辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终4400号上诉人（原审被告）：于强，男，1973年5月10日出生，汉族，住大连市甘井子区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司，住所地大连经济技术开发区红星海-A区9#（及地下9-1#）。法定代表人：王立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹、李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人于强因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人于强上诉请求：撤销原审判决，确认被上诉人行为违反合同约定，并针对被上诉人的服务水平，依法作出减免或降费判决。主要事实和理由：1.一审适用法律错误。一审法院无视被上诉人的违约行为，只要求上诉人履行合同，有失公平。上诉人已就房屋存在的问题多次与被上诉人沟通，被上诉人无视合同约定，拖延或拒绝服务，上诉人有权要求减免物业费。2.一审认定事实错误。上诉人已提交相关证据证明被上诉人的服务存在重大缺失，其违约在先，无权按照合同约定标准要求上诉人交费。3.被上诉人曾认可其服务不达标，存在重大缺失，并以地产补偿名义为上诉人开具3000元物业费发票，以示减免，这是被上诉人对其违约行为的认可。4.购房合同中注明的中央监控、紧急报警、实时对讲等五项安防措施装置至今未安装，原审对此节事实未认定，系认定事实明显失误。被上诉人不同意于强的上诉请求，同意原审判决。具体答辩意见如下：1.于强第二、三项上诉请求在一审中均未提及，不属于二审审理范围。且关于物业收费标准，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可就此起诉，否则将损害其他业主的合法权益，上诉人并不是提出此主张的适格主体。2.上诉人反应的房屋质量问题，被上诉人在积极维修中，被上诉人在二审中将举证证明此节事实。上诉人如认为被上诉人未履行服务义务，应依司法解释的规定另行主张。大连远洋基业物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费12,145.77元（自2018年1月1日起至2019年6月30日）；2、判令被告给付拖欠物业费的违约金3643.73元。一审法院经审理查明，被告系大连经济技术开发区远洋假日养生庄园71-1-106号别墅的业主，其房屋建筑面积为192.79平方米。2012年10月2日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所有的前述别墅所在小区提供前期物业服务，物业服务标准为特级；物业服务内容包括建筑共用部位的维修、保养和管理，共用设施、设备的维修、保养、运行和管理，小区内共用设施和附属建筑、构筑物的维修、保养和管理，共用绿地、花木等保养与管理，公共环境卫生的清洁和管理，维护物业区域内车辆行驶秩序、公共秩序等；物业管理质量要求应达到房屋外观统一，禁止违章建筑，确保外观完好整洁，确保机电设备管理达标，保持设施设备状况完好，环境卫生整洁，绿化良好，定期更换花草等；别墅物业费标准为3.50元/月/平方米；物业服务费每年预交纳四次，第一年于房屋交付时交纳，以后每年物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或按半年、一年期预缴纳。虽经原告催要，被告未交纳2018年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费12,145.77元（3.50元/月/平方米×192.79平方米×18个月）。被告提交照片用以主张其房屋存在返潮、漏雨等问题、案涉小区存在绿化不足、墙皮脱落、小区门开放、其他业主违建等情况。经协商，被告于2017年12月29日及2017年12月31日分别支付原告2017年物业费5097元及3000元，原告向被告开具发票，其中3000元金额的发票备注载有“地产赔偿”字样。原告提交了房屋维修及维护补栽树木的照片用以证明其在努力提升物业服务水平。一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示、其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应依约履行。原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告应依约支付物业费。因双方协议约定，别墅物业费标准为3.50元/月/平方米，每年预交纳四次，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日交纳，故原告要求被告缴纳自2018年1月1日起至2019年6月30日期间的物业费12,145.77元（3.50元/月/平方米×192.79平方米×18个月）的诉讼请求，于法有据，予以支持。鉴于物业服务双方应本着真诚协商的态度,解决矛盾纠纷,以维护长期、稳定、良好的物业服务关系，故对于原告违约金的主张，不予支持。被告以2017年曾协商减免了部分物业费及小区存在绿化不足、其他业主存在违建等情况而据此拒绝交纳物业费或要求减少物业服务费用的抗辩意见，因缺乏事实和法律依据，不予采纳。故判决如下：一、被告于强于判决生效之日起十日内，给付原告大连远洋基业物业管理有限公司2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费12,145.77元；二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由原告大连远洋基业物业管理有限公司负担22元，被告于强负担75元。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人提交两组新证据，证据一是三张照片，拟证明上诉人在2019年11月份对于强反应的房屋质量问题已进行深度维修。证据二是2019年11月至2020年6月的服务月报作为新证据，拟证明被上诉人已履行了物业合同约定的义务。于强发表如下质证意见：对于证据一的真实性没有异议，但认为维修发生在被上诉人主张物业费期间之后，与本案没有关联性；对于证据二，月报是被上诉人自制的，对真实性不予认可，且非发生于案涉物业欠费期间，与本案缺乏关联性。本院认为，于强对三张照片的真实性无异议，本院对三张照片予以采信，并据此认定被上诉人对于强案涉房屋存在的质量问题已进行维修。对于被上诉人提交的月报，因不能证明被上诉人的主张，不予采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人对于一审认定的其欠费期间、欠费金额均没有异议，其认为被上诉人所提供物业服务质价不符，故要求二审法院对被上诉人存在违约行为予以认定，并对案涉物业费标准作出减免或降低的判决。上诉人的上诉理由不能成立，理由如下：第一，案涉物业合同合法有效，双方在合同中约定的物业费标准为3.5元/月/平方米，理应共同遵守。现上诉人要求降低收费标准，应通过与被上诉人平等协商的方式予以变更，人民法院对此不宜进行司法干预。第二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，上诉人要求对被上诉人存在违约行为予以认定，并对案涉物业费标准作出减免或降低的判决，上诉人的此两项上诉主张属于二审中新增加的反诉主张，双方不能就此达成调解，被上诉人也不同意一并审理，故本院二审不予支持，上诉人可另行主张。第三，物业服务包括房屋管理、公共设施的维修、小区秩序的维护、保洁服务、绿化养护等多方面，被上诉人已提供了基本的物业服务，上诉人作为业主理应按约付费。物业服务质量好坏关系到个人感受不同，上诉人认为被上诉人服务质量差，就采取拒交物业费的方式来维护自己权利，势必会损害按时交费业主的权益，如果多数业主都采取此方法维权，被上诉人将无法保质保量地继续履行合同义务，最终受到伤害的将是全体业主。因此，上诉人拒不交纳物业费的行为不能得到法律价值评判意义上的鼓励。如上诉人有足够证据证明被上诉人存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费194元，由上诉人于强负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 歆审判员  王 迪二〇二〇年六月二十八日书记员  黄月妍