广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8295号上诉人（原审被告）：广州美利亚制衣有限公司，住所地广东省广州市白云区云景路云嘉街6号2A、2B房。法定代表人：陈永汉，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽嫦，广东格方律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李芳，女，1990年3月18日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：孙素枇，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴昌军，男，1988年7月15日出生，汉族，住湖北省公安县。委托诉讼代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州美利亚制衣有限公司（以下简称美利亚公司）因与被上诉人李芳、吴昌军租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人美利亚公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项；2.判令美利亚公司不需向李芳返还保证金76000元、使用费38000元及赔偿装修损失40000元；3.一、二审案件诉讼费、鉴定费由李芳、吴昌军承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，适用法律错误。美利亚公司只有一个印章，从未使用多枚公章，更不存在对公章管理不善的情况。1.一审对本案租赁关系没有查清。李芳提供的2014年版和2016年版的《广州市房屋租赁合同》均是与吴昌军签定的，其向吴昌军交纳租赁房屋保证金、租金和转让费，根据合同相对性原则，该租赁合同仅约束吴昌军与李芳。一审认定美利亚公司签订上述租赁合同属事实不清。2.广州市白云区广园中路景泰西六巷6-8号首层房屋（以下简称涉案商铺）是由美利亚公司承租给朱玉香使用。李芳指认2018年7月25日签订的《广州市房屋租赁合同》中美利亚公司公章及法定代表人均是由吴昌军盖章并签名的，吴昌军也确认法定代表人是其所签，但谎称公章是美利亚公司工作人员加盖的。根据鉴定结论可知，《房地产证》、《营业执照》上的公司公章印文与2018年7月25日《广州市房屋租赁合同》上的公章印文不是同一印章盖印形成，说明吴昌军伪造美利亚公司公章与李芳签订租赁合同。而2018年7月31日签订的《广州市房屋租赁合同》落款处甲方美利亚公司、法定代表人均没有加盖印章或签名，仅甲方委托代理人有吴昌军的签名。美利亚公司从未授权吴昌军签订租赁合同和追认吴昌军无权代理所签订的合同，因此，该租赁合同始终不对美利亚公司产生法律效力。3.李芳明知美利亚公司为产权人，且公司物业部就在李芳承租的涉案商铺旁边，却未向美利亚公司核实吴昌军的身份，从未找美利亚公司签订租赁合同、支付租金、押金等，而是向吴昌军交纳相关费用。为此，李芳应自行承担损失。4.一审未查明吴昌军伪造私刻公章的事实。通过鉴定，吴昌军伪造美利亚公司公章与李芳签订的合同，该行为已经涉嫌犯罪，美利亚公司已向公安部门报案。而一审法院没有查明该伪造私刻公章的行为，相反以美利亚公司存在公章管理不善为由判决其承担责任严重不公平。5.一审未查明盖有美利亚公司印章的营业执照与房产地证交给了谁的事实。（二）一审未能厘清各租赁合同法律关系，导致事实不清，判决错误。1.一审认为美利亚公司存在使用多枚印章的情况，违反了公章唯一性的原则，明显不合理。样本4至样本7这4份收据是吴昌军提供作为鉴定的样本，而鉴定结论是该样本与《房地产证》及《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文不是同一印章盖印形成。虽4份收据盖有“广州美利亚制衣有限公司”印文，但不能说明是美利亚公司向吴昌军出具收据，且吴昌军存在伪造私刻公章的嫌疑。上述情形也不能当然得出美利亚公司存在使用多枚公章的结论，该认定事实前后法律逻辑关系错误。李芳主张美利亚公司存在使用多个印章的情况，应证明美利亚公司使用的该枚备案公章以外的公章，否则应承担举证不能的责任。