湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终187号上诉人（原审被告）：武汉火炬置业发展有限公司。住所地：武汉市东西湖区啤砖路51号台商大厦1716室（4）。法定代表人：卢海涛，系该公司总经理。委托代理人：谢星雄，王敏玲，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋威，男，1984年11月6日出生，汉族，住武汉市硚口区，被上诉人（原审原告）：鲁兴，女，1985年12月15日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托代理人：柏波，湖北雄楚律师事务所律师。上诉人武汉火炬置业发展有限公司（以下简称火炬公司）因与被上诉人宋威、鲁兴商品房预售买卖合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人火炬公司的委托诉讼代理人谢星雄、被上诉人宋威、鲁兴的委托诉讼代理人柏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。火炬公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审事实认定有误，认定逾期办理房屋所有权证书起点时间明显有误。根据双方《商品房买卖合同》第二十条第二款约定，关于办证时间起算日为：在房产实际交付后再过360天即为应当办证之日，若超过这个时间即应当承担违约责任。这里的交付当指实际交付而不是约定交付。若从约定交付再加360日为起算日，则会出现逾期交房违约和逾期办证违约的重复问题，这样与合同本意不符，亦有违公平原则。原审以合同约定交房之日起360日后至实际完成房屋所有权转移登记之日止为逾期办理房屋所有权证书期间错误。2.本案逾期交房、办证系因葛店开发区管委会拖延拆除高压线、供水反复延误以及极端恶劣天气多发所致，这些属于政府原因、天气及政策调整等不可抗力因素，即便有逾期交房、办证事实，上诉人亦不应当承担相应违约责任。被上诉人宋威、鲁兴辩称：上诉人的上诉理由均不能成立。1.被上诉人是因上诉人的原因不能按时取得房屋所有权证书，合同约定的交付时间明确，上诉人应当在2017年8月13日之前办理房屋所有权转移。按照实际交房后360日起算办证违约金没有依据。2.上诉人所称的逾期办证的政府原因、天气等原因是房地产开发可预见的因素，不属于不可抗力。上诉人的请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。宋威、鲁兴向一审法院起诉请求：1.被告以44.94元/天的标准向原告支付延期交房违约金，自2016年8月18日计算至房屋满足交付条件之日，暂计算至2019年1月31日为40266.24元；2.被告以22.47元/天的标准向原告支付延期办理房屋所有权证书违约金，自2017年8月13日计算至完成房屋所有权转移登记，暂计算至2019年1月31日为9010.47元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：原告购买被告开发的位于葛店开发区创业大道东侧菱湖印象12幢1单元4层02号建筑面积77.49平方米的商品房；单价2900元/平方米，房屋总价款224721元；付款方式:买受人应当于2015年7月27日前支付首期房价款94721元，占全部房价款的40%，余款130000元整向建设银行申请贷款支付；商品房交付条件：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和该商品房已取得房屋测绘报告的条件，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。出卖人应当在2016年8月18日前向买受人交付该商品房，交付该商品房时，出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交房的，按照逾期时间分别处理-（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人在权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；预售合同登记备案：（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）按揭客户是从付清首付款之日起计算；分期和一次性付款客户是从付清全部房款之日起计算；房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照1%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一违约金；（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。2015年9月10日，原告向被告支付了首期购房款94721元，2018年6月4日被告向原告开具了购房余款129710元的增值税发票，并于2017年5月13日向原告出具房款结清证明（载明：合同总价224721元，应退还面积差价房款290元），同日向原告交付了涉案商品房。另查明，鄂州市房地产交易所于2017年1月5日对菱湖印象12号楼进行测绘，并出具《房屋面积测绘报告》，载明涉案房屋实测面积为77.39平方米，菱湖印象12号楼及地下车库于2017年1月19日竣工验收合格，于2017年6月14日取得《工程竣工验收备案证明书》。一审法院认为，1.关于原告是否存在先期违约的问题。