湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1161号上诉人（原审被告）:益阳雄森房地产开发有限公司，住所益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭剑，湖南义剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐霞，女，1988年3月14日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：陈凯伟，系徐霞丈夫。被上诉人（原审原告）：陈凯伟，男，1984年6月20日出生，汉族，住湖南省益阳市。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人徐霞、陈凯伟商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4019号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐霞、陈凯伟的诉讼请求，并由徐霞、陈凯伟承担诉讼费。事实和理由：一、同类生效案件已查明，案涉房产所在小区办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题。案涉房产逾期办证的责任不在于雄森公司。同时，案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任，故出卖人即雄森公司在本案中未怠于行使协助办证义务，不能办证非雄森公司原因所致，雄森公司不应承担违约责任；二、根据合同法规定，违约金过高时，当事人可以请求人民法院适当减少。因同类逾期办证的业主过多，如判决雄森公司依据合同承担“日万分之一”的违约责任，由此产生的巨额赔偿，于雄森公司不公，雄森公司亦无力承担。故如判决雄森公司承担违约责任，应将违约金比例调整为“日万分之零点五”。徐霞、陈凯伟辩称：一、政府明确表示，案涉房产所在小区不能办理不动产权证的原因是因雄森公司拖欠土地出让金，故未办证的责任在雄森公司；二、业主是依据与雄森公司签订的合同向雄森公司追责，雄森公司与第三方的利益关系不构成免责条件；三、雄森公司未办理不动产权证，加之其不作为，导致小区无序管理，请求二审驳回上诉，维持原判。徐霞、陈凯伟向一审法院起诉请求：判令雄森公司向徐霞、陈凯伟支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金51749元（2015年9月28日至2019年7月19日），并由雄森公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年11月8日，徐霞、陈凯伟与雄森公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，约定：徐霞、陈凯伟购买雄森公司开发的位于某大道北侧、某路西侧的某项目中的X#XX号房。房屋总价款为550528元。该合同第十条规定，雄森公司应当在2016年1月28日前将符合本合同约定的商品房交付徐霞、陈凯伟使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。2015年11月8日，徐霞、陈凯伟付购房款170528元。2015年11月30日徐霞、陈凯伟贷款380000元用于购房。徐霞、陈凯伟还缴纳了契税等相关费用。雄森公司已于2016年1月28日向徐霞、陈凯伟交付了房屋，但雄森公司至今没有为徐霞、陈凯伟办理房屋不动产权证。某项目部分业主就办证问题向湖南某网某栏目投诉，益阳市房地产管理局做了如下回复：自2016年6月开始，房产证与土地证合并为不动产权证，某小区目前已交付的房屋均已取得国土证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表等办理不动产权证所需的前期文件，契税和维修基金也已缴纳。办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与益阳市城投公司的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调。另查明，根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]X号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间19天。一审法院认为，徐霞、陈凯伟与雄森公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是两证合一后统一办理不动产权证，故雄森公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。根据合同约定，雄森公司于2016年1月28日交付房屋，扣除办理初始登记90天、扣除540日、再扣除19天，雄森公司办证违约日期应以到期日的第二天即2017年11月8日开始计算。雄森公司未按约定的期限办妥存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办理不动产权证的违约金约定具有惩罚性质，按已付房款日万分之一计算违约金，未违反法律规定，予以采纳。故逾期办理不动产权证计算至2019年7月19日违约金为34022.63元（550528元×0.0001×618日)。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决：益阳雄森房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向徐霞、陈凯伟支付至2019年7月19日违约金34022.63元。案件受理费1100元，减半收取550元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。二审中，雄森公司提交了益府阅[2019]XX号《会议纪要》，拟证明雄森公司逾期办证系因拆迁未到位且存在土地跨宗问题，雄森公司不构成违约，不应承担违约责任。对此，徐霞、陈凯伟认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，无法达到其证明目的。本院经审查认为，雄森公司提交的证据仅能证实政府部门就案涉房产所在小区办证问题进行过会议协调，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的基本事实与一审判决认定的基本事实一致。本院认为，本案二审中的争议焦点为：雄森公司应否承担案涉违约责任；如应承担，一审认定违约金是否过高。关于违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。因该合同系平等民事主体签订，且无违法等无效情形，故该条款对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。当事人对案涉房屋延期办证的事实无异议，就其原因，雄森公司认为责不在己。本院认为，双方在案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中，并未约定他方行为可免除双方就产权登记引起的违约责任。该合同由雄森公司提供，雄森公司作为专业房地产开发公司，相比作为买受人的被上诉人，在合同签订前，更应知晓存在类似于本案外在因素引起违约而承担赔偿风险的可能。作为本案合同相对方的被上诉人在产权登记中无过错，产权登记迟延的责任，应由作为本案合同相对方的出卖人即上诉人承担。一审判决依据合同约定，认定违约责任由上诉人承担并无不当，本院予以维持。关于违约金标准。从案涉双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定更具有惩罚性质，而不仅是一种损害赔偿。同时，根据合同以已付房款日万分之一计算违约金的约定，该违约金标准换算成年利率为3.65%，不存在违约金过高需要依法调整的情形。另，正如前述分析，案涉合同由雄森公司提供，违约金条款为雄森公司预先拟制，雄森公司作为专业房地产开发公司，应更知晓该违约金比例给自身带来的风险，雄森公司履行该条款义务更能彰显诚实信用原则。一审判决依据合同约定认定违约金标准并无不当，本院亦予以维持。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金凯力审 判 员 黄 柯审 判 员 彭 青二〇二〇年六月二十九日法官助理 陈海霞书 记 员 王玉婷