广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6966号上诉人（原审原告）：石瑞岭，男，1980年11月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：区爟明，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：李幸哲，广东纬国律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨仰，女，1985年8月25日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区。委托诉讼代理人：黎明，广东正大联合律师事务所律师。原审第三人：董小琴，女，1982年9月3日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭海燕，广东纬国律师事务所律师。原审第三人：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市番禺区南村镇兴业路。法定代表人：杨林森，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，该司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广东省广州市番禺区市桥光明北路207-209号（北城所）。负责人：赖定军。上诉人石瑞岭因与被上诉人杨仰、原审第三人董小琴、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（下简称雅居乐公司）、中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（下简称工商银行番禺支行）合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初3923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人石瑞岭上诉请求判令：撤销原审判决，改判确认石瑞岭与董小琴对位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号2302房的房屋共同享有所有权，并改判杨仰协助石瑞岭办理该房屋的产权变更登记手续。事实与理由如下：一、关于涉案房屋的产权状况。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具的《广州市房地产产权情况表》已清楚显示，涉案房屋的“确权状态”是“己确权”，产权人为杨仰、董小琴。虽然杨仰与董小琴至今仍未领取涉案房屋的房产证，但这并不影响涉案房屋目前的产权状况，而且导致涉案房屋迟迟未办理房产证的根本原因是杨仰一直不去办理相关的领证手续，包括缴纳相关契税等。石瑞岭与董小琴也曾多次到税务部门要求缴纳涉案房屋的相关税费，但税务部门答复一定要杨仰与董小琴前来才可以办理。另外，涉案房屋于2011年7月5日办理了预告登记(登记字号：11预登02326590)，但不影响法院对该房屋产权的确认。另外，对于涉案房屋目前的产权状况，雅居乐公司在庭审中也表示，其作为开发商已完成房屋的出售和交付，并办理完毕房产证，本案与其无实际关系；二、关于涉案房屋的真实权利情况。涉案房屋的真实权利人是石瑞岭与董小琴，石瑞岭借用了杨仰的名义与董小琴共同购买涉案房屋。其一，由于购买涉案房屋时石瑞岭名下已有一套住房，根据购房政策规定，石瑞岭虽然具有购房资格，但如再次购房则属于购买第二套，在购房首付比例以及银行贷款等方面均不能享受首次购房的政策优惠，而杨仰当时名下没有房屋，借用其名义购房可享受首次购房的政策优惠。