天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终539号上诉人（原审原告）：天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。法定代表人：董文，董事长。委托诉讼代理人：华天琳，天津行通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司，住所地天津市东丽区东丽开发区二纬路9号财智大厦606单元。法定代表人：李俊龙，董事长。委托诉讼代理人：王成民，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：赵少可，国浩律师（天津）事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市东丽区人民政府金钟街道办事处，住所地天津市东丽区金钟街大毕庄村。负责人：李宝龙，主任。委托诉讼代理人：刘福泉，天津秦天律师事务所律师。上诉人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业公司）、天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司（以下简称东丽城投公司）与被上诉人天津市东丽区人民政府金钟街道办事处（以下简称金钟街道办事处）、天津滨海屹阳园林绿化工程有限公司（以下简称滨海屹阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天津市正坤物业管理有限公司委托诉讼代理人华天琳、上诉人天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司委托诉讼代理人王成民，被上诉人天津市东丽区人民政府金钟街道办事处委托诉讼代理人刘福泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正坤物业公司上诉请求：1．撤销一审判决发回重审；2．查明物业费承担主体后依法改判给付增加的空置房物业费137,615.18元；3．撤销一审判决第三项，改判支持上诉人主张的逾期付款损失613,438.09元；4．本案一、二审诉讼费由东丽城投公司与金钟街道办事处承担。事实及理由：1．一审法院不予追加天津市东丽区人民政府为本案共同被告系程序错误；2．一审法院不支持正坤物业公司主张的2018年1月份的空置房物业费属于认定事实错误；3．正坤物业公司一审主张的逾期付款损失未予以审理，属于遗漏事实；4．一审法院援引已失效的法律文件，系适用法律错误。东丽城投公司针对正坤物业公司的上诉请求及事实理由答辩称，不同意承担本案的空置房物业费、逾期付款损失及诉讼费。东丽区城投公司并非涉案合同的签订主体，不应负担空置房物业费及逾期付款损失。一审法院在追加当事人、通知开庭程序方面也存在不当之处，请求二审法院查明后依法改判东丽城投公司不承担责任。金钟街道办事处针对正坤物业公司的上诉请求及事实理由答辩称，不同意正坤物业公司关于增加空置房物业费的请求。金钟街道办事处不是空置房物业费的支付主体，依据涉案物业合同约定的解除时间，正坤物业公司主张增加的空置房物业费没有依据。同时，也不同意正坤物业公司主张逾期支付经济损失的请求。东丽城投公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判驳回正坤物业公司对东丽城投公司的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由正坤物业公司承担；事实及理由：1．一审判决认定事实不清，东丽城投公司并非空置房物业费的支付主体；2．正坤物业公司无权主张2013年10月1日至2015年5月31日期间的空置房物业服务费，该期间的合同债权转让没有通知东丽城投公司，且已过诉讼时效；3．一审法院适用合同法判令东丽城投公司支付空置房物业费属于适用法律错误。正坤物业公司针对东丽城投公司的上诉请求及事实理由答辩称，正坤物业公司并非依据合同约定，而是依据《物业管理条例》第41条第二款的规定，向涉案房屋开发建设单位主张空置房物业费，法律依据充分。正坤物业公司受让合同债权后在诉讼中以证据交换的形式通知了东丽城投公司，合同债权转让是有效的，且从正坤物业公司主张权利时计算，并未超过诉讼时效。本案承担空置房物业费的主体，应依据《物业管理条例》确定，正坤物业公司主张空置房物业费的事实依据确凿充分。金钟街道办事处针对东丽城投公司的上诉请求及事实理由答辩称，东丽城投公司作为涉案小区的开发建设单位，应当按照《物业管理条例》支付空置房物业费，同意东丽区城投公司关于诉讼时效的上诉意见。正坤物业公司一审诉讼请求：1．要求三被告向原告缴纳空置房屋物业服务费4,901,470.94元；2．要求三被告向原告支付还迁户物业费政府补贴差额部分2,787,728.75元；3．案件受理费由三被告承担。正坤物业公司在重审向本院变更诉讼请求如下：1．要求被告向原告缴纳空置房屋物业服务费3,721,414.71元；2．