广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5775号上诉人（原审被告）：广州广兴地产置业有限公司，住所地：广州市越秀区东风中路363号33层01房。法定代表人：潘伟基，总经理。委托诉讼代理人：许东，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市绿诚物业管理有限公司，住所地：广州市天河区大观南路26号B321。法定代表人：喻和平，总经理。委托诉讼代理人：刘章宝，男，该公司员工。原审第三人：广州市增璘酒店管理咨询有限公司，住所地：广州市番禺区大石街怡景花园B幢首层D铺自编4号。法定代表人：曾巍巍，总经理。原审第三人：广州市番禺区大石巍巍旅馆，住所地：广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园怡翠苑C栋二、三层。个体经营者：曾巍巍。上列两原审第三人共同委托诉讼代理人：莫邪、李雅，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人广州广兴地产置业有限公司（以下简称广兴地产公司）因与被上诉人广州市绿诚物业管理有限公司（以下简称绿诚物业公司）、原审第三人广州市增璘酒店管理咨询有限公司（以下简称增璘酒店公司）、广州市番禺区大石巍巍旅馆（以下简称巍巍旅馆）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广兴地产公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项部分判决内容：1.根据绿诚物业公司已提供的物业服务内容，相应调低地下停车场的物业管理费计算标准为30元/个/月；2.为避免讼累，应在本案物业服务费中一并抵扣2019年1月15日巍巍旅馆客房区域防水补漏工程费用34459.35元；二、本案一审、二审所有涉及广兴地产公司的诉讼费用由绿诚物业公司承担。事实和理由：一、一审没有细致调查绿诚物业公司对地下停车场已经提供的物业服务内容，绿诚物业公司对此未能提供有效证据。一审确定的50/元/个/月的地下停车场物业服务费标准缺乏依据，合理的物业服务费应低于30-40元/个/月。二、2019年1月15日巍巍旅馆客房区域防水补漏工程费用34459.35元经过三方认可，为避免讼累，应按照《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》规定先行抵扣。广兴地产公司提供的一审证据9第192页巍巍旅馆防水补漏施工协议签字页的“丙方”一栏中，有绿诚物业公司员工“危正旺”的签字，结合业委会主任在微信群聊中的意见，表明巍巍旅馆的防水维修已经业委会主任认可。此外，《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》中对于三方认可的形式并没有约定，在绿诚物业公司对该方案下其他几笔费用均予以认可，且该补漏工程有合同、发票、转账记录佐证的情况下，该费用应在物业服务费中抵扣，以避免诉累。被上诉人绿诚物业公司二审答辩称：一、绿诚物业公司已为地下停车场提供物业服务，收取物业服务费是符合法律规定的，且收费标准并未偏高。1.根据绿诚物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》第二条、第十九条的约定，地下停车场属于绿诚物业公司的服务范围，收费标准需要与业主另行协商。绿诚物业公司已举证证明一直对涉案地下车库提供物业服务。2.从《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》的第三条中有关“历史欠费在2018年8月底一次性交付给甲方”的约定内容可知，增璘公司是确认绿诚物业公司一直为地下车库停车场提供了物业服务，存在历史欠费问题的；3.一审判决按照50元/个/月收取物业服务费，并不偏高，反而偏低，按照判决计算，地下停车场物业管理费每月为4300元（50元/个×86个），该费用连支付聘请一名物业人员的成本都不够。而地下停车场建筑面积高达5269.4平方米，一名物业人员是根本不可能完成地下停车场物业服务工作的。二、绿诚物业公司不同意将2019年1月15日防水补漏工程费用在物业服务费中抵扣。1.业委会及绿诚物业公司并未同意该合同报价及施工方案，仅是告知按照协调方案处理。广兴地产公司应将合同报价及施工方案报绿诚物业公司及业委会同意后施工。