沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初15659号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区南京南街197号1610。法定代表人：曾燕，系该公司经理。委托代理人：陆航，女，汉族，1971年9月2日出生，住址：沈阳市沈河区，系该公司员工。被告：北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司，住所地：沈阳市铁西区建设西路18-6号。负责人：范岐，系该公司经理。委托代理人：刘净、龚海燕，系北京大成律师事务所律师。被告：北京新恒基物业管理有限公司，住所地：北京市朝阳区麦子店西路3号。法定代表人：陈若文，系该公司经理。委托代理人：刘净、龚海燕，系北京大成律师事务所律师。原告辽宁中恒物业管理有限公司诉被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称新恒基沈阳分公司）、北京新恒基物业管理有限公司（以下简称北京新恒基公司）不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李治公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告辽宁中恒物业管理有限公司诉称，辽宁中恒物业管理有限公司是一家从事物业管理的企业，通过公开招标接管了沈阳市铁西区第一城住宅小区，并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》，并在相关行政主管部门进行了备案。二被告系沈阳市铁西区第一城住宅小区的前期物业服务企业。2018年11月14日原告辽宁中恒物业管理有限公司在园区业主委员会的监督及配合下进驻该小区接管物业服务工作。被告于2018年11月16日向原告出具承诺函，承诺10日内进行全面物业的交接，但最终被告不但未履行承诺进行全面交接，而且对原告的合法接管工作进行多重阻挠，以至于原告物业服务难以开展、经济利益受到严重损失。经查明，被告预收了小区业主的物业费及车位费，而未提供等量匹配的服务便已退出园区。原告进驻后，被告一方面拒绝交付预收的超出其服务时间部分的物业费用，另一方面通过煽动负面情绪、挑拨是非等方式阻挠业主形成集体决策，继而无法维护业主自身合法权益。经核算，被告预收了小区业主2018年11月14日（即被告停止该小区服务的日期）以后的物业费4871773元、车位费551640.48元，以上费用共计5423413.48元。从被告负有的合法义务的角度，国务院颁布的《物业管理条例》第38条明确规定了被告作为原物业企业在物业服务合同终止时应履行全面交接的义务。同时，《辽宁省物业管理条例》第53条亦规定，新旧物业应当进行交接并移交相关资料及预收、代收的有关费用和相关账册、票据。而且被告本身也出具文件承诺实现全面交接，已构成单方允诺的法律行为，具备明确的法律效力。综上，被告无任何理由拒绝将其预收的、超出其服务时限部分的相关物业服务费用交付给原告。从构成不当得利之债的角度，被告退出园区时已然丧失收取相关物业费用的权利，而其预先收取了超出其服务时间的物业费用，其对于该笔费用已构成不当得利。根据《民法总则》第122条规定，受损失方有权请求返还不当得利。一方面，原告通过合法途径进驻园区，随即为业主提供物业服务，却因被告的不当得利以及对该费用的恶意占有拒不交还无法获得与服务等额的对价，已然形成损失，是毋庸置疑的受损失方；另一方面，被告有合法的交接义务，既包括国家制度的强制规定，又有其单方允诺的意思表示。而原告正是合法的权利人，在提供了物业服务后，有权利获取相应服务费用。而被告对该费用的不当得利，使原告作为权利人切实产生了严重的经济损失。因此，原告有权向被告主张不当得利返还请求权，要求其交付其预先收取超出其服务时间的物业费用，以弥补相应的经济损失。另外，因被告长时间恶意占有其预先收取的物业费用而拒不交付，至今已近一年。因此，原告有权主张被告交付该费用在其占有期间内的相应利息。综上所述，被告应向原告返还其预先收取的超出其服务时间的物业费用以及相应利息。众所周知，案涉园区业主对被告提供物业服务期间意见极大，怨声载道，已然形成区里市里的重点问题，受到市领导的密切关注。而原告作为一个有良知有担当的企业，敢于临危受命，并且一经进驻便尽一切努力为业主提供服务、解决难题。在倡导构建营商环境的时代主题下，这样为政府为民众负责分担的企业，若无法主张自己的权利，弥补自己的损失，难免影响其他企业对于社会责任的积极性。