四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终997号 上诉人（原审被告暨反诉第三人）：宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸蜀南大道东段34号-1层附2号。 法定代表人：聂牛东,总经理。 委托诉讼代理人：陈建刚，四川胜邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：刘敏，女，1993年11月出生，汉族，住四川省高县。 被上诉人（原审原告暨反诉被告）：张兴，男，1989年2月出生，汉族，住重庆市江津区。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：宜宾市中润房地产开发有限公司，住所地四川省江安县长江路南侧。 法定代表人：刘团，总经理。 委托诉讼代理人：郑绍勇，四川城谐律师事务所律师。 上诉人宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司（以下简称安乐窝公司）因与被上诉人刘敏、张兴、宜宾市中润房地产开发有限公司（以下简称中润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初4143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安乐窝公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项，并改判上诉人不予退还张兴、刘敏团购费185902元；2.依法撤销一审判决第六项，改判上诉人不对第五项承担连带清偿责任；3.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、本案本诉、反诉系刘敏与中润公司《商品房买卖合同》及补充协议在履行中产生的争议，所有权利义务均因该合同及补充协议产生，安乐窝公司并未在上面有任何签名或盖章，该合同及协议的内容不能对安乐窝公司产生约束，安乐窝公司不是适格的诉讼参加人，对张兴、刘敏因违约产生的违约金和律师费用等损失，不应承担责任。二、虽然刘敏与中润公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议、张兴与安乐窝公司签订的《团购服务协议》、聂牛冬与中润公司签订的《订购协议书》及委托书有一定关联，但都是独立的合同，应分别适用各自合同的约定，应该由合同的当事人单独起诉，不能在一个案件中全部处理。三、安乐窝公司与张兴签订的《团购服务协议》内容不违法法律强制性规定，是双方真实意思表示，真实有效，双方应当遵守。一审法院认定《团购服务协议》合法有效，且属张兴、刘敏违约，那么就应当以《团购服务协议》内容约定，判决张兴、刘敏承担相应责任，即团购费不予退还。 刘敏、张兴辩称，一、我方交纳的18万元并不是团购费，而是购房款，是交到了大德广场售楼部的财务室，18万元包括两家公司的总金额，是分别刷卡支付的，之后对方出示的发票抬头是安乐窝公司，团购协议等是交钱后签的。二、我方没有找过安乐窝公司，是大德广场售楼部将房款转给了安乐窝公司。 中润公司辩称，安乐窝公司认可聂牛冬与中润公司签订的订购协议是聂牛冬作为法定代表人代表公司签订的，订购协议和委托书产生的法律后果应由安乐窝公司承担。订购协议和委托书明确责任由安乐窝公司承担，安乐窝承担连带责任有法律依据和合同约定。 刘敏、张兴向一审法院提出诉讼请求：1.解除刘敏、中润公司于2018年6月19日签订的《四川省商品房合同》（预售）；2.判令中润公司返还刘敏己付首付款338340元；3.安乐窝公司退还已交纳的团购费185902元；4.中润公司从2018年6月19日起至退还首付款之日按照同期银行贷款年利率4.35%给付资金占用利息，安乐窝公司从2018年6月3日起至退还团购费之日按照同期银行贷款年利率4.35%给付资金占用利息；5.诉讼费由中润公司、安乐窝公司承担。 中润公司向一审法院提出反诉请求：1.驳回刘敏、张兴对本诉中润公司的诉讼请求；2.判令刘敏履行注销备案登记、注销预告登记手续；3.判令刘敏支付中润公司违约金66834元；4.判令刘敏支付中润公司律师费用15000元；5.由刘敏与安乐窝公司对中润公司第三、第四项请求承担连带责任；6.本案诉讼费用由刘敏及安乐窝公司承担。在审理过程中，中润公司撤回了第一项反诉请求和第二项反诉请求中注销预告登记请求，追加张兴为反诉被告。 一审法院认定事实如下：2016年2月1日，刘敏与张兴登记结婚。2018年5月31日，中润公司作为甲方与作为乙方的聂牛冬签订《中润.大德广场订购协议书》，聂牛冬以单价9000元／㎡，总价668340元订购中润公司开发的“中润.大德广场”2号楼2-2-5号商铺，该协议第三条约定“在本协议签订之日，乙方向甲方支付商品房订购定金180000元”。