河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1282号上诉人（原审原告）：柳全会，男，1960年7月28日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：马永平，女，1978年11月7日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区，系柳全会亲属。被上诉人（原审被告）：焦作市中豪置业有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区工业路2813号。法定代表人：郝广玉，总经理。委托诉讼代理人：王小三，焦作市山阳区正弘法律服务所法律工作者。上诉人柳全会因与被上诉人焦作市中豪置业有限公司（以下简称：中豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市山阳区人民法院于2020年3月18日作出的（2019）豫0811民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。柳全会上诉请求：1、撤销一审判决，依法解除上诉人与被上诉人签订的购房合同，判令被上诉人赔偿上诉人40万元及利息，由提起诉讼之日起按银行逾期贷款利息的标准计付到付清之日止；2、判令被上诉人承担一审二审全部诉讼费用。事实和理由：2010年12月14日，上诉人与被上诉人签订购房协议一份，内容载明上诉人支付被上诉人40万元和让被上诉人临时使用变压器（价值10万元）合计50万元，作为购买被上诉人开发的焦作市东城花园1#楼西单元西户1-6楼和地下室的预付房款，单价2800元/㎡，房款按实测面积（房管局办理房产证时核定面积）多退少补。协议订立时，被上诉人故意隐瞒其尚未取得商品房预售许可证和所售房屋为经济适用房，不能随意买卖的事实，诱使上诉人签订购房协议，导致上诉人支付被上诉人40万元和让其临时使用变压器一台获取利益，造成上诉人可得利益损失，并导致商品房买卖协议目的不能实现。一、一审法院认为上诉人、被上诉人2010年12月14日签订的协议不属于商品房买卖合同，违法有关法律规定。第一，协议明确了双方当事人：甲方为本案被上诉人，乙方为本案上诉人。第二，协议明确了交易房屋的位置，即东城花园1号楼西单元西户1-6层房（送与该房屋所对应的地下室）；第三，约定了交易房屋的价格，即均价2800元/㎡，房款按房管局办理房产证的实测面积多退少补；第四，上诉人已经支付被上诉人40万元作为预付房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。该协议为商品房预购协议，具备商品房买卖合同的主要内容，且被上诉人按照约定收受了上诉人支付的40万元购房款，据此，应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”。一审已经查明，被上诉人东城花园项目2015年11月4日取得焦作市房产管理局核发的（焦）房预售证第201538号商品房预售许可证，被上诉人在2010年12月14日与上诉人房屋买卖协议时，隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实。所以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，买受人请求被上诉人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人于2010年12月14日支付购房款40万给被上诉人，现请求被上诉人承担40万元的赔偿。一审法院对被上诉人采用欺骗手段诱使上诉人签订合同的事实未予认定，导致判决不准。2010年12月14日双方签订的协议文本是被上诉人提供的，内容简单，对违约责任没有任何约定。被上诉人作为一家房地产公司，有自己的律师或法律顾问，专业人士不应该出具这样一份有瑕疵的协议。所以可以推断，被上诉人在签订协议时就知道自己不会卖房给上诉人，因为其知道自己的房子是经济适用房，法律对购房者资格有明确规定，不是任何人只要支付房款就可以购买的，但被上诉人依然诱使上诉人签订协议。上诉人只是普通农民，和拥有专业法律人才的房地产公司相比，是劣势方弱势方，不知道协议内容存在的风险，想着协议都签了，买房的事肯定就定了，只等着房子盖好，完成买卖事宜。根据合同法第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；赔偿包括，损失和预期利益。”结合本案，被上诉人和上诉人签订合同，不是为了买卖房屋，而是为了尽快拆迁上诉人的厂房。在签订合同时，被上诉人隐瞒了其房屋是经济适用房和并未取得商品房预售许可证的重要事实。所以，被上诉人应该赔偿上诉人的损失和预期利益。双方签订合同时，被上诉人也未告知上诉人是经济适用房，在交房时上诉人去找被上诉人要房时，被上诉人告知上诉人不能给房子，如果上诉人要钱可以将钱退给上诉人，上诉人明确告知被上诉人只要房，购房时交了40万元的购房款，双方经过多次协商，被上诉人说可以退房款，上诉人不同意，按照相关的规定被上诉人应该赔偿上诉人两倍的损失和变压器的钱。被上诉人原来的董事长和后来的董事长一直和上诉人谈这方面的事情，但一直未谈好，到农村改造的时候，上诉人村里的人去被上诉人处询问东城花园的房子，被上诉人的销售人员说东城花园的房子是经济适用房不能卖，后来上诉人才知道被上诉人一直不给房子的原因，被上诉人的房子是经济适用房，不能买卖。被上诉人隐瞒了房子性质的事实，欺骗了上诉人。中豪公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。双方没有形成商品房买卖合同关系，双方签订的只是赔偿协议，被上诉人已经按照赔偿协议内容将80万元的赔偿款支付给了上诉人，双方早已别无任何纠纷。被上诉人开发房屋的过程中，需要拆迁上诉人的工厂，经过协商达成了2010年12月14的协议，80万元将上诉人的厂买走了。