浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初5260号 原告（反诉被告）严丽颖，女，1977年6月28日出生，汉族，住上海市普陀区。现住义乌市。 委托代理人乔国庆，男，1994年8月26日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县。 被告义乌市江东街道樊村股份经济合作社，住所地：浙江省义乌市江东街道樊村11幢。 法定代表人樊恒菁，系副董事长（主持工作）。 被告（反诉原告）樊云仙，女，1969年7月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人骆晓敏,浙江绣川律师事务所律师。 原告严丽颖为与被告义乌市江东街道樊村股份经济合作社（以下简称樊村经济合作社）、樊云仙房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序进行了审理。被告樊云仙于2020年5月6日对原告严丽颖提起反诉，本院于2020年5月7日受理了被告樊云仙的反诉，并决定本诉与反诉合并审理。现于2020年5月18日、同年6月4日公开开庭进行了审理。原告严丽颖及其委托诉讼代理人乔国庆，被告樊云仙的委托诉讼代理人骆晓敏均到庭参加了诉讼；被告樊村经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严丽颖诉称，2019年1月，被告一樊村股份合作社以樊村库存街名义开展招商，并作为中间人与原告于2019年2月23日达成租赁商铺意向。原告于2019年2月23日向被告樊村经济合作社提供的银行账号，收款方刘超，收款账户62×××05支付人民币10000元定金，之后于3月14日付清所有租金广告门头等杂费，共计34560元。依照双方签订的合同第十项特别约定第1条，甲方不得以任何理由提高房租、提前终止本合同，否则应承担违约责任。2020年3月25日，被告二樊云仙甲方向原告询问，是否续租合同，如果不租，将收回自用，原告经综合考虑后，于2020年4月9日向被告二发出书面通知，决定不再续租。当时，被告二也同意了，并约定于原合同到期日2020年6月14日搬离，但4月17日，被告二又来告知，必须马上搬走，并称按照合同，原告不再续租，必须在4月15日就搬离，否则将承担50万元违约金。对此，原告表示不服，第一，是被告二提出可以搬离，并非原告故意不履行租赁满2年的约定，2020年新冠属于特殊情况，原告理解为与不可抗力类似，中小企业亏损是普遍现象。被告一樊村股份经济合作社，以库存市场招商的理由将原告招商至樊村这个根本就不算是义乌市场的市场，并且代替被告二樊云仙收取商铺租金，实际支付给被告二樊云仙的金额不告知原告，涉嫌商业欺诈。故，原告有权要求，被告一樊村股份经济合作社告知原告实际支付租金金额，并退还原告差价，并将原告已经支付给被告一樊村股份经济合作社提供的银行账号，中国农业银行刘超，支付宝义乌樊村库存品专业街共计34560元人民币，提供给我法定收款证明。请求：1、被告樊村股份经济合作社提供原告以库存商业街招商为由所支付的商铺租赁费用28000元及保证金、押金、装修门头等杂费的法定收款证明，共计34560元。2、被告樊云仙退还原告2020年4月25日至6月14日租金，共计3835.16元。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告樊村股份经济合作社没有依法取得库存品专业街资格，非法招商，涉嫌商业欺诈，需退赔原告所支付的商铺费用28000元及保证金、押金、装修门头广告杂费，共计34560元。2、被告樊云仙提前终止合同，要求原告提前搬离尚在租赁期内的商铺，需退还原告2020年4月25日至6月14日租金，共计3835.16元。3、被告樊云仙违反合同第十项特别约定第一条，需承担违约责任，支付原告违约金人民币50000元。 被告樊村经济合作社未有提交书面答辩意见，也未出庭应诉。 被告樊云仙辩称，原告所称的不符合事实，原告与樊云仙签订的租赁合同并未解除，原告自行搬离租赁物，双方没有办理移交手续，原告要求退还租金3835.16元没有依据。樊云仙没有违约行为，原告要求支付违约金没有事实依据。原告没有按合同约定履行义务，未按约定交付租金，没有及时缴纳水电费，系违约，被告已提起反诉。 反诉原告樊云仙诉称，2019年3月25日，反诉原告樊云仙与反诉被告签订租赁合同一份，约定由反诉被告承租义乌市樊村64幢3号商铺一间。