江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0113民初1014号 原告：潘姚，男，1987年3月29日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告：潘建，男，1961年10月24日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告：姚玉霞，女，1963年2月17日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：潘姚（系两原告之子），男，1987年3月29日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告:吉天宇，男，1992年7月25日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区森林大道166号附1号，现住湖北省武汉市洪山区。 原告潘姚、潘建、姚玉霞与被告吉天宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告潘姚、被告吉天宇，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘姚、潘建、姚玉霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2、请求判令被告支付违约金9000元、中介费2250元、水费26元、电费257元、保洁费720元、墙面维修费400元、燃气灶维修费200元、逾期付款滞纳金2250元、物业费1350元，合计16453元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月30日，原、被告签署租房合同，约定租期1年，提前15天支付下季度房租。合同履行过程中，被告在未告知原告及中介公司的情况下自租赁房屋搬离，造成了原告相应经济损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 被告吉天宇辩称，1.原、被告已通过协商方式解除了租赁合同，被告不存在违约行为，也不应当承担违约责任。合同履行过程中，被告一直按约履行，并已交纳房租至2019年12月31日。因被告工作调整原因需要返回武汉，被告遂通过中介公司与原告协商解除合同。被告提出将押金作为提前解除合同的补偿，故合同应于2019年12月16日解除。当日，被告将房屋打扫完毕后将钥匙交给中介公司。原告经与中介公司沟通后，将房屋上网另行出租。2020年1月1日，原告将房屋出租给他人居住；2.如双方签署的租赁合同未协商解除，原告不同意解除合同应当要求被告继续履行合同。双方签署的合同至2020年3月29日到期，原告于2019年12月16日将房屋上网出租，且于2020年1月1日出租给第三人居住。原告的上述行为，导致了双方签署的合同实际无法继续履行，损害了被告的合法权益，应当由原告承担相应违约责任。被告保留起诉原告，请求其承担违约责任并返还押金的权利；3.如认定被告存在违约，原告所主张的违约责任也过高，原告应当对其实际损失进行举证。 经审理查明，原告系南京市栖霞区某某北路XX号某某苑XX幢X单元XXX室房屋（以下简称案涉房屋）所有权人。2019年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）通过中介公司签署《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）一份，主要内容为：一、甲方将案涉房屋出租给乙方使用……；三、该房屋租赁期限自2019年3月30日起至2020年3月29日止……；四、该房屋每月租金4500元，支付方式为按季度支付。首期租金乙方于合同签订当日内支付，其后乙方应提前15天支付下一期租金。五、租赁期限内水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用由乙方承担。甲方于签约时收取乙方押金人民币4500元……。本合同签订时，甲方向见证方支付居间服务费2250元，乙方向见证方支付居间服务费2250元……；七、在租赁期限内，乙方应依约按期支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方按照月租金的5%向甲方支付滞纳金……；八、合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方支付居间服务费……；十一、甲、乙双方约定一年物业费加公摊水电费共计1800元，到期后直接给甲方……。案涉合同签署后，原、被告双方各自向中介公司支付居间服务费2250元。此外，被告向原告交纳了押金4500元，另实际支付房租至2019年12月31日。 另查明，根据案涉合同约定，被告分别应于2019年6月15日、9月15日支付下期租金，但被告实际于2019年6月20日、9月20日支付。