河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1247号上诉人（原审被告）：侯小毛，男，1977年12月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：谢旺龙，河南飞龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓明，河南飞龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孟进宝，男，1984年10月19日出生，汉族，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：黄立新，河南龙源律师事务所律师。上诉人侯小毛因与被上诉人孟进宝房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院于2020年3月16日作出的（2019）豫0823民初5836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。侯小毛上诉请求：1、撤销河南省武陟县人民法院（2019）豫0823民初5836号民事判决第一项和第二项“并赔偿原告孟进宝损失273744元”部分。2、驳回被上诉人孟进宝要求上诉人侯小毛赔偿损失的诉讼请求。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定事实不清，甚至认定错误。1、上诉人与被上诉人并非房屋买卖合同关系，而是房屋受让主体更名合同关系，特别是房款交款收据更名合同关系。侯小毛在收到孟进宝房款之后，交给孟进宝的由武陟县东泰置业有限公司出具的收款收据上载明：“原件侯小毛拿，换过名后交给孟进宝”。上述载明内容就是侯小毛向孟进宝的承诺,除此之外，侯小毛没有承诺。孟进宝接受了该条据复印件，说明双方关于案涉房屋受让主体由侯小毛变更为孟进宝的更名意向达成一致，说明双方不是房屋买卖合同关系，而是房屋受让主体更名合同关系，特别是购房款交款条据更名合同关系。如果上诉人与被上诉人是房屋买卖合同关系，那么与孟进宝发生买卖关系的卖方相对人是侯小毛，但是在更名合同关系条件下，如果更名成功，与孟进宝发生买卖关系的卖方相对人却是置业公司，如果双方是房屋买卖合同关系，就涉及不到更名问题。更涉及不到更名成功后侯小毛将条据交给孟进宝的交付问题。所以，一审中关于双方房屋买卖合同关系的认识以及原判关于买卖合同关系的认定，均属于认知错误。房屋受让主体更名合同与房屋受让权利转让合同不完全相同。虽然两者都属于债权转让合同，但是后者履行中，房屋受让权利转让，通知债务人即对债务人生效，无需债务人同意，债权转让即告成功；前者履行中，更名不仅是要通知债务人，而且需要债务人同意、支持与配合，房屋受让主体的更名才能成功，交款条据的更名才能成功，否则更名不可能成功。2、在更名合同中，由于更名成功与否的风险客观存在，上诉人与被上诉人均同意房屋受让主体更名，但无人保证更名成功。上述条据手写内容，只能说明侯小毛愿意去置业公司更名，愿意在更名成功后将条据（原件）交给孟进宝。但是并未保证更名成功，更无保证更名成功的意思表示。因此，双方的更名合同内容只能认定为双方均同意房屋受让主体更名，不能认定为孟进宝、侯小毛任何一方保证更名成功。当然，是否更名成功，既不是孟进宝能够决定的，也不是侯小毛能够决定的，而是由置业公司决定的。所以，双方就能否更名成功，均未达成一致认识，更未强求任何一方必须更名成功，也无任何一方保证更名成功。更名能否成功的风险，是显而易见的，双方对于更名能否成功的风险是明知的。3、孟进宝与侯小毛均不存在违约事实，均不应承担违约赔偿责任。房屋受让主体更名未成功的责任不在孟进宝，更不在侯小毛，更名未成功的原因是由于案外人置业公司根本就不承认侯小毛与置业公司之间的买卖关系，甚至将案涉房屋出卖他人。在施工单位建筑公司代理置业公司向侯小毛出具房款收据后，置业公司一直不承认侯小毛与置业公司的房屋买卖关系，甚至将案涉房屋卖于他人，是导致更名未成功的根本原因。在置业公司一直不承认侯小毛与置业公司的房屋买卖关系情况下，在置业公司将案涉房屋卖于他人的情况下，房屋受让主体更名还有可能成功吗？在孟进宝和侯小毛均未保证更名成功的情况下，孟进宝和侯小毛均不应承担更名不成功的责任。因置业公司一直不承认该公司与侯小毛之间的房屋买卖合同关系，侯小毛才提起1+1赔偿诉讼。关于置业公司一直不承认侯小毛与该公司房屋买卖关系的事实，在侯小毛与置业公司1+1赔偿一案一审答辩意见和二审上诉意见中有清晰的反映，足以证实。关于置业公司已将案涉房产卖于他人，在侯小毛与置业公司1+1赔偿一案二审判决“本院认为”部分有清晰的反映，足以证实。4、原判关于孟进宝损失的认定错误。原判认定孟进宝损失缺乏违约事实，没有因一方违约造成损失。由于孟进宝和侯小毛均未保证更名成功，置业公司更未保证更名成功。因此，因当事人未尽到更名成功保证责任的造成的损失无从谈起。由于孟进宝与侯小毛之间不存在房屋买卖合同关系，孟进宝要求侯小毛承担房屋买卖合同违约给其造成的损失，就更无从谈起，更缺乏事实依据。