湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1155号上诉人（原审被告）:益阳雄森房地产开发有限公司，住所益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚友云，女，1971年9月17日出生，汉族，住湖南省赫山区。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人龚友云商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3885号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回龚友云的诉讼请求。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。龚友云辩称：一、政府明确表示，案涉房产所在小区不能办理不动产权证的原因是因雄森公司拖欠土地出让金，故未办证的责任在雄森公司；二、业主是依据与雄森公司签订的合同向雄森公司追责，雄森公司与第三方的利益关系不构成免责条件；三、雄森公司未办理不动产权证，加之其不作为，导致小区无序管理，请求二审驳回上诉，维持原判。龚友云向一审法院起诉请求：判令雄森公司向龚友云支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金55000元（算至2019年7月20日止，后续违约金根据雄森公司办妥房屋相关产权证的时间从2019年7月21日起另行计算），并由雄森公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年4月18日，龚友云与雄森公司签订了《益阳市商品房买卖合同》。合同约定：龚友云购买雄森公司开发的位于某大道北侧、某路西侧的某项目中的X栋XX号房屋。房屋总价款为572925元，首付款172925元于2013年4月18日支付，剩余房款400000元采用公积金贷款方式支付；雄森公司在2015年9月28日前将符合本合同约定的商品房交付龚友云使用，且应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内为龚友云办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证；如因雄森公司的责任未能在约定的期限内办理上述登记或手续，龚友云可不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，雄森公司按日向龚友云支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，龚友云支付了全部购房款572925元及税费，雄森公司于2015年9月28日向龚友云交付房屋。另查明，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]X号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期。一审法院认为，龚友云与雄森公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。龚友云已按合同约定支付全部购房款，雄森公司至今未按合同约定为龚友云办妥不动产权属证书，雄森公司的行为已构成违约。鉴于雄森公司的违约行为，雄森公司理应承担违约责任，即按合同约定向龚友云支付违约金，违约金的计算以龚友云所支付给雄森公司的全部购房款为基数，按日万分之一标准计算，起算时间为雄森公司向龚友云交房后扣除649日（初始登记90日＋办理不动产权属证540日＋停办期19日）的第二天即2017年7月9日。经核算，自2017年7月9日至2019年7月20日共计741日的违约金数额为42453.74元（572925元×日万分之一×741日)，对龚友云超出该数额的请求，不予支持。雄森公司辩称“涉案房屋不动产权证暂未办妥是因政府拆迁交地未完成、拆迁成本核算及资金返还工作无法推进以及存在土地跨宗等客观障碍所致，雄森公司无需向龚友云承担违约责任”，本案中双方作为《商品房买卖合同》的相对方，应受合同约束，均应当按照合同约定履行各自义务，雄森公司的该抗辩理由，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：一、限益阳雄森房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向龚友云支付违约金42453.74元（已计算至2019年7月20日，以后的违约金按已付总房款的日万分之一的标准自2019年7月21日开始计算至不动产权证办妥之日止）。二、驳回龚友云的其他诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取590元，由龚友云负担110元，益阳雄森房地产开发有限公司负担480元。二审中，雄森公司提交了益府阅[2019]XX号《会议纪要》，拟证明雄森公司逾期办证系因拆迁未到位且存在土地跨宗问题，雄森公司不构成违约，不应承担违约责任。对此，龚友云认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，无法达到其证明目的。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，一审认定违约金是否过高。关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的被上诉人，在合同签订前，更应知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的被上诉人在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定更具有惩罚性质，而不仅是一种损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，不存在违约金过高需要依法调整的情形。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院亦予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金凯力审 判 员 黄 柯审 判 员 彭 青二〇二〇年六月二十九日法官助理 陈海霞书 记 员 王玉婷