中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初1903号原告（被告）：龚新(ERICXINKUNG），男，1967年8月27日出生，美国国籍，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：贾鸿斌，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟浴，北京市京师律师事务所实习律师。被告（原告）：王丽，女，1974年11月18日出生，汉族，中国证监会干部，住北京市西城区。第三人（被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司法务，住公司本院立案受理龚新诉王丽及第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，后又立案受理王丽诉龚新、链家地产公司房屋买卖合同纠纷一案，由于两案件基于同一事实发生，本院决定合并审理。龚新与王丽、链家地产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。龚新的委托诉讼代理人贾鸿斌，王丽及链家地产公司的委托诉讼代理人余卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚新向本院提出诉讼请求：1、判令王丽支付违约金2170000元（以总房款10850000元的20%计算）；2、判令王丽承担龚新履行合同的成本1869．53美金（按照中国银行2018年12月11日现钞买入汇率6．8419元计算，约人民币12791元）；3、判令解除龚新与王丽于2018年6月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》和2018年7月、2018年8月20日、2018年9月13日签订的《变更协议书》。4、判令解除龚新、王丽与链家地产公司签订的《居间服务合同》和《房屋交易保障服务合同》；5、判令撤销龚新与王丽于2018年8月23日签订的网上签约手续（建委备案手续）并解除网签合同（编号：C1678190）；6、案件受理费由王丽负担。事实和理由如下：2018年6月30日，龚新（ERICXINKUNG）与王丽通过链家地产公司居间签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并于当日签订了《补充协议》，后龚新与王丽分别于2018年7月、2018年8月20日、2018年9月13日签订《变更协议书》。龚新与王丽就位于北京市西城区（原宣武区）xxx号房屋达成了买卖协议，诉争房屋的房屋所有权证证号为：京房权证宣私字第XXXX号，建筑面积为128．77平方米，用途为住宅，成交价为10850000元。《补充协议》中第2条第4款约定，“王丽不晚于过户前5个工作日将第一笔首付款8560000元以理房通支付的方式支付龚新”。后根据2018年8月20日签订的《变更协议书》，将本条款变更为“王丽不晚于过户前5个工作日将第一笔首付款8560000元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付龚新”。2018年9月13日，双方签订的《变更协议书》，将《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中第9条第2款变更为“龚新和王丽同意自本合同签订之日起175日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。”《补充协议》第2条第7项变更为“龚新与王丽同意，在2018年12月25日前（含当日），双方应共同办理房屋不动产转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第4条约定承担违约责任”。按照双方的约定，龚新最迟应于2018年12月18日收到购房款8560000元（不包括购房定金），龚新至今只收到王丽支付的定金40万元，购房首付款未支付。龚新办理了房源核验，并配合王丽办理了银行面签，双方于2018年8月23日完成了网签备案手续。龚新一直在按照合同的约定履行自己的义务，但王丽迟迟不履行合同对应的交付房款的义务和配合缴纳税款的义务，直至最后难以按照约定完成过户手续，龚新多次催促王丽配合缴税和过户手续，龚新也于约定的过户日期前回国配合履行合同，但王丽无故不履行合同约定，影响了龚新家庭和售房计划。王丽不按期履行合同的行为已构成根本违约，故龚新诉至法院，请求判如所请。王丽辩称，我同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，同意解除网签合同，不同意龚新的其他诉讼请求。第一、2018年6月30日，王丽与龚新通过链家居间签订合同编号为100001812092的《北京市存量房屋买卖合同》，并于同日签订了《补充协议》，后双方分别于2018年7月、2018年8月20日、2018年9月13日签订了《变更协议书》，双方就涉案房屋达成了买卖协议，房屋价款为10850000元，王丽向龚新支付定金40万元，向链家地产公司支付中介费293550元。