盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1261号原告：盐城中标建材有限公司，统一社会信用代码91320913756426079G，住所地盐城市城南新区新河街道通榆南路348号。法定代表人：陶佳玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹国林，江苏嘉运鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱学忠，该公司副总经理。被告：龚楠，男，1989年4月5日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：王万新，江苏大直律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所律师。第三人：盐城市城南新区城祥夹心板经营部，统一社会信用代码92320913MA1WP4QU6D，住所地盐城市城南新区新河街道通榆南路348号。经营者：龚槿，男，1986年1月12日生，汉族，住盐城市盐都区。原告盐城中标建材有限公司（以下简称“中标建材公司”）与被告龚楠，第三人盐城市城南新区城祥夹心板经营部（以下简称“城祥夹心板经营部”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日受理后，依法适用普通程序，于2020年1月20日、5月25日两次公开开庭进行审理，原告中标建材公司的委托诉讼代理人尹国林、被告龚楠、第三人城祥夹心板经营部的经营者龚槿两次均到庭参加诉讼，原告中标建材公司的委托诉讼代理人朱学忠、被告龚楠的委托诉讼代理人王万新参加了第一次庭审，被告龚楠的委托诉讼代理人刘青春参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告中标建材公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其非法占用的位于通榆南路348号中标建材公司厂区内面朝南的4间活动板房等租赁场地清空腾让给原告；2、判令被告承担非法占用租赁场地期间的占用费52500元；3、判令被告支付水、电费36275.05元；4、判令被告赔偿因其非法租赁场地而给原告造成的经济损失73000元（以搬迁人暂扣的5888256元为本金，自2019年1月21日起至被告将租赁场地清空腾让给原告之日止，按年利率6%计算，现暂计算至起诉之日）；5、诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2017年4月1日，原、被告双方签订为期一年的《房屋租赁合同》一份。合同签订后，原告便按约将租赁房屋交付给被告使用，被告也给付了租金。根据合同约定，该租赁合同于2018年3月30日到期，被告应在合同到期前将所租房屋情况腾让给原告，但租赁到期后，被告无视合同的约定，至今仍在非法占用原告的租赁房屋，并拒不清空腾让给原告，致使原告无法向搬迁人交付房屋，从而给原告造成经济损失已达73000元。另被告尚欠水电费3万余元（按实结算）。故诉至法院，请求判如所请。被告龚楠辩称，第一，中标建材公司提交的2017年4月1日租赁协议，并非被告所签，双方之间没有租赁合同关系，中标建材公司起诉被告诉讼主体错误，应当驳回起诉。第二，被告不存在非法占用租赁房屋。2013年2月27日，第三人龚槿与中标建材公司签订租赁协议，协议对使用的房屋及场地、租赁期限以及搭建设施的归属作出了明确约定。双方还约定，合同到期后，双方依照原协议继续履行。龚楠是帮助龚槿以城祥夹心板经营部的名义在经营，所缴纳的租金、水电费等都是代龚槿名下的城祥夹心板经营部履行协议。中标建材公司于2019年3月27日突然停电停水，但从未收到中标建材公司拆迁的相关文件。第三，龚楠不是协议履行的主体，故不应承担中标建材公司的租赁房屋占用费。在租赁期间，中标建材公司购买方管、彩钢瓦材料款及安装费合计28517元，另外向南四建房屋因消防、环保不达标，于2017年5月份被政府强行拆除，核减租金20000元。