辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4398号上诉人（原审被告）：刘云，女，1976年10月21日出生，汉族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：张强，辽宁星业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区红星海-A区9#（及地下9-1#）。法定代表人：王立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹、李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人刘云因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初7419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘云上诉请求：撤销原审判决，改判按2.5元/月/平方米支付物业费。主要事实和理由：上诉人已提交充分证据证明小区内存在乱搭乱建、侵占绿化用地、维修不达标、对违建管理不力，安防设施不存在等事实，可以证明被上诉人没按约履行物业合同义务。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被上诉人应承担违约责任，赔偿物业费损失，降低物业服务费标准。被上诉人不同意刘云的上诉请求，同意原审判决。具体答辩意见如下：1.关于物业收费标准，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可就此起诉，否则将损害其他业主的合法权益，上诉人并不是提出此主张的适格主体。2.被上诉人履行了合同约定义务，提供了多项物业服务。3.双方存在合同关系，被上诉人将不断提高和改善服务质量，以期达到业主满意。大连远洋基业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付自2017年1月1日起至2019年6月30日止拖欠的物业服务费20,242.95元；2.判令被告给付拖欠该物业费的违约金6072.89元。一审法院经审理查明，被告系大连经济技术开发区远洋假日养生庄园76-1-106别墅的业主，房屋建筑面积为192.79平方米。2012年10月3日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告别墅所在小区提供前期物业服务，物业服务标准为特级；物业服务内容包括建筑共用部位的维修、保养和管理，共用设施、设备的维修、保养、运行和管理，小区内共用设施和附属建筑、构筑物的维修、保养和管理，共用绿地、花木等保养与管理，公共环境卫生的清洁和管理，维护物业区域内车辆行驶秩序、公共秩序等；物业管理质量要求应达到房屋外观统一，禁止违章建筑，确保外观完好整洁，确保机电设备管理达标，保持设施设备状况完好，环境卫生整洁，绿化良好，定期更换花草等；别墅物业费标准为3.50元/月/平方米；物业服务费每年预交纳四次，第一年于房屋交付时交纳，以后每年物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或按半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的滞纳金。合同签订后，原告依约提供物业服务。虽经原告催要，被告未交纳自2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费20,242.95元（3.50元/月/平方米×192.79平方米×30个月）。原告按照欠物业费金额的30%主张违约金。庭审中，被告提交照片等用以主张小区存在物业服务安保设备缺失、绿化不足、维修不及时、对违建管理不力等情况。原告提交服务月报及照片用以证明原告对侵占绿地、私搭乱建等行为通知整改并配合综合执法部门进行现场管控、保洁及时清洁、保安提拿帮扶、加强安保巡逻、车辆管理、公示服务标准，对业主提出的问题及时反馈，努力提升物业服务水平。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示、其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告应依约支付物业费。因双方协议约定，别墅物业费标准为3.50元/月/平方米，故原告要求被告缴纳自2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费20,242.95元的诉讼请求，于法有据，予以支持。被告逾期支付物业费构成违约，应承担相应的违约责任，但鉴于物业服务双方应本着真诚协商的态度,加强沟通，解决矛盾纠纷,以维护长期、稳定、良好的物业服务关系，故对于原告违约金的主张，不予支持。被告提交照片等用以证明小区存在物业服务安保设备缺失、绿化不足、维修不及时、对违建管理不力等问题，鉴于物业服务具有持续性及稳定性特点，前述证据不足以证明原告在提供服务期间不履行或不完全履行合同约定义务，被告以此为由拒交物业费或要求降低物业费标准，缺乏事实和法律依据，不予采纳。故判决如下：一、被告刘云于判决生效之日起十日内，给付原告大连远洋基业物业管理有限公司自2017年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费20,242.95元；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费229元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司负担53元，被告刘云负担176元。二审中，上诉人提交了一组照片作为新证据，拟证明被上诉人没有履行物业服务合同义务。被上诉人质证意见如下：这些照片所反应的问题与上诉人在一审中提交证据要证明的问题基本相同，被上诉人接下来将举证证明这些只是个别时间和个别点位存在的问题，被上诉人已逐步采取补救措施。被上诉人在二审中提交2020年2月至6月份的服务月报作为新证据，拟证明被上诉人已履行了物业合同约定的义务。刘云认为月报是被上诉人单方制作的，未经公告，业主不知情，对真实性不认可；还认为月报与案涉争议不具有关联性，不能证明案涉欠费期间的服务情况。另外，月报反应的内容证明被上诉人没按业委会要求进行整改，构成违约，业主有权利不按约定标准支付物业费。本院认为双方二审提交的新证据均不足以支持各自的观点，故均不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，其认为被上诉人所提供物业服务质价不符，故要求按照2.5元/月/平方米标准支付物业费。上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：第一，案涉物业合同合法有效，双方在合同中约定的物业费标准为3.5元/月/平方米，理应共同遵守。现上诉人要求降低收费标准，应通过与被上诉人平等协商的方式予以变更，人民法院对此不宜进行司法干预。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，上诉人要求按2.5元/月/平方米标准支付物业费的上诉主张属于二审中新增加的反诉主张，双方不能就此达成调解，被上诉人也不同意一并审理，故本院二审不予支持。第二，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，被上诉人已提供了基本的物业服务，上诉人作为业主理应按约付费。物业服务质量好坏关系到个人感受不同，上诉人认为被上诉人服务质量差，就采取拒交物业费的方式来维护自己权利，势必会损害按时交费业主的权益，如果多数业主都采取此方法维权，被上诉人将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。因此，上诉人拒不交纳物业费的行为不能得到法律价值评判意义上的鼓励。如上诉人有足够证据证明被上诉人存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费458元，由上诉人刘云负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月二十八日书记员  黄月妍