江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终757号上诉人（原审被告）：开发区溢香菜馆，住所地江苏省连云港经济技术开发区猴嘴大会堂楼底门面。经营者：仲伟良，男，汉族，1962年9月16日出生，住江苏省连云港经济技术开发区。委托诉讼代理人：张随来，连云区朝阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：连云港临达工贸有限公司，住所地江苏省连云港经济技术开发区墅港（氯化钙厂内）。法定代表人：顾劲峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：何通，江苏田湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏丹丹，江苏田湾律师事务所律师。上诉人开发区溢香菜馆（以下简称溢香菜馆）因与被上诉人连云港临达工贸有限公司（以下简称临达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人溢香菜馆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人2002年3月1日与云台供销公司签订《房屋租赁合同》，承租涉案房屋经营溢香菜馆，为了经营需要，上诉人对房屋进行了装修装饰形成了现状。但双方对于装修装饰的费用未作约定，因涉及装潢装饰费用未处理完毕，一审判决腾退租赁房屋没有依据。二、因合同期满后被上诉人不与上诉人续签合同、拒不收取上诉人租金，双方形成不定期租赁合同关系。在该期间政府于2019年10月发布征收公告，上诉人在《被征收房屋附属物现场调查表》征收人处签字，台北盐场工程部经理沈某、房管部经理卢某、资产经营部副经理赵恩情和被上诉人副总经理陈某、资产管理负责人蒋某、会计李某同时签字确认补偿的附属物项目，被上诉人以自己的行为明确表示该附属物的补偿应归上诉人所有。对于该附属物的补偿数额及给付方式尚未达成一致意见，上诉人不可能向被上诉人交付租赁房屋。三、2002年承租涉案房屋时，当时的出租人批准上诉人出资建设两间房。2003年连云港市对市区建筑物进行航拍，按照拆迁文件规定，2003年时存在的房屋按照合法建筑处理，在本次拆迁时应当一并得到补偿。四、上诉人与被上诉人订立的租赁合同是无效合同，因为涉案房屋为原盐场会堂的公共通道部位，原云台运销公司私自加盖的房屋，该房屋没有取得建设工程规划许可证，合同应为无效，根据相关司法解释第二条规定及合同法规定，无效合同由上诉人向被上诉人缴纳使用期间使用费，对于因装潢和添附给上诉人造成的损失，被上诉人应当予以补偿。被上诉人临达公司答辩称：一、上诉人与被上诉人在租赁协议中约定，无论因为什么原因解除或者终止合同，上诉人装修损失自行承担，可移动部分装修装饰由上诉人负责搬出，不可移动不可分割部分的建筑装饰设施归被上诉人所有，被上诉人不做任何补偿。二、双方的租赁协议在2018年5月31日期满终止。根据工投集团的规划，涉案商铺不再对外租赁。被上诉人也明确告知上诉人要求搬离并且拒绝接受上诉人租金。根据合同法规定，租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。原租赁合同继续有效，视为不定期租赁。但是被上诉人以拒收租金的方式，明示不再继续出租房屋，故上诉人认为双方成立不定期租赁的关系是不成立的。三、根据合同第235条的规定，租赁期间届满承租人应该返还租赁物。根据物权法规定，租赁合同到期后承租人合法占有涉案房屋的权利基础已经消灭，属于无权占有。被上诉人根据占有返还请求权，要求上诉人返还占有物具有法律依据。故不论从债权或者物权角度都应该返还房屋。四、连云区人民政府房屋征收决定书发布于2019年10月30日，并非在合法租赁期间内。五、拆迁补偿法律关系不属于本案审理范围，本案的基础法律关系是租赁合同到期后，被上诉人要求上诉人腾退房屋返还租赁物的排除妨害纠纷，拆迁补偿的征收主体是连云区政府，而非被上诉人。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。临达公司向一审法院起诉，请求判令：1.溢香菜馆返还租赁房屋；2.溢香菜馆向临达公司支付占用费8647元（按年租金6000元，从2018年6月4日起计算至实际搬离之日止，暂计算至2019年11月11日为8647元）；3.溢香菜馆向临达公司支付违约金暂计算5000元；4.本案诉讼费由溢香菜馆承担。一审法院查明事实：溢香菜馆的经营者仲伟良最早于2002年3月1日与云台运销公司签订《房屋租赁合同》，承租云台运销公司位于连云港经济技术开发区盐业娱乐中心盐场会堂底楼的东间房屋，经营溢香菜馆。