广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初301号 原告（反诉被告）孙益力，男，1989年5月20日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：易娟，广西桂鸿凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱定龙，广西桂鸿凯律师事务所律师。 被告（反诉原告）林炳盛，男，1982年10月23日出生，汉族，住北海市银海区。 委托诉讼代理人：邓发春，广西现城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晗，广西现城律师事务所实习人员。 案由房屋租赁合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年3月2日 开庭日期2020年4月27日 原告诉讼请求1.依法确认原、被告签订的《楼房租赁合同》于2020年2月12日解除；2.被告向原告退还租金3万元、押金6万元共计9万元并支付资金占用费221.92元（资金占用费以9万元为计算基数，按年利率6%，自2020年2月14日起计算至款项清偿完毕之日止）；3.被告向原告赔偿损失3万元。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请变更为“依法确认原、被告签订的《楼房租赁合同》无效”。事实与理由：因被告与上一承租人徐国彬签订的自2018年5月4日至2025年5月4日为期7年的位于北海市银海区西边村62号楼房用于旅馆经营的租赁合同解除，2019年6月5日，被告与原告就上述租赁期限签订《楼房租赁合同》一份，约定就上述用于旅馆经营的楼房由原告使用被告父亲林和的营业执照进行租赁经营，租金每年12万元，押金6万元。合同还对双方权利义务、违约责任等事项进行约定。合同签订后，原告按约交付租金、押金。2019年6月5日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告2019年至2020年度租金12万元、押金6万元，共计18万元。此后，被告授权原告以被告父亲林和的《营业执照》办理涉案楼房的《公共场所卫生许可证》，原告于2019年11月7日领取上述《公共场所卫生许可证》，但被告一直未明确告知原告上述用于旅馆经营的楼房无法办理从事旅馆业必须办理的《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》等。原告自2019年10月至今，己经接近停业状态。为防止损失的进一步扩大，原告于2020年2月11日向被告邮寄送达《〈楼房租赁合同〉解除通知书》及楼房钥匙，主张因被告的上述过错行为致使原告解除合同，通知《楼房租赁合同》于该通知书送达之日解除，被告须在2020年2月13日与原告办理交接手续，否则视为原告于2020年2月13日完成交接，并于同日向原告退还租金3万元、押金6万元共计9万元，逾期不退还，被告应按年利率6%向原告支付资金占用费，同时向原告赔偿因被告的过错行为造成原告的损失3万元。原告己腾退涉案楼房，但被告至今仍未向原告退还租金3万元、押金6万元及赔偿损失3万元。原告认为，被告以《楼房租赁合同》的形式掩盖无《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》经营旅馆的非法目的，原告被迫无法经营，并致使原告解除合同。被告己收取了原告押金及整年的租金，现《楼房租赁合同》无效，原告也腾退了涉案楼房，但被告至今仍未向原告退还租金、押金及赔偿损失，其行为严重损害了原告的合法权益。请求法院判如所请。 被告答辩意见双方当事人签订的《楼房租赁合同》合法有效，被告已将涉案房屋交付给原告使用，履行了出租房屋的义务，请求驳回原告的诉请。 反诉原告诉讼请求1.解除反诉被告与反诉原告于2019年6月5日签订的《楼房租赁合同》；2.反诉被告因单方退租，违反《楼房租赁合同》，反诉原告不予退还反诉被告交付的楼房租赁押金6万元；3.反诉被告因不履行《楼房租赁合同》违反租赁期限条款，支付违约金6万元（违约金按楼房年租金12万元的50%计算）给反诉原告。事实与理由：2018年5月4日，案外人徐国彬与反诉原告签订一份自2018年5月4日至2025年5月4日为期7年的《楼房租赁合同》，租赁位于北海市银海区西边村62号楼房，后来该合同解除。2019年6月5日，反诉被告与反诉原告就上述合同租赁期限签订一份《楼房租赁合同》租赁上述房屋，租金每年12万，押金6万，合同约定乙方（反诉被告）单方退租的，甲方（反诉原告）不退押金，甲乙双方违反本合同任一条款，处本合同同年租金50%作为违约金，合同还约定租赁期内的工商、卫生、消防、治安安全及影响居民生活的事项，均由反诉被告自行解决。合同签订后，反诉原告将房屋交付反诉被告使用，履行了合同义务，合同一直正常履行。2020年2月份左右，反诉被告以受疫情影响经营困难要求退租，反诉原告不同意，但同意适当减免租金，反诉被告坚持退租。2020年2月11日，反诉原告收到反诉被告邮寄的《楼房租赁合同》解除通知书及楼房钥匙，反诉被告以反诉原告未明确告知租赁的房屋不能办理《旅馆业特种行业许可证》、无法经营为由单方要求提前解除合同、退租。2020年3月4日，反诉原告又收到了反诉被告起诉反诉原告解除合同的法院传票。