河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终1451号上诉人（原审原告）：洛阳远大置业有限公司，住所地河南省孟津县城关镇建设南路。法定代表人：王振国，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张少如，洛阳市孟津县光明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孟津县粮食局，住所地河南省孟津县城桂花中路144号。法定代表人：董利民，该局局长。委托诉讼代理人：李晓明，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：孟津县粮油食品有限公司，住所地河南省孟津县城关镇桂花中路。法定代表人：马军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张同站，洛阳市孟津县惠民法律服务所法律工作者。上诉人洛阳远大置业有限公司（以下简称远大公司）因与被上诉人孟津县粮食局、孟津县粮油食品有限公司（以下简称粮油公司）合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初2363号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人远大公司的委托诉讼代理人张少如，被上诉人粮油公司的委托诉讼代理人张同站到庭参加诉讼。被上诉人孟津县粮食局经传票传唤，未到庭参加诉讼，庭后提交书面答辩状。本案现已审理终结。远大公司上诉请求：撤销原判，支持远大公司一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《关于地块开发的合同》、《关于孟津县粮油食品总公司及其下属企业与远大公司及其关联公司企业间借款和合作开发问题的处理意见》合法有效，各方均应依法履行各自的义务。远大公司具有房地产开发经营资质，双方签订的上述协议属于房地产合作开发协议，合法有效。本案中远大公司的义务是支付出让金，粮油公司的义务是将涉案土地变更登记在远大公司名下。远大公司已经履行了主要的合同义务，而粮油公司却拒不履行合同义务，其行为已经构成了严重违约，也违背了诚实信用的基本原则。二、粮油公司已经履行了涉案土地出让合同约定的全部义务，仅是未领取土地使用权证书，已经具备将土地变更至远大公司名下的条件。粮油公司应当承担继续履行的义务。三、涉案土地并未被收归国有，目前仅是被粮油公司、孟津县粮食局口头许诺孟津县盛世城市建设投资有限公司临时占用建成了临时停车场，由于粮油公司、孟津县粮食局的违约行为，导致土地开发迟迟不能进行，给远大公司带来巨大的经济损失。涉案土地并未被孟津县人民政府征收，也未与粮油公司签订《征收补偿协议》，所以土地开发合同可以继续履行，不存在履行不能的情况。孟津县粮食局辩称：一、本案与孟津县粮食局之间没有法律关系，其不应承担任何法律责任。远大公司和粮油公司因开发中心粮店地块签订了《关于地块开发的合同》，孟津县粮食局不是该土地的所有权人和使用权人，其在该合同中仅是见证人，不存在履行土地使用权的变更登记义务，故孟津县粮食局对此请求不应承担法律责任。二、该地块的开发不具备房地产转让的法定条件，是无效合同，关于移交地块的合同义务是违法、无效的，不得继续履行。尽管粮油公司向孟津县地产交易中心交付了141万元的土地出让保证金，通过竞得和孟津县国土资源局签订《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》，以及孟津县人民政府做出的孟证土（2009）200号国有建设用地使用权的批复，但最终没有获得建设用地使用权证书。粮油公司在没有取得该地块所有权的情况下无权处分国有土地，无权将国有土地变为建设土地而同意远大公司进行房地产开发。粮油公司辩称：一、2016年6月8日双方签订了“关于地块开发合同”简单条款，就如何取得国有土地，开发权归谁，费用由谁承担进行了约定，但取得土地后如何进行合作开发，利益如何分配，并没有形成新的协议，由于双方分歧太大没有达成一致意见，远大公司将所有的土地使用手续原件拿走，从此再无音讯。期间由于县委、县政府对县城进行总体规划，涉案地块也在总体规划之内，县国土资源局停止了对涉案土地使用证的办理，对此双方均没有提任何异议。二、2016年5月4日双方签订“关于粮油公司及其下属企业与远大公司及其有关联企业间借款和合作开发问题处理意见”第二条第4项规定，粮油公司将涉案土地过户给远大公司的前提条件是：双方继续合作并签订地块开发利益分配协议，在此前提下粮油公司还要取得县土地部门颁发“土地使用证”，才能将涉案土地过户给远大公司。