广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10784号上诉人（原审被告）：珠海市中财伟业工程建设有限公司（以下简称中财伟业公司），住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室—1164。法定代表人：王朝伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文隽、邱春江，广东金桥百信（黄埔）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市振誉物业管理有限公司（以下简称振誉公司），住所地广东省广州市从化区江埔街环市东路156号301A铺。法定代表人：欧绮梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。上诉人中财伟业公司因与被上诉人振誉公司租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初5416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人中财伟业公司的委托诉讼代理人邱春江，被上诉人振誉公司的委托诉讼代理人曾扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中财伟业公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，一审、二审案件受理费由振誉公司承担。事实和理由：一、一审判决对于振誉公司于2019年6月已擅自更改涉案出租场地门禁卡密码致中财伟业公司无法进入所承租的办公场地进行经营这一事实未予查明。二、振誉公司更换门禁卡密码不让中财伟业公司进入承租场地，实际上是振誉公司单方解除了双方之间的《办公室租赁合同》，一审判决对解除合同的事实未予查明和确认。从振誉公司解除租赁合同之日起即从2019年7月1日之后的租金，振誉公司无权要求中财伟业公司支付。三、中财伟业公司交纳的房屋租赁履约保证金46800元及水电费押金3000元，应从中财伟业公司所欠振誉公司的款项中予以抵扣，或由振誉公司返还给中财伟业公司。四、双方所签合同第五条只约定“房屋租赁履约保证金”，其性质属于第8.2条中可用作抵扣违约金的“租赁保证金”而非第8.2条可“不予返还”的“履约保证金”。若中财伟业公司违约，承担违约责任的方式为按所欠款项总额按月利率2%支付违约金，不包括“双倍支付租赁保证金”或不予返还履约保证金这两种方式。五、因振誉公司更换涉案租赁场地的门禁卡致中财伟业公司无法进入，中财伟业公司价值20多万元的室内办公设备全部被振誉公司非法扣留，振誉公司对此应予赔偿或以此办公设备价值抵扣中财伟业公司所欠租金及费用，剩余部分返还中财伟业公司。振誉公司辩称：一、本案中振誉公司仅主张要求中财伟业公司支付自2019年3月起至2019年10月止租金与其他费用及违约金合法有据，一审判决正确。二、中财伟业公司诉称振誉公司擅自更换门禁密码致其无法进入所承租的办公场地不属实。三、中财伟业公司因违约已被振誉公司依法解除租赁合同，履约保证金应不予返还。四、一审法院只判决中财伟业公司按月承担2%的违约金并不过高。2019年10月29日，振誉公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、中财伟业公司支付振誉公司2019年3月至10月欠交的房屋各项费用共计196036.07元（其中房屋租金187200元、物业管理费7020元、公摊费1519.87元、电费289.9元、水费6.3元）以及自每月逾期之日起至实际付清时止分段计算违约金，以每期欠交的费用为基数按每日千分之三计算，暂计至2019年10月31日违约金共78185.23元，两项合计274221.3元；二、本案诉讼费用由中财伟业公司承担。一审法院认定事实：振誉公司与中财伟业公司于2018年10月29日签订《办公室租赁合同》，载明：出租方（以下简称甲方）：振誉公司，承租方（以下简称乙方）：中财伟业公司。甲方出租给乙方的房屋位于广州市从化区xx街xxxx路xxx号xx大厦xx楼xxx房、xxx房、xxx房、xxx房，租赁面积为585平方米（含公摊面积）。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公场地使用。租赁期限为贰年，自2018年11月1日起至2020年10月31日止。租金按以下方式标准执行并支付：第一年租金按租赁面积585平方米，以人民币每月40元/平方米计算，即每月租金为人民币23400元（不含税），每贰年在上年租金的基础上递增5％。第一年（2018年11月1日至2019年10月31日）租金为人民币23400元/月；第二年（2019年11月1日至2020年10月31日）租金为人民币23400元/月。乙方应在每月5号前支付当月租金，若乙方逾期支付租金及租金以外的费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金和其他费用金额的千分之三/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日为止。