黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终567号上诉人（原审原告）：孙富库，男，1969年出生，汉族，农民，住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：郭金贵，黑龙江郭金贵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大庆市红岗区杏树岗镇兴隆河村民委员会，住所地大庆市红岗区杏树岗镇兴隆河村兴隆河屯。负责人：王仁泉，该村主任。委托诉讼代理人：张建华，黑龙江勤礼律师事务所律师。上诉人孙富库因与被上诉人大庆市红岗区杏树岗镇兴隆河村民委员会（以下简称兴隆河村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市红岗区人民法院（2019）黑0605民初1196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙富库上诉称：1.撤销（2019）黑0605民初1196号民事判决，改判被上诉人给付上诉人房屋维修费38万元；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.“兴隆物业”未取得营业执照，系被上诉人自行组建设立，上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系。案涉物业系被上诉人于1997年左右开发建设的，自建成后该物业的门前四包、垃圾清运、下水道清理、供暖等事宜均由被上诉人自行负责。上诉人于2009年竞买案涉房屋后，被上诉人下属“兴隆物业”一直在向上诉人收取物业费和取暖费，上诉人在一审时已经提交了2017年、2018年连续两年交纳物业费、取暖费的票据。而所谓的“兴隆物业”系被上诉人自行组建设立，未取得营业执照，上诉人向被上诉人交纳物业费、取暖费时，“兴隆物业”给上诉人出具了不正规的收据，收据上加盖的也是不正规的印章，收据和印章不符合规定不能否定被上诉人收取上诉人物业服务费的事实，收据可以充分证实上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系。2.案涉房屋屋顶漏水维修属于被上诉人的责任和义务，被上诉人已经全额出资维修了兴华楼60多户业主的楼顶。案涉的兴华楼除了由被上诉人办公自用一部分外，其余部分均已卖给了个人，归属个人的业主其物业服务费、采暖费与上诉人一样均交付给了被上诉人自行设立的物业服务部门。因兴华楼屋顶防水年久失修，致使该楼多处漏水。2015年被上诉人全额出资给兴华楼60多户业主屋顶更新为彩钢板防水。当时上诉人房屋也存在漏水情况，多次向被上诉人反映，被上诉人最初同意一并给上诉人做彩钢板防水，后又以种种理由拖延。2016年上诉人房屋漏水更加严重，为保证房屋的正常经营，无奈之下上诉人只好自己于2016年和2018年花费38万元分两次将房盖更换为彩钢板防水。3.上诉人可以提供支付给工程承包人案涉彩钢板防水工程费用的证据，案涉彩钢板目前完整存在，被上诉人对工程造价如有异议，可以申请司法鉴定。兴隆河村委会辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，案涉房屋系上诉人通过法院执行程序买受取得，被上诉人对上诉人的财产不负有法定维修义务。上诉人定期缴纳物业费，被上诉人认为被上诉人不是物业服务提供者，也未收取相关费用。另外，上诉人所称的事实，应向费用的收取方主张权利。被上诉人认为案外人收取上诉人的相关费用并非是依据正式的物业服务合同收取的，被上诉人经过村集体开会讨论相应的村集体范围内打扫卫生的活动发包给案外人，因此，上诉人向被上诉人主张权利不符合法律规定。孙富库向一审法院起诉请求：1.要求被告给付原告房屋维修费用38万元；2.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：1996年、1997年被告兴隆河村委会建造的兴华商贸城、农贸市场、村委会办公室拐角等房屋，2009年3月22日原告通过拍卖竞得被告所有的兴华商贸城（二楼、三楼共计1196平方米）、农贸市场（1960平方米）、村委会办公室拐角（953.82平方米）的所有权。2009年4月3日大庆市龙凤区人民法院作出（2008）庆执指字第40号执行裁定书对上述事实进行裁定。原告称，因涉案房屋屋顶漏水，其于2016年、2018年对涉案房屋进行防水改造，共花费38万元。原告认为，根据物业管理条例和建筑法的相关规定，该笔费用应由被告承担，故起诉至法院。本案立案案由为物业服务合同纠纷，根据物业管理条例第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业服务的双方当事人为业主和依法成立的从事物业服务的企业，本案中被告为兴隆河村委会，属于村民自治组织，不属于企业。同时，原告依据建筑法第六十条、第六十二条的规定向被告主张权利，是基于涉案房屋从被告处拍卖而得的事实，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷。一审法院认为，本案原告孙富库通过竞拍依法取得对涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有权利，可以自行处分涉案房屋。