湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终870号上诉人（原审原告）：田英，男，1969年10月26日出生，汉族，住湖北省蕲春县。上诉人（原审原告）：刘定平，女，1976年6月16日出生，汉族，住湖北省蕲春县。二上诉人共同的委托诉讼代理人：刘道雄，蕲春县横车法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权。执业证号：31710181110078。被上诉人（原审被告）：湖北信达房地产开发有限公司。住所地：湖北省武穴市窝陂塘路。法定代表人：田胜国，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王宇明，湖北太圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。执业证号：14202199610275442。上诉人田英、刘定平因与被上诉人湖北信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田英、刘定平上诉请求：一、请求二审法院在查明事实的基础上，依法发回重审或进行改判；二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、案涉《商品房买卖合同》所约定的各项内容均是双方真实意思表示，并非误载。案涉合同是由被上诉人提供的格式合同，合同第三条第四款特别约定：“其中：别墅建筑面积为315.08㎡，地下建筑面积为57.05㎡，地下建筑面积不计容。”和第五条约定“该商品房最终面积以蕲春房地产管理部门核准的产权登记面积为准，如有差异根据合同单价据实增减房款。”由此可以看出上诉人用1642000元的价款约定购买房屋的建筑面积应该是315.08㎡，不包括地下建筑面积。2、双方签订案涉合同时，被上诉人向上诉人提供了一份于2013年8月25日由蕲春县房地产测绘队制作的《房屋分户平面图（预测）》，其中明确记载：“户号14-5的房屋层数4，套内建筑面积296.225㎡，共有分摊面积为18.850㎡，建筑面积为315.08㎡”，该图并未明确标注案涉房屋有无“地下建筑”或者“地下建筑面积多少”的事项。蕲春县国土资源局颁发的《不动产权证书》“附图页”中，也明确记载“户号14-5，层数4，套内建筑面积为244.863㎡，共有分摊面积为14.598㎡，建筑面积为259.46㎡”该图亦未标注案涉房屋有无“地下建筑”或者“地下建筑面积多少”的事项，该证书的“附记”中明确标注“该不动产地下建筑面积56.84㎡不计容。未计入总建筑面积。”根据我国《物权法》第六条、第九条和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第八条之规定，案涉房屋地下建筑部分是主建筑不可分割的部分，是附随赠予给上诉人的，并非计算在建筑面积内。3、小区所有业主的《不动产权证书》均是业主按照被上诉人的要求交齐购房款或者补交面积差额款后，委托被上诉人统一进行办理，上诉人在《不动产权证书》颁发后，才知道购买的房屋建筑面积仅为259.46㎡，因被上诉人掌握办理权属证书所需必备材料，上诉人不得已才补交面积差额款。4、案涉合同是被上诉人提供的格式合同，涉及许多专业名词，被上诉人并未进行特别解释或注明，而是采取欺骗、蒙蔽的手段进行虚假陈述。二、一审判决适用法律错误。既然一审判决对本案主要事实认定错误，其依照《合同法》第二条、第六十条之规定予以判决，也是错误的。信达公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，房屋建筑面积符合合同约定。田英、刘定平向一审法院起诉请求：1、判令信达公司退还购房款289856.39元和资金占用期间的利息86956.92元，后期利息自2019年10月6日起，以289856.39元为基数，按年利率6％计算至付清之日止；2、判令信达公司退还已交纳的购房面积误差6410元和多收的维修基金2274元及多缴纳的契税4444.02元，共计13128.02；3、判令信达公司赔付已缴纳的契税4443．21元；4、本案的诉讼费由信达公司承担。一审法院认定事实：2014年10月6日，田英、刘定平与信达公司订立《商品房买卖合同》，购买信达公司开发的蕲春信达畔山华府第14幢5号别墅一栋。合同第三条约定：商品房用途为住宅，第一层层高为4.2米，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共315.08㎡，并由信达公司以签章形式备注：“其中别墅建筑面积315.08㎡，地下建筑面积57.05㎡，地下面积不计容”。第四条约定：商品房价款按建筑面积计算，单价5211．37元／㎡，总金额1642000元，不含相关税费。第五条约定：合同约定的商品房面积与产权登记面积有差异时，最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，如有差异根据合同单价据实增减房款。合同还约定了其他相关权利义务。合同订立后，田英、刘定平支付了购房款1642000元，信达公司向田英、刘定平交付了房屋。2019年1月11日，蕲春县不动产登记管理中心向田英、刘定平颁发了不动产权证［鄂（2019）蕲春县不动产登记权第003145号］。证书明确记载：信达畔山华府第14幢5号楼城镇住宅用地106.91㎡，所在层1至3层，住宅面积259.46㎡，专有建筑面积244.86㎡，分摊建筑面积14.60㎡。证书附记注明：该不动产地下室建筑面积56.84平方米不计容，未计入总建筑面积。田英、刘定平认为根据合同中信达公司以签章形式备注的内容，别墅地上建筑面积即应为315.08㎡，而房产证仅有259.46㎡，信达公司提供的房屋未达到合同约定足额的建筑面积，田英、刘定平多次找信达公司协商房屋面积差异问题未果。2013年8月16日，蕲春县房地产测绘队对信达畔山华府14﹟楼房屋进行了面积预测量，形成蕲春县房屋面积测绘报告［Z13080043］，其中分户预测面积明细表示：14幢5号楼1、2、3、-1层及夹层建筑面积分别为62.93㎡、81.66㎡、71.32㎡、57.05㎡、42.12㎡，总建筑面积315.08㎡。