广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7609号上诉人（原审第三人）：嘉兴东润熙越投资管理合伙企业，住所地：浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇2号楼116室-1。执行事务合伙人：东方前海特殊机会（深圳）投资基金管理中心（有限合伙）（委派代表：侯囡囡）。委托诉讼代理人：许一峰，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈少芳，女，1940年3月3日出生，香港特别行政区居民，A)。委托诉讼代理人：黎醒开，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈颖冬，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四通集团（广州）房地产开发公司，住所地：广东省广州市海珠区xx路以北基立道以南。负责人：郭浩。原审第三人：广州银行股份有限公司淘金支行（原广州市商业银行股份有限公司淘金支行），住所地：广东省广州市越秀区淘金路36、38号首、二层。负责人：张莉萍，行长。委托诉讼代理人：周立，广州银行股份有限公司员工。原审第三人：广州金融控股集团有限公司（原广州国际控股集团有限公司），住所地：广东省广州市天河区体育西路191号中石化大厦B座26层2601-2624号房。法定代表人：李舫金，董事长。委托诉讼代理人：黄乔辛、李仕华，为该公司员工。上诉人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（以下简称“嘉兴企业”）因与被上诉人陈少芳、四通集团（广州）房地产开发公司（以下简称“四通公司”）、原审第三人广州银行股份有限公司淘金支行（以下简称“广州银行”）、广州金融控股集团有限公司（以下简称“金融公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初11718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。嘉兴企业上诉请求：一、撤销一审判决第一判项，改判驳回陈少芳的第一项诉讼请求；二、判令陈少芳承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对查明事实内容部分断章取义，导致认定内容错误，严重损害第三人的合法权益，广州银行对抵押物的抵押权已通过房管部门进行备案，该备案具有对抗第三人的物权公示效力，抵押权的范围也已经依据抵押备案登记进行确定，已经生效的（2011）越法民二重字第1号民事判决暂不对广州银行在本案中的抵押权作出处理，而不是抵押房产的登记以及数量无法确定。二、一审法院认定嘉兴企业“也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房”存在明显错误，导致一审判决有误。三、一审法院适用合同法作出不公判决，属于适用法律错误，本案应当适用物权法的有关规定。四、一审法院认定内容部门与查明事实部分相互矛盾，导致判决有误。嘉兴企业作为新的债权人承接了抵押房产对应的抵押担保的债权，根据物权法相关规定，主债权转让的，抵押权随之转让，但是，抵押登记人仍为广州银行，如果存在需要办理抵押涂销手续的，依照房管局的规定，应当以登记的抵押权人以及产权人办理，嘉兴企业不存在涂销义务。陈少芳辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。广州银行述称：广州银行的债权转让给了金融公司，抵押权还是登记在广州银行名下，办理涂销手续是需要嘉兴企业的配合，办理涂销手续需要有当时备案登记的材料，备案登记材料广州银行已经交付给金融公司，金融公司又转给了嘉兴企业，故需要嘉兴企业提供备案登记材料，及广州银行在涂销登记申请表上盖章，才能办理涂销手续。金融公司述称：同意嘉兴企业的上诉请求以及广州银行的意见。四通公司未发表辩论意见。一审法院认定事实：据1992年1月31日的穗房共证字第××号房屋共有权保持证记载，海珠区xx路xx巷x号房屋的共有权人为陈少芳，占有份额1/2，建筑基地面积44.35平方米，总建筑面积100.3100平方米；房屋共有权情况：持所有权证人陈某，占有份额1/2，备注：国有土地使用证由陈某持有；备注处盖有房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换的房屋登记时须缴回此证，并盖有广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章。1996年6月10日，四通公司（甲方）与陈少芳（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区xx路草芳张巷5号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积50.155平方米；甲方将自有的座落在海珠区xx路原地段新建大楼第五层楼的自有房屋，建筑面积为56.1平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共5.61平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方的房屋两者对比，相差了1.385平方米，乙方根据有关规定以5000元一平方米的标准计算，付给甲方56925元，并于1996年6月21日前付清；甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；甲方补偿给乙方的房屋与陈某的房屋连接安排，间二房一厅间隔；等。