该协议第四条约定“在2018年8月31日以前，乙方必须完成订购房屋正式《商品房买卖合同》签订，乙方在本协议所约定的时间内签订完成所订购房屋的正式《商品房买卖合同》且没有其他违约行为，甲方把乙方所交订购定金在签订合同时无息全额计入该房屋房款。……。乙方在出具书面通知指定房产持有人后，甲方委托专人配合乙方进行相关合同签订，合同签订金额按照本协议约定的单价为准，并根据《商品房买卖合同》的金额收取房屋购房款、开具票据、办理相关各项购房手续。……”。该协议第五条约定“……。2.甲、乙双方经友好协商后，未经甲方同意，乙方不得将本协议权利及义务转让第三人，否则视为乙方违约，甲方有权单方面终止本协议，乙方所交商品房订购定金甲方不予退还乙方；但甲方允许乙方在不损害甲方利益的前提下，乙方可以书面指定房产持有人与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方明确因房产持有引起的相关法律后果且自愿承担法律责任。……。6.乙方指定房产持有人与甲方签署《商品房买卖合同》，如房产持有人以按揭方式购买本协议书乙方订购的房产，甲方有义务负责与宜宾市金江农村商业银行签订本项目的按揭授信协议，并配合乙方及乙方指定房产持有人办理相关按揭手续。乙方或房产持有人如采取按揭方式购买本协议约定商品房，乙方或房产持有人在合同签署前已充分了解贷款政策及自身还款能力，承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为要求解除《商品房买卖合同》，如因其自身原因导致无法贷款或无法足额贷款，乙方及房产持有人共同一次性付清全部购房款，若在《商品房买卖合同》规定时间内未一次性支付购房款，则按照《商品房买卖合同》中相关约定承担违约责任”。2018年6月2日，张兴、刘畅向安乐窝公司写出申请，载明：“兹有客户刘敏、张兴意向购买大德广场×××号商铺，因客户资金不足，与内部员工是亲戚关系，现申请特批价格854242元”。当日，安乐窝公司作为甲方与作为乙方的刘敏、张兴签订《团购服务协议》，双方约定：“一、团购房源：大德广场项目2栋2层5房源；二、团购凭证：乙方在签署本协议前，已详细审阅过协议的内容，明确参团意愿后，自愿签署本协议，并自愿向甲方缴纳服务费185902元，并统一由甲方开具收据。三、团购优惠：2.甲方团购优惠，指定房源交185902元可抵445560元。2.甲方团购优惠可以与现场优惠累计，所有优惠最终以现场公示为准。四、团购优惠服务费处理：乙方参加团购后，成功认购的客户（已缴纳定金），所缴纳的团购费不予退还。五、团购服务内容……。六、其他：……。4.客户知晓并认可其所缴纳的185902元费用参与团购，客户购房后此款项只能抵扣一次优惠，本身不计入房款。5.因客户自身原因，导致最终未能与开发商签订《房屋买卖合同》的，其缴纳的团购费不予退还。……”。安乐窝公司在《团购服务协议》首页空白处注明：房款668340.00、首付338340.00、贷款33万、团购金185902.00、剩余团购金于2018.6.3补齐。张兴在该注明项上加盖指印，并在该团购服务协议乙方签字栏签名、加盖指印，安乐窝公司在甲方签字栏加盖单位及其法定代表人聂牛冬的印章。2018年6月3日，刘敏将购房团购费185902元交给安乐窝公司，安乐窝公司出具了收据。2018年6月12日，聂牛冬向中润公司宜宾县分公司出具委托书，载明：“依据《中润大德广场订购协议书》委托中润公司宜宾县分公司将×××号房屋的《商品房买卖合同》签定给刘敏、张兴，并收取房款、办理按揭、清水房房屋交付、以及产权办理等手续，由此造成的法律后果由聂牛冬自行负责。房号2栋2层5号，建筑面积74.26㎡，总房款668340.00，首付款338340.00，贷款330000.00”。2018年6月19日，中润公司宜宾县分公司受中润公司委托，以中润公司作为出卖人与买受人刘敏签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018007094）及十三个合同附件，双方约定：“刘敏购买中润公司开发的位于宜宾市叙州区×××建筑面积74.26ｍ2的商业用途房屋，总价款668340元，买受人采取贷款方式付款，买受人支付首付款338340元，余款330000元向贷款机构申请贷款支付”。作为附件十三的《补充协议》中第3.2.4条约定：“无论何种原因，若买受人的按揭贷款申请未获得银行批准，或无法补齐银行要求的资料，则买受人同意按第⑴、⑵种方式处理：⑴买受人在收到出卖人通知之日起15日内一次性补足购房款；⑵买受人同意解除《商品房买卖合同》及相关附件，协助出卖人办理《商品房买卖合同》注销备案登记、注销预告登记手续费，并承担因有关税、费不能返还的经济损失。