江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终1372号上诉人(原审被告):周金星，男，1990年09月03日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。上诉人(原审被告)：曹立兵，男，1974年10月09日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：董建淑，江苏华德律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：高建永，男，1972年03月01日生，汉族，居民，住灌南县。委托诉讼代理人：李冬明，江苏灌江律师事务所律师。上诉人周金星、曹立兵因与被上诉人高建永追偿权纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2862号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周金星、曹立兵上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判驳回两上诉人不承担责任，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。一审法院明显偏袒被上诉人高建永，导致认定事实严重错误。判决不公。⑴一审法院认定转让协议中的涉案房款已一次性付清不能成立。被上诉人高建永在一审庭审中举证了从其妻子曹某建设银行卡取款19万元的取款流水，并自认这19万元是用来支付涉案购房款的，19万元流水的取款时间为2018年1月2日，而转让协议于2017年12月26日签订，故可以确定的事实是签订转让协议时，涉案购房款根本没有一次性付清。⑵一审法院认定被上诉人高建永将上诉人曹立兵对其的借款予以冲抵购涉案房款是认定事实错误。一审庭审中被上诉人高建永举证了两张有曹立兵签名的借条（金额合计20万元，借条上没有约定利息），并当庭陈述20万元是曹立彬向其借款，20万元是借款利息，意图达到这40万元系被上诉人高建永已支付的60万元房款中的一部分的证明目的。两上诉人对此均提出异议，提出借款20万元，仅反映上诉人曹立兵与被上诉人之间存在民间借贷关系，与上诉人周金星无关。⑶上诉人周金星在一审中举证了不动产买卖契约、付款审批表、收条等证据，充分证实涉案房屋是上诉人曹立兵以邗江集团欠其窗户款折抵首付款，上诉人周金星并没有支付购房款，涉案房屋的实际所有人为曹立兵、周金星为曹立兵房屋的代持人。高建永在一审中主张全部房款都是向曹立兵支付，是周金星同意的，但是没有提供任何证据。高建勇的上述行为也证明，其向曹立兵购买房屋，周金星仅是代持人。⑷一审法院认定涉案房屋贷款应当由上诉人周金星偿还，上诉人不认可。对涉案房屋的贷款进行支付，是被上诉人高建永的自愿行为，是双方对买卖协议付款方式的变更，也是高建永为了达到过户目的，而自愿的支付贷款行为，与周金星无关。综上两上诉人请求二审法院查明本案事实真相，依法改判，维护两上诉人的合法权益不受侵害。被上诉人高建永答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确恰当，判决结果正确。1.公示、公信原则是物权法的基本原则。本案中转让协议的出让方是周金星，与开发商签订商品房买卖合同的是周金星，房屋所有权证书也是周金星，房屋按揭贷款申请人也是周金星，缴纳原购房税收的是周金星，被上诉人购买房屋时认定周金星是房屋所有权人并无不妥。两上诉人现辩称涉案房产法律上的物权人与事实上的物权人相分离，是两上诉人之间的内部关系，与被上诉人无关，对被上诉人不产生约束力，所以两上诉人内部关系不影响周金星作为涉案房屋登记人对被上诉人承担合同责任。2.转让协议是上诉人与被上诉人真实意思的表示，合法有效，双方应严格遵守。