辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终345号上诉人（原审被告）：张铁锁，男，1978年9月3日生，蒙古族，现住阜新市海州区。委托代理人李欣荣，辽宁方祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王会武，男，1966年4月20日生，汉族，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：蔺喜君，女，1964年7月21日生，汉族，现住，与王会武系夫妻关系。委托诉讼代理人：韩芳，系阜新市细河区四合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉凤文，男，1964年8月18日生，汉族，现住阜新市细河区。委托诉讼代理人：张玉杰，女，1965年1月20日生，汉族，现住，与吉凤文系夫妻关系。上诉人张铁锁因与被上诉人王会武、吉凤文案外人执行异议之诉纠纷一案，不服辽宁省阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张铁锁向本院提出上诉请求：一、撤销（2019）辽0911民初2239号民事判决书，依法改判或发回重审。二、诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，被上诉人王会武对案涉房屋不享有权利，不存在排除执行的情形。1、被上诉人王会武提供的证据不足以证明其商品房买卖合同的真实签订时间，也不足以证明其在案涉房屋被查封之前已经合法占有。2、王会武陈述与吉凤文的借款系自2008年-2010年11月之间陆续产生，其中两笔借款均为10万元大额，然而未能提供任何借款凭证证明借款基础事实存在，结合王会武陈述的其家庭情况，借款事实是否真实是存疑的。3、依据王会武提供的证据，吉凤文自2017年已将案涉房屋办理过户相关事宜委托给王会武的妻子，但王会武一方却因为自身原因至今未能完成房屋过户。在未办理房屋产权过户的前提下，即使双方存在以房抵债情形，也不能引起物权变动的效力，因此案涉房屋仍归属于吉凤文，王会武不享有物权。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有限的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款却将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原审判决应予撤销，对案涉房屋的执行应予恢复。王会武答辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。在一审时答辩人已经提供了充分的证据予以证明。答辩人有合法签订的房屋买卖合同并有中介证人予以出庭证明，能确认以借款折抵房款买卖房屋的真实性及合法性。答辩人并有证人出庭予以证明购买取得房屋后对房屋进行装修的事实情况。并且有答辩人房屋所在社区的证明及六家子管委会的证明答辩人全家从2016年2月购买房屋后一直在此房屋居住生活、并且管理该房屋的阜新市龙胜物业管理有限公司龙畔家园管理处均证明答辩人办理入住的事实情况及领取拆改押金费的情况。以答辩人妻子交付房屋税费、电费等相关费用的事实，均以形成完整的证据链条。答辩人虽然未办理房屋产权证但已于2016年2月22日实际入住至今，足以能够证明答辩人是该房屋的实际所有人即产权人。综上，请法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。吉凤文答辩称：一审判决正确，没有意见原告王会武向一审法院起诉请求：原告王会武向本院提出诉讼请求，1、判决立即停止对原告购买的位于细河区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于细河区房屋归原告所有；3、本案的诉讼费用由2被告承担。事实与理由，张铁锁与吉凤文因买卖合同纠纷一案，由细河区法院执行，将申请人购买的位于细河区房屋查封，该房屋产权证记载权利人为吉凤文、张玉杰。本案的事实情况是，吉凤文从王会武处分几次借款及欠申请人王会武工资款共计30万元整，之后吉凤文一直无能力偿还该笔借款。在2016年的时候，吉凤文因房屋动迁正好分得一处楼房，王会武就与吉凤文夫妻商议，以物抵债的方式将吉凤文夫妻的位于细河区楼房作价30万元卖给王会武，用借款30万元支付该房款，双方在房屋中介处签订房屋买卖合同以此来证明该房屋买卖行为的真实性(当时该房没有房产证，只有动迁回迁的协议书)。因是回迁楼房，还需要支付维修资金等其它几项费用才能办理房证，当时约定这些费用都应该由王会武支付，但直到2017年8月2日才勉强凑齐这些费用。2017年8月14日，按回迁协议，房证名字只能先办理到吉凤文名下，再变更至王会武名下还要支付更名相关费用，并且回迁楼房2年之内交易，交易费用高，王会武暂时无力支付更名费用，双方就到阜新市公证处进行公证，吉凤文夫妻同意由王会武的妻子蔺喜君作为代理人，办理该房屋的登记手续。并且取得该房屋后，原告对房产进行了装修并一直在此居住。但因该房屋被细河区法院查封，原告无法完成更名。