浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终957号上诉人（原审原告）：吴卓，女，1992年11月26日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。委托诉讼代理人：吴惟明、郑小楠，浙江圣港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马文娟，女，1981年10月16日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：何晓东，浙江思玥律师事务所律师。原审第三人：权文静，女，1986年5月13日出生，汉族，住陕西省宝鸡市扶风县。委托诉讼代理人：王宝祝，系权文静丈夫。上诉人吴卓因与被上诉人马文娟、原审第三人权文静房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初5247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴卓上诉请求：撤销原判，改判解除与马文娟签订的《嘉善县房地产买卖合同》，并由马文娟返还吴卓290000元并以6%的标准支付利息至判决确定的履行之日止。事实和理由：一、一审遗漏了部分重要事实，导致法律认定出现偏差。首先，一审判决遗漏了合同中体现整体交易的内容。双方合同第三条约定马文娟应在房款付清之日将房产交付给吴卓。合同第五条约定在办理转让手续时马文娟应当无条件予以协助，向吴卓提供过户手续的所有材料和证件。合同第九条、第十条、第十二条等还对其他房屋买卖事项进行了约定。其次，一审判决忽视了吴卓的更名手续和马文娟等人签订的买卖合同都是一日形成的,忽视了更名只是合同履行过程中的一个时间节点，忽视了吴卓支付给马文娟的10万元定金包含了支付给嘉兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）2万元定金的事实。二、一审适用法律错误。吴卓与马文娟签订的房地产买卖合同实际上涵盖了吴卓与京御公司之间的权利义务，包括更名后马文娟协助过户义务和交付房屋义务。吴卓与马文娟签订的合同所约定的金额也涵盖了吴卓应支付给京御公司的房款。合同履行后吴卓支付的房款也被京御公司、权文静、马文娟所分得。因此，一审认为吴卓、马文娟的买卖合同与吴卓、京御公司的合同具有相互独立性，系认定有误。从合同记载的条文和违约责任来看，案涉合同是以完成过户和交付房屋为合同履行完毕的标志。即便吴卓与京御公司办理了更名手续，交易也不能认为已经完成，一审以吴卓已经与京御公司办理了购房更名手续即认定认购房屋的权利已经转移完毕缺乏事实依据。案涉合同解除后房屋的处分权并不必然回到京御公司，权文静仍然可以依据其与京御公司签订的合同主张权利。京御公司已经与吴卓解除了合同，马文娟占有29万元已经缺乏依据，应当予以返还。三、马文娟的行为既违反了法律，也有违公平原则。马文娟的行为是利用政策谋取暴利的行为，严重扰乱当地房地产交易秩序，实际是规避了当地房屋限购政策，也与法律的公平价值相悖。综上，本案在京御公司已经与吴卓解除合同的情况下，吴卓的合同目的已经不能实现，案涉合同已经无法履行，故吴卓有权要求马文娟返还29万元。马文娟二审答辩认为吴卓的上诉没有依据，请求驳回上诉。权文静二审答辩称不同意吴卓的上诉意见。吴卓一审诉讼请求：1.判令解除吴卓与马文娟之间订立的编号为0000169号的《嘉善县房地产买卖合同》；2.判令马文娟返还290000元及利息损失2669元（从2019年9月4日起以6%的标准暂计算至起诉之日，之后计算至判决确认之日），合计292669元；3.本案诉讼费由马文娟承担。一审法院经审理认定：2018年1月15日，吴卓与马文娟签订一份编号0000169的《嘉善县房地产买卖合同》，约定吴卓向马文娟购买孔雀城七期6幢1单元304室房屋壹套，房屋面积118.34平方米，房屋售价1698820元。合同第二条约定房款分四次给付：于2018年1月15日支付定金100000元，于更名前支付478820元，于2018年6月25日前支付房款560000元，于2018年12月25日前支付尾款560000元。合同第十二条约定：“如遇特殊情况，更名不成功，则不作违约处理（双方）”。合同签订当日吴卓支付给马文娟定金10万元。2018年2月4日，吴卓根据马文娟的安排，与权文静在京御公司售楼处办理更名手续，签署了《更名同意书》、《销售更名申请审批单》，更名原因为“员工房房源申请更名”，原客户姓名权文静，新客户姓名吴卓，楼盘名称孔雀城七期，房号6-1-304，认购时间2017年12月22日，已付房款288820元转为新客户购房款，剩余房款1120000元由新客户支付，更名费用5000元。销售代表马兆臣填写了《新西塘孔雀城项目签约审批表》，载明员工购房优惠，优惠后总价1408820元，本次付288820元，剩余房款1120000元于2018年6月25日第一次还款560000元，2018年12月25日第二次还款560000元。当天吴卓向马文娟支付了房款478820元。