江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终953号 上诉人（原审被告）：顾斌，男，1964年10月21日出生，汉族，户籍地如皋市，现住如皋市。 被上诉人（原审被告）：南通领航物业管理有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：吴久红，董事长。 委托诉讼代理人：陶亚敏，公司项目经理。 委托诉讼代理人：冒群，江苏如一律师事务所律师。 上诉人顾斌因与被上诉人南通领航物业管理有限公司（以下简称领航物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初10094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 顾斌上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判；2.一、二审案件受理费按照被上诉人诉讼请求金额由双方按比例承担。事实和理由：1.被上诉人提供的物业服务合同中，代表甲方签字的孙益民业委会主任身份未经主管部门备案确认，无权代表业主委员会及广大业主与乙方签署合同。2.2017年11月26日，小区时任业主委员会公告全体业主，因物业公司严重违约，管理混乱，要求暂缓缴纳物业费，且至今未通知业主缴纳。3.物业服务合同中没有约定能耗费或公用电费的收费标准和实施细则，应视为包含在物业服务费中收支。被上诉人存在乱收费现象，与上诉人同户型、同面积业主被违规收取能耗费796元。根据司法解释的规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。4.上诉人已经提供证据证明被上诉人在服务期内造成设施设备大量缺失和毁损。被上诉人提供的证明材料只是为证明造成其服务期内设施设备损坏的责任不应都由其承担，而是有第三方的部分责任。但根据法理，只要上诉人没有过错，就不能减轻被上诉人的相关责任，没有理由让业主承担设施设备损失的责任。5.被上诉人提供的打卡记录、人员名单等证据不足以证明物业服务规范到位，应当提供规范完善的日常接访记录、巡查记录等。本小区2016-2017年业主缴费率仅有30%，可见其服务不到位。6.2018年1月31日，上诉人电表箱跳闸断电，报修后物业人员拒不开锁送电。电力抢修人员到场与物业合同沟通无效，导致停电三天，冰箱食物变质损失300元。7.根据服务与收费对等的原则，上诉人要求按照被上诉人服务质量和对业主的损害情况打折减收物业服务费。一审判决已经确认被上诉人服务不达标且对上诉人造成了损害，应当对上诉人的请求予以支持。参考被上诉人实际付出成本，物业服务费1719元应按不高于六折的标准收取较为合理。根据物业移交账单计算，每月支出约7.5万元，小区建筑面积17万平方米，平均每平方米每月0.45元，与原标准0.8元比较，成本接近六折。如果不计公用电费，成本不超过五折。8.一审判决书逻辑混乱，选择性陈述事实和适用法律。 领航物业公司辩称，1.被上诉人于2015年12月底通过招标成为案涉小区的物业服务公司。此前的物业公司因没有服务资质而被城管查处，恶意撤离，导致在入驻时没有交接。后发现该小区基本设施维护非常差，设备设施大面积损坏，无法正常运行。被上诉人对问题集中调查之后报告给当时的业主委员会。2.上诉人编制了维修设施清单及计划，住房专用维修基金使用计划，牵头推动物业维修资金基金使用，并通过城管局审批，部分进入了实施。一审中被上诉人已经提交充分证据证明被上诉人按照合同约定履行相关义务。小区内部分业主不交物业费，并不是因为被上诉人服务不到位，而是因业主委员会发生内讧导致未能够按计划进行维修维护。当时筹备组成员抢夺了前业主委员会的公章，并且发布公告要求全体业主拒不缴纳物业费，对业主形成了误导。被上诉人履行了合同义务，享有收取物业费的权利。2.案涉物业服务合同系通过招标签订，加盖业主委员会公章，并且在城管部门进行备案。综上，请求驳回上诉，维持原判。 领航物业公司向一审法院起诉请求：顾斌给付物业管理服务费1719元，公共能耗费745元，合计2464元。后领航物业公司将公共能耗费745元变更为电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费331元，其他诉讼请求不变。 一审法院认定事实：2016年1月9日，领航物业公司（受托方）与世纪佳园业主委员会（委托方）签订《世纪佳园物业管理服务合同》，约定由领航物业公司为如皋市世纪佳园小区（座落：宁海西路桃园路交汇处，光华大酒店东侧）提供物业管理服务，委托管理期限为二年，自2016年1月1日6时起至2018年1月1日6时止，并约定委托管理事项、双方的权利义务、物业管理服务质量标准与目标管理、物业管理服务费及管理等内容。其中，物业管理服务费部分约定，住宅物业由乙方按产权面积每平方米0.8元/月/平方米收取，由领航物业公司按年直接向业主收取，业主或物业使用人应当于8月10日前将上述费用交付至领航物业公司。