浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终243号上诉人（原审被告）：傅咏梅，女，1978年6月13日出生，汉族，户籍所在地上海市闸北区。上诉人（原审被告）：王雪珍，女，1952年1月27日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。委托诉讼代理人：傅咏梅，系王雪珍之女。被上诉人（原审原告）：周飞，男，1979年7月30日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：章叶，浙江金嘉律师事务所律师。上诉人傅咏梅、王雪珍因与被上诉人周飞房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2018）浙0421民初5642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案审理过程中，双方当事人自愿申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。傅咏梅、王雪珍上诉请求：撤销原判，改判驳回周飞的一审全部诉讼请求，并依法追究周飞相应的刑事责任。事实和理由：一审认定事实不清、证据不足，偏听偏信，自相矛盾。一、周飞以欺诈手段订立合同，案涉合同存在以合法形式掩盖非法目的的情形，案涉合同无效。房卡不能买卖，周飞夫妇明知合同无效，故意欺骗傅其贤与其订立合同，并故意激怒傅其贤，通过起诉方式达到其欺诈目的，情节严重，请法院将本案移交公安机关，追究周飞相应法律责任。傅咏梅与周飞妻子系同学关系，周飞曾动迁并涉足中介业务，傅咏梅向其咨询相关事宜，并非周飞所称傅咏梅方将房屋出卖于其。后周飞得知傅其贤无力承担房屋拆迁后期所需支付的费用，向傅其贤购买动迁房购房资格，即房卡。周飞方称市场价为320000元，后主动加价至368000元。双方协商中，有中介愿以400000元购买房卡，傅咏梅考虑同学情谊拒绝了中介。因周飞涉及中介业务，案涉合同由其提供，但该合同故意遗漏重要条款，即一切费用与甲方无关这一条款。在拆迁办办理相关事宜时，周飞要求傅其贤方支付本不应由傅其贤承担的费用。后周飞方愿意支付契税，但在周飞与其妻子至傅其贤住处赔礼道歉时，隐瞒傅咏梅，欺骗有眼疾的傅其贤要求其再出一张368000元的收据，被王雪珍阻止。二、政府明确规定在购买安置房过程中不允许直接改名，即不允许购买安置房购房资格，即房卡。一审判决混淆了房卡和安置房的概念。案涉合同实为购买动迁房资格的合同，即房卡买卖合同，周飞妻子在微信中亦表明该合同系购买房卡。案涉合同应为无效，一审认为该合同为购房合同，存在错误。三、即使如一审认定案涉合同为房屋买卖合同，傅其贤生前从未表示其不履行合同，其过世后傅咏梅、王雪珍也从未表示不愿继续履行。因多次联系周飞无果，周飞始终不支付动迁房费用，傅其贤为防止超期无法买房，故请求傅咏梅筹资买房。因傅其贤病危，案涉房屋方才过户于王雪珍名下。因案涉合同为房卡买卖合同，本为无效合同，不能强硬出卖于周飞，且傅咏梅方之前告知周飞亲属要求协商，周飞置之不理。王雪珍因骨折暂需住电梯房，傅咏梅方才将案涉房屋装修。因此，一审认定本案仅傅其贤方违约错误，周飞方对傅其贤电话置之不理，未按合同约定支付安置房费用，甚至起诉要求解除案涉合同，在庭审时周飞亦陈述其让傅其贤另写收据之前已不想买房,一审却违背事实认定系傅其贤违约，存在错误。四、周飞提供有问题的合同让傅其贤签署，在拆迁办故意为契税与傅其贤、王雪珍发生纠纷，诱逼傅其贤作出不履行合同的意思表示以骗取违约金，幸而傅其贤并未因此受骗。后周飞故意隐瞒傅咏梅，至傅其贤住处又索要一份368000元的收据，该欺诈行为被王雪珍阻止后，又起诉至法院，歪曲事实，妄图通过诉讼达到非法侵占他人财物的目的，其情节严重，请法院将本案移交公安机关，追究周飞相应法律责任。