湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6307号上诉人（原审被告）：中城数据股份有限公司（原国创科视科技股份有限公司），住所地北京市西城区新街口外大街8号5幢（C座）207号（德胜园区）。法定代表人：王浩宇。委托诉讼代理人：高军，辽宁海大律师事务所律师。上诉人(原审被告)：国创科视科技（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘雅路街道芙蓉中路一段416号泊富国际广场写字楼38层。法定代表人：王承玉。诉讼委托代理人：高军，辽宁海大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南新华印刷集团有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区韶山南路258号。法定代表人：单跃鸣。委托诉讼代理人：梁翊芳，湖南云天侓师事务所律师。委托诉讼代理人：曹井超，湖南云天律师事务所律师。上诉人中城数据股份有限公司（以下简称中城数据公司）、国创科视科技（长沙）有限公司（以下简称国创科视公司）因与被上诉人湖南新华印刷集团有限责任公司（以下简称新华印刷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。国创科视公司在指定期限内未交纳上诉费，本院按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。中城数据公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项及第二项的2017年3月10日至2018年2月11日的租金3363893元及2018年2月11日至2018年10月的场地占用费2453904元（两项合计5817797元）的部分，驳回新华印刷公司相应的诉讼请求；2、诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：1、在案涉合同已被解约且中城数据公司被强行驱离的前提下，一审法院判决中城数据公司支付600余万租金和费用，没有事实和法律依据；2、中城数据公司已举证证明新华印刷公司存在虚假诉讼的情形，一审法院未予处理；3、新华印刷公司与湖南普瑞物业服务有限公司璞臻分公司(以下简称璞臻分公司)系关联企业，其互相串通意图谋取高达几百万的不当利益；4、案涉关键证据《解约函》客观存在；5、新华印刷公司出具的《解约函》于2017年3月10日送达中城数据公司，且新华印刷公司与璞臻分公司于2017年4月7日对案涉房屋加贴封条封门，并强行驱离办公人员，中城数据公司未向法院和仲裁机构提出异议，所以合同解除的法律后果已经客观存在；6、一审判决未审查新华印刷公司是否有权收取费用。新华印刷公司答辩称，一审判决对于合同解除时间、拖欠租金数额的认定合理合法；中城数据公司、国创科视公司占用涉案租赁物业，应支付占用期间产生的费用。新华印刷公司向一审法院起诉请求：一、依法解除新华印刷公司与中城数据公司、国创科视公司签订的《写字楼物业租赁合同》及补充协议等；二、中城数据公司和国创科视公司立即腾退位于长沙市开福区（整层）的租赁物业；三、中城数据公司和国创科视公司立即向新华印刷公司支付欠付租金5521284元（从2016年6月20日暂算至2017年12月19日，最终应计算至中城数据公司和国创科视公司实际腾房之日止），支付逾期付款违约金885245.86元（按日万分之五暂计算至2017年12月19日，最终应计算至中城数据公司和国创科视公司腾房之日止）；四、中城数据公司和国创科视公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2015年9月20日，新华印刷公司（甲方）与中城数据公司（乙方）签订《写字楼物业租赁合同》，合同编号湘珈泊合【2015】第878号，合同约定甲方将坐落在长沙市开福区芙蓉中路一段416号泊富国际广场写字楼第38层（整层）物业出租给乙方。双方共同确认该物业实测建筑面积2145.65平方米，乙方同意以该实测面积计算各项费用。租赁期为60个月，自2015年9月20日起至2020年9月19日止。