文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3063号上诉人（原审原告）：王志刚，男，1964年8月14日出生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人（原审原告）：赵文兰，女，1966年6月19日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：王志刚，即本案上诉人之一，系赵文兰配偶。被上诉人（原审被告）：邵友红，男，1963年9月15日出生，汉族，住江苏省太仓市。被上诉人（原审被告）：顾雪琴，女，1970年3月9日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：黄晓杰，江苏周瑞昌律师事务所律师，代理上列两被上诉人。上诉人王志刚、赵文兰因与被上诉人邵友红、顾雪琴商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4594号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王志刚、赵文兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人13424元；2.被上诉人退还阁楼房款，补偿自购房之日至今房款利息及所涉欺诈销售金额的一倍赔偿，合计350502.82元；3.本案上诉费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、依照规划批准及被上诉人承诺，小区建筑总面积为63000平方米，规划许可证小区实建总建筑面积为75506平方米。被上诉人擅自提高容积率，行政部门同意补办手续的6321平方米，上诉人在以前的案子中已得到赔偿。被上诉人擅自提高总建筑面积至今未补办手续，按规划许可证小高层、多层、跃层总计算，总建筑面积尚余6185平方米，上诉人未获赔偿。被上诉人擅自提高总建筑面积至今未补办手续，按规划许可证对应的多层、跃层分开计算，总建筑面积尚余10363平方米，上诉人未获赔偿。按先前生效判决的计算方法，本案中上诉人对被上诉人擅自提高总建筑面积至今未补办手续的10363平方米，要求赔偿13424元合情合理合法。二、上诉人所购买的x号楼x层带阁楼，阁楼不在销售许可内，上诉人房产证明确总层为五层，阁楼套内面积为0。依据购房合同第四条阁楼套内面积为63.17平方米，但实际发证面积为0。被上诉人在未经补办手续、未在销售中告知上诉人2.2米以上阁楼不计入容积率，权证无套内面积，同类型阁楼不计入销售面积，卖顶楼送阁楼的情况下，以出售方式将阁楼销售给了上诉人。被上诉人销售阁楼的行为是欺诈行为。被上诉人邵友红、顾雪琴辩称：一、上诉人与太仓市鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。二、上诉人主张阁楼不计入容积率，不能买卖，没有法律依据。三、上诉人主张的涉案楼盘超容积率问题，已经在（2015）太初民字第200号民事判决以及（2016）苏05民终734号民事判决中处理完毕。因此，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告王志刚、赵文兰向一审法院起诉请求：1.判令两原审被告因阁楼不计入容积率（建筑面积）而返还原审原告购房款利息及赔偿计350502.82元；2.判令两原审被告因建设总面积超规划、超宣传承诺而赔偿原审原告14461.26元。一审法院认定事实：鸿达公司开发的彩虹天下小区位于太仓市北侧，于2003年10月动工建设，2005年3月竣工。2003年7月22日，太仓市规划建设局太规建批（2003）52号关于彩虹天下居住小区方案的批复明确彩虹天下居住小区建筑总面积63000平方米（其中小高层住宅23200平方米，跃层式住宅12300平方米，多层住宅24000平方米，商业用房3400平方米，会所500平方米），容积率1.4，绿地率55%，建筑日照间距系数不小于1.25；公建配套齐全，需配套物业管理用房（不小于100平方米）、活动室和居委会（不小于150平方米）、对外水冲式公厕、垃圾房、信报箱等。自行车库、汽车库设于地下，停车位共440个，不得单独另设。2003年11月26日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2003）预准字第054号太仓市商品房预售许可证显示“彩虹天下商品房座落于，占地面积为45021平方米，共20幢，总建筑面积为63000平方米”。2005年3月21日和2006年2月15日，太仓市规划建设局向鸿达公司分别颁发了太城建（2005）013号建设工程规划许可证和太城建（2006）040号建设工程规划许可证，上述两证显示鸿达公司开发的彩虹天下1-3、5、6、7、8-12、15、17-19#的建设规模为46663平方米（其中阁楼面积为5274.25平方米，门面房面积为3242.48平方米），彩虹天下小区16#、20#、21#、22#、23#、会所的建设规模为28843平方米。