山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1550号上诉人(原审原告)：枣庄天骏实业有限公司，住所地枣庄高新区金沙江路东侧路南，统一社会信用代码91370403570494938P。法定代表人：赵强，总经理。委托诉讼代理人：宗志，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗兆发，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张喻涵，女，1991年4月11日出生，汉族，住山东省济南市历城区。委托诉讼代理人：刘广涛，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。原审第三人：杨超，男，1986年2月16日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。上诉人枣庄天骏实业有限公司（以下简称天骏公司）、张喻涵因与原审第三人杨超房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2019)鲁0403民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天骏公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由张喻涵承担。事实与理由：1.一审法院未判决张喻涵支付占有使用费利息，违反法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。一审法院在根据上述规定第一款认定被上诉人应按照租金标准支付上诉人房屋占有使用费的基础上，应按照第二款认定张喻涵支付占有使用费的利息。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定，本案无论是支付租金还是支付房屋占用费均系金钱给付义务。对于金钱给付义务中，因迟延支付，被预见的应当就是利息损失，即该笔房屋占用使用费款项被占用后，天骏公司无法获取利息收入等增值行为，系实际损失，该损失应由张喻涵支付。2.天骏公司要求张喻涵对房屋的损毁设施恢复原状的请求合法有据，应予以支持。天骏公司在一审提交的房屋、电梯、墙体等照片均客观证明了租赁房屋及设施损坏的情况。从照片中可以看到广告牌支架嵌入女儿墙大理石墙体以及广告牌拆除后留下的痕迹，张喻涵一审中提交的录音中认可存在电梯损坏等情况，并提到天骏公司反对张喻涵不合理地装修使用租赁房屋的情况，以上证据均能证明房屋使用期间，因张喻涵不合理使用造成了房屋及其他设施的损坏。根据《房屋租赁合同》第七条的约定，因使用不当或不合理使用，致使房屋及附属设施损坏或发生故障的，张喻涵应负责修复。本案中，即使本案房屋租赁合同无效，张喻涵也应对房屋及损毁设施恢复原状。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法支持天骏公司的上诉请求。张喻涵辩称，1.本案的合同属于无效合同，天骏公司主张利息无事实及法律依据。2.天骏公司的负责人赵强曾明确告知张喻涵称，回去办一下交接，租金多退少补，该意思表示应理解为双方约定待交接完成后结算利息。3.天骏公司不能举证证明房屋原状，不能证明其所主张的损失系张喻涵不当使用而损毁的，其主张赔偿损失的请求不应支持。张喻涵上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定“2019年6月26日即被告打扫并清除垃圾之日为租赁合同解除日及房屋交付日”明显错误，据此判令张喻涵支付占有使用费亦明显错误。1.关于本案租赁合同的解除。依据法律规定，所谓合同的解除是指对依法成立并生效的合同行使解除权或者协商解除，本案一审已认定案涉房屋租赁合同为无效合同，故不应再对合同是否解除进行认定和裁判，一审判决适用法律错误。基于无效的房屋租赁合同可能会存在占有使用费，人民法院可以参照合同解除的相关规定对支付占有使用费的时间节点进行判断。案涉房屋租赁合同约定“因乙方经营使用该场所属于人员聚集区域，必须具备消防条件。甲方现房无任何消防设施，甲方承诺在本合同签订后2个月内建设好消防设施并取得使用”，而天骏公司直至起诉前均未进行消防设计备案及竣工消防备案，造成被责令停产停业，张喻涵租赁该房屋从事经营的合同目的已无法实现。