湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初2454号原告：李长鑫，男，1983年11月11日出生，汉族，湖北省宜都市人，住宜都市，委托诉讼代理人：黄治波，恩施市方圆法律服务所法律工作者。被告：黄银生，女，1978年5月19日出生，土家族，湖北省恩施市人，户籍所在地：恩施市，现住：恩施市，原告李长鑫与被告黄银生租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李长鑫及其委托诉讼代理人黄治波、被告黄银生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间于2019年7月1日签订的《房屋出租合同》，并判令被告偿返还原告支付的租金50000元以及房屋租赁保证金2000元。2.判令被告赔偿因无法履行合同违约所造成原告的经济损失8425元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。其事实与理由：2019年7月1日，原告与被告签订为期一年的《房屋出租合同》，即从2019年7月1日起至2020年6月30日止，租赁房屋用于经营餐饮业。签订合同后，原告在恩施市××街道办事处××（人民路××号旁）租赁房屋购置餐饮器具支出了8425元。原告接着去六角亭工商所（现改为六角亭市场监督管理所）办理营业执照，该所告知原告：房屋租赁地段在人民路××区，属于城镇拆迁规划范围，不予办理工商登记营业执照。被告应当知道这一情况，故意隐瞒真相，具有欺诈行为，依法承担违约责任。原告多次要求与被告解除房屋租赁合同并退还房租费，遭到被告拒绝。由于上述情况，原告无法实现经营目的，造成了原告的经济损失。因此原告起诉，请求人民法院对原告的请求事项依法作出判决。被告辩称，原、被告签订合同中有约定，政府需要拆迁征用的话，那么承租方将无条件的腾退房屋，我不承担任何的赔偿责任；我所出租的房屋原本就办理了餐饮营业执照，我所承租的仅仅只是房子，并没有承诺为其办理营业执照；原告诉请中的房租不可能退，保证金要看东西有无损坏，无损坏肯定是要退的；原告所主张的损失我不会支付，这不属于我违约；原告去办理营业执照，工商局之所以没办，是因为原告办的是餐饮，而原告所办夜市内厨师都没有。到目前为止，我没有收到任何单位下达的拆迁通知。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据三恩施市房屋土地征收办公室文件一份，证人民路××区区等区域，属于棚户区改造工程范围，2018年12月24日下发文件，暂停办理工商、税务等相关手续。被告认为其一直都没有接到过通知，不清楚，且这份文件上面也写明了仅仅只是暂停办理一年，并没有说不能办理，目前为止，周边都尚在营业，并没有停业。2.被告提交的证据一营业执照复印件一份，证明被告所出租的场地没有在拆迁范围内，就营业执照办理了年审。原告认为营业场地不是同一位置，经营业主不是同一人，被告所办的经营执照并不代表原告就不可以办了，被告的年审与原告无关。3.被告提交的证据三2018年租赁合同、证明、增值税发票原件各一份，证明被告与恩施市硒都国有资产经营有限责任公司签订了2018年租赁合同，被告可以到相关部门办理证照，2019年1月1日至2019年12月31日租金的事实。原告认为租赁合同第五条明确约定租赁期间乙方不得擅自将房屋转租他人，需转租的经甲方同意，由新承租人重新签订合同。该份合同不在原、被告租赁期间内，因此，该合同与原、被告没有任何关联；证明材料真实性无异议，房屋所有权人未提交房屋权属证明，因此涉案租赁房屋权属究竟是谁的不明确；发票的真实性无异议，但与本案无关联。本院认为，原告提交的证据三，来源和形式合法，本院确认其客观性。能否达到原告的证明目的，应结合其他证据以及审理查明事实予以综合认定。被告提交的证据一其来源合法，原告对真实性未提出异议，本院予以确认。