湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终741号上诉人（原审原告）：祝明仁，男，1970年4月12日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区茈湖口镇新港村。委托诉讼代理人：王学文，益阳市赫山区光明法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李林剑，湖南理定明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南亚都房地产开发有限公司，住所地湖南省沅江市琼湖办事处新和社区新源北路223号。法定代表人：周建可，系公司经理。委托诉讼代理人：赵迪夫，沅江市共创法律服务所法律工作者。上诉人祝明仁因与被上诉人湖南亚都房地产开发有限公司（以下简称亚都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。祝明仁上诉请求：撤销（2019）湘0981民初1357号民事判决第二项的利息部分，改判亚都公司赔偿祝明仁前段利息损失24.4万元，后段利息自2019年5月21日起以20万元为基数，按月利率2%计算至实际还清之日止。事实与理由：1.2014年5月21日祝明仁所支付的20万元购房款，根据亚都公司2014年5月22日出具的承诺书已经转化为项目承包款，2014年12月8日亚都公司又出具补充承诺，承诺该笔款项按照月利率2%的标准计算利息。补充承诺系周建可向曾文、祝明仁同时出具，系双方真实意思表示，合法有效，一审对于2014年12月8日补充承诺中关于利息的约定应予采信。2.补充承诺约定保证金与购房款均从交款之日起按月利率2%计算利息，一审应按上述利率约定标准计算利息。亚都公司答辩称：1.亚都公司与祝明仁签订的《商品房屋认购协议书》合法有效，双方同意解除合同，亚都公司同意返还购房款。本案系房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷，祝明仁给付亚都公司的款项系购房款，《商品房屋认购协议书》对利息没有约定。2.承诺书与补充承诺与祝明仁无关，是亚都公司向案外人曾文出具，即使有关，祝明仁也没有实际缴纳保证金。祝明仁要求按月利率2%计算购房款利息无事实与法律依据。请求二审驳回上诉。维持原判。祝明仁向一审法院起诉请求：1.解除《商品房屋认购协议书》；2.判令亚都公司退还祝明仁购房款20万元及利息（以本金20万元为基数，按月利率2%，自2014年5月20日起计算至付清之日止，暂计算至2019年5月20日为24.4万元）。一审法院查明，祝明仁与亚都公司于2014年5月20日签订了两份《商品房屋认购协议书》，约定祝明仁认购由亚都公司开发建设的位于沅江市琼湖办事处新和社区陈家咀安置房A片（亚都·丽水花园）的5栋1001房（2480元/平米）和5栋1102房（2600元/平米），面积均为133.6平方米，同时约定双方不得以市场价变化而改变该价格，在签订合同时先付10万元，余款待开盘时一次性以首付付款方式或一次性付款方式付清；亚都公司取得房屋预售许可证后，与祝明仁另行签订《商品房屋买卖合同》。签订合同后，祝明仁于2014年5月21日缴纳了两套房屋的预付款20万元。后祝明仁发现亚都公司于2018年12月29日取得了一份预售许可证，认为亚都公司已取得涉案房产的商品房预售许可，要求亚都公司与祝明仁就涉案房产签订《商品房买卖合同》，亚都公司告知涉案房产尚未办理预售许可，且即便将来签署正式商品房买卖合同，房屋价格也要按市场价格而非原认购协议约定价格执行，双方由此产生纠纷。亚都公司在庭审中同意解除合同，退还20万元，并自购房之日起按年利率6%支付利息至实际付清之日止。一审法院认为，祝明仁与亚都公司之间签订的商品房认购协议，其目的是为保证合同一方主体能够在可预期的时间内以固定的单价，自另一方主体处取得预定房产所订立。该合同保障的虽是一种远期签约机会，但同样符合合同法要约承诺的性质要求，应认定对各方当事人产生合同法意义上的约束力。该认购协议内容出于当事人真实意思表示，亦未违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有约束力。亚都公司抗辩所称该协议仅为订购意向性协议，不具有合同效力的意见，不予采纳。依法成立的合同，当事人应全面履行。亚都公司在履行过程中，违反协议承诺，以自己的行为明确表示将不按协议约定的价格条款执行，属于对合同约定的单方违反，已构成根本性违约，祝明仁据此提出解除合同的请求，符合合同法关于合同解除的规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故亚都公司应当退还祝明仁房屋预付款20万元并承担预付款的利息损失。因合同中对利息没有约定，祝明仁提供的证据亦不能证实其与亚都公司另行约定了利息为月利率2%，故对祝明仁要求自按照交款之日起按月利率2%进行计算的诉讼请求，不予支持。亚都公司主张利息自购房之日起（即2014年5月20日）按年利率6%计算至实际付清之日止，系亚都公司真实表示，不违反法律的规定，予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、解除祝明仁与湖南亚都房地产开发有限公司于2014年5月20日签订的两份《商品房屋认购协议书》，该协议终止履行；二、限湖南亚都房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内退还祝明仁房屋预付款20万元，并赔偿利息损失（利息自2014年5月20日起以20万元为基数，按年利率6%计算至实际还清之日止）。案件受理费7960元，财产保全申请费2770元，合计9120元，由湖南亚都房地产开发有限公司承担7040元，祝明仁承担920元。