江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0902民初6560号原告（反诉被告）：江苏悦达物业管理有限公司，统一社会信用代码91320900140148103C，住所地江苏省盐南高新区黄海街道鹿鸣广场商办楼601-606室。法定代表人：徐以军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金川，该公司职员。被告（反诉原告）：唐东金，男，1965年12月23日生，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：李月发，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵丽娜，江苏大直律师事务所律师。原告江苏悦达物业管理有限公司（反诉被告）（以下简称悦达物业公司）与被告唐东金（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理。唐金东在审理过程中提起反诉，本院依法予以立案受理，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告悦达物业公司的委托诉讼代理人李金川，被告唐东金的委托诉讼代理人李月发、赵丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告悦达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付拖欠原告2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2302.78元；2、请求判令被告按照逾期支付物业费总额的千分之二向原告支付违约金直至其支付全部物业费之日止。事实和理由：被告系原告所托管的**小区的业主，也是**小区的业委会主任。根据原告与开发商签订的《**前期物业服务协议》协议约定，被告应按1.42元／㎡/月的标准向原告支付（建筑面积135.14_㎡)物业服务费，如被告逾期向原告支付物业服务费，则应按照拖欠物业费总额的日千分之二另向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务。现被告拖欠原告2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费2302.78元，原告多次催缴未果。综上，被告拒不依约向原告支付物业服务费的行为已严重违反国家的相关法规和双方签署的物业服务协议，侵犯了原告及其他业主的合法权益，特向法院提起诉讼，请求贵院依法如判所请。被告唐东金辩称：1、2018年7月1日至2019年6月30日之间我未缴纳物业费是事实，原告主张的每平方米1.42元与被告的房屋实际面积无异议，但被告主张要求支付服务费2302.78元是无依据的，原告在物业管理期间未尽到根本的物业管理职责，导致双方合同解除，原告在要求小区所有人员缴纳物业管费的前提下仅要求业主支付所欠总额的90%。2、原告要求我们支付物业管理费依法无据，原告由于在2013年先期违约，多收取了被告1348元。为此，小区内的多名业主并经多方部门的多次协调，原告对多收取的费用至今未退还，依据双方签订的物业服务合同第6、7、23、32条规定，原告应当双倍返还多收取的费用，故原告主张的物业管理费用应对上述费用予以抵扣。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、原告和**小区开发商签订的前期物业服务合同一份，至2019年6月30日之前一直延用的该合同，证明我们按照该合同来提供服务。2、亭湖区物价局物业收费备案表一份，证明原告收费的依据。3、物业费催缴函一份，证明原告向被告进行催缴，但被告仍不缴纳物业服务费。4、聊天记录一份，业委会和物业管理费的微信群里的聊天记录一份，证实被告收到该催缴函的，聊天记录中的葛江是悦达物业驻**小区服务中心的负责人。被告的质证意见为：对证据1、2的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能作为原告要求主张支付的依据。对证据3的真实性无法确认，要求原告提供原件，并且要求提供原告将该通知下发给被告，被告已经收到的相关证据。对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能做作为原告要求主张缴纳的依据。被告唐金东针对本诉向本院提交：葛江与被告的聊天记录一份，证明葛江在发给被告的微信中合计欠款2188元，与原告主张的2302.78元是不一致的，同时其在备注中仅要求被告支付1240元，为此足以证实原告承认了2013年违法多收取了被告的费用。原告悦达物业公司的质证意见为：对该聊天记录真实性无异议，合法性、关联性有异议。反诉原告唐金东向本院提出诉讼请求：判令反诉被告悦达物业公司立即向反诉原告唐金东双倍返还多收的物业管理费2696元（多收的装修管理服务费270元、公共水电费300元、对讲门铃维保费108元，装修电梯使用及服务费670元合计1348元）。