安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1644号上诉人（原审被告）：李志杰，男，1963年10月15日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：徐礼艇，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李冬，女，1991年11月17日出生，汉族，住江苏省宝应县。委托诉讼代理人：徐礼艇，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海珍，女，1965年6月28日出生，汉族，住江苏省宝应县，系李冬母亲。被上诉人（原审原告）：邱广相，男，1983年10月3日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。委托诉讼代理人：宋代理，安徽皋陶律师事务所律师。上诉人李志杰、李冬因与被上诉人邱广相房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2019）皖0311民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李志杰上诉请求：撤销一审判决,改判驳回被上诉人邱广相的诉讼请求，并由被上诉人负担案件受理费。事实和理由：上诉人提前将房屋情况全部告知被上诉人,此房未缴纳契税、共维基金,若想购买此房,此部分费用由购房人先行缴纳,被上诉人表示没有问题,后期被上诉人预想将此房通过关系运作做退房处理但未成功,上诉人在收到被上诉人20000元定金后等待退房无果，便要求与被上诉人订立书面合同,约定被上诉人明确的履行期限及全部费用。被上诉人一拖再拖,不履行付款义务,多次让其表哥宋玉亮与上诉人及上诉人妻子协商可否以公证形式购买案涉房屋,意图免去二手房增值税,上诉人一直予以回绝,要求其按照协议履行,超过履行期限后房屋涨价,上诉人也明确表示按照市场价可以继续将房屋优先卖给被上诉人，故始终是被上诉人违约。一审法院在违约责任上明显认定不当,且被上诉人提供的证据明显不合常理,仅因20000元而无法购买其他房产,说明被上诉人明显就不具备购买案涉房屋的能力，被上诉人无法举证其履行购房协议,违反约定,承担相应责任。李冬上诉请求：撤销一审判决,改判驳回被上诉人邱广相的诉讼请求，并由被上诉人负担案件受理费。事实和理由：上诉人为原审被告李志杰的女儿,案涉房屋蚌埠市淮上区通成紫都华苑12号楼303室。被上诉人始终一拖再拖,不履行付款义务,多次让其表哥宋玉亮与上诉人及上诉人母亲协商可否以公证形式购买案涉房屋,意图免去二手房的增值税。故是被上诉人违约。被上诉人无法举证其履行购房协议,违反约定,承担相应责任。针对李志杰、李冬的上诉请求，被上诉人邱广相辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。事实和理由：1、答辩人邱广相与上诉人李志杰签订的购房协议书是双方真实意思表示，合法有效。2、因案涉房屋登记在李冬名下，且李冬明确表示对李志杰处分其房屋的行为不予追认，上诉人李志杰对涉案房屋构成无权处分，无法向答辩人邱广相履行合同义务，答辩人有权依法解除合同。3、在答辩人支付完20000元定金并签订购房协议书后，上诉人应按照合同约定履行合同，但两上诉人均拒不履行合同，上诉人李志杰无法向答辩人邱广相交付案涉房屋，已构成根本违约，应当依法承担违约责任，答辩人邱广相有权依约要求上诉人赔偿违约金200000元，该违约金并未超出因李志杰违约给答辩人造成的房价上涨的实际损失，上诉人李志杰应依法承担。4、因上诉人李冬与答辩人之间无合同关系，也无其他合法根据，李冬取得的20000元构成不当得利，依法应返还答辩人。邱广相向一审法院起诉请求：1、两被告向原告交付案涉房屋，并协助办理相关手续；2、两被告向原告支付违约金200000元；3、两被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月18日，邱广相与李志杰签订购房协议书，约定邱广相以总价66.3万元购买通成紫都华苑12号楼303室房屋，暂交订金20000元，交房时间暂定2017年9月30日，交房时付清购房款，办理二手房过户前，将剩余购房款去除银行按揭后支付至李冬账户。另约定如邱广相、李志杰任何一方违约，违约金为200000元。协议签订后，邱广相以转账方式向李冬账户支付20000元。李志杰未于2017年9月30日将上述房屋交付给邱广相。另查明，李志杰系李冬父亲。蚌埠市淮上区通成紫都华苑12号楼303室房屋系李冬于2016年3月9日从开发商蚌埠通成置业发展有限公司处购买，购房合同载明房屋建筑面积为125.68平方米。庭审中李冬对李志杰与邱广相签订购房协议书出售通成紫都华苑12号楼303室房屋的行为不予追认。经一审法院释明，邱广相当庭变更诉讼请求为：1、解除邱广相与李志杰于2017年7月18日签订的购房协议书，2、李志杰、李冬退还邱广相20000元；3、李志杰、李冬赔偿邱广相违约金200000元；4、李志杰、李冬承担本案的诉讼费用。还查明，通成紫都华苑12号楼1单元12层1号房屋，建筑面积125.19平方米，2019年10月10日交易价格为890000元。一审法院认为，邱广相与李志杰签订的购房协议书系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。但案涉房屋系李冬购买，李冬对李志杰处分其房屋的行为明确表示不予追认，邱广相、李志杰也未提供证据证明李志杰签订协议时已获得李冬的授权，故李志杰对案涉房屋无权处分。由于上述原因致使合同目的无法实现，邱广相要求解除合同的诉讼请求予以支持。李冬与邱广相无合同关系，应退还邱广相支付的20000元。