江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终615号上诉人（原审原告）：朱锡留，男，1965年11月3日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：李智，江西泰极律师事务所律师。上诉人（原审被告）：瑞昌市景泰房地产开发有限公司，住所地：瑞昌市湓城办事处赤乌中路66号。统一社会信用代码：913604817897045140。法定代表人：谢业林，系该公司经理。委托代理人：郝华，江西威瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞昌市盛元房地产开发有限公司，住所地：瑞昌市湓城办事处金铭福邸5-25-602。统一社会信用代码：913604815535268386。法定代表人：陈敬花，系该公司经理。委托代理人：田玮琅，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡琳琳，男，1977年5月4日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。原审第三人：邓长军，男，1982年10月4日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。原审第三人：朱美芬，女，1983年7月16日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。上诉人朱锡留、瑞昌市景泰房地产开发有限公司（以下简称为：景泰公司）因与被上诉人瑞昌市盛元房地产开发有限公司（以下简称为：盛元公司）、蔡琳琳、原审第三人邓长军、朱美芬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱锡留上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判由被上诉人景泰公司、盛元公司履行上诉人与被上诉人景泰公司订立的房屋拆迁置换协议和房屋置换补充协议中的还房义务、判决撤销被上诉人盛元公司与第三人订立的商品房买卖合同、判决被上诉人景泰公司、盛元公司赔偿上诉人违约金31200元（算至2017年10月31日），以后的违约金按照每月800元计算至交房时止、判决被上诉人景泰公司、盛元公司补偿上诉人杂物间损失33000元；二、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与景泰公司订立的房屋拆迁安置协议和补充协议是合法有效的。1、虽然景泰公司是营利性开发公司，但本案中景泰公司在从事拆迁补偿安置过程中并未获利。2、景泰公司、盛元公司都认可拆迁、补偿经过了政府授权。二、景泰公司将开发项目转让给盛元公司，景泰公司与上诉人订立的房屋拆迁置换协议和补充协议的权利、义务随之转移给盛元公司。三、在征收前，政府没有认定上诉人的杂物间属违章建筑，且景泰公司已认可了杂物间的存在，故上诉人的杂物间损失应得到支持。四、上诉人选定的房屋位置是确定存在的，具有唯一性，上诉人对第三人所购买的房屋具有优先取得权。五、原审判决盛元公司还房给上诉人，但是没有明确在哪个小区还房，原审判决没有办法执行。景泰公司辩称：一、上诉人的上诉请求不成立。上诉人与答辩人之间的权利义务早已转移，答辩人不应承担还房义务，更不承担赔偿违约金和杂物间损失的责任。二、答辩人与上诉人签订的房屋拆迁安置协议和补充协议因违反了法律、行政法规的强制性规定，无效。三、上诉人的杂物间没有办理相应的批准手续，为非法建筑，不受法律保护。请求二审驳回上诉人的上诉。盛元公司辩称：一、上诉人与景泰公司签订的房屋拆迁补偿安置协议及补充协议因违反了法律强制性规定，应当无效。二、答辩人并未推卸还房的责任，答辩人承诺按照1：1比例还房。三、上诉人要求赔偿杂物间的损失不应被支持。四、关于房号选定的问题，一审法院认定正确。五、关于还房位置问题，答辩人在承诺书中已经明确同意在原址还房。请求二审驳回上诉，维持原判。景泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担赔偿责任。