湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6660号上诉人（原审原告）：唐建新。上诉人（原审原告）：唐小华。上诉人（原审原告）：雷学海。唐建新、唐小华、雷学海共同委托诉讼代理人：周春，湖南弘一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张振球。上诉人唐建新、唐小华、雷学海因与被上诉人张振球房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初12406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。唐建新、唐小华、雷学海上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、改判张振球向唐建新、唐小华、雷学海支付补偿款230000元；3、一、二审诉讼费用由张振球承担。事实和理由：上诉人对案涉房屋进行了大量、全面的装修以及扩建；一审法院认定500元/㎡的补助标准系固定的，无论房屋装修价值如何，均不会影响补助标准，属于认定事实错误；因租赁合同无效，张振球应当就房屋的装饰装修及扩建面积对上诉人进行补偿；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，上诉人的拆建费用应由上诉人、张振球分担；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定及公平原则，张振球应当支付上诉人230000元。被上诉人张振球辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。唐建新、唐小华、雷学海向一审法院提出诉讼请求：1、判令《房屋租赁合同》无效；2、判令张振球向唐建新、唐小华、雷学海支付案涉房屋补偿款230000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明：2014年8月20日，唐小华、雷学海（甲方）与唐建新（乙方）签订《合伙协议书》，约定：甲方于2014年8月20日开始建造“长沙市天心区江语庭院食府”，由于甲方发展需求并应乙方要求，甲方同意乙方入股，甲方投资1800000元，占90%的股份比例，乙方投资200000元，占10%的股份比例，乙方享有股东相应权益和分红，承担相应义务，乙方参与甲方管理工作，并享有相应岗位工资和福利。同日，张振球（甲方）与唐建新（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租坐落在长沙市的建筑面积为280平方米、使用面积280平方米的民房，租赁期限为8年，从2014年8月20日至2022年11月1日，房屋租金50000元／年，房屋租金2年后每年递增10%，第六年不递增；合同签订进场之日起，甲方给予乙方70天的免费装修时间；因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算，多退少补。合同签订当日，唐建新向张振球支付了租金50000元，张振球向唐建新交付了租赁物，唐建新、唐小华、雷学海使用该租赁物用于经营“长沙市天心区江语庭院食府”。但案涉房屋无产权证。庭审中，双方陈述该租赁合同中的房屋建筑面积、使用面积均系随意填写，并未实际测量。2014年11月11日，唐小华以其名义向工商行政管理部门注册登记了“长沙市天心区江语庭院食府”，经营场所位于长沙市天心区，即案涉房屋。2019年5月14日，长沙市国土资源局天心区分局向长沙市天心区黑石铺街道办事处出具《关于的回复》，载明：张清凯、张革、张振球分别在1997年、2000年、1990年申请原基改建，改建后的房屋已于2009年在石竹路二期项目中拆迁安置，故张清凯、张革、张振球现有老宅基地及周边搭建的房屋属违法用地。2019年5月15日，长沙市城乡规划局天心分局向长沙市天心区黑石铺街道办事处出具《关于请求出具新昌学校项目张清凯、张革、张振球户房屋违章认定的回复意见》，陈述其经核实内档，张清凯、张革、张振球户房屋未在该单位办理《建设工程规划许可证》，系违法建筑。2019年5月23日，长沙市天心区黑石铺街道项目拆迁指挥部与张振球签订《新昌学校临建过渡房屋补助协议》，约定：根据长沙市天心区黑石铺街道九峰集资办新昌学校项目征地范围内的临建过渡房屋的情况，黑石铺街道项目拆迁指挥部争取政府对临建过渡房屋给予适当建设成本补助，补助标准为：临建过渡房屋按500元/平方米，活动板房、钢架棚按300元/平方米进行补助，即被告张振球的临建过渡房屋补助金额为：920平方米×500元/平方米=460000元，并约定张振球于2019年5月30日以前全部完成财务转移和房屋拆除。2019年5月25日，长沙市天心区黑石铺街道办事处与张振球签订《新昌学校项目房屋交接文书》，载明项目拆迁指挥部于2019年5月25日11时20分正式接收张振球的被征收房屋，并按照相关要求统一拆除。2019年11月20日，张振球领取了补偿款460000元。现唐建新、唐小华、雷学海以张振球能获得460000元的补偿款，系建立在唐建新、唐小华、雷学海对案涉房屋扩建、翻新、装饰装修的基础上，故要求张振球支付其补偿款230000元，因双方协商不成，遂诉至一审法院。另查明，庭审中，张振球陈述，《新昌学校临建过渡房屋补助协议》中所指的临建过渡房屋就是出租给唐建新的房屋，并无其他临建过渡房屋。