租赁期内，乙方租金按实测面积2145.65平方米计收。年租金（￥4.7元/天.㎡）为每年人民币3680862元，每月租金为306738元；租金按每三月支付一次，以后每次支付时间为该三个月的起始日前10日，乙方支付当期租金前，甲方应向乙方提供正规租赁发票。乙方应于2015年9月20日前按房屋现状交付38层整层，首期租金为920215元，租赁期间，乙方承担因使用该物业及相关设施所发生的管理费、维修、水电、空调、电话、网络、有线电视以及清洁等相关全部费用，并由乙方与甲方指定的物业公司办理手续。乙方应于2015年9月20日前向甲方支付38层整层一个月的租金数额的租赁保证金，即人民币306738元；租赁期满或合同解除后，在乙方无违约的情况下，甲方在30日内将此保证金全部无息返还乙方。因乙方违反本合同规定，致使甲方不能如期收取租金或因此而发生费用，甲方有权扣除部分或全部保证金，保证金不足以抵付有关费用的，乙方需在街道甲方付款通知书后十天内补足。本合同起租日期为2015年9月20日，装修、免租期为起租日起120天（装修、免租期内乙方须支付物业管理费用、设施使用等费用）。正式计租日期为2016年1月20日。房屋租赁期间，乙方拖欠房租达15日及其以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，乙方除须向甲方支付欠付的房屋租金及费用并承担甲方全部损失外，还应按照向甲方支付1个月租金作为违约金，甲方应于合同解除后30日内将剩余租金及其他费用、保证金归还乙方（甲方有权从签署款项中扣除乙方应支付给甲方的租金及其他费用、维修费、违约金等费用）。合同终止或解除后，乙方应于10日内迁离及交回租赁物业，并保证租赁物业及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。合同终止或解除后，如乙方不交回该物业，甲方有权会同物业公司人员作证进入该物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用有权进一步追偿。在租赁期内，乙方逾期交纳租金或者费用的，逾期15天内，每日按未交租金或费用总额的万分之五支付甲方违约金，逾期超过15天，甲方可按合同约定解除本合同并按未交租金或费用总额的万分之十收取违约金。未经甲方同意，乙方在租赁期内擅自退租的，须向甲方支付1个月租金作为违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。因履行本合同发生纠纷，双方友好协商解决，协商不成的，向租赁物业所在地人民法院提起诉讼。合同还对其他内容进行了约定。此后，双方签订《补充协议》，约定将合同约定的免租期由120天变更为180天，正式计租日期由2016年1月20日变更为2016年3月20日。合同签订后，新华印刷公司依约将租赁物业交付给中城数据公司，国创科视公司实际使用该租赁物业。中城数据公司在租赁期间，仅支付了2016年3月20日起至6月20日止的租金和保证金306738元。对欠付租金，2017年1月16日，新华印刷公司向中城数据公司发函催收欠付租金。2017年1月19日，国创科视公司回函承诺在2017年2月15日前支付欠付租金1840428元。2017年5月20日，中城数据公司和国创科视公司共同向新华印刷公司出具《承诺函》，承诺于2017年5月31日前将2016年6月20日至2017年4月19日期间的租金共计3067380元一次性支付给新华印刷公司，如逾期仍未支付，新华印刷公司可向中城数据公司和国创科视公司主张权利并追究逾期付款的违约责任。2017年6月12日，新华印刷公司再次向中城数据公司发函催收租金。至起诉时止，中城数据公司和国创科视公司均未兑现承诺。庭审中，中城数据公司提交经公证的国创科视公司总经理蒋柏手机中储存的相片及公司员工李思思与蒋柏在2017年3月14日的电子邮件往来，主张在2017年3月10日新华印刷公司已向中城数据公司发出了《解约函》，通知解除双方间租赁关系，并要求交回所租赁场地,中城数据公司认为双方间租赁关系已在2017年3月10日解除。新华印刷公司质证不予认可，认为该公司没有出具该《解约函》，双方间文件往来中不能体现2017年3月10日《解约函》的存在。