陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕09民终474号上诉人（一审原告）：刘杰，男，1989年6月1日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：沈金金，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。法定代表人：张定元，系公司总经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所陕西省安康市汉阴县。负责人：杨恒举，系分公司经理。上诉人刘杰因与被上诉人安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）、安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘杰的委托诉讼代理人沈金金、孙方江，被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽，汉阴分公司的负责人杨恒举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘杰一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由新兴公司、汉阴分公司承担。事实和理由：1.一审判决认为编号YSXX《商品房买卖合同（预售）》的签订及刘杰按面积127.89平方米的购房合同缴纳购房款系刘杰对权利自由处分的行为，认定事实不清，应予以改判。首先，刘杰与新兴公司、汉阴分公司在2017年2月4日仅签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，另一份草签合同在2017年2月4日之前，编号YSX与编号YSXX《商品房买卖合同（预售）》签订日期均为2017年2月4日，均有双方签字盖章，两份合同除房屋面积存在差异外，其余部分完全一致。刘杰签订合同后向新兴公司、汉阴分公司支付首付款116714元，贷款260000元，新兴公司、汉阴分公司向刘杰出具首付款发票，且刘杰一直按照260000元贷款金额分期偿还贷款，故编号YSX《商品房买卖合同（预售）》为刘杰与新兴公司、汉阴分公司的真实意思表示；其次，刘杰按YSX《商品房买卖合同（预售）》交纳购房款在前，新兴公司、汉阴分公司告知刘杰房屋实测面积为127.89平方米在后，且未告知刘杰房屋面积误差比绝对值高达9%。刘杰因对合同内容不熟悉才补交33940元的交房款，该行为系对YSX《商品房买卖合同（预售）》的遵守，补足房屋面积差，不是依据编号YSXX《商品房买卖合同（预售）》缴纳购房款。最后，YSXX《商品房买卖合同（预售）》第24页关于涉案房屋的户型结构图明确载明房屋面积117.32平方米，与第3页房屋预测建筑面积127.89平方米相去甚远，明显存在虚假行为。故刘杰应按照合同约定补足3%面积的房款，超过部分由新兴公司、汉阴分公司承担，产权归刘杰所有，新兴公司、汉阴分公司应退还刘杰房款22639.3元。2.一审法院对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于新兴公司、汉阴分公司应当协助刘杰办理房屋权属转移登记事实认定不清，适用法律错误。《商品房买卖合同（预售）》明确约定了涉案房屋的付款方式、交房时间、办证方式、办证期限及违约责任承担。此合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。按照合同约定，刘杰已按期、足额支付了购房款，履行完毕其合同约定的义务，新兴公司、汉阴分公司应当于2018年9月28日向刘杰交房，并应当在商品房交付之日起90日内（即2018年12月27日前）办理房屋所有权转移登记。但新兴公司、汉阴分公司至今未办理房屋权属转移登记，未在双方约定的期限内取得房屋所有楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内通知刘杰提交相关资料协助办理转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。3.新兴公司、汉阴分公司协助刘杰办理房屋权属转移登记，应当严格按照法律、行政法规及司法解释规定流程办理，先由开发商办理房屋产权初始登记，再由业主配合共同完成房屋权属转移登记，新兴公司、汉阴分公司违反规定应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第二款规定及汉阴县人民政府召开的企业办理不动产权证业务培训会要求，房屋权属转移登记应当先由房地产开发公司办理涉案楼盘权属初始登记（即俗称的“大证”）。在此登记中，由房地产开发公司单独提供相关资料申请，该初始登记系办理买受人房屋权属转移登记的前提条件。