湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初856号原告：安化县住房保障服务中心，住所地安化县东坪镇柳溪西路35号。法定代表人：邓群林，该服务中心主任。委托诉讼代理人：李政文，湖南资声律师事务所律师。被告：李湘，男，1955年8月18日出生，汉族，安化县人，住安化县。原告安化县住房保障服务中心与被告李湘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安化县住房保障服务中心的委托诉讼代理人李政文到庭参加诉讼，被告李湘经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安化县住房保障服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金7170元（已计算至2019年12月31日），房屋占用期间的租金按国家标准支付，直至退房；2.判令解除双方的不定期租赁合同；3.判令被告腾空小淹白沙溪社区公租房B栋503号住房，并返还给原告。事实与理由：2013年元月，原告下属小淹房管所签订《安化县保障性住房租赁合同》约定将小淹镇白沙溪社区的C栋407号住房（面积50.54㎡）出租给被告居住，租期2年（2012年12月24日-2014年12月23日），租金按物价部门每年核定的标准支付。被告仅支付了2013年的租金，从2014年至2019年12月31日累计已拖欠租金7170元。被告的行为已违反了合同约定，构成违约，损害了国家利益。被告李湘未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告提交的证据认定如下：原告安化县住房保障服务中心为支持其诉讼请求向本院提交了下列证据：证据一、事业单位法人证书复印件，拟证明原告的基本信息；证据二、法定代表人身份证明书，拟证明原告法定代表人的情况。证据三、安化县发展和改革局文件（安发改字【2011】198号）及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，拟证明房屋经有关部门批准由原告出资修建。证据四、安化县廉租住房申请审批表，拟证明被告向原告申请廉租住房。证据五、安化县保障性住房租赁合同，拟证明原、被告就租房签定了合同。证据六、安化县发展和改革局文件（安发改【2017】25号），拟证明房屋租金标准的依据。证据七、欠租明细，拟证明拖欠租金的金额。本院对原告安化县住房保障服务中心提交的证据认定如下：原告提交的证据一、二能够证实原告安化县住房保障服务中心经批准设立，业务范围包括公共租赁住房的建设、管理及租金的收取。该两份证据真实、合法，且与本案相关联，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；证据三能够证实原告经有关部门批准修建了案涉房屋，证据真实、合法且与本案相关联，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；证据四能够证明被告李湘向原告申请廉租住房的相关事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；证据五能够证实原、被告就案涉房屋租赁、租赁期限、租金、租赁条件等方面并签订了书面合同的事实，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；证据六是对公共租赁住房租金标准的调整通知，该文件系有权机关依照职权作出的，是调整案涉租房租金的依据，本院予以采信，作为认定案件事实的依据；证据七是原告对被告租金缴纳情况及欠租金额的情况说明，是单方说明，本院仅对原告自认被告缴纳租金的内容予以采信，其他内容不予采信。被告李湘没有向法庭提交证据。根据当事人陈述及采信的证据，本院确认如下案件事实：原告安化县住房保障服务中心是经批准设立的事业单位，业务范围包括公共租赁住房的建设、分配、后续运营管理以及租金的收取等。原告安化县住房保障服务中心在机构改革前名为安化县房地产管理局。原安化县房地产管理局根据安化县发展和改革局作出的安发改字【2011】198号通知，在取得湘建规地048579号建设用地规划许可证和建字第2012-45（公）建设工程规划许可证的情况下修建了案涉白沙溪廉租房。2012年11月23日，被告李湘向原安化县房地产管理局递交了《安化县公共租赁住房申请审批表》。2012年12月，原安化县房地产管理局小淹房管所作为甲方与被告李湘作为乙方签订《安化县保障性住房租赁合同》，合同约定：一、房屋基本情况：甲方将坐落在小淹镇白沙社区，政府主导保障性住房小淹白沙溪B栋503号房屋出租给乙方居住使用，砖混结构，建筑面积50.44平方米；二、租赁期限：该房屋租赁期限暂定2年，自2012年12月25日起至2014年12月24日止，租赁期满，乙方如已不符合相对应的住房保障承租条件，甲方有权收回该住房或执行不同的租金标准，租赁期满后，双方须签订新的租赁合同；三、租金标准及支付方式：本合同租金以现金方式按月支付┈；六、遵守住房保障资格年审制度约定：每年4月1日至9月30日为受理年审时间，乙方应主动到县住房保障管理中心或其委托单位进行住房保障资格年审，┈未按时年审者，自10月1日起，按市场租金标准收取租金，直至完成年审。