新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新21民终207号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吐鲁番市国润房地产开发有限公司，住所地新疆吐鲁番市高昌区军民共建路128号。 法定代表人：翟会东，该公司经理。 委托诉讼代理人：万义忠，新疆万义东律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吐鲁番市宏峰物业管理有限公司，住所地新疆吐鲁番市高昌区文化路天伦乐园小区高层1单元3楼。 法定代表人：杨新国，该公司经理。 委托诉讼代理人：孟德胜，新疆胜坤律师事务所律师。 上诉人吐鲁番市国润房地产开发有限公司（以下简称国润房产）因与被上诉人吐鲁番市宏峰物业管理有限公司（以下简称宏峰物业）物业服务合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院（2019）新2101民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人国润房产的法定代表人翟会东及其委托诉讼代理人万义忠、被上诉人宏峰物业的委托诉讼代理人孟德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国润房产上诉请求:请求二审法院撤销一审判决，同时改判驳回宏峰物业的诉讼请求，判决宏峰物业支付国润房产代付的保证金168500元。事实与理由。一、关于宏峰物业会计账簿的问题。宏峰物业所有的账目均现金流入和现金流出，即坐收坐支，无银行账，国润房产已发现的问题有：1.多列支出(1)保安工资表中每人每月是2800元，实际支付2200元，多列35721元。(2)消防员吉力力·巴拉提未上班，支付工资19716元。2.少列收入目前国润房产已知的宏峰物业从6家业主收取的水卡、电卡费600元，资料费300元，垃圾处理费2006.02元，清运费2700元，均没有入账。二、关于中天运会计师事务所司法鉴定书报告。1.中天运会计师事务所在明知宏峰物业会计账目不合规的情况下，对国润房产提出的异议基本上没有采纳，如虚列工资的问题，即没有进行真实性的鉴别，违反了司法鉴定的基本原则。2.在初稿中告知“如果未在送达日起10日内提出书面异议，我所视为对初稿报告无异议，我所对初稿不再做任何修改或调整，将出具正式司法会计鉴定报告书提交吐鲁番市高昌区人民法院。”但是在国润房产没有提出书面异议的情况，正式司法会计鉴定报告书做出重大修改，属鉴定程序违法。3.司法会计鉴定报告书的结论有两个，是以表格形式，二者的关系没有明确表述，从而造成法院错误选用结论。三、一审法院存在的错误。1.鉴定人出庭作证时，对于两个结论的关系明确地告诉法庭后一个表中的结论(亏损29192.19元)包括前一个表的结论(亏损277309.78元)，应当采用后一个表的结论即服务管理期间亏损29192.19元。一审法院在证据的审核认定方面存在重大错误。2.《物业管理补充协议》第4条规定：“甲方在2018年元月对2017年乙方每月的财务核查结果进行统计和财务核算，甲方一次性将亏损部分补贴给乙方。”那么，宏峰物业2018年元月份工资12809.94元就不应列入支出。3.因物业管理合同的期限是三年，由于宏峰物业提前终止合同，那么下列两项支出不应列入本次物业管理期间的成本：(1)消防培训费14760元和电梯培训费1920元，因为宏峰物业作为有资质的物业公司就必须配备有消防资质和电梯操作资质的专业物业管理人员。这是从事物业管理服务的前提。如果国润房产承担上述培训费，那么上述的人员是不是应该留下。(2)宏峰物业购买的灭火器、二手电脑、身份证读卡器、冷风机、电脑、打印机、电视机、冰箱共计20379.02元，撤出时全部带走变成了宏峰物业的财富，不应由国润房产买单。上述物品并未按合同约定给国润房产服务三年，所以不应列入成本。如果让国润房产承担此费用，那么上述物品就应当留给国润房产。4.关于反诉部分。2017年6月宏峰物业从新疆新时佳物业管理有限公司处接受现金35070元，电费50000元，并对新疆新时佳物业管理有限公司和国润房产承诺“一、新疆新时佳物业管理有限公司已办理入住手续的所有票据有效，二、已办理入住手续的业主后期物业服务由吐鲁番市宏峰物业管理有限公司全权负责。”所以有新疆新时佳物业管理有限公司收取业主的装修保证金51000元应由宏峰物业返还。综上所述，国润房产认为宏峰物业不但违约，而且具有欺诈的行为，所以说一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决。