广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5963号上诉人（一审被告、反诉原告）：曾青松。被上诉人（一审原告、反诉被告）：广东康景物业服务有限公司。住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄宇航，总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人曾青松因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人曾青松上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并公示自2004年至2019年的财务账目；3.判令被上诉人赔偿因其未按约提供周全安保服务造成上诉人被盗损失16200元；4.判令被上诉人退还自2007年12月至2014年2月违法收取的花园管理费共计6787.5元；5.判令被上诉人收取花园管理费系欺诈行为，并根据《中华人民共和国消费者权益保护法》“退一赔三”原则赔偿上诉人20362.5元；6.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人没有依约提供物业管理服务，属于严重违约。一审法院却认为仅是服务中存在瑕疵，明显偏袒被上诉人。上诉人拒绝支付物业管理费符合法律规定及合同约定，一审法院不予支持缺乏事实依据和证据支持，有违法律规定，请求二审予以改判。1.上诉人与被上诉人签订《东方夏湾拿前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》）已明确约定被上诉人提供的服务内容，但被上诉人未依约提供周全的安保服务，无视上诉人和小区业主的人身及财产安全，致使小区内长期发生被盗事件，事后被上诉人在安保方面并没有采取补救措施。被上诉人的行为违反了上述合同的约定，构成根本违约，被上诉人提供的安保人数奇缺，保安亭岗形同虚设，失窃频繁、监控设备失效。上诉人与被上诉人曾多次协商，但被上诉人还是无视广大业主的合理要求，拒绝履行原先的管理服务承诺，至2019年底，被上诉人仍没有完善合同签订的服务内容，导致众多业主以拒交物业管理费来维护自己的合法权益。2.依据涉案《前期物业服务协议》第一条第一款第8点的规定，被上诉人应当公布物业管理费用收支账目。但事实上，被上诉人从未依约编制物业管理服务及财务年度计划，更没有每年向上诉人公布物业管理费用收支账目。此外，被上诉人也没有依约对房屋共用部分进行维护和管理。基于被上诉人存在诸多违反合同约定的行为，未依约提供物业管理服务，没有进行整改，存在严重违约。但一审法院却认定被上诉人的行为属于履行义务时存在的瑕疵，明显与事实不符。在被上诉人未能按照合同约定提供物业管理服务的情况下，上诉人不予支付物业管理费，完全符合法律规定。退一步讲，既然一审法院认定被上诉人提供的物业管理服务存在瑕疵，也就是服务存在过失或缺陷，那管理费也应当予以相应的扣减。但一审判决认定上诉人应依约向被上诉人支付物业管理费，有违法律规定，有违日常习惯，请求予以改判。二、被上诉人家中被盗，导致财产损失价值16200元，与被上诉人没有依约提供周全安保服务有关，被上诉人负有不可推卸的连带责任。根据《合同法》第一百一十三条的规定，上诉人要求被上诉人赔偿该损失符合法律规定，一审法院并没有支持该主张，应予以纠正。2007年12月至2014年2月期间，上诉人依约每月按时向被上诉人支付物业管理费，但被上诉人收取管理费后，没有依约向上诉人提供符合要求的物业管理服务，导致上诉人家中被盗，该事实有一审法院从广州市公安局从化分局神岗派出所调取的询问笔录为证，上诉人的财产被盗与被上诉人没有依约提供物业管理服务有直接的关系。根据消费者权益保护法第十一条的规定，被上诉人应予以赔偿。三、被上诉人将违法的花园管理费与住宅物业管理费捆绑在一起收费，不让业主单独交住宅物业管理费。被上诉人在物业服务协议约定按0.5元／平方米的标准收取花园管理费违反法律法规的强制性规定，依法应认定为无效，且被上诉人在收取费用之后根本没有提供相对应的物业管理服务，现上诉人要求被上诉人退还从2007年12月至2014年2月的花园管理费共计6787.5元，合法有据，一审法院不予支持缺乏事实和法律依据，应依法予以纠正。1.本案中，被上诉人按每月每平方米0.5元标准收取上诉人花园管理费的依据是双方签订的《前期物业服务协议》第四条第二款的约定，上述协议是被上诉人提供的，系夏湾拿楼盘所有业主在收楼时统一签订的格式合同。纵观协议全部条款，并没有约定被上诉人提供花园管理的具体服务内容，且事实上被上诉人也从未向上诉人提供花园管理和维护服务，被上诉人利用提供格式合同之便，假借提供花园物业管理服务的名义收取上诉人的管理费，但却不提供任何物业管理服务，该约定属于典型的在格式合同中免除己方责任，排除上诉人主要权利，且还要收取上诉人费用，造成上诉人财产损失。