江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终920号上诉人（原审原告）：孙继友，男，1961年8月23日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：陈立东，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱斌，江苏光亚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王广科，男，1967年8月11日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张兴才，江苏佑本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪婷，江苏佑本律师事务所律师。上诉人孙继友因与被上诉人王广科房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人孙继友上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并依法改判；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人的违约行为导致上诉人合同目的无法实现，其违约程度已构成根本违约而非一审法院所述显著轻微。诉争房屋系上诉人于2011年以近170万元的价格全款购买，2016年因工厂生产经营急需用钱于是就将房屋以170万元出售给被上诉人，双方于2016年10月24日签订《房屋买卖合同》，合同约定被上诉人应于2017年12月31日付清全部购房款，如被上诉人在付款日期到期十日内仍不按时付清房款，上诉人有权无条件收回。2018年1月11日合同履行期限到期日已过十日的情况下，被上诉人尚有60万元购房款未支付。在原二审庭审中上诉人了解到，被上诉人已对房屋进行了装修并且装修费用高达几十万余元。根据《合同法》第一百六十七条第一款规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。”本案合同到期后被上诉人尚有60万元未支付，未支付部分已占全价款的35%。一审法院错误的将到期一个月后支付的30万元购房款计算在内系认识错误，且到期后上诉人银行卡中多出30万元系被动接受，其无法拒绝他人往本人卡中汇款。另外根据《商品房买卖司法解释》第6条第2款规定：“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”一审法院单纯地依照已付价款达到80%从而认定被上诉人违约程度显著轻微，完全不顾合同订立的目的应是双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。回归到本案上诉人订立该份合同的目的是为了尽早拿到购房款，以解决当时存在的经济压力，被上诉人的合同目的是以较为合适的价格买到一套中意的房屋。在被上诉人已经以较低的价格购房诉争房屋达到合同目的的情况下，不仅没有按照合同约定将购房款支付给上诉人，反而将该笔款项投入到房屋的装修当中，其行为存在主观恶意。因此被上诉人的行为构成根本违约，上诉人有权根据合同约定及法律规定解除房屋买卖合同。所谓预期利益是一方违约导致合同目的无法实现，对于守约方而言其损失往往不止是合同约定范围内的损失，还包括实际履行该合同后可以获得的利益。一审法院以上诉人向被上诉人发送了解除合同告知书，从而导致被上诉人如继续履行义务会导致预期利益难以实现的风险，上诉人认为两者无因果关系。理由如下：1.本案房屋办理抵押的时间为2011年也就是购房合同签订前五年，被上诉人对此事实知晓且认可后才与上诉人签订的购房合同；2.被上诉人在告知书发出后的一个月即2018年2月22日通过银行转账的方式向在上诉人不知情的情况下向上诉人支付了300000元，一审判决的上述认定与被上诉人的实际行为明显前后矛盾。且预期利益建立的前提是在本方守约的情况下，而一审判决直接支持存在主观故意的违约方享有预期利益，致守约方的各项权利于不顾，无疑纵容了不诚信行为的再次发生。请求二审法院纠正上述错误，依法改判。被上诉人王广科答辩称，1.王广科已支付了大部分购房款，共计140万元，不构成根本违约。2.上诉人并没有履行主要义务。上诉人在房屋买卖过程中隐瞒了贷款以及交易时还没有取得产权证书等基本事实。一方面，王广科在一审诉讼期间才知晓，涉案房屋有抵押贷款，贷款金额98万元，从2011年9月15日起至2021年9月14日，上诉人隐瞒实情，王广科知晓后上诉人也未提出解决方案。另一方面，双方签订的房屋买卖合同约定，王广科应于2017年12月31日前付清全部购房款，但根据调取的证据可见，上诉人取得房产证时间可能是2017年12月13日以后，上诉人在此之前都不可能出示房产证，王广科即使未付清全款，也是在行使不安抗辩权。3.上诉人接受王广科最后一笔30万元是在2018年2月22日，上诉人称其不知情、是被动接受。但如果不愿意接受，可以打回款项或者提存。上诉人一边接受款项，一边提出解除合同，且从签订合同到诉讼期间，上诉人一直都回避房产过户问题。被上诉人有理由相信，上诉人的行为是以占用王广科的资金为目的，其在交易中是缺乏诚信的。请求二审法院驳回上诉人的上诉。孙继友向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2016年10月24日签订的房屋买卖合同，2.判令王广科返还涉案房屋。3.本案诉讼费由王广科承担。