2019年9月期间，被告曾告知原告想要提前退租，但双方未就提前退租所应承担的违约责任达成一致意见，后双方继续履行案涉合同。2019年12月16日，被告在未提前告知原告及中介公司的情况下单方自案涉房屋内迁出，并将钥匙交给中介公司。当日，中介公司将被告搬走的情况告知了原告，后原告与中介公司赶到案涉房屋处进行了查看。2020年1月4日，原告与案外人签署《房屋租赁合同》，将案涉房屋以4500元/月的价格出租给案外人，租期自2020年1月8日起至2022年1月7日止。此外，原告缴纳了被告承租期间的水费26元、电费257元。 审理中，原告自认于2019年12月17日通知中介将房屋上网另行出租。此外，原告称被告在案涉房屋居住期间损坏了案涉房屋墙面、燃气灶，原告为此支付墙面粉刷费用400元，燃气灶修理费200元，另支出保洁费720元，上述款项均系现金支付。被告对此表示，确实曾在墙面粘贴装饰画但已修复，燃气灶在租赁期间不知何故损坏，原告主张的保洁费过高。 上述事实有《房屋租赁合同》、房产证、微信聊天记录、付款记录、照片、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签署的案涉合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。 关于案涉合同的解除问题。被告提出其于2019年12月16日将钥匙交给中介公司，原告此后将案涉房屋出租给案外人，故双方签署的租赁合同系双方协商一致解除。对此，本院认为，虽然中介公司在与被告的微信聊天记录中表示已将房屋上网另行出租，但中介公司并非案涉房屋所有权人，其无权决定是否解除案涉合同。原告在审理中自认，其于2019年12月17日将案涉房屋上网另行出租。因被告当时已自案涉房屋迁出，双方签署的案涉合同目的已不可能实现，基于原告的自认情况，本院确认案涉合同已于2019年12月17日实际解除。因案涉合同已于2019年12月17日实际解除且合同约定租期也已到期，故对于原告要求解除案涉合同的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于被告所应承担的违约责任及支付的具体费用。在本案中，案涉合同并非双方协商一致解除，而系被告单方违约导致合同提前解除，原告对此并无过错，被告应当承担由此产生的违约责任。原告所主张的9000元违约金、2250元的中介费均属于被告提前解除合同所产生的违约责任。根据相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现被告提前搬离案涉房屋给原告造成的实际损失主要表现为部分居间服务费损失及另行出租产生的房屋空置损失（基于被告已交纳租金至2019年12月31日，房屋实际空置期间为2020年1月1日至2020年1月7日），被告亦抗辩原告主张的违约责任过高。本院综合原告的实际损失以及当事人的过错程度，对原告主张的2250元中介费予以支持，对于违约金本院酌定2750元。关于原告主张的其他费用，本院确认如下：1.物业费。因双方租赁合同于2019年12月17日解除，故被告应当向原告支付物业及公摊水电费1285元（150元/月×8个月+150元/月÷30天×17天）；2.墙面粉刷费用。原告主张其为墙面粉刷支付400元，但未提交具体支付凭证。结合被告自认曾在墙面粘贴装饰画的情形，本院酌定被告承担墙面粉刷费100元；3.水电费。被告对于水电费283元无异议，本院依法予以确认；4.保洁费。原告主张其支付保洁费720元，但未提交具体支付凭证。结合被告认可存在部分保洁费用，本院酌定由被告承担保洁费200元；5.燃气灶维修费。原告主张其支付燃气灶维修费200元，但未提交具体支付凭证。结合被告认可租期内燃气灶损坏，本院酌定由被告承担燃气灶维修费100元；6.滞纳金。原告主张被告累计10天逾期支付租金，要求被告承担滞纳金2250元。被告辩称逾期支付问题已提前告知原告，原告表示同意。根据双方微信聊天记录显示，在6月20日、9月20日交租前双方确有联系，被告虽存在逾期支付租金的情形，但随后已足额支付，该违约情形较轻，且原告在当时及提起本案诉讼前并未对此提出异议，故本院对该滞纳金不予支持。因双方当事人一致同意将被告交纳的押金4500元一并进行处理，故押金抵扣上述违约金及各项费用后，被告尚应向原告支付2468元（2250元+2750元+1285元+100元+283元+200元+100元-4500元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告吉天宇于本判决发生法律效力之日起三日内向原告潘姚、潘建、姚玉霞支付违约金及各项费用共计2468元； 二、驳回原告潘姚、潘建、姚玉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费212元，减半收取106元，由原告潘姚、潘建、姚玉霞61元，由被告吉天宇负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 林志栋 二〇二〇年六月九日 法官助理 唐亚萌 书 记 员 杨 莉