河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初3955号原告：河南中如实业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普惠路80号1号楼1单元11层1113号。法定代表人：朱大勇。委托诉讼代理人：张攀，河南崇迪律师事务所律师。被告：陈长俊，男，1998年10月22日，汉族，住郑州市金水区。被告：陈其增，男，1966年6月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。二被告委托诉讼代理人：吴安徽，河南益仟律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：陈浩杰，河南益仟律师事务所实习律师。原告河南中如实业有限公司（以下简称中如实业公司）诉被告陈长俊、陈其增委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中如实业公司的委托诉讼代理人张攀，被告陈长俊、陈其增的委托诉讼代理人吴安徽、陈浩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中如实业公司向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告陈其增签订的房屋资产委托管理合同（合同编号：201900358）；2.判令二被告向原告连带支付房屋装修损失22420元、房屋租金损失10246.8元、违约金175500元，其他损失7070元，共计215236.8元；3、判令诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告与被告陈其增于2019年5月11日签订房屋资产委托管理合同，约定被告将其位于郑州市郑东新区农业××路万通街××楼1605号房屋委托原告进行装修托管经营，合同期限为5年。合同签订后，原告按照约定向被告支付了一个季度的房屋租金和物业费，并投入了大量的人力物力财力对该房屋进行了装修，由于当时万通花园小区用的是临时水电，装修过程中停水停电10余天，后恢复每天定时供电，该房屋所在楼宇共30层每层8户共240户，恢复供电后一部分电梯维持运行，乘坐电梯上楼常常需要40-60分钟时间，原告受托管理的被告房屋在实际上已经不符合入住条件，更无法进行出租，该社区也出现公寓公司和租客大面积退房的现象。原告本着尊重合约，维护与被告关系的考虑，承担亏损继续向被告正常支付租金及物业费，第二季度后期水电回复后，被告向原告方工作人员提出提高租金等要求，原告根据合同约定予以拒绝。在第三季度付款日，也就是在2019年11月11日，被告擅自更换了门锁，并要求原告的租客办搬离房屋，原告找被告交涉无果，同时为督促被告积极履行合同义务，又将第三季度的租金及物业费按合同约定转账至被告陈长俊账户（陈长俊系被告陈其增的儿子）。此后，原告多次找被告协商解决此事均遭被告及其家属拒绝。综上，被告的行为已构成严重违约，导致合同不能继续履行，合同目的不能实现，二被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，维护托管租赁市场政策经济秩序，特依法诉至法院，望判如诉请。被告陈长俊、陈其增答辩称：二被告与原告于2019啊你呢5月11日签订《房屋资产委托管理合同》，合同约定：被告将涉案房产委托给原告管理，管理期限为5年，原告每月向被告支付租金3250元，原告按季度向被告支付租金，每季度的租金提前10天支付给被告指定的账户。合同签订后被告按照合同约定向原告交付了房屋，但原告之后不按照合同约定向被告支付租金，并且多次逾期按约支付房租，期间被告多次与其协商催促原告交付房租，不交付房租将与其解除合同，并向对方主张违约金责任。此外，原告还未经被告同意，将房屋私自损坏，将房屋隔断拆除在客厅改造卫生间，已经严重违反了合同约定，构成合同的违约方。由于期间原告逾期支付租金、房屋拆除等违约行为，原被告在协商处理期间，2019年11月11日原告也报警处理过一次。警察在了解案件事实后责任原告限期搬离房屋。原告拒不搬离，被告遂与原告解除合同，换锁换门。在报警处理后，原告才将拖欠的房租在被告不知情、不接受的情形下，为了恶意躲避合同违约的法律责任而单方将拖欠的房租交付,也即是原告起诉中所提的2019年11月11日第三季度的转账。原告起诉状中所述事实完全与实际情况不符，原告未经被告知情同意情况下，私自拆除隔断涉案房屋，本身已经构成合同违约，同时合同履行期间完全不按照合同约定支付租金，每次都需要被告不断催促。本案中合同根本违约方为原告，原告应当按照合同和法律规定承担其违约责任。综上所述，由于原告的违约行为导致合同无法继续履行，涉案合同依法应予解除。同时由原告依照合同依法承担违约责任。望贵院查清事实，维护被告的合法权益，依法驳回原告第二、三项诉讼请求，判令解除涉案合同。经审理查明：2019年5月11日，原告（乙方、受托方）与被告陈其增（甲方、委托方）签订合同编号为201900358的《房屋资产委托管理合同》，约定：乙方受托管理经营甲方房屋，房屋坐落于郑州市郑东新区农业××路万通街××楼1605，房屋共三室二厅一卫，面积137.03平方米。