江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终2934号上诉人（原审被告）：杜长龙，男，1970年8月9日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙文，江苏逸诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国家税务总局徐州市泉山区税务局（原徐州市国家税务局第四税务分局），住所地在徐州市泉山区湖北路18号。负责人：刘勇，该局局长。委托诉讼代理人：孙立，江苏青创律师事务所律师。原审被告：马军，男，1969年6月3日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人杜长龙因与被上诉人徐州市国家税务局第四税务分局（以下简称国税四局）、原审被告马军租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。二审中，国家税务总局徐州市税务局向本院提交证明两份，载明原国税四局已经并入新成立的国家税务总局徐州市泉山区税务局（以下简称泉山区税务局），根据《国务院机构改革方案》要求，原国税四局相关权利义务由现泉山区税务局享有和承担，故本院将泉山区税务局列为当事人。本案现已审理终结。杜长龙上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院没有对涉案法律关系的合法性进行认定。1.国税四局提交的“徐州市国家税务局出具的授权书”和“情况说明”不能证明其具有合法产权；2.没有证据证明案涉房屋的所有及其占有土地的属性；3.如若案涉房屋的产权人是国税四局，由于其不是一般意义上的商事主体，而是具有社会公益性质的国家行政执法机关，若其将划拨土地上的房屋出租，势必违反了社会公共利益，其之间的房屋租赁关系则因不具有合法性而无效。二、1.杜长龙自2010年9月就已经占有、使用涉案房屋。2.杜长龙交纳的36000元租金并非仅系2013年度的租金，国税四局工作人员于2014年5月6日在《人民调解调查记录》中陈述“2014-1-24,杜长龙交了租金叁万陆仟元，他交的是2012年-9-14至2013-9-14年限的。”3.一审法院系基于2014年3月13日国税四局向杜长龙发出了《关于限期搬迁的通知》才认定合同解除，但又认定“2014年5月20日，国税四局再次向杜长龙发出了《关于限期搬迁的通知》”，更何况国税四局是在本案诉讼中才提出解除合同，并主张所谓的赔偿诉求。4.错误认定按每月6000元租金标准赔偿。杜长龙就与马军之间办理工商注册登记事宜的陈述是符合客观实际的，不存在房屋转租事实，因为，涉案房屋水、电、气等费用的实际支付人均是杜长龙。泉山区税务局辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，一审期间有三份笔迹及公章鉴定，该三份鉴定书均有利于泉山区税务局，且杜长龙一审中前后陈述不一致，应当驳回其上诉请求。国税四局向一审法院起诉请求：判令解除该局与杜长龙之间的不定期房屋租赁合同；二、判令杜长龙赔偿房屋租金（自2014年1月1日起，以每月6000元计算，至2017年7月31日暂计为258000元，之后计算至实际返还房屋之日）；三、本案诉讼费由杜长龙承担。事实与理由：徐州市泉山区湖滨环卫一号楼104#房屋，自一九八零年代起即由国税四局占有使用，原是该局段庄税务所办公场所。杜长龙于2013年租赁该局的徐州市泉山区湖滨环卫一号楼104#房屋一年，并缴纳房屋租金36000元。2014年1月，国税四局要求杜长龙返还房屋。2014年3月13日，国税四局向杜长龙送达书面通知，要求杜长龙于2014年3月20日前搬离，杜长龙予以签收，但之后仍拒不归还。2015年11月12日杜长龙与马军签订店铺承包合同，以每年72000元的租金将涉案房屋租给马军使用，至今马军仍在使用涉案房屋经营。国税四局认为其与杜长龙之间的房屋租赁合同关系于2014年1月即已经解除，杜长龙应将涉案房屋返还给国税四局，杜长龙无权将涉案房屋转租，其与马军签订的店铺承包合同是无效的，杜长龙应按店铺承包合同约定的租金赔偿经济损失。马军实际占有涉案房屋，应将涉案房屋返还国税四局。一审法院审理查明：徐州市国家税务局系徐州市泉山区湖滨环卫一号楼104#房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，自一九八零年起即由国税四局占有使用。2013年起，涉案房屋由杜长龙使用，双方未签订租赁合同，杜长龙缴纳了2013年度租金36000元。国税四局提供的中央非税收统一票据记账联载明：缴款单位：杜长龙。项目名称：出租收入（2013年度）。金额：36000元。同时，国税四局于2014年1月24日向杜长龙出具收条一张，内容：“今收到杜长龙房屋租金36000元整。”杜长龙对国税四局主张的“36000元系2013年度的房屋租金”不予认可，并提供一份签署日期为2015年11月12日并加盖有“徐州市国家税务局第四税务分局”字样印章的证明一份，主张该证明系国税四局法定代表人向其提供的，该证明内容为：“徐州市泉山区湖滨环卫处1号楼一层门面房同意杜长龙租用壹拾贰年租金每月壹仟元。”国税四局对该印章真实性有异议，并提出司法鉴定申请。经该院依法委托南京师范大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年3月30日作出鉴定结论：该份证明中加盖的印章非国税四局印章。