吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终359号上诉人（原审原告）：张泽林，男，1976年3月28日出生，汉族，油田员工，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：季瑞泽，吉林巨石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松原市嘉裕房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。法定代表人：宋金宏，总经理。委托诉讼代理人：张光明，吉林迈力律师事务所律师。上诉人张泽林因与被上诉人松原市嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张泽林以及其委托诉讼代理人季瑞泽，被上诉人嘉裕房地产公司的委托诉讼代理人张光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽林上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院作出（2019）吉0702民初6922号民事判决，改判撤销张泽林与嘉裕房地产公司的买卖合同，判令嘉裕房地产公司返还车库款360,000元。2.一审、二审案件受理费由嘉裕房地产公司负担。事实与理由：1.案涉车库买卖合同应当予以撤销。张泽林主张撤销车库买卖合同的理由是案涉合同存在重大误解、显失公平的情况，继续履行产生错误的价值导向。原审庭审中，根据嘉裕房地产公司提供的测绘报告的内容，案涉房屋的公摊面积接近百分之五十，该情况在订立合同之初并没明确的告知买受人，买受人按照一般的公摊系数的情况作出的购买意思表示，属于重大误解。本案中，张泽林不是对于是否存在公摊有异议，当前销售楼房都存在公摊，张泽林对此明知，但是公摊面积高达百分之五十，则不是正常人能够知道或者理解的范围内。张泽林购买车库价值三十余万元，该车库并非地下停车位，是具有独立产权，符合商品房甚至商服的条件，但是嘉裕房地产公司在销售该车库的时候对于车库的面积以及公摊系数并没有明确的告知，张泽林依据普通商品或者商服的标准去进行衡量，在订立合同之初就以以往的经验为准作出了意思表示，存在重大误解的前提。张泽林购买了大面积的车库是按照生活的需要或者实际使用的需要，但是实际交付的仅仅是原有车库一半的实用面积，张泽林花费了百分之百的钱得到了百分之五十的回报，继续履行下去不是让张泽林的金钱百分之百的贬值，就是让嘉裕房地产公司车库百分之百的升值，张泽林订立合同之初的目的也将无法实现，所以该合同在履行结果上也存在显失公平。2.张泽林主张案涉合同存在重大误解、显失公平，并非解除双方签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，如果合同存在重大误解、显失公平的逻辑前提，当事人可以依照法律规定提出撤销合同的诉请，产生的法律后果是合同可以撤销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四十四条的逻辑前提是面积存在误差，法律后果是合同可以解除。撤销和解除是两个不同领域的诉讼请求，在法律适用上应当根据诉讼请求的内容确认法律适用，本案不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。3.案涉合同继续履行将产生错误的价值导向，不利于建筑行业的正常持续健康的发展。商品房的买受人是按照市场的价格购买房屋，每一平房屋是否能够完全使用都是按照建设部门的测量结果支付房屋价款。本案中车库的价格远远高出正常的住宅的价格，也就是说张泽林够买车库支付的对价远远高出普通的商品房。如果开发商在售楼处标注公摊50%，按照正常人的思维绝不会购买该房屋。该领域是否能够健康运行不是张泽林一个人的利益得失的问题。4.嘉裕房地产公司应该公示公摊面积的全部内容。嘉裕房地产公司提交了测绘报告，但是测绘报告依据什么得出，公摊面积都包括什么，如果嘉裕房地产公司将上述内容进行公示，公摊内容合理合法，张泽林自愿履行合同内容。嘉裕房地产公司辩称，一、原审法院认定事实正确。原审法院认定双方买卖标的是按照“个”计算的是正确的，在购买车库时因没有实际准确面积，嘉裕房地产公司法定代表人史铁刚按照图纸上确定的位置，以“个”为单位进行销售。购买车库的人中只有张泽林一人交纳了全款，在没有确定精准面积时，张泽林交纳了全款，说明双方根本没有按照面积进行计算钱款。在购买车库时，张泽林亲自审验了图纸，在图纸上选中了车库，嘉裕房地产公司也按照图纸的要求将车库施工完毕。二、本案不存在重大误解。诉争房屋系武装部团购房屋，武装部明确对房屋面积如何计算作出说明。张泽林作为团购人员，对最后按照测绘面积计算也是清楚的。在张泽林购买车库之初就审验了图纸，嘉裕房地产公司也完全按照图纸进行施工，不存在任何改动和变动，因此不存在重大误解。张泽林向一审法院起诉请求：1.撤销张泽林与嘉裕房地产公司签订的车库买卖合同，判令嘉裕房地产公司返还购车库款360,000元，并自收款之日按照同期人民银行贷款利率承担资金占用期间的损失。2.案件受理费由嘉裕房地产公司负担。一审法院认定事实：2015年8月10日，张泽林通过中国人民解放军吉林省松原市宁江区人民武装部（以下简称武装部）团购的方式在嘉裕房地产公司处购买房屋及车库，均为期房。