辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1570号上诉人（原审被告）：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司，住所地沈阳市大东区小东路1号。法定代表人：王晓萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李权，辽宁弘扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔亦崇，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春宏，女，1979年2月21日出生，汉族，住海城市。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴南洋，辽宁广佑律师事务所律师。原审被告：沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司，住所地鞍山市铁西区人民路207号。负责人：李振东，该公司经理。上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司（以下简称大商公司）因与被上诉人李春宏、原审被告沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司（以下简称大商人民路分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院（2019）辽0303民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大商公司的委托诉讼代理人崔亦崇、李权，被上诉人李春宏的委托诉讼代理人行永伟，原审被告大商人民路分公司负责人李振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大商公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项，改判上诉人支付被上诉人租金为2896.06元（自欠付租金之日即2018年8月15日至2018年12月29止）;2.撤销原审判决第三项，改判上诉人支付被上诉人违约金为3889.60元（按6个月租金标准计算）;3.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审认定2019年3月5日合同解除，事实认定错误。案涉房屋租赁合同履行近10年来一直按照约定支付租金，从未有拖欠租金等违约行为。多年来，由于受整体经济大环境的影响，大商人民路超市持续亏损无力继续经营，致使商场停止营业，合同目的已无法实现。上诉人于2018年12月29日依据合同法第九十四条第一款因不可抗力致使不能实现合同目的的规定向被上诉人送达解除合同通知书告知被上诉人解除租赁合同。合同解除权是形成权，自解除通知到达相对人时生效。若相对人有异议的，应当依据合同法第九十六条规定请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。但被上诉人在一审中没有要求法院确认解除合同通知书无效，而是要求法院判令支付剩余租期的全部租金，即合同解除后的违约赔偿金。可见，被上诉人对解除合同通知书没有异议，仅对上诉人应如何承担违约责任存在争议。因此，案涉租赁合同解除时间为2018年12月29日，不是2019年3月5日。上诉人欠付被上诉人的租金数额应自欠付租金之日起计算至2018年12月29日止。二、一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法。案涉房屋租赁合同没有约定违约金赔偿条款，应当以实际损失作为计算违约赔偿的基础。2018年12月29日发出的解除合同通知书，要求被上诉人办理交接手续接收房屋。但被上诉人拒绝接收商铺，造成商铺空置期长达一年多致使损失扩大。依照合同法第一百一十九条规定，被上诉人作为出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。而且，房屋租赁合同第7条约定合同解除后60日内，双方交接房屋，该60日免收租金。故上诉人不应承担房屋空置及交接期间的赔偿责任。一审法院在被上诉人没有举证证明存在实际经济损失的情况下，按照4年的租金总额作为违约金明显超高。违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例。被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金。一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序。三、一审判决总公司与分公司共同承担责任，认定错误。依据民法总则第74条第2款规定，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。鞍山人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方订补充协议确认出租人是分公司。根据合同相对性原则，上诉人不应成为本案的诉讼当事人。李春宏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大商人民路分公司述称，同意大商公司的上诉意见。李春宏向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与第一、二被告解除租赁合同，判令第一、二被告承担连带责任给付原告违约金、损害赔偿金共84,804元；2.判令第一、二被告承担连带责任给付拖欠原告的租金1948.2元；3.判令第一、二被告返还租赁原告的商铺并恢复原状，给付恢复原状费用5000元；4.本案诉讼费用、律师费由第一、二被告承担。总额合计93,752.2元。一审法院认定事实：2009年10月31日，原告作为甲方与乙方大商公司签订《租赁合同》，约定：“由乙方承租原告所有的位于鞍山市铁西区人民路207号，大商?尚城生活（商场）二层176号商铺，建筑面积11.46㎡，租赁期限是自2009年11月15日起20年。合同第三条约定租金分为4个5年递增，即第一个五年160元/平米/季，第二个五年170元/平米/季，第三个五年180元/平米/季，第四个五年190元/平米/季。合同第七条约定：“本合同终止、解除后六十日内，乙方应将该商铺恢复到与甲方交接商铺时的状态交还甲方，该六十日甲方免收租金。”合同第九条、违约责任3：在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”同日，原告与大商人民路分公司签订1份《补充合同》，约定：“原告李春宏商铺实测建筑面积11.44平方米。由于租赁合同签订时，大商人民路分公司尚未成立，则承租方为大商人民路分公司，现将原租赁合同中承租方公司更改为分公司，若分公司注销或无力支付租金，则公司承担无限连带责任，继续履行合同。”大商人民路分公司向李春宏给付租金直至2018年8月14日，此后未再支付租金。