从施工协议的工程内容来看，混凝土楼面断裂应属主体结构，根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，应由建设工程承包单位承担维修责任。而广兴地产公司作为发包人及产权所有人，可以直接依约要求建设承包单位承担维修责任；2.协调方案中约定“待确认维修责任人后，再向其追缴”，本案中涉案维修部位为公共部位，维修责任人应当为受益人，而受益人是全体业主。广兴地产公司可以以无因管理为由起诉全体业主，要求分摊维修费用。另，涉案维修部位仅与商业部分有关，与普通住宅处并无太大关联，而广兴地产公司是商业部分的所有权人及受益人，应自行承担维修费用。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人增璘酒店公司、巍巍旅馆二审述称：同意广兴地产公司的意见。2019年1月16日，绿诚物业公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.广兴地产公司向绿诚物业公司支付物业服务费635289.39元及滞纳金71229.50元（物业服务费2.2元/平方米/月计，车库物业管理费以120元/个/月计，滞纳金以应付未付物业服务费为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，暂计至2018年12月31日，直至判决之日）；2.诉讼费用由广兴地产公司承担。以上暂截至2018年12月31日共计706518.89元。一审法院经审理查明：广兴地产公司是原广州市番禺区怡景花园小区的物业开发商，位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园怡富苑二层、三层商铺，怡景花园B幢首层、2层、3层，怡景花园怡翠苑首层9、10、11、12、13、16、23号铺，怡景花园B幢地下车库、怡景花园怡富苑地下车库等不动产现登记在广兴地产公司名下。广兴地产公司从2015年2月12日起将上述物业中的部分物业出租给原审第三人巍巍旅馆、从2016年3月1日起将上述物业中的部分物业出租给原审第三人增璘酒店公司使用至今，其中怡景花园地下停车场从2017年9月1日才开始出租给原审第三人增璘酒店公司使用至今，广兴地产公司与原审第三人增璘酒店公司签订的《广州市房屋租赁合同》中约定出租的地下车位为90个。2015年6月15日，绿诚物业公司与广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会签订《怡景花园物业服务合同》一份，该合同约定绿诚物业公司为怡景花园小区提供物业服务，合同约定委托管理期限为24个月，自2015年7月1日起至2017年6月30日止（可自动续约36个月），物业服务费收费标准为商铺：2.2元/平方米/月，地下停车场：与业主另行协商，露天停车场：100元/个，应于每月15日前缴交，如逾期缴交，滞纳金按行业相关规定即按应付未付物业管理费及按照国家公布的同期贷款利率计算。该合同第二条注明“地下停车位84个（如有差异，以现场实际数量为准）”。2017年7月11日，绿诚物业公司与广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会签订《怡景花园物业服务合同（补充合同一）》一份，该补充合同约定广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会对怡景花园露天停车场物业管理采取包干制，绿诚物业公司每月支付25000元给广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会，春节所在月份支付20000元给广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会，其余收入全部归绿诚物业公司。上述《怡景花园物业服务合同》、《怡景花园物业服务合同（补充合同一）》还对其他相关事项进行了约定。绿诚物业公司未与广兴地产公司签订书面物业服务合同。因绿诚物业公司就广兴地产公司名下的不动产的物业服务费用缴纳产生纠纷，绿诚物业公司曾于2016年5月5日将广兴地产公司诉至一审法院，在一审法院所立案号为（2016）粤0113民初3558号，绿诚物业公司在该次诉讼中未主张怡景花园地下停车场车位物业管理服务费，广兴地产公司在该案中提起反诉，广兴地产公司反诉称因为物业管理服务不到位导致怡景花园地下停车场漏水、通道被占用等原因无法使用、无法对外出租，而要求绿诚物业公司赔偿损失。