此后，杜长龙又申请对国税四局于2014年1月24日给杜长龙出具的内容为“今收到杜长龙房屋租金36000元整”的收条中的印章与国税四局提供的样本印章是否为同一枚进行鉴定，经该院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2018年8月22日作出鉴定结论：收条上的印章与样本印章系同一枚印章。2014年3月13日，国税四局向杜长龙发出《限期搬迁的通知》，内容：按徐州市国家税务局统一要求，你租用的我分局原31中东隔壁段庄税务所一楼用于经营的门面房，限于2014年3月20日前搬离，过期我局将采取法律程序处理。该通知“签收人”右侧签有“杜长龙”字样。杜长龙对该签名的真实性提出异议，并申请笔迹鉴定。该院依法委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心于2019年1月25日作出鉴定结论：《限期搬迁的通知》上“杜长龙”的签名系杜长龙本人所签。2014年5月20日，国税四局再次向杜长龙发出《关于限期搬离的通知》。国税四局为证明杜长龙将涉案房屋转租给马军及租金损失的事实，向该院提供了调取自徐州市泉山区市场监督管理局的杜长龙与马军于2015年11月12日签订的店铺租赁合同，该租赁合同内容显示：杜长龙将涉诉房屋以年租金72000元的价格出租给马军使用，使用期限为2015年11月12日至2016年12月31日。同时该合同空白处还签有“今收到马军2016年1月1日到6月底房租金半年人民币36000元，收到人：杜长龙。2015年11月12日”的字样。一审庭审中，杜长龙否认存在真实的店铺租赁关系，主张系杜长龙为了办理营业执照而签订的一份虚假的合同，马军实际上系给其打工的。杜长龙想办理营业执照，但国税四局未能提供房证和租约，故杜长龙以自己的名义申领营业执照，工商机关不予办理；而马军原有个体营业执照，遂使用其营业执照，只是将经营场所变更到涉案房屋，工商机关予以办理了。马军经一审法院多次通知其到庭对店铺租赁协议的签订情况接受质询均未到庭。其代理人关于租赁关系的陈述与杜长龙一致。一审法院认为：（一）关于国税四局与杜长龙之间是否存在不定期租赁合同关系问题。首先，涉案房屋杜长龙自2013年起实际使用至今，但未与国税四局签订书面的租赁合同。2013年底，杜长龙曾向国税四局支付2013年涉案房屋租金36000元整。杜长龙虽主张就涉案房屋与国税四局存在12年的租赁关系，但未能举证证明。因此根据《合同法》第二百一十五条之规定，该院认定双方之间存在不定期租赁关系。（二）关于双方之间租赁合同关系应否解除及何时解除的问题。根据《合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因国税四局与杜长龙之间存在不定期租赁合同关系，2014年3月13日国税四局向杜长龙发出《关于限期搬迁的通知》，杜长龙在落款处签字，双方之间的不定期租赁合同关系自该通知送达杜长龙之日起即于2014年3月13日解除。（三）关于国税四局主张的按每月6000元的租金标准赔偿损失应否得到支持的问题。因合同解除后，杜长龙至今未将涉案房屋交还国税四局，故其应当支付房屋占用期间的使用费。2013年国税四局系按3000元/月标准收取杜长龙租金。但杜长龙与马军承包协议约定的租金为6000元/月，杜长龙与马军虽否认双方存在转租关系，但国税四局提供了双方签订的租赁协议，且该租赁协议上载明了马军、杜长龙对租赁费的交接情况；杜长龙虽以系办理营业执照而签订的虚假协议否定该协议的真实性，但其关于“国税四局没有提供房证和租约无法办理营业执照，只能用原来的营业执照办理经营场所的变更登记”并不符合工商机关对办理经营场所变更登记的规定，且马军经该院多次传唤亦未到庭接受质询，须自行承担不利的法律后果。故该院对马军、杜长龙之间存在转租关系予以确认。国税四局按照该协议约定的6000元/月主张租金损失，未违反法律规定，亦未超出涉案房屋租金的市场价值，该院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”因租赁合同已解除，马军对涉案房屋自2014年3月14日起系无权占有，故国税四局要求马军向其支付房屋占用期间的使用费符合法律规定，该院予以支持。因2014年1月1日至2014年3月13日期间系杜长龙租赁期间，故在此期间杜长龙应按原租金标准即每月3000元支付租金为7300元。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、国税四局与杜长龙之间的不定期租赁合同关系于2014年3月13日解除；二、杜长龙给付国税四局2014年1月1日至2014年3月13日的租金7300元；三、杜长龙赔偿国税四局租金损失，按每月6000元标准，自2014年3月14日起计算至被告杜长龙、马军实际返还涉案房屋之日止。四、驳回国税四局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5170元，鉴定费7900元，合计13070元，由杜长龙负担。二审期间杜长龙为证明其上诉主张，向本院提交如下证据材料:证据一、苏徐泉卫公字（2011）第YY1104号卫生许可证一份，拟证明该许可证载明2011年4月在案涉房屋处经营餐饮店的负责人是杜长龙。证据二、加盖徐州首创水务有点责任公司转账收讫印章的表格2张、户名王玉香的交通银行个人客户交易清单6张，拟证明王玉香为涉案房屋缴纳水费的事实，结合证据一可以证明一审关于杜长龙是2013年起使用案涉房屋的事实认定不当。