山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1096号上诉人（原审原告、执行案外人）：宋某1，女，1969年3月7日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人（原审原告、执行案外人）：李某，男，1963年12月9日出生，汉族，住山东省滕州市人和天地小区24号楼2单元501室，公民身份号码370421196312090311。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：任兆福，山东诺诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：祁现旺，男，1969年10月2日出生，汉族，农民，住山东省微山县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杜元庆，男，1966年7月31日出生，汉族，农民，住山东省微山县。被上诉人（原审被告、申请执行人）：化明清，男，1973年2月27日出生，汉族，农民，住山东省微山县。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。原审被告（被执行人）：朱伟，男，1981年7月23日出生，汉族，住山东省滕州市。委托诉讼代理人：马振东，山东盛强律师事务所律师。上诉人宋某1、李某因与被上诉人祁现旺、杜元庆、化明清（以下简称祁现旺等三人）、原审被告朱伟案外人执行异议之诉一案，不服山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋某1、李某及其委托诉讼代理人任兆福、被上诉人祁现旺、杜元庆、化明清的共同委托诉讼代理人王群、原审被告朱伟的委托诉讼代理人马振东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某1、李某上诉请求：撤销一审判决,改判支持宋某1、李某的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、事实经过：宋某1、李某因孩子渐大急需住房，在2017年7月经人介绍与朱伟洽谈商定购买朱伟回迁的滕州市人和天地小区24号楼2单元501室住房(以下简称案涉房屋)，宋某1、李某于2017年7月17日从自己的银行账户向开发商山东滕建投资集团有限公司（以下简称滕建公司）缴纳了案涉房屋的房屋差价、燃气费等计30881.45元。确认案涉房屋如朱伟所讲没有任何问题、并使得朱伟与滕建公司于当日签订了《回迁安置补偿协议》。2017年7月18日，宋某1、李某与朱伟签订了《回迁房买卖合同》，开具了30881.45元的各项上房费用单据(水费、电费、装修押金、垃圾清运费、燃气费、有线电视费用收据、滕建公司出具的暖气和房屋差价收据)，另以现金缴纳了物业管理费用2303.7元。宋某1、李某于18日向滕州市财政局银行转账支付了案涉房屋的维修基金13881元。以上费用均是宋某1、李某缴纳，朱伟只是跟着，将相关手续交给宋某1、李某。宋某1、李某同时通过银行向朱伟转账58万元，支付现金7万元(包括上述上房费用4.7万元)，共计支付65万元，达到了《回迁房买卖合同》第三条“乙方自首付甲方65万元房款之日即取得案涉房屋实际支配权”的约定。朱伟于18日办理了上房手续、接收了案涉房屋钥匙、电卡等，朱伟将上房手续、钥匙、电卡等与《回迁安置补偿协议》一并交给了宋某1、李某。宋某1、李某拿到钥匙后与朱伟一起看了案涉房屋，朱伟于18日便将案涉房屋钥匙及房屋永远地交给了宋某1、李某，宋某1、李某从18日起一直对案涉房屋实际控制和管理，并投资20余万元进行了装修，和家里老人、儿子、女儿一家近十口人一直在案涉房屋居住生活使用至今。2017年7月31日、2017年10月5日，宋某1、李某从其银行账户分别向朱伟转账支付房款10万元、17万元(加上首付65万元，合计共付92万元)，余1万元待案涉房屋过户时付清。二、宋某1、李某付款购买并占有案涉房屋等种种情形的权利依法能够排除执行。（一）宋某1、李某在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，该合同是双方的真实意思表示且不违反法律规定、亦无任何过错，宋某1、李某善意购买并支付了符合市场行情价格的近全部房款，案涉合同符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，是合法有效的书面买卖合同。