文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2388号上诉人（原审被告）：韦进，男，1972年10月14日生，汉族，住江苏省淮安市清河区。委托诉讼代理人：沈波，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华凯保险销售股份有限公司江苏分公司，住所地淮安经济技术开发区南昌路10号1号楼一单元101室，现经营地南京市玄武区长江路99号1104、1105室。主要负责人：应佳儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：马伯元，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑静静，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人韦进因与被上诉人华凯保险销售股份有限公司江苏分公司（以下简称华凯江苏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院(2019)苏0102民初4298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。韦进上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与原产权人童长青于2014年7月1日签订房屋租赁合同，童长青于2014年11月3日将案涉房屋抵押给灌云农商行，因此租赁的发生早于房屋抵押，灌云农商行取得抵押权时已经明知该房屋已经有租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，买卖不破租赁。灌云法院在拍卖处置案涉房屋时已经在公示栏中注明了该房屋存在租赁不易交付的事实，一审判决租赁合同解除没有事实和法律依据，本案租赁合同应当继续履行。华凯江苏公司辩称：1、灌云法院生效判决确认在本案双方租赁合同签订前，涉案房屋已经设定了抵押权。根据灌云法院的生效判决，涉案房屋原产权人童长青已于2014年11月3日将涉案房屋抵押给了灌云农村商业银行，且判决灌云农村商业银行在所确定的债权范围内对涉案房屋享有优先受偿权。2、本案不适用买卖不破租赁的规定。因本案租赁关系的成立晚于抵押权的设立，租赁关系无法对抗房屋抵押权的实现。3、灌云法院将涉案房屋拍卖处置已经导致本案双方签订的租赁合同无法继续履行。4、一审判决并未侵犯韦进的合法权益、维护案外人陈卫忠的不当利益。韦进作为涉案房屋转租人，在次承租人的租赁期间，有义务保证次承租人的房屋合法使用权。但由于原产权人系被执行人，涉案房屋被依法处理，一审法院根据华凯江苏公司的请求解除涉案租赁合同，并未侵犯其合法权利。涉案房屋新产权人陈卫忠在灌云法院2019年2月18日至2月19日对涉案房屋公开拍卖过程中，通过竞价取得了案涉房屋所有权，故其于2019年3月26日与华凯江苏公司签订房屋租赁合同，也系房屋所有权人的合法权益。华凯江苏公司向一审法院起诉请求：1、解除华凯江苏公司与韦进2018年10月24日签订的《南京市房地产租赁合同》；2、韦进返还华凯江苏公司2019年3月1日至2019年5月17日期间租金55611.07元、押金22000元，合计77611.07元，并自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付利息到款项付清为止；3、韦进赔偿华凯江苏公司所支付的中介费10800元；4、韦进赔偿华凯江苏公司所支付的律师费20000元。一审法院认定事实：案外人童长青原系案涉房屋所有权人。2016年2月22日，灌云法院对江苏灌云农村商业银行股份有限公司与童长青等金融借款合同纠纷一案〔（2015）灌商初字第01144号〕作出民事判决书，判决中确认童长青于2014年11月3日将案涉房屋抵押给江苏灌云农村商业银行股份有限公司，并判决江苏灌云农村商业银行股份有限公司在所确定的债权范围内对童长青所提供的抵押财产即案涉房屋享有优先受偿权。2017年8月29日，韦进将案涉房屋出租给安徽映山红旅游有限公司江苏分公司。