广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6920号上诉人（原审原告）：李文锋，男，1984年2月1日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：吴水良，广东谨然律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘绍安，广东谨然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周文锋，男，1984年11月11日出生，汉族，住江西省丰城市。被上诉人（原审被告）：广州鸿健贸易有限公司，住所地广州市荔湾区长寿东路文兴大街28号101房。法定代表人：叶静华。委托诉讼代理人：梁敏莹，广州市荔湾区昌华法律服务所法律工作者。上诉人李文锋因与被上诉人周文锋、广州鸿健贸易有限公司（以下简称鸿健公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。周文锋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。李文锋二审上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持李文锋一审全部诉讼请求。事实和理由：一、李文锋已足额支付租金，周文锋不享有合同解除权，一审法院认定周文锋享有合同解除权属于认定事实错误。李文锋2019年4月份向周文锋承租广州市荔湾区宝华路十五甫一巷3号101房（以下简称案涉房屋），并向其支付首月租金和两个月房租的押金。根据交易习惯，承租人一般先支付租金后使用房屋，即李文锋于2019年4月份支付租金实际为2019年5月份租金，李文锋并未拖欠2019年5月份租金，周文锋不能因此取得合同解除权。二、一审法院认为李文锋要求周文锋赔偿因合同解除造成的损失及要求鸿健公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，属于认定事实不清。周文锋、鸿健公司隐瞒案涉房屋的实际用途，在李文锋申请相关营业执照过程中未按合同约定全面提供案涉房屋的相关证明材料，导致李文锋的业务无法正常经营，应当赔偿李文锋的损失。一审庭审中周文锋提供了广州荔湾区鸿健美食店（以下简称鸿健美食店）的企业信用信息公示报告，拟证明案涉房屋具备临时商业用途，可以办理工商登记。但案涉房屋能够作为商用不代表周文锋、鸿健公司有提供相关的文件协助办理工商登记。根据与周文锋签订的《租赁合同》第4条、《补充协议》第8条可知，当承租人因办理相关证件需要时，出租人有义务全面配合提供案涉房屋的相关证明文件。但周文锋、鸿健公司并未提供案涉房屋具有临时商业用途的相关证明文件，导致李文锋所经营的业务无法取得合法的工商登记，业务无法继续进行。一审法院未查清相关事实就作出上述认定属于事实认定不清。三、一审法院确认李文锋与周文锋签订的《租赁合同》于2019年6月25日解除，但驳回李文锋要求退还租房押金的诉讼请求属于适用法律错误。即使周文锋、鸿健公司不构成根本违约，无须向李文锋承担赔偿损失的责任，周文锋也应当就案涉合同解除而向李文锋退还房屋押金36000元。自2019年5月初起，因周文锋的原因导致李文锋业务无法继续经营，合同目的无法实现。为此李文锋多次找周文锋协商解决，但周文锋一直避而不谈，也从未向李文锋发送过任何解除合同的通知。2019年6月，周文锋与鸿健公司协商一致，由鸿健公司收回案涉房屋，并由鸿健公司向李文锋送达解除合同的意思表示。周文锋通过上述行为表明其不再履行案涉合同，并由李文锋决定转让或解除案涉合同。因继续履行已经毫无意义和价值，李文锋同意解除合同并于2019年6月25日将案涉房屋退还鸿健公司，即李文锋与周文锋就合同是否继续履行达成合意，于2019年6月25日解除案涉合同。周文锋从未以李文锋存在违约行为为由向李文锋发送解除合同的通知，其无权没收李文锋交纳的房屋租赁押金，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，周文锋应向李文锋退还房屋租赁的押金。