被告提出原告存在先期违约，但未提供相应证据证实原告有先期违约行为，且经庭审举证质证及法庭调查的情况看，原告按双方签订的《商品房买卖合同》积极履行支付购房款等义务，故原告不存在先期违约的问题。2.双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条、第十二条分别对商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任进行了明确约定。被告于2017年5月13日向原告交付商品房违反了合同约定的交付时间（2016年8月18日前），应当按44.94元/天（全部房价款的万分之二）的标准计算逾期交房违约金，应自2016年8月18日算至2017年5月13日为265天，故逾期交房违约金应为44.94元/天×265天﹦11909.1元。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第二十条明确约定商品房交付时间和房屋登记具体责任。因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书，原告请求判令被告以22.47元/天（全部房价款的万分之一）的标准向原告支付延期办理房屋所有权证书违约金，自2017年8月13日计算至完成房屋所有权转移登记，暂计算至2019年1月31日为9010.47元，原告的该项诉请符合合同约定及法律规定，予以支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理合法部分，予以支持。对于被告的辩称意见，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉火炬置业发展有限公司支付原告宋威、鲁兴逾期交房违约金11909.1元，支付逾期办理房屋所有权证书违约金9010.47元（自2017年8月13日暂计算至2019年1月31日，后期违约金以22.47元/天的标准以224721元为基数计算至完成房屋所有权转移登记之日止）。上述款项于本判决生效之日起三日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告宋威、鲁兴的其他诉讼请求。二审中，上诉人提交被上诉人领取办证资料的时间凭证一份，证明违约金计算的截止时间应是被上诉人领取办证资料之时。被上诉人对该证据的真实性没有异议，认为违约金以业主取得不动产权证时间为准，不应是发放资料的实际为准。本院认为，该证据只能证明交付办证资料的时间，该时间不能等同于办证时间。合同约定的违约金起算时间是取得商品房所有权证书时，而非交付办证资料时，故该证据不能达到其证明目的，不予采信。被上诉人提交案涉房屋不动产权证书复印件，证明逾期办理不动产产权证书的违约金计算应是不动产权证书发放之日。上诉人认为若与原件一致则无异议。本院认为，经核实原件，该证据的真实性本院予以确认，其能证明案涉房屋不动产证书的办理时间，予以采信。经审理查明，原审法院认定的事实属实。另查明，被上诉人宋威、鲁兴于2019年10月28日办理了房屋不动产权证。本院认为，本案争议焦点为上诉人火炬公司是否应当承当违约责任及延期办理房屋产权证违约金如何计算问题。（一）关于上诉人火炬公司是否应当承当违约责任问题不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。上诉人火炬公司所称的高压线拆除延期、供水延误时间和极端恶劣天气多发延误时间问题，属于房地产项目开发中可以预见的政策风险、自然条件风险或商业风险，不属于不可抗力，上诉人作为房地产开发商，在与被上诉人签订商品房买卖合同时，有能力确定更合理的交房和办证时间。在合同签订后，上诉人未能按照约定履行交房和办证义务，应当承担违约责任。上诉人关于逾期交房、办证系不可抗力原因所致，不应当承担相应违约责任的上诉理由不能成立。（二）关于逾期办理房屋所有权证书违约金的计算问题案涉《商品房买卖合同》第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹违约金。”则“商品房交付之日”是计算逾期办理房屋所有权登记违约金的关键。案涉《商品房买卖合同》系格式合同，由上诉人提供，合同对上述条文中“商品房交付之日”是指约定交付之日还是实际交付之日未约定，上诉人与被上诉人对此有不同解释。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对该格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故“商品房交付之日”应解释为约定交付之日，而非实际交付之日。上诉人未依约履行办证义务，应当承担违约责任；其所称的逾期交房违约和逾期办证违约不能重复计算的上诉理由，无法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。因被上诉人在一审结束后已经办理了房屋不动产权证书，则逾期办理房屋所有权证书违约金，自商品房约定交付之日起第361日即2017年8月13日开始起算，至实际完成房屋所有权登记之日即2019年10月28日止，共计806日，以全部房价款的万分之一按日计算，共计18112.51元，本院予以明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费323元，由上诉人武汉火炬置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邹围审判员蔡玉珍审判员向红芳二〇二〇年六月二十三日书记员 刘      胡      铭