山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终31号上诉人（原审被告）：法静，女，1982年10月7日出生，回族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：刘金霞，山东恒平律师事务所律师。委托诉讼代理人：米强，山东恒平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄荣昌商业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区胜利东路89号，统一社会信用代码91370402328447842H。法定代表人：林革，总经理。委托诉讼代理人：桑刚，山东诺诚律师事务所律师。上诉人法静因与被上诉人枣庄荣昌商业有限公司（以下简称荣昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初4837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。法静上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回荣昌公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由荣昌公司承担。事实和理由：一、一审判决认定“法静未经同意闭店停业并拖欠租金等费用，违反合同规定，构成违约，应按照约定承担违约责任”属于认定事实错误，证据不足。法静与荣昌公司签订的《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》第二条2-1约定该商铺租赁期限为3年，自2017年9月30日起至2020年9月29日止，场地租金应自2017年9月30日起开始计算缴纳（如实际统一开业日期与合同约定的租赁日期不一致的，以实际统一开业日期为准，总租赁期限维持不变，相应的计租日期提前或顺延）。2-2约定：乙方（法静）必须在甲方（荣昌公司）公布的统一开业日期如期开业。根据上述合同约定，计算租金的开始时间是荣昌公司公布或通知的统一开业时间。而事实是法静从签订合同至今没有收到或看到统一开业时间的通知或公告，导致法静至今都无法营业。为此，法静多次找荣昌公司管理人询问，荣昌公司答复让其等等统一开业。因此，原审判决认定未经荣昌公司同意闭店停业没有任何事实依据，是荣昌公司的原因导致法静无法开业。二、本案中法静没有违约，是荣昌公司未按合同约定进行通知造成法静未开业经营，由此造成的损失应当由荣昌公司承担。按照荣昌公司的装修要求，商铺门头装修需要统一的样式制作，由于法静租赁的商铺是内街房，而荣昌公司只设计了临街商铺的门头统一样式，内街商铺没有统一的门头装修样式。为此，法静多次找荣昌公司询问门头装修事宜，但荣昌公司方一直没有给予明确答复，只是让其等通知，至今也未接到通知。因此法静无法对门头进行装修，导致法静无法营业。荣昌公司辩称，法静的上诉请求没有事实与法律依据，不应支持。一、法静在上诉状中关于事实部分的陈述与客观事实不符。2017年9月12日，荣昌公司与法静签订《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》一份，约定荣昌公司将位于枣庄市市中区中坚1878民国风情商业街6号楼1028号商铺，建筑面积37.55平方米，出租给法静。合同签订后，荣昌公司将商铺交付法静。2017年9月28日，法静与荣昌公司签订《装修安全管理承诺书》一份，2017年10月13日，法静与荣昌公司签订《保险承诺书》一份。法静于2017年10月13日至2017年11月16日对所租赁房屋进行了装修。在进行短期经营后，法静自行停止了经营活动。虽然荣昌公司与法静签订的《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》第二条2-2约定：乙方必须在甲方公布的统一开业日期如期开业，但该条约定及荣昌公司并没有禁止法静及其他商户在统一开业日期前进行营业。荣昌公司在确定2018年2月1日统一开业日期后，已将统一开业日期电话告知法静，租金的起算时间自2018年2月1日起算。并且，在统一开业前，荣昌公司进行了大规模的宣传活动，在开业时举行了大型的开业仪式及相关的庆典活动，众多新闻媒体通过各种形式对开业仪式进行了大量的报道。中坚1878民国风情商业街在枣庄市引起较大的轰动效应。统一开业后，荣昌公司又将风情商业街统一开业的事实电话通知了法静。2018年3月23日-3月27日，荣昌公司在中坚1878民国风情商业街举办了2018枣庄首届“糖球会”，之后又举办了枣庄中坚1878首届才艺大赛等大型商业庆典活动。上述活动在枣庄市区引起了百姓的极大关注，相关新闻媒体也做了相应的宣传报道。上述事实可以证实中坚1878民国风情商业街于2018年2月1日开业在枣庄市区是众所周知的事实。