四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3433民初405号 原告：李晶，女，1984年9月13日出生，汉族，四川省冕宁县人。 委托诉讼代理人：杨继平，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：朱兴平，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 被告：冕宁县兴友实业开发有限公司，统一社会信用代码91513433MA62H4UN21，住所冕宁县高阳街道香厂巷7号。 法定代表人：布文友，职务董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：龙建，四川石合龙律师事务所律师，特别授权。 原告李晶与被告冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称“兴友实业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李晶的委托诉讼代理人朱兴平，被告兴友实业的委托诉讼代理人龙建、肖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晶向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期完成产权转移登记；2、判令被告向原告支付因未能在合同约定期限内取得商品房楼栋权属证明的违约金56318.81元；3、判令被告按银行同期贷款利率向原告支付逾期支付逾期取得商品房楼栋权属证明违约金的滞纳金；4、判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，自2018年7月15日以所付房款695294元为基数按每日万分之五计算违约金暂计至起诉之日2020年1月20日为192596.44元，起诉之日至被告实际完成转移登记之日止的违约金据实际天数计算；5、本案律师费用及诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定“（一）初始登记。出卖人应当于2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付……（二）转移登记。……2、如因买受人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证明的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书30日内由出卖人支付。”被告因自身原因，直至2016年12月9日才取得原告所在商品房楼栋权属证明，且至今未完成产权转移登记，也未履行支付违约金的责任。被告的不作为严重违反合同义务，故原告诉至法院。诉讼过程中，原告放弃第三条诉讼请求，将第四条诉讼请求变更为：判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金，自2018年6月28日以所付房款695294元为基数按每日万分之五计算违约金暂计至起诉之日2020年1月20日为198506.44元，起诉之日至被告实际完成转移登记之日止的违约金据实际天数计算。 被告兴友实业辩称，原告的诉请没有事实和法律依据。理由如下：一、原告请求限期完成产权登记，但申请办证的行为属于物上请求权，办证行为是不动产登记部门的具体行政行为，非开发商及购房者所能控制，该诉请属于行政诉讼范围，应予以驳回。二、原被告双方合同约定初始登记时间为2016年6月30日，被告实际登记时间为2016年12月9日，原告起诉时间为2020年2月21日，因此无论从2016年7月1日起算，还是从2016年12月10日起算，原告请求支付逾期取得商品房楼栋权属证明违约金均已经超过诉讼时效,法院不应支持。另原告已经及时入住和使用房屋，初始登记逾期没有损害原告利益。三、逾期办理产权证非被告原因所致。首先，从被告向冕宁县不动产中心提交工作进程来看，被告已经履行了申请办理转移登记事项，但因办证机关涉及机构改革等原因，客观上导致办证事项没有完成。其次，办理不动产权属转移登记，系被告无偿代原告进行，依双方合同约定不应承担违约责任。最后，完成不动产权属转移登记，需要原被告双方共同完成，而原告直到2019年12月20日才陆续向被告提交相关资料，故不存在被告逾期办理转移登记的主观违约行为。四、若法院认为被告存在逾期办证的违约行为，也仅是部分违约，应扣除不动产登记机构改革和平台信息建设的期间。我国的违约金是一种补偿性机制，违约金的金额应该与实际损失的价值相等，原告已经占有使用买受的房屋，逾期取得产权证并没有对其造成任何损失，其要求的19万余元的违约金已达购房款的28%，明显高于可能存在的损失，人民法院不应支持，且违约金过高的可以调减。并且，依据合同约定本案尚不具备违约金支付条件。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 原被告双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》以及《滨河丽都补充协议及附件》、房款收据、物业费收据、水电费收据、国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知、《房屋所有权证》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、《装修管理协议》，该协议书与本案无关，本院不予采信；2、交涉录音记录转打印件，该组证据中的对话人物不明确，原告陈述系案外人间的对话，本院不予采信；3、《中华人民共和国房屋登记薄》、《界址点成果表》、《房屋分层分户平面图》、《宗地图》、《税收完税证明》，本院经审查后认为，《中华人民共和国房屋登记薄》不是原件，亦未加盖公章，且记载的权利人为案外人，与本案无关，其余证据虽系复印件，但经本院比对核实，对其真实性予以确认，但对其证明目的，本院结合案情再予以评判；4、《关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知》是针对不特定非被告代收代缴契税业主以及部分资料不全的业主，而非直接指向原告，《冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都）》为2020年3月1日制作，该组不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 本院经审理查明事实如下：被告兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2014年5月28日，原告与被告就被告开发建设的滨河丽都项目x幢x单元x层x号商品房签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第五条计价方式与价款约定，原告所购商品房按照套内建筑面积计算，单价为每平方米4875.83元，总价款695294元。”；第六条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向中国工商银行或住房公积金管理机构借款支付……。”；第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”；第二十条产权登记约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部己付款的30%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托冕宁县兴友实业开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(1)种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……”。