湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终190号上诉人（原审原告）：胡德亮，男，1977年11月1日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。上诉人（原审原告）：邹琼，女，1982年9月9日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：周莎莎，湖北高照律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：潘丽莎，湖北高照律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉安美房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市寿昌大道北侧。法定代表人：宁长宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓学斌，湖北民福律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏和平，湖北民福律师事务所律师。上诉人胡德亮、邹琼因与上诉人武汉安美房地产开发有限公司（以下简称武汉安美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡德亮、邹琼的共同委托诉讼代理人周莎莎，上诉人武汉安美公司的委托诉讼代理人邓学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡德亮、邹琼上诉请求：1.撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2011号民事判决第一项，改判武汉安美公司向胡德亮、邹琼支付逾期交房违约金117147元（暂计算至2019年9月29日，实际至交付之日止）；2.本案的一审、二审诉讼费用由武汉安美公司承担。事实与理由：第一，一审判决认定武汉安美公司实际交房时间为2017年8月9日，存在事实认定错误。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条商品房交付条件的约定“商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，第十条商品房相关设施设备交付条件之约定，武汉安美公司交付房屋时基础设施设备应符合以下条件：1.供水、排水：供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：无供暖设施；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并于城市燃气管网连接，保证燃气供应。第十一条第一款约定，武汉安美公司应当在2015年8月31日前向胡德亮、邹琼交付符合上述条件的商品房。胡德亮、邹琼在相关管理部门查询结果得知，该商品房至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。且商品房至今仍为临时供水供电，无燃气供应，公共服务及其他配套设施至今仍未达到合同约定的标准。按照《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条约定的商品房交付条件几乎均未达到，胡德亮、邹琼认为房屋交房的时间应为达到上述条件之时。一审法院将胡德亮、邹琼于2017年8月9日领取钥匙居住的行为视为武汉安美公司向其交付了房屋，胡德亮、邹琼认为这不符合事实和法律规定。胡德亮、邹琼领取钥匙的行为并不能认定为认可并同意接收不符合法律规定及合同约定的房屋，更不能就此免除武汉安美公司的违约责任。胡德亮、邹琼领取钥匙是由于开发商迟迟不交房，小孩需要上学，不得已在房屋未达到交付条件的情况下领取了钥匙，且在领取钥匙的过程中武汉安美公司并未与胡德亮、邹琼办理交房相关手续。胡德亮、邹琼认为，房屋属于特殊的商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，根据《中华人民共和国建筑法》及《城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，未经检验合格的房屋不得交付。一审法院直接将胡德亮、邹琼领取钥匙居住的行为等同于武汉安美公司履行了合同约定的交房义务，是免除了2017年8月9日之后武汉安美公司交付不符合合同约定房屋的违约责任，更是纵容了武汉安美公司的违约行为。