广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8472号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁俊健，男，1985年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑庆莉，广东凯律律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李振霞，女，1978年11月6日出生，汉族，身份证住址湖北省监利县。委托诉讼代理人：李小沫，广东诺品律师事务所律师。上诉人梁俊健因与被上诉人李振霞租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。梁俊健上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判梁俊健无须退还李振霞保证金8854.83元和商铺水电押金5000元；2.撤销一审判决第二项，改判梁俊健无须返还商铺场地建设费32500元；3.李振霞承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思自治，没有违反强制性法律，应依法有效。1.一审法院引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与租赁人订立的租赁合同无效来认定双方签订《商铺租赁合同》及《补充协议》无效属于适用法律错误。本案中涉案房屋不属于“城镇房屋”的范畴，其为农村集体所有制物业。2.广州市政府鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理，同时鼓励村集体、经济联社租赁经营“城中村”住房，将符合安全、消防、卫生等条件的住房统一出租，规范管理。本次涉案物业是由广州市某汇投资有限公司(以下简称某汇公司××向广州市海珠区瑞宝街第八经济合作社(以下简称八社××与广州市海珠区瑞宝街第二经济合作社(以下简称二社××租赁了共12448平方米的物业其中之一。某汇公司并没有仔细区分八社与二社的物业，所以当时统一使用八社物业进行申报，并办理各类证照。该项目系由海珠区政府的引导下成立的《海珠区“退二进三”项目》，并由区政府组织进行讨论确认，为该项目出具了《广东省企业投资项目备证》、《海珠区“退二进三”项目产业导向审核确认书》以及《关于加快办理退二进三项目证照的函》。因此，如认定本案合同无效则与广州市政府及海珠区政府引导方向产生一定矛盾，影响政府公信力。农村集体所有制物业因历史遗留原因，绝大部分均没有办理《建设工程规划许可证》，这是历史客观事实，一审法院直接套用上述规定，对梁俊健极为不公平。如果按照上述认定，必然导致大量的无效合同产生，不利于市场经济发展，更不利于农村经济发展，严重损害村民的合法利益。3.李振霞租赁涉案物业时已清楚物业产权的性质及状态。李振霞租赁涉案物业后已办理营业执照及食品经营许可证，证明其已合法取得经营资格，并没有因为梁俊健的原因对其造成任何损失或不便。4.根据2019年11月8日最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于合同效力认定：【强制性规定的识别××合同法实施后，针对一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，合同法司法解释(二××第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于效力性“强制性规定”。【未经批准合同的效力××中根据《合同法》第44条第2款的规定，批准是合同的法定生效条件，未经批准的合同因欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。实践中的一个突出问题是，把未生效的合同认定为无效合同。无效合同从本质上来说是欠缺合同的有效要件，或者具有合同无效的法定事由，自始不发生法律效力。而未生效合同已具备合同的有效要件，对双方具有一定的约束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更。综上所述，梁俊健认为民事行为应以双方真实意思表示为原则，只要不违反法律强制性规定，均应认定为合法有效。因此梁俊健认为一审法院不应当简单的认定双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》无效。