广州市房地产管理局鉴证意见：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有房屋所有权证：穗房地字第0102959，房屋共有权证：穗房共证字第0060377，土地使用证：穗地证字第0102759；该协议于1996年6月11日经广州市房地产管理局备案。2000年4月3日，陈少芳与四通公司签订了《基立大厦楼宇交接书》，载明陈少芳于签订当日接受了基立大厦1梯朝立阁5层01室。另查，本案陈少芳就涉案房屋曾向广州市越秀区人民法院提出执行异议，广州市越秀区人民法院于2009年12月28日作出（2004）东法执外异字第1902-29号执行裁定书，该院经审查认为，现有证据足以证明广州市海珠区xx路xx街xx号（即基立大厦1梯）501房是拆迁补偿给陈少芳的房产，且该拆迁补偿发生在抵押之前；陈少芳对上述房产享有的权利理应受到法律保护；其据此所提的异议，理由成立，故裁定中止对广州市海珠区xx路xx街xx号（即基立大厦1梯）501房的执行。上述执行裁定书查明如下事实:广州市商业银行股份有限公司淘金支行诉广州保税区日惠国际贸易有限公司（以下简称为日惠公司）、刘某斌、李某兵、四通集团（广州）房地产开发公司借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，该院作出的（2003）东法民二初字第648号民事判决书已发生法律效力，该民事判决判令日惠公司不履行判决时，广州银行则可以从折价或者拍卖、变卖四通公司名下的位于广州市海珠区xx路xx小学xx大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房的房屋所得价款中优先受偿；所得价款超过债权数额的部分归四通公司所有。据广州市国土局房管局于2000年9月28日出具的《广州市房地产抵押备案证明书》记载：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以穗押备字（2000）10152号登记在案；抵押权人为广州市商业银行股份有限公司淘金支行；抵押人为四通公司；抵押房产为海珠区xx路xx小学xx大厦；抵押期限3年2000年9月18日至2003年9月16日,商品房预售许可证编号980211，抵押范围第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房；备注随文注销（99）穗押备字10392号抵押登记；上述房产曾于2003年8月19日被广州市中级人民法院查封，于2004年6月3日被该院第一轮候查封。2009年4月16日，申请执行人广州市商业银行股份有限公司淘金支行向该院申请续封，并明确抵押房屋为xx路xx小学xx大厦1梯2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，2梯2，4-9楼01-04房，3楼01-03房。2009年4月21日，该院以(2004)东法执字第1902号申恢1号协助执行通知书继续查封了上述房产。异议审查过程中，案外人区宽就其主张提供了四通公司于1996年12月31日出具的收上坑直街22号业主区宽购房款3600元的收据。广州市公安局海珠区分局素社派出所书面确认：经核实，1999年四通（广州）房地产公司在我所辖区内新建商住楼一幢，当时自编号为“基立大厦1号梯、2号梯”的地址，经公安机关审批的门牌应为“xx街xx号、24号”。再查，在（2003）东法民二初字第648号民事判决书发生效力之后，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法监民再字第67号民事裁定书撤销（2003）东法民二初字第648号民事判决书，发回广州市越秀区人民法院重审。广州市越秀区人民法院于2012年10月16日作出（2011）越法民二重字第1号民事判决书，该判决书认为抵押物的具体范围无法最终确定，故该案中不对抵押物作出处理，广州银行可待广州市国土资源和房屋管理局处理完毕基立大厦涉案房产的权属问题之后，再对剩余抵押房产提出优先受偿权的主张。广州银行不服该判决提出上诉，广州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）穗中法金民终字第1118号民事判决书，该判决书认为拆迁户与四通公司签订的拆迁协议成立于1996-1997年间，业经广州市房地产管理局鉴证备案，依拆迁补偿协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，涉及房屋回迁业主的拆迁补偿协议发生于该案《人民币借款抵押合同》签订及抵押登记手续办理之前，拆迁补偿协议已经履行，回迁业主也办理了回迁入住手续，而广州市国土资源和房屋管理局亦已为其中的14套房产的回迁业主涂销抵押登记办理了房地产权证，涉案房屋回迁业主的产权问题正处于逐步甄别确认过程中，虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物的范围依现有证据并无法最终确定，广州银行要求对涉案房屋行使优先受偿权，原审法院暂不处理并无不当。