大连市甘井子区人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽0211执异286号案外人：陈彪，男，1963年11月20日生，汉族，住址大连市开发区。委托代理人：宋俊岩、梁成昆，辽宁同人律师事务所律师。申请执行人：大连银行股份有限公司甘井子支行（原第三中心支行），统一社会信用代码912102117169199875。住所地大连市甘井子区中华西路28号1单元2层1号、3层1号。法定代表人：王海龙，系行长。委托代理人：方恒九，辽宁诚高律师事务所律师。被执行人：张永启，男，1969年11月3日生，汉族，住址大连市甘井子区。被执行人：郑玉钦，男，1971年12月9日生，汉族，住址福建省莆田市秀屿区。被执行人：于艳萍，女，1976年2月28日生，汉族，住址瓦房店市。被执行人：大连天巳联合融资担保有限公司，统一社会信用代码912102007730124414。住所地大连市甘井子区华北路北市商贸街158号-2。法定代表人：吕建军，该公司执行董事。被执行人：大连源浩木业有限公司，统一社会信用代码91210211661114064X。住所地大连市甘井子区南关岭火车站内。法定代表人：郑玉钦，该公司执行董事兼总经理。在本院执行大连银行股份有限公司第三中心支行（以下简称“大连银行”）与张永启、郑玉钦等金融借款合同纠纷一案中，案外人陈彪对查封的大连市开发区金石明珠小区6栋3-3-1（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查。案外人陈彪称，陈彪于2011年9月13日经大连泰航房地产经纪有限公司购买张永启房屋（大连市开发区金石明珠小区6栋3-3-1），签署房地产买卖契约，价格是五十三万元（房款一次性结清）。此房归陈彪所有，与张永启无关。由于原被执行人张永启在交付完房屋后，本来约定在一周内办理过户，但后来由于各种原因，张永启未到场，后来就联系不到此人了，无法到登记管理机构办理过户登记。案外人考虑过起诉，考虑其他原因就没有起诉。现需要过户陈彪名下，请求法院解封。异议请求：1、陈彪于2011年9月13日经大连泰航房地产经纪有限公司购买张永启房屋（大连市开发区金石明珠小区6栋3-3-1），签署房地产买卖契约，价格是53万元（房款一次性结清），此房归陈彪所有，与张永启无关；2、房屋是陈彪购买，属于陈彪所有，需要过户陈彪名下，请求法院解封。申请执行人答辩称：不同意关于解除对案涉房屋查封的请求。理由如下：1、物权法明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，这表明不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，也是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件。同时也是不动产物权依法获得承认和保护的根本依据。本案中即便异议申请人陈彪与被执行人张永启签订了真实合法有效的房屋买卖合同，也只有在依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变更的法律后果。而未经登记，法律上不认为发生了房屋所有权的变动。即案涉房屋的所有权人自始至终都应以不动产登记部或不动产权属证书所记载的所有权人为准。本案诉讼财产保全阶段，经申请执行人申请，并经贵院审查，贵院依法对被执行人张永启所有的案涉房屋进行了查封，不论在实体上还是程序上都没有任何瑕疵或错误；2、关于异议申请人陈彪提出的案涉房屋的真实权利人应为其本人的主张，申请执行人认为异议申请人应当通过另诉的方式获得司法确认，而不应在不解决纠纷的本案执行程序中一并进行主张，在其取得确权生效法律文书前，不应解除对案涉房屋的查封措施。本院查明，本院在审理（2018）辽0211民初9017号原告大连银行股份有限公司第三中心支行诉被告大连源浩木业有限公司、大连天巳联合融资担保有限公司、郑玉钦、于艳萍、张永启金融借款合同纠纷一案中，应原告财产保全的申请，本院裁定：冻结被告大连源浩木业有限公司、大连天巳联合融资担保有限公司、郑玉钦、于艳萍、张永启名下银行账户存款300万元或查封、扣押等值财产。本院采取保全措施，查封了张永启名下位于大连市开发区金石××小区××房产（案号：（2018）辽0211执保642号）。听证时，案外人陈彪举证证据1、《房地产买卖契约》、《定金协议》、《转账凭条》、《税收通用缴款书》、《收条》，证明陈彪于2011年8月经大连泰航房地产经纪有限公司介绍购买张永启所有的案涉房屋（开发区明珠园6栋3-3-1），2011年8月20日与房地产公司签订《定金协议》约定房款53万元，定金1万元，于当日交纳了定金1万元。2011年9月13日陈彪与张永启及其妻子张欢签订《房地产买卖契约》，约定购买开发区明珠园6栋3-3-1号房屋，房款53万元，9月15日前付清房款，付款方式现金，定金在最后一次付款时冲抵房款，房屋于9月13日交付给陈彪。除定金1万元外的剩余52万房款在2011年9月13日（签订房屋买卖合同当日）由陈彪女儿陈慕赫通过银行转账47万元及现金5万元交付给张永启，张永启同日出具收到全部购房款收条。