湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初1092号原告：蒋达志，男，1973年9月3日出生，土家族，湖北省咸丰县人，户籍登记住址：湖北省咸丰县，委托诉讼代理人：杨振华，湖北施州律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：雷鹏，湖北施州律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：黄正元，男，1970年1月4日出生，土家族，湖北省恩施市人，住湖北省恩施市，第三人：张建华，男，1961年5月7日出生，土家族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：张建洪，恩施州联合法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告蒋达志诉被告黄正元、第三人张建华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蒋达志及其委托诉讼代理人雷鹏、被告黄正元、第三人张建华及其委托诉讼代理人张建洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋达志向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与张建华签订的《门面租赁合同》；2、判令被告腾退位于圆梦庄小区一路45号1幢101-501号房屋的一楼门面，将该房屋交付给原告；3、判令被告自2017年11月7日起至其腾退房屋之日止，按年租金8000元的标准赔偿原告房屋租金损失；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月7日，原告在恩施市人民法院强制执行程序中购得位于恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥园梦××号1幢101-501号房屋一栋，原告获得该房屋所有权后，得知该房屋一楼门面尚由被告租住，即通过电话和面谈的方式告知被告，自己现为该房屋所有权人，要求其提供原房屋租赁合同或者与原告重新签订租赁合同，并支付原告获得所有权后的租金，但被告拒不配合，拒绝向原告交付租金且一直占用涉案房屋至今。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告黄正元辩称，我和蒋达志没有签订房屋租赁合同，我是与张建华的父亲张永澄签订的合同，口头约定的时间是十年，租金最开始一年为7000元，从2017年开始涨价到一年8000元，租金都是交给张建华的父亲张永澄，张永澄去世后，将租金交给了张建华，租金一直交到2020年5月，租金是一年一付。合同的解除要与张建华解除，未到期的租金要返还给我。第三人张建华述称，1.门面的租赁合同是当时的房屋所有权人即被告第三人之父张永澄与被告签订的，张建华是作为张永澄的代表签订的合同，合同是长期的，尚未到期。张永澄于2018年11月去世，张建华的母亲还在世。2.2015年8月张建华的父母将自己的房子（恩施市三拱桥圆梦庄小区一路45号）卖给了鄢靖，买卖合同约定乙方未付清全部房款之前，该房屋租金仍由甲方（张永澄、张美芝）收取，该房屋仍由甲方使用，因此在鄢靖没有交清房款前（现还欠房款165万），张永澄，张美芝始终具有房屋的使用权，收取租金的权利，且有权继续租赁房屋。3.虽然原告购买了房屋，但不影响租赁合同的效力，且租赁合同还未到期，综上，原告的起诉没有事实根据，没有法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益。原告蒋达志为支持其诉讼主张，向本院提交了2017鄂2801执2174号执行裁定书，（2019）鄂2801民初5416号民事判决书，产权证书，租赁合同，被告黄正元未举证。第三人张建华为支持其诉讼主张，向本院提交了张建华身份证复印件、房屋买卖合同、租赁合同2份、欠条。本院将结合证据的来源、合法性与本案的关联性及当事人陈述，综合认定案件事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁房屋坐落位置为恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥园梦××号，建筑层数为五层。原登记房主为案外人张永澄（于2018年4月5日逝世），后将该房屋出售给案外人鄢靖夫妇。2017年11月7日，本院在执行申请人恩施华信典当有限公司与被执行人鄢靖、向芬民间借贷纠纷一案中，将该房屋变卖给原告蒋达志。2018年7月16日，原告蒋达志办理房屋变更登记。鄂（2018）恩施市不动产权第0006276号不动产权证书载明：权利人蒋达志、丁艳芳（系原告蒋达志之妻），共有情况为共同共有，坐落恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥园梦××—××号，不动产单元号为422801008201GB00084F00010001，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质出让/自建房，用途为商业住宅用地/商服住宅，面积共有宗地面积：121平方米/房屋建筑面积：547平方米，使用期限为国有建设用地使用权2047年3月26日止，权利其他状况有房屋总层数5，原不动产权证号：恩施房权证恩施市字第××号、201610021—××号，产权来源为生效法律文书。原告蒋达志取得案涉房屋的所有权后，曾要求被告与其签订房屋租赁合同、向其交纳租金。双方未能协商一致。2019年7月16日，原告蒋达志停止向案涉房屋供电，与被告黄正元发生争议，黄正元就停电损失向本院提起诉讼，本院于2019年9月11日作出了（2019）鄂2801民初5416号民事判决，该判决审理查明载明：2016年5月5日，张永澄之子张建华代其父张永澄（甲方）与黄正元（乙方）签订《门面租赁合同》，约定甲方将位于园梦庄一路45号面积为50平方米的门面房屋一套租赁给乙方，年租金8000元，一年一交，租赁期限为四年。鄢靖在该合同上注明“依据《房屋买卖合同》以此为准”。被告黄正元称其已将2020年5月止的租金交给第三人张建华。被告黄正元已于2020年1月1日搬离涉案房屋，被告黄正元与张永澄签订的《房屋租赁合同》于2020年5月5日到期，黄正元于2020年6月15日将涉案房屋钥匙交付给原告蒋达志。审理中，原告蒋达志自愿撤回第一、二项诉讼请求，并同意房屋租金只计算到2020年1月1日。本院认为，原告蒋达志已购买该房屋的事实及被告黄正元自2016年5月5日起租赁案涉位于恩施市××坝街道办事处三孔桥园梦××房屋××楼门面的事实，原、被告均无异议。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。本案中原告蒋达志取得案涉房屋所有权后，作为新的房屋所有权人享有了向房屋承租人即本案被告黄正元收取租金的权利，被告应向原告交纳案涉房屋的租金。被告辩称其向案外人张建华交纳了租赁费，因案外人张建华无向被告收取租金的合法依据，对被告的抗辩理由，本院不予支持。本案中原告未向第三人主张权利，被告承担责任后可另行主张权利。关于被告黄正元应承担的租金，原告主张被告自2017年11月7日起至腾退房屋之日即2020年1月1日止按年租金8000元标准支付房屋租金损失，该租金标准系《门面租赁合同》中约定，不违反法律规定，本院予以确认，对原告的该项主张，本院予以支持，即被告黄正元应向原告蒋达志支付自2017年11月7日起至2020年1月1日止租金人民币16533元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九、二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄正元于本判决生效后十日内向原告蒋达志支付2017年11月7日起至2020年1月1日止按8000元/年的标准计算的租金人民币16533元。二、第三人张建华在本案中不承担责任。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：73×××44。案件受理费200元，减半交纳100元，由被告黄正元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  李静二〇二〇年六月十七日书记员  陈倩