（二）宋某1、李某在人民法院查封之前缴纳了房款、案涉房屋的维修基金、各项上房费用，拿到了案涉房屋的《回迁安置补偿协议》、钥匙、电卡、上房手续等。签合同当日即2017年7月18日便对案涉房屋实际控制和管理，并进行了装修入住，早已合法占有案涉房屋。（三）宋某1、李某已支付近全部房屋价款，从宋某1、李某知道案涉房屋被法院查封时只剩余1万元的房款，宋某1、李某一直未接到人民法院的任何通知和要求，宋某1、李某愿意积极将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）案涉房屋是在宋某1、李某于2017年7月17日缴纳了房屋差价、燃气费等计30881.45元后，朱伟才得以于当天同滕建公司签订的《回迁安置补偿协议》，该回迁房仅有协议并未登记确权在朱伟名下，且《回迁房买卖合同》第五、六、七条对可过户时应过户、过户费用等都作了相应的规定，但案涉房屋不到数月便被法院查封，办不了确权和过户，不是因宋某1、李某自身原因未办理过户登记。宋某1、李某的情况完全符合2019年9月《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的规定，依法应当排除执行案涉房屋。三、原判认为宋某1、李某没有证明自己合法占有案涉房屋是错误的。在上诉状的事实经过部分已经阐述，宋某1、李某从2017年7月18日至今对案涉房屋实际控制和管理、进行了装修并入住至今。四、原判认为宋某1、李某未将剩余价款交付执行是错误的。一审法院从未通知过宋某1、李某将剩余价款按照法院的要求交付执行。本案余款为1万元，宋某1、李某愿意积极将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。五、案涉房屋是回迁房，没有登记和确权，从始至今一直没有登记确权在朱伟名下。六、原判适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实和适用法律确有错误，偏袒偏向祁现旺等三人，极大地侵害了宋某1、李某的合法权益，违反了公平公正原则。祁现旺等三人辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、朱伟与宋某1、李某签订购买案涉房屋合同行为不符合法律强制性规定，依法不能成立。假使该买卖合同内容是真实的，但依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第二条、第六条、第九条的规定，宋某1、李某并未办理产权登记（经过祁现旺等三人的代理人依法向滕州市不动产登记中心等多家法定登记部门查询，均未查出案涉房屋物权转移登记的记录，查到的上房日期记录为2017年7月18日，上房人为朱伟，而不是宋某1、李某），因而未发生物权变动，宋某1、李某不享有对案涉房屋的占有、使用、收益、处分权，其要求确认对案涉房屋享有所有权的诉请，一审法院未予支持并无不当。排除虚假诉讼嫌疑的话，宋某1、李某也只是一般的债权人，享有的物权登记请求权等债权不符合物权期待权保护条件。二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式（包括但不限于类似法院查封等方式），才能取得对抗第三人的效果。最高人民法院在(2015)民申字1881号一案中认为,案外人享有物权期待权的条件为:(一)和被执行人即登记名义人,签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。(二)已经履行买卖合同的全部价款支付义务。(三)对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。(四)物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案买卖双方没有对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，因此，宋某1、李某不能阻却执行。三、宋某1、李某不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定。1.案涉买卖合同无效。2017年1月3日，朱伟与祁现旺等三人签订了《还款计划书》，约定于2017年7月10前偿还完毕债务，并用案涉房屋作担保变卖处置。如果超期，祁现旺等三人有权对案涉房屋进行变卖处置等。而朱伟在债务未清偿，书面同意祁现旺等三人可以合法变卖处置的情况下，一房两卖，涉嫌犯罪，因此朱伟与宋某1、李某之间的合同无效。