江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1305号 上诉人（原审原告）：江西进贤农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇民和路718号，统一社会信用代码：913601241587494175。 法定代表人：魏青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闵光柏，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓琦，男，1986年6月21日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：邓炳欢，系邓琦父亲。 原审被告：进贤县电子商城，住所地：江西省南昌市进贤县城校前路，统一社会信用代码：91360124672419509Q。 法定代表人：桂军林。 上诉人江西进贤农村商业银行股份有限公司（以下简称进贤农商行）因与被上诉人邓琦、原审被告进贤县电子商城执行异议之诉一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初3193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 进贤农商行上诉请求：一、请求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初3193号民事判决，改判撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124执异90号执行裁定第一项、第二项；二、请求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初3193号民事判决，改判案外人邓琦提出的异议不成立；三、请求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初3193号民事判决，改判对进贤县民和镇校前1号Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2房屋继续执行；四、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“邓琦在合同签订后于当日向进贤县电子商城法定代表人桂军林支付了购房款，进贤县电子商城法定代表人亦于2007年6月6日向邓琦出具收条，邓琦在举证期限内向本院提交中国银行存折、中国邮政储蓄存、取款单等证据予以佐证，本院予以确认。”系认定事实错误，必然导致错误的判决。一、邓琦所提交的证据不足以证明其向进贤县电子商城购买Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2号房屋并支付了购房款的事实，一审认定该份《房屋销售协议书》有效并支付了购房款明显错误。第一，《房屋销售协议书》约定邓琦购买进贤县电子商城Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2单元房屋，房屋总价为398672元，进贤县电子商城凭收据收取邓琦购房款，邓琦按约履行协议交清房款后，进贤县电子商城提供有关办理产权手续给邓琦。然而邓琦在原告申请执行过程中提供的收条且仅写明了系“购房款”，金额为39.8万元，该金额明显与合同金额不一致；收款收条仅有桂军林签字，进贤县电子商城并未盖章确认，且未提供桂军林有权代收购房款的相应证据，不能证明进贤县电子商城已经收到邓琦购房款。第二，邓琦亦未提供证据证明未办理产权过户系进贤县电子商城过错所致，根据谁主张谁举证的原则，邓琦应承担举证不能的法律后果，一审法院在邓琦未提供证据的情形下仅依据邓琦代理人的单方表述即认定“邓琦曾向房产中心询问办理案涉房屋过户登记事宜被告知必须要进贤县电子商城提交总证才能办理，而进贤县电子商城法定代表人一直借故拖延。有积极要求办理过户登记的行为，且非因自身原因未办理过户登记情形”明显错误。因此，进贤县人民法院依据该收款收据和证明即认定邓琦已经支付全部购房款且非邓琦过错导致未办理过户明显证据不足。二、假使邓琦与进贤县电子商城签订的房屋销售协议真实有效，但案涉房屋已经办理了抵押登记，邓琦不享有排除异议的权利。第一，物权期待权不属于物权，不动产物权的设立系以依法登记为准。本案中，假如邓琦与进贤县电子商城签订了房屋买卖合同，且占有使用该房屋，但至今未办理该房屋过户登记手续，该房屋仍然登记在进贤县电子商城名下，邓琦的申请不足以排除法院的执行。第二，进贤农商行对执行的抵押房屋享有优先受偿权，法院对案外人提出的上述排除执行异议不予支持。2017年11月6日，桂军林向原告贷款460万元，进贤县电子商城与进贤农商行签订了《最高额抵押合同》，约定以进贤县（房产证号：房权证进房字第××号）为上述借款提供抵押担保，取得了《不动产登记证明》【不动产登记证明证号为：赣（2017）进贤县不动产证明第0004560号】，担保金额为460万元，抵押权利人为进贤农商行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，邓琦即便与进贤县电子商城签订了《房屋销售协议书》并实际占有，因上述房产已经办理抵押登记，进贤农商行对上述房产具有有限优先受偿权，邓琦亦不享有排除执行异议的权利。第三，邓琦不足以排除法院对案涉案产的执行。