二、双方在派出所调解下签订的《退租协议》系双方真实意思表示，应当合法有效。1.梁俊健与李振霞于2019年2月28日在派出所签订的《退租协议》应认定为《调解书》，双方及一审法院在一审中均认可《退租协议》的效力。双方在《退租协议》中约定：乙方于2019年3月3日晚上18：00前，迁出该物业(涉案店铺，某某自助餐××，双方于该日终止合约。甲乙双方履行以上条款后，即解除该租赁合约规定的甲乙双方一切权利及义务，甲乙双方不得再向对方主张任何权利。因此，梁俊健认为双方的权利义务已经终止，无须再向对方支付或者返还任何费用。三、一审法院判决梁俊健返还商铺场地建设费(即公共设施费××32500元没有法律依据。1.梁俊健与李振霞签订的《商铺租赁合同》6.3明确约定：公共设施费在签订合同之日，乙方应向甲方一次性交纳公共设施费，租赁期内或租赁期满均不予退还。并没有约定可以按年限缴纳。2.公共设施费系由物业管理处一次性收取，用于物业室内、室外的水电设施、人行通道和安全通道设施、绿化设计和建设，公共场所装饰物(含射灯、灯饰、挂件、灯箱等××、公共排水排污设施、物业外墙装修、电力方面的电房设施建设及维护管理等，该费用在签署租赁合同时收取，租赁期内解除合同或租赁期满均不退回。梁俊健只是代收代付，从中没有任何收益。李振霞于签订合同时已经清楚了解该事实，该费用投入进去就没得退回。3.根据双方签订《退租协议》的精神，双方不得再向对方主张任何权利，因此梁俊健也无须返还商铺场地建设费。四、一审法院判决梁俊健退还8854.83元保证金及商铺水电押金5000元，没有法律依据。1.梁俊健与李振霞签订《商铺租赁合同》中第四条租金、递增、管理费及交纳期限4.2约定：租金、管理费每月结算一次，乙方应于每月25日前以银行或现金方式支付次月租金及管理费；第十条违约责任10.2乙方：如有下列情形之一，甲方可以解除合同收回物业，已收取所有费用不予退还，且乙方须承担违约责任；(1××未经甲方同意，乙方逾期付清合同的租赁费用，则合同解除、乙方放弃承租权，自动解除租赁关系，甲方有权收乙方已支付的所有费用。《商铺租赁合同》5.5条约定租赁期内，合同任何保证金不得与租金、水电费以及其他应由乙方承担的费用相抵。2.梁俊健于一审提交的证据十《2018年6月至2019年3月租金、水电收款明细》中清楚的显示李振霞在此期间多次逾期支付租金，已构成违约。梁俊健有权解除合同及没收保证金及商铺水电押金。根据2019年11月8日最高人民法院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确即使合同不成立、无效或被撤销，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或被撤销而获益。因此，即使一审法院认定《商铺租赁合同》及《补充协议》无效，也应根据诚实信用原则进行合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。3.根据双方签订《退租协议》的精神，双方不得再向对方主张任何权利，因此梁俊健也无须返还保证金及商铺水电押金。4.李振霞一审诉讼请求中并没有要求返还保证金这一项，根据审判原则，梁俊健也不应返还保证金。综上所述，原审判决适用法律错误、事实不清、缺乏法律依据，恳请二审法院查清事实、撤销原审部分判决，依法改判，支持梁俊健的诉讼请求。李振霞辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁俊健的上诉请求，维持原判。第一，梁俊健认为涉案房屋不是城镇房屋，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，属于认定错误。因为该解释第一条规定，乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷是可以参照本解释进行处理的，故该案可以适用。第二，如果梁俊健所说为真实情况，涉案房屋即使为政府引导下的改造项目，也要办理相应的备案以及报建手续，并不能因此免掉相应的责任。涉案房屋并没有办理相应的建筑规划许可证、施工许可以及消防报备手续，一审法院认定涉案房屋租赁合同无效是正确的，是基于涉案房屋没有办理相应的规划许可证，违反了法律的强制性规定，对公共安全也具有一定的影响，而且房屋租赁合同并不是梁俊健所陈述的需要批准生效的合同，梁俊健对该事实也理解错误。第三，梁俊健认为李振霞作为承租方有不诚信行为，但李振霞却认为梁俊健才是一个不诚信的出租方：1.