江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终703号上诉人（原审原告）：丁海云，女，1978年10月10日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：丁海洪，女，1967年5月14日出生，汉族，住江苏省沭阳县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李涌杰（系上诉人丁海云丈夫），男，1978年5月28日出生，汉族，住南京市建邺区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王仁桃，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市东方置地房地产实业有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道浦滨大道88号浦口科创广场科创总部大厦B-2412室。法定代表人：陈佳彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱烨，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫晓伟，男，该公司员工。上诉人丁海云、丁海洪因与被上诉人南京市东方置地房地产实业有限公司（以下简称东方公司）商品房现售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7839号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁海云、丁海洪上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实未查清，且认定事实错误。1、一审未查清上诉人拒绝收房的原因。2015年8月，涉案小区包括上诉人在内的多户业主房屋墙体内电线被盗。2016年5月上诉人和专业人士及时对所购房屋进行验收，发现诸多问题（包括但不限于墙体空鼓、渗水、电线缺失、抹灰层脱落等）。上诉人当场通过书面形式将问题清单递交给被上诉人，而被上诉人坚持要求上诉人先收房，后维修。2、被上诉人交付的房屋不符合合同约定。案涉小区多户存在同上诉人类似未收房情形。案涉小区多户墙体内电线被盗后，被上诉人既不修复被盗电线等问题，也不与被盗住户商谈赔偿事宜，经长时间多次交涉，被上诉人才提出“赔偿电线成本价”的赔偿方案，赔偿金额偏低。对上诉人要求修复电线等问题的请求，被上诉人不断更换对接人踢皮球，问题却始终不予解决。一审庭审中被上诉人也未能提供证据证明在交房前修复被盗电线的事实。因此涉案房屋不具备交付条件。被上诉人违反合同约定，应承担违约责任。3、一审法院将房屋交付和房屋保修混为一谈。上诉人提供了案涉房屋2015年12月的刑事判决书，2017年、2018年和2019年的现场图片视频等证据，证明案涉房屋问题持续存在及上诉人与被上诉人交涉的事实。但直至2019年上诉人起诉至法院，被上诉人才对案涉房屋进行第一次维修，并于2019年9月10日将维修后的案涉房屋交付给物业公司。虽经维修，案涉房屋部分电线仍未修复，有些插座居然未接通电源，仍不符合交付条件，上诉人至今无法收房。一审法院以“房屋不存在主体结构质量问题，不严重影响正常居住使用”为理由，认定上诉人应该先收房，后维修，混淆房屋交付和房屋保修的顺序和区别。二、一审法院法律适用错误。1、一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条判决本案，但上述条款规定购房人可以根据房屋质量问题或主体结构不合格提出解除合同，与本案争议的房屋交付问题无关。2、我国相关法律对房屋交付有明确规定。《城市房地产开发经营管理条例》第30条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。”《商品房销售管理办法》第7条规定的商品现房销售的条件，包括“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件”。双方签订的合同第六条、第九条也约定被上诉人交付房屋时房屋必须具备《住宅使用说明书》，而《住宅使用说明书》内容除了房屋结构外，更多的是房屋的其他基本设置。案涉房屋连最基本的生活用电都不能正常使用，当然不符合交付条件。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。东方公司辩称，1、本案中，上诉人未提供证据证明涉案房屋存在主体结构方面的质量问题或当前出现的质量瑕疵是由主体结构问题所致，也未提供证据证明现有的质量问题达到严重影响居住的程度而导致其不能实现合同目的。上诉人已实际多次勘察过涉案房屋，在双方签订商品房现售合同时，上诉人对房屋的现状以及质量概况是完全清楚的，否则上诉人不可能与被上诉人签订合同。