湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终198号上诉人（原审被告）：梅剑武，男，1975年5月29日出生，汉族，广水市电信公司职工，住广水市。委托诉讼代理人：张斌，湖北仁伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广水市第一高级中学，住所地广水市十里街道办事处清水桥。法定代表人：向军，该校校长。委托诉讼代理人：刘观峰，广水市城郊法律服务所法律工作者。原审被告：丁萍，女，1976年10月29日出生，汉族，广水市第一高级中学教师，住广水市十里街道办事处清水桥广水市。上诉人梅剑武因与被上诉人广水市第一高级中学（以下简称广水一中）及原审被告丁萍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初2761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅剑武上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由广水一中承担。事实和理由：本案不属于民事案件受理范围，一审判决适用法律错误。（一）本案不应适用《中华人民共和国合同法》规定判决解除租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释”之规定，上述三类纠纷案件不受民事法律调整，不属于民事案件审理范围。一审法院将本案作为民事案件受理并审理是错误的，应予以纠正。（二）梅剑武享有涉案公有住房承租、使用权，其于2002年1月23日、2003年12月10日共出资44000元，几乎是按成本价购买房屋。一审法院确认梅剑武的承租权于2018年4月17日予以解除，与国家政策和行政法律法规相悖。即使解除合同，对相关权利与义务应予处理。出租人应当退还承租人合同价款，同时给予适当经济补偿。但一审法院以广水一中在诉讼中未提出相关诉求为由不予审查。广水一中辩称，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。丁萍述称，请求维持原判。广水一中向一审法院起诉请求：1.确认广水一中与梅剑武、丁萍之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除；2.本案诉讼费由梅剑武、丁萍承担。一审法院认定事实：2002年至2003年下半年，广水一中新校区教职工住宅楼先后建成交付，因住宅楼的分配，广水一中召开校务委员会、校务委员会扩大会，对该校住宅楼分配意见进行了统一，决定新校区的分配方案。丁萍为教学一线教师，遂取得了该校住宅楼房屋分配资格。2002年元月23日、2003年12月10日，丁萍分别向广水一中交款5000元、39000元，合计44000元的押金，广水一中向丁萍出具了收据，丁萍遂取得了该校住宅楼314号房屋的使用权，房屋所有权仍旧属于广水一中，双方未签订书面房屋租赁合同。丁萍与梅剑武于2001年5月28日登记结婚，2003年5月19日生育一女梅紫君。2014年5月15日，丁萍向一审法院起诉要求与梅剑武离婚，后经一审法院主持调解，双方达成协议，一审法院于2014年5月15日制作（2014）鄂广水民初字第00731号民事调解书，协议主要内容：丁萍与梅剑武自愿离婚；梅紫君随丁萍生活，梅剑武按1000元/月标准按月负担梅紫君直至其大学毕业……；丁萍与梅剑武自愿将婚姻关系存续期间的动产、上述财产外、含与下述房屋有关的其他一切财产权利赠与给梅紫君所有、享有；位于广水一中沁园3西单元1楼房屋（编号314）由梅剑武承租使用等。2015年3月，梅剑武将该房屋出租收取租金30000元，租期一年。广水一中知悉丁萍和梅剑武对涉案房屋的处分行为后，于2015年9月21日向丁萍送达了《通知书》，内容为：丁萍同志，根据学校房屋使用管理规定，你居住房屋只有使用权，没有处分权。你和梅剑武达成离婚协议由梅剑武承租使用，与学校的管理规定相冲突，限你于2016年1月25日前妥善处理，否则学校收回房屋，并对你予以纪律处分。此后，广水一中以返还原物为由向一审法院提起诉讼，后撤回了起诉，一审法院予以准许。2016年，广水一中以第三人身份向一审法院提起撤销之诉，请求撤销丁萍与梅剑武在离婚协议对涉案房屋的处理。一审法院作出（2016）鄂1381民撤1号民事判决：一、撤销丁萍与梅剑武双方离婚时达成的（2014）鄂广水民初字第00731号民事调解书之协议第六项（即二人自愿将婚姻关系存续期间的动产、上述财产外、含与下述房屋有关的其他一切财产权利赠与给梅紫君所有、享有的内容）；二、驳回广水一中的其他诉讼请求。”丁萍不服该判决，二审法院判决：“一、撤销湖北省广水市人民法院（2016）鄂1381民撤1号民事判决；二、改判撤销湖北省广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00731号民事调解书之协议第六项中关于“丁萍与梅剑武自愿将婚姻关系存续期间的含与下述房屋（即广水市第一高级中学）沁园3西单元1楼房屋）有关的一切财产权利赠与其女儿梅紫君所有、享有”的内容；三、驳回广水市第一高级中学的其他诉讼请求”。