四、一审法院查明事实不清，李文锋是在2019年4月19日才从蒋XX手中顶手受让案涉房屋，而非在2018年5月28日。而蒋XX是在2018年5月28日与周文锋发生租赁关系，并将36000元押金支付给周文锋。李文锋2019年4月19日顶手之后直接将36000元支付给蒋XX，同一天由周文锋向李文锋出示了36000元押金收据。鸿健公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，不同意李文锋上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、关于上诉请求第一点，一审法院认定李文锋是否欠缴房屋租金的事实发生在李文锋与周文锋之间，依据的是双方所签订的《租赁合同》，该合同与鸿健公司无关，对此不应该承担连带责任。二、关于上诉请求第二点，一审法院对李文锋要求鸿健公司对其因解除合同所造成的经济损失承担连带责任的请求予以驳回的判决，是对事实正确和清晰的认定，二审法院应予维持。在一审庭审中李文锋自述，案涉房屋由广州不一羊宝华餐饮有限公司（以下简称不一羊公司）办理了工商登记，该公司2019年4月在李文锋的申请下，已办理了变更工商登记，变更后主要成员和法定代表人均为李文锋。因此可证明鸿健公司是配合李文锋提供了相关的证件、资料，协助其办理了工商登记的变更登记手续，使其能够正常从事商业活动，在一审中李文锋也是确认的。而实际上李文锋无法经营是由于其所领取的是餐饮业的工商登记，所进行的是通讯业的商业活动，主要的商业经营范围包括通讯设备，该经营范围与工商登记的范围严重不符，而遭到工商部门的取缔。该取缔行为与鸿健公司无关，因此李文锋以此为由要求鸿健公司提供完备的证明文件是不存在的。三、关于上诉请求第三点，解除《租赁合同》并退还押金与第一点的答辩意见基本相符。同时根据所查明事实以及李文锋的说法，李文锋在2019年4月19日缴纳了当月的房屋租金，按自然月计算，该租金应当计算到2019年5月18日，自2019年5月19日起，李文锋就未缴纳租金，逾期已超过其与周文锋之间的合同约定，因此一审法院判决单方解除合同不退还押金，根据法律事实也是合理有效的。周文锋二审书面答辩称：一、周文锋与李文锋签订的《租赁合同》第7条明确约定，“乙方（李文锋）不得拖欠租金水电费用不超过5天，否则甲方（周文锋）有权解除租赁合同，没收押金”。按照一般交易习惯，都是先交房租再使用房屋。李文锋自2019年4月28日交第一次房租，直到2019年6月25日一直没交房租，水电费也没交，很显然是李文锋违反了合同。二、周文锋并未隐瞒房屋实际用途。《租赁合同》第4条明确约定，“乙方（李文锋）如需办理相关证件，乙方自己办理，甲方（周文锋）在能提供帮助的情况下应全力配合”。李文锋因为相关证件不齐全导致不能正常营业，完全是李文锋自己的责任，与周文锋毫无关系。周文锋因李文锋要办理相关证据，多次从老家南昌赶回广州协助李文锋办理证件，可以说是全力配合李文锋，期间所有的开支李文锋均未支付。三、周文锋多次与李文锋协商，李文锋不但对周文锋爱答不理还辱骂周文锋，对周文锋催交房租之事置之不理，还让周文锋不要再联系他，李文锋说是要直接跟鸿健公司商谈，根本把周文锋当不存在。因为李文锋不交房租的原因导致鸿健公司直接与周文锋解除合同。本来周文锋承包鸿健公司房屋租金每月是53000元，出租给四家租客每月是59000元，每月盈利6000元，一年就是72000元，合同还有7年多，加至每年递增，李文锋给周文锋带来损失至少超过60万元。周文锋要求法院判李文锋赔偿60万元人民币。四、经周文锋了解，案涉房屋在李文锋之前的几位经营者都是正常营业。在与鸿健公司解除合同后，案涉房屋仍在继续营业。显而易见不能经营的完全是李文锋自己的问题，跟任何人都没有关系。李文锋向一审法院起诉请求：1.解除李文锋与周文锋于2018年5月28日签订的《租赁合同》；2.周文锋向李文锋赔偿人民币25万元的经营投入损失（包括押金36000元、和周文锋签合同的中介费9000元、受让费50000元、员工开支77300元、为员工租赁的宿舍20000元、押金8000元、租赁员工宿舍中介费3000元、其余的装修设计费及进货的损失共为46700元）；3.鸿健公司对诉请二承担连带责任。