就上诉人提到的电线缺失的问题，根据上诉人一审中提交的刑事判决书中认定的内容，电线被盗的时间是2015年，而双方签订合同的时间是2016年。上诉人有理由在签订合同时明确约定被上诉人的义务。上诉人目前提及的电线缺失问题是因上诉人怠于收房、怠于管理造成电线二次被盗。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁海云、丁海洪向一审法院提出诉讼请求：一、判令东方公司向丁海云、丁海洪交付合格房屋；二、判令东方公司赔偿逾期交房给丁海云、丁海洪造成的损失146100元（计算至2020年1月27日），如东方公司在2020年1月27前仍未向丁海云、丁海洪交付合格房屋，则东方公司须自2020年1月28日起至交付合格房屋之日止按照3500元/月的标准赔偿丁海云、丁海洪损失；三、判令由东方公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月2日，双方当事人签订《南京市商品房现售合同》，合同主要约定：丁海云、丁海洪购买东方公司坐落于南京市浦口区熙龙山院09幢1单元102(含负一层）室商品房；合同第六条第一款约定东方公司应在2016年5月2日前向丁海云、丁海洪交付商品房，第二款约定交付时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第三款约定如东方公司延迟交付商品房，除丁海云、丁海洪解除合同的之外，东方公司应当按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向丁海云、丁海洪支付违约金或按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金。合同第九条关于房屋交付和接收手续第二款约定东方公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其他交付条件的，丁海云、丁海洪有权拒绝接收该商品房，东方公司按照第六条的约定承担迟延交付的责任；第四款约定该商品房已满足交付条件，但丁海云、丁海洪收到东方公司的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：丁海云、丁海洪按照每天200元向东方公司支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由丁海云、丁海洪承担。合同附件5保修范围和保修期对房屋防水，墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂等约定了保修期。上述合同签订后，丁海云、丁海洪按照合同约定支付了购房款。2016年7月11日，东方公司通过邮政快递向丁海云、丁海洪送达了“商品房交接催告函”，告知丁海云、丁海洪所购买的房屋（现房），经东方公司工作人员多次催促，至今尚未办理房屋交接手续。请丁海云、丁海洪携带相关材料于7日内办理交接手续。2016年9月5日，丁海云、丁海洪将案涉商品房登记在丁海云、丁海洪名下。2019年4月1日起，丁海云、丁海洪通过打电话及发微信等方式多次联系东方公司工作人员，称2016年验房时主要问题：电线被盗、渗水、空鼓起包，并将2019年3月29日至案涉房屋拍摄的照片（电箱电线缺失、墙面抹灰层脱落、负一层渗水等）发送给东方公司工作人员，东方公司工作人员称先收房再维修。2019年4月9日，丁海云、丁海洪向东方公司发律师函，要求东方公司尽快向丁海云、丁海洪交付合格房屋，并承担丁海云、丁海洪的租金损失及其他损失。另查明，2016年3月27日至2019年10月5日，丁海云配偶李涌杰先后支付吴荩萱2016年4月至2019年12月房屋租金146100元。再查明，2015年8月9日，案外人赵某、李某潜入案涉房屋将室内墙体电线盗走，后依法被追究刑事责任。又查明，东方公司于2014年1月10日取得了案涉房屋所在地块的《建设工程规划核实合格书》，2014年6月20日取得竣工验收备案表。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《南京市商品房现售合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律或行政法规的效力性强制性规定，依法成立且合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。案涉《南京市商品房现售合同》第六条第二款对房屋交付条件进行了约定，即合同第二条所列权利瑕疵已消灭和提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》证明文件，根据东方公司庭审陈述和提供的《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表、《测绘报告书》可以证明案涉房屋在合同约定的交付期限前已经满足了交付条件。