江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏03民特2号申请人：高永花，女，汉族，1982年2月27日出生，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：朱丽娜，江苏天根律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祥，江苏天根律师事务所律师。被申请人：任海华，男，汉族，1970年4月20日出生，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：齐霁，江苏金合律师事务所律师。申请人高永花因与被申请人任海华申请撤销仲裁裁决一案，不服徐州仲裁委员会作出的（2019）徐仲裁字第039号仲裁裁决书，向本院提起撤销申请。本院受理后依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。高永花向徐州仲裁委员会提起仲裁请求：1.任海华履行合同交付汽车停车位；2.任海华退还购房款3.5万元；3.由任海华承担本案仲裁费用。任海华申请仲裁反请求：1.高永花赔偿违约金35305元：2.仲裁费用由高永花承担。徐州仲裁委员会查明：2017年3月4日，经徐州恒融立信房产经纪有限公司(下简称恒融公司)居间中介，高永花与任海华订立一份《房地产买卖居间合同》(合同编号为0000757)。该合同形成过程为，恒融公司工作人员在该公司打印成形的书面合同上根据当事人情况填写具体内容，填写部分为手写形成。合同文本一式三份，第一份为手写原件，第二份及第三份为复写文本。三份合同均有双方当事人签名及按手印，三份合同均有17处手印，但第一份合同与第二份合同、第三份合同按印处有两处不同。第一份在“建筑面积”处没有按手印，而在第三条第一款“本合同签订后于60日内”处加按了两个指印，第二份第三份合同在“建筑面积”处均有手印，而在第三条第一款“本合同签订后于60日内”处只按了一个手印。除此之外，三份合同其余15个手印所按之处基本相同。从合同内容看，第一份合同在附属车库位置处有“车位”字样，在该栏后价款部分有“总价包含”字样，且“车位”及“总价包含”手写形成，上面没有加按手印，除此之外，三份合同其他内容均一致。三份合同内容一致之处约定：高永花购买任海华位于徐州市鼓楼区，建筑面积128.11平方米，附属地下室位于3号楼2-119，面积为10.54平方米，房屋总价153.5万元，房屋总价包括上述附属建筑物、设施和装修附着物、车库等(若有)；合同签订当日，高永花应支付定金2万元；合同签订后60日内，双方共同至市产权处办理产权过户手续，高永花应于过户当时按评估价将首付款打入产权处资金监管账户；剩余房款由高永花向银行申请按揭贷款支付，高永花应在《存量房买卖合同》签署后2日内向银行提出贷款申请，任海华应于过户及贷款审批合格后，产权部门通知领取房产证当日，双方进行房屋及附属设施清点交接。上述合同订立后，高永花于2017年3月4日向任海华交付合同定金2万元。2017年3月27日，高永花与任海华签订两份《存量房买卖合同》，合同备案号分别为201703270021(下简称0021号)以及201703270024(下简称0024号)。0021号合同约定，高永花购买任海华座落于徐州市鼓楼区，建筑面积128.11平方米，房屋价款154万元，高永花于2017年3月27日前支付购房款31万元，余款于2017年5月10日前办理完相关银行贷款批准手续，贷款数额为123万元；任海华应于2017年5月20日前将房产交付给高永花。合同第九条关于车库（车位)归属的约定：空白。0024号合同约定，高永花购买任海华座落于鼓楼区产，建筑面积10.54平方米价款1万元，高永花应于2017年3月27日前，一次性付清购房款，任海华应于2017年5月20日前，将房产交付给高永花，合同第九条关于车库(车位)归属的约定：空白。0021号及0024号合同签订后，高永花于2017年3月27日分两笔向徐州市房屋置换中心交易资金监管账户汇款32万元。款项交付后，高永花遂向中国农业银行铜山支行申请贷款123万元。2017年4月26日，贷款银行经审查，符合贷款条件，对该贷款予以批准。