天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终655号上诉人（一审原告）：天津星凯房地产开发有限公司，住所地天津市蓟州区人民西大街217号增157号。法定代表人：张发世，董事长。委托诉讼代理人：吕晶，天津九河律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梁，天津九河律师事务所律师。上诉人（一审被告）：赵红梅，女，1975年6月7日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：赵同山，天津知方律师事务所律师。上诉人天津星凯房地产开发有限公司（以下简称星凯公司）与上诉人赵红梅商品房销售合同纠纷一案，均不服天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初6955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。星凯公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项；2．依法改判赵红梅向星凯公司支付解除合同违约金210723.7元；3．一、二审诉讼费用由赵红梅承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案解除合同系基于双方均向对方做出过解除合同通知且已送到对方，并且赵红梅自签订合同后至今未支付购房尾款是没有争议的事实，该事实致使星凯公司不能实现合同目的，星凯公司享有合同约定及法定解除权。一审法院认为“因就涉案房屋小院及地下室问题未协商一致导致合同根本目的无法实现”属认定事实错误。首先，涉案合同明确约定了房屋建筑面积、总价款、设计规划、交房标准等，并无任何“小院及地下室”的约定。赵红梅抗辩理由仅是其单方陈述，不是本案事实，上诉人从未认可，且该问题不是合同内容更不是事实，不会导致合同根本目的无法实现。其次，赵红梅仅抗辩要求“扣除小院及地下室面积款项”，从未主张因所谓的“小院及地下室”导致合同根本目的无法实现。二、原判决认为“造成星凯公司未支付购房尾款系因双方就涉案房屋小院及地下室未能协商一致”，属认定事实错误。涉案合同房屋价款中没有“小院及地下室”的约定，所谓“小院及地下室”不是赵红梅履行合同付款义务的前提条件，不是其逾期付款的免责事由，本案亦没有证据证明双方曾就“小院及地下室”进行过协商。赵红梅辩称，赵红梅并没有违约，不是由于赵红梅没有及时付款，而是对方没有按原先的约定提供一楼小院和地下室，是星凯公司违约在先，不同意星凯公司的上诉请求。赵红梅上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回星凯公司的全部一审诉讼请求；2．上诉费由星凯公司承担。事实和理由：一、一审法院认定星凯公司有权解除合同的事实认定错误，一审法院适用法律错误。赵红梅没有违约行为，星凯公司的销售人员在向赵红梅推销诉争房屋时承诺房屋价款中包含一楼小院和地下室的面积和款项，并将包含赵红梅在内的诉争房屋的建筑面积及地下室和小院的面积的E地块洋房4-10号楼底价表电子版交付赵红梅，赵红梅有理由相信该诉争房屋包含小院和地下室。2018年8月30日赵红梅在交完首付款和房屋契税后，星凯公司要求赵红梅签订商品房买卖合同时，赵红梅发现附件一商品房平面图中诉争房屋没有小院和地下室的记载，赵红梅和星凯公司的销售人员交涉，星凯公司一直承诺交房时有小院和地下室，赵红梅基于首付款和契税已经缴纳，只能签订合同，但附件一的内容赵红梅不同意签字，事后赵红梅又找到星凯公司单位的销售经理刘成方，交涉诉争房屋的销售合同没有小院和地下室的记载，要求星凯公司给予书面确认，星凯公司的销售经理一直认可购房款中包含小院和地下室的销售面积和款项，也承诺在交付房屋时有小院和地下室，但不同意出具证明，因此赵红梅没有违约行为，赵红梅虽然提出过解除合同，但赵红梅又撤回诉讼，本次星凯公司起诉要求解除合同，赵红梅认为星凯公司解除合同不符合合同约定，星凯公司违约在先，也不属于不可抗力导致的不能实现合同目的，只要星凯公司将诉争房屋中小院和地下室部分的面积和款项扣除，赵红梅同意缴纳购房款，合同履行没有任何阻碍，故此赵红梅认为一审法院认定合同解除属于认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法维护赵红梅的权益。星凯公司辩称，不同意赵红梅的上诉请求。星凯公司向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0100851）；2．判令被告向原告支付解除合同违约金210723.7元；3．诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月30日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0100851），主要内容为：第一条商品房情况该商品房销售许可证号2018-0625-003，商品房坐落：蓟州区盘龙路东侧、滨湖街北侧鼎盛园6号楼--2-102，建筑面积126.50平方米，其中：套内建筑面积107.09平方米，公共部位分摊建筑面积19.41平方米；第二条商品房价款商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为16658元，价款为：2107237元；第三条商品房交付及交付日期商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2021年8月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：3．交房时间延期，甲乙双方互不追究违约责任；第四条乙方付款形式及付款时间双方约定，贷款付款的，乙方应于2018年9月4日前一次性存入商品房首付款907237元，其余价款办理贷款；第六条乙方逾期付款的处理乙方如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在90日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的。甲方有权按照下列第3种约定，追究乙方违约责任：3．双方按照附件六的相关约定执行。附件六：补充合同第一条第一款第3．当发生因国家或本市房地产信贷政策调整等事由或乙方自身的原因导致乙方不能办理贷款，或被要求变更贷款金额、贷款利率、贷款年限、补充资料等情形、或因乙方原因，造成自合同签署后30日内贷款机构（银行或公积金管理中心）对乙方贷款审贷不合格，乙方需在自合同签署后40日内一次性自行付清全部房款或补足贷款差额部分的房款，逾期视为乙方逾期支付房款，须向甲方按日支付房款差额1‰的逾期付款违约金至付清房款之日或者注销登记手续办理完毕日止。当逾期超过30日时，甲方有权单方解除合同，除逾期违约金外，乙方还应向甲方额外支付总房款10%的违约金。甲方有权从乙方已付房款中直接扣除逾期违约金及房款总金额10%的违约金后，将所余房款本金退还乙方。另查明，被告于2018年8月30日交付首付款907237元，后被告因《天津市商品房买卖合同》未约定涉案房屋小院及地下室，遂与原告进行协商，但未达成一致意见，故被告未支付房屋尾款。被告于2019年1月14日具状起诉要求与原告解除《天津市商品房买卖合同》，一审法院于2019年1月25日立案后，被告于2019年4月18日向一审法院提出撤诉申请。一审法院认为，原、被告签订的天津市商品房买卖合同及补充合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。关于双方合同应否解除问题，庭审中，原告提交解除合同通知书及EMS邮寄快递单、邮件查询状态打印件，证明原告于2019年6月1日向被告发出解除合同通知书，被告于2019年6月2日签收。被告虽然否认收到解除合同通知书，但单号为1195632611372的EMS邮寄快递单上载明托寄物名称为：解除合同通知书，收方为：赵红梅，该EMS邮寄快递单能够与邮件查询状态打印件相互佐证，故一审法院对被告收到解除合同通知书的事实予以采信。而被告曾于2019年1月14日具状起诉要求与原告解除《天津市商品房买卖合同》，且该起诉状副本已经向对方送达。综合上述事实，基于双方当事人均向对方做出过解除合同的通知，且解除通知均已到达对方，再结合本案双方因就涉案房屋小院及地下室问题未协商一致，导致合同根本目的已经无法实现且无法继续履行的实际情况，对原告主张解除双方合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于被告应否按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第一条第一款第三项承担违约责任问题，该条款所约定的被告承担违约责任的前提条件是：当发生因国家或本市房地产信贷政策调整等事由或乙方自身的原因导致乙方不能办理贷款，或被要求变更贷款金额、贷款利率、贷款年限、补充资料等情形、或因乙方原因，造成自合同签署后30日内贷款机构（银行或公积金管理中心）对乙方贷款审贷不合格。本案中，造成被告未支付购房尾款的原因并非系被告无法办理贷款，而系因原、被告双方就涉案房屋小院及地下室未能协商一致造成，原告亦未举证证明被告存在违反附件六补充合同第一条第一款第三项中约定的不能办理贷款的情形，故原告要求被告按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充合同第一条第一款第三项支付解除合同违约金的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。