青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2020）青0103民初1053号   原告：胡岗，男，1977年7月19日出生，公民身份号码：×××，汉族，住西宁市。   被告：李静，女，1986年4月30日出生，公民身份号码：×××，汉族，住西宁市。   原告胡岗与被告李静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员蒙自康适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告胡岗、被告李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告胡岗向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告腾退房屋；二、请求判令被告支付自2019年4月1日至2020年5月31日期间的房屋租金18800元；三、请求判令被告支付自2019年4月1日至2020年5月31日期间欠款产生的违约金18360元；四、请求判令被告支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的承租房屋物业管理费398.5元；五、请求判令被告支付赔偿原告损失6972元，包括承租房屋家具及设施损坏费4000元、诉讼期间原告往返法庭的交通费600元、原告误工费2372元(其中：损坏费用按被损坏物市场价格计算，交通费按十次计算，误工费根据省统计局数据“城镇非私营单位就业人员年平均工资85379元”按十日计算)；六、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月3日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，2017年1月3日该合同续签(详见证据与证据来源)，2019年12月，被告电话沟通原告准备续租房屋。上述合同约定，原告将位于西宁市××街房屋出租给被告作为自用住宅，租金每月1700元，租金按每半年提前支付，物业管理费、水费、电费、暖气费等其他费用按合同约定由被告承担。签订合同、续签合同当日双方清点了房屋内物品、家具及设施，且原告将房屋交付被告使用。自2019年4月1日至今，被告仅支付承租房屋租金5000元、编造借口拖欠余款，原告多次催收未果。2020年2月23日，因仓门街派出所民警接到群众关于李静扰民、涉嫌聚众赌博的举报，原告前往仓门街派出所配合公安部门调查情况，事毕，原告立即电话通知被告，其违反合同明确规定“作为自用住宅使用”、“未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、转借或与他人调剂交换”等条款，不能续签合同，被告以不在西宁为由拒不履行合同约定的房屋验收义务、拒不出面交付房屋。2020年3月19日，原告在金座碧城小区3号楼门厅找到被告，对质其欠款、不交房、涉嫌扰民之事，虽然违反合同、涉嫌触犯法律，被告却没有一丝愧意，反而气势汹汹，拒不交付拖欠租金，承认聚众赌博却理所当然，其对法律的藐视、对公序良俗的淡漠、气焰之嚣张令人发指，使原告无法与其继续沟通。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告李静辩称：一、答辩人只欠被答辩人租金8300元。2016年1月3日答辩人与被答辩人通过中介公司三方签订了一份《房屋租赁合同》，2017年1月3日答辩人与被答辩人双方续签了《房屋租赁合同》，合同租期为2017年1月3日起至2020年1月3日止，合同到期后答辩人口头向被答辩人提出不再续租该房屋，并要求移交承租的房屋，拉走自己的家具，被答辩人未提出异议。2020年2月23日答辩人与被答辩人电话约定在仓门街派出所干警监督下交接房屋，但被答辩人在约定的时间未来接受房屋。现被答辩人要求答辩人支付2020年1月至2020年5月的房租于法无据。这5个月的房租不应该由答辩人承担，应该从18800元中扣除2020年1月至5月5个月房租8500元。（租金计算公式为：2019年4月至2020年1月租期为9个月。每月租金1700元，合计15300元，2019年12月20日已给付租金5000元，实际欠付租金10300元。在签订合同时答辩人给被答辩人交纳履约保证金2000元，从欠付租金中减去履约保证金2000元，最终欠付租金为8300元）。   二、要求答辩人承担违约金18360元无事实依据。2019年12月20日答辩人通过嘉信给被答辩人转账5000元，同时答辩人告知被答辩人剩余租金因无力一次性支付，将分期给付，被答辩人表示同意，此后被答辩人再未向答辩人要求及时足额给付所欠的租金，也未主张要求答辩人承担违约责任。因此答辩人认为分期给付剩余租金得到被答辩人的允许，答辩人并未违约。另，根据《房屋租赁合同》中第七条违约责任第二款乙方逾期缴纳租金，除补交欠款外，还必须以合同月租金的3%按日向甲方给付利息和违约金。