新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2020）新40民终493号 上诉人（原审被告）：伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路79号西桥名都商业综合楼1407、1408号。 法定代表人：杨英山，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘雪娟，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：严佳磊，北京市同一源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伊宁市华捷物业服务有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放西路111号西桥名都。 法定代表人：祖力甫哈尔汉杰尔，该公司经理。 委托诉讼代理人：孔卫星，男，该公司主任。 委托诉讼代理人：纪春红，新疆同济律师事务所律师。 原审被告：伊犁福谦商贸有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市合作区新世界建材广场内3-41-15号。 法定代表人：赵琼，该公司总经理。 上诉人伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司（以下简称丽水之都酒店）因与被上诉人伊宁市华捷物业服务有限责任公司（以下简称华捷物业公司），原审被告伊犁福谦商贸有限公司（以下简称福谦商贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2019）新4002民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丽水之都酒店委托诉讼代理人刘雪娟、严佳磊，被上诉人华捷物业公司法定代表人祖力甫哈尔汉杰尔及其委托诉讼代理人孔卫星、纪春红，原审被告福谦商贸公司法定代表人赵琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 丽水之都酒店上诉请求：撤销一审判决，改判扣除公共区域本应由华捷物业公司承担的费用。事实和理由：涉案商业楼综合大厅是整栋楼的公共区域，每一层的商户都从大厅经过，享受丽水之都酒店提供的所有应由华捷物业公司提供的服务。因此，下列费用应由华捷物业公司合理分摊，从物业费中扣除以下费用：1．丽水之都酒店承租房屋后，在大厅安装进户大门、照明灯、空调；2．大厅地面、墙面铺设地砖、墙砖或木地板的费用及装修材料款；3．大厅安装安检机、过包机，配备安保人员，大厅照明及空调用电；4．大厅及大厅公共卫生间保洁人员工资；5．大厅公共卫生间用水用电。二审庭审中，其自愿放弃要求分担大厅地面、墙面铺设地砖、墙砖以及木地板等材料装修费用的上诉人请求。 华捷物业公司辩称，丽水之都酒店的上诉理由不成立，酒店大厅面积421.12㎡，丽水之都酒店与福谦商贸公司签订的租赁合同中明确约定物业费用由丽水之都酒店承担，酒店大厅并不是整个大楼的唯一通道，且不能通往-1层至4层，主要使用方是丽水之都酒店。根据消防的要求和整栋大楼的建筑结构丽水之都酒店在租赁该大厅时就已经很清楚大厅的现状，而且根据伊宁市的安保要求，酒店必须配备安保人员以及过包机和安检门，丽水之都酒店要求华捷物业公司分担相关费用没有合同和法律依据。 福谦商贸公司述称，华捷物业公司在一审开庭期间同意承担部分保安费用，双方应协商解决。 华捷物业公司向一审法院起诉请求：1．丽水之都酒店、福谦商贸公司支付物业费921,962.60元，违约金184,392.50元；2．本案诉讼费由丽水之都酒店、福谦商贸公司承担。 一审法院认定事实：一、2015年6月19日，案外人利达房产公司（出租方，甲方）与案外人朱华远（承租方，乙方）签订《西桥名都租赁合同》。租赁房屋情况：位于伊宁市××路，框架结构，一层租赁建筑面积：421.12㎡（酒店大堂暂定面积）；酒店客房共计六层：即：11-16层，单层租赁建筑面积为2984.44㎡，六层租赁面积合计为17906.64㎡，总租赁面积为：18327.76㎡。租赁期限及用途：甲方同意乙方租用上述房屋，租赁期限为13年，自2016年7月1日至2029年6月30日止。