四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初9770号 原告：付海陆，男，1969年3月19日出生，汉族，住成都市温江区。 原告：田凤莲，女，1972年1月11日出生，汉族，住成都市温江区。 二原告共同委托诉讼代理人：夏玉洁，四川善嘉律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号8栋5楼32号。 法定代表人：邓代芳，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 被告：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 被告：成都好房购信息技术有限公司，住所地成都市青羊区清源三路169号8栋2单元2205号。 法定代表人：吴常兰，职务不详。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 原告付海陆、田凤莲与被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦联行公司”）、绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛房地产公司”）、成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付海陆、田凤莲的委托诉讼代理人夏玉洁、陈宁，被告众彦联行公司的委托诉讼代理人黄海，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞，被告好房购公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付海陆、田凤莲向本院提出诉讼请求：1.判令众彦联行公司退还服务费307947元；2.判令万盛房地产公司承担连带返还责任。庭审过程中，付海陆、田凤莲当庭增加诉讼请求：确认居间合同无效。事实和理由：2018年4月9日，付海陆、田凤莲到万盛房地产公司售楼处，欲购买万盛房地产公司剑桥城项目1栋1单元x号的房屋，付海陆、田凤莲当日向万盛房地产公司支付30000元作为购房定金。2018年5月9日，付海陆、田凤莲到剑桥城售楼部与万盛房地产公司签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，并应销售方要求于当日在售楼部内分数次使用POS机刷卡和转账的方式向万盛房地产公司支付款项总计417966元，付海陆、田凤莲当场对在两个不同POS机上分数次刷卡提出质疑，销售人员解释是为了方便公司内部做账，当天也未将购房合同交付付海陆、田凤莲。约三个月后，付海陆、田凤莲经多次催促才拿到购房合同，发现购房合同中房屋单价及总价均与自己签订合同时的价格不一致。付海陆、田凤莲立即与万盛房地产公司沟通，才被告知自己支付的307947元是以服务费名义支付给了众彦联行公司，但付海陆、田凤莲购房全过程均在万盛房地产公司的售楼部完成，从不知道有任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务。后付海陆、田凤莲多次向万盛房地产公司要求返还违规收取的服务费，但万盛房地产公司均不予理睬。付海陆、田凤莲认为万盛房地产公司在出售房屋时虚报房屋价格，将商品房价格划分为合同价和专款价（服务费），规避法律规定及政府政策，属于利用价格手段变相涨价，欺诈消费者的行为，损害了付海陆、田凤莲及国家利益，根据法律规定居间合同应当自始无效，众彦联行公司应当全额退还服务费，万盛房地产公司在服务费的收取过程中具有重大过错，对服务费返还应当承担连带责任，故诉至法院。 万盛房地产公司辩称，1.居间合同有效，不能简单依据损害国家利益而确认合同无效，应当结合经营范围、交易时间等进行审查。2.本案《合同书》我方虽不是当事人，但该《合同书》是依据双方真实意思表示签订，并且双方已实际履行了该合同，《合同书》没有违反合同法、民法总则的规定。3.根据价格法第11条的规定，经营者进行活动，对价格享有自主权，据了解2014年国家已经明确对房地产经纪收费实行市场调节，所以本案服务费的定价及收取完全是市场行为。4.房地产经纪管理办法只是一个办法，并不是法律禁止性规定，不能以此否定合同效力。5.我方未与付海陆、田凤莲签订任何居间合同，也没有收取任何居间服务费，并且根据我方与好房购公司签订的包销合同，在绵竹剑桥城的销售过程中产生的纠纷都是由好房购公司自行承担，故我方无任何法律及约定的理由承担相关责任。6.付海陆、田凤莲未提交相应的证据证明合同无效，也没有证据证明其被欺诈或胁迫，且欺诈胁迫也已经过了一年的诉讼时效，故我方无连带返还责任。 好房购公司辩称，1.不同意退还服务费，本次交易是双方真实意思表示，好房购公司与付海陆、田凤莲达成购买意向之前，好房购公司已经取得案涉房屋购买权，并可以通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同行使处分权，并且在协议第1条特别注明了该房屋的交易方式为房屋购买权的转让，该房屋将会直接由开发商备案至付海陆、田凤莲名下，从而实现转让行为的达成。2.证据材料中已经体现得非常明晰，付海陆、田凤莲以收购的方式取得了房屋的购买权，并通过自有渠道进行销售，在客户认可价格并接受交易方式之后，最终由好房购公司协调各方面的关系为付海陆、田凤莲取得房屋正式的所有权。付海陆、田凤莲在认可上述条件的前提下与好房购公司签署了《协议书》，这是双方达成交易的大前提。双方签署协议书在线，付海陆、田凤莲与开发商签订的《商品房买卖合同》作为房屋备案的一个手续与《协议书》是一个整体，军事为了保障交易顺利进行。《协议书》与《商品房买卖合同》分别独立签署，完全不存在付海陆、田凤莲声称的不知情的情况。3.《协议书》第五条明确约定，付海陆、田凤莲作为买受人，与开发商万盛房地产公司签署《商品房买卖合同》与本协议存在价格差异，付海陆、田凤莲承认并接受。