宋某1、李某所产生的损失，只能向朱伟索赔。2.根据祁现旺等三人收集到的证据看，宋某1、李某并没有在人民法院查封之前签订购买合同并已合法占有案涉房屋。祁现旺等三人收集到案涉房屋缴纳水费的单据存根，上面记载着案涉房屋是2018年4月份才开始用水，这说明在此之前宋某1、李某一家没有使用此房屋。一审开庭后，祁现旺等三人向王某2、刘某等证人收集的证人证言看，祁现旺等三人一方为了按照协议处置变卖房产，就派人自2017年7月11日看护诉争房屋，看护日期近一个月，屋内有床铺及简单的日常用品。宋某1、李某主张在2017年7月18日就到案涉房屋查看并办理交接不成立。同时祁现旺等三人在该小区保利物业公司收集到诉争房屋的业主档案卷内目录，档案编号为24-501-20170718，从此可以看出朱伟建档的时间为2017年7月18日，其中序号为第9项中的宋某1、李某提供《房屋买卖合同》的存档日期为2018年4月18日。这个日期已经晚于法院查封日期2017年8月4日。这个档案反映两个问题：一是案涉房屋上房时间为2017年7月18日，是朱伟上房的初始时间，但宋某1、李某一家没有人使用案涉房屋，因为没有用水记录，2018年4月18日才是变更房屋使用人的时间；二是提供给物业公司的《房屋买卖合同》的日期为2018年4月18日，这个时间与供水部门提供的用水时间是一致的。从此说明，宋某1、李某签订合同及使用房屋的时间均在人民法院查封之后，这个日期已经晚于法院查封日期2017年8月4日。3.宋某1、李某没有举证在法院查封前已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。对于宋某1、李某提出的一些银行转账记录，祁现旺等三人不予认可。因为这种资金的转移并没有表现出缴纳房款的唯一性，至少存在两种可能性：第一，双方恶意串通，转移支付，构成虚假交易。第二，由于买卖双方存在债权债务关系，而进行的资金转移。对于其中缴纳的所谓的现金，祁现旺等三人有理由认为，属于买卖双方的一家之言，宋某1、李某至今没有交付给卖方。至于现在一审判决后交给一审法院1万元钱，也已经失去了缴纳的实际意义，并不代表一审法院在判决中认定此项事实是错误的。4.本案系因宋某1、李某自身原因未办理过户登记。宋某1、李某购买一个没有房产证当然无法过户的房产，从这一点上来说，宋某1、李某的买卖行为不能对抗法院的查封执行，相应交易风险其也是知情的，但其仍向朱伟购买，应自行承担相应的法律后果。办理房产证不是两三天的事情，宋某1、李某在房产不能过户上存在着严重过错，不是善意购买人。宋某1、李某的购买行为不符合2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定的情形，其权利不能够排除执行，人民法院不应支持其诉讼请求。四、宋某1、李某购买房屋事实与实际不符，不符合常理。况且根据宋某1、李某的上诉及朱伟所谓的证言看，前后矛盾，所谓的购买行为是虚假的。根据通常买房的交易习惯，如果房屋买卖双方在不签订买卖合同的前提下就先代缴纳费用，有悖常理。双方在如何相识，存在截然不同的说法，明显存在恶意串通的事实。朱伟述称，朱伟打算出卖案涉房屋，于2017年6月份在案涉房屋房门上张贴了其联系方式手机号。在2017年7月15日，有买房人打电话说想购买案涉房屋，叫其过去见个面。当天下午，朱伟来到人和天地小区和买房人见了面(后知道他们是宋某1、李某夫妻俩，还有宋某1的二哥二嫂)，朱伟与以上人员一块谈了房屋价格，当天没有谈成。于2017年7月16日最终把房屋价格定了下来，全款93万元。2017年7月17日，双方共同来到滕建公司，由宋某1、李某缴纳了案涉房屋的房屋面积差价，并签订了《回迁安置补偿协议》。2017年7月18日，朱伟与宋某1、李某签订了《回迁房买卖合同》。在人和天地小区物业办理并由宋某1、李某缴纳了案涉房屋的《山东省住宅专用维修基金》、水费、电费、装修押金、垃圾清理费各项费用后，物业管理人员与朱伟签订了《物品移交签收表》，把案涉房屋钥匙、猫眼、煤气报警器、电卡等都交给了朱伟，其随即将以上签收表及案涉房屋钥匙、猫眼、煤气报警器、电卡等都交给了宋某1、李某。物业管理人员让朱伟填写了《人和天地小区业主入住信息登记表》，因其将案涉房屋卖给了宋某1、李某，故在该登记表业主基本信息联系电话中填写了宋某1的电话号码150××××4691，以上原始的签收表、登记表都是朱伟亲笔签名填写。宋某1、李某当天向朱伟银行转账58万元、现金支付7万元(包括以上各项上房费用等)，共计支付65万元，按合同规定买方首付65万元买方就取得了案涉房屋的实际支配权和合法占有使用权。