陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕09民终473号上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。法定代表人：张定元，系公司总经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：郭绵伟，男，1982年12月20日出生，汉族，住陕西省汉阴县。被上诉人（一审原告）：赵珊珊，女，1980年1月22日出生，汉族，住陕西省汉阴县。共同委托诉讼代理人：沈金金，陕西瑞森律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所实习律师。一审被告：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所地：陕西省安康市汉阴县。负责人：杨恒举，分公司经理。上诉人安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）因与被上诉人郭绵伟、赵珊珊及一审被告安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽，被上诉人郭绵伟、赵珊珊的委托诉讼代理人沈金金、孙万江，一审被告新兴汉阴分公司的负责人杨恒举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：1.撤销陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1569号民事判决，并依法改判；2.一、二审案件受理费由郭绵伟、赵珊珊承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。郭绵伟、赵珊珊所购的新兴某某商住小区X号楼X单元X层X号房是从张勇、张后荣手中购买的。在购房之前，郭绵伟、赵珊珊知道该房享受了移民搬迁政策，张勇、张后荣一户领取了5.5万元的补助款。同时新兴公司工作人员也在郭绵伟、赵珊珊购买案涉商品房前向其说明了上述情况，以及办证可能会因此受到影响。郭绵伟、赵珊珊明知办证有风险的情况下仍决定要购买该房屋，足以表明其是接受该风险的。故无法办证的原因是郭绵伟、赵珊珊自己造成的，与新兴公司无关，新兴公司不应承担逾期办证违约金。另外，郭绵伟、赵珊珊于2019年10月23日才将办证资料提供齐全，故无法办证的原因是郭绵伟、赵珊珊造成的。郭绵伟、赵珊珊答辩称，1.《商品房买卖合同（预售）》系郭绵伟、赵珊珊与新兴公司签订，郭绵伟、赵珊珊并未享受陕南避灾移民搬迁政策。根据合同约定，郭绵伟、赵珊珊全额付清了购房款，新兴公司却违反约定，逾期办理产权转移登记，应向郭绵伟、赵珊珊承担违约责任。至于张勇、张后荣一户是否享受了移民搬迁政策，与新兴公司对郭绵伟、赵珊珊违约责任的承担无关。2.新兴公司逾期办理房屋产权转移登记，不存在因郭绵伟、赵珊珊的原因导致无法办理的情况，新兴公司应当承担相应的违约责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回新兴公司上诉请求。依据《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。房屋交付日期为2017年10月2日，故新兴公司应当于2018年1月2日之前协助郭绵伟、赵珊珊办理房屋权属转移登记，但新兴公司一直未履行其单方义务取得涉案楼盘的初始登记，构成严重违约，应按合同约定承担违约责任。而且《商品房买卖合同（预售）》第二十五条明确约定了通知和送达方式，新兴公司应当严格遵守。郭绵伟、赵珊珊从未收到新兴公司邮寄的任何办理产权证书的通知，且新兴公司直至2019年10月14日才取得涉案X号楼的产权初始确权，与合同约定办理产权转移登记时间相差甚远，故不存在因郭绵伟、赵珊珊的原因导致无法办理产权登记的情况。汉阴分公司答辩称，同意新兴公司的上诉意见。郭绵伟、赵珊珊向一审法院起诉请求：1.依法判令新兴公司、汉阴分公司按照合同约定向郭绵伟、赵珊珊办理房屋所有权转移登记，并向郭绵伟、赵珊珊支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金，暂计算至2019年9月19日共计15119.06元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止；2.一审案件受理费由新兴公司、汉阴分公司承担。一审法院认定事实：2017年9月25日，郭绵伟、赵珊珊与新兴公司、汉阴分公司签订了编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售），合同中约定：郭绵伟、赵珊珊购买新兴公司开发的“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房，总价款241905元；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房星所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，郭绵伟、赵珊珊履行了购买新兴公司开发的“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房付款相关义务，2018年10月2日新兴公司履行了交房义务。另认定事实：1.新兴公司是“新兴.某某商住小区”的建设单位，也是案涉合同的出卖人，汉阴分公司收取了买受人购买款；2.新兴公司于2019年10月14日取得“新兴.某某商住小区”X、X、X、X号楼房屋产权初始确权，登记确权号为汉房交首字2019第300号。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中郭绵伟、赵珊珊与新兴公司签订的编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。对于本案民事责任应由谁承担的问题，依据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司，设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，结合“郭绵伟、赵珊珊与新兴公司签订编号为YSXX《商品房买卖合同》（预售）和新兴.某某商住小区建设单位为新兴公司”的案件事实，故应由新兴公司承担责任。