辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终909号上诉人（原审被告）：王志安，男，1948年12月28日出生，满族，住鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：王治静，男，1951年10月28日出生，满族，住鞍山市岫岩满族自治县。上诉人（原审被告）：李预琴，女，1953年4月8日出生，汉族，住鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：王治静，男，1951年10月28日出生，满族，住鞍山市岫岩满族自治县。被上诉人（原审原告）：白和龙，男，1958年4月16日出生，汉族，住鞍山市岫岩满族自治县。委托诉讼代理人：宋天友，辽宁法随律师事务所律师。上诉人王志安、李预琴因与被上诉人白和龙房屋买卖合同纠纷一案，不服岫岩满族自治县人民法院（2019）辽0323民初3572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王志安、李预琴及二人的委托诉讼代理人王治静，被上诉人白和龙及其委托诉讼代理人宋天友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志安、李预琴上诉请求：1.撤销原审民事判决，重新审理，依法公正判决。2.被上诉人承担本案一审及二审诉讼费。事实和理由：2003年7月13日晚18时许，我从邻居孟庆文家（岫光小区大门东侧）出来，遇见白和龙，白和龙问我听说你的楼要卖，我说是，白和龙说那我买，咱俩合计合计，于是白和龙带我到岫光小区5号楼（即被上诉人现住楼）西侧一楼房角，白和龙问我要多少钱，我说要7.1万元，白和龙说我给你7.05万元行不，我说行，白和龙说那我去写协议，大约10分钟许，白和龙拿着他写好的协议说写好了，你签个字吧。于是带我到白和龙现在开小卖店的屋内，我签了字，商定第二天去叶成龙那交钱。此全部过程，仅我和被上诉人两人，无其他任何人在场，而且约定对房产买卖一事保密。2003年7月14日上午，被上诉人和上诉人到修远房产处叶成龙办公室，在给付叶成龙增加面积的8000元之后，其余款62，500元给了我。2013年7月3日至2019年7月16年间，被上诉人从未找过上诉人过户，2017年8月，被上诉人找到我要办过户手续，我同意给办，并陪同被上诉人去办，但因上诉人李预琴不同意，被上诉人到上诉人家，主动提出给予1万元经济补偿后又增加到2万元，但上诉人李预琴认为这不是给不给、给多少补偿款的问题，而是上诉人李预琴对买卖夫妻共有财产的房屋有无知情权和处置权的问题，对被上诉人提出的要求不予配合，因此被上诉人于2019年10月20日诉到法院，现上诉人对法院判决不服，理由如下：一、本案曲解了合同法第八条，因为依据合同第八条首先应该确认合同是否依法成立，只有依法成立的合同，才具有法律效力和受法律保护，综观此案，此房屋买卖协议违背了中华人民共和国婚姻法第十七条，妇女权益保护法第二十九条和中华人民共和国宪法第四十八条关于保护妇女在婚姻家庭政治、经济、家庭生活中所拥有的支配权和处置权，因此该买卖协议不应具有法律效力。二、合同法第六十条规定所认定的交易习惯应该理解为房产买卖的交易习惯和过户，依据相关法律和政策规定，产权拥有人和与房产权属有直接关联的人共同签字认可后方能生效，这是历来传承和依据的房屋产权交易和处置的通常方式，而本案房屋买卖协议显然明显违背了交易习惯，也未履行告知义务。房地产交易合同是一件严谨的买卖契约，既要符合法律、法规所约定，又严格约定买卖双方必须履行的义务，反观上诉人被上诉人的买卖协议，体现不了契约的性质，特征和实际意义。三、依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五章第六十条第三款，中华人民共和国国务院《城市私有房屋管理条例》第二章第七条及第三章第九条、《鞍山市城市房产管理条例》第五章第二十七条、《岫岩满族自治县城镇房产管理办法》第三章第二十九条规定，应该确认上诉人王志安与被上诉人白和龙背着上诉人李预琴所签订的房屋买卖协议无效。白和龙答辩称，一审判决认定事实和适用法律正确。服从原审判决。上诉人的上诉理由不能成立。白和龙向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原告与被告之间在2003年7月13日签订买卖被告所有的坐落在西侧的买卖合同有效；二、判决被告协助原告办理房屋过户登记手续，并根据过户需要，承担自己应承担的税和费；三、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年12月9日，原告向原审法院递交申请，要求撤回对岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司的起诉。