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由和理由：一、原审认定事实错误。1、被上诉人明知宿舍楼地块如果由上诉人竞拍取得开发使用权，被上诉人才可以享受到1：1.397安置比例中的0.397部分的利益，而盛元公司取是该块地开发使用权后，被上诉人附条件的可期待利益不能实现，被上诉人只能按向瑞昌市政府所承诺的1：1比例还房享受权利。2、原审认定上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁安置合同属无效合同，景泰公司属过错方，认定事实错误。3、原审认定蔡琳琳实际代表原景泰公司股东谢业林等在项目中持股，与陈敬花、陈丹签订合作开发协议，认定事实错误。二、原审判决认定0.397为被上诉人可预见利益损失，由上诉人承担，没有事实和法律依据。三、原审依据上诉人与盛元公司签订的环保局办公楼宗地使用权转让和盛元公司的承诺书认定盛元公司只承担1：1比例还房和两年过过渡期安置费用，认定错误。四、原审判决上诉人承担赔偿被上诉人可预见的利益损失无法可依。朱锡留辩称：一、上诉人景泰公司称在订立房屋拆迁置换协议时，答辩人明知宿舍楼地块如果由上诉人竞拍取得土地开发权则答辩人才可以享受到1:1.397安置比例中的0.397的部分利益，答辩人认为拆迁协议中没有上述的约定，这是上诉人自述，没有证据证明。答辩人的0.397的损失不是答辩人可期待的利益，而是直接的财产损失，是答辩人用相等财产换上诉人的房屋面积。二、上诉人在上诉状中称然而上诉人还强迫以1:1.397比例还房与上诉人签订协议。显然上诉人属于有重大过错方，这是上诉人上诉状的原话，即上诉人自己承认其属于有重大过错方。三、上诉人称0.397是预见的利益损失，其承担没有事实和法律依据。答辩人认为即使合同无效，合同法第58条就有关合同无效作出明确规定，是有法律依据的。四、上诉人称原审认定0.397是房屋装修款和两年过渡安置等其他费用，同时法院又判决两年过渡安置由盛元公司承担，答辩人认为其他费用是指搬迁费、房屋补贴等两年内的利息，如协议订立时间是2012年6月26日，两年内的过渡费用含在0.397之内，法院判决是两年之后过渡费由盛元公司承担，这并不矛盾。五、上诉人称盛元公司以1:1还房并补偿每月800元，答辩人没有利益损失，答辩人认为答辩人原被拆迁的房屋是经过装修的，如上诉人或盛元公司还房屋是装修好的，就另当别论。如果不是，那么答辩人装修就有损失。请求驳回景泰公司的上诉。盛元公司辩称：我们愿意承担1:1还房责任，超出部分不承担。蔡琳琳、邓长军、朱美芬未提交答辩意见。朱锡留一审起诉请求：一、判令被告继续履行协议，撤销被告与第三人邓长军、朱美芬签订的商品房买卖合同；二、判决被告支付违约金23400元（算至2017年10月31日），2017年11月1日以后的违约金按每月600元继续计算至被告还房之时；三、判令被告补偿杂物间损失33000元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原环保局职工宿舍楼共两栋，其中五层宿舍楼为集资合作建房，共有住户15户，产权证登记面积均为117㎡，三层宿舍楼为房改住房，共两单元12户，产权证登记面积均为58㎡。原告朱锡留为建设路原瑞昌市环保局职工宿舍住户，房屋位于三层宿舍楼西单元3楼2室。因城市建设发展需要，瑞昌市政府组织拍卖原环保局办公楼土地及土地附着物，2011年7月2日景泰公司通过竞拍以2880万元取得该办公楼土地的开发使用权（瑞昌市建设路南侧，瑞国用[2011]第Q:082号土地使用权证），并委托陈德银为该项目的委托代理人。此后，包括原告在内的原环保局职工宿舍楼27户住户向瑞昌市政府反映，由于仙池乐园项目地基比该楼栋高，该楼基本没有采光，为了居住环境，希望市政府能够将宿舍楼一并拆迁。瑞昌市景泰房地产开发有限公司自行与原环保局职工宿舍楼27户住户协商拆迁事宜，2011年10月14日，瑞昌市景泰房地产开发有限公司向市政府递交“关于申请对市环保局原大院内两栋职工宿舍楼拆迁征地改建的报告”，并附27户联名报告。