另外，当时杨仰与石瑞岭是男女朋友关系，出于对杨仰的信任，石瑞岭便借用了杨仰的名义与董小琴共同购买了涉案房屋。虽然涉案房屋是以杨仰及董小琴的名义共同购买，但该房屋的首付款、银行月供以及相关费用等均由石瑞岭与董小琴共同支付。即使杨仰向法院提交的银行流水显示，其账户曾于2011年7月9日、2011年8月9日被贷款银行分别划扣了一笔资金2666.18元，并于2017年3月15日又被贷款银行共扣了资金4785.35元(以上合计才10117.71元)，但相对于高达1585088元的总房价以及本息合计近300万元的还款金额来说，明显就不是其用于购房的资金，也和每月应付按揭款额度无任何对应关系。对于石瑞岭借用杨仰的名义与董小琴共同购买涉案房屋的事实，董小琴当庭也予以认可。其二，涉案房屋的实际占有、使用人均为石瑞岭和董小琴。杨仰对涉案房屋的情况并不知悉，且杨仰也曾跟其身边的朋友多次提过，涉案房屋并不是其本人所有，是石瑞岭与董小琴所有。另外，杨仰曾明确向贷款银行表示，涉案房屋不是其本人所有，要求贷款银行就房屋的问题找石瑞岭和董小琴解决。其三，在广州市黄埔区人民法院受理的石瑞岭诉杨仰、董小琴赠与合同纠纷案【案号：(2016)粤0112民初2776号】的审理过程中，杨仰在开庭时已明确表示：“杨仰只是在相关文件上签名，从未获得任何利益。该房产并不是杨仰的财产，本人对该房产情况并不知悉，该房屋一直由石瑞岭以及第三人占有、使用。本人也希望尽快过户，但房屋过户涉及银行等其他机构，因此房屋未能过户原因不在我方”，故杨仰在该案庭审时己明确表示涉案房屋不是其本人所有。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，对于涉案房屋不是杨仰本人所有的事实，原审应予以采信并认定。虽然杨仰在本案原审庭审中又辩称是其投资买房，但石瑞岭与董小琴对其这一说法从不认可，且无任何证据证明。事实上，杨仰自始至终对于涉案房屋都未主动付过分文，上述几笔贷款银行扣款均是被动扣款，且杨仰从未缴交过涉案房屋的任何相关费用(譬如面积差额价款、物管费等)；三、原审法院认定借名购房合意的事实错误。其一，关于借名合意问题。杨仰在(2016)粤0112民初2776号案中己非常明确涉案房屋是由石瑞岭与董小琴共同出资购买，涉案房屋并非其财产且一直由石瑞岭与董小琴占有使用。其二，原审法院仅以杨仰在(2016)粤0112民初2776号中陈述“当时想着房子升值也能有经济收益”就认定其与在本案中辩称各方为合作投资购房关系的表述一致，并且认定杨仰的陈述不构成反言，完全忽略了杨仰已明确认可的“涉案房屋不是其财产，其对该房产情况并不知悉”、“其本人也希望尽快过户，但房屋过户涉及银行等机构”、“涉案房屋是由石瑞岭与董小琴共同出资购买的”等重要事实，此认定是片面及错误的。且，杨仰前后不一的陈述构成反言，原审法院认定其不构成反言是错误的。其三，原审法院认为石瑞岭有违诚信是错误的。石瑞岭与杨仰曾为男女朋友关系，并以杨仰的名义与董小琴共同买房。之后杨仰突然向石瑞岭提出分手，并且向石瑞岭承诺会将其所有的房屋份额无条件过户至石瑞岭名下，但未履行该承诺。无奈之下，石瑞岭才决定起诉杨仰，要求其返还购房款或返还房屋份额。石瑞岭考虑到，如要求杨仰返还房屋份额，证据尚不够充分，因杨仰口头上向石瑞岭、董小琴、贷款银行、石瑞岭与杨仰共同认识的朋友等表示过涉案房屋非其所有，也只是口头承诺会无条件过户给石瑞岭，但没有书面的证据证明，为此石瑞岭起诉要求杨仰返还购房款，故此才会有不当得利(后经法院释明后变更为赠与合同)纠纷一案。在该案庭审中，杨仰向法庭明确表示涉案房屋不属于其本人所有，且也明确表示其也希望尽快办理涉案房屋的过户手续。石瑞岭考虑到杨仰已明确向法庭表示涉案房屋不是其财产，而是石瑞岭与董小琴共同购买的，才决定撤回主张债权的起诉、提起本案诉讼。另外，原审法院将石瑞岭正常行使诉讼权利的行为认定为不诚信的表现也是错误的。