江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020）苏0282民初1654号原告：邓士飞，男，1995年2月7日生，汉族，户籍地安徽省涡阳县。现住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：万菁，江苏幕傅律师事务所律师。被告：李菊，女，1965年10月2日生，汉族，户籍地江苏省张家港市。现住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：葛国柱，张家港市杨舍法律服务所法律工作者。被告：郑金兰，女，1981年9月25日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：朱小平，江苏景明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽君，宜兴市宜城法律服务所法律工作者。原告邓士飞与被告李菊、被告郑金兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序。被告李菊在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告李菊对本案管辖权提出的异议。本院于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告邓士飞及其委托诉讼代理人万菁、被告李菊及其委托诉讼代理人葛国柱、被告郑金兰的委托诉讼代理人朱小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓士飞向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告解除原、被告于2019年10月10日签订的《房产买卖协议》；2.请求法院判令被告返还房屋定金20000元；3.请求法院判令被告承担违约金50000元；4.请求法院判令被告根据协议约定支付律师代理费25000元。5.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，1.请求法院判令被告解除原、被告于2019年10月10日签订的《房产买卖协议》；2.请求法院判令被告双倍返还房屋定金40000元；3.请求法院判令被告根据协议约定支付律师代理费25000元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：李菊是宜城街道南仓新村7幢502室房屋的产权所有人，李菊委托郑金兰将其所有的房屋对外出售。2019年10月10日，邓士飞与郑金兰签订房产买卖协议，约定李菊以上所涉房屋出售给邓士飞，房屋总价为460000元。邓士飞于合同签订当天支付定金20000元，郑金兰出具收条。2019年10月14日，邓士飞和李菊到银行签合同准备办理房屋贷款。同年10月30日银行通知预审通过，于是邓士飞要求李菊配合去办理相关备案、过户手续时，多次被拒绝拖延。李菊以短信形式明确表示不再继续履行合同。李菊辩称：1.李菊与邓士飞未签订房屋买卖协议，双方不存在房屋买卖关系。2.李菊虽授权郑金兰卖房，但未授权郑金兰签订房屋买卖合同与收取定金及房款。郑金兰与邓士飞签订的房屋买卖协议超越代理权限，事后李菊也未追认，房屋买卖协议无效。李菊无需承担违约责任，即使邓士飞存在损失，也应由超越代理权限的郑金兰承担。3.邓士飞提供的房屋买卖协议未成立生效，该协议是邓士飞为了银行贷款备案郑金兰虚拟的。因为邓士飞有失信记录，害怕贷不到款，先用该合同备案后再签正式合同。2019年10月15日，郑金兰通知李菊至宜兴中国银行配合邓士飞办理贷款，邓士飞未到场。李菊多次要求郑金兰叫邓士飞与其签订合同，但郑金兰未同意。郑金兰说给一星期时间，若贷款批准后再签合同，一星期批不到贷款不再购买房屋。李菊未收到郑金兰与邓士飞任何消息，故买卖关系不成立。4.李菊与邓士飞没有约定承担律师费，故李菊不应承担律师费。本案诉讼标的90000元，25000元律师代理费不符合收费标准，属违法收费，应予驳回。综上，要求驳回邓士飞的诉讼请求。郑金兰辩称：郑金兰受李菊委托为李菊出售房屋，郑金兰与李菊系委托关系，郑金兰不应直接承担法律责任。本院经审理认定事实如下：2019年9月1日起，李菊与郑金兰进行微信聊天，李菊要求郑金兰帮其销售宜城街道南仓新村7幢502室房屋。李菊发给郑金兰的微信上介绍了该房屋的面积、房内装饰、房产证领证时间、房屋钥匙存放人员（戴阿姨）、房屋价款等事宜。2019年9月26日，李菊发微信给郑金兰要求房屋净价450000元，争取在国庆节前卖了。郑金兰语音回复李菊意思可以主推并由李菊给郑金兰固定奖金10000元，奖金可以放在房价里，房价卖高的话奖金可以多给。李菊表示同意郑金兰的想法并同意微信为证。同日，李菊将房产证及屋内拍照后传给郑金兰。2019年10月10日，李菊与郑金兰微信联系，李菊将涉案房屋的房产证、李菊的身份证、委托书（该委托书载明委托郑金兰卖宜兴市南仓新村7幢502室63.9平方，不动产证不满2年产权人李菊。2019年10月10号）发给郑金兰。郑金兰将宜兴市房产买卖协议（该协议载明：甲方（原产权人）李菊身份证3205821965××××××××代理人郑金兰身份证×××2866乙方（购买人）邓士飞身份证3412231995××××××××一、甲方自愿将坐落于本市宜城街道南仓新村7幢502室的房产（不动产权证号0017449）出售给乙方。出售房屋状况如下幢号7房号502总层数5所在层数5建筑面积63.9㎡。甲方就出售房屋的质量及房屋状况以乙方看房时见到的现状为准，附属设施和使用等情况说明如下：固定装修，床加垫1张，餐桌（6把椅子）1套，煤气灶1只，油烟机1只，燃气热水器1只。