辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终550号 上诉人(原审被告)：杨娜，女，1973年4月17日出生，汉族，盘锦市大洼区金丽源小区项目负责人，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人(原审原告)：黄侠，女，1990年2月25日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人(原审原告)：何武，男，1991年5月14日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 二被上诉人委托诉讼代理人：温德常，辽宁省法学会犯罪学研究会理事，盘锦市法学会犯罪学研究会秘书长。 被上诉人(原审被告)：丛学富，男，1956年1月16日出生，汉族，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司经理，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人(原审被告)：辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区陈家。 负责人：丛学富，该公司经理。 委托诉讼代理人：李霞，系该公司职工。 被上诉人(原审被告)：江苏中澳航空科技股份有限公司(原名盘锦中澳航空科技股份有限公司)，住所地江苏省盐城市射阳县经济开发区。 法定代表人：赵文星，该公司董事长。 上诉人杨娜因与被上诉人黄侠、何武、丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司、江苏中澳航空科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院(2018)辽1104民初534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨娜、被上诉人黄侠、何武、丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司的负责人丛学富及其委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被上诉人江苏中澳航空科技股份有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。 杨娜上诉请求：1、撤销大洼区人民法院做出的（2018)辽1104民初534号民事判决，改判被上诉人黄侠、何武与被上诉人丛学富之间签订的《商品房买卖合同》无效。2、由被上诉人承担本案全部涉诉费用。事实和理由：一、生效法律文书已经确认2012年5月24日后丛学富与他人签订的房屋买卖合同属于无效合同。二、原审判决认定被上诉人黄侠、何武与被上诉人丛学富之间签订的合同属于商品房买卖合同错误，认定合同有效更是错误。三、被告人黄侠、何武与被告人丛学富私自签订的商品房买卖合同损害上诉人杨娜作为合伙人的利益更是无效合同。四、一审法院适用法律错误，对“合同法”的解读不清。五、一审法院对该案上诉人杨娜提交的证据没有审理清楚。 被上诉人黄侠、何武辩称：一、上诉人杨娜以2012年5月24日从学富与他人房屋买卖合同属于无效合同，上诉的理由是不充分的。因为辽宁城建集团工程总承包有限公司2007年3月8日授权辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司经理从学富，盘锦渤海房地产开发房地产综合开发公司签订了大洼区田家镇金丽源小区合作开发合同及相关合同，特此授权足以证实从学富有权利签订金丽源小区合作开发及相关合同（详见授权书一份）。二、上诉人认为原审判决认定黄侠、何武与被上诉人从学富之间签订的合同属于商品买卖合同错误，认定合同有效更是错误，上诉原因是不正确的，而是由于杨娜与辽宁城建公司盘锦分公司经理内部合伙矛盾，所导致各种因素对黄侠、何武的一些不利因素。被上诉人提交盘锦日报2014年7月31日报纸声明一份，此证据足以证实杨娜与辽宁城建公司盘锦分公司委托人与被委托人关系，更足以证明辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司经理有权利与被上诉人黄侠、何武签订房屋买卖合同。综上所述，敬请贵院驳回上诉人的请求，依法判令上诉人杨娜及辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司给予我出示手续，并负责出示办理房产登记的确认产权证件，请求法院依法判决我的房屋买卖合同是有效的，诉讼费用由上诉人承担。 被上诉人从学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司辩称：一、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司（下称盘锦分公司）挂靠原盘锦渤海房地产综合开发公司（渤海地产公司）开发大洼县田家镇金丽源绿都小区。二、杨娜系盘锦分公司授权办理开发金丽源绿都小区各种相关手续等具体工作的一名工作人员。三、赵文明收回“盘锦渤海房地产综合开发公司”项目部椭圆形公章后，丛学富作为实际开发人盘锦分公司负责人经办出售房屋，并与购买人签订商品房买卖合同，等待原渤海地产公司承继人盘锦中澳航空科技有限公司在商品房买卖合同上加盖公章后，为购房者办理房照，以及处理盘锦分公司遗留下来的债务，这都是合法的。综上我认为，我作为实际开发人盘锦分公司负责人出售房屋，其买卖关系是成立的，原审判决结果是正确的。另外购房者对房屋进行了装修，一直占有居住至今。赵文星在2014年10月24日看到《告知函》后非常吃惊，并在该《告知函》上亲笔写明的“赵文星”三个字不是赵文星亲笔所写，实际上这是杨娜一手炮制的《告知函》，政府依据《告知函》刻制“善后处理小组”公章，现该公章在田家镇政府保管。