2.一审认为美利亚公司在备案的合同上盖章，并向吴昌军出具加盖公司公章的《房地产证》和《营业执照》，对吴昌军出租涉案商铺没有异议，是不合理的。美利亚公司从未在备案的租赁合同上盖章，对于吴昌军与李芳签订租赁合同事宜也不知晓。美利亚公司与朱玉香签订租赁合同时，曾提供加盖公章的《房地产证》及美利亚公司《营业执照》复印件给朱玉香办理营业执照等材料。在朱玉香租赁涉案商铺期间，吴昌军作为合伙人，多次向美利亚公司交纳租金，因此吴昌军持有加盖美利亚公司公章的《房地产证》及《营业执照》复印件是完全有可能的。但这也不是一审法院所认定的因李芳要办理合同备案而后美利亚公司提供加盖公章的《房地产证》及《营业执照》复印件，此认定事实前后因果关系认定错误，法律关系逻辑错误。（三）一审判决美利亚公司承担赔偿责任没有法律依据。1.根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条规定，吴昌军非美利亚公司法定代表人，未持有授权委托等材料，李芳凭借微信聊天轻信其是美利亚公司的代理人，存在疏忽懈怠的重大过失，未尽基本的审查义务，也没有要求吴昌军出示身份证明和授权文件，不符合一般商业交易注意义务，李芳在主观上存在过错。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，李芳未经同意进行装修、挖掘，擅自拆除房屋，美利亚公司有权要求李芳、吴昌军恢复原状或者赔偿损失。一审判决美利亚公司向李芳赔偿装修费系适用法律错误。3.根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，两份房屋租赁合同均是吴昌军签字，美利亚公司不是合同相对方，不应承担连带责任。一审判决美利亚公司向李芳返还保证金、使用费与客观事实不符，违反法律规定。因此，请求二审法院判如所请。被上诉人李芳代二审辩称，对一审判决结果无异议，不同意美利亚公司的上诉请求、事实理由。具体理由如下：（一）美利亚公司称仅有唯一的印章说法不成立，一审认定美利亚公司与吴昌军承担连带责任事实合理合法。结合美利亚公司及吴昌军提供的证据显示，美利亚公司的物业位置与涉案商铺非常接近，李芳是在2018年7月25日进场装修房屋，于2018年7月31日测量房屋，整个过程包括装修商铺、清理垃圾及房屋是否属于违法事宜均有物业进行对接，证明美利亚公司对李芳承租的事实是清楚的，美利亚公司是认可李芳的租户身份。（二）李芳与吴昌军签订的租赁合同是经过美利亚公司出具相关材料及加盖公章予以确认，针对公章，根据一审的庭审情况可知，美利亚公司自身公章管理混乱，不具备公章的唯一性，由此造成的不利后果应当由美利亚公司自身承担。（三）针对李芳自身装修问题，李芳在承租该房屋之前已多次告知美利亚公司及吴昌军，其是为了开办游泳池俱乐部，会存在装修的情况，并要求美利亚公司及代理人吴昌军协助办理施工许可证，但吴昌军均以各种理由不予办理。（四）根据《房屋安全性鉴定报告》，可知房屋并无报建许可就打拆了两间房屋存在中间通道，并非合法建筑物，也无法进行报建装修。装修是在告知美利亚公司的前提下进行，并未破坏房屋租赁结构，房屋的安全性并未造成任何的损害，李芳不存在违约的情况。美利亚公司提出上诉没有任何事实和法律依据。被上诉人吴昌军二审辩称，不同意一审判决，不同意美利亚公司的上诉请求、事实和理由，答辩意见与一审的庭审意见一致。具体理由如下：（一）吴昌军承租美利亚公司的物业在转租给李芳，在这个过程中吴昌军已经将涉案商铺交给了李芳，李芳在验收之后进行施工的过程中，将涉案商铺进行深度挖掘，造成装修过程中的噪音、灰尘以及不安全因素，遭到物业投诉以及城管要求暂停，致使涉案合同无法履行的真正原因，所以合同无法履行的责任在吴昌军没有依据。（二）关于美利亚公司印章的问题，同意李芳的说法，美利亚公司存在多个印章的使用与吴昌军无关，且在转租后报装修等手续都是有通过美利亚公司的物管处进行处理。因此，吴昌军在本案中不应当承担任何责任。李芳于2019年1月9日向一审法院起诉请求：1.确认李芳与吴昌军解除租赁合同关系；2.美利亚公司、吴昌军向李芳返还押金、租金、转让费等174000元；3.美利亚公司、吴昌军向李芳赔偿鉴定费14000元；4.美利亚公司、吴昌军向李芳赔偿租赁期间的工程款、员工工资等其他花费234156元；5.