河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2289号原告：大地影院管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼14楼-14035。法定代表人：刘荣，董事长。委托代理人：刘邱宇，公司员工。委托代理人：文力男，公司员工。被告：河南绿地广场置业发展有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路80号。法定代表人：方东兴，总经理。委托代理人：王沛沛，河南千业律师事务所律师。委托代理人：段静静，河南千业律师事务所律师。原告大地影院管理有限公司（以下简称大地公司）诉被告河南绿地广场置业发展有限公司（以下简称绿地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大地公司委托代理人文力男，被告绿地公司委托代理人王沛沛、段静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金400万元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年12月18日，原被告双方签订了《郑州绿地广场天空之城电影院房屋租赁合同》，租赁合同约定，被告将郑州市郑东新区东风东路东、榆林北路北的绿地中央广场南地块2号楼绿地天空之城601-602商铺，面积约4500平米的场地，出租给原告用于经营电影院，计租期为13年10个月，年基本租赁费为324万元，每三年递增8%。同时租赁合同4.1.1条约定，被告应于2019年5月1日前，完成影院的土建与建设消防工程（一次），并获取建设消防工程（一次）验收合格证，经原告确认后向原告移交租赁场地。合同签订后，原告依约支付了定金200万元，但截止原告起诉时，被告始终没有完成租赁合同约定的4.1.1条约定的工程事项，没有向原告提供一次含影院土建工程的消防工程验收合格意见书。2019年8月2日，被告在尚未履行自身合同义务情况下，单方向原告发函解除合同。原告于2019年8月29日回函指出，被告单方解除合同，已经构成违约，被告应立刻纠正违约行为，提供包含影院土建在内的建设工程消防验收合格意见书。否则将追究被告违约责任，但被告至今未提供影院土建工程竣工报告，也没有提供包含影院土建在内的建设工程消防验收合格意见书。租赁合同“违约责任”第5.1条约定，本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方单方终止合同或将场地出租给第三方经营电影院业务，则应当向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方实际损失及预期利益损失300万元。现被告单方解约的行为已经构成违约，应当双倍返还定金400万元。同时，原告保留要求被告赔偿实际损失及预期利益损失300万元的权利。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请法院在查明事实的基础上，依法裁判。被告绿地公司辩称，被告已取得建设消防工程合格意见书，房屋也经竣工验收，达到交付条件，原告拒收租赁场地违约在先，被告解除合同于法有据，不应退还定金。原、被告于2017年12月18日签订《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》，原告租赁位于郑东新区绿地中央广场南地块2号楼绿地天空之城601和602商铺。双方在合同中对于一次消防和二消消防的报验责任作出了明确约定。原告在诉状中称，“被告应当在完成影院土建与建设消防工程（一次），并取得建设消防工程（一次）验收合格证，经原告确认后向原告移交租赁场地”。而本案中所涉租赁标的物已经取得建设工程消防验收意见书，验收意见为“合格”。原告明知已经具备接收租赁场地的条件，却拒不接收，严重违反合同主要义务。根据合同法第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形《合同法》第一百一十五条的规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，原告在接到答辩人的场地交付进场通知后，以二消装修消防报验部门改制未定为由拒不接收租赁场地，对答辩人的多次函告也拒不答复，以其行为表明不履行合同主要义务。同时，答辩人已经函告原告多次且给予原告充分的时间，原告在合理期限内仍未履行。