五、案涉368000元系傅其贤收取，与傅咏梅、王雪珍无关，不应由傅咏梅、王雪珍返还368000元。周飞辩称，一、傅咏梅、王雪珍的行为构成违约，应承担相应违约责任，对于周飞扩大损失的部分，亦应由其承担责任。一审认定事实正确，此前购房过程中因傅咏梅、王雪珍方多人不同角色参与，导致本案拖延至今，周飞人财两失。周飞起诉要求继续履行协议，傅咏梅、王雪珍在法院组织的多次调解中，主张房屋自住。周飞无奈改变诉讼请求，要求解除合同及要求傅咏梅、王雪珍承担违约责任。但开庭中傅咏梅、王雪珍却称房屋要出售，并表明房屋不可能再出卖周飞。综上，傅咏梅、王雪珍反复，缺乏诚信。周飞于2017年5月即向傅咏梅、王雪珍支付368000元，同时账户上一直存有800000元准备支付剩余购房款，上述资金闲置，房价亦上涨，周飞的经济损失远超双方约定的违约金。二、傅咏梅、王雪珍提出房价从最初的320000元到实际支付的368000元系周飞自己要求，与实际不符，傅咏梅、王雪珍缺乏诚信。傅咏梅、王雪珍提出周飞对傅其贤的电话置之不理，根据在案证据，系傅咏梅方对周飞置之不理。双方第一次争议不久周飞即表示愿意承担契税，要求对方配合办理相关手续，但傅咏梅方不同人对此有不同意见，收取定金的傅咏梅推脱称父亲不肯出卖，其父表示傅咏梅不肯拿出定金，在此情况下周飞提出由傅其贤写收据或委托书，并由其出面要求傅咏梅将定金转汇傅其贤，以便妥善处理。但傅咏梅方却以此拒绝履行案涉协议，拒绝收房、交房。周飞多次至拆迁公司却被告知需权利人办理或持有原件方能办理相关手续。同时，周飞在中介看到该房屋的出售信息。综上，本案纠纷根源在于案涉房屋价格上涨，而原先成交价过低。本案中，周飞损失最大。傅咏梅、王雪珍占用周飞钱财，无偿使用,在一审调解时亦不愿意将欠款汇至法院账户内。综上，傅咏梅、王雪珍给周飞造成巨大损失，却将责任推脱于周飞。周飞向一审法院起诉请求（变更后）：1.依法判令解除周飞与傅其贤所签订的《转让协议》；2.判令傅咏梅、王雪珍共同向周飞归还购房款368000元，赔偿实际损失200000元及支付违约金218367元；3.本案诉讼费用由傅咏梅、王雪珍承担。一审法院经审理认定事实：周飞的妻子沈玲燕与傅咏梅系同学关系。2017年3月，双方协商由周飞购买傅咏梅家原位于嘉善中山房屋拆迁可得的安置房。5月27日，傅咏梅与周飞夫妻碰面协商转让拆迁房屋事宜，初步约定由周飞支付320000元，选房等事宜均归周飞办理。5月29日，傅咏梅告知周飞次日到拆迁办公室（嘉善嘉和房屋征收服务中心在拆迁现场设置的办公点）办理委托抽签手续，卖掉的房屋为其父亲傅其贤名下的拆迁房屋。5月30日，周飞与傅咏梅、傅其贤共同到拆迁办公室，出卖方提出调整价格要求，双方经协商，约定由周飞支付368000元给傅其贤，周飞提供了打印好的《转让协议》，傅咏梅在《转让协议》上填写了相关内容，对价款在打印件上进行了修改，协议由周飞、傅其贤签字。《转让协议》中约定：“甲方（傅其贤）自愿把原四中拆迁安置房转让给乙方（周飞），乙方在三日内支付定金368000元。该拆迁安置房应有的选择权（含抽签权）、决定权以及超过面积优惠的权利均归乙方所有。甲方无条件配合乙方办理安置房的选择和过户事项。乙方在甲方取得安置房房产证时支付甲方安置房费用后一周内，全额支付甲方被征收房屋评估价的款项。甲方违约（即不转让），则需支付双倍定金，乙方违约则定金不退。”合同签订后，因傅其贤不方便手机转账，故周飞将368000元支付至傅咏梅的账上，傅咏梅在《转让协议》背面书写了收据。同日，双方在拆迁办公室办理了抽签的委托手续，载明傅其贤委托周飞办理选房、补偿协议签订、腾退等一切手续。6月2日、3日，周飞持委托书参加了抽签选房，于6月3日抽签确定成交房屋为和风家园4幢1单元601室。7月26日，傅其贤与嘉善县房屋征收办公室签订《嘉善县国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定傅其贤最晚于2018年8月30日前办理完成付款交房手续。