要求被告向原告支付还迁户物业费政府补贴差额部分2,046,939.51元；3、要求被告向原告支付逾期付款给原告造成的损失570,826.72元；4．案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：本案与（2019）津0110民初7177号案件所涉德锦里、德晟里、轩和里、德益里、德盈里、德翔里、德悦里7个小区同属于金钟街示范小城镇建设项目。2009年11月28日，天津市东丽区人民政府委托东丽城投公司代建金钟街示范小城镇建设项目，该项目于2013年8月完成工程质量验收。滨海屹阳公司与天津市金正坤物业服务有限公司（以下简称金正坤物业公司）就上述7个小区分别签订了两份《天津市住宅物业服务合同》，其中就德锦里、德晟里、轩和里小区签订一份合同，德益里、德盈里、德翔里、德悦里小区签订一份合同。合同约定：滨海屹阳公司代表全体业主将上述7个小区委托金正坤物业公司进行物业管理服务事宜。物业管理服务期限自2013年10月1日起至2015年5月31日终止。物业管理服务费用标准为0.75元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.05元的标准由业主交纳。未出售的空置房屋的物业管理服务费由开发建设单位全额交纳，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主交纳。物业费享受政府补贴标准为：物业费0.75元/平方米，第一年补贴85%，后逐年递减为60%和30%，三年后取消补贴；梯泵费每月1.05元/平方米，第一年补贴80%，后逐年递减20%，第五年起取消补贴。金正坤物业公司自2013年10月1日至2015年5月31日期间为案涉小区提供了物业服务。2015年5月4日，金正坤物业公司召开股东会，表决通过了以下决议：一、同意股东天津嘉征建筑工程有限公司将其持有的公司51%的股权有偿转让给股东正坤物业公司，转让价款人民币100万元；二、股东正坤物业公司同意以该价款受让；三、股东正坤物业公司承诺承担股权转让前后金正坤物业公司的全部对内对外的债权债务。此后，天津嘉征建筑工程有限公司与正坤物业公司签订《股权转让协议书》，约定：天津嘉征建筑工程有限公司将其持有的金正坤物业公司51%的股权有偿转让给正坤物业公司，转让价款为人民币100万元；金正坤物业公司自注册成立之日起由正坤物业公司负责管理和经营企业未分红，正坤物业公司承诺跟协议股权转让前以及转让后的全部对内债权债务和对外债权债务均由正坤物业公司自行承担，天津嘉征建筑工程有限公司不承担任何相应的责任。2015年5月30日，正坤物业公司与金正坤物业公司签订《协议书》，约定：2015年6月1日起天津市东丽区金钟街新市镇德锦里、德晟里、轩和里、德益里、德盈里、德翔里、德悦里等7个小区的物业管理及物业费收取工作由正坤物业公司负责，金正坤物业公司将小区管理相关资料提交给正坤物业公司，并于2015年6月1日前退出小区，由正坤物业公司与滨海屹阳公司重新鉴定《物业服务合同》；2015年5月31日以前，东丽区政府拖欠的政府补贴及欠缴的物业费由正坤物业公司负责收缴，由正坤物业公司自负盈亏，金正坤物业公司对此不再承担任何责任，2015年6月1日以后的政府补贴直接支付给正坤物业公司；正坤物业公司在与滨海屹阳公司签订《物业服务合同》以前应就本协议第二项内容与金钟街道办事处协商具体支付方式及细节，提供划拨政府补贴的账户信息；2013年10月1日至2015年5月31日期间的全部遗留问题由正坤物业公司负责处理，金正坤物业公司对此不再负责。2015年6月1日，滨海屹阳公司与正坤物业公司就上述7个小区亦分别签订了两份《天津市住宅物业服务合同》，合同约定物业管理服务期限自2015年6月1日起至2018年5月31日终止。其他条款与滨海屹阳公司与金正坤物业公司签订的《天津市住宅物业服务合同》一致。正坤物业公司自2015年6月1日至2018年1月31日期间为案涉小区提供物业服务。2018年1月初，正坤物业公司与滨海屹阳公司签订了《天津市住宅物业服务合同终止协议书》。终止协议书约定：双方签订的《天津市住宅物业服务合同》滨海屹阳公司委托正坤物业公司对德益里、德盈里、德翔里、德悦里、德锦里、德晟里、轩和里共7个住宅小区进行的物业管理，两份合同期限统一自2015年6月1日至2018年5月31日，应滨海屹阳公司要求现提前终止合同。原合同于本协议生效之日起即行终止，原合同终止后正坤物业公司不再对园区进行物业管理。2017年4月至2017年9月物业费补贴909,751.32元，滨海屹阳公司因提前终止原合同向正坤物业公司支付赔偿金1,154,457.83元。两项费用合计2,064,209.15元，由滨海屹阳公司支付正坤物业公司。付款时间为签署协议时同步支付，双方确认上述费用的结算数额与双方正在进行的诉讼无关，也不得成为滨海屹阳公司在诉讼中的抗辩理由。双方就原合同履行过程中政府补贴款即空置房屋物业费等相关事宜产生的纠纷，由双方及其他相关方另行协商，协商不成的，任何一方均有权将该纠纷提交园区所在地有管辖权的人民法院依法裁判解决。正坤物业公司保留向园区业主追缴原合同履行期间未缴纳的物业费的权利。