天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0101民初3978号原告：苗春洪，男，1963年8月26日出生，汉族，天津市泛华药品销售有限公司总经理，住天津市南开区。委托诉讼代理人：聂云飞，天津杰森律师事务所律师。委托诉讼代理人：臧天强，男，天津市泛华药品销售有限公司员工。被告：天津市大唐通信有限公司，住所地天津市和平区鞍山道95号。法定代表人：唐延季，执行董事。委托诉讼代理人：王诚，天津华盛理律师事务所律师。第三人：天津飞天纺织有限公司，住所地天津市和平区南营门街新兴路30号。法定代表人：李文忠，总经理。委托诉讼代理人：王林，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：梁红，女，该公司工作人员。原告苗春洪与被告天津市大唐通信有限公司（以下简称大唐通信）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日作出（2018）津0101民初6455号民事判决，原告苗春洪不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉，天津市第一中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）津01民终1374号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案诉讼期间，本院追加天津飞天纺织有限公司（以下简称飞天纺织）为本案第三人参加诉讼。原告苗春洪及其委托诉讼代理人聂云飞、臧天强，被告大唐通信的委托诉讼代理人王诚，第三人飞天纺织的委托诉讼代理人王林、梁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗春洪向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除；2、请求依法判令被告退还原告交纳的保证金50000元、房屋租金75000元，依法赔偿损失260000元；3.本案诉讼费由被告承担。发回重审诉讼期间，变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月6日解除；2.依法判令被告给付原告违约金75000元；3.依法判令被告赔偿原告损失共计385000元（包括3个月房租75000元、保证金50000元、转让费240000元、装修费20000元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于天津市和平区房屋出租给原告，面积约为110平方米，租赁用途为经营医药零售。租赁期限一年，自2017年12月6日起至2018年12月5日止。房屋年租金300000元人民币，月租金25000元。合同签订当日，原告向被告支付了保证金50000元及三个月租金75000元。原告装修房屋产生装修费20000元。另因该房屋系前租户转让给原告，向前租户支付了转让费240000元。签订《房屋租赁合同》后，原告立即办理了《营业执照》。因原告租赁房屋的用途为经营药品、医疗器械零售等范围，故原告需要办理后置审批事项，即办理《药品经营许可证》，否则不得从事相关经营活动。根据天津市和平区市场和质量监督管理局要求，申请办理《药品经营许可证》，需提交房屋所有权证原件、租赁合同等相关材料。原告遂与被告沟通，要求被告提供上述材料配合原告办理经营证照，但被告因各种原因迟迟不能提供，导致原告至今未能办成《药品经营许可证》。原告曾多次找到被告协商，被告却始终不予配合，且被告在未经原告允许的情况下，擅自于2018年5月8日将出租房屋换锁收回了出租房屋。因被告上述系严重违约行为，导致原告承租涉诉房屋已不能实现合同目的，并由此而给原告造成巨额经济损失。原告无奈只得向贵院提起诉讼，请求判如所请。大唐通信辩称，1.本案系发回重审，原告已经超出了变更诉讼请求的期限，不同意原告变更诉讼请求。2.被告仅认可租赁合同于2018年5月8日解除，其他请求不予认可。3.被告作为出租人，履行了合同义务。被告按约定时间将房屋交付给原告，原告也及时办理了营业执照。原告后续办理药品许可证，被告积极配合，但是原告不能办理许可证的真正原因不得而知。在原告没有证据证明其已提交了所有审核手续情形下，其自称不能办理药品经营许可证的唯一原因为“被告未能提供产权证明和租赁合同”不能成立。原告自称的经营许可证与本案没有关联性。原告作为自然人与被告签订房屋租赁合同，但原告所述不能办理药品经营许可证的是案外人天津泛华药品销售有限公司和平分公司。第三人向我方出具的不动产登记查询证明上，签注的“本证明只用于办理药品经营许可证”，足以证明第三人同意被告将房屋转租的意思表示。4.原告的违约金和损失不能同时主张。原、被告之间的租赁合同纠纷，本应是原告只结算20天的租金即可解决的问题，但是原告固执己见导致损失扩大。