湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1125号上诉人（原审被告、反诉原告）：全会存，男，1975年2月2日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：陈平峰，湖南开阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐聪，男，1989年4月15日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：郭俊杰，湖南君信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张喜，男，1987年11月17日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：郭俊杰，湖南君信律师事务所律师。上诉人全会存因与被上诉人唐聪、张喜房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。全会存上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第五项，改判由唐聪、张喜支付全会存房屋租金人民币90000（租金暂计至2019年11月，此后租金计算至实际返还房屋当月止）、违约金70200元（违约金按照合同约定的每天1%支付，暂计至2019年11月27日）；2、本案诉讼费用由唐聪、张喜承担。事实与理由：一、原审判决认定事实有误，唐聪、张喜不进行装修并非由于电梯无法使用，而是唐聪、张喜自身拒绝装修。1.一审法院在无任何证据的情况下认定了“电梯无法正常使用导致无法进行装修”，在电梯和装修之间强加了因果关系，因电梯的使用和装修之间并无必然联系。2.唐聪、张喜并未进行装修，实质是刻意逃避租金。3.唐聪、张喜不按合同约定支付租金，违约在先。4.全会存已提交证据证实电梯实际上已于2018年6月27日经安装完成。5.全会存安装了防盗窗、水电卡等，已按照合同约定履行了全部义务。6.唐聪、张喜装修一直未动工，其自身拒绝装修，是其未能营业的主要原因。二、唐聪、张喜在房屋租赁期内未尽到租赁房屋的看管义务，致使电梯主板被盗，导致了损失。三、唐聪、张喜仅支付了六个月租金，长达一年零八个月时间未付租金既不合理也不合法。另当庭补充：一、上诉人与被上诉人签订合同属于无效合同，一审认定合同有效没有查清事实，应予以改判或发回重审；二、电梯使用合格证未办下来责任在被上诉人。综上，全会存认为原审判决事实认定不清，法律适用错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持全会存的上诉请求。唐聪、张喜辩称：一、全会存没有按照合同约定履行开通电梯的义务，应对唐聪、张喜遭受的经济损失予以赔偿。全会存没有为涉案房屋电梯办理特种设备使用登记，也未取得安全检验合格标志，不符合电梯开通条件，全会存已严重违反合同约定，应当承担赔偿责任。二、唐聪、张喜没有违约行为。唐聪、张喜按约定向全会存支付了3万元押金和6万元租金，全会存没有依约在2018年6月1日前安装好电梯，唐聪、张喜主张先履行抗辩权于法有据，即使未继续支付租金也不构成违约。全会存称电梯主板被盗，唐聪、张喜应当承担看管义务的理由不成立，缺乏证据证实，双方未约定唐聪、张喜有此看管义务，且全会存并未在约定时间内交付电梯。综上所述，唐聪、张喜认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉请求，维持原判。唐聪、张喜向一审法院提出的诉讼请求：1、判令解除唐聪、张喜与全会存签订的《房屋租赁合同》及其补充协议；2、判令全会存退还唐聪、张喜30000元押金和60000元租金；3、判令全会存赔偿唐聪、张喜装修损失47000元，并支付公证费用3000元；4、判令全会存承担本案全部诉讼费用。全会存向一审法院提出的反诉请求：1、判令解除双方签订的涉案合同；2、判令唐聪、张喜返还涉案房屋，并支付全会存房屋租金90000元（租金暂计至2019年11月，此后租金计算至实际返还房屋当月止）；3、判令唐聪、张喜支付全会存违约金70200元（违约金按合同约定的每天1%支付，暂计至2019年11月27日）；4、本案诉讼费由唐聪、张喜承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，唐聪、张喜与全会存就位于长沙市望城区的房屋租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，并于2018年7月15日签订了补充协议。