河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终262号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南仟亿堂药业有限公司，住所地河南省许昌市魏都产业集聚区北外环与恒丰路交叉口。法定代表人：常红伟，任经理。委托诉讼代理人：马清锋，河南森鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许昌永兆纺织有限公司，住所地河南省许昌市魏都区民营经济园。法定代表人：**，任总经理。委托诉讼代理人：靳瑾，女，汉族，于1990年8月16日出生，住许昌市魏都区。系许昌永兆纺织有限公司的职工。委托诉讼代理人：王漫，女，汉族，于1989年6月10日出生，住许昌市魏都区。系许昌永兆纺织有限公司的职工。原审被告：常红伟，男，1974年3月31日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。原审第三人：许昌易威德发制品有限公司，住所地河南省许昌市魏都产业集聚区永兆纺织公司院内。法定代表人：张海涛。上诉人河南仟亿堂药业有限公司（以下简称河南仟亿堂公司）因与被上诉人许昌永兆纺织有限公司（以下简称许昌永兆公司）、原审被告常红伟及第三人许昌易威德发制品有限公司（以下简称许昌易威德公司）租赁合同纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初6215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南仟亿堂公司的委托诉讼代理人马清锋，被上诉人许昌永兆公司的委托诉讼代理人靳瑾、王漫，原审被告常红伟到庭参加诉讼。原审第三人许昌易威德公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。河南仟亿堂公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判被上诉人向上诉人支付装修费用918685元。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人。事实和理由：一审判决认定事实部分错误。首先，一审法院认定上诉人与被上诉人之间于2016年1月1日签订的合同有效，并且对合同约定的房屋协商变更也予以肯定，但是对合同内容变更前后的房屋状况是否需要进行装修没有结合案件实际情况予以认定案件事实。其次，一审庭审中，上诉人出示的仓库装修前、后的照片，证人出庭时的证言等证据，足以证实，当时上诉人接手的仓库没有门窗，房顶漏天，根本不符合房屋租赁合同约定的房屋整体结构牢固，适合使用的条件，被上诉人需要对房屋进行修缮。同时，上诉人从事的是医药连锁配送特殊行业，储存药品的仓库装修完毕后，必须经河南省食品、药品监督管理局验收合格后方能使用，所以，上诉人必须对仓库进行装修。再次，2016年1月1日，上诉人与被上诉人签订协议的房屋是被上诉人原有的办公大楼，结构牢固，没有损坏情况，非常适合使用，所以，上诉人不需要对该办公大楼进行装修。一审中，上诉人出示的经三次庭审都予以确认效力的录音证据证实，该房屋租赁协议中，租赁房屋的变更是由于被上诉人强制性将办公大楼租给他人（目前仍在经营的“龙腾洗浴中心”），才造成上诉人无法使用该办公大楼，并且录音内容也多次提到房屋装修的问题，至少说明，在房屋装修前，上诉人与被上诉人对房屋装修问题明确说过，而不是上诉人未经被上诉人允许私自装修。被上诉人之所以强制要求解除房屋租赁合同，是因为被上诉人的厂区将要拆迁，上诉人装修的房屋，可以得到更多的拆迁补偿款，解除合同后，拆迁补偿款可以落入被上诉人手中。最后，虽然房屋租赁协议变更的内容没有书面约定，但是，根据房屋当时的情况，不装修根本不能使用。同时，上诉人装修前已经与被上诉人说过，装修时，被上诉人也知道。所以，一审法院以变更后的房屋租赁协议没有书面约定房屋装修的内容，不支持上诉人一审的反诉请求是错误的，也是不切合实际，根本没有从案件事实情况出发，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，一审法院对房屋租赁合同内容的变更予以确认，但是对合同变更内容附带产生的问题不予以确认，很明显在认定案件事实方面存在错误，不仅严重违反民法的公平、公正原则，而且严重侵害上诉人的合法利益，上诉人恳请二审法院查清事实，撤销原审判决，依法改判。河南仟亿堂公司辩称，一、本案租赁关系应当解除。1、关于是否签订书面租赁合同的问题。本案中，原、被告提交的《房屋租赁协议》与本案争议的租赁物不是同一位置，且被上诉人提交的证据《关于许昌永兆纺织有限公司与河南仟亿堂药业有限公司签订的房屋租赁协议的补充说明》将《房屋租赁协议》予以作废。涉案租赁物并未签订书面租赁合同。2、租赁期及合同解除问题。