广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8329号上诉人（原审原告）张大池，男，1989年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：贺敏哪，广东天一星际律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉慧，广东天一星际律师事务所律师。上诉人（原审被告）：增城市威华中纤板制造有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街山田城北路58号。法定代表人：梁敏科。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。上诉人张大池因与上诉人增城市威华中纤板制造有限公司（以下简称威华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，现已审理终结。张大池上诉请求：1.撤销一审判决；2.威华公司自合同约定的交楼之日起至本案二审判决之日止，按已交购房款每日0.01%的标准向张大池支付逾期交楼违约金，自2018年10月1日起暂计至2019年2月21日，1404010*0.01%*144天=20217.74；3.威华公司赔偿张大池因缺少飘窗导致的损失32006元，我方二审调整计算方式为：按总房款5%即70200元计付，但不超过我方一审诉请的32006元。事实和理由：一、一审判决认定事实有误，涉案房屋未取得永久供气。根据广州东部发展燃气有限公司复函确认供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，并非管道燃气，LNG瓶组供气为临时供气措施，并非永久燃气，不符合合同约定的交楼标准，威华公司应承担逾期交楼违约责任。二、一审判决适用法律错误，判决逾期交楼30日宽限期和违约金上限为商品房总价款的1%有误。买卖合同第七条第6款是威华公司拟定的格式条款，减轻了威华公司的义务，损害了陈跃浩的合法权益，该条款无效。本案威华公司承担的逾期交楼违约金应自合同约定交楼日期的次日起算，并按威华公司实际违约天数计算逾期交楼违约金。三、关于飘窗损失问题。首先，本案中，无论是样板房、户型平面图，还是购房合同附件一的约定，均已明确商品房主卧室存在飘窗设计，实际交付却仅为一般的窗户，故开发商存在违约行为。根据广东省商品房管理条例第二十六条之规定，预售人设计商品房样板房的，应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致。开发商销售现场的宣传资料、户型平面图中，商品房主卧室存在飘窗设计，详见证据六幢标准层平面图。根据双方签订的广州市商品房买卖合同附件一房地产平面层图中，主卧室存在飘窗设计，张大池所购买的商品房房号为六幢2705，根据该平面层图，05户型标识主卧室为飘窗。该附件主要是对商品房户型及平面图的确认，应以具体图纸显示为准。因此，从样板房、户型平面图及广州市商品房买卖合同附件一可知，商品房主卧室存在飘窗设计。但在实际交付时，主卧室的飘窗却不存在，仅为一般的窗户，违反了广州市商品房买卖合同的约定，故威华公司应对此承担赔偿责任。综上，请求二审法院予以改判。威华公司答辩称：一、张大池在本案中诉求撤销一审判决、判决威华公司向其支付逾期交楼违约金20217.74元、赔偿面积差异款32006元没有事实和法律依据，依法应不予支持。二、双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》和附件七合同补充协议是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同及补充协议依法成立、合法有效，双方均应按照合同及补充协议约定履行各自义务。三、张大池向威华公司购买的该商品房符合合同约定的交楼条件，威华公司不存在逾期交楼的违约行为，无需向张大池支付逾期交楼违约金。四、关于飘窗的问题，威华公司在一审中多次强调，并且规划部门也对此作出了复函，张大池所购买的涉案商品房是不存在飘窗设计的。威华公司在销售过程中也从未向张大池承诺过涉案房屋的设计有飘窗，因此张大池关于飘窗而主张的赔偿款是没有事实和法律依据的。威华公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回张大池诉求威华公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求；2.本案诉讼费用由张大池承担。事实和理由：根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七合同补充协议第六条关于交房条件（对合同第十二条补充）规定：双方一致同意将本合同第十二条约定的该商品房的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，视为甲方（即威华公司）具备该商品房的交房条件。由此可见，威华公司书面通知张大池收楼时涉案房屋已竣工验收合格，该商品房符合双方合同约定的交楼条件，故不存在威华公司逾期交楼的情形，张大池要求威华公司支付逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院予以改判。张大池答辩称：不同意威华公司的上诉请求和理由，威华公司存在逾期交楼的违约行为。2019年2月21日，张大池向一审法院起诉请求判令：一、威华公司自合同约定交楼之日起至实际交楼之日止，按已交购房款每日0.01%标准向张大池支付逾期交楼违约金，自2018年4月1日起暂计至2018年12月31日为38610元；二、威华公司赔偿张大池因缺少飘窗导致的面积差异款32006元，18279元/平方米×1.751平方米。