江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初3650号原告：南京九霄置业有限公司，统一社会信用代码91320113075880858B，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道汇通路9号风华园01幢102室。委托诉讼代理人：王赞云，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。被告：南京市栖霞区回亿百货店，统一社会信用代码92320113MA1UTXX20D，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道学衡路1号九霄梦天地B1层01号。经营者：陆泓。委托诉讼代理人：潘艳红，北京德恒（南京）律师事务所律师（已撤销委托授权）。委托诉讼代理人：杨少辉，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白曦，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。被告：陆泓，男，1974年4月25日出生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：潘艳红，北京德恒（南京）律师事务所律师（已撤销委托授权）。委托诉讼代理人：杨少辉，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白曦，北京德恒（南京）律师事务所实习律师。原告南京九霄置业有限公司（以下简称九霄置业公司）与被告南京市栖霞区回亿百货店（以下简称回亿百货店）、陆泓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案，依法适用简易程序进行审理，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告九霄置业公司的委托诉讼代理人王赞云、王宏，被告回亿百货店、陆泓的委托诉讼代理人潘艳红(已撤销委托授权)、杨少辉、白曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九霄置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与两被告签订的商铺租赁合同、商铺管理合同于2019年4月10日解除；2、请求判令被告回亿百货店支付商铺租赁合同项下的解约违约金378264元；3、请求判令被告回亿百货店支付逾期返还租赁物的使用费110213.06元（按日租金的2倍标准计算，自2019年4月20日起至2019年5月19日止）；4、请求判令被告陆泓支付周年庆费用10000元；5、请求判令被告陆泓支付商铺管理合同项下的解约违约金147186.26元；6、请求判令被告陆泓对被告回亿百货店所应承担的上述偿付义务承担连带责任；7、请求判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月27日，原告与被告陆泓签订《南京九霄梦天地商铺租赁合同》（以下简称商铺租赁合同），双方约定：原告将位于江苏省南京市学衡路1号南京九霄梦天地商业项目B1层01号商铺及仓库出租给陆泓用于经营精品超市，租期12年，每季度租金176623.5元，仓库租金为5万元/年。租金先付后用，每三个月为一个计租期，除首期租金外，陆泓应当于上个计租期的最后一个月的20天前支付下一期租金。同时，原告给予六个月免租期优惠，并约定如因回亿百货店违约导致租赁合同解除，则已交租金、综合管理费、履约保证金不予退还，且应支付相当于六个月租金的违约金。陆泓应在租赁区域所在地设立经营主体，该主体设立完成即自动成为租赁合同的承租人，陆泓对该主体履行租赁合同承担连带保证责任。同日，原告与陆泓及南京九霄商业管理有限公司（以下简称九霄商管公司）三方共同签订《南京九霄梦天地商铺管理合同》（以下简称商铺管理合同），约定：案涉租赁物统一由九霄商管公司提供综合管理服务，管理期限同租赁期限，季度综合管理费为73593.13元，综合管理费按季度支付，每三个月为一个支付期，陆泓应在每季度开始前十五日付清当季度的综合管理费；周年庆费用为5000元/年，于每年3月15日付清当年度的周年庆费用。并约定，陆泓拖欠履约保证金、综合管理费、周年庆费用其他相关费用的一项或多项达十五日或以上的，原告、九霄商管公司有权解除管理合同，如因陆泓违约导致管理合同解除的，则已交租金、综合管理费、履约保证金等不予退还，另支付相当于六个月综合管理费标准的违约金。