浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1010号上诉人（原审被告）：辛彦平，男，1962年1月12日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：徐彦鞠（系辛彦平妻子）,住吉林省蛟河市。被上诉人（原审原告）：赵金灵，女，1976年6月20日出生，汉族，住安徽省利辛县。被上诉人（原审第三人）：胡晨云，男，1980年8月30日出生，汉族，住安徽省芜湖县。上诉人辛彦平因与被上诉人赵金灵、胡晨云房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2019）浙0421民初4769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛彦平上诉请求：撤销一审判决，驳回赵金灵的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审认定事实错误，辛彦平不存在拒付租金的情形。自赵金灵与胡晨云签订房屋买卖合同至2019年8月31日，辛彦平未接到任何通知对案涉房屋租金后期交纳的交接工作。2019年9月1日，赵金灵与胡晨云均向辛彦平要房租，辛彦平不知将房租交给谁，并表示只要看到案涉房屋的房产证、身份证、租房合同就将房租交给此人，但一直未收到回复。第二，胡晨云违反合同约定，在出卖或者收回房屋时未按合同约定，提前30天通知辛彦平，侵犯了辛彦平的优先购买权。第三，赵金灵违约在先，提前收房，赶走租客，导致房屋至今空关，无人敢租，需赔偿辛彦平房租1000元、装修费20000元，经济损失22500元。赵金灵辩称，第一，赵金灵有权向辛彦平主张剩余租期内的租金。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，赵金灵在取得案涉房屋的所有权后，继受取得出租人的主体地位，辛彦平应根据租赁合同向赵金灵支付剩余租期内的租金。辛彦平以与赵金灵无合同关系及与胡晨云的纠纷未处理好为由拒付租金，缺乏事实与法律依据。第二，本案不存在侵犯辛彦平优先购买权的情形，且优先购买权与支付租金系不同法律关系，并无关联性。胡晨云在转让案涉房屋前已多次联系辛彦平及其妻子，辛彦平对此知情。赵金灵系善意购买案涉房屋，且已办理登记手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，即使辛彦平起诉胡晨云主张案涉房屋的优先购买权，也并非辛彦平拒付租金的理由。第三，赵金灵取得案涉房屋所有权后，向辛彦平主张租金，从未提前收房。赵金灵仅于2019年9月7日到案涉房屋一次，也未采取停水停电的措施。且案涉房屋2019年9至11月还产生电费，与辛彦平陈述不符。第四，根据租赁合同规定，房屋不可私自转租，辛彦平明知房屋已转让给赵金灵，未经赵金灵或胡晨云同意私自转租且拒付租金，违反合同约定。且按照合同约定，辛彦平应当于2020年2月20日前支付2020年3月1日至2020年8月31日的租金，但其至今未付。胡晨云辩称，第一，胡晨云从未允许辛彦平私自转租，其私自转租行为违约。第二，胡晨云2019年4月24日前已通知辛彦平妻子徐彦鞠将房屋出售，2019年5月6日协商无果，2019年5月7日与赵金灵签订房屋买卖合同。第三，辛彦平说赵金灵私自停水停电、赶走租客与事实不符，刘国利的证词是伪证。赵金灵2019年9月10日到电力公司办理电表暂拆业务，电力公司回复因双方有纠纷，且电费正常缴纳，故不能停电，也不能办理电表暂拆业务。赵金灵向一审法院起诉请求：1.判令解除辛彦平与赵金灵就坐落于嘉善县房屋的租赁关系；2.判令辛彦平将坐落于嘉善县的房屋返还赵金灵并结清水电、煤气等费用；3.判令辛彦平支付自2019年9月1日起至房屋租赁关系解除日止的租金，暂计1000元（按照月租金1000元计算）；4.判令辛彦平支付自房屋租赁关系解除日起至房屋实际返还日止的租赁房屋使用费（按照月租金1000元计算）。一审法院认定事实：2018年1月4日，辛彦平（乙方）与胡晨云（甲方）签订《嘉善县租房协议书》一份，约定甲方将位于嘉善县房屋出租给乙方。租赁期为三年，自2018年3月1日至2021年3月1日止，该房屋月租金为1000元，租金每六个月结算，乙方搬入前支付，以后租金须于到期日提前10天前向甲方付清。甲方如出卖或收回上述房地产，须提前30天通知乙方，乙方须如期搬出。但又添加注明：甲方在租赁期间不得提前收回房屋，如违约，甲方应赔偿乙方装修费2万元。乙方不得将房屋私自转租、转借他人；乙方要按时交纳房屋租金，如有拖欠等行为，甲方有权采取相应措施，立即收回房屋。同时查明，2019年5月7日，胡晨云及案外人盛凤将案涉房屋出卖给赵金灵。2019年5月30日，赵金灵取得了上述房屋的不动产权证书。因辛彦平未再支付2019年9月1日以后的租金，赵金灵及胡晨云曾向辛彦平催促要求其交纳房屋租金，并告知直接向赵金灵履行，但辛彦平认为与赵金灵没有合同关系拒绝向赵金灵支付租金，同时认为与胡晨云之间纠纷没有处理好也不会付租金的。以上事实由庭审笔录和赵金灵提交的不动产权证书、房屋租赁协议书复印件、房屋买卖合同、转账汇款单及银行账户明细等予以证实。一审法院对上述证据予以确认并在卷佐证。一审法院认为，胡晨云与辛彦平在自愿合法的基础上签订的房屋租赁合同为有效合同，受法律保护。