根据我国合同法关于格式合同和无效合同的相关规定和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《消费者权益保护法》的相关规定，涉案物业服务协议中的约定依法属于无效，一审法院认为“被上诉人收取上诉人的花园管理费，不违反法律、行政法规的强制性规定”有违法律规定，是错误的。2.自交楼以来，被上诉人即捆绑收取花园管理费，2007年期间，曾有小区业主苏昭向广州市物价局反映被上诉人违法收取花园管理费，从化市物价局于2007年10月22日作出从价函[2007]40号复函，认定私人花园管理属增加服务内容，应由业主和物业管理公司另行约定，不得统一按照0.5元/平方米授权，该局已责令被上诉人改正。但被上诉人罔顾法律、上述复函及物价局下发的整改通知，欺诈、蒙骗广大业主，长期违法收取花园管理费，被上诉人的行为属于利用合同来掩盖非法收取花园管理费之目的，已违反合同法第五十二条的规定，依法也应认定为无效。3.一审期间，被上诉人辩称收取花园管理费是用于公共区域绿化的维护，但《前期物业服务协议》第七章“物业服务费用”第二十六条第4点明确了“公共绿地的养护费用由物业管理费承担”，被上诉人明显存在乱收费用的情况。4.上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第十一条亦明确约定，被上诉人乱收费的，上诉人有权要求被上诉人清退所收费用。因此，上诉人要求被上诉人退还花园物业管理费6787.5元符合合同约定，依法应予支持。5.由于上诉人与被上诉人在合同中约定花园物业管理收费约定无效，根据合同法第五十八条规定，被上诉人根据无效合同取得的财产应当予以返还，故上诉人要求被上诉人返还已收取的花园物业管理费共计6787.5元，符合法律规定，一审法院不予支持缺乏事实依据和证据支持，且违背了法律规定，应予以纠正。二、上诉人要求被上诉人按所收取花园物业管理费的三倍增加赔偿损失符合《消费者权益保护法》第五十五条规定，一审法院不予支持属于认定事实和适用法律错误，应依法改判。1.上诉人向被上诉人支付物业管理费，购买被上诉人的物业管理服务，符合《消费者权益保护法》第二条规定消费者为生活消费接受服务的情形，现上诉人在接受服务过程中权益受到损害，依法受《消费者权益保护法》的保护，一审法院以双方属合同关系为由不适用《消费者权益保护法》，明显是错误的。2.被上诉人辩称以超过诉讼时效为由拒绝退还和赔偿花园管理费，说明其也认为应该退还和赔偿，只是超过诉讼时效而已，但被上诉人理解法律条文有误，上诉人是在不知情的情况下缴交花园管理费，所以两年诉讼时效不适用于本案。3.被上诉人在夏湾拿服务中心墙壁上张贴的《广州市物业服务收费标价牌》中“收费项目”包含“花园管理费”，其称是按“穗价[2004]199号”文件《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》对住宅和花园进行收费，但上诉人查阅“穗价[2004]199号”文件并没有找到对业主自用花园收费的依据。这证明了被上诉人巧立名目私自乱收费，欺骗上诉人及广大业主，属于严重的欺诈行为，违法收取花园管理费事实。4.东方夏湾拿花园分十几个小区，奇怪的是前期开发的小区收花园管理费，后期开发的小区则不收，这说明被上诉人明知花园管理费违法，后期开发小区不敢收了，但上诉人所在的前期开发小区仍继续收花园管理费，这是明知故犯的欺诈行为。三、被上诉人收取上诉人的公摊水电费有诸多不合理部分，属违规收费，应予退还。被上诉人在收取费用之后却不提供对花园的任何维护管理服务，存在明显欺诈故意，根据《消费者权益保护法》第五十五条的规定，被上诉人应按所收取花园管理费三倍增加赔偿损失共计20362.5元。一审法院对上诉人的合法诉求不予支持，属于认定事实错误，适用法律错误，请求二审依法改判。被上诉人康景物业公司辩称，不同意上诉人的上诉理由及上诉请求，一审认定清楚事实，适用法律正确，不存在违规收费以及消费欺诈的情形。康景物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令曾青松支付拖欠的2014年3月1日2019年5月31日管理费26189.10元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至曾青松实际付清之日止，暂计至起诉之日）2433.60元，共计28622.7元，其中住宅管理费是每月325.2元，花园管理费90.5元，共计每月415.7元；2.本案的诉讼费用由曾青松承担。曾青松向一审法院提起反诉请求：1.