江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣09民终885号上诉人（原审被告、反诉原告）：彭爱连，女，1938年9月2日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市。委托诉讼代理人：郑力杰，江西华晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢九香，女，1959年10月28日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市。委托诉讼代理人：朱水清，江西爱心律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯彬，男，1982年3月24日出生，汉族，江西省高安市人，身份证住址江西省南昌市西湖区，现住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：冯吉云，男，1955年5月1日出生，汉族，江西省高安市人，住高安市，系冯彬父亲。委托诉讼代理人：朱水清，江西爱心律师事务所律师。上诉人彭爱连与被上诉人卢九香、冯彬合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2019）赣0983民初5350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成了合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。彭爱连上诉称：请求撤销一审判决第一项，依法改判双方协议为无效合同。事实和理由：1、双方所签订的购房协议由于违反国家法律、法规和地方性及单位规定，应认定为无效协议。双方所签订的协议书中的房屋是期房，是单位当时给彭爱连的指标房，不是现房。在未取得房产预售证的情况下是不能进行交易买卖的。房屋指标转让是被禁止的。按照规定双方进行房屋交易必须进入二手房交易市场，未进入二手房交易市场的私下交易，涉嫌偷税漏税，也是违法的行为，违法的交易导致房屋买卖协议无效；2、上诉人所得指标房是沉陷房，属于国家给煤矿工人的福利性分房，不是商品房，外单位人员不能享受。被上诉人购买不符合要求，被上诉人购买也不能享受相关的福利待遇，双方交易是不公平的交易，依法不能支持；3、被上诉人购房不是为了自己住，而是为了炒房。被上诉人在同一时间买卖了三套房屋指标，属于炒房，违背了国家政策。双方签订的购房协议书属于无效的房屋买卖合同，请求撤销一审判决。卢九香、冯彬答辩称，1、彭爱连上诉没有事实和法律依据，依法应当驳回彭爱连的上诉。双方签订的协议书名为购房协议，其实质是对彭爱连拥有的高安住宅小区二期职工建房摇号中标的选房指标的转让。双方转让房屋指标的行为不违反国家法律规定。且该小区转让户多达280户左右，其中有一部分配合了指标受让人的转让，并办理了相关手续，而本案中彭爱连不愿意配合办理相关手续。彭爱连未说明房屋指标转让具体违法了那一条国家法律或行政法规的禁止性规定；2、卢九香、冯彬没有违法交易或者偷税漏税的行为。该协议是在双方意思表示真实的情况下且有在场人见证的情况下签订的，协议内容也不违反相关的法律法规的规定，没有损害第三人利益，也没有损害国家和社会公共利益，不属于合同无效的情形。该协议符合“法无禁止即合法”的原则，属于合法有效的协议。上诉人承诺“指标号转让费和选定房屋价格涨跌均无悔”，不存在有失公平的情形。3、卢九香、冯彬不存在炒房事实，该诉称也与本案无关。4、卢九香认为一审判决针对卢九香的判决结果没有异议，该部分判定事实清楚，适用法律正确且程序合法。冯彬认为一审判决以冯彬不属于矿内职工为由认定购房协议对冯彬不具有法律约束力，系认定错误，应依法认定冯彬、卢九香与彭爱连签订的2013年6月3日购房协议有效，请求二审依法改判。卢九香、冯彬向一审法院起诉请求：1、判决彭爱连协助卢九香、冯彬办理英岗岭矿务局采煤流陷项目高安住宅小区（二期）1栋一单元402室房屋的产权登记、改名过户手续；2、该案诉讼费用由彭爱连承担。彭爱连向一审法院反诉请求：1、请求一审法院确认双方在2013年6月3日签订的协议书及2013年6月25日房屋指标转让委托书无效；2、判令双方返还财物；3、如卢九香、冯彬确实需购买该房，按高安市政府要求进入二手房交易市场交易，必须按现在市场价每平方米6300元价格进行交易，应再付405743元（6300元/㎡-3080元/㎡）×133.15㎡=428743-23000元=405743元给彭爱连。