黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终171号上诉人（一审被告）：绥化吉铁房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市和平路909号。法定代表人：姚大华，职务总经理。委托诉讼代理人：唐德明，黑龙江鑫才律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李义，男，1969年4月9日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：杨荣春，黑龙江绥新律师事务所律师。一审第三人：李宝忠，男，1963年3月15日出生，汉族，个体，住黑龙江省海伦市。一审第三人：哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段绥化建筑工程公司，住所地黑龙江省绥化市北林区太平路909号。法定代表人王文涛，职务经理。上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司（下称吉铁公司）因与被上诉人李义、一审第三人李宝忠、一审第三人哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段绥化建筑工程公司（下称绥建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥棱县人民法院（2019）黑1226民初671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。绥化吉铁房地产开发有限公司上诉请求：撤销黑龙江省绥棱县人民法院（2019）黑1226民初671号民事判决书，依法驳回被上诉人李义的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误。《商品房认购书》是房屋买卖合同的预合同，不具备商品房买卖合同的效力，一审判决认为“原告与被告签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同”是错误的。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第四条承认了商品房认购书的效力，认可了商品房认购书作为预约的性质，而不是对行为结果的直接确认。在本案中上诉人与李宝忠签订的《商品房认购书》第四条第（二）项约定“乙方未按条款约定的数额及期限交付购买商品房价款，逾期超过10日视为乙方自动放弃认购本认定书约定的商品房及与甲方签订正式购买商品房的权利。”以上条款足以说明上诉人与李宝忠签订的《商品房认购书》的预约合同性质。二、《商品房认购书》不具备合同生效的要件。三、第三人李宝忠与被上诉人李义是否存在债务关系，事实不清，没有证据证明。一审判决认定“抵偿工程款和抵付债务行为均已完成”证据不足，且与原告诉状自认的事实相矛盾。四、第三人李宝忠出让房屋是以物抵债且未实际交付，是未生效的合同，李宝忠有权将未生效的合同重新处分，原判决对《协议书》和《情况说明》不予采信是错误的。第五、一审判决认定的事实和法律关系自相矛盾。一审判决规避以物抵债事实，强行错误认定本案原被告之间的房屋买卖，导致错误的适用《合同法》和《商品房买卖合同纠纷解释》第五条。六、一审判决与原告诉求不符，且超出原告的诉讼请求范围。七、原审判决将《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同并判决商品房买卖合同有效，是适用法律错误。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第五条规定,“商品房的认定、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可以看出，认定为商品房买卖合同必须同时具备两个条件，一是《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款的。本案上诉人并没有收购房款，且《商品房认购书》第六条第（五）项二款已经约定“乙方应于甲方通知其之日起7日内，携带本认购书，已交付商品房价款的凭证、以及身份证至甲方，与甲方签订正式的商品房合同及相关文件”，故该《商品房认购书》不符合最高法司法解释的规定。该《商品房认购书》即使有效，也不具有买卖合同的效力。李义辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李宝忠述称：在我与建筑商和开发商经营过程中，我们的房屋买卖都是以商品房认购书形式形成的，具有法律效力。签订认购书时，乙方开发商建筑商以及我在场，对房屋抵顶的事项是认可的，案涉房屋抵顶的过程是我们几方当时对这件事情共同认定的结果，具有法律效力，对这笔债务是几方都认可的，认购书条款具备了房屋买卖购房合同的基本要件，应得到法律支持。哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段绥化建筑工程公司未答辩。李义向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令被告全面履行合同，立即交付房屋，并协助办理产权过户；3、判令被告自2012年1月1日起，按照人民银行逾期付款违约金的方式计算，平均月利率0.5%，计算到现在为719138.79元，延续计算至实际办理产权登记时止；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月6日，被告绥化吉铁公司取得绥棱县吉铁嘉园小区开发项目，6月26日，经公开招标被告吉铁公司将该项目发包给第三人绥建公司承建，并签订《建设工程施工合同》，约定工期自2011年6月26日至2011年12月31日，合同价款28621673.78元，工程款现金给付50%，以房抵付工程款50%，由被告吉铁公司为第三人绥建公司预留房屋，待其销售后再由吉铁公司为客户开具票据。2011年8月30日，第三人绥建公司与李宝忠签订《建筑工程承包合同》，未经被告吉铁公司同意将吉铁嘉园小区工程转包给第三人李宝忠，约定：工期自2011年6月21日至2011年12月30日，价款为20000000元，按工程总造价其中50%现金拨付，50%以房抵顶工程款。