湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2802民初3305号原告刘德刚，男，生于1970年1月26日，土家族，湖北省利川市人，居民，现住南京市江宁区。委托代理人陈胜江，湖北宏济律师事务所律师。特别授权代理。被告**，男，生于1986年9月4日，土家族，湖北省利川市人，居民，住本市。被告杨柳，女，生于1985年3月15日，汉族，湖北省利川市人，居民，住本市。被告王昌林，男，生于1959年5月27日，土家族，湖北省利川市人，居民，住本市。三被告的委托代理人孙邦平，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告刘德刚诉被告**、杨柳、王昌林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张利琴公开开庭进行审理。原告刘德刚及其委托代理人陈胜江、被告**及三被告的委托代理人孙邦平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月20日左右，原告从江苏回老家利川汪营，看见被告的门上张贴有房屋变卖的小广告，原告通过电话联系后与三被告交谈了房屋买卖的事情。2016年12月28日，原告与被告**、杨柳夫妻签订了房屋买卖合同，双方约定将位于利川市都××街道办事处××三间两层平房一栋，建筑面积356.09平方米，该房屋的所有权证号为：利川房权证都亭字第××号房屋出卖给原告，房屋的成交价为150万元，被告在利川农村商业银行股份有限公司银都支行贷款并将该房屋抵押给了银行，签订合同时尚有100万元未偿还。原告已经按照合同第三条第（二）项的付款方式和时间给被告付款，并且已经付款100万元，按照被告的要求，其中85万元汇给了被告在农村商业银行还贷款的账户，15万元以转账和现金的方式给了被告王昌林。然而，原告在准备付余下50万元时，三被告就明确表示不想卖该房屋，解除买卖合同，并将房屋的内部结构进行了改变并已出租给了他人卖车，于是双方在2017年3月14日另行签订了一份房屋买卖协议，约定乙方将该房屋以140万元赎回，实际上就是解除房屋买卖合同，原告已经支付的100万元，现被告只需要退还原告90万元，约定了退款方式，即2017年3月14日支付给原告50万元，2017年8月25日前支付给原告20万元，2017年12月31日前将余下20万元支付给原告。协议签订后，被告已经退还给了原告70万元，尚欠原告30万元没有退还，原告要求被告退还30万元并从约定的退还之日即2017年12月31日起按照年息6%支付资金占用30万元期间的利息。《房屋买卖合同》第九条第二项逾期付款的违约责任规定，被告应当支付原告应付款项20万元10%违约金20000元。现请求判令：1.解除原、被告的《房屋买卖合同》和《房屋买卖协议》；2.三被告共同返还原告支付的购房款30万元，并从2017年12月31日起按照年息6%支付资金占用期间的利息；3.根据《房屋买卖合同》逾期付款的违约责任规定，被告应当支付原告应付款项20万元10%违约金20000元；4.诉讼费用由被告承担。三被告辩称：1.原告请求解除合同及协议是自相矛盾的请求。同时，没有解除合同的约定及法定依据；2.原告诉求2无事实依据；3.原告诉求3是原告逾期付款应承担的责任；4.原告诉讼主体不适格，表现在对王昌林的起诉无依据；5.原告在诉状中称被告违约没有事实依据，相反，原告未按照合同约定支付购房款构成违约，在没有承担违约责任的前提下反而认为被告违约，没有事实依据。经审理查明：2016年12月28日，原告（买方）与被告杨柳、**（卖方）签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定卖方所售房屋坐落为利川市都亭街道办事处××组；东至谭明文外墙交界、南至谭明文田外梗交界、西至卓万凯外墙交界、北至318国道交界（含本房屋与国道内的院坝在内）。该房屋所在楼层为2层，建筑面积共356.09平方米，混合结构。该房屋所有权证证号为利川房权证都亭字第××号，土地使用权证号为利国用登字第03-01-0505号。该房屋的抵押情况为在湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行设定抵押，贷款金额为100万元整，截止合同签订日，尚有贷款100万元未偿还。房屋成交价格为人民币150万元。付款方式为：1.本合同签订后3日内，买方向卖方支付人民币15万元，卖方在收取该款的同时将已租赁的第三方解除合同且必须清退完毕，并房屋的所属权交付给买方；2.2017年元月6日前买方向卖方再行支付85万元房款，该房款直接由买方支付到该房屋抵押贷款银行，以偿还未偿还完毕的抵押贷款；余下房款50万元在2017年4月15日前付清……房屋的交付和验收（第六条）：卖方应当在收到买方支付的第一笔房款的当日将该房屋交付给买方并履行相应的手续。违约责任：逾期交房责任：除不可抗力外，卖方未按本合同第六条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。