江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4082号上诉人（原审原告、反诉被告）:邱小松,男,1981年11月6日生,汉族,住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：权钢，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:赵秀玲,女,1955年1月10日生,汉族,住江苏省徐州市泉山区。上诉人邱小松因与被上诉人赵秀玲房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邱小松及其委托诉讼代理人权钢，被上诉人赵秀玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邱小松上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，支持上诉人的一审诉请。2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判非所请。上诉人没有请求返还财产，一审法院在第二项中判决返还原物，与请求不符。二、原审判决认定事实错误。中介方依据现场看房图片出具证明空调是两台，一审判决中认定空调一台，与事实不符。中介方曹国庆证明双方在房屋交接时厨房地面有积水，之前看到的基本物品都不在了，上诉人在发现积水后联系了物业公司并进行了处理，在庭审时也提供了处理积水的照片，没有造成损失扩大，一审法院认定上诉人造成损失扩大无事实依据。一审法院认定家具家电属二手旧货，应按评估装修损失的折旧60%标准酌定支持家具家电的损失。而评估装修损失的60%是地面、墙面的损失率，而非折旧率。中介公司出具的证明，列明了家具家电的名称、数量、价格，是案外人提供，也是最了解情况的一方，且与双方都不存在利害关系，可信度高。其提供的家电价格是折旧后的价格，并非新购买的价格，凭一般生活经验就能判断出，一审法院认定为新家电的价格属认定事实错误。三、一审判决违反了合同的意思自治原则。双方签订的合同第十七条的约定违约方应承担中介费、律师费，既然确定了被上诉人违约，就应按合同的约定履行，这是合同法第四条规定的基本原则，一审法院擅自改变显然于法无据。其次律师提供法律服务为有偿服务，既然签订了委托代理合同，就确定了权利义务关系，委托人有义务支付代理费，一审法院认定没有实际损失无事实根据和法律依据。四、违约金是双方约定，也是合同法规定的，当事人可以约定违约方承担违约责任，如过高可以依据司法解释调整标准为损失的30%。一审法院以实际损失的银行利率计算，于法无据。赵秀玲辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。第一、房屋中原来的东西已经使用了二三十年，卖房时并未说明交付给上诉人。合同中没有明细，被上诉人并不存在违约行为。第二，交付房屋时并不漏水，如果有问题，上诉人也不会收钥匙，交房后漏水是上诉人没有保管好。第三，上诉人在处理房子过户的问题上一拖再拖，也使被上诉人没有拿到房款，导致房价上涨没有买到房。被上诉人从来没有拖拉的行为，不存在违约。第四，地下室是有产权的，但是在买卖合同中没有单独说明价格包含地下室。邱小松向一审法院提出诉讼请求：1、判令赵秀玲承担房屋修理、固定装修恢复的费用25900元、购买家具家电费用24100元；2、由赵秀玲承担中介服务费12000元、律师费5000元；3、由赵秀玲支付违约金100000元；4、赵秀玲承担诉讼费、鉴定费。赵秀玲向一审法院提起反诉，要求邱小松支付地下室价款40000元、承担迟延领取《不动产权证书》违约金56700元（按总房款3‰计算15天）。一审法院查明，2018年6月2日，邱小松（乙方买方）、赵秀玲（甲方卖方）、居间方徐州市裕泰房地产经纪事务所签订《房地产买卖协议》，约定甲方自愿将自有的合法房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，房屋座落于天山绿洲小区二期3#－2－102，权证登记的房屋建筑面积84.55㎡，地下室建筑面积8.04㎡，本合同约定的房地产面积为原产权证上标明的；甲乙双方约定本房地产交易价格为1220000元，此价款除包括房地产本身外，还包括房屋内的以下设施：门、窗、水、电、煤气、固定装修、家具家电；甲乙双方同意2018年6月15日前到产权处签署上述房地产备案合同，双方同意甲方收到房屋全款之日交接房屋；居间服务费18300元由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方；如任何一方恶意拖延签署备案合同日期，付款日期或业务办理结束后任意一方拖延领证或划款日期的要付给对方违约金，按每日总房款的千分之三计算；过户前甲方需交清物业费，水电煤气费用。