山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1738号 上诉人（原审原告）：泰安超越投资有限责任公司，住所地泰安市高新技术产业开发区。 法定代表人：宋晋，总经理。 委托诉讼代理人：翟安龙，山东敏尔信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王钦龙，男，1990年2月26日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 上诉人泰安超越投资有限责任公司（以下简称超越公司）因与被上诉人王钦龙物权保护纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人超越公司上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁0902民初2527号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。2.一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有误。一审判决认定包括双方当事人诉争的涉案房屋在内的房产，原系原告为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因原告未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。上述认定有误，上诉人曾经有逾期还款的情况，但黄强等六人与银行委托拍卖涉案房产时，上诉人已经正常还款，不存在因未按时偿还银行贷款涉案房屋被拍卖的情况。二、一审判决适用法律错误，驳回上诉人诉讼请求没有法律依据。一审判决以减少当事人的诉累为由，驳回上诉人的诉讼请求无法律依据，适用法律错误。一审判决认定，上诉人在2017年8月10日后对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利；且上诉人已经通知被上诉人不认可其与周东方签订的《房屋租赁合同》，却不支持上诉人的诉讼请求属于适用法律错误，没有法律依据。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实部分有误，适用法律错误，驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据，请贵院在依法查明本案基本事实的基础上，依法撤销(2019)鲁0902民初2527号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人王钦龙辩称，一、被上诉人在本案中属于善意第三人，其合法权益应当受到保护，被上诉人是通过合法的手续获得涉案房屋的租赁权，被上诉人租赁房屋时，周东方向被上诉人出具了涉案房产的房屋所有权证，这足以让被上诉人相信涉案房产属于周东方所有。二、被上诉人对超越公司与周东方之间的房产纠纷并不知情，也并不知道房屋所有权变更的情况，至于涉案房产是否被法院查封，被上诉人作为一个普通的经营者，在签订租赁合同时查证了房产的所有权证书，已经尽到了必要的注意义务，因此，其作为善意第三人其合法权益法院应予保护。而且上诉人也并没有证据证明被上诉人与周东方之间存在恶意串通，损坏上诉人公司利益的行为，本案引发的根本原因是因为上诉人与黄强等六人签订虚假买卖合同，谋取银行贷款所引发，其应对自己的行为承担不利后果。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原告超越公司向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿原告房屋占用费75236.91元（2017年8月10日至2019年5月9日）；2.判令被告支付2019年5月10日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；3.判令被告返还涉案房屋给原告；4.诉讼费、担保费由被告承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于泰安市高新技术产业开发区超越广场东楼西侧64号。 2003年，原告为解决资金问题，向银行贷款之需，与黄强等六人签订商品房买卖合同，将包括涉案房屋在内的六套房屋的产权证书及土地权使用证书办理在黄强等六人下。2003年9月黄强等六人出具内容相同的承诺书，主要内容为：在办理购房过程中，其个人没有资金投入，全部资金由超越公司投入，对所购房屋不享有占有、使用、收益、处分等任何权利，仅为名义上的权利主体。2003年12月2日，原告作为保证人、黄强等6人作为借款人与银行签订六份个人购房借款合同，合计借款本金759万元。