反诉被告单方要求解除合同，既没有事实依据，也没有法律依据，在履行合同届满之前，反诉被告明确表示且以自己的行为表明不履行合同，已构成违约，因此，反诉原告有权依法解除合同并要求反诉被告承担相应的法律责任。为维护反诉原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，向贵院提起反诉，请求法院判如所请。 反诉被告答辩双方签订的《楼房租赁合同》无效，理由是：1.反诉原告带照经营，经营的行业属于国家限制经营特许经营或特殊资质行业，涉及社会公共安全，市场秩序等公序良俗，违反特许经营、特殊资质行业的规定，合同无效。2.反诉原告以房屋租赁的方式掩盖无《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》，经营宾馆的目的非法；反诉原告未取得《建设工程规划许可证》，所签订的合同无效。根据合同法第56条的规定，反诉原告应将押金6万元返还给反诉被告。因合同无效，故违约条款无效，反诉原告没有证据证明其受到损失，请求驳回反诉原告的反诉请求。 查明事实2019年6月5日，作为出租方的被告（反诉原告）林炳盛与作为承租方的原告（反诉被告）孙益力签订落款时间为2018年5月4日的《楼房租赁合同》约定：孙益力承租经营林炳盛位于北海市银海区西边村62号五层楼一栋，建筑面积594平方，租赁期限自2018年5月4日至2025年5月4日止。租金计人民币12万元/年，租金押金6万元，租金及押金应于双方签订合同日向林炳盛支付。孙益力应自签订合同起每年5月4日前提前10天支付租金12万元，从初始租金计算日在基本租金基础上每三年递增15%。林炳盛如提前解除合同须提前1个月以书面通知孙益力。合同期满的情况下，由孙益力单方面原因退租，则林炳盛不予退还孙益力押金。租赁期内所有发生的工商、卫生、消防、治安安全及影响居民正常生活的事项，均由孙益力自行解决，因此而产生的责任由孙益力全部承担。同日，林炳盛向孙益力出具《收据》载明：收到孙益力租房押金陆万元整，2019年至2020年度租金拾贰万元整，合计拾捌万元整。合同签订后，林炳盛将案涉房屋交付给孙益力使用，孙益力将所租赁房屋以“北海海洋客栈”名称对外经营。2020年2月11日，孙益力向林炳盛在微信中确认的地址，通过快递向林炳盛发出《解除通知书》，认为其与林炳盛签订《楼房租赁合同》约定房屋由林炳盛将楼房带营业执照出租给其，其实际经营的行业属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，林炳盛并未明确告知其上述用于旅馆经营的楼房无法办理从事旅馆业必须办理的《旅馆业特种行业许可证》，林炳盛以《楼房租赁合同》的形式掩盖无特种行业经营许可证经营旅馆的非法目的，其被迫无法经营，自2019年10月至今已经接近停业状态，为防止损失进一步扩大，通知林炳盛：一、《楼房租赁合同》于本通知书送达之日解除，林炳盛须在2020年2月13日与其办理交接手续，否则视为其于2020年2月13日完成交接。二、林炳盛应于2020年2月13日退还其预付的租金3万元、押金6万元，共计9万元，逾期不退还，应按年利率6%向其支付资金占用费。三、林炳盛应向其赔偿因林炳盛的过错行为造成其损失3万元，于2020年2月13日支付。四、若林炳盛在上述期限内没有退还给其租金、押金及赔偿其损失，其将通过法律途径维权，并由林炳盛承担其采取维权措施所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、担保费、交通费、差旅费、鉴定费等）。次日，林炳盛收到以上通知，并在与孙益力的微信聊天记录中提到“你和小叶把电费清了”、“水费交一下”。 另查明：案外人林和与林炳盛是父子关系。林和就涉案租赁房屋于2018年9月21日在北海市银海区市场监督管理局登记设立了名称为“北海市银海区昊之洋客栈”的个体工商户。1995年11月16日，北海市土地管理局北海银滩国家旅游度假区分局向林和颁发了北银土（九五标建）字第053号《北海市建设用地许可证》，确定林和用地地址为北海市银滩区咸田镇西边村面积88㎡的宅基地；同年11月22日，北海市银海区城乡建设委员会作出北银（九五）城规管私建字第135号《私人住宅建设工程规划审批单》，同意为林和名下的咸田镇西边村面积为88㎡、建筑总面积为285㎡，层数为三层的砖混结构建筑办理建设工程规划许可证，许可证编号为北银建地字135。2020年4月28日，北海市银海区银滩镇咸田村民委员会出具《证明》载明：兹证明《北海市建设用地许可证》证号：北银土（九五标建）字第053号、《中华人民共和国建设用地规划许可证》证明号：北银建地字编号135，所建的房屋位于我村辖区北海市银海区银滩镇咸田村委西边村62号房屋用地范围内。 再查明：诉讼过程中，经双方当事人确认，涉案房屋用于经营旅馆，孙益力已向林炳盛支付租金至2020年5月4日，但至今尚未取得《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》等证件。 本院意见综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.原告（反诉被告）孙益力与被告（反诉原告）林炳盛签订的《楼房租赁合同》效力如何；2.如《楼房租赁合同》无效，被告林炳盛应否向原告孙益力退还租金、押金，支付资金占费并赔偿经济损失；3.如《楼房租赁合同》有效，应否解除，反诉被告孙益力应否向反诉原告林炳盛支付违约金且反诉原告林炳盛无需向反诉被告孙益力退还押金。