浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初537号 原告：胡绍茶，女，1966年2月10日出生，汉族，务工，住浙江省青田县。 原告：高树堂，男，1956年3月8日出生，汉族，务工，住浙江省青田县。 两原告共同委托诉讼代理人：郑鑫瑜、张夏安（实习），浙江博翔（青田）律师事务所律师。 被告：蔡王铮，男，1983年6月19日出生，汉族，职工，住浙江省青田县。 被告：周晶晶，女，1982年9月6日出生，汉族，职工，住浙江省青田县。 原告胡绍茶、高树堂与被告蔡王铮、周晶晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后适用简易程序进行审理。在审理过程中，经原、被告共同申请本院于2020年4月14日给予双方庭外和解期限30日。本案于2020年6月16日公开开庭进行了审理，原告胡绍茶、高树堂的委托诉讼代理人郑鑫瑜、张夏安到庭参加诉讼，被告蔡王铮、周晶晶经本院传票传唤未说明理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡绍茶、高树堂向本院提出诉讼请求：一、判决解除两原告与两被告之间的房屋买卖合同；二、判决被告返还两原告支付的购房款55万元及利息（利息自贵院依法判决之日起至实际清偿之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判决两被告支付违约金17.4万元；四、请求判令两被告承担两原告支出的中介费3400元及律师代理费39200元；五、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两原告之间及两被告之间均系夫妻关系。2014年1月26日，两原告向两被告购买其所有的坐落于青田县油竹雅岙经济区房屋一套。并由原告胡绍茶与被告蔡王铮签署《房屋买卖合同》一份，约定房屋总价款为58万元，房款分三期支付，同时合同还就付款的期限、方式、中介费用和违约责任等进行了约定。2014年2月11日，两原告就房屋买卖事宜与两被告达成补充协议，约定两被告需在房产证满五年后无偿为原告办理过户手续。合同签订后，两原告如约支付了购房款合计55万元。现两被告因其他民事纠纷，导致买卖房屋被案外人申请法院强制执行，房屋被法院查封。同时两被告事先为该房屋设立了抵押贷款，债务至今尚未结清。两被告的上述行为已致使原告无法实现对房屋所有权的取得。原告认为被告的行为违反了合同的约定，其行为已构成根本违约，其应承担合同约定的违约责任。现原告诉至法院，请求支持其诉请。 被告蔡王铮、周晶晶未向本院提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交相关证据以证明其诉讼主张。 原告胡绍茶、高树堂为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据： 一、两原告的身份证、户口簿复印件共5页。用以证明两原告的身份信息及两原告是夫妻关系的事实。 二、被告蔡王铮、周晶晶的身份证、户籍证明复印件、结婚登记审查处理表复印件（与原件核对无异）共4页。用以证明两被告的身份信息和两被告系夫妻关系的事实。 三、《房屋买卖合同》原件3页、《补充协议》原件1页、中介费《收条》原件1页、中国银行客户回单原件两份（1页）、购房款收条原件2页。用以证明原告夫妻向被告二人购买案涉房屋、约定房屋价格交房期限、违约责任以及原告按约先后支付房款55万元和中介费3400元的事实。 四、房屋所有权证复印件（与原件核对无异）3页。用以证明当时被告因无法将案涉房屋及时过户给原告，而将房屋所有权证原件交付给原告的事实。 五、不动产权属信息查询记录复印件（与原件核对无异）4页、青田县人民法院（2014）丽青执民字第954号执行裁定书复印件（与原件核对无异）2页。用以证明案涉房屋因被告民事纠纷被法院查封的事实及案涉房屋上设有抵押权的事实； 六、网上电子银行回执复印件1页、法律服务委托合同原件2页、律师代理费发票原件2页、青田县人民法院（2019）浙1121执异11号执行裁定书原件5页。