山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3985号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李玉玲，女，1955年9月13日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王龙，山东德衡律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：左振刚，男，1955年4月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王龙，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏亭，男，1987年6月5日出生，汉族，住山东省博兴县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张晓云，女，1988年8月10日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 原审被告：左一鸣，男，1981年2月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：郭俊峰，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王龙，山东德衡律师事务所律师。 原审被告：中嘉国泰保理（深圳）有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路一号。 法定代表人：王拥群，执行董事 上诉人李玉玲、左振刚因与被上诉人魏婷、张晓云，原审被告左一鸣，原审被告中嘉国泰保理（深圳）有限公司（以下简称中嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 左振刚、李玉玲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判其仅返还房款405000元、不支付居间服务费55000元。事实和理由：一、原判决认定事实错误。（一）本案《青岛市存量房买卖合同》系因魏亭、张晓云根本违约而由李玉玲、左振刚于2018年7月27日解除。1．合同明确约定：魏亭、张晓云应于2018年5月11日前支付第一笔首付款140万元，于2018年6月28日前支付第二笔首付款66万元。魏亭、张晓云仅支付了定金和第一笔首付款，经多次催要，其逾期未支付第二笔首付款。合同第十条明确约定：买受人逾期本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人以相当于该房屋总价款的20%（即110万元）支付违约金，已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2．在魏亭、张晓云逾期支付第二笔首付款之后，李玉玲、左振刚依据合同约定发送《解除合同通知函》，魏亭、张晓云于2018年7月27日收到并知悉，合同解除的时间应确认为2018年7月27日。3.合同解除后，已付的150.5万元冲抵违约金110万元，李玉玲、左振刚仅应返还40.5万元。（二）原判决错误认定李玉玲、左振刚在房屋买卖合同履行中也存在过错。1．首先需要重申的是，魏亭、张晓云是否能取得银行同意发放贷款，完全取决于魏亭、张晓云自身的各种经济因素、以及其自身的情况（包括但不限于身份、工资、收入证明材料、征信、财产等）是否符合贷款银行的审批要求，李玉玲、左振刚提供的仅仅是协助义务，并不起到决定性作用。2．李玉玲、左振刚直到送达《解除合同通知函》时，仍未接到魏亭、张晓云和中介人员要求协助办理贷款的通知。魏亭、张晓云在2018年6月15日前并没有和拟申贷款银行就贷款办理事宜达成一致。2018年6月14日，李玉玲的母亲突然病故，李玉玲、左振刚及左一鸣于第一时间将该情况通知魏亭、张晓云与中介，魏亭、张晓云和中介表示予以理解。李玉玲、左振刚处理完丧事之后，立即于6月18日（属于合理期间）通知中介将于次日到青岛办理贷款手续，但中介在联系魏亭、张晓云后告知“还在沟通银行，等有消息立马告诉您。”尽管如此，李玉玲、左振刚仍根据中介要求于6月20日赶到青岛，更换了新的不动产登记证书（中介临时告知，为办理贷款需要），此时魏亭、张晓云仍未敲定贷款事宜。此后李玉玲、左振刚一直未等到要求协助办理贷款的通知。3.李玉玲、左振刚出售涉案房屋的目的是尽快取得全部房款，以便在青岛西海岸新区重新全款购置房产，房屋买卖合同第十一条对此进行了明确的约定，魏亭、张晓云及中介人员都知情。