河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2186号上诉人（原审被告）：苏冬梅，女，汉族，1971年12月6日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人:史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯瑞堂，男，汉族，1958年8月8日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王熙，河南汉冶律师事务所律师。原审第三人：李合顺，男，汉族，1951年11月24日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。原审第三人：李芬华，女，汉族，1947年8月11日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：吴庆红，河南子午律师事务所律师。上诉人苏冬梅因与被上诉人冯瑞堂，原审第三人李合顺、李芬华案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1302民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人苏冬梅及其委托诉讼代理人史峰岗，被上诉人冯瑞堂及其委托诉讼代理人王熙，原审第三人李合顺、李芬华的共同委托诉讼代理人吴庆红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏冬梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回冯瑞堂一审请求或将案件发回重审。2.一、二审诉讼费由冯瑞堂承担。事实与理由：1.一审认定《房屋买卖合同》有效系认定事实错误。本案诉争房产是李合顺夫妻的共同财产，在李合顺涉诉后，李芬华单方与冯瑞堂订立房屋买卖合同，未征得李合顺同意而擅自处分夫妻共同财产，事后李合顺未明确追认。房屋买卖合同存在明显效力瑕疵。一审诉讼保全时，李合顺在保全笔录中明确陈述，在诉争房产中居住。冯瑞堂房屋买卖合同载明时间与保全笔录相冲突。在不能排除串谋转移查封财产嫌疑的情况下，一审认定合同签订时间在保全之前是错误的。实际购买人不是冯瑞堂，其明确陈述是替养女买房。冯瑞堂具有村民资格不是合同生效的合法要件。2.一审认定冯瑞堂支付全部购房款并于查封前实际占有，是认定事实错误。冯瑞堂一审提交大量银行取款记录，来证明用于支付购房款与常理不符。冯瑞堂银行卡内资金充足，无需外借款项，而且完全可以在银行转账支付。用现金交易存在风险，行为反常，增加了转移财产，逃避执行的可疑。购买装修材料票据，不具有有效证据的客观、真实、合法性，而且购料人与诉争房屋无关联，一审以购料单为据，认定冯瑞堂已实际占有诉争房屋，无事实依据。3.一审认定冯瑞堂对未办理过户无过错，依据不足。原房主张丙强对冯瑞堂与李合顺的房屋根本不知情，证明其未向张炳强提出过户的申请，未打算办理合法过户。冯瑞堂在购买时仅与现房主商谈，绕过张炳强且事后也未提出过户要求，均是违背交易习惯的。冯瑞堂一审时，提交大量公证书证据，说明村干部的法律意识强。可在房屋交易这么重大的事项面前，却未去办理办证或邀请村委组织参加见证，说明其是在配合李合顺恶意转移财产。请求二审法院查明事实依法判决。冯瑞堂辩称，一、一审认定《房屋买卖合同》有效符合法律规定。1.李芬华夫妇从张丙强手里购买该房时，买方签的是李芬华的名字，冯瑞堂买房时只和李芬华签房屋买卖合同，符合常理和交易习惯。其卖房是为了归还村民欠款，且有村民收到钱后的存款凭证，也印证了李芬华夫妇是为了卖房还账。其诉称李芬华卖房，李合顺没有明确追认没有事实依据。2.李合顺另一案件的笔录中说其在诉争房子中居住不属实。当时李合顺欠账太多，怕追账就说了原居住地，没有说实际居住地。苏冬梅诉称冯瑞堂和李合顺夫妇合谋转移财产是捕风捉影。3.冯瑞堂是房屋买卖合同的买受方和合同相对人。冯瑞堂买房的一部分钱是从养女和女婿账户上取符合常理，不能以此说冯瑞堂是给养女买房。二、一审认定冯瑞堂全款购房并于查封前实际占有，认定事实正确。1.根据取款记录，证明应李合顺要求冯瑞堂在买房前交付大量现金。因钱数较多，冯瑞堂从养女、女婿账户取钱是正常现象，不存在与李合顺串通转移财产的嫌疑。2．冯瑞堂夫妇年龄大，装修买料由女婿购买是正常现象。不能因买料是女婿名字就否认冯瑞堂装修的事实，冯瑞堂买房后，年前贴对联、初六就开始清理下水道，有邻居的证言证实。三、冯瑞堂买房后，对未办理过户无过错。案涉房屋土地证的办理时间是2002年。冯瑞堂12月买房，年后1月房屋被查封，没来得及到有关部门去咨询办证的事。根据《物权法》第十五条规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。李合顺从张丙强手里买房，再卖给冯瑞堂也无需征得张丙强的同意，没有违背交易习惯。因此一审判决并无不当，请求驳回上诉，维持原判。