河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1574号上诉人（原审被告）：平顶山鼎峰物业服务有限公司，住所地河南省平顶山市新华区中兴路佳田大厦A座22楼2205号，统一社会信用代码91410400397548516W。法定代表人：段秋军，总经理。委托诉讼代理人：李军生，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：高好民，河南博识律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵新智，男，1975年5月22日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。上诉人平顶山鼎峰物业服务有限公司（以下简称鼎峰物业公司）因与被上诉人赵新智房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2020）豫0402民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鼎峰物业公司的委托诉讼代理人李军生、高好民，被上诉人赵新智参加诉讼。本案现已审理终结。鼎峰物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判鼎峰物业公司于判决发生法律效力之日起十日内支付赵新智平顶山市佳田国际大厦二楼B2-23号、B2-24号商铺的租赁费23166元（上诉主张的租赁费本金比一审判决减少1386元）。二、本案一、二审诉讼费由赵新智承担。事实和理由:一审法院认定，鼎峰物业公司使用赵新智的商铺，双方形成房屋租赁关系，因双方对房租标准没有达成一致意见，双方之间没有签订新的房屋租赁合同，鼎峰物业公司不能提供证据证明同位置商铺房租比往年降低，故认定赵新智平顶山市佳田国际大厦二楼B2-23号、B2-24号商铺的租金按照豫郑豫通评字〔2017〕12182号房地产评估报告中66元/月/平方米的标准顺延至2019年12月31日。鼎峰物业公司认为：一、2015年7月，原商铺租赁合同到期后，涉及的200多户中绝大多数业主按照双方原合同约定的原价回购或原价续租继续履行，在双方没有协商一致签订新的商铺租赁合同之前，鼎峰物业公司仍然愿意按照原商铺租赁合同约定的标准向赵新智继续支付商铺租金，符合商铺租赁市场的现状和绝大多数业主的选择，是公平合理的。二、一审判决认定的房地产评估报告使用的期限为“2017年12月18日-2018年12月17日”，不能超期使用，除此之外时间的租赁费用应当适用原房屋租赁价格标准。三、一审法院已经认定鼎峰物业公司“愿意按原租赁合同支付租金，但与赵新智未达成一致意见而未支付，并非怠于支付租金，且欠付租金本金每月变化”，故不应当判决鼎峰物业公司向赵新智支付利息。赵新智辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.生效判决已经认定涉案商铺租金经评估机构评估为66元/月/平方米。原商铺租赁合同期限已经届满，鼎峰物业公司要求按照原商铺租赁合同约定的标准向赵新智继续支付租金不合理，应该按照平顶山市新华区人民法院委托评估机构评估的价格支付租金。鼎峰物业公司系非法占用赵新智的商铺，鼎峰物业公司应按照评估价格支付商铺占用费及利息。2.鼎峰物业公司主张评估报告超期使用不成立，其认为应该沿用原商铺租赁合同约定的标准没有依据。鼎峰物业公司没有提供证据证明2019年涉案商铺租赁价格降至2005年的房屋租赁价格。3.鼎峰物业公司没有将商铺占用费汇入赵新智的账户，也没有通知赵新智去领取，因此鼎峰物业公司应当支付利息。赵新智向一审法院起诉请求：1.判决鼎峰公司按赵新智正常市场评估房屋的价格为标准，赔偿自2018年1月1日至2019年12月31日的租赁损失共计24552元，利息从起诉之日起支付至租赁损失支付之日止；2.诉讼费由鼎峰公司承担。一审法院认定事实：1.2004年8月14日，赵新智与河南佳田实业集团有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买河南佳田实业集团有限公司出卖的位于本市中兴路与建设路交叉口佳田国际大厦的2楼B2-23号、B2-24号商铺，合同约定该商铺建筑面积15.50平方米，单价8265.9元，总购房款为128121元。赵新智已付清该商铺的房款。2.购买商铺后，赵新智又与佳田物业公司签订了商铺租赁合同，将商铺租赁给该公司统一经营，租赁合同期限为10年，每月租金按照总购房款的8.5%每年为标准分月支付，每月租金为907.5元。3.2013年12月，佳田物业管理有限公司注销，成立了鼎峰公司。