天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终185号上诉人（原审原告）:天津商务职业学院，住所地天津海河教育园雅观路23号。法定代表人：宫宝利，院长。委托诉讼代理人：郭清明，天津悟通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:天津每天乐科技发展有限公司，住所地天津东疆保税港区洛阳道601号（海丰物流园7区2单元81）。法定代表人：张翠鲜，董事长。被上诉人（原审被告）：天津市创辉教育咨询有限公司，住所地天津市河西区白云山路3号院内办公楼第一层和第二层。法定代表人：陈海兵，经理。上诉人天津商务职业学院因与被上诉人天津每天乐科技发展有限公司（以下简称每天乐公司）、被上诉人天津市创辉教育咨询有限公司（以下简称创辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人天津商务职业学院的委托诉讼代理人郭清明到庭参加诉讼。被上诉人每天乐公司、创辉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津商务职业学院上诉请求：1.依法改判一审判决第一项为每天乐公司、创辉公司立即将非法占用天津商务职业学院所有的坐落于河西区白云山路3号院综合楼返还；2.依法改判一审判决第二、第三项为每天乐公司、创辉公司对拖欠的房屋租金、物业费、采暖费、水电费及滞纳金承担连带给付责任；3.全部诉讼费用及公告费由每天乐公司、创辉公司共同承担。事实及理由：天津商务职业学院提交的证据能够有效证明创辉公司为次承租人、实际使用人；天津商务职业学院与每天乐公司之间签订了租赁合同，每天乐公司将诉争房屋转租给创辉公司使用至今，亦能够认定创辉公司为次承租人，创辉公司付有腾房义务；天津商务职业学院与创辉公司之间不存在租赁关系，一审法院以双方之间无租赁合同为由将举证责任分配给天津商务职业学院有误。创辉公司提交书面意见称，不同意天津商务职业学院的上诉请求，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。每天乐公司未到庭发表意见。天津商务职业学院向一审法院起诉请求：1.判令每天乐公司、创辉公司立即将非法占用天津商务职业学院所有的坐落于天津市河西区白云山路3号院综合楼返还；2.判令每天乐公司、创辉公司给付自2016年4月26日起至2018年11月15日止拖欠的房租及使用费915001.5元，滞纳金27696.3元；同时按照租金标准给付至实际腾房日的房屋使用费；3.判令每天乐公司、创辉公司给付自2016年4月1日起至2018年11月1日止拖欠的物业费99120元，滞纳金5673.51元；采暖费185850元，滞纳金7739.23元；同时支付至实际腾房之日的物业费、采暖费、水电费。上述费用合计：1241080.54元；4.诉讼费由每天乐公司、创辉公司承担。一审法院认定事实：涉诉房屋土地使用权属案外人原美星食品有限公司与原工业微生物研究所，2006年12月13日，原美星食品有限公司与原工业微生物研究所与天津对外经济贸易职业学院签订协议书，约定将上述土地使用权及底商房屋有偿转让给天津对外经济贸易职业学院。2011年2月23日，天津对外经济贸易职业学院更名为天津商务职业学院即本案原告。天津商务职业学院与每天乐公司于2016年2月2日签订合作协议，约定天津商务职业学院将位于河西区白云山路3号院内的原综合楼租赁给每天乐公司使用，面积1548.75平方米，租赁期限自2016年4月25日至2020年4月26日，年租金395705.63元，租金每半年缴纳，逾期支付租金，应支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金的1％。同时约定每天乐公司支付使用期间的物业费每月每平方米2元、电费每度1.1元、水费每吨7元、暖气费每平方米40元，每月30日前交付，逾期滞纳金为拖欠天数乘以欠缴租金的1％。在合作期间欠交租金，天津商务职业学院有权提前解除合同。协议签订后天津商务职业学院按照约定将标的物交付每天乐公司，但每天乐公司未按约定缴纳房租等各项费用，故诉至法院。