文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1722号上诉人（原审被告）：汤永莉，女，1984年12月30日生，汉族，南京市农机技术推广站职工，住南京市。被上诉人（原审原告）：竺苗金，男，1958年5月25日生，汉族，退休职工，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：竺琼，系被上诉人之女，住南京市秦淮区。上诉人汤永莉因与被上诉人竺苗金房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初6623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。汤永莉上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，继续履行合同约定。事实和理由：一、一审事实认定存在错误。1、上诉人从未拒收房屋，是无法取得房屋。6月27日晚到房屋办理交接手续时，房屋墙面裂缝只是问题之一，被上诉人材料没有准备齐全，故上诉人提出等被上诉人装修事情处理好、材料等准备齐全后再付尾款，这是符合合同约定的，被上诉人拒不交房还将上诉人赶出门外，这一行为已经构成违约。2、《补充协议》约定了房屋装修标准以买卖当天拍摄视频为准，当天视频可以证明墙面完好无损。被上诉人5月底曾答应维修墙面，但没有兑现；7月底双方再次协商交房事宜时也答应维修墙面，并对上诉方损失进行赔偿，后拖延到8月份被上诉人又提起了诉讼。二、对合同条款认定错误。1、根据《补充协议》约定，汤永莉已经履行了支付7万元装修款的责任。2、按照合同约订下款后三日内甲方应首先办理交房；相关费用结清、材料等齐全之后乙方支付尾款。被上诉人声称不给钱就不交房，房屋相关材料也没有准备齐全，这些均已证明被上诉人已经违约。到目前为止被上诉人仍没有交付任何房屋相关材料。上诉人严格履行合同，按照合同约定等待被上诉人履行合约后给付尾款的行为不存在违约。三、此判决不具备执行的可行性。一是违背了涉案合同第10条的约定，合同没有履行完毕，上诉方将无法取得房屋任何相关材料，这些房屋相关材料都是应交付于上诉方的。上诉人已经将装修费7万元全额支付给被上诉人，被上诉人也理应将《装修质保合同》交付上诉人，这直接影响到上诉方房屋维修权力能否实现，也会对上诉人的正常生活造成影响。竺苗金辩称：1、被上诉人有证据证明已把材料准备齐全，电费也已缴纳完毕，因对方要扣钱，才导致合同没有继续履行。2、上诉人主张质保期内的装修合同被上诉人拒不提供，我们之间签订的合同内并不包含装修合同，所谓的交付内容中并没有提及装修及装修合同。被上诉人也曾积极主动联系上诉人，但其拒绝与我方进行沟通。被上诉人只是说可以去找装修公司进行协商，但并没有承诺帮其维修墙面，且如维修墙面会造成我方违背房屋买卖合同，故我方拒绝在合同履行完之前去做任何墙面处理。被上诉人也没有承诺赔偿，只是对方实在提出太多合同以外的要求，且多次与其沟通无果，只能提起诉讼。3、对方提出上诉人已支付7万元的装修款的责任，房屋标准以买卖当天拍摄的视频为准，我方与对方签署的协议是为了对方避税所用。5月4日当天上诉人提出要进入房屋进行测量及购买家具使用，被上诉人已将放卡放置中介处，供上诉人使用，故5月4日后房屋产生的费用和问题三方均有责任。4、上诉人提出物业公司已多次催促买卖双方前去办理交接手续，上诉人已于7月份入住该房屋，且已于7月、9月办理相关的门禁卡，并已入住该房屋，物业公司也希望双方能进行物业费的沟通，但上诉人拒绝缴纳物业费，由于我方已将物业费缴纳至2019年12月31日，故对方应在收到房屋后，将后续的物业费和我方进行交接，但是对方一直拒绝支付尾款和物业费，故无法进行交接。竺苗金向一审法院起诉请求：1、判令汤永莉支付购房尾款10000元；2、判令汤永莉支付物业费865.69元（123.67元/月×7个月）；3、判令汤永莉支付违约金10205元（785元/日×13日）、误工费1000元、交通费500元；4、本案诉讼费用由汤永莉承担。