江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2593号上诉人（原审被告）：石文燕，女，1982年6月8日出生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人（原审被告）：晏志国，男，1982年3月28日出生，汉族，住南京市栖霞区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张大明，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丽萍，女，1990年5月31日出生，汉族，住南京市玄武区。原审第三人：谢江，男，1974年12月27日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人石文燕、晏志国因与被上诉人朱丽萍、原审第三人谢江房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石文燕、晏志国上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将谢江追加为第三人程序违法。谢江一审中属证人身份，朱丽萍开庭当日亦请求谢江出庭作证，但一审法院将其转变为第三人参加诉讼，是依职权还是依申请，均未释明，明显违反程序。本案也系谢江引发提起，同时谢江也系另案的诉讼原告，在其涉诉案件未经法院生效裁判之前，其阐述的事实不能直接作为证据适用。即晏志国与谢江、宋宇之间的合同，晏志国是否构成擅自转租并无定性。二、合同期内，朱丽萍将涉案店铺转租他人用于龙虾店经营，明显违反了合同的约定，其应承担相应的违约责任。朱丽萍在转租、收受他人租金、保证金的情况下，一审法院判决上诉人承担相应的租金及保证金，明显不当，也违背公平原则。朱丽萍在违约的情况下，通过诉诸法院取得了非法利益，该利益不应得到法院支持。三、签订合同时，上诉人己经提供了其与房主的租赁协议并在合同附上了房屋产权登记证书。被上诉人在知悉上诉人并非产权所有权人并不得转租的情况下，继续签订协议视为其自愿承担相应的风险。四、被上诉人实际占有涉案店铺至2019年9月1日，即便一审法院认定剩余租金应予退还，一审法院认定退还租金也有误。三方协议约定2019年8月15日前将商铺清空，但是直至2019年9月1日，谢江将涉案商铺换锁当日朱丽萍才搬离。所以一审法院认定朱丽萍占有期间的房租为25699元明显有误，应当计算为27543元，剩余租金应当为12457元。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人朱丽萍辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人谢江未陈述意见。朱丽萍向一审法院起诉请求：1、解除朱丽萍和石文燕、晏志国之间的房屋租赁合同，石文燕、晏志国退还朱丽萍租金16660元、保证金10000元；2、本案诉讼费用由石文燕、晏志国承担。一审法院认定事实：南京市栖霞区文苑路108号B041号商铺（以下简称涉案商铺）的所有权人为谢江、宋宇。2018年8月10日，宋宇、谢江（甲方）与晏志国（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，租期自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金40000元。合同第七条约定：乙方有擅自将房屋转租、转让、转借等行为时，甲方有权提前终止合同并提出赔偿。晏志国租赁涉案商铺期间，将商铺分隔成三间分别对外转租。2018年12月19日，晏志国的妻子石文燕（甲方）与朱丽萍（乙方）签订《店铺商铺租赁合同》，将其中6-10平方米转租给朱丽萍，合同约定租期两年，自2018年12月25日至2020年12月24日止，年租金40000元，乙方支付甲方合同保证金10000元，如乙方中途退租转让保证金不予退还，期满结清费用后无息退还，还对违约责任等事项进行了约定。签约时，朱丽萍向石文燕支付租金40000元、保证金10000元，开始使用商铺。2019年7月，谢江、宋宇与晏志国之间就转租问题产生争议，谢江、宋某以晏志国未经同意擅自转租为由，通知晏志国终止合同并要求返还商铺。同年8月1日，谢江、宋宇通知物业部门对商铺停止供电，同日晏志国与谢江、宋宇及其他次承租人签订一份协议，约定暂时恢复供电至2019年8月15日，期间不得从事经营活动，2019年8月15日之前将商铺清空。后因商铺未清空返还，谢江于2019年9月1日更换门锁并拆除了商铺内部隔断，同日朱丽萍搬离。朱丽萍与晏志国协商退款赔偿等事宜无果，遂向一审法院提起诉讼请求退还租金、保证金并赔偿装修等损失，后于审理过程中撤回了赔偿损失的诉讼请求。一审法院认为：晏志国向房屋产权人谢江、宋某租赁涉案商铺后，将其中部分面积转租给朱丽萍使用，该转租行为应当得到出租人谢江、宋某的同意。因谢江、宋某明确表示不同意转租，故转租合同无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。朱丽萍于2019年9月1日搬离，应当支付在此期间的房屋占用费，2019年8月1日之前的房屋占用费可参照租金标准计算，此后因转租纠纷商铺无法经营，房屋占用费可按50%计算。据此，朱丽萍应当支付房屋占用费共计25699元，其余租金14301元及保证金10000元应当予以退还。石文燕、晏志国的抗辩意见没有事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院判决：一、朱丽萍与石文燕签订的《店铺商铺租赁合同》无效；二、石文燕、晏志国于判决生效之日起五日内退还朱丽萍租金14301元、保证金10000元，合计24301元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1042元，减半收取521元，由朱丽萍负担317元，石文燕、晏志国负担204元。二审中，上诉人提交证据:朱丽萍与李超的房屋租赁合同打印件。证明朱丽萍违反与石文燕、晏志国租赁合同的约定，违法转租涉案房屋给案外人。被上诉人质证称，对该证据真实性不予认可。二审另查明，南京市栖霞区人民法院作出（2019）苏0113民初6192号民事判决，判令解除谢江、宋宇与晏志国签订的《房屋租赁合同》，本院于2020年6月16日作出（2020）苏01民终1562号民事判决，维持上述判决。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，因本院（2020）苏01民终1562号生效民事判决已认定上诉人违反合同约定、擅自将房屋分隔后转租他人的行为构成违约，并据之解除其与谢江、宋宇之间签订的租赁合同，在此情况下，本案上诉人与被上诉人之间签订的《店铺商铺租赁合同》无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，涉案转租合同无效后，上诉人应将收取的租金和保证金返还给被上诉人，而被上诉人应腾空涉案商铺交还上诉人，并支付相应的占有使用费。因涉案房屋于2019年8月1日起开始停电，故一审法院对2019年8月1日之前的房屋占有使用费参照租金标准计算，之后的占有使用费按租金50%标准计算，根据合同约定的40000元/年的租金标准，一审法院共计认定费用25699元，并无不当。上诉人认为一审计算错误的上诉理由，本院不予采信。上诉人上诉称已明确告知被上诉人其并非房主，被上诉人亦应承担相关法律后果，该理由并无事实与法律依据，本院不予支持。本案认定涉案转租合同的无效原因系上诉人违约转租造成，一审判决上诉人向被上诉人退还租金和保证金，具有事实和法律依据。二审中，上诉人提交一份打印件合同，欲证明被上诉人将房屋转租的事实，被上诉人对此不予认可。如上诉人认为被上诉人因转租给其造成损失，可另行主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人可以申请参加诉讼，法院也可以通知其参加诉讼。本案中，据谢江与涉案房屋的关系和本案纠纷产生的原因等，为查明本案相关事实，一审法院依职权追加谢江为本案第三人，符合法律规定。上诉人上诉认为，一审法院追加谢江为第三人程序违法的上诉请求，本院不予采信。综上，石文燕、晏志国的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由石文燕、晏志国负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年六月二十九日书记员  郭旭冬