河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2716号 上诉人（原审被告）：赵福龙，男，1964年2月5日出生，汉族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：申清枝、刘建超，河北腾迅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵瑞昌，男，1962年3月4日出生，蒙古族，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：赵淑珍，女，1966年12月5日出生，蒙古族，现住河北省沧州市新华区。与被上诉人系兄妹关系。 委托诉讼代理人：马永金，沧州市运河区市场法律服务所法律工作者。 上诉人赵福龙因与被上诉人赵瑞昌房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵福龙上诉请求:1.请求依法撤销沧州市运河区人民法院作出的（2019）第0903民初3750号民事判决书,依法改判驳回被上诉人赵瑞昌对上诉人的一审全部诉讼请求或者发回重审;2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间没有签订诉争房屋（包括宅基地）的买卖合同。被上诉人一审提交的收条等证据不能证明与诉争房屋有关。无法证明双方就诉争房屋签订了买卖合同。上诉人从未将自己的宅基证交付给被上诉人，更没有将诉争房屋交付被上诉人。且宅基地上房屋系上诉人夫妻共同财产，赵福龙一人无权处分。一审法院认定钱款结清、房屋交付属于认定事实错误，一审法院认定双方签订的买卖合同合法有效没有事实和法律依据。二、因被上诉人不属于诉争房屋所在的村集体经济组织成员，即使认定双方之间发生诉争房屋买卖行为，该房屋买卖合同也因为违反强制性规定而自始无效。1.宅基地使用权是属于农村集体经济组织成员享有的权利，只有具有农村集体经济组织成员身份才能依法取得本集体经济纠织宅基地的使用权。一审法院查明被上诉人于2008年3月24日将户口迁入南陈电乡官庄子村，而一审法院认定争议房屋的买卖合同成立于2005年12月16日。因此在合同成立时，被上诉人并不具备农村集体经济组织成员资格，则该买卖合同因违反法律的强制性规定而自始不发生法律效力。2.本案中被上诉人虽然户籍在2008年3月24日迁入南陈屯乡官庄子村，且2013年6月23日，从赵金山个人处流转1.46亩土地，但并不属于村集体经济组织成员。拥有村集体户籍并不必然拥有村集体经济组织成员资格。在村里以家庭承包的方式依法承包土地、实际生产生活，并经村民会议、村民代表会议同意、且需承担对村集体经济组织的基本义务等，这些都是认定村集体经济组织成员资格的必要条件。本案被上诉人从小没有在天，在村里没有宅基地、没有房屋、不享有以家庭承包的方式承包集体土地的土地承包权，未经村民会议、村民代表会议同意，不享有村民待遇，并不具备村集体经济组织成员的资格。虽然其2013年从赵金山处流转1.46亩土地。但是不属于以家庭承包的方式承包村集体土地，其不享有该村集体经济组织成员依法享有的土地承包权。一审法院认定被上诉人具备农村集体经济组织成员资格，并以此确认双方的房屋买卖合同有效，存在明显错误。故请求二审法院查清事实，予以改判。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院查清事实，判如所请。 赵瑞昌辩称，1.被上诉人在一审中提交了上诉人一方出具的收条和书面说明，都证实了收条的款项为购房款，并且实际交付了房款。另外上诉人一方也将集体土地使用证原件交付被上诉人，被上诉人也实际占有并使用案涉房屋，双方的房屋买卖是真实存在的，并且已经实际履行的。2.按照法律规定，只有违反效力性、禁止性法律规定的合同，才会出现无效的可能。现行土地管理法及农村宅基地的相关管理法规，只是对农村宅基地的使用进行了限制性的规定，上述规定不属于可导致合同无效的法律规定。3.农村集体经济组织成员的身份或者相应的权利的认定，是由农村集体经济组织按照法律规定及村规民约、农村习惯进行综合性的确认或认可。被上诉人的户口经农村集体经济组织认可已经迁入并且已经实际享有了农村土地承包经营权。4、按照农村土地承包法及相关政策、法律法规规定，农村集体土地承包是采取分轮承包的方式，现行操作是30年不变，所以在被上诉人成为农村集体经济组织成员后，为了落实土地承包经营权而采取土地承包经营权流转的方式，而不是重新签订新的承包合同，按照政策性的操作只有在该轮承包到期后才重新核发土地承包经营权证，重新签订农村土地承包合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 赵瑞昌向一审法院起诉请求：1.