新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民终141号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱平，男，1966年7月5日出生，汉族，现住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：郭忠，新疆双源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吐鲁番公路管理局高昌分局，住所地新疆吐鲁番市高昌路8号。 法定代表人：马晓强，系该分局副局长。 委托诉讼代理人：孟德胜，新疆胜坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵贞，新疆坤辰律师事务所律师。 上诉人朱平因与被上诉人吐鲁番公路管理局高昌分局（以下简称吐市公管局高昌分局）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院(2019)新2101民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱平的委托诉讼代理人郭忠、被上诉人吐市公管局高昌分局的法定代表人马晓强及其委托诉讼代理人孟德胜、赵贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱平上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法(2019)新2101民初829号民事判决书，依法驳回吐市公管局高昌分局的诉讼请求，支持朱平的反诉请求。事实及理由：一、一审法院在审理本案中程序违法。一审法院庭审后，在未经朱平质证的情况下将吐市公管局高昌分局单方测量的办公楼、铁塔占用的面积数据作为定案依据，程序严重违法。二、没有按时支付租金的责任并不在朱平。朱平在履行合同过程中，支付了2011年3月8日至2015年3月8日的租金。在2015年，吐市公管局高昌分局因建设办公楼、允许第三方建通信塔占用了部分租赁场地，双方未能就除去吐市公管局高昌分局占用面积部分的租金金额达成共识，致使朱平不知道每年应支付多少租金，所以未能按时支付租金。若在本案中双方能就每年应付的租金达成一致或由法院依法确定，朱平愿意一次性向吐市公管局高昌分局支付应付的租金。三、朱平对租赁场地进行改造及转租均经过了吐市公管局高昌分局同意。改建、转租的行为均在吐市公管局高昌分局建办公楼之前，直至本案诉讼之前，吐市公管局高昌分局从未对朱平改造场地、转租的行为提出任何异议。朱平因改造场地产生费用，吐市公管局高昌分局为此还与朱平签订补充协议，让朱平免费使用两年租赁场地。吐市公管局高昌分局在建办公楼需要占用租赁场地，朱平不得不将租赁给他人的场地收回。在收回过程中，吐市公管局高昌分局还予以配合在协议上加盖公章，并给承租人提供临时使用场地。由此可以看出改造、转租是经吐市公管局高昌分局同意的。四、朱平不存在违约行为，不能以违约为由解除合同。朱平没有故意拖欠租金，场地改造及转租均征得了吐市公管局高昌分局同意，吐市公管局高昌分局以拖欠租金、场地改造及转租未经其同意为由解除合同，缺乏事实依据，应不予支持。五、吐市公管局高昌分局为建办公楼，致使朱平提前与第三方解除合同，造成租赁损失。另外，钢棚拆除给朱平造成的经济损失，吐市公管局高昌分局也应予以赔偿。综上，一审程序违法，认定事实错误，望二审法院予以改判。 吐市公管局高昌分局辩称，1.办公楼及铁塔的面积系客观存在的事实，朱平在原审反诉中要求吐市公管局高昌分局承担占用8亩地所造成的赔偿责任，但朱平原审中对自己主张的事实未提供证据，庭审中，法庭为查明事实要求吐市公管局高昌分局进行实地测量，吐市公管局高昌分局测量后向法庭提供准确数据为8.35亩，与朱平原审中反诉主张亩数基本一致，原审法院基于该事实作出最终认定，扣减相应租金，未违反程序。2.朱平拖欠租金是事实，且多年长期拖欠，朱平声称因土地面积发生变化，因此未能缴纳租金，明显属于恶意，因为发生变更的土地面积在租金合同中占有的比例非常小，尚不足以引起朱平拒交租金，且朱平完全可以通过法律途径行使其权利，而其在长达4-5年的时间内拒付租金，已经明显违反合同约定。3.朱平将场地切割后分别转租给不同的第三人，吐市公管局高昌分局对此从未同意，且在起诉前并不全面了解该事实，朱平的行为违反合同法相关规定，也违反双方合同约定，吐市公管局高昌分局有权解除合同。4.因朱平违反合同约定，在吐市公管局高昌分局未同意的情况下擅自改变租赁物的状态，在没有其他证据证明其主张的情况下，除了面积核减的租金部分，其他部分的赔偿请求不应得到支持。综上，我方认为原审判决客观公正，应当予以维持。 吐市公管局高昌分局向一审法院起诉请求：1.请求判令解除朱平与吐市公管局高昌分局之间关于吐鲁番公路段葡萄风情园租赁合同关系；2.判令朱平支付拖欠的2013年、2015年、2017年及2018年租金共计412000元。 朱平向一审法院反诉诉讼请求：1.判令吐市公管局高昌分局继续履行双方签订的合同；2.要求吐市公管局高昌分局赔偿朱平764920元的经济损失。 