2011年9月5日，第三人李宝忠为偿还欠原告李义债务，以原告李义的名义与被告绥化吉铁公司签订了两份商品房认购书，购买绥棱县吉铁嘉园1号楼21、22号两套商服，建筑面积均为153.9平方米，总价款1585170元整，房屋交付使用期限为2011年12月30日，当日被告吉铁公司为原告李义出据了两份现金收讫的收据。原告所购房屋系被告吉铁公司以抵付工程款的形式抵给第三人绥建公司后，绥建公司又将该房屋抵给工程实际施工人李宝忠，李宝忠将房屋抵偿给原告李义。建筑完工后，被告吉铁公司以原告没有交付购房款、原被告不存在买卖关系和第三人李宝忠把案涉房屋抵押给第三人绥建公司为由，拒不交付房屋，原告诉至本院，要求：1、依法确认原、被告之间签订的房屋买卖协议合法有效；2、判令被告全面履行合同，立即交付房屋，并协助办理产权过户；3、判令被告自2012年1月1日起，按照人民银行逾期付款的方式计算违约金为719138.79元，延续计算至实际办理产权登记时止；4、诉讼费由被告承担。一审法院认为，被告吉铁公司按照合同约定，以拨付工程款的形式将案涉房屋拨付给第三人绥建公司，绥建公司以同样形式将案涉房屋拨付给第三人李宝忠，李宝忠用案涉房屋偿还原告李义债务，以拨付工程款的形式将案涉房屋拨付给第三人绥建公司，绥建公司以同样形式将案涉房屋拨付给第三人李宝忠，李宝忠用案涉房屋偿还原告李义债务，各方行为均是真实意思表示，不违反法律强制性规定，其民事行为均受法律保护。第三人李宝忠以原告李义名义与被告吉铁公司签订了两份商品房认购书，被告吉铁公司又为其出具了两份现金收讫收据，原告李义对第三人李宝忠的行为予以认可，其民事行为均受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”和第六十五条“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”的规定，应认定该代理行为有效；原、被告双方签订的商品房认购书明确约定了当事人的名称，商品房的基本情况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，并在当日出具了现金收讫收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，故原告与被告签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同；被告吉铁公司通过第三人绥建公司以抵付工程款的方式将案涉房屋抵偿给第三人李宝忠，等于李宝忠用工程款向吉铁公司购房，虽然不是现金交易，但冲抵了吉铁公司现金支付，故被告吉铁公司没有收到工程款、与原告没有买卖关系的抗辩理由不成立；第三人李宝忠用房屋抵偿债务是其个人权利处分，不妨碍他人利益，且被告吉铁公司也为原告出具商品房认购书和现金收讫收据，视为对该行为的认可，至此抵偿工程款和抵付债务行为均已完成。原、被告应按合同约定履行权利义务，故原告请求确认协议有效、交付房屋并协助办理产权登记的请求应予支持。第三人李宝忠在把案涉房屋抵偿债务给原告李义后，已无权再处理案涉房屋，其与第三人绥建公司签订的抵押合同，并未明确约定抵押物为案涉房屋，且该抵押未在房管部门登记，故该抵押行为不能对抗原、被告签订的买卖合同。原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失343242.16元，庭审中增加至719138.79元，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告就此项请求未提供造成损失的相关证据，对该请求不予支持，对其增加部分诉讼请求，在指定期限内未补交诉讼费，按自动撤诉处理。综上，原、被告之间房屋买卖事实清楚，证据充分，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、原告李义与被告吉铁房公司签订的绥棱县吉铁嘉园1号楼21号、22号商服买卖合同有效；二、被告吉铁公司于本判决生效之日起七日内将上述房屋交付原告李义，并协助办理产权登记手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费6449.00元，保全费5000.00元，由被告吉铁公司承担，于本判决生效之日起七日内给付原告。二审中当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一、关于一审判决认定事实及适用法律是否错误。案涉房屋系上诉人吉铁公司按照合同约定，以拨付工程款的形式将案涉房屋拨付给一审第三人绥建公司，绥建公司以同样形式将案涉房屋拨付给一审第三人李宝忠，李宝忠将案涉房屋偿还被上诉人李义债务，各方行为均是真实意思表示，不违反法律强制性规定，且一审第三人李宝忠以被上诉人李义名义与上诉人吉铁公司签订了两份商品房认购书，上诉人吉铁公司又为李义出具了两份现金收讫收据，应视为吉铁公司对该抵债行为的认可，至此抵偿工程款和抵付债务行为均已完成。上诉人主张以物抵债未实际交付，是未生效的合同，没有事实和法律依据。至于李宝忠用房屋抵偿债务是其个人权利处分，并不妨碍他人利益。综合以上事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案上诉人吉铁公司通过一审第三人绥建公司以抵付工程款的方式将案涉房屋抵偿给了一审第三人李宝忠，李宝忠用工程款向吉铁公司购房，虽然不是现金交易，但冲抵了吉铁公司现金支付。依据上述法律规定，一审判决认定上诉人吉铁公司与被上诉人李义签订的商品房认购书应认定为商品房买卖合同的事实清楚，适用法律正确。第二、关于一审判决是否超出当事人诉讼请求范围。本案李义在一审诉讼主张依法确认其与吉铁公司之间签订的房屋买卖协议合法有效；判令吉铁公司全面履行合同，立即交付房屋，并协助办理产权过户。一审判决吉铁公司与李义商服买卖合同有效；吉铁公司将上述房屋交付李义，并协助办理产权登记手续并没有超出李义的诉讼请求范围。综上所述，绥化吉铁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6449.00元，由上诉人绥化吉铁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨晓涵审判员  姜再民审判员  赵 明二〇二〇年六月四日书记员  范杨阳