从丁海云、丁海洪提供的案涉房屋照片看，丁海云、丁海洪提供的房屋现场照片均系起诉前几个月拍摄，此时距离双方约定的交房时间已过去近三年时间，期间案涉房屋一直处于空置状态，在未进行任何维护的状态下产生空鼓起包、墙面抹灰层脱落、负一层渗水等问题亦属正常；再者，即便如丁海云、丁海洪所述，案涉房屋在房屋交付时存在空鼓起包、墙面抹灰层脱落、电线缺失、负一层渗水等房屋质量瑕疵，该质量瑕疵也不属于房屋主体结构质量问题，亦不会严重影响丁海云、丁海洪正常居住使用，故丁海云、丁海洪以此为由拒绝接收房屋并要求东方公司赔偿逾期交房损失的诉讼请求，无法律及合同依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，一审法院判决：驳回丁海云、丁海洪的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1471元，由丁海云、丁海洪负担。二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、验房问题清单，证明上诉人在2016年两次验房发现房屋存在的问题，并已向被上诉人反映。第一次是双方签完合同后一周左右由被上诉人工作人员陪同上诉人去验房时被上诉人工作人员记录的，第二次是2016年7月31日上诉人自己验房时写的。被上诉人的工作人员也认可上诉人关于房屋的质量问题所进行的交涉，只是要求先收房、后维修。2、上诉人与被上诉人工程部经理尤佳、物业主管刘欣秀、周园的聊天记录，证明涉案房屋自2016年开始，一直存在电线缺失、漏水、渗水等各种问题，被上诉人在上诉人的要求下，一直在进行各种维修，但仍未达到交付条件。被上诉人不断更换对接人，单方要求上诉人先收房后维修、电线按照成本价赔偿的交付方案，导致房屋至今未交付，被上诉人在2019年12月仍在对涉案房屋进行维修；3、单位工程汇总表，证明涉案房屋有电线被盗的事实，被上诉人计划按成本价赔偿，被上诉人认为业主拿到房子会装修的，可能要重新铺设电线，故没有必要进行修复，所以电线的问题迟迟未能解决。4、2019年12月28日拍摄的现场照片五张，证明2019年12月28日上诉人检查涉案房屋时的情况，通过现场情况和墙面所写字迹表明涉案房屋存在电线不通、下水不通、仍在做防水等情况，涉案房屋仍达不到双方合同约定以及法律规定的交付条件。被上诉人质证如下：证据1、对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该两份手写的清单不能反映出处及形成时间，也不能反映针对的就是涉案房屋。被上诉人虽然称2019年4月1日将上述两份清单发送给了被上诉人公司尤佳，但尤佳是2018年年底至2019年年初在被上诉人公司上班，且尤佳对此并未予以认可，故该两份清单只是上诉人的单方陈述。证据2、真实性无法确认，且该组微信聊天记录沟通的时间为2019年4月1日、2019年12月29日以及2019年3月29日，距离双方签订合同长达近3年，不能证明涉案房屋2016年就存在渗水、空鼓等质量瑕疵。上诉人以先保修、后交付的理由拒绝收房无法律依据。证据3、真实性不予认可，被上诉人没有见过此表，且上诉人以电线缺失为由拒绝收房没有法律依据。证据4、照片所拍墙面上的文字不知为何时、何人所留，因为除了被上诉人，上诉人和物业公司人员也均可以进入涉案房屋。上诉人另申请证人王某,4出庭作证。王某,4陈述其是搞装修的，有公司，但其本人没有装修资质。2016年其在熙龙山院的建材店遇到一位自称是姓丁的女士，说房屋要装修，其就到她家去看了下，发现负一楼的墙面四周有一米左右的发霉、空鼓。其说其正常给业主装修的时候，负一层主要看防水，二楼以上看保护层，该房屋防水是开发商留下来的问题，这种情况其不能保证防水能做好。姓丁的女士向其要了电话说以后装修的时候通知其。上诉人认为，证人能够证明涉案房屋2016年的时候存在一米多高的渗水痕迹，需要做防水。涉案房屋在交付时存在明显的瑕疵和不足。被上诉人对证人证言的真实性、合法性、关联性都不认可，认为证人没有装修资质，其陈述的内容不具备专业性，且证人陈述表明防水和脱落等问题是房屋常规的质量瑕疵，并非房屋主体质量问题。一审判决查明双方签订的《南京市商品房现售合同》第六条第三款约定“如东方公司延迟交付商品房，除丁海云、丁海洪解除合同的之外，东方公司应当按照已收价款的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算迟延期间的利息，向丁海云、丁海洪支付违约金或按照房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金”。经查，双方签订的《南京市商品房现售合同中》并未如此约定，一审认定的该事实错误，本院依法予以纠正。一审判决查明的其他事实正确，本院依法予以确认。