四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终524号 上诉人（原审原告）：邓国林，男，1968年7月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 上诉人（原审原告）：张玉静，女，1982年1月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄小波，男，1974年3月8日出生，汉族，住四川省平昌县。 被上诉人（原审被告）：张潇，男，1981年7月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王洪军，四川适逸律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司，营业场所：四川省平昌县同州街道办事处廖家嘴社区新平街西段75号（望江名都6号楼）。 负责人：张潇。 上诉人邓国林、张玉静因与被上诉人黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司（以下简称“爱尚娱乐平昌分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2019）川1923民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邓国林、张玉静上诉请求：依法撤销四川省平昌县人民法院（2019）川1923民初3293号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费及保全费。事实和理由：上诉人享有合法的合同解除权，上诉人已按《房屋租赁合同》约定及法律规定，向被上诉人行使了合同解除权，且通知已经送达到被上诉人。即便被上诉人否认未收到《解除合同通知书》，也不影响上诉人依约依法履行了解除通知义务，况且一审法院已经将上诉人向一审法院起诉的解除合同等诉请的起诉状副本送到给被上诉人，也应当视为合同解除通知已经送达被上诉人。一审法院判决认定事实错误，且错误适用《中华人民共和国合同法》第九十六条。 被上诉人张潇辩称，1.上诉人与我方签订的合同条款内容显示不公平；虽然欠租有3个月，但收取的租金数量看，全年租金达200余万元，鉴于去年的经营存在重大困难，我方建议由缴纳的保证金抵扣下欠的租金，但与上诉人一直未达成保证金抵扣租金的这一内容；同时，在经营中，因为上诉人提供的场地消防原因导致我方着火，损失达30余万元，我方一直与上诉人协商未果；解除合同通知书我方一直未收到；2.不论是否解除，其约定的违约金明显过高，租赁合同中的损失就是租金的损失。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人黄小波、爱尚娱乐平昌分公司未作答辩。 邓国林、张玉静向一审法院起诉请求：1.确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月2日解除；2.判令被告向原告支付截止至2019年11月2日的欠付租金569047.87元；3.判令被告向原告支付截止至2019年11月2日因逾期支付所应补交的租金1550552.53元；4.判令被告向原告支付解除合同违约金3500672.5元；5.判令被告立即腾退并向原告交付案涉房屋；6.判令被告自2019年11月13日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付房屋占用费；7.判令被告按标准（即179067.5元）折算的日租金（即5968.91元）的两倍（即11937.8元）计算向原告支付自2019年11月13日起至被告实际腾退之日的违约金；8.判令被告全额承担本案据实发生的诉讼费、保全费、公告费等。 一审法院认定事实：2017年1月1日，邓国林、张玉静（甲方）与黄小波（乙方）签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定的主要内容：租赁物业的详细情况出租房屋位于平昌县，其中-1楼实测建筑面积为2605.83平方米，-2楼实测建筑面积为929.56平方米，两层房屋实测建筑面积计3535.39平方米，双方认可上述租赁房屋中甲方购买的6幢1单元-2楼、-1楼建筑面积为2072.57平方米，剩余1462.82平方米租赁房屋为甲方拥有合法出租权；租金、物业管理费及其它相关费用，凡涉及按面积计算价格的，均以建筑面积为计价的依据；甲方出租前，乙方已经前往租赁房屋现场进行了现场查勘并认可房屋现状，房屋正在用于卡拉ＯＫ经营，乙方受让租赁房屋同时接受现有经营状况并愿意持续经营,本协议生效之日,实际已接收租赁房屋。租赁期限租赁期限自2017年1月20日起至2024年10月19日止。