辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1688号上诉人（原审被告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：娄耀墀，男，1970年6月9日出生，汉族，住辽大连市西岗区。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鲍淑玲，女，1970年1月19日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。原审被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理。上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场公司（以下简称大商公司）因与被上诉人娄耀墀、鲍淑玲，原审被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人大商公司的委托诉讼代理人李权、崔亦崇，被上诉人娄耀墀、鲍淑玲的共同委托诉讼代理人行永伟，原审被告大商人民路分公司负责人李振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1.撤销鞍山市铁西区人民法院（2019)辽0303民初2625号民事判决第一项，改判上诉人支付被上诉人租金为29,585.17元（自欠付租金之日即2017年11月15日至2018年12月29日止）和违约金为13,180.80元(按6个月租金标准计算）。2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审认定2019年3月5日合同解除，事实认定错误。案涉《房屋租赁合同》履行近10年来一直按照约定支付租金，从未有拖欠租金等违约行为。多年来，由于受整体经济大环境的影响，大商人民路超市持续亏损无力继续经营，致使商场停止营业，合同目的已无法实现。上诉人于2018年12月29日依据《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定向被上诉人送达《解除合同通知书》告知被上诉人解除租赁合同。合同解除权是形成权，自解除通知到达相对人时生效。若相对人有异议的，应当依据《合同法》第96条规定请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但被上诉人在一审中没有要求法院确认解除合同通知书无效，而是要求法院判令支付剩余租期的全部租金，即合同解除后的违约赔偿金。可见，被上诉人对解除合同通知书没有异议，仅对上诉人应如何承担违约责任存在争议。因此，案涉租赁合同解除时间为2018年12月29日，不是2019年3月5日。上诉人欠付被上诉人的租金数额应自欠付租金之日起计算至2018年12月29日止。2.一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法。案涉《房屋租赁合同》没有约定违约金赔偿条款，应当以实际损失作为计算违约赔偿的基础。2018年12月29日发出的解除合同通知书，要求被上诉人办理交接手续接收房屋。但被上诉人拒绝接收商铺，造成商铺空置期长达一年多致使损失扩大。依照《合同法》第119条规定，被上诉人作为出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而且，《房屋租赁合同》第7条约定“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。故上诉人不应承担房屋空置及交接期间的赔偿责任。一审法院在被上诉人没有举证证明存在实际经济损失的情况下，按照4年的租金总额作为违约金明显超高。违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例。被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金。一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序。娄耀墀、鲍淑玲辩称：服从一审判决。大商人民路分公司述称：同上诉人意见一致。娄耀墀、鲍淑玲向一审法院起诉请求：一、依法判令原告与二被告解除租赁合同，判令二被告连带给付原告违约金、损害赔偿金共312,993.60元；二、判令二被告连带给付拖欠原告租金19,771.20元；三、判令二被告返还原告商铺并恢复原状，给付恢复原状费5000元；四、判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月15日，原告娄耀墀(出租方、甲方)与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司(承租方、乙方)签订租赁合同一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的二层184号铺(产籍号：2-47-444-184，建筑面积34.67平方米)，租金第1个五年为130元/平.季，第2个五年为138元/平·季，第3个五年为146元/平·季，第4个五年为154元/平·季。同日，原告鲍淑玲(出租方、甲方)也与大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司(承租方、乙方)签订格式与娄耀墀格式相同的租赁合同一份，合同约定：商铺位置为位于鞍山市铁西区人民路207号大商·尚城生活的二层182号铺(产籍号：2-47-444-182，建筑面积7.14平方米)，租金第1个五年为240元/平·季，第2个五年为255元/平·季，第3个五年为270元/平·季，第4个五年为285元/平.季。该两份合同第二条约定：商铺开始计租日为2009年11月15日，租赁期限20年。合同第九条违约责任的第2款约定：在租赁期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。第3款约定：在租赁期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可以提前终止合同。合同签订后，原告将商铺交付给被告大商公司，作为被告大商人民路分公司开办大商尚城生活商场(鞍山人民路超市)的部分场地，被告租金已付清至2017年11月14日。2018年10月8日，被告大商人民路分公司因商场经营持续亏损，发布商场停业公告，定于2018年10月19日起停止营业。2018年12月29日，二原告收到被告大商人民路分公司通过EMS方式邮寄的《解除合同通知书》。现大商尚城生活商场(鞍山人民路超市)已经闭店停止经营。2017年12月8日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司。2018年3月29日，大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司名称变更为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司。