河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2579号上诉人（原审被告）：于凤阁，男，汉族，1957年8月4日出生，住河南省新密市。委托诉讼代理人：温向东，河南问鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王沛，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐国霖，男，汉族，1957年11月26日出生，住河南省方城县。委托诉讼代理人：郭亚洲，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萌，方城县邦盛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：南阳鸿达房地产开发有限公司，住所地南阳市白河大道316号。法定代表人：范怡冰。委托诉讼代理人：孟令坤，南阳市功能区清源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：范怡冰，女，1968年10月26日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：刘春远，系南阳鸿达房地产开发有限公司工作人员。上诉人于凤阁因与被上诉人唐国霖、南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达公司）、范怡冰案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1302民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人温向东、王沛，被上诉人唐国霖及其委托诉讼代理人郭亚洲、李萌，被上诉人鸿达公司的委托诉讼代理人孟令坤，范怡冰的委托诉讼代理人刘春远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于凤阁上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回唐国霖的诉讼请求;2.诉讼费用由唐国霖承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案在执行异议时已经查明，2010年6月14日方城县规划测绘队出具“四季花城验收结果”显示:案涉会所与16#楼间距5.8米，不符合规划要求;会所与报批图纸不符，属于违法建筑。从唐国霖举证的方城鸿达四季花城平面规划图及建设工程规划许可证及案涉租赁协议看，会所的建筑规划面积应为436.20㎡，实际上鸿达公司会所的面积为2000㎡，严重与规划图纸不符，案涉出租房屋系违法建筑，一审判决在事实认定部分对此未予以认定，而评理部分认为因鸿达公司已取得建筑规划许可证等，否定了实际案涉建筑为违法建筑之实，其认定事实错误。且案涉会所明显与建设规划图纸不符，系违章建筑，鸿达公司对唐国霖的诉称无异议，其有帮助唐国霖掩盖案涉会所系违法建筑之实。2.2016年7月鸿达公司收取的是吕建德的租金，而非唐国霖的租金，且无银行转账凭证，无法证明其真实性。一审判决认定唐国霖委托吕建德向鸿达公司交纳租赁50万元。其认定事实错误。二、案涉四层会所系违法建筑，唐国霖与鸿达公司签订的《租赁协议》无效。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定:“有下列情形之一的房屋不得出租:(一)属于违法建筑的;(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的”，第十四条规定:“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案”，事实对照法律规定，违法建筑不得出租，案涉租赁协议因违反了法律的强制性规定而无效。三、买家要求交付竞拍土地及案涉会所，买家才是本案真正的利害关系人，本案一审未追加买受人为本案第三人或被告参与诉讼，程序错误，案件结果极可能会严重损害买受人的合法权益。同时，一审判决于凤阁对案涉土地申请法院进行首封，其后还有不下十几家查封，债权数额巨大。如唐国霖不腾房，严重损害了包括于凤阁在内的广大债权人的利益，对广大债权人极为不公。唐国霖辩称，1.楼间距5.8米与图纸不符不是依据城乡规划法认定违法的法定情形，不是认定违法建筑的的依据。建筑面积436.2平方米是一层的面积而非会所多层之和的面积。方城县测绘队不是执法主体，无权认定该建筑是否为违法建筑。