江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5743号 原告：魏静，男，1977年3月5日出生，汉族，住湖北省房县。 委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。 被告：余广和，男，1964年9月24日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：谷婷婷，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余雯婷，女，1992年9月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，系被告余广和之女。 被告：李小宝，男，1991年5月28日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告魏静与被告余广和、李小宝确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏静及其委托诉讼代理人高智萍，被告余广和及其第一次庭审委托诉讼代理人钟延成，第二次庭审委托诉讼代理人谷婷婷、余雯婷，被告李小宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏静向本院提出诉讼请求：1、判令被告余广和、李小宝于2018年8月13日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告魏静与被告余广和、案外人夏某于2015年4月18日签订《房屋买卖合同》，就坐落于南京市栖霞区房屋达成买卖合意，约定房款为64万元。原告依约履行付款义务，被告余广和向原告交付房屋后，原告进行了装修并与家人居住至今。2019年5月，原告因起诉被告余广和、案外人夏某协助过户诉讼中，得知两被告于2018年8月13日签订《南京市存量房买卖合同》，诉争房屋已过户至被告李小宝名下。原告认为，被告李小宝购买房屋不符合交易习惯，具有重大过失，不构成善意，其与被告余广和签订的《南京市存量房买卖合同》应依法认定无效。为保护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告余广和辩称，1、两被告于2018年8月13日签订的《南京市存量房买卖合同》合法有效，且已办理过户手续，故原告主张确认两被告就诉争房屋签订的买卖合同无效，无事实和法律依据，不予认可。余广和同意将原告已付购房款50万元返还原告，并与原告协商承担违约责任。2、余广和之所以将诉争房屋二卖，系因2017年诉争房屋具备上市交易条件时，余广和多次电话联系原告，但原告均未接听电话，且当时余广和家里急需资金，故而再次将诉争房屋出售。3、李小宝在余广和将房屋出卖给魏静前，曾现场查勘房屋，不存在原告诉称的不符合交易习惯的情形。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告李小宝辩称，我与余广和签订的《南京市存量房买卖合同》应认定合法有效，我并不知道此前余广和已将该房屋卖给魏静，我已通过贷款方式将房款支付给余广和，且与余广和办理房屋过户登记手续，因余广和称该房屋尚有租赁未到期，才未要求交付房屋。我与余广和的房屋买卖合同已履行，且已取得该房屋物权，如魏静已支付房款，其应主张余广和承担违约责任，而无权主张确认我与余广和的房屋买卖合同无效。综上，余广和和魏静应向我交付房屋，如不能及时交付房屋，我将依法提起相关诉讼。 本院经审理认定事实如下： 2015年4月18日，原告魏静作为买方（乙方）、被告余广和、案外人夏某作为卖方（甲方）签订《房屋买卖合同》1份，约定：根据甲方提供的南京市征地房屋拆迁补偿安置协议所述状况，乙方向甲方购买的二手房建筑面积共68平方米，该房屋坐落于南京市栖霞区。双方协定按建筑面积计算该房屋总价为64万元人民币，乙方于2015年5月1日前支付47万元至卖方夏某银行卡，至2016年年底前第二次支付3万元人民币，余款待甲方协助乙方办理过户手续后，乙方拿到产权证时一次性支付至甲方夏某银行卡中。乙方在5月1日前支付首笔款后，甲方即将该房屋实际交付给乙方。双方还约定：甲乙双方未按本协议规定履行造成本合同不能根本履行，违约方应支付给对方违约金20万元，乙方接受房屋后进而进行正常装修、装饰时，如由于甲方的原因导致本合同不能根本履行，除承担违约责任外，仍应赔偿乙方装饰装修实际产生的直接间接费用及利息。上述协议双方如不能履行的赔偿，双方均不得主张该房屋自然产生的升值或贬值的差价。 上述合同签订后，原告魏静于2015年4月25日通过银行转账向夏某支付首期购房款47万元，被告余广和亦依约将诉争房屋交付原告，后原告对诉争房屋进行装饰装修，并与家人共同居住使用至今。2015年7月31日，余广和办理了诉争房屋所有权证，登记坐落信息为某某路XX号XX幢X单元XXXX室，房屋性质为征地拆迁安置，建筑面积68.92平方米，附记备注载明：征地拆迁安置房，五年内不得上市，上市须经南京市住房保障办公室批准。2015年8月25日，余广和办理诉争房屋国有土地使用权证。2017年1月3日，原告依约向余广和支付第二期购房款3万元，余广和出具收条予以确认。 2018年8月13日，被告余广和作为卖方（甲方）、被告李小宝作为买方（乙方）、南京牛银商务信息咨询有限公司作为丙方（经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同》1份，约定，甲方自愿将坐落于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXXX室的房屋出售给乙方，乙方已充分了解房屋状况，并自愿买受该房屋，双方经协商一致，房屋转让价款为人民币110万元，其中含定金5万元，尾款4万元。