辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终732号 上诉人(原审原告)：大洼事事灵物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区田家镇德品筑邦小区。 法定代表人：曾保民，该公司经理。 委托诉讼代理人：静宇，男，1992年6月15日出生，汉族，大洼事事灵物业有限公司法律顾问。 上诉人(原审被告)：于苓飞，女，1986年3月27日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 委托诉讼代理人：王磊，男，1984年2月28日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 上诉人大洼事事灵物业有限公司与上诉人于苓飞物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院(2019)辽1104民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大洼事事灵物业有限公司的委托诉讼代理人静宇、上诉人于苓飞及其诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人于苓飞上诉请求：请求二审法院查明案件事实，依法改判驳回大洼事事灵物业有限公司的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求，并由原告承担此案的全部费用。 大洼事事灵物业有限公司辩称：上诉人与被上诉人签订的物业服务合同合法有效，被上诉人依约进行了物业服务，上诉人应依约向被上诉人缴纳物业费用及滞纳金，被上诉人并不存在违约等行为，亦没有侵害上诉人合法权益，故此请贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 上诉人大洼事事灵物业有限公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销辽宁省盘锦市大洼区人民法院(2019)辽1104民初3723号民事判决。2、依法确认被上诉人给付上诉人物业服务费（含电梯费）8106元。3、请求贵院依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。 于苓飞辩称：物业合同协议是物业公司自己拟定的，上面明确说明了物业费的缴纳时间以及标准，包含了物业应当承担的责任和义务，本人自接到入住通知后，到物业领取钥匙，是经物业要求，先缴纳物业费，有验房通知单一份，上面明确记录了房屋的问题。有物业公司人员，开发公司人员，还有建筑单位人员四方面人签字。等我们实际入住时是2015年11月4日，这是开发商出具的入住通知单，物业服务协议里面明确约定了缴纳费用，因为房屋质量问题导致的不能入住，应以实际最后整改以后的日期为准开始缴纳费用。在使用当中物业公司没有按照要求达到约定的标准，绿化不达标，有两张照片为证。物业公司提供的服务与他承诺的不符，没达到协议中的内容。协议中明确规定了公共设施管道以及所有公共设施的维护，我们单元主管道与小区内的排污管道中间交接处堵塞了，造成了我们11户没法用水，楼下一楼被水泡了，多次找开发商找物业公司维修疏通，他们不管，是我们与楼上11户房主共同集资，每家花了280元钱，自己疏通下水，说明他没履行义务。我们实际入住是2015年11月4日，才开始享受这个物业，那以前我们呢交过的装修保障金3000元，再加上前一年交的，从12年开始签协议的时候预交的一年的物业费，就应该给我们退回来。协议里明确约定了物业公司只允许雇佣第三方管理小区，物业不允许整体转让，在2017年的时候，物业公司擅自违约，把整个所有物业权转让给第三方了，并且在一审的时候他向一审法院已经提供了转让协议证明，这方面物业公司也应当给予违约金。 大洼事事灵物业有限公向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告给付物业管理服务费(含电梯费)8106.00元及延期给付的滞纳金5918.00元，合计金额14024.00元；2.被告承担诉讼费用。 原审被告于苓飞辩称：1.对欠物业管理服务费、电梯费数额没有异议。2.原告服务达不到每月每平方米1.5元的标准。3.我们楼厨房下水管道堵了，多次要求物业清理没人管，一楼长期没人住，给一楼泡了，物业不管。原告违约在先，所以我不交物业管理服务费。 一审法院认定事实：被告系盘锦市大洼区林海景天林枫苑12-1-502的业主，房屋面积为99.06平方米。2012年6月15日，原告与被告签订物业管理服务协议，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，住宅物业管理服务费每月每平方米1.5元，电梯费二层以上住户每月50元，电梯费实际按每年500元收取。原告按年度向被告收取物业管理服务费，计费时间按开发单位在《商品房销售合同》中约定的交房日期计算。被告在办理入住手续时预交一年物业管理服务费、电梯费和超时供水费等费用。业主不按照约定交纳物业管理服务费的，原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。