湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0524民初991号 原告：阮玉兰，女，1992年2月2日出生，汉族，住隆回县。 委托诉讼代理人：钱姣英（阮玉兰之母），住隆回县。特别授权。 委托诉讼代理人：邓琼泉，湖南银剑律师事务所律师。 被告：隆回川南房地产开发有限公司，住所地隆回县桃洪镇紫阳村川南房地产售楼部。 法定代表人：龚军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢玉香，该公司工作人员。特别授权。 委托诉讼代理人：刘伟安，湖南志涛律师事务所律师。 原告阮玉兰与被告隆回川南房地产开发有限公司（以下简称川南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阮玉兰向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告迟延交房违约金579175元从2018年5月31日计算至2020年3月30日），顺延照计；2、判决被告赔偿原告迟延办理房地产权证书违约金17418.8元（1741880×1%），并在判决后一个月内办好产权证；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月2日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告公司滨江·巴黎新城第2#栋商铺103号房，商铺单价为14000元/m，总价款为1741880元。双方约定，出卖人应当于2018年5月31日前将验收合格的商铺交付给买受人，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房竣工验收后365天内将产权证书办好交给买受人，不能交给买受人，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。原告按合同约定交清了全部购房款，直至同一层商铺邻居罗建夫妇起诉被告开庭为止（详见罗建商铺判决书），被告的商铺过道未铺好瓷砖、铺面外墙未贴墙面砖、门窗未做好、观光电梯未开通、通风口被堵、人行通道、消防通道被切断，高度不符合合同约定。被告的行为，构成违约，请法院依法支持原告的诉讼请求。 川南公司辩称：1、被告于2018年5月以电话的方式通知其前来收房时，交房条件已经成就，依双方约定，被告不存在迟延交房的违约行为。合同约定，被告于2018年5月31号前向原告交房，交房标准是房屋经竣工验收合格。该栋房屋于2017年4月28日通过竣工验收，相关竣工验收备案资料于2017年5月22日提交至隆回县，并得到确认竣工验收备案资料基本齐全，同意备案。被告于2018年5月依照合同约定向原告以电话的方式通知原告收房，原告未及时收房，被告于2018年6月29日向原告发出书面催告函催促原告来收房。原告提出的其所购商铺的装饰、装修部分未符合合同约定等原因，原、被告是可以当时协商解决，并不影响房屋的正常交付和使用，且原告所购商铺现已出租，由罗丽娟老公等人承租用于开设装饰公司。因此，被告不存在迟延交房的违约行为。原告主张的违约金，虽然是根据《商品房买卖合同》所约定的计算方法计算（即按买受人已交付的房屋价款的日万分之五），但该违约金数额明显过分高于违约行为给原告造成的损失，请求人民法院依法减少，按照日万分之1.5的标准计算。2、根据相关客观事实，依照合同约定，被告不应承担延迟办理不动产权证书的违约责任。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。原告所购商铺的房屋于2017年5月22日竣工，2017年6月开始向业主交房，2018年4月前，被告就将已有的办理权属登记备案资料提交至不动产登记中心用于办理产权登记。因建设行政主管部门的综合验收一直未完成，加之测绘成果未做出，不动产登记中心不予受理被告的产权登记申请。2018年11月中旬，综合验收及土地测绘才完成。被告将办理产权登记所需的资料全部提交至不动产登记中心，至2019年1月初完成了第一批登记发证，但目前仍未办结。并非被告在竣工验收后365日内不积极向登记机关提交办证所需资料，而是确有两项资料未能在竣工验收备案后365日内实际取得，导致被告无法提交。被告不构成“因出卖人的责任”的违约情形，不应当承担违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月，原告一次性支付了1741880元购买被告开发的坐落在隆回县。2018年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告公司滨江·巴黎新城第2＃栋商铺103号房，商铺单价为14000元／ｍ，总价款为1741880元。出卖人应当于2018年5月31日前将验收合格的商铺交付给买受人，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付违约金，逾期不超过60日，按日支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、如因买受人原因未能按期交付的，出卖人书面或电话通知为交付日，出卖人无需为此承担任何责任；2、由于买受人原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人缴纳相关费用。出卖人应当在商品房竣工验收备案后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2018年6月29日，被告按照双方签订合同时原告提供的地址，通过邮政快递向原告发出书面催告函催促原告收房。 