青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民再8号再审申请人（原审被告）：刘玲玲，公民身份号码×××，女，汉族，1973年12月14日出生，住青海省玛沁县。委托诉讼代理人：纪美怡，青海竞帆律师事务所律师。被申请人（原审原告）：青海伊美物业管理有限公司，统一社会信用代码91630100757414969N，住所地青海省西宁市城中区建材巷1号4幢4单元461室。法定代表人：高洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭启超，公民身份号码×××，1964年8月16日出生，男，汉族，住青海省西宁市，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：李海娇，公民身份号码×××，女，汉族，1990年12月9日出生，住青海省西宁市。再审申请人刘玲玲因与被申请人青海伊美物业管理有限公司（以下简称伊美物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2397号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年5月9日作出（2020）青01民申3号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭，于2020年6月9日公开开庭审理了本案，再审申请人刘玲玲的委托代理人纪美怡，被申请人伊美物业公司的委托代理人彭启超、李海娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玲玲申请再审称，原审程序违法。自立案至判决生效期间，再审申请人从未收到开庭通知，一审中伊美物业公司提交的“个体工商户预先核准申请书”中留有刘玲玲真实的手机号码，但并未接到法院的通知和传唤。一审法院未能穷尽送达措施，程序违法。一审判决认定基本事实有误。2016年6月1日至2017年7月4日期间，再审申请人并未使用标的房屋，并将商铺经营权转让给第三人范中高。另有交接清单、西宁城中区百客茶餐厅信用信息公示报告、转款凭证可佐证。再审申请人转让行为发生在前，被申请人索要水费、物业费在后，是否支付案涉费用与再审申请人无法律和事实上的关联，再审申请人不应当成为本案原审被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项规定申请再审，请求撤销西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2397号民事判决，驳回被申请人原一审请求事项。一审及再审诉讼费用由被申请人承担。伊美物业公司辩称，按照物业管理的规定，刘玲玲转让百客茶餐厅给范中高应该第一时间通知被申请人，因为没有通知被申请人，被申请人一直认为是刘玲玲在经营。因其不掌握刘玲玲的联系方式，一直联系不上刘玲玲，非被申请人的过错。伊美物业公司在一审中诉称，原告伊美物业公司于2014年与丽锦苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，原告伊美物业公司提供物业服务,被告刘玲玲无理由地拖欠原告水费4476.30元（2017年6月12日至7月4日，每吨4.30元）、物业费21360元（2016年6月1日至2017年6月30日，面积890平方米，物业费：2元/平方米/月），总计：21360元。虽经原告伊美物业公司多次催收，被告刘玲玲拒绝交付物业费、水费。故此原告伊美物业公司依法提起诉讼，请求依法判令被告刘玲玲水费4476.30元、物业费21360元；诉讼费由被告刘玲玲承担。刘玲玲经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，未作答辩。一审法院认定事实：2014年4月25日,伊美物业公司与丽锦苑小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》,合同约定,由丽锦苑小区业主委员会选聘伊美物业公司为该小区提供物业管理服务。协议的服务内容与质量条款约定,在物业管理区域内,乙方提供的其他服务包括水电费及其他费用代收代办服务。协议的服务费用条款约定,物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积缴纳,办公商业、住改商具体标准每月2元/平方米,办公商业、住改商水费4.3元/吨,电费1.2元/度。协议的双方权利义务条款约定,乙方(原告)根据甲方(丽锦苑小区业主委员会)的授权和有关法律、法规及本合同约定,在本物业区域内提供物业管理服务,向业主和交费义务人收取物业服务费。合同签订后，伊美物业公司入住该小区,聘用人员为该小区提供物业管理服务,并向业主和交费义务人收取相关费用。自2017年6月12日至7月4日,刘玲玲未向伊美物业公司交纳水费,共计4476.30元,且未向伊美物业公司交纳自2016年6月1日至2017年6月30日的物业费,共计21360元。该费用经伊美物业公司向刘玲玲索要未果,向本院提起诉讼。另查,刘玲玲城中区昆仑中路6号楼4楼开设西宁市××区百客茶餐厅,系个体工商户。一审法院经审理认为，伊美物业公司与丽锦苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由丽锦苑小区业主委员会选聘伊美物业公司为该小区提供物业管理服务，服务内容包括由原告伊美物业公司进行水电费及其他费用代收代办服务，业主或交费义务人按照拥有的建筑面积缴纳物业服务费，并约定了物业服务费的收取标准，且对于办公商业、住改商水费的具体收取标准作出约定。合同签订后，伊美物业公司入住该小区并按照合同约定提供了具体的物业管理服务。刘玲玲作为在该小区范围内从事经营的交费义务人，享受了伊美物业公司提供的物业管理服务，即有义务向伊美物业公司支付相关的物业服务费用及其他应由其承担的费用，故刘玲玲应向伊美物业公司支付其自2016年6月1日起至2017年7月4日止拖欠的物业管理费及水费。伊美物业公司的诉讼请求成立，予以支持。