浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初4153号 原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室，统一社会信用代码913304823502439425。 主要负责人：王柯丁，总经理。 委托诉讼代理人：钱玲红、张丽，公司员工。 被告：徐亚权，男，1976年10月9日出生，汉族，住平湖市。 原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司(下简称嘉凯城公司)为与被告徐亚权房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月27日起诉来院，本院于同日受理后，依法由审判员林金良独任审判，并于2019年10月25日、同年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱玲红参加了第一次庭审，原告委托诉讼代理人张丽、被告徐亚权二次均到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年6月5日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张丽、被告徐亚权到庭参加诉讼。双方庭外和解，本案扣除审限85天，后协商未成。本案现已审理终结。 原告向本院请求判令：1.原告与被告签订的房屋租赁合同及补充协议于2018年8月6日解除；2.被告立即向原告支付清铺费用4256.40元（现按餐饮商户拆铺费用120元／平方米计算，最终费用以现场拆铺费用为准）；3.被告向原告支付房屋租金17849.11元（自2017年9月22日至2018年8月6日，按照租金6304.47元／季度）及滞纳金30843.66元（从2017年9月22日暂计至2019年8月31日，共709天，按日3‰计算，实际计至租金付清之日）；4.被告向原告支付房屋占用费57482.88元（2018年8月7日至2019年8月31日共390天，按照日租金及物业管理费之和的2倍计算，实际计至涉案房屋实际返还之日）；5.被告向原告支付解约违约金100000元；6.被告立即将注册在涉案房屋处的营业执照注销，并向原告支付逾期注销的违约金53890.2元（自2018年8月7日暂计至2019年8月31日，按照日租金的两倍计算，实际计至营业执照实际注销之日）；7.被告支付装修免租期及经营免租期的租金，共计6304.47元。在庭审中原告将第1项诉讼请求明确为：原告与被告签订的房屋租赁合同于2018年8月6日解除。事实和理由：原告作为甲方、被告作为乙方签订房屋租赁合同一份，乙方租赁原告所有位于平湖市嘉凯城新埭城市客厅1层125商铺，建筑面积为46.06平方米，用于经营零售，品牌为“雪芙蓉”；商铺租金单价为1.5元／平方米／天。乙方于2017年8月21日进场装修并于2017年9月22日正式开业。125商铺的产权为嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司所有，并授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。原企业名称为嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司，后企业名称变更为嘉凯城集团商业资产管理有限公司。根据合同约定，乙方先按双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，乙方应在支付周期开始之前15个工作日内支付，先付后用。后被告未按合同规定向原告支付租金，原告于2018年6月25日张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》，通知被告缴纳欠款，但被告仍未支付。原告于2018年8月3日寄出《合同解除通知书》，通知被告解约，并要求被告在15日内将租赁房屋返还原告，被告于2018年8月6日签收。按照《房屋租赁合同》第十三条13.1约定：甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。原告按120元／平方米计算，暂定费用共计4256.40元，实际以现场清铺费用为准。按照《房屋租赁合同》第十三条13.5中约定：若乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在本合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以补偿。现原告要求被告支付证照注销违约金，证照注销违约金实际计至涉案房屋实际返还之日止。按照《房屋租赁合同》第三条3.3中约定：如因乙方单方面原因造成本合同提前终止的，乙方须在正式撤场前按本合同约定的租金向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。现原告要求被告支付装修免租期及经营免租期的租金。上述期间内，原告多次催告被告支付欠缴款项。截至2019年8月31日，被告徐亚权仍拖欠支付房屋租金17849.11元及滞纳金30843.66元（自2017年9月22日暂计至2019年8月31日），房屋占用费57482.88元（自2018年8月7日暂计至2019年8月31日共390天），免租期租金6304.47元，逾期注销营业执照的违约金53890.20元（自2018年8月7日暂计至2019年8月31日），清铺费用4256.40元，以及租赁违约金100000元，以上共计人民币270626.72元。经原告多次催告，被告至今未予支付，由此成讼。 被告答辩称，被告欠原告房屋租金属实，对于占用费、清铺费不予认可。由于原告在2018年10月起停水、停电，被告无法经营，被告共营业了10个月，从2018年10月的时候就搬走了大件物品，只有小件物品寄存在店铺里，原告也是同意的。 