鉴于双方未签订正式的租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，本案租赁关系出租人有权随时解除。同时，根据《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案上诉人拒绝支付租金已构成违约，经过催告仍拒不支付，被上诉人有权解除合同。且本案庭审中，上诉人也同意解除合同，因此，本案租赁关系解除。二、被上诉人要求支付租金的诉讼请求应当支持。鉴于本案租赁关系未签订租赁合同，因此租金应当根据市场价计算，被上诉人的本诉第二组证据足以证明上诉人主张按照10万元/年的标准支付租金有事实依据，且低于市场价格，应当支持。而上诉人主张的按照其他位置的、用于工商登记的、已失效的《房屋租赁合同》中约定的3万元/年的标准计算租金明显无事实与法律依据。三、上诉人要求支付装修费及不能拆走的设备费用不应支持。1、关于装修费用的问题。《最高人民法院关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案租赁合同的解除是因上诉人拒不交纳租金的违约行为导致的，因此，本案应当适用上述司法解释，对其装饰装修残值的损失不予支持。更何况本案租赁期为无固定期限租赁，租赁关系可以随时解除，根本不存在下余租赁期的问题。因此，上诉人无权要求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，也无权要求支付装修费。2、关于不能拆走的设备费用的问题。庭审中，上诉人举证不能拆走的设备为中央空调，中央空调为可移动拆装电器，不存在不能拆走的问题。无论是装修、还是空调，上诉人均已使用多年，而上诉人在完全不支付租金的情况下，全额主张装修费和设备费，属于严重不诚信行为，严重违背了公平原则，其反诉请求不应支持。3、关于上诉人擅自对我公司已装修好的车间进行二次改造，破坏原有结构，我方要求上诉人对车间进行恢复原状。综上，恳请法院采纳上述意见，支持答辩人的诉讼请求。常红伟对上诉人的上诉理由无异议。原审第三人许昌易威德公司未到庭答辩。许昌永兆公司向原审法院起诉请求：1.解除原告与被告河南仟亿堂公司、常红伟之间的租赁合同关系；2.被告河南仟亿堂公司、常红伟及第三人腾空并向原告返还占用的房屋；3.二被告支付原告租金（自2016年1月1日计算至实际返还之日每年按100000元计算，暂计至2019年8月8日为358000元）4.本案诉讼费用由二被告及第三人负担。河南仟亿堂公司向原审法院提起反诉请求：1.原告赔偿河南仟亿堂公司装修费用及不能拆除的设备费用共计918685元；2.本案本诉费及反诉费由原告负担。一审法院查明：2016年1月1日，被告河南仟亿堂公司因经营需要租赁原告位于许昌市××经济××办公大楼××及楼前所有附属物及场地，双方签订房屋租赁协议一份，约定被告河南仟亿堂公司租赁原告上述房屋及场地，租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日，年租金30000元，先交款后使用。该协议有原告公司公章及法定代表人**签字，被告河南仟亿堂公司法定代表人常红伟签字及指印。因原告法定代表人**欠被告河南仟亿堂公司法定代表人常红伟借款未还，双方约定以借款抵房屋租金，被告河南仟亿堂公司一直未付租金。2016年12月21日，被告河南仟亿堂公司因办理工商变更登记，与原告另行签订房屋租赁协议一份，内容同2016年1月1日房屋租赁协议，但该租赁协议第一页右上角注明“仅限办理工商事宜使用”。同日，双方签订补充说明一份，内容为：“2016年12月21日，许昌永兆公司与河南仟亿堂公司签订的房屋租赁协议，只为河南仟亿堂公司在工商局办理营业执照内容中变更地址时使用。用于其他时无效，营业执照变更完毕后，许昌永兆公司与河南仟亿堂公司签订的房屋租赁协议作废。由此引起的一切经济纠纷及法律责任、其他与此有关的事项全部由河南仟亿堂公司及法人负责承担，与许昌永兆公司无关”。该补充说明有原告公司公章及被告河南仟亿堂公司公章。后因其他原因，双方变更租赁地点为2号厂房（1923.75平方米），但未对租赁期限及租金标准重新约定。后被告河南仟亿堂公司对该1923.75平方米厂房进行装修，支出装修费用786955元。2017年11月份，原告因经济纠纷用车辆堵被告河南仟亿堂公司大门。2018年，被告河南仟亿堂公司法定代表人常红伟因民间借贷纠纷起诉原告法定代表人**及案外人何艳月，该院于2018年11月20日作出（2018）豫1002民初5486号民事判决书，判令**、何艳月偿还常红伟借款本金40678.08元及利息（自2016年4月7日起至实际还清之日止按年利率24%计算）。常红伟不服一审判决，提起上诉。许昌市中级人民法院作出（2018）豫10民终4513号民事判决书，变更一审判决为判令**、何艳月偿还常红伟借款本金61191.12元及利息（自2016年4月7日起至实际还清之日止按年利率24%计算）。该判决书于2019年7月19日履行完毕。