用以证明原告为实现权利支出的律师代理费的事实。 另外，原告方还陈述，在案涉房屋被执行时，原告曾提出执行异议，但被法院驳回。原告诉请中的律师代理费包含提出执行异议时支付的律师代理费29200元和本案诉讼支付的律师代理费10000元。案涉房屋买卖合同是原告胡绍茶和被告蔡王铮在中介签订的，补充协议是两原告和被告蔡王铮签订的，被告周晶晶没有来，补充协议中的“周晶晶”的签名是被告蔡王铮签的。在收取原告支付的购房款过程中被告周晶晶均未出现。但合同签订至今，原告已实际占有案涉房屋六年，被告周晶晶均未提出异议，可见被告周晶晶对案涉房屋的买卖合同是知情并且同意的。 被告蔡王铮、周晶晶未到庭对原告提交的证据材料发表质证意见，本院审查后认证认为：原告提交的证据一、二能够证实原、被告的身份情况以及原系夫妻关系的事实，本院予以采信；证据三，结合原告的陈述，能够证明被告蔡王铮与两原告签订案涉房屋买卖合同及补充协议，并收取两原告支付的购房款55万元，及两原告支付中介费3400元的事实；证据四，系案涉房屋的所有权证，本院对其真实性予以确认；证据五，其中的不动产权属信息查询与证据四一致，能够反映案涉房屋的具体权属情况，至于本院相关执行裁定书，系生效的法律文书，能够证明因被告蔡王铮未履行生效裁判确定的义务而导致案涉房屋被查封的事实；证据六，银行转账记录及相关委托合同、律师代理费发票，以及本院生效裁判文书，具有客观性，能够证明原告在案涉房屋被查封后曾提出执行异议，并为此支付律师代理费29200元，以及进行本案诉讼过程中支付了律师代理费10000元的事实。 此外，本院为核实案情，对被告蔡王铮、周晶晶的婚姻情况进行核实，经核实，两被告于2014年10月31日登记离婚。 本院经审理，认定事实如下：原告胡绍茶、高树堂系夫妻关系，被告蔡王铮、周晶晶于2008年6月26日登记结婚，后于2014年10月31日在民政局登记离婚。两被告在婚姻关系存续期间购买了坐落于青田县油竹街道雅岙路房屋（104.6㎡）及贮藏室（23.4㎡），并于2014年4月3日办理了不动产权登记。2014年1月26日，被告蔡王铮作为甲方，与乙方原告胡绍茶、以及案外人青田县云城房地产中介有限公司共同签订《房屋买卖合同》，其中主要约定：1、甲方自愿将案涉房屋以580000元的价格出卖给乙方；2、房款分三期支付，该合同签订时由乙方支付购房定金90000元，2014年2月12日前乙方支付购房款460000元，剩余购房款30000元待甲方将房产证过户至乙方名下时付清；3、若甲、乙双方中有一方不能按约履行自己义务的，即为违约，违约方应当向守约方支付总房款30%的违约金；4、合同签订后，由甲乙双方支付交易房款的1.2%（各自分摊0.6%）给中介方作为中介佣金，……一方违约导致合同无法履行的，不能免除双方支付中介佣金的责任，中介有权要求没收定金或得到双倍返还定金的一方承担总交易房款的2%作为中介佣金；5、若一方出现违约情形等引起诉讼至法院或仲裁机构的，违约方还要赔偿对方因此所交纳的律师代理费、诉讼费、仲裁费、交通费及相应的损失费用等。合同签订后，原告于合同签订当日及次日向被告蔡王铮支付了定金合计90000元。2014年2月11日，两原告与被告蔡王铮、案外人青田县云城房地产中介有限公司签订《补充协议》一份，约定：1、房产证满五年后甲方蔡王铮过户乙方高树堂，甲方必须无偿地配合乙方办证，否则以违约论；2、如房产证满五年后，政府针对经济适用房政策改变造成无法过户的情况，乙方有权利将房产退还给甲方，甲方给予乙方同期银行存款利率的利息作为补偿；3、因甲方原因导致乙方不能正常办证的，由甲方承担全部责任。同日，原告胡绍茶向被告蔡王铮转账支付了购房款460000元，向青田县云城房地产中介有限公司支付中介费3400元。2014年7月29日，因被告蔡王铮未履行生效民事判决确定的义务，本院作出（2014）丽青执民字第954号执行裁定书，裁定查封被告蔡王铮与被告周晶晶共同共有的案涉房屋。两原告于2019年9月16日对执行标的提出异议，请求法院裁定解除对案涉房屋的执行，本院审查后作出（2019）浙1121执异11号执行裁定书，裁定驳回两原告的异议请求。现原告诉请解除案涉房屋买卖合同并要求两被告退还购房款、赔偿损失。 