后京御公司于2018年2月4日向吴卓开具一份金额为5000元，款项类型为手续费的收款收据，于4月2日又开具了一份金额为288820元的收款收据，其中首期268820元、定金20000元。2018年8月21日，吴卓以权文静、马文娟、京御公司为被告，向一审法院提起民事诉讼，要求撤销吴卓与马文娟订立的编号为0000169号的《嘉善县房地产买卖合同》，并由马文娟、权文静返还吴卓支付的定金100000元、购房款185000元，赔偿吴卓损失7862.77元。2019年2月18日，一审法院作出（2018）浙0421民初4243号民事判决，认为：吴卓与马文娟订立的编号为0000169号的《嘉善县房地产买卖合同》，“合同实际约定的转让标的为商品房认购的权利，并非房屋。”“吴卓与京御公司已办理了购房更名手续，虽未签订正式购房合同，但京御公司无论在庭审答辩还是庭外和解中均表示认可与吴卓的商品房买卖合同关系，且愿意继续履行，即认购房屋的权利已转移完毕。”故判决驳回吴卓的全部诉讼请求。2019年7月17日，吴卓以京御公司为被告向一审法院提起诉讼，要求：1.确认解除吴卓与京御公司之间的商品房买卖关系；2.判令马文娟退还购房款293820元及利息损失。经一审法院调解，双方于2019年9月3日达成调解协议：解除吴卓与京御公司之间（孔雀城七期6幢1单元304室房屋）的商品房买卖合同关系；京御公司退还吴卓购房款288820元。一审另查明，权文静原系京御公司母公司华夏幸福基业股份有限公司的员工。2017年12月22日，权文静与俞永珍、马文娟签订了一份编号为0001412的《嘉善县房地产买卖合同》，出让方权文静，房屋坐落孔雀城七期6幢1单元304室，房屋售价1408820元。付款方式为2017年12月22日支付首付288820元，余款1120000元于2018年6月25日、12月25日各付款560000元。同时双方签订了补充协议，约定支付该房屋转让费用5万元整。签约当日由俞永珍银行账户转给权文静20000元、268820元，合计288820元，权文静于同日通过POS机划转给京御公司，京御公司当天开具了两份客户姓名为权文静，金额分别为20000元、268820元的收款收据。俞永珍账户当天另支付给权文静30000元转让费，2018年2月4日支付60000元转让费。一审法院经审理认为，吴卓与马文娟签订的《嘉善县房地产买卖合同》，该合同名为房地产买卖合同，但合同实际约定的转让标的为商品房认购的权利，并非房屋。合同第二条和第十二条中均明确记载了“更名”，该合同签订之后，吴卓与京御公司已办理了购房更名手续，虽未签订正式购房合同，但京御公司与吴卓已经形成了商品房买卖合同关系，即认购房屋的权利已转移完毕。该合同是双方当事人的真实意思表示，双方约定的权利义务均已履行完毕。此后，吴卓与京御公司达成调解协议，解除了双方之间的商品房买卖合同关系，系吴卓对自己购买该房屋的权利的处分。吴卓与京御公司之间的商品房买卖合同与吴卓、马文娟之间的购房权利义务转让合同虽有关联，但系不同的法律关系，合同的权利义务具有相互的独立性。马文娟并未参与吴卓与京御公司解除合同的过程，该合同关系解除后，案涉房屋的处分权归属于京御公司，而非回到马文娟处，吴卓也未将该商品房的认购权利返还给马文娟。吴卓与马文娟签订的《嘉善县房地产买卖合同》并未约定解除的条件，现吴卓以商品房买卖合同已解除为由，要求解除与马文娟之间的合同关系，亦明显不符合同法第九十四条规定的法定解除的条件和情形。综上，吴卓要求解除其与马文娟签订的《嘉善县房地产买卖合同》，并要求马文娟返还290000元及利息损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：驳回吴卓的全部诉讼请求。案件受理费5690元，由吴卓负担。二审中，当事人均未提交新的证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案吴卓以合同目的无法实现为由要求解除与马文娟签订的买卖合同，并要求马文娟返还价款29万元。吴卓二审称其与马文娟签订的合同为房屋转让协议，而非合同权利义务转让协议，现其已与京御公司解除房屋买卖合同，房屋无法交付，故其合同目的不能实现。经查，吴卓与马文娟签订的合同虽名为房地产买卖合同，但合同第二条和第十二条中均明确记载了“更名”的内容，因此，吴卓与马文娟签订的合同性质为合同权利义务转让协议。该合同签订之后，吴卓与京御公司已办理了购房更名手续，认购房屋的权利已转移完毕。因此，吴卓与马文娟之间的合同已经履行完毕，合同目的已经实现。在吴卓提起的（2018）浙0421民初4243号案件中法院判决亦明确“合同实际约定的转让标的为商品房认购的权利，并非房屋。”“认购房屋的权利已转移完毕。”该案判决后吴卓起诉京御公司并与京御公司达成调解协议，解除了与京御公司之间的商品房买卖合同关系，系吴卓对自己购买房屋权利的处分，吴卓以合同目的不能实现为由要求解除其与马文娟之间的合同，缺乏依据。综上，吴卓的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5690元，由吴卓负担。本判决为终审判决。审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月十五日书记员 赵婉沁