2016年12月25日，一审法院作出（2016）粤0113民初3558号民事调解书，该民事调解书载明绿诚物业公司、广兴地产公司双方自愿达成的调解协议为：“一、绿诚物业公司及广兴地产公司双方确认，广兴地产公司方应向绿诚物业公司方支付2015年7月1日至2016年2月29日A幢（怡富苑）二、三层和B幢三层的物业服务费为人民币178,759.76元（按每平方米每月1.70元计算，合计13144.10平方米），应在本调解协议生效后的五个工作日内支付。绿诚物业公司收取前述物业服务费的账号是：户名：广州市绿诚物业管理有限公司，开户行：中国工商银行员村支行，账号：36×××90。绿诚物业公司方应在收到款项后的五个工作日内，开具前述物业服务费发票给广兴地产公司方，发票金额为178,759.56元。二、绿诚物业公司及广兴地产公司双方确认，绿诚物业公司方应支付占用广兴地产公司怡雅苑102铺和103铺自2015年7月1日至2016年11月30日的物业使用费25,842.38元（按广州市房地产租赁管理所2016年1月22日公布的2015年广州市房屋租金参考价中今日丽舍商业用房每月每平方米17元计算，102铺和103铺的建筑面积分别是38.64平方米和50.78平方米）。绿诚物业公司在本协议生效后的五个工作日内支付给广兴地产公司方。广兴地产公司方收取前述物业使用费的账号是：户名：广州广兴地产置业有限公司，开户行：中国建设银行广州小北路支行，账号：44×××01。广兴地产公司应在收到款项后的五个工作日内，开具前述物业使用费发票给绿诚物业公司，发票金额为25,842.38元。绿诚物业公司应在2017年1月31日之前，将上述物业全部腾空，并交付给广兴地产公司。2016年12月1日至绿诚物业公司方实际将物业移交给广兴地产公司的时间段内，绿诚物业公司在每月7号前按每月每平方米17元向广兴地产公司方支付物业使用费。广兴地产公司在收到款项后的五个工作日内，开具物业使用费发票给绿诚物业公司。三、广兴地产公司因供电部门直接扣划而被动垫付的自2015年5月26日至2016年10月4日期间A幢怡富苑电梯、生活水泵、潜污泵、送风机、梯灯、消防泵等共用设备的公摊电费49,342.93元，应由绿诚物业公司方垫付。绿诚物业公司在本协议生效后的五个工作日内支付给广兴地产公司。广兴地产公司收取前述公摊电费的账号是：户名：广州广兴地产置业有限公司，开户行：中国建设银行广州小北路支行，账号：44×××01。广兴地产公司应在收到款项后的五个工作日内，开具公摊电费收据给绿诚物业公司，收据金额为49,342.93元。绿诚物业公司同意办理前述A幢怡富苑6个共用设备电表的电费缴纳更名和划款账户变更。绿诚物业公司及广兴地产公司双方确认，广兴地产公司方应在本协议生效后的三个工作日内将前述电费缴纳更名和划款账户变更的相关委托手续重新交给绿诚物业公司，绿诚物业公司应在收到广兴地产公司方的前述手续的三个工作日内，前去相关部门办理前述电费缴纳更名和划款账户变更手续；并在前述手续办理成功后的三个工作日内书面通知广兴地产公司方。在电费缴纳更名和划款账户变更手续办理完成之前，广兴地产公司方因供电部门直接扣划而被动垫付产生的A幢怡富苑电梯等共用设备6个电表的公摊电费，仍由绿诚物业公司方在接到广兴地产公司通知和提供相关凭证后的三个工作日内，向广兴地产公司全额如数支付。四、本案一审产生的案件受理费由双方各自承担，如收到法院退回的案件受理费也由双方各自领受。”现绿诚物业公司、广兴地产公司双方就广兴地产公司名下的不动产的物业服务费用缴纳产生新的纠纷，绿诚物业公司遂于2019年1月16日将广兴地产公司诉至一审法院。本案一审审理过程中，广兴地产公司申请追加增璘酒店公司、巍巍旅馆作为原审第三人参加诉讼。2018年6月，绿诚物业公司作为甲方曾与原审第三人增璘酒店公司作为乙方及广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会作为丙方签订《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》一份，该协调方案约定如下：“一、从2018年7月1日起，乙方将番禺区怡景花园所有承租商铺全部由最终租赁方向甲方缴纳管理费、水费。二、商业面积管理费、水电费欠费的解决方案：对影响到正常使用商铺面积需要维修的管网设施、防水等项目（详见明细清单），找三方认可的施工方报价，确认后进行维修，费用由乙方垫付。