对于郭绵伟、赵珊珊诉请“新兴公司按照合同约定向郭绵伟、赵珊珊办理房屋所有权转移登记，并向郭绵伟、赵珊珊支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年9月19日共计15119.06元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止”的问题。郭绵伟、赵珊珊按照合同约定向新兴公司履行了“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房付款相关义务，新兴公司于2017年10月2日向郭绵伟、赵珊珊履行了交房义务，但至今尚未办理不动产产权转移登记，其行为违反了合同房屋登记的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，新兴公司应当向郭绵伟、赵珊珊承担该项违约责任，故对郭绵伟、赵珊珊要求“新兴公司向其支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年9月19日共计15119.06元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止”的违约责任，予以支持。同时新兴公司还应赋有与郭绵伟、赵珊珊共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记的合同履行义务。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由新兴公司协助郭绵伟、赵珊珊取得“新兴.某某商住小区”X号楼X单元X层X号房的房屋所有权证书，并承担自2018年1月2日起至实际完成房屋所有权登记之日止，每日按全部房价款万分之1计算的违约金；二、驳回郭绵伟、赵珊珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费178元，由新兴公司负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：新兴公司提交四组证据：一、编号YSX的《商品房预售合同》，用以证实张勇用其父亲张后荣的名义享受了5.5万元移民搬迁政策，之后张勇提出不再购买该房，并将房屋转手给郭绵伟、赵珊珊；二、《安康市移民搬迁安置户档案》，用以证实张勇、张后荣是父子关系，二人共同申请了5.5万元补助；三、2016年9月18日的《资金兑付表》，用以证实汉阴县移民搬迁办已经给张后荣兑付了5.5万元补助款；四、收据一张、收条一张、发票三张；用以证实张勇因无力购买案涉房屋，退回了5.5万元补助款，之后郭绵伟、赵珊珊购买了该房屋；五、2019年12月30日，权利人为郭绵伟、赵珊珊的（2019）汉阴县不动产权第XX号《不动产权证书》复印件一份，用以证实郭绵伟、赵珊珊的房屋产权证书已经办理完毕。郭绵伟、赵珊珊质证认为，上述第一至第四组证据不具有真实性，与本案无关联性。第五组证据，真实性无异议。本院经审查认为，新兴公司提交的前四组证据与本案无关联性，故不予采信。第五组证据，能够证明案件基本事实，予以采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审另查明，2017年10月2日，新兴公司向郭绵伟、赵珊珊交付了房屋。2019年12月30日，案涉商品所有权转移登记在郭绵伟、赵珊珊名下。本院认为，新兴公司与郭绵伟、赵珊珊签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定效力性强制性规定，为有效的合同。根据各方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为：新兴公司应否承担逾期办证违约责任。关于房屋所有权转移登记。一审宣判后，新兴公司已经协助郭绵伟、赵珊珊办理完毕房屋产权登记。鉴于本案二审期间发生了新的事实，一审判决确定新兴公司承担办证义务的内容应予变更，本院依法改判，驳回郭绵伟、赵珊珊请求新兴公司向其二人办理房屋所有权转移登记的诉讼请求。关于逾期办证的违约责任。二审中，新兴公司对一审认定的违约金起算时间、计算标准均无异议，本院予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定为，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。《补充协议》第2条则约定，“买受人同意由出卖人代为办理房产过户、产权登记手续。”上述合同基本条款与补充协议关于办证的约定表述有所不同。鉴于《补充协议》是双方当事人对原有合同条款的进一步细化，故应当优先适用。从文意解释角度看，“代办”实质上属于一种委托代理法律关系，委托人和受托人均应相互配合，共同促成委托事项顺利完成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据上述司法解释的规定，双方在二审中的主要争议是，哪一方的原因导致了逾期办证的结果。新兴公司认为，案涉房屋原本是案外人张勇购买，也享受了国家补助。郭绵伟、赵珊珊在购房之前对此知情，故应当自行承担可能的逾期办证的风险，并且郭绵伟、赵珊珊未及时提供办证相关资料。但是，新兴公司无证据支持其上述理由，本院不予采纳。经查，新兴公司自认导致办证逾期的主要原因是，该公司此前已将郭绵伟、赵珊珊购买的房屋纳入到享受国家补助房屋的范围。在案外人张勇退房后，新兴公司未及时与有关部门交涉，将此房屋从享受补助的范围剔除，从而影响了办证义务的履行。由此可见，迟延办证的主要原因系新兴公司自己的行为导致，故一审认定新兴公司应当承担逾期办证违约责任正确。鉴于郭绵伟、赵珊珊的房屋所有权已经在2019年12月30日办理完毕，故违约金的计算也应当于2019年12月30日截止。综上，新兴公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。因出现新的案件事实，故本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1569号民事判决；二、由安康市新兴房地产开发有限公司承担自2018年1月2日起至2019年12月30日止，每日按全部房价款万分之一计算的违约金；三、驳回郭绵伟、赵珊珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费178元，由安康市新兴房地产开发有限公司负担；二审案件受理费178元，由安康市新兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 波审判员 杜 涛审判员 张 燕二〇二〇年六月二十二日书记员 温贤威