广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10797号上诉人（原审原告）：胡银彩，女，1971年6月25日出生，汉族，身份证住址：广州市白云区。委托诉讼代理人：张璇芬，广东国灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆军辉，广东国灿律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市罡华投资有限公司，住所地：广州市白云区远景路39号114号商铺。法定代表人：郑蕾，职务：董事长。委托诉讼代理人：欧阳强，广东金羊律师事务所律师。上诉人胡银彩、广州市罡华投资有限公司（下简称罡华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡银彩上诉请求判令：1.改判原审判决第一项内容改判为：罡华公司赔偿胡银彩逾期交楼损失赔偿金454272元(依据广州德高价格评估有限公司出具的2017年8月28日起至2019年8月27日期间涉案商铺租金鉴定报告结果)；2.由罡华公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：2000年7月11日，胡银彩与广州市白云房地产开发总公司(下简称白云公司）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定胡银彩向白云公司购买位于广花路东侧，新市镇远景村西南侧的美景苑A幢首层1号商铺，建筑面积59.7379平方米，购房总价902906元，白云公司应在2001年4月30日前交付商铺。合同签订后，胡银彩按约定向白云公司支付超过95％的合同价款即874814元，约定余下5％的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清，但白云公司一直未按照约定交付商铺。直至2007年12月，罡华公司经广东省茂名市茂港区人民法院裁定［案号为(2007)茂港法指执字第23-3号民事裁定书］取得美景苑项目，替代白云公司成为美景苑的新开发商。作为美景苑开发商，罡华公司概括承受《商品房预售合同》的全部权利义务，应依约向胡银彩交付商铺，但罡华公司未经胡银彩同意，违反《商品房预售合同》的约定擅自变更商铺规划设计，将涉案商铺与邻近商铺的间隔墙体拆除后变更了涉案商铺的格局，胡银彩通过信访、诉讼等救济途径，经相关部门的建议、调解，多次主动提交调解方案，罡华公司一直消极对待。原审法院已经查明罡华公司至今未能按照合同约定将涉案商铺交付给胡银彩，造成胡银彩逾期收铺损失的事实，且认定罡华公司应承担逾期交楼的违约责任，却依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，认为罡华公司的违约责任不宜超过涉案商铺的总售价即902906元，仅判决支持罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失赔偿金330485.1元(902906元-572420.9元)，属于适用法律错误。首先，损失赔偿的属性是补偿，赔偿损失的范围可由法律直接规定或由当事人约定，在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的情况下，应按照完全赔偿原则，赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失，间接损失即失去可以预期获得的利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款限制了预见性赔偿范围的随意扩大，但胡银彩的请求并不属于随意扩大的范围。胡银彩于2000年购买涉案商铺，约定于2001年交付，却因合同相对方的持续违约行为，一直无法获得商铺的所有权和使用权。租金属于合同履行后胡银彩可以预见获得的利益，胡银彩依照有资质的评估机构出具的租金鉴定结果主张2017年8月28日2019年8月27日期间的逾期交楼损失于法有据。其次，胡银彩购买商铺后，长达20年左右追究逾期交楼的违约责任和损失赔偿，至今仍无法得以有效的解决，逾期交楼损失因持续产生看似一个整体损失，但因持续的行为并未停止，胡银彩只能基于时间阶段性进行诉讼主张赔偿，每一个时间段的损失赔偿诉讼请求是分案处理，各自独立的。在认定罡华公司承担2017年8月28日至2019年8月27日期间逾期交楼损失的赔偿责任前提下，参照之前的判决以租金标准进行赔偿的方式是合理合法的，但原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，导致相同的案件事实却得到不同的判决结果，对胡银彩不公。