江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3347号上诉人（原审被告）：蔡琪荣，女，1964年6月21日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：池坚，江苏盛律律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡明霞，女，1969年7月7日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。被上诉人（原审原告）：卞传东，男，1991年9月18日生，汉族，住南京市江北新区。被上诉人（原审原告）：侯维芹，女，1931年6月28日生，汉族，居民，住南京市浦口区。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：高飞，江苏金协和律师事务所律师。原审被告：蔡其龙，男，1957年12月16日生，汉族，居民，住南京市沿江工业开发区。上诉人蔡琪荣因与被上诉人胡明霞、卞传东、侯维芹，原审被告蔡其龙房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初6501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人蔡琪荣及其委托诉讼代理人池坚，被上诉人胡明霞及胡明霞、卞传东、侯维芹共同的委托诉讼代理人高飞，原审被告蔡其龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡琪荣上诉请求：一、撤销一审法院民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人原审诉讼请求；二、被上诉人承担一、二诉讼费。事实和理由如下：1、蔡德馀与卞加柱之间并无房屋买卖合同关系，是由蔡其龙在蔡德馀不知晓的情况下与卞加柱所签，并没有得到蔡德馀的追认，蔡其龙非涉案“房产”产权人，其无权处分涉案房屋，此合同因此效力待定，因为蔡德馀对于蔡其龙的处分行为直至去世也未追认，所以该合同无效。卞加柱明知蔡其龙并非房屋产权人，不积极要求产权人蔡德馀进行确认，存在明显过失。2、因为蔡德馀年老体弱与魏秀英年龄较大，房屋倒塌并无实物，卞加柱一方又无实际进行建房的外在行为表现，故一审法院推定其“从未对房屋买卖事宜提出异议”，与事实不符，因为他们根本就知道，不可能提出异议。3、即使认定其龙与卞加柱存在“买卖合同”，因为订立合同时，房屋己无实物，标的物是不存在，仅是一块空地，该合同名义上是房屋买卖而实际是土地买卖，国家严禁买卖土地，违反了强制性规定而无效。胡明霞、卞传东、侯维芹辩称：第一，蔡德余、魏秀英与卞加柱、胡明霞之间是存在合法有效的房屋买卖合同关系。2006年卞加柱、胡明霞通过蔡其龙购买了蔡德余跟魏秀英名下案涉的房屋，虽然蔡其龙不是房屋的产权人，但是在2010年1月4日，蔡其龙跟胡明霞双方签一份协议书，协议书的内容证明了蔡德余、魏秀英将房屋出售的事实，也证明了卞加柱、胡明霞已交付清房屋的购房款，蔡其龙并不是处分涉案的房屋，不是蔡其龙出售他父母的房产，而且后期在2010年胡明霞去办理相关的建房手续，其中包括找四周的邻居签字，所以当时的邻居都知道蔡德余、魏秀英已经将案涉的房屋出售了。一审的时候，我们的证人也出庭作证证明这个事实。第二，实际上蔡德余、魏秀英从头都是知道卖房的事情，因为现在两个老人去世了，蔡其龙就以老人不知晓这个事情推卸责任。而且据说，魏秀英老太太当时还对胡明霞说，不要在外面告诉邻居说卖房子收了很多钱，实际上钱不多。所以自始至终蔡德余、魏秀英都知晓卖房的事情。蔡其龙述称：刚才被上诉人所说的都是子虚乌有的，其拿不出任何证据的。第一点，2006年我父亲生病住院，不可能签协议；第二点，当时我父亲生病了，我母亲是残疾人，涉案房屋买卖协议上没有我父亲的名字，怎么说我父亲知道卖房事情。第三点，我家房子和我父亲房子相差十来米，如果我父亲知道卖房子，他应该在协议上签字。第四，如果我父亲知道卖房子，怎么不提施工的事情。综上，我父亲不知道涉案房屋买卖的事情。胡明霞、卞传东、侯维芹向一审法院起诉请求：一、判令蔡其龙、蔡琪荣赔偿胡明霞、卞传东、侯维芹损失740215元；二、蔡其龙、蔡琪承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：蔡德余（曾用名蔡德馀）与魏秀英系夫妻关系，蔡其龙、蔡琪荣系其子女。