广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10649号上诉人（原审被告、反诉原告）：王颖芳，女，1968年12月8日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：李恒，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱晓红，女，1982年10月14日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。原审第三人：中国民生银行股份有限公司广州分行，住所地：广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦。负责人：黄红日，职务：行长。委托诉讼代理人：王赞，该行职员。委托诉讼代理人：翟懿嗣，该行职员。上诉人王颖芳因与被上诉人邱晓红、原审第三人中国民生银行股份有限公司广州分行（下简称民生银行广州分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初36292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王颖芳上诉请求判令：1.撤销原审判决第二、四项；2.改判支持王颖芳在原审中的反诉讼请求或者将该反诉案发回重审。事实与理由如下：一、涉案合同解除是因邱晓红逾期付款的违约行为所致，依据涉案合同约定，王颖芳无需退还邱晓红定金600000元。根据邱晓红提交的证据和庭审陈述可证实，涉案合同系由邱晓红提供，并在购房专业人士房和清的陪同下签订，且邱晓红在签订合同时已知晓涉案房屋存在抵押的事实，其完全可以将赎证等事宜加入条款内容中，未对解押、赎证内容进行约定，也是因邱晓红原因所致，邱晓红的逾期付款违约行为和与之带来的违约责任，恰也是由其主导的合同所造成，而王颖芳在本合同签订时明显是处于“弱势”的一方。在此情况下，邱晓红理应预见合同履行时可能发生的情形，更应知晓逾期付款的违约行为所产生的不利后果。邱晓红有充足的权利修改其自身提供的涉案合同内容或不购买涉案房产，但邱晓红依然选择签订涉案合同，可见其已充分认可合同内容并知悉违约后果。王颖芳之所以向邱晓红出售涉案房产，是因王颖芳急需为位于越秀区北京路229号的新设餐厅的筹备和运营进行融资，故在涉案合同履行过程中，王颖芳已尽所能地配合邱晓红办理按揭、网签手续，只希望可以尽快履行合约，完成融资。而邱晓红始终找各种理由和借口拒绝按约定日期向王颖芳付款，反而坚持要按“先赎契再付款”等非约定内容履行，并要求王颖芳找其所谓的购房顾问房和清通过“过桥”贷款进行赎契。针对未约定的赎契一事，邱晓红完全可与王颖芳协商，但在2019年7月29日达成同时履行赎契及付款方案后，邱晓红随即反悔，仍无任何道理地要求先赎契再付款。邱晓红的种种反常行为，让王颖芳对此次交易感到不安，故行使不安抗辩权。现原审判决解除涉案合同，是因邱晓红逾期付款的违约行为所致，而非王颖芳的原因。依据涉案合同，王颖芳有理由没收邱晓红的定金600000元；二、邱晓红应向王颖芳承担违约责任与损害赔偿。邱晓红无视涉案合同约定，不按约定时间付款，反复要求王颖芳先赎契再付款，给王颖芳的融资造成了巨大困难并产生了巨额损失。在2019年7月29日达成同时履行方案后，邱晓红次日即反悔，并以《律师函》的方式向王颖芳发送新合同，“逼迫”王颖芳同意针对涉案房屋“先赎契再付款”的履行方案，企图推翻由其主导签订的涉案合同。邱晓红种种无诚信、出尔反尔的行为，不应因其原审时要求履行涉案合同而认定为非恶意，其应向王颖芳承担相应的违约责任；三、邱晓红未提出“退还定金600000元”的诉讼请求，原审判决违反“不告不理”原则。原审庭审中，在法庭已向邱晓红释明变更或增加诉讼请求的前提下，邱晓红无变更或增加“退还定金600000元”的诉讼请求，故原审判决“王颖芳需退还邱晓红600000元”，剥夺了王颖芳的正当庭审权利，增加了王颖芳的负担，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定及所涵盖的“不告不理”原则。