请求判决康景物业公司立即停止强行收取花园管理费和公摊水电费等违法违规行为；2.判决《东方夏湾拿前期物业管理服务合同》第二章第十三条第二点关于公共水电分摊费用的条款及第七章第22条花园管理费条款无效；3.判决康景物业公司退还曾青松在不知情的情况下交纳的自2007年12月至2014年2月的花园管理费和公摊水电费共8287.5元，并根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的“退一赔三”条款，赔偿曾青松24862.5元；4.本案反诉费用由康景物业公司承担。庭审中，曾青松当庭追加以下诉讼请求：5.康景物业公司应公开物业服务协议约定的收费明细；6.公开物业管理费和花园管理费的收费依据；7.提供合法取得案涉小区物业服务协议的依据。一审法院审理查明，2006年8月1日，广州市从化珠江房地产开发有限公司将东方夏湾拿花园（物业名称）委托给康景物业公司实行物业管理，双方签订了《东方夏湾拿花园前期物业服务合同》。合同第十三条约定物业公司负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、公共水电分摊费用；3、业主和物业使用人应付的其他费用（如有偿维修服务费、车位使用费等）。…合同第十七条约定前期物业服务期限自2006年8月1日起至本小区业主委员会成立之日止。2007年12月1日，康景物业公司（甲方）与曾青松（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称为东方夏湾拿花园；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为261532；乙方所购房屋坐落位置为从化区太平镇××花园格林纳达街××号，类型为商品房，建筑面积169.71平方米，花园面积165.26平方米。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利义务：8、每十二个月向乙方公布物业管理费用收支账目…。第二条物业管理服务内容约定了甲方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修共六方面内容，其中：四、保安：1、内容：（1）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；（2）24小时全天候安全监控与巡逻；2、责任：（1）无发生重大安全责任事故和治安、刑事责任案件；（2）闭路监控、消防监控、辖区内治安巡视、门岗值勤、责任到人；（3）保安、消防监控设备设施完好，维护、保养制度健全，防范措施完善。第三条物业管理服务质量约定了房屋外观、设备运行、共用部位共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位共用设施设备小修和急修共九方面内容，其中：七、保安：1、小区内公共秩序良好，无聚众闹事，打架斗殴等不良现象；2、无重大火灾、治安刑事责任案件，监控系统正常运行。第四条物业管理服务费用：一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终按房产证建筑面积核算）每月每平方米1.9元，花园按占地面积每月每平方米0.5元；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。…七、物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整；…第十一条违约责任：四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。第十八条：本协议自签字之日起生效”。同日，曾青松签署了《收楼表清单》《承诺书》《缴费协议书》《紧急联络表》等收楼资料，确认签收上述房屋。康景物业公司分别于2016年5月20日、2017年11月8日向曾青松发出法律函，催缴相关物业管理费。庭审中，曾青松确认未交纳2014年3月至2019年5月期间的物业管理费，但认为康景物业公司计算费用有误。一审法院调取了案涉房屋的不动产查册表，案涉从化市太平镇东方夏湾拿花园J区五街1号房屋建筑面积171.17平方米。另查，在另案康景物业公司诉曾海标案件中（【2019】粤0117民初4695号），一审法院调取曾青松的报案记录：“2014年1月30日，曾青松向从化区公安局神岗派出所报案称，位于从化市太平镇××小区××街××号被盗窃，2014年2月2日，从化区公安局出具《立案决定书》，对该盗窃案立案侦查。庭后一审法院调取了曾青松及其妻子冯文倩在神岗派出所的询问笔录，事主自述被盗一条水晶项链（价格不详）、现金1000元、三星手机（价值1200元）以及一本外币收藏册（价值折合3000元）。”