广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6919号上诉人（原审第三人）：广州荔湾区花地发发小百货店，所在地广州市荔湾区中市吉寿巷37号铺。经营者：钟启发。上诉人（原审第三人）：广州市荔湾区瀛富商店，所在地广州市荔湾区民治大街10号左侧。经营者：谭炳辉。上诉人（原审第三人）：广州市荔湾区汇展茶叶经营部，所在地广州市荔湾区中市民治大街10号侧之三档。经营者：欧海卓。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：阎海莹，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区教育发展研究院，住所地广州市荔湾区鸿雁路1号。法定代表人：陈秋兰，该院院长。委托诉讼代理人：林述政，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪丽，北京大成（广州）律师事务所律师。原审被告：广州市圣童校园服务有限公司，住所地广州市荔湾区花蕾路28号220室。法定代表人：原英杰。委托诉讼代理人：张鹏，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州荔湾区花地发发小百货店（以下简称发发小百货店）、广州市荔湾区瀛富商店（以下简称瀛富商店）、广州市荔湾区汇展茶叶经营部（以下简称汇展茶叶经营部）因与被上诉人广州市荔湾区教育发展研究院（以下简称荔湾教育研究院）及原审被告广州市圣童校园服务有限公司（以下简称圣童公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8619号，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部上诉请求：撤销一审判决，改判驳回荔湾教育研究院对发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决查明事实不清。1.一审判决遗漏查明事实。发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部均是于2006年从广州市昌明经济发展有限公司（以下简称昌明公司）分别承租的广州市荔湾区中市吉寿巷37号铺、广州市荔湾区民治大街10号左侧、广州市荔湾区民治大街10号侧之三档房屋（以下简称案涉房屋），直到2012年1月开始，出租人变更为圣童公司。也就是说，荔湾教育研究院和圣童公司均没有直接将案涉房屋交付给发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部，所以即使荔湾教育研究院与圣童公司的租赁关系解除，案涉房屋也不存在交还给荔湾教育研究院。因此，应当追加昌明公司作为本案的第三人来查明事实，或者直接撤销一审判决。2.在荔湾教育研究院未提供任何产权证明的情况下，一审法院判决发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部向其支付场地使用费，明显属于事实不清、证据不足。况且，根据荔湾教育研究院提供的交租收据，瀛富商店每月租金1200元，但是一审判决却要求按照1500元支付使用费，明显不当。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定荔湾教育研究院与圣童公司签订的《物业委托管理协议书》是无效合同，依据《中华人民共和国合同法》关于无效合同恢复原状的规定，应该是荔湾教育研究院退回所收租金或管理费，圣童公司退还案涉房屋。但是，一审法院也认定了发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部在该合同签订之前一直使用案涉房屋，也就是说，不存在房屋交付问题。一审法院不处理争议的租赁合同无效所涉及的恢复原状相关法律问题，却要求发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部将2006年起从昌明公司承租的案涉房屋返还给荔湾教育研究院，适用法律严重错误。荔湾教育研究院二审辩称：一审判决查明事实清楚、适用法律正确，不同意发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部的上诉请求和事实理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。圣童公司二审述称：与荔湾教育研究院意见一致，请求二审法院驳回上诉，维持原判。荔湾教育研究院向一审法院起诉请求：1.圣童公司将广州市荔湾区民治大街10号全部房屋腾空返还荔湾教育研究院；2.发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部迁出广州市荔湾区民治大街10号全部房屋；3.发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部共同向荔湾教育研究院支付自2018年1月1日至房屋交还时的房屋使用费（其中发发小百货店、汇展茶叶经营部每月按1200元计，瀛富商店每月按1500元计）。一审法院认定事实：2018年9月5日广州市荔湾区教育局出具证明：广州市荔湾区中市吉寿巷37号铺、广州市荔湾区民治大街10号左侧、广州市荔湾区中市民治大街10号侧之三档房屋是我局物业，由我局属下事业单位荔湾教育研究院负责物业的管理和使用。2011年12月30日荔湾教育研究院（甲方）、圣童公司（乙方）签订《物业委托管理协议书》约定：为了加强临街商铺的综合管理，甲方将民治大街10号房屋委托乙方管理。一、甲方责任：1.甲方把物业委托给乙方管理；2.负责向乙方提供物业的资料（如土地证明、建设手续、消防许可、租赁资料等）；3.就托管事宜，负责通知原租户。二、乙方责任：1.负责出租上述物业；2.做好治安、消防安全、卫生等方面的管理工作；3.从2012年1月1日起原合同终止，现由该公司每年负责向甲方上交租金9600元。三、委托管理时间：自2012年1月1日起至2018年12月31日止。2017年12月30日荔湾教育研究院、圣童公司签订《解除合同协议书》，约定：一、双方于2011年12月30日签订的《物业委托管理协议书》于2017年12月30日解除。