江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏04执复22号复议申请人（利害关系人）：常州市昱健恒机械有限公司，住所地常州市武进区湟里镇北隍村，统一社会信用代码91320412MA1TA9PB33。法定代表人：曹伟俊，该公司总经理。申请执行人：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地常州市和平中路413号，统一社会信用代码91320400699343815D。法定代表人：陆向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周建飞，该公司员工。委托诉讼代理人：沈飞雄，江苏宏银律师事务所律师。被执行人：常州市创达再生资源科技有限公司，住所地常州市武进区湟里镇北隍村，统一社会信用代码91320412778041049N。复议申请人常州市昱健恒机械有限公司（以下简称昱健恒公司）不服常州市武进区人民法院（以下简称武进法院）（2019）苏0412执异58号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2018年10月24日，武进法院对江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南农商行）诉常州市创达再生资源科技有限公司（以下简称创达公司）等人金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0412民初6080号民事判决，判令创达公司于判决生效之日起十日内归还江南农商行借款本金3190000元及相应利息，承担律师费130000元，江南农商行有权以创达公司提供的抵押财产即坐落于常州市武进区湟里镇北隍村的国有建设用地使用权[土地使用证号武国用（2013）第xx号]折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高额4560000元的范围内优先受偿，其它担保人对上述债务承担连带清偿责任。根据江南农商行的申请，武进法院于2019年1月23日立案强制执行，案号为（2019）苏0412执364号。执行过程中，该院于2019年6月18日作出（2019）苏0412执364号执行裁定书，裁定拍卖、变卖创达公司名下坐落于常州市武进区湟里镇北隍村白洋桥68号不动产的土地使用权、房屋及其附属设施，但并未将待拍卖厂房进行腾空。在拍卖公告的权利限制情况栏第2条载明“厂房内有承租户，被执行人及承租人提供协议，从2017年11月起租期15年，租金已支付7.5年，租赁协议签订在抵押登记之后”。江南农商行为此向武进法院提出执行异议称，被执行人创达公司坐落于常州市武进区湟里镇北隍村的厂房及土地使用权已于2015年8月4日抵押给我行，现我方发现被执行人于2017年1月20日与昱健恒公司签订租赁合同，并约定租赁期限为15年，年租金为20万元。我方认为：1、双方签订的厂房租赁合同形成于设立抵押之后，应为无效；2、租赁厂房面积12000平方，而每年租金仅为20万元，明显低于市场价格；3、双方约定租赁期限为15年，明显有阻碍申请执行人实现抵押权的故意。上述案涉不动产现正在拍卖过程中，我方认为应在本案执行过程中涤除上述租赁权，并在拍卖公告中予以明确，如不涤除，将会严重影响申请执行人的利益，故提出异议，请求依法涤除被执行人与昱健恒公司的厂房租赁权。武进法院查明，被执行人创达公司位于常州市武进区湟里镇北隍村的土地使用权[面积为11682.31平方米，权证号为武国用（2013）第xx号]于2015年8月4日起已在申请执行人江南农商行处设定抵押[权证号为：武他项（2015）第xx号]，其上房产在申请执行人与被执行人另案借款合同中亦办理了抵押登记。2017年11月20日，被执行人与昱健恒公司签订厂房租赁合同，第三人租用被执行人坐落于常州市武进区湟里镇北隍村白洋桥68号厂房及土地，租期15年，每年租金20万元。案涉土地使用权即包含在第三人租用土地范围内。武进法院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条亦规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。同时，抵押登记具有公示公信效力，房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。