湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2109号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1970年1月21日出生，汉族，户籍所在地湖南省岳阳县，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前路22号。负责人：傅建军，总经理。委托诉讼代理人：喻志，湖南云盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭佳妮，女，1985年2月22日出生，住所地湖南省岳阳市岳阳楼区，系湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司员工。上诉人刘勇因与被上诉人湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司（以下简称新华书店）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人书面审理了本案。本案现已审理终结。刘勇上诉请求：1、请求判决新华书店将解放路办公楼临街一楼9号门面继续租赁给刘勇使用及补偿在门面改造期间给李勇造成的经济损失，2、新华书店应按44平方米计算租金，3、应减免两个月的门面租金，4、由新华书店承担本案诉讼费用。事实与理由：一、双方存在近十年的租赁合同关系，刘勇为个体工商户，依法经营，门面装修花费5万元左右，并有大量商品库存。合同已经到期，刘勇没有与新华书店续签合同，但新华书店在2016年门面改造两年期间给刘勇造成的损失没有给予分文补偿。二、门面公摊面积不合理。公共厕所和楼梯间至今未启用，不应该由刘勇承担公摊的4平方的门面租金。三、门面改造延迟交付给刘勇造成的经济损失等问题，新华书店李经理口头表态等第二年再签订合同时共同协商解决。四、新华书店发送的解除合同的律师函，并非刘勇本人签收，刘勇与妻子于2015年就离婚了，前妻只是因有共同小孩帮忙看店，前妻李满意签收不能代表本人。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。新华书店辩称，一、合同于2019年9月30日到期，期间刘勇多次拖欠租金，新华书店未与刘勇续签合同。改造门面的费用补偿不存在。二、合同约定的租赁面积为48平方米。三、新华书店省公司下发的通知是所有门面减免一个月租金。新华书店向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空并退还其租赁原告所有的门面（解放路办公楼临街1楼9号门面）及住房；2、判令被告向原告支付合同租赁期租金7920元（三个月租金）和实际腾空日门面占用费（暂从2019年10月1日算至2020年1月31日为10560元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月30日，新华书店与刘勇签订《物业租赁合同》，合同主要内容为：1、新华书店将其位于岳阳市办公楼临街1楼9号门面租赁给刘勇，门面建筑面积为48平方米；2、租赁期限为1年，自2018年10月1日至2019年9月30日止。租赁期届满后，新华书店有权收回上述门面以及双方所约定的附属资产，刘勇应如期及时将物业及附属资产完好交换给新华书店。刘勇如需继续承租上述物业，须于本合同约定的租赁期限届满前三个月，向新华书店提交续租的书面申请报告，在同等条件下，新华书店可优先考虑出租给刘勇；3、双方确定租金计取起止时间自2018年10月1日至2019年9月30日止；4、租金。合同期内第一年含税租金为31680元／年，租金不包含物业管理费、空调费、水电费等其他费用；5、租金缴付明细及时间：2018年10月1日缴付2018年10月1日至2018年12月31日的租金7920元（第一季度），以此类推，2019年1月1日缴付第二季度租金7920元、2019年4月1日缴付第三季度租金7920元、2019年7月1日缴付第四季度租金7920元；6、刘勇须于本合同签订时向新华书店一次性支付履约保证金8000元，该履约保证金不是刘勇预付租金、物业管理费、宣传推广费、公用事业费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。在该份租赁合同第二部分通用条款第二十一条中同时约定，租赁关系终止时，刘勇按照合同约定将租赁物业完整交还新华书店后，新华书店负责将履约保证金返还刘勇。7、自本合同签订之日起，双方之前所有纠纷自然终止。在上述合同履行过程中，刘勇未按约及时交纳第四季度的租金，在2019年9月30日合同约定的租期届满前，刘勇亦未按合同约定向新华书店提交书面续租申请，新华书店遂向刘勇发送了解除合同的律师函，由刘勇的妻子李满意签收。后因刘勇不同意解除合同，新华书店遂诉至法院。在本案诉讼过程中，刘勇安排李满意于2020年1月向新华书店补缴了上述合同中拖欠的第四季度租金。另查明：双方在签订上述合同过程中，新华书店实收刘勇履约保证金2400元。此外，双方在签订上述租赁合同之前，双方亦存在多年的租赁合同关系。2016年，新华书店所属临街门面因改造更新需被告临时搬迁配合，双方为清场补偿问题引发纠纷，刘勇为此多次向岳阳市信访局及新华书店进行上访，后经双方协商解决了相关矛盾。此后，双方继续保持租赁关系，并于2018年8月签订了案涉租赁合同。一审法院认为：新华书店与刘勇所签订的《物业租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。