云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初245号原告：马余衡，男，1965年10月19日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：姜波，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨顺蓉，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。原告：方亮，男，1967年4月18日出生，港澳居民通行证号码：Ｈ0019085100。委托诉讼代理人：姜波，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨顺蓉，云南华汇律师事务所律师，特别授权代理。原告：刘大庆，男，1962年3月26日出生，汉族，广东省珠海市人，住广东省珠海市香洲区。被告：交通银行股份有限公司云南省分行，住所地昆明市白塔路397号交银大厦。法定代表人：栾立冰，系该行行长。委托诉讼代理人：许文，云南星源律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：彭静，女，1986年1月27日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系该行员工，一般授权代理。第三人：云南省统计局，机构地址云南省昆明市盘龙区穿金路193-195号。负责人：李灿和，系该局局长。委托诉讼代理人：王升东，云南省统计局公职律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：李双能，云南红塔律师事务所，一般授权代理。第三人：云南省机关事务管理局，机构地址云南省昆明市五华区华山南路135号。负责人：杨承贤。委托诉讼代理人：白建文，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原告马余衡、方亮诉被告交通银行股份有限公司云南省分行房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，本院认为本案的审理与刘大庆、云南省统计局、云南省机关事务管理局有法律上的利害关系，依法追加刘大庆作为本案共同原告参加诉讼，依法追加云南省统计局、云南省机关事务管理局作为本案第三人参加诉讼。原告马余衡、方亮的委托诉讼代理人姜波、杨顺蓉，被告交通银行股份有限公司云南省分行的委托诉讼代理人许文、彭静，第三人云南省统计局的委托诉讼代理人王升东、第三人云南省机关事务管理局的委托诉讼代理人白建文到庭参加诉讼。共同原告刘大庆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马余衡、方亮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付差欠原告的房屋租金2628926.60元（大写：人民币贰佰陆拾贰万捌仟玖佰贰拾陆元陆角）；2、请求判令被告依照约定向原告支付逾期付款的违约金2273700元（原告当庭减少本项诉求）；3、请求判令被告依照约定向原告支付退租应当给予原告的一个月租金的补偿247743.36元（大写：人民币贰拾肆万柒仟柒佰肆拾叁元叁角陆分）；4、本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：本案原告系昆明市穿金路193-195号云南省统计局附楼房屋的承租人。2012年6月1日，原告与方亮、刘大庆三人合伙，与云南省统计局签署了《房屋租赁合同》，将其办公楼附楼租赁下来做经营使用。同年，经房屋所有权人云南省统计局同意，原告将该附楼A区一楼794平米的商业用房出租给被告使用。为此，双方于2012年12月19日签订了《网点租赁合同》，上述合同，出租方为马余衡、方亮、刘大庆三名自然人，承租方为本案被告。该《网点租赁合同》签订之后，双方均依照合同约定履行了各自的义务。至2015年3月，双方2012年12月19日签订的《网点租赁合同》到期，被告明确表示要继续租赁使用上述房屋。之后，双方于2015年3月17日、2015年4月24日在被告办公室就有关续租和签订新合同的问题进行了磋商，并在原《网点租赁合同》所确定的基本原则基础上就后续房屋租赁使用的主要问题形成初步一致。在双方拟签订新合同的过程中，被告提出合同的出租方仍需为原《网点租赁合同》中的三人，否则，新合同不能签署。而此时，由于刘大庆已因债务问题失联，无法联系，现实中不可能按被告的要求签订新合同。在与被告多次协商无果的情况下，新签租赁合同一事被搁置，但案涉租赁房屋由被告一直使用，直至2018年12月10日。在此期间，原告要求依法按原合同的约定支付房屋租金，被告却一直以无新的租赁合同为由拒绝向原告支付租赁房屋的租金。至2016年年底，被告拖欠的租金金额已达三百余万元，为减轻损失，原告拟收回房屋另行安排使用，在口头告知被告后，被告于2016年11月20日通知原告到其办公室进行磋商。协商中，被告依旧认为续签合同条件不满足，不同意续签，同时提出，由于没有新的租赁合同，其作为国有单位支付租金的依据是不充分的，只能按其内部法务部门就此事出具的法律意见书的意见先支付部分租金给原告，剩余租金需待续签合同条件成就后按续签的合同进行处理。迫于经营的压力，原告同意了被告提出的先用后付、暂时搁置合同续签争议、先部分支付租金、其余租金及相关问题待正式续签合同后处理的提议，并依照这一磋商结果向被告出具了书面的承诺书。其后，被告即以其内部法务部门的法律意见书为依据向原告支付租金，至2018年年底，被告通知原告不再租赁使用原告的房屋，并于2018年12月10日将房屋交还给了原告。截止此时，被告共向原告支付了7097105.4元租金，其金额远远低于双方原《网点租赁合同》的约定以及双方2015年4月24日谈判所达成的一致。