上述商铺租赁合同、商铺管理合同签订后，原告依约于2017年11月1日交付租赁物，陆泓于2018年1月2日设立回亿百货店。九霄梦天地商业项目于2018年1月8日正式开业。根据租赁合同约定，租赁合同租期起算日为2018年1月8日，即租赁期限自2018年1月8日至2030年1月7日止。两被告本应按期足额支付租金、综合管理费、周年庆费用等各项应付款项等，但虽经原告多次口头及书面催缴，两被告却每期均存在迟延支付租金、综合管理费、周年庆费用等应付款项的违约行为。直至2019年4月9日，两被告均出现多项应付款拖欠超过15天的违约行为。此外，租赁期内，回亿百货店还存在擅自变更经营类别、使用用途和模式等违约行为，其先后将案涉商铺转租给他人作为经营餐饮、小吃等类别、用途，逐步将案涉商铺的经营类别演变为美食街区，经营模式也演变为转租牟利，此举完全背离了双方约定的案涉商铺应用于经营精品超市的用途、类别和模式和作为主力店的合同目的。同时，回亿百货店经营期间，存在多次、多种违反《商业手册》及商场管理规定的行为。如，案涉租赁物内营业管理秩序混乱，杂乱不堪，自2018年7月下旬起陆续出现柜台空置，商户陆续撤场和铺位长期空置等情形，原告及九霄商管公司曾多次书面警告并要求整改，但两被告均置之不理，且拒不支付九霄商管公司的相关罚款。两被告的上述违约行为，既已符合商铺租赁合同、商铺管理合同约定的相关解约条件，也已构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，严重影响九霄梦天地商业项目的整体形象和经营秩序，给原告造成重大经济损失。为此，原告于2019年4月9日致函两被告，要求解除商铺租赁合同、商铺管理合同，并要求两被告于2019年4月19日依约返还租赁物，但两被告却以各种借口拒绝返还。在催告无果的情况下，原告为避免损失进一步扩大，根据租赁合同约定，于2019年5月20日自行采取搬迁措施并恢复对租赁物的占有和使用，由此产生的违约责任应由两被告承担。基于上述理由，原告根据相关法律规定提起诉讼，望法院判如所请。被告回亿百货店、陆泓辩称：第一，2019年4月9日的解除通知称商铺租赁合同、商业管理合同于该函发出之日解除，该函于2019年4月9日张贴，2019年4月11日邮寄送达。现原告请求确认合同于2019年4月10日解除，与通知内容不符，故其诉请应视为向法院提起诉讼请求判令解除合同，而非确认合同解除。第二，原告于2019年2月19日、2019年4月9日两次发出解除通知，因原告在（2019）苏0113民初3206号案件庭审中称第一次解除通知不发生效力，故原告不能以相同事由再次主张解除合同，只能依据2019年2月19日以后被告的违约行为主张解除合同。第三，原告解除合同的理由是被告拖欠租金、综合管理费等其他费用、擅自变更经营品牌用途或模式、多次违反管理规定，均没有事实依据。两被告于2019年4月9日支付租金、综合管理费等费用未违反合同约定时间，是由于九霄置业公司停电、阻碍经营导致两被告无法经营，九霄置业公司也接受了两被告的继续履行行为，故不得解除合同。本院经审理，对以下无争议的事实予以认定：2016年9月27日，原告九霄置业公司（甲方）与被告陆泓（乙方）签订商铺租赁合同，约定甲方将南京九霄梦天地商业项目内编号为B1层01号单元（01号商铺）出租给乙方，用于经营特奢汇精品超市，主营品牌美食、加工食品、生鲜食品、洗化产品、酒水饮料等。商铺租赁合同约定：租赁区域的面积为1700平方米，乙方承诺仅以特奢汇商号在租赁区域内经营精品超市，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更其商号、租赁区域的用途和在租赁区域经营的品牌、类别和模式。乙方应当是在租赁区域所在地的具备法人或经营负责人资格的经营主体，否则，乙方应当于本合同签订后30日内在租赁区域所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动承继成为合同项下的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任。租赁期限12年，自2017年4月15日起至2029年4月14日止，合同第三条“租赁期限”：3-1如甲方向乙方发出书面通知、公示项目开业日，与本合同约定的租期起算日不一致的，以甲方发出书面通知的项目开业日为准，租赁、计租总期限维持不变，相应的租期起始日、计租日期进行提前或顺延。3-2乙方在租赁区域内的装修期自租赁区域交付之日起90日且于项目开业日前，乙方应在装修期内完成装修。