河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初8号 原告（案外人）：刘某，男，2000年1月7日出生，汉族，住唐山市路南区。 委托诉讼代理人：晏爱玲，女，1974年10月13日出生，汉族，住唐山市路南区，系刘某之母。 被告（申请执行人）：唐山市房屋建筑安装工程有限公司，住所地唐山市北新西道82号。 法定代表人：冯德文，总经理。 委托诉讼代理人：赵国斌，河北唐正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旺山，男，1974年12月18日出生，汉族，住路北区，系公司退休工人。 被告：唐山冠益房地产开发有限公司，住所地唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村。 法定代表人：谷绍平，董事长。 委托诉讼代理人：郭志宇，河北秉信律师事务所律师。 原告刘某与被告唐山市房屋建筑安装工程有限公司（以下简称房建公司）、唐山冠益房地产开发有限公司（以下简称冠益房地产）执行异议之诉一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人晏爱玲、被告房建公司委托诉讼代理人赵国斌和张旺山、被告冠益房地产法定代表人谷绍平、委托诉讼代理人郭志宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘某向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街58号（唐山市丰南区综合批发市场商贸城）Ａ座2115、2116号内铺，并确认该内铺归原告所有。房产价值约277829元。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：刘某与冠益房地产于2011年12月3日签订《唐山市丰南区综合批发市场商贸订购书》两份，约定冠益房地产将其开发的位于唐山市丰南区综合批发市场项目中的内铺Ａ号楼二层115号、116号出售给原告，原告于当日将全部房款付清。并于当日签订《包租协议》、《委托经营管理合同》两份，上述所购商铺委托冠益房地产代为出租，冠益房地产将三年的包租款给付原告。原告一直找冠益房地产要求办理产权登记手续，但冠益房地产一直以各种理由推托不予办理，致使现在产权证一直未能办理成功。后原告得知购买的两套内铺均被裁定查封，遂提起执行异议，被驳回，据此原告提起民事诉讼，请求依法判决。 唐山市房屋建筑安装工程有限公司辩称：1、在唐山中院对案涉房产查封之前，刘某与冠益房地产之间未签订合法有效的书面买卖合同。2、唐山中院对案涉房产查封前，原告未占有该不动产。3、原告未支付全部价款。4、案涉商铺既未办理不动产登记手续，也未办理网签、备案手续。综上，刘某所诉没有事实和法律依据，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 唐山冠益房地产开发有限公司辩称：1、本案的基本事实：刘某所述：2011年12月3日与答辩人之间签订了《唐山市丰南区综合批发市场商贸城订购书》，约定答辩人将自身开发的位于唐山市丰南区综合批发市场项目中的内铺Ａ号楼2层115、116号出售给原告。当日将所购房款全部支付于答辩人。原告在与答辩人完成所购房交接手续后，自愿与答辩人签订了三年的《包租协议》和《委托经营管理合同》。原告将所购商铺委托答辩人租赁经营，答辩人按照合同约定将三年的包租款全部支付给了原告。此陈述属实。答辩人就案涉商铺一直在努力办理产权过户登记手续，但因政府相关部门要求手续繁多，答辩人客观原因至今未能提交，影响了过户进程，导致目前未成功办理产权过户登记，答辩人从未以各种理由推托不予办理。2、关于本案的法律适用：答辩人认为应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作为本案的评判标准，由法院就原告所提执行异议是否成立进行实体审查。综上，答辩人一直在努力办理售房过户手续，从未推托。希望法庭查明事实，保护诉讼当事人的合法权益，依法公正裁决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告刘某向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件。证明目的：原告身份。证据二、（2019）冀02执异907号执行裁定书。证明目的：原告申请执行异议被驳回。证据三、冠益房地产企业营业执照复印件一份。证明目的：冠益房地产身份情况。证据四、订购协议两份。证明目的：原告与冠益房地产签订内铺购买合同。证据五、房款收据两张。证明目的：原告于签订合同当日已将全部房款付给冠益房地产。证据六、包租协议及委托管理合同各两份。证明目的：冠益房地产将房屋交付原告后，原告将购买的两套内铺委托冠益房地产经营管理。证据七、租金收据两张。证明目的：委托冠益房地产经营当日，给付租金情况。 被告房建公司对原告刘某所提交证据质证认为：对证据一、原告出生于2000年，两份订购书签订于2011年，原告当时仅11周岁，不具备签订订购书的民事行为能力。对证据二、该裁定证实了原告申请异议的理由不成立，被裁定驳回。