广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6928号上诉人（原审被告）：广东烨龙集团有限责任公司。住所地广州市越秀区东风东路737号之二至737号之五301房自编318。法定代表人：林宏润，职务：董事长。委托诉讼代理人：林俏龙，广东鼎方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光健，男，1983年12月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：张静，女，1981年11月10日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：马继雄，广东纵横天正律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：张国洪，系张静父亲。上诉人广东烨龙集团有限责任公司（以下简称烨龙公司）因与被上诉人陈光健、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初31387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。烨龙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回陈光健、张静的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈光健、张静承担。事实与理由：一、烨龙公司已于合同约定期限内通知陈光健、张静收楼，陈光健、张静也去了收楼现场，但其二人为了获得违约金无故拒绝收楼。陈光健、张静恶意阻扰合同条件不成就，应视为合同成就。且涉案房屋早已于2018年6月过户给陈光健、张静，应视为已交楼。二、《翰林尚品验收记录表》系陈光健、张静单方制作，其伪造烨龙公司员工的字迹。烨龙公司要求鉴定，但一审法院却不予鉴定，并作出不利于烨龙公司的认定。三、烨龙公司一审提交的收楼通知书，陈光健、张静已确认收到，但从未提出异议，按照收楼通知书的约定，若陈光健、张静未在通知约定的时间或双方另行约定的时间进行收楼的，则视为2018年10月31日收楼。综上，请求二审法院依法支持烨龙公司的上诉请求。陈光健、张静辩称，不同意烨龙公司的上诉请求。一、陈光健、张静确有收到对方的收楼通知，并在通知时间内去到了现场进行验收，但是在验收过程中发现涉案房间根本不具备交楼条件，遂提出了很多的整改意见，整改意见已经由当时的烨龙公司的经理林某鹏全部记载到验收记录表里面。烨龙公司一审提交了验收记录表，证明其确认房屋当时的确存在很多的问题。烨龙公司在一审过程中不认可陈光健、张静提交的的记录表，但两份记录表对于陈光健、张静提出的装修问题记载并无不同，仅是有无签名和备注。根据前面的字迹也可以看出，两份记录表其实是同一份。故此，烨龙公司明知陈光健、张静提出了很多不符合交楼条件的情况，并明确要等到申报的项目修补工程完成之后，再行通知验收。二、2018年10月31日之后，陈光健、张静还一直多次催促对方赶紧完工，交付房屋使用。但烨龙公司一直没有履行，更没有再次通知陈光健、张静去验收收楼，故烨龙公司已构成根本违约。综上，一审判决查明事实清楚，同意一审判决。因本案纠纷，陈光健、张静于2019年7月25日向一审法院起诉请求：判令烨龙公司向陈光健、张静支付延期交房违约金（从2018年11月1日起计至烨龙公司实际交付房屋之日止，每日按总房价3531680元的0.05%计）。一审法院认定事实：陈光健、张静（共同为乙方、买方）与烨龙公司（为甲方、卖方）于2017年12月20日签订《房屋买卖合同》。内容为：第一条、房地产权属情况，房地产地址广州市越秀区某某某房，房地产权证号码粤(2017)广州市不动产权第00xxxx15号，建筑面积42.0438平方米，使用性质住宅，建筑时间1990年9月8日；该房地产存在抵押等他项权利情况；该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电，不带租赁合同，无户口；需要说明的其他情况：本次交易及抵押登记一并办理。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条、计价和价款，该房地产按整套出售并计价，总金额3531680元。