第四条“租金费用”：乙方同意按1.2元/平方米/天的标准向甲方支付日租金，租金先付后用，每三个月为一个计租期，除首期租金外，乙方应于上个计租期最后一个月的20日前支付下一期的季度固定租金，2017年4月15日至2019年4月14日年租金558450元，首期租金的交纳日为2017年7月1日前（对应租期2017年7月15日至2017年10月14日）。仓库费用5万元/年，首期仓库费用12450元交纳日期为2017年3月15日（对应租期2017年4月15日至2017年7月14日）。第十条“转租转让”：在乙方经营区域内，乙方有权出租不超过经营面积的20%作为超市配套经营项目，但经营内容需提前书面报备甲方，且不得与甲方项目内其他经营品类相冲突，经甲方同意后方可经营。第十一条“合同解除”：有下列情形之一的，除乙方按本合同约定承担违约责任外，甲方还有权解除本合同：12-1乙方拖欠履约保证金、租金、综合管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达15日或以上的。12-2乙方未经甲方同意，擅自变更在租赁区域经营品牌、类别和用途、模式的。12-6乙方违反项目商业手册或甲方制定的各类规章制度，在接到甲方通知后5日不予改正或拒不交纳违约金的。第十三条“违约责任”：13-2若乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，且甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业。13-6乙方未按约定时间和要求交还租赁区域并办理交接手续，每逾期1日，应向甲方支付相当于本合同约定日租金（按解除或终止合同时的租金标准）两倍的租赁区域占用期间的使用费。13-7因乙方违约导致本合同解除或终止，乙方已交纳的租金、综合管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方有权要求乙方支付相当于6个月租金（按解除或终止合同时的租金标准）的违约金，如该违约金不足以弥补因此给甲方造成的全部损失，乙方还应予以补足。同日，九霄置业公司（甲方）、陆泓（乙方）、南京九霄商业管理有限公司（丙方，以下简称九霄商管公司）签订商铺管理合同，约定：甲方委托丙方对项目进行综合管理，丙方同意接受委托，期限为12年，自2017年4月15日起至2029年4月14日止。第三条“综合管理费（含推广宣传费）和周年庆费用计缴方式及标准”：租赁区域的综合管理费（含推广宣传费）25854.17元/月，周年庆费用5000元/年，合计315250元/年，综合管理费首期交纳日为2017年3月15日，所交综合管理费为2017年4月15日至2017年7月14日，除首期费用外，此后的综合管理费支付方式为按季度支付，每三个月一付，乙方应在每季度开始前提前十五日（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付该期的综合管理费。周年庆为每年4月15日，乙方于每年3月15日前向甲方支付当年度的周年庆费用5000元，首期支付时间为2018年3月15日。第四条“履约保证金”：乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金175808.34元，作为乙方履行本合同的担保。第十二条“合同解除”：有下列情形之一的，除乙方应按本合同约定承担违约责任外，甲方、丙方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业，没收履约保证金，单方解除合同，若乙方行为对甲方、丙方造成损失的，乙方应全额赔偿：12-1乙方拖欠履约保证金、综合管理费（含推广宣传费）、周年庆费用、水电费、公摊费用、损耗费用等其他各项应付费用等其中任何一项或几项达15日或以上的。12-2未经丙方书面同意，擅自变更在租赁区域经营品牌、类别和用途、模式的。12-3乙方违反法律法规或本合同项目规章制度、管理规约，在接到丙方通知后十日内不予改正或拒不交纳违约罚金的。第十三条“违约责任”：13-2若乙方拖欠或未补足履约保证金、综合管理费（含推广宣传费）、周年庆费用、水电费、公摊费用、耗损费用及其他各项费用其中任何一项或几项的，甲方或丙方均有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金，乙方拖欠各项费用其中一项或几项达15日或以上而仍未支付的，甲方或丙方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方租赁区域营业，由此导致的一切不利后果及损失均由乙方自行承担。13-5因乙方违约导致本合同解除或终止，乙方已交纳的履约保证金、综合管理费（含推广宣传费）、周年庆费用等及其他相关费用，甲方无须退还，且甲方可视情况要求乙方支付相当于6个月综合管理费（按解除或终止合同时的综合管理费标准）的违约金。