广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初1888号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，住所地广州市从化区江埔街御景路6号，统一社会信用代码91440101799414190A。负责人：钟志荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾谓珍、谢海欣，该分公司员工。被告：黄文锋，男，1984年6月22日出生，汉族，住广州市从化区。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司与被告黄文锋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司的委托诉讼代理人曾谓珍、谢海欣到庭参加诉讼，被告黄文锋经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司向本院提出诉讼请求：一、被告按每月608.13元的标准向原告支付自2019年10月1日起至实际付清之日止的物业管理费，暂计至2020年4月14日为4256.91元；二、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，暂计至2020年4月14日为302.85元；三、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更并明确第一、二项诉讼请求为：一、被告按每月608.13元的标准向原告支付自2019年10月至2020年4月的物业管理费，金额共计4256.91元；二、被告向原告支付滞纳金（每月的滞纳金以当月物业管理费608.13元为基数，按每日千分之一的标准，从次月的5日起支付至实际清偿之日止），暂计至2020年4月14日，滞纳金约为302.85元。事实与理由：原告接受委托为名门半岛花园小区提供物业管理服务，被告是该小区自编雨华二街25号202房的业主，涉案房屋的建筑面积为243.25平方米,为低层洋房住宅。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条第二款的约定,该小区低层洋房住宅的物业管理费为每月2.5元/平方米,即被告每月需向原告支付物业管理费608.13元。自2019年10月起至2020年4月止，被告无故拖欠原告物业管理费7个月，共计4256.91元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据原告与被告签订的《前期物业服务协议》第四条第六款的约定，如被告不按本协议约定的日期缴纳有关费用，被告应从逾期之日起至实际清偿之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金。暂计至2020年4月14日，滞纳金约为302.85元。被告黄文锋经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证及答辩的权利。经审理查明：2015年4月15日，被告（乙方、买方）与广州从化雅居乐房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201504160925），约定乙方购买甲方开发的雅居乐名门半岛花园自编C区第H型75幢3层304房，房屋地址：从化市街口街雨华二街25号202房H型75幢304房，建筑面积243.25平方米。该合同第五条物业服务约定：甲方已按《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业管理公司之日止。2015年8月4日，被告签署《业主文件/钥匙签收表》，办理了收楼手续。同日，雅居乐物业管理服务有限公司从化分公司（其于2017年9月11日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司，即本案原告）作为甲方与被告作为乙方签订《从化雅居乐名门半岛花园前期物业服务协议》，约定甲方对乙方所购物业雨华二街25号202房提供前期物业管理服务。该协议第二条约定物业服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备维护和管理；三、住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维护和管理；四、环境卫生；五、公共秩序维护；六、交通秩序与车辆停放；七、房屋装饰装修管理。第四条物业服务费用约定：一、乙方首次缴纳费用的时间按照从化雅居乐名门半岛花园《商品房买卖合同》的约定执行；以后缴纳费用的时间为每月5日前缴纳当月物业管理服务费。二、物业管理服务费用的标准：高层电梯洋房每月每平方米2.2元；低层（复试）洋房每月每平方米2.5元（含花园管理费）；别墅每月每平方米2.8元（含花园管理费）；非住宅（商铺）每月每平方米3.5元。第十条违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。2020年3月11日，原告向被告邮寄发出日期为2020年3月7日的《催款函》，要求被告支付物业管理费，但快递显示退回妥投。2020年4月9日，原告向被告邮寄发出日期为2020年4月7日的《催款函》，要求被告支付物业管理费，快递显示邮件投递到荔枝花园速递易A15包裹柜。另查，根据广州市规划和自然资源局提供的查询时间为2020年6月4日的《不动产登记查册表》显示，涉案房屋坐落广州市从化区雨华二街25号202房，登记权属人为被告，权利证号为2016-09215478，购房日期为2015年4月15日，层数为4层，建筑面积243.75平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。原告为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受服务后，应按约交纳物业管理费。现被告并未提交证据证明已按约履行缴费义务，根据《前期物业服务协议》的约定，涉案房屋物业管理费应按照建筑面积每月2.5元/㎡的标准计付。涉案房屋登记建筑面积为243.75平方米，但《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201504160925）记载的建筑面积为243.25平方米。故原告要求被告按照每月608.13元（2.5元/㎡×243.25㎡）的标准支付2019年10月起至2020年4月止的物业管理费4256.91元（608.13元/月×7月）有合同依据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。按照约定，被告应于每月5日前缴纳当月物业管理服务费，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日按每天1‰交纳滞纳金。对原告主张以每月拖欠的物业管理费为本金从次月5日起计算滞纳金至实际付清款项之日止，本院予以支持，但合同约定的滞纳金计算标准过高，且原告并未提供证据证明因被告违约给原告造成的实际损失，故本院酌定滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据公平原则，被告支付的该月滞纳金应以不超过当月的物业服务费608.13元为限。被告黄文峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黄文锋自本判决生效之日起十日内支付尚欠的自2019年10月起至2020年4月止的物业管理费4256.91元给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司；二、被告黄文锋自本判决生效之日起十日内支付尚欠的2019年10月至2020年4月期间的物业管理费的滞纳金（每月物业管理费的滞纳金，均以当月物业管理费608.13元为基数，从次月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止，每月物业管理费的滞纳金应以不超过当月物业管理费608.13元为限）给原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司从化分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄文锋负担。本判决为终审判决。审判员  焦梦云二〇二〇年六月十五日法官助理谭小婧书记员谢妍