被告提交的证据三的来源和形式合法，原告对真实性无异议，本院予以确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，原、被告签订《房屋出租合同》，原告为承租人（乙方），被告为出租人（甲方）。合同内容为：“甲方将位于胜利街二楼房屋一间租给乙方使用，为明确双方的权利义务，特订立协议如下：一、房屋租期为壹年，即2019年7月1日起至2020年6月30日止，年租金伍万元整（50000.00元），乙方先向甲方支付一年租金后使用，如需续租，或不再续租，需提前二个月告知甲方。二、乙方应于交付房屋租金之日，同时交房屋租赁保证金2000元整，合同期满后，若乙方无任何损坏或违约且不续租，甲方将租赁保证金全额无息退还乙方。三、租赁期间乙方自付水、电及各项税费，凡逾期15日内未缴清的，甲方有权认定为违约，甲方可单方解除合同，由此造成的损失，甲方不予任何赔偿。四、租赁期间乙方不得擅自将房屋转租他人，一经发现甲方将无条件收回，由此给乙方造成的损失，甲方概不负责。五、乙方在租赁期间内必须依法经营，服从门面所在街道办事处、居委会和工商、城管、食品卫生、环保、消防等部门的管理，若不服从相关单位管理的，甲方有权认定违约，甲方可单方面解除合同，由此造成的损失，甲方不予任何赔偿。六、乙方在租赁期内，要做好所有的安全防范措施，若造成安全事故，乙方负全责。甲方概不负责。七、若因政府规划、城市建设等特殊情况，合同尚未到期的，甲方有权单方面解除合同，由此给乙方造成的一切损失，甲方不承担任何补偿责任。八、未尽事宜，甲乙双方协商解决，本合同一式二份，甲乙双方各执一份。九、本合同自甲乙双方签字后生效”。合同签订后，原告依约定向被告支付租金50000元、租房押金2000元，被告依约定将租赁房屋交付原告使用。2019年9月21日，原告给被告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：“黄银生同志：因为你的房屋在城市拆迁规划范围内，我无法办理工商登记营业执照及其他相关证照，无法从事经营活动，所以现正式通知你，解除房屋租赁合同，特此通知。通知人：李长鑫，2019年9月21日。附：该租赁房屋内的所有东西我已搬走，门上的钥匙将随《通知书》一并退还给你，请查收，你可将该房屋另行租赁给他人”。被告收到后未予回复。另查明，被告系个体工商户，于2015年3月19日登记，名称为“恩施市小于夜市”，经营场所恩施市××街××（××胜利街街房管所）二楼，经营范围为小吃服务（涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）。被告经营场所即租赁给原告的房屋系被告承租的恩施市硒都国有资产经营有限责任公司的房屋，租金一年一支付。2019年12月30日，被告交纳2019年1月1日至2019年12月31日的租金12188元。2018年签订有书面合同，2019年未签订书面合同。原告提交的2018年12月24日恩施市房屋土地征收管理办公室恩市房征函（2018）37号《关于暂停办理相关手续的函》载明暂停办理相关手续的情形为：1.新建、扩建、改建房屋及其附属物；2.申请办理户口的迁入和分户；3.以被征收房屋为经营场所新增或变更工商、税务、卫生许可等注册登记和发证手续；4.改变房屋、土地用途；5.房地产的转让、租赁和抵押；6.对依法取得建房批准文件但在规定期限内尚未建造完毕的建（构）筑物；7.其他借机增加补偿费用的行为。暂停办理相关手续的期限为自本函告之日起1年。审理中，原、被告均未提供证明案涉房屋出租人恩施市硒都国有资产经营有限责任公司曾提出异议并主张原、被告签订的《房屋出租合同》无效的证据。原告认可其购置的存放在租赁房屋内的财物已搬走，未提供证明确有损失8425元客观存在的证据。被告未提供证明2020年1月1日至2020年12月31日其已租赁案涉房屋的证据，也未提供证明原告使用租赁房屋期间造成租赁房屋损失的证据。本案经本院主持调解，原、被告因分歧较大而未能达成协议致调解不成。本院认为，根据原、被告的诉辩意见和设立查明事实，本院作如下评析；第一、《房屋出租合同》的效力认定。被告将承租的恩施市硒都国有资产经营有限责任公司的位恩施市××街××（××胜利街街房管所）二楼房屋转租给原告，双方经协商自愿签订了《房屋出租合同》。