江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终856号上诉人（一审原告、反诉被告）：张国君，男，1962年3月13日出生，住江苏省宜兴市经济开发区。委托代理人：杨斌，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：李安永，男，1970年5月30日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人张国君因与被上诉人李安永房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初4350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张国君上诉请求：撤销原审判决，改判驳回李安永一审反诉请求。事实和理由：张国君与李安永签订的租赁合同明确约定合同解除后有关财产的处理，李安永应该根据约定及时清理其投入的资产。合同解除后，李安永有充分的时间取回自己投入的资产，但其拒不取回。一审判决李安永投入的资产折价归张国君所有，无合同依据和法律依据。李安永二审辩称：合同解除后，案涉房屋大门一直被张国君锁着，李安永无法搬走任何物品。张国君随后又将房屋另行出租给其他人经营KTV使用，也没有通知李安永。张国君强占了李安永投入的资产，一审判决折价归张国君所有正确。张国君向一审法院起诉请求：1.解除张国君与李安永签订的《国泰商业广场3号楼五层租赁合同》；2.李安永支付张国君租金998630元及逾期利息（以45万元为基数，自2015年3月2日起按照月利率2%计算至实际给付之日止；以45万元为基数，自2015年9月2日起按照月利率2%计算至实际给付之日止；以472500元为基数，自2016年3月2日起按照月利率2%计算至法院判决合同解除之日止）。李安永向一审法院反诉请求：1.确认张国君与李安永签订的《国泰商业广场3号楼五层租赁合同》已于2015年8月22日解除；2.判令张国君返还租赁房屋内所有的可移动资产（价值约100万元），并自2016年3月1日起按2000元/日赔偿占有使用费；3.判令张国君支付李安永剩余租期装修装饰折价款80万元；4.判令张国君返还李安永10万元保证金。一审法院认定事实：2013年5月1日，张国君与江苏骏泰置业有限公司、宿迁国泰百货大楼股份有限公司破产管理人签订一份《商品房买卖合同》，约定江苏骏泰置业有限公司将位于宿城区霸王举鼎广场第二标段即国泰广场3号楼财产（五楼经营KTV）出售于张国君。KTV经营设备及装潢价值，双方协商确定为48.8万元，后双方办理了交付手续。2013年10月31日，张国君与李安永签订一份《国泰商业广场3号楼五层租赁合同》，约定张国君将国泰商业广场3号楼五层房屋出租给李安永使用。合同第二条第1项约定：租赁用途为商业经营，经营范围只限于歌厅（KTV）。合同第二条第2项约定：租赁期限为10年，自2013年11月1日起至2024年10月31日止，其中装修免租期为4个月，协议签订之日起开始计算。合同第三条第1项约定：租金标准，本物业租金为90万元，租金按每半年度支付。从第三年起，每隔二年租金在上一年的基础上递增5%，以此类推。合同第三条第6项约定：租金及物业管理费自2013年11月1日起开始计算。租金支付时间自免租期的第三个月开始支付租金，后期租金每半年租金到期的前一个月支付下半年租金。第三年开始租金每年支付一次，以此类推。合同第五条第11项约定：除张国君同意外，李安永必须严格执行张国君管理部门规定的营业时间，否则张国君有权对李安永进行处罚；无理由连续停业15天以上，视为李安永自动放弃该商铺，张国君有权单方面解除合同，且不退回李安永交纳的保证金等费用，同时有权清理铺内商品及其他物品。合同第五条第17项约定：租赁期满或合同被解除或合同因其他原因被终止，因李安永装修而形成的不动产无偿归张国君所有，李安永不得拆除。合同第六条第2项约定：李安永必须按照规定时间向张国君缴纳租金及一切相关费用，逾期需缴纳千分之五的滞纳金。逾期15天不交的，张国君有权停止李安永的水电供应及其他相关服务。合同第七条第1项约定：合同终止时，李安永须将该商铺全部清空，并将钥匙及在铺内的固定装置、设备在恢复原状后交还。房屋内固定装修不予退回，张国君对李安永在该房屋的投资不作任何补偿。合同签订后，李安永对所租赁房屋进行装修、经营，并已支付张国君第一年度租金90万元，但未能支付2015年3月1日后的租金。