湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5516号上诉人（原审原告）：湖南新金鸿物业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区荷花路202号东方新城商务楼6楼601房。法定代表人：封纪伟，执行董事。委托代理人黄子川，湖南天弘远律师事务所律师。委托代理人孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨娅萍，女，汉族，1963年12月14日生，住长沙市芙蓉区。委托代理人：贺亮华，男，汉族，1963年9月17日生，住长沙市芙蓉区。上诉人湖南新金鸿物业管理有限公司（以下简称新金鸿公司）因与被上诉人杨娅萍物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0121民初9718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新金鸿公司上诉请求：1.撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0121民初9718号民事判决书；2.杨娅萍支付新金鸿公司2010年7月1日至2018年12月31日物业费55980元；3.杨娅萍从2007年10月1日起按年息6%支付新金鸿公司赔偿金至物业费实际偿清之日止；4.杨娅萍承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、物业服务期届满后，水云间小区业主没有依法作出续聘或另聘物业服务企业的决定，新金鸿公司继续提供物业服务的，应认为双方将原物业合同变更为了不定期合同，而不应认为是新的物业合同，故不同月份的物业管理费系基于同一合同的债务分期履行，诉讼时效应自最后一期债务期限届满之日起计算；二、新金鸿公司已多次向杨娅萍催收物业费，一审法院没有对此认定；三、新金鸿公司于2019年1月已向杨娅萍发函催收物业费，且杨娅萍已签收，应视为新金鸿公司已主张权利，诉讼时效中断；四、杨娅萍拒交物业费是因为房屋质量问题，该问题与物业费的缴纳是两个法律关系，杨娅萍无权以房屋质量问题不缴纳物业费。综上，一审法院认定事实和适用法律均错误，请求二审法院依法改判。贺亮华辩称：物业方承诺因房屋质量的问题同意用物业费抵扣房屋修建的费用。新金鸿公司向一审法院起诉请求：1、杨娅萍支付新金鸿公司物业服务费55980元（从2010年7月1日起按每月1.6元/平方米计算2015年6月30日；从2015年7月1日起按每月1.8元/平方米计算至2018年12月31日）；2、向新金鸿公司按同期贷款利率每年百分之五的标准支付赔偿金（赔偿金计算时间从2007年10月1日起至实际付清物业服务费之日止，暂算到2018年12月31日为人民币16357元）；3、请求法院判决本案诉讼费用由杨娅萍负担。一审法院认定事实：1、2006年4月26日，鸿程（湖南）置业发展有限公司（以下简称鸿程公司）与杨娅萍签订《商品房买卖合同》，约定鸿程公司将其名下位于长沙市芙蓉区水云间第25幢103号房出让给杨娅萍，建筑面积为250.68平方米。2、2006年6月26日，新金鸿公司（原长沙新金鸿物业管理有限公司）与杨娅萍就上述房屋的物业管理服务达成协议，双方签订《前期物业管理服务协议》，即新金鸿公司为杨娅萍提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。其中约定物业管理费按建筑面积每月每平方米1.6元计算，杨娅萍缴纳费用的时间为每季缴纳一次，每季签15天交下个季度的物业管理费。若杨娅萍违反协议，延期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按应付金额的0.3%向新金鸿公司支付违约金。2011年6月7日，长沙市芙蓉区水云间业主委员会（以下简称水云间业委会）与新金鸿公司订立了《水云间物业管理合同》，约定水云间业委会选聘新金鸿公司为长沙市水云间小区提供物业管理服务，委托管理期限为1年，自2011年6月1日起至2012年5月31日止。物业管理费由新金鸿公司暂按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取。后双方再未订立相关的物业合同，但新金鸿公司向业主提供物业服务一直至2018年底。3、2015年4月13日，水云间业委会向新金鸿公司发出一份编号为水业字[2015]04号的《函》，载明：物业费由原有的每月每平方米1.6元调整到每月每平方米1.8元。4、自2007年7月1日开始，杨娅萍因房屋渗水问题再未向新金鸿公司缴纳物业费。