重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）渝民申408号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈胜洪，男，1978年4月14日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冯小丽，重庆佳庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红明，重庆佳庆律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：重庆市万州恒安房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人：程通，该公司经理。委托诉讼代理人：程地泉，重庆征程律师事务所律师。被申请人（一审第三人）：王宇，男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审第三人）：陈英琴，女，1969年4月21日出生，汉族，住重庆市万州区。被申请人（一审第三人）：重庆瑞迪胶囊有限公司，住所地重庆市万州区。法定代表人：王宇，该公司经理。再审申请人陈胜洪因与被申请人重庆市万州恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）、王宇、陈英琴、重庆瑞迪胶囊有限公司（以下简称瑞迪胶囊公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2018）渝02民终1554号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。陈胜洪申请再审称：1.一、二审法院确认本案系商品房预约合同纠纷，且陈胜洪2015年1月3日支付的款项性质为房款的情形下，未判决相关责任主体承担责任，有悖法律规定。一审法院查明陈胜洪于2015年1月3日到恒安悦朗苑销售中心签订《认购书》并缴纳房款17.5万元、车位款5万元，既然本案为商品房预约合同纠纷，根据合同法第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，陈胜洪提交了《认购书》、收据、转款凭条等证据足以证实陈胜洪已付房款及损失，但一、二审法院既未查明该合同是否能履行，也未判决相关责任主体对陈胜洪的损失承担责任，其做法是错误的。2.王宇以恒安公司的名义与陈胜洪签订《认购书》系有权代理。一审查明，2014年4月17日，恒安公司在重庆三峡银行金狮支行开设银行结算账户，并授权王宇实际管理、使用该账户，该银行账户的流水显示恒安悦朗苑的项目设计费、售房部修建费、场平土石方工程费及材料费用等支出内容，恒安公司授权王宇实际管理、使用该账户，支付费用也没有经过恒安公司审批，可见王宇对于恒安公司重大权利义务负担行为及处分行为享有自主决定权，因此，王宇实施的与恒安悦朗苑有关的行为均系有权代理。3.即使王宇无权代理，其以恒安公司的名义与陈胜洪签订《认购书》的行为也应当构成表见代理。一是该宗土地使用权的招拍挂手续也是王宇借用恒安公司名义实施的行为。二是陈胜洪与王宇签订的《认购书》在恒安悦朗苑项目部签订。三是陈胜洪与王宇签订的《认购书》上王宇的印章与恒安公司在银行开设结算账户时预留的印章一致。4.即使王宇无权代理，恒安公司与王宇签订《恒安悦朗苑房号变更核对表》时应视为恒安公司对王宇无权代理的追认。2016年5月17日，向勇、周敏签订《恒安悦朗苑房号变更核对表》，就包括陈胜洪在内的32户购房者的相关信息进行了核对、交接，上述表格中所载明的陈胜洪的原房号与陈胜洪签订的《认购书》中的房号一致，且一、二审均查明向勇系王宇所雇佣，周敏系恒安公司的售房部经理，即使王宇无权代理，恒安公司与王宇核对确认购房者房号变更事宜之行为，应当视为事后对王宇无权代理的追认。5.恒安公司应当退还陈胜洪的房款并赔偿损失。一是陈胜洪缴纳的房款用于了恒安悦朗苑的开发建设。二是恒安公司理应对其借用资质的行为承担责任。三是虽然恒安公司与王宇签订了《项目转让协议书》，但并不能免除恒安公司的赔偿责任。四是恒安公司明知王宇以其名义售房而未阻止。6.王宇理应对陈胜洪的各项损失承担连带责任。王宇作为该项目的实际出资人，其实际收取、开支了包括陈胜洪在内的35户购房者的购房款，但恒安公司否认该宗土地与王宇有关，认为系恒安公司依法取得并进行房地产开发建设，对于双方截然不同的陈述，无法排除恒安公司与王宇共谋损害陈胜洪利益的可能性，加之王宇借用资质的行为为法律所不容许，因此，王宇的行为与陈胜洪的损失存在必然的因果关系，王宇应当对陈胜洪的各项损失承担连带清偿责任。7.本案涉及的人数较多，且陈胜洪有新证据提供。综上，陈胜洪依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。本院经审查认为，第一，关于《认购书》是否应当继续履行的问题。