2011年12月2日瑞昌市规划局向市政府递交“关于景泰房地产开发公司申请对原环保局院内两栋职工宿舍楼拆迁改建报告的意见”，建议政府将南侧宗地纳入临街地块统一建设；2012年1月12日，瑞昌市环保局向瑞昌市政府递交“关于对市环保局原大院内两栋职工宿舍楼所占土地进行收储的报告”；2012年4月9日经瑞昌市市长办公会议讨论，并于2012年4月26日印发“第43次市长办公会议纪要”，会议决定：1、由市国土局对原环保局后面职工宿舍宗地进行收储，收储后，对宗地方位内的房屋实行1：1还房补偿或者按照评估价进行货币补偿。2、土地收储后市规划局按照规划出具红线图。3、市国土局按照规划要点确定出让方案报市政府审定，依法依规出让。2012年5月7日，原环保局宿舍楼住户向市政府出具承诺书“我们是市环保局原大院内两栋宿舍楼的二十七位住户，因市环保局办公楼地块已出让，联盛小区建设基础比现有居住宿舍楼基础高出1米多，我们全体住户联名报告市政府自愿纳入市环保局办公楼地块进行拆迁安置。市政府已批准同意。现郑重承诺同意由市政府负责的原址还房比例为1:1。以下承诺人是各住户自愿签名，是真实意愿的表达”。经包括原告在内原环保局住户及被告景泰公司同意，由被告景泰公司委托瑞昌市诚信房地产价格评估有限责任公司对瑞昌市建设路环保局宿舍房屋征收补偿市场价格进行评估，该公司出具瑞诚房估字[2012]第C:032号评估报告，对27户房屋面积及市场价格、装修明细进行了评估，其中五层宿舍楼建筑面积为121.94㎡-124.89㎡，三层楼建筑面积为66.12㎡-72.39㎡。为拆迁顺利，27户住户与被告景泰公司协商确定，五层宿舍住户面积按124.42㎡计算，三层宿舍住户面积64.4㎡，装修款及两年过渡期的过渡费用因被告无现金支付，折算计入拆迁还房面积，还房比例为1:1.397，经协商确认，原三层宿舍楼住户还房面积为90㎡，原五层宿舍楼住房还房面积为173.87㎡。2011年8月3日，原告与被告景泰公司签订房屋拆迁置换协议，约定“……甲方按每户现有64.4㎡一次性置换商品房面积90㎡给乙方”，合同还对其他具体事项进行了约定。景泰公司委托瑞昌市建筑设计院设计银苑花园规划及设计方案，并以该方案图（所建房屋为东西两个单元，每单元四户房屋，单元楼层从东向西房号分别为X01/X02/X03/04）出示给原告选房，2012年6月22日，原告与被告景泰公司签订房屋置换补充协议，约定西单元10楼1004（九楼904）室为自己的协议置换房。2011年7月2日景泰公司竞拍得原环保局办公楼土地的开发使用权后，景泰公司该项目委托代理人陈德银为项目开发在外大额借款，并因此引发经济纠纷，2012年7月景泰公司决定由公司接管该项目，并于借款人达成一致，由公司法定代表人谢业林与借款人范智、徐尤美等合作成为该项目合作开发股东。2013年4月，被告瑞昌市盛元房地产开发有限公司以1070万元价格竞拍的原环保局宿舍楼地块（原环保局办公楼地块南侧，瑞国用[2013]第Q:045号土地）。因原环保局办公楼和宿舍楼两地块被景泰公司和盛元公司分别竞拍，造成实际开发困难，两公司人员及政府相关部门组织协调解决相关事宜；经协商双方确定由被告盛元公司开发上述地块项目。2013年9月30日，被告蔡琳琳与景泰公司环保局办公楼项目实际股东范智、谢业林等人签订协议书，由蔡琳琳收购环保局办公楼项目土地开发股权，相应债务由蔡琳琳承担。被告蔡琳琳陈述，该协议是为配合与盛元公司合作，蔡琳琳实际代表原景泰公司股东谢业林等在项目中持股。同日，蔡琳琳与陈敬花（盛元公司法定代表人）、陈丹签订合作开发协议，蔡琳琳为甲方，陈敬花、陈丹为乙方，甲方以环保局原办公楼宗地作价3800万元，乙方以环保局原宿舍楼宗地作价1400万元，将两宗地合并开发，甲方占股73%、乙方占股27%，陈丹为项目开发部经理。2013年10月22日，瑞昌市市长办公会议再次处理原环保局宗地纠纷后续事项，会议决定“1原则同意国土部门先行依法办理原环保局办公楼地块国有土地使用权证过户手续，由景泰房地产开发有限公司过户到盛元房地产开发有限公司。……”2013年10月23日，景泰公司与盛元公司签订土地转让协议，景泰公司将瑞国2011-9宗地（环保局办公楼）土地开发使用权以2880万元价格转让给盛元公司。同日，盛元公司出具承诺书“因瑞昌市景泰房地产开发有限公司同意将瑞国2011-9号宗地土地开发使用权转让给瑞昌市盛元房地产开发有限公司，且签订转让协议。