河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终6668号上诉人（原审原告）：邢浩，男，汉族，1988年9月15日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王鹏、张擎，河南正方圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张双风，女，汉族，1940年3月9日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杨守义，北京高文（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建华，系张双风女儿。被上诉人（原审被告）：河南盛煌实业发展有限公司，住所地郑州市中牟县城西区经三路纬一路府佑花园4A-201。法定代表人：赵坤。被上诉人（原审被告）：陈玉民，男，汉族，1956年10月13日出生，住郑州市。被上诉人（原审被告）：单建亚，男，汉族，1963年1月26日出生，住郑州市。被上诉人（原审被告）：河南省银投实业有限公司，住所地郑州市商城东路20号。法定代表人：单建亚。上诉人邢浩因与被上诉人张双风、单建亚、陈玉民、河南省银投实业有限公司、河南盛煌实业发展有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢浩及其委托诉讼代理人王鹏、张擎，被上诉人张双风的委托诉讼代理人杨守义及王建华到庭参加诉讼。被上诉人单建亚、陈玉民、河南省银投实业有限公司、河南盛煌实业发展有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法对其缺席审判。本案现已审理终结。邢浩上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判支持邢浩原审诉讼请求或发回重审，本案一、二审诉讼费由各被上诉人负担。事实与理由：已经发生法律效力的郑州市金水区人民法院（2015）金民一初字第6123号及郑州市中级人民法院（2018）豫01民终496号生效判决书，已经认定案涉房屋所在安泰嘉园小区是以河南盛煌实业发展有限公司名义开发建设，投资为河南省公安厅所有购房人形成的全体业主，因此案涉房屋并非被上诉人河南盛煌实业发展有限公司的责任财产，人民法院在强制执行程序中，强制执行的范围亦仅能以被执行人的财产责任为限。河南省公安厅离休干部卢建甫对案涉房屋享有购买资格。省公安厅离休干部卢建甫取得购房名额转售给尚文杰，该房屋实际由尚文杰购买，但因为开发商及内部政策的要求，原购房名额享有者必须作为《商品房买卖合同》的购买人，所以尚文杰只能以共有人的名义在《商品房买卖合同》中出现，合同签订后，尚文杰向河南盛煌实业发展有限公司支付购房款共计327865元，以及契税、维修基金、暖气、天然气、印花税等各项费用。2008年9月11日，卢建甫与尚文杰共同与河南盛煌实业发展有限公司签订房屋买卖合同并办理了郑州市商品房买卖合同信息备案，并于2009年11月转售给邢浩，邢浩自2010年8月接收房屋实际占用使用房屋至今。邢浩在人民法院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并支付了全部购房款，在法院查封前也合法占用案涉房屋，因河南盛煌实业发展有限公司的原因，该房屋一直未办理至邢浩名下，邢浩不存在任何过错。在此期间，邢浩多次催促尚文杰，要求其配合办理过户手续，但直至2016年初涉案房屋才具备办理房产证的条件，但是签订合同的共有人之一卢建甫于2013年去世，无法正常办理房产证。张双风答辩称，案涉房屋登记在河南盛煌实业发展有限公司名下，是河南盛煌实业发展有限公司的责任财产。邢浩从未与其签订过案涉房产的《房屋买卖合同》，即使卢建甫、尚文杰对案涉房屋进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，不具有物权公示的性质，不直接产生物权设立或变动的效力。根据《物权法》第九条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十四、二十五条规定，尚文杰向邢浩转让涉案房产的行为已经违反了法律禁止性规定，系无效行为。根据《城市房地产管理法》第三十八条，按照约定下列房产不得转让，共有房产未经其他共有人书面同意的及未取得房产证书的，根据《合同法》第五十二条规定，卢建甫于2013年死亡，尚文杰和邢浩的合同签订在卢建甫生前，尚文杰和邢浩恶意串通损害了卢建甫的利益及违反《城市房地产管理法》第三十八条规定，因此邢浩和尚文杰签订的合同无效，邢浩享有的是对尚文杰合同的债权。邢浩不是案涉房产的权利人，不具有提出案外人异议的资格。邢浩提交的证据也不足以证明其对案涉房产享有可以排除执行的权利。被上诉人单建亚、陈玉民、河南省银投实业有限公司、河南盛煌实业发展有限公司未到庭亦未发表意见。邢浩向一审法院起诉请求：1、停止对郑州市金水区××楼××单元××房产的强制执行；2、确认邢浩对郑州市金水区福彩路5号16号楼2单元6层33号享有所有权3、诉讼费由张双风、单建亚、陈玉民、河南省银投实业有限公司、河南盛煌实业发展有限公司承担。