张永启也按照合同约定在2011年9月13日将房屋交付给陈彪占有使用；举证证据2、《陈彪户口本》、《陈慕赫身份证》，证明陈彪与陈慕赫父女关系，房款系由陈慕赫支付；举证证据3、《联通公司综合业务受理单》、《有线电视用户基本情况》、《水费交费收据》、《电费交费收据》、《电费通知单》，证明2011年12月办理有线电视的单据；2013年9月电费缴费单据；2015年10月水费缴费单据；2015年12月电费缴费通知单；2019年联通业务受理单，在业务种类中[装机地址]显示为明珠园6号楼三单元3层1（案涉房屋）；上述单据中均写明地址为明珠园6栋3-3-1号，证明房屋在2011年9月13日之后已经由陈彪（陈慕赫）实际占有使用。而案涉房屋系由贵院于2018年9月查封的，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，法院应当解除对案涉房屋的查封；举证证据4、《不动产登记证书》、《张永启户口本》、《结婚证张永启》、《张永启身份证复印件》，证明房屋买卖手续已经全部完成，且房产证等相关原件已经交付陈彪（陈慕赫），房屋已经由陈彪（陈慕赫）占用使用，过户手续已经齐全，只是缺少张永启本人前往房产交易所签字；举证证据5、生活照片，结合证据3证明房屋在2011年9月13日之后已经由陈彪（陈慕赫）实际占有使用。大连银行发表质证意见：证据1因为房地产买卖契约、收条涉及被执行人张永启签字，因此申请执行人对该两份证据的真实性不予认可。缴款书真实性没有异议，但该缴款书是被执行人张永启在2010年买房的时候缴纳税款的凭证，与案外人无关。对转账凭条真实性没有异议，但没有标明款项用途。证据2没有异议。证据3真实性没有异议，其中水费及电费的用户名称均是张永启，只有宽带入网是案外人女儿陈慕赫。证据4真实性没有异议，关联性有异议，房产证上明确记载的房屋所有权人是被执行人张永启，并且第一页也明确标明房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明，因此案涉房屋的所有权人应当为被执行人张永启，申请执行人申请查封以及贵院依法裁定查封案涉房屋没有任何法律瑕疵。证据5真实性没有异议，但该组照片只能证明案涉房屋的现状以及居住情况，并不能证明房屋的所有权或权属情况。案外人解释：张永启一直没有配合陈彪办理过户，水电费名称是原户主名称，票据原件均在案外人手中，能够证明是案外人实际占有、使用。当时购买房屋缴完房款后，张永启将房屋交付给陈彪，承诺之后配合办理过户，所以将房产证交由陈彪保管，并将房屋直接交付给陈彪。案外人补充举证（2018）辽0211民初9017号和9857号民事判决书，证明张永启下落不明，失联，且在其他案件中经过法院合法传唤也找不到张永启，最终公告送达，证明房屋没有办理过户并非案外人陈彪的过错。大连银行发表质证：判决真实性没有异议，关联性不予认可，案涉房屋是由被执行人张永启于2010年登记购买，案外人陈彪主张其于2011年便购买了案涉房屋，自2011年至今已有长达近十年的时间，案外人一直没有采取相关的手段，主张被执行人张永启进行过户，其应当承担相应的法律后果。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，依据经中介居间签订的《房地产买卖契约》及《定金协议》、《转账凭条》、《税收通用缴款书》、《收条》可以认定，陈彪在涉案房屋查封之前的2011年已与张永启签订了合法有效的书面合同并实际履行。其次，依据陈彪提供的《联通公司综合业务受理单》、《有线电视用户基本情况》、《水费交费收据》、《电费交费收据》、《电费通知单》、生活照片等证据，及对水电费名称是原户主名称的解释能够证明是案外人陈彪在涉案房屋查封之前存在已经合法占有使用房屋的情形。再次，案外人陈彪举证的《定金协议》、《转账凭条》、《税收通用缴款书》、《收条》及持有张永启名下案涉房屋的《不动产登记证书》、《张永启户口本》、《张永启结婚证》、《张永启身份证复印件》等证据能够相互印证，可以确定其已依约支付了全部房款。最后，关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题，陈彪补充的证据，反映案涉房屋的出卖人张永启在本（2018）辽0211民初9017号案件审理过程中，法院以当事人下落不明为前提的公告方式送达文书，一定程度证明法院审理及保全案涉房屋时，案外人作为买受人没有办理过户并非其单方原因所致。据此，陈彪主张排除案涉房屋的执行有事实和法律依据，本院予以支持。大连银行有关在本案执行异议审查程序中，不应对案外人陈彪主张为案涉房屋所有人一并进行裁处的意见，符合法律规定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对位于大连市开发区金石明珠小区6栋3-3-1房屋的执行。二、驳回案外人陈彪其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 景 渤人民陪审员 王 丽人民陪审员 邢秀英二〇二〇年六月十日书 记 员 林雨欣本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。