待确认维修责任人后，再向其追缴。维修完成后10日内，乙方付清所欠商业面积的全部管理费、水电费（乙方前期已支付相关维修费用可先行扣除，待认定责任方后清算）。如在2018年7月31日前未完成上述工作，乙方同意在7月底前先支付人民币壹拾捌万元给甲方。三、地下车库管理费的欠费问题解决方案：在管网按照第二条相同办法维修好后，如果广兴公司认可每月120元每个车位的管理费，乙方愿意按照这个价格按月支付给乙方。并将历史欠费在2018年8月底前一次性付给甲方。四、A幢商铺自2016年3月开始承租，通道未清理畅通，给乙方造成了一定损失，甲方同意在与乙方结算费用给予人民币叁万元的折让。五、乙方开始正常缴纳管理费后，请甲方提供有效服务，解决乙方租户公共通道及外围卫生问题，疏导安排租户门口车辆乱停放等问题。”。2016年6月15日，原审第三人增璘酒店公司曾与案外人广州佳佳乐装饰设计有限公司签订《装饰装修施工合同》约定由案外人广州佳佳乐装饰设计有限公司对大石怡景花园A栋三层顶面进行防水施工，该工程预算金额为96964.20元，结算金额为75000元。2016年6月23日，原审第三人增璘酒店公司曾与案外人广州佳佳乐装饰设计有限公司签订《装饰装修施工合同》约定由案外人广州佳佳乐装饰设计有限公司对大石怡景花园B栋三层天台进行防水施工，该工程预算金额为42992.20元，结算金额为39902.20元。2016年9月10日，原审第三人增璘酒店公司曾与案外人广州佳佳乐装饰设计有限公司签订《装饰装修施工合同》约定由案外人广州佳佳乐装饰设计有限公司对巍巍酒店进行防水施工，该工程预算金额为69090元，结算金额为50000元。2019年1月15日，原审第三人增璘酒店公司曾与案外人王进龙签订《广州市番禺区巍巍酒店防水补漏施工协议书》一份，约定对巍巍酒店客房区域进行防水补漏施工，工程总费用为33900元，广兴地产公司提供的银行转账记录显示，巍巍旅馆分三次共支付防水补漏款34459.35元。原审第三人巍巍旅馆于2018年12月5日向绿诚物业公司发出《关于巍巍旅馆漏水补漏的确认函》，绿诚物业公司于2018年12月7日对原审第三人巍巍旅馆发出《回复函》称收到原审第三人巍巍旅馆发出的《关于巍巍旅馆漏水补漏的确认函》，但报价需经三方同意才可以予以实施，现绿诚物业公司已经向怡景花园业委会提供贵司所提交的报价并等待业委会回复，贵司报价也向绿诚物业公司相关人员报批。此后，绿诚物业公司、原审第三人增璘酒店公司、巍巍旅馆及广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会就防水、漏水施工造价等问题未再能签订书面协议。绿诚物业公司在2019年1月16日本案一审立案时提供《截止2018年12月止曾巍巍租户管理费欠费明细》一份，绿诚物业公司在该明细表中主张广兴地产公司拖欠物业管理服务费共计635503.12元。绿诚物业公司在本案中确认曾巍巍于2018年7月31日缴纳管理费18万元、原审第三人巍巍旅馆于2019年1月17日缴纳2018年11-12月水费6858.24元。在本案审理过程中，绿诚物业公司根据对广兴地产公司名下的不动产的查册情况于2019年9月11日补充提供了绿诚物业公司经核算的《欠费明细表》一份，绿诚物业公司在本案中变更诉讼请求要求按其后提供的该《欠费明细表》来计算广兴地产公司欠缴的物业服务费用。绿诚物业公司在该《欠费明细表》中主张怡景花园怡富苑2016年3月至2018年6月合计欠费222084.71元、怡景花园B幢合计欠费63400.07元、怡景花园怡翠苑首层9、10、11、12、13、16、23号铺及怡翠苑2层、3层合计欠费96364.58元、怡景花园地下车库合计欠费253440元，以上总计欠费635289.39元，绿诚物业公司在该《欠费明细表》中注明怡景苑首层11、12、13号铺及怡翠苑2层、3层水费6858.24元已交纳。广兴地产公司对绿诚物业公司提供的此份《欠费明细表》表示：对该表中“怡景花园地下车库”以上的物业费计算方法及面积等没有意见，但广兴地产公司认为“怡景花园地下车库”以上的物业费中绿诚物业公司遗漏了两处应当扣除的项目，一个是应该扣除18万元，该18万元是增璘酒店公司支付的，增璘酒店公司与绿诚物业公司及业主委员会三方在2018年6月左右签订了《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》，该方案第二条后半部分写着如果在2018年7月31日前没有完成管网的维修及相关费用抵扣的话，那么增璘酒店公司愿意先行支付18万元给绿诚物业公司予以抵扣，该18万元应当是怡景花园非车库部分的物业管理费抵扣。