江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1206号上诉人（原审被告）：李罗彬，男，汉族，1989年11月10日，住江苏省徐州经济技术开发区。上诉人（原审被告）：刘莎莎，女，汉族，1989年8月27日生，住江苏省徐州经济技术开发区。二上诉人委托诉讼代理人：胡远博，江苏同瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：饶永乐，男，汉族，1990年1月9日生，住江苏省沛县。被上诉人（原审原告）：周倩倩，女，汉族，1990年3月15日生，住江苏省丰县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许贵，江苏红杉树律师事务所律师。上诉人李罗彬、刘莎莎因与被上诉人饶永乐、周倩倩房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2019）苏0391民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李罗彬、刘莎莎上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清。一、2018年1月1日，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》中关于“委托关系走更名程序【改合同】”的约定是无效的，一审法院以无效的约定作为履行义务的前提，明显属于认定错误。2018年1月1日涉案两份协议签订后，由于被上诉人与徐州美的置业有限公司不存在房屋买卖合同关系，经询问，不能将商品房买卖合同（NO：0608940）中上诉人的名字更改为被上诉人的名字。并且上诉人与被上诉人的协议中关于“改合同”的约定，是为了达到少缴税的目的，违反了合同法第52条第二款的规定，应为无效。上诉人当即通过中介公司告知了被上诉人，要求被上诉人继续履行协议，支付完剩余的房款并办理过户手续。但被上诉人一看无法“改合同”，需要再多支出一部分过户费用，就以此为由要求终止合同，并要求上诉人退还已缴纳的购房款。故违约的是被上诉人，而不是上诉人，被上诉人无权要求上诉人支付违约金和返还已经支付的136000元的定金。二、退一步讲，即便上诉人存在违约行为，一审法院适用担保法的规定，认定被上诉人应按照双倍返还定金及定金数额不得超过主合同标的额的20%，判决上诉人支付违约金272000元是错误的。涉案房屋价款为680000元，上诉人收取了被上诉人340000元，按照法律的规定，定金的约定不得超过房屋价款的20%，即定金最高不应超过136000元，超过定金的部分应视为房款，即购房定金应为136000元，房款为204000元。即便一审法院认定上诉人违约，上诉人也只应当双倍返还定金及退还房款，而340000元的购房款中已经包含了136000元的定金，上诉人只应再支付违约金(定金)136000元，而不是272000元。三、上诉人李罗彬未在《存量房买卖协议》及《补充协议》签名，不是合同的相对人，不是本案适格的被告，一审法院判决上诉人李罗彬返还房款并支付违约金明显不正确。被上诉人饶永乐、周倩倩答辩称，一、本案的争议焦点应当为上诉人是否存在违约行为，一审法院对于该事实已经查清，一审法院判决上诉人承担责任的事实和法律依据，是基于上诉人的违约行为，而不是依据所谓的补充协议。二、一审法院判决上诉人承担违约金所依据的是合同法第114条，并不是上诉人所称的担保法。因上诉人在一审中当庭不要求调整违约金的数额，所以一审法院在查清事实、认定上诉人违约的前提下，参照担保法及本案合同标的的具体情形，大幅度减少了违约金的数额，实际上是有利于上诉人的。同时，徐州市房屋价格持续稳步上涨，涉案房产距签订买卖协议时价格已经上涨了300000余元。该事实上诉人也明确认可。上诉人不应当因为违约行为而获利。三、涉案《存量房买卖协议》及《补充协议》仅是本案房屋买卖的外观形式，合同实质的相对人应为李罗彬、刘莎莎与饶永乐、周倩倩。二上诉人均为适格被告，应承担连带责任，共同返还购房款及支付违约金。上诉人在一审中明确认可二人与被上诉人之间建立了买卖合同关系，被上诉人也认可出卖人为二上诉人。上诉人作为合同相对人，作为被告主体适格，且涉案房产也为共同财产。