广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6918号上诉人（原审被告）：广州市太佳物业管理有限公司，住所地广州市荔湾区西海路15号。法定代表人：郭伟强，董事长。委托诉讼代理人：李海军，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊秀峰，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区河沙仓库，住所地广州市荔湾区河沙福源路8号。法定代表人：梁顺志。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾珍金，广东穗南律师事务所律师。上诉人广州市太佳物业管理有限公司（以下简称太佳公司）因与被上诉人广州市荔湾区河沙仓库（以下简称河沙仓库）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9263号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太佳公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回河沙仓库的全部诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、一审法院随意认定放弃租金前提是2017年12月31日前交回租赁房屋，明显缺乏依据。1.河沙仓库在《解除租赁合同通知书》第一条明确“自2017年6月1日起不再收取租金”，其放弃租金权利的意思表示，对太佳公司和河沙仓库具有法律约束力。该意思表示既未将场地交付作为前提条件，也没有附期限。2.《解除租赁合同通知书》第二条，河沙仓库单方要求太佳公司于2017年12月31日前交回租赁房屋，属擅自变更合同的单方行为，仅构成合同邀约，未经太佳公司同意、达成合意，对太佳公司不具有法律约束力。3.河沙仓库在放弃租金权利后，又主张自2018年1月1日起的租金，属于重复获得收益，也不符合诚实信用基本原则。二、案涉场地列为旧村改造范围，太佳公司装修损失补偿、搬迁费等合法权利应受法律保护。虽经太佳公司多次催告，河沙仓库拒不补偿，因河沙仓库恶意造成未能在2017年12月31日前完成搬迁，也应视为条件未成就。1.太佳公司依法获得补偿，既符合案涉租赁合同约定，也符合旧村改造政策规定，应受法律保护。在获得公平合理的装修损失补偿前，太佳公司有权继续使用租赁物，并有权拒绝交出租赁物。2.根据双方签订的《固定装修以及可移动设备补偿协议》，河沙仓库确认先给予60%的装修补偿后再实施搬迁。河沙仓库在没有履行公平合理补偿义务前，要求太佳公司于2017年12月31日前完成搬迁，明显缺乏依据。3.假使放弃租金的前提是2017年12月31日前完成搬迁的观点成立，河沙仓库在《固定装修以及可移动设备补偿协议》中以协议形式变更了该前提条件，不再具有法律约束力。4.太佳公司多次要求给予公平合理补偿，直到2019年11月18日，河沙仓库才就部分补偿达成共识，以协议的方式确认搬迁时间为补偿款项支付后。假使放弃租金的前提条件成立，那么因河沙仓库原因导致2017年12月31日前不能完成搬迁，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十五条应视为该条件未成就。三、河沙仓库《解除租赁合同通知书》缺乏合同和法律依据，不产生解除合同的法律效力。河沙仓库以此主张占有使用费，也明显不成立。1.根据案涉租赁合同第九条关于“租赁期内，在双方均无违法及违约的前提下，甲乙双方均不得解除合同”的约定，太佳公司没有任何违约行为。2.《解除租赁合同通知书》明确解除的事由为案涉场地纳入城中村改造范围，而合同并未约定。3.河沙仓库在起诉状中引用案涉租赁合同第十条约定，因不可抗力导致合同无法履行，合同自然终止。案涉场地纳入城中村改造范围，既不属于《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十条规定的不可抗力，也不属于政府行为。4.本案中，河沙仓库通知解除合同不符合《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，不产生解除合同的法律效力。5.一审法院认定，因案涉场地未依法取得建设用地规划许可证，案涉租赁合同为无效合同。因此，河沙仓库解除合同的通知不具有解除合同的法律约束力，要求支付占有使用费理由也不成立。四、一审法院未依法查明太佳公司已交付部分房屋和房屋无法正常使用的时间点等重要事实，明显认定事实错误。1.太佳公司已举证证明2018年12月29日已交还9092平方米场地的事实。在后来场地交付确认书中再次确认了前述事实。2.