二、自协议书解除之日起，双方的权利义务自行消灭，协议书未履行部分不再履行。三、双方一致同意因解除合同导致各自的任何形式的损失自行负责。2018年8月荔湾教育研究院委托广东省建设工程质量安全检测总站有限公司对广州市荔湾区中市吉寿巷37号铺、广州市荔湾区民治大街10号左侧、广州市荔湾区中市民治大街10号侧之三档房屋的安全性进行鉴定，随后于2018年9月向发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部发出《危房搬迁通知》，要求发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部于2018年9月23日前搬迁。另查，圣童公司曾分别与钟启发、欧海卓、谭炳辉签订《经营性物业租赁合同》，约定圣童公司将民治大街10号房屋出租给三人使用，合同租赁期限至2014年12月31日。合同期满后，双方没有续签合同，但圣童公司仍按原合同标准收取租金，其中钟启发、欧海卓的月租金为1200元，谭炳辉的月租金为1500元。钟启发领取了个体工商营业执照为广州荔湾区花地发发小百货店；谭炳辉领取了个体工商营业执照为广州市荔湾区瀛富商店；欧海卓领取了个体工商营业执照为广州市荔湾区汇展茶叶经营部。一审庭审中，三方当事人均确认荔湾教育研究院、圣童公司签订《物业委托管理协议书》之前，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部已经在案涉房屋使用多年。一审法院认为，对于荔湾教育研究院、圣童公司之间的《物业委托管理协议书》性质问题，圣童公司每年需向荔湾教育研究院支付9600元，但圣童公司每年可从发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部处收取租金46800元，其中的差额为37200元。《中华人民共和国合同法》第四百零五条的规定，委托人在受托人完成委托事项后需要支付的报酬。荔湾教育研究院、圣童公司的协议涉及房屋的收益，按照一般的交易习惯，若是委托管理关系，受托人取得的报酬即管理费一般不会超过委托人所取得的收益，但圣童公司在签订协议书后，其每年得到的收益是荔湾教育研究院收益的两倍多，有违委托关系的一般交易习惯。因此，一审法院认定荔湾教育研究院与圣童公司签订的协议书的性质名为委托协议，实质为租赁合同关系。由于荔湾教育研究院无法提供案涉房屋的报建资料，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，荔湾教育研究院、圣童公司签订的协议书为无效合同。对于荔湾教育研究院是否有权提起诉讼问题，本案是租赁合同纠纷案件，荔湾教育研究院是案涉房屋的出租人，其与圣童公司签订了实质为租赁合同的协议书，根据合同相对性原则，荔湾教育研究院依据合同提起诉讼符合法律规定，圣童公司及发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部抗辩荔湾教育研究院没有诉权缺乏法律依据，一审法院不予采纳。对于发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部是否适格的问题，钟启发、谭炳辉、欧海卓分别申请了个体工商户的工商登记，并在案涉房屋实际经营，因此发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部是案涉房屋的实际使用人，与本案的处理有利害关系，因此，荔湾教育研究院将发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部列为当事人并无不当。对于发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部是否需要搬迁和支付房屋使用费问题，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部取得房屋使用权的权利来源是源自于圣童公司，荔湾教育研究院、圣童公司在2017年12月30日签订解除合同协议书后，圣童公司对案涉房屋丧失了使用权，故发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部作为场地的实际使用人，也随之丧失使用房屋的合法依据。因此，荔湾教育研究院要求发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部交还场地及支付场地使用费符合法律规定，一审法院予以支持。对于场地使用费标准，荔湾教育研究院要求参照发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部与圣童公司签订的租赁协议的标准支付，一审法院予以支持。案涉房屋是否属于危房，并非本案发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部是否应当搬迁及支付使用费的判断因素，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部申请对房屋的安全性进行鉴定与本案处理没有直接的关联，一审法院不予接纳。对于荔湾教育研究院要求圣童公司交还房屋问题，因三方当事人均确认荔湾教育研究院、圣童公司签订《物业委托管理协议书》之前，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部已经在案涉房屋使用多年，可见圣童公司在签订协议书后并无实际占有使用案涉房屋，因此，荔湾教育研究院要求圣童公司返还房屋缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十五日内，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部迁出广州市荔湾区民治大街10号房屋，将房屋交还给荔湾教育研究院管理使用；二、自判决发生法律效力之日起十五日内，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部向荔湾教育研究院支付自2018年1月1日至房屋交还时的房屋使用费（其中发发小百货店、汇展茶叶经营部每月按1200元计，瀛富商店每月按1500元计）；三、驳回荔湾教育研究院的其他诉讼请求。