江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏10民终1562号 上诉人（原审原告）：宰步海，男，1978年11月16日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：房月梅，江苏九如律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏邗江民泰村镇银行股份有限公司，住所地在扬州市兴城西路191号。 法定代表人：金官铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘桂宝，该公司员工。 委托诉讼代理人：于艳，该公司员工。 原审第三人：卜基红，女，1979年6月5日出生，汉族，住扬州市广陵区（现羁押于扬州市看守所）。 原审第三人：尤杰，男，1974年11月28日出生，汉族，住扬州市广陵区（现羁押于扬州市看守所）。 上诉人宰步海与被上诉人江苏邗江民泰村镇银行股份有限公司（以下简称民泰银行）、原审第三人卜基红、尤杰案外人执行异议之诉一案，不服扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）（2019）苏1003民初5573号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 邗江法院查明，2018年11月29日，本院对民泰银行诉卜基红金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1003民初7813号民事判决：卜基红于本判决生效之日起十日内向民泰银行支付贷款本金400万元及利息（算至2018年10月31日为30400元；从2018年11月1日起按合同约定计算）；如卜基红不履行上述给付义务，民泰银行有权以卜基红抵押的坐落于扬州市的房产以拍卖、变卖所得价款优先受偿。根据民泰银行的申请，本院于2019年1月9日立案强制执行，案号为（2019）苏1003执187号。在本案执行过程中，本院于2019年1月17日作出（2019）苏1003执187号执行裁定：拍卖卜基红所有的坐落于扬州市的房产。案外人宰步海对本案执行标的提出异议后，本院于2019年5月30日作出（2019）苏1003执异47号执行裁定，驳回宰步海的异议申请。宰步海不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，宰步海与卜基红签订《房屋租赁合同》一份，约定卜基红将位于扬州市租给宰步海使用，租赁期限为10年，即自2018年1月1日至2027年12月31日止，租金为每年15万元，租赁费先付后用，每年1月1日前一次性支付。卜基红与宰步海另行签订《房屋租赁补充协议》一份，约定用卜基红欠宰步海的150万元冲抵10年租金。《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》的落款时间均为打印的“2018年1月1日”。在（2019）苏1003执异47号执行异议案件审查过程中，根据民泰银行的申请，本院依法委托无锡江南司法鉴定所对宰步海提供的房屋租赁合同原件进行司法鉴定，无锡江南司法鉴定所因无法确定合同签订时间是否早于2018年1月30日，遂于2019年5月9日出具不予受理决定书。 宰步海自2018年9月开始自行缴纳电费。宰步海举证情况说明三份：焦蕾称其为卜基红、尤杰公司的现金会计，尤杰告诉其从2018年1月份起办公楼（三楼）的水电费由宰步海承担两千多元，公司从转账给投资人的利息里面扣除；案涉房产物业公司保安刘生在2019年3月5日的情况说明中称其2018年春节前一段时间才认识宰步海的，宰步海自称其与尤杰合作，以后就在三楼办公了。王成平是刘生的领导，平时很少来这边的物业公司，2018年春节后到2018年8月都没有来找尤杰要过物业费；案涉房产会所的厨师刘晓刚称2018年元旦上班之后宰步海就经常到这里吃饭，并且了解会所的经营情况，自称已经把三楼已经租下来了。刘晓刚于2018年7月份看见宰步海将公司外面的广告牌挂起来。大概到7月20号，因基金做不起来，宰步海将刘晓刚找来希望其能从2018年8月1日开始继续在会所上班，暂时把会所餐厅对外经营。 本院执行法官于2019年1月11日对刘生作了谈话笔录，刘生陈述来星股权基金公司是2018年7月份租下案涉房产，并在此办公的。本院执行法官于2019年1月11日对来星股权基金公司员工孙秀兰作了谈话笔录，孙秀兰称其之前为卜基红公司的员工，从2018年7月正式成为来星股权基金公司的员工，来星股权基金公司也是从2018年7月进入案涉房产办公，之前听说租在了这个地方，但一直没有来。本院执行法官于2019年1月19日与被执行人卜基红作了执行谈话笔录，卜基红称其将上述涉案房产抵押给民泰银行时，并未出租给宰步海，在签订租赁合同时宰步海给其10万元现金，租金为每年15万元，宰步海将租金分期分批打给卜基红。由于民泰银行答应放600万元贷款，最终只放了400万元，因资金紧张，也就将房屋出租了。合同内容都是宰步海和尤杰谈的，我只是签了字，具体内容包含打印的时间都没看。 2019年1月11日，案涉房产物业管理公司物管处负责人王成平出具证明，称2018年8月上门催缴拖欠的物业费时，承租人宰步海说是2018年8月份开始承租卜基红房产的，之前所欠的物管费与其无关。 邗江法院认为，宰步海所举证据不足以证明其租赁权的设立早于民泰银行的抵押权。宰步海诉称案涉《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》均为2018年1月1日签订，但同一天就租金问题作出两份完全不同的约定，且签订时间均为打印，明显与常理不符。