根据最高人民法院关于城镇租赁房屋是否有效的裁判标准，只看一审辩论终结前有没有批准手续或规划证。按照城乡规划法分控制性规划和修建性规划。修建性规划随着施工的进行是可以修改的。2.关于租赁协议无效的上诉理由不能成立。因本案涉及合同效力问题，不能适用于凤阁所说的《商品房租赁管理办法》。于凤阁诉称将买受人列为第三人的理由不能成立。本案是案外人执行异议之诉，是特定主体诉讼。买受人的权利已通过拍卖实现。本案申请执行的债权远远小于被拍卖的标的物，依照法律的规定不能超过标的物拍卖和查封。范怡冰辩称，同唐国霖的答辩意见。鸿达公司辩称，同唐国霖的答辩意见，并补充以下三点：1.鸿达公司所建筑的涉案会所一审中提交了规划许可证、施工许可证土地证等手续，系合法建筑。二审中唐国霖出示了规划纲要，认可会所实际的建筑状况，故该会所符合建筑规划的要求，不是违章建筑。2.该会所没有被规划部门下发正式的违法确认书，没有确认的文件，上诉人称案涉建筑为违法建筑缺乏事实根据。3.实际的承租人就是唐国霖，是唐国霖委托吕建德收取租金的，吕建德并没有实际承租。唐国霖向一审法院起诉请求：停止对唐国霖腾出方城县人民北路东侧2009263号土地附属物（四季花城院内南门口20米处四层楼房）的执行，诉讼费用由于凤阁承担。一审法院认定事实：于凤阁与范怡冰、鸿达公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年3月21日作出（2013）宛民初字第2632号民事调解书，确认以下案件事实：范怡冰因急需资金于2010年12月11日，向于凤阁借款170万元，当日给其出具借条一份，约定月息二分，并以鸿达公司为上述借款提供连带保证责任。此款范怡冰至今未还。其同意还款，但目前经济困难，希望缓期偿还。经一审法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议如下：一、范怡冰于2014年9月30日前偿还于凤阁借款本金170万元及利息，利息自2010年12月11日起按月息2分计算至款付清之日止。二、南阳鸿达房地产开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。……。调解书生效后，范怡冰、鸿达公司未按期履行调解书所确定的给付义务，于凤阁于2014年11月5日申请法院强制执行，执行案号：（2014）宛法执字第664号。2015年3月18日，一审法院作出（2014）宛法执字第664号民事裁定书及协助执行通知书，对鸿达公司在方城县人民北路北侧取得的土地使用权，土地证号分别为：2008127号、2009263号、2009264号、2009265号予以查封。2017年3月16日，一审法院作出（2014）宛法执字664-1号民事裁定书和协助执行通知书，对土地证号2009263号、2009265号的土地使用权予以续查封。2018年3月28日，作出（2014）宛法执字664-2号民事裁定书和协助执行通知书，对土地证号2009263号、2009265号土地使用权予以续查封。2018年8月17日，作出（2014）宛法执字664-4号民事裁定书和协助执行通知书对登记在被执行人鸿达公司名下的位于方城县人民路东侧土地（土地证号：2009263号）上的附属物全部予以查封。后被执行人鸿达公司名下的位于河南省××××人民路东侧土地使用权一处（土地证号：2009263号）及该宗土地上的附属物于2019年7月29日至2019年7月30日在淘宝网以39731940.00元的价格拍卖成交，买受人为方城县福顺矿业有限公司，社会统一信用代码91411322MA47072D9F。企业登记状态存续。2019年12月30日，一审法院作出（2019）豫1302执恢8号公告，责令被执行人（××）在2020年1月8日前腾出房屋。后案外人唐国霖以对执行标的在租赁期限内为由提出书面异议，一审法院于2020年1月17日作出（2020）豫1302执异14号执行裁定书，认为案外人唐国霖承租被执行人鸿达公司位于方城县人民路四季花城院内南门口20米处的四层楼房一座即会所，由于该会所不符合规划要求，会所与报批图纸不符，该会所属于违法建筑。唐国霖与鸿达公司对该违法建筑签订的《租赁协议》，应属无效协议。且唐国霖未提交租赁登记备案手续，一审法院查封前已经领取以该会所作为住所地的营业执照、已经由其且至今仍由其支付该会所水电、物业管理等费用以及查封前已经对该会所根据租赁用途进行装修的证据。再者，唐国霖提交的50万租赁费收据是收吕建德的，不是其本人的，且没有银行转账手续。2019年1月7日的收据已超过合同约定的付款期限且没有银行转账手续，唐国霖提交的其他证据与本案没有关系，因此案外人对执行标的享有不足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。