江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终841号上诉人(原审被告):张体海，男，1987年12月28日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：马淑萍，女，1989年6月8日出生，汉族，住扬州市江都区，系张体海妻子。委托诉讼代理人：张忠，江苏江淮盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告):扬州市江都区粮食收储总公司，住所地扬州市江都区仙城北路130号。法定代表人：范有祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐骏，该公司科长。委托诉讼代理人：许瑞龙，江苏江业律师事务所律师。上诉人张体海因与被上诉人扬州市江都区粮食收储总公司（以下简称粮食收储总公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2019）苏1012民初4344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张体海上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判张体海不应向粮食收储总公司返还房屋，应从2018年2月1日开始按每年1万元的标准计算房屋占有使用费，粮食收储总公司已经收取了张体海7万元，张体海不欠粮食收储总公司。2.本案诉讼费用由粮食收储总公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。粮食收储总公司与张体海虽于2018年1月31日签订房屋租赁合同一份，但在签订后的第二天即2018年2月1日粮食收储总公司就出具说明，对该租赁合同不再履行，己单方解除或终止该合同。一审判决却以该合同认定双方的租赁期限于2019年9月30日到期，双方存在租赁关系进而以此确认双方的权利义务，有悖事实。本案中，粮食收储总公司先将涉案房屋租赁给案外人许红霞，许红霞在此基础上自建、扩建了涉案房屋，并租给张体海。后粮食收储总公司在实际未与案外人许红霞解除房屋租赁合同的情况下，又将涉案房屋租赁给张体海，导致案外人许红霞因房屋租赁合同纠纷将粮食收储总公司、张体海列为被告诉至一审法院，后此案被二审法院发回重审。本案是典型的“一房二租”，在此过程中粮食收储总公司、案外人许红霞均存过错，且涉案房屋部分系案外人许红霞自建，案外人许红霞与本案有利害关系。为了查明本案事实，分清责任，应追加案外人许红霞为本案的共同诉讼人，一审中张体海要求追加，未获准许。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。恳请二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。粮食收储总公司辩称，1.一审法院依据张体海与粮食收储总公司的租赁合同作出一审判决，所查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判，驳回张体海的上诉请求。2.2018年2月1日粮食收储总公司向张体海出具的说明，意思是原来房屋由粮食收储总公司出租给许红霞，考虑到其是单位下岗职工租金每年1万元，约定不允许许红霞转租，后来许红霞以每年7万元转租给张体海，由于纪检部门的介入，粮食收储总公司直接与张体海签订合同。后许红霞起诉张体海，要求其迁让，鉴于粮食收储总公司也要收回房屋、许红霞也要收回房屋，当时粮食收储总公司就有不再与张体海履行合同的意思，出具了说明，但事实上这个房屋仍然由张体海继续承租占用，最后只能由许红霞退出，粮食收储总公司与张体海履行合同，但是张体海只交了第一年的租金，未交第二年的，所以粮食收储总公司提起诉讼，与其解除合同，要求张体海支付剩余租金，合同2019年9月30日已经到期，7万元租金未交纳，房屋也未迁让。3.鉴于该案到目前为止，张体海仍然未能按照合同约定的期限和应交的租金履行合同，请求二审法院进一步判决。粮食收储总公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除粮食收储总公司、张体海之间签订的《房屋租赁合同》；2.