濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初732号原告：王相超，男，汉族，1979年9月28日出生，住清丰县。委托代理人：鲁朝臣，河南导航律师事务所律师。被告：河南万佳置业有限公司，住所地濮阳市京开大道北段371号。统一社会信用代码91410900558327408Y。法定代表人：卢颖杰，该公司总经理。被告：王建习，男，汉族，1973年8月5日出生，住濮阳市华龙区巴黎街南门处（君安小区2号楼对面独院）。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄凯，河南启点律师事务所律师。被告：聂相军，男，汉族，1974年6月23日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：张善来，河南天盈律师事务所律师。原告王相超与被告河南万佳置业有限公司（以下简称万佳置业）、王建习、聂相军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王相超及其委托代理人鲁朝臣，被告万佳置业、王建习的委托代理人黄凯，被告聂相军的委托代理人张善来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王相超向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告万佳置业签订的《房屋买卖合同》无效；二、判决被告万佳置业退还原告购房款88000元及违约金，被告聂相军返还原告出具的欠条；三、判决被告王建习、聂相军对上述购房款承担连带责任；四、被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告王相超撤回要求被告聂相军返还欠条的诉讼请求。事实和理由：被告聂相军多次找原告，劝原告购买案涉房产，其说让原告将购房款给他，抵他的工程款，又说没有钱的话可以先欠着，还给原告优惠一万多元。2018年8月21日，原告和被告万佳置业签订了《房屋买卖合同书》，购买了被告万佳置业开发的濮阳市五一路中段御龙湾安置小区4号楼2单元5层西户房产，签订合同后，原告将88000元购房款支付给了被告聂相军，将120000元购房款支付给了被告王建习，又给被告聂相军出具了200000元的欠条，被告万佳置业给原告出具了420000元的收据。被告将房屋交付给原告后，原告正在装修的时候，村民将原告从房屋中赶走，将锁换掉。这时原告才知道，案涉房产不属于被告万佳置业或王建习所有。2019年12月31日被告王建习退还原告120000元。被告万佳置业和被告王建习卖给原告的案涉房屋不享有所有权，原告和被告万佳置业签订的《房屋买卖合同书》属于无效合同。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告万佳置业、王建习共同答辩称，被告万佳置业与原告双方签订的《房屋买卖合同》应认定无效。被告万佳置业已经退清原告缴纳给被告的购房款，原告将被告万佳置业作为本案被告于法无据，恳请法院驳回原告对被告万佳置业的诉讼请求。万佳置业曾与濮阳市南里商村达成合作，由万佳置业开发建设位于濮阳市南里商村御龙湾安置小区的一期、二期工程，后御龙湾安置小区更名为现在的顺和小区。合作初期，双方同意由万佳置业对御龙湾安置小区房屋进行出售，工程款由万佳置业与其承包的分包方进行结算。二期完工后，濮阳市南里商以安置房不能出售为由，万佳置业不得再出售二期其建设的房屋，建好的房屋由濮阳市南里商村出面直接进行安置，另工程款由濮阳市南里商村直接跟万佳置业原合作的施工队结算。聂相军原是万佳置业分包的分包方之一，一期工程款结算，由万佳置业与其结算，现已结清。二期工程房屋的工程款结算，聂相军是直接与濮阳市南里商村进行结算的，未经过万佳置业，聂相军同意这种结算方式。原御龙湾安置小区3、4、5、6号楼属于二期工程。因为最早在工程款支付方式未变更前，万佳置业需要支付聂相军工程款，所以被告万佳置业与聂相军都同意拿房抵债，同时因为聂相军要不了这么多房子，所以让他的债权人就是原告王相超来买。关于付款方式，王相超交来12万元，各方达成协议。但是签订合同后，因濮阳市南里商以安置房不能出售为由，万佳置业无法再卖房，也不能与聂相军抵账。所以与王相超、聂相军达成合意，退还王相超12万元，王相超也认可退清房款，与万佳置业没有争议。故原告将被告万佳置业作为本案被告于法无据。根据合同的相对性及王建习的身份，被告王建习作为被告的主体不适格，请求法院依法维护被告的合法权益，驳回原告对被告王建习的诉讼请求。房屋开发、销售需要以法人为单位进行开发建设及现房销售，王建习作为自然人根本不可能开发房屋，王建习即使存在销售行为也是履行职务行为，与王相超签订合同是被告万佳置业，收取房款并出具房款数据也是万佳置业，被告王建习不是上述买卖合同的义务人，不应承担返还责任。综上所述，被告认为原告将被告王建习作为被告起诉，主体不适格,原告将被告万佳置业作为被告于法无据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告聂向军辩称，一、关于本案事实。