双方即以此确定房屋建筑面积订立《商品房买卖合同》。2015年10月15日，蕲春县房地产测绘队对信达畔山华府14﹟楼房屋进行了面积实测，亦形成蕲春县房屋面积测绘报告，其中分户面积明细表示：14幢5号楼1、2、3、-1层及夹层建筑面积分别为65.11㎡、81.35㎡、71.05㎡、56.84㎡、41.96㎡，总建筑面积316.31㎡。2018年10月24日，田英、刘定平要求办理不动产权证，田英、刘定平在信达公司要求下按实测报告建筑面积补交了面积误差款6410元及维修基金、契税和代办费等。一审法院认为，合同内容是合同双方达成一致的意思表示，依法成立的合同对合同双方具有约束力，合同双方均应按合同约定行使权利，履行义务。本案讼争的焦点问题实则是田英、刘定平与信达公司是否在合同中达成了一致的意思表示，双方是否已依照合同约定履行了义务。田英、刘定平与信达公司根据房屋面积预测报告订立的《商品房买卖合同》明确约定田英、刘定平所购房屋总面积315．08㎡，每平方5211.37元，总价1642000元。田英、刘定平付清了价款，并在信达公司依约交付了房屋后，依房屋面积实测报告（316.31㎡）补交了面积误差款6410元及相关费税。由此可推知双方均悉知合同标的房屋结构和各层及地下室面积大小，合同已形成了一致的意思表示，且双方均依约履行了义务。田英、刘定平以合同中第三款中信达公司签章备注内容及不动产权证上记载事项与合同约定面积存在明显差异为由，认为信达公司未按约定交付足额面积的房屋。综合考虑本案合同标的特征及房产登记内容，双方主要是对地下室面积是否应计入房屋建筑面积的存在认识不一，依我国建筑相关法规的规定，层高在2.2m以上的地下室面积应计入房屋建筑面积。本案房屋面积实测报告显示地上三层及地下室总计面积为316.31㎡，已满足合同约定的面积。虽然签章备注内容在意思表达上不准确，不动产权证记载内容不完备，但误载不害真意，不能以此否认信达公司已按合同约定达成的一致意思表示履行了交付标的物的义务。故田英、刘定平要求信达公司退还不足面积的购房款及其他相关费税的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。遂判决：驳回田英、刘定平的诉讼请求。二审中，被上诉人信达公司提交了蕲春信达畔山华府第14幢5号别墅的《房屋分户平面图》一份，拟证明：2014年10月6日，田英、刘定平与信达公司签订《商品房买卖合同》时，田英、刘定平已经知悉所购买商品房面积为315.08㎡，建筑层数地上3层，地下1层。经质证，田英、刘定平对该证据的真实性、合法性无异议，但认为该证据不能达到证明目的。对于上述证据，本院认为，《房屋分户平面图》系蕲春县房地产测绘队出具，且系《商品房买卖合同》第三条约定的合同附件一，对其真实性、合法性、关联性予以采信，对于该证据能否达到证明目的，将在本院认为部分予以阐明。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，本案的争议焦点为地下室面积应否计入合同约定的房屋建筑面积。田英、刘定平与信达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、行政法规的规定，故应认定合法有效。该合同第三条约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第14幢5号房，商品房用途为住宅，第一层层高为4.2米，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共315.08㎡。”合同附件一即为上述《房屋分户平面图》，该《房屋分户平面图》系蕲春县房地产测绘队对案涉房屋进行面积预测后出具的，《房屋分户平面图》载明第14幢5号楼层数为4，总建筑面积315.08㎡，该平面图还标注了每一层的具体尺寸及面积大小。根据该《房屋分户平面图》可知，《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积315.08㎡，系包括地下室面积57.05㎡在内。在签订《商品房买卖合同》时，信达公司向田英、刘定平提供了《房屋分户平面图》，田英、刘定平在图中房屋各层处均按捺了手印，故田英、刘定平对于案涉房屋的结构、1至3层及地下室的面积大小以及合同约定建筑面积315.05㎡的组成部分均知悉。田英、刘定平与信达公司对于合同约定的房屋建筑面积包括地下室面积已经达成了合意。蕲春县房地产测绘队出具的本案房屋建筑面积的实测报告显示案涉房屋地上1至3层及地下室总建筑面积为316.31㎡，满足合同约定的建筑面积，故信达公司已按合同约定履行了义务。田英、刘定平主张地下室面积不应计入合同约定的建筑面积，主要是依据合同第三条中备注内容以及合同约定面积与不动产权证上记载事项有较大差异。本院认为，首先，《商品房买卖合同》第三条中备注：“其中别墅建筑面积315.08㎡，地下建筑面积57.05㎡，地下面积不计容”，此备注主要是强调地下建筑面积不计容积率，并不指不计算建筑面积。其次，虽然双方的《商品房买卖合同》第五条约定：“合同约定的商品房面积与产权登记面积有差异时，最终面积以蕲春房地产管理部门核定的产权登记面积为准，如有差异根据合同单价据实增减房款。”但房产部门的不动产权证书是分地上建筑面积和地下建筑面积分别登记的，并特别注明地下室建筑面积56.84㎡，未计入总建筑面积。同时在合同履行过程中，田英、刘定平已根据该建筑物的实际总建筑面积与合同约定的建筑面积差额补交了房款，应视同其对房屋建筑面积的进一步确认。故田英、刘定平主张地下室面积不应计入合同约定的建筑面积无事实及法律依据，其要求信达公司退还不足面积的购房款及其他相关费税，本院不予支持。综上所述，田英、刘定平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7216元，由田英、刘定平负担。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年六月十九日法官助理范晨书记员朱思源