湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终24号上诉人（原审被告）：王猛，男，1990年5月20日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：夏小林，湖北美佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈继军，男，1978年6月29日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：何东风，湖北季梁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：随州市昊天房地产开发有限公司，住所地随州市曾都区烈山大道606号。法定代表人：邓少华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：董立，湖北神农律师事务所律师。上诉人王猛因与被上诉人沈继军、随州市昊天房地产开发有限公司（以下简称昊天公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王猛上诉请求：1.撤销原判，改判驳回沈继军的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由沈继军、昊天公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）本案诉争《商品房买卖合同》系王猛与昊天公司协商一致后自愿签订，是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，为合法有效合同。2015年6月，沈继军向王猛借款1400万元，以涉案房屋作为抵押担保。因当时涉案房屋尚处于预售阶段，未办理买受人的预售登记，也无法办理抵押登记。经沈继军、王猛与昊天公司三方共同协商一致，签订两份《商品房买卖合同》，直接将王猛登记为房屋买受人，并依法申请备案登记。在1400万元借款到期后，沈继军因未能按约定履行还款义务，王猛遂诉至湖北省随州市曾都区人民法院。该院于2017年5月25日作出（2016）鄂1303民初245号民事判决书，判决沈继军夫妇履行还款义务。判决生效后，王猛向人民法院申请强制执行，但沈继军一直拒不执行。现沈继军提起本案诉讼，存在逃避执行，转移资产的嫌疑。（二）一审法院认定涉案买卖合同无效，剥夺了王猛对涉案房屋的抵押权，使王猛丧失了对涉案房屋优先受偿的权利。王猛与昊天公司之间虽然不存在房屋买卖的合意，但涉案房屋作为1400万元借款的抵押物，三方当事人对此均予认可。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款规定：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”虽然王猛与昊天公司之间不存在实际买卖合同关系，但王猛对涉案房屋享有抵押权。沈继军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昊天公司辩称，服从一审判决，王猛的上诉理由不能成立。沈继军向一审法院起诉请求：1.依法确认王猛与昊天公司签订的两份《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费由王猛、昊天公司承担。一审法院认定事实：2012年11月，沈继军购买昊天公司所开发的“新天地花园”小区20号、21号楼的B区一层B101-106号（面积为1548.11m2）以及B区二层B201-206号商用房(面积为1592.37m2)，上述房屋的购买单价为6000元/m2,合计总价为18842880元。当时该楼盘尚处于预售阶段，昊天公司虽收取售房款，但并未开具不动产销售发票，双方也未订立商品房买卖合同。2015年6月30日，沈继军通过冠群借贷平台借款1400万元，冠群平台总部明确要求要将沈继军所有的“新天地花园”小区的房产产权直接办理在冠群随州分公司员工王猛名下，作为1400万元借款的抵押担保。随后，王猛与昊天公司于2015年7月1日签订两份《商品房买卖合同》，确定“新天地花园”小区的第18-22号楼B区B101-106号及B201-206号的所有权人为王猛，昊天公司也为之开具了不动产销售发票。同日，昊天公司与沈继军、王猛签订一份《特别说明》，对上述内容予以确认，昊天公司的法定代表人邓少华、沈继军、王猛签字并按指印。本案诉争的“新天地花园”小区房屋并未实际交付给王猛，王猛也未支付购房款。一审法院认为，本案存在两个焦点：一是昊天公司在与王猛签订两份《商品房买卖合同》时，是否知晓沈继军与王猛之间的借贷抵押关系；二是昊天公司与王猛是否基于真实的意思表示签订两份《商品房买卖合同》。对于第一个焦点问题，昊天公司在庭审过程中，明确表示不清楚沈继军与王猛之间的借贷抵押关系，认为其与王猛就是正常的商品房买卖。但依据沈继军所提供的《特别说明》的文字内容来看，昊天公司在与王猛签订《商品房买卖合同》时，明确知晓此次商品房买卖只是为了促成沈继军与冠群平台1400万元借贷的达成，便于王猛行使抵押权。