辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6444号上诉人（原审被告）：沈阳融瑞置业有限公司，住所地：沈阳市于洪区黄海路31-4号1门。法定代表人：邢巍，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王玮，男，1994年4月29日出生，汉族，住沈阳市于洪区。上诉人沈阳融瑞置业有限公司（以下简称“融瑞置业公司”）因与被上诉人王玮商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。融瑞置业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人与被上诉人签订的《民安·海逸康城定购书》性质为预定合同，只有在双方不签订商品房买卖合同时才能适用定金罚则。2.定购书已经被撤销。上诉人及时发现了被上诉人预定的商品房被他人预定后，在被上诉人还没有离开上诉人的售楼处时，上诉人就通知了被上诉人撤销预定书，从而产生了撤销定购书的法律后果。3.双方签订的定购书约定的定金条款尚未成就。定购书中约定的关于房屋买卖合同尚未到达签订合同的期限，定金条款尚未成就。二、被上诉人向上诉人交纳的2万元为成约定金并非违约定金，不适用定金罚则，不应当双倍返还。首先上诉人与被上诉人签订的定购书和被上诉人所交纳的20000元目的是为了签署正式的商品房买卖合同，被上诉人所交纳的款项为签署正式商品房买卖合同的成约定金而非违约定金，不应当适用定金罚则的规定，上诉人不应双倍返还。其次，定金罚则的适用是具有惩罚性，是为了防止合同当事人恶意不履行合同义务，但在本案中上诉人因存在多个房屋中介公司同时推广的情况，上诉人在与被上诉人签订定购书时并不知晓该房屋已经由其他中介机构卖出，存在重大误解，且根据法律规定，因重大误解订立的合同，当事人可申请人民法院撤销，但无论定购书是否因上诉人存在重大误解被撤销，上诉人也不具有恶意拒绝履行合同的主观条件，当然不能适用定金罚则。再次当上诉人知晓因存在重大误解的情况以致不具有签订正式《商品房买卖合同》条件时马上与被上诉人沟通解决方式，包括配合被上诉人另行挑选其他房屋等，未给被上诉人造成任何损失，产生诉讼也并非是上诉人恶意履行合同造成的，所以上诉人不应向被上诉人双倍返还定金。三、一审法院审判程序错误。该案在一审法院审理期间，上诉人向一审法院提出上诉人与被上诉人签订定购书存在重大误解，应当予以撤销并且向一审法院提交民事反诉状，明确提出因定购书的签订存在重大误解的情况应当予以撤销的反诉请求，但一审法院在收取上诉人反诉状后却未对上诉人的反诉请求进行审理，也未进行判决，违反了法定程序。综上所述，一审法院认定事实、适用法律存在错误，违反程序规定，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判。王玮辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。王玮向一审法院起诉请求：1.请求判令王玮、融瑞置业公司解除商品房定购书，返还定金20,000元；2.判令融瑞置业公司赔偿违约金20,000元；3.判令融瑞置业公司给付王玮交通费、误工费，共计2000元；4.诉讼费由融瑞置业公司承担。一审法院认定事实：王玮与融瑞置业公司于2019年10月18日签订民安·海逸康城定购书一份，约定王玮购买融瑞置业公司开发的位于沈阳市于洪区民安·海逸康城项目1号楼2单元6层3号房，建筑面积82.19平方米，总价874,211元，签订本定购书的同时，王玮向融瑞置业公司缴纳定金20,000元。签订完本定购书7日内，王玮至少向融瑞置业公司缴纳首付款169,649元，其余房款办理商业贷款，同时签订商品房买卖合同，定金等额冲抵部分首付款。定购书同时约定，王玮如果未如期签署商品房买卖合同或不履行本定购书的任何一个条款，视作王玮自动放弃该房源，此定购书解除，定金不予退还。本定购书一经签订，定金不退，不予变更认购人姓名，同时不予调换房屋。定购书签定当日，王玮向融瑞置业公司缴纳定金20,000元。定金缴纳后，融瑞置业公司提出王玮所购房源在其与王玮签订定购书前已出售，故融瑞置业公司无法履行定购书所约定的义务。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在本案中，王玮与融瑞置业公司签订了订购书，并按照订购书的约定交纳了定金，订购书约定，王玮如果未如期签署商品房买卖合同或不履行本订购书的任何一个条款，视作王玮自动放弃该房源，此订购书解除，定金不予退还。从该条约定内容看，双方已经约定了定金罚则，即王玮所缴纳的20,000元性质为定金。现融瑞置业公司不能履行该订购书所约定的义务，应向王玮双倍返还定金。融瑞置业公司提出其非恶意拒绝履行合同，故不应适用定金罚则的意见，因无法律依据，不予采纳。故融瑞置业公司应向王玮双倍返还定金共计40,000元。关于王玮主张违约金的诉请，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”一审法院已经支持王玮提出的要求融瑞置业公司双倍返还定金的诉请，其提出违约金、交通费、误工费的诉请，不予支持。一审判决：一、融瑞置业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向王玮返还定金40,000元；二、驳回王玮的其他诉讼请求。如果融瑞置业公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费850元，减半收取425元，由融瑞置业公司承担。二审中当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《民安·海逸康城定购书》（以下简称“定购书”）系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该定购书实为双方为将来签订商品房买卖合同而订立的预约合同。因案涉房屋已出售给他人，上诉人无法履行与被上诉人签订正式商品房买卖合同的主要义务，构成违约，被上诉人因此享有法定解除权。一审诉讼期间，被上诉人已经通知上诉人解除合同，故《民安·海逸康城定购书》已于通知到达时解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，上诉人就本已售出的房屋与被上诉人签订预约合同，具有过错，一审认定“融瑞置业公司不能履行该订购书所约定的义务，应向王玮双倍返还定金”并无不当。关于上诉人提出的定购书已经被依法撤销的问题，缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的定金条款尚未成就的问题，至二审期间，被上诉人无法购买案涉房屋的事实并未发生变化，故对上诉人的该项主张，本院无法支持。关于上诉人提出的被上诉人交纳的2万元定金为成约定金，不适用定金罚则的问题，被上诉人依据定购书交纳的2万元定金系为保证正式签订合同而交付的定金，属立约定金，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，上诉人应予双倍返还。关于上诉人提出的上诉人对订立定购书存在重大误解，不存在主观恶意的问题。首先，定金罚则的适用并非以当事人具备主观恶意为前提；其次，上诉人作为房地产开发企业，因委托多个中介机构而导致定购书无法履行的，属于其选择和监督中介结构的经营风险，不能转嫁于购房者，对于上诉人的该项主张，本院无法支持。对于上诉人提出的一审违反法定程序的问题，经查阅一审卷宗，未发现一审存在程序违法的情况。综上所述，上诉人沈阳融瑞置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人沈阳融瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇二〇年六月二十九日法官助理姜博书记员李祉仪本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。