出卖人同意在注销手续办理完结后7日内一次性返还买受人首付款在扣除经济损失后的余款；若买受人既不按约补足余款，又不协助解除合同的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，并有权要求买受人按《商品房买卖合同》总价款的10%支付违约金，且优先在买受人已付房款中扣除。有关税、费不能返还的经济损失仍由买受人承担”。《补充协议》中第10.7条约定：“双方发生争议协商未果，如出卖人通过诉讼（或仲裁）及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担。……”。中润公司宜宾县分公司在《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》出卖人签章栏加盖其单位及其法定代表人刘团的印章，刘敏在买受人签章栏签名、捺指印。双方签订该合同的同时，办理了网签备案登记。当日，刘敏以银行转款的方式将首付款158340元支付给中润公司宜宾县分公司。2019年3月20日，刘敏以银行转款的方式将首付款180000元支付给中润公司宜宾县分公司。2019年7月20日，四川宜宾金江农村商业银行股份有限公司天池支行出具证明，载明：“姓名刘敏，性别女，身份证号5115251993××××××××，2019年4月曾在我行申请商业用房按揭贷款，用于购买中润公司开发的大德广场项目的商业用房，房号2栋2层5号。后经我行对其提交的申请材料审核以及风险评估后认为，该申请人因不符合相关条件，决定不予贷款”。此后，刘敏、张兴向中润公司提出解除商品房买卖合同，并要求中润公司、安乐窝公司退还已付购房款、团购费，双方协商无果，遂向一审法院提起诉讼。中润公司应诉后，委托四川诚谐律师事务所律师郑绍勇参与诉讼活动，支付律师服务费15000元。 一审法院认为，中润公司与聂牛冬签订的《中润.大德广场订购协议书》、安乐窝公司与刘敏、张兴签订的《团购服务协议》、中润公司授权中润公司宜宾县分公司代为与刘敏签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，系合同双方当事人真实意思表示，该三份合同均合法有效，对签约双方具有法律约束力。聂牛冬作为安乐窝公司法定代表人，以个人名义与中润公司签订《中润.大德广场订购协议书》，后安乐窝公司以该订购协议所订购的房屋采取签订《团购服务协议》的方式转让给刘敏、张兴，即表明聂牛冬的行为是代表安乐窝公司的职务行为，《中润.大德广场订购协议书》对中润公司、安乐窝公司具有法律约束力。安乐窝公司抗辩称刘敏未在《团购服务协议》上签名，不属合同相对人，但《团购服务协议》上载明的乙方为刘敏、张兴，刘敏在本案中提起的诉讼请求包含《团购服务协议》载明的权利，是对签订《团购服务协议》的追认，刘敏应对《团购服务协议》享有权利、负有义务，一审法院对安乐窝公司该抗辩意见不予采纳。张兴与刘敏系夫妻关系，虽未参与《四川省商品房买卖合同（预售）》的签订，但其愿意作为本案原告，与刘敏享有同等权利，且其签订《团购服务协议》指向的房屋与《四川省商品房买卖合同（预售）》相同，张兴对《四川省商品房买卖合同（预售）》享有权利、负有义务。各方当事人在合同签订后，即应全面履行合同义务。刘敏、张兴在签订《团购服务协议》、《四川省商品房买卖合同（预售）》后，应当全面履行支付购房款的义务，因其自身原因未能获得银行贷款，无力全面履行付款义务，提出解除购房合同，致合同无法继续履行，刘敏、张兴的行为构成违约，应当承担违约责任，应依照合同约定向中润公司支付按合同总价款10%计算的违约金66834元、中润公司参与本案诉讼产生的律师服务费15000元，并承担本案诉讼费。中润公司同意解除《四川省商品房买卖合同（预售）》，与刘敏、张兴就解除房屋买卖合同形成合意，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》应予解除，中润公司即应当退还刘敏、张兴已付的购房首付款338340元，刘敏、张兴亦应协助中润公司办理注销网签备案登记手续。聂牛冬与中润公司签订的《中润.大德广场订购协议书》，有“指定房产持有人因其自身原因导致无法贷款或无法足额贷款，乙方及房产持有人共同一次性付清全部购房款，否则按照《商品房买卖合同》中相关约定承担违约责任”的约定，中润公司请求安乐窝公司对刘敏、张兴应支付的违约金、律师费用承担连带责任，符合约定，一审法院依法予以支持。安乐窝公司收取刘敏、张兴的购房团购费185902元问题，根据《中润.大德广场订购协议书》、《团购服务协议》，以及张兴、刘畅出具的申请书，安乐窝公司是从中润公司认购本案所涉房屋后，向刘敏、张兴转让房屋相关权利，并非是处于中介地位的居间行为，所收购房团购费属于转让房屋的总价款854242元中的一部分，属于购房款，不属于居间服务费，现刘敏、张兴购买本案所涉房屋已经不能实现，中润公司也已同意解除房屋买卖合同，刘敏、张兴先期所付购房款即应全部退还，安乐窝公司即应退还所收刘敏、张兴的购房团购费185902元。