江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1001号上诉人(原审被告):顾健，男，1972年5月9日生，汉族，住江苏省仪征市。委托诉讼代理人：梁明，仪征市扬子法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告):泰州市张氏医药连锁有限公司，住所地江苏省靖江市靖城越江虹兴桥北首。法定代表人：张顺来，该公司总经理。委托诉讼代理人：周飞，该公司员工。上诉人顾健因与被上诉人泰州市张氏医药连锁有限公司（以下简称张氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省仪征市人民法院（2019）苏1081民初3596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾健上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判案涉合同全部有效，顾健不应当赔偿张氏公司9900元损失。2.本案诉讼费用由张氏公司承担。事实与理由：一、一审法院认定顾健与张氏公司之间的房屋租赁合同无效没有法律依据。案涉租赁建筑物虽然部分建筑未取得建设工程规划许可证，但属于历史遗留问题，己合法使用多年。故顾健认为一审法院据此认定整个房屋租赁合同部分无效没有事实与法律依据。二、张氏公司的损失不应由顾健承担。从张氏公司诉讼过程中提供的证据来看，张氏公司诉称的损失主要是拆除费用，顾健认为，该部分费用属张氏公司自行扩大产生，不应由顾健承担，第一，张氏公司并未按照法律规定办理装修施工手续，本身己然违法，一审法院判令顾健赔偿张氏公司该部分费用，相当于变相认可、支持了张氏公司的违法行为。第二，案涉租赁建筑物虽有部分未取得建设工程规划许可证，但仍有部分属于合法建筑，具有使用价值，顾健认为，权属瑕疵并不必然导致合同目的无法实现，故张氏公司在未经法定程序确定合同目的无法实现、解除租赁合同的情况下自行拆除装修，属于自行扩大损失，该部分费用不应由顾健承担。张氏公司辩称，顾健如果认为合同全部有效，我方愿意继续承租案涉房屋，履行合同。我方要求30000元损失，请求二审法院依法判决。张氏公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令顾健退还张氏公司房屋租金65000元并赔偿损失30000元；2.本案诉讼费由顾健承担。事实和理由：2017年9月4日，张氏公司、顾健签订房屋租赁合同一份，约定张氏公司租赁顾健位于仪征市建筑面积350平方米的房屋，张氏公司按约于2017年9月6日向顾健支付房屋租金125000元，后因租赁房屋的部分房产涉及违建，导致张氏公司无法继续装修使用，顾健于2017年12月18日退还张氏公司房屋租金60000元，剩余65000元至今未能退还。同时，因顾健未能履行合同，导致张氏公司损失30000元。张氏公司实际使用案涉租赁房屋至2017年9月13日，张氏公司看到仪征市城市管理行政执法局张贴在案涉租赁房屋门口的通知书后就联系了顾健，顾健让张氏公司停工，由他们去处理此事。张氏公司认为，合同不能履行，责任在顾健，本案的重点不在于装修这块，而在于顾健明知该房产已被法院查封而隐瞒，且所涉房屋部分属于违建导致无法装修。顾健一审辩称，对2017年9月4日张氏公司、顾健双方签订租赁合同，9月6日张氏公司支付租金，以及12月18日顾健退还6万元租金的事实无异议；在合同签订以后，张氏公司并没有按照相关规定办理装修施工手续，并且对案涉的租赁房屋进行大面积破坏性拆除，造成了重大的损失，是本案形成诉累的主要原因；合同未能履行是因为张氏公司的原因，因此张氏公司的主张没有事实和法律依据。一审法院经审理查明，2017年9月4日，张氏公司、顾健签订房屋租赁合同一份，约定顾健将位于仪征市房屋出租给张氏公司使用，建筑面积350平方米，顾健保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，如顾健因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致合同无效，或因顾健的其他纠纷造成张氏公司不能正常经营，顾健应全部赔偿张氏公司的所有损失，租赁期限为2017年11月1日至2020年12月31日，顾健交房日期为2017年9月8日前，装修期（免租金期）2017年9月8日至2017年10月31日，租金为25万元/年，半年付一次，先付后租，张氏公司可以根据自身要求对房屋及门面进行装修、装潢、改造，但不得破坏房屋本身主体结构，遵守房屋所在物业的相关规定；在该合同落款下方，有谢斌签署“本人同意顾健出租该房屋给泰州市张氏医药连锁有限公司，期限2017.9.8至2020.12.31”字样。合同签订后，顾健向张氏公司交付了案涉租赁房屋，张氏公司于2017年9月6日支付顾健租金12.5万元，同年12月18日顾健退还张氏公司租金60000元。