江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1124号原告：王蕾，女，1988年8月28日出生，汉族，江苏苏宁物流有限公司新闻公关部副经理，住安徽省当涂县黄池镇福光村谷村自然村50号，现住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱文婷，天津有约律师事务所律师。被告：南京新城创汇房地产有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MD7RHX0，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文枢东路2号A10栋综合楼1楼199室。法定代表人：郑福权，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢立太，男，1981年11月15日出生，汉族，该公司员工，住江苏省常州市武进区（后撤回委托）。委托诉讼代理人：刘永辉，男，1989年8月7日出生，汉族，该公司员工，住湖北省宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：陶立元，男，1980年4月20日出生，汉族，该公司员工，住浙江省杭州市余杭区。原告王蕾与被告南京新城创汇房地产有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年4月22日、4月26日、5月21日三次公开开庭进行了审理。原告王蕾及其委托诉讼代理人朱文婷（第一次）、被告新城公司的委托诉讼代理人卢立太（第一、二次）、刘永辉（第一、二次）、陶立元（第三次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蕾向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的《璞樾和山苑商品房预售合同》和《商品房买卖合同补充协议》2019年10月9日起解除；2.判令被告立即返还原告购房款708169元；3.判令被告以购房款708169元为基数，自2019年12月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际向原告全额返还购房款之日止的利息，暂计算至2019年12月22日为978元；4.判令被告向原告支付违约金7082元；5.判令被告赔偿原告的购房贷款利息损失，以原告截至收到被告全额返款的购房款之日实际支出的贷款利息为准，计算至2019年12月22日为29262.74元；6.判令被告赔偿原告首付款358169元的利息损失，其中以50000元为基数自2018年3月24日起算，以308169元为基数自2018年3月28日起算，均计算截止到2019年12月10日，利率标准为2019年8月19日之前执行中国人民银行公布的同期金融机构贷款利率年4.75%，2019年8月20日至2019年12月10日期间执行全国银行间同业拆借在中心公布的同期贷款市场报价利率（2019年8月20日至2019年9月19日期间为年利率4.25%；2019年9月20日至2019年11月19日期间为年利率4.2%；2019年11月20日至2019年12月10日期间为年利率4.15%），共计28682.40元；7.判令被告赔偿原告因向银行提前还款而额外产生的利息损失1483.88元；8.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月，原告与被告签订《璞樾和山苑商品房预售合同》和《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定被告预售南京市栖霞区仙林街道璞樾某某苑XX栋XXX室给原告，所购商品房总价款为人民币708169元。预售合同和补充协议签订后，原告在预售合同约定的期限内，向被告支付了358169元首付款，并通过商业性贷款向被告支付了剩余350000元购房款。根据预售合同第六条第一款的约定，被告应于2019年6月30日前向原告交付所购商品房。然而，临近约定的交付日期，在原告准备接收所购商品房时，被告工作人员乔云电话通知原告所购商品房将延期交付，具体交付时间未知，待确定后再行通知。对此，原告无法认可，于2019年7月8日向被告发出了一份《催告函》，催告被告履行交房义务，该催告函于2019年7月9日送达被告。然而，被告未能在收到催告函后60日内（2019年9月7日前）交付所购商品房，原告于2019年10月9日委托律师向被告发送了解除预售合同及补充协议的通知并于2019年10月11日送达被告。截至目前，被告并未依据预售合同第六条第四款约定在解除合同通知到达之日起60日内向原告退还己付房款，并按己付房款的1%支付违约金。2018年6月19日，原告作为借款人、被告作为保证人，与贷款人上海浦东发展银行股份有限公司南京分行签署了《个人购房担保借款合同》和《南京市房地产抵押合同》，以贷款方式支付购房款。