山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初1465号原告：林旭升，男，1980年5月17日出生，汉族，居民，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：肖惠，女，1986年6月30日出生，汉族，居民，住广东省广州市增城区,系原告之妻。被告：烟台海基置业有限公司，住所地龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，该公司董事长。委托诉讼代理人：曲春道，男，该公司员工。原告林旭升与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林旭升的委托诉讼代理人肖惠、被告海基置业公司的委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林旭升向本院提出诉讼请求，1、依法判令被告给付原告自2011年10月1日起至起诉之日止共计3082天的逾期交房违约金129423元（已付房款209966元*万分之二*3082天）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月1日，原、被告双方签订《商品房预（销）售合同》，约定购买被告开发的龙口市怡天海景城（现改名为蔚蓝海岸）F9幢2单元201房，总房款209966元，约定2011年9月30日前交付房屋。合同签订后，原告支付首付款84966元，并办理了银行按揭贷款手续。但直至2020年2月3日，原告才收到被告邮寄来的通知，经电话询问说是收楼通知。原告认为，被告迟延交房应当承担违约责任，为此，诉至法院，望判如所请。被告海基置业公司辩称，1、涉案房屋早已完成建设，并于2017年6月9日取得了竣工验收备案，完全符合交房条件，2、自2017年取得竣工备案后，被告多次联系原告要求过来办理房屋交付，但原告一直未来办理。2019年6月，原告致电项目物业部，承诺7-8月份过来收房。但仍未按照承诺过来收房。无奈被告于2020年1月向原告所留地址邮寄交房通知函，再次明确要求原告前来办理交房。从以上事实可以看出，自项目完成竣工备案后，被告一直积极履行交房义务，原告前期已承诺前来办理收房，但又因其自身原因迟迟不来办理，在被告积极履行合同的情况下，原告的行为明显存在过错，其起诉要求被告承担延期交房责任，没有事实依据；3、根据民法总则关于诉讼时效的规定，本案的诉讼时效应该于2017年3月9日-2020年3月8日，从2017年3月9日起原告才有权主张延期交房违约金，但本案涉诉房产于2017年6月9日已取得竣工备案，所以原告只有权主张2017年3月9日-2017年6月9日之间的逾期交房违约金，2017年6月9日之后，原被告就交房问题多次进行交涉，原告对于收房明显存在过错，所以本案逾期交房时间应计算至2017年6月9日（竣工备案取得之日）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的短信截屏，被告主张，对其真实性不予认可，其为复印件，无法显示来源，且王振东并非被告公司员工。本院认为，该截图仅显示对方手机号码，无法核实该号码的持有人，且被告不认可王振东系其公司员工，故该证据无法证明原告的主张。2、关于原告提交的《怡天海景城EFGH解决方案》、《说明》的复印件，原告陈述该两份文件的来源为：2013年原告与北京的业主到龙口市信访局上访，信访局将解决方案的原件交给业主代表，原告自业主代表处复印了一份，后因还有未尽事宜，于2014又在解决方案的基础上出具了一份说明。2013年4月27日的《怡天海景城EFGH解决方案》载明：“…FH区我司承诺将在2013年9月30日达到装修条件……以上工作由烟台海基置业有限公司监督执行”；2014年5月13日的《说明》载明：“怡天海景城F区于2014年6月15日前达到入住交房条件，涉及违约金问题，公司承诺交房时，根据合同条款一次性支付违约金。退房业主，公司根据具体财务状况制定具体退款计划。上述条款由烟台海基置业有限公司全程负责监督，并协助青岛辰星置业有限公司推进工程进度，确保按期交房”，两份文件中均加盖海基置业公司与青岛辰星置业有限公司的印章。被告主张，对其真实性不予认可，系复印件且被告并未出具过上述文件。本院认为，原告提交的该两份文件系复印件，其申请本院从信访部门调取原件。从该复印件的内容看，系海基置业公司与青岛辰星置业有限公司承诺2014年6月15日前交房，且交房时按合同条款一次性支付逾期交房违约金，故该说明承诺的是给付2014年6月15日之前的违约金。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，原告未在2016年6月15日诉讼时效届满前向被告主张权利，故其所主张的2014年6月15日之前的违约金不予支持。因此，即使上述函件是真实的，亦无法支持原告的主张。因此，上述函件原件并无调取的必要。3、关于原告提交的租房协议及收据等证据一宗，被告主张，对其真实性不予认可，系复印件，且与本案无任何关系。本院认为，该组证据与本案无关联性。4、关于被告提交的竣工备案表，原告主张，对其真实性、合法性、关联性持有异议，该证据不能证明涉诉房屋已验收合格。本院认为，该证据系政府部门出具的文件，对其真实性予以认可。5、关于被告提交的向原告邮寄的快递记录和通知函，原告主张，通知函中未加盖被告公章，对其真实性不予认可。本院认为，虽原告不认可通知函，但其在诉状中陈述其于2020年2月3日收到收房通知，故对于原告于2020年2月3日收到书面收房通知这一事实予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月1日，原被告签订《商品房预（销）售合同》，购买被告开发的龙口市东海黄金海岸怡天海景F区9号楼2单元201室，约定房屋总价款为209966元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……合同签订后，原告依约交清全部房款209966元。另查明，涉诉房屋所在的东海黄金海岸怡天海景F区9号楼于2017年6月29日取得了《龙口市建设工程竣工验收备案表》。关于涉诉房屋交接事宜，被告主张，取得竣工验收备案后，曾多次通过电话通知原告收房，2019年6月原告主动联系被告，告知8月份过来收房，但其迟迟未来，被告遂于2020年1月向其发送收房通知函。原告则主张，其6月份的电话不是联系收房事宜，而是落实契税怎么解决。被告告知可以收房，但同时告知需落实契税问题怎么解决后才能办理收房手续。因被告一直再未给予答复，所以没有过来办理交房手续，直至2020年2月3日收到被告的收房通知函。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，双方均应信守履行。原告作为买受人，其已按合同的约定履行了交付全部购房款的义务，被告作为出卖人亦应按约交付涉诉房屋。合同约定，被告应当在2011年9月30日前交付涉诉房屋，但涉诉房屋直至2017年6月29日才取得《建设工程竣工验收备案表》，具备交付条件。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。据此，被告的逾期交房行为构成违约，应承担违约责任，原告主张按照合同第九条的约定计算违约金，与约相合，本院予以支持。关于违约金的计算期间，因双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金的数额，属于继续性债权，故应以每个个别的债权分别使用诉讼时效。原告于2020年4月15日向本院提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的规定，原告主张违约金的诉讼时效起点应自2020年4月15日向前推三年，即2017年4月15日。关于违约的截止时间，虽然被告主张自取得竣工验收备案后，曾多次电话通知原告前来收房，但原告不予认可，被告亦未提交证据证明其主张，故被告关于违约的截止时间应至取得竣工验收备案之日的主张，本院不予采信。原、被告双方虽均认可2019年6月通过电话，但对通话内容陈述不一，被告亦无证据证明其主张，且合同第十一条明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，原告认可2020年2月3日收到被告的收房通知函，故被告的违约时间应截止至2020年2月3日。因此，违约金的计算期间应自2017年4月15日起至2020年2月3日，共计1023天，被告应给付原告逾期交房违约金计42959元（总房款209966元*0.0002*1023天），原告主张超出部分，本院不予支持。鉴于上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告林旭升逾期交房违约金42959元。二、驳回原告林旭升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2888元，减半收取1444元，由被告烟台海基置业有限公司负担479元，由原告林旭升负担965元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二〇年六月五日书记员 王玮璐