租金标准及计算方法2017年1月20日至2017年10月19日47.74元／平方米／月，月租金额168779.52元；第二年（2017年10月20日至2018年10月19日）49.17元／平方米／月，月租金额173835.13元；第三年（2018年10月20日至2019年10月19日）50.65元／平方米／月，月租金额179067.50元；第四年（2019年10月20日至2020年10月19日）52.17元／平方米／月，月租金额184441.30元；第五年（2020年10月20日至2021年10月19日）53.73元／平方米／月，月租金额189956.51元；第六年（2021年10月20日至2022年10月19日）55.34元／平方米／月，月租金额195648.48元；第七年（2022年10月20日至2023年10月19日）57元／平方米／月，月租金额201517.23元；第八年（2023年10月20日至2024年10月19日）58.71元／平方米／月，月租金额207562.75元。租金支付：（1）原承租人拖欠甲方2017年1月20日前的租金101.2723万元、本租赁合同项下的履约保证金为47.7278万元以及本租赁合同第一个月租金16.877952万元,共计人民币165.878052万元,承租人在本合同签订后当日内一次性付清,否则本租赁合同不生效；（2）除1款以外的其余租金按月进行支付，之后每个租赁月度开始前,乙方应提前十日支付该月度的房屋租金（例如2017年2月20日-2017年3月19日的租赁月度租金168779.52元,应在2016年2月10日前完成支付）;（3）乙方在按月正常支付月租金的同时，于2017年2月15日之前、3月15日之前分别向甲方提前预付25万元租金，该预付租金自2017年10月19日开始的月度应付租金中进行扣除；（4）乙方逾期支付租金，应当自逾期之日起，每日按应付租金额的千分之一向甲方支付逾期付款的违约金，乙方逾期支付租金或保证金时间超过60日的，甲方有权解除租赁合同，甲方解除租赁合同的，乙方除了应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另行向甲方支付相当于合同约定租金总额20%的解除合同违约金。保证金为乙方在本合同签订后向甲方缴纳的用于保证乙方履行债务的金钱，乙方不履行支付租金、物业管理费用、垃圾清运费、水电气费用等物业使用而产生的费用时，甲方的租金债权可以在履约保证金中优先受偿。租赁房屋的装饰装修、改造及房屋的返还，无论何种情况导致租赁合同终止，乙方须合同终止后十日内，把租赁房屋连同其所有的附属物、附加物交还甲方，租赁房屋中除了未能完成使用的酒水之外，任何不可搬离或可搬离的装饰装修、经营设施设备、家电家具和物品，均不得搬离或破坏、损坏，且甲方不就乙方添置的上述装饰装修及设施设备、家具家电、物品等对乙方给予任何补偿；如乙方不能在租赁合同终止后十日内按照本合同的约定将租赁房屋返还甲方，应当按照以下标准向甲方支付逾期返还房屋的惩罚性违约金，逾期返还房屋违约金＝比照租赁合同终止前上一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第十日起至乙方实际退还租赁房屋期间的天数×2。其它约定，按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，可以通过以专人派送签收，或公证留置送达在被送达方的法定地址或被送达方在本租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式公证送达（寄往）租赁合同所述的被送达方的通讯地址，或以上述形式送达被送达方书面通知的其他地址。上述送达以收件人实际签收时间为准，如收件人拒绝签收的，以邮寄送达和公证送达为准。甲乙双方应严格履行合同，违约金兼具惩罚性和预期利益损失赔偿性质，任何一方违约，均不得以违约金可能超过订立合同时的预见或超过守约方实际损失等为由，要求人民法院或仲裁机构削减双方自愿约定的违约金。房屋租赁合同签订后，黄小波在承租的房屋内从事经营活动并逐月向邓国林、张玉静支付租金。 2017年10月，邓国林、张玉静（甲方）与张潇（乙方1）、黄小波（乙方2）、爱尚娱乐平昌分公司（乙方3）（以上乙方1、乙方2、乙方3、统称乙方）签订补充协议(黄小波、爱尚娱乐平昌分公司于2017年10月2日签名、盖印,张潇于2017年10月28日签名)。补充协议约定的主要内容：承租人主体变更因乙方2在承租房屋后，共同投资经营乙方3的投资人实际为乙方1、乙方2，各方一致同意，将原租赁合同项下的承租人由乙方2一人变更为乙方1、乙方2、乙方3共同承租，变更后的承租人共同对租赁合同及本补充协议项下的合同权利义务，向甲方承担连带责任。