张体海立即腾空迁让位于江都区的房屋；3.张体海立即给付2018年10月1日起至房屋实际腾空迁让之日止按年租金70000元计算的租金（至起诉之日止应付47000元），并承担自2018年10月1日起至租金全部付清之日止按同期银行贷款利率计算的损失赔偿金；4本案诉讼费用由张体海承担。事实和理由：粮食收储总公司与张体海于2018年1月31日签订了一份《房屋租赁合同》一份，约定粮食收储总公司将位于江都区的房屋出租给张体海开设水果店使用，租期2年（自2017年10月1日起至2019年9月30日止），年租金70000元，先交后租，在每年租期开始前一次性支付。如张体海未能按期交付租金的，则粮食收储总公司有权收回租赁的房屋。合同订立后，张体海租用该房屋，并于2018年1月31日，向粮食收储总公司支付了第一年（自2017年10月1日起至2018年9月30止）的租金70000元。而应于2018年10月1日前支付的第二年（自2018年10月1日起至2019年9月30日止）租金70000元，粮食收储总公司多次催索未果。为此，粮食收储总公司于2019年4月24日致函张体海要求其限期支付，否则将解除合同，并追偿租金及损失，但至今张体海仍未履行。粮食收储总公司认为，粮食收储总公司、张体海之间签订的《房屋租赁合同》合法有效。粮食收储总公司已履行了合同约定的义务，而张体海拒不依约给付房屋租金的行为已构成了根本违约，损害了粮食收储总公司的合法权益，致使房屋租赁合同目的不能实现，应当承担相应的民事责任。为此，粮食收储总公司提起诉讼，请依法作出判决。张体海一审辩称，第一，粮食收储总公司与张体海签订合同时，张体海与许红霞签订的房屋合同还没有期满，签完合同后第二天粮食收储总公司就说合同无效，但张体海已经交了租金，合同应该是有效的。二、张体海现在租的房子中有一部分是许红霞自建的，粮食收储总公司不能把许红霞自建的房屋租给张体海；第三，为了查明事实，申请追加许红霞为第三方；第四，三年来与许红霞打官司产生律师费、人工费等损失，另外还有装修是经营损失，粮食收储总公司补偿张体海上述损失后才愿意腾空房屋。一审法院经审理查明，案外人谢涛、许红霞系母子关系。2016年9月26日，谢涛受许红霞委托与张体海签订房屋租赁合同一份，约定将坐落于江都区利民桥北首正林龙虾馆的房屋即案涉房屋出租给张体海使用，年租金为70000元，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日。2018年1月31日，粮食收储总公司、张体海双方签订房屋租赁合同一份，甲方为粮食收储总公司，乙方为张体海，合同约定：鉴于许红霞违背租赁协议将租用的房屋转租给张体海开设水果店，根据区委第五巡查组整改要求和区粮食局党组研究意见，将房屋收回，并解除租赁协议，由区粮食收储总公司直接租赁给张体海，并重新与之签订租赁协议。在公平、公正、诚实互信的原则下，经协商一致，双方就租赁事宜达成以下协议：一、租期：为缓和钝化矛盾，依据原转租协议及口头承诺，合同约定租赁时间为贰年，自2017年10月1日起至2019年9月30日止。合同期满后，公开对外招租，乙方如需续租可参与竞租；二、租金：租赁合同期内，年租金柒万元（含许红霞自建房屋），每次租金的交纳以甲方出具的收条为据；三、租金的支付：每年的租金在该年租期开始前一次性支付，如在该年租期开始时仍未交纳租金，则甲方有权收回该房屋……八、乙方在租赁期内如要装修，必须经得甲方的同意，同时装修不能破坏房屋的主体结构。合同期满后或中途中止，所有的装修（包括更换的门窗、增设的水电设施）不得拆除、破坏，并无偿交付给甲方（空调及可移动的电器除外），如有拆除、破坏，则按恢复到拆除、破坏前状态所需花费的金额赔偿；九、乙方在任何情况下均不能将房屋进行转租、转让，否则甲方有权收回房屋。如中途要中止合同，或租赁期满后不再续租，均只能将房屋交还给甲方；十、乙方在合同期内中途中止合同，甲方不退还当年未到期的租金。合同到期后不能按时完好的归还给甲方房屋，则每推迟归还房屋一天按平均日租金的三倍追缴……2018年1月31日，张体海通过江苏江都农村商业银行给付粮食收储总公司70000元。2018年2月7日，许红霞、谢涛与张体海、粮食收储总公司因房屋租赁事宜发生纠纷诉至本院，后许红霞愿意由粮食收储总公司统一收回房屋（含许红霞自建房屋）及收取租金，撤回对张体海及粮食收储总公司的起诉。