江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1302号上诉人（原审被告）：宋国梅，女，1977年4月18日出生，汉族，住江苏省新沂市。被上诉人（原审原告）:周耕夫,男,1985年1月30日出生,汉族，住安徽省宿州市埇桥区。被上诉人（原审原告）:周耕辛,男,1986年1月9日出生,汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：卢灿（系周耕辛配偶），女，1989年10月18日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。原审被告：宋宁波，男，1981年6月12日出生，汉族，住江苏省新沂市。原审第三人：铜山区宝欣房产中介服务部，住所地江苏省徐州市铜山区鸿泰家园沿街2#-161铺。经营者：赵孝明。原审第三人：泉山区通泰房产中介所，住所地江苏省徐州市泉山区泰山小区大学城15#-3-06。经营者：王超。上诉人宋国梅因与被上诉人周耕夫、周耕辛、宋宁波及第三人铜山区宝欣房产中介服务部（以下简称宝欣服务部）、泉山区通泰房产中介所（以下简称通泰中介所）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2019）苏0312民初6641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人宋国梅上诉请求：撤销徐州市铜山区人民法院(2019)苏0312民初6641号民事判决，将该案发回重审或依法改判。事实与理由：1、一审法院对合同效力认定错误，导致判决错误。2017年3月26日，宋宁波和黄爱苹签订《房地产买卖合同》时，盛世年华房屋登记房屋所有人为孟宪法、宋国梅。2012年6月19日，孟宪法、宋国梅离婚时，离婚协议约定婚后所有共同财产归男方所有。从以上情况看，房屋所有权人为孟宪法。未经孟宪法授权同意，宋宁波、宋国梅均无权出售该处房产，宋宁波和黄爱苹签订的《房地产买卖合同》为无效合同。2、一审判决上诉人赔偿被上诉人损失8万元没有依据。黄爱苹仅仅交给宋宁波3万元定金，后因其年龄超过50周岁，没有收入来源，无法办理银行按揭贷款。中介起草的合同首付款数额及支付时间没有约定。孟宪法没有同意签订该合同，自行将房屋出售，因上诉人不是房屋所有权人，只是配合办理过户手续，房屋涨价款上诉人并没有得到。黄爱苹仅投资3万元，判令上诉人赔偿8万元没有依据。3、律师费收费超出标准，中介未提供合格服务不应收取中介费，未提供正式发票，收据涂改且不能提供收据底联，真实性无法确认，一审判决上诉人赔偿二项费用没有依据。被上诉人周耕夫、周耕辛辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。通泰中介所述称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。宝欣服务部未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。周耕夫、周耕辛向一审法院提出诉讼请求：1、解除黄爱苹与宋宁波、宋国梅于2017年3月26日签订的《房地产买卖合同》和2017年5月14日签订的《补充协议》；2、判令宋红梅、宋宁波连带返还定金40000元，赔偿房屋涨价损失150000元、中介费16000元、律师费损失20000元。一审法院认定事实：周耕夫、周耕辛系黄爱苹儿子，（2018）苏0312民初4028号案件立案时原告为黄爱苹，后黄爱苹在诉讼过程中去世，该案原告变更为黄爱苹第一顺序继承人周耕夫、周耕辛。宋宁波系宋国梅弟弟。2017年3月25日，宋国梅向宋宁波出具《授权委托书》，载明“因我外出，现就我所有的位于徐州市铜山区盛世年华-6,10号楼1903室房屋，委托宋宁波代为处理与黄爱苹买卖上述房屋事宜。代理权限为：代为签订售房合同，代收房款。”2017年3月26日，宋宁波代理宋国梅作为甲方、黄爱苹作为乙方、宝欣服务部作为丙方签订《房地产买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将其所有的盛世年华-6-10-1903号房屋出售给乙方，售价为710000元，买卖双方同意采取首付加贷款方式付房款，于2017年5月10日前到产权部门办理过户手续，逾期视为违约。甲方于2017年5月10日前迁出户口，甲方收到房屋全款之日，双方交接房屋。居间服务费10650元，由乙方承担。签订协议时，乙方交付甲方定金10000元，买卖双方同意该定金抵购房款或服务费。甲方保证对出售的房产拥有完全的所有权、使用权，甲乙双方代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同，如有不实，代理人愿意承担一切法律责任。违反本协议任何一条视为违约，违约方赔偿守约方违约金20000元，另赔付守约方直接损失及间接损失。违约方另行支付居间方服务费，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等费用。合同另备注：“甲方保证此房无抵押、无析产、无经济纠纷、无贷款、支持过户；乙方保证自身银行信誉良好，支持贷款；交房前甲方结清房屋，水、电、煤、物业费等费用；此房有部分按揭贷款尚未还清，甲方承诺自筹资金还清此款”。同日，黄爱苹支付居间服务费16000元。通泰中介所出具收据一张（客户联，复写件），载明收到金额大写壹万元陆仟元整，小写16000，店面经理王超。（该收据中大写金额中划掉了“壹万元整陆仟元整”的中间的“整”字，小写金额的“6”系用黑色笔所写，与其他复写的数字颜色不同）。通泰中介所经营者王超陈述，因为黄爱苹家在安徽，其委托中介办理贷款等事宜，故最终商定的中介费与合同中的10650元不同，实际收取16000元，并向法院提供了其所使用的房友软件中形成的涉及本案房屋买卖过程中记录的内容，其中记载收取中介费16000元。2017年3月27日，宋宁波出具收条，载明“今收到黄爱苹购盛世年华-6-10#-1903室购房定金壹万元整（￥10000元）。”