湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初232号原告：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道1939-1号，统一社会信用代码914202005654755483。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，该公司员工。被告：冷建华，男，1963年2月22日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：陈鹏，湖北太圣律师事务所律师。原告黄石顺诚物业管理有限公司与被告冷建华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石顺诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡安定，被告冷建华的委托诉讼代理人陈鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告冷建华支付原告自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费108000元，违约金29970元，共计137970元；2.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2004年9月1日进驻黄石市天方百花园小区，为该小区业主提供物业服务。被告是黄石市天方百花园玫瑰园商场大一号商铺业主。2014年1月28日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》、《物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》第一条约定：“依据本协议向乙方收取物业管理服务费”；第四条约定：“乙方交纳费用周期：第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，缴纳费用时间为每半年的第一个月的上旬。”“物业管理服务收费标准：非住宅或商业网点交费标准为按建筑面积1.50元/月/平方米收取。”被告的物业属于非住宅或商业网点，应按照1.50元/月/平方米来收取。自2017年1月1日起至2019年12月31日止被告拒缴物业管理服务费用，共拖欠物业管理服务费108000元。《前期物业管理服务协议》还约定了违约金的计算标准为每日万分之五。按此标准计算，被告应支付原告违约金29970元。两项共计137970元。被告辩称：1.被告的门面属于独立的物业，位于小区的封闭区域之外，与小区其他部分没有共用部位，被告甚至没有权限进入原告设置的门禁系统。2.原告从未向被告门面的相应区域提供过物业服务，不仅没有保洁服务和保安巡逻服务，甚至小区内的排污管道堵塞，造成被告门面下水道堵塞的时候，被告请求原告采取疏通措施，原告也未进行疏通。被告无奈只有自担费用将门面的下水道直接改道与市政排污主管道相连。不仅如此，原告还向被告门面提供高价水电，致使被告为了降低成本而花费巨资向相关部门申请安装独立的供水供电，最终形成了物业独立于小区中。3.原告向被告主张物业费的收费标准缺乏法律依据，双方未签订物业合同，天方小区现在也成立了业主委员会，满足了协商确定物业收费标准的条件，但原告仍按照前期物业收费标准确定本案所涉物业收费标准，显然与相关法规相悖。其收费行为已经丧失了法律依据。综上，被告门面已经分割出了小区，完全属于独立的物业，且原告向其主张物业费缺乏法律依据，因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的2014年1月28日签订的《前期物业管理服务协议》及《物业管理服务协议》均与原件核对无异，《物业管理服务协议》系就“黄石港区湖滨大道1941-7-1号商业门面”单独签订的协议，故该协议实际上取代了《前期物业管理服务协议》。本院对《物业管理服务协议》予以确认，对《前期物业管理服务协议》不予确认。原告提交的2011年3月7日签订的《天方百花园前期物业管理服务委托合同》约定的委托管理期限至业主大会成立或与相关物业管理公司签订物业管理合同时为止，故该份协议已终止。本院对其不予确认。原告提交的2018年6月9日签订的《天方百花园小区物业管理服务合同》与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对该份证据予以确认。2.原告提交的业主入住登记表无其他证据相互印证，且不能单独证明本案事实，故对该份证据不予确认。3.被告提供的图片能够证明本案部分事实，故对该份证据予以确认。4.原告对被告提供的收款收据的真实性无异议，本院对收款收据的真实性予以确认。5.被告提供的《湖北新宇工程建设有限公司计量安装工程承包协议》及发票与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对该组证据予以确认。6.被告提交的2015年5月12日签订的《物业管理服务委托合同》虽系复印件，但原告认可其真实性，故对该份证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2004年9月1日进驻天方小区，为该小区业主提供物业服务。被告冷建华是天方小区百花园玫瑰园商场大一号即黄石港区湖滨大道1941-7-1号商业门面（建筑面积2480M2）的业主。