因公司办公经营需要，2018年10月24日，甲方（出租人）韦进与乙方（承租人）张日祥签订《南京市房地产租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方，用途为办公，建筑面积为283.77平方米，租期自2018年11月18日起至2020年11月17日止，年租金为260000元，乙方于2018年10月29日前支付租金，乙方付款按6个月支付一次，乙方于2018年10月25日前支付甲方押金22000元等内容。2018年10月24日，华凯江苏公司工作人员李金水受公司委托向韦进转账支付了押金22000元。2018年10月26日至11月15日期间，华凯江苏公司工作人员鲁菲菲与韦进通过微信进行了沟通，韦进向鲁菲菲提供了案涉房屋房产证和土地证的影印件，鲁菲菲表示：需要再签一份以房产证上产权人名字的协议用于开具房租发票；韦进询问：你方的抬头是什么？鲁菲菲回复：华凯江苏公司，并要求将协议原件寄来；韦进答应第二天寄过去。2018年10月29日，华凯江苏公司向韦进支付了六个月的租金130000元。2019年2月18日至2019年2月19日，灌云法院在“淘宝网司法拍卖网络平台”对案涉房屋进行了公开拍卖，在拍卖标的物介绍的权利限制情况中载明有“被本院查封，有租赁，不易交付”的内容，所附案涉房屋图片显示为安徽映山红旅游有限公司江苏分公司承租期间。经竞价后，案外人陈卫忠以成交价3544738.4元竞价成功。2019年2月26日，灌云法院就申请执行人江苏灌云农村商业银行股份有限公司与被执行人童长青等一案，作出（2017）苏0723执恢570号之六执行裁定书，裁定：1、解除对案涉房屋的查封；2、案涉房屋所有权归买受人陈卫忠所有；3、买受人陈卫忠可持本裁定书办理过户登记手续；4、注销案涉房屋所有的抵押登记。此后，陈卫忠领取了案涉房屋的不动产权证。2019年3月20日，陈卫忠向华凯江苏公司发出限期搬出的通知，主要内容为：其为案涉房屋业主，如华凯江苏公司继续租用，租期从2019年3月1日起计算并支付房租，如有异议，限定华凯江苏公司于2019年3月25日前搬出等。2019年3月26日，在灌云法院执行（2017）苏0723执恢570号案件过程中，华凯江苏公司与陈卫忠共同签署了灌云法院的执行款物交接表，对被执行财物即案涉房屋进行了交接。2019年3月26日，甲方（出租方）陈卫忠与乙方（承租方）华凯江苏公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方用于办公用途，租赁期限为三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日止，第一年租金为260000元，每6个月支付一次，租赁押金22000元等内容。当日，华凯江苏公司向陈卫忠支付了半年租金130000元及押金22000元，合计152000元。2019年4月3日，华凯江苏公司与北京大成（南京）律师事务所签订委托代理合同，委托该律师事务所指派律师代理本案诉讼。该律师事务所开具了金额为20000元的律师代理费发票。上述事实有南京市房地产租赁合同、（2015）灌商初字第01144号民事判决书、转账汇款单笔对账单、网上银行电子回单、微信聊天记录、江苏增值税普通发票、淘宝网司法拍卖网络平台截图、（2017）苏0723执恢570号之六执行裁定书、限期搬出通知、执行款物交接表、房屋租赁合同、委托代理合同及双方陈述等证据证实。华凯江苏公司为证明其主张的中介服务费损失，提供了以下证据：1、2018年11月9日，华凯江苏公司向新鸿运第六分公司转账支付10800元的网上银行电子回单，付款摘要为中介服务费；2、2018年11月9日，新鸿运第六分公司开具给华凯江苏公司的总金额为10800元的服务费发票两张。韦进质证认为对证据真实性无异议，但韦进并未委托物业或中介机构外出租，上述证据只能证明华凯江苏公司向新鸿运第六分公司交纳了中介服务费，不能证明双方有房屋租赁合同关系，即使中介服务费是因案涉房屋的租赁，该费用也与韦进无关。一、关于2018年10月24日《南京市房地产租赁合同》签订的事实。华凯江苏公司提供了《南京市房地产租赁合同》一份，该合同出租人（甲方）为韦进，承租人（乙方）为（张日祥）华凯江苏公司，落款处有韦进签名及华凯江苏公司盖章。华凯江苏公司表示，张日祥系华凯江苏公司实际负责人，签订合同时因单位公章不在，故由张日祥签名，且已告知张日祥是代表公司签字，因为时间匆忙，当时双方各持了一份对方签名的合同，华凯江苏公司现持有合同上的华凯江苏公司文字和签章是后来添加的。