河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初3920号原告：漯河市召陵区银通小额贷款有限责任公司，住所地河南省漯河市召陵区人民东路与金山路交汇处。法定代表人：黄金峰。委托诉讼代理人：魏贞，该公司员工。委托诉讼代理人：王中英，河南强人律师事务所律师。被告：谭俊玲，女，汉族，1979年2月23日出生，户籍地郑州市中原区。住所地河南省漯河市源汇区。委托诉讼代理人：刘旭，河南盈硕律师事务所律师。被告：谭俊豪，男，汉族，1980年8月24日出生，户籍地河南省西平县。住河南省漯河市源汇区。原告漯河市召陵区银通小额贷款有限责任公司(以下简称银通公司)诉被告谭俊玲、被告谭俊豪确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银通公司的委托诉讼代理人魏贞、王中英，被告谭俊玲的委托诉讼代理人刘旭，被告谭俊豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银通公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认二被告于2014年11月12日签订的房产转让协议无效（该套房产现暂估价人民币45万元）；二、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告谭俊玲及其丈夫陈孝文于2014年9月4日和原告签订借款协议一份，向原告借款200万元，借款到期后经原告多次催要未还，原告于2014年11月30日起诉至召陵区人民法院，召陵区人民法院于2015年10月9日作出(2014)召民一初字第452号判决，判令被告偿还原告本金1919600元及利息。被告谭俊玲与谭俊豪（系谭俊玲弟弟）在2014年11月12日签订了房产转让协议，谭俊玲以18万元明显不合理的低价将房屋所有权证号漯房权0101032740（现该房屋不动产权证号2014015011），坐落于源汇区大学路保险公司家属院11号楼419室，面积为110.57平方米的房屋转让给谭俊豪，被告的行为实属为躲避到期债务，并损害了原告的利益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，请求法院依法确认谭俊玲与谭俊豪签订的房产转让协议无效，维护原告的合法利益。被告谭俊玲辩称，一、答辩人之间的转让协议符合法律规定，不存在无效情形，被答辩人诉求无事实和法律依据，纯属主观臆断，恶意诉讼。首先，并未有法律规定亲属之间不能进行房产交易，本案恰恰是答辩人之间基于亲属关系的信任，对涉案房产的了解的基础上而达成的公平买卖合意，不存在欺诈、胁迫损害国家利益和社会公共利益的情形，而且涉案房产交易经过了房产档案查询、评估、税收核查与缴纳等多项行政监管节点，交易过程全程留痕，交易形式完全符合法律法规的强制性规定。其次，涉案房产的交易时间为2014年11月12日，而被答辩人据以主张债权的判决文书制作于2015年10月9日，生效时间应该远晚于此。即在涉案房产交易完成后，被答辩人的债权还未存在，何来的房产交易行为侵害其合法权益和躲债行为？况且被答辩人所主张的债权并非未实现，经答辩人了解，被答辩人已经执行了涉案判决的大部分款项，而且未执行到位部分由于河南华垦油脂有限公司申请破产，其已经向破产管理人申报债权，破产管理人也已经登记受理，就等破产宣告后予以分配，其行使上述权利后，再行起诉，明显是在刻意隐瞒事实，为了重复得到利益，实属恶意诉讼。二、被答辩人诉状事实与理由部分既无事实依据，又无法律依据，且法条引用与诉讼主张明显不能对应，逻辑混乱，均不能够成立。首先，按照被答辩人的法律依据，均是涉及撤销权的法律依据。《合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行驶。自债务人的行为发生之日起五年内没有行驶撤销权的，该撤销权消灭。”