对证据三、证据来源不合法，如来源于冠益房地产，则说明原告和冠益房地产互相串通，借案外人执行异议之名阻碍法院执行。对证据四、第一、签订订购书时，原告仅11岁，不具备签订的民实行行为能力和经济实力。第二、两份订购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第五条之规定，不应当认为两份订购协议为商品房买卖合同。且，根据认购书的约定，双方应签订《商品房买卖合同》。第三、原告与冠益房地产同日签订订购书和包租协议，证实冠益房地产采取售后包租的方式销售未竣工商品房。此行为违反了《商品房销售管理办法》第十一条，不具备法律效力。第四、案涉商铺未办理不动产登记手续，也未办理网签及备案手续。根据物权法第九条，不发生物权效力。对证据五、两张收据不足以证实原告已向冠益房地产交付全部价款，还应提供冠益房地产相应的银行交易流水或从银行取款的凭证。且原告提供的银行凭证未显示本案原告和冠益房地产，与本案无关。对证据六、第一、原告未提交交房验收手续，不能证实案涉商铺已交付原告。第二、冠益房地产交付商铺前，原告不具备将商铺出租给冠益房地产的可能性。第三、包租协议载明，包租协议是订购书以及商品房买卖合同等文件不可缺少的组成部分，证实冠益房地产用售后包租方式销售商品房，订购协议和包租协议无法律效力。第四、冠益房地产不具有经营管理商铺的主体资格。对证据七、因冠益房地产未交付涉案商铺，故不存在收取租金的可能性。该收据证明冠益房地产售后包租的方式销售未竣工商品房。且在原告交付购房款同时，被告冠益又返给原告一定的租金，证实原告并未按并购书交付足额的购房款。 被告冠益房地产对原告刘某所提交证据质证认为：对证据一、无异议。对证据二、真实性和证明目的无异议，对合法性有异议，认为裁判结果不正确。对证据三、四、五，真实性及证明目的均无异议。对证据六、真实性无异议，但这些协议和合同因为期满已终止，只能说原告曾经委托被告经营管理过。对证据七、没有异议。 被告冠益房地产向本院提交如下证据：证据一、商品房预售许可证。证明目的：案涉商铺在预售许可范围内。证据二、A号楼2层115号商铺定购书。证明目的：双方签订书面协议，并具备商铺具体位置、面积、价款等商品房买卖合同必须具备的基本条款。证据三、A号楼2层115号商铺委托经营管理合同。证明目的：委托经营管理时该房已是现房，委托管理期限至2015年7月31日止。证据四、A号楼2层116号商铺定购书。证明目的：双方签订协议，并具备商铺具体位置、面积、价款等商品房买卖合同必须具备的基本条款。证据五、A号楼2层116号商铺委托经营管理合同。证明目的：委托经营管理时该房已经是现房，委托管理期限是至2015年7月31日止。证据六：A号楼2层115号商铺和A号楼2层116号商铺现场照片。证明目的：均为现房。证据七、分层房屋面积表。证明目的：该表是丰南区住建局所认可的测绘公司所出具的，该表中的户号是丰南区住建局所认可的，冠益公司所编的户号，即A2-115和A2-116，被测绘公司和丰南住建局变为1-284和1-274，证明两者是同一商铺。证据八、丰南区任人民法院（2016）冀0207民初2352号民事判决书。证据九、唐山市中级人民法院（2017）冀02民终5169号民事判决书。证据十、河北省高级人民法院（2017）冀民申7560号民事裁定书。证明目的：同样的预售商品房许可，同样的销售模式和文本、付款方式，已经有商铺的买卖合同纠纷被三级法院均认定为商品房买卖关系成立。证据十一、复议申请书。证明目的：冠益公司针对执行局的执行行为以及执行异议的裁定已经向高院申请复议，以及所提出复议理由。证据十二、A号楼二层115号、116号商铺委托出租合同。双方曾经协商过想要续签委托出租，但由于没有达到双方所约定的合同生效条件，所以冠益公司最终没有签字盖章，也就是说双方没有达成新的委托出租合同。 原告刘某对于被告冠益房地产提交的的证据均以认可。 被告房建公司对于被告冠益房地产提交的证据质证认为：对证据一、真实性无异议，但是案涉商品房预售许可证是在原告与冠益房地产签订定购协议、包租协议书和委托经营管理协议之后取得的。原告购买的案涉商铺不是现房，是正在建造未经验收的商品房，所以双方签订的包租协议不符合客观事实，被告冠益销售方式违反商品房销售管理办法。对证据二、三、四、五同原告提交的上述证据质证意见，另补充，在定购协议书中，没有约定交付使用条件及交付日期、装饰、设备标准、相应公共配套设施、建筑面积差处理方式等，两份认购书中缺少商品房销售管理办法第16条第二款5-13项。对证据六、照片，没有拍摄时间，不能证实原告与冠益在签订定购、包租和委托经营管理协议时，案涉商铺已经经过验收交付。对证据七、真实性无异议，证明了原告所起诉的两套商铺的户号和面积，均与双方签订协议不相符。在分层面积表中，没有原告所诉的两套商铺。自分层面积表产生后，原告与冠益对两份定购书没有进行过补充修改，说明原告和冠益就案涉两套商铺，均没有提出过交付及办理正式买卖合同、房屋登记等要求，所以原告对案涉不动产为办理过户登记存在重大过错。对证据八、九、十，均与本案无关，也没有可参照性，三份文书均是驳回原告诉请。对证据十一、只能证实冠益申请复议的过程，但是没有复议结果，且复议请求与本案无关。对证据十二、双方未到达成合同内容，合同不产生任何效力。 被告房建公司未提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：房建公司与冠益房地产建设工程施工合同纠纷一案，执行机构依据本院作出的（2014）唐民初字第329号民事判决立案执行。