吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终276号 上诉人（原审原告）：许惠颖，女，1972年1月23日出生，汉族，工人，住吉林省前郭县。 委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乾安县盛世丰源房地产开发有限公司，住所地吉林省乾安县。 法定代表人：杜井彬，经理。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。 原审第三人：刘学东，男，1959年1月12日出生，汉族，个体工商户，住吉林省乾安县。 原审第三人：赵玉东（曾用名赵杰），男，1972年2月24日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 上诉人许惠颖因与被上诉人乾安县盛世丰源房地产开发有限公司（以下简称盛世房地产公司）、第三人刘学东、赵玉东房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许惠颖及其委托诉讼代理人周宇辉，被上诉人盛世房地产公司的委托诉讼代理人朱侠，原审第三人刘学东、赵玉东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许惠颖上诉请求：1.依法撤销（2019）吉0723民初1389号民事判决，对本案重新审理。2.依法改判确认《商品房买卖合同》合法有效。3.判决盛世房地产公司履行合同及法定义务，为许惠颖购买的位于乾安县乾安镇在竹街4-2盛世丰源综合楼自东向西数一层商企5门99.91平方米房屋做产权预告登记。4.一、二审诉讼费、保全费由盛世房地产公司承担。上诉理由：一、原审判决部分事实不清，证据不足。1.赵杰、盛世房地产公司、刘学东三者之间的法律关系，原审没有查清。2016年6月赵杰与刘学东商定，共同合伙以刘学东房屋所在土地进行房地产开发建设，共同办理了盛世房地产公司营业执照及开发资质，以赵杰为房地产开发公司法定代表人。在2016年6月15日开工建设，赵杰在开工建设中投入资金160万元，刘学东向第三方崔忠军借款150万元投资，双方共同进行了房地产开发建设。当建筑到地下一层、地上三层的时候，赵杰与刘学东终止了合伙关系，刘学东以曾经在2016年11月份给许惠颖开的一套商企作为赵杰退出合伙的利润，对赵杰的投资160万元，刘学东给赵杰出具欠据一枚，双方合伙关系解散。赵杰撤出盛世房地产公司，法定代表人变更。原审认定赵杰自然人独资设立公司，只是工商登记显示，并没有完整显示本案的事实，属于事实认定不完整。2.许惠颖的购房资金并非与盛世房地产公司没有关系。其中许惠颖的两套住宅楼价值65万元被赵杰支付给盛世房地产公司开发的回迁户了，欠许惠颖20万的车辆用于盛世房地产公司开发该楼盘使用了，2016年7月16日转款给赵杰26万元用于开发该楼盘，这111万元是与盛世房地产公司有关系的。许惠颖的资金用于了盛世房地产公司，并非与公司毫无关系，也不是赵杰个人债务，属于公司债务。退一步讲，该楼房作为赵杰退出合伙利润款也是理应支付兑现的，不应属于盛世房地产公司的财产。3.本案赵杰就是盛世房地产公司法定代表人，刘学东是赵杰的合伙人。盛世房地产公司在商品房买卖的黄皮合同上加盖公章，赵杰、刘学东签字，并不是赵杰以公司名义与许惠颖签订卖房合同。原审判决对此事实陈述的不正确。正因为刘学东是合伙人身份，所以经刘学东签字同意，由刘学东签字认可。否则，如果像盛世房地产公司说假话那样，刘学东为什么在售楼合同签字？4.对于楼层、单价、面积在收据上面没有法律规定必须写明，在合同中表明即可。对于现在图纸显示1楼商企，2楼是住宅毫无证据支持，到现场一看便知，整个二层是相同的商企，并非分割为住宅。5.本案不是代偿法律关系，而是债务转移法律关系。许惠颖与赵杰之间的民间借贷关系是事实，本案对该项查明借款本金120万元，利息84万元。该民间借贷的债务在盛世房地产公司给许惠颖开出《商品房买卖合同》那刻起，赵杰的债务已经转移给了盛世房地产公司。该债务转移是经债权人许惠颖同意并签字认可的。