江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终220号上诉人（原审被告）：梁俊，男，汉族，1970年10月3日生，南京峰俊贸易有限公司法定代表人，住南京市。被上诉人（原审原告）：保利物业发展股份有限公司江苏分公司，住所地南京市玄武区珠江路1号4801室。负责人：伍妞，该公司总经理。委托诉讼代理人：应志华，江苏法德永衡律师事务所律师。上诉人梁俊因与被上诉人保利物业发展股份有限公司江苏分公司有限公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁俊上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、由于案涉房屋由于存在质量问题，保利江苏房地产发展有限公司(以下简称保利房产公司)在2018年12月29日前并未将南京市房屋交付给上诉人，保利房产公司至今还未完成涉案房屋的整改和维修。二、保利房产公司至今尚未交付涉案房屋的车位给上诉人。2019年9月之前，保利房产公司没有提供车位办理不动产证的相关资料给上诉人。三、被上诉人没有提供任何证据证明上诉人在2018年12月29日之前接收了房屋及车位。四、根据被上诉人与保利房产公司签署的前期物业服务合同第七条第2款，2016年7月1日至2018年12月31日期间以上房屋及其车位的物业费和公共能耗费理应由开发商承担。综上，一审法院事实认定不清、适用法律错误，请求依法改判。保利物业公司辩称，涉案小区由开发商交付被上诉人管理后，被上诉人与该小区的业主形成了物业管理服务合同关系，在被上诉人提供了相应的物业服务后，业主有义务缴纳相应的物业服务费、停车管理费，上诉人以房屋存在质量问题不缴纳物业服务费、停车管理费、公共能耗费没有事实和法律依据。2016年6月，涉案房屋符合交付条件后即向上诉人发出了交付通知书，上诉人收到通知书后去现场查看房屋，且根据双方预售合同约定的房屋交付条件是取得竣工备案表，上诉人于2017年1月即办理了该房屋的不动产权证，足以证明该房屋符合交付条件。现因上诉人的原因未收房，根据合同约定和物业管理条例的规定，相应的物业费应由上诉人承担。请求驳回上诉，维持一审判决。保利物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令梁俊向保利物业公司支付自2016年7月1日至2018年12月31日的物业服务费44373.36元，并按应交数额的百分之二支付违约金；2.依法判令梁俊向保利物业公司支付2017年1月至2017年8月的公共能耗费430.63元；3.依法判令梁俊向保利物业公司支付2017年1月至2018年6月的停车管理服务费2880元；4.本案诉讼费由梁俊承担。一审法院认定事实：梁俊系位于南京市房屋的产权人，房屋建筑面积389.24平方米。保利物业公司为梁俊所在小区的提供了物业服务，物业费标准为3.8元/平方米/月，停车管理费80元/月。梁俊尚未向保利物业公司支付的物业服务费44373.36元、公共能耗费430.63元、停车管理服务费2880元，合计47683.99元。2016年6月20日，保利房产公司向梁俊发出收房通知书。2016年7月16日，梁俊收到通知后，前往南京保利紫荆北苑24院6-101房屋验房，并通过保利物业公司向房屋开发商保利房产公司提出整改要求。2017年2月10日，梁俊办理了涉案房屋的不动产登记证书。一审法院认为，2016年7月16日，梁俊前往南京保利紫荆北苑24院6-101房屋验房，要求整改的行为证明其已收取该房，并以房主身份要求开发商保利房产公司对该房存在的瑕疵进行修理完善。而作为前期物业服务公司的保利物业公司为梁俊所在的小区提供了物业服务，梁俊作为业主，应该履行支付物业费的义务，故对于保利物业公司要求梁俊支付拖欠物业费的诉请，一审法院予以支持。由于梁俊物业费的拖欠，事出有因，故对保利物业公司要求梁俊支付滞纳金的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、梁俊于判决生效之日起十日内向保利物业发展股份有限公司江苏分公司支付2016年7月16日至2018年12月31日物业服务费43658.36元。2017年1月1日至2018年12月31日公共能耗费430.63元、2017年1月1日至2018年12月31日停车管理服务费2880元，以上合计46968.99元；二、驳回保利物业发展股份有限公司江苏分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费992元，由梁俊负担。二审中，上诉人梁俊提交证据：上诉人与开发商房修人员微信往来对话、上诉人与物业公司物管人员的微信往来对话。证明：涉案房屋存在问题，至今仍未整改到位，涉案房屋不符合交付条件，其与保利房产公司的房修人员、物业人员多次沟通要求整改，但均未解决问题。被上诉人保利物业公司质证称：对微信聊天记录的真实性无法确认，即使是真实存在，该聊天记录的时间系2019年3月23日后，而该房屋的交付时间是2016年7月，因此房屋如存在质量问题，也是履行质保期内的维修义务，不能作为上诉人不缴纳物业费的理由。上诉人与物业的聊天记录真实性无法确认。该聊天记录的形成时间亦是在2019年1月后，系本案诉讼后。其公司物业并非房屋维修的责任人，上诉人以物业公司未尽到房屋维修义务而不缴纳物业费没有合同和法律依据。二审中，保利物业公司向本院提交书面说明，其内容有“虽然上诉人未按照前期物业服务合同的约定申请空置房备案，但为了能尽快解决本案纠纷，被上诉人同意2016年7月16日至2018年12月31日期间的物业服务费按照空置的标准（即按照70%缴纳物业服务费），2017年1月1日至2018年12月31日的停车管理服务费按照50%缴纳。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，保利房产公司依法与保利物业公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。保利物业公司向涉案小区业主提供服务后，根据合同及法律规定，业主应当交纳相应的物业管理服务费用等。本案中，上诉人认为，因涉案房屋存在质量问题，其2018年12月30日前未从保利房产公司处接收涉案房屋，故其不应当承担相应的物业费用等。上诉人虽然提供的《房屋质量咨询表》等证据可以证明，上诉人验收房屋时提出涉案房屋存在的相关问题，后其亦和保利房产公司及保利物业公司的相关人员进行沟通，但上述证据，尚不足以证明保利房产公司未交付涉案房屋。故被上诉人作为该小区物业服务公司，以其为涉案房屋提供物业服务，主张收取物业费的理由成立。据上，本院对上诉人认为，其不应当交纳涉案物业费用的主张，不予采信。但二审中，保利物业公司愿意按70%和50%的标准收取上诉人欠付的物业费和停车费，系自愿处分自己的权利，不违反法律规定，本院予以确认。经计算上诉人应当支付相应的物业服务费、停车管理服务费为30560.9元、1440元。综上，因本案二审出现新的事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9199号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9199号民事判决第一项为：梁俊于本判决生效之日起十日内向保利物业发展股份有限公司江苏分公司支付2016年7月16日至2018年12月31日物业服务费30560.9元、2017年1月1日至2018年12月31日公共能耗费430.63元、2017年1月1日至2018年12月31日停车管理服务费1440元，以上合计32431.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费992元，二审案件受理费611元，均由上诉人梁俊负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年六月二十三日书记员  王宇白