蔡德余于2008年8月25日因病去世户籍注销，魏秀英于2015年1月30日因病去世户籍注销，蔡其龙、蔡琪荣系蔡德余、魏秀英法定继承人。卞加柱与胡明霞系夫妻关系，卞传东系卞加柱儿子，侯维琴系卞加柱母亲。卞加柱于2008年11月10日因病去世户籍注销，胡明霞、卞传东、侯维琴系其法定继承人。蔡德余系南京市江北新区88号（原大厂区山畔街道山畔村88号）房屋所有权及国有土地使用权登记权利人，该房屋所有权证载明建筑年代为1972年，建筑面积32平方米，用途是住宅。2006年，蔡其龙将涉案房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给卞加柱。胡明霞称当时卞加柱将一辆电动车及现金3000元交付给蔡其龙作为购房款，蔡其龙称只收到一辆电动车，未收到现金，且该电动车系押金，不是购房款。同年6月8日，卞加柱、胡明霞交纳涉案房屋2006年度非农用地有偿使用费121.1元。2007年6月30日，蔡德余交纳涉案房屋2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度非农用地有偿使用费合计865元（173元×5），部分费用由蔡其龙代为交纳。2010年1月4日，蔡其龙与胡明霞签订《协议》一份，载明：“自有88号房主蔡德余将房屋一间（32平米）于2006年已出售给卞加柱、胡明霞（当时已没有房屋成空地一块），钱款已由卞加柱、胡明霞付清。由于该房已倒塌，没有实物，所以没有办法过户。现胡明霞将该房屋进行翻建，因为两证没有过户，所以将以房主蔡德余的儿子蔡其龙的名义申请进行翻盖。现就有关事宜协议如下：一、该房屋翻建所有费用都是胡明霞出资。二、待房屋建成后由房主蔡德余配偶，儿子蔡其龙，女儿协助胡明霞办理两证过户手续。三、房屋过户办理两证所需费用由胡明霞承担。四、以上协议经双方认可，签字为证。”蔡其龙在卖房人处签名，胡明霞在买房人处签名，韩运生在证人处签名。2010年3月8日，蔡其龙向城建局申请翻建涉案房屋，同时委托胡明霞办理涉案房屋建房事宜，并与数名邻居签订了《沿江工业开发区民房建设邻里协议》，部分邻居同意建房，部分邻居不同意建房，至今房屋未建设，也未办理过户手续。2019年5月7日，蔡其龙与蔡琪荣达成《人民调解协议书》一份，协议位于产有蔡其龙、蔡琪荣共同继承，各占50%份额。2019年8月29日，蔡其龙、蔡琪荣与南京市六合区人民政府大厂街道办事处签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定涉案房屋纳入征收范围，总补偿款为740215元，其中包含：被征收房屋评估价483725元、签约期内搬家的奖励96745元、奖励期内搬家再次奖励96745元、搬迁补助费1000元、临时安置费12000元；提前搬迁奖励费50000元。蔡其龙、蔡琪荣各分得补偿款370107.5元。一审法院认为：双方争议焦点为：一、蔡德余、魏秀英与卞加柱、胡明霞之间是否存在房屋买卖合同关系；二、蔡其龙与蔡琪荣是否应赔偿胡明霞、卞传东、侯维芹损失740215元。关于争议焦点一，蔡其龙将涉案房屋所有权证、国有土地使用证原件交付给卞加柱，蔡其龙认可收到卞加柱一辆电动车，卞加柱、胡明霞交纳了涉案房屋2006年度非农用地有偿使用费，蔡其龙与胡明霞签订的《协议》明确载明“88号房主蔡德余将房屋一间（32平米）于2006年已出售给卞加柱、胡明霞（当时已没有房屋成空地一块），钱款已由卞加柱、胡明霞付清”，协议签订后蔡其龙向城建局申请翻建涉案房屋、委托胡明霞办理涉案房屋建房事宜，并与邻居签订《沿江工业开发区民房建设邻里协议》。蔡德余、魏秀英均已去世，其生前多年来也从未对房屋买卖事宜提出异议。综合上述证据，一审法院认定存在蔡德余、魏秀英向卞加柱、胡明霞转让涉案房屋的事实。虽当时房屋已经不存在，但双方也明确约定在原址翻建后再过户，并不违反相关法律、法规强制性、效力性的规定，应当合法有效，故一审法院认定蔡德余、魏秀英与卞加柱、胡明霞之间存在房屋买卖合同关系，卞加柱、胡明霞已履行支付购房款的义务。关于争议焦点二，蔡德余、魏秀英虽然将涉案房屋出售给卞加柱、胡明霞，但至今房屋尚未建成、过户手续尚未办理，故房屋买卖合同未履行完毕。目前，涉案房屋已经纳入拆迁范围，蔡其龙、蔡琪荣与南京市六合区人民政府大厂街道办事处就涉案房屋签订《国有土地上房屋征收与补偿协议》，故房屋买卖合同没有继续履行的可能，应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于双方交易时涉案房屋已经灭失，买方无需向卖方返还房屋，而涉案房屋拆迁补偿款与购房款金额相差巨大，卖方仅退还购房款明显对买方不公。