一审法院认定事实：2004年，《英岗岭矿务局采煤沉陷区治理项目》得到国家发展和改革委员会以“发改投资〔2004〕2977号”立项批复。2006年开工建设第一期工程，2008年10月交付698户安置使用；2010年，鉴于部分矿务局职工家属的强烈要求，2012年11月23日组织召开了“高安采煤沉陷治理工程（二期）费用测算”座谈会，就土地竞拍、预算等情况进行了详细通报与座谈，与会代表对公司为矿务局职工办好事做实事所做的努力表示感谢，项目也得到广大职工的理解与支持。在经过广泛征求意见基础上，新余矿业、英岗岭煤矿积极争取省能源集团和高安市政府的大力支持，陆续开始启动第二期项目前期准备工作，2012-2013年陆续获得高安市政府及有关部门的批文。2013年5月20日原英岗岭矿务局采煤沉陷区治理项目高安住宅小区二期建设领导小组（以下简称高安住宅小区建设领导小组）制订出台了《原英岗岭矿务局采煤沉陷区治理项目高安住宅小区（二期）住房出售办法》（以下简称《出售办法》），并予以公开告示，《出售办法》第四条规定：“住宅小区（二期）的建设和出售，是党和国家对矿务局职工家属的关爱，也是公司为矿务局职工群众办好事办实事的具体体现，政策性极强。其住房的出售仅限于符合购房条件的职工购买，每户只限申购一套，不允许任何人给原英矿以外单位和个人购买，严禁倒买倒卖，否则对购房者按周边地区商品房最高价格追补购房款”。2013年5月24日，彭爱连向江西新余矿业有限责任公司交纳了高安沉陷小区二期报名费100000元，2013年5月30日，彭爱连参加了高安住宅小区建设领导小组组织的电脑摇号定房活动，并取得了沉陷项目高安住宅小区（二期）房屋的购买资格。2013年6月3日，彭爱连（协议中甲方）与卢九香、冯彬（协议中乙方）经协商签订了《购房协议》，协议内容为：一、甲方将其在2013年5月30日建山英矿沉陷项目住房小区二期职工建房摇号中标的指标选房卖给乙方。乙方一次性付给甲方人民币贰万肆仟元整买断，享受甲方持号优选88户型套房和车库或储藏室的抉择权。二、甲方的建房款由乙方按英矿单位所规定的时间、金额缴付清，选定房屋的产权和英矿单位给予该选定房屋的一切优惠政策均由乙方拥有和享受。三、甲方承诺1、指标号转让费和选定房屋价格涨、跌均无悔。2、保证不向第三者出售该选房指标号。3、无条件的竭力协助乙方选房选车库或储藏室，并办理选中房的产权证手续。4、确保套房摇号中标者属建山英矿沉陷项目住房小区二期冯彬号原始主人彭爱连。5、甲方若拒绝选中房屋出售给乙方，应向乙方赔偿因此受到的损失。四、若因国家政策变动，造成该项目沉陷住房小区二期工程无法施工而终止，甲方则应退回乙方款24000元整，而不计息。至于英矿单位退回的购房款和由此受到的损失补偿则应由乙方领取，甲方应协助乙方领取，而不给予干扰。协议签订当日，卢九香支付给彭爱连人民币24000元，彭爱连向卢九香出具了收据，收据中备注：沉陷二期88号，一切优惠由乙方拥有。2013年6月9日，彭爱连授权她女儿李小玲全权代表本人协助办理房产过户一切手续。同日，卢九香通过其丈夫冯吉云的银行账户汇款100000元至彭爱连的银行账户内，彭爱连遂将江西新余矿业有限责任公司于2013年5月24日开具的收取高安沉陷小区二期报名费100000元的收据交付给卢九香；并且卢九香向江西新余矿业有限责任公司另外支付了预交房款250000元。2013年6月25日，彭爱连向卢九香出具了一份《委托书》，载明：因本人已年老体弱和其他特殊原因，不能前来办理高安市英岗岭矿务局采煤沉陷住宅小区的选房、购房等事宜，特全权委托冯吉云办理选房、购房的一切事宜，产权由委托人冯吉云自行决定。2018年8月30日卢九香根据英矿单位通知选定了英岗岭矿区1栋1单元402室。《选房交款确认书》载明的主要内容有：中签户姓名彭爱连，选房人姓名卢九香，所选房源号1-1-402，单价3070元／ｍ2,面积133.15ｍ2，房屋总价408770.5元，预付房款350000元，房屋补交款58770.5元，所选车位号Ｄ585，收取煤气入户开通费2480元，合计补交款61250.5元。2018年9月7日卢九香通过其丈夫冯吉云的银行账户汇款61250.5元至英岗岭矿区的开发商江西鑫阳房地产开发有限公司的银行账户内，2018年9月8日江西鑫阳房地产开发有限公司向卢九香开具了二份交款人为彭爱连的收据（一份收据是补交房款58770.5元，一份收据是煤气入户费2480元）。此后江西鑫阳房地产开发有限公司将英岗岭矿区1栋1单元402室及房屋钥匙交付给卢九香。2019年4月9日卢九香向高安市瑞宁物业有限责任公司缴纳了有关该房屋的装修押金1000元、垃圾清运费500元、物业费（2019年3月至2020年2月）1460元。