山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2049号 上诉人（原审被告）：杨清杰，男，1958年6月14日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：赵旋，山东华林律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄居委会。 法定代表人：周茂盛，该居委会主任。 上诉人杨清杰因与被上诉人泰安市岱岳区粥店办事处杜家庄居委会（以下简称杜家庄居委会）租赁合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（以下简称一审法院）（2019）鲁0911民初2721号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨清杰上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、杜家庄居委会滥用任意解除权，一审判决要求杨清杰拆除自建建筑及设施于法无据。根据杨清杰与杜家庄居委会签订的租赁合同约定，在合同期满后，自建房屋应由杨清杰自行处理，在杨清杰与杜家庄居委会尚未就拆迁补偿问题达成协议之前，杜家庄居委会无权要求杨清杰拆除其在租赁场地上的自建建筑物及设施。即使解除合同，根据《合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，杜家庄居委会享有任意解除权并非毫无限制，在杨清杰将杜家庄居委会原有的房屋返还给杜家庄居委会之前，杜家庄居委会应当给予杨清杰足够的准备时间保障其居住和经营，而非在拆迁补偿问题未解决，杨清杰毫无准备情况下，就要求杨清杰拆除自建建筑及设施，损害杨清杰合法利益。二、杨清杰拖欠杜家庄居委会租赁费用不属实。原合同到期后，杜家庄居委会未向杨清杰要求支付过租赁费，而杜家庄居委会擅自将应向杨清杰发放的福利和补助扣发，已经抵偿了租赁费，杜家庄居委会不应再以此理由请求杨清杰支付租赁费。 杜家庄居委会向一审法院起诉请求：1.请求依法判令原被告解除2001年5月30日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付拖欠的租赁费（暂定146465.8元）；3.判令被告按照合同约定将房屋及一切设施交还原告。 一审法院认定事实：2001年5月30日杜家庄居委会作为甲方与乙方杨清杰续签签订《租赁合同》，双方约定：场地，甲方将位于杜家庄村西办公楼前、建筑公司前院场地及房屋租赁给乙方，场地面积1750平方米（不含集体房屋占地面积），租赁期限自2001年5月1日至2007年5月1日止；房屋，北屋一栋12间为集体投入，传达室2间、南墙厂棚2间、水井一眼、大门壹套为乙方所投（原合同出现）；集体建筑设施固定资产原总值53876.28元；在原合同期间乙方自投房屋30间；2001年至2007年4月底，乙方按占地面积每年向甲方交纳土地使用费每平方米3元，计5250元（1750㎡×3元），按固定资产原值的10%交固定资产使用费计5387元（53870元×10%），两项合计10637元，为乙方向甲方每年缴纳的租赁费，按原合同交款；签订合同时先交第一年租赁费10637元，以后以第一年第一月起每满12个月交下年租赁费，依此类推。乙方逾期交纳租赁费的，超过一个月，视为违约，甲方有权终止合同；合同期满后，房屋及一切设施完好交还甲方，如有损坏负责保修；乙方租赁期间，如国家征用或集体规划占用时，乙方所投入的一切固定资产、建筑物及设施自行处理，合同期满后在同等条件下，乙方优先租赁；双方还约定了违约责任等其他事项。杜家庄村委会与杨清杰签订的《租赁合同》于2007年5月1日到期后，双方未续签合同。但上述1750平方米杜家庄村西办公楼前、建筑公司前院场地及房屋仍由杨清杰使用至今，双方形成不定期租赁合同关系。2001年5月1日-2007年5月1日杨清杰欠杜家庄居委会租赁费34971.8元；2007年5月1日至2016年5月1日，杜家庄居委会在扣除发放给杨清杰全家的生活补助费（抵顶租金）外，杨清杰仍欠租赁费79583元；2016年5月1日至2019年5月1日欠租赁费31911元，即自2001年5月1日至2019年5月1日杨清杰共欠杜家庄居委会租赁费合计146465.8元。2019年4月18日，杜家庄居委会向杨清杰送达解除合同通知，通知杨清杰解除《租赁合同》，并要求其按照合同规定自行拆除自建建筑物及设施，腾退场地及房屋。还查明，2002年6月8日，经岱岳区人民政府批复，杜家庄村改为杜家庄居委会。杨清杰系杜家庄居委会居民。2001年5月，上述合同所涉及的1750平方米场地系集体拨用土地。 一审法院认为，2002年6月8日，经泰安市岱岳区人民政府批复，杜家庄村委会改为杜家庄居委会，杜家庄村委会的民事权利和义务依法应由杜家庄居委会享有和承担。因此，杜家庄居委会作为原告主张权利，符合法律规定。杜家庄村委会与杨清杰于2001签订的租赁合同，系双方自愿签订，具有明确的权利义务，且不违反法律、行政法规的强制性规定及社会公共利益，为有效合同，对合同双方均具有约束力。2007年5月1日合同到期，租赁期间届满，双方未续签合同，此后杨清杰继续使用该场地，杜家庄居委会作为出租人未提出异议，依照法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。杜家庄居委会于2019年4月18日向杨清杰送达解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时解除，故此，双方签订的《租赁合同》于2019年4月18日依法解除。关于合同解除后杨清杰应否承担腾空土地、恢复原状的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依照上述法律规定，在双方租赁合同解除后，杨清杰负有返还租赁土地、腾退场地及房屋、恢复土地原状的义务，杨清杰在涉案土地上自建建筑物及设施，应由其自行拆除。双方合同到期后，杨清杰继续使用租赁的1750平方米场地及房屋，依法应当按原合同约定交纳租赁费用，杨清杰拖欠不交，构成违约，杜家庄居委会要求其支付拖欠的租赁费146465.8元，依法应予支持。杨清杰辩称其与杜家庄居委会所签订的租赁合同不能解除及租赁费已抵顶，不欠杜家庄居委会租赁费的辩解，一审法院认为，依据合同约定，杨清杰逾期交纳租赁费的，视为违约，杜家庄居委会有权解除合同；杜家庄居委会扣除的发放给杨清杰全家的生活补助费只是抵顶了杨清杰的部分租赁费，依据杜家庄居委会提交的证据，杨清杰仍欠租赁费146465.8元，事实清楚，证据充分，杨清杰的辩解理由不成立，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、杜家庄居委会与杨清杰签订的《租赁合同》于2019年4月18日依法解除；二、杨清杰于一审判决生效之日起三十日内支付杜家庄居委会租赁费146465.8元；三、杨清杰于一审判决生效之日起三十日内返还杜家庄居委会位于杜家庄村西办公楼前、建筑公司前院占地面积1750平方米场地及房屋、拆除在该场地上的自建建筑物及设施；四、驳回杜家庄居委会其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1615元，由杨清杰承担。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方签订的《租赁合同》租赁期间届满后，杨清杰继续使用案涉租赁物，杜家庄居委会没有提出异议，应视为双方《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述法律规定，杜家庄居委会享有合同解除权，其已向杨清杰送达了解除合同通知，该合同自通知到达杨清杰时即发生解除的效力。基于合同解除法律后果的规定，一审处理并无不当。杜家庄居委会虽扣除了发放给杨清杰的生活补助费，但仅是抵顶了部分租赁费，对于欠付部分，杨清杰仍应支付，一审处理并无不当。 综上所述，杨清杰的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3230元，由杨清杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月二日 书记员 翟清青