湖南省郴州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘10执复118号 复议申请人（异议人）：谭乐喜，男。 复议申请人（异议人）：李光林，男，。 以上二异议人共同委托诉讼代理人：乐永吉，湖南锐鹏律师事务所律师。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司郴州分行，住所地：湖南省郴州市北湖区五岭大道与青年大道交汇口“林邑财富中心”大楼1层和6层。 负责人：易宏，该行行长。 委托诉讼代理人：王妤琛，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被执行人：李丽，女。 被执行人：郴州锦马置业有限公司。 法定代表人：石玉生，该公司董事长。 复议申请人谭乐喜、李光林因不服湖南省郴州市北湖区人民法院（以下简称北湖区法院）（2020）湘1002执异58号执行裁定，向本院提出复议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 北湖区法院查明：（一）2013年12月20日，锦马置业公司（出卖人）与李丽（买受人）签订《郴州市商品房买卖合同》，李丽以银行按揭方式购买位于郴州市五岭新天地二期项目中第1栋10层10B08号房产（合同编号为2013****0B08）。2014年3月20日，浦发银行郴州分行（贷款人）、李丽（借款人）、锦马置业公司（连带责任保证人）共同签订《个人购房担保借款合同》，约定浦发银行郴州分行向李丽发放35万元贷款用于购买上述房屋，李丽自愿以该房屋抵押给浦发银行郴州分行等内容。之后，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记（郴房预北湖区字第214***128号）。 （二）2017年4月14日，浦发银行郴州分行作为原告，以李丽、锦马置业公司为被告，向北湖区法院提起金融借款合同纠纷，北湖区法院立案受理后，根据浦发银行郴州分行的财产保全申请，于2017年5月19日查封了李丽名下位于郴州市青年大道49号五岭新天地二期10B08号住房（合同编号为2013****0B08），查封期限从2017年5月19日至2020年5月18日止。该案经审理后，北湖区法院于2017年11月2日作出了（2017）湘1002民初1022号民事判决书，判令李丽、锦马置业公司连带偿还浦发银行郴州分行借款本息以及一审律师费。 （三）上述判决生效后，当事人未依约履行，浦发银行郴州分行向北湖区法院申请强制执行。北湖区法院于2019年9月3日依法立案执行，案号为（2019）湘1002执3296号[终本后恢复执行，案号为（2020）湘1002执恢20号]。2019年11月29日，北湖区法院向郴州市北湖区价格认证中心发出《询价函》，郴州市北湖区价格认证中心于2019年12月4日复函，建议位于郴州市五岭新天地二期10B08号房屋（面积79.77㎡）单价6800元/㎡，总价款542436元。2020年2月27日，北湖区法院在北湖区法院淘宝网司法拍卖网络平台拍卖该套房产，其中：1.发布《拍卖公告》，载明：将于2020年2月27日10时至2020年2月28日10时止（竞价顺延除外）在北湖区法院淘宝网司法拍卖平台对李丽房产进行网络司法拍卖，起拍价37.97052万元，保证金5万元，增价幅度0.3万元；凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买，包含与本标的物有利害关系的当事人等；2.公布《网络司法拍卖竞买须知》，载明：优先购买权人参加竞买的，应于起拍前三个工作日之前向北湖区法院提交有效证明，资格经北湖区法院确认后，取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；未经确认的，不得以优先购买权人身份参与竞买；已通知的优先购买权人未参与竞买的，视为放弃优先购买权等。 （四）2020年2月27日，买受人彭金国通过平台以544705.2元的最高价竞得涉案房屋，北湖区法院出具了《成交确认书》，并于2020年3月19日作出了（2020）湘1002执恢20号之一执行裁定书，裁定郴州市青年大道49号五岭新天地二期10B08号住房所有权归买受人彭金国所有，上述房产所有权自本裁定送达买受人彭金国时起转移；买受人彭金国可持本裁定书到登记机构办理相关房产过户登记手续。当日，北湖区法院将该裁定书送达给买受人彭金国。 （五）之后，谭乐喜、李光林以“其享有租赁权，法院拍卖侵害其优先购买权”为由，向北湖区法院提出执行异议，并向北湖区法院提交了：证据1.《房屋租赁合同》（签订时间2017年2月28日），合同约定甲方李丽将位于郴州市青年大道天一华府小区B栋三单元10B08号房屋（面积约80㎡、毛坯房）出租给乙方谭乐喜、李光林使用；租赁期限自2017年8月28日至2027年8月27日共10年；如甲方在租赁期内无论任何方式转让该房屋，甲方必须在二个月内书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权以及租金支付方式等；证据2.天一华府李府雅居设计施工图和工程预算书，拟证明异议人委托装修公司进行了装修；证据3.装饰装修施工合同（签订时间2017年4月6日），载明“发包人李丽、谭乐喜；建筑面积79㎡；包工包料；总价款18万元，分批支付，分别是：合同签订后当天付6.3万元、水电管线隐蔽工程通过验收且木工进场前付5.4万元、木工完工且油漆刮胶前付5.4万元、验收合格当天付清余款0.9万元等内容”；证据4.