四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1191号 上诉人（原审被告）：贾可，男，1992年5月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：贾世强（系贾可之父），住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）:宜宾善诚物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区古叙路1号1幢-1层2号。 法定代表人：黄践，总经理。 委托诉讼代理人：余业英，女，公司员工。 上诉人贾可因与被上诉人宜宾善诚物业管理有限公司（以下简称善诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初338号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贾可向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决；2.判令善诚物业公司赔偿贾可修复水管费用2552元、租客损失1400元、乱收税费300元、服务缺失损失5600元，共计9852元；3.诉讼费用由善诚物业公司承担。事实和理由：1.一审已经认定善诚物业公司履行服务时没有尽到自己的责任，贾可不是违约，不存在违约责任；2.因善诚物业公司履职不到位，错误挖断水管且推诿不予修复，泥土挡在门面外一个多月，贾可修复水管产生费用2552元，并因断水赔偿了门面租客一个月租金1400元；3.善诚物业公司陈述主水管漏水1000多吨，户均300元，需交费才供水，贾可交了300元，该300元系因善诚物业公司的过错造成的损失；4.因善诚物业公司服务过失，无人愿意租赁贾可门面，造成门面4个月未租出去，损失5600元。 善诚物业公司辩称，1.一审中已经提供证据证明善诚物业公司按照合同约定提供了物业服务；2.物业服务合同中明确约定了物业费用；3.一审中提供的催费通知等材料证明多次向贾可催收；4.贾可多年未交物业费，并以2019年水管爆裂为由继续不愿交纳，且水管是两年前已超过质保期，为解决老化水管问题，善诚物业公司每年向业主委员会和相关部门反映，并出具温馨提示和公示公告。 善诚物业公司向一审法院起诉请求：1.判令贾可支付2015年1月至2019年9月物业服务费3017元，违约金1207元，共计4224元；2.判令贾可支付善诚物业公司为其垫付的水费1050元；3.诉讼费用由贾可承担。 一审法院认定事实：贾可系宜宾市龙凤苑小区商铺业主，其建筑面积为36.57平方米。 2015年1月1日，龙凤苑小区业主委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2015年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准：2015年7月1日至2015年6月31日，（1）住宅：多层0.6元/平方米/月；（2）商铺：1元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1元/平方/月。2015年7月1日至2016年6月31日，（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。 2017年1月23日，宜宾市翠屏区（现叙州区）南岸街道航天社区居民委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《龙凤苑小区委托物业管理服务合同》，约定甲方将龙凤苑小区物业管理委托乙方管理，委托管理期限为5个月另7天，自2015年1月25日零时起至2017年6月31日24时止；物业服务费：2017年1月25日至2017年6月31日，执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月；以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按5个月提起那一次性交纳物业服务费。如逾期未交纳物业服务费的，从第21日起每日按应交金额的5‰收取违约金。 2018年1月15日，龙凤苑小区第三届业主委员会（甲方）与善诚物业公司（乙方）签订《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》，约定甲方代表全体龙凤苑小区业主，购买乙方物业管理服务，将龙凤苑小区委托乙方实行物业服务管理，委托管理期限为3年，自2018年1月1日零时起至2020年12月31日24时止；物业服务费执行以下收费标准（1）住宅：多层0.7元/平方米/月；（2）商铺：1.5元/平方米/月；住宅物业改为经营性物业1.3元/平方米/月。以上物业服务收费标准不得高于物价部门核定的收费标准，同时也不包括业主每月应缴纳的城市生活垃圾处置费（现阶段为住宅5元/户/月）。业主、物业使用人按每半年交纳物业服务费，如逾期未交纳物业服务费的，每日按应交金额的5‰收取违约金。 上述协议签订后，贾可未缴纳2015年1月至2019年9月的物业服务费。 另查明，善诚物业公司经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，善诚物业公司与龙凤苑小区业主委员会签订的《委托物业管理服务合同》和《龙凤苑小区业主购买物业管理服务合同》对贾可具有约束力。现善诚物业公司请求贾可支付从2015年1月1日起至2019年9月30日的物业服务费，于法有据，予以支持。 依据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”，善诚物业公司提交的物业服务合同第十九条第10项“维护建筑区划内公共秩序，协助有关部门制止违法违规的行为”的明确约定，一审法院认为物业服务非仅限于提供清洁服务和保安服务，也应包含针对小区公共区域秩序的积极维护义务。根据一审法院审理案涉小区物业服务的基本情况，善诚物业公司在提供物业服务时在公共秩序的维护上存在部分瑕疵，对善诚物业公司主张的物业费依法予以酌减为3017元×80%=2413.6元。 关于违约金，一方面，善诚物业公司未举证证明贾可的违约给自己造成的损失，另一方面，根据生活常识，双方约定的违约金明显高于可能造成的损失，善诚物业公司自愿降低违约金的主张系当事人处分诉权的自愿行为。结合善诚物业公司在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，自身有一定过错，故调整违约金为3017元×30%=905.1元。善诚物业公司主张为贾可垫付1050元水费并要求贾可支付该费用，但未提供证据予以证明，对于该诉求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、贾可于判决生效之日起十日内支付宜宾善诚物业管理有限公司2015年1月至2019年9月期间的物业管理费2413.6元、违约金905.1元，共计3318.7元；二、驳回宜宾善诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由贾可负担。 二审期间，当事人未提交新证据。二审中，贾可陈述其在龙凤苑小区内曾有住宅，2016年出售前缴纳了全部物业费用。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院综合双方的诉辩意见，归纳二审争议焦点为：1.贾可是否应当向善诚物业公司支付物业费及违约金；2.贾可的其他损失是否应当得到支持。 针对争议焦点1，本院认为贾可应当向善诚物业公司支付物业费及违约金，理由如下：本案一审中，善诚物业公司提供了充分的证据证明其系案涉小区住宅及商户的物业服务提供者，并提供了相应的证据证明其提供物业服务的事实。结合小区功能及环境系社会环境的重要细胞，物业服务费用的收取，是维系小区正常的服务环境的必要资金需求，若业主一方面需求更好的服务，一方面需求更低甚至不缴物业服务费，本身即为悖论。本案中，贾可系案涉小区的商户业主，业主委员会系业主的代表，其代表业主缔结的物业服务合同对全体业主具有约束力，贾可应依据该合同交纳物业服务费，从2015年起，贾可一直欠交物业费用，应当按照合同约定支付违约金。 针对争议焦点2，一是从本案实际情况来看，善诚物业公司履行物业服务过程中在公共秩序维护上存在部分瑕疵，但鉴于贾可怠于交纳物业服务费用，客观上也存在违约情形，一审法院结合本案实际酌情调整了物业服务费和违约金，客观上弥补了善诚物业公司在公共秩序维护上的瑕疵给业主造成的损失；另一方面，贾可上诉要求善诚物业公司赔偿其各项损失，但其并未在一审过程中提出反诉，根据民事诉讼“不告不理”原则，本院依法对该部分上诉请求不予支持。 综上所述，贾可的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由贾可负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 陈河潘 书 记 员 刘洋杨