最后，罡华公司实际上可将涉案商铺改回合同约定的间隔进行交付，或者按照现有的间隔进行交付并依照不同格局的评估价格进行差价补偿等完成履行。胡银彩一直希望纠纷可以得以有效解决，并不希望通过阶段性的诉讼方式追究罡华公司的持续性违约行为造成的损失赔偿责任。如果仅以2000年的商铺售价作为胡银彩主张逾期交楼损失的赔偿数额的上限标准，无异于剥夺了胡银彩关于2019年8月27日后罡华公司逾期交楼造成损失的救济权利。罡华公司对胡银彩的上诉请求答辩称：不同意胡银彩的上诉请求。本案规划验收问题不是罡华公司的责任。所谓的逾期交楼，也是因胡银彩故意投诉导致规划行政部门怠于履行其职责所致。本案的违约问题历时20年，亦为胡银彩故意以各种理由推托致涉案商铺一直留置等待其验收造成。因此，原审判决罡华公司承担违约金是错误的。罡华公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判驳回胡银彩的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼受理费、评估费由胡银彩承担。事实与理由如下：一、关于本案商铺的规划验收问题，归根到底不是罡华公司的责任。其一，关于商铺的规划间隔问题。在法院裁定将涉案项目过户给罡华公司之前，广州市城市规划部门于2006年10月31日就以穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》作出调整，将A、B幢首、二层商铺缩小，划出面积作为增加消防通道、电梯间等公共设备设施使用，规划的改变造成原白云公司出售的全部商铺均随之改变缩窄，故涉案商铺门面间隔的缩窄并不以罡华公司的意思而改变。罡华公司对于胡银彩原购买商铺门面间隔的改变没有主观过错。其二，关于涉案商铺的规划验收问题。需要强调的是，涉案A、B两幢建筑完全是按规划行政部门审核标准和规划建筑图纸建设，除胡银彩购买商铺外，其他商铺和住宅早已通过规划验收和综合验收并交付使用。规划部门在2012年7月31日的白云信[2012]44号《关于信访事项的复函》中，以及广州市越秀区人民法院、广州市中级人民法院在行政诉讼裁判中，均作出了穗[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》合法有效的认定。由此表明，罡华公司按规划部门规划建设是合法的，不存在罡华公司造成胡银彩商铺不能规划验收的事实。其三，涉案商铺所谓的不能“规划验收”问题，完全是因胡银彩无理信访投诉导致规划部门作出折衷处理方式所致。2013年5月28日，规划部门向胡银彩作出《关于信访事项的复函》，明确是胡银彩向规划部门表达“不同意已购的1#商铺纳入本次规划验收”，规划部门才迁就胡银彩，将“l#商铺剥离出来”，单独不作规划验收。规划部门如此折衷处理，并不符合《中华人民共和国城乡规划法》、《广州市城市规划条例》和《广州市城乡规划程序规定》的原则规定。况且，罡华公司交付胡银彩的商铺是否符合原《商品房预售合同》约定，根本不应是规划行政管理部门应该插手的行政行为。规划部门以将“l#商铺剥离出来”，并要求罡华公司与胡银彩“取得一致意见”，才进行规划验收，显然有违法律法规的规定。如此折衷处理方式，不仅有以行政干涉民事纠纷之嫌，而且助长胡银彩历时十多年的缠讼；二、关于涉案商铺所谓“逾期交楼”的问题。其一，涉案商铺于2012年11月就已符合规划验收条件。如前述，是因胡银彩阻挠、拒绝规划行政管理部门依法规划验收，并在规划行政管理部门签署不同意对其商铺进行规划验收的具结，规划行政管理部门才将“1#商铺剥离出来”，单独不作规划验收。其二，规划部门答复胡银彩的[2012]44号信访复函及[2012]213号复查函，均明确要求罡华公司与胡银彩协商“取得一致意见”后进行规划验收。罡华公司根据规划部门意见，多次主动与胡银彩协商，并且在之前的几次诉讼庭审中提出解决问题的补偿方案，然而胡银彩屡屡拒绝。其三，胡银彩已经第四次以“逾期交楼”为由，提起商品房买卖合同诉讼。胡银彩明知涉案商铺已具备规划验收条件，仍利用规划行政管理部门的折衷意见，拒绝与罡华公司协商、拒绝罡华公司提出的补偿方案，一而再再而三地提出“逾期交楼”诉讼，其行为无疑已构成恶意缠讼。其四，需要强调的是，本案商铺自2012年11月至今一直空置，罡华公司从规划变更起至今，从未从中获得任何利益，反而是胡银彩以信访要挟，利用规划行政管理部门的协商规划验收的折衷处理方式，拒绝协商从而攫取不当利益；三、关于“违约”问题。自胡银彩于2012年11月在规划行政管理部门面前作出拒绝规划验收并签署具结时起，其拒绝规划验收的行为就已经明示，罡华公司不存在逾期交楼问题。