广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9691号上诉人（原审原告）：马锡东，男，1987年12月7日出生，汉族，身份证住址普宁市。委托诉讼代理人：魏天一，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶耀华，男，1986年1月11日出生，汉族，身份证住址福建省平和县。委托诉讼代理人：叶振鑫，广东宏安信律师事务所律师。上诉人马锡东因与被上诉人叶耀华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初11860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马锡东上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案二审诉讼费用由叶耀华承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。2019年4月19日番禺区南村镇环保督察大队出具限期整改通知书，责令马锡东2019年5月13日搬离，理由是民宅内从事生产。过后水电也被镇执法大队强行切断，并贴上封条。叶耀华出租给马锡东的房屋从2019年4月19日后，根本无法使用，叶耀华存在根本违约。根据《合同法》第九十四条第三款的规定，合同目的不能实现，马锡东可以解除合同，并且要求叶耀华赔偿损失。二审庭询中，马锡东明确其上诉请求是撤销一审判决，要求叶耀华向其双倍返还租赁保证金59400元。叶耀华二审答辩：同意一审判决的处理，不同意马锡东的上诉请求。马锡东向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令解除马锡东与叶耀华签订的租赁合同；2.判令叶耀华双倍返还租赁保证金59400元给马锡东；3.诉讼费由叶耀华承担。一审法院经审理查明：2017年9月7日叶耀华（作为出租人、甲方）与马锡东（作为承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市番禺区南村镇××号2楼商业房产租赁给乙方使用，每月租金9900元、第2年起每年递增3%、当月5日前支付租金，租期3年（2017年9月22日至2020年9月21日）；乙方于签订合同当日支付保证金29700元；租赁期间乙方有下列情况之一，作违约处理，甲方可以终止合约，收回该物业，乙方所交押金不得退回：……2.乙方拖欠场地使用费累计达15日的；……；租赁期间甲方中途无故收回该物业或解除合同作违约处理，双倍返还押金给乙方，其他装修费用及初期的进场费另行商议赔偿等内容。当日马锡东支付保证金29700元。双方当事人均确认《租赁合同》约定的押金即指保证金。马锡东确认叶耀华为涉案租赁物的承租人，其为次承租人。经一审法院核实，位于番禺区南村镇××号（不动产权证号粤2017广州市不动产权第07XXX96号）规划用途为商铺，共两层。双方均确认马锡东于当月5日支付上月23日至当月22日的租金。马锡东最后一次于2019年7月5日支付租金，即其已支付涉案租赁物至2019年7月22日的租金。双方的微信聊天记录显示：2019年7月5日马锡东发送语音“这个钱（指租金）我肯定会给的，我都有几万块钱押金在你那里，你怕什么呢”，叶耀华语音回复“是想继续租还是怎么样？”马锡东语音回复“这边老是查消防，老是搞这些东西，如果能退的话，那肯定就退了嘛，如果你那边给我退不了的话，我就继续租，然后我转租嘛”，叶耀华语音回复“肯定退不了的，你合同期还没到怎么退，是不是，因为我这个也是几个人合伙的生意啊，行吧，反正你要转租你就转租啦。”2019年8月2日叶耀华通过微信未能联系上马锡东；2019年8月3日叶耀华发送语音“你那个二楼还要不要租啊？你要租的话就把房租打过来，你如果不租的话我就要放租了，你收到信息回复一下”“你今天再不回话，我明天就换锁，视你为违约，重新放租”；2019年8月4日马锡东发送语音“我身上现在只有3万块钱，押金在你那里。你20号之前敢跟别人签合同的话，敢租出去的话，我就直接起诉你，我跟你说”“你不要管我现在租不租，你现在如果敢租出去的话就违约”；2019年8月6日10:57叶耀华发送语音“你那个楼梯口的钥匙，在那个一楼老郑那里，你如果要开的，你去找他拿钥匙”。2019年8月6日10:30广州市公安局番禺区分局南村派出所出具报警回执给马锡东。马锡东陈述：叶耀华于2019年8月3日更换涉案租赁物的大门钥匙，2019年8月6日其去到涉案租赁物发现大门已换锁，遂报警处理；其收到叶耀华的微信后，未到“老郑”处取涉案租赁物的钥匙。叶耀华陈述：2019年8月6日其去到涉案租赁物处发现楼梯口和电梯口的门都没有锁，遂加了锁，但涉案租赁物有三个门，马锡东即使不取我加锁的钥匙也是可以进入涉案租赁物的。