江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3475号上诉人（原审被告）：南京创优居房地产经纪有限公司，住所地南京市鼓楼区汇林绿洲花园2号2-15。法定代表人：王兴华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李爱莲，女，该公司法务专员。被上诉人（原审原告）：姚静梅，女，1965年11月5日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：甘艳，江苏臻宇律师事务所律师。上诉人南京创优居房地产经纪有限公司（以下简称创优居公司）因与被上诉人姚静梅居间合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初9228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年6月19日公开开庭，上诉人创优居公司的委托诉讼代理人李爱莲、被上诉人的委托诉讼代理人甘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创优居公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不支付被上诉人定金损失10000元或将本案发回重审；2.被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院既然认可《解除协议》的效力，就应认可合同解除系被上诉人个人原因，故其应自行承担放弃部分定金的后果，上诉人不应承担被上诉人的定金损失。被上诉人解除合同的原因包含着无法凑足房款、房屋不合适或其他个人主观原因，而一审法院强行将个人原因理解为被上诉人的购房资格这唯一的缘由上面，并据此要求上诉人对此承担责任，显然错误。2.南京市限购政策已实施3年，众所周知，购房资格本身就是被上诉人的义务，而中介机构仅有提醒和告知的义务。合同订立前，上诉人已经尽到了足够的提醒和告知的义务，且法律也没有禁止借名买房的规定，法律更未禁止购房人无购房资格中介机构不得居间服务的规定。3.因被上诉人个人原因导致合同解除，按合同约定和法律规定案外人有权对定金不予退还，上诉人本着诚实信用原则以及尽全力满足顾客需求的公司理念，尽全力调解双方的矛盾，使被上诉人减少了30000元损失，已尽到最大努力保护被上诉人的利益。如若上诉人不考虑客户利益，不从中调解，被上诉人损失的将是50000元的定金，而不是20000元。二、一审认定事实错误，一些事实系一审法官引诱恐吓上诉人一审代理人自认所致。如本案中关于对上诉人购房资格一节的事实认定。本案中部分证据的提交和质证均有程序违法等情形。综上所述，请求撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。姚静梅辩称：上诉人作为专业的中介机构，对被上诉人作为当事人的订约能力负有积极调查及据实报告的义务，上诉人违法忠实居间义务，严重损害委托人利益，不能要求委托人支付中介费用及从事居间系统的必要费用，委托人有损失应当承担损害赔偿责任。本案中，上诉人在合同签订前对被上诉人是否具有购房资格的订约能力应尽到积极调查并如实报告的义务，但其并未尽到积极调查及如实报告的义务，且由此导致被上诉人在不知晓自身没有购房资格的情况下，签订了相关合同，并支付相应费用，以致造成重大经济损失。故请求法院驳回上诉人的上诉请求。姚静梅向一审法院起诉请求：1.解除创优居公司、姚静梅签订的《居间服务合同》；2.创优居公司返还姚静梅居间服务费15200元并承担资金占用损失（以15200元为基数，自起诉之日起按年利率6%标准计算至清偿之日止）；3.创优居公司赔偿姚静梅定金损失20000元；4.创优居公司承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月30日，姚静梅（甲方）与创优居公司（乙方）签订《居间服务合同》一份，约定：房屋坐落于南京市，房屋总房款为1700000元，居间服务费为15200元；乙方提供的居间服务为推荐房源、带看房源、确认意向、房屋的权属调查、使用状况调查、成交价格谈判、为买卖双方提供签订房屋买卖合同/租赁合同的机会并协助签订相关合同、协助办理产权过户，乙方提供的居间服务期限从本合同签订之日起至该房屋完成交付止（另有约定除外）；甲方应按约定支付上述居间服务费；如逾期支付的，则按应付居间服务费为基准每日0.1%的标准向乙方支付延期支付的违约金。同日，姚静梅向创优居公司的客户经理杨行根支付居间费15200元。