租期十年，承租人两年内必须保证履行合同，两年内不得无故提前终止本合同，否则算乙方（承租人）违约。合同第十一条约定，违约方应向守约方支付违约金50万违约金。合同签订后，反诉原告按约履行义务。2020年4月9日，反诉被告提出要求不再续签租赁合同。反诉原告认为，反诉被告的行为属于违约，应当承担违约责任。现反诉被告已向法院提起诉讼，要求退还租金。为了维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求：判令反诉被告严丽颖支付违约金50000元。 反诉被告严丽颖辩称，按照双方签订的租赁合同第十项特别约定第1条，甲方不得以任何理由提高房租，提前终止本合同，否则应承担违约责任。现事实是2020年3月25日，反诉原告樊云仙向反诉被告询问是否续租，并建议反诉被告搬离，商铺收回自用。反诉被告系收到反诉原告双方协商解除合同的意思表示，于2020年4月9日书面答复反诉原告，按照租赁合同一般守则，告知被告解除合同。在此之前，反诉被告从来没有表示过要违反合同租期满2年的规定，无故提前终止本合同。请注意，合同第十项第4条约定，乙方保证两年内必须履行本合同，不得无故提前终止。现反诉被告因为接到反诉原告要提前终止合同的意思表示，又因樊村库存街一年里根本没有成市，之所以承租是因为被告樊村股份经济合作社承诺有700家商户入驻，樊村是专业库存一条街。而事实上是70家商户都没有，一年以来完全没有上门客，经营一直亏损，完全是樊村专业库存街的问题。樊村库存街与五爱梅湖库存街一直在抢客户，抢商户，业内人士众所周知。反诉被告生意持续亏损，反诉原告房东樊云仙又先提出可以解约，反诉被告才提出解约的，究竟是不是反诉被告故意违约、无故违约，以及到底是甲、乙双方哪方违约在先，需承担相应的违约责任，相信法律和法官会有个公平公正的判断。反诉被告依法保留向上级法院申诉的权利，保留向反诉原告要求支付50万元违约金的权利。庭审过程中补充，反诉原告樊云仙没有给反诉被告正规的水电费票据，所以反诉被告无法支付水电费。 原告（反诉被告）严丽颖提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，付款记录复印件1份，证明原告支付给被告樊村经济合作社全部租赁费用。证据2，租赁合同复印件1份，证明原告与被告樊云仙存在房屋租赁关系的事实。证据3，告知书1份，证明原告依照租赁合同的规定提前告知被告樊云仙，是樊云仙问是否续租的一个书面回复。证据4，与樊云仙的微信聊天记录打印件1份，证明是被告樊云仙先行提出终止合同，并提前限期搬离。证据5，照片打印件3张，证明樊村经济合作社非法招商的事实。证据6，微信聊天记录（与被告樊村经济合作社招商部小楼）3张，证明合同是到6月15日到期，原告不清楚房租是给招商部还是给被告樊云仙，房东没有按合同约定，要求我们要么提早搬离，要么我们在房东规定的时间前支付下一年的房租。被告（反诉原告）樊云仙对上述证据质证如下：证据1，不是直接支付给樊云仙的，樊云仙收到只有25000元。证据2，真实性无异议，合同第十条第三项约定乙方应及时缴纳租金、水电费，第四项约定乙方保证二年内必须履行合同义务，为此，原告没有按约履行义务。证据3，告知书显示，原告不续租是经营亏损的原因，原告没有解除权，即使发出了这个通知，也不发生解除的效力。原告承租的房屋在2019年4月初就已经开始占有使用，在4月23日已经办理了商铺的工商登记。证据4，对证明目的有异议，不能证明是被告樊云仙先行提出的。相反可以证明原告自己在找其他房屋。证据5，与被二无关。证据6，真实性无法确认，不知道小楼是谁，就算是真实的，支付租金也应该是按照合同约定支付给被告樊云仙的。本院对上述证据认证如下：证据1真实性予以确认，但该证据只能证明原告向刘超帐户转了两次款及用支付宝支付了一次款项，不能证明是向樊村经济合作社支付全部租赁费用。证据2真实性予以确认，合同确定的内容可以作为认定案件事实的依据。证据3真实性予以确认，出租方询问承租方是否续租，不是终止解除租赁合同的意思表示，而原告的告知书是一个明确终止合同的意思表示。证据4真实性予以确认，出租方询问承租方是否续租，不是终止解除租赁合同的意思表示；被告樊云仙对原告告知要终止合同后，要求原告提前搬离承租房屋，应当视为同意原告要求提前终止合同，双方已达成提前终止合同的合意。证据5真实性予以确认，但仅有证据只能证明樊村经济合作社有招商行为，而不能判断其行为是否合法。