因此，胡德亮、邹琼认为案涉房屋的交付时间应当为其符合双方合同约定的交付条件之时，武汉安美公司应当按照合同约定向胡德亮、邹琼承担违约责任。第二，一审判决认定“武汉安美公司逾期交房的违约金，自合同约定的交付期限届满之次日即2015年9月1日至实际交付之日即2017年8月10日止，按日计算向胡德亮、邹琼支付全部房价款及393114元的万分之一的违约金，可以弥补胡德亮、邹琼的损失”，存在事实认定错误。武汉安美公司逾期交付房屋的违约行为已严重损害了胡德亮、邹琼的合法权益，按照双方《商品房买卖合同》第十二条的约定，除不可抗力外，武汉安美公司未按合同约定的时间交付房屋，逾期超过30日，胡德亮、邹琼要求继续履行合同的，合同继续履行，武汉安美公司按日计算不低于全部房价款万分之一的违约金。双方对于逾期超过30日的违约责任已经进行了明确约定且不违反相关法律规定，应当得到法律支持。此外，由于武汉安美公司逾期交付房屋，导致胡德亮、邹琼在未交房期间需在外出租房屋，一审法院按万分之一计算违约金，根本无法弥补胡德亮、邹琼的全部损失。因此，胡德亮、邹琼请求每逾期一天，按照全部房价款的万分之二计算违约金直至武汉安美公司实际交付之日止。综上所述，一审判决认定事实错误，胡德亮、邹琼依法提起上诉，请求二审法院依法改判。武汉安美公司上诉请求：1.依法撤销鄂州市鄂城区人民法院（2019）鄂0704民初2011号民事判决第二项，并依法驳回胡德亮、邹琼“判令武汉安美公司立即向胡德亮、邹琼退还多收取的购房款11750元”的诉讼请求；2.本案二审的全部诉讼费用由胡德亮、邹琼承担。事实与理由：第一，一审判决认定案件事实部分不清，一审判决认定武汉安美公司多收取了胡德亮、邹琼购房款11750元，是不符合客观事实的。从双方在一审中提交的证据来看，胡德亮、邹琼购买的房屋至今没有进行最后的实测，只有最后实测数据出来后，办理不动产登记证书时才能确定胡德亮、邹琼所购房屋的准确面积。胡德亮、邹琼与武汉安美公司签署的《商品房买卖合同（预售）》中第十三条约定了面积差异的处理办法，只有在相关测量机构测量出房屋的准确面积后，双方才能按照约定的单价计算总房价并进行多退少补。第二，一审判决没有任何法律依据和事实根据，属于适用法律错误。在胡德亮、邹琼所购房屋没有最后实测，准确面积尚未确定的条件下，一审判决根据胡德亮、邹琼办理房屋按揭借款时向银行提供的房屋初测面积确定胡德亮、邹琼所购房屋的准确面积，以此确定胡德亮、邹琼所购房屋的总价款，并以此认定武汉安美公司多收取了胡德亮、邹琼11750元的购房款，根据相关法律的规定判令武汉安美公司退还11750元的购房款，这一判决是错误的。综上所述，请求二审法院依法查明案件事实，依法作出公正裁判，保护武汉安美公司的合法权益。胡德亮、邹琼向一审法院起诉请求：1.武汉安美公司立即向胡德亮、邹琼支付逾期交付房屋违约金117687.33元（自2015年8月31日起，每逾期交付一天，按全部房价款万分之二计算违约金，直至实际交付之日止，暂计算至2019年6月16日）；2.武汉安美公司立即向胡德亮、邹琼退还多收取的购房款11750.40元；3.本案全部诉讼费用由武汉安美公司承担。一审法院认定的事实：2015年1月31日，胡德亮、邹琼与武汉安美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：胡德亮、邹琼购买武汉安美房地产开发有限公司开发的位于鄂州市××大道北侧××凤凰××单元××号房屋一套，预测建筑面积120.70平方米，按套内建筑面积计算，商品房单价为每平方米3520元，总价款为424864元；买受人应于2015年2月2日前支付首期房价款134864元，余款290000元向鄂州市农村信用社申请贷款支付；出卖人应于2015年8月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将商品房交付买受人的，逾期在30日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时，出卖人向买受人出示房屋测绘报告，实测面积与预测面积发生误差的，以房产部门测量面积为准，多退少补；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，胡德亮、邹琼分两次向武汉安美房地产开发有限公司交付首付购房款共计134864元。2015年4月1日，武汉安美房地产开发有限公司以商品房单价每平方米3520元，面积111.68平方米，首付购房款123114元的标准向胡德亮、邹琼出具了购房发票。