在所有交接手续完成及瑞国2011-9号宗地土地证瑞国用[2011]第Q:082号由瑞昌市国土资源局办理过户给瑞昌市盛元房地产开发有限公司后，且转让协议生效之后，瑞昌市盛元房地产开发有限公司同意关于瑞昌市景泰房地产开发有限公司应履行的原环保局27户拆迁户的还房协议转为我公司履行，还房比例为1:1。我公司承诺还房由我公司承担。”上述事项办理完毕后，被告盛元公司将该项目命名为仙池乐源，成立仙池乐源项目部，并委托广东城建达设计院有限公司就仙池乐源规划及建筑设计方案进行设计，被告按照该设计方案于2014年4月开始进行施工，房屋为两单元，每层共计8户，从东至西房号为01-08。2015年2月11日，瑞昌市房地产管理局向被告盛元公司发放了仙池乐源项目商品房预售许可证，被告盛元公司按照约定将24套房屋（房号为：408、505、608、905、1001、1208、1301、1401、1405、1504、1601、1604、1705、406、706、902、1006、1007、1103、1206、1306、1506、1706）作为环保局宿舍住户安置房交予瑞昌市房管局进行封存，瑞昌市房屋管理局向盛元公司下发通知，要求其在与拆迁户达成一致或法院裁决前不得进行预售、抵押担保、抵偿债务等一切行为。2015年2月27日第三人邓长军、朱美芬购买了被告盛元公司所销售的仙池乐源1幢908号房屋（房屋单价每平米4391.25元），双方签订了商品房买卖合同（预售），合同编号：201501195，并办理了网签手续，第三人于当日缴纳了首付款210000元，剩余款项合同约定为按揭付款。2017年10月11日，瑞昌市市政府专门召开仙池乐源楼盘房源安置工作专题调度会，会议决定“1、房管局牵头负责按揭款的发放及资金使用监管；协调相关责任单位提供仙池乐源五证等补充材料给中国银行瑞昌市支行；督促开发企业尽快与安置户签订商品房买卖合同。在开发企业拒绝与安置户签订商品房买卖合同情况下，房管部门要对预留安置的24套商品房进行网签备案，网签买受人为瑞昌市环保局，确保安置房（环保局职工）权益受到保护。2、环保局牵头负责做好本局安置户召集及协调分房工作。3……”本案发回重审后，原告变更部分诉请，要求被告按照补充置换协议选定房号交房，过渡期安置费用按照800元每月进行计算。截止到2019年4月23日开庭辩论结束，被告盛元公司开发的仙池乐源项目并未取得相关交房验收手续。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，双方争议的主要焦点为：1、关于原告与被告景泰公司签订的房屋拆迁安置协议及补充协议的合同效力问题；2、原告被拆迁房屋面积标准；3、原告诉请的杂物间损失是否应支持的问题；4、盛元公司是否应该承担还房义务及相关损失赔偿责任；5、还房比例中0.397部分是否应保护及承担责任主体、责任承担方式；6、被告蔡琳琳是否应该承担责任；7、被告盛元公司与第三人签订的合同效力问题；8、原告对诉争第三人所购买的房屋是否具有优先取得权。1、关于原告与被告景泰公司签订的房屋拆迁安置协议及补充协议的合同效力问题。原告认为其与被告景泰公司签订的拆迁安置协议及选房的补充协议合法有效，被告景泰公司认为其与原告签订的合同违反法律规定应属无效，且开发由盛元公司进行，应由盛元公司承担责任；被告盛元公司认为原告与被告景泰公司签订的合同未取得相关授权、违反法律规定，属于无效合同。一审法院认为，被告的质证意见合法。2011年8月3日，原告与被告景泰公司签订房屋拆迁置换协议，2012年6月22日签订补充协议。因此合同应该适用国务院2011年1月21日公布并实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，根据该条例第第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定“第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的”。因此，房屋征收拆迁必须由政府房屋征收部门或取得政府相关部门明确授权的单位进行，且不得是以营利为目的的主体。被告景泰公司为以营利为目的的商业房地产开发公司，不具有从事房屋征收拆迁主体资格；在被告景泰公司取得原环保局办公楼宗地开发权后，原宿舍楼27户住户及被告景泰公司均向市政府申请对宿舍楼进行拆迁开发，为此市政府在市长办公会上就相关事项进行讨论，形成会议决定（1、由市国土局对原环保局后面职工宿舍宗地进行收储，收储后，对宗地方位内的房屋实行1：1还房补偿或者按照评估价进行货币补偿。