河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2576号 上诉人（原审被告、申请执行人）：刘勇君,男,1964年2月12日生,汉族,住迁安市。 委托诉讼代理人：韩骁、贾勉，河北唐正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：曹智权,男,1978年7月8日生，汉族，住迁安市。 委托诉讼代理人：马殿仿，河北朋涛律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：梁艳昌，男,1980年5月28日生,汉族,住迁安市。 原审第三人（被执行人）：毛秀丽,女,1979年11月2日生,汉族,住迁安市。 以上二人委托诉讼代理人：张淑英，河北德硕律师事务所律师。 上诉人刘勇君因与被上诉人曹智权、第三人梁艳昌、毛秀丽案外人执行异议之诉一案，不服迁安市人民法院（2019）冀0283民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘勇君上诉称，1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。一、案外人没有支付购房款。1.本案是案外人曹智权与被执行人梁艳昌通过制作银行流水，造成的支付购房款的假象，房款系通过被执行人银行卡后又存回至原账户。即：2017年11月13日，曹智权尾号7778银行卡自有资金32万元，曹智权向刘文良借款40万元，此两笔共同形成72万元购房款，由曹智权尾号7778银行卡打入被执行人梁艳昌尾号5957银行卡内，梁艳昌于当天柜台取现金71万元，同日曹智权尾号7778银行卡收到现金存入32万元，即曹智权使用的自有资金32万元全部回流至7778银行卡内。9天后，刘文良尾号8888银行卡收到现金存入36万元，由刘文良提供的借款部分已回流至刘文良账户内。至此曹智权、梁艳昌和刘文良利用打款—取现—存现的方式形成了银行流水的支付购房款的假象。2.曹智权与刘文良借款40万元存在诸多不合理之处。具体如下:第一、曹智权与刘文良并不熟悉，没有经济往来。在此种情形下，曹智权与刘文良在没有签订任何借款凭证和收款凭证的前提下，刘文良将40万元直接转让给曹智权，显然不符合个人对民间借贷的一般认知。第二、梁艳昌和刘文良是同村非常要好的朋友，此次形成的购房行为和房款支付均是由梁艳昌协调刘文良，配合曹智权完成的。同刘文良认识的一个朋友向上诉人透露，在一次聊天时刘文良说其帮助梁艳昌把房子的购房款给做了个账，由此更加确认此次购房款是曹智权、刘文良帮助梁艳昌所做，而并不是真实的房屋买卖行为。3.基于以上内容，曹智权无证据证明已经支付了全部购房款，该72万的银行流水也不能证明其作为购房款的用途。 二、案外人曹智权在查封前没有占有、使用案涉房产。1.根据一审庭审笔录，曹智权自认其未缴纳物业费，现有证据也不能证明曹智权缴纳了水电煤气费等住房必须的费用。2.曹智权主张在购买案涉房产后租用给了梁艳昌，当没有书面租赁合同、无租金支付凭证，不符合日常交易习惯和房屋买卖的通常状态。因为通常情况下，如果卖房方暂时搬不走，大可约定腾房时间延后几个月，而不是又用返租的方式，并且还约定每月支付1500元的现金作为房租，这完全不符合常理。根据被上诉人提交的《房屋买卖合同》中第三条的约定，“甲方应当在合同签订之日起两个月之内将房屋腾空(家电家具除外)交付给乙方”的约定，与被上诉人当庭陈述将房屋返租给梁艳昌，明显自行矛盾。3.曹智权在一审庭审笔录中自述，其购买案涉房产后并未实际居住，为了上学方便，仍居住在黄台庄附近的小区。而黄台庄与案涉房产所在的锦鸿嘉苑小区，距离在1公里左右，步行仅衢十几分钟，因此其关于未在案涉房产内居住的表述不具有合理性。 三、案外人与被执行人签订的房屋买卖合同存在诸多不合理处。1.案外人在购房是已经明知案涉房产不能办理过户登记，在签订房屋买卖合同和交纳购房款时，按照交易习惯，应当扣留尾款，待房产达到过户状态后，再行支付，而本案中并未进行明确约定，未扣留尾款。2.梁艳昌的妻子作为房产的共有人，曹智权的妻子作为共同购买人，并未在房屋买卖合同上进行签字并按手印，在买卖房产这种大额不动产时，夫妻双方没有同时签字，不符合常理。3.曹智权虽然以自己的名义订立合同，但在诉讼是应当同其配偶作为共同诉讼主体主张权利。4.根据一审中的证据，案涉房产的购房款为71万元，装修费用10万元，加上契税和大修基金，总花费84万元左右，明显高于本案中案涉房款的出售价格。 四、一审适用法律错误。一审法院仅根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和二十八条,认为被上诉人足以排除强制执行,属适用法律错误。在案外人异议之诉审查期间,在适用上述法律24条、28条的规定时,不应僵化的套用,而在审查权利来源于是否合法和买卖行为是否真实时,应适用其他相关的法律规定。