贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0602民初800号原告：马华蓉，女，1982年4月2日出生，苗族，住贵州省铜仁市碧江区。原告：曾晓斌，男，1976年11月22日出生，汉族，住贵州省铜仁市碧江区。两原告共同委托诉讼代理人：杨畅，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：沈盛勇，贵州锦江河律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：贵州纵横房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区东太大道（1号东太商城写字楼四层）。法定代表人：姜明柱。委托诉讼代理人：冯渝安，贵州驰铭律师事务所律师，授权范围为特别授权。原告马华蓉、曾晓斌与被告贵州纵横房地产开发有限责任公司（以下简称纵横房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告曾晓斌及原告马华蓉、曾晓斌的委托诉讼代理人杨畅、被告纵横房开公司的委托诉讼代理人冯渝安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马华蓉、曾晓斌向本院提出诉讼请求：1．判令被告交付办理东太·凯旋春天小区第1.2幢2层1号房转移登记的有关文书（不动产登记申请表、不动产权证书、房开商纳税证明、完税凭证）；2．判令被告支付因未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书而产生的违约金1,599,239元（暂计自2013年5月1日起至2013年6月29日，逾期60天，按已付价款的5%的标准支付违约金，2,956,080元×0.05=147,804元，2013年6月30日至2020年3月20日止，共逾期2455天，按已交付房价款每日万分之二的标准支付违约金，2,956,080元×0.0002×2455=1,451,435元，合计：1,599,239元）；3．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻，于2012年9月30日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买由被告开发的东太凯旋春天小区第1.2幢2层1号房，建筑面积739.02平方米，该商品房单价每平方米4,574.13元，总价2,956,080元。付款方式原定以贷款方式进行，后经双方协商口头约定，改由原告分数次自筹资金付清房款。自2012年3月15日至2014年6月11日，原告分十次付清了房款。上述《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：“出卖人承诺于2013年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”该条款第（二）项约定：“1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5%承担违约责任；”该条款第（2）分项同时约定：“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款6%的违约金。”原告已按约定于2014年6月11日付清房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约。原告曾多次催促被告交付办理商品房转移登记的有关文书，但其始终未履行义务。因双方在上述《商品房买卖合同》中约定的“按日向买受人支付已交付房价款6%的违约金”，但原告认为过高，现酌减为按已交付房价款每日万分之二的标准向被告主张违约60日之后的违约金。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。审理中，原告因被告纵横房开公司向其交付了购房发票原件、税收缴款书复印件、不动产登记申请表，故自愿撤回其第一项诉讼请求中的交付不动产登记申请表、完税凭证、房开商纳税证明部分的诉讼请求，保留要求被告交付不动产权证（初始登记证即大证）的诉讼请求。被告将案涉房屋交付给原告的时间为2014年6月25日左右，2014年6月28日，二原告将案涉房屋出租给铜仁市碧江区艺童幼儿园，该幼儿园一直承租案涉房屋至今。被告纵横房开公司辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定的被告未能在2013年4月30日前为原告办理商品房转移登记文书，需承担的违约责任分为以下两种情况：第一种情况是逾期60天内的违约责任。即被告自2013年5月1日起至2013年6月29日内，被告给原告办理商品房转移登记文书的，被告按原告当时已付房价款的5%承担违约金。第二种情况是逾期90天后的违约责任。即被告自2013年5月1日起超90天之后，被告仍不能给原告办理商品房转移登记文书的，原告有权退房，被告应自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。本案中，被告属于第二种违约情形，即自2013年5月1日起超90天（2013年7月30日）之后仍不能给原告办理商品房转移登记文书。故，原告诉请被告承担逾期60日内情形下的违约责任，显然不成立。同时，被告在第二种违约情形下，只有原告向被告主张退房时，被告才须向原告按银行同期贷款利率支付利息。但至今原告未向被告主张退房，因此，原告的诉请既无事实依据，也无法律依据。关于原告诉请的房屋转移登记文书，2020年12月31日前被告可以将办理房屋转移登记的文书的予以交付，进入办证程序，但是究竟多久能办好产权证书取决于行政部门。目前案涉房屋整栋楼的初始登记（大证）及分户规划审批尚未取得，都是在2020年年底才能一起办理。审理中，原告自称其第一项诉讼请求中的交付不动产权证是指交付案涉房屋的初始登记证（即大证）的复印件，被告对原告的该陈述表示没有理解上的歧义，被告也认为该诉讼请求中的不动产权证系案涉房屋的初始登记证（即大证）的复印件，并表示被告尚未办得案涉房屋的初始登记证（即大证）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马华蓉、曾晓斌系夫妻关系。二原告于2012年9月30日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定二原告购买由被告开发的位于铜仁市，建筑面积739.02平方米，套内建筑面积为646.26平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4574.13元，总价2956080元。付款方式以贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款1478080元，余款1478000元以银行按揭贷款支付。出卖人应在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。另约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于2013年4月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照约定处理：1．