文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1340号上诉人（原审原告）：徐优伟，男，1966年8月28日出生，汉族，住镇江市。上诉人（原审原告）：解玲，女，1965年8月10日出生，汉族，住镇江市。被上诉人（原审被告）：江苏沃得房地产开发有限公司，住所地丹阳市丹北镇埤城西沟荡村。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾翠，该公司员工。原审第三人：镇江沃得商业经营管理有限公司，住所地镇江新区丁卯桥路南侧（丁卯村委会内）。法定代表人：贾海霞，该公司总经理。上诉人徐优伟、解玲因与被上诉人江苏沃得房地产开发有限公司（以下简称沃得开发公司）、原审第三人镇江沃得商业经营管理有限公司（以下简称沃得管理公司）返还原物纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐优伟、解玲上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院违反程序，未认真审理展开质证，即行判决，判决不公。一审法院在审理案件中向其施压，偏袒被上诉人；本案是商铺买卖合同交付纠纷，一审法院却以双方履行合同中变更了“产权式商铺”交付方式，违反合同法和民诉法的相关规定，越诉判决错误。根据合同约定购买的商铺是独立的商铺，如果是产权式商铺也是沃得开发公司未履行告知义务，应当承担法律责任。涉案商铺应按照买卖合同附件三约定的交付条件进行交付，一审法院认定变更了交付方式及形式，即“沃得开发公司以通铺的形式直接交付给沃得管理公司来履行买卖合同项下的交付义务”是错误的。混淆了“商铺交付”和“铺位交还”的概念。合同双方均认可对分割商铺验房收铺，一审判决将涉案商铺的分隔拆除，随意推翻合同约定，判令通铺交付商铺无法律依据。本案不存在商铺之间具有不可分割的问题，而是因沃得开发公司的分隔图纸编制失误，无法通过消防验收，商铺无法使用，故业主才拒绝收铺。上诉人请求赔偿损失标准按照年收益6.5%计算合理合法。沃得开发公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。沃得管理公司未作答辩。徐优伟、解玲向一审法院起诉请求：1.判令沃得开发公司给付2018年1月至2019年5月期间商铺收益26270元（1545元/月×17个月）及滞纳金394元（商铺收益参照其与沃得管理公司第二次签订的《委托经营协议书》中收益计算，滞纳金按银行同期存款利率计算）；2、判令沃得开发公司依照房屋买卖合同的约定立即交付合格的商铺；3、判令沃得开发公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年5月，徐优伟、解玲与沃得开发公司签订《沃得购物广场买卖合同》，徐优伟、解玲购买沃得开发公司开发的沃得购物广场商铺一间（商铺号：1610），总价款为285296元。双方在买卖合同附件三明确了商铺的交付标准，且约定其所购得的商铺必须交由沃得开发公司全资注册的沃得管理公司经营管理。徐优伟、解玲与沃得管理公司前后两次签订了《委托经营协议书》，两次委托经营期限共十年，即2008年1月1日至2017年12月31日止，现已履行完毕。2018年1月8日沃得开发公司通知其办理商铺交接手续，2018年1月10日和1月23日徐优伟、解玲去沃得购物广场准备办理交接手续，商铺不具备交接条件，故2018年2月6日复函沃得开发公司，表明商铺不符合买卖合同约定的交接条件，不能办理交接手续。沃得开发公司原申报消防验收不能代替分割后商铺的消防验收。沃得开发公司分割改造后购物广场拒绝重新申报消防验收，致使案涉商铺无法使用、经营，至今己造成租金损失。一审法院认定事实：沃得管理公司系沃得开发公司的全资子公司。