广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终546号 上诉人（原审原告）：高峰，男，1993年12月21日出生，汉族，住山西省阳泉市矿区老平掌8号3户，现住广西南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：杨伟鑫，广东诚公（贵港）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘连忠，广西海狮律师事务所律师。 上诉人高峰因与被上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高峰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人单方以《关于变更付款方式缴清房款的通知》要求上诉人付清房款没有事实和法律依据。根据合同约定，涉案房屋是通过银行按揭方式支付，如银行贷款审批不能通过而无法完成贷款，双方应另行协商付款方式或交清剩余房款，如协商不一致被上诉人有权解除合同。本案合同在履行过程中，上诉人因个人征信问题无法通过银行按揭贷款，且双方多次协商后仍无法达成一致，被上诉人单方要求上诉人付清房款没有事实和法律依据。二、上诉人无法办理按揭贷款不能归究于上诉人。首先，不能通过贷款是上诉人意志以外的原因造成，上诉人对此无过错；其次，在签订合同前，上诉人因自身征信问题，特别咨询被上诉人的代理销售公司的销售人员，同时提供个人征信报告，询问是否能贷款，被上诉人的代理销售公司承诺上诉人只要交2000元办理贷款手续费就可以把按揭贷款办下来。在缴纳2000元后，上诉人与被上诉人签订了涉案合同。被上诉人的代理销售公司的承诺仅是为了吸引上诉人缴纳首期购房款，属于严重过错。三、上诉人在签订合同前，2018年12月15日，通过被上诉人代理的销售公司的销售经理张志成支付了房款96588元，并于2019年1月16日支付给被上诉人专项维修资金7969元，因此，上诉人已支付总房款273987元。 富乐华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房屋不能贷款系因上诉人的自身原因导致，根据合同约定，在贷款不能通过的情况下出卖人和买受人应就新的付款方式进行协商或由买受人一次性交清剩余房款。本案双方均确信就房款变更支付方式进行过协商的事实，但协商未果，未能订立补充协议，根据合同约定，上诉人应一次性支付剩余房款。故上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 富乐华公司向一审法院起诉请求：1.高峰向富乐华公司支付剩余房款394000元及逾期付款违约金2838元（以394000元为基数，按日计付万分之0.5，自2019年6月11日起暂计至2019年10月10日，以后另计）；2.本案诉讼费用由高峰承担。 一审法院认定事实：2019年3月7日，富乐华公司作为出卖人与高峰作为买受人签订了一份已备案的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2019089048），约定高峰购买富乐华公司开发的位于防城港市行政中心区，建筑面积为80.49平方米，单价为每平方米7000元，总金额为563430元；交房时间为2022年11月30日前；《商品房买卖合同（预售）》第七条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年3月7日前支付首期房价款169430元，占全部房价款的30%。余款394000元向按揭银行（贷款机构）申请贷款支付”。《商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条按揭付款的补充约定第3款约定，如买受人申请的银行贷款不能通过审批而无法以银行贷款支付剩余房款的，买受人应在出卖人通知的期限内与出卖人协商另行选择付款方式，经出卖人同意后15个工作日内到出卖人指定的地点就新的付款方式签订补充协议或交清剩余房款；如在上述期限内出卖人、买受人双方无法就新的付款方式达成协议或未交清剩余房款的，出卖人有权解除《合同》。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项进行了约定。合同签订后，富乐华公司依约向高峰支付了购房款169430元。另查明，2019年5月27日，富乐华公司通过挂号信的方式向高峰发出《关于变更付款方式缴清房款的通知》，告知高峰因接到按揭贷款银行北部湾银行的通知，高峰的按揭贷款申请未获银行批准，依据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第四条第三款的约定，通知高峰在接到本通知之日起15个工作日内到中央商务区营销招商中心与富乐华公司就新的付款方式进行协商，将尚未支付的购房余款394000元付清给富乐华公司并签订《补充协议》，或将购房余款一次性转入富乐华公司指定的账户。高峰于2019年6月4日签收该通知。 一审法院认为，富乐华公司与高峰签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，且内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。依据已查明的事实，高峰仅向富乐华公司支付购房款169430元，至今尚未办理银行按揭贷款手续，且在收到《关于变更付款方式缴清房款的通知》后十五个工作日内仍既未到富乐华公司约定的地点协商支付剩余的房款，也未将剩余购房款支付至富乐华公司指定的账户，高峰的行为构成违约，应当承担违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条、第八条以及附件十一补充协议第四条第三款的约定，富乐华公司要求高峰支付剩余购房款394000元以及逾期付款违约金，该院予以支持，逾期违约金应从高峰收到富乐华公司的催款通知后十五个工作日后开始计算，即以394000元为基数，按日万分之0.5从2019年6月26日开始计算至款项付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、高峰于本判决生效之日起十日内向广西富乐华房地产开发有限公司支付购房款394000元以及违约金（违约金以394000元为基数，按日万分之0.5从2019年6月26日开始计算至款项付清之日止）；二、驳回广西富乐华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7252.57元，减半收取计3626.29元（广西富乐华房地产开发有限公司已预交），由高峰负担。 二审中，上诉人向本院提交了以下证据：一、户口本，拟证明上诉人与史巧兰系母子关系；二、聊天记录，拟证明上诉人在被上诉人寄出《关于变更付款方式缴清房款的通知》前后与被上诉人销售人员就付款问题沟通协商的事实；三、微信转账记录和收据，拟证明上诉人支付装修款和维修基金共104557元；四、电话录音，拟证明上诉人在购房前已告知被上诉人销售人员征信情况，并交了2000元提高银行放贷通过率的事实；五、征信记录，拟证明被上诉人的销售人员明知上诉人在2018年11月征信已经逾期5次。 被上诉人无证据向本院提交其对上诉人提交的证据发表以下质证意见：对证据一的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；对证据二的真实性予以认可；对证据三中微信转账记录有异议，认为与本案无关联，对证据三中收据无异议；对证据四的真实性、合法性和关联性均不予认可；对证据五没有异议。本院认为，上诉人提交的证据二、证据三中的收据和证据五，被上诉人均予以认可，并与本案有关，本院予以采信；上诉人提交的证据一和证据三中的微信转账记录与本案不具关联性，本院不予采信；上诉人提交的证据四真实性存疑，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。 上诉人对一审查明的部分事实有异议，但未能提交相反证据予以推翻，本院不予采纳；一审判决第四页第一自然段最后一行中“合同签订后，原告依约向被告支付了购房款169430元”，应为“合同签订后，高峰依约向富乐华公司支付了购房款169430元”。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院另查明，本案银行按揭贷款未通过后，双方就付款问题进行过协商，但未达成一致意见。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案商品房买卖合同（预售）是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定合同合法有效正确，本院予以维持。 涉案合同第八条和附件十一补充协议第四条第三款已明确约定，如买受人的银行贷款不能通过审批而无法以银行贷款支付剩余房款的，双方协商另行选择支付方式或买受人交清剩余房款以及逾期付款的违约责任。本案中，银行按揭贷款不能通过后，双方就付款问题进行过协商，但未达成一致意见，被上诉人也已以书面的形式通知上诉人支付剩余房款。被上诉人请求上诉人支付剩余房款及其违约金均有事实和法律依据，一审判决支持被上诉人的请求并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人高峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7252.57元（上诉人高峰已预交），由上诉人高峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月十七日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