湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初175号原告（反诉被告)：郑贤鹏，男，1980年3月23日出生，汉族，居民身份证登记住址山东省泰安市岱岳区。被告（反诉原告）：尤意，女，1990年5月13日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省武汉市新洲区。委托诉讼代理人：杨飞，男，1982年9月6日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区，系尤意之夫。原告（反诉被告)郑贤鹏与被告（反诉原告）尤意合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑贤鹏、被告尤意的委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告郑贤鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退房屋；2、判令被告将《承包经营资产移交清单》的全部资产交还给原告，对无法归还的资产，按照该清单价格予以赔偿；3、判令被告支付因2018年12月20日-2019年7月31日期间逾期交纳承包金而产生的违约金37000元；4、判令被告支付因2019年8月1日至2020年2月29日逾期归还场地的违约金139741.89元（按照原告该期间损失的金额107493.76的130%计算）。自2020年3月1日至被告腾退完毕之日止期间逾期归还场地的违约金按照自2020年3月1日至被告腾退完毕之日止原告承包金损失与承包金资金占用利息损失之和的130%计算违约金；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤销第1、2项诉讼请求。增加一项诉讼请求：判令原、被告双方签订的《黄石市王家里商业有限责任公司招待所承包协议》于2019年8月1日解除。事实与理由：原告于2018年12月6日与被告签订《黄石市王家里商业有限责任公司招待所承包协议》，将原告新装修的王家里招待所承包给被告经营，由于被告无法按照协议约定缴纳承包金等费用，原告根据协议第十条的规定，于2019年7月26日向被告邮寄了《承包协议解除通知书》。原、被告之间的协议已于2019年8月1日起解除。原告多次告知被告将经营场所和相关资产归还给原告，但被告拒绝履行向原告腾退房屋及归还资产之义务。原告于2019年11月27日再次向被告通过中国邮政寄送《承包协议解除及要求退场通知书》，再次要求被告在2019年12月1日前向原告腾退房屋及归还资产，被告仍不履行。被告逾期归还场地给原告造成的损失包括：1、2019年8月1日-2020年2月29日期间，因被告逾期归还场地，致使原告已经与第三方陈愿签订的承包合同无法履行，本应收到的每月15000元承包金无法收到，此期间共造成承包损失105000元；资金占用利息损失，按照中国人民银行逾期贷款利率的计算标准，一至五年贷款利率4.75%的基础上再增加30-50%的罚息为7.125%，共计利息损失2493.76元。原告在该期间的损失金额107493.76元。2、2020年3月1日至被告腾退完毕之日止期间，按照每月15000元计算损失；并按照年利率7.125%计算利息损失。为维护原告的合法权益，故诉至本院。被告尤意辩称：1、被告如期缴纳承包金，不承担违约责任。原、被告在实际履行协议的过程中达成一致意见，将缴纳承包金的日期改为当月1日。根据合同法77条，协议双方当事人协商一致的，可以变更协议。故根据变更之后的协议内容，被告尤意每月按时缴纳承包金，未违约。即使是违约，原告主张的违约金也过高；2、被告未违约，原告无权单方面终止协议，原告不承担逾期归还场地的违约责任。被告按时缴纳承包金，在被告方严格履行协议的情况下，原告多次向被告强势表示要上涨承包金或者终止协议。根据协议约定，双方在协议期内不得以任何理由终止协议。被告根据协议合法经营，无需承担逾期归还场地的违约责任；3、因不可抗力应当免除承包金。2020年1月4日，因突发公共卫生事件，住宿业遭受巨大冲击，无法开业。根据相关法律规定，不可抗力发生应当免除疫情期间的承包金；4、双方已经协商一致解除合同。在答辩之前，双方已经就退还场地及相应设备的事宜达成一致意见并完成验收，双方对于解除合同达成一致意见，应驳回原告诉讼请求。反诉原告尤意向本院提出反诉请求：1、判令被告偿还原告1万元保证金；2、反诉费由被告承担。