新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2324民初703号   原告：新疆玉都物业服务有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县中华碧玉园C11办公楼1楼。   法定代表人：陈承福，该公司总经理。   委托诉讼代理人：耿向玲，女，该公司员工。   被告：吕艳，女，1970年3月13日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。   委托诉讼代理人：王吉俊，玛纳斯县金正法律服务所法律工作者。   原告新疆玉都物业服务有限公司（以下简称玉都物业公司）与被告吕艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告玉都物业公司的委托诉讼代理人耿向玲、被告吕艳及其委托诉讼代理人王吉俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告玉都物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付2016年1月1日至2020年7月31日物业费46485.81元，违约金9297.16元；2．要求被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2015年8月被告租用新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司位于中华碧玉园B3-2-107商铺，租赁面积210.82平方米，并签订《房屋租赁合同》。合同约定的租赁期限为2015年8月1日-2020年7月31日：同时约定：被告必须与指定的物业委托方签订物业管理协议。根据招商政策，第一年免交物业费，第二年收取50%物业费，自第三年开始全额缴纳相关管理费用。被告于2015年8月与原告签订上述房屋的物业服务员合同，按照物业服务合同约定，被告入住至今未向原告缴纳物业费，原告已多次通知被告缴纳该商铺物业各项费用，被告各种理由推脱，为维护与原告的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告吕艳辩称，要求法庭依法驳回原告索要物业费的请求，违约金也不予承担，因为没有尽到物业管理义务，因为消防水管漏水，将原告花三十多万元装修经营食品的店铺淹的不能经营，2018年1月10日被告就搬出来了，漏水淹坏就让物业解决，但是一直没有解决，并且物业卫生差，被告经营的是蛋糕店，原告的卫生跟不上，并且物业经常停水停电，后来导致被告不得不搬出，重新找地方经营，综上，希望法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。同时向法庭提交反诉状两份。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2015年8月，被告吕艳租用新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司（出租方）位于中华碧玉园B3-2-107商铺，租赁面积210.82平方米，原告与出租方签订《房屋租赁合同》。合同约定的租赁期限为：2015年8月1日-2020年7月31日，同时房屋租赁合同约定：被告必须与指定的物业委托方签订物业管理协议。根据招商政策，租赁合同第五条约定；第一年（2015年）免交物业费，第二年（2016年）收取50%物业费，自第三年开始全额缴纳相关管理费用。被告吕艳于2015年8月与原告新疆玉都物业服务有限公司签订上述房屋的物业服务合同，双方约定物业费收取标准为4.5元/月/平方米，按照物业服务合同约定，被告租赁至今未向原告缴纳物业费，现被告欠原告物业费46485.81元（2015年8月至2020年7月31日的物业费，按每平方米每月4.5元收取，扣除2015年免租及2016年按50%承担的部分）至今未给付，原告遂诉至本院。   庭审中，被告提交照片13张，光碟一份，证实原告物业服务不达标，因为消防管道停暖冻裂，导致被告的房屋无法营业，被告于2018年1月搬出的事实。经质证，原告对上证据的真实性及关联性不认可，本案结合其他证据，对原告物业服务中存在卫生管理不到位的事实予以确认，对被告证实的其他事实不予确认。   庭审中，被告申请证人张涛出庭作证，证人张涛作证称：我和被告是商户邻居，因为2018年冬天没有供暖，被告房屋内消防管道漏水了。除了漏水，在物业卫生管理方面，就没什么卫生管理，就几个清洁工在院子里转，但我们商铺门前的卫生都没人管，我们付的费用和享受的服务不成正比。2018年冬天及2019年冬天，物业公司都没有给我供水，也没有供暖气。由于消防管道漏水，被告装修房屋一楼的损失比较大，整个房顶都不行了，二楼三楼我没有看。我的房屋也漏水了，我的物业费顶了房屋漏水的损失，是按照每平方米4.5元缴纳的。我房子漏水是因为隔壁房子自来水没有供暖，管子冻裂了，造成漏水的。由于漏水的原因，2018年开春时候，原告就关门了，再没有使用和经营。经质证，对证人证言的真实性及关联性，原告不认可，被告认可，本案结合其他证据，对证人证言证实原告在物业服务中存在卫生管理不到位的事实予以确认，对证人证言证实的其他事实不予确认。   庭审中，被告申请证人徐晓波出庭作证，证人徐晓波作证称：我和被告是商户邻居，因为物业公司停水，停暖，后来就出现水管冻裂，导致漏水，一开始是我们找暖气公司，暖气公司没办法保证温度，物业卫生不能及时打扫，经常有楼道里顾客大小便的情况。被告的房屋被水淹的情况我知道，一楼是消防管道漏水，二三楼是房顶漏水。还有隔壁房屋也漏水。在物业管理方面，物业公司多次限水、限电，影响我们经营，因此，没有交物业费。我和被告一栋楼的餐厅没有交过物业费。被告的房屋被淹，一楼是消防管道漏水，二楼三楼是因为楼顶，我认为管道应该归物业管。由于漏水的原因，原告于2018年开春的时候就关门了，也没有使用、经营了。经质证，对证人证言的真实性及关联性，原告不认可，被告认可，本案结合其他证据，对证人证言证实原告在物业服务中存在卫生管理不到位的事实予以确认，对证人证言证实的其他事实不予确认。   本院认为，原告为被告提供物业服务的事实，在双方签订的物业服务合同及原、被告陈述意见在卷佐证，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告之间的服务合同关系，合法、有效，双方应依约履行合同义务。   原告要求被告支付A1-166跃K12商铺的物业服务费46485.81元请求，经核实，原、被告双方签订的物业服务合同中约定物业服务费收费标准为4.5元/月/平方米，原告请求是按4.5元/月/平方米的物业服务收费标准收取费用，未超出双方约定的标准，且不违反法律规定，被告未按时付清物业费，违反合同约定，原告请求于法有据，本院支持原告请求46485.81元（2015年1月1日至2020年7月31日的物业费）。被告提出“原告未尽到物业管理义务，因为消防水管漏水，将原告花三十多万元装修经营食品的店铺淹的不能经营，被告已停业”的辩解意见，对该辩解原告不认可，被告提供的证据不能充分证实租用房屋漏水是原告物业管理方面的原因造成的，虽然被告现已停业，但原告并未停止物业服务，该辩解无事实及法律依据，理由不成立，本院不予采纳。   原告要求被告支付违约金9297.16元的请求，本案中，虽然被告未按时支付物业费，庭审中，依据证人证言证实原告在物业服务中存在物业服务不到位的情形，因此，原告在物业服务中也存在违约行为，双方应各自承担相应责任。原告该请求，本院不予支持。   对于被告提出的反诉请求，经审查，被告吕艳与新疆天山碧玉文化旅游产业园开发有限公司签订的房屋租赁合同，租用房屋漏水是否是原告物业管理的原因造成的，被告不能提供充分证据证实，且被告提出的反诉请求涉及不同民事主体之间的民事责任，该反诉请求不符合法律规定，本院不予准许。被告因租用房屋漏水产生的民事争议，被告可另行主张。   综上所述，本院支持原告请求中的合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告吕艳于本判决生效之日起十日内向原告新疆玉都物业服务有限公司付清B3-2-107商铺的物业服务费46485.81元；   二、驳回原告新疆玉都物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1194元，减半收取计597元，由原告新疆玉都物业服务有限公司负担100元，由被告吕艳负担497元，被告应担的部分于上述款项一并向原告付清。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。     审  判  员   李 科     二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日     书  记  员   徐海燕