辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1191号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。法定代表人：赵峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马德山，男，1964年5月5日生，汉族，现住葫芦岛市龙港区。原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3-5层。法定代表人：王永玲，该公司总经理。上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产）因与被上诉人马德山及原审被告葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院（2019）辽1403民初2504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中维房地产上诉请求：撤销原判，改判中维房地产承担迟延办证违约金计算日期从马德山交清房款并签订《商品房买卖合同》之日起90日后开始计算，并由马德山承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院判决中维房地产支付马德山迟延办证违约金的标准为自2014年7月29日至本判决生效之日止，以已交付房款442,046.00元为基数是错误的，马德山缴纳的442,046.00元购房款，并非是购房全款，依据《购房协议书》中第三条“面积最终以产权部门测量为准”，马德山应向中维房地产缴纳尚欠房款6,709.50元。中维房地产曾多次通知马德山缴纳房款，中维房地产又于2016年在小区的单元门处和葫芦岛日报上刊登了通知，并同时也通知了团购单位，通知内容：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，定于从即日起至2016年12月28日，兴城市绿野海岸小区和兴城市首山俯海小区，签订购房合同及开具商品房发票等相关手续。逾期不办理，责任购房者自负。2017年5月政府协调小组又再次组织业主代表召开了办理相关购房手续协调会并在小区公开张贴告知。自此马德山才于2017年5月17日交清全部购房款并签订《商品房买卖合同》。一审法院适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条的规定判令中维房地产向马德山支付迟延办证的违约金，适用法律错误。签订《商品房买卖合同》及开具商品房发票是办理房屋产权登记证书的必要手续，因马德山不按时缴纳房款及办理相关手续导致迟延办证，是因马德山自己的原因导致，与中维房地产无关，所以中维房地产不应承担在马德山交清全部房款并签订《商品房买卖合同》之日起90日前的迟延办证违约金。综上，本案未能办理房屋产权证书，在马德山交清全部房款并签订《商品房买卖合同》之日起90日前的迟延办证不是中维房地产的违约责任，所以请求法院依法作出公正的判决，支持中维房地产的上诉请求。马德山辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋未能办理房屋权属证书是因为案涉房屋所在小区存在消防问题不能进行竣工验收所致，过错不在马德山。1、中维房地产诉称马德山不按时缴纳房款及办理相关手续导致案涉房屋无法办证与客观事实不符。无法办理房屋权属证明系因案涉房屋所在小区未进行竣工验收，不具备办理权属证明的基础条件。2、2016年中维房地产通知业主签订购房合同及开具商品房发票是因为当年有契税补贴政策，能退回部分契税，与办理房屋权属证明无关。案涉小区未进行竣工验收，必然不能办理权属证明，与马德山是否缴纳房款无关。一审判决于法有据，应予以维持。马德山向一审法院起诉请求：1、中维房地产、中维置业连带支付迟延办理房屋权属证书违约金161,789.00元（违约金计算标准为以支付房款442,046.00元为本金，按中国人民银行同期同类人民币逾期贷款利率，期限从2014年7月29日至2018年8月1日，2018年8月2日后的逾期交房违约金按上述标准计算至涉案房产权证书办出之日止）；2、中维房地产、中维置业返还马德山已交的燃气初装费、声控灯费等费用共计7,108.00元；3、诉讼费用由中维房地产、中维置业负担。一审法院认定的事实：2011年6月26日，马德山与中维置业签订《购房协议书》，合同约定由马德山购买位于兴城绿野海岸小区商品房一套，同时对面积、交房日期、单价（3450元/平方米）及交款方式等进行了约定，该协议书第三条载明：面积123.6平方米，最终以产权部门测量为准，工期2012年6月25日竣工交付使用；第五条载明：采暖方式地热（地热另收费），天然气、宽带数字网线入户初装费用户处理，由物业公司统一管理；第六条载明：交款方式签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清，截止2011年9月30日前，如乙方不能交足房款总额的90%，甲方退还乙方已交定金及利息计22万元整；第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。截止2013年11月25日，马德山交纳房款442,046.00元。同日，马德山交纳地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。另查明，2008年9月10日，辽宁省物价局下发《关于规范住房入住环节收费的通知》，该通知载明：二、规范商品房附属设施建设费用。附属设施建设费用是商品房建设成本的组成部分，必须计入商品房销售价格。严禁在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等监控设施费、防盗门费、门窗差价款、煤气报警器费、漏电保护器费、通信设施费、电表费、水表费、煤气表费、热表费、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用；三、规范垄断企业收费行为。对住房开发建设中经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”）等垄断企业的收费行为进行规范。“两管三线”的安装工程费用，应计入商品房开发建设成本，不得在商品房销售价格以外向购房者另行收取。另查明，本案所涉绿野海岸小区已于2016年1月20日取得商品房（预）销售许可证。一审法院认为，第一、对于中维房地产是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中所涉房屋尚未进行竣工验收，但于2014年4月29日为马德山办理了入住交付使用，故中维房地产应于2014年7月29日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。第二、关于马德山诉称的要求中维房地产返还马德山已交纳的地热初装费、有线电视入户费、燃气初装费、声控灯费用等费用，本案所涉房屋系单位团购房，房款低于当时市场价格，如按照辽宁省物价局下发的《关于规范住房入住环节收费的通知》来约束双方势必会导致当事人之间利益失衡，同时双方在签订的协议中亦约定上述费用由用户自理，故马德山的此项诉讼请求不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付马德山未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年7月29起至本判决生效之日止，以已交付房款442,046.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；二、驳回马德山的其他诉讼请求。案件受理费3,540.00元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司负担。本院二审期间，中维房地产向本院提交了《定房协议》、兴城市建业房屋测绘有限公司作出的《分户面积明细表》及《商品房买卖合同》《辽宁增值税普通发票》作为证据，用以证明2017年5月17日前，马德山一直未交清全部房款，是因为马德山不按时缴纳房款及办理相关手续导致迟延办证，所以中维房地产不应承担马德山交清全部房款并签订《商品房买卖合同》之日起90日前的迟延办证违约金。因《定房协议》《商品房买卖合同》《辽宁增值税普通发票》不属于二审新证据，对其效力本院不予确认。对于《分户面积明细表》，仅能证明马德山所购房屋面积比订房时面积多出1.89㎡，但并不能证明是因为马德山的原因导致未能办理房屋产权证明，该证据与本案争议事实无关联性，本院不予确认。本院二审查明，马德山所购房屋位于首山俯海小区。首山俯海小区于2014年9月1日取得商品房（预）销售许可证。二审查明其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为中维房地产逾期办证违约金的起算日期如何确定。中维房地产上诉认为签订《商品房买卖合同》及开具商品房发票是办理房屋权属证书的必要手续，因马德山未及时交清房款及办理相关手续导致迟延办证，所以应当从马德山交清房款并签订《商品房买卖合同》之日起90日后开始计算逾期办证的违约金。本院认为，中维房地产的上诉理由不能成立，其诉称的逾期办证违约金的起算日期没有法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案案涉房屋权属证书应当自房屋交付使用之日起90日内办理，如因出卖人的原因未能办理的，出卖人应当承担相应的违约责任。本案中，中维房地产向马德山交付房屋的日期为2014年4月29日，至2014年7月29日时中维房地产尚未取得该小区的商品房（预）销售许可证，案涉房屋无法办理权属证书，依据上述规定，中维房地产应当自该日期起开始承担逾期办证的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人中维房地产的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,540.00元，由葫芦岛市中维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪梅审判员  吴玉刚审判员  王嘉莉二〇二〇年六月二十三日书记员  李 明本判决书援引相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”