违约金计算标准为乙方未按时支付的租金及租金以外的其他费用总额×3‰×逾期天数。水费、电费按供水、供电部门的收费标准收取，由甲方物业公司向乙方代收代缴，水费为2.95元/吨、电费为1.3元/度。物业管理费按国家有关文件并结合本大厦物业公司的有关规定执行，暂按每月1.5元/平方米计取。为保证合同得到全面履行，乙方在支付首期租金、物业管理费等费用的同时须向甲方交纳租赁房屋履约保证金人民币大写：肆万陆仟捌佰元整（46800元）、及水电押金人民币大写：叁仟元整（3000元）。乙方有欠缴合同约定租金达15天等违约行为的，甲方有权提前解除本合同，乙方应按本合同约定向甲方缴清房租、水、电、物业管理、税费及其他经济责任，且乙方应向甲方支付双倍租赁保证金作为违约金。除违约金外，因乙方违约而本合同被解除的，履约保证金不予返还乙方。合同签订后，振誉公司已将案涉房屋交付给中财伟业公司使用，但中财伟业公司除已缴纳至2019年2月的房屋租金及其他费用外，从2019年3月起没有支付，根据振誉公司提供的且中财伟业公司没有异议的2019年3-10月《振誉大厦缴费通知单》显示，中财伟业公司欠缴费用情况如下：2019年3月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费214.1元、电费合计61.1元、水费合计0元，合计总金额24552.70元；2019年4月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费224.76元、电费合计40.3元、水费合计0元，合计总金额24542.56元；2019年5月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费189.22元、电费合计41.6元、水费合计0元，合计总金额24508.32元；2019年6月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费177.04元、电费合计26元、水费合计0元，合计总金额24480.54元；2019年7月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费165.81元、电费合计33.8元、水费合计3.15元，合计总金额24480.26元；2019年8月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费198.75元、电费合计50.7元、水费合计3.15元，合计总金额24530.10元；2019年9月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费180.38元、电费合计19.5元、水费合计0元，合计总金额24477.38元；2019年10月，租金23400元、物业管理费877.5元、公摊费169.81元、电费合计16.9元、水费合计0元，合计总金额24464.21元。综上，中财伟业公司应向振誉公司支付的租金及各项费用共计196036.07元（其中房屋租金187200元、物业管理费7020元、公摊费1519.87元、电费289.9元、水费6.3元）。振誉公司分别于2019年6月4日、2019年8月1日、2019年12月10日出具《房租催缴通知书》，向中财伟业公司催收房租、物业管理费、公摊费、电费、水费及滞纳金。广东安扬律师事务所律师接受振誉公司的委托，于2019年8月19日向中财伟业公司发送《律师函》，载明要求中财伟业公司收到函件后在2019年8月30日前联系振誉公司，核实并清缴拖欠的租金。在一审庭审中中财伟业公司认为振誉公司在2019年8月更换的门卡，故不同意计付2019年9-10月的租金及其他费用，只同意支付2019年3-8月的租金及其他费用。因合同约定的违约金计算标准过高，经一审法院释明后，振誉公司、中财伟业公司双方同意按月利率2%进行计算，同时振誉公司对诉讼请求作出相应的变更。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。振誉公司、中财伟业公司签订的《办公室租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应恪守履行。中财伟业公司不按约定期限支付租金给振誉公司显属违约,依法应承担违约责任。故,振誉公司主张中财伟业公司向其支付2019年3月至2019年10月的租金及各项费用，予以支持。中财伟业公司认为因振誉公司更换门卡而不同意支付2019年9-10的租金及其他费用，但中财伟业公司并没有提供证据证明，故对中财伟业公司的抗辩理由不予采信。中财伟业公司所欠的租金及其他费用有振誉公司逐月向中财伟业公司发出的缴费通知单为证，且中财伟业公司对所欠款项的数额并无异议，予以确认，故中财伟业公司应向振誉公司支付所欠的2019年3-10月的租金及各项费用共计196036.07元。关于违约金，按照振誉公司、中财伟业公司双方签订的《办公室租赁合同》约定“若乙方逾期支付租金及租金以外的费用，甲方有权向乙方按所欠缴的租金和其他费用金额的千分之3/日计算收取滞纳金至乙方缴纳之日为止。违约金计算标准为乙方未按时支付的租金及租金以外的其他费用总额×3‰×逾期天数。”因合同中约定的违约金按每日千分之三计算过高，现振誉公司、中财伟业公司均同意调整为按月利率2％计算违约金。