江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2594号上诉人（原审被告）：石文燕，女，1982年6月8日出生，住南京栖霞区。上诉人（原审被告）：晏志国，男，1982年3月28日出生，汉族，住南京栖霞区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张大明，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙婷，女，1991年8月12日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人石文燕、晏志国与被上诉人孙婷房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石文燕、晏志国共同上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由孙婷负担。事实和理由：一、案外人谢江、宋宇与上诉人之间的租赁合同仍在诉讼之中，在该案未形成生效判决之前，一审法院直接认定上诉人属于违约转租、转租合同无效，明显不当。二、一审法院认为转租合同无效，所以被上诉人应承担占用费9918元，上诉人应退还30082元租金有误。1、石文燕出具的收条明确载明收到孙婷2019年5月18日到2020年5月17日共计五个月租金16667元。备注前七个月租金已经由孙婷直接转账给崔飞。2、案涉商铺于2019年9月1日被案外人谢江更换门锁致使无法继续使用，虽然签订了三方协议并约定在2019年8月15日前清空，但是孙婷并未将店铺清空，所以其应承担从合同签订之日2019年5月18日到2019年9月1日之间的占有使用费11449元。即便二审法院认为上诉人应当退还剩余租金，也应该为5218元。3、上诉人已向被上诉人明确告知其并非房主，并提供了案涉商铺的产权证及与谢江、宋宇的租赁合同，被上诉人明确知悉上诉人并非所有权人及转租的法律后果，其继续租赁该商铺视为已知情并自愿承担该风险。在此基础之上，虽然上诉人要求其继续经营，但是被上诉人未经营，其应自行承担相应的损失。4、物业停电系因被上诉人占道经营、堵塞消防通道所致。其应自行承担不能继续经营的法律后果，其自行退出经营，依据合同约定租金及保证金理应不予退还。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人请求。孙婷辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、孙婷以为上诉人是出租人，不知上诉人系转租。2、出租人要收回涉案房屋并告知其不能继续营业。在签订三方协议后，孙婷已在约定的期限内腾空房屋。3、上诉人晏志国和石文燕称已将房租退还，但实际并未退还，故孙婷才起诉。4、上诉人一直让孙婷继续经营，但因出租人与承租人之间的纠纷，致使其事实上不能经营。5、关于租金问题，其已向上诉人交纳5000元押金及5个月租金，另向前一任房客崔飞转账了7个月租金，收据上明确载明从2019年5月18日到2020年5月17日的租金，租期为1年。因此，孙婷事实上已经支付了一年租金。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。孙婷向一审法院提出诉讼请求：1、解除孙婷与石文燕、晏志国之间的房屋租赁合同；2、石文燕、晏志国退还孙婷租金31784元、保证金5000元；3、一审案件受理费由石文燕、晏志国承担。一审法院认定事实：南京市栖霞区文苑路108号B041号商铺（以下简称案涉商铺）的所有权人为谢江、宋宇。2018年8月10日，宋宇、谢江（甲方）与晏志国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金40000元。合同第七条约定：乙方有擅自将房屋转租、转让、转借等行为时，甲方有权提前终止合同并提出赔偿。晏志国租赁案涉商铺后，将该商铺分隔成三间分别对外转租，其中一部分的次承租人为崔飞。2019年5月20日，崔飞将其承租的部分转让给孙婷夫妻，同日，晏志国的妻子石文燕（甲方）与孙婷（乙方）签订《店铺商铺租赁合同》，将其中6-10平方米转租给孙婷，合同约定：租期一年，自2019年5月18日至2020年5月17日止，年租金40000元，乙方支付甲方合同保证金5000元，如乙方中途退租转让保证金不予退还，期满结清费用后无息退还，还对违约责任等事项进行了约定。签约时，石文燕向孙婷出具收条一份，确认收到保证金5000元，收到2019年5月18日至2020年5月17日的租金16667元，前7个月租金已由孙婷直接转账给崔飞，共计收到一年租金。2019年7月，谢江、宋宇与晏志国之间就转租问题产生争议，谢江、宋宇以晏志国未经同意擅自转租为由，通知晏志国终止合同并要求返还商铺。同年8月1日，谢江、宋宇通知物业部门对商铺停止供电，同日晏志国与谢江、宋宇及孙婷等次承租人签订一份协议，约定暂时恢复供电至2019年8月15日，期间不得从事经营活动，2019年8月15日之前将商铺清空。后因商铺未清空返还，谢江于2019年9月1日更换门锁并拆除了商铺内部隔断。孙婷与晏志国协商退款赔偿等事宜无果，遂向一审法院提起诉讼请求退还租金、保证金并赔偿装修等损失，后于审理过程中撤回了赔偿损失的诉讼请求。一审法院认为：晏志国作为承租人向房屋产权人谢江、宋宇租赁案涉商铺后，将其中部分面积转租给孙婷使用，该转租行为应当得到出租人谢江、宋宇的同意。因谢江、宋宇明确表示不同意转租，故转租合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出租人于2019年9月1日更换门锁致使无法继续使用商铺，孙婷应当支付在此期间占用商铺的房屋占用费，2019年8月1日之前的房屋占用费可参照租金标准计算，此后因转租纠纷商铺无法经营，房屋占用费可按50%计算。据此，孙婷应当支付房屋占用费共计9918元，石文燕出具的收条明确确认收到一年租金，其余租金30082元及保证金5000元应当予以退还。石文燕、晏志国的抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院判决：一、孙婷与石文燕、晏志国签订的《店铺商铺租赁合同》无效；二、石文燕、晏志国于判决生效之日起五日内退还孙婷租金30082元、保证金5000元，合计35082元。如果石文燕、晏志国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1420元，减半收取710元，由孙婷负担371.5元，石文燕、晏志国负担338.5元。二审中，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，因本院（2020）苏01民终1562号生效民事判决已认定上诉人违反合同约定、擅自将房屋分隔后转租他人的行为构成违约，并据之解除其与谢江、宋宇之间签订的租赁合同，在此情况下，本案上诉人与被上诉人之间签订的应为《房屋租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案转租合同无效后，上诉人应将收取的租金和保证金返还给被上诉人，而被上诉人应腾空涉案商铺交还上诉人，并支付上诉人自2019年5月8日至2019年9月1日的占有使用费。一审法院综合考虑租金因素及2019年8月1日至9月1日间被上诉人未实际经营的事实，酌定被上诉人支付上诉人占有使用费9918元，并无不当。上诉人上诉称其未收到一年租金，但租金收条已载明上诉人收取了一年租金，被上诉人亦对租金支付情况作出合理解释，故一审法院在认定上诉人已实际收取一年租金的基础上，扣除占有使用费9918元后判令上诉人退还被上诉人租金30082元及保证金5000元，符合法律规定，亦无不当。上诉人上诉称已明确告知被上诉人其并非房主，被上诉人亦应承担相关法律后果，该理由并无事实与法律依据，本院对其这一理由不予支持。综上，上诉人石文燕、晏志国的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677元，由上诉人石文燕、晏志国负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年六月二十二日书记员  陈晓君