2014年1月28日，宋庭斌代表冷建华作为乙方与原告作为甲方签订《物业管理服务协议》。双方主要约定，乙方接用甲方管理的水、电，应按时交纳使用费，甲方必须保证乙方正常的用水、用电及其它公共服务。水费价格定价2.8元，电费价格定价1.2元；乙方的房屋建筑面积2480M2，由于该楼系独立建筑、无住户、楼内维护管理由乙方人员自行负责，因此管理费应酌情减少，经双方协商乙方每月按3300元交纳物业费；物业管理服务费每季度交纳，如乙方未按时交纳物业费，甲方多次催促无效的情况下，有权采取暂缓供电、供水等措施，由此造成的损失与甲方无关。2015年5月12日，天方百花园小区业主委员会与原告签订《天花百花园小区物业管理服务委托合同》。该合同约定商业用房的物业管理服务费标准为每月每建筑平方米1.0—1.5元；委托管理期限：2015年5月12日至2018年5月11日止。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方再次签订《物业管理服务合同》。双方在合同中主要约定，物业管理服务费标准：商业用房每建筑平方米，兰园、菊园、玫瑰园1.0元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业管理服务费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；委托管理期限：2018年6月9日至2021年6月9日止。在本案开庭审理过程中，原告陈述双方在2014年1月28日签订《物业管理服务协议》后，口头协商按每月3000元收取物业管理服务费。被告按每月3000元的标准向原告交纳了截止至2016年12月31日的物业管理服务费。另查明，被告冷建华购买的房屋系小区外侧临街商铺，与小区内部有一定的隔离。2016年12月14日，湖北新宇工程建设有限公司（法定代表人系冷建华）与黄石电力集团有限公司计量公司签订《计量安装工程承包协议》，双方约定由黄石电力集团有限公司计量公司对被告的上述商铺重新安装配电设备。原告认可被告从2017年1月1日起未再接用其管理的水、电。被告从2017年1月1日起自行向水、电部门缴纳水、电费。从2017年1月1日至2019年12月31日止，被告因未再接用原告的水、电且称未享受原告提供的保安巡逻、垃圾清理等物业服务而未向原告交纳物业管理服务费。原告多次通过书面形式按每月3000元的标准向被告催收该费用。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。根据原、被告的诉辩意见，双方主要对以下两个方面存在争议，一是关于收取物业管理服务费的标准的问题。二是原告是否完全履行了合同约定的物业服务相关义务的问题。结合已查明事实，本院对上述争议予以评判。关于原告收取物业管理服务费的标准的问题。原、被告虽于2014年1月28日签订《物业管理服务协议》约定每月收取3300元，但在履行过程中，被告实际系按每月3000元的标准向原告交纳物业管理服务费。这应视为双方对收费标准进行了变更。2018年6月9日，天方百花园小区业主委员会作为甲方与原告作为乙方再次签订《物业管理服务合同》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同约定玫瑰园的商业用房按照每平方米1元收取物业管理服务费。因此，2018年6月9日前，被告应按每月3000元的标准交纳物业管理服务费；从2018年6月9日起，被告应按每月2480元（1.0元/M2/月×2480M2）交纳物业管理服务费。关于原告是否完全履行了合同约定的物业服务相关义务的问题。被告的物业虽系小区外侧临街商铺，与小区内部相对隔离，但与小区住宅同属小区规划的一部分，必然要划入小区物业管理的范围。作为业主，有交纳物业管理服务费的义务，亦有享受物业企业提供合同约定的服务的权利。其中，保安保洁应属业主享有的最基本的权利之一。本案中，被告物业属于临街商铺，与小区其他物业没有共用部分，形成相对独立的建筑。原告也未能提供证据证明其向被告的商铺提供了保安保洁服务。结合物业服务合同的性质、特点、合同履行情况，并根据《物业管理条例》规定物业服务收费应当遵循合理以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，本院认为将被告2018年6月9日前的物业管理服务费标准调整为1元/M2/月较为合理。因此，本院对原告主张被告冷建华支付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计108000元（3000元/月×36个月），本院对部分费用即89280元（2480M2×1元/M2/月×36个月）予以支持，对超出部分不予支持。关于违约金的问题，鉴于原告并未完全按照合同约定提供物业服务，被告拒交物业管理服务费具有一定正当性，因此，原告主张被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告冷建华于本判决生效之日起十日内支付原告黄石顺诚物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费89280元。二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3058元，减半收取计1529元，由原告黄石顺诚物业管理有限公司负担540元，被告冷建华负担989元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年六月十六日书记员  胡 欢