双方已在协议中确认房款已一次性付清，这是双方就房款的数额、交付的方式洽谈一致的结果，同时，从签订协议后上诉人立即将房屋交付给被上诉人装修使用，且上诉人周金星也按时归还贷款，至过户时，周金星也未提交付房款，仍然在《不动产买卖协议》中确认房款已给付。同时上诉人在一审中也未对其辩解房款未实际给付，却在两份协议中确认房款已一次性付清的合理解释。而被上诉人提供的证据合理、有效的证明房款给付的数额与方式和协议中确认房款一次性付清是相吻合的。因此上诉人辩解房款未实际给付根本不成立。3.双方协议约定房屋贷款由周金星归还，在周金星没有按期归还贷款的情况下，被上诉人垫付贷款，但并未放弃对周金星追偿贷款的权利。上诉人对其辩解未提供任何证据，应承担不利的后果。被上诉人也不可能在已付清全部房款的情况下，再额外支付高达46万元的贷款，上诉人的辩解与常理不符，无法自圆其说，不能成立。高建永向一审法院起诉请求：判令周金星、曹立兵连带给付高建永垫付款474002.74元。一审法院认定事实：2016年8月11日，周金星与与连云港光鼎置业有限公司签订《商品房买卖合同》，周金星购买南廷苑小区第五幢4单元1501室的房屋，价款598498元，付款方式为首付120489元，余款478000元以按揭方式支付。2016年8月25日，周金星与中国建设银行灌南支行签订《个人住房借款合同》，周金星办理按揭贷款478000元，借款期限360个月，合同签订后，中国建设银行灌南支行按约发放了贷款，周金星也能按期偿还贷款。2017年12月26日，周金星与高建永签订转让协议，约定周金星将南廷苑5号楼4单元1501室房屋转让给高建永，并注明房款已一次性付清，周金星在两年后把贷款还清，并负责将此房过户给高建永。曹立兵在转让协议上签名担保。后因周金星未能按时偿还贷款，高建永要求周金星提前办理过户手续，因尚有贷款未能偿还，高建永同意先行代为偿还，2019年5月29日，高建永偿还涉案房屋贷款460346.10元，2019年5月30日，高建永与周金星签订了《不动产买卖契约》，并在不动产登记中心办理了房屋产权过户手续。高建永缴纳了契税5970.89元，此外，高建永还交纳了维修基金3394.75元，物业费4291元。一审法院认为：高建永与周金星签订《转让协议》、《不动产买卖契约》是双方当事人真实意思表示，为合法有效协议，双方均应严格遵守。涉案的房屋是周金星与开发商签订的商品房买卖合同，房屋所有权证书也是周金星所有，房屋办理银行按揭贷款也是周金星户名，不动产物权的取得，经依法登记发生效力，周金星与涉案房屋的产权登记人签订买卖合同，主体正确，周金星在转让协议中明确两年后还清贷款，负责将房屋过户给高建永，在周金星不能按期偿还贷款，高建永为了使涉案房屋及时顺利过户，代为垫付了涉案房屋所欠贷款，其虽然是自愿行为，但不能理解为放弃向周金星追偿的权利，应当认定是得到周金星的同意，也正是因为高建永垫付了贷款，周金星才于偿还贷款后的第二天与高建永共同到不动产登记中心办理了不动产权过户手续。周金星与曹立兵均抗辩涉案房屋是曹立兵实际所有及周金星是代持人，该抗辩理由是否成立不影响高建永依据买卖合同向周金星主张权利，周金星与曹立兵之间是否存在代持关系，是周金星与曹立兵内部关系，不影响周金星作为涉案房屋实际登记所有权人应承担的合同责任；关于高建永支付购房款的事实，高建永陈述以曹立兵两次借款20万元及其利息抵冲40万元，另给付了20万元，对高建永陈述支付款项的事实，周金星虽不予认可，但不能解释其在协议上注明房款已经支付及在签订协议后就将房屋交付给高建永的事实，也不能解释在没有支付房款的情况下，同意并协助高建永办理了产权过户手续。曹立兵没有到庭参加诉讼，庭审中其代理人表示对高建永支付房款的事实不清楚，待庭审后向曹立兵进行核实，庭审后，其代理人没有向法庭反馈核实意见；周金星、曹立兵的抗辩与在房屋买卖过程中的整个流程运行也相互矛盾，高建永与周金星签订转让协议时，协议上已经明确房款已一次性给付，在高建永垫付了全部房屋贷款后，办理过户时签订《不动产买卖契约》中，周金星再次在契约中明确购房款已经支付，如果没有支付，周金星不会在签订转让协议后就将涉案房屋交付高建永，并且在办理产权过户手续时也不提出给付购房款主张。故对周金星、曹立兵的抗辩依法不予采信。