一审法院根据合同履行情况，综合考虑胡明霞、卞加柱已付清钱款，蔡德余、魏秀英也未怠于配合办理建房、过户手续并交纳了涉案房屋2007年度至2011年度的非农用地有偿使用费，酌定蔡德余、魏秀英赔偿卞加柱、胡明霞金额为涉案房屋拆迁补偿款60%的损失（含应退还的购房款）。卞加柱、蔡德余、魏秀英均已去世，其权利义务应当由其法定继承人继受，故蔡其龙、蔡琪荣应赔偿胡明霞、卞传东、侯维芹444129元（740215元×60%）。一审法院判决：一、蔡其龙、蔡琪荣于判决生效后十日内赔偿胡明霞、卞传东、侯维芹损失444129元（含应退还的购房款）；二、驳回胡明霞、卞传东、侯维芹超出部分的诉讼请求。一审案件受理费11202元，减半收取计5601元，保全费4221元，合计9822元，由胡明霞、卞传东、侯维芹负担3929元，蔡其龙、蔡琪荣负担5893元。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人提交以下证据：证据1：南京市房屋平面图，证明88号1990年就没有任何房屋，是一片空地。证据2：《民房修建请验灰线报告单》，证明88号1990年就已经是空地。证据3：照片4张，证明涉案房屋拆迁之前的情况。被上诉人胡明霞、卞传东、侯维芹质证称：证据1平面图，不属于新证据。即使作为新证据采用，2010年1月4日协议里已经表明这个地方确实是一片空地，房子已经倒塌了，这个事实一审的时候已经查清楚了，所以卞加柱、胡明霞当时准备取得这块空地之后以蔡德余的名义建设房子，然后再重新过户。证据2也不是新证据，他想证明的目的实际上一审也没查清过了。证据3照片确实是拆迁之前的现状。原审被告蔡其龙质证称：同意上诉人的意见，无异议。二审中另查明，原审被告蔡其龙与蔡德余（去世前）与魏秀英都住在，相距很近；上诉人蔡琪荣陈述其住在扬子二村，距离十分钟路程。卞加柱生前户籍也在。原审被告蔡其龙陈述：涉案88号房屋“是我自己拆的。”因为“我90年时拆了准备建一个新房，手续都批过了，但隔壁老太太不让我建，双方发生矛盾，调解多次没有成功，所以土地局给我一个民房灰线报告单，让我去打官司。”“（后来）没有（打官司），（因为）来不及，我就买了162号房子。”二审中还查明：涉案《国有土地上房屋征收与补偿协议》中被征收房屋评估价483725元实为土地评估价值（房屋已灭失）。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、本案双方之间是何种法律关系；二、上诉人蔡琪荣是否应当与蔡其龙一并赔偿三被上诉人损失444129元。一、本案双方之间是何种法律关系2006年本案双方以卖方向买方交付房屋所有权证、国有土地使用证原件，买方向卖方交付电动车及现金的方式意图订立房屋买卖合同，在2010年以双方签订书面《协议》、蔡其龙以向城建局申请翻建房屋的行为明确了双方的意思表示。但本案双方订立合同之时，涉案房屋已经灭失，加之双方真实的意思表示为将涉案房屋翻建后再行过户的方式进行房屋买卖，故本案双方之间不成立房屋买卖合同关系，但成立一般合同关系。又因涉案房屋原产权人为蔡德余与魏秀英，与蔡其龙、卞加柱均居住在，蔡德余与魏秀英生前并未对涉案交易的事宜提出异议，应推定蔡德余与魏秀英对蔡其龙出售涉案房屋的情况知情；另外，从蔡其龙向城建局申请翻建房屋的情况看，本案双方之间订立的买卖合同履行不存在法律上的障碍，故本案蔡德余与魏秀英与卞加柱、胡明霞之间订立的合同成立且有效。上诉人主张涉案协议未得到蔡德余追认、双方实际上系买卖土地的主张均不能成立，本院对此不予支持。二、上诉人蔡琪荣是否应当与蔡其龙一并赔偿三被上诉人损失444129元因蔡德余与魏秀英与卞加柱、胡明霞之间订立的合同成立且有效，故该合同对双方及其继承人均具有约束力。现双方之间的协议尚未履行完毕且因征收客观上无法继续履行，上诉人也因征收收取了房屋补偿款，故被上诉人有权要求上诉人赔偿损失。一审法院依据本案的实际情况依法酌定上诉人蔡琪荣是否应当与蔡其龙一并赔偿三被上诉人损失444129元并无不当，本案对上诉人的主张不予支持。综上所述，上诉人蔡琪荣的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4631元，由上诉人蔡琪荣负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年六月二十八日书记员 陈晓君