江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1698号上诉人（原审被告）：江苏淘车乐二手车服务有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道丹山路78号锡东创融大厦A座9F。法定代表人：王长久，该公司总经理。委托诉讼代理人：季硕，该公司员工。被上诉人（原审原告）:袁玉奋，男，1969年6月27日出生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）:刘研，女，1981年6月3日出生，汉族，住无锡市滨湖区。上诉人江苏淘车乐二手车服务有限公司（以下简称淘车乐公司）因与被上诉人袁玉奋、刘研房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初6030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。淘车乐公司上诉请求：1.解除案涉《房屋租赁合同》；2.改判由上诉人按《房屋租赁合同》的约定承担一个月房屋租金作为违约金。事实和理由：因在一审开庭时上诉人员工到场但未携带委托书，故一审法院未采信上诉人陈述的事实。江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司（以下简称淘车乐金坛分公司）与被上诉人袁玉奋于2018年10月19日签订《房屋租赁合同》。合同签订后上诉人按照约定向被上诉人支付2018年10月25日至2019年5月24日的租金（含一个月免租期)。淘车乐金坛分公司开业后，因位置不好，公司门店经营亏损，上诉人决定关闭门店并注销淘车乐金坛分公司。2019年3月底、4月初，淘车乐金坛分公司店面负责人杨雁飞曾多次与被上诉人协商退租事宜，被上诉人未予理踩，也未赴现场协商。无奈之下，上诉人在未找到袁玉奋的情况下于2019年4月30日搬离案涉租赁房屋。因原淘车乐金坛分公司店面负责人杨雁飞离职时未留存相关记录，如需要可请法院向杨雁飞质证。期间被上诉人并未联系上诉人，故被上诉人多次催要房屋租金一事并不属实，其描述至2019年8月才发现房屋空出也不属实，这不符合正常逻辑。综上，请求二审依法改判，支持上诉人的上诉请求。袁玉奋、刘研未作答辩。袁玉奋、刘研向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2.淘车乐公司立即返还租赁房屋；3.淘车乐公司立即支付拖欠的租金33333元（自2019年5月25日算至2019年9月24日）、支付逾期付款利息18000元；合计51333元；4.淘车乐公司承担本案所有诉讼费。一审法院认定事实：袁玉奋、刘研系金坛区金桂美庐01幢10号、11号房屋所有权人。2018年10月19日，袁玉奋与江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司签订《房屋租赁合同》，约定：袁玉奋将坐落于金坛区金桂美庐01幢10号、11号房屋租给江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司，租用面积171.83平方米，租赁期限自2018年10月25日至2021年11月24日，第一个月免租金，后每年租金100000元，租金每半年支付一次，首期租金于交付房屋时或提前支付，后每半年且提前一月支付租金；如江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司未按合同约定的日期和金额支付租金，应从第二日起按未付金额的3‰支付逾期利息，超过一个月未支付租金，袁玉奋有权解除房屋租赁合同并收回房屋。合同签订后，江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司支付首期租金50000元，剩余租金至今未支付。一审法院另查明，江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司系淘车乐公司设立的分公司，江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司于2019年10月14日注销。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，袁玉奋与江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司在《房屋租赁合同》明确约定：如江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司未按合同约定的日期和金额支付租金，应从第二日起按未付金额的3‰支付逾期利息，超过一个月未支付租金，袁玉奋有权解除房屋租赁合同并收回房屋。江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司将租金支付至2019年5月24日，剩余租金至今未支付，已经超过一个月未支付租金的约定，故袁玉奋、刘研要求解除《房屋租赁合同》、返还租赁房屋、支付租金及利息的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司系淘车乐公司开办的不具备独立法人资格的分支机构，淘车乐公司应当对江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司的债务承担清偿责任。淘车乐公司经该院合法传唤未到庭参加诉讼，未作答辩、举证视为对其诉讼权利的放弃。该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除袁玉奋与江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》；二、江苏淘车乐二手车服务有限公司于一审判决生效之日起30日内将金坛区金桂美庐01幢10号、11号房屋腾让给原告袁玉奋、刘研；三、江苏淘车乐二手车服务有限公司于一审判决生效之日起10日内支付袁玉奋、刘研自2019年5月25日起至2019年9月24日的租金33333元，承担逾期利息18000元，合计51333元。案件受理费减半收取541元，由江苏淘车乐二手车服务有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，对一审查明的事实亦未提出异议，本院对一审查明的事实予以确认。经查阅一审卷宗，二审补充查明：袁玉奋与江苏淘车乐二手车服务有限公司金坛分公司于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》第九条违约责任（四）约定，租赁期内乙方（淘车乐乐金坛分公司）需提前退租的，需提前60日书面通知甲方（袁玉奋），并支付一个月租金作为违约金，甲方（袁玉奋）应无息全额退还全额押金及尚未实际承租的租金。根据袁玉奋在一审起诉状以及淘车乐公司在二审上诉状中的陈述，本院确认：在袁玉奋不知情的情况下，淘车乐金坛分公司于2019年8月之前搬离涉案房屋。二审中，本院询问淘车乐公司是否根据《房屋租赁合同》的约定已向袁玉奋送达书面退租通知，淘车乐公司陈述称淘车乐金坛分公司负责人杨雁飞曾微信通知被上诉人退租事宜，因杨雁飞离职无法提供相应证据，且不申请证人出庭作证。二审中，淘车乐公司明确已经收到一审开庭传票，未参加一审庭审是因淘车乐公司一审委托诉讼代理人未携带授权委托书。本院认为：根据一审查明事实，淘车乐金坛分公司系淘车乐公司的分公司，不具有独立法人资格，不能独立承担责任。因淘车乐金坛分公司已注销，根据规定，淘车乐金坛分公司的权利义务应由淘车乐公司承受。袁玉奋与淘车乐金坛分公司于2018年10月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》第九条违约责任（四）约定，租期内淘车乐金坛分公司提前退租的，需提前60日书面通知袁玉奋，并支付一个月租金作为违约金。本案中，因淘车乐公司未能举证证明在淘车乐金坛分公司搬离案涉房屋前曾书面通知袁玉奋提前退租事宜，故淘车乐公司二审关于按《房屋租赁合同》的约定承担一个月房屋租金作为违约金的主张不能成立，本院不予采纳。因淘车乐金坛分公司搬离涉案房屋时未通知袁玉奋，且淘车乐金坛分公司无证据证明在搬离案涉房屋时已将房屋钥匙移交袁玉奋，亦未能证明袁玉奋在2019年9月24日前已经取得对案涉房屋的占有，故一审法院根据《房屋租赁合同》的约定，判令淘车乐公司向袁玉奋、刘研支付自2019年5月25日起至2019年9月24日的租金33333元及该期限内的逾期付款利息18000元，并无不当，本院予以确认。一审法院判令解除《房屋租赁合同》，与淘车乐公司解除《房屋租赁合同》的二审诉求一致，本院对一审解除《房屋租赁合同》的判决部分予以确认。综上所述，淘车乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1082元，由淘车乐公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 卢文忠审 判 员 袁海燕二〇二〇年六月十八日法官助理 骆云辉书 记 员 朱羲玲