高建永还主张要求周金星、曹立兵给付契税5970.89元，维修基金3394.75元，物业费4291元，因高建永没有举证该费用由周金星承担的合同依据，故对该项主张依法不予支持。高建永主张曹立兵在转让协议上以担保人身份签字，应该承担连带给付责任，符合有关法律规定，依法予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第二十一条、第三十一条的规定，判决：一、周金星给付高建永垫付房屋贷款本息460346.10元；曹立兵承担连带给付责任。限于判决生效后7日内给付。二、驳回高建永的其他诉讼请求。案件受理费8430元，公告费300元，合计8730元，由周金星负担，高建永已预交，周金星在履行上述义务时一并给付高建永，曹立兵负连带给付责任。本院二审期间，上诉人曹立兵代理人向本院提交曹立兵本人说明一份，内容为：1.本人虽然向被上诉人打过2张借条，但是没有收到过借款，本人从未与高建永约定过什么借款利息，本人不欠高建永任何款项。2.高建永没有向本人支付过涉案房产的购房款。3.本人没有授权周金星向高建永收取涉案购房款。4.因本人对外欠债太多，上了黑名单，故以外甥周金星名义将涉案房产卖给高建永，高建永是同意的。另外高建永为了早点将涉案房屋过户，故和本人约定由高建永将涉案房屋贷款还清后再和本人结算房款。5.周金星从未授权本人向高建永收取过涉案购房款。被上诉人高建永经质证认为，曹立兵的说明内容均不是事实，1.其称打过借条，但是没有收到借款，无法解释为什么没有将借条原件要回的事实。2.我们如果没有支付过涉案购房款，作为成年人的上诉人，又岂会在协议上签署一次性付清，且一次性付清字样也是上诉人所写。3.曹立兵本人是否欠债很多，我方不是很清楚，该房屋在双方签订买卖协议时，两上诉人都未告知房屋实际为曹立兵的房屋。4.在涉案房屋过户时，我们和曹立兵根本没有联系，曹立兵根本无法提供以什么方式在什么地点和我方约定说贷款结清的这些话。本院经审查认为，因上诉人曹立兵未到庭，该份说明的真实性无法核实，本院依法不予确认。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人高建永必须在已全部付清涉案房款的前提下，才可以就其垫付的银行贷款本息向对方行使追偿权。本案中，双方确认被上诉人高建永以60万价格购买涉案房屋。根据高建永的自述，其中20万元系冲抵上诉人曹立兵分别于2012年12月19日、2014年2月19日两笔各10万元的借款；另20万是冲抵曹立兵上述20万元借款的利息；剩余20万系其从家属曹某银行账户取款19万加上1万，以现金方式支付给曹立兵，时间分别是2018年1月8日支付10万、2018年2月13日支付10万。对此，上诉人均不予认可。经查，其中曹立兵签字的2012年12月19日、2014年2月19日两张借条上并未约定利息，高建永称双方口头约定2分利，但是不能提供相应的证据予以证明；对于20万元现金，高建永虽然提供了其从曹某账户取款的流水，但是未提供将该款交付给上诉人的证据，且该取款流水的时间在双方签订的转让协议之后，亦可印证签订转让协议时，涉案房款并未一次性付清。综上，现有证据不能证实被上诉人高建永已经向上诉人付清全部涉案房款，所以高建永无权向两上诉人就其垫付的贷款本息主张追偿权，一审法院判决上诉人周金星、曹立兵连带对被上诉人高建永垫付的贷款本息承担给付责任，缺乏事实与法律依据，本院依法予以纠正。综上，上诉人周金星、曹立兵的上诉理由成立，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2862号民事判决；二、驳回高建永的诉讼请求。一审案件受理费8430元、公告费300元，合计8730元，二审案件受理费8430元，均由被上诉人高建永负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年六月十七日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。