在庭审中，原告所举证据和所需证明的事实内容有： 证据一、《嘉凯城(新埭)项目房屋租赁合同》及《物业服务管理协议》各1份，证明双方租赁关系及费用计算依据等的事实。 证据二、《催款函》、《关于停止物业服务的告知函》、《合同解除通知书》各1份以及相应照片和信件，证明2018年6月25日原告张贴《催款函》和《停止物业服务告知函》；2018年8月3日寄出《合同解除通知书》，被告于2018年8月6日签收的事实。 证据三、进场文件1份，证明原告完成商铺交付义务，被告进场装修的事实。 证据四、授权书及125铺位的产权证各1份，证明125铺位的产权人为嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司，其授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等事实。 证据五、工商变更登记1份，证明“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”的事实。 被告质证认为，对证据一的真实性无异议，被告店铺旁边的店没有开起来，商场人流少，原告违约在先，其开办的店铺一直亏损。对证据二、三、四、五无异议。 被告所举证据和所需证明的事实内容有： 现金交款单1份，证明其支付原告6300元的事实。 原告质证认为，其收到上述款项，是被告交付的履约保证金。 本院认证如下，原告提供的证据，被告对其真实性无异议，本院予以认定，被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院予以认定，但该现金交款单未注明为履约保证金。 本院经审理认定事实如下：平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢125室为权利人嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司单独所有，权证号为浙(2016)平湖市不动产权第0018027号。嘉凯城城镇化建设发展（平湖新埭）有限公司授权原告于2017年1月1日至2032年9月21日期间全权处理与本项目商业物业有关的招商、运营和管理。2017年7月24日，被告支付嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司6300元。2017年8月22日，嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司企业名称变更为原告嘉凯城公司。2017年8月22日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《嘉凯城(新埭)项目房屋租赁合同》一份，约定甲方将嘉凯城(新埭)项目一层125号商铺出租给乙方，建筑面积为46.06平方米，租赁期限为三年，自2017年9月22日至2020年9月21日，免租期包括装修免租期和经营免租期，装修免租期确定为1个月，自租赁物业实际交付日起开始计算，经营免租期确定为2个月，具体为2017年10月和2018年1月。免租期内，乙方无需支付房屋租金，如因乙方单方面原因造成合同提前终止的，乙方向甲方补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。在合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付6304元定金，甲方在收到全部定金后7工作日内向乙方开具相应收据，在乙方按约履行本合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补。履约保证金作为乙方全面、实际履行本合同义务的担保，包括但不限于乙方依据合同规定应付租金、公共事业费、物业管理费及其他相关费用、乙方因违反合同所需支付的违约金、滞纳金以及其他赔偿金等。甲乙双方约定开业保证金6304元，在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付，在乙方按约定正式开业后一个月内，甲方可将此开业保证金转为乙方的应缴租金、管理费或其他费用。自起租日起，乙方先按照双方约定的固定租金数额每三个月支付一次，每次支付三个月的固定租金，对于每个交租周期的租金，乙方应在该交租周期开始之前的15个工作日内支付，先付后用。自起租日起至2018年9月21日止，固定单位租金为1.5元/平方米/天，固定月租金为2101.49元，固定年租金为25217.85元；自2018年9月22日起至2019年9月21日止，固定单位租金为1.5450元/平方米/天，固定月租金为2164.53元，固定年租金为25974.39元。当乙方未按约按时、足额支付租金的，每延迟一日，乙方应按应付未付金额的3‰的标准支付违约金，当逾期支付超过30日时，甲方有权选择单方面书面通知乙方解除合同，解除合同通知送达乙方之日生效。合同的解除不免除合同解除前乙方应承担的责任，乙方应于合同解除之日起30日内向甲方支付所有应交纳的费用，甲方有权向乙方收取每月租金和物业管理费总和之6倍金额并不低于10万元作为违约金，违约金不足以弥补甲方直接和间接损失的，乙方应另行赔偿。乙方应在合同租赁期限届满、或提前终止或合同提前解除之日起15日内将租赁物业返还给甲方，即乙方享有最长不超过15日的返还期，在返还期内，乙方无需支付租金，返还期后，乙方应按租赁面积、实际超出的天数，并以合同终止(或)解除日前最后一期租金、物业管理费标准为基础，以该基数的200%向甲方支付实际占用费。甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生费用由乙方承担。如乙方使用租赁物业地址作为公司、分公司或营业部的注册地，则在合同的租期届满或返还期内，应办理完成注册地的迁移或注销手续。