辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1025号上诉人（原审被告）：李增福，男，1961年8月24日出生，满族，个体工商户，住新宾满族自治县。委托诉讼代理人：马立宝，辽宁启运律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新宾满族自治县红庙子供销合作社，住所地：红庙子乡红汉村。法定代表人：边树生，该合作社主任。委托诉讼代理人：李学刚，辽宁兴京律师事务所律师。上诉人李增福因与被上诉人新宾满族自治县红庙子供销合作社（简称红庙子供销社）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省新宾满族自治县人民法院(2019)辽0422民初1015号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李增福及其委托诉讼代理人马立宝，被上诉人的法定代表人边树生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李增福上诉请求：1、请求撤销新宾满族自治县人民法院（2019）辽0422民初1015号民事判决，发回重审或改判撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人与被上诉人之间的租赁合同继续履行；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人与被上诉人之间的租赁关系是内部承包关系，人民法院不应当受理该案件。二、上诉人提供的被上诉人职工意见可以充分证明，被上诉人全体职工同意上诉人与被上诉人继续履行2017年1月1日租赁合同书，故不能视全体职工意见于不顾，仅以被上诉人法定代表人边树生一人意愿解除双方的租赁合同。三、在租赁合同履行期间，为了能正常经营，上诉人于2018年8月20日支出房屋维修费2500元，于2019年7月26日支出房屋维修费3000元。上诉人于2008年6月出资18万余元用于新建冷库，出资7万余元用于新建二大间平房、水井、铺设水泥地面，以上房屋、设备、设施现在均能正常使用。在此情况下，一审法院仅将租赁合同解除，但未依据《合同法》关于合同解除后果进行判决，即未能对上诉人维修房屋、新建冷库等上诉人投入事宜进行判决。红庙子供销社辩称，一、一审法院认定事实清楚，程序合法，判决适用法律正确，证据确实充分，判决结果客观公正，故请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二、本案上诉人与被上诉人之间只存在租赁合同关系，这从双方签订的租赁合同书中完全可以得到证明。至于上诉人提到的内部承包关系一节，时至今日其并没有拿出合法有效证据予以证明。三、双方自2017年1月1日签订的《租赁合同书》履行届满后未再续签《租赁合同书》，而上诉人依然占有使用租赁房屋，依据合同法相关规定，双方已经形成不定期租赁关系，被上诉人依据市场行情合理调整租金价格的情况下，遭到上诉人的拒绝。对此被上诉人有权随时解除合同。故经被上诉人领导班子研究决定依法解除租赁合同，且在合理期限之前将解除租赁合同意愿，以书面通知的形式告知了上诉人，被上诉人的行为合情合法并无不当之处。正是由于上诉人长期占用被上诉人大量房屋，却缴纳极少租金，在被上诉人依据市场行情调整租金后拒交租金的行为，导致其他租户集体抗租的严重后果。上诉人的行为导致大量国有资产流失，致使被上诉人正常工作难以维系，至今尚拖欠56名下岗职工的社保、医保四百余万元，及在岗职工部分工资。四、上诉人提到的关于租赁房屋的维修费及修建冷库的相关费用，被上诉人不予认可。2017年1月1日签订的《租赁合同书》中已明确约定：乙方经营过程中店面及库房须自修自用，费用自理，这完全符合合同法的相关规定。另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条明确规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。红庙子供销社向一审法院起诉请求：1、依法解除红庙子供销社与李增福之间的房屋租赁关系，要求李增福从租赁的房屋中迁出；2、依法判令李增福支付拖欠的租金1.338万元，并自2019年8月1日起至迁出之日止按通知规定支付租金；3、判令李增福按红庙子供销社公告中规定的滞纳金支付租赁期间产生的滞纳金；4、本案诉讼费由李增福负担。一审法院认定事实：李增福从1998年开始租赁红庙子供销社的房屋及销售农药、化肥的经营权。在此期间，双方均按照合同约定履行各自的义务。2017年1月1日，红庙子供销社作为甲方、李增福作为乙方，重新签订了一份租赁合同书，约定“……一、甲方为乙方提供工商营业执照及执照规定范围内商品经营权，乙方每年向甲方缴纳租赁肆仟元人民币，年初一次性缴纳。