浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3985号 原告：蒋云平，女，1969年4月9日出生，汉族，住浙江省玉环县。 委托代理人：李涛，上海广懋律师事务所律师。 被告：嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市乍浦天妃路533弄151号二楼。 法定代表人：姚可，执行董事兼总经理。 委托代理人：王宁，系嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司员工。 原告蒋云平与被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司车位纠纷一案，于2019年9月18日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审理。本院于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告蒋云平的委托代理人李涛、被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司的委托代理人王宁均到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但和解未果。本院于2019年12月12日作出民事裁定书，裁定本案中止审理。本案现已审理终结。 原告蒋云平起诉称：2017年9月份，被告销售人员向原告推荐乍浦君悦府楼盘。原告经过选房，最终决定购买乍浦君悦府22幢1单元1102室房屋。被告称该房屋需连同车位一并购买，原告表示同意。2017年9月30日，原、被告双方签署《浙江省商品房买卖合同》及《委托装修协议书》，约定房屋价款为人民币481503.82元，装修费为人民币73971.18元；同日，原、被告签署《汽车停车位使用权转让协议》（以下简称“车位协议”），约定车位编号为A161，转让费为人民币250000元，使用年限与商品房使用年限一致。签署车位协议前，被告并未向原告出具车位相关的权属证明文件或规划许可文件。另，2017年9月30日，被告要求原告支付服务费60000元，原告按照被告要求现场刷卡支付。车位协议签署后，原告按约支付了人民币100000元，剩余款项被告称可向其指定的银行办理贷款。2018年4月，原告被告知无法办理贷款，需全款支付，原告无奈只能将剩余车位款项150000元支付给被告。原告认为，被告并未提供相关权属证明文件，依据双方签署的车位协议来看，实际上车位无法转让。结合车位协议本身的约定及实际情况，该车位协议应认定为租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。车位协议系被告提供的格式文本，约定使用期限与商品房使用年限一致，显然不符合法律的强制性规定。因此，该车位使用期限应为20年，超过部分应属无效，被告应将无效部分所对应的转让费予以返还。现原告诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签署的《汽车停车位使用权转让协议》；2、请求判令被告返还原告车位转让费人民币250000元；3、请求判令被告返还原告服务费人民币60000元整；4、请求判令本案的诉讼费用被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求1、2为判令被告返还原告车位转让费人民币178571元。 被告嘉兴中南锦恒房地产开发有限公司辩称：1、原告主张返还车位转让费178571元没有事实和法律依据，原、被告之间签订的《汽车停车位使用权转让协议》未违反法律的强制性规定，系合法有效。原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》第四条明确约定，所有地面、地下的汽车、自行车等机动车和非机动车停车位属于被告所有，被告可以另行出售、附赠或者出租，原告对此亦是知晓，且该约定符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款的规定。2、被告转让车位使用权的行为未违反法律规定。原告主张案涉车位转让协议系租赁合同关系，被告不予认可。原、被告之间签订的虽然是使用权转让协议，但从交易目的、权利归属来看，均符合买卖合同性质。案涉车位不能办理物权登记，系因现有行政法规限制，非被告所能控制。3、原告主张案涉车位转让协议系格式合同没有事实及法律依据，原、被告双方签署的车位转让协议系在平等协商一致的基础上进行签订，并未在协议中排除原告的任何权利或加重义务。4、原告提供的服务费收据并非被告出具，且原告未能提供任何证据证明该笔费用系由被告收取或被告授权第三人收取，该笔费用与被告无关。综上，请求依法驳回原告全部诉讼请求。 为了证明自己的主张，原告进行了举证： 1.《客户签约申报表》1份，证明原告认购涉案房屋，其中房屋价格为481503.82元，车位价格250000元,装修价格73971.18元。 2.《浙江省商品房买卖合同》（浙F1-2008-1）1份、《委托装修协议书》1份，证明原、被告就房屋转让及装修事宜签署了相应买卖合同及委托协议。 3.《汽车停车位使用权转让协议》1份，证明1、原告与被告就车位转让事宜签署了转让协议，转让价格人民币25万元；2、该协议系被告提供的格式合同。 4.《浙江增值税普通发票》8份（3份原件、5份复印件），证明原告按约支付了全部房款、装修款及车位款。 5.《收据》1份，证明原告依据被告要求，向案外人上海恒耀房地产营销策划有限公司支付了人民币6万元服务费。 