辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1137号上诉人（原审被告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴桂珍，女，1951年8月21日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。原审被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理。上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人吴桂珍、原审被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大商公司的委托诉讼代理人崔亦崇、李权，被上诉人吴桂珍的委托诉讼代理人行永伟，原审被告大商人民路分公司负责人李振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人违约金为4396.82元（按6个月租金标准计算）;2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超髙不合法。案涉房屋租赁合同没有约定违约金赔偿条款，应当以实际损失作为计算违约赔偿的基础。2018年12月29日发出的解除合同通知书，要求被上诉人办理交接手续接收房屋。但被上诉人拒绝接收商铺，造成商铺空置期长达一年多致使损失扩大。依照合同法第一百一十九条规定，被上诉人作为出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而且，房屋租赁合同第7条约定合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金。故上诉人不应承担房屋空置及交接期间的赔偿责任。一审法院在被上诉人没有举证证明存在实际经济损失的情况下，按照4年的租金总额作为违约金明显超高。违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例。被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金。一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序。二、一审判决总公司与分公司共同承担责任，认定错误。依据民法总则第七十四条第二款规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。鞍山人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订补充协议确认出租人是分公司。根据合同相对性原则，上诉人不应成为本案的诉讼当事人。吴桂珍辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大商人民路分公司述称，同意大商公司的上诉意见。吴桂珍向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与第一、二被告解除租赁合同，判令第一、二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金95,993.4元；2、判令第一、二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金2198.41元；3、判令第一、二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元；四、本案诉讼费用及原告律师代理费2000元由第一、二被告承担。原告当庭将第二项诉讼请求金额变更为2931.2元。一审法院认定事实：原告是鞍山市铁西区人民路大商尚城生活商铺业主(产籍号2-47-444-169)，房屋面积11.51平方米。2009年5月29日，原告与被告大商公司签订房屋租赁合同，约定大商公司租赁原告该房屋，租期二十年，从2009年11月15日起计算，并约定每5年调整租金，第一个五年180元每平方米每季度，第二个五年191元每平方米每季度，第三个五年203元每平方米每季度，第四个五年214元每平方米每季度。2009年11月14日原告与被告大商人民路分公司又签订补充合同，将原合同承租方变更为大商人民路分公司。另查，大商人民路分公司承租该房屋其包括原告在内的有独立产籍号的商铺，及该房地产开发商华奇置业11101.16平方米商铺用于经营大商超市鞍山铁西人民路店。2018年9月3日，被告大商人民路分公司通知华奇置业要求解除房屋租赁合同，2018年10月19日，超市停业，2018年12月28日，大商人民路分公司通知原告在内的业主解除合同。另查，原告与二被告的《租赁合同》中约定“九、违约责任1、如甲方违反其在本合同中所做保证、承诺、陈述的，乙方有权解除本合同，而无需承担任何责任，甲方应承担因此遭受的全部损失和责任，如因此给乙方造成损失的，需承担赔偿责任(包括物业公司的损失)。2、在租期内，甲方可以提前六个月书面通知乙方，但应在赔偿乙方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。3、在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失”。另查，二被告欠付原告2018年8月15日起的租金。一审法院认为，原告与二被告签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故依法有效。二被告在没有与原告协商的情况下单方解除合同，显属违约，应当承担违约责任。但因二被告租赁原告房屋为经营超市，而二被告租赁的范围的主要部分为华奇置业出租部分，在该部分不能继续承租的情况下，要求二被告继续履行与原告的租赁合同，已无实际意义，因此，原告与二被告的租赁合同应当予以解除。关于原告主张二被告支付违约金一节，该院认为，解除合同的过错在于二被告，因此二被告应当向原告支付违约金。依据租赁合同约定，二被告应当支付原告剩余年限的租金作为违约金，但考虑到距合同期满尚有十年有余，以十年租金衡量原告的实际损失显属过高，故本案结合原告的实际购房支出、原告出租后的收益情况、被告经营状况等因素综合考量，酌情认定原告因被告解除合同所受的损失应为涉案房屋的四年租金，租金标准即按照合同解除的当年标准进行计算，故二被告应向原告支付的违约金是191元/平方米/季*11.51平方米*16季(4年)=35,174.56元，超出部分该院不予支持。关于原告主张二被告支付拖欠租金一节，原告诉求金额为2931.2元，二被告自愿支付3273.18元，故该院对原告该项诉讼请求以3273.18元予以确认。关于原告主张二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状并给付恢复原状费用5000元一节，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，被告违法解除合同，原告要求其恢复原状于法有据，故对原告该项诉讼请求，该院予以支持。关于恢复原状费用5000元一节，原告未能提供相应依据予以证明，对此该院不予采信。关于原告主张律师费一节，本案中虽有合同约定支付律师费用，但律师费用为原告的非必要支出，原告扩大损失应自行承担，故该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除原告吴桂珍与被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司之间的《租赁合同》；二、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内向原告吴桂珍支付违约金35,174.56元；三、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内向原告吴桂珍支付租金3273.18元；四、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司自本判决生效之日起十日内将商铺恢复原状并交付原告吴桂珍(符合合同附件三标准)；五、驳回原告吴桂珍其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2425元(原告已预交)，由原告承担1545元，沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担880元，被告应随上述款项一并支付给原告。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护。本案中，上诉人大商公司与被上诉人签订的房屋租赁合同及原审被告大商人民路分公司与被上诉人签订的补充合同均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于由大商人民路分公司经营的案涉商场于2018年10月19日起停止营业，大商人民路分公司已经撤离商场，且通过邮寄方式向被上诉人发出了解除合同通知书，本案所涉租赁合同目的已经无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除案涉的房屋租赁合同及补充合同正确。由于大商公司及其大商人民路分公司拖欠被上诉人租金以及单方提前解除租赁合同，已经构成根本违约，故原审判决其向被上诉人支付尚欠租金及按四年房屋租金标准承担违约金亦无不当，本院对原审判决予以维持。关于上诉人提出一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序一节，因上诉人与被上诉人在房屋租赁合同第九条违约责任第3项中明确约定：在租期内，乙方（上诉人）可以提前六个月书面通知甲方（被上诉人），但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。该条款即为上诉人提前解除合同应承担违约责任的约定。按此约定，上诉人提前解除租赁合同，应承担的违约责任是赔偿被上诉人剩余10余年租期的全部租金，被上诉人亦提出了此项诉讼请求。一审法院综合考虑被上诉人的实际购房支出、出租后的收益情况，以及上诉人经营状况等因素，已经依法对违约金数额进行了调整，酌情认定上诉人应当支付的违约金标准为涉案房屋的四年租金，该违约金标准并无不当。上诉人认为该违约金明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序，该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出一审判决总公司与分公司共同承担责任，认定错误，大商人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订补充协议确认承租人是分公司，根据合同相对性原则，上诉人不应成为本案的诉讼当事人一节，因本案房屋租赁合同的签订人为上诉人大商公司，后来虽然大商人民路分公司又与被上诉人签订补充合同确认承租人是大商人民路分公司，但依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”规定，一审判决将其列为诉讼当事人并判决其与大商人民路分公司承担相关民事责任并无不当。本院对上诉人此项上诉主张不予支持。综上所述，大商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费651.27元，由上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 王 娟审判员 徐云龙审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年六月二十四日法官助理闫亚法官助理王盛楠书记员薄李娜