李安永因经营不善，于2015年8月22日向张国君提出解除合同请求，双方未能就合同解除达成一致意见。李安永于2015年10月份左右关门停业。张国君于2016年3月份左右将涉案商铺门锁更换。经依法委托，宿迁天园资产评估有限公司于2019年7月6日对李安永添置资产至2016年3月1日资产价值作出评估，为86.47万元，其中办公设备及电子设备评估价值为41.29万元，构筑物及其他辅助设施评估价值为45.19万元。固定资产—构筑物及其他辅助设施评估明细表第41项名称为“大显示屏”，原值为9600元，净值为6912元。后李安永提出异议，评估机构于2019年10月21日就此进行更正，即“大显示屏（包含正门4*7米的穿孔屏、屏四周LED光源、楼顶南面国泰娱乐会所招牌全彩发光字），原值更正为95000元，成新率为72%，评估净值更正为68400元”。一审法院认为，李安永因经营不善导致其所经营的KTV关门停业且未能按约支付租金，于2015年8月22日向张国君提出解除合同请求，但因其享有法定或合同约定解除权，并不产生单方解除合同效力，且其实际控制涉案房屋至2016年3月1日张国君更换门锁时。张国君则以更换门锁的行为表示其不再履行租赁合同，故认定双方租赁合同解除时间为2016年3月1日。因合同已经解除，张国君在本案中再次要求解除合同没有依据，不予支持。李安永曾陈述其实际经营至2015年10月，故对其请求确认双方于2015年8月22日已解除合同主张不予采信。合同解除前，李安永应按约定支付租金。双方虽然约定以KTV消费卡抵冲部分租金，但李安永已不经营涉案场所KTV业务，无法以消费卡价金抵销租金，故应现金方式支付全部租金。租赁合同约定2015年3月至2016年3月1日之前的租金为90万元，该租金应由李安永负担。租赁合同于2016年3月1日解除，故对张国君主张此后租金不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据租赁合同约定，李安永可取回其添置相应动产，依据上述评估意见，价值为41.29万元，应当冲抵租金。依据双方合同约定，李安永投入且尚存的固定资产价值及交付10万元保证金均应适用违约金调整裁判规则。宿迁天园资产评估有限公司的上述评估认为，截止2016年3月1日，李安永相关固定资产总价值为513388元【451900+68400-6912】，加上保证金10万元，合计613388元。李安永主张违约金过高，应对其违约金进行调整，鉴于张国君收回房产又对外出租用于同样营业用途，10万元保证金可以作为李安永用承担违约责任。尚存的固定资产价值仍应归李安永所有，李安永尚可向张国君主张扣除租金、违约金后的余款。因李安永系违约方，不再判令张国君支付其相应利息损失。另外，基于违约金调整的考虑，亦不再要求李安永承担未按合同约定期限支付租金的逾期付款责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、李安永给付张国君租金900000元；二、张国君支付李安永相关资产折价926288元（412900+513388）；三、驳回张国君其他诉讼请求；四、驳回李安永的其他诉讼请求；上述一二项抵销后，张国君于判决生效后立即支付李安永26288元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13786元，由李安永负担，反诉案件受理费14600元，由张国君负担6531元，其余8069元由李安永负担；相互抵销后，李安永尚应于判决生效后立即给付张国君案件受理费7255元。对一审判决审理查明所认定的事实，本院依法予以确认。二审补充查明，李安永曾于2016年12月22日到案涉租赁房屋内取走其经营期间投入的设备，但遭到当时的承租人阻止，引发纠纷后，经报警处理后仍然未能取走有关设备。二审中，围绕当事人上诉请求及答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：李安永应承担的违约责任如何确定。本院认为，依法成立的合同，自合同成立之日起生效，合同双方当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同约定义务，否则将承担相应的违约责任。根据合同法的有关规定，一方根据合同约定的解除条款行使解除权时，必须以通知的方式告知对方，自通知到达对方时合同解除，应当通过一定的形式将解除合同的意思明确无误的向对方当事人予以表达，该意思表示为对方所知悉的，即可发生解除合同的效力，不需得到对方同意。