《特别说明》有昊天公司法定代表人邓少华、王猛、沈继军的签名和指印，进而认定该《特别说明》是真实可信的，则昊天公司明确知晓沈继军与王猛之间的借贷抵押关系。对于第二个焦点问题，王猛作为冠群平台随州分公司的员工，应该明确知晓与昊天公司达成的两份《商品房买卖合同》，只是沈继军与冠群平台之间借贷合同的从合同，两份《商品房买卖合同》实质促成的是民间借贷关系。由此可以推定，王猛虽然在两份《商品房买卖合同》上签字确认，但并未打算实际履行合同的相关权利和义务，即支付购房款和接收商品房。而在上一个焦点问题的陈述中，已经明确说明了昊天公司在订立两份《商品房买卖合同》时，是知晓王猛与沈继军之间的借贷抵押关系，从《特别说明》中也可看出昊天公司并不反对此种非实质销售。因此，也可以推定，昊天公司也并不打算履行购房合同的相关权利和义务。在此基础上，既然昊天公司和王猛，都明确知晓此次商品房买卖是为了促成沈继军1400万元借款的达成，并不准备履行购房合同的相关权利和义务，而他们事实上也并未交付商品房和支付18842880元购房款。因此，昊天公司在与王猛签订两份《商品房买卖合同》时，内心都不准备受该合同条款的约束，都是以虚假的意思表示来订立该合同。综上所述，本院认为昊天公司明确知晓沈继军与王猛之间的借贷抵押关系，昊天公司与王猛2015年7月1日签订的两份《商品房买卖合同》，是基于双方的虚假的意思表示达成的。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”昊天公司与王猛签订的两份《商品房买卖合同》，可据此认定为以虚假的意思表示所实施的民事法律行为，两份合同都为无效合同。沈继军要求确认两份《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：昊天公司与王猛于2015年7月1日签订的两份《商品房买卖合同》为无效合同。案件受理费1000元，由沈继军、昊天公司、王猛各负担333.34元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2015年4月30日，沈继军与邓少华签订《协议书》。双方约定：（一）《公园1978》项目，沈继军已投资2177.6万元，占股份30%。沈继军同意退出该项目，由邓少华代替其成为该项目股东，并承接沈继军转让的上述股份。（二）邓少华支付沈继军转让该股份的对价为人民币2177.6万元。支付方式和期限为：1.邓少华将属于自己名下的位于随州市××大道的《新天地花园》商铺约3300平方米（含一至二层），按每平方米单价6000元转让给沈继军。邓少华负责将上述转让的商铺房产证办至沈继军名下。办证产生的税费按有关规定，由沈继军承担购买方的税费，邓少华承担出让方的税费。2.《公园1978》项目股权转让款2177.6万元扣减邓少华的商铺转让款项后，余款（2177.6万元-房产证所载商铺建筑面积×6000元）由邓少华一次性支付给沈继军。3.邓少华承接沈继军在《公园1978》项目2177.6万元股份之前，沈继军若欠项目公司或项目公司股东的任何债务，与邓少华无关，由沈继军自行解决。沈继军购买邓少华的商铺若存在产权方面的纠纷，由邓少华负责解决。2015年6月18日，邓少华经工商登记成为武汉宏凯房地产开发随州有限公司的股东之一。自2017年12月8日起，邓少华未再担任该公司股东。邓少华自述，其以诉争商铺作为支付上述股权转让的对价，超出部分价款100万元约定由沈继军退还。2017年11月15日，其将持有的武汉宏凯房地产开发随州有限公司股份以2177万元转让给案外人周斌。2015年7月1日，沈继军为向王猛借款1400万元，经协商，其与王猛、邓少华共同签订《特别说明》。内容为：“（一）兹有通过冠群平台借款客户沈继军，于2012年11月在昊天公司购买其开发的商用房，具体位置‘为新天地花园20#、21#，B区一层B101-106号，B区二层B201-206号’，位于随州市××大道，一层面积1548.11平方米，二层面积1592.37平方米。当时购买价格为一层、二层均价6000元/平方米，合计房产总价为一千捌佰捌拾肆万贰仟捌佰捌拾元整（￥18842880.00元）。当时因为处于房产预售阶段，开发商收取售房款未开具不动产销售发票和未签署商品房买卖合同。（二）2015年6月30日，沈继军通过冠群平台借款1400万元，冠群总部下发同意批复的风险控制措施中指出‘将沈继军位于擂鼓墩大道的房产产权直接办理在随州分公司抵押权人王猛名下’。所以2015年7月1日，均由（以）随州分公司抵押权人王猛名义，到昊天公司签署上述房产的《商品房买卖合同》，并由该房地产公司开具不动产销售发票。（三）由于签署合同，开具发票，变更、注销房产所有权人等事项所产生的以及日后产生的一切纠纷、法律责任和费用，冠群公司和冠群随州分公司抵押权人王猛均不予承担。”沈继军、王猛作为“说明人”，邓少华作为“房地产开发公司法人”在《特别说明》尾部签字。2015年7月2日，王猛向沈继军、杨艳平（沈继军之妻）出借1400万元，期限7个月，自2015年7月2日起至2016年2月1日止，连本带息总计1498万元。双方通过融资服务平台公司冠群驰骋金融信息服务（上海）有限公司签订《借款合同》，同时对还款时间、还款数额、逾期付款罚息、违约金、借款保证金、服务费等进行约定。当日，杨涛、中圣公司、湖北三得利肥业有限公司自愿作借款担保人一并与王猛签订了《保证合同》，承诺提供连带责任担保，并约定担保范围。