黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终43号上诉人（原审被告）：牡丹江星元房产有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东一条路39号。法定代表人：肖景辉，董事长。委托诉讼代理人：王铁兵，阳明区新兴法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：常正华，黑龙江正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区爱河新城。负责人：孙金孝，主任。委托诉讼代理人：林云朋，牡丹江市阳明区铁岭镇法律服务所法律工作者。上诉人牡丹江星元房产有限公司（以下简称星元公司）因与被上诉人牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会（以下简称爱河小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2019）黑1003民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人星元公司的委托诉讼代理人王铁兵、常正华，被上诉人爱河小区业委会主任孙金孝及其委托诉讼代理人林云朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星元公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回爱河小区业委会的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人主体不适格。本案被上诉人不符合法定起诉条件，应驳回起诉。牡丹江市阳明区人民政府给予被上诉人出具（2018）业备1号业主委员会的备案证明仅是同意被上诉人作为业主委员会的备案，并非证明被上诉人符合本案起诉的法定条件。本案被上诉人提起诉讼未召开业主大会，一审中被上诉人未提交证据证明其本案提起诉讼及诉讼请求是代表符合法定业主人数的真实意思表示，未提交符合法定人数的业主大会决议及提起诉讼的决定。被上诉人申请成立时提供的资料并非真实、客观的，其基于不准确的名单以表格形式收集的选票、业主签名均存在重大瑕疵。2.一审判决认定事实错误。管理规约是业主委员会成立的必备条件，此时业主委员并没有成立也没有召开业主大会，因此，无论管理规约内容如何，均不能确定该小区物业实行自行管理的法定依据。一审法院依据管理规约认定前期物业服务合同终止属于认定事实错误。一审法院是基于不准确的业主名单、选票、成立业主委员会期间提供的管理规约判令支持被上诉人的诉讼请求，一审法院认定事实的依据错误。3.一审法院适用法律错误，本案应适用《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定。爱河小区业委会辩称，关于主体资格的问题。法律没有规定业主委员会采用诉讼方式维权时必须经过业主大会单独表决，本案被上诉人有权提起民事诉讼，并不违反法律规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”赋予了业主委员会起诉的权利。且牡丹江中级法院作出的(2019)黑10民终989号民事裁定对被上诉人的主体资格已另案处理并予以确认。一审法院认定事实正确。《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条规定“管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理”，《物业管理条例》第十七条规定“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定”。爱河新城小区管理规约正是根据以上规定作出约定，并经业主大会通过，其中对管理方式采用的是自行管理，是符合法律规定的并经镇、区两级政府备案是合法有效的。一审法院根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款认定前期物业合同终止是正确的。爱河小区业委会向一审法院起诉请求：一、判令星元公司排出妨碍，撤离牡丹江市阳明区爱河新城小区并搬走其一切物品，法律文书生效后十日内，其没有搬走的一切物品视为其抛弃物，爱河小区业委会有权按抛弃物处理；二、判令星元公司移交物业用房和业主活动室用房、自行车棚、配电室、换热站、燃气调压站等相关设施、场所、场地；三、判令星元公司移交物业管理资料，包括：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必须的其他资料。一审法院认定事实：牡丹江市阳明区爱河新城小区于2018年8月18日成立了第一届业主委员会，并于2018年12月12日在牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府和牡丹江市阳明区公共事务管理局备案。业主委员会成立后，决定对本小区物业先实施自行管理，并通知了正在依据牡丹江龙裕城市开发建设有限公司东安分公司与星元公司签订的《爱河新城小区前期物业管理委托服务合同》履行物业服务的星元公司，同时要求星元公司于2018年12月31日前，与爱河小区业委会办理物业管理交接手续并退出爱河新城小区。星元公司未进行交接并不退出。因此爱河小区业委会会提起本案之诉。另查，现星元公司在牡丹江市阳明区爱河新城小区的物业管理中，只占有三间服务用房，分别是位于牡丹江市阳明区爱河新城小区内二层楼（应是唯一一个二层楼）内第二层中的“物业办公室”、“物业收费室”、“物业档案室”；建设单位牡丹江龙裕城市开发建设有限公司向被告交付的“竣工总平面图”在星元公司处保管。爱河小区业委会主张移交的其他材料、设施、房屋均未在星元公司处保管和使用，建设单位牡丹江龙裕城市开发建设有限公司也未移交给星元公司。对此，爱河小区业委会予以认可。一审法院认为，第一、爱河小区业委会是否具备提起本诉的主体资格；第二、如爱河小区业委会主体适格，爱河小区业委会的诉讼请求是否有事实和法律依据。