双方均应当根据合同约定履行自己的义务。2019年5月30日，赵金灵取得了案涉房屋的不动产权证书。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，案涉房屋原所有权人胡晨云、盛凤将房屋出卖给赵金灵后，胡晨云与辛彦平签订的房屋租赁合同继续有效，该合同对买受人即赵金灵仍然具有法律约束力，赵金灵在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位，故辛彦平仍应按原合同履行相应的义务，即根据原租赁合同约定向赵金灵支付剩余租期内的租金。辛彦平提出赵金灵与胡晨云之间房屋买卖合同有问题、主张优先购买权等抗辩意见，均与本案租赁合同无关联性，不能构成拒付租金的理由。根据合同约定，租金每六个月结算，须于到期日提前10天前付清，承租人如有拖欠等行为，出租人有权采取相应措施，立即收回房屋。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，赵金灵在取得案涉房屋产权之后催要租金过程中，无证据证明其曾向承租人出示案涉房屋的产权证书及发书面解除合同通知，现辛彦平因与胡晨云、赵金灵之间认知不一致，延误合同约定的时间交付租金，虽违反了合同约定，但其主观上不存在拒付租金的恶意，并不足以导致赵金灵合同目的不能实现，赵金灵亦未能尽到充分的通知义务，故本案情形尚不构成根本性违约，从维护交易安全与合同的稳定性，平衡双方利益出发，一审法院认为合同应继续履行，赵金灵诉请解除双方的租赁关系，一审法院不予支持。庭审中辛彦平确认之前租金已付至2019年8月30日，赵金灵主张要求辛彦平支付2019年9月1日之后的租金，于法有据，一审法院予以支持。辛彦平应在该合同到期或解除前按合同约定的时间节点继续向赵金灵履行支付租金等义务。胡晨云经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，依法可缺席判决。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、辛彦平继续向赵金灵履行与胡晨云于2018年1月4日签订的《嘉善县租房协议书》所约定的承租人义务；二、辛彦平应于一审判决生效之日起十日内支付赵金灵2019年9月1日至2020年2月29日的租金6000元；三、驳回赵金灵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由赵金灵负担12.5元，辛彦平负担12.5元。二审中，辛彦平提交以下证据：证据一，徐彦鞠与胡晨云微信聊天记录复印件一组，证明胡晨云同意对案涉房屋进行转租并装修，但是关于房屋优先购买权的事情，并未提前告知辛彦平；证据二，案外人刘果利的情况说明一份，证明赵金灵将租客赶走；证据三，银行交易明细复印件一份，证明2019年4月28日，胡晨云收取赵金灵案涉房屋买卖的定金5万元。赵金灵质证认为，上述三证据的真实性、关联性均不予认可。胡晨云未发表质证意见。本院认证认为，证据一的聊天记录仅载明徐彦鞠称“租房子！公司要房东的资料”，未涉及是否可以转租的事项。且关于优先购买权的问题与本案无关，故对该组证据的关联性不予认可；证据二刘果利如作为证人，应出庭接受质问，其以出具情况说明的形式作证，不符合证人证言的形式要件，应不予采信；证据三系胡晨云与赵金灵关于房屋买卖的相关事项，与本案无关联性，不予采信。赵金灵提交以下证据：证据一，赵金灵与徐彦鞠微信聊天记录复印件一份，证明辛彦平拒付租金；证据二，历月电费明细复印件一份，证明赵金灵未赶走租客，房屋一直在出租中。辛彦平质证认为，对证据一的真实性予以认可，但并不能证明辛彦平拒付租金；对证据二的真实性和关联性均不予认可。胡晨云未发表质证意见。本院认证认为，对证据一，因辛彦平对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认可；证据二是复印件，故对该证据的真实性不予认可。胡晨云未提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。另查明：2019年9月1日，赵金灵给徐彦鞠发送微信称：“老板娘你好，房租好交下了，你是转给云老板还是直接转给我”，徐彦鞠回复称：“不出示房产证！我不会交给你的哦”。本院认为，首先，根据买卖不破租赁原则，胡晨云将案涉房屋转让给赵金灵后，胡晨云与辛彦平之间的租赁合同继续有效，赵金灵继受取得出租人的主体地位，辛彦平应该按照原租赁合同的约定向赵金灵支付租金。根据赵金灵与徐彦鞠2019年9月1日的微信记录，赵金灵要求辛彦平只要将租金交给胡晨云、赵金灵中任意一人即可，不存在辛彦平所述“不知道将租金交给谁”的情形。故辛彦平以此抗辩，证据不足，本院不予支持。其次，辛彦平有关胡晨云侵犯其优先购买权的诉请，则与本案无关联性，本院不予审查。最后，辛彦平认为赵金灵赶走租客，要求赵金灵赔偿损失的诉请，属于在二审中提出反诉，赵金灵既不同意调解，也不同意本院一并审理，辛彦平可另行起诉。综上所述，辛彦平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由辛彦平负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年六月十日法官助理孙双双书记员张叶娟