江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4374号上诉人（原审被告）：富力南京地产开发有限公司，住所地南京市江宁区麒麟街道东麒路277号富力城5幢101室。法定代表人：杨培军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪莉，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李晶晶，女，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：邱亚玲，女，1964年10月2日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。委托诉讼代理人：李品宁，江苏鼎源律师事务所律师。上诉人富力南京地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人邱亚玲商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初18572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定补充协议第十三条无效，属事实认定错误。补充协议第十三条约定“甲乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准，甲方在前述本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书等发布的广告、宣传资料以及样板间沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料等均以政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准。”本条款仅是对合同双方权利义务内容范围的再次确定，并未免除富力公司义务。况且《商品房预售方案》并非富力公司发布的广告，该预售方案系富力公司为了申请取得预售许可证而向政府主管部门报送的文件之一，政府主管部门依据富力公司的申请核发预售许可证，预售许可证本身才是批准文件。本案中除了该《商品房预售方案》载明了4500元/平方米装修单价外，富力公司无任何广告形式进行宣传或推广。一审法院一方面根据合同法四十条规定认定前述补充协议第十三条属于格式条款无效，另一方面又引用该条款认定《商品房预售方案》中4500元/平方米是双方合同权利义务内容，自相矛盾。属于事实认定不清和错误。二、4500元/平方米并非合同约定的装修交付标准，一审法院将《商品房预售方案》中的装修单价与装修成本等同，并据此认定装修差价，属事实认定错误。补充协议二约定，现双方同意，在符合本协议约定的同时，乙方即可获得甲方为该商品房提供的装饰装修和设备标注服务（以下简称“装修工程”，详见附件之《装饰装修和设备标准》）。补充协议二第一条第1款约定，装修工程应符合本协议和附件规定之标准，满足装修设计的功能要求。由此可见，装修工程的标准双方已有明确约定，即该补充协议二及《装饰装修和设备标准》。富力公司交付的装修工程符合上述标准则已满足合同的约定。如果邱亚玲认为实际精装修交付标准与补充协议二及《装饰装修和设备标准》不一致的，可以要求富力公司按此标准履行或整改。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米装修单价，首先，该单价的计价面积是建筑面积；其次，该单价顾名思义是价格不是交付标准或者装修成本，二者明显不能等同；第三，该单价是包含富力公司各项人力物力成本，品牌、税金、利润等在内的精装修部分销售单价；第四，该单价是包含在《商品房预售合同》商品房销售单价之内；第五，商品房销售单价系经过南京市物价局核准的，合法有据。因此，一审法院将装修单价等同于交付标准和装修成本，属于事实认定错误。三、案涉房屋装修差价争议已过诉讼时效，一审法院认定事实和适用法律错误。案涉房屋已于2014年11月30日前交付，邱亚玲也已于2014年底进行验房，对房屋实际状况清楚了解，但并未在两年内提起诉讼，现已超过诉讼时效，诉讼请求不应得到支持。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，支持富力公司的诉讼请求。邱亚玲辩称：1、一审判决认定补充协议一第13条无效是正确的。补充协议一第13条是富力公司在销售房屋中统一使用的，并不允许协商的格式条款。该约定与商品房销售管理办法第31条直接相悖，并且富力公司在合同中未以显著方式提醒买受人注意，因此根据合同法和最高院关于合同法解释的相关规定，该第13条约定应是无效的。2、一审判决以4500元/平方米为基准认定并判令富力公司赔偿装修差价款是正确的，理由如下：（1）精装修样板房应当是双方约定的精装修房屋交付标准。（2）由于样板房因富力公司的原因已经不复存在，并且富力公司既没有提供精装修样板房的造价清单，在一审中也没有提交其向南京市物价局申报商品房销售价格时所提交的精装修房屋的核价依据，导致合同中所定的精修房的交付标准不明确，所以应当以造价4500元/平方米作为交付标准。（3）销售价4500元/平方米是经南京市住建委核准的商品房销售方案中所确定的精装的销售价格。