江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1532号上诉人（原审原告）：无锡市梁溪区惠钱一村业主委员会，住所地无锡市惠钱一村。负责人：裔照和，该委员会主任。被上诉人（原审被告）：许宏根，男，1957年3月6日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：边文胜，江苏东林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汤珊萍，女，1965年5月21日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：边文胜，江苏东林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：过宝芬，女，1937年7月4日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：边文胜，江苏东林律师事务所律师。上诉人无锡市梁溪区惠钱一村业主委员会（以下简称业委会）因与被上诉人许宏根、汤珊萍、过宝芬返还原物纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初10031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。业委会上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：1.惠钱一村10—15门共计24间车库（约500平方米，以下简称案涉24间车库）的性质已由无锡市物价局作出明确的回复，不在可销售的商品房面积以内，属于公建配套面积，故业委会的一审诉请有法可依。2.无锡市北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）系惠钱一村的承建人，房产上市交易也是由北辰公司作为卖方，北辰公司现在已注销，但24间车库的管理和使用人仍为原北辰公司的法人代表许宏根，从中国人民武装警察部队8720部队（以下简称8720部队）的一份说明也可以看出“因资金紧张，特转让一部分抵工程款给建筑公司，转让的房屋由建筑公司自行解决”该建筑公司即北辰公司，而自行解决的部分不应包括公建配套设施，并且该转账证明无转账金额，转账记录，真实性一审法院并未审查，既然是单位与单位的借款行为，仅凭一个证明没有说服力，即使8720部队是原惠钱一村的土地所有人，对惠钱一村建成后的公建配套设施仍然没有随意处置权。许宏根、汤珊萍、过宝芬二审共同辩称：1.2018年4月2日，无锡市物价局的07号告知书明确公建配套面积1156.52平方米为车库，其中500多平方米为构造独立、使用独立、能区分和排他使用的案涉24间车库，另外一半早已被业委会实际占有作为室内大型停车场使用。无锡市曦晨测绘有限公司（以下简称曦晨公司）出具的《关于惠钱一村10#等房屋建筑面积实测的函》（以下简称《实测函》）也充分说明了这一点。业委会无任何事实证明其与8720部队后勤部通过出售、赠送和出租等方式确定案涉24间车库的所有权。2.北辰公司只是惠钱一村开发单位8720部队后勤部的代理人，在建设过程中北辰公司为8720部队后勤部垫付一部分工程款，8720部队后勤部将案涉24间车库以物代偿给北辰公司。除此以外，北辰公司、业委会在惠钱一村均无其他房产。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。业委会向一审法院起诉请求：1.判令许宏根、汤珊萍、过宝芬将案涉24间车库返还给其；2.本案诉讼费用由许宏根、汤珊萍、过宝芬承担。事实和理由：惠钱一村9-18号由北辰公司承建，北辰公司的股东为许宏根、汤珊萍、过宝芬，该公司于2008年2月19日经股东会决议解散，并办理了注销登记。惠钱一村9—18号交付使用后，物业由许宏根及妻子周龙宝负责，但许宏根与周龙宝在收取了2015年全年的物业费后就跑路了，致使小区的物业瘫痪。业委会成立后，了解到惠钱一村的车库已由北辰公司私自卖了几间，未卖的几间也被许宏根封闭起来，无法使用。因开发商无权销售小区的车库，应当移交给业委会，许宏根、汤珊萍、过宝芬作为北辰公司的股东，在北辰公司注销后，应当承担相应的法律责任。诉讼中，业委会变更诉讼请求为要求许宏根、汤珊萍、过宝芬将出售案涉24间车库中的8间车库所得的70万元交还至业委会，未出售的16间车库移交给业委会、确认其对涉案车库具有管理权。许宏根、汤珊萍、过宝芬一审辩称：1.8720部队于2004年完成惠钱一村相关楼面的建设工作，于2004年以相对买受人进行了上述住宅楼房产的交易，并进行了登记；其并非本案适格的被告。2.业委会并无证据证明对诉请所涉的车库享有权利，涉案车库未计入公摊面积，并非可销售、可分摊面积，本案所涉车库的产权、使用权均不属于业委会。3.