本院认为，第一，涉案用以租赁的房屋是林炳盛的父亲林和作为权利人报批建设的，虽然未办理规范的《建设工程规划许可证》，但已于1995年经北海市银海区城乡建设委员会审批确认同意办理该证件并将房屋建成使用，而由孙益力与林炳盛签订的《楼房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，孙益力明知涉案用以租赁的房屋之真正权利人但不持异议且实际接收并使用，故本案双方当事人签订的《楼房租赁合同》并未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方应依法履约。第二，经双方当事人确认，案涉房屋用于从事旅馆业的客栈经营，目前尚未取得《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》等证件。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，旅馆作为公众聚集场所，应当在开业前向当地公安消防机构申报消防安全检查，但上述法律规定作为管理性的规范，用以开设旅馆的场所是否取得《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》均不是认定案涉租赁合同效力的必要条件。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”规定，由于未办理上述证件的原因导致租赁房屋无法按照约定的用途使用，承租人孙益力可以请求解除合同。本案中，孙益力于2020年2月11日向林炳盛邮寄了《解除通知书》，向林炳盛明确了其请求解除合同的意思表示，该意思表示已经到达林炳盛，且林炳盛未持异议并在诉讼过程中请求解除合同，故本院确认案涉《楼房租赁合同》已于2020年2月12日解除。鉴于导致合同无法继续履行的原因是未能办理涉案租赁房屋的《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》，而双方当事人均为办理该两项证件的法定义务人，即双方当事人对于合同无法继续履行均负有一定的责任，故林炳盛应向孙益力返还案涉租赁合同的押金6万元及自2020年2月14日起至2020年5月4日止的租金26600元（即12万元/年÷12个月×2.66个月），并支付占用资金期间的利息[即以(6万元+26600元）为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2020年2月14日起计至清偿之日止]。对于孙益力主张的3万元损失，由于没有提交证据予以证实其所主张的律师代理费与本案存在关联，以及其因案涉《楼房租赁合同》无法履行导致了实际损失的存在，故对其该项主张，本院不予支持。第三，鉴于孙益力提出解除合同的原因是由于涉案租赁房屋无法办理《旅馆业特种行业许可证》《公共场所消防安全合格证》，而林炳盛作为出租房对此负有一定的责任，故林炳盛反诉所提出关于不予退还押金、请求孙益力承担违约责任的请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 判决主文一、确认原告（反诉被告）孙益力与被告（反诉原告）林炳盛于2019年6月5日签订的《楼房租赁合同》合法有效，已于2020年2月12日依法解除； 二、被告林炳盛应向原告孙益力退还押金6万元、租金26600元并支付资金占用利息[利息计算标准：以86600元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2020年2月14日起计至清偿之日止]； 三、驳回原告孙益力的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告林炳盛的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《中华人民共和国消防法》第十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 诉讼费本案本诉案件受理费1352元、反诉案件受理费650元，合计2002元，由原告孙益力负担419元，被告（反诉原告）林炳盛负担1583元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 陈邕凌 二〇二〇年六月八日 法官助理 林佳云 书 记 员 张维颖 附：本判决书引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.《中华人民共和国消防法》 第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。 消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。 3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持： （一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的； （二）租赁房屋权属有争议的； （三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 5.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。