一审法院认定事实:对双方当事人无争议的证据和事实，一审法院予以确认并在案佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，依法认定如下：一、关于拖欠租金的事实争议，吐市公管局高昌分局称朱平共计拖欠2013年、2015年、2017年及2018年四年租金412000元，朱平辩称自2015年至2019年共计四年的租金未缴纳，缴纳租金的时间分别为：吐市公管局高昌分局于2011年3月8日支付了2011年3月8日至2012年3月8日的租金及履约金30000元，合计133000元；2012年12月11日支付了2012年3月8日至2013年3月8日的租金103000元；2014年5月22日支付了2013年3月8日至2014年3月8日的租金；2016年8月12日支付了2014年3月8日至2015年3月8日租金103000元。因此，本案吐市公管局高昌分局诉称尚欠的承包费年限与客观事实不符。双方当事人对交纳租金的具体时间无异议，有四年的租金未交纳的事实无异议，一审法院对拖欠四年租金的事实予以确认。二、关于朱平将承租场地分割转包的事实争议，朱平认可有部分场地向他人转租的事实，称已经吐市公管局高昌分局同意，吐市公管局高昌分局否认同意转租，对转租场地是否经吐市公管局高昌分局方同意，朱平未提供相应证据，吐市公管局高昌分局所提供的会议记录等证据并不能直接证明吐市公管局高昌分局对转租行为表示同意，一审法院对转租场地经吐市公管局高昌分局同意的事实不予确认。三、关于吐市公管局高昌分局修建办公楼和通信部门建设铁塔占用场地具体面积的争议。经吐市公管局高昌分局实地测量，办公楼及所占用场地面积5400平方米，铁塔占用165平方米，合计5565平方米，折合8.35亩，占全部115.47亩租赁土地的7.23%。四、关于朱平主张的损失。朱平称因吐市公管局高昌分局方修建办公楼占用8亩土地，造成朱平部分设施拆除并减少租金损失合计764920元（包括剩余使用年限租金、减免第三人租金、移机费用等损失）。吐市公管局高昌分局认可占用部分土地建设办公楼的事实，但对吐市公管局高昌分局造成的损失不予认可，称钢棚等被拆除部分实际上是2019年拆除的。另查明：2016年10月20日，吐鲁番公路管理局吐鲁番分局更名为吐鲁番公路管理局高昌分局。 一审法院认为，一、吐市公管局高昌分局与朱平签订的吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，朱平未按照合同的约定向吐市公管局高昌分局支付租金，实属违约，朱平应当向吐市公管局高昌分局履行给付四年租金的义务，现吐市公管局高昌分局要求朱平支付四年租金412000元，对此，一审法院认为，合同履行期间，吐市公管局高昌分局于2015年因建设办公楼而占用租赁范围内8.35亩土地（含通信塔），该占用部分占全部115.47亩租赁土地的7.23%，对该占用面积部分租金应予以合理扣减，经计算，四年租金为29787.6元（412000元×7.23%），应从租金中扣减，故朱平实际向吐市公管局高昌分局支付四年租金382212.4元。二、吐市公管局高昌分局要求解除双方签订的吐鲁番公路段葡萄风情园租赁合同关系，朱平未按时履行给付租金的义务，且未经吐市公管局高昌分局同意，将所租赁的土地改变现状并将部分转租他人收取租金，其行为违反了双方之间的合同约定，根据双方签订的合同及法律规定，吐市公管局高昌分局有权解除合同，一审法院对吐市公管局高昌分局该项诉讼请求予以支持，对朱平提出的继续履行吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同的请求不予支持。三、朱平要求吐市公管局高昌分局赔偿764920元的经济损失的主张，一审法院认为，朱平改变租赁物现状并实施转租行为，按照合同约定，应征得吐市公管局高昌分局同意，朱平违反合同约定，属违约行为，其要求赔偿损失没有依据，故一审法院不予支持。综上所述，对吐市公管局高昌分局要求解除合同及支付四年租金382212.4元的诉讼请求予以支持，对朱平的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、自判决生效之日起解除原告（反诉被告）吐鲁番公路管理局高昌分局与被告（反诉原告）朱平2011年3月8日签订的《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》；二、被告（反诉原告）朱平于本判决生效后三日内一次性支付原告（反诉被告）吐鲁番公路管理局高昌分局租金人民币382212.4元；三、驳回被告（反诉原告）朱平的反诉请求。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1.朱平与吐市公管局高昌分局之间的租赁合同是否应当解除。2.朱平主张吐市公管局高昌分局赔偿经济损失764920元有无事实和法律依据。3.朱平应支付吐市公管局高昌分局四年租金的具体数额。 关于朱平与吐市公管局高昌分局之间的租赁合同是否应当解除的问题。朱平与吐市公管局高昌分局于2011年3月8日签订的《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法应为有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，故双方应当遵循诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。根据《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》第五条第二项的约定：“乙方逾期不交承包费，每逾期1天，应向甲方偿付2000元/天的违约金，并限期10天内交清，如仍然不交，甲方有权解除合同，并扣除履约保证金”。