杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初8347号 原告：布丁酒店浙江股份有限公司，住所地杭州市下城区河东路85号6号楼四层。 法定代表人：朱晖，董事长。 委托代理人：许钱伟、王耀军，浙江金道律师事务所律师。 被告：浙江国力大酒店有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路388号。 法定代表人：陈永真。 委托代理人：屠友先，浙江万向光明律师事务所律师。 原告布丁酒店浙江股份有限公司（以下称原告）诉被告浙江国力大酒店有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许钱伟，被告的委托诉讼代理人屠友先到庭参加诉讼。经组织双方调解，未达成一致，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、解除原、被告2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还合同履约保证金50万元；3、被告返还2019年度11个月租金324.258万元（年度租金353.736万元*11/12）；4、被告承担前期投入补偿金396.8725万元（按合同约定的最后年度租金计算）；5、被告承担违约金179万元（按己收租金的合理利润25%计算716.278万元*25%)；6、被告承担二、三项诉请的利息损失，自2019年3月1日起至起诉日8月19日的逾期返还利息按4.35%计暂计7.7163万元，自起诉日第二天8月20日起至实际还款日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计。诉请合计957.8468万元；7、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2016年8月间，原告与被告就承租浙江国力大酒店的部分房产签《房屋租赁合同》。签约中，原告了解到房产所有人杭州股份经济合作社（以下称出租人）与瑞安市江南房地产开发有限公司（以下称承租人）在2007年2月12日就此租赁物签订了《房屋租赁合同》。承租人又将此租赁物转由被告承租（以下又称次承租人）。原告要求出租人、承租人、被告（次承租人）签署了同意被告将租赁物出租给原告的《转租证明》《同意独立使用证明》。原被告《房屋租赁合同》约定被告将位于的部分房产（3-6层楼，3层西南面大会议除外）总计面积约5100平方米出租给原告。租赁期限为5年，从2016年11月01日至2022年2月28日止。租金为单价1.826元／平米／天，首年（12个月）合计340万元，每年按2%递增。合同生效后，被告按约支付了履约保证金50万元和每年应付到期租金。原告租金已付至第3年度2019年2月1日至2020年1月31日,当年租金353.736万元。2018年8月9日出租人与承租人因房屋租赁合同纠纷诉至法院，次年3月8日法院作出（2018）浙0106民初6945号判决，解除双方于2007年2月12日签订的《房屋租赁合同》，瑞安江南房地产开发有限公司于本判决生效之日起一个月内腾退浙江国力大酒店房产，于本判决生效之日起十日内支付杭州古荡镇股份经济合作社截至2019年2月底的租金。2019年6月5日，（2019）浙01民终3637号二审民事判决维持原判。判决生效后，出租人要求原告腾退房屋或补签租赁协议。2019年8月，原告与出租人签订意向书，并按判决书第三项内容裁决的收费日起缴纳了自2019年3月1日起的年度租金，继续承租原物业以保证持续经营。由于出租人与承租人的合同被判决解除，被告（次承租人）也未能取得租赁物的出租权，被告（次承租人）出租租赁物的权利消失，导致原告与被告（次承租人）的签订的《房屋租赁合同》无法履行，严重违反了合同约定，原告合同根本目的无法实现。按照一审认定的承租人应当支付租金的最后期限之日起（2019年3月1日起）,被告即丧失了收取租金的权力，被告应当返还原告履约保证金50万元和原告支付的2019／03／01-2020／01／31的租金324.258万元。按原被告的《房屋租赁合同》3.2条约定：双方一致同意，续约前壹年度租金，采用先用后付的原则，即自2021年2月1日至2022年2月28日的租金采用先用后付，待甲方同房屋所有权人续签租赁合同且提供能够证明其取得该房屋出租权相关证明材料后，乙方将2021年2月1日至2022年2月28日的租金及续租协议约定的首期租金同时支付给甲方。如本合同租赁期限到期后，甲方未取得该房屋的承租权，则乙方无需支付剩余壹年度租金，即2021年2月1日至2022年2月28日的租金无需支付，该租金作为甲方对乙方前期投入的补偿金。该年度租金为396.8725万元。被告在合同履行两年后己丧失出租房产的承租权，实际被告也未采取补救措施以继续履行合同。应视为合同约定的补偿条款条件提前成就，约定的补偿条款生效。按合同11.4条：双方约定，如果在一方不同意的情况下提前解约或者甲乙方单方严重违约的，擅自解约方或严重违约方应向被解约方或守约方支付以下两款中金额大者作为赔偿：Ａ.全部租赁年限的合同租金总额的30%Ｂ.剩余租赁年限的合同租金总额的50%,据此原告向被告主张违约金，按己付租金总额25%的合理利润计算为179万元。被告未及时返还原告履约保证金和前期投入补偿金，应赔偿诉讼请求二、三项的利息损失，自2019年3月1日起至起诉日2019年8月20日合计173天，计算为7.7163万元。 被告辩称，原告诉讼请求第一项不能成立。