鉴于高永花已支付定金、首付款、银行贷款总额为157万元，高于双方约定的成交价153.5万元，多出差价为3.5万元，2017年3月27日，任海华向高永花出具欠条一张，载明“鉴于高永花今日打资金监管壹佰伍拾伍万元，高于实际成交价壹万伍仟元，另高永花签订合同时予交定金贰万元，合计叁万伍仟元，领取监管资金当日返还高永花叁万伍仟元”。2017年6月24日，任海华向高永花发出《解除合同通知书》，通知高永花解除编号为0000757的合同及编号为0021及0024的合同。2017年7月7日，任海华以高永花为被告，恒融公司为第三人，向徐州市鼓楼区人民法院提起诉讼。案经两级法院审理。2017年10月25日，徐州市中级人民法院作出(2017)苏03民终6629号民事裁定，该裁定认为：任海华与高永花、恒融公司签订的《房地产买卖居间合同》(编号为0000757)虽约定发生纠纷，应向房屋所在地法院提起诉讼，但该合同系处理居间人恒融公司和房屋交易人任海华、高永花之间的居间法律关系，居间合同中的关于争议解决条款的约定，不适用解决本案的买卖法律关系。为此，该院维持了徐州市鼓楼区人民法院驳回任海华起诉的一审裁定，(2017)苏03民终6629号民事裁定已发生法律效力。另查明，高永花于2017年7月10日、7月11日取得案涉房屋的所有权证书，因任海华拒绝交付房屋，高永花到公安机关报警备案，后于2017年7月下旬由派出所指派的开锁人员将案涉房屋打开，在恒融公司在场的情况下，高永花取得了案涉房屋，即坐落于徐州市鼓楼区。贷款银行农业银行铜山支行于2017年7月6日将贷款123万元汇至徐州市存量房交易资金监管专用账户，本案存于专用账户的资金155万元任海华已于2018年2月实际领取。仲裁庭认为：1.关于任海华是否需要向高永花交付汽车停车位的问题。首先，申请人在仲裁庭审过程中将第一项仲裁请求明确为请求仲裁裁决任海华配合申请人到物业公司办理风尚米兰小区负二层B-107车位的使用权转让手续，并将相关的购买该车位的收据及协议书交付给高永花。而依据《物权法》第七十四条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。结合高永花的仲裁请求以及法律规定，仲裁庭应审查任海华对诉争车位的权属状况，是否有权对外转让，是否需要第三人配合以及第三人是否有配合义务等与申请请求相关的事实，而这些事实需要申请人举证证明，高永花没有就这些事实进行举证。其次，从高永花与任海华持有的合同文本看，任海华持有的合同文本有高永花签名及按印，高永花对其真实性不持异议，该合同文本约定的任海华的合同义务是经过高永花认可的。经高永花辨别，任海华所持的合同文本上并无“总价包含”四个字，对此高永花予以认可。高永花主张任海华所持合同文本有“车位”两字，任海华予以否认。经仔细辨别。无法从任海华所持合同文本上看出有“车位”两字。基于高永花并未申请对任海华所持合同文本是否有“车位”两字进行鉴定，且高永花所持合同文本亦无“车位”及“总价包含”字样，另基于双方所持合同文本均有17处手印，而手印所按之处基本相同，且手印均按在手写部分，而“车位”及“总价包含”处并无手印的客观事实，尽管高永花称“车位”及“总价包含”因时间长较长可能消失，仲裁庭认为高永花对这一主张未能举证，仲裁庭对此不予支持。再次，尽管恒融公司提供的合同上有“车位”及“总价包含”字样，但仲裁庭认为，从0000757号合同签订过程看，手写部分内容系恒融公司人员书写，且依据生效裁判文书可知，恒融公司亦为0000757号合同当事人，与该合同具有法律上的利害关系。该合同的第一联由恒融公司保管，抛开是否将“车位”及“总价包含”复写以及是否在其上加盖手印的事实不谈，高永花与任海华均未举证，在三份合同出现不一致时，应当以恒融公司所持第一联为准。所以，在存在三份合同内容有歧义时，并不能当然的以恒融公司所持合同文本为准。另外，0000757号合同对房地产的基本情况表明，以该房地产权属证明或相关法律文书的记载为准。也就是说，交易的标的物要有权属证明或相关法律文书记载。高永花所请求的车位使用权让与是有具体的标的位置及标的位号的，但恒融公司所持合同文本，仅在“附属车库、位置”栏标注“车位”字样，尽管恒融公司工作人员作证称任海华出售车位，总价包含，但对仲裁庭询问的为何不将风尚米兰小区负二层B-107车位明确写入合同，证人不能给出合理的解释，仲裁庭在任海华不认可的前提下，难以得出“车位”就是风尚米兰小区负二层B-107车位的结论。