北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初603号原告：北京首青盛世房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇枣园东里12号楼一层12-4、12-5号。法定代表人：王钢，总经理。委托诉讼代理人：王福银，北京灿鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：解艳，北京灿鸿律师事务所律师。被告：北京市卢沟桥农场有限公司，住所地北京市丰台区小屯路103号。法定代表人：封章成，经理。委托诉讼代理人：刘辉，北京市卢沟桥农场有限公司副经理。委托诉讼代理人：王士国，北京市博涵律师事务所律师。原告北京首青盛世房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产公司）与被告北京市卢沟桥农场有限公司（以下简称卢沟桥农场）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告盛世房地产公司的委托诉讼代理人王福银、解艳，被告卢沟桥农场的委托诉讼代理人刘辉、王士国使用电子诉讼平台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛世房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告因翻建修缮房屋场地产生的损失合计15906625元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告承租被告位于农场路28号（原西南奶牛场院内）的房屋场地（占地面积共计62.18亩），其中建筑面积3370平方米，凉棚2730平方米。承租期限20年，自2013年6月10日起至2033年6月9日止，2013年6月10日至2016年6月9日期间的年租金为1865400元。合同签订后，被告交付了租赁物，原告也按照合同约定支付了部分租金。这之后，由于租赁的房屋等建筑物年久失修，2015年4月20日，经丰台区房屋安全鉴定站鉴定，农场路28号院2-11号、A-H号房屋的完损等级为严重破损，并建议结合规划对以上房屋进行整体翻建改造。2015年5月22日，北京市丰台区房屋管理局下达《关于加紧落实丰台区卢沟桥农场房屋维修问题的督办函》要求于2015年6月20日前完成该处房屋的解危加固工作。原告在收到上述鉴定报告和督办函后，投资一千六百余万元翻建维修。被告将存在重大安全隐患且不具备使用条件的危房租赁给原告使用，原告为了避免造成重大的人身和财产损害，在政府房屋管理部门的要求下，斥巨资对承租的房屋场地进行翻建维修，但是在原告刚刚完成翻建维修工程不久，被告就通知原告要求解除合同，腾退房屋场地。这给原告造成了巨大的经济损失，合同解除后，原告因为此事一直要求与被告协商解决，最终协商不成。故原告起诉。卢沟桥农场辩称，原告陈述不属实，我方不同意原告诉讼请求。1.合同签订属实，合同签订后被告把租赁场地房屋交给原告，原告2014年开始进行违法建设，原告的违法建设行为都发生在鉴定之前。我们发现违法建设后于2014年8月8日发出拆除通知要求承租人整改，但是承租人没有进行整改。2015年2月2日，丰台区人民政府宛平城办事处发出《关于北京市国土局信访举报第41号处理意见的函》要求拆除违法建设、恢复土地全貌，2015年3月26日对被告发违法建设限期拆除告知函，明确了违法建设情况并责令于2015年3月31日前拆除。2015年7月9日我方通知原告解除合同，要求将房屋恢复原状并返还。2015年11月我方起诉要求解除合同并返还房屋等，2016年6月法院判决支持我方诉讼请求，原告上诉后于2016年9月30日二审判决维持原判；2.原告所说的对房屋进行修缮不属实，2-11号房屋还是出租时的样貌，A、B房屋是2014年原告建造的，也是政府部门要求拆除的部分。原告根本不是对房屋进行了修缮，而是拆除了我们原有的凉棚，新建了房屋。原告主张的2015年5月对2-11号房屋及A-H房屋进行修缮和翻建的情况不存在，A、B房屋是2014年原告把我方原有的草料棚和凉棚拆除后建设的一栋两层钢结构房屋和两栋两层砖混结构房屋，A、B房屋也是政府要求拆除的。2-11号房屋是没有动过的。原被告签订的房屋租赁合同合法有效，履行过程中由于原告存在违法建设，被政府部门发文认定，被告要求限期整改，原告拒绝整改，依照合同约定我方与原告解除了租赁合同。根据合同第六条第三款约定，我方有权单方解除合同并有权收回租赁的房屋场地，地上物无偿归出租方所有。根据合同第七条第四款约定，解除合同后，建筑物无偿归出租方所有。所以原告的诉讼请求不符合合同约定。3.