江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1055号上诉人（原审被告）：南京汇宜佳置业有限公司，住所地南京市六合区横梁街道山东路55号105号门面房。法定代表人：仇金科。委托诉讼代理人：叶家平，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：钱海霞，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：叶和林，男，1964年6月24日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张太勇，江苏金大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明荣，江苏谦润律师事务所律师。原审被告：南京市六合区宇扬雨花石文化园物业管理委员会，住所地南京市六合区横梁街道山东路51号。负责人：石祥兵，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：叶林，江苏开昌律师事务所律师。上诉人南京汇宜佳置业有限公司（以下简称汇宜佳公司）与被上诉人叶和林及原审被告南京市六合区宇扬雨花石文化园物业管理委员会（以下简称宇扬业委会）物业服务合同纠纷一案，原由南京市六合区人民法院作出于2018年9月25日作出（2018）苏0116民初2681号民事判决，叶和林不服上诉至本院，本院于2019年1月14日作出（2018）苏01民终10048号民事裁定，发回重审；南京市六合区人民法院经重审后于2019年9月16日作出（2019）苏0116民初2416号民事判决，现汇宜佳公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汇宜佳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法，汇宜佳公司不是本案适格的被告，不应当承担责任。1、一审法院认定汇宜佳公司负责人仇金科未经法庭许可中途退庭与事实不符，上诉人的法定代表人仇金科在参加一审诉讼程序中，法庭曾宣布闭庭，仇金科以为庭审结束便离开法院，后法院也未联系仇金科告知其庭审程序尚未结束，后一审法院继续开庭并作出缺席判决，属于程序违法。2、本案中，因宇扬小区原业委会任期已届满，由宇扬业委会接管原业委会职责并经登记备案，宇扬业委会在取得小区总人数过半数业主同意后，汇宜家公司接受宇扬业委会的委托，并与宇扬业委会签订了《物业服务合同》，汇宜家公司在提供物业服务期间并未侵犯叶和林的权益，叶和林也未对汇宜家公司的物业服务提起诉讼，因此汇宜家公司不是本案的适格被告，其应当作为与案件处理结果有利害关系第三人参加诉讼，汇宜家公司也不应当承担诉讼费。二、被上诉人叶和林提供虚假证据，一审法院认定事实错误。一审认定“汇宜佳公司提供涉案小区370户业主签名单不是业主的真实笔迹，故不能认定汇宜佳选聘物业服务企业是经过半数业主同意的”，宇扬业委会在重新选聘汇宜佳公司签订物业服务合同时，采取逐户上门书面征求业主意见的形式，取得了小区370户业主的同意和认可（宇扬小区业主户数为747户，实际入住709户），有宇扬业委会向业主征求意见的统计表为证，统计表中业主的登记、签字即是对更换物业公司的认可。在统计过程中，有部分业主登记重复、混乱，汇宜佳公司对统计表进行誊抄整理。一审中，叶和林认为汇宜佳公司提供的370户业主签名单不是业主的真实笔迹，汇宜佳公司事后对该部分业主进行询问，业主也表示认可汇宜佳公司成为小区新的物业服务公司（有业主录音为证）。叶和林在一审中提供证据证明原物业公司即南京厦都物业管理有限公司（以下简称厦都物业公司）曾向涉案小区业主统计核实的结果，同意更换物业公司的业主人数没有超过总业主的半数，但经上诉人向小区业主核实，多数业主表示厦都物业公司并未对更换物业公司进行询问、调查，另在叶和林提供的业主意见调查表中，有部分人员并非涉案小区业主（有业主的录音证据为证），因此，叶和林在一审中提供的关于业主更换物业公司的意见统计表为虚假证据，一审法院以此认定宇扬业委会选聘物业服务企业未经过半数业主同意，属于事实认定错误。