山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1721民初1042号原告：朱加华，男，1970年10月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：徐源东，辽宁兴达律师事务所律师。被告：赵龙，男，1982年1月27日出生，汉族，住曹县。委托诉讼代理人：张亚滨，山东能化律师事务所律师。原告朱加华与被告赵龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱加华的委托诉讼代理人徐源东、被告赵龙及委托诉讼代理人张亚滨到庭参加了诉讼。因受疫情影响，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵龙返还原告朱加华的已付租金人民币20万元整；2、本案所有诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年7月13日就被告拟建的位于曹县阎店楼供销社内钢结构厂房租赁事宜达成《厂房租赁协议》以及协议附件1。协议约定：租赁目的为开设商场超市，建设及竣工日期是2017年7月13日至2017年10月13日。原告于2017年7月13日签订协议当天，就按照附件1的约定，通过银行向被告转账支付了20万元的租金。被告收到后，给原告出具了收条。然而被告一直到2019年9月份才建设初步成型，但却违反合同转租他人。原告多次与被告协商，要求被告退还原告已付的租金未果。由于被告违反协议约定，没有在约定期限内交付租赁房屋，并违反合同义务将标的房屋出租给第三人，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，原告违反协议约定在先，要求返还租金没有事实与法律依据。2017年6月份，原告与被告商定先由被告租赁曹县阎店楼供销社的场地并建设厂房交由原告租赁使用。2017年7月13日原、被告双方达成《厂房租赁协议》。由于曹县阎店楼供销社行政院内建有大棚，无法立即施工，必须等大棚拆除后才能建设厂房，曹县阎店楼供销社也答应尽快拆除，原告对此情况也充分知悉，原、被告双方在《厂房租赁协议》的第二条约定了如遇重大设计变更或不可抗力，经双方协商可相应顺延工期。《厂房租赁协议》签订后被告即开始着手施工，但由于供销社院内的原有房屋及大棚不能及时拆除，工程不能顺利进行。后因租赁曹县阎店楼供销社门面房的租客万洪军拒不交还租赁房屋及拆除在供销社院内的大棚，曹县阎店楼供销社依法向曹县人民法院提起诉讼，双方因此矛盾升级，万洪军阻拦了进出供销社的路口，致使被告的施工被迫中断。期间被告将此情况如实告知了原告，原告认可现状并同意顺延工期。因此，被告在不可抗力情况下延期施工并没有违约合同的约定。2019年1月18日曹县阎店楼供销社与万洪军的诉讼案件终结，2019年9月29日曹县人民法院强制拆除了万洪军的大棚并退出强占的土地，被告工程才得以顺利完工。根据《厂房租赁协议》附件1第2、3条的约定，原告应当在被告钢结构搭建完成后支付租金30万元且在铺设地板砖时出资15万元，但原告却在此时拉黑了被告的微信，致使被告无法联系到原告，被告只得垫付租金并自行投资金铺设了地板砖。由于被告长期垫付场地租赁费并投入大量资金建设厂房，每闲置一天都会给被告带来较大的损失，在长时间联系不到原告的情况下，被告为减少损失无耐下将厂房租赁给了他人。根据《厂房租赁协议》附件1第9条的约定，原告应当每年向被告支付供销社浴池租金80000元，但协议签订后原告拒不支付浴池租金，致使被告长期向曹县供销社垫付浴池租金。因此，是原告违约在先，并给被告造成了巨大的经济损失，现原告要求返还租金没有事实和法律依据，被告保留向原告追索违约损失的权利，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提供如下证据：1、租赁合同，证明被告没有按约定履行合同；2、原告给被告的转款记录，证明20万元的租金已经交付；3、收据一份，证明2017年7月13日，赵龙收到转账20万元。被告对原告提供的以上证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证据1的证明目的有异议，该协议第二条，虽然约定了施工期限，但是同时也约定了遇重大变更和不可抗力，双方可以相应顺延工期。因此该施工期限并不是固定不变，该证据不能证明被告违反合同约定，不能证明原告的证明目的。被告为证明其答辩主张向本院提供如下证据：1、《厂房租赁协议》一份，证明双方约定如遇设计范围内重大设计变更或不可抗力，双方协商可相应顺延工期，也充分证明原告对被告的施工现场复杂情况是充分知悉的；2、原、被告微信聊天记录5张，证明被告告知原告工程因原租客拒不搬迁，原告同意工期延期的事实；3、附件1一份，证明原告有在被告钢构搭建完毕时支付租金30万元及出资15万元铺设地板砖的义务，并应当每年向被告支付浴池租金8万元，但都没有履行，违约在先；4、被告与曹县阎店楼供销社场地《租赁协议》、被告与胡德海浴池《房地产租赁合同》各一份及微信支付租金的转账凭证，证明被告垫付销社场地及浴池租金造成巨大经济损失的事实；5、曹县人民法院（2018）鲁1721民初1152号民事判决书、菏泽市中级人民法院（2018）鲁17民终3746号民事判决书、曹县人民法院（2019）鲁1721执2436号强制执行公告各一份，证明案涉场地因不可抗力中断施工的事实；6、被告与原告的微信聊天记录一份，证明原告拉黑被告的微信致使被告无法联系到原告的事实；7、证人韩某当庭证言,主要内容为：2017年7月我给被告向闫店楼供销社供应砂石料，从施工后中间存在中断，我为被告断断续续供应4个月截止到11月。后来工地停了，我就不供应了，因为很多原因。