浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0703民初5530号 原告：黄建芳，男，1965年12月28日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：鲍晓华，浙江创欣律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：李梦兰，浙江创欣律师事务所律师（特别授权）。 被告：黄正星，男，1957年11月13日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 被告：黄正亮，男，1963年12月27日出生，汉族，住金华市金东区。 两被告共同委托诉讼代理人：丰云新，浙江八婺律师事务所律师（特别授权）。 被告：金华市金东区塘雅镇塘雅村村民委员会，住所地金华市金东区塘雅镇镇政府西南400米。 委托诉讼代理人：黄伟星，原塘一村村主任（特别授权）。 原告黄建芳诉被告黄正星、黄正亮、金华市金东区塘雅镇塘雅村村民委员会（以下简称塘雅村村委会）财产损害赔偿责任纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法由审判员罗建斌适用简易程序审理，后因案情复杂，本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄建芳及其委托诉讼代理人鲍晓华、李梦兰、被告黄正星、黄正亮及其共同委托诉讼代理人丰云新、被告塘雅村村委会委托诉讼代理人黄伟星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄建芳向本院提出诉讼请求：请求三被告赔偿原告财产损失暂计10万元〔具体以评估结论为准〕及利息损失（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止〉；2、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：1995年4月10日，原告向黄强民购买金华市金东区塘雅镇上街路三间房屋，用于原告岳父岳母晚年居住使用。黄强民亲笔书写了《契约》，约定将其自有的坐落于金华市金东区塘雅镇原塘一村上街路（东至吴广奶，南至街路，北至黄小基，西至金春富〉的房屋，作价3500元卖给原告。原告将上述房款交付黄强民后，该房屋一直由其岳母曹爱春居住（该契约签订后不久岳父因病卒于该房屋内）。2018年9月17日，第一被告黄正星、第二被告黄正亮（曹爱春的两个儿子）未经原告许可，与原金华市金东区塘雅镇塘一村村民委员会（以下简称塘一村村委会）（现已合并到签订《房屋拆除安置协议》，将原告从黄强民处购得用于赡养岳父岳母的房屋拆除以批基建房。签订该份协议后，原塘一村村委会组织拆除了其中两间房屋。原告知晓两间房屋被拆除后，找到原塘一村村委会，告知该房屋系原告购买所得，并非第一、二被告所有。村委会知情后，让原告自行与黄正星、黄正亮协商，并表示不会继续拆除第三间房屋。后，第一、二被告趁原告未在塘雅，私自拆除了第三间房屋。原告回家知道后，向塘雅派出所报警，民警到现场处理，并拍照取证。后派出所民警建议原告与第一、二被告协商解决，但两被告并未配合协商，不肯赔偿。该房屋系原告黄建芳购得，由曹爱春居住，第一、二被告并非案涉房屋的所有者、使用者，无权处分该房屋。第三被告塘雅村村委会员会未审查该房屋的权属，与第一、二被告签订《房屋拆除安置协议》，并组织拆除了案涉房屋，损害了原告的财产权。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 为证明上述事实，原告向本院提交以下证据： 1、原告身份证、人口信息复印件各一份，证明原被告诉讼主体资格。 2、契约一份，证明原告购买涉案房屋的事实。 3、房屋拆迁安置协议、房屋拆除后照片打印件一组，证明三被告之间约定拆除涉案房屋以批基建房，以及村委会组织拆除原告房屋的事实。 被告黄正星、黄正亮辩称，原告1995年购买的房屋是没有事实依据。根据两被告陈述案外人黄强民妻子说涉案房屋购房款是由两被告父亲向黄强民支付的购房款，该情况是否属实由法庭核实；根据物权法规定，不动产变动应登记，没有登记不发生效力，我方查明房产没有变动，故原告没有实现该房子的所有权；根据合同法规定，当事人对合同可以附条件，根据协议约定房款付清才生效，据我方了解房款是我方委托父亲支付的；对契约的三性有异议，即使确认合法真实是否生效也有异议，黄强民的妻子对涉案房屋仅仅认可卖给兄弟，涉案房屋也是由被告母亲居住，黄强民妻子不可能知道房屋由原告购买，黄强民的妻子对涉案房屋享有50%所有权，黄强民妻子对该房屋事后也没有追认过；房屋拆除是在并村之前，小城镇改造也在并村之前，不存在合同从无效转为有效，该契约违反法律禁止性规定，因此是无效的；关于被告是否收益涉案房屋，我方认为被告基于不拆除该房屋无法批新的宅基地，就无需花费人力去拆除，由于该房屋日常维护修缮都是两被告维护，在村委会改造该房屋，以及与两被告签订改造协议，原告都无提出异议，在房屋拆除一半多时候原告才提出该房屋是其所有，按常理不能得到信服的程度，被告明确拆除涉案房屋款我方是放弃的，我方认为我们没有通过涉案房屋获得任何利益及过错；原告主张赔偿问题，因涉案房屋拆除及价格认定，是经村两委及村民代表大会一致通过的，并且经政府部门同意，不存在违法行为，如原告认为，涉案房屋拆除及价格认定违法，我方认为应提起行政诉讼；物权问题也应该另案处理，综上请求驳回。 