江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1685号上诉人（原审被告）：南京港中职业培训学校,住所地南京市栖霞区广月路98号。法定代表人：张勇，该学校校长。委托诉讼代理人：张福林，男，汉族，1973年6月2日生，该学校员工，住南京市下关区。委托诉讼代理人：姚正林，上海申浩（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市浦口区国有资产投资经营有限公司,住所地南京市江北新区经济开发区天浦路1号3F106座。法定代表人：赵修汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：周钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡洋，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原审被告：南京鼎竹电力设备工程有限公司,住所地南京市浦口区宁港路与浦园路交叉路口东南200米。法定代表人：童俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫乐宇，国浩律师（南京）事务所律师。原审被告：南京市浦口区林缘养老院,住所地南京市浦口区泰山街道大坝头292号。法定代表人：林志美，该院院长。上诉人南京港中职业培训学校（以下简称港中学校）因与被上诉人南京市浦口区国有资产投资经营有限公司（以下简称浦口国资公司）以及原审被告南京市浦口区林缘养老院（以下简称林缘养老院）、原审被告南京鼎竹电力设备工程有限公司（以下简称鼎竹电力公司）排除妨害纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港中学校上诉请求：1、撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案《房地产司法评估报告》出具的单价0.26元/㎡/天的前提是：1、房屋结构、设备等完整，房屋处于正常使用状态，并且经过正常的维修维护，房屋可以持续使用；2、房屋不因所有权人与土地使用权人的不同而受到影响。本案老厂房系废弃危房，且所有权人与土地使用权人不一致，均不符合评估报告假定的条件。就《房地产估价报告》出具的单价0.26元应当合理下调，一审法院将鉴定意见作为“鉴定结论”，不考虑本案的实际状况，机械适用0.26元单价错误。二、上诉人已于2015年6月份按照被上诉人的要求全部搬离，并积极要求办理全部产权房屋交接手续，但被上诉人一直不与上诉人办理交接。在一审诉讼过程中，双方办理鼎竹电力房屋交接时，上诉人提出对于其他房屋一并办理交接，但被上诉人以需要回去请示为由，未与上诉人办理交接。一审诉讼过程中，一审法院明确认定占用返还的房屋面积为1118.91平方米，上诉人也主动要求办理全部产权房屋交接手续,被上诉人仍然无理拒绝办理交接，法院应当对此恶意行为进行惩戒。一审判决后，上诉人书面请求办理交接，被上诉人仍然拒绝办理交接，被上诉人竞拍购得是废弃危旧的产权房，对于历史原因形成的无产权房，被上诉人无理要求上诉人无偿的给被上诉人，并且其不能无偿得到无产权房，就拒绝办理交接的态度，致使涉案房屋的交接手续至今未能完成。双方未能办理房屋交接手续的过错在于被上诉人，被上诉人无权要求上诉人承担2015年6月份以后的房屋占有使用费，对于其怠于办理交接手续，产生的不利法律后果，应当由其承担。浦口国资公司辩称：1、针对上诉人提出的房地产司法评估报告的问题，上诉人的上诉理由无法律依据，本案中鉴定机构及其鉴定人员具备相应的从业资格，鉴定程序合法合规，鉴定意见依据充分，鉴定意见合法有效。2、上诉人存在恶意侵占涉案房屋的主观过错，并故意曲解原审判决的内容。原审法院已经对上诉人2015年6月搬离后仍然长期占有涉案房屋的事实进行认定，一审判决后对方曲解判决书的内容，只愿意向我方交出部分房屋，当时交接时上诉人对于其违建部分仍然想霸占使用，导致即使被上诉人接收了产权房屋，却依然无法改变上诉人继续侵占涉案房屋的事实，因为上诉人违建的房屋与被上诉人的产权房屋毗连扩建，无法分割，对方进入房屋会占用到我方的空间。上诉人对于其恶意移交不予认可。鼎竹电力公司辩称，一审法院关于鼎竹电力公司相关的事实认定和法律适用，均确实无误，对于上诉人的上诉请求，请求法院依法予以裁判。林缘养老院未答辩。浦口国资公司向一审法院起诉请求：1、判令港中学校立即停止侵权，迁出并返还位于南京市浦口区泰山街道大坝头292号房屋，包含港中学校的违建部分；2、判令港中学校赔偿自2012年1月19日起至实际迁出房屋之日止的占有使用费（标准为0.26元/平方米/日，其中2012年1月19日至2019年9月11日按照占用面积1947.82平方米计算，2019年9月12日至实际交付之日按照占用面积1181.91平方米计算）；3、判令鼎竹电力公司、林缘养老院各自以其占有使用的房屋面积为限就港中学校的赔偿承担连带责任（鼎竹电力公司自2012年1月19日至2019年9月11日按照828.91平方米计算，林缘养老院自2012年1月19日至2019年8月31日按照37.93平方米计算）；4、判令港中学校、鼎竹电力公司、林缘养老院承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：1998年9月11日，减震器厂出具《委托书》，委托陈启彬代表减震器厂对外联系该厂原河西街292号老厂房出租、开发、出售事宜。