李芬华、李合顺辩称，一、《房屋买卖合同》真实有效，并在苏冬梅办理房屋保全及张贴保全公告前已经履行完毕。1.李芬华夫妇为了归还借款，在与冯瑞堂签订《房屋买卖合同》的前半年已经决定卖房还债，并由冯瑞堂寻找买主。2.房价符合市场价，不存在恶意串通损害他人利益目的。3.卖房款用于还李和顺对外债务，且已经搬家交房，苏冬梅认为李合顺对卖房不知情，事后未明确追认，没有事实依据。4.冯瑞堂提供的支付购房款的银行70万元取款数额、时间，与李合顺归还借款时间、数额一致，足以证明在苏冬梅诉讼保全前，房屋买卖的真实性、合法性。二、房屋买卖未办理过户手续，无过错。1.李合顺夫妇购房并居住已有20年，同村居民及村委都知道，与原房主张炳强无争议，因此与冯瑞堂之间的房屋买卖不需要经得张炳强的同意。2.房屋买卖后房屋就交付给冯瑞堂，未考虑到会有法院查封保全执行情形。3.涉案房屋只有土地证，没有房产证，按照当时相关政策，一时难以办理过户手续。因此房屋买卖后没有立即办理过户手续，没有过错。冯瑞堂向一审法院起诉请求：1.依法确认冯瑞堂与李合顺、李芬华签订的房屋买卖合同有效。2.排除执行南阳市卧龙区七里园乡和庄村太平250号房产。3.诉讼费由苏冬梅承担。一审法院认定事实：冯瑞堂经张杰惠介绍，于2016年1月1日与李芬华签订房屋买卖合同。冯瑞堂以75万元的价格购买李芬华、李合顺位于南阳市××号房屋。并于1月5日交付定金5万元，2016年1月17日，冯瑞堂付清全部房款，李芬华、李合顺将房屋钥匙、房屋手续、土地证交给了冯瑞堂。冯瑞堂购买李芬华、李合顺的该处房产，系李芬华、李合顺于1999年8月27日从张丙强处购买，土地使用证登记在张丙强名下。张丙强系太平村民，诉争房屋土地性质为集体土地。根据冯瑞堂提供的装修票据可知，其从李芬华、李合顺处购买房屋后，在2016年1月至3月对诉争房屋进行装修，并入住。2016年2月25日（正月十八），南阳市宛城区人民法院在审理苏冬梅与河南宇方房地产开发有限公司、孙文华，李合顺民间借贷纠纷一案过程中，法院根据苏冬梅的申请，对该房进行查封，张贴查封公告，冯瑞堂发觉后，向宛城区人民法院提起执行异议无果。苏冬梅与河南宇方房地产开发有限公司、孙文华，李合顺民间借贷纠纷一案，进入执行程序，2019年1月25日，宛城区人民法院执行庭对被查封的房产续封。冯瑞堂遂提起执行异议，要求依法解除对房屋的查封，并停止执行。一审法院于2019年3月5日向冯瑞堂下发河南省南阳市宛城区人民法院执行裁定书（2019）豫1302执异29号，驳回了冯瑞堂的执行异议。冯瑞堂不服，提起执行异议之诉。冯瑞堂系南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会村民，李合顺、李芬华不属于该和庄社区居民委员会村民。太平的250号房屋位于南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会辖区。原属卧龙区七里园乡和庄村太平现为南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会辖区。一审法院认为，一审法院在苏冬梅申请执行李合顺民间借贷纠纷一案执行过程中，依据冯瑞堂的执行异议申请作出裁定，驳回其执行异议。冯瑞堂作为案外人对此提出执行异议之诉符合法律规定。其提起的异议之诉是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：1.在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同；2.在人民法院查封前已经合法占有该不动产；3.已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行的。4.非因买受人的原因未办理过户登记的。一、《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。冯瑞堂于2016年1月1日与李芬华签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，根据冯瑞堂提供的公证文书，可以证实李合顺对卖房一事知情并同意。且李芬华已经全额收取了购房款并将房屋交付冯瑞堂。依据查明事实，可以明确李芬华从张丙强手中购买诉争房屋后，又出售给冯瑞堂。因最后一手的购房人冯瑞堂系涉诉房屋所在的集体组织成员，具备取得该集体宅基地使用权资格。故冯瑞堂与李芬华签订的房屋买卖合同真实有效。二、根据庭审查明，冯瑞堂提供的装修购货单显示，冯瑞堂于2016年1月1日与李芬华达签订房屋买卖合同后，即装修改造，对诉争房产已实际占有。而一审法院于2016年2月25日（正月十八），根据苏冬梅的申请，对该房进行张贴查封公告查封。三、根据公证文书及出具的收款收据，冯瑞堂已支付全部购房价款。四、冯瑞堂购买房产后，未能办理过户手续，因本案土地证并非登记在李芬华名下，土地使用证登记在案外人张丙强名下，未办理过户并非因冯瑞堂的原因造成，所以未办理过户并非其错。