为证明其辩称逗，被告黄正星、黄正亮向本院提交以下证据： 1、门牌证一份，证明涉案房屋房主是曹爱春所有，与原告无关； 2、情况说明一份，证明黄强民妻子对这份契约不知情，同时也证明该房屋即使卖也是只卖两被告的父亲，不可能卖给外人；即使契约有效，也只能享有一半产权。 被告塘雅村村委会辩称，原告购买的房屋村里是不知情的，当时小城镇建设拆除天井后面危房的时候，原告提出的时候也没有拿凭据给我们看，前面的还有人居住，村里还做了修缮；曹爱春居住的房子被列入危房，村委会开了会议作出了拆除危房并补偿的决议，镇长在2017年2月22日来村里主持的会议，会议结果平房以100元每平方，楼房150元每平方米补偿，曹爱春补偿款最高也是150元每平方米，协议是村里和曹爱春的两个儿子签订的，补偿款至今没有付。涉案房屋在小城镇的时候是调查过的，房产证查不到，当时时间紧任务重，可以评估的房屋是会做的，但该房屋很破，评估人员说该房屋顶破了，无法评估，且房管部门对该房屋记录是找不到的，边上的村民房产信息是找到的，黄强民妻子及儿子名下都查过都没有该房子信息；批新房是一户一宅，从村上规划图纸上看到该房屋是被告母亲名下的，我们确定房子所有权人后才能发放补偿款。 被告塘雅村村委会向本院提交2016年7月4日、2017年2月22日村务会议记录一份，证明曹爱春居住的房屋已列入危房当中以及拆旧补偿方案。 经庭审质证，结合双方当事人陈述，本院认证如下： 原告提交的证据，被告对证据1三性无异议；证据2三性均有异议，契约里提到金春富经了解没有这个人；契约里黄建方不是原告本人签字，还款一次性付清并且盖章生效，我方认为该契约是生效条件的约定，契约即使存在，因为没有看到付款凭据，所以也没有生效；契约谁写不清楚，黄强民的手印是否是他本人摁的我们也不清楚，黄建芳也没摁手印，如果是黄建芳本人写的也不可能把自己的名字写错。我方有一个浙江省地名名牌证，案涉房屋房主是曹爱春，并不是黄建芳的名字，黄强民的妻子提供了书面材料，以此证明房子是卖给两被告的父亲是可以的，但卖给外人是不肯的；证据3真实性无异议，我方认为关联性有异议，与本案无关；照片是修缮后拍的，如果要证明的话也是要提供修缮前的照片。被告塘雅村村委会证据1三性无异议；证据2契约里的金春富在我们村里不存在，黄强民是一个有文化的人不可能写错；证据3真实性无异议，其他没有意见。经审核，本院对原告提交的证据1、3予以确认。证据2该契约由原告持有，可以推定该3500元购买款已支付黄强民，黄强民的妻子虽只认可房产出售给了第一、二被告的父亲，但可以确认该房产已出售给他人，现原告持有契约，可以确认该房产由黄强民出售给原告的事实，本院对证据2的证明力予以确认。 被告黄正星、黄正亮提交的证据，原告质证后认为证据1只是编制地名需要出的证件，不能代表房屋产权，曹爱春住在涉案房屋，被告没有异议，但不能质疑房屋产权所有人；证据2三性有异议，这份材料黄强民妻子是认可的，同意卖给被告的父亲是没有反对意见，事实是卖给本案原告，从亲戚上看原告是被告父亲的女婿，也是给两个人居住的。被告塘雅村村委会认为证据1村里认为房子是卖给黄小苟，因为黄小苟去世了，门牌证做在他妻子曹爱春名下；证据2村里向陈爱莲了解过，陈说房子只卖兄弟不卖外人。经审核，本院对证据1真实性予以确认，对其证明目的不予确认；证据2黄强民妻子虽只认可房产出售给第一、二被告父亲，但说明该房产已出售给他人，原告持有契约，可以确认房产已出售给原告，对证据2不予认定。 被告塘雅村村委会提交的证据，原告质证认为我方对证明目的有异议，如果是危房应当有认定程序，不是说村务会议讨论记录就可以确定，应该按照浙江省认定标准，而且有危房等级，达到拆除标准的以危房拆除补偿，本案拆除事实在2018年，拆除是否按照危房是争议焦点，即使村里将曹爱春居住房屋拆除，村里按照150元每平方是不正确的，会议记录不能证明所要待证事实，危房标准应当有市里等上级政府的统一文件。被告黄正星、黄正亮认为没有异议。经审核，结合原告提交的房屋照片，可以看出案涉房屋倒塌严重，存在严重安全隐患，村委会会议决议需要拆除案涉房屋及确定补偿标准，可以予以支持。 经审理，根据当事人陈述、举证、质证及认证，本院查明事实如下： 1995年4月10日，黄强民将位于金华市金东区的原告黄建芳，并签订《契约》一份，约定房款3500元，一次性付清，立契盖章生效，产权归黄建芳所有。之后该房产一直由原告的岳父黄小苟（已去世）、岳母曹爱春居住。2016年7月4日，原塘一村村委会开会决定：根据实际情况对原属批基的危房、旧房农户做一定补偿，按集体土地建设使用证为准，平房每平方米100元、楼房150元。2017年2月22日，原塘一村村委会开会讨论小城镇整治拆治，曹爱春等危旧房如何按捺拆除等。