执行案号为（2019）冀02执15704号。在执行过程中，2019年8月19日，执行机构作出（2019）冀02执15704号执行裁定，查封冠益房地产名下位于唐山市丰南区综合批发市场商贸城）多套房产。其中案涉房产唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街58号（唐山市丰南区综合批发市场商贸城）Ａ座2115、2116号内铺（该铺号对应查封裁定中的1-284、1-274号）在上述查封范围内。因原告刘某不服该查封行为，向本院提出案外人异议，本院作出（2019）冀02执异907号执行裁定，驳回了刘某的异议请求。故刘某向本院提起案外人异议之诉，即本诉。 另，2011年12月3日，刘某就唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街58号（唐山市丰南区综合批发市场商贸城）Ａ座2115、2116号内铺（该铺号已变更为1-284、1-274号）与冠益房地产签订定购书，约定分别以146501元、131328元的价格购买上述内铺。并于同日，双方签订《包租协议》，主要内容：刘某（乙方）定购冠益房地产（甲方）所开发的上述内铺由甲方负责经营或对外出租，乙方按固定收益比例向甲方收取租金，唐山市丰南区综合批发市场商贸城正式开业之日为起租期，甲方负责包租3年。无论甲方是否实际已出租，甲方均必须按照乙方《定购书》房款总价（仅指房价，不含其它费用）的7%向乙方支付年租金，三年租金一次性交给乙方。同日，刘某以银行转账的形式通过其亲属班兴民的银行卡向冠益房地产的股东沈志勇支付了上述两个内铺的款项，分别为146501元、131328元。冠益房地产于同日将上述《包租协议》中涉及的租金以转账的形式支付给了刘某（该租金实际转账刘某的亲属班兴民）分别为30765元、27578元。冠益房地产据此于2011年12月3日为刘某出具了四张收据分别记载：“今收到刘某唐山市丰南区综合批发市场商贸城内铺款146501元”；“今返到刘某包租款30765元”；“今收到刘某唐山市丰南区综合批发市场商贸城内铺款131328元”；“今返到刘某包租款27578元”。2012年10月27日，刘某与冠益房地产就案涉内铺又分别签订了两个委托经营管理合同，主要约定“将案涉两套内铺委托冠益房地产进行经营管理，合同期限为3年，自2012年8月1日至2015年7月31日止。刘某每年应支付冠益房地产的收益10255元、9193元”。该委托经营管理合同内容与包租协议内容大体一致。目前，案涉内铺未能办理产权登记亦并非刘某的原因。 在庭审时，刘某的委托诉讼代理人即其母亲晏爱玲称，在购买案涉内铺时，刘某尚未成年，故关于购买案涉内铺的定购书、包租协议、委托经营管理合同中“刘某”的签字均是晏爱玲代签。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益。原告刘某主张要求不得执行唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街58号（唐山市丰南区综合批发市场商贸城）Ａ座2115、2116号内铺，应同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，在执行机构对案涉内铺查封之前，刘某与冠益房地产签订了《定购书》，根据该《定购书》的内容及双方的履行情况看，该定购书具备了买卖合同的基本要件，且系双方真实意思表示的体现。虽然在购买案涉内铺时，刘某尚未成年，但该买卖行为系刘某母亲为刘某的利益而为之的纯获利的行为，故买卖行为合法，该《定购书》亦属于合法有效的买卖合同。刘某在签订《定购书》的同时以银行转账的方式向冠益房地产支付了全部购房款；并通过委托经营的方式，委托冠益房地产对案涉内铺进行出租。冠益房地产按照《包租协议》的内容也向刘某支付了三年的租金，据此可以认定在查封之前刘某已合法占有案涉内铺并获取了相应的租金收益。关于案涉内铺未能进行产权登记也并非系原告刘某的原因造成。 综上，原告刘某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四种情形，对唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街58号（唐山市丰南区综合批发市场商贸城）Ａ座2115、2116号内铺享有排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，原告刘某享有排除强制执行的权益。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下： 不得执行唐山市丰南区胥各庄镇小翟庄村北花园街58号（唐山市丰南区综合批发市场商贸城）A座2115、2116号内铺（对应查封裁定中的1-284、1-274号内铺）。 案件受理费5467.4元，由唐山市房屋建筑安装工程有限公司、唐山冠益房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  樊玲玲 审 判 员  王 楠 人民陪审员  王晓光 二〇二〇年六月十日 书 记 员  任颖超 ——