黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终153号上诉人（一审原告）：孙畅，女，1998年12月24日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：孙基德，黑龙江东援律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕国江，黑龙江东援律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙尚杰，男，1963年4月27日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区，现羁押于佳木斯市看守所。被上诉人（一审被告）：佳木斯兴盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区长安路东段。法定代表人：孙凤山，总经理。委托诉讼代理人：陈孝德，男，该公司职员。一审第三人：杨云成，男，1967年6月11日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市东风区。一审第三人：杨雪娇，女，1990年11月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：杨云成（系杨雪娇父亲），住黑龙江省佳木斯市东风区。上诉人孙畅因与被上诉人孙尚杰、佳木斯兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛房地产公司）、一审第三人杨雪娇、杨云成房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市东风区人民法院（2019）黑0805民初744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙畅上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求发回重审或依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；3.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审第三人杨雪娇与被上诉人之间存在房屋买卖事实。根据一审判决认定的事实可知，2015年，被上诉人给一审第三人杨雪娇出具了福地名苑1单元1201室，面积129.64平方米房屋购房合同，佳木斯圣业房地产开发有限公司开具了法定代表人签字和盖有公章的《承诺书》和盖有财务专用章的款项为38.892万元的《收据》。这足以说明，双方之间存在房屋买卖事实。二、上诉人与一审第三人杨雪娇之间存在转让房屋事实，被上诉人对此认可。根据上诉人在一审中提供的证据《房屋买卖协议书》可知，2018年1月18日，上诉人父亲孙玉喜与董洪涛及一审第三人杨云成签订了协议，协议明确约定，一审第三人杨雪娇将福地名苑1单元12层1室129.64平方米房屋以每平方米3000元的价格卖给上诉人和董洪涛，房产过户分为60.46平方米两户，被上诉人对此认可，被上诉人孙尚杰代表公司将原《承诺书》和38.892万元《收据》收回，并重新开具了《福地名苑房屋认购合同书》两份，并加盖公章和法定代表人名章。上诉人当日即交付楼层差价款和物业费等入户费用。以上情况说明，上诉人与一审第三人杨雪娇之间存在转让房屋事实，被上诉人对此认可，被上诉人应履行承诺，按合同约定履行房屋交付义务。综上所述，杨雪娇与被上诉人之间存在房屋买卖事实，双方之间的房屋买卖行为合法有效。杨雪娇依法将房屋转让给上诉人，被上诉人对此认可，房屋转让行为不违反法律规定，被上诉人应依法履行，向上诉人交付房屋。一审判决以各方不存在真实房屋买卖目的为由认定合同无效不符合本案事实及相关法律规定。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的合理诉求。