温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0303民初5880号 原告：长沙任辉长建材贸易有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民东路46号铭诚大厦606房，统一社会信用代码：91430111MA4L4AQG99。 法定代表人：黎新长。 委托诉讼代理人（特别授权）：余小波，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴燕妮，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 被告：煌盛集团有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区雁荡西路45号，统一社会信用代码：91330300720008502K。 法定代表人：邵泰清。 第三人：黄强，男，1972年3月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 第三人：黎涉，男，1964年9月20日出生，住湖南省汨罗市。 第三人：黎新长，男，1963年6月8日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 第三人：任龙飞，男，汉族，1968年2月1日出生，住湖南省南县。 第三人：汪辉俊，男，汉族，1962年7月28日出生，住湖南省长沙市雨花区。 原告长沙任辉长建材贸易有限公司（以下简称：任辉长建材公司）与被告煌盛集团有限公司（以下简称：煌盛公司）、第三人黄强案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告任辉长建材公司委托诉讼代理人余小波、被告煌盛公司法定代表人邵泰清到庭参加诉讼，第三人黄强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因案件处理结果与黎涉有法律上的利害关系，本院决定追加黎涉为第三人参加诉讼，并于2020年3月13日再次公开开庭进行了审理。原告任辉长建材公司委托诉讼代理人余小波、被告煌盛公司法定代表人邵泰清、第三人黎涉到庭参加诉讼，第三人黄强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。在审理过程中，为查明事实，本院决定追加黎新长、任龙飞、汪辉俊为第三人参加诉讼，并于2020年5月26日第三次公开开庭进行了审理。原告任辉长建材公司委托诉讼代理人余小波到庭参加诉讼，被告煌盛公司法定代表人邵泰清、第三人黄强、黎新长、任龙飞、汪辉俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告任辉长建材公司向本院提出诉讼请求：1、排除对长沙市雨花区的强制执行；2、确认长沙市雨花区归原告所有；3、判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年5月4日，原告的三位股东黎新长、任龙飞、汪辉俊作为乙方与本案第三人甲方黄强、丙方黎涉签订了《房产买卖合同》，以215万购买第三人黄强名下坐落于长沙市雨花区（以下简称：涉案房产）。原告按合同约定支付了购房款，第三人黄强亦完成交付。同年7月，原承租人开始向原告支付租金，原告已合法占有涉案房产。2016年5月20日，原告向长沙市不动产登记中心进行转移登记申请，该中心对相关资料进行了验证。但因长沙市房产买卖政策原因，涉案房产当时暂不能过户至原告名下。2016年11月30日，涉案房产被温州市鹿城区人民法院查封【案号：（2016）浙0302民初14972号】，后被温州市龙湾区人民法院轮候查封【案号：（2018）浙0303民初193号、（2019）浙0303执1021号】。因此,涉案房产至今未能办理过户登记手续。原告认为，其已合法买受涉案房产，支付对价并占有至今，可以排除法院强制执行。2019年7月，原告向温州市龙湾区人民法院提出执行异议申请，主张排除涉案房产的执行措施。法院于2019年8月9日作出（2019）浙0303执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告不服，遂提起诉讼。 