北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终3582号上诉人（原审被告）：王仙婷，女，1976年10月12日出生。被上诉人（原审原告）：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，总经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。上诉人王仙婷因与被上诉人北京深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2019）京0107民初18608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王仙婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回深长城物业公司的诉讼请求，由深长城物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．物业服务合同未依法成立、生效。该合同主体甲方是北京市石景山区石景嘉园小区第一届业主委员会，而合同落款处盖章单位是北京市石景山区石景嘉园物业区域业主委员会（以下简称业主委员会），合同的签订主体和盖章主体不一致。石景嘉园小区第一届业主委员会产生不合法，无权代表全体业主与深长城物业公司签订物业服务合同。2．深长城物业公司作为起诉主体不适格，实际物业单位是长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城集团北分公司）。一审提交的物业费及生活垃圾清运费的收费单据显示，收款单位系长城集团北分公司。3．即使物业服务合同成立并生效，依据合同约定，深长城物业公司的物业服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日，后双方未续签物业服务合同。深长城物业公司主张2019年7月1日至2019年12月12日期间的物业费和垃圾清运费缺乏合同依据。4．深长城物业公司在物业服务中存在问题，未尽到车辆管理义务和对公共设施的维护，道路损坏无人修复，小区门禁未启用，没有诚信履行合同义务，应当减免部分物业费。5．深长城物业公司主张2015年11月13日至2016年5月28日期间的费用超过诉讼时效，对深长城物业公司电话催收物业费的主张不能认同。深长城物业公司未提交答辩意见。深长城物业公司向一审法院起诉请求：1．判令王仙婷支付深长城物业公司物业费5172．93元及垃圾清运费122．5元；2．判令王仙婷支付深长城物业公司违约金2000元；3．诉讼费由王仙婷承担。一审法院认定事实：王仙婷为北京市石景山区景阳东街69号院xxx的业主。深长城物业公司实际为北京市石景山区景阳东街69号的石景嘉园小区提供物业服务多年,并多次与业主委员会签订物业服务合同，约定深长城物业公司提供的公共物业服务主要包括：房屋建筑物本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑物本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的共用设施的维修、养护和管理；本物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；车辆行驶及停泊的管理等。住宅物业管理服务收费标准为每月每平米1．35元。合同另有双方的权利义务、违约责任等内容的约定。合同签订后，深长城物业公司为涉案小区的业主实际提供了房屋建筑共用部位、设施的维修和养护等物业服务。经查明，根据京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每月2．5元每户。深长城物业公司按照房屋面积78．2平方米主张王仙婷自2015年11月13日至2019年12月12日未交纳涉诉房屋的物业费5172．93元，垃圾清运费122．5元。王仙婷不认可深长城物业公司为其提供了物业服务；深长城物业公司提交了催缴记录来证明其催缴物业费的情况。王仙婷对催缴记录不予认可。上述事实，有物业服务合同、不动产权利及其他事项登记信息、催缴记录及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，深长城物业公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同真实有效，对深长城物业公司及涉案小区的全体业主均具有约束力。深长城物业公司为王仙婷居住的小区提供物业管理服务，王仙婷作为小区业主享受深长城物业公司提供的物业管理服务，双方形成合法有效的合同关系。深长城物业公司主张的物业费、垃圾清运费有合同和法律依据，法院予以支持。物业管理合同为双务合同，王仙婷有义务按期交纳物业管理费，深长城物业公司亦应按照合同约定履行其物业服务义务。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。王仙婷主张深长城物业公司在提供物业服务的过程中存在车位管理、安保措施不到位等问题，法院结合其他业主的陈述可以采信深长城物业公司在物业服务中存在部分问题，但不足以构成王仙婷不缴纳物业费的抗辩。此外，物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会出现一些问题，若物业公司按约定提供了基本的物业服务，没有严重违约现象，业主们均应支付相应的物业费。当然,业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策，物业公司应认真对待业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。对于王仙婷主张的深长城物业公司诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，法院认为，深长城物业公司提供证据证明了其通过电话催收的方式催缴物业费，且在其主张物业费的时间段一直在涉案小区中实际提供物业服务，物业费属于分期收取，深长城物业公司提供服务一直处于持续状态，故法院对王仙婷的该主张不予采纳。对于深长城物业公司要求王仙婷支付2000元违约金的诉讼请求，法院认为，因深长城物业公司所提供的物业服务仍有不足之处，结合王仙婷欠费数额，对深长城物业公司该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决:一、王仙婷于判决生效之日起十日内给付深长城物业公司2015年11月13日至2019年12月12日的物业费5172．93元、垃圾清运费122．5元；二、驳回深长城物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院在二审期间另查明：深长城物业公司为长城物业集团股份有限公司于2009年3月出资设立，长城物业集团股份有限公司于2015年12月将深长城物业公司的股权全部转让给深圳市深长城物业集团有限公司。深圳市深长城物业集团有限公司曾用名为深圳市深长城物业服务有限公司，由长城物业集团股份有限公司于2009年8月出资设立。深圳市深长城物业集团有限公司于2016年8月设立深圳市深长城物业集团有限公司北京分公司。长城集团北分公司为长城物业集团股份有限公司的分支机构，设立于2000年2月。本院认为，双方争议焦点在于：1．深长城物业公司是否有权向王仙婷主张物业服务费；2．物业服务费是否应当减免；3．2015年11月13日至2016年5月28日期间的物业服务费是否超过诉讼时效。对于以上争议问题，深长城物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，王仙婷就反驳深长城物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。关于深长城物业公司能否向王仙婷主张物业服务费问题，首先，王仙婷虽然主张石景嘉园小区第一届业主委员会并非全体业主选举，无权签订物业服务合同，但未提供相应证据证明其主张成立。且物业服务合同的落款处有深长城物业公司及业主委员会签字盖章，可以认定物业服务合同系业主委员会代表全体业主与深长城物业公司签订。深长城物业公司提供的证据能够初步证明其事实上为涉案小区提供了物业服务，王仙婷亦认可涉案小区存在物业服务企业。仅凭王仙婷提供的收费单据不足以证明长城集团北分公司系物业服务主体。其次，虽然王仙婷主张物业服务合同于2019年6月30日到期，但合同到期后，深长城物业公司继续为王仙婷提供物业服务，王仙婷事实上接受了物业服务，应当支付相应的物业服务费。故王仙婷的该项上诉意见不能成立，本院不予采纳。一审法院认定双方形成了合同关系正确，本院予以确认，深长城物业公司有权向王仙婷主张案涉物业服务费。关于物业服务费是否应当减免问题，物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭借其某一时间或特定方面所存在的瑕疵作出认定。本案中，王仙婷上诉主张深长城物业公司提供的物业服务存在严重质量瑕疵，但其所提交的证据尚不足以证明深长城物业公司对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。因此，王仙婷以深长城物业公司服务存在严重瑕疵，构成严重违约为由，要求减收物业服务费，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，鉴于深长城物业公司提供了初步证据证明其对于物业服务费进行了催收，且王仙婷欠付物业服务费的行为具有持续性，依据现有证据不足以认定深长城物业公司存在明显怠于行使权利的情形，故对于王仙婷二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，王仙婷的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王仙婷负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  郭 勇审 判 员  梁 睿审 判 员  唐述梁二〇二〇年六月十六日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