广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7103号上诉人（原审被告）：方富荣，男，1961年6月1日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邹燕清，广东普耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林国强，男，1959年10月16日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：黄妙贤，女，1958年7月20日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：林展勇，男，1985年6月30日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈路遥，广东环球经纬律师事务所律师。原审被告：桂燕玉，女，1969年7月17日出生，朝鲜族，身份证住址：吉林省延吉市。上诉人方富荣因与被上诉人林国强、黄妙贤、林展勇（下简称林国强等三人）、原审被告桂燕玉物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方富荣上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回林国强等三人的全部诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由林国强等三人共同负担。事实与理由如下：一、原审审理程序违法。2019年4月22日，原审法院作出(2019)粤0111民初1558号民事裁定书中止诉讼，内容记载“待(2019)粤0111民初570号案件二审裁判生效后，再次开庭审理”，但原审法院恢复审理未通知方富荣，也未重新组织开庭审理，便迳行作出判决，剥夺了方富荣的辩论权利，程序严重违法；二、原审判决认定事实及适用法律错误。李玉君与林国强等三人之间是真实的房屋买卖合同关系，原审法院根据(2019)粤01l1民初570号、(2019)粤01民终12197号判决书径直认定《购房协议书》名为房屋买卖实为民间借贷，并据此认定方富荣系受委托管理涉案房屋与事实不符。原审中，方富荣提交的《购房协议书》约定林国强等三人于2007年5月18日向李玉君出售广州市白云区黄石路天云街51号1102房屋，协议第三条付款方式约定“协议签订时甲方(李玉君)支付购房首期款叁万加玖万元正等于拾贰万元正给乙方(黄妙贤签名及捺指纹)；购房余款由甲方(李玉君)在办理该房屋转按时代乙方清还其以该房屋在银行抵押所贷款项。”2007年5月21日，李玉君向黄妙贤交付现金12万元，黄妙贤出具《声明书》及《收据》，收据内容记载“今收到房款人民币拾贰万元正”，且李玉君名下工商银行账号为36×××15的账户交易明细显示，2007年4月2日，李玉君提取现金35万元整，具备现金交付的客观条件。同日，林国强等三人向方富荣出具公证的《授权委托书》，根据交易习惯，该内容与房屋买卖过程中买受人需代偿房屋贷款涂销抵押后过户的情形更密切，且该内容与林国强等三人所称系出于出租房屋而做出的委托明显不符。2007年6月份，李玉君凭《购房协议书》、公证《授权委托书》联系中国工商银行广州市流花支行(下简称抵押银行)并提供其他转按揭材料，到抵押银行签署转按揭文件。2007年7月20日，广州市天河区人民法院以(2006)天法执字第2597号协助执行通知书及裁定书查封该房屋。转按揭手续无法继续办理，李玉君收悉查封消息后便与抵押银行沟通欲放弃购买该房屋，但抵押银行回复其已签署转按揭文件，需要承担该房屋每月贷款还款(由于未转按揭，需将还款转入林国强等三人还款账户划扣)，待查封事项了结后再清偿全部欠款涂销抵押及过户。经协商，李玉君同意每月偿还部分款项，在2008年到2009年左右，该房屋在抵押银行的还款通知方式也变更为李玉君的联系电话137××××1532。2008年3月份，林国强等三人将涉案房屋交付给李玉君。截至2018年12月7日，李玉君将涉案房屋每月偿还贷款金额转入黄妙贤银行账户(卡号：36×××27)，李玉君名下的工商银行账号为36×××15的账户《交易明细》、《个人业务凭证》均证明李玉君已偿还涉案房屋剩余贷款共计262273.62元。李玉君已就(2019)粤0111民初570号、(2019)粤01民终12197号案件提请再审申请。因此，李玉君与林国强等三人之间存在房屋买卖合同，也已实际交付购买房屋价款，是真实的房屋买卖关系。