淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初1076号原告：淮安天辉物业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区工农路1号，统一社会信用代码91320811MA20D0M60Q。法定代表人：戴黎明，总经理。委托诉讼代理人：李艳、刘海福（实习），江苏山师行律师事务所律师。被告：淮安市淮安区同心圆饼屋，住所地淮安市淮安区，统一社会信用代码91320803782713039F。法定代表人：陈庆国，职务不详。委托诉讼代理人：周海清、高晓芹，江苏淮宁律师事务所律师。原告淮安天辉物业管理有限公司(下称天辉公司)与被告淮安市淮安区同心圆饼屋(下称同心圆饼屋)排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李艳、刘海福，被告委托诉讼代理人周海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告从淮安市清江浦区工农路1号星都荟广场1F06号商铺(下称涉案商铺)搬出，并将房屋恢复原状。2、请求被告支付自2019年11月15日至实际交房之日止的房屋占用费(暂计算至起诉之日为110235.67元)。3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系涉案商铺经营管理人。2018年9月16日，被告承租涉案商铺，租赁期限至2021年12月15日止。现因被告未按合同约定支付租金，又未腾空交还房屋，原告诉至法院，请求支持原告诉请。被告辩称,原告并非涉案商铺租赁合同当事人，不能向被告主张权利。其次，被告系2019年4月13日才取得涉案商铺，故租赁期限应自此开始计算。第三、被告在2020年1月初已在商铺大门张贴迁址公告，因原告阻挠导致被告无法撤场，故被告不应承担任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下，2018年6月1日，案外人刘庆福与淮安星都汇智能科技发展有限公司(下称星都汇公司)签订《物业租赁合同》约定，刘庆福将包含涉案商铺在内的淮安市清江浦区工农路1号物业租赁给星都汇公司经营。2018年9月16日，星都汇公司(甲方)与被告(乙方)签订《星都荟广场租赁合同》约定，星都汇公司将涉案商铺出租给被告，经营范围为烘培，租期自2018年9月16日至2021年12月15日。合同第三章第2.1.2条租金及免租期约定，前三个月为免租期；之后第一年租金为314952元，乙方先行支付20万元，余款于2019年6月15日前付清；第二年租金为314952元，在2019年12月份付清…。合同第五章违约责任第1.4条约定，若乙方拖欠租金或管理费超过一个月，甲方有权单方面终止合同，收回场地而无需对乙方作出任何补偿…。第3.1条、3.2条约定，合同终止之日起5日内，乙方应腾空并搬离商铺，并于返还前将商铺修复至起租之日时之原状。合同签订后，被告依约支付了20万元租金。2019年11月10日，刘庆福与星都汇公司签订《解除协议书》，协议约定解除双方于2018年6月1日签订的《物业租赁合同》。2019年11月15日，刘庆福另行与原告签订一份《物业租赁合同》，将淮安市清江浦区工农路1号物业租赁给原告，由原告整体经营、管理。2019年12月13日，原告、刘庆福与星都汇公司在星都荟广场张贴公告，通告上述情况，同时要求已欠付租金且不愿足额补交的承租户于2019年12月25日前腾空并交还房屋。同时，原告还以邮寄和登报方式告知上述内容。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的营业执照、租赁合同、公告照片等，被告提供的收据在卷佐证，本院予以认定。对双方有争议的事实及证据认定如下,1、被告提供一份星都汇公司出具的开业通知函，证明实际开业时间为2019年4月13日，被告不应承担之前的租赁费用。经质证，原告表示被告店铺属于沿街商铺，可以自行开业，不需要等星都荟广场一并开业。2、被告提供照片和迁址公告，证明被告于2020年1月30日张贴了迁址公告，因原告锁门，导致被告无法搬离店铺，故被告不应承担2020年1月以后的任何费用。经查，公告内容为，由于租赁合同到期，因其他原因无法续租，决定于2020年1月30日起停止营业。经质证，原告对此表示异议，并提供视频资料两份，证明2020年3月21日凌晨2时40分左右，被告到涉案商铺搬运货柜等物品；2020年3月23日晚10时30分左右，店铺大门左右有人张贴迁址公告。原告还提供一份电费充值记录、消费收据及被告与物业维修人员微信聊天记录，证明被告在2020年3月份仍在正常使用涉案商铺。该组证据显示，2020年1月份，被告商铺仍有水电费产生，被告向物管反映空调漏水，要求解决。对此，被告对证据真实性无异议，但对证明目的不认可。本院认为，承租人逾期不支付租金的，出租人可以依约解除合同。合同解除后，承租人应当返还租赁物，出租人有权要求赔偿损失。《合同法》第二百二十九条规定，物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，涉案商铺经营管理人由星都汇公司变更为原告，并不影响原租赁合同的效力，星都汇公司和被告签订的《星都荟广场租赁合同》对原、被告具有法律约束力。合同第五章违约责任第1.4条约定，若乙方拖欠租金或管理费超过一个月，甲方有权单方面终止合同。第3.1条、3.2条约定，合同终止之日起5日内，乙方应腾空并搬离商铺。本案中，被告应在2019年6月15日前付清第一年租金余款114952元，于2019年12月份付清第二年租金，但被告逾期未支付租金。2019年12月13日，原告发出公告，要求承租户补足租金，否则应交还房屋。之后，被告仍未支付租金。被告的行为构成违约，原告诉请要求被告腾空并交还房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告占用涉案商铺至今未还，应当承担占用期间给原告造成的损失。年初因疫情被告无法营业，不可归责于原、被告双方，故对受疫情影响期间的房屋占用损失应由双方共担。同时，考虑到被告经营业务属于餐饮业，受疫情影响较其他行业更为严重，原告主张自其承继经营管理权之日起计算房屋占用费用，本院不予支持，并酌情调整自2020年1月1日起至被告返还房屋时止，按800元/天计算损失。庭审中，被告辩称第一年租金从2019年4月13日起算，但未提供充分证据证明4月13日前因出租方原因未能使用商铺，故本院对其抗辩不予支持。被告还辩称2020年1月30日张贴迁址公告后，因被告阻挠未能撤场，故不应承担任何费用。对此，原告提供的视频显示被告在2020年3月份张贴公告、搬离物品，无人阻挠。其次，合同解除后，被告在欠付租金、未提前告知原告的情况下，径行搬离物品的行为有违诚实信用原则，即使被告存在阻挠行为，其目的也是促使被告出面协商解决问题，并确保自身权益不受损害，况且被告并未产生损失，故本院对被告该抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安市淮安区同心圆饼屋于本判决生效之日起十日内腾空位于淮安市清江浦区工农路1号星都荟广场1F06号的商铺，并交付给原告淮安天辉物业管理有限公司。二、被告淮安市淮安区同心圆饼屋于交还商铺的当日赔偿原告淮安天辉物业管理有限公司经济损失(按800元/天标准，自2020年1月1日起计算至被告返还房屋之日止)。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元(已减半收取)，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××37)审判员  朱峰敏二〇二〇年六月二十二日书记员  沈 雯