因原告出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人作为委托方与拍卖公司签订委托拍卖合同对上述房产进行拍卖，后周东方、姬慧卿买受，并办理了过户登记，其中三套房产登记在周东方名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××88、14××89号；三套登记在姬慧卿名下，产权证号为：泰房权证泰字第××、14××91、14××92号。原告于2008年向济南市历下区人民法院提起诉讼要求确认拍卖公司与周东方、姬慧卿之间的房屋拍卖行为无效，并要求周东方、姬慧卿及黄强等6人返还六套房屋。该院于2013年6月26日作出（2008）历民重字第2859、2860号民事判决书，确认周东方、姬慧卿与拍卖公司房屋拍卖无效。该两份判决经济南市中级人民法院二审，济南中院作出（2013）济商终字第513、514号民事判决书，驳回上诉人的上诉，维持原判。在判决书中认定黄强、张明、亓成孝、苗卫东、亓宝华、李安明六人明知自己对名下的房产仅有名义上的所有权，并不享有实质意义上的处分权。黄强等六人未经房产实际所有人，超越公司同意擅自处分，属于恶意处分。该恶意处分行为无效。同时认定周东方、姬慧卿在拍卖房产时知道房产控制在超越公司手中，黄强等人无法实现交付房产，且拒付剩余款项的情况下，仍然继续竞买房产的行为不是善意的。周东方、姬慧卿不属于物权法第106条规定的善意第三人，周东方、姬慧卿不应取得拍卖房产的所有权。原告超越公司依据（2008）历民重字第2859、2860号判决书、（2013）济商终字第513、514号判决，向济南市历下区人民法院提起诉讼，要求确认周东方、姬慧卿名下的六套房产及六套房产对应的土地使用权归原告超越公司所有和使用。该院作出（2012）历民初字第900号民事判决书，判决确认原告泰安超越投资有限责任公司对泰房权证泰字第××号、14××88号、14××89号、14××90号、14××91号、14××92号房屋所有权证书所记载的房屋享有房屋所有权。原告于2017年8月9日取得涉案房屋的不动产权证书。 2016年12月1日，被告与案外人周东方签订房屋租赁合同一份，约定：租赁房屋坐落于泰安市高新技术产业开发区超越广场64号，面积为96.76平方米，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日，租金25000元，一年一交。合同签订后，被告向周东方交纳租金至2019年11月30日。 庭审中，原告为证实涉案房产已于2008年9月16日被查封，提交（2018）历民初字第2859-1号民事裁定书、协助执行通知书以及送达回证。对此被告以均系复印件为由提出异议。 原告为证实房屋占用费为每平方米单价为37元，提供评估报告一份，被告提出异议，认为价格过高。 2019年7月17日，被告搬离涉案房屋并将房屋交给原告。 一审法院认为，包括双方当事人讼争的涉案房屋在内的房产，原系原告为贷款之需，登记在案外人黄强等六人名下，后因原告未按时偿还银行贷款，由黄强等六人与银行委托拍卖，而由周东方、姬慧卿竞买，并过户在周东方、姬慧卿名下。对于上述拍卖的行为，已由生效的法律文书予以确认无效，且认定黄强等六人为恶意处分行为及周东方、姬慧卿并非善意买受人。后原告通过诉讼，最终于2017年8月9日将上述房屋过户在自己名下。至此，涉案房屋的权利人自2017年8月9日由周东方变更为原告后，周东方即不再是该房屋登记的权利人，其无权对该房屋行使出租等权利，也无权收取租金，而周东方与被告签订租赁合同，将已不再登记在自己名下的房产对外出租，权利人原告对此也未追认，因此被告以与周东方存在租赁合同关系为由提出的异议理由，不能阻却原告作为实际的而且是登记的物权人行使权利，原告对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 关于被告以“买卖不破租赁”原则所提的抗辩理由，首先肯定，“买卖不破租赁”或“所有权变动不破租赁”是一般原则，即如无法定或约定的除外情形，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，租赁合同对受让人具有法律拘束力，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项规定，房屋在出租前已被人民法院依法查封的情形，属于所有权变动不破租赁原则适用的例外情形，因涉案房屋被法院查封在前，租赁在后，故被告的该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。 原告为了维护自身的权益，其有权要求无权占有人返还房屋，支付占有使用费。