韦进提供了《南京市房地产租赁合同》一份，该份合同约定内容与华凯江苏公司提交的合同一致，但合同抬头及落款处仅有张日祥签名，并无华凯江苏公司的内容及签章。韦进表示，当时张日祥是说过租房用来开公司，但具体是哪家公司韦进并不清楚，双方各持有的是对方签完名字的合同。二、关于韦进取得案涉房屋使用权的原因。韦进认为因其在2012年借款给童长青，童长青无力还款，故将案涉房屋出租给韦进用于抵冲欠款，并提供了以下证据：1、江苏耀中铝车轮有限公司的营业执照复印件，该公司法定代表人为童长青；2、2012年6月25日银行交易明细单；3、2014年7月1日，出租人童长青与承租人韦进签订的《南京市房地产租赁合同》，约定童长青将案涉房屋出租给韦进，租期自2014年7月1日起至2034年12月31日止，总租金为200万元，童长青所欠韦进的200万元欠款转为韦进支付给童长青的租金等内容。华凯江苏公司对韦进提交的租赁合同的真实性不予认可，对其它证据的关联性也不予认可。三、关于2019年3月26日房屋办理执行财物交接的情况。华凯江苏公司表示：灌云法院共来过两次，第一次是在房屋拍卖后，法院工作人员通知我公司案涉房屋已拍卖，要求我公司搬出，当时我方没有同意。第二次是法院工作人员和陈卫忠一起来的，法院强制要求我公司从案涉房屋搬离，否则就要进行处罚，在此情况下我公司与陈卫忠签了法院提供的交接表，法院承办法官也签了字。法院两次来人我方都通知了韦进，但韦进未出面处理。韦进表示：华凯江苏公司确实在法院到案涉房屋时和韦进联系了，韦进告知已向灌云法院提交了执行异议书，但之后一直没有收到异议回复的结果。对此，韦进还提供了2019年3月5日和5月15日与灌云法院经办人的短信记录及2019年3月10日执行异议书及邮寄记录。一审法院联系灌云法院经办人询问了房屋交接情况，经办人表示：案涉房屋由陈卫忠竞拍成功后，其与韦进和童长青进行了联系，表示拍卖已成交，须办理过户交付手续，要求两人协调交付案涉房屋，否则将采取相应措施。之后，经各方当事人自行协调，2019年3月26日，陈卫忠、实际承租人华凯江苏公司办理了案涉房屋的交接手续。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。华凯江苏公司作为承租方依约支付了租金及押金，韦进作为出租方应当在租赁期间保证华凯江苏公司可以合法使用案涉房屋。因案涉房屋原所有权人系被执行人，案涉房屋作为抵押物被拍卖处置，华凯江苏公司在向韦进告知相关情况后，韦进未能及时解决问题以维持与华凯江苏公司的房屋租赁合同，致华凯江苏公司按照灌云法院执行要求将案涉房屋交付给新的所有权人陈卫忠，并与陈卫忠重新签订房屋租赁合同，继续承租案涉房屋，华凯江苏公司的行为并无不当。因原、韦进所签订的房屋租赁合同已实际无法履行，故对华凯江苏公司要求解除2018年10月24日签订的《南京市房地产租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，因华凯江苏公司已向韦进交付了2018年11月18日起至2019年5月17日期间的租金130000元及押金22000元，华凯江苏公司与陈卫忠签订的房屋租赁合同自2019年3月1日起，且华凯江苏公司已向陈卫忠支付了半年的租金及押金，故对于2019年3月1日至2019年5月17日期间韦进收取的租金54849.31元及押金22000元韦进应予返还，并应承担逾期付款利息，对华凯江苏公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。关于韦进辩称华凯江苏公司的主体不适格，韦进是与张日祥个人签订的房屋租赁合同而非华凯江苏公司的意见。一审法院认为，首先，张日祥系华凯江苏公司的实际负责人，韦进也认可张日祥在签订合同时明确表示是公司经营使用，且合同约定的房屋用途也是办公；其次，合同签订后，半年租金130000元系由华凯江苏公司直接转账支付给韦进;最后，在韦进与华凯江苏公司工作人员鲁菲菲的微信聊天记录中，韦进询问备案合同的抬头名称时，鲁菲菲也明确告知是华凯江苏公司。综上，一审法院认定华凯江苏公司系案涉房屋租赁合同的承租人，华凯江苏公司主体适格，对韦进该抗辩意见，一审法院不予采信。关于华凯江苏公司要求韦进支付中介费10800元的诉讼请求。