河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终814号 上诉人（原审被告、案外人）：马志河，男，1954年6月3日出生，汉族，住河北省张家口市蔚县。 委托诉讼代理人：李海斌，河北兴蔚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：宗凌娟，女，1965年11月20日出生，汉族，住河北省张家口市涿鹿县。 委托诉讼代理人：冯明喜，河北升华律师事务所律师。 原审被告（被执行人）张建军，男，1963年8月12日出生，汉族，住张家口市。 上诉人马志河因与被上诉人宗凌娟、张建军执行异议之诉一案，不服河北省涿鹿县人民法院（2019）冀0731民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马志河上诉请求：1、撤销原审判决；2、驳回被上诉人一审诉讼请求或发还重审。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人系诉争房屋的实际所有人。该房屋原登记所有人为李会军，李会军将房屋出售给柳志军、马贵胜。经案涉房产邻居，也是上诉人与原审被告的朋友周某介绍，上诉人与案外人刘某、原审被告共同购买了涉案房屋。2011年7月12日，上诉人、刘某、张建军与柳志军、马贵胜签订了《二手房屋买》，支付房款17.5万元，并实际占有了涉案房屋。2011年8月9日办理了过户登记，登记为原审被告。双方买卖时间为2011年7月12日，2011年8月9日只是办理过户登记时间。2、2018年上诉人、原审被告、刘某三人协商对诉争房产作价60万元，原审被告以20万元、刘某以15万元将所占房产份额转让给上诉人，符合日常交易习惯。因张建军、乔鹏案，诉争房产被查封，在三人房产份额转让时上诉人多付给原审被告5万元以达到乔鹏解封目的，也是符合常理的。原审被告与乔鹏案执行标的47万元，因为乔鹏知道案涉房产归上诉人、原审被告及案外人刘某三人共有，所以收到20万元以后同意解封。3、2018年9月13日，上诉人与原审被告签订《售房协议》，按照约定20万元，上诉人购买了原审被告享有的份额，由于案涉房产登记在原审被告名下，如《售房协议》只购买25%的份额，无法完成案涉房产所有权的转移，故协议中记载为对案涉房产的全部出卖给上诉人。原审法院查明转让价格为18万元显然错误。4、2018年9月14日，上诉人取现金20万元支付原审被告，证人杨某当时在场，完全证实了上诉人向原审被告支付了房屋买卖对价款。5、上诉人取得该房屋所有权后，与涿鹿县住建局房屋征收办公室办理诉争房产的拆迁手续，在《补偿协议书》被征收人处签字，将房产证、土地使用证、钥匙等交涿鹿县住建局房屋征收办公室。这些事实证实了上诉人实际占有争议房产，并办理拆迁的事实。6、2018年11月7日，被上诉人将原审被告诉诸法院。2018年11月15日，被上诉人申请法院查封案涉房产。2018年12月10日法院就被上诉人与原审被告贷款合同一案作出（2018）冀0731号民事判决。上诉人与的审被告就案涉房产的买卖时间发生在2018年9月13日，上诉人签订的《房屋拆迁补偿协议书》是2018年9月14日。这些客观事实说明，上诉人盖章取得案涉房产，原审被告并不存在恶意，上诉人与原审被告签订的《售房协议》是双方的真实意思表示，是合法有效的。以上事实，证实上诉人的主张具备最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定条件。 二、一审法院适用法律错误。 《中华人民共和国物权法》第十七条，是对物权登记的公示外观效力的规定。对于实际所有人与名义所有人，应当注重财产的实质属性，而不能单纯取决于公示外观。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对《物权法》规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益。毕竟登记本身难免疏漏或出错，需要对签订合同、全额付款、实际占有且满足无过错条件的第三人进行适当保护，实现实质正义。