广西壮族自治区百色市田阳区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂1021执异15号 案外人：南宁青秀万达广场投资有限公司，住所：广西壮族自治区南宁市青秀区东葛路118号青秀万达广场西3栋10楼。统一社会信用代码：91450100054359916H（1-1）。 法定代表人：曲晓东，该公司经理。 委托诉讼代理人：严奇卉，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张楚慧，广西广合律师事务所实习律师。 申请执行人：杜辉，男，1988年7月9日出生，汉族，住广西壮族自治区东兰县。 委托诉讼代理人：蒋永，广西欣和律师事务所律师。 被执行人：陈健，男，1973年5月9日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市田阳区。 被执行人：潘红颖，女，1973年9月21日出生，壮族，住广西壮族自治区百色市田阳区。 在本院执行申请执行人杜辉与被执行人陈健、潘红颖民间借贷纠纷一案中，案外人南宁青秀万达广场投资有限公司对执行位于南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋3111号、3112号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月1日举行听证。案外人南宁青秀万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人严奇卉、申请执行人杜辉的委托诉讼代理人蒋永到庭参加听证。现已审查终结。 案外人南宁青秀万达广场投资有限公司称，百色市田阳区人民法院在执行申请执行人杜辉与被执行人陈健、潘红颖民间借贷纠纷一案[案号：（2018）桂1021执恢96号]中，误将案外人名下位于南宁市××东××路××广场东××、××房当作被执行人的财产予以执行，案外人提出异议，请求撤销（2016）桂1021财保866号之一民事裁定书、（2017）桂1021执148号之一执行裁定书，立即中止对位于南宁市××东××路××广场东××、××房的执行，包括拍卖、变卖、以物抵债等，并立即解除对两套房屋的查封。事实与理由：2014年10月22日，陈健与案外人签订两份《商品房买卖合同》(合同编号：YS01003056、YS01003356)及《商品房买卖合同补充协议》，约定陈健向案外人购买南宁市××东××路××广场东××、××房，房屋总价款均为901092元。两份合同补充协议第四条第5款第3项均约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，出卖人有权解除合同，收回房屋另行处理……并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。2014年10月30日，招商银行股份有限公司南宁分行作为贷款人，陈健作为借款人及抵押人，案外人作为保证人签订《个人购房借款及担保合同》(合同编号：8141027880016号)，以涉案两套房屋作为抵押，按揭贷款900000元支付购房款，案外人对上述借款承担阶段性担保。2014年11月14日，涉案两套房屋预登记在陈健名下。2016年11月20日，案外人将涉案两套房屋交付陈健使用，但涉案两套房屋并未过户到陈健名下。因陈健逾期不偿还银行贷款，银行要求案外人承担保证责任。截至2018年7月11日，陈健逾期还款的利息、罚息及复息合计5465.16元，尚欠按揭款585000元。案外人提出异议理由如下：一、涉案房屋系案外人所有，案外人为涉案房屋的所有权人。1、涉案房屋只办理了预告登记及登记备案，物权并未转移，案外人仍为涉案房屋的所有权人。2、预告登记本质上仍是债权，涉案房屋在办理正式权属登记之前仍为案外人所有。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”预告登记的目的是为保障将来(正式登记后)实现物权，通过预告登记取得的物权期待权本质上仍然属于债权，而非取得了物权。虽然陈健办理涉案房屋的预告登记，但其仅对涉案房屋享有物权期待权，在取得涉案房屋的不动产权证之前，涉案房屋的所有权人仍为案外人。3、法院经常会援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定涉案房屋属于买受人所有，进而认定法院有权处置。案外人认为，该条款是针对居住性房屋消费者(买受人)物权期待权的特殊保护，目的是特殊保护房屋消费者的生存权，并非对买受人的债权人的特殊保护，更非对房屋权属的认定。