丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民再3号 再审申请人（原审被告）：王平和，男，1972年3月3日出生，汉族，住丽水市莲都区。 再审申请人（原审被告）：邓慧燕，女，1973年8月8日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两再审申请人委托诉讼代理人：陶眉恩，浙江丽大律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：江勤儿，曾用名江程祖，男，1946年7月17日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被申请人（原审原告）：曾小玲，女，1953年9月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两被申请人委托诉讼代理人：李建成，浙江博翔律师事务所律师。 两被申请人委托诉讼代理人：江方杰，男，1975年11月6日出生，汉族，住丽水市莲都区太平乡沙河村300号。公民身份号码：3325211975××××××××。系两被申请人之子。 再审申请人王平和、邓慧燕因与被申请人江勤儿、曾小玲房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）浙1102民初6836号民事判决书，向本院申请再审。本院于2020年2月26日作出（2020）浙1102民监3号民事裁定书裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王平和及两再审申请人的委托代理人陶眉恩、两被申请人的委托代理人江方杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人王平和、邓慧燕申请再审称：贵院审理的（2018）浙1102民初6836号房屋买卖合同纠纷一案，江勤儿、曾小玲要求确认与王平和、邓慧燕之间的房屋买卖合同无效。经贵院审理后，认为房屋买卖合同有效，驳回其诉讼请求，但受到原告的误导，致使贵院在查明事实部分作出错误认定，查明事实部分认定为：“原告在该地块上建房两套共计164.4平方米并获得产权证，权证号：01××36。2006年5月19日，原告将上述房屋中的一套以200000元的价格出卖给被告。”，但案件客观事实系江勤儿、曾小玲将岩泉村231号房屋整幢都卖给了王平和、邓慧燕，具体理由如下：1、案涉房屋，只有一本土地证，即国用1991第03478号，该土地证标明了用地面积、建筑占地均为82.36平方米，四至清晰；该房屋也只有一本房产证，即丽房权证莲都区字第××号房产证，注明房屋结构为混合结构，总层数为2层，所在层数为1-2层，建筑面积为164.4平方米。从两证记载上来看，231＃房屋是一套两层的楼房，而并非是两套房子。若有两套房子，则应还有其他相应的权属证书。2、双方签订的《房屋买卖协议书》约定，买卖标的房屋的四至和面积以土地证和房产证为准。可认定买卖的房屋的土地四至为土地使用权证证载的四至，占地为82.36平方米；房屋建筑面积亦为房产证上记载的164.4平方米，而并非82.36平方米。买卖的标的房屋即为一套两层的楼房，而不是其中的一套房屋。3、从案涉房屋的结构上看，也仅为一套房屋。该楼房中通往二层的楼梯在一层房屋的中堂，到二层必须要经过一层，一层与二层是连为一体的、不可分割的，不可能是卖了其中的一部分房屋的。4、2006年，双方买卖房屋后，江勤儿即将整幢房子连同房产证、土地证都交给了王平和。12年来，整幢两层楼房一直由王平和管理使用，江勤儿所述其在地块上建房两套，将其中的一套卖给王平和的说法与客观事实不符；如果江勤儿仅出售其中的一套房屋，也不会将房产证、土地证全交给王平和保管。鉴于上述事实与理由，请求贵院依法启动审批监督程序，查明案件客观事实，驳回被申请人诉讼请求。故再审申请人王平和、邓慧燕再审申请请求：依法再审，重新认定案件事实，确认双方于2006年5月19日签订的《房屋买卖协议书》中约定的买卖标的系房屋一幢（四至和面积以权属证书为准），并驳回被申请人的诉讼请求。 被申请人江勤儿、曾小玲辩称：一、关于房屋买卖合同是否有效的问题。答辩人于上世纪九十年代初获得丽水市莲都区岩泉村231号土地的国有建设用地使用权，面积82.36平方米，土地权利性质为划拨，权证号：丽国用1991第03478号，土地所有者是江程祖（原告江勤儿的曾用名）。后原告两个儿子出钱在该地块上建房上下两层，两套房屋共计164.4平方米，并获得产权证（权证号：01××36），约定两个儿子每人一层，因未分家产权证所有人是江勤儿。