刘玲玲经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃其诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘玲玲于本判决生效后十日内，支付原告青海伊美物业管理有限公司水费4476.30元、物业费21360元，合计25836.30元。案件受理费446元、公告费650元，由被告刘玲玲承担。再审经审理查明，2014年4月25日，伊美物业公司与西宁市城中区丽锦苑小区业主委员会签订《物业服务合同》（刘玲玲非小区业主，也未在合同上签字），入住该小区。西宁皓宁房地产公司系小区79号6号楼79-37号业主。刘玲玲曾租用该房屋经营百客茶餐厅至2016年5月12日，后将商铺转让他人，2016年6月2日百客茶餐厅经西宁市城中区南山路市场监督管理所核准注销。2018年7月，伊美物业公司依据其记载的物业费、水电费台账，向西宁市城中区人民法院起诉，要求刘玲玲承担2016年6月1日起至2017年7月4日止拖欠的物业管理费及水费。另查明，西宁市城中区百客茶餐厅已于2016年10月21日变更为西宁市城中区金满庭酒楼，西宁市城中区金满庭酒楼成立日期2016年7月8日，经营者为范中高，注册地址位于西宁市××区。根据当事人的诉辩主张，归纳如下争议焦点：1、一审公告送达是否符合法律规定的程序；2、刘玲玲是否拖欠伊美物业公司的物业费和水电费。关于一审公告送达是否符合法律规定的程序的问题。再审申请人刘玲玲主张自立案至判决生效期间，从未收到开庭通知，经查原审卷宗，一审法院承办人在经电话联系、邮寄送达未果后，于2018年9月5日通过青海法制报向刘玲玲公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，刘玲玲在公告送达期满后，未按时出庭参加审理。一审法院经依法缺席审理后，于2018年12月10日通过青海法制报向其公告送达民事判决书。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达”的规定，一审法院在通过其他方式无法送达的前提下，通过公告方式向刘玲玲进行送达，送达程序并无不当。至于刘玲玲主张原审卷宗“个体工商户预先核准申请书”中留有刘玲玲真实的手机号码却没有联系。原审承办人根据原告伊美物业公司代理人提供的其他电话号码与刘玲玲联系未果，“个体工商户预先核准申请书”是申请人伊美物业公司按被告的身份信息提交的证据，容易被承办人忽略。只能认为承办人工作不细心，尚不能归结于程序违法。根据再审查证的事实，在刘玲玲经营期间确未给伊美物业公司留下联系方式。关于刘玲玲是否拖欠伊美物业公司的物业费和水电费的问题。再审期间，再审申请人提交了如下证据：证据一，pos机刷卡存根。拟证明在2016年的5月11日，第三人范中高通过pos机商户名为青海鲁青农牧科技有限公司的终端，向申请人支付涉案商铺的转让费205000元。证据二，青海鲁青农牧科技有限公司《企业信用信息公示报告》一份，拟说明第一份证据虽转账给青海鲁青农牧科技有限公司，但该公司是刘玲玲于2014年12月29日成立的个人独资公司，转给该公司的款项，就是转给刘玲玲本人。证据三，交接清单两份，拟证明2016年5月12日申请人将涉案房屋移交给第三人范中高的代理人，双方对商铺内的物品、货品进行清点并签字确认。证据四，西宁市城中区百客茶餐厅《企业信用信息公示报告》一份，拟证明涉案的商铺是申请人用于经营百客茶餐厅的2016年的5月11日申请人将该商铺的经营权转让给第三人之后向工商局申请了注销百客茶餐厅，根据工商局的登记信息显示，在2016年的6月2日，核准注销登记。证据五，证人赵×的证人证言，拟证明2016年5月中旬，申请人将涉案房屋转让给第三人范中高。证据六，范中高的活期存折，证明的是在2016年的7月18日和2016年的8月18日，第三人范中高分别向证人赵×支付了工资及赵×在第三人范中高经营的店内工作的事实。伊美物业公司质证认为，上述证据与本案无关，刘玲玲转让铺面，并未告知物业公司，存有过错，应当承担责任。本院认为，刘玲玲再审提交的证据，虽无与范中高签订的铺面转让合同，但提交的六份证据，已形成证据锁链，能够证明伊美物业公司主张拖欠水电费和物业费的期间刘玲玲租赁的茶餐厅已转让他人。西宁市城中区百客茶餐厅《企业信用信息公示报告》，进一步证明了西宁市城中区百客茶餐厅已于2016年6月2日经西宁市城中区南山路市场监督管理所核准注销，刘玲玲不再经营使用涉案商铺。从正向证据来看，伊美物业公司与刘玲玲并无合同关系。虽刘玲玲也曾在涉案租赁房屋中有过经营活动，但与伊美物业公司签订物业服务合同的相对人非刘玲玲，而是西宁皓宁房地产公司，刘玲玲仅是西宁皓宁房地产公司房屋的承租人；伊美物业公司主张刘玲玲拖欠物业费依据的是其单方向法院提交的物业费、水电费台账，没有刘玲玲本人的签字。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”从再审查证的事实看，伊美物业公司未提交书面催缴的证据。从反向证据来看，刘玲玲提交证据，证实在伊美物业公司主张拖欠物业费、水费期间已不再经营，租赁铺面已经转让他人，此节与本院依职权调查的证据相吻合。从权利义务相对等的原则出发，刘玲玲未使用租赁房屋，不应承担缴纳物业费的义务。综上，伊美物业公司主张刘玲玲拖欠物业费证据不足。一审法院在未查明2016年6月1日至2017年7月4日期间承担涉案商铺产生物业费及水费的实际使用人的情况下，仅依据被申请人伊美物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》和单方提交的台账，径行认定刘玲玲作为从事经营的交费义务人，承担履行义务不当，一审认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2397号民事判决；二、驳回被申请人青海伊美物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费446元由被申请人青海伊美物业管理有限公司承担，二审案件受理费446元由被申请人青海伊美物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审  判  长 李  忠  炜审  判  员 柳  香  芳审  判  员 马  晓  军 二〇二〇年六月十八日（法官  助理 兼书记员祁雪附：相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。