湖南省怀化市鹤城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘1202执异34号异议人贺永康（案外人），男，汉族，1972年8月18日出生，户籍地湖南省双峰县。申请执行人郭承林，男，汉族，1955年11月28日出生，户籍地湖南省湘乡市。被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司，住所地中方县房地产管理局内，统一社会信用代码：914312216755581848。法定代表人周礼飞，执行董事。本院在执行郭承林与怀化市中嵘房地产开发有限公司合同纠纷一案中，异议人（案外人）贺永康向本院提出书面异议，请求1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院于2020年4月1日作出的（2020）湘1202执628-1和（2020）湘1202执628-2执行裁定书；2、裁定终止执行行为，并解除对怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心XXX门面的查封。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人（案外人）贺永康称：被申请人（被执行人郭承林）与怀化市中嵘房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院查封了申请人（异议人）购买的五溪财富中心XXX号门面，该门面在查封前，异议人于2015年12月1日与怀化市中嵘房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购房款已全部付清，且异议人于2018年与长沙绿叶水果公司王雨井签订了《门面租赁合同》，将五溪财富中心XXX号门面出租给王雨井5年，并收取了押金和两年的租金。根据相关法律规定，五溪财富中心XXX号门面的所有权已经转让给异议人，仅仅没有办理网签和过户手续。综上，贵院对五溪财富中心XXX号门面的查封和租金执行错误，于法无据。为维护异议人的合法权益，特提出本异议：请求1、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院于2020年4月1日作出的（2020）湘1202执628-1和（2020）湘1202执628-2执行裁定书；2、裁定终止执行行为，并解除对怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心XXX门面的查封。申请执行人辨称：贺永康与怀化市中嵘房地产开发有限公司不存在真实的商品房买卖合同关系。理由如下：一、异议人贺永康不是真实的权利人，其主张的权利不具备合法性和真实性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人的权利真实合法，事案外人提出执行异议的前提条件。贺永康自称购买了被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司的XXX门面，但其提交的购房合同和付款凭证等不能证明其主张：1、关于购房合同。异议人提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》落款时间均有涂改的痕迹，不具备真实性。异议人与怀化市中嵘房地产开发有限公司的《商品房买卖合同》落款时间是2015年12月1日，当时该项目已取得预售许可证，按房产局的规定合同应当办理网签，异议人也可以通过网签的方式保护自己的合法权益，没有网签不符合常理。2、关于付款凭证，异议人提供了一些转账记录，时间分别是2013年7月11日的100万元，7月15日的100万元、2014年1月10日的100万元等。付款的对象为王楚平、陈文述等个人，而不是房屋出卖人怀化市中嵘房地产开发有限公司。付款的时间是在签订商品房买卖合同之前，不符合交易习惯；金额也与购房款不一致。最重要的是，异议人不能提供被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司收到购房款的收据或者发票，异议人支付的款项，没有证据证明是购房款。因此，异议人与怀化市中嵘房地产开发有限公司不是真实的商品房买卖合同关系，所主张的权利不具备真实性，不是合格的权利人。二、假设异议人与怀化市中嵘房地产开发有限公司存在商品房买卖关系，异议人主张排除强制执行也不符合规定。房屋的受让人能否主张排除强制执行需从两个方面判断：第一、是否发生物权变动；第二、受让人就标的房屋是否享有期待权。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的转让经登记发生效力。由于涉案房屋此时仍在怀化市中嵘房地产开发有限公司名下未发生物权移转，异议人对房屋不享有所有权。对标的房屋是否享有期待权，相关的规定如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十九条专指用于居住的房屋，系为了保障公民的居住权的规定，而异议人提出异议标的房屋为商业门面，对本案不适用。从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》[法释（2004）15号]第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第二十九条的规定上看，异议人在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人签订以变动执行标的所有权为目的的合同；（二）已经履行买卖合同的支付价款全部义务；（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于异议人。四个要件必须全部具备，缺一不可。本案异议人的异议不符合上述规定：1、异议人与怀化市中嵘房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，如前所述真实性存在疑问；2、异议人支付的款项，因没有收据及付款对象不符等原因，其属性有民间借贷或其他经济往来等多种可能性，没有证据表明系购房款，更不用说支付了全部房款；3、异议人所谓的占有标的物，从异议人与承租人租赁合同签订租赁合同的时间来看，2018年7月28日是郭承林诉怀化市中嵘房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案二审判决之前，明显有对抗执行之嫌；4、涉案项目五溪财富中心2017年3月7日通过竣工验收，2017年12月开始可以办理房屋产权证，与异议标的房屋相邻的交通银行的门面、新华保险的门面早已办理不动产登记证。异议人在长达两年多的时间内迟迟不办理，怠于采取对自己“权利”的保障措施，所造成的不利后果应当由自己承担。因此，异议人依法不享有标的房屋的期待物权，其“权利”不受法律保护。综上，异议人提出的执行异议不能成立，请予以驳回。本院查明：本院在执行郭承林与怀化市中嵘房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2020年3月24日依法对被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司名下位于怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心的XXX号门面（怀房售许字第2015第00XX号）进行了查封[执行裁定书为（2020）湘1202执628-1号]，于2020年4月23日依法裁定拍卖被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司名下位于怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心的XXX号门面（怀房售许字第2015第0097号）[执行裁定书为（2020）湘1202执628-2号]。异议人贺永康提供了2015年11月30日怀化市中嵘房地产开发有限公司（出卖人）与贺永康（买受人）签订的《商品房买卖合同》（合同编号为20150097116，商品房为五溪财富中心第一幢X单元XXX门面，建筑面积为80平方米，总金额为3744000元）以及《商品房买卖合同商品房补充协议》复印件各一份、2018年7月28日贺永康与王雨井《门面租赁合同》复印件一份（租赁时间：2018年8月1日-2023年8月31日）、贺永康提供的2013年7月11日至2014年4月10日贺永康个人活期明细查询记录复印件一份（其中2013年7月11日转给陈文述100万元、2013年7月15日转给王楚平100万元，据贺永康解释，王楚平、陈文述是怀化市中嵘房地产开发有限公司的股东，转给王楚平、陈文述的钱是购房款）、2014年1月10日中国农业银行双峰花门分理处个人结算业务申请书及收费客户回单复印件各一份（贺永康汇给王楚平100万元，附加信息及用途为：工程款）。申请执行人提供了怀化市中嵘房地产开发有限公司于2020年6月22日出示的证明一份（怀化五溪财富中心项目于2017年3月7日竣工验收合格。2017年12月开始办理不动产权证）。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权益人；……”和第二十五条第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”以及第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据贺永康的陈述及其提供的证据，异议人贺永康作为案外人虽提供了与被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》，但其提供的“购房款”是在2013、2014年支付给王楚平、陈文述的，而不是在2015年11月30日签订《商品房买卖合同》之后支付给被执行人怀化市中嵘房地产开发有限公司。同时，本案标的物在交完购房款之后可以办理网签过户手续的情况下，异议人怠于办理相关手续，系因异议人自身原因未办理过户登记。虽然异议人贺永康以其名义将该房产出租给了他人，但异议人贺永康所提供的证据并不能排除对该房产的执行，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，本院对案外人贺永康的异议不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一项、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回贺永康的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  汤长青审 判 员  赵振华审 判 员  侯茂林二〇二〇年六月三十日代理书记员  谢家文