事实和理由。2018年12月原、被告双方签订《黄石市王家里商业有限责任公司招待所承包协议》约定原告承包王家里招待所，签约时缴纳2万元保证金，待双方承包协议期满或解除承包关系时返还。2020年4月11日，郑贤鹏已经组织完成了清场验收工作并确认无误。同时，在尤意退场之前，双方已经就提前终止承包关系达成了一致意见。根据合同约定，郑贤鹏应当向尤意返还剩余保证金。现经尤意多次催促，郑贤鹏多次推诿敷衍拒不返还，故向法院起诉。反诉被告郑贤鹏辩称：原、被告双方签了合同就要按合同执行，被告没有按照合同约定的时间缴纳房租，我方多次催讨，同时发了两次解除合同的函件，反诉原告拒收，给我们造成了经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，黄石市王家里商业有限责任公司（甲方）与马云鹏（乙方）签订《房屋租赁合同书》，2018年7月18日，黄石市王家里商业有限责任公司（甲方）与翁增斌、陈杰、郑贤鹏、马云鹏（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，合同及协议书约定：“经协商一致，黄石市王家里商业有限责任公司将位于黄石市黄石大道，门牌号为××，共计建筑面积735.65平方米（一楼建筑面积约300平方米，二楼约435.65平方米）的房屋出租给翁增斌、陈杰、郑贤鹏、马云鹏；该房屋租赁期为10年，自2017年4月1日起至2027年3月31日止；翁增斌、陈杰、郑贤鹏、马云鹏在租赁期内有权转租、转借承租房屋”。2018年12月6日，原告郑贤鹏（甲方）与被告尤意（乙方）签订《黄石王家里商业有限责任公司招待所承包协议》，即将与黄石市王家里商业有限责任公司承租的房屋部分转租给尤意，该协议约定：“乙方承包经营黄石市王家里商业有限责任公司招待所，经营范围见营业执照；承包期限自2018年12月10日至2027年12月31日；承包金标准，2019年1月1日至2021年12月31日期间为每月10000元；支付方式为先支付后经营，每月20日前交纳下月的承包金，即2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年1月31日的月承包金10000元，以后月份承包金交纳以此类推。甲方收款账户为：中国建设银行，马云鹏6214662870495534。本协议签订的当日乙方向甲方支付2018年12月10日至2018年12月31日的承包金6600元，如未交纳的，本协议不生效。本协议签订之日乙方向甲方交纳保证金20000元；本协议有效期内，任何一方不得在另一方没有违反约定的情况下以任何理由终止协议。在承包期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议：5、拖欠承包金逾期超过3天的；违约责任，在承包期间，乙方有第十条第2项的违约行为之一的，甲方有权解除本协议，保证金不予退还，乙方无条件将招待所的经营权退还给甲方。款项逾期交纳的，乙方每逾期一天，应按由乙方负担的费用总额的5%按逾期天数向甲方支付违约金”。2018年12月6日，马云鹏、翁增斌、陈杰共同出具《授权委托书》，授权郑贤鹏与尤意签订《黄石王家里商业有限责任公司招待所承包协议》及《承包经营资产移交清单》。同日，郑贤鹏与尤意签订《承包经营资产移交清单》，尤意按协议约定向郑贤鹏支付押金20000元及2018年12月10日至2018年12月31日的租金6600元。尤意在经营承包招待所后，并未按协议约定的每月20日前交纳下月承包金，2019年1月至2019年7月承包金的交纳时间分别为：2018年12月31日（超11天）、2019年2月1日（超12天）、2019年2月28日（超8天）、2019年3月31日（超11天）、2019年4月29日（超9天）、2019年5月31日（超11天）、2019年7月2日（超12天）。在被告承包金超期交纳后，原告也多次对被告催促交纳。因被告未按约定交纳承包金，2019年7月26日，原告向被告邮寄了《承包协议解除通知书》，告知被告于2019年8月1日起解除与其签订的《黄石王家里商业有限责任公司招待所承包协议》，并要求被告腾退房屋及归还资产。2019年7月28日，原告郑贤鹏与案外人陈愿签订《黄石王家里商业有限责任公司招待所承包协议》，约定按每月承包金15000元将招待所承包给陈愿。尤意在接到《承包协议解除通知书》后，与原告进行过协商，但未能达成一致意见。2019年11月，尤意未交纳承包金。