第十八条“附则”：18-1如果租赁区域的租赁合同由于何种原因解除、终止，本合同也相应解除、终止，乙方对租赁合同的任何违约也将视为对本合同的约定。如本合同由于何种原因解除、终止，租赁区域的租赁合同也相应解除、终止，乙方对本合同的任何违约也将视为对租赁合同的违约。签约后，陆泓向九霄置业公司交纳履约保证金175808.34元。2017年11月1日，九霄置业公司将商铺交付给陆泓，双方在场地交付确认书中确认租赁面积1613平方米。2018年1月2日，陆泓登记设立回亿百货店，开始经营特奢汇超市。2018年1月8日，九霄梦天地商业项目开业。租赁期间，特奢汇超市多次因空调未开、地面卫生较差、餐台无人收拾、监控违规安装、货品摆放、商铺管理等方面的问题被九霄置业公司书面通知限期整改、罚款。2018年7月起，特奢汇超市内的红酒、洗化、水果、食品、冷饮供货商陆续撤柜。2018年11月起，超市货架出现大面积空置。2018年11月20日，九霄置业公司发出通知函：现场内多品牌撤柜，且超市后半区在营业期间照明未打开……请即日按照我司管理要求正常开启照明。2018年9月至2019年1月期间，原、被告也对解除合同事宜进行了协商，但因商铺返还问题双方未能达成一致。2019年1月9日，九霄置业公司发出通知函：现场内多品牌撤柜，超市后半区在营业期间照明未打开，陆泓于2019年1月3日与我司负责人沟通要正常营业，但截至目前贵方仍存在多铺位空柜现象，未能正常营业，且前期商场各部门开具罚单均未缴纳，费用共计2400元……请于2019年1月18日前按照我方管理要求执行，并交纳相应罚金。此后，两被告仍未能恢复正常经营，超市区域全面停业，仅剩三家餐饮单位在营业。2019年1月17日，两被告向九霄置业公司提交特奢汇超市商品及物料进出场申请、现场施工申请，言明：九霄运营部要求特奢汇超市尽快恢复营业，根据双方领导沟通意见，为了优化经营品项、提升销售业绩，特奢汇超市将有商品及物料需要从货梯携带进出场，请运营批准；特奢汇超市将对超市进行改造，现场增加一组隔断（石膏板、轻钢龙骨），请运营批准。九霄置业公司收悉后回复：超市经营品项的优化应提供具体的方案走公司审批流程，审批通过后方可办理物料进场手续，装修施工应在平面图上标明隔断点位、尺寸、材质，望尽快按以上要求提供具体隔断点位及经营品项优化的详细方案，并递交九霄置业公司审批。2019年1月22日，两被告向九霄置业公司提交超市调整方案，拟将特奢汇超市经营品项和布局调整为熟食、盒饭加工售卖区域、乾隆赞小笼包区域、花卉绿植区域、进口商品折扣区域、超市区域。九霄置业公司未同意上述改造方案。2019年2月19日，九霄置业公司、九霄商管公司向两被告发出通知函：……截至本函发出之日，场内多品牌一直处于空柜状态，场内后半区在营业期间照明始终长期关闭，长期处于停业状态已超过30天，严重违反了九霄梦天地项目的统一管理规范，严重影响到九霄梦天地广场的整体形象及顾客体验度，严重侵害了九霄置业公司、九霄商管公司及九霄梦天地广场内其他商铺的利益。此外，两被告此前因违反规章制度、管理规约所应支付的2400元违约罚金至今拒绝缴纳，业已超过10天。故九霄置业公司、九霄商管公司根据商铺管理合同第8-5条、第12-6条、第12-11条、第18-1条的约定，以及《商铺管理合同》第14条的约定，特此通知如下：1、九霄置业公司、九霄商管公司与两被告签订的商铺管理合同、商铺租赁合同自2019年2月20日起一并予以解除；2、请两被告在收到本通知之日起10日内，根据商铺租赁合同相关约定完成全部撤场事宜，并将场地移交给九霄置业公司及办理交接手续。3、请两被告在收到本通知之日起10日内，付清此前应付的2400元违约罚金。4、九霄置业公司、九霄商管公司保留进一步追究两被告各项违约责任的全部权利。两被告收到上述函件后，回函表示：九霄置业公司、九霄商管公司要求提前退租的原因是准备将场地另行出租，两被告不存在解约事由，两被告同意协商解约及补偿事宜，货架空置系因配合撤场及九霄置业公司、九霄商管公司阻挠物资进柜所致，九霄置业公司、九霄商管公司应赔偿两被告的损失。2019年4月9日，两被告向九霄置业公司支付了2019年4月8日至2019年7月7日期间（第六期）租金及仓库费用189123.5元、综合管理费73593.13元。同日，九霄置业公司再次向两被告发出解约函，函称：两被告自租赁商铺以来，存在延期开业，违约超面积转租，擅自停止经营，多次拖欠租金、综合管理费、违约金，多次违反管理规定，以及擅自变更租赁区域经营品牌、类别、用途和模式等等诸多的违约行为，甚至将租赁场地多次分割转租给多家第三方经营餐饮，两被告的行为完全背离将案涉商铺作为主力店招商引入租赁场地而希望带动客流、人气及超市业态的签约目的。