浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3186号 原告:杨素贞，女，1953年6月25日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：周斌、楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：曹国成，男，1949年7月10日出生，汉族，住义乌市。 被告：杨樟菊，女，1949年1月29日出生，汉族，住义乌市。 两被告共同委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：曹航英，女，1976年5月28日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：王燕桦，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞前，浙江纵伸律师事务所实习律师。 原告杨素贞为与被告曹国成、杨樟菊、曹航英宅基地使用权纠纷一案，于2020年3月25日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告杨素贞的委托诉讼代理人周斌，被告曹国成、杨樟菊共同委托诉讼代理人朱军，被告曹航英的委托诉讼代理人王燕桦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨素贞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告杨素贞与被告曹国成、杨樟菊之间的名为借条实为宅基地转让地协议合法有效。2、依法判令被告协助原告杨素贞办理位于义乌市占地72平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告杨素贞名下的转移登记手续。事实与理由：2006年11月12日，原告杨素贞与被告曹国成、杨樟菊签订一份名为借条实为宅基地转让协议，约定将被告位于义乌市占地72平方米的宅基地转让给原告。原告依约定向被告交付全部转让款，经义乌市人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市占地72平方米原告处。后原告在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。后原告要求被告协助办理过户变更手续，被告曹国成、杨樟菊、曹航英一直未能协助办理。迫于无奈，只能向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告曹国成、杨樟菊共同答辩称：原告与第一、二被告并未签订书面宅基地转让协议，双方仅签署借条一份，借条中约定系流质条款，该约定关于宅基地抵押约定无效，被告将宅基地抵押给原告后，该涉案房屋可办理初始登记及过户登记，两被告也是按照借条中约定积极配合，每次原告有需要，两被告都从杭州赶回到义乌配合，因此两被告并未违约，且处置该宅基地时系两被告独自做主，并未告知女儿曹航英，综上，请求法庭驳回诉请。 被告曹航英辩称：原告与第一、二被告签订的借条第三被告并不知情，第三被告在1998年就和其配偶去江苏常熟做生意，且在那边居住生活，因此，村里的旧改以及其是否有相应平方审批等情况，第三被告都是不知情的，直至收到法院诉讼材料，才知道她与父母共同审批的90平方，本案第三被告没有签署过任何材料，而本案作为三被告共同审批的宅基地，不管第一、二被告有无进行抵押都是无效的，不论是从抵押的流质，还是家庭共有的角度来说都是无效的，因此，请求法庭驳回原告的诉请。 原告就其诉请提供以下证据： 1、情况说明一份，证明原告系义乌市股份经济合作社集体经济组织成员的事实。 2、借条一份，证明被告将占地72平方的宅基地使用权转让给原告及转让款已经按约支付的事实。 3、照片3张（打印件），证明案涉房产现门牌号为义乌市的事实。 4、义乌市农村村民建房用地审批表（档案资料）一份，证明三被告共同审批90平方米原批宅基地的事实。 5、建设工程规划许可证（档案资料）一份，证明被告将其占地72平方米宅基地划落至义乌市61幢原告名下并经政府部门许可的事实。 6、门牌证编号一份，证明案涉房屋现门牌号为义乌市的事实。 经庭审质证，三被告质证如下： 被告曹国成、杨樟菊质证如下： 1、情况说明一份，真实性无异议。 2、借条一份，真实性无异议，款734400元也收到过，但不能达到原告的证明目的，关于宅基地抵押系无效。 3、照片3张，真实性无异议。 4、义乌市农村村民建房用地审批表一份，真实性无异议，确有批得90平方米，但该平方有一部分为女儿曹航英共有。 