同时，改判驳回宏峰物业的诉讼请求，判决宏峰物业支付国润房产代付的保证金168500元。 宏峰物业辩称，针对国润房产的诉讼请求及事实与理由，作出以下答辩意见。第一、会计师事务所根据评估鉴定要求对于符合财务制度的票据及财务账册进行了鉴定，对于不符合要求的未做评价，一审中宏峰物业有几万元的开支未予认定，因此对于国润房产所说部分收入未入账不影响原审公正性。二、本案评估由法院依法委托，双方当事人全程参与，不存在违法之处。三、原审鉴定意见对于经营亏损只作出了一个结论，国润房产所主张的29192.19元并非经营亏损，而是账面显示的现金亏损。四、宏峰物业仅收取121000元的装修保证金，原审法院已经要求宏峰物业全额退还。综上恳请驳回上诉，维持原判。 宏峰物业向一审法院起诉请求：1.判令国润房产履行合同约定向宏峰物业支付2017年6月至2018年1月亏损补贴款277309.78元。 国润房产向一审法院提出反诉请求:1.判决宏峰物业赔付国润房产代付的装修保证金168500元。 一审法院认定事实：宏峰物业与国润房产于2017年6月12日签订《前期物业服务合同》，约定宏峰物业为吐鲁番市军民共建路国泰民生园A区一期（住宅、商业）提供物业管理服务，建筑面积35000㎡，该协议中就业主和物业使用人在物业使用、维护和管理方面的权利、义务等均做出明确约定。宏峰物业提供服务的受益人为全体业主和物业使用人。双方还对物业服务质量、费用、经营管理、承接验收、物业的使用和维护、违约责任等进行了约定。合同期限自2017年6月12日至2020年6月11日。后宏峰物业与国润房产又签订了《物业管理补充协议》，约定：“1.乙方在接管物业前对甲方投入的安防、技防、共用设施设备等进行签字确认接收，在乙方管理服务过程中对甲方投入的安防、技防、共用设施设备等的维修、保养或损坏更换，由乙方自行负责；2.《前期物业服务合同》签订后三日内，乙方根据国泰民生园A区实际入住情况，合理配齐安保及保洁等相关管理服务人员，保证维稳安保工作及物业管理各项服务正常有序。若因乙方重视不够、管理不善造成相关部门对维稳安保工作进行通报、批评、经济处罚等，由乙方承担全部责任，并对甲方造成的损失进行赔偿；3.《前期物业服务合同》签订后，乙方须在十日内将乙方管理人员花名册、工资标准等相关信息报甲方存档。乙方每月必须配合甲方财务人员对当月物业管理收支情况进行核查；4.截止2017年12月31日国泰民生园A区一期若办理入住手续达到65%（含C区、D区一期安置楼入住率），盈亏由乙方自行承担；若截止2017年12月31日办理入住手续未达到65%（办理入住手续面积未达到23000㎡），甲方在2018年元月对2017年乙方每月的财务核查结果进行统计和财务核算，甲方一次性将亏损部分补贴给乙方等。”2018年1月宏峰物业撤出涉诉物业的服务管理，因双方就亏损部分补贴问题协商未果，遂诉至一审法院。审理期间，宏峰物业申请对服务管理期间的损失进行评估鉴定，2019年7月24日本院委托中天运会计师事务所（特殊普通合伙人）新疆分所对其服务管理期间亏损部分进行审计。2019年10月22日出具了中天运新（2019）普字第173号司法会计报告，载明宏峰物业服务管理期间亏损277309.78元；及代收水、电费、垃圾费等现金流入流出情况，其中收取业主装修押金121000元。审理中，宏峰物业将主张的亏损补贴款由249851.17元变更为277309.78元。一审法院认为，宏峰物业、国润房产双方签订的《前期物业服务合同》及《物业管理补充协议》系真实意思表示，合法有效，双方当事人应依法定或者约定履行合同义务。庭审中，对宏峰物业管理期间亏损，一审法院委托中天运会计师事务所对亏损情况评估鉴定后，组织双方当事人对鉴定用材即各类票据进行了一一确认，鉴定初稿均送达当事人，诉讼中国润房产还申请鉴定人出庭接受了咨询，上述鉴定程序符合法律规定。中天运会计师事务所依据相关法律及专业会计行业标准出具的鉴定报告对损失具体类目及相应金额进行了甄别、审验及确认，对符合财务规定、双方认可的票据进行了审计确认，对不符合财务规定的票据不确认，出具的司法会计报告结论较为客观，符合案件实际，应当作为证据使用，一审法院予以采信。国润房产虽然对该鉴定报告的真实性、合法性不予认可，但其未向法庭提交证据予以证明，故一审法院对鉴定报告中查明的损失数额及相关数据予以确认。结合宏峰物业、国润房产对鉴定报告的质证意见，一审法院确认宏峰物业管理期间亏损277309.78元，收取业主装修押金121000元。故对宏峰物业主张国润房产支付亏损补贴款277309.78的诉请，一审法院予以支持。