安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1898号上诉人(原审原告)：罗洪洋，男，1983年4月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人罗洪洋因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗洪洋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持罗洪洋的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2016年11月24日提供的材料交产权登记中心为逾期时间错误。1.本案应以荣盛公司2018年11月2日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为罗洪洋办理产权登记材料时间。开发商办证主要分为两个环节，即初始登记大证和转移登记小证。初始登记完成后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是开发商办理初始登记后的环节。在办理转移登记之前，业主需要交纳契税、公维基金等相关税费。本案罗洪洋委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.业主与开发商签订房屋买卖合同的目的，系取得案涉房屋的所有权，不是整栋楼的大证。3.荣盛公司提交的房屋所有权受理单，仅是初始确认登记，是开发商将房屋产权转移登记到买受人名下的前提条件。确认书只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，不是颁发房屋权属证书的材料。按照一审法院认定，房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，与事实不符。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述两个部门各司其职，一个部门收取材料不代表另一个部门收取办证材料。二、罗洪洋主张权利未超过诉讼时效。罗洪洋于2019年10月得知荣盛公司逾期办证，荣盛公司违约具有持续性，荣盛公司违约行为一直持续到将材料提交至不动产登记中心之日止。罗洪洋的诉讼时效也应从不动产登记部门的收件单之日起计算，即2018年11月2日计算。罗洪洋的主张不超过三年诉讼时效，一审法院认定部分超过诉讼时效错误。三、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日。根据双方合同第15条约定，买受人取得房屋产权证书是其签订买卖合同的目的，且如果荣盛公司认为约定不清，视为没有约定。按照合同第18条规定，荣盛公司也应承担违约责任。案涉合同系格式条款，应作出不利于提供格式合同一方的理解，即买受人在交房后360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，一、荣盛公司与业主之间存在商品房买卖合同关系，具体权利义务以双方签订的合同为准。二、一审法院以受理单时间作为计算违约金的依据，判决结果正确。合同约定荣盛公司将办理权属证书的材料送至产权登记部门备案，故违约金计算的截止日期应以荣盛公司递交材料后不动产登记部门受理登记之日。荣盛公司已向不动产登记部门递交材料，登记部门受理后审查及颁发证书的时间，荣盛公司对此不应承担违约责任。三、荣盛公司依约承担的只是将资料提交备案的义务。荣盛公司除提交自身持有的资料外，其他办证材料只是待业主提交后一并提交。对于业主自持资料，荣盛公司只负有代交义务。对业主交纳的材料是否符合办证标准无法审查。如业主不提供资料或者资料存在瑕疵，其后果只能由业主承担。荣盛公司在提交资料后，办证部门存在众多流程，行政机关如何办证荣盛公司无法决定。荣盛公司只要将材料提交即完成义务。四、不动产登记改革后，系由不动产登记部门和不动产交易部门协同进行审核、办理。荣盛公司只需将材料提交报送备案，对于材料提交后如何分工荣盛公司无法进行干涉。五、荣盛公司与业主签订的合同，系不动产交易部门提供的制式合同，非荣盛公司制作，业主主张合同约定应不利于荣盛公司，没有依据。综上，业主的上诉请求没有依据，请求驳回上诉，维持原判。罗洪洋向一审法院起诉请求：一、判令荣盛公司向罗洪洋支付逾期办理房地权证的违约金共计人民币86124.60元（逾期办证时间暂从2016年9月16日暂计算至2018年11月2日止共计777天即违约金为总房款554212元*0.02%*777日=86124.60元），2018年11月2日以后的违约金按此标准支付实际办证之日止；二、本案的诉讼费用由荣盛公司承担。一审法院认定事实：2013年10月25日，罗洪洋与荣盛公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201310250004），该合同约定罗洪洋以按揭方式购买荣盛公司开发的荣盛?锦绣香堤第3栋1单元30层01301号房屋，双方在该合同中还就建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式（按揭付款）、房屋交接、保修责任等作出约定。其中，该《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年9月30日前，将符合合同约定商品房交付买受人使用，第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金；3、关于产权登记手续的办理方法，经双方同意，根据付款方式按照下列第（1）或第（2）种方式处理：（1）买受人采用一次性方式付款购房，由买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责协助买受人办理产权证书。（2）买受人采用按揭方式购房的，买受人在办理交付手续时向出卖人全额交清办理房屋产权证书预备金及合格的办证资料，由出卖人代买受人办理产权证、土地证、房地产他项权证。出卖人代买受人办理上述证书期间，买受人的个人办证资料发生变化的，买受人应自出卖人通知其补交相关办证资料之日起七日内向出卖人提交。买受人未按照上述约定日期提供办证资料的，买受人应向出卖人支付违约金。2013年10月29日，经蚌埠市众信公证处公证，罗洪洋向荣盛公司出具委托书，委托荣盛公司就涉案房屋全权代表其到房屋管理部门办理并领取房地产权证、到土地管理部门办理并领取房屋的土地使用权证、到房屋管理部门办理房屋的抵押登记相关手续并领取房地产他项权证。还约定办理上述事项所需费用由委托人承担，受托人应当将上述房屋的他项权利证书交给银行。受托人在办理上述事项中所签署的有关文件，委托人均予以承认并愿意承担因此而产生的法律后果。2015年8月14日，罗洪洋作为付款方的不动产统一发票载明其缴纳的售房款为554212元。