湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1024号原告：湖北昌宁房地产开发有限公司，住所地：鄂城区东塔路裕丰园。法定代表人：李祥坤，该公司经理。委托诉讼代理人：郭慧，湖北瀛博律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：姜山，男，汉族，1973年11月10日出生，鄂州市人，住鄂州市，委托诉讼代理人：朱林建，湖北思普润律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告湖北昌宁房地产开发有限公司（以下简称昌宁公司）诉被告姜山房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌宁公司的法定代表人李祥坤及其委托诉讼代理人郭慧，被告姜山及其委托诉讼代理人朱林建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌宁公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付购房款157,247.68元；2、依法判令被告承担延迟支付房款的违约利息372,667.00元（按月息3%暂从2013年10月17日起计至2020年5月16日止，79个月），并判令被告继续承担从2020年5月17日起直至付清的利息；3、依法判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年7月12日签订《房屋买卖合同》一份，约定原告将坐落在东塔路东塔小区2-3号楼附楼二层部分房屋出售给被告，产权面积为310.04平方米。每平方价格为2,260.00元，合计700,690.00元，合同第三条“付款时间与办法”中明确约定“乙方应于2013年7月12日向甲方预付购房款定金5万元，转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准……”。同时该条款还约定：一个月内给付购房款40万元，余款250,569.00元，待被告自行办理房屋所有权证之日起，一个月内付清。协议签订后，被告于2013年8月16日前向原告总计付款36万元，原告开具了收据并说明支付现金及银行转账的组成数额，虽未按约定付清，但考虑到被告与原告法定代表人之间的关系，原告还是同意先行办理土地解押手续，由被告垫付税款33,422.32元后于2013年9月16日领取房屋所有权证书，当日同时开具了代垫税款抵房款的收款收据，按合同约定，被告应在产权过户后付清余下房款，但被告仅在2013年10月1日支付15万元购房款后余款一直未付。经原告多次催收无果，故诉至法院。被告姜山辩称，被告已经付清全部购房款，不差欠原告钱，且被告并未按照合同约定将全部的房屋交付给被告，原告应承担违约责任。原告昌宁公司为支持其主张，向法院提交如下证据：证据一，企业法人营业执照。拟证明原告的诉讼主体适格。证据二，2013年7月12日《商品房买卖合同》一份。拟证明原、被告之间的买卖合同关系及被告应承担房款给付义务及违约责任。证据三，房屋所有权证书。拟证明原告已履行合同约定的义务，被告未能在办理产权证书后一个月内完全履行义务，应承担违约责任及计算违约时间的依据。证据四，原告开具的财务收据三份。拟证明被告实际支付购房款总额为543,422.32元。证据五，（2019）鄂0704民初853、854号民事判决书两份。拟证明原、被告之间存在其他法律关系，双方资金往来较多，但被告未支付房款属实。证据六，2019年10月18日原告发出的《催收购房款的函》。拟证明因被告仅主张民间借贷的权利，对于下欠购房款不予支付，也不在其中抵扣，对原告而言损失严重，由此催收。证据七，2017年10月31日《审计报告》（摘录第1/6/7页）一份。拟证明原告的融资成本为年息36%，系计算诉讼请求的依据。被告姜山为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，收条3张、收据2张、欠条1张。拟证明被告已支付购房款633,422.32元。证据二，房屋买卖合同及房屋产权证和房屋平面图图纸、协议书一份。拟证明原告将涉案房屋卖给被告时有一间12.82平方的房屋一直被他人占有居住，至今仍未交付给被告，以及原、被告达成的抵扣购房款的约定。