江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2037号上诉人（原审被告）：深圳市莲花物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花二村莲花楼三楼。法定代表人：俞永铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：王霞，女，该公司职员。委托诉讼代理人：周倩，女，该公司职员。被上诉人（原审原告）：李勤博，男，1979年10月23日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：王荣荣，女，1983年7月8日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李勤博，系王荣荣之夫。上诉人深圳市莲花物业管理有限公司（以下简称莲花物业公司）因与被上诉人李勤博、王荣荣物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2019)苏0211民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。莲花物业公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李勤博、王荣荣的诉讼请求。事实和理由：1.其在一审中提供了照片、微信记录和定期检查记录已经证实其已完全按照双方签订的《前期物业服务合同》履行了自己的职责，从2018年8月9日至2018年12月28日期间，李勤博、王荣荣家中再未出现过反水情况也可以证实其已经完全履行了职责，不存在一审法院认为的“其对可能存在再次反水的隐患没有及时消除”的情况。2.共有管道因堵塞溢水造成损害，应由堵点上游各业主承担连带责任，房屋所有人对其所有房屋未尽合理管理义务，室内浸水未及时发现清除，造成损失扩大，其自身亦有过错，应减轻被告赔偿责任。本案中，李勤博、王荣荣家中反水的主要原因是因为楼上住户集中装修导致污水管道堵塞，故李勤博、王荣荣的损失不应由其承担赔偿责任。李勤博、王荣荣答辩称，1.对定期检查记录真实性存疑，定期检查记录系手写，可后期填写。2.莲花物业公司提供的疏通的照片和微信显示的位置不正确，并非是在堵点疏通，而是在堵点的后面疏通，所起的作用只是楼外面的井盖不冒水。3.其家中2018年8月9日-12月28日期间没有反水，并不能说明不存在反水隐患。4.虽本案造成污水管道系装修垃圾，但莲花物业公司收取了装修押金，故莲花物业公司应对装修过程中造成的影响和损失负责；其每天回家居住，并不存在未及时发现反水导致损失扩大的情况。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李勤博、王荣荣向一审法院起诉请求：判决莲花物业公司赔偿其损失共44871.9元。一审法院认定事实：悦园A区1号202室房屋所有权人为李勤博、王荣荣（共同共有）。2017年12月29日，李勤博与莲花物业公司签订《前期物业服务合同》1份，合同第二条约定莲花物业公司提供的前期物业管理服务包括……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通……。2018年8月9日，李勤博、王荣荣居住的苏宁悦城A区1号202室的卫生间地漏反水，莲花物业公司检查系负一楼污水管道堵塞造成。2018年12月28日晚9时左右，李勤博、王荣荣回到苏宁悦城A区1号202室家中，发现家中地面很多污水，并已溢出门外公共区域，即向莲花物业公司报告。莲花物业公司接报后立即上门检查确认是负一楼污水管道堵塞，造成卫生间地漏反水。水漫延到客厅和房间，导致地板、乳胶漆、切片板装饰门（含门套）、门套、衣柜（含衣柜门）、360路由器、箱体床和床头柜等被污水浸泡而变形开裂。莲花物业公司当晚为了应急砸开了负一楼的下水管道，排除了室内的污水。李勤博、王荣荣与莲花物业公司交涉赔偿事宜无果后，提起本案诉讼。本案审理中，经李勤博、王荣荣申请，法院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对苏宁悦城A区1号202室房屋内复合木地板、踢脚线、乳胶漆、切片板装饰门（含门套）、门套、衣柜（含衣柜门）、360路由器、箱体床和床头柜等遇水损害后的损失进行评估，评估结论是受损装饰装潢及部分家具的损失价值为15700元。无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司向李勤博、王荣荣收取评估费1750元。李勤博、王荣荣要求莲花物业公司赔偿损失26129元，具体明细如下：1、装饰装潢及部分家具的损失15700元；2、租房三个月的租金大约7800元；3、重新装修的误工费2329元（按照无锡2018年的制造业的平均工资计算）。在庭审中，莲花物业公司提供了照片、微信记录和定期检查记录，证明其公司已按照约定对污水管道进行了疏通。上述事实，由不动产权证、现场照片、《前期物业服务合同》、资产评估报告书、发票、微信记录和定期检查记录等证据及当事人陈述附卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。李勤博与莲花物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，莲花物业公司负有物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通的合同义务。虽然莲花物业公司提供了照片、微信记录和定期检查记录，证明其公司已按照约定对污水管道进行了疏通。但在李勤博、王荣荣居住的苏宁悦城A区1号202室的卫生间地漏于2018年8月9日反水后，莲花物业公司对可能存在再次反水的隐患没有及时消除，导致2018年12月28日再次发生反水，致李勤博、王荣荣的财产遭到损害，莲花物业公司应当承担违约责任，对李勤博、王荣荣的损失进行赔偿。即便下水道堵塞可能是楼上的住户造成的，也不能免除莲花物业公司的违约责任。关于具体损失：李勤博、王荣荣要求莲花物业公司赔偿装饰装潢及部分家具的损失15700元，已由资产评估报告书证实，法院予以确认和支持；租房三个月的租金大约7800元，因李勤博、王荣荣称反水后与李勤博的父母居住在无锡市滨湖区区103号1303室房屋内，又没有提供在外租住的证据，故对此项损失法院不予认可；重新装修的误工费2329元，因李勤博、王荣荣没有提供证据证明已经实际产生，故对此项损失法院不予认可。因此，李勤博、王荣荣的实际损失为15700元，莲花物业公司应当予以赔偿。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、莲花物业公司于判决发生法律效力之日起三日内赔偿李勤博、王荣荣损失15700元；二、驳回李勤博、王荣荣的其他诉讼请求。本案受理费453元、评估费1750元，合计2203元，由莲花物业公司负担1324元。李勤博、王荣荣负担879元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为：莲花物业公司与李博勤签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵守。根据《前期物业服务合同》的约定，莲花物业公司负有物业共用部位和相关场地的清洁卫生服务，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通的合同义务。李勤博、王荣荣家中反水系因负一楼污水管道堵塞所致，而莲花物业公司对该污水管道负有疏通义务，且此前李勤博、王荣荣家中因该污水管道堵塞已出现过反水情况，故应当认定莲花物业公司在实施物业管理与服务的过程中，未能全面履行《前期物业服务合同》中约定的义务，也未尽到善良管理、充分注意和必要谨慎的义务。故一审法院认为莲花物业公司应当承担违约责任，对李勤博、王荣荣有的损失进行赔偿并无不当。若污水管道堵塞确系楼上住户造成，则莲花物业公司可向相关侵权者主张权益。综上，莲花物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由上诉人莲花物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年六月十八日书记员 缪玲娜