乙方逾期完成的，每逾期一日，乙方应承担相当于合同终止时日租金两倍的违约金，给甲方造成其他损失的，还应予以赔偿。2017年8月31日，原告将租赁房屋交付被告进行装修。2018年6月25日，原告在被告承租的商铺张贴《催款函》及《关于停止物业服务的告知函》，要求被告于2018年6月30日前支付2017年9月22日至2018年6月30日的租金15340.88元及物业费并支付违约金，如被告仍逾期支付前述款项，原告将从被告已缴纳的开业保证金(如有)及装修保证金(如有)中直接扣除相应欠款，并有权采取断水、电等物业服务甚至解除租赁合同的进一步措施。2018年8月3日，原告又向被告邮寄了《合同解除通知书》，通知书载明，被告至今仍欠缴租金、物业管理费、水电等公用事业费，已逾期11个月之久，原告及物业公司已派人多次沟通、催缴，被告仍拒交。故原告正式通知被告：1.原、被告双方签订的《租赁合同》及被告与物业公司签订的《物业协议》于本函件送达之日起解除，被告应在15日内将租赁房屋返还原告，逾期不返还的，视为被告放弃租赁房屋内的所有设施设备、物品的所有权，原告有权对其进行任意处置，并办理完成以租赁房屋为注册地的工商登记迁移或注销手续。2.被告在收到本通知书后5日内向原告缴纳至2018年7月31日的租金17442.37元及违约金9601.09元，被告逾期缴纳的，每延迟一日，被告应按应付未付金额的3‰的标准支付违约金。3.被告于《租赁合同》项下已经支付的履约保证金6400元原告予以没收。4.被告应在收到通知书后5日内向原告支付10万元违约金。5.被告应在收到通知书后5日内向原告补缴免租期的租金6304.47元。被告于2018年8月6日签收。被告认为其于2018年10月份将租赁房屋内大部分物品搬离。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系成立并有效，现原告主张房屋租赁合同于2018年8月6日解除，被告对此并无异议，本院予以确认。 一、原、被告是否存在违约行为的问题。 原告认为，被告的违约行为主要为未按约支付房屋租金。被告对相关事实并不否认，但认为原告在2018年10月起停水、停电，并且被告事先承诺的促进商场商业开发的举措都没有兑现，导致商场人气差、生意难做，原告违约在先，本院认为，其一，双方对于租金支付的约定是“先付后用”，因此租金应支付在前；其二，被告抗辩原告的商场没有经营起来，原告存在严重违约，导致被告的店无法经营下去，被告也没有证据加以证明。因此，被告以原告违约在先而拒交租金的抗辩理由不成立，其存在违约行为。 二、合同解除后原、被告应承担什么责任的问题。 根据合同法第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案被告在房屋租赁合同关系解除后，仍应支付拖欠的租金等费用，赔偿造成原告的损失。针对原告的其余各项诉讼请求，第一，其请求支付自2017年9月22日至2018年8月6日的房屋租金17849.11元。被告于2017年7月24日交纳6300元，由于原告未开具收据载明上述款项的性质，在合同约定被告需要交纳定金和开业保证金的情况下，首先需要明确该6300元的性质。双方签订的房屋租赁合同5.1.1条约定：在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付6304元定金，甲方在收到全部定金后7工作日内向乙方开具相应收据。5.1.3条约定：在乙方按约履行本合同的前提下，乙方可要求将定金转为合同履约保证金，多退少补；第5.2条开业保证金条款约定：甲、乙双方约定有开业保证金6304元，在本合同签订后7个工作日内，乙方向甲方支付。在乙方按约定正式开业后一个月内，甲方可将此开业保证金转为乙方的应缴租金、管理费或其他费用。该6300元可以理解是定金，也可以理解是开业保证金，如果是定金，被告可以要求转为合同履约保证金，由于被告违约，原告有权扣除；如果是开业保证金，可以转抵租金。本院认为该6300元为开业保证金，理由为：1、原告主张为定金，但未提供相应证据证明，并且合同约定被告可要求原告将定金转为合同履约保证金，但原告未能举证证明被告向原告提出此方面的要求。2、双方签订的房屋租赁合同为格式合同，该合同中对定金和开业保证金作了相同的规定，合同法规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故本院认为该6300元为开业保证金，可以转抵租金。按合同约定自2017年9月22日至2018年9月21日，日租金按69.09元(租赁面积46.06平方米，首年租金单价为1.5元/平方米/天)；自2018年9月22日至2019年9月21日，日租金按71.16元计算(第二年租金单价为1.5450元/平方米/天)，被告自2017年9月22日至同年12月21日的租金(扣除2017年10月份经营免租期)计60天为4145.4元，自2017年12月22日起至2018年3月21日的租金(扣除2018年1月份经营免租期)计59天为4076.31元，自2018年3月22日起至2018年6月21日的租金计91天为6287.19元，自2018年6月22日起至2018年8月6日计45天的租金为69.09元/天*45天=3109.05元，以上租金合计17617.95元（未包含免租期租金）。同时扣除被告已支付的6300元，被告尚需支付11317.95元。由于要计算原告主张的滞纳金损失，扣减的顺序为，先扣除2017年9月22日应付租金4145.4元，再扣减2017年12月22日前应付租金4076.31元尚应付1921.71元。原告请求支付的滞纳金，因其实际是租金的损失，按日千分之三的约定明显过高，被告请求调整，本院调整为以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至租金实际履行之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。