为了积极履行合同，李玉玲、左振刚在2018年5月份取得青岛市户籍之后，便将收取的首付款用于支付新房屋的首付款，因魏亭、张晓云迟迟不予支付第二笔首付款和办妥银行贷款，导致李玉玲、左振刚面临巨额的违约责任和诉讼风险。在此情形之下，李玉玲、左振刚没有动机去故意拖延和不配合办理贷款。4.原审将双方于2018年6月15日办理贷款认定为支付第二笔首付款的前提条件是错误的。首先，合同中并未明确将双方于2018年6月15日办理贷款认定为支付第二笔首付款的前提。其次，就魏亭、张晓云申请贷款事宜，李玉玲、左振刚仅起辅助作用，协助的前提必然是魏亭、张晓云已经寻找到合适的、符合发放贷款条件的银行。而根据行业惯例，申请办理贷款的日期主要由买受人自己来掌控，根据其自身及银行要求，该时间可早可晚，但首付款金额和支付时间却是确定的。魏亭、张晓云自称陆续更换了浦发银行、民生银行、邮储银行等，从而导致办理贷款时间一拖再拖即是印证。从实际情况来看，魏亭、张晓云所在的意隆财富公司资金链断裂，人去楼空，上海市检察机关和公安机关均权威发布了有关意隆财富（阜兴集团）有关人员涉嫌操纵证券市场、非法吸收公众存款、集资诈骗等经济犯罪情况。再次，如果将办理贷款视为支付首付款条件的话，必然是确定并先支付“首付款”的前提之下，才能讨论“贷款”金额的多少和获取的方式。5．魏亭、张晓云从未向李玉玲、左振刚提及或者披露过系因李玉玲、左振刚原因导致银行贷款政策发生变化、并使其办理贷款拖延，直到一审开庭时才辩称系因李玉玲、左振刚过错，这显然不符合常理。且魏亭、张晓云也未提交申请贷款银行出具证明材料来证明其主张。6．面对李玉玲、左振刚多次要求尽快办理相关履行合同程序，魏亭、张晓云却称“我最近一直在上海忙活工作上的事，在上海呆着，首付款这几天尽快，这几天没法弄出来的话，下周也给你付过去，您这边别着急，好吧。确实是因为最近我工作上出了点问题，所以也给你这边添麻烦了，多理解”、“理解你的心情，确实是我的问题导致今天这么样一个结果，我刚刚跟中介说了，周二之前会把剩余的首付尾款打给你，可能他没跟你讲清楚，最近工作中出了问题，证监会主席带队彻查了都，所以耽误了你的时间还请见谅”，此说法一方面印证了李玉玲、左振刚到银行协助办理贷款并不是支付第二笔首付款的前提条件，另一方面也证明确因魏亭、张晓云自身原因，导致出现根本违约。二、原判决适用法律错误，不应径行判决由李玉玲、左振刚承担并支付居间服务费55000元。综上，原判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院查明事实，支持上诉请求。 魏亭、张晓云答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、涉案纠纷系因李玉玲、左振刚根本违约造成，与我方无关，一审判决认定我方在履行合同过程中存在一定过错系事实认定错误。具体理由如下：1、我方提交了与左一鸣完整聊天记录，可以清楚的看出，李玉玲、左振刚未按约定时间办理面签手续违约在先，后又因市场行情上涨恶意加价违约在后。在协商涨价并要求我方提前支付后续款项未果的情况下，李玉玲、左振刚对涉案房屋恶意设置抵押，导致我方合同目的无法实现，其行为已构成根本违约。2、整个合同履行过程中，我方均积极履约，自合同签订至李玉玲、左振刚第一次违约时，我方已支付150余万元购房款、11万中介费及1万多的担保费，并将名下房屋出售给第三人。在此期间，房价也一直呈上涨趋势，我方没有违约的必要和动机。相反，李玉玲、左振刚基于市场行情的变动，一方面以各种理由拖延办理面签手续，另一方面要求提前履行付款义务、还要求加价五十万，违约意图明显。3、李玉玲、左振刚多次解释系因我方公司破产导致银行无法贷款，但此时李玉玲、左振刚着急用钱支付另一套房屋的购房款，所以不同意继续履行涉案合同，而是希望通过中介将房屋另行出售，以缓解其资金压力。其说辞前后矛盾，且不合逻辑。按照常理，即便我方同意解除合同，李玉玲、左振刚立即另行出售或抵押房屋也需要一段时间。而2018年7月份，中介已协助找到新的银行办理贷款，李玉玲、左振刚协助办理完面签即可推进贷款流程。显然继续履行涉案合同，李玉玲、左振刚才能够以最快的速度拿到全部购房款。4、李玉玲、左振刚系违约方，无合同单方解除权。李玉玲主张涉案合同已于2018年7月27日解除，显然主张不成立。二、涉案纠纷系因李玉玲、左振刚根本违约造成，居间费由违约方承担。李玉玲、左振刚未在合同明确约定的6月15日前协助面签，已违约在先，导致魏亭、张晓云错过最佳贷款时机，不得不另行寻找新的银行贷款。