辽宁省丹东市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）辽06行终85号 上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市元宝区锦山街88号。 负责人：王立军，系该行行长。 委托代理人：顾军，男，1963年1月5日出生，汉族，系该行客户经理，住丹东市振兴区。 委托代理人：马晓楠，系辽宁泽宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：单飞，男，1965年6月11日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县。 被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县自然资源局，住所地宽甸镇鸭绿江大街。 负责人：刘希成，系该局局长。 委托代理人：聂景碧，男，1979年7月8日出生，满族，系该局综合法规室科员，住宽甸满族自治县。 委托代理人：薛仁宽，系辽宁兴达律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：袁丽凤，女，1962年12月23日出生，满族，无职业，住宽甸满族自治县。 被上诉人（原审第三人）：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇。 法定代表人：郭桂兰，系该公司总经理。 上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行因撤销房屋抵押登记一案，不服宽甸满族自治县（2019）辽0624行初43号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理本案。上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行的委托代理人顾军、马晓楠，被上诉人单飞，被上诉人宽甸满族自治县自然资源局的委托代理人聂景碧、薛仁宽到庭参加诉讼。被上诉人袁丽凤、宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称“宽甸宏大建筑公司”）经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原审根据原告、被告、第三人举证并经庭审质证认定：2000年9月25日，宽甸宏大建筑公司（甲方）与第三人袁丽凤（乙方）签订商品房购销合同，乙方向甲方购买商品房面积为93.01平方米，位于第一栋6层南北向606号房，每平方米1000元。总金额为93,010元。乙方在2000年9月16日前付清全部房价款的30%，即28,000元。2000年12月31日前支付全部房价款的70%，即65,000元……。2000年10月16日，袁丽凤（乙方）与工商银行丹东分行（甲方）签订个人住房借款合同，双方约定：“甲方向乙方提供65000元的贷款，用于购买供电局1号楼南北向606号房间，贷款期限为120个月起至2010年10月16日止……。”同日，双方又签订了个人住房贷款抵押合同，约定：“乙方将上述房屋做为借款的抵押担保。”2000年10月15日，双方在宽甸××自治县公证处对个人住房借款合同和抵押合同进行了公证。2000年10月14日，被告根据商品房购销合同、个人住房借款合同、个人住房借款抵押合同、抵押物清单，办理了城镇个人购买在建住房抵押登记备案。该备案抵押登记表由被告所属房屋交易管理部门以及产权处主管部门、第三人袁丽凤、第三人宽甸宏大建筑公司、第三人工商银行丹东分行签字或盖章同意，为涉案房屋办理抵押登记。 另查，2002年1月7日，原告单飞与第三人宽甸宏大建筑公司签订回迁合同，双方约定将宏大小区的住宅3单元602室，面积90.3平方米的房屋作为回迁安置给原告单飞。合同签订后，原告单飞接收并占有涉案房屋。 再查，原告诉称的房屋与被告备案登记的房屋是同一房屋。 原审法院认为，修改前的《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款之规定“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。”原房屋交易管理部门及产权处主管部门负责本辖区的房屋抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。”，2013年5月1日辽宁省人民政府颁布《辽宁省不动产登记办法》第四条第一款“省、市、县（含县级市、区，下同）国土资源主管部门为本行政区域内不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。”之规定，被告宽甸县自然资源局对涉案房屋抵押登记备案具有法定职权。