另查明，一、双方共同确认，在2017年4月7日案涉场地的物业管理公司璞臻分公司（湖南普瑞物业服务有限公司与新华印刷公司系关联公司）对场地采取封条封门。新华印刷公司解释封门的原因是物业公司因中城数据公司欠缴物业管理费自主采取的行为，而中城数据公司确认欠物业管理费属实，但认为封门是按新华印刷公司的意思、受新华印刷公司委托采取的行为。二、在2017年4月7日封门后，双方多次调解无果，璞臻分公司在2018年10月将中城数据公司场地内物品全部搬离。一审法院认为，一、新华印刷公司与中城数据公司签订合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容合法，双方当事人应严格信守。合同签订后，新华印刷公司依约交付符合合同约定条件的物业给中城数据公司，中城数据公司应按照合同约定及时足额向新华印刷公司支付租赁费用。现中城数据公司接收租赁场地后，仅支付了三个月的租金，中城数据公司的行为已构成违约，根据双方在租赁合同第九条第二项的约定，新华印刷公司有权要求解除合同，并要求中城数据公司支付违约金。现双方对新华印刷公司行使合同解除权无争议，但对本合同解除时间发生争议。对于中城数据公司主张的2017年3月10日新华印刷公司《解约函》的法律效力，该院认为该《解约函》存在事实存疑，且即便认定新华印刷公司在2017年3月10日向中城数据公司发出了《解约函》，但根据2017年5月20日中城数据公司和国创科视公司出具的《承诺函》和2017年6月12日新华印刷公司对中城数据公司的催租函，双方均无认定租赁合同已解除的意思表示，故不能认定双方间租赁关系已在2017年3月10日解除。本案合同解除时间应以新华印刷公司诉状送达给中城数据公司的日期2018年2月11日为准。二、2017年4月7日中城数据公司租赁场地被物业管理公司封条封门，中城数据公司欠缴物业管理费属实，中城数据公司无充实证据证明封门系新华印刷公司委托物业公司实施，中城数据公司不得以此抗辩新华印刷公司要求此期间缴纳租金的请求。三、双方租赁合同解除后，中城数据公司应向新华印刷公司支付从2016年6月20日至2018年2月11日的欠付租金共计6022289元，并按合同约定的租金标准向新华印刷公司支付合同解除后从2018年2月11日至2018年10月所产生的场地占用费共计2453904元。中城数据公司已交的租赁保证金可抵扣中城数据公司所欠租金与场地占用费。另由于物业公司在2018年10月已将中城数据公司场地内物品全部搬离，新华印刷公司已实际收回场地，该院对新华印刷公司要求中城数据公司腾退租赁场地的请求不再处理。四、因中城数据公司违约，新华印刷公司有权要求中城数据公司承担违约责任，根据双方在租赁合同第九条第二项的约定，中城数据公司中城公司应向新华印刷公司支付一个月的租金，即306738元作为违约金。五、本案租赁合同是中城数据公司在2015年9月20日与新华印刷公司签订，合同租赁场地为其2016年1月设立的子公司、即国创科视公司的经营场所，在欠租事实发生后，新华印刷公司一直向合同当事人中城数据公司主张权利，2017年1月17日国创科视公司回复承诺将在2017年2月15日前支付所欠租金，然后在2017年5月20日中城数据公司和国创科视公司共同向新华印刷公司出具书面函，以中城数据公司和国创科视公司名义承诺在2017年5月31日前支付欠缴租金，以中城数据公司名义承诺承担连带责任，并共同承诺未履行新华印刷公司可向两公司主张权利并追究违约责任。中城数据公司做出的行为应视为国创科视公司加入本案债务履行，国创科视公司应与中城数据公司共同支付以上租金、占用费，并承担违约责任。综上判决：一、新华印刷公司与中城数据公司签订的合同编号为湘珈泊合【2015】第878号的《写字楼物业租赁合同》及补充协议自2018年2月11日起解除；二、中城数据公司及国创科视公司应于该判决生效之日起十日内向新华印刷公司支付租金6022289元，并支付场地占用费2453904元（两项合计8476193元，抵扣中城数据公司已交保证金306738元后，中城数据公司和国创科视公司应实际支付8169455元）；三、中城数据公司、国创科视公司在该判决生效之日起十日内共同向新华印刷公司支付违约金306738元；五、驳回新华印刷公司其他诉讼请求。本案受理费56646元，由新华印刷公司承担6646元，由中城数据公司及国创科视公司承担50000元，财产保全费5000元由中城数据公司及国创科视公司承担。