综上，法静辩称的因荣昌公司未公布或通知统一开业时间，导致法静至今无法营业，与事实不符且违背常理。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。荣昌公司向一审法院起诉请求：1.判令自2019年5月17日起解除荣昌公司、法静签订的《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》，法静将租赁物位于中坚1878民国风情商业街6号楼1层1028号的商铺返还荣昌公司；2.判令法静支付拖欠的租金、商业服务费及违约金等费用5346元；3.判令法静赔偿因迟延返还租赁物给荣昌公司造成的损失（按照合同约定的日租金、商业服务费、物业管理费的2倍为依据，自2019年5月18日起计算至返还租赁物之日止）；4.判令法静支付荣昌公司因本案支出的律师费用3000元；5.诉讼费用由法静承担。一审法院认定事实：2017年9月12日，荣昌公司（甲方）与法静（乙方）签订《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》，合同约定：租赁物业的位置、面积、经营业态。1-1甲方将位于中坚1878民国风情商业街6#楼1层1028号商铺，建筑面积37.55平方米商铺出租给乙方。租赁期限。2-1该商铺租赁期限为3年，自2017年9月30日起至2020年9月29日止，场地租金应自2018年2月1日起开始计算缴纳。第三条租金、商业服务费、物业管理费等缴纳时间、金额。3-1租赁区域的租金、商业服务费、物业管理费按本合同第1-1条确定的租用面积计算，具体租金、商业服务费、物业管理费如下：其中2018年9月30日--2019年9月29年租金1757.4元、年商业服务费3514.8元、年物业管理费3514.8元，合计8787元。第十条合同解除。10-1本合同有效期内若乙方违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一者，甲方有权停止乙方营业、扣除履约保证金和解除合同，且乙方按第十一条约定支付违约金，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失：（1）延迟缴纳物业租金、商业服务费、物业管理费、公共事业费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达7日者停业整顿，达30日者解除合同。（2）未经甲方书面同意，由于乙方自身原因闭店停业达7日者。第十一条违约责任。11-1乙方迟延交纳物业租金、商业服务费、物业管理费、公共事业费及其它费用中任何一项或几项费用的，每延迟一日按实际拖欠金额的3‰支付逾期付款违约金。11-2合同解除后，乙方不得破坏物业内装修，否则甲方有权扣除全部履约保证金。11-5因乙方违约，甲方解除本合同的，乙方需在甲方规定的期间内将租赁物业交还给甲方，甲方有权要求乙方无条件保留物业内所有固定装修（乙方损坏租赁物业及固定设施的应予赔偿），或将物业恢复至接收物业时的状态（正常使用及时间因素的自然损耗除外）。乙方未恢复原状的，甲方可代为恢复，由此产生的费用由乙方承担。如果乙方未按前述约定期限交还物业，则视为乙方放弃物业内一切财物所有权，甲方有权自行清空、收回物业，处理物业内财物，由此产生的损失和费用由乙方自行承担。乙方应赔偿由此导致甲方的全部损失。11-6乙方如逾期交还该物业，甲方有权按照本合同项下日租金、商业服务费、物业管理费的2倍的计算方式和其他费用的收费标准向乙方收取自租赁期届满之日或本合同提前解除之日起至乙方实际交还该物业之日的该物业占用费、商业服务费、物业管理费等实际费用，如乙方在甲方要求的支付日期内未交纳上述该等款项，甲方有权从乙方交付的履约保证金中扣除该等款项。11-8乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，甲方有权把该等合理损失、费用、开支当作债务向乙方追讨。第十二条通知。12-2乙方确认，租赁期间，该租赁商铺也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该租赁物业的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。12-3甲、乙双方若指定其它地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。合同签订后，荣昌公司依约将房屋交付给法静使用。后法静拖欠租金、商业服务费等各项应付费用并将经营的店铺闭店停业至今，截至2019年5月17日，法静已经拖欠应付租金等费用及违约金应为3364元[时间自2019年2月1日至2019年5月17日，计106天，其中租金等费用2552元（8787元/365天×106天），违约金为812元（2552元×3‰×106天）]。2019年5月17日，荣昌公司依约向法静送达《解除合同通知书》，法静至今未将租赁物返还给荣昌公司。