2019年9月12日马锡东提起诉讼要求解除《租赁合同》，2019年11月4日第一次庭审时叶耀华当庭表示同意解除《租赁合同》。一审法院认为：叶耀华与马锡东于2017年9月7日签订的《租赁合同》是合同双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均具有法律约束力。在马锡东提起本案诉讼以前，双方均未明确要求解除《租赁合同》；叶耀华对于其对涉案租赁物加锁的行为已作了合理解释，不能据此认定叶耀华单方解除《租赁合同》。马锡东未按《租赁合同》约定于2019年8月5日支付租赁期间为2019年7月23日至8月22日的租金且拖欠租金超过15天，叶耀华有权按照《租赁合同》约定没收马锡东交纳的押金即保证金29700元，马锡东主张叶耀华双倍返还保证金缺乏事实依据，一审法院不予支持。现马锡东主张解除《租赁合同》，叶耀华予以同意，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年1月8日作出一审判决：一、解除马锡东与叶耀华于2017年9月7日签订的《租赁合同》；二、驳回马锡东的其余诉讼请求。本案受理费2478元，由叶耀华负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，马锡东表示：其对涉案房屋用作生产加工使用，具体加工绣花；其2019年7月5日后不再支付租金的理由是涉案房屋消防不合格、广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队出具的整改通知书明确要求马锡东于2019年5月13日搬离；广州市番禺区南村镇联勤执法大队于2019年10月11日对涉案房屋停水停电，涉案房屋在7月份事实上已经不能使用。对此，叶耀华表示：马锡东没有证据证明涉案房屋消防不合格；马锡东实际并未按照整改通知书的日期搬离，涉案房屋的规划登记为商铺；停电通知是马锡东起诉叶耀华后才发出的，马锡东并未将该通电通知作为本案证据提交，故对停电通知不予认可。另查：2019年1月31日，广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室发布《广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室关于开展生活服务业和工业企业（园区）生活污水整治的通知》，其中载明50条黑臭河涌两岸6米范围内的“散乱污”场所全部予以关闭取缔。2019年3月13日，广州市番禺区强化“散乱污”场所清理整治工作领导组办公室出具的《给民宅内从事生产加工“散乱污”场所的一封公开信》要求在2019年4月15日前完成民宅内从事生产加工的“散乱污”场所关停取缔工作，请广大业主、经营单位立即停止民宅内的一切生产加工行为，并清理拆除生产设备。涉案房屋与河涌的距离少于6米，广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队于2019年4月29日向绣花鸟绣花厂出具环境问题限期整改通知书，载明检查情况是民宅内从事生产加工，整改意见是立即停止生产，停止产生污染物的有关生产或经营活动；限期在2019年5月13日前清理搬迁完毕。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：马锡东要求叶耀华向其双倍返还租赁保证金是否应予支持。案件事实表明，涉案房屋规划用途为商铺，叶耀华将涉案房屋作为商业房产转租给马锡东使用，马锡东用作生产加工使用，符合双方2017年9月7日所签《租赁合同》的约定。广州市番禺区南村镇环境保护监督检查中队2019年4月29日向马锡东发出整改通知书，要求马锡东限期搬离涉案房屋是因为涉案房屋与河涌的距离少于6米，且马锡东在涉案房屋进行的生产加工存在“散乱污”情况。马锡东使用涉案房屋接受行政管理部门的管理，与叶耀华依约提供租赁标的物，并非同一概念；上述整改通知书发出之后，马锡东实际还向叶耀华支付了2019年5至7月的租金。本案双方当事人的争议，产生于2019年7月之后的租金支付问题上。依双方签订的《租赁合同》约定，马锡东逾期支付租金超过15天的，叶耀华有权终止合约、收回物业，马锡东所交押金不予退回。在双方未能就租赁合同履行或解除达成一致意见的情况下，一审法院不予支持马锡东要求叶耀华双倍返还租赁保证金即押金的诉请，符合本案实际情况，并无不当，本院予以维持。马锡东上诉主张叶耀华存在根本性违约，所持理由并不充分。综上所述，马锡东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2478元，由马锡东负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  吴敏玲