后沈继军、杨艳平偿还部分款项，尚欠王猛借款本金及期限内利息共计1274万元未予偿还，王猛遂提起诉讼。湖北省随州市曾都区人民法院于2017年5月25日作出（2016）鄂1303民初245号民事判决，判令沈继军、杨艳平偿还王猛的借款本金1232万元、利息42万元，支付逾期罚息（按月利率1.5%计算自2016年2月2日起至清偿之日止）和按本金的10%计算的违约金（罚息和违约金合计不超过按月利率2%计算的所欠本金利息）；杨涛、湖北三得利肥业有限公司、湖北中圣化肥有限公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力，并进入执行程序。沈继军自述在该案执行阶段向王猛支付69万余元，余款至今未付。另查明，昊天公司在签订商品房买卖合同后向王猛开具了增值税专用发票。完成合同备案登记后，王猛将发票交给沈继军，沈继军又交给昊天公司，该公司对发票予以作废处理。又查明，涉案房屋的购买人至今仍备案登记在王猛名下，未办理产权变更登记手续，一直由昊天公司占有使用，并对外出租，收取租金。本院认为，本案双方的争议焦点为:两份《商品房买卖合同》的性质和效力如何认定。（一）关于两份《商品房买卖合同》的性质问题沈继军与王猛一致认为，昊天公司与王猛签订两份《商品房买卖合同》的目的是以合同项下的房屋为沈继军向王猛借款作抵押。从沈继军、王猛与昊天公司法定代表人邓少华三方签订的《特别说明》来看，其签订时间形成于上述两份合同的第二天，系针对该合同订立的原因、目的、后续事项等作出补充说明即而达成的协议，由此可反映出《商品房买卖合同》订立的真实意思。即沈继军为向王猛借款1400万元，用自己之前以股权转让对价取得的昊天公司房屋（未办理产权过户登记手续和实际交付）作担保，通过授意昊天公司与王猛签订《商品房买卖合同》的方式来实现其借款担保目的。从昊天公司与王猛在签订诉争合同的履行情况来看，一方面，王猛未支付购房款，昊天公司却向王猛出具增值税专用发票，认可王猛履行了合同项下的付款义务，明显不符合商业交易习惯。另一方面，昊天公司至今占有合同项下房屋的事实表明，昊天公司没有向王猛交付房屋的意思表示。故昊天公司与王猛之间并无一方转移房屋所有权，另一方支付对价的合意，双方未形成真实的商品房买卖合同关系。根据以上事实结合相关证据，本院认为，诉争《商品房买卖合同》实质上为让与担保合同，理由如下：1.让与担保是指债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。它是随着我国经济的迅速发展、商品交易活动的日渐频繁，而催生的一种新型担保方式。虽然我国民法未明确规定该种担保方式，但是相关司法解释已对让与担保制度予以肯定和规制。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条即是对让与担保制度作出的相关规定。2.让与担保须具备让与和担保两个要素，即债务人或第三人将标的物的权利（包含期待权）转移或让渡于债权人作为担保。本案中，债权人王猛与债务人沈继军基于真实的民间借贷事实形成合法的债权债务关系，并为人民法院生效裁判认定。沈继军为达到借款目的，而以其通过转让股权的对价取得的昊天公司房屋作为担保。昊天公司与王猛签订商品房买卖合同，并办理合同备案登记手续。该合同项下的房屋期待权从形式上已让渡债权人王猛，具有权利转让的外观。据此，诉争合同符合让与担保合同的构成要件，其名为商品房买卖合同，实为让与担保合同。（二）关于两份《商品房买卖合同》的效力问题。从本案当事人的意思表示分析，如前所述，王猛与昊天公司无买卖合意，双方进行的商品房买卖行为为假，让与担保为真。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，王猛与昊天公司基于虚假的意思表示实施的商品房买卖行为无效，对双方不具有约束力。但双方隐藏的真实意思表示即以形式上转移房屋期待权作为对借款的让与担保行为并不当然无效，对其效力应依照有关法律规定予以认定。从法律层面分析，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条规定：“当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，沈继军为向王猛借款1400万元，以其用股权转让对价取得的昊天公司房屋作为担保，并通过昊天公司与王猛签订商品房买卖合同的方式实现其让与担保的意思表示，由此形成的让与担保合同未违反上述法律规定的合同无效情形，应当认定为有效。沈继军起诉确认商品房买卖合同无效，实质上意图否认本案双方基于真实意思表示形成的该让与担保合同效力，系滥用诉讼权利，违反诚实信用原则。一审法院以王猛与昊天公司存在虚假意思表示为由，认定双方签订的名为商品房买卖合同实为让与担保合同无效，无事实和法律依据，应予纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1364号民事判决；二、驳回沈继军的诉讼请求。一审案件受理费1000元；二审案件受理费80元，合计1080元，由沈继军负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇二〇年六月十八日书记员 曹娜娜