天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终1032号上诉人（原审被告）：侯广清，男，1970年3月18日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：王娟，天津锐尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李平，男，1988年9月10日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：薛梅，北京市东友律师事务所律师。上诉人侯广清因与被上诉人李平房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。侯广清上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．改判上诉人与被上诉人继续履行双方签订的房屋租赁合同；3．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人侯广清与被上诉人李平签订房屋租赁合同时，被上诉人明知租赁厂房没有验收而自愿租赁房屋，且被上诉人在2019年5月31日主动找上诉人借房屋产权证办理完成了天津嘉诚食品有限公司的工商登记注册手续，后被上诉人于2019年6月5日与上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人在订立合同前已经明确知晓了租赁厂房的现状，且其在收到承租厂房后组织员工对厂房进行改造准备生产，该事实已充分证明被上诉人对承租厂房的认可。二、因被上诉人经营的公司车间平面图未向消防部门审批，未能通过消防审批系统，系上诉人自身原因造成。此外，在双方签订合同期间住建部门因消防部分交接过程暂停办理消防手续，并非上诉人原因导致没有验收。三、被上诉人在2019年7月30日与上诉人微信沟通中，被上诉人明确表示了已经租赁其他厂房用于生产，后将天津嘉诚食品有限公司迁到新址。被上诉人在与上诉人的房屋租赁合同尚未解除的情况之下，租赁其他厂房用于生产，已经构成违约，因其违约在先，而后又要求与上诉人解除房屋租赁合同，于法无据。因被上诉人的违约行为造成了上诉人错过了与其他承租方签订合同的机会而产生损失。四、上诉人配合被上诉人完成厂房相关的改造工作，按照上诉人要求打井而支付了相关的服务费用，造成了上诉人经济损失，侵害了上诉人的合法权益。五、本案的涉诉租赁房屋在一审庭审过程中已经验收并取得了房屋产权证和消防验收，目前已经完全符合租赁使用的目的，一审法院判决解除合同没有任何法律依据。李平辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李平向一审法院起诉请求：1．要求依法解除李平与侯广清签订的《房屋租赁合同》；2．要求判令侯广清退还房屋租金10万元；3．要求判令侯广清承担违约金2万元；4．本案诉讼费用由侯广清承担。一审法院认定事实：涉案房屋系案外人天津华瑞包装材料有限公司所有，侯广清经天津华瑞包装材料有限公司同意将涉案房屋对外出租。李平系天津嘉诚食品有限公司的股东及法定代表人，天津嘉诚食品有限公司成立之初由李平负责为该公司租赁办公场所。2019年5月，天津嘉诚食品有限公司将公司营业执照上的住所地登记为涉案房屋的地址。2019年6月5日，侯广清作为甲方，李平作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于天津市宁河区的厂房出租给乙方进行生产加工及销售酱卤肉制品、灌制品；房屋具体地址为宁河潘庄工业区三纬路与五经路交口，房屋出租面积为2000平米，租赁期限为五年，装修期为两个自然月，租金起算日期从2019年8月10日起至2024年8月9日止，年租金40万元，乙方第一期付款10万元给甲方，乙方需在下一季度开始之前10日内付清下一季度租金；租赁期间，乙方必须严格遵守国家法律和政策，从事生产经营活动，经营的项目必须报当地工商、治安、劳动、环保、消防、卫生等有关部门审批同意（甲方需帮助乙方办理各种乙方正常生产需要的审批手续）；租赁期间，非本合同约定的情况，单方面解除合同的，应向对方支付违约金为所剩全部租金的20%；此合同自签字日起生效。合同落款处甲方侯广清签字，乙方李平签字并按手印。李平、侯广清协商签订案涉租赁合同时，侯广清没有提供房屋竣工验收完毕手续或房屋权属登记证书。2019年6月5日，李平向侯广清指定的账户转账10万元用于支付租金。2019年7月初，侯广清向李平交付涉案房屋，李平接收涉案房屋并进场，因涉案房屋消防验收始终未完成审批，李平无法使用遂于2019年7月18日撤场。2019年8月6日天津嘉诚食品有限公司将住所地从涉案房屋地址变更至武清区。2018年10月24日，涉案房屋取得建设用地规划许可证，2019年8月20日天津华瑞包装材料有限公司向相关部门提交涉案房屋的验收资料办理验收手续，2019年10月30日取得不动产权证书。一审法院认为，李平与侯广清签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。李平按合同约定交纳租金，侯广清应向李平交付符合使用条件的房屋。涉案房屋出租之时竣工验收尚未完成，即：签订租赁合同之时案涉房屋包括消防验收在内的竣工验收尚未通过，基于此原因，李平虽接收涉案房屋却无法实际使用，房屋租赁合同的目的不能实现，对李平要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。因侯广清履行合同义务存在瑕疵，致使李平一直未能实际使用涉案房屋，侯广清继续占有李平交纳的10万元房屋租金的行为，缺乏事实及法律依据，李平要求侯广清退还房屋租金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。李平作为房屋的承租人，在签订房屋租赁合同时应尽到严格审查的义务，李平在与侯广清达成房屋租赁意向时侯广清并未提供已完成竣工验收的相关资料，在此情况下李平仍与侯广清签订《房屋租赁合同》并支付房屋租金，李平对于不能实际使用涉案房屋、不能实现合同目的亦存在过失，理应承担相应责任，故对李平要求侯广清承担违约金2万元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告李平与被告侯广清之间的房屋租赁合同；二、本判决生效后10日内，被告侯广清返还原告李平房屋租金10万元；三、驳回原告李平的其他诉讼请求。被告侯广清如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,350元，由李平负担230元，侯广清负担1,130元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因一方当事人主张解除租赁合同而要求返还房屋租金成讼，本案的争议焦点为：双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，李平与侯广清签订《房屋租赁合同》租赁案涉厂房用于天津嘉诚食品有限公司生产经营，侯广清应当向李平交付符合使用条件的厂房。在签订合同之时，案涉房屋包括消防验收在内的竣工验收尚未通过。合同约定的租金起算日期从2019年8月10日起至2024年8月9日止，然案涉房屋直至2018年10月24日取得建设用地规划许可证，2019年10月30日取得不动产权证书。因侯广清交付的厂房不具备使用条件，不能实现合同目的，故李平享有解除权。一审法院支持李平解除合同的主张并无不当，本院予以维持。因案涉厂房存在未通过消防验收等问题，李平一直未实际使用，故侯广清应当退还李平租金10万元。一审法院支持李平关于退还租金的主张亦无不当，本院予以维持。综上所述，侯广清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人侯广清负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年六月十八日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……