本案中，案涉土地于2015年8月4日已设定抵押，且在昱健恒公司与创达公司签订厂房租赁协议之前，故昱健恒公司享有的租赁权并不能对抗在先登记的申请执行人享有的抵押权，现申请执行人已申请强制执行以实现担保物权，故应对昱健恒公司享有的租赁权依法涤除后再处置抵押财产，昱健恒公司应立即腾空租赁厂房。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百一十条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第（十一）项之规定，裁定：涤除昱健恒公司于2017年11月20日签订的厂房租赁合同中涉坐落于常州市武进区湟里镇北隍村，权证号为武国用（2013）第xx号土地范围内土地及相应地上建筑物的租赁权。昱健恒公司不服上述裁定，向本院申请复议称，本公司与被执行人的租赁合同不具有合同法52条规定情形，合法有效，且在实际履行过程中。且承租厂房，对实现抵押权无影响，无妨碍执行的行为，亦无证据证明承租租赁厂房已经对实现抵押权产生了不利影响。在此明确承诺：一旦租赁厂房被拍卖，且买受人不是复议申请人的，一定及时从租赁厂房搬离。即便法院认为应在拍卖前涤除租赁权，申请执行人亦无权要求本公司在所有权变动前腾空租赁厂房。武进区人民法院原裁定“本院认为……第三人应立即腾空租赁厂房”的认定没有任何法律依据，是错误的。在案涉厂房所有权因实现抵押权发生变动前，案涉厂房的所有权人仍是被执行人,只有被执行人才有权要求复议申请人搬离租赁厂房；复议申请人在此明确表示将参与租赁厂房的司法竞拍，如果复议申请人最终能竞拍得租赁厂房，更无需发生“腾空”的后果；即便最终买受人非复议申请人，复议申请人亦可以与最终买受人协商重新签订租赁合同。申请人为使用租赁厂房添置了机器设备、大量的工作人员，在买受人未确定前腾空租赁厂房是破坏性最大、损失最严重的一种处置方式，法院不应作出如此认定。综上所述法律在保护抵押权人权益的同时也应兼顾承租人利益，申请人租赁权对抵押权的实现不会产生实质性不利影响或妨害，同时原审法院适用法律错误，因此恳请法院支持申请人的复议事项，撤销常州市武进区人民法院（2019)苏0412执异58号执行裁定书作出的“涤除常州市昱健恒机械有限公司于2017年11月20日签订的厂房租赁合同中涉坐落于常州市武进区湟里镇北隍村权证号为武国用（2013)第xx号土地范围内土地及相应地上建筑物的租赁权”的裁定内容，并裁定驳回申请执行人的异议请求。申请执行人江南银行称，武进法院依法对被执行人创达公司的厂房进行执行拍卖，复议申请人昱健恒公司与被执行人创达公司系抵押后设立的租赁关系，且本行对被执行人创达公司包括本案债权在内共享有四个执行案件的债权，本金16520000元，利息3651783.9元，合计20171783.9元。而拍卖房产评估值为11575100元，土地使用权评估值为5327100元，合计16902200元，为了保障本案的执行，应当依法涤除租赁后进行拍卖。故武进法院作出的异议裁定正确，请求驳回复议申请。本院复议中，江南银行向本院提供了常州市武进区人民法院作出的三份民事判决书：1、（2018）苏0412民初6081号民事判决（债权本金3380000元，利息724921.74元；2、（2018）苏0412民初6082号民事判决（债权本金5000000元，利息1132486.97元；3、（2018）苏0412民初6083号民事判决（债权本金4950000元，利息1112241.17元。另江南银行向本院提供了涉案厂房的评估报告一份，载明：创达公司工业厂房总建筑面积9558.79平方米，其中权证房5048平方米，无证房4510.79平方米。价值时点为2019年4月19日，市场价值1157.51万元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。本案中，如果不对案涉房屋内存在于抵押权设立后的租赁关系予以涤除再依法进行拍卖，而是告知参拍人被拍卖厂房内还存在着为期长达15年的租赁关系，那么势必导致参拍人对被拍卖厂房在买受后是否可以实际占有和使用产生疑虑，从而影响拍卖的实际价值。故武进法院为了实现拍卖标的利益最大化，更好地保护债权人及被执行人的权益，对案涉房屋内存在于抵押权设立后的租赁关系予以涤除后进行拍卖，并无不当。复议申请人昱健恒公司认为其租赁关系的存在，并不影响法院对案涉房屋拍卖的意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回常州市昱健恒机械有限公司的复议申请，维持常州市武进区人民法院（2019）苏0412执异58号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 王 臻审判员 孙慧民审判员 朱正生二〇二〇年六月十五日书记员 徐志娟