浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1176号上诉人（原审被告）：陈丽萍，女，1972年10月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：顾玉珍，女，1951年12月4日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：张良，男，1980年1月17日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：陈金燕，女，1997年8月8日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人（原审被告）：陈火生，男，1951年2月10日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上述五位上诉人共同委托诉讼代理人：朱杰，浙江万宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李翔，男，1967年10月8日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：葛丙锋、费雅雅，浙江嘉诚中天律师事务所律师。原审被告：陈炳华，男，1974年6月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。上诉人陈丽萍、张良、陈金燕、陈火生、顾玉珍（以下简称陈丽萍等5人）因与被上诉人李翔、原审被告陈炳华买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2019）浙0411民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丽萍等5人上诉请求：撤销一审判决，驳回李翔对陈丽萍等5人的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定陈丽萍等5人系合同的出卖人错误。出卖人是陈炳华，合同载明标的物是陈炳华坐落于建设用地（宅基地）使用权及转让的宅基地上面的相关公共设施。陈炳华系案涉宅基地的使用权人而非陈丽萍等5人，陈丽萍等5人非合同的出卖方。因宅基地需两户共同建造，鉴于陈丽萍同意与李翔共同建房，应李翔的要求，陈丽萍夫妻及女儿在合同上签字见证，陈火生与顾玉珍作为陈炳华的父母在合同上签字认可。从合同内容上来讲，陈丽萍等5人并非宅基地的使用权，也并非在落款的甲方处签字，而是作为亲属在陈炳华的一侧签字，签字的本意为见证。二、一审适用法律错误。陈丽萍并非案涉合同的当事人，双方并无合同关系，李翔支付给陈炳华的合同定金也已由陈炳华用于其宅基地建房。根据合同相对性，李翔请求陈丽萍等5人返还其支付给陈炳华的定金于法无据。李翔辩称，陈丽萍等5人与陈炳华在甲方落款处签字，属于本案当事人，如果当事人仅仅是陈炳华，李翔不会进行本次交易。陈家浜13号与13-1号是同一房屋及土地，系陈丽萍5人及陈炳华共同共有，李翔不知其内部具体如何分割，原则上安置的房屋应共同所有。李翔也将款项支付到陈丽萍账户，属于合同当事人，合同上有公证人一栏，如是见证人不应在甲方一栏签名。拆迁房屋及宅基地的交易本身是非常复杂的，甲方落款处是家庭所有成员签字，用以明确本案所涉交易是家庭成员的财产，也为避免产生争议。陈炳华二审中未作陈述。李翔向一审法院起诉请求：1.判令双方于2018年2月14日签订的《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》无效；2.判令陈丽萍等5人与陈炳华共同返还李翔210000元及利息（自2018年2月15日起按年利率4.35%计算至款项全部清偿之日止）。案件审理过程中，李翔将第2项诉请中的金额减少为200000元。一审法院认定事实：双方于2018年2月14日签订《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》一份，陈丽萍等5人与陈炳华在甲方落款处签名，李翔在乙方落款处签名，案外人戚建忠在公证人落款处签名，约定：甲方自愿将其所有的坐落于嘉兴市秀洲区洪合镇凤桥小区中的房屋地基一户的所有权及土地使用权转让给乙方，由乙方自建房屋，土地成交价1980000元，协议签订之日由乙方给付甲方定金200000元，余款在宅基地动工二日内付清，如未付清视为违约等。同日，李翔通过银行转账给付陈丽萍210000元，含定金200000元及中介费10000元，陈丽萍于次日将双方中介费合计20000元通过银行转账给付中介人。一审法院认为，双方签订的《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》内容为宅基地使用权的转让，因双方非同一集体经济组织成员，该合同损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，案涉合同系宅基地使用权买卖合同，合同被确认无效后，出卖人应当返还买受人所给付的款项，故对李翔要求陈丽萍等5人与陈炳华返还李翔已付的定金200000元的诉请，予以支持。对李翔要求返还已付200000元相应利息的诉请，一审认为，合同被确认无效后，陈丽萍等5人与陈炳华返还李翔的款项本应包括本金及相应孳息，但鉴于本案李翔明知非同一集体经济组织成员间宅基地使用权转让合同无效，仍与对方达成协议并支付款项，自身存在过错，且未及时主张返还已付款，致使利息损失扩大，陈丽萍等5人与陈炳华主观上亦无侵占财产不还之恶意，综上，对李翔要求返还利息的诉请，不予支持。陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕称其仅是《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》见证人，非合同当事人，不应承担返还义务，对此一审法院认为，陈丽萍、顾玉珍、张良、陈金燕均在合同落款甲方即出卖方处签名，未载明系见证人，且从合同内容看，亦未明确合同标的物具体指向的宅基地使用权的相关权利人，合同约定的定金200000元亦系由陈丽萍收取，而非陈炳华，陈丽萍等5人与陈炳华称陈丽萍系代收，未提供充分证据予以证明，综上，对陈丽萍等5人与陈炳华辩称，不予采纳。关于合同被确认无效后的损失赔偿，陈炳华、陈火生认为其承担了建房借款的利息，应由李翔赔偿，对此一审法院认为，建房借款利息的产生系基于自身建房行为的资金使用成本，非合同无效导致的损失，该主张依据不足，不予采纳。陈炳华、陈火生经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李翔与陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕于2018年2月14日签订的《房屋宅基地租赁及房屋转让契约》无效；二、陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕于判决生效之日起十日内返还李翔定金200000元；三、驳回李翔的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由李翔负担200元，陈丽萍、陈炳华、陈火生、顾玉珍、张良、陈金燕负担4250元，于判决生效之日起七日内交纳至一审法院。陈丽萍等5人二审中提供以下两组证据：1.村委会出具的证明2份，证明陈炳华根据陈家浜13号取得宅基地一处，陈丽萍、张良、陈金燕、顾玉珍根据陈家浜13-1号取得宅基地一处。2.申请建房材料表2份及村委会出具的证明1份，证明两户申请搬迁建房情况。李翔质证称，证据1，对证据形式真实性无异议，但村委会出具的证明中未包括陈火生的权利，对真实性有异议，陈家浜13和13-1号是一个房屋，李翔不知道其内部如何分割，搬迁安置房屋属于家庭成员共同共有。证据2，建房申请表真实性无法确认，李翔并不清楚陈丽萍等5人与陈炳华间建房事情，也没有明确交易的就是陈炳华的房屋，原有房屋是连在一起的，李翔认为交易的宅基地也是共有的，所以协议上是家庭成员签字。村委会证明真实性无法确认，房屋面积应以不动产登记为准，即便属实，新房建筑面积一般规划为118平方米，也无法确认交易的就是陈炳华的宅基地。本院认证认为，证据1与证据2均涉及陈丽萍等5人与陈炳华新宅基地情况，两份证据应综合认定，搬迁申请表上由村委会、镇国土资源所、镇人民政府加盖公章，相较村委会出具的证明具有较高的证明力，对两份申请表真实性、合法性、关联性予以认定。陈炳华户搬迁申请表载明的权利人为陈炳华、陈火生，村委会出具的陈家浜南13号的搬迁宅基地的使用权人仅有陈炳华一人，且面积与搬迁申请表上的面积不符，对村委会出具的关于陈家浜南13号宅基地两份证明不予认定。村委会出具的陈丽萍户的证明与搬迁申请表内容相符，予以认定。李翔二审中未提供新的证据。陈炳华二审中未提供新的证据，亦未发表质证意见。本院除对一审查明的事实予以确认外，另认定以下事实：陈火生与顾玉珍是夫妻，陈丽萍、陈炳华分别是陈火生和顾玉珍的女儿、儿子，张良是陈丽萍的丈夫，陈金燕为陈丽萍和张良的女儿。陈炳华、陈火生为一家庭户，户籍所在地为陈家浜13号；陈丽萍、张良、陈金燕、顾玉珍为一家庭户，户籍所在地为陈家浜13-1号。陈家浜13号与13-1号为同一处宅基地，陈炳华、陈火生、陈丽萍、张良、陈金燕、顾玉珍曾生活在该处宅基地上同一幢房屋中。2016年，陈炳华、陈丽萍分别作为两户的户主申请建房。2018年，李翔与陈丽萍等5人及陈炳华签订宅基地转让协议时，陈炳华户和陈丽萍户的新宅基地位置尚未确定。陈炳华为智力残疾人，残疾等级为三级，据陈丽萍等5人称，陈炳华平时生活可以自理，和亲人间能正常交流，但不爱与陌生人说话。本院认为，本案二审争议焦点为陈丽萍等5人是否属于案涉合同当事人，应否与陈炳华共同承担返还李翔定金的义务。陈丽萍等5人主张其非案涉宅基地使用权人，故非属出卖人，仅是案涉合同的见证人。本院对此不予认同，理由：《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”案涉合同尾部明确载明甲方、乙方、公证人等三行字样，戚建忠在公证人处签名，而陈丽萍等5人自愿在甲方处签名，说明陈丽萍等5人自愿受合同约束。虽然合同首部载明的是甲方是陈炳华，但此并不能推导出合同甲方主体就是陈炳华1人，根据陈丽萍等5人的陈述及建房申请表记载，陈火生亦是宅基地使用权人，亦同意出售宅基地，但陈火生也同样仅在尾部甲方处签名，陈丽萍等5人关于案涉宅基地使用权人及案涉合同出卖方仅为陈炳华一人的主张，与事实不符。根据查明的事实，陈丽萍等5人与陈炳华间属于亲属关系，在搬迁前生活在一处宅基地上同一幢房屋中，签订案涉合同时新宅基地位置尚未确定，且陈炳华存在智力残疾。李翔关于陈丽萍等5人与陈炳华对外属于家庭共同成员，若陈丽萍等5人当初明确表示不成为合同主体，其不会单独和陈炳华订立合同的意见，符合一般理性交易人的交易习惯。虽然陈丽萍户与陈炳华户内部单独申请宅基地，但陈丽萍等5人基于自身抑或其亲属的利益考虑共同作为出卖人在合同上签字，且陈丽萍还直接收取了李翔20万元定金，现陈丽萍等5人再主张其不受合同约束，由陈炳华单独返还定金，有违诚信，本院不予支持。至于陈丽萍等5人是否享有案涉宅基地使用权，不影响其是合同主体及返还定金责任的认定。综上所述，陈丽萍等5人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陈丽萍、张良、陈金燕、陈火生、顾玉珍负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年六月十六日法官助理周倩书记员陈丽琼