本案中，被上诉人邓琦对登记在被执行人进贤县电子商城名下位于进贤县提出异议，虽然案外人邓琦与进贤县电子商城在进贤县人民法院查封之前已签订书面协议，但未支付全部价款，且在长达十二年时间内尚未办理该房屋的过户变更登记手续，且没有举证证明未办理该房屋过户登记系非因买受人邓琦自身原因，同时亦未提供证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（事实上根据其提供的营业执照，其实际用于经营而非生活），不符合排除执行异议的条件。因此，邓琦不享有排除执行异议的权利。第四、本案中，邓琦因案涉房产办理了抵押登记而无法实现合同的目的，应当解除《房屋销售协议书》。假如邓琦与进贤县电子商城签订了案涉房产的《房屋销售协议书》属实，则十二年之久未办理房屋产权证或不动产权证，仅对案涉房产依法享有物权期待权，不享有物权，进贤农商行对案涉房产已办理了抵押登记，事实上邓琦因该案涉房产存在抵押而办理产权证不能，邓琦因案涉房产办理了抵押登记而无法实现合同的目的，应当解除《房屋销售协议书》，应向进贤县电子商城主张权利，而非提起排除执行的执行异议。综上，邓琦所提交的证据不足以证明其向进贤县电子商城购买Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2号房屋并支付了购房款的事实，进贤县人民法院认定《房屋销售协议书》有效并支付了购房款明显错误；案涉房屋已经办理了抵押登记，邓琦不享有排除异议的权利。 邓琦答辩称，要求维持一审判决，驳回上诉人上诉请求，维护邓琦的合法权益。 进贤县电子商城提交书面答辩状称，一、邓琦未付清购房款。进贤县电子商城2007年6月6日与邓琦签订房屋销售协议约定校前路1号B栋B1、B2房屋销售面积243.39平方米，每平方米1638/㎡，房屋总价为398672元，但邓琦仅提供向进贤县电子商城股份桂军林付款的证据，未提供向进贤县电子商城付款的证据。二、案涉房屋未办理过户登记系邓琦自身的原因，因邓琦迟迟不履行合同义务，进贤县电子商城与邓琦的《房屋销售协议》已经解除。进贤县电子商城与邓琦签订《房屋销售协议》后至2015年2月15日前，进贤县电子商城多次催促以上购房户履行协议，并尽快办理房屋所有权过户手续，并在小区各单元楼道口张贴公告通知全体购房户见到通知后尽快来办理产权登记手续，看到通知后大部分业主已陆续办理了产权，比以上购房时间晚的业主也早已办好房屋过户登记手续，详见进贤县电子商城在县房管局调取的办理产权业主名单和办理产权日期。进贤县电子商城实在没办法，于是在2015年1月份口头通知以上业主解除《房屋销售协议》，解除之后，才将案涉房产抵押给银行，故以上购房户未付清房款和未办理产权是自身原因，且已经解除了《房屋销售协议》，故进贤县电子商城认为上诉人进贤农商行有处置权。综上，依据相关规定，上诉人进贤农商行有权处置案涉房产，希望法院公正裁判。 进贤农商行向一审法院起诉请求：1、要求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124执异90号执行裁定第一项、第二项；2、要求判决案外人邓琦提出的异议不成立；3、要求判决对进贤县Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2房屋继续执行。 一审法院认定事实：2015年2月15日，进贤县电子商城为桂军林向进贤县农村信用合作联社（后更名为江西进贤农村商业银行股份有限公司）借款600万元与进贤农商行签订了一份《最高额抵押合同》，抵押物为进贤县电子商城名下位于进贤县的商铺（产权证号：房权证进房字第××号，面积799.76平方米），并办理了他项权证（证号：房他证进房字第××号）。2017年11月6日，进贤县电子商城为桂军林向进贤农商行借款460万元与进贤农商行签订了一份《最高额抵押合同》，抵押物为进贤县电子商城名下位于进贤县的房屋（产权证号：房权证进房字第××号，面积887.98平方米），并办理了他项权证（证号：赣（2017）进贤县不动产证明第0004560号）。2019年4月11日，一审法院作出（2019）赣0124执144号执行裁定书，同年4月11日向进贤县不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了进贤县电子商城所有的位于进贤县的房屋（房产证号：进房字第××号）。邓琦于2019年9月6日向该院提出书面异议，请求解除对进贤县Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2房屋的查封，该院2019年9月19日作出（2019）赣0124执异90号执行裁定书，裁定如下：一、案外人邓琦提出的执行异议请求成立；二、中止对进贤县Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2房屋的执行措施。进贤农商行对该裁定不服，诉至该院，提出如前诉请。 另查明，2007年6月6日，进贤县电子商城（卖方，甲方）与邓琦（买方，乙方）签订了一份《房屋销售协议书》，约定：“第一款：甲方向乙方销售位于进贤县框架结构Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2房屋，销售面积为243.39平方米，每平方米1638元／㎡，房屋总价为398672元，约定交房日期为2007年6月底。第二款：乙方向甲方履行下列手续：（1）按所购房价及面积计算所得总价交纳购房款，共计人民币：叁拾玖万捌仟陆佰柒拾贰元整。（2）付款方式：乙方必须在签订协议于2007年6月6日预交购房款计：叁拾玖万捌仟陆佰柒拾贰元整。......