福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1617号 上诉人（原审原告）：朱敏，女，1990年1月24日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。 被上诉人（原审被告）：漳州招商房地产有限公司，住所地漳州市招商局经济技术开发区南炮台卡达凯斯D区南海一路，统一社会信用代码91350681705312944M。 法定代表人：黄强中，董事长。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 上诉人朱敏因与被上诉人漳州招商房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 朱敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持朱敏的一审诉讼请求。事实与理由：朱敏享有合同解除权，要求返还定金50000元有事实和法律依据，应予支持。1.《楼宇认购书》（以下简称《认购书》）属格式合同，第八条约定加重朱敏的责任，排除朱敏的主要权利，并未提醒、解释该条款的行为，仅仅根据加注的黑字，不能证明其已履行告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，开发商利用其优势地位，订立的条款显失公平，属无效条款，并不能视为朱敏同意开发商无期限的顺延期限。2.即使本案网签问题不属漳州招商房地产有限公司方面的原因，属于政府管控，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，朱敏亦享有合同解除权。3.根据《不动产登记信息查询结果证明》看，讼争房屋在2018年12月12日就可以办理网签，但朱敏都不知道，开发商并未履行通知办理网签的义务。4.《未办理商品房买卖合同网签、备案手续的告知函》（以下简称《告知函》）系开发商单方面的通知，朱敏作为签收人，并未与其达成合意，不能认定朱敏认可《告知函》的所有内容。朱敏没有收到《告知函》，《告知函》是销售人员代签，定金协议、收据等朱敏也是在半年后才拿到，签名也不是朱敏本人签的。5.朱敏在认购第二天就要求退款，但一直没有结果才起诉。定金50000元对朱敏来说是一笔不小的数目，但对方一直未退还，导致朱敏至今没有买房。朱敏是按优惠楼价买的，起诉跟房屋降价无关。 漳州招商房地产有限公司辩称，《认购书》合法有效，朱敏无权要求解除，如要求解除，则不应返还定金。1.《认购书》的条款已向朱敏进行明确说明，字体加注黑色，并由朱敏签字。《告知函》已就网签延迟问题进行告知，由朱敏签字确认。2.漳州市中级人民法院（2018）闽06民终2019号案件已确认讼争楼盘存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。3.根据《告知函》的约定，网签顺延至调控政策结束，现讼争商品房于2018年12月22日网签完成，朱敏迟迟不缴交首付款，提供银行贷款按揭手续，不签订商品房买卖合同，导致漳州招商房地产有限公司不能出售房屋，定金应不予返还。 朱敏向一审法院提出诉讼请求：判令解除编号为0001314的《认购书》，漳州招商房地产有限公司立即向朱敏返还定金50000元。 一审法院认定事实：2017年9月23日，朱敏作为乙方与漳州招商房地产有限公司作为甲方签订一份编号为0001314的《认购书》。《认购书》约定：朱敏认购漳州招商房地产有限公司所建设的漳州兰溪谷南区一期30号楼203号房屋，房屋建筑面积83.9㎡，套内建筑面积69.52平方米；标准售价1385000元，优惠楼价1365000元；付款方式为银行按揭（首付3成）付款；乙方须于2017年9月30日前到招商蛇口售楼处与甲方签订正式《商品房买卖合同》（全部条款包括：《商品房买卖合同》与其附件；但因不可归责双方事由时，签约期限顺延，详见背面第8条）。《认购书》正面最后一条系黑体字，内容为：“特别提示：乙方在签署认购书前已仔细阅读本认购书正反两面全部条款。乙方一经签署此认购书视作已阅读并承诺遵守本认购书背面所列之各条款”。《认购书》反面第1条载明：正式买卖合同签订后，乙方支付的定金冲抵楼款。《认购书》反面第2条载明：“本认购书生效后，若因乙方的原因导致认购房产的购房合同未在本认购书约定的期限内签署的，则视为乙方违约。在该情形下，甲方有权将乙方所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，本认购书终止。若因甲方的原因，甲方在乙方支付定金之日起至本认购书前述约定的期限止，擅自将认购房产另行出卖给第三方的，则视为甲方违约。在该等情况下，乙方有权要求甲方双倍返还乙方已支付的定金，本认购书终止。”《认购书》反面第8条载明：“乙方同意，若因房地产主管单位的行政管制等不可归责于双方事由而导致目前认购书签订后而无法办理商品房买卖合同的网签、备案登记等手续，认购书约定的签约期限将顺延；待该签约的相关障碍消除后，在甲方通知后7天内，带齐相关证件、资料等前往甲方的销售场所办理完毕商品房买卖合同签手续并缴交足额首付款。否则，为乙方违约，在该情形下，甲方有权将您所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知乙方，并且甲方不再退还乙方已支付的认购房产的定金，认购书终止”。漳州招商房地产有限公司于签订《认购书》的当日向朱敏送达了《告知函》。