因宋某1、李某已经按约定付款，故朱伟将其与开发商滕建公司签订的《回迁安置补偿协议》于当天交给了宋某1、李某，并随宋某1、李某和宋某1的二哥、二嫂、弟弟等一起到了案涉房屋，由宋某1拿出朱伟交给他们的钥匙打开了房门，大家共同到每个房间看了看，朱伟守着大家言明将案涉房屋交给了宋某1、李某。后宋某1把门锁好，拿走了钥匙。从此朱伟就将案涉房屋及钥匙永远地交给了宋某1、李某，案涉房屋的管理、占有、使用、收益、处分等一切权利均归宋某1、李某所有。宋某1、李某给朱伟付齐了92万元，余1万元待房产证办理过户时付清。关于房产证问题，因朱伟尚未能办理案涉房屋的房产证(不动产证)，故达不到合同第五条的“可以过户”的约定，案涉房屋的房产证(不动产证)未办理过户登记不是因为宋某1、李某的原因所致，而是因为回迁房都没办房产证(不动产证)的原因，所以没法给宋某1、李某办理案涉房屋房产证(不动产证)的过户登记手续。宋某1、李某向一审法院起诉请求：一、依法判令案涉房屋归宋某1、李某所有；二、依法判令终止对案涉房屋的执行；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：祁现旺等三人与朱伟运输合同纠纷一案，一审法院受理后，依据祁现旺等三人申请，该院于2017年8月4日作出（2017）鲁0481执保186号执行裁定，查封朱伟名下的案涉房屋一处。2018年1月15日，一审法院作出（2017）鲁0481民初4363号民事判决，判决：朱伟于该判决生效后十日内向祁现旺等三人支付运费850000元及利息（以850000元为基数，按照人民银行公布的同期贷款利率从2017年7月21日计算至实际给付之日止）。该判决已发生法律效力。祁现旺等三人向一审法院申请执行，2018年10月27日，一审法院作出（2018）鲁0481执1737号执行裁定，公告裁定查封朱伟名下的案涉房屋一套。案外人宋某1、李某提出执行异议，一审法院于2018年11月17日作出（2018）鲁0481执异136号执行裁定，裁定驳回案外人宋某1、李某的异议请求。宋某1、李某诉至一审法院，请求判如所请。宋某1、李某为支持自己的主张，提交2017年7月18日与朱伟签订的《回迁房买卖合同》一份，合同载明：卖方（简称甲方）：朱伟；买方（简称乙方）：宋某1、李某。合同第一条、甲方将自己在滕州市人和天地小区拥有的回迁房24号楼2单元501室出卖给乙方，房屋建筑面积为147.67平方米左右，储藏室面积（无）平方米左右。甲方并保证：此房屋无家庭成员之间产权纠纷、无抵押、无债务等涉及甲方关于此房屋的任何矛盾纠纷。第二条、上述房产的交易总价为：人民币（玖拾叁万）元整。第三条、付款时间与办法：乙方在（2017）年（7）月（18）日之前首付甲方（陆拾伍万）元房款，余款（贰拾捌万）元整，在（2017）年（9）月（30）日之前支付，另扣押甲方（壹万）元等待办理完过户手续时付清。乙方自首付甲方（陆拾伍万）元房款之日即取得案涉房屋实际支配权，甲方不得以任何理由阻碍乙方行使对案涉房屋的支配权……第八条、本合同签订后，使用权、收益权、升值权以及案涉房屋产权等权利均归乙方所有。甲、乙双方应该共同遵守，不得反悔……合同上有甲方朱伟，乙方宋某1、李某的签字。合同第二页空白处有备注：附：在2017年10月5日买方玖拾贰万元房款已付，余款壹万元待房产证办理过户时付清。朱伟签名，落款时间2017年10月5日。祁现旺等三人称，因朱伟下落不明，很难确定合同的客观真实性，即便合同是客观真实的，但是不动产必须要进行过户登记，因目前房屋无法过户，根据《物权法》规定，合同是无效的。宋某1、李某提交了中国建设银行滕州支行清河分理处出具的宋某1、李某的交易明细一份，证明李某用中国建设银行账号为62×××99的账户分别于2017年7月18日、7月31日、10月5日向朱伟中国建设银行账号为62×××88的账户支付购房款58万元、10万元、17万元。宋某1、李某为办理房屋的上房手续，通过银行转账的方式向滕建公司收款账号为37×××30的账户缴纳上房费用30881.45元，向滕州市财政局收款账号为10×××11的账户缴纳房屋维修金13881元，转出账号均是李某账户。祁现旺等三人对宋某1、李某提交的交易明细无异议，但是对其打款性质不认可。宋某1、李某提交了保利物业管理有限公司滕州分公司出具的物业管理费、水费、电费、垃圾清运费、装修、燃气费、有线电视费用收据、滕建公司出具的暖气和房屋差价收据、滕州市物业管理办公室出具的专项维修基金专用票据，用以证明宋某1、李某在物业和开发商处办理了案涉房屋的上房手续并缴纳了全部费用，其中物业处以现金方式缴纳，开发商处及物业办通过银行转账缴纳。