张体海因故一直未支付第二年即2018年10月1日起至2019年9月30日的租金。2019年4月24日，粮食收储总公司向张体海出具了书面的催款通知书，要求张体海于收到通知之日起五日内一次性支付租金70000元，否则将依法解除与其之间的房屋租赁合同，并追偿租金等相关损失，但张体海至今尚未给付租金，因而成讼。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中，张体海辩称粮食收储总公司与许红霞签订租赁合同后，在租期未满的情况下与张体海签订租赁合同，粮食收储总公司存在欺诈行为。粮食收储总公司对此解释，双方在租赁合同中已经明确说明了来龙去脉，租期未重叠，租金未重复缴纳，所以不存在欺诈行为。一审法院认为，张体海与许红霞签订的租赁合同期满后的2018年1月31日，张体海自愿与粮食收储总公司签订了案涉租赁合同，并缴纳了第一年的租金，且使用案涉房屋至今，双方不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，故一审法院认为粮食收储总公司、张体海之间签订的房屋租赁合同有效。本案中，粮食收储总公司、张体海双方签订的房屋租赁合同已于2019年9月30日到期，且双方未续签合同，故双方的租赁关系已实际终止，粮食收储总公司诉请解除合同客观上已无必要。粮食收储总公司、张体海之间签订的房屋租赁合同约定租期为两年，张体海只给付了第一年的租金，第二年尚未给付，张体海辩称不知给付给谁，粮食收储总公司曾于2019年4月24日向张体海发出催款通知书，但张体海仍未缴纳租金一直使用案涉房屋至今，故对于粮食收储总公司要求张体海立即腾空迁让案涉房屋并支付租金的诉讼请求一审法院予以支持，租金按合同约定70000元/年，自2018年10月1日起至房屋实际腾空之日止。对于粮食收储总公司要求的张体海承担自2018年10月1日起至租金全部付清之日止按银行同期逾期贷款利率计算的损失赔偿金，由于合同中并未约定，故一审法院不予支持。张体海辩称需要粮食收储总公司赔偿其损失317000元后方可迁让房屋，一审法院认为租赁合同中约定租期届满后张体海需要无条件交还房屋，故对此答辩意见不予采信。张体海辩称需要追加许红霞为张体海，且因为许红霞起诉其导致各项损失，一审法院认为许红霞非案涉租赁合同当事人，故一审法院对此答辩意见不予采信，对张体海主张的损失不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、张体海于判决生效之日起三日内将其占用的扬州市江都区的房屋返还给扬州市江都区粮食收储总公司；二、张体海于判决生效之日起三日内给付扬州市江都区粮食收储总公司房屋租金70000元（2018年10月1日至2019年9月30日）；三、张体海于实际腾空迁让之日起三日内给付扬州市江都区粮食收储总公司房屋占有使用费（计算方式：参照70000元/年标准，自2019年10月1日起至实际腾空迁让之日止）；四、驳回扬州市江都区粮食收储总公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由张体海负担。二审中当事人围绕上诉请求提交证据，本院组织双方当事人进行了质证。张体海提交：1.2016年11月15日粮食收储总公司与许红霞签订的房屋租赁合同，期限为2016年12月1日起，至2019年11月30止，租金1万元，用以证明粮食收储总公司于2018年1月31日将房屋租赁给张体海时与许红霞的租赁合同没有解除，仍在履行过程中，粮食收储总公司典型的一房二租，存在过错，同时证明许红霞与本案有利害关系，为了查明事实其应参与进来。2.2018年2月1日粮食收储总公司向张体海出具的说明，用以证明粮食收储总公司已经单方解除，终止履行案涉合同，之后不存在租赁关系。粮食收储总公司经质证认为，1.真实性予以认可，与本案虽有联系，但没有关联，因为粮食收储总公司与许红霞签订租赁合同当时是因为许红霞是下岗职工，为了处理安置约定的租金每年1万元，事后由于许红霞以每年7万元租金进行转租，因其他人员举报，纪检委查处督查粮食收储总公司纠正。合同约定承租方不得转租，若转租粮食收储总公司有权收回，鉴于这个因素许红霞与张体海发生矛盾并诉至法院，鉴于该情况张体海要求与粮食收储总公司直接签订合同，不存在欺诈。2.