付海陆、田凤莲与万盛房地产公司于2018年5月9日签订了《商品房买卖合同》，该合同中同样明确了房屋价款，不存在价格欺诈问题。4.从付款方式和时间上看，付海陆、田凤莲完全认可房屋价款及支付方式，最终也达到了付海陆、田凤莲的购房目的，现又声称好房购公司欺诈，于法于理无据。5.好房购公司为促进销售，对购房客户的服务尽职尽责，也花费了大量的人力物力进行宣传和推光，收取约定的费用合理合法。6.付海陆、田凤莲及其他购房客户在2019年5月开始所谓的集体维权，寻求各种方式要求退款，其根本原因在于购入房产投资回报率暂时未达到预期，付海陆、田凤莲等即想以投诉、举报、诉讼等形式迫使好房购公司退还居间服务费以弥补自己的投资损失。付海陆、田凤莲与好房购公司签订了合同应当遵守契约精神，预判商业风险，对自身的投资行为负责，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 众彦联行公司辩称，居间合同是付海陆、田凤莲与好房购公司签订的，众彦联行公司只是好房购公司下属分销商之一，进行现场管理，其余答辩意见与好房购公司一致。 本院经审查认定事实如下：2018年1月2日，万盛房地产公司（甲方）与成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）（乙方）签订《商品房包销认购协议》。约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市剑桥城项目（包括剑桥城一期）（标的物业），标的物业规划用途为住宅，预测建筑面积38193平方米，标的物业暂定含税总价款143930909元，好房购公司应当分5次向万盛房地产公司付清总价款。好房购公司将标的物业房屋出售后，指定第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同，第三方根据商品房买卖合同约定向万盛房地产公司支付的款项，万盛房地产公司应当从好房购公司应当向其支付的款项中扣除。 2018年1月2日，好房购公司向众彦联行公司出具《收款委托书》一份，载明：“鉴于委托人承接的绵竹剑桥城销售项目，因销售现场管理等原因，我司与买受人签署居间合同后，特委托受托人代为向买受人收取居间费用。受托人在办理代收款事项中以自身名义出具的收据或其他收款资料，我司均予以认可”。 2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合作协议》约定，鉴于甲方为绵竹剑桥城项目的包销合作方，乙方拥有专业的营销团队和内业支持，能够为甲方提供销售支持，双方达成合作事宜。乙方工作的主要内容为：为甲方项目匹配营销团队支持；甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或业内人员，辅助签约（包括填写合同文本、收集复印资料、保管客户资料等）、代为收款、开具票据；通过自身的营销能力和专业服务，协助甲方与购买人最终签约。 庭审中，好房购公司提交了其作为甲方与乙方田凤莲签订的《商业认购协议书》一份，付海陆、田凤莲认可该协议书的真实性。《商业认购协议书》约定的内容包括：1.鉴于好房购公司与万盛房地产公司系合作单位，甲方通过自有渠道获得房屋的购买权（通过指定购房人与开发商签订房屋备案合同等行使所有权及处分权），能自行对该房屋行使处分权，甲方愿意将相对的房屋直接备案给乙方。2.甲乙双方签订本协议后，就备案需签订的《商品房买卖合同》仅作为本合同的附件，就合同的单价、总价、支付方式等，如果产生分歧，以本协议约定为准，上述情况甲方已如实告知乙方，乙方已充分了解。3.双方交易的房屋位于剑桥城，房屋编号1-1-x（以下简称“案涉房屋”），建筑面积35.25平方米，转让价款937230元，其中《商品房买卖合同》约定价格为税前629283元，差额部分价款为税后307947元。4.由于该商铺备案需要乙方与开发商签订《房屋买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的房款收取人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票，关于乙方与开发商签订《商品房买卖合同》的金额与本合同金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人。乙方在签订本合同时，已知晓本合同实际交易价格与乙方和开发商签订的《商品房买卖合同》中的交易价格存在差异，承认并接受此价格差异。差异部分为甲方商业运营管理费用，乙方已知晓并同意相关用途。 2018年5月9日，付海陆、田凤莲（买受人、乙方）与万盛房地产公司（出卖人、甲方）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，约定内容包括：乙方所购房屋为剑桥城一期1幢1层x号房屋，预测建筑面积35.25平方米，总价629283元。买受人采用一次性付款。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。 付海陆、田凤莲已足额支付案涉房屋转让价款937230元，各方对此均无异议。本案中，田凤莲系与好房购公司签订《商业认购协议书》，付海陆、田凤莲系与万盛房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，未与众彦联行公司签订合同，众彦联行公司有代为收款307947元并向付海陆、田凤莲开具收据的行为。好房购公司认可前述307947元的实际收款人是好房购公司。 