被上诉人邱晓红答辩称：原审判决并无不当，应予维持。原审第三人民生银行广州分行述称：据民生银行广州分行系统显示，涉案广州市越秀区建设五马路4号2302房为王颖芳个人所有，其利用该房屋为郑富荣的授信贷款597万元提供抵押担保，担保期限为2017年3月29日至2027年3月29日。截止2020年6月5日，郑富荣在民生银行广州分行的贷款本金余额为337万元。该笔贷款已于2020年3月25日到期，现已逾期。经查，该房屋已被原审法院查封。邱晓红于2019年8月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.邱晓红代王颖芳向民生银行广州分行还清广州市越秀区建设五马路4号2302房屋的3400000元贷款，消灭抵押权；2.邱晓红向王颖芳支付房款570000元；3.邱晓红还清涉案房屋贷款后，王颖芳和民生银行广州分行办理涉案房屋的涂销抵押登记手续并将房产证原件赎出交给邱晓红；4.王颖芳将涉案房屋所有权转移登记到邱晓红名下；5.王颖芳将涉案房屋交付给邱晓红。王颖芳反诉请求判令：1.邱晓红向王颖芳赔偿损失209364.32元；2.解除邱晓红与王颖芳签订的房屋买卖合同，王颖芳没收600000元房款。原审法院经审理查明：广州市越秀区建设五马路4号2302房的权属人为王颖芳，建筑面积89.54平方米，于2017年4月1日办理抵押登记，他项权人为民生银行广州分行，权利范围为全部，最高债权数额5970000元整。2019年4月25日，邱晓红（买方、乙方）与王颖芳（卖方、甲方）签订《购房定金协议》，约定：甲乙双方同意涉案物业总楼价为4570000元；定金金额为200000元，乙方于2019年4月25日支付定金20000元，2019年4月26日支付剩余定金180000元等。2019年4月28日，邱晓红（买方、乙方）与王颖芳（卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方同意将涉案房屋出售给乙方，建筑面积89.54平方米，该物业转让总价款4570000元；购房定金600000元，分三次支付，乙方于2019年4月25日支付定金20000元，4月26日支付180000元，5月6日支付剩余定金400000元；首期楼款4000000元，分两次支付，乙方于2019年5月30日前支付2680000元（含定金600000元），于6月30日前支付570000元，于7月15日前支付750000元；乙方申请的银行按揭款570000元，在按揭手续办理完毕后直接支付到甲方指定银行账户；甲方保证其出售给乙方的房屋产权清晰，无查封，甲方对该物业享有完全处分权，无其他纠纷；如因甲方产权抵押、查封等产权纠葛原因导致无法履行本协议，甲方赔偿乙方经济损失600000元；乙方需办理房屋按揭等手续，甲方应配合乙方办理相关手续事宜，手续办理费用由乙方负担；甲方应无条件协助乙方办理交易过户和银行按揭申请手续；如任何一方单方面违约，均需承担违约责任，甲方违约需退还乙方所交定金及已付房款，并支付定金金额的违约金，乙方违约，定金不予退还；等。合同签订后，邱晓红于2019年4月25日支付20000元、于4月26日支付180000元、于5月7日支付400000元。2019年7月26日，王颖芳委托北京德和衡(广州)律师事务所向邱晓红发出《律师函》称：邱晓红未在指定时间内支付应付款项，致使协议中止履行。邱晓红未与王颖芳办理网签手续，王颖芳多次要求邱晓红办理网签，但因邱晓红原因，导致网签手续始终未办理成功。王颖芳未向银行申请按揭款570000元。鉴于邱晓红的迟延履行行为已侵害王颖芳作为协议相对方的合法权益，现告知邱晓红，应于接到本函之日起七日内向王颖芳支付3400000元已到期款项、办理网签手续、就570000元向银行申请按揭贷款并就支付时间、支付方式等关键内容向委托人作出说明。