虽然被告与出租方签订的《房屋租赁合同》中约定被告不得擅自转租，但双方均未提供证据证明出租人恩施市硒都国有资产经营有限责任公司曾提出异议并主张原、被告签订的《房屋出租合同》无效的证据，因此，原、被告租赁期限自2019年7月1日至2019年12月31日的约定有效，对双方具有约束力。因被告未提供证据证明该期间其已租赁案涉房屋，租赁期限自2020年1月1日至2020年6月30日的约定，超出被告承租期限，根据法律规定，该部分无效。第二、原告于2019年9月21日给被告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》的效力。原告以被告隐瞒了出租的房屋所在地段属于城镇拆迁规划范围的事实，原告租房用于经营餐饮业，不能办理工商登记营业执照，致使其无法实现经营目的并造成了原告的经济损失为由，向被告发出解除合同通知。一是合同中未约定以原告能办理工商注册登记为前提条件以及以该约定为合同解除的条件。二是原告提交的恩施市房屋土地征收管理办公室恩市房征函（2018）37号《关于暂停办理相关手续的函》，载明是停办情形之一是以被征收房屋为经营场所新增或变更工商、税务、卫生许可等注册登记和发证手续，而该函是发至各部门，并非发至被告本人，即被告在出租房屋时并不知晓案涉房屋属征收范围。因此，不存在被告隐瞒实情。且根据《房屋出租合同》“七、若因政府规划、城市建设等特殊情况，合同尚未到期的，甲方有权单方面解除合同，由此给乙方造成的一切损失，甲方不承担任何补偿责任”的约定，在合同签订后，即使出现该约定中的情形，也是被有权单方解除合同。综上，原告未能办理工商注册登记不是被告的原因，被告对此不存在违约情形，原告向被告发出通知解除合同，既不符合双方约定，也不符合法定解除条件，该解除合同通知的行为对被告不发生法律效力。鉴于《房屋出租合同》有效部分履行期已届满，双方也未再续签租赁合同，则该合同有效部分的权利义务已终止，原告无需再请求解除。第三、关于原告要求被告返还租金50000元、保证金2000元，并要求被告赔偿损失8425元的请求。《房屋出租合同》的有效部分，因原告向被告发出解除合同通知的行为对被告发生法律效力，则原告应予继续履行。原告为在使用租赁房屋，责任在于原告自己。因此，该期间的房屋租金应由原告承担，金额为年租金的一半即25000元。对于无效部分。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告出租房屋时，约定租赁期限超过了自己承租期限，对合同的订立存在过错。原告作为具有完全民事行为能力的人，在从事民事行为即订立租赁合同的过程中，应对房屋的合法性、被告的租赁期限等尽到审查注意义务，但原告未能尽到审查注意义务，自己存在过错。结合本案事实，认定原、被告对无效合同的订立存在同等过错。因此，原告该期间的租金损失25000元（年租金的二分之一），由被告返还一半即12500元，另一半由原告自己承担。审理中，被告未提供证据证明原告使用租赁房屋期间造成了租赁房屋损失，根据合同约定，原告交纳的保证金2000元应予返还给原告。原告要求被告赔偿损失8425元的请求。因原告认可所购置的财物已全部搬走，也未提供证据证明确有8425元的损失。故对原告的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄银生于本判决生效后五日内向原告李长鑫清返还房屋租金12500元，保证金2000元，共计14500元。二、驳回原告李长鑫的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号17×××444。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费655元（已减半计算），由原告负担355元，被告黄银生负担300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张久福二〇二〇年六月五日书记员  刘 丹