装修免租期为2015年10月1日至2016年6月30日。双方约定乙方租赁的房屋主要用于从事酒店行业。合同约定相关费用的承担为：（1）乙方租赁期间产生的费用包括但不限于水、电、暖、气费用等由乙方自行承担，按期支付，其中损耗部分按乙方租赁建筑面积合理分摊。（2）无法单独计量的公用设施如电梯、弱电、安保系统、防排烟系统等按照甲方要求进行费用分摊。（3）乙方从事的是经营活动故该场所的卫生（包括租赁区内的公共部位）由其自行负责清洁；公共部分的物业管理费甲方依据乙方所经营的面积合理收费，产生的垃圾清运费按有关行政部门规定合理分摊。（4）甲方投入的消防、空调、地暖、排风、排烟、上下水、预埋电线等设备设施所有权是甲方的，乙方仅拥有租赁期间的使用权，在整个租赁期间的维护保养更换所产生的费用由乙方承担，并不得以甲方负责施工的向甲方追索。双方还约定了其他相关事宜。 二、2016年11月8日，案外人利达房产公司（甲方，出租方）、案外人朱华远（乙方）与福谦商贸公司（丙方）签订《协议书》，约定，甲、乙、丙方在平等、自愿基础上，通过友好协商，拟对甲、乙双方于2015年6月18日签订的关于西桥名都11-16层的租赁合同的权利义务由乙方变更给丙方达成本协议。协议约定，甲、乙双方在2015年6月18日签订西桥名都11-16层的租赁合同时，由于乙方租赁商铺的运营公司丙方尚未成立，所以暂以乙方个人名义签订了租赁合同。现丙方已取得营业执照，刻制公章，甲、乙、丙三方一致同意，该租赁合同中乙方的权利义务全部变更给丙方，丙方在签订本协议之前，已知悉甲、乙双方于2015年6月18日签订的西桥名都11-16层租赁合同的详细内容，并留存了一份原件租赁合同。甲、乙双方于2015年6月18日签订的西桥名都11-16层的租赁合同约定的租赁期限自2016年7月1日至2029年6月30日。因工程进度原因，甲方未按时交付租赁的房屋，现经三方协商确认乙方实际租赁期自2017年10月1日至2030年9月30日止。除以上租赁期限进行调整外，其他条款仍按原租赁合同履行。租赁期内，乙方有对部分楼层转租的权利，但转租前乙方需经甲方书面同意后方能转租。 三、2017年1月1日，福谦商贸公司（出租方，甲方）经案外人利达房产公司同意后，与丽水之都酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》，将伊宁市解放路79号房屋：大厅421.12㎡，11-14层11937.76㎡，总建筑面积12358.88㎡（含公摊面积，实际面积以该项目测绘报告为准），质量状态完好出租给乙方。乙方在租用甲方的房屋（商铺）期间，除征得甲方书面确认同意外，乙方主要业态为酒店和娱乐行业使用。乙方在使用该商铺期间，乙方应与甲方同时签订本合同所属附件《治安消防协议书》。租赁期限自2017年1月1日至2030年9月30日止，期间装修优惠4个月。合同约定乙方的权利义务为：1．乙方应按时以甲方要求的形式支付该房屋租金及相关费用。2．乙方有权合理使用该商铺所属商业公共设施，并承担相关费用；合同还对合同变更与终止，违约责任等进行了约定。合同签订后，丽水之都酒店对承租物进行装修并使用。 四、2017年12月16日，案外人利达房产公司（甲方）与华捷物业公司（乙方）签订《西桥名都前期物业服务合同》，约定由华捷物业公司对西桥名都商业综合楼提供前期物业服务，约定乙方提供的前期物业服务内容，乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务。物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准如下：高层住宅：1.55元／月／㎡；公寓楼：3.60元／月／㎡；商业物业：3.60元／月／㎡（涵盖所有进驻西桥名都商业业态）。物业服务费商业体按月交纳，商业500㎡以下按年交纳，住宅按年交纳。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠交费用的每日0.65‰收取滞纳金。 五、2018年12月20日，华捷物业公司（甲方）与丽水之都酒店（乙方）签订《中央空调使用协议》，约定涉案商业综合楼中央空调供冷期运行100天，2018年6月30日至2018年10月7日，每日早12：00-晚1：30分。具体运行时间随天气情况和具体使用时间进行调整，并以双方书面确认的运行时间作为供冷费计算标准。