濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初73号原告：孙换瑞，女，1980年10月7日出生，住河南省清丰县。委托代理人：韩晓蕾，河南忠义律师事务所律师。被告：河南万佳置业有限公司，住所地濮阳市京开大道北段371号。统一社会信用代码91410900558327408Y。法定代表人：于建彬，该公司总经理。被告：王建习，男，汉族，1973年8月5日出生，住濮阳市华龙区。以上二被告共同委托诉讼代理人：黄凯，河南启点律师事务所律师。被告：聂相军，男，汉族，1974年6月23日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：吴瑞红，濮阳市华龙区人民法律服务所法律工作者。原告孙换瑞与被告河南万佳置业有限公司（以下简称万佳置业）、王建习房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告万佳置业向本院申请追加聂相军做为被告参加本案诉讼，本院予以准许。原告孙换瑞的委托代理人韩晓蕾，被告万佳置业、王建习的委托代理人黄凯，被告聂相军的委托代理人吴瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙换瑞向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告万佳置业的房屋买卖合同；二、判令被告万佳置业、王建习返还原告人民币15万元及占用该款项期间的利息（自2018年8月29日起至15万元全部付清之日，按照月息2分标准计算）；三、判令被告万佳置业、王建习支付占用原告26万元款项期间的利息5.2万元（以26万元为基数自2018年8月29日起至2019年6月27日止，按照月息年2分标准计算）；四、被告万佳置业、王建习承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年8月18日原告与被告万佳置业签订房屋买卖合同时初步约定原告以42.9万元价款购买其开发、建设的位于濮阳市××中××安置小区××楼××单元××东××房屋××套，待原告实际付款时经双方协商，被告承诺给予优惠，双方最终确定以41万元成交，之后原告通过转账、现金等方式经被告王建习之手向被告万佳置业支付了相应款项41万元，被告累计收到上述款项后，向原告出具了收据。2019年春节后，3、4月份被告向原告交付了涉案房产，交付了房屋钥匙后多次督促原告尽快装修，原告便开始着手对涉案房产进行装修，原告加装了电线的线路后，被告突然以涉案房产系安置房不让买卖为由，阻止原告进行装修，不仅如此还直接更换了涉案房产的门锁，强行收回了涉案房产，并将房屋出卖给了其他人，原告见状只得要求被告退还房款，截止2019年6月底被告仅退还了其中的26万元，下欠的15万元被告总以各种理由推脱，至今未予退还。被告收取原告房款并向原告交付房屋后，又强行收回卖给了他人的行为给原告造成了极大的经济损失，原告多次与被告协商无果，依法向法院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告万佳置业、王建习共同答辩称，一、被告河南万佳置业有限公司已经退清原告缴纳给被告的购房款，原告将被告河南万佳置业有限公司作为本案被告于法无据，恳请法院驳回原告对被告河南万佳置业有限公司的诉讼请求。被告河南万佳置业有限公司曾与濮阳市南里商村达成合作，由河南万佳置业有限公司开发建设位于濮阳市南里商村御龙湾安置小区的一期、二期工程，后御龙湾安置小区更名为现在的顺和小区。合作初期，双方同意由河南万佳置业有限公司对御龙湾安置小区房屋进行出售，工程款由河南万佳置业有限公司与其分包建筑商进行结算。二期完工后，濮阳市南里商以安置房不能出售为由，导致河南万佳置业有限公司无法出售二期其建设的房屋，建好的房屋由濮阳市南里商村出面直接进行安置，被告河南万佳置业有限公司并不想收回房屋，也没有强行更换钥匙，这都是濮阳市南里商村负责人的行为。本案一个重要事实，一期工程款由濮阳市南里商村直接跟河南万佳置业有限公司原合作的分包建筑商结算。聂相军原是河南万佳置业有限公司分包的分包建筑商，一期工程款结算，由河南万佳置业有限公司与其结算，现已结清。原御龙湾安置小区3、4、5、6号楼属于二期工程，其中4号楼及6号楼由聂相军承建。因为二期工程施工建设在前，也就是说濮阳市南里商村禁止河南万佳置业有限公司出售二期房屋前，河南万佳置业有限公司还是需要支付聂相军4号楼及6号楼施工的工程款。所以本案案涉房屋系被告河南万佳置业有限公司与聂相军都同意拿房抵一部分工程款来进行交易，因聂相军要不了这么多房子，所以聂相军让他的债权人就是原告孙换瑞来买4号楼的房子。