成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0116民初7687号 原告：许华，男，1978年10月7日出生，藏族，住四川省康定市。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：成都市双流区。 法定代表人：胡云清。 第三人：周洪蓉，女，1976年6月20日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：刘吉，四川金领律师事务所律师。 原告许华诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人周洪蓉商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许华及其委托诉讼代理人贾国伟、第三人周洪蓉的委托诉讼代理人刘吉到庭参加诉讼，被告红福公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 许华向本院提出诉讼请求：1.确认许华与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福公司所售鸿福名苑小区1栋2单元7楼702号房屋归许华所有；3.撤销周洪蓉对前述房屋的备案登记；4.判令红福公司为许华办理前述房屋的备案登记。事实和理由：2009年5月28日，许华与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定由许华以241753元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区1栋2单元7楼702号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。该司在许华付清全部房款后交付房屋，并由许华使用至今。后因红福公司涉嫌刑事案件，许华才知晓该司将案涉房屋备案至周洪蓉名下。根据（2016）川01刑终1053号刑事判决，红福公司将该房备案至周洪蓉名下系基于其向周洪蓉借款而进行的抵押，双方并无真实的买卖行为。该行为直接影响了许华的权益，导致落户、医疗和子女教育等问题无法解决。因此，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。诉讼中，许华确认其第3、4项诉讼请求的实质分别为：要求红福公司和周洪蓉协助履行撤销案涉房屋备案登记、红福公司协助履行将案涉房屋备案登记至许华名下。 红福公司未作答辩。 周洪蓉述称，红福公司基于其向周洪蓉的借款而将案涉房屋备案登记至周洪蓉名下，双方行使的是抵押担保权，应当受到法律保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年3月29日，许华与红福公司签订《鸿福名苑认购书》，约定由许华购买红福公司开发的位于原成都市双流县住房，建筑面积90.68平方米，单价3494元／平方米，原总房款316835.92元，许华选择一次性付款，享有总房款一口价优惠，优惠后总房款241752.88元。2009年5月28日，许华与红福公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定，1.许华购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘1栋2单元7楼702号住宅，许华一次性支付房款241753元。2.红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3.许华同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4.许华无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致许华未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5.本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 补充协议约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助许华或按其委托办理房屋过户手续。 2009年4月23日，许华付清房款241753元。后，红福公司向许华交付房屋，该房屋现由许华居住使用。 另查明，红福公司因向周洪蓉借款而将位于鸿福名苑楼盘1栋2单元7楼702号住宅作为担保，双方于2010年11月4日签订《商品房买卖合同》。该合同约定，周洪蓉以一次性支付245000元的价格购买该司位于鸿福名苑楼盘1栋2单元7楼702号住宅，红福公司于2011年2月28日交付房屋；周洪蓉同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用；周洪蓉无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因该司的责任以致周洪蓉未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任；本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。当日，红福公司将该商品房买卖合同进行签约备案至周洪蓉名下，签约备案号为：228693。红福公司未向周洪蓉交付房屋。 上述事实，有《鸿福名苑认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房买卖合同摘要》、银行存款回单、成都家和业好物业管理有限公司费用收取单据等证据，以及当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，许华与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属有效合同。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以登记为生效要件，未经登记，不发生物权效力，除非法律另有规定。现案涉房屋的所有权并未登记至许华名下，物权效力尚未发生，故本院对许华主张案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。 红福公司基于借款而将案涉房屋作为抵押担保，与周洪蓉签订《商品房买卖合同》，双方并非真实的商品房买卖合同关系；并且，红福公司实际向许华交房。故本院认为应当优先保护真实购房人许华的权利。红福公司和周洪蓉应协助办理撤销双方于2010年11月4日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，将与预购人所签的商品房买卖合同及其补充协议到相关行政管理部门进行商品房买卖合同签约备案是房地产开发商应尽的法定义务。现案涉房屋至今未进行商品房买卖合同签约备案，红福公司构成违约，应承担相应的违约责任。故该司应在履行完毕前述协助撤销义务后，协助办理其与许华于2009年5月28日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告许华与被告成都红福莱云房地产开发有限公司于2009年5月28日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人周洪蓉自本判决生效之日起五日内，协助原告许华办理撤销该司和周洪蓉于2010年11月4日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记（签约备案号为：228693）； 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告许华办理双方于2009年5月28日签订的《商品房买卖合同》的商品房买卖合同签约备案登记； 四、驳回原告许华的其他诉讼请求。 案件受理费2463元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李兴萍 二〇二〇年六月九日 法官助理 杨盈盈 书 记 员 夏 东