2015年5月30日，曾青松与案涉小区部分业主共同向康景物业公司发出公开信，对于案涉小区安保服务不到位提出了整改意见，康景物业公司的工作人员签收。再查，东方夏湾拿花园小区内分为多个名称不同、相对封闭的内部区域，根据庭后一审法院的现场查看及平面图，该小区共分为哈瓦那区域、格林纳达区域、里约区域、安达卢西亚区域、圣地亚哥区域、圣多明各区域等，各区域相对独立，且均设有独立的门禁。在另案康景物业公司诉曾海标案件中（【2019】粤0117民初4695号），一审法院就花园管理费收费问题向从化区发展和改革局发函，从化区发展和改革局复函称：根据《广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》（穗发改规字【2016】4号）的相关规定：“一、新建住宅（不含别墅）前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月；七、住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行”。因此，政府指导价最高收费标准为2.8元/平方米/月不包括别墅，别墅花园管理费可不执行政府指导价，由商品房买卖双方合同约定。在另案康景物业公司诉曾海标案件审理中（【2019】粤0117民初4695号），一审法院曾前往案涉小区现场查看，在物业服务中心陈列公示栏。一审法院认为：康景物业公司与曾青松签订《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，故康景物业公司与曾青松之间物业管理服务关系成立，双方均应依约全面履行自己的义务。曾青松抗辩因康景物业公司未按合同约定履行相关义务，尤其是安保服务出现严重瑕疵，导致其房屋被盗且一直未整改其服务不到位的问题，属于未按协议约定提供相应的物业管理服务，故拒绝履行支付物业管理费的义务。一审法院认为，物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理是一个动态长期的过程，康景物业公司虽然在日常管理中确实存在瑕疵，但其仍依约对曾青松房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现。根据本案曾青松提交的证据以及一审法院庭后的现场勘验，康景物业公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。曾青松认为康景物业公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求康景物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故一审法院对曾青松抗辩不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费，但曾青松自2014年3月起至今未交纳物业管理费，康景物业公司现主张曾青松交纳2014年3月至2019年5月期间的物业管理费于法有据，一审法院予以支持。涉案房屋建筑面积171.17平方米，每月住宅物业管理费1.9元/平方米，故2014年3月至2019年5月期间的住宅物业管理费为20489元（171.17平方米×1.9元×63个月）。综上，曾青松应向康景物业公司交纳2014年3月至2019年5月期间的住宅物业管理费为20489元。关于花园管理费。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”《物业服务收费管理办法》第七条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第九条第二款规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。”康景物业公司与曾青松在《前期物业服务协议》第四条第七项规定中明确约定物业管理服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整，即实行市场调节价，双方已经通过物业服务协议约定了花园管理费按0.5元/平方米，该约定为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方均有约束力，双方应按照协议约定履行各自义务，且花园作为曾青松的私人使用区域，占用了物业管理区域的面积，康景物业公司已依约对花园提供了与涉案房屋相同的物业服务，曾青松应当按照协议约定交纳花园管理费，其反诉认为康景物业公司收取花园管理费违法违规的主张于法无据，一审法院不予支持。康景物业公司现主张曾青松交纳2014年3月至2019年5月期间的花园管理费于法有据，一审法院予以支持。