2005年6月20日，陈启彬（乙方）与港中学校（甲方）签订《合作协议书》，约定乙方拥有浦口区河西街292号减震器厂老厂房的管理和使用权（乙方系产权人授权的房产管理人）。乙方将闲置的厂房楼上部分提供给甲方使用，甲方投入资金修缮改造，合同期间不付租金，合作期满后改造（添附与建筑物上不能移动的部分、不含能够搬移的家俱设备）的残值归乙方所有，乙方参与甲方学校的管理、领取费用。本协议合作期限自签订后起至2012年12月31日止。2005年6月24日，减震器厂（甲方）与港中学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于南京市浦口区河西街292号老厂房，出租房屋面积13小间计412平方米。租期36个月，自2005年8月20日起至2008年8月19日止。2008年3月2日，陈启彬（乙方）与港中学校（甲方）签订《合作协议补充》，约定乙方增加房屋场地，将其所管理的南京市浦口区河西街292号减震器厂老厂房的楼下部分再提供给甲方使用，由甲方进行修缮改造。本补充协议期限自签订后起至2012年12月31日止。其他的事宜按原协议的相关约定履行。2008年5月8日，减震器厂经浦口区人民法院（2008）年浦民破字第3-1号民事裁定，受理减震口器厂的破产清算申请，同时指定江苏钟山清算事务所有限公司担任管理人。2010年6月10日，陈启彬（乙方）与港中学校（甲方）签订《债权转让协议》，约定乙方和扬中公司与减震器厂均有债权、债务关系，因此陈启彬和扬中公司拥有浦口区河西街292号减震器厂原厂房的居住和使用权，现乙方愿将减震器厂厂房除原厂区老厕所处约150平方米的地皮和沿街门面房包括过道外（此处暂由扬中公司处置）其它所有房屋使用权暂转让给甲方用于改建校舍，不予做其它违法违规用途。乙方自愿将减震器厂欠乙方个人的422800元本金和2008年10月10日后的利息债权转让给甲方（详见2008年10月10日减震器厂管理人编制的减震器厂债权人申报普通债权登记表）。从2010年6月起乙方不再收取甲方任何费用，并协助甲方处理好与扬中公司的关系。从2013年起如甲方继续使用，则向扬中公司和乙方共支付10000元/年的费用。2011年9月，陈启彬向减震器厂管理人、减震器厂发出《债权转让通知书》。2011年11月29日，浦口国资公司通过竞买方式购得减震器厂位于南京市浦口区泰山街道大坝头292号老厂区厂房，建筑面积2363.2平方米。2012年1月19日，南京市浦口区人民法院作出（2008）浦民破字第3号民事裁定书，裁定：确认浦口国资公司此次竞买减震器厂、南京佳安减振制品有限责任公司位于南京市浦口区泰山街道大坝头292号老厂区厂房，建筑面积2363.2平方米，房屋所有权证浦字60112号、位于浦口区浦东路12号新厂房区、沿街门面房12-1、2、3、4、5、6、7、8、10、11、12的行为有效，上述财产归浦口国资公司所有。2015年7月31日，浦口国资公司向港中学校发出《限期搬离通知书》，要求港中学校在2015年8月30日前腾空搬离。2015年8月14日，港中学校回函表示不同意搬迁。2017年8月、2018年8月浦口国资公司再次分别向港中学校发《律师函》，要求港中学校返还占有房屋。另查明，港中学校在租赁使用期间对涉案房屋进行了修缮、改建、扩建。2017年，港中学校（甲方）与鼎竹电力公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于浦口大坝头原减震器厂港中学校房屋出租给乙方使用，租期自2017年7月1日至2018年6月30日。2018年，港中学校（甲方）与林缘养老院（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于原减震器厂楼房出租给乙方使用，租期自2018年6月1日至2019年6月30日。2019年8月31日，林缘养老院已搬迁并将承租房屋移交给港中学校。2019年9月11日，浦口国资公司、港中学校、鼎竹电力公司签订《房屋交接确认单》，记载鼎竹电力公司将承租房屋移交给浦口国资公司。三方确认本次移交的房屋占有使用费中涉及鼎竹电力公司的部分以2018后12月29日庭审中各方确认的占有的产权面积作为计算依据。又查明，2018年12月6日，浦口国资公司委托南京市测绘勘察研究院股份有限公司（以下简称测绘公司）对位于浦口区浦园路大坝头292号原减震器厂厂房的面积进行测量。测绘公司出具《工程测量成果报告》，确定测绘面积为3665.9平方米。