辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终3547号上诉人（原审被告）：张永刚，男，1968年11月16日出生，满族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：付中华，辽宁博雅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：隋洪军，男，1987年7月22日出生，满族，住辽宁省东港市。委托诉讼代理人：候滢，辽宁显法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李宪军，女，1969年4月23日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：李焕忠，辽宁凯临律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李运艳，女，满族，1966年4月9日出生，住辽宁省凤城市。被上诉人（原审被告）：李宪国，男，汉族，1962年9月18日出生，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：高旭，辽宁申盟律师事务所律师。上诉人张永刚、隋洪军与被上诉人李宪军、李运艳、李宪国房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。张永刚上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：因李宪国拖欠上诉人借款，故在2011年8月13日向上诉人出具说明，说明中写明“以沈阳市铁西区兴华街小七路从西至东1-7间房的租金偿还张永刚的欠款82万元，至还清为止”，据此，上诉人有权收取租金。另外，李宪国与李宪军系兄妹关系，本案是其双方恶意串通，虚假诉讼，侵害上诉人的合法权益。隋洪军上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年1月8日，张永刚来收取房屋租金，并向我出具说明，我方依据说明将房屋租金交给张永刚，而被上诉人李宪军无证据证明该房屋与其有关系，故我方将租金交给张永刚合情合理，我方并无过错。故一审法院判令我方支付给被上诉人租金，严重侵害我方的合法权益。李宪军针对张永刚的上诉请求，其答辩意见为：同意原审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。张永刚凭着与本案没有关系的说明于2017年1月8日采取斜坡手段要求隋洪军将房租交给他，否则就不让隋洪军干，收回店面。隋洪军在此情况下将房租交给张永刚。张永刚所称的欠款与本案没有直接的法律关系。如张永刚认为李宪国欠其欠款，应当以债的权利主张。没有权利以情况说明收房租。张永刚称的双方恶意串通行为没有相关证据支持，不能成立。原审判决张永刚将收到的房租返还我方符合事实和法律约定；针对隋洪军的上诉请求，其答辩意见为：请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。隋洪军在李运艳处转租房屋后已经向我方交付了房租，隋洪军明知我方是出租人，之后又将房租给付他人，不符合承租双方的约定，按照房屋租赁合同应将房租缺少部分返还我方，其余部分由张永刚返还，并将房屋腾退。李宪国针对张永刚的上诉请求答辩意见如下：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。本案是房屋租赁费用的返还合同纠纷。一审已经查明李宪国将房屋转让给了李宪军，收取房租权应当由房主李宪军拥有。其他纠纷李宪国与张永刚之间的其他纠纷非本诉审查内容；针对隋洪军的上诉请求，其答辩意见如下：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。李运艳辩称，张永刚和隋洪军的上诉请求均与我无关。张永刚针对隋洪军的上诉请求辩称，同意其上诉请求。隋洪军针对张永刚的上诉请求辩称，同意其上诉请求。李宪军向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告的房屋租赁协议，将房屋交还给原告，并给付占用期间的房租3万元；2.被告隋洪军与被告张永刚共同返还租赁房屋，及给付占用期间的租金6万元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:位于沈阳市铁西区房屋为李宪国违建房，由李宪国向沈阳市财政局缴纳罚没款。2010年5月26日李宪国与原告签订转让协议，约定案涉房屋至转让之日起至2020年5月26日止，所属经营权归原告。随后，原告自用该房屋，至2014年12月出租给被告李运艳，并签订房屋租赁协议一份，约定年租30,000元，出租至2015年12月1日。合同到期后，双方未续签，自动继续履行。2016年12月李运艳将房屋转租给被告隋洪军，原告未提出异议，隋洪军将2016年12月至2017年12月1日租金30,000元交给原告。到期后，被告隋洪军称找原告要求交纳下一年度租金未果。随后被告张永刚持有李宪国为其出具的“说明”一份，要求隋洪军将房租交给张永刚，并与隋洪军签订房屋租赁协议一份，出租日期自2017年12月1日至2018年12月1日，年租金22,000元。该租赁协议到期后，双方又重新签订一年期租赁协议一份，期限至2019年12月1日，约定年租金20,000元。被告隋洪军称实际承租人为其朋友，租金20,000元亦是通过其代为向张永刚交纳。庭审中，原告对被告李运艳转租行为予以认可。对要求解除原告与李运艳签订房屋租赁协议的主张予以放弃。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告李宪军与被告李宪国为兄妹关系，二人对2010年5月26日“转让协议”均无异议。