湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4216号上诉人（原审原告）：湖南中海智星投资有限公司，住所地长沙市雨花区梓园路364号亮丽阁301室。法定代表人：王辛愚，总经理。委托诉讼代理人：吴东旭，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭珮琳，北京德恒（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙市雨花区龙吉湾小区业主委员会，住所地长沙市雨花区自然岭路241号龙吉湾小区。负责人：肖文敏，主任。被上诉人（原审被告）：湖南凯歌物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路157号君悦星城440房。法定代表人：丁哲，总经理。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南中海智星投资有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人长沙市雨花区龙吉湾小区业主委员会（以下简称龙吉湾业委会）、湖南凯歌物业管理有限公司（以下简称凯歌公司）业主撤销权纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初8360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、选聘、解聘物业服务企业应当由全体业主共同决定，属于业主专有的权利，不得授权业主委员会行使，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业……。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。此规定已经明确业主委员会无选聘的权利，也不能通过业主大会授权的方式选聘物业服务企业。二、业主大会议事规则仅是就业主大会或业主委员会的有关程序性事项进行约定的规则，并不能授予业主委员会实质性的权利。三、被上诉人龙吉湾业委会作出的选聘物业服务企业的决定程序不符合议事规则。根据小区议事规则第七条的规定，业主代表应当在大会召开三日前，就拟讨论的事项征求所代表业主意见，并大会上如实反映。小区议事规则第十八条对业主委员会会议的召开程序、要求等做出了明确的规定，因此即使业委会根据业主大会的授权选聘物业服务企业，其召开选聘物业服务企业的业委会会议，应当符合该条的规定。被上诉人龙吉湾业委会辩称，因为小区对前期物业公司怨声载道，业委会换届的时候一起把物业公司重新选聘，启动物业选聘程序还有一些细节是由业委会来决定的。被上诉人凯歌公司辩称，一、龙吉湾小区业主大会的举行、投票、选举及授权等程序合法。二、龙吉湾业委会行使职权并未损害上诉人的合法权益，反而充分保障了业主合法权益，应当受法律保护。1、召开龙吉湾第二届业主大会，大会选举、投票结果等资料均依法在龙吉湾小区所在居委会、街道办事处、城乡建设局进行备案，受以上部门监督、管理。2、业主大会授权第二届业委会依法选聘物业公司后，业委会依职权面向全社会进行公平、公开、公正的招投标形式，重新选聘物业服务企业，保障全体业主合法权益。3、凯歌公司中标后，龙吉湾业委会于2018年12月30日张贴了《中标公告》，将中标结果向全体业主进行了为期7日的公告公示，并注明社区和监事会的监督电话，已充分尊重了全体业主的知情权、异议权。中海公司向一审法院起诉请求：1、撤销龙吉湾业委会作出的选聘凯歌公司为长沙市雨花区龙吉湾小区物业服务企业的决定；2、确认龙吉湾业委会与凯歌公司签订的物业服务协议无效；3、由龙吉湾业委会与凯歌公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：龙吉湾小区位于长沙市雨花区，中海公司系该小区1号栋1110房（权证号716146283、建筑面积135.27㎡）和1502房（权证号716146297、建筑面积135.27㎡）的业主。2014年8月31日，龙吉湾小区第一届业主委员会成立。2017年7月21日至8月20日，龙吉湾小区召开第二届业主大会进行业主委员会的换届选举。会议审核通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会、监事会章程》、《业主委员会选举办法》等，讨论通过了业主代表名单、授权业委会选聘物业服务企业等事项，选举产生了小区第二届业主委员会委员。根据《业主委员会备案申请表》的记载：召开会议时小区的总户数为1756户、总建筑面积为175202.65㎡，会议期间发放的选票数为1765票、收回有效票1065票（占比60.65%）；通过表决事项的房屋面积为110856㎡（占比63.27%）。2017年9月1日，龙吉湾小区业主委员会变更备案为龙吉湾小区第二届业主委员会即龙吉湾业委会。龙吉湾小区建成时，小区开发商长沙鑫湘房地产开发有限公司与长沙龙吉物业管理有限责任公司（以下简称龙吉公司）签订了前期物业服务协议，委托龙吉公司对小区进行物业管理服务。龙吉湾业委会成立后，未与龙吉公司续签物业服务合同，且对龙吉公司提供的物业服务质量存在不满。2018年12月10日，龙吉湾业委会发出《龙吉湾小区物业管理服务公开邀请招标的公告》，载明因龙吉湾小区前期物业服务合同期限已满，经业主委员会商议重新选聘物业服务企业。对符合要求的企业发出邀请，采取公开邀请招标的方式。《公告》还对投标人资格要求和审查、招标文件的获取、开标时间和地点、投标保证金等事项进行了规定。2018年12月29日，龙吉湾业委会在办公室召开了选聘新物业服务企业的招标大会，街道和社区的工作人员参会见证。会上，通过对参与竞标的四家物业公司进行评标、评审，凯歌公司得分最高（632.6分）。2018年12月30日，龙吉湾业委会发布《中标公告》，将四家竞标物业公司的评审结果予以公示，确定凯歌公司为中标单位，公示期为2018年12月31日至2019年1月5日。