广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8313号上诉人（原审被告）：李爱兰，女，1955年4月1日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：宋长黎，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州迪佳物业管理有限公司。住所地：广州市越秀区东风西路132号自编二楼D房。法定代表人：秦少瑜，执行董事。委托诉讼代理人：吴彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈俊鑫，广东领华律师事务所律师。上诉人李爱兰因与被上诉人广州迪佳物业管理有限公司（以下简称迪佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李爱兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回迪佳公司一审所有诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由迪佳公司承担。事实与理由：一、一审法院没有全面查明案件事实。1.李爱兰取得房地产权证是根据2013年3月23日与案外人刘某签订的《广州市存量房买卖合同》约定取得，并非是根据2011年11月3日与案外人康创投资有限中心（以下简称康创公司）签订的《商铺买卖合同》约定取得。2.康创公司既不是开发商也不是原商铺权利人，签订《商铺买卖合同》时涉嫌欺诈，至今没有履约能力。3.本案所涉商场东风西路132号1-4层涉及物业产权分割和改变商业用途，但至今没有相关规划许可及竣工验收资料等政府文件，不符合交铺条件。4.康创公司没有按照也不可能按照《物业管理条例》（2007年修订）第二十九条的约定向迪佳公司移交相关资料。包括李爱兰等9位业主诉迪佳公司物业服务合同纠纷案【（2019）粤0104民初34561号】中，迪佳公司的代理人当庭承认从未收到过康创公司移交的物业资料。二、一审法院没有正确适用法律。由于一审法院没有全面查明本案事实，导致一审法院认为“针对此前包括原告与两被告在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认原告对涉案商铺提供了物业服务管理，有权授权相应的物业管理费……”的观点不能适用于李爱兰。基于《商铺买卖合同》签订的《金利壹号前期物业服务协议》等文件，由于康创公司没有履约能力，至今没有交付符合条件的商铺，所以李爱兰与迪佳公司签订的《金利壹号前期物业服务协议》生效条件至今尚未成就。李爱兰的商铺是通过出卖人刘某处二手房买卖所得，商铺所在位置涉及1-4层商铺共计1.2万平方米重新分割成800多间产权式商铺，已改变原来商业用途，需要向政府部门申请规划许可及验收检查。但是根据李爱兰在广州市规划与自然资源局申请的公开资料显示，上述商业用途的改变没有获得规划许可及竣工验收合格等证明文件。所以，李爱兰至今尚未收到符合交铺条件的商铺，《金利壹号前期物业服务协议》对李爱兰尚未发生效力，李爱兰不应当向迪佳公司支付物业服务费。迪佳公司二审答辩：同意一审判决的处理，不同意李爱兰的上诉请求。迪佳公司于2019年3月14日向一审法院提起本案诉讼，请求：李爱兰向迪佳公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费3833.41元（其中2017年11月1日至2017年12月31日每月按16元/平方米的标准计算；2018年1月1日至2019年1月31日每月按30元/平方米的标准计算），并以每月欠费为基数，自欠费当月6日起按每日千分之一标准支付违约金至付清全部欠付物管费止。一审法院经审理查明：2011年11月3日，李爱兰（买受人）与康创公司签订了《商铺买卖合同》，其中约定李爱兰向康创公司购买位于广州市东风西路XX号铺，商铺合同约定建筑面积9.0839平方米。该商铺移交后，买受人承诺遵守出卖人选聘的物业管理公司制定的物业管理规定。商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为172000元。第五条、商铺使用权约定：1.该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年12月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉。第六条、商铺使用权交接：1.出卖人自收到买受人支付的全部购房款以及贷款银行直接划入的抵押贷款之日起30日内，出卖人应当以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；2.买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同……3.根据本合同第六条的约定，2011年8月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2014年12月30日之前归出卖人所有，买受人不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及费用；4.2011年8月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续，出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年12月30日前按本合同约定的装修标准将该商铺交付买受人使用。第七条、商铺交付：1.出卖人应于2014年12月30日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。2.因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人。