恒融公司所持合同文本中有“总价包含”字样，其工作人员出庭作证称该“总价包含”是指总价中包含车位价款。而高永花与任海华一致认可的合同内容部分，明确载明“房屋总价包括上述附属建筑物、设施和装修附着物（见附件清单)、车库等(若有)”。也就是说，合同对总价作出了明确的约定，即包含车库(若有)的总价。车库与车位显然不是同一概念，高永花与任海华均认可双方诉争标的系车位而非车库。因此，从合同内容分析，“总价包含”四个字不能得出在总价中必然包含车位的结论，故仲裁庭认为恒融公司所持合同文本所标注的、“车位”及“总价包含”字样并不必然导致被申请人负有让与车位使用权的合同义务。最后，从高永花与任海华2017年3月27日所订两份《存量房买卖合同》看，该两份合同均在第九条明确有关于车库(车位)归属的约定，而高永花与任海华共同选择“空白”字样。即从《存量房买卖合同》看，双方没有对争议车位让与的约定。对此，高永花解释因诉争车位没有产权证，《存量房买卖合同》系格式合同，对没有产权证的车位不能填写。仲裁庭认为即使高永花这一解释成立，注意到因高永花贷款数额加上定金多于双方商定的购房总额，高永花要求任海华返还，任海华并对此向高永花出具欠条。据此判断，依据常理，按照高永花的主张，在车位让与不仅需要任海华配合还需要物业公司协助的前提下，其实现难度明显大于任海华返还多收房款。正常情况下，在0000757号合同没有明确约定诉争车位的位置、位号及转让的时间、方式的前提下，在《存量房买卖合同》对车库(车位)归属约定标明“空白”的前提下，高永花为实现其权利，必然应当就“车位”使用权让与事宜与任海华签订补充协议，或者要求任海华作出书面承诺。结合任海华就多收房款的返还作出承诺的事实，依常理高永花关于车位让与要求任海华签订补充协议或作出书面承诺的要求并非难以实现。高永花没有举证与任海华就车位让与订立了补充协议或任海华作出了书面承诺，故仲裁庭只能依《存量房买卖合同》中对车库(车位)归属的约定对案涉车位争议作出判断。综上，仲裁庭认为，高永花请求裁决任海华履行合同交付高永花所购汽车停车位的仲裁请求没有事实及法律依对此，仲裁庭不予支持。2.关于高永花请求任海华退还购房款3.5万元是否应予以支持的问题。从仲裁庭审查明的事实看，尽管高永花与任海华2017年3月27日所订两份《存量房买卖合同》约定的购房款总价为155万元。但高永花与任海华于仲裁庭审中均认可该购房总价的约定是办理银行贷款的要求使然、并非双方对案涉房屋交易价格的真实约定，双方认可的实际成交价格依然为0000757号合同中约定的价格。在此基础上，任海华向高永花出具了欠条，同意于领取监管资金的当日返还高永花多收的房款3.5万元。仲裁庭认为任海华所书写的欠条系其真实意思表示，内容并不违反法律规定，仲裁庭确认有效。现经审理查明，任海华于2018年2月领取了监管资金，返还条件已经成就，高永花请求返还购房款3.5万元，具有事实及法律依据，仲裁庭予以支持。3.关于任海华请求裁决高永花赔偿违约金35305元的反请求的问题。任海华认为，与高永花签订的《存量房买卖合同》约定，高永花房款的交付时间为2017年5月20日，高永花银行贷款123万元于2017年7月6日到位，迟延付款46天，依据0000757号合同第六条关于违约责任的约定以及计算违约金的方式，高永花应支付违约金35305元。仲裁庭对该反请求认为，编号为0024的合同高永花已按约付款，并无违约行为。编号为0021的合同，并未约定高永花应于2017年5月20日前付清购房款。该合同第二条第3款约定，买受方于2017年3月27日前，支付31万元，于2017年5月10日前，办理完银行贷款批准手续，贷款123万元。现高永花已按约定支付了首付款，并于2017年4月26日取得了银行贷款批准获准银行贷款123万元，高永花已经依约履行了合同义务，并无违约行为。至于银行贷款于2017年7月6日履行期到位，并非高永花的过错，且合同约定任海华应于2017年5月20日前交付房屋，任海华并未按约交付。故仲裁庭认为任海华反请求没有事实及法律依据，对其反请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十七条、《中华人民共和国仲裁法法》第五十一条之规定，裁决：（一）任海华于裁决生效之日起五日内退还高永花购房款35000元；（二）驳回高永花其他仲裁请求；（三）驳回任海华的仲裁反请求。