广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13130号上诉人（原审被告）：何俊江，男，1988年9月19日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎曼晴，该公司员工。上诉人何俊江因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初23409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。何俊江上诉请求：1.撤销一审判决，改判何俊江无需支付合富公司剩余中介服务费45000元及违约金；2.诉讼费由合富公司承担。事实和理由：（一）何俊江与合富公司签订《服务收费确认书》之前已经与其经纪人签订了车位退款《协议书》，协议书上明确提出，由于房屋购买方不需要购买此房屋配套的两个车位，由合富公司经纪方协助退还两个车位给开发商，并于2017年6月30日前完成，完成退款后，何俊江才与合富公司结算后期该物业佣金。该物业佣金指房屋交易的中介服务费，也就是明确对本次房屋交易的服务费进行了约定，而双方签订的《服务收费确认书》并没有对车位退款协议作出任何书面推翻，则车位退款《协议书》对本次房屋交易服务费的约定应视为有效。（二）何俊江最终与开发商达成车位退款协议的时间是2018年5月30日，而实际收到退款的时间为2018年7月6日，比何俊江与合富公司签订的《协议书》所约定的时间推迟了约一年，即合富公司没有如期履行协议上的义务，失约于何俊江。何俊江基于对合富公司的信任签订了《服务收费确认书》，并在前期支付了所约定的18万元服务费的13.5万元，只是由于后期合富公司失约，没有给予何俊江车位退款事宜上相应的帮助与服务，因此基于《协议书》上的约定才拒绝支付剩余45000元服务费。（三）一审判决认定合富公司对何俊江的车位退款事宜有辅助义务，却无视双方《协议书》上对中介服务费的约束条款，也就是无视何俊江要求合富公司履行义务的权利，只认可合富公司索要服务费的权利，明显偏袒合富公司，忽视何俊江的合法权益。综上，事因合富公司失约于何俊江，没有如期履行与何俊江签订的《协议书》上的服务事项，因此，何俊江有权依据《协议书》所约定条件拒绝支付剩余服务费。二审庭询中另补充：整个房产交易，何俊江是事先和经纪人协商好退车位事宜的，如果没有退车位的前提，合同是不会交给合富公司去完成的，退车位应该和房屋买卖合同是一体的。合富公司二审答辩称，不同意何俊江的上诉请求，同意一审判决，合富公司已经履行完毕居间义务，对于两个车位的事项是合同之外的内容，何俊江的目的是要退回款项，其目的也达成了，所以没有依据不支付中介费。合富公司向一审法院起诉请求：1.何俊江向合富公司支付中介费45000元及违约金（违约金自2017年7月1日起，按每日0.05%计算，直到清偿之日止）；2.何俊江承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月5日，合富公司（丙方、房地产中介服务机构）与何俊江（甲方、卖方）及买方陈启东（乙方）签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0035772），约定房地产地址为海珠区晖悦二街3号2101房，建筑面积252.76平方米，总金额1550万元；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2017年6月3日前向丙方支付中介服务费；甲乙双方或其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金；等。一审法院另查，何俊江签署《服务收费确认书》，内容：本人何俊江经广东合富房地产置业有限公司促成海珠区晖悦二街3号2101房物业之合同成立；现同意支付180000元作为广东合富房地产置业有限公司之中介代理费。该费用之缴交日期为2017年6月30日。逾期交付该费用，则按日交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止；等。一审诉讼中，合富公司与何俊江确认何俊江与买方的房屋买卖已成交且已经过户到买方名下。何俊江确认涉案房屋剩余的中介费没有支付给合富公司，理由是其与合富公司经纪人方勇签订协议，退回涉案小区的两个车位的款项后才结算后期该物业的佣金。为证明其主张，提交了《协议书》，内容为：“现因业主方何俊江出售海珠区晖悦二街3号(J-9(16#))2101房事宜，由于买方陈启东不需要购买，现在经纪方协助业主方退还此两个车位负二层H485、H539，并于2017年6月30日前完成。完成退款后，业主方才予经纪方结算后期该物业佣金。