河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1235号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李丹，女，1984年11月28日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。 委托诉讼代理人：刘迎春，河北亚华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：河北泽润房地产开发有限公司，住所地河北省保定市清苑区光明东路328号。 法定代表人：段卫中，董事长。 委托诉讼代理人：徐志磊，河北金冠律师事务所律师。 上诉人李丹因与被上诉人河北泽润房地产开发有限公司（以下简称泽润地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丹上诉请求：1.依法撤销保定市清苑区人民法院作出的（2019）冀0608民初223号判决书中第三项判决，依法改判上诉人不承担被上诉人房屋二次销售损失82,412.5元及公估费5,375元。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1.本案中上诉人与被上诉人签订的编号为622号《紫园尚品内部认购协议书》无效，该合同无效上诉人没有任何过错。本案合同无效原因为被上诉人在没有取得预售许可证的情况下违法售房，违反了法律法规的强制性规定。上诉人当时在被上诉人处购买了两套房产，被上诉人称售房手续完备，签订合同以后上诉人发现涉案房产没有预售许可证，故多次要求被上诉人退房。被上诉人在销售期间存在欺诈上诉人的行为，上诉人并非法律专业人士也不是房地产业内专家，上诉人已经尽到了审慎注意的义务。2.一审法院认定被上诉人因合同无效产生损失，属于认定事实不清，被上诉人的损失根本不存在。首先，本案中一审法院强行要求对案涉房屋价格进行鉴定，上诉人在鉴定阶段不同意进行鉴定。其次，法院认定房屋二次销售的差额为客观事实没有事实和法律依据，该涉案房产还没有进行销售，故不能认定必然产生销售差额。最后，该鉴定报告书与本案没有任何关联性，因为案涉房屋价格下降与合同无效没有任何关系。3.涉案房屋价格下降与上诉人确认合同无效的行为没有直接的因果关系。首先，案涉房屋价格下降原因为市场因素等多种原因造成的，上诉人确认合同无效是对自己权利的行使，并且该权利的行使也是基于被上诉人在售房时的欺诈行为。其次，被上诉人作为房屋的销售方应该对市场因素造成房价的涨跌承担市场风险，如果让上诉人承担房价下跌的风险明显显失公平。最后，一审法院认定二次销售的损失存在并且与上诉人存在直接的因果关系，明显属于有意偏袒被上诉人，不能体现法律的公平正义。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足。为了维护上诉人的合法权益，依据相关法律规定特提出上诉。 泽润地产辩称，1.上诉人与被上诉人于2017年4月4日签订了内部认购协议书，并未违反法律强制性规定。当时上诉人向被上诉人购买该房产时，上诉人对该房屋的现状是做了充分了解。当时涉案房屋并未取得五证，后上诉人因我公司所售的房屋没有证要求合同无效，一审法院根据过错原则判令上诉人承担房屋降价的相应损失符合法律规定。2.关于对房屋价格的评估鉴定系上诉人与被上诉人共同参与，法院依法委托做出的评估报告，程序并不违法。综上，我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李丹向一审法院起诉请求：依法判令双方签订的紫园尚品内部认购协议书无效，被告返还原告购房款456,800元整。 泽润地产向一审法院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿反诉人房屋损失10万元。2.反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年4月4日，原告李丹与被告泽润地产签订了编号为622号《紫园尚品内部认购协议书》，该协议主要约定：原告购买被告建设的位于保定市清苑区，建筑面积95平方米，单价为9440元，总房款为896800元，付款方式为银行按揭贷款，交房期限为2019年12月31日前。原告于2017年4月4日支付购房款456800元。经被告泽润地产申请，法院依法委托河北哲人房地产评估行有限责任公司对位于保定市清苑区的住宅用途期房的市场价值（平均单价）进行评估（四个案件），河北哲人房地产评估行有限责任公司于2019年9月17日作出冀哲房估［2019］字第ＨＦ19063号房地产估价报告，估价结果为7705元／平方米，被告泽润地产支付公估费43000元。 一审法院认为，本案的争议焦点一是原被告签订的紫园尚品内部认购协议书是否有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中原被告于2017年4月4日签订了内部认购协议书，原告于2019年1月16日起诉，而被告于2019年5月14日取得商品房预售许可证，即在原被告签订协议时和原告起诉前，被告均未取得商品房预售许可证，故该合同应认定为无效。二是因合同无效被告是否应予返还购房款，原被告双方因此造成的损失应由谁负担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因合同无效，被告应将原告支付的购房款456,800元返还给原告。