规划部门作出的折衷解决办法是要求罡华公司与胡银彩协商“取得一致意见”。既然是协商，即是双务行为，之前几次诉讼中罡华公司在法庭多次提出过解决方案，但胡银彩拒绝，故不能将责任单独归于罡华公司。胡银彩对罡华公司的上诉请求答辩称：关于涉案商铺的交付问题，在本案原审及之前的案件中均已查清，行政规划部门对于涉案商铺的间隔变更是持开放的态度，并表示将按双方协商一致的结果或者法院判决结果进行处理。涉案商铺当时获得规划许可之后，因现状格局相较合同约定对胡银彩明显不利，胡银彩在公示期内提出了异议，要求按照合同约定的间隔进行交付。在后续的调解过程中胡银彩也多次提出了方案，一个是按照现状进行交付并进行相应的补偿，另一个是按照合同约定的间隔进行恢复并交付，但罡华公司一直未予积极配合处理，导致罡华公司的违约行为一直持续长达20年，进而导致胡银彩产生逾期交楼损失。胡银彩于2019年8月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失赔偿金454272元（按《商品房预售合同》约定商铺建筑面积59.7379平方米，自2017年8月28日起至2019年8月27日止共计24个月，以房地产评估机构评定的租金标准计算为准）；2.本案的诉讼费用由罡华公司承担。原审法院经审理查明：2000年7月11日，胡银彩（买方，乙方）与白云公司签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定：乙方向甲方预购位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（下简称涉案商铺），建筑面积59.7379平方米，售价总金额为902906元；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，即855761元，余下5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；甲方须于2001年4月30日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必需的综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同规定期限将该商品交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第十条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算，逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第2种约定，追究甲方的违约责任：……甲方按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金，合同继续履行；预售商品房开发建设过程中，甲方对原设计方案经规划部门同意作重大调整时，必须在设计方案批准后15天内提出退房要求或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房时，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按同期国家公布的银行贷款利率计付利息给乙方等等。罡华公司确认胡银彩已支付购房款874814元。2001年，白云公司向美景苑业主发出《美景苑延期交楼通知书》和《延迟交楼情况说明》，上述通知主要内容为：由于受到图纸变更、基础施工难度大等诸多因素的影响，确定A、B幢交楼时间延迟到2001年6月30日。上述情况说明主要内容为：由我司与广州意海房地产开发有限公司（投资商）合作开发的“美景苑”项目，全部被清远市中级人民法院查封，鉴于上述情况，我司正在积极向广东省高级人民法院申请解封，同时想方设法筹集该项目的建设资金，以便尽快复工，完成该住宅楼交付给业主使用。至于由此引起的迟交楼赔偿问题，我司根据实际情况在交楼后作出统一安排。2006年10月31日，广州市城市规划局向白云公司发出穗规函[2006]7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》，同意经该局批准报建的涉案商铺所在“美景苑”项目2幢地上9层、地下1层商住楼（自编号A、B幢）的报建图作如下调整：（一）连通A、B地下室，取消B幢汽车入口。（二）A幢首、二层增加3部电梯，B幢首、二层增加2电梯……。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将白云公司名下的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西侧“美景苑”土地及上盖过户到广州市罡华投资有限公司名下。