合同解除后，守约方仍然有权请求违约方依据合同约定的违约条款承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，李安永于2015年8月22日向张国君提出解除合同请求，张国君并未明确表示同意，故双方当事人并未协商一致解除合同。李安永未按合同约定期限支付租金，逾期超过一年，且自2015年底开始停止经营使用案涉房屋，影响合同目的的实现，张国君依法取得合同解除权，其应当将行使合同解除权的意思表示明确通知李安永，在通知李安永时合同解除。张国君擅自将租赁房屋大门锁上行为意思表示不明确，不能当然的推定其是行使合同解除权，故不产生行使合同解除权的效力。在本案一审中，张国君于2016年5月11日已经明确表示行使合同解除权要求解除合同，应认定为合同于2016年5月11日解除，但因张国君于2016年3月11日已经将租赁房屋采取锁门措施导致李安永已无法使用该房屋，故一审确定租金计算2016年3月11日并无不当。租赁合同第五条合同权利义务条款中约定，承租人无理由连续停业15天以上的，出租人有权解除合同，且不退保证金，并有权清理商铺内的商铺或其它物品。未经出租人同意，承租人不得转租或部分转租案涉房屋，否则，出租人有权解除合同，且不退保证金，不补偿承租人投入的装修，承租人也不得拆除装修。租赁合同第六条违约责任条款中约定：承租人逾期支付租金的，应当按照支付出租人0.5%的“滞纳金”，无故提前解除合同的，无权请求返还保证金，并应补偿出租人2个月的租金。合同终止时，承租人投入的固定装修不予退回，出租人对承租人的该部分投资不作任何补偿。在案涉合同履行过程中，李安永曾于2015年8月22日以经营不善出现严重亏损为由，向张国君提出解除租赁合同请求，后于2015年底停止经营。李安永提出解除合同，并非合同约定的无故提出解除合同，但因未得到张国君的同意，也未导致合同解除，无需因此行为承担违约责任。李安永逾期支付租金构成违约，依据合同约定，应承担的赔偿张国君的损失仅为支付“滞纳金”。租赁合同第五条约定，租赁期满或合同被解除或因其他原因被终止的，承租人应当将其所有的在房屋内的物品全部搬出，如不搬出则出租人有权处置且不予赔偿，承租人装修形成的不动产无偿归出租人所有。该条款规定的合同解除原因应限定为承租人违约导致，否则就相当于剥夺承租人要求出租人承担违约责任的法定权利。该条款中约定的合同解除后承租人投资的装修归出租人所有，应认定为承租人违约导致合同解除应当承担的违约责任。李安永违约行为给张国君造成的损失仅是案涉租赁合同解除到张国君将房屋出租给他人期间的租金损失，该期间较短。张国君已经按照李安永承租期间用途出租给他人使用，已经发挥李安永租赁期间投入装修等固定不可拆卸资产的用途，并非拆除或废弃不用，实际上相当于张国君接受了相应的资产获益。经一审法院委托评估，确定装修等固定不可拆卸资产价值为45.19万元，而张国君获得的资产金额超出其损失，可以认定为合同约定的违约金数额过高，一审法院依法予以调整，酌定为10万元较为适合。合同关于10万元保证金条款约定，保证金用于担保承租人在承租期内不损害房屋结构、设施、设备和不拖欠租金及相关费用，在合同履行完毕并退还房屋后1个月后免息退给承租人。李安永没有对案涉房屋结构、设施、设备进行变更的情形，故有权要求返还10万元保证金，也可以以该保证金冲抵李安永拖欠的租金，或者用于赔偿因李安永违约给张国君造成的损失。一审判决以张国军应返还给李安永的10万元保证金，冲抵李安永应当赔偿张国君的损失，并无不当。根据租赁合同约定，李安永在合同解除后可以取走投入的非固定装修部分物品，但由于张国君未通知李安永取走相关物品便采取锁门等方式控制房屋并将物品连同房屋一并出租给其他人占有使用，导致李安永无法在合理时间内容取走物品。因相关物品价值存在使用损耗和自然损耗，李安永请求折价归张国君所有，可以有效保护李安永的权利，也符合张国君将物品连同房屋一并出租给他人的意愿，同时相关物品价值功能也能得到最大发挥，符合民法所倡导的民事活动应当节约资源的原则，一审判决并无并无不当。综上，张国军的上诉理由不能成立，对其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28286元，由张国君负担。本判决为终审判决。审判长  徐兵审判员  朱海审判员  孙权二〇二〇年六月二十三日书记员  袁满