该组证据与银行转账明细中2017年7月17日向财政局和2017年7月18日向滕建公司缴纳上房费用相印证。祁现旺等三人对该组证据的真实性予以认可。宋某1、李某提交了人和天地小区业主入住信息登记表、话费发票，用以证明2017年7月18日，物业公司在办理案涉房屋入住手续时，虽然姓名是朱伟，但因宋某1、李某已购买案涉房屋，李某作为案涉房屋的所有人在该小区办理入住登记且预留了联系方式，联系方式为150××××4691。祁现旺等三人对此不予认可。宋某1、李某还提交了2017年7月17日朱伟与滕建公司签订的《回迁安置补偿协议》原件一份，证明为出售房屋在开发商处办理《回迁安置补偿协议》，并将该协议随房屋一并交给了宋某1、李某。祁现旺等三人对该协议的真实性无异议，但是对其关联性不予认可。上述事实有当事人陈述、回迁房买卖合同、银行交易明细、《人和天地小区业主入住信息登记表》、收据等证据在卷为凭。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民事诉讼法解释》）第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。宋某1、李某为支持自己的主张，提供《回迁房买卖合同》、银行交易明细、物业公司票据、入住信息登记表、话费发票等证据，以期证明宋某1、李某阻却执行的证明目的。依据上述证据，能够证明宋某1、李某与朱伟签订安置房买卖合同，支付部分房款的事实，但不足以证明宋某1、李某合法占有房屋的主张，宋某1、李某亦未将剩余价款交付执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，宋某1、李某未提供证据证明在法院查封之前已合法占有该不动产，亦未将剩余价款交付执行，其权利不能阻却执行，故宋某1、李某提出的异议不能成立，一审法院不予支持。《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”宋某1、李某未取得房屋的产权登记，其主张所有权归其所有无法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回宋某1、李某的诉讼请求。案件受理费13000元，由宋某1、李某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。宋某1、李某提交的证据1.银行客户回单和山东省资金往来结算票据各一份。证明：宋某1、李某已将剩余价款交付人民法院执行，已支付全部房屋的价款。证据2.《公证书》及附证四份。证明内容与朱伟二审陈述内容一致。证据3.申请证人宋某2、宋某3、王某1出庭作证。综合证明2017年7月18日看房交房的事实。证人宋某2证言主要内容：宋某2与宋某1是姐弟关系，与祁现旺等三人、朱伟均不认识。在滕州市公证处作的公证中的证明是自己写的，内容属实。之前宋某1说过其想在人和天地小区买房，她自己联系的买房。2017年7月18日宋某1给其打电话，说和朱伟签合同，让其过去。《回迁房买卖合同》是由宋某2和其二哥宋某3起草的，在枣庄科技职业技术学院门东打印社打印的。宋某2到了以后见到了朱伟，当天上午有宋某2、朱伟、宋某3、王某1、宋某1、李某在场签订的《回迁房买卖合同》，但具体地点记不清了。后一起到物业办理了手续，宋某1交了一部分现金给物业，留下了宋某1的电话号码，物业将钥匙交给了宋某1。钥匙到底是谁给宋某1的，时间长了记不清了，确定是朱伟给的。2017年7月18日朱伟将钥匙交给宋某1、去看了房、交了房。证人宋某3证言主要内容：宋某3与宋某1是兄妹关系，与祁现旺等三人、朱伟均不认识。在滕州市公证处作的公证，是宋某3本人签名，证言是其自己书写。2017年7月18日，宋某1给其打电话告诉其，宋某1想购买回迁房，让其过去看看。宋某3和其妻开车过去，宋某3和弟弟在网上下载了一个合同模板，修改了一下，到科技职业学院门东旁打印了《回迁房买卖合同》，之后到人和天地小区南门路北的饭店小房间里和朱伟见面，最后一项朱伟不同意，又改了一下，就在此签了合同。2017年7月18日上午签完合同就到物业，物业将钥匙直接交给朱伟还是直接给宋某1记不起来了。2017年7月18日上午签完合同一起去看了房子，一起到签合同的饭店吃了饭。房子是毛坯房，房内有些建筑垃圾。付款方式宋某3没过问。当天一起到物业缴纳了一些相关费用，朱伟就将钥匙交给了宋某1。当时看房是宋某1开的门。证人王某1证言主要内容：王某1与宋某1是姑嫂关系，与祁现旺等三人、朱伟均不认识。2017年7月18日宋某1打电话说要买房，王某1和宋某3就去了。