故依据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动立或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外”,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款和第六款“下列房地产,不得转让:..(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的.;……(六)未依法登记领取权属证书的;”的规定，应对被上诉人的房屋买卖行为和权利来源进行全面认定。 五、本案存在梁艳昌恶意转移财产，逃避债务、虚构事实和证据进行虚假诉讼的嫌疑。被执行人梁艳昌早在2016年就已涉及非法集资犯罪，存在大量债权债务纠纷，在明知欠付刘勇君借款的前提下，通过制造银行流水签订购房协议的形式，形成虚假的购房事实，目的在于恶意转移财产，逃避债务。综上，请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。 曹智权答辩称，一、一审认定事实清楚，上诉人的陈述与事实不符。1.被上诉人在案涉房产查封之前已合法占有该房产。2017年11月13日被上诉人与第三人签订买卖合同，当日被上诉人将购房款720000元以银行转账方式支付给第三人。合同签订后，被上诉人将该房屋租给第三人，第三人继续居住。根据物权法的相关规定，被上诉人的占有方式为问接占有，第三人为直接占有，被上诉人通过签订房屋买卖合同以及实际购买行为，欲实现房屋所有权转移，其问接占有属于有权占有，第三人通过出售该房屋后又以租赁方式继续占有使用，同样属于有权占有。以上表明，无论被上诉人购买房屋后是否实际居住，均不影响被上诉人在该房屋被查封之前占有房屋的事实。另外，被上诉人在一审诉讼期间提交的水卡、电卡、水费票据、社区居委会居住证明等证据进一步证实了被上诉人购买房屋后的持续占有状态以及从间接占有到直接占有的变化过程。2.被上诉人已向第三人缴纳了全部购房款。通过银行交易记录显示，2017年11月13日被上诉人通过中国农业银行向第三人转款720000元，该交易记录与第三人出具的收条相互佐证，能够证实第三人已实际收到购房款，被上诉人已依约履行了给付购房款的义务。至于第三人收到购房款后支取现金710000元用于何处，去向如何，被上诉人无从知晓。上诉人关于“第三人将上述房款分别存回至被上诉人及刘文良名下”、“第三人与被上诉人不存在合法有效的房屋买卖合同关系、恶意转移财产”以及“房屋价格上涨、不过户不扣留尾款不符合交易习惯”等说法，明显属于推理性质，没有相应的证据予以支持，我方不予认可。3.被上诉人的权力来源合法。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《买卖合同解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第八十九条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有财产关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。上述法律条文有关物权变动区分原则以及保护善意第三人交易安全的法律规定，本案中第三人毛秀丽是否到场签订房屋买卖合同，第三人梁顺昌是否属于无权处分，均不影响案涉房屋买卖合同的效力。被上诉人作为房屋买受人在履行了给付购房款的义务后，第三人作为出卖人有义务在条件成就时办理过户手续。被上诉人作为房屋的准所有权人，有权向上诉人提起执行异议之诉来维护相关权益。二、一审适用法律正确、所作判决并无不当。本案为案外人执行异议之诉，法院审查的重点为案外人执行异议请求，是否符合“人民法院应予支持”的法定情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在2018年4月11日迁安市人民法院查封涉案房产之前，被上诉人已于2017年11月3日与第三人签订《房屋买卖合同》，且该合同合法有效。被上诉人于签订合同当日将全部购房款通过银行转账方式支付给本案第三人，第三人将该房产交付被上诉人后，又进行了短暂的租赁，实际已完成了法律上的“交付”行为，在该房产被查封之前，被上诉人已实际占有该房产。因涉案房产所在小区均未办理不动产权属证书，被上诉人与本案第三人一直未办理过户登记手续。以上事实均由相关证据予以证实，符合上述法律规定的情形，被上诉人“能够排除执行”的权利应受法律保护，一审法院支持了被上诉人执行异议请求，属于适用法律正确，该判决并无不当。对于上诉人补充意见，该部分内容均属于推理性的意见，若没有相关的证据予以证实所述内容的真实性，我方不予认可。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请依法驳回上诉请求。 