广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终17号 上诉人(原审原告)：张洁，男，1966年11月25日出生，壮族，住广西天等县。 委托诉讼代理人：黄炳德，广西辰亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董玉媚，广西辰亿律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告)：广西大业建设集团有限公司。住所地：广西北流市永安路11号。 法定代表人：李寿坤，董事长。 委托诉讼代理人：梁干，广西鸿州律师事务所律师。 原审第三人：言锋，男，1974年9月8日出生，壮族，住广西天等县。 原审第三人：农玉晨，女，1981年1月29日出生，壮族，住广西天等县。 上诉人张洁因与被上诉人广西大业建设建团有限公司（以下简称大业公司），第三人言锋、农玉晨案外人执行异议之诉一案，不服北流市人民法院（2019）桂0981民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人张洁上诉请求：1、判令撤销一审判决，改判不得对天等县天等镇和平街006号房产执行；2、本案上诉费由被告承担。事实与理由：一、上诉人已取得讼争房产的所有权并进行处分。所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。本案中，一审认定2008年3月21日上诉人张洁与第三人言锋、农玉晨签订《房屋买卖协议书》，2018年3月21日原告已全部支付给第三人房屋转让款，第三人把房屋所有权证、房屋共有权证原件交给上诉人张洁收执。此后上诉人占有使用该房产。2017年1月11日上诉人代替第三人言锋与天等县住房和城乡建设局签订了《天等县棚户区改造房屋征收与补偿协议》，选择产权调换的补偿安置方式。2018年3月6日上诉人张洁与天等县住房和城乡建设局签订了《天等县棚户区改造房屋征收与补偿协议》，规定诉争房面积与置换房置换比例为1:1.3，少于或超出面积按3900元平方米计算；明确腾空房屋时间，临时安置补助费及搬迁费等事项。2018年4月10日天等县棚户区改造工作专责小组将49285.56元汇入原告张洁银行账户。2018年5月，讼争房屋已拆迁拆除。上诉人张洁因诉争房产被政府征收，与政府部门签订征收补偿协议,对房产进行处分。从上诉人对诉争房产取得、占有、使用、处分过程，明确一个事实：上诉人已得到诉争房产所有权并实际行使了所有权人对房产进行占有、使用、收益处分的权利。一审无视上述事实，认为上诉人未办理诉争房产更名手续，没有取得诉争房产所有权，仅享有债权，显然是对案件事实的曲解。二、诉争房产物权已消灭。2018年5月，讼争房屋已被拆迁拆除。《中华人民共和国物权法》第三十条规定:“因事实行为而设立或者消灭物权。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”诉争房产于2018年5月被拆除时物权已消灭。三、法院裁定查封诉争房产违法。2018年9月20日北流市人民法院作出了。(2018)桂0981执442号执行裁定书，查封诉争房产。2018年5月诉争房产已被拆除，物权已消灭，法院对诉争房产查封，属事实上查封不能，法院裁定查封行为违法。被上诉人向北流市人民法院申请执行依据是其与第三人言锋的民间借贷纠纷案判决，请求权基础是债权。而上诉人在法院查封诉争房产前巳取得房产所有权并处分了房产，且房产已被处分拆除，物权消灭。上诉人对诉争房产享有物权，物权是绝对权（对世权），法院依被上诉人债权查封诉争房产，显然违法。 被上诉人大业公司辩称，一、涉案房屋及延伸权益归第三人所有，上诉人不是涉案房产的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）己登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”涉案房产的权利人应按不动产登记簿确定，涉案房屋登记在第三人言锋名下，共有人登记为农玉晨，涉案房屋应认定为第三人言锋、农玉晨共同所有。又根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力：未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动经登记后才生效，上诉人即使与本案第三人签订《房产买卖协议书》，因未办理不动产登记，不能发生不动产物权变动的效力，案涉房屋所有权仍属于第三人言锋、农玉晨。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”第三人言锋、农玉晨是房屋的所有权人，涉案房屋被征收的安置房和征收补偿也归第三人言锋、农玉晨所有。二、本案不符合规定的可以排除执行的情形。