广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8314号上诉人（原审被告）：广州市利明福房地产咨询有限公司。住所地：广州市越秀区中山四路217号502自编502-22房。法定代表人：周明，执行董事。委托诉讼代理人：李月鹏，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州天伦物业管理有限公司。住所地：广州市天河区林和中路150-160号六楼。法定代表人：张光微，董事长。委托诉讼代理人：钟雄球，男，该公司职员。上诉人广州市利明福房地产咨询有限公司（以下简称利明福公司）因与被上诉人广州天伦物业管理有限公司（以下简称天伦公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初10076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利明福公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为自本判决发生法律效力之日起十日内，利明福公司向天伦公司支付2018年7月至2019年2月的物业服务费（按建筑面积7499.39元平方米×5元/平方米/月计）；2.天伦公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一审判决对天伦公司提供的物业服务存在重大瑕疵这一基本事实未予查明，导致判决错误。利明福公司一审提交的2015-2019年的五套《公证书》足以证实天伦公司提供的物业服务的东鸣轩商场的共用通道、消防楼梯等公共区域长期存在挂衣服、堆杂物甚至被不明人士搭建为临时居住场所的现象，长期存在垃圾遍地无人清理的现象，长期存在天花与墙面无人维修的现象等等；利明福公司一审提交的证据足以证实天伦公司在消防维护、电梯维保、治安管理、设施设备维护等方面均未能提供符合合同约定标准之物业服务。期间，利明福公司多次提出书面异议，天伦公司也确认收到了绝大部分书面异议文件，但天伦公司一直未能改正。可见，天伦公司提供的物业服务明显存在重大瑕疵。对于前述部分情形的产生，利明福公司不否认一部分原因在东鸣轩商户自身，但是天伦公司也未提交任何证据证明其对商户的不文明行为作出过劝阻、制止等管理措施。根据《东鸣轩商场管理服务合同》第一条第一款第四项的规定以及《东鸣轩商场物业服务合同》第二十一条第五款的规定，基于天伦公司对用户的不良行为负有制止、劝阻的义务，天伦公司对东鸣轩商场脏乱差的局面同样负有不可推卸的怠于管理的责任。基于前述，参照广东省高级人民法院2012年6月26日发布的《全省民事审判工作会议纪要》第三十五条“物业服务企业未完全履行合同义务，业主请求降低物业费的，可根据当地政府制定的物业服务指导价和合同履行情况对物业费标准予以适当调整”的规定，利明福公司要求调低物业管理费合情合理。一审判决未查明案件基本事实，进而不支持利明福公司要求调低物业管理费标准的诉请，明显是错误的。二审庭询中，利明福公司补充上诉事实和理由如下：利明福公司认为天伦公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此利明福公司有权要求调低物业管理费，然而天伦公司始终要求坚持利明福公司全额支付物业管理费，双方未能协商一致，在此情形下利明福公司未支付物业管理费不构成违约。天伦公司二审答辩：同意一审判决的处理，不同意利明福公司的上诉请求。天伦公司于2019年3月4日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令利明福公司向天伦公司支付2018年7月至2019年2月的物业管理费599951.84元（每月按7499.39平方米×10元每平方米计算）；2.判令利明福公司向天伦公司支付2017年7月1日至2019年1月25日的水费38646.26元；3.判令利明福公司向天伦公司支付2017年7月1日至2019年1月25日的电费685022.68元；4.判令利明福公司按照合同约定向天伦公司支付逾期支付上述物业管理费、水费、电费的违约金252404.33元（管理费的违约金从2018年7月1日至2019年2月28日，以74993.9元为本金，每日按千分之一计算；水费的违约金从2017年7月1日至2019年1月31日，以同期应付未付的水费为本金，每日按千分之一计算；电费的违约金从2017年7月1日至2019年1月31日，以同期应付未付的电费为本金，每日按千分之一计算）。本案一审诉讼过程中，天伦公司将第3项诉讼请求变更为：判令利明福公司向天伦公司支付2017年7月1日至2019年1月25日的电费605771.25元。