根据明细清算表，和风家园4幢1单元601室安置房面积88.83平方米，安置房总价723836.96元（代收费中不含契税），被征收房屋评估和奖励补偿补助共计114766元。根据明细清算表，周飞实际需支付购房款共368000元＋723836.96元＝1091836.96元。因补偿协议中载明契税自行办理，双方对该费用负担曾发生争议。后双方又数次发生争执，合同履行陷入僵局。之后傅咏梅帮助筹措资金，自行办理了安置房付款交房手续，于2018年7月30日将房屋登记在傅其贤名下。一审另查明：傅咏梅系傅其贤、王雪珍独生女儿。王雪珍与傅其贤于1983年12月9日登记结婚（复婚），2003年12月30日办理了离婚登记，离婚协议约定中山东路226号房屋各半所有（房产证已分户）；2014年7月17日王雪珍、傅其贤以遗失结婚证为由，申请补发了1983年12月9日的结婚证。傅其贤患有慢性肾脏病、糖尿病，规律血透4年，2018年7月14日因意识模糊半月余至嘉善县第一人民医院住院治疗，2018年8月18日凌晨抢救后家属放弃进一步抢救，于当日死亡。2018年8月20日，涉案房屋由傅其贤变更登记至王雪珍名下，取得方式为“婚后夫妻财产约定”。一审法院经审理认为，本案双方对于周飞和傅其贤签订《转让协议》买卖拆迁安置房的过程，以及已收取368000元定金（购房款）的事实均予认可，双方争议的焦点为以下三个方面：一是《转让协议》的性质和效力；二是出卖方傅其贤在履行合同中有无违约；三是傅咏梅、王雪珍是否需要承担违约责任以及如何承担。一、关于《转让协议》的性质和效力。《转让协议》由双方协商后签署，是双方意思真实表示。协议明确约定了傅其贤自愿把原四中拆迁安置房转让给周飞，虽然当时傅其贤尚未取得涉案房屋，也未确定具体的交易标的，但不影响协议的效力。2017年5月30日签订的协议中约定抽签由周飞决定，并办理了委托手续，协议签订后的6月3日由周飞进行抽签，选定了和风家园4幢1单元601室房屋，即最终确定了交易标的。傅其贤调换安置的原房屋系自有房屋，政府在城镇房屋拆迁安置中对于房主将安置房用于自住还是另行出售并无限制；从双方后续履行过程来看，明确是先将房屋登记在傅其贤名下，再办理转让过户手续，并未省略交易环节而意图偷逃税款，不存在损害国家利益的情形。综上，本案《转让协议》是合法有效的房屋买卖合同。二、出卖方傅其贤在履行合同中有无违约。综合全案情况，从合同履行过程来看，双方存在以下三次争议情形。一是在签署征收补偿协议书时，双方对于傅其贤取得该房屋办理不动产登记时需要缴纳的契税由谁负担发生争执；二是因签订合同时定金由傅咏梅收取，周飞要求傅其贤另行出具壹份收条，王雪珍提出异议；三是安置房后续款项的缴纳问题。关于契税负担的争议，因《转让协议》中对此并未明确，双方因而发生争议，属于对合同内容不明之处进行补充协商，周飞最终也同意该契税由其负担，因此该争议双方均不构成违约。关于周飞要求傅其贤补签收条，王雪珍认为周飞要求将一笔钱写两份收条明显过分，会导致款项无中生有加倍，故加以阻挠，并对后续履行提出异议。一审认为，从庭审中双方陈述来看，傅其贤、王雪珍和傅咏梅对于涉案房屋是否出售、以何价格出售等意见并不完全一致，傅其贤也曾向周飞表示过其并未收到该笔368000元，故周飞要求傅其贤另行出具壹份收条，实际是对上述368000元购房款由傅咏梅收取过程的记录、说明，并无不当。王雪珍即便担心一笔钱会变成两份收条，也可以在书写具体内容时予以明确，避免争议。傅其贤当时对周飞的要求并未提出异议，但在王雪珍的阻拦下并未书写另一份收条，现王雪珍以此认为周飞在履行合同中存在欺诈，故而拒绝履行，理由明显不能成立。其三，关于周飞支付安置房款项的事宜。《转让协议》本身并未约定周飞何时支付除368000元以外的其他购房款，结合征收补偿协议书第七条关于交房付款期限内容，安置房的款项最迟应当在征收补偿协议规定的2018年8月底前支付。