被告所获得的承租权是江南房开公司的授权经营，被告是次承租人。由于江南房开公司与古荡经济合作社又重新达成了和解协议，确认了双方之间的租赁合同，按照合同的原本内容继续履行完毕。被告并没有失去酒店的承租经营权。因此，原告的与被告之间的租赁合同的仍然可以继续履行。尽管被告的关联单位江南房开公司和古荡经济合作社发生过诉讼纠纷，但这只是双方的一个过程，最终还是要以江南房开公司有没有实质上失去了对于该物业的承租权为准。最终，江南房开公司没有失去承租权。因此，本案的房屋租赁合同不能解除。原告的第二项和第三项诉讼请求，是发生在江南房开公司和古荡经济合作社的诉讼期间。合同是在2019年8月份签的，但最早的交租金和保证金是在2019年5月，原告的关联单位向古荡经济合作社代交租金还是履行与国力大酒店之间的合同关系。因为金额和日期都是对应的。因此，如果原告确实存在代交，在双方之间只是一个结算的问题，多退少补。原告与古荡经济合作社签署合同，被告并不认可这个行为。因为在江南房开公司与古荡经济合作社的诉讼期间，古荡经济合作社是向实际租赁人发过通知要断水断电之类，这个行为在判决未生效期间，缺失权利的基础。原告的子公司浙江杭州锦轩酒店管理有限公司是代交了这笔钱，这是垫付关系，并不能改变原被告双方之间的合同基础。关于第四项诉讼请求，是以被告确定失去了租赁的权利，从而也失去了今后的续租权利作为前提的，实际情况是被告并没有失去承租权利。将未来不确定的因素直接转化为经济补偿的要求对被告很不公平。第五项诉请涉及到违约金179万，对应的要被告有严重违约行为，要达到原告的合同目的不能实现这样的状态才能算严重。被告的关联单位江南房开公司确实与古荡经济合作社有过诉讼，但这个行为本身不能构成对原告的严重违约，以至于达到让原告不能继续经营的状态。第六项诉讼请求以第二项和第三项诉讼请求为基础，原告或者关联方代缴了租金，是一个结算的关系。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下： 案涉房屋位于杭州市，系国力大厦部分房屋。产权人杭州古荡镇股份经济合作社将国力大厦租赁给瑞安市江南房地产开发有限公司，租期为2007年3月1日至2022年2月28日。瑞安市江南房地产开发有限公司将国力大厦租赁给被告，租期为2015年6月8日至2022年2月28日。 2016年10月28日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于部分房产（3-6层楼，3层西南面大会议室除外）总计面积为5100平方米的房产出租给原告使用。租赁期限为5年，从2016年11月1日至2022年2月28日止。租金为，单价1.826元／平米／天，首年（12个月）合计340万元。租赁期内，双方约定每年按2%递增。原告在合同签署后三个工作日内支付定金50万元。鉴于被告现有租期剩余五年，被告与产权方续签房屋租赁合同后，被告同意按其与产权方签署的续租合同约定的租期续租给乙方，届时双方另行签署租赁合同，新的租赁合同条款与本合同内容相同。双方一致同意，续约前壹年度租金，采用先用后付的原则，即自2021年2月1日至2022年2月28日的租金采用先用后付，待被告同房屋所有权人续签租赁合同且提供能够证明其取得该房屋出租权相关证明材料后，原告将2021年2月1日至2022年2月28日的租金及续租协议约定的首期租金同时支付给被告。如本合同租赁期限到期后，被告未取得该房屋的承租权，则原告无需支付剩余壹年度租金，即2021年2月1日至2022年2月28日的租金无需支付，该租金作为被告对原告前期投入的补偿金。 2016年10月28日、29日，产权人、瑞安市江南房地产开发有限公司出具证明书，同意被告将国力大厦3-6层转租给原告。 合同生效后，原告按约支付了履约保证金50万元和每年应付到期租金，2019年2月1日至2020年1月31日租期租金为353.736万元。 2019年3月8日，本院作出（2018)浙0106民初6945号民事判决书，因瑞安市江南房地产开发有限公司未按期足额支付租金已构成根本性违约，判决解除杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司于2007年2月12日签订的《房屋租赁合同》，同时判决瑞安市江南房地产开发有限公司支付截至2019年2月底的租金，腾退浙江国力大酒店房产。杭州市中级人民法院于2019年6月5日作出（2019)浙01民终3637号民事判决书，维持原判。 2019年8月20日，杭州古荡镇股份经济合作社与原告的全资子公司杭州锦轩酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给杭州锦轩酒店管理有限公司用于酒店式公寓使用，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日。每年的房屋租金与原、被告签订的租赁合同所约定租金一致。 2020年5月7日，杭州古荡镇股份经济合作社（甲方）与瑞安市江南房地产开发有限公司（乙方）达成执行和解。双方签订了《执行和解协议书》，约定：根据相关民事判决，乙方应付甲方合计1342.0774万元，2019年10月11日，杭州市西湖区人民法院已对乙方执行划拨至甲方名下141127.57元，现乙方已将上述款项余款1327.9646万元打入法院执行专用账户。双方达成以下和解协议：甲方在收到全部执行款项1342.0774万元及利息、律师费后，同意将浙江国力大酒店房产现状，按2007年2月12日与乙方签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁条件继续履行该合同内容，由乙方经营至2022年2月28日期满。