综上冯瑞堂与李芬华签订房屋买卖合同并全额支付房款发生在南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会太平250号房屋被查封之前，虽未办理过户手续，但本案土地证并非登记在第三人名下，未办理过户非因冯瑞堂的原因造成，冯瑞堂在法院查封前已经合法占有南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会太平250号房屋，故应认定冯瑞堂购买南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会太平250号房产符合上述法律规定的条件，其权利能够排除执行。故冯瑞堂作为案外人对南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会太平250号房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求依法排除执行南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会太平250号房产的理由成立，一审法院予以支持。冯瑞堂请求确认其与第三人签订的房屋买卖合同有效问题，不属于执行异议之诉处理范围，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条规定之规定，判决：不得执行位于南阳市××新区××办事处和庄社区居民委员会太平250号房产。驳回冯瑞堂的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由苏冬梅负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据苏冬梅的上诉请求以及冯瑞堂、李合顺、李芬华的答辩意见，结合本案的事实和证据，本案的焦点问题是冯瑞堂对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院从以下几个方面进行评析：首先，从买卖合同签订及履行的时间来看。冯瑞堂、李合顺表示房屋买卖合同的签订时间为2016年1月1日，5万元定金的支付时间为2016年1月5日，剩余70万元的支付时间为2016年1月17日。而苏冬梅与宇方房地产公司及李合顺之间的债权债务关系形成时间为2012年-2015年期间，一审法院对该案的立案时间为2015年12月19日，早于买卖合同的签订时间。因此，即使双方签订房屋买卖合同实属，李合顺也有转移财产、逃避执行的故意，而冯瑞堂与李合顺同住在太平，根据其在庭审中的陈述，其对李合顺的身份及对外负债的事实是明知的，故也不能够认定冯瑞堂购买案涉房屋是善意的。其次，从冯瑞堂陈述的款项支付细节上看。冯瑞堂表示70万元系现金交付。一方面，冯瑞堂与李合顺、李芬华等人居住在市区，具备采用银行转账的条件，而且银行转账方式具有安全、方便、快捷的特点，在此情况下，大额款项采用现金支付方式不符合常理。另一方面，冯瑞堂对于现金的交付地点以及细节陈述不一，在本院庭审过程中，冯瑞堂一开始表示钱是在案涉房屋内交付的，其用提包提着70万元现金过去，后又称钱是在其家中交付的，其陈述内容的真实性存疑。再次，从生活习惯上看。冯瑞堂陈述李合顺交房时间为2016年1月17日（农历腊月初八），根据其在庭审中的陈述，正月初六（2月13日）后对房屋进行装修，一审法院于2016年2月25日（农历正月十八）张贴查封公告时，其已经在案涉房屋内居住。冯瑞堂在春节前后完成买房、装修并入住，前后相距不满四十天，与常理及生活习惯不符。最后，从李合顺接受一审法院询问时的情况看。一审法院2016年1月18日对李合顺进行询问时，李合顺表示案涉房屋系其从别人处购买，并未向法院陈述其将房屋出售的事实。而依据冯瑞堂的陈述，冯瑞堂于2016年1月17日向李合顺支付了70万元的房屋价款，在其接受询问的前一天，如果买卖是真实发生的，李合顺不向法院说明这一情况不符合常理。尽管冯瑞堂于2016年3月17日向公证机构申请对李合顺、张杰惠、袁秀云等人的证言进行公证，但公证机构仅能对证言由上述人员出具进行公证，对其证言内容的真实性并不负责，不足以证明房屋买卖真实发生。因此，冯瑞堂对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求对案涉房屋不得执行的理由不能成立。综上所述，苏冬梅上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不全面，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初2407号民事判决；二、驳回冯瑞堂的诉讼请求。一审案件受理费11300元，二审案件受理费11300元，合计22600元，由冯瑞堂负担11300元，李合顺、李芬华负担11300元。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年六月二十三日法官助理朱海霞书记员邢舒妍