2007年5月13日，解玲与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》一份（含五份附件），约定：解玲购买沃得开发公司沃得购物广场001幢01层1610号商铺一间，建筑面积20.38平方米（含套内建筑面积14.17平方米、公摊建筑面积6.21平方米），总金额为284041元，交付期限为2008年1月1日前；该份合同附件一商铺分布图以画实线的方式分隔一层各商铺，并进行了编号；该份合同附件三交付标准载明：沃得广场一层、二层开放式内铺统一使用中央空调、分隔墙为轻钢龙骨石膏板乳白色乳胶漆，隔墙高度为3.2米，其余用铁丝网隔断，地面为抛光砖贴面（保持原5年经营期的地砖），顶棚无吊顶，供水统一至大楼集中处，供电统一集中管理。该份合同附件载明：解玲在签订房地产买卖合同之前已经清楚所购沃尔玛沃得购物广场之铺须在2008年元月1日至2012年12月31日之内委托给沃得管理公司统一招商、统一经营与管理，并熟知《委托经营协议》的全部条款和内容，同意签署本补充协议等。徐优伟、解玲与沃得管理公司签订《委托经营协议书》，约定解玲委托沃得管理公司对上述商铺进行统一经营管理，委托期限自2008年1月1日至2017年12月31日，沃得管理公司于每月15日前（遇节假顺延至下个正常工作日）向徐优伟、解玲支付租金；经营期限届满后10日内，沃得管理公司将铺位交还徐优伟、解玲；委托经营期满后，经持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主同意，可以形成涉及全体商铺业主共同利益的决议，其中包括选择物业管理公司、商铺的整体经营范围、约定回报率及委托经营期限等。对持有三分之二面积（含三分之二）以上有表决权的沃尔玛沃得购物广场业主通过的决议，徐优伟、解玲及其他全体业主应当遵守执行。徐优伟、解玲及沃得管理公司确认协议已履行至2017年12月31日完毕。2018年1月，沃得购物广场一层内铺进行隔断施工。2018年1月8日，沃得开发公司向徐优伟、解玲发送《商铺交付通知书》，通知徐优伟、解玲至沃得管理公司处办理商铺交付手续，如15日内未办理验收交付手续的，视为已完成商铺的合法交付。2008年1月31日，镇江市公安局消防支队向沃得开发公司出具《关于沃尔玛购物广场消防验收合格的意见》，确认沃尔玛购物广场消防工程符合要求，同时提出如有改建、扩建、内部装修、用途变更等，应向消防部门申报审批。该消防验收配套图纸显示：沃得开发公司申报的上述消防工程一层内铺部分并未依照双方合同约定进行隔墙隔断。2016年4月26日，徐优伟、解玲取得涉案商铺房屋产权证，该证载明：1610号商铺建筑面积为20.47平方米，套内建筑面积为14.17平方米。在审理过程中，沃得开发公司与沃得管理公司均确认案涉商铺总房款为285296元，案涉商铺是由沃得开发公司直接交接给沃得管理公司经营管理。徐优伟、解玲确认在委托经营期间内曾到现场查验商铺，当时商铺均处于通铺状态。另查明，2019年11月4日，镇江市中级人民法院就包含沃得商铺业主朱振、汤娟在内的同类型案件作出终审判决：1、维持本院作出的以通铺形式返还商铺的判决，即沃得开发公司及沃得管理公司于本院判决生效之日起十五日内将案涉商铺以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址返还业主；2、沃得开发公司及沃得管理公司于本判决生效之日起十日内支付以购房款总额的2%（每年）计算占用损失费。该终审判决分别于2019年11月上、中旬（最后一批送达时间为2019年11月16日）送达各方当事人。沃得管理公司收到上述终审判决后，拆除了案涉商铺的分隔物，案涉商铺目前处于通铺空置状态。2019年11月16日，沃得管理公司通过邮政快递书面通知未办理交付手续的沃得商铺业主（包括本案徐优伟、解玲）办理交付手续，并于同日在镇江日报刊登了《还铺公告》，内容为：“根据《委托经营协议书》的约定及法院判决书的要求，镇江沃得购物广场商铺业主请携带商铺产权证书原件和产权人身份证明原件于2019年11月30日之前至我公司办理商铺返还手续。逾期未办理的，视为我公司已自动完成了商铺返还义务”。自刊登还铺公告之日起至本案开庭前，沃得开发公司及沃得管理公司与徐优伟、解玲未办理交铺手续。