美利亚公司、吴昌军赔偿李芳维权合理费用（包括但不限于律师费、差旅费）14000元；6.案件诉讼费由美利亚公司、吴昌军承担。一审法院认定事实：根据穗房地证字第××号广州市房地产证，座落于白云区××路景泰西××号首层的权属人为美利亚公司，总建筑面积为750.33㎡。李芳主张其向美利亚公司承租了位于白云区××路景泰西××号首层的房屋，吴昌军代表美利亚公司与其签订两份租赁合同，一份用于登记备案，一份是双方真实履行的合同，并提交了两份广州市房屋租赁合同予以证实。其中《广州市房屋租赁合同（2014年版）》签订时间为2018年7月25日，落款处甲方（签章）加盖印章“广州美利亚制衣有限公司”，法定代表人处有签名“陈永汉”，乙方处有李芳的签名，合同内容为“甲方同意将坐落在白云区广园中路景泰西巷6-8号首层401、402房号的房地产（房地产权证号码03××18）出租给乙方作三人行亲子游泳用途使用，租赁期限2018年7月25日至2019年7月24日，月租金额8600元等等”，李芳主张落款处的甲方公章是吴昌军加盖的，签名“陈永汉”也是吴昌军所签；《广州市房屋租赁合同（2016年版）》签订时间为2018年7月31日，合同第一条约定出租人（甲方）为美利亚公司，承租人（乙方）为李芳，落款处甲方（签章）、法定代表人均没有加盖印章或签名，甲方委托代理人有吴昌军的签名，乙方有李芳的签名，合同内容为“甲方同意将坐落于白云区广园路六街6号首层的房地产（房地产权证号码03××18）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积600平方米；租赁期限2018年8月1日至2026年7月31日，月租金额38000元，租金按月结算，由乙方在每月第31日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳76000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无条件（退回乙方、抵偿租金）；甲乙双方应当履行有关法律法规的规定和义务，且不得擅自改变房屋规划用途；其他约定：每两年递增2%，于2018年8月1日起，在承租方无违反拖欠房租，优先续约，房租于2018年11月1日起租等等”。美利亚公司认为7月25日签订的合同落款处甲方的印章不是美利亚公司的公章，7月31日签订的合同没有盖章，对该两份合同均不予确认。吴昌军对两份合同的真实性、合法性、关联性均予以认可，确认7月25日签订的合同落款处甲方法定代表人的签名“陈永汉”是其所签，但甲方的印章是美利亚公司的工作人员加盖的。李芳与吴昌军均确认7月25日签订的合同仅用于李芳注册公司的登记备案，双方实际履行的是7月31日签订的合同。李芳提交加盖“广州美利亚制衣有限公司”印章的营业执照、房地产证，主张是吴昌军交给其的，吴昌军予以确认，并表示该营业执照、房地产证是美利亚公司的工作人员加盖了印章后交给其，其再交给李芳的。美利亚公司对该营业执照、房地产证上的印章不予确认。美利亚公司主张其没有与李芳签订过租赁合同，其将涉案商铺出租给案外人朱玉香使用，并提交了两份《广州市房屋租赁合同》予以证实，该两份合同显示美利亚公司将涉案商铺出租给朱玉香作商业使用，租赁期限分别为2014年1月1日至2016年12月30日、2017年1月1日至2018年12月30日。李芳认为因无法确认美利亚公司公章的唯一性，且其在承租期间从未见过朱玉香，无法确定朱玉香的真实身份，故对该两份合同不予确认。吴昌军对该两份合同予以认可，表示朱玉香是代其与美利亚公司签订合同，其是涉案商铺的实际承租人和经营者，后因经营不善才转租给李芳。吴昌军并提交朱玉香于2018年12月17日出具的情况说明、朱玉香的身份证、朱玉香与陈东山签订的广州市房屋租赁合同、吴昌军银行账户交易明细、美利亚公司出具的收据6份、户口本、营业执照，拟证实吴昌军自2012年起承租白云区广园中路景泰西六巷6、8号首层及景泰西五巷5、7首层用于经营休闲娱乐中心，由吴昌军缴纳一切租赁费用，朱玉香只是代为签订租赁合同。李芳对此不予确认，表示吴昌军从未向其出示过上述证据，也未向李芳提及朱玉香，李芳并不知情。美利亚公司认为朱玉香是实际承租人，对6份收据的真实性没有异议，确认吴昌军缴纳过一部分租金，但并不是全部都由吴昌军缴纳。