2019年5月30日，案外人冯江南（甲方）、姚静梅（乙方）、创优居公司（居间方）签订《存量房买卖居间合同》，约定：甲方自愿将坐落于南京市秦淮区武定新村16幢409室房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋及其相应的土地使用权具体状况，并自愿买受该房屋，该房屋建筑面积66.46平方米，房屋用途为住宅；甲乙双方经协商一致，同意该房屋转让总价款为1720000元，甲乙双方一致同意此房款包含房屋内固定设施；甲乙双方经协商一致，乙方同意在签订本合同当日向甲方支付定金50000元，甲方同意乙方自留尾款20000元，在房屋交付当日，乙方自行向甲方支付；乙方承担的税费为所有税款；甲乙双方定于2019年6月30日前正式交付该房屋；甲乙双方定于全款向有关部门办理相关附属设施和相关权益的更名手续；乙方承诺本人已知悉南京现行购房政策，承诺本人具备购买房屋的资格，乙方对甲方出售该房屋的具体情况已充分了解，自愿买受该房屋；丙方的居间服务及标准为推荐房源、带看房源、确认意向、房屋的权属调查、使用状况调查、成交价格谈判、为买卖双方提供签订房屋买卖合同的机会并协助签订相关合同、协助办理产权过户。同日，姚静梅向冯江南支付购房定金50000元。冯江南向姚静梅出具收到购房定金50000元的收条一份。2019年6月9日，冯江南（甲方）与姚静梅（乙方）签订《解除协议》，约定：因乙方个人原因导致无法购买甲方秦淮区武定新村16幢409室的房屋，双方经协商达成一致意见，买卖合同取消，50000元定金退还30000元给乙方，以后双方各不相欠。一审庭审中，姚静梅陈述：姚静梅卖房时已口头告知中介其名下有一房产，配偶已去世；姚静梅签订房屋买卖合同前不清楚限购政策，不知道自己不具有购房资格，是杨行根在帮姚静梅办理贷款时告诉姚静梅，姚静梅才知道，经协商，杨行根同意向公司打报告免除姚静梅的居间服务费。姚静梅就其主张还提交以下证据：1.姚静梅名下不动产房产证和土地证，记载姚静梅房地产地址位于南京市六合区；2.结婚证、户籍信息证明、居民死亡医学证明（推断）书，证明姚静梅的丈夫郜平于2018年7月23日死亡；3.姚静梅与创优居公司业务员尤玉平、创优居公司经理杨行根短信记录，证明就因不符合购房资格，姚静梅多次联系创优居公司退还居间费，创优居公司至今未退；4.录音17通，证明姚静梅多次与创优居公司沟通房屋买卖合同及中介合同，退还定金、中介费事宜，创优居公司总是推诿、拖延，且在2019年6月24日及2019年6月27日姚静梅与杨行根的通话录音中，创优居公司对退还姚静梅14700元居间费没有异议；5.2019年11月30日姚静梅诉讼代理人与冯江南电话录音，证明在姚静梅、创优居公司与冯江南沟通协商解除案涉房屋买卖合同及居间合同过程中，创优居公司经理杨行根承诺向公司打报告免除姚静梅的居间费，冯江南确认在2019年5月30日签订买卖合同、居间合同及缴纳定金的过程中，创优居公司并未对姚静梅购房资格相关信息进行核实确认。经质证，创优居公司对证据1、2真实性认可；对证据3真实性认可，对证据4真实性认可，关联性不认可；对证据5真实性认可。针对姚静梅的购房资格问题，创优居公司表示，创优居公司已形式审查姚静梅的购房资格，创优居公司知道姚静梅是单身，也知道姚静梅名下有一套房，但姚静梅自称有办法搞定，找其他亲戚代买，把房子过到其他亲戚名下。姚静梅对创优居公司上述辩称意见不予认可。一审庭审中，姚静梅还提供创优居公司经理杨行根在南京市房地产经纪行业服务监管平台备案信息，证明杨行根系创优居公司公司专业经纪人，但备案信息载明其所在公司是南京云房源软件服务有限公司，经查询，确实有南京云房源软件服务有限公司，但是没有查到创优居公司名称，创优居公司涉嫌欺诈，合同是以创优居公司名称签署的，创优居公司仅有工商登记信息，在南京市房地产经纪行业服务监管平台没有备案信息，姚静梅怀疑创优居公司未在房地产经纪行业备案，构成欺诈。经质证，创优居公司称杨行根原来在南京云房源软件服务有限公司从事经纪人职务，后又离职转入创优居公司工作，原来在房管局的备案未及时更改备案号，故姚静梅调取的内容中显示杨行根为南京云房源软件服务有限公司的备案号，杨行根已于2019年9月从创优居公司处离职；创优居公司备案事宜属于创优居公司登记事宜，与本案无关。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。针对姚静梅诉称创优居公司在南京市房地产经纪行业服务监管平台没有备案信息，构成欺诈，因创优居公司在国家企业信用信息公示系统中登记的经营范围包括房地产经纪、房地产信息咨询，故创优居公司并未超越经营范围与姚静梅签订案涉《居间服务合同》，《居间服务合同》中确认了姚静梅、创优居公司之间的居间关系，该合同是签约当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。鉴于姚静梅与冯江南已于2019年6月9日解除案涉房屋买卖合同，姚静梅、创优居公司之间的《居间服务合同》已无法继续履行，结合本案的实际情况，故针对姚静梅主张解除姚静梅、创优居公司签订的《居间服务合同》，一审法院予以支持。