文书内容江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1324民初4332号原告：泗洪县彩虹电子科技有限公司，住所地江苏省泗洪县东大街南侧青阳北路东路健康路北侧水岸城邦C10幢73号。工商注册号321324000084519。诉讼代表人：林勇，该公司破产管理人江苏钟吾律师事务所负责人。委托诉讼代理人：麻慧，江苏钟吾律师事务所律师。被告：泗洪华鑫工贸有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳工业园永康路北侧宁波路东侧7、8幢。统一社会信用代码913213240727441480。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘刚，江苏远大弘正律师事务所律师。第三人：泗洪县人民政府青阳街道办事处，住所地江苏省泗洪县山河路11号，统一社会信用代码11321324MB19933312。负责人：杨明利，该办事处主任。委托诉讼代理人：杨思明，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：王领刚，江苏新高的律师事务所律师。第三人：江苏泗洪机械零部件制造产业园管委会，住所地江苏省泗洪县青阳工业园区管委会，组织机构代码G2032132400091670S。法定代表人：胡光耀，该管委会主任。委托诉讼代理人：刘兰，江苏多德律师事务所律师。原告泗洪县彩虹电子科技有限公司（以下简称彩虹公司）诉被告泗洪华某工贸有限公司（以下简称华某公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，被告华鑫公司申请追加泗洪县人民政府青阳街道办事处（以下简称青阳街道办）、江苏泗洪机械零部件制造产业园管委会（以下简称泗洪机械园管委会）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麻慧，被告委托诉讼代理人潘刚，第三人青阳街道办委托诉讼代理人杨思明，第三人泗洪机械园管委会委托诉讼代理人刘兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩虹公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失（厂房占有使用费）16044896.25元（暂计算至2019年6月12日），之后的损失（计算方式：以厂房面积42786.39平方米为基数,参照厂房租赁市场价60元/平方米/年，自2019年6月12日起计算至厂房实际返还原告之日止）；2.被告迁让厂房，将厂房返还给原告；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月12日，被告华某公司入驻原告泗洪彩虹公司场地，占有并使用原告厂房及相关附属设施设备至今，未支付任何费用。因原、被告之间并未成立合同关系，被告占用原告厂房的行为没有合法依据，因此被告的行为侵犯了原告的财产权益，应承担赔偿责任。现原告进入破产清算程序，管理人需追回企业财产实现债权。因原、被告就赔偿数额经多次协商未达成一致，管理人参考厂房租赁市场均价60元/平方米/年计算，截至2019年6月12日，被告华某公司应赔偿原告损失16044896.25元。经管理人催要，被告华某公司以各种理由拒绝支付款项，为了维护债权人合法权益，现请求判如所请。被告华某公司辩称，第一、2013年3月12日，被告与政府部门签订合同，系政府招商引资由被告购买彩虹公司资产，不存在支付费用，只是在和政府履约过程中，原告彩虹公司财产被法院查封导致资产转让合同无法继续履行，否则华某公司早就将诉争的标的购买；第二、被告于2013年3月12日签订合同，同日无法入住，签订和使用厂房时间不会一致，被告华某公司在2014年7月才对诉争的标的开工。被告从未使用过4万多平方米，至2016年、2017年，被告使用最多是15000多平方米，其他由泗洪县青阳街道等单位使用；第三、原告诉称按租赁市场价计算租金不符合法律规定，既然不是租赁就不应按租赁价格计算，按租赁市场价无依据；第四、被告华某公司入驻后，为了让闲置的资产实现，被告对原来的厂区及办公楼维修，被告投资了两百多万元，被告在招商入驻前，当时的青阳镇政府同意原被告之间如果发生纠纷，由青阳镇政府处理，与被告无关，当时是青阳工业园区盖章，钱书记签字的，被告认为原告的诉讼请求与被告无关，请求驳回原告诉讼请求。第三人青阳街道办陈述，目前占有使用人是被告，和第三人青阳街道办无关，原、被告及青阳镇政府于2013年3月12日签订的资产转让合同，后来未实际履行，因此原泗洪县青阳镇政府也没有盖章，合同也未履行，因此本案与第三人青阳街道办无法律上的关系。第三人泗洪机械园管委会陈述，原告提供的2013年3月12日资产转让合同第七条约定，本合同经甲乙丙三方签订后生效，甲方并未签字，所以资产转让合同至今未生效，第三人没有责任。被告陈述的工业项目投资合同书约定了生效条款，本案被告未缴纳土地出让金，该合同约定的投资金额注册资本金及固定资产金额被告均未达到，该合同未生效。财产占用损失赔偿，只是原、被告之间的纠纷，与第三人无关联性。