傅咏梅、王雪珍认为周飞未按约履行，故而自行办理了后续安置房缴款和不动产登记等手续，是周飞违约导致合同不再继续履行。一审认为，因双方并未约定解除合同的条件，出卖人如欲解除合同不再继续履行的，应当符合合同法第九十四条规定的法定解除条件。周飞提供了其曾向傅咏梅提出要求付款继续履行的证据，傅咏梅对此予以认可，但表示当时告知了对方买房的事直接找父亲傅其贤。但从一审调取的医疗记录可证明傅其贤当时因病重而住院，而且由于委托书明确约定的事项中并无代傅其贤缴付安置房购房款的事项，因此周飞关于找不到傅其贤本人，不持有征收补偿协议和清算表原件，无法直接去办理缴款的陈述符合实际情况。从傅其贤一方来说，现无证据证实其曾催促周飞后续付款而周飞予以拒绝，也没有证据显示其有配合周飞履行的行为。相反，根据庭审中当事人陈述，是傅咏梅、王雪珍向住院中的傅其贤告知了有关情况，并由傅咏梅筹措资金去办理了安置房尾款支付和不动产登记手续，之后又在傅其贤病故时办理了房屋转移登记至王雪珍名下的手续。因傅其贤已死亡，现无法核实其当时因何不再履行合同的主观原因，但客观上存在未按约定继续履行合同的情形，已构成违约。因房屋现已登记在王雪珍名下，且其当庭表示因自己家安置的三套房屋仅该套系电梯房，已进行装修并将用于自住，故合同无法继续履行。周飞主张解除合同，由傅咏梅、王雪珍返还368000元购房款，傅咏梅、王雪珍亦同意归还该368000元，一审对该诉请予以支持。三、关于傅咏梅、王雪珍是否需要承担违约责任以及如何承担。因傅其贤不履行合同已构成违约，应承担相应违约责任，但其已于2018年8月18日死亡，故应由其继承人依法承担相应责任。根据现实婚姻登记信息，傅其贤与王雪珍处于离婚状态，但双方又持有补发的结婚证，王雪珍自认与傅其贤当时系夫妻关系。王雪珍当庭表示其不懂法律，不知道复婚和补办结婚证的区别，故而办理了补办结婚证的手续。双方也一直共同生活，由王雪珍照顾生病住院的傅其贤。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定，身份关系的事实不适用自认规则。傅咏梅系傅其贤女儿，是其法定继承人。傅咏梅当庭表示放弃继承，房屋完全归母亲王雪珍所有，包括其筹措支付的购房款亦赠予母亲，且涉案房屋于2018年8月20日变更登记至王雪珍名下，故王雪珍虽不是傅其贤的法定继承人，但其仍应参照继承法的规定在傅其贤遗产范围内承担相应责任。傅咏梅、王雪珍表示房屋登记变更系在傅其贤死亡之前办理，在死后完成登记发证，但不仅变更登记的日期为2018年8月20日，而且申请变更登记的材料中签署的日期也均为2018年8月20日，故傅咏梅、王雪珍该陈述依据不足，不予认可。傅咏梅、王雪珍均表示傅其贤长期生病，除该套房屋外无其他遗产，故原登记在傅其贤名下的拆迁置换房屋应作为其遗产。虽然傅咏梅、王雪珍表示最终购买该房屋的款项完全系自行另筹，但周飞已支付给傅其贤368000元并明确用于购买涉案房屋，而该房屋是2003年离婚时傅其贤名下的中山东路226号部分房屋拆迁置换所得。现王雪珍在傅其贤死亡后取得该房屋所有权，应在该368000元和原中山东路226号房屋所得补偿款所对应的房屋价值内对傅其贤的违约责任承担责任。周飞主张200000元实际损失，并以总房价的20%计218367元主张违约金。一审认为，双方协议中约定368000元为定金，该约定超过总房价的20%，现周飞以担保法司法解释规定的定金比例上限主张违约金，予以支持。周飞主张200000元实际损失并未提供证据和依据，且违约金目的本身在于赔偿损失，故该诉请不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除周飞与傅其贤于2017年5月30日签订的安置房《转让协议》；二、傅咏梅、王雪珍于判决生效后五日内返还周飞购房款368000元；三、王雪珍于判决生效后五日内在继承傅其贤遗产范围内支付给周飞违约金218367元；四、驳回周飞的其他诉讼请求。