广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8302号上诉人（原审被告）：许柏良，男，1976年11月12日出生，汉族，身份证住址江西省抚州市黎川县。被上诉人（原审原告）：许绍辉，男，1982年4月25日出生，汉族，身份证住址福建省政和县。上诉人许柏良因与被上诉人许绍辉租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初28749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。许柏良上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判许柏良无需返还转让费25000元；2.撤销一审判决第三项，改判许柏良无需赔偿装修损失10000元；3.上诉费用由许绍辉承担。事实和理由：一、关于第二条第二款的转让费25000元是商铺的转让费（或顶手费），属于商业习惯规则与惯例，是一次性的特定费用，不是预付租金，不是按租期摊销的，也不是押金。认可租此铺，就得付转手费，就算租铺人不开张，转让费只要付了，合同成立并生效，没有退还之说。除非有此特别约定，本案合同没有特别约定，转让费无需退还。另外，如果不是因为这栋楼是烂尾楼有问题，涉案铺位的转让费标准不可能是50000元，现在的市场价是10万到20万之间的转让费。二、许绍辉要求赔偿装修费没有合同依据。合同第六条第2、3款表述得很清楚：首先，本铺出租前已有适铺实用之装修；再次，合同约定了承租方退租或终止后的残值归出租方所有；另外，如果装修不是合同约定的用途，退租需恢复原状。所以，一审判决许柏良赔偿装修款没有道理。而且关于装修费用我方在一审已经提交了很多证据，可以证明那时候已经装修好了涉案商铺并经营了无限极的专卖店，并办理了营业执照。如果要我方退还装修费，就要帮我方恢复原来的样子。三、与本铺并排的铺位都有办理营业执照，承租人许绍辉没能办理营业执照并遭食药监处罚，完全是承租人没按约定开档，而是开了受监管并易受食品安全投诉的美宜佳连锁店导致的，其一切损失与出租人许柏良无关。四、我从11月份开始到12月初发函给许绍辉，要求其退还租铺面，好让我重新启用，但是许绍辉一直不予理睬，也没有回复，造成涉案店铺三个月的闲置，可是其在一审判决书中说因为许绍辉没有使用这个铺位就无需交租，我认为是没有依据的。我请求二审对于我这几个月的铺位的闲置有一个合理的分摊处理。我对退回押金没有异议，对要求我退回顶手费是有异议的。综上所述，依据合同法及商铺出租的商业惯例，本案出租方没有过错，不应承担承租方自己过错导致的一切损失。许绍辉辩称：一、关于退还转让费25000元。当时许柏良跟我签订的合同租期是4年半，刚开始签合同的时候，许柏良称营业执照这些到时候他会帮我方办，所以我方签合同的时候根本不知道涉案场地是办不到营业执照的。后来多次去催许柏良的时候，他就说他会找人办，一直找人找到现在。二、2017年，有人报警要过来查，是因为铺位办不到证，我也有被处罚过一次，已经处理了。2017年11月份就被查到说涉案铺位办不到营业执照是不能开的。如果许柏良明知道铺位办不到营业执照，怎么能把这个铺位出租给我方，双方租赁合同租期是4年半，而我交了50000元转让费，许柏良就应当给我方办证。现我方才做了1年多的时间被关掉，责任在许柏良，但是一审判决认为我用了1年多的时间，也应该相应的给一些补偿，我认为25000元钱也是合情合理的。三、一审判决许柏良要赔偿装修费损失10000元，因为当时我方只提供了单据，单据是没有包括材料的就已经有40000多元了，其他装修费、加盟费、还有其他设备费我们后期都是这样子处理的。因为当时许柏良交房给我方的时候不会什么东西都没有，我手机上都有当时装修下来一些图片，不可能说涉案商铺之前做过无限极专卖店我们就可以直接搬入使用，所以我希望许柏良可以赔偿一部分。许绍辉于2018年12月12日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.许柏良退还店铺转让费50000元、押金24000元、11月已交租金12600元、店铺装修款54778元，并赔偿误工费20000元；2.