河沙仓库证据已明确2019年10月17日停水停电。太佳公司已无法使用在租赁场地。一审判决将场地围蔽作为占有使用费起算的终止时点，属事实认定错误。五、河沙仓库既不是垃圾费收取的法定单位，也没有举证证明已实际向第三方缴纳，河沙仓库向太佳公司主张垃圾费，明显缺乏法律和合同依据，依法不应支持。一审法院认定该主张合法合理，明显缺乏依据。六、自2017年5月1日起至案涉场地交付之日止，河沙仓库就案涉场地获得停租补偿，是案涉租赁合同约定租金标准的两倍，并不存在其主张的租金损失（占有使用费）。七、河沙仓库2017年6月30日来函放弃租金权利，张贴拆迁公告后。案涉场地也被围蔽施工，已无法正常经营，直至全部停业，已造成太佳公司和租户的重大损失。一审法院对此重要事实未予查明，导致一审判决错误。八、广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社（以下简称河沙联社）在案涉租赁合同履行和搬迁补偿中扮演了重要角色，多次就租赁和补偿事宜直接发函给太佳公司，本案重要的证据《解除租赁合同通知书》也是其盖章，后协商装修补偿也是与其签订。河沙联社应参加诉讼，以便查明事实。一审法院遗漏诉讼主体，程序违法。另外，本案案由应为租赁合同纠纷，一审法院将此定为物权保护纠纷，也明显缺乏依据。九、一审判决还有如下错误：一是判决书第六页倒数第1行“太佳公司……确认自2018年1月1日起案涉场地的租金标准是42054.84元/月”错误。太佳公司从未确认过该金额，太佳公司陈述的意思是案涉租赁合同规定的租金是这个金额，但是河沙仓库放弃了2017年6月1日以后的租金，太佳公司不同意给租金。二是一审判决书第九页倒数第2行，第十页第6行，应为《解除租赁合同通知书》，而非《律师函》。河沙仓库二审辩称：太佳公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。事实和理由：一、河沙仓库并无承诺在太佳公司逾期清场及逾期交回场地使用权的情况下不收取场地占用费。《终止房屋租赁合同通知书》第一条明确自2017年6月1日起不再收取太佳公司场地租金；第二条明确要求太佳公司于2017年12月31日前完成清场工作，并交回案涉场地使用权；第三条明确太佳公司于2017年12月31日前结清案涉场地的相关费用。同一份通知书中，河沙仓库虽表示了相应权利的放弃，但同时也提出要求太佳公司履行交还案涉场地及结清相关费用的义务，权利义务是相辅相成的。二、交场地与提前解除合同补偿问题是两个不同的法律关系，完全可以分开来处理，太佳公司认为没有获得补偿就不能够搬迁完全是伪命题，不能成立的。且涉及案涉租赁场地的补偿问题时，太佳公司最早开出了3亿元的极不合理的高价数额补偿要求，导致双方未能就协商的数额达成一致，最终才在街道办事处牵头对太佳公司的装修损失评估4000多万（包含租户补偿）。三、本案涉及“城中村”改造，是由荔湾区政府作为责任主体，启动的整个大坦沙岛的城中村连片改造，完全符合案涉租赁合同第十条约定的不可抗力的情形。且一审法院认定案涉租赁合同是无效合同，就不存在提前解除合同的相关事宜，也不存在相关的补偿问题。四、即使双方签订案涉租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第五条规定，太佳公司也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。五、河沙仓库从未在2018年12月29日接收太佳公司所谓的9092平方米场地。河沙仓库是整体出租场地给太佳公司的，其也必须整体移交回河沙仓库。太佳公司部分移交，并不能达到河沙仓库收回场地拆除重建的目的。1.太佳公司一审提交证据4《河沙旧村改造××1029地块场地移交表》中移交方栏“叶星亮”签名并非叶星亮本人签名，且河沙仓库应在接收方处签署，对于该证据三性河沙仓库不予认可。2.河沙仓库从未在2018年12月29日接收所谓的9092平方米，虽然太佳公司有移交部分场地的意图，但实际上河沙仓库并未接收，因此在当时也未办理任何移交手续。3.双方于2019年11月18日签订的《固定装修以及可移动设备补偿协议》约定，太佳公司自收到河沙联社第一期补偿款之日起40日内完成清退工作（包括所有小商户）并移交全部场地给河沙联社，并非移交剩余未移交场地。协议签订后才有2019年12月14日的第一次场地移交。六、河沙仓库自始至终都未收到过2018年至2019年1029块地停产停业补偿款。河沙仓库仅收到了2017年6月1日至2017年12月31日的停产停业补偿款，但由于太佳（本案）、时尚鑫都和银禧三大商场逾期未交回场地，所以改造合作企业广州市境新置业有限公司（以下简称境新置业公司）未支付2018年至2019年1029地块停产停业补偿款。河沙联社记账公示的3000万元河沙村更新改造1029地块停产停业补偿款，实际上是境新置业公司预付的2020年度的停产停业补偿款，并非2018年至2019年的。