丛学富出售的房屋只要加盖“善后小组公章”，政府就可以给办理房照。丛学富和杨娜之间的矛盾属于二人内部问题，不属于本案审理问题，所以丛学富出售房屋就是有效的。 黄侠、何武向一审法院起诉请求：1、确认二原告与丛学富签订的商品房买卖合同有效；2、被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2013年3月10日，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与原告黄侠、何武签订《商品房买卖合同》，约定黄侠、何武购买金丽源绿都小区第08038011-1幢4单元302号房，建筑面积81.22平方米，总金额260，000.00元。合同签订后，黄侠、何武向丛学富交纳购房款260，000.00元、房屋维修基金4061元、天然气初装费2600元。此后，原告入住该房屋，但至今未能办理该房屋的产权登记。2007年3月27日，被告城建集团盘锦分公司作为乙方与甲方盘锦渤海房地产综合开发公司签订了《合作开发合同》。合同约定，甲方第一年向乙方收取十万元作为管理服务费，以后如果续签合同每年按五万元收取管理服务费。甲方在本合同生效后只向乙方提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可。乙方享受甲方提供的施工所需资质及经营许可，充分利用甲方提供的资质，完全自主地开展相关经营业务，经营上实行内部独立核算、自负盈亏，一切正常利润归乙方所有，不受干涉。《合作开发合同》签订后，被告城建集团盘锦分公司与盘锦渤海房地产综合开发公司并没有按照约定实际履行。2007年4月10日，被告杨娜代表盘锦渤海房地产综合开发公司(乙方)与大洼县田家镇人民政府(甲方)签订《协议书》，约定对田家村东至305国道，西至敬老院东则南北砖石路，南至地税局门前东西道，北至富田路(原四干)区域开发建设权限交由乙方建设。大洼县田家镇金丽源绿都小区系被告丛学富、杨娜借用盘锦渤海房地产综合开发公司的资质开发建设的，被告丛学富、杨娜是金丽源绿都小区的实际开发人。因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目拖欠大洼县地方税务局税款，故由杨娜以开发商名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局。2012年12月5日，涉案房屋被大洼县地方税务局查封。2011年6月21日，盘锦渤海房地产综合开发公司办理注销登记后，被盘锦渤海房地产综合开发公司吸收合并。盘锦中澳航空科技股份有限公司现更名为江苏中澳航空科技股份有限公司。 一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，二原告购买金丽源绿都小区第08038011-1幢4单元302号房，与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，二原告向丛学富交付购房款、维修基金等费用，被告丛学富向二原告交付房屋，现该房屋由二原告占有使用，二原告要求确认与丛学富签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。关于涉案房屋被大洼县地方税务局查封后，丛学富又与二原告签订了《商品房买卖合同》是否违反行政法规的强制性规定的问题。本案中，因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目开发商拖欠大洼县地方税务局税款，由杨娜以开发商的名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局，后该房屋被大洼县地方税务局查封。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，条文中没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且二原告与丛学富签订的《商品房买卖合同》并不损害国家公共利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：原告黄侠、何武于2013年3月10日与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元(黄侠、何武已预交)，由被告丛学富负担。 围绕本案的争议焦点上诉人提供如下证据：1、2019辽11民终968号，2019辽11民终975号，2019辽11民终44号，2019辽11民终347号，民事判决书，均认定了丛学富私自卖房屋是无效的，认定我与丛学富是合伙关系。被上诉人黄侠、何武质证对真实性有异议，没有关联性，与本案无关。被上诉人丛学富质证未经我参加开庭，私下整出的判决书，我参加的庭审有三十多次，每一个判决都是判令有效的。这组证据的真实性无异议，对其合法性有异议，利用了不是告知函取得了信任，并被法院采纳，这些胜诉的判决书都是利用了这个不真实的告知函，由于这份公告的出现，所以审判的法院不清楚这告知函的真实性，所以其合法性是不真实的，与本案也没有关联性。被上诉人辽宁城建公司盘锦分公司质证与丛学富一致。 2、辽宁省高级人民法院民事调解书，2011辽民一审终字第149号调解书一份，这份调解书里明确认定了我与从学富是合伙关系。被上诉人黄侠、何武质证。调解书是在其出示假告知函的情况下，才产生的，所以不真实，不能单独作为一种参考。被上诉人丛学富、辽宁城建公司盘锦分公司质证上诉人出具了很多假的文件，骗取了各部门的信任，法院在不知情的情况下，才给出了调解书，所以调解书并不能作为证据使用。我与上诉人不是合伙关系，她没有任何投资。对此证据真实性无异议，对其合法性和关联性有异议。 