在预售合同和补充协议解除的前提下，原告需要在收到被告全额退还的购房款后提前还款，以解除其在该等借款合同项下的责任，而原告己经发生的贷款利息无法收回，应由被告承担赔偿责任。为保护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法查清事实，支持原告诉请。被告新城公司辩称，一、根据双方的合同约定，原告无权单方提出解除合同、并要求被告退还购房款及承担违约金。二、案涉房屋的商品房买卖合同及补充协议是双方协商一致的结果，并非格式条款，原告在合同上签字，对双方均具有约束力。三、逾期交付虽然给原告造成了一定影响，但是被告通过支付逾期交付违约金的方式，足以弥补由此给原告造成的损失，未损害原告合法权益的，对双方均是公平的。四、原告于2019年9月7日享有合同解除权，但其未在14日内行使权利，其于2019年10月9日寄发解除预售合同通知，行使解除已超过了补充协议约定的行使期限，其合同解除权依法消灭。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年3月27日，被告新城公司（预售人、甲方）与原告王蕾（预购人、乙方）签订《璞樾和山苑商品房预售合同》（以下简称“预售合同”）一份和《商品房买卖合同补充协议》一份（以下简称“补充协议”），合同约定，新城公司预售给王蕾位于栖霞区仙林街道璞樾某某苑XX幢XXX室（以下简称“案涉房屋”）；预售商品以建筑面积计价，单价为19753.67元/平方米，总价款合计708169元；乙方应于2018年3月28日前支付358169元，预购商品房商业性抵押贷款35万元；甲方应于2019年6月30日前向乙方交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算的迟延期间的利息，向乙方支付违约金；合同第六条第四款约定，甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日内仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还已付房款，并按乙方已付房款1%向乙方支付违约金。合同第十九条第一款约定，本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。但补充协议中的内容系不合理减轻或免除本合同约定应当由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准。同日，新城公司与王蕾签订补充协议一份。补充协议的前言明确，出卖人和买受人协商达成如下补充条款，与正文条款不一致的以本补充条款为准。买受人确认本补充条款非格式条款，确认在签约前出卖人已向其充分解释和说明法律含义及后果。补充协议的最后内容为对本补充条款的特别提醒：买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。买受人签字后即视为对本合同（含补充条款）的法律关系条款、权利义务条款和责任条款的法律含义和后果准确无误的理解；确认本合同补充条款非格式条款；出卖人已对买受人进行了充分提示和说明。补充协议第七条（一）款第（1）项约定，买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权。王蕾在补充协议的每一页买受人一栏签名。合同及补充协议签订后，王蕾向新城公司支付了首付款358169元，并以案涉房屋作为抵押财产，通过商业性贷款向新城公司支付剩余购房款350000元。在合同履行期间，因新城公司未能在合同约定的2019年6月30日向王蕾交付案涉房屋，王蕾于2019年7月8日向新城公司邮寄送达催告函，催告新城公司向其交付案涉房屋，否则双方解除合同。新城公司于2019年7月9日签收催告函，但未向王蕾交付案涉房屋。2019年10月9日，王蕾委托北京市隆安律师事务所上海分所王海斌律师通过邮寄方式向新城公司发出关于解除《璞樾和山苑商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》的通知，以无法接受新城公司单方面延长购房交付时间，经催告后新城公司仍未交付所购商品房为由，通知新城公司解除预售合同和补充协议，要求新城公司限期退还已付全部购房款，同时按已付房款的1%支付违约金，并赔偿王蕾就所购商品房已支付的借款利息，另承诺将在收到全部购房款后5日内协助新城公司到登记机构注销预售合同解除前办理的各项登记手续。新城公司于2019年10月10日收到该通知后未予回复。2019年12月22日，新城公司向王蕾邮寄送达交付通知书，通知王蕾于2019年12月28日前往原售楼中心办理入住手续。王蕾于2019年12月23日签收该通知书后未收房。另查明，因案涉房屋所在楼盘迟延交付，部分业主收房后，新城公司已按中国人民银行同期贷款利率标准向业主支付迟延交付房屋的违约金。在审理过程中，王蕾撤回要求新城公司支付违约金7082元的诉讼请求。