江西省宁都县人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0730执异5号案外人：刘启银，男，1948年9月8出生，汉族，江西省宁都县人,现住宁都县。案外人：刘玉荣，男，1974年9月7日出生，汉族，江西省宁都县人，现住宁都县，系本案案外人刘启银之子。申请执行人：赖建荣，女，1971年11月7日生，汉族，江西省宁都县人,住宁都县。被执行人：宁都同鑫房地产开发有限公司（以下简称同鑫公司），住所地为宁都县梅江镇登峰大道A5栋7-8号，统一社会信用代码为913607300910097222P。法定代表人：章华荣，系同鑫公司执行董事。在本院执行赖建荣与宁都同鑫房地产开发有限公司公司盈余分配财产保全纠纷一案中，案外人刘启银、刘玉荣对执行查封坐落于宁都县梅江镇华都豪庭9栋501室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人刘启银、刘玉荣称，其是孙金伟非法集资案的债权人，2015年县委、县政府成立了孙金伟非法集资案工作小组，通过该工作小组的协调，签订了五方协议，孙金伟的债权人可在华都豪庭以房抵债，因此异议人刘启银、刘玉荣于2016年5月11日以孙金伟的债权全额抵了华都豪庭9栋501室房屋一套，并办理完相关手续，由于此房为多名债权人共有，需转让出去，故暂未在房管局备案。赖建荣与同鑫公司公司盈余分配纠纷一案与华都豪庭9栋501室无关。故请求法院解除对华都豪庭9栋501室财产保全的法律行为。申请执行人称，一、赖建荣是同鑫公司经工商注册的合法股东之一，2018年被执行人同鑫公司向赖建荣提供了一份《华都豪庭剩余房源表》，从表中可知，异议人刘玉荣抵的是二期6号楼602室，而9栋501室签订在同鑫公司股东赖经明的亲戚赖高平名下，怎么可能2016年5月11日异议人就以孙金伟的债权全额抵了该房呢？如果是事实，那么赖高平怎么在2018年又签名确认在其名下呢？如果是事实，异议人刘启银、刘玉荣为什么不向法院提交向同鑫公司支付房款定金和剩余房款的银行流水凭证？如果是事实全额抵债，那么有必要把定金和房款分别开收据吗？而恰恰是这两张同鑫公司向刘玉荣、刘启银分别开出的收据，暴露了异议人刘启银、刘玉荣与同鑫公司在做假的事实。刘玉荣交纳5万元定金的时间是2016年5月1日，而收据编号是0002606，刘启银交纳房款的时间是2016年5月17日，而收据编号却是0002393，也就是是说先交钱的收据编号反而在后，后交钱的收据编号反而在前。另外，这两张收据，均没有收款和复核人签名，不符合开具收据的正常程序和规范要求。综上，我们有理由认为，异议人刘启银、刘玉荣向法院提交的与同鑫公司签订的所有一切合同、抵房定金等证据均是虚假证据，是不足以采纳的。二、异议人刘启银、刘玉荣以孙金伟的债权全额抵了房，那么提出异议的不是刘玉荣、刘启银，而应该是被执行人同鑫公司。三、异议人刘启银、刘玉荣在其异议申请中陈述，说此房有多名债权人，如果是多名，为什么2016年5月1日签订《华都豪庭商品房认购书》只有刘玉荣一人签名？如果是多名，为什么两份2016年5月11日网签信息确认书只有刘玉荣和刘启银？为什么刘玉荣抵的是二期6号楼602室，而刘启银抵的是二期9号楼501室？另外，这两份网签信息确认书留下的通讯地址都是“宁都县解放西路”？联系电话又都是同一个“151××××6776”？如果刘玉荣代表刘启银网签，那么为什么同一天网签，出现两个置业顾问？而买受人确认签字一栏，刘玉荣、刘启银的签名人又都是同一个人的笔迹？四、从2016年5月11日的网签信息确认书可知，刘玉荣抵的是二期6号楼602室，同鑫公司向赖建荣提供的《华都豪庭剩余房源表》表明刘玉荣抵的也是二期6号楼602室（有刘玉荣签名），但是同鑫公司2020年4月22日向宁都法院出具的《证明》却载明：刘启银、刘玉荣于2016年5月11日在华都豪庭全额抵房9号楼501房。这些证据相互矛盾。五、刘启银、刘玉荣在异议申请书中陈述：由于此房为多名债权人共有，需转让出去，故暂未在房管局备案。请问：转让与备案有什么矛盾和冲突吗？没有备案，开发商就可以一房二卖，房子还不一定属于你。建设部《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。假如同鑫公司与刘启银、刘玉荣的抵债行为是真实的，四年过去了，一件很容易做到的，也必须做到的备案工作竟然到现在还没有去办，这说明刘启银、刘玉荣根本就没有抵债或抵债没有实现，他们现在提出异议的行为，让人怀疑其合法性和真实性，所以这套9号楼501房是同鑫公司的未销售的剩余房源。综上，刘启银、刘玉荣的异议不成立，请求法院依法驳回其异议。被执行人同鑫公司未提出书面意见。本院查明，赖建荣于2019年11月22日向本院申请对同鑫公司价值340万元范围内的财产予以诉前保全。2019年12月25日，本院分别作出（2019）赣0730财保17号民事裁定书和（2019）赣0730执保82号执行裁定书，对被执行人同鑫公司位于华都豪庭6号楼一单元402房、三单元406房，9号楼501房、103房四套房屋及6号楼A332、A201、A202、A203及9号楼A105五间店面予以查封，查封期限三年（自2019年11月25日至2022年11月24日）。后赖建荣于2019年12月9日向本院起诉同鑫公司，本院并已立案审理，案号为（2019）赣0730民初4062号。诉讼中，同鑫公司亦提出反诉。2020年6月3日，因赖建荣未按期缴纳诉讼费，被本院裁定按撤回起诉处理。2020年6月10日，同鑫公司亦提出撤诉申请，同日本院裁定准许其撤回反诉。2020年6月12日，赖建荣再次以公司盈余分配纠纷为由起诉同鑫公司，本院并已立案受理，案号为（2020）赣0730民初1729号，并已缴纳诉讼费30664元。另查明，刘启银、刘玉荣为孙金伟非吸案债权人。刘玉荣于2016年5月1日与同鑫公司签订了一份《华都豪庭商品房认购书》，认购9号楼501号房，同鑫公司并于同日出具收据一张，载明抵房定金5万元。2016年5月11日，刘启银与同鑫公司签订了华都豪庭客户网签《商品房买卖合同》信息确认单，确认刘启银认购华都豪庭二期9号楼501号房，约定定金5万元，认购房优惠后价款为651782元，付款方式为全额抵债。2016年5月17日，同鑫公司出具收据一张，载明抵房款601700元。本院认为，本案争议焦点为案外人对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。为作出判断，本院应审查案外人买受案涉房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。本案中，案外人与被执行人于2016年5月1日签订的《华都豪庭商品房认购书》及2016年5月11日签订的华都豪庭客户网签《商品房买卖合同》信息确认单，实际为抵债合同，非商品房买卖合同，其享有的仅是债权请求权，即要求被执行人按合同约定交付房屋的权利，而非享有该涉案房屋的物权，且案外人亦未提供证据证明其有符合上述条款规定的情形，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，应认定其享有的权利不能排除本院的执行，因此，对案外人提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下：驳回案外人刘启银、刘玉荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  曾雪平审判员  李振斌审判员  李智伟二〇二〇年六月十五日书记员  符 艳