湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1021民初926号原告：邓启国，男，1963年5月1日生，汉族，住湖南省桂阳县。原告：谢七秀，女，1967年4月21日生，汉族，住址同上，系原告邓启国之妻。以上两原告共同委托诉讼代理人：邓志勇，男，1987年8月20日生，汉族，住址同上，系原告邓启国、谢七秀之子。原告：邓志勇，男，1987年8月20日生，汉族，住址同上，系原告邓启国、谢七秀之子。被告：郴州瑞通房地产开发有限公司，住所地桂阳县鹿峰街道豆腐冲13号。法定代表人：刘运海。委托诉讼代理人：朱云芳，桂阳县东升法律服务所法律工作者，代理权限系特别授权。原告邓启国、谢七秀、邓志勇与被告郴州瑞通房地产开发有限公司（以下简称：瑞通房产公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓启国、谢七秀、邓志勇，被告瑞通房产公司的委托诉讼代理人朱云芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓启国、谢七秀、邓志勇向本院提出诉讼请求：一、请依法判令被告继续履行拆迁补偿安置协议、商品房买卖合同并将原告拆迁安置门面（桂阳县名汇国际1幢1层0114号门面，其中拆迁安置面积40ｍ，补门面差价面积49.26㎡，共计89.26㎡）、拆迁安置房（1幢Ｂ栋1908号、2208号房）及时交付给原告；二、请依法判令被告将桂阳县名汇国际1幢1层0114号门面签订的商品房买卖合同（合同编号：ＧＹ19003042）办理商品房预售合同登记备案手续并办理预告登记证；三、请判令被告支付原告房屋过渡安置费32000元（计算从2017年5月1日-2019年12月31日，2020年1月1日以后的房屋过渡安置费每月1000元计算至被告将房屋交付给原告之日止）并对门面延迟交房的违约金赔偿；四、请求判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年9月28日，原告与拆迁人衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定：由拆迁人拆迁原告位于桂阳县私产房屋，并置换给原告住房总面积360㎡，一层门面40㎡，过渡安置费为每月1500元，过渡期为2010年10月1日至2013年10月31日止，如延长过渡期则按协议约定的壹倍支付给原告。2013年5月30日，原告与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司签订《名汇国际安置户选房书》，原告选取了Ａ1栋2204、Ａ2栋1908、2208号（现为Ｂ栋1908、2208号）住房，后名汇国际由被告开发。2014年3月20日原告与被告签订《名汇国际城安置户选房书》，原告选取了名汇国际1栋1层Ｂ1-114号门面，面积89.26㎡，超出49.26㎡按市场价23800元／㎡由原告一次性补房屋差价（壹佰壹拾柒万贰仟叁佰捌拾捌元整）给被告，并就Ｂ1-114号门面签订了商品房买卖合同（编号：ＧＦ-2000-0171），合同约定被告交房时间为2018年12月30日前，由于被告迟迟不交房，原告与被告于2019年9月16日再次就Ｂ1-114号门面签订了商品房买卖合同的网签合同（合同编号：ＧＹ19003042），合同约定2019年12月31日前交房并且自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。然而时至原告起诉之日，被告除交付一套房屋（桂阳县名汇国际Ａ栋2204号房）外，桂阳县名汇国际一幢一层Ｂ1-114号门面以及Ｂ栋1908、2208号房被告仍未交房，Ｂ1-114号门面签订的商品房买卖合同也未办理商品房预售合同登记备案手续，原告认为，被告迟迟不交房、不付过渡安置费以及未在规定时间内办理商品房预售合同登记备案手续的行为，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，依法具状起诉，诉请希望得到法院的支持。被告瑞通房产公司辩称：一、针对原告的第一个诉请。2020年3月底桂阳县人民政府组织了相关部门就名汇国际城迟延交付商品房问题成立工作领导小组。在该领导小组的组织下，名汇国际城还有部分工程没有完工，被告与承建方于2020年4月29日签订了补充协议，约定全部完工还需要4个月，所以原告要求的及时交付房屋的条件不具备，如果要交付房屋肯定需要对质量和相关设施验收合格才能交付给原告；二、关于本案争议房产办理预告登记的问题，2019年11月份由于名汇国际城有几百户业主上访，县政府责令房管局将名汇国际城的预告登记全部查封，所以现在办理预告登记只有在工作领导小组的介入下才可以办理，被告不存在欺骗原告；三、原告诉请的房屋按照费，本案诉争的商铺是属于拆迁安置补偿，应当依据拆迁安置补偿协议书执行，依据2010年9月28日签订拆迁安置补偿，其中约定了乙方过渡期限为2010年10月1日-2013年10月31日止，所以原告诉请的过渡安置费没有事实依据，门面迟延交房违约金双方约定的交房时间为2019年12月31日，逾期违约金被告同意按照双方签订的买卖合同计算，但是在原、被告双方签订的商品房买卖合同中，第21页第九章的前期物业管理，协议中约定了交房时间和前期物业管理，甲方同意从2017年12月31日-2019年12月31日按1.5元每平方米计算物业管理费，双方约定都是真实意思表示，过渡安置费和违约金的问题，过渡安置费不存在，违约金应从2020年1月1日开始计算，核减2个月的疫情不可抗力因素，应从2020年3月1日开始计算。本院经审理认定事实如下：邓启国与谢七秀系夫妻关系，邓志勇系邓启国与谢七秀之子。名汇国际城项目（原称天成·芙蓉国际花园城）原系挂靠衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司名下开发，2013年4月份瑞通房产公司成立后，名汇国际城项目以瑞通房产公司名义继续开发建设。