一审法院判决如下：“一、解除原告天津星凯房地产开发有限公司与被告赵红梅签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0100851）；二、驳回原告天津星凯房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费4460元，由原告天津星凯房地产开发有限公司负担。”二审期间，赵红梅申请本案涉案房屋所在小区其他一楼购房者杨爱全、杨雪峰、张垣芹出庭作证，证明星凯公司的销售人员姚丽丽（音）、梁宇佳（音）、秦英（音）在介绍房屋状况时，答应有小院和地下室。杨爱全、杨雪峰、张垣芹均表述，上述售房员现均不在星凯公司任职，且上述售房员名字仅仅音同，真实名字不能确定。星凯公司质证认为，三名证人均因小院及地下室出庭作证，且证人陈述涉及自身利益，证人证言不具有证明力，不应采信。三名证人均陈述合同中无小院及地下室约定，签订合同后也全部交纳了房款，并与星凯公司无任何纠纷诉讼，由此能够证明所谓小院及地下室不是赵红梅逾期支付房款的理由，更不是其免责的依据。星凯公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。在本院审理过程中，星凯公司同意返还赵红梅所交纳的房款。赵红梅认为合同约定违约金过高，请求降低减少。星凯公司亦同意依法降低违约金。本院认为，星凯公司与赵红梅签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该合同是约定双方权利义务的依据，根据双方所签合同内容显示，合同中无小院及地下室内容的表述，且本案涉诉房屋建筑面积126.50平方米，每平方米价格为16658元，价款为2107237元，房屋的面积、单价和总价相符，可见，合同价款不包括小院及地下室款项。同时，根据赵红梅在本案中的陈述亦表明，赵红梅在签订《天津市商品房买卖合同》亦明知合同中无小院及地下室的内容，但仍然签约。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。赵红梅在履行合同交款义务时，主张扣除诉争房屋中小院和地下室部分的面积和款项，但赵红梅所持证据，不足以认定星凯公司与赵红梅签订的《天津市商品房买卖合同》中包括小院和地下室的面积和款项，其主张没有合同依据。赵红梅拒绝履行合同交款义务，构成违约，星凯公司有权解除合同，赵红梅应承担违约责任。星凯公司于2019年6月1日向赵红梅发出解除合同通知书，赵红梅于2019年6月2日签收，本院认定星凯公司与赵红梅签订的《天津市商品房买卖合同》于2019年6月2日解除。赵红梅应承担违约责任并配合星凯公司办理解除商品房买卖网签合同的相关手续，星凯公司自愿返还赵红梅所交纳的房款，本院照准。关于赵红梅应承担的违约责任一节，赵红梅认为合同约定违约金过高，请求降低，星凯公司亦同意依法降低违约金。基此，本院对赵红梅应承担的违约责任数额予以调整，本院认定以赵红梅未付房款1200000元为基数，自2018年10月10日起至双方《天津市商品房买卖合同》解除之日即2019年6月2日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付星凯公司违约金。综上，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第二百五十三条规定，判决如下：一、撤销天津市蓟州区人民法院（2019）津0119民初6955号民事判决；二、天津星凯房地产开发有限公司与赵红梅签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2018-0100851）于2019年6月2日解除；三、本判决生效之日起十日内，天津星凯房地产开发有限公司与赵红梅办理解除商品房买卖网签合同的相关手续；四、自解除商品房买卖网签合同的相关手续之日起三日内，天津星凯房地产开发有限公司退还赵红梅房款907237元；五、本判决生效之日起十日内，赵红梅以1200000元为基数，自2018年10月10日起至2019年6月2日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付星凯公司违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4460元，二审案件受理费4540元，共计9000元，由赵红梅负担。本判决为终审判决。审判长 石 刚审判员 王 路审判员 张玉明二〇二〇年六月二十四日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；3．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。