江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏07民终956号上诉人（原审被告）：连云港舜虹房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇文化东路与鸥翔路交界处。法定代表人：秦瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，江苏衡信达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周艳，女，1992年10月2日出生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。上诉人连云港舜虹房地产开发有限公司（以下简称舜虹公司）因与被上诉人周艳商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2019）苏0707民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人舜虹公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼，被上诉人周艳经本院合法传唤，无正当理由均拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。舜虹公司上诉请求：发回重审或者改判上诉人不需给付被上诉人逾期办证的违约金。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决结果错误。2016年6月19日，上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同，由上诉人将其开发的位于赣榆区商品房售予被上诉人，因上诉人没能按照合同约定的期限将办理产权证所需的资料报产权机构备案，故引发该案的诉讼。但上诉人认为，双方对该情形已在合同中作出明确约定，一审法院判决支持被上诉人的诉讼请求是错误的，理由如下：一、首先，该合同文本是江苏省建设厅和江苏省工商行政管理局联合印制的文本，合法有效，虽是制式合同，但不存在任何霸王条款。二、作为买受人，购买商品房是一生的一件大事，其肯定要对合同的条款仔细阅读，在知晓后，双方自愿达成。被上诉人作为具有完全民事行为能力的人，对自己的民事行为应承担相应的法律后果。所以，双方签订的合同是合法有效的，该合同不违背公平原则。三、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付后180天内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。上诉人未将办理房产权属登记需要由上诉人提供的资料提交产权登记机构备案，责任不在上诉人，是承建方没有将资料提交建设部门档案馆，导致无法备案，上诉人无法、也无力将资料提交备案，故出卖人无责。另双方在签订合同时，也明确约定，如出现该情况，双方同意选择合同所列的第1项来处理，买受人选择退房的，出卖人承担违约责任；买受人如不选择退房的，出卖人无需承担违约责任。被上诉人作为具有完全民事能力的人，应当对其签订的合法、有效的合同约定承担相应的法律责任。请求二审法院查明事实改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。被上诉人周艳未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。周艳向一审法院起诉请求：1、判令舜虹公司将办理涉案商品房权属登记需由舜虹公司提供的资料提交产权登记机构备案，并支付由此造成的违约金（自2018年7月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际备案之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明，2016年6月19日，周艳与舜虹公司签订《商品房买卖合同》，合同约定周艳购买舜虹公司开发的位于连云港市赣榆区的商品房，房屋总价款为464033元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人；合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款×%向买受人支付违约金。”合同签订后，周艳按约交纳购房款，因舜虹公司与承建单位存在纠纷，承建单位未将施工资料提交给舜虹公司，舜虹公司至今未能将办理案涉商品房权属证书需由其提供的资料提交产权登记机构备案。审理过程中，周艳主张舜虹公司在2017年12月31日前向其交付了房屋，舜虹公司主张其没有在合同约定的期限内交房，而是在2018年向周艳交房，并提供两份交房通知单复印件，其上有周艳的签名，其中一份落款时间在2018年8月28日，另一份落款时间为2019年5月14日，但该数字系改动后的数字。周艳质证意见对2018年8月28日交房通知单认可，对存在改动的交房通知单不认可。一审法院认为，周艳与舜虹公司公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。周艳已按照合同约定履行付款义务，舜虹公司尽管因与第三方的纠纷未能按期将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料提交产权登记机构备案，导致周艳未能及时取得房屋权属证书，但仍然应当向周艳承担违约责任。依据合同约定，“舜虹公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款×%向买受人支付违约金。”该条款对因出卖方逾期提供办证资料导致买受人未能及时取得房屋权属证书的违约责任进行了明确约定，即购房人可以退房，由出卖方退还房款并赔偿房价款1%的损失。但购房人交了房款取得房屋180日后若选择退房，自身造成的损失通常情况下大于违约方的损失，故守约方退房权利的行使往往造成违约责任惩罚价值的丧失。买受人退房和不退房本就属于承担同一违约责任的两个方面，条款却将其割裂为两个选项进行二选一，概念明显不周延，因该合同文本属于舜虹公司提供的格式合同，应对舜虹公司作出不利的解释，守约方不要求退房的情况下，违约方仍然应当支付一定的违约金，用于弥补周艳的损失，从而体现对违约方惩罚的价值。本案舜虹公司未能在约定期限内提供办证资料，应向周艳支付一定的违约金。鉴于双方合同中约定舜虹公司逾期交房按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，故一审法院酌定逾期办证违约金参照该标准计算，周艳交纳的房价款为464033元，违约金应为每日46.4033元。关于违约金的计算期间，按照舜虹公司提供的落款时间为2018年8月28日的交房通知单推算，舜虹公司交房时间最早在2018年8月28日，自2018年8月29日往后推迟180天，舜虹公司提供资料的期限应于2019年2月24日届满，故违约金应自2019年2月25日开始计算，计算至舜虹公司向产权登记机构提交办证资料之日止。舜虹公司关于周艳未退房，其不应承担违约金的辩解观点无法律依据，依法不予采纳。周艳请求舜虹公司将办理涉案商品房权属登记需由舜虹公司提供的资料提交产权登记机构备案，由于舜虹公司目前并未持有该资料，何时可以提供不能确定，故周艳该项请求本案中不予支持，待舜虹公司日后取得资料若仍然不提供，周艳可以另行请求舜虹公司提供。综上所述，对周艳合理合法部分的诉讼请求，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第一百一十三条之规定，判决：一、舜虹公司应于判决生效之日起十日内按每日46.4033元向周艳支付逾期向产权登记机构提交办证资料的违约金，违约金自2019年2月25日起计算至提供资料之日止。二、驳回周艳其他诉讼请求。案件受理费206元，由舜虹公司负担（周艳已预交，舜虹公司应于判决生效之日起十日内将应承担的部分直接给付周艳）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：上诉人在本案中是否应支付逾期办证违约金。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，上诉人舜虹公司与被上诉人周艳所签《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，给出了两种逾期办证承担责任的方式，即如因上诉人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，可在2个选项中选择责任方式。第1项是买受人退房，舜虹公司承担违约责任，第2项是买受人不退房，舜虹公司按已付房款的×%向买受人支付违约金。合同选择的是1项。一审法院认为该条款概念明显不周延，因该合同属于舜虹公司提供的格式合同，应对舜虹公司作出不利的解释的认定正确，在周艳不要求退房的情况下，舜虹公司仍然应当支付一定的违约金，以弥补周艳的损失，故一审法院酌情参照逾期交房违约金标准判决上诉人舜虹公司向周艳支付违约金并无不当。上诉人认为其不应承担逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由上诉人舜虹公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇二〇年六月十五日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。