2017年12月5日广水一中向丁萍送达《房屋租赁合同解除通知书》，2018年4月10日广水一中向梅剑武送达《房屋租赁合同解除通知书》，梅剑武于2018年4月17日收到通知书。丁萍、梅剑武的女儿梅紫君（2003年5月19日出生）现就读于广水一中，在涉案租赁房屋居住使用，丁萍为照顾梅紫君也在涉案租赁房屋内居住。2019年4月15日，梅剑武向一审法院申请执行，请求人民法院责令丁萍按照（2014）鄂广水民初字第00731号民事调解书确定义务履行搬出涉案租赁房屋。丁萍随后向一审法院提出执行异议申请书，请求人民法院依法终结执行。一审法院于2019年8月26日驳回丁萍的异议请求。2019年9月16日，广水一中向一审法院提起诉讼。一审法院认为，1、本案广水一中是否属于重复起诉。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案是房屋租赁合同纠纷，当事人为广水一中和丁萍、梅剑武，诉讼请求是确认广水一中与丁萍、梅剑武之间《房屋租赁合同》效力；而前诉为撤销之诉，广水一中为第三人，诉讼请求是撤销丁萍、梅剑武之间达成关于涉案房屋处理协议。前诉和后诉当事人诉讼主体地位不同，诉讼请求也不同，故本案不属于重复起诉。2、涉案房屋承租使用人的问题。最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答：人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入、实事求是，合情合理的予以解决。最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答第二问：“夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚后双方均可承租？答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的。”因涉案房屋是丁萍与梅剑武婚后取得承租权的，双方均可承租。丁萍与梅剑武离婚协议由梅剑武承租使用并未违反法律规定，梅剑武有承租使用权。但同时，从该解答精神中和丁萍与梅剑武的离婚调解协议可以看出，二人的女儿梅紫君亦有居住使用权。3、广水一中是否有解除权。涉案房屋为公房性质，承租人只能将该房屋用于自己居住使用，不能空置，更不能转租收取租金。涉案房屋虽属公房，但本案案由仍为房屋租赁合同纠纷，承租人在承租涉案房屋使用时应当遵守《中华人民共和国合同法》中的相关法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中，梅剑武在2015年3月至2016年6月期间将涉案房屋转租，之后，涉案房屋虽未转租，但在丁萍照顾双方的女儿梅紫君居住涉案房屋时，梅剑武却申请人民法院强制执行，要求丁萍从涉案的租赁房屋内搬出，梅剑武上述行为已经违反了广水一中最初出租涉案房屋时设立的合同目的，广水一中作为涉案房屋所有权人，其有权按照法律规定和承租双方的合约，对公房进行管理和处理，其向梅剑武下达解除《房屋租赁合同》，是依法行使其权利。综上，广水一中请求一审法院确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除，一审法院依法予以支持。关于《房屋租赁合同》解除后处理，广水一中未在诉讼中提出，一审法院不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：确认广水市第一高级中学与丁萍、梅剑武之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日依法予以解除。案件受理费80元，由丁萍、梅剑武负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，2015年3月至2016年6月，梅剑武将涉案房屋租赁给案外人吴三元，收取租金3万元。除上述事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。另查明，丁萍于2016年6月之后携婚生女梅紫君入住涉案房屋至今。丁萍二审中称，其于2019年6月在当地购买一套商品房。2019年10月8日，丁萍因不服湖北省广水市人民法院于2019年8月26日作出的（2019）鄂1381执异21号执行裁定，向本院申请复议。本院认为，丁萍在2016年6月之后携婚生女梅紫君入住案涉房屋，该妨害行为发生在湖北省广水市人民法院（2014）鄂广水民初字第00731号执行终结一年多后。梅剑武应另行起诉取得新的执行依据，继而依据新的执行依据申请法院排除妨害。遂于2019年10月30日作出（2019）鄂13执复27号执行裁定：撤销湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381执异21号执行裁定及（2019）鄂1381执525号执行通知书。针对当事人二审诉辩意见，本院综合评判如下：（一）关于本案是否属于人民法院受理民事案件范围的问题。广水一中起诉称，教师丁萍在离婚时未经其同意将学校公房承租权让渡于前夫梅剑武，梅剑武未经该校同意又擅自转租，请求判决确认其与丁萍、梅剑武之间的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除。