一审法院认定事实：1、张双风诉河南盛煌实业公司发展有限公司、河南省银投实业公司有限公司、陈玉民、单建亚民间借贷纠纷一案，执行法院于2018年5月30日做出（2018）豫0105民初594号民事判决书，判决：一、河南盛煌实业公司发展有限公司于判决生效后十日内支付张双风本金104万元及利息130万元（暂计算至2017年8月7日，此后利息，以104万元本金为基数，按月息2%计算至本金还清之日）；二、单建亚、陈玉民、河南省银投实业公司有限公司对上述判决第一项确定的河南盛煌实业公司发展有限公司的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向河南盛煌实业公司发展有限公司追偿；三、驳回张双风的其他诉讼请求。案件受理费25520元、公告费300元、保全费5000元，由河南盛煌实业公司发展有限公司、河南省银投实业公司有限公司、陈玉民、单建亚共同负担。该判决已于2018年11月8日发生法律效力。后该案进入执行程序，执行案号为（2018）豫0105执13071号。2、审理中，张双风申请诉讼保全，执行法院于2018年3月30日将河南盛煌实业公司发展有限公司位于郑州市金水区××楼××单元××房屋予以查封。3、执行过程中，尚文杰向本院提出执行异议，主张其对涉案房屋拥有所有权，要求排除执行。执行法院于2019年10月15日作出（2019）豫0105执异484号执行裁定书，驳回了尚文杰的异议请求，该裁定书已发生法律效力。4、邢浩以案外人向执行法院提出执行异议，认为执行法院查封涉案房产错误，侵害了其合法权益，要求撤销执行法院于2019年10月15日作出的（2019）豫0105执13071号执行裁定书。执行法院于2019年10月15日作出（2019）豫0105执异775号执行裁定书，驳回了邢浩的异议请求。邢浩不服，向执行法院提起执行异议之诉。一审法院认为：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。涉案房产登记在被执行人河南盛煌实业发展有限公司名下，该公司应为该房屋的权利人，其未履行生效法律文书确定的义务，执行法院对涉案房产采取执行措施，符合我国相关法律规定。邢浩虽与尚文杰签订买卖合同，购买了涉案房屋，但尚文杰对涉案房屋已向该院提出过执行异议，主张所有权，要求排除执行，该院已作出（2019）豫0105执异484号执行裁定书，驳回了尚文杰的异议请求，该裁定书否定了尚文杰对涉案房屋拥有所有权，故邢浩要求停止对涉案房屋的执行，并要求确认其对该房屋享有所有权的请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回邢浩的诉讼请求。案件受理费14592元，由邢浩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交证据。本院二审经审理查明的事实除与一审法院查明的事实一致外，另查明，卢建甫是河南省公安厅离退休干部，2008年10月10日，河南盛煌实业发展有限公司与卢建甫、尚文杰就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并于当日在郑州市房地产市场管理处进行合同备案，备案合同号为08272420，预售证号为2044。河南盛煌实业发展有限公司于2008年9月17日向卢建甫、尚文杰出具销售不动产统一发票，发票显示河南盛煌实业发展有限公司预收购房款295267.97元。河南盛煌实业发展有限公司就案涉房产于2011年5月18日向卢建甫、尚文杰出具销售不动产统一发票，发票显示河南盛煌实业发展有限公司收购房款32596.93元。邢浩提交了契税完税证、房屋专项维修资金交存凭证、暖气、天然气、有线电视、印花税、测绘费、办证工本费的收据等。截止2019年5月29日的郑州市个人房屋权属信息表显示案涉争议房屋的购房人为尚文杰，合同签订日期为2008年9月11日。2009年11月6日，尚文杰与邢浩签订房屋买卖合同，约定尚文杰自愿将郑州市金水区桑园路东、畜牧路北（省公安厅家属院）十六栋二单元六层东户的房产136.1平方米与卢建甫共有房产卖给邢浩，该房产为河南省公安厅集资房，尚文杰尚未办理房屋所有权证。尚文杰自愿将房屋卖给邢浩，由于房屋为共有产权，本次房屋买卖，邢浩只对尚文杰进行交易，尚文杰与共有人之间一切事宜由尚文杰自行解决，房屋成交价款为每平方米4590元，房款合计625000元。由于目前房屋未交工，房产证尚未办理，首次办理房屋所有权证（初始登记）所需一切费用由尚文杰承担，二次过户交易所需一切费用由邢浩承担。尚文杰已经交过的契税6557.30元，维修基金8846.50元，暖气6805元，天然气3994.20元，有线电视100元，印花税163.93元，测绘费185.10元，办证工本费80元等上述8项费用共计26732.03元，只有收据和清单，办理房产过户之前发票原件由尚文杰交付邢浩。尚文杰将买房时的所有手续原件购房合同壹份（08272420）、购房发票壹张（金额295267.97元）及卢建甫与尚文杰签订的转让协议。邢浩按照前述所列房款及费用应支付尚文杰总房款625000元整，其中在房屋买卖合同签订当日支付现金人民币20万元整，尚文杰交付房屋，邢浩验收后，支付尚文杰房款30万元整，剩余房款125000元，在办理房产过户手续完毕后邢浩应一次性付清剩余房款125000元等内容，该合同由张艳梅、李伶见证。