3、2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局出的停止商品房预售通知，证明2012年就已经不允许我们售房了，可是2013年丛学富把房子卖给黄侠和何武，这本身已经是违法的行为。被上诉人黄侠、何武质证具体情况不清楚，对真实性有异议。被上诉人丛学富、辽宁城建公司盘锦分公司质证对真实性有异议，是其私自出具的，我并没有收到这个告知函。 围绕本案的争议焦点被上诉人黄侠、何武提供如下证据：1、辽宁城建总公司给从学富的授权书，证明从学富是有买卖能力的。上诉人质证金丽源小区的开发方就是盘锦市渤海房地产开发公司，施工单位是乙方，就是辽宁城建公司盘锦分公司，双方是甲乙方的关系，辽宁城建集团仅仅是盖房子的，并不是开发商，其授权给丛学富的授权书，丛学富与辽宁城建集团总公司是上下级关系，所以其是为公司服务的。这个授权书是混淆概念，辽宁城建集团总公司作为乙方，也就是施工方，是给渤海房地产公司搞基建盖房子的，挣的是工程款，不具备本案的法律性，不应采纳，我在一审中已经提交了辽宁城建集团中标的标书，辽宁城建集团盘锦分公司就是从学富的公司，它是为总公司做服务工作的，他营业范围是做服务的，所以总公司给他下了一个授权。被上诉人丛学富、辽宁城建公司盘锦分公司质证这个授权是有真实性的，其相关合同均已证实渤海房地产公司的一切相关事宜均授权给从学富，对此证据无异议。 2、被上诉人黄侠、何武提供丛学富给杨娜的委托书一份，证明他们双方有着同等的法律效力，从学富是可以有卖房子的权利的。上诉人质证这份授权书恰恰证明了我与丛学富是合伙的关系，我们双方利益是各50%。对其真实性有异议，因为是复印件，授权书上面的身份证号码也是不对的，不是我的身份证号码。被上诉人从学富、辽宁城建公司盘锦分公司质证对此证据真实性、合法性、关联性无异议。 3、盘锦日报2013年3月30日一份，证明我的买房日期是在其解除关系之前的，是逃避购房实际居住者办理房屋手续的责任，其二人有连带关系，具有同等法律责任。上诉人质证这份声明对我没有约束力，对其报纸的真实性有异议，与我无关，我不受施工单位的授权，我在一审法院中，已经提交了很多份盘锦渤海房地产给我的授权。被上诉人丛学富、辽宁城建公司盘锦分公司质证。对此证据真实性、合法性、关联性无异议。 4、告知函一份，证明其签名不是赵文星的，所以其办理的一切手续都是虚假的。上诉人质证这个我没有见到原件，对其真实性有异议。被上诉人丛学富、辽宁城建公司盘锦分公司质证对此证据真实性、合法性、关联性无异议。 围绕本案的争议焦点被上诉人丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司围绕本案争议提供如下证据：裴金武的证明一份，证明我签合同的过程及合同之间双方的关系。出示张久玉书面证明一份，证明丛学富不欠税款。出示杨娜出售房屋统计表一份，证明杨娜一直在出售房屋。上诉人质证第一份证据，裴金武是丛学富的朋友，丛学富找他开任何证明都与我无关，他也不是这个项目的工作人员，这份证据与本案无关联性；第二份证据，张久玉是2019年9月12日的情况说明，欠税是在2012年欠的，加上滞纳金，总额高达600多万，所以税务局查收了小区98套住宅抵税，正因为收了房源抵税了，所以不欠税了，所以才有了其所谓的不欠税声明；第三组证据，大洼县城建局2012年5月份下发了停止商品房销售通知单，从这一天起，我就没有买过任何一套房子，都是经过合法的售楼处来销售房屋，有渤海房地产公司出具的商品房销售合同，并且揭盖公章、法人章、财务章、入户通知单，还有大洼县城建局出具的公积金收缴单，大洼县地税局开出的机打税收发票，这些都不是我一个人能完成的，具备了上面这些要件，大洼县房产就给住户办理房照，丛学富的这些统计表，这是在复印了公司的销售记录，而且这都是在2012年之前的，2012年5月24日大洼县城建局下发了停止商品房销售通知单之后，金丽源小区售楼处就解散了，我是这个项目的法人代表，这个项目的支票财务印鉴都是我本人的名。这些证据均不合法，也不具备其真实性。被上诉人黄侠、何武质证对其真实性、合法性、关联性无异议。 上诉人提供对于合作开发协议及（2019）辽11民终347号民事判决书中提到的上诉人与丛学富的合作关系，对于生效判决中认定的事实本院予以采信。 本院经审理查明，2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局发出《停止商品房预售通知单》，责令停止本案所涉小区的预售。黄侠、何武与丛学富签订的《商品房买卖合同》并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，仅有丛学富个人签名。本院查明的其他事实与原审认定事实一致。 本院认为，关于本案诉争合同是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与黄侠、何武之间签订的《商品房买卖合同》仅有丛学富个人签字，并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，并且本案所涉小区的预售已经被责令停止，在此情况下，该《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。 综上，原审法院认定丛学富与黄侠、何武之间签订的《商品房买卖合同》有效不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院(2018)辽1104民初534号民事判决； 二、驳回被上诉人黄侠、何武原审诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人丛学富承担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年六月十二日 书记员  段 渴