江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1130号上诉人（原审被告）:陈强，男，1977年6月28日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告）:无锡奥斯坦丁设备制造有限公司，住所地无锡市惠山区堰桥街道西昌路9-7。法定代表人：陈强。被上诉人（原审原告）：无锡市泰安毛纺织厂，住所地无锡市惠山区堰桥镇工业园区堰丰路12-1。投资人：胡矛矛，该厂厂长。委托诉讼代理人：夏凡杰、王蒙，江苏楚乾律师事务所律师。原审被告：富强，男，1978年2月15日生，汉族，住无锡市梁溪区，现羁押于深圳市南山区看守所。上诉人陈强、无锡奥斯坦丁设备制造有限公司（以下简称奥斯坦丁公司）因与被上诉人无锡市泰安毛纺织厂（以下简称泰安厂）、原审被告富强房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈强上诉请求：依法改判驳回泰安厂的全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审认定事实及适用法律错误。富强系实际承租人，且由富强签订的租赁协议中已以文字表述的形式，非常明确的载明其系“乙方代理人”，显然其是代理签订协议，非实际承租人。且该份协议还有泰安厂厂长胡矛矛亲笔书写的文字，该协议合法有效。2.在协议书中，焦羽佳本人签字是否真实，一审未能查明。根据合同法，协议需要协议各方当事人均签字认可，方能产生法律效力。而一审法院对这一基本事实未能查明，即认可该份协议的法律效力，属于遗漏重大事实查明事项且适用法律错误，应当予以纠正。奥斯坦丁公司的上诉请求以及事实和理由与陈强一致。被上诉人泰安厂辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：1.陈强系案涉厂房的实际承租人，陈强与泰安厂签订的租赁合同系双方的真实意思表示，在之后签订的协议书中也明确了案涉厂房系陈强向泰安厂承租，并且在签订合同前，陈强向泰安厂支付了3万元的租房定金，以上足以说明厂房的实际承租人为陈强。2.协议书中焦雨佳的签字并非当场签订，其也并不确定是否为焦雨佳本人签署，但此并不影响协议的其他当事人承担共同还款责任。原审被告富强未作陈述。泰安厂向一审法院起诉请求：一、判令陈强、奥斯坦丁公司、富强、焦羽佳向其支付拖欠自2017年7月1日起至2019年1月31日止的房租476712元，承担逾期付款滞纳金181150元；二、判令陈强、奥斯坦丁公司、富强、焦羽佳向其支付三个月（2019年2月1日至2019年4月30日）房屋空置期损失75000元；三、判令陈强、奥斯坦丁公司、富强、焦羽佳向其支付其为本案支出律师费25000元。事实与理由：2017年5月10日，泰安厂与陈强签署《厂房租赁合同》一份，约定由陈强租赁泰安厂位于无锡市惠山区堰桥镇工业园区堰丰路12-1东侧厂房，约定年租金为30万元。2018年5月4日，因陈强已欠付第一期租金，为解决债务问题，各被告与泰安厂签署《协议书》一份。约定各被告对《厂房租赁合同》项下产生的包括但不限于租金、滞纳金等债务承担共同还款责任。截止2019年2月1日，各被告均未履行还款义务，泰安厂向陈强发送了《解除通知书》，并同时通知各被告立即履行还款义务，但各被告仍未支付任何款项。泰安厂遂诉至法院，望判如所请。陈强、奥斯坦丁公司一审辩称，存在租赁的事实，租赁协议是陈强代富强签字，实际承租人系富强。案涉租赁厂房没有房产证，租赁合同无效，违约条款也无效。主合同租赁合同无效，合同担保书也无效，且担保书生效条款需所有人签字，焦羽佳未签字，故不生效，担保人均不承担担保责任。泰安厂主张的空置损失没有法律依据，且与违约金重复计算。