山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终2633号上诉人（原审原告）：钟淑荣，女，1954年3月21日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：岳奇峰，山东育泽齐律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张琰，女，1981年9月10日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：岳奇峰，山东育泽齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台旺埠置业有限公司，住所地烟台高新区刘家埠村。法定代表人：刘文忠，执行董事。委托诉讼代理人：衣淑清，山东旭冉律师事务所律师。上诉人钟淑荣、张琰因与被上诉人烟台旺埠置业有限公司（以下简称旺埠公司）商品房预售合同纠纷一案，不服烟台高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0692民初668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。钟淑荣、张琰上诉请求：1、依法撤销烟台高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0692民初668号民事判决第一项，改判支持钟淑荣、张琰的诉讼请求或者发回重审；2、一审、二审诉讼费用由旺埠公司承担。事实和理由：一、一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，从而支持旺埠公司提出的要求降低逾期交房违约金数额的主张，一审法院的判决理由自相矛盾，并不能简单依照该法条对旺埠公司的主张予以支持。首先，虽然双方明确约定以总房价的万分之二计算每日违约金，但一审法院在未要求钟淑荣、张琰提交损失相关依据的前提下，便确定违约金已经超过法律规定造成的损失30%，对钟淑荣、张琰的诉请不予支持。该论述显然是自相矛盾，即一审法院在未查明损失具体数额的前提下，没有依据确定违约金超过造成损失的30%标准，且旺埠公司并未对双方约定的违约金过高提出相关依据，故一审法院的判决依据不能成立。其次，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定对违约金数额进行调整，系对该法条的误读，判决违背了该法条的精神。该法条的规定实际上包含三层意思：一是当事人没有按照合同约定履行义务或者迟延履行义务，构成违约的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任；二是当事人如果以约定的违约金过分高于因违约造成的损失为由请求减少的，人民法院可以约定的违约金是否超过损失30%为标准，予以适当调整；三是当事人以约定的违约金低于因违约造成的损失为由请求增加的，应以损失确定违约金数额。由此可见，本条的规定涉及违约金数额的确定原则、能否对违约金数额进行调整以及以何作为参照标准调整违约金的问题。关于违约金数额的确定原则问题。众所周知，违约责任是民事责任的一种，违约金系承担民事责任的方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数量的违约金，也可以约定因违约产生的损害赔偿的计算方法。由此可见，违约金是由当事人协商确定的，是法律确立的合同自由原则或者意思自治原则的具体体现。同时，违约金即具有担保的作用，而且违约金与违约行为导致的实际损失并没有必然的因果关系，即使合同一方违约没有造成合同另一方任何损失，也要按照合同的约定承担违约责任，进而更有利于督促当事人履行合同义务，以保障对方当事人合同权利的实现。综上，在违约金的数额确定上，应当以双方有效合同约定为原则，以调整违约金数额为例外。二、本案中，旺埠公司自2013年5月31日逾期交房至今已六年，已经构成实质性违约，依法应当按照双方合同约定的违约金计算方法承担违约责任。首先，钟淑荣、张琰与旺埠公司合同中约定的违约金计算标准为“卖方按日向买方支付已交付房价款万分之二的违约金”，参照《中华人民共和国关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九第二款关于违约金过分高于实际损失的认定标准，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍一1.5倍为基数上调30%，即以未付购房款总额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍一1.95倍标准计算，作为违约方支付违约金的调整标准。因旺埠公司已逾期交房6年多，应按照中国人民银行同期贷款利率(五年)4.9%计算，故每日万分之二的违约金并无过分高的情形。其次，钟淑荣、张琰为购房已经向旺埠公司全款支付了393410元房款，因旺埠公司违约至今未交房，钟淑荣、张琰需要支出房租等各类经济损失在六年时间均已远远超过主张的违约金，一审法院以违约金已经超过法律规定造成的损失30%标准，从而支持旺埠公司提出的减少违约金的主张于法无据。