(一）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的……如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上诉人与第三人签订《房屋买卖协议书》时，涉案房屋已经具备过户条件，但由于上诉人自身原因，在之后长达11年的时间内都未办理过户登记。一审庭审过程中上诉人也自认未办理过户登记的原因是其“工作忙”。上诉人对房屋未办理过户登记手续存在过错，不符合前述两规定中可以排除执行的情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人对涉案房屋及相应拆迁补偿不享有足以排除执行的权利，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人言锋、农玉晨述称，其夫妻在天等县天等镇政府宿舍区有一套房（2幢2单元301号，建筑面积49.9平方米，房产证号为20××19），于2018年3月21日转让给张洁（转让费72000元）。至今，张洁多次通知其夫妻去房产部门办理过户手续，但其夫妻一直住在南宁长期在外做生意无法办理手续，总推迟。说：“急什么，我们已经有房屋买卖协议书和把房产证都给你们了怕什么，有时间再说”。所以一直到现在都没有办理过户。 张洁向一审法院起诉请求：1.不得对天等县天等镇和平街006号房屋的房产权益进行执行；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张洁与第三人言锋是同事关系。讼争的和平街006号房屋登记所有人为言锋（房屋所有权证：天房权证天等县字第××号），房屋共有权人为农玉晨（房屋共有权证：天房天等县共字第2001202号，建筑面积49.90平方米）。2008年3月21日，言锋、农玉晨（甲方）与张洁（乙方）签订《房屋买卖协议书》，《房屋买卖协议书》载明“第一条经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于天等县天等镇和平街006号（原镇政府宿舍区）三楼住宅壹套（建筑面积49.9平方米）及杂货房出售给乙方。房屋所有权证号为：20××19。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。第二条上述住宅及杂货房出售价为人民币柒万贰仟零陆拾捌元整（￥72068元）此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。第三条付款方式：乙方一次性付清。第四条乙方以后办理上述住宅所有权过户手续甲方要配合提供有关证件。第五条房屋买卖协议签订后，甲方将《房产证》交给乙方并于2008年8月1日起腾房给乙方使用。房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利。”张洁将72068元现金交付给言锋、农玉晨后，言锋书写《转让协议书》交张洁收执，《转让协议书》载明“今收到张洁交来房款柒万贰仟元整（72000元）。款项为原镇政府宿舍区私房转让费，已一次性付清。”2008年3月21日，言锋、农玉晨将和平街006号房屋的房屋所有权证、房屋共有权证原件交给原告张洁收执，原告张洁一直未办理房屋所有权变更手续。2017年1月11日，原告张洁代替言锋与天等县住房和城乡建设局就位于天宝北路106号的原天等镇政府单位套房，2栋2单元301号房屋签订了《天等县棚户区改造房屋征收与补偿协议》，选择产权调换的补偿安置方式，安置房的位置：原址回建，临时安置补助费7000元，征收补偿费用42285.55元。2018年3月6日，原告张洁与天等县住房和城乡建设局签订了《天等县棚户区改造房屋征收与补偿补充协议》。2018年4月10日，天等县棚户区改造工作专责小组将49285.56元汇入原告张洁农业银行账户62×××13。2018年5月，讼争房屋已拆迁拆除。2017年8月4日，该院受理了大业公司诉言锋、邱博民间借贷纠纷一案，2017年12月15日作出（2017）桂0981民初2856号民事判决书，判决：一、言锋归还大业公司借款本金26万元及利息（利息以人民币260000元为基数，按年利率24%计算，从2015年5月12日起至实际清偿之日止）；二、邱博对上述第一项债务承担连带清偿责任。（2017）桂0981民初2856号民事判决书生效后，因言锋、邱博未履行判决义务，大业公司向本院申请强制执行，该院作出了（2018）桂0981执442号执行裁定书，于2018年9月20日查封了和平街006号房屋。在执行过程中，张洁以言锋已将和平街006号房屋转让给其为由，向该院提出书面异议，该院于2019年4月18日作出（2019）桂0981执异9号执行裁定书，驳回张洁的异议请求。张洁不服该执行裁定，向本院提起诉讼，遂引发本案。