湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初2825号原告：夏功文，男，1994年8月20日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：张顺、**刚，湖北易圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北畅和园置业有限公司，住所地为鄂州市明塘东路73号南栋1层。法定代表人：周林，公司总经理。委托诉讼代理人：龚曙光、王翠，湖北思普润律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告夏功文诉被告湖北畅和园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理。本院受理后，依法由审判员黄春华独任审判，公开开庭进行了审理。原告夏功文的委托诉讼代理人张顺、**刚、被告湖北畅和园置业有限公司的委托诉讼代理人龚曙光、王翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏功文向本院提出诉讼请求：1.判决被告湖北畅和园置业有限公司立即履行合同义务将应由其提交的产权办证资料报产权机关备案，并协助原告办理房地产权属证书；2.判决被告湖北畅和园置业有限公司立即支付逾期交房违约金17253元（以房款810000元为基数，按照日万分之一计算违约金，自2015年8月30日至2016年4月1日，计213天）；3.判决被告湖北畅和园置业有限公司立即支付逾期办证违约金115425元（以房款810000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.75%，从2016年8月30日开始计算至2019年8月30日，共计逾期1095天），并以房款810000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率继续计算违约金至被告为原告办理房地产权属证书之日止；4.判令被告退还购房款差额16520.89元；5.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年，原告与被告签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告畅和阳光家园第2幢103铺，商品房用途为商业用房。房屋面积为暂算为51平方米，每平方米单价15885.47元，房屋总价为810000元，最后以产权登记面积为准，据实结算，多退少补。根据商品房买卖合同第八条交付期限约定被告应在2015年8月30日前将验收合格商品房交付给原告，但被告实际交付日期是2016年4月1日。根据合同第十五条关于产权登记的约定在商品房交付使用后360日内，被告应将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。现原告已经按照合同约定支付全部购房款，但因被告的原因，原告至今不能办理房地产权属证书。同时，涉案房屋的实际面积经房产局实测比约定面积少1平方米，被告应退还原告15885.47元。综上，被告逾期交房、逾期协助办证的行为已经构成违约，依据合同约定应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告湖北畅和园置业有限公司发表如下答辩意见：1.答辩人逾期办证给被答辩人未造成损失，不应该支付违约金。2.房屋面积还没有确认，待确定以后多退少补。3.延期办证原因之一是政府职能部门权利下放导致。4.已经按照合同时间交付了房屋。原告夏功文为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告夏功文身份证复印件。拟证明原告诉讼主体资格。证据二、被告湖北畅和园置业有限公司营业执照复印件。拟证明被告的诉讼主体资格。证据三、《商品房买卖合同》复印件。拟证明1.原告与被告存在合法商品房买卖合同关系；2.合同约定房屋总价款是810000元；3.合同第8条约定被告交房日期为2015年8月30日，合同第9条约定逾期交房违约责任，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同，出卖人按已交付房屋价款的日万分之一支付违约金；4.合同第15条约定，被告在房屋交付使用后360日内将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案如未按约定期限履行办理房屋权属证书义务，应承担违约金。证据四、门面出租合同。拟证明被告实际交房日期为2016年4月1日，逾期交房违约期213天，应承担支付原告违约金17253元。证据五、1.湖北省增值税发票两张；2.收据一张。拟证明原告已经依约定向被告支付购房款810000元。被告湖北畅和园置业有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、物业费、水电费收据、湖北畅和家园物业服务公司证明、现场照片。拟证明房屋完工后，小区各项设施齐全，如期交付业主，原告也正常使用，未给原告造成损失。证据二、2015年10月15日1-5号楼、10-11号楼湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、2017年7月28日6-9号楼湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明、鄂州市住房和城乡建设局出具的建设工程消防验收意见书、以及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明房屋如期竣工，被告于2019年8月9日在原告起诉前已办理竣工验收备案。