辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终967号 上诉人（原审原告、反诉被告）：丹东边境经济合作区实业开发有限公司，住所地丹东市浪头镇鸭绿江大街198号金融大厦2009室。 法定代表人：傅春晖，董事长。 委托诉讼代理人：廉洪旭，辽宁圣权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅，住所地丹东市振兴区黄海大街14号。 经营者：丛桂琴，负责人。 委托诉讼代理人：徐祥坤（丛桂琴之子），住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 上诉人丹东边境经济合作区实业开发有限公司（以下简称实业公司）因与被上诉人丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅（以下简称江湾快餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人实业公司的委托诉讼代理人廉洪旭、被上诉人江湾快餐厅的委托诉讼代理人徐祥坤、杨明月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 实业公司上诉请求：撤销原判主文第三、四项，发回重审或改判驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：一、被上诉人扩建的建筑物未得到原出租人和土地使用权人的同意，也没有办理合法的建设手续，对此上诉人也没有过错，不应承担任何责任。二、上诉人不是被上诉人擅自扩建的违法建筑物的受益人，判决上诉人补偿没有事实与法律依据。三、上诉人自丹东边境经济合作区公用事业公司收购和接收的仅是案涉的出租房屋，并不包括被上诉人所扩建的建筑物，一审判决认定上诉人已经接收案涉房屋及附属的扩建的建筑物，与事实不符。四、一审判决未适用作为后法和专门法的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的针对性规定，而是适用《合同法》、《民法通则》的原则性规定进行裁判，属于适用法律错误。 江湾快餐厅辩称，1、被上诉人不存在上诉人所陈述的私自扩建行为，一审中被上诉人提供的证据可以证明扩建已经原出租人同意。被上诉人于1997年租赁涉案房屋进行食堂承包经营，按照当时管理规定需要建设配套设施，经原出租人同意后并经其办理相关手续，被上诉人进行相关建设。2004年至2005年期间房屋已经实际建设完成，如上诉人所述系被上诉人私自建设，不可能自2005年至今从未对房屋的扩建行为提出异议，因此上诉人陈述私自建设行为与实际情况不符。2、上诉人方是否应承担补偿义务与其是否为该房屋的受益人无关。原出租人以及现在的出租人即上诉人均系合作区管委会的下属单位，相关财产也系管委会直接管理、控制，上诉人与原出租人并无独立财产，根据民九会议纪要第11条规定，应否认其法人人格，判令相关关联单位对彼此的行为承担连带责任。3、涉案房屋由开发区管委会收回后，重新安排上诉人对房屋进行出租，根据买卖不破租赁的原则，新的权利人即上诉人应继续承担原合同的权利义务。根据法人人格否认制度及买卖不破租赁原则，一审判决并无不当。 实业公司向一审法院起诉请求：1、原、被告之间的《房屋租赁合同》解除；2、被告立即将承租房屋腾空并交还给原告；3、被告立即向原告支付2016年1月1日起至2018年4月7日止期间的房屋租金302876.65元，并自2018年4月8日起至实际腾房交付房屋之日止按日支付房屋占有使用费。 江湾快餐厅反诉请求：反诉被告补偿反诉原告添置建筑物的价值311954元，并承担评估费4000元。 一审法院认定事实：2013年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告的江湾综合楼，租赁期限为一年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止，年租金10万元。合同签订后，被告承租使用该房屋。租赁期限届满后，被告继续承租使用该房屋，原告未提出异议。被告已向原告支付了2015年12月31日之前的案涉租金。因租赁房屋存在漏水问题，原告同意被告自行维修，并以维修费用抵顶租金。2016年末，原、被告就此达成一致，以被告垫付的涉案房屋维修费15万元抵顶2016年1月1日至2017年6月30日期间的租金。2018年3月7日，原告向被告送达《解除合同通知书》，通知被告双方之间的《房屋租赁合同》自该通知书送达之日起第31日解除，并要求被告将租赁房屋腾出返还给原告。2019年1月21日，被告将涉案房屋腾出并返还给原告。案涉房屋系原告于2006年1月10日从原丹东边境经济合作区公用事业公司收购而来。收购前，案涉房屋曾由原丹东边境经济合作区公用事业公司出租给被告。被告在该租赁过程中经原丹东边境经济合作区公用事业公司同意，于2004年至2005年期间基于案涉房屋扩建了案涉建筑物。经被告申请，该院委托，辽宁辽东房地产土地资产评估事务所对案涉建筑物市场价值进行了评估，并于2020年1月8日作出辽东房估字(2020)第005号房地产评估报告，意见为估价对象在价值时点(2019年11月27日)市场价值为311954元。被告支付评估费4000元。 一审法院认为，案涉租赁合同租赁期限届满后，被告继续使用案涉房屋，原告未提出异议，双方对案涉房屋的租赁关系转变成不定期租赁关系，原告可以随时解除该租赁关系。