山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终1056号 上诉人（原审原告）：俞道飞，男，1985年7月4日出生，汉族，住阳谷县。 上诉人（原审原告）：崔爱慧，女，1986年10月6日出生，汉族，住阳谷县。 二上诉人诉讼委托代理人：王月强，山东振阳律师事务所律师。 二上诉人诉讼委托代理人：俞道光，男，1985年2月26日出生，汉族，住阳谷，系俞道飞之兄。 被上诉人（原审被告）：阳谷裕昌置业有限公司。住所地：阳谷县新世界购物广场128-129商铺。 法定代表人：唐云龙，该公司执行董事。 诉讼委托代理人：晏翔，男，1992年10月18日出生，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：王新茹，女，1995年1月1日出生，汉族，该公司员工。 上诉人俞道飞、崔爱慧因与被上诉人阳谷裕昌置业有限公司（以下简称裕昌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人俞道飞、崔爱慧上诉请求：一、依法撤销阳谷县人民法院作出的(2019)鲁1521民初4165号民事判决或发回重审或直接改判为解除双方签订的《房屋认购书》，被上诉人返还购房款、双倍返还定金。二、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在判决中直接认定《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》的内容具备了商品房买卖合同的主要内容属于认定案件事实不清，应发回重审。一审庭审过程中，上诉人对被上诉人当庭提交的《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》不予认可，被上诉人欺骗上诉人签署该示范文本时，并未告知上诉人示范文本的内容，并且要求上诉人在《示范文本》指定的两处签名和捺印。而被上诉人提交的《示范文本》的骑缝处、每一页的空白处等多处都有上诉人的签名和捺印，无法确定被上诉人当庭提交的《示范文本》是否为上诉人曾经签署的《示范文本》，一审法院也没有通过鉴定来对当事人双方有争议的事实予以认定，所以上诉人有理由认为该《示范文本》的内容是无法确定的。一审法院在无任何其他证据相佐证情况下直接认定了《示范文本》的内容，并认定该《示范文本》的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，显然属于认定事实不清。二、一审法院在判决中对《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》的效力进行评价，超出了本诉的审理范围，剥夺了上诉人对该示范文本效力问题的诉权。一审中上诉人在本诉中是针对双方签订《房屋认购书》，认为被上诉人没有在约定的期限内与上诉人签订正式商品房买卖合同，违反了《房屋认购书》的约定，要求解除双方签订的《房屋认购书》，并要求被上诉人返还购房款及双倍定金。被上诉人在本诉中提交了《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》欲证明其履行了签署商品房买卖合同的义务。被上诉人在反诉中再次提交《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》欲证明该《示范文本》已经生效，要求上诉人履行该示范文本的相应义务并承担违约责任。庭审结束后判决前，被上诉人撤回了反诉。一审中被上诉人在本诉和反诉中分别提交了同一份《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》，但其证明目的是不同的。因为被上诉人撤回了反诉，所以一审判决中只需对本诉部分进行评价即可，但一审判决不仅对本诉部分的证据《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》是否成立进行评价，而且还对反诉部分的证据《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》是否生效问题进行了评价，显然超出了其审理范围。一审法院超出诉求进行审理的行为，剥夺了上诉人对《山东省新建商品房买卖合同(预售)示范文本》效力的诉权。 被上诉人裕昌置业公司辩称，1、上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》具备商品房买卖合同合同的主要内容，《房屋认购书》约定的权利义务已经履行完毕。上诉人于2018年12月8日与被上诉人签订了《房屋认购书》一份，约定了房屋的位置、面积、单价和定金，同时约定上诉人应于2018年12月15日前赴售楼处与被上诉人签订商品房买卖合同，同时上诉人应付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），商品房买卖合同签订后定金转为购房款。上诉人2018年12月8日交纳定金30000元。2018年12月14日，双方签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一），上诉人在一审中也认可示范文本落款处的签名是买受人本人签署，双方签订的《房屋认购书》约定的权利义务已经履行完毕。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被上诉人亦按照该合同约定收受了上诉人交付的首付款359269元，该合同应认定为商品房买卖合同。2、一审对上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一）进行效力认定，未超出审理范围。上诉人一审诉请被上诉人返还已交纳的购房款329269元及利息，购房款及利息是否应当返还势必涉及对双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一）的合同效力进行评价。如果该合同成立并生效，上诉人要求返还已交纳的购房款及利息的一审诉请自然无相应法律依据。 俞道飞、崔爱慧向一审法院提出诉讼请求:一、依法解除原被告双方签订的《房屋认购书》；二、依法判令被告双倍返还定金、返还购房款329269元及利息；三、依法判令被告承担违反预约合同违约责任并赔偿由此给原告造成的损失；四、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月8日，被告裕昌置业公司（甲方）与原告俞道飞、崔爱慧（乙方）签订《房屋认购书》一份，约定：原告认购被告建设的位于聊城阳谷黄山路项目一期的12-1-1601房屋，建筑面积为121.28平方米，单价为每平方米7491元（含税价），总价为908461元（含税），定金金额为30000元（含税价），付款方式为公积金贷款。