但时至今日双方在长达10年的时间里，也没有达成详细的利益分配协议，加上县政府总体规划和“百城提质”活动，土地部门也不给粮油公司颁发“土地使用证”，致使双方根本无法继续合作，也不可能将涉案土地过户给远大公司。涉案地块已被县政府规划为停车场投入使用多年，县政府交给第三人实际控制、占用，粮油公司无法将该土地过户给远大公司。远大公司向一审法院起诉请求：孟津县粮食局、粮油公司履行合同（协助）义务，将位于孟津县原中心粮店院内的、宗地编号为MITD-2009-23号、面积为2758.70平方米的土地使用权变更登记在远大公司名下。一审法院认定事实：2010年6月8日，远大公司与孟津县粮油食品总公司（粮油公司的前身）签订《关于地块开发的合同》，合同加盖孟津县粮油食品总公司、远大公司的印章。合同第二条“中心粮店地块由远大公司出资，粮油总公司出面办理土地出让及相关手续，开发权及房屋销售归远大公司”。2016年5月4日，孟津县粮食局、粮油总公司与远大公司签订《关于孟津县粮油食品总公司及其下属企业与远大公司及其关联企业间借款和合作开发问题的处理意见》，孟津县粮食局、粮油总公司、远大公司均加盖印章。与中心粮店地块相关的内容为“关于2010年6月8日签订了《关于地块开发的合同》，之后因合作开发涉及的土地规划调整以及国家出让政策和土地出让合同的约定等原因，致使双方未能进行开发建设。为了解决双方因借款和合作开发形成的问题，经双方协商，达成如下协议：1.2009年10月29日的141万元借款，粮油总公司已用于交纳土地出让金，仍按《土地开发合同》中第二条‘中心粮店地块由远大公司出资，粮油总公司出面办理土地出让及相关手续，开发权及房屋销售按原协议执行，土地手续过户给远大公司，费用由远大公司承担’……4．中心粮店开发地块原由远大公司出资暂办的土地证，在粮油总公司名下，费用由远大公司承担”。2017年8月，孟津县政府在百城建设提质工程中，将中心粮店地块建成停车场。庭审中，远大公司为证明粮油公司已获得土地出让，提交以下证据：1.2009年10月29日孟津县粮油总公司向孟津县地产交易中心付141万元土地出让保证金的转汇凭证；2．孟津县国土资源局2009年11月2日为孟津县粮油总公司出具的竞得编号为MJTD--2009--23地块的《成交确认书》；3．孟津县国土资源局与孟津县粮油总公司2009年12月7日签订的《国有建设用地使用权出让合同》；4.2009年12月7日孟津县人民政府孟政土（2009）200号《关于孟津县粮油食品总公司有偿使用国有建设用地使用权的批复》。粮油公司质证认为，对以上证据真实性没有异议，但粮油公司没有持有以上批件的原件。孟津县粮食局质证认为，以上证据不能达到远大公司的证明方向。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”，第三十九条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书……”。粮油公司虽然取得了国有建设用地使用权的出让，但是没有获得该地块的建设用地使用权证书，依据城市房地产管理法的规定，不符合转让房地产的条件。而且该地块已经被县政府调整为公共用地。远大公司要求粮油公司履行转让义务，不符合法律规定。孟津县粮食局在该地块的土地开发及转让合同中，均没有设定义务，远大公司要求孟津县粮食局履行义务，没有合同依据。因此，远大公司的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第一百三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一项、第六项、第三十九条第一款第一项规定，判决：驳回远大公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由远大公司承担。本院二审期间双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。远大公司诉讼请求粮油公司、孟津县粮食局协助办理土地使用权变更，应当符合国家房地产转让的相关规定。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，诉争土地粮油公司未取得建设用地使用权证书，一审法院对远大公司的诉讼请求不予支持，符合法律规定。远大公司上诉认为粮油公司已经履行了涉案土地出让合同约定的全部义务，仅是未领取土地使用权证书，已经具备将土地变更至远大公司名下的条件，于法无据。因粮油公司未取得建设用地使用权证书，不符合转让的法定条件。如果远大公司认为粮油公司未履行相关义务，可以主张粮油公司承担违约责任。综上所述，远大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人洛阳远大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇二〇年六月十九日书记员  高会茹