河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初2242-16号原告王立直，男，汉族，1980年1月26日出生，住郑州市金水区。委托代理人赵曌，河南信行律师事务所律师。被告郑州建业高新置业有限公司，住所地郑州高新区环保路1号，统一社会信用代码为91410100057212151N。法定代表人焦笑言，系公司执行董事。委托代理人陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人王毓爽，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告王立直诉被告郑州建业高新置业有限公司（以下简称建业高新置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵曌，被告郑州建业高新置业有限公司委托代理人陈征、王毓爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2017年10月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××路××楼××单元××号房屋，房屋总价款为1583444元，原告已经按照合同约定履行了全部的付款义务。根据该合同第八条约定，被告应在2019年1月30日之前将符合“该商品房建设工程竣工验收合格、并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门备案证明材料”条件的房屋交付给原告使用，但截至起诉日，被告仍未达到合同约定的交付条件，其延期交房行为已经构成了违约。被告应按照该合同第九条第二款约定“合同继续履行的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”向原告支付违约金。涉案房屋于2019年6月25日通过主管部门竣工备案，2019年9月10日通知申请人进行收房，同时被告支付了2019年5月1日至2019年5月23日的违约金，但2019年5月24日至今的违约金均未支付。根据已经签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件可知，除了要求涉案房屋在2019年1月30日前竣工验收合格并取得主管部门备案证明材料外，暖气、燃气、水、电、网络等也应在2019年1月30日前达到合同约定的交付条件。暖气、燃气等还未达到合同约定的交付条件，故实际违约金应当计算至按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向申请人完成交付房屋时止。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告支付原告违约金暂计11400.8元（自2019年5月24日至2019年6月28日）；2、被告就涉案房屋的实际违约金计算至按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向原告完成交付房屋时止。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，一、涉案房屋建设施工期间，因政府扬尘治理、施工管控等原因，导致房屋建设工期延误，未能及时竣工验收，为此建业公司已向王立直支付了2019年2月-5月23日的延期交房违约金。2019年4月房屋竣工后，因消防验收职能部门变动，建业公司无法及时提交竣工验收资料取得竣工验收备案凭证，根据《商品房买卖合同》第八条约定，2019年5月之后至实际交房日期间的延期交房责任不应由建业公司承担。本案《商品房买卖合同》（以下简称合同）签订于2017年10月20日，约定的交房日期为2019年1月30日前。但在房屋施工期间，因政府数次下达“封土令”、“停工令”，导致工程施工周期一再延长，无法及时竣工验收。虽然由此造成交房延期责任不在建业公司，但本着客户至上的服务理念和出于补偿业主的考虑，建业公司已于交房前向王立直支付了2019年2月-4月的违约金合计28501.99元，于交房后支付了2019年5月1日-5月28日的违约金4244元（扣除了业主收房时应缴纳的物业管理费）。涉案房屋竣工后，因消防验收主管部门发生变动，自2019年4月1日起，原本履行消防验收备案职权的郑州高新技术产业开发区消防大队不再受理业务，导致涉案房屋消防验收无法正常进行，直至2019年6月3日相关部门工作移交完成，建业公司才向新的消防验收部门郑州市城乡建设局申报相关资料。2019年6月17日，郑州城乡建设局出具消防验收意见书，2019年6月25日，建业公司取得工程竣工验收备案证书。而消防部门职权变动造成项目验收滞后，系不能归责于建业公司的客观因素，根据合同第八条“政府部门采取行政措施，或政府及社会公共行为，或市政配套的批准与施工延误、项目竣工验收有关部门验收滞后的，导致本项目开发建设延误、不具备竣工交付条件的，出卖人可以据实予以延期”的约定，对于2019年5月至房屋实际交房之日的延期交房责任，不应当由建业公司承担。二、因王立直要求对所购房屋进行户型改造，故建业公司在2019年6月25日房屋竣工验收达到交付条件后，直接将房屋交付给其委托的装修公司中国建筑一局（集团）有限公司进行改造，并书面告知其本人。而房屋改造系王立直个人意愿和要求，自建业公司将房屋交付装修公司之日起，应视为已履行交房义务，王立直无权要求建业公司承担房屋改造期间的逾期交房责任。