50400、停产停业损失10000元，共计70400元，冠龙公司应支付填料厂租金5000元。上述款项相互抵扣后，填料厂应支付冠龙公司各项款项共计65400元。冠龙公司以及填料厂诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；填料厂、朱香云与冠龙公司辩解中的合理部分，该院予以采纳。该案租赁合同的相对方为冠龙公司与填料厂，冠龙公司要求朱香云承担共同付款责任，缺乏法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、填料厂于判决生效后十日内支付冠龙公司各项补偿款共计人民币65400元。二、驳回冠龙公司的其他诉讼请求。三、驳回填料厂的其他反诉请求。如果填料厂未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7252元，由冠龙公司负担5692元，由填料厂负担1560元；反诉案件受理费1316元，由填料厂负担1266元，由冠龙公司负担50元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，填料厂明确其主张的电缆线系与其配置的变压器连接，走暗线。冠龙公司确认其添置的360米电缆以明线的方式铺设，系从另处变压器连接而来。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、电缆一项的补偿款50400元应归填料厂所有还是由冠龙公司所有；二、一审认定由填料厂向冠龙公司退还押金10000元，并赔偿停产停业损失10000元是否合理？针对争议焦点一，出具评估报告的浙江明达房地产评估有限公司对“电缆：360米/90KW与装修、构筑物及附属物评估明细表中第39项电缆一致”盖章确认，即补偿价值为50400元的电缆容量为90KW，而填料厂明确其变压器容量为80KW，同时经本院与浙江明达房地产评估有限公司核实，第39项电缆即为明线铺设电缆的补偿款，以暗线方式铺设并与变压器连接的电缆统一归入第41项“变压器及其附属物”中，故电缆补偿款50400元应由冠龙公司所有。填料厂关于调取证据以证明涉案电缆系其安装的申请，因现有证据资料已能查清案件事实，故对其申请不予准许。针对争议焦点二，填料厂主张因冠达公司电费未交清、私自拆除厂房及大门，造成其损失，押金不应退还。本院认为，电表虽未拆除，但产生的电费仍由冠达公司支付，且未有证据证明填料厂因被催缴电费造成了相应的损失，填料厂也未举证证明冠达公司存在私自拆除厂房及大门，致其损失的事实，故填料厂应向冠龙公司退还押金10000元。另，虽佛堂镇政府工作人员进厂评估时王宝弟在现场，但评估并非即已确定拆迁日期，填料厂作为房东，仍应按合同约定，履行提前一个月通知的义务，否则应承担相应的违约责任。故一审认定由填料厂退还押金并酌定赔偿冠龙公司停产停业损失，并无不当。综上，填料厂的上诉主张缺乏事实与法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1435元，由上诉人义乌市佛堂镇填料厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周俊梅 审 判 员 应 倩 审 判 员 金佳卉 二〇二〇年六月九日 代书记员 董亚光