根据双方结算核减，不差欠中标公司租金。第四，中标建材公司电费收取标准1.15元超过国家规定的收费标准0.85元，超过部分应当予以冲减；水费收取按5.5元/吨超过国家规定的标准2.3元/吨，超出部分亦应当冲减。2019年2月28日通过手机银行转账到王善庆的银行卡上10000元，之前均是由王善庆过来收取水电费。第五，中标建材公司要去龚楠承担损失没有事实依据。租赁协议并非龚楠所欠，不存在非法占用；合同约定，合同到期后双方继续按照原协议履行；中标建材公司所称损失应当由其自行承担，根据租赁协议的约定，涉案场地内所搭建的设施应当归龚槿所有，而盐南高新区早就征地拆迁，委托江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司，对中标建材公司拿到估价报告，想隐瞒事实，意图侵吞龚槿的拆迁补偿款，强行要求我们搬离，不符合协议约定。第三人城祥夹心板经营部辩称，我在2013年2月27日和原告签订租赁协议，租赁协议明确了租赁内容是中标建材院门内朝南由西向东第四第五卷闸门的活动板房四间及门前场地，当年我在场地搭建了厂房，当时面积在850㎡，协议里明确标注场地搭建的所有设施归乙方所有，因为城南政府拆迁，中标建材公司拟造假合同为由，没弄清主体的情况下想私吞拆迁款。要求中标建材公司归还厂房的拆迁、搭建、经营损失费854064元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2017年4月1日，原告中标建材公司（甲方，出租房）与被告龚楠（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议书》（以下简称“4.1《协议书》”）一份，载明（摘要）：一、甲方将坐落在开放大道中标建材公司大院内部分房屋朝南四间活动房及沿边场地及院门外门市贰间，出租给乙方使用。乙方对甲方所要出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋。二、甲乙双方议定的上述房屋年租金为人民币肆万伍仟元正。首次租赁期限自2017年4月1日至2018年3月30日止，租金按年结算，租金在签订协议时交付，交款方式：现金。逾期不交，甲方有权停电停水，直至封门，由此产生的一切后果均由乙方承担。三、房屋租赁期内，甲方承担下列责任：1、如因政府拆迁或开发甲方需使用上述房屋，甲方将提前叁个月通知乙方，退租终止本协议，同时退还尚余租金给乙方。……。四、房屋租赁期内，乙方承担下列责任：1、如需对房屋进行改装修或增扩时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2、在原房屋基础上，新建部分、装潢装饰部分所有钱归甲方所有，协议到期时，不得损坏、拆除，不得提出任何补偿要求，否则甲方有权要求乙方赔偿。……。该份协议的抬头部分乙方载明为“龚楠”，落款处亦由龚楠的签名。在庭审中，龚楠本人对该签名予以否认。本院就该落款处龚楠签名的真实性问题进行了调查，中标建材公司在4.1《协议书》上签名的代表人王正付陈述，4.1《协议书》上龚楠的签名系其妻子所签，龚楠的妻子丁婷本人对该签名系其所签亦予以认可。2017年6月7日，案外人丁婷通过其尾号为8177的农业银行账户向王正付账号为62×××72的账户内转账45000元，交易摘要注明为“房屋”。中标建材公司于2017年10月9日向龚楠出具《收据》一份，载明收到龚楠交纳的“中标建材一年租金（2017年4月1日至2018年4月1日）”45000元。2019年元月18日，中标建材公司出具编号分别为0833665、0833666、0833667的《收款收据》三份，客户名称一栏分别载明“中标建材电费”、“中标电费”、“中标水费”，日期均载明为2016年12月31日-2019年元月18日，金额分别为19016.40元、8265.05元、2092.20元，合计29373.65元。该三份《收款收据》的左上角均注明“城祥”字样，且案外人王善庆在收据上签名。