方富荣作为李玉君的丈夫系合法占有涉案房屋。以上事实足以推翻(2019)粤0111民初570号、(2019)粤01民终12197号认定的《购房协议书》系名为房屋买卖实为民间借贷的认定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第二款的规定，以上判决认定的事实不能直接确认；三、原审判决桂燕玉返还房屋违法，且方富荣并非适格被告。退一步讲，即使方富荣系受委托管理涉案房屋，根据原审法院查明的事实，方富荣是于2017年2月13日以林展勇的名义出租涉案房屋给桂燕玉，租赁期限自2017年2月28日至2020年2月27日，该租赁合同是在林国强等三人2018年6月21日发出《声明书》终止方富荣对该房屋的代理事项前合法成立，在租赁期限内依法受到法律保护，原审判决桂燕玉返还涉案房屋违法。方富荣作为涉案房屋的受托管理人，其并未占有使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，其履行的仅是委托合同之债，该租赁关系的权利义务应由林国强等三人承担，方富荣不具备返还涉案房屋的客观事实和法律基础；四、林国强等三人要求返还2012年9月15日至2013年9月14日期间的租金已过诉讼时效。原审中，方富荣提出时效抗辩，原审法院未予支持。林国强等三人主张方富荣返还租金是基于委托代理关系，系合同之债，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为两年，林国强等三人提起原审诉讼的时间为2019年1月25日，距离2013年9月14日租金最后缴付期限达五年五个月之久，已过诉讼时效。被上诉人林国强等三人共同答辩称：不同意方富荣的上诉请求，请求予以驳回。方富荣上诉主要针对（2019）粤0111民初570号及（2019）粤01民终12197号民事判决，而方富荣在本案提出的上诉事实和理由都已在上述两案中查明并予以确认。另，本案在中止审理等待（2019）粤01民终12197号案审理结果后没有重新开庭，原审仅是对本案程序处理上的小瑕疵，不会对本案的实体审理及最终结果产生影响。在查清事实的情况下，法院有权决定是否开庭审理。方富荣提出的其他上诉理由在前案中均已经法院审查后未予采纳。原审被告桂燕玉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。林国强等三人于2019年1月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.方富荣向林国强等三人返还就位于广州市白云区黄石路天云街51号1102房已向案外人徐正雄收取的30000元租金（2500元/月，自2012年9月15日至2013年9月14日，共12个月），方富荣向林国强等三人支付上述房屋自2007年5月21日至2012年9月14日的房屋占有使用费，方富荣向林国强等三人支付上述房屋2013年9月14日至2017年2月27日的房屋占有使用费，共计264354元；2.方富荣向林国强等三人返还就位于广州市白云区黄石路天云街51号1102房向桂燕玉收取的租金共计66000元（3000元/月，自2017年2月28日至起诉之日止，共计22个月）；3.桂燕玉自起诉之日按3000元/月的标准向林国强等三人支付涉案房屋的租金，至桂燕玉实际返还涉案房屋之日止；4.方富荣、桂燕玉共同向林国强等三人交还涉案房屋。原审法院经审理查明：位于广州市白云区黄石路天云街51号1102房的产权人为黄妙贤、林展勇。林国强与黄妙贤系夫妻关系，林展勇系林国强与黄妙贤的儿子。2007年5月21日，林国强等三人向方富荣出具《委托书》，内容为：涉案房屋虽以黄妙贤、林展勇两人的名义登记产权，黄妙贤占有的产权份额属于林国强与黄妙贤夫妻共有财产，林展勇占有的产权份额属于其个人财产。现委托方富荣作为合法代理人，代理以下事项：1、对涉案房屋进行管理、使用；2、与有关单位或个人就上述房屋的修缮、改建签订协议；3、与有关单位就上述房屋的征用拆迁签订补偿、安置、弃产协议，领取弃产补偿款；4、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；5、订立租赁合约，收取租金，并出具有效的收据等。并于同日办理了（2007）穗证内字第5789号《公证书》。2012年9月9日，方富荣将涉案房屋出租给案外人徐正雄使用，租金2500元/月，租期自2012年9月15日至2013年9月14日，共计12个月。2017年2月13日，方富荣将涉案房屋以林展勇的名义出租给桂燕玉使用，租金为3000元/月，租赁期限自2017年2月28日至2020年2月27日，共计36个月。