租金标准调整租赁房屋自2017年10月20日开始执行新租金标准，租赁期限至2024年9月30日结束，新的租金标准为：2017年10月20日至2024年10月19日32元/平方米/月，月租金113132.48元；租金调减的前提条件甲乙双方一致认同，上述租金的调减，以乙方在本补充协议签订后的租金支付履行过程中，任何一期的租金不迟延支付超过十五日为前提条件，否则本补充协议第二条（租金标准调整）约定的租金调减条款自动失效，甲乙之间的租金标准自动恢复到租赁合同的原约定标准，乙方按2017年1月1日签订的租赁合同约定之租金标准向甲方支付租金，同时，该迟延支付应承担的违约金，须在下一期的租金支付中一并补齐；乙方租金支付租金按月进行支付，每个租赁月度开始前，乙方应提前十日支付该月度的房屋租金（例如2017年10月20日-2017年11月19日的租赁月度租金113132.48元，应在2017年10月10日前完成支付）；其他本补充协议自签订之日起生效，本补充协议与原租赁合同不一致部分，以本补充协议变更后的内容为准。补充协议签订后，黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司向邓国林、张玉静支付租金至2019年4月19日。自2019年4月10日起,张潇、黄小波、爱尚娱乐平昌分公司经邓国林电话催收于2019年6月30日、7月11日、7月21日、7月23日、7月24日、7月26日、8月2日、8月4日、8月12日、10月22日-25日支付租金2万元、1.5万元、2万元、9000元、1.1万元、1万元、2万元、2万元、3万元、5000元、5000元、5000元、5000元，计17.5万元。2019年10月24日,邓国林、张玉静以黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司“自2019年4月10日至今，恶意拖欠租金”“经多方催缴，但你方仍置若罔闻”“已构成根本违约”为由签署解除合同通知书,将解除合同通知书以邮政特快专递方式寄给黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司负责人张潇，寄给巴中市巴州区晏阳初大道109号2单元8室张潇的邮件1149401817678于2019年10月25日由“大正苑后门卫室李”代收,寄给平昌县同州街道办事处廖家嘴社区新平街西段75号[金佛·望江名都6号楼]张潇的1149401818078邮件于2019年10月25日由“他人代收：自取”,寄给平昌县江口镇（应为同州街道办事处）新华街东段平安一巷94号附1号黄小波的邮件1149401816278于2019年11月2日由“他人代收”。解除合同通知书载明：1.你方须在本通知送达之日起7日内结清所有欠付租金及因拖欠租金导致的应补缴租金，且我方保留追究你方合同解除后应承担的违约金及预期利益损失权利；2.请你方收到本通知后立即停止全部经营活动，全部人员必须在10内按照租赁合同约定的调减离场并将房屋返还我方，否则我方将对租赁房屋采取断水、断电、断气等措施，并按合同约定日租金的两倍收取你方逾期返还房屋的违约金；3.自本通知送达之日起，你我双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》即告解除。 一审法院认为，房屋租赁合同的承租人虽为被告黄小波，但事后被告黄小波和被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司共同与出租人即原告邓国林、张玉静签订补充协议，补充协议约定被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司“将原租赁合同项下的承租人乙方2一人变更为乙方1、乙方2、乙方3共同承租。上列变更后的承租人共同对《租赁合同》及本补充协议项下的合同权利义务,向甲方承担连带责任”、“自签订之日起生效。本补充协议与原租赁合同不一致部分，以本补充协议变更后的内容为准”的约定,被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司自2017年10月2日起为涉案房屋的共同承租人，负有共同按时足额向原告邓国林、张玉静支付租金的义务。原告邓国林、张玉静要求确认原、被告双方签订的《租赁合同》已于2019年11月2日解除的诉讼请求，本院不予支持。理由是：1.房屋租赁合同、补充协议均约定被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司应提前十日支付每个租赁月度的租金，而被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在房屋租赁期限内的2019年4月10日起至2019年6月29日长达2个多租赁月度不履行支付租金的义务，已构成违约；虽于2019年6月30日起至2019年10月24日12次支付租金，但支付的租金未达到约定的应支付的租金金额，也构成违约，根据房屋租赁合同“乙方逾期支付租金或保证金时间超过60日的，甲方有权解除租赁合同”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告邓国林、张玉静针对被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司的违约行为有权行使租赁合同解除权。