江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终748号上诉人（原审原告）:中国电信股份有限公司宿迁分公司，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路69号。法定代表人：左明，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧瑶,该公司员工。委托诉讼代理人：庄娥,江苏宏亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张宝珠，女，1974年12月17日，住江苏省宿迁市。委托诉讼代理人：杨恒德，男，1970年5月22日，住黑龙江省鹤岗兴安区。上诉人中国电信股份有限公司宿迁分公司（以下简称电信公司）因与被上诉人张宝珠租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初8650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电信公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判张宝珠给付电信公司房屋占用费163.356万元（计算至2019年5月7日）及相应的利息损失，返还电信公司配置的物品，并承担诉讼费、评估费、保全费等相关费用。理由如下：1.一审判决认定的房屋占用费截止时间错误。张宝珠基于合同关系占有涉案房屋至2016年6月30日，之后就是无权占有。电信公司要求张宝珠返还涉案房屋的案件申请执行后，执行法官并未主动告知电信公司有关张宝珠向执行局交付涉案房屋钥匙的情况。2019年4月29日，执行法官电话通知电信公司进行现场执行，执行方式为将房屋钥匙交给电信公司即视为执行完毕。2.房屋占用费的标准认定错误。电信公司委托的评估机构是具有房屋、土地评估资质的专业评估机构，评估师是经住房和城乡建设部批准颁发的注册房地产估价师，该评估报告的出具符合法律规定的程序要件。房屋装修并不能作为租赁价值的判断标准。且在电信公司与张宝珠租赁合同纠纷案件中，法院已经判决电信公司赔偿张宝珠装修损失，故上述装修属于电信公司所有，电信公司有权按照房屋现状出租房屋并收取租金。3.张宝珠在法院判决其应当向电信公司交房的情况下，没有及时交房，张宝珠除了应支付房屋占用费之外，还应当支付迟延交付房屋期间的占用费利息。4.既然张宝珠主张存在原有厨具、餐具损坏后购买新的物品替换的情形，那现有的厨具、餐具应该都是可以使用的，替换物的价值应当与原价值相当。2019年11月11日现场清点只是对厨具、餐具的数量和品牌进行核对，并未对是否能够正常使用进行核实，如果不能正常使用，电信公司不予认可。其中功夫茶红木茶桌，张宝珠至今未完成交付。张宝珠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。理由如下：1.2016年7月5日，电信公司将涉案房屋停水停电导致无法营业，即使存在损失也是电信公司违约行为导致，应当由电信公司自行承担。2.电信公司的评估报告是针对天翼大酒店现状进行的评估，该评估是在张宝珠投资了400多万元的装潢和移动餐具的基础上作出的，且是电信公司自行评估，与张宝珠无关。3.占用是电信公司违约所致，不存在占用利息。4.关于餐具、厨具等，一审法院在庭审期间已经与双方当事人现场查看、清点，厨具大多数仍在室内，有的虽然原物不在，但是有其他品牌的替代品在。且双方也没有约定电器、厨具等如何处置，电信公司要求张宝珠返还完好无损厨具没有依据。关于功夫茶桌一套，当时放置时是电信公司员工签收，有签收单据，张宝珠同意电信公司凭单据领取功夫茶桌。电信公司向一审法院起诉请求：1.判令张宝珠向电信公司支付占用房屋损失113.88万元（2016年7月1日至2017年6月30日按照1.27元/天/平方米，2017年7月1日至2018年6月30日按照1.33元/天/平方米,2018年7月1日以后仍按照1.33元/天/平方米计算至2019年5月7日，利息9.774134万元，自2018年9月13日至2019年9月12日，此后继续计算至实际支付之日止）；2.判令张宝珠支付水电费36389元；3.判令张宝珠返还电信公司配置的物品价值84734元；4.评估费2501.6元、诉讼费均由张宝珠承担。一审法院认定事实：2012年12月20日，电信公司、张宝珠签订《职工食堂承包合同》。合同第1.1条约定电信公司将坐落于洪泽湖路69号综合楼裙楼一楼西侧北部，面积约960平方米的房屋出租给张宝珠用于制作电信公司内部的职工工作餐和业务招待。合同第2.1条约定合同期限为2013年1月1日至2015年12月31日。