北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终4705号上诉人（原审被告）：石新民，男，1977年2月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京盛泰物业管理有限公司第二分公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：于彬，总经理。委托诉讼代理人：张劲，男，北京盛泰物业管理有限公司第二分公司职工。委托诉讼代理人：赵小明，男，北京盛泰物业管理有限公司第二分公司职工。上诉人石新民因与被上诉人北京盛泰物业管理有限公司第二分公司（以下简称盛泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初78323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员张清波独任审判，公开开庭进行了审理。上诉人石新民，被上诉人盛泰公司的委托诉讼代理人张劲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。石新民上诉请求：1．依法裁定撤销一审法院判决发回重审；2．裁定追加段子可为本案被告；3．本案一审、二审诉讼费用由盛泰公司承担。事实和理由：一、一审法院在审理过程中违反程序法。涉案房屋现为案外人段子可使用，双方的购房合同约定涉案房屋的物业费由案外人承担。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”在石新民收到法院传票时，石新民立即向一审法院提交了申请追加段子可为被告，但一审法院却未就是否依法追加作出任何决定，属于严重违反法定程序。二、一审法院事实认定错误，涉案房屋为案外人段子可实际占有，2017年2月20日以后应由段子可交费，之前的由石新民交。1．朝阳区XX路XX号院1号楼1层3-102号房屋是段子可于2017年2月19日经中原地产向石新民购置，并支付定金88万元，因签署合同明确告知有两笔借款380万元（房屋总价为488万元），可自行解封房屋或参与拍卖，不足部分由石新民承担。实际所有权人为段子可。同时双方于2017年2月23日经中原地产进行了交房并签署了物业交验单，该房屋2017年2月至今一直由段子可管理、使用，石新民未占有该房。段子可与本案有直接利害，物业费由案外人段子可承担。2．法院认定事实存在逻辑矛盾。在庭审过程中石新民提供了大量证明，盛泰公司提供的物业服务质量不合格，没有达到协议约定的情形，存在严重安全隐患；法院在本院认为中明确了“被告并非恶意欠缴，原告提供的物业服务中确有需要改进之处”，证明了盛泰公司违约在先的情况下，却在判决书中支持了盛泰公司的全部物业费。盛泰公司辩称，不认可物业费应由段子可承担，请求驳回上诉，维持原判。1．石新民是房屋的唯一买受人及产权人，且石新民在购房时知晓并承诺了应对盛泰公司承担的义务，且在购房后与盛泰公司签订了前期物业管理服务协议，石新民是房屋唯一的产权人，也是物业管理协议唯一的履约人。2．直至盛泰公司起诉，石新民在欠费过程中自始至终未向盛泰公司提交过房屋产权转移登记的相关法律文件，段子可也从未到盛泰公司办过任何法律手续。石新民在一审中提交的中原地产“钱款交付书”不是房屋产权证，无法认定段子可为房屋的新产权人，所以盛泰公司依法认定石新民为盛泰公司唯一债务人。盛泰公司向一审法院提出诉讼请求：1．石新民向盛泰公司支付2015年7月1日至2019年8月30日期间的物业费、利息及违约金共28295．45元；2．由石新民承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：盛泰公司为负责北京市朝阳区XX路XX号院XX小区的物业公司，石新民系该小区1号楼3单元102室的业主，房屋面积为129．68平方米。石新民于2013年3月29日购买涉案房屋，并与盛泰公司签订前期物业管理服务协议，约定物业费为每月每平方米2．2元，若无故拖欠物业费，应按照日千分之三支付违约金。合同签订后，盛泰公司如约提供物业服务，石新民至今拖欠2015年7月1日至2019年8月30日期间的物业费、利息及违约金共28295．45元。石新民抗辩称，盛泰公司提供的物业服务不合格，存在严重安全隐患，外来人员可随意进出小区没有任何限制，其房屋的窗户上有铅弹的弹孔并且被乱涂乱写，小区对车位的管理也不规范，存在少给车位的情况。此外，盛泰公司主张的违约金标准过高，且是盛泰公司违约在先，违约金不应当交付。