此后在开发商公司的通知下，由业主提供购房合同、身份信息、完税凭证等资料与开发商共同办理房屋权属转移登记（即“小证”）。但是，新兴公司、汉阴分公司直至今未提供相关资料办理涉案房屋XX号楼的权属证书，正是新兴公司、汉阴分公司迟迟不能办理初始登记，才导致刘杰至今无法取得该商品房的房屋所有权证书，故新兴公司、汉阴分公司应当承担违约责任。4.一审法院无视关于办理房屋权属登记流程的相关法律规定，对新兴公司、汉阴分公司怠于履行自身义务的行为不予评价，有违公平原则。新兴公司、汉阴分公司将其应先履行的合同义务转嫁给消费者，有违诚实信用原则。新兴公司、汉阴分公司共同答辩称，一、一审法院认定双方签订YSXX《商品房买卖合同（预售）》及刘杰自愿按面积127.48平方米购房合同缴纳购房款系刘杰对权利的自由处分，认定事实清楚，符合实际情况。刘杰自愿按照预测建筑面积127.89平方米交纳购房款系对建筑面积的认可，系其真实意思表示，也是对其权利自由处分的行为，故不存在多收购房款的问题，新兴公司、汉阴分公司不应向刘杰返还22639.3元购房款。二、一审判决驳回刘杰要求办理房屋所有权转移登记并支付逾期办证违约金的请求，适用法律正确。1.刘杰购买商品房时享受了陕南避灾移民搬迁政策，领取了5.5万元的政策补助款，应当按照安康市国土资源局、安康市住房和城乡建设局、安康市移民搬迁安置工作领导小组办公室《关于加快推进避灾扶贫移民搬迁宅基地腾退和土地房屋登记发证工作的指导意见》（安国土资发[2015]21号）要求对原旧宅基地进行腾退，并向不动产登记中心提交《陕南移民搬迁旧宅腾退还耕证明》《陕南避灾移民搬迁旧宅基地拆除腾退承诺书》（以下简称“《腾退还耕证明》《腾退承诺书》”）。刘杰没有按照不动产登记中心的要求提交以上资料，是导致无法办证的主要原因。2.新兴公司、汉阴分公司为协助刘杰办证已做了大量的工作，多次与办证部门沟通，督促办证部门办证，办证部门均答复必须腾退旧宅基地并提交《腾退还耕证明》或《腾退承诺书》，同时交回《集体用地使用权证》才能办证。新兴公司、汉阴分公司已尽到了相应的代为办证义务，故刘杰无法取得房产证并非是新兴公司、汉阴分公司的原因，且刘杰在一审庭审中也未提交任何证据加以证明。一审中，新兴公司、汉阴分公司提交了大量证明表明在积极为住户办证而努力，同时新兴公司、汉阴分公司也多次与办证部门沟通，要求先予办理不动产产权登记，等业主将旧宅基地腾退并提交《腾退还耕证明》或《腾退承诺书》、交回《集体用地使用权证》时再给业主颁证，还多次向汉阴县人民政府反映业主办证的诉求，并请政府出面协调解决。新兴公司、汉阴分公司毕竟不是办证机关，只能按办证部门的要求让业主提供相应资料，并督促办证机关办证，而没有为业主办证的职能。故并非新兴公司、汉阴分公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，不应承担违约责任，不应支付逾期办证违约金。3.一审诉讼中乃至二审开庭前，新兴公司、汉阴分公司仍然在为业主办理不动产产权登记而努力。为此，多次找汉阴县人民政府、汉阴县自然资源局反映情况，现在已有了突破性进展。汉阴县自然资源局对涉诉的38户业主中享受陕南避灾移民搬迁政策的情况进行了核查，并于2019年12月27日出具了汉自然资字[2019]334号《汉阴县自然资源局关于对某某小区38户享受陕南避灾移民搬迁政策情况的核查报告》。同时，2020年3月1日汉阴县不动产登记局和汉阴县移民（扶贫搬迁办公室）联合发文《致陕南避灾扶贫搬迁安置群众的一封信》，并在县内各大楼盘售楼中心信息张贴公示。有关部门已经出台相关文件来解决搬迁安置户的办证问题，并且正在落实推进，但办证不是新兴公司、汉阴分公司一方的问题，而是需要办证部门的落实以及刘杰的配合。刘杰向一审法院起诉请求：1.依法判令新兴公司、汉阴分公司返还多收的购房款22639.3元；2.依法判令新兴公司、汉阴分公司按照合同约定向刘杰办理房屋所有权转移登记，并向刘杰支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年9月19日共计9982.92元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止；3.一审案件受理费由新兴公司、汉阴分公司承担。一审法院认定事实：刘杰与新兴公司于2017年2月4日签订了编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售），合同中约定：刘杰购买安康市新兴房地产开发有限公司开发的“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房；预测面积为127.89平方米，合同总价款为410654元，付款方式按揭付款，首付款150654元，剩余房款办理银行按揭；房屋交付时间为2018年9月28日；房屋登记为双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照0.02%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；送达方式为出卖人或买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；合同附件十一补充协议中约定买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为该商品房已经交付，依据本合同或本合同有关所发出的所有通知、单据等项均须以书面形式向本合同所列地址送达，发出5天后即为已送给对方。