新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1847号   上诉人（原审被告）：马超波，男，1988年3月13日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：金建成，新疆公论律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆盈旭房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区振兴中路东一巷102号（特变·水木尚城销售中心）。   法定代表人：孙美洁，新疆盈旭房地产开发有限公司总经理。   委托诉讼代理人：赵革京，男，新疆盈旭房地产开发有限公司法务专员。   委托诉讼代理人：杨慧霞，女，新疆盈旭房地产开发有限公司销售经理。   上诉人马超波因与被上诉人新疆盈旭房地产开发有限公司（以下简称盈旭房地产公司）合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月13日公开开庭进行了审理。上诉人马超波及其委托诉讼代理人金建成,被上诉人盈旭房地产公司的委托诉讼代理人赵革京、杨慧霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   马超波上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回盈旭房地产公司一审的诉讼请求。（不服判金额98,410元）。事实和理由：一、我和盈旭房地产公司签订的车位买卖合同违反国家法律强制性的效力性规定，应为无效的买卖合同。二、盈旭房地产公司未向我交付约定的车位，瑕疵履行合同。三、我预交的转让款足以折抵应付的车位转让费。四、一审法院判决本案适用法律错误。综上所述，一审法院认定本案部分事实不清，判决结果显失公正，请求依法改判。   盈旭房地产公司辩称，1.双方签订的车位使用权协议合法有效，我方已经履行完全部义务，已经按照合同约定向马超波交付车位，不存在瑕疵履行。我方交付了车位票据等证据，双方在平等自愿的情况下签订了车位使用权转让协议，没有违反法律的强制性规定。2.马超波未按照申请单向我方履行付款义务，应当承担违约责任。3.关于车位面积差异的问题，我方在一审中向法庭出示了实测报告书，关于建筑面积和使用面积都有明确的展示，我方交付时，马超波已经明知车位的面积，根据交易习惯，像房屋面积、地下室面积、车位面积均表示为建筑面积，不是对方所认为的使用面积，车位是按照个数进行买卖。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马超波的上诉请求。   盈旭房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令马超波支付欠款85,000元;2.依法判令马超波支付欠款85,000元的利息至本金还清为止（按人民银行同期贷款利率年利率4.75%计息,85,000元暂计利息10,450元,其中50,000元自2015年11月-2018年11月3日,35,000元自2016年11月-2018年11月2日)。   一审法院认定事实：2014年11月23日,盈旭房地产公司与马超波共同填写销售变更管理作业指引，该文件包含两页，第一页为《顾客申请记录表》,由马超波填写,内容为:认购人为马超波，房号为三期车位B-***,申请事由为“本人马超波因资金不足,现申请分期付款,于2014年11月23日交40,000元,剩余房款50,000元于2015年11月23日付清,35,000元于2016年11月23日前付清”,今欠盈旭房地产公司购房款50,000元、35,000元（大写伍万元整、叁万伍仟元整),本人保证在2015年11月23日、2016年11月23日内付清,否则,本人同意盈旭房地产公司将已交款作为定金予以没收，所签房屋买卖合同自动失效，所产生的损失全部由本人承担,且本人所定房屋贵公司有权另行出售。马超波在申请人处签名。第二页为《销售事务申请审批表》,由盈旭房地产公司的销售人员填写,内容为:申请事项为延期付款,申请内容为申请人马超波办理三期地下车位B-***号,于2014年11月23日交40,000元,于2015年11月23日交50,000元,2016年11月23日交35,000元,于2016年11月23日前付清，盈旭房地产公司于2014年11月23日进行审批。双方均认可上述文件签订后马超波已向盈旭房地产公司交付的款项为40,000元,同时马超波于2014年7月10日缴纳2014年7月10日至2015年6月B233号车位的物业费,且物业费已连续缴纳至2019年12月。