湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初1620号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司，住所地益阳市高新区迎宾东路501号。法定代表人：朱新星，系该公司负责人。委托诉讼代理人：许定胜，湖南万维律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：祝卫时，女，1983年12月28日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市资阳区，系益阳市高新区碧桂园小区岭秀十街1栋101号业主。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司（以下简称原告）与被告祝卫时（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许定胜到庭参加诉讼，被告经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费7764元（计算至2020年4月），违约金2329元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月5日，被告向益阳碧桂园房地产开发有限公司购买益阳市高新区碧桂园小区岭秀十街1栋101号商品房，同日与广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司签订《益阳碧桂园前期物业服务协议》，协议约定：广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司向位于益阳市高新区的碧桂园小区提供物业管理服务，被告按554.58元/月向原告缴纳物业费，且需每月公历10日前缴纳上月的物业管理费。但被告自2019年3月起没有向原告缴纳物业费，截止2020年4月，被告共计欠缴物业费7764元，原告多次向被告催要无果。被告未予答辩。经审理认定的事实如下：2011年8月5日，被告向益阳碧桂园房地产开发有限公司购买益阳市高新区碧桂园小区岭秀十街1栋101号商品房（别墅）；同日，与广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司签订《益阳碧桂园前期物业服务协议》。该协议约定：广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司向位于益阳市高新区的碧桂园小区提供物业管理服务，物业服务费采取包干制方式，被告按554.58元/月（案涉物业由三部分组成：一是套内建筑，该面积为221.97㎡，按1.8元/㎡/月收取物业管理费；二是公用分摊建筑，该面积为13.91㎡，按1.8元/㎡/月收取物业管理费；三是花园建筑，该面积为260.00㎡，按0.5元/㎡/月收取物业管理费）向广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司缴纳物业费，且需每月公历10日前缴纳上月的物业管理费，如逾期未缴，被告需自逾期之日起每日按应付物业管理费的3‰支付违约金。自2019年3月1日起，被告未按约缴纳物业管理费，截止2020年4月30日，被告共计欠缴物业费7764元，经原告多次催要未果。另查明：2019年6月19日，广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司依法变更公司名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司，即本案原告。以上事实，有原告提供的工商登记资料、益阳碧桂园业主入住登记表、收楼通知书、碧桂园会员章程、《益阳碧桂园前期物业服务协议》，手机短信截屏（物业费催缴函）及原告委托诉讼代理人的当庭陈述等证据在卷予以证实，足以认定。本院认为，被告与广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司签订的《益阳碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，依法应予以保护。原告系广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司于2019年6月19日依法变更公司名称而来，依法应当承继广东碧桂园物业管理有限公司益阳分公司名称变更前的债权债务。原告按照协议约定向被告提供了相应的物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括安保、卫生等在内的物业服务。被告作为业主，如认为物业公司物业服务不到位，可以另行请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任来维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业服务费。业主未按合同约定缴纳物业管理费的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任，但本案中，双方约定每日3‰的违约金显著高于原告的实际损失，结合本案实际情况，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。经核算，被告自2019年3月1日起至2020年4月30日止（计14个月）应缴纳给原告的物业费为554.58×14≈7764元，本院予以支持。被告经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告祝卫时自本判决生效之日起三日内支付原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司自2019年3月1日起至2020年4月30日止的物业管理费7764元，并支付自2020年5月1日起至所欠缴的物业管理费实际付清之日止的违约金（以所欠缴的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费110元，减半收取55元，由被告祝卫时负担(上述款项已由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司垫付，被告祝卫时在履行本判决时一并支付给原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司益阳分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  彭辉二〇二〇年六月九日法官助理伍敏菁书记员吴俊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。