第三条、付款，甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付100000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式按期付款:首期款，乙方应在交纳定金后7天内向甲方支付房款300000元；第二期，乙方应于2017年12月20日前向甲方支付房款761680元；剩余房款，除前述房款外，剩余房款2470000元，由乙方交付首期当天委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续,按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照协商方式处理，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意乙方在银行同贷书通知后7天内以转账方式向甲方补足差额。第四条、交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2018年10月31日前。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用)。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第五条、产权转移登记，甲方收齐房款后，360日内，甲乙双方共同办理。第七条、违约责任，各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第九条、延期交房的违约责任，甲方如未按本合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过30日仍未交房的,乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，乙方每日按总房款0.05%的标准向甲方支付违约金等。附件一，乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等予以认可等。附件二为交楼标准。合同签订后，陈光健、张静向烨龙公司支付了全部购房款3531680元，烨龙公司于2018年5月24日向陈光健、张静出具了上述房款发票。烨龙公司于2018年10月18日向陈光健、张静发出收楼通知书，通知陈光健、张静于2018年10月31日前来办理收楼手续。陈光健于2018年10月31日去办理收楼手续。据《翰林尚品房屋验收记录表》记载，陈光健就涉讼房屋提出十项意见，其中有：1.卫生间水管出口，2.窗台连接空间大××包括洗手间，3.玻璃太花，4.木地板不平，5.墙壁有缝，6.厨房连接位缝大，7.门框缝，8.主房隔音（重要），9.空调主机噪声（隔音玻璃），10.天花板磨边。陈光健、张静与烨龙公司双方因此未于当日办妥收楼手续。另该记录表附注载明：请将本记录表于发出当日内交回物业服务中心，物业服务中心将会跟进上述合理之申报项目，有关上述申报项目之修补工程完成后，物业服务中心将会以书面或电话形式通知上述单位之业主验收及加签，如5个工作日内业主仍未验收上述项目，物业服务中心将视业主对上述项目修补工程完全满意。一审诉讼中，烨龙公司陈述称：我方是从其他公司手中购买了整栋楼，然后分证，然后再装修，装修完毕再卖给陈光健、张静等小业主。所以当业主购买房屋的时候，我方是让业主视察了整个现状的，我方直接让业主去看要购买的房屋，然后再签订合同，陈光健、张静在签订合同的时候已经看了涉讼房屋的现状，签订合同时候的现状与交付楼房的现状是一致的。涉讼大楼有提供样板房，因为还有一些房屋没有装修好。但涉讼的509房是已经装修好的，不是毛坯房。陈光健、张静陈述称：涉讼房屋是以一手楼的形式出售的，整栋大楼都是这样的情况，我方认为涉讼房屋就是一手楼，现在所出的买卖合同都是烨龙公司所出的格式合同。合同第四条第一款中有约定交付的时间为2018年10月31日前，查验后双方签署确认书才视为房屋交付使用，这说明我方有查验房屋的权利，查验后我方有权决定是否收楼。合同附件二有交楼的标准，这充分证明我方在购买的时候，涉讼房屋是没有装修和设备设施的。我方是先看17楼的样板房，然后再去5楼看房，后来我方选择了509房，当时509房是毛坯房，完全没有装修。双方确实于2018年10月31日去办理收楼手续，由于涉讼房屋不符合收楼条件，而且烨龙公司的工作人员也明确装修存在非常多的问题，整改后再通知我方过来验收，我方也列了在现场看到的问题清单及需修补的项目给予烨龙公司。在之后我方多次催促烨龙公司处理上述存在的问题，去办理收楼，但是涉讼房屋还是不符合收楼的条件，故我方提起了本案的诉讼。