中央空调供冷费收费标准按建筑面积0.11元／天／㎡收取。合同还约定了其他相关事宜。丽水之都酒店2018年6月13日至2019年8月19日期间，向华捷物业公司交纳空调使用费104,750.12元。 六、2017年1月1日至2018年1月1日期间，华捷物业公司不收取丽水之都酒店物业费，仅收取实际产生的空调使用费、消防维保费、电梯维保费。2018年1月1日之后，将消防维保费、电梯维保费计算在物业费中收取。2018年至2019年，丽水之都酒店向支付物业费20,000元，消防维保费30,000元，电梯维保费40,000元，合计90,000元。华捷物业公司对丽水之都酒店共交纳物业费90,000元予以认可。 七、庭审中，华捷物业公司提交涉案商业综合楼其他商业业态交纳物业费的票据，证实同一商业综合楼其他业态均按照前期物业服务合同交纳了物业费。 一审法院认为，欠付物业费应当交纳。华捷物业公司与案外人利达房产公司签订的前期物业服务合同，案外人利达房产公司与福谦商贸公司签订的租赁合同，福谦商贸公司与丽水之都酒店签订的《房屋租赁合同》均是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据案外人利达房产公司与华捷物业之间签订前期物业合同约定，及案外人利达房产公司与福谦商贸公司签订的租赁合同约定，应由承租人福谦商贸公司承担物业管理费。而根据福谦商贸公司与丽水之都酒店签订的转租合同约定：“乙方有权合理使用该商铺所属商业公共设施，并承担相关费用”。该约定中合理使用商铺所属商业公共设施的相关费用理应包括物业费。现丽水之都酒店于2017年1月1日至今一直承租并使用本案涉案商业综合楼，享受了华捷物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。根据前期物业合同约定，物业费为3.60元／月／㎡。现丽水之都酒店使用面积为15343.32㎡，在自2018年1月1日至2019年6月30日物业费为994,247.10元。据审理查明的事实，丽水之都酒店已付物业费90,000元，剩余904,247.10元未付。因此，丽水之都酒店应向华捷物业支付物业费904,247.10元。丽水之都酒店辩称，整栋楼的业态均需从大厅进入，因此，对大厅部位的物业费应当由整栋楼全部业态分担，对大厅的旋转门、安检设施、保洁等产生费用均应当由华捷物业公司承担。对此，本院认为，根据福谦商贸公司与丽水之都酒店签订的《房屋租赁合同》约定，涉案商业综合楼大厅由丽水之都酒店承租，其装修大厅、为大厅安装旋转门、根据相关部门要求安装安检设施、聘用保安及保洁，均是为其自身经营服务，且对大厅保安、保洁等由谁承担费用，丽水之都酒店与华捷物业公司之间并无相关协议约定，因此，对丽水之都酒店此项辩称意见，不予采信。 对华捷物业公司要求丽水之都酒店承担按照欠付物业费的20％计付违约金的诉讼请求。根据双方合同约定，未按期支付物业费，按照华捷物业公司与案外人利达房产公司签订的前期物业合同，自逾期之日起以欠缴物业费为本金按日0.65‰收取违约金，现其要求丽水之都酒店按照欠付费用的20％计算违约金，系当事人对自己民事权利的处分。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人约定违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，丽水之都酒店认为华捷物业公司主张按照欠付物业费904,247.10元的20％计算违约金过高，要求法院依法予以调整。本案中丽水之都酒店未按时交纳物业费构成违约，应当承担违约责任。但结合双方合同履行情况、华捷物业公司的实际损失等，依法调整丽水之都酒店承担违约金数额为90,424.70元（按904,247.10元的10％计算）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、丽水之都酒店于判决生效之日起十日内向华捷物业公司支付物业费904,247.10元；二、丽水之都酒店于判决生效之日起十日内向华捷物业公司支付违约金90,424.70元；三、驳回华捷物业公司的其他诉讼请求。案件受理费14,757.20元，减半收取7378.60元，由华捷物业公司负担505.30元，由丽水之都酒店负担6873.30元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。