一审法院认定事实：2019年5月4日，竺苗金（甲方）、汤永莉（乙方）、案外人南京家轩房地产营销策划有限公司（丙方）共同签订房地产买卖中介合同，约定竺苗金将位于南京市浦口区房屋出售给汤永莉，房屋建筑面积69.01㎡，售价1570000元，合同第一条其他情况一栏注明：“精装、含设施、不满两年”。该合同同时约定：甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金50000元整，定金于过户当日转为首付款；甲乙双方约定乙方办理商业公积金组合贷款1050000元，由银行直接下款至甲方所提供帐户，贷款下款时间以银行放款为准，贷款所需相关费用由乙方自行缴纳或丙方代收代付；甲乙双方约定银行审批乙方贷款资格通过后3日内办理产权过户手续，过户当日乙方支付甲方购房款人民币450000元；双方约定于下款后三日内办理房屋交接手续，若甲方逾期交房，则每日按总房价的万分之五支付滞纳金给乙方（甲乙双方另行协商达成一致除外）；交接当日，甲方需结清该房屋名下的水电气、物业、电话、宽带以及有线电视等所有相关费用，同时，甲方将房屋钥匙、门卡等相关材料交给乙方后，乙方于即日将剩余尾款人民币10000元支付给甲方。同日，双方签订补充协议，约定：“甲方承诺将坐落于侨康路绿地悦峰公馆12幢402室房屋以毛坯人民币壹佰伍拾万元整（￥1500000）价格卖给乙方，乙方购买时需同时支付人民币柒万元整（￥70000）装修款，总计人民币壹佰伍拾柒万元整（￥1570000），乙方需将装修款于过户当日支付给甲方，甲方需交房前装修完毕。乙方委托甲方对房屋进行装修，装修标准以乙方在2019年5月4日拍照内容为装修标准。乙方同意甲方户口迁出日延期一个月”。庭审中，双方均认可涉案房屋目前除尾款10000元未结清外，其余房款均已支付完毕，且房屋所有权已于2019年5月27日过户登记至汤永莉名下。庭审中竺苗金提交物业费发票，证明其已实际缴纳涉案房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1573.2元/月。汤永莉提交门锁发票，证明其已于2019年7月8日更换涉案房屋门锁。在本案审理过程中，一审法院向南京家轩房地产营销策划有限公司工作人员林健了解涉案房屋的交易情况，林健陈述：竺苗金与汤永莉关于涉案房屋的买卖是我经手的；2019年5月左右，竺苗金、汤永莉经我公司介绍签订了房屋买卖协议，涉案房屋为精装修，里面所有设施全部赠送，房屋情况以当时拍摄的照片为准；因汤永莉想少交税费，所以双方就按1500000元网签了合同，并签了补充协议，约定房屋装修款为70000元，合同签订前汤永莉看了两次房，都没有提出裂缝问题；付完定金后，我带双方到房屋内核对设施，汤永利带了一个朋友去，她朋友提出房屋墙面有细微裂缝，想让房东处理一下，当时房东没有表态，说要问一下装修公司；据我看来，房屋墙面刷的乳胶漆，上面有很细微的纹路，不仔细看是看不出来的；根据合同约定，贷款下款后3日内交房，因汤永莉想提前交房，经我与竺苗金女儿竺琼商量，过户当日竺琼就带了相关材料准备办理房屋交接手续，因汤永莉不愿意负担竺琼预交的物业费，双方发生争执，故没有交接成功；2019年6月27日晚三方再次到房屋内办理交接，汤永莉来了以后在门口拍了几张照片就走了，没有交接成功，之后汤永莉发信息给我约卖家于2019年7月2日交房，我觉得汤永莉没有诚意，考虑到竺琼住在江宁路途较远，所以就没有通知竺琼过来；2019年7月5日晚竺琼发信息给我说邻居发现门锁被撬了，7月6日我去看时门锁确实被撬了，由竺苗金的智能锁换成了钥匙锁；根据合同约定交房当日双方结清水、电、气、物业费，意味着交房后的上述费用由买家即汤永莉承担。以上事实，有双方的当庭陈述、房地产买卖中介合同及补充协议、发票、林健的陈述等证据在卷证明。一审法院认为，合同双方及南京家轩房地产营销策划有限公司签订的房地产买卖中介合同系混合合同，包含两个合同关系，一是双方之间因买卖涉诉房屋而形成的房屋买卖合同关系，二是合同双方与中介方建立的居间合同关系。因中介方并非本案的当事人，亦未作出意思表示，故本案仅处理双方之间形成的买卖合同关系，对中介合同关系不予理涉。本案双方签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于竺苗金的诉讼请求：1、判令汤永莉支付购房尾款10000元。