广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1207号 上诉人（原审被告）：北海城乡房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市北京路58号京和商寓1101号。统一社会信用代码：91450500199306508T。 法定代表人：范强,总经理。 委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹锡超，广西海鑫律师事务所实习人员。 被上诉人（原审原告）：李志娟，女，1951年11月19日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 被上诉人（原审原告）：王记光，男，1943年9月12日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 共同委托诉讼代理人：王园明，男，1979年4月23日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。与王记光为父子关系，与李志娟为母子关系。 被上诉人（原审被告）：北海中安房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市重庆路189号中安止泊园5幢1803号。统一社会信用代码：91450500619448271K。 法定代表人：张瑜。 上诉人北海城乡房地产开发有限公司因与被上诉人李志娟、王记光、北海中安房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北海城乡房地产开发有限公司上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院作出的（2019)桂0502民初4274号民事判决书，并依法驳回李志娟、王记光的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第九十二条的规定，本案中，北海城乡房地产开发有限公司没有下落不明，一审法院在没有采用直接、也没有采用邮寄送达的情形下直接公告送达，不符合前述法律规定。一审判决程序违法，认定事实错误，依法应当予以撤销。二、如前所述，由于一审判决送达程序违法，致使北海城乡房地产开发有限公司无法行使诉讼权利，导致认定事实不清。一审法院认定北海中安房地产开发有限公司仅作为北海城乡房地产开发有限公司的代理人代理北海城乡房地产开发有限公司办理项目的相关事宜，并负责销售工作，北海中安房地产开发有限公司的代理行为应由北海城乡房地产开发有限公司承担，属于认定事实错误。根据北海城乡房地产开发有限公司与北海中安房地产开发有限公司签订的《合作协议书》的约定可知，北海中安房地产开发有限公司与北海城乡房地产开发有限公司系合作经营关系，并非代理关系，且根据协议书第六条的内容可知，案涉居安园项目的一切营业税金及附加、土地增值税以及在办理过户过程中发生的一切税费，由北海中安房地产开发有限公司负责。三、一审判决主文内容超越李志娟、王记光的一审诉讼请求，该判决没有事实依据及法律依据。根据判决记载：李志娟、王记光一审的诉讼请求为将国有土地使用权证办理过户至李志娟、王记光名下，而一审判决主文办理不动产权证，明显超出诉讼请求范围。此外,北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司与李志娟之间的签订的《居安园宅基地销售合同》约定是买卖宅基地，协助办理的也仅是报建手续及土地过户手续，并不包含房产过户手续，而一审判决协助办理不动产权证明显包含了房产过户手续，该判决没有任何事实依据。 李志娟、王记光辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 北海中安房地产开发有限公司未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 李志娟、王记光向一审法院起诉请求：北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司负责在60日内将位于北海市四川南路居安园小区A21号面积为96.8平方米的国有土地使用权证办理过户至李志娟、王记光名下，过户所需税费由北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司共同负担。当庭变更诉讼请求为：北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司将位于北海市四川南路居安花园小区A21号房屋的不动产权证办理到李志娟、王记光名下。 一审法院判决：一、被告北海城乡房地产开发有限公司协助原告李志娟将位于北海市四川南里居安园小区A型小住宅用地编号21号不动产的不动产权证办理至原告李志娟名下；办理不动产权证的费用由原告李志娟与被告北海城乡房地产开发有限公司根据国家有关规定各自负担（案涉不动产是否符合办证条件，由权属登记机关审查）；二、驳回原告李志娟的其他诉讼请求；三、驳回原告王记光的诉讼请求。案件受理费2100元，公告费260元，合计2360元，由被告北海城乡房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，北海城乡房地产开发有限公司提交新证据：《合作协议书》、《其仓居安园合作开发协议补充协议》，拟证明北海城乡房地产开发有限公司与北海中安房地产开发有限公司属于合作开发经营关系，并非一审认定的委托代理关系，且根据合作协议的约定，案涉项目的营业税金等费用由北海中安房地产开发有限公司负责。质证后，李志娟、王记光认为该证据是北海城乡房地产开发有限公司与北海中安房地产开发有限公司的内部协议，与李志娟、王记光无关。李志娟、王记光提交新证据：1.《北海市人民政府关于北海市本级实施不动产统一登记的通告》，拟证明北海市已经实行两证合一，故李志娟、王记光请求变更办理不动产权证有法律依据。2.（2014）海民一初字第1658号民事判决书，拟证明北海城乡房地产开发有限公司与北海中安房地产开发有限公司存在商业不诚信的行为，与本案的相似个案已经判决。质证后，北海城乡房地产开发有限公司认为，按照合同的约定，北海城乡房地产开发有限公司应协助李志娟、王记光办理的是土地过户，不是办理不动产权证，并且北海城乡房地产开发有限公司名下位于北海市西南面【产权证号：北国用（2005）第600005号】不动产（土地）已于2012年1月23日注销。（2014）海民一初字第1658号民事判决书与本案不具有关联性，且没有证据证明该判决已发生法律效力。