二审过程中，中城数据公司提交了《解约函》原件、(2020)湘长星证民字第4070号公证书、蒋柏出具的《的说明》，拟共同证明《写字楼物业租赁合同》已于2017年3月10日解除。新华印刷公司质证认为，对《解约函》的真实性有异议，即使该《解约函》属实，双方此后其他函件的往来亦充分证明《写字楼物业租赁合同》并未解除。本院认证如下，中城数据公司在二审中提交了《解约函》原件，并对一审时未能提供原件的原因作了合理说明。新华印刷公司虽对其真实性提出异议，但并未提供相反证据，且未申请《解约函》上“湖南新华印刷集团有限公司(2)”印章申请鉴定，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。本院二审查明：1、中城数据公司在租赁期间，仅支付了2016年3月20日起至6月19日止的租金920215元和保证金306738元，共计1226953。2、新华印刷公司于2017年3月10日向中城数据公司出具了《解约函》，载明“现我司正式发函通知贵司解除双方的租赁合同，请贵司于收到此函7天内(即2017年3月16日前)交回租赁物业，逾期我司将采取相关强制措施收回租赁物业，同时保留依法追缴贵司欠付租金及相关费用的权利，因此给贵司造成损失的，概由贵司自行承担。”3、新华印刷公司述称，璞臻分公司在2018年10月将案涉房屋内的物品全部搬离。中城数据公司认可2017年4月7日后的某个时间点，璞臻分公司将案涉房屋内的物品全部搬离，但对具体时间不清楚。4、国创科视公司工作人员蒋柏于2018年7、8月间，撕掉封条后进入房屋现场，拍摄了房屋大门及房屋内办公室木门的照片。根据照片显示，房屋大门上贴有封条，除本身具备的门锁外，未另行加锁。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、关于合同解除的时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，《写字楼物业租赁合同》第九条第二款约定，房屋租赁期间，中城数据公司拖欠房租达15日及其以上的，新华印刷公司有权解除合同，收回出租房屋。中城数据公司逾期支付租金达15日以上，合同约定的解除条件已经成就，新华印刷公司依约享有合同解除权。现中城数据公司于2017年3月10日收到新华印刷公司出具的《解约函》，且其未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院认定《写字楼物业租赁合同》及其补充协议已于2017年3月10日解除。二、关于合同期内的租金及违约金问题。1、租金。根据《写字楼物业租赁合同》第三条第一款约定，涉案房屋的年租金（￥4.7元/天.㎡）为每年人民币3680862元，每月租金为306738元。中城数据公司在租赁期间，仅支付了2016年3月20日起至6月19日止的租金920215元，故还应向新华印刷公司支付从2016年6月20日至2017年3月10日的租金共计2668621元(306738元∕30天×261天=2668621元)。2、违约金。中城数据公司拖欠租金超过15天，故新华印刷公司有权要求其支付违约金。根据《写字楼物业租赁合同》第九条第二款约定，乙方拖欠房租达15日及其以上的，乙方应向甲方支付1个月租金作为违约金，即306738元。同时，根据《写字楼物业租赁合同》第十一条第三款约定，“乙方逾期交纳租金或者费用的，逾期15天内，每日按未交租金或费用总额的万分之五支付甲方违约金，逾期超过15天，甲方可按合同约定解除本合同并按未交租金或费用总额的万分之十收取违约金”。由于一审判决判令中城数据公司支付306738元违约金后，新华印刷公司并未提出上诉，故本院对一审判决的该判项予以确认。三、关于合同期外房屋占用费的问题。1、是否存在占用房屋的事实。2017年3月10日《写字楼物业租赁合同》解除后，中城数据公司尚未搬离。新华印刷公司、中城数据公司均认可案涉房屋中的物品系由璞臻分公司于2017年4月7日后才搬走，故中城数据公司确实存在合同解除后仍占用房屋的事实。2、如何确定占用房屋的期间。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，新华印刷公司、中城数据公司均认可璞臻分公司于2017年4月7日后的某个时间点将案涉房屋内的物品全部搬离，但双方对具体的时间产生分歧。