许惠颖已经将赵杰的借据返还给赵杰，其二人之间的债权债务关系已经消灭。原审认定是代物清偿关系是错误的，不符合本案事实，也不符合代物清偿的法律规定。二、本案判决程序违法，判非所求。许惠颖对于本案的诉讼请求是要求依法确认许惠颖与盛世房地产公司的商品房买卖合同合法有效。但原审判决书并没有阐述该合同效力，以代偿合同判定许惠颖请求无法律依据，驳回许惠颖的诉讼请求。无论什么性质的合同都存在法律效力问题，要么有效，要么无效，或为不成立，但本案对此请求没有判定，判非所求。盛世房地产公司与刘学东共同出具《商品房买卖合同》，其真实性无争议，为许惠颖与盛世房地产公司及刘学东自愿所签，也无任何违法之处。根据我国《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时起生效。”要求二审法院依据上述法律规定确认合同合法有效。三、原审判决适用法律错误，且不明确。我国《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款共计五项，本案到底违反哪项规定而无效？判决结论只是说代偿合同没履行，没判合同有效无效。本案应适用《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案符合债务转移的上述法律规定，债务转移给盛世房地产公司，债权人许惠颖同意，并且签订了书面合同，合伙人刘学东签字认可。盛世房地产公司应依约、依法履行合同义务，本案的合同合法有效。 盛世房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，二审法院理应维持原审判决结果。当时盛世房地产公司是赵杰独资，但其注册资本1000万是认缴，并非实缴。而且在2018年8月8日，赵杰将股权转让给孙兵后，经两次转让，现股东为王潇，仍为认缴，赵杰并未实际出资。赵杰与许惠颖还有其他两个案件，包括王伟平及崔忠军，这四个人均是亲属关系。综合三个案件，本案所涉及的是204万，王伟平所涉及的是171万，赵杰所涉及的是160万，总共加在一起是535万。上一次开庭过程中，刘学东说明包括本案三个案件在内，均是由150万这笔欠款所演变而生成的，实际双方之间的借款仅有150万。所以，该案发生的经过是否真实，盛世房地产公司不清楚。同时，许惠颖在一审开庭过程中所作的陈述与今天上诉过程中所作的陈述是相互矛盾的，上诉中，许惠颖自称两套住宅价值65万元，被赵杰支付给盛世房地产公司的回迁户了，欠许惠颖20万的车辆用于盛世房地产公司开发该楼盘使用了，而在一审中，其本人所作的陈述形成这120万，有轿车20万，2014年5月9日赵杰向许惠颖借款38万，2014年5月18日赵杰向许惠颖借款10万，2014年5月26日赵杰向许惠颖借款26万，2016年7月16日赵杰向许惠颖借款26万，共计100万，是赵杰个人借款，约定月利率二分。许惠颖称2016年11月20日合同中楼房价值204万，说明这100万借款经过利息演变，最终结果由盛世房地产公司为其出具合同的楼房价值是204万。所以，所有的诉讼都是虚假的，与盛世房地产公司没有任何关系。盛世房地产公司与许惠颖之间既没有借贷关系，也没有买卖合同关系，故一审判决驳回许惠颖对盛世房地产公司的诉讼请求是合理合法的。 刘学东述称，2016年赵杰和我讲，赵杰欠他老姨许惠颖的钱，先把1、2楼给许惠颖开了抵账，将来我和赵杰再算。因为赵杰当时是开发商，我是回迁的，后来赵杰走了不干了，孙兵接手，现在干完了，没交付使用，没验收。许惠颖的账在上诉时又改了，许惠颖所述不成立。赵杰借款与我没关系。维持原判，不能拿我楼给许惠颖顶账。 赵玉东述称，2013年借许惠颖一台20万的本田车，2014年5月9日许惠颖给我转账38万，用于我在盛世房地产公司干建筑，2014年5月26日许惠颖又给我转了26万，2014年5月14日给我转了10万，2014年7月16日给我转了26万，总共是120万。我跟刘学东合伙开盛世房地产公司，当时有一个回迁户叫刘旺非得要两套房子，我就把给许惠颖两套房子借回来了，当时这两套房子是60万，我答应给许惠颖商企，许惠颖定到65万。