交屋时，乙方发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，甲方于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，乙方可自行修理或恢复，费用由甲方承担；违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金壹拾万元。另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第十一条所约定的服务费。若甲、乙双方自愿解除合同，则由甲、乙双方各承担50%的居间服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处罚费及其他相关手续。2018年6月2日当日，赵秀玲收到邱小松支付的定金50000元。同时，邱小松向徐州市裕泰房地产经纪事务所支付居间费12000元。2018年6月28日，出卖方赵秀玲与买受方邱小松（共有人王林慧）签订《存量房买卖合同》，约定出卖方将坐落矿山东路天山绿洲小区二期3#－2－102房屋出售给买受方，建筑面积为84.55平方米，房屋成交价格900000元；买受方于2018年6月28日前支付400000元，于2018年7月30日前，办理完相关银行贷款批准手续500000元。2018年6月28日，邱小松（乙方买方）、赵秀玲（甲方卖方）、丙方徐州市房屋置换中心签订《存量房交易资金监管协议》，约定甲方与乙方在2018年6月28日签订《存量房买卖合同》，将坐落矿山东路天山绿洲小区二期3#－2－16的房屋成交价格10000元，建筑面积8.04平方米出售给乙方，乙方将购房款10000元存入中国建设银行股份有限公司徐州分行托管账户；乙方在领取《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证、填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续；乙方应在标的不动产转移登记核准记载于登记薄后15日内领取权属证书，乙方在标的不动产转移登记核准记载于登记薄后15天内仍未领取《不动产权证书》的，甲方可以直接向丙方申请取款，丙方应予同意。2018年6月28日当日，赵秀玲收到邱小松支付的房款260000元。2018年7月2日，邱小松向监管账户分别存款10000元、400000元。2018年7月4日，邱小松办理了900000元住房增值税发票，代开企业名称为赵秀玲。2018年7月7日，邱小松向监管账户存款50000元。2018年7月13日，邱小松向监管账户存款50000元。2018年7月23日，权利人王林慧、邱小松经核准取得矿山东路天山绿洲小区二期3#－2－102及3#－2－16的不动产权证书。2018年7月26日，王林慧领取涉案房产不动产权证书。2018年8月6日，赵秀玲领取900000元。2018年8月11日，双方交接涉案房产，并由赵秀玲在此前拆除了厨房集成灶、与壁挂炉二合一的电热水器，搬走了部分家具家电。2018年8月12日12时，邱小松家人报警，称涉案房屋内的部分设施被赵秀玲拆走，还导致屋内漏水。因邱小松认为赵秀玲的行为给其造成经济损失，遂以诉称理由起诉来院。2018年8月22日，邱小松与江苏同瑞律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费5000元，但庭审中陈述5000元尚未支付。庭审中，邱小松提供徐州市裕泰房地产经纪事务所天山绿洲C组店店长曹庆国和工作人员魏学伟出具的证明一份（内容为：该房屋双方签署房地产买卖协议时约定房屋包含以下设施固定装修，家具家电，依据现场看房及中介公司系统内提供房屋图片，包含以下物品，空调2台2000元、史密斯电热水器1台1500元、集成灶1台3000元、燃气壁挂炉1台5000元、厨房水槽1个300元、冰箱1台1000元、液晶电视1台1000元、固定衣柜1个5000元、双人床2个5000元、沙发1个1000元、窗帘3个500元），证明买卖包括房屋的固定装修和家具家电，费用为24100元，包括在1220000元内。同时，邱小松还提供2018年8月15日苗成美与周梅签订的《房屋租赁协议》，证明邱小松是为父母买房，因赵秀玲的违约行为，造成邱小松方暂时无房居住只能租房，年租金20000元。经质证，赵秀玲认为证明中提到的家具家电都是根据新产品价格进行的估算，无事实依据，并提供2010年1月14日赵秀玲丈夫李浩与案外人孟虎签订的《房产转让协议》，证明涉案房屋是购买之后装修的。且三方现场交接时空调、冰箱、热水器根本不存在，燃气壁挂炉也没有。