证据三，银行转账凭证。拟证明被告已经支付了全部购房款。庭审质证时，被告姜山对原告昌宁公司提供的证据一、二、三、四、五、六的真实性均无异议，但对证据的证明目的有异议。对证据七，认为与本案无关。原告昌宁公司对被告姜山提供的证据一的真实性无异议，但认为2013年7月12日的5万元和2013年8月6日的4万元均包含在2013年8月16日的36万元的收款收据中，只是条子没有收回；2013年10月1日15万元条子对应有收据，印证本案存在收条未收回的情形，应按合同约定以财务收据作为已付款依据；欠条仅是开出去的财务票据情况，并不是最终的结算依据，因此不应以该欠条来认定当时已付款金额。证据二，真实性无异议，证明目的有异议，办证面积为合同约定面积，原告已履行合同义务，即使有他有占有部分房屋面积，也是协商结果，原告不存在违约。证据三，真实性无异议，但证明目有异议，银行流水所反映的汇款是被告在使用原告法定代表人的银行信用卡用于其自己消费，所谓的转款是信用卡还款，与本案无关。经庭审质证，原、被告提供的证据，对对方当事人未提出异议的证据，真实客观，本院将根据案件事实综合评析后予以采信。原告昌宁公司提供的证据七，与本案无关联，依法不予采信。根据以上有效证据和当事人当庭陈述，本案事实认定如下：2013年7月12日，原告昌宁公司（甲方）与被告姜山（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于东塔路东塔小区2-3号楼裙楼二层18-间，产权面积310.04平方米，价格为2,260.00元/平方米，房屋总价为700,690.00元；乙方应于2013年7月12日向甲方预付购房款定金5万元，转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准，余款656,900.00元乙方一个月内付40万元，乙方此笔所付款项甲方为其解押产权证，余款256,900.00元在产权过户后一个月内全额付清；乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天应向甲方偿付违约部分款额5‰的违约金；合同还就其他事项作了约定。李祥坤作为甲方代表在合同签名。签订合同当日即2013年7月12日，李祥坤出具收条一张，“今收到姜山购房款定金伍万元整。￥50000.00元”。2013年8月6日，李祥坤出具收条一张，“今收到姜山人民币肆万元整。￥40000.00元”。2013年8月16日，昌宁公司出具收据一张，“交款单位姜山，收款方式现金，人民币叁拾陆万元整￥360000.00元，收款事由购房款，其中现金28.5万元，农行转账7.5万元（卡收）”。2013年8月21日，被告姜山出具一张欠条，“今欠昌宁房地产公司人民币贰拾伍万零陆佰玖拾元整（￥250690.00元）”，在该欠条上姜山同时注明“合同价700690.00元，已付5万元、4万元、36万元”。2013年9月16日，昌宁公司出具收据一张，“交款单位姜山，收款方式转帐，人民币叁万叁仟肆佰贰拾贰元叁角贰分￥33422.32元，收款事由垫付税款（抵购房款）”。2013年10月1日，李祥坤出具一张收条，“今收到姜山购房款人民币拾伍万元整。”，同时昌宁公司出具一张收取150,000.00元购房款的收据。2013年9月3日，涉案房屋即位于本市东塔路××楼××楼由北××号办理房屋产权登记手续，并办理了产权证书，房屋建筑面积为310.01平方米。2013年10月9日，昌宁公司（甲方）与姜山（乙方）签订《协议书》，约定甲方所出售给乙方310.04平方米房屋面积中应减除12.82平方米给江学明，其12.82平方米差额由甲方在乙方购买房屋总价中扣除；甲方现将12.82平方米产权分割过户给了乙方，乙方10年后有义务根据江学明需要为其办理12.82平方米产权分割过户手续；协议还就其他事项作出约定。姜山银行账户反映：2015年9月29日，姜山向李祥坤转款3,000.00元；2016年1月2日，姜山转款李祥坤5,900.00元；2016年1月3日，姜山转款李祥坤9,900.00元；2016年1月29日，姜山转款李祥坤9,500.00元；2016年1月30日，姜山转款李祥坤5,500.00元；2016年3月5日，姜山转款李祥坤11,900.00元。因姜山未付清房款引起纠纷。