之后，胡德亮、邹琼申请银行按揭借款270000元向武汉安美房地产开发有限公司支付了购房余款，按揭借款合同载明房屋建筑面积为111.68平方米，房屋购买总价为393114元，同时，鄂州市不动产登记中心出具的预告抵押查询证明单载明房屋面积为111.68平方米。2017年8月9日，武汉安美房地产开发有限公司通知交房，次日，胡德亮、邹琼领取了房屋钥匙，并向物业公司交付装修押金及预收水电费，于当月中旬开始进行房屋装修，2018年1月实际入住。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定购买房屋预测建筑面积为120.70平方米、总价款为424864元，但胡德亮、邹琼申请住房按揭借款时，住房按揭借款合同载明房屋建筑面积为111.68平方米，房屋购买总价为393114元，同时，鄂州市不动产登记中心出具的预告抵押查询证明单亦载明房屋面积为111.68平方米。胡德亮、邹琼向武汉安美房地产开发有限公司交付了134864元首付购房款，武汉安美房地产开发有限公司仅向胡德亮、邹琼出具了123114元的首付购房款发票，该发票载明房屋建筑面积为111.68平方米。之后，胡德亮、邹琼通过住房按揭贷款向武汉安美房地产开发有限公司支付了270000元购房尾款，加上支付的134864元首付购房款，总计支付购房款404864元，比住房按揭借款合同载明的实际房屋购买款393114元多出11750元，故该款项应当由武汉安美房地产开发有限公司返还给胡德亮、邹琼。武汉安美房地产开发有限公司向胡德亮、邹琼退还11750元购房款之后，因胡德亮、邹琼以111.68平方米的房屋建筑面积为标准，向武汉安美房地产开发有限公司支付购房款393114元，故房产部门测量面积出具后，以房产部门的测量面积为准，多退少补。关于逾期交付房屋违约责任，从查明的事实来看，武汉安美房地产开发有限公司本应按照合同约定于2015年8月31日前向胡德亮、邹琼交付案涉房屋，但直到2017年8月9日，武汉安美房地产开发有限公司才通知交房，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。双方进行房屋验收交接时，武汉安美房地产开发有限公司应当向胡德亮、邹琼出示满足合同第九条约定的证明文件，如不出示或者出示证明文件不齐全，胡德亮、邹琼有权拒收房屋，因此产生的延期交房责任由武汉安美房地产开发有限公司承担，但胡德亮、邹琼并未按照合同约定拒绝收房，而是领取钥匙，装修居住，故应当认定胡德亮、邹琼认可并同意接收武汉安美房地产开发有限公司交付的房屋。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交房在30日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同该条虽未对逾期超过30日的违约责任进行明确约定，但从该条约定及合同格式及内容来看，逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款不低于万分之一的比率的违约金。综上，武汉安美房地产开发有限公司逾期交房违约金，自合同约定的交付期限届满之次日即2015年9月1日起至实际交付之日即2017年8月10日止，按日计算向胡德亮、邹琼支付全部房价款即393114元万分之一的违约金，可以补偿胡德亮、邹琼的损失。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉安美房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向胡德亮、邹琼支付逾期交付房屋违约金27871.78元。二、武汉安美房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向胡德亮、邹琼返还多收取的购房款11750元。三、驳回胡德亮、邹琼的其他诉讼请求。如武汉安美房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2889元，减半收取计1444.50元，由胡德亮、邹琼共同承担1002.50元，武汉安美房地产开发有限公司承担442元；由武汉安美房地产开发有限公司承担的诉讼费用，胡德亮、邹琼已预交，待本判决生效后由武汉安美房地产开发有限公司直接向胡德亮、邹琼支付。