广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0332民初55号 原告桂林惠丰房地产开发有限公司，住所地恭城县恭城镇茶西路。 法定代表人李惠。 委托诉讼代理人李加辉,广西铁痕律师事务所律师。 被告王湘桂，女，1990年7月2日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县。 原告桂林惠丰房地产开发有限公司与被告王湘桂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后组成合议庭于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李加辉、被告王湘桂到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告诉称，2017年3月4日，原告与被告签订《惠丰·山水国际商铺租赁合同》（以下简称合同一），向原告承租位于恭城瑶族自治县惠丰·山水国际8楼第01、24号商铺，租赁期限3年，自2017年3月10日起至2020年3月9日止。根据合同约定，被告应于2017年9月9日、2018年3月9日、2018年9月9日、2019年3月9日、2019年9月9日，分别向原告支付租金36330元（在下半年度租用期到期前付清租金），共计217995元，至2018年9月9日被告已支付108990元，尚欠109005元租金一直逾期未支付，至2019年12月8日迟延支付租金的违约金148771.35元。2018年4月10日，原告与被告另行签订《惠丰·山水国际商铺租赁合同》（以下简称合同二），向惠丰公司承租位于恭城瑶族自治县惠丰·山水国际8楼第05、06、25号商铺，租赁期限2年，自2018年4月10日起至2020年4月10日止。根据合同约定，被告应于2018年10月9日、2019年4月9日、2019年10月9日，分别向原告支付租金53492元（在下半年度租用期到期前付清半年租金），共计213966元，至2018年10月9日被告已支付53492元，尚欠160474元一直逾期未支付，至2019年12月8日迟延支付租金的违约金共194710.78元。由于被告的违约行为，2019年3月16日，原告委托广西铁痕律师事务所向被告作出《律师函》，并向被告签订合同时明确的地址邮寄，被告拒绝接收，原告在被告经营场地张贴了《律师函》，《律师函》中明确“根据合同第三条第一款和第九条第一款、第五款，惠丰公司现行使合同解除权，并要求您付清拖欠租金并承担相应的违约金”，被告至今始终未能向原告支付所拖欠的租金及违约金。综上所述，原告认为，原告与被告之间签订的两份租赁合同合法有效，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现，原告为实现其债权的行为支付了律师费，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。现起诉要求：一、判令解除双方签订的两份租赁合同；二、判令被告返还租赁房屋；三、判令被告支付拖欠的房屋租金269479元，并支付合同一的房屋租金至合同终止之日，支付合同二所涉房屋2019年3月16日后的使用费至退还房屋之日，使用费参照原合同二约定的租金标准计算；四、判令被告支付迟延支付租金的违约金34348.22元（合同一自2018年9月10日起，按每期所欠租金36330元为基数、日利率万分之五计算至起诉之日，合同二自2018年10月10日起，按每期所欠租金53492元为基数、日利率万分之五计算至起诉之日），此后的违约金按上述标准计至付清之日止；五、判令被告支付原告支付的律师费24000元。 原告提交了下列证据： 1、原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证，复印件各一份，证明原告的主体资格及被告的身份情况； 2、原、被告双方分别于2017年3月4日、2018年4月10日签订的《惠丰.山水国际商铺租赁合同》各一份、收据6份、收款收据1份，证明原、被告双方签订合同约定了双方权利义务，被告交纳了押金10000元、租金182482元； 3、民事委托合同一份，证明原告为实现债权交纳的律师费数额。 被告辩称，2019年3月原告对租赁房屋进行了断电，致使2018年4月10日签订的租赁合同所涉及的二楼的房屋不能正常使用，因此被告只同意支付2017年3月4日签订的合同所涉及的一楼商铺的租金及违约金，二楼的租金及违约金不同意支付。被告现在经济困难，希望分期支付所欠的款项。被告已交纳了押金20000元，应当抵扣租金或违约金。被告同意在2020年5月5日前将租赁房产清理好搬出去,将房屋交还给原告。 被告未提供证据。 经开庭质证，关于原告提交的证据，被告对证据1、证据3无异议，对证据2的真实性无异议，但主张其已交押金30000元。对被告无异议的证据1、证据3本院予以采信，被告未提供证据证实其交纳押金的数额，对原告的证据2本院亦予采信。 