一审法院认为，荣昌公司与法静签订的《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法成立有效。双方均应按合同约定履行。法静未经同意闭店停业并拖欠租金等费用，违反合同规定，构成违约，应按照约定承担违约责任。荣昌公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。法静的辩称，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认荣昌公司与法静签订的《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》于2019年5月17日起解除；二、法静向荣昌公司支付拖欠的租金、商业服务费及违约金等费用3364元；三、法静将所租商铺腾空后立即返还给荣昌公司，赔偿因迟延返还租赁物给荣昌公司造成的损失[具体数额，按照合同约定的每日48.15元（8787元/365天×2倍）计算，自2019年5月18日起计算至返还租赁物之日止]；四、法静支付给荣昌公司支出的律师费3000元；上述判项，法静于该判决生效后十日内履行。五、驳回荣昌公司的其他诉讼请求。如果未按照该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由法静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。法静提交以下证据：证据1.《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》一份。合同第二条2-1、2-2的约定，证明乙方（即法静）必须在甲方（荣昌公司）公布的统一开业日期如期开业，涉案商铺开业日期以实际统一开业日期为准，荣昌公司须公布统一的开业日期，如果合同约定日期与实际统一开业日期不一致，应当以实际统一开业日期为准，相应的计租日期提前或顺延。根据一审查明的事实，荣昌公司并没有公布统一的开业日期，且法静也未接到统一开业通知，其店铺也未开业。因此，本案计租的日期还未起算。法静并不存在违约。证据2.商户装修手册一份；来源：荣昌公司。该手册第8页的业主交房技术标准第2、3、4、5项写明了消防标准，即业主交付的出租房屋应符合以上消防标准，而2018年中旬涉案房屋的消防安全仍未通过消防部门的验收合格。该手册第11页第3项写明了业主交房技术标准中有天然气，根据设计和竣工状态，业主方应当提供天然气总管道、接驳口，但直到现在，法静租赁的房屋仍无法接入天然气，更无法使用。由此导致本案法静的熟食店无法经营的事实。根据上述证据，结合相关法律规定，未通过消防验收合格的房屋不得开业经营。本案是因荣昌公司原因导致法静一直无法开业。因此，一审法院认定法静违约属认定事实错误。因涉案商铺未通过消防验收，存在重大火险安全隐患，租赁合同损害了社会公共安全利益，涉案商铺不具备开业条件，不能开业。如果认定涉案商铺已经开业，则违反了《消防条例实施细则》的强制性规定，案涉租赁合同应属于无效合同。证据3.中坚1878商城店招设计制作规范一份；来源：荣昌公司。证明法静租赁商铺标识即门头应当按照荣昌公司统一的设计标准进行制作，但荣昌公司一直未提供统一的设计标准和样式，导致法静无法对门面进行装修，更无法经营。证据4.中坚1878交流群的微信截图一份，商业街刘娟经理与1878租房户在聊天交流群里的聊天记录截图。截图内容为：1878商业街王娟经理与商铺业主聊天记录。证明至2018年6月15日涉案商铺未经消防验收，荣昌公司出租的房屋未达开业使用的条件，存在火险隐患。同时证明荣昌公司交付的房屋不符合约定，未达到交房标准，导致法静无法开业经营，法静不存在违约的事实。证据5.照片一组。照片拍摄日期为2019年11月6日，内容为法静租赁商铺街景。通过照片可以看出，2019年11月份已近春节，而商铺一条街上空无一人，也没有商铺进行经营的事实，进一步证明荣昌公司未公布统一开业的事实。证据6.证人证言。证人赵某证言的主要内容：赵某与法静是邻居，溜达时去过法静的门店，不沿街，装修了，没有门头也没营业，商业街都是关门的。1878招商时做过宣传，宣传时说有银座、金店、电影院等，以上其都没见过。商业街举行过活动，活动时其去了，不知道是不是开业的活动，没见整个商业街开业。证人马某证言的主要内容：马某与法静系邻居，知道法静租赁1878商铺的事，其儿媳妇杨云美租赁的是7号楼1010商铺，卖酒，一直在等整体开业，一直没有收到开业通知，没看见有开业仪式。法静的商铺装修好一直没有开业，法静租赁的那条街一个都没有开业。1878招商宣传时说有银座等几大家超市入驻1878，一块带动经济，我们都装修好了，承诺的那几家都没有入驻。1878没有天然气，马某自己做饭是用液化气罐。法静对二证人证言真实性、关联性没有异议。二证人证言可以证明，荣昌公司一直未公布统一的开业时间。招商时其宣传与事实不符。马某证明了商铺没有天燃气接入口的事实，导致商户无法用天燃气。