河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1087号 上诉人（原审原告）：李斌，女，汉族，1978年4月29日出生，住河北省张家口市沽源县。 上诉人（原审原告）：刘东升，男，汉族，1976年12月28日出生，住河北省张家口市沽源县。 委托诉讼代理人：李斌，女，汉族，1978年4月29日出生，住河北省张家口市沽源县。 被上诉人（原审被告）：嘉昌房地产开发有限公司，住所地石家庄市和平东路20号，统一社会信用代码91130000760301359K。 法定代表人：蒋必长，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许淑霞、赵俊杰，河北明光律师事务所律师。 上诉人李斌、刘东升因与被上诉人嘉昌房地产开发有限公司（以下简称嘉昌地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市竞秀区人民法院（2019）冀0602民初3356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 李斌、刘东升上诉请求：1、依法撤销（2019）冀0602民初3356号民事判决书；2、判令被上诉人支付迟延办理不动产权证违约金63961元（以原告缴纳总房款为基数，按中国人民银行同期一年以上贷款年利率4.75%计算，自2016年10月8日至2019年10月8日，共计36个月；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决违约金计算基数错误。2010年1月8日上诉人刘东升、李斌到工商银行办理了310000元的按揭贷款手续，上诉人购房的按揭贷款于2010年1月8日一次性划入被上诉人的账户，被上诉人已经得到合同的全额房款，上诉人一直偿还按揭贷款银行本金和利息。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定，上诉人主张违约金应依据上诉人支付给被上诉人的首付款和按揭贷款总额448851.456元为基数计算。原审判决认定事实不清，适用法律不当，判处结果有失公允，请求二审法院撤销原判，依法改判。 嘉昌地产答辩称，原审法院认定事实清楚，以实际缴纳的首付款作为计算违约金的依据合理。被答辩人将原审请求中的按照年利率4.158%计算违约金变更为4.75%计算违约金与法律规定相悖。 李斌、刘东升向一审法院起诉请求：1、判令被告支付办理不动产权违约金144519.56元（以原告缴纳总房款与契税8986合计457496元为基数，按年利率4.158%标准计算自2012年2月13日至2019年8月13日间）；2、判令被告承担办案全部诉讼费、保全费、交通费、差旅费。 一审法院认定事实：2012年10月28日，原告李斌、刘东升作为买受人与被告嘉昌地产作为出卖人签订合同编号为GF20090220089号商品房买卖合同。合同约定：出卖人经批准在上述地块建设商品房，商品房暂定名温馨嘉园（荣域铂庭），买受人购买第10#座5层401号房；按建筑面积，该商品房单价为每平米3699元，总金额肆拾肆万捌仟捌佰伍拾壹元整；买受人于2012年10月28日前付清房款138851元（含定金10000元），余款310000元办理按揭贷款并备齐相关按揭资料；出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书。另查明，原告李斌、刘东升自述，购买的房子先签订的协议书，后补的商品房买卖合同。原告曾于2009年9月10日交纳购房首付款138874元，于2012年2月13日交纳房屋契费8986元、维修基金8986元。被告抗辩合同约定交付日期为2012年9月30日。庭审中，被告提交竞秀区房地产遗留问题项目台账复印件，证明被告为政府垫付资金属于不可抗力，系法律上的免责条款，被告不构成违约。原告对项目台账认为与本案不存在关联性。以上事实，有商品房买卖合同、嘉昌地产出具的收据及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，原告李斌、刘东升与被告嘉昌地产签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违背法律禁止性规定，原、被告商品房买卖合同关系成立，本院予以确认，原、被告均应按约定享有合同权利，履行约定义务。被告未按照合同约定协助办理该房屋的产权证书，属违约，应承担违约责任。原告诉请被告继续履行购房合同，办理房屋产权登记，符合合同约定，本院予以支持。本案中，依据原、被告签订的商品房买卖合同第十五条：“关于产权登记的约定：3、出卖人承诺在商品房交付使用一年内协助买受人取得房地产权属证书”以及第八条：“交付期限：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，被告为原告办理房地产权属证书约定期限应截至2013年10月31日。由于原、被告对逾期办理权属证书应承担的违约金计算方式约定不明确，应以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定的标准计算。被告未按照合同约定时间办理房屋所有权登记，原告亦未及时主张权利，违约金应以每个个别债权分别单独适用诉讼时效，本院依法认定违约金保护范围为原告起诉之日前三年（即2016年10月17日至2019年10月17日），超出诉讼时效部分，本院不予支持。截至商品房销售合同约定房屋交付之日2012年10月31日，原告已交纳购房款138874元，上述违约金应以交付房屋时已交纳购房款为基数计算。原告诉请的违约金超出本院认定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告嘉昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李斌、刘东升逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告交纳的购房款138874元为基数，自2016年10月17日起，按照中国人民银行同期贷款利率，计算至2019年10月17日）；二、驳回原告李斌、刘东升其他诉讼请求。案件受理费4081元，由原告李斌、刘东升负担1214元，被告嘉昌房地产开发有限公司负担2867元。于本判决生效之日起七日内缴纳。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人李斌、刘东升提交银行还贷流水一份和发票，证明其还贷是按照全款算的，应该按照全款计算赔偿金。被上诉人嘉昌地产对流水的真实性没有异议，证明在还贷款，但是根据这个证据认定用全款计算违约金不认可。双方对证据的真实性无异议，本院对证据真实性亦予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，李斌、刘东升与嘉昌房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同内容合法有效，双方均应各自履行合同义务。合同履行期间，嘉昌房地产开发有限公司未能在约定期限内取得房屋所有权证，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。李斌、刘东升依据合同支付购房首付款138874元，余款系以银行按揭贷款方式交纳。李斌、刘东升主张应以首付款和按揭贷款总额448851.56元为基数计算违约金，缺乏事实及法律依据。一审法院以李斌、刘东升实际交纳的首付款138874元作为违约金计算基数并无不当。上诉人李斌、刘东升主张按照年利率4.75%计算违约金的上诉请求，超出其一审主张按年利率4.158%标准计算的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，李斌、刘东升的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1399元，由上诉人李斌、刘东升负担。 本判决为终审判决。 审判长  李莉 审判员  王冠 审判员  郑东 二〇二〇年六月十日 法官助理陈思 书记员胡小双