2018年6月21日，林国强等三人出具《声明书》，内容为：林国强等三人撤销（2007）穗证内字第5789号《公证书》，并终止方富荣在该委托书上的全部代理事项。并于同日办理了（2018）粤广广州第095748号《公证书》。原审另查明：方富荣的妻子李玉君曾于2019年1月8日向本院以房屋买卖合同纠纷为由起诉林国强等三人【案号为：（2019）粤0111民初570号】，要求林国强等三人将涉案房屋过户至李玉君名下。原审法院于2019年4月2日作出（2019）粤0111民初570号民事裁定书，认定林国强等三人以12万元较低的市场价格将涉案房屋转让给李玉君，实际上是名为房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。因李玉君拒绝变更诉讼请求，本院依法裁定驳回李玉君的起诉。后李玉君上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2019年7月2日作出（2019）粤01民终12197号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。该案已生效。目前，涉案房屋登记在黄妙贤、林展勇名下，并由桂燕玉占有使用。原审法院认为，鉴于林国强等三人与方富荣的妻子李玉君签订的《购房协议书》名为房屋买卖实为民间借贷，且涉案房屋仍登记在黄妙贤、林展勇名下，林国强等三人与方富荣、桂燕玉之间不具备真实的房屋买卖合同关系，林国强等三人作为涉案房屋的所有权，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，林国强等三人已于2018年6月21日终止其与方富荣的委托代理关系，现林国强等三人作为涉案房屋的所有权人，要求方富荣、桂燕玉返还涉案房屋的诉请于法有据，予以支持。根据2007年5月21日林国强等三人向方富荣出具的《委托书》内容显示，林国强等三人将涉案房屋交由方富荣代为管理，并代为签订租赁合同、收取租金等。根据2012年9月9日方富荣与徐正雄签订的《房屋租赁合同》可知，方富荣按2500元/月的租金标准收取徐正雄2012年9月15日至2013年9月14日期间的租金共计30000元（2500元/月×12个月）。因方富荣未举证证实其已将上述租金返还给林国强等三人，应承担举证不能的法律后果，故方富荣应向林国强等三人支付2012年9月15日至2013年9月14日期间的租金共计30000元。关于林国强等三人主张方富荣支付2007年5月21日至2012年9月14日期间及2013年9月14日至2017年2月27日期间租金的诉请，林国强等三人虽于2007年5月21日将涉案房屋交给方富荣管业，但并未举证证实方富荣将涉案房屋在上述期间对外出租，故林国强等三人主张方富荣支付2007年5月21日至2012年9月14日及2013年9月14日至2017年2月27日期间租金的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。关于林国强等三人主张方富荣支付自2017年2月28日至起诉之日即2019年1月24日期间共计22个月的租金及桂燕玉按3000元/月租金标准向林国强等三人支付自2019年1月25日至桂燕玉实际返还涉案房屋之日止的租金诉请，根据2017年2月13日方富荣、桂燕玉签订的《房屋租赁合同》显示，方富荣向桂燕玉按3000元/月的租金标准收取2017年2月28日至2020年2月27日期间的租金，因方富荣未举证证实其已将2017年2月28日至2019年1月24日期间的租金返还给林国强等三人，故方富荣应向林国强等三人返还上述期间22个月租金共计66000元（3000元/月×22个月）。桂燕玉应向林国强等三人按照3000元/月的租金标准支付自2019年1月25日至其将涉案房屋实际返还之日止的租金。故该诉请予以支持。桂燕玉经原审法院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2019年11月25日判决如下：一、自本判决生效之日起六十日内，方富荣、桂燕玉共同将位于广州市白云区黄石路天云街51号1102房返还给林国强等三人；二、自本判决生效之日起五日内，方富荣向林国强等三人支付2012年9月15日至2013年9月14日期间的租金共计30000元；三、自本判决生效之日起五日内，方富荣向林国强等三人支付2017年2月28日至2019年1月24日期间的租金共计66000元；四、自本判决生效之日起五日内，桂燕玉向林国强等三人按照3000元/月的租金标准支付自2019年1月25日至其将上述房屋实际返还之日止的租金；五、驳回林国强等三人的其他诉讼请求。