对于国润房产要求宏峰物业退还装修押金的主张，一审法院予以支持121000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决：一、被告（反诉原告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告（反诉被告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司支付补贴款277309.78元；二、反诉被告（原告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司于本判决生效后五日内一次性向反诉原告（被告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司支付装修保证金121000.00元；三、驳回反诉原告（被告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、国润房产提供亚生江·艾比布力的证人证言，用于证明宏峰物业在保安工资表中每人每月是2800元，实际支付2200元，多列35721元。经质证，宏峰物业不认可，有工资表为证，且发放的都是现金。因保安工资均是现金发放，且工资表由其本人签名，故本院对证人证言不予确认。二、国润房产提供水卡费、电卡费、垃圾费的收据20张（18张为原件，2张为复印件），金额为5606.02元用于证明宏峰物业将这些款项没有入账。经质证，宏峰物业对真实性认可，关联性不认可。原审鉴定时，鉴定机构对于符合财务制度的票据均依法进行了确认，对收支过程中不符合鉴定要求的票据未予确认，认为这组票据不能影响最终结论。票据中载明的收费项目主要为垃圾处理费、水电卡费及水电费，对于这些费用宏峰物业并非营利性收入，垃圾处理费及水电费最终将支付给第三方，水电卡业主仍在使用，如果是宏峰物业提供的水电卡收费并无不妥。因该部分在鉴定报告中进行了处理，本院对此不予确认。三、国润房产缴纳电费发票一张（提供复印件），用于证明：宏峰物业离开以后，卖给业主的15000元左右电费，是现在的惠万家物业公司替宏峰物业缴纳给电业局的。宏峰物业对此证据真实性、关联性均不予认可，这是案外第三人缴纳的，不是国润房产缴纳的。该证据系复印件，本院对此不予确认。四、国润房产提供30989.72元（2017年5月至2017年12月期间）的水费发票，用于证明此期间的水费都是国润房产缴纳，不应列入宏峰物业的支出账目里。经质证，宏峰物业不认可，辩称国润房产所缴纳水费，不仅仅是本公司服务范围内的水费，还包括国润房产工程施工、绿化、办公楼用水、消防、居民住宅等。国润房产提供的水费发票系其自行向自来水公司缴纳，并非宏峰物业收取未缴纳的部分，故本院对此部分不予确认。五、国润房产提供一份国网吐鲁番供电公司营销部出具的情况说明，证明国润房产实际预存电费共为71798.96元，其中国润房产缴纳70000元、宏峰物业缴纳1798.96元，2016年10月至2017年12月电费53823.55元发票由宏峰物业开具。经质证，宏峰物业认可53823.55元发票由其开具，其中52024.59元是国润房产预存的，已经算到宏峰物业收入里面了。本院对此予以确认。六、国润房产提供新疆新时佳物业管理有限公司收取居民装修押金的收据若干张、申明一份，用于证明47500元的装修押金已转交给宏峰物业，宏峰物业应当返还。经质证，宏峰物业对此不认可，陈述交接时并未收到47500元的装修押金，国润房产退还的此款与宏峰物业无关。国润房产提供的证据无法证实该款转交给了宏峰物业，本院对此不予确认。 二审查明的事实与一审一致。 另查明，中天运会计师事务所新疆分所于2020年1月5日向一审法院出具了一份关于“原告吐鲁番市宏峰物业管理有限公司与被告吐鲁番市国润房地产开发有限公司服务合同纠纷”一案司法会计鉴定报告中对宏峰物业公司服务管理期间亏损情况鉴定结果的说明。内容为我所对鉴定结果做如下说明：我所按照财政部制定《企业会计准则》的规定，对原告服务管理过程中亏损鉴定结果为：亏损金额277309.78元。原告代收水费8009.00元、代收电费28774.00元、代收垃圾费3240.00元、装修押金121000.00元、原告接手物业时收到被告87094.59元，共计248117.59元。在原告将该部分实际收到的款项未退回被告的情况下，被告向原告实际应支付的金额为:277309.78元（亏损金额）-248117.59元=29192.19元。 本院认为，本案的争议焦点为：国润房产应当向宏峰物业支付的补贴款为多少，宏峰物业向国润房产支付的装修保证金是多少。 一、国润房产上诉称，宏峰物业多列保安工资，实际支付数额少。国润房产为证明该项诉讼主张，一、二审中均提供了证人证言，宏峰物业提供的工资表有证人的签字，且发放的都是现金。