本院认为，双方据此引发的房屋租赁纠纷，系平等民事主体之间发生的财产纠纷，属于人民法院受理民事案件范围。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第一条第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”虽然该司法解释明确将上述三类房产纠纷案件排除在适用范围之外，但其对于该类案件是否属于人民法院受理民事诉讼案件的范围并未作出规定。梅剑武称该司法解释不适用依照国家福利政策租赁公有住房产生的纠纷案件，继而主张本案不属于民事案件受理范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于一审法院判决解除租赁合同是否合法的问题。其一，梅剑武与广水一中存在房屋租赁合同关系。涉案房屋系广水一中的自管公房。根据本院（2016）鄂13民终609号生效民事判决认定的事实，广水一中对包括涉案房屋在内的新校区住宅楼的分配对象为：双职工、班主任、高三教师、一线教师等。丁萍作为一线教师在与梅剑武婚姻存续期间，取得该房屋承租权资格，并交纳房屋押金，双方在此期间共同享有房屋承租权。《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》第二条规定，夫妻共同居住的公房系一方婚后申请取得承租权的，离婚后，双方均可承租。据此，梅剑武在离婚后对该房屋享有合法的承租权。2014年，梅剑武与丁萍经人民法院调解离婚，并就涉案房屋使用权达成的调解协议，是双方的真实意思表示，已经人民法院确认合法有效，对双方均具有约束力。梅剑武基于人民法院生效民事调解书合法取得该房屋的承租权。至此，该房屋的承租人由梅剑武、丁萍依法变更为梅剑武，梅剑武、丁萍此前共同与广水一中形成的房屋租赁合同关系所涉权利义务终止，丁萍不再是租赁合同主体。梅剑武与广水一中未签订书面合同，并不影响双方之间房屋租赁合同关系的成立。其二，广水一中享有法定解除权。单位自管公房带有一定的福利性，对承租人的资格、使用条件、租赁期限等方面虽然有别于私有房屋出租合同。但因单位自管公房租赁、使用等引发民事纠纷时，同样要受《中华人民共和国合同法》的调整和规制。丁萍称，广水一中在出租包括涉案房屋在内的住宅楼时，与符合条件的教职工明确约定，房屋不得转租，以收取的房屋押金利息抵偿租金。梅剑武对此约定应当知晓，其经调解离婚取得涉案房屋承租权后，未经广水一中同意，于2015年3月至2016年6月将房屋转租给案外人吴三元，并收取租金3万元。期间，广水一中曾以丁萍、梅剑武为被告先后提起请求返还原物的给付之诉、第三人撤销之诉。在第三人撤销之诉中，广水一中明确将梅剑武擅自转租之事作为起诉理由之一。自2016年6月后，丁萍携女入住涉案房屋至今。梅剑武多次要求丁萍搬离未果，遂于2019年4月15日申请一审法院强制执行。基于上述事实，梅剑武先将房屋擅自转租他人，后明知女儿梅紫君由丁萍抚养随丁萍生活，其仍要求丁萍搬离，并未考虑和顾及未成年女儿的利益。梅剑武在履行租赁合同中，亦未将涉案房屋用于自己居住或照顾女儿之需，违反了广水一中在分配带福利性质的自管公房时对占有、使用对象所附限制条件之规定，存在违约行为，且有滥用公房福利之嫌。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。据此，广水一中对其与梅剑武之间的租赁合同享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照该法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。广水一中于2018年4月10日以梅剑武擅自转租牟利为由，向梅剑武送达《房屋租赁合同解除通知书》，系行使合同的法定解除权。梅剑武于同年4月17日收到该通知书，虽然于2018年5月8日向广水一中提出书面异议，但未依法通过诉讼或仲裁方式确认解除合同的效力。故梅剑武与广水一中之间的房屋租赁合同于解除通知书到达梅剑武时，即2018年4月17日解除。因丁萍与广水一中的租赁合同关系早已终止，一审法院判决解除合同时将丁萍作为合同主体之一，判决不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”梅剑武在诉争租赁合同解除后，负有向广水一中返还房屋的义务。为了减轻当事人诉累，本院在本案中一并处理。对于丁萍与梅剑武在婚姻存续期间向广水一中交付的房屋押金44000元。梅剑武称如果合同解除，要求广水一中返还该押金，并补偿其同等面积房屋或按市场价值支付对价。因双方对此争议太大，本案中不宜一并处理，梅剑武可依法另行主张权利。综上所述，一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初2761号民事判决；二、广水市第一高级中学与梅剑武之间的房屋租赁合同于2018年4月17日解除；三、梅剑武于本判决生效之日起三十日内将其租赁的位于广水市十里街道办事处清水桥的房屋腾空返还广水市第一高级中学；四、驳回广水市第一高级中学的其他诉讼请求。一审案件受理费80元；二审案件受理费80元，合计160元，由梅剑武负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年六月十二日书记员 曹娜娜