案件事实是依法裁判的基石，除原告诉称的事实外，本案基本事实如下。涉案房屋位于市马颊河与五一路交叉口西南现在叫顺和社区即原告所称的御龙湾小区，业主（建设用地）华龙区南里商村2015年4、5月份与被告万佳置业、王建习联合开发，被告万佳置业、王建习为开发商，被告聂相军是被告王建习找的建筑商之一。房屋在建设过程中，因建设资金不能按时拨付，工程是建建停停。中间因被告万佳置业、王建习欠聂相军包括农民工工资、沙子、水泥、钢筋等料款在内的工程款，被告王建习允许聂相军联系购房人，由被告万佳置业对外销售并签订《房屋买卖合同》，聂相军所收取的部分购房款被告万佳置业、王建习知情、同意、认可并确认，用于发放农民工工资和清偿沙子、水泥、钢筋等料款在内的工程款及后续的施工费用。另外，其他包括工人、供料人在内购房人（还有被告聂相军也用工程款抵购了一套住宅，现正居住在内）也是用债权抵一部分购房款再交一部分购房款购买房屋，有的购房人已顺利领取钥匙并装修入住。但问题出在后期，原因是被告王建习与华龙区南里商村联合开发的人产生了矛盾，南里商村不同意被告王建习对外出售住宅。后南里商村与被告王建习达成合意，由里商村付给被告万佳置业、王建习800多万元的工程款，由被告万佳置业、王建习退还已售的住宅和清欠建筑商的工程款。还有，起初聂相军与南里商村并无联系，是被告王建习找的建筑商，工程进度款也是由被告王建习拨付的。南里商村与被告王建习矛盾解决后，南里商村才与被告聂相军商议由聂相军最后完成工程烂尾建设，南里商村后付了100多万元的工程尾款给聂相军，工程最后才得以全部完工。二、原告与被告万佳置业、王建习均是完全民事能行为能力人，应当为自己的民事行为承担相应的法律责任和义务，双方签订的《房屋买卖合同》行为是真实的意思表示，并非当然无效，应为有效，应当受法律调整和法律保护。根据《房屋买卖合同》第四条的“房屋不具备办理房产证和土地证的条件、价款低于商品房市场价、乙方明知该事实等”的约定，可以证实合同签订是双方真实的意思表示，双方又都是完全民事行为能力人，双方应当依法承担合同解除、无效的后果和法律责任。原告购买被告万佳置业的房屋，购买价款也是与被告万佳置业、王建习商谈的。被告万佳置业、王建习在出具给原告的收据上包含被告聂相军收到的款项和原告所打欠条的20万元。可见，被告聂相军收取原告的前期购房款项88000元，原告和被告王建习是达成合意的，否则被告王建习也不会在不认可被告聂相军收取原告的前期购房款项的情况下交给原告房屋钥匙和出具全额购房款的收据。在本《房屋买卖合同》项下，明显被告聂相军收取原告的前期购房款项的相应部分与被告万佳置业、王建习欠的工程款项部分发了抵销和消灭，形成了原告与被告万佳置业、王建习新的债权债务关系。所以，本案纠纷与被告聂相军已无关系，根据《合同法》第2、8、9、10、60条和《民法通则》第54、57条的规定，原告与被告万佳置业、王建习双方应当按照约定全面履行合同义务，否则应当承担相应的法律责任。三、被告聂相军在本案中的诉讼地位和身份是无独立请求权的第三人或证人，没有任何过错，不应承担任何的法律责任。关于被告聂相军与被告万佳置业、王建习之间工程款是否支超或欠付，是另案解决的问题，与本诉无关，被告聂相军保留向万佳置业主张本案已抵销的20万元的工程款的诉权。本案，原告与被告万佳置业、王建习房屋交易是双方合意的，导致原告领了钥匙住不上房和产生纠纷的根本原因在于被告万佳置业、王建习与与南里商村产生了矛盾，是被告万佳置业、王建习的原因，被告聂相军没有任何的过错。在顺和社区，类似原告的购房人，还有向房屋开发提供材料的人和建筑工人，在一期交易中都已顺利领取钥匙装修并入住，且无争议。被告聂相军欠的工人工资和料款通过购买被告万佳置业、王建习的房屋，原债权债务已经消灭。被告万佳置业、王建习欠被告聂相军相应的工程款，债权债务也已消灭；形成了包括原告在内的购房人和被告万佳置业、王建习之间的新的合同之债，独立之债，如果让被告聂相军承担本案的法律义务没有法律依据，也显失公平公正。四、关于原告要求被告聂相军返还欠条的问题。本案各方当事人对本案涉案房屋交易的事实情况是知情的，也是各方当事人合意的民事法律行为。原告付给被告聂相军的88000元和所打欠条的20万元及原告所称优惠的一万多元加之付给被告万佳置业的120000元，均包括在万佳置业出具的42万元的收据中，债权债务已发生了合法的转移。本案《房屋买卖合同》无论是否有效，还是解除，如果原告最终无法占有、居住涉案房屋，被告聂相军无权向原告主张20万元的欠款，否则也是显失公平和于法无据的，只能就已抵销的20万元的工程款与万佳置业产生另案纠纷。当然，如果原告最终占有、居住涉案房屋，仍需向被告聂相军支付20万元的欠款。所以，被告聂相军通过本诉声明如果本案《房屋买卖合同》被解除，原告最终无法占有、居住涉案房屋，20万元的欠条作废，被告聂相军不向原告进行主张，所以无需返还欠条。经审理查明，2018年8月21日，万佳置业（甲方、出售方）与王相超（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容：甲、乙双方就濮阳市五一路中段御龙湾安置小区房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守：一、甲方自愿将御龙湾安置小区4号楼2单元5层西户，建筑面积约143平方米、合计人民币(大写)肆拾贰万元整，(小写)￥420000元。