而且银行放贷政策的变化，也非魏亭、张晓云可预见的因素导致，不能归责于魏亭、张晓云。退一步讲，即便魏亭、张晓云存在迟延付款的情形，也不足以导致合同目不能实现，而且魏亭、张晓云享有法定及约定的先履行义务抗辩权，在李玉玲、左振刚未配合办理面签手续的情况下，有权拒绝提前付清首付尾款。相反，李玉玲、左振刚在魏亭、张晓云多次明确告知不同意解除合同的情况下，将涉案房屋抵押给第三人，其行为已构成根本违约，应承担合同约定总购房款20%的违约金。三、一审法院的判决存在事实认定不清、法律适用错误的问题，但鉴于我方因自身资金压力问题未提起上诉，恳请法院在审理查明相关事实及正确适用法律的基础上，尽快裁决，以便于我方能够尽快拿相应回款项缓解因涉案纠纷产生的资金压力。 中嘉公司答辩称，李玉玲、左振刚所提诉请与我方无关，且我方也不需承担连带责任。 魏亭、张晓云向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2017年5月4日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、判令李玉玲、左振刚、左一鸣返还已付定金10.5万元；3、李玉玲、左振刚返还已付首付款140万元，并由中嘉公司对该部分首付款承担担保代偿义务；4、李玉玲、左振刚支付110万元；5、李玉玲、左振刚支付已付居间费11万元；6、李玉玲、左振刚承担本案诉讼费、保全费、担保保险费、律师费等全部诉讼费用。 李玉玲、左振刚、左一鸣向一审法院提出反诉请求：1、判令解除其与魏亭、张晓云于2018年5月4日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；2、判令魏亭、张晓云支付的10万元定金不予返还；3、判令魏亭、张晓云支付违约金143万元（按照违约金约定数额上限130%），若定金与违约金只能选择其一，选择违约金；4、判令魏亭、张晓云支付名誉损失费30万元；5、该案的诉讼费由对方承担。 一审法院查明事实： 2018年5月4日，李玉玲作为出卖人、左一鸣作为李玲玉委托代理人与买受人魏亭、张晓云签订《青岛市存量房买卖合同》，约定魏亭、张晓云购买李玲玉位于青岛市崂山区户房屋，涉案房屋及约定留存的家具家电、装饰装修和配套设施总计转让价款为人民币5500000元。买受人于2018年5月4日将第一笔定金100000元自行支付给出卖人，买受人支付购房款时，已支付的定金视为购房款的一部分，定金外其他房款的付款方式为贷款。买受人于2018年5月11日前将第一笔购房款1400000元自行支付给出卖人，买受人于2018年6月28日前将第二笔购房款660000元以理房通支付的方式支付出卖人。买受人拟贷款金额为3300000元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，本合同终止，在申办贷款过程中发生的各项费用由买受人承担，买受人支付的定金和购房款应如数返还，双方互不承担违约责任，居间方收取的所有费用不予退还。申请购房贷款，双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续。逾期履行本合同约定的义务超过十五日的、标的房屋被查封或限制转让导致买受人无法取得房屋所有权的、出卖人拒绝将房屋出售给买受人或擅自提高房屋交易价格的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。出卖人出现根本违约情形的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。买受人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。 2018年5月4日魏亭向左一鸣支付定金100000元，此外还额外向左一鸣多支付5000元房款，两项款项共计105000元。2018年5月10日，魏亭向李玉玲支付购房款140万元。 2018年5月4日，涉案房屋出卖人李玉玲与买受人魏亭、张晓云共同与案外人青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》约定由魏亭、张晓云向青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付110000元居间服务费。同时约定如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。该《居间服务合同》签订后，魏亭、张晓云即向青岛链家兴业房地产经纪有限公司支付110000元居间服务费。 