福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终3360号 上诉人（原审原告）:杨锋，男，1970年6月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄振顺，福建亚嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴中堂，男，1962年12月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告）：张萍，女，1975年5月16日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人杨锋因与被上诉人吴中堂、张萍房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初12369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨锋上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨锋一审全部诉请，或裁定将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决以因《房屋买卖合同》中未对吴中堂、张萍协助办理土地证的履行期限进行约定为由，对吴中堂、张萍违约行为的起止期限不予认定，是错误的。1.案涉《房屋买卖合同》第一条第三项明确约定，“该房屋的土地使用权取得方式为出让，本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让”，双方已在2015年2月6日签订《房屋买卖合同》，吴中堂、张萍协助杨锋办理土地使用权变更登记的时间应从2015年2月6日开始。2.案涉《房屋买卖合同》第二条第三款约定，“第三期转让款：转让余款约415万元，在杨锋以房屋抵押取得银行贷款后即支付给吴中堂、张萍指定账户，若杨锋未能及时取得银行贷款，则杨锋在不迟2015年6月30日前付清415万元”，因吴中堂、张萍未在2015年6月30日前，将案涉房产土地使用权证过户到杨锋名下，导致杨锋至今仍无法向银行申请贷款用于支付上述第三笔购房款。从这一点亦可说明，吴中堂、张萍已违约在先，其协助办理案涉房产土地使用权证过户的时间最迟也应当在2015年6月30日前。3.即便如一审所称，案涉《房屋买卖合同》中未约定协助办理土地证的履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，杨锋于2016年7月22日就向吴中堂、张萍发函要求在三十天内消除案涉房产土地使用权的查封措施，履行案涉房产土地使用权变更登记的义务，故吴中堂、张萍履行案涉房产土地使用权变更登记义务的时间也应当在2016年8月21日前。二、一审判决认定案涉《房屋买卖合同》第六条约定吴中堂、张萍负责清理的“与甲方有关的产权纠纷或债权、债务”应仅限于与交易房产有关的产权纠纷及债权债务纠纷，违背了不告不理的原则。1.生效判决已明确认定案涉《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，并不存加重吴中堂、张萍在《房屋买卖合同》中的义务，造成合同中双方权利义务不对等的情形。否则，原审法院也不可能做出上述判决认定。2.案涉《房屋买卖合同》第六条约定，“甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关产权或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿。”该条款中的“或”字是选择关系，并非一审判决认定的并列关系。由于双方签订案涉《房屋买卖合同》时，吴中堂、张萍就已有多起债务缠身，该条款也是杨锋为了保护自身的合法权益才作的约定，是双方真实意思表示，合法有效，并不存在显失公平等问题。3.吴中堂、张萍与案外人张芸、吕崎等多起债权债务纠纷未能及时解决，导致杨锋所购买案涉房产土地使用权被查封，杨锋多次催促吴中堂、张萍消除案涉房产土地使用权的查封、冻结措施，履行土地使用权变更登记义务，但吴中堂、张萍仍拒绝配合。吴中堂、张萍的上述行为显然违反了案涉《房屋买卖合同》第六条约定，构成违约，杨锋有权要求确认吴中堂、张萍在发生债权债务纠纷后未能及时解决，导致案涉房产土地使用权被法院查封的行为构成违约。4.一审法院在吴中堂、张萍未对该条款提出任何异议的情况下，主观推定该条款加重了吴中堂、张萍在《房屋买卖合同》中的义务，造成合同中双方权利义务不对等，违背了不告不理原则。 吴中堂、张萍未作答辩。 杨锋向一审法院起诉请求：1.依法确认吴中堂、张萍自2015年2月6日起至2019年3月6日期间未协助杨锋办理福州市鼓楼区芳沁路10号左海别墅度假村14号楼整座土地使用权过户登记手续构成违约；2.