另查明,双方均认可签订过《特变·水木尚城地下车位使用权转让协议》,盈旭房地产公司对于马超波提交的其他客户与盈旭房地产公司签订的该协议的内容没有异议,也认可除乙方(客户)基本信息、车位号及面积、转让费用、交付时间系根据具体情况填写外,双方签订过的协议内容与马超波提交的该协议约定内容基本一致,系格式合同,该协议约定的主要内容为:甲方（盈旭房地产公司)、乙方(马超波）在平等、自愿的基础上,甲方向乙方转让特变·水木尚城小区住宅楼地下车位使用权事宜达成协议;甲方如需对转让给乙方地下车位的位置进行调整,应提前十五日书面通知乙方并重新签署协议;地下车位使用权转让费用指地下车位使用权转让费用,不含其他费用,地下车位物业服务费等费用收费标准与方式,乙方与物业公司另行约定，地下车位暖气费用收费标准与方式,乙方与热力公司另行约定;乙方地下车位使用权自交付之日起至所在楼栋建筑土地使用期限届满止;乙方需于签订本协议书当日一次性付清全部地下车位全部转让费用;甲方需于约定的日期前将地下车位交付给乙方使用,乙方在此期限届满5日内办理交接手续,到物业公司办理地下车位确认及交接手续,签订地下车位物业服务合同并交纳地下车位物业服务费;乙方对该地下车位享有使用权,不得非法使用,乙方不得改变该地下车位结构用途,本协议签订后,乙方不得将该地下车位进行转让抵押或以其他方式处分。该协议还约定了违约责任等其他内容。根据马超波提交的其他客户与盈旭房地产公司签订的上述协议显示,三期车位C-**号地下车位的面积为32.54平方米，使用权转让费用为127,000元,交付时间为2015年1月1日前。   一审法院认为，盈旭房地产公司、马超波对于双方系分期付款买卖合同关系没有异议,双方关于分期付款的约定,系双方真实意思表示,亦未违反法律强制性规定，一审法院予以确认。双方对于约定的价款数额及已付金额均予以认可,但是双方对于车位价款应当是按照面积确定还是数量确定争议较大，对于车位是否实际交付使用也存在争议，对此一审法院分析如下:一、从双方自愿达成的约定来看，双方认可签订过的《特变·水木尚城地下车位使用权转让协议》已明确盈旭房地产公司向马超波转让的是车位的使用权而非所有权,根据《顾客申请记录表》中确定的分期付款总金额与马超波已付金额,可知双方约定的车位价款为125,000元，由此可见，马超波所应支付的125,000元系车位使用费,并非车位本身，且马超波对于受让的是车位的使用权在签订上述协议及承诺分期付款时应属明知。二、从车位的用途来看，双方签订车位使用权转让协议的合同目的应为马超波用于家用车辆停放，马超波在受让车位使用权时直接的目的应为车辆停放，那么按照一个车位停放一辆车的惯例,即使涉案B-***号车位的实际面积只有13.7平方米,也足以满足马超波家用车辆的停放。三、从双方签订协议的角度来看,涉案车位的位置是相对固定的,在购买车位时,为了使用的便利,一般在选择车位的位置时会现场确认,即使马超波抗辩在未实际现场查看的情况下与盈旭房地产公司签订的协议,也只能视为马超波对自己权利的放弃,且根据物业费的缴纳情况，在双方签订协议前马超波已经缴纳了相应的物业费,马超波的上述抗辩意见即不符合常理，故一审法院推定马超波对涉案车位是进行过现场确认的,那么在现场确认时对于车位的大小是能够明确感知的,依马超波辩称,双方约定的车位面积为32.7平方米,而该面积与13.7平方米相差甚远,在此情况下,马超波依然与盈旭房地产公司签订了使用权转让协议,应视为马超波对于盈旭房地产公司应交付车位的实际面积是明知的。四、对于车位是否实际交付使用,双方关于分期付款的约定于2014年11月23日达成,虽双方签订使用权转让协议的时间无法确定,但是马超波于2014年7月10日开始缴纳该车位的物业费,且盈旭房地产公司向马超波交付的实际上属于使用权利的交付,现马超波未提交相应证据证实在双方签订转让协议后盈旭房地产公司未将车位交付使用或者妨碍车位使用,亦或者马超波自己租赁自己的车位使用,应视为盈旭房地产公司已将涉案车位使用权向马超波交付。综上所述,一审法院认为,涉案车位的实际面积在双方签订协议时马超波已然清楚,对于受让的是车位使用权马超波也系明知,且根据一般生活经验,双方约定符合车位使用权的交易习惯,故一审法院判定双方对于车位价款的约定应当是按照数量确定,即涉案车位的使用权的价款为125,000元,且车位使用权已实际交付。现盈旭房地产公司主张马超波按照分期付款的约定支付余款85,000元,一审法院予以支持。因马超波未按期付款,盈旭房地产公司主张马超波支付到本金付清为止的利息损失，不违反法律规定,一审法院予以支持,按照分期付款的金额及付款时间以年利率4.75%分段计算至2019年8月16日，57,000元的利息损失为8,869元(50,000元×4.75%÷365天×1363天,2015年11月24日至2019年8月18日),30,000元的利息损失为4,541元（35,000元×4.75%÷365天×997天,2016年11月24日至2019年8月18日),故一审法院酌情判定马超波向盈旭房地产公司支付利息损失13,410元（8,869元+4,541元),并支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(年利率4.15%)自2019年8月19日计算至款项付清之日的利息损失。