河南省安阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0522民初1647号原告：河南省大宇房地产开发有限公司，住所：安阳市殷都区安钢大道310号。统一社会信用代码：914105006659765235。法定代表人：张保庆，男，1958年11月11日出生，汉族，住河南省安阳市殷都区。系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘红芳，河南瀛睿源律师事务所律师。被告：方海欧，男,1980年3月2日出生,汉族,住郑州市金水区。委托诉讼代理人：常海明、张立伟（实习），河南新大地律师事务所律师。原告河南省大宇房地产开发有限公司与被告方海欧确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省大宇房地产开发有限公司法定代表人张保庆及委托诉讼代理人刘红芳、被告方海欧委托诉讼代理人常海明、张立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南省大宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2016年2月5日签订的大宇新天地城市综合体商业综合体1层F21、F22《商品房买卖合同》、2016年3月11日签订的大宇新天地城市综合体商业综合体1层F11、F12、F13《商品房买卖合同》、2017年3月3日签订的大宇新天地城市综合体商业综合体2层D01、D02、D03、D06、F247、F248《商品房买卖合同》无效；2、依法判决被告于判决生效后五日内协助原告到安阳县自然资源局不动产登记中心注销涉案《商品房买卖合同》备案登记；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年，原告因资金周转困难，陆续向被告方海鸥借款。方海欧要求用原告开发的安阳县水冶镇大宇新天地房屋作担保。（1）、2016年2月5日，双方签订大宇新天地城市综合体商业综合体1层F21、F22《商品房买卖合同》，合同中房屋面积342.3㎡，单价4089.9795元/㎡，对应原告向被告借款140万元；（2）、2016年3月11日，双方签订的大宇新天地城市综合体商业综合体1层F11、F12、F13《商品房买卖合同》，合同中房屋面积259.62㎡，单价4814.729元/㎡，对应原告向被告借款125万元；（3）、2017年3月3日，双方签订的大宇新天地城市综合体商业综合体2层D01、D02、D03、D06、F247、F248《商品房买卖合同》，合同中房屋面积166.56㎡，单价3001.92元/㎡，对应原告向被告借款50万元。上述房屋价格均是依据被告方海鸥向原告出借的借款数额倒算得出。被告方海欧除向原告出借借款外，并未实际向原告支付过任何购房款。根据《民法总则》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的规定，双方当事人以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保的，不发生买卖合同的效力，房屋买卖合同应为无效。请求依法支持原告的诉讼请求。被告方海欧辩称，一、原告诉称：“2016年，原告因资金周转困难，陆续向被告方海欧借款，方海欧要求用原告开发的安阳县水冶镇大宇新天地房屋做担保。具体为，1、2016年2月5日，双方签订大宇新天地城市综合体商业综合体一层F21、F22《商品房买卖合同》，合同对应原告向被告借款140万元。2、2016年3月11日，双方签订大宇新天地城市综合体商业综合体一层F11、F12、F13《商品房买卖合同》，合同对应原告向被告借款125万元”不属实。实际是原告提出用其开发的商品房做抵押，双方签订《商品房买卖合同》，并办理备案登记，如还不了借款本息，商品房买卖合同生效，房子归答辩人。现原告要求确认以上两份合同无效没有道理。理由如下：首先，正如原告所说，签订《商品房买卖合同》的目的是为借款作担保，现原告未清偿答辩人借款，故无权要求确认《商品房买卖合同》无效。如果确认两份《商品房买卖合同》无效，原告又不履行返还借款义务，如何体现担保借款的作用呢？其次，原告与答辩人2016年2月5日、2016年3月11日签订的协议规定的非常清楚，如原告能按时还清答辩人借款本息，购房合同自动作废；如不还答辩人本息，则购房合同生效，所购商铺归答辩人所有。可见，协议明确约定了《商品房买卖合同》无效和有效的条件。现原告没有偿还清答辩人借款本息，无权要求确认合同无效。第三、双方签订的《商品房买卖合同》已经生效。根据双方签订的协议，如不还答辩人本息，则购房合同生效的规定，由于原告没有偿还答辩人借款本息，故《商品房买卖合同》已经生效。实践中，双方都认为《商品房买卖合同》已经生效。2019年6月大宇新天地购物广场步行街开业前夕，答辩人曾找原告法定代表人张保庆商议如何办？张保庆回答：“房子归你了，你收租金就可以了”。案涉房屋2019年5月20日对外出租，收取租金时间是2019年8月1日至2020年7月30日，原告方及承租户已将案涉一年房租给付答辩人。如果原告认为《商品房买卖合同》未生效的话，为何要将房租交付答辩人呢？第四、原告要求确认《商品房买卖合同》无效于法无据。