且河沙仓库是否收到停产停业补偿款与太佳公司应否支付场地占用费，是两个不同的法律关系，双方并无因果关系，不应混为一谈。七、太佳公司认为河沙仓库在2017年6月30日张贴公告影响其正常经营导致其全部停业，与事实不符。公告是河沙联社张贴的，目的是为了告知所有的经营业主能够经营到2017年12月31日，让其做好搬迁的准备，减少不必要的损失。但是太佳公司一直欺瞒租户，称虽然通知是2017年12月31日到期，但是还是可以一直做下去，从而导致租户直到2019年10月份仍在经营。八、关于本案遗漏主体的问题，本案是物权保护纠纷，合同的双方当事人是河沙仓库和太佳公司，因此不存在遗漏主体的问题。河沙仓库向一审法院起诉请求：1.太佳公司立即向河沙仓库支付自2018年1月1日起至判决生效之日的场地占用费（场地占用费按402054.84元/月的标准计算）；2.太佳公司立即向河沙仓库支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的垃圾费（垃圾费按0.2元/平方米/月的标准计算，面积为22562平方米）。一审法院认定事实：2013年4月1日，河沙仓库（甲方，出租方）与太佳公司（乙方，承租方）签订《太佳广场租赁合同》（合同号：2013016），约定：甲方将河沙桥中北路23－31号，太佳广场租给乙方使用，太佳广场有A、B、C、D四幢楼房，总建筑面积为22562平方米；租赁期自2013年1月1日起至2026年6月30日止；租金按建筑物总面积22562平方米计算，每月租金为16.5元/平方米，计算出每月租金372273元；租金每4年递增8%，即第5年起递增，如此类推；垃圾费根据实际租赁面积按每月0.2元/平方米计收；乙方应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的租金及保证金退还给乙方；政府行为（包括征地拆迁、城中村改造），甲方获得政府赔偿款项，楼房部分属甲方，装修部分属乙方，如政府没赔偿装修费则甲方不负责赔偿等。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位河沙联社颁发穗国土规划地证〔2017〕××号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目××1029地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔××沙地××广场以北、河沙中路以南，用地面积共46421平方米。2017年6月30日，河沙仓库向太佳公司送达《终止房屋租赁合同通知书》和《通告》。在《终止房屋租赁合同通知书》中，河沙仓库告知太佳公司其承租的太佳广场A、B、C、D四幢楼房22562平方米场地已纳入联社城中村改造第一阶段的改造范围（详见附件1《通告》），自太佳公司收到本通知之日起，解除河沙仓库与太佳公司签订的《太佳广场租赁合同》，河沙仓库自2017年6月1日起不再向太佳公司收取上述场地的租金。太佳公司按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给河沙仓库。太佳公司在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用）等。《通告》由案外人河沙联社于2017年6月30日作出，载明：本联社目前已进入实施城中村改造第一阶段，城中村改造复建安置用地××1029地块已由广州市国土资源和规划委员会核发了《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证〔2017〕××号），现需清退城中村改造复建安置用地予合作改造方用于复建集体物业；复建安置用地××1029地块范围：桥中北路23-49号，河沙中路80-82号，河沙中路45-59号；上述地块内所有需清退的建筑物、构筑物使用人必须在2017年12月31日前清退完毕，并在2017年12月31日前移交其使用的建筑物、构筑物予本联社；移交后仍遗留在原使用建筑物、构筑物内的物品，视为原所有权人放弃其所有权和使用权，同意由本联社处置。上述需清退范围内物业的所有人应积极配合场地的清退和移交工作。本联社将在2017年12月31日停止向××1029复建安置用地范围内的建筑物、构筑物使用人提供用电、用水、煤气使用等。2017年7月19日，太佳公司委托律师向河沙联社发出《律师函》，表示太佳广场的租赁合同尚未到期，仍具有继续履行的法律依据和合同依据；该区域并未进入实质性拆迁阶段，仅是规划；太佳公司为太佳广场的建设、改造投入了巨额资金，仍未回本，当前有一百多员工的安置遣散问题未解决；同意自2017年6月起暂停收租的意见并作为拆迁前的缓冲期；要求继续对太佳广场进行经营，直至政府作出拆迁许可所限定的最后日期，联社应当协助太佳公司与拆迁方就拆迁补偿事宜进行协商，如果就补偿事宜达成一致，则太佳公司可以提前终止租赁合同等。