美利亚公司要求对李芳提交的7月25日签订的合同中落款处甲方印章与其的备案公章是否一致进行鉴定，并要求将其与朱玉香于2016年12月20日签订的加盖广州美利亚制衣有限公司“印章”的《广州市房屋租赁合同》作为样本。李芳要求将吴昌军提供给其的加盖“广州美利亚制衣有限公司”印章的房地产证、营业执照作为检材，吴昌军要求将美利亚公司向其出具的收据6份作为样本。经一审法院委托，广东天正司法鉴定中心于2019年9月15日出具粤天正司鉴中心[2019]文鉴字第036号司法鉴定意见书，鉴定材料为：（一）检材：1、日期为“1997年12月22日”、有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《房地产证》；2、日期为“2017年08月09日”、有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《营业执照》；3、日期为“2018年7月25日”、第4页甲方（签章）处有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《广州市房屋租赁合同》。（二）样本：1、发证日期为“2005年7月6日”、启用印模栏有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《刻章许可证》；2-7分别为美利亚公司出具的有“广州美利亚制衣有限公司”印文的收据6份；8、日期为“2016年12月20日”、第4页甲方（签章）处有“广州美利亚制衣有限公司”印文的《广州市房屋租赁合同》。鉴定意见：1、无法判断检材1《房地产证》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本1至样本3上的供比对同名印文是否同一印章盖印形成；检材1《房地产证》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本4至样本7上的供比对同名印文不是同一印章盖印形成；检材1《房地产证》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本8上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。2、无法判断检材2《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本1至样本3上的供比对同名印文是否同一印章盖印形成；检材2《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本4至样本7上的供比对同名印文不是同一印章盖印形成；检材2《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本8上的供比对同名印文是同一印章盖印形成。3、检材3《广州市房屋租赁合同》第4页甲方（签章）处的“广州美利亚制衣有限公司”印文与样本上的供比对同名印文不是同一印章盖印形成。美利亚公司支付鉴定费14841元。美利亚公司认为鉴定意见书显示李芳提供的《广州市房屋租赁合同（2014年版）》上的印章与2016年12月20日朱玉香签订的租赁合同的印章不一致，证明该合同印章是伪造私刻的，与美利亚公司无关。李芳、吴昌军认为根据鉴定意见书可以看出美利亚公司存在使用多个印章的情况。李芳于2018年7月24日至25日期间向吴昌军转账共174000元，吴昌军出具收据确认收到李芳交纳的保证金76000元、2018年10月租金38000元及转让费60000元。吴昌军提出转让费60000元是涉案商铺装修、家电、器械的补偿，李芳表示其接收涉案商铺时只有一台坏的旧空调，其余物品均已搬空，转让费是属于转租过程中商业惯例的接手费用，不包括实物价值。李芳提交装修公司测量图，拟证实涉案商铺是在景泰西××号××及景泰西××、7首层的中间，实际面积约为300平方米。吴昌军表示一层约为300平方米，因为有夹层，两层就是600平方米，夹层是其承租时就存在的；美利亚公司表示涉案商铺是按一个商铺出租，不是按面积出租，夹层不是其搭建的。美利亚公司、吴昌军均表示无法提供建设工程规划许可证。