吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民终958号上诉人（原审被告、执行案外人）：吉林市恒宇劳务派遣有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：初起华，该公司总经理。委托诉讼代理人：付焕然，该公司经理。委托诉讼代理人：刘焕君，吉林江城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：张成梅，女，1962年6月16日出生，汉族，无职业，住安徽省芜湖市无为县。原审第三人（被执行人）：吉林市宇佳房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：徐炳文，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦启祥，该公司总经理。原审第三人：徐炳文（被执行人），男，1969年8月23日出生，汉族，吉林市宇佳房地产开发有限公司董事长，住江苏省金坛市。上诉人吉林市恒宇劳务派遣有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人张成梅、原审第三人吉林市宇佳房地产开发有限公司（以下简称宇佳公司）、徐炳文申请执行人执行异议之诉一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0291民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒宇公司的委托诉讼代理人付焕然与刘焕君，被上诉人张成梅，原审第三人宇佳公司的委托诉讼代理人秦启祥到庭参加诉讼。原审第三人徐炳文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张成梅的诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律错误。因恒宇公司作为施工人为宇佳公司开发的磐石市明城镇紫金铭苑X号、X号楼施工，案涉房屋是宇佳公司作为甲方与恒宇公司作为乙方于2015年1月24日签订抵账协议书抵顶工程款。恒宇公司在原审时提交了建筑工程施工合同、抵账协议书、补充协议、紫金铭苑结算单、证明、公示、市政府专题会议纪要、房产测绘成果报告单等证据，证明恒宇公司与宇佳公司是发承包关系，恒宇公司取得涉案房产是基于建设工程施工合同价款，恒宇公司对涉案房产有优先受偿的权利。一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定作出判决，属于适用法律错误。恒宇公司不是涉案房屋的买受人，不应适用该条规定，涉案房屋是否办理产权证均不影响恒宇公司对建设工程价款优先受偿。请求二审法院依法驳回张成梅的诉讼请求。张成梅辩称，一审判决正确，应予维持。宇佳公司述称，支持恒宇公司的上诉请求。徐炳文未到庭，亦未提交书面陈述意见。张成梅向一审法院起诉请求：不服一审法院执行裁定，请求继续对案涉房屋的执行查封。一审法院认定事实：宇佳公司作为甲方与作为乙方的恒宇公司于2015年1月24日签订“顶账协议书”，内容：甲方（原吉林市远图房地产开发有限责任公司现改换成宇佳公司）建设的磐石市明城镇紫金铭苑案涉房屋承包给乙方承建，因乙方施工完毕后，甲方没有按当时合同约定付款，至今仍欠乙方工程款4,820,236.55元（肆佰捌拾贰万零贰佰叁拾陆元伍角伍分），现将案涉房屋计51户（建筑面积3,322.84㎡见结算单），以实物房屋抵工程款的形式，抵给乙方，并达成如下协议：一、甲方欠乙方工程款总计：4,820,236.55元（肆佰捌拾贰万零贰佰叁拾陆元伍角伍分）（乙方所有施工税收项目均由甲方代扣代缴完毕）。所顶给乙方的每户房屋，乙方出售时甲方应按现场现金销售的条件对第三人签订购房协议（合同）及开具购房发票，不收取任何费用。二、甲方抵给乙方的价格为1,500元／㎡，合计抵给乙方房屋㎡，总计：X#楼X、X、X单元51户。三、乙方出售的上述顶帐住宅楼房，均应到甲方指定的销售中心或地点办理相关手续，费用按甲方要求计取，乙方不承担费用。四、办理住宅的相关手续均由购买人与甲方自行商定，按现场售楼中心的规定执行，甲方应等同与其他销售的住宅的方式办理，不得另行计取费用，乙方不得收取除房款外的任何费用。五、住宅抵给乙方后，乙方有权收取全部住宅钥匙，甲方的维修工作乙方积极配合。维修工作应在指定的时间内完成，否则乙方有权追取甲方的相关责任与费用。六、本协议书签订之日前，甲方保证没有将上述顶帐房屋顶帐或出售给任何第三人。本协议书签订之日起，甲方另行将上述顶帐房屋再行顶帐或再行出售给其他人的行为无效。本协议签订之日起，甲乙双方关于上述房屋顶帐的任何协议不能对抗此协议的效力，以此协议为准。此协议一式三份，自三方签字后生效，如有未尽事宜需双方协商解决。该协议下方甲方处加盖宇佳公司公章并有名为徐炳文和陈龙毅的签名和捺印。乙方处打印恒宇公司，付焕然在委托人处签名捺印。恒宇公司提供的紫金铭苑结算单载明：原结算甲方欠工程款：4,410,900元。小田塑窗工程X#-X#楼工程款：368,366.55元。原X#X#楼木工人工费用：41,000元。总计：4,820,236.55元。宇佳公司（原吉林市远图房地产开发有限公司）将紫金铭苑X#楼X单元每层196.68㎡（101室66.8㎡102室62.31㎡103室67.57㎡）X单元每层169.01㎡（101室67.76㎡102室62.39㎡103室65.86㎡）X单元每层195.17㎡（101室67.4㎡102室61.9㎡103室65.87㎡）（最终以测绘报告为准）的房屋顶帐给恒宇公司。