广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7039号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区华财玉器行（个体工商户）。经营场所：广州市荔湾区下九路华林新街5号首层。经营者：洪闻彬。上诉人（原审被告）：洪闻彬，男，1971年8月23日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。两上诉人委托诉讼代理人：江明辉，广东正大方略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局。住所地：广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，局长。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区华财玉器行（以下简称华财玉器行）、洪闻彬因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，依法适用独任制进行审理。本案现已审理终结。洪闻彬、华财玉器行上诉请求：1.撤销一审判决，驳回荔湾住建局的所有诉讼请求；2.判令洪闻彬、华财玉器行对广州市荔湾区下九路XX号首层具有优先承租权；3.本案所有诉讼费由荔湾住建局承担。事实与理由：一、荔湾住建局未经催告程序，单方面解除租赁合同，已经违反了法律规定，该解除通知没有法律效力。（一）荔湾住建局未依照合法形式向洪闻彬、华财玉器行送达《解除租赁关系通知》，该《解除租赁关系通知》没有法律效力。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第十六条约定：“甲方（即荔湾住建局）送达乙方（即洪闻彬、华财玉器行）的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达。”由上述合同约定可知，荔湾住建局向甲方送达资料时，应当优先采取直接递交或邮寄的形式，只有在无法直接递交或邮寄时，才可以以张贴公告的形式送达资料。本案中，荔湾住建局从未向洪闻彬、华财玉器行直接递交或邮寄《解除租赁关系通知》，直接以张贴的形式《解除租赁关系通知》，该送达方式不合法。退一步来说，更重要的是，荔湾住建局也未提供证据证明其已经在洪闻彬、华财玉器行租赁房屋除张贴公告《解除租赁关系通知》。因此，荔湾住建局未依照合法或约定形式送达《解除租赁关系通知》，该《解除租赁关系通知》没有法律效力。（二）荔湾住建局未依法在合理期限内预先通知洪闻彬、华财玉器行，而是立刻解除租赁合同，该《解除租赁关系通知》没有法律效力。退一步来说，即使荔湾住建局的送达方式合法，荔湾住建局文件送达之日立刻解除租赁合同也是不符合法律规定的。在荔湾住建局2019年2月28日单方面发出《解除租赁关系通知》，并在该《解除租赁关系通知》中宣称“在本《解除租赁关系通知》送达之日起，解除与你就荔湾区XX号地下房屋的租赁关系”。我国《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据合同法的上述规定，荔湾住建局单方面解除合同前，应当在合理期限内预先通知洪闻彬、华财玉器行。但荔湾住建局却主张在《解除租赁关系通知》送达之日起即单方面立刻解除租赁关系，没有任何缓和、商量的余地。综上所述，荔湾住建局未经合法程序，未依法在合理期限内预先通知洪闻彬、华财玉器行，单方面立刻解除租赁合同，荔湾住建局所作出的《解除租赁关系通知》违反《合同法》第二百三十二条的规定，没有法律效力。二、荔湾住建局主体不适格。如上所述，关于涉案房屋的《租赁合同》，是洪闻彬、华财玉器行与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局所签订的，荔湾住建局不是涉案房屋的《租赁合同》的合同当事人，不是本案的适格诉讼主体，请求法院驳回其诉讼请求。三、荔湾住建局对涉案房屋进行公开招租，未向洪闻彬、华财玉器行送达《告知函》，已经侵犯了洪闻彬、华财玉器行的知情权，导致洪闻彬、华财玉器行未能及时参加投标。1.荔湾住建局要求洪闻彬、华财玉器行签署《非住宅公开招租同意书》，但却从未向洪闻彬、华财玉器行出具该文件中所列明的《告知函》。2018年3月7日，荔湾住建局要求洪闻彬、华财玉器行在《非住宅公开招租同意书》上签名，但荔湾住建局从未向洪闻彬、华财玉器行出具该《非住宅公开招租同意书》中所提到的《告知函》。2.