李芳提交收据、工资表、房屋租赁合同、营业执照及发票，拟证实李芳租赁涉案商铺后所花费的工程费、人工费、设备费用及办理店铺工商执照的支出；提交《建筑结构可靠性（安全性、使用性）鉴定报告》、《房屋安全性鉴定报告》及鉴定费发票，拟证实涉案商铺中间区域为公共通道区域，本身存在安全隐患，而李芳的施工并未影响房屋的安全，李芳为此支付鉴定费共14000元；提交委托律师代理民商事案件合同书及发票，拟证实李芳因本案诉讼支付律师费14000元；提交装修须知，拟证实美利亚公司的物业管理处要求李芳签订了该材料；提交情况说明，拟证实李芳于2018年8月8日向美利亚公司提出因美利亚公司存在违约，要求解除合同；提交顺丰快递信息，拟证明李芳委托郑清于2018年9月4日向吴昌军邮寄《解除声明》，吴昌军于9月7日签收。美利亚公司、吴昌军对上述证据均不予确认。李芳提交其与吴昌军的微信聊天记录，拟证实吴昌军是以美利亚公司代理人的身份与李芳洽谈房屋租赁事宜，李芳发现房屋有问题后将钥匙交还美利亚公司的物业管理处，并通过微信告知吴昌军；提交招租信息，拟证实美利亚公司未退还李芳押金、租金前就张贴招租信息，违反合同约定。吴昌军提交其与李芳的微信记录，拟证实李芳使用大型挖掘机挖掘涉案商铺遭楼上居民投诉导致城管禁止李芳施工；提交其与美利亚公司工作人员的微信记录，拟证实美利亚公司知晓其将涉案商铺转租给李芳；提交照片、图片，拟证实涉案商铺交付给李芳时的情况及李芳中断装修后现场一片狼藉，无法继续经营；提交2018年8月14日美利亚公司向景泰街城管科出具的函，内容为说明景泰西五巷5-7号、西六巷6-8号首层商铺一直按购买时的现状使用，并不包括公共通道，李芳对此不予确认。李芳要求美利亚公司、吴昌军赔偿租赁期间损失234156元，主张该损失包括装修费用226109元、预订客户退款198元、办理营业执照费用6600元、机器设备损失1249元。李芳与美利亚公司、吴昌军均确认李芳于2018年9月25日将涉案商铺钥匙交还美利亚公司，后美利亚公司将物业重新出租，李芳所进行的施工已经不存在，李芳明确不申请对装修损失进行评估。庭审中，李芳主张吴昌军是本案租赁合同的相对方，但美利亚公司明知并同意李芳承租，且同意李芳对涉案商铺进行装修和挖掘，故美利亚公司、吴昌军应承担连带责任。吴昌军确认其是租赁合同的出租方，但认为李芳已实际使用涉案商铺，李芳未经批准擅自动工被禁止施工，导致合同无法继续的责任在李芳自身，美利亚公司、吴昌军均无需承担责任。一审法院认为，李芳与吴昌军均确认双方是租赁合同的相对方，故李芳要求吴昌军对本案租赁纠纷承担责任，一审法院予以支持。根据广东天正司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，李芳提交的《房地产证》及《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与美利亚公司提交的2016年12月20日其与朱玉香签订的《广州市房屋租赁合同》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文是同一印章盖印形成，故对吴昌军提出该《房地产证》及《营业执照》是由美利亚公司加盖印章后交给其的陈述，一审法院予以采信；而《房地产证》及《营业执照》上的“广州美利亚制衣有限公司”印文与美利亚公司向吴昌军出具的其中4份收据上的“广州美利亚制衣有限公司”印文不是同一印章盖印形成，由此可见美利亚公司存在使用多枚印章的情况，违反了公章唯一性的原则，故对美利亚公司辩称2018年7月25日签订的合同上的甲方印章并非其的公章，一审法院不予采信，并认定美利亚公司实际签订了该合同。李芳和吴昌军均确认2018年7月25日签订的合同是用于办理登记备案，双方实际履行的是2018年7月31日签订的合同，虽然美利亚公司并未在2018年7月31日合同上盖章，但其在用于备案的合同上盖章，并向吴昌军出具加盖公司公章的《房地产证》及《营业执照》，足以证实其对李芳与吴昌军商谈租赁涉案商铺的事实是明确知晓且没有异议，美利亚公司提出涉案商铺出租给朱玉香，其与李芳不存在租赁关系的辩称，明显与事实不符，一审法院不予采纳。综上，美利亚公司未规范管理、使用公章，作为房屋权属人未尽到出租管理义务，明知吴昌军将涉案商铺出租给李芳，仍在备案的租赁合同上作为出租方加盖公章，并出具了相关的证明材料，导致李芳产生吴昌军有权代理出租房屋的错误认识，故美利亚公司应对本案租赁合同承担连带责任。