吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终831号 上诉人（原审被告）：高山，男，1969年10月10日生，汉族，现住松原市宁江区。 委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司。 法定代表人：李明德，经理。 委托诉讼代理人：赵云峰，吉林良佐律师事务所律师。 上诉人高山因与被上诉人前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司（以下简称建材经营公司）租赁合同纠纷一案，不服前郭县人民法院（2019）吉0721民初5203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高山及其委托诉讼代理人朱侠，被上诉人建材经营公司的法定代表人李明德及委托诉讼代理人赵云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高山上诉请求：撤销（2019）吉0721民初5203号民事判决，并依法改判驳回被上诉人对上诉人的告诉。事实和理由：上诉人与被上诉人曾经有过租赁关系。但对于双方之间的租赁关系上诉人已支付了11万元的租赁费用，并用爱**郡的楼房折抵了租金后全部支付给被上诉人。故上诉人与被上诉人之间的租赁关系已解除，上诉人不欠被上诉人租赁费用。对此上诉人在一审开庭过程中，提供了王立波出示的证明一份，同时提供了被上诉人亲属收高山爱**郡4幢704室房子一幢的证明一份。对于被上诉人收到上诉人楼房一幢的事实在一审开庭过程中亦得到了被上诉人本人的认可。一审判决结果计算有误，一审判决认定自2013年至2016年高山使用场地8个，年租金为8万元。使用了五年。而事实是自2013年至2016年怎么算都是4年。上诉人与被上诉人之间所发生的租赁关系是从2013年的4月份开始的，故而一审法院所认定的2018年1-3月份费用应该含在2017年之内，故而一审判决多算一年，计算错误。另一审判决称双方达成的以爱**郡4幢704号楼房抵顶租金的口头协议，因未能实际履行，建材经营公司也主张不再履行。一审法院在判决中确认了双方之间的以房抵债的合同，且强调这份合同内容真实，上诉人已将该楼房的合同及相关手续交付给被上诉人，双方已履行了该合同，一审法院直接确认不再履行侵犯了上诉人合法权益。请求二审法院查清事实后依法改判。 建材经营公司辩称，上诉人高山使用被上诉人建材经营公司的场地自2012年至2017年，共计欠付租金87.5万元。2017年至2018年使用场地16,585平方米，租金2万元，2018年至2019年使用两个场地租金为2万元。高山称将爱**郡房屋抵顶给被上诉人的事实，因该房屋没有实际履行，且现被上诉人也不同意用该房屋进行抵顶。 建材经营公司一审诉请：判令被告立即支付租赁费103.5万元。 一审法院认定事实：2012年，高山通过受让张晓峰及王立波经营的空心砖厂取得案涉土地的承租权。后高山与建材经营公司就场地租赁事宜一直未签订书面合同。2013年至2018年3月期间，高山使用建材经营公司场地从事空心砖厂经营。期间，2016年年底，高山受让张凤和砖厂的经营权，增加使用场地的个数。2018年3月26日，高山经营的砖厂由东侧搬至西侧，使用7个场地，其中5个免除租金。李明德补偿高山搬迁费10万元，其中现金补偿5万元，同时免除搬迁后5个场地的租金5万元，高山在《砖厂搬家补偿》收款人处签名。使用场地期间，高山已支付场地租金11万元。2017年10月11日，建材经营公司股东李明义（建材经营公司法定代表人李明德的弟弟）曾收取高山爱**郡4幢704室房子一套，用于抵顶场地租金，房屋的购买价格为364,962元。本案庭审中，建材经营公司提出因房屋无法过户，不同意抵顶租金。2019年，高山撤场，双方发生纠纷，高山有2个场地没有撤出。 一审法院认为，高山2013年至2016年年底使用场地的面积（个数）、租金标准问题。建材经营公司称高山承继了张晓峰、王立波的空心砖厂，继而应按其租赁的面积（个数）交纳租金的意见，因建材经营公司未能提供张晓峰、王立波租赁及使用场地面积（个数）的证据，现有证据亦无法认定高山曾使用17.5个场地的事实，建材经营公司对此应承担举证不能的后果，亦只能按高山自认使用了8个场地的事实予以认定。关于租金标准，高山称与建材经营公司法定代表人李明德经口头协商，按每年7万元的标准交纳租金，无证据证实。现有证据能够认定本案租金标准有高山本人签名的《砖厂搬家补偿》，该书证中体现“场地5个计5万元”，可以推定双方场地租金标准为1万元1个。2013年至2016年，高山共使用场地8个，年租金为8万元，使用了五年，应付租金40万元。二是2017年至2018年3月间使用场地的面积（个数）、租金标准问题。2017年，高山受让张凤和砖厂，其认可共使用场地10个，至此其应付2017年的10个场地租金10万元。