兴盛房地产公司辩称，一、2015年7月16日，陈孝德代表兴盛房地产公司与孙尚杰签订楼盘转让合同，约定孙尚杰给付兴盛房地产公司1200万元后兴盛房地产公司将楼盘转让给孙尚杰，现陈孝德和兴盛房地产公司均未收到该笔转让款，故该合同应为无效。二、孙尚杰出售房屋，兴盛房地产公司不知情，没有加盖公章，也未收到购房款。三、圣业公司于2011年7月7日变更为兴盛房地产公司，孙尚杰用圣业公司的公章销售楼房不合法。四、孙尚杰出卖给杨雪娇的房屋不存在真实买卖目的，各方是以虚假的意思表示签订的认购协议，事实上是孙尚杰向杨云成借款，由于孙尚杰不能及时还款而签订的买卖协议。综上，上诉人将购房款交给谁就应该向谁主张权利，兴盛房地产公司不承担任何责任。杨云成、杨雪娇述称，一审开庭期间孙尚杰已被羁押两年有余，杨雪娇与孙畅的房屋买卖合同可以排除《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，孙尚杰在一审时也确认同意分房给孙畅和董洪涛，请求支持孙畅的上诉请求。孙畅向一审法院起诉请求：1.确认福地名苑房屋认购合同书有效；2.履行买卖合同，交付福地名苑A栋3单元1502室，面积60.46平方米，价值211610元；3.要求被告协助办理过户手续；4.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2006年9月1日，佳木斯圣业房地产开发有限公司注册成立。2009年8月5日，陈孝德作为实际开发人挂靠佳木斯圣业房地产开发有限公司开发福地名苑楼盘。2010年9月10日，佳木斯圣业房地产开发有限公司取得福地名苑项目商品房预（销）售许可证（佳房许字第2010023号）。2011年6月16日，佳木斯圣业房地产开发有限公司更名为佳木斯华夏房地产开发有限公司。2011年7月7日，佳木斯华夏房地产开发有限公司更名为佳木斯兴盛房地产开发有限公司。在陈孝德挂靠开发期间，兴盛房地产公司及陈孝德均未对商品房预（销）售许可证进行变更，一直沿用圣业房地产公司原来的商品房预（销）售许可证。2014年5月份，因陈孝德资金不足，由被告孙尚杰开始对福地名苑A栋进行施工。2014年6月10日，甲方佳木斯圣业房地产开发有限公司、乙方第一项目部原负责人陈孝德、丙方孙尚杰签订《开发项目转让合同书》，甲方由兴盛房地产公司加盖公章、法定代表人孙凤山签字，丙方由孙尚杰签字，即经兴盛房地产公司确认将花鸟鱼市场综合楼（即福地名苑）转让给丙方孙尚杰，但乙方陈孝德未签字。2015年7月6日，甲方陈孝德与乙方孙尚杰签订《楼盘转让协议书》，对楼盘转让的细节进行了约定。此后，福地名苑A栋一直由孙尚杰在管理、施工。期间，案外人李相彬、陈冰以融资为由，在孙尚杰处获得两户房屋的购房合同，并以两户房屋的购房合同作抵押担保，各向案外人杨云成借款15万元。后李相彬、陈冰不能按约定偿还欠款，孙尚杰在并未收到购房款也未收到借款的情况下，将给李相彬、陈冰所开出的房屋合同收回，重新出具购房人为第三人杨雪娇的1单元1201室面积129.64平方米房屋购房合同。2018年1月18日，因第三人杨云成欠孙玉喜欠款10万元、另欠案外人董洪涛欠款26万元，杨云成将以杨雪娇名义取得购房合同的1单元1201室面积129.64平方米房屋以买卖的形式抵顶给董洪涛、孙玉喜，并由杨云成再次找到孙尚杰要求将1单元1201室房屋变更为面积60.46平方米的A栋3单元1602室和1502室两套小户型房屋，孙尚杰再次同意，并收回原合同，重新出具A栋3单元1602室和1502室的《福地名苑房屋认购合同书》，并将多出的8.7平方米以每平方米3000元的价格折合26100元，抵顶孙畅入户费。另向孙畅收取楼层差价款33000元，物业费4985元，装修保证金2000元，孙尚杰出具加盖圣业房地产福地名苑项目部财务专用章的收据。2018年11月份，孙尚杰因涉嫌经济诈骗被羁押前，福地名苑A栋尚未开始办理入户手续。