2010年9月28日，邓启国作为户主（乙方）与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司拆迁邓启国所有的位于桂阳县房屋，房屋总共三层，房屋产权性质为私，房屋的产权证号：03029，产权登记建筑面积263.25㎡＋29.25㎡，其中住宅建筑面积292.5㎡。安置房地址位于天成·芙蓉国际花园城，住房置换比例及面积为292.5㎡×1.8＝526.5㎡（住房、门面总面积），营业性用房置换面积为40㎡，安置地址位于天成·芙蓉国际花园城一层门面临芙蓉东路，首选2＃楼，门面统一出租。临时过渡安置费为4元／㎡，1053元／月。乙方过渡期限为36个月，自2010年10月1日至2013年10月31日止。因甲方责任延长过渡期限的，甲方应当自逾期之日起，按本协议约定的壹倍支付临时安置过渡费给乙方（不可抗力除外）。2010年11月8日，衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司在该“协议”中承诺“经公司决定，房租100㎡以上面积的调整为5元／㎡，邓启国定为1500元／月。”2013年5月30日，原告邓启国与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司签订《名汇国际安置户选房书》，原告邓启国选取了Ａ1栋2204、Ａ2栋1908、2208号住房。其Ａ1栋2204号住房已于2017年8月份交付给原告。2014年3月20日，原告邓启国与被告瑞通房产公司签订《名汇国际城安置户选房书》，原告邓启国选取了名汇国际1栋1层Ｂ1-114号门面，面积89.26㎡。2017年9月16日，原告邓志勇、谢七秀就该门面与被告瑞通房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的名汇国际城第1幢1层Ｂ1-114号门面，总面积共89.26平方米，其中40㎡为拆迁补偿安置，另49.26㎡为销售面积，每平方米23800元，共计1172388元，房屋应当在2018年12月30日前将房屋经分期综合验收合格交付给原告。2017年9月22日，原告邓志勇、谢七秀交纳该门面购房款1172388元。2019年9月16日，原告邓志勇、谢七秀与被告瑞通房产公司就名汇国际城1幢1层0114号房屋再次签订《商品房买卖合同》，在该合同中约定涉案名汇国际城1幢1层0114号房屋应当在2019年12月31日前交付给原告。2019年9月28日，原告邓志勇、谢七秀交纳物业专项维修资金4463元。但Ａ2栋1908、2208号住房和1栋1层Ｂ1-114号门面房至今未竣工验收，无法交付给原告。本院认为，被告瑞通房产公司作为拆迁人与被拆迁人邓启国按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人的位置、用途、特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，是双方真实意思表示，应是合法有效的合同。被告瑞通房产公司至今还有两套安置住房和一商业用房未交付，且延长过渡期的安置费亦未交付给原告，已属违约。原告诉请的两套安置住房和一个商用门面还处在建设过程中，工程尚未竣工验收，不具备交房条件。因此，原告要求被告瑞通房产公司立即交付诉争房产的诉讼请求，本院不予支持，但原告可主张被告延期交房的违约责任。原告邓志勇、谢七秀与被告瑞通房产公司分别于2017年9月16日和2019年9月16日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应是合法有效的，被告瑞通房产公司应当为涉案房产向登记机构申请预告登记，双方诉争的1幢1层0114号门面约定交房时间是2019年12月31日，原告邓志勇、谢七秀补交购房款是1172388元。被告瑞通房产公司未按约定时间交付房产，应承担违约责任即支付违约金，原告请求违约金按照银行同期存款利率计算，本院予以支持，违约金从2020年1月1日按年利率1.3%计算至2020年6月30日为7620.5元（1172388元×1.3%÷12个月×6个月=7620.5元）。衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司在《房屋拆迁补偿安置协议》约定临时过渡安置费为1500元/月，被告瑞通房产公司接手了名汇国际城项目，故被告瑞通房产公司应当继续履行原告与衡阳市三泰房地产发展有限公司桂阳分公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，被告还有两套住房一直未交付，被告延长过渡安置期，应按协议规定支付过渡安置补偿费，故被告应当按每月1000元从2017年5月1日起支付安置补偿费至交房之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、限被告郴州瑞通房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告谢七秀、邓志勇购买的位于交汇处“名汇国际城”第1幢1层0114号门面办理预告登记，并支付迟延交房违约金7620.5元；二、由被告郴州瑞通房地产开发有限公司支付原告邓启国、谢七秀、邓志勇临时过渡安置补偿费每月1000元，从2017年5月1日计算至房屋交付之日止；三、驳回原告邓启国、谢七秀、邓志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取420元，由被告郴州瑞通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李柏旺二〇二〇年六月三十日法官助理曾俊喆书记员邓文附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。