湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终388号上诉人(原审原告)：孙义，男，1987年8月1日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县。上诉人(原审原告)：刘欣，女，1993年5月13日出生，汉族，湖北省浠水县人，住浠水县。委托诉讼代理人：孙义，上诉人刘欣之夫，代理权限为特别授权。被上诉人(原审被告)：浠水神州轴承制造有限公司，住所地：湖北省浠水经济开发区散花工业园滨江5路。法定代表人：任支元，该公司总经理。委托诉讼代理人：占学军、程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人孙义、刘欣因与被上诉人浠水神州轴承制造有限公司（以下简称浠水神州）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙义、刘欣上诉请求：1.依法撤销湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2492号民事判决，改判支持其一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人于2017年12月25日张贴告知业主于2018年3月1日前来售楼部完成交接手续的告示，不能视为被上诉人已于2018年3月1日前已向其交付了涉案房屋，该告示不能作为本案定案依据。2.原审认为《浠河明珠·银河湾业主与开发商达成承诺书》系双方就商品房使用期限进行了顺延的观点错误，该承诺书不能作为本案定案依据。3.被上诉人向其承担迟延履行交房的违约责任应计算至涉案房屋经验收合格之日止。被上诉人浠水神州辩称，同意原审，请求维持。孙义、刘欣向一审法院起诉请求：1.判令浠水神州立即向其交付位于浠水县经济开发区××路北侧浠河明珠·××河湾××单元××号房屋；2.判令浠水神州向其支付违约金42547.41元（以613075元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月31日起算至2019年6月24日止，以后顺延至浠水神州向其交付经验收合格的案涉房屋之日止）；3.判令浠水神州承担本案诉讼费用。庭审中，孙义、刘欣明示其主张的验收合格是指竣工验收备案。一审法院认定事实：2017年4月6日，孙义、刘欣与浠水神州签订《商品房买卖合同》1份，约定孙义、刘欣购买浠水神州开发的浠河明珠·银河湾第5幢1单元2903号房屋，建筑面积共计128.94平方米，单价4754.73元／㎡，总价款613075元；孙义、刘欣应于签订合同当日付首付款133075元，余款48万元由孙义、刘欣通过办理银行按揭贷款或者公积金贷款的方式支付给浠水神州；买受人购买的房屋为预售商品房，商品房预售许可证号为鄂浠房预字（2016）005号。其中第八条第一款约定“出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”其中第九条约定浠水神州如逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十三条约定案涉合同自双方签订之日起生效。双方还对产权登记及规划、设计变更等等事项均进行了约定。2017年4月18日，案涉合同在浠水县房地产管理局进行了备案。合同订立后，孙义、刘欣依约交清购房款613075元（其中交首付款133075元，余款48万元办理银行按揭贷款）。2018年3月，双方订立《关于浠河明珠?银河湾业主与开发商商谈达成承诺书》，在该承诺书中，孙义、刘欣签名同意将房屋交付使用日期延迟至2018年3月30日之前。浠水神州于2017年12月25日在案涉小区内张贴告示，载明“请购买浠河明珠?银河湾小区的各位业主于2018年3月1日前来售楼部领取《房屋质量保证书》和《住宅使用说明书》完成交接手续。”至起诉之日前，孙义、刘欣仍未领取房屋钥匙及办理房屋交接手续。孙义、刘欣认为浠水神州未按照合同约定的期限及条件交房，应承担违约责任，双方因此产生纠纷，孙义、刘欣遂提起本次诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：孙义、刘欣主张由浠水神州支付逾期交房违约金的理由是否成立。双方在订立案涉商品房买卖合同时，案涉楼盘已取得商品房预售许可证。且双方在订立合同过程中，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”在案涉《关于浠河明珠·银河湾业主与开发商商谈达成承诺书》中，孙义、刘欣同意将房屋交付使用日期延至2018年3月30日之前，该承诺书是双方在履行案涉商品房买卖合同过程中达成的补充协议，亦是当事人的真实意思表示，应为有效条款，双方当事人均应遵照执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”案涉合同第八条约定浠水神州应当在2017年7月30日前，将经验收合格的该商品房交付孙义、刘欣使用，故商品房经验收合格是当事人对交付使用条件的特别约定。