辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6126号上诉人（原审被告）：邢春婷，女，1985年3月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王琳琳，系辽宁沈鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金淼，女，1985年5月18日出生，满族，住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：丁凤，女，1983年6月18日出生，回族，住沈阳市浑南区。上诉人邢春婷因与被上诉人金淼、丁凤房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初11184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邢春婷上诉请求：要求二审改判或发回重审。主要理由：一、一、依据本案租赁合同约定上诉人只有在未经书面协商直接解约的情况下，才应对被上诉人的损失进行赔偿；另合同约定双方可以无理由提前2个月通知解除合同，且未约定此种情形之下赔偿损失，而本案上诉人己提前3个月以书面形式通知被上诉人解除合同；二、上诉人解除合同系因被上诉人擅自增加经营项目，未得到上诉人的同意，严重损害上诉人的合法权益；三、被上诉人在接到上诉人的解除通知后，己找到新的营业场所，在房屋交接日己开始在新的经营场所的经营，故本案合同解除不存在影响被上诉人经营的事实；四、无论依据合同约定还是法律规定，上诉人均不应承担赔偿被上诉人3万元损失的违约责任。金淼、丁凤辩称，要求维持原判。金淼、丁凤向一审提出诉讼请求：2018年8月19日，原告(承租方)与被告(出租方)签订店铺租赁合同，双方约定，租赁期为2018年9月1日起至2021年8月31日止，合计三年，同时约定若解除合同，应当先行书面协商，协商一致后，签订终止合同书，在终止合同书签订前，合同仍然有效。被告在协商期间表示无法按合同约定赔偿，让原告去法院诉讼解决。同时在协商期间通过封厕所，诬蔑原告从事违法活动等行为，企图强行逼迫原告搬离。根据租赁合同第十条和第十一条约定，被告应当赔偿原告三个月租金共11250元的赔偿款和每年租金的5%，合计两年年租金10%的违约金4500元。另外原告向被告缴纳空调使用保证金6000元，应当予以返还。赔偿原告因装修造成的营业损失30000元。房屋租赁押金5000元，被告应当予以返还。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的店铺租赁合同；2、判令被告对原告按照合同第十条约定支付违约金11250元(三个月租金)，按照合同第十一条约定支付违约金4500元；3、请求判令被告返还原告缴纳的中央空调使用保证金6000元；4、请求判令被告支付因其提前解除合同原告需要搬迁重新装修房屋造成的经营损失30000元；5、请求判令被告返还原告店铺租赁保证金5000元；6、请求判令被告承担诉讼费用。原审认定事实：2018年8月19日，原告丁凤、金淼(承租方、乙方)与被告邢春婷(出租方、甲方)签订《店铺租赁合同》一份，约定甲方同意将位于沈阳市和平区长白中路315号的店铺二楼租给乙方使用。租赁期自2018年9月1日至2021年8月31日止。甲方于2018年9月1日起，将该店铺交付给乙方使用。此店铺目前经营项目为小儿推拿项目，不得私自进行改造，经营一些影响房屋环境的项目。如乙方需要更换项目，需征求甲方同意。该店铺二楼建筑面积69平方米，租金每年45000元，租金包括房屋的物业管理费及取暖费。店铺保证金5000元。乙方承租期间，甲方不得以任何理由调整租金。店内设施(中央空调、监控设施、室内装修)为甲方所有。如乙方在使用过程中出现被人为损坏的情况须负责修缮，如无法修缮，则按折旧后的市场价格进行赔偿。乙方退租时，由甲方按合同对房屋进行检查，如无异议，甲方须全额退还乙方店铺保证金。乙方应于2018年9月1日向甲方支付年度租金45000元，每年租金按年结算，由乙方于每年的9月1日前交付给甲方。租赁期间，房屋日常维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其附属设施损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。其中合同第十条约定，甲乙双方约定最短租赁期为壹年，最短租赁期内乙方不得退租不得转租，否则甲方将扣除剩余房租和租房押金，此外再赔偿三个月的房租。同时甲方也不能以任何理由与乙方提前解约，否则甲方归还乙方剩余房租和租房押金，此外再赔偿乙方三个月的房租。第十一条约定租赁期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。合同签订后，原告向被告支付了一年租金45000元及店铺保证金5000元后，被告将房屋交付原告使用，原告在此经营沈阳市和平区健乐美保健服务馆。2018年8月19日，原、被告签订关于中央空调的补充协议载明“因甲方承租此店铺时，店铺内安装的中央空调存在二楼空调无法正常使用的情况。经甲乙双方共同协商后，乙方一次性向甲方支付陆仟元，甲方不再追责。乙方承诺以后不使用中央空调，因此就日后中央空调所产生的一切问题，乙方不再承担任何责任。