福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽08民终690号 上诉人（原审被告）：福建龙岩惠丰房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区华莲路51号清华园4幢二层203室，统一社会信用代码91350800789001376F。 法定代表人：苏振渊，董事长。 委托诉讼代理人：苏尚葵、卢仁彩，福建挺秀律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：福建省龙岩市新罗区清华园小区业主委员会，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道华莲路51号。 负责人：魏健，主任。 委托诉讼代理人：赖泉水、郭露莹，福建同荣仁律师事务所执业律师。 上诉人福建龙岩惠丰房地产开发有限公司（以下简称惠丰公司）因与被上诉人龙岩市新罗区清华园小区业主委员会(以下简称清华园业委会)业主共有权纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2018）闽0802民初6477号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠丰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项和第三项，即撤销“二、福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区清华园小区2号楼一层公共架空层交付给龙岩市新罗区清华园小区业主委员会”、“三、福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付龙岩市新罗区清华园小区业主委员会73000元”；2.本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实与理由：一审法院认定“惠丰公司将清华园小区2号楼一层公共架空层部分区域进行改造，后于2012年9月开始出租给案外人苏朋福。2018年10月起，清华园小区2号楼一层公共架空层的租金由清华园业委会收取”是不准确的，事实：1.惠丰公司将清华园小区2号楼一层公共架空层部分区域进行改造为房屋，后于2012年9月开始出租给案外人苏朋福，苏朋福再将改造后的房屋转租他人用于经营集壶斋。一审法院已查明部分架空层由惠丰公司改造为房屋的事实，而并非全部是架空层，却仍然判决“福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区清华园小区2号楼一层公共架空层交付给龙岩市新罗区清华园小区业主委员会”明显与客观事实不符！在清华园业委会未提出恢复原状的诉讼请求情况下，不应当将已改造部分当作架空层移交。如果当着架空层进行移交，那么清华园业委会不应当向惠丰公司收取使用费，或者清华园业委会应当向惠丰公司支付改造房屋的等值价款，否则侵害了惠丰公司的权益（改造部分由惠丰公司投资，具有价值）；2.2018年10月起，清华园小区2号楼一层现集壶斋使用的公共架空层及改造后房屋的租金（或费用）由清华园业委会收取。而并非单单部分架空层的租金由清华园业委会收取。即惠丰公司对改造房屋应收取的租金或使用费，被清华园业委会收取。综上所述，惠丰公司认为：一审法院已查明部分架空层已为惠丰公司改造为房屋和未对惠丰公司改造房屋进行认定或处理的情况下，其所作的判决损害了惠丰公司的合法权益。而且双方又会因改造房屋的处理引发新的纠纷。 清华园业委会辩称，惠丰公司主张的建筑成本本应由开发商承担，如物业用房、值班室、地下室入口等是属于开发商承担。本案2号楼架空层改建部分原属于开发商的售楼部，售楼部的建设成本应由开发商自行承担，该笔费用不应当由清华园业委会承担，其所投入的建筑成本不属于清华园业委会应当承担的合理范围。 清华园业委会向一审法院起诉请求：1.确认龙岩市新罗区清华园小区2号楼公共架空层归龙岩市新罗区清华园小区全体业主共有；2.判令惠丰公司立即向清华园业委会交付龙岩市新罗区清华园小区2号楼的公共架空层；3.判令惠丰公司赔偿清华园业委会损失26万元；4.本案诉讼费用由惠丰公司承担。 一审法院认定事实：惠丰公司系清华园小区的建设单位。该小区于2007年1月1日开工，于2010年3月10日竣工。惠丰公司将清华园小区2号楼一层公共架空层部分区域进行改造，后于2012年9月开始出租给案外人苏朋福。2018年10月起，清华园小区2号楼一层公共架空层的租金由清华园业委会收取。2018年12月17日，惠丰公司将清华园小区2幢202室物业管理用房交付给清华园业委会。 另查明，《龙岩市建设工程竣工规划认可报告》载明：清华园小区的总建筑面积为31442.16平方米，其中小区1号楼和4号楼一层夹层、2号楼和3号楼一层、1号-4号楼屋顶隔热层为公共架空层。 诉讼中，清华园业委会向本院申请对2012年9月至2018年12月期间清华园小区大门口右侧的《集壶斋》一层店面的租金价格进行鉴定。本院依法委托福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司对上述事项进行鉴定。福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司作出《退函申请报告》，该报告主要载明：由于申请方无法确定评估基准日，故申请退函。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，清华园小区二号楼一层系公共架空层，属于清华园小区的公共场所，依法应属于清华园小区全体业主共有，惠丰公司应将清华园小区二号楼一层公共架空层返还清华园业主委员会。惠丰公司并非案涉架空层所有权人，擅自改变全体业主共有的架空层的设计和使用功能,并将改造后的架空层用于出租，损害了小区业主的共有权益。惠丰公司应当向架空层所有权人支付相应使用费用。诉讼中，清华园小区业主委员会委托福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司对2012年9月至2018年12月期间的店铺租金价格进行鉴定。后因申请方无法确定评估基准日，福建明鉴资产评估房地产土地估价有限公司退回该项鉴定。一审法院结合架空层原始状态、面积、地理位置等情况，酌情认定月租金为1000元，故惠丰公司应支付清华园小区业主委员会2012年9月至2018年9月的租金73000元（1000元／月×73个月）。惠丰公司提出其因清华园小区2号楼公共架空层改造后出租取得的租金收益应扣除建设费用及人工成本等合理性支出，剩余款项才属于全体业主所有的抗辩，但其提供的证据不足以证明惠丰公司改造2号楼公共架空层的成本支出，故一审法院对惠丰公司的该项抗辩不予采纳。综上，清华园业委会的部分诉请有理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、第八十三条,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条规定，判决：一、位于龙岩市新罗区公共架空层归龙岩市新罗区清华园小区全体业主共同共有；二、福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内将龙岩市新罗区公共架空层交付给龙岩市新罗区清华园小区业主委员会；三、福建龙岩惠丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起三十日内支付龙岩市新罗区清华园小区业主委员会73000元；四、驳回龙岩市新罗区清华园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由龙岩市新罗区清华园小区业主委员会负担6408元，福建龙岩惠丰房地产开发有限公司负担2492元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，龙岩市新罗区清华园小区2号楼一层系公共架空层，属清华园小区的公共场所，依法应属于清华园小区全体业主共有。原审判决惠丰公司将案涉架空层交付给清华园业委会并无不当。惠丰公司擅自改变架空层的设计和使用功能，并将改造后的架空层用于经营性活动，所取得的经营性收入应返还全体业主，故惠丰公司应当支付清华园业委会2012年9月至2018年9月的架空层使用费。惠丰公司主张租金收益应扣除其已支出的建设费用和人工成本等费用，其对成本的支出及合理性应承担举证责任，但未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，原审判决惠丰公司支付清华园业委会73000元使用费并无不当。惠丰公司主张不应将改造部分当成架空层移交，如移交，不应向惠丰公司收取使用费的上诉理由不能成立，不予支持。 综上所述，惠丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8900元，由福建龙岩惠丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  廖松福 审判员  傅胜荣 审判员  陈小曼 二〇二〇年六月十九日 法官助理卢丰华 书记员熊枫