丽水之都酒店举证以下证据材料：证据1．购置安检设备发票2张（复印件）。证明丽水之都酒店购置安检设备价款为41,480元，根据自治区物业费管理办法的规定，该费用应由物业公司承担。证据2．人员工资明细汇总表（打印件），证明丽水之都酒店已经向六名安保及两名保洁发放3年的工资。证据3．六名安保人员服装费发票（复印件），证明丽水之都酒店为保安购置服装共计1570元。证据4．电费缴款收据及发票13张（复印件），证明2018年购买电费（15343.32㎡）里面包含大厅照明以及11-15楼的电费，共计30,8691.94元。证据5.建设银行水费（15343.32㎡）缴纳回执（复印件），共计35,117.70元。证据6.大厅空调费交纳发票21张（复印件），证明2018年-2019年8月，涉案15343.32㎡的空调费234,750.12元。证据7.西桥名都物业费计算测算方案一份（打印件），证明安保人员的工资和安保设备费用都由华捷物业公司承担。 华捷物业公司质证认为，丽水之都酒店提交的证据三性均不认可，因华捷物业公司主张的是2018年物业费，丽水之都酒店提交2017年保安及保洁的工资明细。酒店大厅公共卫生间钥匙是由丽水之都酒店持有，没有对外开放。空调费双方另有协议，不含在物业费里。西桥名都物业费计算测算方案不是最终方案。 福谦商贸公司质证认为，证据1的真实性不持异议，关联性不认可；证据2、3的三性均认可；证据4真实性认可，合法性、关联性不认可；证据5、6、7的三性不认可。空调费双方另有协议，不含在物业费里。西桥名都物业费计算测算方案是物业公司预算物业费的测算凭据，是否最终达成协议不清楚。 本院认定如下：丽水之都酒店提交的证据1、2、3、4、5、6与本案无关联性，且华捷物业公司对其三性均不认可，故本院不予确认。证据7案涉物业费测算方案书双方未签字确定，华捷物业公司亦不认可，本院不予采信。 本院对一审审理查明的事实予以确认。 二审另查明，2017年1月1日，福谦商贸公司与丽水之都酒店签订的《房屋租赁补充协议》，约定丽水之都酒店增加租赁位于伊宁市××路面积2984.44㎡房屋，租赁总建筑面积为15343.32㎡。 本院认为，本案争议焦点为：丽水之都酒店要求华捷物业公司分担其在案涉大厅投入的各项费用以冲减物业费的上诉理由能否成立。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案外人利达房产公司与华捷物业公司签订《西桥名都前期物业服务合同》虽然在丽水之都酒店签订租赁合同之后，但由于丽水之都酒店至今未与华捷物业公司签订书面的物业服务合同，且双方均认可2018年1月1日前不收取物业费，丽水之都酒店亦于2018年后才向华捷物业公司支付物业费，应认定该《西桥名都前期物业服务合同》为建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据上述司法解释的规定，对丽水之都酒店具有约束力。《西桥名都前期物业服务合同》约定“物业服务费按房屋建筑面积向业主收取”，该约定与福谦商贸公司承继《西桥名都租赁合同》中朱华远的权利义务第六条第（3）项“公共部分的物业管理费甲方依据乙方所经营的面积合理收费”一致，故华捷物业公司依据丽水之都酒店租赁大厅421.12㎡，11-14层11937.76㎡，15层2984.44㎡，共计建筑面积为15343.32㎡，主张物业费904,247.10元符合合同约定，一审法院支持其该部分诉讼请求并无不当。丽水之都酒店虽然提出整栋楼的业态均需从大厅进入，华捷物业公司应分担其在案涉大厅投入的各项费用以冲减物业费的上诉请求，但因装修大厅、为大厅安装旋转门以及根据相关部门要求安装安检门、聘用安保及保洁均是因自身经营服务所需，且大厅保安、保洁等工资由谁承担并无合同约定，故丽水之都酒店要求冲减物业费的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上，上诉人丽水之都酒店上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,019.62元，由上诉人伊宁市丽水之都大酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 王国彪 审判员 何学涛 二〇二〇年六月二十四日 书记员 张晓蝉