案涉住宅花园面积为165.26平方米，每月花园管理费0.5元/平方米，故2014年3月至2019年5月期间的花园管理费为5205.7元（165.26平方米×0.5元×63个月），综上，曾青松应向康景物业公司交纳2014年3月至2019年5月期间的住宅物业管理费20489元和花园管理费为5205.7元，以上共计25694.7元，康景物业公司计算有误，一审法院予以纠正。关于违约金。由于康景物业公司在提供物业管理服务中特别是安保问题确实存在一定的瑕疵，该情况是曾青松未及时支付物业费的主要原因，事出有因，故对康景物业公司要求曾青松支付逾期缴纳物业费违约金的主张，一审法院不予支持。应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。关于曾青松主张康景物业公司收取公摊水电费违法并要求退还已交纳的公摊水电费的问题。为保障居民公共权益，居民住宅公共用水、公共用电产生的水费、电费需由居民进行分摊。《广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费公摊问题的通知》第四条规定：“住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住户合理分摊。”第五条规定：“小区范围内的路灯用电费用，由小区的所有住户合理分摊。”《前期物业服务合同》第十三条明确约定物业公司向业主和物业使用人收取公共水电分摊费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故曾青松主张康景物业公司收取公摊水电费违法于法无据，一审法院不予支持。关于曾青松主张康景物业公司赔偿收取花园物业管理费和公摊水电费三倍的损失的问题。首先，康景物业公司依据《前期物业服务协议》收取花园管理费的约定真实有效，并未违反法律、行政法规的强制性规定；其次，康景物业公司与曾青松是因《前期物业服务协议》而产生的合同关系，并非因产品责任产生的消费者与经营者的关系，曾青松在本案中不应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》要求康景物业公司赔偿花园管理费三倍的损失，故一审法院对曾青松的该项主张不予支持。关于曾青松主张康景物业公司公开收费项目的问题。双方在《前期物业服务协议》中明确约定了物业公司的义务包括“每十二个月向乙方公布物业管理费用收支账目”，即约定了业主的知情权，曾青松现主张康景物业公司公开收支账目符合合同约定。但康景物业公司未提交充分证据证实其有公开收支项目，故一审法院对曾青松的主张予以支持。庭后询问中，康景物业公司表示案涉小区设有公告栏，一般在物业服务中心进行公示。另由于曾青松系在2019年12月27日的庭审中当庭增加该项诉讼请求，故一审法院确认康景物业公司应在30日内在案涉小区公告栏公示曾青松提出该项诉请时间的上一年度即2018年度的物业管理费用收支账目。关于曾青松主张康景物业公司公开物业管理费和花园管理费的收费依据以及提供合法取得案涉小区物业服务协议的依据的问题，双方在《前期物业服务协议》中并未约定物业公司有提供上述依据的约定，且协议中约定了物业管理费和花园管理费的收费标准是参照物价涨跌幅度调整，实际已经对此进行了约定；而康景物业公司也于庭后提交了前期物业服务合同备案回执，证实其管理案涉小区已经获得了从化区住房和城乡建设局的备案，曾青松抗辩康景物业没有经过招投标程序，根据国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，第五十七条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”。由此可见，《物业管理条例》并未认定未经招投标而签订的物业服务合同无效，该条例第二十四条并非效力性强制性规定，康景物业公司与开发商广州市从化珠江房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故一审法院对曾青松的上述两项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、曾青松自判决发生法律效力之日起10日内向康景物业公司支付自2014年3月1日至2019年5月31日的物业管理费20489元和花园管理费为5205.7元；二、康景物业公司自判决发生法律效力之日起30日内在东方夏湾拿小区内的公告栏公示2018年度物业管理费用收支账目；三、驳回康景物业公司的其他诉讼请求；四、驳回曾青松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费516元（康景物业公司已预交），由曾青松负担442元，由康景物业公司负担74元。