被告质证认为：证据1真实性没有异议；证据2中商品房买卖合同真实性没有异议，委托装修协议真实性没有异议，但与本案原告的诉讼请求没有关联性；证据3真实性没有异议，但是车位为规划内车位，所有权归开发商所有，转让的是使用权；证据4真实性没有异议；证据5与被告无关，真实性无法核实。 为了证明自己的主张，被告进行了举证： 1.《浙江省商品房买卖合同》1份，证明商品房买卖合同第四条明确约定所有地面、地下的汽车、自行车等机动车和非机动车的停车位归属于被告所有。 2.《汽车停车位使用权转让协议》1份，证明原、被告之间进一步通过签署车位使用权转让协议的形式对车位使用权进行转让，且协议中原告明确知悉涉案车位无法办理产权登记，使用年限等同于房屋使用年限，该协议未违反任何法律强制性规定，合法有效。 3.中南君悦府地下车库地下一层组合平面图及竣工图测绘报告1份，证明被告向原告转让的车位均系建筑区划内的规划车位并经市规划院实测确认，按照物权法规定以及商品房买卖合同约定，涉案车位归被告所有，被告有权对于涉案车位进行转让。 4.房屋建筑工程竣工验收备案表3份，证明涉案车位所在地下车位全部经过政府规划部门验收通过，符合规划要求。 原告质证认为：证据1真实性没有异议，证明目的有异议，单凭合同第四条不能证明物权归属，物权系法定权利；证据2真实性没有异议，协议属于格式条款，限制原告权利的条款应属无效，该协议符合租赁合同特征；证据3、4真实性没有异议，证明目的不予认可，该组证据并非权属凭证，车位并没有取得预售许可。 经审核，原告提供的证据1、2、3、4及被告提供的证据1、2、3、4，各方当事人对真实性均没有异议，本院予以认可，并根据庭审事实对其所要证明的合理部分予以采信。原告提供的证据5，本院对真实性予以认可，但与本案关联性较弱。 通过以上有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告为购买被告开发的位于乍浦君悦府22幢1单元1102室房屋与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》及《委托装修协议书》，《浙江省商品房买卖合同》第四条约定：所有地面、地下的汽车、自行车等机动车和非机动车的停车位属于被告所有，被告可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业主共有。同日，原、被告签订了《汽车停车位使用权转让协议》，约定：原告向被告购买22幢1单元1102室商品房并签订了《商品房买卖合同》。被告现转让嘉兴中南君悦府汽车停车位（地下）使用权给原告，编号为A161，使用权转让费总价为250000元。原告已知悉本协议的汽车停车位无产权证，原告仅享有使用权，其使用权转让年限与原告所购买的22幢1单元1102室商品房使用年限一致。原告已了解该汽车停车位目前不能办理产权登记，将来如果按车位性质依法可以办理产权登记时，原告自行办理车位产权登记，登记费用由原告承担。转让协议签订后，原告按照约定支付了全部车位转让款。 另查明，2017年9月30日，原告向上海恒耀房地产营销策划有限公司支付服务费60000元。 本院认为，本案的争议焦点为1、案涉《汽车停车位使用权转让协议》是否有效与被告是否应当返还原告车位转让费人民币178571元；2、原告支付的60000元服务费是否应当返还。 1、关于案涉《汽车停车位使用权转让协议》是否有效。 首先，关于被告是否享有对车位进行处置的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”本案涉及项目的规划车位情况经过规划部门确认，本案涉及的编号为A161的车位属于规划车位。被告转让的车位相互独立，并能通过划线和编号进行区分，具备利用上的独立性，可以排他使用，属于专有部分。《物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。与此相对应，双方当事人签订的《浙江省商品房买卖合同》第四条约定：“所有地面、地下的汽车、自行车等机动车和非机动车的停车位属于被告所有，被告可以另行出售、附赠或者出租”。由此可以证明被告享有通过出售、附赠或者出租的方式对本案诉争的停车位进行处置的权利。 其次，关于《汽车停车位使用权转让协议》合同性质问题。根据双方在协议中的约定“原告已知悉本协议的汽车停车位无产权证，原告仅享有使用权，其使用权转让年限与原告所购买的22幢1单元1102室商品房使用年限一致。原告已了解该汽车停车位目前不能办理产权登记，将来如果按车位性质依法可以办理产权登记时，原告自行办理车位产权登记，登记费用由原告承担”。而租赁合同中承租人享有的仅是租赁期内的使用权，且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。因此，案涉《汽车停车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异，该协议并非租赁合同性质。 综上，原告要求被告返还超过20年期限的转让费178571元的诉讼请求，不符合法律规定，亦不符合双方合同约定，本院不予支持。 2、关于60000元服务费，系案外人上海恒耀房地产营销策划有限公司收取，且原告未能提供证据证明该公司与被告存在关联关系或由被告授权收取该笔费用。故原告要求被告返还60000元服务费的诉讼请求，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、《物权法》第七十四条第二款、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告蒋云平本案全部诉讼请求。 案件受理费5950元，减半收取2975元，由原告蒋云平负担。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  侯剑平 二〇二〇年六月二十二日 书记员  徐 琳