浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初2176号原告：倪世聪，男，1985年4月17日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告：黄玉英，女，1962年7月27日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：陈成钦，男，1958年1月30日出生，汉族，住址同上。原告倪世聪与被告黄玉英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理。本案依法适用小额诉讼程序，由审判员郑国友于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告倪世聪、被告黄玉英及委托诉讼代理人陈成钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪世聪诉称：2018年2月27日,被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定:被告将其位于温州市龙湾区的房屋出租给原告;该房屋的租期为2018年3月1日至2021年3月1日止;房屋月租金为人民币1400元（壹仟肆佰元）,且该租金在合同租赁期限内不变;租金按年支付,下期租金提前1个月支付,先付款后用房;原告向被告支付押金1000元。之后,原告经被告同意对房屋进行装修,并约定租赁期内,出租人收回房屋需补偿承租人装修费用5000元。近日,因房屋卫生间排污管道老化出现漏水,污水滴落至三楼住户的天花板及地面,三楼住户多次向原告反应情况及向物业投诉。原告多次将情况告知被告,希望被告能早日进行维修,被告对原告的请求置之不理,并要求原告自行维修及承担相应费用或者搬离房屋,三楼住户甚至将租赁房屋水闸关闭,导致原告无法进行正常生活,现原告已搬离租赁房屋。《房屋租赁合同》系原、被告自愿签订,合法有效,原、被告应按合同约定履行合同义务。但在合同履行期间,被告出租的房屋出现漏水,损害他人房屋。根据《合同法》第二百二十条:“出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。”原、被告并未对房屋维修另行约定,应由被告承担维修义务。被告拒不履行义务的行为已构成根本违约,严重损害原告合法权益。故原告诉请判令如下：1、判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告返还剩余6个月房屋租金人民币8400元及房屋押金1000元；3、判决被告赔偿原告房屋装修损失费5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。为证明上述事实，原告倪世聪向本院提供了如下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.被告身份证，证明被告的诉讼主体资格。3.房屋租赁合同，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系。4.房屋租赁合同复印件，证明原告搬走时间为2019年8月26日。被告黄玉英辩称：被告原装修的东西全拆掉了已没什么装修，且双方于2019年9月8日已经结算清楚，被告同意退还原告7839元，该款已经扣除水电费，原押金1000元当时也已经在物业费里面抵掉了。当时原告老婆与中介及被告代理人进行结算的。原告搬走也是结算的时间即2019年9月8日。现在同意退还7839元，其他不予认可。双方结算时租赁合同就已经解除。以前没有漏水的，原告试过后才入住的，是原告自己装修敲坏掉的，后来由被告修好了，被告还赔了对方500元。为证明上述事实，被告黄玉英向本院提供了如下证据：1.结算单，证明双方于2019年9月8日进行结算。2.物业费催缴通知单，证明2019年1月1日起物业费原告没有缴纳，双方结算时原告的押金抵作其应承担的物业费。原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告黄玉英质证意见如下：证据1-3无异议。证据4不清楚。本院认为，被告对证据1-3均无异议，予以确认；证据4的真实性无法确认，且不足以证实原告搬走时间为2019年8月26日，故对其证明效力不予认可。被告提交的上述证据，经庭审出示质证，原告倪世聪质证意见如下：证据1真实性无异议，是我老婆参与协商结算，但对方没有履行，就不与对方协商了。证据2不清楚，物业费原告均是直接给房东的。本院认为，证据1-2真实性予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2018年2月27日，出租人黄玉英作为甲方与承租人倪世聪作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，协议约定：甲方自愿将座落于温州市瑶溪住宅区6组团7幢402房屋1间（套），计面积约70.91㎡，出租给乙方居住，根据《浙江省房屋租赁管理条例》、《温州市城镇房屋租赁管理暂行办法》的有关规定，经双方协议如下，以供合同双方信守执行。