即每天1700*3%=51元。但每日租金为1700÷30=56元，每日的违约金将近等于日租金，属于明显偏高且根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定。   三、被答辩人请求赔付损失于法无据，对于被答辩人要求的交通费、误工费、家具和设施损坏费4000元，《房屋租赁合同》中双方没有约定，法律法规也未规定，故无事实依据和法律依据。   四、答辩人已缴清从2019年4月至2020年3月的物业费、水电费，且答辩人已缴清2019月10月15日至2020年4月15日的暖气费。   综上所述，被答辩人主张给付祖金18800元缺乏事实依据，实际只欠房租8300元；违约金因答辩人无违约行为，故其主张无法无据。赔付损失因无事实依据和法律依据。故请求人民法院根据本案的事实与法律作出公正之裁判，以维护法律尊严，维护答辩人的合法权益。   原告胡岗为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：证据一、两份房屋租赁合同，第一份合同是2016年1月3日到2017年1月3日，第二份合同是2017年1月3日到2020年1月3日，证明：租赁物的位置、面积和使用性质，双方的租赁期限，房屋的月租金，双方的权利义务、违约责任、家具设施。证据二、短信记录，证明：被告欠付租金的数额、催缴租金的通知，要求被告解除合同，腾退房屋。证据三、物业公司出具的交费通知单，证明：被告尚欠2020年1月1日到3月31日的物业费239.1元，加上四五月份的就是398.5元。   被告李静质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，2020年1月到5月不应支付租金和违约金，之前的分期付款原告是同意的，原告主张的违约金我不应承担，交房时电话沟通，原告一直没有来，物业费我认可，我可以交房，应当用多付的暖气费充抵。对证据二的最后一页的真实性有异议不认可，是不存在的，是原告伪造的，我没有收到那条短信，对证明方向有异议不认可。对证据三的真实性及证明方向无异议认可。   本院认为：原告提交的证据一，被告对其真实性不持异议，对其证明方向有异议不认可，结合双方自认的事实，经本院审查，能够证明：原被告双方签订了房屋租赁合同，租期自2016年1月3日至2017年1月3日，该合同履行完毕后，双方又续签了房屋租赁合同，租期自2017年1月3日至2020年1月3日，合同约定：原告将位于西宁市××街房屋出租给被告作为自用住宅，租金每月1700元，租金按每半年提前一周支付，物业管理费、水费、电费、暖气费等费用由被告承担，约定了双方的权利义务、违约责任，并约定原告应在4月22日前将房屋内原有的洗衣机、电视、电脑、床搬出房屋等。原告提交的证据二，被告有异议不认可，经本院审查，能够证明：2019年9月份原告向被告催缴过房租，被告于2019年12月20日向原告转账交付了5000元房租，2020年2月初原告主张房屋租赁合同解除，要求被告腾退房屋。原告提交的证据三，被告无异议认可，能够证明：被告尚欠2020年1月1日至2月29日的物业费未交。上述事实本院予以确认。原告主张的违约责任、交通费、误工费、家具和设施损坏费，缺乏证据予以证明，故本院不予采信。   被告李静为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：证据一、物业费及暖气费交费凭据，证明：2019年度的物业费是交清的，2019年度的采暖费已经交清。证据二、短信记录，证明：原告同意2019年的租金分期支付，实际上是缓交租金，故我不存在违约问题。   原告胡岗质证认为：对证据一的真实性及证明方向无异议认可。对证据二的真实性无异议，对证明方向有异议不认可，分期付款我没有同意，2019年5月23日向被告电话催缴房租。   本院认为：被告提交的证据一，原告无异议认可，能够证明：原告已经交清了2019年度的物业费及暖气费，但不能证明原告已交清的暖气费可以抵消2020年1月1日至2月29日的物业费，对此本院予以确认。被告提交的证据二，原告有异议不认可，结合双方自认的事实及证据的关联性，经本院审查，能够证明：2019年9月份原告向被告催缴房租后，被告因交纳房租困难，向原告申请缓交房租，原告未予拒绝，且原告未按合同约定的每半年提前向被告主张房租，在被告于2019年12月20日仅向原告转账交付了5000元房租后，原告未对拖欠的房租主张过诉权，应视为原告对被告申请缓交租金的默认，故被告不应承担违约责任。房屋租赁合同于2020年1月3日期满，2020年2月初原告主张房屋租赁合同解除，要求被告腾退房屋；2020年2月23日西宁市公安局城中区公安分局仓门街派出所干警到场下，监督双方交接房屋，但原告未能到场，房屋租赁合同在2020年2月底应视为已解除。上述事实本院予以确认。   