河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0326民初879号原告：汝阳县瑞源物业管理有限公司，住所地：汝阳县城关镇刘伶路凤祥小区一单元802室，社会信用代码：91410326MA476HERX2。法定代表人：王建红，该公司经理。委托诉讼代理人：张胜利（王建红丈夫），男，汉族，1955年3月6日生，住汝阳县，一般代理。被告：侯艳芳，女，1978年6月20日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：李国强（侯艳芳丈夫），男，汉族，1975年5月1日生，住汝阳县，特别授权代理。原告汝阳县瑞源物业管理有限公司（以下简称瑞源物业公司）与被告侯艳芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告瑞源物业公司法定代表人王建红及委托诉讼代理人张胜利，被告侯艳芳的委托诉讼代理人李国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞源物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2018年1月至2019年11月的物业管理费2100元；被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系原告管理的汝阳县凤祥小区业主。2019年4月被告居住的凤祥小区业主委员会通过推举、决议，由王建红对该小区进行统一收费和管理，约定各业主的物业费按每年1200元交纳，后王建红依法成立了瑞源物业公司，自2018年至今对凤祥小区进行日常管理、维护等相关物业活动。每年交纳物业费具体时间原告都通过张贴告示和向业主微信群发布，被告未依约如期交纳物业管理费，自2018年1月1日至20119年11月30日共欠交物业管理费2100元，原告多次催交，被告一直推诿拒不交纳。诉讼中，原告的诉讼请求变更为要求被告将物业费交纳至2020年5月。被告侯艳芳辩称：1.本案原告不具备原告主体资格，2018年1月至2019年11月，原告没有向凤祥小区全体业主出示有关物业服务管理的一切合法有效证件，且没有经过相关部门备案，说明原告没有管理凤祥小区的资格，更没有与被告签订合同。2.原告与本小区业主委员会签订的协议为无效协议。2019年4月3日，在没有召开业主大会和经小区半数以上业主签字认可下，业主委员会成员私下和原告签订协议，此协议没有加盖公章，没有业主委员会半数以上成员签字，没有说明具体年限，后来城关镇社区办在朝阳社区宣布解散凤祥小区业主委员会，业主委员会与原告签订的协议为无效协议。3.原告在本小区强行收费、强买强卖。2018年-2019年间，原告在小区把持充电卡设备，巧立名目向业主索要不合理费用，业主若有不满，以不充电卡威胁。原告在电梯正常运行下两次私自关掉电梯，第一次要求小区4-8楼业主每户交150元，期间电梯停运20余天；第二次要求小区4-8楼业主每户交80元，期间电梯停运10余天，强行收费并拒不公开账目。2019年3月，原告在小区业主家电表正常的情况下，要求业主更换新电表，每块电表索要200元，并拒不出示新电表的合格证和校验证明。2019年4月22日，在被告未同意换电表的情况下趁被告家中无人，强行违法剪断电线，至今被告家无法正常使用生活用电。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告侯艳芳夫妇自2009年入住汝阳县城关镇刘伶路北段凤祥小区7单元7楼，凤祥小区原来没有专业的物业公司提供物业服务，前些年由李茹平（音）负责该小区的物业服务管理，小区住户也按时给李茹平交纳物业费。2018年1月初李茹平不再负责小区物业，小区电梯停用、垃圾无人清运，经小区部分热心住户商议，推举同住在该小区的王建红代管小区物业。2018年1月4日，王建红与李茹平办理物业交接手续，王建红开始对凤祥小区实施物业服务管理，主要服务内容有：为小区业主充电卡、负责电梯维护保养、支付门卫工资、清运垃圾、院内及地下室照明、处理小区其他问题等等，但王建红一直未与业主签订书面物业服务合同。2019年3月25日下午，在县、镇、社区三级监督下，凤祥小区经居民代表选举产生业主委员会，并经业主委员会选出主任和副主任，报经汝阳县城关镇人民政府同意，次日城关镇朝阳社区居委会发布公告，“凤祥小区业委会主任郭新平、副主任陈飞霞，委员吕兰英、任联周、李拢、秦占杏、董会珍。”2019年4月3日，甲方凤祥小区业主委员会代表与乙方王建红、耿粉签订协议书，甲方将凤祥小区物业管理委托给乙方，约定乙方必须在凤祥小区业主委员会制定的小区管理条例各项要求下进行各项服务工作，小区管理条例公告内容已公开张贴，以公告内容为准，自觉接受业委会的管理和监督，自觉听取业主的批评意见。…甲方必须按照业委会制定的管理条例支持乙方进行各项管理服务，配合协调乙方在日常工作中和业主发生的矛盾解决，对不按规定交纳合理的各种费用，甲方应配合乙方督促和收取。