虽然华凯江苏公司提交了支付中介服务费10800元的发票，但华凯江苏公司提交的证据不足以证明该中介服务费系因案涉房屋租赁所产生，故对华凯江苏公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于华凯江苏公司要求韦进支付律师费20000元的诉讼请求。华凯江苏公司仅提供了委托代理合同和律师费发票，并未提供律师费支付的凭证，且双方在房屋租赁合同中并未对律师费的承担进行约定，故对华凯江苏公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，对华凯江苏公司相应的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审判决：一、华凯保险销售股份有限公司江苏分公司与韦进2018年10月24日签订的《南京市房地产租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、韦进应于判决发生法律效力之日起十日内退还华凯保险销售股份有限公司江苏分公司租金54849.31元、押金22000元，合计76849.31元，并应支付逾期付款利息（自2019年4月4日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回华凯保险销售股份有限公司江苏分公司的其它诉讼请求。一审案件受理费2468元，由华凯保险销售股份有限公司江苏分公司负担747元，韦进负担1721元。华凯保险销售股份有限公司江苏分公司预交案件受理费中的剩余部分1721元由一审法院退回，韦进应负担案件受理费部分在判决生效之日起十日内向一审法院交纳。各方当事人对于一审查明的事实无异议，一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人韦进提交了以下证据：1、韦进与储德翰签订的租赁合同；2、储德翰支付租金的银行交易单据；3、岳西县翰林根艺文化有限公司企业信息报告，以证明储德翰系该公司法定代表人；4、安徽翰林投资管理有限公司向韦进支付租金的银行交易单据；5、安徽翰林投资管理有限公司信息报告，以证明储德翰系该公司法定代表人；6、韦进与安徽映山红旅游有限公司签订的租赁合同，以证明租赁期限为2017年10月1日至2023年9月30日；7、储德翰支付租金的银行交易单据；8、安徽映山红旅游有限公司企业信息报告，以证明储德翰系该公司法定代表人；证据1－8拟证明涉案房屋之前租赁合同的履行情况。9、韦进于2012年6月25日汇给江苏耀中铝车轮有限公司300万元的记账凭证；10、江苏耀中铝车轮有限公司2012年9月7日还款100万元给韦进的记账凭证；11、江苏耀中铝车轮有限公司营业执照复印件，以证明童长青为该公司法定代表人；证据9－11以证明韦进与童长青之间存在借贷关系。12、韦进支付涉案房屋物业管理费的部分发票（2014年、2018年）；13、韦进于2019年1月18日支付涉案房屋所在大厦电梯更换分摊费用的凭证；证据13－14拟证明韦进一直在出租涉案房屋。14、上海登升光电技术有限公司营业执照复印件，以证明韦进系该公司法定代表人，具有正当职业。被上诉人对该上述证据的真实性、合法性认为无法核实，且认为即使证据为真，也不足以证明韦进与童长青之间存在借贷关系，以及韦进一直出租涉争房屋。本院认为，双方当事人之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人上诉称其与原产权人童长青具有借贷关系，故双方签订租赁合同以租抵债，其承租日期也早于抵押权设定与司法拍卖，故合同仍可继续履行。本院认为，上诉人作为出租方，有义务保证被上诉人在租赁期限内可以合法使用房屋。现案涉房屋被灌云法院司法拍卖，被上诉人亦应灌云法院执行要求，将房屋交付给新所有权人陈卫忠并与之签订租赁合同，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同在事实上已经无法履行，一审法院据此解除双方之间签订的租赁合同，并对相应租金、押金进行处理，并无不当。综上，韦进的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2468元，由韦进负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年六月二十四日书记员  尹 琪