荔湾住建局未告知洪闻彬、华财玉器行招租的具体时间及结束时间，导致洪闻彬、华财玉器行未能依法参加投标。鉴于上述原因，荔湾住建局已经侵犯了洪闻彬、华财玉器行的知情权，并导致洪闻彬、华财玉器行未能参加投标。四、洪闻彬、华财玉器行从未放弃对涉案房屋的优先承租权，荔湾住建局已经侵犯了洪闻彬、华财玉器行的优先承租权。1.洪闻彬、华财玉器行于2004年9月29日开始对涉案房屋享有承租权。2004年9月29日，洪闻彬、华财玉器行与涉案房屋的管理方广州市银晏资产经营有限公司（原广州市荔湾区商业集体资产经营有限公司）签订《房屋租赁经营权转让合同》，以35万元的对价取得涉案房屋的租赁经营权。2.洪闻彬、华财玉器行已经与荔湾住建局签订《租赁合同》，洪闻彬、华财玉器行依法取得涉案房屋的租赁权。洪闻彬、华财玉器行于2014年9月3日与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订《广州市直管房租赁合同》，每月租金为9410.20元。综上所述，洪闻彬、华财玉器行为了取得涉案房屋的租赁权，已经付出了高额费用；并且在洪闻彬、华财玉器行承租期间，对该物业进行装修，投入了大量的资金，洪闻彬、华财玉器行长期以来对该租赁物业稳定经营，积累了良好的商誉，于私于公，该状况都应当得到维护。一直以来，洪闻彬、华财玉器行均未放弃对涉案房屋的优先租赁权。洪闻彬、华财玉器行为了取得涉案房屋的经营权，已经付出了高额转让费，投入了大量资金对涉案房屋进行装修，并且经过长期稳定的经营，形成了良好的商誉，洪闻彬、华财玉器行继续对该商铺进行经营，会产生更大、更好的社会效益，在同等条件下，该商铺应当由洪闻彬、华财玉器行继续经营。五、荔湾住建局要求洪闻彬、华财玉器行按照每月12000元支付租金，没有法律依据。综上所述，请求法院查清事实，驳回荔湾住建局的诉讼请求，支持洪闻彬、华财玉器行对该租赁房屋享有优先承租权，以使该租赁房屋发挥更大的社会效益。二审庭询中，华财玉器行、洪闻彬表示要另提上诉状，其新提交的上诉状事实与理由部分增加内容有：涉案租赁物是依据政策性文件转让的行政协议行为，行政协议案件不适用民法总则、合同法的管辖处理。广州市银晏资产经营有限公司前身是由228个商业企业在1997年1月1日组建而成，2004年改制前房屋不能出租给个人，改革后为了解决企业职工下岗就业补助的问题，改制为经营者和内部员工持股的有限责任公司，允许经营权转让。广州市银晏资产经营有限公司是受政府的委托管理涉案物业，拥有该物业的永久经营权，这也是在涉案物业经营权转让合同中没有约定期限的原因。华财玉器行、洪闻彬2004年从广州市银晏资产经营有限公司受让涉案租赁物的经营权，又经房管部门许可确认签订了租赁合同。广州市银晏资产经营有限公司是根据《荔湾区国有集体企业改革转制若干问题的意见》这份政策性文件转让的涉案商铺，因此广州市银晏资产经营有限公司占有使用商铺的行为是行政协议的行为，华财玉器行、洪闻彬与房管局两年一签的租赁合同仅仅是关于租金调整的约定。因前一份协议是行政协议，并不能直接适用合同法的规定向人民法院起诉要求解除租赁合同，因此一审法院适用合同法规定解除合同属于法律适用错误。华财玉器行、洪闻彬与荔湾住建局签订《租赁合同》是对租金调整的约定，同等条件下应当保障华财玉器行、洪闻彬的优先承租权。一直以来，华财玉器行、洪闻彬均未放弃对涉案房屋的优先承租权，即使在竞标失败和一审期间，华财玉器行、洪闻彬均表示愿意以最高竞标价继续承租涉案商铺，但该请求遭到荔湾住建局的无视，侵害了华财玉器行、洪闻彬的优先承租权。荔湾住建局招标程序不合理。荔湾住建局仅通过电话方式告知华财玉器行、洪闻彬可以参与竞标，方式是网络竞价，却从未向华财玉器行、洪闻彬出示书面的竞标程序和规则，竞标时间也仅有短短的十分钟，华财玉器行、洪闻彬在如此短的时间内未能提交成功。华财玉器行、洪闻彬认为荔湾住建局设置的竞标规则不能保障投标人公平参与竞标的权利，是不合理的。荔湾住建局二审答辩：同意一审判决的处理，不同意华财玉器行、洪闻彬的上诉请求。荔湾住建局于2019年9月26日向一审法院起诉请求：1.确认荔湾住建局与华财玉器行就广州市荔湾区下九路XX号首层及原有阁楼房屋的不定期租赁关系已于2019年2月28日解除；2.华财玉器行、洪闻彬及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.华财玉器行、洪闻彬按照每月12000元的标准，向荔湾住建局支付自2019年4月1日起至华财玉器行、洪闻彬及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年4月1日起暂计算至起诉之日为72000元）；4.