另查明，昌宁公司于2005年7月5日成立，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人李祥坤。本院认为，昌宁公司与姜山签订的《房屋买卖合同》，是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，合同当事人应按合同约定履行各自义务。本案主要争议焦点是2013年7月12日的50,000.00元和2013年8月6日的40,000.00元是否已包含在了2013年8月16日的36万元中。昌宁公司认为未包含，根据合同约定“转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准”，即现金应以公司出具的收款收据为准，而非收条为依据，故50,000.00元、40,000.00元的收条应包含在36万元收款收据中了，只是收条未收回而已；姜山则认为合同约定的“收款凭证”除了收款收据外还包括收条，而且在已被昌宁公司财务作账使用的姜山出具的欠条上载明的已付款和欠付款，明确了5万元和4万元的收条是不包含在36万元的金额中的。本院认为，昌宁公司理由不成立。首先，涉案合同约定的“转账以银行鉴证时间为准，现金以乙方缴款时甲方出具的收款凭证为准”，其对应的应该是“乙方应于2013年七月十二日向甲方预付购房款定金5万元”，而非全部房款的支付办法；其次，合同约定“余款650,900.00元乙方一个月内付40万元”，即按约定在2013年8月12日前后姜山应支付购房款40万元，从目前证据可知，2013年8月6日金额为40,000.00元的收条以及2013年8月16日金额为36万元的收款收据，共计金额40万元；第三，2013年8月21日姜山出具的欠条对上述情况作出注明“合同价700,690.00元，已付5万元、4万元、36万元”，该份欠条曾由昌宁公司作为证据提交法院，欠条原件在昌宁公司财务作凭证记账。综上所述，根据现有证据以及当事人陈述，姜山所陈述的事实更符合客观事实，特别是欠条的原件由昌宁公司持有且已作凭证入账，故昌宁公司认为36万元包含前期已付的9万元款项的理由不成立。关于涉案房屋中的12.82平方米的面积被第三人占用的问题。2013年10月9日昌宁公司、姜山签订的协议中已明确12.82平方米的房屋面积属第三方所有，所对应价款从姜山房款扣除，该协议是经昌宁公司和姜山协商一致后达成，反映了双方的真实意思表示，故12.82平方米面积所涉房款应从姜山房款中扣除，即截止至2013年10月9日（签订抵扣房款协议书之日），姜山还下欠昌宁公司购房款38,294.48元（700,690.00元-12.82平方米×2,260.00元/平方米-50,000.00元-40,000.00元-3,600,000.00元-33,422.32元-150,000.00元）。涉案房屋于2013年9月3日取得产权证书，合同约定应在取得证书后一个月内付清房屋，故昌宁公司要求从2013年10月17日起计算姜山的延迟支付房款违约利息的请求，依法应予支持，但其诉请按月息3%的标准计算利息超出法律范围，可按年利率24%计算，姜山的银行账户在2016年1月、3月期间向李祥坤账户转款共计45,700.00元，李祥坤认为系姜山以其名义办理信用卡后的消费行为与本案的购房款无关的理由，因未提供有效证据证实其观点，故其观点不予采纳，上述款项作为支付延迟支付购房款的违约金予以扣减，超出部分折抵购房款，姜山下欠昌宁公司购房款14,202.11元，利息14,315.73元（算至2020年5月16日，此后延迟付款利息以未支付房款为基数按年利率24%计算至房款付清之止），昌宁公司超出部分的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告姜山于本判决生效之日起十日内支付原告昌宁公司购房款14,202.11元，利息14,315.73元（算至2020年5月16日，此后延迟付款利息以未支付房款为基数按年利率24%计算至房款付清之止）。二、驳回原告昌宁公司其他的诉讼请求。本案案件受理费9,099.00元减半收取4,549.50元，由原告昌宁负担4,000.00元，由被告姜山负担549.50元（原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  李婷二〇二〇年六月十二日法官助理余诗媛书记员霍贝丽