经我方微信催缴，原告同意以保证金50000元折抵拖欠的租金，原告已缴纳的租金损失属于其扩大导致，应自行承担。被告不是租赁合同的违约方，作为出租人没有义务承担原告装修损失，而且原告本身对房屋也没有进行装修。原告主张的转让费240000元，被告不清楚，即使存在，也是原告和案外人之间的关系。原告要求被告赔偿装修费和转让费的损失没有事实和法律依据。综上，被告仅同意解除双方合同，不同意其他请求。飞天纺织述称，涉案房屋是我单位所有的房产，被告将涉诉房屋转租给原告，未经我方允许。针对原、被告之间纠纷，听从法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落天津市和平区房屋系第三人所有的房产。第三人原名称为天津市红旗毛纺织厂，后变更名称为天津飞天纺织有限公司。第三人将上述房屋中的新兴路30号东一侧东楼建筑面积448平方米房屋租赁给被告。租赁合同载明租期自2017年7月16日至2019年7月15日。2017年11月27日原告、被告签订《房屋租赁合同》约定，被告将天津市和平区2号楼一层101，面积约110平方米的房屋，出租给原告。该房屋在第三人出租被告房屋范围内。原告用于经营医药零售，不得任意改变房屋用途。租赁期限自2017年12月6日至2018年12月5日止，房屋年租金为300000元。合同签订之日起，原告向被告交纳保证金50000元，该费用在租赁期限届满后，原告无违约情形下，被告将该款返还原告（该款不计息）。原告应于合同签订三日内向被告交付第一次的三个月租金计人民币75000元，被告在收到原告房租的当天交付该房屋的钥匙。以后每年12月6日、3月6日、6月6日、9月6日前交纳每三个月的租金。逾期支付的，每逾期一日，原告需按拖欠租金的0.1%支付滞纳金。被告应为原告办理工商营业执照等相关手续提供房屋有关产权等文件。办理相关手续的费用由原告自理。原告进驻时，被告保证该房屋正常使用。原告不得随意损坏房屋主体结构，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，须事先征得被告同意后方可施工，投资由原告自理。合同一经签订，应严格遵守本合同的各项条款和《中华人民共和国合同法》的相关规定，任何一方不得违反。如若违反视为违约，违约方按三个月租金赔付对方损失，同时合同终止执行。签约当日，被告将涉诉房屋交付原告，同日原告向被告交纳保证金50000元，支付2017年12月6日至2018年2月5日三个月的租金75000元。原告系天津市泛华药品销售有限公司法定代表人。2017年12月4日原告领取天津市泛华药品销售有限公司和平分公司营业执照后，申请办理药品零售企业行政许可。2018年3月26日行政管理机关要求原告于2018年4月2日补充如下材料：“1.房屋产权证明和租赁合同复印件；2.企业负责人及质量负责人的任命决定；3.上级单位的《药品经营许可证》《药品经营质量管理规范认证书》；4.未设药库的，须提交《不设库房书面承诺》；5.申办人对提交全部申请材料真实性的书面承诺”。本案中原告提交2019年8月29日天津市和平区市场监督管理局药品化妆品监督管理科的《情况说明》，拟证明原告未能成功办理《药品经营许可证》的原因，该证明内容为“天津市泛华药品销售有限公司和平分公司曾向我科申请办理《药品经营许可证》，后因以下原因未能办理《药品经营许可证》：其提供的出租方为天津市红旗毛纺厂的租赁合同中，感觉在租赁合同第六条关于甲、乙双方的权利和义务部分存在条款缺失的现象（具体体现为合同第5页上半部分信息空白）。要求企业补正房屋产权证明（交验原件）等相关材料，事后，该分公司未能按要求提交补正材料”。被告抗辩已将其与第三人签订的租赁合同原件、完整的复印件提供给原告，不存在合同内容不完整的事实。原告否认被告提供过合同原件，只提交过合同第五页上半部分内容空白的合同复印件。原告提交的原告与被告工作人员2018年3月27日微信聊天记录中有原告说“小英你们跟那个毛纺厂的那个合同，合同复印件里头...那个第七条到第十二条没有”；3月29日聊天记录中有原告说“第五页到第八页没有，然后条数是第六条和第十二条没有”，被告答复“行，我知道了”。被告对该证据的真实性无异议，但不认可证明目的。经查，被告和第三人签订的租赁合同第五页第六条第（二）乙方权利内容为“乙方（被告）不得将租赁物全部或部分转租给第三人使用”等内容七行字体，且该部分内容在原告提交给天津市和平区市场监督管理局药品化妆品监督管理科的合同复印件中被遮挡，该处为空白。被告提交的打印时间2018年1月5日“天津市不动产登记簿查询证明”中有手写“本证明至用于办理药品经营许可证有效”内容，并加盖第三人原名称天津市红旗毛纺织厂的公章。2018年5月8日被告将涉诉房屋换锁，收回转租他人。庭审中，双方确认同意《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除。原告确认将已交付的保证金50000元折抵2018年2月5日之后的租金。