合同签订后，刘杰已向安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司全面履行了购买安康市新兴房地产开发有限公司开发的“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房付款相关义务。2018年9月28日，新兴公司向刘杰履行了交房义务。另认定事实：1.刘杰父亲刘华明申请了陕南避灾扶贫移民搬迁项目，刘杰在购买“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房时已享受了该政策项目5.5万元补助资金；2.新兴公司是“新兴.某某商住小区”的建设单位，也为案涉合同的出卖人，汉阴分公司收取了买受人购买款；3.案涉房屋在双方签订合同时，尚在建设中。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。刘杰与新兴公司签订的两份《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于民事责任应由谁承担的问题，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，结合“刘杰与新兴公司签订编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售）和新兴.某某商住小区建设单位为新兴公司”的案件事实，故应由新兴公司承担责任。对于刘杰诉请要求“新兴公司返还多收购房款22639.3元”的问题。刘杰提供合同编号为YSX购房合同一份，主张合同约定房屋面积为117.32平方米，后实测房屋面积127.89平方米，刘杰应当在面积误差绝对比3%范围内补足差价；但根据新兴公司提供合同编号为YSXX号购房合同，载明房屋预测面积为127.89平方米，且刘杰已自愿按面积为127.89平方米的购房合同交纳购房款，这是当事人之间平等协商、意思自治的结果，系刘杰对权利自由处分的行为，故对刘杰该项诉讼请求，不予支持。对于刘杰诉请“新兴公司按照合同约定向刘杰办理房屋所有权转移登记，并向刘杰支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年9月19日共计9982.92元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止”的问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，结合《商品房买卖合同》（预售）“房屋登记为双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”的约定，刘杰所提交的证据不能证实其未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书是新兴公司的原因导致的，故对刘杰该项诉讼请求，不予支持，但新兴公司仍赋有与刘杰共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记的义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回刘杰的诉讼请求。一审案件受理费615元，由刘杰负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：新兴公司提交四组证据：1.《汉阴县自然资源局关于对某某小区38户享受陕南避灾移民搬迁政策情况的核查报告》复印件一份、《致陕南避灾扶贫搬迁安置群众的一封信》打印件一份，拟证明享受了移民搬迁政策的必须提交旧房腾退证明才能办理房产证；2.《关于对新兴.某某商住小区XX、XX号楼单体验收的批复》《自然资源局窗口资料受理通知单》《汉阴县建设用地使用权权属认定意见书》复印件各一份，用以证实XX、XX号楼没有享受搬迁政策，故所有手续很快办理完毕。案涉其他几栋楼因有住户享受了国家搬迁政策，故办证手续上有特殊要求，办证时间受到影响；3.X号楼不动产登记公告一份，房屋产权初始确权证明照片复印件一份，用以证实2020年1月2日已经受理X号楼首次登记；4.2017年3月3日的《税收完税证明》复印件一份，用以证实刘杰按照127.89平方米缴纳了契税，故双方履行的是127.89平方米的买卖合同。