但鉴于被告已向案外人实际缴纳租金至2019年11月30日，且已在诉讼期间将涉案房屋腾退交给原告，为减少当事人的诉累，对于原告主张被告支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。如前所述，因被告已将房屋交给原告，对原告请求被告返还房屋的诉讼请求，一审法院不再处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回原告泰安超越投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费840.46元、保全费1250元，共计2090.46元，由原告泰安超越投资有限责任公司负担。 本院二审期间，上诉人超越公司围绕上诉请求依法提交了下列证据：证据一、落款时间为2016年8月1日的告知书一份，证实涉案房产纠纷判决拍卖无效后，上诉人就向被上诉人告知了纠纷存在以及判决结果的情况，与一审中提交的2017年8月份的告知书相对应，综合证实被上诉人知道涉案房产纠纷已经被查封，拍卖无效以及确权、房产产权变更的事实，因此，被上诉人继续向案外人周东方缴纳租赁费没有事实和法律依据，应当自行承担不利的法律后果。二、提交落款时间2014年12月6日的告知书一份，邹强12月9日签收。证实涉案房屋在王钦龙从邹强转租前就已告知原租赁户邹强涉案房屋纠纷已多次告知租赁户。本院组织双方当事人对证据依法进行了质证，被上诉人王钦龙质证认为，对于证据一的真实性不予认可，王钦龙本人表示并未签过字，从告知书上看亦未注明送达日期，无法确定是何时向被上诉人送达的。另外，根据最高院查封扣押冻结规定第26条第3款，人民法院查封没有公示的其效力不得对抗第三人，虽然上诉人申请法院查封并向房管部门送达了查封裁定，但没有证据证明法院采取了张贴公告和封条的形式进行公示。对于证据二，与本案没有直接的关联性，被上诉人不予认可。对上诉人超越公司二审提交的上述证据，被上诉人王钦龙对其真实性均不予认可，且2016年8月1日的告知书没有签收时间，2014年12月6日的告知书与本案无直接关联性，本院均不予认定。 本院经二审审理查明的其他事实与原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，超越公司向一审法院提交的（2012）历民初字第900号民事判决中在事实部分明确写明“在借款期间内，超越公司出现逾期还款违约情景，第三人泰山工商行委托……进行评估”。根据该案生效判决认定的事实，原审判决认定“因超越公司出现逾期还款违约情形，银行与黄强等六人……进行拍卖”并无不当，本院予以维持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但房屋在出租前已被人民法院依法查封的，或者当事人另有约定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条第三款规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗第三人。本案涉案房产虽在2008年9月被法院在房产管理机构进行了查封登记，但超越公司提交的证据来看，查封法院并未在涉案房产上采取了张贴公告、封条等方式对涉案房屋的查封进行了公示，故应认定该查封效力不得对抗本案的承租人王钦龙。至于超越公司在告知书中提到的已经对涉案房屋进行查封的说明，显然更无法达到人民法院查封公示的效果。被上诉人王钦龙作为一名普通经营者，在签订租赁合同时查看了案外人周东方向其提供的涉案房产证书之后，应视为其已经尽到必要的注意义务，如再让其到房管部门去审查涉案房产是否已被法院查封，未免过于强求，上诉人超越公司亦无证据证实王钦龙与案外人周东方之间存在“恶意串通，损害超越公司利益”的行为。故，为了保护合同的稳定性以及承租人作为弱势群体的第三人利益，对王钦龙在超越公司提起本案诉讼之前已经依约支付租金的行为应予以保护。综上，一审法院对王钦龙已经实际支付租金期限内的房屋占用费不再予以支持并无不当，本院予以维持。此外，本院注意到，本案产生的根本原因系由于超越公司与黄强等六人2003年签订虚假的房屋买卖合同谋取银行的贷款所引发。也正是因为超越公司的上述行为，才导致了本案和2008年以来与超越公司有关的一系列案件司法资源的消耗，以及包括其自身在内的各方利益的损失，其亦应为自己的行为承担不利后果。至于案外人周东方等人是否在出租涉案房屋的过程中给超越公司造成损失，超越公司可另行主张。 综上所述，泰安超越投资有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1680.92元，由泰安超越投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年六月二十二日 书记员  袁 琳