一、关于爱河小区业委会主体资格问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持。”和第十条第一款：“物业合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，在本案中爱河小区业委会具有诉讼主体资格。二、关于爱河小区业委会的诉讼请求是否应得到法律支持问题。首先，爱河小区业委会是通过业主大会选举产生并在牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府及牡丹江市阳明区公共事务管理局备案，至于选举的程序是否合法，理应由“业主”来主张，而物业服务企业无权主张，同时，关于业主委员会的选举纠纷也不属于人民法院的受案范围。故，在本案中本院不能否定牡丹江市阳明区爱河新城小区业主委员会的合法性。其次，依据黑龙江省第十二届人民代表大会常务委员会批准的《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款：“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。”的规定，本案中牡丹江市阳明区爱河新城小区业主大会已经通过的《管理规约》中明确规定了对小区物业“先自行管理”，那么，牡丹江龙裕城市开发建设有限公司与星元公司签订的《爱河新城小区前期物业管理委托服务合同》即应终止。再次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”的规定，爱河小区业委会请求星元公司移交物业服务用房和相关设施、材料等请求本院予以支持。综上所述，鉴于星元公司在牡丹江市阳明区爱河新城小区的物业管理中，只占有三间服务用房和持有“竣工总平面图”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、星元公司于本判决生效后二十日内，向爱河小区业委会移交位于牡丹江市阳明区爱河新城小区内二层楼（应是唯一一个二层楼）内第二层中的物业办公室、物业收费室、物业档案室三间房屋；移交竣工总平面图；二、驳回爱河小区业委会的其他诉讼请求。二审中，上诉人星元公司举证如下：证据一，民事案件裁判文书5份。证据二，工作照片71张。同时星元公司申请证人胡世东、任兰广、李文华、裴秀英出庭作证。本院组织双方当事人进行了质证。结合质证情况，本院认为，证据一是另案的裁判文书，该组证据与本案无关联性，故不予采信。证据二是物业工作人员工作照片，其内容与本案审理的内容无关联性，故不予采信。根据《物业管理条例》第六条“房屋所有权人为业主”的规定，证人李文华、裴秀英并非案涉小区的房屋所有权人，不是该小区业主，故对二人的证言不予采信。证人胡世东、任兰广系案涉小区业主，二人证言的内容不足以证明星元公司申请证人出庭意图证明的问题，对星元公司意图证明的问题不予采信。被上诉人爱河小区业委会中未举示新的证据。根据当事人的陈述、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院认定一审判决已查明的除“业主委员会成立后，决定对本小区物业先实施自行管理”以外的事实。另查明，2018年8月18日爱河小区首次业主大会审议通过《管理规约》，该规约第二条载明“（管理方式）本物业管理区域内的物业管理：物业先自行管理…”。爱河小区业委会曾于2019年2月15日起诉星元公司，该案案号为（2019）黑1003民初258号。在该案中星元公司抗辩称爱河小区业委会主体不适格，经牡丹江市阳明区人民法院审理裁定驳回爱河小区业委会的起诉。爱河小区业委会不服，上诉至本院。本院经审理认为爱河小区业委会具有诉讼主体资格，于2019年8月16日作出（2019）黑10民终989号民事裁定，撤销（2019）黑1003民初258号民事裁定，指令牡丹江市阳明区人民法院审理继而产生本案。本院认为，关于爱河小区业委会诉讼主体资格的问题已经（2019）黑10民终989号案件进行审理并认定爱河小区业委会具有诉讼主体资格，故星元公司在本案上诉中再次主张爱河小区业委会主体不适格的上诉理由不成立。根据《物业管理条例》第十七条规定“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定”及《业主大会和业主委员会指导规则》第十八条规定“管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理”的规定，管理规约的内容包括物业的管理。本案中，依法成立的爱河新城小区业主大会筹备组于2018年8月18组织召开的爱河小区首次业主大会审议通过的管理规约中载明对小区物业“先自行管理”，即业主大会作出了自行管理决定。且该管理规约已作为备案材料的一部分提交给牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府及牡丹江市阳明区公共事务管理局，爱河小区业委会在本案中作为证据提交的管理规约加盖了牡丹江市阳明区铁岭镇人民政府公章，可证实其真实性。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”、《牡丹江市住宅物业管理条例》第二十九条第二款：“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效或者业主大会作出自行管理决定时，前期物业服务合同终止。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款：“物业合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，星元公司与案涉小区的开发单位签订的前期物业合同已经终止，一审法院据此判决星元公司移交物业服务用房和相关设施、材料并无不当。综上所述，星元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人牡丹江星元房产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高玉林审判员  **刚审判员  李慧宇二〇二〇年六月一日书记员  庄伟丹