3.买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人。第十二条、买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担等。2010年9月，康创公司（甲方、委托方）与迪佳公司（乙方、受委托方）签订《广州市康创名品酒汇物业服务合同》。约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对广州市康创名品酒汇（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。第一条、物业基本情况：物业名称：金利壹号；座落位置：东风西路132号首层至四层；建筑面积：约1.2万平方米。第二条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：一、商场共用部位的维护和管理；二、商场公共设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、安全管理等。第五条、本物业管理区域物业服务费收费采取包干方式：物业服务资金由业主按其拥有的物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：商场：16元/月/平方米（按建筑面积计算，不含公共能源和空调能耗费用）；此收费已包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、电、水、煤气、通讯等费用；第六条、业户物业服务费以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日。一、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。二、业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。三、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在5日（含本日）履行交纳义务，如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公共假期期满后的第一天。第二十二条，甲方、业户违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，每天应按欠款额的1‰的标准向乙方支付违约金；第二十七条，本合同期限自2010年8月1日至2014年6月30日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第二十八条，本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。第三十条，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2014年6月25日，双方签订《之补充协议》，约定鉴于甲乙双方于2010年8月1日签订了一份为期47个月物业服务合同。现合同期限已届满，本着互利互惠的原则，经双方友好协商达成一致，双方就合同期限延长事宜达成以下补充协议：1、双方一致同意将原合同约定的合同期限延长36个月，即延长后的服务有效期为自2014年7月1日至2017年6月30日止。2、本协议与原合同内容有冲突以本协议为准，本协议没有涉及的内容按照原合同执行。2017年6月29日，双方再次签订《之补充协议（2）》，再一次将原补充协议约定的期限延长36个月至2020年6月30日止。2012年3月30日，迪佳公司（康创公司委托的物业服务企业，甲方）、李爱兰（乙方）签订了《金利壹号前期物业服务协议》。其中约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商铺买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条、双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：1.对商场共用部位、共用设施设备、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，指定本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并告知乙方；3.建立健全本商场的物业管理档案资料……6.依据本协议向乙方收取物业管理费用……10.向乙方提供商场自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务……。二、乙方的权利义务：1.配合物业管理公司的管理服务活动，监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；2.遵守本商场的《管理规约》、《商户手册》和《装修指南》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；3.按有关规定向甲方交纳物业管理费用及其他费用……8.乙方应确保其预留给甲方的联系方式，乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知甲方管理处，因通讯、联络方式失效造成的损失和责任由乙方承担责任等。第二条、物业管理服务内容：包括商场共用部位的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安等。第四条、物业服务费用：一、物业管理服务费：乙方每月须向甲方缴交物业管理服务费，收费以买卖单元的建筑面积9.0839平方米计算，标准为16元／平方米／月，即乙方每月应缴交物业管理费服务费为145元（包含商场范围内日常的物业管理及日常工程设施设备的维修保养费用，但不包括公共区域设备、设施及空调运行电费及公共区域的照明用电、业户单元能源费、水、电、煤气、通讯等费用。）