陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终272号 上诉人（原审原告及反诉被告）：赵永齐，男，汉族，住陕西省山阳县。 委托诉讼代理人：刘书义，陕西锐迈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告及反诉原告）：陕西省山阳中学。住所地：陕西省山阳县城关街道办事处。 法定代表人：李正锋，校长。 委托诉讼代理人：苏荣久，男，系该校副校长。 委托诉讼代理人：穆治平，陕西秦南律师事务所律师 上诉人赵永齐因与被上诉人陕西省山阳中学（以下简称山阳中学）合同纠纷一案不服柞水县人民法院（2019）陕1026民初289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 赵永齐上诉请求：1、撤销柞水县人民法院（2019）陕1026民初289号民事判决第一条、第二条；2、判令支持上诉人一审诉讼请求；3、判令驳回被上诉人一审反诉请求；4、一、二审案件受理费由被上诉人负担。 事实和理由：一审判决对双方的回购协议解释断章取义，以偏概全，山阳中学回购的只是学生食堂的投资经营权和学生食堂的所有房产，只包括灶房、餐厅全部房屋，而一审判决将食堂的所有房屋扩大解释为上诉人在山阳中学投资建设的所有房产，上诉人所建的超市和锅楼房并不包括在内，超市和锅楼房是单独建造并完全独立的，并不包含在回购的范围之内。山阳中学组织不明身份的人将上诉人依法经营的超市加锁侵占至今，严重侵犯了上诉人的超市经营权，给上诉人造成了损失，依法应当承担赔偿责任。另外，被上诉人未按照回购协议书约定的时间支付回购款，应当承担违约责任，但一审判决以上诉人未交付超市房屋，被上诉人行使先履行抗辩权为由未支持上诉人的请求，是错误的，应当纠正。 山阳中学答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决基本客观公正。2002年9月12日，山阳中学与赵永齐等人签订合同，由赵永齐等人在山阳中学投资建设学生灶房、餐厅进行经营，赵永齐利用部分餐厅、灶房的部分建筑物开办了超市，经营了十余年后，因各种原因赵永齐无法完成山阳中学学生的就餐需求，经过充分协商，双方达成了回购协议，山阳中学以3550万元的价格收回了赵永齐基于2002年9月12日合同书中的一切权利，接收了赵永齐在山阳中学所修建的所有房产，没有给赵永齐保留任何权益，在履行过程中，赵永齐在获取三千余万元的既得利益之外，企图占有超市房屋的使用权和经营权，这一行为与双方签订的回购协议的本意明显不符，也违背了诚实信用原则。请求二审驳回上诉，维持一审判决。 赵永齐向一审法院起诉请求：1、判令被告山阳中学向原告归还山阳中学北校区超市房屋及经营权；2、判令被告山阳中学清理取缔北校区内其他所有商业摊点；3、判令被告山阳中学赔偿因强行占有北校区超市房产及经营权，给原告造成的损失13万元；4、判令被告山阳中学因未按2018年7月7日与原告签订的协议履行，延迟67天向原告支付60万元，应承担的违约金13200元；5、诉讼费用由被告山阳中学承担。 山阳中学向一审法院提起反诉请求：1、判令反诉被告赵永齐立即腾交占用的山阳中学房屋；2、判令反诉被告赵永齐承担违约责任，向反诉原告山阳中学支付违约金，违约金按照反诉原告已经支付的回购款80万元为基数每月1%计算，自2018年7月24日起至完成交房日止；3、诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实如下：2002年9月12日，经山阳县人民政府和教育局批准，原告（反诉被告）赵永齐及其合伙人夏某某与被告（反诉原告）山阳中学签订了《陕西省山阳中学学生灶房、餐厅建设投资项目合同书》，合同约定:由赵永齐和夏某某投资大约320万元建设山阳中学学生食堂(现北校区)，建筑面积4000平方米,产权属于山阳中学;自食堂建成投入使用之日起，赵永齐和夏某某拥有30至40年自主经营权，山阳中学实行封闭式管理，取消其他饮食商业摊点，为赵永齐和夏某某营造方便的投资环境和饮食服务以及商业经营条件，最长40年后将不动产交给被告山阳中学。