浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初2424号原告：鲍锦明，男，1967年7月27日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：王俊、王升，北京盈科（义乌）律师事务所律师。被告：鲍永伟，男，1971年10月20日出生，汉族，家住义乌市，现住义乌市。被告：鲍华珍，男，1996年10月18日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。两被告共同委托诉讼代理人：鲍江、胡先，浙江红太阳律师事务所律师。原告鲍锦明为与被告鲍永伟、鲍华珍宅基地使用权纠纷一案，于2020年3月12日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，依法由审判员毛滨独任审判，于2020年5月9日、5月27日公开开庭进行了审理。原告鲍锦明及其委托诉讼代理人王俊，被告鲍永伟、鲍华珍及其委托诉讼代理人鲍江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲍锦明向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与两被告签订的《买卖协议》合法有效。2、依法判令分割两被告抽签所得坐落于义乌市老站及管理处安置区块53号—55号地块108平方米的集体土地使用权，并确认其中靠郑莉莉户的两间72平方米集体土地使用权归原告使用。事实与理由：因义乌市义亭村拆迁安置，经原、被告双方协商，两被告同意把待审批的集体土地使用权中在72平方米垂直房出卖给原告，双方于2012年12月15日签订了《买卖协议》一份，协议中约定：转让价格按每平方米1.5万元，原告先支付682000元，余下的转让款398000元等土地置定并交付原告后一次性付清。双方还对其他的权利和义务进行了约定。协议签订时，原告已把682000元支付给了两被告。2017年8月19日，被告鲍华珍又出具承诺书一份，承诺书中再次确认双方买卖的事实，并同意无条件配合报批工作。2018年10月25日，经义乌市人民政府审批，两被告共批得集体土地使用权126平方米，其中108平方米安置垂直落地房，18平方米安置高层水平套房。原告得知后，去和两被告协商分割及抽签定位事宜，两被告拒绝与原告进行协商。2019年12月16日，义乌市义亭村举行了旧村改造抽签安置，两被告未经原告同意，在未分割的情况下，擅自去参加抽签，抽中所得坐落于地块108平方米的集体土地使用权。综上，原告认为，两被告抽签所得的上述三间集体土地使用权根据双方的合同约定，两间应当归原告使用。现原告为了维护自己的合法权益，依据我国相关法律之规定，特向法院起诉，望依法予以支持。被告鲍永伟、鲍华珍共同答辩称：1、2012年12月15日签订的买卖协议并非双方真实意思表示，该协议名义为旧村改造安置面积买卖，实质上是借贷关系，当时被告鲍永伟向原告借款用于赌博，先后分两次，第一次15万元，第二次20万元，向原告借款共35万元，由于鲍永伟平时无固定工作，在村里以赌博为生，向原告借钱无其他有价值财产予以抵押，经原告提议，并事先准备好买卖协议，以事先签订买卖协议转让今后安置的旧村改造安置平方为抵押方式借钱给被告鲍永伟用于赌博。2、该买卖协议约定交付68.2万元，原告在事实理由中也陈述已交付68.2万元，该与事实不符，被告实际收到35万元，原告谎称交付68.2万元，原告存在虚假诉讼，通过法院诉讼方式掩盖真实借贷的法律关系，目前，从中央到地方政府对于民间借贷及套路贷是严打，被告要求法院移送公安侦查，是否属于套路贷。原告就其诉请提供以下证据：1、买卖协议、承诺书各一份，证明两被告同意待报批中的集体土地使用权垂直面积72平方转让给原告的事实。2、农村住宅用地审批表（复印件）2份，证明两被告已合法取得72平方集体使用权的事实。3、情况说明一份，证明原告与两被告是同一集体经济组织成员的事实。4、当庭提供公证书（核对件）、位置图一份，证明两被告抽签所得108平方米具体位置。经庭审质证，两被告质证意见如下：1、买卖协议、承诺书各一份，对买卖协议签字及指印无异议，对买卖协议正文手写部分是由原告后加上去的，合同的版本也是由原告事先打印好，对证明目的有异议，被告鲍永伟当时是以借款为真实意思表示并非将未审批的旧村改造安置面积绝卖给原告，并且也未收到买卖协议中约定的68.2万元的预付款。对于2016年8月17日收条，当时也并非被告鲍华珍真实意图，将涉案的旧村改造的平方绝卖给原告，当时被告鲍华珍由于读书经济困难，没有钱交学费，又向原告借款人民币2万元，才出具该份收条。2017年8月19日承诺书，也是由原告事先打印好，要求鲍华珍签字，由于被告鲍华珍读书没有钱向原告借款，原告拿出事先打印好的承诺书要求被告签字，所以被告鲍华珍的真实意图并非将旧村改造的安置平方绝卖给原告。2、农村住宅用地审批表2份，真实性无异议，对证明目的有异议，审批表是两被告分户向村委、镇政府报批取得，共取得126平方。3、情况说明一份，真实性无异议，对证明形式有异议，该情况说明未注明实际出具该情况说明相关联系人，不符合证据形式要求，并且情况说明中鲍永伟的名字及身份证号码均错误。4、公证书、位置图一份，无异议。