青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终773号上诉人（原审原告、反诉被告）：叶媛，公民身份号码×××，女，1983年5月30日出生，土族，住青海省互助土族自治县。委托诉讼代理人：史成军，青海言度律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马晶，公民身份号码×××，女，1988年11月5日出生，回族，住青海省大通回族土族自治县。委托诉讼代理人：马延斌，公民身份号码×××，男，1983年4月13日出生，回族，住青海省大通回族土族自治县。上诉人叶媛因与被上诉人马晶合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初2122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。叶媛上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项、第二项，改判支持叶媛一审的诉讼请求；2、依法撤销一审判决第三项，改判驳回马晶的一审反诉请求；3、本案诉讼费用由马晶承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。本案一审判决以叶媛未征得商铺所有人同意的情况下无权转租其所承租的商铺为由，认为叶媛与马晶签订的商铺转让经营协议为无效合同，属于认定事实错误。本案中双方签订的合同并非属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院对合同的认定存在错误。叶媛在庭审中已提交了租金缴纳凭证，且截止本案开庭之日，第三方青海天麒置业有限公司或者青海花儿步行街招商运营部也没有任何行为阻碍马晶正常经营的情形出现，涉案房屋所有权人自始没有表示对外转让的行为无效的意思表示，故双方就涉案商铺签订的商铺经营转让协议真实有效，应当继续履行。除此之外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案从马晶2019年4月29日开业起至二审开庭之日，出租人在知晓涉案房屋已经转租的情况下并未提出任何异议，且期限早已超过六个月，根据司法解释的规定，本案中出租人已经丧失了以无权转租为由主张无效的权利，因此以转租未征得出租人同意而认定商铺经营转让协议无效于法无据。2、一审判决适用法律错误。本案应当适用合同法第五十一条的规定，即无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中即便存在第三方青海天麒置业有限公司或者青海花儿步行街招商运营部与叶媛就商铺转让情形在原租赁合同第十九条的约定，也不意味着叶媛是无权转让，而应适用合同法第五十一条的规定，即叶媛与马晶签订的商铺经营转让协议属于效力待定合同，而在商铺经营转让协议签订后，无论是马晶装修、开业还是缴纳相关费用，第三方青海花儿步行街招商运营部均是知晓上述情形的，且从未提出过任何要求马晶停止营业或者终止合同的意思表示，反而多次表示愿意与马晶签订新的租赁合同，因此商铺所有权人以其行为和意思表示对转让行为进行了追认，故叶媛与马晶签订的商铺经营转让协议应当是有效的。一审法院仅调取了商铺租赁合同而未明确了解第三方青海天麒置业有限公司或者青海花儿步行街招商运营部的真实意思表示，仅根据原合同的约定而忽略了双方的真实意思表示，属于认定事实错误。再次，第三方青海天麒置业有限公司拥有的花儿步行街商铺多存在提前转让的行为，且青海天麒置业有限公司或者青海花儿步行街招商运营部从未认定其他商铺的转让行为无效，反而是与新的租赁方签订新的合同，该行为也可以进一步反映出叶媛与第三方签订商铺转让协议不需要征得青海天麒置业有限公司同意的事实。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求贵院依法查清事实，支持上诉请求。马晶辩称，双方在协商转让商铺相关事宜的时候，叶媛明确表示铺面受让后，承租协议的更名会及时办理，出于合同缔结之诚信，马晶及时交付了第一笔转让款，在2019年4月8日交付第二笔转让款之时，合同更名出现了问题，在叶媛无法落实商户更名的情况下，受让方只得拖延给付第二笔转让款，故叶媛未能及时更名违约在先，致使我受让铺面的目的无法实现，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。