本案中，钟淑荣、张琰没有进一步提供损失具体数额相关依据的责任，而且要求按照合同约定违约金计算标准进行计算，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从该规定可以看出，合同法对当事人在合同约定的违约金数额确定的原则界线是只要当事人约定违约金数额低于造成的损失，守约方就有权要求调整，至于高于造成损失的必须是过分高于，才允许当事人请求人民法院或者仲裁机构进行调整，体现出侧重保护守约方的权益的原则。本案中，旺埠公司在一审庭审中仅口头要求降低违约金，并没有提供双方约定的违约金过分高的相关证据，一审法院对双方约定的违约金进行调整显然违背了公平和诚实守信原则，并且旺埠公司具有明显的过错，亦应承担违约金的惩罚。三、旺埠公司至今仍未交付房屋，逾期交房违约金应持续计算至实际交付之日止，一审法院判决错误。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判支持钟淑荣、张琰的诉讼请求或将本案发回重审。旺埠公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钟淑荣、张琰向一审法院起诉请求：1、判令旺埠公司支付钟淑荣和张琰自2016年8月7日至2019年8月7日（1095天）期间逾期交房违约金86156.79元，此后连续计算至房屋实际交付之日止；2、判令旺埠公司支付律师代理费9000元；3、本案诉讼费用由旺埠公司承担。一审法院认定事实：2012年8月7日，钟淑荣、张琰与旺埠公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为烟房预许字2012第067号）约定，钟淑荣、张琰购买旺埠公司开发的位于高新区三兴御海城26幢1单元第7层04号房，房屋面积79.06平方米，房屋总价款393410元，于2012年8月7日前一次性付清。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2013年12月31日前，依照国家和省、市的有关规定，将具备取得《建设工程竣工规划验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项等条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用；合同第九条“卖方逾期交房的违约责任”约定：除合同约定的特殊情况外，卖方如未按合同规定的期限将该商品房交付买方使用，逾期超过180日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之2的违约金；合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，卖方应当书面通知买方办理交付手续。双方进行验收交接时，卖方应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。卖方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担。附件一补充协议第八条“关于《合同》第八条交付期限的补充约定”：出卖人应当在2013年5月30日前达到质量合格验收条件，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付卖方使用，房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格（因本项目规模较大需进行分期开发，各地块地下车库连通等原因，项目需整体开发完毕后方可进行统一综合验收）；补充协议第十一条“关于通知”约定：《合同》及补充协议履行过程中，所有通知、告知以及相关文书应以买受人在合同中载明的联系方法或媒体公告等方式发出；补充协议第十二条第一款约定：违约方应赔偿守约方提起诉讼或仲裁所发生的款项，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公证费、交通费、查询费等。2012年8月7日，钟淑荣、张琰向旺埠公司支付全额房款393410元。2014年10月10日，案涉房屋所在的烟台市三兴·御海城26#住宅楼及地下车库经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格。一审法院认为，钟淑荣、张琰与旺埠公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行。根据合同约定，旺埠公司未向钟淑荣、张琰提供《住房质量保证书》《住宅使用说明书》，钟淑荣、张琰有权拒绝接房，且由此产生的延期交房责任由旺埠公司承担，旺埠公司虽在庭审中主张已通过邮寄方式向钟淑荣、张琰送达合同约定的证明文件，但未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，涉案房屋虽已通过五方验收，但因旺埠公司原因未达到合同约定的房屋交接条件，其行为已构成违约,应承担逾期交房的违约责任。本案中，钟淑荣、张琰于2019年8月7日向法院提请网上立案并审核通过，故钟淑荣、张琰要求旺埠公司承担自网上立案审核通过之日起前三年（即2016年8月8日）至2019年8月7日止的逾期交房违约金，符合合同约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，本案双方当事人约定以总房价的万分之二计算每日违约金，经查确过分高于旺埠公司违约造成的损失，故经旺埠公司主张并兼顾公平原则，违约金计算方式调整为以总房价为基数按现行中国人民银行同期贷款利率（一年以内）年4.35%计算较为适宜。