一审法院认定事实：鸿健公司是案涉房屋广州市荔湾区宝华路十五甫一巷1号房屋、3号房屋的产权人。十五甫一巷3号房屋为三层，分别登记为十五甫一巷1号101房（建筑面积48.4平方米）、201房、301房。房屋的性质是住宅。2018年3月26日鸿健公司与周文锋通过中介公司签订《房地产租赁合同》约定：鸿健公司将宝华路十五甫一巷3号出租给周文锋使用，租赁期限自2018年6月1日至2026年5月31日止。月租金为13000元，租赁押金106000元等。2018年3月27日鸿健公司与周文锋签订了《补充协议》，约定：鸿健公司将宝华路十五甫一巷1号房屋、3号房屋出租给周文锋使用，租赁期限自2018年6月1日至2026年5月31日止。其中2018年至2019年的月租金为53000元等；经鸿健公司同意，周文锋可以转租。上述租赁合同签订后，鸿健公司将房屋交付给周文锋使用。2018年5月28日李文锋与周文锋签订《租赁合同》约定：周文锋将宝华路十五甫一巷3号一楼102铺房屋（使用面积48.4平方米）出租给李文锋使用，租赁期限自2018年5月28日至2023年5月7日，其中2018年5月28日至2021年5月27日的月租金为18000元，每月28日为交租日。如需办理相关证件，承租方自己办理，出租方在能提供帮助的情况下应全力配合。租赁期间，承租方不得拖欠租金水电费不超过5天，否则出租方有权解除合同，没收押金等。上述《租赁合同》签订后，周文锋将房屋交付给李文锋，李文锋向周文锋支付了租赁保证金36000元，保证金单据出具的日期是2018年5月28日；李文锋还缴纳了租金9000元，租金收据出具收据是2019年4月19日，收据上注明是收到宝华路十五甫一巷3号101铺款项。之后，李文锋没有向周文锋支付过租金。李文锋对房屋进行了装修，用于经营手机。2019年6月12日鸿健公司向李文锋发出《告知书》，称周文锋自2019年5月起没有缴纳租金，拟收回房屋。因李文锋是房屋的实际使用人，现提供两个方案供李文锋考虑，一是自2019年6月起李文锋继续承租房屋，并将原租赁合同的约定补交房屋使用费，但收取房租人变更为鸿健公司。二是自2019年6月起李文锋不再继续承租房屋，并在2019年6月15日前交还房屋等。李文锋收到该告知书后，不同意与鸿健公司签订合同。2019年6月25日李文锋将房屋交还给鸿健公司。另查，2019年8月27日广州市荔湾区市场监督管理局批准广州荔湾区鸿健美食店在十五甫一巷3号101房经营小吃、快餐。一审庭审中，李文锋称广州市荔湾区市场监督管理局告知其租赁的商铺不能作商业用途，要求李文锋停止营业并对租赁物进行整改，没有向一审法院提供证据证实。另李文锋称落款日期为2018年5月28日的李文锋与周文锋签订的《租赁合同》及36000元保证金实质是在2019年4月签订和缴纳的，落款日期属于倒签。由于装修后被告知不能营业，故没有向周文锋缴纳租金。一审庭审中，李文锋提供了下列证据证明其实际损失：1.2019年4月19日黎XX与蒋XX签订的《补充协议》，约定黎XX需向蒋XX支付转让费50000元。李文锋称黎XX是其生意合伙人。2.工人工资表，拟证明李文锋向工人支付了工资。3.2019年4月23日黎XX与黄XX签订的承租恩宁路蓬庆西约21号房屋的租赁合同、4-5楼押金单8000元、4-5楼租金4360元、租赁中介费3000元。4.进货单据。5.2019年4月29日中国电信业务施工确认单。6.现场照片。鸿健公司对上述证据进行了质证，认为该证据反映的是李文锋与他人或周文锋之间的法律关系，与鸿健公司没有关联。一审法院认为，李文锋与周文锋签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应履行。经查，宝华路十五甫一巷3号房屋并无“102房”的产权登记，因此李文锋承租的102铺应是笔误，对应的房屋应是宝华路十五甫一巷3号101房。李文锋称周文锋出租的房屋不能用于经营，但没有提供相应的证据证明，且目前宝华路十五甫一巷3号101房可用作鸿健美食店的工商登记地址，从侧面也反映李文锋的主张缺乏事实依据。李文锋在2019年6月25日将承租的房屋交还给鸿健公司，其以实际行为表明李文锋与周文锋的合同于该日解除。