河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2430号上诉人（原审原告、反诉被告）：王科雯，男，汉族，1978年7月20日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：周明军，河南朝野律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：雷启,男，汉族，1988年11月5日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：史柯，河南朝野律师事务所律师。原审第三人：桐柏县中等职业学校。法定代表人：周祖伦，该校校长。上诉人王科雯因与上诉人雷启、原审第三人桐柏县中等职业学校租赁合同纠纷一案，不服河南省桐柏县人民法院（2019）豫1330民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭，经双方当事人同意，于2020年6月3日进行调查、询问。上诉人王科雯的委托诉讼代理人周明军，上诉人雷启的委托诉讼代理人史柯到庭参加诉讼。原审第三人桐柏县中等职业学校法定代表人经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。王科雯向本院上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同为有效合同。2.撤销一审判决第二项，改判雷启支付上诉人租金7000元，维持雷启返还上诉人房屋内容。3.撤销一审判决第三项，改判雷启自2019年8月28日起至房屋交付之日止按月租金8300元支付上诉人逾期办处房屋造成的损失。事实与理由：一、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的租赁合同为无效合同错误。首先，案涉房屋系原桐柏县一高的房屋，建成已经20余年，房屋形成时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》尚未出台。其次，上诉人与被上诉人的租赁合同系双方自愿签署，不违反任何法律规定，且上诉人在签署时候已经告知被上诉人房屋存在的问题，被上诉人仍然自愿签署，因此双方合同应为有效合同。二、一审判决认定因第三人阻止雷启经营超市2个月错误。1、该超市是上诉人从南阳职业学院承包而来，因上诉人缴费的押金至今未退，承包期间存在的问题至今未解决，南阳职业学院及第三人从来没有要求答辩人交还该超市。如第三人不让租赁，也是通知上诉人而非被上诉人，且合同签订时间是2018年8月27日，第三人通知时间是2018年8月31日，被上诉人自认经营时间是2个月，也即在第三人通知后仍在经营，因此不管该通知是否存在，均不影响被上诉人经营。事实上，被上诉人一直在正常经营，不存在仅经营2个月问题。三、一审认定上诉人承担2个月之外的租金损失的70%错误。1、租赁合同有效，被上诉人应当按照合同期内约定的租金支付拖欠租金。2、上诉人为私自转租房屋。3、上诉人在签订合同时明确告知被上诉人该房屋存在的问题及相关纠纷，不存在隐瞒问题，不应当承担主要责任。4、合同到期后，被上诉人均应当及时交还超市避免损失扩大。雷启答辩称，一、一审判决认定双方签订的合作协议无效正确。二、一审判决认定答辩人断断续续经营2个月，基本属实。三、一审判决认定王科雯对于合同无效承担70%的过错责任，答辩人虽不认可，但认为基本反映了纠纷的真实情况。雷启向本院上诉请求：1.撤销一审判决书。2.改判驳回被上诉人对上诉人的诉请，支持被上诉人返还上诉人30000元的诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：一、一审判决回避了一个重要问题，被上诉人对案涉房屋不具有任何物权权利。首先，根据一审查明的事实，王科雯自始至终都不是案涉房屋的合法权利人。被上诉人与人才基地所签合同依法无效，所以被上诉人依法不能依据其与人才基地所签订的承包合同取得案涉房屋的合法租赁权，且本案案涉房屋的合法所有人桐柏县中等职业学校参与诉讼主张权利，更说明被上诉人自始至终就对案涉房屋不享有任何合法物权。其次，就算被上诉人与双修基地签订的承包协议合法有效，但其与上诉人签订的《合作协议》之前已经到期，在此之后，被上诉人对案涉房屋同样不具备任何物权权利。二、一审判决适用法律错误。一审认定上诉人与被上诉人之间《合作协议》无效正确，但判决对于合同无效之后的处理错误。首先，一审查明案涉房屋产权属于第三人桐柏县中等职业学校，应当判决上诉人向学校返还和支付占用费。其次，不论是从双修人才基地不对案涉房屋享有所有权，不能对被上诉人发包或出租，还是从被上诉人与上诉人签订《合作协议》时，其与双修人才基地的合同已经到期来讲，被上诉人依法均无权就案涉房屋取得任何收益，并且上诉人依据该合同无效，只取得2个月经营权，2个月后房屋处于关闭状态，且关闭原因也是合法权利人主张权利所致，上诉人不存在过错。即便判令上诉人赔偿损失，也只能就上诉人实际经营的2个月产生的占用费处理。再次，一审判决对于租金和占用费计算是错误的。王科雯答辩称，一、答辩人对案涉房屋享有占有，使用权利。二、一审判令被答辩人将房屋移交答辩人正确。三、一审判令被答辩人支付答辩人的租金不是判多了，而是判少了。王科雯向一审法院诉讼请求：1、判令雷启支付租金70000元及利息；2、判令雷启立即搬出租赁房屋并赔偿逾期搬出期间给王科雯造成的损失；3、雷启承担本案诉讼费。