河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2281号上诉人（原审原告、反诉被告）:王新卫，男，汉族，1971年3月5日生，住河南省洛阳市西工区。上诉人（原审原告、反诉被告）：郭乐霞，女，汉族，1974年1月14日出生，住河南省洛阳市涧西区。共同委托诉讼代理人:赵清露、王艳艳，河南洛源律师事务所律师，一般代理。上诉人(原审被告、反诉原告)：董淑桃，女，汉族，1964年12月19日出生，住河南省洛阳市西工区。上诉人王新卫、郭乐霞与上诉人董淑桃因合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2018）豫0303民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王新卫、郭乐霞及其共同委托诉讼代理人赵清露、王艳艳，上诉人董淑桃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王新卫、郭乐霞上诉请求：1、撤销一审判决书第一、二、四项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，驳回董淑桃一审反诉请求。2、一、二审诉讼费用由董淑桃承担。事实与理由：一、一审认定部分事实存在重大错误，显失公平和公正。一审庭审中，董淑桃否认38万元收条由其出具，但经鉴定系其本人书写。董淑桃又否认收到我方2014年9月29号10万元和2014年11月2号38万元，我方调取的银行凭证能证明董淑桃在2014年9月29号当天银行账户收款96300元，2014年11月31日董淑桃向其丈夫周凤舞账户转账30万元，足以证明董淑桃收到了该10万元和38万元的房款。但一审法院滥用审判职权，将举证责任倒置给我方，如果董淑桃没有收到该两笔款项，为什么要打收条。一审没有认定董淑桃违约并应向我方支付损失，反而认定我方违约，判令我方向董淑桃支付违约金，损害了法律的公正。二、一审没有按照法律规定判令将附属物随房屋过户转移并归我方所有，显属适用法律错误。本案涉及的储藏室是涉案房产的附属用房，与涉案房屋构成了从物与主物的关系，董淑桃在交房时，应将储藏室一并交给我方占有使用。本案中，双方签订的房屋买卖合同中并未约定储藏间的转让，但也未另行约定储藏间不予转让，根据主物、从物转让法则，储藏间随房屋的转让而转让，董淑桃应当且实际上已经将该储藏间交给了我方，故一审应判令储藏间归我方所有并过户至我方名下。董淑桃答辩称，一审法院认定的部分事实正确，王新卫、郭乐霞上诉称一审认定部分事实重大错误没有任何依据。对收条的鉴定不真实，收条上没有指纹，落款时间与付款时间不符，资金数额也不符，庭后经仔细回忆和比对笔迹，发现不是我写的。送检样本6-1、6-2上没有我的落款签名和指印，我对此提出质疑，并申请重新鉴定。“房屋买卖协议”第三条明确规定：王新卫、郭乐霞一方要通过银行直接把房款划拨到我的账户上，王新卫、郭乐霞要出具银行划拨凭证来证明其付款。10万元和96300元是两笔不同的账目，王新卫、郭乐霞都没有提供他们自己的银行付款凭证。96300元只是我的银行流水，且不显示是王新卫、郭乐霞所付。3700元的现金支付，没有合同和实际支付的证据，应查清事实予以纠正。在本案中，王新卫、郭乐霞存在付款违约，我共收到33万元，但一审判决却没有按合同约定追究对方的违约行为。房屋买卖协议中没有约定储藏间就是附属物，我们之间也没有关于储藏间买卖或者转让的任何协议，王新卫、郭乐霞一方在我不同意的情况下强行把储藏间的房门门锁砸坏并占有，我也曾报警两次，派出所均有记录。房屋买卖协议签订后4年多来，我多次催促对方支付剩余房款，但对方总以各种理由拒绝办理过户手续，导致我在低位丧失用公积金贷款购房的多次机会。因为王新卫、郭乐霞4年多来拒绝过户，我也就没有和我爱人说这个事，一审笔录中我爱人当庭明确表示不同意出售该房产。董淑桃上诉请求：1、判令解除双方房屋买卖协议；2、判令王新卫、郭乐霞承担违约责任；3、诉讼费、鉴定费、保全费、非法占有等费用由王新卫、郭乐霞承担。事实与理由：房屋买卖协议签订后，对方二人之间产生离婚纠纷，经我多次催告，对方拒不缴款交办理过户手续，造成我无法购买新房，损失巨大。一审认定王新卫、郭乐霞尚有102700元购房款未支付，构成违约，根据合同约定，拖延付款超过一个月，我有权解除合同。一审认定对方违约的同时，却未支持我的诉求，实属矛盾。本案房产系共有人婚姻存续期间所得的共有房产，其处分应有共有人共同进行。董淑桃爱人始终未同意出售房产，但一审法院无视共有人的证明，主观认定共有人同意出售，明显缺乏事实和法律依据。关于收条的鉴定，由于送检鉴定材虚假，足以证明收条是假的。2018年4月14号的电话录音已经证实了买卖合同作废，2018年5月19号短信和2018年7月5号的告示也证明了该买卖合同已经终止。我的银行卡上93600元系案外人转入，与王新卫、郭乐霞无关。高社彬受王新卫、郭乐霞委托支付30万元房款，他们之间如有任何纠纷，都与我方无关。王新卫、郭乐霞答辩称：目前我方未支付的剩余房款是1.9万元，因为按照合同约定，留3万元待办理房产过户手续时一次性付清，现在房产证还没有办理，我方已提前支付了其中的1.1万元。