让不识字的李振霞签下的一份极其不公平的房屋租赁合同，梁俊健也在对二楼、三楼的商铺进行经营，却让处在一楼的李振霞支付所有的所谓的商铺建设费用5万元；2.梁俊健所承租给李振霞的商铺根本就没有通过消防验收，而且也没有报建；3.梁俊健承租给李振霞的商铺套内面积是30平方米，后李振霞因为受梁俊健的影响，答应将店铺内借给梁俊健作为通道使用，但梁俊健并没有支付任何的费用给李振霞，而且该通道也对李振霞的经营造成了极其重大的影响，李振霞经营的是早餐店，而梁俊健经营的是烧烤夜摊，因为经营时间的差异导致李振霞经营一楼的商铺只能日夜经营，完全没有休息的时间，在晚上也因为通道的问题必须有人在商店铺内进行经营，该通道影响了李振霞，导致李振霞无法继续经营下去，生意一直惨淡，最后导致李振霞除花掉自己所有积蓄以及对外欠债几十万元。后续因为消防来进行检查，认为二楼、三楼以及一楼都没有通过消防验收，要求在李振霞的商铺内隔出一条消防通道，隔出消防通道之后，导致李振霞的店铺面积内减少了1/3的面积，但梁俊健却并没有对李振霞的租金给予相应的减免，故李振霞认为梁俊健是一个极其不诚信的出租方，通过自己的优势地位以及李振霞不识字的劣势，签下了此份极其不合理的租赁合同。第四，在一审第二次庭审当中，李振霞明确表示双方签署了退租协议，是李振霞在派出所的主持之下，认为签订了该退出协议之后，就能被派出所放出去，以及用保证金来抵充2019年1月份、2月份的租金的前提下，才会签订该退出协议。在一审当中，梁俊健也对该退出协议的签订目的不予认可，一审法院并没有对此予以认可。而且李振霞在一审当中也明确表示，保证金当中的2万元是来抵冲1月份和2月份的租金，另外1万元要求梁俊健予以退还，故李振霞在一审当中明确表示是需要退还其保证金的。李振霞于2019年4月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.梁俊健返还收取的商铺场地建设费50000元、商铺水电押金5000元及李振霞装修费27500元，物品损失10000元；2.梁俊健返还剩余的2019年3月的租金11000元；3.梁俊健承担本案诉讼费。梁俊健提起反诉，请求判令：1.李振霞向梁俊健支付2019年1月1日起至3月17日止的租金26758元（按照每月10500元的租金标准计算，2019年3月1日-17日的租金是按照10500元÷31天×17天=5758元××及水电费4066.3元（是李振霞未支付的水电费：2018年8月欠水电费1392.5元；2018年9月欠水电费628.8元；2019年1月欠水电费1068元；2019年2月欠水电费为977元××；2.李振霞向梁俊健支付逾期缴纳租金的违约金（违约金每日按拖欠总租金金额的2％计算，从逾期支付之日起计算至李振霞付清上述租金、水电费之日止××；3.李振霞承担本案的诉讼费及律师费16000元。一审法院经审理查明：李振霞（乙方、承租方××与梁俊健（甲方、出租方××签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区某某某路东晓某汇里K区115号商铺，建筑面积43平方，套内面积30平方（不含公共楼梯部分××；租赁期自2017年5月26日起至2022年5月25日止，租期共五年；免租期为20天，自2017年5月28日起至2017年6月17日止，但免租期间所产生水电费及分摊费、垃圾费、管理费等乙方须据实缴付；交付状态为甲方按现状交付；起租日为乙方当天支付合同约定款项及场地设施费后，合同生效，次日交付该物业并起始计算租赁期；该物业首年每月租金为10000元，租金递增：第二年开始计算，自上一年租金基础每年递增5%，具体如下：2017年5月25日至2018年5月24日为每月10000元；（4.2××租金、管理费每月结算一次，乙方应于每月25号前（节假日顺延××以银行【转账××或【现金××方式支付次月租金及管理费；乙方需自签订本合同壹个工作日内，以现金或银行转账向甲方一次性支付：首月租金10000元、租赁保证金30000元、水电保证金5000元、装修保证金2000元，共计47000元，甲方出具相对应的收据给乙方；（5.4××在本合同期满及乙方已遵守及履行本合同内的条款下，甲方应结算所有费用，按照本合同约定的条款将租赁保证金、管理费保证金、水电按金不计利息七个工作日内退还给乙方，装修保证金于物业管理公司验收开业后五个工作日内凭票据退回；（5.5××租赁期内，合同任何保证金不得与租金、水电费以及其他应由乙方承担的费用相抵；乙方应缴付的费用：工商管理税收、