本案原被告的损失赔偿，与第三人泗洪机械园管委会无利害关系，也无关联性，请求对涉及第三人的义务予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：宿迁天园资产评估有限公司出具的资产评估报告，系原告进入破产清算程序后，该公司破产管理人在对破产企业清产核资过程中，委托具有评估资质的第三方对破产企业资产进行评估形成的结论，也是破产管理人对破产企业财产进行拍卖变卖的法律依据，对确认破产企业财产状况具有客观真实性，因此原告在本案中以此证据确认被告占有其厂房及固定资产的建筑面积，对其证明效力本院予以确认。证据4系原告为获得本县区域内厂房租赁单价，对相关人员及租赁从业人员进行走访获得的厂房租赁单价信息，该询价信息对于确定涉案损失具有参考意义，对其证明效力，本院予以确认。证据5的图片，无其他证据印证，不能真实的反映原告财产的占有使用情况。对该证据的证明效力，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月12日，第三人泗洪机械园管委会以原告彩虹公司（出让方、甲方）名义与被告（购买方、乙方）、第三人青阳街道办（担保方、丙方）签订《资产转让合同》，约定甲方同意将自己名下的厂房、办公楼、宿舍楼、展示楼、传达室（产权证号为：S003358、088099、088099、S003355、S003355、S003355、S003357、S003358、088101、S003357、S003357）及厂区内的土地、大门、下水道、道路、围墙、绿化、电力设施等，按资产现状转让给乙方，新办固定资产投资额2亿元以上的工业企业，以上资产出让金为2336万元；丙方以264万元转让给甲方的一幢双层5456.34平方米，产权证号为S08810071的厂房，因甲方未按合同履行支付出让金，现在丙方同意以原出让金264万元出让给乙方，二项合计总出让金为2600万元人民币。付款方式：乙方首付1500万元，用于处理甲方的相关事务；余款1100万元于次年分期还款，具体为：2014年还款200万元，2015年还款300万元，2016年还款300万元，2017年还款300万元；还款时，乙方用于新办企业生产经营中每年税收奖励部分抵扣（按招商引资有关政策执行），不足部分乙方用现金补齐给丙方，乙方支付购买资产的所有款项必须汇入丙方账户，由丙方用于甲方的债务协调处理。资产转让及移交方式：房屋产权证、土地证以过户移交清单为准，过户所产生契税、营业税，由甲、乙、丙三方共同协商解决。厂房、办公楼、宿舍楼、展示楼、传达室、大门、下水道道路、围墙、绿化、电力设施等按照现状移交。在乙方将1500万元购买资产款汇款到丙方账户后三个月内，丙方协助乙方将甲方名下的房产证、土地证过户到乙方在泗洪新办的工业企业名下。若本合同履行中涉及甲方债权债务及纠纷，由丙方负责全权处理并确保本合同履行，与乙方无关。违约责任：如甲、乙、丙任何一方违约，由违约方支付总资产转让款3%的违约金，甲方违约由丙方承担违约责任。如资产转让不成，丙方在20日内归还乙方缴纳的首付款1500万元，并承担违约责任，本合同经甲、乙、丙三方签字后生效。第三人泗洪机械园管委会在甲方一栏加盖印章，被告在乙方一栏加盖印章并由其代表人李明签字确认，钱炜在丙方签字确认。2013年4月，被告进入原告的经营场所进行生产经营活动。2016年1月15日，本院裁定受理原泗洪县青阳镇人民政府对原告彩虹公司破产清算申请。在破产清算过程中，原告破产管理人委托宿迁天园资产评估有限公司对破产财产进行评估，并出具的资产评估报告，确认被告占有的原告厂房、办公楼、综合楼、展示楼等建筑物的建筑面积为42786.79平方米。为此，原告通过向泗洪县常泗工业园区管委会的相关人员及厂房租赁中介机构从业人员就厂房租赁价格询价后，以被告占有的建筑面积42786.79平方米，按每年每平方米60元的厂房市场租赁价格，向被告主张厂房占用期间的损失，并要求被告迁让厂房，双方因而成讼。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告占用原告厂房场地生产经营有无合法依据；二、被告占用原告厂房、场地的具体时间及实际面积的确认；三、原告参照厂房市场租金标准计算其财产损失是否适当。围绕第一个争议焦点，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告提交的《资产转让合同》能够印证，第三人泗洪机械园管委会以原告的名义与被告、第三人青阳街道办签订《资产转让合同》时，并无证据证明第三人泗洪机械园管委会已取得原告同意处分其财产的许可和授权，因此第三人泗洪机械园管委会以原告的名义处分原告财产，将原告财产转让给被告的行为属于无权处分行为，且在之后原告对该处分行为予以否认。同时被告在购买原告财产时，应当明知购买合法的公司财产，应当获得财产所有人的同意，并应当与财产所有人或其授权的委托代理人进行交易，因此被告及第三人未经原告许可，擅自处分原告财产的行为，损害了原告的合法权益，属于无效行为。被告占用原告厂房场地生产经营无合法依据，故对原告要求被告返还财产，从原告的经营场所迁让厂房场地的诉讼请求，本院予以支持。