云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初994号 原告:咸丽云,女,1957年9月12日出生,汉族,居民,住弥勒市。 委托诉讼代理人:周维忠（系原告丈夫）,男,1957年3月12日出生,汉族,居民,住弥勒市,代理权限:特别授权。 被告:云南吉成投资有限责任公司。住所地:弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。 法定代表人:杨庆云,该公司董事长。 委托诉讼代理人:马金科,云南经峰律师事务所律师。代理权限:特别授权。 原告咸丽云与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周维忠，被告委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告咸丽云向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2016年8月10签订的《委托投资经营合同》；2、被告向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金20720元；三、判令被告以欠付租金20720元为基数，按照每日0.5‰向原告支付自2019年9月13日至2020年3月24日止共计193日的逾期违约金1999.48元；四、判令被告以欠付租金20720元为基数，按照每日0.5‰向原告支付自2020年3月25日起至付清全部租金之日止的逾期违约金（按每日10.36元标准计算）；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月10日，原告和被告签订《商品房购销合同》，被告将其建设的位于弥勒市房屋出售给原告，该房屋建筑面积37.63平方米，单价6882.81元，总价款259000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。为支持被告的经营计划，2016年8月10日，原、被告签订《委托投资经营合同》（该合同为后面补签），约定原告将该房屋交由被告投资经营，期限为12年，即自2016年9月1日至2028年8月31日，被告每年按房屋总价款的8%即20720元向原告支付房屋租金（投资收益），合同第六条第2款约定了房屋租金的支付期限，即第一年的房屋租金被告应当在原告将房屋交付其使用之日起7个工作日内一次性向原告支付，剩余年限的房屋租金按年支付（当上年租金到期后的7个工作日内，被告应当将当年的房屋租金向原告一次性支付完毕）；合同第九条第4款还约定，被告无正当理由逾期向原告支付租金，应按逾期每日依本年度约定的租金的0.5‰向原告支付违约金。《投资经营合同》签订后，被告仅向原告支付了第一年和第二年的租金，当原告要求被告支付之后的租金时，被告以无力支付为由，意图毁约，并明确表示不会再按原《委托投资经营合同》履行付租义务。现该房屋已由被告出租给第三方XX国际大酒店管理公司用于经营酒店业务，被告在向酒店经营方收租。综上所述，原告认为，其与被告之间的《委托投资经营合同》真实、合法、有效，被告理应依约履行合同义务。被告明确拒绝履行合同义务又将该房屋出租给第三方经营并收取租金的行为严重损害了原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起诉讼，请求支持全部诉讼请求。 被告云南吉成投资有限责任公司承认原告在本案中主张房屋租金的事实，但认为：一、被告公司经营亏损，现已未实际经营，不具备继续履行《委托投资经营合同》的条件，合同目的不能实现，要求解除合同；二、违约金是双方当事人在订立合同时对一方违约后可能给对方造成损失的一种预先估算，原告在诉讼过程中没有提供相应的证据证明被告迟延支付房屋租金给其造成的损失，原告应承担举证不能的法律后果；三、2020年1月，全国发生新型冠状病毒肺炎疫情，自1月25日至3月24日，全国范围内的酒店、宾馆和饭店被要求停止营业，属于合同履行过程中的不可抗力，该期间的房屋租金应当予以免除。 经审理，被告承认原告在本案中主张房屋租金的事实，故对原告主张的事实本院予以确认。另查明，本案所涉“XX·XX”第1幢第XX层X—XXXX号房屋系原告及其丈夫周维忠购买，房屋价款为259000元。后由原告将其返租给被告。因被告未向原告支付2018年9月1日至2019年8月31日的房屋租金，原告向本院起诉后，本院于2019年1月31日立案，2019年3月19日作出（2019）云2504民初381号民事判决书：“一、被告云南吉成投资有限责任公司与原告咸丽云于2016年8月10日签订的《委托投资经营合同》继续履行……”，同时判令由被告于该判决生效之日起五日内一次性支付原告2018年9月1日至2018年8月31日的房屋租金及相应的违约金。现该民事判决书已发生法律效力，被告仍未履行上述法律义务。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告及其丈夫向被告购买涉案房屋后，原告经与被告平等协商，双方自愿签订《委托投资经营合同》，原告将涉案房屋委托给被告投资经营管理，由被告按照房屋价款的8%支付租金，双方签订的《委托投资经营合同》实质是房屋租赁合同，被告作为工商登记手续完备的企业法人，具有完全民事行为能力，其提供格式合同即《委托投资经营合同》与原告确定租赁关系时，应该能预见承租原告房屋经营酒店可能会带来的商业风险，其约定的房屋租金、违约金及支付方式系其真实意思表示，原告要求被告按合同约定支付房屋租金、违约金的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，本院予以支持。该年度房屋租金与支付期限届满次日即2019年9月8日至2019年9月12日的违约金视为原告自动放弃。原、被告签订的《委托投资经营合同》是继续履行还是解除的问题，本院（2019）云2504民初381号民事判决书已经做出判决，被告在本案中未提出反诉，本院不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对守约方的补偿性功能外，还具有对违约行为的惩罚性，被告在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，其提供格式合同约定的违约金的计算方式明确、具体，现其迟延支付租金应按合同约定承担违约责任，其以原告无证据证明实际损失为由，要求原告承担举证不能的法律后果的辩解，无事实和法律依据；被告关于在房屋租赁期间发生新冠肺炎疫情系合同履行过程中的不可抗力，要求免除2020年1月25日至2020年3月24日期间的租金辩解，根据双方签订的《委托投资经营合同》约定，原告所主张的2019年9月1日至2020年8月31日的房屋租金，被告应在2019年9月7日前支付，而被告在该期限内未及时履行已经构成违约，2020年1月全国发生新冠肺炎疫情对该合同履行不能无因果关系，被告要求免除疫情停业期间的房屋租金的辩解，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告云南吉成投资有限责任公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告咸丽云“吉成·骊都”第X幢第XX层X—XXXX号房屋自2019年9月1日至2020年8月31日的租金20720元及2019年9月13日至2020年3月24日的违约金1999.48元，合计22719.48元，2020年3月25日至上述房屋租金付清之日止的违约金按未付租金为本金，按日利率0.5‰计付。 二、驳回原告咸丽云的其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费368元，减半收取计184元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  杨彦玲 二〇二〇年六月七日 书记员  尹超祎