湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6702号上诉人（原审原告）：唐建新，男，1979年11月30日出生，汉族，住湖南省新宁县。上诉人（原审原告）：唐小华，女，1982年4月28日出生，汉族，住湖南省新宁县。上诉人（原审原告）：雷学海，男，1977年9月16日出生，瑶族，住湖南省新宁县。唐建新、唐小华、雷学海共同委托诉讼代理人：周春，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张革，男，汉族，1967年12月26日出生，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：刘淑媛，女，汉族，1969年1月29日出生，住湖南省长沙市天心区。上诉人唐建新、唐小华、雷学海因与被上诉人张革、刘淑媛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐建新、唐小华、雷学海上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判被上诉人向上诉人支付涉案承租房屋补偿款十万五千元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人对涉案房屋进行了大面积扩建和全面装修，但一审法院并未查明；2.一审法院认定500元/㎡的补助标准系固定的，无论房屋装修价值如何，均不会影响补助标准，属于认定事实错误；3.因涉案租赁合同无效，被上诉人应当就房屋的装饰装修及扩建面积对上诉人进行补偿；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条:“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；……已形成附和的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，上诉人的拆建费用应由被上诉人分担；4.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定及公平原则，张革应当支付上诉人105000元。被上诉人张革、刘淑媛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。唐建新、唐小华、雷学海向一审法院提出诉讼请求：1、判令唐建新、唐小华、雷学海与张革、刘淑媛之间的《房屋租赁合同》无效；2、判令张革、刘淑媛向唐建新、唐小华、雷学海支付涉案承租房屋补偿款人民币105000元；3、本案诉讼费用由张革、刘淑媛承担。一审法院审理查明：张革、刘淑媛系夫妻关系。2014年8月20日，唐小华、雷学海（甲方）与唐建新（乙方）签订《合伙协议书》，约定：甲方于2014年8月20日开始建造长沙市天心区江语庭院食府，由于甲方发展需求并应乙方要求，甲方同意乙方入股，甲方投资1800000元，占90%的股份比例，乙方投资200000元，占10%的股份比例，乙方享有股东相应权益和分红，承担相应义务，乙方参与甲方管理工作，并享有相应岗位工资和福利。2014年9月8日，刘淑媛（甲方）与唐建新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租坐落在长沙市九峰张家老屋组建筑面积120平方米、使用面积120平方米民房，租赁期限为8年，从2014年9月28日至2022年12月7日，房屋租金50000元／年，房屋租金2年后每年递增10%，第六年不递增，其他按10%递增；合同签订进场之日起，甲方给予乙方70天的免费装修时间；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补。合同签订后，刘淑媛向唐建新交付了租赁物，唐小华、雷学海、唐建新以该租赁物用于经营“长沙市天心区江语庭院食府”。2015年4月9日，刘淑媛（甲方）与唐建新（乙方）又签订《租房合同》，约定：甲方将位于长沙市天心区房屋租赁于乙方，租赁时间：一年（2015年4月11日-2016年4月10日），租赁为15000元／月。合同签订后，刘淑媛又向唐建新交付了租赁物，唐小华、雷学海、唐建新以该租赁物用于长沙市天心区。但上述两份合同所涉租赁物（以下简称案涉租赁物）均无产权证。庭审中，双方陈述该租赁合同中的房屋建筑面积、使用面积均系随意填写，并未实际测量。2014年11月11日，唐小华以其名义向工商行政管理部门注册登记了“长沙市天心区江语庭院食府”，经营场所位于长沙市天心区，即案涉房屋。2019年5月14日，长沙市国土资源局天心区分局向长沙市天心区黑石铺街道办事处出具《关于的回复》，载明：张清凯、张革、张振球分别在1997年、2000年、1990年申请原基改建，改建后的房屋已于2009年在石竹路二期项目中拆迁安置，故张清凯、张革、张振球现有老宅基地及周边搭建的房屋属违法用地。2019年5月15日，长沙市城乡规划局天心分局向长沙市天心区黑石铺街道办事处出具《关于请求出具新昌学校项目张清凯、张革、张振球户房屋违章认定的回复意见》，陈述其经核实内档，张清凯、张革、张振球户房屋未在该单位办理《建设工程规划许可证》，系违法建筑。2019年5月23日，长沙市天心区黑石铺街道项目拆迁指挥部与张革签订《新昌学校临建过渡房屋补助协议》，约定：根据长沙市天心区黑石铺街道九峰集资办新昌学校项目征地范围内的临建过渡房屋的情况，黑石铺街道项目拆迁指挥部争取政府对临建过渡房屋给予适当建设成本补助，补助标准为：临建过渡房屋按500元/平方米，活动板房、钢架棚按300元/平方米进行补助，即张革的临建过渡房屋补助金额为：840平方米×500元/平方米=420000元，并约定张革于2019年5月30日以前全部完成财务转移和房屋拆除。2019年5月25日，长沙市天心区黑石铺街道办事处与张革签订《新昌学校项目房屋交接文书》，载明项目拆迁指挥部于2019年5月25日11时20分正式接收张革的被征收房屋，并按照相关要求统一拆除。