安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初1785号 原告：铜陵瑞环建设开发有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市铜陵经济技术开发区泰山大道835号，统一社会信用代码：91340700791857229U。 法定代表人：陈其宏，总经理。 委托诉讼代理人：余鲲，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞国芳，安徽景旺律师事务所律师。 被告：张文武，男，1984年9月30日出生，汉族，住安徽省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：汪庆，安徽克群律师事务所律师。 被告：铜陵原生生物养殖有限公司。住所地安徽省铜陵市义安区五松镇五松村。统一社会信用代码9134070066290026XU。 法定代表人：章金虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程启友，系该公司职工。 被告：铜陵铜顺物业管理有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市义安区顺安镇金山路，统一社会信用代码：91340764692816501D。 法定代表人：童斯文，总经理。 委托诉讼代理人：胡玉兵，安徽铜鼎律师事务所律师。 原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司(以下简称瑞环公司)诉被告张文武、铜陵原生生物养殖有限公司（以下简称原生公司）、铜陵铜顺物业管理有限责任公司（以下简称铜顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞环公司的委托代理人庞国芳，被告张文武的委托诉讼代理人汪庆，被告原生公司委托诉讼代理人程启友，被告铜顺公司的委托诉讼代理人胡玉兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞环公司向本院提出诉讼请求：1.确认《新江花园（一期）住宅房认购书》和《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效；2.判令被告立即将新江花园21号楼304室房屋腾空并返还给原告；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月28日，原生公司与原告签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定由原生公司向原告购买“新江花园”一期项目第21栋第2、3单元共计24套，单价为1928元/平方米，总价款4363064元，原生公司先支付70%房款，即3054145元。2011年5月15日，张文武与铜顺公司签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，约定由张文武向铜顺公司购买新江花园21号楼第2单元304室房屋，房屋总价款为198000元。因原告与原生公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》并未取得权属证书或预售证书，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”，且后续由于环评原因，房屋一直无法办证，故《新江花园（一期）住宅房认购书》自始无效，进而导致张文武与铜顺公司签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效，因此，被告应当将案涉的新江花园21号楼304室房屋返还给原告。鉴于此，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告张文武辩称：《新江花园（一期）住宅房认购书》及相关协议虽然无效，但是无效的过错全部在于瑞环公司和铜顺公司，因此，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，张文武恳请法院在判决合同无效的同时，判令瑞环公司、铜顺公司应当给付张文武以下损失赔偿费用及款项，具体损失赔偿费用及款项如下：购房款198000元，以及利息损失（利息自2011年5月12日起计算至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款利率计算，从2019年8月19起计算至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；装潢损失：74105元。退房奖励款：12000元，根据开发区退房政策，张文武一直都积极配合开发区办理相关的退房手续，故应当符合退房政策，给予退房奖励；装璜保证金：1000元。综上，请求法院依法判决，维护张文武的合法权益。 被告原生公司辩称，原生生物是团购单位，但当时买了房子以后，分给了职工，多出的房子按照原价转让给了铜顺物业处理了，后期就没有管了，原生公司没有收到张文武的款项。 被告铜顺公司辩称：铜顺公司认为《新江花园（一期）住宅房认购书》并不是无效的。1、根据全国九民会议纪要，民法总则试行前的合同，根据当时的法律应当认定无效的，根据民法总则应当认定有效或者可撤销的，应当适用民法总则的约定，民法总则第153条第一款可以看出及合同法解释二第24条、合同法第52条第5项，本案依据的城市房地产管理法第38条是对房地产不得转让情形的规定，属于管理性强制性规定，另根据最高院关于当前形势下，审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见，进一步提出管理性强制性规定的概念，本案中的原告与铜顺公司签订的房屋买卖合同未损害国家利益和社会公共利益，也无其他无效情形；2、本案中作为房产开发单位的原告，因其未取得预售许可证的违法行为，还主张合同无效的诉讼请求，损害其他合同方利益，不符合民法总则第7条的规定、第13条第一款的规定。 本院经审理认定事实如下：2011年4月28日，瑞环公司与原生公司签订《新江花园（一期）住宅房认购书》，约定：第一条“基本情况”：1.甲方（原生公司）所认购的住宅房为乙方（瑞环公司）所开发的位于铜陵市项目中第21栋第2、3单元，共计24套（户）。2.该房屋的用途为住宅，总建筑面积为2263平方米，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准。第二条“房价”：1.该住宅房按照产权登记部门核定的建筑面积计价。甲方所认购房按“团购均价”为1928元／平方米，总房款约为人民币4363064元。2.上述房价未含甲方所须承担的各类税费。第三条“立约定金、认购首付款及其他预付款”：1.