一审法院查明：涉案徐州市云龙区国信上城19号楼1-102室住宅系孙继友所有。2016年10月24日孙继友（以下合同中称甲方）与王广科（以下合同中称乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方同意购买甲方拥有的徐州市云龙区维维大道国信上城19号楼一单元102室住宅，建筑面积186.56平方米，交易总价格1700000元整，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币50000元作为购房定金。合同签订之日起，于2016年11月30日前付房款200000元，剩余房款1450000元在2017年5月31日前付款500000元，剩余950000元在2017年12月31日前付清。付款日期到期十日内，乙方如不按时付清房款，甲方无条件收回该房产，乙方赔偿甲方所有损失。甲方应于收到乙方全额房款之日其将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业、电费等费用结清。特别约定，双方在房产登记部门的备案合同系乙方为规避税收所签订。双方所有权利义务均以本合同为准。《房屋买卖合同》还约定了其他相关事项。上述合同签订后，孙继友将涉案房屋交付给王广科，王广科对涉案房屋进行装修并实际使用。王广科提供银行交易明细清单，显示王广科向孙继友支付购房款的情况如下：2016年10月24日付款50000元，2016年11月21日付款200000元，2017年5月23日付款420000元，2017年5月31日付款60000元，2017年6月1日付款20000元，2018年1月5日付款300000元，2018年1月10日付款50000元，2018年2月22日付款300000元。以上合计1400000元。孙继友认可已收到王广科支付购房款140万元。2018年1月11日，孙继友向王广科邮寄《告知书》一份，该告知书载明：王广科你已违反了我们在2016年10月22日签订的房屋买卖合同中的约定，付款日期到期十日内，乙方如不按时付清房款，甲方有权无条件收回该房产，乙方并赔偿甲方所有损失。我们在2016年10月22日签订的房屋买卖合同予以解除。查询单载明：王广科于2018年1月23日签收该告知书。另认定如下事实：涉案房屋于2017年办理不动产权登记手续，不动产登记审批表载明，涉案房屋存在980000元抵押。一审法院认为，孙继友与王广科签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，孙继友与王广科均应按照合同的约定履行各自的义务。孙继友以王广科存在逾期支付购房款，符合《房屋买卖合同》约定的解除合同的条件为由主张解除涉案《房屋买卖合同》，一审法院对此不予支持，理由如下：1.合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。本案中，根据王广科提供的付款证明，能够证实除合同约定的最后一期应付款项外，王广科基本按照合同约定履行了支付购房款的义务，且在最后一笔付款期限届满后的较短时间内又支付了650000元购房款，王广科已支付的购房款数额为1400000元，已支付超过80%的购房款。据此，王广科虽存在违约行为，但违约程度显著轻微，不影响孙继友合同目的的实现。孙继友以此主张解除合同，法院不予支持。2.根据一审法院查明的事实，涉案房屋存在抵押，且在孙继友已向王广科发出解除合同《告知书》的情况下，王广科如继续履行合同义务，向孙继友支付购房款，其预期利益存在不能实现的风险，王广科停止履行继续支付购房款的义务，具有合理的依据。3.涉案房屋已交付王广科，基于对孙继友的信赖，王广科已对涉案房屋进行了装饰装修。如孙继友以王广科轻微违约为由解除合同，不仅会对王广科造成较大损失，同时亦违反公平及诚实信用原则，损害市场交易秩序的稳定。4.王广科存在逾期支付购房款的违约行为，孙继友可依据合同约定或法律规定，要求其承担相应的逾期付款违约责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回孙继友诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人请求解除涉案房屋买卖合同有无事实和法律依据的问题。根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，不宜轻易地否定一个已经生效甚至已经作出大部分履行的合同。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，孙继友与王广科约定的房屋总价款为170万元，而至一审诉讼前，王广科已经支付140万元，超过了约定购房款的80%，仅剩小部分尾款未付，被上诉人王广科违约程度显著轻微，不影响上诉人孙继友合同目的的实现。相反，由于王广科已对涉案房屋进行了装饰装修，如孙继友以王广科轻微违约为由解除合同，不仅会对王广科造成较大损失，也不利于市场交易秩序的稳定。故本案中，不能轻易根据双方的合同约定就认定解除合同的条件已经成就。孙继友主张解除合同，本院不予支持，孙继友可通过向王广科主张逾期付款的违约责任以维护自身权利。综上，上诉人孙继友的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人孙继友负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年六月十日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