一审法院就涉案房屋的情况向广州市国土资源和规划委员会核查，该委出具穗规划资源协查〔2019〕128号《关于（2018）粤0105民初11718、11719号〈协助调查函〉的复函》，载明：基立大厦的用地单位为四通集团（广州）房地产开发公司，地块已办理稳字44256号国土证，项目经穗规验证字（2000）第177号《建筑管理验收合格证》同意规划验收，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘，部分小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记；暂无海珠区xx街xx号（基立大厦1栋）501房，海珠区上坑直街24号（基立大厦2栋）901、902房的查封、预告登记（预售合同备案）和不动产权登记信息；1999年，四通公司以1999穗押备字10392号案办理“基立大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房”的在建工程抵押，抵押权人为广州市商业银行淘金支行，抵押双方确认抵押部位的平面图详见附件1，上述房屋于2000年以2000穗押备字10512号案办理涂销抵押再抵押，抵押权人不变，目前暂无涂销抵押信息；经比对测字S4713号查丈原图（附件2、3，该测绘成果未被利用于首次登记，仅供参考），501房、901、902房位于2000穗押备字10512号案的抵押范围内；等。另查，据海珠区xx街xx号502房的档案资料显示，1996年6月10日，四通公司（甲方）与陈某（乙方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区xx路xx巷x号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积50.155平方米；甲方将自有的座落在海珠区xx路原地段新建大楼第五层楼、位置北向有外飘阳台的自有房屋，建筑面积为71.0平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共6.1平方米在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。广州市房地产管理局鉴证意见：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有房屋所有权证：穗房地字第0102959，房屋共有权证：穗房共证字第0060377，土地使用证：穗地证字第0102759；该协议于1996年6月11日经广州市房地产管理局备案。据粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，海珠区xx街xx号502房的权属人为陈某，登记时间为2012年3月31日；等。陈少芳为证明其主张，提供了如下证据：1、《收据》，载明四通公司于1996年6月11日收到陈少芳缴交的购房款56925元。2、涉案房屋2018年1-12月的物业管理费发票，拟证明涉案房屋的现址为广州市海珠区xx路xx街xx号1梯501房，该屋由陈少芳使用。众原审第三人质证表示：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，无法证明涉案房屋由陈少芳使用。广州银行为证明其主张，提供了如下证据：2014年11月22日刊登在南方日报的资产转让暨催收公告，拟证明广州银行将标的债权转让给金融公司。陈少芳质证表示：对上述证据的真实性由法院认定。金融公司、嘉兴企业质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。金融公司为证明其主张，提供了如下证据：1、2014年11月4日广州银行股份有限公司与金融公司签订的《确认书》，对广州银行股份有限公司转让标的债权给金融公司进行确认；2、广州银行剥离2001年前历史债权包，证明经广州市广州公证处公证，附债权资产转让标的明细，包括对广州保税区日惠国际贸易公司的债权；3、2014年11月22日登在南方日报的资产转让债权公告；4、（2016）广金控清字21号金融公司与嘉兴企业签订的《债权资产包转让合同》；5、2017年4月28日刊登在羊城晚报的资产转让的债权公告。陈少芳质证表示：对上述证据的真实性由法院认定。金融公司、嘉兴企业质证表示：对上述证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。诉讼中，陈少芳确认xx大厦1梯x阁5层501房即是海珠区xx街xx号501房。嘉兴企业表示：原址房屋是陈少芳和陈某共有，陈少芳只能诉请一半产权的权利。陈少芳表示原址房屋拆迁时陈少芳与陈某分别与四通公司签订房屋拆迁补偿协议，约定拆一套补偿两套房，陈某的回迁房已办理了房屋登记，现陈某已去世。一审法院认为，海珠区xx路xx巷x号房屋的共有人为陈少芳和陈某，根据本案查明的事实，原址房屋拆迁时陈少芳与陈某分别与四通公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。陈少芳有权主张涉案房屋的相关权利。陈少芳与四通公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家有关法律法规的规定，是合法有效的协议，对双方均具有约束力，双方均应按协议切实履行自己的义务。