一审法院遂判决:一、马超波向盈旭房地产公司支付价款85,000元;二、马超波向盈旭房地产公司支付利息损失13,410元,并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(年利率4.15%)自2019年8月19日支付利息损失至款项付清之日。   二审中，双方当事人未提交新证据。   本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。   本院二审另查明：根据新疆信永中和房地产评估咨询有限公司作出的房产面积实测技术报告书显示，测绘对象为乌鲁木齐市米东区广兴西街1169号特变·水木尚城地下一层车库，车库功能区产权面积23526.77平方米，公建功能区产权面积698.60平方米，总建筑面积24225.37平方米（套内面积10236.47平方米，公摊面积13988.90平方米）。本案所涉的B-***号车位，套内建筑面积为13.75平方米，分摊面积为18.79平方米，产权面积为32.54平方米，层高为4.20米，备注为车库。   本院认为，围绕双方当事人的上诉意见和答辩意见，本案的争议焦点为:一、涉案的车位使用权转让协议是否存在法定无效情形；二、盈旭房地产公司主张的欠款及利息有无事实及法律依据。根据庭审查明的事实及现有证据，本院做如下认定：   一、涉案的车位使用权转让协议是否存在法定无效情形。本案中，双方签订的车位使用权转让协议系约定盈旭房地产公司将地下车位的使用权转让给马超波，双方并非分期付款买卖合同关系，故一审法院确认案由有误，本院将案由更正为合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共用的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。本案所涉的车位位于特变·水木尚城地下一层车库内，由开发商出资建设，规划用途即为车库，并且亦未占用业主共有的道路或者其他场地。故盈旭房地产公司与马超波签订的该车位使用权转让协议内容并不违反法律法规的强制性规定,系双方真实意思表示，应属有效合同。马超波主张合同无效的上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。   二、盈旭房地产公司主张的欠款及利息有无事实及法律依据。首先，马超波在选定车位时，地下车库是已经建好的，马超波也去现场进行了选择，对于车位的大小、方向、具体的位置都有明确的了解。马超波签字确认的2014年11月23日《顾客申请记录表》上明确载明了车位号和价款，但并没有车位面积的信息，可以认定马超波在选定车位时，是对车位的大小、位置、功能及价款等相关因素综合考虑后进行确定的，而并非是以车位具体面积作为选定车位的依据。其次，车位使用权转让协议签订于2016年，此时双方才对车位面积做了约定。根据新疆信永中和房地产评估咨询有限公司作出的房产面积实测技术报告书显示，本案所涉的B-***号车位，套内建筑面积为13.75平方米，分摊面积为18.79平方米，产权面积为32.54平方米，故对于盈旭房地产公司主张其在车位使用权转让协议上填写的系产权面积，本院予以采信。对于马超波按套内建筑面积来对比产权面积存在的面积差来主张盈旭房地产公司存在违约的上诉意见，本院不予采纳。再次，关于车位的使用情况，因涉案的车位属于开放型车位，并不存在需要交付钥匙的程序，在正常情况下，马超波在物业公司登记后即可开始使用车位。马超波并未向法庭举证证明存在车位被他人占用或者有人妨碍其使用车位的情形，故对于马超波关于盈旭房地产公司未向其交付车位的上诉理由，本院不予采纳。最后，关于车位的价款。依法成立的合同，受法律保护。本案中，马超波已付车位使用权转让款40,000元，尚欠85,000元未付，一审法院对欠款的处理并无不妥，本院予以维持。马超波按照套内建筑面积折算后降低车位使用权转让款数额的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。因马超波未能依约向盈旭房地产公司支付剩余车位使用权转让费，给其造成利息损失，一审法院认定的利息亦合法有据，本院予以维持。   综上所述，马超波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2260.25元（马超波已预交），由马超波负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张惠君   审  判  员   蒋 欣   审  判  员   黄淑梅   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日   书  记  员   王亚宇