河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0681民初959号 原告：涿州市轩逸林农业技术开发有限公司。 住所地：涿州市高官庄镇汪辛庄村。 法定代表人：李亚立，该公司总经理。 委托代理人：刘志同，河北精伟律师事务所律师。 委托代理人：祁海艳，涿州市志同法律服务所法律工作者。 被告：北京润泽兴业房地产经纪有限公司。 住所地：北京市通州区西马庄34号楼902号。 法定代表人：潘锦兵，系该公司执行董事兼经理。 委托代理人：芮天鹏，北京市尚公律师事务所律师。 原告涿州市轩逸林农业技术开发有限公司（以下简称：轩逸林公司）与被告北京润泽兴业房地产经纪有限公司（以下简称：润泽兴业公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘志同、被告委托代理人芮天鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《项目独家代理协议》无效；2、判令被告立即返还原告支付的佣金1771850元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年6月17日，原、被告经过协商签订了《项目独家代理协议》，双方约定原告委托被告全权独家代理原告位于高官庄镇汪辛庄村的大棚租赁事宜，合同签订后原告按照合同约定支付被告佣金。现原告认为双方所签订的《项目独家代理协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效，故根据《中国人民法共和国合同法》的相关规定，合同无效后因该合同取得的财产应予以返还，故原告特向贵院提起诉讼，请求确认双方所签订的《项目独家代理协议》无效。被告返还因合同支付的款项1771850元。另外补充一点，本案起诉的标的额是已经经过法院判决确认原告方和买受方无效的部分，还有一大部分买受人并未起诉，本案中的诉讼请求金额是已经确认的部分，剩余的部分原告另案处理，原告保留诉权。 被告辩称，一、被答辩人认为《项目独家代理协议》违反法律行政法规的强制性规定，主张合同无效，没有事实和法律依据，被答辩人没有指出《项目独家代理协议》具体违法了哪部国家法律、行政法规的强制性规定。答辩人接受被答辩人的委托，协助被答辩人开展农业大棚出租的行为，并不违反民事法律行为，依法应受法律保护，因此双方签订的《项目独家代理协议》合法有效。二、根据协议约定，被答辩人应当保证委托事务的依法合规，答辩人根据协议约定，仅为辅助提供部分并不直接产生法律效力的单纯的事务行为，双方签订的《项目独家代理协议》实际上形成委托合同关系，虽然约定由答辩人独家全权代理被答辩人位于涿州市高官庄镇汪辛庄村的农业大棚租赁事宜，但实际上答辩人与被答辩人之间有着严格的互相分工，答辩人根据协议约定主要是辅助被答辩人完成一些并不直接产生法律效力的单纯的事务行为。根据该协议第五条约定被答辩人作为甲方负责审核确定大棚认购书与大棚销售合同（实为租赁合同）等全部合同附件在内的文本，并且负责审查乙方答辩人对外宣传品的文字稿及图片，包括负责收取定金，预付款及大棚租金等在内的所有款项并开具相应的收款凭证。第六条约定，答辩人作为乙方主要负责市场调研、宣传策划和推广销售，并承担相应的广告制作、宣传推广等费用。乙方对外以甲方名义开展销售工作，协助甲方签订大棚租赁合同。在此过程乙方负责自行组织、管理销售人员，提供销售人员的所有的办公用品、设备、设施及耗材，并支付销售人员所有薪酬。但乙方在包装、推广项目过程中所使用的宣传片文字稿及图片、以及项目名称均须报甲方审查，经甲方同意后方可使用。乙方在销售过程中根据甲方提供的项目特性向客户如实介绍，尽力促销，不得夸大隐瞒或过度承诺，协助甲方向客户说明收取合理合法的费用情况和督促签约客户付款。从上述约定可以看出，被答辩人对委托事务负有保证依法合规开展的主体责任，答辩人辅助被答辩人开展委托事务过程中，主要是利用自身熟悉市场和工作团队的优势，根据被答辩人的指示和要求组织工作团队，据实推广宣传，协助被答辩人与客户签约等提供辅助性的劳务工作，并获取相应的报酬。答辩人在签订及履行协议过程中，没有违法法律、行政法规强制性规定，也没有超越协议约定的授权范围的行为，其合法权益应当受到法律保护。三、被答辩人提供村委会及相关政府部门关于同意土地流转的相关协议和书面意见，答辩人据此信任并接受被答辩人的委托，双方的委托合同关系应当受到法律保护。被答辩人于2014年6月23日与发包方涿州市高官庄镇汪辛庄村村民委员会以及高官庄镇人民政府签订《土地承包合同》，取得汪辛庄村面积为298.55亩农村集体土地流转经营权。