江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终226号上诉人（原审原告）:南京市玄武区人民政府玄武湖办事处，住所地南京市玄武区太平门外板仓街98号。负责人：张浩，该办事处主任。委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张振文，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陆有斌，男，汉族，1983年5月25日生，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：牛子凡，男，汉族，1986年5月7日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：史军，江苏金港律师事务所律师。上诉人南京市玄武区人民政府玄武湖办事处（以下简称玄武湖办事处）因与被上诉人陆有斌、牛子凡房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。玄武湖办事处上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。被上诉人交还南京市玄武区房屋的时间为2018年1月25日，一审认定交还涉案房屋的时间为2017年11月底错误。被上诉人一直拒绝向上诉人交还涉案房屋，本案中亦未提交何时交还房屋的直接证据。被上诉人应当承担举证不能的不利后果。在上诉人多次催促交还房屋的情形下，被上诉人至2018年1月25日才将涉案房屋钥匙交至上诉人的门卫处。上诉人于2017年11月14日将涉案房屋出租对外公开招标，不代表招标时涉案房屋已经被收回。一审法院以此推理上诉人在对外招标时已经收回房屋无法律依据。被上诉人在2018年初仍然在缴纳涉案房屋的水电费，也能够证明被上诉人至少在2018年1月仍然在占有使用涉案房屋。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。陆有斌辩称：涉案房屋租期2017年5月31日到期，当时接到玄武湖办事处通知，要求限期搬离，租期结束不再续租。后玄武湖办事处找其协商，增加房租，协商未果。5月底玄武湖办事处再次与其协商，其明确告知213万元租金太高，150万元租金勉强可以继续经营。后玄武湖办事处称房屋即将到期，到期后也没人租，后续招标，房租应该会降，如降到150万元，双方签订合同，其同意。协商中，玄武湖办事处明确，如双方签订租赁合同，其将经营时间段的房租补齐，如果没有签订，按照前面合同正常缴纳税收及水电费，无需缴纳租金，双方达成口头协议。2017年11月15日，玄武湖办事处又向其发了一个搬离的通知，11月14日玄武湖办事处将涉案房屋以170多万元的价格租给玄武口腔医院。其按照玄武湖办事处的要求在一个月之内搬迁，后将钥匙交给玄武湖办事处的门卫。玄武湖办事处现向其主张租金，没有依据。牛子凡辩称：上诉人的上诉理由没有法律依据，一审法院查明的事实没有法律依据。1.在2011年6月1日至2017年5月31日6年租赁期间，主要是由被上诉人陆有斌进行经营的。虽然当时的租赁协议上有牛子凡签名实际目的系承担担保责任。6年的履行期间，陆有斌均按照合同约定的时间先给付租金后进行租赁，整个租赁期间以及期满以后，牛子凡对经营没有参与也不知晓。其认为租赁期满以后，其对租赁期协议的担保就已经结束。2.一审中，牛子凡对工商登记、其作为股东的签名均提出异议，要求法院做笔迹鉴定，但法院只对租赁协议以及补充协议上牛子凡的签名进行了鉴定，被上诉人要求对工商登记上牛子凡的签名没有作出鉴定，工商登记鉴定这个签名对牛子凡起着关键性作用，如果工商登记不是牛子凡本人签字的，对于南京宝麓酒店有限公司（以下简称宝麓酒店）其不能作为股东，那么对合同期届满以后，牛子凡更不应该承担连带责任。一审法院要求牛子凡承担连带责任，没有法律依据，恳请法院二审法院查明事实，依法改判或者发回重审。玄武湖办事处向一审法院起诉请求：要求陆有斌、牛子凡支付拖欠房租（占有使用费）543166元。