江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终853号上诉人（原审原告）：周晶鑫，男，1990年6月23日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：江苏荣发房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区城东大道60号综合楼508室。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，该公司法务人员，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。原审第三人:荣万家生活服务有限公司徐州分公司（原企业名称：廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司）,住所地徐州市鼓楼区二环西路九里峰景物业办公楼。法定代表人：刘洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。上诉人周晶鑫因与江苏荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发公司）、荣万家生活服务有限公司徐州分公司（以下简称荣万家徐州公司）合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周晶鑫、被上诉人荣发公司与原审第三人荣万家公司共同委托诉讼代理人董振龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周晶鑫上诉请求：1.撤销江苏省徐州市云龙区人民法院(2018)苏0303民初6137号民事判决；2.依法改判被上诉人荣发公司将徐州市云龙区香榭兰庭小区的一个地下车位出租给上诉人周晶鑫使用，租期2年，租金暂为150元/月(后以物价部门认定的价格为准)；3.一、二审诉讼费用由被上诉人荣发公司承担。事实和理由：上诉人周晶鑫认为一审认定事实不清，适用法律错误，理由如下：第一，关于一审提及的《商品房买卖合同》中约定的“该商品房所在小区的会所、配件车库以及其他附属设施未计入公摊面积，建设费用也未列入商品房的价格中，其所有权归出卖人所有”问题。首先，该条款为格式条款，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商品房买卖合同均是商品房开发企业单方拟定的格式文本，购房者不可能对于合同内容作何修改。根据法律对于格式条款的规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被上诉人荣发公司并未向上诉人周晶鑫以合理方式提示说明条款的内容，因此该条款对上诉人周晶鑫不产生效力。其次，该条款约定“。配建车库以及其他附属设施……其所有权归出卖人所有”。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同约定违反法律、行政法规的部分为无效。《中华人民共和国物权法》规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。由于该合同条款与《中华人民共和国物权法》的规定明显背离，故属于无效条款。另由于地下车位分为兼顾人防车位和人防车位，关于兼顾人防，法律并未对其产权归属加以规定，而人防车位系由国家投资建设，其产权当然属于国家，《中华人民共和国国防法》对此也有着明确规定。被上诉人荣发公司若需要出售车位，首先需要证明其是涉案兼顾人防车位的产权所有人，在没有产权登记的情况下被上诉人荣发公司便无权出售车位。关于车位的出租，《江苏省物业管理条例》第六十二条规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租……”。“出租”并不要求开发商对于涉案兼顾人防车位和人防车位具有所有权，被上诉人荣发公司作为涉案小区的开发企业，其对于地下车位享有的是管理权，而该管理权不仅是权利，更加是义务。法律法规明确要求商品房开发企业应当按照以上规定出租车位，同时相关法律及规定亦要求开发企业应当将出租车位取得的收益部分上缴国家，因此被上诉人拒绝出租地下车位的行为不仅违反了国家的强制性规定，也损害了国家和社会的利益。第二，关于法律适用的问题。《中华人民共和国合同法》只是规定了平等主体之间通常的合同缔约问题，但是对于法律特别规定的内容诸如水电热气合同的缔约、交强险合同的缔约等均属于强制缔约的范畴。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。该规定是对被上诉人荣发公司选择缔约方范围的限制，没有赋予被上诉人荣发公司完全的自由处分权利，被上诉人荣发公司并不能随意与涉案小区之外的他人签署车位租赁合同。《江苏省物业管理条例》第六十二条第三款之规定是对上位法的细化，和上位法无冲突之处，在本省具有法律效力。法院在审理该类型的案件，应当作为判决之依据。综上所述，请求二审法院能查明事实，正确适用法律，支持上诉人周晶鑫的上诉请求。荣发公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人周晶鑫的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1.认定事实问题，本案的车位所有权归出卖人，也就是被上诉人荣发公司所有，是因为该车位全部是由被上诉人荣发公司投资建设的，未计入公摊面积，建设费用也未列入商品房的价格中。双方在商品房买卖合同补充协议二第22页第十条中载明的这些内容，完全符合客观事实，也符合法律规定，属于有效条款，对于双方具有约束力，不论该条款是否为格式条款，其并不损害上诉人的利益，不能因为合同中有格式条款，就否定了该条款的效力。此外上诉人引用物权法第七十三条建筑区划内的其他公共场所，公用设施和物业服务用房属于业主共有的规定，认为双方在合同补充协议第十条的约定无效没有事实根据。