2018年3月26日前，高山应付3个月的租金，为每月（10万元÷12个月）8,333元乘以3个月，为24,999元。三是2018年3月26日后，高山搬离原场地后使用场地的租金标准问题。2018年3月26日高山搬至西侧后，使用7个场地，其中5个免租金，至2019年3月25日，高山应付租金2万元。2019年4月后，高山撤出场地时双方发生纠纷，高山占用的2个场地未能撤出，因此时双方事实上已解除了租赁关系，故建材经营公司主张高山支付2019年租金3万元的请求，原审法院不予支持。四是其他争议事实。对建材经营公司主张应由高山支付张凤和欠付的2万元租金一节，因高山否认，建材经营公司无证据证实，原审法院对建材经营公司的此项请求不予支持。综上，高山应付建材经营公司租金总计为544,999元，减去已支付的11万元，高山还应付434,999元。还应指出的是，建材经营公司与高山之间存在事实上的场地租赁关系，但一直未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案双方的不定期租赁关系事实上已经解除。双方达成的以爱**郡4幢704号房抵顶租金的口头协议，因未能实际履行，建材经营公司也主张不再履行，原审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司与高山之间事实上的租赁关系于2019年4月解除。二、高山给付前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司2013年至2019年3月25日期间的场地租金434,999元，限判决生效后一次性给付。三、驳回前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人高山没有提交新证据，被上诉人建材经营公司提交了2012年到2016年高山砖厂位置示意图、2017年高山砖厂位置示意图及松原市信德商品混凝土有限公司出具的证明一份，拟证明：张晓峰砖厂的范围即是高山使用的范围，张凤和砖厂位置加上高山砖厂位置的一半即高山砖厂变压器这部分是高山2017年至2018年使用范围。同时，在2014年至2019年期间被上诉人所有场地标准统一，商户租金统一，均为每个场地租金1万元，2019年后每个场地租金上调至15,000元，及2014年至2019年期间松原市信德商品混凝土有限公司清楚高山砖厂位置及四至，与位置图面积相符。上诉人高山质证意见：真实性有异议，是信德混凝土公司与建材经营公司之间的关系，与高山无关。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，原审认定“2013年至2016年，高山共使用场地8个，年租金为8万元，使用了五年，应付租金40万元”的事实，因2013年至2016年实为4年，租金应为32万元，原审计算错误。故原审认定“高山应付建材经营公司租金总计为544,999元，减去已支付的11万元，高山还应付434,999元”，应予纠正，实为高山欠付建材经营公司场地租金为464，999元（544，999元-80，000元），减去已支付的110，000元，高山尚欠租金354，999元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”规定，上述事实，被上诉人虽不认可，但由于其对原审判决没有上诉，视为对原审判决服判。 关于上诉人高山用楼房抵顶租金的问题，上诉人称已将该楼房的合同及相关手续交给被上诉人建材经营公司，但承认确实没有过户。由于抵顶租金的房屋系爱**郡4幢704号楼房，该楼房系爱华房地产公司开发，双方并没有签订抵顶协议，能否实际履行并不确定。原审法院认定未实际履行，并无不当。上诉人高山应承担给付尚欠租金354，999元的义务。 综上所述，高山的上诉请求部分成立。原审判决认定欠付租金数额错误，本院予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初5203号民事判决第一项、第三项； 二、撤销吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初5203号民事判决第二项，变更为“高山于本判决生效后立即给付前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司2013年至2019年3月25日期间的场地租金354,999元。” 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7824元（高山预交14114元），由高山负担6024元，前郭县郭尔罗斯建材经营有限公司负担1,800元，剩余6290元，由本院退还高山。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 张 蕊 二〇二〇年六月十九日 书记员 宁宏权