同日，原、被告又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件四、五中的第五条是对《商品房买卖合同》第二十条的补充约定，内容为：“一、出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二、买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在买受人接受房屋时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。……”。《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。2014年6月3日，原告向被告支付了首付款215294元，后办理了贷款手续。2017年6月28日，被告向原告交付了案涉商品房，同日被告从原告处代收契税13899.74元、办证20元、工本费80元、太阳能集中供热费用3000元，并退补原告商品房面积差价307.18元。2014年12月30日，原被告双方签订的《商品房买卖合同》在冕宁县房管所进行了备案。2016年12月9日，被告取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。另查明，案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 本院认为，《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任；二、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；三、原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任。 一、关于被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》明确约定，被告应当于2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但被告在2016年12月9日才取得，应属违约。原告未主张解除合同，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日起30日内即2017年1月7日前向原告支付违约金。现被告提出原告关于该违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，虽原告主张其在案件庭审中才知道被告于2016年12月9日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但本院认为，在被告未在约定的2016年6月30日前向原告出示案涉商品房所在楼栋的权属证明时，原告作为买受人应当积极行使权利，向被告或者不动产登记部门查询办理情况，但原告未提交证明其向被告或者不动产登记部门查询过办理情况，并向被告主张过该违约金的权利的证据。原告怠于行使权利，关于其不知道案涉商品房所在楼栋的权属证明核实办理的主张，本院不予支持。诉讼时效应自2017年1月8日开始计算，被告对该项诉请诉讼时效抗辩成立，对原告的该违约金诉请，本院不予支持。 二、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日即2017年6月28日起365日内即2018年6月28日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定由被告无偿接受原告委托代为办理房屋所有权证书，但实质上是确定了被告的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。被告系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而原告作为买受人，对商品房办理房屋所有权证书的相关流程并不十分清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要被告提交，买受人单方无法办理。被告交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知原告提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，原告已经按期支付了房款，并按照被告的要求及时向被告交纳了契税，且无证据证明原告不配合被告提交相关资料的事实存在，故被告关于未办理案涉商品房所有权证书有原告未主动积极配合的原因的抗辩，本院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为被告出卖该商品房的随附义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，原告要求被告办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。办理过户过程所需由买方提交的手续应当由原告协助提交，应当由买方缴纳的税费由原告承担。 三、关于原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任的问题。被告辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合，不动产登记政策调整等原因致未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩，本院不予支持。另，如被告因案涉项目与相关政府部门产生纠纷而致案涉商品房未能办理产权登记的原因，属另一法律关系，并不能阻却原告要求其完成案涉商品房所有权登记的请求权的行使。综上，案涉商品房未完成所有权登记系因被告的原因所致。因被告的原因，原告未在合同约定的期限即2018年6月28日前取得案涉商品房所有权证书，被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任。本院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。被告以双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同有迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再向原告支付的约定为由，认为迟延办证违约金支付条件尚未成就的主张，无法律依据，本院不予支持。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，原告亦未提供证据证明其实际损失，本院认为，合同约定的被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。 原告关于本案律师费由被告负担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起90日内完成冕宁县滨河丽都x幢x单元x层x号商品房的产权转移登记； 二、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起90日内以已付房款694923.82元（合同价款695294元-面积差退款307.18元）为基数，向原告支付自2018年6月28日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都x幢x单元x层x号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2517元，由原告李晶负担1258.50元，被告冕宁县兴友实业开发有限公司负担1258.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  巫敬琦 二〇二〇年六月二十二日 书记员  刘 雨 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。