山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终719号上诉人（原审被告）：韩强，男，1985年4月10日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：马振东，山东诚硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐行飞，女，1982年9月12日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人韩强因与被上诉人唐行飞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2019）鲁0402民初3952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩强上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回原告的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人认为一审判决认定事实错误适用法律不当，被上诉人因自己经营不善主动停业，并将租赁房屋自行联系下家租赁，绝非“因被告提前收回导致原告无法继续使用该房屋进行经营”。请二审法院依法予以认定并依法纠正。2018年10月11日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同。合同约定，原告租赁被告的房屋坐落在吉品街花花公子西隔壁门市1间，建筑面积8平方米。租金期限从2018年10月16日至2020年10月17日。租金48000元整，每半年支付一次。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、光缆电视收视费、卫生费和物业费。合回还约定出租人有权解除本合同第3条：“未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人”。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，上诉人按照约定收取了半年租金24000元并交付房屋使用。2018年12月下旬，被上诉人因经营不善停业，自行联系“西安烤面筋店”的李秀华女士，并将涉案租赁房屋转让给第三人李秀华女士。二、原判适用法律错误。一审法庭认为：“原告实际占有使用该涉案房屋至2018年12月23日，未继续使用该涉案房屋的原因系被告无法提供涉案房屋的相关合法手续”。故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定裁判。事实是2018年12月下旬，被上诉人因经营不善停业，白行联系“西安烤面筋店"的李秀华女士，将涉案租赁房屋转让给第三人李秀华女士，并约定收取李秀华女士3000元转让装修费。依据《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。三、一审法院判决上诉人返还被上诉人租赁费3066元；赔偿装修损失18000元，没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。被上诉人加盟的是徐州欧尚餐饮管理有限公司，从事经营“筌"炸卤小吃餐饮品牌，因在枣庄地区“水土不服”导致经营不下去，2018年12月下旬，主动停业并联系“西安烤面筋店”的李秀华女士，将涉案租赁房屋转让给第三人李秀华女士，并同李秀华女士协商让其给付3000元转让装修费。同时找到我算账，“共租赁2个月另7天，费用8934元"。算账后上诉人扣除水电费、光缆电视收视费、卫生费、物业管理费，将12000元转给被上诉人。被上诉人在涉案租赁房屋停业后到枣庄市市中区文化路办事处建华路10号楼l号门市从事“唐樱美家寿司馆"经营。事实证明被上诉人不再租赁是自身的原因，上诉人并无过错。一审法院判决上诉人返还被上诉人租赁费3066元；赔偿装修损失l8000元，没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。唐行飞辩称，我不认同上诉人的上诉理由。我租赁房屋是有书面合同的，合同最后一条载明了在合同期内如果发生任何变动，出租方承担一切费用。一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人，维持原判。唐行飞向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告租金24,000元，并赔偿损失50,000元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年10月11日，原告唐行飞与被告韩强签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁房屋坐落于吉品街花花公子西隔壁门市，租赁期限为2018年10月16日至2020年10月17日，租金为48000元，每半年支付一次。2018年10月14日，原告通过银行转账向被告支付半年房租24000元。2018年10月13日，原告与徐州万尚建筑装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定工程总价为27900元。徐州万尚建筑装饰工程有限公司向原告出具了总计金额为27900元的收款收据。另查明，2018年10月28日，原告与徐州欧尚餐饮管理有限公司签订《餐饮品牌加盟合同》。原告向徐州欧尚餐饮管理有限公司支付了加盟管理费50000元（期限为三年），保证金20000元、产品配料及设备款90525元。再查明，2018年10月26日，原、被告的微信聊天信息有以下内容：“原告：早！又是一周了，房东还没有回来吗？我要办营业执照又得拖一个星期了，这件事怎么就那么难办呢？我们房子马上都要租20天了，就要个房产证办手续就这么难吗？按道理应该及时给我们的，房租我们也没有赖着不给……；被告：好的，明天一定美女”。2018年12月3日，原、被告的微信聊天信息有以下内容：“原告：帅哥一定给我找房产证，不然我可能就不租了；被告：OK”。后原告实际占有使用该涉案房屋至2018年12月23日，未继续使用该涉案房屋的原因系被告无法提供涉案房屋的相关合法手续。被告已退还原告房租12000元。又查明，涉案房屋系违法建筑，于2019年2月被市中区综合行政执法局依法拆除。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋属违法建筑，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应属无效。原告实际占有使用涉案房屋至2018年12月23日，故被告应退还房屋租金15066元，被告已退还12000元，故被告还需退还原告房租3066元。对于原告主张的装修损失，从原、被告的微信聊天记录可以看出早在2018年10月时原告就曾要求被告提供房产证，被告也许诺提供，但一直未予提供，而事实上该涉案房屋系违法建筑，根本就没有合法手续，故被告对原告的装修损失应负有一定的责任；而原告在没有见到涉案房屋合法手续的情况下即对该房屋进行了装修，且在装修后已实际使用了一段时间，亦应对其装修损失承担一定的责任。该院酌定被告赔偿原告装修损失18000元。原告要求被告赔偿加盟费的损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、被告韩强于判决书生效后十日内返还原告唐行飞租赁费3066元；二、被告韩强于判决书生效后十日内赔偿原告唐行飞装修损失18000元；三、驳回原告唐行飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,250元，减半收取625元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。韩强提交证据：第一份证据是市中区公安分局文化路派出所出具的《接警证明》，唐行飞未经韩强同意擅自转租给李秀华，因转租金和装修补偿发生纠纷，李秀华报警。证明被上诉人自行撤离、擅自转租，并非上诉人“提前收回导致无法经营”的事实。第二份证据是光盘一张、纸质通话记录份，时间2019年2月15日、l6日、l8日的三次上诉人和被上诉人通话记录，证据来源于韩强手机。证明通过几次有代表性的通话记录，证实被上诉人督促韩强同私下转租给李秀华签订租赁合同，违反合同约定第二项和《合同法》，同时唐行飞在录音中也认可减掉水电费，还欠1983元。（当庭播放光盘录音），被上诉人质证认为，交警证明真实性无异议，确认报警了，证明中写明出警原因是餐饮设备没有还给我，我去拿设备发生了纠纷。对光盘录音我不认可，录音有剪辑成分。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院二审依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，涉案房屋属违法建筑已拆除，故本案韩强与唐行飞签订的《房屋租赁合同》应属无效。唐行飞实际占有使用涉案房屋至2018年12月23日，故韩强应退还房屋租金15066元，韩强已退还12000元，故韩强还需退还唐行飞房租3066元。对于唐行飞主张的装修损失，从唐行飞与韩强的微信聊天记录可以看出早在2018年10月时唐行飞就曾要求韩强提供房产证，韩强也许诺提供，但一直未予提供，而事实上该涉案房屋系违法建筑，根本就没有合法手续，故韩强对唐行飞的装修损失应负有一定的责任；而唐行飞在没有见到涉案房屋合法手续的情况下即对该房屋进行了装修，且在装修后已实际使用了一段时间，亦应对其装修损失承担一定的责任。一审判决酌定韩强赔偿唐行飞装修损失18000元并无不当，但唐行飞要求韩强赔偿加盟费的损失，缺乏事实和法律依据，不应支持。韩强上诉请求驳回唐行飞的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，韩强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由上诉人韩强负担。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  李 丽审判员  王 丹二〇二〇年六月二十四日书记员  高 天