房屋托管期限共5年，自2019年5月21日至2024年5月20日，甲方应于2019年5月11日前按照约定条件将房屋交付给乙方。在合同期内，乙方受甲方委托对外出租房屋，代为收取房屋租金，对该房有完全自主经营权。经甲乙双方协商一致，乙方代为管理甲方房屋向甲方交付租金，标准为每月3250元，乙方对该托管房屋经营管理获得的高于该标准的差额部分为乙方受托管理经营的佣金。甲方指定收款账户为：户名陈长俊，开户行中国农业银行十八里河支行，账号62×××77。乙方按季向甲方支付租金，首期房屋租金须在房屋交付后及时支付给甲方，以后每季度租金提前10天支付至甲方指定账户。合同期间，乙方在不变动房屋建筑主体和承重结构的前提下，有权对房屋进行改造以增加房间及进行其他装修装饰。未经双方书面确认，甲方不得单方解除合同，否则乙方有权要求甲方继续履行合同，或要求甲方支付本合同剩余期限的房租之和作为违约金。乙方延迟支付租金的，每逾期一日，应按照日租金额5%的标准向甲方支付违约金。本合同自乙方首次支付租金后生效。同日，原告与被告陈其增签订房屋交割清单，显示：房屋设备有空调三台，季度租金9750元、物业费496.8元。同日，原告法定代表人朱大勇向陈长俊转款10246.8元，附言为第一次租金。2019年8月30日原告向陈长俊支付租金3250元；2019年9月26日原告向陈长俊支付租金3250元；2019年10月12日原告向陈长俊支付租金3581.2元。上述共计10081.2元。合同签订后，原告对房屋进行了改造装修，原告提交装修明细一份、销货清单一份，主要内容为：购货单位为万通3-1605，时间为2019年7月14日，万通花园3-1605装修总计22420元，其中1、餐厅客厅隔断22平方，单价90/平，共计1980元；2、两套门，单价400/套，共计800元；3、彩漆五间，单价100/间，共计500元；4、两套卫生间改造，单间8730元，共计17460元；5、换三套卧室门，单价560/套，共计1680元。装修明细、销货清单上均加盖有开封市红杉装饰工程有限公司印章。2019年11月11日被告以原告迟延支付租金和对房屋改造不符合约定为由解除双方合同关系,并更换门锁。同日，原告向陈长俊转款10246.8元，客户附言为万通3-1-1605房租。庭审后原告向本院提交情况说明一份称：原告已将其购买的床、床垫、开门柜子、电脑桌、电脑椅、床头柜搬走，对诉讼请求第二项中的其他损失7070元不再主张。以上案件事实有原告提交的《房屋资产委托管理合同》、银行电子回单、证明、装修明细等证据，被告提交的微信聊天记录截屏等证据及开庭笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告陈其增签订《房屋资产委托管理合同》系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，被告陈其增按约向原告交付了房屋，原告接手房屋后进行了装修改造，因双方合同中约定原告可增设房间，故被告以原告在客厅改造卫生间为由主张原告违约，理由不能成立。原告自第二季度开始，支付租金时间与合同约定不符，被告据此主张原告构成违约，理由成立。但第二季度的租金已实际支付，被告予以接收并继续履行合同，第三季度租金支付时间届满之日被告已经换锁，根据双方合同对逾期支付租金违约责任的约定和对被告解除合同的限制约定，不足以认定原告的违约情形达到了被告单方解除合同的程度，故被告以换锁方式解除合同的行为亦构成违约。双方合同已实际解除，原告诉请解除合同，既无必要也无实际意义，故该项诉讼请求，本院不予支持。原告诉请返还其已支付的2019年11月11日支付的第三季度租金10246.8元，由于双方合同关系已解除，该租金对应的租赁期间并未履行，故该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告诉请被告支付房屋装修损失22420元，有装修明细、收据为证，且装修明细所列的装修项目均系房屋附属物，不具有拆除的价值，故被告应当赔偿其装修损失22420元。原告诉请被告支出违约金175500元，该违约金明显过高，综合考量双方合同约定情况、履行情况、各自违约情况和原告预期收益损失情况，本院酌定被告向原告支付违约金为2万元。原告的其他诉讼请求在诉讼过程中已撤回，本院不再处理。综上，原、被告双方合同已实际解除，双方在履行过程中均存在不同程度的违约，应承担相应的责任，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。陈长俊的银行账户仅是合同约定的收款账户，故原告主张陈长俊承担连带还款责任，无合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈其增于本判决生效后十日内原告河南中如实业有限公司返还租金10246.8元，赔偿损失22420元，支付违约金20000元，共计52666.8元；二、驳回原告河南中如实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行期间的迟延履行金。案件受理费4528元，减半收取2264元，由原告河南中如实业有限公司负担1581元，由被告陈其增负担683元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李俊辉二〇二〇年六月十二日书记员  郭鹏飞