河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终1017号上诉人（原审原告）：孙亚伟，男，1977年10月13日出生，汉族，住南乐县。委托诉讼代理人：扈志超，濮阳市乐县众信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵纪章，男，1950年11月20日出生，汉族，住南乐县。上诉人孙亚伟因与被上诉人赵纪章租赁合同纠纷一案，不服河南省南乐县人民法院(2020)豫0923民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙亚伟委托诉讼代理人扈志超、被上诉人赵纪章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙亚伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由赵纪章承担。事实和理由:一、一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。赵纪章与孙卫法的债权债务实际于2017年4月13日南乐县人民法院下发的(2016)豫0923民初3028号民事判决确定，由孙卫法返还赵纪章购房款363200元及利息。2017年4月13日之前，涉案房产已经过户到孙亚伟的名下，所有权归属于孙亚伟。孙亚伟对涉案房屋系作为善意第三人取得合法的房屋所有权证，如果赵纪章想继续租赁该房屋，依据买卖不破租赁的规定，赵纪章就应当向孙亚伟支付租赁费用。二、一审依据清丰法院出具的(2017)豫0922行初14号行政判决书认定孙卫法没有取得涉案房屋的所有权错误。一审认定孙卫法将该房屋转让给孙亚伟并办理转移登记，是初始登记违法行为效力的延续错误，孙亚伟至今未收到任何部门宣布该房屋所有权证无效或撤销，孙亚伟的房屋所有权证合法有效。三、孙卫法与孙亚伟的房屋买卖过户,并没有侵害赵纪章的合法权益，赵纪章于2017年4月13日已经与孙卫法解除了房屋买卖合同关系。孙亚伟在一审中向法庭提交了前两年的租赁费由孙卫法代收，后期由孙亚伟自行收取的证据，赵纪章应当向孙亚伟支付租赁费用后才能使用现所有权为孙亚伟的涉案房屋。赵纪章辩称，1.(2017)豫0922行初14号判决确认南乐县房地产管理所（以下简称南乐房管所）为孙卫法办理的乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证的行政行为违法，又继续违法为孙亚伟办理过户，行为明显违法。孙卫法所建的两幢七层楼房(案涉房屋是2号楼下一层的三户的大通间计288平方米)建设在租用岳固村村委会的15亩土地上，既无集体土地使用权证书，又无国有土地使用权证书，孙卫法建设的两幢七层楼房属于违法建筑。2.南乐县人民法院(2019)豫0923民初1866号判决确认赵纪章与孙卫法2015年6月16日签订的房屋租赁合同有效，涉案房屋由赵纪章继续使用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉,维持原判。孙亚伟向一审法院起诉请求：1.判令赵纪章支付孙亚伟房屋租金60000元；2.本案诉讼费由赵纪章承担。一审法院认定事实：孙卫法、杨翠英夫妇在其租赁的位于南乐县北环路北侧××村的土地上建设了涉案房屋后，2010年8月11日，南乐房管所为该房颁发了乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证。赵纪章与孙卫法于2015年6月16日签订租赁合同，租赁涉案房屋，一审法院（2019）豫0923民初1866号民事判决确认该合同有效，该判决已经生效。2015年8月3日，孙卫法又将该房产过户给孙亚伟，当日，南乐房管所为该房颁发了濮房权证南乐县字第××号房屋所有权证。赵纪章于2017年11月2日诉至河南省清丰县人民法院，请求确认南乐房管所为孙卫法办理上述房屋所有权证的行政行为违法。该院经审理于2017年12月22日作出（2017）豫0922行初14号行政判决书，认为南乐房管所为孙卫法办理个人房产初始登记的行政行为明显违法；孙卫法将该房屋转让给他人、办理转移登记，侵害了赵纪章的合法权益；房屋转移登记是初始登记的延续，初始登记行为违法，转移登记即是初始登记违法行为效力的延续；判决确认南乐房管所为孙卫法办理乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证的行政行为违法。该判决已经生效。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，赵纪章与孙卫法就涉案房屋签订租赁合同，合同有效，双方之间成立租赁合同关系。南乐房管所为孙卫法办理乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证的行政行为违法，已经生效判决所确认。孙卫法将该房屋转让给孙亚伟并办理转移登记，是初始登记违法行为效力的延续，故孙卫法持有乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证不足以证明其取得了涉案房屋的所有权。孙亚伟与赵纪章之间亦无租赁合同关系，其请求赵纪章支付涉案房屋租金，欠缺事实和法律依据，不予支持。至于孙亚伟与孙卫法间债的关系，不在本案审理范围内，不予处理，孙亚伟可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：“驳回原告孙亚伟的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告孙亚伟负担”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙亚伟提交证据如下:1.案外人孙卫法向孙亚伟出具的协议书一份，证明孙亚伟于2015年8月3日购买案外人孙卫法房屋后，孙卫法于2016年12月10日承诺2017年以后的租金由孙亚伟自行收取（李艳军为上诉人购买房产的共有人），其中，该协议中提到的第三个仓库就是本案涉案房屋，租赁到期日为2017年12月份。2.河南省高级人民法院（2019）豫行申387号行政裁定书一份，证明赵纪章在与涉案房屋在房产所登记行为之间缺乏法律上的利害关系，赵纪章不具备涉及本案房屋行政案件的原告资格，孙亚伟所有的房产证合法有效，至今没有撤销。赵纪章质证意见：对证据一真实性有异议，手印一看就不是原来按的。对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，只能证明赵纪章没有资格告南乐房管所，与本案案涉房屋没有关系。本院对上述证据的审查认定：赵纪章对证据一的真实性有异议，该证据尚需补强，不能单独作为本案的定案依据。赵纪章对证据二的真实性无异议，本院予以确认，但该证据无法达到孙亚伟的证明目的。赵纪章提交本院（2018）豫09行终116号行政裁定书一份，证明赵纪章没有资格告南乐房管所，但是与本案没有关系。孙亚伟质证意见：对该证据真实性无异议，该裁定驳回了赵纪章的起诉，该裁定内容与本案无关。本院对上述证据的审查认定：孙亚伟对该证据真实性无异议，本院予以确认，双方均认为该证据与本案无关，故该证据不能作为本案的定案依据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：孙亚伟要求赵纪章支付租金60000元是否有事实和法律依据。（2017）豫0922行初14号生效行政判决书认为，南乐房管所为孙卫法办理个人房产初始登记的行政行为明显违法，孙卫法将该房屋转让给他人、办理转移登记，侵害了赵纪章的合法权益，房屋转移登记是初始登记的延续，初始登记行为违法，转移登记即是初始登记违法行为效力的延续，判决确认南乐房管所为孙卫法办理乐房产权证城Ｄ区字第2011-××号房屋所有权证的行政行为违法。综合以上情况，鉴于孙亚伟与赵纪章之间亦无租赁合同关系，故孙亚伟请求赵纪章支付涉案房屋租金，欠缺事实和法律依据，一审未支持孙亚伟的诉请并无不当。综上所述，孙亚伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由孙亚伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 刘 伟审判员 魏献忠二〇二〇年六月二十八日书记员 郭琳婧