太佳公司通过邮寄方式向河沙联社发送该《律师函》，但多次投递不成功。2017年12月16日和2018年5月29日，太佳公司分别向河沙联社发出《关于尽快商谈拆迁补偿的函》及《关于再次要求尽快协商拆迁补偿的函》要求河沙联社积极与太佳公司商谈补偿事宜，表示在获得合理补偿前，不同意解除太佳广场租赁合同；而且根据先前摸底情况，在没有补偿前，租户难以主动腾退将场地交还给太佳公司等。河沙仓库在一审庭审中确认这两份函件的真实性。2019年1月31日，河沙仓库委托广东穗南律师事务所张志明律师向太佳公司出具《律师函》，认为太佳公司截至当天仍一直占用场地，未将场地清空移交给河沙仓库的行为严重阻碍了河沙联社“城中村”改造的进程，造成河沙联社的经济损失，要求太佳公司支付2018年1月1日起至场地交还之日止的场地占用费，占用费按原租赁合同约定的当期租金标准计付；太佳公司在收到此函后十五天内先行按原租赁合同约定的当期租金标准向河沙仓库支付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的房屋占用费共4824658.08元，否则河沙仓库将通过法律途径维护自身的合法权益等。太佳公司于2019年2月1日签收此函。2019年10月9日，荔湾区城市管理和综合执法局（以下简称荔湾区城管局）作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》（以下简称《强拆公告》），载明：经查，桥中北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中33、35、37、39、41、43、45号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。一审庭审中，太佳公司承认自2017年6月起没有向河沙仓库支付租金，确认自2018年1月1日起案涉场地的租金标准为402054.84元/月；陈述除尚未搬迁的部分次承租人有物品存放在案涉场地内外，其他部分都没有使用，也无法使用，整个场地4栋楼房已被自称为城管的人围蔽，被停水停电，无法使用。河沙仓库陈述案涉场地自2017年6月30日至2019年10月下旬之前一直由太佳公司正常使用，2019年10月下旬由城管准备拆除，才被围蔽，至一审判决之日还在围蔽。太佳公司向一审法院另提交《河沙旧村改造××1029地块场地移交表》拟证明河沙仓库采取围蔽措施逼迫太佳公司搬迁，导致太佳公司和租户无法正常经营，损失严重。为防止损失进一步扩大，太佳公司向河沙仓库移交了部分物业；提交《固定装修以及可移动设备补偿协议》拟证明截至2019年11月18日双方才就部分补偿和搬迁达成一致意见，且搬迁与补偿相关联，故河沙仓库请求缺乏依据。其中《河沙旧村改造××1029地块场地移交表》记载太佳广场的部分自编档案号及建筑面积，移交方处有叶星亮的签名，时间为2018年12月29日。《固定装修以及可移动设备补偿协议》的签订方为河沙联社和太佳公司，合同签订于2019年11月18日，载明太佳广场二次装修评估市场价值为35377407元，可移动设备补助金额为5645508.03元，两项合计41022915.03元，该数额已包括太佳公司及所有小商户的二次装修及可移动设备评估价值；河沙联社自签订本合同之日起7个工作日内，由旧村改造监管账户向太佳公司支付第一期补偿款24613749元，太佳公司自收到河沙联社第一期补偿款之日起40日内完成太佳广场的清退工作（包括所有小商户）并移交全部租赁场地给河沙联社等。河沙仓库对《河沙旧村改造××1029地块场地移交表》的真实性、合法性、关联性均不确认，该表格移交方是叶星亮，并非太佳公司，太佳公司没有任何相关移交意思表示，所以无法证明太佳公司所部分移交场地的事实。对《固定装修以及可移动设备补偿协议》的真实性确认，但补偿与场地交付并不能画等号，即使补偿数额没有谈妥，也并不影响场地移交，因此该补偿协议并不能证明太佳公司不向河沙仓库交付场地占用费具有合理合法性。一审庭审后，太佳公司向一审法院补充提交了案涉场地的现状照片，其中有照片显示桥中北路33号、35号是D区，桥中北路27号、29号、31号是C区，河沙仓库表示太佳公司的举证已过举证期，不予质证。河沙仓库向一审法院书面陈述桥中北路23－31号4栋建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续；原桥中北路23号是A栋、桥中北路25号是B栋，桥中北路27号是C栋，桥中北路29号和31号是D栋；河沙仓库、太佳公司签订租赁合同后，政府对上述四幢楼房的门牌进行了多次变更，经核实，目前最新地址为A栋是桥中北路37、39号，B栋是桥中北路23、25号，C栋是桥中北路27、29、31号，D栋是桥中北路33、35号，虽门牌进行了变更，但租赁标的物未发生变更，总建筑面积依然是22562平方米。