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告邓国林、张玉静的解除合同通知书必须要到达被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司时,双方之间签订的房屋租赁合同、补充协议才解除。根据房屋租赁合同关于“文件及通告”的送达的约定，原告邓国林、张玉静可以专人派送，也可以申请公证送达，也可以申请公证挂号、特快专递邮寄送达，不管采取何种方式送达，所送达的“文件及通告”必须符合收件人“实际签收时间为准”或收件人“拒绝签收的，以邮寄送达和公证送达为准”之约定才算到达，原告邓国林、张玉静虽按被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在补充协议上的通讯地址、联系电话向被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司寄邮出了解除合同通知书，但原告邓国林、张玉静提供的3份投递查询单不能证明收件人即被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司“实际签收”或“拒绝签收”，因1149401816278显示“已签收，他人代收”、1149401817678显示“已签收，他人代收：大正苑后门卫室李”，1149401818078显示“已签收，他人代收：自取”,但“他人代收”不能证明收件人“实际签收”、“拒绝签收”，“他人代收：自取”的内容又相矛盾，房屋租赁合同、补充协议均未约定“他人代收”视为送达，被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司在诉讼中又不认可收到邮件。据此，房屋租赁合同、补充协议未解除。 因房屋租赁合同、补充协议未解除，故原告邓国林、张玉静要求被告支付解除合同违约金、腾退并交付案涉房屋、支付自2019年11月13日起房屋占用费、支付自2019年11月13日起至被告实际腾退之日的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告邓国林、张玉静要求被告支付截止至2019年11月2日的欠付租金的诉讼请求，既有事实根据，也有法律依据，本院予以支持，但主张欠付租金569047.87元中未完全扣减被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司已支付的租金，被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司自2019年4月20日至2019年11月2日欠原告邓国林、张玉静的租金为113132元/月×6个租赁月度+113132元/月÷30天/月×12天（原告只主张12天）-已付租金17.5万元（含2019年10月25日5000元）﹦549044.80元。原告邓国林、张玉静要求判令被告向原告支付截止至2019年11月2日因逾期支付租金所应补交的租金的诉讼请求，一审法院予以支持，理由是补充协议虽对房屋租赁合同约定的租金调减,但执行调减的租金的前提是被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司必须依补充协议约定的月租金标准按时支付租金，否则补充协议约定的租金调减条款自动失效，且租金标准自动恢复到房屋租赁合同约定标准并按房屋租赁合同约定之租金标准支付租金。被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在补充协议签订后的2019年4月10日至2019年10月24日连续2个租赁月度不支付租金、连续4个租赁月度支付租金不符合合同约定,故被告黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司应从2017年10月20日起按房屋租赁合同约定的租金标准支付租金,应补交自2017年10月20日至2019年11月2日房屋租赁合同约定的租金与补充协议约定的租金之差1550552.53元。被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司虽以“原告在签订租赁合同时消防设施不完善,也隐瞒了未办理消防手续的事实,使我方在经营过程中发生很多不便,2019年2月发生的火灾造成损失30余万元”为由抗辩，但未反诉且未提供证据证明,故本院对其抗辩不予支持。