若邱晓红未在上述指定期限内履行义务或未得到王颖芳认可，即视为邱晓红明确拒绝履行协议义务，王颖芳推定邱晓红放弃购买协议房产。自邱晓红接到本函之日起第八日起，王颖芳有权解除《房屋买卖协议》，不再另行通知。鉴于邱晓红逾期付款的违约行为，王颖芳已收取的定金不予退还等。2019年7月30日，邱晓红委托广东同福律师事务所向王颖芳发出《律师函》称：合同签订后，邱晓红积极履行合同约定义务，不但如约支付购房定金，且积极办理按揭手续，并多次联系王颖芳办理网签。反而王颖芳一直消极履行合同义务，不但隐瞒协议房产不能办理转按揭的事实，且多次拖延网签。因王颖芳原因，协议房产不能交易过户，导致房屋买卖协议合同目的暂不具备实现条件，王颖芳具有不能履行将协议房产过户给乙方的可能。因此，王颖芳要求邱晓红支付剩余首期楼款3400000元缺乏合理事由。邱晓红有权依据合同法第六十八条规定，中止履行支付义务。但邱晓红真诚希望与王颖芳完成协议房产交易，现提出与王颖芳签订《房屋买卖补充协议》对《房屋买卖协议》未完善之处进行补充，具体内容见附件。现函告王颖芳，务必在收到本律师函后5日内与邱晓红沟通签订《房屋补充协议》相关事宜，如邱晓红或律师未能在上述期限内得到王颖芳回复，将视为王颖芳拒绝履行《房屋买卖协议》义务，邱晓红有权解除协议，并要求王颖芳双倍返还定金等。2019年11月1日，王颖芳向邱晓红寄送《解除函》称：鉴于邱晓红的违约行为导致未支付到期房款的金额达到全部房款得五分之一，王颖芳依据合同法第九十六、一百六十七条解除《房屋买卖协议》，自本函通知到达之日起生效；王颖芳将依法追究邱晓红违约行为导致协议解除而造成的房屋差价损失。原审庭审中，邱晓红表示：其在签订合同时已查看房产证复印件，知道房屋存在抵押情况，原约定办理转按揭手续，签订合同后才发现是商业贷款，不能办理转按揭手续，故需由王颖芳提前还清全部贷款；邱晓红在5月15日提出让王颖芳在5月底前提前还贷，王颖芳没有拒绝，王颖芳在5月23日还称不够提前还贷，向邱晓红借钱，既然王颖芳不能提前还贷，故邱晓红没有在5月30日前支付购房款。王颖芳表示：王颖芳卖房是为了筹集资金，故价格低于市场价，如王颖芳有能力提前还贷，王颖芳完全无必要以低于市场价卖给邱晓红，王颖芳就是要用邱晓红支付的房款提前还贷，因邱晓红原因导致合同无法履行，达到法定解除权行使条件。邱晓红为证明其陈述，提交以下证据：1.邱晓红与王颖芳的微信聊天记录。（邱晓红5月15日）那你那边房产证是不是没有那快可以赎出来。（王颖芳）我要问一下，网签的话复印件就可以。（邱晓红5月23日10:59）你尽量考虑用过桥或01房的资金，因为我这边要求操作这事也是觉得比较复杂，其实也不想折腾。（王颖芳5月23日下午3:07）签订合同是5月30日支付260万，减去定金60万元，你给我200万，那就还差四不多，只可能你只需要帮我五六十万就可以。（邱晓红）不是的，黄先生说两周之后可以办好手续，建立在这个基础上才定5月30之前付你款，现在什么手续都没办，你房产证也没赎回出来，怎么会付款呢。（王颖芳）其实这个也是时间问题，我的意思也是如果可以的话大家可以协商解决一下。反正手续最后也是要办的。（邱晓红5月23日下午3:42）给银行也是等于给你。（王颖芳）房产证在银行，赎回手续办好也是银行和我们三方一齐去房管局办手续的。（邱晓红）我的风险在于，帮你还了银行这笔款，赎出证，万一你这边的其他资金上的问题，那我就完了。（邱晓红5月24日下午1:54）你们什么决定要提早通知我，是解约还是继续做交易（王颖芳）其实没有什么大矛盾，大家都是想解决问题。（邱晓红6月25日上午）你那边房产证赎回手续办好了吗。（王颖芳7月30日下午2:22）还按不按照29日在民生银行谈的意思去签协议。（邱晓红7月30日下午4:17发送律师函）。（王颖芳8月5日）我已有足够的诚意与你协商，如果你是按照7月29日下午我们达成的约定履行，我仍然愿意配合完成交易，我们达成的约定：1.由你先通过民生银行向我支付340万供解押，随后我立即与你一同办理网签，所谓同时履行；2.