甲方在收取每年918万元租金的前提下，其余经营租金等收益均归乙方所有。2020年5月22日前，双方结清2019年3月1日至2020年2月29日期间的第一年度租金，甲方将收取的第一年度租金多余部分租金转入第二年度租金结算。甲方已与租赁户签订的房屋租赁合同不再变更出租主体（详见清单附件）。清单中包括原告全资子公司杭州锦轩酒店管理有限公司。该执行和解协议已履行。 以上事实，有原告提供的《租赁合同》、《转租证明》、《同意独立使用证明》、(2018)浙0106民初6945号一审民事判决书、(2019)浙01民终3637号二审民事判决书、《履约保证金》收据、2019年度租金支付凭证、《告知函》、《租赁合同》（杭州古荡镇股份经济合作社与杭州锦轩酒店管理有限公司），被告提供的2020年5月7日签订的执行和解协议及附件清单，结合当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，系双方真实意思表示，应认定有效。本案的首要争议焦点是原、被告的《房屋租赁合同》是否应当解除。被告转租案涉房屋的权利基础是产权人杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》，该合同经已生效的民事判决予以解除。原租赁合同解除后，转租合同处于履行不能的状态。被告的转租权利基础已消失，案涉《房屋租赁合同》应当解除。原告要求解除该合同的诉请合理有据，本院予以支持。被告抗辩杭州古荡镇股份经济合作社与瑞安市江南房地产开发有限公司的房屋租赁纠纷在执行阶段双方达成了执行和解。但该两方的《执行和解协议书》签订于2020年5月7日，此时产权人杭州古荡镇股份经济合作社已与原告的全资子公司于2019年8月20日直接签订租赁协议。《执行和解协议书》中也约定杭州古荡镇股份经济合作社与租赁户签订的房屋租赁合同不再变更出租主体。原、被告之间的《房屋租赁合同》没有继续履行的基础。原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。 案涉合同解除后，如何处理。合同解除后，被告理应返还原告支付的50万元履约保证金。产权人与瑞安市江南房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》经生效判决解除后，被告不再具有对原告的租金请求权，被告经判决支付截至2019年2月底的租金，原告要求被告返还已支付给被告的自2019年3月1日至2020年1月31日的租金324.258万元，应当支持。同时，合同解除系因原租赁关系解除,被告丧失案涉房屋转租权而导致，被告还应支付原告前述两项钱款自2019年3月1日起至付清之日止的利息。原告的第二、三、六项诉讼请求，予以支持。 第四项诉请，要求被告承担前期投入补偿金396.8725万元（按合同约定的最后年度租金计算）。相关约定系关于被告如取得2022年2月28日后对房屋的租赁权后保证继续出租给原告和如被告未取得后续租赁权的处理，该项主张并非原告在案涉《房屋租赁合同》履行情况下必然可获得的利益，不予支持。第五项诉请，要求被告承担违约金179万元，按己收租金716.278万元的合理利润25%计算。该计算方式没有依据，不予支持。本案转租合同解除是因为基础《房屋租赁合同》经生效判决解除，被告丧失转租权。但在该案执行阶段，瑞安市江南房地产开发有限公司又与产权人达成了和解，仍取得了案涉酒店的出租权，同时约定产权人与原告签订的租赁合同不再变更出租主体。因此，如原告当时未直接与产权人签订租赁合同，被告也仍具备继续履行案涉租赁合同的条件。综合本案具体情况，结合案涉租赁合同的约定及当事人的过错程度等综合因素，参考年度租金的一年贷款利息，本院酌情判决被告承担违约金20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下： 一、解除布丁酒店浙江股份有限公司与浙江国力大酒店有限公司于2016年10月28日签订的《房屋租赁合同》。 二、浙江国力大酒店有限公司于本判决生效后十日内返还布丁酒店浙江股份有限公司保证金50万元及租金324.258万元，合计374.258万元，并以欠付款为基数支付自2019年3月1日起至付清之日止的利息。按年利率4.35%计算至2019年8月19日利息为77163元。2019年8月20日之后的利息标准按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。 三、浙江国力大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付布丁酒店浙江股份有限公司违约金20万元。 四、驳回布丁酒店浙江股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78849元，保全申请费5000元，合计83849元，由布丁酒店浙江股份有限公司负担48661元，由浙江国力大酒店有限公司负担35188元。 布丁酒店浙江股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；浙江国力大酒店有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  吴俊洁 人民陪审员  狄建华 人民陪审员  王文仙 二〇二〇年六月九日 书 记 员  冯宏舟