辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1163号上诉人（原审被告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙慧琳，女，1984年4月28日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：石忠余，辽宁石忠余律师事务所律师。原审被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理。上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人孙慧琳、原审被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大商公司的委托诉讼代理人崔亦崇、李权，被上诉人孙慧琳的委托诉讼代理人石忠余及原审被告大商人民路分公司负责人李振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人违约金为12,251.58元(按6个月租金标准计算）。2.撤销原审判决第三项，改判上诉人支付被上诉人租金为9122.10元（自欠付租金之日即2018年8月15日至2018年12月29日止）。3.由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审认定2019年3月5日合同解除，事实认定错误。案涉《房屋租赁合同》履行近10年来一直按照约定支付租金，从未有拖欠租金等违约行为。多年来，由于受整体经济大环境的影响，大商人民路超市持续亏损无力继续经营，致使商场停止营业，合同目的已无法实现。上诉人于2018年12月29日依据《合同法》第94条第1款“因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定向被上诉人送达《解除合同通知书》，告知被上诉人解除租赁合同。合同解除权是形成权，自解除通知到达相对人时生效。若相对人有异议的，应当依据《合同法》第96条规定请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但被上诉人在一审中没有要求法院确认解除合同通知书无效，而是要求法院判令支付剩余租期的全部租金，即合同解除后的违约赔偿金。可见，被上诉人对解除合同通知书没有异议，仅对上诉人应如何承担违约责任存在争议。因此，案涉租赁合同解除时间为2018年12月29日，不是2019年3月5日。上诉人欠付被上诉人的租金数额应自欠付租金之日起计算至2018年12月29日止。二、一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法。案涉《房屋租赁合同》没有约定违约金赔偿条款，应当以实际损失作为计算违约赔偿的基础。2018年12月29日发出的解除合同通知书，要求被上诉人办理交接手续接收房屋。但被上诉人拒绝接收商铺，造成商铺空置期长达一年多致使损失扩大。依照《合同法》119条规定，被上诉人作为出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而且，《房屋租赁合同》第7条约定：“合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金”。故上诉人不应承担房屋空置及交接期间的赔偿责任。一审法院在被上诉人没有举证证明存在实际经济损失的情况下，按照4年的租金总额作为违约金明显超高，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例。被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金。一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序。三、一审判决总公司与分公司共同承担责任，认定错误。依据《民法总则》第74条第2款规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。大商人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订补充协议确认承租人是分公司。根据合同相对性原则，上诉人不应成为本案的诉讼当事人。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决明显不公，恳请贵院依法改判，维护上诉人的合法权益。孙慧琳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大商人民路分公司述称，同意大商公司的上诉意见。孙慧琳向一审法院起诉请求：一、判决被告违反合同约定，给付房屋租金297,154.55元；二、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2009年6月4日，原告作为甲方与乙方大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司签订两份《租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于鞍山市铁西区人民路207号，大商·尚城生活(商场)一层80号和81号商铺，建筑面积均为9.8m2(最终以产权证面积为准)，租赁期限自2009年11月15日起20年。其中一份合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年290元/平米/季，第二个五年308元/平米/季，第三个五年326元/平米/季，第四个五年344元/平米/季。第二份合同约定的五年递增租金是：第一个五年300元/平米/季，第二个五年319元/平米/季，第三个五年338元/平米/季，第四个五年356元/平米/季。两份合同七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方应将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条、违约责任3：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。另查，原告两处房产面积均为9.77m。在租赁期内，被告给付原告租金至2018年8月14日。再查，上述合同的乙方大商集团沈阳新玛特购物休闲广场有限公司变更名称为沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，即本案被告。再查，2018年10月8日，被告发布商场停业公告，涉案商场于2018年10月19日起停止营业。被告于2018年12月29日通过邮寄方式向原告作出解除合同通知书。