涉案商铺加建了夹层，美利亚公司作为涉案商铺的产权人，确认房屋加建部分未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，李芳、美利亚公司、吴昌军就未办理规划报建手续的房屋订立的租赁合同因违反法律法规的强制性规定而无效。无效的合同自始没有法律效力，对李芳要求解除合同的诉请，一审法院不予支持。李芳要求退还已支付款项174000元，该款项包括保证金76000元、租金38000元、转让费60000元，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，李芳要求美利亚公司、吴昌军退还保证金76000元合法合理，一审法院予以支持；关于租金38000元，合同无效，租金实为房屋使用费，吴昌军出具的收据显示该38000元为2018年10月使用费，李芳已于2018年9月25日将涉案商铺交还美利亚公司，即2018年10月期间李芳并未占有使用涉案商铺，李芳要求美利亚公司、吴昌军退还该费用38000元合理合法，一审法院予以支持；关于转让费60000元，合同并未约定转让费，吴昌军主张该转让费为房屋装修以及物品的补偿，也没有提供任何证据予以证实，一审法院不予采信，吴昌军应向李芳退还转让费60000元。合同并未约定转让费，美利亚公司也没有收取该费用，李芳要求美利亚公司退还该费用缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。李芳要求美利亚公司、吴昌军赔偿租赁期间的损失234156元，包括装修费用226109元、预订客户退款198元、办理营业执照费用6600元、机器设备损失1249元，对于装修费用，李芳未提供装修合同，其主张的款项也没有相应的支付凭证或发票，美利亚公司、吴昌军亦不予确认，故对李芳主张的装修费用数额，一审法院不予采信，但李芳确实对涉案商铺进行了施工装修，因房屋已另行出租并被重新装修，已不具备进行装修价值评估的现实条件，一审法院综合考虑涉案商铺的面积、李芳施工的工期及装修前后的照片，酌定李芳的装修损失为80000元。合同无效，美利亚公司、吴昌军作为出租人未提供合法建筑物，李芳作为承租人对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，对合同无效均有过错，一审法院酌定美利亚公司、吴昌军应按50%比例承担李芳装修的损失，即美利亚公司、吴昌军应赔偿李芳装修损失40000元，李芳主张的超出部分，一审法院不予支持。李芳要求被告赔偿预订客户退款、办理营业执照费用、机器设备损失等费用，上述费用均是公司登记及运营过程中必然需要投入的成本，与本案租赁纠纷并无必然的关系，该诉请一审法院不予支持。李芳主张房屋安全鉴定费14000元、维权费用14000元，双方对合同无效均有过错，该主张无法律依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年1月10日作出如下判决：一、自判决生效之日起三日内，美利亚公司、吴昌军向李芳返还保证金76000元、使用费38000元；二、自判决生效之日起三日内，吴昌军向李芳返还转让费60000元；三、自判决生效之日起三日内，美利亚公司、吴昌军向李芳赔偿装修损失40000元；四、驳回李芳的其他诉讼请求。一审案件受理费7842.3元，由李芳负担3958.3元，由美利亚公司、吴昌军负担3884元。印章鉴定费14841元，由美利亚公司负担7420.5元，由吴昌军负担7420.5元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，美利亚公司向本院提供如下证据：1.刑事报案书、报警回执，拟证明美利亚公司就吴昌军涉嫌伪造美利亚公司的印章一案向广州市公安局白云分局景泰派出所报案；2.情况说明，拟证明广州市公安局白云分局景泰派出所答复已立案。李芳质证称，对证据1中的刑事报案书的真实性、合法性、关联性不予认可，是美利亚公司自行制作的文件。证据1中的报警回执的真实性、合法性认可，关联性不予认可，与本案无关。对证据2真实性、合法性、关联性不予认可，是美利亚公司自行制作的文件。