江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1233号上诉人（原审原告，反诉被告）：徐州中茵置业有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区大龙湖街道楚韵路8号中茵广场5#楼二楼。法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴双，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：徐州市九州生态园林股份有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区矿大软件园C-1-B3楼。法定代表人：张罗庭，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，江苏建伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。上诉人徐州中茵置业有限公司（以下简称中茵置业公司）因与被上诉人徐州市九州生态园林股份有限公司（以下简称九州园林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初5419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中茵置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，依法改判被上诉人向上诉人支付购房款人民币38829285元并承担违约金人民币5669075.61元(暂计至2018年9月10日)。2.驳回被上诉人的全部反诉请求。3.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月31日，上诉人与被上诉人签订《协议书》，约定：(1)被上诉人承诺于2018年4月30日前付清“余款”38829285元。(2)上诉人同意在未“全款”到账的情况下，先将房屋交付给被上诉人装修使用，被上诉人同意在上诉人办理完综合验收、竣工备案后办理产证手续。(3)被上诉人未按本协议第一条约定时间付清购房款的，按照商品房买卖合同约定条款支付违约金。本案原审过程中，被上诉人在《民事反诉状》中述称上诉人“骗取”被上诉人签订《协议书》，表示“该协议书涉及的付款和提前使用房屋等内容并非双方的真实意思”。上诉人也在一审庭审中明确表示《协议书》“违反法律规定”、“内容应为无效，不应作为权利义务的依据”。同时，被上诉人认为该协议并非其真实意思表示，故不同意履行该合同，其在一审庭审中也明确表示“虽然签订协议，但实际上没有履行”。因此，该《协议书》签订后，双方均不认可该协议的合法性，亦未实际履行该协议。原审法院错误的采信证据，遗漏关键事实，适用合同和法律错误，具体如下：一、双方当事人均不认可《协议书》合法性且均未实际履行该协议的事实，原审法院采信该证据，于法无据，应予以纠正。二、原审法院对于《协议书》有关“未全款到账的情况下提前交房”的内容，进行了错误解读，应予以纠正。三、在涉案房产尚未实际交付的情况下，办理产权转移登记的期限尚未起算，且《商品房买卖合同》并未约定迟延办证可以作为解除条件，因此，原审判决错误的以现阶段尚未办证作为判决解除合同的事由，显然有悖合同约定，应予以纠正。四、双方当事人均确认上诉人于2016年9月发出《交房通知书》。依据《补充协议(一)》第4条之约定，该通知书己产生“视为交付”的法律后果。但原审判决遗漏认定该项关键事实，继而错误认定上诉人未依约交付，应予以纠正。五、被上诉人诉请以逾期交房为由主张解除合同，无论上诉人有关被上诉人未依约付款的抗辩理由是否成立，被上诉人的合同解除权早已超过法律规定的除斥期间，且被上诉人已经以实际行动表明不行使合同解除权。原审法院认定被上诉人有权解除合同，明显错误，应予以纠正。六、根据《商品房买卖合同》第九条之约定，被上诉人以逾期交房为由解除合同时，违约金金额为累积已付款的1%。因此，原审法院判决按照银行同期贷款利率支付利息损失，明显与合同约定不符。被上诉人九州园林公司辩称，一、《协议书》系双方真实意思表示，合法有效。1.中茵置业公司依据2018年1月31日签订的《协议书》向原审法院提起诉讼主张九州园林公司支付剩余房款并承担违约责任，双方在原审中均明确认可该份协议的真实性，中茵置业公司上诉称《协议书》不真实不合法，违背了民事诉讼诚实信用原则及禁止反言原则。2.中茵置业公司对九州园林公司的反诉状作出的“解读”是脱离了具体语境的断章取义。二、中茵置业公司称2016年9月的《交房通知单》已产生“视为交付”的法律后果，以及“2017年9月，上诉人向被上诉人交付中茵商业广场2号楼6层，被上诉人将该房产出租给案外人使用”均与事实不符。三、《协议书》对房屋交付及办证时间均做了变更。四、中茵置业公司主张违约金应按照“累积已付款的1%”于法无据。