仲伟良为经营需要，经云台运销公司同意，在租赁房屋东侧临墙新建两间房屋，并从内部打通作为厨房使用。该租赁合同未对装饰装修费用及建房设施归属进行约定。2005年，云台运销公司被江苏省金桥盐业有限公司云台实业分公司撤销建制，涉案房屋的经营管理权交临达公司接管，房屋一直由溢香菜馆承租使用。2017年5月31日，临达公司与溢香菜馆续签《商铺租赁协议》，主要约定：甲方临达公司将涉案房屋租赁给乙方溢香菜馆使用和管理，场地面积27平方米，经营范围为小型餐馆。乙方在签订本合同前已经对租赁场地进行了验收，同意按其现状承租。租赁期为一年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，租赁到期后本合同自动终止。年租金为人民币6000元，房屋租金不包括水电费、通讯费、燃气费、税金、有线电视、工商管理等费用。合同第四条第5项约定：……本合同无论因何种原因解除或终止，乙方的装修损失自行承担，甲方不给予任何补偿或赔偿。不可移动或拆除的装修归甲方所有，乙方不得破坏。第五条第2项约定：……如合同未续签，乙方须在合同到期后3日内搬离租赁物。如乙方逾期不搬迁的，每延期一日，乙方每日应当按照本协议约定日租金的三倍支付违约金，直至实际搬离之日，且视为乙方放弃物品所有权，甲方有权对租赁物停水、停电。并对租赁物中的物品进行任意处置，甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，甲方有权另行出租商铺。第六条违约责任约定：合同双方应当严格按照合同履行。如有违约，除另有约定的除外，违约方应承担因违约行为给对方造成的全部经济损失，并且支付守约方年租金20%的违约金。租赁期内，如发生不可抗力因素，政府行为、政府规划、政府政策调整造成协议不能履行，造成损失的，由各方自行承担，双方互不视为违约，乙方应在甲方指定期限内无条件退场，已付租金不予退还。在返还租赁物时，可移动部分装饰、设施，由乙方负责搬出；不可移动、不可分割部分建筑、装饰、设施归甲方所有，甲方不做任何补偿。如乙方违反本协议约定进行的装饰装修对租赁物造成损坏的，则乙方负责修复或赔偿相应损失。合同还对其他事宜进行了约定。溢香菜馆已向临达公司付清租期内租金。租赁合同期限届满后，临达公司与溢香菜馆未再续签租赁合同，溢香菜馆一直占有使用房屋，至今未予腾退。一审法院认为,临达公司与溢香菜馆于2017年5月31日签订的《商铺租赁协议》不违反法律规定，合法有效，溢香菜馆在协议上具名盖章，自愿接受协议的约束，该协议是双方当事人的真实意思表示，双方应当按合同约定全面履行己方义务。溢香菜馆辩称合同仅是临达公司单方意志、不应生效的意见，一审法院不予采纳。该租赁合同于2018年5月31日期满终止，临达公司以不接收租金的方式明示不再继续出租房屋,溢香菜馆合法占有租赁物的事由消灭，应当及时腾退房屋。溢香菜馆非法占有使用租赁物至今，给临达公司造成租金损失，临达公司主张溢香菜馆按照租金标准6000元/年支付非法占有租赁物期间的使用费，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。关于临达公司主张的逾期腾房违约金。一审法院认为，当事人可以约定一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，但约定的违约金不宜过分高于造成的损失。合同中对违约金有两处约定，分别为第五条第2项“如乙方逾期不搬迁的，每延期一日，乙方每日应当按照本协议约定日租金的三倍支付违约金”，及第六条“违约方应承担因违约行为给对方造成的全部经济损失，并且支付守约方年租金20%的违约金”。一审法院认为按照年租金的20%计算违约金未超出法律规定上限，较为合理，即违约金为1200元。关于溢香菜馆主张的征收补偿款。一审法院认为，承租人能否获得房屋征收补偿，取决于征收公告是否在租赁期限内发布、征收方案及征收补偿合同如何约定等因素。而临达公司亦非征收主体，本案系基于租赁合同提起诉讼，与征收拆迁是两种不同的法律关系。根据租赁合同约定，合同终止后，溢香菜馆应将可移动装饰及设施搬出，不可移动、不可分割的装饰及建筑设施归属临达公司，临达公司不予补偿。对于溢香菜馆临墙所建房屋，因未提供合法建设手续，无法认定为合法建筑，一审法院对产权归属不做认定。因此，临达公司对溢香菜馆添附的装饰装修及不动产设施不具有补偿义务，至于溢香菜馆能否获得征收拆迁补偿，非本案理涉范围。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、溢香菜馆于判决生效之日起十日向临达公司腾退盐业娱乐中心盐场会堂底楼的租赁房屋。二、溢香菜馆于判决生效之日起十日内向临达公司支付自2018年6月4日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按6000元/年租金标准，暂计算至2019年11月13日为8667元）。