河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终2156号 上诉人（原审被告、反诉原告）：诚越房地产开发有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区。 法定代表人：刘会敏，总经理。 委托诉讼代理人：王莹，公司员工。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高定局，男，1971年3月26日出生，汉族，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：张国栋，北京市汉威律师事务所律师。 上诉人诚越房地产开发有限公司因与被上诉人高定局排除妨害纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 诚越房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销（2019）冀1082民初3748号民事判决书第一项、第二项，改判驳回被上诉人的本诉请求，支持上诉人的反诉请求，或依法将本案发回重审。事实和理由：本案应当是商品房买卖合同纠纷，而非侵权纠纷，一审法院确定案由错误，结合案件事实，被上诉人认为公共通道的位置影响其使用房屋，是上诉人交付了质量有瑕疵的房屋，构成违约。说明本案的被上诉人是对合同的履行提出了质疑，应当为合同纠纷，而一审法院错将本案列为排除妨害纠纷案由，明显是错误的。在被上诉人起诉，尚未到合同约定的房屋交付期限，也即未到上诉人的合同履行期限，上诉人也当然不可能构成违约。一审法院不应就合同义务尚未履行就认定上诉人交付存在瑕疵的房屋。更何况上诉人交付的房屋的质量规格等都严格依照合同约定，不存在违约行为。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，合同履行所涉及的标的物是涉案房屋。合同约束双方的权利义务，也仅限于涉案房屋的范畴。所谓的公共通道并不在双方签订的《商品房买卖合同》约定范围内，对于房屋的使用价值而言，公共通道的位置并不能产生不良影响。一审法院认定被上诉人未支付购房款的行为系上诉人侵权行为在先，被上诉人不够成违约是错误的。结合上述两点，上诉人并未在合同履行过程中对被上诉人实施侵权行为，诉争房屋合同约定双方义务存在先后顺序，被上诉人负有支付房屋价款的先义务，因其不履行合同义务，已经明显构成违约。本案实际上为商品房买卖合同纠纷，商品房并在不消费者权益保护法规定的范畴内，而合同纠纷理应适用《中华人民共和国合同法》的规定进行裁判。根据特别法优先于一般法的原则，应当适用商品房买卖合同纠纷的司法解释。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。 高定局答辩称，本案属于侵权纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。其对购买的房屋质量并未提出异议。是由于上诉人在未通知被上诉人的情况下擅自在其购买房屋东边侧柱墙处修建公共通道，影响了其房屋使用，严重损害了其家庭人身和财产安全，造成重大损失，属于侵权行为。其起诉时虽未到合同约定的该房屋交付期限，但已经支付了购房款5030001元，余款550000元也经上诉人同意暂停支付，其作为房屋的所用权人，针对上诉人的侵权行为，有权提起诉讼。上诉人所卖的房屋是期房，不管是合同条款中，还是沙盘、房屋平面图都未显示房屋东侧是公共通道，反而是上诉人所有工作人员都明确告知该处是其的花园，视频亦能证明。被上诉人未交55万元房款是因为上诉人同意暂停支付该款项，共同协商解决争议，视频中上诉人方副总明确同意一起解决，上诉人违反了双方签订的合同约定，擅自变更规划、设计，影响其房屋的使用功能，且未通知被上诉人。一审法院适用法律正确，其购买上诉人的房屋的行为属于消费者权益保护法规定的范畴。基于上述事实及理由，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 高定局向一审法院起诉请求：1.判令被告拆除原告所购房屋东边侧立柱公共通道，恢复原状和赔偿原告损失110万元；2.本案诉讼费用由被告承担。 诚越房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（编号MB20180829002）；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金12100元。 一审法院认定事实：2018年8月29日高定局与诚越公司双方签订商品房买卖合同，原告从被告处购买首尔园•甜城商服西区新亿城B-19号楼1单元0101号房屋，购房款为5580001元，支付方式为2018年8月29日支付首付款3350001元，余款2230000元申请贷款。高定局现已交付了购房款5030000元；尚余购房款550001元未支付。上述事实有原、被告陈述、《商品房买卖合同》、《收款凭证》予以证明，本院予以确认。原告主张所购房屋东边侧柱墙处修建立柱公共通道为由拒绝支付剩余房款，并要求恢复原状和给付赔偿金；提交1.