江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020)苏10民终831号上诉人（原审被告）：江苏曙光光电有限责任公司，住所地在江苏省扬州市江阳中路132号。法定代表人：柴玮岩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周昌平，该公司副总经理。委托诉讼代理人：周广桂，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州明众物业管理服务有限公司，住所地在扬州市老虎山路4-5号。法定代表人：马剑波，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛少飞，江苏瀛乾线上律师事务所律师。上诉人江苏曙光光电有限责任公司（以下简称曙光光电公司）因与被上诉人扬州明众物业管理服务有限公司（以下简称明众物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省扬州经济技术开发区人民法院(2019)苏1091民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曙光光电公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回明众物业公司的诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。（1）案涉幼儿园自行配备了清洁工、门卫、保安、维修工，明众物业公司只是提供了拖垃圾服务，未提供完整的物业服务。（2）一审判决认定每月2万元的物业服务费未包括幼儿园，与事实不符。2015年的《物业管理委托合同》和2016年《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》均明确建筑面积103487.85㎡（含门面房、公建房、幼儿园等），两份合同约定物业服务的面积都包含幼儿园，每月2万元包干费自然也包含幼儿园。（3）曙光光电公司已经为幼儿园在内的物业支付了包干费，无需再支付物业服务费，明众物业公司提出幼儿园物业服务费的请求系重复主张。2、一审判决酌定参照住宅房确定0.5元/㎡计算幼儿园的物业服务费没有依据。合同约定幼儿园物业服务费包含在包干费中，双方没有另行约定幼儿园物业费是0.5元/㎡，一审判决系对自由裁量权的滥用。3、曙光光电公司不是本案的适格主体。我公司至今未和明众物业公司签订关于幼儿园的经营实体的物业管理合同，且已经多次向被上诉人告知幼儿园的所有权和使用权已经分离，幼儿园的经营者是广陵区教育局和幼儿园，物业管理费应向广陵区教育局和幼儿园收取。明众物业公司辩称，1、曙光光电公司一方面称至今未和我公司签订关于幼儿园的经营实体的物业管理合同、不应向我公司交纳幼儿园的物业管理费，另一方面又称幼儿园物业费含在2万元包干费中，其理由相互矛盾。2、曙光光电公司称幼儿园的所有权和使用权分离、自己不是物业费缴纳的主体，根据我国法律规定，不论所有权和使用权如何分离，均不影响业主承担缴纳物业费的义务。3、2万元包干费是对物业费的补充，并非指我公司提供的物业服务只值2万元/月。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，法官合理行使自由裁量权，所做判决并无不当，请求驳回上诉、维持原判。明众物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令曙光光电公司支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费55200元；2、判令曙光光电公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月24日，扬州曙光经营服务有限责任公司（简称“曙光经营公司”）与明众物业公司签订《物业管理托管合同》一份，约定曙光经营公司将坐落于扬州市江阳中路138号、扬州市曙光新苑两生活区委托明众物业公司实行物业管理，该小区为住宅小区，占地面积82122.6平方米，建筑面积103945平方米，其中住宅99688平方米，非住宅4257平方米（其中公建房1960平方米、新苑值班房6平方米、老年之家249平方米、幼儿园2048平方米）。同时约定：1、委托管理期限为1年，自2015年7月1日起至2016年6月30日止；2、明众物业公司按《扬州普通住宅物业服务等级标准（二级）》等相关规定提供物业管理服务，按《扬州市市区房屋共用部位共用设施设备维修资金管理暂行办法》等相关规定，负责组织两生活区的公共用设施、公共用部位等维修、维护，确保安全运行；3、明众物业公司提供服务的收益人为小区全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；4、在成立业主委员会之前，各种费用的收取由双方及业主（筹备）委员会共同协商核定后的标准收取，乙方收取物业费用于物业管理服务。