经多次要求整改无果，九霄置业公司已经于2019年2月19日发函通知解除双方之间的合同，两被告却回函以各种托词和现有转租商户经营损失等借口要挟给予高额补偿。针对两被告的回函内容，九霄置业公司、九霄商管公司不予认可。九霄置业公司、九霄商管公司为了能让两被告及时撤场和返还租赁场地而减少损失，与两被告多次协商，但两被告却多次提出无理要求，并联合现有转租商户多方阻挠和施加压力。退一万步讲，即便按两被告回函所谓对九霄置业公司此前解约持有异议，两被告认为双方合同仍应正常继续履行的说辞，截至本函发出之时两被告也拖欠2019年4月8日至2019年7月7日期间的租赁及综合管理费超15日有余，根据双方合同之相关约定，现正式通知：1、双方之合同自本函发出之日提前解除，不再继续履行。2、两被告在收到本通知之日起10日内，根据合同相关约定完成全部撤场事宜，并将场地办理移交及交接手续。3、根据合同约定，履约保证金不予退还，且还应支付相当于六个月租金标准的违约金，并赔偿因此给九霄置业公司造成的全部损失，同时九霄置业公司保留进一步追究两被告其他各项违约责任及赔偿损失的全部权利。上述解约函于2019年4月9日以EMS邮寄到陆泓在合同上所留的联系地址，因无人收件被退回。2019年4月10日，九霄置业公司将上述解约函张贴于特奢汇超市门口。同年4月18日，九霄置业公司发函催告两被告返还商铺，并告知将于2019年4月20日起停止租赁场地内的一切水电及其他相关能源供应服务，如因此造成任何损失的，均由两被告承担。因两被告未腾退返还商铺，九霄置业公司于2019年4月20日对租赁商铺停电，并于同年5月20日将商铺内物品搬迁至别处后，将商铺强制收回。2019年8月，该商铺被另行出租。审理中，原、被告对以下事实存在争议：1、计租期起始日期以及应付租金日期是何时。九霄置业公司主张，租期自项目开业日即2018年1月8日起算，两被告主张，租期自2018年1月31日起算。对于2019年4月8日至2019年7月7日这一计租期租金的付款时间，九霄置业公司认为应在2019年2月16日之前，两被告认为应在2019年4月20日之前。2、两被告有无拖欠周年庆费用。九霄置业公司主张两被告拖欠两年的周年庆费用。两被告主张2018年4月24日支付的30000元中包含了第一年周年庆费用5000元及仓库费25000元。九霄置业公司表示，上述30000元付的是电费，并举证了所开具的电费收据、pos单。两被告未提供证据证明上述款项用途。3、两被告有无擅自变更经营品牌、经营用途或经营模式。九霄置业公司举证“特奢汇”超市的宣传图册、实际经营时超市平面布局图、2018年7月至2019年4月期间的视频和照片、超市调整方案及微信聊天记录，以证明商铺的租赁用途是经营精品超市，但2019年1月后两被告全面停止超市经营，只剩下三家餐饮单位在营业，该商铺成为仅以转租、联营为经营项目的“美食广场”。两被告质证表示，因商铺装修被毁坏，无法确认录像照片是否与实际经营状况一致，不能证明商铺内只剩下三家餐饮单位，当时双方在协商解约，所以两被告才对商场经营进行逐步调整，该情形不属于解除合同的事由，如果九霄置业公司不同意两被告拟采用的调整方案，可以制止但不能以此为由解除合同。对上述事实争议，本院将结合当事人的诉讼主张分析认定。本院认为：九霄置业公司与两被告之间的商铺租赁合同、商铺管理合同合法有效。《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。关于九霄置业公司行使合同解除权条件是否成就的问题。首先，商铺租赁合同、商铺管理合同均约定，乙方拖欠各项应付费用其中任何一项或几项达15日或以上的，甲方有权解除合同。商铺租赁合同约定，租期自2017年4月15日起至2029年4月14日止，如项目开业日与合同约定的租期起算日不一致的，以项目开业日为准，租赁、计租总期限维持不变，相应的租期起始日、计租日期进行提前或顺延；除首期租金外，乙方应于上个计租期最后一个月的20日前支付下一期季度固定租金。九霄梦天地项目开业日为2018年1月8日，故商铺租赁合同的租期顺延自2018年1月8日起，计租期顺延自2018年4月8日起。对于“上个计租期最后一个月的20日前”如何认定，本院认为，对合同中约定不明的内容，应结合其他条款、交易习惯作出解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。两被告的解释违反租金先付后用原则，九霄置业公司的解释不符合通常理解，本院均不予采信。本院认为，上述内容可以理解可以解释为上个计租期最后一个月期满前提前20日，也可以解释为上个计租期最后一个月开始后第20日前。