原告因未得到涉案房屋租金于2019年3月19日向被告河南仟亿堂公司发出律师函，要求解除租赁合同，河南仟亿堂公司腾空房屋并支付所欠租金。该律师函于2019年3月21日送达被告河南仟亿堂公司。被告河南仟亿堂公司未支付相应租金，原告遂于2019年8月13日诉至法院，要求解除租赁合同、被告腾空房屋并支付租金，后被告河南仟亿堂公司提出反诉要求原告赔偿该公司的装修费用及不可拆除设备费用。另查明，河南仟亿堂公司类型为自然人投资或控股。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于本诉，原告与被告河南仟亿堂公司之间存在租赁合同关系，原告要求解除双方之间的租赁合同关系，被告河南仟亿堂公司同意解除，双方之间的租赁合同关系应当解除。原告要求被告河南仟亿堂公司腾空并返还租赁厂房的请求，法院予以支持。因双方法定代表人前期协商以借款及利息抵租金，被告河南仟亿堂公司一直未付租金，在被告法定代表人起诉原告法定代表人民间借贷纠纷判决书生效并履行完毕后，被告河南仟亿堂公司应当支付原告相应租金。租金应以合同约定的每年30000元为标准计算，2016年1月1日至2019年8月8日租金为30000元×3年＋30000元÷12个月×7个月＋30000元÷12个月÷30天×8天=108166.67元。2019年8月9日至实际返还房屋之日的租金按年租金30000元计算。被告常红伟系被告河南仟亿堂公司法定代表人，其签订合同的行为系履行职务行为，行为后果由该公司承担。原告要求该被告承担责任的请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。原告要求第三人许昌易威德公司腾空并返还房屋的请求，未提交证据证明，法院不予支持。关于反诉，被告河南仟亿堂公司支出的装修费用并非出租人应当履行的维修义务，双方对该部分亦未作约定，该部分费用应当由承租人自行承担。故对被告河南仟亿堂公司要求原告支付装修费用及不可拆除装备费用的请求，法院不予支持。据此，判决：一、解除原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司与被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司于2016年1月1日签订的房屋租赁协议；二、被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司位于该公司院内的2号厂房（1923.75平方米）；三、被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司租金108116.67元，并支付此后租金（自2019年8月9日起至实际返还房屋之日按年租金30000元计算）；四、驳回原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司的反诉请求。本诉受理费6670元，由原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司负担4208元，被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司负担2462元；财产保全费1058元，由被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司负担。反诉受理费6493元，由被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司负担。二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明,上诉人河南仟亿堂药业有限公司反诉主张的装修费为786955元；空调及安装材料费131730元。涉案房产于2016年8月份装修完成并投入使用。其他事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决驳回上诉人的反诉请求是否适当。本案上诉人河南仟亿堂药业有限公司的反诉请求是：要求被上诉人许昌永兆纺织有限公司赔偿上诉人河南仟亿堂药业有限公司装修费用及不能拆除的设备费用共计918685元。上述费用中装修费786955元，空调及安装材料费131730元。空调虽为可拆移动电器，但因是定制型空调，如果拆除其经济损失较大，甚至会成为废品，故应与装修整体保留计算剩余残值为易。因双方合同约定租赁期限为5年，故本案装修部分的剩余残值按5年期限折旧计算。空调部分的剩余残值，经向评估机构咨询可按8年期限折旧计算。经核算，装修部分每月折旧13116元（按四舍五入，786955元÷60个月），空调部分每月折旧1372元（按四舍五入，131730元÷96个月）。关于折旧的起算及截止时间的问题。本院认为起算时间应当以装修完毕并投入使用之月为准，截止时间应以搬离并交付房产当月为妥，本案暂计算至2020年6月份。