江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4584号上诉人（原审被告）：岳源莲，女，1969年2月9日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：程加波（系岳源莲配偶），男，1960年2月17日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：程正白（系岳源莲之子），男，1993年12月28日生，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：陈浩，男，1972年11月14日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：武子健，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人岳源莲因与被上诉人陈浩房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。岳源莲上诉请求：撤销一审判决第一项判决，并依法进行改判，一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误，法律适用错误。1.一审法院判决上诉人支付被上诉人25000元提前搬家奖励费不当。该提前搬家奖励费的依据系《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》第二项第二条关于搬迁奖励费的规定，即“被征收人、直管公房承租人在签约期限内签约，并在约定时间内办理交接手续的，可以给予不超过房地产评估价格5%的提前搬迀奖励费”，以及南京市栖霞区房屋征收管理办公室于2019年5月27日下发《关于红山路——和燕路快速化改造项目被征收非住宅户》的通知中第三项：“非住宅房屋签约（计奖）期为2019年5月27日至2019年7月10日止(共45天）。签约期满后，不再给予相关奖励费用”。上诉人与南京市栖霞区房屋征收管理办公室于2019年7月10日达成征收与补偿协议，符合获得提前搬迁奖励费的条件。因此依据涉案房屋补偿金额1018938元的5%，给予50947元的提前搬迁奖励。依照《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》，该提前搬迁奖励费系因被征收人在签约期限内签约、并在约定时间内办理交接手续给与的签约奖励。此搬迁奖励费应由被征收人即上诉人获得。一审法院认定被上诉人与上诉人的租赁合同于2018年8月己终止，而被上诉人于2019年5月21日搬离涉案房屋，且存在非法占有涉案房屋的行为，更不存在提前搬迁。故无论从法律上还是案件事实上，该提前搬迁奖励费与被上诉人无关，应全部由上诉人获得。2.一审法院判决上诉人支付被上诉人20000元设施搬运费用不当。该费用依据系《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》第二项第一条第一款，即“征收其他非住宅房屋时，可以给予不超过房地产评估价格4%的设备迁移费”，因此根据涉案房屋货币补偿金额1018938元的4%，给予40758元的设备迁移费。该规定中所列补偿补助，其受益人应为被征收人即本案上诉人，与被上诉人无关。即使被上诉人搬迁相关设施并支付费用，但也应提交相关证据证明，而被上诉人在一审审理过程中，未提交任何证据证明其存在搬迁费用，在缺少事实与法律基础的情况下，一审法院任意裁判，判决数额过高显失公平。3.一审法院判决上诉人支付被上诉人经营补助、停业补偿总计60957元不当。该经营补助、停业补偿系依据《红山路一和燕路快速化改造工程项目房屋征收补偿实施方案》第八项第二条第二款，即“停产停业损失补偿费：营业用房的停产停业损失补偿费的协商标准最高为房地产评估价格的10%。对非住宅房屋商业用途以外的经营用房（含无手续房），按照实际经营面积给予每平方米1000元的经营补助”，其中经营补助系对上诉人面积为20.02平方米的未登记自建房部分进行的补助，总计20020元。而依据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，该部分并未租赁给被上诉人使用，即使被上诉人实际使用该部分，上诉人也未收取过任何费用，因此被上诉人使用该部分系不当得利。故该经营补助应由上诉人所有，与被上诉人无关。另，无论经营补助或停业补偿，以及上文提及的设备迁移费等，其测算的方式与本案中其余的装修补助或宽带、空调等其他补助不同，该类费用系经过实际测算得出。而经营补助或停业补偿等是以房屋本身价值为基础，按照相应的百分比计算得出。即使该房屋不存在实际经营活动，亦未有任何经营损失，政府都会按照相应标准给予补偿。其本质是对被征收人未来无法获得继续经营的可能性的补偿。因此，该补偿的受益人应为被征收人即上诉人，与被上诉人无关。即使因征收使被上诉人遭受一定的停产停业损失，也应提交相关证据证明其损失数额，而不是在无证据证明被上诉人存在实际损失的情形下，主张政府给予上诉人的补偿。一审法院在对案件事实缺少正确判断和相关法律依据的情况下，滥用自由裁量权，判决数额过高显失公平。4.在征收公告发出之后，上诉人曾与被上诉人联系，希望被上诉人及早搬家，减少不必要之损失。被上诉人明知涉案房屋己被征收，但仍要求继续履行合同，并恶意占用涉案房屋直至2019年5月21日，其行为本身存在恶意，目的就是要求上诉人给予被上诉人征收补偿。