烨龙公司主张涉讼的509房在签订合同时已经装修好，无提交相关证据予以证实。陈光健、张静就其主张还提交了其与烨龙公司工作人员于2019年1月26日、4月19日就相关问题交涉的录音予以证明。烨龙公司质证称：该证据是陈光健、张静专门去录对公司有意见的烨龙公司员工发表的言论，没有合法性。从烨龙公司发给陈光健、张静的收楼通知书可见，我方的联系人是林某鹏。所以，该录音不代表公司的立场，没有采信的理由。且从录音的内容看，烨龙公司的涉讼房屋问题不大，都是鸡毛蒜皮的小事且是陈光健、张静吹毛求疵，不到根本违约拒收房屋的程度；烨龙公司确实是以忍让的态度去解决问题，而陈光健、张静却是越来越无法沟通。一审法院认为：陈光健、张静与烨龙公司签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同约定，烨龙公司应在2018年10月31日前将所售房屋交付陈光健、张静。而且，交楼当天应由双方到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，才视为房屋交付使用。陈光健、张静与烨龙公司双方虽于2018年10月31日到现场办理交楼手续，但经查验，陈光健对涉讼房屋提出了十项意见，双方因此未能签妥房地产交接确认书，未于当日办妥交楼手续。根据《翰林尚品房屋验收记录表》所附注“请将本记录表于发出当日内交回物业服务中心，物业服务中心将会跟进上述合理之申报项目，有关上述申报项目之修补工程完成后，物业服务中心将会以书面或电话形式通知上述单位之业主验收及加签”内容的要求，烨龙公司应对上述项目进行修补后再行通知陈光健、张静验收和收楼。现并无证据证明烨龙公司已依此履行；反而从陈光健、张静提供的录音证据来看，陈光健、张静就交楼问题多次主动向烨龙公司催促交涉未果。因此，涉讼房屋至今未交付的责任不在于陈光健、张静。鉴于烨龙公司未按合同约定的期限交房，陈光健、张静诉请要求烨龙公司承担延期交房的违约责任，符合合同的约定，予以支持。因本案诉讼后的相关事实尚未发生，相关损失还未实际产生，本案对判决生效后的损失不作处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2020年1月15日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，广东烨龙集团有限责任公司向陈光健、张静支付自2018年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的延期交房违约金（每日按总房款3531680元的0.05%标准计，违约金以不超过总房款为限）。二、驳回陈光健、张静的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8107元，由广东烨龙集团有限责任公司负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，双方当事人在一审过程中均提供了《［翰林尚品］房屋验收记录表》作为证据，其中，陈光健、张静提供的表格上在“业主签署”栏多了一个林姓签名和日期，并在页面下方多了“注：因有装修问题，整改后再收楼。2018.10.31”，陈光健、张静在二审过程中述称，该表格是烨龙公司总裁助理林某鹏填写后交给陈光健、张静的。烨龙公司则称其提供的表格是员工拍照后留存的，该表格是陈光健自己拿来的表格自己填写的，林某鹏是其员工但从未在任何文件上签字。陈光健、张静在一审提供的录音证据文字整理稿显示，2019年1月26日，陈光建、张静与张国洪曾到涉案房屋现场与一名陈工沟通空调问题，陈工称制冷不行，应该是卡住了，要厂家过来。2019年4月19日，张静、张国洪与陈工、刘经理到房屋现场，就四楼空调主机吹进热风、噪音、空调是否制冷、卫生等进行沟通。二审过程中，对于涉案房屋通气问题，烨龙公司向本院提交说明，称涉案房屋所在翰林尚品整体设计为开放型厨房，根据《城镇燃气技术规范》(GB50494-2009)第8.2.2条“居民住宅燃气具不应设置在卧室内，燃气具应安装在自然通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内”的规定及《家用燃气燃烧器具安装及验收规程》（CJJ12-2013）4.2.1条“设置灶具的厨房应设门并与卧室、起居室隔开”的规定，开放式厨房不允许开通管道煤气。陈光健、张静对该说明不予认可，认为涉案房屋为住宅，其购房目的是为了居住使用，烨龙公司有义务在完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设后将房屋交付，且该说明是烨龙公司对相关文件的单方、主观解释，不能以此来逃避法定义务。