江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终644号上诉人（原审原告）：扬州市柯柯鑫食品有限公司，住所地在扬州市邗江区甘泉街道香巷路A幢3号。法定代表人：时存权，该公司总经理。上诉人（原审被告）：扬州金正传媒有限公司，住所地扬州市江阳工业园小官桥。法定代表人：徐剑秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：余寿金,该公司员工。上诉人扬州市柯柯鑫食品有限公司（以下简称柯柯鑫公司）因与被上诉人扬州金正传媒有限公司（以下简称金正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2019）苏1003民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯柯鑫公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决认定《合同解除协议》中约定的6万元系解除合同全部补偿款，没有事实依据。合同解除时，上诉人已支付全部房租40万元，尚有78300元的租金未使用，被上诉人需要返还。且上诉人对租赁房屋进行了装修，剩余价值较高，所以6万元补偿指向的是上诉人装修损失，与78300元的租金没有任何关联。2、一审法院认定14200元系支付的补偿款，而该款实际是用于购买矿泉水，一审法院对该事实认定错误。金正公司辩称：答辩人已按合同履行全部义务，合同的解除是上诉人违约造成的。柯柯鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令金正公司向柯柯鑫公司支付装修补偿款6万元，并从2017年8月26日起按年利率6%计付资金占用利息；2、判令金正公司向柯柯鑫公司返还租金78300元，并从2017年8月26日起按年利率6%计付资金占用利息；3、案件受理费由金正公司承担。事实和理由：柯柯鑫公司与金正公司于2016年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定金正公司将该公司位于扬州市约700平方米的部分房屋出租给柯柯鑫公司作为超市和办公使用。租赁期限为5年，自2016年12月1日至2021年11月30日止。2017年7月25日，柯柯鑫公司、金正公司双方签订《合同解除协议》，约定解除《房屋租赁合同》，金正公司应于一个月内补偿柯柯鑫公司装修损失6万元。上述《合同解除协议》签订后，金正公司未按约向柯柯鑫公司支付补偿款，且柯柯鑫公司实际支付的租金已经超过了截止合同解除之日的应付租金，金正公司理应予以返还。一审法院认定事实：2016年9月13日，柯柯鑫公司向金正公司支付房租定金5000元，金正公司出具收条一张。2016年10月2日，柯柯鑫公司向金正公司支付履约保证金10万元，金正公司实际负责人余寿金出具收条一张。2016年10月12日，柯柯鑫公司向金正公司支付租金10万元，金正公司实际负责人余寿金出具收条一张。2016年11月30日，金正公司（甲方、出租方）与柯柯鑫公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于扬州市金正传媒局部的房屋出租给乙方作为超市和办公使用。租期为5年，期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止（三年后递增5%）。经甲乙双方协商，合同签订后，乙方需支付甲方5000元整作为定金。甲方在30天后向乙方交付其承租房屋。租赁费用采取先付款后使用的原则，乙方按一年预付的方式。乙方须在签订本合同时支付甲方租赁费用40万元整，以后须提前30日预付租赁费用，时间为每年11月30日，逾期支付视为违约，逾期违约金每日按当期欠付租赁费用合计金额的1%计收，此款在履约保证金中扣除。逾期支付租赁费用超过30日，甲方有权解除租赁合同。甲方同意乙方在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备，但乙方的前述行为不得影响房屋结构安全。甲乙双方协商一致，可以协议变更或解除本合同。变更、解除或终止本合同的，要求变更、解除或终止合同的一方应主动向另一方提出。因变更、解除或终止本合同，使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿。如乙方在租赁期未满时需要提前解除租赁合同的，须提前3个月以书面形式正式告知甲方。2016年12月5日，柯柯鑫公司向金正公司支付租金2万元，金正公司出具收条一张。