被告王志安与李预琴系夫妻关系。王志安名下的岫县房执字第××号房屋，住宅面积实测为42㎡。在2002年4月9日房地产综合开发公司与被告王志安达成了搬迁协议，将动迁王志安名下的私有房产岫县房执字第××号。根据王志安要求，房地产综合开发公司同意将王志安的房屋安置在岫光小区F楼西数四单元五层西侧，建筑面积为71㎡。动迁协议签订后于2003年7月13日王志安将动迁还面积的房屋卖给了买房人白和龙，并签订了房屋买卖协议书：“今有王志安自愿将自己所有权住宅楼(动迁还面积无装修)卖给白和龙名下为业，楼房面积为71平方米。坐落在岫光小学开发小区，栋号F楼西数四单元五层西侧，经双方协商王志安将此楼房以柒万零伍佰元正卖给白和龙名下管理为业，房款一次交清，买房成交后，双方永不返悔，特立此协议为证。买房人：白和龙、卖房人：王志安、见证人：杨运波、叶长龙、2003年7月13日立。”协议签订后于次日原告将购房款交于被告王志安，该房建成后原告将楼房装修并入住至今。原告进住之后曾多次找到被告办理过户手续，被告没有协助原告办理过户手续。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法确认原告与被告之间在2003年7月13日签订的被告所有坐落在西侧的楼房买卖合同有效；判决被告协助原告办理房屋过户登记手续，并根据过户需要，承担自己应承担的税和费；并承担本案诉讼费。一审法院认为，原告于2019年12月9日，向该院递交的要求撤回对被告岫岩满族自治县大众房屋开发有限公司的诉讼申请，符合法律规定，该院予以准许。原、被告签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人应依约履行。本案中，原告在协议签订后已及时付清房款70，500元，被告也在交款收据上签字。且动迁后回迁的房屋已经交付给原告使用居住长达16年之久。原告已对该房屋装修并居住至今。在这期间二被告并未主张任何权利。现以被告李预琴并没在买卖协议上签字及被告王志安无权处分，买卖合同无效为诉辩理由。由于二被告系夫妻关系，虽然被告李预琴没有在协议上签字，此房屋买卖是夫妻动迁后回迁偿还的房屋，且二人一直在一起生活。在2003年该动迁房屋回迁后，李预琴便得知该回迁房屋已被其丈夫王志安卖掉，对这一事实，也是一种默认。自房屋动迁后，夫妻二人一直在外租房居住。综上，对于被告提出的诉辩理由，该院不予支持。关于原告要求被告承担办理房屋过户所需的税和费的请求，因在房屋买卖协议上并没有约定，故该院不予支持。对于原告要求确认白和龙与王志安签订的房屋买卖协议合同有效，以及被告协助办理房屋过户登记手续的诉求，该院予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条的规定,判决：一、原告白和龙与被告王志安签订的房屋买卖协议书有效；二、被告王志安、李预琴协助原告白和龙办理过户相关手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1562元，减半收取781元，由被告王志安承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于二上诉人主张案涉合同无效的问题。二上诉人认为王志安出售案涉房屋没有经过其妻子李预琴同意，侵犯了李预琴的知情权和处置权。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，王志安将房屋出卖给白和龙的协议是当事人双方的真实意思表示，并未违反相关法律规定，该协议合法有效。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。虽然李预琴没有在该卖房协议上签字，但由于王志安给付白和龙的《搬迁协议书》中，亦是王志安单方签字，白和龙有理由相信王志安有权处置本案争议房屋。另外，从2003年7月13日王志安与白和龙签订协议、交付房屋,至今已有近十七年的时间,李预琴不知道争议房屋已出卖不合常理，但并未举证证明曾就争议房屋向白和龙主张过权利，故本院对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人在二审审理期间要求对被上诉人出具的《房屋买卖协议书》中王志安签名是否是本人所签申请鉴定的问题。因上诉人一审审理期间并未提出该项主张，一审期间对协议真实性亦并未提出异议，二审期间提出鉴定申请无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王志安、李预琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1563元，由上诉人王志安、李预琴负担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二〇年六月十八日书记员 姜 珊