2、土地收储后市规划局按照规划出具红线图。3、市国土局按照规划要点确定出让方案报市政府审定，依法依规出让。）并下发了会议纪要，市政府确定由国土部门进行收储及相关工作，并未有授权景泰公司进行征收拆迁，原告也未能提供其他证据证明景泰公司获得了政府的相关明确授权。根据《合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因此，原告与被告景泰公司签订的房屋拆迁置换协议及房屋置换补充协议违反法律规定，应属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告原有的房屋已经被拆除，已经不具有原物返还的可能性，因此原告所受到的损失应该由相关责任主体承担。2、原告被拆迁房屋面积标准。原、被告就房屋拆迁面积争议较大，目前存在三个面积基数，一个为房屋产权证登记面积，第二个是评估报告所评估的面积，第三个是原告与被告景泰公司在房屋拆迁置换协议中所约定的面积。原告提供了相关评估部门的评估报告，三被告均认为房屋属于不动产，其权属应以房产局登记为准，并提供了相关的权属证明材料。原、被告对对方提供的证据真实性，双方均无异议，一审法院予以确认。关于原告被拆迁房屋面积问题，一审法院认为，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房屋拆迁补偿价值应当以授权的房地产价格评估机构出具的房屋征收评估报告为准，景泰公司委托瑞昌市诚信房地产价格评估有限责任公司（以下简称：诚信评估公司）对环保局宿舍楼进行价值评估，且第43次市长办公会议纪要明确“由市国土局对原环保局后面职工宿舍宗地进行收储，收储后，对宗地范围内的房屋实行1：1还房补偿或者按照评估价格进行货币补偿”。关于原告与被告景泰公司在房屋拆迁置换协议中所约定的面积，根据原告陈述系评估报告出来后，综合27户利益协商确定，一审法院认为该协商面积并无相应的权属证明或测绘依据。因此，一审法院认为，涉案土地上的房屋面积应依据房地产价格评估报告中诚信评估公司显示的房屋测绘面积，该面积应当为本案拆迁补偿面积计算基数，根据评估报告，原告的房屋面积应为66.12㎡。3、原告诉请的杂物间是否应支持的问题。对于环保局职工宿舍楼下建造有杂物间的事实，原、被告双方并无异议；双方争议的焦点为原告所诉请要求赔偿的杂物间是否为合法建筑、杂物间大小、是否应得到赔偿；三被告一致认为原告的杂物间为非法建筑，不应得到赔偿。原告提供了瑞昌市环保局所出具的证明一份，欲证明杂物间经过城建部门同意、合法存在，三被告认为环保局不是规划和建设审批部门，其证明不具有相关的证明效力，对于该质证意见一审法院予以支持。一审法院认为，根据庭审查明，原告所诉争的杂物间所占用土地归属为瑞昌市环保局单位办公所使用的国有土地，土地性质为划拨用地；原告未提供证据证明杂物间用地经过了国土部门审核或进行了土地性质变更，也未证明杂物间建设经过了规划部门及城建管理部门的审批。因此，原告虽主张了杂物间的损失，但原告未证明杂物为合法建筑，其故对该诉请一审法院不予支持。4、盛元公司是否应该承担还房义务及相关损失赔偿责任。盛元公司为原瑞昌市环保局职工宿舍楼宗地的实际开发单位，其土地系通过国有土地拍卖竞拍所得；本案中，原告未有证据证明其与被告盛元公司签订有相应的房屋拆迁安置补偿协议；被告盛元公司取得该土地使用权，经协商及政府的协调，景泰公司同意将其竞拍所得的环保局办公楼的土地使用权转让给被告盛元公司，由盛元公司取得办公楼及宿舍楼地块的开发权。根据市政府关于协调环保局办公楼和宿舍楼宗地开发的相关会议决定，环保局宿舍楼宗地开发单位应承担被拆迁人1：1的还房责任。2013年10月23日被告盛元公司与被告景泰公司达成环保局办公楼宗地土地使用权转让协议，被告盛元公司于2013年10月23日向瑞昌市市政府出具承诺，承诺“同意关于瑞昌市景泰房地产开发有限公司应履行的原环保局27户拆迁户的还房协议转为我公司履行，还房比例为1:1。我公司承诺还房由我公司承担。”市政府基于双方的协议及盛元公司承诺，同意对原环保局办公楼宗地土地使用权进行过户。