新华印刷公司主张搬离的时间为2018年10月，而中城数据公司则对具体时间表示不清楚。本院认为，中城数据公司、国创科视公司在本案中提交的现场照片、证人证言可以证实，迟至2018年7、8月间，其工作人员仍然可以打开房屋大门进入房屋内部。而璞臻分公司出具的《情况说明》称，其于2017年4月7日在案涉房屋大门粘贴封条后，并未用锁具封锁，中城数据公司工作人员仍可进出该物业。两者相互吻合，可以证实中城数据公司至少占用房屋至2018年7、8月。由于新华印刷公司系本案原告，其应对自己未尽到必要的举证责任承担相应不利后果，故本院酌情认定中城数据公司占用房屋至2018年7月31日。一审法院仅以新华印刷公司的陈述，认定中城数据公司占用房屋至2018年10月，确有不妥。3、是否需要支付房屋占用费。《写字楼物业租赁合同》解除后，中城数据公司在没有合同关系的情况下仍然占用案涉房屋，损害了新华印刷公司的利益，故应参照《写字楼物业租赁合同》约定的租金标准向新华印刷公司支付房屋占用费5112300元(306738元∕30天×500天=5112300元)。对于中城数据公司提出璞臻分公司封门行为系受新华印刷公司委托的抗辩理由，本院认为，中城数据公司并未就此提供证据，在中城数据公司与璞臻分公司确实存在经济纠纷的情况下，该项抗辩没有事实依据，故本院不予采纳。若中城数据公司认为璞臻分公司的封门行为使其丧失了占用房屋期间的合法利益，可另行起诉。三、关于责任主体的确定问题。虽然《写字楼物业租赁合同》的签订双方是中城数据公司和新华印刷公司，但案涉房屋一直由国创科视公司实际使用，且国创科视公司系中城数据公司子公司，两被告明确承诺共同承担连带还款责任，故一审法院认定国创科视公司加入本案债务履行，国创科视公司、中城数据公司为共同责任主体，并无不妥，本院予以确认。综上所述，中城数据公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百六十八条规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5373号民事判决第三项，即中城数据股份有限公司、国创科视科技（长沙）有限公司应于本判决生效之日起十日内向湖南新华印刷集团有限责任公司支付违约金306738元；二、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5373号民事判决第四项，即驳回湖南新华印刷集团有限责任公司的其他诉讼请求；三、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5373号民事判决第一项为“湖南新华印刷集团有限责任公司与中城数据股份有限公司签订的合同编号为湘珈泊合[2015]第878号的《写字楼物业租赁合同》及补充协议自2017年3月10日解除”；四、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初5373号民事判决第二项为“中城数据股份有限公司、国创科视科技（长沙）有限公司应于本判决生效之日起十日内向湖南新华印刷集团有限责任公司支付租金2668621元，并支付场地占用费5112300元（两项合计7780921元，抵扣已交保证金306738元后，中城数据股份有限公司和国创科视科技（长沙）有限公司应实际支付7474183元）”。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56646元，由湖南新华印刷集团有限责任公司承担36000元，由中城数据股份有限公司、国创科视科技（长沙）有限公司承担20646元，财产保全费5000元由中城数据股份有限公司和国创科视科技（长沙）有限公司承担。二审案件受理费52525元，由湖南新华印刷集团有限责任公司负担29940元，中城数据股份有限公司负担22585元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年六月二十九日法官助理李勰书记员曾俊杰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。