赵新智后因租金问题将鼎峰物业公司诉至法院，在该案审理中，赵新智等21户业主申请对佳田国际大厦的2、3层其所有商铺的目前正常市场租赁价格（每平方米月租金）及上述商铺每平方米目前正常的市场价值进行评估。经本院委托，2017年12月18日，河南省豫通房地产评估咨询有限公司出具豫郑豫通评字[2017]12182号房地产评估报告，本次估价的价值时点为2017年11月13日，赵新智的2楼B2-23号、B2-24号商铺单价为13906元/㎡，房产总价为21.55万元，租金为66元/月/㎡。一审法院于2018年6月6日作出（2017）豫0402民初3528号民事判决书，该判决书中对赵新智自其起诉主张权利之当月2017年7月1日开始至2017年12月31日六个月的租金适用鉴定的租金价格66元/月/㎡。因鼎峰物业公司仅将租金支付至2017年12月31日，故引起诉讼。一审法院认为，鼎峰公司占用、使用赵新智的商铺双方形成房屋租赁关系，鼎峰公司应向赵新智及时支付租金。因赵新智与鼎峰物业公司之间没有签订新的房屋租赁合同，双方对房租标准没有达成一致意见，鼎峰物业公司亦不能提供证据证明同位置商铺房租比往年降低，故本院认定赵新智2楼B2-23号、B2-24号商铺的租金按照豫郑豫通评字[2017]12182号房地产评估报告中66元/月/㎡的标准顺延至本案中的2019年12月31日。因鼎峰公司仅将租金支付至2017年12月31日，故其应向赵新智支付自2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金24552元（商铺面积15.5平方米×66元/月/平方米×24个月）。因鼎峰物业公司愿意按原租赁合同支付租金，但与赵新智未达成一致意见而未支付，并非怠于支付租金，且欠付租金本金每月变化，故本院支持自2020年1月1日起以欠付年租金24552元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息，超出部分不予保护。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、平顶山鼎峰物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付赵新智平顶山市佳田国际大厦2楼B2-23号、B2-24号商铺的租赁费24552元及利息（利息以24552元为本金自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该租金实际支付完毕之日止）；二、驳回赵新智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费414元，由平顶山鼎峰物业服务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一审判决鼎峰公司支付赵新智涉案商铺租赁费24552元及利息是否正确。对此，分析评判如下：经查，已生效的平顶山市新华区人民法院（2017）豫0402民初3528号民事判决认定，在该案审理中，经当事人申请，平顶山市新华区人民法院依法委托河南省豫通房地产评估咨询有限公司对涉案商铺正常市场租赁价格（每平方米月租金）进行评估，该公司于2017年12月18日作出豫郑豫通评字〔2017〕12182号房地产评估报告，本次估价的价值时点为2017年11月13日，涉案商铺的租金为66元/月/平方米。本案中，鼎峰物业公司未提供充分、有效的证据证明涉案商铺自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租赁价格低于上述评估报告所评估的66元/月/平方米，故一审判决鼎峰公司支付赵新智涉案商铺自2019年1月1日起至2019年12月31日止的租赁费租金24552元（商铺面积15.5平方米×66元/月/平方米×24个月）并无不当，鼎峰物业公司未及时支付租赁费，依法应当承担相应利息，原审认定以24552元为本金，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该租赁费实际支付完毕之日止的利息，符合法律规定。鼎峰物业公司所提应按原商铺租赁合同约定的标准支付租赁费、不应支付利息的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，鼎峰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由平顶山鼎峰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭国会审判员彭莉审判员李洁二〇二〇年六月十五日法官助理雷东书记员吕翼鹏