电话费、有线电视费、网络费、水费、电费、租赁税、天燃气费等因乙方使用而需支付的责用均由乙方按相关部门规定自行缴纳；（6.3××公共设施费：在签订本合同之日，乙方应向甲方一次性交纳公共设施费，租赁期内或租赁期满均不予退还；（8.1××甲方有义务提供房产证或相关文件，协助乙方办理工商、税务等经营执照；8.2在租赁期内，乙方如因正常开展经营活动需要甲方出具相关证明文件或加盖印信的，甲方在符合事实和法律的前提下应予以配合；（9.4××乙方应合法、妥善使用房屋、公共部位及附属设施设备，不得擅自损坏、拆除、改变房屋结构、原状及附属设备；（9.5××在征得甲方书面同意后，乙方对房屋建筑物进行装修，不得影响房屋主体结构及其附属设施。因此产生的改造费用和日常维修、维护费用，均由乙方自行负责。该物业内所有装修报批手续资料、验收意见书、图纸、特种设备的年审资料等文件须在乙方取得上述文件后五日内将复印件（加盖公章××交予甲方及物业管理公司备案。乙方在进行装修前应书面通知甲方，甲方及物业管理公司有权对该装修工程的施工进行监督；（9.9××租赁合同终止或解除，乙方应当在三日内将该物业及所属甲方的设施、设备原状无条件交回甲方（租赁物业内的水、电设施等要完整，消防系统合格、厕所、下水道没有堵塞××。物业的装修（包括内、外××、乙方对物业投资的水电设施、消防系统设备、特种设备以及物业内一切镶嵌在墙体内或不可拆除的设备、设施及管线等无偿归甲方所有；（10.1××甲方如有下列情形之一，乙方可以解除合同：⑴乙方在遵守合同条款情况下，甲方未能按时交付该物业给乙方使用，乙方有权单方面解除合同，甲方退回乙方所有己付的租赁费用；⑵甲方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定；（10.2××乙方如有下列情形之一，甲方可以解除合同收回物业，已收所有费用不予退还，且乙方须承担违约责任：⑴未经甲方同意，乙方逾期付清合同的租赁费用，则合同解除、乙方放弃承租权、自动解除租赁关系、甲方有权没收乙方已支付的所有费用；（10.3××乙方须按时交租，如逾期七天拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；（10.4××如乙方逾期缴纳租金（含部分逾期缴纳××超过30天的，甲方有权单方面解除合同，乙方需赔偿甲方因此产生的租金损失，且租赁保证金不予退还，并要求乙方承担违约责任，违约金每日按拖欠总租金金额的2%计至付清之日止；（10.5××本合同终止或解除时，乙方应按时或在甲方书面通知规定的时间内自行搬离该物业并缴清费用，自行解决本身的相关债权债务纠纷；对于乙方未在规定期限内搬离的物品或财产，视为乙方授权甲方可自行任意处理（10.6××甲乙双方中的任何一方如未能全部或部分履行本合同及其附件或补充协议规定的内容，因此造成的损失，由违约方承担；（12.1××甲乙双方其他约定须通过协商另行签订《租赁补充协议》，与该租赁合同同具法律效力；等。李振霞还和梁俊健签订了《补充协议》，约定：违约责任：1、未经乙方同意，甲方单方解除租赁合同，甲方需退回保证金，违约金按未发生的租金总额计算；2、因甲方违约造成乙方不能正常经营，甲方需退回保证金，违约金按未发生的租金总额计算；3、非甲方原因导致合同解除，甲方退回保证金，乙方需当天退回该物业，双方互不追究；共同经营场地的约定：1、该物业首层商铺之楼梯归甲方所有，不属于乙方投入建设；2、乙方保证租赁期内每天18:00-02:00，铺内通往楼梯的通道不能阻塞及摆放固定或非固定物业；3、甲乙双方共同持有首层商铺之钥匙，双方各自保管铺内财务，发生意外互不负责；5、乙方负责安装其使用之电表及水表，每月按物业管理公司规定，向甲方缴付电水费，电费1.65元/度，水费6元/吨；等。2017年5月31日，梁俊健向李振霞出具收到租赁保证金30000元、水电按金5000元和公共设施费50000元的《收据》。2019年2月28日，李振霞（乙方××与梁俊健（甲方××签订《退租协议》，约定：甲、乙双方经过友好协商并经过警察协调后，乙方于2019年3月3日晚上18:00前，迁出该物业，双方于该日终止合约。甲、乙双方履行以上条款后，即解除该租赁合约规定的甲、乙双方的一切权利义务，甲、乙双方不得再向对方主张任何权利。另，一审法院就涉案场地的产权情况向广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处发函调查，该办事处函复称：一、根据广州市某汇投资有限公司办理场地使用证明提供的资料，海珠区某某某路东晓某汇里的产权人有广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社和广州市海珠区瑞宝街瑞宝第二经济合作社（以下简称瑞宝二社××。