2019年9月12日，张革领取了补偿款420000元。现唐小华、雷学海、唐建新以张革能获得420000元的补偿款，系建立在唐小华、雷学海、唐建新对案涉房屋扩建、翻新、装饰装修的基础上，故要求张革、刘淑媛支付其承租用于经营“长沙市天心区江语庭院食府”部分的补偿款105000元，因协商不成，遂诉至一审法院。另查明，庭审中，张革、刘淑媛陈述，《新昌学校临建过渡房屋补助协议》中所指的临建过渡房屋就是出租给唐建新的房屋，并无其他临建过渡房屋。上述事实，有唐建新、唐小华、雷学海提交的《合伙协议书》、营业执照、《房屋租赁合同》、《租房合同》、《关于的回复》、《关于请求出具新昌学校项目张清凯、张革、张振球户房屋违章认定的回复意见》、《新昌学校临建过渡房屋补助协议》、《新昌学校项目房屋交接文书》、领款单、当事人陈述等证据，经庭审质证，足以认定。一审法院认为，根据唐小华、雷学海与唐建新签订的《合同协议书》、“长沙市天心区江语庭院食府”的营业执照以及唐建新与刘淑媛签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》，足以证实唐小华、雷学海、唐建新系合伙经营“长沙市天心区江语庭院食府”，并由唐建新代表唐小华、雷学海、唐建新与张革、刘淑媛签订租赁合同的事实，故唐小华、雷学海、唐建新对“长沙市天心区江语庭院食府”享有实际的权利，其以张革、刘淑媛获得的补偿款中包含“长沙市天心区江语庭院食府”的装修价值为由向张革、刘淑媛主张权利，诉讼主体适格。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现案涉房屋经长沙市国土资源局天心分局、长沙市城乡规划局天心分局认定为违法建筑物，且长沙市天心区黑石铺街道办事处项目拆迁指挥部也系以临建过渡房屋与张革签订补助协议，故刘淑媛与唐建新签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》均属于无效合同。对唐小华、雷学海、唐建新主张的补偿款105000元，根据长沙市天心区黑石铺街道项目拆迁指挥部与张革签订的《新昌学校临建过渡房屋补助协议》，该协议系按照临建过渡房屋给予适当建设成本的标准给予补助500元/平方米，该标准系固定的，无论房屋装修价值如何，均不会影响该补助标准的变动，故该补偿款中实际并未包含案涉房屋的装修价值，唐小华、雷学海、唐建新认为张革、刘淑媛获得补助款420000元，包含其对案涉房屋的扩建、翻新、装修等价值，并要求张革、刘淑媛向其支付相应的补助款，没有事实依据，一审法院不予支持。如唐小华、雷学海、唐建新认为其因房屋租赁合同无效产生了损失，其可另行向张革、刘淑媛主张缔约过失责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、确认唐建新与刘淑媛分别于2014年8月20日、2015年4月9日签订的《房屋租赁合同》、《租房合同》无效；二、驳回唐建新、唐小华、雷学海的其他诉讼请求。本案受理费2400元，减半收取1200元，由唐建新、唐小华、雷学海承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审另查明:1.本院在涉及同一房屋、不同承租人的案件中询问唐建新、唐小华、雷学海能否提供翻建、装修的施工合同、付款凭证，或者案涉房屋翻建、装修前后的照片。唐建新、唐小华、雷学海表示，因年代久远，且未对外聘请建设、装修企业，故未无法提供施工合同、付款凭证，也只能提供翻建、装修后的照片；2.《房屋租赁合同》对装修的用途、条件、方式，以及合同终止后如何处理进行了约定，但没有关于房屋能否翻建、如何翻建，以及合同终止后如何处理的约定。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。本案中，唐建新、唐小华、雷学海主张案涉房屋由其翻建、装修，政府拆迁补偿款中包含了对其翻建、装修部分的补偿，故起诉张革、刘淑媛要求其给付105000元房屋拆迁补偿款。因此，唐建新、唐小华、雷学海应当就以下事实承担举证责任：1、唐建新、唐小华、雷学海对案涉房屋进行了翻建；2、张革、刘淑媛获得的房屋拆迁补偿款中包含有对装修的补偿。对于第一个待证事项，虽然《房屋租赁合同》与《新昌学校临建过渡房屋补助协议》中的房屋面积存在差异，但《新昌学校临建过渡房屋补助协议》所载明的房屋面积是房屋拆迁部门与张革之间进行协商、确认的结果，并不能证明超出部分就是唐建新、唐小华、雷学海翻建的面积。由于承租人对租赁房屋进行翻建、装修会对出租人的权利产生重大影响，且翻建行为的影响明显大于装修行为，故按照一般生活经验，张革、刘淑媛与唐建新、唐小华、雷学海应会在合同中对此进行约定。但案涉《房屋租赁合同》只对装修的用途、条件、方式、合同终止后的处理进行了约定，却没有关于房屋能否翻建、如何翻建，以及合同终止后如何处理的约定，明显有悖常理。在唐建新、唐小华、雷学海既未提供翻建、装修的施工合同、付款凭证，也未提供案涉房屋翻建、装修前后的照片的情况下，现有证据不能证明唐建新、唐小华、雷学海对案涉房屋进行了翻建。对于第二个待证事项，《新昌学校临建过渡房屋补助协议》载明500元/㎡的拆迁补偿标准是按照临建过渡房屋的适当建设成本计算的，未单列装修成本，而唐建新、唐小华、雷学海也没有提供证据证明该补偿标准包含了装修补偿款，故现有证据不能证明张革、刘淑媛获得的房屋拆迁补偿款中包含有对装修的补偿。因此，唐建新、唐小华、雷学海未对其诉讼主张提供充分证据，应承担举证不能的法律后果。综上，唐建新、唐小华、雷学海的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2400元，由唐建新、唐小华、雷学海负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 蔡 晓审判员 孙一中二〇二〇年六月十八日书记员 谢威源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。