另查明，一审中上诉人提交支付宝支付凭证打印件一组，证明因为被上诉人未按照约定交付合格的房屋，其一直在外租住房屋。2016年4月28日至2018年4月27日期间房屋租金为3300元／月；2018年4月28日至2020年1月27日期间，房屋租金为3500元／月。二审中，上诉人陈述2016年4月份双方签过合同之后一周左右时间，被上诉人就通知上诉人看房，看房后上诉人向被上诉人反映了了房屋存在的问题，主要是渗水问题，被上诉人方工作人员书写了验房问题清单，当时被上诉人要求上诉人先收房、后维修。2016年7月31日，上诉人又去了看了涉案房屋，把房屋存在的问题又着重写了一遍，重点还是渗水问题。2016年其他业主告诉上诉人其房屋的电线存在缺失，其后其向被上诉人方反映，要求被上诉人方修复电线。2017年、2018年其也和被上诉人交涉过交房的问题。被上诉人认为根据上诉人提交的证据，被上诉人通知上诉人收房后，上诉人直至2019年4月份才和被上诉人交涉房屋交付事宜。关于房屋维修的情况，上诉人陈述涉案房屋直至2019年12月份的时候墙面还存在渗水情况，部分插座还没有通电。被上诉人陈述，2019年4月上诉人向其反映存在渗水、空鼓情况后，其在2019年5月份已经安排人员上门维修。关于电线问题，其2015年年底就已经重新穿过线了，但2019年上诉人报修后，被上诉人才发现电线又被偷了，所以在2019年5月份左右又穿过一次线。另，本院于2020年5月22日组织双方对涉案房屋进行现场勘验。双方均确认勘验时，涉案房屋未发现渗水痕迹、电路畅通、有局部维修痕迹。一楼和负一楼墙面上写有字迹，负一楼下沉式庭院水泵开启运行。后双方于当日办理了涉案房屋的交接手续。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《南京市商品房现售合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据该合同约定，被上诉人应当于2016年5月2日向上诉人交付涉案房屋。现上诉人与被上诉人已经于2020年5月22日交接了涉案房屋，因被上诉人已经履行了涉案房屋的交付义务，故上诉人的原审第一项诉讼请求，本院不再支持。上诉人陈述其在双方合同签订后一周即开始验房，但发现房屋存在是渗水、空鼓、电线缺失等问题，并要求被上诉人维修，因被上诉人要求上诉人先交房后维修，故双方产生争议导致上诉人未能收房。被上诉人否认上诉人2019年4月之前就房屋存在的问题和其进行交涉。本院认为，上诉人二审提交的反映2016年验房情况的验房问题清单被上诉人未予签字确认，现被上诉人方亦不予认可，故不能据此认定2016年上诉人验房时涉案房屋存在的质量问题，但是上诉人提交的2019年4月1日之后上诉人与被上诉人工作人员的微信聊天记录、通话录音以及2019年3月29日照片、2015年刑事判决书等相关证据表明涉案房屋在2015年即存在电线被盗情况，直至2019年4月上诉人与被上诉人交涉时仍未对该质量问题予以维修完毕。被上诉人虽称其在2019年5月份对涉案房屋维修完毕，但未提供相应证据。根据上诉人一审中提交的通话录音，被上诉人销售人员汪晶晶于2019年10月8日告知上诉人其维修完毕的情况；被上诉人于2019年10月也向一审法院补充提交涉案房屋维修后的照片；上诉人二审提交的证据尚不足以证明2019年10月之后涉案房屋的电线缺失仍未维修完毕，故本院认定2019年10月份涉案房屋的电线缺失问题维修完毕。因为涉案房屋是否通电，直接影响购房人正常居住使用房屋，故直至涉案房屋电线维修完毕，涉案房屋方才符合交付条件。被上诉人应向上诉人赔偿相应期间房屋逾期交付给上诉人造成的损失。被上诉人称电线存在二次被盗的情况，但未提交充分证据予以证明，本院不予采信。关于被上诉人应向上诉人赔偿损失的数额。本院认为，一方面，因被上诉人未能按时向上诉人交付房屋导致上诉人未能及时占有使用涉案房屋并另行在外租房产生损失。另一方面，上诉人并未提交充分证据证明其在2019年4月之前和被上诉人沟通协调房屋维修和交付事宜，故上诉人对损失的扩大也存在一定的过错。综合以上情况，本院依法酌定被上诉人向上诉人赔偿延期交房造成的损失50000元。综上所述，上诉人丁海云、丁海洪的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7839号民事判决；二、南京东方置地房地产实业有限公司于本判决生效之日起十日内向丁海云、丁海洪赔偿损失50000元；三、驳回丁海云、丁海洪的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1471元，由丁海云、丁海洪负担968元，南京东方置地房地产实业有限公司负担503元。二审案件受理费2942元，由上诉人丁海云、丁海洪负担1935元，被上诉人南京东方置地房地产实业有限公司负担1007元。本判决为终审判决。审 判 长  马 帅审 判 员  张旭东审 判 员  郑 慧二〇二〇年六月二十八日法官助理  高 峥书 记 员  王 凤