案件受理费11664元，财产保全申请费3520元，合计15184元，由周飞负担2967元，傅咏梅、王雪珍负担12217元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于案涉《转让协议》的效力。傅咏梅、王雪珍认为案涉《转让协议》系购房资格的买卖，该协议存在以合法形式掩盖非法目的的情形，损害国家利益，应为无效。《转让协议》约定傅其贤自愿将原四中拆迁安置房转让周飞，双方的交易标的应为拆迁安置房。虽然上述协议签订时所指向的房屋、房屋总价不具体，但双方在协议中同时约定了房屋位置、面积、单价按征收补偿方案及周飞抽签决定，后周飞经抽签选定了和风家园4幢1单元601室房屋，明细清算表亦明确了安置房总价。因此，双方的交易标的及交易的房屋总价可以确定。虽然协议签订时傅其贤尚未取得上述房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该事实并不影响合同效力。双方协议第五条约定“乙方在甲方取得安置房房产证时……”，故根据约定产证应先登记至傅其贤名下，双方再办理过户手续，实际履行合同过程中，双方亦系按照上述约定执行。另外，法律对拆迁安置房买卖并不禁止，协议不存在以合法形式掩盖非法目的、损害国家利益的情形。因此，《转让协议》应为有效。傅咏梅、王雪珍认为协议无效的上诉理由不能成立。关于本案的违约责任。傅咏梅、王雪珍上诉认为本案系周飞未按约至拆迁办公室缴纳剩余款项，且周飞拒绝履行，故本案中系周飞而非傅其贤方存在违约行为。虽然双方合同中并未约定剩余房款的支付时间，但结合征收补偿协议书的相关约定，安置房屋的款项应于2018年8月30日前支付。本案中，傅其贤方并未举证证明其曾催促周飞支付剩余购房款而周飞予以拒绝的事实，亦无证据证明其已积极履行了协助义务。相反，根据周飞一审提供的微信短信记录，本案系周飞方曾多次向傅其贤、傅咏梅、王雪珍提出要求继续付款履行合同。实际上，2018年7月傅其贤因意识模糊半月有余至医院，此时距离剩余款项的支付时间较近，傅其贤方作为出卖人应及时通知、催促周飞方缴纳剩余款项，以便双方合同继续履行。但傅其贤方在此期间并未催促周飞履行合同，后傅其贤方自行办理交房手续，并于2018年7月30日将房屋登记至傅其贤名下。傅其贤死亡后，傅咏梅、王雪珍在未通知周飞的情况下擅自将房屋过户至王雪珍名下。因此，双方合同无法继续履行的原因在于傅其贤方，一审认定傅其贤存在违约行为正确。因傅其贤的违约行为导致合同解除，其收取的款项应予返还，一审判令傅咏梅、王雪珍返还购房款368000元正确。傅咏梅、王雪珍二审主张其不应返还，缺乏依据，不予支持。《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。傅咏梅、王雪珍一审陈述傅其贤除了案涉房屋并无其他财产，因此，案涉房屋应作为傅其贤的遗产。傅咏梅一审中明确房屋全部归属于王雪珍所有，一审参照继承法规定判令王雪珍在傅其贤遗产范围内承担违约金，符合权利义务一致原则，并无不当，王雪珍上诉认为其不应承担违约金的上诉理由不能成立。傅咏梅、王雪珍主张周飞要求傅其贤另行出具收条的行为构成欺诈，本案应移送公安并依法追究周飞相应刑事责任。根据傅咏梅与周飞妻子的聊天记录，傅其贤曾向周飞方表示其并未收到案涉368000元，在此情况下，周飞方为保障其自身权益，要求傅其贤另行出具收条，实际上系对上述款项由傅咏梅收取过程的确认，并无不当。本案亦无证据显示周飞在合同签订及履行过程中存在欺诈行为。傅咏梅、王雪珍以此为由要求将本案移送公安，缺乏依据，不予支持。综上，傅咏梅、王雪珍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9664元，由上诉人傅咏梅、王雪珍负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 谭 灿审判员 倪 勤审判员 王世好二〇二〇年六月十五日法官助理王旖辰书记员王家慧