二、甲方协助乙方办理及年审经营过程中的其他证照（如食品流通许可证、危险化学品经营许可证、烟花爆竹经营许可证、企业代码证、税务登记证等）发生费用均由乙方承担。三、乙方必须为房产及其经营的商品入财产保险，并为自身及参与经营管理的人员入人身意外伤害保险，否则出现事故完全由乙方自行承担。四、乙方经营过程中店面及库房须自修自用，费用自理。如遇拆迁、翻建房产情况，甲方不承担乙方搬迁费、装修费等任何因房屋拆迁、翻建引起的任何费用。乙方需无条件按规定期限迁出。五、乙方在经营过程中必须遵纪守法，严格遵守供销社的各项规章制度，文明经商、礼貌待客，保持货真价实，必须维护广大消费者的合法权益，否则出现一切后果自负。六、乙方经营中的一切税费自理。七、甲乙双方必须信守本合同，乙方在租赁期间不得私自转让经营权，不得凭借任何理由终止合同，合同期满时如需继续租赁，应提前30日与甲方协商，达成后重新签订租赁合同，否则租赁期满后甲方将另行招租。八、乙方在租赁期内一切福利待遇及病、亡等事故均自理。九、本合同自签订之日起生效，期限1年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。十、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，公证部门公证后送交县社存档一份。”合同签订后，红庙子供销社与李增福按照合同约定履行各自的义务。李增福租赁红庙子供销社18间房屋，其在2017年11月4日向红庙子供销社交纳2017年度租金4,000.00元。另查明，2018年度，红庙子供销社与李增福未签订书面的租赁协议，但实际上双方仍继续履行2017年度的租赁协议内容。2018年12月24日，红庙子供销社向李增福发出通知，通知主要内容为：“经红庙子供销合作社2018年4月13日研究决定对红庙子供销社租金做以下调整：1.门市房每年每间按1,000.00元收取……2019年1月1日至2019年12月30日生产资料门市部应交租金1.34万元。2018年1月1日至2018年12月30日生产资料门市部未交租金4,000.00元，总计生产资料门市部应交租金1.74万元，请接到本通知后在2018年12月30日前交于红庙子供销社出纳马英德处。特此通知。红庙子供销社，2018年12月24日。”李增福接到通知后按照每年4,000.00元的标准向红庙子供销社交纳2018年、2019年度的租金，红庙子供销社以应按照通知标准交纳租金为由，未收取李增福交纳的租金。2019年度，李增福继续租赁红庙子供销社房屋，但未交纳2018年度、2019年度的租金。2019年6月21日，红庙子供销社再次向李增福发出通知，内容与2018年12月24日发出的通知基本一致，通知尾部增加内容为：“请见本通知后于2019年6月30日前将所欠租金1.74万元上交到红庙子供销社会计崔艳处。逾期不交从2018年1月1日起按所欠租金额，月加收10%滞纳金，红庙子供销社有权终止合同。如果申请人民法院执行所产生的费用如律师费用、交通费、诉讼费等等一切费用均由红庙子供销社生产资料负责人李增福自己承担”。现红庙子供销社以李增福拖欠2018年度、2019年度的租金为由，诉讼来院，要求与李增福解除租赁合同，并要求李增福承担相应的违约责任。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，红庙子供销社与李增福于2017年1月1日签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间形成租赁合同关系，合法有效，受法律保护。双方均应按照约定全面履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”具体到本案，2017年12月31日租赁期限届满后，李增福继续使用租赁物至2018年12月23日，在此期间，红庙子供销社未提出异议，故原租赁合同在此期间继续有效，李增福仍应按照4,000.00元/年向红庙子供销社交纳2018年度的租金。2018年12月24日，红庙子供销社单方面通知李增福上调2019年度租金，李增福在收到通知后不同意上调租金，按照原合同约定4,000.00元/年向红庙子供销社支付2018年度、2019年度租金，红庙子供销社未收取租金，由此可以看出，双方就2019年度的租金数额并未达成一致，根据法律规定，不定期租赁合同，出租方对租金可随市场行情变化要求进行相应调整，但应由双方协商确定，现双方就2019年度的租金并未达成一致意见，而李增福又实际使用涉案房屋至今，故本院认为李增福仍应按照原合同约定4,000.00元/年交纳2019年度的租金为宜。红庙子供销社要求李增福按照通知规定支付2019年度租金，无法律依据，本院不予支持。另，根据法律规定，不定期租赁合同，双方均有任意解除权。