本案受理费900元，由发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部各负担300元（荔湾教育研究院已预交受理费，一审法院不予退还，由发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部直接向荔湾教育研究院支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审另查明以下事实：一、二审诉讼期间，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部提交以下证据：证据1为2006-2011年租赁合同3份、证据2为租赁发票，拟证明发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部使用的案涉房屋，2012年之前是从昌明公司承租，不是基于荔湾教育研究院和圣童公司的2012年租赁合同关系占有使用的。荔湾教育研究院质证认为：关于两份证据的真实性无异议，荔湾教育研究院不了解发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部与昌明公司的关系，该证据与本案没有关联性。圣童公司质证认为：该证据不属于二审的新证据，是否采纳由法院认定。且该证据是发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部与案外人签订的，圣童公司无法辨别真实性，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。二、经审阅圣童公司与钟启发（发发小百货店）、谭炳辉（瀛富商店）、欧海卓（汇展茶叶经营部）分别签订的三份《经营性物业租赁合同》，本院查明圣童公司与钟启发（发发小百货店）约定的租金为1200元/月，与谭炳辉（瀛富商店）约定的租金为1200元/月，与欧海卓（汇展茶叶经营部）约定的租金为1500元/月。三、二审诉讼期间，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部向本院提交了追加第三人申请书，申请追加昌明公司为第三人。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部是否应向荔湾教育研究院交还案涉房屋并支付占有使用费。首先，尽管荔湾教育研究院在本案中未能提供案涉房屋的房产证和报建资料，但其提供的广州市荔湾区教育局证明、荔湾教育研究院与圣童公司签订的《物业委托管理协议书》、圣童公司与钟启发（发发小百货店）、谭炳辉（瀛富商店）、欧海卓（汇展茶叶经营部）分别签订的三份《经营性物业租赁合同》相互印证，足以证明其系案涉房屋的合法管理和使用权人，且系合同签订方，有权提起本案诉讼。其次，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部系基于与圣童公司签订的合同而占有案涉房屋的，荔湾教育研究院、圣童公司于2017年12月30日签订《解除合同协议书》后，圣童公司即丧失案涉房屋使用权，故发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部也随之丧失了占有案涉房屋的依据。因此，荔湾教育研究院有权收回案涉房屋。退一步讲，即便案涉房屋未取得建设工程规划许可证，从而导致荔湾教育研究院与圣童公司之间的《物业委托管理协议书》无效，则圣童公司亦应返还案涉房屋，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部作为实际占有人亦无权继续占有案涉房屋。最后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，荔湾教育研究院有权主张房屋占有使用费。然而，经本院二审查明，圣童公司与钟启发（发发小百货店）约定的租金为1200元/月，与谭炳辉（瀛富商店）约定的租金为1200元/月，与欧海卓（汇展茶叶经营部）约定的租金为1500元/月。一审法院对上述租金约定事实查明有误，导致按1200元/月的标准判决瀛富商店向荔湾教育研究院支付房屋使用费有误，本院予以纠正。至于汇展茶叶经营部房屋使用费的计付标准，鉴于荔湾教育研究院在本案中只起诉请求按1200元/月计算，应视为其对自身权利的处分，本院维持该部分一审判决，不予变更。此外，关于发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部向二审提交的追加昌明公司为本案第三人的申请。一方面，该申请已经超过举证期限；另一方面，依据发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部的主张，其与昌明公司签订租赁合同系在与圣童公司签订案涉《经营性物业租赁合同》之前，与本案审理并无直接关联，故本院对该申请不予准许。综上所述，发发小百货店、瀛富商店、汇展茶叶经营部的上诉请求部分有理，本院予以部分支持。一审判决查明事实部分有误，导致实体处理存在部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8619号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8619号民事判决第三项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初8619号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十五日内，广州荔湾区花地发发小百货店、广州市荔湾区瀛富商店、广州市荔湾区汇展茶叶经营部向广州市荔湾区教育发展研究院支付自2018年1月1日至房屋交还时的房屋使用费（均按每月1200元计付）；四、驳回广州市荔湾区教育发展研究院的其他诉讼请求。本案一审案件受理费900元，由广州荔湾区花地发发小百货店、广州市荔湾区瀛富商店、广州市荔湾区汇展茶叶经营部负担833元，广州市荔湾区教育发展研究院负担67元；二审案件受理费1800元，由广州荔湾区花地发发小百货店、广州市荔湾区瀛富商店、广州市荔湾区汇展茶叶经营部负担1666元，广州市荔湾区教育发展研究院负担134元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月二十三日书记员  张宏淼谢金泽