2014年12月16日被答辩人与汪辛庄村村民委员会又签订补充协议，明确就租金上调以及流转土地的承包期顺延至2049年9月30日止。同年9月10日，汪辛庄村村民委员会召开两委班子、党员及村民代表关于村北土地流转一事作出同意表决并签字盖章手续。2016年7月22日，高官庄镇人民分别向涿州市发改委、国土局、农业局报告被答辩人拟在汪辛庄村兴建轩逸林农业生态观光园项目，并认为该项目符合我镇的经济发展规划总体布局，所选地块为村流转土地，同意此项目的实施。被答辩人在与答辩人签署及履行《项目独家代理协议》过程中，对汪辛庄村轩逸林农业生态观光园项目负有依法合规开发建设的主体责任，答辩人基于对答辩人的信任才会接受委托辅助其完成农业大棚的出租事宜。因此，答辩人的合同权利应当受到法律保护。四、双方签订的《项目独家代理协议》合法有效，根据协议约定，被答辩人无权要求答辩人返还已经取得的佣金报酬，根据《项目独家代理协议》第四条的相关约定，由于甲方原因造成客户退房（退租）的，乙方不承担任何损失，销售佣金已提取的不予退还。由于乙方原因退房的，乙方需要承担退房造成的相应损失，已提取的佣金全部退回，现被答辩人没有提供证据证明，因答辩人的原因造成客户退租，因此，被答辩人无权要求答辩人返还佣金。综上所述，被答辩人与答辩人签署《项目独家代理协议》合法有效，被答辩人要求返还财产的请求于法无据，请法院依法驳回其全部诉讼请求。 原告为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下： 1、涿州市轩逸林公司营业执照复印件，法定代表人身份证明，法定代表人李亚立的身份证复印件，证实原告的主体信息。 2、涿州市轩逸林农业技术开发有限公司与被告于2016年6月签订的《项目独家代理协议》共五页，证明原告委托被告办理位于涿州市的大棚房出租事宜，将租赁事宜表述为房屋买卖，足以说明该协议不具有合法性，为无效的合同。 3、收据原件34张，证明原告按照协议约定将佣金支付给了被告，被告为原告出具了收据，金额为1771850元。 4、涿州市人民法院及保定市中级人民法院法律文书73份，证明原告与租户签订的《棚室租赁合同》因违反了国家强制性规定，被法院认定无效，并判决将租金全部返还租户，原告与被告签订的《项目独家代理协议》也应为无效。 5、涿州市轩逸林公司向被告支付佣金数额统计表一份。 被告为了证明自己的观点，向本院提交的证据如下： 1、土地承包合同，证据来源是2014年6月23日原告与汪辛庄村村民委员会以及高官庄镇人民政府签订。 2、2014年9月10日汪辛庄村村民委员会出具的会议记录。 3、2014年12月16日原告与汪辛庄村村民委员会签订的《补充协议》。 证据1、2、3证明原告依法取得开发农业大棚租赁项目的农村集体土地流转经营权。 4、高官庄镇人民政府2016年7月22日出具的高官庄镇人民政府向市发改局提交的关于建设涿州市轩逸林农业生态观光园项目的意见，证明原告开发的农业大棚租赁项目，符合政府的规划发展要求。 5、高官庄镇人民政府2016年7月22日出具的高官庄镇人民政府向市国土局提交的关于建设涿州市轩逸林农业生态观光园项目的意见，证明原告开发的农业大棚租赁项目，符合政府的规划发展要求。 6、高官庄镇人民政府2016年7月22日出具的高官庄镇人民政府向市农业局提交的关于建设涿州市轩逸林农业生态观光园项目的意见，证明原告开发的农业大棚租赁项目，符合政府的规划发展要求。 7、2016年6月17日原被告签订的《项目独家代理协议》，证明原被告之间形成合法有效的委托合同关系。 8、2016年11月19日原告向被告出具的通知，证明原告单方面通知调低被告提取佣金的比例。 以上事实还有本院的开庭笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《项目独家代理协议》中标的物，已被当地政府认定为非法项目，涉及该项目由被告代理进行签订的租赁合同，均被本院及保定市中级人民法院判定为无效合同并要求本案原告退还所收款项。被告基于协议进行代理的标的物非法，行为（销售）为无效，原、被告签订的《项目独家代理协议》应属无效合同，被告基于该协议取得的佣金应予返还。对原告要求被告返还佣金1771850元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下： 被告润泽兴业公司于本判决书生效后三十日内返还原告轩逸林公司给付的佣金1771850元。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10373元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  李云飞 二〇二〇年六月二十六日 书记员  王 松