河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1082民初3642号 原告：韩长清，男，1976年3月10日出生，汉族，现住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘翠元，北京誉洲律师事务所律师。 被告：三河市绿嘉园种植有限公司，住所地河北省三河市皇庄镇孙各庄村，统一社会信用代码91131082MA07WJ907L。 法定代表人：周福国，该公司经理。 被告：周福国，男，1970年11月12日出生，汉族，现住河北省三河市。 被告：孙凤玲，女，1988年9月13日出生，汉族，现住河北省大厂回族自治县。 被告：戴海涛，男，1979年1月3日出生，汉族，现住河北省大厂回族自治县。 原告韩长清与被告三河市绿嘉园种植有限公司（以下简称绿嘉园公司）、周福国、孙凤玲、戴海涛租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩长清及其委托诉讼代理人刘翠元到庭参加诉讼。被告绿嘉园公司的法定代表人周福国（亦是本案的另一被告）、孙凤玲、戴海涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告韩长清向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告绿嘉园公司于2017年10月22日签订的《缘生态农庄（二期）承包合同》无效；2、判令被告返还原告承包费138000元，并赔偿原告合同总标的138000元承包费30%的违约金损失41400元，共计179400元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月22日原告与被告绿嘉园公司签订的《缘生态农庄（二期）承包合同》已经触犯了国家法律法规的规定，违背了合同法的相关规定。1、该涉案土地是农耕地性质，因原告并非本村的村民，其不享有土地法所规定的承包该土地的主体资格，故该承包合同因原告无权承包而应当归于该合同全部无效；2、该合同中明确约定允许原告自建房面积60平方米，已经触犯了土地法规定的农耕地只能种植而不能违法建设建筑的禁止性规定，因此该合同约定的该条款亦绝对无效；3、该合同约定的承包期限是28年，严重违反了农村承包土地最长期限不得超出20年的相关规定，亦是绝对无效。因此，本案被告是在故意告知对方虚假情况、并且故意隐瞒事实真相的情况下，为了达到欺诈原告的目的，以虚假的内容广泛进行广告宣传，扩大掩盖了事实的真相，使原告产生重大误解，使其在违背自己真实意思表示的情况下作出错误的意思表示，使原告因欺诈而订立的合同。并且被告为了实现其收取高额承包费的目的，故意串通一气，共同实施合同欺诈行为，应认定该合同无效。在违约金损失方面，因被告具有严重的隐瞒合同事实真相等欺诈行为，应当依法认定被告是负有完全过错的一方，故被告应依法全部返还原告的承包费138000元，并根据双方的真实意思表示即按照合同总标的的30%赔偿原告的一切损失。 被告绿嘉园公司、周福国、孙凤玲、戴海涛均未提出书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：庭审中，原告为证明自己的主张，提交以下证据：1、以绿嘉园公司为甲方、韩长清为乙方，双方于2017年10月22日签订的《缘生态农庄（二期）承包合同》一份，主要内容为：甲方将单元编号为Ｂ排11号的农业种植大棚承包给乙方，大棚使用面积330㎡，由甲乙双方签字确认；分为两个租赁期执行：第一租赁期自2017年10月30日至2029年5月31日，第二租赁期自2029年5月31日至2044年5月31日；交工日期为2017年10月30日，日光温室大棚租赁费为138000元，付款方式为一次性；甲方按期收取管理费1500元／年，饮用水费3.8元／吨，浇灌水费1元／吨，电费1元／度。在《缘生态农庄（二期）承包合同》后所附的交付标准包括：1、农业种植大棚主体结构完成；2、农业种植大棚钢架安装完成，外墙粉刷涂料；3、水、电接入每户及正常使用，每栋大棚独立水电表、渗水井；4、园区道路铺装完成，场地平整；5、路灯安装完成；6、园区绿化完成；7、园区排水系统铺装好；8、宽带入户。原告的证明目的是原告与被告绿嘉园公司之间签订的合同无效。因原告不具备承包农耕地的主体资格条件，被告也不具备发包土地的主体资格。从合同约定的租赁期限看，租赁期限不符合合同法规定的租赁合同不得超过20年的规定，存在部分无效的情形。合同约定的交付标准涉案大棚使用目的和合同目的不仅仅是种植，更重要的是居住用途，比如交付标准当中约定外墙粉刷涂料，光纤入户等。被告没有按照约定的时间向原告交付涉案的大棚和场地，故合同没有实际履行。2、收据一张，证明原告于2017年10月22日按照约定以银行转账及现金支付的方式向被告支付了租赁费138000元。3、涉案项目的广告宣传单及样板间照片4张，证明亚楠作为销售顾问促成原告与被告绿嘉园公司签订了承包合同，亚楠代表被告向原告承诺涉案项目占用的土地为废弃地、荒地，同时对外宣传涉案项目以居住、度假、养老、种植、养殖为使用目的，并承诺社区化管理，允许自建房，样板间的建设及装修风格让原告确信被告所推广宣传的涉案土地并非基本农田，同时也确信被告所承诺涉案土地具备建房的资质。