合同签订后，赵永齐、夏某某在山阳中学投资新建了学生食堂并于2003年11月投入使用、经营，此后又新建了库房、锅炉房等房屋。2008年暑假，夏某某将其所投资的全部份额和经营权转让给了原告（反诉被告）赵永齐。后来随着学生人数的增加，被告（反诉原告）山阳中学的校园不能满足学生学习生活的需求，政府决定建山阳中学南校区，2015年9月南校区投入使用，由于南校区设置了新的餐厅，为此引起了双方之间产生矛盾。后经有关部门协调,报山阳县人民政府同意后，（反诉被告）赵永齐与被告（反诉原告）山阳中学于2018年7月7日签订了《协议书》，约定山阳中学以税后3550万元的价格回购赵永齐在山阳中学投资建设的学生食堂经营权和所有房产，协议内容为：“一、甲方（山阳中学）以税后叁仟伍佰伍拾万元(人民币3550万元整)回购乙方（赵永齐）本协议签字之日起至2043年11月18日的学生食堂投资经营权和所有房产。到期后经营权和所有房产归甲方所有。回购款分年支付，甲方每年向乙方支付税后人民币140万元(人民币壹佰肆拾万元)。付款手续(票据)由甲方办理。二、乙方要求解决本协议签字之日前与山阳中学的矛盾化解和乙方相关损失问题，对2015年7月1日至本协议签字之日前乙方的损失，由山阳县科技和教育体育局牵头在本协议签字之日起协商解决。三、甲方每年9月10日前付给乙方税后人民币140万元（人民币壹佰肆拾万元整）（第一年从协议签订之日起30日内付给80万，剩余60万元在2018年9月10日前付清；2043年9月10日前付清剩余的190万元）。四、首次付款80万元后的10日内，乙方(赵永齐)将灶房、餐厅全部房屋交给甲方（山阳中学）。五、甲乙双方必须严格履行协议，任何一方违约，必须承担违约责任，并向另一方支付违约金，每月违约金按违约额的1%计算。因国家政策变动使本协议不能继续履行，应由甲乙双方根据实际情况协商解决，或按甲乙双方2002年9月12日签订的合同履行。六、此协议一式六份，甲乙双方各持两份，山阳县人民政府、山阳县科技和教育体育局各一份，自甲乙双方签字盖章之日起生效。”协议签订后，山阳中学于2018年7月17日向赵永齐支付了80万元。并于2018年8月17日支付给25户食堂承包经营人每户4000元，返还了各户在赵永齐处缴纳的押金，共计10万元。后原告赵永齐向被告山阳中学移交了灶房、餐厅，但未移交食堂一、二楼的超市及东北侧锅炉房。2018年11月16日，被告山阳中学向原告赵永齐付款60万元。同月，被告山阳中学强行将北校区XX超市收回，将一楼超市关门上锁，原告赵永齐此后未再经营。 一审法院认为，原告（反诉被告）赵永齐与被告（反诉原告）山阳中学2018年7月7日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该《协议书》对双方当事人均有约束力，双方均应按《协议书》约定内容履行。本案的争议焦点是：原告赵永齐是否继续享有山阳中学北校区超市等房屋的使用权及超市经营权。根据双方当事人的主张，主要是对合同约定的内容发生了争议，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合分析，《协议书》约定内容为“山阳中学以3550万元回购赵永齐的学生食堂投资经营权和所有房产”，使用的词句很明确，是学生食堂投资经营权和所有房产，应当包括赵永齐和夏某某在学校内投资建设的所有房产，“所有”二字，足以说明；如果双方约定了为原告保留部分房屋(超市)，不会不进行约定，如此有违常理；原告认为从约定条款“灶房、餐厅全部房屋”内容看，限定的是“灶房、餐厅”，不包括超市使用的房屋，属断章取义、强词夺理，灶房、餐厅、超市均在二楼，属一栋楼的同一楼层，并不是各自独立；从双方的合同目的来讲，也是很明确的，回购赵永齐的投资经营权和所有建设的房产，并不是部分房屋,所以当然应包括超市经营权及超市所使用的房屋。