为证明与陈强的租赁关系，泰安厂向法院提交了《厂房租赁合同书》，签订时间为2017年5月10日。合同载明：1、出租方（甲方）为泰安厂，代表为胡矛矛；2、承租方（乙方）【公司】后空白未填写，乙方代表人为陈强。3、租赁物情况：甲方将位于无锡市惠山区无锡市泰安毛纺织厂内的一楼厂房、土地、场地及其他附属设施、设备、绿化和其他附随物租赁于乙方使用，租赁面积为1300平方米；4、租赁期限：为2017年7月1日至2027年6月30日止；5、租赁费用及支付方式：租赁物租金前五年每年为人民币30万元（年租金为甲方在扣除相应租赁营业税、租赁所得税及与本协议租赁相关的其他税收规费后的金额，具体税收规费以实际发生为准），租金支付实行先付后用的原则，每次预付半年的税费后租金即人民币15万元，首次预付在本协议后的10个工作日内（可扣除3万元定金），以后为每六个月租赁期满之日的三日前；乙方逾期支付租金及因本租赁行为所产生的一切费用，应向甲方支付滞纳金，滞纳金按照逾期支付金额的千分之五／日计算；6、提前终止合同的条件：在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除合同。在甲方以书面方式通知乙方之日起，本合同自动终止；如乙方确需提前解约，须提前六个月书面通知甲方，且应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于合同租金的三个月的金额作为赔偿；乙方应承担因为乙方违反租赁协议令甲方遭到的全部损害和损失，包括但不限于租金损失、另行寻找承租客户的准备期损失、律师费用、诉讼费用等；合同中另约定：因乙方的原因导致甲方的经济损失，由乙方承担赔偿责任，乙方签约代表富强个人同意对乙方的赔偿责任承担连带保证担保，担保期为2年。合同落款处甲方由泰安厂加盖公章并由胡矛矛签字，乙方代表处为陈强签字。另，合同签订前，陈强于2017年4月23日及25日通过微信转账的方式共支付了3万元租房定金。经质证，陈强表示租房定金系其微信转账给泰安厂，但是其系代表富强签订的上述租赁合同。奥斯坦丁公司生产的设备供应给富强，富强再对外出售。案涉租赁厂房系富强作为仓库使用，堆放其提供给富强的设备。奥斯坦丁公司的注册地址与案涉租赁厂房的地址也不是同一处。陈强向法院提交了另一份厂房租赁合同书。该份租赁书上承租方【公司】后手写了“富强”的姓名，合同最后手写添加“第二十一条，以此合同为准，在此之前所有租赁合同作废”，签订时间为手写2017年5月15日。该份合同的其余内容与上述泰安厂提交的租赁合同完全一致。经质证，泰安厂表示对该份合同的真实性与合法性不予认可。双方在签订合同后各执一份，陈强提供的合同系其在持有的版本上自行添加，手写部分内容与原告持有的不一致，且其证明目的与合同内容亦有冲突。富强系作为承租方造成出租方损失时，承担损失赔偿责任的担保人，与陈强主张富强为实际承租人的身份相冲突。且此后双方签订的协议书亦明确承租人为陈强。泰安厂另向法院提交协议书一份，协议书抬头为：甲方：富强、乙方：焦羽佳、丙方：陈强、丁方：奥斯坦丁公司、戊方：泰安厂。协议内容为：鉴于2017年5月10日，戊方与丙方签署了《厂房租赁合同》一份，由丙方向戊方承租无锡市惠山区堰桥镇工业园区堰丰路12-1东侧厂房，承租方至今尚未按照合同支付房租。现经本协议协商，甲乙丙丁四方承诺对该份租赁合同项下产生的包括但不限于租金、滞纳金等债务承担共同还款责任，及其他约定事项如下：1、根据丙方与戊方签署的租赁合同约定，2017年7月1日至2018年6月30日的租金共计人民币叁拾万元（小写人民币300000元）；滞纳金（包括违约金及利息）共计人民币壹拾壹万肆仟元（小写人民币114000元）；上述两项总额为人民币肆拾壹万肆仟元（小写人民币414000元），甲乙丙丁四方承诺在2018年9月30日前支付给戊方。