因此，即使被上诉人存在损失，其自身也应承担主要责任。5.在上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中第七条已明确，如遇不可抗力的原因导致合同不能履行，双方互不承担赔付责任，剩余房屋退还。房屋征收系不可抗力的原因导致合同无法继续履行，且依据双方签署的《房屋租赁合同》，上诉人系全部免责而非部分免责，故上诉人不存在任何赔付责任。即使因房屋征收导致被上诉人遭受损失，也应另案向相关房屋征收部门主张，而不是向上诉人主张。一审法院明知双方签订有该条款，却对该事实不予回应。被上诉人陈浩辩称，一审认定的事实、法律适用以及数额是准确的。被上诉人自2016年开始承租案涉房屋用于经营并领取营业执照，是案涉房屋的合理使用人，双方在公安的调解中也明确关于各项拆迁利益，上诉人承诺给付。关于搬迁及搬家奖励费，被上诉人认为系补偿给房屋使用人，且上诉人在签订拆迁协议时，被上诉人配合搬出，一审法院酌定金额合理。关于装修补助，被上诉人装修的行为是不争的事实，合同中也有约定，从拆迁办入户调查的照片也能看出，因此该项费用被上诉人有权获得。关于停产停业损失，自公告发布之日被上诉人的拆迁利益根据公告便已经固定明确，房屋被长期围挡，上诉人拒绝调整房租，被上诉人损失本身就较大，且关于上诉状中所述未使用部分的补偿，原审法院也未予支持。综上，请求维持原审判决。陈浩向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令岳源莲支付陈浩房屋搬迁费用199168元（固定电话、有线电视、空调、宽带、热水器、拆迁补助费、电增容补助费共计1890元，装修补助费29000元，提前搬家奖励费50947元，材料回收5606元，经营补助20020元，非住宅房屋设备搬运费40758元，停业补偿50947元）。2、诉讼费由岳源莲承担。一审法院认定的事实：2016年3月29日，岳源莲作为甲方与作为乙方的陈浩签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其坐落南京市栖霞区十字街70号17栋102、103（住宅）及十字街70号17-1号南-3（办公，面积为22.51平方米）出租给乙方使用；房屋租赁期为叁年，自2016年4月20日至2019年4月19日止；因房租已优惠，102房屋顶部的防水维修由乙方负责出资修缮；乙方适度装修，乙方退房时，甲方不补偿；如遇不可抗力的原因导致合同不能履行，双方互不承担赔付责任，剩余房租退还。合同签订后，陈浩在十字街70号17-1号南-3挂牌“老窖醇香”销售酒品，将十字街70号17栋102、103室作为办公及仓储使用。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布《南京市栖霞区人民政府房屋征收决定》和《红山路-和燕路快速化改造工程项目房屋征收公告》，涉案房屋在征收范围内。2019年7月10日，岳源莲与南京市栖霞区征收部门签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定被征收房屋位于十字街70号17-1号南-3，征收部门支付陈浩固定电话拆移补助费310元、有限电视拆移补助费400元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、电增容补助费280元、装修补助费29000元、提前搬家奖励费50947元、征收非住宅房屋的设施搬运费40758元、征收营业用房的停业补偿费用101894元。庭审中，陈浩举证装修结算单及收据数张，拟证明陈浩在承租涉案房屋后，对涉案房屋进行了装修，实际花费为8万元，提供收据载明的装修费为45300元，岳源莲不认可真实性，认为涉案房屋的装修系其装修的，在陈浩承租房屋用于销售酒品之前也是用于销售酒的，陈浩可能对房屋进行修修补补，陈浩提供的证据并非正式合同、正规发票。陈浩举证拆迁安置补偿协议、涉案房屋平面图、现场照片，拟证明在征收部门入户调查的时候，涉案房屋由陈浩在经营，也可以证明陈浩对涉案房屋进行装修的事实，岳源莲对真实性并无异议，但认为岳源莲还没有拿到征收补偿协议，房屋还在岳源莲手中，协议尚未履行，征收房屋只是租赁房屋中的部分房屋。陈浩陈述涉案房屋的固定电话、热水器、有线电视、空调、宽带都是其装的，岳源莲陈述在其将房屋交给陈浩的时候，上述物品是没有的。对于材料回收补偿，陈浩陈述系对陈浩所支付的相关费用的变价，岳源莲则陈述是对房屋现有里面的材料回收。陈浩在庭审中放弃电增容补助费的请求。在案件审理过程中，岳源莲举证（2019）苏0113民初3082号民事判决书，拟证明租赁合同到期后，陈浩拒不搬出涉案房屋，后于2019年5月21日在公安机关调解下，陈浩搬出，陈浩认可判决的真实性，但与本案无关，双方的租赁关系自拆迁公告发布之日起，陈浩即有权获得相应的补偿。另查，据征收补偿协议材料中十字街70号17-1号南-3房屋入户勘查记录表显示，有证房房屋面积为22.51平方米，未登记房屋（屋顶有披棚）面积为20.02平方米；据征收补偿协议材料中房屋装修、附属设施及其他补助测算表显示，材料回收、营业补助的房屋面积均为20.02平方米，单价分别为280元、1000元，总补偿分别为5606元、20020元。对于未登记房屋，岳源莲陈述为其所建，租给岳源莲使用，陈浩予以认可。