由于合同约定的精修房造价组成不明确，所以应当以4500元/平方米造价作为富力公司交付精修房的标准，一审判决按4500元/平方米为基准判令富力公司赔偿装修差价款是正确的。3、邱亚玲的起诉没有超过诉讼时效。富力公司在案涉的房屋买卖合同中，采用模糊的精修房材料的约定，使得认定其所应交付的精修房的具体质量标准不明确，加之在合同中约定了样板房不是合同的交付标准，导致邱亚玲在原合同履行过程中，对于富力公司所应交付的精修房标准不明确，对所交付的商品房是否达到销售方案中所确定的4500元/平方米，也无法知道。经过关联案件法院的裁判，通过鉴定查明富力公司所交付的精修房的造价，远远不能达到合同所约定的4500元/平方米。邱亚玲在知悉法院判决信息后，立即提起诉讼，没有超过法律规定的诉讼时效。因此，其诉讼请求应当得到支持。邱亚玲向一审法院起诉请求：1.判令富力公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值（4500元/平方米）的差价166816.66元；2.本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2013年7月14日，邱亚玲（乙方）与富力公司（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定由邱亚玲认购富力公司开发建设的位于南京市江宁区的房屋（以下简称案涉房屋）一套，建筑面积119.55平方米，其中套内建筑面积97.06平方米，共有共用分摊建筑面积22.49平方米、单价为21575.01元/平方米，总价款为2579293元，交付日期为2014年11月30日前。合同补充协议一第十三条第1项约定：“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。该合同补充协议二附装饰装修和设备标准，明确装修范围：一、公共部分，包括外墙、大堂、电梯前厅、电梯、楼梯间、信报箱、安防；二、住宅部分，包括门厅、入户门、室内门、窗户、客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、空调、地暖、太阳能、水电设施、弱电、燃气、户内安防系统、遮阳。合同并对其他事项进行了约定，除上述合同及补充协议一、二外，双方未再签订其他书面协议。合同签订后，邱亚玲按照约定全额支付了购房款，案涉房屋已交付使用。另查明，2013年9月2日，富力公司就案涉房屋向南京市住房和城乡建设委员会申报《商品房预售方案》，其中载明幢号为67、69、70、71、72、73属第14期(案涉房屋为73幢)，装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。该方案在“南京市网上房地产”网向社会进行公示。2014年6月24日，南京市规划局向富力公司下发了《建设工程规划核实合格书》。同年6月27日，南京市江宁区建筑工程局对涉案房屋楼盘进行了工程竣工验收备案。案涉房屋建筑面积为119.4平方米，套内建筑面积96.27平方米，共有共用分摊建筑面积23.13平方米。再查明，富力城其他业主靳秋硕（70幢503室）、童克亚（62幢504室）、施群荣（70幢303室）、姜圣（66幢502室）、张玉明（63幢201室）、周国栋（69幢203室）、孙佳伟（73幢604室）、何小玲（57幢503室）、陆燕婷（62幢404室）、方莉莉（62幢201室）、江海宁（71幢201室）、张蓉（62幢202室）、吕瑞（60幢102室）、王瑀（61幢401室）、徐秀（56幢604室）、夏雨（73幢204室）、翟英（56幢302室）、马志超（70幢401室）等曾向一审法院提起诉讼，提出要求判令被告富力公司赔偿实际装修价值与合同约定装修价值（4500元/平方米）的差价等诉讼请求，一审法院均作出判决驳回上述业主的该项诉讼请求。上述业主均不服一审法院判决，上诉至江苏省南京市中级人民法院（以下简称南京中院），南京中院均作出判决驳回上诉，维持原判。后上述业主不服二审判决，向南京中院申请再审，南京中院均作出判决撤销一审法院判决及南京中院二审判决，支持上述业主关于赔偿装修差价款的主张。再审诉讼过程中，南京中院依法委托江苏大成工程咨询有限公司对童克亚购买的富力城62幢504室房屋装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价和每平方米造价，以及装修公司依法应缴纳的税费和适当的利润；如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳的税费和利润各是多少）。2017年10月9日、10月16日，江苏大成工程咨询有限公司分别出具大成审字（2017）144号《工程造价鉴定报告书》和《司法鉴定报告补充说明》，鉴定结果为：富力城62幢504室房屋室内装修鉴定金额273136.50元，其中规费4553.27元,税金6300.06元,利润5468.34元。套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。