原告任辉长建材公司为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1、《房产买卖合同》一份，证明原告在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； 2、国家企业信用信息网站打印的“长沙任辉长建材贸易有限公司”工商信息，证明《房产买卖合同》的乙方黎新长、汪辉俊、任龙飞系原告的全部股东，涉案房产是为原告所购买的房产； 3、收款人为黄强的转账凭证6张，证明原告依据合同的约定履行了付款义务； 4、《不动产转移登记申请人资料验证单》； 5、交易税收票据3张； 6、温州市鹿城区人民法院（2016）浙0302民初14972号之二民事裁定书； 证据4-6共同证明原告于2016年5月20日提起过户登记申请，长沙市不动产登记中心已经对相关资料进行了验证，因法院查封及当时政策原因暂不能完成过户； 7、温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303执异46号执行裁定书，证明在执行过程中，原告作为案外人依法向法院提出执行异议，并被法院裁定驳回的事实； 8、《个人借款合同》及转账凭证4张及《收据》，证明黎新长与案外人黎涉之间的债权债务关系； 9、房权证和国有土地使用证，证明涉案房产性质为工业用地，因长沙市政策影响，非因买受人自身原因未办理过户手续； 10、《房产租赁合同》、租金流水及《情况说明》，证明原告在涉案房产查封之前已合法占有并使用涉案房产。 11、湖南高端管业科技发展有限公司企业信用信息公示报告，证明黎涉与第三人黄强系商业合作伙伴，双方共同成立湖南高端管业科技发展有限公司，其中黄强持股70%，黎涉持股30%。 12、原告长沙任辉长建材贸易有限公司与第三人黄强在长沙市不动产登记中心的面签《房产买卖合同》，证明不动产转移登记申请人资料验证单上已经进行过验证的《房产买卖合同》买受人主体是本案原告长沙任辉长建村贸易有限公司。 被告煌盛公司辩称：原告诉称的涉案房产买卖系虚构事实，第三人黄强在诉讼过程中从未提及这一事实，请求法庭对原告诉称的情况予以核实。 被告煌盛公司未提供证据。 第三人黄强未作答辩。 第三人黎涉辩称：1、2009年，其与黄强系湖南高端管业科技发展有限公司的股东，其中黄强占股70%，其占股30%。2011年，公司出资购买位于长沙市雨花区，即涉案房产，后发现黄强以个人名义对涉案房产予以登记，但涉案房产的租金均由其经手作为公司收入入账。2、因涉案房产其有份，故其有参与签订《房产买卖合同》，合同中就其与黎新长之间的债权债务抵扣购房款的内容属实。3、涉案房产一直由一食品公司租赁，《房产买卖合同》签订后，涉案房产的租金便由黎新长等人收取。 第三人黎新长、任龙飞、汪辉俊书面承诺：1、三人确认于2016年5月4日从黄强、黎涉处购买的位于长沙环保中路188号国际企业中心一栋B座503房产的权利义务归属长沙任辉长建材贸易有限公司；2、房产总价款为215万元，其中黎涉抵债款115万元，已向黄强转账支付85万元，剩余房款15万元愿交付法院；3、三人保证购房的真实性，若存虚假陈述，愿承担相应法律责任。 第三人黄强、黎涉、黎新长、任龙飞、汪辉俊均未提供证据。 原告提供的证据，经庭审出示，被告煌盛公司质证如下：对原告提供的证据1-10均有异议。理由：1、法院查封涉案房产时，不动产中心并未告知原告已将材料提交不动产中心并要求过户这一情况；2、原告股东黎新长与案外人黎涉之间的借款关系，与本案无关；3、原告与第三人黄强之间的款项往来，不是房款交付，而系其他经济往来；4、第三人黄强存在恶意规避法院执行嫌疑。对证据11无异议；对证据12有异议，该合同未经不动产中心盖章，且该《房产买卖合同》与原告在第一次庭审中提供的《房产买卖合同》在买卖主体、价格、内容上均不一致，两份合同均系伪造，原告与第三人之间不存在房产买卖关系。第三人黎涉对上述证据均无异议。第三人黄强、黎新长、任龙飞、汪辉俊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。 本院审查认为，原告提供的证据4-6、7、9、12（虽系复印件，但结合不动产转移登记资料验证单上已验证的资料内容，该证据应来源于长沙不动产中心）系长沙市不动产中心出具的材料、法院生效法律文书以及涉案房产土地证、房产证，对其证明力予以确认；原告提供的证据1-3、8、10，11的形式真实性应予确认，对其证明力本院将结合其他证据予以认定，具体在下文阐述。 