2018年5月4日，李玉玲、左振刚作为甲方，魏亭、张晓云作为乙方共同与案外人丙方中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司签订《担保支付协议》，约定中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司收取的担保服务费为14000元在协议签署当日由魏亭、张晓云一次性支付。如经丙方审查，甲乙双方满足该协议约定的支付条件，乙方根据丙方要求支付该笔购房款后，发生非因乙方原因导致甲乙双方协商一致解除买卖合同或法院判决解除合同的情况，如甲方未在上述买卖合同的解除协议或判决、调解书中约定时间内返还购房款的，则丙方应在期限届满后收到乙方提交购房款转款证明文件原件（包括但不仅限于购房款收条）、上述买卖合同的解约协议或判决、调解书以及相关及书面申请后十五个工作日内履行担保代偿义务，即丙方向乙方支付乙方已按本协议约定支付的该笔购房款。自丙方代偿后，乙方对甲方的权利转让至丙方，且乙方应积极配合丙方向甲方追偿。2018年5月8日，魏亭、张晓云向中嘉国泰商业保理（深圳）有限公司支付14000元。 涉案房屋买卖双方未在2018年6月15日前办理首次贷款申请手续，魏亭、张晓云亦未再支付涉案房屋剩余房款。 2018年7月25日，李玉玲通过青岛链家兴业房地产经纪有限公司向魏亭、张晓云发出解除合同通知函，决定单方解除房屋买卖合同。 2018年8月8日，李玉玲将涉案房屋抵押给青岛凤凰岛典当有限公司。左一鸣称，当时跟魏亭沟通过首付款的问题，因为其走贷款程序要很长时间，所以要求先给一部分首付款，后期房款没有及时给付，为买新房做了典当手续。 一审法院认为，根据双方《青岛市存量房买卖合同》的约定，双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，买受人魏亭、张晓云应于2018年6月28日前将第二笔购房款660000元以理房通支付的方式支付出卖人李玉玲。本案中，涉案房屋出卖人李玉玲及其代理人左一鸣未在约定时间协同魏亭、张晓云办理贷款申请手续，魏亭、张晓云亦未在约定时间将第二笔购房款支付给李玉玲。 首先，《青岛市存量房买卖合同》约定，双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，但双方未在2018年6月15日前办理首次贷款申请手续。从合同约定的履行时间上看，办理贷款申请手续的时间早于魏亭、张晓云应付66万元购房款的时间，即使确如李玉玲方所言，魏亭方当时已同意暂推迟办理贷款手续，李玉玲方所提“魏亭方无法付清66万元房款，亦未提及因6月15日前未面签才不付钱”的主张不能作为其此后未履行协助贷款义务的抗辩。出卖方在未积极履行合同义务的情况下于2018年7月25日，向购买方发出解除合同通知函，决定单方解除房屋买卖合同，又于2018年8月8日，将涉案房屋抵押给青岛凤凰岛典当有限公司（出卖方称系因买受方未将涉案房款钱及时给付，为买新房做的典当手续）。虽然李玉玲、左振刚、左一鸣提交魏亭所在公司破产网页截图，欲证明魏亭所在公司破产导致银行无法贷款，但网页截图无法有效证明魏亭的支付能力及资产状况，故不能作为其不安抗辩的证据。据此，李玉玲、左振刚、左一鸣在履行《青岛市存量房买卖合同》中存在一定过错。 其次，李玉玲、左振刚、左一鸣提交2018年7月份左一鸣与魏亭的微信聊天记录，欲证明魏亭不能及时付清66万元，请求延后付清款项时间并办理后续手续，该微信聊天记录中魏亭曾认可影响合同正常履行有其自身原因。魏亭质证称对该证据真实性予以认可。因此，结合双方当事人陈述及证人证言，魏亭、张晓云在履行合同过程中亦存在一定过错。 综上，合同双方均主张系对方违约、应由对方承担违约责任，但实际履行合同过程中双方均存在过错，最终导致合同无法继续履行，现双方均已明确表示要求解除合同，故对双方所提要求解除《青岛市存量房买卖合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对魏亭、张晓云所提李玉玲、左振刚作为合同相对方返还其已付定金10.5万元、返还已付首付款140万元的诉讼请求，一审法院予以支持。魏亭、张晓云在履行《青岛市存量房买卖合同》中亦存在过错，且《担保支付协议》中约定担保代偿义务的履行存在“甲方未在上述买卖合同的解除协议或判决、调解书中约定时间内返还购房款”等多个条件，故对魏亭、张晓云诉请的中嘉公司对140万房屋首付款承担担保代偿义务的诉讼请求，不予支持。