经催告后仍不参加年审的，取消其住房保障资格┈；七、其他约定：乙方与任何单位存在的遗留纠纷与甲方无关，第三方愿意给予乙方租金补贴，由乙方自行到第三方领取，甲方不参与。另外，原、被告在合同中约定：此合同从2012年12月25日至2013年12月24日之间的租金1111元，应交租金605元，其差额部分邮政府补贴，2013年12月24日以后，按公租房租金标准。合同签订后，原安化县房地产管理局小淹房管所依约将租赁物交由被告李湘使用。但被告李湘自2014年5月起未按合同约定给付租金。租赁期内，被告李湘未按合同约定进行住房保障资格年审。租赁合同到期后,双方也未续签合同。另查明，原安化县房地产管理局因机构改革更名为安化县住房保障服务中心，其债权债务均由更名后的单位承接。本院认为，原告安化县住房保障服务中心是安化县公共租赁房屋建设、分配、管理及租金收取的职能部门。原告安化县住房保障服务中心因机构改革承接了原安化县房地产管理局及下属机构的所有职能及债权债务。被告李湘与原安化县房地产管理局小淹镇房管所签订的房屋租赁合同是合法有效的，合同双方应当全面履行合同义务。原告安化县住房保障服务中心作为原安化县房地产管理局的承接机构，对原安化县房地产管理局及其下属机构对外签订的合同，理应享有相应的合同权利和义务。被告李湘自2014年5月起没有按照合同约定支付租金，其行为构成违约。原告安化县住房保障服务中心要求被告李湘支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原、被告房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年12月24日至2014年12月23日止，租赁期间届满后,承租人继续使用,出租人没有异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。根据原租赁合同的约定，租赁期满，乙方如已不符合相应的住房保障承租条件，甲方有权收回该住房或执行不同的租金标准。被告未按合同约定进行住房保障资格年审，根据原租赁合同的约定，应按市场租金标准支付租金，现原告仅主张要求被告按照公租房标准支付占用该房屋期间的租金，对该请求本院依法予以支持。关于租金标准和欠付租金金额的计算问题。租金标准应当依照国家有关部门的批复为准，即2012年12月至2016年12月31日前的租金标准应当依照安化县发展和改革局安发改字【2008】08号文件规定的标准收取，2017年1月1日至2019年12月31日的租金标准应当依照安化县发展和改革局文件安发改【2017】25号文件规定的标准收取。经核算，被告李湘2014年5月至2016年12月31日约定的租金为每月92.6元，2017年1月1日之后的租金按公租房标准即每月149元。截至2019年12月31日被告李湘共欠付租金为8327.2元(即92.6×32+149×36=8327.2)。本院对原告主张的诉讼请求中超出8327.2元的部分不予支持。关于解除合同及腾房问题。原、被告房屋租赁合同约定的租赁期限为2012年12月24日至2014年12月23日止，租赁期间届满后,承租人继续使用,出租人没有异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。根据法律规定，对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同。故原告要求解除双方的不定期租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。租赁合同解除后,被告应将租赁房屋腾空后交还原告并清偿所欠租金。对原告要求被告李湘腾空住房返还原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李湘于本判决生效之日起十日内向原告安化县住房保障服务中心支付房屋租赁租金8327.2元（租金已经计算至2019年12月31日，之后的租金按照安发改【2017】25号文件的标准计算至退房之日止）;二、原告安化县住房保障服务中心与被告李湘之间关于小淹白沙溪B栋503号房屋的不定期租赁合同依法解除；三、被告李湘于本判决生效之日起十五日内将租赁房屋(即小淹白沙溪B栋503号房屋)交还原告安化县住房保障服务中心。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李湘负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  姚华辉二〇二〇年六月九日法官助理张东霖书记员罗婷