陈光健并在二审过程中陈述，其拒绝收楼是因为烨龙公司交付的房屋质量不合格，体现在空调出不了风、隔音非常差、墙壁和地板不平、该楼盘没人入住。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为烨龙公司是否应按《房屋买卖合同》的约定按照每日万分之五的标准向陈光健、张静支付逾期交楼违约金，本院对此评析如下：第一，关于涉案房屋买卖合同的交易类型和合同约定的交楼标准。《房屋买卖合同》在说明部分明确涉案交易是已经办理产权登记取得房屋权属的权属人再次转让房屋的交易，即二手房买卖交易，交易的对象是已经取得产权登记的现房。对于卖方要交付的房屋情况，合同约定内容包括：合同约定涉案房屋以现状出售，买方已认真查勘和了解房屋情况；该房产不带家私家电、不带租赁合同、无户口；在合同附件中，买方确认对涉案房产的座向、面积、楼龄、间隔、质量、装修、周边环境等予以认可。第二，关于烨龙公司是否构成逾期交楼以及应否支付逾期交楼违约金。关于交楼，涉案合同约定：双方同意涉案房屋交付使用的时间为2018年10月31日前，双方一起到现场查验房屋后签妥房地产交接确认书即视为房屋交付；烨龙公司未按合同约定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准支付违约金。烨龙公司在2018年10月18日发出收楼通知书，陈光健于2018年10月31日进行收楼时填写了《［翰林尚品］房屋验收记录表》，对涉案房屋提出了十条意见。可见，烨龙公司已经按照《房屋买卖合同》约定的时间通知陈光健、张静进行收楼。双方争议在于，烨龙公司交付房屋是否符合合同约定、陈光健拒绝收楼是否构成烨龙公司逾期交楼。双方当事人在本案中均提供了《［翰林尚品］房屋验收记录表》作为证据，无论双方当事人对于上述表格来源作何陈述，上述表格均可以证明陈光健在收楼时的确提出了十条意见。陈光健、张静并在本案审理过程中确认，其认为烨龙公司交付的房屋质量不合格体现在空调不出风、隔音差、墙壁和地板不平、楼盘没人入住。本院认为，案涉合同虽然约定双方签妥房地产交接确认书即视为房屋交付，但陈光健、张静拒绝收楼并提出的上述质量问题并不属于房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，上述问题如果存在，烨龙公司有义务进行修缮，但不足以认定烨龙公司构成逾期交楼并因此承担逾期交楼违约金。因此，陈光健、张静在无专业机构鉴定证明涉案房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，仅凭个人的判断标准认为涉案房屋存在严重的质量问题、不符合交付条件，理据不足，本院不予采纳。至于陈光健、张静提供的验收表上是否有烨龙公司员工签名的问题，经查，该签名与页面底部“注：因有装修问题，整改后再收楼”并非签在一处，故即使该签名系烨龙公司员工所签，也不能证明烨龙公司认可其交付的房屋不符合合同约定或法定交付条件。因此，陈光健、张静以此拒绝收楼不符合法律规定，其主张烨龙公司支付逾期交楼违约金依据不足，本院不予支持。一审法院对此认定有误，本院予以纠正。烨龙公司另提出一审法院对《［翰林尚品］房屋验收记录表》不进行鉴定的问题，因双方当事人均提供了该份表格作为证据，一审法院仅采信了两份表格中共同的内容作为认定案件事实的依据，因此，对陈光健、张静提供的表格上林姓签名是否鉴定不影响一审判决的处理结果，故一审法院未进行鉴定并无不当，烨龙公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于燃气问题，本案是二手房买卖，房屋建成于1990年，陈光建、张静已现场看楼，明知该楼楼龄较旧，本身并无通气，在购买时也知道涉案房屋装修标准，且其二人已领取房产证，在2018年10月31收楼时也未以无通气为由拒绝收楼，可见，自始至终，通气条件并不是阻却涉案房屋交付的原因。故涉案房屋的通气问题，也不构成陈光健、张静拒绝收楼的原因。综上所述，烨龙公司的上诉有理，本院予以支持。一审判决处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初31387号民事判决；二、驳回陈光健、张静的诉讼请求。本案一、二审案件受理费各8107元，均由陈光健、张静负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月二十二日书记员  眭 翘郭蔚琳