湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终325号上诉人（原审被告）：湖北十堰农村商业银行股份有限公司。住所地：湖北省十堰市朝阳中路15号武当国际园A座。法定代表人：周源，该公司董事长。委托诉讼代理人：方汉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：黄冰钰，湖北车城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨启仁，男，汉族，1956年11月28日出生，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：李龙，湖北朗润律师事务所律师。上诉人湖北十堰农村商业银行股份有限公司(以下简称十堰农商银行)因与被上诉人杨启仁房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初3445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。十堰农商银行上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人不承担从2017年3月1日起每日100元违约金的责任或将案件发回重审，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在履行双方买卖合同过程中遇非上诉人自己原因以外的特殊情况而未能及时为被上诉人办理不动产过户登记，不属于上诉人违约。一审认定上诉人违约属于认定事实有误，判令上诉人承担每日100元违约金不公；二、上诉人在合同签订后即向被上诉人实际交付房屋，被上诉人对该房屋实际占有和收取租金收益，被上诉人的实际利益和权利均未受影响；三、上诉人因内部工作流程问题未能参加一审庭审维护权利。杨启仁未予书面答辩。杨启仁向一审法院提出诉讼请求：1、判令十堰农商银行将位于十堰市××箭区××街办××城××号的房产和公摊土地使用权过户到杨启仁名下；2、判令十堰农商银行自2017年3月1日起按每日100元向杨启仁承担违约金至执行之日止；3、十堰农商银行承担本案的诉讼费。一审法院经审理查明：2016年8月31日，十堰农商银行（甲方）和杨启仁（乙方）签订《合同书》。合同约定：甲方将位于十堰市××箭区××街办××城××、建筑面积340.77平方米、产权证号00094342的房屋以2283000元的价格卖给乙方，该房屋所有权现登记在陈俊义名下，土地使用权登记在十堰汇智房地产开发公司名下；乙方在合同订立后2日内一次性付清全部付款，此后合同生效；甲方依据裁定书将房屋及房屋下分摊土地使用权先行过户至甲方名下（甲方负责，如无特殊情况，争取在本合同订立后180日内办妥），再行过户至乙方名下（乙方负责，甲方配合），相应税费按国家规定各自承担；甲方收到购房款后立即交付房产，甲方与承租人订立的房屋租赁合同随之转让，并办理相应交接手续。关于违约责任，合同约定：本协议签订后，如一方违反约定条款，每逾期一日，应向对方每天支付100元违约金。合同签订后，杨启仁于2016年9月5日向十堰农商银行支付房款2283000元。十堰农商银行至今未履行办理过户手续义务。一审法院认为：十堰农商银行和杨启仁签订的《合同书》不违反法律规定，应认定为有效。根据约定，如无特殊情况，十堰农商银行应在2017年3月1日前将涉案房产办理过户至自己名下，再过户给杨启仁。十堰农商银行不能证明有特殊情况，即应履行该约定义务，现未履行该义务的行为构成违约，应当承担违约责任。杨启仁的诉讼请求符合合同约定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、湖北十堰农村商业银行股份有限公司在判决生效之日起三十日内办理完将位于十堰市××箭区××街办××城××、原产权证号为00094342房屋产权过户至杨启仁名下的手续，杨启仁予以配合；二、湖北十堰农村商业银行股份有限公司自2017年3月1日起按每日100元的标准向杨启仁支付违约金至产权办理完毕之日止。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1975元，减半收取987.5元，由湖北十堰农村商业银行股份有限公司负担，退还杨启仁987.5元。