合同第二章第十五条约定，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费、公用水电费用等。该合同最后加盖了领航物业公司及世纪佳园业主委员会的公章，并经如皋市城市管理行政执法局备案。 2016年5月30日，世纪佳园业主大会和世纪佳园业主委员会发布业主大会公告，公告称：2016年4月30日14时30分在如皋市如城镇世纪佳园物业办公室门前活动广场召开业主大会，一致同意申请动用维修资金556718元，务实地为广大业主办一些实事，解决小区急需解决的问题：一、62台电梯其中55台故障频发，申请城管局特事特办，特批2300元（55台电梯122468万）；二、小区车辆多停车难，而加宽区间部分道路，申请资金272253元；三、小区消火栓、消防池、消防管路等消防系统部分，申请城管局特事特办，特批29612元；四、对讲门铃大批损坏，按30个单元主机、320个分机预算，申请城管局特事特办，特批33500元；五、监控系统瘫痪，针对小区主干道以及部分盲区增补20个监控点，申请城管局特事特办，特批72445元；六、三期单元门（15-21号）楼由于原先质量太差已基本瘫痪，申请城管局特事特办，特批26440元。广大业主如有异议，请在一周内向业委会反映，如无异议，将在一周内递交上级专管部门审批。 2016年8月8日，世纪佳园业主委员会提交如皋市房屋专项维修资金使用申请审批表，申请房屋维修金基金首拨款556700元，如皋市城管局于2017年9月7日作出批复，同意拨付。 2016年8月12日，南通皋审工程项目管理有限公司对世纪佳园小区改造工程作出招标控制价一份，世纪佳园小区改造价招标控制价为556739.5元。 2017年11月1日，世纪佳园业主委员会发布“上一届业委会必须解散”公告，称公用维修基金已申请批一年半，至今仍有电梯、监控、消防未通过正常程序进行公开招标，业主委员会负有不可推卸的责任，老一届业委会人员也即将换届，业务会成员已不能适应小区工作的需要，理应自动退出。以上业委会的负责同志应当负主要责任，其组织人员也应自然免职，待下次召开业主代表大会，新的业委会成立后确认。 后领航物业公司于2018年1月撤出该小区。江苏正大物业服务有限公司（以下简称正大物业）进驻世纪佳园小区，并于2018年4月18日出具“关于对《世纪佳园》小区物业移交存在问题的函”，该函件称正大物业对小区现场和设施设备进行查验，发现存在以下问题：1、电梯设施存在超期未检验、缺件、配件损坏和配件严重老化等问题；2、小区监控摄像头共64个，仅有3个处于工作状态；3、小区消防设施全面瘫痪，远程报警系统无电源、消防栓无水、楼层缺灭火器439个，消防水枪32个，水带缺86根；4、东、西主大门道闸系统无法启用；5、62个单元楼对讲系统除10＃楼一单元外，其余全部无法使用；6、34台污水泵只有一台正常工作；7、二次无负压供水泵，变频器已坏，3台水泵全部24小时不间断定速运行随时有停机可能。 领航物业公司与江苏永晟电梯有限公司（以下简称永晟公司）签订的电梯维修合同两份，约定由永晟公司为62台电梯提供维修，并由其出具2016年-2017年电梯年检报告及合格证。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，领航物业公司与世纪佳园业主委员会签订的《世纪佳园物业管理服务合同》系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律法规强制性规定，且内容不违反法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。顾斌系世纪佳园小区业主，该合同对其产生约束力。依上述合同约定，2016年1月至2017年12月31日期间，领航物业公司对顾斌所居住的世纪佳园小区提供物业管理服务，有权按合同约定向顾斌收取物业管理服务费、停车费、公用水电费用等，业主负有按时交纳物业服务费用等相关费用的义务。顾斌作为案涉小区18号楼606室业主，经领航物业公司催缴仍未及时缴纳物业服务费，其应按约给付2016年1月至2017年12月期间的物业服务费1718.59元（89.51平方米×0.8元/月/平方米×24个月）。领航物业公司主张电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费331元，电梯电费按顾斌所在单元的户数、按楼层分摊，楼道照明电费按顾斌所在单元的户数分摊，其他公用电费（小区公共电费和加压泵）按小区全体业主户数平均分摊，其中2015年12月至2016年12月的18号楼3单元楼道照明费1420.9元、电梯电费5449.85元、小区公共电费34022.4元、加压泵电费25192.86元，分摊到顾斌的费用为169元；2017年1月至2017年12月的18号楼3单元的楼道照明费1224.35元、电梯电费5994.03元、小区公共电费25390.15元、加压泵电费27802.65元，分摊到顾斌的费用为162元。因领航物业公司于2016年进驻世纪佳园小区提供物业管理服务，2015年12月的电费应从中扣除，故顾斌应支付电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费318元。