江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1188号上诉人（原审被告）：宋益琴，女，1982年11月2日生，汉族，住姜堰市，现住无锡市。上诉人（原审被告）：杨绩，男，1979年11月1日生，汉族，户籍地南京市溧水区，现住无锡市。被上诉人（原审原告）：郭海旺，男，1995年5月11日生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：胡学飞，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋珂瑜，北京市盈科（无锡）律师事务所实习人员。原审第三人：无锡盛世家园房地产经纪有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖新城金融一街15号平安财富中心402室。法定代表人：彭悦生，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳新，上海方本（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡婷婷，上海方本（无锡）律师事务所律师。上诉人宋益琴、杨绩因与被上诉人郭海旺、原审第三人无锡盛世家园房地产经纪有限公司（以下简称盛世公司）买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初2604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋益琴、杨绩向本院提出上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回郭海旺的一审诉请。事实和理由：1.根据合同法第四条合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。2019年1月9日晚10时左右，杨绩与郭海旺在盛世公司玉兰花园店拟订《房屋买卖合同》(编号：SSJY0006464)，其中约定首付款75万，1月10日杨绩带回该合同后，宋益琴与杨绩协商决定，因首付款不足不再购买。1月11日，宋益琴通知盛世公司销售桑喜明，明确不再购买。当晚7时30分，因桑喜明一再要求送还上述草拟合同，宋益琴于晚8时左右将合同送至盛世公司玉兰花园店，桑喜明在店外等候，当时因下雨宋益琴在车内将合同递交给桑喜明，桑喜明要求宋益琴下车到店里商谈，全程4个多小时，多次将宋益琴拉进小房间由不同的工作人员来做工作并让宋益琴通知杨绩到店。后杨绩担心宋益琴的安全于当晚11时左右到店。1月11日晚12时，宋益琴、杨绩与郭海旺在盛世公司拟定《房屋买卖合同》(编号：SSJY0006466)，其中约定首付款105万元，此次签订合同的首付款比1月9日草拟合同首付款多出了30万元，且杨绩、宋益琴在1月11日已明确表示首付款太高无法购买。故该合同不能表达宋益琴、杨绩的真实意愿，且合同约定三方签字盖章后生效，盛世家园公司当晚并未在合同上盖章，故该合同未生效。2.合同法第五十四条规定因重大误解订立的合同可撤销。宋益琴、杨绩在签订合同后多次向盛世公司确认如果5万元定金没有交齐，则合同不生效，盛世公司并未提出异议，且宋益琴已于1月16日向盛世公司销售表达了“合同我们还没有交齐定金，合同不生效”。3.根据双方1月12日签订《房屋买卖合同》第六项其他约定事项第2条，如果贷款预批不通过，则合同自动解除。宋益琴已按要求提交了包括身份证、结婚证、户口本、征信报告、银行流水等审批材料，因征信报告显示负债太多，经宋益琴向银行工作人员咨询，目前不符合银行贷款的要求，故宋益琴已于1月17日提出解除合同。被上诉人郭海旺二审辩称：驳回宋益琴、杨绩的上诉，维持原判。事实和理由：1.涉案房屋买卖合同是双方自愿签字，也是双方的真实意思表示，合法有效。草拟合同是双方在缔结买卖合同关系时进行协商的过程，无法体现出最终签字盖章的合同违反了意思自治原则。2.涉案房屋买卖合同的生效要件是三方签字盖章，定金条款是一般约定并非合同的生效条件，双方也没有达成过以定金交付完成作为合同生效的约定。在合同签订时，双方已经做了慎重考虑、确认合同内容并作了补充约定，然后签字盖章。宋益琴、杨绩认为存在重大误解要求撤销合同，没有任何事实依据。3.合同履行过程中，宋益琴、杨绩并未按照盛世公司要求按时全面提交申请银行贷款资料，也没有去银行申请贷款，不符合合同补充条款中行使任意解除权的情形。宋益琴、杨绩提出解除合同时的理由是首付款不足，应当承担违约责任。