此后卢九香、冯彬多次要求彭爱连按协议约定协助办理该房屋的产权登记、改名手续未果，遂诉至该院。一审另查明，卢九香系原英岗岭矿务局退休工人，于2009年10月退休。一审法院认为：彭爱连将其摇号取得的购买英岗岭矿区房屋的中签指标转让给卢九香、冯彬系其真实意思表示，双方所签订的《购房协议》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定。《购房协议》所涉及的英岗岭矿区的房屋属于福利性安置用房，其出售的对象仅限于符合购房条件的职工，鉴于卢九香系原英矿岭矿务局的退休职工，符合购房条件，而冯彬未举证证明其具备购房资格，故该《购房协议》仅对卢九香与彭爱连具有法律约束力，卢九香与彭爱连均应秉着诚实信用原则，依照协议的约定全面适当地履行各自的义务。协议签订后卢九香向彭爱连支付了指标转让款24000元及报名费（后转为购房预付款）100000元，向江西新余矿业有限责任公司支付了购房预付款250000元，并在彭爱连委托授权下选定了英岗岭矿区1栋1单元402室，后又向项目工程开发商补交了购房尾款61250.5元及煤气入户费2480元，卢九香已按协议约定全部履行了自己的义务，彭爱连依法应当协助卢九香办理英岗岭矿区1栋1单元402室房屋的产权登记、改名过户手续。卢九香与彭爱连签订的《购房协议》实质是房屋指标转让协议，双方形成的法律关系不属于房屋买卖合同关系，彭爱连以期房不允许买卖、交易的房子未办理房屋预售许可证为由主张双方所签《购房协议》为无效合同不能成立，其反诉请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上，为了维护当事人的合法权益，该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认卢九香与彭爱连于2013年6月3日签订的《购房协议》有效。二、彭爱连应于该判决生效后十五日内协助卢九香办理英岗岭矿区1栋1单元402房屋的产权登记、改名（改至卢九香名下）过户手续。三、驳回冯彬的诉讼请求。四、驳回彭爱连的反诉请求。案件受理费100元，反诉费3693元，合计人民币3793元，由彭爱连负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于双方在2013年6月3日签订的购房协议是否合法有效的问题。彭爱连主张双方交易的标的物是期房、是单位当时给彭爱连的指标房、福利房，依法不得转让，违法的、不公平的交易导致购房协议无效。卢九香、冯彬主张购房协议实质是对彭爱连拥有的高安住宅小区二期职工建房摇号中标的选房指标的转让，没有导致合同无效的情形，购房协议合法有效。彭爱连通过摇号取得了高安住宅小区（二期）房屋的购房指标，即享有取得购房的请求权，彭爱连与卢九香、冯彬签订购房协议时，房屋尚未建设，具体房屋也未确定，更未办理权属登记证书，即未取得该房屋的所有权，彭爱连通过摇号取得的购房资格权利属于一种期待利益，属于债权范畴，可依法转让。彭爱连及其女儿李小玲认可购房协议上的签名是其自愿签字的，亦未提交可导致该协议无效的其他证据材料。因此，一审判决认定双方在2013年6月3日签订的购房协议合法有效，并无不妥，本院予以维持。关于冯彬是否具有购房资格的问题。冯彬不是英岗岭矿务局职工，不具有《原英岗岭矿务局采煤沉陷项目高安住宅小区（二期）住房出售方案》、《原英岗岭矿务局采煤沉陷项目高安住宅小区二期选房方案》所要求的购房资格，一审判决认定冯彬不具有购房资格，并无不妥，本院予以维持。关于彭爱连协助卢九香办理英岗岭矿区1栋1单元402房屋的产权登记、改名（改至卢九香名下）过户手续的问题。双方协议第二条约定“甲方（彭爱连）的建房款由乙方（卢九香）按英矿单位所规定的时间，金额缴付清，选定房屋的产权和英矿单位给予该选定房屋的一切优惠政策均由乙方拥有和享受”、第三条约定“甲方（彭爱连）承诺，无条件的竭力协助乙方选房选车库或储藏室，并办理选中房屋的产权证手续”。诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下签订协议，就应全面履行自己的合同义务，即彭爱连协助卢九香办理英岗岭矿区1栋1单元402房屋的产权登记、改名（改至卢九香名下）过户手续。一审判决认定彭爱连应当履行该义务，并无不妥，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3793元由上诉人彭爱连负担。本判决为终审判决。审判长  涂青达审判员  袁飞云审判员  杨耀星二〇二〇年六月二十三日法官助理杨金斗书记员陈娟