二、本合同签订时该房屋已具备交房条件，乙方一次性全额支付甲方购房款，交款后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并当场对房屋内外情况进行查验，查验后无异议双方共同签字确认房屋交付，双方合同履行完毕。三、本合同所确定的房屋为毛坯房，墙面、地面水泥沙浆抹平、安装入户防盗门、封闭阳台、安装白帜灯，水、电、暖、天燃气，暖气及天然气入户费用由乙方承担。四、本合同约定的房屋不具备办理房产证、土地证的条件，价款低于商品房市场价，甲方不负责办理土地证、房产证。乙方确认明知该事实，自愿购买，购买后不得以该事宜为由向甲方主张任何权利。五、本合同签订交付房屋后，乙方应当接受小区内的前期物业管理，按期缴纳各项物业费用。六、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字盖章后生效。2018年8月21日，万佳置业向王相超出具购房款42万元的收据一份。2019年12月30日，万佳置业退还王相超房款12万元，王相超出具收到条一份。另查明，原告王相超称被告万佳置业出具的420000元的房款收据中的房款中200000是其向被告聂相军出具的200000元欠条，没有实际支付该款项，对此被告聂相军认可，并在答辩意见中明确了对该欠条的处理意见。本院认为，原告王相超与被告万佳置业签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。原告王相超向被告万佳置业交纳了房款，被告万佳置业给原告王相超出具了房款收据，但被告万佳置业未按照约定向原告王相超交付，使王相超占有、使用该房屋，被告万佳置业在原告王相超的要求下，于2019年12月30日退还原告王相超12万元房款，剩余房款8.8万元未退还。现原告王相超诉请确认双方之间的《房屋买卖合同书无效》，退还剩余房款8.8万元及违约金。对此，本院认为，双方之间的《房屋买卖合同书》是有效合同，被告万佳置业在2019年6月26日退还原告王相超房款的行为，应视为解除双方之间《房屋买卖合同书》，根据相关法律规定，合同解除后应退还原告王相超所交纳的全部房款，故被告万佳置业应退还原告王相超剩余房款8.8万元，对原告王相超该项诉请，本院予以支持。因双方在《房屋买卖合同书》中没有约定违约责任，原告王相超要求被告万佳置业支付违约金，没有法律依据，故原告王相超要求被告万佳置业支付违约金的诉请，本院不予支持。但被告万佳置业未将原告王相超的房款全部退还，应向原告王相超支付其占有剩余房款期间的利息。关于利息的计算标准和期间问题，因被告万佳置业是企业，其占有原告王相超的剩余房款，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的规定，以剩余未退还的房款8.8万元为基数按年利率6%自2019年12月30日被告万佳置业退还原告王相超12万房款之日起至剩余房款还清之日止向原告王相超支付利息。关于原告王相超要求被告王建习承担返还房款责任的问题。从原告王相超提交的证据分析，与原告王相超签订《房屋买卖合同书》的是被告万佳置业，收取其房款并出具房款收据的也是被告万佳置业，被告王建习不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，原告王相超未提交其他证据证明被告王建习应就返还房款承担责任，故本院对原告王相超要求被告王建习承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。关于原告王相超要求被告聂相军承担返还房款责任的问题。虽然原告王相超称给被告聂相军8.8万元的房款，被告聂相军也认可收到了该房款，但聂相军辩称其收到的房款是被告万佳置业认可的，对此，原告王相超也称房款交给被告聂相军8.8万元，给被告王建习12万元，没有再向被告万佳置业支付房款，被告万佳置业给其出具了42万元的收据，即在原告王相超支出的房款数额确定、被告万佳置业是《房屋买卖合同书》的合同义务人、被告万佳置业出具房款收据的情况下，被告聂相军不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，故本院对原告王相超要求被告聂相军承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王相超与被告万佳置业于2018年8月21日签订的《房屋买卖合同书》。被告河南万佳置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告王相超房款88000元及利息（以88000元为基数，按年利率6%计算，自2019年12月30日起至付清之日止）。驳回原告王相超对被告王建习的诉讼请求。驳回原告王相超对被告聂相军的诉讼请求。案件受理费2000元，由被告河南万佳置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  李 慧人民陪审员  赵小芳人民陪审员  王素贞二〇二〇年六月八日书 记 员  李 扬