太佳公司向一审法院书面陈述案涉的A栋地址为荔湾区桥中北路37号、39号，B栋地址为荔湾区桥中北路23号、25号，C栋地址为荔湾区桥中北路27号、29号、31号，D栋地址为荔湾区桥中北路33号、35号。一审法院认为，依据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。但河沙仓库在本案庭审辩论终结前未能提供《太佳广场租赁合同》的租赁标的物桥中北路23-31号A、B、C、D栋建筑物的合法产权证明，也未能提供证据证明上述房屋取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。结合荔湾区城管局于2019年10月9日作出的《强拆公告》，一审法院确认河沙仓库与太佳公司于2013年4月1日签订的《太佳广场租赁合同》无效。依据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。太佳公司使用上述场地，理应向河沙仓库支付房屋占有使用费。因此，对于河沙仓库要求太佳公司按合同约定的402054.84元/月租金标准及4512.4元/月的垃圾费标准支付房屋占用费和垃圾费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于支付房屋占用费及垃圾费的期间问题。一审法院分析如下：第一，河沙仓库虽曾发《律师函》告知太佳公司自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在同一份函件中，河沙仓库同时要求太佳公司在2017年12月31日前完成清场工作将租赁场地的使用权移交；可见，河沙仓库不再收场地租金的前提应是太佳公司于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交。但太佳公司逾期未交还场地并使用案涉场地转租收益，太佳公司无需交租的前提已灭失，因此，太佳公司应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向河沙仓库支付房屋占用费。第二，河沙仓库在《律师函》中并未免除太佳公司缴纳垃圾费的义务，故河沙仓库要求太佳公司支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，一审法院依法予以支持。第三，河沙仓库在一审庭审中陈述案涉场地在2019年10月下旬已被城管围蔽，因此太佳公司现已无法正常使用案涉场地；考虑到城管围蔽的原因是河沙仓库提供的部分案涉房屋属违法建设需进行拆除，故一审法院认定计算房屋占用费及垃圾费的截止期间为2019年10月31日。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，太佳公司向河沙仓库支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的场地占用费共计8845206.48元；二、自判决发生法律效力之日起十日内，太佳公司向河沙仓库支付2018年1月1日至2019年10月31日期间的垃圾费99272.8元；三、驳回河沙仓库的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费74411元，由太佳公司负担。一审法院查明事实基本属实。本院二审另查明以下事实：一、二审诉讼期间，太佳公司向本院提交了以下证据材料：证据1为《场地移交确认书》（2019年12月14日），内容载明：“2018年12月29日，我方已移交租赁场地9092平方米。今确认广州市太佳物业管理有限公司移交太佳广场A栋1142平方米物业，B栋3666平方米物业，C栋1017平方米物业，D栋4803平方米物业（见附件），以上共计19720平方米物业（除未纳入评估范围的可移动设备外，其他场地和设施设备全部移交）。”落款处载明移交人为太佳公司，接收人为河沙仓库、河沙联社，落款日期为2019年12月14日，其中太佳公司及河沙仓库落款处均加盖了公章，拟证明2018年12月29日太佳公司已移交案涉场地9092平方米给河沙仓库；证据2为《场地移交确认书》（2019年12月30日），内容载明“2018年12月29日，我方已移交租赁场地9092平方米。2019年12月14日，我方已移交租赁场地10628平方米。今确认广州市太佳物业管理有限公司再次移交太佳广场2848平方米物业。截至本确认书签订之日，太佳广场全部场地移交完毕，场地移交后租赁场地被拆除和设施设备丢失、灭失等均与移交人无关。”