本案受理费6705.3元，由林国强等三人共同负担4919.06元，由方富荣负担1786.24元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，方富荣向本院提交证据，1.《声明书》，以证明方富荣将涉案房屋出售给李玉君；2.《收据》，以证明黄妙贤已收取李玉君购房首期款12万元；3.李玉君名下工商银行账号为36×××15的帐户《交易明细》及《个人业务凭证》，以共同证明：其一，2007年4月2日，李玉君提取现金35万元整，具备现金交付的客观条件；其二，李玉君偿还涉案房屋剩余贷款共计262273.62元；4.涉案房屋贷款还款通知短信部分截图，以证明涉案房屋银行剩余抵押贷款系由李玉君偿还；5.广州市方圆物业管理有限公司出具的发票，以证明林国强等三人于2008年3月6日将房屋交付方富荣、李玉君后，方富荣、李玉君在物业处重新办理门禁卡。林国强等三人发表质证意见如下：其一，对于证据1，方富荣主张涉案房屋是林国强等三人出卖给其配偶李玉君，但之前的生效判决均认定双方之间成立借贷关系，有关买卖内容都属于借贷担保。且方富荣或其配偶李玉君之前未出示这份证据，且该声明书也没有落款签名。其二，对证据2的三性不予认可，该份证据已经过方富荣涂改，该收据并非房款收据，而是借款收据，对该证据的质证意见同原审质证意见。其三，证据3没有原件，对其真实性、合法性均不予认可。即使有原件，其所主张的证明内容也不成立。即使其有存款到供款账号，也不能认定其就涉案房屋存在买卖事实。方富荣可另案起诉林国强等三人还款26万元。其四，对证据4的真实性、合法性及关联性均不予确认。涉案房屋贷款的还款是在黄妙贤的账户内扣款，但手机短信通知可以设定为另外一个人。在2007年向李玉君借款12万元时，黄妙贤一家出具了公证的《委托书》给李玉君的配偶方富荣，李玉君凭该授权委托书可以签订相应的文件，但并不能因此改变款项的性质。其五，证据5没有提供原件，对其真实性、合法性不确认，且方富荣主张的证明内容与本案事实没有关联。二审庭询中，林国强等三人确认桂燕玉已于2019年12月将涉案房屋直接交还林国强等三人，并表示不要求桂燕玉在本案中承担责任，据此同意撤销原审判决第四项。方富荣确认，其曾就（2019）粤01民终12197号民事裁定申请再审，但其再审申请已被驳回。本院认为，本案二审的争议焦点是方富荣是否需向林国强等三人返还租金收益。依据已查明的事实，涉案房屋登记在林国强等三人名下，在林国强等三人于2007年5月21日向方富荣出具《委托书》委托方富荣代为管理涉案房屋之后，方富荣即将该房屋对外出租获取租金收益，但未将已获取的租金收益返还林国强等三人。在此情况下，林国强等三人诉请方富荣返还已收取的租金收益合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。方富荣以其已向林国强等三人购买涉案房屋为由，上诉认为林国强等三人无权要求其返还租金收益，但另案生效法律文书已认定双方之间的法律关系名为买卖实为借贷，而方富荣并未提交充分证据推翻前述事实认定，故方富荣的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。方富荣上诉认为林国强等三人有关2012年9月15日至2013年9月14日期间的租金诉请已过诉讼时效，但经查，方富荣在本案原审中并未提出诉讼时效抗辩，故本院对方富荣的该项上诉意见亦不予采纳。另，原审法院在恢复审理后有无重新开庭，属于原审法院依职权处理相关程序事项的范畴，并不存在违反程序的情形。鉴于林国强等三人在二审中确认其已从桂燕玉处收回涉案房屋并表示同意撤销原审判决第四项，故原审判决第一项及第四项应予撤销。综上所述，上诉人方富荣的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。鉴于二审中发生了新的事实，本院据实对原审判决作相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初4558号民事判决第二、三、五项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初4558号民事判决第一、四项。本案二审案件受理费2200元，由上诉人方富荣负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十八日书记员  王文杰唐颖琪