淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10573号原告：李寿祥，男，1950年11月7日生，汉族，住淮安市淮安区。被告：淮安天元置业有限公司，住所地淮安市清江浦区城南乡人民政府院内统一社会信用代码91320811558027018P。法定代表人：楼锦荣，该公司董事长。管理人：江苏百年东吴律师事务所、广泰（淮安）破产清算事务有限公司。委托诉讼代理人：于巧杭，江苏百年东吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：许洋，淮安天元置业有限公司管理人工作人员。原告李寿祥诉被告淮安天元置业有限公司（以下简称天元置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用普通程序于2020年1月10日公开开庭进行了审理。原告李寿祥、被告天元置业委托诉讼代理人于巧杭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李寿祥向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告天元置业有限公司履行合同交付房屋。事实和理由：2016年8月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的天元阳光苑3幢2单元1501室房屋，房屋面积125.84平方米，总价款465608元。原告已按约支付购房款，被告也出具承诺书一份，现被告已申请破产，其管理人对该购房合同不予确认，多次交涉无果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告天元置业辩称，1、原告在破产受理之后，即在集体清偿给付程序启动后起诉，依照破产法规定，债权人无权再提出个别给付的诉讼请求，所以破产债权的争议诉讼只能是确认之诉，无权提起交付房屋的给付之诉，原告的诉讼请求违反了破产法的规定；2、原告与被告签订合同的时间是在被告的国有建设土地使用权被淮安市中级人民法院查封之后，被告对外签订商品房买卖合同的行为属于无权处分，且该合同未通过，也无法通过网签。3、涉案房屋原为被告给江苏荣邦建设有限公司的工程款抵债房，后又转让给原告，因原、被告之间有多笔借款往来，无法排查清涉案房屋的收款情况，原告明知涉案房屋已抵押给银行仍签订房屋转让协议，涉嫌恶意串通损害抵押权人利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月30日，案外人江苏荣邦建设有限公司代理人付必武向被告出具《承诺书》，载明“本人付必武明确知道淮安天元置业有限公司3、4号楼在建工程抵押在建设银行清浦支行等的相关情况，淮安天元置业有限公司已明确告知本人，本人同意并认可手签《商品房买卖合同》。关于此房源的发票等事宜，均等到房屋交付时办理。本人转让给第三方所产生的一切后果均由本人自行解决并承担，与淮安天元置业有限公司无任何关系。本人承诺负责本人愿承担一切经济与法律责任”。2016年8月6日，原告与付必武签订《协议书收款收据》，载明经双方协议，天元3号楼1503，125.08平方，出售总价18万元，实付16万元，2万元中介费。次日，付必武向原告出具收条，载明收到原告天元阳光苑3号楼1503房款18万元。2016年8月9日，被告（甲方）与案外人江苏荣邦建设有限公司（卢智恒、乙方，以下简称荣邦公司）签订《工程款抵押协议书》，载明“1、因甲方目前资金比较紧张，乙方同意以天元阳关苑3号楼2号楼1501室住宅抵工程款，抵押均价为3700元/平方，合计465608元；2、淮安天元置业有限公司3号楼在建工程暂抵押在建设银行清浦支行、恒德控股集团有限公司的情况，甲方已明确告知了乙方，乙方同意并认可手签《商品房买卖合同》”，被告在甲方处盖章，荣邦公司代理人付必武在乙方处签名及捺印。同日，荣邦公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋转让协议》，载明“甲方自愿转让位于柯山路天元阳关苑3号楼2号楼1501（建筑面积125.84平方米）号房住宅转让给乙方，乙方自愿购买，房屋总价465608元……1、淮安天元置业有限公司暂抵在建设银行清浦支行、恒德控股集团有限公司的情况，明确告知了上述购房人，上述购房人同意和认可手签《商品房买卖合同》；2、付款方式：签订购房合同时一次性付清购房款；3、协议未谈到事宜，双方再协商，如有任何法律纠纷双方自行解决，均与淮安天元置业有限公司无任何关系”，荣邦公司代理人付必武在甲方处签名及捺印，原告在乙方处签名及捺印。2016年8月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于淮安市清江浦区房屋（建筑面积125.84平方米），房屋总价款465608元。合同第六条第1款约定，买受人于2016年8月9日签订合同时一次性支付房款465608元，以全款到账生效。合同第八条约定，被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。本院经审查，该《商品房买卖合同》除固定模版外，部分约定内容为手写，该份合同未经过网签。2016年8月10日，被告向原告出具《承诺书》，载明被告抵押给荣邦公司的天元阳关苑3号楼2号楼1501室房屋已通过代理人付必武转让给原告，被告承诺在交房之前出具正规发票。2016年9月3日，原告向付必武银行转账6.7万元。2016年12月13日，原淮安市清浦区人民法院出具（2016）苏0811破申1号民事裁定书，裁定受理浙江省东阳市江南建设有限公司对被告的破产清算申请。2019年12月11日，本院作出（2017）苏0812破1号之一决定书，决定1、解除江苏昊震翰律师事务所的被告管理人职务；2、指定江苏百年东吴律师事务所与广泰（淮安）破产清算事务有限公司为被告管理人。原告得知被告破产后，亦曾就涉案房屋进行过债权申报，被告的管理人向原告出具《债权不予确认通知书》。另查，涉案房屋涉及的土地在2012年7月25日已被被告抵押给中国建设银行股份有限公司淮安清浦支行（抵押金额为2600万元），且从2016年9月12日至今已被杭州市下城区人民法院、淮安市中级人民法院、原淮安市清浦区人民法院、淮安经济技术开发区人民法院及本院轮候查封。涉案房屋的主体虽已建成，但配套设施尚未完备，不具备验收及交付条件，也未在不动产登记部门办理不动产权初始登记。被告开发的天元阳光苑项目中3、4号楼已取得商品房预售许可证，1、2号楼目前尚未取得商品房预售许可证。案件审理过程中，本院依法向原告进行释明，告知其合同暂不具备履行条件，原告可变更诉讼请求，原告经释明仍坚持不变更诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。债务人在破产宣告时所有的或者经营管理的全部财产，和在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产，以及应当由债务人形式的其他财产权利，均属于债务人的破产财产。本案中，根据合同约定被告应履行交付房屋的义务，但因涉案房屋主体虽已建成但相应的配套设施尚未完备，尚不具备验收及交付条件，也未在不动产登记部门办理不动产权初始登记，还不具备物权法意义上的物的特征，应属于破产财产。因合同约定的涉案房屋建造事实尚未完成，不具备交付的履行条件，现无法继续履行，且根据原告提供的证据无法证明其已向被告交纳了全部购房款，故原告直接诉至法院要求被告履行合同交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。因被告尚处于破产清算阶段，若管理人对涉案合同不行使解除权或撤销权，待房屋合法建造事实成就之后，原告可再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李寿祥的诉讼请求。案件受理费8284元（原告已申请缓交），由原告李寿祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××87)。（此页无正文）审 判 长  张 天人民陪审员  刘学东人民陪审员  宋团争二〇二〇年六月八日法官 助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第六十四条破产财产由下列财产构成：（一）债务人在破产宣告时所有的或者经营管理的全部财产；（二）债务人在破产宣告后至破产程序终结前取得的财产；（三）应当由债务人行使的其他财产权利。