根据广兴地产公司的证据2第四条，在A幢商铺中的物业管理费应当扣除3万元，该3万元也应当予以抵扣。另外，根据我方提供的证据《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》第二条，我方已经完成相关管网的维修，相关的费用共计200273元，该费用也应该用于抵扣物业管理费。广兴地产公司并认为怡景花园地下车库的物业管理费广兴地产公司不应缴纳，理由：1.绿诚物业公司主张的地下车库物业管理费计算标准每个车位120元/月没有法律及合同依据。2.地下车位，绿诚物业公司在该证据中主张有86个车位，但绿诚物业公司补充提交的证据13显示地下车位有101个，之前绿诚物业公司提供的物业服务合同中提及的车库数为84个，这都是相互矛盾。我方只认可物业服务合同的车位数即84个。3.绿诚物业公司认为欠缴月份数为42个月，我方也有异议，2015年7月至2015年9月30日期间的车库物业管理费诉讼时效已经经过。从广兴地产公司提交的证据2、4显示在2016年绿诚物业公司、广兴地产公司之间曾就物业管理费提起诉讼，绿诚物业公司并未对地下车库物业管理费予以主张，而根据我方提交的证据4，上次诉讼中显示该车库实际上是无法使用的，由于绿诚物业公司管理不善，而导致广兴地产公司损失，这也是广兴地产公司反诉的请求，至少在2016年5月26日之前怡景花园地下车库是无法正常使用的，相关的证据也是广兴地产公司作为反诉的事实理由向法院提交的。广兴地产公司是在2017年9月1日开始将地下车库出租给原审第三人使用的，根据我方的证据5可看出广兴地产公司虽然将地下车库出租给原审第三人，但当时的车位也是无法使用的，为此原审第三人向绿诚物业公司反映情况，也聘请公证人员到地下车库拍摄公证地下车库无法使用的情况。直至2018年6月，绿诚物业公司才向广兴地产公司主张地下车库的物业费，故我方认为地下车库能正常使用的时间是2018年1月份起。原审第三人增璘酒店公司、巍巍旅馆对绿诚物业公司提供的《欠费明细表》表示：“1.根据广兴地产公司的证据2第四条，在A幢商铺中的物业管理费应当扣除3万元。2.关于水费，绿诚物业公司已经明确我方已经缴纳了水费，但绿诚物业公司在总欠费金额中并没有扣除我方缴纳的水费。3.关于地下车库的费用我方不承认，因为绿诚物业公司没有提供相应的管理服务，我方同意广兴地产公司称关于地下车库的使用过程的情况，另补充，我方在2017年9月份承租车库，当时地下车库无法使用，2017年12月5日就地下车库无法使用的情况做了公证，虽然绿诚物业公司在2018年6月份发出律师函向我方催缴地下车库管理费，但根据广兴地产公司提供的证据4、5及我方的证据均可以看出地下车库在2018年7月23日、2019年3月26日多次水管堵塞，绿诚物业公司一直没有处理管网的问题，只要下大雨，车库就无法使用。从以上的时间轴看，地下车库一直未被整改。由于绿诚物业公司提供的地下车库一直处于无人管理状态，我方为了减少损失，故我方基本没有使用过地下车库。综上，由于绿诚物业公司根本没有派遣人员巡逻、清洁等，从绿诚物业公司的证据7看出巡逻表及清洁表均是临时制作的，最早的表也是2018年10月开始才制作，即使该表是真实的，那么绿诚物业公司也是从2018年10月份才开始提供部分管理。绿诚物业公司不提供人工管理也不维修设备，故我方不同意缴纳地下车库的物业管理费。其他证据的质证意见与广兴地产公司相同，且从视频中看出很多车库面积不够无法停车，故实际上并没有101个那么多。”在一审庭审中，绿诚物业公司表示其是在2018年6月才开始向广兴地产公司发函催缴怡景花园地下车库车位物业管理服务费，绿诚物业公司并表示是按照该物业小区地上停车位每月100元一个的标准酌情对地下停车位按120元/月/个收取。广兴地产公司则表示地下车库因为漏水堵塞等问题长期无法正常使用，绿诚物业公司之前也从未催缴过怡景花园地下车库车位物业管理服务费，双方从未约定过地下车库车位的物业管理费标准，且广兴地产公司认为绿诚物业公司主张的地下车库车位按120元/月/个的标准收取过高，地下停车位物业管理费比较合适的标准为30-40元/月/个。原审第三人增璘酒店公司、巍巍旅馆认为绿诚物业公司主张的地下车库车位按120元/月/个的标准收取过高，目前番禺区中高档的物业小区停车位物业管理费为50-60元/月/个。