二人均称该转让协议实为房屋买卖，但结合协议内容及该房为违建房屋的性质，本院对二人这一表述不予采信。但原告李宪军依据该协议，享有案涉房屋2010年5月26日至2020年5月26日止的经营权，故原告有权向在此期间的房屋承租使用人收取租金。被告隋洪军向原告交付2016-2017年租金30,000元，其在明知房屋收益人及租金金额的情况下，于次年开始向张永刚交付两年租金总计42,000元，于法无据。被告张永刚应当将其收取的租金42,000元返还原告。被告隋洪军应当将两年租金差额18,000元交付原告。原告要求被告张永刚、隋洪军返还案涉房屋，理由正当，本院予以支持。被告隋洪军抗辩，2018-2019年房屋由其朋友租赁，其代为向张永刚交纳租金20,000元，因未提供证据，本院不予采信。被告张永刚抗辩，其依据李宪国出具给其的“说明”享有收取房屋租金的权利。李宪国虽认可其签字，但称系被迫所写，而张永刚持有的“说明”上记载，从2011年9月起其即具有收取租金的权利，但直至2017年12月才向承租人主张，有违常理，其与李宪国间的债权债务关系，可另行主张权利。故被告张永刚这一抗辩，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张永刚返还原告李宪军房屋租金42,000元，于本判决发生法律效力后十日内付清；二、被告隋洪军给付原告李宪军房屋租金18,000元，于本判决发生法律效力后十日内付清；三、被告隋洪军、张永刚将位于沈阳市铁西区房屋腾出并交付给原告李宪军，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原、被告的其他诉讼请求。原审案件受理费2,300元，被告张永刚承担1,700元，被告隋洪军承担600元。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为李宪军要求腾退案涉房屋并给付占有期间租金的诉请能否得到支持。一、关于上诉人张永刚应否退还租金并腾退案涉房屋的问题。一方面，本案中，张永刚主张与隋洪军签订租赁协议并收取隋洪军2017年12月1日至2019年12月1日期间的租金42,000元的依据是李宪国于2011年8月13日出具的“说明”，而该说明的主要内容为李宪国拖欠张永刚820,000元，定于2011年8月20日还清，如期不还，以沈阳市铁西区兴华街小七路从西至东1-7间房租金偿还，至还清为止，落款处有“李宪国”的签字确认。虽一、二审庭中，李宪国抗辩该“说明”系张永刚胁迫所写，但其并未提供相应证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果；另一方面根据一、二审中隋洪军的陈述可知，当时隋洪军想把租金交给李宪军，但李宪军不收。而事后，隋洪军亦将租金交给张永刚一事告知李宪军，但李宪军并未提出异议。综上，张永刚收取租金42,000元具有合法事由，该笔租金不应退还，一审法院对此认定有误，应予纠正。李宪军可就该笔租金的损失向李宪国主张权利。至于张永刚应否腾退房屋问题，因张永刚占有并收取案涉房屋租金并未经李宪国、李宪军、隋洪军的三方共同确认或同意，且通过二审中张永刚的自认可知，隋洪军租期到期后，张永刚亦将该房屋又出租给第三人，故张永刚应当腾退案涉房屋，一审法院判决张永刚腾退案涉房屋并无不妥。至于张永刚与李宪国之间的债务关系应通过另案解决。本院对张永刚的上诉主张部分予以支持。二、关于隋洪军应否给付两年租金差额18,000元的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，因隋洪军与李宪军约定案涉房屋的年租金为30,000元，而事后，隋洪军在未征得李宪军同意的情况下，擅自将该房屋的租金支付给张永刚，且支付租金的数额亦不符合双方的约定，该行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。故一审法院判决隋洪军给付李宪军房屋租金差额18,000元并无不当，本院对隋洪军的该项上诉主张不予支持。综上所述，张永刚的上诉请求部分成立；隋洪军的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12577号民事判决第二项，即“二、被告隋洪军给付原告李宪军房屋租金18,000元，于本判决发生法律效力后十日内付清；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12577号民事判决第一项、第四项，即“一、被告张永刚返还原告李宪军房屋租金42,000元，于本判决发生法律效力后十日内付清；四、驳回原、被告的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初12577号民事判决第三项，即“三、被告隋洪军、张永刚将位于沈阳市铁西区房屋腾出并交付给原告李宪军，于本判决发生法律效力后十日内履行完毕”；为“上诉人张永刚于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市铁西区房屋腾出并交付给被上诉人李宪军”；如未按指定期间履行上述金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费2,300元，由上诉人张永刚负担600元，由上诉人隋洪军负担600元，由被上诉人李宪国负担1,100元；二审案件受理费4,600元，由上诉人张永刚负担600元，由上诉人隋洪军负担2,300元，由被上诉人李宪国负担1,100元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  李 妍审判员  韩彩霞二〇二〇年六月十七日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。