2005年3月31日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的（2005）销准字第011号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹天下商品房1#-3#、5#-12#、15#、17#-19#、6#-1、9#-1、12#-1、19#-1，占地面积45000平方米，总建筑面积46663.78平方米”。2006年3月3日，太仓市规划建设局向鸿达公司颁发的太（2006）销准字第009号太仓市商品房销售许可证显示“彩虹花苑16、20#-22#住宅，23#商业，会所共占地面积45021平方米，总建筑面积为28843.38平方米”。2009年6月29日，王志刚、赵文兰与鸿达公司签订商品房买卖合同一份，约定由鸿达公司将太仓市城厢镇彩虹天下小区x幢x室房屋出售给王志刚、赵文兰。合同第二条约定买受人购买的为现房；预售商品房批准机关为太仓市规划建设局，商品房预售许可证为太（2003）预准字第054号；现售商品房备案机关为太仓市规划建设局，商品房现售前备案通知书编号为太（2005）现售备案011号。合同第三条、第四条约定，房屋产权登记建筑面积共126.24平方米，单价每平方米4103.57元，阁楼建筑面积共75.04平方米，单价每平方米2051.78元，总价款为672000元。后王志刚、赵文兰按照合同支付了房款，鸿达公司将房屋交付给王志刚、赵文兰。2009年7月21日，该房屋产权登记至王志刚、赵文兰名下。2013年10月，王志刚、赵文兰以鸿达公司开发的小区容积率不足（王志刚、赵文兰认为宣传的容积率为1.37，实际容积率为1.7）、占用小区绿地用作车位改造、将会所转让给弇山社区居委会等理由，诉至一审法院，二人认为鸿达公司违约，要求其赔偿损失。一审法院于2014年5月16日作出（2013）太民初字第0869号民事判决。后王志刚、赵文兰不服该判决，提起上诉。2015年1月4日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2014）苏中民终字第02474号民事裁定，撤销一审判决，发回重审。后一审法院另行组成合议庭对案件进行了审理。审理中，鸿达公司未经依法清算，于2015年7月1日办理了注销登记手续，一审法院依法通知鸿达公司的股东邵友红、顾雪琴作为本案被告继续参加诉讼。该案审理中，王志刚、赵文兰提交彩虹天下小区宣传资料一册，其中第5页载明小区总占地45000平方米，总建筑面积63000平方米，绿化率55%，容积率1.37。二人认为，鸿达公司违背其在宣传资料的承诺，多建房屋、占有绿地改造车位、出售会所等行为给其造成了损失。同时，王志刚、赵文兰还提交了其从太仓市城市建设档案馆网站打印的彩虹天下小区工程档案材料，其称根据该材料，小区的实际容积率为1.73。一审法院为查明案件事实，依法调取了下列证据：1.建设工程规划综合验收申报表两份，实建建筑面积分别为39746.6平方米（验收意见为符合规划要求）和28843.38平方米（验收意见为符合规划要求，同意将超出建筑面积补办相关手续）。2.太仓市住房和城乡建设局于2015年6月16日出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，内容为“经调取档案馆图纸资料，彩虹天下小区未发现不按图纸施工现象。该项目发证面积为75506平方米，其中计入容积率建筑面积为70231.75平方米。阁楼面积为5274.25平方米，根据《苏州市实施细则之一指标核定规则（试行）》规定，阁楼面积应不计入容积率。因此，小区实际容积率为1.58，未超过拍卖容积率1.6，符合规划要求。”2015年11月5日，一审法院作出（2015）太民初字第00200号民事判决，认定鸿达公司宣传册中显示小区容积率为1.37，但小区建成后实际容积率仅为1.58，构成违约，判决邵友红、顾雪琴赔偿王志刚、赵文兰损失8188元，驳回了王志刚、赵文兰的其他诉讼请求。王志刚、赵文兰以及邵友红、顾雪琴均不服，提起上诉。江苏省苏州市中级人民法院于2016年11月7日作出（2016）苏05民终734号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，为证明其主张，王志刚、赵文兰提供下列证据：1.阁楼施工图1页，证明阁楼为家庭式附属房。2.竣工图，证明阁楼为坡顶，不具备独立生活功能用房。3.5幢603室、11幢603室、3幢601室业主的购房合同及发票。4.房屋所有权证，证明王志刚、赵文兰所购彩虹天下x栋x室房产总层数为五层，阁楼是六层，套内建筑面积为0。5.鸿达公司及各部门共同确认的各幢房屋建设面积（单位工程竣工验收证明书），证明涉案小区总建筑面积为20489.2平方米。6.太土出合（2002）字第61号，证明拍卖土地为44508.8平方米。7.申请报告，证明鸿达公司补办了6321平方米建筑面积，从规划的总建筑面积63000平方米，增加到69321平方米。