我方调取的银行凭证能证明董淑桃在2014年9月29号当天银行账户收款96300元，2014年11月31日董淑桃向其丈夫周凤舞账户转账30万元，足以证明董淑桃收到了该10万元和38万元的房款，我方对支付现金3700元和8万元的解释也是合情合理的。但一审法院滥用审判职权，将举证责任倒置给我方，如果董淑桃没有收到该两笔款项，为什么要打收条。一审没有认定董淑桃违约并应向我方支付损失，反而认定我方违约，判令我方向董淑桃支付违约金，损害了法律的公正。2014年11月31号，我方将30万元转入周凤舞账户，周凤舞并没有不认可或不同意卖房的意思表示或行为，现在因房产涨价反悔，只能证明他们不诚信。我方已按合同约定支付了房款，且已居住至今，合同也不是董淑桃说作废就作废的。董淑桃说鉴定送检材料虚假，其中的公证材料是由其提供，她如果认为一审法院偷换了材料，可以去一审法院举报，追究责任。董淑桃的上诉不能成立，应予驳回。王新卫、郭乐霞向一审法院起诉请求：1.判令董淑桃于10日内配合将位于洛阳市西工纱厂北路16号院2单元101室及储藏室的房产过户给王新卫、郭乐霞，该房产面积129.91平方米；2.本案诉讼费用由董淑桃承担。后变更诉讼请求为：1.判令董淑桃于10日内配合将位于洛阳市××工区纱厂北路××院××单元××室（现为××工区纱厂北路××2-101，房产证号：洛房权证市字第××）及其附属物的房产过户给王新卫、董淑桃；2.请求判令董淑桃支付逾期办理房屋权属证书给王新卫、郭乐霞造成的损失，该损失从2014年10月29日起以购房款511000元为基数按同期银行贷款利率计算至权属证书过户至王新卫、郭乐霞名下为止；3.诉讼费等由董淑桃承担。董淑桃向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方房屋买卖协议；2.判令王新卫、董淑桃承担违约责任5万元；3.反诉费用由王新卫、郭乐霞承担。一审法院认定事实：2014年9月29日，董淑桃（甲方）与王新卫、郭乐霞（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定董淑桃将其合法拥有的坐落于河南省××工区纱厂北路××室（现为河南省××工区纱厂北路××）房屋出卖给王新卫、郭乐霞，房产证建筑面积129.91平方米，总价款53万元，王新卫、郭乐霞在本合同签订之日向董淑桃一次性支付购房款12.1万元，余款于签订本协议之日起，一个月内付清（留叁万元，在办理房产证过户手续时一次付清），董淑桃应于签订协议之日起，将房屋交付给王新卫、郭乐霞，甲方保证该房产合法、权属清楚，并已取得全部共有人的一致同意，乙方未按本协议规定的付款时间和方式付款，每逾期一日，收取未付款总额0.1%的违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同收回房屋，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部费用，已付房款归甲方所有。王新卫、郭乐霞向一审法院提交《收条》五份，用以证明其已向董淑桃支付购房款共计511000元，分别为“2014.9.11号”《收条》1000元，“2014.9.14号”《收条》20000元，“2014.9.29号”《收条》100000元，“2014.11.2号”《收条》380000元，“2017.11.3号”《收条》10000元。庭审中董淑桃对“2014.9.11号”《收条》、“2014.9.14号”《收条》、“2017.11.3号”《收条》内容予以认可，且认可2014年11月2日其丈夫周凤舞账户收到300000元转账，并称未收到2014年11月2日的80000元现金。经董淑桃申请，该院委托广东南天司法鉴定所对“2014.11.2号”《收条》字迹是否为董淑桃书写及该字迹形成时间进行了鉴定，鉴定意见为：“2014.11.2号”《收条》字迹均是董淑桃书写、字迹形成时间无法判断。关于“2014.9.29号”《收条》中的100000元，交通银行客户交易清单显示2014年9月29日董淑桃账户共入账13笔，金额分别为9800元、9300元、9500元、9700元、1000元、8100元、9500元、9400元、9400元、9700元、8400元、1800元、700元，共计96300元，王新卫称自助存取款机不能识别的现金为3700元，故3700元以现金方式支付给了董淑桃，加上转账，共计向董淑桃支付100000元，董淑桃收到后出具了上述“2014.9.29号”《收条》。洛房权证字第××号房产证显示诉争房屋所有权人为董淑桃，共有情况为单独所有。一审法院认为：王新卫、郭乐霞与董淑桃双方签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王新卫、郭乐霞提供的5份《收条》，本身的真实性，该院予以确认。但关于2014.9.29《收条》，王新卫、郭乐霞自述3700元是以现金方式支付给董淑桃的，2014.11.2《收条》王新卫、郭乐霞自述其中的80000元以现金形式支付给了董淑桃，给付证据不足，该院不予认可。综上，可以确认王新卫、郭乐霞已向董淑桃支付购房款427300元。