一审法院经审理查明：2017年10月5日，张大池与广州市致快富装饰装修工程有限责任公司签订《房屋室内装修工程承包合同书》，约定涉案房屋装修金额为509443元。第一期装修款在2017年10月20日前支付109443元，第二期装修款在2018年3月20日支付130000元，第三期装修款在2018年9月20日前支付270000元。并约定2018年9月30日完成装修并将涉案商品房交付给张大池。2017年10月15日，张大池（乙方，买方）与威华公司（甲方，卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，载明“……第四条合同标的物基本情况……房屋地址增城区朱村街××大道东178号6幢2705房。……该商品房按套出售，总金额894567元……第十三条房屋交付甲方应当在2018年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任……甲方如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，乙方同意不退房，自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款的0.01%违约金。但甲方承担违约金以该商品房总价的1%为限。……第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十八条面积确认及面积差异处理合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。……”附件一“《房地产平面层图》6#七至二十六层平面图”；附件七“……二、乙方所购商品房的基本情况1、该商品房与相同户型的样板房或装修概念示范单位因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付以合同约定为准。2、乙方所购商品房内部各区域层高数以政府规划部门最终批准的文件为准，甲乙双方相互不作任何补偿。……六、关于交房条件双方一致同意将本合同第十二条约定的该商品房的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，视为甲方具备该商品房的交房条件……（5）乙方未完全履行本合同约定的各项义务（包括支付全部购房款及有关违约金、购房税费、面积差异款等），甲方有权推迟该商品房的交付时间至乙方完全履行本合同约定的各项义务，因此产生的责任由乙方承担……七关于商品房交付……6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付给乙方，则：(1)乙方同意给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。(2)如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款0.01%向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方承担迟延交房的违约金最高不超过乙方所购房屋总价的1%。……十一、关于装饰、设备标准承诺的违约责任……3、甲方提供参观的与该商品房相同户型面积示范单位的装饰、设备标准仅供参考，并非交付标准……”。广州市增城区住房和建设局出具《竣工验收备案表》，内容为涉案房屋在2018年11月16日收讫竣工验收备案文件。2018年11月29日签发竣工验收备案表。2017年10月5日，张大池支付20000元装修定金。2017年10月15日，张大池支付89443元首期装修款。2018年9月22日，张大池支付270000元装修款，在《收款收据》上注明：张大池交清威华雅苑6幢2705房全部装修款。2019年2月21日，张大池提起本案诉讼。威华公司确认，涉案房屋装修款和《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的房价款之和为涉案房屋的总价款，威华公司将涉案房屋总价款拆分为房价款和装修款。张大池提供涉案房屋的照片、样板房照片拟证明涉案房屋没有飘窗，威华公司存在违约的情形。为查明涉案房屋是否具备永久用水、永久用电、永久用气、永久通邮。一审法院向相关部门发函了解。各部门回函如下：1、广州供电局有限公司增城供电局于2019年7月25日作出《关于增城市威华中纤板制造有限公司商品房预售合同纠纷3案的复函》，载明：一、广州供电局有限公司和增城市威华中纤板制造有限公司就其开发的位于广东省广州市增城区朱村街××大道东商品房项目（威华雅苑）于2017年10月10日签订了《高压供用电合同》。二、上述涉案房屋的用电性质是居民生活永久用电，于2017年10月20日申请安装电表，2017年11月1日送电。2、广州东部发展燃气有限公司出具复函，内容为：我司于2018年4月9日与增城市威华中纤板制造有限公司就增城区朱村街朱村大道178号威华雅苑小区（含自编号4#、6#、11#商品房）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气，现时该小区商品房具备接驳通气条件，该小区商品房于2018年5月21日符合我司的供气服务条件。经查，来函附件中的商品房包含在上述开户合同的供气范围内。3、中国邮政集团公司广州市增城区邮政局作出复函，内容为：经查，由增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑l至13幢住宅的商品房小区的房屋现场已安装有信报箱，于2018年7月10日予以登记广州市增城区朱村街××大道东178号威华雅苑1至13幢通邮，即日起正式开始接收邮件。