广州市某汇投资有限公司与瑞宝第八经济合作社签订的租赁合同，合同期限：2017年4月5日—2022年4月4日。广州市某汇投资有限公司与瑞宝第二经济合作社签订的租赁合同，合同期限：2016年12月1日—2020年11月30日。二、经确认，海珠区某某某路东晓某汇里K区115号，产权人属于瑞宝第二经济合作社，由广州市某汇投资有限公司承租，并以广州市瑞某物业管理有限公司的名义出租将上述物业租给当事人梁俊健。随函附件有：1、瑞宝二社出具的《产权具结书》，主要内容为：广州市海珠区某某某路136号-168号（双号门牌××是我社物业，由于历史遗留原因，该物业至今尚未办理产权证。现出租给广州市瑞某物业管理有限公司、广州市某汇投资有限公司，作商业用途；等。2、瑞宝二社于2019年6月11日出具的《同意转租证明》，主要内容为：关于地址：广州市海珠区某某某路136号-168号【双号门牌××之物业，共17间商铺，属广州市海珠区瑞宝街瑞宝村第二经济合作社所有，该物业一直用于出租，出租后的所有收益归集体所有。现同意“广州市瑞某物业管理有限公司”或者“广州市某汇投资有限公司”将上述物业转租或分租给其他租户。李振霞就其主张还提交了以下证据：1、《建筑装饰工程施工合同》；2、店铺照片；3、微信转账记录，其中2019年3月12日，梁俊健向李振霞转账2000元赔门钱；4、装修付款的《收据》两张，分别为1000元和6800元，微信支付5000元；5、广州市某星厨具制造有限公司报价单及邓某凯名片；6、李振霞转账给邓某凯的微信截图，数额共12895元。梁俊健质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但该证据与梁俊健无关，关联性不予确认，因合同约定装修费用由李振霞自行承担，如解除合同，室内外装修均无偿归梁俊健所有；证据2中的第26-27页玻璃门的情况，是由于2019年2月28日李振霞逾期缴纳租金超过三十天，梁俊健认为有权解除合同收回场地，以及没收已付的所有费用以及要求支付租金及违约金，当天梁俊健打算收回场地，李振霞不同意，双方发生争执，不小心碰到了玻璃门，后来李振霞报警，双方在警方的调解下签订了退租协议，梁俊健后来也向李振霞支付了2000元维修玻璃门的费用；第34页为李振霞自行统计的损失清单，我方不予确认；对证据3的真实性、合法性没有异议，证明梁俊健已经支付了关于玻璃门损失费2000元的事实；对证据4的真实性、合法性没有异议，但与我无关；对证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认，该报价表里面有各种物品的报价，没有相关商家的盖章，也不能确认李振霞购买了这些东西；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性是不确定李振霞支付给邓某凯的金额与报价表有什么关联，金额也对不上。梁俊健就其反诉主张还提交了以下证据：1、李振霞于2018年7月9日所写的保证书，主要内容为：保证由2018年8月份开始准时每月1号前向梁俊健按合同交租及水电；2、梁俊健于2018年12月7日向李振霞发出的《通知》，主要内容为贵店严重逾期交付月租等费用，我将停止提供包括电费充值、供水等所有能源服务，12月31日前请联系办理清场事宜；3、2019年1月25日李振霞与梁俊健的微信往来记录，其中被：欠一月份租金10268，应付二月份租金9500元和水电费，请于2月1日交齐，合计20366元整；超过2月1日交租，随时收铺，后果自负；4、梁俊健于2019年2月15日张贴在涉案商铺门口的《通知》，主要内容为贵店已经违约，按约定则放弃该商铺的承租权，现通知即日停止提供物业管理服务、供水供电及收铺，限2019年2月22日前清场，否则按合同约定：放弃铺内物品及财物的所有权；5、梁俊健于2019年3月3日向李振霞所发的微信，主要内容为双方于2019年2月28日签订退租协议，于3月3日晚18:00前迁出该物业，现在你逾期未搬离物品，视为你遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理；6、梁俊健于2019年3月13日向李振霞发的短信；短信内容为：现给予贵方清理店内物品及以财物时间为2019年3月3日至3月10日，过期视为贵方放弃一切；同日在涉案商铺