文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1045号上诉人（原审被告）：江苏金博房地产开发有限公司，住所地：镇江新区丁卯南祎二路。法定代表人：金鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王润英，女，1963年4月10日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：张政，江苏东方之光律师事务所律师。原审第三人：江苏华飞建设集团有限公司，住所地：镇江新区丁卯南纬二路。法定代表人：施海源，该公司董事长。委托诉讼代理人：窦健，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。原审第三人：陆国财，男，1970年9月22日生，汉族，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：张治，江苏丹正律师事务所律师。上诉人江苏金博房地产开发有限公司（以下简称金博公司）因与被上诉人王润英及原审第三人江苏华飞建设集团有限公司（以下简称华飞公司）、陆国财房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金博公司上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实依据不足，存在错误。陆国财欠王润英280万元租赁费用没有证据证明；陆国财挂靠华飞公司依据不足；“陆国财”签署的付款委托书真实性无法确认。2、一审法院适用法律错误。一审法院以金博公司与华飞公司系关联企业来拟定金博公司收到王润英购房款是没有法律依据的。一审法院还认定陆国财替王润英支付购房款是以物抵债的行为，更是适用法律错误。王润英辩称：一审判决事实查明清楚，法律适用正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人认为认定陆国财欠王润英280万元租赁费用没有事实依据，一审中王润英已经提供了相关证据予以证明。二、上诉人于2018年11月20日已经开具了收据载明收到了王润英的购房款280万元，并注明了是陆国财工程抵房款，按照相关法律规定，以物抵债是被法律所允许的，第三人可以代为实施，所以应当认定上诉人已经收到了王润英的购房款。陆国财陈述：一、关于陆国财与王润英之间租赁钢管的费用，陆国财确认王润英的钢管租赁费是280万元。二、陆国财确认2018年10月17日签署的付款委托书是真实的，是陆国财本人签署的。具体情况是由于王润英没有拿到280万元的钢管租赁费，于是向华飞公司去主张，因为华飞公司是涉案工程的总包方。后王润英与华飞公司之间协商一致，最后华飞公司同意以案涉房屋抵偿王润英的租赁款，但是华飞公司要求从应付给陆国财的工程款里扣除，后王润英找到陆国财说明了这个情况，陆国财同意这种方案，最后在这样的前提下陆国财按照华飞公司的要求出具了付款委托书交给华飞公司。华飞公司陈述：对上诉状内容没有异议。王润英向一审法院起诉请求：1、判决金博公司继续履行合同，与王润英签订正式的《商品房买卖合同》；2、判决金博公司交付华康大厦1幢9016、9017、9018、9019、9020、9021、9022七套房屋，并且协助王润英办理产权变更手续。3、诉讼费用由金博公司承担。一审法院认定事实：第三人陆国财租赁王润英钢管用于其承建的“金山水城三期”项目，共结欠王润英钢管租赁费280万元。第三人陆国财系挂靠在华飞公司名下承建的“金山水城三期”项目，该项目甲方支付的工程款须付至华飞公司账户。第三人陆国财与王润英约定，以华康大厦编号为1幢9016-9022室房屋7套房屋抵钢管租赁费280万元。2018年8月1日，王润英、金博公司签订《华康大厦购房协议》，约定王润英向金博公司认购位于华康大厦编号为1幢9016-9022室房屋7套，建筑面积374.78㎡（该面积暂以预测报告面积为准），总价280万元。王润英须于本协议生效后于2018年12月31日之前付清全部房款之后与金博公司签订正式购房，若王润英未能在2018年12月31日之前付清房款，金博公司有权将该房屋另行处置等。2018年10月17日，第三人陆国财出具《付款委托书》给第三人华飞公司，载明：兹有王润英在江苏金博房地产开发有限公司购买华康大厦编号为1幢9016-9022室房屋7套，总计280万元。本人陆国财委托江苏华飞建设集团有限公司在收到我在镇江市公共住房投资建设有限公司承建的“金山水城三期”的工程款后代为支付王润英在江苏金博房地产有限公司全部购房款280万元，本人对此付款予以全部认可，如此工程款不够支付此房款，本人将以现金补齐。如本人与王润英因结算等发生的经济纠纷与贵公司无关。2018年11月20日，王润英至金博公司处办手续，金博公司出具《收据》给王润英，载明：交款单位王润英，金额280万元，收款方式抵工程款，收款事由陆国财工程款抵房款，收据加盖金博公司公司财务专用章。