山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终2340号 上诉人（原审被告）：罗德莲，女，1981年8月25日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：孙晓军，男，1978年5月13日出生，汉族，现住肥城市，系罗德莲丈夫。 被上诉人（原审原告）：山东乐家物业服务有限公司，住所地肥城市仪阳街道凤山大街199号。 法定代表人：王栋，经理。 委托诉讼代理人：杨敬忠，公司职工。 委托诉讼代理人：胡博，公司职工。 上诉人罗德莲因与被上诉人山东乐家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2020）鲁0983民初651号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗德莲上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判不承担违约金。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人在提供物业服务过程中，存在违约行为。被上诉人是与山东新运置业有限公司(实际上,开发商与物业公司实际控制人为同一人，两家公司具有关联关系)签订的《前期物业服务合同》，并不是上诉人与被上诉人签订的《物业合同》，在物业公司提供物业服务过程中,垃圾清运不及时、小区内卫生不能及时打扫，对于卫生清扫问题，一审判决认定上诉人提交的证据并非被上诉人主张的物业费时间内的情况，实际上，被上诉人不只是在疫情期间垃圾清运不及时，日常生活中，垃圾清运也不及时。同时，对于小区内楼道的清洁、打扫等工作，也不到位，不能每天清扫，严重影响了包括上诉人在内的业主的生活。二、上诉人的房屋有质量问题，被上诉人及开发商对于上诉人房屋存在的问题怠于修理，导致上诉人损失严重。2014年开发商将上诉人房屋交房，同年1月7日，上诉人与被上诉人签订了《前期物业服务协议》，上诉人2014年7月开始装修，前后投资55000元装修款后，于2014年9月正式入住东部名城小区。但自2015年2月开始上诉人的房屋多处出现返潮、长绿苔藓的问题，致使房屋装修受损，苔藓更是对身体伤害严重。之后上诉人夫妇一直和被上诉人、开发商反映情况，要求解决问题，但每次物业人员来都是应付了事，房屋问题没有根本解决，且愈演愈烈，多处出现问题。上诉人所在楼层是16层，该栋楼共18层，只有上诉人家房屋有返潮等问题，因此，上诉人的损失巨大,开发商和物业公司具有维修的义务。三、物业公司没有经过法定程序提高物业费收费标准,应认定涨价行为无效。在2019年6月之前,东部名城小区的物业费是每平方米0.75元，但在2019年6月以后，被上诉人无故将物业费上涨至每平方米1元，被上诉人上涨物业费没有任何法律依据，也没有履行法定程序，包括上诉人在内的绝大多数业主对于物业费上涨一事不知情且不同意。而且，自2019年7月以后，被上诉人在提供物业服务质量上，并没有任何提升，与每平方米0.75元时无区别，甚至在疫情期间，有很多不足之处，深得业主诟病。上诉人认为，被上诉人未经法定程序提高物业收费标准的行为,应认定无效，其无权按每平方米1元的标准收取物业费。四、一审法院支持被上诉人关于违约金的诉请错误。上诉人之所以未能按时交纳物业费,是因为被上诉人的一系列违约行为，以及被上诉人提供的物业服务不符合双方之前的约定，并不是上诉人有意为之。因此，不能认定上诉人的行为构成违约，相反，上诉人保留对被上诉人追责的权利。以上即为上诉人的全部上诉理由，恳请二审正确适用法律，支持上诉人的上诉请求。 山东乐家物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持，被上诉人提供的物业服务应当支付物业费用，上诉人违约逾期支付物业服务费，按照合同约定应当支付违约金，肥城法院已经将该违约金调整每日万分之三计算，所以上诉人应当支付。 山东乐家物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付截至2019年12月31日的物业服务费2718.96元及违约金（自2017年7月16日起分段计算至2019年12月31日为4170.15元，此后违约金按每日5‰计算至付清之日）。 一审法院认定事实：原告山东乐家物业服务有限公司原名称为肥城乐家物业服务有限公司。2013年1月7日，原告与新运公司签订《东部名城小区一期二期前期物业服务合同》—份，约定由原告对东部名城小区提供前期物业服务，该合同第二条约定物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，共用设备的运行、维修养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾清运等、车辆停放管理等；第六条约定物业服务收费高层住宅按物业的建筑面积1元/月/平方米的标准交纳；第七条约定物业服务费用按半年交纳，业主应在每年的1月15日之前和7月15日交纳半年的物业服务费；第二十七条约定业主未能足额交纳物业服务费的，按5‰的标准支付违约金。该合同已在肥城市物业管理办公室备案。2013年10月11日，被告与新运公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了位于东部名城小区l号楼1单元1602室房屋一套，该房屋建筑面积为113.29平方米，储藏室面积为10.29平方米。