江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏12执复48号 复议申请人（被执行人）：江苏浦泰不锈钢有限公司，住所地泰州市姜堰区兴泰镇工业园区。 法定代表人：潘冬红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仇勇，江苏恒桥律师事务所律师。 申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司,住南京市秦淮区洪武路23号3楼。 负责人：龚云兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋伟光，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶洪胜，该公司员工。 被执行人：杭振奎，男，汉族。 被执行人：潘冬红，女，汉族。 被执行人：杭思蓉，女，汉族。 复议申请人江苏浦泰不锈钢有限公司（以下简称浦泰公司）不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2020）苏1204执异19号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年6月1日举行了公开听证，复议申请人浦泰公司委托诉讼代理人仇勇、申请执行人中国信达资产管理股份有限公司江苏省分公司委托诉讼代理人蒋伟光、被执行人杭振奎参加了听证。现已审查终结。 经审查查明，2017年3月1日，姜堰法院对中国农业银行股份有限公司泰州姜堰支行（以下简称农行姜堰支行）诉浦泰公司、杭振奎、潘冬红、杭思蓉金融借款合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初1622号民事判决：浦泰公司于判决生效后十日内向农行姜堰支行偿还借款本金4720911.31元、支付利息（截至2016年3月8日的利息为144302.24元，自2016年3月9日起至实际给付之日止按合同约定的贷款利率计算）；如浦泰公司未按本判决第一项确定的付款义务履行，则农行姜堰支行有权对浦泰公司所有的座落于姜堰区××尤庄村的房屋（房屋他项权证号为姜房他证溱潼字第XX、XX号）及土地使用权[土地使用权他项权证号为泰姜他项（2014）第XX、XX号]以拍卖或变卖该财产的价款优先受偿；杭振奎、潘冬红、杭思蓉对本判决第一项确定的浦泰公司还款义务承担连带清偿责任，其承担责任后有权向浦泰追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45722元，公告费860元，合计46582元，由浦泰公司、杭振奎、潘冬红、杭思蓉负担。杭思蓉不服，上诉于本院，本院于2017年11月20日作出（2017）苏12民终2229号民事裁定：本案按上诉人杭思蓉自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。 根据农行姜堰支行的申请，姜堰法院于2018年1月9日立案强制执行，案号为（2018）苏1204执216号。在本案执行过程中，姜堰法院于2018年7月4日作出（2018）苏1204执216号执行裁定：拍卖被执行人浦泰公司所有的坐落于姜堰区××尤庄村的房产。后根据农行姜堰支行的撤回执行申请，姜堰法院于2018年8月15日作出（2018）苏1204执216号执行裁定：终结（2018）苏1204执216号案件的执行。2019年7月1日，姜堰法院恢复强制执行，案号为（2019）苏1204执恢564号。2019年7月10日，姜堰法院作出（2019）苏1204执恢564号执行裁定：变更信达江苏公司为本案申请执行人。 执行中，姜堰法院委托江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司就浦泰公司名下的位于姜堰区××尤庄村的工业房地产进行评估，该公司于2019年11月15日向法院出具编号为苏德道天诚TZ房估字[2019]第X号房地产估价报告。该报告载明：有证房地产总估值为13893800元；另估价对象厂区的无证房及附属物评估价为1349561元。 在本案执行过程中，浦泰公司向姜堰法院提出异议称，申请人对苏德道天诚TZ房估字（2019）第X号房地产估价报告不服，认为该报告存在：对无证土地未评估、对道路厚度不一未考虑、对国有土地及围墙价值评估过低、未考虑评估承租情况等问题，故认为该评估结果实际侵害了异议人的合法权益，不能作为拍卖价格依据。1、无证土地34.16亩未进行评估，根据异议人与兴泰镇人民政府租用土地协议书，该土地系因异议人投资规模，镇政府给予优惠政策，其租期至2033年，我公司每年上交农民补贴1600元/亩，折合人民币54656元，存在经济价值，应当进行补充评估。2、围墙为砖混和铸铁工艺两种结构，按照市场价达到500元/米，其高度为3米，折算梅平方米价格应在165元左右，评估报告价格以78元每平方米计算严重偏离市场价格，应该重新进行评估。3、道路评估必须考虑厚度，但评估报告未考虑厚度，仅以面积进行评估，而异议人道路大部分达20公分，及公司存有大面积水泥场面，故应以立方计算，重新进行评估。4、评估报告未考虑土地厂房存在长期租赁问题，对评估价值存在影响。为此，特提起异议，请求依法对土地道路、围墙场地重新进行评估，对无证土地等补充评估。 姜堰法院认为，资产评估是评估机构为了特定目的，综合运用相关专业技能，对特定资产价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者提供参考，并不是最终的交易价格，最终交易价格仍需市场检验。因此异议人浦泰公司认为部分评估价格偏低或存在长期租赁影响评估价值的异议理由不能成立，其申请重新评估的请求，不予支持。对异议人提出无证土地问题，异议人虽提交了租用土地协议书，但相应土地的权属并无有权机关登记证明，权属处于不明状态，本次评估不涉及相应的无证土地并无不妥，故对浦泰公司要求对无证土地补充评估的异议请求，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款规定，裁定：驳回浦泰公司的异议请求。 复议申请人浦泰公司向本院申请复议称，申请人对苏德道天诚TZ房估字（2019）第X号房地产估价报告不服，认为该报告存在：对无证土地未评估、对道路厚度不一未考虑、对国有土地及围墙价值评估过低、未考虑评估承租情况等问题，故认为该评估结果实际侵害了异议人的合法权益，不能作为拍卖价格依据。1、无证土地34.16亩未进行评估，根据异议人于兴泰镇人民政府租用土地协议书，该土地系因异议人投资规模，镇政府给予优惠政策，其租期至2033年，我公司每年上交农民补贴1600元/亩，折合人民币54656元，存在经济价值，应当进行补充评估。2、围墙为砖混和铸铁工艺两种结构，按照市场价达到500元/米，其高度为3米，折算梅平方米价格应在165元左右，评估报告价格以78元每平方米计算严重偏离市场价格，应该重新进行评估。3、道路评估必须考虑厚度，但评估报告未考虑厚度，仅以面积进行评估，而异议人道路大部分达20公分，及公司存有大面积水泥场面，故应以立方计算，重新进行评估。4、评估报告未考虑土地厂房存在长期租赁问题，对评估价值存在影响。为此，特提起异议，请求依法对土地道路、围墙场地重新进行评估，对无证土地等补充评估。请求撤销姜堰法院（2020）苏1204执异19号执行裁定。 本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”。本案中，评估公司系经法院委托，具有企业法人营业执照和资产评估资格证书，其核准的经营范围包括房地产评估，评估人员周伟、赵宇冉具有中国资产评估师资格，具有合格的评估资质。江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司在对估价财产状况进行调查之后，采用成本法求取估价对象的市场价值，评估程序符合法律规定。人民法院应当对专业评估机构出具的专业报告予以认可，况且，江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司做出的评估价格仅是辅助法院司法拍卖保留价的手段，评估报告所反映的资产价值是为竞买者提供的一份参考价格，并非交易成交价，估价对象的实际价值最终由公开拍卖的市场决定。此外，复议申请人提出无证土地未作评估问题，复议申请人虽提交了租用土地协议书，但相应土地的权属并无有权机关登记证明，权属处于不明状态，本次评估不涉及相应的无证土地，并无不当。综上，复议申请人的申请复议理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人江苏浦泰不锈钢有限公司的复议申请，维持江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204执异19号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年六月十五日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青