依法确认原告对坐落于“沧运集用（2004）第036号”集体土地使用证所列土地上的房屋享受所有权；2.依法确认原告对“沧运集用（2004）第036号”集体土地使用证所列土地享有使用权；3、本案诉讼费由被告承担。后赵瑞昌将诉讼请求变更为：请求确认原、被告双方房屋买卖合同（包括宅基地）合法有效。 一审法院认定事实：沧州市运河区南陈屯乡官庄子村沧运集用（2004）第036号集体土地使用权证土地使用权人为被告赵福龙，被告在该宅基地上建有房屋，2005年12月16日，原、被告订立口头合同，被告赵福龙以40000元的价格将上述房屋出售给原告赵瑞昌。被告为原告出具收条：今收到赵瑞昌全额购房款40000元整，保证不在反悔或转卖他人。被告收到购房款后将集体土地使用权证交付给原告。因被告赵福龙母亲在案涉房屋居住，被告赵福龙于2013年8月30日为原告出具说明，其内容为：无论有什么变化，房永远属于赵瑞昌。现原告已占有该房屋。 另查明，原告户口于2008年3月24日迁入南陈屯乡官庄子村，2013年6月23日，同村村民赵金山经村委会同意将1.46亩土地承包经营权流转给原告。 一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的不予批准。该规定并不禁止农民宅基地的流转，只是流转后不得再申请宅基地。原告赵瑞昌与被告赵福龙系同一经济组织成员，原告系可受让被告宅基地适格主体，双方订立的房屋买卖合同系原、被告真实意思表示，也不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。现双方钱款已结清，原告也占有涉案房屋，原告请求确认双方买卖合同(包括宅基地)合法有效的主张一审法院予以支持。被告辩称，双方不存在买卖合同，即使存在也因原告不具有村集体组织成员资格、买卖也没有经被告妻子同意，应为无效的主张，证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：原告赵瑞昌与被告赵福龙订立的本案所涉房屋（包括宅基地）买卖合同合法有效。案件受理费50元，由被告承担。 本院二审期间，赵福龙提交了沧州市运河区南陈屯乡官庄子村民委员会于2020年5月25日出具的证明一份，用以证明被上诉人不具有诉争房屋所在地的集体经济组织成员身份，不享有该村的土地承包权，故假设存在买卖合同，其买卖合同也无效；赵瑞昌质证称，上述证明和之前被上诉人迁入户口及已经取得土地承包经营权是不符的，故对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经审理查明，2005年12月16日，赵瑞昌、赵福龙订立口头合同，赵福龙以40000元的价格将上述房屋出售给赵瑞昌。赵福龙为赵瑞昌出具收条：今收到赵瑞昌全额购房款40000元整，保证不在（再）反悔或转卖他人。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，民事活动应当遵循诚信原则。虽然2005年12月16日赵瑞昌、赵福龙就案涉房屋口头订立买卖合同时，赵瑞昌不具备沧州市运河区南陈屯乡官庄子村集体经济组织成员资格，但之后赵瑞昌将户口迁入该村，后又通过土地流转的方式在该村取得1.46亩土地承包经营权，故赵瑞昌已属于沧州市运河区南陈屯乡官庄子村集体经济组织成员，其与赵福龙就案涉房屋口头订立的买卖合同，应为合法有效合同。赵福龙二审中提交的沧州市运河区南陈屯乡官庄子村民委员会于2020年5月25日出具的证明，亦不能否认赵瑞昌的沧州市运河区南陈屯乡官庄子村集体经济组织成员资格。案涉房屋买卖行为发生于十几年之前，至赵瑞昌一审起诉时，赵福龙的配偶对案涉房屋买卖行为未提出异议，且赵福龙于2013年8月30日还向赵瑞昌作出承诺：“无论有什么变化，房永远属于赵瑞昌”，故赵福龙关于对案涉房屋赵福龙一人无权处分的主张，理据不足，本院不予支持。一审法院判决案涉房屋的宅基地买卖合同合法有效错误，本院予以纠正。案涉房屋坐落位置的宅基地使用权，可按照相关法律、政策予以解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3750号民事判决； 二、被上诉人赵瑞昌与上诉人赵福龙订立的本案所涉房屋买卖合同合法有效。 一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由上诉人赵福龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  胡希荣 审判员  王兰英 二〇二〇年六月二十三日 书记员  靳 雪