文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4590号上诉人（原审原告）：蔡丽，女，1987年10月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：蒋玉莲，系上诉人母亲，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：钱发昆，江苏真释律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京丰盛置业发展有限公司，统一社会信用代码91320100134942829F，住所地南京市雨花台区软件大道188号。法定代表人：卢玉昆，总经理。委托诉讼代理人：闫媛媛，女，系丰盛公司员工。上诉人蔡丽因与被上诉人南京丰盛置业发展有限公司（以下简称丰盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初6355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。蔡丽上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人原审诉请；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、2014至2018年间涉案房屋有报修记录载明的维修次数已有十多次，实际共计维修30余次，每次维修时间半天到两天不等，维修之后还需半个月左右晾干，准备搬入时每逢下雨又会渗漏，故房屋无法正常居住使用是因为房屋漏水造成的，二者之间具有因果关系。且蔡丽需与其小孩同住，涉案房屋长期漏水维修，小孩不宜入住，故蔡丽长期居住他处。案涉房屋漏水情况长期持续，通过常识可知，小窗户的雾化应是由房屋渗漏所致。2、原审法院未能合理认定损失，酌定损失数额过低。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。丰盛公司辩称，从上诉人提交的照片等证据来看，涉案房屋仅是脱皮，未达到不能居住的程度，房屋空置并非因漏水所致。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。蔡丽向一审法院起诉请求：1、判令丰盛公司支付房屋空置的损失费用共计10万元（自2014年8月至2018年10月，按照每月2000元标准计算）；2、请求法院依法判决丰盛公司对该房朝南小房间窗户进行更换；3、本案诉讼费用由丰盛公司承担。一审法院认定事实：2014年5月7日，蔡丽因征地拆迁安置，向丰盛公司申购经济适用房，双方签订《房屋买卖契约》约定：乙方向甲方购买位于房屋（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积88.46平方米，单价4200元/平方米，总价371532元以拆迁补偿款支付，甲方应于2014年6月1日前向乙方交付该房屋。房屋买卖契约第七条“房屋质量保证”：该房屋的工程质量保修范围和保修期见附件6，保修期自该房屋交付之日起计算，保修期内，乙方发现该房屋存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的保修通知后应在48小时内到场检查，双方另约时间的除外，并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合。甲方或其受托人怠于履行该房屋工程质量保修责任的，每拖延一天按50元/天向乙方支付违约金。该房屋在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方赔偿乙方实际经济损失。房屋买卖契约附件6对保修范围和保修期载明：房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为五年；门窗翘裂、五金件损坏，不低于1年。房屋买卖契约签订之日，丰盛公司即将案涉房屋交付给蔡丽。房屋交付后，蔡丽对案涉房屋进行了装修。2014年8月至2017年间，案涉房屋内多次发生墙体阴水，导致室内部分墙面受损，蔡丽报修后，丰盛公司多次对外墙作防水处理，但未能彻底解决渗漏水问题。2017年6月至2018年8月，丰盛公司将楼顶防水层拆除重做，之后案涉房屋未再发生渗漏水。上述期间，丰盛公司亦对案涉房屋内墙受损的乳胶漆进行过维修，但对于维修次数双方陈述不一，蔡丽称维修过十一次，丰盛公司称2017年、2018年维修两次，每次维修期一周左右，双方均未提供相应证据。庭审中，蔡丽提交物业费收据一份及水表照片两张，拟证明截至2018年5月案涉房屋是按七折交纳物业费，以及与邻居相比用水量较少，证明房屋一直是空置状态。丰盛公司质证认为，物业费收费情况及水表照片不能证明房屋实际居住状况，且房屋空置与渗漏水之间的因果关系也缺乏证据证明。蔡丽还提交室内墙体、玻璃窗照片，以证明房屋内损失情况。丰盛公司表示对照片真实性无法确认，即便从照片上看内墙仅仅是乳胶漆脱皮，窗户玻璃内有水蒸气与渗漏水之间的因果关系缺乏证据证明。一审法院认为：蔡丽与丰盛公司之间的房屋买卖契约合法有效。根据房屋买卖契约的约定，房屋防水、防渗漏的保修期为五年，自房屋交付之日起算。保修期内，蔡丽购买的房屋出现渗漏水问题，丰盛公司应承担维修义务，还应承担维修期间造成的损失。蔡丽举证的照片仅能看出内墙乳胶漆局部有霉点、脱皮，不足以支持其漏水导致房屋无法居住使用的主张，故蔡丽诉请丰盛公司赔偿自房屋交付以来直至2018年8月的全部居住损失，该赔偿要求与渗漏水造成的影响程度明显不符，一审法院不予支持。但2014年8月至2018年8月期间，渗漏水造成房屋内墙体受损，丰盛公司进行修补粉刷对房屋的居住使用存在一定影响，一审法院酌定丰盛公司赔偿蔡丽维修期间的居住损失3000元。对于蔡丽主张的小房间窗户玻璃问题，一审法院认为，根据常识，窗户玻璃中空层有水蒸气是由于玻璃密封不严，该现象与渗漏水之间无必然的因果关系，因窗户已超过一年保修期，蔡丽主张维修更换的诉讼请求没有法律和合同上的依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,一审判决:一、南京丰盛置业发展有限公司于判决生效之日起七日内赔偿蔡丽损失3000元；二、驳回蔡丽的其他诉讼请求。一审案件受理费2300元，减半收取1150元，由蔡丽负担1100元，南京丰盛置业发展有限公司负担50元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人蔡丽提交物业所书报修记录两份及个人居住证明，以证明房屋维修次数，及蔡丽因受房屋漏水多次维修影响实际居住他处，案涉房屋一直空置。被上诉人丰盛公司认为上诉人在一审中已提交物业盖章的报修记录，蔡丽个人居住证明与本案无关，也不能证明涉案房屋空置是由漏水维修造成。对于上述证据的真实性本院予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。各方当事人对于一审查明的事实未提出异议，本院予以确认。本院另查明，根据南京亿文物业管理有限责任公司出具的《花港幸福城茉莉园19栋1801报修记录》，2014年至2018年间涉案房屋阳台、客厅、小房间、厨房、顶部、外墙因过阴、渗水等问题维修约十次左右。上诉人陈述，每次维修时间半天至两天不等。关于租金问题，蔡丽陈述2014年时同地段精装房租金约为1800元每月，2018年时租金为2000元至2200元每月；丰盛公司陈述涉案房屋租金不高，2014至2018年间约为1000元每月。以上事实，有《花港幸福城茉莉园19栋1801报修记录》及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为，蔡丽与丰盛公司之间签订的房屋买卖契约不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应根据诚信原则，全面履行其合同义务。根据合同约定，房屋防水、防渗漏的保修期为五年，自房屋交付之日起算。上诉人上诉称一审法院未能合理认定涉案房屋长期空置系因漏水所致，且酌定损失过低，对此本院认为，蔡丽举证照片尚不足以证明涉案房屋因渗漏完全无法居住使用，一审法院对涉案房屋交付以来直至2018年8月的全部空置损失不予支持，具有事实与法律依据。但因多次维修对涉案房屋居住功能确会产生一定影响，根据维修次数、维修时间、对涉案房屋居住的影响及房屋租金等因素，一审法院酌定被上诉人赔偿其损失3000元，并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张更换小房间玻璃窗户的问题，因其提供证据不足以证明房屋渗水与窗户玻璃雾气之间的因果关系，且窗户亦超过保修期，一审法院对该诉请不予支持，亦无不当。综上，蔡丽的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由蔡丽负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年六月二十九日书记员  朱亚芳