原判以置业公司出具的价格证明，证明侯小毛的损失额，该证据不能采信。置业公司在侯小毛起诉1+1赔偿诉讼中是被告，是败诉方，是承担1+1赔偿的责任主体，因此，置业公司与本案侯小毛之间存在利害关系，以利害关系人的证明材料作为证据，显然缺乏公信力和可信性。因此，即使在上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，那么置业公司的证明材料也不能作为认定孟进宝损失的依据。原判认定损失的另一错误，表现在该损失超过了侯小毛订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，认定该损失违反法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，即使侯小毛是违约方，那么原判认定的该损失额也超过了侯小毛订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因为，没有任何证据证明该损失是侯小毛订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果侯小毛能够预见到损失那么大，侯小毛就不会与孟进宝达成更名合同，更不会与孟进宝达成房屋买卖合同，侯小毛坐等赚钱赢利、守株待兔即可。根本就轮不到孟进宝当买受人，既轮不到孟进宝当房屋买卖合同的买受人，也轮不到孟进宝当更名合同的房屋受让主体。如果孟进宝坚持认为侯小毛订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失一定达到或超过其主张的273744元，那么其证据是什么？其证据在哪里？5、关联案件生效判决不应成为认定当事双方更名合同关系的障碍。孟进宝、侯小毛、武陟县东泰置业有限公司、河南中德建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，河南省高级人民法院（2019）豫民终1372号民事判决书“本院认为”部分指出：1+1赔偿诉讼一、二审生效判决，并不妨碍孟进宝基于其与侯小毛之间的房屋买卖合同关系向侯小毛主张权利。客观地讲，并不妨碍的正确理解就是如果双方存在房屋买卖合同关系，孟进宝就可主张权利；如果双方原本就不存在房屋买卖合同关系，上述1+1赔偿诉讼生效判决，怎么会妨碍孟进宝基于其与侯小毛之间的房屋买卖合同关系向侯小毛主张权利？如果孟进宝坚持基于买卖合同关系主张权利，那么该主张权利又有什么实际意义？需要指出的是，高级法院该判决并未确定孟进宝与侯小毛之间一定存在房屋买卖合同关系。当事双方究竟是什么关系，是本案应该审理的问题。二、原判适用法律错误。如前所述，由于在上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，只存在房屋受让主体更名合同关系，因此，原判适用房屋买卖合同关系的法律规定，属于明显的适用法律错误。由于在更名合同中，双方只是就房屋受让主体的更名达成一致，是否更名成功，需要置业公司的配合与支持。但是无任何一方保证更名成功，因此，无人应就更名一定成功承担责任。所以，要求任何一方承担更名不成功造成的损失赔偿责任均缺乏合同和法律依据。侯小毛收取孟进宝的购房款，在更名成功前，只是预收而已。收取购房款，在房屋受让主体更名意思一致的前提下，不能证明双方之间存在买卖合同关系，只能证明在更名成功条件下孟进宝对侯小毛买房款损失的定额补偿而已。在更名不可能成功且确定无疑的条件下，侯小毛继续占有该购房款，显然缺乏合同和法律依据，依法构成不当得利。对于该不当得利，孟进宝享有返还请求权。如果孟进宝行使不当得利返还请求权，人民法院可以根据不当得利的法律规定，判决侯小毛承担返还责任。但是孟进宝并未行使不当得利请求权，甚至认为就不是不当得利之债，而是解除合同之债。因此，原判不仅认定事实不清，而且适用法律明显错误。孟进宝辩称，1、被上诉人交付给上诉人265000元的目的就是取得诉争房屋的所有权。根据一审判决的事实和举证以及河南省高级人民法院（2019）豫民终1372号民事判决书第五页的内容，可以确认本案双方当事人就诉争商品房之间存在房屋买卖合同法律关系。2、根据武陟县境内商品房售价一直在上涨，从没有降价的客观事实，被上诉人在一审期间向法院举证的置业公司的证明与客观事实完全相符，该证明应当依法确认其证明效力。3、上诉人于2017年3月27日收到被上诉人交付的265000元房款后，就丧失了诉争商品房的任何的民事权利。武陟县人民法院（2017）豫0823民初2667号民事判决书和焦作市中级人民法院（2018）豫08民终188号民事判决书，判决赔偿上诉人损失273744元，恰恰证明了因涉案商品房不能交付，会产生合法的损失。上诉人在收到被上诉人给付的购房款后，就不可能再取得诉争商品房所产生的任何损失，被上诉人是依据双方之间存在的合同关系，证明了自己因没有收到商品房而产生的相应损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所以请求维持原判。