浙江省乐清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0382民初2149号 原告：陈略，男，1998年8月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：陈减加，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱浙宁，浙江震瓯律师事务所律师。 被告：吴金素，男，1964年3月24日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：叶阿静，浙江联英（乐清）律师事务所律师。 原告陈略与被告吴金素房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年3月13日向法院提起诉讼，本院受理后，由审判员卢芸芸独任审理，于2020年5月14日公开开庭进行审理，原告陈略委托诉讼代理人朱浙宁及被告吴金素委托诉讼代理人叶阿静到庭参加诉讼。本院又定于2020年5月27日公开开庭进行审理，原告陈略委托诉讼代理人朱浙宁及被告吴金素委托诉讼代理人叶阿静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈略向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2019年9月10日签订的《厂房租赁合同》；2.依法判令被告立即腾退坐落于乐清市厂房租赁物并赔偿损失（暂计30000元）；3.依法判令被告立即支付原告租金，从2019年8月8日起至租赁合同解除之日止按每月27500元计算，暂计至2020年2月7日止扣除已支付的50000元，为115000元；4.依法判令被告支付原告租赁合同解除之日起实际返还租赁物期间的租赁物占有使用费（按每月27500元计算）；5.依法判令被告支付违约金（以当年应付总额28万为基数，按照日千分之三从2019年9月16日起暂计至2020年1月13日为10080元）；6.本案诉讼费由被告承担。原告于2020年5月25日将诉讼请求变更为：1.依法解除原、被告双方于2019年9月10日签订的关于1691.13平方米面积的《厂房租赁合同》；2.依法确认原、被告双方于2019年9月10日签订的关于40.51平方米面积的《厂房租赁合同》无效；3.依法判令被告立即腾退坐落于乐清市厂房租赁物并赔偿损失（暂计30000元）；4.依法判令被告立即支付原告关于1691.13平方米面积的租金扣除已支付的50000元，为147782.78元（从2019年8月8日起至租赁合同解除之日，即2020年3月18日止，按实际使用面积1731.64平方米每年33万元租金的标准计算，公式：1691.13／1731.64＊330000／365＊224＝197782.78）；5.依法判令被告立即支付原告关于1691.13平方米面积从合同解除之次日起至实际返还租赁物期间的占有使用费，按实际使用面积1731.64平方米每年33万元租金的标准，暂计至2020年5月27日为61807.12元（公式：1691.13／1731.64＊330000／365＊70＝61807.12）；6.依法判令被告立即支付原告关于40.51平方米面积的占有使用费，从2019年8月8日起至实际腾退之日止，按实际使用面积1731.64平方米每年33万元租金的标准计算，暂计至2020年5月27日为6218.32元（公式：40.51／1731.64＊330000／365＊294＝6218.32）；7.依法判令被告支付违约金，以147782.78元为基数，按照日万分之五从2019年9月16日起暂计至2020年5月27日为18842.3元（147782.78＊0.05%＊255＝18842.3）。事实和理由：2019年6月，原、被告约定被告承租坐落于乐清市，给予被告两个月的免租期用于装潢，后被告向原告支付5万元的定金。2019年9月10日，原、被告双方就上述厂房租赁事项签订书面《厂房租赁合同》就具体租赁内容予以明确，确认从2019年8月8日正式起算租金，租期暂定为3年，截止至2022年8月8日。租金为每年33万元，首年租金在签订合同后5日内付清，被告如需要安装一部新电梯、移变压器及道路铺设，则产生的费用限额20万元可以从租金中抵扣。原告依约向被告提供租赁场地，但被告在接收租赁物后擅自拆除涉案租赁物一楼门窗、墙体，给原告造成巨大损失，因被告使用不当导致租赁物存在严重的安全隐患，同时亦未经原告同意擅自转租涉案厂房使用至今。