上述法律规定并非合同无效的法律规定，其在诉状中主张确认转让协议无效的请求与其引用的法律依据风马牛不相及，其诉讼请求明显无法律依据。其次，即便是被答辩人行使撤销权，其主张仍不能成立。理由如下：1、谭俊豪购买房屋后一直自用至今，双方之间非无偿合同，涉案房屋的交易价格也符合漯河市当地当时的真实交易价格，涉案房屋建成于1986年，距今已经30多年，属于超级老龄房，价格当然不能与新房相提并论。基于二手房交易的行业惯例（避税的原因），涉案房产的实际交易价格远高于房产管理部门登记的完税价格。该交易价格符合当时的市场指导价格，实际价格为25万元，经税务登记部门核定的价格为23万多元，并且是以该基数缴纳的税费。如果低于市场指导价格，国家的税务部们就不会出具完税凭证。况且被答辩人也没有证据证实涉案的房屋交易价格低于当时当地市场指导价格或者低于市场交易价格的70%，其应当承担举证不能的法律后果。2、双方在签订合同时无恶意，而是正常的市场交易。被答辩人也无任何证据证实双方存在恶意，以及谭俊豪知道该交易行为会损害被答辩人的财产利益。谭俊豪也不可能未卜先知的预测到该交易会影响到被答辩人在2015年底才确定的债权利益。况且被答辩人也无证据证实2014年之间的房屋买卖协议，会对其在2015年底确定的债权造成损害，其亦应当承担举证不能的法律后果。3、本案被答辩人的债权形成于2015年年底，而且其已经早已向人民法院申请强制执行，在执行过程中已经动用多种执行手段和措施查找被执行人的财产线索，其应当早已经了解到涉案房产的具体情况，而且被答辩人作为专业的民间放贷机构，对放贷的风险防控能力应当超出一般人的水平，对债务人财产的处置和监管其不可能不知情，如果债务人转让财产的行为违规、不合法，损害了其利益，其不可能不采取措施。因此，被答辩人应当早已知晓涉案房产的交易情况，之所以其不采取维权手段，是因为其心理清楚该交易行为无任何违规、违法之处。其在涉案合同已经履行完毕近五年后才向人民法院主张权利，撤销权明显已经消灭，其主张无法律依据，不能得到支持。综上，被答辩人的诉讼请求既无事实依据和证据支持，又无法律依据，应当驳回其诉讼请求。被告谭俊豪辩称，房子确实是我买的，我支付了50万元买谭俊玲两套房子，房屋价格经过有关部门核算，不是低价转让，我一直在大学路居住。经审理查明：漯河市召陵区人民法院于2015年10月9日作出(2014)召民一初字第452号判决，判令陈孝文、谭俊玲于该判决生效后十日内偿还银通公司贷款本金1919600元及从2014年11月5日起按照中国人民银行同类同期贷款利率的四倍支付利息至本息付清之日止，河南华垦油脂有限公司承担连带责任。该判决查明的事实为，被告谭俊玲及丈夫陈孝文于2014年9月4日和原告银通公司签订借款协议一份，向原告银通公司借款200万元，借款期限2个月，河南华垦油脂有限公司承担连带责任保证；同日，原告银通公司按照约定履行了200万元出借款的义务。现该判决已发生法律效力，漯河市召陵区人民法院正在执行该生效判决，原告当庭称该判决项下的本金及利息300多万元尚未执行。被告谭俊玲与被告谭俊豪(二被告系姐弟关系)在2014年11月12日签订了《漯河市房产转让协议》，谭俊玲以18万元将房屋所有权证号0101032740、坐落于漯河市源汇区大学路、面积为110.57平方米的房屋以18万元的价格转让给谭俊豪，并进行了过户。谭俊豪当庭称，购买涉案房产时，其在其姐夫陈孝文开办的厂里工作。二被告未签订其他房屋买卖协议。原告提交借款协议、(2014)召民一初字第452号民事判决书、不动产登记表、房产转让协议对其起诉事实和理由进行佐证，被告谭俊玲经质证认为，借款协议为复印件，真实性有异议，不予质证；二被告均主张涉案房产交易价格为25万元，二人签订房产交易合同没有恶意而是正常的市场交易，原告完全可以向河南华垦油脂有限公司主张权益，且原告已向破产管理人申报债权。被告谭俊玲未提供证据证明其主张。经本院查验，与借款协议关联印证的起诉状、判决书复印件均由漯河市召陵区人民法院加盖了骑缝章予以确认。