《司法鉴定报告补充说明》对于如果按照每平方米4500元装修造价计算，装修公司应缴纳税费和利润各是多少，做出如下说明：由于双方当事人均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合富力城62幢504室套内建筑面积108.13平方米,得出对应总造价为486585元,按照清单计价规范及江苏省费用定额相关规定标准计算得出税金为16363.70元,规费为11826.58元。根据“江苏省建设工程费用定额”和“工程量清单计价规范（GB50500-2008）”的要求，装修工程利润的计算基数为人工费与机械费的总和，费率为15%，安装工程利润的计算基数为人工费，费率为14%，因未提供4500元/平米造价的预算书明细，无法得出准确结论。2018年11月，邱亚玲向一审法院提起诉讼，要求判令富力公司支付装修差价166816.66元。审理中，因案涉小区样板房已不存在，案涉房屋与另一涉案业主童克亚购买的房屋系在同一小区，装修情况基本相同，邱亚玲要求参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为其他房屋已不具备实际鉴定条件并且富力公司对案涉房屋在内的富力城所有精装修房屋系统一装修；富力公司不同意参照童克亚户房屋（62幢504室）装修的鉴定意见确定赔偿数额，认为童克亚房屋的鉴定意见指向的是工程造价，是富力公司需要支付给第三方施工公司的装修成本，而房屋装修价格则是市场调节的结果，实际装修价格因市场因素可能存在偏差，且实际装修价格也不等同其报备的装修单价，报备的装修单价系房屋产品的综合定价，故参照该价格不符合市场规定。但富力公司未向一审法院提出重新鉴定的申请，并要求一审法院对所要参照的房屋相关标准依法进行确定。富力公司坚持认为其报备的4500元/平方米不是双方合同约定的内容，邱亚玲无权参照该价格计算赔偿金额，双方意见分歧较大，致调解不成。一审法院认为：本案争议焦点为：1.《商品房预售方案》中4500元/平方米装修单价，能否视为双方合同内容；2.邱亚玲是否有权利要求按照4500元/平方米装修单价赔偿装修损失，具体的赔偿数额应如何确定。关于第一个争议焦点，一审法院认为，根据《江苏省城市房地产交易管理条例》（以下简称管理条例）第十三条第二款的规定，《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料，双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”，申报商品房预售许可证的材料属应批准文件，且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示，按照补充协议的约定，《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容；《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房，应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式，富力公司主张该单价仅是销售单价，不是装修标准，该主张与上述行政法规的规定不符，一审法院不予采信。一审法院认定，《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力。关于第二个争议焦点，一审法院认为，《管理条例》第十六条第一款规定“房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法”，富力公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与邱亚玲签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接导致富力公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性，违反了《管理条例》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效。邱亚玲有权要求富力公司提供与样板房一致的精装修房，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，邱亚玲要求按照《商品房预售方案》中明示的4500元/平方米的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，亦有合同依据，一审法院予以采信；富力公司主张按照补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应包含双方约定的装修和设备。一审法院认为，根据双方所签订补充协议二所附《装饰装修和设备标准》的约定，精装修单价应当包含约定的公共部分和住宅部分，《管理条例》第十五条第二款规定“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任”，邱亚玲所购73幢401室房屋建筑面积119.4平方米，其中套内建筑面积96.27平方米，共有共用分摊建筑面积23.13平方米，按照上述规定，邱亚玲对套内建筑面积96.27平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，邱亚玲虽系该部分分摊共有建筑面积的产权人，亦支付了该部分的精装修费用，但因分摊的共有建筑面积部分无特定指向，邱亚玲不能单独就分摊共有建筑面积部分行使权利，且现有鉴定意见无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修是否达标，故根据现有证据，邱亚玲仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。