付款方式为：1、2018年6月5日前将首付款30万元由甲、乙双方自行给付；2、甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为人民币71万元，用于支付房屋转让价款的余额。乙方同意于2018年6月21日前与贷款银行签订借款合同……；3、甲方同意乙方自留尾款4万元，在房屋交付时，甲、乙双方自行交割。甲、乙双方定于贷款下至甲方账户后5个工作日内正式交付该房屋，甲方应于正式交付房屋前腾空该房屋。甲、乙双方同意在本合同生效后90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，由乙方承担所有税费。 2018年6月21日，被告李小宝作为借款人（抵押人），中国建设银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称建行新街口支行）作为贷款人（抵押权人）分别签订《个人住房（商业用房）借款合同》及《南京市房地产抵押合同》各1份，约定，借款人应将借款用于购置以下房产，未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途：售房人余广和、房屋坐落栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXXX室，房屋建筑面积68.92平方米，成交价110万元，评估价110万元。借款本金为71万元，借款期限为360个月，即2018年6月21日至2048年6月21日，贷款人将款项一次划入房屋结算资金托管专户，借款人采用等额本息的还款方式。李小宝将栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXXX室房地产抵押给建行新街口支行，作为履行债务的担保，抵押房地产总价值为110万元。 2018年8月13日，被告余广和、李小宝向南京市不动产登记中心申请转移登记，将栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXXX室房屋不动产变更登记至李小宝名下，李小宝支付契税11000元。 庭审中，被告余广和、李小宝一致陈述：因余广和对外负债较多，故向李小宝借款50万元，双方约定的借款利率为年息24%。余广和之妻夏某认为借款利息过高，提出将诉争房屋出售给李小宝用以抵偿借款债务。经与李小宝协商，双方达成房屋买卖合意，由余广和先向李小宝转账交付30万元，再由李小宝将该笔30万元作为购房首付款交付余广和，余款71万元由李小宝办理抵押贷款，同时约定诉争房屋交付之前的房屋贷款由余广和代为偿还。因诉争房屋至今仍未交付，故李小宝至今未偿还过房屋贷款。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，当事人签订的合同，存在恶意串通、损害第三人利益的情形，则属无效合同。本案的争议焦点在于出卖人余广和与买受人李小宝所签订的诉争房屋买卖合同是否存在恶意串通、损害第三人利益的情形。针对前述争议焦点，本院认为：第一,余广和已于2015年4月18日将诉争房屋出卖给原告魏静，并在魏静支付大部分房款后，于2015年4月25日将诉争房屋交付给魏静占有使用。现余广和又于2018年8月13日再次将诉争房屋出卖给李小宝，余广和存在“一房二卖”的主观故意；第二，个人之间的房屋买卖属于大额资产交易，李小宝在签订诉争房屋买卖合同时并未至现场查看房屋的真实占有使用状况，与正常房屋交易惯例不符；第三，庭审中,余广和与李小宝一致陈述双方之间存在50万元借贷关系，在余广和无力偿还借款本息时，双方协商通过买卖诉争房屋以房抵债。首期购房款由余广和先转账给李小宝，再由李小宝支付给余广和，制造已经依约履行支付房款义务的假象；其余购房款通过办理银行抵押贷款形式支付，由出卖人余广和代替买受人李小宝归还买受人李小宝的购房贷款，明显有悖常理。据此能够认定余广和与李小宝之间签订诉争房屋买卖合同的行为构成恶意串通；第四，现诉争房屋已经过户登记至李小宝名下，导致余广和无法继续履行其与魏静订立在先的房屋买卖合同，明显损害了魏静的利益。据此,余广和与李小宝之间所签订的诉争房屋买卖合同构成恶意串通，损害了魏静的利益,应当认定系无效合同。关于合同无效后房屋是否恢复登记至余广和名下,因李小宝已就诉争房屋对案外人建行新街口支行设定有抵押权，本案中魏静的诉讼请求仅为确认合同无效,故关于合同无效后财产的返还问题在本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条,《中华人民共和国合同法》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告余广和与被告李小宝于2018年8月13日签订的关于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXXX室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。 本案案件受理费14700元，减半收取7350元，保全费5000元，合计12350元，由被告余广和、李小宝负担。被告余广和、李小宝应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（户名：南京市栖霞区人民法院；开户行：农业银行南京尧化支行；账号：62×××67），逾期缴纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇二〇年六月一日 法官助理  徐 艳 书 记 员  蒋文雯