依法确认吴中堂、张萍在发生债权债务纠纷后未能及时解决，导致杨锋所购买的福州市鼓楼区芳沁路10号左海别墅度假村14号楼整座土地使用权被法院查封的行为构成违约；3.本案诉讼费、公告费等由吴中堂、张萍承担。 一审法院认定事实：2015年2月6日，杨锋与吴中堂、张萍签订《房屋买卖合同》，约定吴中堂、张萍将其名下座落于福州市鼓楼区芳沁路10号左海别墅度假村14#楼整座（房屋所有权证号为：榕房权证Ｒ字第1131835-××号、榕房权证Ｒ字第1131835-××号）出售给杨锋，成交价格1795万元。《房屋买卖合同》主要条款约定如下：1.第一期转让款为1180万元。杨锋将1140万元存入双方在银行开立的监管帐户，吴中堂、张萍将案涉房产之权属证书（房屋所有权证）变更登记至杨锋名下，并向杨锋交付案涉房产及现状配套设施，在杨锋取得变更后的权属证书之日起二日内，由杨锋通知监管银行将转让款1140万元支付给吴中堂、张萍，另40万元汇到吴中堂、张萍指定帐户。2.第二期转让款为200万元，以吴中堂向杨锋借款所签订的合同为依据，吴中堂尚欠杨锋200万元，在第一期转让款支付后即从转让款中予以抵扣。3.第三期转让款为415万元，在杨锋以房屋抵押取得银行贷款之后即支付给吴中堂、张萍指定帐户。若杨锋未能及时取得银行贷款，则杨锋应在2015年6月30日前付清415万元款项。吴中堂、张萍同意此期间不计利息。但若杨锋逾期付款，则应向吴中堂、张萍支付1.5%的月息，直至付清转让款。4.上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费均由杨锋承担，不含吴中堂、张萍的个人所得税。5.吴中堂、张萍保证上述房地产权属清楚，若发生与吴中堂、张萍有关的产权纠纷或债权债务，概由吴中堂、张萍负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给杨锋造成的经济损失，由吴中堂、张萍负责赔偿。 上述合同签订后，吴中堂、张萍将讼争房产的产权证过户到杨锋名下，并完成房产及其附属设施的交付手续，杨锋依照协议约定履行了第一期、第二期的购房款，为此支付房屋买卖手续费1155元（依照合同约定应由杨锋承担）及个人所得税42000元（依照合同约定应由吴中堂、张萍承担）。讼争房产的土地证在被福州市鼓楼区人民法院于2015年6月11日裁定查封之前一直未办妥过户手续。 2019年3月6日，杨锋取得讼争房产的不动产权证。 案外人张芸与吴中堂、张萍债权债务纠纷诉至福州市鼓楼区人民法院，张芸提出财产保全申请，福州市鼓楼区人民法院于2015年6月11日作出（2015）鼓民保字第475号《民事裁定书》，裁定查封讼争房产的土地证。2016年7月22日，杨锋向吴中堂、张萍发出《履行办理产权登记手续催告函》，要求吴中堂、张萍在接到函件之日起三十天内立即解除法院查封，办理国有土地使用权登记过户手续，并依据《房屋买卖合同》第六条的约定支付相应的赔偿损失。 2017年5月9日，杨锋向福州市鼓楼区人民法院提起诉讼，要求吴中堂、张萍配合杨锋办理讼争房产土地使用权证过户登记，并要求吴中堂、张萍支付违约金，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初4233号《民事判决书》，判决认定，吴中堂、张萍负有履行转让土地使用权证的协助义务，但涉案房产土地目前处于司法查封状态，在未被依法解除查封前，杨锋要求吴中堂、张萍协助办理土地过户登记手续，存在客观履行不能以及杨锋可待查封等阻碍物权转让登记事由解除后另行主张等为由，判决驳回杨锋全部讼诉请求。杨锋不服，向福州市中级人民法院上诉，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终7931号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 案外人张芸与杨锋、吴中堂、张萍债权人代位权纠纷，经福州市鼓楼区人民法院审理并作出（2016）闽0102民初6893号《民事判决书》，判令张芸有权行使债权代位权，杨锋应于判决生效之日起十日内向张芸偿还吴中堂、张萍尚欠张芸的借款本金150万元及利息、延迟履行金、诉讼费、律师费等费用，上述债权暂计至2016年8月19日为2222306.475元。杨锋不服一审判决，向福州市中级人民法院提起上诉。2018年9月29日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终6203号《民事判决书》，判决驳回杨锋的上诉，维持原判。2019年1月20日，张芸和杨锋共同签订《和解协议》，杨锋同意于2019年2月1日前向张芸偿还吴中堂、张萍尚欠张芸的3100581.82元债务。2019年1月31日，杨锋通过上海浦东发展银行向张芸分两次转账，共计偿还3100581.82元。 