本案的争议焦点：案涉商铺的交付主体及方式如何确定；占用损失费如何计算。一审法院认为：关于案涉商铺交付主体及方式的问题。1、沃得开发公司虽未与徐优伟、解玲办理商铺交接手续，但徐优伟、解玲在与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》时即明确知晓案涉商铺需交付给沃得管理公司统一招商、经营与管理，现案涉商铺已交付沃得管理公司经营十年有余，徐优伟、解玲亦收取十年委托经营期间的返租收益，经营期间内，徐优伟、解玲虽多次现场查看但均未对商铺交付的方式及形式提出异议，另因产权式商铺不具有独立使用性的特征，沃得开发公司以通铺形式交付给沃得管理公司符合整体经营利益的需要，客观上并未损害业主的利益，故可以视为徐优伟、解玲徐优伟、解玲和沃得开发公司在合同实际履行过程中变更了交付方式及形式，即沃得开发公司以通铺的形式直接交付给沃得管理公司来履行房屋买卖合同项下的交付义务。现徐优伟、解玲与沃得管理公司的十年委托经营期限届满，徐优伟、解玲与沃得管理公司之间就后续委托经营管理问题未能达成一致意见，依据双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定，沃得管理公司应向徐优伟、解玲返还商铺。同时，考虑到产权式商铺与沃得开发公司作为开发商的关联性、沃得开发公司发函交铺的介入行为及其与沃得管理公司之间的关系，沃得开发公司应与沃得管理公司对商铺负有共同返还义务。2、关于商铺返还形式，因徐优伟、解玲购买的商铺为整个购物广场营业用房的小部分，且与其他商铺之间无永久性分割围护结构，相关走道、楼梯等设施均为共用，各商铺之间具有不可分割性，如强制分割，将对整个市场的规划及经营产生影响，从而损害其他业主的合法权益，小部分商铺作为市场的一部分，整体使用有助于效用最大化，也有利于市场经营管理。综上，从产权式商铺特性、整体经营利益需要及此前以通铺交付经营的客观情况等多方面考量，返还仍应按通铺（界址）方式为宜；且镇江市中级人民法院就案涉商铺同类型案件已作出终审判决，根据该判决的第一项，沃得开发公司及沃得管理公司最迟应于2019年11月17日起十五日内根据本院一审判决以房管部门出具的商铺测绘图中载明的铺位界址将商铺返还业主。现沃得开发公司及沃得管理公司于2019年11月16日向未办理商铺交付手续的业主（包括本案徐优伟、解玲）发出书面通知并进行公告还铺，且案涉商铺具备了生效判决确定的交付条件，本院确定沃得开发公司及沃得管理公司最迟已于2019年11月30日履行了返还徐优伟、解玲案涉商铺的义务，徐优伟、解玲未按期受领，过错不在沃得开发公司及沃得管理公司，鉴于徐优伟、解玲未实际受领商铺，徐优伟、解玲应与沃得开发公司及沃得管理公司办理案涉商铺的交接手续。关于占用损失费问题。案涉商铺被分隔导致无法按时返还，损害了徐优伟、解玲的利益，沃得开发公司及沃得管理公司应承担占用期间的相应损失，具体标准应结合徐优伟、解玲与沃得管理公司之间的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状及沃得开发公司和沃得管理公司提交的相关租赁合同约定的租金标准等因素作出判断，法院酌定以徐优伟、解玲购房款总额的2%支付年占用损失费，即沃得开发公司及沃得管理公司自2018年1月1日起，每月支付徐优伟、解玲商铺占用损失费475.49元（285296元×2%÷12个月）。因徐优伟、解玲主张的商铺收益计算至2019年5月止，故沃得开发公司及沃得管理公司应支付徐优伟、解玲自2018年1月1日起至2019年5月止的占用损失费8083.33元。至于徐优伟、解玲主张的占用损失滞纳金，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、徐优伟、解玲于本判决生效后十日内与沃得开发公司江苏沃得房地产开发有限公司及沃得管理公司镇江沃得商业经营管理有限公司办理沃得购物广场001幢01层1619号商铺的交接手续；二、沃得开发公司江苏沃得房地产开发有限公司及沃得管理公司镇江沃得商业经营管理有限公司于本判决生效后十日内支付徐优伟、解玲2018年1月1日至2019年5月31日期间占用案涉商铺损失费8083.33元。