一审法院认为，原告与被告之间的《租赁合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。本案中，被告虽于2018年12月29日向原告邮寄了解除合同通知书，但并未与原告协商一致，其作为违约方并不具备单方面解除合同的权利，但涉案商场已经停业，被告已经离场，被告已明确表示不再履行租赁合同并在庭审中亦主张要求解除合同，致使租赁合同目的已无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，对案涉《租赁合同》应当予以解除。对于解除合同的时间，因该案涉及商户众多，并多次进行诉讼，因此将该院所有案件最早一次庭审辩论结束时间，作为合同解除时间即2019年3月5日，共计欠付租金202天，故被告每处商铺应当向原告支付欠付租金308元/㎡/季×4季度×9.77㎡÷365天/年×202天=6661.37元，因原告共有两处商铺，故被告尚欠原告租金13,322.74元。对于原告主张解除合同违约金一节，原告与被告约定的违约金计算方式是剩余租期的全部租金，被告提出了违约金过高的抗辩，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，对原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况，以及被告经营状况等因素综合考量，酌情认定原告因被告解除合同所受的损失应为涉案房屋的四年租金，租金标准即按照合同解除的当年即2019年标准进行计算，故被告应向原告支付的违约金是308元/m2/季×9.77m2×16季(4年)=48,146.56元，319元/m2/季×9.77m2×16季(4年)=49,866.08元，以上合计98,012.64元，超出部分该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告孙慧琳与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司之间的《租赁合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自该判决生效之日起十日内向原告孙慧琳支付违约金98,012.64元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自该判决生效之日起十日内向原告孙慧琳支付租金133,22.74元；四、驳回原告孙慧琳其他诉讼请求。案件受理费5757.32元，原告已预交，由原告承担2879.32元，由被告承担2878元，此款随上述义务一并给付原告。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护。本案中，上诉人大商公司与被上诉人孙慧琳签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于由原审被告大商人民路分公司经营的案涉商场于2018年10月19日起停止营业，大商人民路分公司已经撤离商场，且通过邮寄方式向被上诉人发出了解除合同通知书，本案所涉租赁合同目的已经无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除案涉的房屋租赁合同正确。由于大商公司及其大商人民路分公司拖欠被上诉人租金以及单方提前解除租赁合同，已经构成根本违约，故原审判决其向被上诉人支付尚欠租金及按四年房屋租金标准承担违约金亦无不当，本院对原审判决予以维持。关于上诉人大商公司提出的案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审认定2019年3月5日合同解除，事实认定错误一节，因大商公司及其大商人民路分公司在房屋租赁合同租赁期限尚未届满，在没有与被上诉人协商一致的情况下，单方擅自提出解除租赁合同，已经构成根本违约，其虽于2018年12月29日向被上诉人邮寄了解除合同通知书，但其作为违约方并不具备单方解除合同的权利，故大商公司主张2018年12月29日应为租赁合同的解除时间，没有事实和法律依据。原审法院考虑该案涉及商户众多，并多次进行诉讼，因此将该院所有案件最早一次庭审辩论结束时间，即2019年3月5日，认定为合同解除时间，被上诉人对此时间认定亦予以认可。因此，本案的合同解除时间应确认为2019年3月5日，而非2018年12月29日。本院对上诉人的此节主张不予支持。关于上诉人提出一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序一节，因上诉人与被上诉人在房屋租赁合同第九条违约责任第3项中明确约定：在租期内，乙方（上诉人）可以提前六个月书面通知甲方（被上诉人），但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。该条款即为上诉人提前解除合同应承担违约责任的约定。按此约定，上诉人提前解除租赁合同，应承担的违约责任是赔偿被上诉人剩余10余年租期的全部租金，被上诉人亦提出了此项诉讼请求。一审法院综合考虑被上诉人的实际购房支出、出租后的收益情况，以及上诉人经营状况等因素，已经依法对违约金数额进行了调整，酌情认定上诉人应当支付的违约金标准为涉案房屋的四年租金，该违约金标准并无不当。上诉人认为该违约金明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序，该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出一审判决总公司与分公司共同承担责任，认定错误，大商人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订补充协议确认承租人是分公司，根据合同相对性原则，上诉人不应成为本案的诉讼当事人一节，因本案房屋租赁合同的签订人（承租人）为上诉人大商公司，大商公司将所租赁的被上诉人的房屋交由大商人民路分公司使用，上诉人亦未向法院提交其称的补充协议，故此，无论是依据合同相对性，还是依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”规定，一审判决将其列为诉讼当事人并判决其与大商人民路分公司承担相关民事责任并无不当。本院对上诉人此项上诉主张亦不予支持。综上所述，大商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2049.04元，由上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 王 娟审判员 徐云龙审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年六月二十四日法官助理闫亚法官助理王盛楠书记员薄李娜