江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初693号原告:盐城市亭湖区文峰街道双元村民委员会，住所地江苏省盐城市华兴路瑞都国际27幢101室。法定代表人:王爱国,村委会主任。委托诉讼代理人：蔡成扣，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。被告:吴波,男,1958年6月7日生,住江苏省盐城市。被告:吴志英,女,1960年10月20日生,住江苏省盐城市。原告盐城市亭湖区文峰街道双元村民委员会（以下简称“双元村委会”）与被告吴波、吴志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年6月2日公开开庭进行了审理。原告双元村委会的委托诉讼代理人蔡成扣、被告吴波到庭参加诉讼。被告吴志英经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告双元村委会向本院提出诉讼请求：判令两被告立即支付原告房屋租金15.2万元，违约金2万元。事实和理由：原告与被告吴波于2015年12月1日签订了一份《房屋租赁协议》,约定被告续租原告位于盐城市800平方米的房屋用于经营浴城,为期3年,从2015年12月1日起至2018年11月30日止,年租金11.5万元。截止2019年1月8日,被告才让出租赁房屋。该份合同的总租金为35.7万元,三年间总共只交20.5万元(含转让费5万元在内),尚欠租金15.2万元。被告的行为已经违约,理应承担违约责任。因该案发生在夫妻存续期间,其妻吴志英理应承担共同偿还责任。现依法提起诉讼,恳请法院判如所请。被告吴波辩称：截止到2019年1月8日，我确实差欠15.2万元的租金，租赁房屋应该支付租金，我从2011年12月1日开始租原告房屋，以前都没有拖欠租金，到后面一些原因就拖欠了租金，租赁的房屋一直漏水，找村里也修理了两次，后面还是漏水，他修不好就应该扣租金，今年春节前进行调解的，但是调解未成功。房屋的租金我同意给5万元，我不认可我违约，我不应该承担违约金。本院经审理认定事实如下：2011年11月26日，被告吴波承租双元村委会下属企业江苏双元集团公司所有盐城市亭湖区，面积800㎡。双方签订了2011年12月1日起至2015年11月30日止的《房屋租赁协议》一份，约定租金标准为12万每年。2015年12月8日，原告（甲方）与被告吴波（乙方）又续签了《房屋租赁协议》一份，载明：租赁期限三年，从2015年12月1日起至2018年11月30日止，年租金115000元，租金先交款后使用，租金全年分两次缴纳，（即在签订协议时和第六个月20号前各半交清）逾期10日不交清，甲方有权终止协议，收回房屋和场地，由此造成的损失由乙方承担，乙方对承租物负有法定的保管义务和约定的维修义务，承租物一旦发生损害，乙方应当在三日内承担全部维修和赔偿责任，如有一方违约，应向对方支付违约金人民币2万元。2019年4月12日，原告（甲方）、被告吴波（乙方）与吉伟（丙方）签订《协议书》一份，约定将案涉租赁房屋中的所有不动产转让给案外人吉伟，冲抵租金5万元，原告已将此5万元冲抵了租金。以上事实双方均无异议，本院依法予以确认。双方争议的事实为：1、关于房屋的交接时间问题。原告诉称被告系2019年1月8日搬离案涉房屋，并称租期满后，被告要求原告将案涉房屋内的设施设备算钱，原告不同意但同意其将房屋自己转出去，但直至2018年12月底转让未果，后由村对外招租，后吉伟报名要求看房，几次电话联系被告吴波，吴波于2019年1月8日才将钥匙上交村里，并声明不准动屋内物品。后4月12日将设施设备转让吉伟，4月15日原告与吉伟签订房屋租赁合同。原告还提交了短信记录发送的电话号码为153××××7166，内容为“吴老板，你与双元村签的租赁合同于2018年11月底已经届满，但你仍有部分残次物品没有取走，致房屋无法交付给下一个承租者，客观上造成出租方的损失，据此特通知你在2018年12月28日搬迁完毕。逾期则按合同约定作为废品处理。特此通知，请予配合！双元村蔡根全2018.12.22”、“吴波：2018.12.23发给你及时取走承租物内物品、限期让方的信息已经110天了，至今未果。现你与下一任承租者又未达成转让协议，对方拒收你的物品。为减少损失，双元村最后一次通知你，限你在2019年4月13日下午6时前将遗留物品全部取走，逾期视为你已放弃。不影响房屋按期交付给下一各承租者。特此通知。双元村杨海，蔡根全2009,4.11日”。