综上，旺埠公司应支付违约金51293.12元[393410元×4.35%/365天×1094天（自2016年8月8日起至2019年8月7日止）]。另，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第十二条第一款约定，因违约方违约而产生的相关诉讼费用均应由违约方承担。庭审中旺埠公司质证称钟淑荣、张琰主张的律师费用过高，但经查该费用并未超过山东省实行政府指导价律师服务收费标准且钟淑荣、张琰提供了委托代理合同、银行交易明细及增值税普通发票证明其主张，故钟淑荣、张琰要求旺埠公司承担其因诉讼而产生的律师费9000元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定判决：一、旺埠公司于判决生效之日起十日内向钟淑荣、张琰支付逾期交房违约金51293.12元。二、旺埠公司于判决生效之日起十日内向钟淑荣、张琰支付律师费9000元。三、驳回钟淑荣、张琰的其他诉讼请求。如果旺埠公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2179元，由钟淑荣、张琰负担798元，由旺埠公司负担1381元。二审中，钟淑荣、张琰提交所有权人为张焕斋的房产证原件一份，证明其居住在父亲的房屋内，该房屋每月租金价格为2500元，每年需缴纳的房屋租赁费30000元为因旺埠公司逾期交房产生的损失。旺埠公司对证据的真实性无异议，对证明内容不予认可。本院认为，该证据不能证明钟淑荣、张琰每年因旺埠公司逾期交房产生的租金损失为30000元，对该证据本院不予采信。旺埠公司提交58同城租房信息截图一份，载明“三兴御海城3室2厅1卫，租金800元/月”，证明涉案房屋同小区内115平方米毛坯房每月租金为800元，该租金的1.3倍是1040元，钟淑荣主张的违约金标准过高，应当予以调低。钟淑荣对该证据的真实性不予认可，称毛坯房无法居住，该地段的房屋租金应为每月1300元，因旺埠公司违约导致其在外租房居住近7年，按照每月房租1040元租金损失为87360元，该数额与钟淑荣主张的违约金相近。本院认为，58同城是租房信息发布平台，在该平台上发布的租房信息可以作为租金参考依据，但旺埠公司提交的系无法直接入住的毛坯房租金标准，故对该证据本院不予采信。另查，二审期间58同城和链家租房信息发布平台发布的涉案三兴御海城小区十套房屋出租信息为：1、面积86㎡，每月租金1260元；2、面积84㎡，每月租金1300元；3、面积84㎡，每月租金1200元；4、面积83㎡，每月租金1300元；5、面积85㎡，每月租金1300元；6、面积84㎡，每月租金1300元；7、面积84㎡，每月租金1200元；8、面积94㎡，每月租金1600元；9、面积84㎡，每月租金1300元；10、面积84㎡，每月租金1300元。涉案房屋面积为79.06㎡，参照上述标准计算，涉案房屋月租金为1212元。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：一审法院将逾期交房违约金标准调整为年4.35%是否妥当，旺埠公司应否向钟淑荣、张琰支付2019年8月8日之后的逾期交房违约金。钟淑荣、张琰与旺埠公司签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房超过180日，旺埠公司应按日按照已付房价款万分之二支付违约金，即双方合同约定的违约金标准为每月2360元（393410元×0.0002×30天）。旺埠公司主张双方约定的违约金过高，请求按照中国人民银行贷款基准利率年4.35%进行调整，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当以违约金超过造成损失30%的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，钟淑荣、张琰因逾期交房产生的实际损失为无法使用涉案房屋所产生的损失，应参照涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定。钟淑荣、张琰所称的每年30000元租金的房屋与涉案房屋处于不同地段，不足以证明逾期交房所造成的实际损失，本院依照58同城及链家等机构发布的相同小区的租房信息，依法认定涉案房屋租金损失为每月1212元。因《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准每月2360元已经超过造成损失30%（1212元×1.3=1575.6元），故旺埠公司以双方约定的违约金过高为由要求减少并无不当，应予支持。一审法院结合违约方的违约情况、守约方的实际损失等综合因素将旺埠公司向钟淑荣、张琰支付的违约金标准调整为年4.35%，即每月1426元（393410元×4.35%÷12），该标准高于涉案房屋因逾期交房产生的租金损失（1426元÷1212元=1.18倍），属于人民法院行使自由裁量权的范畴，并无不当，本院予以支持。钟淑荣、张琰对其2019年8月8日之后逾期交房违约金的诉讼请求并未缴纳诉讼费用，一审法院对此不予审理并无不当，其可另行主张。综上所述，钟淑荣、张琰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082元，由钟淑荣负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年六月二十三日书记员  孙晓雯