湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终788号上诉人（原审原告）：黄瑜，男，汉族，1972年4月12日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：陈卓，湖南火炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：过一龙，湖南火炬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄建乔，男，汉族，1990年9月28日出生，住湖南省株洲市荷塘区。委托诉讼代理人：尹国义，湖南唯楚（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：文吟章，湖南唯楚（株洲）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：株洲新环境房地产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区沿江中路8号大汉希尔顿国际6栋802号。机构代码914302117947483437。法定代表人：袁李，该公司董事长。委托诉讼代理人：**，男，汉族，1981年9月2日出生，住湖南省株洲市石峰区，该公司员工。上诉人黄瑜与被上诉人黄建乔、株洲新环境房地产经纪有限公司(以下简称新环境公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1344号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人黄瑜及其委托诉讼代理人陈卓、过一龙，被上诉人黄建乔的委托诉讼代理人尹国义、文吟章和被上诉人新环境公司的委托诉讼代理人**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄瑜的上诉请求：1、依法撤销湖南省株洲市荷塘区人民法院（2018）湘0202民初1344号民事判决；2、请求二审法院在查清事实的基础上依法判决支持上诉人黄瑜的全部诉请；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人黄建乔、新环境公司承担。庭审中，上诉人黄瑜增加一项诉讼请求，即被上诉人黄建乔、新环境公司承担本案律师费10000元。事实与理由：一、原审法院事实认定错误；1、被上诉人黄建乔在签订房屋买卖合同时已书面承诺其对本案房屋有完全处置权。保证对房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责，可依约配合上诉人办理过户和交付房屋，保证所确认的房屋状况真实，由此而引起的一切法律和经济责任由被上诉人黄建乔全部承担。从以上房屋买卖合同的约定及被上诉人黄建乔的承诺就可以得知，被上诉人黄建乔理应知道涉案房屋被查封的情况。一审法院认定被上诉人黄建乔不知道房屋被查封的情况与事实不符，系错误认定。2、被上诉人黄建乔在签订房屋买卖合同时，尚未取得不动产权证，依据不动产未经登记不发生效力的原则，其行为系无权处分行为，被上诉人黄建乔在签订房屋买卖合同时即存在过错。依据合同的相对性，涉案房屋被查封，系株洲建宇中环置业有限公司的过错，被上诉人黄建乔可依法追究其违约责任。而在本案中，上诉人依约履行了义务，无法按约办理过户手续的原因系被上诉人黄建乔严重违反房屋买卖合同的义务和承诺，导致房屋无法按合同约定办理过户手续。原审法院认定被上诉人黄建乔没有违约系错误认定。3、被上诉人黄建乔与上诉人签订房屋买卖合同时起，直至本案诉至法院，被上诉人黄建乔从未主动和上诉人联系过，亦未将本案房屋被查封、解冻及产权登记在被上诉人名下重要的相关信息告知上诉人。二、原审法院适用法律错误。从2017年9月到现在，株洲市的房价已经大幅上涨，给上诉人造成巨大的经济损失，依法应依据房屋买卖合同第六条第2项之规定依法判令被上诉人黄建乔赔偿上诉人违约金和律师费等。2、被上诉人新环境公司作为中介服务机构在提供中介服务时，应当向委托人披露房屋的相关信息，被上诉人新环境公司的行为系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的行为。原审法院以未收取费用，且房屋并非确定不能过户为由，驳回上诉人要求被上诉人新环境公司承担连带责任的诉请于法无据，系适用法律错误。被上诉人黄建乔辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2、上诉人与被上诉人不能履行房屋买卖合同的责任是不可归责的原因。被上诉人对不能履行合同没有责任。3、我们一审答辩时已经明确说了，等法院解封后，不管是被上诉人愿意继续履行房屋买卖合同还是解除合同，我们都愿意接受。所以本案纠纷不会造成上诉人的实际经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人新环境公司辩称，一审判决之前法院解封程序已经完成，在2018年1月30号解封以后，我们就联系了黄建乔，但是黄建乔一直不联系我们也不配合我们。我们没有收取任何中介服务费，我们只希望合同按程序走完。我们不应该对赔偿损失承担连带责任。黄瑜向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告黄建乔因根本违约给原告造成的损失赔偿共计336000元；3、判令被告黄建乔赔偿律师费10000元；4、判令被告黄建乔返还原告定金30000元；5、判令两被告承担连带责任；6、本案全部的诉讼费用由两被告承担。一审法院经审理查明，2017年9月30日，原告黄瑜作为乙方与被告黄建乔作为甲方、被告新环境公司作为丙方签订了《房屋买卖合同》，合同编号为000088785，合同约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于株洲市荷塘区，建筑面积为292.5平方米，甲方承诺对该房屋拥有完全处置权，房屋总售价为168万元，购房定金3万元，乙方在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方购房首付款163万元，以第三方银行监管给甲方，选定手续甲乙双方最迟应于2017年11月30日前办理，交房时，乙方支付甲方交房尾款2万元；签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，乙方应支付丙方居间服务费31000元；甲方在签定本合同后10日内将办理房屋过户、贷款所需资料交贷款服务机构，乙方在签定本合同后10日内将办理房屋过