孟进宝向一审法院起诉请求：1、判决依法解除原、被告间的房屋买卖合同关系；2、判决被告侯小毛返还原告购房款265000元并赔偿原告损失273744元；3、诉讼费、保全费、保险费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2016年9月24日，被告侯小毛以273744元的价格购买了武陟县东泰置业有限公司的东盛苑小区4号楼3单元502号商品房1套。该房面积112.61平方米，武陟县东泰置业有限公司给侯小毛出具了收款收据。后侯小毛将上述商品房以265000元的价格卖给原告孟进宝，2017年3月27日，孟进宝支付了房款，侯小毛给孟进宝出具了收到条，并将武陟县东泰置业有限公司给其出具的收款收据复印后，标注了“原件侯小毛拿，换过名后交给孟进宝”的内容，将复印件交于孟进宝。武陟县东泰置业有限公司将上述商品房另卖他人，且已向他人交房。侯小毛于2017年向该院提起诉讼，要求武陟县东泰置业有限公司退还其购房款273744元并赔偿损失273744元。该院作出（2017）豫0823民初2667号民事判决：武陟县东泰置业有限公司给付侯小毛购房款273744元并赔偿侯小毛273744元。武陟县东泰置业有限公司上诉，河南省焦作市中级人民法院作出（2018）豫08民终188号民事判决：驳回上诉，维持原判。孟进宝得知上述情况后，向侯小毛主张权利未果，于2019年2月向河南省焦作市中级人民法院提起第三人撤销之诉，主张撤销该院（2017）豫0823民初2667号民事判决及河南省焦作市中级人民法院（2018）豫08民终188号民事判决，变更判决武陟县东泰置业有限公司支付孟进宝购房款273744元并赔偿损失273744元。一审认为，孟进宝与侯小毛之间的纠纷，可另行主张，一审判决：驳回孟进宝的诉讼请求。孟进宝上诉，二审驳回上诉，维持原判。现孟进宝认为，侯小毛的违约行为严重损害其合法权益，提起本案诉讼。孟进宝为本案诉讼保全，购买保险作为担保，支出保险费1642.46元。另查明，2019年6月份，武陟县东泰置业有限公司开发的东盛苑小区商品房销售均价为每平方米4900元。一审法院认为，原告孟进宝于2017年3月27日向被告侯小毛支付了265000元的购房款，侯小毛给原告出具了收到条，并将其交房款的收据复印件交于原告，双方之间存在事实上的房屋买卖合同关系。现由于房屋不可能再交付给原告，该合同目的已不可能实现，原告主张解除合同，该院予以支持。我国合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同具有相对性，就本案原、被告之间的买卖合同而言，属侯小毛违约导致合同解除，其应返还原告购房款，并应对给原告造成的损失进行赔偿。由于商品房价格上涨，原告如再在同一小区购房，需另外多支付房屋差价，损失明显。参照2019年6月份该小区的房价，原告主张赔偿损失273744元，不超过多出的房屋差价，该院对该损失数额予以认定。原告主张的保全费、保险费，系为了保障自己的权利得以实现而支出的合理费用，被告应当承担。被告在涉案商品房的先买、后卖两个买卖合同中，先得到了原告的购房款，又通过诉讼得到了武陟县东泰置业有限公司的“一加一”赔偿，若其所辩不予赔偿原告273744元损失的理由成立，在原告损失明显的情况下，被告反而因此获利，没有法律依据。故，被告所辩不能成立，该院不予采纳。一审法院判决：一、解除原告孟进宝与被告侯小毛2017年3月27日的房屋买卖合同；二、被告侯小毛于本判决生效后十日内返还原告孟进宝购房款265000元，并赔偿原告孟进宝损失273744元。案件受理费9187元，减半收取计4593.5元，由侯小毛负担。保全费3257.5元、保险费1642.46元，由侯小毛负担。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人侯小毛收取被上诉人孟进宝购房款265000元，并将其持有的武陟县东泰置业有限公司收款收据复印件交付给孟进宝，双方形成房屋买卖合同关系，侯小毛的合同权利是收取购房款，合同义务是向孟进宝交付房屋。侯小毛在东泰置业有限公司给其出具有收款收据复印件背后备注“原件侯小毛拿，换过名后交给孟进宝”，是履行向孟进宝交付房屋义务的一个环节，表明侯小毛在积极协助将房屋更换至孟进宝名下。侯小毛主张依该备注双方形成房屋更名合同关系，且不产生任何法律后果，而对收取孟进宝房款的行为不进行评价，理由明显不能成立。侯小毛将房屋出卖给孟进宝后，实际上对该房屋不再享有权利。因侯小毛未履行向孟进宝交付房屋的合同义务，孟进宝购买房屋的合同目的无法实现，孟进宝有权请求解除双方之间的房屋买卖合同，要求侯小毛返还购房款并赔偿损失。一审考虑商品房价格上涨等实际情况，认定侯小毛赔偿损失273744元，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5406元，由上诉人侯小毛负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十九日书记员 王向静