第二、合同履行中，王丽发现龚新至今不能提供其与ERICXINKUNG为同一人的相关材料等，龚新故意向王丽隐瞒其在签订合同之前在美国已婚且婚姻状况一直处于存续的情况，龚新具有根本性违约的情况。王丽在签订合同时完全信任链家地产公司的品牌，相信其已对龚新的相关身份证明文件、产权证明文件、婚姻状况等材料履行了充分的查验、核实义务，但在合同履行中，王丽按照合同约定时间及要求履行买方应尽的义务，王丽对于发现的问题向龚新及链家地产公司提出合理的诉求却一直未予解决，甚至故意隐瞒和欺骗，该房屋交易存在以下根本违约导致合同不能继续履行：1、涉案房屋产权人为龚新，出售方也是龚新，龚新及链家地产公司仅向王丽提供了ERICXINKUNG的护照号码xxx的复印件，不能提供龚新与ERICXINKUNG是同一人的相关材料，即不能证明ERICXINKUNG拥有涉案房屋房产。《补充协议》第4条约定，甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整，无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、双方签订合同时，龚新故意隐瞒其之前在美国与美籍华人PINGHUANG早已登记结婚且其婚姻关系一直处于存续状态。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》的相关规定，龚新在中国属已婚人士，其向建设银行出具的经中国驻美国大使馆认证的本人单身证明等文件，向王丽通过微信出具的本人单身承诺具有欺诈的故意，违反诚实信用原则和房产交易的相关法律规定，龚新恶意转移夫妻共同财产，导致王丽的此次房产交易具有巨大的法律风险和不确定性，致使王丽产生巨大的经济损失。依据《北京市存量房屋买卖合同》第5条约定，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对房屋享有优先购买权……。如因一方违反前述承诺，导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失；龚新与PINGHUANG在美国已婚，双方的家庭地址为加利福尼亚州xxx号，一是我方有证据证明ERICXINKUNG与PINGHUANG是夫妻关系，夫妻二人有房屋交易、家庭共同房产作银行贷款担保、家庭信托等紧密的财产关系。二是ERICXINKUNG与PINGHUANG的所有签名与护照签名完全一致；三是ERICXINKUNG与PINGHUANG为银行贷款50万美元提供的房产为加利福尼亚州xxx号，与其将文件和税务报表邮寄地址一致；四是签订合同时龚新提供的授权委托书联系地址与ERICXINKUNG的联系地址一致。龚新的配偶PINGHUANG的父亲去世后，在西城区xxx号的房产有黄凡、黄平继承，该房产与涉案房产同时在链家出售，导致龚新、黄平在北京同时拥有两套房屋，此次交易由满五唯一变更为满五不唯一，多出来的个人所得税将因龚新隐瞒已婚身份没有交纳。由于上述事实，王丽已于2018年12月18日将解除合同的书面通知以微信方式，2018年12月19日以特快专递方式给链家地产公司经办人，委托其将上述书面通知转交龚新，要求龚新承担违约责任。链家地产公司对龚新的提供的相关材料文件没有充分的查验核实。在合同履行中，王丽联系买方应尽的义务，并多次提醒、告知龚新及链家地产公司解决问题，龚新在银行贷款审核时，向银行提供的净中国驻美国大使馆认证的单身证明后，拒绝提供给王丽。由于上述原因，王丽的家庭经济利益已遭受重大损失，请求法院驳回龚新的诉讼请求。链家地产公司述称：我公司同意解除合同，龚新的诉讼请求不涉及我公司，不发表意见。王丽向本院提出诉讼请求：1、判令解除龚新与王丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，解除《变更协议书》、《理财通资金支付服务协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《房地产经纪服务事项告知书》、《定金担保支付确认函》、《首付款担保支付确认函》、《房屋买卖合同》。2、判令龚新返还40万元定金并支付自定金交纳之日起至实际返还之日止的利息，按中国人民银行一年期贷款利率计算。3、判令龚新支付隐瞒已婚事实导致不能继续交易的违约金217万元。4、判令龚新支付因有巨额税费未缴纳导致交易不能继续交易的违约金217万元。5、判令龚新赔偿因房价上涨的房屋差价损失。6、判令龚新支付翻译费用3707元。7、判令龚新承担案件受理费和房产评估费用。事实和理由：同前述答辩意见。此次交易存有以下问题：1、龚新至今不能提供其合法拥有涉案房屋房产的任何证据．2、龚新在房产买卖交易中隐瞒已婚事实违反中国法律规定，导致出现该房产交易不能过户的根本性违约情况。王丽将与龚新签订的房屋买卖合同寄往美国，委托相关人员在美国调取了龚新在美国已婚并拥有共同房产和家庭信托财产等相关证明材料，该材料已经翻译称中文。龚新向银行机构出具的单身证明系孤证，不应采纳。龚新辩称，我方同意解除买卖合同及与合同相关系列合同文本，不同意王丽的其他诉讼请求。违约方为王丽，解除合同也是因为王丽的原因造成的。链家地产公司述称，我司同意解除合同，王丽的其他诉讼请求与我司无关，我司不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：龚新为涉案房屋所有权人，登记时间为2009年1月4日，共有情况为单独所有，建筑面积128．