许柏良承担许绍辉支出的律师费5000元；三、本案诉讼费用全部由许柏良承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月15日，许柏良（出租方/甲方）与许绍辉（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某地档口位（下简称案涉商铺）租给乙方使用；租赁期为四年，免租期半个月，即从2016年12月15日起至2021年4月14日止；乙方每月一号之前向甲方缴纳月租，如超出缴纳期限，甲方将根据乙方实际欠款每天收取1%的滞纳金，乙方超过十五天不缴交租赁款时，甲方可终止乙方的租赁合同，作乙方违约处理，并追缴乙方所欠款项；租金按每月12000元，每年加百分之五租金，每季度一交；合同签订时，乙方即付押金24000元；乙方在租赁期间投资兴建的基础项目（包括装修水、电、线路等)应无偿归甲方所有；在合同有效期内，甲、乙双方均不得违约，如一方违约要赔偿守约方的经济损失；如乙方违约，乙方在甲方物业上的所有动产和不动产投资无偿归甲方所有并需要在30天内无条件搬出；如甲方违约，甲方需收购乙方在甲方物业上投资的不动产投资及补偿乙方六个月租金；甲方负责协助乙方办理营业执照等。现许绍辉主张许柏良明知案涉商铺无法办理证照，但还与其签订合同，该行为属于诈骗，并以此为由要求许柏良退还店铺转让费、押金、租金、装修款，并赔偿误工费等。一审诉讼过程中，许绍辉与许柏良均确认《房屋租赁合同》签订当天许柏良将案涉商铺交付许绍辉使用；许绍辉向许柏良支付了转让费50000元、押金24000元，并支付了直至2018年11月30日的租金；每月1日至每月月底为一个月租金的周期，2018年1月1日起每月租金涨至12600元。许绍辉与许柏良均确认《房屋租赁合同》未约定许绍辉承租案涉商铺的经营用途；许绍辉主张已向许柏良说明租赁用途是经营美宜佳；许柏良主张许绍辉与其说是经营便利店，之后许绍辉才经营美宜佳。许绍辉主张许柏良明知案涉商铺无法办理证照，但在签订合同时未向其告知，属于诈骗；合同约定许柏良负责协助许绍辉办理营业执照，但经许绍辉多次催告，许柏良仍未配合办理。为予证明，许绍辉提交了周某海的《证人证言》。许柏良认为周某海与许绍辉是亲戚关系，且与许绍辉合作开店，也是周某海与其协商签订的合同，只是由许绍辉出面与其签订合同，并由许绍辉现场经营，实际上商铺的控制人是周某海，租赁押金、转让费等费用均是由周某海的账户向其支付，因此，周某海不能作为证人；案涉商铺不能办理营业执照，合同之所以约定其负责协助办理营业执照，是指如果许绍辉需要办理营业执照，其可以协助许绍辉办理以其他地址为经营地址的营业执照。许绍辉主张因许柏良无法提供房产证协助其办理营业执照和食品流通证等相关证照，导致其经营的便利店因无证经营在2018年11月3日被天河区食监局查封，后其将案涉商铺清空并向许柏良表示可以自行收回，而许柏良持有案涉商铺的钥匙；据其所知，案涉商铺已由许柏良重新出租经营水果店。为予证明，许绍辉提交了封条照片（打印件）、现场检查笔录（复印件）。许绍辉认为上述证据没有原件，对真实性不予确认，但其确认天河区食监局于2018年11月3日对案涉商铺封铺，而上述证据并未显示封铺与案涉商铺无法办理营业执照有关。许柏良主张许绍辉在案涉商铺被查封后仍在继续经营，到2018年11月底才停止经营并与其协商终止合同，协商时许绍辉表示已将案涉商铺清空，其表示许绍辉交还案涉商铺则其同意退还押金，但许绍辉及其合作人周某海商量后还要求其赔偿，其不同意，许绍辉一直未向其交还案涉商铺，由于没有协商一致其不敢自行收回案涉商铺；后许柏良发函要求许绍辉支付租金等费用并交还案涉商铺，但许绍辉没有支付费用也未交还案涉商铺，直至2019年3月1日许柏良找开锁人员打开案涉商铺的门锁才实际收回案涉商铺；案涉商铺现经营水果店，至今没有相关部门查处。为予证明，许柏良提交了《通知函》及寄件运单、房租水电费收据2张。许绍辉对《通知函》及寄件运单的真实性无异议，确认其已收到该《通知函》，但认为案涉商铺在2018年11月3日已被查封，其不可能继续经营，其在查封后已告知许柏良并要求许柏良退还押金、转让费，许柏良答应退还并要求其搬离案涉商铺，但在其搬离后许柏良又不肯退还相关费用，所以不可能产生12月份的租金及相关费用，《通知函》是许柏良在许绍辉起诉后才发出的；房租水电费收据是单方制作的，许绍辉没有收到，且许绍辉在案涉商铺被查封后就没有营业，无需再支付租金。