一审法院认为，被告盛元公司自愿承诺承担1：1还房义务，是其真实意思表示，故盛元公司应承担对原告按照房屋评估面积1：1还房的责任，及因房屋未能按时交付产生的安置费用。被告盛元公司至今未按约定向原告履行还房义务，原告必然存在相应的过渡期安置补偿费用，此亦为原告的直接损失，根据庭审原告陈述，在原告与被告景泰公司签订的安置合同1：1.397中的0.397部分包含有两年的过渡期安置费用，因此，盛元公司应从2014年6月22日开始起向原告支付过渡期安置费用；原告原有的房屋地处瑞昌市中心城区中心地带且一直为商业中心，该地段租金费用较其他区域明显要高；被告盛元公司提出应当根据政府文件规定按原评估价格向原告支付过渡费问题，因房屋拆迁时间过长按拆迁时的标准计算对拆迁户是不公平的，根据公平原则过渡费标准参照《瑞昌市2018年度中心城区棚户区改造征收补偿安置方案》中的过渡费每户每月800元较为合理。综上，被告盛元公司应向原告交付面积为66.12㎡房屋，并自2014年6月22日起按照每月800元标准向原告支付过渡期安置费用直至房屋实际交付时止。5、还房比例中0.397部分是否应保护及承担责任主体、责任承担方式。原告与被告景泰公司签订房屋拆迁安置补偿协议中约定，按照测量面积1：1.397置换还房面积，其中1：1为原房屋面积产权置换，0.397是房屋装修款、两年期过渡安置费用等其他费用，因景泰公司无现金当时支付，根据双方协商折合成置换面积，按照比例计算应还房面积为90㎡。原告与景泰公司所签订的拆迁安置合同属无效合同，造成合同无效是因为被告景泰公司在未取得政府相关征收拆迁授权的情况下与原告签订相关合同，景泰公司属于过错方，根据合同法相关规定“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”，本案中原告房屋已经被实际拆迁，但原告同意拆迁的前提为按照1：1.397比例进行还房或补偿，被告盛元公司应承担1：1还房责任即66.12㎡，原告原协议还房面积为90㎡，因此23.88㎡（90㎡-66.12㎡）为原告可以预见的利益损失，对此部分被告景泰公司应承担责任；景泰公司并非诉争开发项目开发商，无法向原告方交付房屋，因此应该以市场均价（参考含原告在内环保局宿舍拆迁案中第三人购买房屋均价4552.85元/㎡）赔偿原告损失108722.05元（4552.85元/㎡*23.88㎡）。被告景泰公司辩称其相关债务责任已经转移给被告盛元公司，应由盛元公司承担相关义务；原告否认同意被告的债务转移，一审法院认为，债务转让必须经债权人同意才对债权人产生效力，被告景泰公司与盛元公司的债务转让是两公司间纠纷，与原告无关；被告景泰公司仍应对原告的损失承担赔偿责任。6、被告蔡琳琳是否应该承担责任。为促成原环保局办公楼和原环保局职工宿舍两宗地项目合同开发，2013年9月30日，被告蔡琳琳与景泰公司环保局办公楼项目实际股东范智、谢业林等人签订协议书，由蔡琳琳收购环保局办公楼项目土地开发股权，相应债务由蔡琳琳承担。同日，蔡琳琳与陈敬花（盛元公司法定代表人）、陈丹签订合作开发协议，以环保局原办公楼宗地作价3800万元、环保局原宿舍楼宗地作价1400万元，将两宗地合并开发，根据蔡琳琳陈述，该协议是为配合与盛元公司合作，蔡琳琳实际代表原景泰公司股东谢业林等在项目中持股。上述协议为两公司股东、实际投资人的相关内部协议，蔡琳琳为景泰公司、盛元公司的股东、项目投资人，蔡琳琳是否应承担责任为两公司内部事项，对外应由责任主体即景泰公司、盛元公司承担相应的主体责任。7、被告盛元公司与第三人签订的合同效力问题。原告认为盛元公司与第三人签订的房屋买卖合同侵犯了原告的合法权益，应属合同无效并应予以撤销，三被告及景泰公司共同辩称，盛元公司为项目开发单位，盛元公司与第三人签订的买卖合同经过房管部门预售登记，合同依法有效。一审法院认为，根据《合同法》第五十二条规定合同无效情形有：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”盛元公司为瑞昌市仙池乐源项目开发商，在盛元公司取得房屋主管部门的预售许可后，第三人购买了原告诉争的房屋并按照法律规定签订了商品房买卖合同（预售），原告未能提供证据证明被告盛元公司与第三人签订合同存在合同法规定的导致合同无效的情形存在，故对原告认为盛元公司与第三人签订合同无效并应予以撤销的诉请，一审法院不予支持。