本案不能简单适用商品房销售开发的相关法律法规，北辰公司只是8720部队的代理人，并非案涉项目的开发商，之后8720部队由于无法如期支付建筑款，将案涉24间车库抵偿给北辰公司。请求驳回业委会的诉讼请求。一审认定事实如下：北辰公司于2008年2月19日解散，解散时股东为许宏根、汤珊萍、过宝芬三人。2018年4月2日，业委会向无锡市物价局提出政府信息公开申请，无锡市物价局书面答复内容为：经查，你申请获取的信息属于公开范围。惠钱一村（8720部队随军家属住宅）总建筑面积：14692.8平方米，其中，公建配套面积为1156.52平方米（车库），可销售商品房面积为13535.76平方米（住宅12910.38平方米，商业用房625.38平方米）。2002年7月17日，无锡市发展计划委员会向8720部队后勤部发了《关于中国人民武装警察部队8720部队建造随军干部家属住宅楼的复函》（文号为[锡计资（2002）第220号]），内容为：你部2002年5月8日的文收悉。为解决随军干部家属住房紧缺的矛盾，同意你部在所属部队用地范围内，拆除部分旧建筑，建造随军干部家属住宅楼，建筑面积（包括住宅及配套用房）控制在10000平方米以内，所需资金按规定渠道解决。希征得上级同意并按基本建设程序办理有关建设手续后组织实施。许宏根、汤珊萍、过宝芬在诉讼过程中提供了一份由曦晨公司出具的《实测函》，测绘结果为：一、惠钱一村10#，11#，12#（1）住宅建筑面积为4518.24㎡，（2）车库建筑面积为578.26㎡，（3）公用建筑面积组成：本幢公用楼梯，外半墙，建筑面积合计5096.50㎡。二、惠钱一村13#，14#，15#（1）住宅建筑面积为4518.24㎡，（2）车库建筑面积为578.26㎡，（3）公用建筑面积组成：本幢公用楼梯，外半墙，建筑面积合计5096.50㎡。三、惠钱一村16#，17#，18#，惠钱路37#-1至37#-12（1）住宅建筑面积为3873.90㎡，（2）非住宅建筑面积为625.38㎡，（3）公用建筑面积组成：本幢公用楼梯，外半墙，建筑面积合计4499.28㎡。8720部队于2003年5月19日出具了一份说明，内容为：我部建造的随军干部家属住宅楼[锡计资（2002）第220号]，因资金紧张，特转让一部分抵工程款给建筑公司。转让房屋由建筑公司自行解决。一审法院认为：惠钱一村小区于2002年左右建设，根据当时的有关部门文件，惠钱一村小区开发建设中规划用于停放汽车的车库，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。现业委会提供的证据不足以证明惠钱一村小区车库为全体业主共有，其所主张的诉讼请求依据不足，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，作出判决：驳回业委会的诉讼请求。一审案件受理费80元，由业委会负担。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”本案中，业委会主张案涉的24间车库计入了公摊面积，属于小区全体业主所有。为此，业委会提供了2018年4月2日无锡市物价局的政府信息公开告知书，该告知书载明除可销售商品房面积之外的公建配套面积为1156.52㎡（车库），业委会主张的案涉24间车库包含在该面积中。但根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”建筑区划内的车库并不当然为业主全体共有，就涉案24间车库的成本是否为购买该小区业主所分担，进而影响到产权归属问题，业委会应进一步举证。许宏根、汤珊萍、过宝芬为反驳业委会的主张提供了曦晨公司出具的《实测函》以及2003年5月19日8720部队出具的说明，其中《实测函》明确了公用建筑面积组成部分为公用楼梯、外半墙，并未包含独立车库。说明案涉24间车库建筑面积未分摊入公用建筑面积，无法直接认定该部分成本为购买该小区的业主所分担；根据已查明的事实，惠钱一村系8720部队随军家属住宅，用地在8720部队用地范围内，8720部队出具的说明虽未指明具体房屋范围，但可以确定8720部队曾将部分房屋的处置权交给北辰公司以抵扣工程款。业委会目前并无直接证据证明案涉24间车库的权属，而根据许宏根、汤珊萍、过宝芬的抗辩及举证情况，结合业委会称案涉24间车库由北辰公司的原股东许宏根出售、控制等事实，当时亦存在8720部队将未计入销售成本的案涉24间独立车库交给北辰公司以抵扣工程款的可能性。因此，案涉24间车库为业主共有的事实仍处于真伪不明状态，应由负有举证证明责任的业委会承担不利的诉讼后果，一审法院认定业委会主张的诉讼请求依据不足并无不当，本院予以确认。综上，业委会的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人业委会负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕杰明审 判 员 李 杨审 判 员 景 鑫二〇二〇年六月二十二日法官助理 周喆菁书 记 员 窦 玥