门口张贴的《通知》，《通知》主要内容为：贵方至今拖欠2019年1-3月共计租金31500元（未包含违约滞纳金及水电费用1068元××；7、梁俊健因与李振霞的纠纷与广东凯律律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票16000元；8、梁俊健于2019年1月2日和2019年2月2日出具的《收据》两张，分别记载涉案商铺水电费合计1068元（其中电费768元、水300元××和2019年2月2日至3月17日电费947元、水费无；9、梁俊健于2019年1月2日发给李振霞的微信，拍摄了一张电表的图片，计算公式为466×16.5=768+9500=10268；10、广州市瑞某物业管理有限公司发给梁俊健的《1月份付款通知单》，其中2月1日至2月28日的水费为270元；11、电表读数，证明李振霞离场后的电表读数为029233。李振霞质证表示：确认证据1是李振霞所签订的，李振霞是因为通道的问题没有按时缴纳租金，梁俊健要求李振霞签下保证书，将通道改为消防通道就会减免一定的租金；对证据2的真实性、合法性和关联性予以确认，李振霞确实是有逾期缴纳租金的现象，是梁俊健扰乱李振霞的正常经营导致梁俊健的生意额下降；在证据3的通知中，1月份的租金为10268元，2月份的租金为9500元，但与梁俊健提交的收款明细中的数据不符；对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，李振霞没有见过相关的通知；对证据5的真实性、合法性和关联性予以确认，梁俊健是同意在2019年3月1日将涉案房屋的玻璃门进行修复，而且三天的时间中，梁俊健表示是可以给李振霞再次转租的，之后在3月13日晚上六点前退场，但是因为梁俊健将涉案房屋的玻璃门砸坏，导致李振霞在涉案商铺的财物有所损坏，李振霞需要清理物品的时间；梁俊健给了李振霞退场的时间为3月13日前，但由于李振霞丢失和损坏的财物较多，3月17日才将涉案商铺的财物进行了清理并退场；对证据6的真实性、合法性和关联性予以确认，证明退场的时间延长至2019年3月13日；证据7因为梁俊健没有提交银行流水，而且我方认为律师费不应支付；对证据8的真实性、合法性和关联性不予确认，该收据是梁俊健填写的，上面载明的度数也没有任何依据，且与梁俊健制作的收款明细记载的内容也不相符，李振霞在2019年1-2月基本没有营业，不可能产生那么多费用；对证据9的真实性、合法性和关联性没有异议，正好证明2019年1-2月的租金为9500元/月；对证据10的真实性没有异议，关联性不予确认，梁俊健没有提供相应的水表读数；对证据11的真实性、合法性和关联性不予确认，该电表不能确认是涉案商铺的电表，该电表从计算时间和截止时间上也没有说明。李振霞于2019年4月11日提起本案诉讼。一审诉讼中，李振霞与梁俊健一致确认：涉案商铺是毛坯的；涉案商铺的用电方式是从电卡充钱进行，用了多少扣多少钱；电卡在梁俊健手上，从未交付给李振霞；李振霞的电表是梁俊健抄的；涉案商铺玻璃门烂了后是梁俊健拿门板挡在破裂处；李振霞是2019年3月17日搬离涉案商铺；若法院认定租赁合同无效，双方主张的租金参照租赁合同约定的租金标准主张为房屋使用费。李振霞表示：本案中主张的装修费是包括两次的，第一次是涉案商铺的装修共花费29800元，本案中主张17400元；第二次是消防通道的装修，共花费20000元，是找老乡装修的，所以没有相关的票据，本案中主张10100元；装修损失不申请评估；涉案商铺的玻璃门被梁俊健损坏后，就只是围蔽了现场，因为梁俊健承诺2019年3月1日进行修复，故李振霞没有将商铺内的物品进行转移或者进行一定的封存。梁俊健表示：李振霞有向我提过要间隔消防通道和减租的事宜，我没有同意李振霞建消防通道，但李振霞在间隔时有说过李振霞，但没有阻止李振霞；2019年2月28日是我碰裂涉案商铺的一边玻璃门的，另一扇门由李振霞自己关上；第二天由于重力的作用，整个玻璃门就全部破碎了，我去清理了现场。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。瑞宝二社出具的《产权具结书》载明，涉案商铺所在物业尚未取得产权证，梁俊健也未能提供涉案商铺的建设工程规划许可证，故李振霞与梁俊健签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》应为无效。上述司法解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。