一审法院认为，根据双方合同约定，房屋尾款10000元应于交房当日付清。本案中，双方未实际办理房屋交接手续，庭审中汤永莉陈述已于2019年7月8日更换涉案房屋门锁。因此，自汤永莉更换房屋门锁之日起，涉案房屋已实际处于汤永莉的占有、控制之下，应当视为汤永莉已接收房屋，房屋已经交付。故竺苗金主张汤永莉支付购房尾款10000元符合合同约定，一审法院予以支持。关于汤永莉辩称房屋主卧与客厅的墙面开裂、存在质量问题，在竺苗金维修房屋后才同意支付尾款10000元，一审法院认为，根据双方合同约定，涉案房屋在出售给汤永莉时即为精装修房，汤永莉是在实地看房后才与竺苗金签订的合同，合同亦未约定竺苗金对房屋负有维修义务。因此即使涉案房屋存在质量瑕疵，汤永莉也不应以此为由拒绝支付尾款，故对汤永莉的上述抗辩意见一审法院不予采信。2、判令汤永莉支付物业费865.69元（123.67元/月×7个月）。一审法院认为，汤永莉已于2019年7月8日更换涉案房屋门锁，并实际占有、控制涉案房屋，故汤永莉应当自2019年7月8日起承担涉案房屋的物业费。根据竺苗金提交的证据，竺苗金已实际交纳2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业费1573.2元，故汤永莉应当给付竺苗金物业费763元（1573.2元/年÷365天×177天）。3、判令汤永莉支付违约金10205元（785元/日×13日）、误工费1000元、交通费500元。一审法院认为，本案纠纷产生的原因系双方对合同约定的房屋交付标准在理解上存在分歧，竺苗金主张汤永莉支付违约金10205元不符合合同约定，且竺苗金亦无证据证明存在误工费、交通费损失，故对竺苗金的该项诉请一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、汤永莉于判决生效之日起五日内给付竺苗金购房尾款10000元、物业费763元，合计10763元；二、驳回竺苗金的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取182元，由竺苗金、汤永莉各负担91元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人汤永莉提交了以下证据：1、收条一份，以证明被上诉人收到其房屋装修款7万元。2、2019年8月22日上诉人代被上诉人缴纳的电费发票以及半年内银行流水，以证明上诉人未进入过涉案房屋。3、聊天记录一份，以证明物业公司催促上诉人办理交接手续。4、聊天记录一份，以证明双方协商赔偿事宜。5、2019年7、8月份左右形成的视频及光盘一份，以证明房屋开裂情况。被上诉人竺苗金对上述证据的真实性均未提出异议，但认为上述证据均不能达到上诉人的证明目的。证据1收条上写明收到7万元房屋款而非装修款,被上诉人提交的证据也可以证明证据2中的电费不应由被上诉人承担。证据3中上诉人提出“好的，我会告知老业主”，但并未和被上诉人联系办理房屋交接手续。证据4是双方沟通、协商的过程，当时上诉人多次未进行房屋交接，被上诉人在5月27日、6月1日、6月27日、7月10日均前往涉案房屋处与对方进行沟通，浪费了很多时间精力与交通费用，实在无法与其进行扯皮才进行沟通，所谓赔偿也不是赔偿，只是不想与对方再继续纠缠。7月18日被上诉人已起诉，与对方进行协商是诉讼中的协商，并非诉讼前达成；上诉人又提出不合理的要求，被上诉人实在迫于无奈，放弃协商，故也未达成一致。5、房屋开裂视频拍摄时间不明，且被上诉人2019年5月4日后从未进入涉案房屋，不清楚具体情况。被上诉人竺苗金提交了以下证据：1、录音光盘、文字整理材料及微信聊天记录，证明被上诉人仅协助上诉人联系装修公司，应由汤永莉自行维修并承担相关的费用。2、收件单及中介聊天记录，证明被上诉人已将房屋钥匙交给中介以供买家测量房屋使用，所以期间产生的问题和费用并非被上诉人承担。3、微信聊天记录、竺琼与上诉人及房屋买交流群等微信短信聊天记录，证明被上诉人曾用微信、短信、房屋买卖群等方式多次联系对方进行房屋交接，但是对方并未回复，且拒绝沟通，直至7月22日才恢复通信。