二、乙方自愿购买上述房屋，双方商定房屋成交总价为460000元（肆拾陆万元正）。具体付款方式于2019年10月10日付定金贰万元正，具体付款方式于2019年10月10日付定金贰万元正，于2019年10月20日之前准备拾捌万办理备案贷款手续，剩余房款于办理过户时付清。具体付款方式以收条为准。总房款不变。备注如乙方因信用问题不能贷甲方将定金原数退还乙方，该合同作废。…六、甲乙双达成协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在当日将乙方已付购房款返还给乙方，但乙方应同时支付违约金伍万元给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在当日将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金伍万元给乙方。…九、其它约定事项：⑴甲方无条件配合乙方办理贷款备案、过户手续。⑵交房时甲方结清该房水、电、物业、煤气费并将水电气卡交由乙方。⑶过户时所产生的费用由乙方承担。⑷中介费由乙方支付。…十二、…如甲乙任何一方违约，剩余中介费有定金中扣除，并且违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。）微信发给李菊，同时叫李菊看下，有什么要添加的？同时郑金兰又把收邓士飞定金20000元的收条微信发给李菊。李菊看后回郑金兰好。2019年10月15日，郑金兰陪同李菊至中国银行东氿支行办理贷款预审手续。此后，李菊与郑金兰微信联系询问贷款是否批准事宜。2019年10月28日，李菊微信告知郑金兰其他中介打李菊女儿电话别人全款购买涉案房屋。2019年11月4日，李菊微信告知郑金兰要买主买其他人的房屋。2019年11月5日起至2019年11月8日，郑金兰多次微信联系李菊，李菊均未回复。郑金兰收取邓士飞房屋定金20000元尚未给李菊。郑金兰至微信联系中的戴阿姨处拿取上述涉案房产钥匙。上述事实，双方均无异议，本院予以确认。审理中，李菊陈述，其已将涉案房屋于2019年11月6日卖给他人。审理中，邓士飞陈述，中国银行东氿支行于10月30日通知贷款预审通过，可以办理房屋贷款手续，原告通知中介要求与被告一起去办理贷款手续，原告自己打电话给被告李菊，发现李菊电话号码已经被注销，所以最终贷款手续没有办成。本案争议的焦点：1.李菊与郑金兰之间委托卖房关系是否成立？2.郑金兰与邓士飞签订的房屋买卖协议是否生效？3.郑金兰的代理行为是否超越代理权限？4.郑金兰是否应承担责任？本院认为，李菊与郑金兰微信联系中，李菊明确向郑金兰出具卖涉案房产委托书、涉案房屋房产证、李菊身份证及郑金兰将房屋出卖协议及定金收条用微信发给李菊征求李菊意见，李菊作出肯定回答，李菊的一系列行为表明其授权郑金兰出卖涉案房屋并收取定金，李菊与郑金兰之间委托关系成立。郑金兰经李菊授权，其与邓士飞签订的涉案房屋买卖协议符合合同法合同生效要件，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。郑金兰在李菊授权范围内签订涉案房屋买卖协议未超越代理权限，涉案房屋买卖协议对李菊发生效力。李菊应对涉案房屋买卖协议履行与否享有权利并承担义务，郑金兰不应承担责任。郑金兰收取邓士飞买房定金20000元尚未交付李菊，李菊可以按双方委托关系另行主张权利。关于律师费李菊应否承担？律师费25000元是否合理？本院认为，涉案房屋买卖协议明确约定违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失，李菊在本案中未履行房屋买卖协议属违约方，李菊应承担律师费。律师收费应按江苏省物价局、江苏省司法厅苏价费（2017）113号规定收取，本案立案标的额为460000元，律师费按25000元收取，符合规定。综上，本院认为，原告邓士飞与被告李菊之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思的一致表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按照合同严格履行各自义务。李菊已将涉案房屋于2019年11月6日出卖给他人，李菊的违约行为致使不能实现合同目的。造成本案纠纷的原因系李菊未按合同履行所致，责任在李菊。原告邓士飞要求解除邓士飞与李菊于2019年10月10日签订的《房产买卖协议》、要求李菊双倍返还房屋定金40000元并承担律师代理费25000元的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。其对郑金兰的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除邓士飞与李菊于2019年10月10日签订的房产买卖协议。二、李菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付邓士飞双倍定金款40000元。三、李菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付邓士飞律师费25000元。四、驳回原告邓士飞的其他诉讼请求。如李菊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4100元，由李菊负担。李菊负担部分已由邓士飞垫付，李菊于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给邓士飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  周月春二〇二〇年六月八日书记员  马 青本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。