一审法院认为，根据唐小华、雷学海与唐建新签订的《合同协议书》、“长沙市天心区江语庭院食府”的营业执照以及唐建新与张振球签订的《房屋租赁合同》，足以证实唐小华、雷学海、唐建新系合伙经营“长沙市天心区江语庭院食府”，并由唐建新作为代表与张振球签订租赁合同的事实，故唐建新、唐小华、雷学海对“长沙市天心区江语庭院食府”享有实际的权利，其以张振球获得的补偿款中包含“长沙市天心区江语庭院食府”的装修价值为由向张振球主张权利，诉讼主体适格。但是，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，现案涉房屋经长沙市国土资源局天心分局、长沙市城乡规划局天心分局认定为违法建筑物，且长沙市天心区黑石铺街道办事处项目拆迁指挥部也系以临建过渡房屋与被告张振球签订补助协议，故张振球与唐建新签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。对唐建新、唐小华、雷学海主张的补偿款230000元，根据长沙市天心区黑石铺街道项目拆迁指挥部与张振球签订的《新昌学校临建过渡房屋补助协议》，该协议系按照临建过渡房屋给予适当建设成本的标准给予补助500元/平方米，该标准系固定的，无论房屋装修价值如何，均不会影响该补助标准的变动，故该补偿款中实际并未包含案涉房屋的装修价值，唐建新、唐小华、雷学海认为张振球获得补助款460000元，包含其对案涉房屋的扩建、翻新、装修等价值，并要求张振球按补助款的50%向其支付补助款，没有事实依据，该院不予支持。如唐建新、唐小华、雷学海认为其因房屋租赁合同无效产生了损失，其可另行向张振球主张缔约过失责任。据此，判决如下：一、确认唐建新与张振球于2014年8月20日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回唐建新、唐小华、雷学海的其他诉讼请求。本案受理费4750元，减半收取2375元，由唐建新、唐小华、雷学海承担。本院二审查明:1、张振球在二审中提交了一份张梓华名下的建(90)字第1654号《长沙市郊区村民房屋建筑许可执照》，载明建筑面积150㎡。张梓华系张振球父亲，已去世。张振球对《房屋租赁合同》与《新昌学校临建过渡房屋补助协议》中房屋面积的差异解释称，超出部分系其父亲的房屋及附属杂屋面积。因其父亲已去世，故房屋拆迁部门一并计入张振球的拆迁面积。唐建新、唐小华、雷学海对张梓华的村民房屋建筑许可执照真实性予以认可，但对其关联性不予认可，认为一户只能有一处宅基地，不可能有两处宅基地。2、本院询问唐建新、唐小华、雷学海能否提供翻建、装修的施工合同、付款凭证，或者案涉房屋翻建、装修前后的照片。唐建新、唐小华、雷学海表示，因年代久远，且未对外聘请建设、装修企业，故未无法提供施工合同、付款凭证，也只能提供翻建、装修后的照片。3、《房屋租赁合同》对装修的用途、条件、方式，以及合同终止后如何处理进行了约定，但没有关于房屋能否翻建、如何翻建，以及合同终止后如何处理的约定。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条夫，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。本案中，唐建新、唐小华、雷学海主张案涉房屋由其翻建、装修，政府拆迁补偿款中包含了对其翻建、装修部分的补偿，故起诉张振球要求其给付230000元房屋拆迁补偿款。因此，唐建新、唐小华、雷学海应当就以下事实承担举证责任：1、唐建新、唐小华、雷学海对案涉房屋进行了翻建；2、张振球获得的房屋拆迁补偿款中包含有对装修的补偿。对于第一个待证事项，虽然《房屋租赁合同》与《新昌学校临建过渡房屋补助协议》中的房屋面积存在差异，但《新昌学校临建过渡房屋补助协议》所载明的房屋面积是房屋拆迁部门与张振球之间进行协商、确认的结果，并不能证明超出部分就是唐建新、唐小华、雷学海翻建的面积。由于承租人对租赁房屋进行翻建、装修会对出租人的权利产生重大影响，且翻建行为的影响明显大于装修行为，故按照一般生活经验，张振球与唐建新、唐小华、雷学海应会在合同中对此进行约定。但案涉《房屋租赁合同》只对装修的用途、条件、方式、合同终止后的处理进行了约定，却没有关于房屋能否翻建、如何翻建，以及合同终止后如何处理的约定，明显有悖常理。在唐建新、唐小华、雷学海既未提供翻建、装修的施工合同、付款凭证，也未提供案涉房屋翻建、装修前后的照片的情况下，现有证据不能证明唐建新、唐小华、雷学海对案涉房屋进行了翻建。对于第二个待证事项，《新昌学校临建过渡房屋补助协议》载明500元/㎡的拆迁补偿标准是按照临建过渡房屋的适当建设成本计算的，未单列装修成本，而唐建新、唐小华、雷学海也没有提供证据证明该补偿标准包含了装修补偿款，故现有证据不能证明张振球获得的房屋拆迁补偿款中包含有对装修的补偿。因此，唐建新、唐小华、雷学海未对其诉讼主张提供充分证据，应承担举证不能的法律后果。综上，唐建新、唐小华、雷学海的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4750元，由唐建新、唐小华、雷学海负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年六月十八日法官助理李勰书记员刘洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。