落款处载明移交人为太佳公司，接收人为河沙仓库、河沙联社，落款日期为2019年12月30日，其中太佳公司及河沙仓库落款处均加盖了公章，拟证明河沙仓库再次确认2018年12月29日已移交9092平方米；证据3为《河沙村“城中村”改造××1024、××1029地块场地移交及使用协议》（2016年12月30日），协议甲方为河沙联社，乙方为境新发展有限公司（以下简称境新发展公司），丙方为境新置业公司，其中第三条第2款约定“甲方应于2017年6月1日启动#1029地块上集体物业租户清退及私人物业拆迁补偿工作，并于2017年12月31日前完成上述全部工作且将#1029地块及地上所有建筑物按现状移交给乙方。”第四条第2款约定“乙方按#1029地块现状集体物业的建筑面积（57088.66平方米）以每月30元/m2的标准向甲方支付停产停业补偿款，自2017年6月1日起计算至#1029地块对应或等额面积复建集体物业竣工且具备交付条件并移交给甲方之日为止。”第三条第4款约定“上述移交期限内，如因清退事宜向法院提起诉讼且未向甲方交还物业，则对应物业的移交期限顺延，其停产停业补偿问题由各方另行协商。”第五条第3款约定“……自本协议第三条约定的场地移交之日起，如有未能按时移交的物业，甲乙双方就未移交物业的停产停业补偿，另行协商。”拟证明自2017年5月1日起直至回迁物业交付之日止，河沙仓库就案涉场地获得30元/平方米/月停租补偿，这是河沙仓库决定自2017年6月1日起不再收取租金的原因；证据4为河沙联社公示栏中张贴的公告（2020年3月8日），其中载明2020年1月13日收河沙村更新改造1029地块停产停业补助款3000万元，拟证明河沙仓库实际已获得停产停业补偿款3000万元，不收取租金的损失已得到充分补偿。针对太佳公司提交的上述证据材料，河沙仓库质证认为：1.对证据1、2的真实性确认，合法性、关联性不予确认。首先，太佳公司一审提交证据4《河沙旧村改造××1029地块场地移交表》中移交方栏“叶星亮”签名并非叶星亮本人签名，对于该证据三性河沙仓库不予认可，不存在所谓的再次确认移交问题。其次，河沙仓库从未在2018年12月29日接收太佳公司所谓的9092平方米场地。虽然太佳公司有移交部分场地的意图，但实际上河沙仓库并未接收，因此在当时也未办理任何移交手续。河沙仓库是整体出租场地给太佳公司的，其也必须整体移交回河沙仓库。太佳公司部分移交，并不能达到河沙仓库收回场地进行拆除重建的目的。最后，双方于2019年11月18日签订《固定装修以及可移动设备补偿协议》约定，太佳公司自收到河沙联社第一期补偿款之日起40日内完成清退工作（包括所有小商户）并移交全部场地给河沙联社，并非移交剩余未移交场地。协议签订后才有2019年12月14日的第一次场地移交。2.对证据3的真实性确认，合法性、关联性不予确认。该协议第三条第4款约定：移交期限内，如因清退事宜向法院提起诉讼且未向河沙联社交还物业，则对应物业的移交期限顺延，其停产停业补偿问题由各方另行协商。正因为太佳公司逾期移交案涉场地，导致新境置业公司拒付逾期移交后的停产停业补偿，河沙仓库至今未收到2018年至2019年补偿。3.对证据4的真实性确认，合法性、关联性不予确认。由于太佳（本案）、时尚鑫都和银禧三大商场逾期未交回场地，境新置业公司未支付2018年至2019年1029地块停产停业补偿款，河沙联社下属相关经济社2019年股民分红资金出现约3000万元缺口，面临年终分红压力，故河沙联社向境新置业公司发函请求支持。经河沙联社和境新置业公司协商，境新置业公司同意支持3000万元，在复建安置资金监管账户中预付2020年度停产停业补偿款。二、二审诉讼期间，河沙仓库向本院提交了以下证据材料：证据1为河沙联社发给境新置业公司《关于解决河沙联社2019年底股东分红资金缺口问题的函》（2019年12月20日）、证据2为境新置业公司回复河沙联社《关于解决河沙联社2019年底股东分红资金缺口问题的复函》（2020年1月2日）、证据3为河沙联社向广州市荔湾区住房和建设局发出的《关于申请河沙联社停产停业补偿的请示》（2020年1月7日）、证据4为《荔湾区大坦沙岛更新改造项目复建安置资金拨付申请书》（2020年1月10日）、证据5为河沙联社《情况说明》、证据6为境新置业公司《情况说明》，上述证据拟共同证明因太佳公司与河沙仓库关于场地占用费的诉讼正在进行，2018年至2019年的场地占用费至今未收到，为解决2019年年终股份分红的问题，境新置业公司预付的2020年度1029地块停产停业补偿款3000万元给河沙联社。针对河沙仓库提交的上述证据材料，太佳公司质证认为：证据1-6不属于二审新证据，真实性、合法性、关联性均不确认，该材料的出具人河沙联社、境新置业公司与河沙仓库具有利益关系，故该材料不能作为认定事实的依据。本案第三人河沙联社股民分红资金缺口与本案无关，不能证明河沙仓库没有收取2018年和2019年的停产停业补偿（停租损失）事实，也不能证明3000万元款项为预付2020年度1029地块停产停业补偿款主张。