销售单三张（显示烟机、灶、地板、餐桌、踢脚线等采购时间2019年1月），拟证明异议人购买装修材料进行装修；证据5.物业公司证明、收据三张（显示时间为2020年）和物业费缴费明细一张（显示交款人李丽、交款时间2020年），拟证明异议人从2017年起居住在涉案房屋。 北湖区法院认为，确认优先购买权虽不属于执行异议的裁判事项，但异议人两项异议请求的本质是认为法院拍卖侵害其优先购买权，系违法拍卖，故请求撤销本次拍卖。为此，北湖区法院综合评析如下： 优先购买权是法律基于合法承租人对物的优先占有、使用而形成的实质权利，故应首先确定异议人是否是真实、合法的承租人。从其提供的证据分析：异议人与被执行人签订《房屋租赁合同》约定“租期十年、毛坯房出租、装修由承租人负责”等内容，与当前市场经济的交易习惯不符；其提供的装饰装修施工合同、施工图纸均有被执行人李丽的签字，异议人在工程预算书中系作为“经手人”签名，且异议人未能提供装修款付款凭证予以佐证；其所提供的物业费、水电费票据显示缴纳时间均是2020年，且物业费交款人显示李丽，不能实现其主张的“2017年起承租居住在涉案房屋”的证明目的；其提供的《销售单》显示建材采购时间是2019年初，与异议人陈述以及《房屋租赁合同》约定的“2017年装修承租”不相符，故对于异议人是否是真实合法承租人、是否长期占有使用涉案房屋，难以认定。即使异议人租赁涉案房屋属实、享有优先购买权，其请求撤销本次拍卖，亦不应支持，理由如下： 一、法院进行拍卖时已粘贴公告进行公示，并通过网络司法拍卖平台明确告知拍卖日期、价格，并告知优先购买权、竞买须知等，且多次前往涉案房屋勘察、询价、看房等，如异议人长期承租并居住涉案房屋，其理应知悉法院拍卖事宜，但其并未依照《网络司法拍卖竞买须知》的规定，在起拍前三个工作日之前向法院提交有效证明，并由法院审查、核实、确定其优先购买权人身份，应视为其已放弃了对案涉拍卖标的物享有的优先购买权，其仅以“法院未对其作专门书面通知而未参与竞买”为由，请求撤销本次拍卖，于法无据。 二、法院拍卖具有公信力，竞买人通过法院拍卖取得财产，不同于一般民间交易行为，撤销拍卖应限于法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“应当撤销拍卖的情形有以下五种：一是竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；二是竞买人不具备法律规定的竞买资格的；三是违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；四是未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；五是其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的”，本案并不存在上述二十一条规定的撤销拍卖的情形，也不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的具体情形，现竞买人彭金国已善意正当竞买，且法院已经裁定房屋归其所有，异议人再要求撤销本次司法拍卖，北湖区法院不予支持。 综上所述，对异议人要求确认其优先购买权、撤销对郴州市青年大道49号五岭新天地二期10B08号住房的拍卖，予以驳回。据此，北湖区法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十一条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定：“驳回异议人谭乐喜、李光林的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向郴州市中级人民法院申请复议。” 复议申请人谭乐喜、李光林不服上述裁定，向本院提出复议称：1.北湖区法院没有尽到通知义务，明知该房屋有人居住的情况下，没有进行调查核实、亦未在房屋处张贴拍卖公告，致承租人谭乐喜、李光林在毫不知情的情况下承租的房屋被拍卖，损害了谭乐喜、李光林的合法权益；2.案涉房屋已装修，但询价机构在测算时并未计算该房屋的装修及房屋的内设等价格因素，致使该房屋的拍卖价格过低。请求撤销北湖区法院（2020）湘1002执异58号执行裁定，支持谭乐喜、李光林的异议请求。 本案审查期间，谭乐喜、李光林提交了七组新证据：证据一、《商品房买卖合同》，拟证明案涉10B08号毛坯房屋系李丽以6300/㎡购买，法院询价价格明显低于市场价；证据二、案涉房屋照片一组，拟证明案涉房屋拍卖时已完成高档装修；证据三、李光林为案涉房屋支付装修款的相关凭证（十一笔），拟证明案涉房屋系谭乐喜、李光林出资装修的事实；证据四、谭乐喜、李光林缴纳的物业水电费凭证（四笔），拟证明案涉房屋出租后均由承租人谭乐喜、李光林缴纳物业水电费的事实；证据五、案涉房屋所在小区的房屋在网上市场价位为八千多的截图，拟证明案涉房屋询价为六千多过低；证据六，竞买人与代理律师乐永吉的聊天记录截图，拟证明案涉房屋市场价位八千多也被竞买人所承认；证据七、开锁备案登记薄，拟证明案涉房屋被拍卖前由谭乐喜、李光林承租和安装锁的事实，安装锁费用也是承租人所支付，时间是2019年11月20日。 