综合全案证据及庭审、询问笔录，本院确认以下法律事实： 2017年3月4日，被告与原告签订合同一，承租原告位于滨江西路山水国际小区8楼的第1、24号商铺，租赁期限自2017年3月10日起至2020年3月9日止。合同约定月租金为6055元，被告应自签订合同之日起每半年支付一次，每次支付36330元，共217995元，同时约定，被告向原告交纳履约保证金10000元，此款在合同期满且被告未违约的情况下退还，如未按时交租金的，须每日按所欠金额的千分之五支付违约金，被告已交的费用不予退还。关于合同一的租金，被告于2017年3月6日支付36330元、2017年11月26日支付36330元、2018年6月2日支付50000元、2018年10月2日支付22660元，共145320元。被告另交付了合同一履约保证金10000元。2018年4月10日，被告与原告另签订合同二，承租原告位于滨江西路山水国际小区8楼的第5、6、25号商铺，租赁期限自2018年4月10日起至2020年4月10日止。合同约定月租金为8915元，被告应自签订合同之日起每半年支付一次，每次支付53492元，共213966元，同时约定，被告向原告交纳履约保证金20000元，此款在合同期满且被告未违约的情况下退还，如被告未按时交租金的，须每日按所欠金额的千分之五支付违约金，逾期十天未付清的，原告有权解除合同。关于合同二的租金，被告于2018年8月3日支付了20000元、2018年10月2日支付了17162元，共37162元。2019年3月16日，原告委托广西铁痕律师事务所向被告发出律师函宣布解除合同二。另查明，至本案庭审之日，被告尚未返还租赁房屋给原告。原告在诉讼中变更、减少了部分诉请。 本院认为，原、被告签订的两份房屋租赁合同系双方真实意思表示，除违约金标准超过法律规定上限的部分无效外，其余内容合法有效，应遵照执行。合同一在本案诉讼中的2020年3月9日期限届满，该合同到期终止，无需判决解除。被告未按时给付房屋租金，至2019年3月16日已拖欠合同二租金数万元，严重违反合同约定，原告于2019年3月16日向被告表示解除合同二，被告对此无异议，则合同二自2019年3月16日因原告行使解除权已经解除，亦无需判决解除。原告要求被告支付所欠租金及违约金符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同一终止及合同二解除后，被告应当将租赁房屋退还给原告。根据原告的主张及被告付款的情况，经计算：关于合同一，被告尚欠原告截止2020年3月9日合同一到期之日的租金72675元、尚欠截止2020年1月17日原告起诉之日的违约金8278元；关于合同二，被告尚欠原告截止2019年3月16日合同二解除之日的租金62729元、尚欠截止2020年1月17日原告起诉之日的违约金12410元。合同二解除后，被告未退还租赁房屋而继续使用，原告要求参照原合同约定的租金标准计算合同解除后的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告承担其律师代理费没有依据，本院不予支持。被告称原告实施了断电行为致其一段时期无法使用租赁房屋，对此被告未提供相应证据证实，原告亦予否认，对被告的此项辩解本院不予采信。被告自2018年10月2日后未再支付租金，拖欠租金数额较大，严重违约，其要求将所交履约保证金抵扣所欠款项不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王湘桂于判决生效后15日内给付原告桂林惠丰房地产开发有限公司合同一截止2020年3月9日的租金72675元，截止2020年1月17日的违约金8278元，2020年1月17日后的违约金（以72675元为基数按日利率万分之五计算至付清之日止）； 二、被告王湘桂于判决生效后15日内给付原告桂林惠丰房地产开发有限公司合同二截止2019年3月16日的租金62729元，截止2020年1月17日的违约金12410元，2020年3月16日后至被告退还房屋之日的房屋占有使用费（按每月8915元计付），2020年1月17日后的违约金（以53492元为基数按日利率万分之五计算至付清之日止）； 三、被告王湘桂于判决生效后3日内将合同一、合同二所涉房屋退还给原告桂林惠丰房地产开发有限公司； 四、驳回原告桂林惠丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费6218元（原告多预交的部分退还原告），由原告桂林惠丰房地产开发有限公司负担1118元，被告王湘桂负担5100元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费6218元，[户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  张 伟 人民陪审员  刘绍明 人民陪审员  廖碧玉 二〇二〇年六月八日 书 记 员  蒋鸣秀 附：本判决书所引用的法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。