2016年12月21日，柯柯鑫公司向金正公司支付租金5万元，金正公司出具收条一张。2017年1月3日，金正公司实际负责人余寿金出具收条一张，载明今收到柯柯鑫房租7万元整。2017年1月3日，金正公司实际负责人余寿金与柯柯鑫公司股东冯元明签订《补充协议》，补充约定了关于租赁场所门面车辆停放问题，金正公司需保证租赁房屋办公场所一圈无与本公司无关的车辆停放等内容。2017年7月25日，金正公司（甲方）与柯柯鑫公司（乙方、承租方）签订《合同解除协议》，约定：乙方柯柯鑫公司2016年11月30日和甲方签订扬子江北路金正传媒约700平方办公用房的租赁合同，由于乙方经营不下去提出解除租赁协议，甲方本着友好合作的前提下同意乙方的合同解除，并于合同解除签订一个月以内补贴乙方6万元，乙方租赁期间所有债务与甲方无关，双方互不追究法律责任，合同解除协议双方签字后生效。2017年7月25日，金正公司（甲方）与柯柯鑫公司（乙方、承租方）签订《合同协议》，约定：甲方金正公司向乙方柯柯鑫公司2017年8月1日购买巴马万福泉矿泉水1000箱，每箱价格30元，合计人民币3万元整。乙方确保矿泉水符合国家相关标准，甲方购买的矿泉水要在保质期以内（到货日期大于出场日期1个月，甲方可以拒收，造成损失由乙方承担），要是乙方矿泉水不合法渠道供应的，造成损失由乙方负责。2017年8月6日，余寿金通过微信向时存权汇款200元。2017年8月21日，余寿金通过微信向时存权汇款5000元。2017年9月15日，余寿金通过微信向时存权汇款8000元。2017年11月11日，余寿金通过微信向时存权汇款1200元。一审法院归纳的案件争议焦点：一、金正公司是否应当退还柯柯鑫公司租金78300元；二、《合同解除协议》中约定的6万元补贴款，金正公司是否已经支付完毕。一审法院认为：柯柯鑫公司与金正公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方于2017年7月25日签订《合同解除协议》一份，自行协商解除上述合同，该协议也系双方真实意思表示，对双方均具有法律拘束力。关于柯柯鑫公司所提返还租金的诉请，首先，柯柯鑫公司当庭陈述，解除协议约定金正公司补贴柯柯鑫公司的6万元仅为所租赁房屋的装修损失，租金的返还不在协议约定的范围内，金正公司对此不予认可。双方对协议的理解存在争议，根据法律规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义，从上述协议词句意思理解并结合一般交易习惯，双方签订解除协议之目的一般在于就解除合同全部事宜进行约定，双方如需进一步确定其他损失或费用，则应另行予以约定，根据该协议约定，金正公司需在合同解除协议签订一个月以内补贴柯柯鑫公司6万元，未明确该6万元补贴的是哪些费用或损失，也未约定租金等其他费用或损失的处理方案，该约定根据上述法律规定应理解为该协议中约定金正公司补偿柯柯鑫公司的6万元系解除合同之全部补偿款，即该约定已包含合同解除的全部事宜。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。案涉《房屋租赁合同》约定，柯柯鑫公司按一年预付的方式，须在签订本合同时支付金正公司租金40万元整，但即使根据柯柯鑫公司提供的收条，该公司截至2017年1月3日，包含履约保证金在内也仅支付了345000元，显属违约。案涉《合同解除协议》明确载明解除租赁合同的原因是“由于乙方经营不下去提出解除租赁协议”，且柯柯鑫公司对装修损失6万元如何计算得出也未能作出合理解释，故柯柯鑫公司主张6万元系装修补偿款显然于法无据；最后，双方的《房屋租赁合同》解除时，双方约定的租赁期限确实尚未届满，但柯柯鑫公司当庭确认仍占用着金正公司的一个仓库至今没有腾出。而依据租赁合同约定，柯柯鑫公司实际占用房屋的时间已超过已付租金的时间，因此其再主张以签订《合同解除协议》为时间节点退还租金，不应予以采信。关于2017年7月25日《合同解除协议》载明的6万元是否已经支付完毕。金正公司实际负责人余寿金主张通过支付宝转账向柯柯鑫公司的法定代表人时存权支付合计14400元，其中2017年8月6日的200元用于向柯柯鑫公司购买矿泉水，其余14200元均用于支付案涉补偿款。而柯柯鑫公司则称该14400元均用于向该公司购买矿泉水，仅提供了双方签订的购买巴马万福矿泉水的《合同协议》，未能提供供货的发货单或送货单，故对柯柯鑫公司的意见不应采纳，确定余寿金通过微信转账支付给时存权的14200元系用于支付案涉补偿款。