根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月3日原被告双方签订了房屋租赁合同，租期自2016年1月3日至2017年1月3日，该合同履行完毕后，双方又续签了房屋租赁合同，租期自2017年1月3日至2020年1月3日，合同约定：原告将位于西宁市××街房屋出租给被告作为自用住宅，租金每月1700元，租金按每半年提前一周支付，物业管理费、水费、电费、暖气费等费用由被告承担，约定了双方的权利义务、违约责任，并约定原告应在4月22日前将房屋内原有的洗衣机、电视、电脑、床搬出房屋等。被告交纳房租至2019年3月，2019年9月份原告向被告催缴房租后，被告因交纳房租困难，向原告申请缓交房租，原告未予拒绝，且原告未按合同约定的每半年提前向被告主张房租，在被告于2019年12月20日仅向原告转账交付了5000元房租后，原告未对拖欠的房租主张过诉权，应视为原告对被告申请缓交租金的默认。房屋租赁合同于2020年1月3日期满，2020年2月初原告主张房屋租赁合同解除，要求被告腾退房屋；2020年2月23日西宁市公安局城中区公安分局仓门街派出所干警到场下，监督双方交接房屋，但原告未能到场，房屋租赁合同在2020年2月底应视为已解除。被告尚欠原告的房租自2019年4月至2020年2月（月租金为1700元，1700元×11个月=18700元，减去已付的5000元房租及2000元的押金，尚欠11700元）为11700元；被告尚欠物业管理费2020年1月至2月（每月66.41×1.2元×2个月=159.38元）为159.38元。   另查明，原告已交清2019年度的暖气费不能抵消2020年1月至2月尚欠的物业管理费。原告主张的违约责任、交通费、误工费、家具和设施损坏费，缺乏证据予以证明。   本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方均具有法律约束力，双方均应以合同约定承担义务、享受权利。现被告尚欠原告的房租自2019年4月至2020年2月为11700元、尚欠物业管理费2020年1月至2月为159.38元，按合同约定及相关法律法规的规定，应由被告予以清偿；且原、被告亦自认双方之间的房屋租赁合同已到期解除，依照上述经审理查明的事实，房屋租赁合同在2020年2月底应视为已解除，故原告要求判令被告腾退房屋及要求判令被告支付自2019年4月1日至2020年2月29日期间的房屋租金11700元（减去已付的5000元房租及2000元的押金后）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分的请求，本院不予支持。原告要求判令被告承担自2020年1月1日至2020年5月31日期间尚欠的物业管理费398.5元，与事实不符，应予纠正，被告尚欠物业管理费2020年1月至2月为159.38元，应由被告承担，对此本院予以支持。2019年9月份原告向被告催缴房租后，被告因交纳房租困难，向原告申请缓交房租，原告未予拒绝，且原告未按合同约定的每半年提前向被告主张房租，在被告于2019年12月20日仅向原告转账交付了5000元房租后，原告未对拖欠的房租主张过诉权，应视为原告对被告申请缓交租金的默认，被告不应承担违约责任，故原告要求判令被告支付自2019年4月1日至2020年5月31日期间欠款产生的违约金18360元的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回。原告主张的其他损失（包括交通费、误工费、家具和设施损坏费），因缺乏证据予以证明，故本院不予支持。被告的部分抗辩主张成立，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第二项、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：   一、被告李静在本判决生效之日起十日内将位于西宁市××区房屋腾退给原告胡岗。   二、被告李静在本判决生效之日起十日内给付尚欠原告胡岗的房屋租金11700元及物业管理费159.38元，合计11859.38元。   三、驳回原告胡岗的其他诉讼请求。   如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费544元，由原告胡岗负担381元，由被告李静负担163元（原告已预交，此款由被告随上述应付款一并给付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 蒙自康     二〇二〇年六月二日   书记员 俞 珍   附：《中华人民共和国民法总则》   第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。   行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：   （二）合同解除；   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。