河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终862号上诉人(原审被告)：张太来，男，汉族，1936年3月3日出生，住漯河市源汇区。被上诉人（原审原告）：河南开源物业管理有限责任公司，住所地：漯河市源汇区五一路南段。法定代表人：卢艳芳，总经理。委托诉讼代理人：乔冬冬，河南恩达律师事务所律师。上诉人张太来因与被上诉人河南开源物业管理有限责任公司（以下简称开源物业）物业服务合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2020）豫1102民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张太来、被上诉人开源物业的委托诉讼代理人乔冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张太来的上诉请求：依法取消小区物业管理公司的收费和对小区业主房产的违法管理。事实与理由：依照《中华人民共和国物权法》第二条中规定的：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物和担保物权”。根据这条法律规定，小区物业管理公司无权对小区业主的私有房产进行管理，也无权按业主的房产面积收取物业管理费。他们问我们要物业管理费没有与我们协商，趁我们急切要房子，我们在默认情况下签的名，属于缔约过失，不能算是合同，按照《合同法》第40条的规定“一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”的规定此合同无效。此外他们使用的收费合同又是格式合同，《合同法》第40条明确规定格式合同无效，格式合同具有本法第五十二条和第五十三条情形的该条款无效。总之小区物业管理公司对小区业主的房产管理和收费都是违法的，因此我才上诉请求市中级人民法院依法作出审判，并强烈要求法院依法取消小区物业管理公司的管理，把小区的领导和管理交给街道居民委员会来实现。开源物业辩称：1、本案一审诉讼请求为“要求张太来支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费，并按照日1%的标准支付滞纳金。”张太来的二审上诉请求为“依法取消小区物业管理公司对小区业主房产的违法管理。”张太来的上诉请求与本案之诉并非同一法律关系。张太来一审中未提起反诉，该上诉请求为二审中新增加的请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第328条规定，对于二审中新增加的请求，二审法院不应审理判决。2、张太来一审中认可了《前期物业管理合同》中签名的真实性，故应认定双方签订的《前期物业管理合同》真实合法有效。张太来作为森林庄园小区19号楼1单元1楼东户的业主，与答辩人建立了合法有效的物业服务合同关系，应当按照双方约定履行按时足额交费的义务。3、《前期物业管理合同》中约定的双方权利义务对等，合同条款公平合理，不存在免除答辩人责任、加重业主义务，或是排除业主主权利的情形，故不属于合同法第40条规定情形。开源物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业费1831.8元（152.65平方米×0.4元/平方米×12月×2.5年）；2、判令被告按照日1%标准支付滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告居住在森林庄园19号楼1单元1楼东户，房屋面积152.65平方米。对当事人有争议的证据，本院予以认定：1、原告提供其前期物业管理合同，用以证明被告系森林庄园19号楼1单元1楼东户业主，房屋建筑面积152.65平方米，2014年3月26日，原告与被告妻子鲁桂枝签订前期物业管理合同，约定原告作为小区物业服务企业，为被告提供物业服务，收费标准为每月每平方0.21元，未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一天加收1%违约金。2、原告提供（2017）豫1102民初125号民事判决书，用以证明被告与鲁桂枝是夫妻关系，被告同样是森林庄园小区19号楼1单元1楼东户业主、物业使用人，经法院审理查明，2010年起原被告口头约定物业费按建筑面积每月每平方米0.4元收取，每年1月份交纳，逾期一天加收1%违约金。3、原告提供催收通知单，用以证明因被告自2016年1月1日起长期拖欠物业费，原告曾多次向其催收。被告对上述证据的质证意见同答辩意见。经询问，原告开源物业称，物业费收费依据最初是物业合同，后来随着物价上涨，双方于2010年口头变更了收费标准，物业服务项目包括小区公共设施的维修和维护、打扫卫生、保安门卫配备及其他公共项目的维修维护，原告于2017年起诉要求的是2010年至2016年6月30日前的物业费，判决书中没有精确到月份，但根据物业费金额结合被告房屋面积和收费标准，可以计算得出判决的物业费月数是计算到2016年6月30日，该判决书现在已经执行完毕，之后被告没有再交过。经询问，被告张太来称，涉案房屋登记所有权人鲁桂枝于2019年4月份去世，现在被告在该房屋居住，2004年签订前期物业合同时是被告签的鲁桂枝的名字，原告给森林庄园小区提供了物业服务，交物业费的标准开始是0.21元，后来涨到0.4元，按0.4元计算有一两年了，被告从2009年底就没有交物业费，因为应该按项目收费而不是按房屋面积，物业合同没有和业主商量，只要求业主签字，是格式合同所以无效，收到了（2017）豫1102民初125号民事判决书但没有看，该判决书的执行程序现在已经不再扣钱了。本院经审核后认定：格式合同因具有节省交易时间、降低缔约成本、提高交易效益的特点，在日常生活中被普遍使用，凡符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款均为合同的有效要件，而构成《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”情形或合同法第五十二条合同无效情形、第五十三条免责条款无效情形的格式条款则属于无效条款，因此，交易方采取格式合同方式与相对方订立合同并不必然无效。