被告大商人民路分公司系被告大商公司下属分公司。一审法院认为：原告娄耀墀、鲍淑玲分别与被告大商公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。作为合同双方当事人均应依照合同约定履行各自的权利和义务。合同签订后，被告大商人民路分公司在租赁、使用商铺经营大商尚城生活商场(鞍山人民路超市)，因经营持续亏损对商场停止营业，并通知原告解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”被告新玛特鞍山人民路分公司经被告新玛特公司的认可，通过张贴通知、邮寄送达解除合同通知书、闭店停止营业等行为，已经明确地表明不能履行包括支付租金在内的租赁合同义务，已经具备当事人可以解除合同的法定情形；另据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现被告大商公司因自身经营问题而导致提前解除合同，原告有权要求其赔偿租金损失。对于解除合同的时间，被告认为应当以《解除合同通知书》送达之日开始计算，该院认为，被告不具有合法的单方解除权，应以该院第一次庭审辩论结束之日作为双方合同解除之日为宜，因涉及被告的租赁合同纠纷在该院涉及数起案件，故以该院第一件案件的第一次庭审辩论结束之日，即2019年3月5日作为双方合同解除之日。对于原告主张被告大商公司赔偿损失312,993.60元和给付租金19,771.20元一节。欠付租金应当以合同解除之日进行结算。在合同解除之日前租金应从2017年11月15日给付至2019年3月5日，租金为34,567元(138×34.67÷3×16-138×34.67÷3×9÷30+255×7.14÷3×16-255×7.14÷3×9÷30=34,567元)；对于合同解除之日后的应为因解除合同的损失赔偿费用。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，解除合同后的租金应按照原告的损失赔偿额予以确定，该数额应综合考虑租赁合同第九条的约定、原告购买租赁房屋所支付的房屋价款、租赁房屋已获得的收益、被告单方解除合同的主客观原因，以及原告在解除合同之后再行租赁获得收益等诸多因素，因此该院认为该损失赔偿额应以第二个五年租金为基数，按照四年的租金计算为宜，即为105,682.56元，(138×34.67×4×4+255×7.14×4×4=105,682.56元)，综上，被告应给付原告租金及赔偿费用共计140,249.56元(34,567元+105,682.56元=140,249.56元)。关于原告诉请两被告承担恢复原状5000元一节，该费用均属于因被告提前解除合同所造成的原告损失，均已涵盖在前述款项之中，故对于原告的该项诉求，该院不予以支持。关于原告诉请被告大商人民路分公司承担给付租金责任一节，因其是被告大商公司下属分公司，不具备独立法人资格，其所应当承担的相应民事责任应由被告大商公司承担，故对于原告的此项诉求，该院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司于该判决发生法律效力之日起10日内给付原告娄耀墀和原告鲍淑玲租金及赔偿损失费用共计140,249.56元；二、驳回原告娄耀墀、鲍淑玲的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6366元(原告已预交)，由被告大商公司承担2643.34元，原告娄耀墀、鲍淑玲承担3722.66元，被告大商公司在给付上述判决款项时，加付2643.34元给原告。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护。本案中，上诉人大商公司与被上诉人娄耀墀、鲍淑玲签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于由原审被告大商人民路分公司经营的案涉商场于2018年10月19日起停止营业，大商人民路分公司已经撤离商场，且通过邮寄方式向被上诉人发出了解除合同通知书，本案所涉租赁合同目的已经无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除案涉的房屋租赁合同正确。由于大商公司及其大商人民路分公司拖欠被上诉人租金以及单方提前解除租赁合同，已经构成根本违约，故原审判决其向被上诉人支付尚欠租金及按四年房屋租金标准承担违约金亦无不当，本院对原审判决予以维持。关于上诉人大商公司提出的案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审认定2019年3月5日合同解除，事实认定错误一节，因大商公司及其大商人民路分公司在房屋租赁合同租赁期限尚未届满，在没有与被上诉人协商一致的情况下，单方擅自提出解除租赁合同，已经构成根本违约，其虽于2018年12月29日向被上诉人邮寄了解除合同通知书，但其作为违约方并不具备单方解除合同的权利，故大商公司主张2018年12月29日应为租赁合同的解除时间，没有事实和法律依据。原审法院考虑该案涉及商户众多，并多次进行诉讼，因此将该院所有案件最早一次庭审辩论结束时间，即2019年3月5日，认定为合同解除时间，被上诉人对此时间认定亦予以认可。因此，本案的合同解除时间应确认为2019年3月5日，而非2018年12月29日。本院对上诉人的此节主张不予支持。关于上诉人提出一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序一节，因上诉人与被上诉人在房屋租赁合同第九条违约责任第3项中明确约定：在租期内，乙方（上诉人）可以提前六个月书面通知甲方（被上诉人），但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。该条款即为上诉人提前解除合同应承担违约责任的约定。按此约定，上诉人提前解除租赁合同，应承担的违约责任是赔偿上诉人剩余10余年租期的全部租金，被上诉人亦提出了此项诉讼请求。一审法院综合考虑被上诉人的实际购房支出、出租后的收益情况，以及上诉人经营状况等因素，已经依法对违约金数额进行了调整，酌情认定上诉人应当支付的违约金标准为涉案房屋的四年租金，该违约金标准并无不当。上诉人认为该违约金明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序，该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，大商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2237.09元，由上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 王 娟审判员 徐云龙审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年六月二十四日法官助理闫亚法官助理王盛楠书记员薄李娜