约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的5%承担违约责任；2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款6%的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还对其他不可抗力、争议解决方式等进行了约定。上述合同签订后，因案涉房屋未能如约办理银行按揭贷款，原告分别于2012年3月15日、2012年4月19日、2012年7月4日、2012年8月27日、2013年4月9日、2013年12月27日、2014年1月11日、2014年5月7日、2014年6月10日、2014年6月11日向被告支付了100,000元、378,080元、100,000元、150,000元、300,000元、200,000元、250,000元、400,000元、500,000元、578,000元，合计2,956,080元，向被告付清了案涉总房款。另查明：铜仁市城乡规划局于2018年1月30日向纵横房开公司送达了责令（限期）改正违法行为通知书（铜市规改字［2018］第004号），载明：“贵州纵横房地产开发有限公司经查，你（单位）于2017年12月29日，在碧江区凯旋春天1、2、3、4号楼未按规划建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你（单位）按已办的《建设项目工程规划许可证》立即整改，在2018年2月12日前改正上述违法行为，并于2018年2月12日前将整改情况报我局。逾期不到或者继续上述违法行为的，本机关将依法从重处罚。”。案涉位于铜仁市凯旋春天1.2幢2层1号房屋所处楼栋至今未办理房屋初始登记。还查明，被告纵横房开公司于2014年6月份将案涉房屋交付原告后，原告马华蓉、曾晓斌于2014年6月28日将案涉房屋对外出租收益至今。上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的证据在卷佐证，足以认定。本院认为，二原告与被告于2012年9月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。二原告已经按照案涉合同约定向被告付清了房款，被告理应按照合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但鉴于案涉房屋的不动产权证（初始登记证即大证）尚未办理，二原告要求被告交付案涉房屋的不动产权证（初始登记证）复印件的条件尚不具备。故，对原告要求被告交付案涉房屋的不动产权证（初始登记证）复印件的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告办理完毕案涉房屋的不动产权证（初始登记证）后再行主张该权利。关于原告主张被告未按约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书而产生的违约金的问题。原、被告在合同中约定被告应当于2013年4月30日前将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付给原告。因被告至今未取得案涉房屋所有权初始登记，从而使原告不能申请该房屋所有权的转移登记，待该房屋所有权具备转移登记条件后，被告应及时向二原告履行告知义务，以便原告申请房屋所有权的转移登记。庭审中，被告抗辩原告主张的逾期未交付办理商品房转移登记违约金的诉讼请求已经超过了诉讼时效。对此，本院认为，所谓诉讼时效，是指权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定……。”，原、被告双方约定被告应于2013年4月30日前将办理房产登记的相关文书交付原告，其违约行为一直延续至今。结合原、被告双方约定的违约金是按日计算，且原告未举证证明2020年4月3日前其诉讼时效具有中断、中止的情形。因此，原告主张逾期交付办证相关文书的诉讼时效期间应为2020年4月3日之前的3年之内（即：2017年4月4日至2020年4月3日），而在2017年4月3日之前的违约金已超过诉讼时效。综上，对原告主张的2013年5月1日至2020年3月20日止的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，本院仅支持2017年4月4日至2020年3月20日期间的违约金，而2013年5月1日至2017年4月3日期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法应不予支持。结合本案查明事实，案涉房屋于2014年6月份已经由被告交付二原告，并由二原告对外出租收益至今，双方签订《商品房买卖合同》的主要目的已基本实现，被告未按合同约定向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书的行为并未给二原告造成多大的实际损失，且办理商品房转移登记的有关文书并非房开商一己之力可以完成，涉及多方面的因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，当事人约定的违约金过高的，人民法院应当综合案情对违约金进行衡量、调整。本案中，原告主张被告赔偿未按约定交付办理商品房转移登记的有关文书而产生的违约金1,599,239元显属过高，被告亦提出违约金过高之抗辩，故，原告主张的违约金应予调整。鉴于被告在案涉房屋的楼栋建设的施工过程中确有违反规划的行为并被行政执法部门责令整改，结合被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的事实，本院酌情支持由被告赔偿二原告自2017年4月4日起至2020年3月20日止因未按约定交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金4,000元，超出部分，本院不予支持。关于被告抗辩原告未主张退房，被告不应承担违约金的问题。本院认为，虽然案涉《商品房买卖合同》约定“……2．约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款6%的违约金。”但该约定并未明确排除第（2）项即“买受人不退房的，出卖人……的违约金”对原、被告双方的法律约束力，故，被告抗辩原告未主张退房，被告不应承担违约金的观点不成立，本院不予采纳。综上所述，本院支持由被告纵横房开公司赔偿原告因未按约交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4,000元，超出部分，本院不予支持。原告要求被告交付案涉房屋的不动产权证（初始登记证）的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告办理完毕案涉房屋的不动产权证（即初始登记证）后再行主张该权利。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州纵横房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告马华蓉、曾晓斌自2017年4月4日起至2020年3月20日止因未按约交付办理商品房转移登记有关文书的违约金4,000元；二、驳回原告马华蓉、曾晓斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,194元，已减半收取计9,597元，由原告马华蓉、曾晓斌共同负担9,547元，被告贵州纵横房地产开发有限责任公司负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  田永新二〇二〇年六月十六日法官助理龙仲夏书记员章靖宜