4、录音证据2份，证明被上诉人已准备交接全部交接材料，但因上诉人拒绝支付尾款，故未交接成功。5、支付宝帐单截图、抄表日电费帐单、燃气水费缴纳证据、中介微信聊天记录、及燃气卡的更名图，以证明电网和燃气已经更名为汤永莉。且被上诉人在2019年7月5日已经占有该房屋，故其于2019年8月缴纳的是7月31日之前产生的费用，并非上诉人使用房屋时产生的费用。6、物业前台显示的房屋交接办理流程，以证明除物业费交接外，办理物业交接并不需要上诉人参与；而上诉人一直拒绝支付被上诉人物业费。7、微信聊天记录，证明双方已沟通房屋以2019年5月初买家看过的为准，房卡在中介处，被上诉人也未去过房屋。8、与邻居、中介的聊天纪录及原锁与现锁的对比图，证明7月5日晚邻居已发现房屋被撬锁，当晚上诉人即通知中介房屋，7月8日发票不知是否为真。上诉人汤永莉对上述证据的真实性均未提出异议，但认为不能达到证明目的，具体为：1、证据1仅是双方就提前交房进行友好协商且未成功，房屋交付时间未到，并非法律意义上的交房。2、证据2仅能证明房屋钥匙在中介处，上诉人也未能证明被上诉人可以进入房屋，电费账单亦可证明其我从未实际进入房屋。3、证据3不能证明其拒收房屋，如其拒收房屋，也不会去撬锁。6月27日三方到场准备办理交接，但因卖方材料不全，如电费未缴纳、装修质保协议未带等造成材料不全，上诉人提出等材料准备齐全之后再行交房，上诉人就将其赶出房屋。根据买卖合同约定交接当日甲方需结清该房屋水电气物业等所有费用，并将房屋钥匙，门卡等相关材料交给乙方，之后乙方及时支付尾款。因上诉人未完成之前手续，故其无法支付尾款。4、电卡和气卡账户虽已更名，但实体的卡需要被上诉人的卡才能更名，且合同约定需交付实物卡，故被上诉人未履行合同约定。5、上诉人去物业公司前台拍照，已经知道物业需要办理交接手续，但一直不肯准备齐全材料与被上诉人交接。6、装修协议中约定以2019年5月4日拍摄的视频为验房标准，则被上诉人应当交付符合当天视频标准的房屋。被上诉人一直承诺交付装修协议，但是至今为止未能交付，且已拖过质保期，给上诉人造成了一定的损失。双方签订装修协议是为了给卖家规避税费，而非为买家规避税费。7、上诉人提交的发票已可证明撬锁时间为2019年7月8日，而非7月5日。对于当事人提交的证据，本院对真实性予以认定，对关联性、证明力根据案件情况综合认定。对于一审查明的事实，上诉人汤永莉异议之处为：目前为止被上诉人未曾交接钥匙等相关材料，也未结清水电、物业费用，故房屋未完成交接。被上诉人竺苗金异议之处为：其有证据证明交通费用，以及上诉人于2019年7月5日之前已更换门锁。对于一审查明的事实中各方当事人不持异议之处，本院予以确认。本院二审另查明，汤永莉已向南京市浦口区人民法院另行起诉竺苗金，要求其支付房屋内墙开裂维修费及误工费10000元、维修期间租房费用2500元、逾期交房滞纳金10205元、开锁费用300元、2019年7月9日至8月6日租房费用2500元，并诉请判令竺苗金按照合同约定办理房屋交接手续、交付房屋相关材料。该案已于2020年4月14日立案，案号为(2020)苏0111民初2116号。以上事实，有民事起诉状等在案佐证。本院认为，双方之间签订的房地产买卖中介合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，全面履行其合同义务。现双方就房屋交接、尾款支付及墙面瑕疵处理问题发生争议，上诉人称墙面乳胶漆存在裂缝及文件材料未能交接，故其不应支付房屋尾款。对此本院认为，因被上诉人至迟于2019年7月8日已更换涉案房屋门锁，故可认定涉案房屋自换锁之日实际处于上诉人的占有、控制之下，房屋本身视为已经交付，一审判决上诉人支付房屋尾款10000元及相关物业费，并无不当。至于双方存在的材料交接、维修损失、逾期交房损失等其他纠纷，可于另案中予以解决。综上，汤永莉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由汤永莉负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年六月二十四日书记员  朱亚芳