4、广州市增城自来水有限公司作出复函，内容为：我公司已于2018年3月26日起向增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于增城区朱村街××大道东威华雅苑商品房小区（含自编号4#、6#、11#住宅）提供永久性用水（含生活用水）。为查明涉案房屋飘窗问题，一审法院向广州市规划和自然资源局发函，广州市规划和自然资源局回函，内容为：一、增城市威华中纤板制造有限公司开发的位于增城区朱村街威华雅苑住宅楼自编号6#曾经我局批准《建设工程规划许可证》（增规建证[2015]147号），于2018年8月取得《建设工程规划验收合格证》(穗国土规划验证(2018)956号)。经核查《建设工程规划许可证》及《建设工程规划验收合格证》相关附图，住宅楼自编号6#二十七层及以上楼层未设置飘窗。一审法院认为：张大池、威华公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、合法有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。现威华公司庭审中确认涉案房屋将房款拆分为《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款及装修价款，张大池与威华公司之间并不存在真实的装修意思表示，装修款应为房屋总价款的一部分。故一审法院确认涉案房屋的总价款为1404010元。关于张大池第一项诉讼请求能否支持的问题。涉案房屋的交楼条件应为取得竣工验收备案表并符合居住条件。根据法院查明的事实，涉案房屋在2018年11月29日取得竣工验收备案表；于2017年11月1日取得永久居民用电；2018年5月21日符合供气服务条件；2018年7月10日通邮；2018年3月26日取得永久性用水。综合上述条件，涉案房屋在2018年11月29日才具备交付条件。威华公司确实存在逾期交楼的违约情形，故威华公司应支付逾期交楼违约金。至于逾期交楼违约金的起算时间，双方合同约定交楼日期为2018年3月31日前，但之后双方签订《房屋室内装修工程承包合同书》，将案涉房屋交付日期约定为2018年9月30日，上述装修合同并非当事人真意表示，威华公司也确认装修款是购房款拆分得来，即上述装修款实际为涉案房屋的购房款。因此，按照双方所签订合同附件七第七条第（5）项的约定，张大池应当自交齐涉案房屋的购房款即履行完毕自身支付购房款义务之后，威华公司才负有交付涉案房屋给张大池的义务。至于张大池的付款期限和威华公司的交楼期限，虽然《房屋室内装修工程承包合同书》并非双方真意表示，但是其中对于名为装修款实为购房款的缴纳期限和交楼日期重新进行了约定。上述约定的时间应当具备参考价值，不能因上述合同非双方当事人的真意表示，即认定张大池存在逾期付款的违约责任。因此，一审法院认定张大池在2018年9月22日支付完毕购房款后，享有主张威华公司逾期交楼的违约责任。威华公司根据双方重新的约定负有在2018年9月30日向张大池交付符合合同和法律规定的涉案房屋的义务。同时，双方合同中又约定，因威华公司自身原因无法交楼，张大池给于30天的宽限期，上述约定为双方当事人合意表示，应予以认定。故逾期交楼违约金的起算日期应为2018年10月31日。至于截止日期，威华公司在涉案房屋具备交付条件后，并未提供有效证据证明其通知张大池进行收楼，故一审法院暂计至张大池起诉之日即2019年2月21日，共114天的违约金16005.71元（1404010元×0.01%×114天）。因双方合同约定，涉案房屋的逾期交楼违约金不超过总房款的1%，故违约金总额应为14040.1元。至于张大池起诉超过上述金额部分，一审法院不予支持。张大池认为违约金不受总房款1%限制的理由，依据不足，一审法院不予支持。至于张大池的第二项诉讼请求能否支持的问题。根据广州市规划和自然资源局的回函可知，涉案房屋在规划和验收时即不存在飘窗。即使双方买卖合同中附图张贴的《房地产平面层图》上显示有飘窗，但附图下已经文字标注为6#七至二十六层平面图，并非张大池购买的涉案房屋的平面图，故威华公司也不存在隐瞒真相的行为。双方合同也约定涉案房屋交付以实物为准、样板房等不作为交付条件。同时，张大池据以计算的飘窗损失的方式，依据不足，故一审法院对张大池该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：一、威华公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张大池支付逾期交楼违约金14040.10元；二、驳回张大池的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费783元，由威华公司负担155元，由张大池负担628元。本院二审期间，威华公司向提交了威华公司于2018年11月28日以EMS邮寄方式向张大池发出催告函的查询妥投记录，拟证明威华公司已在涉案房屋符合交楼条件时向张大池发出了催告函。张大池质证称：对于该证据的真实性、合法性及关联性不予确认，因为威华公司没有提供原件，无法确认该快递的快递编号、收件人、发函的内容。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，张大池称：对于其上诉请求第三项，即其一审诉讼请求的第二项，因涉案房屋缺少飘窗的赔偿，二审调整计算方式，即变更为按商品房总房款5%即70200元计付，由于该款超过其一审诉讼请求32006元，因此以32006元为限。