在此情形下，张喻涵有权单方通知天骏公司搬离租赁房屋，该通知自到达天骏公司时即产生法律效力。2.关于房屋交付日的确定。依据一审判决记载，2019年6月26日是出于调解需要并应法院技术室有关人员的要求，杨超到租赁房屋进行打扫并清除垃圾的时间，可证明在该时间点张喻涵已清空室内物品并搬离。就法律规定而言，张喻涵在调解过程中，打扫卫生的行为不能作为进行房屋交接的依据。就事实而言，张喻涵租赁房屋时，该房屋系毛坯房，并没有大门等设施，张喻涵搬离后，大门没有上锁，天骏公司可以随时进入房屋；就房屋的实际通行状况而言，可以直接从电梯进入房屋，而电梯系天骏公司控制的。综上，张喻涵在2018年10月底搬离后，天骏公司无权要求张喻涵支付占有使用费。综上，一审判决认定基本事实不清且适用法律错误，请求二审法院支持上诉请求。天骏公司辩称，张喻涵上诉请求无事实及法律依据，一审中天骏公司已提交视频资料证明2019年6月26日张喻涵未搬离涉案房屋，证人证明张喻涵于2019年7月初将房屋钥匙交给证人。以上客观证明直到2019年7月张喻涵仍占有使用该房屋。在张喻涵未证明何时向天骏公司进行房屋交接的情况下，一审认定2019年6月26日为房屋交接日，在客观上已经保护张喻涵的利益。因此张喻涵的上诉请求不应支持。即使认定租赁合同无效，张喻涵应参照租赁合同标准支付房屋占有使用费及逾期利息。对其在占有使用房屋期间造成的房屋损毁情况应按照合同第七条约定进行修复。综上，张喻涵的上诉请求无事实及法律依据，应驳回。天骏公司的上诉请求应得到支持。杨超述称，杨超和赵强沟通数次，因为房屋没有房产证，也没有通过消防验收，房屋不再使用。赵强也同意搬离，杨超打电话告诉赵强，健身器材已经搬离，但装修无法搬走，但是赵强一直未接电话，发信息不回复。天骏公司提交的搬东西视频，是因为在陶庄法庭时赵强同意调解，要我们打扫卫生，我们6月去收拾垃圾。当时租赁房屋时是毛坯房，门也已经损坏。天骏公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告给付原告租金221333元及利息（88000元自2018年3月1日至实际给付之日，按同期银行贷款利率计算；133330元自2019年3月1日至实际给付之日，按同期银行贷款利率计算）；2.判决赔偿原告因损坏租赁房屋及设施产生的损失共计10万元；3.诉讼费用由被告负担。天骏公司当庭变更诉讼请求第二项为：判决被告将毁损的楼顶屋面女儿墙大理石板20块、三楼电梯开关控制面板及配件、楼顶屋面门洞墙体及墙面干挂大理石板4块以及4块外墙大理石、电梯门垛、及门垛大理石、楼顶去漏台门框及大理石、4楼及楼梯过道大理石、1楼电梯门、电梯入口瓷砖、铝合金固定扇、4楼东南角办公室固定扇窗户玻璃1块恢复原状。一审法院认定事实：2014年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、租赁房屋位置：甲方在薛城区金沙江路1099号（或左右相邻）拥有自建8层楼房一座，现甲方将该楼房的第四层（面积约2000㎡）出租给乙方经营使用。二、租赁用途：1、乙方租赁该房屋用于健身经营使用；2、乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的同意，乙方不得擅自改变房屋的原有结构和用途。三、租赁期限：本合同租赁期为伍年，自2015年4月1日起至2019年12月1日止。因乙方经营使用该场所属人员聚集区域，必须具备消防条件。甲方现房无任何消防设施，甲方承诺在本合同签订后2个月内建设好消防设施并取得使用。合同期限相应顺延。四、租金及支付方式：租金为贰拾万元/年，按年以现金支付，下一年度租金应提前一个月支付。合同最后，原告天骏公司在甲方处加盖公章，被告张喻涵在乙方处签字并按指纹印。2015年11月24日，枣庄市公安局消防支队薛城区大队出具行政处罚决定书，第三人杨超因力德瑞斯健身俱乐部未进行消防设计备案、未进行竣工消防备案、未经消防安全检查擅自营业，被处以责令停产停业，并处罚款52000元处罚。2016年4月27日，第三人杨超在涉案房屋注册成立并经营薛城区力德瑞斯健身俱乐部。经一审法院委托，2019年5月6日，山东旭正项目管理有限公司出具天骏公司房屋租赁合同纠纷租赁期间毁损资产更换维修工程造价鉴定意见书（征求意见稿），鉴定结果如下：本工程造价为15180.51元（大写：壹万伍仟壹佰捌拾元伍角壹分）。