因十堰农商银行一审未到庭应诉，二审中，该银行提交了如下九组新证据：第一组，1、（2013）鄂茅箭民二初字第00450号民事判决书；2、（2014）鄂茅箭执字第00036-5号执行裁定书；3、（2014）鄂茅箭执字第00036-6号执行裁定书。证明目的：十堰农商银行柳林支行因金融借款纠纷一案，接收了原房屋产权人陈俊义的房屋。4、《合同书》。证明目的：1、合同约定的办证期限180日是指将房屋及土地过户至十堰农商银行的时间，并非是过户至杨启仁名下的时间；2、合同约定的180日并不是固定不变的，有特殊情况的例外规定。第二组，（2014）鄂茅箭刑初字第00122号刑事判决书。证明目的：房屋原产权人陈俊义因涉嫌犯罪无法配合办理房屋产权变更手续，延误了上诉人十堰农商银行取得产权证的时间。第三组，1、“税费明细单”；2、《关于陈俊义商业房产过户缴纳税费的商请函》；3、十堰税务局关于十堰农商银行商请函的“批复”；4、十堰农商银行的“申请”；5、《税收缴款书》。证明目的：房屋原产权人陈俊义因涉嫌刑事犯罪无法联系，房屋过户涉及到其缴税问题，经多次向税务局联系，直到2019年8月，才解决陈俊义无法缴纳税费导致无法过户的问题。第四组，（2014）鄂茅箭执字第00036号之一号协助执行通知书。证明目的：因陈俊义的房屋有二次抵押，茅箭区法院未及时解除，至2017年5月法院才向市不动产登记中心出具解除二押和过户的通知书。第五组，茅箭区法院的“说明”。证明目的：茅箭区法院原协助执行通知书中的房屋门牌号信息错误，客观上也延误了上诉人取得产权证的时间。第六组，《土地登记档案查询材料》。证明目的：涉案房屋和土地因权属不一致的问题，导致无法取得十堰汇智房地产开发有限公司的土地分割证明，导致土地过户无法办理。第七组，鄂（2019）十堰市不动产权第0042330号产权证。证明目的：上诉人在不能办证的客观障碍排除后，于2019年10月17日及时取得了产权证。第八组，1、杨启仁的“申请”；2、“短信记录”。证明目的：因杨启仁要求将房屋和土地过户至其公司名下，后又变更想过户至个人名下，因其意思表示反复变化，导致上诉人不能及时将不动产过户至被上诉人名下，应当由杨启仁自行承担后果。第九组，1、《移交清单》；2、《通知》。证明目的：杨启仁实际享有了房屋的收益支配等物权，没有实际遭受损失。杨启仁质证认为，对第八组中的2号证据--短信记录的真实性有异议，对其他证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对所有九组证据的证明目的均有异议，案涉不动产不能过户是十堰农商银行的自身原因导致。本院认为，以上证据将结合全案其他证据予以综合分析认定。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：十堰农商银行是否违约？如果违约，是否应当按照约定的每日100元的标准支付违约金？本案中，十堰农商银行和杨启仁签订的《合同书》中记载了合同标的物的基本情况（包括房屋所有权登记在陈俊义名下，土地使用权登记在十堰汇智房地产开发公司名下等），并约定：如无特殊情况，十堰农商银行应在合同订立后180日内将涉案房产办理过户至自己名下，再过户给杨启仁。从该《合同书》的上述内容看，十堰农商银行对案涉不动产的现状情况是充分了解的，对案涉不动产转移登记手续的办理过程进行了一定预判并预留了比较充分的期限，其一审因自身原因不到庭应诉，其二审虽然提交了九组证据，但上述绝大多数证据的证明事项（如陈俊义曾受到刑事处罚、案涉不动产的房屋和土地权属登记不统一等）要么发生于案涉《合同书》签订之前，要么发生在杨启仁提起诉讼之后，并不能足以证明案涉不动产的转移登记手续逾期办理的主要原因系存在超出了预判的“特殊”情况从而排除了十堰农商银行自身的因素，故一审判决认定其构成违约、判决其承担违约责任并无明显不当。关于违约金的计付问题，相对杨启仁支付的2283000元的转让价款而言，双方约定的每日100元的违约金计付标准比较公平合理，一审判决无明显不当，二审无调整必要。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无明显不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1975元，由上诉人湖北十堰农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇二〇年六月五日书记员  刘亚琼