广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8470号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑立红，女，1972年6月9日出生，汉族，身份证住址黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郑丽霞，广东信耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧妍倩，广东信耀律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：胡萍，女，1977年1月10日出生，汉族，身份证住址广东省广州市。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：张珍，女，1982年1月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州荔湾区。共同委托诉讼代理人：崔勇刚，广东燊尧律师事务所律师。上诉人郑立红因与被上诉人胡萍、胡萍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。郑立红上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判郑立红不需向胡萍、张珍退还押金72000元以及郑立红不需向胡萍、张珍支付赔偿72000元；2.本案诉讼费用由胡萍、张珍承担。事实和理由：一、郑立红已经通过《补充协议》获得合法转租权，即郑立红转租涉案房屋无需征得原业主的同意。且郑立红已经知会原业主转租事宜，原业主对此也是知悉并同意的。1.郑立红与原业主于2013年6月21日在中介公司的组织下，签订了《房产租赁合同》，由于郑立红准备对涉案房屋做大投入的装修且涉案房屋租期是十年，考虑到《房屋租赁合同》有关“未征得张红同意，擅自将涉案房屋转租、分租给他人使用……”等条款对郑立红非常不公平，因此同日郑立红与胡萍、张珍就房屋租金递增幅度、税费缴纳、转租权等几个问题又订立了《补充协议》。该《补充协议》是在《房产租赁合同》签订后补充签订的，同样是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应与《房产租赁合同》具有同等效力。且《补充协议》中并不包含涉案租赁物的具体地址、具体金额、押金等租赁合同的基本条款，单一份《补充协议》根本不具备基本的租赁合同的要素，明显就是对《房产租赁合同》中约定的格式条款的修改和补充。因此，郑立红因《补充协议》获得了合法转租权。2.涉案房屋在转租给胡萍、张珍之前就已经电话知会了原业主。在胡萍要求郑立红就涉案承租的房屋协助办理工商营业执照时，郑立红亲自找到原业主并要求其提供相关文件、并在相关文件中签名。否则胡萍、张珍不可能就涉案房屋的地址办理企业设立登记。在原审案件中，胡萍、张珍提供的微信记录也证实郑立红曾经亲自带原业主张红本人到涉案房屋查看。3.事实上，郑立红承租涉案房屋后确实花费了巨资进行了二层钢结构和门面装修(原本涉案物业只是一层的水泥结构)，郑立红曾在涉案房屋上经营过教育培训、艺术品及艺术服饰的专业贸易，正因为郑立红多年的用心经营，房屋如今的市场价格才上升了好几倍。原审判决对有关转租权的认定、工商登记事宜等事实并未查证清楚，草率认定郑立红没有合法承租权也没有知会原业主转租事宜等事实，严重损害郑立红的利益，依法应予纠正。二、郑立红依法不需退还胡萍、张珍租赁押金，不需赔偿胡萍、张珍的损失。1.郑立红已经通过《补充协议》获得合法转租权，即郑立红转租无需征得原业主的同意。且郑立红已经知会原业主转租事宜，原业主对此也是知悉并同意的。郑立红依法不需退还胡萍、张珍租赁押金。2.原审判决中对胡萍、张珍主张的损失，只简单根据公平原则，酌情确定赔偿72000元没有事实和法律依据。关于胡萍、张珍主张赔付租金的问题。从2019年2月起胡萍、张珍就没有支付郑立红租金，在2019年3月起转而向原业主支付占用费16000元。该占用费远低于本来胡萍、张珍要向郑立红支付的租金，胡萍、张珍不存在租金损失。关于胡萍、张珍主张赔付装修损失的问题。胡萍、张珍在原审中并未提交真实合法的证据证明装修事实的存在，也未提供有效证据证明具体的装修损失金额。原审法院的这种推论，不仅是无稽之谈，更是强人所难。关于胡萍、张珍主张赔付未来四年多经营的可得利益损失的问题。胡萍、张珍对此主张并未提供任何证据，且原审法院也没有核实胡萍、张珍的经营情况、正常运营员工聘请、合同履约期限等多方面的事实。综上所述，原审判决存在事实认定不清、事实重大遗漏，因此作出了缺乏事实和法律依据的判决内容，故郑立红恳请贵院依法支持上诉请求，以维护郑立红的合法权益。