河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1606号上诉人(原审被告)：许保全，男，1962年1月6日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：李广俊，河南豫太律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李爱云，女，1952年7月10日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：刘美丽，河南阳夏律师事务所律师。上诉人许保全因与被上诉人李爱云租赁合同纠纷一案，不服河南省太康县人民法院（2020）豫1627民初574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许保全的委托诉讼代理人李广俊，被上诉人李爱云的委托诉讼代理人刘美丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许保全上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决,依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。自本案双方当事人签订租赁合同后,上诉人使用该房屋至2018年4月14日,2018年4月14日上诉人将该房转租给李海军使用,并取得被上诉人的同意。从2018年4月14日起被上诉人与李海军形成新的租赁合同关系。如果李海军方有违约情形,根据合同的相对性原则,被上诉人李爱云应当起诉承租方李海军,而不应当起诉上诉人,因此被上诉人李爱云一审诉讼主体有误。其次在该房屋租赁期限内,因银城路改造,致使承租方无法正常经营,经协商被上诉人同意延长两个月的租期,以弥补因修路改造给承租方造成的经济损失,承租方实际上并不存在违约。另外被上诉人一审诉称告知上诉人解除合同,搬离物品不是事实,上诉人至今没有收到,该通知不发生法律效力。2019年11月15日,被上诉人之子刘光喝醉酒后把宾馆的门锁上,致使承租方无法使用案涉房屋,一审认定逾期占有使用费并判决支付被上诉人逾期占有使用费显然没有事实根据。二、一审判决结果错误。2019年11月15日被上诉人之子刘光把宾馆的门锁上,致使承租方无法使用案涉房屋,就不存在逾期占有使用费的问题,一审判决上诉人支付被上诉人2019年8月10日至2020年4月10日的逾期占有使用费于情于理不合,于法无据,判决结果不当。综上，一审判决认定事实错误,判决结果错误,请求二审法院撤销一审判决予以改判或发回重审,以维护上诉人的合法权益。李爱云辩称，一审认定事实清楚，判决公正，请求维持一审原判。一审诉讼主体适格，上诉人称将宾馆转让给其他人并非事实，在期间被上诉人多次向上诉人催要租金，上诉人一直说给但是并未给。同时上诉人未告知被上诉人将宾馆转让给其他人，被上诉人不知道李海军是何人，再此期间被上诉人通过其孩子微信多次与上诉人沟通，上诉人并未告知转租的事情。在上诉人经营宾馆的门上贴有告知书，通过微信、短信的方式多次告知上诉人，要不就进行续租要不就腾空房屋。被上诉人儿子由于手机系统升级短信及微信信息被删除了，但是有短信记录可以证明我方告知了上诉人续租。另外上诉人称被上诉人拿走其钥匙及锁门并非事实，门是由上诉人锁上的，一审我方要求上诉人拿出锁门钥匙，但其不配合拿出。再者宾馆房间均是电子门禁卡并非钥匙，被上诉人之子并未锁门及拿走钥匙，导致现在被上诉人无法收回房屋，也无法打开每个房间的门。由于上诉人的违约不交房行为，导致被上诉人存在损失，一审判决上诉人违约赔偿费用合理合法，被上诉人起诉合同相对人许保全并无不当。李爱云向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告搬出租赁原告的房屋，清除房屋内的物品及设施并支付房屋逾期费用（按年租金4万计算，从租赁协议届满之日起支付至搬出原告房屋之日止）；2、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2013年8月5日，李爱云与许保全签订租赁协议，李爱云将位于太康县支农路与××交叉口的正房二楼、三楼共六间，西侧房二楼、三楼、四楼共十二间及储藏房、餐厅、厨房、井房租赁给许保全从事经营活动；租赁期限：从2013年8月10日至2019年8月10日止，年租金肆万元，租金每年一清，并于每年的8月10日前一次性付清；许保全可以装修，但不得改变房屋的主体结构；许保全在房屋使用期内有权进行转让；水电费由其承担。