关于赔偿装修差价的计算标准问题，邱亚玲主张参照童克亚房屋的鉴定报告计算其赔偿金额，富力公司则对此予以否定，但富力公司就其主张未提供相关证据予以证明，故对其该项抗辩意见，一审法院不予采纳。一审法院认为，通过对比和分析其他业主诉讼具体情况，本案关于赔偿装修差价的计算标准参照童克亚房屋的鉴定报告相关数据。根据鉴定报告确定的装修造价中，税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元，折算每平方米装修单价2375元，参照计算得出，实际用于邱亚玲所购房屋套内建筑面积装修造价为228641.25元；根据补充意见，按照每平方米4500元装修造价计算，税金为16363.70元，规费为11826.58元，鉴定机构无法得出准确利润，经对按照4500元/平方米装修造价和实际装修造价的规费和税金对比计算，按照每平方米4500元装修造价计算的规费和税金均是鉴定得出的实际装修造价规费和税金的2.6倍，参照该数据，一审法院酌情确定按照4500元/平方米装修造价计算的利润为14217.68元，据此，按照4500元/平方米装修单价计算，实际应用于童克亚所购房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，折算每平方米装修单价为4107.8元，按照邱亚玲房屋套内面积计算，实际应用于邱亚玲所购房屋套内建筑面积装修造价为395457.91元，合同约定的装修价格与实际装修差价为166816.66元（395457.91元-228641.25元），富力公司应对此差价向邱亚玲进行赔偿，故对邱亚玲超出该金额的诉讼请求，一审法院不予支持。关于富力公司认为邱亚玲已于2014年年底即知晓案涉房屋的装修状况，其按约定于2014年11月30日前交付案涉房屋，故邱亚玲主张超过法定的两年诉讼时效的抗辩意见，一审法院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案中，邱亚玲认为其于2017年12月31日法院公布其他业主诉讼系列案件再审判决才知晓案涉房屋的实际装修价值，故其主张未超过法定诉讼时效的意见符合法律规定，故富力公司提出的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十四条第一款、《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条、第十五条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决如下：富力南京地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内赔偿邱亚玲房屋装修差价166816.66元。一审案件受理费减半收取1818元，保全费1385元，合计3203元，由富力公司负担。（此款邱亚玲已垫付，富力公司在支付邱亚玲上述款项时应加付此垫付款）本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。上述本院再审生效民事判决所处理的是与被上诉人同时期在富力城购买精装修房后，因精装修标准与富力公司之间引发的纠纷，上述业主与富力公司订立的《商品房预售合同》及补充协议条款与本案相同，装修单价及诉讼请求也基本一致。本院上述再审生效民事判决已确认富力公司向主管部门申报的《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律约束力，业主有权利要求富力公司按照4500元/平方米装修单价，就套内建筑面积部分的装修赔偿损失；同时根据鉴定机构出具的鉴定意见，在扣除装修公司应缴纳的税费及应得利润后，计算得出合同约定的精装修单价与实际交付房屋的装修单价差额为1732.80元/平方米，故一审法院以此作为赔偿房屋装修差价标准，并无不当，本院予以支持。富力公司上诉主张一审对《商品房预售合同》载明装修单价为4500元/平方米的定性认定错误，但其未能提交相反证据足以推翻上述生效民事判决确认的事实，本院依法对上述生效民事判决认定的事实予以确认，对富力公司提出的异议不予采信。关于本次诉讼是否超过诉讼时效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，被上诉人自其知道案涉房屋装修价值受到损害时，向一审法院提起本次诉讼，并未超出法定诉讼时效，富力公司以被上诉人对案涉房屋进行验房时即认定已知道或应当知道案涉房屋存在装修差价为由，主张超过诉讼时效，不能成立，本院不予支持。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3636元，由上诉人富力南京地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 王 路审判员 龚 震二〇二〇年六月二十二日书记员 杨文艳