更为严重的是被告并未按约支付当年租金，也未安装新电梯、移变压器、铺设道路产生费用，仅在6月份向原告支付过5万元后再无向原告支付任何款项，原告多次向被告要求支付租金，被告以种种理由推诿。原告认为，被告的行为已然构成违约，依据合同第九条第三款原告有权提前解除涉案合同，并要求支付违约金。同时被告擅自拆除门窗、墙体破坏房屋结构的行为侵犯了原告的权益，应当恢复原状，如若不能应该赔偿损失。综上，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告吴金素辩称，被告不是不想支付租金，被告认为付款前提是原告配合办理不动产手续，由被告去办理地址变更、安装电梯、变压器的迁移等手续。原告现在不提供不动产证件，房东不配合被告办理，双方为谁应该先履行义务产生争议，被告不是故意违约。因此被告认为我方不存在违约。补充一点，合同无效部分还有688平方米，这栋厂房在消防通道上，不可能通过消防验收的，永远登记不了，除非重新设计建设。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 原告陈略提供的有争议证据，本院认定如下： 1.产权证、厂房租赁协议、《乐清市城建档案馆规划建设许可档案查询记录表》，可以证实原告系涉案厂房产权人、涉案厂房产权状况、双方存在租赁合同关系以及被告违约等事实，真实性、关联性、合法性，本院予以确认。 2.照片、装修装饰公司出具的涉案房屋损害赔偿金额表格，由于被告确认涉案厂房确有破坏，但否认系被告破坏涉案厂房，考虑到涉案房屋已经交付给被告使用，因而，该组证据可以证实涉案房屋在被告租赁期间遭到了损坏，但是由于原告不同意提起损害情况的价值鉴定。因此，修复涉案房屋的金额无法确定。 被告吴金素提供的有争议证据，本院认定如下： 1.吴金素与陈灵海的通话录音，该组证据可以证实原告方确实没有向被告交付产权证明复印件，但是，根据双方签订的厂房租赁协议，这并不是被告拒付租金的理由，因此，该组证据不能证明被告主张。 综合有效证据以及结合当事人庭审陈述及举证责任，本院对本案事实认定如下：2019年9月10日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁合同》，主要约定：1.租赁厂房座落于乐清市，不动产证号：0001488号；租赁厂房建筑物状况：租赁厂房占地面积约1003㎡（具体详见厂房土地登记证）。生产厂房共两幢，层高分别为四层、五层，总建筑面积约1800㎡，其中已登记的1003.03㎡，未验收确权及违章搭建的约1000㎡.租赁期限3年，自2019年8月8日起至2022年8月8日止。双方商定租赁厂房租金为每年330000元。首年按年度租金总额在签订本合同后五日内付清。此后每年度租金由乙方在每个租赁年度起始日起算提前两个月（例如起始日为7月1日，则需在每年5月1日前预先付清）一次性付清次年度租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金按应付总额的日千分之三计算。首年租金支付，若遇乙方拖欠交租金超过5天的，视同乙方提前解除合同，按上述规定提前终止合同，同时甲方有权将租赁厂房收回或重新出租。电梯壹拾伍万元＋门口建设移变压器（及其他），共计二十万元整，从租金扣除，设备归甲方所有。2019年6月10日，被告未经原告同意将涉案厂房中的部分转租给案外人乐清市福瑞电器厂，租期从2019年7月1日至2022年6月30日。2019年6月11日，被告向原告支付租金50000元。至今，被告仍未向原告支付首年度剩余租金。 另查明，1.本案涉案厂房共有房屋建筑面积1731.54㎡，其中房屋建筑面积1003.03㎡已经确权并取得合法产权证明，其中688㎡于2000年10月18日取得建设工程规划许可证但未确权，剩余40.51㎡属于违法建筑面积；2.2020年3月18日，本院向被告送达了本案相应的应诉材料，原告主张2019年9月10日签订的《厂房租赁合同》自该日起解除。 本院认为，第一，关于2019年9月10日《厂房租赁合同》效力及解除等问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案租赁房屋中的1003.03㎡已经确权并取得合法产权证明，另688㎡已于2000年10月18日取得建设工程规划许可证但未确权，因而，2019年9月10日《厂房租赁合同》中关于1691.03㎡部分合法有效，2019年9月10日《厂房租赁合同》中关于40.51㎡部分无效。