2018年2月7日，金钟街道办事处分别向正坤物业公司转款909,751.32元和1,154,457.83元。案件原审期间，经正坤物业公司、滨海屹阳公司、金钟街道办事处三方统计核对后确认，涉案7个小区总面积数为746625.19平方米。自2013年10月1日至2017年12月31日，未入住面积补贴外物业费（空置房屋物业费）为6,771,248.17元。自2013年10月1日至2017年9月30日，已入住面积政府应付补贴（不减绿化费）合计22,892,502.55元，已入住面积政府应付补贴（减绿化费）合计21,619,568.98元；未入住面积已计政府补贴合计5,046,780.27元，未入住面积未计政府补贴合计2,635,017.69元；金钟街道办事处已付政府补贴合计27,647,958.29元，此款中包括2018年2月7日金钟街道办事处向正坤物业公司支付的终止物业服务合同物业费补贴（补偿款）909,751.32元。针对前述费用，关于空置房屋物业服务费，三被告均不认可给付；关于已入住面积政府补贴，金钟街道办事处主张已入住面积政府应付补贴应为扣减绿化费后的金额即21,619,568.98元，正坤物业公司主张已入住面积政府应付补贴应为不减绿化费的金额即22,892,502.55元；关于未入住面积政府补贴，金钟街道办事处主张未入住面积政府补贴以合同约定的补贴标准计算的数额（按60%至80%的比例计算即为5,046,780.27元），原告主张应按合同约定的补贴标准计算即（未入住面积已计政府补贴与未入住面积未计政府补贴之和）7,681,797.96元。另，按照合同约定2017年1-3月期间政府补贴单价为0.21元/平方米，原告主张2017年1-3月期间的政府补贴单价为0.64元/平方米。原、被告双方均确认前述7个小区所涉及的物业合同在实际履行中系整体一并履行，期间所涉及发生的相关费用、已付的相关费用及有争议的费用均不能区分具体合同项下的费用和数据。一审法院认为，根据《天津市示范小城镇安置房管理办法》第十九条关于开发建设单位应当与物业服务企业或者管理服务单位参照《天津市住宅前期物业服务合同（示文范本）》协商确定服务内容和收费标准的规定，作为开发建设单位的东丽城投公司应当与物业公司签订物业服务合同，承担物业服务合同的权利义务。滨海屹阳公司与正坤物业公司签订物业服务合同，虽然没有经过东丽城投公司授权，东丽城投公司亦不追认或承认。但是根据权利义务对等原则，且现没有证据证明滨海屹阳公司在与正坤物业公司签订物业服务合同过程及签订的物业合同服务条款存在损害东丽城投公司利益的行为。因此，其法律后果应当由东丽城投公司承担，即该物业服务合同中关于支付空置房屋物业服务费的支付主体应由东丽城投公司履行。经确认2013年10月1日至2017年12月31日期间7个小区空置房屋物业费共计6,771,248.17元，涉及本案德益里、德盈里、德翔里、德悦里4个小区的空置房屋物业费，一审法院酌情按3（另案3个小区）：4比例确认为3,869,284.67元，该费用由东丽城投公司承担。物业费政府补贴给付义务应由金钟街道办事处承担。对于已入住面积物业费政府补贴应扣减绿化费双方均无约定，在未入住面积原基础上折算60%-80%给付亦没有依据，对此金钟街道办事处的抗辩，一审法院不予采纳。金钟街道办事处应支付已入住面积物业费政府补贴22,892,502.55元，支付未入住面积物业费政府补贴7,681,797.96元。正坤物业公司称2017年1月至3月物业费政府补贴单价为0.64元/平方米没有依据，一审法院不予支持。以上扣除金钟街道办事处已支付物业费政府补贴26,738,206.97元（不包括2018年2月7日已支付终止物业服务合同补偿款909,751.32元），尚欠物业费政府补贴3,836,093.54元。涉及到本案德益里、德盈里、德翔里、德悦里4个小区的物业费政府补贴，一审法院酌情按3（另案3个小区）：4比例确认为2,192,053.45元。关于正坤物业公司主张的2018年1月份的物业服务费，因该月物业服务合同已终止，故一审法院不予支持。因上述一审法院确定的物业服务费和物业费政府补贴差额金额与另案之和并未超过正坤物业公司两案诉讼请求，一审法院不做调整。最后，正坤物业公司取得金正坤物业公司的债权转让，并以诉讼的形式完成通知债务人义务。因此，正坤物业公司具有本案原告主体资格。东丽城投公司关于诉讼时效的抗辩不成立，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零九条的规定，判决如下：“一、被告天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告天津市正坤物业管理有限公司空置房屋物业服务费3,869,284.67元；二、被告天津市东丽区人民政府金钟街道办事处于本判决生效之日起10日内给付原告天津市正坤物业管理有限公司物业费政府补贴差额2,192,053.45元；三、驳回原告天津市正坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65,892元，原告天津市正坤物业管理有限公司负担15,641元，被告天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司负担32,993元，被告天津市东丽区人民政府金钟街道办事处负担17,258元”。