证据6真实性予以确认，该证据证明了被告樊云仙曾向原告催告房租，原告忽视其是与被告樊云仙成立房屋租赁合同的事实，在原告明确不向被告樊云仙支付房租情况下，要求原告确认是否续租，如不续租要求提早搬离也属正常。 被告（反诉原告）樊云仙提交如下证据用以证明自己的主张：证据1，照片打印件7张，租房合同1份，告知书1份，证明严丽颖违约的事实。证据2，工商登记信息网络打印件1份，证明原告在2019年4月23日前就已经经营使用。原告（反诉被告）严丽颖对上述证据质证如下：证据1，照片无异议，能证明原告按照被告樊云仙的要求期限搬离租赁房屋的，我们没有带走任何东西。租房合同是原告是与被告樊村经济合作社招商部签订的，不是与被告樊云仙签订的。告知书清楚写着原告是因为库存专业街进来的，但是樊村未办成库存专业街。证据2，是事实的，是因为被告樊村经济合作社招商部打电话让我们进场装修的，我还取消了旅游的机票。我们是4月20日左右才到樊村进行装修经营，被告樊村经济合作社还收了我们的保证金。工商登记虽然是4月23日，但是房屋实际装修日期是被告樊村经济合作社招商部要求的，且我们还支付了装修费用，被告樊村经济合作社承诺给承租户装修期的，实际的承租日期是按照租赁合同约定的承租日期开始计算的。本院对上述证据认证如下：证据1中照片可证实原告搬离承租房屋后，被告樊云仙已接管了房屋。租房合同只能证明原告与被告樊云仙对租赁房屋权利义务的约定。告知书只能证明原告先行提出终止合同的意思表示。证据2真实性予以确认。 经审理查明，2019年1月，被告樊村经济合作社以义乌樊村全球库存品市场名义开展招商，其招商广告载明：项目8大优势：专业团队运营，统一规划、统一定位、统一招商、统一管理、统一服务；超长的租期，提供稳定的发展空间，合约10年一签，前五年不涨，后五年按年10%科学递增；超低的租金，助力库存市场健康发展，24000元／间、28000元／间、36000元／间（按标准商铺36平米／间计算）；租金年付，装修期一个月，押金3000元／间，遇楼梯间减租2000元；公平、公正、公开，2019年1月3日正式启动选铺，先到先得，以先缴纳租金为准（只收现金）；三方合约，力保市场稳定有序；50万元高额的违约金，避免房价无序上涨；樊村交通得天独厚，四面环路，篁园路、义东路、江东路、环城路，为库存市场奠定兴旺基础。原告有意到樊村全球库存品市场发展，并与被告樊村经济合作社于2019年2月23日达成租赁商铺的意向,原告于同日向收款方刘超，收款账户62×××05转账人民币10000元，注明为樊村库存品专业街商铺定金。于同年3月14日原告通过支付宝付款12560元，注明为樊村64栋3号租金含押金3千广告1560；向收款方刘超，收款账户62×××05转账人民币12000元，注明樊村64栋3号租金。原告共计付款34560元。 2019年3月14日，原告作为承租方（简称乙方）在被告樊村经济合作社提供的并由其作为见证方的《租赁合同》上签名捺印，被告樊云仙作为出租方（简称甲方）于2019年3月25日在《租赁合同》上签名捺印。该合同约定：甲方将位于义乌市间36平方米的店铺，出租给乙方作商业用房使用。商业用房，经营范围以樊村专业街总体业态定位为准。乙方须保证该店铺月开门营业时间不低于25天。店铺租期自2019年6月15日至2020年6月14日止。租赁期限十年一轮，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年度基础上涨10%。该商铺年租金为28000元，于签订本合同时即付清。租金一年一付，下一年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清。乙方应以现金形式向甲方支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金3000元。租赁期满后，由甲方以店铺进行验收，确定乙方应承担的水、电等相关费用，剩余部分应如数无息返还乙方。若双方发生纠纷，由见证方协商解决。乙方承租期间所产生的水、电费用，由乙方承担，每月由甲方向乙方收取。水费按6元／吨计算，照明用电为1.2元／度，以后随国家政策调整而调整。乙方门面广告由管理办统一制作由乙方承担制作费用和使用安全。乙方对房屋装修不得损坏主体结构，同时消防安全要符合市政府相关规定。同时特别约定：甲方不得以任何理由提高房租、提前终止本合同，否则应承担违约责任。