江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初2622号原告：董旸，男，1991年1月10日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘萍（原告的母亲），女，1963年10月26日出生，汉族，住南京市栖霞区。被告：南京嘉耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100080292559C，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路18号）。法定代表人：李志贤，董事长。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师（已撤销委托）。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。原告董旸与被告南京嘉耀房地产开发有限公司（以下简称嘉耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董旸的委托诉讼代理人刘萍，被告嘉耀公司的委托诉讼代理人汪令钦、徐致远（已撤销委托）、李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董旸向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行委托装修协议约定的装修内容，进行修复、更换不符合约定的六项装修约定；2、判令被告承担因装修违约所造成的损失及整改期间无法入住的直接损失50000元；3、提供过渡性住房；4、被告承担房屋整改期间的全部物业费；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月29日购买被告位于，双方签订《商品房预售合同》并同时签订《委托装饰装修协议》。《商品房预售合同》约定，被告应当于2018年8月31日前交付商品房。后被告在此之前书面通知原告2018年8月29日交付，并要求缴纳半年物业管理费。被告在此之前强行交房，不允许原告实地查看验收后再办理手续，原告被迫接收房屋。交房当日，原告签字后才发放钥匙。自交房当日起，原告陆续发现很多装修不符合国家标准及合同约定的问题，在收房后三个月里与被告进行多次沟通，要求按照合同约定整改、维修，达到合同约定且具备入住条件。被告一再拖延时间，且小区需要维修户数达到几百户，被告维修人手严重不够。尤其是油烟机的维修涉及到所有业主，交房后就发现油烟机噪音大无吸力，找开发商负责维修的王某、顾某反映问题，他们直接推诿，直到11月中旬完成油烟机改造，造成原告无法按期正常入住。在三个多月的维修等待过程中，开发商委托的装修人员及施工水平也无法达到合同约定，如维修后的玻璃上还有很深的划痕，卫生间的门闭合不上，无奈只有换成移门，入户门不密封，主卧飘窗大理石纵向断裂，餐厅顶上楼板乳胶漆色差严重，墙纸多处破损、起泡、凹凸不平等。被告屡次推诿、拖延，至目前仍然未彻底修复，存在地板发霉及安装问题、采暖系统及燃气管道安全隐患问题、多处墙纸发霉问题、防盗门问题、踢脚线问题。综上，尽管原告多次主动沟通，但至今无果，原告身心疲惫，只得诉至法院，请求判如所请。被告嘉耀公司辩称：原告诉请没有事实和法律依据。对于原告主张的各项装修问题，1、原告主张主卧飘窗大理石台面存在问题，缺乏证据证明，并且案涉房屋已交付原告使用，即使存在断裂裂痕，其形成原因也无法确认，原告交接房屋时并未对此提出异议。案涉房屋是2018年8月31日交付的，在后续的使用和二次装修过程中都有可能产生损坏。2、阳台推拉门划痕问题，没有证据证明，即使有划痕也不影响居住使用，原告要求更换和赔偿没有合同依据和法律依据。3、原告主张入户门不密封，缺乏证据证明，被告所交付的入户门是符合国家相关标准要求，也符合合同约定。4、原告主张餐厅天花板乳胶漆存在色差，缺乏证据证明，被告不予认可，是否达到需要重新涂刷程度也无证据证明，即使是需要粉刷，也不影响原告对案涉房屋的继续居住使用，达不到需要提供过渡性用房的程度。5、原告主张地板缝隙过大，缺乏证据证明，被告不予认可。6、采暖设备排烟管道问题，燃气设备放置于阳台，被告交付时阳台是未封闭状态，当时所预留的管道长度是足够的，因为后期原告要求封闭阳台，其所产生的加长管的费用支出应当由原告自行承担。对于原告诉请的无法入住的直接损失，被告按照双方约定及时交付了房屋，即使房屋存在少数瑕疵，也应当通过售后保修方式处理，不影响居住，不存在需要提供过渡性住房。原告所举证的卖房及租房的证据也不足以证明其实际发生的损失。原告诉请被告赔偿房屋整改期间的物业费，缺乏依据，物业管理关系是原告与物业公司之间的关系，案涉房屋即使存在瑕疵，也不存在影响居住使用，物业费应当由原告自行承担。本院经审理，对以下事实予以认定：2018年5月29日，原告董旸（乙方、预购人）与被告嘉耀公司（甲方、预售人）签订《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市栖霞区的房屋出售给乙方，房屋为一般住宅，建筑面积141.15平方米，单价27502元/平方米，总价3881907元，甲方应于2018年8月31日之前向乙方交付房屋。合同附件4装饰装修及设备标准约定分户门为钢质防火门/木质防火门。