天空之城计划在2019年12月底开业，商场涉及商户众多，原告在2019年8月份解除合同时还未进行装修设计、未进场、也未进行二次消防报验，该等违约行为已经致使答辩人天空之城在年底全面开业的目的无法实现，答辩人依法解除合同于法有据，原告无权要求返还定金。本案纠纷产生的前提是原告违背诚实信用，拒不履行合同主要义务而引起，答辩人于2019年8月份解约后，在紧迫的时间内重新进行影院招商，经历了重重压力和困难，原告应当为自己的违约行为承担责任。经审理查明，绿地·中央广场南地块2#楼建设单位系原告绿地公司，工程用途系配套商业，开工时间为2011年12月1日，竣工时间为2016年11月22日，2016年11月28日报送备案。2018年5月16日，郑州市郑东新区管理委员会同意该工程竣工验收备案。2013年6月24日，郑州市公安消防支队出具郑公消审字[2013]第0309号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：绿地公司，你单位申报的位于郑州市××、××北××绿地中央广场南地块建设工程（受理凭证号：郑公消审凭字[2013]第0275号），该工程由1#塔楼地上63层，建筑高度283.915米，地上建筑面积231868.42平方米，属于一类高层综合楼建筑，2#配楼地上7层，建筑高度42米，地上建筑面积42790.41平方米，属于一类高层商业楼，地下建筑面积77475.74平方米，（含夹层），总建筑面积352134.57平方米；此次审核消防设计内容为总平面布局、防火间距、消防车道、安全疏散、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、高压细水雾系统、火灾自动报警系统、防排烟系统等；该工程消防设计审核合格，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。2016年10月20日，郑州市公安消防支队出具郑公消审字[2016]第0541号《建设工程消防验收意见书》，载明：绿地公司，你单位于2016年10月10日申报的绿地中央广场南地块建设工程及绿地-中央广场南地块1#楼装修工程（受理凭证号为郑公消验凭字[2016]第0522号）位于郑州市××、××北；该工程由1#塔楼和2#配楼组成，地下4层（含夹层），1#塔楼地上63层，建筑高度283.915米，地上建筑面积231868.42平方米，属于一类高层商业楼，2#配楼地上7层，建筑高度42米，地上建筑面积42790.41平方米，属于一类高层商业楼；地下建筑面积77475.74平方米，（含夹层），总建筑面积352134.57平方米；消防验收内容包括总平面布局、防火间距、消防车道、装修材料、安全疏散、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统、防排烟系统、气体灭火系统、高压细水雾系统等；经审查相关申报资料及现场验收测试，综合评定该工程消防验收合格并提出以下意见：1、疏散楼梯间首层直通室外的安全出口必须保持畅通,严禁上锁或圈占封闭;2、该工程如需扩建、改建(含室内外装修、用途变更)和功能变更,应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收;3、加强消防安全管理,确保疏散通道、安全出口、消防车通道畅通;4、加强对消防设施和器材的维护保养,确保其完好有效。2017年12月18日，原告大地公司（系乙方、承租方）与被告绿地公司（系甲方、出租方）签订《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》一份，载明：租赁标的（简称“影院”）位于郑州市郑东新区××、××北××绿地中央广场××地××楼绿地天空之城（以下简称“广场”）601、602商铺，使用面积4500平方米；租赁用途为电影院经营，包括经营电影院及影院小卖商品（爆米花、自制小食品、饮料等）和电影衍生品（包括电影碟片、音乐CD、书籍、玩具、游戏、明信片、装饰物等）；合同期限为自本合同签订之日起至计租期满之日止；开业时间暂定为2018年11月1日，以甲方书面通知为准，乙方应与甲方整体项目同步对外开业，但前提是甲方在书面通知的开业日前至少提前6个月将符合本合同4.1.1条之约定标准的房屋交付给乙方，供乙方进场进行装修施工，因甲方原因、政府部门审批原因或不可抗力原因等导致乙方延误装修或开业的，免租期、开业日及租赁期限均相应顺延；本合同双方签字盖章次日起7天内，乙方应向甲方支付定金200万元，其中前述定金的100万元于计租期开始之日起直接抵扣乙方应付租赁费，剩余100万元作为本合同履约保证金，于本合同终止之日起5天内由