反诉费628.75元（曾青松已预交），由康景物业公司负担50元，由曾青松负担578.75元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，曾青松向本院提交以下证据：1.《关于从化东方夏湾拿业主苏昭信件的复函》（从价函【2007】40号），拟证明康景物业公司违法收取花园物业管理费，从化物价局2007年10月22日已经对其进行纠正，但其未进行整改，仍向曾青松强行收费至今。2.广东省物价局关于汕尾市物价局《关于物业服务收费有关问题的请示》复函（粤价函【2010】975号）、3.广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法（粤价【2010】1号），拟证明康景物业公司违法收取花园管理费。4.广东省物价局关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知（粤价【1997】173号），拟证明康景物业公司违法违规收取公摊水电费。5.广东康景物业服务有限公司珠江夏湾拿物业服务中心付款通知书，拟证明康景物业公司违法收取和捆绑收取花园管理费及公摊水电费。6.《东方夏湾拿前期物业服务合同》，拟证明康景物业公司并无向上诉人提供花园管理服务的本意，管理服务严重缺失，严重违约在先。7.《购房合同》及《房产证》，拟证明曾青松购买的是联排住宅，并非别墅，花园属于购买赠送的，不能按照别墅另行约定收取花园管理费。8.《关于东方夏湾拿花园格林纳达小区保安服务严重瑕疵、业主被盗的情况说明》，拟证明小区管理服务严重缺失，康景物业公司严重违约和失职，导致多家业主家庭被盗，严重损害了广大业主的合法权益和生命安全。9.广州市物价局关于印发《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的通知，拟证明康景物业公司是按穗价（2004）第199号文件收取东方夏湾拿花园的物业管理费、花园管理费和水电分摊等费用，但是根据该文件的内容，并没有业主自用花园管理费这一项收费内容，康景物业公司巧立名目收费，欺诈消费者，属于违法收费。10.《关于康景物业公司违法收费的投诉》，拟证明东方夏湾拿花园多位业主一起联名，到广州市人民政府投诉康景物业公司违法收费问题，维护广大业主的合法权益。11.《致发展商和康景物业的公开信》，拟证明自2014年初至2015年底期间，发生多家业主被盗刑事案件，多家业主联名要求康景物业公司整改小区物业管理服务的十五项内容，但康景物业公司至今没有落实整改，严重损害广大业主合法权益和生命安全。对此，康景物业公司质证认为：1.曾青松提交的全部证据都不属于法律规定的新证据，都在一审程序中能够收集，并已在一审程序中提交，不应被二审法院采纳；2.对证据1是合同签署页，已在相关部门进行合同备案手续，一审法院已查明备案事实；证据2、3、4、5、6均是一审提交过的证据，不属于二审新证据；证据7是物价局通知，内容不完整，不予确认；对证据8的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）均不予认可，是单方制作的；对证据9的真实性、合法性没有异议，通知所述的房屋管理包含了赠送阳台、小花园等；对证据10、11是单方制作，三性均不予认可。对此，本院认为，曾青松二审提交的证据均不足以证明康景物业公司无权收取物业管理费、花园管理费及水电分摊费，故本院不予采纳。康景物业公司未向本院提交证据材料。另，二审庭询后，康景物业公司向本院提交书面说明，称涉案户型是赠送花园，之后新开发的房产中没有出现同种户型，已开发的同种户型的花园管理费按约定的0.5元/平方米收费。曾青松对于康景物业公司的上述说明不予认可，认为康景物业公司作虚假陈述，并非新区住宅全部不带花园，并提交相关照片拟证明涉案小区物业管理混乱、安保服务不到位，导致小区经常发生盗窃事件。在本案审理过程中，本院就涉案物业的业主与物业公司签订《前期物业服务协议》约定花园管理费及收费标准的合法性问题，向广州市住房和城乡建设局发函调查。广州市住房和城乡建设局向本院作出复函称：根据来函附件显示，案涉小区从化太平镇东方夏湾拿花园为别墅，业主与物业服务企业的《前期物业服务协议》于2008年1月签订。《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》(粤价[2006]284号)第一点规定：“物业服务收费根据不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。