辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3515号上诉人（原审被告）：高建国，男，1969年9月10日生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连腾辉物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市沙河口区西南路499号3单元8层3号。统一社会信用代码：91210204588093470D。法定代表人：牟世敏，该公司总经理。上诉人高建国因与被上诉人大连腾辉物业管理有限公司（以下简称腾辉物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初11979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高建国上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回腾辉物业的诉讼请求；上诉费用由腾辉物业承担。事实和理由：腾辉物业提交的两份物业合同均系伪造。一审法院2019年12月20日所做的询问笔录中的调查单位中国人民解放军92538部队军港营房处不存在，现在存在的单位是中国人民解放军92538部队保障部军港营房处。腾辉物业伪造的2016年4月24日的物业服务合同盖章单位是中国人民解放军92538部队保障部军港营房处，而高建国提供的购房协议中盖章单位是中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处。中国人民解放军92538部队军港营房处、中国人民解放军92538部队后勤部军港营房处、中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处是三个不同的法人单位。中国人民解放军92538部队保障部军港营房处自己说和中国人民解放军92538部队后勤部军港营房处、中国人民解放军92538部队后勤部基建营房处是一个主体，属于“自证自己”；即使为同一主体，也无资格选定物业服务公司，签订的物业服务合同是无效的。一审法院此份询问笔录未经庭审质证，不能作为证据使用。本案依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，一审法院不应受理或驳回起诉。腾辉物业的法定代表人牟世敏在一审中共提供了五份假证据，干扰司法公正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条规定，有可能需要承担刑事责任。腾辉物业辩称，不同意高建国的上诉请求。腾辉物业向一审法院起诉请求：高建国支付物业管理费4,320元、违约金3,000元。一审法院认定事实：2016年4月25日，腾辉物业（乙方）与92538部队后勤部军港营房处（甲方）签订了《大连甘井子杨柳街107号109号楼前期物业管理服务合同》，约定由腾辉物业对坐落于大连甘井子杨柳街107号、109号楼提供物业服务，物业服务期限为自2016年4月25日起至2017年4月24日止。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，物业服务费用按年交纳。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。该合同同时还约定了腾辉物业、高建国的其他相关权利及义务。腾辉物业自2016年4月25日开始一直在案涉小区服务至今。另查，高建国系大连市甘井子区杨柳街107号2单元101室房屋的业主，房屋面积119.52平方米。高建国自2016年6月1日起至2019年5月31日没有交纳物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。92538部队后勤部军港营房处作为案涉小区的建设单位，与腾辉物业签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力，腾辉物业可以依据合同向高建国主张权利。但腾辉物业向本院提供的两份合同均存有严重瑕疵，落款日为2016年4月25日的前期物业管理服务合同在合同期限处有明显将2017涂抹为2019的痕迹，且和庭前交给法院的复印件存在出入，故作出对腾辉物业不利的认定，认定服务期限至2017年4月24日。腾辉物业提交的另一份合同，落款处印章被撕毁，无法查明落款日期，且撕毁的部位齐整，系整个纸张笔直撕毁，且腾辉物业对此无法做出合理说明，故对于腾辉物业递交的该份合同不予采信。为查明案件事实，一审法院于2019年12月20日到中国人民解放军92538部队军港营房处进行了调查，军港营房处对于腾辉物业系案涉小区物业服务企业予以认可，表示腾辉物业自2016年4月25日之后至今都在案涉小区服务。据此，因案涉小区并未成立业主委员会，建设单位亦认可腾辉物业一直在该小区进行服务，其亦从未作出过更换物业服务企业的决定或公示，故高建国作为居住在案涉小区的业主，客观上接受了腾辉物业为广大业主所提供的服务，应当参照合同的标准向腾辉物业缴纳物业费。综上，高建国应交纳的逾期物业费计算如下：2016年6月1日至2019年5月31日，物业费1元/月/平方米×119.52平方米×36个月=4,302.72元，腾辉物业诉请合理部分予以支持。关于腾辉物业所提违约金的诉讼请求。高建国存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此腾辉物业的主张理应得到支持。但考虑腾辉物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到腾辉物业在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现腾辉物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和高建国每天的生活均与腾辉物业相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持腾辉物业的违约金主张。判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，高建国向大连腾辉物业管理有限公司支付拖欠的2016年6月1日至2019年5月31日止的物业服务费4,302.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（大连腾辉物业管理有限公司已预付，已减半收取），由高建国负担，高建国负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点为被上诉人是否为上诉人提供了物业服务、上诉人是否为此应向被上诉人支付讼争期间的物业服务费。结合本案事实及双方当事人在一、二审期间的诉辩观点，可以认定案涉小区的建设单位系中国人民解放军92538部队保障部军港营房处，该营房处证实其与被上诉人曾于2016年签订过物业服务合同，在本案讼争期间，被上诉人一直为案涉小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故上诉人主张被上诉人不具备主体资格、被上诉人未与业主本人签订物业服务合同、部队营房部门没有资格签订前期物业服务合同且前期物业服务合同未经备案，故不同意缴纳物业费并于法无据。至于讼争期间被上诉人是否为案涉小区提供了物业服务的问题，从上诉人在一、二审的陈述可以看出，案涉小区在安保、保洁等方面确实存在物业公司的日常管理。上诉人虽然不认可被上诉人的物业服务主体资格，但亦未提供相关证据证明有其他单位在本案讼争期间内向案涉小区及业主提供过物业服务或案涉小区处于弃管状态。据此，在被上诉人主张物业服务合同已履行的情况下，上诉人未提供相反证据推翻被上诉人所主张的事实，应承担举证不能的不利后果。关于上诉人主张案涉房屋属于军产性质故对案涉纠纷应不予受理或驳回起诉一节，上诉人并未提供相关法律依据，故本院不予支持。上诉人在二审中对于一审法院认定的房屋面积及欠缴物业费期间并无异议，故本院对一审法院认定的应缴物业费金额予以确认。综上所述，高建国上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高建国负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 王 迪审判员 王慧莹二〇二〇年六月二十二日书记员 牛超群