一、租赁期共叁年，即2018年3月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年3月1日收回，月租金1400元整，按年付一次，计壹万陆仟陆佰元正，先付款后用房。下期租金提前一个月支付。如一方要结束租赁必须提前通知对方。二、甲方房内水电设备要完整，保证供电供水。租房前水表/吨，电表/度。租期内所用的水电费，电话费，有线电视、物业管理费等一概由乙方负责付清。三、乙方在居住期间有下列情形之一的，甲方可以终止合同、收回房屋，造成损坏的，乙方应照价赔偿：①从事非法活动；②改变房屋结构；③擅自将房屋转租；④到期不付租金的。四、乙方需交甲方押金1000元，租期满后，房内设施完好，水、电费等结清后，余款退还乙方。五、甲方首次房租已收至2019年3月1日。六、争议的解决方式：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决；协商不成时，双方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。七、本合同未尽事宜，一律按《合同法》的有关规定，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。八、该房出租，乙方提供身份证复印件，由甲方到有关部门办理租赁许可手续。九、任何一方违约均应支付相当于1个月租金的人民币于对方作为违约金。十、增补条文：①租期内，该房物业费、公共电梯费、机电费、燃气费由乙方负责。②租期内，该房的安全问题由乙方负责。③合同到期后，在同等条件下乙方享有优先承租权。④如租期未满三年，甲方要收回该房需赔偿乙方装修费用伍千元整。⑤如租期未满三年，乙方结束租赁，不得破坏该房内所有装修物品且需提前1个月时间通知甲方。十一、本协议一式三份，甲、乙、见证方各执一份，自签定之日起生效。黄玉英、倪世聪均在合同的甲、乙方处签字。原告签订后，原告已支付被告押金1000元。2019年8月下旬，现因涉案房屋卫生间排污管道出现漏水,原告与三楼住户发生争议。后原告提出要求与被告解除租赁合同，2019年9月8日原告老婆与被告代理人陈成钦经协商同意解除租赁合同并进行结算，结算单载明：“结算日期：2019年9月8日，水：40.2元，气：179.4元，电：227.56元，退租金：7839元，乙方承租人同意于2019年9月8日结束租约，房屋已腾空。甲方出租人同意于2019年9月8日结束租约，同意于2019年9月18日前退乙方7839元。”。另查明，2020年5月18日，温州市城市物业瑶溪管理处发出一份物业费催缴通知单，载明：“7幢402室业主：你户物业费从2019年1月1日起至2020年12月31日，物业费及公共水电费合计3072元。请接到此通知单后7个工作日内到物业办公室13幢1楼物业办公室缴纳费用，谢谢合作。”。本院认为：本案中，倪世聪、黄玉英于2018年2月27日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。因原、被告双方均认可双方于2019年9月8日已解除《房屋租赁合同》，本院予以确认，故双方签订的《房屋租赁合同》无需再予以解除。对于原告主张被告返还租金8400元及房屋押金1000元的问题。2019年9月8日原告老婆与被告代理人陈成钦经协商同意解除租赁合同并进行结算，该结算单具有民事合同性质，系当事人的真实意思表示，该结算单合法有效，被告应当按照结算单的约定履行自己的支付义务。该结算单已载明扣除水电气费用后，被告应退原告租金7839元，而根据2020年5月18日温州市城市物业瑶溪管理处发出的物业费催缴通知单，可认定原告承租的涉案7幢402室房屋从2019年1月1日起至2020年12月31日共欠物业费及公共水电费3072元，而原告亦未提供已支付物业费的相关证据，结算单中亦未注明还需退还押金1000元，故被告认为结算时押金1000元已经在原告应承担的物业费中予以抵销的主张，本院予以采纳。故被告共应返还原告租金7839元，原告诉请超出部分，本院不予支持。对于原告主张被告赔偿原告房屋装修损失费5000元的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”原告主张被告赔偿房屋装修损失费5000元，但原告未提供装修损失的相关证据，而结算单中亦未约定被告还需赔偿原告装修损失，另外，合同中约定是如租期未满三年，甲方要收回该房需赔偿乙方装修费用伍千元整，而本案中也并非是被告要收回租赁房屋，亦不符合合同约定被告赔偿原告房屋装修损失的情形，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄玉英于本判决生效之日起十日内返还原告倪世聪租金7839元。二、驳回原告倪世聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由原告倪世聪负担55元，被告黄玉英负担25元。本判决为终审判决。(此页无正文)审判员  郑国友二〇二〇年六月八日书记员  舒 纯附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。