湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1126民初1026号原告：杨林海，男，1979年7月18日出生，汉族，湖南省宁远县人，居民。委托诉讼代理人：文海军，湖南铭慧律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：宁远创宏置业发展有限公司。法定代表人：黎俊生，负责人。委托诉讼代理人：胡顺军，湖南盛仁律师事务所律师（代理权限：一般代理）。原告杨林海诉被告宁远创宏置业发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨林海及其委托诉讼代理人文海军，被告宁远创宏置业发展有限公司法定代表人黎俊生及其委托诉讼代理人胡顺军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨林海向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告宁远创宏置业发展有限公司继续履行双方签订的《创宏国际大厦商品房认购书》限期交付房屋和赔偿原告的经济损失；案件受理费由被告负担。事实及理由：被告宁远创宏置业发展有限公司在位于宁远县九嶷南路开发创宏国际大厦项目，双方于2010年12月10日签订了《创宏国际大厦商品房认购书》，该认购书约定了房屋面积为129.91平方米，房号为A座13层02房，单价为2208元每平方米，付款方式为银行按揭，其中原告首付了总房款的40%即107494元。认购书签订后，由于被告宁远创宏置业发展有限公司设计楼层原来为27层，而现变更为13层，原告所购楼层无故成了顶楼，且13层房屋被告作了会议室。为此发生纠纷，多年协商未果。为维护原告的合法权益，特请求法院支持原告的诉讼请求。原告杨林海为支持其诉请向法庭提供以下证据：1、《创宏国际大厦商品房认购书》，拟证明原告杨林海购房的事实；2、收款收据，拟证明原告杨林海按合同约定交纳了购房款；3、创宏国际大厦置业预算表，拟证明原告杨林海交付房屋40%的款项。被告宁远创宏置业发展有限公司辩称：一、原告杨林海与被告宁远创宏置业发展有限公司签订的购房合同为有效合同。二、被告宁远创宏置业发展有限公司没有违约。三、原告杨林海的诉请已经超过诉讼时效。为支持被告宁远创宏置业发展有限公司的答辩，其向法庭提供以下证据：1、《创宏国际大厦商品房认购书》，拟证明原告杨林海与被告签订的是认购书，不是商品房买卖合同，认购书已终止的事实；2、建设工程规划许可证等证件，拟证明被告宁远创宏置业发展有限公司出售商品房是有合法手续的；3、证明和照片，拟证明被告出售的房屋是楼房的事实；4、房产证和不动产权证，拟证明被告出售的商品房有合法手续。本案通过庭审质证，本院认定如下：对原告杨林海提供的1号、2号、3号证据，被告宁远创宏置业发展有限公司无异议，本院认为，原告杨林海提供的1号、2号、3号证据与案件事实相符，确认为有效证据。原告杨林海对被告宁远创宏置业发展有限公司提供的证据质证如下：1至3号证据真实性无异议，对其证明目的有异议；对4号证据，认为房子存在一房两卖。本院认为，被告宁远创宏置业发展有限公司提供的1至4号证据与案件事实相符，本院予以认可。本院确认如下案件基本事实：被告宁远创宏置业发展有限公司在位于宁远县九嶷南路开发创宏国际大厦项目。以原告杨林海为乙方与被告宁远创宏置业发展有限公司为甲方于2010年12月10日签订了《创宏国际大厦商品房认购书》，该认购书约定：一、乙方于2010年12月10日认购创宏国际大厦项目商品房，房屋面积为129.91平方米，乙方认购定金107494元。二、单价为2208元每平方米，总价为286841元，乙方选择付款方式为银行按揭。三、签订认购书后，乙方应于2010年12月31日前来签订《商品房买卖合同》，该定金冲抵房款。四、乙方在签订《认购书》后，未能在约定时间内交付房款并签订《商品房买卖合同》，每超过一天甲方按总房款的万分之五收取滞纳金，超过十五天及不交付房款并签订《商品房买卖合同》的，视为自动放弃所认购房之权利，房号不予保留，甲方有权将物业另行出售，无须另行通知乙方，定金不予退还。签订认购书后，原告杨林海向被告宁远创宏置业发展有限公司支付了认购定金107494元。后双方发生纠纷，未签订《商品房买卖合同》，原告杨林海于2020年4月27日向本院提起诉讼要求判决被告宁远创宏置业发展有限公司继续履行双方签订的《创宏国际大厦商品房认购书》限期交付房屋和赔偿经济损失。另在庭中原告杨林海与被告宁远创宏置业发展有限公司对《创宏国际大厦商品房认购书》上的甲方永州天马房地产开发有限公司，均认可是套用永州天马房地产开发有限公司的合同，合同以最后盖章的被告宁远创宏置业发展有限公司为准,与永州天马房地产开发有限公司无关，永州天马房地产开发有限公司不承担本案的权利与义务关系。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议，而本约是依照预约于将来订立的合同。就本案纠纷来讲，本约即为正式的商品房买卖合同。原告杨林海与被告宁远创宏置业发展有限公司签订的《创宏国际大厦商品房认购书》仅约定房号、面积、价款等条款，对其他如房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容并未作出详细、明确的约定，在双方未就其他房屋交易事项达成一致的前提下，双方签订的《创宏国际大厦商品房认购书》应认定为预约合同，非商品房买卖合同，原告诉请要求给付定约定的创宏国际大厦项目商品房，理由不充分，无法律和事实依据，本院不予支持。原告杨林海诉请认为双方签订的《创宏国际大厦商品房认购书》第四条是无效条款，本院认为，双方在该条款约定的定金不予退还，双方约定的定金107494元大于总房款286841元的20%，与法律规定不符，但合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，所以原告杨林海与被告宁远创宏置业发展有限公司签订的《创宏国际大厦商品房认购书》是有效的。原告杨林海与被告宁远创宏置业发展有限公司有按合同履行义务，但原告杨林海未在2010年12月31日之前来签订《商品房买卖合同》，在庭审中原告杨林海也未提供合法有效的证据证实未签订合同是被告宁远创宏置业发展有限公司的原因，也未提供因不可归责于当事人双方的事由，未签订《商品房买卖合同》是原告杨林海怠于履行合同义务造成的，故原告杨林海存在违约，合同中既约定了定金条款又有违约金条款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，被告宁远创宏置业发展有限公司在合同中收取的定金高于法律规定的，应认定为无效约定。因原告杨林海未在约定时间内交付房款并签订《商品房买卖合同》原告杨林海应向被告宁远创宏置业发展有限公司承担续违约金，即按每超过一天按总房款的万分之五交纳滞纳金，从签订合同至今9年之久，原告杨林海所交的预付款107494元，不足以交纳双方约定的滞纳金，故原告杨林海的赔偿经济损失的诉请，于法无据。且原告杨林海一直未行使要求赔偿的诉讼权利，于2020年4月27日才向法院提起诉讼，且未提供合法有效的证据证明诉讼时效终止的情形，故原告杨林海的诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨林海诉讼请求。案件受理费3886元，减半收取1943元，由原告杨林海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  何俊斌二〇二〇年六月八日法官 助理  梁理燕代理书记员  刘 琴《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。