原告为证明装修费20000元，向本院提交装修合同书、装修费用收条、证人证言等证据。本院认为，本案系发回重审案件，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十一条规定“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理”。第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”。故原告变更诉讼请求符合法律规定，应予准许。被告的抗辩本院不予采信。被告提交的2018年1月5日天津市不动产登记簿查询证明中，有“本证明只用于办理药品经营许可证有效”手写内容并加盖第三人的公章，对该证据的真实性第三人予以认可。但被告的经营范围并不包括经营药品，从该证据的出证时间和手写内容，应能认定第三人对原告承租房屋已知情，且第三人并未提交针对被告转租提出异议的相关证据，故本院认定被告系合法转租。原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效，受国家法律保护。在双方履行房屋租赁合同的过程中，应全面按合同的约定，履行各自的相应义务。鉴于原、被告一致同意确认《房屋租赁合同》解除时间为2018年5月8日，本院予以照准。本案争议焦点：一是涉案合同未能实际履行的原因，二是违约金和损失能否同时主张，三是原告的损失范围。租赁合同约定，被告应为原告办理工商营业执照等相关手续提供房屋有关产权等文件。原告提交的证据微信聊天记录、天津市和平区市场监督管理局药品化妆品监督管理科的《情况说明》，应能认定被告交付原告的是不完整的租赁合同，被告亦未向原告提供房屋产权证原件，原告无法取得《药品经营许可证》的责任在于被告，被告应承担原告不能取得经营许可证、合同目的无法实现的违约责任。合同中违约条款约定“被告应按三个月租金赔付原告的损失”。故原告主张的违约金符合合同约定，应予支持。关于原告能否同时主张违约金和赔偿损失，违约金请求权和损害赔偿请求权是两个独立的请求权。违约金请求权是以违约行为和双方约定违约金为要件，损害赔偿请求权是以违约行为和损失为要件。合同法第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”。合同法规定的违约金系惩罚性的合同补救措施。同时第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。该款规定的“合同履行后可以获得的利益”包括直接损失和间接损失。可见，本案违约金和赔偿损失可以同时主张。原告损失的赔偿数额应当相当于违约所造成的损失，而非仅限于违约金的数额。原告主张赔偿三个月房租损失75000元，因原告主张的违约金数额即相当于三个月租金，针对原告实际的损失，原告不能重复主张，故该项请求不予支持。原告主张赔偿转让费损失240000元，因双方在租赁合同中，未有关于转让费的约定，且被告对此不予认可，在原告不能提供其他证据证明的情况下，无法核对该笔费用产生的真伪及转让费与本案租赁房屋的因果关系，原告应承担举证不能的法律后果，原告的该项请求本院不予支持。原告主张赔偿的保证金损失50000元，虽原告已认可将保证金折抵租金，但因被告违约，合同目的无法实现，原告已交付的该笔款项属于其实际损失范围，被告应予赔偿。原告主张赔偿装修损失20000元，结合原告提交的证人证言、装修合同书、装修费用收条，可以认定原告对涉诉房屋进行了装修，但因该房屋已由被告收回转租，不具备评估装修造价的可能，故本院酌定被告赔偿原告装修损失10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百五十一条规定，判决如下：一、原告苗春洪与被告天津市大唐通信有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年5月8日解除；二、本判决生效之日起十日内被告天津市大唐通信有限公司给付原告苗春洪违约金75000元；三、本判决生效之日起十日内被告天津市大唐通信有限公司赔偿原告苗春洪保证金损失50000元、装修损失10000元；四、驳回原告苗春洪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8200元，原告苗春洪负担5200元，被告天津市大唐通信有限公司负担3000元（应由被告天津市大唐通信有限公司负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈亚洁审 判 员  王 嬿人民陪审员  李绍江二〇二〇年六月十一日书 记 员  王 昳附：本裁判文书所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。第二百五十一条二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。