福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复32号 复议申请人（被执行人）：上海国柜商贸有限公司，住所地上海市闵行区莘浜路69号2楼296室，组织机构代码76720109-4。 法定代表人:朱金全，总经理 复议申请人（被执行人）：上海国贵服饰市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区莘浜路69号1-2层，组织机构代码67627604-X。 法定代表人：朱金全，总经理。 复议申请人（被执行人）：朱金全，男，汉族，1970年12月13日出生，住福建省建阳区。 复议申请人（被执行人）：上海西南商城有限公司，住所地上海市闵行区颛桥镇镇南，组织机构代码13460287-5。 法定代表人：朱昌锋，总经理。 复议申请人（被执行人）：朱光香，女，汉族，1967年5月9日出生，住福建省永安市。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区南大街248号，组织机构代码26563007-5。 法定代表人:陈颖，董事长。 利害关系人：上海盈殷百酒店有限公司，住所地上海闵行区莘庄镇莘浜路75号二层、莘浜路69号一层65-69室。 法定代表人:彭佳华。 复议申请人上海国柜商贸有限公司(以下简称国柜商贸公司)、上海国贵服饰市场经营管理有限公司、朱金全、上海西南商城有限公司、朱光香不服南平市中级人民法院（以下简称南平中院）作出的（2020）闽07执异3号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 南平中院查明，该院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司与被执行人国柜商贸公司、上海国贵服饰市场经营管理有限公司、上海西南商城有限公司、朱金全、朱光香借款合同纠纷一案中，于2019年7月2日轮候查封了被执行人国柜商贸公司名下位于上海××路××号（沪房地闵字2009第XXX号）、75号（沪房地闵字2009第XXX号）房产，因上述房产系本案抵押物，经协商，于2015年2月6日首先查封上述房产的河南省开封市中级人民法院于2019年8月2日作出（2017）豫02执139号《移送执行函》，同意将上述房产移送南平中院执行。2019年11月8日，南平中院作出（2019）闽07执354号公告并进行现场张贴，要求上述房产占有、使用人员限期迁出，交由该院处置。 上海盈殷百酒店有限公司向南平中院提出书面异议称，其于2017年9月3日承租被执行人国柜商贸公司名下位于上海××路××楼整体房屋，XX路XX号一层向西的XX至XX号共五间门面房（以下简称涉案房产），作为开设宾馆使用。房屋租赁期限自2018年4月1日起至2033年3月31日。期间，异议人投入巨额资金进行装修、运营。异议人并无过错，属于善意第三人，请求暂缓迁出涉案房产，允许其继续经营，并且要求在拍卖涉案房产时带租约拍卖。 南平中院另查明，2017年7月1日，被执行人国柜商贸公司将涉案房产出租给上海金日商贸有限公司，同年8月30日，国柜商贸公司授权上海金日商贸有限公司将涉案房产转租给沈某、龚某、李某，随后沈某、龚某、李某以承租的涉案房产为注册地，成立了上海盈殷百酒店有限公司，2019年4月15日，国柜商贸公司与沈某、龚某、李某签订补充协议，将承租方主体变更为上海盈殷百酒店有限公司。 2020年1月19日，南平中院作出（2020）闽07执异3号执行裁定认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，被执行人国柜商贸公司将涉案房产出租给上海金日商贸有限公司及此后转租给沈某、龚某、李某并将承租方主体变更为上海盈殷百酒店有限公司的时间均在法院查封涉案房产之后。现异议人上海盈殷百酒店有限公司以涉案房产存在租赁且合同未到期为由排除强制清场的异议请求，于法无据。裁定驳回上海盈殷百酒店有限公司的异议请求。 国柜商贸公司等五被执行人不服南平中院（2020）闽07执异3号执行裁定，向本院申请复议称，请求撤销南平中院上述执行裁定。其主要理由为，承租人与产权人之间的租赁关系受到法律保护，即本案应当适用“买卖不破租赁”原则。上海盈殷百酒店有限公司开办宾馆酒店，势必投入资金，包括招聘工作人员，现在生意也较稳定，因此，法院应当维护正常的商业关系，平衡保护各方的合法利益，带租拍卖涉案房产。 本院对南平中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，南平中院限期占有、使用人员迁出涉案房产是否合法的问题。具体分析如下： 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”之规定，被执行人名下财产被法院查封、扣押、冻结后，其对该财产的处分权即受到限制，未经法院许可不得转移、处分（包括设置担保和出租）。本案复议申请人国柜商贸公司名下涉案房产，于2015年2月6日被河南省开封市中级人民法院诉讼保全查封，但其于2017年7月1日将涉案房产出租给他人，因上述租赁关系设立于涉案房产被查封之后，故该租赁关系不能对抗本案的执行，也就是说复议申请人国柜商贸公司无权要求南平中院带租拍卖涉案房产。 为保护承租人的合法权益，《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了“买卖不破租赁”的规则，财产先租赁后抵押的，不影响抵押财产上既存的租赁关系，房产买受人不得以所有权发生转移为由停止履行生效的租赁合同，但前提为不动产上既有的租赁权先于抵押权成立。涉及本案，申请执行人恒丰银行股份有限公司所享有的抵押权先于本案租赁权成立，故复议申请人国柜商贸公司所主张的租赁权不能对抗恒丰银行股份有限公司所享有的抵押权，在恒丰银行股份有限公司行使抵押权的情况下，人民法院应当除去存在于涉案房产之上的租赁关系，故南平中院要求涉案房产的占有使用人自行腾退，符合法律规定，应予维持。 综上，复议申请人请求人民法院带租拍卖涉案房产之主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。南平中院（2020）闽07执异3号执行裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人上海国柜商贸有限公司、上海国贵服饰市场经营管理有限公司、上海西南商城有限公司、朱金全、朱光香的复议请求，维持南平市中级人民法院（2020）闽07执异3号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 严增荣 审 判 员 张 勇 审 判 员 朱志闽 二〇二〇年六月十九日 法官助理 翁德华 书 记 员 刘小敏 附：所引用的法律条文 中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。 人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。