威华公司表示：不同意张大池二审当庭变更其上诉请求。关于飘窗问题，张大池认为，威华公司应承担违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件一《房地产平面层图》，由双方对房屋的房号、位置、户型以及规划设计的飘窗、功能房间进行确认，涉案房屋主卧室是存在飘窗设计的，我方在购房时曾与销售人员核实，主卧室带飘窗设计，且飘窗属于赠送面积。由于缺少飘窗，对涉案房屋的面积、光线、可视景观、整体舒适度造成严重影响，变相拉低了商品房的使用价值及经济价值。威华公司称：关于合同附件一《房地产平面层图》，属于我方工作人员的疏忽，应以规划图纸为准。二审庭询后，威华公司提交涉案6栋2805、2905、3005房的《商品房销售合同》给法院参考，上述合同附件一《房地产平面层图》均为相应楼层的平面图。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：（一）威华公司是否存在逾期交楼的违约行为，以及违约金的认定；（二）张大池主张威华公司赔偿缺少飘窗的损失应否得到支持。关于焦点（一）。关于涉案房屋何时具备交付条件问题。根据本案查明的事实，涉案房屋于2018年11月29日取得竣工验收备案表，并在此之前已取得通电、通水、通邮、通气的条件。张大池上诉认为涉案房屋为LNG瓶组站供气，并非管道燃气，故不符合通气条件。但是，根据燃气公司对一审法院的复函，燃气公司确认该小区商品房具备接驳通气条件，符合该公司的供气服务条件。故张大池该主张缺乏依据，本院不予采纳。至于威华公司认为双方已对涉案房屋的交付条件变更为该商品房项目工程竣工验收合格的问题。由于商品房交付除了应符合双方约定的条件外，还应符合人们生活必须的基本条件，即具备通电、通水、通邮、通气的条件，故威华公司该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。因此，一审法院认定涉案房屋于2018年11月29日具备交付条件，威华公司未按合同约定日期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，并无不当，本院予以维持。关于违约金认定问题。双方合同约定，涉案房屋的逾期交楼违约金不超过总房款的1%。该约定对双方均有约束力，如约定的违约金不足以弥补当事人的损失的，当事人可以依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求增加违约金。纵观本案，双方《房屋室内装修工程承包合同书》约定的房屋交付时间为2018年9月30日，而且，合同还约定“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将房屋交付给乙方的，乙方同意给予甲方30日的宽展期”，如上所述，涉案房屋已于2018年11月29日具备交付条件，故该逾期情况可以确定。再者，本案张大池也并未举证证明该约定的违约金数额过分低于其损失。鉴于此，且因威华公司提交的证据不足以证明其在涉案房屋具备交付条件后，向张大池发出有效收楼通知，因此，一审法院以双方约定的总房款1%即8408.71元计付违约金，并无不当，本院予以维持。关于焦点（二）。关于张大池主张的缺少飘窗损失问题。二审中，张大池对于其诉请的32006元调整计算方式，该数额并未超过其一审诉讼请求范围，故本院予以准许。对于张大池要求威华公司赔偿的主张，本院认为，其一，双方签订的合同附件一《房地产平面层图》所附的平面图显示该05单元设置了飘窗，虽然该平面图不是涉案房屋所在楼层的平面图，但经双方签字、盖章确认，属于合同内容，对双方均有约束力。即使如威华公司所称，系其员工疏忽所致，也应当由其自行承担相应后果。其二，虽然广州市规划和自然资源局向一审法院复函，证实涉案房屋在规划和验收时即不存在飘窗。但根据张大池提交的证据显示，威华公司在广告宣传、样板房展示中，所展示的该住宅楼05单元主人房均设置了飘窗，威华公司并没有向购房人特别提示该住宅楼27层以上楼层05单元主人房未设置飘窗。可见，威华公司并未尽到应尽的提醒义务。其三，虽然飘窗面积不计入房屋总面积，但是否设置飘窗，对房间的可利用空间、居住舒适度有直接的影响，也会影响购房人对房屋价值的判断。综上，威华公司将不属于涉案房屋所在楼层的平面图作为双方合同的附图，虽系疏忽所致，也应承担相应的法律后果。本院对张大池要求赔偿的主张予以支持，综合考量本案的实际情况以及当事人的过错程度，本院酌定威华公司以涉案房屋总房款2%即28080元（1404010元*2%）予以赔偿，对于张大池主张超出部分，本院不予支持。综上，张大池的上诉请求部分成立，本院予以支持。其他不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，唯部分处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2202号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2202号民事判决第二项；三、于本案判决发生法律效力之日起十日内，增城市威华中纤板制造有限公司向张大池赔偿损失28080元；四、驳回张大池其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费783元，由增城市威华中纤板制造有限公司负担406元，由张大池负担377元；二审案件受理费1256.6元，由增城市威华中纤板制造有限公司负担653元，张大池负担603.6元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二〇年六月二十三日书记员  张 旭彭诗敏