在(2016)粤0112民初2776号案的审理过程中，法庭向石瑞岭履行了释明义务后，询问石瑞岭是否要变更案由，石瑞岭表示变更，该正常行使权利的行为却被原审法院认定为不诚信，令人难以信服。而且，无论是不当得利还是赠与，都是石瑞岭在没有其他任何可向杨仰主张物权证据的情况下不得已向杨仰主张返还购房款的债权纠纷，石瑞岭在其中一直都陈述以杨仰的名义购买了涉案房屋，陈述的事实并不存在前后不一、自相矛盾的情形；四、涉案房屋办理产权变更并不存在任何障碍。无论是雅居乐公司、还是工商银行番禺支行，在本案庭审中均表示涉案房屋已完全具备过户条件，且工商银行番禺支行也同意将涉案房屋变更登记至石瑞岭名下。二审庭询后，石瑞岭明确其上诉请求为：1.撤销原审判决，改判确认石瑞岭与董小琴对位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号(映山街3号)2302房的房屋共同享有所有权；2.改判杨仰协助石瑞岭办理涉案房屋的产权证，所需的税费手续由石瑞岭承担；3.改判杨仰协助石瑞岭办理注销涉案房屋的抵押登记手续；4.改判杨仰在协助石瑞岭办理涉案房屋产权证所需缴纳税费手续及石瑞岭办理完涉案房屋的抵押登记注销手续之日起15日内协助石瑞岭办理涉案房屋转移登记为石瑞岭共同所有权人的手续；5.本案一、二审诉讼费由杨仰承担。被上诉人杨仰答辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回石瑞岭的上诉。其一，石瑞岭以借名购房作为其上诉理由，而事实上双方之间并不存在借名购房的合意，杨仰不可能同意无偿借名购房。其二，石瑞岭利用杨仰的配偶基于不想背负债务去应诉的心态而陈述了某些意见大做文章。原审中，杨仰已专门针对广州市黄埔区人民法院的笔录提出明确的书面意见，并在原审亲自到庭向法庭陈述了整个事实过程。本案的基本事实非常简单，杨仰并没有否认基本事实，但双方对法律问题的认识存在重大分歧。杨仰当时向银行借款支付房款给雅居乐公司，才有机会购买涉案房屋，因为存在供楼逾期还款的情形，导致杨仰的银行征信受损。杨仰希望双方能够协商解决问题。原审第三人董小琴述称：石瑞岭的上诉请求与事实相符，涉案房屋是由石瑞岭与董小琴共同购买。杨仰与石瑞岭原本是男女朋友关系，基于这种关系，杨仰当时自愿借名给石瑞岭买房。分手之时，杨仰也同意办理过户手续。因此，石瑞岭的上诉请求与事实相符，应予支持。原审第三人雅居乐公司述称：与雅居乐公司签订买卖合同的当事人是杨仰及董小琴，故房产证只能办理到杨仰及董小琴名下。就目前情况来讲，希望杨仰与董小琴尽快办理房产证原审第三人工商银行番禺支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，但于庭后向本院提交书面意见称：杨仰、董小琴在我行办理了个人房屋按揭贷款（抵押房产：广州雅居乐北苑映山街3号2302房）。由于借款人已拖欠多期供楼款，我行已向番禺区人民法院提起诉讼，并已申请强制执行。2020年5月8日，番禺区人民法院已将执行到的款项划转我行，于当天归还了贷款全部本息，我行同意办理上述抵押房产的涂销抵押登记手续。石瑞岭于2018年4月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认石瑞岭与董小琴对位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号（映山街3号）2302房的房屋共同享有所有权；2.杨仰协助石瑞岭办理上述房屋的产权变更登记手续；3.杨仰承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：2011年4月16日，杨仰、董小琴作为认购方，与出售方雅居乐公司签订《认购书》，以1585088元的价格认购位于广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号2302房。