到学校旁打印了合同。物业将房屋的钥匙交给了朱伟，朱伟交给了宋某1。看房子时宋某1拿的钥匙开的门，里面还有些建筑垃圾。当时看房时朱伟说“钥匙交给你了，你想怎么办就怎么办。”合同在南门路西小房子里签的，具体记不清了。先签的合同后看的房子。朱伟和我们姊妹５个吃了中午饭，大约两点多，朱伟拿的钱。证据4.《物品移交签收表》。证据5.《人和天地小区业主入住信息登记表》。证据6.照片七张。证明：宋某1、李某家里上下几代人居住生活在案涉房屋的实况。证据7.《回迁安置补偿协议》。证据8.《回迁房买卖合同》。证据9.银行交易明细。证据10.朱伟《说明》。证明：宋某1、李某已付房款92万元，扣押1万元。证据11.案涉房屋的维修基金、暖气和房屋差价收据等各项上房费用单据原件数十份。证据12.话费发票。证明：在《人和天地小区业主入住信息登记表》中记载的电话号码150××××4691机主为李某。祁现旺等三人质证称，对证据1交款的真实性没有异议，但对其有效性及关联性有异议，理由是：该款项从缴纳的时间来看，是在一审法院判决后才缴纳，不符合相关司法解释的规定。同时从缴纳款项的理由上看，宋某1、李某注意了缴纳款项的风险，但其行为已经没有任何意义。对证据2形式上的真实性没有异议，但其内容不具有真实性、有效性及关联性。理由是：朱伟本身是本案一审被告、本案纠纷的始作俑者，在这里却成了证明人，可见其法制观念的淡薄与随意。其为了维护利害关系人即买房人的利益，其陈述不足为信。对证据3三证人证言的质证意见：因为证人与宋某1、李某系比较近的亲属关系，又加之宋某1、李某一方是将证人证言以个人自己书写两人一组的形式出具的，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定。在庭前出示书面证人证言，表明出庭的证人已经串供，这些证人证言没有任何法律效力。对于（2020）鲁滕州证民字第1086号、1084号《公证书》的效力问题，因为法庭没有明确表示是否允许作为证据使用，目前这种自述性质的《公证书》不符合法律规定，加之证人又出庭作证，公证的证人证言是无效的。证据4、5，从证据内容看，2017年7月18日，接收人是业主朱伟，不是宋某1、李某，反而证明了买卖双方没有办理任何交接。从祁现旺等三人提供的证人证言看，当时房子当中住着祁现旺等三人一方的看护人员，根本不存在买卖双方看房交房的情况，有理由相信买卖双方的交易及陈述是虚假的。证据6的真实性无从谈起，因为祁现旺等三人没有亲自到现在房屋中察看。即便是真实的，也无任何意义，不能证明占有时间早于法院查封之前。对证据7的真实性没有异议，但对有效性及关联性有异议，理由是：从证据内容看，2017年7月17日，被拆迁人是朱伟，不是宋某1、李某，反而证明了案涉房屋物权所有人为朱伟，达不到宋某1、李某想要证明的目的。证据8是虚假的，理由是：宋某1、李某提供的所有证据均不能充分证明合同的真实性，反而是在买方如何联系上卖方这一事实上，双方存在重大差异，从而构成虚假交易。宋某1、李某在上诉状第一页倒数第三行明确记载：在2017年7月经人介绍与朱伟洽谈商定购买其回迁的住房等，但朱伟在《公证书》的所谓证言及二审答辩状中两次提到系其在案涉房屋单元门口、房门上张贴卖房广告，宋某1、李某才联系上的朱伟。朱伟在本案中，与宋某1、李某一方系共同利益人，由于双方的自认存在重大矛盾，因此祁现旺等三人有理由相信，他们存在互相串通，虚假交易的行为，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定。对证据9的真实性没有异议，但对有效性及关联性有异议，理由与答辩内容一致。祁现旺等三人不认可证据10的真实性，理由是：对于其中所谓的现金支付，属于买卖双方的一家之言，系虚假交易。对证据11的真实性没有异议，但对有效性及关联性有异议，理由是：从证据内容看，缴纳这些款项的人仍为朱伟，而不是宋某1、李某，反而证明了案涉房屋物权所有人为朱伟，达不到宋某1、李某想要证明的目的。对证据12的真实性没有异议，但对相关性、有效性有异议。理由是：另外一个电话号码135××××8686与150××××4691是在一起的，从客观情况讲，看不到双方进行任何钥匙及其他物品交接，起不到物权转移的公示性，达不到宋某1、李某的证明目的。朱伟对以上证据无异议。祁现旺等三人提交以下证据及证据材料：证据1.《还款计划书》一份。证明：朱伟在拖欠祁现旺等三人水运费的情况下，使用案涉房屋作为担保，朱伟在没有还款的情况下是不能处置案涉房屋的。证据2.《协助执行通知书》。证明：查封日期为2017年8月4日。证据3.祁现旺等三人收集到的案涉房屋缴纳水费的单据存根一份。