同日，甲乙双方还签订《房屋装饰装修委托协议》，约定：乙方委托甲方对上述房屋进行装饰装修，并对装修内容、配置标准进行了明确，其中约定入户门为防盗门，入户门锁为YALE耶鲁牌。上述商品房预售合同、装修委托协议还对其他事项进行了约定。嘉耀公司公示的装修价格清单中入户门的价格为7323.19元。2018年8月29日，原、被告办理了房屋交接验收手续。原告陆续提出了门窗滑块不灵活、玻璃损坏、油烟机声音大、地漏内盖缺失、进户门缺铰链、柜门缝隙大等多项问题，要求予以整改，嘉耀公司进行了维修整改。现原告认为主卧室飘窗大理石台面有断裂、裂纹，阳台推拉门玻璃有划痕，入户门不符合约定，餐厅顶面乳胶漆有色差，地板色差严重、缝隙过大，采暖设备管道有安全隐患问题，嘉耀公司迟迟不予解决，双方协商解决不成，故原告于2019年4月24日向本院提起诉讼。本院于2019年4月30日立案受理的原告夏某、魏某与被告南京嘉耀房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，该案审理中，原告夏某、魏某申请对嘉耀公司交付的入户门是否符合防盗门技术标准及其标准等级进行鉴定。南京海天检测有限公司接受本院委托，听取了原、被告的陈述意见，组织了现场实物勘测，对照国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》（以下简称GB17565）分析如下：GB17565规定的防盗安全门检验项目有17项，定义为A类“不合格项类”的检验项目的技术要求除第17项电气安全性能以外，均属于强制性条款。取A类项目与案涉入户门进行对照分析，第3项永久性标记检验结果不合格。第5项钢质板材厚度因门框材料不是钢板，不适用此项技术要求。第15项锁具防盗要求因锁孔周围没有加强防护钢板，此项检验结果不合格。按照GB17565第7.4.2条关于有一项A类项目不合格，判定产品不合格的规定，案涉入户门作为防盗安全门产品不合格。针对嘉耀公司提出的异议，鉴定报告进行了分析：1、关于防盗门和门框板材材质能否采用木材的问题。GB17565第5.4.1条对防盗安全门所选用的板材材质规定可选用钢、不锈钢、钢/木、铜或其他复合材料，第5.4.3条规定其他材质的板材厚度的及允许偏差应符合相关国家或行业规定标准（参见附录A），附录A中并未列举木材材质标准，故门扇采用钢木复合形式为GB17565所允许，没有证据表明门框用木材制造符合GB17565的要求，案涉入户门门框不符合要求。2、关于铰链是否算闭锁点的问题。GB17565第5.6.2.3条对铰链有相应要求，如果铰链能够通过GB17565第5.6.2.3条规定的测试，可以计入闭锁点数、3、关于案涉入户门是否达到6个闭锁点的防盗门标准的问题。如果机械的统计案涉入户门的闭锁点数量，一共有8个闭锁点。可是，分析闭锁点如何防止门被异常开启的原理就能够明白，这样统计出的闭锁点数量与门的“抵抗一定条件下非正常开启”的能力之间缺乏相关性。案涉入户门有4个铰链，位于门扇的铰链侧。门扇上下两侧没有闭锁点。门扇开启侧的闭锁点有电子防盗锁的三个圆柱形锁舌和一个斜锁舌，门框上与锁舌对应的是不锈钢锁扣板。闭锁时三个锁舌插入同一个锁扣孔，所有的锁舌都插入同一个锁扣板。锁扣板用4颗螺钉固定在木质门框上……从受力情况看，电子防盗锁的全部锁舌其实只等效于一个闭锁点。因此，案涉入户门的等效闭锁点数相当于5个，前提是4颗螺钉的强度不劣于锁舌的强度（这不容易实现）。因此，案涉入户门达不到GB17565规定的丁级防盗门门框与门扇之间闭锁点不少于6个的技术要求。鉴定结论：案涉入户门不符合国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》规定的技术标准，达不到防盗安全门的最低安全等级。本院认为：原、被告签订的《南京市商品房预售合同》及《房屋装饰装修委托协议》系双方当事人真实意思表示，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告交付的房屋的入户门非防盗门，不符合合同约定，嘉耀公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。考虑更换入户门不利于原、被告纠纷解决，且原告主张赔偿相关费用，为有利于纠纷的解决，本院确定由嘉耀公司赔偿原告防盗门价款，数额参照嘉耀公司公示的防盗门价格7323.19元计算。原告主张的其他装修质量问题，事实依据不充分，本院不予支持。原告诉请嘉耀公司赔偿居住损失、物业费，因其提供的证据不足以证明被告交付的房屋影响其居住使用，故相关赔偿请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京嘉耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告董旸入户门款7323.19元；二、驳回原告董旸的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告董旸负担475元，被告南京嘉耀房地产开发有限公司负担50元，被告于本判决生效之日起七日内将其应负担的50元向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××63），逾期不缴本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  虞爱娟二〇二〇年六月四日书记员  马 丽