云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2375号原告：杜加贵，男，汉族，1987年3月23日出生，住云南省楚雄彝族自治州楚雄市。委托诉讼代理人：金永泉、白桦（实习），系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南凯华房地产有限公司。住所地云南省昆明市盘龙区北辰财富中心商住楼A幢2301号。法定代表人：王正军，公司总经理。委托诉讼代理人：瞿永山、沈静，系该公司员工，特别授权代理。被告：俊发集团有限公司。住所地云南省昆明市盘龙区北京路987号俊发中心23楼。法定代表人：王振宇，公司总经理。委托诉讼代理人：李晶晶，系该公司员工，特别授权代理。原告杜加贵与被告云南凯华房地产有限公司（以下简称：凯华公司）、俊发集团有限公司（以下简称：俊发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日、2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告杜加贵的委托诉讼代理人金永泉、白桦，被告凯华公司的委托诉讼代理人瞿永山、沈静，被告俊发公司的委托诉讼代理人李晶晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2016年7月19日至2019年2月21日期间共947天的逾期办理房屋产权证的违约金742354元×6%÷365天×947天＝115563.16元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月29日，原告与被告凯华公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买由被告凯华公司开发建设的位于昆明市盘龙区，总价款为742354元，被告凯华公司应于2015年6月30日前将验收合格、符合约定的商品房交付给原告。同时还约定在原告交清全部购房款和代收费、交接房手续办理完毕后的240个工作日内完成房屋产权证的办理工作。2015年7月30日，原告与被告凯华公司办理完成房屋交接手续，依照约定，被告凯华公司应于2016年7月19日前办理房屋产权证，但被告凯华公司未如期完成产权证的办理工作。经原告多次催促，被告凯华公司于2017年8月20日出具《关于盛唐城项目Ｆ1地块业主诉求问题的回复》书面承诺，该承诺书记载“关于不动产权证，我公司承诺在2017年10月10日前完成相关验收的基础上，准时在业主代表监督、陪同下将全部业主办证所需资料上交昆明市不动产登记中心。”但直至2019年2月21日，被告凯华公司才将办理完成的房屋产权证发放给原告。原告认为，被告逾期办理房屋产权证的行为，已远远超过合同约定的办理时限，根据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，被告应对逾期办理房屋产权证承担违约责任。被告凯华公司作为被告俊发公司出资设立的一人（法人）独资公司，根据《中华人民共和国公司法》的规定，被告俊发公司应对被告凯华公司的债务承担连带责任。现特向法院起诉以维护原告的合法权益。被告凯华公司辩称：1、因案涉盛唐城F1地块存在无法办理产权证的不可抗力因素，故逾期办证责任不应由其公司直接承担；2、原告对逾期办证违约金的计算标准未说明依据，故不予认可；3、逾期办理产权证并没有给原告造成相应损失，原告主张的违约金金额过高。被告俊发公司辩称：根据《公司法》第三条规定，有限责任公司的股东仅以其认缴的出资额为限，对公司承担责任。虽然被告凯华公司系其公司出资设立的一人（法人）独资公司，但两公司属于独立的民事主体，独立承担民事责任，原告主张其公司为被告凯华公司承担连带责任没有事实和法律依据，原告也并未举证证明两公司之间存在财产混同的情况，请求驳回原告的诉请。原告及被告凯华公司、俊发公司围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《关于盛唐城项目F1地块业主诉求问题的回复》，两被告质证不认可，本院认为该证据系复印件，不符合证据的形式要件，故不予采信；2、对被告凯华公司提交的《国防光缆线路安全保护告知书》、《关于俊发盛唐城待建垃圾转运站的回函》、2013年5月《F1地块总平面布置图》、2017年10月《波罗村项目F1地块总平面布置图》、《关于盛唐城管F1地块垃圾中转站建设的意见》、《关于盛唐城F1地块军用光缆位置的情况说明》、盛唐城F1地块建设工程《竣工验收备案证明书》，原告质证不认可，本院认为被告凯华公司持有上述证据的原件，原告未提交反驳证据证实上述证据内容虚假，故本院予以采信；3、对被告凯华公司补充提交的2018年1月6日盛唐城F1地块物业服务中心工作人员在微信朋友圈发布的提示业主提交办证资料的通知、《关于办理盛唐城F1地块24、25、26、27、29、30、31、32、33栋不动产登记的公告》、《俊发“心行动”——修建活动室》、承诺书及昆明市不动产登记办事指南，原告质证不认可，本院认为昆明市不动产登记办事指南系复印件，不符合证据的形式要件，故不予采信；其余证据系被告凯华公司单方提交，真实性无法核实，不能证明其向原告尽到了告知义务，故不予采信；4、对被告俊发公司提交的《2019年审计报告（俊发集团有限公司）》，原告质证不认可，本院认为该证据与本案无关联性，故不予评判。