浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1155号 上诉人（原审被告）：何建平，男，1972年8月25日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：陈新斌，浙江望朔律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈巧明，女，1956年6月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：田斌，江西天使律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴春姣，女，1960年3月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：叶金明，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 上诉人何建平、陈巧明因与被上诉人吴春姣房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初19060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何建平的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴春姣对何建平的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，何建平与吴春姣不存在转租关系，同时涉案厂方年租金并非196000元。一、何建平并非本案适格被告。何建平与房东之间的租赁协议系从2018年3月20日起，何建平作为法定代表人的义乌平昇源金属制品有限公司于2018年5月3日注册成立，而由房东签字确认的手写的租金代还协议也是在2018年5月3日签订。显而易见，何建平是知晓义乌平昇源金属制品有限公司的存在的，从通话记录也可以看出，其对何建平的称呼是何昇，也就是说其清楚义乌平昇源金属制品有限公司的存在，同时在通话录音中何建平也提到其只是员工，上面还有老板，显然何建平己经表明了自己系代表义乌平昇源金属制品有限公司签字。二、何建平与吴春姣之间不存在转租关系。1、吴春姣提交的租赁协议根本就不存在，三方仅签订有房东签字确认的手写的租金代还协议，不存在第一页的协议内容。一审法院认为，如何建平认为第一页与其持有的协议内容不一致，可提供自持文本进行比对，同时以纸张折旧度来判断第一页内容的真实性。对此，何建平在一审中再三强调了，三方仅有一份由房东签字确认的手写的租金代还协议，且在吴春姣处，所以无法比对。2、从三方签字的租金代还协议可以看出，三点内容主要围绕的是房租支付事宜。即该协议签订的目的就是让房东同意由何建平代为支付房东应该退还给吴春姣的租金。该内容第二条约定，如果乙方不按时付房租或者甲方长期拿不到房租等情形最终房租由房东负责付出（含违约金）。如是转租协议，房东为何需要来承担这个租金和违约金？从该协议的内容可以看出其目的只有一个，即保障吴春姣能及时收到退还的房租，由何建平在付给房东租金时直接将吴春姣部分支付给吴春姣，但最终房租还是由房东负责支付。3、从吴春姣提交的录音聊天记录可以看出，何建平不止一次提到让吴春姣起诉房东，而且表明自己也是受害者，表明当初签这个协议的目的是义乌平昇源金属制品有限公司向房东支付房租时把房东应退给吴春姣的租金直接付给吴春姣。4、吴春姣与房东之间于2017年1月3日签订租赁合同，租期从2017年3月1日至2022年5月31日止，吴春姣实际承租至本案协议签订之日止。2018年5月3日，在三方签订协议的同一天，房东向吴春姣归还了196000元，即2018年5月4日至2020年5月3日期间的两年房租。从这点可以看出，吴春姣与房东之间的租赁合同己经解除，就剩余房租退还事宜，根据三方签订的协议，剩余房租由义乌平昇源金属制品有限公司在支付房东租金时直接汇给吴春姣，但最终由房东承担房租。如按一审判决认定的转租关系，房东为何要向吴春姣支付196000元？三、涉案房屋年租金为100000元，并非吴春姣主张的196000元。1、吴春姣承认其与陈巧明签订的租赁合同约定的租金为五年50万元即年租金100000元，但一审认定了吴春姣单方面制作的写有年租金196000元的租房协议的真实性，认定年租金为196000元，这是不符合逻辑的。就算是转租的情况下，也不可能有一倍的涨幅。2、房东得到的租金收益为五年共计50万元，根据一审判决，如果何建平不付，则房东要按196000元/年承担担保责任，这也是极不符合常理的。3、按照一审判决，认定本案为转租关系，如后续租赁物被处置，年租金应该按196000元还是10万来退还？显然，本案并非年租金196000元的转租关系，而是返还租金的协议。何建平系考虑到义乌平昇源金属制品有限公司本身就要支付给房东租金，而房东又需返还给吴春姣租金，同时房东存在偿债能力欠缺的情况，何建平为了避免不必要的麻烦，在房东确认同意的情况下，直接将其应该支付的房租转付给何建平，但这种转付的约定并非代表何建平就应该承担该租金支付义务。 