1、逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的30％向买方支付违约金。二、逾期付款责任。买方未按照第三条约定的时间付款的，按照以下规定处理：1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的10%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。合同签订后，原告于2016年12月28日向被告支付房款15万元，于2016年12月30日按双方约定将85万元房款支付给该房屋抵押贷款银行。事后，原告一直催促被告**与杨柳协助过户等未果。2017年3月14日，原告刘德刚（乙方）与被告杨柳、**（甲方）签订《房屋买卖协议》（以下简称《协议》），约定现甲方将湖北省利川市都亭街道办事处××组房屋一栋建筑面积为356.09平方米，原价壹佰伍拾万元整人民币卖给了乙方，乙方按合同约定已经支付甲方壹佰万元整人民币，现双方协商甲方以壹佰肆拾万元整人民币将该房屋赎回，实际只需要支付乙方人民币玖拾万元整，于2017年3月14日支付乙方伍拾万元整人民币，余欠肆拾万元整人民币在2017年8月25日前再支付乙方20万元人民币，2017年12月31日前将全部房款支付给乙方，在房款全部付清后乙方将原购买合同退还给甲方，合同条款约定自动解除。若甲方未按合同约定时间支付给乙方，双方一致约定履行原购买合同，乙方将原合同余下欠款50万元整人民币和2017年3月14日支付的50万元赎房款支付给甲方，并且甲方将配合乙方办理所有过户手续，即日履行双方合同义务。2017年3月，被告王昌林向原告转款50万元，后又分两次向原告支付共20万元。另查，涉案房屋坐落于利川市都××办事处××组，房屋所有权人为**和杨柳，建筑面积356.09㎡。该房屋所有权证号为利川房权证都亭字第××号，土地使用权证号为利国用登字第03-01-0505号。该签订《合同》、《协议》、支付房款、接受退款的过程中，刘德刚委托案外人包晓华代为办理部分事宜。在买卖房屋的过程中，王昌林亦代**和杨柳联系买家，接受房款和退还房款等。以上事实，有《合同》、《协议》、银行交易明细等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。庭审中，原告认可包晓华系接受其委托办理该房产事宜，且对包晓华的行为没有异议，包晓华在办理涉案的相关事宜时，对被告亦是以刘德刚的名义办理的，其代刘德刚与**、杨柳签订的《合同》、《协议》系刘德刚与**、杨柳的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。对于涉案的《协议》，被告王昌林辩称**的签名系杨柳代签，因杨柳与**系夫妻，关系尚可，且**与家人一直有联系。在《合同》签订后，**亦接受了刘德刚代为偿还银行贷款的事实，《协议》签订后，被告方也履行了支付房款的部分义务，即或**的姓名系杨柳代签，亦应当认定为**的真实意思。故对涉案的《合同》、《协议》应作肯定性的评价。被告未按照《合同》履行交房、过户等合同义务，构成违约；在双方重新达成《协议》后，被告仍未全部履行退还房款或者交房、协助过户的合同义务，亦构成违约。虽然原告在庭审中明确表示愿意继续购买房屋，但被告未作明确表态，在本院作出判决之前均未表示愿意与原告履行原《合同》。故双方的合同没有继续履行的可能，合同目的无法实现。现原告请求解除《合同》及《协议》，本院予以支持。因被告构成违约，原、被告之间签订的《合同》、《协议》解除后，被告应将已经收取的房款退还原告，并且应该按照双方约定的违约金条款向原告支付违约金。本案被告在与原告签订《协议》至今，仅向原告退还70万元，现原告要求被告返还购房款30万元本院予以支持。根据双方的合同约定，被告构成违约的，应按照买方全部已付款的30%向买方支付违约金。原告要求被告按照逾期应付款项的10%支付2万元的诉讼请求并未超过被告应承担的违约金数额，故对该诉讼请求本院依法予以支持。原告要求被告支付资金占用利息没有事实依据和法律依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告王昌林并非合同当事人，其在**、杨柳卖房的过程中仅仅是起到了“中间人”的作用，虽然也有接收款项和支付款项的行为，但仅仅是代表被告**和杨柳所为，故其不应该承担合同责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘德刚与被告**、杨柳于2016年12月28日签订的《房屋买卖合同》及2017年3月14日签订的《房屋买卖协议》。二、被告**、杨柳于本判决生效之日起20日内退还原告刘德刚人民币300000元，并支付违约金20000元。三、驳回原告刘德刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7100元，依法减半收取3050元，由被告**、杨柳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张利琴二〇二〇年六月二十八日法官助理刘炀书记员刘炀