民法总则第153条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”第154条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”结合本案，原告与答辩人签订的协议和《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害他人合法权益，故原告要求确认《商品房买卖合同》无效的请求不符合法律规定。二、原告诉称2017年3月3日签订的《商品房买卖合同》也是原告向答辩人借款提供的担保与事实不符。该《商品房买卖合同》真真切切，未附加任何条件。2016年3月15日原告借答辩人50万元，约定月息3分，原告每月支付答辩人利息15000元，直到2017年1月22日原告支付了答辩人1月15日之前的利息，之后，原告无力支付答辩人本息，原告决定以物抵债，于是2017年3月3日双方签订了《商品房买卖合同》。原告以其开发的大宇新天地城市综合体商业综合体二层D01、D02、D03、D06、F247、F248房抵顶所欠答辩人50万元债务。原告要求确认合同无效，无事实根据和法律依据，法庭应当依法驳回其无理请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年2月5日，原告向被告借款140万元，原告给被告出具收款收据一份，被告通过转账方式支付给原告借款，双方签订协议一份，约定：“甲方河南省大宇房地产开发有限公司，乙方方海欧，甲方因资金需要，向乙方借款壹佰肆拾万元整，为确保乙方资金安全，甲方自愿把一层商铺342.3平方米商铺抵押给乙方，并签订了正式购房合同（购房合同编号为：2016-1-F21F22），如甲方能按借款协商要求还乙方本息，还清后购房合同归还给甲方，乙方撤回在水冶房管所已备案的购房合同，购房合同自动作废；如不还乙方本息，则购房合同生效，所购商铺归乙方所有”。当日，双方就位于水冶镇的大宇新天地商铺签订了编号为：2016-1-F21F22的商品房买卖合同。2016年1月20日、21日，原告向被告借款125万元，被告通过转账方式支付给原告借款，2016年3月5日、2016年3月9日原告给被告出具收款收据三份，2016年3月11日双方签订协议一份，约定：“甲方河南省大宇房地产开发有限公司，乙方方海欧，甲方因资金需要，向乙方借款壹佰贰拾伍万元整，为确保乙方资金安全，甲方自愿把一层商铺259.62平方米商铺抵押给乙方，并签订了正式购房合同（购房合同编号为：2016-1-F11F12F13），如甲方能按借款协商要求还乙方本息，还清后购房合同归还给甲方，购房合同自动作废；如不还乙方本息，则购房合同生效，所购商铺归乙方所有”。当日，双方就位于水冶镇的大宇新天地商铺签订了编号为：2016-1-F11F12F13的商品房买卖合同。2016年3月15日，原告向被告借款50万元，原告给被告出具收款收据一份，被告通过转账方式支付给原告借款，针对该笔借款，双方于2017年3月3日就位于水冶镇的大宇新天地商铺签订了编号为：2017-2-D01D02D03D06F247F248的商品房买卖合同。另查明，原告从借款后截止到2017年1月，按月分别支付被告4.2万元、3.75万元、1.5万元，之后不再支付，原告主张是偿还本金，被告主张是偿还利息，双方对此存在争议；至今原告未清偿被告借款本息。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同3份、转账记录、被告提交的收款收据5份、协议2份、商品房买卖合同3份、银行交易明细及原、被告当庭陈述予以证实。本院认为，2016年1月20日、21日，2016年2月5日，原告向被告借款125万元、140万元，同时双方签订协议及对应的商品房买卖合同（合同编号为：2016-1-F11F12F13、2016-1-F21F22），且进行了备案登记，已经完成财产权利变动的公示方式转让至被告名下，该商品房买卖合同作为借款合同的从合同用以担保被告债权的实现，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的情形，属于让与担保合同，虽不能产生所有权直接变更的商品房买卖效力即流押，但让与担保本身并不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，不影响对房产清算后实现被告的债权，故该商品房买卖合同仍具备担保合同的效力。原告作为借款债务人在未清偿本息前，要求确认商品房买卖合同无效，理由不足，不予支持。关于2016年3月15日，原告向被告借款50万元，对应在2017年3月3日双方签订编号为2017-2-D01D02D03D06F247F248的商品房买卖合同，原告主张属于担保合同，被告主张属于事后不再还款时双方签订的以物抵债协议，双方虽对此存在争议，但不影响该合同所体现的真实法律关系的效力，故原告要求直接确认该合同无效，理由不足，不予支持。原告另要求被告协助办理注销涉案商品房买卖合同备案登记，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告河南省大宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费32000元，减半收取16000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  平国良二〇二〇年六月五日书记员  李智慧