本案购房合同签订后，王立直又签署了《户型改造确认书》和《收房委托书》，委托中国建筑一局（集团）有限公司（以下简称中建一局）代为接收房屋并对房屋进行装修改造。2019年6月25日，涉案房屋竣工备案完成后，建业公司即将房屋交付中建一局进行改造，并书面告知了王立直。后中建一局进场开始改造工作，直至2019年9月完成。而房屋装修改造和委托中建一局代收房均系王立直个人意愿，自2019年6月25日建业公司将房屋交付中建一局之日起，应视为建业公司已按照合同约定履行交付义务，自该日起房屋所有风险及责任应由王立直个人承担。现王立直将其房屋装修改造期间认定为建业公司延期交房违约期，要求建业公司支付违约金，实属无理无据。三、涉案房屋装修改造完成后，建业公司于2019年9月4日向王立直发送《房屋使用通知书》。2019年9月10日，王立直办理收房手续，并占用使用房屋至今，现其又以房屋不具备交付条件为由，起诉要求建业公司支付延期交付违约金，有违公平和诚实信用原则。2019年9月，中建一局对涉案房屋的装修改造工作完成后，建业公司于2019年9月4日向王立直发送《交付使用通知书》，通知其在2019年9月11日到项目所在地及时办理入住手续，王立直于2019年9月10日前往指定地点办理了收楼手续。现王立直在已经实际接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由，要求建业公司承担逾期交房的违约金，有违公平和诚信原则，其诉讼请求应当予以驳回。综上，请求法院查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。经审理查明：2017年10月20日，原告与建业高新置业签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区××路××单元××房。总金额为1583444元；被告应当在2019年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案证明材料；满足本合同第十四条中被告承诺的基础设施、公共配套建筑达到的条件；前期物业管理已经落实。本合同第十四条约定：被告承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中燃气供应设施2019年1月30日达到使用条件，运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；供暖设施2019年1月30日达到验收合格，运行方式为市政管网集中供暖（市政管网集中供暖、小区内部集中供给）。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议。被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告向被告缴纳购房款。2019年4月1日，高新技术产业开发区建设工程消防设计审核部门由郑州高新技术产业开发区消防大队移交至郑州市城乡建设局，交接工作至2019年6月30日完成。2019年6月17日，本案涉案房屋所在的4号楼，取得郑州市城乡建设局建设工程消防验收合格的意见书。2019年6月25日，被告建业高新取得河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2019年6月25日，被告向原告发出告知书，显示涉案房屋正处于改造期。2019年9月3日，被告向原告发出交付使用通知书，通知原告所购买涉案房屋已确定正式交付入住的时间为2019年9月10日，通知原告于该日前去办理交房等相关手续。庭审中，原告称，被告已向其支付逾期交房违约金至2019年5月23日。涉案房屋尚没有通燃气和供暖。以上案件事实由原告提交的《商品房买卖合同》一份、购房发票两份、交付使用通知书一份；被告提交的郑州高新技术产业开发区消防大队公告一份、建设工程消防验收意见书一份、竣工验收备案证书一份及庭审笔录予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。即被告应在2019年1月30日前向原告交付房屋。直至2019年9月3日，被告才向原告发出了交付使用通知书，通知原告于2019年9月10日办理交房手续，故对原告诉请的逾期交房违约金，本院予以支持。被告向原告发出的交付通知为2019年9月10日办理交付房屋的交接手续，因被告已向原告支付违约金至2019年5月23日，故被告应向原告支付自2019年5月24日起至2019年9月10日止的违约金为34835.77元（158×××××110×0.02%）。关于原告请求被告就涉案房屋的实际违约金计算至按照《商品房买卖合同》约定的交付条件向其完成交付房屋时止，被告虽向原告交付房屋，但涉案房屋并没有通燃气和暖气，故被告向原告交付的房屋存在瑕疵，亦构成违约，故考虑本案实际情况，本院酌情将违约金34835.77元调整为38600元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州建业高新置业有限公司向原告王立直支付逾期交房的违约金38600元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告王立直的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，减半收取47元，由被告郑州建业高新置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年六月九日书记员  刘永珍