2、2018年7月1日至2019年6月30日的房租，计人民币叁拾万元（小写人民币300000元），甲乙丙丁四方承诺在2018年6月30日之前准时支付。3.上述债务，承诺付款条款及承诺，各方均已清楚其相应产生的法律责任，并自愿签署。落款处甲乙丙丁戊处分别签有相应名字及加盖相应公章。经质证陈强表示协议书上的字是其本人签字，奥斯坦丁公司的公章也是其加盖的。当时其他人的名字已经签好，陈强称其认为他们有还款能力其才签字。焦羽佳表示，其与富强只是朋友关系，协议书上的签字不是其本人签字，如泰安厂坚持认为是其签字，其将申请司法鉴定。对此泰安厂称焦羽佳的签字是富强将协议书带回去签的，并非焦羽佳本人当场签字。审理中，泰安厂撤回了对焦羽佳的诉请。2019年2月2日，泰安厂向陈强邮寄《租赁合同解除通知书》，通知书载明根据双方签订的租赁合同，承租人已经欠缴租金超过2个月，泰安厂有权按约提前解除合同，并要求陈强、富强、焦羽佳、奥斯坦丁公司于收函之日起7日内立即支付结欠泰安厂的租金及滞纳金。经质证，陈强表示其收到上述解除通知书，对解除租赁关系无异议。一审中，泰安厂提交了无锡市行政审批局颁发的建设工程规划许可证。建设单位为泰安厂及无锡市惠山区堰桥街道办事处；建设项目为原地翻建厂房；建设位置为堰桥街道堰丰路。泰安厂表示翻建厂房所在地为集体土地，因此建设单位还有堰桥街道办事处。庭审后，泰安厂另提交了无锡市惠山区堰桥街道办事处出具的证明一份，证明内容为：坐落于无锡市惠山区无锡市泰安毛纺织厂的新建厂房建筑面积为2217平方米，系属于该厂原地自建厂房项目，一切筹建费用由该厂承担并支付。经质证，陈强、奥斯坦丁公司均表示无异议。泰安厂另提交了其与江苏楚乾律师事务所签订的法律服务合同及相应发票。合同约定本案律师费为25000元，泰安厂支付本案律师费后，楚乾律师事务所向泰安厂开具了金额为25000元的发票。经质证，陈强、奥斯坦丁公司均表示真实性由法院依法核实。以上事实，有租赁合同、收据、协议书、租赁合同解除通知书、建设工程规划许可证、法律服务合同、发票及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，泰安厂与陈强签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律与行政法规强制性规定，合法有效，双方理应恪守。案涉租赁房屋有无锡市行政审批局颁发的建设工程规划许可证，无锡市惠山区堰桥街道办亦明确厂房系泰安厂出资翻建，陈强主张案涉租赁房屋没有房产证而导致合同无效的主张，本院不予支持。陈强主张实际承租人系富强，但未能提供富强的授权委托书；租赁合同约定，富强系承租方造成损失时，承担损失赔偿责任的担保人，与陈强主张富强为实际承租人的身份相冲突；双方协议书亦明确陈强为承租人；综上，陈强主张富强为实际承租人与事实不符，不予认可。陈强作为承租方，应履行租赁合同约定的相应义务。关于双方签订的协议书，明确富强、陈强、奥斯坦丁公司对案涉租赁合同项下产生的包括但不限于租金、滞纳金等债务承担共同还款责任。富强与奥斯坦丁公司在协议书上签字盖章的行为构成债务加入，应就案涉租赁合同项下产生的相应债务向泰安厂承担共同还款责任。根据租赁合同约定，承租方欠缴租金超过2个月，出租方有权提前解除本合同。现陈强欠缴租金已超1年之久，泰安厂于2019年2月2日向陈强邮寄租赁合同解除通知书，陈强签收并表示对于合同解除无异议，则双方租赁合同解除。现关于拖欠租金的计算，泰安厂主张2017年7月1日至2018年6月30日为300000元，但陈强于合同签订前支付了30000元租房定金，按照合同约定应在房屋租金中予以扣除，因此拖欠的2017年7月1日至2018年6月30日的租金为270000元。泰安厂主张拖欠的2018年7月1日至2019年1月31日的租金为176712元（300000元/365天×215天），符合合同约定，予以支持。