证明商业街基本上没有开业的事实。本案租赁日期未起算。荣昌公司质证称，对证据1的真实性没有异议，对证明目的有异议，同一审质证意见。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议。该手册无法证实荣昌公司交付的房屋不符合合同约定，无法证实涉案商铺存在重大火灾安全隐患，无法证实双方签订的合同存在无效的情形。对证据3的真实性有异议，无法证实证据的来源。对证据4的真实性、证明目的均有异议。该证据内容无法证实为荣昌公司工作人员发送，无法证实荣昌公司出租的房屋未达开业使用条件。对证据5中的第一张照片真实性没有异议，该照片可以证实法静租赁商铺的周围其他商铺已营业。第二、三、四张照片，无法参考法静租赁商铺位置，不能确定其真实性。第五张照片是公众号的截图，与本案无关。证据6赵某的证言，赵某没有对事实进行客观公正的陈述，但是该证人证实了中坚1878商业街统一开业的事实。对马某的证言真实性有异议。该证人没有对事实进行如实的陈述，并且其近亲属与荣昌公司存在利害关系，该证人证言不应作为本案定案依据。荣昌公司提交以下证据：第一组证据：1.枣庄新闻网、山东广播电视台、搜狐网对中坚1878民国风情商业街开业的新闻报道各一份；2.开业新闻报道现场照片4张、开业时间宣传照片一张；3.枣庄房产超市对中坚1878枣庄首届糖球会、枣庄之窗对中坚1878首届才艺大赛新闻报道各一份；上述证据来源于互联网百度搜索；4.荣昌公司制作并散发的开业宣传册页一份。证明：1.统一开业前，荣昌公司进行了大规模的宣传活动，在开业时举行了大型的开业仪式及相关的庆典活动，众多新闻媒体通过各种形式对开业仪式进行了大量的报道。开业后，在中坚1878民国风情商业街相继举办了2018枣庄首届“糖球会”，枣庄中坚1878首届才艺大赛等大型商业庆典活动。上述活动在枣庄市区引起了百姓的极大关注。2.法静辩称的因荣昌公司未公布或通知统一开业时间，导致法静至今无法营业与事实不符。第二组证据：法静与荣昌公司签订的《装修安全管理责任承诺书》及法静出具的《保险承诺书》各一份；租赁房屋现场照片3张。证明：1.法静于2017年10月13日至2017年11月16日对所租赁的房屋进行了装修。2.不存在统一的门头装修样式。3.法静辩称的无法对门头进行装修，导致无法营业的理由与事实不符。法静质证称，第一组证据：网上信息的发布真实性不予质证，报道的内容与事实不符。从截图照片来看，很多截图是模拟性的截图，不是真实的现场照片。关于宣传册页，真实性有异议，不予认可。宣传单也没有发放到法静手中，不能证明其统一开业的事实。第二组证据：1.装修合同真实性没有异议，装修属实，但没装修完毕，装修时没有电，没接灯，没做门头，法静在等荣昌公司统一的的要求做内街门头。水、电、天燃气都没有。2.对照片的真实性没有异议，对证明目的有异议。从照片可以看出没有门头，不能证明商铺开业的事实。法静租赁商铺的内街一部分与沿街后期打通了，作为沿街的厨房了，但内街没有营业。本院对法静提交的证据认定如下：证据1在一审时已提交，不属于二审新的证据。对证据2、3的真实性予以确认，但达不到法静的证明目的。对证据4的真实性不予确认。对证据5中的第一张照片的真实性予以确认。证据6赵某的证言中“商业街都是关门的、没见整个商业街开业”与客观事实不符；马某的亲属与荣昌公司存在纠纷，马某与荣昌公司存在利害关系，其证言证明力较低，本院不予采信。对荣昌公司提交的证据认定如下：第一组证据能够综合证明荣昌公司在开业时举行了大型的开业仪式及庆典活动，众多新闻媒体通过各种形式对开业仪式进行了的报道，中坚1878民国风情商业街于2018年2月1日统一开业。对第二组证据的真实性予以确认。本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，荣昌公司与法静签订的《中坚1878民国风情商业街商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其内容不具有合同法第五十二条规定的无效情形，应为有效。双方当事人均应按合同约定严格履行自己的义务。双方在案涉合同第二条2-2中约定：乙方（法静）必须在甲方（荣昌公司）公布的统一开业日期如期开业。乙方不能如期开业的，甲方有权……该条约定并没有禁止法静在统一开业日之前自行营业。荣昌公司提供的证据能够证明2018年2月1日为统一开业日期。根据案涉合同第二条2-1的约定，一审法院认定从2018年2月1日作为计租日期依据充分。法静有关没有收到或看到统一开业时间的通知或公告，无法对门头进行装修，导致法静至今无法营业的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人法静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人法静负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年六月十五日法官助理詹家华书记员  高文娜