青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青02民终232号 上诉人（原审原告）：李某1。 委托诉讼代理人：张某、李某2，青海普兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青海隆丰建设工程有限公司。 法定代表人：盛某。 被上诉人（原审被告）：祁某，住海东市，现羁押于海东市平安区看守所。 被上诉人（原审被告）：李某3，现住海东市。 被上诉人（原审被告）：海东信融融资担保集团有限公司（原为海东轻工信保融资担保有限公司）。 法定代表人：李某4（原法定代表人为韩玉科、孟峰），系该公司董事长。 委托诉讼代理人：于某。 上诉人李某1因与被上诉人青海隆丰建设工程有限公司、祁某、李某3、海东信融融资担保集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服青海省海东市平安区人民法院（2019）青0221民初1068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，由于二审中上诉人未提交新的证据，决定对本案书面审理。本案现已审理终结。 李某1上诉请求：1、请求依法撤销海东市平安区人民法院作出的（2019）青0221民初1068号《民事判决书》并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人已经通过合法有效的买卖行为取得该涉案房屋所有权。本案中上诉人与被上诉人祁某、李某3之间达成房屋买卖行为；于2016年11月6日已经将涉案房屋以48万元的价格出售给上诉人，双方虽没有签订书面合同，但事实上已经实际履行了房屋买卖，并且原告已经将该涉案房屋进行装修，居住已达三年之久，同时在一审庭审中被上诉人祁某也认可将房屋出售给上诉人，上诉人以合理合法的价格购买了该房屋。因此，该涉案房屋所有权事实上已经发生转移，所有权人为上诉人李某1。2、上诉人虽未与被上诉人祁某、李某3签订书面的合同、未办理过户登记，但均非因其自身原因。关于就案涉房产签订书面买卖合同、办理过户登记手续，上诉人曾多次找被上诉人祁某、李某3交涉，但二被上诉人祁某、李某3称该小区均未办理产权证，待小区业主统一办理时签订合同，导致购买房屋合同未予签订。3、涉案房屋已经实际交付使用，所有权已经发生转移，李某3未经上诉人同意私自将该房屋抵押，其行为属于无权处分。4、上诉人与被上诉人祁某、李某3房屋买卖时间为2016年11月，早于青海海东轻工业信用融资担保有限公司发生担保的时间（2018年1月25日），2016年11月上诉人已经取得该房屋的合法所有权，同时李某3仅仅是对债权承担连带责任，青海海东轻工业信用融资担保有限公司的抵押并未设立抵押登记，没有取得抵押权，根据法律规定买卖合同应当优先。5、原平安区人民法院作出的（2018）青0221民初1011号《民事判决书》中，让被上诉人李某3承担责任的证据是2018年1月25日签订的《反担保抵押合同》，该份证据也是该判决书判决李某3承担责任的基础，而该证据签订时间为2018年1月25日，本案中买卖房屋的行为已经在2016年11月已经完成，根据《物权法》第106条之规定“受让人受让该动产或不动产时是善意的、以合理价格转让的或者已经实际交付的，受让人取得该动产或不动产”，本案中申请人买房时涉案房屋并没有抵押也没有办理抵押登记，而且已经支付了合理的价格，并且被上诉人祁某、李某3已经将房屋交付给上诉人实际使用，因此房屋所有权为上诉人。综上所述，请求贵院本着维护社会公平的原则，依法支持上诉人的上诉请求。 李某1向一审法院起诉请求：1、撤销平安区人民法院（2019）青0221执异6号执行裁定书；2、确认被告祁某、李某3名下坐落在海东市××区房屋（面积：160.96㎡）一套担保行为无效；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年1月25日，海东信保公司与隆丰公司签订《委托担保合同》。合同约定，海东信保公司为隆丰公司与贷款人徽海公司达成的《借款合同》形成的借款400万元，期限为三个月的债务提供连带保证。同日，徽海公司与信保公司、隆丰公司签订了《保证合同》，约定海东信保公司为隆丰公司向徽海公司申请借款400万元提供连带保证。同日，海东信保公司与隆丰公司、祁某，李某3等九人分别签订了《反担保抵押合同》。其中，祁某以位于海东市××区第4幢2单元1601室房屋（购房合同号GF-2000-0171号，160.96㎡）提供反担保抵押。2018年，本院受理了海东信保公司与隆丰公司、祁某等人追偿权纠纷一案，在诉讼中，海东信保公司提出财产保全申请，本院于2018年11月26日作出了（2018）青0221民初1011民事裁定书，裁定对涉案房屋予以查封。2018年12月21日，本院作出（2018年）青0221民初1011民事判决书，判决第六项中，被告李某3对债务承担连带清偿责任。判决生效后因被告隆丰公司未履行判决所确定的义务，被告海东信保公司向本院申请强制执行，本院于2019年6月18日向原告送达了（2019）青0221执64号公告，对涉案已依法查封的房屋进行拍卖。为此，李某1提出执行异议申请，认为涉案房屋是其在2016年11月6日，以48万元的价格购买并居住。本院受理后，经审查后认为，其提供的证据均不能证明对涉案房屋享有排除执行的权利，并于2019年7月31日作出（2019）青0221执异6号执行裁定书，裁定驳回案外人李某1的异议请求。遂原告提起执行异议诉讼。又查明，涉案房屋系被告祁某、李某3夫妻的共同财产。2016年11月，李某1与祁某达成口头协议，祁某以48万价格将涉案房屋转让给李某1。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告李某1与被告祁某口头达成房屋买卖协议，支付48万元受让了涉案房屋，但双方至今没有合法有效的书面买卖合同，且没有完成涉案房屋权属转移变更登记，没有证据能够证明原告已合法占有涉案房产，故该涉案物权不发生转移。综上，原告主张的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百零四条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告李某1的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告李某1承担。 二审审理期间各方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审一致，应予以确认。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，上诉人李某1与被上诉人祁某虽口头达成房屋买卖协议，上诉人支付48万元受让了涉案房屋，但双方至今没有合法有效的书面买卖合同，没有完成涉案房屋权属转移变更登记。二审中上诉人虽提交一份《海东市水务集团有限责任公司供用水合同》及一份《居民用户供用气合同》，但该两份证据不属于新证据，且不能证明涉案房屋权属问题，不予采纳。据此，案涉房屋未进行变更登记，上诉人没有证据能够证明该涉案房屋物权属其所有，其请求不能成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李某1承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐玲玲 审 判 员 张银生 审 判 员 马秀英 二〇二〇年六月十六日 法官助理 朱万菊 书 记 员 逯 霞