由于被告未按照合同约定按期交付租金，原告出租涉案房屋赚取租金的合同目的已经无法实现，且被告未经原告同意擅自转租涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款和第二百二十四条之规定，应当解除原告与被告于2019年9月10日签订的《厂房租赁合同》中关于1691.03㎡部分。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因此，原告主张自2020年3月18日本院向被告送达应诉材料之日为合同解除之日，于法有据，本院予以支持。 第二，关于房屋租金、房屋占有使用费和违约金的计算问题。纵观2019年9月10日《厂房租赁合同》全部内容，合同当事人之间并未明确约定被告支付租金以原告配合被告办理地址变更、安装电梯、变压器的迁移等手续为前提。因而，被告构成根本性违约，被告应当按照合同的约定支付房屋租金。因而，被告应当向原告支付关于1691.03㎡部分从2019年8月8日至2020年3月18日的租金（1691.03㎡/1731.54㎡×330000元/365天×224天-50000元=197782.51元-50000元=147782.51元），1691.03㎡部分房屋占有使用费以1691.03㎡/1731.54㎡×330000元/365天×（从合同解除之次日即2020年3月19日至实际返还租赁物之日期间的天数）；关于违约金的约定，属于双方真实意思表示，现原告诉请要求被告按照日万分之五标准支付违约金，本院予以支持，但是违约金计算应当以147782.51元为基数，从2019年9月16日起计算至判决实际履行完毕之日止。 第三，关于房屋腾空及赔偿损失问题。2019年9月10日《厂房租赁合同》部分无效、部分解除后，被告应当腾退房屋并将房屋交还给原告，合同无效部分应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费40.51㎡/1731.54㎡×330000元/365天×（从2019年8月8日起至实际腾退之日止期间）。经本院释明，原告明确不提起租赁房屋损失的价值鉴定，因而，原告方要求赔偿损失的金额无法确定，原告方应当承担举证不能的不利后果。原告要求被告赔偿损失的诉请，本院不予支持。 本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第九十四条第四款、第九十六条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告陈略与被告吴金素于2019年9月10日签订的《厂房租赁合同》中关于1691.03㎡部分已于2020年3月18日解除； 二、确认原告陈略与被告吴金素于2019年9月10日签订的《厂房租赁合同》中关于40.51㎡部分无效； 三、被告吴金素应于本判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋（乐清市）腾空并将房屋交还给原告陈略； 四、被告吴金素应于本判决生效之日起十日内支付原告陈略关于1691.03㎡部分房屋租金147782.51元（从2019年8月8日至2020年3月18日）； 五、被告吴金素应于本判决生效之日起十日向原告支付关于1691.03㎡部分房屋占有使用费（按照882.96元/天的租金标准，从2020年3月19日起计算至被告实际腾空涉案租赁房屋并将房屋交还原告之日止）； 六、被告吴金素应于本判决生效之日起十日向原告支付关于40.51㎡部分房屋占有使用费（按照21.15元/天的租金标准，从2019年8月8日起计算至被告实际腾空涉案租赁房屋并将房屋交还原告之日止）； 七、被告吴金素应于本判决生效之日起十日内支付原告陈略违约金（违约金以147782.51元为基数，按日万分之五从2019年9月16日起计算至判决实际履行完毕之日止），款交本院柳市人民法庭转付； 八、驳回原告陈略的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3402元，减半收取1701元，由原告陈略负担1426元，被告吴金素负担275元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 卢芸芸 二〇二〇年六月一日 代书记员 张骞力