针对双方争议的创优居公司是否应当返还姚静梅居间服务费及支付定金损失，姚静梅主张其丈夫已经去世，根据现有购房政策其名下有一套房产后不能再购买涉案房屋，因创优居公司未告知其属于限购身份，导致其不能购买涉案房屋，故创优居公司无权收取中介费，并应赔偿姚静梅支付给卖家的定金20000元。创优居公司则主张其已经告知了姚静梅购房政策，姚静梅表示自己能搞定，故其有权收取中介费。对此一审法院认为，第一，创优居公司作为专业的中介服务机构，理应确保房产买卖各方完整知晓最新的购房政策，以便房屋买卖交易关系能够顺利进行，同时在是否完整履行告知限购政策的举证责任上应承担更重的义务。创优居公司主张其已将全部购房政策完整告知姚静梅，并且姚静梅在《存量房买卖居间合同》中承诺已知悉南京现行购房政策，承诺本人具备购买房屋的资格，并在合同上签名确认，足以证明创优居公司履行了告知义务。因《存量房买卖居间合同》中只是载明“乙方承诺本人已知悉南京现行购房政策，承诺本人具备购买房屋的资格”，并未明确创优居公司告知姚静梅限购政策的具体内容，即已经告知姚静梅单身且名下有一套房产，则属于限购范围该事实。此外，上述条款内容并未以足以引起姚静梅注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，并不能证明创优居公司已履行了告知义务。在双方对此各执一词的情况下，创优居公司仅凭姚静梅在《存量房买卖居间合同》签字确认，难以充分证明其告知姚静梅限购政策的具体内容，其在履行告知义务上确实存在瑕疵和不足，对涉案房屋交易不能应负有相应责任；第二，创优居公司辩称姚静梅自己有办法找其他亲戚购房，却未能提交相应的证据予以证明，姚静梅对此亦不予认可，故创优居公司应承担举证不能的法律后果；第三，针对姚静梅提出创优居公司同意返还14700元中介费，因姚静梅提供的姚静梅与创优居公司经理杨行根电话录音，以及姚静梅诉讼代理人与冯江南的电话录音中，杨行根表示向公司申请减免居间费，但并不代表姚静梅、创优居公司双方就此已达成一致协商意见，故姚静梅上述诉称意见，一审法院不予采信；第四，单身人士在南京市内限购一套住宅的规定在姚静梅签订涉案房屋买卖合同之前已经出台且广而告之，姚静梅作为购房人，在从事房屋买卖重大交易行为时，亦负有审慎了解当地购房政策的义务，故其对涉案房屋买卖合同不能履行也负有相应责任。综上，结合姚静梅、创优居公司在签订涉案《存量房买卖居间合同》及《居间服务合同》过程中存在的过错以及本案实际情况，一审法院酌定姚静梅向创优居公司支付居间费为7600元。创优居公司已收取居间费15200元，创优居公司还应退还姚静梅居间费7600元。鉴于姚静梅自身有过错，故一审法院对姚静梅要求创优居公司支付资金占用损失的主张不予支持。针对姚静梅的定金损失20000元，如前所述，结合姚静梅、创优居公司双方的过错及本案的实际情况，一审法院酌定创优居公司向姚静梅支付定金损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决:一、解除姚静梅与南京创优居房地产经纪有限公司于2019年5月30日签订的《居间服务合同》；二、南京创优居房地产经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向姚静梅返还居间服务费7600元，并赔偿姚静梅定金损失10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费680元，减半收取为340元，由姚静梅负担170元，南京创优居房地产经纪有限公司负担170元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人作为购房者，其应当将自己是否具有购房资格的相关情况向各方予以明确。上诉人作为专业的房屋中介机构，应当向购房人明确告知相关政策规定，尽到应有的居间义务。根据本案查明的事实，双方当事人在签订涉案《存量房买卖居间合同》、《居间服务合同》过程中，都没有充分注意和尽到相关事项和义务，均具有过错，应当承担各自应有的过错责任。因案外人退还了被上诉人部分定金，被上诉人客观形成了20000元的损失。一审法院根据本案双方当事人的过错程度及本案实际情况，综合考量，酌定上诉人给付被上诉人定金损失10000元，不违反法律规定，并无不当。据上，本院对上诉人主张其不应给付被上诉人损失的请求，不予支持。上诉人上诉认为，本案一审审理中，存在承办人引诱恐吓其代理人、程序违法等情形，但未提供证据予以证明，本院不予采信。综上，创优居公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由创优居公司负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年六月二十九日书记员  顾 欢