说明的真实性也予以认可，但是作出说明之后，许红霞与张体海的纠纷并没有处理，就出现了另案的一审二审，二审发回重审后许红霞撤回起诉，许红霞与张体海的纠纷由粮食收储总公司与张体海进行处理，就按后签订的合同继续履行。粮食收储总公司提交（2018）苏1012民初919号案件的起诉状，用以证明许红霞起诉时间是2018年1月5日，法院立案时间是2月7日，之前有一个月的调解，基于许红霞的要求粮食收储总公司出具了说明。张体海经质证认为，应该以法院立案时间为准，粮食收储总公司陈述基于许红霞的要求出具了说明恰恰证明许红霞与粮食收储总公司涉嫌串通，可以证明2018年2月1日之后粮食收储总公司与张体海没有租赁关系。本院与案外人许红霞了解案件情况，形成笔录一份，经质证，张体海认为，许红霞当初起诉以及撤诉的理由，谈话笔录没有表达出来，许红霞在谈话笔录所陈述的与其在另案一审二审发回重审的陈述相互矛盾。许红霞表达的意思张体海的纠纷由粮食收储总公司收回房屋后，她与粮食收储总公司再进行处理，实际上是许红霞与张体海的纠纷以粮食收储总公司的名义进行处理，张体海认为许红霞为本案利害关系人。粮食收储总公司认为基本上许红霞陈述的内容符合本案的客观事实。第一说明许红霞撤诉了。第二是许红霞在承租期间曾经做了自建，所以这部分纠纷是粮食收储总公司与许红霞的内部事宜。第三就是张体海与粮食收储总公司的房屋租赁纠纷同意双方自行解决，与许红霞没有关系。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。另查明，粮食收储总公司、张体海及案外人许红霞均认可案涉房屋中存在许红霞自建的部分，对于该自建部分，许红霞同意本案中由粮食收储总公司向张体海进行相应主张。粮食收储总公司向张体海作出2018年2月1日的说明，载明“2018年元月31日签订的与张体海房屋租赁合同，因与许红霞诉张体海房屋租赁关系纠纷案件已起诉至法院未处理，故对此合同不再履行，我局与许红霞房屋租赁关系另行处理。”本案二审争议焦点为：1.粮食收储总公司提出张体海返还房屋及支付租金、房屋占有使用费的主张是否有事实和法律依据？2.如应支付，数额如何计算？本院认为：张体海上诉主张其与粮食收储总公司自2018年2月1日即不存在租赁关系，其应从2018年2月1日开始按每年1万元的标准计算房屋占有使用费。对此，本院认为，一方面，张体海与粮食收储总公司签订有房屋租赁合同，该合同首部载明了签订的背景，一审中张体海也认可系自愿签署，且亦无证据表明存在影响合同效力的情形，应对合同双方具有约束力。虽然粮食收储总公司向张体海发出2018年2月1日说明，表达不再履行双方房屋租赁合同的意思表示，但是，粮食收储总公司作出该说明的理由并不符合法定解除或者约定解除的条件，因此并不发生合同解除的效果，且在该说明作出后至发生诉讼前，张体海仍旧继续承租案涉房屋，二审中其也认可至今仍在案涉房屋内经营，而粮食收储总公司也未向张体海主张腾让，因此，一审法院认定双方房屋租赁合同于2019年9月30日按约定到期并无不当。另一方面，张体海与粮食收储总公司的房屋租赁合同，是在张体海与案外人许红霞之间的房屋租赁合同到期后签订的，合同内明确约定年租金为7万元，故在合同期内张体海应按照约定支付每年7万元的租金，而合同到期后，由于张体海仍占有使用房屋，其与粮食收储总公司形成了不定期租赁关系，现粮食收储总公司要求张体海返还案涉房屋并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一审法院予以支持亦无不当。因此张体海否认其与粮食收储总公司之间存在租赁关系，并以粮食收储总公司与许红霞之间房屋租赁合同的约定来作为自己交纳费用的标准缺乏依据，其该项主张不能成立。关于张体海提出追加案外人许红霞作为本案当事人的主张，鉴于张体海与许红霞、张体海与粮食收储总公司之间各自存在房屋租赁合同，两份合同租期并不重合、租金亦未重复交纳，且二审中许红霞已经明确表示案涉房屋中其自建的部分同意由粮食收储总公司向张体海主张，因此在本案中不予追加许红霞并无不当。综上所述，张体海的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由张体海承担。本判决为终审判决。审判长 陈明霞审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二〇年六月十二日书记员 施   亚   芹