一审法院经审理查明：2015年7月18日，天伦公司（为乙方、物业服务企业）与广州市越秀区东鸣轩业主委员会（为甲方、委托方）签订《东鸣轩商场物业服务合同》，内容为：甲乙双方就物业服务有关事宜，协商订立本合同。物业项目东鸣轩商场，商业，座落在广州市越秀区中山四路XX楼，建筑面积25357平方米。商场物业管理服务内容，商场共用区域的维护和管理、共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、消防安全管理、装饰装修的管理、节日装饰布置等。物业服务期限为三年，自2015年2月16日至2018年2月15日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，已营业的商业物业执行以下1或2其中一种收费标准：1、物业服务费15元/平方米/月，公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电费另按实际产生数量分摊，商户自用水电费按计量表读数计收；2、物业服务费30元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。未营业的商业物业服务费20元/平方米/月，包含公共区域照明、电梯、中央空调等公共设施水电分摊费用，商户自用水电费按计量表读数计收。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任；业主与物业使用人之间订立交费约定的，业主应及时书面告知乙方。物业服务收费标准第二年在第一年的基础上递增3%，以此类推。业主应于每月10日前交纳当月物业服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。业主出租商铺的，由乙方直接向租户收取水电周转金。服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。违约责任，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期欠费每日千分之三的标准承担相应的违约金等。2017年1月19日，天伦公司（为甲方）与利明福公司（为乙方）签订《东鸣轩商场管理服务合同》，内容为：甲乙双方就东鸣轩商场物业管理服务事宜达成协议。商场管理服务内容：商场公用区域的维护和管理、商场共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、商场装饰装修管理。商场管理服务质量：商场外观完好、整洁；设备运行正常；共用设施设备的维护和管理，商场及设施、设备的维修保养制度健全，设施、设备运行正常，设备维修及时，无事故隐患；环境卫生，环卫设施完好，公共环境整洁，公共排污系统畅通，化粪池使用正常；公共秩序维护，维护商场内公共秩序，协助公安部门处理聚众闹事，打架斗殴等不良现象，监控系统正常运作；消防，消防设备设施完好，无火灾事故；商场共用设施设备维修，急修2小时内维修人员到达处理，小修须于合理时间内完成。各项费用，商场物业管理服务费用（不包括商场共用设施设备大、中修、更新、改造的费用和公共水电分摊费以及中央空调电费）；自乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》之日起，由乙方向甲方缴纳商场物业管理服务费用和其它费用，并按以下方式执行，甲方收取费用后立即向乙方开具相应等额发票；1、2015年4月1日至2018年2月15日，物业管理服务费标准按10元/平方米/月由乙方向甲方支付，公共水电分摊费、自用水电费等按实际产生计算；2、本合同标的的商铺，其所处位置如配置有中央空调且乙方开门经营的，则乙方须按统一的分摊比例向甲方支付中央空调电费。乙方与甲方签订《东鸣轩商场管理服务合同》后，自2015年4月1日起，乙方应于每月10日前交纳当月商场物业管理服务费及上月的水、电费，具体数额以缴费通知单为准。乙方转租商铺时，须交清转租之前发生的全部费用。水电周转金，乙方自签订《东鸣轩商场管理服务合同》之日起，向甲方缴交50000元作为水电周转金。违约责任，乙方违反本合同的约定，未能按时足额交纳商场管理服务费、公摊费用、甲方代收费用及其他相关费用的，每逾期一天，应按欠缴金额的千分之一向甲方支付违约金，拖欠费用达90天以上（含本数）的，甲方可依法向法院提起诉讼；乙方不得以其它理由拖欠应向甲方缴交的费用。合同有效期，本合同有效期自2015年4月1日起至2018年2月15日止；本合同期限届满后，若甲方受东鸣轩业委会委托继续管理东鸣轩而签订第二期物业管理委托合同的，甲方将与乙方续签第二期物业管理合同等。利明福公司于2017年1月20日向天伦公司交纳了水电周转金50000元。2018年7月11日，天伦公司向利明福公司发出《关于东鸣轩五、六楼公共烟道渗漏等若干问题的复函》。