北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初3495号原告：北京亿锋科技发展有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号中阳大厦6层611。法定代表人：魏巍，总经理。委托诉讼代理人：沈学明，北京盈科（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晔，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京嘉岳智源电力技术有限公司，住所地北京市丰台区双营路9号8层801-1室。法定代表人：曲炳郡，董事长。委托诉讼代理人：袁淑芬，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯炜，北京德恒律师事务所律师。原告北京亿锋科技发展有限公司（以下简称亿锋公司）与被告北京嘉岳智源电力技术有限公司（以下简称嘉岳智源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员刘辉独任，公开开庭进行了审理。原告亿锋公司委托诉讼代理人沈学明、王晔，被告嘉岳智源公司委托诉讼代理人侯炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿锋公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向我公司支付拖欠的租金和物业费合计631891.84元；2.请求判令被告支付拖欠的电费2783.3元；3.请求判令被告向我公司支付逾期付款的违约金合计69845.11元（暂计至2020年6月1日，逾期付款的违约金以每日万分之三为标准，计算到被告付清全部应付款项之日止）；4.请求判令被告支付合同解除的违约金475900.43元；5.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月11日，原、被告签订了承租亿达丽泽中心8层01-02室的《房屋租赁合同书》和《物业管理协议》，并于2019年6月21日签订了《协议书》，上述合同约定了被告每一期应支付的租金、物业费、电费，亦约定了逾期付款和合同解除的违约金。同时，该《协议书》第三条约定“因原合同5.1.3条款原因导致甲方单方面解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金的违约金，合计475900.43元”。且《租赁合同书》第6条约定了承租方逾期支付租金或其他费用的，应按每日万分之三的标准支付违约金。另外，原被告于《房屋租赁合同书》签订的同日签订了《亿达丽泽中心物业管理协议》，约定原告为被告代缴电费，被告拖欠电费合计2783.3元。原被告现已解除合同。根据上述合同约定及法律规定，被告拖欠上述违约金及电费的行为已构成根本违约，请求支持原告的诉讼请求。嘉岳智源公司辩称，原告计算的金额错误。首期付款包括租金、物业费及2个月押金。首次租期的租金为1009327.28元，首期物业费148427.69元、房租押金313780.5元、物业费押金39935.7元，合计1511471.17元，原告实收1516383.89元，多收了4912.72元。我方交的装修押金50000元没有退还。不迟于2019年10月23日，我方因融资洽谈需要，向原告申请借用办公楼供我方与资金方洽谈之用，经原告同意并派人开锁，我方才在原告办公楼进行了融资洽谈。在我方洽谈之前，原告已实施办公楼封楼（上锁）至少一周时间，即2019年10月15日左右我方已不能正常使用原告办公楼。原告提出的房租、物业费等费用计费截止日期为2019年11月8日，我方不能同意。我方认为补缴费用计费截止日应为2019年10月15日才合理，不同意承担2019年10月15日以后的房租、物业费等费用。截止2019年10月15日，我方应缴第一期房租、物业费及房租押金和物业费押金共计1511471.17元（原告实收1516383.89元，多收我方4912.72元）；第二期的房租、物业费共计990405.36元。我方于2019年7月19日已付500000元，故第二期房租、物业费在扣除已交的500000元及多收的4912.72元外，需补缴485492.64元。认同原告所述欠电费的金额及违约金数额。扣除两个月的房屋押金313780.5元、两个月物业押金39935元、装修费的押金50000元后，被告欠原告的费用为76863.72元。租金及物业费的违约金共计40594.95元。扣除三项押金、多支付的费用及违约金后，应给付119364.26元。原告封楼了，我方希望将里面的家具取出来。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原告（甲方）与被告（乙方）就位于北京市丰台区双营路9号8层801、802室签订《房屋租赁合同书》及《亿达丽泽中心物业管理协议》，约定：该房屋建筑面积950.85平方米；租赁期限5年，自2018年9月20日至2023年10月19日；免租期1个月，自2018年9月20日至2018年10月19日；租金单价5.5元/天/平方米，物业费单价0.7元/天/平方米，递增方式，第一二年不变。第三年递增10%，第四、第五年分别在上一年基础上递增7%；付款方式押二付六；履约保证金为二个月的租金及物业费，与首期租金一起于本合同附件《租金支付表》约定的交费日前支付给甲方，履约保证金为358628.93元。在整个租赁期间，履约保证金由甲方留置，甲方有权不用于抵扣乙方欠付的租金、物业费、违约赔偿金以及其他任何费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失），甲方有权选择直接向乙方追偿有关欠款及违约金等。租赁期满或租赁合同解除后，经甲方书面通知，甲方有权将履约保证金首先用于抵扣应由乙方承担的租金、物业费、违约赔偿金、市政设施费的欠付以及其他任何依法应当由乙方承担费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失）。乙方违约导致甲方单方面解除合同的，乙方向甲方赔偿3个月房租违约金（租金标准以合同解除时最后一个月租金标准为准）。如乙方未按照本协议约定的付款时间支付房屋租金或其他应当支付的费用的，则每逾期一日，按照应付租金或费用金额的每日万分之三的标准向甲方支付违约金。乙方在入住前应先向甲方支付二个月的物业管理费作为物业管理履约保证金，金额为40490.36元。电费由甲方代收代缴，每月10日抄表，当月20日前交费，电费单价为电费1.3元/KWH。装修履约保证金按照租赁区域建筑面积阶梯收取，500平方米至1000平方米，装修履约保证金按50000元计收。