同年4月23日，杨仰、董小琴与雅居乐公司签订《商品房预售合同》，约定由杨仰、董小琴共同购买涉案房屋，房款总价为1585088元；付款方式为按揭贷款，首期款485088元，剩余房款1100000元办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。其后，杨仰、董小琴向工行番禺支行借款，指定还款账户为杨仰在借款银行的某账户，并以涉案房屋为上述借款设定抵押。涉案房屋产权信息载明，开发企业为雅居乐公司，预售状态，已办理合同抵押，预登记抵押权人为工行番禺支行，合同状态为预告，确权状态为已确权，预登记权属人为杨仰、董小琴，占有份额为共同共有，预告登记核准时间为2011年7月5日。2016年6月2日，石瑞岭以杨仰为被告、董小琴为第三人，向广州市黄埔区人民法院提起不当得利纠纷案件（诉讼中变更为主张附条件的赠与合同纠纷），案号为（2016）粤0112民初2776号，诉讼请求为：1.杨仰向石瑞岭返还购房款369142.8元，其中包括购房首付款194035.2元、每月偿还银行贷款共164303.6元、补房屋面积差额款10804元、专项物业维修资金4324.39元以及按揭保险费等费用4016元，共计377483.19元；2.杨仰以194035.2元为本金、按中国人民银行同期同类贷款利率计算向石瑞岭支付2011年4月23日至2016年5月31日期间的利息62556.97元；3.杨仰承担案件诉讼费。杨仰在该案中答辩称：1.石瑞岭、杨仰仅为男女朋友关系，未到谈婚论嫁的阶段，石瑞岭、董小琴共同出资购房只是想赚取房屋差价，并非为了结婚，杨仰并不知悉石瑞岭与董小琴买房的事情；2.杨仰只是在相关文件上签名，从未获得任何收益，涉案房屋并不是杨仰的财产，杨仰对房产情况并不知悉，房屋一直由石瑞岭和董小琴占有、使用。杨仰的委托诉讼代理人许惠宇（杨仰的配偶）在该案中曾接受询问，回答为何房屋登记在杨仰名下时表示：“当时2011年4月份，石瑞岭与董小琴丈夫签订房屋认购书，后发现可能两方都没有购房资格，就找到杨仰来签订购房合同，因为杨仰是广州户口有购房资格。当时他们买楼的时候，是投资使用的，不是石瑞岭在起诉状说的那样以结婚为目的；且据我所知，董小琴丈夫是非常希望得到这房子的。关于石瑞岭与董小琴所约定的投资比例、出资比例、产权比例一概不知。杨仰是老师，当时想着房子升值也能有经济收益……”。后石瑞岭申请撤回该案的起诉，广州市黄埔区人民法院于2016年8月22日作出裁定，予以准许。2016年9月22日，石瑞岭以杨仰为被告、董小琴为第三人，向原审法院提起所有权确认纠纷案件，案号为（2016）粤0113民初8259号，诉请要求确认石瑞岭与董小琴对涉案房屋共同享有所有权，杨仰协助石瑞岭办理产权变更登记手续。在该案庭审中，石瑞岭、董小琴均主张因当时石瑞岭与杨仰准备结婚，但石瑞岭资金不足，故石瑞岭与董小琴共同出资购买房屋并登记在杨仰、董小琴名下；杨仰则主张为合作购房投资，其投入的内容为购房资格、申请银行贷款、部分购房费用。后原审法院就该案作出民事判决，认为涉案房屋登记权属人为雅居乐公司，杨仰、董小琴仅基于预登记享有请求将来发生物权变动的权利，不享有物权；石瑞岭对涉案房屋不享有物权且各方对当时约定涉案房屋登记在杨仰、董小琴名下无争议；石瑞岭就其关于与杨仰口头约定未登记结婚就将房产变更登记至石瑞岭名下的主张，举证不能，且房屋尚未登记至杨仰、董小琴名下，故不存在产权变更登记的问题，遂驳回石瑞岭的全部诉讼请求。石瑞岭因不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2018年3月15日作出（2017）粤01民终18713号《民事裁定书》，认为原审法院对于石瑞岭系借用杨仰名义购买涉案房屋，认定基本事实不清。