庭审中，原告方述称黎新长、任龙飞、汪辉俊与第三人黄强签订《房产买卖合同》后，双方曾于2016年5月10日去长沙市不动产中心办理涉案房产过户登记手续，但被不动产中心告知：“根据＜长沙市人民政府印发《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》的通知＞长政发【2014】56号文件第十四条规定：规范房产转让对象。工业地产项目的用房（含生产性及非生产性用房）的购买人限定人生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，不得以个人名义购买。凡工业地产项目开发建设的房产在首次购房后原则上5年内不得转让，5年后进行二次交易的对象也必须为企业法人……因此涉案房产不符合交易过户条件，不予办理过户登记”。后为了办理涉案房产过户登记手续，黎新长、任龙飞、汪辉俊于2016年5月12日注册成立了本案原告长沙任辉长建材贸易有限公司。2016年5月20日，黎新长、任龙飞、汪辉俊以原告任辉长建材公司名义向长沙市不动产登记中心进行转移登记申请，该中心对相关资料进行了验证。但由于5年内不能过户的规定，涉案房产一直未办理过户登记手续。 根据原、被告双方提供的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下:2016年5月4日，黎新长、任龙飞、汪辉俊（现系原告任辉长建材公司三位股东）作为乙方与第三人甲方黄强、丙方黎涉签订了《房产买卖合同》，合同约定：“1、黎新长、任龙飞、汪辉俊以215万购买第三人黄强名下坐落于长沙市雨花区（即本案涉案房产，权证号：长房权证雨花安第712011676号，登记时间：2012年2月6日），交易税费由黎涉个人负担；2、在涉案房产房权证办理过户手续前由乙方黎新长、任龙飞、汪辉俊支付购房款总计人民币1000000元整；3、剩余1150000元购房款作为丙方黎涉归还乙方黎新长借款的本金；4、2016年5月10日前甲方黄强通知乙方黎新长、任龙飞、汪辉俊在房地局交易所办理过户手续；5、过户手续完成后，甲方黄强在三个工作日内将房产交付乙方黎新长、任龙飞、汪辉俊……”。 2016年5月4日，黎新长向第三人黄强转账50000元，任龙飞向第三人黄强转账400000元；2016年5月19日，黎新长向第三人黄强转账120000元；2016年5月20日，黎新长向第三人黄强转账50000元；2016年5月22日，黎新长向第三人黄强转账30000元；2016年5月27日，任龙飞向第三人黄强转账100000元；2016年5月30日，黎新长向第三人黄强转账100000元。黎新长、任龙飞合计共计向第三人黄强转账850000元。2016年7月25日始，黎新长陆续与涉案房产承租方签订《房产租赁合同》。 长沙市人民政府《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》的通知＞长政发【2014】56号文件（发文日期：2015年1月7日，生效日期：2015年2月1日，信息时效期：2017年2月1日）第十四条规定：规范房产转让对象。工业地产项目的用房（含生产性及非生产性用房）的购买人限定人生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人，不得以个人名义购买。凡工业地产项目开发建设的房产在首次购房后原则上5年内不得转让，5年后进行二次交易的对象也必须为企业法人……”2016年5月12日，黎新长、任龙飞、汪辉俊作为股东成立长沙任辉长建材贸易有限公司，法定代表人黎新长。同年5月18日，长沙任辉长建材贸易有限公司与黄强就涉案房产又签订了一份《房产买卖合同》，作为不动产转移登记申请验资材料。同年5月20日，买卖双方向长沙市不动产登记中心申请不动产转移登记。2017年7月27日，买卖双方向税务部门缴纳相应税款。 经查，2016年11月30日，温州市鹿城区人民法院以（2016）浙0302民初14972号案件保全查封了涉案房产。 另查明，煌盛集团有限公司与黄强、汤瑾民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月12日作出（2018）浙0303民初193号民事判决书，判决如下：一、黄强于判决生效之日起十日内支付煌盛集团有限公司借款884万元，并赔偿其利息损失（其中250万元按年利率18%从2013年1月16日起；334万元按年利率18%从2013年4月1日起；300万元按中国人民银行同期贷款利率从2016年11月9日起，均计算至实际履行完毕之日）；二、原告煌盛集团有限公司的其他诉讼请求。