顾斌辩称电梯电费、楼梯照明电缆及其他公用电费包含在物业管理服务费中，无合同依据，法院不予采纳。 领航物业公司提供的一组照片及人员名单，可以证明其按照合同约定配备相关人员，提供相应的物业服务，虽有不尽如意之处，但顾斌不能以此拒交物业费。顾斌提供的正大物业出具的移交存在问题的函，无领航物业公司或其授权人员签字确认，其中指出小区物业设备存在诸多问题，但同时领航物业公司亦提供2016年5月30日的业主委员会公告证明在其接管该小区时，就已经存在上述问题，并已由业主委员会申请维修基金。领航物业公司进驻世纪佳园小区后，推动启用维修资金，但共用部位共有设施设备维修资金的使用须经房地产行政主管部门或物业管理研究决定，故最终维修资金是否启用不能全部归责于领航物业公司。顾斌也无其他证据证明上述物业设备经维修后因领航物业公司管理不善受损。顾斌辩称因领航物业公司造成其家中的水电损失且公司法定代表人对其实施威胁，但未能提供证据证明，故对该抗辩理由不予采纳。顾斌作为业主，对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可积极地依法通过合法途径向相关房屋行政管理部门反映，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，若其认为领航物业公司的行为造成其损失，可向法院起诉要求赔偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、顾斌于判决生效后立即给付领航物业公司物业管理服务费1718.59元。二、顾斌于判决生效后立即给付领航物业公司电梯电费、楼道照明电费及其他公用电费318元。三、驳回领航物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由顾斌负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1.欠费业主的公示表。2.上诉人楼下住户的起诉状和票据，证明被上诉人乱收费。3.服务等级标准，证明被上诉人未按照合同约定的标准配置人员。被上诉人质证认为，1.告示发布日期是在2017年11月26日，即被上诉人撤离小区的前一个多月，告示反映的是当时的情况。后经催缴及向各业主解释后，已经陆续有五百多户交纳。2.起诉状和票据与本案缺乏关联性，能耗费是代收代缴，不存在乱收费问题。3.被上诉人一审中已经提供人员名单以及相关文件，证明被上诉人按照约定履行义务。本院经审查认为，公示表及服务等级标准不属于二审中的新证据，且部分业主欠缴物业服务费亦不能直接证明物业公司未按约定履行合同；诉状及票据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，案涉《世纪佳园物业管理服务合同》由孙益民作为世纪佳园业主委员会负责人签字并加盖世纪佳园业主委员会公章，内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。合同签订后亦向如皋市城市管理行政执法局备案，备案证明中载明世纪佳园业主委员会为孙益民。现顾斌主张孙益民无权代表业主委员会签订合同，缺乏依据。《世纪佳园物业管理服务合同》第十五条约定由领航物业公司“负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、停车费、公用水电费用等”，故领航物业公司向顾斌收取公用电费具有合同依据。领航物业公司已经举证并说明了费用分摊的数额及计算方法，顾斌没有提出并证明领航物业公司所计算的公共区域电费分摊有明显数额或计算方面的不合理或错误之处，故一审法院支持该部分费用依据充分。领航物业公司提供照片、人员名单等证据证明其按照合同约定配备相关人员，提供相应的物业服务。业主委员会出具的告示认为“物业公司所作所为严重违规违法”，要求“小区业主暂缓缴纳物业费”，一方面法律法规及案涉合同并未赋予业主委员会上述权利，相反合同中约定当业主和物业使用人拒不按规定交纳物业管理费时，业主委员会负责协调工作；不得无理煽动业主不交物业管理服务费；另一方面，顾斌亦未提交充分证据证明领航物业公司存在严重违规违法行为，故对该顾斌的该上诉理由本院不予支持。因物业服务管理的内容涉及面广，领航物业公司未能就合同约定的每项义务的履行情况充分举证，虽不能排除其存在瑕疵履行的可能，但顾斌亦未能提供充分证据证明领航物业公司存在不履行义务的行为。根据双方的举证情况，尚不足以对领航物业公司履行服务义务作出否定性评价，成为顾斌少交或不交物业服务费的理由。虽该小区存在设施设备缺失和损坏的情形，但领航物业公司提交的证据能够证明其进驻时已经存在上述问题，且在其服务期限内亦开始着手解决。关于顾斌主张的损失问题，可凭相关证据另行依法主张。 综上所述，顾斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人顾斌负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年六月十日 书记员 张佳琦