江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2993号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京财富商业管理有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区利源中路73号1、3幢101室。法定代表人：孙士学，该公司董事长。委托诉讼代理人：李响，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹红斌，男，1971年5月14日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人南京财富商业管理有限公司（以下简称财富公司）与被上诉人曹红斌租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财富公司上诉请求：一、撤销一审判决，判令驳回曹红斌一审反诉请求；二、判令支持财富公司的一审诉讼请求；三、判令曹红斌承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决仅以财富公司原总经理刘某,4证词认定曹红斌在2015年11月财富公司发函后不久向财富公司提出解除合同，系认定事实错误，应予纠正。首先，证人刘某,4曾任财富公司经理一职，其与财富公司具有利害关系，因此一审法院仅以刘某,4的证言认定曹红斌在2015年11月向财富公司提出解除合同，系证据不足，认定事实有误。其次，在一审庭审中，曹红斌多次表示其愿意履行涉案租赁合同，其以自己行为表示愿意履行租赁合同，因此曹红斌向财富公司发函解除合同无事实依据。二、一审认定“财富公司将百家湖商业中心调整为美术馆等文化艺术场馆，改变了业态，影响了承租人曹红斌合同目的的实现，曹红斌有权解除合同”系一审认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。1.涉案合同并未约定财富公司针对租赁房屋的业态，从整个合同来看，对“业态”的约定仅有第2.1条，即合同仅约定了被上诉人的业态为“啤酒吧”。因此，不存在上诉人财富公司经营业态改变导致被上诉人合同目的无法实现一说，即被上诉人无法定解除权。2.“百家湖商业中心”仅为前期推广名称，艺术中心和商业中心系同一地点。虽然“百家湖商业中心”的名称改变了，但仍采用分租的模式，即一层是商铺，二层和三层是美术馆，且二层仍有商铺出租。因此被上诉人主张的业态变化是无事实依据的。3.根据涉案租赁合同第10条规定，被上诉人并无约定解除合同事由。另合同约定，被上诉人未能按照本合同规定，在租金、综合管理费及其它费用支付日到期后的30天内支付该等费用，则上诉人财富公司享有约定解除权，本案中被上诉人自2017年5月份拖欠租金至今，因此上诉人财富公司主张解除案涉租赁合同有事实与法律依据。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求法院支持上诉人的上诉请求。曹红斌辩称，1、财富公司上诉称我方承认业态改变没有事实依据。在一审中，曹红斌提供大量证据证明，当初财富公司在招租时将该商业广场的用途、招租的情况以及未来商业区域等一系列的宣传策划，均作为资料发放到每一个签约人手中。当初的财富广场的商业区都是用于商业经营，而非艺术经营场馆，因商业经营将会带来大量人流，故曹红斌才决定租赁涉案房屋，进行酒吧的经营。当曹红斌得知财富公司改变商业用途，随即通知当时的财富公司负责人，要求解除合同。2、证人刘某,4是财富公司的经理，也就是涉案项目的当时负责人，其所见所闻都是工作中亲身经历，如果有利害关系，也是上诉人一方的工作人员，而非被上诉人的工作人员,刘某,4作出的证人证言，更具有证明力。3、曹红斌的涉案商铺装修损失以及其他损失远不止一审法院仅支持60多万元，我方实际损失600多万元。曹红斌只想要止损，并非表明曹红斌接受上诉人的商业性质变更以及没有提出解除合同的请求。财富公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令曹红斌支付租金246600元、综合管理费65149.20元（自2017年5月12日计算至2017年12月11日）及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2017年5月12日起计算至实际给付之日止）；2、判令解除双方签订的租赁合同，曹红斌迁出房屋，将房屋返还给财富公司；3、判令曹红斌支付租金和综合管理费的逾期违约金40000元（自2017年5月12日起计算至同年12月11日止，按日千分之五的标准计算，对超过40000元的部分不再主张），曹红斌已缴纳的保证金46087元不退还；4、曹红斌承担诉讼费、律师费。曹红斌向一审法院提出反诉请求：1、判令财富公司赔偿其装饰装修损失635850.25元，退还租金417220元、保证金46087元；2、反诉诉讼费用由财富公司承担。一审法院认定的事实：甲方财富公司与乙方曹红斌曾签订《“百家湖商业中心”租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于的商铺用于经营啤酒吧；期限8年，自该商业中心开业日开始计租，该商业中心暂定于2014年5月1日开业，以甲方通知为准；免租期180天，自该商业中心开业日起计算；计租面积361.94平方米，前三年每年租金标准为3.20元/平方米/天；综合管理费30元/平方米/月，乙方自房屋交付之日起承担综合管理费；乙方于签约后五个工作日内，向甲方支付46087元，作为履行合同义务保证金；乙方逾期支付租金和综合管理费的，每逾期一日，按应付未付款的千分之五支付违约金；乙方未能按约在租金、综合管理费及其他费用支付日到期后的30日内支付该费用，甲方有权提前终止合同并提前收回房屋。合同签订后，财富公司将房屋交给曹红斌使用，曹红斌进行了装修（未全部完成），并交纳了保证金46087元。至今，案涉酒吧并未开业，除上述保证金外，曹红斌未支付其他款项。一审另查明，百家湖商业中心后更名为百家湖艺术中心，其中美术馆于2016年11月12日开业。一审审理中，曹红斌申请财富公司原总经理刘某,4（2013年9月入职，2016年12月离职）出庭作证。