江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终720号上诉人（原审原告）：朱祥宽，男，1966年3月30日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：杨莉，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘云，女，1985年9月21日出生，汉族，住宝应县。原审第三人：陆加银（艮），男，1961年11月13日出生，汉族，住宝应县。原审第三人：周凤，女，1968年5月18日出生，汉族，住宝应县。上诉人朱祥宽因与被上诉人刘云、原审第三人陆加银、周凤执行异议之诉一案，不服江苏省宝应县人民法院（以下简称宝应法院）（2019）苏1023民初3224号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。朱祥宽向本院上诉称，请求二审法院依法撤销原审判决，并判决停止对原告购买的位于宝应县碧云国际花园5幢303室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。其理由为，1、上诉人在宝应法院查封之前就与陆加银签订合法有效的房产买卖合同，案涉房产共有权人陆加银之妻周凤对此交易是认可的，从其十多年未提出异议即可认定。2、上诉人已经合法占有案涉房产十多年，自行对房产进行装修，有相关水电费、物业费单据可以证明。3、上诉人已经支付了全部房款。十多年前以现金支付符合交易习惯，宝应法院以现金交易不符合正常交易习惯来否定给付房款的事实，是机械适用法律。4、上诉人先后多次要求陆加银办理过户手续，但其以种种理由拒绝配合，未能办理过户登记是非因买受人自身原因。5、房产买卖合同形成于2007年，陆加银债务纠纷是在2017年，因此，上诉人无规避执行之处。其二审期间未提供新证据。被上诉人刘云书面答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。签订房产买卖合同，上诉人对共有产权人不加核实不符合常理。案涉房产是完全可以办理过户的商品房，上诉人在长达十多年时间里不办理产权过户登记存在重大过错，其应当为“躺在权利上睡觉”的行为买单。房产买卖之后，仍然由原产权人偿还了10年的按揭贷款，此举不合常理，被上诉人对双方的买卖房产交易真实性存疑。请求驳回上诉，维持原审判决。宝应法院查明，刘云与陆加银、周凤民间借贷纠纷一案，宝应法院于2018年11月5日作出（2018）苏1023民初3968号民事判决：一、被告陆加银、周凤于本判决生效之日起十日内日偿还刘云借款本金600000元及利息（以本金600000元为基数，从2018年6月1日起按月利率1.8%计算至被告实际还款之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费9800元，公告费560元，合计10360元，由被告负担。本案诉讼中，刘云申请财产保全，该院作出裁定对陆加银、周凤的财产依法进行了保全，于2018年6月28查封了陆加银、周凤名下的位于碧云国际花园5幢303室房产（权证号：201280887-1）。判决生效后，因被告陆加银、周凤未自觉履行判决确定的给付义务，刘云向宝应法院申请强制执行。在该案执行过程中，宝应法院于2019年1月16日作出（2019）苏1023执49号执行裁定书，裁定：询价、拍卖被执行人陆加银、周凤名下碧云国际花园5幢303室房产。原告朱祥宽不服提出异议，宝应法院经过执行异议审查，于2019年4月22日作出（2019）苏1023执异28号执行裁定书，驳回案外人朱祥宽的异议请求。案外人朱祥宽向宝应法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对朱祥宽购买的位于宝应县碧云国际花园5幢303室房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认朱祥宽与第三人陆加银于2007年10月10日签订的《房产转售协议》合法有效，并确认位于宝应县碧云国际花园5幢303室房产归朱祥宽所有；3、判决第三人立即协助办理碧云国际花园5幢303室房产的过户登记手续；4、本案的诉讼费由被告与第三人承担。事实和理由：一、2007年10月10日朱祥宽与第三人陆加银签订《房产转售协议》，约定陆加银将碧云国际花园5幢303室商品房，面积93.12平方米，车库5幢08号，面积22.7平方米，出售给朱祥宽，转售金额为238676元。朱祥宽分几次以现金形式给付了全部房款，具体为：于2007年10月10日支付10万元，2009年3月12日支付3万元，2011年1月31日支付6万元，并帮其支付商品房结算尾款43235元及其他款项12834元。第三人陆加银已于2007年11月将房屋交付给朱祥宽，朱祥宽装修后并居住至今，2009年第三人取得房产证后已交给朱祥宽，由于该房产有按揭贷款，在没有还清贷款的情况下，无法过户，货款还清后，朱祥宽一直和陆加银联系要求过户，其以繁忙、老婆生病等托词一直拖延。案外人认为，本人与第三人所签订的《房产转售协议》是双方的真实意思表示，合法有效。根据物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，第三人应当协助朱祥宽办理产权过户。二、朱祥宽与陆加银签订房产转售协议后，已支付全部房款，并已合法占有该房产，未能过户是因房产有按揭贷款，在未还清之前不可以过户，后一直联系要求第三人协助过户。因此未办理过户的原因并不在朱祥宽。根据最高人民法院有关司法解释的规定，被告申请执行该房产无事实和法律依据，人民法院依法应当停止执行。朱祥宽为支持其主张，提供的证据有：1、《房产转售协议》一份，证明陆加银于2007年10月10日将涉案房产转售给朱祥宽；2、销售不动产统一发票一张，证明陆加银向房产开发商支付229416元房款；3、收条三张，证明陆加银收到朱祥宽房款190000元；4、商品房销售结算单，其中43235元由朱祥宽代缴；5、票据一组、房产证、土地使用证，证明陆加银将购买涉案房产的相关手续及两证交给朱祥宽，并将房产交付朱祥宽实际占有和居住的事实。