三、溢香菜馆于判决生效之日起十日内支付临达公司违约金1200元。一审案件受理费70.50元，临达公司已预交，由临达公司负担20.50元，溢香菜馆负担50元。二审期间上诉人溢香菜馆提交了《连云区人民政府征求意见的公告》(连区政发[2019]122号)和附件红线图，证明上诉人承租的房屋位于该红线图以内，补偿方案第十条第三项规定，在2003年正摄影图像上有记载的被征收建筑认定为合法建筑。上诉人2002年在租用房屋旁建设了两间小房是经过当时出租人同意的，应当认定为合法建筑。一审认为和本案无关是没有依据的。被上诉人临达公司质证认为：对上诉人提交的证据的三性予以认可，但是对其证明目的不认可。上诉人擅自加盖的房屋没有经过被上诉人书面同意，上诉人一审中也没有提供证据证明擅自加盖房屋的行为经过被上诉人的同意。即使上诉人存在加盖房屋的事实，依据租赁协议约定租赁合同到期后也应当属于被上诉人所有。本院认证意见为：对上诉人提交的证据的真实性予以确认。被上诉人临达公司二审期间未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，上诉人溢香菜馆明确2017年5月31日与临达公司签订的《商铺租赁协议》中约定的场地面积27平方米不包括其加盖的两间房屋。溢香菜馆明确其向临达公司主张的附属物补偿款包含了27平米及加盖的房屋的所有补偿。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1.上诉人溢香菜馆是否应当向被上诉人临达公司返还房屋并支付占有使用费及违约金；涉案租赁合同到期后双方是否形成不定期租赁合同；2.上诉人溢香菜馆主张的附属物补偿款是否属于本案审理范围。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，临达公司与溢香菜馆于2017年签订了最后一期的租赁合同，虽然租赁物建成时间早于上述司法解释开始施行的时间，但因租赁合同签订的时间晚于上述司法解释开始施行的时间，因此，本案租赁合同应当依据上述司法解释的规定因租赁物无规划手续而被认定为无效合同。但本院认为，虽然租赁合同被认定为无效，因溢香菜馆一直实际占用房屋，还应当支付占用期间的占有使用费，溢香菜馆实际占有房屋但没有未支付占有使用费并返还房屋的行为，损害了临达公司的权利，因此临达公司要求溢香菜馆支付占有使用费并返还房屋应当予以支持。在租赁合同被认定为无效的情况下，临达公司依据租赁合同违约条款向溢香菜馆主张违约责任没有法律依据，本院依法不予支持。至于双方在租赁期满后是否形成不定期租赁合同关系的问题，本院认为，一方面因涉案房屋没有规划手续致使双方签订的租赁合同是无效合同，另一方面，临达公司也不同意将涉案房屋再交由溢香菜馆使用。因此，溢香菜馆主张双方形成不定期租赁合同关系不能成立，本院依法不予支持。关于第二个争议焦点，本院认为，溢香菜馆在二审中明确其向溢香菜馆主张的附属物补偿款包含了27平米及加盖的房屋的所有补偿。又根据溢香菜馆与临达公司在租赁合同中的约定，合同终止时，溢香菜馆的装修损失自行承担，临达公司不给予任何补偿或赔偿；可移动部分装饰、设施，由溢香菜馆负责搬出，不可移动、不可分割部分建筑、装饰、设施归临达公司所有。因此，溢香菜馆向临达公司主张27平米房屋的补偿没有合同依据。至于加盖房屋的补偿问题，临达公司在一审中的诉讼请求是要求溢香菜馆返还租赁房屋及支付占有使用费，溢香菜馆并未就要求临达公司支付加盖房屋补偿款提起反诉，现溢香菜馆就其未提起反诉部分的诉讼请求提起上诉人已经超过了二审法院的审查范围，故本院对其该上诉请求不予审理。综上，上诉人溢香菜馆的上诉请求及理由均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律不当，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2091号民事判决第一、二项；二、撤销江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初2091号民事判决第三项。一审案件受理费70.5元（开发区溢香菜馆已预交），由开发区溢香菜馆已预交负担60元，由连云港临达工贸有限公司负担10.5元；二审案件受理费141元（开发区溢香菜馆已预交），由开发区溢香菜馆负担120元，由连云港临达工贸有限公司负担21元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年六月二十二日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。