2019年11月27日，原告再次向被告邮寄《承包协议解除通知书》，告知已于2019年8月1日解除承包协议，并通知原告于2019年12月1日前腾退房屋及归还资产，否则承担租金损失及违约金。其后，尤意继续经营招待所至2020年1月底，并交纳承包金至2020年1月份。2020年2月，因疫情突发事件招待所停业。2020年2月26日，尤意电话通知郑贤鹏终止承包协议，并交接房屋及归还资产。因疫情原因，郑贤鹏于2020年4月11日与尤意就承租的招待所进行了交接。但原、被告双方对承包期间的违约金及损失部分未达成一致意见。故原告诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《黄石市王家里商业有限责任公司招待所承包协议》是当事人双方真实意思表示，除双方当事人约定的违约金标准超出法律保护的范围外，合同其它内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为有效，双方均应按照约定履行各自的合同义务。关于合同解除。本案中，原、被告在《黄石市王家里商业有限责任公司招待所承包协议》中约定每月20日前交纳下月承包金，但被告尤意自2019年1月起均未按期交纳。因尤意逾期交纳承包金，原告郑贤鹏于2019年7月26日向尤意发出《承包协议解除通知书》，通知尤意于2019年8月1日起解除承包协议。尤意提出经与郑贤鹏协商口头同意承包金在当月1日交纳，其并未违约，但未提供相应证据证实，故本院对被告尤意的主张不予支持。原告郑贤鹏主张自2019年8月1日起解除《黄石市王家里商业有限责任公司招待所承包协议》的请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。关于逾期交纳承包金产生的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告主张违约金过高请求予以适当减少，原告对其实际损失未举出证据予以证明，故被告逾期支付使原告遭受的损失主要为逾期支付承包金的可得利益，其损失可参照中国人民银行规定逾期贷款利息（中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%至50%）的标准计算，一至五年贷款利率4.75%的基础上再增加50%的罚息为7.125%，经核算尤意2019年1月至2019年7月逾期交纳共计74天，即10000×7.125%÷365×74＝144元，对原告主张超出的部分不予支持。关于逾期归还房屋的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应在其继续经营的2019年8月至2020年4月11日期间所发生承包金范围内承担损失。其中，2019年8月至2020年1月，被告拖欠2019年11月份一个月承包金10000元。2020年2月至2020年4月11日，因疫情突发事件系不可抗力，招待所停业，其间承包金为23666元（10000×2＋10000÷30×11），基于公平原则，本院依法酌定原、被告双方各承担在此期间租金损失的50%，即23666×50%＝11833元。被告共应赔偿原告损失21833元，扣除被告预交的押金20000元后，被告还应赔偿原告逾期归还房屋期间损失1833元，对原告主张超出的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑贤鹏与被告（反诉原告）尤意于2018年12月6日签订的《黄石王家里商业有限责任公司招待所承包协议》于2019年8月1日解除。二、被告（反诉原告）尤意于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑贤鹏违约金144元。三、被告（反诉原告）尤意于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）郑贤鹏损失1833元。四、驳回原告（反诉被告）郑贤鹏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）尤意的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4034元，减半收取2017元，由原告（反诉被告）郑贤鹏负担1967元、由被告（反诉原告）尤意负担50元，反诉费25元，由被告（反诉原告）尤意负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  李学光二〇二〇年六月十日书记员  田也塬