河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终653号上诉人(原审原告)：义马市食品有限责任公司，住所地：义马市银杏路中段食品大厦一单元13层。负责人：马振忠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩成戈、程诚（实习），河南仰天律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：吴爱英，女，1963年4月8日出生，汉族，住义马市。委托诉讼代理人：董志强，河南鸿庆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：平小建，男，1967年12月16日出生，汉族，住义马市。上诉人义马市食品有限责任公司（以下简称食品公司）因与被上诉人吴爱英、平小建案外人执行异议之诉一案，不服河南省义马市人民法院（2019）豫1281民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。义马市食品有限责任公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判停止对义马市银杏路食品大厦××单元××楼西南户房产的执行,并解除对上述房产的查封。事实与理由:1.上诉人与何东霞之间的《商品房买卖合同》因为何东霞迟迟未付房款,双方之间的《商品房买卖合同》已经依法解除,上诉人系房屋的所有权人。上诉人尚未履行向何东霞返还购房款16万元是因为房屋被一审法院错误查封造成双方之间的调解书无法正常履行,现在解除查封,自然就可以履行。若一审法院认为可以冻结此16万元时或裁定扣留时,上诉人同意将16万元直接支付人民法院。只有在解除查封后,上诉人与何东霞之间才能正常按照调解书确定的内容办理合同的备案撤销手续并返还购房款。2.一审法院无权拍卖上诉人的房屋。平小建对于涉案房屋不享有任何权利,无权以出卖人的身份与吴爱英签订《房屋买卖合同》。义马市人民法院在房屋查封过程中也并未核实权利人的身份,错误的将上诉人名下的房产进行查封,并且在相关的法律文书及执行公告中都错误的将房屋权利人认定为何东霞,事实认定确有错误。3.何东霞不是吴爱英据以申请执行的生效判决书中的履行义务一方,一审法院裁定直接查封、拍卖何东霞名下的财产也无事实和法律依据。4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定，吴爱英并未向上诉人支付房屋剩余价款22万元，并且上诉人也并未书面同意剩余价款从财产变价款中优先支付，因此，一审法院对涉案房屋的查封是错误的，应当对涉案房屋依法解除查封。被上诉人吴爱英辩称，1.（2019）豫1281民初296号民事调解书是上诉人和案外人恶意串通、虚假诉讼所做。2.何东霞、平小建从食品公司购买涉案房产，已向食品公司支付部分价款，该房产已经交付并装修入住，食品公司可以从财产变价款中得到剩余房款。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款的规定，（2019）豫1281民初296号民事调解书在查封之后，即使该调解书不存在任何瑕疵，食品公司依据该调解书要求排除执行，也不应支持。4.食品公司所持有的不动产证书与产权的实际状况不符。食品公司在2017年4月6日为涉案房产办理不动产权证书时明知其已将该房产卖给何东霞、平小建，何东霞、平小建已装修入住，食品公司办理不动产权证是在其恶意隐瞒相关事实的情况下取得的。食品公司向一审法院起诉请求：请求依法判令终止对食品公司所有的义马市银杏路食品大厦××单元××楼西南户房产的执行，并解除对上述房产的查封。一审法院认定事实：2014年3月1日，食品公司与何东霞签订《商品房买卖合同》一份，食品公司将涉案义马市食品大厦三期东单元北楼A座31楼西南户房屋出售给何东霞，合同总金额42万元。2015年10月8日，何东霞到义马市房管局办理《商品房买卖合同》备案手续。何东霞向食品公司支付房款20万元，剩余22万元未支付。2018年7月30日，一审法院依吴爱英申请，作出（2018）豫1281执保69号民事裁定书，查封了涉案房屋。2018年10月29日，一审法院对吴爱英诉平小建、何东霞房屋买卖合同纠纷一案，作出（2018）豫1281民初1291号民事判决书，认为涉案房屋系平小建、何东霞夫妻关系存续期间购买。并判决平小建于判决生效后十日内返还吴爱英购房款20万元。该判决书已发生法律效力。（2018）豫1281民初1291号民事判决书生效后，因平小建未履行付款义务，吴爱英向一审法院申请强制执行。一审法院作出（2018）豫1281执674号执行公告，内容为：1、本公告发出后十日内被执行人仍不履行本案义务，一审法院将依法对何东霞名下位于义马市银杏路食品大厦××单元××楼西南户房屋一套进行评估、拍卖。2、案外人如果对该房屋主张权利，务必与本公告发出之日起十日内，向一审法院提出书面异议。食品公司因对该执行公告不服，向一审法院提出书面异议。一审法院作出（2019）豫1281执异59号执行裁定书，裁定驳回食品公司的异议请求。2019年2月11日，一审法院立案受理了食品公司诉何东霞房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院作出（2019）豫1281民初296号民事调解书，调解书主要内容为：1、何东霞同意解除与食品公司签订的《商品房》买卖合同一份。2、何东霞配合食品公司到各相关部门办理房屋买卖合同备案的撤销手续，并向食品公司交付房屋。3、何东霞已支付的20万元购房款扣除4万元违约金后，余款16万元由食品公司向何东霞退回，在何东霞配合食品公司到各相关部门办理完房屋买卖合同被告的撤销后续并交付房屋十日内，向何东霞退回10万元，剩余6万元三个月内支付完毕。一审法院认为，食品公司认为其具有涉案义马市食品大厦三期东单元北楼A座31楼西南户房屋的不动产权证书，是涉案房屋的所有人，且一审法院（2019）豫1281民初296号民事调解书中，何东霞已与食品公司协议解除涉案房屋的买卖合同，故应停止执行。而在一审法院相关执行案件中，一审法院已于2018年7月30日裁定冻结涉案房屋，一审法院（2019）豫1281民初296号民事调解书在一审法院查封涉案房屋之后做出。同时，依据（2019）豫1281民初296号民事调解书，在《房屋买卖合同》解除的情况下，食品公司具有向何东霞返还购房款16万元的义务，而食品公司实际并未返还。综上，食品公司权利不能排除一审法院对涉案房屋的执行，其诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：驳回义马市食品有限责任公司诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由义马市食品有限责任公司承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案中，平小建、何东霞向食品公司交付部分购房款，并已实际装修入住，因平小建未履行生效判决确定的义务，依据上述规定，人民法院可以查封案涉房屋。食品公司以其公司已与何东霞解除案涉房屋买卖合同为由，要求解除对案涉房屋的查封，依据上述规定，食品公司应将因解除合同而对平小建所负的债务交付人民法院执行，但食品公司并未履行上述义务，食品公司要求解除对案涉房屋的查封，本院不予支持。综上所述，义马市食品有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由义马市食品有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二〇年六月二十八日法官助理侯杨书记员宋震书记员郑强