案外人丁婷于2019年2月28日通过其尾号为8177的农业银行账户向王善庆（明细注明的收款方为“王社庆”）账号为62×××73的转账10000元。另查明，2013年2月27日，中标建材公司（甲方，出租房）曾与龚槿签订《房屋租赁协议书》（以下简称“2.27《协议书》”）一份。约定（摘要）：甲方将坐落在开发大道中标建材公司大院内部分房屋院门内朝南由西向东第4、5贰个卷闸门及门前场地使用，出租乙方使用。甲乙双方议定的上述房屋年租金为人民币叁万元整。首次租赁期限自2013年3月11日至2014年3月10日止。在原房屋基础上，（新建部分，该部分被手写划去，并加盖中标建材公司的印章）装潢装饰部分所有权归甲方所有，协议到期时，不得损坏、拆除，不得提出任何补偿要求，否则甲方有权要求乙方赔偿。该条款后还手写载明“乙方在场地上所搭设施归乙方所有。”其他内容与4.1《协议书》内容相同。协议抬头乙方处载明为龚槿，落款处亦系由龚槿签名。同日，中标建材公司与第三人龚槿还签订《房屋租赁协议书》一份，双方约定中标建材公司大院内部分房屋院门外南侧朝东贰间门面房及门前场地出租给龚槿使用，租金为壹万伍仟元正，首次租赁期限自2013年3月11日至2014年3月10日。其他内容与4.1《协议书》内容相同。再查明，2019年1月14日，中标建材公司（乙方，被搬人）与盐南高新区新河街道办事处（甲方，搬迁人）、盐城市鑫诚房屋征收服务中心（丙方，实施单位）签订《房屋搬迁补偿协议书》。根据协议约定，涉案中标建材公司厂区因“三治三化”建设领域配套项目建设需要搬迁，补偿费用包括房屋评估价值，装饰装修、附属设施、树木花卉补偿等费用，搬迁和临时安置补偿，停产停业损失补偿费，奖励及补助费用等，总计9688256元。协议还约定，乙方必须在2019年1月21日前将房屋内的能动产全部搬清，并交付甲方验收拆除。又查明，2020年5月28日，第三人城祥夹心板经营部的经营者龚槿亦以房屋租赁合同纠纷为由将中标建材公司诉至本院，案号为（2020）苏0991民初1001号，龚槿向本院请求，依法判决中标建材公司返还其征收补偿款854064元及利息（利息以854064元为基数，自2019年1月14日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基础利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。本院认为，被告龚楠非本案适格被告，原告中标建材公司的起诉应当予以驳回。具体理由为：第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原告中标建材公司曾于2013年2月27日就涉案厂房及场地与第三人城祥夹心板经营部的经营者龚槿签订《房屋租赁协议书》两份，约定的租赁期限均为2013年3月11日至2014年3月10日，两份合同的租赁期限届满后，双方未再续签合同，龚槿继续使用涉案厂房及场地，中标建材亦未提出异议，因此应当认定中标建材公司与龚槿于2013年2月27日签订的《房屋租赁协议书》应当继续有效，租赁期限为不定期租赁。在中标建材公司于2017年4月1日与被告龚楠再次就涉案厂房及场地签订《房屋租赁协议书》时，中标建材公司并未明确表明其与龚槿解除2.27《协议书》的意思表示，故中标建材公司与龚槿签订的原合同尚未解除。其次，被告辩称，4.1《协议书》并非其所签，中标建材公司的工作人员王正付陈述该份协议系被告龚楠的妻子丁婷所签，丁婷对该事实亦予认可，但丁婷陈述其并不知晓相关情况。丁婷以龚楠的名义签订涉案协议不能构成表见代理,涉案协议对杨春琴不发生法律效力。本案中,龚楠与丁婷虽系夫妻关系,但丁婷以龚楠的名义签订涉案协议时并未取得龚楠的授权,丁婷也未提交龚楠授权其签订合同的授权委托书,对此,中标建材公司的工作人员王正付在明知签订合同的人并非龚楠，在未与龚楠确认的情况下，让其妻子在乙方处代为签名，故可认定中标建材公司在签订涉案协议书并未尽到合理的注意义务,不足以认定其在签订涉案合同时为善意且无过失,中标建材公司的行为不符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条中“相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的情形。