经庭审质证，被告湖北畅和园置业有限公司对原告夏功文提交的证据一、二、五无异议；证据三、对买卖合同无异议，需回去核实交购房款的情况；证据四、对门面出租合同的真实性、证明目的有异议，认为原告没有提交租户交纳租金情况和承租方的具体身份信息，该合同也不能证明实际交房时间；对收条无异议。原告夏功文对被告湖北畅和园置业有限公司提交的证据一的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为该证据反而证明了被告交房时间。对证据二的真实性无异议，被告提交的是备案表，如果竣工验收完毕，会有竣工备案证，这仅仅是分项验收，没有总证，不能等同于整体验收完毕，不能证明没有给原告造成损失。本院对本案证据审核认定如下：原告夏功文提交的证据一、二、五，被告湖北畅和园置业有限公司无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信；证据三，客观、真实，依法予以采信；证据四，均系复印件，且与本案需查明的事实不具关联性，不予采信。对被告湖北畅和园置业有限公司提交的证据的真实性，依法予以采信，但被告提交的物业费、水电费收据无法证实被告如期交房。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2015年3月2日，原告夏功文与被告湖北畅和园置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：夏功文作为买受人购买湖北畅和园置业有限公司开发建设的位于鄂州市花湖开发区畅和阳光家园第2栋103号房，商品房用途为商业，建筑面积为50.99平方米，房屋单价为15885.47元/平方米，总价分别为810000元；房屋面积以产权登记面积为准，据实结算，多退少补；出卖人应当在2015年8月30日之前将经验收合格的房屋交付给买受人；出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2015年3月18日交付房款410000元，2015年3月18日支付房款100000元，2016年3月15日支付房款300000元。被告湖北畅和园置业有限公司于2016年4月1日向原告交付了涉案房屋。目前，原告夏功文已办理涉案房屋不动产权证书。畅和阳光家园第2栋103号房不动产权证登记的房屋建筑面积为49.95平方米。本院认为，原告夏功文与被告湖北畅和园置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，受法律保护。合同签订后，原、被告双方均应按照合同及协议的约定履行各自的义务。被告湖北畅和园置业有限公司未能在合同约定的期限向原告交付房屋并办理房屋产权证，构成违约，应承担相应的违约责任。关于办理房屋所有权证，被告在案件审理过程中，已协助原告办理不动产权属登记，原告已取得涉案房屋产权证书，故对其该项诉讼请求不再处理。关于逾期交房违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年8月30日之前将经验收合格的涉案房屋交付给买受人，而被告湖北畅和园置业有限公司于2016年4月1日才向原告交付房屋，应当按照合同的约定按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金。被告辩称涉案房屋按合同约定日期交付给了原告，但未提交证据予以证实，应依法承担举证不能的不利后果，故对该辩解意见不予采信。逾期交房违约金以已支付的房款510000元为基数，按照日万分之一计算自2015年8月31日至2016年3月14日的违约金共计10047元，以810000元为基数，按照日万分之一计算2016年3月15日至2016年4月1日期间的违约金共计1458元，合计11505元。关于逾期办证违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》对逾期办证违约金计算方式作出了明确约定，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，原告主张按中国人民银行同期贷款利率按日计算违约金，与合同约定不符，依法不予支持。被告未能在合同约定的期限内，将涉案房屋办理权属登记的资料报产权登记机关备案，应当按照合同约定按已付房价款的1%向买受人支付违约金8100元。被告认为未造成实际损失，不应当支付逾期办证违约金，但未主张原告存在过错，故对合同约定的逾期违约金计算标准不予调整。关于退还购房款差额，合同第五条明确约定了面积差的处理方式，现原告购买的房屋不动产权证书登记的实际建筑面积小于合同约定的建筑面积，应当按照合同约定支付涉案房屋相应的面积差价共计16520.89元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告湖北畅和园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告夏功文支付畅和阳光家园第2栋103号房逾期交房违约金共计11505元。二、被告湖北畅和园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告夏功文支付畅和阳光家园第2栋103号房的逾期办证违约金8100元。三、被告湖北畅和园置业有限公司于本判决生效后十日内向原告夏功文退还畅和阳光家园第2栋103号房面积差价16520.89元。四、驳回原告夏功文的其他诉讼请求。案件受理费13392元，收取1642元，由原告夏功文负担1244元，被告湖北畅和园置业有限公司负担398元；该费用原告已预交，待本判决生效后，被告湖北畅和园置业有限公司负担的398元，由被告湖北畅和园置业有限公司直接向原告夏功文支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：黄春华二〇二〇年六月十九日书记员 ：刘慧文