乙方首次缴费时需向甲方预交三个月物业服务费，其中一个月物业服务费用为首月管理费用，其余两个月物业服务费用作为保证金。1.乙方交纳费用的时间：（1）以《交楼通知书》规定的时间为收费起始日；在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任，以乙方实际收楼之日起计收。（2）乙方须于每月5号前，向甲方缴交当月物业管理服务费。如当天为公众假期，则缴费日期顺延至公众假期期满后的第一天。乙方逾期缴费，除应及时补交外，每逾期一日，须按所欠物业管理服务费总额的千分之一向甲方支付违约金。2.因乙方原因空置房屋的，仍按房屋建筑面积每月收取物业服务费；5.物业服务费收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行。二、水费、电费、燃（煤）气费、租铺等代收代缴收费服务：4.乙方交纳费用的时间：每月五号或之前，向甲方缴交其单元上月的水费、电费、空调运行电费及公共区域照明用电分摊费用，及其它应缴费用。每逾期一日，须按所欠费用总额的千分之一向甲方支付违约金。5.水电周转金收费标准：（1）乙方应于缴交管理费保证金时一次性向甲方缴交相等于一个月物业管理服务费的水电费周转金用于垫付每月供电局及供水公司先行划扣的水电费用，乙方再根据物业服务企业每月发出的缴费通知书的实际使用水电费金额补足该费用。第八条、违约责任：四、乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权追缴并要求乙方补交并从逾期之日起每天按千分之一交纳违约金等。2012年3月30日，李爱兰（业主，甲方）、迪佳公司（丙方）与康创公司（乙方）三方签订了《金利壹号商铺使用权移交确认书》。其中约定，甲、丙双方就广州市东风西路XX号商铺物业管理事宜签订了《前期物业服务协议》及附件，鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间由乙方统一经营使用，故甲乙丙三方对该商铺的物业、经营管理有关权利义务确认如下：一、该商铺从出卖人收齐楼款30天内，甲方按《商铺买卖合同》的约定，将商铺使用权移交乙方，乙方出卖人收齐楼款30天内按商场统一经营装修标准对该商铺进行装修及经营。二、鉴于该商铺在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，乙方享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙等行为。甲乙丙三方确认在出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，甲方依《前期物业服务协议》及附件需缴交的综合管理费由乙方及实际使用人、承租人向丙方交付，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由乙方及实际使用人、承租人承担。三、2014年12月30日起，如甲方自主经营或出租、承包、合作等方式交付第三方经营的，则由甲方承担向丙方支付综合管理费的责任，同时《金利壹号消防安全责任合同书》、《金利壹号临时管理公约》中对使用人、承租人的有关经营责任约定也由甲方承担。四、在约定的乙方享有使用权期间届满前6个月，甲、乙双方需协商使用权届满后是续租还是恢复原《商铺买卖合同》中约定的交铺标准由乙方交付给甲方。五、2014年12月30日起，甲方继续将上述商铺交付乙方统一经营的，有关综合管理费的交付和经营责任由乙方及实际使用人、承租人承担。六、本确认书于2012年3月30日由甲、乙、丙三方在广州签署，自双方签订之日起生效，本确认书与《前期物业服务协议》及附件具有同等的法律效力，如有不一致以本确认书为准。期满后康创公司没有继续对涉案商铺进行统一经营。据查册时间为2019年10月10日的《不动产登记查册表》显示涉案XX铺登记在李爱兰名下，该房屋建筑面积9.0839平方米，登记时间为2013年4月26日。2018年2月5日，迪佳公司曾向一审法院起诉李爱兰要求李爱兰支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4350元（每月按145元的标准计算），并自判决生效之日起每日按照所欠物业管理费千分之一支付违约金至付清全部欠付物业管理费止等。对此，一审法院于2018年8月22日作出（2018）粤0104民初5444号民事判决书，认为针对同楼盘同类型物业服务合同纠纷，广州市中级人民法院已作出（2017）粤01民终5165号生效判决书，确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费……迪佳公司与李爱兰签订的《金利壹号前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效。该协议明确约定在发展商不负逾期交楼责任的情况下，李爱兰逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任情况下，以李爱兰实际收楼之日起计收物业服务费。根据迪佳公司、李爱兰和康创公司签订的《商铺使用权移交确认书》可知，李爱兰已办理了涉案商铺的收楼手续并移交给康创公司，并确定了自出卖人收齐楼款30天内至2014年12月30日期间，本应由李爱兰缴交的综合管理费由使用人康创公司向迪佳公司支付。从该约定来看，康创公司与李爱兰仅是不同情况下交付物业管理费用的主体，而就缴纳物业管理费法律关系来说，康创公司、李爱兰是迪佳公司的同一相对方。李爱兰是涉案商铺的产权人，且2014年12月31日起，李爱兰与康创公司并无达成继续将商铺交给康创公司统一经营的合意，故自2014年12月31日起，迪佳公司作为涉案商铺的物业管理方要求作为产权人的李爱兰支付物业管理费并无不妥……故判决自该判决发生法律效力之日起十日内，李爱兰向迪佳公司支付2015年5月1日至2017年10月30日期间的物业管理费4350元。