宇佳公司（原吉林市远图房地产开发有限责任公司）将紫金铭苑X#楼X、X单元及X单元X-X层全部住宅顶帐给所欠恒宇公司的上述工程款。计：51户。工程款全部结清。另见顶帐协议。结算人：宇佳公司，此处有名为徐炳文及陈龙毅的签名捺印。协议落款打印恒宇公司处，付焕然签名捺印。时间为2015年1月24日。恒宇公司提供的房屋交接单，载明：依据宇佳公司和恒宇公司签订的顶账协议书，现将顶账协议书的所顶给恒宇公司的房屋进行交接，内容如下：1．总计交接双方协议中约定的房屋钥匙51套，（每户8把）。2．交接完成后，房屋内的尾工，甲乙双方协商完成。乙方予以配合。甲方应在乙方约定的时间内完成尾工工程，达到验收入住条件。3．交接后，乙方对所接的所有房屋享有甲方现场销售给第三人的住宅同等维护及维修的权利。4．交接时甲乙双方对所有房屋进行初步验收，对房屋所存在的问题，甲方应及时组织力量进行修复。该交接单上有名为徐炳文签字捺印及名为刘帆的签名，时间为2014年1月24日。2015年10月10日，宇佳公司与恒宇公司签订补充协议，内容：甲方（原吉林市远图房地产开发有限公司后改为宇佳公司）建设的明城紫金铭苑小区，由乙方城建。乙方完工结算后，所欠工程款及人工费用5号楼房屋在2015年顶付（详见抵账协议）。由于至今甲方仍未将顶账的房屋交付给乙方，未能履行顶账协议中所规定交付给乙方的时间。致使乙方资金被套牢，还要支付所欠工程费用及人工费用的利率，蒙受了巨大的经济损失。再有，甲方现场发售房屋价格在800-1000元间，违背了顶账协议中的约定（双方不得低价售房）。使乙方所顶账房屋价格大幅度下跌，造成严重的经济损失。综上所述，经甲乙双方经过平等协商，按相关法律法规的规定，达成如下协议：1．甲方将明城紫金铭苑X号楼X单元X室、X室、X室、X室、X室及X单元X室、X室、X室八套住宅抵给乙方作为上述情况的经济补偿。2．乙方自签订本协议起，视为补偿结束。宇佳公司于2016年5月7日出具证明，内容：磐石市明城镇紫金铭苑小区五号楼X-X单元全部抵账给农民工资和工程款付焕然施工队，除X单元X室和门市房在外。另查明，张成梅与宇佳公司、徐炳文民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年1月10日作出（2016）吉0291民初788号民事判决书，该民事判决书生效后，张成梅向一审法院申请执行，案号为（2017）吉0291执334号。一审法院于2018年4月26日作出（2017）吉0291执334之五号执行裁定书，查封了被执行人宇佳公司名下的位于磐石市案涉房屋。恒宇公司向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年5月28日作出（2019）吉0291执异50号执行裁定书，裁定：中止对案涉房屋的执行。再查明：涉案房屋未办理房屋所有权登记。恒宇公司的委托代理人付焕然当庭陈述：我认为都知道房子抵账给我，没有争议，所以没有办理，2017年以前在房产机关是可以办理的。一审法院认为，张成梅诉讼请求执行查封涉案房屋，其真实意思是请求对涉案房屋进行执行，故本案性质为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，恒宇公司未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记，且恒宇公司当庭陈述，我认为都知道房子抵账给我，没有争议，所以没有办理，2017年以前在房产机关是可以办理的。故，恒宇公司的主张因其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，不享有足以排除执行的民事权益，对张成梅的诉讼请求应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定，判决：准许执行吉林高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）吉0291执334之五号执行裁定书中查封的被执行人吉林市宇佳房地产开发有限公司名下的位于案涉房屋。案件受理费3,100元，由被告吉林市恒宇劳务派遣有限公司负担。二审中，当事人未提交证据。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为恒宇公司是否享有足以排除强制执行的民事权益。恒宇公司上诉主张其取得涉案房产是基于建设工程施工合同价款，对涉案房产有优先受偿的权利。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”根据上述法律规定，建筑工程承包人优先受偿权实现的方式为就工程折价或者拍卖的价款优先受偿，体现为执行中的优先顺位，而非直接取得工程的所有权，故不足以阻却执行。故恒宇公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，恒宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由吉林市恒宇劳务派遣有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  李 炜审判员  王 东二〇二〇年六月二十二日书记员  李元生