事实与理由：反诉原告系**小区*号楼*室的业主，根据反诉被告与开发商签订的《前期物业服务协议》，协议第32条约定：“乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。”反诉原告房屋面积为135.14平米，依据约定反诉原告应按1.42元／平方米／月的标准向反诉被告支付物业管理费，每年的物业管理费应为2302元。2013年反诉被告却编造各种莫须有的理由，并采用不合法和不合理的手段，合计收取反诉原告人民币3950元。对于反诉被告非法收费行为。反诉原告及业主委员会多次向盐城市亭湖区物价局和盐城市亭湖区住房保障和房产管理局投诉。2018年10月25日，盐城市亭湖区物价局结合反诉被告的违法收费行为，并综合全体业主受到的实际损失及根据相关的法律、法规，对反诉被告违法收费行为作出答复意见，责令反诉被告对违法收取的费用予以退还。而反诉被告至今未依据协议双倍退还违法多收取的费用。现为维护反诉原告的合法权利，故具状亭湖区人民法院，恳望法院在查清事实的基础上判处所请。反诉被告悦达物业公司辩称：1、物业服务收费是行政法调整的范畴，与本案不是同一法律关系；2、即使反诉原告认为其反诉请求是属于民事行为，也早已超出了《民事诉讼法》规定的诉讼时效。故反诉被告认为反诉原告的反诉理由不成立，请求法院依法驳回。反诉原告唐金东为证明其主张向本院提交以下证据：1、2013年1月21日2021047、2021046收款收据两张，2021047票据收取的是一费清270元、装修管理服务费270元、公共水电费300元、对讲门铃维保费108元、装修电梯使用及服务费670元，2021046票据收取的是装修保证金1000元，上述票据合计2618元。2、盐城市物价局2011年57号文件、亭湖区物价局关于**物业服务收费举报答复意见各一份，证明装修管理服务费270元、公共水电费300元、对讲门铃维保费108元、装修电梯使用及服务费670元，合计1348元，这些费用是多收取的费用，按照物业合同规定，多收取的费用应该双倍返还，反诉被告应该返还我们2696元。3、反诉被告和业主委员会达成的协议一份，证明双方存在反诉被告多收取费用的事实。4、盐城市物价局、盐城市住房保障和房产管理局关于住宅室内装饰装修物业服务收取问题的通知（盐市价发2014年57号）一份，该证据与我提供的证据相互印证，证明反诉被告多收取物业费的违法事实。反诉被告悦达物业公司的质证意见为：对证据1真实性无异议，我公司收取了上述费用，但其将该收据作为反诉依据有异议，该行为是行政法调整的范畴，与本案不是同一法律关系。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，反诉原告以该通知在7年后向我公司主张诉请已超过诉讼时效，收取的费用当时是经过反诉原告同意的，一费清是2011年物价局的政策，该政策我们也找过物价局，小区前期入住人员不多，但物业服务公司要全部进场进行服务，为了物业进入小区进行前期工作和业主协商，如果拿房的时候需要装修将产生垃圾，费用2元一平方米，2013年市物价局又将该费用调整到了3元（对讲门铃维保费、装修电梯使用及服务费、公共水电费、垃圾清运费），反诉原告也缴纳了该费用，业主拿房时需要缴纳哪些费用都进行了公示。对举报答复意见的质证意见，该意见不是整改通知书，只是给业主委员会的答复意见，如我们的确存在问题应当对我们下达整改通知书，退费项目应该就是我上面陈述的四个项目，但我们没有实际退费，我们也没有收到物价局给我们任何的书面答复函，答复函发出后我们未给任何业主退费，但是我们只是根据物价局和我们的协商意见该费用客观上与其精神有违背的，如果在两年时效以内的必须要退掉，如不退费将对我们进行处罚，我们在撤场前愿意缴纳物业费的都进行了打折，每户折扣都不一样，相互协商。对证据3、4会议纪要真实性无异议，关联性、合法性有异议，反诉原告以其为理由要求我们给他物业费打九折，我们公司盖了章，但唐东金作为业主委员会负责人没有盖章，我们同意愿意缴纳物业费的打9折，这是公开的折扣，但最后撤场时每户谈的折扣又是不一样的。该纪要不能达到反诉原告的证明目的。反诉被告悦达物业公司针对反诉无证据提交。本院认证意见：当事人提供的证据真实性本院予以认定。对证据的证明目的本院将结合当事人庭审陈述予以确认。本院对本案事实认定如下：2013年,盐城市中建地产有限公司（甲方）与悦达物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》一份，甲方选聘乙方对**提供前期物业服务。……第二条服务内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附偿；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设备明细见附件四）；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……第六条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准花园洋房和高层住宅1.42元/月·平方米；……物业服务费用收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在固定位置公布。