公示期满后，龙吉湾业委会于2019年2月22日向凯歌公司发出《中标通知书》，要求其在接到通知书后10日内前往龙吉湾小区商谈项目合同事宜。2019年2月28日，龙吉湾业委会与凯歌公司签订一份《龙吉湾小区物业服务合同》。双方约定由凯歌公司为龙吉湾小区提供物业管理服务，期限为三年，自2019年3月1日至2022年2月28日。2019年3月11日，龙吉湾业委会向凯歌公司发函，要求凯歌公司于2019年3月16日起进场提供物业服务。同日，龙吉湾业委会向龙吉公司发出《关于中止物业服务的告知函》，要求龙吉公司在2019年3月16日前完成物业工作移交。后凯歌公司开始按物业服务合同约定为龙吉湾小区提供物业服务，凯歌公司陈述其于2019年3月16日零时进场，但龙吉公司一直未移交相关的物业资料，双方多次协商未果。中海公司以龙吉湾业委会选聘凯歌公司侵犯了小区业主权利为由，于2019年7月17日诉至一审法院，要求判如所请。中海公司还提交了一份部分业主签名的《维权声明》，拟证明部分业主对龙吉湾业委会选聘凯歌公司有异议，要求撤销选聘决定。另查明：龙吉湾小区第二届业主大会通过的《业主大会议事规则》共计四章23条，四章依次为总则、业主大会、业主委员会和附则。其中，第三章第十五条对业主委员会的职责进行了规定。该条第（一）项载明业主委员会根据业主大会的授权，负责选聘物业服务企业，代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。一审法院认为，本案为业主撤销权纠纷。《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使。中海公司系龙吉湾小区的业主，其认为龙吉湾业委会的决定侵害其合法权益，故中海公司作为业主有权提起诉讼主张撤销权。龙吉湾业委会关于中海公司诉讼主体不适格的辩论意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业或其他管理人等事项由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，龙吉湾小区在召开第二届业主大会时，经过参会业主的讨论和审核，通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》等自治规则，选举产生了小区第二届业主委员会委员。《业主委员会备案申请表》载明的参会业主人数、表决人员所占的房屋面积均已过半数，故龙吉湾小区第二届业主大会的召开符合法律规定，中海公司提交的证据亦不能证明该次会议的召开程序不合法。议事规则是业主行使管理权利的方式和范围的规则，是表决权行使的方式。涉及小区共有部分财产的管理等重大事项，均需通过召开业主大会来研究商定，而议事规则正是解决该问题的。涉案《业主大会议事规则》经业主投票通过，并已向相关行政主管部门进行了备案，其内容不违反法律规定，故规则所列之条款应为所有业主遵守，业主大会与业主委员会也应遵照执行。根据前述《业主大会议事规则》第十五条第（一）项的规定，业主委员会根据业主大会的授权，负责选聘物业服务企业，代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同。因此，龙吉湾业委会可以根据业主大会的委托授权，负责选聘物业服务企业的相关事宜。龙吉湾业委会发布物业服务企业招标公告，组织对投标单位评审等均是履行其职责的行为，其依据授权确定凯歌公司为中标单位并代表小区业主签订《物业服务合同》，符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明，法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中海公司提交的证据不足以证明其合法权益受到侵害，亦不能证明涉案小区业主大会或业主委员会作出的决定违反了法定程序，中海公司应承担举证不能的法律后果。另外，龙吉湾业委会与凯歌公司签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。综上，中海公司要求撤销龙吉湾业委会作出的选聘凯歌公司为龙吉湾小区物业服务企业的决定、确认龙吉湾业委会与凯歌公司签订的《物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回湖南中海智星投资有限公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由湖南中海智星投资有限公司负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为龙吉湾业委会与凯歌公司签订的物业服务协议是否有效。首先，龙吉湾小区于2017年7月21日至8月20日召开的第二届业主大会决定授权龙吉湾业委会选聘物业服务企业，该决定经专有部分占建筑物总面积过半数及占总人数过半数的业主同意，符合法定程序。业主大会将部分权利授权业主委员会行使，属于业主自治范畴，并未违反法律、行政法规的规定，故龙吉湾小区业主大会的上述决定，合法有效。据此，龙吉湾业委会可以根据业主大会的授权，选聘物业服务企业。其次，龙吉湾业委会发布物业服务企业招标公告，组织对投标单位评审等属于履职行为，且其在街道和社区工作人员、部分业主代表的监督下，在社区办公室召开了选聘新物业服务企业的招标大会，并选定凯歌公司为中标单位，符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。中海公司提交的证据不足以证明龙吉湾小区业主大会或龙吉湾业委会作出的决定违反了法定程序，故一审法院驳回中海公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中海公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人湖南中海智星投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月十六日书记员 林 巧