吴昌军表示其质证意见与李芳上述意见一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合美利亚公司的上诉请求和理由以及李芳、吴昌军的答辩，本院确定本案争议的焦点是：美利亚公司应否向李芳承担返还保证金、使用费及赔偿装修损失的责任问题。现评析如下：首先，李芳提出本案起诉主张吴昌军代表美利亚公司与其签订两租赁合同，一份为《广州市房屋租赁合同（2014年版）》用于备案，另一份是《广州市房屋租赁合同（2016年版）》双方真实履行的合同。美利亚公司则否认上述事实，李芳、吴昌军在本案中没有提供证据证明上述合同签订时，吴昌军已取得了美利亚公司法定代表人签名及盖章的授权委托书。其次，虽然从一审查明事实和鉴定结果可以看出，美利亚公司确实存在使用多枚公章的事实，但李芳提供租赁合同中加盖美利亚公司的公章与一审鉴定样本公章均不相同，李芳也无进一步举证证实其提供的租赁合同中加盖美利亚公司的公章，为美利亚公司曾经使用过的多枚公章之一。虽然吴昌军向李芳提交《房地产证》、《营业执照》复印件中加盖美利亚公司的公章与美利亚公司与朱玉香签订《广州市房屋租赁合同》中的公章相同，但美利亚公司不确认其向李芳提供了《房地产证》和《营业执照》复印件。且《房地产证》复印件载明的时间为1997年12月22日，《营业执照》显示日期为2017年8月9日，再结合吴昌军称朱玉香是代其与美利亚公司签订租赁合同，美利亚公司表示其在与朱玉香签订租赁合同时已向朱玉香交付了《房地产证》、《营业执照》复印件，而李芳与吴昌军签订的两份租赁合同签订时间均发生在2018年7月，因此，不排除是吴昌军将美利亚公司交付给朱玉香上述《房地产证》、《营业执照》复印件转交给李芳的可能。再次，吴昌军称其是因经营不善才转租给李芳，李芳表示其向吴昌军支付的转让费是属于转租过程中商业惯例的接手费用，并在一审庭审中明确主张吴昌军是本案租赁合同的相对方，吴昌军确认其是租赁合同的出租方。同时，李芳自己也承认《广州市房屋租赁合同（2014年版）》签订时，是吴昌军在甲方处加盖公章并签下美利亚公司法定代表人的名字，吴昌军对其在租赁合同上签了美利亚公司法定代表人的名字这一事实没有异议，现美利亚公司并不追认吴昌军的上述行为，由此可见，李芳与吴昌军之间的就涉案商铺签订租赁合同应为转租合同关系，该合同不能约束美利亚公司。李芳在一审庭中已变更主张美利亚公司承担责任的理由为美利亚公司明知并同意李芳承租，且同意李芳对涉案商铺进行装修和挖掘，故要求美利亚公司与吴昌军承担连带责任。本院认为，美利亚公司并非李芳与吴昌军转租合同的当事人，其作为涉案商铺的产权人，是否同意吴昌军将涉案商铺转租给李芳，是否同意李芳对涉案商铺进行装修和挖掘，均无需与吴昌军就吴昌军与李芳之间的转租合同不能履行而承担连带责任。一审判决美利亚公司向李芳承担返还保证金、使用费及赔偿装修损失的责任不当，本院予以纠正。综上所述，美利亚公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决美利亚公司承责不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初616号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初616号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初616号民事判决第一项为：自本判决书送达之日起三日内，吴昌军向李芳返还保证金76000元、使用费38000元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初616号民事判决第三项为：自本判决送达之日起三日内，吴昌军向李芳赔偿装修损失40000元；五、驳回李芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费7842.3元，由李芳负担3958.3元，由吴昌军负担3884元；印章鉴定费14841元，由吴昌军负担；二审案件受理费2769元，由李芳负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 李 静审判员 邓 颖二〇二〇年六月二十三日书记员 李志康谢金泽