江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终1950号 上诉人（原审被告）：徐州丰华房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县东城路东、解放路北。 法定代表人：祝耀新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘德武，丰县欢口法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：黄金柱，男，1988年12月29日生，汉族，农民，住江苏省沛县。 被上诉人（原审原告）：王桃桃，女，1989年5月29日生，汉族，农民，住江苏省沛县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴保书，徐州天平法律服务所法律工作者。 上诉人徐州丰华房地产开发有限公司（以下简称丰华公司）因与被上诉人黄金柱、王桃桃房屋买卖合同纠纷一案，上诉人丰华公司不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初7906号向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人丰华公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，一审法院也予以确认。二、原审法院以置业顾问张陕陕、张琪的录音、微信记录认定上诉人违约实属认定事实错误。首先就被上诉人提供的张陕陕的录音而言，张陕陕应为本案的证人，对其录音记录应属证人证言，证言受主客观多方面的影响。根据我国法律、法规之规定：证人应到庭接受质证，经查证属实，方能作为定案依据，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。本案张陕陕并未到庭接受质证，其录音记录就不应作为本案的处理依据，而一审法院恰恰以此录音记录作为证据作出上诉人构成违约的认定，显然是错误的。其次，关于张琪的微信记录，沟通双方均为案外人。从内容上看明显是被上诉人指使他人以虚假购房的名义骗取证据，其证据的取得方式明显违法。根据法律、法规的规定，取得证据的方法必须合法，该微信记录更不能作为本案的认定事实的依据，而认定上诉人违约。丰县人民路小学文博校区2019年8月11日在网上公开公示的招生简章中也明确规定了被上诉人所购买的房屋所在领秀城小区属文博校区，根本未有虚假宣传。三、涉案房屋约定的交房时间是2020年8月31日，现尚未达到上房时间，更何况根据教育机构招生文件精神，除符合学区划分的条件外还应具备其他相关的入学条件。现被上诉人以小孩不能入学为由将全部责任推向上诉人，而对自身不符合入学条件避言不谈，还口口声声称上述人作虚假宣传，并以农村人在城里买房不容易得花上两代人一辈子的心血等等取得法院的同情，作虚假诉讼，以达到其解除合同的不法目的。 被上诉人黄金柱、王桃桃答辩称：上诉人的上诉请求与理由无依据，被上诉人买房目的就是为了孩子上学所用，在上诉人虚假宣传诱导下签订房屋买卖合同，认为拿购房合同即可在购买房屋位置附近小学上学。被上诉人交付房款后，发现拿合同根本不能入学，才要求退回房款。根据被上诉人提供的证据和发生事实以及一审法院的判决表明，上诉人确实存在虚假宣传的过错，给被上诉人造成很大的损失，被上诉人请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 黄金柱、王桃桃向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除商品房买卖合同；2、判令丰华公司退还购房款561123元；3、丰华公司赔偿两年的利息及损失20000元;4、诉讼费由丰华公司承担。 一审法院查明，2018年2月26日，双方签订商品房买卖合同一份，约定黄金柱、王桃桃购买丰华公司开发的位于丰县领秀城小区5-2-1202号房屋一套，建筑面积共115.97平方米，商品房单价为每平方米4838.52元，房屋总价款为561123元。商品房买卖合同签订后，黄金柱、王桃桃以首付和贷款形式向丰华公司交纳了全部购房款。因双方对丰华公司是否就学区房问题做出虚假承诺发生争议，故黄金柱、王桃桃诉至法院。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行义务。 关于涉案商品房买卖合同应否解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。综合本案庭审查明事实，黄金柱、王桃桃购买涉案房产的根本目的为小孩上学，丰华公司在尚未确定其开发的小区是否属于文博小学或中阳小学学区的情况下，便向黄金柱、王桃桃宣称该小区属于文博小学或中阳小学学区房。