租赁合同和补充协议虽然无效，但李振霞实际占有使用了涉案场地，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。梁俊健主张李振霞没有缴纳2019年1、2月的租金，李振霞没有异议，故梁俊健反诉要求李振霞缴纳2019年1月1日至2019年2月28日的房屋占用费合理合法，一审法院予以支持。关于2019年3月份的房屋占用费，李振霞与梁俊健在《退租协议》中约定：李振霞需在2019年3月3日晚18:00前迁出涉案商铺，而梁俊健提供的证据6中的短信内容显示：梁俊健给予李振霞在2019年3月3日至3月10日清理店内物品，故2019年3月1日至3月10日应视为梁俊健给予李振霞合理的搬迁期限，梁俊健再主张李振霞需支付上述期间的房屋占用费，理据不足，一审法院不予支持。但李振霞逾期交付商铺，故需向梁俊健支付2019年3月11日至3月17日的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，结合李振霞与梁俊健在一审诉讼过程中的陈述及梁俊健从2018年9月起收取李振霞9500元/月租金的事实，房屋占用费应按每月9500元计算。梁俊健辩称由于李振霞逾期缴租构成违约，其有权按原租金标准恢复收取房屋使用费的意见，理据不足，一审法院不予采纳。综上，李振霞需向梁俊健支付的房屋占用费为9500元/月×2+9500元/月÷31日×7日=21145.17元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李振霞向梁俊健交纳了保证金30000元和商铺水电押金5000元，故租赁合同无效后，李振霞要求梁俊健返还上述款项，合理有据，一审法院予以支持。梁俊健抗辩保证金应予没收的意见，一审法院不予采纳。本案中李振霞表示同意将保证金抵扣其所欠梁俊健2019年1-2月的房屋占用费，故抵扣本案中李振霞需支付的房屋占用费后，梁俊健还需返还8854.83元保证金和商铺水电押金5000元。李振霞向梁俊健交纳的商铺场地建设费50000元，是其取得承租资格投入的费用，现李振霞要求梁俊健全额退还，理据不足，一审法院不予支持。该费用应按李振霞实际使用的时间与承租的期限按比例退还，梁俊健具体应退还32500元给李振霞。梁俊健抗辩不应退还场地建设费的意见，理据不足，一审法院不予采纳。同上，合同无效后，梁俊健反诉要求李振霞支付逾期支付租金的违约金请求，依据不足，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上述解释第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。李振霞自述其对涉案商铺已进行了两次装修，且第二次装修是在商铺内间出一条通道，即第二次装修改变了第一次装修的内容，故李振霞按其提供的证据要求梁俊健返还第一次装修费17400元，理据不足，一审法院不予支持。关于第二次装修的费用，李振霞也表示梁俊健是同意以减少租金的方式同意其装修，但双方就减免的租金存在争议，在此情况下，李振霞仍进行第二次装修，故该次装修并未经梁俊健同意，李振霞要求梁俊健赔偿第二次装修费用10100元，理据不足，一审法院也不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李振霞提交的证据不足以证明发生打烂门事件时涉案商铺内存在李振霞主张遗失的物品，且李振霞诉讼中自认商铺门烂后其没有及时采取措施转移铺内物品，故李振霞要求梁俊健赔偿物品损失10000元，理据不足，一审法院不予支持。梁俊健主张李振霞欠付2018年8、9月份的水电费，但就此没有举证证明，且双方在之后的交易往来中均未提及，故梁俊健反诉要求李振霞支付2018年8、9月份的水电费2021.3元，证据不足，一审法院不予支持。梁俊健还主张李振霞欠付2019年1月份的水电费1068元，2019年2月的水电费977元，但其提交的证据中除了证据9李振霞确认2019年1月欠付电费768元外，其余证据均不足以证明梁俊健主张的上述事实，故对李振霞欠付梁俊健2019年1月的电费768元的事实，一审法院予以确认。梁俊健要求李振霞支付2019年1月的电费768元，一审法院予以支持。除此之外，梁俊健要求李振霞支付的水电费请求，证据不足，一审法院不予支持。