绿诚物业公司在一审庭询中表示滞纳金的计算标准及起止时间为：“我方要求按照635289.39元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从起诉之日即2019年1月16日开始计算至实际付清之日止。”。以上事实有绿诚物业公司、广兴地产公司及原审第三人所提供的证据及庭审笔录等可予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。广兴地产公司是涉争物业的所有权人，绿诚物业公司为涉争物业小区提供物业服务，绿诚物业公司与广兴地产公司之间是物业服务合同关系，根据合同相对性原理及绿诚物业公司在本案中的主张，绿诚物业公司在本案中仅要求广兴地产公司承担责任，故广兴地产公司在本案中作为被告要求原审第三人增璘酒店公司、巍巍旅馆承担责任的主张，显然缺乏事实及法律依据，一审法院不应予以采纳。广兴地产公司承担责任后，可另循法律途径向原审第三人予以主张，本案对广兴地产公司与原审第三人之间的债权债务关系不宜一并处理。绿诚物业公司、广兴地产公司之间并未就怡景花园地下车库的物业管理服务费进行协商并达成一致意见而签订书面的物业服务合同，现绿诚物业公司在本案中主张的车位管理费标准明显过高，一审法院综合全案事实及目前广州市番禺区同类型物业小区车位管理费的实际、一审庭审中广兴地产公司、原审第三人对车位管理费标准的意见，酌情确定怡景花园小区地下车库停车场的车位物业服务费标准为每月50元/个，根据绿诚物业公司方提供的证据来看，怡景花园小区地下车库停车场的车位总数超出广兴地产公司与原审第三人签订合同中约定的车位总数90个，现绿诚物业公司仅主张地下车位总数按86个计算，这是绿诚物业公司对自己民事权利的处分行为，故一审法院确认怡景花园地下车库停车位计费总数为86个。绿诚物业公司在本案中未提供证据证明其在之前与广兴地产公司的物业服务合同纠纷诉讼中及以前曾向广兴地产公司主张过怡景花园地下车库的物业服务费，故绿诚物业公司主张2015年7月至2015年9月30日期间的地下车库物业服务费诉讼时效已经经过，该部分的物业服务费一审法院不予支持。广兴地产公司在之前的诉讼中对怡景花园地下车库漏水等原因导致广兴地产公司无法对外出租使用地下停车场并提起反诉，根据本案中广兴地产公司与原审第三人提供的证据及反映的情况，涉案的怡景花园地下车库曾有相当长的一段时间无法正常使用，导致广兴地产公司于2017年9月1日才开始将地下车库出租给原审第三人使用，故怡景花园地下车库最早应于2017年9月1日可以使用，一审法院综合以上情况，从公平合理等原则予以考量，酌情确定怡景花园地下车库车位物业服务费从2017年9月1日开始计算，绿诚物业公司在本案中主张地下停车场车位物业管理费计算至2018年12月，则应当计费月份合共为15个月，即本案中怡景花园小区地下停车场车位物业管理费应为：86个×50元/个/月×15月=64500元。根据绿诚物业公司提供的《欠费明细表》及广兴地产公司、原审第三人对该《欠费明细表》的质证意见，位于广州市番禺区大石镇礼村路口怡景花园怡富苑2层、3层及怡景花园B幢首层、2层、怡景花园B幢3层、怡翠苑首层11、12、13号铺及怡翠苑2层、3层、首层9、10、16、23号铺拖欠的物业管理费共计：222084.74元+63400.07元+96364.58元-6858.24元（水费已交）=374991.15元。根据绿诚物业公司与原审第三人增璘酒店公司、业主委员会签订的《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》，绿诚物业公司方应当折抵物业服务费3万元，加上原审第三人增璘酒店公司已就涉案物业管理服务费、水电费协调而已支付的18万元，本案中应当抵扣的物业管理服务费共计为21万元。综上，本案中广兴地产公司共应当支付给绿诚物业公司的物业管理服务费为：64500元+374991.15元-210000元=229491.15元。由于绿诚物业公司、广兴地产公司之间一直未能签订书面的物业服务合同，双方对涉案物业物业管理服务费收取一直未能协商一致，绿诚物业公司提供的物业管理服务也存在一定瑕疵，本案中广兴地产公司拒绝缴纳物业管理服务费系事出有因，故一审法院酌情确定对绿诚物业公司在本案中的滞纳金主张不予以支持。本判决生效之后，广兴地产公司应当及时缴纳物业管理服务费，若以后广兴地产公司再次无理拒绝缴纳物业管理服务费，则应当计算逾期缴纳滞纳金。