甲方代表由业主委员会主任、副主任签名，乙方由王建红、耿粉签名。同时，小区业主委员会将小区管理条例张贴公告，业主交费标准：1.有电梯每年每户1200元，元月31日前交完的用户优惠200元，实交1000元。2.没有电梯的用户每年每户240元，元月31日前交完的用户优惠40元，实交200元。3.电费按原价交（0.568元/度）。4.电梯按国家规定时间保养，维修费300元以内由物业承担，超过300元由业主承担，账目公开。5.电表、电线安装费等由业主承担（经业委会监督同意实施）。条例还对小区监控、门卫、卫生、公共场所照明等事项进行了约定。小区业委会在小区门口黑板上写了公告，注明凤祥小区物业人员：王建红、耿粉。后耿粉退出物业管理。2019年8月1日，王建红注册成立汝阳县瑞源物业管理有限公司，类型为自然人独资有限责任公司，经营范围物业管理服务。瑞源物业公司成立之后，该公司对凤祥小区实施物业管理服务。2019年4月，王建红要求小区住户统一更换新电表，被告侯艳芳不同意更换电表，其电线被剪断，至今被告使用从小区外面另接的生活用电线路。自2018年1月1日至今，被告侯艳芳的物业费没有交纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，凤祥小区之前并没有专业的物业公司为业主提供物业服务，在2017年底之前李茹平为小区提供物业服务期间，业主在享受物业服务的同时都能自觉交纳物业费。2018年1月初李茹平不再提供物业管理服务，在小区部分业主的推举下由王建红接管小区物业，虽然王建红未与业主签订物业服务合同，但王建红事实上为小区提供了物业管理服务，王建红与各业主之间形成事实上的物业服务合同关系。2019年8月王建红成立瑞源物业公司，经营范围是物业管理服务，该公司具备原告主体资格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”2019年3月在汝阳县城关镇朝阳社区居委会等部门监督下，该小区选举出业主委员会，业主委员会与王建红签订有物业服务协议，并发布小区管理条例，对物业管理人员名单、物业费的收取标准等事项予以公布，小区业主对此应该是明知的。上述解释第六条，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。被告未能提供有效证据否定业委会与王建红签订的协议，该协议应属有效，侯艳芳应按照小区管理条例约定的收费标准交纳物业服务费。被告侯艳芳自2018年1月1日起至今未交纳物业费，经原告催交仍未交纳，被告以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩，本院不予支持。关于侯艳芳辩称瑞源物业公司提供的物业服务不到位，强行收费、强买强卖，不合理关停电梯、强行要求更换电表等问题。2019年4月瑞源物业公司要求业主统一更换电表，被告不同意更换，其电线被剪断后从小区外面另接电线，给被告的正常生活造成不便。对更换电表一事原告处理方式欠妥，应承担相应的违约责任。被告应当交纳的物业费，自2018年1月1日至2019年3月31日计15个月，按小区制定的物业费标准100元/月计算为1500元，自2019年4月至2020年5月计13个月，本院酌定按80%计算为1040元。瑞源物业公司现仍是该小区的物业服务企业，物业服务企业与业主之间保持良好的关系和沟通渠道，是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。瑞源物业公司与少部分业主之间产生纠纷，双方理应加强沟通、妥善处理矛盾纠纷。考虑到小区业主的正常生活均与瑞源物业公司相关，矛盾须及时化解且不能再深化，双方应着眼大局，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，勿因少部分业主与物业公司之间的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。物业服务的最终效果是由服务对象的感受体现，不同的服务对象对相同的服务感受可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费，不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，原告今后更应将提高物业服务质量放在首位，不断提高物业服务水平，尽力帮助业主解决问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告侯艳芳于本判决生效之日起十日内给付原告汝阳县瑞源物业管理有限公司2018年1月1日至2020年5月31日期间的物业费2540元；二、驳回原告汝阳县瑞源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告侯艳芳负担。本判决为终审判决。审判员  吴文波二〇二〇年六月十二日书记员  尚苏萌