在龚楠明确拒绝追认涉案协议的效力时,涉案协议对龚楠不发生法律效力。再者，原合同主体龚槿与新合同签订的主体龚楠系兄弟关系，涉案城祥夹心板经营部的经营者系龚槿，后由龚楠实际经营，符合家庭经营的特征，且在涉案租赁厂房及场地上一直以城祥夹心板经营部的名义对外经营。另外，通过分析2.27《协议书》与4.1《协议书》的内容来看，该两组协议的主要内容别无二致，最大的不同在于双方对于乙方搭建设施归属问题的约定，2.27《协议书》上曾手写载明，乙方（龚槿）在场地上新建设施归乙方所有。而4.1《协议书》上并未有相关约定，且约定新建部分所有权归甲方（中标建材公司）所有。由此可见，中标建材公司重新签订合同目的在于加涉案厂房及场地的新建设施约定为归其所有。综上，涉案厂房及场地的租赁合同主体仍应当为龚槿，被告起诉的主体不适格，故应当裁定驳回原告中标建材公司对被告龚楠的起诉。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告龚楠的主体是否适格；二、被告龚楠是否负有腾退房屋及缴纳占用期间租金、缴纳水电费的义务；三、原告中标建材公司主张的损失是否具有事实和法律依据？本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁纠纷案件司法解释”）第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，经本院向原告中标建材公司了解，涉案租赁的厂房及门市并未取得相关建设工程规划许可，故涉案房屋租赁协议应当认定无效。根据《房屋租赁纠纷案件司法解释》第五条第一款之规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，涉案房屋租赁协议虽无效，但涉案协议约定的租赁期限已经届满，且涉案租赁厂房的所有人中标建材公司亦于2019年1月即与政府签订《拆迁补偿协议》，房屋租赁协议已无履行可能。因此，仍可参照双方签订的协议的标准计算有关租金以及房屋占有使用费等。关于争议焦点一、被告龚楠的主体是否适格的问题。本案中，关于4.1《协议书》的签订主体问题，被告在庭审中辩称，该份《协议书》上的签名并非其所签。原告中标建材公司的工作人员王正付陈述该签名系龚楠的妻子丁婷所签，经本院向丁婷本人核实，该份协议上“龚楠”的签名确系其所签。本院认为，首先，根据2020年4月22日龚楠、丁婷到本院谈话的内容并综合支付租金、水电费等其他事实，可认定，城祥夹心板经营部原系龚槿经营，后龚槿由于工作调动，厂房即交给龚楠经营。丁婷与龚楠系夫妻关系，龚楠于2020年4月22日在本院的谈话中还陈述，其与其妻子还有其父母在厂里负责，丁婷也陈述，签字时，龚槿和龚楠都不在，其正常在厂里。其次，根据龚楠在庭审中的陈述，2017年6月7日、2019年2与28日分别向中标建材公司支付房租45000元、水电费10000元，均系从其妻子丁婷的银行卡中支付。基于上述事实，可认定在涉案厂房及场地经营夹心板系龚楠与丁婷夫妇夫妻共同经营。且涉案4.1《协议书》系形成于2017年，在中标建材公司诉至本院之前的两年多内，龚楠均未提出异议，因此，丁婷为夫妻共同经营的事务以龚楠的名义与中标建材公司签订的合同，由此产生的合同义务，亦应当由龚楠夫妇共同承担。故在本案中，原告中标建材公司起诉龚楠主体适格。关于争议焦点二、被告龚楠是否负有腾退房屋及缴纳占用期间租金、缴纳水电费的义务。首先，关于龚楠是否应当腾退房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，龚楠依据房屋租赁协议取得房屋的占有，已无合法根据，故应当予以返还，故原告主张返还合同约定的租赁房屋，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告龚楠已经支付的租金问题。