根据《河沙村“城中村”改造××1024、××1029地块场地移交及使用协议》（2016年12月30日）明确约定1029地块商业面积约57088.66平方米，按30元每平方米计算，每年停产停业补偿约20551917.6元。按此计算，即使预付2020年的停产停业补偿，也不过前述金额，无论如何也不是3000万元。河沙仓库主张3000万元款项为预付2020年停产停业补偿，这与停产停业补偿约定明显不符。另补充：证据3的原件与复印件是不符的，河沙仓库提供的原件中有境新置业公司的印章，而其提供的复印件则没有境新置业公司印章，仅有街道办事处与河沙联社的印章。三、二审庭审时，太佳公司主张河沙仓库一审未提供《强拆公告》原件，太佳公司未进行质证。对此，本院组织了双方当事人对该证据原件进行了补充质证。太佳公司质证认为：对该证据真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该公告发出时间为2019年10月9日，荔湾区城管局在该公告中要求各商户自公告发布之日起七天内自行搬离、清空建筑物，逾期将采取停水、停电措施。故该证据恰好说明自2019年10月16日后，案涉场地即无法正常使用，已被城管局停水停电并要求限期拆除。而一审判决要求太佳公司支付占有使用费至2019年10月30日明显与客观事实不符，也不公平。四、针对案涉场地何时围蔽的问题。太佳公司二审庭审中主张系自2019年10月9日荔湾区城管局发出公告之日起7日后，即2019年10月16日。至于其在上诉状中主张的2017年6月起无法正常经营，太佳公司表示对此无法提供证据。河沙仓库则主张实际上荔湾区城管局并未马上停水停电，但亦未提供证据证明。五、针对太佳公司主张提前移交的9092平方米物业租金占用费如何扣减问题。太佳公司主张按《太佳广场租赁合同》约定的每平方米租金计算，河沙仓库则主张其未提前接收该部分场地，故该部分占用费不应予以扣减，具体如何处理由法院决定。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点有二：一是本案案案由如何确定；二是太佳公司应否向河沙仓库支付场地占用费及垃圾费；三是若太佳公司需支付上述费用，其金额如何确定。关于争议焦点一。根据河沙仓库提供的《强拆公告》，足见案涉场地未办理规划报建手续，已被城管部门认定为违法建设。因此，根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条相关规定，太佳公司与河沙仓库签订的《太佳广场租赁合同》属无效合同。河沙仓库在本案中起诉主张太佳公司向其支付场地占用费及垃圾费系基于物权保护法律关系，本案应属物权保护纠纷。太佳公司关于本案案由应为租赁合同纠纷的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于争议焦点二。首先，关于太佳公司应否向河沙仓库支付场地占用费的问题。根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条相关规定，因案涉《太佳广场租赁合同》无效，故河沙仓库请求太佳公司参照该合同约定的租金标准支付占有房屋期间的场地占用费于法有据，应予支持。至于太佳公司上诉所提无需支付场地占用费的理由。本院作如下分析：其一，太佳公司上诉主张河沙仓库已经自行免除2017年6月1日后的全部场地占用费。对此，从河沙仓库向太佳公司发出的《终止房屋租赁合同通知书》内容来看，河沙仓库虽表示2017年6月1日起不再收取太佳公司案涉场地租金，但其在同一份通知书中亦明确提出与太佳公司解除租赁合同，并要求太佳公司于2017年12月31日前完成清场工作，将租赁场地使用权向其移交。上述通知应视为河沙仓库作出的附条件免除租金的意思表示。现太佳公司未按上述要求履行相关义务，即免除租金的条件未成就，故太佳公司无权要求河沙仓库免除其2018年1月1日之后的场地占用费。其二，太佳公司上诉主张其在未获装修损失补偿、搬迁费等补偿费用前有权拒绝交出租赁物。对此，如前所述，因案涉《太佳广场租赁合同》无效，根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，太佳公司固然有权就其所受损失向河沙仓库主张赔偿，但其以行使该权利为由拒绝返还案涉场地，且拒绝支付场地占用费缺乏法律依据。其三，太佳公司主张河沙仓库已就案涉场地获得停租补偿，不得再向太佳公司主张场地占用费。对此，本院认为，从河沙联社与境新发展公司、境新置业公司等签订的《河沙村“城中村”改造××1024、××1029地块场地移交及使用协议》内容来看，尽管各方作了境新发展公司向河沙联社支付停产停业补偿款的约定，但亦同时作了未按时移交物业时，停产停业补偿应另行协商的约定，故在太佳公司未及时返还案涉场地的情况下，上述停产停业补偿款约定并不必然适用。