北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3581号上诉人（原审被告）：高杨，男，1973年11月28日出生。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人高杨因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高杨上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回或发回重审。事实和理由：1．高杨入住小区时被告知要交纳装修房屋垃圾运输费400元才能搬迁入住，但其从始至终并未装修房屋，也没有产生过垃圾清运费。高杨找到深长城物业公司要求返还该笔费用，但物业公司至今没有退还。2．小区x号楼xx层xx号门前消防栓漏水严重，打电话给物业，但漏水的消防栓并未更换。后来高杨发现高层消防设施中没有水，为此多次拨打12345热线，最终确定是物业把高层消防栓水闸关闭。3．我亲眼所见物业保洁人员偷盗业主门口的鞋、衣服和日用品，放置在楼顶最高层，积攒成废品出卖获利。4．高杨于2012年将车停放在小区西门保安亭门口右侧便道上，后车牌被盗丢失。高杨认为深长城物业公司存在安全疏忽，应负管理不到位的责任，找到物业公司理论，相关人员解释当晚保安亭工作人员睡着，所以没有发现并制止偷盗车牌的行为。深长城物业公司的疏忽给车辆后续的使用和运行造成了相关损失。综上，深长城物业公司在保障业主财产和人身权益方面有严重失职，给高杨造成了经济损失和不安全因素，应当减免物业费。深长城物业公司未提交答辩意见。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1．判令高杨支付深长城物业公司物业费8636．15元及垃圾清运费242．5元；2．判令高杨支付深长城物业公司违约金2000元；3．诉讼费由高杨承担。一审法院认定事实：高杨为北京市石景山区景阳东街xx号院xxx的业主。深长城物业公司实际为北京市石景山区景阳东街69号的石景嘉园小区提供物业服务多年,并多次与北京市石景山区石景嘉园物业区域业主委员会（以下简称业主委员会）签订物业服务合同，约定深长城物业公司提供的公共物业服务主要包括：房屋建筑物本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑物本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊的管理等。住宅物业管理服务收费标准为每月每平米1．35元。合同另有双方的权利义务、违约责任等内容的约定。合同签订后，深长城物业公司为涉案小区的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。经查明，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2．5元每户。深长城物业公司按照房屋面积65．95平方米主张高杨自2011年11月13日至2019年12月12日未交纳涉诉房屋的物业费8636．15元，垃圾清运费242．5元。高杨称未交物业费的原因是深长城物业公司非适格主体、提供的物业服务不到位。深长城物业公司提交其尽职提供物业服务的照片及催缴记录来证明其实际提供服务及催缴物业费的情况。高杨对其尽职提供物业服务的照片及催缴记录均不予认可。上述事实，有物业服务合同、不动产权利及其他事项登记信息、催缴记录及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为高杨居住的小区提供物业管理服务，高杨作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。深长城物业公司主张的物业费、垃圾清运费有合同和法律依据，法院予以支持。物业管理合同为双务合同，高杨有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。高杨主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在安保措施不到位等问题，法院结合其他业主的陈述可以采信深长城物业公司在物业服务中存在部分问题，但不足以构成高杨不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，若物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于深长城物业公司要求高杨支付2000元违约金的诉讼请求，法院认为，因深长城物业公司所提供的物业服务仍有不足之处，结合高杨欠费数额，对深长城物业公司该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决:一、高杨于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2011年11月13日至2019年12月12日的物业费8636．15元、垃圾清运费242．5元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方争议焦点在于案涉物业服务费是否应当减免。对于上述争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，高杨就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，依据双方当事人的陈述及现有证据，能够认定深长城物业公司提供了基本的物业服务，在履行合同过程中不存在重大违约行为。高杨上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约，且对高杨生活造成实质性的影响，达到足以减免物业费的程度。高杨对其主张的车牌丢失系深长城物业公司责任，造成了经济损失等上诉理由亦未提供相应证据证明其主张成立，故高杨的上诉意见意见不能成立，本院不予支持。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。一审法院根据本案的实际情况判决驳回深长城物业公司主张违约金的诉讼请求，已充分考虑了高杨的意见，一审法院的判决结果并无不当。因此，高杨以深长城物业公司服务存在严重瑕疵，构成严重违约为由，要求减收物业服务费，依据不足，本院不予支持。综上所述，高杨的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高杨负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二〇年六月十六日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