双方及青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》约定，“如支付费用方为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用”，该案中因双方都存在过错，一审法院酌情确定李玉玲、左振刚向魏亭方支付居间费55000元。因双方各自存在过错行为导致合同未能履行，魏亭、张晓云主张向其支付110万元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；李玉玲、左振刚、左一鸣主张的魏亭、张晓云向其支付143万元违约金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。李玉玲、左振刚、左一鸣所提魏亭、张晓云向其支付名誉损失的诉讼请求因与本案不属于同一法律关系，本案中不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认魏亭、张晓云与李玉玲签订的《青岛市存量房买卖合同》解除；二、李玉玲、左振刚于判决生效之日起10日内返还魏亭、张晓云定金105000元；三、李玉玲、左振刚于判决生效之日起10日内返还魏亭、张晓云房款1400000元；四、李玉玲、左振刚于判决生效之日起10日内向魏亭、张晓云支付居间服务费55000元；五、驳回魏亭、张晓云的其他诉讼请求；六、驳回李玉玲、左振刚、左一鸣的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28520元，由李玉玲、左振刚、左一鸣承担16399元，魏亭、张晓云负担12121元。反诉费10635元，由李玉玲、左振刚、左一鸣负担。 本院二审经审理查明，魏亭、张晓云在二审中认可青岛链家兴业房地产经纪有限公司已将11万元居间服务费退还给魏亭、张晓云。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，双方在《青岛市存量房买卖合同》中约定，买卖双方应于2018年6月15日前共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续，魏亭、张晓云应于2018年6月28日前支付第二笔购房款66万元。实际履行过程中，双方未在约定时间办理贷款申请手续，魏亭、张晓云亦未将第二笔购房款支付给李玉玲。对此本院认为，买卖双方均主张系因对方原因造成未能在约定时间办理银行贷款手续，但根据双方的陈述和提交的证据，双方为履行合同均作了积极准备并积极进行协调，双方均不存在故意不办理或不配合办理贷款的情形，双方也未提交证据证明对方存在故意不办理或不配合办理贷款的情形。而且双方合同约定：买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，本合同终止，双方互不承担违约责任。因此，即使李玉玲、左振刚主张的因魏亭所在公司破产导致银行无法贷款的事实成立，亦不能认定魏亭和张晓云在贷款过程中存在违约行为。 因未能按约定办理完贷款手续，李玉玲、左振刚要求魏亭、张晓云先行支付应付时间在后的第二笔首付款，而魏亭、张晓云主张第二笔首付款应以办理贷款为前提条件。本院认为，双方在合同中并未约定若贷款手续未能按约定时间办理，第二笔首付款应当如何支付。现双方各执一词，但均未提交充分的证据证明自己的主张，应当视为双方对此约定不明。由此导致双方在之后的履行过程后中未能达成一致、并最终导致合同解除，双方均存在过错。一审认定双方均有过错，并判决李玉玲、左振刚返还收取的定金10.5万元、首付款140万元，并无不当，本院予以维持。 因青岛链家兴业房地产经纪有限公司已将11万元居间服务费退还给魏亭、张晓云，故李玉玲、左振刚无需再向魏亭、张晓云支付5.5万元居间服务费。 综上所述，李玉玲、左振刚的上诉请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4211号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项； 二、撤销青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初4211号民事判决第四项、第五项； 三、驳回魏亭、张晓云的其他诉讼请求。 一审案件受理费28520元、二审案件受理费15195元，共计43715元，由上诉人李玉玲、左振刚负担24232元，由被上诉人魏亭、张晓云负担19483元；反诉费10635元，由上诉人李玉玲、左振刚负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 安太欣 二〇二〇年六月九日 法官助理 栾才玉 书记员王繁 书记员吴苗苗