在收储中心跟刘学东签的协议是为了办手续，真正开发的是我俩，他不是回迁户。案涉房子现在应该是公司的，被扒的房子是刘学东的，刘学东和潘春荣是夫妻关系。许惠颖的上诉请求应该成立，是因为借贷关系抵顶给许惠颖的，总共借120万加上两套房子，借据都销毁了。给许惠颖的商企是204万，借款当时有点利息，当时抵顶给许惠颖的时候借款有到期的，有没到期的。车辆买卖协议中的宿振东是许惠颖的丈夫。我撤出之后刘兵接手，刘兵是刘学东手下，我现金投入160万元，刘学东给我出个条，另外，2016年和2017年两年的利润，就给这一套商企，我把商企给许惠颖了。 许惠颖向一审法院起诉请求：1.依法确认许惠颖与盛世房地产公司签订商品房买卖合同合法有效，判决盛世房地产公司履行合同义务，为许惠颖盛世**小区第1幢自西数第2号门（自东数5号门）商企房屋做产权预告登记。2.诉讼费、保全费退还许惠颖。 一审法院认定事实：2016年6月8日，赵杰设立了盛世房地产公司，注册资本人民币1,000万元，自然人独资，赵杰为公司法定代表人。许惠颖主张：2013年3月20日，赵杰赊购许惠颖轿车一辆，价款人民币20万，一直未给付。2014年5月9日，赵杰向许惠颖借款人民币38万；2014年5月14日，赵杰向许惠颖借款人民币10万；2014年5月26日，赵杰向许惠颖借款人民币26万；2016年7月16日，赵杰向许惠颖借款人民币26万；共计100万元是赵杰个人借款，约定月利率2分。许惠颖向法庭提供了车辆买卖合同，4次通过银行转账给赵杰100万元的银行交易记录。赵杰对许惠颖主张的事实及提供的证据无异议，予以确认。2016年，盛世房地产公司在乾安县乾安镇开发建设盛世**小区楼房时，许惠颖多次找赵杰索要欠款120万元及利息。赵杰无力偿还欠许惠颖的款项，遂于2016年11月20日，以盛世房地产公司名义与许惠颖签订了商品房买卖合同，盛世房地产公司将盛世**小区第1幢1单元西侧2号房（建筑面积204平方米）出售给许惠颖，价款人民币204万元，并为许惠颖出具了收到购房款收据。该204万元的房款是赵杰个人欠许惠颖120万元本金及利息抵顶。盛世房地产公司并未实际收到204万元现金。许惠颖提供了商品房买卖合同及收款收据，盛世房地产公司对买卖合同无异议，对收据提出异议，认为收据楼层、单价、面积没有指明，现在的图纸1楼是商企，2楼是住宅。赵杰对买卖合同和收据无异议。一审法院对上述事实和证据予以认定。许惠颖提供了盛世房地产公司营业执照复印件、企业变更情况、（2019）吉0723民初1345号案件庭审笔录复印件，盛世房地产公司与刘学东、潘春荣产权调换协议，赵杰无异议，盛世房地产公司对营业执照复印件、企业变更情况、产权调换协议无异议；对庭审笔录提出异议，认为庭审笔录确定不了赵杰与刘学东合伙，刘学东与盛世房地产公司没有任何关系，他的行为与盛世房地产公司无关。盛世房地产公司提供了关于不动产权证书注销登记的申请复印件，乾安县房屋征收经办中心申请对刘学东、潘春荣房屋所有权证进行注销；盛世房地产公司区块房屋征收安置情况统计表复印件，许惠颖对不动产权证书注销登记的申请无异议，对盛世房地产公司区块房屋征收安置情况统计表复印件提出异议，是复印件，不是原件。 一审法院认为，许惠颖与第三人赵杰原本存在个人之间的借贷法律关系，赵杰无力偿还许惠颖借款的情况下，以其设立的盛世房地产公司在乾安县盛世**小区建设的房屋与许惠颖签订商品房买卖合同，用盛世房地产公司预售房屋抵偿赵杰个人欠许惠颖款项，是债务人用他人的财产偿还其个人债务，盛世房地产公司并不是许惠颖的债务人。代物清偿是实践性合同，如履行完毕，不侵犯他人权益，法律并不禁止。本案中盛世房地产公司代物清偿未履行，许惠颖请求法院确认许惠颖与盛世房地产公司商品房买卖合同合法有效，判令盛世房地产公司履行合同义务为许惠颖盛世**小区第1幢自西数第2号门（自东数5号门）商企房屋做产权预告登记，无法律根据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回许惠颖的诉讼请求。案件受理费人民币100元，诉讼保全费人民币5,000元，由许惠颖负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 1.