湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终226号上诉人（原审被告、反诉原告）：龙祥，男，汉族，1977年1月24日出生，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：汪涛，湖北中鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴亮亮，男，汉族，1989年10月28日出生，住湖北省罗田县。委托诉讼代理人：孙洪清、田**，湖北文赤壁律师事务所律师。原审第三人：马小意，女，汉族，1982年10月22日出生，住黄冈市黄州区。原审第三人：中房集团随州房地产开发公司，住所地：随州市曾都区沿河大道18号。统一社会信用代码：91421300011204906J。法定代表人：张群。上诉人龙祥因与被上诉人吴亮亮及原审第三人马小意、中房集团随州房地产开发公司合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙祥上诉请求：1、撤销原判第一、二项，依法改判或发回重审。2、本案一审本诉和反诉、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审庭审查明，双方合同约定的房屋押金7000元不是真实的“房屋保证金”，而是双方为达成转租协议，被上诉人向上诉人索要的“回扣款”。2、双方在合同中第七条第二款“乙方的责任”中明确约定，“租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前1个月书面通知甲方”。3、上诉人与被上诉人已经签订固定期限合同，根据合同约定，上诉人交付房屋，被上诉人支付第一年租金并实际履行（经营）半年，上诉人并未有任何违约行为，一审法院却判决解除从2018年9月21日签订的《房屋租赁合同》，既不符合事实，也不符合《合同法》关于保护市场交易、维护社会经济秩序的强制性规定。一审法院即便要判决解除合同，也应从2019年9月16日（未实际履行的第二年）起开始解除；已生效并实际履行的合同，依法应得到法律保护。4、一审法院认定“预交的水电费20000元”，证据不足，认定事实确有错误。本案中，被上诉人向上诉人支付的2万元是房屋转让费，不是水电费。5、被上诉人作为市场投资主体，理应承担市场经营中带来的投资风险。上诉人作为转租方，已按合同约定将租金交付第三人马小意和中房集团随州房地产开发公司，合同也履行完毕。吴亮亮辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。吴亮亮向一审法院起诉请求：1、判令解除吴亮亮与龙祥的房屋租赁合同；2、判令龙祥向吴亮亮开具发票；3、判令龙祥退还吴亮亮已支付的还未实际使用的房屋租金52500元；4、判令龙祥退还吴亮亮预交的水电费2万元；5、判令龙祥赔偿吴亮亮的装修损失共计11000元；6、本案诉讼费用由龙祥承担。龙祥向一审法院反诉请求：1、判令吴亮亮继续履行合同；2、判令吴亮亮依据合同约定支付2019年9月16日至2021年9月15日房屋租金168000元；3、判令吴亮亮依据合同约定支付2018年9月15日至2021年9月15日物业管理费15000元；4、判令吴亮亮依据合同约定支付2018年9月15日起产生的水电费3513元；5、判令吴亮亮依据合同约定支付违约金3000元：6、由吴亮亮承担本案本诉诉讼费用、本案反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月12日，第三人马小意与江苏上有信息技术服务有限公司签订房屋租赁合同。将黄冈市黄州区东湖街道办事处新港大道115号，建筑面积300平方米的房屋出租给江苏上有信息技术服务有限公司，租期自2018年2月13日至2023年2月12日，年租金85770元。同日，双方签订补充协议一份约定，物业费由甲方马小意承担，水电费由乙方江苏上有信息技术服务有限公司承担。2017年12月18日，江苏上有信息技术服务有限公司任命龙祥为江苏上有信息技术服务有限公司黄冈分公司负责人，全面负责分公司工作。2018年9月21日，龙祥（甲方）与吴亮亮（乙方）签订房屋租赁合同，将黄冈市黄州区东湖街道办事处新港大道115号出租给吴亮亮使用。租期自2018年9月15日至2021年9月15日，年租金7000元。年物业管理费5000元，由乙方即吴亮亮自行向物业管理公司交付。水电费由乙方交付至甲方代收。同时约定乙方在支付首期租金时向甲方交付租赁保证金7000元，在合同解除时，甲方应在合同解除之日起3日内无息全额退还。付款方式为采用银行转账支付至甲方指定账户。甲方在收到款项后3日内开具发票予乙方，甲方未按时开具发票每逾期一日需向乙方支付发票金额千分之三的违约金乙方可在应付租金中扣除。甲方逾期一个月仍不能开具发票，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已向甲方支付的还未实际使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，并需双倍返还租赁保证金。