被告吴波在庭审中陈述：“在2018年11月份左右我要不租房屋了，什么手续都没有办，钥匙给村里书记了。当时村里和我有一份协议，村里承担我房屋漏水2万元的费用，这个协议在村里，我没有这份协议，2万元补贴我房屋漏水的损失，我不同意后来就没有达成一致意见。2018年12月份左右村里告诉我房屋要出租，然后他就租掉了，设备5万元抵冲租金，2019年4月签的租赁协议，这个和我没有关系。”2、关于差欠租金的数额问题。原告诉称在合同期内租金按约定合计82.5万元，期满后至2019年1月8日按租金标准计算的占有使用费为1.2万元，扣除被告吴波支付的租金63.5万元及设备抵扣的租金5万元，被告吴波尚欠152000元。被告庭审中陈述其不清楚租金差欠多少，经本院释明其提交相关证据证明，其未在规定期限内向本院提交相关证据。3、关于原、被告双方的违约问题。庭审中被告吴波陈述其在2012年5月发现房屋漏水，村里进行了两次小的修理后又进行了一次大的修理，给其造成了损失，应认定为原告违约。其未提交相关的证据，原告认为按照合同约定被告应自行修复，费用也应由被告承担。原告认为被告吴波未按期支付租金，其违约，其提供了2019年4月15日，其与案外人吉伟签订的《房屋租赁协议》中约定的年租金18万元主张被告应支付其违约金2万元。以上事实，《房屋租赁协议》、《协议书》、原、被告的当庭陈述、庭后谈话记录、短信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，（一）关于租金和占有使用费的支付问题。原告与被告吴波签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该协议亦不违反国家法律规定，是合法有效的，依法应受法律保护，协议双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，租赁期满后，被告并未及时将租赁物内物品进行清理，从原告方人员向被告方发送的短信以及原、被告及案外人签订的《协议书》可以看出，被告的物品直到2019年4月份才得以转让，现原告主张被告吴波支付租赁期内的租金和期满后直至2019年1月8日按租金标准115000元每年的标准支付占有使用费合计152000元，符合相关的法律规定，本院予以支持。(二)关于被告吴志英是否应承担责任问题。原告一直均系与被告吴波签订的《房屋租赁协议》，吴志英并非合同的相对方，原告认为吴志英系被告吴波配偶其应承担共同支付租金的责任，但原告并未提交证据证明案涉房屋的相关款项用于夫妻家庭生活，故对原告要求被告吴志英承担相应责任的诉请，不予支持。（三）关于违约责任的认定及违约金的支付问题。被告未按时向原告缴纳房租，同时也未及时腾空交付房屋，但被告吴波辩称因案涉房屋漏水给其造成损失，原、被告为损失的赔偿未达成一致意见致其违约，本院认为原、被告签订《房屋租赁协议》中已明确约定承租物的保管义务和维修义务的责任主体为承租人，且出租人也进行了维修，故对被告吴波的辩称不予采信，其应承担相应的违约责任。同时案涉房屋在合同期满后至再次出租理应存在一定的时间差，本院结合实际情况并本着公平的原则，确定被告吴波应支付原告双元村违约金5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告吴波应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市亭湖区文峰街道双元村民委员会租金和占有使用费合计152000元；二、被告吴波应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市亭湖区文峰街道双元村民委员会违约金5000元；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3740元，由被告吴波负担。吴波限于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳诉讼费3740元，银行汇款直接汇入本院账号，汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  陈艳红人民陪审员  陈爱静人民陪审员  蔡锡玉二〇二〇年六月二十二日法官 助理  顾 骥书 记 员  张爱敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条【续租】租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。