被告张潇、爱尚娱乐平昌分公司虽以“我方违约行为与原告有联系,原告的行为导致我方违约”为由抗辩，但未提供证据证明,故本院对其抗辩不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、限被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司在判决生效后十日内向原告邓国林、张玉静支付2019年4月20日至2019年11月2日欠付的租金549044.80元；二、限被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司在判决生效后十日内向原告邓国林、张玉静补交2017年10月20日至2019年11月2日的租金1550552.53元；三、驳回原告邓国林、张玉静的其他诉讼请求。一审案件受理费51759元，由被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司负担20000元，由原告邓国林、张玉静承担31759元；财产保全费5000元，由被告黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司承担。 本院二审期间，上诉人邓国林、张玉静向本院提交上诉人邓国林与被上诉人黄小波通话录音光盘一张，证明上诉人在向被上诉人发出书面的解除合同通知书后，还电话通知解除合同，并告知已发送解除合同通知书的事实，应视为被上诉人已收到解除合同通知，案涉合同应予解除。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据不属于新证据，该内容为上诉人邓国林单方陈述，不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，对于上诉人邓国林、张玉静提供的通话录音，本院无法确认其真实性，故不予采信。 二审经审理查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及双方签订的《房屋租赁合同》“乙方逾期支付租金或保证金时间超过60日的，甲方有权解除租赁合同”的约定，被上诉人黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司在房屋租赁期限内的2019年4月10日起至6月29日长达2个多租赁月度不履行支付租金的义务，已构成违约；虽于2019年6月30日起至10月24日12次支付租金，但支付的租金未达到约定的应支付的租金金额，也构成违约。上诉人邓国林、张玉静针对被上诉人黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司的违约行为有权行使租赁合同解除权。 根据一、二审查明的事实，本案争议焦点为：案涉的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是否已于2019年11月2日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定及《房屋租赁合同》第13.4款“按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，可以通过以专人派送签收，或公证留置送达在被送达方的法定地址或被送达方在本租赁合同所述的通讯地址，或以挂号、特快专递的方式公证送达（寄往）租赁合同所述的被送达方的通讯地址，或以上述形式送达被送达方书面通知的其他地址。上述送达以收件人实际签收时间为准，如收件人拒绝签收的，以邮寄送达和公证送达为准。”的约定，上诉人邓国林、张玉静一审提交的公证书，证明其将《解除合同通知书》邮寄给被上诉人。虽然EMS1149401816278、EMS1149401817678、EMS1149401818078,详情单、投递查询单，显示“已投妥；已签收，他人代收”，但并不能影响送达的效力。其理由为：1.上诉人采取特快专递的方式送达《解除合同通知书》属于合同约定的方式，整个过程经过公证处公证，具有较强的公信力；2.上诉人邮寄的地址和联系方式均是双方签订合同中约定的被上诉人地址和联系方式，截止上诉人发出解除合同通知时，被上诉人均未书面告知上诉人变更了住址和联系方式，因此，上诉人已按合同约定的送达地址履行了通知义务；3.根据邮件送达要求，如查找不到收件人的情形，应当将邮件返回给寄件人。但本案中，上诉人向被上诉人送达的邮件并未退回给上诉人，应视为被上诉人已经收到邮件。至于被上诉人辩解的由他人代收或者已签收等收件方式，仅是被上诉人自行处理自己邮件的一种方式，不影响上诉人已送达邮件的结果。因此，本案上诉人向被上诉人黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司分别邮寄《解除合同通知书》，被上诉人均辩称未收到《解除合同通知书》的理由，本院不予采信，故应当认定上诉人邓国林、张玉静按照约定方式送达《解除合同通知书》，双方于2019年11月2日解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。合同解除后，案涉房屋应当予以腾退返还，本院对邓国林、张玉静的该项诉讼请求予以支持。同时，被上诉人欠缴的房租应当缴纳。