陆加银答辩称：陆加银与朱祥宽签订买卖合同，将房子出卖，朱祥宽已按约定交付房款均是事实。宝应法院还查明：2007年10月10日，陆加银与朱祥宽签订一份《房产转售协议》，协议约定陆加银在碧云国际花园5幢303室商品房面积93.12平方米，车库5幢08面积22.7平方米转售给朱祥宽，转售总金额238676元（含管道燃气开户费、进户门、电子对讲门、太阳能、公共维修基金、装修垃圾清运）。甲方在签订协议时必须将所售房屋的一切票据证据交付乙方，于2008年12月30日前，将甲方的房产证、土地使用证等房产证件交付乙方，于2012年12月30日前必须将过户手续齐全。乙方签订时应向甲方支付房款100000元，领取钥匙时应支付43676元，受领房产证、土地使用证时应支付35000元，余款60000元于过户时付清。陆加银向朱祥宽出具落款时间为2007年10月10日、2009年3月12日、2011年1月31日收据各一份，分别载明收到朱祥宽房款100000元、30000元、60000元。以上三笔房款朱祥宽主张均以现金方式交付。2007年7月28日，陆加银向宝应农业银行办理按揭贷款135000元，到期日2017年7月27日，目前已按期偿还完毕。2009年3月27日宜兴市城乡建设综合开发有限公司宝应分公司向陆加银、周凤开具金额为房款229416元发票一张。同年5月21日、6月22日陆加银、周凤分别取得土地证和房产证（其中房产证附记此房已抵押银行）。案涉房产的相关购房手续及房产证、土地证均由朱祥宽保管，物业费亦由其缴纳。宝应法院认为，民事诉讼法及相关司法解释规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即使被执行人对案外人的权利主张表示承认，亦不能免除案外人的举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人支付全部价款并实际占有，但办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。房屋买受人依据上述规定排除强制执行的，应当证明其同时具备以下四个要件：一是买受人与被执行人应当存在合法有效的房屋买卖关系；二是买受人在法院采取查封等强制执行措施前，已经支付全部房屋价款；三是买受人在法院采取查封等强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是买受人对未办理房屋过户无过错。本案中，首先，案涉房屋系陆加银与周凤的夫妻共同财产，应当由夫妻双方共同行使处分权，而朱祥宽与第三人所签订的房屋买卖协议仅由朱祥宽与第三人陆加银签订，与常理不符，且剥夺了周凤对房屋共有权利。其次，朱祥宽仅提供陆加银出具的三张收据，主张系以现金方式交付全部房款，与交易习惯不符，且据双方协议约定“余款6万元于过户时付清”，在尚未过户的情况下，朱祥宽主张已支付全部房屋，亦不符合常理；再次，朱祥宽明知案涉房产存在长期按揭贷款，按其所述其已支付了全部房款，依常理其应当要求陆加银提前还贷，以尽早完成过户，而其放任陆加银分期偿还，以致长年未办理过户登记，应当认定朱祥宽自身存在过错。综上，朱祥宽要求停止涉案房屋的执行，并要求归其所有的诉求，证据和理由均不充分，宝应法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，经宝应法院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告朱祥宽的诉讼请求。受理费10319元，由朱祥宽负担。朱祥宽不服一审判决，向本院提起上诉。本院查明的事实与原审一致，对原审事实予以认定。本案的争议焦点在于：案外人朱祥宽对碧云国际花园5幢303室房产是否享有足以排除法院执行的民事权益。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出排除执行异议之诉的，应当依照《最高人民法院》第十七条或者参照《最高人民法院》第二十八条规定进行审理，以此来判断案外人是否具有排除法院强制执行房产的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。具体到本案中，本案案涉房产登记在被执行人陆加银与其妻周凤名下，陆加银与其妻周凤是房产物权所有人。案外人朱祥宽只有在符合上述第二十八条全部法定情形情况下，才能以物权期待权来排除法院的执行。而从案件具体事实来看，案外人朱祥宽不享有足以排除法院执行的民事权益。其理由如下：1、朱祥宽与陆加银之间的房屋买卖合同按揭贷款还款违背正常交易习惯。陆加银在购买案涉房产仅2个多月后，就转售给朱祥宽。房产转售后，该房产上负担的按揭贷款，仍然由原产权人陆加银分期还款，直至2017年7月还清。按揭贷款未清的二手房交易，正常交易习惯是转按揭或由原产权人以新买受人支付的首付款结清房贷后办理过户，新买受人以该房产再行办理按揭贷款。而朱祥宽与陆加银之间的房屋买卖按揭贷款还款不符合交易习惯。2、朱祥宽与陆加银之间给付价款不符合正常交易习惯。案外人主张已经支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证，仅以现金支付和卖方出具的收条作为付款证据，不足以证明支付事实，且朱祥宽的付款金额和付款时间均与买卖合同约定不一致。3、案涉房产长期不办理过户登记不符合常理。案外人朱祥宽对于符合办理过户登记条件的房屋，并无正当理由未在合理时间内办理过户登记手续，应认定其系因自身原因未办理过户登记手续。综上，案外人朱祥宽提出其对案涉房产享有物权期待权并排除法院执行的诉讼请求，因不符合《最高人民法院》第二十八条规定的法定条件，对其上诉请求不予支持。宝应法院认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《最高人民法院》第十七条、参照《最高人民法院》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件诉讼费10319元，由上诉人朱祥宽负担。本判决为终审判决。审判长 黄 祥审判员 戴 涛审判员 陆开存二〇二〇年六月十七日书记员 孙 妍