后黄强向温州市中级人民法院提起上诉，温州市中级人民法院于2018年12月11日作出（2018）浙03民终5453号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。（2018）浙03民终5453号民事判决书已于2019年2月18日发生法律效力。后煌盛集团有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）浙0303执1021号。 又查明，2016年11月16日，温州市鹿城区人民法院作出（2016）浙0302民初14972-1号民事裁定书，对涉案房产予以查封，2019年4月1日解除查封；2018年1月17日，本院作出（2018）浙0303民初193号民事裁定书，对涉案房产予以查封；2019年3月15日，本院作出（2019）浙0303执1021号之一执行裁定书，对涉案房产予以查封。在执行过程中，原告任辉长建材公司向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。本院经审查，于2019年8月9日作出（2019）浙0303执异46号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起诉讼。 本院认为，从在案证据及相关事实可见： 一、黎新长、任龙飞、汪辉俊于公司成立前以个人名义与第三人黄强签订涉案房产买卖合同，根据原告在庭审中述称因长沙市人民政府印发《关于进一步规范工业地产发展暂行办法》的通知＞长政发【2014】56号文件之规定“……工业地产项目的用房…..不得以个人名义购买…..”，因政策原因，为办理过户手续，三人为股东成立了公司，即原告任辉长建材公司，并以公司名义与第三人黄强在长沙市不动产登记中心又面签了一份《房产买卖合同》，结合三股东就所购房产权利归属的书面确认，可认定三人已无偿将财产转让给公司。同时原告及三股东均承认二份《房产买卖合同》存在价格的差异，但实际以三股东与第三人订立的买卖合同（即价格为215万元）履行交易。 二、《房产买卖合同》约定：“1、黎新长、任龙飞、汪辉俊以215万购买第三人黄强名下坐落于长沙市雨花区（即本案涉案房产），交易税费由黎涉个人负担；2、在涉案房产房权证办理过户手续前由乙方黎新长、任龙飞、汪辉俊支付购房款总计人民币1000000元整；3、剩余1150000元购房款作为丙方黎涉归还乙方黎新长借款的本金；……”庭审中，第三人黎涉对其与黎新长间的债权债务关系及将其中115万元作为其归还黎新长借款在涉案房产购房款中扣除的事实予以承认；且从原告提供的第三人黎涉与黎新长之间的《借款合同》以及相应的转账凭证、收据等亦可证实。另，从在案证据可以反映黎新长、任龙飞向第三人黄强转账85万元的事实。在审理过程中，原告已将余款15万元交至本院。 三、2016年7月25日始，黎新长陆续与涉案房产各承租方签订《房产租赁合同》，虽非以原告公司名义与出租方所签，但黎新长作为原告公司法定代表人，在其与涉案房产出租方签订租赁合同时，应认定第三人已交付涉案房产，即原告已在法院查封前占用、使用该涉案房产。 综上，第三人已将涉案房产于2016年5月4日以215万元的价格出售给原告，原告依约已支付了大部分购房款，第三人亦向原告交付了该房产，尽管原告以股东身份将该房产进行出租，但不影响涉案房产已实际交付的事实。在原告已支付购房款并合法占有案涉房产，且无证据证明原告与第三人恶意串通或者有其他利害关系的情况下，原告取得涉案房产所有权的权利，该权利也被称之为物权期待权。涉案房产至今未办理过户登记手续，非因原告自身原因造成。据此，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告任辉长建材公司请求对涉案房产享有所有权并排除执行，符合上述规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行坐落于长沙市雨花区； 二、确认坐落于长沙市雨花区归原告所有。 案件受理费24000元（原告自愿承担，并已预缴），由原告长沙任辉长建材贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  黄跃锋 审 判 员  黄晓艳 人民陪审员  陈成春 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  吴渊颖