在2015年7月1日，明众物业公司按相关要求具备收取物业费资质条件，收取相关物业费；5、曙光经营公司支付明众物业公司物业服务费每个月2万元整，包括所有人工、工具、材料、设备等费用；6、明众物业公司按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，按物业服务应收费用标准和项目，盈余、亏损由明众物业公司自行承担。2016年10月25日，扬州市曙光西苑、新苑业主委员会（曙光小区业主委员会）与明众物业公司签订《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》一份，约定曙光小区业主委员会委托明众物业公司为坐落于扬州市江阳中路138号、扬州市曙光新苑两生活区提供物业服务，建筑面积103487.85平方米（含门面房、公建房、幼儿园等）。同时约定：1、明众物业公司提供物业管理服务，并向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆管理费；2、委托管理期限为2016年7月1日至2017年6月30日；3、曙光西苑为二级物业服务标准，明众物业公司每月按建筑面积0.5元/平方米向2幢、3幢、4幢、15幢、24幢、25幢、26幢、27幢的业主收取，其余住宅由明众物业公司按每年每户180元的标准向业主或物业使用人收取。曙光新苑为一级物业服务标准，建筑面积小于或等于70平方米的按每年每户150元收取，大于70平方米的按每年180元每户收取。空置房屋的管理服务费由明众物业公司按建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取。管理服务费标准的调整按《扬州市区物业服务收费管理实施细则》调整。坐落于扬州市江阳中路138号、扬州市曙光新苑两生活区（以下简称“曙光小区”）内有幼儿园一所，幼儿园所使用的房屋所有权人为曙光光电公司。幼儿园系案外人向曙光光电公司租赁房屋后开办。一审法院认为：物业管理是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会依法与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务企业应按约定提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应履行按时交纳物业费的义务。该案中，明众物业公司与作为建设单位的曙光经营公司签订的《物业管理托管合同》以及明众物业公司与曙光小区业主委员会签订《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》合法有效，对曙光小区的全体业主具有法律效力。明众物业公司依据物业服务合同为曙光小区提供物业服务，其有权依标准按建筑面积向业主收取物业服务费。曙光光电公司作为曙光小区内不动产的业主，实际享受了明众物业公司为曙光小区提供公共设施维修保养、安防秩序维护等物业管理公共服务，理应向明众物业公司交纳物业服务费。现明众物业公司诉请曙光光电公司缴纳2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费55200元。经审查，明众物业公司主张的计算期间有合同和事实依据，一审法院予以支持；计算面积有误，一审法院参照合同的记载，按2048平方米计算；计算标准缺乏依据，一审法院结合涉案房屋的用途及幼儿园的公益性质，酌定参照住宅用房确定物业费标准，按每月0.5元/平方米计算。据此，一审法院依法支持物业费为24576元（0.5元/平方米×2048平方米×24月）。对于曙光光电公司辩称小区配套的幼儿园是否参加小区的物业管理应当由幼儿园自主决定，因曙光光电公司系出租房屋给案外人开办幼儿园的业主，并不是幼儿园的开办者，其以幼儿园有权自行决定不参加小区物业管理为由拒绝支付物业服务费缺乏事实依据，故一审法院对该辩称意见不予采纳。曙光光电公司还辩称幼儿园自行配备了清洁工、门卫、保安、维修人员，未接受明众物业公司的服务，明众物业公司也未为幼儿园提供物业服务。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，曙光光电公司的此项辩称缺乏法律依据，且物业管理服务的区域为小区的公共区域而非私域，幼儿园内部的清洁和安保等工作系幼儿园内部管理事项，不应是明众物业公司物业服务的范围，所以一审法院对曙光光电公司的该项辩称意见不予采纳。曙光光电公司又辩称曙光经营公司每月支付的2万元物业服务费已经包括幼儿园区域的物业费，明众物业公司再要求支付属于重复主张，经审查曙光经营公司依据《物业管理托管合同》向明众物业公司支付的每月2万元的物业服务费并未包括幼儿园区域，曙光光电公司的此项辩称意见缺乏事实依据，故一审法院不予采纳。曙光光电公司还辩称其将房屋租给扬州市广陵区教育局开办幼儿园，租金为0元，所以如有物业费也应由扬州市广陵区教育局承担，依据合同的相对性原理，曙光光电公司是否收取扬州市广陵区教育局的租金与明众物业公司无关，曙光光电公司作为曙光小区内的业主拒绝交纳物业费缺乏事实和法律依据，故一审法院不予采纳其辩称意见。