77平方米。2018年6月30日，龚新作为出卖人（刘丰作为委托代理人），王丽作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为西城区xxx，建筑面积为128．77平方米；该房屋不动产权证/所有权证号为:京房权证宣私字第XXXX号；成交价为468万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价617万元；买受人向出卖人支付定金40万元；出卖人承诺其配偶和该房屋共有人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关的约定；如因乙方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，守约方有权解除合同。守约方解除合同的，应当书面通知另一方，并由违反承诺方按照成交总价款的20%赔偿守约方的损失；双方自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，龚新、王丽与链家地产公司签订《居间服务合同》。当日，龚新作为甲方即出卖方、王丽作为乙方即买受方，链家地产公司作为丙方即居间方，三方签订《补充协议》，约定房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价1085万元；乙方于2018年6月30日前将第一笔定金以自行划转方式支付甲方；乙方于2018年7月31日前将第二笔定金30万元以理房通方式支付甲方；乙方不晚于过户前5个工作日将第一笔首付款856万元以理房通方式支付甲方；甲乙双方应于网签合同生成后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，应于贷款机构出具批贷函后5个工作日内共同前往税务部门办理缴税手续，双方在2018年11月30日前应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:拒绝购买该房屋的……，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。2018年7月1日，王丽支付龚新10万元。2018年7月15日，龚新、王丽及链家地产公司签订《变更协议书》，将原《北京市存量房屋买卖合同》中双方自本合同签订之日起150日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，变更为双方自本合同签订之日起175日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；将原《补充协议》中双方在2018年11月30日前应共同办理房屋不动产转移登记手续，变更为双方在2018年12月25日前应共同办理房屋不动产转移登记手续。2018年8月20日，龚新、王丽及链家地产公司签订《变更协议书》，将原乙方不晚于过户前5个工作日将第一笔首付款856万元以理房通方式支付甲方，变更为乙方不晚于过户前5个工作日将第一笔首付款856万元以建委监管方式支付甲方。2018年8月23日，龚新与王丽签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），王丽支付龚新30万元。2018年9月13日，龚新、王丽及链家地产公司签订《变更协议书》，将原《补充协议》乙方于2018年7月31日前将第二笔定金30万元以理房通方式支付甲方，变更为乙方于网签后1个工作日内将第二笔定金30万元以理房通方式支付甲方。2018年11月27日，贷款银行作出贷款发放批准通知书。2018年12月19日，王丽向龚新发出《关于解除房屋买卖合同的通知函》，认为该房屋交易存在重大缺陷导致合同不能继续履行：1、涉案房屋的所有权人为龚新，但出卖方及链家地产公司仅向买受人提供了ERICXINKUNG的护照号码xxx，不能提供龚新与ERICXINKUNG是同一人的材料，不能证明ERICXINKUNG拥有涉案房屋。2、即使龚新与ERICXINKUNG为同一人，ERICXINKUNG在美国已婚，且婚姻关系处于持续状态，ERICXINKUNG向王丽、建设银行出具本人单身相关文件具有欺诈故意。审理中，龚新提供公证书，证明ERICXINKUNG就是龚新，系同一人。王丽对公证书的真实性及证明目的不予认可，公证书只能证明授权刘丰的合法文书，不能证明ERICXINKUNG就是龚新。链家地产公司对公证书认可。王丽提供证据1、授权委托书，证明龚新签字授权的委托书委托人ERICKUNG，联系地址为：xxx。ERICKUNG故意将他的联系地址邮编94127写为LIHONGZHOU女士的邮编94122，细节处透露着ERICXISKUNG隐瞒欺诈的心机。龚新及第三人对该证据的真实性认可，不认可证明目的。链家地产公司称龚新的单身证明已经给过王丽。2、2019年1月经中国驻美国大使馆认证的证明龚新与PINGHUANG在美国已婚的相关材料。（1）、2018年3月9日ERICKUNG夫妻签字的法律文件，编号为DOC2018-K586719-00的简式信托契约，该文件附录A中明确提到已婚男士ERICKUNG。