甲方无息返还乙方，因乙方自身原因（非乙方原因除外）未能在本合同约定之开业时间开业且逾期开业达30日的，甲方有权从上述履约保证金中扣除50万元作为违约金，逾期超过60日仍未能开业的，则根据本合同之约定承担违约责任；（合同第4.1.1条）甲方负责完成影院土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书（含影院土建工程），经乙方确认后向乙方移交租赁场地，甲方交场时间不得晚于2019年5月1日；乙方负责完成影院装修施工，投入数字电影放映设备；乙方负责完成装修消防工程施工与验收，甲方协助乙方以乙方影院分公司名义取得影院装修消防验收合格意见书和消防安全检查合格意见书；本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方单方终止合同伙将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营（包括自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方实际损失及预期利益损失共计300万元；本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方按本合同约定完成影院土建与消防工程后，乙方单方无故终止合同，则乙方无权要求返还定金，并应向甲方支付违约金300万元；甲方完成的影院土建无法达到乙方的接场标准，且经整改后仍不能达到乙方接场标准的或因甲方原因未在约定交场日前向乙方交付租赁标的，且逾期交付超过6个月的，在乙方通知甲方违约后，甲方20天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方终止本合同，甲方应于收到终止合同的通知书之日起30天内向乙方双倍返还定金，退还其已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受的一切损失；本合同自甲乙双方签字盖章且定金到账之日起生效。原告称，被告从未按照合同4.1.1条约定完成影院土建工程,取得建设工程合格意见书(含影院土建工程)。被告在庭审中始终也没有出示该文件,而是偷换概念,用双方在签约前就已经取得的大厦整体消防将其称之为含影院土建工程的验收合格意见书。2016年的合格意见书只是大厦整体验收,里面没有任何内容证明被告完成了含影院的土建的一次消防。被告一直将大厦整体消防替换成合同约定的被告应当完成的影院含土建工程的一次消防,始终在误导。被告称，有异议,合同4.1.1明确约定,被告负责的是竣工验收前的建设消防工程,且该消防指的是一次消防,原告在起诉状也称被告的义务是完成一次消防,现一次消防已经完成,消防部门出具的意见书也明确验收的范围是2号楼整体7整,原告承租的场地位于6层,验收的范围当然包括影院部分,同时601.602在建设工程规划设计时就是按照影院用途规划,楼梯整体竣工也包括被告完成了影院土建工程(如影厅隔墙、阶梯、反映层)。2017年12月27日，原告大地公司向被告绿地公司转款200万元。被告绿地公司于2017年12月29日向原告大地公司出具了相应的收据三张，载明共收到原告保证金200万元。2019年4月22日，被告绿地公司出具《绿地·郑州天空之城开业告知函》，载明：大地影院管理有限公司，感谢贵司自合作以来对我司工作的支持与配合。依照《商铺租赁合同》第2条第2.5项约定:开业时间暂定于2018年11月1日,以甲方书面另行通知为准。现根据项目进度,经我司研究决定:绿地?郑州天空之城项目暂定于2019年12月31日前开业,进场时间为2019年6月30日前请商户按照以上时间节点安排各项事宜,共同期待“郑州天空之城”项目绚丽绽放。感谢您的配合!如有疑问请联系项目运营部。2019年5月14日，原告大地公司向被告绿地公司出具《关于郑州绿地天空之城（中央广场）影院进场前事宜沟通函》，载明：就贵我双方于2017年12月18日签订的《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》，我司一直积极推动项目整体进度，与贵司相关部分、贵司推荐消防施工单位及我司装修施工单位到现场沟通多次，就贵司提出的提前装修施工建议，基于以下客观原因暂无法实现，1根据消防相关法律法规规定，建筑工程须先报建再施工，目前全国消防主管部门改制未定，影院二次消防设计报审主管部门暂未确定，不可控因素较多且贵司推荐的消防施工单位无法就提前装修可能存在的风险及责任提供书面解释材料；2此项目又存在影院无消防专用疏散楼梯等与消防新规相佐事宜；本着贵我双方共同发展、长期合作原则，我司暂定待消防主管部门改制完成后再行与贵司协商进场装修事宜，请贵司考虑我司建议。