故红庙子供销社要求解除租赁合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，李增福继续使用租赁物，不符合法律规定，故红庙子供销社要求李增福迁出租赁房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于红庙子供销社主张的滞纳金问题。因双方并未协商一致交纳租金的具体时间，根据法律规定，应在期限届满时支付，故李增福应在2018年12月30日交纳2018年度的租金4,000.00元。李增福在接到通知后交纳2018年度租金，但红庙子供销社未收取，故李增福不应承担违约责任。2019年度的租金，因红庙子供销社要求上涨租金，李增福不同意，双方产生争议，导致李增福至今未交纳2019年度的租金，故对红庙子供销社主张滞纳金的诉请，本院不予支持。关于李增福辩称其与红庙子供销社系承包关系并非租赁关系一节，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因李增福提供的证据无法证明其主张，故对其辩解意见，本院不予采信。综上，为维护诚信原则，保护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除新宾满族自治县红庙子供销合作社与李增福之间的租赁合同；二、李增福于本判决生效之日起三十日内迁出租赁房屋（红庙子供销社18间房屋）；三、李增福于本判决生效之日起十日内给付新宾满族自治县红庙子供销合作社2018年度租金4,000.00元、2019年度租金4,000.00元，共计8,000.00元。如果李增福未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，减半收取67元，由新宾满族自治县红庙子供销合作社负担40元，由李增福负担27元，随上述款项的给付期限一并付清。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李增福提交的证据1、新建房屋外景照片一张、冷库内外照片四张、其他库房外景照片三张，证明：上诉人新建两间房屋，改造冷库的现状，库房外上诉人新增添辅路。红庙子供销社发表如下质证意见：对此份证据不认可，当时没跟我供销社签合同，供销社没允许他建。上诉人刚才也陈述他没有占用这个空地，现在他陈述在此建设两间房，他的陈述前后矛盾。对于制冷设备的投入我不认可，上诉人只签了门市房的合同，其也只交了门市房的租金，库房是他私自占用的，设备有没有我方不清楚。李增福提交的证据2、视频光盘一张，证明：库房和门市都漏水（2019年7月15日），虽然合同当中有体现，房屋自修自住，但是也是小来小去的，房屋需要大型维修的时候应该由被上诉人给报销的，2016年房屋维修的时候，是上诉人垫付，由被上诉人给上诉人报销，2016年拿了1000块钱的维修费用，视频当中房盖漏雨导致货物有损失，上诉人仍然按照以前的习惯，先垫付维修费，后找被上诉人给付，但是被被上诉人拒绝。红庙子供销社发表如下质证意见：正常来讲这种情况如果发生了，必须先通知单位，单位派人去看，核实之后进行维修。这种情况，上诉人没有通知我，我根本不清楚。从2018年开始至今，上诉人始终没有跟单位签合同，也没有交租金，我们才到法院提起的诉讼。没有合同，拒绝交纳租金，反而拿证据说漏雨让单位赔钱，这理由立不住脚。一审法院认定的事实有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、李增福与红庙子供销社之间是租赁关系还是承包关系，案涉租赁合同是否可以解除；2、李增福诉称使用案涉房屋期间的投入是否应在本案中一并处理。关于争议焦点1、承包是指企业与承包者间订立承包经营合同，企业将经营管理权的全部或部分在一定期限内交给承包者，由承包者对企业进行经营管理，并承担经营风险及获取收益的行为。本案中，李增福与红庙子供销社签订的租赁合同系李增福使用红庙子供销社经营场所、经营资质并支付租赁费用的合同，并非就红庙子供销社经营管理权的承包，上诉人主张双方系承包关系欠缺证据支持，本院对其诉请不予采信。双方在原合同到期后并未续签书面合同，双方之间形成了不定期租赁关系。依照相关法律规定，当事人有权随时解除不定期租赁合同，故上诉人有权诉请解除案涉租赁合同。李增福与红庙子供销社签订的租赁合同是平等主体间民事法律关系，双方之间不存在内部隶属关系，故案涉纠纷属于人民法院民事案件的受理范围。关于争议焦点2、对于李增福诉称其使用案涉房屋期间存在种种投入，李增福要求本案一并处理，被上诉人不认可上诉人此节主张。因上诉人在一审期间并未就此诉讼主张提出反诉，故本院不宜一并处理。对该部分请求，上诉人可另行诉讼予以解决。综上，上诉人李增福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李增福承担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李 艳审判员 李依桐二〇二〇年六月十八日书记员 李耀南