顾健租赁给张氏公司的部分房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，案涉租赁房屋中，有部分房屋有产权证，对该部分，合同有效；部分房屋未取得建设工程规划许可证，对该部分，合同无效，故张氏公司、顾健签订的房屋租赁合同，部分有效，部分无效。对有效部分的合同，扬州市中级人民法院执行局法官2017年12月18日组织周飞、顾健及案外人谢斌作谈话笔录，该笔录载明，谢斌：“现我们已就该房屋出租给泰州市张氏医药连锁有限公司达成协议，今天给付6万元，剩余6.5万元于2018年1月1日前给付完毕。”顾健：“是的，我会按照约定履行。”周飞：“如果顾健和谢斌按约履行，我方就不向法院提异议”。该笔录有周飞、顾健、谢斌签字确认。一审法院认为，从该笔录的内容看，双方对不再履行房屋租赁合同并返还租金达成一致，顾健也于当日返还张氏公司6万元，张氏公司予以接受，故一审法院认定双方于2017年9月4日签订的房屋租赁合同，于该日双方协议解除。对无效部分的合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，张氏公司要求顾健返还租金65000元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。顾健出租的部分房屋未取得建设工程规划许可证，导致张氏公司在装修过程中被执法机关勒令停工，装修不能进行，致使张氏公司受到损失，应当按其过错予以赔偿。关于张氏公司的损失，一审法院认为，张氏公司提供的江苏省非税收入一般缴款书及收条，能够反映其为履行合同对案涉租赁房屋进行拆除而支出的费用，应当予以认定。但其提供的收据没有加盖收款人印章，也不能反映与本案存在必然关联性，不能作为认定其损失的依据。据此，一审法院认定张氏公司的损失为19800元。顾健将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给张氏公司，张氏公司在与顾健签订房屋租赁合同时亦未尽必要的审查义务，双方对导致合同部分无效均存在过错,且过错责任相当，故顾健应赔偿张氏公司损失的一半即9900元。顾健辩称，对收条的真实性不予认可，对此，一审法院认为，顾健虽然对收条的真实性不予认可，但对张氏公司接收房屋后进行大面积拆除予以认可，结合张氏公司提供的其他证据，张氏公司拆除房屋支出19000元，已达到高度盖然性，应当予以认定。顾健再辩称，张氏公司在拆除过程中，破坏了租赁房屋的主体结构，但顾健未提供证据予以证明，故对此辩称一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、顾健于判决生效之日起十日内返还张氏公司租金65000元。二、顾健于判决生效之日起十日内赔偿张氏公司损失9900元。三、驳回张氏公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，依法减半收取1088元，由张氏公司负担230元，由顾健负担858元。二审中当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.一审判决关于案涉房屋租赁合同效力的认定是否正确？2.顾健上诉主张不应向张氏公司赔偿损失，该主张能否成立？本院认为，关于案涉房屋租赁合同的效力，本案中，双方当事人均认可顾健租赁给张氏公司的部分房屋未取得建设工程规划许可证，且因该问题，仪征市城市管理行政执法局曾发出要求接受调查处理的通知，二审中顾健对该通知亦表示认可。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定双方房屋租赁合同中涉及未取得建设工程规划许可证房屋的部分无效并无不当。关于张氏公司的损失赔偿问题。张氏公司的损失系由于案涉房屋中部分未取得建设工程规划许可证，导致其装修未能继续进行而产生。对于案涉拆除产生的费用，一方面，双方在案涉合同中明确约定，张氏公司在不破坏房屋本身主体结构、遵守房屋所在物业的相关规定的情况下，可以根据自身要求对房屋及门面进行装修、装潢、改造，而顾健并未提交证据证明张氏公司的装修、装潢、改造行为违反了双方的约定，且张氏公司租赁房屋使用，进行装修、装潢、改造亦属必然；另一方面，合同约定案涉房屋面积为350平方米，双方均认可的拆除前后的照片也反映了拆除的情况，顾健对张氏公司进行了大面积拆除亦表示认可。因此，可以认定张氏公司因装修、装潢、改造中的拆除行为而产生相应费用支出存在必然性和合理性，且顾健上诉亦未针对损失数额提出明确异议，现一审法院在综合考虑双方过错和相关证据的情况下，对损失进行了确认和分担，该认定并无明显不当。因此，顾健提出不应赔偿张氏公司案涉损失的主张本院不予支持。至于张氏公司提出顾健应向其赔偿30000元的主张，鉴于张氏公司并未提出上诉，本院二审不予理涉。综上所述，顾健的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2176元，由顾健承担。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年六月十八日书记员 施   亚   芹