被告谭俊豪与被告谭俊玲质证意见一致，并提交2014年11月3日中国建设银行取款凭条一份，载明：陈玲美取款金额500000元，用于证明其以50万元购买谭俊玲两套房产；提交办理房产证的交易费用发票、税收票据，用于证明交易真实，其缴纳的契税经过税务部门监管，房产不可能低价转让；提交了2018年12月17日的水费发票，用于证明其一直在涉案房屋居住。原告经质证认为，陈玲美从建设银行取出的50万元不能证明购买的是本案的房产；其他证据不能证明房屋转让价格是合理的。经原告申请，本院依法委托河南金阳房地产评估有限公司对涉案房产2014年11月12日的房产市场价值进行了评估，2019年12月5日，该评估机构作出豫金房估字（2019）1125号房地产估价报告，确认估价对象在2014年11月12日的市场价值为370410元。被告谭俊玲对该评估报告存在异议，依法向本院提出申请，请求鉴定人到庭出庭作证；被告谭俊豪认为该估价报告严重与事实不符，申请召开听证会，要求评估机构出示评估所依据的全部资料。本院于2019年12月23日依法通知各方当事人对评估报告进行质证，并依法通知鉴定人到庭作证。二被告对该评估报告均不认可，认为鉴定报告程序违法，依据不足，结论错误，不能作为判决参考依据。原告认为该报告系第三方鉴定得出，合法有效。本院认为该报告系依照法定程序、委托专业评估机构作出，评估程序合法，报告依据充足，二被告未提出有效的证据以否定该报告，故应对该评估报告予以采信。原告经质证，对该评估报告无意见。以上事实，有判决文书、房产转让协议、评估报告、当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(ニ)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案诉争的焦点为：谭俊玲与谭俊豪签订《漯河市房产转让协议》是否属于恶意串通，损害了原告银通公司的合法权益。关于诉争房产的交易价格问题。首先，谭俊玲与谭俊豪均主张其房屋交易价格为25万元并实际支付，一则二被告所提供的证据不能直接有效地证明该主张；二则二被告签订的《漯河市房屋转让协议》在房地产管理部门备案的合同中载明交易价格为18万。合同备案价格与二被告陈述的价格相互矛盾，政府部门备案的价格具有公示效力，应予以采信。同时，涉案房产在谭俊玲转让时评估价为370410元，无论按照二被告主张的25万元或者备案合同显示的18万元，均达不到市场交易价格的70%，应属明显不合理的低价。二被告系姐弟关系，二人进行涉案房产交易时，谭俊豪在谭俊玲配偶陈孝文开办的企业工作，与本案关联的200万元的借贷关系已经发生。谭俊玲在明知对原告银通公司负有未清偿债务的情况下，将其名下的房屋以明显不合理的低价转让给谭俊豪，该行为导致银通公司的债权无法实现，对作为债权人的银通公司已造成损害。谭俊豪理应知道谭俊玲是以明显不合理的低价转让房屋，且谭俊玲与谭俊豪系姐弟关系，两人具有身份上的特殊性，两人之间明显低价转让的行为本身是一种非正常的交易，谭俊豪在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致谭俊玲责任财产的减少。本院认为本案低价转让房屋的行为，存在明显的恶意串通；现(2014)召民一初字第452号判决确定的货币偿还义务，大部分尚未执行完毕，应视为对债权人银通公司的合法权益造成的损害，至涉案房屋转让之日起至今未予消除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认被告谭俊玲、被告谭俊豪于2014年11月12日签订的房产转让协议无效。本案案件受理费4025元，保全费2770元，共计6795元，由被告谭俊玲、被告谭俊豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  赵驿光人民陪审员  史秀燕人民陪审员  姚 冰二〇二〇年六月十九日书 记 员  张鹏飞