立约定金：甲方签订本认购书后须在2日内按2000元／户向乙方交纳立约定金，合计24000元，本认购书方可生效。2.认购首付款：2011年5月31日（含31日）前甲方按所认购总房款的70%（即：30%为履约保证金，40%为房屋首付款）支付首付款合计3054145元，其中：履约保证金（含立约定金）1308920元，房屋首付款为1745225元）。3.乙方以甲方足额支付首付款的到账时间来确定甲方所享有的“团购均价”执行标准……等。 2011年5月12日，张文武与铜顺公司签订《新江花园（一期）住宅房认购协议》，约定：乙方（张文武）购买房屋为新江花园21号楼304室，该房屋的用途为住宅，建筑面积计算最终以产权登记部门核定的面积为准；上述房价未含甲方所须承担的各类税费；装修保证金：500元/户（一年后按相关约定退还）；乙方在收取甲方认购房各款项后，向甲方开具收据作为凭证；房产证的办理，大约在八至九月份，凭铜顺公司收据到瑞环置业公司换取正规购房发票，凭发票到房管部门办理相关手续；本认购书经甲、乙双方签字、盖章后生效，双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止……等。 上述协议签订后，张文武于2011年5月12日向铜顺公司支付购房款198000元及装修保证金1000元，铜顺公司向张文武出具收款收据。后张文武占用并使用了涉案房屋，但因上述房屋未取得房屋预售许可证等原因，该房屋始终无法办理产权证书。 另查明，2019年10月31日，根据铜陵市至诚招商服务有限公司的申请，铜陵华诚房地产土地评估有限责任公司，对涉案的新江花园21栋304室装修价格进行评估，结果为74105元。 再查明，张文武于2011年5月12日向铜顺公司缴纳的装修保证金1000元，铜顺公司已交给瑞环公司。 关于当事人收取购房款的数额及返还问题。瑞环公司称其与铜顺公司约定的涉案房屋总价款为167736元，其从铜顺公司处收取涉案房屋70%的购房款117415.2元（单价1928元/平方米×87平方米×70%）。瑞环公司同意将购房款117415.2元退还给张文武，并同意以总房款167736元为基数向张文武支付利息损失。 关于奖励款。瑞环公司称依照开发区的退房政策，张文武未能在规定时间内腾空并返还房屋，其已不符合支付奖励款的政策，奖励款部分请求法院酌情处理。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。依据上述规定，瑞环公司向铜顺公司出售涉案21栋304号房屋时，未取得房屋预售许可证，且在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故案涉房屋的相关买卖合同均为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条之规定，张文武应将所购买的新江花园（一期）21栋304室返还给瑞环公司，其所付购房款亦应在本案中获得返还。根据《新江花园（一期）住宅房认购书》的约定，新江花园（一期）21栋304室房屋总价为167736元（单价1928元/平方米×87平方米），而瑞环公司收取了70%的房款即117415.2元，故瑞环公司应当向张文武退还其收取的该部分款项，而瑞环公司在本案中也同意将购房款117415.2元退还给张文武，并同意以总房款167736元为基数向张文武支付利息损失。铜顺公司实收购房款198000元，应当退还差价本金80584.8元（198000元-117415.2元）和瑞环公司未承担的购房款30264元（198000元-167736元）对应的利息。鉴于本案系因瑞环公司未取得商品房预售许可证明等原因导致，装潢损失74105元应当由瑞环公司承担。对于张文武要求瑞环公司支付退房奖励款12000元的诉讼请求，因无证据证明张文武己将新江花园（一期）21栋304室退还并交给瑞环公司，但张文武在对新江花园（一期）21栋304室的评估中能够配合，且其在本案中也同意在收取到相应款项后退还，从公平原则出发，瑞环公司应酌情补偿张文武退房奖励款5000元整。铜顺公司收取的张文武1000元装修保证金，由于该款铜顺公司已交给瑞环公司，故瑞环公司应予退还，张文武的该项诉讼请求，本院应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司与被告铜陵原生生物养殖有限公司于2011年4月28日签订的《新江花园（一期）住宅房认购书》无效； 二、确认被告张文武与被告铜陵原生生物养殖有限公司于2011年5月12日签订的《新江花园（一期）住宅房认购协议》无效； 三、原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告张文武购房款人民币117415.2元及利息损失（以购房款人民币167736元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年5月13日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）、赔偿装潢损失74105元、装修保证金1000元、退房奖励款5000元； 四、被告铜陵铜顺物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还被告张文武购房款人民币80584.8元及利息损失（以购房款30264元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率从2011年5月13日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日）； 五、被告张文武于本判决生效后十日内将位于铜陵市房屋腾空并返还给原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司。 如果未按本判决在指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4260元，减半收取计2130元，由原告铜陵瑞环建设开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于铜陵市中级人民法院。 审判员 张 能 二〇二〇年六月十九日 书记员 张雅婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条——有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条——合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条——出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条——商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。