合同签订后，被告在此开始经营，但租赁协议到期后，被告既未续签合同，也未交纳租金，同时也未搬出房内物品。原告曾于2019年11月10日，在被告租赁的房屋的大门上张贴告知书，要求被告于2019年12月13日前结清超期占用房屋的费用，并清理被告的物品。庭审时，许保全提交了一份转让协议，予以证实其把原告租赁给其的房屋于2018年4月14日转租给了李海军，认为原告应当起诉李海军。后原、被告发生纠纷，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，该租赁协议对双方具有约束力，双方均应自觉依约履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还承租物。本案中原、被告签订的协议于2019年8月10日届满，被告既未与原告续签合同，也未向原告续交租金，也未搬出房内物品。故原告要求被告搬出租赁原告的房屋，并清除房屋内的物品及设施、支付房屋逾期占有使用费用（支付至搬出原告房屋之日止）的诉讼请求，一审法院予以支持。对于被告辩称其将原告的房屋已经转租给李海军，但被告许保全未向一审法院提供李海军的具体信息，故无法核实该转租合同的真实性，对被告该辩称，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条第一款第四项、第七项之规定，判决：一、被告许保全于本判决生效之日起十日内将占用原告李爱云位于太康县支农路与××交叉口的正房二楼、三楼共六间，西侧房二楼、三楼、四楼共十二间及储藏房、餐厅、厨房、井房交还原告，并清除房屋内的物品及设施；二、被告许保全于本判决生效之日起十日内支付给原告李爱云逾期占有使用费用26667元（按每年租金4万元暂计算自2019年8月10日至2020年4月10日，2020年4月10日起至房屋实际腾退之日的费用待履行时依上述标准另行计算）。案件受理费100元，由被告许保全负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交两组证据：第一组，照片五张。证明2019年11月3日被上诉人将涉案房屋锁上至今，还将宾馆设施砸毁，造成上诉人无法正常经营，一审判决逾期占有使用费没有依据。第二组，申请两名证人出庭作证。证明上诉人将涉案房屋转租给第三人李海军，被上诉人知情，且被上诉人也找李海军催要过房租。李海军经被上诉人同意对房屋进行了装修。因道路改造，被上诉人同意延租两个月。被上诉人质证称，锁门并非被上诉人所为，照片无法达到上诉人证明目的；上诉人申请证人出庭程序违反法律规定，不同意证人出庭作证。被上诉人提交短信截屏一张，证明其于2019年12月4日向上诉人发送了短信，证明被上诉人一直在告知上诉人续租及腾出房屋。上诉人质证称，短信截屏真实性无法确认，达不到被上诉人证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的照片无时间信息，无法达到上诉人所称的自2019年11月3日起未使用涉案房屋的证明目的。上诉人申请证人出庭作证不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，故对其证人出庭作证申请，本院不予准许。被上诉人提交的短信截屏真实性无法确认。结合一审有效证据及当事人陈述，本院查明的案件事实与一审相一致。本院认为，本案双方当事人签订的房屋租赁协议合法有效，且已实际履行。协议约定的租赁期间届满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人称涉案房屋租期届满前已经转租给案外人李海军，并取得被上诉人同意续租，但未提供被上诉人知情或同意的相关证据证明，故本院对其该项上诉主张不予认可。上诉人与案外人之间的法律关系可另行主张权利。一审判令上诉人返还租赁房屋并清除房屋内的物品设施于法有据。因租赁期届满上诉人未返还租赁物，给被上诉人造成的损失，上诉人依法应予赔偿。因此，一审根据被上诉人诉请，判令上诉人按照双方租赁协议约定的租金标准支付房屋逾期占有使用费，本院依法予以支持。上诉人称被上诉人同意延租两个月，承租人未逾期使用等事实，因未提供有效证据证明，本院不予认可。综上所述，许保全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人许保全负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓军审判员  刘 凯审判员  陈翠丽二〇二〇年六月四日法官助理张昊书记员周健康