高永花不服上述仲裁裁决，向本院提出申请：请求依法撤销徐州市仲裁委作出的(2019)徐仲裁字第039号裁决书。事实和理由：1.仲裁程序违反法律规定。徐州仲裁委员会于2019年5月21日第一次开庭审理，庭审中仲裁员向任海华明确说明任海华应于本次庭审后3日内向仲裁庭提交书面的反请求申请书。任海华是在2019年5月24日后向徐州市仲裁委递交的仲裁反请求申请书，提交反请求时间明显超出了徐州仲裁委员会向任海华规定的时间，但徐州市仲裁委却受理了该反请求申请，该程序明显违反法律规定。依据《徐州仲裁委员会仲裁规则》，裁庭应当在组成后4个月(一方或双方当事人在境外的为9个月)内作出裁决。有特殊情况需要延长仲裁期限的，由仲裁庭报本会主任批准。本案所涉仲裁受理日为2019年3月25日，裁决书签发之日为2019年8月13日，高永花收到裁决书日期为2019年8月26日，已经远远超出了《徐州仲裁委员会仲裁规则》所规定的4个月内作出裁决。2.任海华隐瞒了足以影响公正裁决的证据，高永花与任海华达成商品房买卖合同合意及后续履行过程中，通过高永花、任海华、居间方签订的房地产买卖居间合同以及居间方工作人员的证明，任海华是认可将涉案车位出售给高永花的，高永花支付的房款是包含车位费用的，但是裁决书却并没有认定上述事实。综上所述，仲裁裁决的作出既不符合程序的规定，也无足够的事实依据，因此请求法庭依法予以撤销。任海华答辩认为：徐州市仲裁委作出的（2019）徐仲裁字第039号裁决书，认定事实清楚，适用法律正确，审理程序正当，不应予以撤销。根据仲裁法司法解释第二十条，仲裁法第五十八条规定，违反法定程序，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则，可能影响案件正确裁判的情形。而在本案所涉的仲裁案件中。申请人与被申请人约定了仲裁程序和仲裁事项，双方均应接受仲裁行为的约束，本案仲裁程序并未违反法律规定，而仲裁反请求的目的是吞并抵消仲裁请求，只要在仲裁委员会受理仲裁申请后，仲裁裁决作出之前提出，都是符合法律规定的，任海华反请求的提出是征得仲裁庭同意的，并不违反法律规定。第三点，高永花陈述任海华隐瞒了足以影响公正裁决的证据，无事实和法律依据，裁决书对高永花提供的证据均作了列明和认证，高永花更没有任何证据证明任海华隐瞒证据的名称、来源及内容。总之本案仲裁程序中既不存在违反仲裁程序，又不存在证据瑕疵及损害公共利益的情形，请求法庭依法驳回高永花的撤销申请。本院认为，关于人民法院撤销仲裁裁决，《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，当事人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或仲裁委员会无权仲裁的；(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四)裁决所根据的证据是伪造的;(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。同时最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释第二十条之规定，仲裁法第五十八条规定的“违反法定程序”，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形。经审查，任海华在仲裁阶段提出反请求，虽然是在仲裁庭庭审要求的提交时间之后，但系在法定的期限范围内，故并未违反上述仲裁规定。对于高永花主张的任海华隐瞒证据的情形，高永花对此既未明确系哪些证据被隐瞒，也无相应的证据证明自己的观点。另外，关于高永花的鉴定申请问题，高永花虽在本案中向本院提出笔迹鉴定，但其在仲裁阶段并未就笔迹鉴定提出申请。因此，仲裁委员会未启动鉴定程序不违反法定程序。综上，高永花申请撤销徐州仲裁委员会作出的〔2019〕徐仲裁字第039号仲裁裁决的请求，本院不予支持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释第二十条之规定，裁定如下：驳回申请人高永花的申请。申请费400元，由申请人高永花负担。审 判 长 陈玉浩审 判 员 吴晓志审 判 员 李 琳二〇二〇年六月十七日法官助理 沙朝丑书 记 员 汤璐菲