2006年5月19日，申请人江勤儿因属外乡人，在当地长年受到不公正待遇、邻里欺负，将上述房屋卖出一套给老家（莲都区太平乡沙河村）的一位同乡江小云，收取了定金对方也已经入驻装修。邻居王平和、邓慧燕夫妇得知后干涉，并扬言外地人以后在这里住不安宁。且答辩人江勤儿的房子只能卖给他，并以人民币20万元的价格强买了上述房屋。答辩人江勤儿并不识字，不识买卖协议细节，现在被答辩人在申请再审中就咬定只有一套房子。因答辩人江勤儿的两个儿子在外地也一直未见过买卖合同，未办理房产过户手续。房屋拆迁之后，从莲都区土地和房屋征收工作办公室提供出来的买卖协议来看也有篡改的痕迹。而且根椐买卖事实，完全看出此交易中买受方带着胁迫性并违背了卖方的意志。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同”是无效合同。所以应当判令买卖合同无效。二、房屋买卖合同应当终止。2018年6月12日丽水市莲都区城中村改造发布拆迁公告时，上述房屋在拆迁范围内。231号房屋所有权还属于江勤儿。浙江省丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室在做拆迁征收统计工作时有通知江勤儿去登记了物权证的权属证明及身份登记信息资料。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。申请人江勤儿与王平和就算有签过买卖协议，但由于二人未办理房屋所有权权属变更登记，所以王平和没有实际取得所购房屋的房屋所有权。且根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，以及丽水市莲都区人民政府2018年6月发布的征收公告，江勤儿与王平和之间交易的房屋因为拆迁而丧失物权，故两人之间将不能再办理过户手续，也就是说王平和从此以后都不能再获得该房屋的所有产权。所以应该中止双方的买卖合同。三、被答辩人与丽水市莲都区土地和房屋征收工作办公室签定的岩泉村231号房屋征收补偿协议是否合法。发布拆迁公告后，上述房屋在拆迁范围内。231号房屋所有权人是江勤儿。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。所以在这种情况下，无论房屋买卖是否有效，卖方作为涉案房屋登记的所有权人与房屋征收部门签订征收补偿协议书，才是合法有效的。而事实上2018年9月14日，莲都区土地和房屋征收工作办公室工作人员与王平和利用一份并未鉴定真伪的买卖协议和会议讨论，非法签订房屋征收补偿协议（编号：201832-1018-1）。随后对该房屋进行了拆除。故答辩人于2019年10月将莲都区土地和房屋征收工作办公室工作人员与王平和起诉至浙江省青田县人民法院，并于2019年12月进行了审理［案号（2019）浙1121行初92号］。鉴于莲都区土地和房屋征收工作办公室在本案中有重大关连，提请追加为本案被告或作为第三人参加庭审。综上，恳请原审法院认定事实，重新审理双方因拆迁引起的房屋买卖纠纷一案。给出一个公正、合理的判决。 被申请人江勤儿、曾小玲在原审中诉称：原告于上世纪九十年代初获得丽水市莲都区岩泉村231号土地的国有建设用地使用权，面积82.36平方米，土地权利性质为划拨，权证号：丽国用1991第03478号，后原告在该地块上建房两套共计164.4平方米，并获得产权证，权证号：01××36。2006年5月19日，原告将上述房屋中的一套出卖给被告，双方签订《房屋买卖协议书》并交付了房屋，但至今未办理过户手续。根据物权法“房地一体”、“地随房走”的原则，原告转让房屋给被告，必然涉及土地使用权的转让，本案房屋所涉的土地权利性质为划拨，转让前未经有批准权的人民政府批准，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，应认定为无效。故诉请判令：原、被告于2006年5月19日签订的关于丽水市莲都区岩泉村231号房屋的买卖合同无效；本案诉讼费由被告负担。 再审申请人王平和、邓慧燕在原审中答辩称：双方于2006年5月19日签订的关于丽水市莲都区岩泉村231号的房屋买卖协议书的目的是转让房屋所有权，且不改变土地使用权的性质。已经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，划拨土地补办出让的全部材料已经提交给国土资源局窗口，只需要4个工作日就可以办结。故双方房屋买卖协议书不违反法律法规有关效力的强制性规定。另外双方均为具有完全民事行为能力的人，所签订的房屋买卖协议书系双方真实的意思表示。因此案涉房屋买卖协议书不存在无效事由，是真实、合法、有效的。答辩人在该协议书签订当日就支付了全部购房款并装修后一直居住、使用迄今。被答辩人在交付房屋后十多年又恶意毁约，亦有违诚实信用原则。