关于滞纳金，合同约定承租方逾期支付租金的，按照逾期支付金额的千分之五/日计算滞纳金。双方于协议书中约定2017年7月1日至2018年6月30日的滞纳金为114000元，未超过合同约定，予以支持。泰安厂于诉讼中将2018年7月1日至2019年1月31日的滞纳金调整为年息24%，未超过合同约定，予以支持。又双方在协议书中明确2018年7月1日至2019年6月30日的房租应于2018年6月30日之前准时支付，则2018年7月1日至2019年1月31日的滞纳金计算基数（即总共拖欠的租金金额）为446712元，拖欠天数为215天，经计算滞纳金为63152元（446712元×24%÷365天×215天，取整）。关于泰安厂主张的空置期损失，其所依据的条款为合同中关于承租方提前解约的情形，现系出租方按合同约定行使解除权，且承租方逾期支付租金1年后双方才另行签订协议书明确拖欠租金及滞纳金金额，签订协议书后承租方仍未按约付款后，泰安厂于2019年1月31日才行使解除权，则其在此之前有足够的时间去另寻承租客户，因此泰安厂主张的房屋空置期损失不符合合同约定，也不具备合理性，不予支持。关于泰安厂主张的律师费，租赁合同约定承租方应承担因为其违反租赁协议令出租方遭到的全部损害和损失，其中包括律师费用、诉讼费用等。泰安厂也提交了法律服务合同及支付律师费的发票，因此，对于泰安厂主张的律师费25000元，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈强、富强、奥斯坦丁公司于判决发生法律效力之日起立即支付泰安厂2017年7月1日至2019年1月31日租金共计446712元，滞纳金共计177152元。二、陈强、富强、奥斯坦丁公司于判决发生法律效力之日起立即支付泰安厂为本案支出的律师费25000元。三、驳回泰安厂的其他诉讼请求。一审案件受理费12879元、保全费4270元，共计17149元，由陈强、富强、奥斯坦丁公司负担12823元，由泰安厂负担4326元。公告费300元，由富强承担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案厂房租赁合同书由泰安厂与陈强订立，陈强在乙方代表处签名，双方各执一份。虽然陈强提供的合同中承租方有手写“富强”字样，但泰安厂提供的合同中并无该手写内容，且合同中同时约定有“乙方签约代表富强个人同意对乙方的赔偿责任提供连带保证责任”的内容，显然富强应为担保人，而非承租人。此外，双方签订的协议书中，亦载明由丙方（即陈强）向戊方（即泰安厂）承租涉案厂房的内容，据此足以认定涉案厂房的承租人为陈强。陈强、奥斯坦丁公司提出富强系实际承租人的上诉主张，与事实不符，本院不予支持。涉案协议书中明确了债务数额、承诺付款时间及共同还款责任，陈强及奥斯坦丁公司在丙方处签名、盖章，应为其真实意思表示，另有富强在甲方处签名，“焦雨佳”在乙方处签名。该协议书不违反法律强制性规定，应为合法有效。泰安厂一审中确认“焦羽佳”的签名并非焦羽佳本人当场签字，是富强将协议书带回去签的，泰安厂在一审中因此撤回了对焦羽佳的起诉。由于泰安厂已放弃要求焦羽佳承担民事责任的诉讼权利，该签名是否为焦雨佳本人签署并不影响协议书中其他当事人应承担的共同还款责任。陈强二审中提出对该签名进行鉴定的申请，已失去现实意义，本院不予准许。陈强据此否定协议书的效力，于法无据，对陈强、奥斯坦丁公司的该上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人陈强、奥斯坦丁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12879元，由上诉人陈强、奥斯坦丁公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年六月十五日书记员  翁 强