前期物业管理服务协议中规定物业费前三年以优惠价每月每平方米1．8元收取，盛泰公司主张的每月每平方米2．2元不合理。就收费标准，盛泰公司提交了一份说明，称该优惠政策是2004年为了促销针对通过预售购房的业主的，而石新民是在2013年购买的涉案房屋，不适用该优惠政策，而且石新民在2013年买房时对按照每月每平方米2．2元的标准交纳物业费并无异议，并提供了涉案房屋的买卖合同予以佐证。石新民就盛泰公司提供的物业服务不合格等抗辩提交照片及光盘予以佐证，盛泰公司不予认可。石新民称涉案房屋已于2017年2月23日出售给段子可，应当将段子可追加为石新民，并提交钱款交付书、物业交验单予以佐证。盛泰公司表示，涉案房屋登记在石新民名下，并且系原、石新民之间签订的前期物业管理服务协议，故应该由石新民支付物业费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，石新民系涉案房屋产权人，盛泰公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。盛泰公司向石新民提供了物业服务，石新民应当向盛泰公司支付物业费。盛泰公司主张的物业费，合理合法，有事实依据，一审法院予以支持。关于违约金，前期物业管理服务协议中虽有约定，但考虑其约定数额过高，石新民并非恶意欠缴，盛泰公司提供的物业服务中确有需要改进之处，故一审法院对该诉讼请求不予支持。石新民的抗辩理由及提供的证据不能证明涉案房屋已经出售给段子可之证明目的，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、石新民于判决生效后七日内支付北京盛泰物业管理有限公司第二分公司二〇一五年七月一日至二〇一九年八月三十日期间的物业费14264．8元；二、驳回北京盛泰物业管理有限公司第二分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，石新民提交以下新证据：证据1．业主临时公约，其第4章第20条约定“业主转让产业，应与物业管理企业结清物业服务费及相关费用；出租产业，约定由承租人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，证明本案应当增加段子可为第三人，如果段子可不交就由石新民交；证据2．2019年8月26日韦昌进、马其岭签字的证明，证明涉案房屋从买房至今的物业费都是由石新民来交，实际使用人是石新民。盛泰公司发表质证意见：证据1．业主临时公约从买房时就有了，如果由其他人来交纳，应到盛泰公司来办手续，盛泰公司同意才能由其来交，否则盛泰公司只认产权人、签物业服务合同的人。证据2不认可，签字证明的二人都是盛泰公司的员工，但物业公司收费只认产权人、签合同的人，且马其岭是文盲，不会出该证明。盛泰公司提交2020年4月27日韦昌进、马其岭对石新民提交证据《证明》的说明，证明此二人2019年8月26日签字的证明是未经过核实签的字。石新民不认可，称韦昌进2020年4月20日左右已经离职，与事实不符，应该是伪造的。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，石新民系涉案房屋产权人，盛泰公司与石新民之间签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认其合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的合同义务，现盛泰公司提供了物业服务，石新民应支付相应的物业费。本院对一审法院核算的数额予以确认。石新民上诉称其已于2017年2月19日将涉案房屋出售给段子可，房屋为段子可实际占有，2017年2月20日之后的物业费应由段子可承担。但石新民提交的证据不足以证明涉案房屋已经出售并过户给段子可，本院对其此项上诉意见不予采信。石新民上诉称一审法院未就其申请追加段子可为被告作出任何决定，属于严重违反法定程序。本院认为，本案并不属于严重违反法定程序应当发回重审的情形，且本案物业费应由登记的产权人石新民承担，追加段子可为被告并无必要，故本院对其此项上诉意见不予采信。综上所述，石新民的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由石新民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二〇年六月十日法官助理 王 菲书 记 员 高明晓