胡萍、张珍共同辩称：不同意郑立红的全部上诉请求。第一，郑立红在上诉状、一审中都故意隐瞒事实，作出了各种虚假陈述。在郑立红与胡萍、张珍签订涉案房屋的租赁合同时，胡萍、张珍是已经反复询问郑立红是否有转租的权利，在一审时，胡萍、张珍也提供了大量的微信聊天记录，同时也当庭播放了其中几段郑立红自己承认没有经过原业主同意、并且对胡萍、张珍造成的困扰表示道歉的语音记录，但是郑立红在上诉状中全盘推翻自己说过的话、做过的事，作出了虚假的陈述，所以我方认为郑立红的上诉请求是无理的。第二，在一审判决之后，胡萍、张珍同样不服一审判决，也已经写好上诉状，但是由于其他人的干扰，就没有提出上诉，但是在这里也恳请二审法院对一审所适用的法律以及判决结果作出维护胡萍、张珍权益的相应判决。胡萍、张珍于2019年8月23日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.双方于2017年2月6日签订的《商铺租赁合同》无效；2.郑立红退还合同押金72000元；3.郑立红赔偿1099562元（包括租金损失、装修损失及未来四年多经营的可得利益损失），以上合计1171562元；4.诉讼费用由郑立红承担。郑立红提起反诉，请求判令：1.解除胡萍、张珍与郑立红于2017年2月6日签订的《商铺租赁合同》；2.胡萍、张珍立即将租赁物业广州番禺区南村雅居乐观景路519号商铺交还郑立红；3.胡萍、张珍向郑立红支付自2019年2月起拖欠的，至实际交还租赁物业之日止全部租金，暂计至2019年11月共285144元；4.胡萍、张珍向郑立红支付自2019年2月4日起至付清欠付租金之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。（暂以285144元作为本金计至2019年12月31日止是58974.31元）；5.胡萍、张珍向郑立红支付的合同押金72000元由郑立红没收，归郑立红所有；6.胡萍、张珍向郑立红支付逾期支付租金的违约金48000元；7.本案本诉及反诉诉讼费均由胡萍、张珍承担。以上第3、4、5、6项请求的金额合计为464118.31元。一审法院经审理查明：位于广州市番禺区南村雅居乐观景路519号商铺登记在案外人张红名下，该商铺建筑面积166.31平方米。张红与郑立红于2013年6月21日签订了《房产租赁合同》及《补充协议》，上述《房产租赁合同》约定张红将上述涉案商铺出租给郑立红作商业用途使用，租期10年从2013年6月21日至2023年6月30日止，每月租金7000元，该《房产租赁合同》第十三条约定有下列情形之一的，张红有权终止合同，收回房屋，没收保证金；并有权将该房产另行出租；因此而造成的损失，由郑立红赔偿经济损失：1.未征得张红同意，擅自将涉案房产转租、分租给他人使用或调换使用的；……。双方签订的《补充协议》另约定：合同期内如郑立红因个人原因需转租须知会张红。上述《房产租赁合同》及《补充协议》还对其他相关事项进行了约定。2017年2月6日，胡萍、张珍与郑立红签订《商铺租赁合同》一份，该《商铺租赁合同》约定郑立红将广州市番禺区南村雅居乐观景路519号商铺转租给胡萍、张珍使用，租期从2017年2月4日至2023年6月30日，月租金24000元，每年2月4日递增9%，胡萍、张珍需一次性支付押金72000元。该《商铺租赁合同》第四条约定若郑立红在胡萍、张珍没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为郑立红违约，负责赔偿违约金48000元；若胡萍、张珍在郑立红没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为胡萍、张珍违约，负责赔偿违约金48000元。上述《商铺租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。胡萍、张珍与郑立红签订上述《商铺租赁合同》后，郑立红将涉案商铺交付给胡萍、张珍，胡萍、张珍也按时向郑立红支付了押金及租金。胡萍、张珍承租了涉案商铺后，便开始装修并以该地址为营业地址办理了工商营业执照开始营业。胡萍、张珍诉称，2019年2月16日，涉案商铺的业主张红来到涉案商铺，称郑立红违法转租，要求胡萍、张珍立即搬走，收回涉案商铺。2019年2月19日，张红分别向胡萍、张珍及郑立红发出《律师函》，称郑立红转租行为违反合同约定，要求胡萍、张珍收函后三日内交出涉案商铺。胡萍、张珍遂与郑立红沟通，并于2019年3月6日向郑立红发出《律师函》，但该《律师函》因郑立红拒收而被退回，胡萍、张珍另通过手机短信发送《律师函》彩信给郑立红。2019年2月28日，胡萍、张珍与张红签订《店铺临时占用协议书》一份，该协议书约定：“因租户郑立红违约在先，故现租户“十月妈妈里”应撤离（详见2019年2月19日通知）519号店铺。