4、三河市绿嘉园种植有限公司在国家企业信用信息网公示系统的信息查询打印件，证明被告公司有三个股东即被告周福国、孙凤玲、戴海涛。2018年8月17日在案外人翟某诉讼期间为逃避公司债务，在没有通知债权人、没有履行公开批露义务的前提下，恶意减少注册资金达到总注册资本的94%，属于恶意抽逃资金。5、中国农业银行个人业务转账凭证，证明被告让原告将涉案的租赁费136000元转至被告绿嘉园公司的股东戴海涛个人名下，说明被告绿嘉园公司逃避公司财务管理制度的规定，目的是为了转移公司财产，逃避公司债务，不仅侵犯了公司股东的权益，更侵犯了公司债权人的合法利益，还能够证明公司股东个人资产与公司财产严重混同，另两位股东对于戴海涛侵占公司财产的行为予以支持，这也就说明三位股东与公司应承担连带责任。6、原告韩长清与其他购买涉案项目业主所建立的微信聊天群中的微信聊天截图及照片，证明2018年12月1日原告到涉案场地查看涉案项目并没有达到交付条件，水电并没入户，没有安装电表，没有铺装道路，场地不平整，宽带没有入户。7、原告韩长清与被告公司员工的手机短信截图及关于韩长清回复“2019年1月6日三河市绿嘉园种植有限公司的通知书”的复函及通知，证明截止2019年3月被告仍未交付大棚，未达到约定的交付标准，原告以短信方式向被告发送复函及通知已经送达被告，被告宣称涉案土地为荒地、废弃地并承诺原告可以在涉案土地上建房。8、河北省自然资源厅（海洋局）网站公布的《河北省国土资源厅关于彻底清理整治“大棚房”的公告》打印件，证明被告经营的大棚房属于改变农耕地用途，属于违法建筑；承租该大棚房的租赁合同应属无效合同，被告应当依法返还承包费并承担过错赔偿责任。9、三河市皇庄镇孙各庄村支部委员会开具的证明，证明涉案项目宽带无法安装，未达到交付条件。10、（2019）冀1082民初1628号民事判决书，证明原告租赁的涉案大棚位于Ｂ排11号，判决书中翟某的租赁大棚位于Ｂ排12号，两个大棚同属一个地块，土地性质均为基本农田，被告认可涉案土地性质为基本农田，不允许建设住房。该判决书已经认定合同无效、返还财产、赔偿损失。 庭审中，原告申请出庭作证的证人翟某证实：证人和原告原来不相识，是通过租赁被告的大棚认识的，其和原告租赁的大棚相邻，而且是同一销售员介绍，租赁的经过一致。当时销售员亚楠带其参观了一期的样板间，解释了宣传单，给其看了样板间的照片，还带其参观了一期已经装修好和正在装修的房屋。销售员说大棚可以养老、居住、休闲、种花、种草等。当时合同上没有关于房屋的内容，其要求销售员必须加上，后来在其合同上添加了建房的内容。合同签订后，交付日期到了后其去过现场几次，水电、道路、绿化、网络、路灯等均没有完成，后来场地都不让进了，至今大棚也没有交付。其认为自始至终都是受骗的，村委会出具过涉案土地是废弃地的证明。在其到法院起诉被告的时候，被告的注册资金减少，其认为被告的行为是资金抽逃行为。原告对证人翟某的证言没有异议。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）、损害社会公共利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。本案中，原告与被告绿嘉园公司签订的《缘生态农庄（二期）承包合同》租赁期限自2017年10月30日至2044年5月31日，期限较长，双方约定的支付租金的方式为一次性支付，不符合一般租赁租金的交付方式；同时合同后所附的八条交付标准明显超出了农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住的条件。该合同实际系以租代卖，并改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告向被告绿嘉园公司交纳了租赁费，而被告未将大棚按约定的期限实际交付给原告使用，故应返还原告全部的租赁费138000元。因原告与被告绿嘉园公司签订的承包合同经本院确认无效，其中约定的违约金条款自然无效，故原告要求被告绿嘉园公司支付违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。被告周福国、孙凤玲、戴海涛均系认缴出资，认缴出资时间为2036年12月30日，认缴期限尚未到期。具体本案中，原告未提交证据证明其与被告绿嘉园公司签订承包合同及交纳租赁费时，被告周福国、孙凤玲、戴海涛的相关行为使其对三人未届出资期限的出资额产生高度确信和依赖，且本案诉讼尚未进入执行程序，无法确认被告绿嘉园公司的财产是否足以清偿相关债务，故原告主张由被告周福国、孙凤玲、戴海涛承担连带返还责任不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告韩长清与被告三河市绿嘉园种植有限公司于2017年10月22日签订的《缘生态农庄（二期）承包合同》无效。 二、被告三河市绿嘉园种植有限公司于本判决生效后十日内返还原告韩长清租赁费人民币138000元。 三、驳回原告韩长清的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3888元，由原告负担888元，被告三河市绿嘉园种植有限公司负担3000元（于本判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  王双领 人民陪审员  张忠秋 人民陪审员  张清泉 二〇二〇年六月五日 书 记 员  马 哲