二审中，祝明仁提供了以下证据：证据1、祝明仁的委托诉讼代理人对曾文所做的调查笔录，证明目的：补充承诺中的40万元包含了祝明仁20万元购房款；承诺书中的40万元包含了祝明仁20万元购房款。证据2、（2019）湘09民终2197号民事判决书。证明目的：与祝明仁情况一致的案外人曾文，起诉亚都公司要求按月利率2%计算利息，得到法院的支持；曾文与亚都公司资金往来金额共计30万元，包括2014年1月15日签订《商品房屋认购协议书》所支付的10万元购房款，该购房款对应的是补充承诺中第三点。另外20万元系曾文于2014年5月20日与亚都公司签订《商品房屋认购协议书》，5月21日缴纳的购房款，对应的是补充承诺中约定的工程保证金40万元中的20万元；祝明仁亦是于2014年5月20日与亚都公司签订的《商品房屋认购协议书》，5月21日缴纳20万元购房款；案外人曾文与亚都公司除30万元购房资金外，并无其他资金往来。亚都公司没有提供证据。经祝明仁申请，法庭准许，曾文出庭证实：1.承诺书中所涉40万元保证金，来源于曾文的购房款20万元，祝明仁的购房款20万元，曾文与祝明仁一起承包了丽水花园3、5栋铝合金、楼梯扶手等项目，曾文作为代表与亚都公司签订了承诺书，故承诺书只写明了曾文一人。但周建可知晓40万元保证金中包含了祝明仁的20万元，在补充承诺中写明保证金40万元系曾文、祝明仁投资。2.周建可当时承诺曾文与祝明仁，在不要房子及无工程项目的情况下，可以从原始日期开始，按月利率2﹪支付利息。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。针对祝明仁提供的证据及曾文的证人证言，亚都公司质证认为：证据1及证人证言，调查笔录不符合证据的形式要件，证人曾文当庭的证言不真实，自相矛盾，不能达到祝明仁的证明目的。证据2，真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，不能达到祝明仁的证明目的。对曾文的证人证言，祝明仁认为：证人存在记忆模糊正常，恰恰能说明证人证言属实，证人证言能证实2014年5月22日承诺书的40万元包括本案所涉的20万元。本院认证如下：对于祝明仁提供的证据及曾文的证人证言，在本院认为部分予以综合认证。一审查明的事实，二审予以确认。二审另查明，2014年5月22日承诺书内容：承诺书承诺曾文在亚都·丽水花园所购房屋定金40万元作为丽水花园3、5栋铝合金、楼梯扶手等项目的保证金，等小区项目招标后签订正式合同，房屋主体完工后，交由曾文作铝合金、楼梯扶手项目施工。该承诺书尾部周建可签名及加盖了亚都公司公章。2014年12月8日，补充承诺内容：曾文、祝明仁投资于亚都房地产公司的3栋和5栋的铝合金门窗工程保证金肆拾万元整，因工程启动延期作如下补充承诺：第一、如工程启动后曾文等同意继续承担工程，按交款之日起6个月后计算超期利息，按月息2﹪计算。第二、如曾文等不同意承担工程项目，按交款之日起计算利息，按月息2﹪计算。2015年3月31日前先付20万元，再过2个月再付20万元加利息结清。第三、元月15日购房合同的承诺同以上第一、第二款执行。周建可作为承诺人在落款处签名。（2019）湘09民终2197号民事生效判决查明：曾文与亚都公司于2014年1月12日、2014年5月20日分别签订三份《商品房屋认购协议书》，并分别于2014年1月15日、2014年5月21日缴纳了三套房屋的预付款10万元，合计30万元；2014年5月22日，曾文与亚都公司协商由曾文承担丽水花园3、5栋铝合金楼梯扶手项目，并由亚都公司出具承诺书（内容如上所述）。2014年12月8日，亚都公司出具了补充承诺（内容如上所述）。该判决判决亚都公司收取曾文的30万元预付款，按月利率2﹪支付利息。本院认为，亚都公司与祝明仁签订的《商品房屋认购协议书》合法有效。亚都公司在履行过程中，违反约定，以自己的行为明确表示将不按协议约定的价格条款执行，属于对合同约定的单方违反，已构成根本性违约，一审判决解除《商品房屋认购协议书》正确，二审予以维持；祝明仁在一审提供的《商品房屋认购协议书》、收据、承诺书、补充承诺能与曾文的证人证言及（2019）湘09民终2197号民事生效判决查明的事实互相印证，祝明仁提供的证据能形成证据链，证明承诺书及补充承诺中所涉及的40万元包括祝明仁所交的购房款20万元。补充承诺中约定如不承揽工程项目，则自交款之日起按月利率2﹪计算利息，系当事人对于原协议履行过程中可能出现行为如何处理的事后补充约定，为当事人的真实意思表示，应认定为有效。对于合同解除后损失赔偿问题，可适用该条款的约定。故对祝明仁要求按月利率2﹪计算利息的上诉请求，予以支持。利息损失从交款之日即2014年5月21日开始计算至付清之日。综上，一审认定事实不清，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1357号民事判决第一项；二、撤销湖南省沅江市人民法院（2019）湘0981民初1357号民事判决第二项；三、湖南亚都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还祝明仁房屋预付款20万元，并赔偿利息损失（自2014年5月21日起以20万元为基数，按年利率24%计算至还清之日止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费7960元，财产保全申请费2770元，合计10730元，由湖南亚都房地产开发有限公司承担；二审案件受理费960元，由湖南亚都房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  曾艳红审判员  周佑明审判员  彭 青二〇二〇年六月十九日书记员  王思雷