根据修改前的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”第二十条规定“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”第三十二条规定“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”按照修改前的《城市房地产抵押管理办法》规定，被告应当对第三人袁丽凤提交申请办理材料进行审查。被告在庭审过程中出示办理涉案房屋抵押登记材料有购房协议、个人住房借款合同、借款抵押合同等材料，但均未提供办理涉案房屋预售许可证等相关证据，按照《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，被告应当对涉案房屋取得商品房预售许可证作为抵押登记必要文件进行审查。综上，被告作出涉案房屋备案登记主要证据不足，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决撤销被告于2000年10月14日作出的宽个人住在建押字（2000）第013号涉案房屋抵押备案登记的行政行为。案件受理费50元，由被告宽甸满族自治县自然资源局负担。 上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行上诉称，原审法院遗漏了重要事实，认定事实错误。2000年8月18日包括涉案房屋在内的宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司开发的“宏大小区”、“供电局”楼商品房取得《商品房预售许可证》，2001年1月15日原宽甸××自治县房地产管理局为上诉人颁发了《房屋他项权利证书》，同时丹仲裁字[2004]第66号仲裁裁决书已经确认了上诉人对包括袁丽凤抵押在内的抵押物依法享有抵押权和优先受偿权。上述事实，上诉人在原审中已经举证证明，原审法院对证据予以采信，但在事实部分未予表述，遗漏了该部分事实。被上诉人单飞的母亲杨玉莲已经去逝，其购买的宽甸百货公司位于南关××组的公产房，已经在“春天购物中心”给被上诉人单飞回迁安置“门市房”，并办理了《房屋所有权证》。涉案房屋已经抵押给上诉人，再次将其回迁安置给被上诉人单飞，存在恶意串通、造假的行为，所以被上诉人单飞不具有本案诉讼主体资格。原审庭审中被上诉人单飞自认其在2010年开始办理房照，才知道涉案房屋被抵押，按照这一时间计算，被上诉人单飞的起诉超过法定起诉期限，应予以裁定驳回其起诉。原审法院适用法律错误，《城市房地产抵押管理办法》无论是修改前还是修改后，对办理房屋抵押登记的材料要求没有变化。原审法院以缺少《商品房预售许可证》为由撤销已经办理的抵押备案登记，没有依据，故请求撤销一审判决，驳回被上诉人单飞的诉讼请求。 被上诉人单飞答辩称，我的房屋回迁安置合同是合法有效的，我有权支配涉案房屋。原审法院查明事实清楚，应予维持。我不同意上诉人的上诉意见，请求法院予以驳回。 被上诉人宽甸满族自治县自然资源局答辩称，一审法院以没有商品房预售许可证为由撤销抵押备案登记没有事实依据，程序违法。首先，原审第三人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司在抵押登记前已经办理了《商品房预售许可证》。第二，一审法院在庭审时，没有审查是否办理了《商品房预售许可证》，直接以被上诉人宽甸满族自治县自然资源局未提交《商品房预售许可证》，即作出撤销抵押备案登记判决，是错误的。此外，本案存在两个房屋买卖合同，其核心问题是应当保护谁。被上诉人宽甸满族自治县自然资源局认为，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，应当先行处理民事争议。据此本案应当先进行民事诉讼，不应当作为行政案件受理。 原审第三人袁丽凤未发表诉讼意见。 原审第三人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司未发表诉讼意见。 被上诉人宽甸县自然资源局向原审法院提供以下证据材料：第1号证据为商品房购销合同，用以证明涉案房屋被原审第三人袁丽凤购买。第2号证据为个人住房借款合同及借款抵押合同，用以证明借款抵押合同成立。第3号证据为登记备案审批表，用以证明被上诉人宽甸满族自治县自然资源局履行申请、审核、审批程序。被上诉人宽甸县自然资源局还向原审法院提交了《城市房地产抵押管理办法》第六条、第七条、第三十二条、第三十三条之规定，用以证明其作出的行政行为适用法律正确，且程序合法。 被上诉人单飞向原审法院提供以下证据材料：第1号证据为回迁合同，第2号证据为动迁安置协议，第1-2号证据用以证明涉案房屋是被上诉人单飞回迁的房屋。第3号证据为证明，用以证明单飞的原房照丢失。第4号证据为照片二枚，用以证明涉案房屋是单飞占有。第5号证据为他项权证、借款合同，用以证明涉案房屋登记在原审第三人袁丽凤名下。 上诉人中国工商银行股份有限公司丹东分行向原审法院提供以下证据材料：第1号证据为仲裁裁决书，用以证明我们享有涉案房屋的优先受偿权。第2号证据为借款合同、抵押合同，第3号证据为房屋他项权证，第4号证据为商品房购销合同，第5号证据为商品房预售许可，第2-5号证据用以证明上诉人方签订的借款合同及抵押合同早于被上诉人单飞的合同。