李志杰无权处分行为导致购房协议书合同目的无法实现构成违约，邱广相要求李志杰支付违约金200000元的诉请系双方合同约定，且未明显超出因李志杰违约给邱广相造成的房价上涨之实际损失，一审法院结合购房协议书的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，对该项诉请，予以支持。一审遂判决：一、解除原告邱广相与被告李志杰于2017年7月18日签订的购房协议书；二、被告李冬于本判决生效之日起十日内返还原告邱广相20000元；三、被告李志杰于判决生效之日起十日内支付原告邱广相违约金200000元；四、驳回原告邱广相其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12430元，减半收取为6215元，由李志杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李志杰提交了下列证据：1、宋玉亮与郭海珍的微信语音聊天记录，证明目的：证明宋玉亮代表被上诉人邱广相与上诉人李冬的母亲郭海珍交涉房屋买卖合同条件变更，其内容涉嫌规避国家税收，导致本案买卖合同不能够继续进行；2、李冬和李志杰的微信文字聊天记录，证明目的：案涉房屋买卖已得到李冬授权；3、（2018）皖0311民初1672号民事裁定书，证明目的：被上诉人邱广相曾经因为本案同样的理由起诉过上诉人，后因证据不足提出撤诉，导致一审事实没有查清。李冬质证意见：对上述证据均无异议。邱广相质证意见：对证据1三性均有异议，聊天记录体现不出宋玉亮的身份信息，也体现不出宋玉亮与邱广相的表兄弟关系，宋玉亮即使与邱广相具有表兄弟关系，但聊天记录中的表弟也不一定是被上诉人邱广相，对于聊天记录内容的真实性也不予认可，上诉人与被上诉人之间没涉及到聊天记录中所体现的内容，宋玉亮不能代表邱广相，郭海珍也不能代表李冬；对证据2三性均有异议，该份聊天记录是上诉人父女之间的聊天记录，无法体现出李冬授权李志杰将房屋出售给被上诉人邱广相，与李冬一审时对于其父李志杰出卖房屋给被上诉人邱广相的行为不予追认是能够相互印证的，二审应禁止李冬反言；对证据3的关联性有异议，达不到上诉人的证明目的。本院认证意见：因宋玉亮未出庭作证，证据1中与郭海珍微信聊天记录的对象身份无法确定，对该证据依法不予确认；证据2中李冬和李志杰的微信聊天记录时间均在2017年7月18日之前，即便内容属实，亦不能证明李冬在2017年7月28日之前没有反悔，李冬对与其父李志杰之间的意思联络的事实完全知情，不存在重大误解，二审随意改变其一审陈述，没有正当理由，依法不应予以采信；证据3系另案法律文书，与本案纠纷无关，达不到上诉人证明目的。经审理查明，上诉人对一审法院查明事实中的“庭审中李冬对李志杰与邱广相签订购房协议书出售通成紫都华苑12号楼303室房屋的行为不予追认”有异议，对其他内容没有异议，被上诉人对一审法院查明事实无异议，对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。另查明：上诉人李志杰、李冬二审时陈述：除了李冬已经签订的房屋买卖合同手续，其他手续没有办理，没办理的原因是被上诉人只付了两万定金，没有预付款，上诉人是后履行义务。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据上述司法解释规定，无权处分的债权合同虽属有效，但买卖合同标的物的所有权人仍受物权法规定的所有权制度的保护，如果房屋所有权人蚌埠通成置业发展有限公司以及房屋买受人李冬同意出卖或同意将买卖合同标的物的所有权移转于李志杰，则李志杰可向邱广相履行移转该标的物所有权的合同义务；如果房屋所有权人蚌埠通成置业发展有限公司以及房屋买受人李冬不同意出卖或拒绝将买卖合同标的物的所有权移转于李志杰，则李志杰即确定地不能向邱广相履行合同义务，依法应承担违约责任。在本案中，李志杰二审提交的其与李冬的微信聊天记录并非新证据，不能据此撤回李冬曾作出拒绝追认李志杰与邱广相签订的购房协议书的意思表示，李志杰亦未举证证明其在合同约定的“手续”办完日期之前办理过“手续”或通知邱广相协助其办理过“手续”，故一审法院认定李志杰存在违约行为于法有据，并无不当。二审中，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”，向李志杰释明若法院不支持其免责抗辩，其是否需要主张调整违约金，李志杰明确表示需要调整违约金。关于本案违约金是否需要调整的问题，应视合同相对人邱广相对合同解除或者自身损失有无过错而定。在本案中，虽然邱广相仅支付购房定金20000元，未交纳契税、公共维修基金和购房款，但李志杰在卖房时未征得房屋相关权利人的同意，事后亦未提供证明其从无权处分变为有权处分的有效证据，即便邱广相交纳了契税、公共维修基金和购房款，案涉二手房的所有权仍然不能合法移转，合同目的依旧无法实现，故邱广相对于购房协议的解除和损失的发生没有过错。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定违约金金额为200000元，并无不当。李冬并非本案购房协议书的缔约方，在房屋买卖合同解除后，其收取邱广相的购房定金20000元，应依法返还给邱广相。李志杰、李冬提供的证据不足以证明其主张的事实存在，故本院对其上诉理由不予采纳。综上所述，李志杰、李冬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由李志杰、李冬负担。本判决为终审判决。审判长  刁元战审判员  陈 颉审判员  王宇堂二〇二〇年六月二十二日法官助理王铁民书记员李鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。