松原市公安局宁江二分局建设派出所于2020年4月26日出具《户口注销证明》一份，内容：经调查核实，原我辖区居民赵杰，公民身份证号码22××17，户口地址松原市宁江区建设街建功委，与姓名为赵玉东，身份证号码22××11的户口重人，已于2014年5月29日按照规定予以注销。 2.盛世房地产公司于2016年6月8日成立，注册资本人民币1,000万元，法定代表人为赵玉东。盛世房地产公司的法定代表人经多次变更登记后，现法定代表人为杜井彬。 3.赵玉东与许惠颖之间发生多笔经济往来，因赵玉东无力偿还许惠颖债务，赵玉东时任法定代表人期间，盛世房地产公司与许惠颖于2016年11月20日签订《商品房买卖合同》一份，约定：许惠颖以204万元的价格购买盛世房地产公司开发的盛世**小区第1幢1单元西侧2号房，建筑面积204平方米，商品房单价为每平米10,000元。合同有盛世房地产公司盖章，法定代表人赵玉东签字，刘学东签写“同意”。同日，盛世房地产公司为许惠颖出具购房款收据，载明：盛世丰源西侧2号门商企购房款，金额204万元。许惠颖未给付盛世房地产公司该笔购房款。 4.2017年7月29日刘学东、潘春荣、乾安县综合市场为赵玉东出具160万元的借据一枚，盛世房地产公司于2017年8月8日变更法定代表人为孙兵。 本院认为，本案的争议焦点为：许惠颖与盛世房地产公司于2016年11月20日签订《商品房买卖合同》的效力如何认定，即合同双方是否具有买卖案涉房屋的真实意思表示。 关于许惠颖提出其与盛世房地产公司签订《商品房买卖合同》系因赵玉东将欠付其债务转移给盛世房地产公司，并经债权人许惠颖同意。许惠颖主张案涉房屋的购房款系以赵玉东的多笔债务抵顶，赵玉东对此予以认可，并提出案涉房屋系其退出与刘学东合伙关系所分得的利润。赵玉东退出合伙关系时，刘学东、潘春荣、乾安县综合市场为赵玉东出具160万元借据的时间是2017年7月29日，而许惠颖签订《商品房买卖合同》的时间为2016年11月20日，与赵玉东所称案涉房屋系其退出合伙关系所分得的利润相互矛盾，刘学东与盛世房地产公司均对此亦不予认可。许惠颖未能提出充分的证据证明赵玉东与盛世房地产公司之间存在债权债务法律关系，亦未能证实其与赵玉东之间的借款本息数额，故对其提出与盛世房地产公司签订《商品房买卖合同》系因赵玉东将欠付其债务转移给盛世房地产公司的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于许惠颖提出赵玉东向其借款用于盛世房地产公司开发楼盘，系盛世房地产公司债务，而非赵玉东个人债务。许惠颖未提出证据证实赵玉东借款用于盛世房地产公司使用，故对其主张赵玉东向其借款系盛世房地产公司债务，本院不予支持。依照《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”盛世房地产公司系法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。赵玉东时任盛世房地产公司法定代表人期间，盛世房地产公司在未欠付许惠颖债务且未收到购房款的情况下，与许惠颖签订《商品房买卖合同》，并为其出具购房款收据，应认定为赵玉东以盛世房地产公司的财产偿还其个人债务。刘学东虽然在合同上签字表示同意，但盛世房地产公司对该《商品房买卖合同》不予认可，故盛世房地产公司不具有买卖案涉房屋的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”盛世房地产公司与许惠颖于2016年11月20日签订《商品房买卖合同》无效。故对许惠颖要求确认其与盛世房地产公司签订的《商品房买卖合同》有效，盛世房地产公司履行办理案涉房屋产权预告登记义务的主张，本院不予支持。如许惠颖认为其与赵玉东之间存在民间借贷法律关系，可另行提起诉讼。 综上所述，许惠颖的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由许惠颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月八日 书记员  邹仕尧