后金博公司未与王润英办理正式的购房合同手续，亦未交付房屋，王润英诉至法院。另查明，金博公司原始股东金波、金康、赵芳伢，法定代表人金波，2016年10月10日法定代表人变更为金鹏，2016年12月20日股东变更为金鹏，高管为金波、金鹏、赵芳伢。第三人华飞公司原法定代表人为金波，2018年8月16日变更为施海源，股东为金波，金康、赵芳伢、金夕、王学法，高管为施海源、金波、金鹏、金康、赵芳伢、金夕、金丹、丁道荣。金博公司与第三人华飞公司原法定代表人、股东、高管高度混同，系关联企业。一审法院认为，王润英、金博公司签订的购房协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应确认为合法有效。第三人陆国财以华康大厦编号为1幢9016-9022室房屋7套抵其欠付王润英的钢管租赁费，其委托第三人华飞公司支付购房款，金博公司出具收据给王润英，认可王润英已交纳购房款，并注明系第三人陆国财工程款抵房款，故一审法院认可王润英已履行房款支付义务。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，不存在恶意损害第三人合法权益等情形，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。第三人陆国财以房抵债，委托第三人华飞公司支付房款，第三人华飞公司与金博公司系关联企业，金博公司出具《收据》认可已支付房款。王润英、金博公司之间的购房协议本质上是以物抵债协议，金博公司未交付抵债物。王润英主张金博公司继续履行协议，与王润英签订正式的《商品房买卖合同》，交付华康大厦编号为1幢9016-9022室房屋7套房屋，并协助王润英办理产权变更手续的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。金博公司辩称王润英并没有按照合同约定于2018年12月31日之前付清全部房款，根据合同约定金博公司有权将房屋另行处置，请求驳回王润英的诉请。金博公司已出具收据认可收到房款，且明确注明系工程款抵房款，金博公司与第三人华飞公司系关联企业，第三人华飞公司即使未进行实际支付，金博公司亦不能以此否认其出具收据认可已收到王润英购房款的事实，故金博公司的上述辩称与事实不符，本院不予采信。一审法院判决：一、金博公司于判决生效后十日内与王润英签订华康大厦1幢9016、9017、9018、9019、9020、9021、9022室7套房屋的《商品房买卖合同》；二、金博公司于判决生效后十日内向王润英交付华康大厦1幢9016、9017、9018、9019、9020、9021、9022室7套房屋，并协助王润英办理上述房屋的产权变更手续。二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。王润英、金博公司签订华康大厦购房协议，双方应按协议履行。2018年11月20日金博公司出具《收据》给王润英，载明：交款单位王润英，金额280万元，收款方式抵工程款，收款事由陆国财工程款抵房款。说明王润英已经履行了付款义务，金博公司应当签订《商品房买卖合同》并交付相应房屋。上诉人金博公司主张陆国财欠王润英280万元租赁费用没有证据证明且付款委托书真实性无法确认，现陆国财当场确认王润英的钢管租赁费280万元及付款委托书是真实的，关于陆国财是否挂靠华飞公司，对于陆国财作为实际施工人向华飞公司索要工程款不产生影响。关于金博公司是否收到王润英购房款问题。本院认为，金博公司出具《收据》是在签订购房协议三个月之后，且《收据》是在金博公司的财务负责人金丹安排下出具的，而金丹同时也是华飞公司的高管，《收据》的收款事由是陆国财工程款抵房款，说明陆国财工程款抵房款华飞公司已经知道并且同意，金博公司也予以认可，否则金丹不会擅自安排，应视为金博公司收到购房款。且金博公司与华飞公司的原法定代表人、股东、高管、办公地点高度混同，系关联企业，利益一致，使得金博公司出售的房屋由华飞公司承担付款责任具有基础和合理性。华飞公司欠陆国财工程款，替陆国财支付购房款抵偿债务，陆国财欠王润英钢管租赁费，将该购房款以王润英名义支付，最终金博公司与华飞公司另行结算。整个环节，形成了王润英付款买房的行为，其本质上是陆国财以所购房抵偿欠王润英的债务。王润英已经履行了付款义务，金博公司应当签订《商品房买卖合同》并交付相应房屋。故金博公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，金博公司上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费14600元，由金博公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年六月二十九日书记员 吴 斯