本案物业合同未出现符合《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条情形的格式条款，故对被告以物业合同系格式合同为由要求确认该物业合同无效的答辩意见，本院不予认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院生效裁决所确认的事实，除对方当事人有相反证据足以推翻的以外，当事人无需举证证明。（2017）豫1102民初125号民事判决书业已生效，原告认为该判决书中的2010年至2016年度物业费实为2010年至2016年上半年，但未提供足以推翻该民事判决书的证据，故对该民事判决书中认定的2010年原告与鲁桂枝达成口头变更合同约定的事实及判令鲁桂枝交付2010年至2016年度物业费的事实，本院予以认定。对有争议的事实，本院认定如下：2014年3月26日，开源物业为甲方、鲁桂枝为乙方，共同签订《前期物业管理服务委托协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效止，由甲方为乙方居住的森林庄园提供前期物业管理，乙方所购房屋位于森林庄园19号楼1单元1楼东户，建筑面积152.65平方米，乙方应于每季度首月按建筑面积每月每平方米0.21元交纳费用，因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米0.1元收取，乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每逾期一天加收1元违约金。2017年4月26日，源汇区人民法院作出（2017）豫1102民初125号民事判决书，经审理查明“自2010年起，双方（开源物业和鲁桂枝）口头约定住宅房屋物业管理服务费按建筑面积每平方米0.4元/月收取，每年一月份交纳”，并判令“鲁桂枝于本判决生效后三日内向河南开源物业管理有限责任公司支付2010年至2016年度的物业管理服务费4783元及违约金”。开源物业自2016年10月17日至2019年6月10日，持续在被告所购房屋的入户门上张贴催缴通知。一审法院认为，由于物业管理的不可分割性，部分业主拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持；物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（2017）豫1102民初125号民事判决书载明原告与被告妻子曹桂枝对于物业服务项目和物业收费标准已有明确约定，根据当事人意思自治原则，被告应按照双方约定的计价方式缴纳物业管理费用，而不应以无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费用。原告开源物业已为被告张太来居住的森林庄园小区提供物业服务，被告张太来应当按照合同约定交付2017年1月1日至2018年12月31日共计2年的物业费1465.44元（152.65平方米×0.4元/平方米/月×12个月/年×2年）。原告要求被告支付2016年7月1日至2016年12月31日的物业费用，没有法律依据，本院不予支持。物业合同约定的物业费逾期违约金按1%/天计算，折算年利率为365%，明显过高，故本院酌定被告张太来按中国人民银行同期贷款利率支付2019年8月19日及之前的逾期违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日及之后的逾期违约金。综上所述，原告开源物业的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1831.8元（152.65平方米×0.4元/平方米×12月×2.5年）；2、判令被告按照日1%标准支付滞纳金；3、本案诉讼费由被告承担；本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告张太来向原告河南开源物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费1465.44元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2019年8月19日及之前的逾期违约金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付2019年8月20日及之后的逾期违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由原告河南开源物业管理有限责任公司负担10元（已交纳），由被告张太来负担40元（限本判决书生效后十日内交纳）。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”关于张太来“依法取消小区物业管理公司对小区业主房产的违法管理”的上诉请求，该上诉请求为二审中新增加的诉讼请求，由于张太来在一审中未提起反诉，二审不予处理。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二项规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”开源公司与张太来签订的《前期物业管理合同》没有加重或排除张太来的责任或权利，并且张太来在一审中认可在《前期物业管理合同》上签名的真实性，故双方签订的《前期物业管理合同》合法有效。上诉人张太来认为该合同是无效的，由于与法律规定不符，本院不予支持。综上所述，上诉人张太来上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张太来负担。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  缑兵伟审判员  曹光辉二〇二〇年六月十五日法官助理王曼倩书记员任淑一