原审第三人盛世公司二审述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：涉案房屋买卖合同真实合法有效。宋益琴、杨绩未按合同约定支付首付款及提供贷款资料是导致合同未能按约履行的主要原因。郭海旺向一审法院起诉请求：1.确认房屋买卖合同（编号：SSJY0006466）于2019年1月29日解除；2.宋益琴、杨绩支付1044000元违约金，并自合同解除之日起按同期银行贷款基准利率四倍计算利息，计算至实际支付之日止；3.宋益琴、杨绩承担律师费65000元及诉讼费。一审法院认定事实：2019年1月12日，郭海旺（甲方）与宋益琴、杨绩（乙方）在盛世公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》（编号：SSJY0006466）一份，约定：乙方以522万元的价格向甲方购买涉案房屋，乙方于2019年1月12日向甲方支付定金5万元，2019年1月21日向支付100万元，余款332万元办理银行贷款；甲方于2019年1月12日支付5万元交于丙方，作为物业交割保证金，待该房屋乙方所有权证下发且甲乙双方完成物业交割手续完毕后3个工作日内，丙方将该保证金支付给甲方。关于交房时间，约定为郭海旺同意在产权过户且于2019年2月22日当天完成物业交割手续；乙方应在签订本合同10个工作日内到银行办理按揭相关手续，否则贷款延期责任由乙方承担；买卖双方应在10个工作日内将全数过户所需资料交与丙方并委托丙方办理存量房网签备案手续，丙方在资料齐全后3日内开始办理该房屋的评估、贷款手续，待银行按揭审批通过后7个工作日内办理过户手续；甲乙双方在办理该房屋过户时，应积极配合，如果甲乙任何乙方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失，逾期超过10个工作日视为违约；如乙方未按约定时间付款，每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失，逾期超过15个工作日则视为违约；甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的20%向对方支付违约金。合同其他约定事项，手写注明：1.乙方承诺家庭名下无不良信用记录，可办理银行按揭贷款；2.双方友好协商决定于2019年1月21日前如乙方贷款预批不通过则合同自动解除，三方互不追究责任，丙方退还物业交割保证金5万元给甲方，甲方退还定金5万元给乙方；3.剩余房款85万元整于产权过户前支付给甲方；4.如该房屋产生增值税由甲方承担，其它费用甲方不承担；5.如产生房价纠纷以此合同约定金额为准。另外，关于争议解决，约定如下：本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方友好协商解决，协商不成任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，违约方应承担包含律师费在内的实现债权的合理费用。合同签订当场，1月12日零点53分，宋益琴、杨绩向郭海旺支付定金1200元。1月12日10时许，盛世公司业务员桑喜明与宋益琴联系，告知其办理银行贷款需提供的材料为“身份证、结婚证、户口本、征信报告、银行流水、工作证明”。1月14日，桑喜明向宋益琴催问定金及征信报告。后桑喜明表示杨绩过来，会把材料带过来。1月15日，桑喜明联系宋益琴，告知杨绩14号没有来电话也联系不上，贷款资料也没有。宋益琴告知桑喜明昨天网上申请了密码还没有出来。桑喜明再次问定金事宜。宋益琴答复其在外地也问不到杨绩是什么原因。1月16日，桑喜明再次联系宋益琴，告知“今天已经是您迟交定金的第三个工作日，请您尽快补足定金”宋益琴答复“家里有情况发生，合同我们还没有交齐定金，合同不生效，实在抱歉！”桑喜明回复“我们找的黄牛，你们的贷款是随时都可以做的，我们按第一次三万评估价走的”宋益琴回复“现在不是这个问题，杨把家里首付款出了问题，我现在也是一头雾水，我周六到了回去处理，真的不是你们的问题，我做事做人你清楚的，我这边现在也是被搞得被动的不行”。在此期间，郭海旺与桑喜明联系催问定金及贷款资料事宜。桑喜明也多次向杨绩催问定金及贷款资料事宜。1月16日晚，桑喜明告知郭海旺“做好心理准备，对方估计想违约”并将与宋益琴的微信对话截屏给郭海旺。郭海旺回复“好的，没事，你这边继续找客户，根本违约就起诉”。1月17日早上11时许，桑喜明再次催问杨绩相关情况，并说明出现状况应及时沟通与房东协商。杨绩回复“在想办法，我老婆周六回来。现在首付出问题，资金不够，只能先放弃，没有办法。和房东约个时间吧”。