中间供销社门口那个路让万洪军封了。原告对被告提供的以上证据的质证意见为：对证据1，不认可对方的证明目的，该协议的第二条，首先重大变更与不可抗力不存在，所以不存在延期；对证据2，上面写的是闫店楼朱加华，没有证据证明是原告；对证据3，上面写的很清楚，依法应该支付租金等时间很清楚，该协议租金支付时间是2017年开业后开始计算。根据工期，应该在2017年10月13日完工。实际该建筑是2019年开始建设，因此，是被告构成的根本违约；对证据4，这份协议证明了被告根本违约，这份协议的第五条第五项，没有看到供销社出具的允许转让的文件，因此说明被告不具有转让的条件，构成违约；关于6份转账记录，收款是个人，无法证明是付给供销社。不能证明被告将租金付给供销社；对证据5，判决书并没有提到被告，与本案无关；对证据6，对该份证据存在异议。首先上面写的是闫店楼朱加华，不能证明与原告有关。原被告之间不可能没有电话，所以被告说原告拉黑他，不能证明被告无法联系原告，对该证据不认可；对证人证言有异议,证人从2017年与被告相识，到现在说与被告没有利害关系，对证人证言的证明力持异议。针对原告与被告提供的证据本院认为：原告提供的证据被告对其真实性没有异议，本院对其证据的真实性予以确认。被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据2，原告对是否为与原告聊天记录提出异议，被告未提供该聊天系与原告聊天的证据，本院对其证据效力不予确认。对被告提供的证据3，双方约定被告钢结构搭建完毕，原告支付租金30万元，并支付地板砖出资15万元，被告未提供证据证明按合同约定2017年10月13日前完工，原告不支付相应款项不构成违约，对被告的证明目的不予确认。被告提供的证据4，系被告为完成与原告签订的合同目的而与他人签订的合同，该合同对原告没有约束力，不能证明被告的证明目的。被告提供的证据5，只证明闫店楼供销社为实现与被告签订的合同进行了诉讼，诉讼构不成不可抗力，对被告的证明目的不予确认。被告提供的证据6，原告对是否为与原告聊天记录提出异议，被告未提供该聊天系与原告聊天的证据，本院对其证据效力不予确认。韩某证言，只证明给被告送料中断，万洪军拦路，这些事实不能证明为不可抗力。经审理本院认定如下法律事实：原、被告于2017年7月13日就被告拟建的位于曹县阎店楼供销社内钢结构厂房租赁事宜达成《厂房租赁协议》以及协议附件1。协议约定：租赁目的为开设商场超市，建设及竣工日期是2017年7月13日至2017年10月13日。原告于2017年7月13日签订协议当天，就按照附件1的约定，通过银行向被告转账支付了20万元的租金。被告收到后给原告出具了收条。被告要建设的厂房所用的土地在闫店楼供销社院内，因该供销社与其院内租户因土地使用权有争议，双方进行了诉讼和执行，被告未能如期施工，未能在与原告约定竣工日期2017年7月13日至2017年10月13日内完成施工，未能按合同约定如期交付原告使用。2019年被告完成施工后将涉案厂房租赁给他人。原告诉至本院，双方当事人提供了以上证据并发表了质证意见。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原告与被告签订的《厂房租赁协议》，系双方在平等协商基础上签订的，双方的约定不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原告与被告签订合同后，按照合同约定支付给被告租赁金20万元，被告应按合同约定的期限内交付原告厂房，被告未按合同约定如期交付厂房，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现被告在未能如期交付原告厂房的情况下，又于2019年将建好的厂房租赁给他人经营，造成与原告签订的租赁协议不能实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”现原告与被告之间的租赁协议因被告不能实际履行交付厂房的行为导致不能履行主要债务，依法应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原、被告签订的合同依法解除，现原告要求被告返还已经支付原告的租金20万元，本院依法予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同，不可抗力主要包括以下几种情形:1.自然灾害，如台风、洪水、地震等;2.政府行为，如征收、征用;3.社会异常事件，如罢工、骚乱。被告称因闫店楼供销社与他人发生诉讼和执行导致其不能如期建设，不能如期交付原告厂房的行为是因不可抗力造成的，在被告与原告签订合同时，已经与闫店楼供销社签订了租赁合同，对当时的现状是明知的，应当预见和避免此类事件的发生，而被告没有预见和避免，与原告签订合同履行过程中发生纠纷，导致与原告签订的合同不能如期履行，对被告所称不可抗力的主张本院不予认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告现有证据不能证明原告同意延长工期和延期交付厂房，也不能证明原告有违约行为，对被告的答辩主张本院不予认定。依照上述法律、法律解释及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定,判决如下：被告赵龙返还原告朱加华租金20万元，于本判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，财产保全费1520元共计3670元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  武照海二〇二〇年六月五日书记员  赵维超附：申请执行期限为本判决书所确定的履行期限届满之日起二年。