本案诉讼费用由华财玉器行、洪闻彬共同承担。一审法院经审理查明：广州市荔湾区下九路XX号为3-1/2层结构，建筑面积80.91平方米，登记产权人为广州市房地产管理局，委托广州市荔湾区房管局管理。2014年9月3日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与华财玉器行（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区下九路XX号首层及原有阁（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积35.78平方米。租赁期限为2014年9月1日至2016年8月31日，月租金额为9410.2元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方。乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权。乙方向甲方交纳2695.2元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，等等。广州市荔湾区土地房屋管理所在甲方委托代理人处盖章。合同签订后，华财玉器行依约支付租金并使用涉案房屋。庭审中，华财玉器行和洪闻彬称其已经支付租金至2019年4月30日，荔湾住建局对此予以确认。2018年3月7日，华财玉器行向荔湾住建局出具《非住宅公开招租同意书》，内容为：荔湾区住建局就涉案房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照《告知函》的内容办理相关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下，1.若我方参与投标未中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费；2.若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2019年1月，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租方）、何某（承租方）及广州产权交易所（交易机构）三方签署《成交确认书》，共同确认由何某通过公开市场方式取得涉案房屋租赁，成交价格为12000元/月/总面积。2019年2月28日，广州市荔湾区土地房屋管理所在涉案房屋门口张贴《解除租赁关系的通知》，要求解除与华财玉器行就涉案房屋的租赁关系，华财玉器行及共同使用人于2019年3月31日前腾空房屋并交还给出租方，若未能在该期间腾空交还的，须向出租方按每月12000元支付有偿使用金。2019年10月15日，一审法院在涉案房屋外张贴通知，限期要求涉案房屋承租人、实际使用人向一审法院进行登记，但在要求的期限内，无相关主体进行登记。另查，2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾住建局。一审庭审中，洪闻彬陈述其参与了涉案商铺的招标，但因超时未能在信息系统上提交成功；涉案商铺招标没有限制行业，没有设置条件，不合理不合法，导致了炒作。洪闻彬为证明其以35万元向广州市银晏资产经营有限公司（原名广州市荔湾区商业集体资产经营有限公司）受让涉案商铺的使用权，向一审法院提交了《房屋租赁经营权转让合同》、代收代付收款凭证。荔湾住建局认为由于其不是该份经营转让的主体，不清楚转让情况，也没有收到转让款；《房屋租赁经营权转让合同》的甲方广州市银晏资产经营有限公司与乙方华财玉器行、洪闻彬，对于其而言，都是涉案房屋的承租人；其与华财玉器行、洪闻彬之间建立了租赁合同关系，应受《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的约束，该证据与本案无关。一审法院认为：荔湾住建局与华财玉器行签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2016年8月31日期限届满，双方之间没有就涉案商铺续签合同，但华财玉器行仍向荔湾住建局支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，荔湾住建局与华财玉器行在前述租赁期届满后就涉案房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，荔湾住建局可以在合理期限前通知华财玉器行、洪闻彬解除双方之间的租赁关系。