浦口国资公司表示港中学校占有使用有产权的房屋面积合计为1947.82平方米（含鼎竹电力公司、林缘养老院占有使用房屋面积分别为828.91平方米、37.93平方米），港中学校增建房屋面积1718.08平方米，该部分均是违章建筑。鼎竹电力公司、林缘养老院对此均无异议。港中学校对《工程测量成果报告》的真实性无异议，但对其占有使用房屋面积不认可，认为属于减震器厂厂房面积为1941.88平方米，属于港中学校出资增建的面积为1724.02平方米。在案件审理过程中，浦口国资公司申请对涉案房屋的租金价值进行鉴定，经一审法院委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司鉴定，涉案房屋在2011年11月29日至2020年12月31日的平均租金单价为0.26元/平方米/天,计租期内租金总额为2039700元。浦口国资公司支付鉴定费20000元。一审庭审中，港中学校陈述2011年11月29日至2013年8月31日租用面积为1354平方米，2013年9月1日至2015年6月1日租用面积为1954平方米，此后应浦口国资公司多次要求学校全部搬离。浦口国资公司陈述对上述租用面积不认可，港中学校虽然在2015年6月搬走，但仍将部分房屋租给鼎竹电力公司、林缘养老院使用，其他大部分房屋均是上锁，无法打开，双方也未办理过任何交接手续。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。浦口国资公司要求港中学校停止侵权，迁出并返还涉案房屋，一审法院认为《中华人民共和国合同法》第四百一十一条规定，委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的，委托合同终止，但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。本案中，减震器厂虽委托案外人陈启彬对外联系涉案房屋的出租、开发、出售事宜。但减震器厂已于2008年5月进入破产程序，陈启彬自2008年5月8日起无权代表减震器厂对外出租涉案房屋，陈启彬在自2008年5月8日之后与港中学校签订的合同亦未经破产管理人追认，故为无效合同。2012年1月19日，南京市浦口区人民法院作出生效的民事裁定书，确认涉案房屋归浦口国资公司所有。港中学校占有涉案房屋无合同约定及法律依据，应当将涉案房屋返还，浦口国资公司诉请符合法律规定，一审法院予以支持。浦口国资公司要求港中学校支付占有使用费，港中学校陈述2015年6月已搬离，一审法院认为港中学校虽于2015年6月搬离，但其并未与浦口国资公司办理交接手续，且仍将部分房屋对外进行转租，故应当向浦口国资公司支付涉案房屋的占有使用费。根据浦口国资公司提供的测绘报告统计，港中学校占有有产权的房屋面积为1947.82平方米，2019年9月11日将鼎竹电力公司使用的房屋面积828.91平方米交还，剩余1118.91平方米有产权房屋至今未返还。结合租金价值鉴定结论，一审法院认为港中学校应当支付2012年1月19日至2019年9月11日（合计2790天）的占有使用费1413455.06元（0.26元/平方米/天×1947.82平方米×2791天），并自2019年9月12日起支付继续占用1118.91平方米房屋的使用费至实际返还之日止。浦口国资公司要求鼎竹电力公司、林缘养老院各自以其占有使用的房屋面积为限就港中学校的赔偿承担连带责任，一审法院认为该项诉请于法无据，一审法院不予支持。港中学校陈述2011年11月29日至2013年8月31日租用面积为1354平方米，2013年9月1日至2015年6月1日租用面积为1954平方米，一审法院认为港中学校对此未能举证，一审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百一十一条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决：一、被告南京港中职业培训学校于本判决生效后三十日内将位于南京市浦口区泰山街道大坝头292号房屋腾空并返还原告南京市浦口区国有资产投资经营有限公司。二、被告南京港中职业培训学校于本判决生效后三十日内支付原告南京市浦口区国有资产投资经营有限公司房屋使用费1413455.06元，并自2019年9月12日起按0.26元/平方米/天的标准支付占用的1118.91平方米房屋使用费至实际返还之日止。三、驳回原告南京市浦口区国有资产投资经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17797.31元，鉴定费20000元，合计37797.31元，由被告南京港中职业培训学校负担。本院二审期间，被上诉人浦口国资公司提交了2019年12月26日其发给上诉人的《关于南京市浦口区泰山街道大坝口292号房屋交接申请的回函》复印件，以及在网上查询下载打印的EMS投寄的有关的信息和快递底单照片打印件，证明：一审判决作出后，上诉人与浦口国资公司在2019年12月25日进行房屋交接的回函，现场交接的情况是上诉人只愿意交出浦口国资公司有产权的房屋，对于其违建的房屋仍然想进行占用，不愿意交出，导致现场交接不成功。