江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3172号原告：黄亚林，男，1973年6月4日出生，汉族，住南通市崇川区。原告：曹红，女，1970年12月13日出生，汉族，住南通市崇川区。两原告共同委托诉讼代理人：高友林、胡杰，江苏山水律师事务律师。被告：南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区永兴佳园83幢113室。法定代表人：严术新，总经理。委托诉讼代理人：钱桂芳，女，系该公司职工。原告黄亚林、曹红与被告南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹红及两原告共同委托诉讼代理人高友林、胡杰，被告茂发公司的委托诉讼代理人钱桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄亚林、曹红向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南通市港闸区永和大厦2幢924室房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金186532.59元（以905498元为基数，自2018年3月29日起至实际交房之日止，按日万分之五的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月27日签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的南通市港闸区永和大厦2幢924室房屋一套，总价款905498元，交房时间为2018年3月28日前。合同还就逾期交房违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未将房屋交付给原告，已构成违约，应承担逾期交房违约责任，故成讼，请求判令被告按日万分之五的标准支付逾期交房期间的违约金。茂发公司辩称，其与黄亚林、曹红之间存在商品房买卖合同关系及逾期交房是事实，但逾期交房系客观原因所致，并非被告主观故意；合同仅就逾期交房180内的违约责任及超过180天后原告享有解除权前提下的相关责任作出了约定，对于逾期超过180天后合同继续履行的违约责任并未作出约定，原告要求按已付房款万分之五/日的标准计算违约金无依据；对于逾期180日内的违约金，标准明显过高，同意参照银行贷款利息的双倍计算；对在类似案件中有关租金标准的评估结果不予认可，案涉房屋在毛坯状态下无法出租，即便进行装修之后亦如此，实际市场租金价格远低于评估价格，故不同意参照类案评估价格计算违约金或租金损失；案涉房屋于2019年4月具备了交房条件，被告亦已于2019年5月11日通知原告前来办理交房手续，但原告在收到通知后以逾期交房违约金补偿标准过低为由，拒绝办理交房手续，并非被告拒绝办理交房手续。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《商品房买卖合同（预售）》、发票、函、广告单，被告提供了建筑工程竣工验收备案表、EMS回单、交房通知等。本院根据案情需要调取了（苏通）金土地（2020）（房估）字第0695号《房地产估价报告》。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2017年6月27日，黄亚林、曹红（买受人）与茂发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由黄亚林、曹红购买茂发公司开发的南通市港闸区永和大厦2幢924号房屋（规划用途办公，预测建筑面积133.33平方米），合同总价905498元，出卖人应当在2018年3月28日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在交付日期届满前（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日180日内退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款。合同签订后，黄亚林、曹红支付了购房款。2019年4月26日，案涉房屋经茂发公司组织竣工验收合格，并于同月29日向相关单位申请备案。2019年5月11日，茂发公司向黄亚林、曹红发出了交房通知一份，通知黄亚林、曹红在接到通知后5日内进行交房结算。黄亚林、曹红于次日签收了该通知。嗣后，原告向被告发函要求办理交房手续、支付逾期交房违约金等费用。2019年11月21日，原、被告双方办理了房屋交接手续。另查明，案外人刁福泉因被告逾期交付南通市港闸区永和大厦2幢717室房屋（预测建筑面积79.11平方米）而诉至本院[案号为（2019）苏0611民初3183号]，要求被告支付逾期交房违约金。该案审理过程中，刁福泉就上述房屋2018年9月至2019年11月期间同地段同类房屋租金标准向本院申请评估，经江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司评估，上述房屋在上述期间毛坯状态租金为22000-23000元，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元。诉讼过程中，本院就逾期交房超过180日后的违约金计算问题与原告进行释明，原告先是就案涉房屋逾期交房期间同地段同类房屋租金标准向本院申请评估，后因其未交纳评估费而致评估未果，并在诉讼过程中表示不同意以刁福泉与茂发公司一案所涉房屋的租金损失作为参考，坚决要求按万分之五/日的标准计算；即便参照刁福泉与茂发公司一案所涉房屋的租金标准计算损失的亦应按最高额计算。本院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定被告逾期交房的时间？2.如何计算逾期交房180日内和超过180日外的违约金？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告已按约支付购房款，被告亦应按约交付房屋。被告在诉讼过程中已将房屋交付给了原告，故原告要求交付房屋的诉讼请求应予驳回。关于逾期交房的时间问题，被告曾在2019年5月11日通知原告在五日内办理交房手续，但原告在接到通知后因不同意被告的补偿方案而拒绝收房。判断原告拒收房屋是否合理的关键在于被告是否在合同约定之外附条件交房，被告自认在交房时因原告不同意其提出的补偿标准便拒绝收房，原告在拒绝被告提出的上述交房条件后即向被告发函要求交房，作为卖方的被告完全可以先交付房屋再就逾期交房违约金的问题进行处理，但其此后并未向原告表达先交房的意愿，可视为附条件交房，故应认定被告的交房时间为2019年11月21日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，茂发公司本应按照合同约定在2018年3月28日前交付房屋，但迟迟未交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期交付不超过180日的，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，茂发公司按日向黄亚林、曹红支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。黄亚林、曹红要求茂发公司按已付房款万分之五/日的标准向其支付逾期交房180日内的违约金的诉请于法有据，应予支持。被告关于案涉合同约定的违约金标准过高，要求予以调减的抗辩意见，因被告系格式合同的提供方，且逾期交房180日内的损失赔偿额的计算方法在当事人的合理预期范围内，故对该抗辩意见不予采纳。对于合同继续履行情形下，逾期交付超过180日的违约金当如何计算的问题，原告主张按已付房款万分之五/日的标准计算；被告抗辩认为合同对此并未作出明确约定，原告无权要求按照上述标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”案涉《商品房买卖合同（预售）》对于合同继续履行的情形下逾期交付超过180日的违约金或损失赔偿额问题并未作出约定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张逾期交房超过180日的违约金按已付购房款万分之五/日的标准计算，既不符合合同约定，且与法相悖，故不予支持。虽然原告在经本院释明后申请司法鉴定，但因其未交纳评估费而致房屋租金损失评估未果，本应承担举证不能的法律后果。鉴于被告逾期交房180日后已经给原告造成经济损失，为了平衡当事人之间的权利义务，减少讼累，同时考虑到案涉房屋与刁福泉一案所涉房屋属于同地段同类房屋等因素，参照刁福泉一案所涉房屋租金标准计算本案的租金损失并不会出现明显失当。经评估机构测算刁福泉的上述房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，即租金为1600元/月左右，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元，即租金为3800元/月左右。原告虽未对案涉房屋投入装修，但其享有投入装修改造费用获取更高投资回报的选择权，本院结合刁福泉案的《房地产估价报告》、房屋面积及本市租赁市场装修折旧一般行情，酌定被告按3000元/月的标准支付逾期交房超过180日的违约金。被告关于评估报告中确定的租金标准明显偏高的抗辩意见缺乏证据证实，故不予采纳。因此，被告应向原告支付违约金123795元（180×905498×0.0005+423÷30×3000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、南通茂发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向黄亚林、曹红支付逾期交房违约金123795元；二、驳回黄亚林、曹红的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4030元，减半收取计2015元，由黄亚林、曹红负担678元，南通茂发房地产开发有限公司负担1337元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费4030元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年六月二十二日法官助理 邓述勇书 记 员 翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。