双方未约定合同履行期限。合同签订后，原告为林海景天林枫苑小区提供了物业服务，但服务内容存在一定瑕疵，故被告未向原告交纳2015年11月4日至2017年3月20日期间的物业管理服务费2456.69元((1.5元/月/平方米×99.06平方米×12个月)+(1.5元/月/平方米×99.06平方米×4个月)+(1.5元/月/平方米×99.06平方米)一30天×16天)，电梯费688.89元(）500.00元/年×1年)+(500.00元/月=12个月×4个月)+(500.00元/月：12个月=30天×16天（)。合计3145.58元。故原告诉至法院。原告在诉状中主张物业管理服务费8106.00元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。原告依据合同为林海景天林枫苑提供了物业服务后，被告作为业主，应当按照合同的约定，履行交纳物业管理服务费的义务，故对原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。对被告要求原告退还2012年至2013年物业管理服务费和电梯费及装修押金3000.00元的主张，未向本院提供证据，也未提出反诉请求，本院不予支持。双方在物业管理服务协议第九条第四项约定“乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。”本案中的滞纳金实际是违约金的一种，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相 对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。本案中，原告大洼事事灵物业有限公司不是行政机关，不是收取滞纳金的合法机关，另外，本案中原告在履行物业管理服务协议期间存在部分瑕疵，故对原告要求被告给付延期交纳物业管理服务费滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原告要求被告给付物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，对合理部分原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，作出如下判决：一、被告于苓飞于本判决发生法律效力后十日内给付原告大洼事事灵物业有限公司物业管理服务费3145.58元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费151元，减半收取计75.50元，由被告于苓飞负担17元，原告负担58.50元。 围绕本案的争议焦点上诉人于苓飞未提供新证据；围绕本案的争议焦点上诉人大洼事事灵物业有限公司提供一张入住通知单，房屋验收交接记录表，证明上诉人与被上诉人签订物业服务合同的日期为2012年6月15日，也就是说被上诉人应该从合同签订之日起，向上诉人缴纳物业费用，而不是原审法院认定的从2015年开始，至于被上诉人一审中提交的入住通知单，是其与开发单位因房屋质量问题协商后，开发公司向其提供的，与物业公司没有关联，房屋的质量问题也与物业公司无关，应由开发单位进行处理。 上诉人于苓飞质证对验收交接记录表没有异议，对入住通知单有异议，因为第一份入住通知单是他事先开完票我们才领的钥匙，真实性没有异议，但是与本案没有关联性，验收的时间是正确的。 本院认证：上诉人提供的两份证据，于苓飞虽然对验收交接记录表没有异议，对入住通知单有异议，因为第一份入住通知单与第二份入住通知单前后矛盾，故上诉人提供的证据不能作为本案的定案依据。 二审理查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，关于大洼事事灵物业有限公司要求于苓飞给付物业费和电梯费是否有事实和法律依据问题，上诉人大洼事事灵物业有限公司向原审法院提供的证据，可以证明上诉人大洼事事灵物业有限公司主张的事实成立，故原审法院判决物业费和电梯费应由上诉人于苓飞承担正确。依据二上诉人提供的业主手册第三条第二项之约定“物业管理费从收到通知办理入住算起，超过办理入住日未办理入住的业主，物业费用仍以通知办理入住日计算。确因房屋质量不具备办理入住条件的，由开发公司签字认可，以修改后办理入住办理日期为准”，依据二上诉人的房屋验收交接记录表显示门、墙体、天棚等处有不合格处，经维修后，盘锦市天安房地产开发集团有限公司又于2015年11月4日为上诉人于苓飞出具入户通知单，故原审认定依据第二份入户通知单收取物业管理服务费3145.58元并无不当，故本院对上诉人大洼事事灵物业有限公司要求上诉人于苓飞给付物业管理服务费8106元的上诉请求不予支持；上诉人于苓飞虽然称其不应支付该笔3145.58元，但未提供相关证据支持其上诉主张，故本院对上诉人于苓飞的上诉请求因依据不足不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回二上诉人的上诉请求，维持原判。 二审案件受理费302元，由上诉人大洼事事灵物业有限公司承担151元、上诉人于苓飞承担151元。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年六月十五日 书记员  段 渴