董淑桃已将诉争房屋交付王新卫、郭乐霞使用，双方主要合同义务已实际履行，故对王新卫、郭乐霞要求董淑桃办理房屋过户手续的诉讼请求，该院予以支持。王新卫、郭乐霞应向董淑桃支付剩余购房款102700元。因双方签订的《房屋买卖协议》并未涉及诉争房屋附属物即储藏室的归属，王新卫、郭乐霞也未提交证据证明存在涉及储藏室买卖的其他协议，故王新卫、郭乐霞关于储藏室的诉求，证据不足，该院不予支持。王新卫、郭乐霞要求董淑桃以511000元为基数按照同期银行贷款利率计算逾期办理房产过户手续给其造成的损失的诉求，证据不足，该院不予支持。对董淑桃关于其未取得房产共有人周凤舞的同意而出卖房屋的辩称，一审法院认为，诉争房产的房产证显示所有权人为董淑桃单独所有，即使王新卫、郭乐霞考虑到诉争房产系夫妻共同财产，但二人完全有理由相信董淑桃已取得房产共有人周凤舞的同意，周凤舞对董淑桃出卖诉争房产的行为明知，即董淑桃向二人出卖房屋为有权处分，因此王新卫、郭乐霞购买房屋时构成善意，董淑桃以此为由要求解除合同的理由不成立，该院不予支持。依据涉案《房屋买卖协议》，该院认为王新卫、郭乐霞没有按照约定时间支付购房款，对逾期办理房产过户手续存在过错。董淑桃于2017年11月3日依然收取王新卫、郭乐霞支付的购房款10000元，表明其继续履行《房屋买卖协议》的意愿，故对董淑桃要求解除双方签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求，该院不予支持。关于董淑桃要求王新卫、郭乐霞支付违约金50000元的诉讼请求，该院认为，根据约定，王新卫、郭乐霞应于签订《房屋买卖协议》之日起一个月内向董淑桃支付379000元，但根据本案查明事实，王新卫、郭乐霞于2014年11月2日支付300000元，未在约定时间内依约支付房款，构成违约，故其应向董淑桃支付违约金。因《房屋买卖协议》中关于违约金的约定过高，该院予以适当调整，酌定违约金按年利率24%计算，即违约金的计算应以379000元为基数，按照年利率24%计算自2014年10月29日起至2014年11月2日止，计算为1263.3元。另，根据本案查明的事实，2014.9.29号《收条》中的3700元、2014.11.2号《收条》中的80000元，可以认定王新卫、郭乐霞没有关于迟延交付的主观意愿，只是因为给付证据不足，该院做出的酌定，故关于该部分的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）董淑桃支付剩余购房款102700元；二、原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）董淑桃支付违约金1263.3元；三、被告（反诉原告）董淑桃于本判决生效之日起十五日内协助将位于河南省洛阳市西工区纱厂北路副32号2幢2-101号房屋（洛房权证字第××号）变更登记至原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞名下；四、驳回原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）董淑桃的其它反诉诉讼请求。如王新卫、郭乐霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7145元，由原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞负担2145元，由被告（反诉原告）董淑桃负担5000元；保全费3170元，由被告（反诉原告）董淑桃负担。本案反诉受理费3572元，由原告（反诉被告）王新卫、郭乐霞负担572元，由被告（反诉原告）董淑桃负担3000元。本案二审期间，当事人提交了新证据，本院组织双方进行了质证。本案二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，王新卫、郭乐霞与董淑桃双方所签订的《房屋买卖协议》，是双方自愿达成，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。协议成立后，各方均应诚实守信地完成协议约定的义务。王新卫、郭乐霞在支付董淑桃房款过程中，发生了多次转款付款行为，董淑桃对其中王新卫、郭乐霞称以现金支付的两笔款不予认可，王新卫、郭乐霞也未提供确实充分的证据予以证实。一审判决王新卫、郭乐霞向董淑桃支付剩余购房款102700元及违约金并无不当。董淑桃上诉提出解除双方《房屋买卖协议》的请求，无事实与法律依据，本院不予支持。王新卫、郭乐霞上诉提出关于双方签订的《房屋买卖协议》并未涉及诉争房屋附属物即储藏室的归属问题，王新卫、郭乐霞未提交证据证明存在涉及储藏室买卖的其他协议，故王新卫、郭乐霞关于储藏室的诉求，证据不足，本院不予支持。综上，王新卫、郭乐霞与董淑桃上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16211元，由王新卫、郭乐霞负担9524元，由董淑桃负担6687元。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月一日书记员  张丽梅