5、建设工程规划许可证一份，真实性无异议，不能达到原告的证明目的，该许可证仅能证明户主曹国成审批72平方，该平方并非原告所有。 6、门牌证编号一份，真实性无异议。 被告曹航英质证如下： 1、情况说明一份，真实性无异议，由法庭核实。 2、借条一份，第三被告并没有签署，对该借条的真实性无法确认，而且第三被告也没有收到过任何款项，而且该借条也不能达到原告的证明目的。 3、照片3张，无异议。 4、义乌市农村村民建房用地审批表一份，真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，而且审批表上曹航英的名字也是错误的，审批表签字和相应的手续第三被告都没有参与，从审批表上记载来看，上面的“曹杭英”与本案第三被告是否是同一人，原告还需负举证责任。 5、建设工程规划许可证一份，真实性无异议，不能达到原告的证明目的，该许可证仅能证明户主曹国成审批72平方，该平方并非原告所有。 6、门牌证编号一份，真实性无异议。 被告曹国成、杨樟菊未向本院提供证据。 被告曹航英就其抗辩主张提供以下证据： 行驶证、婴儿出生证、营业执照（复印件，与原件核对无异议）各一份，证明被告曹航英从1998年开始就在江苏省常熟市经商生活，对村里的旧改、审批平方的处置一概不知。 经庭审质证，原告质证如下： 行驶证、婴儿出生证、营业执照各一份，真实性、合法性无异议，但与本案无关，且不能达到被告的证明目的。 被告曹国成、杨樟菊质证如下： 对被告曹航英提供的证据无异议。 本院对原告提供的证据认证如下： 原告提供的6组证据客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。 本院对被告曹航英提供的证据认证如下： 被告曹航英提供的证据客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。 本院经审理认定事实如下： 被告曹国成、杨樟菊系夫妻关系，被告曹航英系被告曹国成、杨樟菊女儿。2006年11月12日，原告杨素贞与被告曹国成、杨樟菊签订一份名为《借条》实为宅基地转让协议，约定：“乙方（即曹国成、杨樟菊）向甲方（即杨素贞）借人民币734400元，按银行同期贷款利率计算，到期还清本金及利息。乙方如未能按时还清本金和利息的，乙方及共有人愿意将乙方房地产占地72平方米所有权无条件地抵押给甲方所有……。”《借条》签订后，原告依约向被告曹国成、杨樟菊支付了转让款734400元，被告曹国成、杨樟菊审批取得的位于义乌市占地90平方米中72平方米宅基地转让给原告。嗣后，案涉的宅基地经义乌市人民政府审批，被告转让的宅基地安置在义乌市占地72平方米原告处，后原告将案涉的72平方米宅基地并入自己的36平方米宅基地，于2007年建成占地108平方米三间四层半房屋，并占有使用至今。 另查明，义乌市农村村民建房用地审批表（义土农建字[2006]第1351号）中“曹杭英”系笔误，“曹杭英”与本案被告曹航英系同一人。 本院认为：原告与被告曹国成、杨樟菊签订的名为《借条》，实为宅基地转让协议，系原告与被告曹国成、杨樟菊的真实意思表示。《借条》中除载明的“借款人民币734400元，并用占地72平方米平方米所有权无条件地抵押给原告所有”存在虚假记载以外，对宅基地使用权72平方米转让内容系原告与被告曹国成、杨樟菊的真实意思表示。原告系集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清了转让款734400元，履行了合同本方义务，并且原告已在涉案宅基地上出资建造了房屋，并占有使用至今。作为转让方的被告，按约负有协助办理涉案不动产转移登记的义务。虽然被告曹航英未在《借条》中签名，但被告曹国成、杨樟菊行使的是表见代理行为，且被告曹航英一直未向两原告提出异议，本院认为被告曹国成、杨樟菊签字行为构成表见代理，对被告曹航英具有约束力。综上，对原告合理部分的诉请，本院予以支持。三被告的辩解缺乏依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，判决如下： 一、原告杨素贞与被告曹国成、杨樟菊于2006年11月12日签订的《借条》部分有效。 二、被告曹国成、杨樟菊、曹航英于本判决生效后十五日内协助原告杨素贞办理位于义乌市占地72平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告杨素贞名下的转移登记手续。 三、驳回原告杨素贞的其他诉讼请求。 案件受理费6850元，由被告曹国成、杨樟菊、曹航英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员 毛 滨 二〇二〇年六月二十二日 书记员 朱炜玮