更不容忽视的是，案涉园区业主因被告的干预挑拨无法主张自己的权利，若被告拒不返还预收费用的行为得不到处理，案涉园区业主的不满情绪会愈发高涨。原告主张自己的权利，同时也为避免可能产生的社会性负面影响。因此，原告向贵院提起诉讼，恳请法院依法裁判，维护原告的合法权益。1、请求人民法院判令被告向原告全面履行物业移交义务，返还预收的物业费4234832.25元、车位费499148.82元，共计：4733981.07元；2、要求被告支付延迟返还预收物业费期间利息，按银行同期贷款利率计算，从2018年11月16日至实际给付之日止；3、诉讼费、鉴定费由被告承担。被告新恒基沈阳分公司、北京新恒基公司辩称，本案原告主体不适格，依法应予驳回起诉。第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”。该司法解释已经明确规定有权请求退还物业费的主体只能是业主。第二，如果新的物业公司要求原物业公司返还物业费，则新的物业公司必须从业主处受让债权或获得业主的授权，或者两家物业公司与业主之间签订相关的三方协议。本案中，原告并未从业主处受让相关债权或获得业主的授权，原告不具备主体资格要求答辩人返还物业费。第三，《辽宁省物业管理条例》第53条的规定中所指的移交清算后的预收、代收费用系指涉及全体业主利益的预收和代收的费用，例如小区公共部分对外出租取得的租金，不包括业主为自身利益分别向物业公司交纳的物业费，否则是侵犯了业主的权利，违反了合同相对性原则，且违反了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。因此，原告不能依据《辽宁省物业管理条例》第53条要求答辩人向原告返还预收的物业费。并且由于该规定要求原物业公司在业主委员会的监督确认下向新物业公司进行移交，而第一届业主委员会已经于2019年9月12日被罢免，第二届的业主委员会正在选举中。在缺乏业主委员会监督确认的情况下，答辩人与原告进行交接是违法的；因尚未就各项费用进行清算，故无法确定清算后应移交的费用金额。原告提供的证据为非法证据，不能作为认定案件事实的依据。原告于2018年11月16日非法通过暴力、未经允许强行进入答辩人位于第一城住宅小区的财务室，非法抢占了答辩人的全部财务资料和设备。此事实有当日的《报警情况登记表》作为证明。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。不仅如此，针对非法证据进行审计所得出的审计结果也不能作为认定本案事实的依据，如果对非法取得的证据进行审计并确认，无异于鼓励非法行为，与社会主义价值观严重不符。因此，我方不同意对非法证据进行审计。即使原告具备主体资格，在对预收费用进行清算扣除后，答辩人已无费用应移交给原告。《辽宁省物业管理条例》第53条明确规定应移交的费用是清算后的预收、代收的有关费用。因此，即使原告具备主体资格，也要首先对预收费用进行清算。清算就是要从预收、代收的有关费用中扣除答辩人为提供物业服务发生的支出和债务。在本案中，答辩人发生的以下支出和债务应从预收费用中扣除：1、答辩人北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司在被原告赶出后，为了避免小区停电给业主带来生活不安宁，于2018年12月3日向辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳第一城住宅小区电费77281.94元，于2018年12月29日再次缴纳电费444772.20元，两次共计缴纳电费522054.14元，该两笔电费的缴纳时间均发生在2018年11月16日原告开始提供物业服务之后，应全部从预收费用中扣除。2、答辩人北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于2018年5月31日向沈阳特科设备检测研究院预付电梯年检费179256元，于2018年6月22日再次预付电梯年检费82908元。而电梯年检费是此后整个一年的费用。2018年5月31日至2018年11月16日共计169天，占365天的46.3%，179256元电梯年检费的53.7%（即96260元）应从预付费用中扣除，2018年6月22日至2018年11月16日共计147天，占365天的40.2%，82908元电梯年检费的59.8%（即49579元）应从预收费用中扣除，即，共计145839元的电梯年检费应从预收费用中扣除。3、第一城住宅小区部分业主拖欠被告各类物业费共计4400539元，该拖欠费用应从预收费用中扣除，原告非法抢占的答辩人的财务资料可以证明这一金额。