吴春姣辩称：一、吴春姣将房屋转租给何建平的事实非常清楚，吴春姣（甲方）与何建平（乙方）共同签订的《租房协议》，清楚写明双方是转租的关系。此外，在吴春姣与何建平的三份通话录音中何建平都承认双方是转租关系，而且何建平对吴春姣反复提及的年租金196000元这个事实未提出任何异议。二、何建平主张吴春姣是从陈巧明处退租，不符合事实。根据何建平和陈巧明的陈述，吴春姣是自愿退租，已付的租金每年10万元，吴春姣自愿每年退回98000元，而且是要分多次退回，剩余的一半租金要到4年之后再退，且没有约定任何违约条款，这明显与常理不符。正常情况下如果是退租的话，即便是三方协议，退款责任应先由陈巧明承担，再由担保方承担责任。而本案三方签订的租房协议约定先由何建平来承担付款责任，这显然不符合退租的特征。而且，何建平和陈巧明反复强调三方签的租房协议只有第二页没有第一页。事实上，这份吴春姣一审提交的租房协议除了第二页的签名以外，其他内容都是复印的。形成过程：先是由陈巧明起草该份协议，起草好之后吴春姣在后面加上了1、2、3的手写备注内容，吴春姣手写的内容写好之后，再由陈巧明拿去复印，复印之后再由三方签字。当时协议是一式三份，所以吴春姣拿到的是复印的文本，但是签名都是三方在复印件上签的，吴春姣手写的那份协议在陈巧明处。从第二页内容看，是合同的签署页，按照何建平和陈巧明的说法该合同只有这一页，如果不是吴春姣手写的备注内容，那么该页就没有任何约定内容，显然不能成立。如果是退租，起码要写清楚退多少租金、什么时候退，但该页中都没有这些内容。综上，请求驳回何建平的上诉请求。 陈巧明辩称：对何建平的上诉事实、理由和请求没有异议。 陈巧明的上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，判决错误。吴春姣向一审法院提交的《租房协议》只有一份，并由吴春姣持有，且该协议在签订时仅有第二页，无第一页。陈巧明仅知晓第二页的内容，第二页中的内容除陈巧明与何建平的签名外，其他手写内容及打印内容均由吴春姣书写、打印而形成。吴春姣未将厂房年租金金额写进第二页的内容中，系其意图将未经三方协商一致的年租金金额196000元写进协议的第一页内容中。另外，协议签订时吴春姣也未将第一页内容向陈巧明出示，陈巧明系因被误导而签订了该协议。更为重要的是，租房协议第一页未经三方签字确认，系吴春姣单方制作形成。事实上，吴春姣将厂房转租给陈巧明的年租金为10万元，而按吴春姣所称将厂房转租给何建平的年租金为196000元，这与陈巧明将厂房租给吴春姣的年租金10万元相差悬殊，显然不符合常理。据此，一审认定“吴春娇与何建平签订的《租房协议》一式两份，每年租金为196000元”是错误的。二、陈巧明并非本案适格被告。一审中，陈巧明提交了个人独资企业经营执照、房产登记证书、土地使用权证书各一份，予以证明义乌市上杨绣花厂系案涉租赁厂房的所有权人，陈巧明系义乌市上杨绣花厂的投资人，系代表义乌市上杨绣花厂签订租房协议，故义乌市上杨绣花厂才是本案适格被告。三、陈巧明与吴春姣实际上已于2018年5月3日解除了《租房协议》，且陈巧明已于同日向吴春姣退还了两年的租金共计196000元。因陈巧明无力退还剩余租金，故与何建平、吴春姣签订了后续租金返还的协议，即吴春姣提交的租房协议的第二页，约定由何建平支付给陈巧明租金时将陈巧明应退还给吴春姣的租金部分直接支付给吴春姣，何建平仅作为中间人代为支付，如何建平未能支付，最终该租金也是由陈巧明承担。因而何建平与吴春姣并非转租关系，何建平仅是作为中间人代付租金。 吴春姣辩称：与针对何建平的上诉的答辩内容一致。另补充，在吴春姣与何建平的录音中，何建平亲口承认之所以后续的租金没有付给吴春姣的原因，是因为其越陷越深。 何建平辩称：对吴春姣的上诉事实、理由和请求没有异议。 吴春姣向一审法院起诉请求：一、判令何建平支付房租196000元并自2019年4月16日起按每日千分之三支付违约金至实际履行完毕之日止；二、判令何建平提前支付2020年5月16日至2022年5月31日期间的房租392000元；三、判令陈巧明对上述债务承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2017年1月3日，杨英杰与吴春姣签订租房协议，将坐落于义亭姑塘工业区相宜路69号1号楼3楼、5楼及大棚一楼300多平方米，宿舍5楼7个房间租给吴春姣使用，期限为5年2个月，自2017年3月1日至2022年5月31日止，租金共计50万元，先付45万元，到2017年3月1日付余款。嗣后，吴春姣支付了50万元租金。2018年5月3日，吴春姣（甲方）与何建平（乙方）就上述租赁物签订《租房协议》一份，约定：经房东同意，甲方就位于的厂房总计1634平方转租乙方，每年租金196000元，下一年租金需提前一月支付，合作期限从2018年5月16日至2022年5月31日，甲方指定账号，……3070吴春姣，款到视为合同生效，协议一式两份，甲、乙双方各执一份。并手写备注“①房租由乙方按时划入吴春姣卡上，如超时不汇得算千分之三的违约金（每天）。②如果乙方不按时付房租或者甲方长期拿不到房租或由于特殊原因找不到（房租）甲方，房租由房东负责付出（含违约金）。③由于特殊原因甲方拿不到房租，甲方有权收回转租的房子，（相宜路69号1号楼、4楼、5楼、1楼300）”。