原告明知二审判决于2016年9月30日生效，诉讼时效应从2016年9月30日开始计算3年，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月3日，卢沟桥农场（甲方，出租方）与盛世房地产公司（乙方，承租方）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将自有的房屋及场地租赁给乙方用于建设农业观光、休闲、度假等服务场所，承租房屋位于农场路28号（原西南奶牛场院内），承租房屋场地占地面积41474平方米（62.18亩）、建筑面积3370平方米、凉棚2730平方米；租期自2013年6月10日起至2033年6月9日；乙方由于经营需要新建、扩建房屋及其他设施，须征得政府相关部门及甲方同意并自行办理相关手续，否则因违法建设造成的一切损失与甲方无关，责任全部由乙方承担（包括给甲方造成的损失）。甲方现有房屋影响承租区域整体规划需拆除时，必须征得甲方同意后实施，并还建同等面积而且不低于原质量的房屋。乙方如有擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设等事项发生，甲方有权单方解除合同，所交租金不予退还，新增地上物无偿归甲方所有。乙方擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设所出现的一切责任事故，由乙方自行承担。合同期满或合同提前解除，甲乙双方应在10日内结清债权债务并办理相关交接手续。乙方在租赁期间形成的与土地、房屋形成附合的地上物及装饰装修无偿归甲方所有，未与土地形成附合的地上物及装饰装修物可由乙方拆除，归还甲方的房屋、凉棚质量和面积不少于承租时的状况。如造成甲方房屋毁损的，乙方应赔偿。乙方应在甲方通知限期内迁出，逾期未迁出的物品及设施视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置。该合同后附有甲方出租房屋位置示意图。卢沟桥农场系丰台区卢沟桥农场路28号房屋的所有权人。2014年8月8日，卢沟桥农场向盛世房地产公司发出《停工、拆除通知》，要求盛世房地产公司立即停止在承租院内的私搭乱建，并恢复原貌。2015年2月2日，北京市丰台区人民政府宛平城地区办事处向卢沟桥农场发出《关于北京市国土局信访举报第41号处理意见的函》，该函载明：原西南奶牛场院内有违法建设3处，有建小产权房的迹象，要求原告进行整改，拆除违建，清理拆除物、恢复土地原貌。逾期不整改，将依法拆除。2015年3月26日，北京市丰台区人民政府宛平城地区办事处向卢沟桥农场发出《关于对卢沟桥农场出租土地上违法建设限期拆除的函》，要求卢沟桥农场拆除违法建设。2015年4月7日，北京市丰台区人民政府向首农集团发出《关于卢沟桥农场管控违法建设的函》，请集团督促下属单位卢沟桥农场对两处（原有草料棚改建及新建的二层砖混结构房屋，建设面积5000余平方米，原有平房改建的二层砖混房屋，建设面积1000余平方米用于养信鸽）仍未拆除的新生违法建设实施自拆和帮拆。2015年6月25日，卢沟桥农场向盛世房地产公司送达了解除《房屋场地租赁合同》的通知（载明盛世房地产公司违反合同第六条第三、四款，合同予以解除）。2015年4月20日，北京市丰台区房屋安全鉴定站出具房屋安全鉴定报告，载明：“…房屋概况：位于丰台区卢沟桥农场路28号院内的房屋，2-11号房屋为房产证上房屋，A-H为自建房屋，其中2-11号、C-H房屋建于二十世纪六十年代，A-B号房屋建于2014年，…A-B号房屋地上二层，采用红机砖水泥砂浆砌筑，楼板采用预制混凝土圆孔板，无屋盖板，设计用途为办公用房…H号房屋采用红机砖混合砂浆砌筑，钢屋架、上敷石棉瓦，使用功能为库房…鉴定结论：丰台区卢沟桥农场路28号院2-11号、A-H号房屋的承重结构（地基基础、砌体、混凝土构件）、装修部分（非承重墙、屋面、水泥楼面、门窗、外装修、内抹灰）和设备部分（水卫、电照、暖气、特种设备）的完损状况进行检查检测的结果，评定农场路28号院2-11号、A-H号房屋的完损等级为严重破损；处理建议：建议结合规划对以上房屋进行整体翻建改造；房屋损坏原因分析：丰台区卢沟桥农场路28号院房屋的破坏，如楼房、平房墙体破损、裂缝、酥碱，房屋漏雨、木结构糟朽、属房屋年久失修失养所致；房屋装修、排水及电气线路出现的损坏和问题均属房屋年久失修失养所致。2015年，卢沟桥农场以房屋租赁合同纠纷起诉盛世房地产公司，2016年6月21日，本院作出（2015）丰民初字第25052号民事判决书，载明：“…本院认为，依照双方的合同约定，被告盛世房地产公司擅自进行违法建设，原告有权解除合同；后续原告依法向被告送达了解除合同通知，故对原告要求确认合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持。