梁艳昌、毛秀丽答辩称，上诉人的上诉理由无论是事实方面还是法律适用都不能成立，1、一审法院认定事实清楚，涉案房屋现在并非属于第三人的财产，第三人与被上诉人于2017年11月13日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，被上诉人以合同约定交纳了全部购房款，第三人向被上诉人交了房屋及相关手续，被上诉人实际占有控制该房屋，该房屋至今未办理过户登记也并非是被上诉人自身原因；2、一审法院适用法律正确，关于上诉人在上诉状中提出《城市房地产管理法》的相关规定不属于《合同法》第52条第5项的规定，《合同法》解释2第14条规定，强制性规定是指效力性规定，而《城市房地产管理法》属于行政管理性法律规定，并且依据《物权法》第15条规定，第三人与被上诉人之间的房屋买卖合同合法有效，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 曹智权向一审法院起诉请求：1、请求中止对迁安市房屋的查封；2、确认迁安市房屋为原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月15日，第三人梁艳昌、毛秀丽与迁安奥特房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购买锦鸿嘉苑20号楼1单元402室的房屋，房屋价款714300元。2017年11月13日，第三人梁艳昌、毛秀丽（甲方即卖方）与原告曹智权（乙方即买方）签订《房屋买卖合同》，约定一、房屋坐落：甲方自愿将坐落在迁安市锦鸿嘉苑20号楼1单元402室（建筑面积131.76平方米，实际住房面积Ｘ平方米，地下储藏室24号，含家电家具）房产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方。二、房屋价款及价款交付方式：双方议定上述房产及附属建筑物总价款为人民币柒拾贰万元整；即人民币小写￥720000元。购房款于合同签订当日以转账的方式交付，转入方账号为62×××48。三、房屋交付：甲方应在合同签订之日起两个月之内将房屋腾空（家电家具除外）交付给乙方。四、房屋产权手续：因该房屋尚未办理产权登记手续，在可以办理房屋产权登记证手续时，甲方应积极配合乙方办理产权登记手续，相关税费由乙方负担。合同另对权利义务、违约责任等作出了约定。同日，原告通过其中国农业银行银行账户（账号：62×××78）向第三人梁艳昌中国工商银行账户（账号：62×××48）转账720000元。又于同日，第三人梁艳昌为原告出具收条一张，内容为：“今收到曹智权购房款柒拾贰万元整（￥720000.00）。2019年9月25日，迁安市城区街道锦鸿社区居民委员会出具证明一份，内容为“兹证明曹智权，身份证号：1302261978××××××××现居住在锦鸿嘉苑南区。” 另查明，该院于2018年4月8日立案受理了原告刘勇君诉被告梁艳昌、毛秀丽民间借贷纠纷一案，于2018年4月11日作出（2018）冀0283民初2247号民事裁定书，裁定：查封梁艳昌、毛秀丽名下位于迁安市的房屋。2018年4月25日，原告曹智权向该院提出异议。2018年6月7日，该院作出（2018）冀0283民初2247号民事判决书，判决：被告梁艳昌、毛秀丽于本判决生效后十日内共同偿还原告刘勇君借款1150000元。后被告毛秀丽不服该判决向唐山市中级人民法院提起上诉，因毛秀丽未按规定交纳二审诉讼费用，该院于2018年8月24日作出（2018）冀02民终6613号民事裁定书，裁定：本案按上诉人毛秀丽撤回上诉处理。现判决已经发生法律效力。第三人梁艳昌、毛秀丽在未按判决书履行义务，被告刘勇君于2019年4月15日向唐山市中级人民法院申请强制执行。河北省唐山市中级人民法院于2019年6月10日作出（2019）冀02执7361号之二执行裁定书，裁定：将被执行人毛秀丽、梁艳昌名下位于迁安市进行价格评估。原告曹智权于2019年7月22日向本院提出执行异议，主张2017年11月13日，其与梁艳昌、毛秀丽签订了《房屋买卖合同》，购买案涉房屋，通过全款的形式交付了全部购房款，并已经交付使用入住。本院于2019年9月6日作出（2019）冀0283执异98号执行裁定书，裁定：驳回原告曹智权的异议请求，后原告诉讼来院。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人即本案原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。原告曹智权与第三人梁艳昌、毛秀丽于2017年11月13日签订了《房屋买卖合同》，原告曹智权举证证明于同日通过银行转账方式给付了第三人全部购房款720000元，双方的房屋买卖行为发生在刘勇君诉梁艳昌、毛秀丽民间借贷纠纷之前。