证明：上面记载着案涉房屋是2018年4月份才开始用水，说明在此之前宋某1、李某一家没有可能使用案涉房屋；在法院查封后，宋某1、李某一家才有可能占有使用案涉房屋。证据4.案涉房屋的业主档案卷内目录一份。证明：档案编号为24-501-20170718，朱伟建档的时间为2017年7月18日，其中序号为第9项中的宋某1、李某提供的《房屋买卖合同》的存档日期为2018年4月18日，该日期晚于法院查封日期2017年8月4日；买卖双方陈述的在2017年7月18日办理的房屋交接是虚假的。证据5.滕建公司提供的上房通知单一份（复印件，如有疑问可以到该公司查实）。证明：上房的日期为2017年7月18日，上房人为朱伟，而不是宋某1、李某。证据6.证人王某2、刘某、张开红证言三份（王某2、刘某可当出庭作证，张开红在外地打工无法出庭作证），证据来源：祁现旺等三人代理人在一审庭审后收集，已经提交一审法院。证明：在2017年7月11日，祁现旺等三人一方为了防止朱伟处置房屋，就派人自2017年7月11日看护诉争房屋，看护日期近一个月，屋内有床铺及简单的日常用品。宋某1、李某说在2017年7月18日，到案涉房屋查看并办理交接不成立。证据材料7.最高人民法院（2015）民申字第2301号民事裁定书一份。证明：排除虚假诉讼嫌疑的话，宋某1、李某也只是一般的债权人，并不享有对诉争房屋的物权，宋某1、李某享有的物权登记请求权等债权不符合物权期待权保护条件。证据材料8.网络文章两篇。证明：房屋买卖未办理产权登记不能对抗善意第三人。宋某1、李某的质证意见与一审时的质证意见一致，在此不再赘述。朱伟对以上证据及材料均有异议。朱伟未提交新的证据。本院对宋某1、李某提交的证据认定如下：证据4、5、7、8、9、11、12在一审时已提交，不属于二审新的证据。对证据1的真实性予以确认，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，能够证明宋某1、李某已将剩余房屋价款1万元交付一审法院。证据2属于当事人陈述，应结合其他证据综合认证。证据3证人证言，三位证人虽然与宋某1、李某系亲属关系，存在利害关系，但其陈述的证言能够相互印证，且与宋某1、李某的陈述以及宋某1、李某提交的其他书证互相印证，其陈述的证言可以作为认定案件事实的根据。证据6与宋某1、李某的陈述一致，对其真实性予以确认，能够证明宋某1、李某现已入住案涉房屋。证据10属于当事人的陈述，结合宋某1、李某的陈述及宋某1、李某提交的其他书证，能够证明宋某1、李某与朱伟交付房屋价款的事实。对祁现旺等三人提交的证据及材料认定如下：证据1至6均在一审时已提交，不属于二审新的证据。祁现旺等三人在庭前申请证人王某2、刘某出庭作证，本院予以准许。在二审庭审时，祁现旺等三人的朋友刘合坤旁听了庭审，刘合坤在未经法庭许可的情况下进入了证人等待区域，为了排除合理怀疑，经合议庭评议不再准许祁现旺等三人申请的证人王某2、刘某出庭作证。材料7、8不属于证据范畴，本院不予认证。本院二审查明，2017年7月18日，朱伟将案涉房屋及钥匙交给了宋某1、李某。宋某1、李某已将剩余房屋价款1万元交至一审法院。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：宋某1、李某是否享有足以排除强制执行的民事权益。《民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据此，宋某1、李某应对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于宋某1、李某对案涉房屋是否享有所有权的问题。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据本案查明的事实,案涉房屋未登记在宋某1、李某名下，根据以上法律规定，宋某1、李某对案涉房屋不具有所有权，一审法院对宋某1、李某主张所有权不予支持并无不当。宋某1、李某关于其对案涉房屋享有所有权的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于宋某1、李某是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。宋某1、李某在本案中主张其对案涉执行标的享有所有权，能够阻却执行，对于其该项主张，人民法院可参照《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，根据宋某1、李某在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与朱伟签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。