许绍辉主张其因装修案涉商铺支付了装修工程款54778元，并提交了《收款收据》予以证明。许柏良对上述证据的真实性不予确认，认为与本案无关，其提供案涉商铺给许绍辉使用时是带装修的，许绍辉可以恢复原状交还案涉商铺。许柏良主张案涉商铺的前一手租户已对案涉商铺进行了装修，故其将案涉商铺交付给许绍辉时是带装修的，许绍辉经营便利店无须再进行装修，且许绍辉的装修未经其许可。为予证明，许柏良提交了案涉商铺转租前的内外装修状况的照片（打印件）。许绍辉对上述证据的真实性不予确认，认为即使该证据是真实的，可以证明案涉商铺在转租给其之前是可以经营的，其是相信案涉商铺可以办理营业执照才与许柏良签订租赁合同，并在合同中约定许柏良协助办理营业执照的义务，但合同签订后，许柏良以各种理由拒绝协助办理营业执照。另，许绍辉明确不申请评估鉴定案涉商铺的装修费用。许绍辉主张因本案纠纷支出了律师费5000元，并提交了《民事委托代理合同书》及发票予以证明。许柏良对上述证据的真实性无异议，但认为要求其承担该费用没有合同及法律依据。许柏良主张案涉商铺所在的龙怡苑为烂尾楼，新闻均有报道，许绍辉对于案涉商铺无法办理营业执照是知情的，其也先行告知了案涉商铺无法办理营业执照，而且案涉商铺附近的商铺均是正常经营。为予证明，许柏良提交了龙怡苑事件媒体报道（打印件）、曾某华的《证人证言》、《临时商铺店主关于承租情况的说明》。许柏良对上述证据的真实性均不予确认，认为龙怡苑事件媒体报道提到天河区政府关于龙怡苑违法建设的公告称龙怡苑未经城市规划擅自兴建，要求所有租户停止装修及搬离，说明案涉商铺很可能没有规划许可证，许柏良也没有提供规划许可证；《证人证言》等证据的证人与许柏良存在利害关系。根据许绍辉申请，一审法院向广州市规划和自然资源局发出《协助调查函》，调查如下问题：一、案涉商铺的权属登记、抵押、查封情况？二、案涉商铺有无取得建设工程规划许可证？若无，案涉商铺所在的楼盘是否有取得建设工程规划许可证？广州市规划和自然资源局复函称：一、查无案涉商铺的权属登记、抵押、查封情况；二、经查GIS系统，无案涉商铺的建设工程规划许可证，亦查无商铺所在楼盘建设工程规划许可证。根据许绍辉申请，一审法院还向天河区食监局发出《协助调查函》，调查如下问题：天河区食监局于2018年11月对案涉商铺（天河区食监局在现场检查笔录中载明的广州市天河区某某H栋自编7号美宜佳）作出行政处罚的原因？是因该铺未取得工商营业执照，还是因为该铺未取得卫生许可证，亦或是有其他原因？广州市天河区市场监督管理局复函称：2017年9月13日，原天河区食监局在对广州市天河区中山大道龙怡苑无证经营食品整治行动中，执法人员对H栋美宜佳店进行检查，该店在此从事预包装食品销售经营活动，现场检查时，该店无法提供有效《营业执照》和《食品经营许可证》；因该店未取得食品经营许可证从事预包装食品销售经营活动，2017年10月9日，原天河区食监局对该店作出（穗天）食药监市罚【2017】R32号《行政处罚决定书》，予以罚款行政处罚，该处罚决定已履行。另，鉴于案涉商铺是未取得建设工程规划许可证的房屋，一审法院向许绍辉释明《房屋租赁合同》依法应属无效合同，许绍辉坚持其诉讼请求不予变更。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉商铺未取得建设工程规划许可证，故双方当事人签订的《房屋租赁合同》依法应属无效。经一审法院向许绍辉释明后，其坚持诉讼请求不变更，故一审法院依法按照许绍辉的原诉讼请求对本案进行审处。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据上规定，且许柏良已确认收回了案涉商铺，故现许绍辉要求许柏良返还押金24000元的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。