甲方不得干扰和影响乙方的正常经营，否则应承担违约责任。乙方应按照本合同的约定及时交纳租金及水电费等相关费用，若违约的，则甲方有权解除本合同并收回店铺。乙方保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提前终止本合同，否则算乙方违约；两年后若乙方经营不善需提前终止本合同的，甲方有权利不退还乙方剩余租金、保证金等，合同自行解除，双方互不承担违约责任。双方应严格遵守本合同的约定，若违约的，则违约方应向守约方支付违约金伍拾万元整。因政府行为或不可抗力的自然灾害，而无法再履行本合同，本合同自然终止，双方互不承担责任。合同还约定了其他相关权利义务。租赁合同成立后，刘超向被告樊云仙转交了租金22000元，保证金3000元。被告樊云仙向原告交付了承租房屋，2019年4月23日，原告以承租房屋作为经营场所注册了义乌市妘雁日用百货商行。 2020年3月25日，原告向被告樊云仙发送微信：房东阿姨，早上叔叔跟我说这间门面他想要自己留着用，那么我想请问，我如果早走，就是说还没有住到这个六月份，我已经付掉的房租，该怎么办？这个是最关键的，如果可以，我们商量解决，那么我也可以提前退出来，因为呢，我这边也在看其他的，江东小学旁边有一个小店面，我的营业执照里面是可以卖一些文具啊、零售鲜花什么的，我想在那边，可以挪过去，等小朋友们开学了，可以来买文具。所以，就这个问题，我们只要达成一致就可以啦。同日，被告樊云仙即微信回复原告：你自己理解错了，他说问你们今年要不要租，不租的话我自己另外打算。原告答复说：好的，我知道了。回头商量好，早点告诉你们。2020年4月9日，原告向被告樊云仙发送书面《告知书》一份，载明：本人自2019年6月15日始，租赁樊村64栋3号做义乌市妘雁日用百货商行之经营场所。现因樊村库存市场未曾成市，2020新冠疫情影响，经营一直亏损，故决定不再续租明年的租赁合同。依照原租赁合同规定，特提前2月书面告知商铺所有权人。被告樊云仙收到该告知书后，微信告知原告：你好！我那天说24号前搬掉的。原告于2020年4月27日搬离了承租房屋，被告樊云仙即时接管了出租房屋的事实。 本院认为：被告樊村经济合作社作为一个民事主体，对其行使的民事行为应当承担相应的民事责任。原告根据被告樊村经济合作社的招商广告并与其达成招商意向，并由被告樊村经济合作社作为见证人促成原告与被告樊云仙达成房屋《租赁合同》。根据原告提供的证据，只能证明原告向案外人刘超帐户及用支付宝转账方式共支付了34560元款项，而没有证据证明原告与被告樊村经济合作社成立商务服务合同或其他合同关系，以及案外人刘超是否是行使了被告樊村经济合作社的职务行为，为此，不论被告樊村经济合作社的招商行为是否合法合规，原告在本案要求被告樊村经济合作社全额退回34560元款项缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。根据现有证据，在原告向被告樊云仙发送书面告知书之前，房屋出租方没有终止房屋租赁合同的意思表示，被告樊云仙在收到原告发送的书面告知书后，要求原告在4月24日前搬离，应当视为双方达成终止租赁合同的合意。至于原告是否同意在4月24日前搬离还是在合同约定一年期满后搬离，在原告与被告樊云仙未就剩余租赁期间的租金达成协议情况下，原告有权选择，现原告在4月27日搬离，应当视为放弃了剩余时间的租赁权，原告要求被告樊云仙退回剩余时间的相应房租，依法不予支持。被告樊云仙对原告违约提前终止合同的意思表示，可以明确表示反对，要求原告继续履行合同，但被告樊云仙在收到原告要求提前终止合同的告知书后只是要求其提前搬离承租房屋，应当视为同意原告提前终止合同的意思表示。为此，应当认定对于提前终止租赁合同，当事双方已经达成合议。在被告樊云仙同意原告提前终止合同情况下，要求原告承担违约责任，缺乏法律依据，依法不予支持。原告自己要求提前终止合同，却要求被告樊云仙承担违约责任，于法无据，依法不予支持。被告樊村经济合作社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回本诉原告严丽颖的诉讼请求。 二、驳回反诉原告樊云仙的诉讼请求。 本诉案件受理费905元，由原告严丽颖负担。反诉案件受理费525元，由反诉原告樊云仙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 吴红生 二〇二〇年六月十九日 代书记员 杨丽青