交房前拆水机时因水机的水龙头与水槽焊在一起，所以把水槽一并拆了带走，集成灶台也拆走；对《房屋租赁合同》真实性不予认可，即使邱小松承租该房屋，对其实际用途也无法证明就是给其父母用于居住。同时，赵秀玲庭审中表示同意给付邱小松卧室两开门衣柜一个与四人沙发一个。该案审理过程中，邱小松申请对涉案房屋修理、固定装修、地面、墙面、顶棚的损失进行评估。经法院于2018年12月5日现场勘验发现，涉案房屋南侧大卧室北墙无衣柜，衣柜所在部位地板未铺设；邱小松主张的集成灶现场已拆除；厨房壁挂炉现场无，天花板破损，与壁挂炉二合一的电热水器现场无；北小卧室墙面与地板有渗水现象；客厅墙群有渗水渍，地板有轻微鼓起。曹庆国到达现场陈述，2018年8月11日交接房屋时，厨房地面有点积水，客厅没有积水，当时现场大衣柜、空调都没有，但当时赵秀玲及其妹妹到中介时，赵秀玲妹妹说基本的东西都不带走，一些小物件带走，但交接房屋时在卖房子之前看到的基本的物品都不在了。根据邱小松的申请，一审法院委托江苏光大资产评估有限公司对涉案固定装修损失及漏水造成的损失进行评估。因现场勘查时固定装修损失所涉及的大卧室衣柜、厨房集成灶、卫生间电热水器、壁挂炉等未能看到实物，且没有证据证明其生产厂家规格型号及尺寸，未能对邱小松的该项损失进行评估。2018年12月12日苏光大评报字[2018]第3035号装修损失资产评估报告显示，大卧室复合地板、厨房扣板顶、小卧室墙皮、小卧室复合地板、客厅复合地板、客厅墙皮损失部分的重置价6167元，损失率60%，评估价值合计为3700元。邱小松因此支出评估费3000元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。合同当事人应当依公平原则与诚实信用原则确定各方的权利与义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯按照约定全面履行自己的义务。关于邱小松主张的房屋修理、固定装修恢复费用问题，根据双方签订的《房地产买卖协议》约定，邱小松购买的涉案房产包括固定装修设施。《房地产买卖协议》还约定，交屋时，邱小松发现房屋构造或设备与合同约定的不符，经鉴定属实，赵秀玲于1个月内予以修理或恢复，如逾期不修理或恢复，邱小松可自行修理或恢复，费用由赵秀玲承担。经查明，赵秀玲在交房时将厨房集成灶拆除、并将水槽上的壁挂炉及二合一的电热水器拆除时剪断了与水槽连接的水管，导致漏水，致使厨房天花板破损，房内地面、墙面损毁。因此，赵秀玲具有修理义务。因赵秀玲至今未予修理，故应当向邱小松支付修理恢复费用。经评估，邱小松需修理上述损毁部分的装修价值为3700元，赵秀玲应当按合同约定予以承担，并应承担因此而支出的评估费用。关于邱小松主张的购买家具家电费用问题，双方签订的《房地产买卖协议》约定，邱小松购买赵秀玲的涉案房地产包括房屋内的家具家电，但双方未就具体内容予以约定。虽居间方工作人员出具证明表述家具家电为空调2台2000元、史密斯电热水器1台1500元、集成灶1台3000元、燃气壁挂炉1台5000元、厨房水槽1个300元、冰箱1台1000元、液晶电视1台1000元、固定衣柜1个5000元、双人床2个5000元、沙发1个1000元、窗帘3个500元，但结合赵秀玲入住涉案房屋的时间推算，上述物品的使用年限应基本在8年左右，标价明显过高。虽庭审中赵秀玲不认可上述家具家电为协议中约定的家具家电，但结合居间方陈述，并考虑到买卖已装修的二手房约定包括家具家电的市场交易习惯及不方便拆除性与移动性，上述物品中空调1台、史密斯电热水器1台、厨房集成灶1台、厨房水槽1个、双人床1个、窗帘3个，符合居民基本生活所必需。因庭审中赵秀玲表示同意将固定衣柜1个、沙发1个返还邱小松，故予以准许。因邱小松就上述物品不能证明为赵秀玲新购置物品，故应当按普通家具家电二手旧货标准予以折旧计算，参照邱小松的报价、评估装修损失的折旧60%标准，酌定支持上述基本物品损失5200元。关于邱小松主张的中介服务费问题，虽双方签订的《房地产买卖协议》约定，违反本协议任何一条款均视为违约。但根据二手房交易目的与交易习惯，买卖的房地产办理完过户并实际交付房屋后，居间方任务即已完成。虽本案中赵秀玲交付邱小松房屋存在瑕疵，但双方在协议中已就交付房屋设备不符合约定如何处理进行了约定，且赵秀玲已就房屋损失向邱小松承担相应费用。故，邱小松再行要求赵秀玲支付居间费12000元有违公平，不予支持。关于邱小松主张赵秀玲赔偿律师费问题，虽邱小松提供委托代理合同列明律师费为5000元，但庭审中其并未提供相应证据证明其已实际支出了律师费5000元。故，尚不能证明邱小松实际产生该项损失，对该项主张，不予支持。关于邱小松主张的违约金问题，虽赵秀玲未按约定向邱小松交付完整无损坏的房屋，存在违约。但买卖合同已完成过户与交接，赵秀玲只是交接时存在过错。