本案经本院主持调解，双方未能达成协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，王蕾举证的璞樾和山苑商品房预售合同及商品房买卖合同补充协议、催告函及邮件查询单、关于解除《璞樾和山苑商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》的通知及邮件查询单、个人购房担保借款合同、南京市房地产抵押合同；新城公司举证的交付通知书及邮寄凭证、楼宇交接表、确认书、商品房房屋结算清单、房款退付凭证、银行电子回单等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告王蕾与被告新城公司自愿签订商品房预售合同。合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案王蕾提出的第一项诉讼请求是要求确认案涉商品房预售合同和补充协议已经解除，其他各项诉讼请求均是在合同解除的前提下提出。新城公司辩称王蕾行使合同解除权超过了补充协议约定的行使期限，合同解除权已经消灭。因此，本案争议焦点为补充协议关于解除权行使期限的约定是否是格式条款，该格式条款是否有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。司法解释对行使合同解除期限作出规定，但未排除当事人对解除权期限另行约定。关于本案所涉商品房买卖合同补充协议相关条款的效力问题。本院认为，合同法第三十九条第一款规定，采取格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉商品房预售合同约定补充协议与合同具有同等法律效力。案涉补充协议中内容均为打印件，无当事人可协商修改、选择或填写事项。因此，补充协议是双方采用格式条款所订立的。补充协议的前言明确载明，在签约前出卖人已就补充条款向买受人充分解释和说明法律含义及后果。补充协议最后内容明确，买受人对本合同的所有条款已经阅悉，均无异议。王蕾在补充协议的每一页下方买受人一栏签名。即在签订商品房预售合同及补充协议前，新城公司已采取合理的方式提请王蕾对于可能影响其权利义务的条款加以注意并作了充分说明，且王蕾明确理解合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务。案涉补充协议第七条关于解除权行使期限的约定不存在合同法第五十二条和第五十三条规定情形，亦不存在免除新城公司责任，加重王蕾责任、排除王蕾主要权利的情形，本院认定该约定合法有效。王蕾应当在约定期限内及时行使权利，防止权利消灭。关于本案所涉补充协议相关合同解除权是否消灭问题。合同法第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同法第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。案涉合同约定，新城公司迟延交付案涉商品房，经王蕾催告后60日内仍未交付的，王蕾有权解除本合同。本案中，商品房预售合同约定新城公司应于2019年6月30日前将符合交付条件的房屋交付王蕾。期限届满后，新城公司未按合同约定期限向王蕾交付涉案房屋，王蕾依据合同约定催告后，新城公司仍未履行交付义务。王蕾有权要求解除合同。合同法第九十五条第一款规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。补充协议第七条（一）款第（1）项约定，买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权。王蕾于2019年7月8日向新城公司送达催告函，催告其交付案涉房屋，否则双方解除合同。新城公司于2019年7月9日签收催告函。根据合同约定，王蕾于2019年9月7日享有合同解除权；根据补充协议约定，解除权于2019年9月21日消灭。王蕾于2019年10月9日委托律师送达解除通知，已经超过补充协议约定的解除期限，其合同解除权依法消灭。故王蕾要求确认《璞樾和山苑商品房预售合同》和《商品房买卖合同补充协议》于2019年10月9日起解除的请求不能成立，本院不予支持；其要求新城公司返还购房款、支付利息并赔偿购房贷款利息损失的诉讼请求，因无合同解除的前提基础，缺乏事实依据，本院亦不予支持。新城公司辩称王蕾合同解除权已经消灭的意见成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第四十四条第一款、第九十四条第（三）项、第九十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王蕾的诉讼请求。案件受理费11255元，减半收取5627.50元，由原告王蕾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费11255元。审 判 员 韩栋二〇二〇年六月十八日法官助理 晋静书 记 员 尹紫