8、原告对诉争第三人所购买的房屋是否具有优先取得权。原告主张对盛元公司出售给第三人房屋具有优先取得权并诉请按照约定房号交付房屋；被告盛元公司辩称，原告与景泰公司的协议房屋并未实际存在，原告与景泰拆迁合同无效，景泰公司也并未实际开发宗地项目，景泰公司给原告选房依据为景泰公司方案，而盛元公司竞拍项目后根据另行委托设计单位的相关设计进行施工，与原告所选房屋并不具有对应关系；第三人及其他两被告同意盛元公司意见。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条款亦是原告主张依据的法律条款；但被告景泰公司并不具有合法的拆迁人主体资格，原告与景泰公司所签订的拆迁安置协议及房屋置换补充协议为无效合同，原告未能举证其有合法的选定拆迁安置还房具体位置的相关协议存在，故对原告该诉请一审法院不予支持。综上，被告盛元公司应该按照1:1的比例承担原告朱锡留面积为66.12㎡的还房责任，并自2014年6月22日起按照每月800元标准补偿原告朱锡留拆迁过渡费直至房屋实际交付时止；被告景泰公司支付原告朱锡留拆迁安置损失108722.05元；原告与景泰公司签订的合同为无效合同，拆迁过渡费和安置损失是对原告损失的赔偿，因此对原告诉请的违约金一审法院不予支持。经一审法院审委会讨论，判决：一、由被告瑞昌市盛元房地产开发有限公司按照1:1的比例承担原告朱锡留面积为66.12㎡的还房责任，并自2014年6月22日起按照每月800元标准补偿原告朱锡留拆迁过渡费直至房屋实际交付时止。二、被告景泰公司在本判决生效后十五日内赔偿原告损失108722.05元。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1210元，由被告瑞昌市盛元房地产开发有限公司承担866元，被告景泰房地产开发有限公司承担344元。二审期间，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、景泰公司是否应承担1：1.397安置比例中0.397部分的损失？二、景泰公司是否应向朱锡留支付杂物间损失？三、朱锡留对于邓长军、朱美芬所购房屋是否具有优先取得权？关于景泰公司是否应承担1：1.397安置比例中0.397部分的损失的问题，经查，2011年8月3日，朱锡留与被告景泰公司签订房屋拆迁置换协议，2012年6月22日签订补充协议。上述协议因违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的强制性规定而无效，景泰公司在未取得政府授权的情况下与朱锡留签订拆迁协议，系造成合同无效的过错方，应向合同相对人朱锡留承担相应的赔偿责任。根据双方约定，安置比例中的1：1.397中的0.397部分为房屋装修款、两年过渡安置费用等，属可以预见的损失，在景泰公司没有举证证明上述债务已转移给了盛元公司的情况下，一审法院认定景泰公司应承担赔偿责任于法有据，景泰公司的上诉理由没有事实和法律的依据，不予采纳。二、关于景泰公司是否应向朱锡留支付杂物间损失的问题。经查，本案诉争的杂物间占用土地权属系瑞昌市环保局单位所有的国有土地，土地性质为划拨，朱锡留既未提交证据证实杂物间的建设经过了规划部门及城建管理部门的审批，亦未能提交不动产权属证明，故其诉请景泰公司、盛元公司支付杂物间损失的上诉请求于法无据，不予采纳。三、关于朱锡留对于邓长军、朱美芬所购房屋是否具有优先取得权的问题。经查，朱锡留景泰公司签订的拆迁安置协议及房屋置换协议因违反法律禁止性规定导致合同无效，而其景泰公司处选定的房屋系依据景泰公司的设计方案，本案中并无证据可以证实朱锡留在景泰公司选定的房屋与盛元公司施工完成的房屋存在对应关系，故朱锡留诉请其对第三人邓长军、朱美芬购买的房屋具有优先取得权没有事实和法律的依据，不予采纳。综上所述，两上诉人的上诉请求依法不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3879元，由上诉人朱锡留负担1405元、上诉人瑞昌市景泰房地产开发有限公司负担2474元。本判决为终审判决。审判长  张再生审判员  陈小江审判员  曹 琛二〇二〇年六月二十九日法官助理桂桂书记员郑筱楠