鉴于该房屋现确权于广州番禺雅居乐房地产开发有限公司名下，应追加其参加诉讼，查明是否存在办理产权变更障碍，再依法作出处理。裁定撤销（2016）粤0113民初8259号民事判决，发回原审法院重审。原审法院遂以本案重新开庭审理。本案诉讼中，为查明案件事实，原审法院依法追加雅居乐公司及工行番禺支行为第三人参加诉讼。石瑞岭、杨仰及董小琴均确认各方在（2016）粤0113民初8259号案件中提交的证据作为本案证据提交，石瑞岭、董小琴坚持在该案中发表的庭审意见，杨仰则称其在该案中的意见以其提交的补充答辩意见及书面意见为准。石瑞岭在庭审中述称，其与董小琴约定，涉案房屋的首期款485088元及每月约7000元的还贷均由其二人按4:6的比例支付，杨仰并未支付任何款项；自2011年9月17日起开始还贷，先由董小琴按比例转账给石瑞岭，再由石瑞岭统一转至杨仰尾号为8296的账户中；2014年转由董小琴名下账户为主账户还贷，每月先由董小琴转账给石瑞岭，再由石瑞岭转账至还贷供款账户内；石瑞岭存在因忘记而断供的情况。石瑞岭为其上述主张提交的证据显示，石瑞岭、董小琴分别支付了涉案房屋的部分首期款，石瑞岭向杨仰名下的还贷账户陆续转过款，而未提交证据证明董小琴向石瑞岭转款的情况。董小琴亦未提交任何证据。杨仰则述称，其为购买涉案房屋分别于2011年4月23日提现支付了印花税、按揭保险费、抵押登记费共计10500元；于2011年4月25日向董小琴转账12900元、向石瑞岭转账100元及于2011年5月28日向石瑞岭转账3000元用于支付首付款；于2011年7月9日支付2666.18元、于2011年8月9日支付2953.09元以及于2017年3月15日支付4785.35元用于还贷。杨仰为其上述主张提交了相应的证据予以证明。杨仰另述称，董小琴自2011年9月起未支付任何还贷费用。另，石瑞岭明确其在本案中基于与杨仰存在借名买房的口头协议而提起本案诉讼，其称涉案房屋是由其与董小琴共同出资购买并约定了产权份额为石瑞岭占40%、董小琴占60%，且购买后由石瑞岭居住使用；杨仰仍主张为合作投资关系，并称石瑞岭与董小琴之间可能存在债权债务关系，石瑞岭支出的款项仅是偿还欠款，不能证明其用于支付购房款，另称石瑞岭是假冒杨仰的签名办理入住手续；董小琴则述称石瑞岭是基于原与杨仰为男女朋友关系的信任，借用杨仰的名义购房，并确认石瑞岭所主张约定的份额；雅居乐公司述称其与杨仰、董小琴签订的房屋买卖合同约定的办理产权证期间已届满，涉案房屋已完全具备过户条件。工行番禺支行述称贷款尚未还清，在还清贷款的情况下，同意石瑞岭诉请的涉案房屋变更登记。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由于现涉讼房产只是预登记在杨仰、董小琴名下，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司仍是涉诉房产的登记权属人，杨仰、董小琴不享有物权，仅取得请求将来发生物权变动的权利，石瑞岭同样对涉诉房产不享有物权，故石瑞岭请求确认对涉诉房产享有所有权，缺乏事实依据。本案的争议焦点为石瑞岭与杨仰之间是否成立借名买房关系，石瑞岭可否据此主张杨仰协助过户。由于各方当事人均未签订书面协议明晰各方之间就购买涉案房屋所形成的关系，故应综合现有证据及当事人陈述综合分析从而得出结论。关于借名合意的问题。杨仰虽在（2016）粤0112民初2776号赠与合同纠纷（原案由为不当得利纠纷）案件中辩称涉案房屋由石瑞岭、董小琴共同出资购买，涉案房屋并非其财产且一直由石瑞岭、董小琴占有使用，但其并未确认各方存在借名购房的合意，而是在该案中陈述其“当时想着房子升值也能有经济收益”，该陈述与其在（2016）粤0113民初8259号案中及本案中辩称各方为合作投资购房关系的表述一致，故杨仰的陈述并不构成反言。