垃圾清运费、装潢管理费用、装修垃圾清运费、装修保证金、小区内出入卡费等相关没有纳入物业服务费用或根据相关法律法规及地方规定须交纳的费用由乙方根据相关规定或实际情况通过合同约定收取及退还。第七条……物业服务费用原则上按半年缴纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行缴纳义务，收取的费用一般不得超过一年。……第三十一条业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交物业服务费用10%的标准向乙方支付违约金。乙第三十二条乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。……2011年11月4日，盐城市中建地产有限公司为**小区的物业费小区内高层住宅1.42元/月·平方米（其中公共服务费0.6元/月·平方米；公共能耗收费0.82元/月·平方米）向盐城市物价局和盐城市房产管理局物业管理处申请备案，盐城市房产管理局物业管理处批复同意按五档标准服务并加盖了备案专用章。唐金东为***号楼*室业主,其房屋面积为135.14平方米。2013年1月21日，唐金东向悦达物业公司交纳物业服务费用1618元（一费清270元、装修管理服务费270元、公共水电费300元、对讲门铃维保费108元、装修电梯使用及服务费670元），及装修保证金1000元。唐金东的物业费用按期缴纳到2018年6月30日前。另查明：2011年6月17日，盐城市物价局和盐城市住房保障和房产管理局发放了《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》盐市价发[2011]57号，载明：“……一、住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度，是指物业服务企业依据相关规定对住宅室内装饰装修进行全过程管理服务所发生的费用，按统一规定标准向业主或使用人收取装饰装修管理服务费后，不得再以任何名义向业主或使用人收取其他关于装饰装修方面的费用。……三、装饰装修管理服务费收费标准。根据我市市区物业服务的实际情况，确定我市市区住宅装饰装修管理服务费标准为每平方米建筑面积不超过2元。即住宅业主或使用人装饰装修房屋的，业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并在签订协议时由业主或使用人按每平方米建筑面积不超过2元的标准向物业服务企业交纳装饰装修管理服务费，物业服务企业不得再以任何名义向业主或使用人另行收取关于装修方面的装修垃圾清运查、住厉长修押金以及其他相关费用。四、为确保物业管理区域内电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，在装修斯问，物业服务企业可对装修单位收取不超过1000元／户的装修一正立。待装修完毕，经验收共用部位和共用设施设备损坏半、修保证金应在3个月内全额退还。五、非住宅房屋装饰装修管理服务费市袖装修保证金等，由勿业服务企业与业主或使用人、装修单位进行协商确定。”2014年11月13日，盐城市物价局和盐城市住房保障和房产管理局发放了《关于住宅室内装饰装修物业服务收费问题的通知》盐市价发[2014]57号，载明：“一、物业服务企业对住宅室内装饰装修行为进行必要的监督、提醒，加强对装修人员出入的管理，加强对共用部位和共用设施的保护，属于物业公共服务的基本内容，所发生的费用应在物业公共服务成本中核算。物业服务企业依据相关规定对住宅室内装饰装修进行全过程管理服务，除装饰装修垃圾清运费外，不得再以装饰装修材料电梯运送、墙体拆除的垃圾清运、装饰装修人员出入证等任何名义收费。二、住宅室内装饰装修垃圾清运费，是指业主或房屋使用人负责将装饰装修房屋所产生的垃圾运送至住宅小区内指定的集中点后，由物业服务企业或专业清运单位将其清理运送至城市建筑垃圾集中收集处置点所发生的费用。三、住宅室内装饰装修垃圾清运费收取标准，普通住宅不超过3元／㎡(建筑面积），非普通住宅由双方协议约定。业主或房屋使用人在装饰装修房屋前，应与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，向物业服务企业交纳装饰装修垃圾清运费。四、物业服务企业收取物业服务的保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。为确保物业管理区域内电梯轿厢和楼道墙、地面、扶手等共用部位和共用设施设备的完好，物业服务企业可收取装饰装修保证金。装饰装修保证金收取标准，普通住宅不超过1000元／户，非普通住宅由双方协议约定。装饰装修过程中未对共用部位和共用设施设备造成损坏的，在装饰装修完毕验收后的3个月内全额退还保证金；装饰装修过程中对共用部位和共用设施设备造成损坏的，在修复或赔偿后的3个月内全额退还保证金。