吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终871号 上诉人（原审原告）：韩志力，女，1978年11月20日出生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：曲文学，松原市三江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：松原市新宇房地产开发集团有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：李树武，董事长。 委托诉讼代理人：张长江，男，1954年3月11日出生，汉族，新宇房地产公司法律顾问，住吉林省松原市宁江区。 上诉人韩志力因与被上诉人松原市新宇房地产开发集团有限公司（以下简称新宇房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩志力的委托诉讼代理人曲文学，被上诉人新宇房地产公司的委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩志力上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院(2020）吉0702民初392号民事判决，依法改判。2.诉讼费由新宇房地产公司承担。事实与理由：韩志力认为原审判决认定基本事实不清、适用法律错误，并且调整后的违约金依旧过低，不能弥补韩志力所造成的损失，也无法体现违约金的惩罚意义。具体理由如下:一、根据双方所签《商品房买卖合同》内容显示，新宇房地产公司迟延办证应当承担的违约责任显失公平,与合同约定的其他违约责任不对等。合同中对新宇房地产公司违约的约定,不足以督促违约方尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。1.韩志力逾期付款的违约责任是未付房款按“日”万分之一向新宇房地产公司支付违约金，远高于新宇房地产公司逾期办证封顶0.1%的违约责任。合同中的违约格式条款，一条减轻了新宇房地产公司的责任，一条加重了韩志力的责任，使双方的合同地位严重不对等,违反了消费者权益保护法规及《合同法》的公平原则，依法应予调整。2.按照原审的审理，已付房价款按0.1%的约定，即几百元，调过后依旧不过是2,354.7余元的违约金，不足以弥补韩志力的任何损失，亦无法督促新宇房地产公司积极履行办证义务。且多年无法取得产权证明，韩志力的损失数额难以确定,应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定再行调整。二、因逾期办证，韩志力无法完全行使物权的全部权益，其损失客观存在，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。由于不能如期取得房产权证，房屋无法买卖,在房价普遍升高的大趋势下,韩志力的可得利益损失巨大。三、关于对格式条款的理解。案涉《商品房买卖合同》第十五条关于0.1%的标准并未标明是按“日”、“月”“年”予以给付，既然没有明确约定，就应当根据《中华人民共和国合同法》第四十一条:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，应做出对提供格式条款方不利的解释，应按“日”进行计算，也就是新宇房地产公司应承担的违约金为235,470元×0.1%×365天×5年=429,732.75元，韩志力一方在原审中暂定为3,000.00元应得到原审法院的支持。 新宇房地产公司辩称，原审判决已经依法对违约金数额调整了十倍，新宇房地产公司也不认可，但是没有钱交上诉费，就没有上诉。本案是串案，已经审完一件了，二审维持了原判。有一批在松原市宁江区人民法院立案，按照一审判决的标准进行了调解，两件案子已经结案，请二审法院维持原判。 韩志力向一审法院起诉请求：1.新宇房地产公司支付逾期办理房屋产权登记，自2013年9月15日起至办理产权之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；2.新宇房地产公司协助韩志力办理房屋产权登记手续；3.诉讼费由新宇房地产公司负担。 一审法院认定事实：韩志力与新宇房地产公司于2012年11月22日签订《商品房买卖合同》，韩志力以房屋总价款235,470元在新宇房地产公司处购买了位于宁江区左岸寓言坤茂大厦B座12单元18号房屋一处，建筑面积50.1平方米。合同签订后，韩志力交付了全部房款，并于2013年6月15日接收房屋使用至今。另查明：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.办理产权的相关费用由买受人承担。”再查明：左岸寓言坤茂大厦B座于2016年12月6日办理了初始登记。 一审法院认为，韩志力与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。新宇房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人韩志力。协助买受人韩志力办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。依据合同约定的办证最后时间为2014年6月10日，因新宇房地产公司未在约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;……”本案中，双方当事人签订的合同约定了逾期办证处理方法，经计算违约金为235,470元×0.1%=235.47元。该数额过低,调整为出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金,经计算为2,354.7元。关于韩志力请求新宇房地产公司协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求，因韩志力未在规定期限内交纳相应案件受理费，故韩志力的该项请求按其撤诉处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十三条规定，判决：新宇房地产公司于本判决生效后立即给付韩志力房屋逾期办证违约金2,354.7元。如果新宇房地产公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由新宇房地产公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，韩志力与新宇房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应按照约定行使合同权利、履行合同义务。本案的争议焦点为：新宇房地产公司的逾期办证违约责任应当如何认定。新宇房地产公司未按照合同约定办理房屋产权登记，应当承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约责任，韩志力与新宇房地产公司在《商品房买卖合同》中约定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。韩志力提出约定的违约金低于造成的损失，要求人民法院予以调整。韩志力未提供充分证据证实新宇房地产公司逾期办证给其造成的损失数额，一审法院酌定调整为新宇房地产公司按已付房价款的1％向韩志力给付违约金，不违反法律规定，亦符合双方当事人签订合同时约定按购房款固定比例计算的本意。关于韩志力提出应对《商品房买卖合同》中的逾期办证违约责任条款，作出不利于提供格式条款一方，即新宇房地产公司的解释，按“日”计算违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，韩志力与新宇房地产公司对于逾期办证违约责任的约定明确清晰，违约金的计算方法，即已付房价款的0.1%，虽然数额过低，但未产生歧义，对该条款的理解亦未产生两种以上解释。故韩志力提出按“日”计算逾期办证违约金的抗辩，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，韩志力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由韩志力负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月三十日 书记员  邹仕尧