广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初37450号原告：李耀武，男，1948年9月22日出生，中国台湾居民，委托诉讼代理人：张梦华，广东百朋律师事务所律师，执业证号：14403201911134503。委托诉讼代理人：薛世骅，广东百朋律师事务所实习律师。被告：蒋淑英，女，1976年12月5日出生，身份证住址：广西富川瑶族自治县。原告李耀武与被告蒋淑英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李耀武的委托诉讼代理人张梦华、薛世骅到庭参加诉讼。被告蒋淑英经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》;2、被告立即将涉案房屋恢复原状交还原告；3、被告立即向原告支付租金72000元（自2019年8月1日至实际迁离之日止，按月租金人民币18000元计算，暂计至2019年11月30日）；4、被告立即向原告支付逾期付款违约金人民币1853.1元[以拖欠房屋租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，自应缴纳之次日至全部结清之日止（自2019年5月2日暂计至2019年11月30日共计198天），暂计人民币1853.1元]；5、由被告承担使用租赁物业期间产生的物业管理费用、水电费及上述款项的滞纳金，原告代为缴纳的物业费暂计至2020年4月10日至5月25日金额为1897.52元；6、被告承担原告为实现本案债权而产生的律师代理费人民币10908元；7、确认涉案房屋租赁保证金人民币36000元归还原告所有；8、本案诉讼费由被告承担。9、被告承担原告李耀武为实现本案债权而产生的电子固化费用人民币2090元；10、被告承担原告李耀武为实现本案债权而产生的公证费用人民币510元；11、被告承担原告李耀武为实现本案债权而产生的财产保全责任保险费用人民币1000元；12、被告承担原告李耀武为实现本案债权而产生的保全费人民币923元；事实与理由：2017年10月30日原告与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》（以下简称《房屋租赁合同》），该《房屋租赁合同》约定由原告将深圳市深南东路信兴广场附楼13-9号的房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，租金为人民币18000元/月，租金半年一付。同时，合同对合同解除和不予退还租赁保证金范围等情形进行了具体明确约定。租赁合同签订后，原告如约履行合同义务，被告未能如期支付租金，被告本应于2019年5月1日缴纳2019年5月1日至11月30日的租金，但截至起诉之日，被告尚拖欠2019年8月1日至今之租金。截止至2019年11月30日，被告共拖欠租金人民币72000元（18000元×4个月）。期间原告多次催促被告交租，被告拒绝缴纳租金，仍继续占有、使用租赁房屋。鉴于被告的前述行为，原告于2019年11月12日向被告送达催缴租金及解除合同的《律师函》，要求与被告解除租赁合同，按照租赁合同约定支付拖欠的租金、缴清房屋使用费，并承担因其违约行为而造成的违约责任，同时将房屋恢复原状交还至原告。遗憾的是，自催告期限届满，被告仍未履行相关义务。被告蒋淑英未答辩。原告李耀武为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明原告与被告存在房屋租赁关系。2、涉案房屋房产证，证明原告为涉案房屋合法产权人。3、租赁保证金收据，证明被告向原告缴纳租金保证金人民币36000元。4、被告向原告缴纳租金的流水，证明被告未按时缴纳租金，尚拖欠8月1日至今的租金。5、原告代替被告缴纳物业管理费缴费凭证，证明被告拖欠物业管理费，原告代为缴纳。6、1.深圳市版权协会电子证据固化报告（李耀武）；2.深圳市版权协会电子证据固化报告；3.原告李耀武与被告微信聊天记录电子固化证据；4.顾葳与被告微信聊天记录电子固化证据光盘；5.原告李耀武与被告的微信聊天记录截取截图；6.顾葳与被告的微信聊天记录截取截图，共同证明1、被告与原告李耀武存在房屋租赁关系；2、被告欠缴原告李耀武租赁房屋房租的事实；3、原告李耀武已经多次向被告催缴租金的事实；4、被告承认拖欠租金，承认严重违约的事实。证明被告欠缴原告租金的事实。7、电子证据固化发票、公证费发票、保全责任保险发票、保全费票据，证明原告为维护自己的合法权益而产生损失的法律事实。8、律师函、中国邮政速递物流，证明原告于2019年11月12日向被告发出解除涉案租赁合同的通知。9、委托代理合同、发票，证明原告李耀武为维护自己合法权益而产生损失的事实。10、原告缴纳管理费的银行凭证，管理费收款收据，证明原告替被告缴纳2020年5月份管理费的事实。被告蒋淑英未举证、亦未质证。经审理查明，2017年10月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将深圳市深南东路信兴广场附楼13-9号的房屋出租给被告使用，租赁期限三年，自2017年11月1日至2020年10月31日，租金为人民币18000元/月，租金半年一付。