北海中安房地产开发有限公司未提交新证据，亦未发表质证意见。本院认为，《合作协议书》、《其仓居安园合作开发协议补充协议》、《北海市人民政府关于北海市本级实施不动产统一登记的通告》、（2014）海民一初字第1658号民事判决书的关联性将结合本案其他证据综合认定。 各当事人对一审查明的事实未提出异议。根据《“居安园”宅基地销售合同补充合同》第四条“上述费用共肆万贰仟元由丙方统一收取”，故一审判决第5页第4行所述“贰万贰仟元”系笔误，应将“贰万贰仟元”改为“肆万贰仟元”，本院对此予以纠正。对一审查明的事实，本院予以确认。 北海城乡房地产开发有限公司以一审法院直接采取公告送达为由主张送达程序违法。本院认为，从查阅一审卷宗来看，一审法院于2019年10月16日通过法院专递将起诉状副本等相关法律文书送至李志娟、王记光提交的《起诉状》中北海城乡房地产开发有限公司的地址，后邮政公司以原址查无此单位、迁移新址不明、无电话联系为由退回。一审法院又于2019年10月25日再次通过法院专递将起诉状副本等相关法律文书送至北海城乡房地产开发有限公司工商登记注册地址“北海市北京路58号京和商寓1101号”，后邮政公司以询问保安、已不在此办公、长期无人为由退回。二审庭审中，北海城乡房地产开发有限公司认可其上述注册地址。因此，一审法院在无法联系到北海城乡房地产开发有限公司、通过邮寄方式也无人签收的情况下，最终通过公告的方式向北海城乡房地产开发有限公司送达了起诉状副本等案涉法律文书，并于公告期届满后依法缺席审理、判决,将判决书也进行了公告送达,上述过程符合法律规定。北海城乡房地产开发有限公司上诉主张一审法院送达程序违法的理由不能成立,本院不予支持。 北海城乡房地产开发有限公司以一审判决超出李志娟、王记光的一审诉讼请求为由主张程序违法。本院认为，李志娟、王记光在《起诉状》中诉请北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司负责在60日内将位于北海市四川南路居安园小区A21号面积为96.8平方米的国有土地使用权证办理过户至李志娟、王记光名下，过户所需税费由北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司共同负担。因北海市本级已实施不动产统一登记，一审法院据此在庭审中对李志娟、王记光进行释明,要求其明确是否变更诉讼请求。李志娟、王记光当庭变更诉讼请求为北海城乡房地产开发有限公司、北海中安房地产开发有限公司将位于北海市四川南路居安花园小区A21号房屋的不动产权证办理到李志娟、王记光名下。故一审法院依据李志娟、王记光变更的诉讼请求进行审理并判决并无不当，本院对北海城乡房地产开发有限公司的主张不予支持。北海城乡房地产开发有限公司主张一审法院未送达李志娟、王记光变更诉讼请求的相关法律文书，一审法院仍应按照原诉讼请求审理。本院认为，李志娟、王记光变更诉讼请求是因政府政策原因导致，该请求变更没有实质增加北海城乡房地产开发有限公司答辩与举证的负担，人民法院无需再次送达以及重新指定答辩、举证期限。北海城乡房地产开发有限公司经一审法院合法送达后未到庭参加诉讼,亦未提交答辩意见,放弃了其举证质证以及答辩的权利,应自行承担法律后果。 北海城乡房地产开发有限公司以李志娟、王记光未缴纳完案涉款项为由主张不承担办理过户义务。本院认为，北海城乡房地产开发有限公司与李志娟、王记光签订的《“居安园”宅基地销售合同》、《“居安园”宅基地销售合同补充合同》是双方协商一致而签订的,是当事人的真实意思表示,且没有违反国家法律、法规的有关规定,合同合法有效。北海城乡房地产开发有限公司与李志娟、王记光签订的《“居安园”宅基地销售合同》约定转让价款为9.2万元，《“居安园”宅基地销售合同补充合同》约定设计费2000元、报建费6000元等费用共计4.2万元。故李志娟、王记光应缴纳款项共计13.4万元。上述合同约定合同签订十日内付满70%，余款在办理完土地过户手续、发证之日起五日内付清。李志娟、王记光已于1999年9月22日、1999年10月8日、2001年3月9日分别向北海城乡房地产开发有限公司支付1万元、8.3万元、2.5万元，共计11.5万元。虽然李志娟、王记光未按照合同约定在签订十日内付清，但已付款项已超过70%，且并不影响合同的履行，故本院对北海城乡房地产开发有限公司的该主张不予支持。北海城乡房地产开发有限公司未按约定办理案涉土地过户手续，应承担违约责任。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故一审判决北海城乡房地产开发有限公司协助李志娟将案涉不动产的不动产权证办理至李志娟名下并无不当，但因尚无证据证实案涉不动产是否具有建设工程规划许可证以及是否经过验收合格等，故北海城乡房地产开发有限公司应在案涉不动产符合办证条件时履行协助办证义务,北海城乡房地产开发有限公司履行完其协助义务后五日内,李志娟、王记光应当付清案涉余款。 北海城乡房地产开发有限公司主张其与北海市中安房地产开发有限公司系合作关系，按照双方的约定，办理不动产权证的费用应由北海中安房地产开发有限公司负担。本院认为，北海城乡房地产开发有限公司与李志娟、王记光签订的《“居安园”宅基地销售合同》已约定北海市中安房地产开发有限公司作为北海城乡房地产开发有限公司的委托代理人，故北海市中安房地产开发有限公司的代理行为应由北海城乡房地产开发有限公司承受。北海城乡房地产开发有限公司与北海市中安房地产开发有限公司之间就案涉项目的营业税、土地增值税等费用所作约定仅对双方具有约束力,对李志娟、王记光并不具有约束力，故本院对北海城乡房地产开发有限公司的该主张不予支持。 综上所述，北海城乡房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4274号民事判决第二、三项； 二、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初4274号民事判决第一项为：位于北海市四川南路居安园小区A型小住宅用地编号21号不动产具备办证条件时，上诉人北海城乡房地产开发有限公司应协助被上诉人李志娟将该不动产的不动产权证办理至被上诉人李志娟名下，办理不动产权证的费用由被上诉人李志娟和上诉人北海市城乡房地产开发有限公司根据国家有关规定各自负担。 二审案件受理费2100元，由北海城乡房地产开发有限公司负担(已预交)。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  文庆强 审 判 员  明 智 二〇二〇年五月二十八日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