湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终565号上诉人（原审原告）：袁建，男，1974年8月16日出生，汉族，户籍地址：湖南省隆回县。委托诉讼代理人：王启明，湖南启剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏小勇，男，1973年1月7日出生，汉族，户籍地址：湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：怀化农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区大汉龙城电信智能小区第二栋一层103号，统一社会信用代码：91431200MA4L1W233T。法定代表人：张灵。上诉人袁建因与被上诉人魏小勇以及原审第三人怀化农村商业银行股份有限公司（以下简称怀化农商行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初6701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人袁建上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判：依法判令被上诉人协助配合将其名下建筑面积155㎡、位于怀化市鹤城区部轮胎市场4栋4号）101、怀房权证鹤字第××号中的4号门面商铺（附加门面上面上夹层及门面下地下仓库，以下称涉案4号门面商铺）的产权登记过户给上诉人所有；2、一、二审诉讼费由被上诉人和原审第三人承担。事实和理由：一、原审第三人的房屋抵押权和优先受偿权已被怀化市中级人民法院的生效判决予以排除，被上诉人与原审第三人设定的房屋抵押权已没有实质意义；二、上诉人已经支付案涉房屋全部房款并实际占有，虽未办理过户登记，但上诉人对此没有过错，上诉人依法享有物权期待权，且本案已经排除执行，依据最高人民法院的相关司法解释，作为消费者的物权期待权是优于抵押物权的，即抵押物权不得对抗排除物权期待权。综上，一审判决片面强调原审第三人的房屋抵押权的利益，片面理解适用物权法的规定，无视上诉人物权期待权的保护和相关司法解释规定，判决显失公平，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人魏小勇未作答辩。原审第三人怀化农商行未作陈述。上诉人袁建向一审法院起诉请求：一、依法判令被告解除以其名下建筑面积155㎡、位于怀化市鹤城区部轮胎市场4栋4号）101、怀房权证鹤字第××号中的4号门面商铺（附加门面上面上夹层及门面下地下仓库，以下称涉案4号门面商铺）做抵押与第三人怀化农商行形成的抵押关系，判令第三人对涉案的4号门面商铺不享有抵押物权和优先受偿权；二、依法判令被告将其名下建筑面积155㎡、位于怀化市鹤城区部轮胎市场4栋4号）101、怀房权证鹤字第××号中的4号门面商铺（附加门面上面上夹层及门面下地下仓库，以下称涉案4号门面商铺）的产权登记过户给原告所有；三、本案诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：2011年4月20日，原告袁建与被告魏小勇签订《门面买卖协议书》，约定袁建以85万元的价格购买西部轮胎市场4栋4号门面（面积约150平方米，附加门面上面夹层及门面下地下仓库），袁建在合同签订当日支付50万元房款，余款35万元于2014年5月前付清，如袁建拖欠房款未付，则按月息三分支付违约金等。协议签订后，袁建于2011年4月向魏小勇交付房款50万元。2011年6月6日，魏小勇向袁建出具“收到袁建购买轮胎市场门面款50万元整”的收条。2011年9月袁建接手门面并经营至今。2014年5月12日，袁建向魏小勇交付房款30万元。2014年5月14日，袁建又向魏小勇交付房款5万元。至此，袁建已经付清了全部房款，但该门面的产权至今仍登记在魏小勇名下，产权证号为怀房权证鹤城字第××号（该产权证下同时包含了其他门面）。2013年6月6日，案外人张胜国以缺少流动资金为由向原怀化市洪江区农村信用合作联社（2015年11月18日与原鹤城区农村信用合作联社合并组建怀化农商行）申请抵押贷款500万元，魏小勇等人为该借款向怀化农商行提供了最高额抵押担保，并与怀化农商行签订了《最高额抵押合同》，约定抵押人魏小勇等人同意以商铺（包含本案所涉的门面）作为抵押物，并于2013年6月27日向怀化市房产管理局办理了抵押登记手续。后因张胜国未能按期偿还本息发生纠纷，怀化农商行向湖南省洪江人民法院提起诉讼后，经法院主持调解，当事人达成和解。湖南省洪江人民法院以（2017）湘1291民初140号调解书确认了当事人的和解协议具有法律效力，其中一项协议的内容为“魏小勇自愿用登记在其名下并已经抵押的怀房权证鹤字第××号等商铺拍卖、变卖、折价价款优先偿还张胜国与魏小玉欠怀化农商行的贷款本息……”。调解书发生效力后，张胜国等人未能按调解书确定的内容履行义务，怀化农商行向法院申请强制执行。怀化市中级人民法院依法提级执行并于2018年9月30日作出（2018）湘12执异127号之二执行裁定，裁定拍卖魏小勇名下的房屋所有权证为怀房权证鹤字第××号商铺等其他财产。袁建对（2018）湘12执异127号之二执行裁定提出异议，怀化市中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）湘12执异131号执行裁定，裁定终止对怀房权证鹤字第××号商铺中4号商铺的执行。怀化农商行不服该裁定，提起执行异议之诉。怀化市中级人民法院于2019年5月23日作出（2018）湘12民初214号民事判决，驳回了怀化农商行的诉讼请求。现因涉案房屋的产权仍未登记至原告名下，形成纠纷。一审法院认为，房屋的抵押权自登记时设立。本案所涉的房屋已经由魏小勇抵押给怀化农商行，并办理了抵押登记，则抵押权成立。且湖南省洪江人民法院作出的（2017）湘1291民初140号调解书已经对上述房屋的抵押权及怀化农商行的优先受偿权作出了处理，该调解书已经发生了法律效力，故本案不再处理。关于原告主张的将涉案房屋过户登记给原告所有的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，魏小勇将房屋抵押给怀化农商行，并办理了抵押登记，未经抵押权人怀化农商行同意，则魏小勇不得转让抵押的房屋，且庭后经询问，原告袁建表示不愿意代为清偿魏小勇所欠怀化农商行的债务（以涉案房屋的价值为限），因此涉案房屋在抵押权消灭前不能转让，故原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告袁建的诉讼请求。本案案件受理费12300元，减半收取6150元，由原告袁建负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，从上诉人一、二审的诉讼请求来看，其诉求实质系要求被上诉人继续履行合同，为其购买的案涉房产办理过户登记手续。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，案涉房产上有原审第三人怀化农商行的抵押权，且该抵押权以及优先受偿权已经湖南省洪江人民法院作出的（2017）湘1291民初140号生效调解书确认，该抵押权以及优先受偿权受法律保护。上诉人现要求被上诉人继续履行合同，为其办理案涉房产过户登记手续，但又不愿代为清偿债务消灭抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，本案存在法律或者事实上不能履行的情形，故一审判决不予支持其诉讼请求并无不当，本院予以确认。上诉人虽对案涉房产享有物权期待权，可以排除原审第三人对于案涉房产申请的强制执行，但其在案涉房产抵押权未消灭的情况下直接要求被上诉人为其办理案涉房产过户手续，缺乏法律依据，故其上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12300元，由上诉人袁建负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年六月八日书记员 沈慧娟