余寿金辩称其于2017年10月25日、2017年11月11日在扬州市邗江汊河靓鞋一族鞋坊和上海联华快客超市上海快客宝医店POS机上刷卡支出的5000元、3000元，系用于支付案涉6万元补偿款，POS机系时存权带到其办公室刷的，但不能提供证据证明该所刷款项是在时存权指示下所刷及该款后转给时存权或柯柯鑫公司，且柯柯鑫公司不予认可，故不能确认该所刷款项是支付本案补偿款。金正公司还辩称，其以一台投影机和电子白板合计46600元冲抵了部分补偿款，但除了其自行制作的销售单之外，未能提供其他证据予以证明，也无法说明投影机具体安装的地址和单位名称，故对该部分主张不应予以采纳。综上所述，金正公司尚应向柯柯鑫公司支付补偿款45800元。关于逾期付款利息的问题，双方当事人在《合同解除协议》中约定了支付补偿款的期限，但未约定逾期付款的违约金。柯柯鑫公司要求金正公司从逾期付款之日即2017年8月26日起支付逾期付款利息至全部补偿款付清之日至，有事实和法律依据，亦应予支持。但柯柯鑫公司主张按照年利率6%的标准计算，于法无据，依法确定金正公司支付以45800元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2017年8月26日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部补偿款付清之日止的利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：扬州金正传媒有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向扬州市柯柯鑫食品有限公司支付补偿款45800元及逾期付款利息（以45800元本金为基数，自2017年8月26日起按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日；以45800元本金为基数，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部补偿款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3066元，由扬州市柯柯鑫食品有限公司负担2055元，扬州金正传媒有限公司负担1011元。一审查明的事实本院依法予以确认。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1、租赁房屋现场照片与视频一组，用于证明其装修及存在剩余价值的事实；2、余寿梅、周德民、朱文定注册信息网络打印件，用于证明其实际交付的房租为40万元。3、模特选拔赛照片一组，用以证明其已经按协议向被上诉人提供了矿泉水。对上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案的争议焦点：柯柯鑫公司是否有权向金正公司主张返还未使用期间的房屋租赁费用78300元及全部补偿款6万元。本院认为：当事人对于自己的主张应当提交证据加以证实。本案中柯柯鑫公司认为其已缴纳房租金额已达40万元，除一审法院已作认定的34.5万元外，其提交的网络打印件尚不能证实与本案租金支付具有关联。故一审法院认定柯柯鑫公司已交纳的租金为34.5万元并无不当。柯柯鑫公司对其已按约向金正公司供应了矿泉水的主张，也仅提交了相关模特比赛现场照片，该部分照片中虽显示赛事的举办与金正公司存有关联，且现场有部分矿泉水存在，但并不能证实该部分矿泉水系其提供，且数量与协议相符，故一审法院认定在房屋租赁合同解除后金正公司支付的款项14200元为补偿款而非矿泉水价款有事实依据。2017年7月25日合同解除协议中明确载明，房屋租赁合同系因柯柯鑫公司经营困难而解除，且双方之间互不追究法律责任。即便金正公司所出租的房屋未办理产权证，但也并不当然导致租赁合同无效，更不必然导致合同对合同终止履行后清算协议的效力进行否定性评价。依据解除协议，双方明确房屋租赁合同终止履行原因系柯柯鑫公司造成，且双方对租赁期间的权利义务已进行全面清理，柯柯鑫公司无权再依据租赁合同向金正公司主张权利。现柯柯鑫公司主张退还房租有悖双方协议约定。况且合同系因柯柯鑫公司原因而终止履行，其行为导致金正公司履行利益受损，在解除协议未明确对未使用期间租金应予返还的情形下，金正公司不予不返还也不会导致双方利益失衡。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3066元，由上诉人扬州市柯柯鑫食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 于 毅审判员 邱世国审判员 叶 露二〇二〇年六月二十二日书记员 付心童