唐国霖的异议理由不能成立，故裁定驳回案外人唐国霖的异议请求。另查明，鸿达公司于2010年9月2日取得南阳市建设工程规划许可证，于2010年9月18日取得中华人民共和国建筑工程施工许可证，工程名称为四季花城13＃、14＃、15＃、16＃住宅楼及会所，建设地址为方城县康达路北侧。再查明，2014年10月13日，唐国霖作为承租方（乙方）与第三人鸿达公司作为出租方（甲方）签订《租赁协议》一份，主要内容为：“甲乙双方就甲方位于方城县××北四季花城院内南门迎门楼对外以租代建一事，因该建筑物属于本小区业主共有物，所承租的租金为用于本小区未完工程及部分绿化和公共设施的建设费用。经双方充分平等协商，达成如下协议：一、出租房屋位置：坐落于方城县××北四季花城院内南门口20米处四层楼房一座。四址为东至空地，南至康达路，西至16、18号楼东墙，北至15B，层数为四层。建筑面积约2000平方米（以实际为准）。二、租赁期限：14年（2014年10月13日—2028年10月13日止）。三、租金：整栋房屋租金每年10万元人民币，共140万元。于2016年底前交付公司50万元现金，下欠的20万元于2018年底前一次性付清。后七年租金共70万元整，由乙方垫付作为该会所的门窗装修、地坪绿化等基础设施的建设费用（折抵后七年的租金）。四、双方其他权利义务：甲方应确保水电路灯配套使用的便利和畅通。并保证出租场地没有产权纠纷、四邻纠纷等问题……租赁期间的房屋内装修部分的费用由乙方自行承担。……本协议期满乙方不续租时，乙方所承租时的内装修部分除可移动的设施外，均无偿的交付甲方所有，以确保所租房屋室内整体外观不被破坏。……”合同签订后，唐国霖委托其亲戚吕建德于2016年7月7日向第三人鸿达公司交付租金500000元，第三人鸿达公司出具收据一份，主要内容：“今收到吕建德租赁四季花城南门商业会所人民币伍拾万元，系付房租金”。后唐国霖的配偶郝建萍又分别于2016年10月16日、10月17日存入范晓华名下中国银行账户8万元、2万元，于2016年10月22日存入李丽中国银行账户2万元。2019年1月7日，第三人鸿达公司出具收据一份，主要内容为：“今收到唐国霖人民币捌万元整，系付会所租赁费”。后唐国霖对其租赁的房屋进行了装修施工，并一直占有使用至今。一审法院认为，本案争议的焦点在于唐国霖与鸿达公司签订的《租赁协议》是否真实有效;如唐国霖享有租赁权,其能否阻却对案涉房屋要求其腾房的执行。对于唐国霖与鸿达公司签订的《租赁协议》是否真实有效的问题,一审法院认为,案涉房屋系鸿达公司于2010年所建,其在建设时已取得了建设规划许可证及建设施工许可证，其有权对该房屋进行出租处置并收取租金。同时根据查明的事实,唐国霖与鸿达公司于2014年10月13日签订《租赁协议》,并分五次交纳给鸿达公司租金700000元,还按约定对房屋进行了装修，且一直占有使用至今。而一审法院查封案涉房屋是在2018年8月17日，唐国霖签订租赁合同以及实际占有使用的时间早于法院查封的时间。于凤阁虽然辩称争议房屋系违法建筑，为此签订的租赁协议无效，但并未提交相关证据予以证明，也没有证据能够证明唐国霖与鸿达公司之间存在恶意串通,故意阻碍执行的行为。因此,唐国霖与第三人鸿达公司签订的《租赁协议》真实性、有效性可予确认。对于唐国霖享有租赁权能否阻却房屋腾退的执行问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,确立了“买卖不破租赁”的原则。同时《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款亦规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该项不动产的,人民法院应予支持。上述法律规定均保护承租人的合法租赁权不因租赁物物权发生变动而受影响。因此，唐国霖请求停止腾房，符合法律规定,一审法院予以支持。故在唐国霖的租赁合同期限（2014年10月13日—2028年10月13日止）内，不得对唐国霖实施腾出房屋的执行。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决:在唐国霖的租赁合同期限（2014年10月13日—2028年10月13日止）内不得对唐国霖实施腾出方城县人民路北段东侧2009263号土地附属物（四季花城院内南门口20米处四层迎门楼）的执行。案件受理费100元，由唐国霖负担。本院二审期间，于凤阁提交国有土地使用权出让合同一份以及四季花城验收结果一份。证明会所建设是违法建筑。