其中内容为：……二、关于公摊水电费问题。贵司与我司于2017年3月19日签订《东鸣轩商场管理服务合同》约定，贵司使用的广州市越秀区中山西路217号5层02铺和199号108、110铺、217号201、202、306、315、404、407、501、603、605、606、607、609、610、611铺。其各项费用按以下方式缴交：2015年4月1日至2018年2月15日，物业管理服务费标准按10元/平方米/月由乙方向甲方支付，公共水电分摊费、自用水电费等按实际产生计算；本合同标的的商铺其所处位置如配置有中央空调且乙方开门经营的，则乙方须按统一的分摊比例向甲方支付中央空调电费。据此，贵司应依约定向我司缴交2015年2月至2017年12月108、110、201、202、306、315、404、407铺的公摊水电费。……截至目前，贵司应交物业服务费514045.84元和公摊电费118039.53元，合共632085.37元。虽经我司多次催促，贵司仍未支付前述费用。贵司拖欠上述费用的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，并从逾期之日起按欠费金额每日千分之三的标准向我司支付违约金等。利明福公司收到该复函。天伦公司于2018年8月17日向一审法院提起诉讼，诉请法院判令：一、利明福公司向天伦公司支付物业服务费514045元（时段2017年4月、7月、9月和2018年3月至6月，按建筑面积7343.5平方米×10元×7个月）；二、利明福公司向天伦公司支付水电费118039.53元（时段2015年8月至2017年6月）；三、利明福公司按照合同约定向天伦公司支付上述欠费的违约金213401.60元（每月物业服务费应在每月10日前支付，从当月11日开始计算当月物业服务费的违约金，如2017年4月逾期支付物业服务费的违约金应从2017年4月11日起计算至实际支付之日止，以此类推，按每日千分之三计算）。一审法院于2019年3月13日做出（2018）粤0104民初32385号民事判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市利明福房地产咨询有限公司向广州天伦物业管理有限公司支付2017年4月、7月、9月，2018年3月至6月的物业服务费（按建筑面积7343.50平方米×10元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的违约金（逾期支付当月物业服务费的违约金从当月第11日起算，以同期欠付的金额为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付同期欠款之日止；违约金以不超过欠付的金额为限）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州天伦物业管理有限公司向广州市利明福房地产咨询有限公司退回水电周转金50000元及支付利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准，从2018年10月22日起计至实际退回上述款项之日止）。三、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回广州市利明福房地产咨询有限公司的其他反诉请求。利明福公司向本院提起了上诉，本院于2019年7月25日做出（2019）粤01民终11639号民事判决：驳回上诉，维持原判。天伦公司就其主张的水费，提交了天伦公司制作的《广州利明福房地产咨询有限公司欠费单元明细表》和《广州利明福房地产咨询有限公司违约金核算表》、缴费通知单（利明福公司于2019年1月26日签收）、水费发票等证据予以证明。利明福公司对天伦公司单方制作的上述证据均不予认可；对水费发票的真实性、合法性认可，但关联性不予认可；认为即使发票载明的水费是利明福公司承租物业所在大楼的水费，也仅能证实大楼每月整体的水电费，不能证实利明福公司尚欠天伦公司水费。本案一审诉讼过程中，双方一致确认如按之前的计算方法，利明福公司尚欠的电费为508195.07元。如按新的计算方法利明福公司尚欠的电费为605771.25元。一审法院认为：天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会签订的《东鸣轩商场物业服务合同》及天伦公司与利明福公司签订的《东鸣轩商场管理服务合同》于2018年2月15日期限届满后，虽因天伦公司与广州市越秀区东鸣轩业主委员会对续聘或解聘存在争议、未协商一致，但天伦公司仍为东鸣轩商场提供了物业服务，并有生效法律文书确认利明福公司需继续支付物业服务费给天伦公司，故依等价有偿之原则，天伦公司要求利明福公司支付2018年7月至2019年2月的物业服务费合法合理，一审法院予以支持。