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2013年10月29日，被告凯华公司（甲方）与原告（乙方）签订《商品房购销合同》及补充协议，约定：原告购买被告凯华公司开发的位于昆明市盘龙区房屋，房屋参考套内建筑面积为74.82平方米，合同总价款742354元，原告于2013年10月29日首期支付购房总价款的60.94%即452354元，其余价款290000元向中国建设银行云南省分行贷款支付；被告凯华公司应于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告。双方对于产权登记的约定为：原告在达到以下条件后，被告凯华公司在240个工作日内协助原告将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、原告向被告凯华公司交清全部房款及相关代收费用；2、原告与被告凯华公司交接房手续办理完毕；3、原告填写办理房屋所有权证申请书，并签署授权委托书给被告凯华公司；4、原告向被告凯华公司交付办理房屋所有权证的必要资料。若原告未满足以上任何条件，均视为原告自动放弃被告凯华公司协助原告办理产权登记的权利，产权登记由原告自行办理，被告凯华公司提供办理产权登记需要其出具的资料；合同及补充协议还对其它事项进行了约定。2015年7月30日，原告与被告凯华公司办理交接房手续并签订《盛唐城项目业主入住结算单》。被告凯华公司分别于2013年10月27日、2013年10月29日向原告出具收据，载明收到原告定金30000元、房款422354元，合计首付款452354元。2013年11月14日，原告通过公积金贷款290000元。2019年2月21日，原告取得涉案房屋不动产权证书。现原告以被告逾期办理房产证为由，诉至本院并有如上诉请。另查明：1、被告凯华公司系于2008年4月29日登记成立的有限责任公司，被告俊发公司持有该公司100%股份；2、盛唐城项目F1地块原配建垃圾转运站位置地下存在军用光缆，经昆明市规划局批准，2017年10月盛唐城F1地块调整总平面布置图，移动配建垃圾转运站位置，以避开地下军用光缆，2018年10月18日盛唐城F1地块通过建设工程竣工验收备案。2018年11月20日，被告凯华公司向昆明市不动产登记中心递交《不动产权籍调查表》，2019年1月16日通过登记机关审核。2019年1月21日，昆明市不动产登记中心出具《不动产登记受理通知书》。本院认为，原告与被告凯华公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房购销合同》及补充协议，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。根据原告提交的《盛唐城项目业主入住结算单》，原告与被告凯华公司已于2015年7月30日办理了房屋交接手续，原告于2019年2月21日才取得涉案房产不动产权证书的事实清楚，被告凯华公司辩称案涉盛唐城F1地块存在无法办理产权证的不可抗力因素，本院认为，根据被告凯华公司提交的证据，可以证明因盛唐城项目F1地块原配建垃圾转运站位置地下存在军用光缆，经昆明市规划局批准，盛唐城F1地块调整总平面布置图，移动配建垃圾转运站位置，至2018年10月18日盛唐城F1地块才通过建设工程竣工验收备案，因此导致原告房屋不动产权证书延期办理。上述因素非被告凯华公司能够控制以及该公司意志能够排除，被告凯华公司主观上不存在疏忽或者过失，且在具备办证条件后尽快协助原告领取了不动产权属证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，本案中，被告凯华公司逾期办证确因不可归责于其自身的原因，故对原告要求被告凯华公司和被告俊发公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杜加贵的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取人民币1305元由原告杜加贵负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 员 张萍二〇二〇年六月十八日书记员代 芷菁