梁俊健要求李振霞支付律师费16000元，理据不足，一审法院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院于2019年12月12日作出如下判决：一、梁俊健在本判决生效之日起10日内退还8854.83元保证金和商铺水电押金5000元给李振霞（已抵扣李振霞需支付给梁俊健的房屋占有使用费××；二、梁俊健在本判决生效之日起10日内返还商铺场地建设费32500元给李振霞；三、李振霞在本判决生效之日起10日内向梁俊健支付2019年1月的电费768元；四、驳回李振霞的其他诉讼请求；五、驳回梁俊健的其他反诉请求。本案本诉受理费2113元，由李振霞负担1035元，由梁俊健负担1078元。本案反诉受理费958元，由李振霞负担249元，由梁俊健负担709元。上述受理费已经由李振霞与梁俊健各自预交，李振霞与梁俊健均同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给己方。本院二审期间，梁俊健提交了如下证据：其中证据六《住所（经营场所××场地使用证明》在一审时已经提交并经质证过；证据一《广东省企业投资项目备案证》、证据二《海珠区“退二进三”项目产业导向审核确认书》、证据三《海珠区“退二进三”项目产业导向审核工作领导小组会议纪要（2017年第1次××》、证据四《某汇商业中心“退二进三”项目产业规划调整审核工作会议纪要》、证据五《关于加快办理退二进三项目证照的函》，均是为了证明涉案物业是由广州市某汇投资有限公司向广州市海珠区瑞宝街第八经济合作社与广州市海珠区瑞宝街第二经济合作社租赁了共12448平方米的物业其中之一。该项目系由海珠区政府引导下成立的《海珠区“退二进三”项目》，并由区政府组织进行讨论确认，为该项目出具了《广东省企业投资项目备证》、《海珠区“退二进三”项目产业导向审核确认书》以及《关于加快办理退二进三项目证照的函》。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，本案的焦点问题是：其一，梁俊健与李振霞所签订的《商铺租赁合同》《补充协议》的效力问题；其二，梁俊健与李振霞签订的《退租协议》是否实际履行；其三，梁俊健应否向李振霞退还保证金、商铺水电费押金及商铺场地建设费。关于梁俊健与李振霞所签订的《商铺租赁合同》《补充协议》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的租赁合同应认定为无效合同。本案中，已查明事实表明，涉案商铺尚未取得产权证，梁俊健亦未能提供证据证明涉案商铺已取得建设规划许可证，故一审依据上述法律规定认定《商铺租赁合同》《补充协议》无效，合法有据，应予维持。梁俊健二审中所提交的证据，不属于二审程序中的新证据，亦不足以证实涉案商铺已取得建设规划许可证，故本院不予采纳。梁俊健关于《商铺租赁合同》《补充协议》有效的主张缺乏依据，故本院不予采纳。关于《退租协议》是否实际履行的问题。梁俊健与李振霞虽于2019年2月28日就终止合同事宜签订《退租协议》，但从后续双方实际行为来看，李振霞并未按照约定在2019年3月3日迁出物业，梁俊健则在2019年3月12日还有向李振霞支付大门赔偿款2000元，并于2019年3月13日以张贴《通知》方式追讨2019年1-3月租金，即双方在签订《退租协议》后，并未按照《退租协议》约定实际履行，双方仍对退场、赔偿以及租金等问题存在争议。因此，梁俊健依据《退租协议》主张李振霞不得再向其主张任何权利，理据不足，本院不予支持。关于退还保证金、商铺水电费押金及商铺场地建设费问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，合同双方因合同所取得的财产应当予以返还。本案中，《商铺租赁合同》《补充协议》系无效合同，梁俊健收取的保证金、商铺水电费押金依法应予返还，对此，李振霞亦已提出明确诉请，一审法院在按照当事人意思以30000元保证金抵扣2019年1-2月的房屋占用费后，判令梁俊健退还剩余保证金、商铺水电费押金，处理正确，应予维持。关于商铺场地建设费50000元，实质上是李振霞针对整个租赁期间所支付的承租资格投入费用，现租赁合同因无效而提前终止，考虑到涉案租赁合同无效，合同双方当事人均存在过错，且李振霞亦实际使用涉案商铺一段时间，故一审法院以李振霞实际使用的时间与承租期限为比例，判令梁俊健返还32500元给李振霞，并无不妥，本院予以维持。综上所述，梁俊健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由上诉人梁俊健负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十二日书记员  郭蔚琳