浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初1637号 原告：陈幸赟，男，1990年4月25日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：毛伟民，衢州市柯城区柯山法律服务所法律工作者。 被告：郑靖，男，1988年7月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：陈倩，女，1991年1月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：郑凌峰，男，1994年1月16日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：陈月明，男，1965年12月21日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：郑忠树，男，1965年11月3日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：宣雪姣，女，1965年10月28日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告郑靖、陈倩、陈月明、郑忠树、宣雪姣共同委托诉讼代理人：段飞龙，北京盈科（衢州）律师事务所律师。 原告陈幸赟与被告郑靖、陈倩、郑凌峰、陈月明、郑忠树、宣雪姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈幸赟及其委托诉讼代理人毛伟民、被告郑靖、陈倩、陈月明、郑忠树、宣雪姣的委托诉讼代理人段飞龙、被告郑凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈幸赟向本院提出的诉讼请求：1、判令六被告共同支付原告购房尾款人民币99万元，以及根据房地产转让合同和补充协议产生的违约金139720元（暂计算至2020年5月21日止），共计1129720元；2.诉讼期间产生的费用包括但不限于诉讼费、受理费、保全费、执行费、律师费、调查取证费、鉴定费、出行费、违约金等由六被告承担，诉讼过程中明确为要求六被告支付律师费损失53600元，违约金自2020年5月22日之后按照约定标准计算至款项实际付清之日止。 事实和理由：2019年11月27日，原告与被告郑靖、陈倩在中介方郑凌峰处签订《房地产转让合同》，原告出让位于衢州市柯城区房屋及两个车位，被告应于2020年4月1日前支付351万元给原告。2020年1月15日，原告根据被告郑靖、陈倩和中介方郑凌峰的要求，为方便被告贷款，在未收到被告全额购房款的情况下，原告将房产过户给被告郑靖、陈倩，被告于当日办理了不动产权证，此证由中介方郑凌峰妥善保管。当天，被告郑靖承诺在浙商银行办理贷款，并在浙商银行签下欠条，证明还有216万元购房尾款于2020年4月1日到期应付。但被告郑靖、陈倩擅自从中介方郑凌峰处将不动产权证取出并通过其他渠道套取资金用于他处，造成原告在2020年4月1日无法按合同约定收取到全部房款。经原告多次追讨，2020年4月10日，被告郑靖、陈倩签订补充协议，承诺向原告支付购房款尾款及违约金。2020年4月27日，被告陈月明签订担保合同，自愿为被告郑靖、陈倩因不履行、不完全履行、无法履行房地产转让合同，导致被告郑靖、陈倩对原告产生的债务，承担无限连带责任。2020年5月1日，被告郑忠树、宣雪姣签订承诺书，自愿为郑靖、陈倩支付购房尾款及违约金。截止2020年5月21日，六被告尚有购房尾款及违约金共计1129720元未支付给原告。 被告郑靖、陈倩、陈月明、郑忠树、宣雪姣辩称，1.对购房款本金99万元无异议，被告郑靖因疫情在外工程款未收回，所以未及时支付；2.原告提出的违约金过高，折合成月利率7.8%，请求法庭调整违约金；3.被告陈倩担保范围仅限于购房款99万元及基于购房合同产生的违约金，不包括补充协议约定的违约金；被告郑忠树、宣雪姣、陈月明的担保数额不超过107万元；4.被告陈月明目前患有癌症，急需用钱，希望法庭解除对其银行账户的冻结；5.原告主张的律师费没有证据证明，应提交律师费发票等进行证明。 被告郑凌峰辩称，其是中介方，所有的事情已经处理完成，其未承诺担保购房款，不应支付购房款及违约金。 原告陈幸赟围绕其诉讼请求，向本院提供房地产转让合同、补充协议、欠条、担保合同、承诺书、委托代理合同等证据；经庭审质证，被告郑靖、陈倩、陈月明、郑忠树、宣雪姣对房地产转让合同、欠条、担保合同无异议，对补充协议、承诺书、委托代理合同的真实性无异议，认为补充协议没有陈倩的签字确认，约定的每日违约金2100元过高，且该违约金是否产生、履行存疑，承诺书仅能证明陈月明、郑忠树、宣雪姣对107万元担保，原告应提交进账单证明支付律师费。被告郑凌峰对上述证据无异议，认为其在承诺书中未承诺担保。本院对上述被告无异议部分证据予以确认，对补充协议、承诺书、委托代理合同的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告与被告郑靖经衢州市沃诚房地产营销策划有限公司居间，签订《房地产转让合同》一份，约定原告出让位于衢州市柯城区房屋及两个车位，房地产出让价格为351万元，被告于2019年12月15日前支付首付款135万元，尾款公积金、商业贷款组合约在2020年4月1日前支付。合同还约定：房地产过户后，被告郑靖不能按时向原告付清房款，由违约方向守约方给付上述房地产尚欠部分违约金每天万分之五。2020年1月15日，原告根据被告郑靖、陈倩和中介方郑凌峰的要求，为方便被告贷款，在未收到被告全额购房款的情况下，原告将房产过户给被告郑靖、陈倩，被告于当日办理了不动产权证，此证由中介方郑凌峰妥善保管。后郑凌峰将不动产权证交付给被告郑靖。