（2）、2017年5月23日编号为DOC2017-K455053-00的转让契约，证明龚新故意写错邮编，隐瞒真实邮编。（3）、2011年11月22日编号为DOC2011-J306187-00的转让契约，证明原告已婚。（4）、2016年11月10日编号为DOC2016-K356524-00的文件，证明原告已婚，且与配偶有共同财产。（5）、2013年5月31日编号为DOC2013-J672225-00的文件，证明原告与配偶之间有财产转让。（6）、2012年8月21日编号为DOC2012-J488522-00，证明原告已婚。龚新对该证据认为不能证明系龚新签署，且该文件的收集未经ERICKUNG本人授权，亦未经有关权利机关许可，对合法性及关联性不予认可；涉外婚姻的认证、公证需要严格的流程，仅凭王丽提供的文件不能认定龚新为已婚人士且龚新已经向银行提供合法、有效的单身证明。链家地产公司对证据的真实性无法核实。3、王丽与链家地产公司工作人员的微信记录截屏，证明龚新故意欺骗其是单身，实际龚新有配偶的事实。龚新对证据的真实性认可，不认可证明目的。链家地产公司对证据的真实性认可，不认可关联性。本院向王丽释明违约金数额或标准是否需要调整，王丽明确表示违约方在龚新，不同意调整违约金的数额或标准。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，龚新与王丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》及龚新、王丽及链家地产公司签订《补充协议》及《变更协议书》均是双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。本案中，龚新、王丽及链家地产公司均同意解除房屋买卖合同及相关系列合同文本并撤销网签合同，本院不持异议。关于违约问题。合同履行中，王丽主张龚新存有违约，隐瞒在国外已婚有配偶的事实，其配偶名下有房产，导致涉案房屋不满五唯一，产生巨额税费未缴纳额，并提供了相关证据。本院认为，涉外婚姻的认证需要严格的流程，仅凭王丽提供的上述文件不能认定龚新为已婚人士且龚新已经向银行提供合法、有效的单身证明，贷款银行也作出贷款发放批准通知书，王丽以此为由主张龚新违约，依据不足，本院难以支持。王丽未按照《变更协议书》中的约定于2018年12月25日前与龚新共同办理房屋不动产转移登记手续，在过户前5个工作日将第一笔首付款856万元以建委监管方式支付龚新，构成违约，应承担违约责任。龚新要求王丽按照合同约定支付违约金的主张，证据充分，本院予以支持。关于违约金的数额问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，王丽虽明确表示违约方在龚新，不同意调整违约金的数额或标准。因违约金具有补偿性，以填补损失为目的，龚新现提供的证据不足以证明涉案房屋涉及其重大利益受到影响的情形存在，本院结合本案的实际履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等，酌情确定违约金的具体数额。庭审中，王丽要求追加案外人PINGHUANG为本案的共同被告，因其证据不足，本院不予准许。龚新要求王丽支付履行合同成本损失的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。王丽要求龚新返还定金及利息的主张，如前所述，王丽构成违约，根据补充协议约定，王丽向龚新已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。王丽的该主张，本院不予支持。王丽要求龚新支付违约金的主张，缺乏证据，本院不予支持。王丽要求龚新赔偿因房价上涨的房屋差价损失及支付翻译费的主张，缺乏相关依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除龚新与王丽于2018年6月30日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及龚新、王丽及北京链家房地产经济有限公司签订的《补充协议》。二、解除龚新、王丽及北京链家房地产经济有限公司于2018年7月15日、2018年8月20日、2018年9月13日签订的《变更协议书》及《居间服务合同》和相关系列文本。三、撤销龚新与王丽于2018年8月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：C1678190）。四、自本判决生效之日起七日内，王丽支付龚新违约金60万元。五、驳回龚新的其他诉讼请求。六、驳回王丽的全部反诉请求。如果王丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173800元，由龚新负担8009元，已交纳；由王丽负担165791元，已交纳43450元，余款122341元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，龚新可在判决书送达之日起三十日内，王丽可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏人民陪审员  乔建军人民陪审员  周璐楠二〇二〇年六月二十四日书 记 员  王 溪