故依据《协议书》的约定,原告赵永齐不再享有山阳中学北校区超市等房屋的使用权及超市经营权,其主张的事实与理由不能成立，本院不予支持。 关于原告赵永齐请求被告山阳中学赔偿损失13万元，原告未提供任何证据证明被告山阳中学在强行收回超市过程中对其的商品货物造成了损毁，故对此请求本院难以支持。 关于被告山阳中学未按约定期限付款,迟延向原告赵永齐支付60万元，属于行使先履行抗辩权的行为,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”原告赵永齐负有被告首次付款80万元后的10日内将全部房屋交付的义务，在其未交付处于违约的情况下，被告山阳中学有权拒绝支付剩余的60万元，故即便山阳中学未按时付款亦不构成违约。 关于反诉原告山阳中学要求反诉被告赵永齐承担违约金的请求，因被告山阳中学已将超市收回，原告赵永齐此后未再经营，且被告山阳中学强行收回房屋非法律行为，确有不妥，故对此反诉请求本院不予支持。关于反诉被告赵永齐未移交的学生食堂一楼超市及东北侧锅炉房，赵永齐应予腾交。 综上所述，原告（反诉被告）赵永齐未按《协议书》约定的内容全面履行义务，属违约行为，违反了诚实信用原则，其提出的诉讼请求无事实依据和法律依据，本院不予支持。反诉原告山阳中学要求赵永齐腾交房屋的反诉请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十五条第一款的规定，判决：1、驳回原告赵永齐的诉讼请求；2、反诉被告赵永齐于本判决生效之日起十日内向反诉原告陕西省山阳中学腾交占用的学生食堂一楼超市及东北侧锅炉房等所有房屋；3、驳回反诉原告陕西省山阳中学的其他诉讼请求。 案件受理费3200元，由原告赵永齐负担；反诉案件受理费1000元，由反诉原告陕西省山阳中学负担900元，反诉被告赵永齐负担100元。 二审中，赵永齐向法庭提交了照片两张，一张是超市用房的外观照片，一张是锅楼房的外观照片，证明超市和锅炉房和餐厅是相互独立的。经山阳中学质证，对照片的真实性没有异议，但认为超市和锅炉房实际上是餐厅的附属设施。 本院对照片的真实性，予以认定。 本院认为，2002年9月12日山阳中学与赵永齐等人签订了《陕西省山阳中学学生灶房、餐厅建设投资项目合同书》，据此，赵永齐等人投资建设学生灶房和餐厅，并取得学生灶房和餐厅的经营权，当时合同中并没有建设、经营超市的内容，因此，所谓超市的经营是灶房、餐厅经营的延伸项目。在后来的经营过程中，双方发生矛盾，难以继续合作的情形下，经政府有关部门协调，双方在2018年7月7日达成了回购协议。该回购协议明确“山阳中学以3550万元的价格回购赵永齐的学生食堂投资经营权和所有房产”，虽然该条文字表述中，没有写明回购的范围包含超市和锅炉房，但是根据后来在经营过程中因双方发生矛盾而订立回购协议的背景来看，该协议应当包含赵永齐经营过程中延伸的超市及作为附属设施的锅炉房，因为回购协议是双方为了彻底解决纠纷的一揽子方案，正常理解应当包括赵永齐在山阳中学的所有建筑和所有项目的经营权，如果回购协议还给赵永齐留有部分的经营性权利和财产权利，通常情形下在回购协议上应当会有表述，而回购协议上并没有此内容。赵永齐主张双方在协商回购事项时约定不包含超市和锅炉房，应当提供证据，其并没有向法庭提供有说服力的证据，仅仅从回购协议的文字上片面、机械的理解，没有证明力，本院不予采信。因此，赵永齐认为回购协议不包括超市和锅炉房的上诉理由不能成立。根据双方的回购协议约定，山阳中学支付80万元后，赵永齐要在10日内交付所有房屋，鉴于赵永齐没有按照回购协议完全的交回房屋，山阳中学基于先履行抗辩权，未按时支付剩余60万元并不构成违约。综上，赵永齐的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人赵永齐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 刘庆华 书 记 员 査瑶怡 1