宰步海举证的证人证言陈述内容多为听说而来，并非直接的经历者，且与执行局调查笔录和民泰银行举证的证明的内容不同，尤其是刘生的情况说明与执行局调查笔录前后矛盾，故对相关证人证言不予采信，而应以合同相对人卜基红的首次陈述作为定案依据，卜基红在2019年1月19日接受本院执行局调查时，明确陈述抵押设立前未将房产出租，将房屋出租是因为民泰银行未能全额放款600万元，另对租金支付的情况作了明确说明，该陈述具体、明确，具有较高的可信性。卜基红在本案庭审中虽然又作了相反的陈述，不排除其在之后的过程中受到了相关因素的干扰，根据禁止反言原则，故对其当庭的相反陈述不予采信。宰步海提供的电费缴纳证明等证据，也显示宰步海是在2018年9月以后才开始自行缴纳电费，并不能证明宰步海在涉案房产设立抵押权之前已实际占有使用该房产。退一步说，即使案涉《房屋租赁合同》与《房屋租赁补充协议》签订于2018年1月1日，但其性质为债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，宰步海与卜基红基于上述协议产生的是债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系。根据合同相对性原则，该协议只能约束合同双方，不能产生对抗合同之外第三人的效力。民泰银行以抵押登记方式取得的抵押权属于物权，宰步海也未将其使用权进行他项权利登记，故不能对抗民泰银行的抵押权。综上所述，宰步海要求本院带租拍卖案涉房产的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决驳回原告宰步海的诉讼请求。 上诉人宰步海向本院提起上诉，请求确认宰步海的租赁权成立在民泰银行的抵押权之前，带租拍卖扬州市的房产,本案诉讼费用由民泰银行负担。事实和理由是，2018年1月1日，卜基红将案涉不动产出租给宰步海使用，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，年租金15万元。宰步海已经通过债务抵销方式付清了十年租金。民泰银行的抵押权设立于2018年1月26日，宰步海在该抵押权设立前已经合法承租涉案不动产，故应带租拍卖案涉不动产。 被上诉人民泰银行辩称，民泰银行已举多个证据证明抵押权成立在租赁权之前，宰步海举证的租赁协议和补充协议存在多处疑点，同一天签订租赁协议和补充协议，租赁协议对租赁目的、租赁物内物品使用范围、水电煤气费等均未约定，与证人证言也相互矛盾。宰步海与卜基红、尤杰之间存在大额债权债务关系，双方签订的租赁合同也未向主管部门登记备案，宰步海存在伪造协议的动机。宰步海以租抵债并未实际支付租金，并在2018年8月份之后才实际使用上述房产。该债务是否真实无法确定，且抵债行为侵害了卜基红的合法权益，应为无效。以租抵债的租赁合同本质上并非租赁合同，不适用买卖不破租赁的相关法律保护，请求法院依法驳回上诉人宰步海的上诉请求。 本院查明，邗江法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，参照江苏省高级人民法院（2019）2号审判委员会会议纪要关于《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（三）》第3、4条指示要求，“3、案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；（4）承租人或者被执行人伪造租金交付或收取证据的；（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；（6）承租人系被执行人近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。”“4、承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：（1）租赁合同的订立时间；（2）租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；（3）租金支付是否违反常理；（4）是否办理房屋租赁登记备案手续；（5）是否存在名为租赁实为借贷情形；（6）租赁房屋是否实际转移占有使用；（7）是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。”结合本案的具体情况，上诉人宰步海与卜基红于2018年1月1日签订的房屋租赁合同以及同日所签的房屋租赁补充协议应认定为虚假租赁。首先，该租赁合同约定的租赁期限从2018年1月1日至2027年12月31日，租期为10年，但租赁合同订立后，双方当事人没有依法办理房屋租赁登记备案手续。其次，该租赁合同约定的租金为每年15万元，合计150万元，租赁费先付后用，每年1月1日前一次性支付。但在签订租赁合同的同一天双方又签订了房屋租赁补充协议，约定用卜基红欠宰步海的150万元冲抵10年租金。但宰步海却不能提供卜基红欠宰步海的150万元的证据。相反，卜基红在邗江法院向其调查时陈述“租金是每年15万元，当时订合同时给了10万现金”。而上诉人宰步海在本院审理期间也没有向本院提供支付租金的有关证据。由此可见，宰步海与卜基红双方于2018年1月1日签订的所谓房屋租赁合同不具有真实性，双方当事人均违背诚信原则，不愿将签订于案涉房屋抵押之后的租赁合同向法庭出示，用以假乱真的方法企图获取对其有利的判决结果，其不当行为应引以为戒。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人宰步海的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予采信。至于上诉人宰步海表示希望保持租赁关系且愿意向案涉房屋所有权人继续缴纳租金的请求，只待案涉房屋拍卖成交后由其与房屋所有权人重新磋商，此与本案判决无涉。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 祥 审判员 陆开存 审判员 方恒荣 二〇二〇年六月二十八日 书记员 王 薇