上诉人已经实际取得案涉房产，并且已经在《房屋拆迁补偿协议书》签字。一审法院依据《物权法》第十七条及《民事诉讼法》第64条第一款作出判决适用法律错误。综上，上诉人认为自己的主张完全可以排除法院对案涉房产的执行，请支持上诉人的上诉请求。 宗凌娟答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉维持原判。答辩人在原审过程中向法庭提出申请，调取了原审被告张建军在办理产权号为：涿房涿镇字第××号房产登记时的备案资料，根据资料显示，该房产系张建军独自购买，与上诉人马志河、刘某没有任何关系。在原审过程中上诉人虽然提交了周某、杨某等证人证言，但经过庭审质证，二人的证人证言相互矛盾，没有其他证据佐证，不具备证据的真实性、客观性、合法性，因此上诉人提交的证据不能对抗涿鹿县不动产登记中心的备案材料，故上诉人称登记在张建军名下的案涉房产系上诉人所有证据不足。原判认定上诉人提交的证据不足以对抗不动产登记并无不当，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张建军对上诉人的上诉理由请求予以认可，称已将案涉房屋出售给上诉人，应归上诉人所有。 宗凌娟向一审法院起诉请求：要求准予对被告张建军名下产权证号为00002654房产的执行。事实和理由：原告宗凌娟与被告张建军、张家口谱新煤炭有限公司民间借贷纠纷一案，张家口市中级人民法院作出的民事判决书已于2019年5月9日发生法律效力，该案在执行过程中案外人被告马志河于2019年9月18日向本院提出执行异议，称诉争房屋系马志河、张建军、刘某共同购买，只是登记在张建军名下，并且张建军、刘某在诉争房屋中的份额已由马志河收购，该房屋属马志河的个人财产，马志河已将该房屋与涿鹿县住建局房屋征收办公室签订房屋拆迁补偿协议，要求停止对诉争房屋的执行。2019年9月29日涿鹿县人民法院作出（2019）冀0731执异26号执行异议裁定书，中止对诉争房屋的执行。原告认为该执行异议裁定书认定事实错误，请求人民法院依法判决。 被告马志河口头辩称：马志河与张建军的房屋买卖行为发生在先，原告保全该房屋的行为在后，双方的买卖行为合法有效；诉争房屋系三人共有，只是登记在张建军的名下，马志河已将其他共有人的财产份额收购，并向财产共有人支付了价款，实际占有了该房屋；马志河已将该房屋与拆迁办签订房屋拆迁补偿协议，证实诉争房屋为马志河所有的事实；原告虽然提出与张建军民间借贷的诉讼，但不能排除诉前张建军与马志河买卖行为的合法性，请求驳回原告的诉讼请求。 被告张建军口头辩称：认可马志河的答辩意见。 原审法院经审理查明以下事实：2011年8月9日被告张建军与李会军签订私有房屋买卖合同，李会军将自有的坐落于涿鹿县涿鹿镇柳巷大街的房屋及院落一处出售给被告张建军，房屋价款为145500元，双方进行了房屋所有人变更登记，房屋所有人为张建军，房产证号为涿房权证涿鹿镇字第××号。因该房屋所在位置准备列入拆迁范围，2017年12月12日河北兴诚房地产评估咨询有限公司对该房屋及土地进行估价，总价款为545510元。2018年9月13日被告张建军与被告马志河签订售房协议，被告张建军以180000元的价格将该房屋及院落出售给被告马志河。2018年9月13日被告张建军向涿鹿县住建局出具承诺书，确认其已将该房屋出售给被告马志河，同日，涿鹿县房屋征收办公室依据被告张建军出具的承诺书和售房协议，与被告马志河签订房屋征收补偿协议书，被告马志河作为房屋所有人在该协议书上签字，该协议书至今未实际履行。 2018年11月7日本院受理原告宗凌娟（本案原告）与被告张建军（本案被告）、张家口谱新煤炭有限公司民间借贷纠纷一案，2018年11月15日原告提出财产保全申请，要求查封被告张建军名下的诉争房屋，本院依法作出民事裁定书，将被告张建军名下的诉争房屋予以查封。2018年12月10日本院作出（2018）冀0731民初1733号民事判决书，要求被告张建军履行偿还原告借款本金及利息的义务，被告张建军不服判决，于2019年1月29日向张家口市中级人民法院提出上诉，张家口市中级人民法院经审理驳回了被告张建军的上诉，维持原判，该判决已于2019年5月9日发生法律效力。