中茵置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令九州园林公司支付购房款38829285元，并承担违约金5669075.61元。2.诉讼费由九州园林公司承担。九州园林公司向一审法院提出反诉请求：1.解除九州园林公司与中茵置业公司于2014年12月31日签订的合同号为0392945、0392946、0392947、0392949四份商品房买卖合同。2.解除九州园林公司与中茵置业公司于2018年1月31日签订的协议书。3.判令中茵置业公司返还购房款4300万元及赔偿损失（按照已付购房款，参照中国人民银行约定的计收逾期贷款利息标准计算，其中2000万元自2013年12月13日计算至支付之日，1000万元自2014年1月27日计算至支付之日，1000万元自2014年12月1日计算至支付之日。300万元自2017年10月1日计算至支付之日）。4.赔偿九州园林公司支付的律师费30万元，反诉费用由中茵置业公司承担。一审法院经审理查明：2014年12月31日，中茵置业公司（出卖人）和九州园林公司（买受人）共签订四份《商品房买卖合同》（编号分别为0392945、0392946、0392947、0392949），约定九州园林公司购买中茵置业公司在汉风路以西、钱塘路以北、富春路以南、楚韵路以东建设的中茵商业广场第1、2幢2单元301号房、401号房、501号房、601号房，房屋用途为办公，房屋单价为每平方米8300元，总金额共计81829285元（其中601号房价款为21294065元），合同约定买受人于2014年12月31日前支付房款40000000元（9732389元），后续款项见附件四合同补充协议（二）第2条。合同第七条，买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家规定和地方人民政府的有关规定，将已竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、在买受人付清所有房款前，出卖人无交房义务。合同第九条，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，在迟延期间内出卖人按已付房款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同附件四补充协议（二）约定，非出卖人原因，买受人应在银行确认具备办理贷款条件下（由买受人自行与银行沟通）一个月内向银行递交完成贷款所需材料，并办理好按揭的所有手续，包括面签等，出卖人仅提供必需材料和协助外不承担责任。但无论如何，买受人在本合同约定的交房日期十日前向出卖人交齐购房款，否则出卖人有权要求买受人现金缴纳，且在交齐房款前，出卖人有权不予交房。九州园林公司于2013年12月3日支付中茵置业公司购房定金2000万元，2014年1月21日支付购房定金1000万元。后双方签订《以工程款冲抵部分房款的补充协议》，约定以九州园林公司承建的中茵御墅湾景观绿化道路工程项目中的1000万元工程款冲抵购房款。2014年12月31日，中茵置业公司为九州园林公司开具了金额共4000万元的购房发票。2017年9月30日，九州园林公司支付中茵置业公司购房款300万元。2016年8月11日，涉案房屋取得竣工验收备案。2018年1月31日，中茵置业公司（甲方）与九州园林公司（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2014年12月31日签订《商品房买卖合同》，乙方认购甲方中茵广场2号楼3-6层，面积9858.95㎡，总价为81829285元，截至目前乙方已付43000000元，余款38829285元。现双方就缴付房款、提前使用房屋等事宜协商一致，达成如下协议：一、乙方承诺于2018年4月30日前付清余款38829285元。二、甲方同意乙方在未全款到账的情况下，先将房屋交付给乙方装修使用，乙方同意在甲方办理完综合验收、竣工备案后办理产证手续。三、乙方未按本协议第一条约定时间付清购房款的，按《商品房买卖合同》约定条款支付违约金。上述协议签订后，中茵置业公司将涉案房屋的第6层交付九州园林公司，由九州园林公司出租给案外人使用。一审中，经向徐州市不动产登记局调查，中茵商业广场1、2号楼不动产尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，尚不具备办理转移登记的条件。至一审辩论终结前，中茵置业公司未提供证据证实涉案房屋具备办理产权转移登记条件。九州园林公司为案件诉讼，委托江苏建伟律师事务所和江苏智临律师事务所代为诉讼，但未提供充分证据证实已经支付律师代理费30万元。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》和《协议书》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，真实有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。