湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2829号原告：金永祥，男，1978年12月3日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：张顺、**刚，湖北易圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北畅和园置业有限公司，住所地为鄂州市明塘东路73号南栋1层。法定代表人：周林，公司总经理。委托诉讼代理人：龚曙光、王翠，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告金永祥诉被告湖北畅和园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理。本院受理后，依法由审判员黄春华独任审判，公开开庭进行了审理。原告金永祥的委托诉讼代理人张顺、**刚、被告湖北畅和园置业有限公司的委托诉讼代理人龚曙光、王翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金永祥向本院提出诉讼请求：1.判决被告湖北畅和园置业有限公司立即履行合同义务将应由其提交的产权办证资料报产权机关备案，并协助原告办理畅和阳光家园1栋107号房、11号楼102号房房地产权属证书。2.判决被告湖北畅和园置业有限公司立即支付两套房屋逾期交房违约金8631元（畅和阳光家园1栋107号房违约金4046元，以房款340000元为基数，按照日万分之一计算违约金，自2015年8月31日至2015年12月28日，计119天；畅和阳光家园11号楼102号房4585元，以房款350000元为基数，按照日万分之一计算违约金，自2016年3月1日至2016年7月10日，计131天）。3.判决被告湖北畅和园置业有限公司立即支付逾期办证违约金151387元，其中畅和阳光家园1栋107号房违约金85684元，以房款680000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算，从2016年12月28日计算至2019年8月10日，共计逾期955天；畅和阳光家园11号102号房违约金65703元（以房款350000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%，共2017年7月10日开始计算至2019年8月10日，逾期761天，计34662元；和以房款358150元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%，从2017年10月13日开始计算至2019年8月10日，逾期666天，计31041元），并以两套房购房款1388150元为基数，按中国人民银行同期贷款利率继续计算违约金至被告为原告办理房地产权属证书之日止。4.判令被告退还购房款差额4969.17元。5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告分别于2014年11月3日、2016年1月7日与被告签订两份商品房买卖合同，约定由原告购买被告畅和阳光家园1栋107号房、11号楼102号房，商品房用途均为商业用房。畅和阳光家园1栋107号房屋建筑面积为43.79平方米，每平方米单价15528.66元，房屋总价为680000元；畅和阳光家园11号楼102号房房屋建筑面积为48.17平方米，每平方米单价15000元，房屋总价款为722550元，交房验收后实际建筑面积为47.21平方米。根据商品房买卖合同第八条交付期限约定畅和阳光家园1栋107号房被告应在2015年8月30日前将验收合格商品房交付给原告，但被告实际交付日期是2015年12月28日，畅和阳光家园11号楼102号房被告应在2016年2月29日前将验收合格商品房交付给原告，但被告实际交付日期是2016年7月10日。另根据合同第十五条关于产权登记的约定在商品房交付使用后360日内，被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现原告已经按照合同约定支付两套房屋购房款，但因被告的原因，原告至今不能办理房地产权属证书。同时，涉案畅和阳光家园1栋107号的实际面积经房产局实测为43.47平方米，被告应退还原告4969.17元。综上，被告逾期交房、逾期办证的行为已经构成合同违约，依据合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告湖北畅和园置业有限公司发表如下答辩意见：1.答辩人逾期办证给被答辩人未造成损失，不应该支付违约金。2.房屋面积还没有确认，待确定以后多退少补。3.延期办证原因之一是政府职能部门权利下放导致。4.已经按照合同时间交付了房屋。原告金永祥为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告金永祥身份证复印件。拟证明原告诉讼主体资格。证据二、被告湖北畅和园置业有限公司营业执照复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。证据三、《商品房买卖合同》2份复印件。拟证明1.原告与被告存在合法商品房买卖合同关系；2.合同约定原告购买被告畅和阳光家园1栋107号、11栋102号房，房屋价款分别为680000元、722550元；3.合同第8条约定被告交房日期为2015年8月30日，2016年2月29日，合同第9条约定逾期交房违约责任，逾期超过90天，买受人要求继续履行合同，出卖人按已交付房屋价款的日万分之一支付违约金；4.合同第15条约定，被告在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案如未按约定期限履行办理房屋权属证书义务，应承担违约金。证据四、门面出租合同2份、收条1份。拟证明1.两套房逾期交房违约金8631元；2.逾期办证违约金151387元。证据五、1.湖北省增值税发票4张；2.中国工商银行转账存根7张。拟证明原告已经依合同约定向被告支付了畅和阳光家园1栋107号房购房款680000元，畅和阳光家园11号楼102号房购房款708150元，共计支付购房款1388150元。被告湖北畅和园置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、物业费、水电费收据、湖北畅和家园物业服务公司证明、现场照片。拟证明房屋完工后，小区各项设施齐全，如期交付业主，原告也正常使用，未给原告造成损失。证据二、2015年10月15日1-5号楼、10-11号楼湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、2017年7月28日6-9号楼湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、鄂州市住房和城乡建设局出具的建设工程消防验收意见书、以及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明房屋如期竣工，被告于2019年8月9日在原告起诉前已办理竣工验收备案。