原告宗凌娟依据该生效的法律文书，向本院提出强制执行申请，本院在执行过程中被告马志河以案外人向本院提出异议申请书，2019年9月29日本院作出（2019）冀0731执异26号执行裁定，中止对张建军名下产权号为涿房涿鹿镇字第××号房产的执行。 上述事实有原、被告的陈述，原告申请本院调取的涿鹿县不动产登记中心备案的私有房屋买卖合同、契税纳税申请表，涿鹿县住建局房屋征收办公室备案的售房协议、房地产估价结果报告，被告马志河申请证人周某、刘某、杨某当庭作证证言等证据予以证实。 原审法院认为：被告马志河称诉争房屋原系被告马志河、被告张建军、刘某共同购买，被告马志河占该房屋50%的份额，被告张建军、刘某各占25%的份额，后被告马志河将该房屋中被告张建军、刘某占有的份额全部收购，并向被告张建军、刘某支付了价款，实际占有了该房屋，被告马志河虽向本院提交了证人周某、刘某、杨某的证言、售房协议等证据，但以上证据与涿鹿县不动产登记中心备案的材料不符，根据我国物权法的相关规定，不动产的所有权以登记为准，故被告马志河提交的证据不足以对抗涿鹿县不动产登记中心的备案材料，被告张建军在得知该房屋的评估价值后，又以明显底的价格将房屋出售给被告马志河，其行为明显不符合常理，对被告马志河称诉争房屋归其所有的陈述，本院不予支持；原告宗凌娟要求准许对被告张建军名下产权证号为涿房涿鹿镇字第××号的房产执行的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决，准予对被告张建军名下产权证号为涿房涿鹿镇字第××号房产的执行。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明，2018年9月13日，上诉人马志河与原审被告签订的售房协议约定的成交价格为20万元，上诉人马志河已向张建军交付购房款。本院二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人马志河所提供的证据是否可以阻却被上诉人宗凌娟对涉案房屋的执行。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。上述规定是对不动产登记与实际所有权不同时，对实际所有权予以肯定的情形。从上诉人所提供的其与原审被告张建军所签订的《售房协议》，张建军向拆迁办所提供的《承诺书》及上诉人马志河在拆迁办所办理的拆迁手续可知，本案上诉人马志河与原审被告张建军签订《售房协议》、张建军向拆迁办承诺转让及马志河办理拆迁手续的时间均早于法院的查封时间，该不动产已经列入拆迁范围，已不能实际交付及办理所有权变更登记，马志河所提供的取款证明及证人证言等证据可证实其已向张建军支付了约定的购房款，上述事实与相应的司法解释规定相吻合。上诉人马志河与拆迁办草签协议的行为可证实马志河已就该房屋主张了所有权，因此马志河对诉争房屋享有足以阻却执行的权利。对于被上诉人所称上诉人马志河以明显低的价格购买涉案房屋的问题，本院认为，首先，原审被告张建军对此无异议并于宗凌娟与张建军诉讼开始之前及法院查封之前向拆迁办出具了承诺书，并由马志河办理相关拆迁手续，从时间上看双方之间并无串通损害他人利益的行为。其次，从上诉人所提供的与马贵胜、柳志军签订的由马志河、刘某、张建军共同签字的购房协议，周某、刘某、杨某的证人证言等证据可证实该房屋原有马志河的份额。上列证据单独来看其证明效力均较弱，但相关证据已形成了证据链，可认定相应的事实。 综上所述，马志河的上诉请求成立，予以支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议复议若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省涿鹿县人民法院（2019）冀0731民初1776号民事判决； 二、不得执行登记在原审被告张建军名下的产权证号为涿房涿鹿镇字第××号的房产。 一审、二审案件受理费80.0元，均由被上诉人宗凌娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘开甲 审判员  姜 兵 审判员  赵 亮 二〇二〇年六月十五日 书记员  李 琦