第二次开庭原告补充提供以下证据：1、浙江省农村信用合作社业务凭证两份，证明原告于2012年3月5日取出现金36万元交付给两被告。2、2012年12月16日银行流水，2012年11月28日银行流水各一份，证明支付32.2万元的事实。经庭审质证，两被告质证意见如下：对原告方补充提交的两组证据，真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，第一被告收到第一笔钱15万元是2012年11月份，收到第二笔钱是2012年12月15日写合同当天20万元，原告提交的证据与上次庭审中提到的支付时间相距甚远，尤其最后一笔是2012年12月16日是发生在签订协议之后，明显是违背正常的买卖常理，另外一点，原告是从事铝合金门窗生意，平时资金往来较多，银行流水较多，原告提供的银行流水明细，不能证明原告交付合同款项的事实。两被告就其抗辩主张提供以下证据：提供录音及文字整理资料一份，证明本案原、被告签订买卖协议，并非存在真实买卖意思表示，原告未实际支付合同转让款人民币68.2万元，原告涉嫌存在虚假诉讼。经庭审质证，原告质证意见如下：录音及文字整理资料一份，真实性无异议，对证明目的有异议，该录音实际上恰恰能证明两被告与原告签订的买卖协议是真实意思表示，原告并未胁迫两被告签订协议，也不存在赌博借款的事实，录音中双方均认可是买卖协议，原告没有陈述未支付68.2万元，至始至终是两被告自己说的支付了35万元，不能达到被告的证明目的。本院对原告提供的证据认证意见如下：原告提供的6组证据客观真实，本院对上述证据的真实性均予以认定。本院对两被告提供的证据认证意见如下：录音及文字整理资料确实系原告夫妇与两被告间谈话录音的真实性本院予以认定。本院经审理认定事实如下：两被告系父子关系。原告与两被告均系义乌市义亭村集体经济合作社成员。2012年12月15日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《买卖协议》一份，协议中约定：“甲方将义亭村民委会拆迁安置和旧村改造领导小组审核的垂直房72平方米土地使用权（待审批），以人民币15000元／㎡转让给乙方。乙方先支付预付款人民币682000元。其余转让未398000元人民币，等土地置定并交付乙方后，一次性付清（乙方预付款已交付，甲方不另行出具收条）。”《买卖协议》还对其他权利和义务作了约定。协议签订时，原告已将682000元支付给两被告。嗣后，原告又于2015年8月15日、2016年8月17日分二次支付给鲍华珍人民币40000元。2016年8月17日，两被告在《买卖协议》第二页左下角载明：“还剩余转让款人民币358000元正。”2017年8月19日，被告鲍华珍向原告出具《承诺书》一份，载明：“本人鲍华珍向鲍锦明承诺，我父亲鲍永伟因家庭经济困难和本人读书的开支，把我家待批的落地住房指标卖给鲍锦明一事，承认这买卖事实，承认所有本人和鲍永伟所签名的收条、借据、有关合同字据有效。即使鲍锦明把指标转让给他人，本人也会继续执行有关协议，永不反悔，并无条件配合报批工作。如果本人或本人父亲鲍永伟给鲍锦明造成损失，我愿承担一切责任，所有已支付的款都要按月利二分计算给鲍锦明。”2018年10月25日，经义乌市人民政府审批，两被告共批得集体土地使用权126平方米，其中108平方米安置垂直落地房，18平方米安置高层水平套房。原告获悉后，曾与两被告协商分割土地使用权及抽签定位事宜，但遭到两被告拒绝。2019年12月16日，义乌市义亭村举行了旧村改造抽签安置，两被告未经原告同意参加了定位抽签，抽中坐落于老站及管理处安置区块53号-55号地块108平方米的集体土地使用权，并于同日办理了相关的公证事宜。但上述安置地块至今未定点放样，也未办理建设工程规划许可证。原告认为，两被告旧村改造抽签安置地块108平方米集体土地使用权，根据双方签订的《买卖协议》约定72平方米的使用权应当归原告享有。为此，原告诉来本院。本院认为：原告与两被告间于2012年12月15日签订的《买卖协议》，系原、被告的真实意思表示。原、被告均系集体经济组织成员，本案的宅基地使用权的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清前期的转让款，履行了合同中本方的义务。现案涉宅基地虽已通过定位抽签，但未定点放样，也未办理建设工程规划许可证，故案涉宅基地的位置坐标并未完全确定，也未满足施工的确条件。根据《物权法》的规定，对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案涉宅基地属于不动产物权的范畴，原告以转让的方式受让宅基地，未经变更登记，不发生物权变动的法律效力。故原告要求本院直接确认72平方米的宅基地使用权归原告享有，不符合法律规定，本院不予支持。两被告的抗辩主张《买卖协议》并非真实意思表示，该协议名义为旧村改造安置面积买卖，实质上是借贷关系，因其辩解缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、原告鲍锦明与被告鲍永伟、鲍华珍于2012年12月15日签订的《买卖协议》有效。二、驳回原告鲍锦明的其他诉讼请求。案件受理费7260元，由原告鲍锦明负担7220元，被告鲍永伟、鲍华珍负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 毛 滨二〇二〇年六月九日书记员 朱炜玮