经庭审质证，被告湖北畅和园置业有限公司对原告金永祥提交的证据一、二、五无异议；证据三、对买卖合同无异议，需回去核实交购房款的情况；证据四、对门面出租合同的真实性、证明目的有异议，认为原告没有提交租户交纳租金情况和承租方的具体身份信息，该合同也不能证明实际交房时间；对收条无异议。原告金永祥对被告湖北畅和园置业有限公司提交的证据一的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为该证据反而证明了被告交房时间。对证据二的真实性无异议，被告提交的是备案表，如果竣工验收完毕，会有竣工备案证，这仅仅是分项验收，没有总证，不能等同于整体验收完毕，不能证明没有给原告造成损失。本院对本案证据审核认定如下：原告金永祥提交的证据一、二、五，被告湖北畅和园置业有限公司无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；证据三，客观、真实，依法予以采信；证据四，均系复印件，且与本案需查明的事实不具关联性，不予采信。对被告湖北畅和园置业有限公司提交的证据的真实性，依法予以采信，但被告提交的物业费、水电费收据无法证实被告如期交房。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：原告金永祥先后于2014年11月3日、2016年1月7日与被告湖北畅和园置业有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定：金永祥作为买受人购买湖北畅和园置业有限公司开发建设的位于鄂州市花湖开发区畅和阳光家园第1栋C区107号房、第11幢102号房，商品房用途为商业，建筑面积分别为43.79平方米、48.17平方米，房屋总价分别为680000元、722550元；房屋面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少补；出卖人应当在2015年8月30日之前将经验收合格的1栋C区107号房交付给买受人，在2016年2月29日前将经验收合格的第11幢102号房交付给买受人；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。之后，原告金永祥付清了全部购房款。被告湖北畅和园置业有限公司先后于2015年12月28日向原告交付了第1栋C区107号房，2016年7月11日交付了第11幢102号房。目前，原告金永祥已办理涉案房屋不动产权证书。畅和阳光家园第1栋C区107号房不动产权证登记的房屋建筑面积为43.49平方米，第11幢102号房登记的房屋建筑面积为47.21平方米。本院认为，原告金永祥与被告湖北畅和园置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。被告湖北畅和园置业有限公司未能在合同约定的期限向原告交付房屋并办理房屋产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。关于办理房屋所有权证，被告在案件审理过程中，已协助原告办理不动产权属登记，原告已取得涉案房屋产权证书，故对其该项诉讼请求不再处理。关于逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年8月30日之前将经验收合格的1栋C区107号房交付给买受人，在2016年2月29日前将经验收合格的第11幢102号房交付给买受人，而被告湖北畅和园置业有限公司分别于2015年12月28日、2016年7月11日才向原告交付房屋，应当按照合同的约定按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告辩称涉案房屋按合同约定日期交付给了原告，但未提交证据予以证实，应依法承担举证不能的不利后果，故对该辩解意见不予采信。原告在第二项诉讼请求中主张畅和阳光家园1栋107号房以已支付的房款340000元为基数，按照日万分之一计算自2015年8月31日至2015年12月28日期间的违约金共计4046元；11号楼102号房以已支付的房款350000元为基数，按照日万分之一计算自2016年3月1日至2016年7月10日的违约金共计4585元；两项共计8631元，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。关于逾期办证违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金计算方式作出了明确约定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，原告主张按中国人民银行同期贷款利率按日计算违约金，与合同约定不符，依法不予支持。被告未能在合同约定的期限内，将畅和阳光家园11号楼102号房、1栋C区107号房办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应当按照合同约定按已付房价款的1%向买受人支付违约金共计14025.50元。被告认为原告逾期交付第11幢102号房购房款30余万元，存在过错，但原告付清全部购房款2年后被告仍未具备不动产权属登记备案手续办理条件，故对被告以此为由主张不承担逾期办证责任的辩解意见不予采信。关于退还购房款差额，合同第五条明确约定了面积差的处理方式，现原告购买的房屋不动产权证书登记的实际建筑面积小于合同约定的建筑面积，应当按照合同约定支付1栋C区107号房相应的面积差价，共计4658.60元。原告未主张第11幢102号房的购房差价，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北畅和园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告金永祥支付畅和阳光家园第1栋C区107号房、第11幢102号房的逾期交房违约金共计8631元。二、被告湖北畅和园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告金永祥支付畅和阳光家园第1栋C区107号房、第11幢102号房的逾期办证违约金14025.50元。三、被告湖北畅和园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告金永祥退还畅和阳光家园第1栋C区107号房面积差价4658.60元。四、驳回原告金永祥的其他诉讼请求。案件受理费18907元，收取1800元，由原告金永祥负担1502元，被告湖北畅和园置业有限公司负担298元；该费用原告已预交，待本判决生效后，被告湖北畅和园置业有限公司负担的298元，由被告湖北畅和园置业有限公司直接向原告金永祥支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：黄春华二〇二〇年六月十九日书记员 ：刘慧文