反观石瑞岭先是主张其与杨仰为不当得利关系，后又变更为赠与合同关系，后又在（2016）粤0113民初8259号案中主张双方存在婚约财产协议，在本案中又明确其主张双方之间为借名买房关系，其陈述前后矛盾，有违诚信。石瑞岭未举证各方之间存在借名购房的书面协议，而石瑞岭、杨仰上述庭审表现，从一定程度上印证了双方未就涉案房屋的产权归属、利益分配等问题进行过具体明确的约定。民事主体从事民事活动，应遵循自愿原则。本案中，石瑞岭、杨仰双方各执一词，又没有签订任何书面协议。一方面，石瑞岭主张自己为借用杨仰的名义购买房屋，却并未举证证明双方之间借名的真实合意，对涉案房屋所有权是否保留未尽举证责任。另一方面，杨仰对其主张共同投资买房的事实，亦未提供充分的证据予以证明。石瑞岭为涉案房屋所支出的相关费用，仅能证明债权事实，不能作物权事实或关系证明，况且，杨仰亦同样支出了部分购房费用。涉案房屋虽为预登记状态，但该预登记具有排他性，并具有请求将来发生物权变动的权利，石瑞岭作为完全民事行为能力人，在参与出资购房后却将房屋产权预告登记至杨仰、董小琴名下，并未违反民事活动自愿原则，也没有违反法律法规强制性规定，故石瑞岭、杨仰均应对自身行为承担相应法律风险。因此，石瑞岭请求杨仰协助办理涉案房屋变更登记手续的诉请，缺乏理据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年10月10日判决如下：驳回石瑞岭的全部诉讼请求。案件受理费19065元，由石瑞岭负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，石瑞岭向本院提交证据如下：1.认购优惠登记须知、收楼通知书、办理《房地产权证》通知书、邮寄费及办证费用收款收据，以共同证明：石瑞岭为涉案房屋的实际购买人之一；2.物业管理费收款收据、持卡人存根，以证明：石瑞岭预交了涉案房屋的物业管理费，为涉案房屋的实际购买人之一；3.保险单、保险发票联，以证明：涉案房屋的保险单、保险发票由石瑞岭持有，其为涉案房屋的实际购买人之一；4.工商银行个人客户业务申请书，以证明：由于石瑞岭借用了杨仰的名义购买涉案房屋，故杨仰将其所办理的用于涉案房屋还款的卡号及密码缴费交给石瑞岭；5.短信，以证明：石瑞岭借用杨仰的名义购买涉案房屋，故杨仰将其用于涉案房屋还款的新卡号及密码告知石瑞岭；6.不动产登记查册表、证明，以共同证明：在认购书、商品房买卖合同等相关购房材料上均留有石瑞岭的地址，石瑞岭为涉案房屋的实际购买人；7.农业银行个人结算账户申请书、农业银行业务回单，共同以证明：在认购书、商品房买卖合同等购房相关的材料均留下石瑞岭的电话号码，其为涉案房屋的实际购买人；8.持卡人存根（商户名称为番禺区房地产登记所）、行政事业收费统一票据，以共同证明：涉案房屋的抵押登记费、按揭保险费等是由董小琴与石瑞岭共同支付；9.户名为石瑞岭的借记卡账户历史明细清单、户名为朱桂银的借记卡账户历史明细清单及户名为董小琴的借记卡账户历史明细清单，以共同证明：涉案房屋的首付款、月供款均由石瑞岭与董小琴共同支付；10.共同偿还贷款协议书、户名为董小琴的借记卡账户历史明细清单、汇款业务清单及结案通知书，以共同证明：石瑞岭与董小琴作为涉案房屋的实际购买人，按4:6的比例共同出资偿还涉案房屋所欠的银行贷款、利息等。被上诉人杨仰对以上证据发表质证意见如下：石瑞岭提交的证据不属于二审新证据，已超过举证期限。其一，对证据1-5及证据7的三性不予确认。即使该证据为真实，也仅能证明石瑞岭有参与过购房过程，并不能证实其是房屋的购买人，房屋的购买人应以与雅居乐公司签订的买卖合同为准。其二，对证据6的真实性、合法性无异议，关联性不确认，房屋查册表不能证实石瑞岭为购房人之一。其三，对证据8-9的真实性、合法性无异议，对关联性不予确认。根据原审查明的事实，杨仰也有支付部分房款，主要包括律师费、按揭费、印花税、抵押登记费及向银行借款支付了尾期房款给雅居乐公司。