河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初1074号原告：张晓敏，女，1987年1月7日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：高国安，河南愚公律师事务所律师。被告：河南环宇房地产开发有限公司，住所地：济源市汤帝街885号。法定代表人：李双玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳艳，河南剑光律师事务所律师。原告张晓敏与被告河南环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓敏的委托诉讼代理人高国安，被告环宇公司的委托诉讼代理人张艳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张晓敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除其与被告2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房首付款77743元，以及利息损失（以77743元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，其中2014年10月24日起至2020年1月15日的利息为20897.64元，2020年1月15日以后的利息计算至首付款实际付清之日止）；3、依法判令被告偿还其已向济源农商行沁园支行支付的贷款本息83729.64元；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年8月，被告开发的环宇大厦“济源义乌小商品批发城”开始出售，并在宣传资料中公开承诺“三年返租，五年回购”以及“由义乌联手温州商会统一经营，统一管理”等。在被告不实宣传和承诺下，其认购一处商铺并与被告签订《定房协议书》，双方约定在签订《商品房买卖合同》的同时签订《委托经营合同》。2014年10月24日双方签订《商品房买卖合同》，约定由其购买环宇大厦的三层商铺349号，建筑面积19.80平方米，房屋总价款为142283元。但是《商品房买卖合同》签订后，被告未与其签订《委托经营合同》。2014年11月27日其作为借款人、被告作为保证人与济源农商行签订了《个人购房担保借款合同》，借款70000元。依合同约定，被告已收到借款70000元，截止起诉之日，其已支付购房首付款77743元，偿付贷款本息83729.64元。其已完成付款义务，而被告至今仍未能向其交付房屋和办理产权证书，也没有按照宣传时的承诺和《定房协议书》中的约定将商铺委托统一经营。被告的行为已构成根本性违约，严重侵害了其的合法权益。被告环宇公司辩称，双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，不具备解除条件，不应当解除，其不应退还原告支付的相关购房款。本院经审理认定事实如下：2014年9月5日，原、被告签订了一份《河南环宇·济源义乌小商品批发城商铺认筹意向书》，双方约定原告自愿交给被告购铺意向金人民币壹万元整，用于体现购买环宇大厦义乌小商品城商铺之诚意，并可获得到安阳义乌小商品城实地考察机会等。2014年10月18日，原、被告签订了一份《定房协议书》，原告预定了被告环宇公司关帝街环宇大厦商铺3层349的房产，建筑面积20.56平方米，总价款147744元。2014年10月24日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为FG14030256，合同约定：“…3、买受人的商品房为商业第三层349号铺，该商品房的用途为商业，……其中地上1-3层为商业，该商品房合同约定建筑面积共19.80平方米；4、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7186元；总房款142283元，首付金额72283元，约定付款时间为2014年10月24日，贷款金额70000元，约定贷款到账时间2014年11月30日…8、出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5．该商品房经五大责任主体验收后交付；……等”。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签章房屋交接单。2014年11月27日，原、被告（作为保证人）、济源农商行沁园支行签订了一份《济源农商银行个人购房担保借款合同》，合同编号为济农商房借字［2014］第0500030203号，合同约定该行向原告贷款70000元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了首付款72283元。济源农商行沁园支行也按照约定支付被告70000元贷款，原告截止2019年11月12日，原告还清了70000元贷款本金，并支付了银行13729.64元利息。庭审中，原被告双方对被告是否按照合同约定履行了交房义务说法不一致。原告称被告至今没有履行交房义务，被告则认为原告买的就是现房。经查，被告工作人员于2019年7月17日向原告发送的短信，内容为：“你好，张晓敏了吧，你购买我公司开发的环宇大厦349号商铺.我叫郭威，我是环宇公司负责环宇大厦商铺的办证人员，前期公司办证人员已电话通知过你多次，未见你来办证，我们也实在不好意思，该商铺已于2014年12月16日交给了你，一直不见你办证，今天再一次提醒你务必于2019年7月20日前将办证所需的资料交到我这里，我公司代你办理不动产证，过期将由你自己去办理……”对此原告短信回复内容为：“请公司给我们办理交房证明，然后按合同履行！这几年不管去公司还是打电话，没有一个负责人出来，请给我一个说法”。另查：1、2019年4月14日，济源义乌小商品城取得《消防验收合格意见书》。2、截止2020年3月27日，包括诉争商铺在内的济源义乌小商品城仍基本处于空置状态。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、原被告及济源农商行签订的《济源农商银行个人购房担保借款合同》，系当事人各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人各方应按照合同的约定履行义务。本案中原告的诉讼请求中心目标是要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，而被告辩称本案并不具备解除条件，不同意解除合同。故本案的焦点问题是被告是否按照合同约定履行了交房义务？本案是否具备解除合同的条件？根据合同约定，被告应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签章房屋交接单。但是被告在庭审中没有提供足够的证据予以证明其按照合同约定的时间交付房屋的事实，根据“谁主张、谁举证”的规则，被告应当承担举证不能的责任。并且截止起诉之日，济源义乌小商品城并没有专业团队统一管理经营，整个商场商铺大部分空置，被告在其他案件中也认可其已和义乌小商品城因纠纷解除了合同，故因被告的违约行为，致使原告在订立合同时期望的该商铺投入经营并产生收益的交易目的不能实现。另外依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”经本院审理查明，被告工作人员于2019年7月17日向原告发送的短信，目的是催促原告办理办证手续，而原告的回复短信的内容目的是坚持要求被告办理交房证明，按照合同履行。实际上原告的回复内容也是催告被告履行交房义务的一种表现形式，故对被告的辩称理由，本院不予支持。现原告请求解除与被告环宇公司签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，根据《合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应将已收取原告首付款72283元的本息，以及收取原告在济源农商行贷款70000元和原告支付银行的利息13729.64元返还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：一、解除2014年10月24日原告张晓敏与被告河南环宇房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号为FG14030256）；二、被告河南环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张晓敏购房首付款77743元及利息损失（以77743元为本金，从2014年10月24日起按中国人民银行同期贷款利率计算，直至付清之日止）；三、被告河南环宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张晓敏已向济源农商行沁园支行支付的贷款70000元及利息13729.64元，共计83729.64元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3947元，减半收取1973.5元，由被告河南环宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审判员  聂建平二〇二〇年六月十二日书记员  杜宇鸽