本院认为，房屋租赁合同系继续性合同，龚楠以实际使用涉案租赁房屋及场地，其已受领并享有的标的物效益已无法返还，故其已经支付的租金应当作为占有使用费由原告中标建材公司继续受领。其次，关于龚楠是否应当缴纳占用期间的租金问题。根据上述《房屋租赁纠纷案件司法解释》第五条第一款之规定，龚楠仍应当缴纳占用期间的使用费。根据原、被告双方签订的4.1《协议书》以及中标建材公司出具的收据，龚楠通过其妻子的银行账户缴纳的房屋占有使用费的截止日期为2018年4月1日，故自2018年4月2日起，龚楠仍应当支付涉案房屋的占有使用费。本案中，原告诉请主张的为14个月，即截止2019年5月31日的占有使用费52500元。本院认为，根据原告中标建材公司与被告结算水电费的收据来看，双方结算水电费的日期为2019年元月18日，其后中标建材公司因搬迁需要即对涉案厂房采取断水断电措施，故客观上是承租人不能完全使用范围，故本院酌情对其后的房屋占有使用费按照原费用标准的50%计算。综上，被告龚楠应当向中标建材公司支付的房屋占有使用费为44125元，其中，2018年4月2日-2019年1月18日（9个月+17天）的租金为35875元，2019年1月18日-5月31日（4个月+12天）的租金为8250元。关于原告是否应当缴纳水电费的问题。根据双方的协议约定第三、2条的约定：甲方（中标建材公司）提供水源、电源，由此产生的费用，由乙方（龚楠）承担。本案中，被告实际使用了水电资源，客观产生了相应的费用，中标建材公司亦已向其出具了收据，根据中标建材公司向被告出具的票据，水电费用总计金额为29373.65元，被告仅支付的10000元后未再支付，故其仍应当支付剩余款项19373.65元。至于原告主张的超过该数额的水电费用，其并未向本院提交相关证据，故本院依法不予支持，关于被告辩称的原告中标建材公司向其收取的水电费用标准过高的问题，其亦未向本院举证证明，本院亦不予采纳。另外，被告及第三人的实际经营者陈述的由龚槿新建设施部分的归属以及补偿问题，其可依据《房屋租赁纠纷案件司法解释》第十三条、第十四条等相关规定主张权利。关于争议焦点三、原告中标建材公司主张的损失是否具有事实和法律依据。本案产生讼争的根源在于涉案厂房被纳入政府拆迁范围，而双方包括第三人在内就由原龚槿新建部分设施的补偿归属问题未能达成一致。原盐城市城南新区新河街道办事处与中标建材公司于2019年1月14日签订的《房屋搬迁补偿协议书》中即约定：“在协议签订土地证注销后可先行拨付补偿总金额的40%（380000元）用于其清理承租户等相关问题，余款待房屋拆除，出具审计报告后再行拨付。”本案中，中标建材公司并未按照涉案搬迁厂房的价值评估报告与承租人协商扩建部分以及相关附属设备的赔偿问题，其对此亦应当承担一定的责任。同时，原告中标建材公司并未向本院充分举证，其未能获取剩余拆迁款项与被告未交付厂房之间的因果关系，且关于原告尚未领取拆迁款的数额，中标建材公司前后陈述亦存在不一致。综上，本院对原告的该项主张依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚楠应于本判决生效之日起十日内向原告盐城中标建材有限公司返还其座落在开放大道中标建材公司大院内朝南四间活动办法及沿边场地及院门外门市贰间（鉴于涉案厂房及场地已部分拆除，被告龚楠返还租赁标的物的范围应当限于双方合同约定的范围之内房屋的现状）；二、被告龚楠应于本判决生效之日起十日内向原告盐城中标建材有限公司支付房屋占有使用费44125元、水电费19373.65元，合计63498.65元；三、驳回原告盐城中标建材有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元，由原告盐城中标建材有限公司负担2065元，由被告龚楠负担1425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  卞仁彪人民陪审员  单 毅人民陪审员  万 璐二〇二〇年六月三十日法官 助理  徐冬冬书 记 员  姜 露附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。