证据三、2010年9月12日国税四局与王春芳签订的《徐州市房屋租赁合同》复制件一份、2014年5月6日对该局工作人员魏某的“人民调解调查笔录”18页。证明：1、国税四局对案涉房屋由王春芳和杜长龙使用的事实是知情的，且租金是每月1000元；2、该工作人员所称的“杜长龙交了租金三万六千元，他交的是2012年9月14日至2013年9月14日年限的”内容与一审关于杜长龙缴纳的36000元租金是2013年度租金的认定不一致。泉山区税务局经质证，认为卫生许可证与本案无关联性，且字迹模糊，无法质证；转账收讫表格与交易清单不能证明王玉香与杜长龙之间的关系，且杜长龙是否参与之前承租人的经营与本案无关联性，仅凭缴费凭证不能证明杜长龙在2013年之前就是涉案房屋的承租人。租赁合同可以显示国税四局将涉案房屋租赁给了王春芳，租期2010年9月13日至2012年9月13日，与杜长龙无关。对人民调解调查笔录真实性不持异议，从泉山区税务局一审提供的证据可以显示出杜长龙交了36000元租金作为2013年度的租金，实际情况是2013年9月份杜长龙就实际占有使用涉案房屋，杜长龙缴纳的36000元租金被泉山区税务局记做2013年度的房屋租金，也没有任何问题。本院认为：杜长龙提供的卫生许可证、转账收讫表格与交易清单均与涉案纠纷无关联性，本院对其证明效力不予确认。房屋租赁合同当事人并非杜长龙，与本案亦无关联性。对人民调查笔录的证明效力，本院将在裁判理由部分予以阐述。本院二审查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，二审期间，双方当事人一致确认，杜长龙已于2019年9月24日将涉案房屋返还给泉山区税务局。泉山区税务局同时陈述，涉案房屋目前处于闲置状态。本院认为：一、杜长龙一、二审期间均认可其与国税四局之间的租赁合同关系，本院对此予以确认。徐州市税务局一审中提供的相关材料能够证明国税四局有权出租涉案房屋，杜长龙对此虽持有异议，但并未举出反证，本院对其该项主张不予采信。另外，国税四局出租涉案房屋并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故涉案租赁合同不存在无效情形。二、因双方当事人均认可杜长龙已于2019年9月24日将涉案房屋返还给泉山区税务局，本院对此予以确认。另外，从杜长龙一审签字确认的《关于限期搬迁的通知》可知，涉案租赁合同确已于2014年3月13日解除，至于国税四局后期是否仍要求杜长龙进行搬迁，并不影响对合同解除时间的认定。三、杜长龙主张涉案房屋租金标准为每月1000元，但其提供的证明中所加盖的国税四局印章经鉴定，与该局备案印章不一致，另外，仅凭杜长龙一审中提供的证人证言，亦不能确认证明的真实性，故该证明不能作为认定本案事实的依据。同时，根据人民调查调解笔录、国税四局一审提供的收据等证据，能够证明杜长龙2013年缴纳的36000元系2013年度的租金，本院对此予以确认。另外，被上诉人一审中虽主张应按6000元每月计算杜长龙占有房屋期间的租金，二审中陈述该主张的法律依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，但该条文规定为：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”参照该条文的规定，本院酌定被上诉人应参照其与杜长龙约定的租金标准支付房屋占有使用费，因杜长龙与被上诉人之间约定的租金标准为3000元每月，故对被上诉人要求杜长龙按6000元每月的标准支付房屋占用费的主张，本院不予确认。因此，杜长龙应自2014年1月1日起至2019年9月24日止，按照每月3000元的标准支付租金及占有使用费合计：69个月×3000元=20.7万元。因国税四局的权利义务已由泉山税务局享有及承担，故杜长龙应向泉山税务局支付上述款项。综上，因二审出现了新的事实，致一审法院相关认定有误，本院依法予以更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4809号民事判决第一项，即“原告徐州市国家税务局第四税务分局与被告杜长龙之间的不定期租赁合同关系于2014年3月13日解除”；二、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4809号民事判决第二项，即“被告杜长龙给付原告2014年1月1日至2014年3月13日的租金7300元”；三、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4809号民事判决第三项，即“被告杜长龙赔偿原告租金损失，按每月6000元标准，自2014年3月14日起计算至被告杜长龙、马军实际返还涉案房屋之日止”；四、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4809号民事判决第四项，即“驳回原告徐州市国家税务局第四税务分局的其他诉讼请求”；五、杜长龙于本判决生效之日起十日内支付国家税务总局徐州市泉山区税务局房屋租金及占有使用费20.7万元；六、驳回国家税务总局徐州市泉山区税务局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费5170元，由杜长龙负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇二〇年六月二十三日书记员  刘思蒙