在合同履行过程中，朱平未按照合同的约定向吐市公管局高昌分局支付租金，实属违约，吐市公管局高昌分局有权解除双方签订的《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》。故本院对朱平称因为双方就除去吐市公管局高昌分局占用场地部分的租金金额未达成共识，才导致朱平未能按时支付租金，其未违反合同约定，双方之间的租赁合同不应当解除的上诉理由不予采信。 关于朱平主张吐市公管局高昌分局向其赔偿经济损失764920元的问题。根据《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》第四条第8项的约定：“在承包期内，院内合同范围内的空隙地，乙方可以根据经营需要栽植葡萄、种植蔬菜或者其他养殖业，收益归乙方所有。乙方若占地建设经营管理用房屋，必须向甲方申请，经甲方书面同意后方可实施”。朱平未提供证据证明其将所租赁的土地改变现状并将部分转租他人收取租金是经得了吐市公管局高昌分局的书面同意，其行为违反了双方之间的合同约定，虽然朱平称在回收部分转租他人的土地时，吐市公管局高昌分局在协议上加盖了公章，但不能由此就证明吐市公管局高昌分局同意了朱平将土地转租他人的行为，并且朱平针对其主张的764920元的经济损失亦未向本院提供有效的证据证明其实际遭受的损失，故其要求吐市公管局高昌分局赔偿损失没有事实和法律依据，本院对朱平的该项上诉请求亦不予以支持。 关于朱平应向吐市公管局高昌分局支付租金的具体数额如何认定的问题。双方当事人对实际欠付四年租金的事实无争议，双方有争议的问题是租金数额如何认定的问题。本院针对该争议问题分析认定如下：1.根据《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》第四条第1项的约定：“……甲方有权根据长远需要改造现有房屋或在现有葡萄用地以外的土地上新建房屋，但不得占用现有葡萄用地。……”。合同履行期间，吐市公管局高昌分局于2015年因建设办公楼而占用租赁范围内8.35亩土地（含通信塔），该占用部分占全部115.47亩租赁土地的7.23%，经计算，四年租金为29787.6元（412000元×7.23%），一审法院对该占用面积部分租金予以扣减并无不当之处，本院予以维持；朱平上诉称一审法院庭审后，在未经朱平质证的情况下将吐市公管局高昌分局单方测量的办公楼、铁塔占用的面积数据作为定案依据，程序严重违法。因朱平在原审反诉中要求吐市公管局高昌分局承担占用8亩地所造成的赔偿责任，但朱平原审中对自己主张的事实未提供证据，庭审中，一审法院要求吐市公管局高昌分局进行实地测量，吐市公管局高昌分局测量后向法庭提供准确数据为8.35亩，与朱平一审中反诉主张亩数基本一致，且二审时本院组织双方当事人对该证据进行了举证和质证，故一审法院基于该事实作出认定，扣减相应租金，并无不当。朱平对此上诉无理，本院不予支持。2.根据《吐鲁番公路管理局吐鲁番分局葡萄风情园经营管理承包合同补充协议》约定：“原承包期合同中第二条规定承包期限为十年，因乙方对原有基础设施进行改造，产生相关费用，经甲乙双方协商，将承包期延长两年，即从2011年3月8日起至2023年3月8日止，免收2022年3月8日起至2023年3月8日的承包费”。根据上述约定，吐市公管局高昌分局同意对朱平改造原有基础设施所产生相关费用以减免2022年3月8日至2023年3月8日的承包费的方式予以补偿，现吐市公管局高昌分局要求提前解除合同，理应对朱平以减免一年的租金103000元的方式予以补偿；3.二审庭审中吐市公管局高昌分局认可朱平向其缴纳了30000元的履约保证金，并且自愿将履约保证金充抵租金予以扣除，本院予以确认。综上，朱平应向吐市公管局高昌分局支付四年租金249212.4元（382212.4元-103000元-30000元）。 综上所述，朱平的上诉请求部分成立，本院对依法成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，拟判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院(2019)新2101民初829号民事判决第一项，即“自判决生效之日起解除朱平与吐鲁番公路管理局高昌分局2011年3月8日签订的《吐鲁番公路段葡萄风情园经营管理承包合同》”； 二、变更新疆维吾尔自治区吐鲁番市高昌区人民法院(2019)新2101民初829号民事判决第二项为朱平于本判决生效后三日内一次性支付吐鲁番公路管理局高昌分局租金人民币249212.4元； 三、驳回朱平的其他上诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉部分案件受理费7480元,减半收取3740元，由朱平负担2521.5元，吐鲁番公路管理局高昌分局负担1218.5元；反诉部分案件受理费5724元，由朱平负担。二审案件受理费9241元，由朱平负担7233.4元，吐鲁番公路管理局高昌分局负担2007.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长 张   斌 审 判 员 万   彬 审 判 员 王 纳 新 二〇二〇年六月十八日 （法官助理 钮丽婷) 书 记 员 兰 保 荣