第6号证据为案例，第7号证据为契约书，第8号证据为公证书，第9号证据为房产执照存根，第10号证据为回迁合同，第11号证据为房屋所有权证，第12号证据为收款收据，第7-12号证据用以证明被上诉人单飞的房屋已经另行安置，被上诉人单飞现在的补偿安置合同是虚假的。 原审第三人袁丽凤、原审第三人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司未向原审法院提交证据。 上述证据均已随案移送本院。 经审查，本院对各方当事人向原审法院提交证据的认证意见与原审的认证意见一致。 本院根据本案的有效证据认定的事实与原审一致。另查，2000年8月18日，宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司取得供电局电力技术检修综合楼的商品房预售许可证。2001年1月15日，上诉人取得以涉案房屋为抵押物的字第××号房屋他项权证。2004年12月9日丹仲裁字（2004）第66号丹东仲裁委员会裁决书裁定：“申请人中国工商银行丹东市分行有权从宽房字第××号等26份房屋他项权证项下的房屋中优先受偿上述欠款本息”，本案宽房字第××号房屋他项权证包含在该仲裁裁决书认定的26份房屋他项权证中。庭审中被上诉人单飞将其一审的诉讼请求“撤销第三人袁丽凤与第三人中国工商银行丹东市分行在房产处做的房屋抵押登记”进一步明确为请求撤销所有与涉房屋有关的抵押登记手续，即包括2000年10月14日的宽个人住在建押字（2000）第13号涉案房屋抵押备案登记行为，也包括以涉案房屋为抵押物办理的字第0307号房屋他项权证。 庭审辩论中，各方当事人围绕本案的争议焦点即被上诉人单飞的起诉是否符合起诉条件以及被上诉人宽甸满族自治县自然资源局办理抵押登记有无事实根据、程序是否合法，对被诉的抵押登记行为和原审判决的合法性进行了辩论。各方当事人的辩论观点与其上诉和答辩观点一致。 本院认为，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。依据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原审第三人袁丽凤购买涉案房屋并以涉案房屋为抵押物办理了抵押备案登记，原宽甸××自治县房地产交易所依据袁丽凤的商品房销售合同、借款合同以及抵押合同于2000年10月14日作出的宽个人住在建押字（2000）第013号涉案房屋抵押备案，宽甸××自治县房地产管理局于2001年1月15日为上诉人颁发了宽房字第××号房屋他项权证，上诉人据此对涉案房屋享有抵押权。不动产登记仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承等合同行为或合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，也就是说设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之发生的不动产物权变动及登记是结果。因被上诉人单飞依据回迁安置合同诉请撤销抵押登记的房屋，与上诉人主张基于袁丽凤的商品房销售合同、借款合同以及抵押合同等行为享有抵押权的房屋是同一房屋。上诉人主张被上诉人单飞和原审第三人宽甸宏大建筑公司之间的回迁安置合同属于恶意串通、造假，应当无效。被上诉人单飞主张原审第三人袁丽凤与原审第三人宽甸宏大建筑公司买卖协议是虚假的，并非其真实意思表示，其目的是骗取银行贷款，上诉人办理抵押缺少必要条件，程序违法等。基于各方当事人对民事行为的效力存有异议，所以本案应在基础民事争议解决、权利归属明确后，才可以判断各方当事人与本案是否具有行政法上的利害关系。被上诉人单飞虽与原审第三人宽甸宏大建筑公司签订回迁合同，将涉案房屋作为回迁安置房接收并占有涉案房屋，但原审法院没有查明该回迁安置合同的效力，进而明确单飞与本案是否具有行政法上的利害关系，是否具有行政诉讼原告的主体资格，是否有权针对作出抵押登记和颁发他项权证行为提起行政诉讼。因此，一审判决属于事实不清，证据不足。 此外，本案被上诉人单飞一审的诉讼请求为“撤销第三人袁丽凤与第三人中国工商银行丹东市分行在房产处做的房屋抵押登记”，并在起诉状中多次提到宽房字第××号房屋他项权证。一审判决仅针对原宽甸××自治县房地产交易所于2000年10月14日作出的宽个人住在建押字（2000）第013号涉案房屋抵押备案登记行为作出评价，未对原宽甸××自治县房地产管理局于2001年1月15日作出的宽房字第××号房屋他项权证进行评价。二审庭审中被上诉人单飞明确其所诉请撤销房屋的抵押登记包括撤销宽房字第××号房屋他项权证，原审法院遗漏诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条第三款的规定，裁定如下： 一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624行初43号行政判决； 二、发回宽甸满族自治县人民法院重审。 审判长  张广林 审判员  李 莉 审判员  仲莉宇 二〇二〇年六月二十三日 书记员  高婧涵