原被告双方在签订《紫园尚品内部认购协议书》时未取得商品房预售许可证而销售房屋，具有过错，原告未尽到相应的注意，现被告已取得商品房预售许可证，原告仍要求解除合同，其要求显然与房屋价格下降有关，对于合同解除亦有过错，对于合同无效导致被告再次销售造成的损失，应由原被告双方承担。因案涉房屋在被告提交的估价报告中的4号楼中，故该报告结论对本案具有参考性。因原告购买案涉房屋时的价格与起诉时的价格相比有所下降，合同无效导致被告再次销售造成一定的损失为客观事实，房屋二次销售损失为164,825元[（9,440元-7,705元）×95平方米]，原告应赔偿被告82,412.5元（164,825元×50%）。被告因价格评估花费的公估费43,000元，因估价报告对象为紫园尚品小区2号楼和4号楼（四个案件），而与案涉房屋相关的仅为4号楼均价，故被告因本案公估造成的损失为10,750元，由原告承担一半即5,375元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告李丹（反诉被告）与被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）签订的编号为622号《紫园尚品内部认购协议书》无效。二、被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决书生效之日起十五日内返还原告李丹（反诉被告）购房款456,800元。三、原告李丹（反诉被告）于本判决书生效之日起十五日内赔偿被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）房屋二次销售损失82,412.5元及公估费5,375元。四、驳回被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,152元，反诉受理费2,150元，由原告李丹（反诉被告）、被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）平均负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，案涉房产认购协议无效的原因是被上诉人泽润地产未依法取得商品房预售许可证明而预售商品房，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项商品房预售“应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定。对认购协议无效，上诉人李丹并无过错。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十八条规定：“违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。”上述法律规定对未取得商品房预售许可证明预售商品房的行为予以否定评价，且对于违法所得的处理方式是依法没收。本案一审诉讼过程中，被上诉人泽润地产于2019年5月14日取得商品房预售许可证，依照上述法律规定，其至早也只能于2019年5月14日进行商品房预售，而此前预售所取得的收入为违法所得，依法不应保护。2019年商品房销售价格是否下降系市场经营风险，应由房地产开发企业自行承担。一审法院以李丹购买案涉房屋时的价格与起诉时的价格相比有所下降，合同无效导致泽润地产再次销售造成一定的损失为由，判决其赔偿泽润地产房屋二次销售损失82,412.5元及公估费5,375元，缺乏法律依据，亦与上述法律规定精神相悖，依法应予撤销。 综上所述，上诉人李丹的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初223号民事判决第一项、第二项，即“原告李丹（反诉被告）与被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）签订的编号为622号《紫园尚品内部认购协议书》无效。”“被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决书生效之日起十五日内返还原告李丹（反诉被告）购房款456,800元。”； 二、撤销河北省保定市清苑区人民法院（2019）冀0608民初223号民事判决第三项、第四项，即“原告李丹（反诉被告）于本判决书生效之日起十五日内赔偿被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）房屋二次销售损失82,412.5元及公估费5,375元。”“驳回被告河北泽润房地产开发有限公司（反诉原告）的其他反诉请求。”; 三、驳回被上诉人河北泽润房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8,152元、公估费10,750元、反诉费2,150元、二审案件受理费1,995元，共计23,047元，均由被上诉人河北泽润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵鹏壮 审判员  张 力 审判员  张峰先 二〇二〇年六月十五日 法官助理王雅超 书记员沈士博