湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终366号上诉人（原审原告）：孙永革，男，1970年3月13日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审被告）：咸宁市长诚置业有限公司，住所地湖北省咸宁市咸安区金桂路10号。法定代表人：黄茂辉，该公司总经理委托诉讼代理人：舒明，男，该公司工作人员。上诉人孙永革因与被上诉人咸宁市长诚置业有限公司（以下简称长诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2019）鄂1202民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孙文革上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，并撤销合同，赔偿损失80000元；2.二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人于2019年1月16日提起诉讼，一审法院于2019年6月份才开庭审理，被上诉人一直找各种理由欺骗上诉人，拖延时间，上诉人拒绝协商，但开庭后第三天法官打电话给上诉人，告知被上诉人协商条件是给上诉人3000元撤诉，法官行为是否正常？2.上诉人在法庭上对被上诉人提供的证明文件存在超期、过期的异议，一审判决却表述为当事人无异议；3.判决书的日期是2019年10月17日，但上诉人11月2日才拿到手；4.被上诉人的合同文本很多有利于被上诉人，内容存在异议；5.上诉人一直主张被上诉人逾期交房的违约责任，被上诉人一直欺骗上诉人，致使拖延了时间，上诉人不存在超过诉讼请求时间的问题；6.被上诉人销售的房子当时根本不存在交付条件，很多证件如《建设用地规划许可证》《商品房销售许可证》等都没有，合同是否有效；7.被上诉人至今仍不能为上诉人提供办理房产证的条件。上诉人请求二审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，判决案涉合同无效，并由被上诉人赔偿上诉人的损失。长诚公司辩称，1.上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，案涉房屋已于2015年9月11日办理好交房手续交付给上诉人，合同内容与合同样本内容一致，上诉人提出合同内容多项违法没有依据；2.上诉人收房时间是2015年9月11日，其在收房之后至本案开庭时并没有要求被上诉人承担违约交房的违约金，视为其放弃对被上诉人违约交房的违约责任追究的权利，且上诉人在本案起诉和开庭时均称收房后多次找被上诉人，要求尽快办证，并未主张逾期交房的违约责任，其时隔三年半起诉主张赔偿逾期交房违约金已超过诉讼时效；3.上诉人主张被上诉人赔偿损失80000元，没有事实依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。孙永革向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告为原告的商品房办理房产证；2.判令被告向原告支付违约金80000元；3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月14日，原告与被告签订了编号为XN201406567的《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设的咸安区金桂路水榭花都C16栋一单元301号房屋一套，建筑面积127.53平方米，总价款43万元；买受人应于2014年5月14日支付首付款15万元，余款办理银行按揭；出卖人应当于2015年5月30日前向买受人交付经验收合格的房屋，如出卖人逾期交房不超过120日，自交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之0.05的违约金，合同继续履行；逾期超过365日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之0.05的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.015%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年9月11日，原告与被告办理了房屋交付手续，原告随后对该房屋进行装修并入住。2018年8月27日，被告向原告开具购房发票。由于被告一直未为原告办理上述房屋产权证书，原告多次催办未果，于2019年1月16日向一审法院提起诉讼。一审法院归纳本案争议焦点为：1.原告主张被告逾期交房的违约责任是否超过诉讼时效；2.被告应按什么标准向原告支付逾期交房、逾期办证的违约金。一、关于原告主张被告逾期交房的违约责任是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，被告存在逾期交房103天的事实，但原告在起诉和庭审中均称收房后，多次找被告方提出要求尽快办证，并未向被告主张逾期交房的违约责任。原告对于逾期交房违约金的请求权是债权请求权，应当自被告逾期交房之日起计算其诉讼时效，而原告于2019年才向一审法院提出该项诉讼请求，其对于该项请求提出的时间超过了《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定期间，故一审法院对于原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。二、关于被告应按什么标准向原告支付逾期交房、逾期办证的违约金的问题。被告存在逾期办证的行为，且该行为一直持续至今，原告亦一直在向被告主张该项权利，原告的该项诉讼请求属于物权请求权，不适用诉讼时效，因此被告应当及时为原告办理该房屋不动产登记手续。由于被告的责任致使不能为原告办理不动产权利登记，被告应当依约向原告支付违约金。然而，双方对于逾期办证违约金的约定过低，一审法院调整为已付购房款的0.5%，即2150元。一审法院认为，原告孙永革与被告长诚公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应当按照约定履行各自的权利义务，现被告未按照合同约定全面履行合同义务，应承担引起纠纷的全部责任。由于案涉房屋主体通过竣工验收，但因被告方的责任未取得备案证书，被告应及时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、限被告咸宁市长诚置业有限公司在本判决书生效后3日内向原告孙永革支付违约金2150元；二、限被告咸宁市长诚置业有限公司在本判决书生效后30日内将办理案涉房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；三、驳回原告孙永革的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告长诚公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院继续予以认定。本院认为，孙永革与长诚公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定切实全面履行各自的义务，孙永革按照约定支付了全部购房款，长诚公司逾期交房及未及时将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了合同约定，应承担本案纠纷的全部责任。关于孙永革提出的合同文本内容存在异议，很多内容对其不利，要求撤销合同的上诉理由。本院认为，孙永革系具有完全民事行为能力人，其本人在合同上签名，并按照合同约定履行了相应义务，应认为系其真实意思表示，其提供的证据不足以证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的请求人民法院撤销合同的情形，且撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，孙永革在法定期限内未行使撤销权，现已装修房屋入住，对孙永革的该上诉理由本院不予支持。关于孙永革提出的被上诉人销售的房屋当时根本不存在交付条件，很多许可证没有，合同无效的上诉理由。本院认为，长诚公司与孙永革签订合同时已取得商品房预售许可证书，双方签订的合同亦系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应合法有效，且案涉房屋已交付孙永革使用，也经验收合格。虽孙永革提出长诚公司在与其签订合同当时未取得相关许可证书，但这些非效力性强制性规定。孙永革的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙永革提出的其主张长诚公司逾期交房的违约责任并未超过诉讼时效的上诉理由。一审法院已作了充分阐述，本院继续予以认定，孙永革的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于孙永革提出的一审办理案件过程中存在的问题，不属于本院审理案件的范围，该上诉理由不能成立。综上所述，孙永革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由孙永革负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 李 伟审判员 沈朝明二〇二〇年六月八日书记员 陈 莉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；