同时振誉公司对变更后的诉讼请求仍坚持违约金以每月逾期之日起至实际付清时止分段计算，且合同约定每月5日前支付当月租金，现中财伟业公司从2019年3月起没有支付租金及其他费用，根据上述已查明且中财伟业公司没有异议的从2019年3月至10月所欠的费用，违约金的计算方式为：从2019年3月6日起以24552.7元、从2019年4月6日起以24542.56元、从2019年5月6日起以24508.32元、从2019年6月6日起以24480.54元、从2019年7月6日起以24480.26元、从2019年8月6日起以24530.1元、从2019年9月6日起以24477.38元、从2019年10月6日起以24464.21元为基数，均按月利率2%分别计付违约金至付清以上所欠款项止；另根据公平原则，上述每期计收的违约金以不超过对应所在月所欠的费用金额为限。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》法【2020】10号、《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》法【2020】11号之规定,于2020年3月19日作出判决如下:一、被告珠海市中财伟业工程建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付房租及各项费用共计196036.07元给原告广州市振誉物业管理有限公司；二、被告珠海市中财伟业工程建设有限公司支付从2019年3月6日起以24552.7元为基数、从2019年4月6日起以24542.56元为基数、从2019年5月6日起以24508.32元为基数、从2019年6月6日起以24480.54元为基数、从2019年7月6日起以24480.26元为基数、从2019年8月6日起以24530.1元为基数、从2019年9月6日起以24477.38元为基数、从2019年10月6日起以24464.21元为基数，均按月利率2%分别计付至付清上述每期款项止的违约金给原告广州市振誉物业管理有限公司，上述每期款项计收的违约金以不超过对应所在月所欠的费用金额为限；三、驳回原告广州市振誉物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5414元，由被告珠海市中财伟业工程建设有限公司负担。二审中，上诉人中财伟业公司提交了证人鲁某的书面证言及振誉大厦出入卡并申请了证人凌某出庭作证，拟证明2019年6月22日上午，凌某、鲁某持振誉大厦出入卡进入上诉人中财伟业公司办公室（即涉案场地）时发现门禁密码已更改无法进入。被上诉人振誉公司质证认为证人凌某与上诉人中财伟业公司的法定代表人王朝伟是朋友关系，有利害关系，可信度不高，且对凌某是否到过涉案场地不知情。二审中，被上诉人振誉公司提交了门禁卡办理申请表，拟证明其在2019年7月还为上诉人中财伟业公司的职员办理涉案场地的门禁卡，并无不让上诉人中财伟业公司进入办公场地。上诉人中财伟业公司质证不确认该申请表的真实性、合法性、关联性，认为该申请表是被上诉人振誉公司单方制作。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人中财伟业公司在其一审答辩状中陈述被上诉人振誉公司在2019年3月初把涉案场地的房卡更换导致其无法进入办公室工作，在一审庭审中却又陈述被上诉人振誉公司在2019年8月把其办公室的门卡换掉造成其无法进行办公，故租金、物业费、水电费应只计算2019年3月至8月的期间。而被上诉人振誉公司否认其更换过涉案场地的门卡，上诉人中财伟业公司在一审庭审中亦表示其无法提供证据证明被上诉人振誉公司将涉案房屋门锁更换。二审中，上诉人中财伟业公司却又提供了证人的书面证言且申请了其中一名证人凌某出庭作证，证人凌某承认与上诉人中财伟业公司的法定代表人是朋友关系，证人凌某陈述是2019年6月22日涉案场地的门卡密码已更换无法进入，该陈述与上诉人中财伟业公司在一审中的答辩及庭审陈述均不一致。因此，本院对上诉人中财伟业公司前后不一的上述抗辩不予采信。双方的涉案合同第5.2条约定，在合同期内，上诉人中财伟业公司不得将保证金冲抵租金和合同规定的各项费用。合同第8.2条约定，因上诉人中财伟业公司违约而合同被解除的，履约保证金不予返还上诉人中财伟业公司。故上诉人中财伟业公司关于其交纳的房屋租赁履约保证金46800元及水电费押金3000元应从其所欠被上诉人振誉公司的款项中予以抵扣或由被上诉人振誉公司返还给其的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人中财伟业公司关于其价值20多万元的室内办公设备全部被被上诉人振誉公司非法扣留，被上诉人振誉公司对此应予赔偿或以此办公设备价值抵扣其所欠租金及费用，剩余部分返还给其的上诉意见，其并无确实、充分的证据证明，且在一审中亦无明确提出反诉，故本院不予调处。综上，上诉人中财伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4900元，由上诉人珠海市中财伟业工程建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年六月十六日书记员  彭文悦书记员  区敏儿