合同约定全会存将上述房屋4至7层，共计4层楼出租给唐聪、张喜，租赁期限为2018年8月1日至2024年8月1日止（2018年8月1日之前为装修期，不计租金）。租金为每月人民币1万元，且每三年递增10%，每月10日缴纳租金，违约按每天1%收取违约金。合同还约定了在签订时支付3押1租，在电梯进场施工时支付半年租金6万元。唐聪、张喜按照合同约定于2018年4月29日向全会存支付了3万元押金，2018年7月17日通过银行向全会存支付了6万元租金。此后，唐聪、张喜开始对出租房屋进行装修。全会存收到唐聪、张喜的押金和租金后，按照合同约定安装好了电梯，但电梯由于缺乏相关手续至今无法正常使用，导致唐聪、张喜无法进行正常装修。唐聪、张喜多次与全会存进行沟通，但全会存一直予以推诿。一审法院认为，唐聪、张喜与全会存签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。唐聪、张喜按照合同约定向全会存支付了30000元押金和60000元租金，但全会存负责安装的电梯至今不能正常使用，导致唐聪、张喜无法正常装修和经营，全会存的行为构成了违约，应承担本案全部民事责任，故一审法院对唐聪、张喜要求全会存退还30000元押金和60000元租金的诉讼请求予以支持。唐聪、张喜要求全会存赔偿装修损失47000元的诉讼请求，因唐聪、张喜不能向一审法院提供有效证据予以证明，一审法院对唐聪、张喜的上述诉讼请求不予支持。唐聪、张喜要求全会存支付公证费用3000元的诉讼请求，因该费用系唐聪、张喜为固定涉案证据所采取的一种证据保全措施，不是唐聪、张喜提起诉讼应当开支的必要费用，该费用不应由全会存承担，一审法院对唐聪、张喜的上述诉讼请求不予支持。唐聪、张喜和全会存在本案中均提出要求解除涉案合同，双方对解除合同的意思表示一致，一审法院对唐聪、张喜要求与全会存解除《房屋租赁合同》及补充协议的诉讼请求以及全会存要求与唐聪、张喜解除涉案合同的反诉请求予以支持。对全会存要求唐聪、张喜返还涉案房屋的反诉请求，因双方均同意解除合同，唐聪、张喜应当将涉案房屋返还给全会存，一审法院对全会存的上述反诉请求予以支持。对全会存要求唐聪、张喜支付房屋租金90000元及违约金70200元的反诉请求，因唐聪、张喜在本案中无违约行为，且涉案房屋至今未能正常使用，唐聪、张喜并未真正使用涉案房屋进行经营，故一审法院对全会存的上述反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，判决：一、唐聪、张喜与全会存签订的《房屋租赁合同》及补充协议予以解除；二、全会存在本判决生效后十日内返还唐聪、张喜押金30000元、租金60000元，共计90000元；三、唐聪、张喜在本判决生效后十日内将涉案房屋返还给全会存；四、驳回唐聪、张喜的其他诉讼请求；五、驳回全会存的其他反诉请求。一审案件本诉受理费3100元，由全会存负担1992元，唐聪、张喜1108元；反诉受理费1752元，由全会存负担。二审中，全会存提交新证据：证据1、租赁房屋外观图；证据2、租赁房屋宾馆入户大厅及宾馆楼梯外观图；证据3、租赁房屋宾馆电梯外观图；证据4、租赁房屋宾馆电梯机房外观图；证据5、租赁房屋宾馆客房内部图；证据6、产品质量证明文件；证据7、特种设备安装改造维修告知单；证据8、电梯设备购销安装合同；证据9、全会存与原房东的租赁合同；证据10、全会存与唐聪、张喜的转租合同。唐聪、张喜质称：证据1到证据10统一质证，均不能达到其证明目的，拍的照片是在唐聪、张喜搬离后所拍，一审判决后唐聪、张喜将装修后床能搬走的都搬走了。本院认为,上述证据均不属于新证据,故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据上诉人全会存与被上诉人唐聪、张喜签订的《房屋租赁合同》第四条约定：“本合同签订后,在唐聪、张喜支付押金及半年租金时，全会存应尽快安装好电梯，如在2018年6月1日前为安装完毕，则装修期应相应顺延，全会存已交付电梯合格证为交房期……”上诉人全会存并未将电梯合格证交予被上诉人唐聪、张喜，被上诉人唐聪、张喜无法正常使用涉案房屋中的电梯，按前述约定，被上诉人唐聪、张喜的装修期应相应顺延，根据双方约定，装修期不计租金。上诉人全会存未依约履行前述约定致使被上诉人唐聪、张喜的合同目的不能实现，上诉人全会存的行为已构成了根本违约，应承担本案的全部民事责任，故上诉人全会存应将押金30000元、租金60000元返还给被上诉人唐聪、张喜，上诉人全会存认为电梯使用合格证应由被上诉人唐聪、张喜办理的主张不能成立。综上所述，上诉人全会存的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3100元，由上诉人全会存负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。