2018年10月8日，被告大商人民路分公司发布停业公告，涉案商场于2018年10月19日起停止营业。被告大商人民路分公司于2018年12月29日通过邮寄方式向原告李春宏送达解除合同通知书,截止2019年3月5日，被告尚欠租金4278.56元。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充合同》意思表示真实、合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告与被告在《租赁合同》中约定“在租期内，乙方可以提前六个月书面通知甲方，但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。如因此给物业公司造成损失，还应赔偿物业公司的损失。”原、被告在租赁合同中约定被告享有解除权的条件一个是提前六个月书面通知，另一个是需要赔偿原告剩余租期的全部租金，被告未能赔偿原告剩余租期的全部租金，仅仅提前书面通知，故约定解除合同中的条件未成就。但是，本案中，作为承租方的被告不存在恶意违约的情形，现商场已停业，被告继续履行合同，对其显失公平，在此种情况下，被告主张解除合同，该院依法予以支持，解除日期应为被告首次诉讼的法庭辩论时间（2019年3月5日）。合同解除后，被告应当给付原告租赁期限内的租金4278.56元，返还租赁物，并赔偿原告的合理损失，综合考虑双方租赁合同的履行期限及剩余期限，以及被告的违约情况，该院酌定按照四年租金计算损失，即31,116.8元（170元/平方米/季×4季×4年×11.44平方米=31,116.8元），对于李春宏主张的恢复费用、律师费，应包含在上述损失内，该院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决：一、解除李春宏与沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司签订的《租赁合同》；二、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内给付李春宏租金4278.56元；三、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内返还李春宏租赁商铺；四、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司于本判决生效后十日内赔偿李春宏31,116.8元；五、驳回李春宏的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2144元，由李春宏负担1335元，由沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司、沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司鞍山人民路分公司负担809元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受国家法律保护。本案中，上诉人大商公司与被上诉人签订的房屋租赁合同及原审被告大商人民路分公司与被上诉人签订的补充合同均是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于由大商人民路分公司经营的案涉商场于2018年10月19日起停止营业，大商人民路分公司已经撤离商场，且通过邮寄方式向被上诉人发出了解除合同通知书，本案所涉租赁合同目的已经无法实现，故原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定判决解除案涉的房屋租赁合同及补充合同正确。由于大商公司及其大商人民路分公司拖欠被上诉人租金以及单方提前解除租赁合同，已经构成根本违约，故原审判决其向被上诉人支付尚欠租金及按四年房屋租金标准承担违约金亦无不当，本院对原审判决予以维持。关于上诉人大商公司提出的案涉房屋租赁合同已于2018年12月29日依法解除，一审认定2019年3月5日合同解除，事实认定错误一节，因大商公司及大商人民路分公司在房屋租赁合同租赁期限尚未届满，在没有与被上诉人协商一致的情况下，单方擅自提出解除租赁合同，已经构成根本违约，其虽于2018年12月29日向被上诉人邮寄了解除合同通知书，但其作为违约方并不具备单方解除合同的权利，故大商公司主张2018年12月29日应为租赁合同的解除时间，没有事实和法律依据。原审法院考虑该案涉及商户众多，并多次进行诉讼，因此将该院所有案件最早一次庭审辩论结束时间，即2019年3月5日认定为合同解除时间，被上诉人对此时间认定亦予以认可。因此，本案的合同解除时间应确认为2019年3月5日，而非2018年12月29日。本院对上诉人的此节主张不予支持。关于上诉人提出一审判决按照4年的租金总额作为违约金，明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序一节，因上诉人与被上诉人在房屋租赁合同第九条违约责任第3项中明确约定：在租期内，乙方（上诉人）可以提前六个月书面通知甲方（被上诉人），但应在赔偿甲方剩余租期的全部租金后方可提前终止合同。该条款即为上诉人提前解除合同应承担违约责任的约定。按此约定，上诉人提前解除租赁合同，应承担的违约责任是赔偿被上诉人剩余10余年租期的全部租金，被上诉人亦提出了此项诉讼请求。一审法院综合考虑被上诉人的实际购房支出、出租后的收益情况，以及上诉人经营状况等因素，已经依法对违约金数额进行了调整，酌情认定上诉人应当支付的违约金标准为涉案房屋的四年租金，该违约金标准并无不当。上诉人认为该违约金明显超高不合法，违反辽宁地区司法实践中通常以6个月的租金标准确定违约金的惯例；被上诉人在一审诉求中没有要求支付违约赔偿金，仅要求支付剩余10年的全部租金，一审法院超出原告诉讼请求判令给付违约金，违反法定程序，该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出一审判决总公司与分公司共同承担责任，认定错误，大商人民路分公司虽然不是独立法人，但已领取营业执照，双方签订补充协议确认承租人是分公司，根据合同相对性原则，上诉人不应成为本案的诉讼当事人一节，因本案房屋租赁合同的签订人为上诉人大商公司，后来虽然大商人民路分公司又与被上诉人签订补充合同确认承租人是大商人民路分公司，但依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”规定，一审判决将其列为诉讼当事人并判决其与大商人民路分公司承担相关民事责任并无不当。本院对上诉人此项上诉主张不予支持。综上所述，大商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由上诉人沈阳大商新玛特购物休闲广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曲 涛审判员 王 娟审判员 徐云龙审判员 周 洁审判员 王珍付二〇二〇年六月二十四日法官助理闫亚法官助理王盛楠书记员薄李娜