关于付款方式，原告仅交款26万元，万佳公司按照购合同开具收据条，但余款没有人交付，而且收据明确约定了以转账为准。签订合同后，因濮阳市南里商以安置房不能出售为由，河南万佳置业有限公司无法再卖房，更重要的是二期4号楼及6号楼所有的建设工程款结算，聂相军都是直接与濮阳市南里商村进行结算的，未经过河南万佳置业有限公司，因此二期工程河南万佳置业有限公司也不能与聂相军抵账。二期工程4号楼及6号楼，濮阳市南里商村向聂相军支付工程远超100多万。因案涉房屋无法出售，后来被告河南万佳置业有限公司与孙换瑞、聂相军等人达成合意，由被告河南万佳置业有限公司退还原告交过来的26万元，剩余款项由聂相军支付。退还26万时，原告也认可与河南万佳置业有限公司没有争议，故原告将被告河南万佳置业有限公司作为本案被告于法无据。二、被告河南万佳置业有限公司无需支付原告诉称的利息。安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。按《物权法》规定，房屋属于不动产，不动产产权以房地产管理部门登记备案为准，没有登记备案的，除法律特殊规定的情形外，不具有物权法上的产权效力。本案中，原、被告签订合同约定买卖的房屋系安置房，没有取得房权，不属于正常交易的商品房，故双方间签订的《房屋买卖合同》应当认定无效。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失：故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案案涉房屋被告没有出售给第三人，且房屋系安置房没有隐瞒，河南万佳置业有限公司仅需返还已付购房款就行，无需承担利息。三、根据合同的相对性及王建习的身份，被告王建习作为被告的主体不适格，请求法院驳回原告对被告王建习的诉讼请求。房屋开发、销售需要以法人为单位进行开发建设及现房销售，王建习作为自然人根本不可能开发房屋，王建习即使存在销售行为也是履行职务行为，与孙换瑞签订合同是被告河南万佳置业有限公司，收取房款并出具房款数据也是河南万佳置业有限公司，被告王建习不是上述买卖合同的义务人，不应承担返还责任。综上所述，原告将被告王建习作为被告起诉，主体不适格,原告将被告河南万佳置业有限公司作为被告于法无据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告聂相军辩称，被告在本案作为被告不是适格主体，应依法驳回被告万佳置业的追加诉请。被告万佳置业有限公司与原告孙换瑞之间的房屋买卖行为，被告聂相军不是合同相对方。对合同中约定权利义务内容不知情。原告主张的退还房款与被告聂相军没有关系。被告万佳置业公司作为出卖方在销售房屋过程中产生的违约行为很明确，违约主体与被告聂相军没有任何关系，应依法驳回对被告聂相军的诉请。其二，被告聂相军在万佳置业公司开发的房产中承接一部分建筑施工业务。被告万佳置业有限公司不能按时支付工程款，导致被告聂相军垫资和拖欠施工人员工资。被告万佳置业在销售房屋过程中，由被告引荐推销了房源。房款的收支都出具了凭证。被告万佳置业的收款在原告购买房屋交易现金过程中已经达成三方合意。被告聂相军与第一被告万佳置业、第二被告王建习与原告的债权债务发生转移，三方之间的原债权债务已经算清。依法抵消后形成了新的法律关系。在新的法律关系中。被告聂相军不是合同义务人，与本案没有任何牵连。综上所述，被告聂相军在本案中即不是合同义务人，又不是合同相对人，原告与被告万佳置业公司的交易房款事项有部分抵消债权债务的行为存在，也是被告万佳置业有限公司认可的债权转移行为，与本案的原告主张诉请没有关系。应依法驳回对被告的追加诉请。经审理查明，2018年8月18日，万佳置业（甲方、出售方）与孙换瑞（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容：甲、乙双方就濮阳市五一路中段御龙湾安置小区房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守：一、甲方自愿将御龙湾安置小区4号楼2单元5层东户，建筑面积约143平方米、合计人民币(大写)肆拾贰万玖仟元整，(小写)￥429000元。二、本合同签订时该房屋已具备交房条件，乙方一次性全额支付甲方购房款，交款后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并当场对房屋内外情况进行查验，查验后无异议双方共同签字确认房屋交付，双方合同履行完毕。三、本合同所确定的房屋为毛坯房，墙面、地面水泥沙浆抹平、安装入户防盗门、封闭阳台、安装白帜灯，水、电、暖、天燃气，暖气及天然气入户费用由乙方承担。