五、本通知自2014年12月1日起执行。此前已按原规定标准收取装饰装修管理服务费的，不得再补收新老规定间的相应差价。盐城市物价局、住房保障和房产管理局《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》(盐市价发（2011)57号）同时废止。”再查明：2018年10月25日，盐城市亭湖区物价局向盐城市亭湖区**业主委员会，回复：“盐城市亭湖区**业主委员会：现将你委关于**的物业服务收费举报答复如下：你委反映江苏悦达物业管理有限公司收取**业主的有关费用，根据盐城市物价局盐城市住房保障和房产管理《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》(盐市价发［2011]57号）、《盐城市物价局盐城市住房保障和房产管理局关于住宅室内装饰装修物业服务收费问题的通知》(盐市价发［2014]57号）规定，我局已协调江苏悦达物业管理有限公司做好部分费用的退款工作，同时你委代表也同意该意见。根据规定，如当事人一方拒绝调解、未达成调解协议或者不执行调解协议的、消费者可以通过民事诉讼、仲裁等方式维护自身合法权益。”本院认为，（一）关于物业费的交纳问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告悦达物业公司与盐城市中建房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，并对包括被告唐金东在内的全体业主具有约束力。悦达物业公司按约提供了物业服务，被告唐金东作为该小区业主其应按照合同约定按面积支付原告自2018年7月1日至2019年6月30日止的物业费用2302.78元（1.42/月.平方米×12个月×135.14平方米），故对原告要求被告唐金东支付物业费2302.78元的诉请，应予支持。（二）关于反诉原告唐金东的诉请是否过诉讼时效问题。从2018年10月的盐城市亭湖区物价局向盐城市亭湖区**业主委员会的回复可以看出包括唐金东在内的业主知晓其权利被侵害时其应已多次主张了权利，故本院认为唐金东的诉请未过诉讼时效。（三）关于唐金东2013年向悦达物业公司交纳物业服务费用除“一费清”费用外1348元是否应该退还及退还数额的问题。盐城市物价局和盐城市住房保障和房产管理局发放了《关于住宅室内装饰装修管理服务实行“一费清”制度的通知》中已明确规定装饰装修方面的费用标准为每平方米建筑面积不超过2元，物业服务企业不得再以任何名义向业主和使用人另行收取关于装修方面的费用，而悦达物业公司已按照唐金东房屋的面积收取了该项费用270元，其余收取的1348元确实为多收的费用，悦达物业公司应予以退还。（四）关于双方主张的违约金问题。关于悦达物业公司主张的违约金问题。被告唐金东拒绝缴纳2018年7月1日至2019年6月30日的物业费用，不仅损害了原告的合法权益，亦是对其他按约交纳物业管理费的业主不公平，也损害了小区全体业主的利益，但考虑到其拒绝缴纳的原因系相关的退费问题未解决，故对原告悦达物业公司的违约金诉请不予支持。对于唐金东主张悦达物业公司双倍返还多收款项的诉请。《前期物业服务合同》第三十二条中约定物业公司擅自提高物业服务费用标准的，业主可以要求物业公司双倍返还，本案中物业公司并非擅自提高物业服务费用标准，且物业公司认为双倍返还多收的费用，违约金过高应予以调整，本院结合原告的损失等实际情况，本院认为悦达物业公司支付原告多收的费用1348元自2013年1月21日起至实际返还之日止按年利率6%的标准计算的利息为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告唐东金应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏悦达物业管理有限公司2018年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费2302.78元；二、原告江苏悦达物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告唐东金1348元及利息（利息计算标准：以1348元为本金，自2013年1月21日起至实际返还之日止按年利率6%计算）；三、驳回原告江苏悦达物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告唐东金的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由被告唐东金负担，反诉受理费50元，由原告江苏悦达物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  蔡万林人民陪审员  蔡锡玉二〇二〇年六月二十三日法官 助理  顾 骥书 记 员  张爱敏附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》法释[2009]5号第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。