又业主考虑现租户正追讨原租户造成的损失，短时间无法立即搬走，现协商继续占用此店铺四个月，2019年3月1日至2019年6月30日，期间付业主占用费每个月16000元，特此立据。”因胡萍、张珍与郑立红协商未果，胡萍、张珍遂于2019年8月23日将郑立红诉至一审法院，要求确认胡萍、张珍与郑立红于2017年2月6日签订的《商铺租赁合同》无效，并要求郑立红退还押金72000元、赔偿租金、装修、未来四年经营可得利益损失1099562元。郑立红到庭应诉，郑立红辩称其在与张红签订《房产租赁合同》的同时签订了《补充协议》，该《补充协议》更改了《房产租赁合同》的约定，其只需知会张红转租即可，故郑立红认为本案是胡萍、张珍拒不履行合同严重违约，因此郑立红反诉要求解除胡萍、张珍与郑立红签订的《商铺租赁合同》，并由胡萍、张珍立即交还涉案商铺，支付拖欠的租金、利息、没收押金、逾期交租违约金等。另查明：张红于2019年12月1日出具《证明》一份，该《证明》载明：“本人张红，身份证号码，是广州雅居乐花园观景路519号业主。该物业2013年6月21日出租予郑立红，在2019年2月15日发现该物业已被郑立红在2017年2月6日已转租出去，在这期间郑立红从未告知予本人该物业已被她转租。本人已根据合约解除该物业与郑立红的关系，同时也发律师函郑立红及第三方租户。考虑到郑立红违约行为影响到第三方经营并同时会影响到店铺再出租的问题，故将第三方经营时间延长至2019年9月30日，延长期间按每月16000元占用费用支付我处，现已收回房屋。特此证明张红2019年12月1日”。胡萍、张珍及郑立红在本案一审中均提供了证据。其中胡萍、张珍提供的微信聊天记录显示，胡萍、张珍在与郑立红签订涉案《商铺租赁合同》时曾对郑立红是否具有合法转租权提出担忧，但郑立红称她“是有这个权限的”。郑立红在本案中提供证据：“广州全心全意健康管理有限公司在全国企业信用信息公示系统的登记信息及办理企业设立须提供的住改商场地证明模板”拟证明郑立红已经将房屋转租事宜通知涉案商铺业主张红，其转租涉案商铺合法。胡萍、张珍对郑立红提供的上述证据的真实性、合法性认可，但关联性不予确认，胡萍、张珍认为郑立红提供的上述证据不代表房东必须出面、必须知情。以上事实有胡萍、张珍及郑立红提供的证据、一审庭审笔录等可予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。郑立红是否具有合法转租权是本案争议的焦点。根据胡萍、张珍与郑立红双方所提供的证据及本案一审庭审查明的情况来看，胡萍、张珍提供的证据能够证明郑立红违反了其与涉案商铺业主的约定擅自将涉案商铺转租给胡萍、张珍，而郑立红提供的证据既不能证明其转租行为征得涉案商铺业主的同意，也不能证明其将转租情况知会了涉案商铺的业主，故本案郑立红属于无权转租。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中涉案商铺的业主不予追认胡萍、张珍与郑立红的转租合同，郑立红在与胡萍、张珍订立合同后也未取得涉案商铺的处分权，故胡萍、张珍与郑立红之间签订的《商铺租赁合同》应当属无效。合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故郑立红应当将押金72000元退还给胡萍、张珍，并赔偿胡萍、张珍的相关损失。一审法院综合全案实际，根据公平合理原则及胡萍、张珍与郑立红双方的合同约定等情况，一审法院酌情确定由郑立红赔偿72000元给胡萍、张珍，胡萍、张珍的其他损失主张则均不予以支持。涉案商铺已由业主收回，胡萍、张珍在停止向郑立红支付租金后一直有向涉案商铺业主支付占用费至搬离涉案商铺之日，由于本案系郑立红以欺诈的手段订立合同，从而导致合同无效且无法继续履行，郑立红在本案中的反诉请求显然均缺乏事实及法律依据，一审法院均不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第五十二条第（一）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，一审法院于2020年1月6日作出如下判决：一、胡萍、张珍与郑立红于2017年2月6日签订的《商铺租赁合同》无效。二、郑立红应当在本判决发生法律效力之日起七日内退还72000元押金给胡萍、张珍。三、郑立红应当在本判决发生法律效力之日起七日内赔偿72000元给胡萍、张珍。四、驳回胡萍、张珍的其他诉讼请求。五、驳回郑立红的全部反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10608元、反诉受理费10608元，均由郑立红负担。