结合该条款上下文内容及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条等相关法律、行政法规规定综合审查，该验收合格应理解为案涉商品房所在的主体工程经建设单位、承包单位、设计单位、监理单位、勘察单位的竣工验收合格，不应理解为在浠水县住房和城乡建设局的综合验收备案。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案孙义、刘欣主张案涉商品房至今仍未办理竣工验收备案手续，浠水神州因此违反了案涉商品房买卖合同第八条关于交付使用条件的约定，但未提交有效证据证实浠水神州存在该违约行为，故对其该主张不予支持。本案中，双方约定商品房交付使用期限延至2018年3月30日前，浠水神州于2017年12月25日张贴告示，告知业主于2018年3月1日前来售楼部完成交接手续，该日期在案涉承诺书约定的交房期限内。但孙义、刘欣至起诉之日前，仍未领取房屋钥匙及办理房屋交接手续，亦未提交有效证据证实其未办理房屋交接手续是因浠水神州的原因导致的，应视为浠水神州已按期向孙义、刘欣履行了交付使用的义务。故孙义、刘欣请求由浠水神州支付违约金42547.41元（以613075元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月31日起算至2019年6月24日止，以后顺延至浠水神州向孙义、刘欣交付经验收合格的案涉房屋之日止）的理由因证据不足不能成立，不予支持。遂判决：驳回孙义、刘欣的诉讼请求。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院于2020年4月26日依职权向浠水县住房和城乡建设局就涉案房屋的竣工验收情况进行了调查，浠水县住房和城乡建设局向本院出具了落款时间为2020年4月26日的说明一份，其内容为：经查实，浠水神州轴承制造有限公司建设（开发）的浠河明珠·银河湾1#、2#、3#、4#、5#楼至今仍未组织竣工验收，但是主体工程已验收。经质证，双方当事人对上述证据均无异议，本院予以采信。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院另查明，截止2020年4月26日，本案所涉房屋只进行了主体工程验收，并未进行竣工验收，孙义、刘欣也未收房。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案涉案房屋是否符合双方所约定的交付标准；二、浠水神州应否承担违约金及违约金的数额应如何确定。一、本案涉案房屋是否符合双方所约定的交付标准。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成工程建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格，方可交付使用。”据此结合本案所涉《商品房买卖合同》第八条的规定，本院认定房屋交付的标准为竣工验收合格，原审认为交付标准为主体工程验收合格错误，本院予以纠正。二、浠水神州应否承担违约金及违约金的数额应如何确定。孙义、刘欣与浠水神州签订了《关于浠河明珠·银河湾业主与开发商商谈达成承诺书》，该承诺书合法有效，可视为对双方所签订《商品房买卖合同》的变更与补充。鉴于本案所涉房屋仍未达到双方所约定的收房标准，故对于孙义、刘欣所主张的2017年7月31日至2018年3月30日之间的逾期交房违约金本院予以支持，但是对于2018年3月30日之后的逾期交房违约金因孙义、刘欣未依承诺在2018年3月30日前接收房屋，故本院不予支持。因此，浠水神州应按以613075元为基数按日万分之一支付孙义、刘欣在2017年7月31日至2018年3月30日的逾期交房违约金，经计算为14897.7元。综上所述，孙义、刘欣的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2492号民事判决；二、浠水神州轴承制造有限公司于本判决生效之日起三十日内向孙义、刘欣交付经竣工验收合格的浠河明珠·银河湾第5幢1单元2903号房屋；三、浠水神州轴承制造有限公司于本判决生效之日起三十日内支付孙义、刘欣逾期交房违约金14897.7元；四、驳回孙义、刘欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费864元，减半收取432元，由浠水神州轴承制造有限公司151.3元，由孙义、刘欣负担280.7元。二审案件受理费864元，由浠水神州轴承制造有限公司302.6元，由孙义、刘欣负担561.4元。本判决为终审判决。审判长  詹光源审判员  欧阳武审判员  朱 卫二〇二〇年六月八日法官助理董欢书记员  周 娟