该合同第十七条载明，出卖人已选聘原告从事前期物业管理，买受人同意前期物业服务合同内容。2014年1月7日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，该协议对双方的权利义务进一步进行了明确。该协议第14条约定物业费每半年交纳一次，房屋空置一年以上的，按服务费收费标准的75％交纳，第42条约定被告逾期交纳物业费，每天按3‰交纳违约金。被告入住涉案房屋后，交纳物业服务费至2017年6月30日，后被告未再交纳物业服务费。原告自认物业服务费2019年6月30日前系按每平方米0.75元收取，之后按每平方米1元收取。本案经调解，因双方分歧较大，调解未果。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《山东省物业管理条例》第二十三条规定，建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。根据上述规定，新运公司作为建设单位，选聘原告作为物业服务企业，签订《东部名城小区一期二期前期物业服务合同》，该合同合法有效，对原告以及作为商品房购买人的被告依法具有约束力。该合同已在肥城市物业管理办公室备案，该合同中亦已载明原告的服务资质等级，服务内容与质量，故被告要求原告提交相应的服务资质、物业服务标准等主张，无事实和法律依据。2014年1月7日，原告又与被告签订《前期物业服务协议》，该协议进一步明确了原告和被告的权利和义务，未扩大收费范围、提高收费标准，未明显限制被告权利，未违反法律、行政法规的规定，该协议合法有效。原告应按双方协议约定履行提供物业服务的义务，被告应当按照约定履行向原告交纳物业服务费的义务，原告请求被告支付物业服务费，被告拒不支付，其应当举证证实原告违反了提供物业服务的义务。被告主张原告未及时履行垃圾清运义务，因原告主张的系2019年以前的物业费，垃圾堆放发生在2020年，被告未证实原告在2019年前亦存在垃圾堆放事实，故对被告的该主张不予支持。被告主张原告在小区大门设置四道路障，公布小区广告的收取等事项，均应由全体业主或业主委员会与原告协调解决，上述事项不能成为被告拒交物业服务费的正当理由。原告的物业服务人员打人、骂人，因该事件已处理完毕，该事件与本案非同一法律关系，故对被告以此拒不交纳物业服务费亦无法律依据。房屋存在的质量问题、住房及地下室的公摊的公开，非原告应当服务的范围，被告应另行向小区的建设单位主张。原告收取的煤气开户费和暖气开户费，系为相关供气单位代为收取，该费用收费是否合理，被告应向相关供气单位另行主张。综上，被告已享受了原告提供的相应物业服务，被告未举证证实原告在提供物业服务中存在重大瑕疵，被告应当履行支付物业服务费的义务并承担相应违约责任。被告应付的物业房屋费，自2017年7月1日至2019年6月30日，以其房屋建筑面积113.29平方米按照每平方米0.75元分段计算，共应支付2039.22元；2019年7月1日至2019年12月31日按照每平方米1元计算，为679.74元；以上共计2718.96元。原告请求被告支付逾期支付物业服务费的违约金，因双方协议中有约定，故对原告的该主张一审法院予以支持。但原告主张的违约金过高，参照中国人民银行发布的逾期贷款利率标准，一审法院酌定调整应付违约金为自被告应付物业服务费之日起，按每日万分之三支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第四十一条、第四十四条，《山东省物业管理条例》第二十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告罗德莲于本判决生效之日起十日内，支付原告山东乐家物业服务有限公司物业房屋费2718.96元。二、被告罗德莲于本判决生效之日起十日内，支付原告山东乐家物业服务有限公司相应的违约金（自2017年7月16日起，以509.8元为基数；自2018年1月16日起，以509.8元为基数；自2018年7月16日起，以509.8元为基数；自2019年1月16日起，以509.8元为基数；自2019年7月16日起，以679.7元为基数；分别按每日万分之三计算至给付之日止）。三、驳回原告山东乐家物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取计25元，由被告罗德莲负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：罗德莲是否应当支付物业服务费及违约金。罗德莲主张山东乐家物业服务有限公司在提供物业服务过程中，存在违约行为，未提交充分证据证明，本院不予支持。罗德莲主张山东乐家物业服务有限公司的房屋有质量问题，山东乐家物业服务有限公司及开发商对于上诉人房屋存在的问题怠于修理，导致上诉人损失严重。该主张与本案不属同一法律关系，罗德莲可另行主张权利。罗德莲主张物业公司没有经过法定程序提高物业费收费标准，与事实不符，本院不予支持。罗德莲已享受了山东乐家物业服务有限公司提供的相应物业服务，但未举证证实山东乐家物业服务有限公司在提供物业服务中存在重大瑕疵，罗德莲应当履行支付物业服务费的义务并承担相应违约责任。 综上所述，罗德莲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人罗德莲负担。 本判决为终审判决。 审判长 阎 鹏 审判员 井 慧 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月十七日 书记员 马 鑫