甲方代表签字人为桂军林，签章为江西省进贤县电子商城，乙方代表签字人为邓琦，落款时间为二00七年六月六日。”同日，桂军林向邓琦出具了398000元的购房款收条。另外，邹丽英、邓炳欢与邓琦系母子、父子关系。 一审法院认为，本案的焦点为邓琦对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,邓琦主张排除强制执行必须提供证据证明在查封之前已签订案涉房产的合同、支付房款、实际占有和有积极办理过户登记行为的事实。结合双方提交的证据，邓琦于2007年6月6日与进贤县电子商城签订《房屋销售协议书》，合同有法定代表人桂军林的签字并加盖公章，内容未违反法律规定，系双方真实意思表示，《房屋销售协议书》合法有效。进贤农商行与进贤县电子商城分别于2015年2月15日、2017年11月6日签订《最高额抵押合同》并办理他项权证，签订合同时间和办证时间均在两被告签订《房屋销售协议书》之后。2019年4月11日该院依据（2019）赣0214执144号执行裁定书，查封了邓琦位于进贤县房屋（房产证号：进房字第××号）的房屋。故在人民法院查封前，邓琦与进贤县电子商城已签订合法有效的书面买卖合同。邓琦在合同签订后于当日向进贤县电子商城法定代表人桂军林支付了购房款，进贤县电子商城法定代表人亦于2007年6月6日向邓琦出具收条，邓琦在举证期限内该院提交中国银行存折、中国邮政储蓄存、取款单等证据予以佐证，该院予以确认。邓琦辩称，因案涉房屋系父母为其购买，其父母支付购房款，水电开户人为其母亲邹丽英，水电费也一直由母亲代为交纳，根据邓琦提交的水电费票据等证据，邓琦的辩称符合常理，该院对邓琦在人民法院查封之前已合法占有该不动产的事实予以确认。邓琦曾向房产中心询问办理案涉房屋过户登记事宜被告知必须要进贤县电子商城提交总证才能办理，而进贤县电子商城法定代表人桂军林一直借故拖延。邓琦有积极要求办理过户登记的行为，且非因自身原因不办理房屋过户手续，该院认为符合非因买受人自身原因未办理过户登记情形。在庭审中，进贤农商行确认案涉房屋目前属于该院查封的房产（证号：房权证进房字第××号）范围，该院予以确认。综上，邓琦对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。进贤农商行主张的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回进贤农商行的全部诉讼请求。案件受理费500元，由进贤农商行负担。 本院二审期间，上诉人进贤农商行提交一组新证据：证据一：1、2020年5月25日拍摄的心恋心幼儿园前后全景图6张；2、进贤心恋心幼儿园工商登记信息1份。证明目的：1、根据拍摄照片可以看出，邓琦所购买的电子商城Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2号房屋（心恋心幼儿园）所属房屋，系一整栋中间带转角的房屋，且（心恋心幼儿园）处于转角处，与案涉房屋（房产证号：房权证进房字第××号）房产证图纸所记载的两栋并行房屋明显相矛盾，即邓琦所主张的房屋明显不属于案涉房屋范围。2、根据启信宝企业信息查询，进贤县心恋心幼儿园成立时间为2017年5月4日，此与被上诉人邓琦一审提交的邓炳欢拍摄的心恋心幼儿园所标注的“2007年6月6日我购买校前路1号电子商城Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2号房屋时，我亲手拍摄的Ｂ栋Ｂ1、Ｂ2号房屋门前外拍照片”所记载的时间明显相矛盾，即该照片拍摄的时间并非2007年6月6日。因此，进贤县人民法院在未查证被上诉人邓琦所主张的房屋是否属于案涉房屋范围内的情形下即依据其提供的邹丽英缴纳的轧钢厂内地下室用水水费单、编号为0116304160电费单等材料认定被告邓琦对案涉房屋实际占有并生活经营，继而直接裁定邓琦针对房产证号为房权证进房字第××号的房产所提异议成立，明显错误。 邓琦进行质证后，发表如下质证意见：从上述证据来看，上诉人在向电子商城贷款时没有查清案涉房产情况，心恋心幼儿园不是我的房产，我们是商用的，幼儿园是居住用房。心恋心幼儿园登记情况我不清楚。心恋心幼儿园不是电子商城B栋B1、B2的房子，毫无关系。 对进贤农商行提交的证据，本院认证如下：对于上诉人进贤农商行提交的证据真实性、合法性予以认可。对关联性不予认可，进贤农商行提供的证据只能证明心恋心幼儿园实地状况与房产证图纸不相符，却无法证明心恋心幼儿园就是电子商城B栋B1、B2号房屋。邓琦亦说明心恋心幼儿园并非是其购买的房屋，即不是电子商城B栋B1、B2号房屋，故本院对该组证据不予采信。 本院二审查明的事实与原审判决查明事实一致，对原审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：邓琦对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，邓琦与进贤县电子商城在一审法院查封之前已签订合法有效的书面购房合同，且已支付了全部价款；同时在一审法院查封之前邓琦一直合法占有该案涉房产，且该案涉房产一直未办理过户登记的并非是邓琦自身原因导致。一审法院据此认定邓琦对执行标的享有足以排除强制执行的权益并无不当，本院应予维持。 综上所述，进贤农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人江西进贤农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 罗锦戎 审 判 员 王宏瑞 二〇二〇年六月十七日 法官助理 夏竞宇 书 记 员 袁慧敏