一审判决黄小波、张潇、爱尚娱乐平昌分公司支付2019年4月20日至2019年11月2日租金549044.80元，本院予以维持。 案涉合同解除后，案涉房屋仍在经营使用中，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，故被上诉人应当向上诉人支付逾期腾房占有使用费，即自2019年11月3日起按照5968.91元/日的标准支付房屋占有使用费直至案涉房屋实际返还之日止。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被上诉人拖欠租金并导致合同解除，应当承担相应的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人在《房屋租赁合同》约定“甲方有权解除租赁合同，甲方解除租赁合同的，乙方除了应支付甲方拖欠的租金、自逾期支付租金之日起至解除合同阶段的违约金外，还应该另行向甲方支付相当于合同约定租金总额20%的解除合同违约金”，上诉人主张解除合同违约金3500672.5元。同时，上诉人还主张关于双方约定逾期返还房屋违约金。其计算方式是比照租赁合同终止前上一个月租金标准折算的日租金×合同终止后第十日起至乙方实际退还租赁房屋期间的天数×2。对于上诉人主张的违约金，被上诉人辩称违约金过高。本院认为，对于解除合同违约金，根据双方在《补充协议》约定：“如果任何一期的租金不迟延支付超过十五日为前提条件，否则本补充协议第二条（租金标准调整）约定的租金调减条款自动失效，甲乙之间的租金标准自动恢复到租赁合同的原约定标准，乙方按2017年1月1日签订的租赁合同约定之租金标准向甲方支付租金甲乙之间的租金标准自动恢复到租赁合同的原约定标准。”该约定实际属于对被上诉人违约行为的惩罚。故本院对于一审法院判令补交自2017年10月20日至2019年11月2日房屋租赁合同约定的租金与补充协议约定的租金之差1550552.53元，予以维持，但对上诉人要求支付解除合同违约金3500672.5元的请求，不予支持。关于双方约定逾期返还房屋违约金。本院认为，按照《房屋租赁合同》约定的价格计算房屋占用费已经是对被上诉人的违约行为惩罚，如再按照两倍计算违约金，明显过高，本院对此不予支持。 综上所述，邓国林、张玉静的上诉请求部分成立，应予支持；部分请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省平昌县人民法院（2019）川1923民初3293号民事判决第一项、第二项，即“限黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司在判决生效后十日内向邓国林、张玉静支付2019年4月20日至2019年11月2日欠付的租金549044.80元”；“限黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限公司平昌分公司在判决生效后十日内向邓国林、张玉静补交2017年10月20日至2019年11月2日的租金1550552.53元”； 二、撤销四川省平昌县人民法院（2019）川1923民初3293号民事判决第三项，即“驳回邓国林、张玉静的其他诉讼请求”； 三、确认上诉人邓国林、张玉静与被上诉人黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2019年11月2日解除； 四、责令被上诉人黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司在判决生效后三十日内将案涉房屋即四川省平昌县金佛·望江名都6幢1单元-1楼、-2楼，6幢辅楼-1楼房屋腾退返还给上诉人邓国林、张玉静； 五、被上诉人黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司于判决之日起十日内支付上诉人邓国林、张玉静房屋占有使用费（计算方式为：自2019年11月3日起，按照5968.91元/日的标准支付至案涉房屋实际腾退返还之日止）； 六、驳回原审原告邓国林、张玉静的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费51759元，由黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司负担23500元，邓国林、张玉静负担28259元；财产保全费5000元，由黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司负担。 二审案件受理费51759元，由邓国林、张玉静负担28259元，黄小波、张潇、巴中市爱尚餐饮娱乐管理有限责任公司平昌分公司负担23500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杜觐良 审 判 员 苟华林 二〇二〇年六月十六日 法官助理 陈长育 书 记 员 吴 鹏