海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3533号原告：海城市东和物业管理有限公司，统一社会信用代码：91210381MA0QFAJHXX，住所地：辽宁省鞍山市海城市兴海管理区铁西街兴工委兴海大街122栋31号。法定代表人：郝爱新，系该公司董事长。委托代理人：王莹，辽宁日泽律师事务所律师。被告：董晓峰，女，满族，1977年11月17日出生，现住海城市。原告海城市东和物业管理有限公司诉被告董晓峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法由审判员郑丽萍独任审判，于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王莹及被告董晓峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海城市东和物业管理有限公司诉称：原告系海城市金海之家小区物业服务单位，被告为海城市金海之家小区10#-3012的业主，房屋面积101.44平方米，物业费单价每平每月1元，现被告按合同约定应向原告缴纳从2018年5月6日至2020年5月6日的物业管理费用人民币2434元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告客服人员多次催缴被告仍未缴纳。无奈之下，原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2434元、违约金1332元，合计金额3766元。2、本案诉讼费由被告承担。被告董晓峰辩称：一、物业法第三章第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。进户已经缴纳2年物业费，收费须知第二条第1点已明确物业费0.8元/㎡/月(交房时一次性预收2年，一期地面硬化、绿化完成后开始计费)，绿化完成是2018年5月份，应从2018年5月份开始计费，以此推算我不拖欠物业费。二、物业法第四章第三十五条：业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业法第四章第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。原告违约责任：我们没有与东和物业签订书面的物业服务合同，东和物业未经业主同意擅自提高物业费由原来的0.8元/㎡/月提高至1元/㎡/月。三、物业法第四章第三十七条：物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。在我们业主不知惰的情况下，东和物业承接物业，要求海城市东和物业管理有限公司提供与中基阳光花园物业对接的相关手续跟合同，请求法院予以支持并核实其真实性。四、物业服务不到位：小区内环境脏乱差、楼道内墙体不整洁，很多条不知名的强、弱电线路，由室外打孔穿入，造成雨天顺着孔隙向楼道内流水，墙体有多处水痕，一层半处地面积水、湿滑，电源电线外露，影响美观并存在安全隐患；服务不到位绿化只见杂草丛生；冬天大雪无人清扫。连基本的环境卫生、来往人员监管、消防设施配备、公共设施维修、安全防范管理都没有，没有完全履行合同义务，明显属于只收费，少服务。(附图片)原告违约责任：原告没有完全履行合同义务。五、购房合同中明确了是可视对讲门铃，拖了几年才给按个普通的门铃，并且给我们造成很大的不便利，我们应当拥有可视对讲的权利。六、物业法的第二章第六条：房屋的所有权人为业主，我既然是金海之家的业主，我就有自由出入家的权利，物业是没有权利限制我的出行，自从大门口安装门禁装置，我的门禁卡就是个摆设，我没有正常进出我自己的家，只能走车道，给我的人身安全造成了很大隐患，限制业主出行是不合法的。原告违约责任：限制业主出行。综上所述，原告违约在先，答辩人请求法院判决驳回原告所有诉讼请求，并保证业主的合法权益：1、改善一期绿化环境。2、要求解除门禁卡的设置，自由出入金海之家。3、依法签订物业服务合同，按合同约定各自履行其职责。经审理查明，被告董晓峰为海城市金海之家小区10#楼3012室业主，2013年1月9日海城市阳光物业与被告董晓峰签订物业管理协议，协议约定“本物业名称：中基﹒阳光花园，户型：建筑面积101.44平方米，物业管理费为每平方米建筑面积每月0.8元。”协议签订后，原告向业主提供了各项物业管理服务。2015年5月28日海城市中基阳光花园小区项目被拍卖，买受人系海城市东和房屋开发有限公司，后海城市东和房屋开发有限公司成立了海城市东和物业管理有限公司，由海城市东和物业管理有限公司为原告现居住的小区（金海之家小区）提供物业服务。被告于2018年5月6日至2020年5月6日期间一直未缴纳物业费，拖欠物业费共计1947.64元（0.8元×24个月×101.44平方米）。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据：海城市人民法院（2013）海执一字第328号执行裁定书、海城“中级阳关花园”在建工程变卖协议书、物业管理协议、住户成员登记表、入住流程会签表、物业费催费通知照片及物业费催费通知单，鞍山市物业服务收费管理实施办法；被告提供的证据：照片9张、光盘1张、收费须知、物业管理协议、中基阳光花园认购书，收款收据。原、被告提供的证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。原告海城市东和物业管理有限公司作为金海之家小区物业管理单位，实际履行了主要管理服务义务，被告作为该小区的业主接受了原告的服务，原、被告双方形成了事实上的物业服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。关于原告诉请物业费单价每平每月1元，因双方在物业管理协议中已约定物业服务费为每平方米建筑面积每月0.8元，此诉请不符合双方约定，故不予支持。关于原告要求被告给付2018年5月6日至2020年5月6日违约金的诉讼请求，因被告并非恶意拖欠物业费，且原告方确需该进、完善物业服务，对原告此项主张不予支持。关于被告以原告物业服务不到位、所居住的环境卫生绿化等出现问题为由不交纳物业费的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定。原告物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,但原告物业公司基本上履行了物业管理协议的义务，但在以后的服务过程中仍需改进及完善。被告以上抗辩不能作为拒绝交纳物业费的正当理由，亦不能对抗其签订的物业管理协议，被告董晓峰拒绝交纳物业费的行为,违反了物业管理协议的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故被告以上辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告董晓峰于本判决生效后10日内给付原告海城市东和物业管理有限公司物业费1947.64元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告董晓峰负担。此款原告海城市东和物业管理有限公司已垫付，被告董晓峰在履行本判决所确定的给付义务时，加付25元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。提交上诉状及副本时应一并预交上诉案件受理费。审判员  郑丽萍二〇二〇年六月二十九日书记员  赵彬彬