上诉人港中学校质证：回函我方已经收到，但是该回函是在我方书面交接申请后作出的，上诉人当时愿意对全部房屋进行交接，但被上诉人却要求我方书面放弃其投入的资产及改扩建的房屋，并且上诉人在全部交出房屋后无任何补偿，因此双方交接未能完成。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。另查明，2015年7月31日，浦口国资公司向港中学校发出《限期搬离通知书》后，港中学校在2017年9月7日给浦口国资公司的回函中表示：港中学校愿意就减震器厂区的交接问题与浦口国资公司进行协商，就新增资产的补偿与维护费用的承担等事宜，依据公平、合理的原则，妥善协商解决。一、二审法院审理中，港中学校表示，其在2015年6月搬离后，向浦口国资公司提出交还浦口国资公司产权房屋，但不同意在无任何补偿的情况下向浦口国资公司交付港中学校所建的1718.08平方米无证房屋，浦口国资公司要求港中学校交付包括其所建无证房屋的全部房屋，且采取拖延方法，造成双方未能交接房屋。浦口国资公司则表示，因港中学校所建房屋与其产权房屋无法完全分离，故其坚持要求港中学校向其交付包括港中学校自建的无证房屋在内的全部房屋，且不同意给予任何补偿，如有异议应当另行诉讼。2019年8月31日，林缘养老院已搬出涉案房屋。一审法院询问港中学校是否将该部分房屋交付给浦口国资公司，港中学校表示其是愿意与浦口国资公司交接的，浦口国资公司则表示仅仅交付该部分房屋没有意义，其要求港中学校一并交付港中学校自建的房屋。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。港中学校上诉对于一审法院采用鉴定意见，适用0.26元单价提出异议，本院经审查认为，鉴定机构评估作出的单价是按照涉案房屋使用价值的实际情况做出，不存在单价与房屋实际使用价值不符的情况；涉案房屋虽然存在房屋所有权人与土地使用权人不一致的情形，但此情形并不影响房屋的使用价值，故对上诉人这一上诉理由本院不予支持。港中学校上诉提出，双方未能办理房屋交接手续的过错在于被上诉人，被上诉人无权要求上诉人承担2015年6月份以后的房屋占有使用费。经审查，浦口国资公司购买的房屋并不包含港中学校自建的无证房屋，对此双方均无异议。2015年6月港中学校迁出涉案房屋后，双方就涉案房屋的交接问题一直在进行协商，因浦口国资公司要求港中学校无偿交出港中学校自建房屋否则不予接受等分歧而使双方无法实现交接。对此本院认为，港中学校自建的无证房屋属于港中学校的财产，浦口国资公司要求港中学校向其交付港中学校自建房屋无事实和法律依据，不应予以支持。双方应当对港中学校自建房屋依法进行处理。本案中本可对该部分房屋一并解决，但是浦口国资公司坚持不同意补偿并要求另行诉讼，本案对此不予理涉。因港中学校自建的无证房屋不属于浦口国资公司的财产，且该部分房屋未进行处理，一审法院判决港中学校向浦口国资公司腾空并返还的房屋中不应包含港中学校自建的无证房屋。上诉人港中学校对于一审法院确定的房屋使用费提出异议，经审查，港中学校于2015年6月搬出涉案房屋，其向浦口国资公司提出交还浦口国资公司购买的产权房屋，但是因浦口国资公司要求其同时交付港中学校自建房的要求，造成双方未能交接，浦口国资公司存在一定过错。但是，考虑港中学校虽然一直向浦口国资公司提出要求协商交接，同意交还浦口国资公司购买的产权房屋，却又将浦口国资公司的部分房屋出租给林缘养老院、鼎竹电力公司，客观上造成无法全部交还浦口国资公司购买的房屋，直至2019年9月11日方具备全部交还的条件，故港中学校应当承担涉案房屋使用费至2019年9月11日。此后双方未能交接的原因系因浦口国资公司要求同时交付港中学校自建房而造成，在双方对于港中学校自建房未能协商一致之前，浦口国资公司这一要求没有依据，此后的房屋使用费不应再进行计算。综上所述，上诉人港中学校的上诉请求部分成立，一审法院的判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6575号民事判决第一、三项；二、变更南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6575号民事判决第二项为：南京港中职业培训学校于本判决生效后三十日内向南京市浦口区国有资产投资经营有限公司支付房屋占有使用费1413455.06元。一审案件受理费17797.31元，鉴定费20000元，合计37797.31元，由港中学校负担32797.31元，由浦口国资公司负担5000元。二审案件受理费17797元，由上诉人港中学校负担13297元，由由浦口国资公司负担4500元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  龚 震审 判 员  王 路二〇二〇年六月二十九日法官助理  高 婷书 记 员  朱亚芳