同时约定，原告于2018年12月15日前赴售楼处与被告签订商品房买卖合同，同时需付清相应款项，办齐所有按揭手续（如贷款）商品房买卖合同签订后定金转为购房款，按揭付款的，在签订商品房买卖合同时除一次性支付的房款外，余款以按揭的方式支付。另约定：本协议内容与商品房买卖合同不一致的，以商品房买卖合同为准。原告于当日交纳定金30000元。2018年12月14日，原、被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》（包含附件一至十一），其中第六条第2项约定，该商品房单价为每平方米人民币7085元，总价款为人民币859269元；第七条第（一）项第3约定：公积金贷款500000元，买受人应当于2018年12月15日前支付首期房价款人民币359269元；第二十九条约定：本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效，其中附件十一第十一条第（一）项将合同正文第二十九条修改为：本合同自双方签字或盖章之日起生效。同日，原告支付购房款329269元。一审法院确认上述事实有2018年12月8日，原、被告签订的《房屋认购书》一份、2018年12月8日被告出具的收到原告定金30000元的收据一份、2018年12月14日，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》、2018年12月14日被告出具的收到原告购房款329269元的收据一份予以佐证。 一审法院认为，2018年12月8日，原、被告签订的《房屋认购书》是双方对是否购买涉案房产达成的一种意向性协议，是约定双方日后要签订购房合同，《房屋认购书》需要双方签署正式的买卖合同，才能在法律上确定一个房屋买卖关系的成立，它与商品房买卖合同属于预约和本约关系，不等同于购房合同。原、被告签订《房屋认购书》后，原告缴纳了定金，在2018年12月14日与被告签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》，原、被告签订的《房屋认购书》所约定的权利义务已经履行完毕。房屋买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，被告亦按照该合同约定收受了原告交付的首付款，该合同应认定为商品房买卖合同，原告称被告未与其签订正式合同违反了《房屋认购书》的约定，不能成立。对原告请求解除与被告签订的《房屋认购书》要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款规定：当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。虽然原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》第二十九约定，本合同自双方签字或盖章后，办理完成商品房预售合同网上备案手续之日起生效。但是原告已向被告交纳了首付款，且被告已接受。根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合同生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，不能将该条款规定的履行“主要义务”简单地理解为履行全部义务中的大部分，而首先应当从合同约定的义务的性质进行分析；其次应当从合同约定的内容进行考量，最后应当综合考虑以上情况以及履行的数量等因素进行认定。在商品房买卖合同中主要的义务即支付房款及交付房屋。根据法律规定及合同约定，一审法院认为原告支付了首付款即是履行了合同的主要义务，故本案原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》已生效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉请被告返还已交纳的购房款329269元及利息，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条第二款之规定，判决：驳回原告俞道飞、崔爱慧的诉讼请求。案件受理费50元，由原告俞道飞、崔爱慧承担。 双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实同一审。 本院认为，房屋认购书在性质上属于商品房买卖合同的预约合同。本案中，上诉人与被上诉人于2018年12月8日签订的《房屋认购书》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。上诉人依据《房屋认购书》的约定，于签订认购书当日交纳了定金30000元，并于2018年12月14日与被上诉人签订了《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》，上诉人认可示范文本落款处的签名系本人所签，故原审认定《房屋认购书》约定的权利义务已经履行完毕，对上诉人请求解除《房屋认购书》、双倍返还定金等诉求未予支持，并无不当。 关于涉案《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》是否属于商品房买卖合同问题。审查认为，该示范文本对商品房买卖合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、交付条件与交付手续等进行了约定，且上诉人根据约定向被上诉人支付了首期购房款329269元，30000元定金转为了购房款。原审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，认为该示范文本具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，事实清楚，证据充分。上诉人主张原审认定该示范文本具备商品房买卖合同主要内容属于认定事实不清的上诉理由，不能成立。 关于原审对《山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本》的效力进行评价是否超出了上诉人的一审诉求问题。审查认为，由于上诉人的一审诉讼请求中包含有返还购房款329269元及利息的内容，而上诉人交纳329269元的购房款系根据该示范文本的约定。因此，被上诉人是否应当返还上诉人购房款及利息，必然涉及该示范文本的效力问题，故原审对示范文本的效力进行评价并未超出一审诉讼请求。 综上，俞道飞、崔爱慧的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人俞道飞、崔爱慧负担。 本判决为终审判决。 审判长  孟凡利 审判员  陈正飞 审判员  于景涛 二〇二〇年六月十七日 法官助理姜颖 书记员薛海鹏