上述事实，有租赁合同、营业执照、照片、房屋征收材料、收据、结算单、民事判决书、调解协议、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，陈浩、岳源莲签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。在租赁房屋期间，相关部门发布征收公告，征收包括涉案房屋在内的地块房屋。现岳源莲已与拆迁部门签订了征收补偿协议，岳源莲应将陈浩损失补偿支付陈浩。综合根据双方举证及陈述，对于陈浩的各项拆移补助费损失，一审法院酌定如下：固定电话拆移补助费310元、有限电视拆移补助费400元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元，共计1610元。对于陈浩主张的装修补助费，双方在签订合同时约定，陈浩适度装修，在退房时，岳源莲不予补偿，再结合陈浩提供的相关结算单、收据及征收补偿协议中的勘查照片，陈浩在承租房屋后，应是对涉案房屋进行装修，故综合根据陈浩举证及拆迁安置补偿协议中关于装修的补偿，一审法院酌定岳源莲支付陈浩装修补助费20000元。至于陈浩主张提前搬家奖励费，拆迁公告发布后，直至2019年5月21日，在公安机关调解下，陈浩搬出拆迁房屋，将房屋交还给岳源莲，岳源莲陈述涉案房屋还未交给拆迁部门，故一审法院酌定，岳源莲支付陈浩搬家奖励费25000元。至于陈浩主张材料回收款，综合根据拆迁安置补偿协议中入户勘查记录表载明的房屋面积及补助测算表中载明的补偿面积、数额，该部分款项应是对未登记房屋的补偿，该部分房屋为岳源莲所建，故对陈浩的该项补偿，一审法院不予支持。至于搬运费，陈浩并未举证证明搬运费用，故综合根据陈浩使用涉案房屋的情况及双方陈述，一审法院酌定20000元。至于经营补助、停业补偿，综合根据陈浩经营情况及双方陈述，一审法院酌定60957元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、岳源莲于判决生效之日起十日内支付陈浩各项损失合计人民币127567元。二、驳回陈浩的其他诉讼请求。案件受理费4283元、保全费1520元，由陈浩负担2103元，岳源莲负担3700元。一审查明的事实正确，本院二审予以确认。二审期间，双方当事人均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：上诉人是否需要向被上诉人支付固定电话迁移补助费等、装修补助费、搬家奖励费、搬运费及经营补助、停业补偿，如应支付，数额如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定租赁期限自2016年4月20日起至2019年4月19日止，自2018年8月24日拆迁公告发布之日，租赁合同终止履行。上诉人主张有关案涉房屋的拆迁公告日期应为2019年5月27日，但提供的证据不足以证明其观点，本院对此不予采信。在租赁合同尚未到期的情况下，案涉房屋遭遇拆迁，因双方合同中并未对拆迁情况下双方的权利义务作出明确约定，应按照公平原则，考虑合同约定，并结合合同履行情况、租赁期间、剩余租赁期限、租赁用途等因素综合认定承租人应当获得的补偿。关于固定电话拆移补助费310元、有限电视拆移补助费400元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元，共计1610元，基于双方合同约定及当事人陈述，一审认定该费用应由上诉人向被上诉人支付并无不当。关于装修补助费，双方合同中虽然约定，被上诉人适度装修，在退房时不予补偿的约定，但该种约定应理解为是在租赁合同期限届满时对装修问题进行的处理，在租赁尚未结束的情况下，结合被上诉人提供的证据及征收补偿协议中的勘查照片，能够认定被上诉人对案涉房屋进行了装修，一审结合被上诉人的举证情况及拆迁安置协议中关于装修补偿的内容，酌定上诉人支付被上诉人20000元，系依法行使裁量权，已充分考量双方权益，并无不当。上诉人对此提出异议，但并未提供充分证据证明自身观点，本院对其该项上诉理由不予采信。关于搬家奖励费，本院认为，该项费用是征收人对被拆迁人提前搬家、积极配合所给予的一种政策性奖励，本案中被上诉人系承租人，对搬家亦并非主动配合，而系长期占有房屋并在公安机关调解下才交还房屋，其主张该费用无事实及法律依据，一审认定不当，本院予以纠正。关于设施搬运费，被上诉人与上诉人系租赁合同关系，被上诉人依据征收补偿确定的金额40758元向上诉人主张该项费用没有法律依据，应以其实际发生的费用为依据进行主张，但本案中，被上诉人并未提供证据予以证明。考虑到案涉房屋的租赁目的及实际搬运可能产生的损失，一审法院酌定的20000元搬运费用亦系依法行使裁量权，并无不当。关于经营补助、停业补偿，因拆迁对出租人和承租人都会造成停业损失，在双方合同没有约定的情况下，综合被上诉人的经营情况、实际经营使用面积及双方陈述，一审酌定被上诉人应向上诉人支付所获补偿的50%比例即60957元，亦系依法行使裁量权，并无不当。综上所述，岳源莲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初4734号民事判决；二、岳源莲于本判决生效之日起十日内支付陈浩各项损失合计人民币102567元；三、驳回陈浩的其他诉讼请求。一审案件受理费4283元，保全费1520元，合计5803元，由陈浩负担2843元，岳源莲负担2960元；二审案件受理费2851元，由陈浩负担570元，岳源莲负担2281元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十九日法官助理 谢新辉书 记 员 戴 苗