案外人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利，申请人申请执行的只能是被执行人名下的财产，而不能直接执行案外人的财产，法院不能执行涉案房屋。二、只有在涉案房屋过户到陈健名下，预查封才能转为正式查封，在此之前，法院不得对预查封的商品房进行拍卖。三、从公平原则的角度出发，强行拍卖涉案房屋严重侵害了案外人的权益。 申请执行人杜辉称，一、（2016）桂1021财保866号之一民事裁定书及（2017）桂1021执148号之一执行裁定书合法有效，法院对涉案房屋采取预查封措施符合法律规定。是否能对预售房屋进行预查封，不在于购房人是否取得所有权，而在于购房人是否丧失物权期待权。二、本案被执行人陈健虽然对涉案房屋尚未取得所有权，但他并没有丧失物权期待权，法院仍然有权对涉案房屋进行处分，该处分行为并不会损害案外人及银行债权人的相关权益。案外人没有证据证明其与陈健之间的《商品房买卖合同》已经依法解除，其不能排除法院对涉案房屋采取处分措施。三、如果案外人与陈健之间的《商品房买卖合同》解除，预查封也不应当直接解除，预查封的标的从涉案房屋转化为合同解除后陈健对案外人享有的债权。综上，请依法驳回案外人的异议请求，继续执行（2016）桂1021民初866号民事判决。 被执行人陈健、潘红颖未发表意见。 本院查明，案外人南宁青秀万达广场投资有限公司关于被执行人陈健与其公司签订《商品房买卖合同》，被执行人陈健、其公司与招商银行股份有限公司南宁分行签订《个人购房借款及担保合同》以及涉案两套房屋办理备案登记及预告登记等内容的陈述属实。因被执行人陈健未如期偿还贷款本息，招商银行股份有限公司南宁分行向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，该院于2018年12月26日作出（2018）桂0103民初10791号民事判决，该案已申请强制执行。 杜辉与陈健、潘红颖民间借贷纠纷一案，本院根据杜辉的申请作出（2016）桂1021财保866号之一民事裁定，查封位于南宁市××东××路××广场东××、××房屋。2016年9月29日，本院作出（2016）桂1021民初866号民事判决，判决陈健、潘红颖于判决生效之日起十日内向杜辉偿还借款本金3800000元及利息等。2017年2月20日，杜辉向本院申请强制执行，后案件作终结本次执行程序结案。2018年1月23日，本院作出（2017）桂1021执148号之一执行裁定，裁定拍卖涉案两套房屋，并依法委托评估，于2018年11月8日依职权恢复执行[案号：（2018）桂1021执恢96号]，并委托淘宝网对涉案两套房屋进行两次网络司法拍卖、变卖，因无人报名竞买导致流拍，目前尚未进行以物抵债。案外人南宁青秀万达广场投资有限公司以其系涉案两套房屋的所有权人，足以排除法院强制执行为由，向本院提出前述异议请求。 本院认为，本案争议焦点为：案外人南宁青秀万达广场投资有限公司对涉案两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利，其异议请求应否予以支持。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条十五条第三款的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案涉案两套房屋已办理商品房预售合同备案登记及商品房预告登记，本院根据申请执行人杜辉的申请，对涉案两套房屋采取预查封措施符合法律规定，故对于案外人南宁青秀万达广场投资有限公司关于撤销（2016）桂1021财保866号之一民事裁定书、（2017）桂1021执148号之一执行裁定书及解除对涉案两套房屋的查封的异议请求，本院不予支持。涉案两套房屋登记在案外人南宁青秀万达广场投资有限公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判决”的规定，案外人南宁青秀万达广场投资有限公司对涉案两套房屋享有物权，故对其请求中止对涉案两套房屋的执行，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 一、中止对位于南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场东3栋3111号、3112号房屋的执行； 二、驳回案外人南宁青秀万达广场投资有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  覃小艳 人民陪审员  谢家欢 人民陪审员  梁 成 二〇二〇年六月二日 法官 助理  黄 雄 书 记 员  罗嘉嘉