2020年1月15日被告郑靖、陈倩向原告出具欠条一份，确认郑靖、陈倩尚欠原告购房款216万元，于2020年4月1日到期。被告郑靖、陈倩到期后未付清房款。2020年4月10日，原告与被告郑靖签订补充协议一份，约定被告郑靖于2020年4月13日前向原告支付购房款69万元，2020年4月17日前向原告支付购房款100万元及违约金，违约金包括原房地产转让合同第七条规定的尚欠房款的每天万分之五（从2020年4月1日起算），以及原告因被告违约而导致的被第三方追责的违约金每天2100元（从2020年4月1日起算）。2020年4月27日原告与被告郑靖、陈月明签订担保合同一份，约定被告陈月明自愿为郑靖因不履行、不完全履行、无法履行房地产转让合同及补充协议导致郑靖对原告产生的债务提供无限连带责任，担保的范围为：原告为履行上述合同所支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、调查取证费、违约金等。保证方式为提供不可撤销无限连带担保责任，担保期限三年，自本担保合同订立之日起计算。2020年5月1日被告郑忠树、宣雪姣向原告出具承诺书一份，承诺在2020年5月6日、5月7日两天内，在中介郑凌峰的协助下，向陈幸赟支付房款107万元。若本人在2020年5月8日早上8时前未全额支付此房款，本人承诺将位于柯城区.4平米房产以剩余欠款的价格转让给原告。由中介负责全部手续并完成过户，本人和郑凌峰承诺在一个工作日内完成过户工作，并在过户完成后的15日内腾空、搬离此房产并向原告完成交接。不管出于任何原因导致无法过户或交接，该处房产产权仍属于原告，一切责任由本人和郑靖承担。该承诺书还载明：陈月明、郑靖、陈倩、郑凌峰将为此107万元提供无限连带责任担保，若本人未在规定时间内向原告支付剩余全额房款，以上四人以其全部财产承担无限保证责任。被告郑忠树、郑靖、宣雪姣在承诺人落款处签名，被告陈倩、陈月明在担保人落款处签名，被告郑凌峰在陈月明签名下方签注：“沃诚地产郑凌峰本人承担过户所有责任，不管出于政策原因无法过户，陈幸赟为实际产权人。”截止2020年4月1日被告郑靖尚欠原告购房款176万元，截止2020年4月3日被告郑靖尚欠原告购房款169万元，截止2020年4月29日被告郑靖尚欠原告购房款119万元，截止2020年4月30日被告郑靖尚欠原告购房款99万元。现原告诉至本院，诉请如前。 本院认为：原告与被告郑靖所签订的房地产转让合同及补充协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照诚实信用的原则全面履行各自的合同义务。原告已按约履行协助办理不动产产权证过户的义务，被告郑靖未按约定的期限支付购房款，应承担相应的违约责任。关于违约金是否过高问题，违约金的数额或者违约金计算方法是双方一致形成的的合意，其给付不以是否有实际损失为必要条件，但如违约金数额过分高于造成的实际损失时，人民法院根据当事人的请求可将违约金适当减少。本案双方当事人约定的违约金计算方法为尚欠房款部分按每日万分之五计算以及另行支付每日2100元，现原告未能提供初步证据证明其实际损失情况，本院认为其主张的违约金计算方式计算的违约金过分高于实际损失，故本院根据公平原则和诚信原则，将违约金计算方式调整为按照年利率24%计算，被告郑靖等提出的调整违约金的抗辩意见，本院予以采纳。关于被告陈倩、陈月明、郑忠树、宣雪姣、郑凌峰的责任问题，被告陈倩与被告郑靖系夫妻关系，其与被告郑靖夫妻关系存续期间购买共有房产后共同出具欠条，并在承诺书上为尚欠的购房款进行担保，故上述为购房所负的债务为夫妻共同债务，同时被告陈倩也为上述债务的担保人，现原告选择被告陈倩承担夫妻共同债务，符合法律规定。被告陈月明、郑忠树、宣雪姣自愿为被告郑靖未完全履行房地产转让协议及补充协议产生的债务承担担保责任，系其真实意思表示，相应的担保合同依法成立并生效，根据双方签订的担保合同及承诺书约定，被告陈月明的担保范围为被告郑靖未完全履行房产转让协议及补充协议产生的全部债务，被告郑忠树、宣雪姣的担保范围为107万元范围内。被告郑凌峰未在承诺书的担保人落款处签名，其也没有在承诺书上作出为被告郑靖债务进行担保的意思表示，故原告要求被告郑凌峰承担担保责任的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。关于律师费损失负担问题，原、被告签订的房地产转让合同及补充协议均未约定由违约方承担律师费，且原告所提交的证据不足以证明其实际产生了律师费损失，故原告要求六被告支付律师费损失53600元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告郑靖、郑凌峰提出的合理抗辩意见，本院予以采纳。原告要求六被告支付购房款及违约金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告郑靖、陈倩于本判决生效之日起十日内支付原告陈幸赟购房款990000元及从2020年4月2日至2020年5月21日违约金45322.2元合计1035322.2元，并支付2020年5月22日起至款项实际付清之日止，以购房款9900000元为基数，按照年利率24%计算的违约金； 二、被告陈月明对上述第一项债务承担连带清偿责任； 三、被告郑忠树、宣雪姣对上述第一项债务在1070000元范围内承担连带清偿责任； 四、驳回原告陈幸赟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14967元，减半收取7483.5元，保全费5000元，合计12483.5元，由原告负担625.5元（已预交），由被告郑靖、陈倩、陈月明、郑忠树、宣雪姣负担11858元，于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  陈仁根 二〇二〇年六月二十二日 书记员  孙 丹