第二，原告请求被告支付房屋占用费，被告在庭审中陈述称原告在2018年10月起停水、停电，被告无法经营，被告共营业了10个月。被告从2018年10月的时候就搬走了大件物品，仅剩下零碎物品。本院认为，被告房屋占用费应计算至2018年10月31日，理由为：1、《房屋租赁合同》第13.1条约定：乙方应在本合同租赁期限届满、或提前终止或本合同提前解除之日起15日内将租赁物业返还给甲方，……甲方有权在返还期满后的任何时间内进入并收回该租赁物业，乙方放置于该租赁物业内的一切物品将被视为放弃物由甲方自由处置，甲方有权自行完成恢复原状、拆除、搬出和补修工作，所产生之费用由乙方承担。从中可以看出，原告有权自行收回租赁物业，并可以自由处置被告存放于租赁商铺的物品。2、《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在合同一方已经违约的情形下，受害方有义务采取积极的措施将违约方违约所致损失降至最低范围，受害方倘若不为这些行为，就会不公正地扩大违约造成的损失。原告在书面通知被告解除租赁合同的情况下，未及时采取适当措施防止损失的扩大，对扩大的损失不能要求被告承担。考虑被告自认的搬离大件物品时间，及合同约定原告采取的救济措施等因素，本院酌情确认被告支付房屋占有费用计算至2018年10月31日。原告主张占有使用费按合同解除日前最后一期租金标准的200%计算，明显过高，本院调整为仍按合同约定的租金标准计算。自2018年8月7日起至2018年9月21日按1.5元/平方米/天计算为3109.05元，自2018年9月22日起至2019年10月31日按日租金按71.16元计算为2846.4元，合计5955.45元，同时被告依据合同约定享有最长不超过15日的返还期，本院按15天计算返还期，该金额为15天*69.09元/天=1036.35元应予扣除，故房屋占有费为4919.10元。第三，原告要求被告支付装修免租期及经营免租期的租金共计6304.47元，并赔偿解约违约金100000元及逾期注销营业执照的违约金。本院认为，合同第3.3条约定，如因被告单方面原因造成本合同提前终止的，被告须在正式撤场前按本合同约定租金向原告补缴足全部的装修免租期和经营免租期的租金。被告并未提供证据证明原告在合同履行过程中存在违约行为，案涉房屋租赁合同系因被告未按时交付租金原告通知解除，故被告应当按照合同约定补交装修免租期和经营免租期的租金6304.47元。原告主张100000元解约违约金及逾期注销营业执照的违约金的诉讼请求，原告未提供相应的损失依据，本院不予支持。第四，原告主张被告支付清铺费4256.40元。根据租赁合同第13.2条的约定，“乙方应按本合同（附件八）规定之标准按交付时的原状返还租赁物业及设施（包括所有招牌、广告牌、租赁场所内甲方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后无偿归甲方所有），且返还时租赁物业及设施应当处于可正常使用、可租用的良好、清洁状态。”虽然合同并未载明附件八的具体内容，但原告有权要求被告支付其恢复商铺原状所产生的清铺费用。但原告主张的清铺费用4256.40元未提供依据，且事实上还未发生，为使纠纷顺利解决，本院一并处理，酌情考虑被告应支付清铺费用1500元。最后，原告迳行要求被告注销营业执照，并支付相应的违约金，但营业执照注销前需进行债权债务的清算等必要程序，另外营业执照注销与原告主张的损失并无必然的关系，故本院不予支持。综上，被告仍需支付租金合计11317.95元，并支付相应利息损失（以合同约定的租金数额为基数，自每季度的应缴纳之日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，自2019年8月20日起至租金实际履行之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算），支付商铺占有使用费4919.10元，补交装修免租期和经营免租期的租金6304.47元，承担清铺费用1500元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司与被告徐亚权之间签订的《房屋租赁合同》于2018年8月6日解除； 二、被告徐亚权于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司租金11317.95元，并赔偿利息损失（其中以1921.71元为基数自2017年12月22日起，以6287.19元为基数自2018年3月22日起，以3109.05元为基数自2018年6月22日起，均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际履行之日均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）； 三、被告徐亚权于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司房屋占用费4919.10元、装修免租期和经营免租期的租金6304.47元； 四、被告徐亚权于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司清铺费用1500元； 五、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5360元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担4774元，由被告徐亚权负担586元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  林金良 人民陪审员  张惠芳 人民陪审员  马水华 二〇二〇年六月十九日 书 记 员  陈丽燕 -16- -15-