罗洪洋与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间为2015年9月21日。2016年11月24日，荣盛公司向蚌埠市房地产交易管理处提交办理案涉房屋产权证的相关材料。一审法院认为，本案主要争议焦点为：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任；二、罗洪洋诉请是否超过诉讼时效。对上述争议焦点，现评析如下：一、荣盛公司是否违约，应否承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》系荣盛公司与罗洪洋真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该《商品房买卖合同》第十五条系双方关于涉案房屋产权登记及逾期办证违约责任的具体约定。依据该条款，荣盛公司负有两项义务，即其应在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案；接受罗洪洋委托，代罗洪洋办理案涉房屋的产权证、土地证、房地产他项权证。本案中双方对委托办证的期限并未明确约定，故判断荣盛公司是否违约，取决于荣盛公司是否按照合同约定在商品房交付使用后360日内，将办理涉案房屋权属登记（办理小产权证）需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。罗洪洋与荣盛公司的涉案房屋实际交付的时间是2015年9月21日，即荣盛公司应于2016年9月16日之前将办证的相关资料交至产权登记中心，而蚌埠市房屋所有权申请登记受理单载明，荣盛公司于2016年11月24日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其应承担相应的违约责任，违约时间为2016年9月16日至2016年11月24日。二、罗洪洋诉请是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题第18条规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《〈第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》认为，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。最高人民法院《民事审判指导与参考》第68辑民事审判信箱问答对于出卖人逾期支付办证违约金诉讼时效如何计算的问题，认为如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满之日起计算。如果当事人在合同中约定以每日或者每月为单位累计计算违约金数额，则该违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。本案中涉案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。故本院认为，依据案涉《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的计算方式之约定，该债权属于继续性债权，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。一审法院收到罗洪洋诉讼材料之日为2019年10月18日，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故2016年10月18日后的逾期办证违约金尚未超过诉讼时效。荣盛公司违约时间为2016年9月16日至2016年11月24日，一审法院支持罗洪洋的违约金时间为自2016年10月18日至2016年11月24日，违约金数额为554212元×0.02%/天×37天=4101.17元。关于罗洪洋主张的逾期办证时间应该计算至蚌埠市不动产登记查档结果上的办证日期的主张，因双方合同中约定荣盛公司在房屋交付使用后360日内，将办证所需资料提交产权登记机关备案，荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权申请登记受理单明确其已经将办证资料提交产权登记机关备案，罗洪洋的主张与双方约定的合同内容不符，故对罗洪洋该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内一次性支付罗洪洋违约金4101.17元；二、驳回罗洪洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1953元，减半收取976.5元，由罗洪洋负担927.7元，由荣盛公司负担48.8元。二审期间，罗洪洋向本院提交网络下载截图一份，证明房地产交易管理处协同做登记工作的，不动产登记中心办理登记以及不动产登记中心运营的时间。荣盛公司质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，该证据达不到罗洪洋的证明目的。本院认证意见：该证据与荣盛公司提交加盖蚌埠市不动产登记中心的受理单不一致，达不到证明目的，本院不予认定。荣盛公司二审未提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是罗洪洋主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年11月24日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为罗洪洋户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。罗洪洋上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。罗洪洋该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于罗洪洋主张的违约金是否超过诉讼时效。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。罗洪洋上诉称其不知道权利受损，但根据双方合同约定，罗洪洋对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。综上所述，罗洪洋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1850元，由上诉人罗洪洋负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月二十四日法官助理王海燕书记员夏婧楠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。