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告完全符合排除执行的条件。原告与吉凤文之间的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，原告在取得该房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已经按合同支付全部房款(双方认可的支付方式，用借款折抵房款）并实际占有标的物至今。根据物权法第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。综上，原告依法提出上述诉讼请求，望人民法院予以支持。一审法院经审理认定事实如下，王会武与蔺喜君系夫妻关系。2016年2月20日，王会武与吉凤文签订房屋买卖合同，约定将吉凤文、张玉杰共同共有的位于细河区房屋卖与王会武，建筑面积112.44平方米，成交价格30万元，约定交房日期2016年2月20日。以该房屋抵顶吉凤文拖欠王会武的欠款30万元。2016年2月22日，王会武的亲属董强代替王会武向阜新市龙胜物业管理有限责任公司龙畔家园管理处交纳配套费、拆改押金等款项，取得该房屋钥匙。此后王会武及其家人入住该房屋，并居住至今。该房屋水费、电费等费用均由蔺喜君交纳。2017年10月13日，吉凤文、张玉杰与蔺喜君签订授权委托书，委托蔺喜君作为代理人，代理上述房屋的出售及产权过户登记手续。该委托书经阜新市公证处公证，公证书编号为（2017）阜证民字第2673号。2017年8月4日，该房屋办理房屋所有权证书，登记所有权人吉凤文、张玉杰。2019年9月23日，六家子管委会出具证明，王会武、蔺喜君系六家子管委会居民，于2016年购入上述房产。2019年9月29日，六家子管委会龙腾社区出具证明，王会武与蔺喜君于2016年2月20日购买上述房屋并在此居住，王会武因肢体残疾，家庭享受最低生活保障待遇，又于2019年11月27日出具证明，王会武与其妻子蔺喜君、长子王梓冲、长女王迪、女婿赵云龙、外孙女赵芷若一家6口共同居住于上述房屋。2019年11月20日，阜新市龙胜物业管理有限责任公司龙畔家园管理处出具证明，王会武与蔺喜君于2016年2月22日办理入住，2018年10月15日领取拆改押金费。本院在执行张铁锁与吉凤文买卖合同纠纷一案中，作出（2019）辽0911执70号执行裁定书，裁定查封上述房屋。2019年9月3日，王会武作为案外人提出书面异议。2019年7月17日，本院作出（2019）辽0911执异18号执行裁定书，驳回案外人王会武的异议请求。本院所确认的上述事实，有房屋买卖合同、房屋产权证、收款收据、公证书、六家子管委会证明、六家子管委会龙腾社区证明、阜新市龙胜物业管理有限责任公司龙畔家园管理处证明、（2019）辽0911执异18号执行裁定书及当事人陈述笔录在案为凭，这些材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。原审法院认为，被告吉凤文因无法偿还原告王会武的欠款，而将其所有的位于细河区房屋抵顶原告王会武，后双方签订房屋买卖合同，以30万元欠款抵顶房款，该行为合法有效。原告王会武虽然未办理房屋产权证，但已于2016年2月22日入住该房屋，原告提供的物业、社区证明及交纳水、电、煤气等费用的证据，足以证明原告王会武为该房屋的实际产权人，故应终止对该房屋的执行。该房屋应归原告王会武所有。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、位于细河区房屋归原告王会武所有；二、终止对位于细河区房屋的执行。案件受理费100元，由原告王会武负担。本院经审理认定事实如下：一审判决认定事实属实。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，被上诉人吉凤文因无法偿还被上诉人王会武的欠款，而将其所有的位于细河区房屋抵顶给被上诉人王会武，双方在经纪人张会军处签订房屋买卖合同，虽未办理物权登记的，但不影响合同的效力，所以双方签订的买卖合同自合同成立时生效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中被上诉人吉凤文将涉案房屋出卖给被上诉人王会武，王会武支付了全部价款，并于2016年2月22日入住该房屋，其提供的物业、社区证明及交纳水、电、煤气等费用的证据，足以证明被上诉人王会武为涉案房屋的实际占有人，被上诉人王会武虽然因个人原因未办理过户登记手续，但不能据此说明其有过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结。上诉人张铁锁与被上诉人吉凤文之间因债务纠纷申请人民法院查封案涉房屋的时间在被上诉人吉凤文与被上诉人王会武签订房屋买卖合同及王会武一家入住之后，所以被上诉人王会武的权利能够排除执行。综上，上诉人张铁锁的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张铁锁负担。本判决为终审判决。审判长 张 艳审判员 吴晓东审判员 乔丹青二〇二〇年六月三十日书记员 牟 赫