2018年9月17日，原塘一村村委会与被告黄正星、黄正亮（系曹爱春的儿子）签订房屋拆除安置协议一份。协议约定：在乙方自愿拆除情况下，按集体土地证面积，村委会一次性补偿150元每平方米；拆除后宅基地面积归集体所有，由村统一安排，原集体土地使用证由村集体收回，归集体所有；除黄正星、黄正亮母亲曹爱春的房屋拆除外，兄弟俩其中拆除1幢50平方米；如政策允许符合批基建房条件，黄正星、黄正亮可以安置宅基各140平方米。协议签订后，原塘一村村委会拆除了案涉房屋天井及后面的房屋约40平方米，前面的房屋一间考虑曹爱春在居住，村委会做了修缮工作。原塘一村村委会拆除案涉房屋时，原告提出该房屋其向黄强民购买。2019年9月份左右，因批基建房需要，被告黄正星、黄正亮拆除了案涉房屋的前面一间。 另查明，原告系原塘雅四村村民，黄强民系原塘雅一村村民，2018年12月12日，原中梅村、塘雅一村、塘雅二村、塘雅三村、塘雅四村等合并设立塘雅村村委会。 本院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为：1、原告与黄强民签订的契约是否有效？2、三被告是否应该承担责任？对此，本院分析如下： 一、关于《契约》的效力。依照相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得根据我国法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村房屋修建于农民的宅基地，其房屋买卖必定受到法律的严格控制。出售农村房屋的，宅基使用权也应当一并转移，但宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是拥有宅基地所有权的农村集体经济组织的成员。故集体经济组织成员向本集体经济组织以外的农村村民或城镇居民转让农村住房和宅基地的，因违反集体经济组织的成员权属性要求，应当认定无效。但在2018年12月12日，原告所在的塘雅四村与黄强民所在的塘雅一村等合并为塘雅村村委会，原告与黄强民已归属于同一集体组织，已经不涉及是否违反集体经济组织成员权属性要求的问题，案涉的宅基地也归属于同一集体经济组织，前述无效的情形在本案法庭辩论终结前已经消失，参照有关法律精神，在一审法庭辩论终结前导致合同无效理由消灭的，人民法院应当认定合同有效。故原告与黄强民签订的《契约》有效。 二、三被告是否应该承担责任。原告与黄强民签订的《契约》有效，双方的合同义务已全部履行完毕，原告也实际占有了案涉房屋（由曹爱春、黄小苟居住），依法对案涉房屋享有占有、使用、收益等权利，房屋因拆除产生的补偿利益或因他侵权导致的赔偿利益，原告应当享有。案涉房屋被原塘雅一村村委会确定为危房应予以拆除，并确定了按宅基地面积每平方米150元的补偿标准。原告虽对房屋确定为危房及补偿标准不予以认可，但未提交证据证明予以佐证，且从双方确认的照片上看，涉案房屋存在严重倒塌，明显存在安全隐患，补偿标准亦是由村委会讨论决定并适用于所有的危房拆除补偿标准，本院对被告的抗辩不予确认。原告享有对案涉房屋拆除的补偿利益，被告塘雅村村委会应按此标准补偿原告，双方确认案涉房屋的宅基地面积为65.3平方米，被告塘雅村村委会应补偿原告9795元。第一次村里拆除后面一间及天井部分时，原告已提出该房屋系由其购买的情况下，被告黄正星、黄正亮为自身批基建房的需要拆除案涉房屋前面的一间，侵犯了原告的财产权益，应承担相应的赔偿责任。侵害他人财产的，财产损失一般按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。在诉讼过程中，原告向法院提交申请要求对案涉房屋价值进行评估，因案涉房屋已灭失，评估条件已不具备，本院不予准许。综合考虑塘雅村村委会的补偿金额、被告黄正星、黄正亮的过错、受益等情况，本院酌情确定黄正星、黄正亮连带赔偿原告20000元。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金华市金东区塘雅镇塘雅村村民委员会应于本判决生效后十日内支付原告黄建芳补偿款9795元及利息损失（利息自2019年11月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）。 二、被告黄正星、黄正亮于本判决生效后十日内连带支付原告黄建芳20000元及利息损失（利息自2019年11月22日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）。 三、驳回原告黄建芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费900元，由原告黄建芳负担550元，被告黄正星、黄正亮连带负担300元，被告金华市金东区塘雅镇塘雅村村民委员会负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  罗建斌 人民陪审员  黄艳贞 人民陪审员  邢激扬 二〇二〇年六月十八日 代书 记员  陶夏晨