…”，该判决书判决：双方于二○一三年六月三日签订的《房屋场地租赁合同》于二○一五年七月九日予以解除；盛世房地产公司于判决生效之日起十日内将坐落于北京市丰台区卢沟桥农场路二十八号院的房屋、场地及盛世房地产公司所建违法建筑腾退交还给卢沟桥农场；三、盛世房地产公司支付卢沟桥农场房屋租金、占有使用费。盛世房地产公司不服一审判决，提起上诉称：租赁的房屋已经被相关部门认定为危房，存在严重安全隐患，该公司对危房进行重建改造，目的在于消除安全隐患，并非擅自违法建设，故要求撤销原判，依法改判驳回卢沟桥农场的全部诉讼请求。北京市第二中级人民法院于2016年9月30日作出（2016）京02民终7156号民事判决书，载明“…本院认为，北京市丰台区人民政府函告卢沟桥农场函件中，认定原有草料棚改建及新建的二层砖混结构房屋及原有平房改建的二层砖混房屋，规划部门已认定为违法建设，盛世房地产公司亦未提供其进行建设行为的合法手续，故本院对盛世房地产公司所称修缮危房的上诉意见不予采信。…”该判决书判决：驳回上诉，维持原判。另查，2018年1月30日，北京百年盛世房地产开发有限公司名称变更为北京首青科技有限公司，北京首青科技有限公司2018年4月2日名称变更为北京首青盛世房地产开发有限公司；国营北京市卢沟桥农场2017年12月28日名称变更为北京市卢沟桥农场有限公司。庭审中，盛世房地产公司主张其损失由三部分构成：1、2015年5月25日《基础建设工程施工合同》（工期为2015年5月25日-2015年6月20日），合同约定价款为7600000元，实际工程价款为7619500元。工程面积1600平方米（包括房屋、地面），房屋包括鉴定报告中的2号-11号房屋、A-H自建房屋（房屋包含在1600平方米中，房屋是原址修缮和翻建，有一些是拆除重建的，有一些是修缮的）、路面（挖沟、铺水泥路面）；2、《水电安装合同》（工期2013年6月10日-2013年12月31日），进行整个院落的水电安装（包括房屋内的和院落中的水电安装），约定合同价款为3538000元，实际工程价款为3420190元；3、装修部分（工期2015年6月1日-2015年12月31日），对院落内全部房屋进行装修：2号-11号房屋、A-H自建房屋（修缮和翻建的房屋）进行装修，合同约定价款4960000元，实际发生工程款4866935元。盛世房地产公司就其上述主张提交了合同、银行卡明细、收据及照片。经质证，卢沟桥农场主张没有具有合法施工资质的施工单位进行施工，合同中对于工程内容、付款时间没有明确约定，没有资金往来的正式发票，对上述证据真实性及证明目的均不予认可。经现场勘验，鉴定报告中2-11号房屋中的3号、7号、10号房屋已被拆除，其余房屋与鉴定时情况一致；A、B房屋现已拆除；G原为凉棚，现为平房；H现为二层楼房。经询问，双方均认可A、B、G、H在签订租赁合同后交付盛世房地产公司使用时为凉棚。另，盛世房地产公司主张对28号院东北侧房屋进行了翻建。本院认为：卢沟桥农场与盛世房地产公司签订的《房屋场地租赁合同》为当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行各自义务。根据合同约定，合同期满或合同提前解除，盛世房地产公司在租赁期间形成的与土地、房屋形成附合的地上物及装饰装修无偿归卢沟桥农场所有。盛世房地产公司要求卢沟桥农场赔偿路面改造、房屋装修及水电改造损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于盛世房地产公司主张的修缮、改造费用损失，首先，经现场勘验，鉴定报告中2-11号房屋不存在修缮、改造、翻建情况；其次，A、B、G、H号房屋在交付使用时系凉棚，A、B、H在鉴定为危房时已由盛世房地产公司建为房屋，即被鉴定为危房的系盛世房地产公司建造的房屋，故无论盛世房地产公司是否对上述房屋进行修缮，该费用均不应由卢沟桥农场赔偿；其次，盛世房地产公司在鉴定后将H凉棚建为房屋，该行为亦不属于修缮，因此发生的费用不应由卢沟桥农场承担；再次，盛世房地产公司主张在鉴定为危房后将28号院东北侧房屋拆除重建，但鉴定报告未显示该处房屋为危房，故盛世房地产公司要求卢沟桥农场承担该部分费用，缺乏依据，本院亦不予支持。综上，盛世房地产公司要求卢沟桥农场赔偿损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回北京首青盛世房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费117240元，由北京首青盛世房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  张 倩二〇二〇年六月二十三日法官助理  邵胜凯书 记 员  杨 佳