涉案的车位并不属于上诉人周晶鑫所称的建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，而是由被上诉人荣发公司自行投资建设，且未计入公摊面积和商品房成本的建筑产品，其只能属于投资者，或者出资购买者，而不可能属于业主共有。2.关于一审判决适用法律问题，被上诉人荣发公司没有将小区内的车位优先出卖给小区业主之外其他人的行为，并未侵犯和损害业主优先购买车位的权利，被上诉人荣发公司有权对自己投资建设的车位进行出租或出售，该出租出售行为并不违反物权法第七十四条第一款的规定。上诉人周晶鑫在上诉状中援引《江苏省物业管理条例》第六十二条第三款的规定，认为法院应当将该规定作为判决的依据理由不能成立。最高人民法院关于裁判文书引用法律法规等规范性法律文件的规定第四条规定民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释，而《江苏省物业管理条例》是地方规章，不属于法律法规的范畴，不能直接引用并作为判决的依据。所以一审判决适用合同法第四条是完全是正确的。荣万家徐州公司述称，第一，同意荣发公司答辩意见。第二，补充一点，物业公司并非是所涉车位的所有权人，其无权决定与任何一方当事人就车位买卖或者出租问题进行缔约，所以本案第三人物业公司不是本案的适格主体，不应该加入诉讼。周晶鑫向一审法院提出诉讼请求：1.荣发公司将徐州市云龙区香榭兰庭小区的一个地下车位出租给周晶鑫使用，租期2年，租金暂为150元/月（150元是我们估计的市场价格），租金可以双方协商，如果协商不成可以用国家物价部门的指导价；2.诉讼费由荣发公司承担。一审法院认定事实：2013年12月6日，周晶鑫（买受人）与荣发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO.0433787）一份，约定周晶鑫购买荣发公司开发的庆丰路西、房亭河以南民祥路以东香榭兰庭第11幢2单元2001室房屋，该商品房所在小区的会所、配建车库以及其他附属设施未计入公摊面积，建设费用也未列入商品房的价格中，其所有权归出卖人所有。后荣发公司将案涉房屋交付周晶鑫。2015年12月30日，上述房屋地下室竣工验收合格。现周晶鑫以诉称理由诉至本院。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”该条系合同法关于合同自由原则的规定，所谓合同自由可以从积极与消极两个方面加以理解。积极的合同自由，是指个人或组织可以自主地决定，是否订立及如何订立合同；消极的合同自由，是指个人或组织享有免受国家限制或强制的合同订立状态。积极的合同自由，说明个人或组织在订立合同时可以自主地决定什么；消极的合同自由，没有正面指出个人或组织可以积极地做什么，而是从另一方面说明凡是不受国家限制或强制的，皆属于个人或组织可自主决定的领域。《中华人民共和国合同法》第四条以两种方式确立了合同自由，并强调了其重要性。一是将自愿订立合同作为一种权利予以法律确认，二是明确规定合同订立权不受非法干预，从积极、消极两方面确立了合同自由原则。合同自由包括如下内容：一是缔约自由，即当事人可以自由决定是否与他人缔结合同；二是选择相对人的自由，即当事人可以自由决定与何人缔结合同；三是合同内容的自由，即双方当事人可以自由决定合同的内容；四是合同方式的自由，即当事人选择合同形式的自由。本案中，双方约定“该商品房所在小区的会所、配建车库以及其他附属设施未计入公摊面积，建设费用也未列入商品房的价格中，其所有权归出卖人所有。”涉案小区地下车位采取出租、出售或者附赠等何种方式进行交易，是业主与荣发公司作为平等民事主体间的市场行为，双方均有权自主决定是否进行交易以及采取何种交易方式。现周晶鑫要求被告荣发公司对于地下车位按照出租方式且要求租期为2年等订立合同，实质上是请求法院判令荣发公司和周晶鑫签订“地下停车位”租赁合同，而双方能否达成协议属于当事人意思自治的范围，故周晶鑫的诉请，有违合同自由原则，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条之规定，一审法院遂判决：驳回周晶鑫的诉讼请求。二审中，双方当事人未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于荣发公司是否有义务将涉案车位租赁给周晶鑫的问题。周晶鑫与荣发公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议是双方真实意思表示，补充协议虽是格式条款,但条款语义明确且并不存在加重周晶鑫义务、排除周晶鑫权利的情形，周晶鑫主张无效无事实和法律依据。周晶鑫与荣发公司签订的《商品房买卖合同》中并未约定荣发公司有义务将车位租赁给周晶鑫。对于具有公用、公益性质的供电、水、气、热力合同，提供供电、水、气、热力的一方具有强制缔约义务，但本案周晶鑫诉请的是与荣发公司强制建立租赁合同关系，对此没有合同法上的依据。《江苏省物业管理条例》第六十二条规定：“建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租……”。《江苏省物业管理条例》第八十八条规定，违反本条例第六十二条第三款规定，建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。即便荣发公司存在上述行为，该规定并不产生强制缔约的民事法律效果，只能产生行政管理上的法律后果。周晶鑫诉请荣发公司将云龙区香榭兰小区的一个地下车位出租给其使用，租期2年，租金暂为150元/月（后以物价部门认定的价格为准），既无合同依据又无法律依据，本院不予支持。综上所述，周晶鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由周晶鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋正喜审 判 员 黄 政审 判 员 费 蜜二〇二〇年六月十一日法官助理 李 莉书 记 员 吉彬彬