本院二审期间，郑立红提交了证据一《广州全心全意健康管理有限公司企业登记设立档案及部分工商内档资料》，拟证明涉案物业原业主知悉房屋转租事宜，其已履行知会房屋转租事宜的义务；证据二《胡萍、张珍与张红签订的租赁合同》复印件，该证据可以直接证明在2017年为了帮助胡萍、张珍办理工商营业执照，郑立红将转租的事实告知原业主张红，原业主张红配合胡萍、张珍签订广州市房屋租赁合同2014年版，并提供房地产权证，并在该复印件的每一页签名确认与原件一致，从而该份证据可以证明也原业主张红不仅知道转租的事实，更是同意郑立红转租的。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，郑立红于二审中提交的证据拟证明郑立红有权转租涉案房屋并已知会原业主。但郑立红与原业主张红之间的租赁合同关系属于另一法律关系。张红并非本案的当事人，故郑立红是否有权依据其与案外人张红签订租赁合同转租涉案房屋并非本案审查范围，郑立红于二审中提交的证据与本案并无关联，不属本案二审过程中新出现的证据。本院对该证据及拟证明的问题不予审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：一、涉案租赁合同的效力问题；二、郑立红应否向胡萍、张珍返还押金并赔偿损失。关于争议焦点一，涉案租赁合同的效力问题。一审法院认为依据胡萍、张珍提供的证据能够证明郑立红违反了与张红签订的租赁合同的约定，违约将涉案商铺转让给胡萍、张珍。故涉案租赁合同为无效的租赁合同。对此本院认为，郑立红与张红签订的租赁合同与本案所涉租赁合同并非同一法律关系，张红并非本案当事人。对于郑立红与张红签订的《房产租赁合同》及《补充协议》如何认定，是郑立红与张红之间租赁合同关系争议的焦点。因张红未能参与本案诉讼，在郑立红与张红之间未能就此问题形成有效抗辩的前提下，在本案中直接认定郑立红无权转租，从而认定涉案租赁合同无效不当，应予纠正。关于郑立红应否向胡萍、张珍返还押金并赔偿损失的问题。本院认为，根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条第1项的规定，若甲方（郑立红）在乙方（胡萍、张珍）没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金48000元。根据查明的事实，涉案商铺已被业主张红以郑立红无权转租为由收回。虽然郑立红对于其是否享有转租权与案外人张红存在争议，但其未能提供无争议的房屋给胡萍、张珍使用，导致双方签订的《商铺租赁合同》因无法继续履行而实际提前解除，对此，郑立红存在过错。对于合同提前解除的后果，胡萍、张珍不存在任何过错。因涉案《商铺租赁合同》已实际解除系郑立红过错所致，郑立红除向胡萍、张珍返还押金72000元外，还应承担合同提前解除给胡萍、张珍造成的损失。关于应赔偿损失的认定，胡萍、张珍所主张的租金差额损失，缺乏合法依据，其所主张的可得利益损失亦无相应证据予以佐证，故不应予以支持。关于装修费损失，根据已查明事实，胡萍、张珍确有装修行为，但其所提供证据并不充分，并不足以证明其实际支付的装修费用数额。一审法院在未厘清赔偿损失范围的情况下，径行酌定郑立红赔偿78000元缺乏合法依据。因涉案《商铺租赁合同》中约定提前解除合同时，违约方赔偿守约方违约金48000元，考虑到胡萍、张珍确有进行装修投入，故本院参照该标准将郑立红应当承担的赔偿损失数额调整为48000元。郑立红是否拥有转租权及因涉案租赁合同提前解除而承担的责任，可另循途径解决。综上所述，上诉人郑立红的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致处理结果欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10836号民事判决第一、四、五项；二、维持广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10836号民事判决第二项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初10836号民事判决第三项为：郑立红于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿违约金48000元给胡萍、张珍；四、驳回郑立红的其他诉讼请求；五、驳回胡萍、张珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10608元，由胡萍、张珍共同负担9910元，郑立红负担698元；反诉费10608元由郑立红负担；二审案件受理费3180元，由郑立红负担2226元，胡萍、张珍共同负担954元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十四日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