而太佳公司提供的河沙联社公告中，河沙联社虽公示收到案涉1029地块停业补助款，但该笔费用发生于2020年1月，鉴于案涉场地在此之前已经实际返还，故无法据此得出该笔费用即为案涉场地返还前停产停业补偿款的结论。加之河沙仓库亦提供了《关于解决河沙联社2019年底股东分红资金缺口问题的函》《关于解决河沙联社2019年底股东分红资金缺口问题的复函》《关于申请河沙联社停产停业补偿的请示》《荔湾区大坦沙岛更新改造项目复建安置资金拨付申请书》及两份《情况说明》作为反证，本院对太佳公司的该项事实主张不予采信。其次，关于太佳公司应否向河沙仓库支付垃圾费的问题。案涉《太佳广场租赁合同》已经明确约定了根据实际租赁面积按每月0.2元/平方米计收垃圾费。鉴于该费用系企业在生产经营过程中必然产生的费用，双方约定的费用标准较为合理，且太佳公司在此前合同正常履行期间并未就该项费用提出过异议，故一审法院参照双方合同约定标准判决太佳公司向河沙仓库支付场地占用期间垃圾费并无不当。关于争议焦点三。首先，关于太佳公司应支付的场地占用费金额问题。其一，根据《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条之规定，一审法院参照双方《太佳广场租赁合同》约定的租金标准判决太佳公司支付场地占用费并无不当。其二，根据太佳公司二审提供的两份加盖了河沙仓库印章的《场地移交确认书》，双方多次确认太佳公司于2018年12月29日已向河沙仓库移交租赁场地9092平方米。尽管河沙仓库对此事实不予确认，但其未能提供充分的证据予以推翻，故本院对该事实予以确认。据此，2018年12月30日起，太佳公司实际占用的场地面积应为13470平方米（22562平方米-9092平方米），应支付的场地占用费标准应为240035.40元/月（13470平方米÷22562平方米×402054.84元/月）。其三，案涉《强拆公告》发布于2019年10月9日，根据该公告内容显示，荔湾区城管局要求各商户自公告发布之日起七天内自行搬离、清空建筑物，逾期将采取停水、停电措施。由此可见，在太佳公司未及时返还案涉场地的情况下，其自2019年10月17日起便面临城管部门停水停电等阻碍正常经营的强制措施。在双方当事人均无法提供其他证据证明案涉场地无法经营之确切时间的情况下，本院采纳太佳公司二审庭审中关于将2019年10月17日作为计算场地占用费及垃圾费截止时间的主张。综上，本院计得太佳公司应向河沙仓库支付的场地占用费为7104994.38元（402054.84元/月×12月+240035.40元/月×9.5月）。其次，关于太佳公司应支付的垃圾费金额问题。根据前述分析，太佳公司应向河沙仓库支付的垃圾费为79741.8元（22562平方米×0.2元/平方米×12月+13470平方米×0.2元/平方米×9.5月）。综上，依据太佳公司二审提交的新证据，本院对一审判决部分事实认定予以纠正，并就相关实体不当之处予以变更。至于太佳公司提出的关于追加河沙联社为本案当事人的上诉主张，本院认为河沙联社并非案涉场地的合同主体，与本案讼争法律关系无直接关联。而且，就本案涉及到该联社的相关事实，双方均提供了相应书面证据予以证明。河沙联社并非本案必要诉讼参加人，一审法院未追加其为本案当事人并无不当。综上所述，基于二审新证据，广州市太佳物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9263号民事判决第三项；二、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9263号民事判决第一项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市太佳物业管理有限公司向广州市荔湾区河沙仓库支付2018年1月1日至2019年10月17日期间的场地占用费共计7104994.38元；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9263号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市太佳物业管理有限公司向广州市荔湾区河沙仓库支付2018年1月1日至2019年10月17日期间的垃圾费79741.8元；四、驳回广州市荔湾区河沙仓库的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各74411元，均分别由广州市太佳物业管理有限公司负担59771元，由广州市荔湾区河沙仓库负担14640元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月二十八日书记员  张宏淼谢金泽