另查明：2017年4月28日，被告开发的第一期2＃栋楼盘经有关职能部门验收合格。工程竣工验收备案文件于2017年5月22日提交隆回县收讫。2017年11月，被告申请对巴黎新城一号地商品房进行竣工综合验收，但由于隆回县政府新规划修建利民路导致小区功能布局变化所衍生的规划调整问题，县城乡规划管理局直至2018年7月23日才通过规划验收。因原规划建设的垃圾收集点位于祭祀古树、殿堂旁。遭到村民的强烈抵制，后政府要求另行择址建设，但地址一直未予明确，导致垃圾收集点未能建成，直至2018年11月才取得县环卫局的同意意见，该综合验收延期至2018年11月12日才完成。2017年7月10日，被告委托隆回县金土地测绘有限公司对巴黎新城一号地项目进行土地测绘，用于办理相关权属证。合同要求测绘公司于2017年8月20日前提交测绘成果资料。但因购房业主对土地分摊方法出现分歧，测绘单位在未确定土地分摊方法的情况下无法作出测绘成果，直至国土、房产等部门召开协调会确定土地分摊方法后，测绘公司才于2018年11月20日将测绘成果提交给被告。2018年3月28日，被告向隆回县不动产登记中心提交了巴黎新城一号地1、2、3号楼的不动产登记申请表、申请人身份证明材料、公司授权委托书、国有土地使用证、工程规划许可证副本、竣工验收备案表等资料，但因缺少综合验收报告、测绘成果及工程规划许可证正本等其他办证必备资料，隆回县不动产登记中心未予受理。2018年12月21日，隆回县不动产登记中心向被告颁发了巴黎新城一号地共三栋商品房的不动产权证书（总证）。直至原告起诉日止，被告没有将原告购买的商铺的不动产权证办理好。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告收取原告交付的全部房屋价款后，不能按合同约定向原告交付商品房，属违约行为，依法应当承担继续履行和支付违约金等违约责任。双方在合同中约定被告应当在2018年5月31日前将原告购买的商品房交付给原告，2018年6月29日，被告才按照双方签订合同时原告提供的地址，通过邮政快递向原告发出书面催告函催促原告收房。明显没有按时交付，应当承担违约责任。通知方式为邮寄送达，考虑邮寄需要时间，交付时间酌情确定为2018年7月5日，迟延交房的时间为35日，双方在合同中约定逾期不超过60日，按日支付已付房款万分之二的违约金，违约金为12193.16元（1741880元×万分之2×35天）。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。虽然被告未在上述期间内向不动产登记中心提交综合验收报告、工程规划许可证正本、测绘成果等办证必备资料的事实存在，但未提交的原因并非被告故意不履行约定义务，而是因上述资料未能如期取得才导致客观上无法提交。其中，因县政府新规划修建的利民路衍生的规划调整等问题，县城乡规划管理局至2018年7月23日才通过规划验收，规划验收后才能相应取得工程规划许可证正本；因原设计的垃圾收集点建设遭到村民抵制后政府要求更换建设地址，但地址一直未明确，导致垃圾收集点未能建成，直至2018年11月才取得县环卫局的同意意见，该综合验收亦因此而延迟至2018年11月12日才完成；因土地分摊的方式既无明确规定，购房业主又未能及时达成共识，才导致测绘单位提供测绘成果的时间迟延。被告向包括原告在内的购房业主交房后，即在积极推进综合验收、土地测绘等工作事项，上述资料的延期取得和迟延提交不能归责于被告。被告已在合同约定的期限内向隆回县不动产登记中心提交了巴黎新城一号地1、2、3号楼不动产首次登记所需的部分资料,但由于缺少上述资料,不动产登记中心未予受理,而当时上述资料尚未取得不可归责于被告,因此,被告在履行协助办理产权登记义务过程中并无违约行为。况且原、被告签订的《商品房买卖合同》并没有明确约定原告取得所购商品房不动产权证的具体时间,原告何时能够拿到不动产权证,不仅取决于被告提交办证所需材料的时间,还取决于不动产登记机关的工作流程。原告直至起诉日止没有办理好权属登记手续，双方在合同中约定，被告有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的协助义务，并没有约定办证义务，因此原告要求被告因产权登记延期而应支付其违约金及在判决后一个月内办好产权证的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，原告该诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告隆回川南房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告阮玉兰支付逾期交房的违约金12193.16元； 二、驳回原告阮玉兰的其他诉讼请求。 上述应给付款项直接支付给本案原告，或者支付到湖南省隆回县人民法院专用存款账户（账户名称：隆回县人民法院，开户银行：长沙银行股份有限公司隆回支行，账号：80×××18）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9765.94元，减半收取4882.97元，由原告阮玉兰负担4382.97元，被告隆回川南房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员  王晓珊 二〇二〇年六月二十二日 法官助理尹彩琼 书记员李梅花 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。