租金转至指定的顾葳的招商银行账户。合同签订当日，被告应支付原告押金人民币36000元。租赁期间的房屋管理费、清洁费、水费、电费、燃气费、电话费、有线电视费等相关费用由被告支付。如被告未按时支付租金和其他费用，原告有权从押金中抵扣所欠金额。如押金不足以抵付所欠金额，被告应在接到付款通知起五日内补足。被告必须按时缴纳租金及各项费用，如拖欠租金超过十天或者拖欠管理费、水电费两个月，原告有权终止合同，收回房屋，被告必须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿原告的经济损失。若被告违反合同的约定未承租该物业，或提前退租，原告有权没收被告所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。租赁合同签订后，被告向原告缴纳了租赁押金36000元，并支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金108000元，被告入住原告的物业。2018年5月28日被告支付原告租金108000元，2018年12月16日被告支付原告租金36000元，2019年2月22日被告支付原告租金18000元，2019年4月4日被告支付原告租金36000元，2019年6月14日被告支付原告租金36000元，2019年7月24日被告支付原告租金18000元，2019年8月22日被告支付原告租金18000元。以上，被告共计支付原告15个月的租金，支付至2019年7月31日。之后，原告再未向原告支付租金。2019年11月12日，原告委托广东百朋律师事务所的张梦华律师向被告邮寄送达催缴租金及解除合同的《律师函》，通知被告提前解除租赁合同，律师函送达之日为合同解除之日；被告应按照租赁合同约定支付拖欠的租金、缴清房屋使用费，并承担因其违约行为而造成的违约责任，同时将房屋恢复原状交还至原告。被告于2019年11月12日收到原告的《律师函》后，没有按《律师函》要求缴纳租金，继续占用原告的房屋至今。2020年5月25日，原告代缴了该房屋2020年5月的物业管理费及水电费共计1897.52元。原告为本次诉讼，委托广东百朋律师事务所进行诉讼，原告支付律师费10908元；原告向深圳市版权协会申请电子证据固化，对原告与被告之间的微信聊天记录进行证据保全，原告支付固化费用2090元；原告委托广东百朋律师事务所律师代理诉讼，在深圳市公证处做了委托公证，支付公证费510元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告未能按期缴纳租金，构成违约，依照合同的约定，原告有权解除合同，由被告承担违约责任。原告于2019年11月12日委托律师向被告发出律师函，该律师函已经送达被告，原告的解除通知送达生效，即原告与被告之间的房屋租赁合同于2019年11月12日解除，被告应在本判决生效后十日内将房屋恢复原状交还给原告。被告应当支付原告租金及合同解除后的房屋占用费，房屋占用费按照原来的租金标准计算。从2019年8月1日暂计至2020年5月30日租金、占用费为18万元，因合同约定被告未按时缴纳租金，租赁押金抵扣所欠租金，因此押金冲抵之后被告应支付原告租金、房屋占用费144000元。之后房屋占用费继续计算至判决确定的交还房屋之日止，并承担逾期付款的利息。被告应当赔偿因违约造成原告的经济损失，包括原告为本次诉讼支付的律师费10908元，电子固化费用2090元，公证费510元。由于本案不属于合同所约定的原告可以没收押金的情形，原告要求确认租赁押金归原告所有的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李耀武与被告蒋淑英之间的《房屋租赁合同》于2019年11月12日解除。二、被告蒋淑英应在本判决生效后十日内将所承租的深圳市深南东路信兴广场附楼13-9号的房屋恢复原状，交还给原告李耀武。三、被告蒋淑英应在本判决生效后十日内支付原告李耀武租金、房屋占用费人民币144000元并赔偿利息损失2438.5元（租金、房屋占用费、利息暂计至2020年5月31日。2019年6月1日起逾期付款利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率继续计算至还清之日止，2019年6月1日起房屋占用费按照每月18000元，继续计算至判决确定的应交还房屋之日止）。四、被告蒋淑英应在本判决生效后十日内赔偿原告李耀武代付的2020年5月份的物业管理费及水电费1897.52元。五、被告蒋淑英应在本判决生效后十日内赔偿原告律师费损失人民币10908元，电子固化费用2090元，委托公证费510元。六、驳回原告李耀武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2844.74元，财产保全费923元，由被告负担，原告已预交的上述费用，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2844.74元，财产保全费923元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  彭弘卫审判员  朱丽娜审判员  万 婷二〇二〇年六月九日书记员  赵清娜