一审法院认定事实：2011年3月28日，南京市玄武区玄武湖办事处农村集体资产管理办公室（出租方、甲方、以下简称农资办公室）与陆有斌、牛子凡（承租方、乙方）签订一份房屋租赁合同，双方约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于南京市玄武区，房屋建筑面积约1600平方米，租赁期限为6年，自2011年6月1日至2017年5月31日，乙方向甲方承诺租赁该房屋作为经营餐饮休闲服务业使用。租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同；2、第一年租金为752400元，以后每两年递增5%，房屋先付租金后使用，租金支付方式为每半年支付一次，第一次租金在签约后15日内付清，其余租金在租赁期内的每年6月15日、12月15日前付清。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。因乙方需对房屋进行装修改造，甲方同意一次性减免乙方3个月租金合计188100元。2013年12月20日，宝麓酒店书面报告玄武湖办事处：目前该店餐饮、客房经营不善，营业额大幅度下滑，亏损严重、运转困难，所以请求给予扶持。在该报告下方手写说明：经工委会集体研究，考虑该企业经营困难情况属实，决定原租赁协议中首次租金5%增长从2014年1月1日起执行，第二次及以后租金增长幅度和起始时间按原协议执行。一审另查明：1、宁房权证玄变字第××号房屋所有权证书载明：房屋所有权人为南京业之恒房地产开发有限公司（以下简称业之恒公司），房屋坐落于玄武区，房屋总层楼为8层。2、2007年5月15日，关于双方债权债务，业之恒公司与玄武湖办事处共同出具一份情况说明，载明：业之恒公司在开发建设中拖欠玄武湖办事处795.57万元，业之恒公司用三处房屋冲抵欠款320万元，到2007年5月签订房屋冲抵欠款协议为止，业之恒公司尚欠玄武湖办事处475.57万元。3、宝麓酒店设立于2012年6月30日，法定代表人是陆有斌，股东包括陆有斌和牛子凡，注册资金为50万元，注册地址为南京市玄武区。一审审理中，除了房屋租赁合同以外，玄武湖办事处还提供了下列材料作为证据：1、落款时间为2011年4月20日的一份补充协议，目的是说明牛子凡实际参与租赁房屋的经营活动。补充协议的甲方是农资办公室，乙方是“南京麓园洗浴休闲有限公司”，约定是对乙方承租房屋的外墙进行出新，工程由乙方的装潢公司负责施工，费用从甲方的租金收入中扣除。在乙方的签字盖章处，手写注明了“牛子凡”；2、2017年11月15日玄武湖办事处发给陆有斌、牛子凡的一份书面通知以及邮政特快专递单，目的是说明催促陆有斌、牛子凡及时交还涉案房屋。通知载明：双方房屋租赁合同已于2017年5月31日到期，在房屋招租竞拍过程中，陆有斌、牛子凡虽然参与投标但未中标，至今尚欠房租及场地占有使用费380197元、自来水费3463元，两项合计383660元，因此要求陆有斌、牛子凡在接到通知后7日内缴清所欠费用，且于30日内归还租赁房屋及场地。陆有斌就此质证认为：（1）涉案房屋始终是由陆有斌个人单独经营，工商登记备案材料如何记载并不清楚，具体事务是由当时聘请的会计来经办；（2）没有收到玄武湖办事处邮寄的相应通知。牛子凡就此质证认为：（1）房屋租赁合同和补充协议上的“牛子凡”签字，均不是其本人真实书写，申请法院关于上述两处签字进行笔迹真伪的司法鉴定；（2）没有收到玄武湖办事处邮寄的相应通知。由于牛子凡坚持认为上述两处签字并非其本人所写，且提出书面鉴定申请并预交了鉴定费7960元。因此，一审法院委托南京师范大学司法鉴定中心进行两处笔迹真伪的司法鉴定。南师大司鉴中心（2019）文鉴字第472号司法鉴定意见书说明：房屋租赁合同上落款处“牛子凡”的签字倾向认为是牛子凡本人书写，补充协议上落款处“牛子凡”的签字倾向认为并非牛子凡本人书写。同时，陆有斌补充表示：（1）2017年5月初，街道丁姓人员通知陆有斌前往其办公的6楼办公室，说明已经成立“国资办”，以后涉案房屋租赁应与“国资办”协商订约，且要参与房屋出租的招投标活动，租金从每年90万元调整到200多万元。