据上诉人了解，上诉人所支付的购房款300000余元在，目前涉案房产由上诉人李德彬和现任妻子共同居住使用，因为涉案协议的标的是共同财产，涉案三十余万元也是涉案房产对价的一部分。饶永乐、周倩倩向一审法院提出诉讼请求：1.判令李罗彬、刘莎莎返还饶永乐、周倩倩购房款340000元；2.李罗彬、刘莎莎支付饶永乐、周倩倩违约金600000元；3.本案诉讼费用由李罗彬、刘莎莎承担。一审法院查明：2018年1月1日，饶永乐、周倩倩（系夫妻关系）与李罗彬、刘莎莎（订立协议时系夫妻关系）订立《存量房买卖协议》及《补充协议》，约定饶永乐、周倩倩购买李罗彬、刘莎莎的位于徐州市房屋一套，总价68万元；买卖协议第三条约定，饶永乐、周倩倩于2019年8月31日前办理过户并支付人民币15万元，剩余房款申请贷款支付给二被告；第六条约定，“在签订本协议之日，乙方（饶永乐、周倩倩）交付购房定金30万元，其中当日支付部分定金15万元整，剩余定金两日内支付15万元整”；第七条约定，“过户办理完毕，乙方领取房证之日甲方将上述房地产正式交付给乙方使用”；第八条约定，甲乙双方不能按期交房或支付房款，“逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币陆拾万元整，合同终止”；补充协议约定，“（优先选择方案一）方案一：甲方收到乙方支付的购房定金后，委托关系走更名程序（改合同）所产生的费用均由甲方独自承担。乙方承担的各项费用：维修基金、契税、水电煤气初装费、物业费等。方案二：甲方上房后办理不动产权证以后，积极配合乙方过户，甲方领取不动产权证所产生的各项费用均由自己承担。过户产生的各项费用由乙方承担，但甲方自愿承担营业税部分税费人民币壹万元整”。2018年1月2日、3日饶永乐、周倩倩向李罗彬、刘莎莎合计支付人民币300000元，2018年2月14日、21日合计支付人民币40000元，李罗彬、刘莎莎出具了数额分别为300000元、40000元的定金收据。案涉房屋2018年7、8月份上房，现由李罗彬居住。一审法院认为，1.当事人对自己主张所依据的事实或反驳对方主张所依据的事实有责任提供证据，没有证据或证据不足以证实的，由负有举证责任一方承担不利后果。本案中，李罗彬在对饶永乐、周倩倩提供的2018年9月30日的对话录音进行质证时称，对方录音资料不完整，原告当时是找我去退钱，我说先退10万元，剩下的钱12月份退清;在这段录音之前，我说原告能一次性给清剩余的钱，我就把房子卖给他们，双方重新再立一份合同，原告说考虑，就一直没有回话了。一审法院认为，①李罗彬辩称饶永乐主动提出退钱退房解除合同，没有直接证据证实；②李罗彬自认其曾主张“原告能一次性给清剩余的钱，我就把房子卖给他们”，可以认定李罗彬试图变更原合同约定，但在饶永乐、周倩倩未明确同意的情况下，双方仍应履行原合同义务；③李罗彬在录音中称“你们就等着三年多，等着房子住就管了”，不符合原合同约定的房屋交付日期，截至本案法庭辩论结束前也未向饶永乐、周倩倩交付房屋，应认定拒不履行合同义务。据上，根据合同法第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任”的规定，饶永乐、周倩倩有权要求李罗彬、刘莎莎承担违约责任。对照饶永乐、周倩倩付款日期和买卖协议的相关约定，李罗彬、刘莎莎辩称饶永乐、周倩倩已付购房款存在违约，没有事实依据；至于李罗彬、刘莎莎辩称饶永乐、周倩倩没有履行支付上房各项费用，一审法院认为，饶永乐、周倩倩的该项义务以李罗彬、刘莎莎履行“改合同”义务为前提，在李罗彬、刘莎莎未履行完成“改合同”义务的情况下，其辩称饶永乐、周倩倩违约，缺乏合同依据，法院不予采信。故，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，以及九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，李罗彬、刘莎莎拒不履行合同义务，饶永乐、周倩倩有权解除合同，并有权要求对方依法或依照双方约定承担违约责任。2.