关于变压器，因为上诉人已经将变压器交给了被上诉人，上诉人害怕被上诉人在使用变压器过程中造成触电等意外，专门注明上诉人有配合的义务，但责任由被上诉人承担，故变压器归被上诉人所有了。80万元赔偿款分两部分，其中40万元通过银行转账直接支付给上诉人，另40万元是作为预付房款的形式予以确认，后上诉人没有和被上诉人达成正式的房屋买卖合同，上诉人另外也需要资金，就找到被上诉人退还预付房款，被上诉人在资金紧张的情况分五次退还了上诉人的预付房款，此后双方没有任何纠纷。柳全会向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的购房合同，被告赔偿60万元及起诉之日起的利息；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定，2010年12月14日，原告柳全会作为乙方，被告焦作市中豪置业有限公司作为甲方，双方协商后就东城花园界内柳全会加工厂拆迁事宜达成协议：一、乙方厂内所有附属物赔付金额为人民币捌拾万元整（￥800000元），附属物所有产权归甲方所有。若甲方临时使用变压器，乙方有义务配合甲方，若出现安全事故由甲方负责。二、该协议签定后，甲方一日内一次性付乙方现金肆拾万元（￥400000元）作为乙方用于购买甲方在东城花园1#楼西单元西户1-6层房（送与该房所对应的地下室）预付房款，甲方以均价2800元/㎡给乙方。三、房款按实测面积（房管局办房证时核定面积）多退少补。次日，被告向原告转账支付400000元，并向原告开具了收到原告400000元购买东城花园1号楼西单元西户1-6层房款的收据。当日，原告亦向被告开具了收到被告800000元东城花园界内加工厂地上附属物赔偿款的收据。被告陆续于2011年12月20日、12月26日、2013年1月8日、3月15日、3月20日向原告支付100000元、100000元、50000元、100000元、50000元，共计400000元款项。原告收款后均向被告出具收据，注明各次收款金额及款项性质系根据2010年12月14日协议退房款，2013年3月20日收据注明房款已清。2019年11月25日，原告提起本案诉讼。另查明，东城花园项目于2015年11月4日取得焦作市房产管理局核发的（焦）房预售证第201538号商品房预售许可证。该证载明：该项目售房单位为被告焦作市中豪置业有限公司，房屋座落地点为山阳区工业路2813号东城花园1号住宅楼等6幢楼，房屋用途为储藏室、住宅，预售对象为持有焦作市经济适用房住房准购证的群众，严禁对社会预售。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告柳全会以被告故意隐瞒所售房屋已经出卖给他人作为经济适用房屋的事实，造成原告可得利益损失，导致商品房买卖合同目的不能实现为由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，主张被告赔偿60万元。原被告于2010年12月14日所签协议，系双方就东城花园界内柳全会加工厂拆迁事宜所达成的协议，该协议不属于商品房买卖合同。故原告依据最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释提出主张，不应支持；原告要求被告双倍赔偿其变压器200000元，双方协议中虽提及原告有义务配合被告临时使用变压器，但并不涉及变压器的价值，原告主张变压器价值100000元亦未提供任何证据。综上，原告提出的诉讼请求理由不足，不予支持。一审法院判决：驳回原告柳全会的诉讼请求。本案诉讼费9800元，由原告柳全会负担。二审中，上诉人柳全会提供如下证据：焦作市人民政府土地管理文件焦政土字＜2010＞86号。证明：东城花园的土地性质是经济适用房土地，被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同，涉嫌欺诈，因为经济适用房国家明文规定是不能买卖的，被上诉人向其打了40万元的购房条。被上诉人中豪公司质证称，该份文件不属于新证据种类，和本案无关联性，该份证据中显示的内容，被上诉人在建经济适用房项目中可以配建商业经营性用地需要另办手续，故被上诉人的房屋大部分为经济适用房，少部分为商品房。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人提供的证据不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，双方当事人之间2010年12月14日达成协议，约定，东城花园界内柳全会加工厂拆迁，厂内所有附属物产权归中豪公司，中豪公司赔付柳全会80万元，其中40万元一次性支付给柳全会，剩余40万元作为柳全会购买中豪公司开发房屋的预付款。该协议中约定了柳全会购买房屋的房号、房屋均价、预付款数额，该协议系双方为将来订立商品房买卖合同有关事项的初步约定，属商品房买卖合同的预约合同。中豪公司于2011年至2013年分五笔向柳全会支付40万元，柳全会对收到的款项均出具了收据，收据显示款项性质为退购房款，其中2013年3月20日收据上备注“退购房款（根据2010年12月14日协议房款已清）”，上述证据显示中豪公司已对2010年12月14日中涉及的40万元购房预付款全部退还给柳全会，柳全会对收取的该款项的性质是应知的，且未表示异议。双方以行为表示不再履行2010年12月14日协议中关于商品房买卖的约定。现柳全会主张中豪公司存在欺诈行为，请求中豪公司赔偿40万元，理由不能成立，本院不予支持。双方2014年12月14日签订的协议约定，中豪公司对厂内所有附属物赔付80万元，附属物所有产权归中豪公司所有。若中豪公司临时使用变压器，柳全会有义务配合，若出现安全事故由中豪公司负责。根据该协议的约定，柳全会主张该变压器价值10万元，产权仍归其所有，请求中豪公司赔偿变更器损失20万元，证据不足，一审不予支持，符合本案实际。综上所述，上诉人柳全会的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人柳全会负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十八日书记员 刘 颖