一审法院认为，天津商务职业学院与每天乐公司之间签订的合作协议系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政规定的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照协议约定的内容，履行各自的权利义务。按照协议约定，每天乐公司逾期支付租金，拖欠两个月，则该协议自行解除。自合同签订起，每天乐公司从未支付过租金，且天津商务职业学院于2017年4月5日向每天乐公司邮寄送达终止履行合同通知，因此，天津商务职业学院与每天乐公司双方签订的合作协议，已经解除。故对天津商务职业学院要求每天乐公司立即将占用天津商务职业学院所有的坐落于河西区白云山路3号院综合楼返还给天津商务职业学院的诉讼请求，予以支持。同理，每天乐公司自签订租赁合同后从未交过租赁费用及水电费等，违反了合同约定的义务，损害了天津商务职业学院的合法权益，每天乐公司应按照合同的约定支付拖欠的房租及滞纳金、物业费、采暖费、水电费及相应的滞纳金。故一审法院对天津商务职业学院要求每天乐公司给付自2016年4月26日起至2018年11月15日止拖欠的房租及使用费915001.5元、滞纳金27696.3元，同时按照租金标准给付至实际腾房日的房屋使用费的诉讼请求，应予支持；对天津商务职业学院要求每天乐公司给付自2016年4月1日起至2018年11月1日止拖欠的物业费99120元、滞纳金5673.51元，采暖费185850元、滞纳金7739.23元，同时支付至实际腾房之日的物业费、采暖费、水电费的诉讼请求，亦予以支持。关于天津商务职业学院要求创辉公司腾房并支付租金、物业费、水电费等诉讼请求，因天津商务职业学院未提交合法有效的证据证明其与创辉教育公司存在租赁关系，亦缺少事实与法律依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、自本判决生效之日起三十日内，天津每天乐科技发展有限公司将坐落于天津市河西区白云山路3号院内的原综合楼腾交天津商务职业学院；二、自本判决生效之日起十日内，天津每天乐科技发展有限公司支付天津商务职业学院自2016年4月26日起至2018年11月15日止拖欠的房租及使用费915001.5元、滞纳金27696.3元，同时按照租金标准给付至实际腾房日的房屋使用费；三、自本判决生效之日起十日内，天津每天乐科技发展有限公司支付天津商务职业学院自2016年4月1日起至2018年11月1日止拖欠的物业费99120元、滞纳金5673.51元，采暖费185850元、滞纳金7739.23元，同时支付至实际腾房之日的物业费、采暖费、水电费；四、驳回天津商务职业学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15970元，公告费600元，由天津每天乐科技发展有限公司负担。”二审期间，天津商务职业学院围绕其上诉请求依法向本院提交了完善消防安全申请书一份，拟证明创辉公司实际占有使用诉争房屋。创辉公司对该证据提交书面意见称，该证据无法证明租赁期限、起止时间等租赁合同必备条款。经本院审查认为，天津商务职业学院提交的该证据不足以证明其上诉主张，故本院不予采信。经本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，天津商务职业学院基于合作协议所涉及的租赁事宜向每天乐公司主张相关权利，具有事实和法律依据，本院予以确认。天津商务职业学院主张创辉公司与每天乐公司系转租合同关系，进而要求创辉公司作为次承租人腾房，但现有证据尚不足以证实每天乐公司与创辉公司之间的法律关系以及诉争房屋的实际占有控制人，故天津商务职业学院的该项合同权利主张，本院不予支持。天津商务职业学院可依据物权保护的相关法律规定，向诉争房屋的实际占有控制人另行主张权利。一审法院综合在案证据判令每天乐公司腾房且支付诉争各款项在结果上并无不当，本院予以维持。综上所述，天津商务职业学院的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15970元，公告费560元，均由上诉人天津商务职业学院负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  岳文君二〇二〇年六月二十三日书记员  唐 啸