2019年8月2日，被告绿地公司向原告大地公司出具《绿地·郑州天空之城解约函》，载明：贵我双方于2017年12月18日签订《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》，对租赁标的、租金支付、影院交付等内容进行了约定。影院租赁合同签订后，我司按照合同约定履行义务，完成了影院的建设并已符合影院交付条件。按照合同约定，贵司应与我司进行租赁场地的移交，我司已多次催促贵司办理场地移交手续进行交付，并于2019年7月23日向贵司发送商函并要求贵司于2019年7月31日前书面回复关于影院交付时间、具体进场时间、装修完工时间及延期开业期限等事项，但贵司至今未予回复。截止今日贵司的态度已经严重影响我司整体项目进度，且贵司已长时间未履行合同义务，我方视为贵司单方无故终止合同。现正式发出解约通知，贵我双方签订的《影院租赁合同》即日起作废，扣除乙方缴纳定金200万元，并支付300万元。特此函告。2019年8月29日，原告大地公司向被告绿地公司出具《要求绿地公司立即纠正违约行为的通知函》，载明：贵我双方于2017年12月18日签署《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》，根据租赁合同第4.1.1条，贵司应在2019年5月1日前完成影院土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等）与消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书（含影院土建工程）。租赁合同签订后，我公司依约支付了定金200万元，但截至我方发函之时，贵司仍没有取得含影院土建在内的建设消防工程合格意见书，逾期已近4个月。更有甚者，我公司收到贵司2019年8月2日发来的函件，贵司在含中避而不谈自身没有完成消防工程，尚未取得建设消防工程合格意见书的事实，却颠倒黑白、诿过于我方，声称双方租赁合同作废。我公司正式函告贵司，根据租赁合同第5.1条“合同生效后至场地交接前，甲方单方终止合同，应当向乙方双倍返还定金400万元，并赔偿乙方损失300万元。”贵公司发函单方终止合同行为，已经构成违约。因此，贵司应立即纠正违约行为，提供含影院土建在内的建设消防工程验收合格意见书。否则，我公司必将依法维护自身合法权益，追究贵司违约责任。届时，恕不另行通知。庭审中，原告称，2017年12月份，原被告双方签订了租赁合同，由原告承租被告开发的郑州市郑东新区东风东路东、榆林北路北的绿地中央广场南地块2号楼绿地天空之城601-602商铺，原告在此经营电影院。2017年12月27日，原告依约向被告支付了定金200万元。对于影院的建设，双方作出了约定，被告负责完成影院的土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书，交场时间应在2019年5月1日前。原告负责的工程是接受场地后，在上述土建工程上完成装修工程，并且投入放映设备。被告始终没有完成上述合同约定，没有交付场地，原告也无法进行约定的接场后的事项。并且被告在2019年8月2日，单方发送解约函，解除合同，根据合同约定5.1条应当承担违约责任，双倍返还定金。被告截止目前也没有向原告返还过任何款项。而且被告在庭审中自认，该场地已经出租给第三方院线。庭审中，被告称，原被告双方签订的合同4.1.1明确约定被告负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得消防合格意见书，这里的合格意见书指的是一次消防合格意见书，也是原告在起诉状中认可的被告应当取得的消防工程验收合格证指的就是一次消防合格意见书。消防验收分一次消防和二次消防，一次消防本身指的就是建设工程整体的验收，当然包括影院在内的部分，二次消防指的是商家装修营业前需要取得的验收证书，是商家自用部分的消防验收。合同4.1.3明确约定由原告负责完成装修消防工程施工与验收，影院土建部分在2号楼整体施工中已经完成，二号楼601、602在建设工程设计及施工中均是按照影院用途设计，影厅的隔墙、阶梯、放映层均在一次消防验收合格证取得前完成。也当然包括在一次消防合格意见书中。原告称本案的合同在2017年签约，但是消防意见书是在2016年取得的，所以不认可消防意见书，但是合同签署的版本是原告提供的版本，从合同页眉处可看出关于一次消防应由被告负责，必须在合同中体现才这样签署，其并不是否认被告已经完成一次消防。