山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0281民初10229号原告：中国工商银行股份有限公司胶州支行，住所地胶州市常州北路2号，统一社会信用代码913702818696582558。负责人：王新波，行长。委托诉讼代理人：王涛，山东润禹律师事务所律师。被告：臧泽博，男，1968年11月10日生，汉族，住胶州市水岸府邸西区。被告：高彩云，女，1967年12月19日生，汉族，住胶州市水岸府邸西区。被告：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司，住所地胶州市北京东路271号喜来登酒店4楼，统一社会信用代码9137020069715923XK。法定代表人：虞沁文，董事长。委托诉讼代理人：徐耀、周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司胶州支行（以下简称工商银行）与被告臧泽博、高彩云、青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王涛、被告绿城公司委托诉讼代理人徐耀到庭参加诉讼，被告臧泽博、高彩云经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.被告臧泽博、高彩云立即偿还原告借款本息共计1083792.52元（其中本金899982.02元、利息183810.5，利息暂时计算至2019年6月1日）；2.被告承担律师费67000元；3.原告对抵押物享有优先受偿权；4.被告承担按照借款合同约定至实际清偿完毕前新产生的利息、罚息；5.其他被告承担连带责任；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月9日，原告向被告发放个人一手房贷款920000元，期限240个月，该借款人现已累计违约38次，当前违约37次，逾期本金107672.32元，截至2019年6月1日，本息合计1083792.52元，被告的行为严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告臧泽博、高彩云未作答辩。被告绿城公司辩称，本案开庭前，绿城公司对臧泽博的欠款不清楚。原告已经就涉案房屋办理了预告抵押登记，享有抵押权，原告的合法权益已受保障。涉案房屋早已具备权属登记及抵押登记的条件，绿城公司已经多次催促臧泽博办理抵押登记，对未能办理正式抵押登记没有过错，不应承担保证责任。原告工商银行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《个人购房借款/担保合同》，2、个人借款凭证，3、结婚证复印件，4、还款账户交易明细，5、预抵押登记清单，6、委托代理合同、律师费票据，7、共同还款承诺书，绿城公司对证据1、2、5、6真实性没有异议，对证据3、4、7真实性无法核实，要求法院依法查明。原告对于被告绿城公司提交的房地产权属登记证明及准予登记房屋明细表、青岛市不动产登记信息真实性均无异议，本院对上述证据依法进行审查，对其真实性依法予以采信。根据上述证据及当事人陈述，本院确认的事实如下：2014年12月9日，贷款人工商银行与借款人臧泽博、保证人绿城公司签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定工商银行向臧泽博发放一手房贷款920000元，用于购买春晓苑8-3-1601号房屋，贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率计约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；贷款人将贷款转入绿城公司账户；还款方式为等额本息，每月5日为还款日；借款人未按合同约定日期偿还贷款的，逾期贷款罚息利率为本合同约定利率基础上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；保证人绿城公司提供阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人对正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后到期的借款人的债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。在合同落款处，被告臧泽博、绿城公司签字捺印、盖章，被告高彩云在抵押物共有人处签字捺印。2015年1月9日，工商银行向被告发放贷款920000元，个人借款凭证载明：贷款金额920000元，贷款期限240个月，自2015年1月9日至2035年1月9日，执行利率为6.15%，浮动方式基准利率，逾期上浮50%，臧泽博在借款人处签字捺印。2014年10月23日，高彩云向工商银行出具共同还款承诺书，载明：鉴于借款人臧泽博向贵行申请贷款92万元，本人同意并委托借款人以其名义办理包括但不限于开设贷款账户、还款账户、签订借款借据等业务，本人与借款人均负有清偿全部贷款（包括但不限于本金、利息、复利、罚息以及实现债权的费用和其他所有应付费用）的义务，对全部贷款承担连带清偿责任。原、被告于2015年1月9日在胶州市房产管理局办理了所购房屋的预告抵押登记手续，预告登记权利人为工商银行，抵押预告登记证编号为胶房地预市字第××号。经查明，案涉房屋所在小区北京东路277号绿城紫薇广场春晓苑在2013年5月21日已经具备办理房地产权属登记的条件。2019年8月8日，原告与山东润禹律师事务所签订委托代理合同，由其代理本案诉讼活动，代理费为67000元，山东润禹律师事务所出具代理费发票。在合同履行过程中，借款人未按时履行还款义务，多次出现违约，截至2019年6月1日，本息合计尚欠1083792.52元，其中贷款本金899982.02元，累计欠息183810.5元。本院认为，原告工商银行与被告臧泽博、绿城公司签订的《个人购房借款/担保合同》及被告高彩云出具的共同还款承诺书是当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，为有效合同，各方均应自觉履行合同义务。原告工商银行已经按照合同约定向借款人履行了发放贷款920000元的义务，但被告臧泽博、高彩云在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，已经构成根本违约，故原告工商银行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。截至2019年6月1日，臧泽博尚欠贷款本金899982.02元，利息183810.5元，共计1083792.52元未还，故关于原告要求被告按照合同约定偿还贷款本息的诉讼请求，事实清楚、证据充分、理由适当，本院依法予以支持。对于原告主张的律师费67000元，因借款合同对原告为实现债权产生的律师费由借款人负担作了明确约定，且数额不超出相关收费标准，故本院依法予以支持。关于原告要求被告绿城公司承担保证责任的诉讼请求，本院认为，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，在未办理正式抵押登记的情况下，绿城公司对案涉借款承担保证责任，保证期间为自合同生效之日起，至臧泽博取得房屋所有权证并办妥抵押登记和其他相关手续之日止，上述关于保证期间的约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件，故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，绿城公司就该预抵押房产已经竣工、验收并交付至臧泽博，且该房屋已经具备办理所有权登记和正式抵押登记的条件，但非因绿城公司的原因尚未办理正式抵押登记，应视为办理正式抵押登记的条件已经成就，绿城公司的阶段性保证责任应予以免除，故关于原告要求被告绿城公司承担保证责任的诉讼请求本院依法不予支持。被告臧泽博名下的位于胶州市房屋已经办理了预告抵押登记，权利人为原告工商银行，该登记合法有效，且该房屋已经具备了办理正式抵押登记的条件，故原告在抵押担保范围内依法对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款依法享有优先受偿权。被告臧泽博、高彩云经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，应视为自愿放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告臧泽博、高彩云于本判决生效起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司胶州支行截至2019年6月1日的借款本息共计1083792.52元；二、被告臧泽博、高彩云于本判决生效起十日内偿还原告中国银行股份有限公司胶州支行自2019年6月2日起至实际清偿之日止按《个人购房借款/担保合同》约定计算的利息、罚息；三、原告中国工商银行股份有限公司胶州支行有权对被告臧泽博名下的位于胶州市房屋依法拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司胶州支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15157元，由被告臧泽博、高彩云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  郑晓鹏审 判 员  周建波人民陪审员  赵焕烈二〇二〇年六月十七日书 记 员  姜 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。