湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1894号上诉人（原审被告）：李晔，男，汉族，1975年1月30日出生，住岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：岳阳和顺达物业管理有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区东升社区6906生活小区办公楼203室。法定代表人：廖泽峰，公司总经理。委托诉讼代理人：彭铭望，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周秦楚，湖南昌言律师事务所实习律师。上诉人李晔因与被上诉人岳阳和顺达物业管理有限公司（以下简称和顺达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初10347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李晔，被上诉人和顺达物业公司的委托诉讼代理人彭铭望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晔上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：被上诉人出示的物业服务合同不合法，单方面提高收费标准，其采用不合格的计量器具，内外勾结诈骗业主导致业主被骗24000元，服务不达标，盗窃事件频繁发生，未能解决上诉人房屋漏水问题，阻挠小区自治，严重侵害上诉人及其他业主权益。和顺达物业公司辩称，物业服务合同合法有效，物业费上涨召开了业主大会经过了合法程序，且有生效判决文书进行确认。被答辩人称采用不合格的计量器具、诈骗业主等没有证据证实，也与实际情况不符。答辩人已经对被答辩人的房屋进行了维修，尽到了维修义务。被答辩人的上诉请求超过了本案审理范围，不应在本案中处理，应当另行解决。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。和顺达物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令李晔支付物业管理费共计9,707元；并加付逾期支付物业管理费产生的违约金9,345元（违约金按照千分之一暂计算至2019年7月31日），并承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月8日，和顺达物业公司（甲方）与李晔居住的小区锦城嘉园业委会签订了《锦城嘉园物业管理服务委托合同》，合同约定：1、和顺达物业公司为李晔提供物业服务，服务期限自2014年10月16日开始至2016年10月15日止，有效服务期限为2年，根据业主满意度（达80%以上）可续签合同；2、管理费缴费标准住宅按照1.0元/平方米/月；3、逾期缴纳物业费用的，从逾期之日按照每日交管理费用的千分之三交纳滞纳金；4、小区共有部分的经营性收入全部由和顺达物业公司收取，提取40%作为物业管理费，剩余作为投入监控、门卡、发电机维修及每月上缴1,000元给业委会作为办公经费。双方还就其他事项进行了约定。2016年10月13日，双方续签了物业管理合同，将管理费用调整为住宅1.2元/平方米/月，服务期限至2018年12月31日止。其他约定基本一致。期满后未续签书面合同，但和顺达物业公司继续在提供物业服务。李晔系该小区8栋14B号房屋业主，房屋建筑面积128.43平方米，李晔自2014年1月1日至2019年7月31日期间均未支付物业管理费，按照约定，李晔自2014年10月16日至2019年7月31日应交物业费金额为8,244元。2019年8月12日，和顺达物业公司委托昌言律师事务所对物业费进行催缴。2014年10月8日之前该小区由湖南贤恩物业管理有限公司岳阳分公司负责物业管理，因李晔房屋漏水，2014年1月6日，该公司向李晔出具证明一份，承诺在2014年1月30日前协商处理好，否则李晔可以拖欠2014年物业费。和顺达物业公司在2014年10月16日进场时与前任物业管理公司签订了相应的移交协议，并提供了欠费业主明细表。李晔认可物业后来就漏水进行过维修处理，但没有根本解决漏水问题。李晔向法院提供了水表和电表质量鉴定结果各一份，显示水表、电表均为不合格。和顺达物业公司认为不能证实鉴定物是锦城嘉园实际使用的水电表。2015年7月3日，李晔父亲向公安机关报警其银行卡被盗取，五里牌派出所出具了受案回执。一审法院认为，和顺达物业公司与锦城嘉园业委会签订了《锦城嘉园物业管理服务委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，李晔作为小区业主，该合同对其具有约束力。和顺达物业公司为李晔提供了物业服务，李晔应该按照约定交纳物业费，故对和顺达物业公司要求李晔支付物业费的诉讼请求予以支持，但和顺达物业公司自2014年10月16日起才开始履行物业管理合同，和顺达物业公司无权向李晔主张自2014年10月16日之前的物业管理费，故对2014年1月1日至2014年10月15日期间的物业管理费用不予支持。李晔自2014年10月16日至2019年7月31日应向和顺达物业公司支付物业费为8,244元。