现原告因竞得的涉案房屋漏水其对涉案房屋进行防水改造花费38万元，因此以建筑法第六十条、第六十二条为由向一审法院提起诉讼，而根据建筑法第六十二条的规定建设工程的保修期限由国务院规定，而《建设工程质量管理条例》第四十条明确规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，因此屋面防水工程的最低保修期限为5年，而涉案房屋建于1996年至1997年，至原告对涉案房屋进行防水改造时已经超过五年，而原告并未提交其与被告就屋面防水有更长期限约定的证据，因此，被告并无维修原告房屋屋顶漏水的义务，故对于原告的诉讼请求一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条，《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项之规定，判决：驳回原告孙富库的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙富库提交证据一，兴隆河村委会“竞标供暖物业承包权协议”及“兴隆河村物业管理承包合同”复印件各1份。欲证明：给上诉人提供供暖及物业服务的个人系兴隆河村委会将本集体的楼房供暖和物业管理以竞标的形式发包给李连路，李连路系本村村民没有物业资质无法开具发票，以此印证上诉人在一审法院出具的四张采暖费、物业费收据虽然不是正规发票，但也是真实可信的。因竞标形式未“给村委会缴纳承包费最多的人中标”，故兴隆河村委会也是上诉人缴纳采暖费和物业费的受益人，兴隆河村委会应当负有维修上诉人房屋防水的义务。兴隆河村委会质证称，因该组证据系复印件，真实性庭后三内日给予答复。对证明问题有异议，该证据能够证实被上诉人不是物业提供人，被上诉人并未向上诉人收取相关费用，提供所谓的物业服务系案外人提供，上诉人向被上诉人主张权利没有依据。另外，该份合同能证明案外人并非是正式物业服务公司，依照上诉人的说法关于案涉房屋的维修如果是正式的物业服务关系，应当启动重大项目维修基金，故向上诉人要求被上诉人或案外人主张权利没有任何依据。本院认为，被上诉人为该组证据所体现的一方主体，其应有该组证据的原件，其负有核实义务，现被上诉人未在三日内答复其核实情况，本院对该组证据的真实性予以认定。证据二，中国银行交易流水明细清单原件1份（打印件），欲证明：上诉人于2018年6月4日通过任某给郭某转账2000元防水工程施工款。兴隆河村委会质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明问题有异议，如果转款属实，也系其对私有财产的维修行为与被上诉人无关，同时该证据体现的人员不详，也无法证实对防水进行了维修，而且该笔款项也无法证明是维修费用。本院对该证据真实性予以认定。证据三，2020年5月初拍摄的照片3张。欲证明：上诉人房屋屋顶防水现状。兴隆河村委会质证称，代理人没到过现场，不知道现在的防水现状。本院需结合其他证据予以认定。证据四，证人任某出庭作证，证明从案涉房屋购买其以来一直负责管理由案涉房屋开设的农贸市场，证人与郭某洽谈的防水施工事宜，并由证人将两次防水工程款共计38万元给付了郭某。兴隆河村委会质证称，证人无法证实上诉人欲证明的问题，该证人作证时称其对案涉房屋维修时并未通过被上诉人，是其个人对其所有的财产进行的处分行为，与被上诉人无关。证人同时能够证实案外人收取的费用仅是对卫生管理和垃圾清理，不包括房屋维修的费用。本院对证人任某出庭证实的内容予以认定。证据五，证人梁某出庭作证，证明梁某于1998年购买了与案涉房屋相邻的被上诉人建设的兴华楼一楼门市房一间，被上诉人于2015年为其房屋免费做了屋顶彩钢板防水。兴隆河村委会质证称，被上诉人在询问证人时，证人曾某居住或购买的楼房共四层，其中有被上诉人的房产，被上诉人对拥有其房产的楼房进行维修并无不当，不能由此视为应当对上诉人的房产进行维修。被上诉人对房屋进行维修，不能就此得出被上诉人应当对上诉人的财产负有维修义务。本院对证人梁某出庭证明的事实需结合其他证据予以认定。证据六，证人郭某出庭作证，证明郭某承包上诉人案涉房屋房顶防水工程并于2016年和2018年两次施工的事实，以及其收取38万元施工款的事实。兴隆河村委会质证称，即便上诉人就案涉房屋的情况属实，但其维修行为都是针对个人财产的自主维修行为，其所产生的费用与被上诉人无关。本院对证人郭某出庭证明的事实予以确认。本院查明的事实除与一审查明的事实一致。另查明，孙富库提交的《兴隆河村物业管理承包合同》中并未约定承包人需向兴隆河村委会交纳费用，且第四条第10项约定：“乙方（即承包人）承包期间，必须保证服务到位，对各业户的上下水进行全方位的管护及维修并保证上下水畅通，涉及的一切费用全部由乙方享有优先承包权。”本院认为，本案的争议焦点为：兴隆河村委会是否应承担孙富库屋顶防水维修费用38万元。案涉房屋系由兴隆河村委会于1996年、1997年建造，依照《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”孙富库于2009年通过竞拍方式取得案涉房屋，其未提交证据证明案涉房屋的屋面防水工程在保修期限内出现质量问题及属于兴隆河村委会承担保修责任的情形，故本院对孙富库依据《中华人民共和国建筑法》第六十条、第六十二条主张由兴隆河村委会应承担其屋顶防水维修费用38万元，不予支持。另外，关于孙富库主张案涉房屋的物业管理系由兴隆河村委会以招标方式承包给村民个人，兴隆河村委会也是上诉人缴纳采暖费和物业费的受益人，兴隆河村委会应当负有维修案涉房屋防水的义务问题。根据孙富库提交的《兴隆河村物业管理承包合同》中并未约定承包人需向兴隆河村委会交纳费用，且第四条第10项“乙方（即承包人）承包期间，必须保证服务到位，对各业户的上下水进行全方位的管护及维修并保证上下水畅通，涉及的一切费用全部由乙方享有优先承包权。”故孙富库的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人孙富库的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7000元，由上诉人孙富库负担。本判决为终审判决。审判长 边坤审判员毛瑞利审判员王丹二〇二〇年六月十五日法官助理姜海涛书记员王子强附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；