对于店铺转让费50000元，双方当事人对此费用的性质并未约定，一审法院认为作为许绍辉承租案涉商铺的对价，在《房屋租赁合同》无效的情况下，结合许绍辉已实际使用案涉商铺的时间已接近整个合同租期的一半的事实，从公平原则考虑，一审法院酌情判令许柏良向许绍辉返还25000元。对于2017年11月的租金，许绍辉作为承租人，其依法应对交还案涉商铺给许柏良的事实及时间承担举证责任，但其在本案中并未提交证据足以证明何时将案涉商铺交还给许柏良，其依法应承担举证不能的法律责任，因此，其要求许柏良返还2017年11月的租金12600元的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。许柏良作为出租人，其依法应保证案涉商铺的合法性及许绍辉能正常使用案涉商铺，否则其应依法承担责任；而许绍辉作为承租人，亦应对案涉商铺的权属以及是否取得建设工程规划许可证承担审慎审查的义务，而且，案涉商铺所在的大楼早已处于烂尾状态，许绍辉抗辩称许柏良存在诈骗，该主张缺乏依据，一审法院不予采纳，其依法应对《房屋租赁合同》无效的后果自行承担相应的法律责任。综上分析，一审法院根据公平原则，酌情判令许柏良赔偿装修款10000元，而对于许绍辉要求许柏良赔偿误工费20000元及律师费5000元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院于2019年12月10日作出如下判决：一、许柏良自本判决发生法律效力之日起十日内向许绍辉返还押金24000元；二、许柏良自本判决发生法律效力之日起十日内向许绍辉返还转让费25000元；三、许柏良自本判决发生法律效力之日起十日内向许绍辉赔偿装修损失10000元；四、驳回许绍辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3530元，由许绍辉负担2255元，许柏良负担1275元。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，对于许绍辉是否对涉案商铺进行过装修的事实，许柏良称其知道许绍辉装修，并没有提出异议。对其装修行为予以默认，但不同意补偿装修损失。再查明，许绍辉搬离涉案商铺时没有与许柏良办理交接手续。许柏良称其于2019年自行找了开锁匠打开商铺的门才自行收回了商铺，故许绍辉应当支付该期间内的占用使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方当事人的意见，本院认为，本案二审争议的焦点是：一、许柏良收取的许绍辉50000元商铺转让费应否予以返还；二、许柏良应否承担许绍辉10000元装修费用。关于许柏良收取的许绍辉50000元商铺转让费应否予以返还的问题。许柏良主张依照商业习惯规则与惯例，该部分费用为一次性收取的费用，不存在返还的问题。许绍辉已实际租赁使用了涉案商铺进行经营活动，故该商铺转让费用不应予以返还。对此本院认为，许柏良在向许绍辉收取租金外，另行收取了商铺转让费50000元。对于该费用的性质以及合同提前中止时该费用如何处理均无明确约定。一审法院根据许绍辉实际使用商铺经营的时间，判决许柏良返还25000元并无不妥，本院亦予以认可。许柏良主张该费用为一次性缴纳的费用，无需予以返还的理据不足，本院不予支持。关于许柏良应否承担许绍辉10000元装修费用的问题。虽然许绍辉提供的相关装修费用的证据并不充分，但在二审过程中，许柏良自认清楚许绍辉对涉案商铺进行装修的事实。许绍辉称对涉案商铺的地板和装饰玻璃等进行了装修，其余可拆迁物品已经搬走。因该装修为无法拆除的部分，尚具有使用价值。一审法院酌情判决由许柏良承担10000元装修费合乎情理。对许柏良的该项诉请，本院亦不予支持。至于许柏良称涉案商铺直至2019年3月1日才由许柏良自行收回，许绍辉应当支付该期间内的占用使用费问题。因许柏良在一审过程中并未就许绍辉拖欠租金问题提起反诉。其在二审中提出新的诉请不符合程序法律的规定，对此问题，许柏良应另行解决。综上所述，许柏良的上诉理由不能成立，本院予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由上诉人许柏良负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