浦发银行郴州分行质证意见：证据一真实性无异议，该证据也证明李丽的购房按揭是在我行申请办理的；证据二没有注明时间，且是否高档装修没有评判依据；证据三不能证明是为案涉房屋装修所支付的款项；证据四无法证明物业费是为案涉房屋所缴纳；证据五不能证明目前案涉房屋的市场价值；证据六无法查明对话当事人的真正身份；证据七与本案没有关联性。 本院认证认为：证据一的真实性予以采信，但是不能以案涉房屋购买价推定法院询价价格低于市场价，对证明目的不予采信；证据二的真实性予以采信，案涉房屋已装修的事实可以确认，是否是高档装修无法确认，对证明目的不予采信；证据三、证据四的真实性予以采信，但是不能确定是否是为案涉房屋所支付的款项，且支付款项的时间均在2018年12月之后，不能证明谭乐喜、李光林自2017年2月28日起承租案涉房屋，对证明目的不予采信；证据五不能证明目前案涉房屋的市场价值，三性均不予采信；证据六无法体现聊天人的身份，三性均不予采信；证据七与本案无关，不予采信。 本院对北湖区法院查明的事实予以确认。 本院认为：一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”之规定，人民法院应当履行通知义务的前提条件是对已知的“优先购买权人”，本案中，李丽在案涉案件审理期间和执行阶段均未到庭，北湖区法院执行人员到案涉房屋现场时，亦未发现居住人员，北湖区法院不知晓案涉房屋有承租人，无法履行对“优先购买权人”的通知义务，故谭乐喜、李光林称北湖区法院没有履行通知义务的理由不成立，本院不予采信。 二、根据谭乐喜、李光林与李丽于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋承租期从2017年8月28日至2027年8月27日，租赁押金1万元等内容，首先谭乐喜、李光林没有提交证据证实其在签订《房屋租赁合同》后，向李丽支付了案涉房屋租赁押金；其次，《房屋租赁合同》从签订日到租金起算日间隔有6个月，一般情况下，承租人会在此期间对房屋进行装修，根据谭乐喜、李光林提交的支付装修费用和购买家具、家电等凭证的时间均是在2018年12月以后，可以推断谭乐喜、李光林对案涉房屋的装修时间应该是在2018年10月份左右，谭乐喜、李光林在租赁房屋一年多后再对房屋进行装修，显然不符合常理；再次，郴州名汇物业服务有限公司出具的《证明》没有经办人签名，且没有提交谭乐喜、李光林在2017年缴纳案涉房屋物业服务费、水电费的相关票据予以佐证，对该《证明》本院不予采信。谭乐喜、李光林提交的物业费、水电费票据显示缴纳的时间均在2018年12月之后，不能实现其主张的“2017年起承租居住在案涉房屋”。故谭乐喜、李光林提交的证据不足以证明其在北湖区法院查封案涉房屋时已占有、使用案涉房屋，谭乐喜、李光林主张法院拍卖行为侵害其优先购买权的理由不成立，本院不予支持。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十三条规定：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（一）拍卖公告；（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；（六）优先购买权主体以及权利性质；（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；（十）执行法院名称，联系、监督方式等；（十一）其他应当公示的信息。”本案中，北湖区法院按照以上规定，于2020年1月19日在北湖区法院淘宝网司法拍卖网络平台发布了《拍卖公告》和《网络司法拍卖竞买须知》，在《网络司法拍卖竞买须知》中对优先购买权人参加竞买的，告知应于起拍前三个工作日之前向北湖区法院提交有效证明，资格经确认后，取得优先竞买资格以及有限竞买代码。据此，谭乐喜、李光林认为其具有优先购买权，应按上述规定报名，经审核符合条件后参与竞买，谭乐喜、李光林没有按照规定向北湖区法院报名，北湖区法院按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对案涉房屋进行司法拍卖并无过错。故谭乐喜、李光林以“法院未对其专门书面通知而未参与竞买”为由，请求撤销本次拍卖的理由不成立，本院不予支持。 四、北湖区法院在司法网络平台上对拍卖案涉房屋公布的标的物介绍中“装修情况”一栏显示为“精装修”，公布的照片中也显示案涉房屋经过了装修，谭乐喜、李光林认为郴州市北湖区价格认证中心出具的郴北价函[2019]187号“关于对一处不动产询价的复函”中的价格没有包含装修价格，没有证据证实。故谭乐喜、李光林提出“询价机构在测算时并未计算该房屋的装修及房屋的内设等价格因素，致使该房屋的拍卖价格过低”为由，请求撤销本次拍卖的理由不成立，本院不予支持。 综上，本院对谭乐喜、李光林的复议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人谭乐喜、李光林的复议请求，维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002执异58号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 张友荣 审 判 员 杨爱华 审 判 员 王梅英 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 胡文韬 书 记 员 段玲凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。