江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3170号原告：朱先苏，女，1982年9月10日出生，汉族，住南通市通州区。被告：南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区永兴佳园83幢113室。法定代表人：严术新，总经理。委托诉讼代理人：钱桂芳，女，系该公司职工。原告朱先苏与被告南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱先苏、被告茂发公司的委托诉讼代理人钱桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱先苏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金77609元（以255295元为基数，自2017年12月29日起至实际交房之日止，按日万分之五的标准计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月31日签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的南通市港闸区永和大厦3幢1003室房屋一套，总价款257900元，交房时间为2017年12月28日前。合同还就逾期交房违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款255295元，但被告至今未将房屋交付给原告，已构成违约，应承担逾期交房违约责任，故成讼，请求判令被告按日万分之五的标准支付逾期交房期间的违约金。茂发公司辩称，其与朱先苏之间存在商品房买卖合同关系及逾期交房是事实，但逾期交房系客观原因所致，并非被告主观故意；合同仅就逾期交房180内的违约责任及超过180天后原告享有解除权前提下的相关责任作出了约定，对于逾期超过180天后合同继续履行的违约责任并未作出约定，原告要求按已付房款万分之五/日的标准计算违约金无依据；对于逾期180日内的违约金，标准明显过高，同意参照银行贷款利息的双倍计算；对在类似案件中有关租金标准的评估结果不予认可，案涉房屋在毛坯状态下无法出租，即便进行装修之后亦如此，实际市场租金价格远低于评估价格，故不同意参照类案评估价格计算违约金或租金损失；案涉房屋于2019年4月具备了交房条件，被告亦已于2019年5月11日通知原告前来办理交房手续。但原告在收到通知后以被告提出补偿标准过低为由，遂拒绝办理交房手续，并非被告拒绝办理交房手续。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《商品房买卖合同（预售）》、发票，被告提供了建筑工程竣工验收备案表、EMS回单、交房通知等。本院根据案情需要调取了（苏通）金土地（2020）（房估）字第0695号《房地产估价报告》。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2016年10月31日，朱先苏（买受人）与茂发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由朱先苏购买茂发公司开发的南通市港闸区永和大厦3幢1003号房屋（规划用途办公，预测建筑面积68.78平方米），合同总价257900元出卖人应当在2017年12月28日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在交付日期届满前（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日180日内退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款。合同签订后，朱先苏支付了购房款255295元。2019年4月26日，案涉房屋经茂发公司组织竣工验收合格，并于同月29日向相关单位申请备案。2019年5月11日，茂发公司向朱先苏发出了交房通知一份，通知朱先苏在接到通知后5日内进行交房结算。朱先苏于次日签收了该通知。嗣后，因朱先苏不同意茂发公提出的逾期交房补偿方案，未与茂发公司办理房屋交接手续，并向本院提起诉讼。另查明，案外人刁福泉因被告逾期交付南通市港闸区永和大厦2幢717室房屋（预测建筑面积79.11平方米）而诉至本院[该案案号为（2019）苏0611民初3183号]，要求被告支付逾期交房违约金。该案审理过程中，刁福泉就上述房屋2018年9月至2019年11月期间同地段同类房屋租金标准向本院申请评估，经江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司估价，上述房屋在上述期间毛坯状态租金为22000-23000元，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元。诉讼过程中，本院在2019年11月7日庭审过程中询问被告是否同意交付房屋，被告表示同意交付，嗣后原告以目前在诉讼为由拒绝收房。此外，本院就逾期交房超过180日后的违约金计算问题与原告进行释明，原告先是表示同意就案涉房屋同地段同类房屋租金标准申请评估，后因其未交纳评估费而致评估未果。此后，原告表示愿意以刁福泉与茂发公司一案所涉房屋的租金损失作为参考。本院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定被告逾期交房的时间？2.如何计算逾期交房180日内和超过180日外的违约金？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。关于被告逾期交房的时间问题，被告曾在2019年5月11日通知原告在五日内办理交房手续，但原告在接到通知后因不同意被告的补偿方案而拒绝收房。判断原告拒收房屋是否合理的关键在于被告是否在合同约定之外附条件交房，被告自认在交房时要求就逾期交房违约金一并结算，因原告不同意其提出的补偿标准便拒绝收房，原告在拒绝被告提出的上述交房条件后，作为卖方的被告完全可以先交付房屋再就逾期交房违约金的问题进行处理，但其此后并未向原告表达先交房的意愿，可以视为附条件收房。诉讼过程中，本院曾就房屋的交付问题于2019年11月7日征询了双方当事人意见，被告表示同意交付房屋，但原告此后仍拒绝接收房屋，因原告自身原因拒绝接收房屋所产生的损失应由其自行承担，本院根据被告此前发出的交房通知书所给出的交房期限，认定被告交房时间为2019年11月12日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，茂发公司本应按照合同约定在2017年12月28日前交付房屋，但迟迟未交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期交付不超过180日的，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，茂发公司按日向朱先苏支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。朱先苏要求茂发公司按已付房款万分之五/日的标准向其支付逾期交房180日内的违约金的诉请于法有据，应予支持。被告关于案涉合同约定的违约金标准过高，要求予以调减的抗辩意见，因被告系格式合同的提供方，且逾期交房180日内的损失赔偿额的计算方法在当事人的合理预期范围内，故对该抗辩意见不予采纳。对于合同继续履行情形下，逾期交付超过180日的违约金当如何计算的问题，原告主张按已付房款万分之五/日的标准计算；被告抗辩认为合同对此并未作出明确约定，原告无权要求按照上述标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”案涉《商品房买卖合同（预售）》对于合同继续履行的情形下逾期交付超过180日的违约金或损失赔偿额问题并未作出约定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告主张逾期交房超过180日的违约金按已付购房款万分之五/日的标准计算，既不符合合同约定，且与法相悖，故不予支持。虽然原告在经本院释明后申请司法鉴定，但因未交纳评估费而致房屋租金损失评估未果，本应承担举证不能的法律后果，鉴于其同意参照案外人刁福泉位于南通市港闸区永和大厦2幢717室房屋2018年9月至2019年11月期间同地段同类房屋租金标准计算租金损失，本院照准。经评估机构测算刁福泉的上述房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，即租金为1600元/月左右，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元，即租金为3800元/月左右。原告虽未对案涉房屋投入装修，但其享有投入装修改造费用获取更高投资回报的选择权，本院结合刁福泉案的《房地产估价报告》、房屋面积及本市租赁市场装修折旧一般行情，酌定被告按2000元/月的标准支付逾期交房超过180日的违约金。被告关于评估报告中确定的租金标准明显偏高的抗辩意见缺乏证据证实，故不予采纳。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金56577元（180×255295×0.0005+504÷30×2000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：南通茂发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向朱先苏支付逾期交房违约金56577元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1740元，减半收取计870元，由朱先苏负担236元，南通茂发房地产开发有限公司负担634元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费1740元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年六月二十二日法官助理 邓述勇书 记 员 翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。