。2017年5月14日，宋宁波与黄爱苹签订补充协议一份，主要内容为：双方于2017年3月27日签订的房屋买卖合同，乙方追加定金30000元。因甲方有部分贷款尚未还清，甲方自行筹资还贷。乙方保证购房贷款正常办理，如因乙方问题影响贷款正常办理，乙方向甲方支付借资还款的利息。过户日期由原来约定的2017年5月10日前办理修改为2017年5月31日前。乙方共支付甲方购房定金40000元，违约金为80000元，原合同其他事项不变。同日，宋宁波出具收条，载明“今收到黄爱苹购北京路18号10号楼1单元1903室购房定金叁万圆整（30000）”。另查明，案涉房屋原登记在宋国梅、孟宪法名下。2017年6月2日，该房屋银行贷款还清。2017年6月15日，宋国梅、孟宪法与案外人李伟、刘侠签订《存量房买卖合同》。该房屋以实际价格86万元出售给案外人李伟、刘侠，并于2017年6月29日办理了产权变更手续。一审法院认为，《房地产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应受该协议拘束，全面履行义务。合同约定案涉房产售价710000元，采取首付加贷款付房款，于2017年5月10日前办理过户手续，还约定因案涉房屋有贷款尚未还清，由卖方自行筹资还贷。补充协议将过户时间变更为2017年5月31日。后因宋国梅未及时还清借款涤除抵押，致使案涉房产2017年5月31日无法办理过户手续，其行为构成违约；其次，2017年6月2日，宋国梅还清案涉房屋贷款。在2017年6月12日黄爱苹与宋宁波通话录音中，双方对继续履行合同进行商谈。宋宁波提出让黄爱苹全额付房款，黄爱苹称“商量商量再说吧”，双方未对变更房款履行方式达成一致意见。宋宁波称黄爱苹于2017年6月13日明确告知其不愿意购买上述房屋，但未提供相关证据证明，故对其辩解协商解除合同法院不予采信。另宋宁波辩称双方在签订合同时约定全额付清房款，但与《房地产买卖合同》中约定的“首付加贷款付房款”的方式不符，其提供的证人亦不足以推翻书面约定，对该辩解法院亦不予采信。再次，2017年6月15日，宋国梅、案外人孟宪法与案外人刘侠、李伟签订《存量房买卖合同》将案涉房屋出卖于刘侠、李伟，能够说明至少在6月15日之前宋国梅即存在将房屋另行出卖于他人的行为，进一步印证其存在拒绝履行与黄爱苹之间房屋买卖合同的故意。综上，法院认定宋国梅存在违约行为，案涉房屋已登记在案外人名下，双方之间房屋买卖合同已履行不能，故周耕夫、周耕辛主张解除案涉《房地产买卖合同》及《补充协议》，法院予以支持。因宋国梅存在违约行为给对方造成的损失，宋国梅应予赔偿。宋宁波持有宋国梅的委托授权手续处理与黄爱苹间关于案涉房屋的出售事宜，宋宁波的行为后果应由委托人宋国梅承担。关于定金，《房地产买卖合同》中约定黄爱苹向宋国梅支付定金10000元，2017年3月27日宋宁波出具收条确认已收到定金10000元；《补充协议》中约定宋国梅追加定金30000元，同日宋宁波出具收条确认收到定金30000元。宋宁波辩称实际未收到定金40000元，但其提供的证据不足以证明其主张，法院不予采信，故对周耕夫、周耕辛主张宋国梅返还定金40000元的诉讼请求法院予以支持。关于房屋涨价损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因宋国梅违约致使合同目的不能实现，周耕夫、周耕辛要求宋国梅支付因违约造成的损失属于可得利益损失范畴。周耕夫、周耕辛主张房屋涨价损失主要是自签订合同起至得知合同已实际无法履行时止这期间房价飞涨造成其另外购房产生的差价损失，且其近期并未购房，对于具体的损失数额亦未提供证据证明，法院综合支付定金数额及占用期间、违约情形等因素，参照补充协议约定的违约金，酌情支持周耕夫、周耕辛损失80000元。关于中介费及律师费。双方在合同约定，如一方违约，“违约方另行支付居间方服务费，还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费等费用”，宋国梅违约，黄爱苹支付中介费16000元及周耕夫、周耕辛支付律师费20000元应由其承担。宋国梅对中介费有异议，但未提供证据证实。法院查实，通泰中介所认可收到16000元并在其使用的房友软件中进行了记载，故对中介费16000元予以确认。遂判决：一、解除黄爱苹与宋国梅签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、宋国梅于判决生效之日起十日内返还周耕夫、周耕辛定金40000元；三、宋国梅于判决生效之日起十日内赔偿周耕夫、周耕辛损失80000元；四、宋国梅于判决生效之日起十日内赔偿周耕夫、周耕辛中介费16000元、律师费20000元；五、驳回周耕夫、周耕辛的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于案涉房屋买卖协议的效力。宋国梅上诉主张，其对案涉房屋没有处分权，其与黄爱苹签订的房屋买卖协议无效，但是,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，宋国梅有关案涉房屋买卖协议无效的主张，不符合法律规定，本院不予采纳。二、关于案涉合同不能履行产生的损失。2017年2月到2017年7月之间，徐州房价迎来一波快速上涨，黄爱苹在此期间亦未购房，故宋国梅违约给对方造成了房屋差价损失，一审法院酌定的损失数量不违反法律，本院予以支持。三、关于诉争的律师费和中介费数额。一审法院认定和审核的黄爱苹实际支付的中介费为16000元，律师费为20000元，宋国梅虽有异议，但无证据反驳。对宋国梅有关中介费和律师费的上诉主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人宋国梅的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人宋国梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 秦国渠审 判 员 汪佩建二〇二〇年六月二十九日法官助理 赵迎超书 记 员 魏天玥