户、贷款所需要的资料提交；如房屋产权人未到场，而代理人承诺产权人已知悉并同意此合同的全部条款，且已获得产权和共有权人授权签订本合同，因代理人违反上述承诺，导致合同被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款协议依然有效，并由代理人向买受人赔偿总房价20%的款项以及向居间方赔偿总房价3%的款项；甲乙双方交房的时间为甲方收到全款之日；甲乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合办理相关手续，如因甲乙任何一方提供的材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任；合同一方未按本合同约定条款履行义务，除本合同另有约定外，每逾期一日，违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约时间已累计超过双方约定时间10个工作日，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方应支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用；合同履行期间，因不可抗力或政策变化致使合同无法继续履行的，各方互不违约，甲乙双方任何一方可通知解除合同，甲方在合同解除后三个工作日内将已收定金及房款全额退还给乙方，买卖双方各自实际发生的费用由各自承担。买方在签订合同当日原告将3万元定金支付给了黄建乔，并由黄建乔向原告出具了《收条》。合同签订时，该合同项下的房屋所有权人尚登记为株洲建宇中环置业有限公司，原、被告系凭《商品房买卖合同》和发票进行确认签订合同。本案中，原告黄瑜与湖南弘一（株洲）律师事务所签订了《委托代理协议》，并支付律师费10000元。另查明，2006年9月29日，买受人黄鹤章与出卖人株洲建宇中环置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由黄鹤章购买株洲建宇中环置业有限公司的位于株洲市荷塘区，建筑面积为292.5平方米，总价1014647元。黄鹤章于2009年12月21日交齐房款1014647元并取得了相应的办证联。因株洲建宇中环置业有限公司涉诉，株洲市天元区人民法院于2015年9月9日及2017年5月4日对尚登记在其名下的荷塘区文化路书湘里46栋1号房进行了查封，其中，2017年5月4日的查封业务法院已于2018年1月3日解封。原、被告签订合同时并不知道房屋存在查封情况，因查封导致房屋不能在约定时间内完成过户，遂产生纠纷。一审法院认为，因不可归责于当事人双方的事由导致房屋卖合同不能在约定期限内继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，原、被告系凭《商品房买卖合同》和发票进行确认签订合同，合同签订时，该合同项下的房屋所有权人尚登记为株洲建宇中环置业有限公司，因不可归责于原、被告双方的事由导致房屋受法院查封，不能在约定期限内继续履行，原告请求解除合同，被告也同意，符合双方约定，本院予以支持；原告主张被告存在根本违约行为，因房屋未能在约定期限过户给原告并非被告违约所致，系株洲建宇中环置业有限公司涉诉，导致株洲市天元区人民法院对其名下的房屋查封，并非黄建乔自身的原因导致房屋不能在约定期限内过户，且黄建乔对房屋查封的事实亦不知情，故对原告主张被告存在根本违约行为的主张，一审法院不予以支持；对原告要求被告赔偿损失和律师费，因考虑到本案中，并非被告黄建乔根本违约，但其与原告签订合同时承诺对该房屋拥有完全处置权，现该处置权客观上不能及时行使，导致合同在约定期限内不能按时约定，其收到原告定金3万元，合同解除后应予以退还，并酌情赔偿原告损失3万元；因新环境公司未收取原告费用，且房屋并非确定不能过户，对原告要求新环境公司承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告黄瑜与被告黄建乔于2017年9月30日签订的《房屋买卖合同》；二、被告黄建乔在本判决生效之日起十日内向原告黄瑜赔偿损失人民币30000元；三、被告黄建乔在本判决生效之日起十日内向原告黄瑜返还购房款定金人民币30000元；四、驳回原告黄瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6940元，由原告黄瑜负担5640元，被告黄建乔负担1300元。二审中，上诉人提交了一份新证据即委托代理合同及发票复印件各一份，拟证明上诉人二审依法委托律师代理本案并支付了律师费10000元。被上诉人黄建乔发表质证意见认为,对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。律师费不应该作为诉讼请求，应由上诉人承担。被上诉人新环境公司发表质证意见认为，对该证据的真实性没有异议，律师费不应该由我们承担。本院结合其他证据综合认定。被上诉人黄建乔、新环境公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点为：被上诉人黄建乔是否应赔偿上诉人的损失及律师费，如成立，金额如何确定。被上诉人新环境公司是否应承担连带赔偿责任。现分析如下：本案中，上诉人与被上诉人黄建乔仅凭被上诉人黄建乔与株洲建宇中环置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和发票签订《商品房买卖合同》。合同签订时，该合同项下的房屋所有权人为株洲建宇中环置业有限公司。由于上诉人黄瑜与被上诉人黄建乔均未对涉案房屋的产权归属问题进行认真核查，导致涉案房屋被株洲市天元区人民法院查封，无法交付涉案房屋，被上诉人黄建乔构成违约。上诉人预交定金3万元，故一审酌情认定由被上诉人黄建乔退还上诉人定金3万元，并赔偿上诉人黄瑜的损失3万元，并无不当。对于上诉人黄瑜上诉提出被上诉人黄建乔存在根本违约，要求赔偿损失及律师费，本院依法不予支持。上诉人黄瑜也未提交相关的证据证实被上诉人黄建乔对涉案房屋已查封的事实知情。且涉案房屋经法院解除查封后，上诉人黄瑜提出要求解除合同，被上诉人也同意，另对于上诉人提出要求被上诉人新环境公司承担连带责任，因被上诉人新环境公司当时对涉案房屋的被查封情况并不知情，故被上诉人新环境公司不承担连带赔偿责任。综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6490元，由上诉人黄瑜承担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇二〇年六月十一日法官助理 谢晓红书 记 员 文 雅