2009年8月17日，广州市城市规划局作出穗规函[2009]6623号《关于部分撤销穗规验证[2009]1027号的决定》，以“美景苑”项目规划验收存在程序上的瑕疵为由，依法作出撤销该局核发的穗规验证[2009]1027号《建设工程规划验收合格证》的首、二层规划验收（建筑面积共8138平方米），并随文撤销首、二层规划验收竣工图。包括胡银彩在内的多名“美景苑”商铺业主对规划作出调整的问题曾多次向相关部门信访或提起行政复议。2012年7月31日，广州市规划局白云分局作出穗规白云信[2012]44号《关于信访事项的复函》，告知关于穗规函[2006]7851号文及其附图的合法性问题。多名美景苑商铺业主曾向市政府提出过行政复议，市政府维持了该文及附图，后多名业主向广州市越秀区人民法院提起行政诉讼，要求撤销该文及其附图，广州市越秀区人民法院驳回了业主的诉讼请求，后又经广州市中级人民法院维持了原判，故上述穗规函[2006]7851号文及其附图仍然合法有效。2013年5月16日，广州市规划局向罡华公司核发商住楼（自编美景苑A栋）首、二层《建设工程规划验收合格证》。同时备注中说明，首层（5）-（7）/（E）—（2/G）轴、（13）—（15）/（B）—（J）轴开间因建设单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认。建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。2013年5月28日，广州市规划局白云分局向胡银彩作出《关于信访事项的复函》，函复主要内容为：一、关于你要求所购买的美景苑A栋首层1#商铺按照销售合同恢复间隔的诉求，我分局曾以穗规白云信[2012]44号文进行答复，后你对我分局的答复意见不服向市规划局申请复查，市规划局以穗规信[2012]213号文出具了复查意见，维持我分局的答复意见。二、关于美景苑A栋首、二层的规划验收问题。罡华公司于2012年11月向我分局申请办理美景苑A栋首二层的规划验收手续，我分局要求其进行批示公示，公示期间我分局收到你的反对意见，考虑到你就商铺朝向及间隔问题已向白云法院起诉罡华公司，且你也向我分局表达了不同意已购的1#商铺纳入本次规划验收的意见，从保护你的合法权益及不影响其他商铺业主收铺的角度出发，我分局在将你购买的1#商铺剥离出来，且为了防止开发商验收后不再配合，并同时暂扣了罡华公司名下的同等面积的商铺（与你购买的1#商铺相邻）的前提下，依法依规依程序对美景苑A栋首、二层的商铺进行规划验收（穗规验证[2013]366号），将来我分局将按照法院最终的裁定办理你的商铺规划验收手续。广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对罡华公司作出的穗规白云信（2014）35号函，函复主要内容为：“穗规验证（2013）366号《建设工程规划验收合格证》对首层（5）-（7）/（E）—（2/G）轴、（13）—（15）/（B）—（J）轴开间因你单位与已销售业主对其内部间隔及尺寸存在争议，对上述开间竣工图暂不予以确认，建议国土房管部门待利益双方取得一致意见并经我局审查同意后方可办理上述开间的产权确认。为能尽完善上述开间的相关规划及产权确认手续，维护各方合法权益，请你单位积极主动与竣工图暂未予以确认的商铺业主进行友好沟通、协商，在争议问题上达成一致意见，化解纠纷。届时，我分局将再依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见”。广州市规划局白云区分局于2014年9月26日对胡银彩作出穗规白云信（2014）36号函，函复内容主要为：“关于要求按销售合同恢复商铺间隔的问题。我分局已于2014年9月26日以穗规白云信（2014）35号发函给罡华公司，请其积极主动与你进行友好协商，努力争取达成一致意见。届时，我分局将在依法依规的前提下予以加快办理，出具相关审查意见”。罡华公司于2016年1月14日向胡银彩寄送《通知书》，通知记载：贵方通过穗房预合字××号《商铺房预售合同》所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层1号商铺属于美景苑A栋的首层范围，依据广州市城市规划局发出的穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》文件，我司此前向行政机关申报的美景苑A栋首层的整体规划方案具备合法性。我司愿意在前述合法规划方案的基础上，与贵方真诚协商贵方所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层1号商铺的具体规划验收手续办理方案。