其四，证据10中的协议书属于石瑞岭与董小琴之间的约定，两方当事人均确认，可推定其真实性，但该证据仅属于石瑞岭与董小琴之间的内部约定，不能对抗其他人，由此也可反映石瑞岭与董小琴存在相互串通损害杨仰利益的嫌疑，故对该协议书的关联性不予确认。对证据10中其他证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可。原审第三人董小琴对前述证据发表质证意见如下：对所有证据的三性均予以确认。涉案房屋是石瑞岭与董小琴共同出资购买，杨仰代持房屋，故相关购房票据由石瑞岭持有。原审第三人雅居乐公司对前述证据发表质证意见如下：对证据1-5的真实性予以确认。收楼通知书和办证通知书均是按照商品房买卖合同上预留的电话和地址邮寄的。石瑞岭提交的收楼通知书是物业公司联，应是石瑞岭从物业公司处复印得来。对于办证收款收据，付款人会有原件，物业公司的物业费也是一样，交款的人可以取得收据。其二，对证据10的真实性无异议。雅居乐公司也是案件当事人，该案现为结案状态，判决的结果是杨仰与董小琴承担房屋的还款义务，雅居乐公司承担担保责任。现涉案房屋的银行贷款本息及其他费用已全部还清，只要杨仰与董小琴本人去交税，房屋就可以过户到购买人的名下。对其他证据不发表意见。原审第三人董小琴向本院提交如下证据：1.业务凭证，以证明石瑞岭提交的证据8涉及的账号开户人为董小琴；2.杨仰与董小琴之间的短信记录截图，以证明：杨仰与董小琴之间就石瑞岭借名买房的事情及房屋处理多次进行沟通。上诉人石瑞岭对以上证据发表质证意见如下：对董小琴提交的证据三性均无异议。从该证据可知，杨仰为涉案房屋的出名人，其明确表示已将还贷银行卡注销，并表明要将涉案房屋过户给石瑞岭。被上诉人杨仰对前述证据发表质证意见如下：其一，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，无法证实董小琴所要证实的内容。其二，对证据2的三性均不予确认。该手机号码并非杨仰本人的手机号码，且从该短信的内容来看，发生时间点在2011年9月，而2011年9月正是杨仰与石瑞岭闹矛盾的时间。在该背景下，杨仰有这些内容表述也很正常。且短信内容没有上下文的联系，看不出有借名购房的要约，也看不出有借名购房的承诺。该证据最多能证明双方可能就房屋事宜协商过。杨仰称：其曾就涉案房屋支付印花税、保险费、抵押登记费，并向银行申请了按揭贷款，也归还过几笔按揭款，除此之外，并未支付过其他款项；不清楚其他按揭贷款是否由石瑞岭及董小琴归还；其是在收到银行催款通知之后才知晓没有正常还款，之前没有关注；开发商并未向其交付房屋，其事后曾向开发商就石瑞岭冒名收楼一事向开发商提出异议，但开发商认为交楼手续没有问题，故其未提出进一步提出异议；其未在涉案房屋居住；其未收到开发商发出的办证通知，也未向开发商主动了解办证事宜。雅居乐公司确认涉案房屋仍初始登记至其名下，并称：因购房人未办理完税手续，导致涉案房屋尚未过户至购房人名下。2020年5月27日，广州市番禺区不动产登记中心向本院出具《购房资格证明》，称：经核查，截至2020年5月27日止，石瑞岭具备本市限购区域内（地址：广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号2302房）的购买资格。本院认为，石瑞岭基于其与杨仰之间就涉案房屋存在借名购房合同关系的事实主张，提起本案诉讼，要求确认其对涉案房屋享有共有权，并要求杨仰协助办理相应的产权变更登记手续，故本案应定性为合同纠纷，原审将本案案由界定为所有权确认纠纷有失妥当，应予纠正。本案的争议焦点是石瑞岭与杨仰之间就涉案房屋是否存在借名购房合同关系，杨仰是否应协助石瑞岭办理相应的产权登记手续。