华财玉器行、洪闻彬以其与广州市银晏资产经营有限公司之间的房屋租赁经营转让关系，主张对涉案房屋享有优先租赁权，因荔湾住建局并非合同关系的当事方，该合同对其不具有约束力，华财玉器行、洪闻彬的主张并不成立。荔湾住建局于2019年2月28日在涉案房屋外张贴《解除租赁关系的通知》，依约定该通知自张贴之日起30日视为送达，故双方当事人之间的不定期租赁关系于2019年3月31日解除。合同解除后，华财玉器行、洪闻彬及其他共同使用人应当腾空涉案房屋并交还给荔湾住建局。考虑到涉案房屋承租人长期经营的实际情况，一审法院酌定给予60日的腾空期。在该腾空期内，华财玉器行、洪闻彬以原租金标准支付房屋占用费，超出腾空期的按12000元/月标准支付。华财玉器行、洪闻彬所交2019年4月份9410.2元费用，可予相应抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年12月30日作出一审判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区华财玉器行就广州市荔湾区下九路XX号首层及原有阁房屋的不定期租赁关系于2019年3月31日解除；二、自本判决发生法律效力之日起六十日内，广州市荔湾区华财玉器行、洪闻彬及房屋其他共同使用人腾空广州市荔湾区下九路XX号首层及原有阁并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州市荔湾区华财玉器行、洪闻彬向广州市荔湾区住房和建设局支付自2019年5月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费，2019年5月份为9410.2元，2019年6月1日起为12000元/月）；四、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由广州市荔湾区住房和建设局负担133元，广州市荔湾区华财玉器行、洪闻彬负担667元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明：广州市荔湾区土地房屋管理所在《成交确认书》上载明签订时间为2019年1月21日，何某委托代理人载明签订时间为2019年1月11日，广州产权交易所载明签订时间为2019年1月10日。华财玉器行、洪闻彬提交的《房屋租赁经营权转让合同》载明，在有关转让手续办妥之后（即：《房屋租赁合同》承租人已转名为“广州市荔湾区华财玉器行”），从2004年10月1日起华财玉器行无须再向广州市银晏资产经营有限公司缴纳租赁费，广州市银晏资产经营有限公司与洪闻彬2004年7月12日签订的《租赁商铺合同》即时终止，房屋租金由华财玉器行直接向房管部门缴交；华财玉器行已明确所受让的商铺存在不确定因素包括该房屋由房管部门决定不再续租。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：华财玉器行、洪闻彬主张继续承租使用涉案房屋是否应予支持。案件事实表明，上诉人承租使用涉案房屋的合同依据是《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，与被上诉人设立的是租赁合同权利义务的民事法律关系，上诉人以其所签《房屋租赁经营权转让合同》为行政协议，主张本案争议处理不能适用合同法的规定，理由不能成立。依上诉人2018年3月7日出具的《非住宅公开招租同意书》，上诉人已收悉涉案房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》，涉案房屋后经广州产权交易所组织交易由他人竞标成交，上诉人参与网络竞标未成功，其对招标程序所提异议并不构成主张被上诉人侵害优先承租权的正当理由。一审判决认定涉案租赁合同租赁期限届满，双方当事人形成不定期租赁关系，于法有据。对不定期租赁，合同当事人可以随时解除合同，在涉案房屋外张贴《解除租赁关系的通知》，该方式并不影响被上诉人合同解除权的行使效力，一审判决双方当事人之间不定期租赁关系自张贴之日起满30日予以解除，所作处理并无不当。综上所述，华财玉器行、洪闻彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由广州市荔湾区华财玉器行、洪闻彬负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川二〇二〇年六月二十八日书记员  吴敏玲