四、本合同约定的房屋不具备办理房产证、土地证的条件，价款低于商品房市场价，甲方不负责办理土地证、房产证。乙方确认明知该事实，自愿购买，购买后不得以该事宜为由向甲方主张任何权利。五、本合同签订交付房屋后，乙方应当接受小区内的前期物业管理，按期缴纳各项物业费用。六、本合同一式两份，甲乙双方各持一份，自双方签字盖章后生效。2018年8月18日，万佳置业给孙换瑞出具购房款41万元的收据一份。2019年6月27日，万佳置业通过中国邮政储蓄银行转账退还孙换瑞房款26万元，孙换瑞出具收到条一份。本院认为，原告孙换瑞与被告万佳置业签订《房屋买卖合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。原告孙换瑞向被告万佳置业交纳了房款，被告万佳置业给原告孙换瑞出具了房款收据，但被告万佳置业未按照约定向原告孙换瑞交付房屋，被告万佳置业在原告孙换瑞的要求下，于2019年6月27日退还原告孙换瑞26万元房款，剩余房款15万元未退还。现原告孙换瑞诉请解除双方之间的《房屋买卖合同书》，退还剩余房款15万元及利息（自2018年8月29日起至15万元全部付清之日，按照月息2分标准计算）。被告万佳置业在2019年6月27日退还原告孙换瑞房款的行为，应视为解除双方之间《房屋买卖合同书》，根据相关法律规定，合同解除后应退还原告孙换瑞所交纳的全部房款，但被告万佳置业未将原告孙换瑞的房款全部退还，应向原告孙换瑞支付其占有剩余房款期间的利息。关于利息的计算标准和期间问题，原告孙换瑞与被告万佳置业之间签订的是房屋买卖合同，双方没有对不能交付房屋的违约责任进行约定，原告孙换瑞要求以月息2分计算占用房款期间的利息，没有法律依据，本院不予支持，但因被告万佳置业是企业，其占有原告孙换瑞的剩余房款，应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的规定，以剩余未退还的房款15万元为基数按年利率6%自2019年6月27日被告万佳置业退还原告孙换瑞26万房款之日起至剩余房款还清之日止，向原告孙换瑞支付利息损失，故原告孙换瑞要求解除双方合同、退还剩余15万元房款的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告孙换瑞要求的剩余15万元房款占用期间的利息损失，以本院确定的计算标准为计算依据进行计算。原告孙换瑞还要求被告万佳置业、王建习支付占用原告26万元款项期间的利息5.2万元（以26万元为基数自2018年8月29日起至2019年6月27日止，按照月息年2分标准计算），对此，本院认为，原告孙换瑞与被告万佳置业之间签订的是房屋买卖合同，在2019年6月27日被告万佳置业退还原告孙换瑞26万元房款，解除双方房屋买卖合同前，被告万佳置业对原告孙换瑞所交房款是合法占有，不应向原告孙换瑞支付占有期间的利息，故对原告孙换瑞的该项诉请，本院不予支持。关于原告孙换瑞要求被告王建习承担返还房款责任的问题。从原告孙换瑞提交的证据分析，与原告孙换瑞签订《房屋买卖合同书》的是被告万佳置业，收取其房款并出具房款收据的也是被告万佳置业，被告王建习不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，原告孙换瑞未提交其他证据证明被告王建习应就返还房款承担责任，故本院对原告孙换瑞要求被告王建习承担返还剩余房款责任的诉讼请求，不予支持。关于被告万佳置业辩称被告聂相军承担返还房款责任的问题。在原告孙换瑞支出的房款数额确定、被告万佳置业是《房屋买卖合同书》的合同义务人、被告万佳置业出具房款收据的情况下，被告聂相军不是上述《房屋买卖合同书》中合同义务的义务人，被告万佳置业也未能提供证据证明被告聂相军实际占有涉案房屋的房款，故本院对被告万佳置业要求被告聂相军承担返还剩余房款责任的答辩意见，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告孙换瑞与被告河南万佳置业有限公司于2018年8月18日签订的《房屋买卖合同书》。被告河南万佳置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告孙换瑞房款150000元及利息（以150000元为基数，按年利率6%计算，自2019年6月27日起至付清之日止）。驳回原告孙换瑞对被告王建习的诉讼请求。驳回原告孙换瑞的其他诉讼请求。案件受理费4330元，由原告孙换瑞负担1115元，由被告河南万佳置业有限公司负担3215元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长 李 慧人民陪审员 雷 冰人民陪审员 郭俊伟二〇二〇年六月八日书 记 员 李 扬