天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2340号上诉人（原审被告）：许伟，男，1956年12月20日出生，汉族，天津市第三日用化学厂退休职工，住天津市河北区。被上诉人（原审被告）：蔺洪丽，女，1956年6月13日出生，汉族，天津市肉联厂退休职工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：许伟（系蔺洪丽之夫），住天津市河北区。被上诉人（原审原告）：任慈，男，1984年7月6日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：任晋辉（系任慈之父），住天津市河北区。上诉人许伟、蔺洪丽因与被上诉人任慈房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月15日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许伟、蔺洪丽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定事实及适用法律有误，基于合同相对性，上诉人系与原房屋所有人马跃签订《房屋租赁合同》，期间经司法拍卖变更了房屋所有人，上诉人不支付房租属于行使不安抗辩权并非违约；2.本案应追加原合同相对方作为第三人参加诉讼，法院应依职权追加当事人；3.一审法院依据合同法第227条规定判决解除合同，被上诉人向上诉人发送《通知》中并未确定支付期限，适用合同法第227条规定的条件尚未成就。任慈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。任慈向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告和被告许伟之间的房屋租赁合同；2.依法判令二被告将坐落河北区荣泽大厦2-1-1202号房屋腾空交还原告；3.依法判令二被告交纳自2018年6月8日至实际腾房之日止的房屋租金及使用费，租金及使用费均按照1750元/月计算；4.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：坐落河北区荣泽大厦2-1-1202号房屋原系案外人马跃所有，建筑面积57.81平方米。因马跃与案外人在天津市河西区人民法院涉及的（2016）津0103民初2642号民事判决书已经发生法律效力，马跃逾期未履行义务，该院根据案外人的申请对诉争房屋进行拍卖。本案原告任慈通过拍卖购得诉争房屋，并于2018年6月8日取得诉争房屋不动产权证书。另查，被告许伟曾于2014年5月7日与马跃在房产中介公司的居间下就诉争房屋签订了《房屋租赁合同》，双方约定许伟以每月1750元租金租赁诉争房屋，租赁期限为24个月，自2014年5月16日起至2016年5月15日止。合同签订后，许伟与其妻子蔺洪丽搬到诉争房屋居住。上述合同到期后，许伟与马跃于2017年6月15日再次签订《房屋续租合同》，续租期限为2017年6月15日起至2022年6月14日止，共计5年，每月租金仍为1750元，房租共计105000元。付款方式为现金或银行汇款，2017年6月15日前给付50000元，2019年6月15日前付55000元，不能按时交纳房租，则合同自动解除。同时，合同约定了押金为2000元。许伟依照上述合同约定向马跃支付了第一期房租50000元及押金2000元，马跃向许伟出具了收款收条。原告取得诉争房屋所有权后，曾于2018年6月14日向一审法院提起诉讼，要求二被告腾房。一审法院于2018年12月4日作出（2018）津0105民初4420号民事判决书，以租赁合同尚未到期，二被告已将租金支付给马跃，且原告不同意提供腾房去向为由驳回了原告的诉讼请求。原告不服向天津市第一中级人民法院提起上诉，该院于2019年5月31日作出（2019）津01民终817号民事判决书，驳回上诉，维持原判。后原告于2019年8月22日再次向一审法院提起诉讼，要求解除其与被告许伟的房屋租赁合同，并要求二被告腾房，在该案审理过程中，原、被告共同确认许伟向马跃交纳的房租50000元和押金2000元折合房屋使用期限至2019年12月10日，同时二被告明确表示由于对房屋拍卖程序有异议，故不同意依据合同约定向现在的房屋所有权人即原告交纳第二期房租55000元。2019年9月18日，原告撤回上述起诉，并表示待二被告的房屋使用期限届满后将另行起诉。庭审中，原、被告共同确认二被告并未依照《房屋续租合同》约定向原告支付第二期房租，也未支付2019年12月10日后的房租。现在诉争房屋仍由二被告居住使用，房屋内的装修及物品均为二被告所有，原告明确表示对装修和物品均不留用，亦同意为二被告提供腾房去向。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即原出租人与承租人订立的租赁合同仍然具有法律约束力，承租人继续享有租赁合同约定的权利，履行租赁合同约定的义务，而原出租人的权利义务则由租赁物的新所有权人承继。本案中，原告通过拍卖于2018年6月8日取得了诉争房屋的所有权，此时马跃与许伟的《房屋续租合同》期限仍未届满，故原告承继了马跃在该合同中的权利义务。由于许伟并未依照合同约定支付第二期房租，也未向原告支付2019年12月10日之后的房租，故原告要求解除双方的房屋租赁关系符合合同约定，一审法院予以支持。虽然二被告表示其没有其他住房，但原告表示同意为二被告提供腾房去向，应视为二被告已具备腾房条件，故对于原告要求二被告腾房的主张，一审法院予以支持。虽然原告于2018年6月8日取得了诉争房屋所有权，但由于许伟已于2017年6月16日向原房主马跃交纳了第一期房租及押金，且原、被告共同确认该笔款项折抵租期至2019年12月10日，故原告要求二被告支付2018年6月8日至2019年12月10日的房租于法无据，一审法院不予支持，就上述期间的房租问题，原告可另行向马跃主张权利。由于许伟并未向原告支付2019年12月10日之后的房租，且二被告系夫妻关系，共同居住于诉争房屋内，故原告要求二被告支付自2019年12月11日至租赁合同解除之日的房租及租赁合同解除后至实际腾房之日的房屋使用费并无不当，一审法院予以支持，使用费的标准以比照租金标准为宜。就二被告辩称的曾与马跃存在房屋买卖意向一节，因其并未提交证据加以证实，且不动产所有权以登记为准，故一审法院对其辩称不予采信。就二被告辩称的诉争房屋拍卖程序存在瑕疵一节，并非本案审理范畴，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、本判决生效之日，原告任慈承继的与被告许伟就坐落河北区荣泽大厦2-1-1202号房屋的《房屋续租合同》予以解除；二、本判决生效后三十日内，被告许伟、蔺洪丽将坐落河北区荣泽大厦2-1-1202号房屋腾空并交还原告任慈；如被告许伟、蔺洪丽逾期不腾，则由原告任慈在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不少于30平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告许伟、蔺洪丽承担；三、本判决生效后十日内，被告许伟、蔺洪丽按照月租金1750元的标准给付原告任慈自2019年12月11日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金；如房屋租赁合同解除后被告许伟、蔺洪丽仍占用房屋，则需按1750元/月的标准向原告任慈支付房屋使用费至实际腾房之日止；四、驳回原告任慈的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告许伟、蔺洪丽共同负担。”二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，在《房屋续租合同》履行期间，涉案房屋所有权发生变动，被上诉人作为新房屋所有权人，承继《房屋续租合同》出租人的权利义务。现二上诉人未按合同约定支付租金，被上诉人依据合同约定主张解除合同返还房屋有事实和法律依据，一审法院判决支持被上诉人诉讼请求并无不当，本院予以维持。上诉人主张行使不安抗辩权，本案经过前次诉讼，上诉人对于房屋所有权变动事实已经知晓，现主张行使不安抗辩权依据不足，本院不予支持。上诉人主张应追加原出租人为第三人，因本案并非必要共同诉讼，故上诉人该主张本院不予支持。综上所述，许伟、蔺洪丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人许伟、蔺洪丽负担。本判决为终审判决。审判长  翟均勇审判员  张 月审判员  刘建奇二〇二〇年六月二十八日书记员  辛 璐