且根据居间方陈述，当日交接时已出现厨房地面积水情况，邱小松对此亦未重视以防止损失扩大，故邱小松按总房价的违约金100000元主张计算标准过高。综合考虑邱小松的受损情况，合同履行情况，当事人过错程度，酌定以其的实际损失8900元为基数、以7.8%（年利率6%上调30%）为年利率计算违约金为694.2元。关于赵秀玲主张的地下室价款问题，根据双方签订的《房地产买卖协议》及《存量房交易资金监管协议》约定内容显示，涉案地下室在邱小松购买涉案房款总价款1220000元之内。故赵秀玲再行主张地下室价款无事实与法律依据，不予支持。关于赵秀玲主张迟延领取《不动产权证书》违约金问题，经查明，涉案房产不动产权证书于2018年7月23日经核准登记，赵秀玲于2018年8月6日即领取房款，故不存在违约情形。对该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松赔偿房屋修理、固定装修恢复费用3700元，家具家电损失5200元；二、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松返还卧室两开门衣柜一个与四人沙发一个；三、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松支付违约金694.2元；四、驳回邱小松的其他诉讼请求；五、驳回赵秀玲的诉讼请求。二审期间，上诉人邱小松提供新证据：委托合同及代理费增值税发票两张，以证明依照双方签订的购房合同第十七条的约定，违约方应当承担中介费用和律师费用。被上诉人赵秀玲不认可委托代理合同的真实性，认为发票是真实的，但都不能证明对方的证明目的。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，邱小松与赵秀玲签订的《房地产买卖协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方均应依约履行各自的权利义务。关于家具家电损失的问题。双方协议虽然约定邱小松购买的涉案房屋包括房屋内的家具家电，但双方未就具体内容予以约定。综合考虑双方当事人的陈述、居间方的证明、家具家电使用年限、当地二手房交易习惯、评估装修损失的折旧标准等因素，原审法院最终酌定邱小松家具家电损失为5200元，并无不当，本院予以确认。由于赵秀玲主动同意归还卧室两开门衣柜一个与四人沙发一个，原审法院参照邱小松的报价及一审中的评估装修损失率60%标准确定价格，亦无不当之处。居间方虽为本案买卖中间人，但其证明不能直接认定为案件事实，一审法院考虑1台空调为生活必需并无不当。双方合同中本就交接房屋包含家具家电，且邱小松亦将赵秀玲未给其留下家具家电作为起诉原因之一，一审中赵秀玲主动表示愿意退还部分家具且邱小松当庭未表示反对，故邱小松所提出的一审法院超诉请判决不当的主张不能成立。关于中介费、律师费的承担问题。因双方已完成涉案房屋的交易与过户，居间方已完成居间服务。赵秀玲交付的房屋存在瑕疵，邱小松已向其主张损失费用，要求赵秀玲承担居间费用，于法无据，本院不予支持。二审中，上诉人邱晓松提供委托合同及代理费增值税发票两张以证明赵秀玲应当向其支付律师费用，根据双方合同第十七条规定，赵秀玲应当向邱小松负担律师费用5000元。关于违约金的计算标准问题。原审法院考虑双方过错程度，以实际损失为基数，酌定违约金数额，并不违反法律规定。综上所述，由于上诉人邱小松在二审中提供了新证据导致其部分请求成立，本院对于律师费用5000元予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初5206号民事判决；二、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松赔偿房屋修理、固定装修恢复费用3700元，家具家电损失5200元；三、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松返还卧室两开门衣柜一个与四人沙发一个；四、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松支付违约金694.2元；五、赵秀玲于判决生效后七日内向邱小松支付律师费用5000元。六、驳回邱小松的其他诉讼请求；七、驳回赵秀玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3640元，评估费3000元，由赵秀玲负担；反诉案件受理费1110元，由赵秀玲负担。二审案件受理费3640元，由邱小松负担2000元，由赵秀玲负担1640元。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇二〇年六月三日书记员  陆滢冰