刘杰质证认为，第一组证据真实性认可，但核查报告没有事实依据，移民搬迁政策与新兴公司承担办证责任没有关系；第二组证据真实性无异议，但与本案无关联性；第三组证据真实性不予认可；第四组证据真实性无异议，但双方履行的应为117.32平方米的合同。汉阴分公司对上述证据无异议。本院经审查认为，刘杰对新兴公司提交的第一组证据真实性无异议，该证据所证明的事实与本案具有事实上的关联关系，应予采信；新兴公司提交的第二组证据与本案无关联性，不予采信；第三组证据能够证实X号楼办理登记的情况，本院予以采信；第四组证据刘杰对真实性无异议，本院予以采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审另查明，2020年1月2日新兴公司开发建设的某某小区X号楼工程取得了房屋产权初始确权，登记确权号为汉房交字2020第01号。本院认为，新兴公司与刘杰签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定效力性强制性规定，为有效的合同。根据各方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为：1.新兴公司、汉阴分公司应否退还购房款22639.3元；2.新兴公司、汉阴分公司应否支付逾期办证违约金并承担代为办证义务。根据《商品房买卖合同》（预售）落款处签章情况可以认定，本案争议的买卖合同当事人系刘杰与新兴公司。依据合同相对性原则，基于合同产生的债务，也只能向合同相对人提出履行请求。刘杰上诉主张汉阴分公司应当退还多收的购房款22639.3元，并承担办证义务及逾期办证违约责任，没有法律依据，本院不予支持。争议焦点1，本案中，刘杰认为其与新兴公司签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，但实际上履行的是117.32平方米的合同，故新兴公司应当退还多收的6%购房款。二审中，新兴公司提交了一份2017年3月3日的《税收完税证明》，经刘杰质证对真实性并无异议。据此可认定，2017年2月4日，双方签订书面买卖合同，同年3月3日刘杰按照127.89平方米缴纳了契税，2018年9月28日，新兴公司向刘杰履行了交房义务。以上事实足以说明，双方对出卖127.89平方米房屋的有关事项，在交房前就达成了一致意见，且实际履行。故一审以刘杰与新兴公司于2017年2月4日签订了编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售），确定双方的权利义务关系，并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，主要用于调整出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符的情况。根据上文分析，双方当事人在合同签订和履行过程中，均未发生认识上的错误，刘杰与新兴公司关于房屋基本情况的约定与实际交付的房屋面积是一致的，故刘杰认为新兴公司应当返还多收的6%购房款，没有事实和法律依据，一审不予支持正确。争议焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定为，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。《补充协议》第2条则约定，“买受人同意由出卖人代为办理房产过户、产权登记手续。”上述合同基本条款与补充协议关于办证的约定表述有所不同。鉴于《补充协议》是双方当事人对原有合同条款的进一步细化，故应当优先适用。从文意解释角度看，“代办”实质上属于一种委托代理法律关系，委托人和受托人均应相互配合，共同促成委托事项顺利完成。《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”根据上述规定，即使新兴公司按照《补充协议》约定负有代办房屋产权登记的义务，但刘杰作为案涉房屋的购买人和办证的委托人，依然需要履行必要的协助义务，例如提供相关证件、材料或者签字等。关于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据上述司法解释的规定，必须是因出卖人的原因导致逾期办证的，购房人才能据此请求出卖人承担逾期办证违约责任。本案中，刘杰仅陈述了逾期办证的现实结果，而未能举证证明该结果确系新兴公司的原因导致，其应自行承担承担举证不能的责任，故刘杰要求新兴公司承担逾期办证违约金的理由亦不能成立。综上，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费615元，由刘杰负担。本判决为终审判决。审判长 何 波审判员 杜 涛审判员 张 燕二〇二〇年六月二十二日书记员 温贤威