本院认为，因保安工资均是现金发放，且工资表由其本人签名，根据证据规则，书证的证明效力大于证人证言,故对证人证言不予采信。消防员吉力力·巴拉提未上班，支付工资19716.00元。但未提供相应证据，应承担举证不能不利后果，本院对此上诉理由不予支持。至于消防培训费14760.00元和电梯培训费1920.00元有增值税专用发票，在鉴定报告中已进行确认，故对此上诉理由不予支持。国润房产认为宏峰物业购买的灭火器、二手电脑、身份证读卡器、冷风机、电脑、打印机、电视机、冰箱等共计20379.02元，不应列入成本，如让国润房产承担此费用，就应将上述物品留下。对此，宏峰物业不予认可，有交接表为证。鉴定报告中显示电视机、冰箱已由宏峰物业法人杨新国拿走，灭火器未见实物，未进行确认；关于电视机、冰箱冷风机、灭火器等三项物品的上诉理由系国润房产对本诉的抗辩意见，在其反诉请求中未主张返还或折价，故对此上诉理由不予支持。电脑、打印机、身份证读卡器1400.00元在固定资产交接表中有该资产，予以确认；二手电脑750元在固定资产交接表上无资产，鉴定报告不予确认；对此部分在鉴定报告中已进行了确认或不予确认，故对此上诉理由不予支持。 二、根据中天运会计师事务所新疆分所出具的司法鉴定报告中对宏峰物业公司服务管理期间亏损情况鉴定结果的说明内容核实。关于代收水费8009.00元，宏峰物业未向第三方支付，仍在其账面上，故水费8009.00元应当向国润房产予以退回。关于代收电费28774.00元，宏峰物业认可用于别处，故应当向国润房产予以退回。关于代收垃圾费3240.00元，宏峰物业陈述是代收代支的，没有交到环卫局，也没有发票，该部分费用应向国润房产予以支付。关于装修押金121000.00元，国润房产诉称宏峰物业应退回168000.00元。因国润房产提供的相关证据，无法直接反映新疆新时佳物业管理有限公司收取47500.00元的装修押金由其转交给了宏峰物业，故对其主张不予支持，故宏峰物业退还国润房产的装修押金应为121000.00元。关于宏峰物业接手物业时收到国润房产87094.59元，双方均认可其中35070.00元是现金，52024.59元是国润房产预存的电费，因52024.59元的电费发票由宏峰物业开具，故87094.59元宏峰物业应向国润房产支付，以上部分宏峰物业实际收到的款项248117.59元应退回国润房产。宏峰物业服务管理过程中亏损鉴定结果为：亏损金额277309.78元，综上所述，国润房产应向宏峰物业支付的金额为277309.78元-248117.59元=29192.19元。 综上所述，国润房产的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吐鲁番市高昌区人民法院（2019）新2101民初641号民事判决第一项：“被告（反诉原告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司于本判决生效后五日内一次性向原告（反诉被告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司支付补贴款277309.78元；”第三项，即：“驳回反诉原告（被告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；” 二、变更吐鲁番市高昌区人民法院（2019）新2101民初641号民事判决第二项为：“被上诉人（原审原告、反诉被告）吐鲁番市宏峰物业管理有限公司于本判决生效后五日内一次性向上诉人（原审被告、反诉原告）吐鲁番市国润房地产开发有限公司支付装修保证金121000.00元、代收水费8009.00元、代收电费28774元、代收垃圾费3240.00元、预存电费52024.59元、现金35070.00元，共计248117.59元。” 三、以上第一、二项折抵，吐鲁番市国润房地产开发有限公司应向吐鲁番市宏峰物业管理有限公司支付补贴款29192.19元。 一审案件本诉部分受理费2729.82元，由吐鲁番市国润房地产开发有限公司负担1408.85，由吐鲁番市宏峰物业管理有限公司负担1320.97元，鉴定费35000元由吐鲁番市国润房地产开发有限公司负担；反诉部分案件受理费1835.00元，由吐鲁番市宏峰物业管理有限公司负担1317.71元，吐鲁番市国润房地产开发有限公司负担517.29元。二审案件受理费3224.00元，由吐鲁番市国润房地产开发有限公司负担151.00元，由吐鲁番市宏峰物业管理有限公司负担3073.00元。 本判决为终审判决。 审判长 万 彬 审判员 南 斐 审判员 常昳华 二〇二〇年六月十日 书记员 钮丽婷