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院另查明，天津滨海屹阳园林绿化工程有限公司于2020年4月16日办理了注销登记手续，正坤物业公司于2020年6月1日向本院出具书面说明不追加天津滨海屹阳园林绿化工程有限公司股东参加本案诉讼。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点为空置房物业费的支付主体及数额。一、涉案小区的建设开发单位系东丽城投公司，涉案小区空置房屋并未出售或者置换，其物业服务管理费应由东丽城投公司支付，东丽城投公司主张其不是空置房物业费支付主体的请求依据不足，本院不予支持。正坤物业公司要求追加东丽区人民政府并承担空置房物业费的主张依据不足，本院不予支持。二、正坤物业公司受让的《天津市住宅物业服务合同》的合同债权通过诉讼已间接告知东丽城投公司，东丽城投公司主张正坤物业公司受让的合同债权对其不发生法律效力的主张，依据不足，本院不予支持。三、正坤物业公司受让的合同债权中涉案小区2013年10月1日至2015年5月31日空置房物业费部分，正坤物业公司向本院提交说明确认为1,804,572.99元，东丽城投公司、金钟街道办事处、滨海屹阳公司于2018年9月10日在（2018）津0110民初689、690号合并审理笔录中亦予以认可，因此，正坤物业公司主张的2013年10月1日至2015年5月31日的空置房物业费为1,804,572.99元，该空置房物业费一直未缴纳，正坤物业公司于2015年5月30日受让该债权后应知晓该债权因未清偿而权利受到侵害的事实，其向法院提起诉讼时主张的该项空置房物业费已过诉讼时效，东丽城投公司关于该项空置房物业费已过诉讼时效的抗辩成立，本院予以支持。四、正坤物业公司与滨海屹阳公司就涉案7个小区自2015年6月1日至2018年5月31日的《天津市住宅物业服务合同》协商提前终止，且约定终止协议书生效之日即行终止，正坤物业公司主张新增的2018年1月份空置房物业费，但其所提价的现有证据不足以证明2018年1月份提供了物业服务，本院对其该项主张不予支持。五、经正坤物业公司、滨海屹阳公司、金钟街道办事处三方统计核对后确认，涉案7个小区2015年6月至2017年12月的空置房物业费为4,966,675.18元。正坤物业公司按照已入住房屋物业费标准收取上述空置房物业费与其提供的物业服务程度不相符，本院根据空置房电梯、楼道、管道、垃圾等项目的物业服务实际情况，酌情支持正坤物业公司主张的涉案7个小区2015年6月至2017年12月的空置房物业费为993,335.04元，涉及到本案德益里、德盈里、德翔里、德悦里4个小区的物业费政府补贴，本院酌情按3（另案3个小区）：4比例确认567,628.03元。六、关于涉案小区物业费政府补贴部分，金钟街道办事处未提起上诉，其他各方当事人亦未提出异议，本院维持一审法院就此项所做的判决部分。七、正坤物业公司提交的《天津市住宅物业服务合同》签订方系滨海屹阳公司而非东丽城投公司和金钟街道办事处，其主张的逾期付款损失事实及法律依据不足，本案不予支持。八、一审法院在本案审理程序方面，并未实际侵害当事人的诉讼权利，且各方当事人均已到庭参加庭审活动，正坤物业公司、东丽城投公司主张一审法院程序违法的依据不足，本院不予支持。综上，上诉人天津市正坤物业管理有限公司的上诉请求，理据不足，本院不予支持；上诉人天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持。一审法院判决不妥，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7179号民事判决第二项；二、撤销天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7179号民事判决第一项、第三项；三、变更天津市东丽区人民法院（2019）津0110民初7179号民事判决第一项为上诉人天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人天津市正坤物业管理有限公司空置房屋物业服务费567,628.03元；四、驳回天津市正坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费65,892元，上诉人天津市正坤物业管理有限公司负担42,734元，上诉人天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司负担5,900元，被上诉人天津市东丽区人民政府金钟街道办事处负担17,258元。二审案件受理费49,065元，上诉人天津市正坤物业管理有限公司负担43,526元，上诉人天津市东丽城市基础设施投资集团有限公司负担5,539元。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 李 浩审判员 王同顺二〇二〇年六月二十二日书记员 底 健