关于九州园林公司是否享有合同解除权。根据双方《商品房销售合同》约定，中茵置业公司应当于2015年12月31日前将已竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付九州园林公司使用，逾期超过60日，买受人可以解除合同。涉案房屋于2016年8月11日取得竣工验收备案。九州园林公司无论如何应当在合同约定的交房日期十日前交齐购房款，否则中茵置业公司有权不予交房。后双方于2018年1月31日经协商一致签订《协议书》，对付款时间和交付房屋时间重新进行约定，约定付余款时间为2018年4月30日，中茵置业公司在九州园林公司付清余款前，先将房屋交付九州园林公司装修使用。而双方实际上均未按照该协议约定履行，中茵置业公司仅将约定房屋的第6层交付，其余房屋未交付，九州园林公司也未支付余款，且涉案房屋目前仍不具备办理产权转移登记的条件。根据双方合同约定，逾期交房超过60日，买受人可以解除合同。中茵置业公司同意在付清余款前，先交付房屋，因此不能以九州园林公司未付清房款作为抗辩理由不予交房，其存在违约行为，且中茵置业公司未提供证据证明涉案房屋符合办理产权转移登记条件，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。故九州园林公司要求解除双方的《商品房销售合同》和《协议书》，予以支持。中茵置业公司要求继续履行合同并由九州园林公司支付违约金，不予支持。对于九州园林公司主张的返还购房款和赔偿损失。根据《合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。九州园林公司要求返还支付的购房款4300万元，符合法律规定，予以支持，对于九州园林公司主张的按照中国人民银行约定的计收逾期贷款利息支付利息损失，支持以中国人民银行同期贷款利率计算利息损失（其中2000万元自2013年12月13日起算，1000万元自2014年1月27日起算，1000万元自2014年12月31日起算，300万元自2017年10月1日起算，以上均计算至房款返还之日），其中协商以工程款抵购房款的1000万元，利息起算应自中茵置业公司开具发票的时间即2014年12月31日作为起算点。关于九州园林公司主张的律师费，因未提供支付律师费的充分证据，且双方对律师费负担没有约定，不予支持。遂判决：一、判决生效之日起，解除徐州中茵置业有限公司与徐州市九州生态园林股份有限公司于2014年12月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为0392945、0392946、0392947、0392949）及2018年1月31日签订的《协议书》；二、徐州中茵置业有限公司于判决生效之日起十日内，返还徐州市九州生态园林股份有限公司购房款4300万元并支付利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自付款之日计算至实际返还之日，其中2000万元自2013年12月13日起算,1000万元自2014年1月27日起算，1000万元自2014年12月31日起算，300万元自2017年10月1日起算）；三、驳回徐州市九州生态园林股份有限公司其他诉讼请求；四、驳回徐州中茵置业有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年12月31日签订四份《商品房买卖合同》，后又于2018年1月31日签订《协议书》，对于涉案房屋的付款时间和交付时间重新进行约定，约定付余款时间为2018年4月30日，上诉人在被上诉人付清余款前，先将房屋交付被上诉人装修使用。协议书签订后，上诉人未将涉案房屋交付被上诉人使用，被上诉人亦未向上诉人付清余款。双方当事人对于《协议书》的真实性均不持异议，并据此提起本诉与反诉，现上诉人主张不应采信《协议书》，不认可《协议书》的合法性，本院不予支持。根据双方合同约定，逾期交房超过60日，买受人可以解除合同，且双方在《协议书》中明确上诉人在被上诉人付清余款前，先将涉案房屋交由被上诉人装修使用，另涉案房屋至二审庭审时仍不具备办理转移登记的条件，故上诉人要求继续履行合同并由被上诉人支付违约金，本院不予支持。被上诉人要求解除涉案四份《商品房买卖合同》及《协议书》，本院予以支持。上述合同及协议书解除后，上诉人应当向被上诉人返还购房款并赔偿损失，一审法院依据被上诉人的主张计算的利息损失并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人徐州中茵置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264292元，由上诉人徐州中茵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年六月十七日书记员 宗 正