逾期支付的，每日按所欠物业管理费4350元的1‰支付违约金至付清欠付的全部物业管理费之日止等。判后李爱兰不服该判决向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019）粤01民终4751号二审判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决已生效。迪佳公司为证明其已书面通知李爱兰上调物业费至每月30元每平方米，向一审法院提交证据如下：1、2017年12月20日，迪佳公司发出的《康创商品交易中心（原金利壹号）上调物业管理费的通知》，内容为由于迪佳物业已连续2年处于亏损状态，经核算运作成本已达每月30.44元/平方米，决定于2018年1月1日起物业管理费从16元/平方米·月上调至30元/平方米·月；2、寄件日期2017年12月20日，寄件人为迪佳公司，收件人为李爱兰，邮寄地址为广州市白云区机场路XX房，内件品名为《上调物业管理费的通知》，签收情况显示“他人收”。对上述证据李爱兰称真实性无异议，但迪佳公司应将整个商场物业管理的收支情况送达给李爱兰，而不仅仅是发一份收费通知或涨价通知，上述通知对李爱兰没有任何效力。一审法院认为：针对此前包括迪佳公司与李爱兰在内的同楼盘同类型物业服务合同纠纷的多份生效判决已确认了迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，李爱兰未依约缴纳物业管理费，迪佳公司主张按每月每平方米16元标准计收2017年11月1日至2017年12月31日期间的物业管理费，合法有理，一审法院予以支持。李爱兰签订《商铺买卖合同》后，将商铺移交给康创公司使用，在此期间办理了产权证，在长达数年过程中接受迪佳公司物业管理服务，并无对此提出异议，现李爱兰以开发商未交付合规铺、消防未验收等为由，拒不缴交物业管理费，一审法院不予支持。本案系物业服务合同纠纷，关于李爱兰与康创公司涉及交铺、消防、名酒汇商业打造等方面的纠纷，不属于本案审理范围，李爱兰可另行主张。至于2018年1月1日至2019年1月31日期间按照何标准支付物业管理费，迪佳公司与李爱兰签订的《金利壹号前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。该协议第四条第一款第五项约定，物业服务收费标准如需调整，需按照政府有关部门的程序进行。《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定了业主大会成立之前需要对物业服务收费标准进行调整应当遵循的程序。迪佳公司未能举证证明其调价过程遵循了《广州市物业管理暂行办法》第六十九条规定的程序，亦未能提交对物业项目经营情况和调价方案的审计报告，且迪佳公司提交的2017年12月20日向广州市白云区机场路XX房地址邮寄《上调物业管理费的通知》的EMS妥投证明显示为“他人收”，该地址也并非李爱兰向迪佳公司提供的有效联系地址，一审法院对该证据不予采信。综上，一审法院对迪佳公司主张2018年1月1日至2019年1月31日期间按照30元/平方米的标准收取物业管理费的诉讼请求不予支持，李爱兰应继续按照16元/平方米的标准向迪佳公司支付2018年1月1日至2019年1月31日期间的物业管理费。李爱兰没有按照《金利壹号前期物业服务协议》支付物业管理费，已属违约，故一审法院对迪佳公司要求李爱兰支付违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条的规定，于2019年10月12日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，李爱兰向广州迪佳物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年1月31日期间的物业管理费（按建筑面积9.0839平方米，每月每平方米16元标准计）及迟延支付物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金从当月的6日起计至付清物业管理费之日止，以每月应付的物业管理费为本金，每日按1‰计，违约金总额以所欠物业管理费总额为限）；二、驳回广州迪佳物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州迪佳物业管理有限公司负担25元，由李爱兰负担25元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：李爱兰本案是否应当向迪佳公司支付物业管理费。（2019）粤01民终4751号生效判决已确认迪佳公司对涉案商铺提供了物业服务管理，有权收取相应综合管理服务费，并判决李爱兰向迪佳公司支付2015年5月1日至2017年10月30日的物业管理费。现迪佳公司起诉要求李爱兰继续支付2017年11月1日至2019年1月31日的物业管理费以及迟延支付物业管理费的违约金，一审法院予以支持，并无不当。在迪佳公司已实际为涉案商铺提供物业管理服务的情况下，李爱兰上诉主张迪佳公司未收到康创公司移交的资料而不具备物业管理服务的条件，不能构成李爱兰向迪佳公司支付物业管理费的有效抗辩。至于李爱兰上诉主张涉案商铺没有竣工验收、不符合交铺条件、康创公司并非涉案商铺原权利人等问题，属于李爱兰与出卖方康创公司之间的商铺买卖合同关系的内容，不属于本案物业服务合同纠纷审查的范围，李爱兰可另寻法律途径解决。综上所述，李爱兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李爱兰负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  吴敏玲黄咏欣