希望贵方配合我司的工作，并尽快与我司取得联系，协商相关手续的办理事宜，彻底解决双方之间的纷争。罡华公司于2017年3月3日向胡银彩寄送《关于要求配合办理规划验收手续的通知》，表示：贵方通过穗房预合字××号《商铺房预售合同》所预购的广州市白云区远景路美景苑A栋首层l号商铺属于美景苑A栋的首层范围，依据广州市城市规划局发出的穗规函【2006】7851号《关于申请调整建设工程规划许可证的复函》文件，我司此前向行政机关申报的美景苑A栋首层的整体规划方案具备合法性，同时美景苑A栋首层的其他商铺均已获得规划验收合格批复。此前，我司已多次书面通知贵方，希望贵方协助我司办理有关的规划验收手续，促使相应的规划验收方案获得合格批复，但是贵方一直未能配合我司办理有关的规划验收手续，导致广州市白云区远景路美景苑A栋首层l号商铺的规划验收一直未能被规划部门审批通过。有鉴于此，现我司特此函告贵方，希望贵方配合我司办理美景苑A栋贵方预购房屋的有关规划验收手续，彻底解决关于预购房屋的全部纷争。原审另查明，胡银彩于2012年10月23日以罡华公司为罡华公司诉至原审法院，该案案号为（2012）穗云法民四初字第1740号，胡银彩的诉讼请求为：1.罡华公司立即按照“穗房预合字××号商品房预售合同”约定交付美景苑A栋首层1号商铺给胡银彩；2.罡华公司承担逾期交楼的违约责任，支付违约利息767054元，并赔偿胡银彩的经济损失1636876元（从2001年5月1日暂计至2012年9月30日，实际应计至交付商铺之日止）；以上金额合计2403930元。原审法院于2013年2月18日作出（2012）穗云法民四初字第1740号民事判决书，判决一、本判决生效之日起十五日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付逾期交楼违约利息（以874814元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.2倍从2001年5月1日计至2012年10月23日止）；二、驳回胡银彩的其他诉讼请求。2013年9月6日，广州市中级人民法院以(2013)穗中法民五终字第1969号民事判决书，判决：一、维持广州市白云区人民法院(2012)穗云法民四初字第1740号民事判决第二项。二、变更广州市白云区人民法院(2012)穗云法民四初字第1740号民事判决第一项为：本判决送达之日起十五日内，罡华公司向胡银彩支付逾期交楼违约金17496.28元。该判决已经生效。此后，胡银彩又于2014年5月4日以罡华公司为罡华公司诉至原审法院，该案案号为（2014）穗云法民四初字第508号，胡银彩的诉讼请求为：1.罡华公司立即停止违法使用美景苑A栋首层1号商铺，按穗房预合字××号《商品房预售合同》恢复间隔并重新办理规划许可及规划验收手续；2.罡华公司向胡银彩支付占用商铺赔偿金93191.12元（从2013年6月20日暂计至2014年6月30日，实际应计至罡华公司停止使用涉案商铺并恢复商铺间隔之日），向胡银彩支付变更设计违约金174962.8元；3.罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失赔偿金715000元（从2001年5月1日起暂计至2013年6月19日，实际应计至罡华公司交付商铺之日，并扣除原审判决违约金及占用商铺损害赔偿金）以及罡华公司承担本案全部诉讼费。原审法院于2015年1月4日作出（2014）穗云法民四初字第508号民事判决书，判决：驳回原告胡银彩的全部诉讼请求。2016年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决书，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第508号民事判决；二、罡华公司于本判决发生法律效力之日起十日内向胡银彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金（从2012年10月24日起计至本判决发生法律效力之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付）；三、驳回胡银彩的其他诉讼请求。罡华公司就上述判决向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2016年12月30日作出（2015）粤高法民一申字第1723号民事裁定，裁定：驳回罡华公司的再审申请。（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决书于2015年8月27日发生法律效力。