车库位置由张泽林在图纸上自行选择，双方未签订书面合同，张泽林所选车库位置为65号。张泽林向嘉裕房地产公司交付了车库款36万元。嘉裕房地产公司于2015年8月10日出具收据载明：交款单位张泽林，叁拾陆万元整，收款事由车库全款65号。现车库已施工完毕，经嘉裕房地产公司申请测绘，2019年1月30日经测绘套内面积35.905平方米、分摊面积33.632平方米、建筑面积69.54平方米。庭审中，嘉裕房地产公司提交武装部于2018年11月28日出具的证明一份，载明：“2014年武装部内部团购楼房及地下车库，地下车库标准面积21.6平之内的每平8,000元，超出标准以外面积价格为每平5,000元，最终面积以房产测绘部门为准，因当时楼房和车库没建成，地下车库暂定按21.6平收取”。上述事实，有双方当事人陈述、收据两枚、证明一份、测绘报告、图纸等在卷为凭，予以证实。一审法院认为，张泽林与嘉裕房地产公司在平等、自愿的基础上达车库买卖合意，系双方真实意思表示，虽未签订书面合同，但张泽林履行了交付全部车库款的义务，嘉裕房地产公司予以接受，双方之间房屋买卖关系依法成立，买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。武装部出具的证明证实了地下车库的价格标准，虽未明确约定双方购买车库的面积，但载明的“最终面积以房产测绘部门为准”，张泽林的交款收据载明了36万元为车库全款，所以张泽林是以单位“个”购买的车库。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。”现张泽林所选车库实际面积为69.54平方米，与约定的以单位“个”购买不矛盾，张泽林主张公摊系数过大属于重大误解，没有证据证实，且地下车库公摊面积大属于公众认知的事实，故张泽林的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：驳回张泽林的诉讼请求。案件受理费3,350元，由张泽林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，张泽林与嘉裕房地产公司达成的车库买卖合意是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人之间车库买卖合同依法成立并有效。本案的争议焦点为：张泽林与嘉裕房地产公司之间车库买卖合同是否符合法定可撤销合同的情形，即合同双方达成的车库买卖合意是否存在重大误解、显示公平的情形。关于张泽林提出其按照一般的公摊系数作出购买案涉车库的意思表示，而案涉车库实际公摊系数达百分之五十，属于重大误解、显示公平的情形。房屋公摊是指分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。关于公摊面积的问题，没有明确的法律规定。由于购买商品房、车库等并非日常的小额消费，买受人理应保持谨慎。在签订商品房买卖合同过程中，买受人应仔细阅读、磋商相关条款后再签署。对于商品房或车库的位置、面积等信息，买受人应全面了解，包括商品房或车库的公摊面积，买受人可以通过向开发商索取公开数据、查阅相关资料、索要建筑设计图等方式了解商品房或车库的公摊面积，亦可以在买卖合同中明确约定公摊面积。本案中，虽然张泽林与嘉裕房地产公司未签订书面买卖合同，张泽林通过在图纸上选择车库位置的方式购买车库，嘉裕房地产公司为张泽林出具车库全款收据，但张泽林亦应在购买前了解车库信息，并与嘉裕房地产公司仔细磋商并约定相关条款，尤其是其作为购买案涉车库重要考量因素的相关信息，包括本案争议的车库公摊面积。张泽林与嘉裕房地产公司未对案涉车库的公摊面积作出明确约定，亦未能提供证据证实案涉车库的公摊面积违反相关法律规定，而一般公众认知地下车库公摊面积较大，故张泽林以嘉裕房地产公司未主动公开车库公摊面积信息，而案涉车库实际公摊系数达百分之五十为由，主张双方当事人签订车库买卖合同存在重大误解、显示公平的情形，无事实和法律依据，本院不予支持。关于张泽林提出嘉裕房地产公司提交的2016年平面图标注变更图，而其认购案涉车库时并无此图纸，案涉车库发生施工变更。张泽林购买案涉车库时，在图纸上选择车库位置并签字确认，该图纸标注车库位置以及标尺数据等。张泽林提出嘉裕房地产公司提交的图纸为变更图，但即使存在变更图，其并未提供证据证实因变更图纸致使车库公摊面积增加，或车库位置、面积等重要因素发生变动，从而导致合同双方存在重大误解、显示公平的情形。张泽林提出其与嘉裕房地产公司口头约定车库净面积为75平方米，但并未提供证据予以证实，嘉裕房地产公司对此亦不予认可。嘉裕房地产公司为张泽林出具的收据载明收款事由为车库全款65号，因此，张泽林在与嘉裕房地产公司没有明确约定车库面积的情况下，已经交纳车库全款，嘉裕房地产公司亦表示张泽林无需再补交车库款。故张泽林以2016年平面图标注变更图，案涉车库发生施工变更为由，主张双方当事人签订车库买卖合同存在重大误解、显示公平的情形，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张泽林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,700元，由张泽林负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年六月八日书记员  高松松