被告交通银行股份有限公司云南省分行辩称:第一，我方已经将约定的所有房屋使用费全部支付完毕，不存在拖欠的问题；第二，原告方的第一项诉讼请求是要求我方按照原合同最后一年的房屋租金，从第二年起每年递增8%计算，向其支付差欠的房屋租金261万元，依据的是已经失效的合同来主张，是没有合同依据和法律依据的；第三，原告诉请的第二项也是依据失效的合同主张的，也没有事实和法律依据；第四，因为原告方已丧失了转租产权面积的资格，我方与原告续签租赁合同没有合法的根据。我方在原告函告相关事宜上拒绝签订事实上也无法再签订租赁合同的。在该情况下，我方已经向银监局办理撤销营业网点，重新申报审批新的网点地址，并在银监局同意变更经营网点地址后，及时通知原告，并在付清全部使用费后与原告办理了移交手续。所以2018年12月10日我方为了避免权益遭受侵害，被迫进行营业网址的搬迁，并不是我方提前退租。因此原告主张要求按原网点租赁合同的约定提前退出给予一个月租金补偿的诉讼请求，本身违背事实也毫无依据可言；第五，根据网点租赁合同的约定，合同签订者是原告方三人，因原告刘大庆失联，因此统计局在租赁合同期满后未同意继续将房屋租赁给被告，在租赁期满前，涉案房屋的所有权已经移交云南省机关事务管理局，未能继续续签合同是原告方造成的。第三人云南省统计局辩称，我方没有意见。第三人云南省机关事务管理局辩称，我方没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的租金支付情况对账表，系原告单方制作，本院不予采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2012年12月19日，马余衡、方亮、刘大庆（甲方、出租人）与交通银行股份有限公司云南省分行（乙方、承租人）签订《网点租赁合同》，约定甲方将座落于昆明市穿金路193-195号云南省统计局附楼A区一楼号房屋出租给乙方，房屋建筑面积为796㎡，年租金1671600元，自2012年4月1日起，每年租金逐年递增8%，乙方每两年向甲方一次性付清两年租金，第一次于2011年4月支付租金人民币3476928元，第二次于2013年3月1日支付租金人民币4055488.82元，房屋用途为商业，租期为四年，自2011年4月1日起至2015年3月31日止，房屋的产权方是云南省统计局，实际使用人是甲方。合同到期后，双方未续签租赁合同。2016年11月20日原告与被告在交银大厦26楼签订的穿金路支行洽谈纪要载明：“最终达成：租金从2015年4月1日至2016年9月30日支付，出租方出具承诺书，付款依据法律意见书，支付租金3041616.62元，出租方出具增值税专用发票。出租方：马余衡、方亮。承租方：谢琨跃、姚勇、高坤、任利娜。”2017年10月12日原告与被告在交银大厦26楼签订的穿金路支行洽谈纪要载明：“马余衡：合同2015年到期，因我们三个股东之间的其中一人失联，盘龙区法院审理，最终判决解除了我方三人间的合伙关系。现提出支付2016.10.1-2017.9.30的房租，开具增值税专用发票。马总：金额2027744.40元。出租人（房东）：马余衡。参加人员（承租方）：谢琨跃、高坤、李莉、任利娜等人签字。”2018年10月10日原告与被告在26楼签订的房屋租赁洽谈纪要载明：“马总：支付2017.10.1-2018.9.30日年租金2027744.40元，其他事宜另行协商，其他租金待新签合同后按原审批标准约定补齐，开具增值税专用发票。出租方：马余衡。承租方：高坤等人签字。”经审查，被告于2016年12月16日支付租金人民币2027744.41元，2016年12月27日支付租金人民币1013872.21元，2017年12月7日支付租金人民币2027744.40元，2018年11月27日支付租金人民币2027744.40元。以上付款均由国家税务总局昆明市盘龙区税务局代开云南增值税专用发票。另查：穿金路193-195号主楼1-18层的权利人于2019年9月27日登记为云南省机关事务管理局，不动产权证号：云（2019）盘龙区不动产权第××号。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《网点租赁合同》于2015年3月31日到期，合同到期后，双方未续签也未重新签订合同，但双方在洽谈纪要中对租金进行了新的约定，洽谈纪要形式合法，内容真实，并且有双方签字确认，双方应当恪守履行。被告已经按照洽谈纪要的约定付清了2015年4月1日至2018年9月30日的租金，加之双方在原合同履行期限届满后多次协商的内容与原合同约定不同，现原告要求被告按照原来的租赁合同支付差欠原告的房屋租金及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。从原告提交的证据来看，原告主张的租金期限计算至2018年12月10日，但双方在洽谈纪要及协商过程中并没有对2018年9月30日至2018年12月10日期间的租金进行明确约定，故对于原告主张该部分租金的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告依照约定向原告支付因退租应给予一个月租金的补偿的诉讼请求，原告在庭审中确认该项诉请依据的是原来的《网点租赁合同》，因原来的《网点租赁合同》到期后并未续签，且新约定的洽谈纪要中并未对补偿金进行过约定，故对该项诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告马余衡、方亮、刘大庆的诉讼请求。案件受理费人民币48738元由原告马余衡、方亮承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  刘惠琼人民陪审员  陈绛绯二〇二〇年六月五日法官助理王涛书记员杨璐