案涉租赁合同所约定的租期为一年，刘勇未按合同约定在租期届满前三个月向新华书店提交书面续租报告，双方之间的租赁合同关系已经自然终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，对新华书店主张由刘勇腾空并交还案涉门面以及支付门面占用期间费用的诉讼请求，予以支持。因案涉租赁合同已于2019年10月1日到期，故刘勇除应依法向新华书店返还所租赁的门面，还应自2019年10月1日起向新华书店支付占用门面期间的占用费，依新华书店主张截至2020年1月31日止的占期间费用为10560元（月租金2640元×4个月）。因受新冠××疫情影响，新华书店自愿减免刘勇在疫情期间的一个月门面占用费，予以支持。此外，新华书店在签订案涉租赁合同时，实收刘勇履约保证金2400元，依双方合同约定，该笔款项在双方租赁关系终止且刘勇按约完整交还案涉物业后（包括刘勇如实向新华书店交清物业占用期间的租赁费后），由新华书店予以退还。对刘勇主张继续租赁合同并要求新华书店减免租金的相关抗辩意见，因无事实及法律依据，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、由刘勇在判决生效之日起十日内腾空案涉岳阳市办公楼临街1楼9号门面并交还给湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司。二、由刘勇在判决生效之日起十日内按月租金2640元的标准向湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司支付自2019年10月1日起至2020年1月31日止的门面占用费用10560元；（扣除新华书店自愿减免1个月费用后）另按同样标准支付自2020年3月1日起至门面实际腾空并交还新华书店之日止的占用费；湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司在刘勇交还门面并交清占用费后，应立即向刘勇退还履约保证金2400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费262元，减半收取131元，由刘勇负担100元、湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司负担31元。二审期间，上诉人刘勇与被上诉人新华书店均未向本院提供证据。二审审理期间，新华书店同意免收刘勇两个月的门面占用费。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、刘勇要求继续租赁门面的请求能否支持；二、刘勇要求改造门面的损失能否支持；三、刘勇提出新冠××疫情期间应当减免两个月租金的请求能否支持。关于焦点一，本案中，刘勇经营新华书店门面多年，2018年8月30日，双方签订《物业租赁合同》，合同约定租赁期至2019年9月30日止，租赁期届满后，刘勇未提交书面续租申请，新华书店亦未有同意门面续租的意思表示，现新华书店起诉主张刘勇退还承租的门面，该请求应予以支持，刘勇要求继续租赁门面的请求，本院不予支持。关于焦点二，刘勇未提供证据对门面改造的损失是否存在及具体数额予以证实，新华书店对该情况明确予以否认，对该请求，本院不予支持。关于焦点三，刘勇提出因疫情应减免两个月租金的问题。租赁合同已经到期，刘勇继续占用该门面，占用期间发生新冠××疫情，应为刘勇提出减免两个月占用期间的费用，新华书店同意免收两个月门面占用费，本院予以确认，即在一审判决免收一个月门面占用费的基础上再免收一个月费用。此外，刘勇提出所收租金数额不应按48平方米，应减去未使用的4平方米公摊面积的问题，刘勇陈述其真实意思是如双方再续签租赁合同，应按44平方米租赁面积计算租金，就是否续签租赁合同及租赁面积大小的确定属当事人意思自治范畴，由双方自行协商处理，本院不作处理。综上，刘勇要求继续租赁门面及要求新华书店承担改造门面的损失的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因新华书店同意免收两个月的门面占用费，本院在判决主文中予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初15号民事判决第一项；二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初15号民事判决第二项为：由刘勇在本判决生效之日起十日内按月租金2640元的标准向湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司支付自2019年10月1日起至2020年1月31日止的门面占用费用10560元；（扣除湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司自愿减免两个月费用后）另按同样标准支付自2020年4月1日起至门面实际腾空并交还新华书店之日止的占用费；湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司在刘勇交还门面并交清占用费后，应立即向刘勇退还履约保证金2400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费131元，由刘勇负担100元，湖南新华书店实业发展有限责任公司岳阳市分公司负担31元。二审案件受理费64元，由刘勇负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年六月十日书记员  方晶晶