案外人吕琦与杨锋、吴中堂、张萍债权人代位求偿权纠纷，经福州市鼓楼区人民法院审理并作出（2019）闽0102民初951号生效《民事判决书》，判决杨锋应于本判决生效之日起十日内代吴中堂向吕琦偿还借款1006263.18元。2019年5月23日，杨锋通过上海浦东发展银行向吕琦分两次转账，共计偿还1006263.18元。 案外人孙啸与杨锋、吴中堂、张萍债权人代位求偿权纠纷，经福州市晋安区人民法院审理并作出（2019）闽0102民初1358号《民事判决书》，判决杨锋应于本判决生效之日起十日内代吴中堂向孙啸偿还借款本金2857439.92元及利息（以借款本金2857439.92元为基数，按月利率1.5%为标准，自2019年5月24日起计付到款项清偿之日止）。杨锋不服提起上诉，该案被福州市中级人民法院院裁定撤销原判发回重审，现尚未审结。 另查，因房产政策变更，我国房屋权属证书由原来的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》两本证书变更为《不动产产权证》一本证书,福州市人民政府发布《关于福州市区实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年9月25日起只办理《不动产权证》，不再办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》。 一审法院认为，《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应信守履行。双方订立房屋买卖合同的最终目的是为了实现案涉房产的物权转让，吴中堂、张萍应当履行为杨锋办理两证（房产证、土地证）过户的协助义务，而吴中堂、张萍对于应当履行协助杨锋办理案涉房产土地证的义务亦无异议，故本案争议焦点在于吴中堂、张萍是否已经履行该协助义务。吴中堂、张萍辩称，2015年2月17日房产所有权过户至杨锋名下后双方当事人向土地登记部门提交了办理土地证的有关文件。土地证一直不能过户系杨锋拒绝整改讼争房产的违章搭建导致，但吴中堂、张萍未举证证明上述事实。吴中堂、张萍提交的证据不足以证明其已经履行协助杨锋办理土地证过户的义务，应当承担举证不能的法律后果。故一审法院确认吴中堂、张萍未履行协助杨锋办理讼争房产土地证过户手续的义务的行为构成违约。 关于上述违约行为的起止期限认定问题，因《房屋买卖合同》中未对吴中堂、张萍协助办理土地证的履行期限进行约定，故一审法院不予认定。 关于杨锋请求确认吴中堂、张萍发生债权债务纠纷后未能及时解决，导致案涉房产被法院查封的行为构成违约的诉请，《房屋买卖合同》第八条规定：甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权、债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。上述条款设立的本意和目的是为了保护交易房产的产权清楚，维护交易安全和秩序，故吴中堂、张萍依据该条款负责清理的“与甲方有关的产权纠纷或债权、债务”应仅限于与交易房产有关的产权纠纷及债权债务纠纷，如将纠纷的范围扩大到吴中堂、张萍全部的债权债务纠纷，显然加重了吴中堂、张萍在《房屋买卖合同》中的义务，造成合同中双方权利义务不对等。故杨锋该项诉请与法无据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认吴中堂、张萍未履行协助杨锋办理案涉房产土地使用权过户登记的行为构成违约；二、驳回杨锋的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由吴中堂、张萍负担。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》，吴中堂、张萍作为卖方应当履行为杨锋办理两证（房产证、土地证）过户的协助义务，吴中堂、张萍提交的证据不足以证明其已经履行协助杨锋办理土地证过户的义务，故吴中堂、张萍未履行协助杨锋办理讼争房产土地证过户手续的义务的行为构成违约。鉴于《房屋买卖合同》中未对吴中堂、张萍协助办理土地证的履行期限进行约定，故一审法院对杨锋诉请确认吴中堂、张萍在2015年2月6日至2019年3月6日期间存在违约行为，缺乏合同依据，一审法院对此不予认定处理恰当，本院予以维持。而杨锋关于确认吴中堂、张萍发生债权债务纠纷后未能及时解决，导致案涉房产被法院查封的行为构成违约的诉请，亦因缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，杨锋的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由上诉人杨锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年六月二十二日 法官助理龚蓉 书记员林冠君