本溪市平山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）辽0502执异13号异议人：刘建忠，男，1964年10月23日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区石河子市。委托诉讼代理人：侯光远，辽宁良友律师事务所律师。申请人：中国农业银行股份有限公司本溪分行，住所地：本溪市平山区曙光路7号。负责人：魏军，该行行长。委托诉讼代理人：张宇，该行员工。被执行人：本溪旺嘉商砼有限公司，住所地：本溪高新技术产业开发区文萃路22号。法定代表人：李有明，该公司董事长。被执行人：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地：抚顺市顺城区抚顺经济开发区1号商贸楼。法定代表人：郑学纯，该公司董事长。被执行人：郑学纯，男，1971年3月4日出生，汉族，浙江省平阳县人，沈阳旺力地产开发有限公司总经理，住浙江省平阳县。被执行人：浙江旺力投资管理有限公司，住所地：杭州市西湖区求是路8号公元大厦南楼902室。法定代表人：郑学纯，该公司董事长。被执行人：辽宁旺力置业发展有限公司，住所地：本溪高新技术产业开发区文萃路22号。法定代表人：郑学纯，系该公司董事长。被执行人：大连旺力实业发展有限公司，住所地：大连市花园口经济区迎春街8号花园公寓6号楼5单元201室。法定代表人：郑学纯，该公司董事长。在本院执行原告中国农业银行股份有限公司本溪分行与被告本溪旺嘉商砼有限公司（以下简称旺嘉商砼）、沈阳旺力地产开发有限公司（以下简称沈阳旺力）、郑学纯、浙江旺力投资管理有限公司（以下简称浙江旺力）、辽宁旺力置业发展有限公司（以下简称辽宁旺力）、大连旺力实业发展有限公司（以下简称大连旺力）金融借款合同纠纷一案，案外人刘建忠对执行抚顺经济开发区芳庭路12号2单元1402室（A4-1号2单元14层02号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘建忠称，请求法院依法撤销(2018)辽0502执字第497号执行裁定，解除对申请人所有的位于抚顺经济开发区××单元××室（××楼××单元××）房屋的查封。事实和理由：申请人于2016年7月13日与沈阳旺力房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于抚顺经济开发区××单元××室（××楼××单元××）房屋，并一次性支付购房款73.26951万元。现申请人购买的该房屋被贵院以(2018)辽0502执字第497号予以查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在查封之前，申请人业已与开发商签订有效房屋买卖合同，所购房屋用于居住使用，系唯一住房，且申请人已支付全部购房款。申请人认为，贵院查封行为侵害申请人合法权益，故在此，申请人依据相关法律规定请求法院依法撤销(2018)辽0502执字第497号查封裁定，解除对申请人所有的位于抚顺经济开发区××单元××室（××楼××单元××）房屋的查封。申请人中国农业银行股份有限公司本溪分行辩称，贵院做出的（2018）辽0502执字第497号执行裁定，查封抚顺经济开发区××单元××室（××楼××单元××）完全符合法律、法规规定，答辩人对所查封的房产拥有抵押权人，申请贵院查封，是答辩人行使抵押权的一种方式。一、答辩人对查封的房产拥有抵押权。查封的房产——抚顺经济开发区××单元××室（××楼××单元××）是答辩人与沈阳旺力地产开发有限公司签订的抵押担保合同的抵押房屋，答辩人是抵押权人，抵押物权已经办理了登记，并颁发了他项权证。贵院2017年7月20日做出的（2017）辽0502民初1045号民事调解书对答辩人的抵押权也予以确认。二、申请法院查封抵押房产，是答辩人实现抵押权的方式。2017年7月20日做出的（2017）辽0502民初1045号民事调解书表明，答辩人就抵押房产的拍卖、变卖或折现后价款享有优先受偿权。答辩人为行使抵押权，向贵院提出强制执行申请，贵院依法查封了抵押房产。三、案外申请人刘建忠与沈阳旺力地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，不具有对抗答辩人实现抵押权的法律效力。2014年11月21日答辩人与沈阳旺力地产开发有限公司签订抵押担保合同，而案外申请人刘建忠与沈阳旺力开发有限公司是2016年7月13日签订的商品房买卖合同。在案外人签订商品房买卖合同的时候，答辩人已对该房产拥有抵押权。根据物权法第一百九十一条二款、担保法第四十九条，《关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权，转让行为无效。抵押人转让抵押房产时，未通知答辩人（抵押权人），该转让行为无效。同时，双方签订的房屋买卖合同只有收据，未出具商品房销售发票，房屋买卖合同的真实性存疑。且申请人单元出具的所购房屋为唯一住房证明没有证明力。四、执行异议规定第二十八条规定，买受人能对抗的是一般金钱债权，并没有赋予优先于担保物权人的权利。我行申请的该执行案件是依法执行实现抵押担保物权，并非金钱债权合同纠纷，执行行为未违反法律规定，异议人提出的异议理由不成立。申请人在异议申请书中所提的依据不属于案外人提出的依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定的范畴。综上，答辩人对抚顺经济开发区××单元××室（××楼××单元××）房产拥有抵押权，申请贵院查封该房产也是实现抵押权，请贵院依法驳回案外申请人刘建忠的异议申请。本院查明，本院在执行中国农业银行股份有限公司本溪分行与沈阳旺力地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案过程中，于2018年4月16日做出（2018）辽0502执497号执行裁定书，将在被执行人沈阳旺力地产开发有限公司名下89套房屋予以查封，其中包含异议人提出异议的抚顺经济开发区芳庭街（旺力城一期）12号2单元1402房屋，异议人以该房屋已由其购买，实际归其所有为由，认为本院查封错误，向本院提出异议。本院认为，对于抚顺经济开发区芳庭街（旺力城一期）12号2单元1402房屋，异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产且已支付全部价款，非因其自身原因未办理过户登记。上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，其权利能够排除执行。因此，本院对异议人的异议请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十九条规定，裁定如下：中止（2018）辽0502执497号执行裁定书中对抚顺开发区芳庭街（旺力城一期）12号-2-1402抚开房权押字第（T201408405）[芳庭路12号2单元1402室（A4-1号2单元14层02号）]房屋的查封的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审 判 长 孟 薇人民陪审员 刘 刚人民陪审员 苑鹏虎二〇二〇年六月三日法官助理邹孟冬书记员闫光媚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。