三、宇扬业委会和汇宜佳公司签订的《物业服务合同》，符合《物权法》第76之规定，应当有效，一审法院认定该合同无效，存在事实不清，适用法律错误。叶和林辩称：一、其作为涉案小区业主，原小区业委会在2017年未征得业主同意的情况下与汇宜佳公司签订物业服务合同，叶和林为维护权益提起本案诉讼，原小区业委会在诉讼期间变更为南京市六合区宇扬雨花石文化园物业管理委员会。汇宜佳公司多次提供冒充业主签字的虚假证据，其在本案一审重审中，自认其提供的签名单不是业主本人所签，故不能认定是选聘物业公司经过半数业主确认。二、汇宜佳公司上诉过程中提供的证据并非新证据，其提供五、六次有签名版本的证据均不一样，每次开庭均重新提交，应当以汇宜佳公司于2019年8月6日一审庭审中提供的证据为准；同时还将冒充叶和林本人签名的证据提交给法庭，汇宜佳公司提交虚假证据应受到处罚。三、涉案小区一直由厦都物业公司提供物业服务，汇宜佳公司直到现在也未出示其与业委会签订的物业服务合同。请求二审法院驳回汇宜佳公司的上诉请求。宇扬业委会同意汇宜佳公司的上诉意见。叶和林向一审法院起诉请求：1.请求确认宇扬业委会于2017年8月与新物业服务企业签订的物业服务合同无效；2.本案诉讼费用由宇扬业委会、汇宜佳公司负担。一审法院认定事实：2014年12月31日，宇扬业委会与厦都物业公司签订《物业管理委托合同》，将宇扬住宅小区的物业管理业务委托给厦都物业公司，合同期限为三年（自2014年8月21日至2017年8月20日）。合同期满后，双方未再续签，宇扬业委会与新选聘的汇宜佳公司签订了物业服务合同，并报所在横梁街道物管办备案。2018年5月8日，叶和林以该小区业主身份诉讼至一审法院，认为宇扬业委会与汇宜佳公司签订的物业服务合同，违反《物权法》第76条的规定，故提起本案诉讼。一审法院另查明，宇扬小区业主户数为747户，实际入住为709户。诉讼中，宇扬业委会认为，与重新选聘的汇宜佳公司签订物业服务合同时，因业主一时不易召集，故未召开业主大会进行集体讨论，但采用了逐户上门书面征求业主意见的形式，取得了小区370户业主的同意和认可。为此，汇宜佳公司提供了该小区370户业主签名的住户业主代表签名单。经一审庭审查明，上述签名单不是业主亲笔书写，而是由汇宜佳公司工作人员之后誊写。一审法院再查明，涉案小区原南京市六合区横梁街道宇扬住宅小区业主委员会于2019年5月6日经南京市六合区横梁街道物业管理工作办公室登记为南京市六合区宇扬雨花石文化园物业管理委员会。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。汇宜佳公司提供的该小区370户业主签名单不是业主的真实笔迹，故不能认定宇扬业委会选聘物业服务企业是经过半数业主同意的。据此，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决：原南京市六合区横梁街道宇扬住宅小区业主委员会与南京汇宜佳置业有限公司签订的物业服务合同无效。一审案件受理费80元，由南京市六合区宇扬雨花石文化园物业管理委员会与南京汇宜佳置业有限公司共同负担。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均不持异议，本院依法予以确认。本院二审另查明，一审法院在2019年9月6日第二次庭审中，临时宣布休庭，并未宣布闭庭，其后一审法院继续组织开庭。汇宜佳公司法定代表人仇金科未能参加后续庭审。二审中，汇宜佳公司提供业主签名统计表、电话录音光盘等。叶和林不予认可。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案宇扬小区业主户数为747户，而上诉人汇宜佳公司提供的小区370户业主同意其提供物业服务的签名单，存在并非业主真实签名的问题，退一步，即使该370户业主为真实签名，亦未达到法定过半户数的要求。一审判决支持被上诉人叶和林本案主张，并无不当。汇宜佳公司主张其在本案主体不适格意见，本院不予采纳。另经本院二审审查的情况来看，一审程序并无违法之处。综上，汇宜佳公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京汇宜佳置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十二日法官助理 冯 超书 记 员 汪海燕