一审法院认为，兴盛房地产公司由佳木斯圣业房地产有限公司更名而来，陈孝德作为实际开发人挂靠佳木斯圣业房地产开发有限公司开发建设福地名苑涉案楼盘、被告孙尚杰通过分别与原挂靠人陈孝德及被挂靠的佳木斯兴盛房地产开发有限公司签订转让合同的方式对福地名苑A栋进行管理、建设，其实质仍为挂靠关系，依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条，以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人的相关规定，被告兴盛房地产公司作为被挂靠单位，参加本案诉讼主体资格适格。陈孝德、孙尚杰个人并不具备建筑施工资质，兴盛房地产公司作为福地名苑项目的开发公司，许可陈孝德、孙尚杰挂靠开发，此挂靠行为违反国家强制性规定，因此应对陈孝德、孙尚杰挂靠期间就福地名苑A栋楼所产生的权利义务承担相应责任。现原告孙畅诉请确认《福地名苑房屋认购合同书》有效，其应就购买福地名苑房屋事实存在进行举证证明。根据本院查明的事实能够确认无论是第三人杨雪娇取得1单元1201室面积129.64平方米房屋的《福地名苑房屋认购合同》，还是拆分为A栋3单元1602室和1502室的《福地名苑房屋认购合同》，亦或是原告孙畅与第三人杨雪娇之间房屋买卖合同关系的建立，均基于不同的借款抵押目的，孙畅既没有真实的买卖房屋的意思表示，兴盛房地产公司及孙尚杰也没有实际将房屋交付给董洪涛占有使用。因此，第三人杨雪娇与被告孙尚杰、兴盛房地产公司之间同样不存在真实的买卖房屋目的，孙畅与孙尚杰、兴盛房地产公司之间同样不存在真实的房屋买卖目的，各方以虚假的意思表示签订《福地名苑房屋认购合同》的行为无效，所签订的合同应属无效。综上，孙畅的诉讼请求没有事实及法律依据。判决：驳回原告孙畅的诉讼请求。案件受理费减半收取2237元（原告已交纳），由原告孙畅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孙畅提供姜明君与孙畅谈话录音一份，欲证明佳木斯市东风区政府案涉房屋推进专班成员姜明君代表区政府专班对孙畅获得案涉房屋表示认可，但需经过法律程序确定。兴盛房地产公司质证认为，对于孙尚杰出售的房屋不认可，因为孙尚杰没有向兴盛房地产公司支付项目转让款。如果佳木斯市东风区政府专班认可，早就已经将案涉房屋交给上诉人了。杨云成、杨雪娇质证认为，案涉房屋是东风区政府专班在取证调查期间遗漏而产生的诉讼，当时东风区公安分局提审并向孙尚杰取证时没有提及此房，孙尚杰也未进行确认，在一审时孙尚杰也说明了该情况，故政府专班也未对案涉房屋办理入户。孙畅提供证据二、东风区副区长刘伟与冯秀华通话录音光盘一张，欲证明东风区政府专班成员刘伟副区长与冯秀华通话中指出，如果孙尚杰认可，政府可以给办理入户手续，冯秀华因此办理了入户手续，通过一审庭审，孙尚杰对上诉人的购房表示认可，法院应保障上诉人的合法权益。兴盛房地产公司质证认为，对于孙尚杰出售的房屋不认可，因为孙尚杰没有向兴盛房地产公司支付项目转让款。如果佳木斯市东风区政府专班认可，早就已经将案涉房屋交给上诉人了。杨云成、杨雪娇质证认为无异议。本院经审查，因该两份录音无法证明案涉房屋的实际权利人系上诉人，与本案不具有关联性，本院对上述两份证据不予认定。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人孙畅主张其与一审第三人杨雪娇之间、杨雪娇与被上诉人兴盛房地产公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系，被上诉人孙尚杰及兴盛房地产公司对此知情并认可，一审法院认定合同无效不妥，因兴盛房地产公司及孙尚杰虽然对各方当事人买卖案涉房屋的事实予以认可，但对杨云成抵付购房款的债权债务关系不予认可，杨云成不能举证证明其与孙尚杰之间存在真实有效的用于抵付购房款的债权债务关系，故其无法取得案涉房屋的物权并转让给孙畅。一审法院依据当事人陈述及查明的事实，认定各方当事人系基于借款抵押的目的签订案涉房屋认购合同书并无不当。综上所述，孙畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4474元，由上诉人孙畅负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  彭景丰审判员  程 磊二〇二〇年六月三十日书记员  徐米多