因利明福公司拖欠物业服务费，天伦公司诉请要求利明福公司计付逾期付款的违约金，合法合理，一审法院予以支持。但天伦公司要求按欠费每日千分之一的标准来计算违约金经审查显属过高，依法应予调整，以参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算为宜。关于天伦公司主张的水费问题。因利明福公司于2019年1月26日收到天伦公司的缴费通知单后至天伦公司提起本案诉讼并没有对此提出异议，而利明福公司之前也是按天伦公司的计算方法缴费，且利明福公司确实用了水，故天伦公司要求利明福公司支付水费合法合理，一审法院予以支持。利明福公司逾期缴交水费，应从2019年1月26日起参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算违约金给天伦公司。关于天伦公司主张的电费问题。因之前天伦公司一直按原有的计算方法收费，而天伦公司变更收费方法没有合理依据，故利明福公司应按原计算方法收费。天伦公司要求按变更后的收费方法收费依据不足，一审法院不予支持。同理，天伦公司诉请要求利明福公司支付逾期交付电费的违约金，一审法院也不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，于2019年10月17日作出一审判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市利明福房地产咨询有限公司向广州天伦物业管理有限公司支付2018年7月至2019年2月的物业服务费（按建筑面积7499.39平方米×10元/平方米/月计）及逾期支付上述物业服务费的违约金（逾期支付当月物业服务费的违约金从当月第11日起算，以同期欠付的金额为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付同期欠款之日止；违约金以不超过欠付的金额为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市利明福房地产咨询有限公司向广州天伦物业管理有限公司支付2017年7月至2019年1月25日的水费38646.26元及逾期支付上述水费的违约金（以38646.26元为本金，从2019年1月26日起按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计至实际支付欠款之日止；违约金以不超过38646.26元为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市利明福房地产咨询有限公司向广州天伦物业管理有限公司支付2017年7月至2019年1月25日的电费508195.27元；四、驳回广州天伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18984元，由广州天伦物业管理有限公司负担5500元，广州市利明福房地产咨询有限公司负担13484元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：利明福公司主张调低物业服务费标准及无需支付违约金应否予以支持。天伦公司与利明福公司于2017年1月19日签订的《东鸣轩商场管理服务合同》约定，利明福公司应于每月10日前按10元/平方米的标准向天伦公司交付物业管理服务费；逾期支付的，每天按欠缴金额的千分之一向天伦公司支付违约金。利明福公司已接受天伦公司提供的物业服务，其理应向天伦公司支付相应对价，现因利明福公司拖欠天伦公司物业服务费，故一审法院根据双方合同约定判决支持天伦公司所提利明福公司支付欠付物业服务费以及逾期缴纳物业服务费的违约金诉求、酌情调低违约金标准，所作处理并无不当，本院予以维持。利明福公司上诉认为天伦公司提供物业服务不符合合同约定的标准，但物业服务是一个动态的长期过程，物业服务本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等，本案中，虽利明福公司提供了证据证实天伦公司存在部分管理不善的情形，但并不能充分证实天伦公司提供的服务存在重大瑕疵的事实，且利明福公司自己也承认相关问题的产生，不排除有业主或使用人不当行为的可能，显然并不能完全归咎于天伦公司。因此，本院对利明福公司要求调低物业服务费标准的主张不予支持。综上所述，利明福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5237元，由广州市利明福房地产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  吴敏玲黄咏欣