唐国霖的质证意见是1.关于土地出让合同，该证据不符合最高院关于城镇租赁合同司法解释规定的合同无效的证据标准。因为按照法律规定，要在一审辩论终结前提供批准手续或者规划许可证手续，因此于凤阁提供的证据，不是法定证据。2.该证据不符合二审新证据的规定，且是复印件无法与原件核对，不应采信。在不考虑出让合同真实性的情况下，该出让合同说明第三人鸿达公司是通过合法的途径取得出让土地，并在土地上建设，是合法合理的，并非违章建筑。另外，四季花城验收结果的章不清晰，看不出来是哪里的章。若是规划局测绘队测量结果，不是执法单位，其证据不具有认定违法建筑的效力。3.这些数据后来被新的规划所取得，而且这些差距已经被新的规划所吸收。这个验收结果显示的时间是在2010年的6月14日，鸿达公司是在2010年的9月份拿到规划许可证，会所规划涉及的是三层，实际是四层，但是底层是不算面积的。会所的建设符合规划局的要求。范怡冰的质证意见是同唐国霖的质证意见一致并补充一点。鸿达公司取得的土地是合法有效的，有出让合同和土地使用证。对于凤阁所述依据合同法第二十四条认为没有办理出租登记有异议。该条规定是双方当事人的约定，并不是法律规定的禁止性规定，合同当事人的约定没有履行只能按违约责任，并不影响其他合同的效力。该合同与本案的关联性不大，一份出让合同说出租是无效显然没有关联性。第二份证据请法庭核实，没有经办人签字，不到验收的节点，不客观。正规的验收结果有验收报告以及和规划许可证其他材料相符合的验收报告，证明没有其他材料相符，证明力不够。出具的时间是2010年6月14日，在2011年以后规划图纸有变更的情况，验收结果已经失效作废了。唐国霖提供方城县规划建设工作委员会文件一份及关于鸿达四季花城项目容积率调整原规划会所规划涉及变更的情况说明一份。证明1.于凤阁上诉当中所提到的超面积的问题，本会议纪要提到了容积率由1.8提高到2.9，这个会议纪要允许鸿达公司在总量控制的情况下，在四季花城院内进行结构调整。在整个建设过程中，没有出现规划法规定的停建的处罚通知、没收的处罚，可从反面证明这是一个合法建筑。于凤阁的质证意见是对会议纪要真实性不提异议，对证明方向有异议。唐国霖说是结构调整，与会议纪要内容不符，临建城区的密度是2.9。不涉及案涉会所，只涉及住宅，而且里面说的非常清楚，不存在有其它的。鸿达公司的情况说明未加盖鸿达公司的印章也没有签字，只有鸿达公司的名字，对真实性合法性不予以认可。鸿达公司的质证意见是对该证据的真实性和证明方向无异议。会所建立是符合规划范围的。情况说明是公司办公室人员出具的，是鸿达公司的意见。本院认为，根据于凤阁的上诉请求和唐国霖、鸿达公司以及范怡冰的答辩意见，结合本案的事实和证据，本案有以下几个焦点问题：本院逐一评述如下：一、关于案涉租赁合同的效力问题。于凤阁表示案涉建筑系违法建筑，因此案涉租赁合同无效。首先，案涉房屋是否系违法建筑，应当由相关行政机关作出认定和处理，现无证据证明有关行政机关对此作出认定。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，确认合同无效，应当以法律和行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，即便案涉房屋为违法建筑，鸿达公司将其对外租赁只要不违反法律和行政法规的强制性规定，就不能认定租赁合同无效。于凤阁所列举的《商品房屋租赁管理办法》系部门规章，不能作为认定租赁合同无效的依据。因此，于凤阁称案涉房屋为违法建筑，案涉租赁合同无效的理由不能成立，本院不予支持。二、关于租赁费的问题。于凤阁上诉称鸿达公司收取的是吕建德的租赁费，而非唐国霖的，且无银行转账凭证，无法证实其真实性。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”唐国霖在原审中申请吕建德出庭作证，吕建德表示其为唐国霖向鸿达公司交纳租赁费。于凤阁虽不认可其真实性，但未提供证据予以反驳，本院对其主张不予支持。三、关于是否应当追加竞买人参加诉讼的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。因此，竞买人不属于案外人执行之诉的案件当事人，于凤阁要求追加买受人参加诉讼的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，于凤阁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由于凤阁负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二〇年六月十七日法官助理朱海霞书记员牛志烨