合同第3.1.1条约定第一年度房屋租赁费为160000元，以后每年度房屋租赁费递增5%，第二年度房屋租赁费为168000元，第三年度房屋租赁费为176400元。合同第4.2.12条约定，乙方（张宝珠）对房屋的装饰装修、厨具、餐具等用具的购置，相关费用不得低于投标价138.26万元；合同第3.2.1条约定合同有效期内，甲方（电信公司）按照1000元/月的标准给予乙方用于职工食堂运营水电费补贴。合同第5.7条约定，合同到期后，张宝珠未按时交还房屋，按日房租5倍/天的标准向电信公司支付违约金。合同第8.3条约定本协议到期后自动终止，如张宝珠有意继续租赁的，租赁费用应以租赁市场评估价为基准重新确定，张宝珠在同等条件下享有优先租赁权。后张宝珠在该房屋内装修并开办天翼酒店。2014年7月4日，电信公司、张宝珠签订《关于＜职工食堂承包合同＞的补充协议》。协议第一条约定将涉案房屋租期变更为2013年7月1日至2016年6月30日。2016年4月6日，电信公司向张宝珠发函告知涉案房屋租期届满后将通过招标对外出租，并向张宝珠提供了招标公告和招标文件。2016年5月28日，张宝珠向电信公司回函索要装修损失。2016年6月3日，电信公司书面通知张宝珠于2016年7月5日前搬离并交还房屋，届时将对涉案房屋停水停电。2016年6月21日，张宝珠以优先承租权受损为由再次向电信公司主张装修损失。2016年6月24日，电信公司向张宝珠书面回复，要求张宝珠于2016年7月5日返还房屋及电信公司配置的物品。2016年7月5日，电信公司向张宝珠书面通知将于7月6日凌晨停水停电。后停水停电至今。一审法院另查明：2016年7月20日，电信公司向一审法院提起诉讼要求张宝珠返还涉案房屋，张宝珠辩称其占有房屋是基于合同约定。2018年8月29日，一审判决：张宝珠于判决生效之日起十日内将宿迁市宿城区洪泽湖路69号综合楼裙楼一楼西侧北部房屋（面积约960平方米）返还给电信公司。同年9月18日，该判决生效，不久电信公司申请强制执行。同年12月27日，张宝珠将涉案房屋钥匙交给一审法院执行局。张宝珠陈述，执行法官当场联系电信公司，但是该公司拒绝收房，理由是执行局未能把室内物品搬离。电信公司陈述其4月29日领到了钥匙并于5月7申请中止执行，理由是室内物品权属存在争议。2017年年初，张宝珠在一审法院起诉电信公司要求其赔偿装饰装潢损失、营业损失、违约金等，2019年9月3日宿迁中院二审判决认定电信公司在公开招标时未对张宝珠的优先权进行予以保障，构成违约，故判决赔偿张宝珠装潢损失165万元、违约金10万元，同时该判决书中还认定张宝珠对涉案房屋的实际投入在180-200万之间。一审法院再查明：电信公司提供的张宝珠于2017年1月底向其提交的结算申请书，该申请书中，张宝珠陈述食堂刚刚开始运营时，办公室口头要求其添置工作餐餐具及设备，费用由局里报销。据此，电信公司要求张宝珠返还其支付的餐具费用84734元。一审法院还查明：2018年9月，电信公司自行委托江苏金宏业土地房地产评估咨询有限公司对于争议房屋在2016年7月1日至2017年6月30日以及2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金价格进行评估。经该公司评估，在水电齐全、室内装饰装修俱在的情况下，年租金分别为55.63万元、58.25万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据电信公司、张宝珠签订的承包合同，张宝珠在同等条件下享有优先租赁权。被告张宝珠在对涉案房屋投入近两百万进行装修、改造后，电线公司违反合同约定、拒不保障张宝珠的优先租赁权且对张宝珠的损失没有任何说法的情况下，张宝珠为了维护其合法权益有权继续占有涉案房屋，因停水停电的房屋无法使用，故其无需支付任何费用直至法院生效判决要求其搬离。因生效判决当事人必须履行，故张宝珠应于返还原物的判决生效后十日内即2018年9月28日前向电信公司交付房屋，逾期应支付占用费。关于占用费的计算标准，电信公司主张的占用费标准是在张宝珠花费近200万元装修、改造的情况下评估出来的，电信公司违约在先，如果法院支持张宝珠按此标准支付占用费，等于鼓励电信公司通过违约的方式获利。故一审法院酌情确定张宝珠应按照合同期内三年的平均租金支付占用费168133元/年【（160000+168000+176400）/3】，即从2018年9月28日至同年12月27日共计三个月的占用费42033元（168133/4）。关于利息，电信公司主张利息无法定或约定依据，不予支持。