（一）关于案涉《回迁房买卖合同》是否合法有效的问题。宋某1、李某提交的《回迁安置补偿协议》，能够证明朱伟出卖的房屋系其回迁房，属于朱伟的合法财产。宋某1、李某的陈述以及宋某1、李某提交的案涉《回迁房买卖合同》、三证人证言、朱伟二审时的陈述互相印证，能够证明宋某1、李某与朱伟签订该合同的事实经过。该合同落款时间是2017年7月18日，早于查封时间2017年8月4日，合同双方进行了签字确认，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。（二）关于宋某1、李某对案涉房屋在人民法院查封之前是否已合法占有的问题。因《回迁安置补偿协议》上被拆迁人是朱伟，宋某1、李某与朱伟未在拆迁人滕建公司处将朱伟变更为宋某1、李某，因此只能以朱伟的名义办理上房手续。宋某1、李某一审时提交的《人和天地小区业主入住信息登记表》上有机主李某的电话号码150××××4691，以上登记表与宋某1、李某陈述、话费发票、保利物业管理有限公司滕州分公司出具的物业管理费、水费、电费、垃圾清运费、装修、燃气费、有线电视费用收据以及在二审中三位证人证言、照片、朱伟的陈述能互相印证，能够证明朱伟与宋某1、李某于2017年7月18日办理了房屋及钥匙的交接手续。宋某1、李某持有房屋钥匙、办理物业入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。如何使用房屋属于宋某1、李某对其权利的处分，不应以实际入住时间来判断合法占有时间。综上，能够认定宋某1、李某对案涉房屋在人民法院查封之前已合法占有的事实。（三）关于案涉房屋的价款是否全部支付的问题。宋某1、李某一审时提交了中国建设银行滕州支行清河分理处出具的宋某1、李某的交易明细即李某用中国建设银行账号为62×××99的账户分别于2017年7月18日、7月31日、10月5日向朱伟中国建设银行账号为62×××88的账户支付款项58万元、10万元、17万元；宋某1、李某一审时提交的李某通过银行转账的方式向滕建公司收款账号为37×××30的账户缴纳上房费用30881.45元、向滕州市财政局收款账号为10×××11的账户缴纳房屋维修金13881元；宋某1、李某一审时提交的保利物业管理有限公司滕州分公司出具的物业管理费、水费、电费、垃圾清运费、装修、燃气费、有线电视费用收据、滕建公司出具的暖气和房屋差价收据、滕州市物业管理办公室出具的专项维修基金专用票据。以上证据结合宋某1、李某的陈述、朱伟的陈述及《证明》、《回迁房买卖合同》以及在该合同中朱伟注明的“在2017年10月5日，买方92万元房款已付，余款1万元待房产证办理过户是付清”内容、二审时宋某1、李某提交的银行客户回单及一审法院收取1万元的山东省资金往来结算票据，能够证明宋某1、李某已向朱伟支付案涉房屋价款92万元，剩余1万元已交付一审法院执行。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。本案中，朱伟出售的房屋是其作为被拆迁人选择产权调换的方式取得的安置房，还没有办理房屋登记。朱伟与宋某1、李某于2017年7月18日办理的房屋交接手续，一审法院于2017年8月4日即采取了查封措施，相隔只有十几天，在查封期间无法办理初始登记及转移登记，因此，没有办理转移登记不应归责于宋某1、李某自身原因。综合以上四点，宋某1、李某提交的证据足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，上诉人宋某1、李某关于排除执行的上诉请求成立，予以支持；关于确认权属的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定事实部分错误，适用法律错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、撤销山东省滕州市人民法院（2018）鲁0481民初6898号民事判决；二、不得执行位于滕州市人和天地小区24号楼2单元501室的房屋；三、驳回上诉人宋丙荣、李继伟的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各13000元，均由被上诉人祁现旺、杜元庆、化明清负担。本判决为终审判决。审判长 李 丽审判员 李 莹审判员 杜兆锋二〇二〇年六月十一日书记员 高 天