其主要内容为：“您已与我公司签订了《楼宇认购书》，但因政府管控等不可归责于双方事由而导致目前暂无法办理商品房买卖合同及其补充协议（下称“购房合同”）的网签、备案登记等手续；就前述事宜，我公司就与之相关的事件告知如下：1、因不可归责于双方事由导致购房合同无法在《楼宇认购书》约定的期限内如期签订的，若您不同意《楼宇认购书》约定的签约期限将顺延的，请您于签约期限届满之日起三日内向我公司提出解除《楼宇认购书》的要求，《楼宇认购书》解除时我公司除退还你已付定金外，我公司依法不承担任何责任。……否则，我公司将认为您同意《楼宇认购书》约定的签约期限将顺延；并且待相关事由或障碍消除后，我公司将通知您前来签约，请你务必于接到通知后7天内，带齐相关证件、资料等前往我公司办理完毕购房合同网签、备案手续；否则，视为您违约。在该情形下，我公司有权将您所认购房屋出卖给他方或做其他任何处理而无需通知您，并且我公司不再退还您已支付的认购房产的定金，《楼宇认购书》终止。……”。漳州招商房地产有限公司于2017年9月23日向朱敏出具一份金额为50000元的收款收据，载明30幢楼203室购房定金，付款单位为朱敏。经过漳州市房产交易中心漳州开发区不动产登记处查询，讼争房屋的预售合同签订（期房）受理时间2018年12月12日，办结时间为2018年12月22日。 一审法院认为，朱敏与漳州招商房地产有限公司签订《认购书》及签收《告知函》的行为，是双方当事人在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《告知函》属于《认购书》的组成部分，双方应当按照约定全面履行各自的义务。双方在《认购书》中所约定的定金从性质上讲，是立约定金，目的在于确保当事人能够最终订立商品房买卖合同。漳州市中级人民法院所审理的本案讼争楼盘的其他案件，即（2018）闽06民终2019号案件，已经确认根据当前漳州市政府出台的相关调控政策，存在因政府调控导致无法及时办理商品房买卖合同及其补充协议的网签、备案登记等手续的情形。根据《告知函》的内容并结合本案讼争房屋的合同网签受理时间及完成时间等，对于漳州招商房地产有限公司所辩解的本案双方当事人未能按照《认购书》所约定的时间签订正式《商品房买卖合同》系因房地产主管单位行政管制等不可归责于双方事由所致的意见予以采纳。根据《告知函》的约定，视为朱敏同意《认购书》约定的签约期限顺延。故不能认定漳州招商房地产有限公司对未能在约定期限内签约存在过错。案涉合同在朱敏起诉前已完成网签，因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除，且客观上存在的债务迟延履行并不足以致使双方约定的签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。朱敏拒绝履行《楼宇认购书》构成违约，对朱敏请求返还定金50000元，于法不符，不予支持。鉴于签订合同的行为不适于强制履行，《中华人民共和国合同法》第一百一十条对此情形作了例外规定，即守约方不能要求履行，故对朱敏解除《楼宇认购书》的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，判决：一、解除朱敏与漳州招商房地产有限公司于2017年9月23日签订的《楼宇认购书》。二、驳回朱敏的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取计525元，由朱敏负担。 二审中,朱敏提供手机照片一张，拟证明其已于2018年3月28日提出退房申请，漳州招商房地产有限公司是同意的。漳州招商房地产有限公司质证认为，证据三性均有异议，且上面没有漳州招商房地产有限公司关于同意申请的签字和盖章。本院认为，该证据为拍摄照片，并不是退房申请单原件，内容并无漳州招商房地产有限公司的盖章确认同意退房，不能证明双方已就退房退款达成一致。 对一审查明认定的事实，除了“漳州招商房地产有限公司于签订《认购书》的当日向朱敏送达了《告知函》”外，当事人均无异议。对当事人没有争议的事实，本院予以确认。朱敏对一审认定的《告知函》送达有异议，认为其并未收到《告知函》。经审查，朱敏在一审质证时陈述“告知函是在双方签完楼宇认购书之后才向原告出具的”，其在二审又反言漳州招商房地产有限公司未向其送达《告知函》，违反禁止反言原则，该异议不能成立。 本院认为，关于《认购书》的效力。虽朱敏在二审审理中主张《认购书》《告知函》上的签名并非其本人签名，但本案《认购书》系由朱敏提供，朱敏也交付了购房定金，上面的乙方代理人一栏有“张庆民”签名字样，朱敏在民事起诉状中亦认可双方签订了《认购书》，故可视为《认购书》的签订系朱敏的真实意思表示，《认购书》合法有效。 关于定金应否返还。双方未能在约定期限内签订《商品房买卖合同》,系行政管制调控等不可归责于双方的原因导致,故不能认定漳州招商房地产有限公司对未能在约定期限内签约存在过错。案涉合同在朱敏起诉前已完成网签,因行政管制调控导致不能网签的障碍已经消除,本案客观上存在的债务迟延履行，并不足以导致双方约定签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金。本案中，朱敏拒绝履行《认购书》,一审驳回其要求返还定金的诉讼请求,于法有据，本院予以维持。 综上所述，朱敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由朱敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 健 审判员 叶小铭 审判员 陈育生 二〇二〇年六月二十四日 法官助理徐明水 书记员马晓斌