原告庭审中称，影院缺乏消防疏散楼梯，但是2号楼在整体报建过程中，按照影院标准报建，均已通过消防验收，其所称的影院自用疏散楼梯属于内装部分，应当在原告二次装修消防报验中予以完成，并非被告的义务。从原告发的2019年5月14日沟通函中表述，其不接受租赁场地的原因在于，二次消防设计报审主管部分暂未确定，该理由不能成立，非法定事由和合同约定拒收事项。关于函件中所称的影院无消防专用疏散楼梯与消防新规相佐事宜，影院自用疏散楼梯本身属于内装部分，被告对此无义务，同时消防新规的颁布是在被告取得消防验收合格证，对此之前已经通过的消防工程无追诉力。新规是2020年6月1日生效。被告自2019年4月22日，便至函至原告，接受租赁场地进场，但是因原告自身原因，一直未接场。2019年8月份，原告仍未进行接场和二次消防报验，原告违约，被告解除合同。2019年11月份，将场地租赁给奥斯卡影院，现在该影院正在报审二次消防。以上事实有原告提交的《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》一份、中国工商银行网上银行电子回单一份、收据三张、解约函一份、原告针对被告解约函的回函一份及邮寄单一份，被告提交的《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》及附件一份、郑公消审字【2013】第0309号建设工程消防设计审核意见书一份、郑公消验字【2016】第0541号建设工程消防意见书一份、竣工验收备案表扫描打印件一份、绿地郑州天空之城开业告知函一份、电子邮件送达截屏一份、关于郑州绿地天空之城（中央广场）影院进场前事宜沟通函一份、绿地郑州天空之城告知函一份、顺丰运单截图打印件一份、绿地商管微信朋友圈截图打印件三页、绿地郑州天空之城解约函一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《郑州绿地中央广场天空之城电影院房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行自己的义务。该合同第4.1.1条载明：甲方负责完成影院土建（含影厅隔墙、阶梯、放映层等）与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书（含影院土建工程），经乙方确认后向乙方移交租赁场地，甲方交场时间不得晚于2019年5月1日。原被告对该条款的理解与履行存在歧义。原告称，被告从未按照合同4.1.1条约定完成影院土建工程,取得建设工程合格意见书(含影院土建工程)。被告在庭审中始终也没有出示该文件,而是偷换概念,用双方在签约前就已经取得的大厦整体消防将其称之为含影院土建工程的验收合格意见书。2016年的合格意见书只是大厦整体验收,里面没有任何内容证明被告完成了含影院的土建的一次消防。被告一直将大厦整体消防替换成合同约定的被告应当完成的影院含土建工程的一次消防,始终在误导。被告称，有异议,合同4.1.1明确约定,被告负责的是竣工验收前的建设消防工程,且该消防指的是一次消防,原告在起诉状也称被告的义务是完成一次消防,现一次消防已经完成,消防部门出具的意见书也明确验收的范围是2号楼整体7整,原告承租的场地位于6层,验收的范围当然包括影院部分,同时601.602在建设工程规划设计时就是按照影院用途规划,楼梯整体竣工也包括被告完成了影院土建工程(如影厅隔墙、阶梯、反映层)。原被告对上述分歧经沟通后并未消除，2019年8月2日，被告绿地公司向原告大地公司出具《绿地·郑州天空之城解约函》，并称，被告自2019年4月22日，便至函至原告，接受租赁场地进场，但是因原告自身原因，一直未接场，2019年8月份，原告仍未进行接场和二次消防报验，原告违约，被告解除合同。本院认为，依据原被告所举证据，本院无法确认何方违约，但现合同已解除，被告应当返还原告已交定金200万元。依照《中华人民共和国合同法》九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河南绿地广场置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大地影院管理有限公司返还定金200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，减半收取19400元，由原告大地影院管理有限公司负担9700元，被告河南绿地广场置业发展有限公司负担9700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二〇年六月九日书记员 李泽宇