当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，根据合同法第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，李罗彬、刘莎莎以不存在违约行为为由否认应承担协议约定的违约金数额，一审法院综合案情予以调整，即参照案涉买卖协议的定金条款，根据担保法第八十九条“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，以及第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定，酌定李罗彬、刘莎莎承担违约金272000元，即68万元×20%×2倍。综上，当事人应当按照约定全面履行合同义务，否则应承担违约责任。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、李罗彬、刘莎莎于判决生效之日起十日内向饶永乐、周倩倩一次性返还购房款人民币340000元并支付违约金272000元；二、驳回饶永乐、周倩倩的其他诉讼请求。二审期间，上诉人李罗彬、刘莎莎申请证人季某,4出庭作证，拟证明上诉人曾让季某,4通知被上诉人徐州美的公司不同意变更商品房买卖合同相对人。根据证人季某,4陈述，季某,4通知了被上诉人徐州美的置业有限公司不能将编号为0608970号的商品房买卖合同中上诉人的名字变更为被上诉人名字，被上诉人接到通知后坚持继续履行合同购买涉案房屋，而上诉人要求被上诉人把房屋总房款一次性付清，被上诉人则坚持按照合同约定的价格和付款节点购买房屋，买卖协议遂因双方意见不统一未能继续履行。本院二审查明，上诉人李罗彬与刘莎莎未曾办理过结婚登记手续，二人在同居期间共同购房了涉案房屋。本院认为，一、关于在本案房屋买卖履行过程中是买方还是卖方存在违约的问题。首先，上诉人与被上诉人于2018年1月1日签订《存量房买卖协议》，该协议第三条约定：乙方（饶永乐）采取贷款方式支付房款：于2019年8月31日前办理过户并支付人民币壹拾伍万元整，按照房产交易有关规定缴入指定的资金监管账户。但根据李罗彬在庭审中的陈述“原告能一次性给清剩余的钱，我就把房子卖给他们”可知，上述协议签订后，李罗彬单方提出变更合同约定，要求被上诉人一次性支付剩余购房款，在被上诉人不同意的情况下，上诉人表示要将被上诉人已付购房款退回，并以自行装修入住涉案房屋的行为表明不再继续履行双方签订的房屋买卖协议，已经构成违约。其次，涉案《补充协议》对过户的费用作出约定：若商品房买卖合同不能更名，上诉人自行办理上房手续和不动产权证，上诉人领取不动产权证所产生的各项费用均由上诉人自己承担。现商品房买卖合同的买受人无法更名为被上诉人，上诉人以被上诉人未向其支付上房所需的维修基金、契税等费用为由主张被上诉人违约不能成立。此外，上诉人上诉称系被上诉人主动提出退钱、退房和解除合同，但未能提供证据证明，本院不予支持。二、关于一审认定的违约金数额是否适当的问题。当事人依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定主张违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，被上诉人依据其与上诉人签订的《存量房买卖协议》的约定向上诉人主张600000元违约金，而房屋总价款为680000元，协议约定的违约金数额显然过高。综合考虑涉案房屋买卖协议签订后徐州房价大幅上涨、被上诉人对合同的积极履行、上诉人的过错程度等情形，一审法院酌定上诉人承担272000元违约金，未加重上诉人负担，本院依法予以维持。三、关于李罗彬在本案中是否应当承担责任的问题。李罗彬上诉认为其未在《存量房买卖协议》及《补充协议》上签名，不是合同的相对人，一审法院判决其返还房款并支付违约金不当。对此本院认为，涉案协议签订时房屋由李罗彬与刘莎莎共有，虽然协议上只有刘莎莎的签名，但就协议的履行问题一直由李罗彬与被上诉人进行沟通协商，并且李罗彬在一审庭审中认可其收到了被上诉人支付的30万元定金，明确表示《补充协议》系其与刘莎莎一起签订，其与刘莎莎共同与被上诉人建立了房屋买卖合同关系，故可以认定李罗彬也是涉案房屋买卖协议的合同相对人，作为被告主体适格，应当依法承担违约责任。综上，上诉人李罗彬、刘莎莎的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9920元，由上诉人李罗彬、刘莎莎负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  宋新河审 判 员  孟 娟二〇二〇年六月二十三日法官助理  王 茹书 记 员  金宇婷