浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初2949号 原告：卞明华，男，1958年3月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：方秀华，女，1935年7月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：黄成，男，1961年7月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告卞明华与被告方秀华、黄成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月12日公开开庭进行了审理。原告卞明华、被告方秀华到庭参加诉讼，被告黄成经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2019年3月31日签订的《房屋租赁合同》；2.二被告按4800元／月的标准，支付从2019年3月31日起至二被告腾空房屋之日止的房屋租金，暂计至起诉之日止为67200元；3.二被告支付给原告的押金5000元不予退还，二被告还需支付违约金，以未付房屋租金总和为基数，自2019年3月31日起按日5%标准计算至房屋腾空之日止，暂计至起诉之日止为100000元；4.二被告立即腾空案涉杭州市西湖区房屋，并付清房屋租赁期间的水费、物业费等费用；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告系母子关系。2019年3月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，原告（甲方）将杭州市西湖区房屋出租给二被告（乙方）。合同对租金及缴纳方式、其他费用缴纳方式、解除合同的条件、违约责任等内容作了明确约定。双方约定：租赁期限为2019年3月31日至2020年3月30日；租金为每月4800元；物业费、水电费、燃气费等费用由乙方自行承担；乙方逾期交付租金，除应缴所欠租金外并按租金的每天5%违约金支付给甲方。原告按照约定将房屋交付给二被告使用，但二被告仅支付了5000元押金，租金分文未付。原告多次向二被告催讨，二被告以种种理由推诿，而且至今未腾空房屋。 二被告答辩称：原告与被告方秀华签订租赁合同后，至2019年9月中旬，被告方秀华陆续支付原告房租5000元。因拖欠租金未能及时支付，经双方协商，被告黄成于2019年9月6日出具了一张26300元的欠条，其中，计算至2019年9月30日的租金为23800元（4800元/月*6月-5000元），另多写2500元作为补偿，原告同意被告黄成在9月底前结清房租。2019年9月19日，原告自己事先写好一张解除合同的字条，诱骗被告方秀华在上面签字。当日，原告更换了门锁，导致被告方秀华无法进入房屋。经被告黄成与原告协商，原告将钥匙交给被告方秀华。但至2019年9月20日左右，原告又换了门锁。此后，被告方秀华未再进入房屋，其个人物品至今仍在该房屋内。综上，被告方秀华身心遭受重创，不愿意再租住原告的房屋，同意与原告解除租赁合同；被告方秀华已付的5000元，原告无权不予退还；原告擅自更换门锁，导致被告方秀华无法进入，这期间的租金原告无权收取；原告不遵守双方关于2019年9月底前支付租金的协议，擅自终止合同，无权要求二被告支付违约金；被告方秀华留在案涉房屋内的物品，原告应予归还，但被告方秀华目前居无定所，暂无处放置这些物品，故不同意将物品从案涉房屋内搬走。 本院经审理认定本案事实如下： 原告（甲方）与被告方秀华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落于嘉绿名苑2幢2单元301室房屋出租给乙方；租赁期限从2019年3月31日起至2020年3月30日；乙方拖欠房租壹月的，甲方可以终止合同；合同期满后，如甲方继续出租房屋的，乙方具有优先承租权；月租金4800元，租房押金4800元，房租叁月一付；物业费、水电费、燃气费等费用由乙方自行承担；乙方逾期交付租金，除应缴所欠租金外并按租金的每天5%违约金支付给甲方。 2019年9月6日，被告黄成向原告出具《欠条》一份，载明：今欠卞明华26300元，于本月底前清算。 2019年9月19日，原告手书《解除合同》一份，内容为被告方秀华同意与原告解除案涉租赁合同。被告方秀华在该材料上签名、捺印。 双方当事人均认可，二被告已支付原告5000元。 上述事实有《房屋租赁合同》、《欠条》、《解除合同》等证据材料以及当事人的庭审陈述加以证实。 本院认为，案涉租赁合同合法有效，双方当事人均应依据该合同行使权利、履行义务。原告陈述，其在向二被告催讨租金未果后，于2019年9月21日更换了门锁，其后经双方协商，又将钥匙交给被告方秀华，让其在案涉房屋内居住至2019年9月30日，由于其仍未付清租金，导致原告第二次换锁。二被告抗辩，原告于2019年9月20日左右换锁后，未再允许被告方秀华进入案涉房屋。根据双方当事人的陈述，至迟至2019年9月30日，原告已经实际控制案涉房屋；因原告换锁，双方当事人矛盾激化，被告方秀华在庭审中亦表示其经此事后不愿再继续租住案涉房屋。基于此，本院认为，案涉租赁合同至迟于2019年9月30日已实际解除。 二被告认可，至2019年9月30日，欠付原告6个月的租金28800元，扣除已支付的租金5000元，尚欠原告23800元，本院对此予以确认。原告主张，二被告支付的5000元为押金，因二被告逾期支付租金，故押金不予退还。原告的主张，没有事实及合同依据，本院不予支持。本案中，即使被告方秀华未及时支付租金构成违约，原告亦无权强行收回案涉房屋，原告以更换门锁的方式阻止被告方秀华继续使用案涉房屋，该权利救济手段缺乏法律依据，对原告主张的2019年9月30日之后的租金，本院不予支持。被告方秀华在案涉房屋租赁合同期限届满后，将家具等物品至今遗留在该房屋内未予搬离，因原告无法对被告方秀华的遗留物进行处理，客观上造成原告无法对案涉房屋另行使用，且被告方秀华明确表示不愿意取回遗留物，故其自2020年3月31日起应按原租金标准向原告支付占有使用费至遗留物实际腾退之日止。 被告方秀华不按合同约定时间支付租金构成违约，原告主张以未付租金为基数，按每日5%的标准计收违约金，自2019年3月31日起暂计至2020年5月15日为100000元。本院认为，双方约定的违约金计算标准以及原告主张的违约金金额总体均过高。原告与被告方秀华之间成立房屋租赁合同关系，被告黄成出具《欠条》的行为对于被告方秀华向原告所负的债务构成了债务加入，被告黄成向原告出具的《欠条》已包含违约金2500元且载明付款期限为2019年9月底前，该《欠条》为原告所接受，应视为双方当事人协商一致后，对截至2019年9月30日的违约金进行了确认。在原告未对其实际损失进一步举证证明的情况下，本院酌情调整确定被告方秀华再向原告支付1个月租金作为违约金。被告黄成应在26300元的范围内负支付房屋租金及违约金的共同付款责任。 关于原告主张的水费、物业费等费用，经本院询问后，原告既未能提出明确金额，亦未提供任何证据予以证明，本院在本案中对此项费用不予处理，原告可另行主张。 被告黄成经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、方秀华于本判决生效之日起十日内支付卞明华房屋 租金23800元、违约金7300元，合计31100元，黄成对其中26300元承担共同付款责任； 二、方秀华于本判决生效之日起十日内从位于杭州市西湖区房屋内腾房； 三、方秀华于本判决生效之日起十日内支付卞明华暂计至2020年5月15日的房屋占有使用费7200元，此后按4800元/月的标准计算至实际腾房日止； 四、驳回卞明华其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1872元，由卞明华负担1456元；由方秀华负担416元，黄成对其中338元共同负担。 卞明华于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；方秀华、黄成于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  汪哲君 二〇二〇年六月十八日 书记员  郑昕迪