河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初440号 原告：赵志杰，女，1977年6月7日出生，汉族，现住河北省迁西县。 被告：迁西县华天房地产开发有限责任公司，住所地迁西县立新街，统一社会信用代码：91130227795483842U。 法定代表人：王恩印，该公司经理。 委托诉讼代理人：崔广生，男，1956年1月15日出生，汉族，现住河北省迁西县，系该公司副经理。 委托诉讼代理人：曹君英，女，河北乾伦律师事务所律师。 原告赵志杰与被告迁西县华天房地产开发有限责任公司（以下简称华天房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵志杰、被告华天房地产公司委托诉讼代理人崔广生、曹君英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵志杰向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2012年12月26日至2019年12月26日逾期办理迁西县嘉苑华庭3号楼3单元401号楼房不动产权证书违约金133957元（260364元×4.9%×7年×150%）；2、要求被告以购房款260364元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮50%，支付自2019年12月27日起至房屋不动产权证书办理完毕之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年7月22日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告从被告处购买了迁西县嘉苑华庭3号楼3单元401号。原告已支付房款260364元，其中含地下室房款10384元，并向被告交付契税款、公共维修基金、产权登记费9512元。《商品房买卖合同》第15条约定，被告于房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由被告到产权登记机关办理房屋所有权证。如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告有权要求被告承担违约责任，双方约定协商解决，未明确约定违约金数额。房屋交付日期是2011年1月6日，而被告至今未给原告办理房产证。原告和其他业主一直与被告协商解决房屋产权证办理事宜，多次催促被告尽快解决，并要求被告支付迟延办证违约金，被告承诺但并未兑现诺言，至今原告所购买的楼房仍未能确权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2019年中国人民银行贷款基准利率4.9%，逾期贷款利率计算标准为，基准利率标准上浮30%-50%。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后，违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。综上所述，被告违反合同约定，侵害了原告的合法权利，故原告为维护其合法权利，向贵院起诉，望依法判决。 被告华天房地产公司辩称，一、原告与我公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理”，第三项约定的是“双方协商解决”。根据上述约定，就本案涉及的违约金问题原告应先与我公司协商解决，但此前原告从未找过我公司要求支付逾期办证违约金。因此，在双方未进行协商且不能协商一致的情况下，原告无权提起本案诉讼。二、原告无证据证实是因我公司原因未能办理房屋权属证书。办理房屋权属登记需要经过一个复杂的过程，并非我公司一家能够独立完成。我公司自交房后就一直在积极办理房屋权属登记事宜，但因案涉房产所在小区的承建方未能及时交付工程竣工验收资料配合工程验收，致使房屋权属登记一直拖延。2019年6月6日，工程竣工验收合格，2019年9月26日，我公司在迁西县住建局进行建设工程竣工验收备案，至此我公司完成了办理房屋权属登记应履行的全部义务。目前，包括原告在内的嘉苑华庭小区所有业主的房屋产权登记手续正在办理中，相信短期内将办理完毕。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人承担迟延取得房屋权属证书违约责任的前提是“由于出卖人的原因”，但原告无证据证实迟延取得房屋权属证书是被告原告造成的。因此，原告的诉请不应得到支持。三、原告的诉请已经超过二年诉讼时效。原告于2009年7月22日与我公司签订《商品房买卖合同》，我公司于2011年3月29日交付房屋。按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，我公司应在房屋交付后720日内即2013年3月18日之前，将办理权属登记需由我公司提供资料报产权登记机关备案。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事）纪要》第18条第一款“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”之规定，原告请求支付逾期办证违约金应自2013年3月19日起计算诉讼时效。原告于2020年5月9日提起本案诉讼，早已超过两年诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和事实本院认定如下：原告提交的电费缴费记录，证人赵某的证人证言以及《关于要求迁西县华天房地产公司按合同约定办理房屋产权证的情况反映》，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，原告提交的三份证据不足以证明诉讼时效中止、中断。被告提交的《河北省建设工程竣工验收备案表》不能证实被告华天房地产公司已经履行了提供资料报产权登记机关备案，到产权登记机关办理房屋所有权证的义务；对于被告提供的两份判决书，因与本案争议的焦点缺乏关联性，本院不予认证。 另查明，2009年7月25日，原告赵志杰与被告华天房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定被告华天房地产公司将迁西县津源街南侧嘉苑华庭3号楼三单元401号房屋和一处地下室出卖给原告赵志杰，房屋和地下室合计金额人民币260364元。关于产权登记的约定，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决处理。”2011年3月29日，被告华天房地产公司将房屋交付于原告。至原告赵志杰起诉之日，被告未给原告办理房屋产权登记。 本院认为，原告赵志杰与被告华天房地产公司签订的关于迁西县津源街南侧嘉苑华庭3号楼三单元401号房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，合同的双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》中有关产权登记的约定，被告华天房地产公司至今未按照合同约定给原告赵志杰到产权登记机关办理房屋所有权证，应认定为违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故本案涉及的逾期办证违约金应按照已付购房款总额260364元为基数计算。另，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）规定，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此人民法院裁判贷款利息的基本标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对2019年8月20日起的逾期办证违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%-50%计付逾期办证违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”,原告未能提供证据证明其向被告主张过逾期办证违约金，无时效中止、中断和延长的情形，每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故逾期办证违约金应当从原告向本院递交起诉状之日即2020年5月8日起倒推三年，即从2017年5月8日起算。在此之前的逾期办证违约金已经超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告迁西县华天房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告赵志杰逾期办证违约金，以人民币260364元购房款为基数，自2017年5月8日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮50%计付逾期办证违约金；自2019年8月20日起至2020年5月8日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付逾期办证违约金； 二、驳回原告赵志杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2979元，减半收取计1489.5元，由被告迁西县华天房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  刘春潮 二〇二〇年六月十七日 书记员  张 楠