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、江苏曙光光电有限责任公司于判决生效之日起十日内给付扬州明众物业管理服务有限公司2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业费24576元；二、驳回扬州明众物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由曙光光电公司承担。本院二审期间，上诉人曙光光电公司向本院提供了以下证据：1、明众物业公司与曙光经营公司于2016年6月29日签订的《物业管理托管合同》一份，拟证明上诉人按合同缴纳了2016年7月1日至2017年6月30日的包干费；2、曙光西苑、新苑业主委员会与明众物业公司于2016年10月25日签订的《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》及附件一份，拟证明附件记载的需另外缴纳物业管理费的是1279户住宅，幼儿园含在共有部分包干费2万元中；3、曙光光电公司与案外人签订的《有偿服务收费委托协议》，拟证明相关的垃圾清运服务是委托给案外人而不是由被上诉人提供的服务。因上诉人无正当理由逾期举证，且所提交的证据与本案基本事实不具有关联性，本院依法不予采信。一审查明的事实正确，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1、曙光公司的诉讼主体资格是否适格；2、曙光光电公司是否应当就案涉幼儿园部分向明众物业公司交纳物业管理费。关于争议焦点一，本院认为，曙光光电公司是本案的适格主体。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，明众物业公司分别与曙光经营公司签订《物业管理托管合同》，与曙光西苑、新苑业主委员会签订《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》，均约定明众物业公司为坐落于扬州市江阳中路138号、扬州市曙光新苑两生活区提供物业服务，上诉人曙光光电公司作为该区域业主，应接受前述合同的约束，曙光光电公司以其并非合同当事人为由提出诉讼主体资格之抗辩，本院依法不予支持；曙光光电公司又称案涉区域的经营者为广陵区教育局及幼儿园，物业管理费应由广陵区教育局或幼儿园交纳，然而，物业管理费的交纳是业主基于物业管理合同应尽的义务，使用权的转移不影响其义务承担，故曙光光电公司的该上诉理由亦无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，曙光光电公司应当向明众物业公司交纳案涉幼儿园的物业管理费。曙光光电公司主张其不应向明众物业公司交纳幼儿园物业管理费的主要理由如下：一是曙光光电公司未和明众物业公司签订关于幼儿园经营实体的物业管理合同、幼儿园的物业费不应由曙光光电公司交纳，二是幼儿园自行配备有清洁工、门卫等人员，无需明众物业公司提供物业服务，三是幼儿园的物业费已包含在2万元/月的包干费中。对此，本院认为，第一，曙光光电公司一方面主张其不应交纳幼儿园的物业管理费，另一方面又主张该区域的物业管理费已包含在包干费中，其理由相互矛盾。第二，如前所述，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，即便曙光光电公司未就幼儿园经营实体与明众物业公司签订物业管理合同，曙光光电公司仍应向物业服务企业交纳物业管理费。第三，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，明众物业公司按照协议约定提供了物业服务，曙光光电公司称幼儿园自行配备有清洁工等人员、无需物业公司提供服务，其理由不能成立。第四，案涉《物业管理托管合同》、《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》除了约定2万元/月的包干费外，还约定了详细的物业管理费交纳标准，如住宅房按每月每平米0.5元、空置房按每月每平米0.35元交纳物业管理费，表明每月2万元的包干费并未囊括全部区域的所有物业管理费，且案涉合同没有约定2万元/月的包干费包含幼儿园的物业管理费，故曙光光电公司主张“幼儿园的物业管理费已包含在包干费中”于法无据，本院不予支持。至于曙光光电公司提及的收费标准问题，一审法院结合《曙光西苑、新苑物业管理服务合同》中关于收费标准之约定，参照住宅用房确定物业费标准并无不当，曙光公司的该上诉理由无事实与法律依据，本院亦不予支持。综上所述，曙光光电公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人江苏曙光光电有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 莫俊秀审判员陈少君审判员 孙   建   瑢二〇二〇年六月十一日书记员 孙   皎   皎