业主委员会成立之前的住宅(不合别墅)的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”；《印发广东省物价局广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》(粤价[2010]l号)第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”，第九条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定”；《广州市发展改革委广州市住房和城乡建设委关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》(穗发改规字[2016]4号)第一点规定：“新建住宅(不含别墅)前期物业服务收费实行政府指导价管理，政府指导价最高收费标准为2.8元／平方米·月”，第七点规定：“住宅物业交付使用之后，前期物业服务收费按商品房买卖合同约定的前期物业服务收费标准执行”。根据上述规定，别墅物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主双方通过合同约定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于康景物业公司是否有权收取物业管理费的问题。康景物业公司是具有物业服务资质的企业，康景物业公司与曾青松签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现康景物业公司对曾青松所有的涉案房屋及所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，曾青松作为业主及物业使用人理应依约交纳相应的物业管理费。至于曾青松主张康景物业公司的管理服务存在瑕疵的问题，一审法院已就该问题驳回康景物业公司关于逾期缴纳物业费违约金的诉讼请求以衡平双方利益，对此业主应通过成立业主大会、推选业主代表等方式主张权利、与物业公司共同协商，以通过整改、提升服务质量、降低物业管理收费或者更换新的物业公司等途径解决，如因物业公司的过错行为造成业主人身或财产损失的，业主也可以通过法律途径依法追究物业公司的赔偿责任。但现曾青松仅以物业公司管理服务有瑕疵为由拒绝缴纳相关物业管理费，依据不足，本院不予支持。关于康景物业公司是否有权收取花园管理费的问题。根据现有证据显示，涉案花园是曾青松在购买涉案房屋时开发商赠送给业主的，该花园的使用权归业主，由业主独立使用，与公共区域相隔离。根据广州市从化区发展和改革局的复函及广州市住房和城乡建设局的复函内容显示，涉案花园服务收费属于实行市场调节价的范畴，可由物业服务企业与业主通过合同约定。因此，康景物业公司与曾青松在《前期物业服务协议》约定花园管理费的收取及标准，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。涉案花园作为曾青松的私人使用区域，占用了物业管理区域的面积，康景物业公司已依约对花园提供了与涉案房屋相同的物业服务，根据公平、等价有偿的原则，曾青松理应按照协议约定交纳花园管理费。据此，康景物业公司要求曾青松按照《前期物业服务协议》缴纳相应期间的花园管理费，合法有据，应予支持。曾青松主张上述《前期物业服务协议》的约定无效，其无须支付花园管理费，并要求康景物业公司退还已收取的花园管理费，依据不足，本院不予采纳。同理，曾青松要求康景物业公司三倍赔偿已经收取的花园管理费，亦缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。关于康景物业公司是否有权收取公摊水电费的问题。根据相关规定，住宅、小区范围的公共区域产生的相关水电费由业主合理分摊。而根据康景物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定，由康景物业公司向业主和物业使用人收取公共水电分摊费用。据此，康景物业公司向曾青松收取相关水电分摊费，有相应的合同依据，并无不当。而且该费用是用于全体业主的公共使用，并非由康景物业公司独自占有使用，故曾青松上诉要求康景物业公司退还已收取的水电分摊费并赔偿损失，依据不足，本院不予支持。至于曾青松上诉请求判令康景物业公司赔偿其被盗损失16200元，由于曾青松在一审期间并未提出该项诉请，故本院在二审阶段不予处理，曾青松可另寻法律途径解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院依法予以维持；曾青松的上诉请求和理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1526.12元，由上诉人曾青松负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年六月十五日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