关于57万元按揭，你向银行专业人员得到一个正常办妥期限，若未在规定时间办妥，则你一次性向我支付57万元。以上内容都有录音为证，如果你执意反悔，不按约定履行，过了今天，我将按而合同和先前告知执行。（邱晓红）我们这边还是按增补合同方案操作，找第三方作资金托管，费用10万以内，我们来付，已经咨询民生银行黄嘉伟，也是银行这边建议，对你来讲是没有风险的。2.邱晓红与房河清的微信聊天记录，以证明邱晓红与房河清进行沟通的情况；3.邱晓红与民生银行广州分行员工黄嘉维微信聊天记录，以证明其对申请按揭贷款、赎证、网签等事宜进行沟通。王颖芳质证认为，对证据1真实性没有异议，可见王颖芳在积极办理相关手续；证据2真实性、合法性、关联性不予确认，房河清与本案无关；证据3真实性、合法性、关联性不予确认，与本案无关。关于合同履行问题。邱晓红、王颖芳确认双方于2019年7月2日办理网签手续，王颖芳认为没有办理成功的原因是操作原因也可能是房产证公章问题。此外，双方于7月29日再次进行协商，王颖芳认为当时双方已经就同时履行方案达成一致，即邱晓红通过民生银行广州分行向王颖芳支付340万以解押，随后双方办理网签。邱晓红对此不予确认，认为当时并没有同意上述方案，并要求先网签再付款。关于王颖芳主张要求邱晓红赔偿损失209364.32元的请求。王颖芳表示赔偿内容包括房屋差价、逾期付款利息、为避免损失扩大产生的费用（即律师费），其中房屋差价总额为每平方米11174元×房屋面积89.54平方米，逾期付款利息四笔共85461.41元，律师费为实际产生律师费的50%，即27231.22元。上述费用扣除没收邱晓红600000元定金，王颖芳放弃部分权利酌情主张209364.32元。王颖芳为证明上述内容，提交以下证据：1.王颖芳与北京德和衡（广州）律师事务所签订的《委托代理协议》，约定律师代理费为54462.44元；2.《房屋差价计算》一份，记载以“安居客”公布的2019年度10-12月的月度每平方米交易均价与在售二手房的每平方米交易均价，计算同地段房产每平方米的均价为62213.06元，与涉案房屋产生房价差额为11174.42元。邱晓红质证认为证据1真实性确认，无相关发票及王颖芳支付凭证，并对是否真实支付不确认，证据2真实性、合法性、关联性不予确认。原审另查明，根据个人名下房地产登记情况查询证明显示，邱晓红及其配偶朱炎强、儿子朱政宇在本市内查无房地产情况记录。原审法院认为，邱晓红、王颖芳自愿签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当依约履行。本案争议的焦点为，在合同履行过程中，双方当事人是否构成违约。涉案房屋存在抵押情况，邱晓红在签订合同时亦清楚知道房屋产权情况。邱晓红称双方约定以转按揭的方式履行合同，但合同中并未予以约定，反而约定应由邱晓红直接向王颖芳支付购房款，故对于邱晓红该陈述，不予采信。虽合同中并未就房屋涂销抵押的具体履行方式、期限等作出约定，但王颖芳作为出卖方，理应还清贷款并涂销抵押登记，否则涉案合同将无法履行。合同约定邱晓红应于5月30日前向王颖芳支付除定金60万元以外的208万元，上述款项已达房价款50%以上。通过双方微信聊天记录可见，邱晓红在5月15日即已向王颖芳询问房产证赎契的问题，而在5月21日至24日期间双方再次就赎契与款项支付问题进行沟通，未就此达成一致。根据双方陈述及微信内容，在合同约定期限届满后，邱晓红、王颖芳就合同履行问题多次进行协商，并曾于7月2日前往办理网签手续，至7月29日，双方仍就赎契、付款的先后问题进行协商。王颖芳认为双方已于当日达成一致，即同时履行的方案，但王颖芳并未提供相关证据证明，且邱晓红对此并未予以认可，故就合同履行问题双方仍未能协商一致。至本案起诉之日，王颖芳尚未涂销涉案房屋的抵押登记。结合邱晓红在本案中主张继续履行合同，其同意向王颖芳支付全部购房款，可见邱晓红确有履行买卖合同的意愿。邱晓红未能在合同约定期限款项，并非基于恶意拖延支付，因订立合同时未就赎契进行明确约定，就合同履行事宜协商过程中，基于对于自身交易风险预判而未能与王颖芳就赎契与付款方式的先后问题等达成一致。