该事实有黄金柱、王桃桃提供的黄金柱、王桃桃方人员与丰华公司置业顾问张陕陕、张琪之间的录音记录、微信记录等予以证实，且能够相互印证，此宣传信息对当事人是否购买该小区的房屋存在重大影响，应当视为要约，虽然合同中没有约定，也可以视为合同的内容。黄金柱、王桃桃正是基于该宣传，考虑孩子入学问题，才购买了该小区房屋，现在被告不能兑现学区房承诺，也未提供证据证明在宣传前政府相关部门已经确定该小区属于文博小学或中阳小学学区房，但后因政府变更规划而将该小区划分至其他小区，已构成违约。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。在涉案房屋买卖合同履行过程中，黄金柱、王桃桃购买涉案房产的根本目的无法实现，黄金柱、王桃桃有权解除合同，并要求丰华公司支付资金占用期间的合理损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故黄金柱、王桃桃要求丰华公司返还购房款561123元，于法有据，予以支持。涉案房产丰县领秀城小区5-2-1202号房屋一套仍归丰华公司所有。至于黄金柱、王桃桃要求的赔偿损失的问题，鉴于涉诉购房款黄金柱、王桃桃必然存在资金占用期间的合理损失，丰华公司应按照中国人民银行同期贷款利率标准，向黄金柱、王桃桃支付利息（以261123元为基数，从2018年2月26日计算至实际付清之日止；以300000元为基数，从2018年3月27日计算至实际付清之日止）。黄金柱、王桃桃主张的租房损失无法律明确依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除双方之间于2018年2月26日签订的《商品房买卖合同》。二、徐州丰华房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内，返还黄金柱、王桃桃购房款561123元及资金占用期间的合理损失（均应按照中国人民银行同期贷款利率标准，以261123元为基数，从2018年2月26日计算至实际付清之日止；以300000元为基数，从2018年3月27日计算至实际付清之日止）。三、驳回黄金柱、王桃桃的其余诉讼请求。 二审期间，上诉人丰华公司提供当地教育部门在网上发布的《2019年义务教育学校招生工作意见》、《2019年秋季丰县人民路小学文博校区一年级招生简章》，证明上诉人未有向被上诉人做虚假宣传，不存在欺诈行为。根据招生简章，被上诉人所购房屋实属人民路小学文博校区施教范围，同时能证明被上诉人的孩子不能入学根本原因是被上诉人子女不具备招生工作意见及校区招生简章的其他相关入学条件，根本不是被上诉人在一审中所诉称的持商品房买卖合同就能入学这一理由。根据招生规定，凭商品房购房合同同时还要提供发票、上房材料，而根据合同规定，被上诉人所购买的涉案房屋至今还未达到交房时间。因此，一审作出的判决与事实不符，与法律有悖。 被上诉人黄金柱、王桃桃质证认为，该证据是复印件，起不到证据的作用，不予认可。 本院二审查明事实与一审查明事实一致。 根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：双方之间签订的商品房买卖合同是否具备解除条件。 关于涉案商品房买卖合同是否具备解除条件的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。该条款赋予了当事人相应的法定解除权。本案中，黄金柱、王桃桃陈述购买涉案房产的根本目的为小孩上学，签订商品房买卖合同时，丰华公司承诺持购房合同即能入学相关小学，为此黄金柱、王桃桃提供了与丰华公司置业顾问张陕陕、张琪之间的录音记录、微信记录。其中，张陕陕陈述以前能上……政策一年一个变化，其也没有办法。张琪在被问到万一交了首付进不去怎么办时，回答“文博小学可以接受，现在可以接受转学生”。上述证据与黄金柱、王桃桃的主张能够相互印证，丰华公司亦未能提供证据予以否认。现黄金柱、王桃桃持商品房买卖合同无法入学，导致合同目的不能实现，原审法院判令解除双方之间的房屋买卖合同并由丰华公司向黄金柱、王桃桃支付相应的损失，并无不当。 丰华公司抗辩张陕陕为本案证人，其录音证据属证人证言，其未到庭接受质证，该录音不能作为证据使用。本院认为，录音证据属于视听资料，和证人证言分属两类证据形式。该证据并非以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得，可以作为认定本案相关事实的依据。 综上所述，上诉人丰华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9611元，由上诉人徐州丰华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张向东 审判员  祝 杰 审判员  宋新河 二〇二〇年六月十日 书记员  宗 正