刘某,4陈述，美术馆开馆前，财富公司曾发函给各承租商户告知商业中心调整为美术馆，并要求商户吃饭商谈，其曾电话通知曹红斌；曹红斌在2015年11月财富公司发函后不久向财富公司提出解除合同，财富公司希望曹红斌留下继续承租，但双方协商未果；曹红斌曾与财富公司约定，由曹红斌为财富公司进行锅炉排烟改造、中央空调主机散热改造工程，为另一商户“醉青衣”安装空调工程，工程款用于抵扣租金，工程款约500000元至600000元。曹红斌申请就其室内装修造价和设备价值进行鉴定，一审法院委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2019年10月21日，中证公司就室内装修造价出具了中证鉴字（2019）第185号工程造价咨询报告书，鉴定意见为：装饰装修鉴定造价金额为635850.25元。财富公司质证认为，鉴定第一项“一层”第6点仿古地砖单价为250元/平方米过高，要求按照210元/平米计算；第一项“二层”第8点“石膏板隔墙”单价200元/平方米过高，要求按照110元/平方米计算；第二项“二层”第6点“石膏板隔墙”单价200元每平过高，要求按照110元/平方米计算；第二项“二层”第8点“厨房墙面砖（含防水）”单价260元/平方米过高，要求按照130元/平方米计算；第四项“安装工程”第1点水电单价过高，要求按照60元/平方米计算；空调不与房屋形成添付，对方可以自行拆除，该空调费用183909.25元不认可。对其主张的价格标准，财富公司未举证证实。曹红斌对鉴定意见无异议。经一审法院至租赁房屋现场勘验，空调系统为中央空调，相关设备、管道均已安装并与其他装修形成附合。对于设备价值鉴定，中证公司因特定日期价值无法确定，无法鉴定而退案。后一审法院又委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司进行鉴定，该公司也因评估基准日时间较远，无法收集资料而退案。财富公司对其主张的律师费未举证证实。曹红斌提交损失报告一份，据此证明因商业中心改造封堵酒吧南门造成其施工损失61050元，但该报告仅有其本人签字，财富公司不予认可，其对于该事实也无其他证据证实。上述事实，有房产证、合同、宣传材料、照片、工程造价鉴定咨询意见书、退卷函、证人证言、当事人陈述等证据证实。一审院认为，财富公司与曹红斌之间的租赁合同关系合法有效，应受法律保护。财富公司将百家湖商业中心调整为美术馆等文化艺术场馆，改变了业态，影响了承租人曹红斌合同目的实现，曹红斌有权解除合同。根据证人证言，曹红斌于财富公司通知业态变更不久即已通知解除合同，因百家湖商业中心并未开业，其按约无需支付租金。合同虽约定房屋交付后应支付综合管理费，但百家湖商业中心一直未开业，财富公司并未提供管理，且其变更业态导致曹红斌合同目的不能实现，曹红斌无需按约交纳综合管理费。故对财富公司要求曹红斌支付租金、综合管理费及相应利息、违约金的主张，一审法院不予支持。合同解除后，曹红斌应将租赁房屋返还给财富公司。财富公司对其主张的律师费未举证证实，一审法院不予支持。财富公司违约导致合同解除，应返还保证金，并对曹红斌的损失进行赔偿。对于装修损失，经鉴定，金额为635850.25元，鉴定方法科学合理，价格真实可信，一审法院予以认可。财富公司对相应单价提出异议，但未提交足以反驳的证据，一审法院不予采信。对于空调费用，经一审法院现场勘验，相应设备、管道已安装并与其他装修形成附合，无法拆除再次利用，相应费用不应排除在鉴定价格外。对于设备损失金额，本案中经两次鉴定，均无法确定，故一审法院在本案中不予支持，曹红斌可另行主张权利。对于曹红斌主张的退还租金损失，因其无需交纳租金，不存在租金抵扣问题，对于款项性质为工程款的部分，其可另行提起建设工程施工合同诉讼主张权利，一审法院在本案中不予理涉；对于改造损失部分，其并无证据证实相关事实，一审法院不予支持。综上，财富公司应赔偿曹红斌装修损失635850.25元据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、曹红斌于判决发生法律效力之日起30日内将位于的房屋返还南京财富商业管理有限公司。二、南京财富商业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还曹红斌保证金46087元，赔偿曹红斌装修损失635850.25元，合计681937.25元。三、驳回南京财富商业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回曹红斌的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11640元，由南京财富商业管理有限公司负担11560元，由曹红斌负担80元。反诉案件受理费6656元，鉴定费60000元，合计66656元，由曹红斌负担2526元，由南京财富商业管理有限公司负担64130元二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因财富公司将百家湖商业中心调整为美术馆等文化艺术场馆，改变了业态，影响了曹红斌承租涉案房屋合同目的实现，导致双方合同解除。财富公司存在一定过错，应承担相应的违约责任。故一审法院对曹红斌要求财富公司赔偿其装修损失及返还保证金的主张予以支持，有事实与法律依据，本院依法予以维持。一审出庭作证的证人刘某,4系财富公司原总经理，与被上诉人曹红斌并无利害关系，本院对刘某,4在一审中陈述曹红斌向财富公司提出过解除合同这一事实的真实性应予采信。关于上诉人主张租金及综合管理费的问题，因曹红斌于财富公司通知业态变更及美术馆开业前就已提出要求解除合同，考虑到曹红斌装修涉案商铺后一直未能开业经营，上诉人亦未提供证据证明曹红斌拒绝返还承租的涉案商铺，因此，一审未能支持财富公司要求曹红斌给付商铺租金及管理费的诉请，并无不当，本院予以支持。综上所述，财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11640元，由上诉人南京财富商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  汪德全审 判 员  徐聪萍二〇二〇年六月二十八日法官助理  孙成艺书 记 员  郭旭冬