因此，就影响合同履行的赎契问题，双方并未在合同中约定，亦未能达成补充协议，双方均不因此构成违约。综合考虑以上事实，王颖芳主张邱晓红未按约定支付款项，诉请要求邱晓红赔偿损失的请求，缺乏事实根据与法律依据，不予支持。关于合同是否应继续履行的问题。如前所述，双方在签订合同时明知房屋存在抵押情况，合同中并未涂销抵押进行明确约定，之后亦无法就涂销抵押、付款方式及期限的变更等合同继续履行事宜达成一致意见，导致双方产生纠纷，进而引发本案诉讼。基于诚信履约原则，双方本应积极协商，提出切实可行的解决方案以便促使合同正常履行，实现双方合同目的。从双方协商过程中可以反映，王颖芳称在7月29日达成同时履行方案，即邱晓红向王颖芳支付340万元，后双方一起办理网签手续，余款在限定时间内办理按揭，邱晓红对此又不予认可。虽然邱晓红在本案中所提起的诉讼请求，实际上已经超出其在前述方案的付款义务，亦在不增加王颖芳合同义务的情况下实现王颖芳收取款项的合同目的，但已此时已超出合同约定的履行期限，且王颖芳已反诉要求解除合同。在此情况下，解除合同更符合缔约自由的合同法基本原则。基于合同解除的事实，王颖芳应退还邱晓红已支付的定金。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条的规定，于2020年2月14日判决如下：一、邱晓红与王颖芳于2019年4月28日签订《房屋买卖协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、王颖芳应于本判决生效之日起十日内，退还邱晓红定金600000元；三、驳回邱晓红的全部诉讼请求；四、驳回王颖芳其他反诉请求。本案受理费43360元、反诉费4440元，由邱晓红负担43360元，由王颖芳负担4440元；保全费5000元，由邱晓红负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是邱晓红是否应向王颖芳承担赔偿损失及定金被没收的违约责任。王颖芳以邱晓红未在合同约定的期限内支付首期款，也未按双方于2019年7月29日达成的补充协议履行相应义务，故已构成违约为由，反诉请求邱晓红承担赔偿损失及已付定金被没收的违约责任，对此，本院认为，邱晓红已依约向王颖芳支付了60万元定金，对于剩余首期款340万元（已扣除定金60万元），虽然双方在《房屋买卖协议》中约定邱晓红需在2019年7月15日前分三期支付，但该《房屋买卖协议》并未约定王颖芳办理涂销抵押手续及双方办理交易过户手续的期限，而涂销抵押与交易过户属于买卖合同的核心条款，直接影响双方合同目的的实现。在此情况下，如邱晓红在约定期限内履行首期款支付义务，确实会面临重大交易风险。基于诚信履约及公平合理原则，需待双方就涂销抵押及过户事宜另行达补充协议后，邱晓红的付款义务方才应一并履行。而从邱晓红提交的微信聊天记录也可反映，双方事实上有就邱晓红付款与王颖芳赎契事宜进行沟通与协商，在此过程中，王颖芳并未以邱晓红未依《房屋买卖协议》约定按时付款为由主张邱晓红承担违约责任。王颖芳虽称双方已于2019年7月29日达成新的履行方案，但未就此充分举证证明。在《房屋买卖协议》欠缺部分合同核心条款且双方无法就此达成补充协议的情况下，王颖芳以邱晓红未履行约定付款义务为由，主张邱晓红承担违约责任，理据不充分，原审判决驳回王颖芳的该项反诉请求并无不当，可予维持。在合同应当解除且原审判决已认定王颖芳无权没收邱晓红已付定金的情况下，原审加判王颖芳返还邱晓红定金，符合诉讼经济原则，也未违反“不告不理”原则，亦可予维持。综上所述，上诉人王颖芳的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4440元，由上诉人王颖芳负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十三日书记员  王文杰唐颖琪