故被答辩人的诉讼请求和理由均不能成立，请求予以驳回。 本院原审认定事实：两原告系夫妻，两被告系夫妻，原告于上世纪九十年代初获得丽水市莲都区岩泉村231号土地的国有建设用地使用权，面积82.36平方米，土地权利性质为划拨，权证号：丽国用1991第03478号，后原告在该地块上建房两套共计164.4平方米，并获得产权证，权证号：01××36。2006年5月19日，原告将上述房屋中的一套以200000元的价格出卖给被告，双方签订《房屋买卖协议书》。协议书签订后被告已支付购房款，原告亦将上述房屋交付给被告居住使用至今，未办理房产过户手续。2018年丽水市城中村改造，上述房屋在拆迁范围内。丽水市人民政府对于市区城中村改造项目中房产已转移但未过户的权属认定及出让金缴纳问题作出专门研究，现被告已向国土部门申请补办土地出让手续。征收小组已与被告签订拆迁安置协议。 本院原审认为：原、被告签订的房屋买卖协议书系双方当事人真实意思表示，合同签订后，原、被告均已按合同约定履行义务。由于原土地性质属划拨，故双方未办理房产过户手续。现经丽水市人民政府协调已允许补办土地出让手续，故原告诉请要求确认原被告于2006年5月19日签订的关于丽水市莲都区岩泉村231号房屋的买卖合同无效，无事实与法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。本院原审判决：驳回原告江勤儿、曾小玲的诉讼请求。 本院经再审审理查明：2006年5月19日，以被申请人江勤儿（江程祖）为甲方与以再审申请人王平和为乙方的双方当事人订立《房屋买卖协议书》一份，约定：“甲方将座落于丽水市莲都区自己所有的房屋一套（土地证、房产证齐全）及房内附属物在内全部卖给乙方所有。”合同签名处甲方签有的名字有：“江勤儿”、“江程祖”、“曾小玲”，乙方的签名有：“邓慧燕”。2018年9月21日，被申请人江勤儿、曾小玲向本院起诉，起诉请求判令：原、被告于2006年5月19日签订的关于丽水市莲都区岩泉村231号房屋的买卖合同无效。 认定上述事实的证据有：原、被告身份信息、房屋买卖协议书及当事人庭审陈述。 本院再审认为：本案系合同效力纠纷，双方当事人的争议焦点系双方当事人间合同的合法性，双方当事人在原审中围绕这一争议焦点进行陈述、抗辩、举证质证，但是对《房屋买卖协议书》约定买卖标的系房屋“一套”还是“一幢”这一问题，原告在原审中未提出诉请请求确认，被告在原审中未对该问题进行抗辩和举证。在这种情况下，原审判决直接认定“原告在该地块上建房两套共计164.4平方米，并获得产权证，权证号：01××36。2006年5月19日，原告将上述房屋中的一套以200000元的价格出卖给被告”存在瑕疵，应予纠正。 根据2006年5月19日《房屋买卖协议书》载明的内容：“甲方将坐落于丽水市莲都区自己所有的房屋一套（土地证、房产证齐全）及房内附属物在内全部卖给乙方所有”，被申请人对于出售给再审申请人房屋“一套”的事实并无异议，但其认为该房屋“一套”并不是房屋“一幢”；再审申请人认为出售的房屋“一套”是房屋“一幢”并再审申请请求“确认双方于2006年5月19日签订的《房屋买卖协议书》中约定的买卖标的系房屋一幢（四至和面积以权属证书为准）”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”本案原审的诉请仅涉及对2006年5月19日关于丽水市莲都区岩泉村231号房屋的买卖合同的效力，再审申请人请求“确认双方于2006年5月19日签订的《房屋买卖协议书》中约定的买卖标的系房屋一幢（四至和面积以权属证书为准）”的再审请求超出了原审诉讼请求，对该项再审请求，本院不予审理。 被申请人以“本案房屋所涉的土地权利性质为划拨，转让前未经有批准权的人民政府批准”为由主张合同无效，被申请人实际系基于其在缔约时没有房屋处分权为由主张合同无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故本院认为，被申请人的诉请于法无据，本院不予支持。 综上，本院认为原审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但是判决结果正确，对于原审判决有瑕疵部分，本院在再审审理查明的事实中予以纠正，原审判决结果本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下： 维持本院（2018）浙1102民初6836号民事判决。 案件受理费80元，由被申请人江勤儿、曾小玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  章慧玲 人民陪审员  范绍其 二〇二〇年六月一日 代书 记员  陈丹丹