因此，2016年8月至2020年6月，上诉人共使用装修及空调的时间为47个月，装修部分尚余13个月的使用期，空调尚余49个月的使用期。上诉人的装修剩余残值损失为170508元（13116元×13个月），空调剩余残值损失为67228元，两项合计237736元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，上诉人与被上诉人对租赁房屋进行了实际变更，虽然未重新签订合同，但原租赁合同双方并未表示已废除，因此应当视为合同中的其他条款对双方仍然具有约束力。原合同对租赁期间、租金标准以及对房产进行改造、装修等问题有明确约定，即租赁期间自2016年1月1日至2020年12月31日，年租金3万元，如需对房产进行改造、装修，应征得出租方同意后方可进行等等，但双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定。从合同履行和装饰装修以及被上诉人在租赁期间对房产装饰装修未提出异议的情况看，上诉人对房产进行装饰装修应当是已征得出租方同意后进行的。现双方约定的房产租赁期限尚未届满，被上诉人请求予以解除，上诉人虽然同意解除，但从双方发生矛盾及本案纠纷的过程分析，双方均存在一定的过错，即被上诉人许昌永兆纺织有限公司堵上诉人公司门，是导致双方产生矛盾的主要起因；上诉人的法定代表人常红伟起诉**等民间借贷一案，导致双方以借款抵租金的约定作废，也是导致本案纠纷的另一因素，因此，综合双方的过错程度，本院酌定上诉人应承担双方解除合同30%的次要责任，即上诉人应自行承担装修及空调剩余残值损失71320.8元；被上诉人应承担双方解除合同70%的主要责任，即被上诉人应承担装修及空调剩余残值损失166415.2元。上诉人过高的反诉请求，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，予以驳回。一审判决认为河南仟亿堂药业有限公司支出的装修费用并非出租人应当履行的维修义务，双方对该部分亦未作约定，该部分费用应当由承租人自行承担为由，驳回上诉人的反诉请求，属认定事实不清，本院予以纠正。另外，本案双方当事人均同意解除租赁合同，本案一、二审亦予以支持。同时，也对上诉人的反诉请求依法予以处理，法院有义务向双方释明，上诉人在搬离时应当保护装修的完好性及空调的正常使用。综上，河南仟亿堂药业有限公司的上诉理由部分成立。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项规定，判决如下：一、维持许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初6215号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即：“1、解除原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司与被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司于2016年1月1日签订的房屋租赁协议；2、被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司位于该公司院内的2号厂房（1923.75平方米）；3、被告（反诉原告）河南仟亿堂药业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司租金108116.67元，并支付此后租金（自2019年8月9日起至实际返还房屋之日按年租金30000元计算）；4、驳回原告（反诉被告）许昌永兆纺织有限公司的其他诉讼请求”；二、撤销许昌市魏都区人民法院（2019）豫1002民初6215号民事判决第五项；三、被上诉人许昌永兆纺织有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人河南仟亿堂药业有限公司装修和空调剩余残值损失166415.2元，但此后减少的剩余残值损失应从166415.2元中予以扣除（自2020年7月份至实际返还房屋之月按每月剩余残值损失14488×70%计算，装修剩余残值以5年为限，空调剩余残值以8年为限）；四、驳回上诉人河南仟亿堂药业有限公司的其他反诉请求。本诉一审受理费6670元，由被上诉人许昌永兆纺织有限公司负担4208元，上诉人河南仟亿堂药业有限公司负担2462元；财产保全费1058元，上诉人河南仟亿堂药业有限公司负担。反诉一审受理费6493元，二审案件受理费6493元，共计12986元，由上诉人河南仟亿堂药业有限公司负担10634元，由被上诉人许昌永兆纺织有限公司负担2352元。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 张 靖审判员 肖永强二〇二〇年六月十九日书记员 杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口