对于李文锋是否有欠租和违约问题，从李文锋在2019年4月19日缴纳的9000元看，李文锋尚未支付2019年5月的租金，因此，周文锋依据合同约定享有解除权。鸿健公司在2019年6月12日向李文锋发出告知书，告知李文锋鸿健公司与周文锋解除合同事宜，但该事宜并不是直接导致李文锋与周文锋合同解除的原因。因此，李文锋要求周文锋赔偿因合同解除造成的损失及要求鸿健公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认李文锋与周文锋签订的《租赁合同》于2019年6月25日解除。二、驳回李文锋的其他诉讼请求。本案一审诉讼费5050元由李文锋负担。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审另查明以下事实：一、二审诉讼期间，李文锋向本院提交了两份微信转账记录，拟证明《租赁合同》签订当天其向蒋XX微信转账26000元，之后再微信转账9900元，加上现金支付100元，总共支付了36000元给蒋XX。鸿健公司质证意见：1.李文锋与周文锋之间的《租赁合同》与鸿健公司无关，对该证据的真实性无法确认，且李文锋也没有提供原件；2.根据证据规则，该证据应该在一审判决前提交给法院，该证据是否有效由法院认定。二、二审庭审中，李文锋主张：一审判决书第5页认定2018年5月28日签订《租赁合同》错误。实际上是按照周文锋的要求，将周文锋与蒋XX之间的租赁合同时间延续，案涉《租赁合同》实际签订时间是2019年4月19日。当时签订完案涉《租赁合同》时，也与蒋XX签订了顶手的相关协议，支付了36000元押金给蒋XX，同时由周文锋开具收到押金的收据。有一审提交的蒋XX与黎XX（李文锋的拍档）签订的《补充协议》、二审提交的微信转款记录证明以上事实。因双方约定了20天的免租期，故李文锋2019年4月19日缴纳的9000元系截至2019年5月底的租金。三、二审庭审中，鸿健公司提供不一羊公司《企业信用信息公示报告》，主张：一审判决遗漏查明李文锋在2018年成立不一羊公司，并在2019年4月30日该公司法定代表人从陈XX变更为李文锋，主要人员从陈XX和何XX变更为李文锋和黎XX的情况，所登记的地址是案涉房屋，由此可以证明鸿健公司配合办理了工商变更手续，并非如李文锋所述没有配合办理相关手续而导致其无法经营。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：案涉《租赁合同》解除的违约责任及法律后果应如何认定。首先，李文锋主张案涉房屋系从蒋XX处顶手转租。对此，本院认为，本案中李文锋与周文锋经协商一致已签订案涉《租赁合同》，故即便前述事实客观存在，李文锋与周文锋之间的权利义务关系亦应以双方最终签订的《租赁合同》为准。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，周文锋作为出租人已履行交付案涉房屋的主合同义务，李文锋作为承租人理应履行支付租金的主合同义务。李文锋自2019年4月19日缴纳了9000元租金后未缴纳任何租金，违反了双方关于租金缴纳的约定，已构成根本性违约。至于李文锋二审主张其与周文锋约定的20天免租期缺乏合同依据，亦与本案证据不符，本院不予确认。最后，根据一审查明事实，案涉房屋曾用作鸿健美食店的工商登记地址，足见该房屋并非不能作为商用。而且，李文锋主张周文锋违反协助办理工商登记手续义务，但其在本案中并未能提供证据证明其曾向工商部门申请办理工商登记而周文锋未依约提供协助，导致其无法取得合法的工商登记。综合上述分析，李文锋未依约缴纳租金，根据案涉《租赁合同》第7条关于“租赁期间，乙方（李文锋）不得拖欠租金水电费用不超过5天，否则甲方（周文锋）有权解除租赁合同，没收押金。”的约定，李文锋已构成根本违约。而从本案现有证据来看，周文锋并不存在违约情形，故李文锋在本案中无权要求鸿健公司及周文锋向其赔偿损失及退还押金。综上所述，李文锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人李文锋负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月二十三日书记员  张宏淼谢金泽