同日，杨英杰转账给吴春姣196000元。陈巧明在房东处签名。2019年9月25日、2019年10月11日，吴春姣通过电话向何建平催收租金。目前涉案房产被执行查封，陈巧明作为被告或被执行人有多起案件。 一审法院认为，吴春姣与何建平签订的租赁协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租房协议约定2019年5月至2020年5月租金付款时间为2019年4月，付款时间已届满，何建平作为承租人应及时支付吴春姣租金196000元。何建平未支付租金为违约行为，应承担违约责任。但吴春姣要求按每日支付千分之三计付违约金过高，何建平、陈巧明在庭审中也认为违约金过高需进行调整，综合造成的损失、双方过错等情况调整为月利率2%计付，超出部分不予支持。陈巧明作为担保人，应对上述债务承担连带清偿责任。涉案租赁物已因另案被执行查封，租赁物存在被拍卖处置而无法继续承租的风险，实际租赁期限现无法确定，吴春姣要求何建平提前支付2020年5月16日至2022年5月31日的租金无合同和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、何建平于判决生效后五日内支付吴春姣196000元及违约金（2019年4月16日起按月利率2%计付至实际履行完毕之日止）。二、陈巧明对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回吴春姣的其他诉讼请求。如果何建平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，由吴春姣负担2730元，由何建平、陈巧明负担2110元。 二审中，各方当事人均未提供证据。另查明：义乌市上杨绣花厂系个人独资企业，陈巧明系投资人，杨英杰系陈巧明之子。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：吴春姣一审提交的吴春姣（甲方）与何建平（乙方）于2018年5月3日签订的《租房协议》，系对吴春姣从陈巧明处承租的厂房转租给何建平的相关权利义务内容进行的约定。该协议共两页，由吴春姣、何建平在协议落款处签字确认，陈巧明在“房东同意签字”处签字确认，协议中并注明“本协议一式两份，甲、乙双方各执一份”。现陈巧明、何建平上诉主张该协议签订时仅有第二页，无第一页，且该协议仅有一份，该主张与合同当事人各持有一份合同的通常惯例不符；而且，如按陈巧明、何建平所主张协议第一页是不存在的，那么关于转租房屋的具体位置、面积、租金和付款方式、租赁期限等基本内容双方在签订协议时都未作任何约定，显然也不符合常理。至于吴春姣从陈巧明处承租案涉厂房的租金为5年共50万元即年租金10万元，而《租房协议》约定何建平从吴春姣处转租该厂房的年租金为196000元，两者价格相差较大的原因，吴春姣也做出了说明和解释：陈巧明系在急需资金周转的情况下在吴春姣同意一次付清5年租金50万元的条件下，以低于市场行情的价格将案涉厂房出租给吴春姣；从何建平一审提交的其于2018年3月20日就案涉整栋厂房与义乌市上杨绣花厂签订的《房屋租赁协议》约定的租金来看，租金为132.57元/平方米（面积4668平方米，年租金618816元，每年上浮3%），而本案《租赁协议》约定的租金为120元/平方米（面积1634平方米，年租金196000元），故《租赁协议》约定的租金也是合理的；另外，吴春姣重新选址、搬迁、装修都存在损失。上述吴春姣做出的说明和解释，本院认为具有合理性。而且，2019年10月28日吴春姣与何建平的通话录音中，双方就本案诉讼事宜进行沟通时，吴春姣多次提到一年的房租196000元，对此何建平也均未予否认。综上，何建平、陈巧明关于2018年5月3日的《租房协议》签订时没有第一页以及年租金应按每年10万元计算的上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。陈巧明上诉主张其与吴春姣之间的房屋租赁合同实际已于2018年5月3日解除，因无相应的证据予以证明，故本院亦不予采信。2018年5月3日的《租房协议》明确约定，房租由何建平按时划入吴春姣卡上，逾期则按日千分之三支付违约金；如何建平不按时付房租，房租由房东负责支付（含违约金）。现何建平未按约支付租金，故何建平、陈巧明均应承担相应的违约责任。何建平系作为《租房协议》的乙方签字，陈巧明系作为房东在“房东同意签字”处签字，也无其他有效证据证明何建平和陈巧明曾向吴春姣明确表明其系代表案外人签订《租房协议》，故根据合同相对性原则，吴春姣要求何建明、陈巧明承担相应的合同责任，并无不当。陈巧明以其并非案涉厂房登记的所有权人为由，何建平以其为义乌平昇源金属制品有限公司的员工为由，分别主张其并非本案适格被告，均不能成立。综上，何建平和陈巧明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4220元，由上诉人何建平、陈巧明各负担2110元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年六月八日 代书记员  张青青