上述事实有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房包销认购协议》、《合作协议》、《商业认购协议书》、收据、商品房买卖合同摘要及双方当庭陈述在卷佐证，《商品房包销认购协议》能够证明好房购公司系绵竹剑桥城项目包销人，负责该项目全部销售事宜；《合作协议》及收款委托书能够证明众彦联行公司有代好房购公司收取款项并出具收据的权利；《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》及房屋信息查询记录能够证明付海陆、田凤莲已购买案涉房屋的事实。综上，上述证据能够形成证据链条，相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。 本院认为，好房购公司与万盛房地产公司签订《商品房包销认购协议》，约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市（包含剑桥城一期）用于销售，好房购公司将房屋出售后，第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同。好房购公司与众彦联行公司签订《合作协议》，约定众彦联行公司为好房购公司包销的绵竹剑桥城项目楼盘匹配营销团队支持，具体负责带领客户看房，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，并安排专人辅助签约、代为收款、开具票据等。从前述两份合同内容可以看出，好房购公司与万盛房地产公司之间就绵竹剑桥城项目楼盘的包销合同关系成立，好房购公司与众彦联行公司之间就绵竹剑桥城项目楼盘销售事宜的合作关系成立。 因众彦联行公司向付海陆、田凤莲开具了一张收到服务费307947元的收据，付海陆、田凤莲以此主张其与众彦联行公司之间存在居间合同关系，且该合同无效，众彦联行公司收取的价款应当予以返还。经审理查明，本案中田凤莲与好房购公司签订了《商业认购协议书》，付海陆、田凤莲与万盛房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，故本案中实际存在合同关系的主体是田凤莲与好房购公司、付海陆、田凤莲与万盛房地产公司，众彦联行公司因与好房购公司存在合作关系，在本案中有代好房购公司收款并开具收据的行为。付海陆、田凤莲诉请众彦联行公司返还的307947元实际收款主体为好房购公司，好房购公司对此亦表示认可。 本案争议焦点有二，一是付海陆、田凤莲与众彦联行公司、好房购公司、万盛房地产公司之间的法律关系；二是案涉307947元款项是否应当返还。 关于第一个争议焦点，从已审理查明的事实可以看出，万盛房地产公司与好房购公司系房屋包销关系，众彦联行公司与好房购公司之间系合作关系，《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”因此，当事人可以约定将合同的标的物或价款向合同订立主体之外的其他主体进行履行。本案《商业认购协议书》从标题到内容均系好房购公司向田凤莲出售案涉房屋的意思，《商业认购协议书》的性质属于房屋买卖合同，付海陆、田凤莲刷卡支付“服务费”，众彦联行公司为付海陆、田凤莲开具相应收据，付海陆、田凤莲与万盛房地产公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，这一系列行为均系履行《商业认购协议书》的行为。房屋买卖交易是各方真实意思，各方在履行《商业认购协议书》过程中作出的与其真实意思不符的部分，为虚假意思表示，不发生法律效力。本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。 关于第二个争议焦点，付海陆、田凤莲主张307947元价款应予返还，理由系其因受欺诈而与众彦联行公司签订了居间合同，且该合同拆分房屋价款的行为损害了付海陆、田凤莲以及国家利益，故该合同应为无效，其向众彦联行公司支付的307947元价款应予返还。对此，本院认为，第一，从已审理查明的事实可以看出，307947元的实际收款人为好房购公司，好房购公司收取该笔款项系基于其与田凤莲签订的《商业认购协议书》，众彦联行公司与付海陆、田凤莲之间并无合同关系，众彦联行公司仅基于其与好房购公司的合作关系代为收款。第二，关于《商业认购协议书》的效力，评述如下：1.付海陆、田凤莲对真实性无异议，但主张系因受欺诈而签订，关于欺诈事实，付海陆、田凤莲未提交证据证实，仅陈述其于购房过程中曾在不同POS机上刷卡付费、未及时收到协议书文本等意见，本院认为，前述意见并不足以形成证据锁链证明其受欺诈而签订《商业认购协议书》；2.付海陆、田凤莲已按照《商业认购协议书》的约定与万盛房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，并足额支付了《商业认购协议书》中约定的交易价款，足以证明《商业认购协议书》系双方真实意思表示；3.根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同属于合同可撤销的情形，故在本案中，好房购公司或众彦联行公司是否构成欺诈，不是否定《商业认购协议书》效力的法定理由；4.关于付海陆、田凤莲主张的《商业认购协议书》将房屋价款拆分为购房款和商业运营管理费两部分的行为损害了付海陆、田凤莲的利益及国家利益，对此，本院认为，本案当事人是否存在故意规避税收或其他管理性规定的问题，应由有关部门依法调查处理，不影响人民法院对本案当事人对民事权利义务设立、变更、消灭行为及其民事法律效力的判定。 综上所述，从在案证据看，《商业认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自权利义务。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告付海陆、田凤莲的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计2960元，由原告付海陆、田凤莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇二〇年六月七日 书记员  张 梅