经多方确认的实际总建筑面积为80489.2平方米，鸿达公司尚余11168.2平方米规划外建设和宣传册承诺建设面积外的建筑面积未给予赔偿。8.太规建批（2003）52号、太城建（2005）013号、2003预准字第054号、2005销准字第011号文件，综合验收申报表及宣传册第六页总体规划鸟瞰图，证明彩虹天下小区所涉多层跃层住宅包括1、2、6、9、12、19号楼为五层带阁楼，7、10、15、17号楼为四层带阁楼，3、5、8、11、18号为六层带阁楼，规划总面积合计36300平方米，四部门确认竣工验收的总建设面积为48729.8平方米，超规划面积12429.8平方米。多层及跃层综合验收表不含阁楼及楼与楼之间门面房，实建39746.6平方米，超规划建筑总面积3446.6平方米。验收意见为“此次实地验收多层部分符合规划要求”，行政主管部门发放的建设许可证面积为46663平方米，销售许可证不含阁楼面积为46663.78平方米，即鸿达公司至少有10363.78平方米超规划建筑面积至今未补办手续。9.宣传册第五页35页，证明鸿达公司承诺明确而且独立具体的六个技术指标：1、小区有会所；2、建设用地45000平方米；3、建筑总面积63000平方米；4、容积率1.37；5、绿化率55%；6、地面无车位。10.涉案小区2、3、5栋楼的竣工立面图，证明3号楼、5号楼未纳入整销面积的七层阁楼与2号楼的六层阁楼高度相同为2.6米，功能同为家居室。3、5号楼七层鸿达公司出售顶楼时，阁楼为送。而王志刚、赵文兰所购x幢x室顶楼带阁楼，阁楼鸿达公司为出售。邵友红、顾雪琴发表质证意见如下：对阁楼施工图、竣工图的真实性、关联性不予认可。对其他业主的购房合同和发票真实性不予认可，合同系不完整的合同，且鸿达公司对于其所开发的楼盘具有出售还是赠送的处置权。对于涉案房屋产证的真实性没有异议，房屋总层数登记为五层，阁楼也是五层，太仓市房地产交易中心已经发放了阁楼的产权证，该阁楼就是可以进行买卖的。至于为何会只登记阁楼的一个建筑面积，而没有登记套内建筑面积，系登记部门的一个工作方法，并非可以认定阁楼不能买卖。单位工程竣工验收证明书没有提供原件，真实性无法认可，且其中载明的是建设面积，并非建筑面积，而彩虹天下小区楼盘的最终建筑面积应当以太仓市住建局的验收为准。太土出合（2002）字第61号文件无原件，真实性无法确认，与本案也无关联性。对申请报告的真实性无异议，其证明鸿达公司所开发楼盘的建筑面积及增加面积，得到了相关主管部门的同意，但该报告无法体现总建筑面积为八万多平方米。对太规建批（2003）52号、太城建（2005）013号、2003预准字第054号、2005销准字第011号文件、综合验收申报表的真实性无异议，鸿达公司依法建设开发彩虹天下商品房屋，办理了相关的开发手续，并且取得了房屋预售许可证、房屋销售许可证、建设工程规划许可证等相关证件。王志刚、赵文兰所陈述的相关数据皆为其个人偷换概念，与本案也不具有关联性。宣传册的真实性不予认可，且该宣传册需要证明的相关纠纷已在之前相关诉讼中处理完毕，在本案中不应当继续处理。对小区2、3、5栋楼的竣工立面图的真实性没有异议，但与本案不具有关联性。以上事实，有王志刚、赵文兰提交的宣传册、阁楼施工图、竣工图、房屋买卖合同、发票、房屋所有权证、申请报告、综合验收申报表、太规建批（2003）52号、太城建（2005）013号、2003预准字第054号、2005销准字第011号文件，（2015）太民初字第00200号民事判决书、（2016）苏05民终734号民事判决书，当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王志刚、赵文兰认为鸿达公司将阁楼作为房屋建筑面积的一部分出售给其，属于欺诈，阁楼部分的合同条款无效，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求邵友红、顾雪琴返还阁楼价款、支付利息以及承担已付购房款一倍的赔偿责任。王志刚、赵文兰称其理由包括“阁楼不在销售许可证内、阁楼不计入容积率、小区同类型的阁楼多为赠送、房产证上阁楼的套内面积为零、房屋总层数为五层，六层不包括在总层数内”。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。鸿达公司向王志刚、赵文兰出售房屋不存在上述司法解释规定的三项情形，且王志刚、赵文兰未能提供证据证明鸿达公司存在欺诈行为。经一审法院释明，王志刚、赵文兰坚持其主张。因此，一审法院对王志刚、赵文兰的该项诉讼请求不予支持。关于王志刚、赵文兰要求邵友红、顾雪琴赔偿因建设总面积超规划、超宣传承诺而产生的损失14461.26元的诉讼请求。王志刚、赵文兰认为，涉案小区实际建设总面积为80489.20平方米，容积率达1.81，称其尚余超规划建筑面积11168.20平方米未能得到赔偿。一审法院认为，根据太仓市住房和城乡建设局出具的《关于太仓市彩虹天下小区容积率等问题的情况说明》，涉案小区的实际容积率为1.58。