关于滞纳金，双方约定的日千分之三显过高，酌情调整，李晔自催缴之日起（即2019年8月12日）按照年利率6%的标准支付逾期付款利息，至实际清偿之日。关于李晔提出物业管理不到位、公共场地占用、公共收入处置、房屋漏水维修等问题，和顺达物业公司在物业管理中纵有存在一些问题，但是一直在为包括李晔在内的小区业主提供最基本的门卫、卫生等服务行为，李晔不能据此拒不支付物业管理费，就前述提出的问题可以另行主张权利。本案虽然支持了和顺达物业公司的主要诉讼请求，但李晔提出的一些问题部分客观存在，和顺达物业公司作为为业主服务的企业，应该虚心接受李晔及其他业主的意见，加强沟通，积极改进，尽力为业主营造一个和谐美好的家园。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李晔向和顺达物业公司支付拖欠的物业管理费8,244元，并自2019年8月12日起按照年利率6%的标准支付逾期利息，至实际清偿之日；二、驳回和顺达物业公司的其他诉讼请求。以上第一项，限于本判决生效后十日内履行完毕。逾期未履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费138元，由和顺达物业公司负担60元，李晔负担78元。二审期间，李晔向本院提供了两份证据：1、三张照片，拟证明房屋漏水，和顺达物业公司没有维修，没有尽到合同约定的维修义务。2、业主微信群的调查记录，拟证明绝大部分业主对物业公司不满意，物业合同不合法，召开业主大会是虚构的。和顺达物业公司提供了下列证据：1、召开业主大会的通知、关于上涨物业费的公告，拟证明上调物业费召开了业主大会，上调物业费合法；2、社区出具的公告，拟证明和顺达物业公司没有阻挠小区成立业委会；3、2019年度锦城嘉园服务满意度的调查表，拟证明和顺达物业公司物业服务得到了小区大多数业主的认可，满意度很高。经庭审质证，和顺达物业公司对李晔提供证据的三性均不予认可，照片看不出拍摄时间、地点，和顺达物业公司对李晔的房屋进行过维修。微信群的调查与事实不符，两份证据均达不到证明目的。李晔对和顺达物业公司提供的证据1表示不清楚，当时的业委会已被罢免；证据2是居委会出具的，不能代表小区业主。证据3调查表不真实，是和顺达物业公司自己编造的。本院经审查认为，李晔提供的照片证据看不出拍摄的时间和地点，也不能达到和顺达物业公司未尽维修义务的证明目的，微信群调查截图与生效文书的有关事实认定不符，两份证据本院均不予采信。和顺达物业公司提供的证据不属新的证据，亦与李晔是否应当缴纳物业费无关，本院亦不予采信。二审经审理查明，卢盛友等11位业主曾以侵权为由起诉锦城嘉园第二届业主委员会，该案本院于2018年6月27日作出（2018）湘06民终729号民事终审判决，在该判决中，本院认定第二届业委会经选举产生，相关职权经过了业主授权，第二届业委会成立后，经过招投标程序选聘了和顺达物业公司，并进行了报备。第二届业委会就物业费上涨一事召开了业主大会，但未形成会议记录。小区绝大部分业主按照上涨后的价格交纳了物业费。物业合同对物业费进行调整的条件、幅度和时间进行了明确约定，该约定对业委会和全体业主具有约束力。2014年7月，李晔在向锦城嘉园业委会、隆盛置业公司及贤恩物业公司申请解决房屋质量问题中称，房屋质量问题曾多次请开发商和物业公司维修人员上门勘查和修理，但由于问题是房屋本身质量瑕疵，而非简单修补可以解决。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本院在2018年6月27日作出的（2018）湘06民终729号民事终审判决书中认定锦城嘉园第二届业委会成立后，经过招投标程序选聘了和顺达物业公司，双方签订的物业合同对物业费进行调整的条件、幅度和时间进行了明确约定，该约定对业委会和全体业主具有约束力。李晔上诉提出物业服务合同不合法，和顺达物业公司单方面提高收费标准的理由不能成立，本院不予支持。关于计量器具水电表不合格问题，没有证据表明该水电表系由和顺达物业公司安装的，也没有证据证实和顺达物业公司故意采用了不合格的水电表，更换水电表需要业委会、业主和物业公司的共同努力，水电表不合格的责任不应苛求由和顺达物业公司承担。关于房屋维修问题，物业公司没有尽维修义务和是否维修好是两个不同的概念，李晔亦承认物业公司对其房屋进行过维修，未能维修好的原因李晔承认是房屋本身质量瑕疵造成的，而非简单修补可以解决，因此，对于房屋本身质量问题，亦不能归责于物业公司，应由开发商负责，如果过了保质期，问题不属公共部分而属专有部分，李晔可以要求物业公司进行维修，但费用应由业主承担或者启动维修基金，从本案情况来看，不能认定物业公司未尽维修义务。李晔并未提供证据证实和顺达物业公司内外勾结诈骗业主导致业主被骗24000元，其上诉要求和顺达物业公司对此承担责任没有依据，本院不予支持。至于李晔提到的其他共性问题，应当通过业委会或召开业主大会讨论解决，非本案解决的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李晔负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  夏 磊审判员  周四平二〇二〇年六月二十三日书记员  羿 林