因酒店生意不好、不愿续租，陆有斌明确表示，合同期满街道可以收回房屋；（2）由于陆有斌身患重病，此后未再前往酒店进行日常管理，而是委托聘请的人员实际管理酒店，凡是可以拆除的设施物品均已搬离，但是因为生病未与街道办理交接手续，最终离开时间是2017年11月底；（3）在涉案房屋对外出租的招标中多次流标，所以街道领导就要求陆有斌暂时继续经营，也不向陆有斌收取该期间的租金，如果最终招标失败、无人承租，在价格走低后再与陆有斌协商续租。在确定承租人后，丁姓人员曾经要求陆有斌缴纳房租，但是陆有斌表示没有能力可以给付，且酒店装修损失也未得到赔偿；（4）与牛子凡是表兄弟关系，但是没有与牛子凡共同设立公司，成立公司是委托第三方代为经办，50万元注册资金是由陆有斌个人出资，领取营业执照后也未关注是否还有其他股东；牛子凡补充表示：（1）牛子凡本人长期居住国外，并不清楚为何成为酒店股东，也未提供任何股东出资，与陆有斌的公司没有任何投资关系，也与玄武湖办事处没有任何合同关系；（2）因为国内有车有房，所以牛子凡的身份证件是留在家中，交给牛子凡母亲或者父亲公司财务人员，因此多个人员可以实际接触。同时，玄武湖办事处补充表示：（1）农资办公室是玄武湖办事处下属内设机构，专门负责街道集体资产日常管理、出租等，本案房屋租赁合同也是由农资办公室对外签订，现由玄武湖办事处概括承担；（2）街道工作人员从未承诺，可以免除陆有斌、牛子凡的部分租金。涉案房屋第一次流标后，经“国资办”同意后重新评估租金二次招租，2017年11月14日被南京玄武钟山口腔医院有限公司中标承租；（3）涉案房屋虽然登记在业之恒公司名下，但是因该公司未偿还所欠玄武湖办事处款项，因此以房抵债、将涉案房屋转让给玄武湖办事处所有，玄武湖办事处享有房屋支配权利，但是未能及时办理过户手续；（4）2017年6月1日开始，陆有斌未能再向玄武湖办事处缴纳房租，2018年1月28日，陆有斌将涉案房屋钥匙交至，因此从2017年6月1日起至2018年1月28日止，陆有斌实际占用涉案房屋总计是239天，2017年年底时陆有斌还在询问，是否可将空调移交给接手的承租人；（5）在涉案房屋招标时，玄武湖办事处尚未收回涉案房屋，因为双方约定的租期已经届满，在“国资办”要求下开始组织对外竞拍承租，并未具体涉及房屋是否已经实际收回，在邮寄给陆有斌的催缴通知上也已作出说明；（6）邮政特快专递的回执单，因为已超过了6个月查询期，所以现在无法查实当时收件人签收情况。一审法院认为，玄武湖办事处与陆有斌、牛子凡签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定全面履行各自义务。根据涉案合同约定，租期是自2011年6月1日至2017年5月31日，因此自2017年6月1日起，双方签订的房屋租赁合同继续有效，但是租赁期限应属于不定期，作为出租人的玄武湖办事处可以随时要求作为承租人的陆有斌、牛子凡腾空返还涉案房屋。在本案审理中，陆有斌明确表示，在搬离内部设施物品以后，陆有斌聘用人员最终离开涉案房屋的时间是2017年11月底；玄武湖办事处也明确表示，2017年11月14日涉案房屋已被案外人中标承租。虽然玄武湖办事处认为2018年1月28日陆有斌方才交还涉案房屋，但是并未提供任何证据予以证实，而陆有斌则坚持否认玄武湖办事处的此项陈述。因此一审法院认为，陆有斌交还涉案房屋的具体时间，应当认定为2017年11月底。虽然陆有斌辩称玄武湖办事处负责人员承诺放弃租期届满以后的租金，但是也未提供任何证据予以证实，而玄武湖办事处对此明确作出否认。所以陆有斌的此项辩称意见，一审法院不予采信。自2017年6月1日起至11月30日止，陆有斌实际占用涉案房屋的期间为6个月，依照涉案合同约定的租金标准，应支付的租金数额应为413820元。在涉案合同的抬头处，明确注明承租人为陆有斌和牛子凡，在最后一页落款的签字盖章处，虽然牛子凡辩称并非其本人真实签字，但是经过一审法院委托鉴定机构进行笔迹司法鉴定，鉴定意见的结论是应认定为是牛子凡本人所签。所以，涉案房屋的承租人应当为陆有斌和牛子凡。