叶媛向一审法院起诉请求：1、判令马晶支付商铺转让经营款50000元；2．本案诉讼费用由马晶承担。一审法院认定事实：叶媛与马晶于2019年3月17日签订商铺经营转让协议，双方约定叶媛将其夫李海东从天麒置业有限公司承租的花儿步行街D23号商铺以90000元转让给马晶经营使用，马晶应于2019年3月18日支付40000元转让费，2019年4月8日支付余款50000元，双方还就商铺经营权转让约定了其他事宜。合同签订后，叶媛按约交付了商铺，马晶向叶媛支付了第一笔转让款40000元。后马晶对涉案商铺进行了装修，并于2019年5月1日前后进行了开业。在营业过程中因之前充值卡客户消费等事由，发生纠纷后停止营业至今。原审法院认为，本案中本诉争议的焦点是：马晶是否向叶媛支付剩余商铺转让经营款50000元。对此，在庭审中已查明叶媛在未征得商铺所有人同意的情况下无权转租所承租的商铺，叶媛与马晶所签订的商铺经营转让协议为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条的规定，叶媛要求马晶支付商铺转让经营款50000元的诉讼请求不予支持。另外，本案反诉争议的焦点是：1、叶媛与马晶签订的合同是否有效及马晶向叶媛支付的40000元商铺转让费应否返还；2、马晶要求的26000元是否由叶媛返还；3、马晶的装修损失数额是多少；4叶媛是否赔偿装修损失。对于第一个焦点问题在本诉中已明确，不再赘述。叶媛应返还马晶商铺转让经营款40000元；对于第二个焦点问题，因合同无效，马晶便无权再取得合同约定的财产；对于反诉的第三、第四个焦点问题，马晶未向法庭提供有效证据证明，无法确认，不予支持。判决：1、叶媛于本判决生效之日起十日内返还马晶商铺转让经营款40000元；2、驳回叶媛的全部诉讼请求；3、驳回马晶的其他反诉请求。本案二审期间，双方未提交新证据。双方对一审法院认定事实均无异议，与本院审理查明一致，予以确认。本院认为，叶媛请求马晶支付转让款50000元的主张须以合法有效的《商铺转让协议》为前提。关于涉案《商铺转让协议》的效力认定，须着重审查叶媛有无转让商铺的处分权限。马晶于一审期间提交涉案商铺的《天麒花儿步行街商铺租赁合同》第十九条“商铺转租、转让”条款，明确了承租人转让商铺，须征得天麒置业公司书面同意，并收取租金的20%手续费作为转让前置条件。叶媛并未提交天麒置业公司就涉案商铺转让的书面同意意见，亦未提交向天麒置业公司交纳手续费的相关证明，双方签订《商铺转让协议》之时，转让前置条件未成就，叶媛不具有直接转让商铺的权限。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。关于天麒置业公司是否就涉案商铺转让事宜进行事后追认的问题。叶媛于一审期间提交的商铺开业微信截图、催促马晶与天麒公司签订涉案商铺租赁合同的通知以及微信聊天记录，均无法直接证明天麒置业公司关于商铺转让的真实意思表示。花儿步行街招商部在商铺张贴的通知仅证明招商部向承租商户催缴租金的情况，在商铺租赁合同未更名的情况下，通知的对象仍是叶媛，无法证明招商部对马晶作为商铺受让人身份的认可。叶媛与天麒公司招商运营部负责人的通话记录，仅反映出马晶将铺面钥匙交回的相关情况，无法证明运营部对商铺转让行为的追认。追认作为商铺权利主体对无权转让行为后果的继受，须以明示的方式向商铺转让双方作出意思表示，本案现有证据不能证明天麒置业公司对叶媛无权处分行为的追认。综上，因涉案商铺转让行为在叶媛无权处分的情况下未获得天麒置业公司的事后追认，属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，合同无效不具有法律约束力，叶媛无权主张无效合同项下的剩余转让款50000元，因履行合同已取得的40000元的转让款应予返还。一审法院处理正确，应予维持。叶媛请求马晶支付转让款50000元的主张无事实及法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6340元，由叶媛承担。本判决为终审判决。审判长   付元泰审判员 马秀芬审判员 刘 红 二〇二〇年六月十六日（法官助理 周 毛书记员 李申年附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。