经审查，涉案《认购书》虽然对房屋的基本状况、当事人的名称、商品房价款的支付方式等进行了约定，但《认购书》第四条明确仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，且陈胜洪与恒安公司一直未能签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，故陈胜洪起诉要求恒安公司向其交付3-702号房屋的诉讼请求没有事实依据，不能成立。第二，关于王宇与恒安公司之间的法律关系问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《房地产开发企业资质管理规定》中关于房地产开发资质的相关规定，未取得房地产开发资质的企业，不得从事房地产开发经营业务。由于王宇不具备从事房地产开发资质，虽然2014年3月17日《万州区国有建设用地使用权拍卖成交确认书》所确认的涉案土地使用权的主体是恒安公司，但涉案土地的出让价款全部是王宇个人所实际支付，且恒安公司于2014年4月17日在重庆三峡银行金狮支行开设了相关银行结算账户，交由王宇实际管理、使用，王宇也实际从该账户上支出了涉案恒安悦朗苑项目的设计费、售房部修建费及场平土石方工程费、材料费等费用，故法院认定王宇借用恒安公司资质取得万州区百安大道998号地块使用权并进行开发建设，王宇与恒安公司之间系借用房地产开发资质的法律关系。第三，关于王宇以恒安公司的名义与陈胜洪签订《认购书》是否构成表见代理的问题。就本案而言，恒安公司虽然同意王宇借用其公司的名义取得了涉案国有土地建设用地使用权，但对王宇利用恒安公司从事房地产开发的范围、是否有权以恒安公司的名义对外签订合同等具体事宜并无书面的约定和授权，故王宇无权以恒安公司的名义对外签订合同，王宇以恒安公司的委托代理人身份与陈胜洪签订《认购书》的行为，应当认定为无权代理。王宇以恒安公司委托代理人的身份签章，不构成表见代理。一是王宇不具有以恒安公司名义对外签订《认购书》代理权的外观。虽然王宇通过借用恒安公司的名义取得了涉案建设用地的土地使用权，但恒安公司并没有书面或口头委托王宇可以对外签订《认购书》，王宇在签订《认购书》时也没有向陈胜洪出示其具有代理权的任何证明文件，王宇也并非恒安公司股东或销售人员，收款收据的单位签章加盖的也是王宇的私人印章，不能认定王宇具有销售代理权的外观。二是陈胜洪对王宇具有恒安公司代理权的信赖是不合理的。陈胜洪与王宇签订《认购书》是基于2010年瑞迪胶囊公司集资建房的事实，并将以集资建房名义出借的借款纳入《认购书》中分期付款中已付款范围。陈胜洪在签订《认购书》时及本案一、二审诉讼中均一直认定王宇系涉案恒安悦朗苑项目的实际权利人，其信赖的基础是瑞迪胶囊公司的集资建房事实和王宇当时在恒安悦朗苑项目中拥有实际权利的事实，陈胜洪明知王宇在《认购书》及收据中未加盖恒安公司公章，并且其未向恒安公司支付购房款的情况下，仅以其在标识为“恒安悦朗苑”的售房部签订《认购书》的事实从而排除审查王宇与恒安公司之间具体法律关系的必要性，不符合一般购房人在购置重要财产时所应具有的判断能力及判断标准，其主观上存在过失。综上，陈胜洪对王宇是恒安公司委托代理人的信赖是不合理的。三是虽然《认购书》所载明的甲方为恒安公司，但恒安公司并没有作为合同相对方在《认购书》书上加盖印章予以确认。恒安公司在整个诉讼过程中均否认其委托过王宇作为恒安公司的委托代理人对外签订合同。四是王宇的雇佣人向勇与恒安公司销售人员周敏于2016年5月17日签订《恒安悦朗苑房号变更核对表》的行为不是恒安公司事后对王宇无权代理的追认，而是履行王宇与恒安公司之间《项目转让协议书》等的合同义务。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”的规定，由于王宇以恒安公司名义与陈胜洪签订《认购书》并不符合表见代理的构成要件，其法律后果应当由行为人自己承担。第四，关于《认购书》是否应当解除以及解除后的法律责任应该由谁承担的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，恒安公司通过《项目转让协议书》取得了涉案房地产开发项目后，不同意与陈胜洪签订商品房买卖的正式合同，导致《认购书》约定签订正式的《重庆市商品房买卖合同》的合同目的不能实现，结合陈胜洪在一审诉讼中第三个诉讼请求是“若被告坚持不与原告履行合同、交付房屋，则解除原、被告买卖关系，并由被告返还原告购房款并赔偿损失”，故陈胜洪主张解除《认购书》的诉讼请求应当予以支持。由于陈胜洪在一审诉讼中经释明后仍坚持只要求恒安公司承担责任，未明确要求一审第三人承担责任，而恒安公司与陈胜洪之间不存在合同关系，故其要求恒安公司承担《认购书》解除后的法律责任没有法律依据，人民法院不予支持。第五，陈胜洪在再审审查阶段并未提供新证据。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，陈胜洪的再审申请理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回陈胜洪的再审申请。审 判 长 彭国雍审 判 员 王春晓审 判 员 傅 燕二〇二〇年六月二日法官助理 徐春鹏书 记 员 刘 妮