综上，玄武湖办事处要求陆有斌和牛子凡共同给付房屋租金413820元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以支持；超出上述数额的玄武湖办事处其它诉请，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、陆有斌与牛子凡应于判决生效之日起十五日内给付南京市玄武区人民政府玄武湖办事处房屋租金人民币413820元；二、驳回南京市玄武区人民政府玄武湖办事处的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9232元，由玄武湖办事处负担2232元，陆有斌和牛子凡负担7000元；鉴定费7960元，由玄武湖办事处负担3980元，牛子凡负担3980元。二审中，上诉人玄武湖办事处提交证据：1.南京樱顺物业管理有限公司（以下简称樱顺公司）出具的《说明》一份；2.樱顺公司向宝麓酒店出具的2017年9月-12月电费发票；3.樱顺公司收取宝麓酒店电费情况表；4.房屋租赁合同。证明被上诉人在涉案房屋经营的酒店实际电费缴纳至2017年12月31日，并拖欠2018年1月电费490元。被上诉人2017年12月、2018年1月仍然实际占有使用涉案房屋。被上诉人陆有斌质证称：对电费发票的真实性没有异议，该发票只能证明其2017年12月有营业，不能证明其12月底仍在营业。2018年1月电费490元只是酒店公共区域的电费，不是正常经营酒店产生的费用。上诉人2017年11月15日通知其一个月内搬离，其按照上诉人要求，2017年12月15日之前搬迁完毕。对租赁合同真实性无法确认，即使系真实的，亦与其无关。被上诉人牛子凡质证意见同陆有斌意见。本院认为，根据上诉人提交的樱顺公司收取宝麓酒店电费情况表可以证明，2017年10月9日至2017年11月1日，宝麓酒店用电约10075度，2017年11月2日至2017年12月4日，宝麓酒店用电量约9464度，2017年12月5日至2017年12月31日，宝麓酒店用电量约15654度，上述用电量能与上诉人提交的电费发票中标明的用电量及电费金额相互印证，故本院对上诉人提交电费发票及用电情况表予以采信。被上诉人陆有斌提交证据：两份通知。证明通知上记载房租、水电费、限定12月份搬迁，12月份有水电费也是合理的。1月份水电费490元不合情理，宝麓酒店没有经营。上诉人玄武湖办事处质证称，对通知的真实性予以认可，这只能证明其在2017年11月份向被上诉人发放了通知，要求被上诉人归还房屋，并且及时清缴费用，但是实际上被上诉人并没有按照通知按时归还房屋，其向被上诉人主张房屋占有使用费合情合理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人二审提交的案外人樱顺公司向宝麓酒店出具的电费发票及用电情况表，可以证明宝麓酒店2017年12月份的用电量，且该用电量并不少于该年度前几个月的用电量，另有，被上诉人对其2017年12月使用过涉案房屋并不否认。故本院认定，被上诉人2017年12月份仍然占有使用涉案房屋。一审中，因上诉人未提供相关证据，导致一审法院对此认定有误，本院予以纠正。本案现有证据，尚不足以证明被上诉人于2018年1月仍使用涉案房屋，故本院认定，被上诉人使用涉案房屋至2017年12月31日。据上，根据被上诉人已交纳涉案房屋租金至2017年6月1日的事实，认定被上诉人欠付租金及占有使用费的时间系7个月，据涉案合同约定的租金标准，被上诉人应当支付租金及占有使用费为482790元。综上，因本案二审出现新证据。上诉人玄武湖办事处部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初4017号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初4017号民事判决第一项为：陆有斌与牛子凡应于本判决生效之日起十五日内给付南京市玄武区人民政府玄武湖办事处房屋租金、占有使用费人民币482790元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9232元，由玄武湖办事处负担1026元，陆有斌、牛子凡负担8206元。鉴定费7960元，由玄武湖办事处负担3980元，牛子凡负担3980元。二审案件受理费2886元，由玄武湖办事处负担412元。陆有斌、牛子凡负担2474元。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年六月二十四日书记员  陈晓君