三、驳回徐优伟、解玲的其他诉讼请求。二审中，徐优伟、解玲认为一审认定事实错误如下：1、上诉人签订合同时就知晓委托经营合同内容，2007年5月签订买卖合同，而协议是2008年2月补签的；2、买卖合同是分隔商铺，而判决通铺交付；3、对双方商铺办理交付手续事实未查明；4、对商铺交付通知书故意曲解。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为涉案商铺是否符合交付条件及商铺占用期间的占用费标准的确定。本院认为：关于涉案商铺的交付及相关问题。第一，本案中，徐优伟、解玲与沃得开发公司签订《商品房买卖合同》及附件时，就已明知并同意该商铺必须委托沃得管理公司统一招商、统一经营与管理，并与沃得管理公司签订《委托经营协议》。徐优伟、解玲已将涉案商铺交由沃得管理公司委托经营长达10年并收取了相关收益，故徐优伟、解玲主张沃得开发公司尚未依约向其交付涉案商铺，缺乏相关的事实依据。第二，涉案的《商品房买卖合同》及附件中虽约定了商铺分隔墙的相关要求，但双方在实际履行合同时，对于商铺事实上是以通铺方式交付给沃得管理公司经营管理的情况均是清楚的。且徐优伟、解玲未对案涉商铺的状态提出过异议，其对于商铺以通铺形式交付并对外统一招商和使用的方式至少是默认的。该方式符合涉案商铺的物尽其用原则和沃得购物广场的整体经营需要，客观上并不损害业主的利益。因此，一审法院认定双方在合同实际履行过程中变更交付方式及形式为沃得开发公司以通铺的形式直接交付给沃得管理公司来履行房屋买卖合同项下的交付义务，并无不当。第三，根据《委托经营协议》约定，委托经营期限届满后，沃得管理公司应当将铺位交还徐优伟、解玲。交还标准还应当与商铺交付给沃得管理公司时相一致，即以通铺的方式交还。因此，一审法院要求将案涉商铺分隔物拆除，并以涉案房屋产权证所附的房地产平面方位测绘图载明的铺位界址交还商铺应属适当。第四，根据《委托经营协议》约定，委托经营期限届满后，返还商铺的义务人应当为沃得管理公司。但沃得开发公司向沃得购物广场的业主发出商铺交付通知书的行为表明，其愿意履行商铺的返还义务。加之，考虑到沃得开发公司与沃得管理公司系关联公司，故一审法院判决沃得开发公司及沃得管理公司返还案涉商铺有事实依据，本院予以维持。关于占用损失费的问题。涉案商铺被分隔导致无法按时返还，处于空置状态，客观上造成了损失。但涉案商铺的分割系沃得开发公司、沃得管理公司与业主协商交铺事宜时，双方共同导致的局面，双方对于该局面的产生均有一定的责任。加之，商铺事实上处于空置状态，并无租金收益。因此，徐优伟、解玲主张按照年收益6.5%的标准进行赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。沃得开发公司及沃得管理公司应承担商铺空置期间的相应损失，具体标准应结合涉案的委托经营合同、沃得购物广场商铺的租赁收益状况，参考同地段同类商铺租赁经营现状，以及沃得管理公司二审提交的相关租赁合同关于租金标准的约定等因素作出判断。据此，一审法院综合市场情况、租赁经营收益等因素酌定以购房款总额的2%支付损失（每年），符合客观实际情况，且不违反法律规定。徐优伟、解玲主张案涉商铺占用费标准过低的上诉意见，本院不予支持。综上，本院就沃得购物广场商铺返还纠纷同类型案件已作出过终审判决，维持一审法院以通铺形式返还商铺的判决；并确定支付占用损失费的计算标准（即购房款总额每年2%）。徐优伟、解玲作为沃得购物广场业主应遵从大多数权利人商铺整体经营的决议，共同促进市场稳定繁荣，共同实现商铺整体经营收益最大化，故徐优伟、解玲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由徐优伟、解玲负担。本判决为终审判决。审判长  张玉宽审判员  谢 铭审判员  姜 玲二〇二〇年六月二十八日书记员  何婧静