另综合原告提交的水卡、电卡、迁安市自来水公司水费收据、迁安市城区街道锦鸿社区居民委员会出具证明等证据可以证明原告曹智权已经占有案涉房屋，且非因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告提交的证据可以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉请中止对涉案房屋的查封，该院予以支持；涉案房屋因其他因素不能办理产权登记手续，涉案房屋的产权登记及变更手续可在符合条件后依照有关规定办理，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（一）款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：不得执行迁安市锦鸿嘉苑20号楼1单元402室楼房。案件受理费11000元，由被告刘勇君负担。 本院二审期间，上诉人刘勇君向本院申请调取刘文良在中国邮政储蓄银行尾号为8888银行卡从2017年10月1日至2018年6月30日期间的交易明细。对于本院调取的证据，上诉人刘勇君认为，该证据证明：1.刘文良在2017年11月22日现金存入36万元。2.结合一审证据，曹智权尾号7778银行卡在2017年11月13日收入现金32万元，梁艳昌5957银行卡2017年11月13日取现71万元，能够相互印证曹智权、梁艳昌和刘文良利用打款-取现-存现的方式制作了银行流水，形成了支付购房款的假象。曹智权的质证意见是：对该证据的关联性有异议，该证据不能抗辩被上诉人已向第三人支付全部购房款的事实，第三人收到全部购房款后，取款或用途如何与本案无关。该证据并不能表明是由第三人存入案外人刘文良名下。梁艳昌和毛秀丽的质证意见是：该份证据不能达到上诉人的证明目的，刘文亮的银行卡在被上诉人与第三人房屋买卖交易后收到或是存入，卡里的款项与本案不具有关联性。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，曹智权在中国农业银行尾号7778的银行账户交易明细显示，2017年11月12日卡内余额为320878.09元，在2017年11月13日存在四次交易记录，按照时间顺序依次为：1.收到转存40万元；2.支出72万元；3.扣除手续费20元；4.现金存入32万元。当日卡内余额为320858.09元。曹智权当庭陈述，当日转存的40万元源于向刘文良的借款，现尚未还清对刘文良的借款。当日现金存入的32万元中的30万元是其向车队合伙人的借款。 本院认为，曹智权主张对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于曹智权与梁艳昌、毛秀丽房屋买卖合同真实性及房款支付的问题，虽然存在曹智权向梁艳昌转账72万元的事实，但也存在下列有违常理的情形，如：合同中约定的出售价格明显低于梁艳昌、毛秀丽购买和装修房屋的实际支出；曹智权陈述为支付房款向刘文良借款40万元，但在付款后当日又现金存入32万元，其卡内的存款余额与转账之前一致；双方签订买卖合同后，未实际转移占有，而是约定由梁艳昌、毛秀丽继续居住等。故根据现有证据不能排除存在梁艳昌、毛秀丽与曹智权串通、规避执行的可能性。关于在法院查封前是否已合法占有的问题，虽然曹智权在一审中提交了迁安市城区街道锦鸿社区居民委员会在2019年9月25日出具的证明，但该证明仅是对案涉房产当前占有使用情况的说明，不能证明曹智权在迁安市人民法院查封之前（即2018年4月11日之前）已合法占有使用案涉房产。同理，曹智权在一审中提交的水卡、电卡和2018年6月25日的迁安市自来水公司水费收据，均不能证明曹智权实际占有案涉房产的起始日期。故现有证据不能证明曹智权在法院查封之前已合法占有案涉房产的主张。关于案涉房产未办理过户登记的原因，因案涉房产在2017年11月未进行产权初始登记，即不能办理过户登记是曹智权在签订合同时已明知的风险和法律障碍。 综上所述，曹智权主张对案涉房产排除执行，但不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四项情形，根据现有证据不能认定曹智权对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，判决结果不当，依法应予纠正。刘勇君的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销迁安市人民法院（2019）冀0283民初4063号民事判决； 二、驳回曹智权的诉讼请求。 一审案件受理费11000元及二审案件受理费11000元，均由曹智权负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 柳 审判员 樊玲玲 审判员 周 欣 二〇二〇年六月五日 书记员 刘 月 ——