经综合审查各方在本案及另案中的陈述及提交的其他证据，可认定：其一，涉案房屋的另一预登记权属人董小琴确认其实际是与石瑞岭共同购房，涉案房屋的购房款及按揭款均系由其与石瑞岭共同支付，杨仰未支付任何款项，且涉案房屋一直由石瑞岭单独居住使用；其二，石瑞岭在本案原审中提交的证据能够反映石瑞岭曾支付涉案房屋的首期款，并曾向杨仰名下的还贷账户汇款，石瑞岭在二审中提交的证据可以反映石瑞岭曾参与认购涉案房屋、办理收楼手续等事宜并就涉案房屋支付保险费等费用。虽然石瑞岭在另案诉讼中对双方之间的合同关系先后作出不当得利、赠与及婚约财产的不同定性，但该定性属于石瑞岭基于自身理解对双方之间法律关系的界定，该项法律关系定性的出入不影响石瑞岭有关双方之间存在借名购房的事实主张的一贯性；其三，杨仰主张其系基于购房的意思表示与雅居乐公司及董小琴签订《认购书》，并与董小琴共同申请按揭贷款，但杨仰同时确认其仅支付了几笔按揭还款，亦表示其在银行催款之前对还贷事宜不知情，同时现有证据也能反映杨仰未实际参与涉案房屋的收楼入住及沟通办理产权证等事宜。而从杨仰在（2016）粤0112民初2776号诉讼中所陈述的答辩意见可以反映，杨仰确认涉案房屋并非其财产，其只是在相关购房文件上签名，杨仰配偶在该案中所作陈述也可反映石瑞岭系基于购房资格的原因借用杨仰的名义购买涉案房屋。杨仰在本案中否认其配偶在另案中所作陈述缺乏合理性与正当性。此外，从杨仰在本案原审中陈述的“杨仰对石瑞岭与董小琴伪造杨仰签名去开发商收楼入住、拖欠管理费、逾期还款等事情不知情。后来，杨仰打算与丈夫购房时才发现，由于涉案房屋逾期还贷导致杨仰被列入征信黑名单。杨仰多次要求石瑞岭履行承诺负责还清贷款，并且即使要过户也要作出充分合理的补偿，但双方就此一直没有谈妥”的答辩意见也可以反映，杨仰认为偿还银行按揭贷款的义务在于石瑞岭，石瑞岭应当就过户向杨仰作出合理补偿，由此也可印证石瑞岭系实际购房人的事实。综合以上事实，可认定石瑞岭与杨仰就涉案房屋存在借名购房合同关系，杨仰负有协助石瑞岭办理涉案房屋产权登记手续的义务。鉴于涉案房屋已初始登记至雅居乐公司名下，而雅居乐公司表示待杨仰与董小琴办妥交税手续后即可办理产权转移登记手续，涉案房屋的抵押权人未表示同意涂销抵押登记，涉案房屋现不存在查封记录，故涉案房屋过户至石瑞岭不存在障碍，杨仰及雅居乐公司和工商银行番禺支行均应提供相应协助，但涉案房屋应在涂销抵押登记手续后先过户至杨仰及董小琴名下，再由杨仰过户至石瑞岭名下，其中应由杨仰承担的相应过户费用均应由石瑞岭负担。对于石瑞岭与杨仰因借名购房而产生的相应费用返还及损失赔偿问题，双方可另寻法律途径解决。但石瑞岭基于借名合同关系诉请直接确认其对涉案房屋享有共有权缺乏法律依据，应予驳回。综上所述，上诉人石瑞岭的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司协助杨仰、董小琴办理广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号2302房的完税手续并将该房屋转移登记至杨仰、董小琴名下；二、在本判决生效之日起十五日内，中国工商银行股份有限公司广州番禺支行协助杨仰、董小琴办理广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号2302房的涂销抵押登记手续；三、在广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑映山街3号2302房转移登记至杨仰、董小琴名下及该房屋的涂销抵押登记手续办妥之日起十五日内，杨仰将其名下的共有产权转移登记至石瑞岭名下（相应的费用由石瑞岭负担）；四、驳回石瑞岭的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各19065元，由上诉人石瑞岭与被上诉人杨仰各负担9532.5元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十八日书记员  王文杰唐颖琪