围绕第二个争议焦点，被告在2013年3月12日与第三人签订《资产转让合同》后，从其用电量及缴纳电费情况来看，被告在2013年4月即以其户名用电产生电费15097.8元，因此亦能够印证被告自2013年4月即占用原告的场地组织生产经营，因此被告提出于2014年7月才入住原告场地开工的抗辩主张不能成立。关于被告占有原告经营场所实际面积的确认，被告与第三人签订的《资产转让合同》记载，包含了原告所属的厂房、办公楼、宿舍楼、展示楼、传达室及厂区内的土地、大门、下水道、道路、围墙、绿化、电力设施等，该证据与原告提供的泗洪县房地产管理处房屋登记信息记载，以及原告在破产清算过程中，委托宿迁天园资产评估有限公司出具的资产评估报告相互印证，能够确认被告占有的原告厂房、办公楼、综合楼、展示楼等建筑物的建筑面积为42786.79平方米，被告提出从未使用过40000多平方米的建筑面积的抗辩主张，所提供的证据不足以证明该抗辩主张，本院不予采信。围绕第三个争议焦点，原被告虽然不是租赁合同关系，但被告占用原告场地及固定资产生产经营的行为，与民事主体的市场租赁行为最相类似，因此原告参照该区域厂房租赁市场价计算其遭受的财产损失，不违反法律规定。根据原告在2017年向泗洪县常泗工业园区管委会的相关人员及厂房租赁中介机构从业人员，就厂房租赁价格进行询价的录音视频资料，能够印证在本县区域内影响厂房租赁价格的因素，主要是投资规模以及至县城的距离确定，厂房租赁市场价格一般为每年每平方米40元至60元。本案中，原告的厂区距离县城较远，结合被告的投资规模以及被告占用的时间较早等因素综合判断，酌定按每年每平方米40元的标准计算为宜，被告于2013年3月12日与第三人签订《资产转让合同》后，自2013年4月即进入原告的经营场所进行生产经营活动，以被告占用面积42786.39平方米为基数,按每年每平方米40元，自2013年4月1日计算至2019年6月12日，损失为10611024.68元，之后的损失，以被告占用面积42786.39平方米为基数,按每年每平方米40元，自2019年6月13日计算至被告实际迁让、返还原告财产之日止。第三人泗洪机械园管委会提出被告未缴纳土地出让金，投资金额、注册资本及固定资产均未达到合同约定的陈述，不属于本案的审理范围。综上所述，被告无合法依据占有原告财产并从中受益，原告要求被告返还财产并赔偿损失，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百七十九条规定，判决如下：一、被告泗洪华鑫工贸有限公司于本判决生效后二十日内迁让返还原告泗洪县彩虹电子科技有限公司厂房。二、被告泗洪华鑫工贸有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告泗洪县彩虹电子科技有限公司财产占用期间的经济损失10611024.68元（计算方式：以被告占用面积42786.39平方米为基数,按每年每平方米40元，自2013年4月1日计算至2019年6月12日），之后的损失，以42786.39平方米为基数,按每年每平方米40元，自2019年6月13日计算至被告实际迁让、返还原告财产之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118069元，保全费5000元，由原告泗洪县彩虹电子科技有限公司负担39986元，被告泗洪华鑫工贸有限公司负担83083元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费118069元。审 判 长  张新育人民陪审员  杨全文人民陪审员  张双双二〇二〇年六月二日书 记 员  李 莹附录一：本案证据目录原告为证明其主张，提交了下列证据:1.工业项目投资合同书及资产转让合同复印件各1份、被告的用电记录原件一份，证明被告于2013年3月进驻原告厂房占有使用原告的资产并于2013年4月开始缴纳电费。2.产权登记信息表1份，证明诉争的厂房系原告所有，面积为42786.39平方米。3.原告部分财产评估报告1份，最新的是2019年8月28日的资产评估报告及厂房占用现状照片，证明原告的厂房及土地资产评估价值。因为本次评估对象是被迫出售，非正常市场条件下，采用90%的快速变现率，评估价是4369.71万元。根据评估公司在第一次评估时拍摄的照片及原告在13幢厂房内外拍摄的照片可以证明被告使用的原告所有的房屋并在厂区唯一的进出口设置了门卫。4.原告厂房租赁价格市场调查视频音频及相应的文字资料。证明原告方按照每年每平方米60元，要求被告支付厂房的占用费用。赔偿原告的损失合理合法。被告为证明其抗辩主张，提交了下列证据5.2016年第5号原告提供的资产评估报告中的照片一张，证明厂房不都是被告使用的，有一张面积是本案第三人零部件管委会使用的。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。第一百一十四条民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第一百二十条民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。