雷启向一审法院反诉请求：解除双方签订的《合作协议》并要求王科雯返还雷启支付的30000元租金及利息。一审法院查明事实：2018年8月27日，王科雯与雷启签订《合作协议》，约定王科雯将依据与南阳职业学院双修人才基地签订的承包协议建设、装修使用的位于原一高院内前门左侧的超市转租给雷启使用，年租金10万元，租赁期限自2018年8月27日至2019年8月27日。雷启应在协议签订之日付30000元，其余租金70000元在2018年12月27日前付清。协议签订后，雷启于2018年8月28日支付了30000元租金，王科雯按约定将超市交给雷启使用、经营。该超市无建设工程规划许可证，产权属第三人桐柏县中等职业学校所有，2018年8月31日，第三人桐柏县中等职业学校向雷启下达通知，要求将超市移交第三人。因第三人阻止，雷启经营超市共计两个月。一审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。因王科雯将无建设工程规划许可证的房屋租赁给雷启，双方签订的租赁合同系无效合同。王科雯要求雷启支付合同期内未付租金70000元，在雷启已支付的30000元租金内扣除其经营两个月的租金16600元后，其余损失83400元，因合同无效双方均有过错，双方应各自承担相应的责任，该损失因王科雯未能提交房屋合法手续且私自转租承担70%即58380元，雷启因未尽到审查义务承担30%即25020元，雷启应支付王科雯租金损失41620元。雷启应将其租赁的房屋返还王科雯。王科雯要求雷启赔偿逾期搬出房屋造成的损失，因合同无效双方均有过错，该损失王科雯承担70%，雷启承担30%，自2019年8月28日起按月租金8300元计算至房屋交付之日止。雷启要求王科雯解除双方签订的《合作协议》并要求王科雯返还支付的30000元租金及利息，与事实不符不予支持。桐柏县中等职业学校要求王科雯及雷启立即搬出并交付租赁第三人的房屋，并支付从2018年9月至交付房屋之日的租金100000元，因未交纳诉讼费，其诉讼请求一审不予审理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、王科雯与雷启签订的租赁合同系无效合同。二、雷启于判决生效之日起十五日内支付王科雯租金11620元（已扣除已付30000元）并返还租赁王科雯的房屋。三、雷启于判决生效之日起十五日内支付王科雯逾期搬出房屋造成的损失（自2019年8月28日起按月租金8300元计算至房屋交付之日止）的30%。四、驳回王科雯与雷启的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，反诉费276元，共计1826元，王科雯负担1200元，雷启负担626元。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，合议庭根据双方诉辩意见，并征得双方当事人同意，归纳本案争议焦点为：1、本案合同效力问题。2、雷启是否有过错，是否应当承担占用房屋期间的剩余占用费11620元。3、雷启是否应当支付王科雯逾期搬出房屋损失（自起诉之日按月租金8300元的30%的损失费用）。本院经审理认定事实与一审认定事实一致。本院认为，一、关于本案合同效力问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者其证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，王科雯上诉称案涉《合作协议》约定的房屋并非新建房屋，已盖成20余年，但其与雷启签订《合作协议》时间为2018年8月27日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已经实施，而其未能在上述司法解释规定的时间内提供建设工程规划许可证，故一审对此认定正确，本院予以维持，王科雯与雷启所签订的协议应为无效合同。二、关于雷启是否有过错，是否应当承担占用房屋期间的剩余占用费问题。无效的合同自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，结合本案事实，双方在合同履行中均有过错，应各自承担相应责任。雷启在履行租赁合同过程中，虽称其只经营两个月但其始终未返还租赁物，也未支付租赁费，因此应向王科雯赔偿一定的租赁费损失，一审结合雷启正常经营时间以及双方过错程度分担租赁费损失，其比例适当，本院予以维持。雷启上诉称，该房屋权利人并非王科雯，王科雯不享有返还房屋及支付相关费用的权利，但王科雯提供了其与南阳职业学院双修人才基地的承包协议，证明其具有案涉房屋的使用权且该房屋现仍处于王科雯占有使用中，故雷启此项上诉请求，本院不予采纳。至于王科雯的承包协议问题，系其与第三人桐柏县中等职业学校之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，第三人桐柏县中等职业学校虽在一审提出诉请，但因其并未缴纳相关诉讼费用，一审对此未作处理，本院亦对此不作处理。综上，双方上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人王科雯负担1250元，上诉人雷启负担550元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  高 璐审判员  郭林慧二〇二〇年六月十日法官助理王秋争书记员尚志向