2017年8月22日，胡银彩再次以罡华公司为罡华公司诉至原审法院，该案案号为（2017）粤0111民初11333号，胡银彩的诉讼请求为：1.罡华公司按穗房预合字××号《商品房预售合同》约定的商铺间隔向我交付涉案商铺；2.罡华公司向我支付逾期交楼损失赔偿金501798.36元（暂按《商品房预售合同》约定商铺建筑面积59.7379平方米，350元／平方米，月租金59.7379平方×350元／平方米=20908.265元／月，从2015年8月28日计至2017年8月27日，共24个月计算，有关租金具体计算以有资质的房地产评估机构评定的租金标准计算）；3.罡华公司停止违法使用已出售给我的美景苑A栋首层1号的涉案商铺；4.根据《民法通则》134条的规定，收缴罡华公司出租未经规划验收商铺（包括涉案商铺和涉案商铺相邻的同等面积的商铺）获得的非法所得；5.罡华公司承担本案全部诉讼费。原审法院于2018年8月29日作出（2017）粤0111民初11333号，判决：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，罡华公司向胡银彩支付位于广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，建筑面积59.7379平方米）的逾期交楼损失赔偿金312250元；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，广州市罡华投资有限公司向胡银彩支付价格评估费3450元；三、驳回胡银彩的其他诉讼请求。罡华公司不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2019年5月9日判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本案审理过程中，经胡银彩申请，原审法院委托广州德高价格评估有限公司对“美景苑”A幢首层1号商铺（穗房预合字××号《商品房预售合同》项下，按建筑面积59.7379平方米计算）在2017年8月28日至2019年8月27日期间租金的价格进行评估。广州德高价格评估有限公司于2019年12月12日作出穗德价估[2019]0837号《评估报告书》，评估结论为该商铺在2017年8月28日至2019年8月27日期间的租金总价格为454272元。胡银彩为此预交价格评估费5000元。胡银彩与罡华公司至今对于涉案商铺内部间隔及尺寸问题存在的争议未能协商一致，胡银彩认购的美景苑A栋首层1#商铺至今未验收和接收使用，其相邻2#商铺至今也未验收，但已经出租予浦发银行使用。原审还查明，根据广州市房地产租赁管理所公布的2012年至2015年广州市房屋租金参考价，涉案商铺所在的区域广州市白云区棠景街远景路商业用房的租金参考价2012年为100元/㎡、2013年为120元/㎡、2014年为121元/㎡、2015年为120元/㎡。原审法院认为，胡银彩与白云公司签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。合同签订后，胡银彩已按合同的约定支付了874814元的购房款，白云公司应于2001年4月30日前将符合法定、约定条件的涉案商铺交付给胡银彩使用。由于2007年12月1日，经茂名市茂港区人民法院裁定将涉案商铺所在的“美景苑”项目过户到罡华公司名下，罡华公司因此承继了美景苑项目的全部权利、义务，故罡华公司应承担因白云公司迟延交楼造成的违约责任。根据本案查明的事实，涉案商铺至今未通过规划验收，规划部门虽然建议罡华公司和胡银彩沟通、协商以取得一致意见，化解纠纷，但规划验收是开发商即罡华公司的义务，亦是罡华公司交付涉案商铺的前提条件，故涉案商铺未经验收，由此导致商铺无法交付使用的责任应当由罡华公司承担。虽然胡银彩已经就逾期交铺的违约金及损失等多次诉至法院，法院亦已经对胡银彩2017年8月27日以前的逾期收铺损失进行了处理，但由于罡华公司的违约行为一直在持续。鉴于罡华公司至今未能按照合同约定将涉案商铺交付给胡银彩，应承担逾期交楼的违约责任。因此，胡银彩要求罡华公司支付2017年8月28日至2019年8月27日期间逾期交楼损失赔偿金，应予以支持。经广州德高价格评估有限公司评估，涉案商铺（按建筑面积59.7379平方米计算）在2017年8月28日至2019年8月27日期间的租金总价格为454272元。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时间预见或者应当预见到的违反合同可能造成的损失”的规定，鉴于胡银彩就其逾期收铺的损失先后四次诉至法院，综合本案的情况，原审法院认为罡华公司对胡银彩承担的违约责任不宜超过涉案商铺总售价即902906元。