大连市金州区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0213民初1145号原告：张国华，男，1961年9月17日出生，满族，住辽宁省大连市金州区。原告：魏文凤，女，1966年6月22日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。上列二原告的委托诉讼代理人：王永锦、于旭，系辽宁光莹律师事务所律师。被告：大连大商集团新农村开发建设有限公司，住所地：辽宁省大连市中山区青四街30号408室。法定代表人：段欣刚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘映，女，1993年9月5日出生，汉族，系该公司员工，住辽宁省大连市庄河市。委托诉讼代理人：吴庆佳，男，1991年2月7日出生，满族，系该公司员工，住辽宁省大连市西岗区。原告张国华、魏文凤诉被告大连大商集团新农村开发建设有限公司（以下简称:新农村公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人于旭、被告新农村公司的委托诉讼代理人刘映、吴庆佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国华、魏文凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告履行办理房屋过户手续，并判令被告向原告支付自2015年8月1日起至起诉之日止迟延办理产权证的违约金76513.32元；自起诉之日起至办理产权证之日止迟延办理产权证的违约金；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月1日，二原告与被告签订房屋买卖合同，房屋地点：大连市金州区炮台街道办事处腾飞路58A号2单元10层4号房，丘地号040-001-014，该房建筑面积99.35平方米，购房总价款408328元。被告向原告出具全款发票收据一份，原告已缴纳房屋首付款168328元，剩余房款240000元，其中83000采用公积金方式缴纳，157000元采用按揭方式缴纳，截止起诉日，原告公积金贷款按揭贷款偿还153415.54元，合计321743.78元，合同约定被告在2015年2月1日交房。合同签订后，被告在合同约定的期限内未按合同约定给二原告办理房屋过户手续，根据本合同第十五条规定：出卖人（被告）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的x％向买受人支付违约金。原告认为，被告构成严重违约，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定违约金应按如下计算：321743.78元已付房屋款×5.6％利率÷365天×1550天迟延天数=76513.32元，原告多次找被告要求办理过户手续未果，故诉至法院，希望法院判如所请。新农村公司向本院提交答辩意见：案涉房屋未及时交房系政府间不可抗力因素所致，被告对此并无过错。被告已经履行及时交房、及时向政府报备相关手续的义务，造成案涉房屋无法办理房照的原因是由于行政区划变更，案涉房屋所在地的房地产产权登记部门由瓦房店市政府变为金普新区，双方交接不畅所致。对此，被告并无过错，因此不同意原告的诉讼请求。原告为支持自己主张的事实和诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同复印件1份，证明二原告与被告之间签订了商品房买卖合同；2、销售不动产发票及还款情况明细复印件各1份，证明原告已向被告支付了房款，履行了合同义务。被告的质证意见为：对证据1、2均没有异议。根据原告提供的证据，已说明被告在履行合同过程中无任何违约行为。被告就自己的辩称主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同（1号证据）复印件1份，该合同第十五条约定：在合同订立后，出卖人和买受人向登记机构申请预购商品房预告登记。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起x日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款x％赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款x％向买受人支付违约金；3、由出卖人在合理期限内完成。证明本案中无法办理房地产权属证书的情况系政府不可抗力导致，非被告原因，反之被告一直在积极办理，故迟延办证责任应由原告自身承担，被告不存在违约情况，更不应承担违约金；原告不能如期取得房地产权属证书的原因在于政府无法落实办理手续的归属问题，而并非被告的过错导致。延期办证的相关责任后果不应由被告负担；2、大普新规［2012］函字008号《关于商请继续办理大商集团炮台NTS购物中心项目规划手续的函》、大普管函［2012］10号《关于协助办理炮台镇12家企业土地出让和房证手续的函》、大普管函［2013］69号《关于协助办理大商炮台NTS项目相关基本建设手续的函》、大普管函［2018］67号《大连普湾经济区管理委员会关于交接大商炮台项目维修资金的函》、大金普炮办函［2019］6号《关于落实大商集团炮台NTS购物中心免缴基础设施配套费的函》、瓦房店市财政局《关于大连普湾经济区管理委员会关于确认大商集团炮台NTS购物中心是否免缴城市基础设施配套费的复函》等2-7号证据复印件各1份。证明炮台NTS购物中心建设项目位于瓦房店市，于2009年6月22日正式挂牌，由大连大商集团新农村建设有限公司摘牌，在各级政府的大力支持下投入开发建设。工程竣工后，被告一直积极主动向政府申请办理相关手续，包括房地产权属证书。但由于炮台镇行政区域划归普湾新区管理，行政区域管辖的变更，政府间关于手续办理归属一直无法明确，导致被告的相关手续至今仍无法得到落实；3、大连大商集团新农村开发建设有限公司《关于商请继续办理大商集团炮台NTS购物中心项目综合验收等相关事宜的函》、《关于提请普湾经济区管理委员会协调瓦房店市相关部门移交大商炮台项目文件档案的请示》、《关于提请市政府协调相关部门协助移交大商炮台项目文件档案的报告》、《关于提请普湾经济技术管委会致函瓦房店市政府办理大商炮台项目“商品房预售档案”转至贵区管理的请示》、《关于大商炮台项目尽快办理竣工备案和产权登记的请示》、《关于协调解决炮台NTS购物中心项目产权登记手续的请示》、《关于部分业主上访要求办理产权证情况反映和解决意见的请示》等8-14号证据复印件各1份，以上系被告向瓦房店市政府及普湾经济区政府提请办理产权证等相关手续的请示。3-14号证据证明被告在工程竣工后，由于炮台镇行政区域归属的划改，导致政府间关于相关证件的办理一直未得到落实，被告一直在积极与各政府间沟通，提请政府尽快落实炮台项目相关证件的办理，但至今政府间未予明确，被告不存在任何违约情形，不应承担任何违约责任。原告的质证意见为：对证据1（1号证据）中附件四合同补充协议二原告并没有与被告签订附件四协议；对证据2、证据3中的2-14号一系列证据，原告认为与本案无关，系被告的原因没有办理房地产权属证书。我方认为行政区域改变不是不可抗力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年12月1日原告与被告新农村公司签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于普湾新区（炮台）2单元10层4号楼房（建筑面积99.35平方米）一套，房屋总价款408328元，合同约定被告于2015年2月1日前交房。二原告按照约定向被告支付房款，被告向二原告交付房屋。现二原告已经入住案涉房屋。另查：案涉房屋为大商集团炮台NTS购物中心项目，由于行政区划发生变动，项目审批手续未及时完成交接，普湾新区相关部门与后来的金普新区相关部门多次与瓦房店市相关部门沟通联系，希望尽快解决大商集团炮台NTS购物中心项目办证难问题，目前仍在协商解决当中。再查：双方在《商品房买卖合同》中约定，第十五条……出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人在合理期限内完成。案涉房屋已于2014年12月3日在瓦房店市房屋管理办公室办理备案登记。本院认为：根据《最高人民法院》第二条规定，公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：……（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；……本案中，被告虽然已将办理权属登记所需材料提供给产权登记机关完成备案，但由于行政区划的变动，相关政府主管部门未及时履行招商优惠政策，导致原告不能及时办理产权。此问题，不属于人民法院民事案件受理范围，原告应另觅解决的途径。综上，对原告起诉应该予以驳回。依照《最高人民法院》第二条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告张国华、魏文凤的起诉。案件受理费860元（原告已预交），予以免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  于全胜二〇二〇年六月五日法官助理王磊书记员张金