辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终905号 上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街25号1-4层。 法定代表人：赖永革，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙明艳，女，1970年9月11日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 被上诉人（原审被告）：丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇新兴大院内。 法定代表人：徐成利，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：徐成国，男，1967年10月27日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）因与被上诉人丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司（以下简称金迪盛公司）、孙明艳、徐成国房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东方资产辽宁分公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人孙明艳的诉讼请求或将此案发回重审。事实和理由：一审法院适用法律错误，导致判决结果错误。一、2000年9月21日，被上诉人丹东市金迪盛公司法定代表人徐成利与被上诉人徐成国签订的协议书，系双方真实意思表示，合法有效。2000年10月12日，被上诉人徐成国与案外人中国建设银行宽甸支行、徐成利签订了《个人住房借款合同》，约定被上诉人徐成国以案涉房屋作抵押，向案外人中国建设银行宽甸支行借款60000元。2000年10月16日，被上诉人徐成国办理了城镇个人购房在建住房抵押贷款手续，上述协议经过公证，证明协议真实、合法、有效。上诉人认为，被上诉人徐成国与案外人中国建设银行宽甸支行签订的《借款合同》系真实、合法、有效的合同，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、上诉人的担保物权具有优先性。被上诉人孙明艳对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，不能产生物权变动的效果，亦不能对抗已办理登记的抵押权。被上诉人孙明艳对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而中国建设银行宽甸支行对案涉房屋的权利是担保物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、被上诉人徐成国的行为明显系恶意逃避债务的行为，且被上诉人孙明艳提交的证据不能证明其对案涉房屋有合法的权利，应承担举证不能的后果。本案中，被上诉人孙明艳主张其已经实际履行了与被告签订的购房合同，但是对于购房款不能提供银行流水或取款凭证加以证明，应承担举证不能的败诉结果。 孙明艳辩称，我的买卖房屋合同是有效的，本案的房屋应当归属于我，上诉人应当及时协助办理房产登记。 金迪盛公司、徐成国未作答辩。 孙明艳向一审法院起诉请求：确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，被告协助原告办理房屋产权登记。 一审法院认定事实：2001年3月15日，原告与被告金迪盛公司的法定代表人徐成利签订《商品房买卖合同》，约定原告购买徐成利开发建设的宽甸镇新兴西街新兴园小区4#楼1单元601室房屋，房屋面积92.78平房米，房屋总价款40000元。2004年3月16日，原告交纳了40000元购房款，并占有使用该房屋至今。 另查明，案外人徐成利系被告金迪盛公司法定代表人，金迪盛公司成立日期为2002年7月19日。根据第三人提供的书面证据，2000年9月21日徐成利与徐成国签订了协议书，约定徐成利将案涉房屋以100202元的价款出售给徐成国。2000年10月12日，甲方徐成国与乙方中国建设银行宽甸支行、丙方徐成利签订了《个人住房借款合同》，约定徐成国以案涉房屋作抵押，向中国建设银行宽甸支行借款60000元。2000年10月16日，被告徐成国办理了城镇个人购房在建住房抵押贷款手续，上述协议经过公证。被告徐成国对上述书面证据中的“徐成国”签名不予认可。被告徐成国亦从未占有使用过案涉房屋。2004年6月28日，中国建设银行宽甸支行将包括涉案房屋在内的96户借款人的债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司沈阳办事处将其受让的上述债权转让给本案第三人中国东方资产管理公司大连办事处。 一审法院认为，原告孙明艳与被告金迪盛公司于2001年3月15日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告支付了案涉房屋的全部款项，并占有使用房屋至今，应当认定原告对案涉房屋系合法占有。被告徐成国否认其向银行贷过款，并自认从未占有使用过涉案房屋，所以被告徐成国对案涉房屋不享有权利。第三人虽合法受让了对涉案房屋的抵押权，但根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。而建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。因此，应依法保护原告对涉案房屋的合法权利。判决：一、原告孙明艳与被告丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司于2001年3月15日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助原告孙明艳办理涉案房屋（宽甸镇新兴西街新兴园小区4#楼1单元601室，面积92.78平方米）所有权登记手续。案件受理费1700元，由被告丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，各方均未提供新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题在于：一、被上诉人金迪盛公司与被上诉人孙明艳签订的房屋买卖合同是否有效；二、上诉人东方资产辽宁分公司主张的担保物权是否具有优先性；三、被上诉人孙明艳是否有权要求办理案涉房屋所有权证。 关于第一个焦点问题。被上诉人孙明艳与被上诉人金迪盛公司于2001年3月15日签订商品房买卖合同，被上诉人孙明艳交付40000元购房款后，案涉房屋一直由被上诉人孙明艳占有使用至今，可以认定双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并已得到实际履行。徐成国于2000年9月21日虽与徐成利建立商品房买卖合同关系，但在建行宽甸支行办理按揭贷款后却从未占有使用案涉房屋，亦未以任何方式主张权利显然不符合常理，徐成国与徐成利间商品房买卖合同关系的真实性存疑。故上诉人东方资产辽宁分公司提出被上诉人金迪盛公司与被上诉人孙明艳签订房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。上诉人东方资产辽宁分公司以徐成利与徐成国签订的协议，并已在建行宽甸支行在建房屋抵押为由主张物权优先效力。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，以不动产抵押担保的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。从本案查明的事实来看，虽以被上诉人徐成国名义与建行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于案涉房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法进行抵押登记。此后案涉房屋竣工后，建行宽甸支行亦未积极督促相关人员及时到房产部门办理抵押登记，领取他项权证。故可以认定徐成国与建行宽甸支行签订的抵押合同虽然有效，但不能产生设立不动产抵押权的效力。故对上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个焦点问题。因上诉人对案涉房屋不享有抵押权，虽被上诉人孙明艳签订《商品房买卖合同》在后，但其实际占有使用该房屋至今，且徐成国并未对该房屋主张权利。故被上诉人金迪盛公司应当协助其办理房屋产权登记手续。 综上所述，中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年六月二十四日 书记员  宋 鹤