现原、被告对案涉房屋的租赁关系已经解除，被告已将案涉房屋及附属的扩建的建筑物腾出并交付给原告，且原告已经接收，该院对此不持异议。被告没有支付原告自2017年7月1日起至2019年1月20日止期间的租金。原告诉请被告支付该租金，有事实根据及法律依据，该院予以支持；原告其他诉请，没有事实根据及法律依据，该院不予支持。反诉原告在租赁期间经原出租人同意扩建了案涉建筑物，且该建筑物与案涉房屋结合为一体，反诉被告通过购买行为成为案涉房屋的现出租人，已经接收案涉房屋及附属的扩建的建筑物，依据等价有偿和公平原则，反诉被告应当向反诉原告补偿该建筑物的对价。反诉原告的反诉请求，有事实根据及法律依据，该院予以支持。判决：一、被告丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅于本判决生效后三日内给付原告丹东边境经济合作区实业开发有限公司自2017年7月1日起至2019年1月20日止期间的租金155979元；二、驳回原告丹东边境经济合作区实业开发有限公司其他诉讼请求；三、反诉被告丹东边境经济合作区实业开发有限公司于本判决生效后三日内补偿反诉原告丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅311954元；四、反诉被告丹东边境经济合作区实业开发有限公司于本判决生效后三日内支付反诉原告丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅评估费4000元。案件受理费2920元，由被告丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅负担；反诉案件受理费3170元，由反诉被告丹东边境经济合作区实业开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的事实除被上诉人扩建的建筑物至今未交付给上诉人，仍由被上诉人占有外，其他事实与一审法院查明的事实相同。 另查明，被上诉人扩建的建筑物未办理合法建设手续。 本院认为，本案二审期间的争议焦点是：上诉人应否支付被上诉人扩建建筑物价值311954元及评估费4000元。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”。本案中，被上诉人在一审提供了原产权人丹东边境经济合作区公用事业公司主管江湾快餐厅物业服务工作的负责人调查笔录，结合被上诉人使用扩建建筑物多年，原产权人及上诉人均未提出异议，可以认定被上诉人作为承租人，当年扩建建筑物经过了原产权人的同意。根据上述司法解释的规定，被上诉人扩建涉案建筑物虽然经过出租人同意，但因未办理合法的建设手续，对此被上诉人存在过错。而原产权人在未审核被上诉人是否办理合法建设手续的情况下，仍同意被上诉人进行扩建并使用，同样存在过错。上诉人作为新的产权人，应承继相应的法律责任。本院经审查认为，双方对此承担同等责任较为适宜，即对扩建建筑物的造价费用311954元及评估费4000元，由上诉人与被上诉人各自承担一半，故上诉人应补偿被上诉人155977元（311954元÷2）及支付评估费2000元（4000元÷2）。一审法院未考虑涉案扩建建筑物的实际情况，判决上诉人承担全部扩建建筑物费用及评估费明显不当，本院予以纠正。 另外，双方之间的租赁合同已经解除，被上诉人再占用其扩建的建筑物于法无据，理应将其腾空交付给上诉人，原审法院对此节未予查清，本院一并予以纠正。 综上所述，实业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2389号民事判决第一、二项； 二、撤销丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初2389号民事判决第三、四项； 三、上诉人丹东边境经济合作区实业开发有限公司于本判决生效后三日内给付被上诉人丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅补偿费155977元及评估费2000元，两项合计157977元； 四、被上诉人丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅于本判决生效后三十日内将其扩建的建筑物腾出，交付给上诉人丹东边境经济合作区实业开发有限公司； 五、驳回被上诉人丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅其他反诉请求。 如上诉人丹东边境经济合作区实业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2920元，由丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅负担；反诉案件受理费3170元，由丹东边境经济合作区实业开发有限公司负担1585元，由丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅负担1585元；二审案件受理费6039元，由丹东边境经济合作区实业开发有限公司负担3019.5元，由丹东边境经济合作区江湾食堂快餐厅负担3019.5元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 于 军 审判员 康 璐 二〇二〇年六月二十二日 书记员 张东明