本案中广兴地产公司、原审第三人提出原审第三人对物业防水、补漏维修施工费用应予抵扣物业管理费，但因原审第三人开支的上述防水、补漏维修施工费用未经签订《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》的三方认可，故在本案中暂不能予以抵扣，此项费用开支，相对方可另循法律途径予以解决。综上所述，绿诚物业公司在本案中的其他诉讼请求，一审法院则均予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，于2019年11月29日作出如下判决：一、广州广兴地产置业有限公司应当于本判决生效之日起七日内支付物业管理服务费共计229491.15元给广州市绿诚物业管理有限公司；二、驳回广州市绿诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费10865元，由广州市绿诚物业管理有限公司负担6123元、广州广兴地产置业有限公司负担4742元。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，广兴地产公司、绿诚物业公司均无新证据提交，原审第三人提交涉案物业业主微信群在2020年1月7日至2020年1月15日期间的聊天记录手机截屏打印件若干，拟证明涉案停车场内的公共管网、排污管道等设施长期失修，绿诚物业公司并未进行管理。经本院组织质证，广兴地产公司确认该证据的真实性、合法性和关联性；绿诚物业公司表示无法确认该证据的真实性，且涉案小区已有20多年历史，管道系统老化严重，而绿诚物业公司于2015年才入职涉案小区，只能对公共设施进行小修小补，无法解决根本性问题，且按物业服务合同约定，超过500元以上的维修费用支出均需业委会书面同意后方可实施；从微信中车主的表述看，业主也明确表示已刚刚修好，是另一处爆水管，由此证明绿诚物业公司一直积极履行维修义务。经本院主持调解，各方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对于各方当事人均未提出上诉的一审认定及处理，本院不作审查并予以维持。针对广兴地产公司的上诉请求，二审需要解决的是一审判决支持的2017年9月1日至2018年12月期间的地下车位物业服务费的标准应否调低，以及能否在本案物业欠费中抵扣2019年1月15日巍巍旅馆客房区域防水补漏工程费用34459.35元。对此，分析如下：关于地下车位物业服务费标准问题。因涉案《怡景花园物业服务合同》中约定“地下停车场：与业主另行协商”，而绿诚物业公司并未就此与广兴地产公司协商达成一致意见，一审法院综合全案事实及目前广州市番禺区同类型物业小区车位管理费的实际情况、各方当事人对此的意见，酌情确定本案中地下车库停车场的车位物业服务费标准为每月50元/个，并无明显不当。虽然原审第三人在二审中提交了2020年1月7日至2020年1月15日的业主群微信聊天记录手机截图打印件，拟证明绿诚物业公司未尽管理义务，但上述聊天记录发生在本案争议的停车位物业欠费时间段之后，与本案并无直接关联，且从内容上亦无法充分证明广兴地产公司的主张，故不属于二审新证据，本院不予采信。鉴于广兴房产公司不能举证推翻一审酌情确定的地下车位每月50元/个物业服务费的标准，故广兴房产公司要求将涉案停车位物业服务费调低为每月30元/个的上诉意见缺乏充分理据，本院不予支持。关于补漏费用能否抵扣问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，且该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可将自己债务与对方债务抵销。虽然本案中广兴地产公司上诉主张原审第三人对物业的防水、补漏维修施工费用应予抵扣物业管理费，但从现有证据及当事人诉辩主张看，对于费用金额的确定及承担主体均存在争议，绿诚物业公司明确表示不同意抵扣，而在《关于怡景花园商业管理费欠费问题的协调方案》中亦未对此予以明确约定，故此，一审法院对此暂不作抵扣，处理上亦属合理，本院予以维持。该问题可另循法律途径予以解决。综上所述，广兴地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4742元，由上诉人广州广兴地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年六月二十三日书记员 张冰玲李逸丹苏劲丹