（2015）穗中法民五终字第1741号民事判决书判令罡华公司向胡银彩支付从2012年10月24日起计至本判决发生法律效力之日止，按照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金标准计付的逾期交楼损失赔偿金。该判决于2015年8月27日生效。根据上述判决并参照广州市房地产租赁管理所公布的2012年至2015年广州市白云区棠景街远景路商业用房的租金参考价（2012年为100元/㎡、2013年为120元/㎡、2014年为121元/㎡、2015年为120元/㎡），罡华公司依照上述判决应向胡银彩支付的逾期交楼损失赔偿金额经计算合计242674.62元。据此，已生效的三份判决合计判决罡华公司向胡银彩支付逾期交楼违约金及逾期交楼损失赔偿金合计572420.9元（17496.28元+242674.62元+312250元），因此原审法院在本案中仅判决支持罡华公司向胡银彩支付逾期交楼损失330485.1元(902906元－572420.9元)，胡银彩主张的超出部分不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，于2020年2月20日判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州市罡华投资有限公司赔偿胡银彩逾期交楼损失赔偿金330485.1元；二、驳回胡银彩的其他诉讼请求。本案受理费8114元，由胡银彩负担1857元，广州市罡华投资有限公司负担6257元。评估费5000元，由胡银彩负担1362.48元，广州市罡华投资有限公司负担3637.52元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是罡华公司是否应向胡银彩赔偿逾期交楼损失及如何赔偿。依据已查明的事实，白云公司作为出卖方一直未按合同约定向胡银彩交付符合合同约定标准的商铺，故白云公司应向胡银彩承担相应的逾期交楼违约责任。在罡华公司通过执行拍卖取得涉案项目权益后，白云公司名下的出卖人义务应由罡华公司承继。虽然如此，但一方面，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。胡银彩作为买受方，早在2012年7月31日广州市规划局白云分局作出穗规白云信[2012]44号《关于信访事项的复函》之前，即已知晓涉案商铺现状格局与合同约定不符，亦知晓罡华公司无法按合同约定标准交付商铺的违约事实已实际发生，通过本案诉讼之前的三轮追索逾期交楼违约金纠纷诉讼，胡银彩也应知罡华公司拒绝按合同约定标准恢复商铺间隔并交付的违约行为一直持续并将延续，并应合理预见罡华公司该项行为给胡银彩所可能带来的损失。罡华公司将商铺间隔恢复至合同约定标准并非解决双方之间商铺交付纠纷的唯一途径与方式，也非罡华公司承担逾期交铺违约责任的唯一方式。在罡华公司持续拒绝按该方式承担违约责任且双方迟迟无法协商一致的情况下，胡银彩作为守约方，可以也应当寻求其他积极有效的救济手段以避免罡华公司的逾期交楼行为造成胡银彩的损失进一步扩大，但胡银彩仍坚持要求罡华公司继续承担按合同约定标准恢复间隔并交付商铺的违约责任，违反了前述《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定的止损义务要求，故其在长达十几年期间因无法获取涉案商铺的使用权而遭受的相应租赁收益损失属于因自身原因而导致的扩大损失，应由其自行承担。另一方面，罡华公司作为违约方，在未提供充分证据证明胡银彩主张的按合同约定标准恢复间隔并交付的继续履行方式存在事实上或法律上的履行障碍的情况下，持续拒绝承担该项违约责任，具有明显的违约故意。综上，原审根据双方的履约情况、过错程度结合前案判决结果，酌情确定罡华公司按不超过总房价款的标准向胡银彩承担全部逾期交楼违约责任，并据此判决罡华公司在本案中向胡银彩赔偿逾期交楼损失330485.1元，合理适当，可予维持。据此，无论是胡银彩上诉请求改判罡华公司支付赔偿金454272元，还是罡华公司上诉请求改判其无需向胡银彩赔偿，均缺乏充分理据，均不应得到支持。综上所述，上诉人胡银彩与罡华公司的上诉请求与理由均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9033.02元，由上诉人胡银彩负担2775.74元，上诉人广州市罡华投资有限公司负担6257.28元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十三日书记员  王文杰唐颖琪