而生效的（2015）太民初字第00200号民事判决和（2016）苏05民终734号民事判决依据上述情况说明，结合鸿达公司宣传册载明的容积率1.37，已认定鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约，并判决邵友红、顾雪琴赔偿王志刚、赵文兰损失8188元。因此，王志刚、赵文兰提出的该项诉讼请求亦缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条规定，一审法院判决：驳回王志刚、赵文兰的诉讼请求。案件受理费6774元，由王志刚、赵文兰负担。二审中，上诉人王志刚、赵文兰提交了太仓市规划建设局建设工程规划综合验收申报表、申请报告、建设工程规划许可证、太仓市商品房销售许可证，太仓市规划建设局建设工程规划综合验收申报表、建设工程规划许可证、太仓市商品房销售许可证，用于证明：开发商规划及承诺的总建筑面积是63000平方米，跃层和多层实销面积是46663平方米，规划是36300平方米，开发商擅自提高总面积是10363平方米，至今未办手续；高层实销面积是28843平方米，规划是23200平方米，开发商擅自提高总建筑面积6321平方米，已补办手续纳入容积率。被上诉人擅自提高总建筑面积已纳入容积率、已补办手续的6321平方米在（2015）太初民字第200号案件中已经得到赔偿，至今未办手续的总建筑面积10363平方米，未得到赔偿。上诉人所购买的二号楼五层带阁楼，阁楼不在销售许可内，上诉人房产证明确总层为五层，阁楼套内面积为0，证明阁楼无套内面积。依据购房合同第四条阁楼套内面积为63.17平方米，但实际发证面积为0。被上诉人在未经补办手续、未在销售中告知上诉人2.2米以上阁楼不计入容积率，权证无套内面积，同类型阁楼不计入销售面积，卖顶楼送阁楼的情况下，以出售方式将阁楼销售给了上诉人，证明销售阁楼的行为是欺诈行为。被上诉人邵友红、顾雪琴质证认为：对上述证据的真实性没有异议。对上诉人提交的太仓市规划建设局建设工程规划综合验收申报表中表格以外的手写字体不予认可，系上诉人自行填写。该组证据无法实现上诉人的证明目的。被上诉人依照相关法律规定取得了相关小区的建设工程规划许可证，也取得了涉案房屋的商品房销售许可证，符合法律规定，不存在上诉人所称的欺诈行为。同时，虽然该组证据中存在后期补办超出面积，但该问题已经在之前的诉讼中审理完毕。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审查明，太房权证城厢字第××号产权证的登记信息为：坐落于，阁楼x室的房屋所有权人为王志刚、赵文兰，房屋状况为：            房屋状况              总层数              建筑面积      （M2）              套内建筑面积      （M2）              其他                  5              126.24              113.57                                5              75.04                            阁楼                                以下              空白                    以上事实，有太房权证城厢字第××号产权证予以证明。本院认为，关于王志刚、赵文兰以涉案小区开发商擅自提高总建筑面积未补办手续为由要求邵友红、顾雪琴赔偿13424元，该问题仍属于开发商擅自提高容积率的范畴，而生效的（2015）太民初字第00200号民事判决和（2016）苏05民终734号民事判决已认定开发商鸿达公司擅自提高容积率的行为构成违约，并判决邵友红、顾雪琴按王志刚、赵文兰购买商品房的建筑面积126.24平方米，以每平方米50元的标准；阁楼建筑面积75.04平方米，以每平方米25元的标准，赔偿王志刚、赵文兰8188元，故开发商擅自提高容积率应承担的赔偿责任在该案中已经处理完毕，本案中王志刚、赵文兰再次要求邵友红、顾雪琴就容积率问题进行赔偿，本院不予支持。关于王志刚、赵文兰主张鸿达公司销售阁楼属于欺诈行为，本院认为，鸿达公司向王志刚、赵文兰销售的阁楼在产权证上有明确登记，登记的建筑面积为75.04平方米，虽然阁楼的套内建筑面积在产权证上未登记，但不能据此认定阁楼为违法建筑以及鸿达公司销售阁楼属于欺诈行为，故王志刚、赵文兰要求邵友红、顾雪琴退还阁楼价款并赔偿利息损失及一倍价款，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，王志刚、赵文兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6774元，由上诉人王志刚、赵文兰负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年六月一日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。