尚文杰当日向邢浩出具收据载明“今收到邢浩交房款现金20万元整”。邢浩提交其母亲朱卫华当日在柜台取款30万元的账户交易流水，佐证其支付20万元房款的来源。尚文杰于2010年7月29日向邢浩出具收据载明“今收到邢浩交房款75000元整”。邢浩、尚文杰于2010年8月12日在张艳梅见证下签订《房屋买卖合同补充协议》，约定尚文杰自愿将案涉争议房屋卖给邢浩，尚文杰保证该房屋没有任何经济纠纷，如有任何经济纠纷由尚文杰付完全责任。房屋成交价625000元，邢浩已与2009年11月交付20万元证明，该合同补充协议签订完毕之日，邢浩取得该房屋钥匙时，邢浩再交付尚文杰购房款375000元。尚文杰取得房产证交于邢浩并协助邢浩办理过户后，邢浩将剩余房款5万元全部交付给尚文杰等内容。同日，尚文杰向邢浩出具收条载明“今收到邢浩房款30万元整”。邢浩提交其母亲朱卫华当日在柜台取款30万元的账户交易流水，佐证其支付30万元房款的来源。尚文杰2011年1月27日出具收条载明“今收到邢浩现金2万元（用于房产证办理，房产证上办理为尚文杰的名字，无其他共有人），否则，冲抵原剩余房款。”尚文杰2012年2月6日出具收条载明“今收到邢浩房款2万元整。”2017年2月13日，在张艳梅见证下，双方又签订补充协议约定“为尽快办理安泰家园的房屋事宜，甲乙双方本着便捷高效的原则，协商无论用什么方式，房子问题解决后（过户给邢浩），承诺给尚文杰柒万元，邢浩按约定支付，张艳梅监督担保。邢浩提交房屋装修合同、工程验收单、工程结算单及工程保修单、装修发票及缴纳物业费发票、银行代缴代扣水费委托缴费授权书等证明其自2010年开始占有使用案涉房屋。另查明，邢浩向河南省郑州市金水区人民法院起诉尚文杰、卢国安、卢国强，请求确认邢浩与尚文杰于2009年11月6日签订的《房屋买卖合同》有效，卢国安、卢国强系卢建甫的全部法定继承人，卢国强、卢国安均认可卢建甫将案涉争议房屋购买资格已转让尚文杰，卢建甫就涉案房屋未出资，卢建甫虽为共同买受人，但该房事实上与卢建甫无关。本院认为，登记在被执行人名义的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，不符合公平原则，为此，设立案外人执行异议和执行异议之诉制度，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行。本案中，案涉争议房屋虽登记在河南盛煌实业发展有限公司名下，但该房屋系河南省公安厅以河南盛煌实业发展有限公司名义开发建设的商品房住宅小区，投资方为河南省公安厅系统内所有购房人所形成的的全体业主。在案证据可以证明，河南省公安厅离休干部卢现甫具有购房资格并将该购房资格转让给尚文杰，尚文杰支付了相应的购房款、维修基金、契税、暖气、天然气、印花税、测绘费及办证工本费等费用，尚文杰、卢现甫就案涉房屋与河南盛煌实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》并在郑州市房地产市场管理处备案，截止2019年5月29日的郑州市个人房屋权属信息表也显示案涉争议房屋的购房人为尚文杰，购房合同签订日期2008年9月11日，远早于法院查封案涉房屋的时间2018年3月30日。邢浩提交的其与尚文杰签订的房屋买卖协议、尚文杰出具的收据及其他证据形成的证据链，足以证明邢浩在法院查封案涉争议房屋前实际购买了案涉争议房屋并占有使用。尽管邢浩从尚文杰处购买房产时，尚文杰也未取得房产证，这种交易模式不值得提倡，但亦不能否认二者交易的真实性，更不能因此得出邢浩的权利不应当得到保护的结论。邢浩基于购买占有使用案涉争议房产并对这一特定财产享有物权期待权。案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。本案中，张双风系基于与河南盛煌实业发展有限公司等人之间的民间借贷形成的一般债权，对河南盛煌实业发展有限公司名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。二者相比，邢浩对案涉房屋的权益优先于申请执行人张双风的普通金钱债权。因此邢浩对案涉房屋享有的权益足以排除执行，邢浩要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求应予以支持。执行异议系进行形式审查，一审法院依据形式审查后出具的（2019）豫0105执异484号执行裁定书驳回邢浩要求停止对涉案房屋的执行的请求不妥，本院予以纠正。但鉴于案涉房产登记尚未变更，物权以登记为准，邢浩要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。综上所述，邢浩的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初31875号民事判决；二、不得执行位于郑州市金水区福彩路5号16号楼2单元6层33号房产；三、驳回邢浩的其他诉讼请求。一审案件受理费14592元，二审案件受理费14592元，均由邢浩负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 鲁金焕审判员 钟晓奇二〇二〇年六月二十三日书记员 赵晓玥