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”的规定，我国不动产物权实行的是确权登记生效制度，实行的是不动产物权变动登记生效原则，判断已登记的不动产的权利人应按照不动产登记簿确定，涉案房屋登记在言锋名下，共有人登记为农玉晨，应认定为言锋、农玉晨共有涉案房屋，原告张洁与第三人言锋、农玉晨虽订立了《房屋买卖协议书》，但未办理过户登记，原告张洁尚未取得所有权，其仅享有债权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，本案中，原告张洁与第三人言锋、农玉晨在2008年3月21日签订《房屋买卖协议书》后即持有房屋所有权证、房屋共有权证，但原告张洁在近十年的时间里一直怠于行使过户登记的权利，是其自身原因导致涉案房产直到被查封前仍未办理过户手续，其存在过错。执行异议之诉的关键是审查购房者享有的实体权利是否足以阻却执行措施，纵观本案，原告张洁对于涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，因此，对原告的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张洁的诉讼请求。案件受理费4750元，由原告张洁负担。 本院二审期间，上诉人张洁提交了一份新证据即天等县征地拆迁安置保障工作指挥部办公室出具的《证明》，欲证明上诉人张洁与第三人言锋、农玉晨在2017年1月10日签订房屋征收补偿协议时，三方均认可涉案房屋属于上诉人张洁所有，拆迁办同意上诉人张洁以所有权人身份订立补偿协议，事后拆迁办也按照协议把补偿款49285.56元拔给上诉人张洁。经质证，被上诉人大业公司认为，签订拆迁补偿协议不能等同于过户登记，不能发生物权变动，上诉人不能据此取得涉案房屋的所有权。本院认为，该份证明属政府职能部门所出具，证明内容和补偿协议、上诉人张洁收到补偿款相互印证，对证明内容的真实性本院予以认定。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，上诉人张洁与第三人言锋、农玉晨签订房屋买卖协议后，曾多次要求第三人言锋、农玉晨办理过户手续，但第三人言锋、农玉晨均以出外做生意不能回来办理为由予以拖延。 本院认为，执行法院于2018年9月20日查封了原登记在第三人言锋名下的天等县和平街006号房屋，虽然该房屋已经于2018年5月被拆除，原物权已经消灭，但该房屋被拆除的原因是国家征收，而不是自然消灭，按照相关法律规定，国家应给予原物权人相应的补偿，即衍生出新的物权（置换的房屋和补偿款）因此，对该原房屋的查封可延伸至对原房屋被征收后补偿所产生的新物权的查封。上诉人张洁主张执行法院的查封无效，没有事实与法律依据，本院不予支持；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人张洁在执行法院查封之前已经与第三人言锋、农玉晨签订了书面买卖合同，该买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，应认定为有效。合同签订后，上诉人张洁已全部支付房屋价款给第三人言锋、农玉晨，第三人言锋、农玉晨亦将房屋交付给上诉人张洁使用。因此，上诉人张洁提出的排除执行异议已符合上述司法解释的前三项规定的条件。对于第四项规定，没有办理过户登记，是否因上诉人张洁的自身原因的问题。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的有关精神认为，一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出过户登记的请求的积极行为的，可以认定符合该条件。本案中，第三人言锋、农玉晨在二审中向本院出具证明称，上诉人张洁曾多次向其夫妻提出请求办理过户手续，但其夫妻均以长期在外做生意不能回去办理为由拖延至今。因此，可以认定上诉人张洁已经向出卖人积极请求办理过户手续，其对没有办理过户手续，不属于其自身原因。另外，在执行法院查封涉案房屋前，上诉人张洁已经与天等县住房和城乡建设局签订了涉案房屋的拆迁补偿协议，也领取了相关补偿款，应视为地方政府部门已认可其享有被拆迁房屋所衍生的置换房屋以及补偿款的权利。综上，上诉人张洁主张其享有本案执行标的的合法权益，其请求排除本案强制执行，合法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款的规定，判决如下： 一、撤销北流市人民法院（2019）桂0981民初1712号民事判决； 二、不得执行位于广西壮族自治区天等县天等镇和平街006号房产（房产证号：天房天等县共字第××号）及其被拆迁后所衍生的置换房、补偿款。 一审案件受理费4750元，二审案件受理费4750元，由被上诉人广西大业建设集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 北流市人民法院（2019）桂0981执异9号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年六月十七日 书记员  陈丽君