1月25日,郭海旺向宋益琴发送短信“宋益琴、杨绩，我是郭海旺，我与你方在2019年1月12日签订的房屋买卖合同，约定你方在1月12日支付购房定金5万元及1月21日支付首笔购房款100万元，你方均未支付，已违反合同约定。另合同约定，你方应在合同签订十个工作日内提交材料配合办理贷款按揭手续。现据中介方催促，你方也未予配合提交相关材料，此举亦违反合同约定。现我方明确通知你，限定你方按照约定时间旅行支付定金及首付款义务，并且配合办理贷款手续，”1月28日，桑喜明再次通过电话与杨绩确认购房事宜，杨绩表示：首付凑不齐，肯定不买了；之前就说过了，这个房子买不了了。1月29日，郭海旺向宋益琴发送短信“杨绩、宋益琴，经房产中介转告，你方明确表示不再购买合同约定房产，我方视你方拒绝履行合同，不再购买约定房产。因你方未按照合同约定履行义务，且明确表示不购买合同约定房产，已构成根本性违约，导致合同无法继续履行，现我方通知就与你房屋买卖合同予以解除，保留追究你方违约责任的权利。”一审另查明，2019年2月1日，郭海旺与北京市盈科（无锡）律师事务所签订《民事委托代理人合同》一份，约定郭海旺委托该所处理本案纠纷，律师费为65000元，乙方应出具正式发票；合同签订后三日内支付5000元，一审程序开庭前支付6万元。郭海旺现已支付律师费5000元。2019年6月28日，郭海旺又与案外人陈建欢签订《无锡市存量房买卖合同》，以500万元价格将涉案房屋售于陈建欢。陈建欢已于2019年9月19日领取不动产权证。上述事实，有《房屋买卖合同》、存量房买卖合同、微信记录、电话录音、委托代理合同、不动产登记簿证明及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为：郭海旺与宋益琴、杨绩的《房屋买卖合同》是当事人本人的签字，系当事人真实意思表示，依法有效。根据合同约定，双方在合同上签字后，合同即成立并生效，并无交足定金才生效的约定。合同签订后，双方均应按合同约定履行相应义务。宋益琴、杨绩在合同签订后，仅支付定金1200元，其余款项未予支付。虽然合同补充说明在2019年1月21日前如贷款预批不通过则合同自动解除，三方互不追究责任。但根据查明情况，宋益琴、杨绩并未能按贷款要求提供完申请贷款所需资料并至银行进行贷款申请。宋益琴、杨绩不能继续履行合同的主要原因系自身资金困难导致，存在违约。在此情况下，宋益琴、杨绩并无合同解除权，其表示不继续履行合同的意思并不能发生合同解除的效力。而郭海旺在宋益琴、杨绩没有按约履行相关合同主要义务且明确不再购买的情况下，有权解除合同。故双方合同应于2019年1月29日因郭海旺向宋益琴、杨绩发出解除通知而解除。关于违约责任，在双方即约定有定金又约定违约责任的情况下，郭海旺有权选择定金罚则或是违约金条款的适用。但根据双方签约及此后沟通情况，郭海旺在签约不久后即已得知宋益琴、杨绩不再继续履行且双方合同已于2019年1月29日即已解除的事实，结合郭海旺房屋另行出售的时间及价格等，郭海旺主张按合同约定的房屋总价的20%计算违约金过高，法院酌定宋益琴、杨绩向郭海旺支付违约金35万元。郭海旺所主张的律师费，因其仅支付5000元，双方发生争议后并根据合同约定进行协商，且该部分损失已考虑在违约金之列，故法院不再支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，作出判决：一、确认郭海旺与宋益琴、杨绩于2019年1月12日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月29日解除。二、宋益琴、杨绩于判决生效之日5日内向郭海旺支付违约金35万元。三、驳回郭海旺的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14781元，由郭海旺负担10000元，由宋益琴、杨绩负担4781元。本院对一审认定的事实予以确认。二审中，宋益琴提供：1.编号为SSJY0006443、SSJY0006464的草拟房屋买卖合同两份，说明草拟合同存在，且与实际签署的涉案SSJY0006466号《房屋买卖合同》内容大致相同，证明涉案《房屋买卖合同》的签署过程。2.中国农业银行的贷款借款合同复印件一份，证明杨绩名下存在债务，无法达到向银行贷款的条件。3.宋益琴、杨绩的收入证明，证明收入总和达不到月38000元，不能满足银行贷款需求，盛世公司的陆经理称其与杨绩月收入达到38000元且每月还款5000元不实。4.宋益琴、杨绩个人征信报告，证明其当初交给盛世公司的材料中有宋益琴的个人征信报告，盛世公司作为房产中介完全能看出其负债状况不可能申请到339万元的贷款。