经纪方：方勇，业主方：何俊江，2017年1月5日”。合富公司则称方勇是其经纪人，但不确认协议书上的“方勇”是其本人的签字，即使方勇签了名，仅是作为中介方的辅助义务，主要还是要何俊江与开发商申请退款。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，何俊江在合富公司的促成下，已就出售涉案房屋的事宜成功与买方签订了《存量房买卖合同》，合富公司履行了居间人的义务，而退回车位款项仅是作为中介方的辅助义务，故合富公司有权按照约定收取中介服务费，何俊江因此不支付剩余的中介服务费，无理，一审法院不予采纳。根据《服务收费确认书》约定，何俊江应当于2017年6月30日前向合富公司支付中介服务费180000元。现何俊江未支付剩余中介服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。合富公司要求何俊江支付中介费45000元并按每日0.05%的标准支付从2017年7月1日起至清偿之日止的违约金有理，一审法院予以支持，但违约金总额应以本金为限。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年3月10日作出如下判决：何俊江在本判决生效之日起十日内，向广东合富房地产置业有限公司支付中介服务费45000元及违约金（以45000元为本金，按每日0.05%的标准，从2017年7月1日起至何俊江实际支付之日止；违约金总额以本金为限）。案件受理费1350元，由何俊江负担。本院二审期间，何俊江向本院提交银行流水清单，拟证明车位退费与双方约定的时间晚了1年。合富公司经质证认为：对真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，对于车位返款并非案涉合同的义务，其次开发商对于返款的时间完全取决于开发商的处理速度，不能归咎于合富公司。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，合富公司、何俊江均确认《服务收费确认书》的签订时间为2017年6月5日。何俊江一审期间提供的《车位退款申请书》载明的时间为2017年8月29日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：何俊江应否向合富公司支付剩余中介服务费45000元及违约金。根据本案查明事实，合富公司居间促成何俊江与买方陈启东签订《存量房买卖合同》，且交易房屋已经过户登记在买方名下，一审法院认定合富公司已履行居间人的义务并无不当。至于何俊江所称合富公司未及时协助其办理退回车位款的问题，首先，合富公司促成的是海珠区晖悦二街3号2101房的交易，并不涉及车位的交易，退回车位款并非合富公司的合同义务；其次，从何俊江提供的《车位退款申请书》记载的内容来看，何俊江向开发商申请退回车位款的时间为2017年8月29日，已超出《协议书》约定的时间，何俊江没有充分证据证明合富公司拒绝按照《协议书》中的承诺履行协助义务，不足以证明车位款未能及时办理退还的责任在于合富公司，且何俊江并无充分证据证明双方之间存有2017年6月30日前未完成车位退款则无须支付剩余中介服务费的合意；再者，涉案《协议书》签订于2017年1月5日，而涉案《存量房买卖合同》以及《服务收费确认书》签署于2017年6月5日，虽然《协议书》约定“完成退款后，业主方才予经纪方结算后期该物业佣金”，但签订在后的《服务收费确认书》中已经明确约定何俊江须在2017年6月30日前支付中介代理费，在前后约定不一致的情况下，应当以双方当事人在后的合意为准，即双方当事人通过签署《服务收费确认书》的方式变更了《协议书》关于付款时间的约定，据上，何俊江以车位退款直至2018年7月6日才收到为由，认为有权拒绝支付剩余中介服务费，理据不足，本院不予支持。涉案《服务收费确认书》约定：中介代理费的缴交日期为2017年6月30日，“逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止”。如前所述，何俊江应按照《服务收费确认书》的约定支付中介服务费，何俊江逾期支付剩余中介服务费45000元已构成违约，一审法院判令何俊江以45000元为本金，按每日5‰的标准，从2017年7月1日起至实际支付之日止计付违约金给合富公司，并作出违约金总额以本金为限的限制，并无不当，本院予以维持。综上所述，何俊江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人何俊江负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十九日书记员  贾妍胡秀红