江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2270号上诉人（原审原告）：盐城市园林正兴房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市建军东路23号1幢102室。法定代表人：袁勋安，该公司总经理。委托诉讼代理人：李昌国，江苏法鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙玲，女，1978年3月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审被告）：王军，男，1979年11月8日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张红星，江苏治端律师事务所律师。上诉人盐城市园林正兴房地产开发有限公司（以下简称正兴公司）因与被上诉人孙玲、王军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初7302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持正兴公司的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由孙玲、王军承担。事实与理由：一审法院认定以案涉房屋所在同一栋楼的价格1410元/平方米左右作为正兴公司与孙玲、王军之间房屋价款，属于事实认定错误。本案诉争的房屋为拆迁安置房，对于拆迁户的安置房的房屋价款与市场价之间是存在巨大的差额，通过本案查明的事实可以证实正兴公司出售给孙玲、王军的房屋是通过向案外人费荣军回购的方式再向孙玲、王军出售的，回收的价格为2200元/平方米、车库为1000元/平方米，足以证明案涉房屋是拆迁安置房，故同一栋楼的其他房屋不能作为正兴公司与孙玲、王军之间达成房屋买卖合同单价的依据。一审法院以拆迁安置房的价格作为房屋价格依据，明显违反公平原则。正兴公司通过回购的房屋采取低价出售给孙玲、王军显然是不可能的。正兴公司是经营性公司，通过房屋的买卖关系获取利益是市场经济的普遍行为，而采取回购房屋低价再出售，明显违反交易习惯。本案正兴公司与孙玲、王军之间没有签订书面的房屋买卖合同，双方对房屋价款发生争议，应由评估机构根据市场因素进行评估，而一审法院采用拆迁安置房的价格，并且不考虑本案的特殊性，即认定双方之间的房屋买卖合同的价格具有合理性，明显属于认定事实错误。二、一审法院裁判认定本案未过诉讼时效，又认定正兴公司未举证于2018年4月之前向孙玲、王军主张补交房款及认为孙玲、王军对房屋价格形成合理依赖，明显属于自由心证、滥用职权。孙玲、王军辩称，1.2005年1月6日孙玲、王军与正兴公司就案涉住房买卖作出了约定，孙玲、王军以12万元的价格购买正兴公司的案涉房屋，并于当天向正兴公司交纳了5万元购房款，而且在正兴公司出具的收条上注明了房屋的坐落地址和房号，明确5万元为预定房款，后来在同年1月8日、1月10日、1月12日分别向正兴公司交纳了2万元、3万元、2万元，共7万元，与前面预定房款合计为12万元。正兴公司经办人刘英在收条的最下方注明了总合计12万元，之后在2005年1月11日孙玲、王军向正兴公司成立的物业公司交纳了366元物业费，正兴公司将房屋交付给孙玲、王军。而且，在2005年2月21日正兴公司向孙玲、王军交付了案涉房屋之后，出具了总房款的收款收据并加盖了正兴公司的公章予以确认，该收据的主要内容是案涉房屋房号收款事由为购房款，金额为12万元，与前面的收条相一致。同时说明，孙玲、王军并非刚才正兴公司所讲的强行占用案涉房屋。2.2006年9月份正兴公司通过申请向盐城市房屋交易登记中心申请案涉房屋初始登记，该机关就案涉房屋向正兴公司出具了初始登记证明。3.案涉房屋与同一栋楼603室、704室两户的购房价格1750元/平方米和1460元/平方米，这两户购房时间都是在2006年，而且这两户都非拆迁户，在一审庭审中孙玲、王军曾向法院提交关于603、704房价的相关证明，一审法院当时要求正兴公司在规定的时间内提交该两户买卖单价及房屋买卖合同以及相关书面证明，明确向正兴公司释明如逾期不提交视为同意孙玲、王军的证明目的，孙玲、王军证明所购案涉房屋的价格是符合市场调整的价格，以及该两户邻居均非拆迁户。而且，拆迁户的差价由拆迁办补，该两户邻居非拆迁户，故也不存在所谓补差价。孙玲、王军所购买的案涉房屋房价在1410元每平方米是符合当时的市场价的，并不存在正兴公司所说的显失公平之说。4.在2005年2月21日正兴公司向孙玲、王军总房款的收款收据上并未注明部分购房款或者其他类似于非全部购房款的书面内容。5.正兴公司所称案涉房屋是其从第三人处回购，孙玲、王军认为正兴公司所讲的是否是事实不清楚，即使是事实，根据合同的相对性，也与孙玲、王军无关，正兴公司与孙玲、王军之间是单独的合同。6.从2015年1月至2018年4月正兴公司从未向孙玲、王军主张过补交房款，在2020年3月盐城市亭湖区税务局就案涉房屋地税价格进行市场调查过程中通过调取法院的裁判文书以及向房管部门调查了解，认定案涉房屋的地税价格为12万元整，体现了案涉房屋当时的时价，在税务部门调查过程中通知正兴公司配合调查，但正兴公司并未配合而拒不向税务部门提供相关的信息，这也足以说明正兴公司对案涉房屋的价格并没有异议。请求驳回上诉，维持原判。正兴公司向一审法院起诉请求：1.