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2008修订）第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。据此，如原告不提供答辩人的财务资料，应推定答辩人的主张成立。4、答辩人因提供第一城住宅小区的电梯维保服务，仍欠沈阳亚华电梯安装有限公司电梯维保费用6767383元，该费用应从预收费用中扣除。将上述全部共计11835815.14元的支出和债务从预收费用中清算扣除后，答辩人已无费用应移交给原告。综上，请求人民法院驳回原告的起诉。经审理查明，被告新恒基沈阳分公司系沈阳市铁西区第一城住宅小区的前期物业服务公司。2018年11月12日，原告辽宁中恒物业管理有限公司通过招投标，取得该小区的物业服务资格。2018年11月14日，原告与沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，合同期限为2018年11月14日起至2023年11月13日止。2018年12月5日沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主大会向沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会出具授权书，授权业主委员会代表全体业主委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司对第一城小区物业服务期限以外收取的物业费5442599.07元（包括仓房、住宅、网点、车位）、预收电费139508元、多种经营费4941000，费用共计10523107.07元。业主委员会对北京新恒基物业管理有限公司所追缴的全部费用到账后立即全额给付辽宁中恒物业管理有限公司并要求此款中多种经营收入用于园区的前期改造、整改等费用支出。2018年12月20日，沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主大会向辽宁中恒物业管理有限公司出具授权书，授权该公司代表全体业主通过法律途径，或委托律师事务所等专业法律机构追缴北京新恒基物业管理有限公司的违法所得，包括物业费5442599.07元（包括仓房、住宅、网点、车位）、预收电费139508元、多种经营费4941000，费用共计10523107.07元。所产生的诉讼费、律师费等相关费用由该公司垫付购在园区多种经营中列支。2018年11月16日被告新恒基沈阳分公司向沈阳市铁西区第一城住宅小区第一届业主委员会致函，承诺十日内完成业主档案以及相关办公用品的整理以及交接工作。被告向法庭提供报警情况登记表一份，证实2018年11月16日原被告双方在物业交接时发生冲突，登记表中载明新恒基物业称中恒物业工作人员在未正式交接，未经允许强行进入其财务室，不让其办公。在本案审理过程中，经原告申请，我院委托辽宁中平会计师事务所有限公司对被告新恒基沈阳分公司收取的业主预交2018年11月16日之后的物业费、停车费进行审计，审计结果为2018年11月16日以后物业费4234832.25元，停车费499148.82元，合计费用4733981.07元。原告预付审计费10万元。上述事实，有原、被告陈述、物业服务合同、中标通知书、授权书、致函、报警情况登记表、审计报告、鉴定费收据等证据在卷为凭，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与案涉小区的业主委员会于2018年11月14日签订的“物业服务合同”合法有效，受法律保护。该合同一经生效，被告新恒基沈阳分公司签订的前期物业服务合同终止，其基于前期物业服务合同向业主预收取的物业费、车位费属于不当得利，应予返还业主。原告实际进驻案涉小区的日期为2018年11月16日，故被告新恒基沈阳分公司预收的2018年11月16日之后的物业费和车位费应予返还。原告向法庭提供业主大会的授权书两份，用于证明原告拥有业主大会的授权，具备诉讼主体资格，对此被告予以否认。故该两份授权书的真实性及法律效力应系本案的争议焦点。经审查，该两份授权书加盖了业主大会的公章，内容具体明确，本院对该证据的真实性予以确认。对于授权书的法律效力，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第二款，法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和决议程序作出决议的，该决议行为成立。民事法律行为自成立时生效。故原告向法庭提供的两份授权书应系涉案园区业主大会的决议行为，其内容应对全体业主具有法律约束力。