作为合同附件的《租金支付表》载明：签约后三天内，交纳房屋押金318138.56元、物业费押金40490.36元、2018年9月20日至2019年4月30日的租金1009327.28元及物业费148427.69元。2019年4月16日，交纳2019年5月1日至2019年10月31日的租金962260.2元及物业费122469.48元。2019年10月17日交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金951800.85元及物业费121138.29元。乙方退房时，必须结清所有应缴费用，否则甲方有权留置乙方房屋内的任何资产。合同签订后，被告向原告交纳房屋押金318138.56元、物业费押金40490.36元、2018年9月20日至2019年4月30日的租金1009327.28元及物业费148427.69元，共计1516383.89元。因被告未按时交纳第二期租金及物业费，2019年5月10日，原告向被告发出《催款函》要求被告于本函签发之日起七日内付清应付款项，如逾期仍未付清相应款项，原告有权解除合同，追索欠付租金及违约金。被告于2019年5月14日签收。2019年6月18日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《协议书》，约定：鉴于甲乙双方于2018年9月11日签订了《房屋租赁合同》、《亿达丽泽中心物业管理协议》，现双方经协商一致，就乙方未按照原合同逾期支付租金、物业费等有关事宜，达成如下协议：一、原合同约定乙方应于2019年4月30日前支付第二期租金及物业费合计1084729.68元，至今乙方未支付，乙方拖欠租金及物业费的行为已构成违约。二、原合同5.1.3.2条款约定，乙方拖欠租金或其他应缴（未全额支付）累计达30日（含本日）以上的，甲方有权单方解除合同。三、原合同6.3.1条款约定，因本合同5.1.3条款原因导致甲方单方面解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于3个月的违约金（租金标准以合同解约时最近一个月的租金标准为准）。四、经双方协商一致，乙方于2019年6月30日前支付第二期租金、物业费合计1084729.68元。如乙方未按照前述时间足额支付全部款项的，则甲方有权单方解除原合同并按照原合同的相关约定向乙方主张损失，同时，甲方也有权向乙方主张其为维权所支付的律师费、诉讼费、保全费、公证费等全部费用。2019年6月30日，《协议书》约定的还款期限届满后，被告仍未支付欠付款项。2019年9月12日，原告向被告发出《通知函》，告知：如被告在该函送达五个工作日仍不能按照合同约定履行相关付款义务，原告将严格按合同约定启动合同解约及相关诉讼流程，追究被告的违约责任及赔偿责任。被告于2019年9月17日签收。2019年7月19日，被告向原告交纳第二期租金500000元。2019年10月8日，被告向原告出具《给亿达丽泽中心的情况说明》，要求原告准予被告房租付款适当延后。因被告仍未履行付款义务，2019年10月21日，原告再次向被告发出催款函，要求被告在本函发出之日起1日内向原告支付拖欠的费用，如未在本函规定的时间内履行相关付款义务，将对被告所租用的办公室进行封房处理，由此导致的所有后果及一切损失，由被告自行承担。另查，2019年9月11日、10月10日，原告向被告发出《缴款通知书》，要求被告于2019年9月21日缴纳电费777.4元、于2019年10月20日缴纳电费1110.2元。被告均未缴纳。审理中，被告承认欠缴电费共计2783.3元，并同意给付拖欠电费违约金。审理中，原、被告双方均认可双方已于2019年11月8日解除合同。本院经审查认为，原、被告所签订的《房屋租赁合同书》、《亿达丽泽中心物业管理协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。现双方均认可已于2019年11月8日解除合同，本院不持异议。在履行合同过程中，被告未按时交纳租金、物业费、电费，系违约行为，应当承担支付租金、物业费、电费并支付违约金的义务。故对原告要求被告支付拖欠的租金和物业费、电费并支付违约金的合理诉讼请求，本院应予支持。关于被告所称多收取的4912.72元问题，因作为合同附件的《租金支付表》中载明：签约后三天内，交纳房屋押金318138.56元、物业费押金40490.36元、2018年9月20日至2019年4月30日的租金1009327.28元及物业费148427.69元。该交费金额系双方协商确定，被告称原告多收取4912.72元，理由不能成立，本院不予采纳。关于被告主张应在欠款总额中扣除已交纳的装修押金、房租押金、物业费押金问题。因双方在《房屋租赁合同书》中明确约定：在整个租赁期间，履约保证金由甲方留置，甲方有权不用于抵扣乙方欠付的租金、物业费、违约赔偿金以及其他任何费用（包括但不限于因乙方原因导致甲方或第三人所发生的损失），甲方有权选择直接向乙方追偿有关欠款及违约金等。现原告不同意将履约保证金抵扣欠付费用及违约金，故对被告的此项辩解，本院亦不予支持。被告可对上述押金另行主张。关于被告拖欠的电费及支付违约金问题，因双方对拖欠的电费金额均认可，本院不持异议。被告应按合同约定支付原告拖欠电费的违约金。关于被告主张原告于2019年10月15日实施封楼，致使其不能正常使用租赁办公楼问题，因被告未能提供充分证据，且原告亦不予认可，故本院不予采信。被告据此不同意支付2019年10月15日之后的房租、物业费的主张，本院亦不予支持。关于原告主张被告支付逾期付款违约金及合同解除的违约金问题。因双方约定的违约金过高，本院予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京嘉岳智源电力技术有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司房屋租金及物业费共计631891.84元；二、北京嘉岳智源电力技术有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京亿锋科技发展有限公司电费2783.3元；三、北京嘉岳智源电力技术有限公司于本判决生效之日起七日内向北京亿锋科技发展有限公司支付逾期付款违约金及合同解除违约金，共计317267元；如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15424元，由北京亿锋科技发展有限公司负担2105元（已交纳），由北京嘉岳智源电力技术有限公司负担13319元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘辉二〇二〇年六月三十日书记员  李琳