本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付相对的价款的合同，买卖合同的出卖人以取得价款为目的，买受人以取得标的物所有权为目的。本案中，原告胡绍茶、高树堂与被告蔡王铮签订《房屋买卖协议》、《补充协议》，确认将被告蔡王铮与周晶晶共同共有的坐落于青田县油竹街道雅岙路房屋（104.6㎡）及贮藏室（23.4㎡）作价580000元出卖给原告胡绍茶、高树堂，双方之间构成房屋买卖合同关系。原告主张被告周晶晶与被告蔡王铮均为该房屋买卖合同的出卖方，但未提供证据证明被告周晶晶委托被告蔡王铮与两原告方签订案涉合同或事后对案涉合同进行明示追认的事实，故本院对两原告的上述主张不予采纳，案涉房屋买卖合同的相对人应为两原告与被告蔡王铮。合同签订后，双方应当按约履行，现两原告已依约支付了购房款550000元，但被告蔡王铮因未履行生效判决书确定的义务而导致案涉房屋被法院查封无法过户，两原告的合同目的已无法实现。故两原告要求解除案涉房屋的买卖合同关系的请求，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告要求被告蔡王铮退还原告已付购房款550000并按照合同约定支付按总房款30%计算的违约金174000元的请求，符合法律规定，本院予以支持；其次，原告请求被告蔡王铮向其支付中介费3400元及律师代理费39200元，根据双方合同约定，若一方违约导致合同无法履行的，中介有权要求获得返还定金的一方按照总交易房款的2%支付中介佣金，原告请求被告赔偿自己此前向中介支付的按总交易房款的6%计算的中介佣金3400元，不符合双方合同的约定，缺乏法律依据，本院不予支持；再次，原告要求被告承担的律师代理费39200元，根据双方合同约定，守约方可要求违约方赔偿因本合同纠纷引起诉讼而支付的律师代理费。本案中，原告为进行本次诉讼支付了律师代理费10000元，另律师代理费29200元系原告在提出执行异议时所支付，原告提出执行异议并非向原告主张违约赔偿的必经诉讼，故本院审查后对原告要求被告蔡王铮赔偿律师代理费10000元的请求依法予以支持。此外，原告还请求被告自本院判决之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期退还购房款的利息损失，该请求属于裁判生效后的当事人迟延履行期间的债务利息问题，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定执行。至于原告以被告周晶晶为案涉合同共同出卖方为由要求其与被告蔡王铮共同退还购房款及赔偿损失的请求，因被告周晶晶并非案涉房屋买卖合同的相对方，故原告的该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告蔡王铮、周晶晶经本院传票传唤未说明理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告胡绍茶、高树堂与被告蔡王铮于2014年1月26日签订的《房屋买卖合同》、于2014年2月11日签订的《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告蔡王铮于本判决生效之日起十五日内返还原告胡绍茶、高树堂案涉房屋购房款550000元； 三、被告蔡王铮于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡绍茶、高树堂违约金174000元； 四、被告蔡王铮于本判决生效之日起十五日内赔偿原告胡绍茶、高树堂为实现债权而支付的律师代理费10000元； 五、驳回原告胡绍茶、高树堂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11466元，减半收取5733元，由被告蔡王铮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员  何 畏 二〇二〇年六月二十二日 代书记员  彭雪豪 附：本案适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。