依据2018年12月5日的授权书的内容可以证实，业主大会决议将业主对被告5442599.07元物业费追缴权利授权给业主委员会，并在追缴后全额支付原告。依据2018年12月20日的授权书内容可以证实，业主大会决议将业主对被告5442599.07元物业费追缴权限授权原告。依据以上两份授权书的决议内容及法律效力，可以认定涉案园区的业主大会决议将业主对被告的预交物业费返还请求权转让给原告，并应当排除了业主单独向被告主张返还预交物业费的权利。被告主张该证据系原告伪造，并向法庭提供50名业主签字的情况说明一份，欲证实2018年11月-12月没有收到召开业主大会的通知，也没有在小区里见到公告，没有召开过业主大会，也没有收到业主大会会议的征求意见稿。对于被告提供的该份情况说明，因涉案园区有近一万户业主，本案中涉及预交物业费的业主也有七千余户，被告提供的50名业主的数量远远小于涉案业主的数量，其证明的效力不足以否认业主大会授权的真实性，故本院对被告主张的事实不予认可。同时，在情况说明上签字的业主均未出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。故本院对该份证据不予采信。被告主张原告审计的记账凭证为非法取得的证据，依其作出的审计报告不能作为证据。被告向法庭提供报警情况登记表一份，但该报警登记表上并未记载抢夺记账凭证的事实，公安机关亦未对被告主张的事实予以认定，故本院对其主张不予采信。被告主张其于2018年12月3日向辽宁省电力有限公司沈阳供电公司交纳第一城住宅小区电费77281.94元，于2018年12月29日再次交纳电费444772.20元，两次共计缴纳电费522054.14元，应予折抵。被告主张的交纳电费的时间虽然在原告物业服务期间，但被告不能证明该笔钱款为预交的电费，故不应在物业费中折抵。被告主张电梯年检费用及维保费应当折抵，并提供了相应证据。对于被告的该项主张，其预交的电梯年检费及维护费用系被告对电梯年检及维护企业的债权，其以对第三人享有的债权向原告主张抵销权没有法律依据，故本院不予支持。被告主张其在履行前期物业服务合同过程中，部分业主拖欠被告各类物业费共计4400539元，但未向法庭提供具体拖欠物业费的业主人员明细，无法证实拖欠物业费的业主在本案中预交了物业费，故被告主张折抵物业费没有事实依据，本院不予支持，可另行向拖欠的业主主张权利。被告称原告持有欠缴物业费的业主名单，但未提供证据予以证明，故其主张依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条推定己方主张成立，于法无据。原告主张返还预交物业费利息，理由正当，本院按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从原告来院主张权利通知被告之日即2019年12月6日起，至实际给付之日止予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，法人分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。本案原告起诉二被告承担责任，其中被告新恒基沈阳分公司系另一被告北京新恒基公司的分支机构，故应先以新恒基沈阳分公司管理的财产承担民事责任，不足以承担的，由北京新恒基公司承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百二十二条、第一百三十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后7日内返还原告物业费及车位费共计4733981.07元；二、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后7日内支付原告物业费及车位费利息（以4733981.07元为基数，自2019年12月6日起至被告实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司于本判决生效后7日内支付原告审计费100000元；四、被告北京新恒基物业管理有限公司沈阳分公司管理的财产不足以承担上述责任的，由被告北京新恒基物业管理有限公司承担；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费25831元，由被告承担（原告已经垫付，由被告直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，依法交纳上诉费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李治二〇二〇年六月九日法官助理张鑫书记员李悦萌