本案房屋买卖合同不能继续履行，是刘敏、张兴的违约行为所致，刘敏、张兴要求中润公司、安乐窝公司给付具有违约损失性质的资金占用利息，缺乏事实和法律依据，对其该项请求一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条规定，判决：一、解除刘敏与宜宾市中润房地产开发有限公司于2018年6月19日签订的《四川省商品房合同（预售）》（合同编号2018007094）；二、刘敏于判决生效后十日内协助宜宾市中润房地产开发有限公司办理注销网签备案登记手续；三、宜宾市中润房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还刘敏购房款338340元；四、宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司于判决生效后十五日内退还刘敏、张兴购房团购费185902元；五、刘敏、张兴于判决生效后十五日内向宜宾市中润房地产开发有限公司支付违约金66834元、律师服务费15000元；六、宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司对前述第五项承担连带清偿责任；七、驳回刘敏、张兴其他诉讼请求。本诉案件受理费9042元，反诉案件受理费923元，合计9965元，由刘敏、张兴负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院经二审审理，查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.张兴、刘敏交纳的185902元的团购费是否应当退还；2.一审判决违约金和律师费用由安乐窝公司承担连带责任是否正确。 关于第一个争议焦点。根据《中润.大德广场订购协议书》、《团购服务协议》，以及张兴、刘畅出具的申请书，安乐窝公司是从中润公司认购本案所涉房屋后，向刘敏、张兴转让房屋相关权利，并非是处于中介地位的居间行为，所收购房团购费属于转让房屋的总价款854242元中的一部分，属于购房款，不属于居间服务费，现刘敏、张兴购买本案所涉房屋已经不能实现，中润公司也已同意解除房屋买卖合同，刘敏、张兴先期所付购房款即应全部退还，安乐窝公司即应退还所收刘敏、张兴的购房团购费185902元。安乐窝公司关于团购费不予退还的上诉理由不能成立。 关于第二个争议焦点。安乐窝公司上诉认为其未在刘敏与中润公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议上签名或盖章，该合同及协议的内容不能对安乐窝公司产生约束，安乐窝公司不是适格的诉讼参加人，不应承担责任。首先，安乐窝公司与张兴签订了《团购服务协议书》，聂牛冬作为安乐窝公司法定代表人，以个人名义与中润公司签订《中润.大德广场订购协议书》，后安乐窝公司以该订购协议所订购的房屋采取签订《团购服务协议》的方式转让给刘敏、张兴，即表明聂牛冬的行为是代表安乐窝公司的职务行为，《中润.大德广场订购协议书》对中润公司、安乐窝公司具有法律约束力。其次，聂牛冬与中润公司签订的《中润.大德广场订购协议书》约定：“指定房产持有人因其自身原因导致无法贷款或无法足额贷款，乙方及房产持有人共同一次性付清全部购房款，否则按照《商品房买卖合同》中相关约定承担违约责任”，一审法院根据合同约定，判决违约金和律师费用由安乐窝公司承担连带责任并无不当。安乐窝该上诉理由不能成立。 关于安乐窝公司上诉认为《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《团购服务协议》、《订购协议书》及委托书虽有一定关联，但都是独立的合同，应分别适用各自合同的约定，应该由合同的当事人单独起诉，不能在一个案件中全部处理的问题。其一，以上协议或合同都是基于刘敏、张兴购买案涉的同一商品房这一基本事实，并且协议或合同主体之间也有联系，合同不能孤立理解，而应整体进行解释。一审法院基于本反诉合并处理当事人诉求并无不当，同时也减轻了当事人诉累。其二，《团购服务协议》上载明的乙方为刘敏、张兴，刘敏在本案中提起的诉讼请求包含《团购服务协议》载明的权利，刘敏应对《团购服务协议》享有权利、负有义务。其三，张兴与刘敏系夫妻关系，虽未参与《四川省商品房买卖合同（预售）》的签订，但其愿意作为本案原告，与刘敏享有同等权利，且其签订《团购服务协议》指向的房屋与《四川省商品房买卖合同（预售）》相同，张兴对《四川省商品房买卖合同（预售）》享有权利、负有义务。安乐窝公司该上诉理由不能成立。 综上，安乐窝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5316元，由宜宾市安乐窝房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 静 审 判 员  王纯强 审 判 员  林 涛 二〇二〇年六月二十四日 法官助理  李焕培 书 记 员  曾雪莲