商品房买卖合同后附房屋平面图、沙展、负一层平面图、一层平面图，证明原告购房时所有材料都未显示在房屋东边侧建消防通道，且贯穿房屋一楼、地下一楼及院落；2.房屋现状照片5张，证明在原告完全不知情的情况下被告私自在原告房屋东侧建消防通道，影响原告房屋使用及人身安全；3.录音2段，证明被告事先知道有消防通道，但未告知原告，在沙盘及平面图也未展示，故意隐瞒；被告也同意付尾款55万元，在解决问题后同时解决。诚越房产对此不同意，对商品房买卖合同和房屋现状照片真实性认可，证明目的不认可。对录音不认可。本院认为，现场情况以法庭现场查明为准。录音中对方的身份无法核实，本院不予采信。经法庭现场查看，原告购买的房屋东侧有公共通道，院落被该通道一分为二，具体情况以现场拍摄照片为准。被告陈述其不存在违约行为，提交商品房买卖合同及补充协议，证明原、被告双方是针对首尔园甜城商服西区新亿城项目第B-19幢1单元101号房进行合同权利义务的约定，消防通道等其他商品房以外的情况不在约定范围之内。原告质证意见，对合同、补充协议的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，商品房买卖合同第十条写的非常清楚，在与销售及经理沟通的时候始终没有说有安全通道，原告基本交完全款之后才发现有消防通道，这个通道导致院落一分为二，而且贯穿地下室，出门都从院落出入，通道跳进去就是原告院里。本院认为，该商品房买卖合同及补充协议真实性无异议，第十条约定内容为该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向的变更需要告知买受人，并无关于公共通道的约定。 一审法院认为，消费者享有知悉其购买、使用的商品真实情况的权利。诚越公司辩称涉案商品房并未办理登记手续，原告未取得该房屋所有权，其主体不适格。原告与被告已经签订了商品房买卖合同，且已支付大部分购房款，虽然房屋未进行登记，但作为合同的相对方，原告有权提起诉讼。根据现场查看情况，原告购买房屋东侧现修建的公共通道，将其院落一分为二，原告的房屋系别墅户型，原告由前门出门后，无法通过院落直接由后门进入。且公共通道的高度基本与二楼持平，影响原告的住房安全。该公共通道确实影响原告的房屋品质和原告的住房安全。该项虽然未在合同中有约定，但原告作为消费者，有权利知悉购买房屋的真实情况。原告房屋东侧的公共通道属于房屋的重要情况属于商品的瑕疵，原告有权知悉，被告有义务提前告知。该瑕疵降低原告房屋的价值，属于原告的合理损失。被告未提前告知该瑕疵，应当承担侵权责任并赔偿其合理损失。结合房屋的价格、现场情况和公共通道的情况，本院酌定房屋降低的价值即原告的合理损失为房屋总价款的10%即558000元，应当由被告赔偿。现原告尚欠被告房屋购房款550001元未给付，经过折抵，被告另行支付原告7999元，原告无需向被告支付剩余购房款。原告要求将该公共通道拆除，该通道系公共通道，系整个小区规划，原告无权要求拆除。反诉原告主张的反诉被告未按约定支付购房款，要求解除合同和支付违约金。反诉被告未支付购房款的行为系反诉原告侵权行为在先，其行为不构成违约，反诉原告无权要求解除合同和支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条、第四十八条的规定，判决：一、被告诚越房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高定局损失558000元，扣除原告尚未支付的购房款550001元，经折抵被告另行支付原告7999元；二、驳回原告诚越房地产开发有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，高定局从诚越房地产开发有限公司处购买涉案房屋，房屋虽未交付，但高定局已支付大部分购房款，诚越房地产开发有限公司在未告知高定局的情况下，在其购买房屋东侧建造公共通道，将配套院落一分为二。诚越房地产开发有限公司其行为，严重影响涉案房屋使用及安全，原审判决认定诚越房地产开发有限公司存在侵权行为，赔偿高定局合理损失558000元，本院予以确认。诚越房地产开发有限公司主张其并未在合同履行过程中对被上诉人实施侵权行为等上诉意见，本院不予支持。高定局未支付剩余购房款系由于上诉人修建公共通道所致，其行为不构成违约。上诉人主张原审判决认定被上诉人不存在违约是错误的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，诚越房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确。本院依照依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适应的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14704元，由诚越房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇二〇年六月十日 法官助理 张占民 书 记 员 窦博涵