判令孙玲、王军给付正兴公司购房款81710元及逾期付款利息（自2005年2月22日起至实际履行付款之日止,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.诉讼费由孙玲、王军承担。一审法院经审理查明，孙玲、王军系夫妻关系，于2004年2月12日领取结婚证。2005年1月5日，正兴公司员工刘英（甲方）与案外人费荣军（乙方）签订购房协议书一份，约定：甲方自愿购买乙方由市园林正兴房产公司开发的位于大庆商品房壹套及18号车库（14.32m2），此房原为乙方作为拆迁户安置的回迁房。今本人与乙方达成一致同意甲方住宅楼以2200元/m2结算，车库以1000元/m2结算（产权归甲方所有，不得反悔）。乙方保证此房没有矛盾纠纷。协议达成后，甲方与乙方一次性结算所有款项、房款。在协议书下方，费荣军于2005年1月20日注明：共计收到房款201210元整，外加500元。2005年1月6日，刘英向孙玲出具收条一份，载明：今收到孙玲现金伍万元整，用于市大庆中路29号1号住宅楼604室预定房款。在该收条下方刘英另注明：05年元月8日收到贰万元整，合计柒万元。05年元月10日收到现金叁万元整，合计壹拾万元整。05年元月12日收到现金贰万元整，总合计壹拾贰万元整。后孙玲、王军入住该房屋至今。2005年2月21日，正兴公司向孙玲出具收款收据一份，载明：交款单位孙玲，收款方式现金，人民币壹拾贰万元整，收款事由购房款，注：大庆路29号住宅楼604室。正兴公司在该收据上加盖公章。一审法院另查明，2006年9月，盐城市房产交易登记中心向正兴公司出具商品房初始登记证明，正兴公寓小区1楼604室房屋已经审查并初始登记。2018年4月23日、2018年6月5日，正兴公司向孙玲发出通知，要求孙玲补足房款，签订购房合同，并领取商品房销售统一发票。一审法院再查明，2018年7月3日，孙玲、王军向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼，要求正兴公司协助其办理产权登记手续，并支付违约金67860元，后该院依法作出：位于盐城市亭湖区的房产归孙玲、王军共同所有；正兴公司应于本判决生效之日起十五日内协助孙玲、王军办理盐城市亭湖区房屋的产权登记手续；驳回孙玲、王军的其他诉讼请求。正兴公司不服该判决向本院提起上诉，后本院维持原判，在二审时，正兴公司认可其上诉所称的车库并非孙玲、王军使用。一审法院又查明，与涉案房屋在同一栋楼的603室及704室，2006年的购买价格分别为1750元/m2及1460元/m2。一审法院认为：（1）2005年2月21日，正兴公司向孙玲出具收款收据一份，该收款收据明确载明涉案房屋的购房款为12万元整，并未有部分购房款或优先支付部分房款等字样；（2）正兴公司未能向一审法院提供证据予以证明其与被告就房屋购买价格形成明确的约定；（3）合同具有相对性，正兴公司不应当将其与他人签订的购房协议中约定的房屋价格标准作为其与孙玲、王军之间房屋价格的计算依据，且其出具的收款收据中并未有涉案房屋每平方米的计算价格。另涉案房屋共计84.95m2，按照总价12万元计算出每平方米的价格为1410元左右，与2006年涉案房屋所在的同一栋楼的其他房屋价格亦存在一致性；（4）孙玲、王军自2005年1月份起一直入住涉案房屋至今，正兴公司未能提交证据证明其在2018年4月份之前向孙玲、王军主张过补交房款，故孙玲、王军已对房屋价格形成合理依赖，其可据此认为双方已就房屋价格达成一致意见。综上所述，一审法院依法确认涉案房屋的实际成交价为12万元整，对孙玲、王军主张的其从案外人费荣军处购买的房屋价格为2200元/m2，孙玲、王军应当按照该价格标准支付房款的意见不予采信，故一审法院对正兴公司的诉讼请求依法不予支持。关于孙玲、王军辩称的“正兴公司自2005年起一直未向正兴公司主张过房款，故本案已过诉讼时效”，一审法院认为，因涉案房屋一致未能办理不动产权登记，正兴公司与孙玲、王军双方之间一直存在房屋买卖法律关系，故一审法院对孙玲、王军主张本案已过诉讼时效的辩称意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回正兴公司的诉讼请求。案件受理费1843元，依法减半收取921.5元，由正兴公司负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于正兴公司与孙玲、王军关于案涉房屋买卖的价款如何认定。本案中，孙玲、王军与正兴公司就案涉房屋之间形成房屋买卖合同关系已经生效判决确认，双方之间没有书面房屋买卖合同，现双方就房屋价款存在争议，正兴公司主张房屋价款应当按2200元/平方米计算，其主张的依据为案涉房屋为其从案外费荣军人处以2200元/平方米价格购买，但本案系正兴公司与孙玲、王军之间的房屋买卖合同，与案外人费荣军无关，正兴公司不能以与他人的房屋价款来证明其与孙玲、王军之间的房屋价款，且孙玲、王军支付12万元房款后，正兴公司向孙玲、王军出具了案涉房屋的收据，收据上未注明房款有未交齐的情况，后孙玲、王军实际入住案涉房屋多年，另一审法院结合同一栋楼的603室、704室的时价，认定正兴公司于孙玲、王军就案涉房屋的价款为12万元具有事实和法律依据。综上所述，正兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1843元，由上诉人盐城市园林正兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月二十八日书记员  周亚梅