若造成乙方其他损失的，应由甲方承担。该转租行为经过了中房集团随州房地产开发公司的同意。合同签订后，吴亮亮于2018年9月29日依约将第一年房屋租金及保证金91000元支付给了龙祥，并预交2万元水电费。房租交至2019年9月30日。后因该房屋被案外人锁门，吴亮亮即未再营业。另查明，2018年10月2日，龙祥将房屋押金7000元退还给吴亮亮，吴亮亮出具了收条。还查明，新港大道115号房屋于2016年11月17日预告登记在案外人王清军、杨秀梅名下。一审法院认为，吴亮亮与龙祥签订房屋租赁合同，约定了租期、租金、保证金及物业管理费、水电费的交付，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，当事人应按照合同约定的内容行使权利和履行义务。龙祥交付房屋后，吴亮亮按约缴纳租金及水电费用，同时向龙祥缴纳了租赁保证金。现房屋因其他原因无法继续承租，吴亮亮要求解除合同，开具发票及退回未使用的租金、预交的水电费的诉请，一审法院予以支持。吴亮亮要求龙祥赔偿装修损失，无充分证据证实，一审法院不予支持。2018年10月2日，龙祥将吴亮亮房屋押金7000元退还给吴亮亮，按合同约定，在合同解除时，龙祥退还租金押金，现押金已退，充分说明双方在诉讼前即有解除合同的合意，故龙祥的反诉请求，一审法院不予支持。第三人马小意、中房集团随州房地产开发公司在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条之规定，判决：一、解除吴亮亮与龙祥于2018年9月21日签订的房屋租赁合同。二、龙祥在判决生效之日起三十日内退还吴亮亮房屋租金52500元、预交的水电费20000元，共计72500元并向吴亮亮开具发票。三、驳回吴亮亮的其他诉讼请求。四、驳回龙祥的反诉请求。五、第三人马小意和中房集团随州房地产开发公司在本案中不承担民事责任。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。同时查明，2018年9月21日，龙祥（甲方）与吴亮亮（乙方）签订房屋租赁合同，在第七条约定：责任的承担。一、甲方的责任。1、甲方保证出租房屋的产权合法有效，甲方为出租房产的所有权人（如为共同所有权人的，已征得其他共有人的同意）或有合法的出租权，甲方保证房屋无任何权利负担，未被查封等情况，无第三人主张权利。甲方保证在房屋租赁期内该房屋没有物权或债权纠纷等情况。甲方违反上述保证，影响乙方正常经营的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退乙方已向甲方支付的还未实际使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，双倍返还租赁保证金，并赔偿乙方包括但不限于装修、误工等损失。还查明，双方当事人在一审提供的证据即案外人锁门的时间：吴亮亮的提供证据证明时间发生在2019年2月13日；龙祥的提供证据证明时间发生在2018年10月23日，以后没有发生锁门行为。本院认为：一、双方当事人应按照合同约定的内容行使权利和履行义务。本案中，在吴亮亮按约缴纳租金等费用、龙祥交付房屋后，发生涉案房屋被案外人锁门等其他原因导致吴亮亮无法继续承租，虽然龙祥在一、二审不认可吴亮亮提供的证据即案外人锁门的时间为2019年2月13日，但龙祥在一审提供的证据已经证明案外人锁门的时间在合同履行期间。因双方在合同第七条已经约定责任承担的方式，在发生上述行为后，吴亮亮有权解除合同，并要求龙祥退还已支付的还未实际使用的房屋租金等费用。故龙祥上诉提出上诉人没有违约行为、退租必须提前1个月书面通知、应从未实际履行的第二年起开始解除合同、被上诉人理应承担市场经营中带来的投资风险等理由，与本案查明的事实不符，其理由不能成立，本院不予支持。二、龙祥上诉提出合同约定的房屋押金7000元是被上诉人索要的“回扣款”。因龙祥将房屋押金7000元退还给吴亮亮，吴亮亮出具的收条已经明确表明为房屋押金，而龙祥对其主张并未提供证据证实。另，龙祥上诉还提出一审认定的预交水电费2万元是房屋转让费，不是水电费。根据双方在合同第七条的约定即“甲方违反上述保证，影响乙方正常经营的，乙方有权解除本合同，并要求甲方退乙方已向甲方支付的还未实际使用的房屋租金、物业管理费及其他费用，双倍返还租赁保证金，并赔偿乙方包括但不限于装修、误工等损失”，2万元是否认定为房屋转让费或预交的水电费，并不影响案件的实体处理，因发生案外人锁门等原因导致合同目的不能实现，龙祥均应向吴亮亮返还该2万元。故龙祥提出7000元是被上诉人索要的“回扣款”、2万元是房屋转让费等理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，龙祥的上诉请求不能成立，本院依法驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1612元，由上诉人龙祥负担。本判决为终审判决。审判长  陈武军审判员  易 俊审判员  宋顺国二〇二〇年六月二十二日书记员  彭 聪