5.2019年10月30日其与盛世公司桑喜明的微信聊天记录，“小桑你好，很抱歉打扰你，就想问一下，当时我的材料和我的征信报告，杨绩是不是用微信发过电子版给你”“是的，宋姐”，证明宋益琴已经向盛世公司提交了贷款审批资料。此外，其向农业银行咨询了贷款事宜，银行答复需先还清个人名下所有消费贷和分期贷款后才能进行贷款。而盛世公司作为专业的中介可以通过其提交的征信报告判断是否可以贷款，但盛世公司并未履行该义务。郭海旺质证认为：1.草拟合同没有其和盛世公司签字盖章，真实性无法确认。2.对银行贷款借款合同的真实性无异议，但该证据与本案没有直接关联性。3.对收入证明的真实性无异议，但该证据与本案事实没有关联。4.对征信报告的真实性无异议，该征信报告无法反映杨绩、宋益琴不能满足申请银行贷款的条件。由于杨绩、宋益琴没有按时全面提交申请银行贷款的资料，盛世公司和其均无法判断杨绩、宋益琴的情形是否符合补充条款中关于解除合同的约定。此外杨绩、宋益琴向盛世公司和其提出解除合同的理由为首付款不足，与银行贷款及征信情况没有直接关系。盛世公司质证认为：1.对草拟合同的真实性不予认可，有关双方的权利义务以涉案《房屋买卖合同》为准。2.对银行贷款借款合同的真实性予以认可。3.对收入证明的真实性予以认可，但与宋益琴、杨绩违约没有任何关联性，合同补充条款中已明确约定宋益琴、杨绩承诺满足贷款条件。4.对征信报告的真实性不予认可，与本案的争议焦点无关联性。5.根据宋益琴和桑喜明的聊天记录，仅能看出曾提供过宋益琴的征信报告，但是其他材料并未明确，提供的时间也无法确定。本案二审争议焦点为：一、宋益琴、杨绩主张2019年1月12日签订的《房屋买卖合同》未生效是否有依据；二、宋益琴、杨绩主张《房屋买卖合同》因贷款审批未通过而解除的依据是否充分。本院认为：关于争议焦点一，宋益琴、杨绩作为完全民事行为能力人，在涉案《房屋买卖合同》上进行签字即视为对合同内容的认可，并无证据证明二人在签订合同时受到了胁迫，应认定该签字行为系宋益琴、杨绩本人的真实意思表示，且合同内容亦不违法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。宋益琴、杨绩上诉主张合同未生效的理由有二：其一，宋益琴、杨绩以盛世家园公司未在合同上盖章为由主张合同尚未生效。对此，根据涉案《房屋买卖合同》第七项第2条约定，“本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效”，结合盛世公司二审中的陈述，虽然盛世公司在2019年1月12日当天确未在合同上加盖公章，仅有工作人员胡志源的签字，但房屋买卖双方宋益琴、杨绩与郭海旺均已在合同上签字确认，视为认可合同约定的各项内容，且盛世公司后续已通过加盖公章的形式对该合同内容予以了追认，现该《房屋买卖合同》三方均已签字盖章，形式完备，应认定为合同已经生效。其二，宋益琴、杨绩主张其尚未按约支付5万元定金故合同不生效。该意见仅有宋益琴、杨绩的单方陈述，并未得到郭海旺、盛世公司的确认。宋益琴、杨绩并无证据证明三方对于将付清定金作为合同生效要件达成了一致，应承担举证不能的法律后果。因此，宋益琴、杨绩关于合同未生效的理由均不能成立，本院对其该上诉意见不予采信。关于争议焦点二，涉案《房屋买卖合同》第六项第2条约定，“双方友好协商决定于2019年1月21日前如乙方（宋益琴、杨绩）贷款预批不通过则合同自动解除，三方互不追究责任……”。宋益琴、杨绩引用该条款主张合同自动解除的，应举证证明其已按约提交房屋贷款审批且贷款预批未通过的事实。根据一审中盛世公司桑喜明与宋益琴、杨绩的微信聊天记录，桑喜明在2019年1月15日仍在向宋益琴催交贷款资料和定金，并告知1月21日需要确定贷款预审批。可以初步反映宋益琴、杨绩并未按约提交完整的贷款资料。虽然宋益琴二审中补充提交的聊天记录中反映其曾提交过个人征信报告电子版，但仍无法印证宋益琴、杨绩已按合同约定提交了全部贷款审批资料并进入贷款审批流程的事实。宋益琴所称其无法获得贷款审批也仅是个人向银行咨询的意见，无法证实盛世公司、郭海旺就宋益琴、杨绩无法获得贷款一事系明知。并且，结合各方当时的聊天记录内容，宋益琴告知盛世公司无法继续履行《房屋买卖合同》的主要原因为家里资金不足导致首付款无法支付，并未提及贷款审批事宜。故此，一审认定宋益琴、杨绩存在违约且无权解除合同，依据充分。宋益琴、杨绩关于合同因贷款预批未通过而自动解除的主张依据不足，本院不予支持。综上，宋益琴、杨绩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人宋益琴、杨绩负担。本判决为终审判决。审 判 长 林中辉审 判 员 杜伟建审 判 员 孙 宏二〇二〇年六月十五日法官助理 杜凤君书 记 员 顾梦雨