本院按第二种解释认定应付款日期，即两被告应当于2019年3月27日之前支付2019年4月8日至2019年7月7日期间的租金。两被告实际于2019年4月9日支付，虽然存在逾期，但并未达到解除合同的条件。但按照商铺管理合同约定，两被告应当于2018年3月15日之前、2019年3月15日之前支付当年度周年庆费用，因两被告长期拖欠该项费用，九霄置业公司要求解除合同，符合合同约定。其次，两被告负有按约定用途使用租赁物的合同义务。自2018年7月超市供货商陆续撤场开始，至2019年1月超市大面积空架，商铺的经营使用严重违反双方之间的约定。九霄置业公司针对特奢汇超市后期经营状况举证的录像、照片内容客观真实，能够反映商铺经营状况的变化，对其真实性、合法性、关联性应予确认。两被告认为录像、照片真实性无法确认缺乏合理的理由，不能成立。上述证据结合2019年1月两被告申请对商铺进行经营品项调整的事实，能够证明两被告已将商超经营项目全面停业的事实。虽然商超停业的原因与经营业绩不理想有关，但经营业绩问题乃是两被告订立合同时自身应当充分预估的商业风险，对九霄置业公司而言，超市类基础消费项目对商业综合体的业态布局和人气拉动具有重要意义，两被告擅自对商超部分停业，违反合同约定的租赁用途和九霄置业公司出租商铺的目的，构成经营类别和经营模式的变更，解除条件成就。2019年4月10日，九霄置业公司将解除合同通知书张贴于超市门口，通知到达两被告，双方之间的商铺租赁合同、商铺管理合同自此解除。九霄置业公司请求确认原、被告之间的商铺租赁合同、商铺管理合同于2019年4月10日解除，本院予以支持。关于九霄置业公司主张的租赁区域占用期间的使用费。商铺租赁合同解除后，两被告应当及时将商铺腾退返还给九霄置业公司。商铺租赁合同约定，如两被告未按约定时间和要求交还租赁区域并办理交接手续，每逾期1日，应向甲方支付相当于日租金两倍的租赁区域占用期间的使用费，上述条款合法有效。但考虑到九霄置业公司于2019年4月20日对租赁区域停电，两被告已经无法正常使用，故九霄置业公司主张的占有使用费本院参照原商铺租金的70%酌情支持40647.6元（1.2×1613×0.7×30）。关于九霄置业公司主张的商铺租赁合同的解约违约金、商铺管理合同的解约违约金。商铺租赁合同、商铺管理合同约定，因乙方违约导致合同解除，九霄置业公司有权主张相当于六个月租金的违约金、六个月综合管理费的违约金。两被告辩称上述违约金数额过高，本院认为，自商铺交付两被告使用以来，九霄置业公司对装修期免收租金，两个计租期免收租金，商铺收回后另行出租前又产生空置期租金损失，故相当于六个月的租金和综合管理费的违约金数额未高于实际损失，该部分诉讼请求本院予以支持，数额为378247元（189123.5×2）、147186.26元（73593.13×2）。关于九霄置业公司主张的周年庆费用。本院认为，两被告向九霄置业公司支付过多笔不同用途的款项，两被告辩称已经支付过第一年的周年庆费用，但为举证对应的收款票据予以证明，本院不予认定。九霄置业公司的相应诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条第二款、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告南京九霄置业有限公司与被告南京市栖霞区回亿百货店、陆泓之间的商铺租赁合同、商铺管理合同于2019年4月10日解除；二、被告南京市栖霞区回亿百货店于本判决生效之日起十日内支付原告南京九霄置业有限公司商铺租赁合同的解约违约金378247元；三、被告南京市栖霞区回亿百货店于本判决生效之日起十日内支付原告南京九霄置业有限公司商铺占有使用费40647.6元；四、被告陆泓于本判决生效之日起十日内支付原告南京九霄置业有限公司周年庆费用10000元；五、被告陆泓于本判决生效之日起十日内支付原告南京九霄置业有限公司商铺管理合同的解约违约金147186.26元；六、被告陆泓对本判决第二项、第三项给付义务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11682元，由原告南京九霄置业有限公司负担2121元，被告南京市栖霞区回亿百货店、陆泓负担9561元，两被告于本判决生效之日起七日内将应负担的9561元向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××63），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  虞爱娟人民陪审员  朱宗棋人民陪审员  倪梅欢二〇二〇年六月十日书 记 员  马 丽