甲方也不得以与空调相关的任何理由克扣乙方的租房押金”。另查明，2019年6月30日，被告向原告下发解除店铺租赁合同通知书，载明“我与您在2018年8月19日就辽宁省沈阳市和平区长白中路315号店铺二楼的房屋签订的《房屋租赁合同》，由于您违反了《房屋租赁合同》中第二条约定，未提前与我协商增加项目，现您增加了保健品销售及鼻炎调理等项目，同时增加的保健品商品为葆婴保健品，我在商务部直销行业系统》里查询到，该品牌为《葆婴》的保健品，在辽宁省未有直销网点备案信息，就您的行为，我有权怀疑您存在涉嫌违法直销或者违规直销的行为，为保证我方及房屋实际产权人的合法权益不受侵害，我现就您违反了《房屋租赁合同》中第二条及第九条中的第5款的约定，特依法通知您自2019年9月1日起解除《房屋租赁合同》。望收到通知后，于2019年9月5日前迁出该房屋”。庭审中，原、被告双方均同意于2019年9月1日解除租赁合同。再查明，国家税务总局沈阳市和平区税务局浑河站西税务所核定定额通知书载明沈阳市和平区健乐美保健服务馆月应纳税经营所得额为30000元。原审认为，原、被告之间签订的《店铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行义务。原告向被告支付了租金，被告将房屋交付原告使用。后被告以原告增加经营项目，该项目涉嫌违法活动等原因，要求解除租赁合同，该院认为原告仅是增加经营项目并未违反合同约定，同时被告所提供证据亦不足以证明原告经营项目涉嫌违法，故原告提前解除合同系违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告要求解除租赁合同的诉请，因双方已同意于2019年9月1日解除合同，故该院予以准许。合同解除后，被告应将原告交纳的租金保证金5000元予以返还。关于原告要求被告依照合同第十条约定支付提前解除合同违约金，该条款系对于一年内提前解除合同的违约责任的约定，本案原、被告双方租期已满一年，故本院对违约金数额予以适当减少，酌定被告支付原告两个月租金违约金7500元。关于原告要求被告依照合同第十一条支付违约金的约定，该条款约定不明确，且与第十条约定系重复主张权利，故不予支持。关于原告要求被告返还空调使用保证金6000元的诉请，从双方签订的关于中央空调的补充协议可以看出，该6000元并非空调使用保证金，故原告要求返还缺乏事实依据，不予支持。另外，被告提前解除合同，原告需要重新选址、装修、搬迁等，在该期间影响其正常经营，原告向被告主张一个月的经营损失属合理范围，且提供了证据证明其一个月经营额为30000元，故被告应赔偿原告经营损失30000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告金淼、丁凤与被告邢春婷于2018年8月19日，签订的《店铺租赁合同》于2019年9月1日解除；二、被告邢春婷于本判决生效之日起十日内支付原告金淼、丁凤提前解除合同违约金7500元；三、被告邢春婷于本判决生效之日起十日内支付原告金淼、丁凤经营损失30000元；四、被告邢春婷于本判决生效之日起十日内返还原告金淼、丁凤租赁保证金5000元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1219元(原告已预交)，由被告邢春婷承担1088元，原告金淼、丁凤承担131元。二审中上诉人提供新证据一份，内容为2019.7.28被上诉人的微信朋友圈截图。证明被上诉人从2019.7.1就开始新店经营。被上诉人质证意见为该朋友圈为被上诉人另一家店的经营截图，与本案无关。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：案争租赁合同第九条约定“乙方有以下情形之一的，甲方可终止合同并收回店铺，造成甲方损失，由乙方赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；2、擅自将承租的房屋转让、转借他人或调换使用的；3、擅自折改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4、拖欠租金累计达3个月；5、利用承租房屋进行违法活动的；6、故意损坏承租房屋的。”本院认为，本案二审争议焦点为上诉人提前解除合同的行为应否认定为违约行为。本案中上诉人仅以被上诉人增加经营项目，未经其同意，该项目涉嫌违法活动为由要求提前解除租赁合同，而本案中被上诉人虽有增加经营项目未取得上诉人同意的行为，但该行为并不属双方合同约定的上诉人有权提前解除的违约行为，且上诉人所提供证据亦不足以证明被上诉人的经营项目涉嫌违法，故原审关于上诉人提前解除合同系违约行为，应承担相应违约责任的认定并无不当。又因原审依据国家税务部门核定的被上诉人在诉争合同履行期间应纳税经营所得额认定被上诉人的经营损失，故原审关于上诉人应赔偿被上诉人的经营损失数额的判项并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1219元，由上诉人邢春婷承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年六月八日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；