陈少芳与四通公司之间关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订和备案登记均先于四通公司和所办理的抵押登记，陈少芳依拆迁协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，本案陈少芳已把自有房屋和差价款交付给四通公司，该抵押权不得对抗陈少芳。四通公司明知已把涉案房屋用作补偿拆迁陈少芳房屋的用途，却把该房屋作为抵押物设定抵押，导致陈少芳无法取得该房屋的所有权。对此，四通公司应承担责任。广州银行对涉案房屋设定抵押权，是为了担保债务的清偿，其应对抵押人和抵押物进行监督和检查，在必要时可直接参与对抵押物的管理，但广州银行对涉案房屋为回迁房却没有履行谨慎审查的义务。后原审第三人广州银行将债权转让给第三人金融公司，第三人金融公司再将债权转让给嘉兴企业。嘉兴企业作为债权受让人，亦不能对抗陈少芳作为拆迁户的权利，且债权受让时涉案房屋已存在多次诉讼，嘉兴企业也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房。嘉兴企业不同意涂销抵押登记的抗辩意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。现抵押权仍登记在广州银行名下，故广州银行负有涂销抵押的义务。因此，四通公司和广州银行、嘉兴企业负有涂销涉案房屋所设定的抵押权的义务，为陈少芳办理该房屋的所有权证清除障碍。现陈少芳要求四通公司和广州银行、嘉兴企业涂销位于广州市海珠区xx街xx号501房上的抵押登记，四通公司协助办理该房屋的产权过户和登记手续，合法有理，本院予以支持。因四通公司未能按照拆迁协议约定为陈少芳办理产权过户和登记的手续，故本案受理费应由四通公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审判决如下：一、四通公司和广州银行、嘉兴企业在本判决生效之日起五日内，共同到房管部门办理涂销广州市海珠区xx路xx街xx号501房的抵押手续；二、四通公司在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助陈少芳办理上述房屋的产权过户和登记手续。本案受理费100元，由四通公司负担。上述受理费已经由陈少芳预交，陈少芳同意由四通公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈少芳。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。在二审中，广东理程贸易发展有限公司以其与嘉兴企业于2019年6月13日签订《资产转让协议》，受让了嘉兴企业对涉案房屋的权益为由，向本院申请作为第三人参与本案诉讼。本院认为：本案二审的争议焦点是嘉兴企业是否需向陈少芳承担涂销涉案房屋抵押登记的义务。依据已查明的事实，四通公司与陈少芳于1996年6月10日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定四通公司将涉案广州市海珠区xx路原地段新建大楼第五层楼的自有房屋，建筑面积56.1平方米的房屋，用作拆除陈少芳所有的位于广州市海珠区xx路草芳张巷5号的房屋后的产权调换（补偿），并协助陈少芳办理补偿房屋的所有权登记手续。原址房屋为陈少芳与陈某的共同财产，各占二分之一产权。四通公司亦与陈某签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。四通公司已于2000年将涉案房屋交付给陈少芳使用至今。前述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已在房管部门办理备案手续。据此，陈少芳基于拆迁补偿合同关系对涉案房屋享有合法权利。广州银行在应知涉案房屋属于拆迁补偿房屋的情况下，仍与四通公司就包括涉案房屋在内的基立大厦部分房屋设定在建工程抵押，故即使广州银行因此对涉案房屋取得相应权益，其权益也不能对抗陈少芳。在嘉兴企业通过债权转让取得广州银行对涉案房屋享有的权益之后，嘉兴企业因此而享有的权益同样不能对抗陈少芳。据此，陈少芳诉请嘉兴企业与四通公司及广州银行共同办理涂销涉案房屋抵押登记手续合法有据，一审判决对此予以支持并无不当。在一审判决后嘉兴企业再次将其债权转让给广东理程贸易发展有限公司，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十九条关于“在诉讼中，争议的民事权利义务转移的，不影响当事人的诉讼主体资格和诉讼地位。人民法院作出的发生法律效力的判决、裁定对受让人具有拘束力。受让人申请以无独立请求权的第三人身份参与诉讼的，人民法院可予准许”的规定，本院认为，广东理程贸易发展有限公司因此而享有的权益同样不能对抗陈少芳，且该债权转让对于一审判决的涂销抵押手续办理问题没有影响，故本院对于一审判决予以维持。对于广东理程贸易发展有限公司申请要求作为第三人参与本案诉讼，本院不予接纳。综上所述，上诉人嘉兴企业的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 徐玉宝审判员 李志明二〇二〇年六月二十四日书记员 李思泳刘嘉欣