新金鸿公司主张在此期间连续不断向杨娅萍催收物业费，并提供多份催款函及签收记录为证，但其中只有于2019年1月18日发出的催款函被杨娅萍于两日后签收。该催款函的内容为自2007年10月1日至2018年12月31日杨娅萍已经拖欠物业管理费55980元及由此产生的违约金339797元等。另其还主张物业管理费系由杨娅萍分期缴纳，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日（即2018年）起计算，但未提供证据予以证明双方对物业费的支付方式约定为分期支付。另庭审中双方均同意按250.52平方米计算物业费。5、长沙新金鸿物业管理有限公司于2011年5月更名为新金鸿公司。一审法院认为，本案的争议焦点在于新金鸿公司向杨娅萍主张的物业管理费是否已经超过诉讼时效及杨娅萍是否应向新金鸿公司支付违约金的问题。现一审法院论述如下：关于诉讼时效的问题，新金鸿公司向杨娅萍自2006年至2018年期间提供物业管理服务。而杨娅萍自2007年开始因房屋渗水的问题未向新金鸿公司缴纳物业管理费，新金鸿公司虽主张在此期间不断持续多次向杨娅萍催款，但提供证据仅能证明其于2019年1月20日向杨娅萍进行了催款。双方订立的书面协议约定的服务期限为2011年6月1日起至2012年5月31日止。此后合同到期后，新金鸿公司继续提供物业服务，物业服务费并非同一分期履行的债务。故新金鸿公司有关诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日（即2018年）起计算的主张缺乏法律根据，一审法院不予支持。故其依法仅有权按每米1.8元标准向杨娅萍主张自2016年1月21日至2018年12月31日的物业管理费，共计为15948.10元。另杨娅萍主张双方自2012年再未订立相关物业合同，系新金鸿公司提供强制性物业服务，且该公司提供的物业服务不到位。但未提供证据证明该主张，其作为该物业服务的实际受益者，理应支付物业服务费。故一审法院对其相关辩称不予采信。关于违约金，新金鸿公司仅有权主张自2016年1月21日至2018年12月31日的物业管费，而该期间双方并未订立书面的相关物业管理合同，其无权依据此前双方订立的合同收取违约金。依法违约金应自2019年1月21日起按年息6%标准计算至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告杨娅萍向原告湖南新金鸿物业管理有限公司支付物业服务费15948.10元及违约金（以15948.10元物业服务费中未付金额为基数，按年息6%标准自2019年1月21日起计算至实际清偿之日止；二、驳回原告湖南新金鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，限被告杨娅萍于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费804元，由被告杨娅萍负担104元，原告湖南新金鸿物业管理有限公司700元。杨娅萍在二审中提交了一份公告，拟证明新金鸿公司提供的物业服务不合格。本院认为，该证据系业主委员会单方作出，仅凭该证据不能达到上诉人的证明目的，故对该证据不予采信。经询问，双方当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。本院认为，新金鸿公司与水云间业委会签订的《水云间物业管理合同》约定的委托管理期限为1年，自2011年6月1日起至2012年5月31日止。合同到期后双方并未续签，双方之间的物业服务关系是基于新金鸿公司提供物业服务的事实行为，该物业服务关系处于一个不定期的状态，双方亦未约定分期履行，故物业管理合同到期后的物业服务费并非同一分期履行的债务，新金鸿公司主张诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算的上诉理由不能成立。新金鸿公司主张其一直在向杨娅萍催收物业费，但其仅能证明其在2019年1月20日向杨娅萍进行了催收物业费的行为，故一审法院判决新金鸿公司有权主张自2016年1月21日至2018年12月31日的物业管理费并无不当。一审法院并未认定杨娅萍可以因房屋质量问题而不缴纳物业费，故新金鸿公司最后一项上诉理由亦不能成立。综上所述，新金鸿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1608元，由湖南新金鸿物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  程 婧审判员  蔡 晓二〇二〇年六月二十四日书记员  田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。