关于水电费，经现场查看、抄表后，电信公司主张根据水电表显示的度数水电费合计36389元，其中厨房电表2016年2月29日72699度，2019年11月11日4015度，电信公司主张张宝珠涉嫌私改路线，故应该按照4015度计算电费3573元，张宝珠对此不予认可，同时要求根据协议约定扣除36000元水电费补贴。一审法院认为，电信公司强制停水停电，现电表读数异常，后果由其自行承担，另外，张宝珠辩称扣除36000元补贴符合合同约定，两相抵销后，张宝珠无需再支付水电费。关于厨具、餐具（功夫茶桌椅茶具除外），经一审法院与双方当事人现场查看、清点，低值易耗品比如碗、餐盘缺失较多外，其他厨具大多数仍在室内，有的虽然原物不在但是有其他品牌的替代品在，故电信公司要求张宝珠支付价款无法律和事实依据，不予支持。至于功夫茶桌椅茶具，虽然一审法院查看现场未发现，庭后张宝珠表示找到了，电信公司一直未去验收，即便张宝珠选择不能找到全部，因涉案酒店长期处于停水停电状态，查找确有困难，为了公平起见，应给予张宝珠更多的时间，故双方可另案解决。关于评估费，因该评估事项是电信公司诉前单方委托的，本案亦未采信，故由电信公司自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：张宝珠于判决生效之日起十日内支付电信公司房屋占用费42033元。案件受理费24400元、保全费5000元、合计29400元，由电信公司负担28000元，张宝珠负担1400元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：1.张宝珠应当支付房屋占用费的起止时间以及支付标准如何确定；2.电信公司要求张宝珠支付占用费的利息能否支持；3.电信公司要求张宝珠返还配置的物品，能否支持。关于第1争议焦点。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张宝珠与电信公司签订《职工食堂承包合同》及补充协议，约定由张宝珠租赁电信公司的房屋经营天翼大酒店，双方之间成立租赁合同关系。张宝珠、电信公司均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上述合同约定，本协议到期后自动终止，张宝珠在同等条件下有优先租赁权。但电信公司违反合同约定在未与张宝珠进行沟通的情况下径行启动公开招标程序，在张宝珠明确向电信公司主张合同约定的优先租赁权后，电信公司仍未采取任何能对张宝珠所享有的优先租赁权予以保障的行为，在此情况下张宝珠为了维护自己的合法权益，有权继续占有涉案房屋直至宿城区人民法院（2016）苏1302民初5573号生效判决要求张宝珠搬离。且在此期间电信公司对涉案房屋采取停水停电措施导致房屋客观上无法使用，电信公司要求张宝珠自租赁合同期满第二天起支付房屋占用费没有法律依据，一审判决张宝珠从生效判决履行期满后支付占用费并无不当。因张宝珠于2018年12月27日已将涉案房屋钥匙交于执行法院，张宝珠履行了生效判决确定的返还涉案房屋的义务，电信公司要求张宝珠继续支付此后期间的占用费没有法律依据，依法不予支持。关于占用费的计算标准。电信公司主张按照其委托的评估机构作出的评估价格计算占用费。因该评估报告是电信公司在诉前单方委托形成，张宝珠对此不予认可，且评估机构是在张宝珠对涉案房屋进行装修、改造的基础上评估，考虑到电信公司违约在先，结合市场行情以及双方合同的约定，一审法院酌情确定张宝珠按照168133元/年的标准计算占用费并无不当。关于第2争议焦点。本院认为，宿城区人民法院（2016）苏1302民初5573号生效判决要求张宝珠搬离涉案房屋，因张宝珠于2018年12月27日才履行，故本院判决张宝珠支付此段期间的占用费。电信公司主张张宝珠除了支付占用费之外，还应当支付占用费利息。因电信公司该主张没有法律依据，本院不予支持。关于第3争议焦点。本院认为，电信公司在一审中要求张宝珠支付配置的物品价值84734元，因一审法院组织双方当事人现场查看、清点后，发现大多数物品的原件都在，即使原物不在也有替代品在，故一审法院对于电信公司要求张宝珠支付价款的主张不予支持。电信公司二审主张张宝珠返还配置的物品必须能正常使用，否则电信公司不予认可。因上述物品均在涉案房屋内，电信公司并未举证证明上述物品不能使用，故对电信公司的主张不予支持。关于功夫茶红木茶桌，因张宝珠二审明确表示已经找到，同意同电信公司按照程序交接，故双方可另案解决。综上所述，电信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由中国电信股份有限公司宿迁分公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年六月二十四日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