二审期间，胡德亮、邹琼为支持其诉讼请求，向本院提交了一组照片，用来证明商品房至今都是临时供水供电，没有天然气，其他的公共设施也未完成，房屋不符合交付条件的事实。经庭审质证，武汉安美公司对证据的证明目的有异议，照片未显示实际拍摄时间，即使照片内容是真实的，也只能证实小区的附属设施不完善，但不影响业主居住。对有异议的证据，本院认为，该组照片虽能显示小区部分设施设备的不完善，但是未能就小区开发前后状况进行比对，也不足以说明该设施对业主房屋内部的实质影响，本院依法不予采信。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.武汉安美公司是否已经将房屋交付给了胡德亮、邹琼？2.一审判决武汉安美公司退还多收取的11750元是否错误？一、武汉安美公司是否已经将房屋交付给胡德亮、邹琼的问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，占有，是主体对物的占有的意思进行控制的事实状态，必须对物体产生了实质的管控。商品房的交付，是以保证买房人可以正常使用，以实现居住目的，出卖人将房屋转移给买受人占有，则视为房屋的交付使用。本案中，武汉安美房地产开发有限公司于2017年8月9日通知胡德亮、邹琼交房，次日，胡德亮、邹琼便领取了房屋钥匙，并向物业公司交付了装修押金及预收水电费，在房屋装修后于2018年元月入住该房屋。虽然双方在签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房交付时应当符合“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，但是胡德亮、邹琼在领取房屋钥匙时明知房屋不具备上述交付条件的情况下，仍然办理了房屋接收装修并入住，则可认定胡德亮、邹琼放弃了约定的房屋交付条件，双方在事实交付行为中已变更了房屋交付条件。胡德亮、邹琼领取钥匙的行为，视为武汉安美房地产开发有限公司向其履行了交付所购房屋的义务，即武汉安美房地产开发有限公司于2017年8月10日完成了房屋交付。因此，上诉人胡德亮、邹琼诉称“一审判决认定武汉安美房地产开发有限公司实际交房时间为2017年8月9日，存在事实认定错误”，本院依法不予支持。另对其主张“违约金按照日万分之二收取”，与合同约定不相符且无其他证据与以证实其损失，本院亦不予支持。二、一审判决武汉安美公司退还多收取的11750元是否错误的问题本案中，胡德亮、邹琼在申请住房按揭借款时，住房按揭借款合同载明房屋建筑面积为111.68平方米，房屋购买总价为393114元，同时，鄂州市不动产登记中心出具的预告抵押查询证明单亦载明房屋面积为111.68平方米。胡德亮、邹琼向武汉安美房地产开发有限公司交付了134864元首付购房款，武汉安美房地产开发有限公司仅向胡德亮、邹琼出具了123114元的首付购房款发票，该发票载明房屋建筑面积为111.68平方米。之后，胡德亮、邹琼通过住房按揭贷款向武汉安美房地产开发有限公司支付了270000元购房尾款，加上支付的134864元首付购房款，总计支付购房款404864元，比住房按揭借款合同载明的实际房屋购买款393114元多出11750元，因此武汉安美房地产开发有限公司应当退还多收取的11750元购房款。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中对面积差异处理方式“以房产部门测量面积为准，多退少补”的约定，即使房产部门最终登记面积与合同载明的房屋面积存在差异，双方当事人皆可按照合同约定进行主张权利。武汉安美房地产开发有限公司以“胡德亮、邹琼购买的房屋至今没有进行最后的实测”为由，主张一审判决认定事实错误，本院依法不予支持。武汉安美房地产开发有限公司作为商品房买卖合同的出卖人，若不及时协助买受人办理相关登记手续，则买受人的房屋登记面积将一直处于未测量的状态，买受人多支付的购房款也将一直不能主张，本着合同的诚实信用及平等自愿的原则，武汉安美房地产开发有限公司现退还多收取的11750元有利于双方对契约精神的遵守，因此一审法院判决武汉安美房地产开发有限公司现退还多收取的11750元，认定事实清楚、适用法律正确，并无不当。综上所述，胡德亮、邹琼及武汉安美房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,126.00元，其中由胡德亮、邹琼负担2,032.00元，武汉安美房地产开发有限公司负担94.00元。本判决为终审判决。审判长  刘岳鹏审判员  **军审判员  陈 萍二〇二〇年六月八日法官助理李思书记员尹瑞