同年6月4日第三人杨超申请调取薛城区永兴东路（金沙江路）1099号房屋的建设工程规划许可证登记的规划许可情况。同年6月10日，由一审法院出具调查令，第三人杨超委托诉讼代理人赵子龙律师作为持令人到枣庄市自然资源和规划局进行调查。同年7月4日，枣庄市自然资源和规划局出具了关于《调查令》的复函，载明“薛城区永兴东路（金沙江路）1099号房屋”所在建筑，目前无建设单位向本机关申请办理该建筑的规划许可手续”。为便于双方进行调解，应一审法院技术室孟凡华的要求，同年6月26日，第三人杨超到租赁房屋进行打扫并清除垃圾。被告在代理词中陈述，被告于2018年10月底前，将经营设备搬离，腾空了房屋，并多次联系原告的法定代表人要求办理交接手续，但是原告的法定代表人一直避而不见。庭后，原告向法庭提交说明书，自认被告已将租金交至2018年10月22日。一审法院认为，一、关于原告与被告签订的《房屋租赁合同》效力认定问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。庭审中，根据双方提交的证据以及枣庄市自然资源和规划局出具的复函可以认定，原告天骏公司没有证据证明在一审庭审辩论终结之前，案涉房屋所在地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证，即《房屋租赁合同》约定的租赁物没有取得合法的建设手续，因此涉案《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。二、关于被告因租赁合同无效是否还应向原告支付占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，虽然涉案租赁合同无效，由于被告实际租用并使用了原告房屋，其仍应依双方约定租金标准向原告支付占有使用费。三、关于原、被告解除租赁合同的时间认定及租赁房屋交付的时间认定问题。被告主张其在与原告的微信聊天中已告知原告其与原告终止租赁合同，并认为已与原告终止租赁合同，一审法院认为，因租赁合同租赁期没有届满，被告的微信聊天记录应视为系其单方终止租赁合同的意思表示，又因原告与被告对解除租赁合同的具体时间未达成一致意见，另被告自认“多次联系原告的法定代表人要求办理交接手续，但是原告法定代表人一直避而不见”，足以说明原告与被告没有办理房屋交接手续，且双方提供的其他证据也无法证明租赁合同的解除日期及房屋交付日期，因此，一审法院认定2019年6月26日即被告打扫并清除垃圾之日为租赁合同解除日及房屋交付日。四、关于被告应向原告交纳房屋占有使用费的数额问题。原告自认被告已交付租金至2018年10月22日，被告庭审自认已交房租至2018年10月底，故一审法院认定被告交纳房屋占有使用费的日期至2018年10月22日，因此被告应交纳的占有使用费计算为：自2018年10月23日起至2019年6月26日止，200000元÷365天×247天=135342.47元。原告要求被告支付占有使用费的利息，没有证据予以证明，一审法院不予支持。五、关于原告要求被告对房屋的毁损设施恢复原状的请求是否应予以支持问题。原告天骏公司将“判决被告赔偿原告因被告损坏租赁房屋及设施产生的损失共计10万元”的诉讼请求变更为“判决被告将毁损的楼顶屋面女儿墙大理石板20块、三楼电梯开关控制面板及配件、楼顶屋面门洞墙体及墙面干挂大理石板4块以及4块外墙大理石、电梯门垛、及门垛大理石、楼顶去漏台门框及大理石、4楼及楼梯过道大理石、1楼电梯门、电梯入口瓷砖、铝合金固定扇、4楼东南角办公室固定扇窗户玻璃1块恢复原状”。但原告仅提交了房屋现状的照片，并未提供房屋出租之前的原貌证据以及使用物品的标准及材质等证据，因此一审法院无法依照现有的证据认定房屋的毁损状况是否由被告造成，同时原告没有提交证据证明原状的修复标准、材质标准，故原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。六、关于第三人是否应承担责任问题。原、被告签订《房屋租赁合同》，原告即为出租人，被告即为承租人，第三人杨超并不是涉案租赁合同的承租人，与原告之间没有合同上的权利义务关系，因此不应承担责任。被告辩称“房屋实际使用人为第三人杨超，被告在合同上签字的行为系履行的职务行为，所有的民事责任均应当由实际经营人杨超承担”的主张，一审法院认为租赁合同已证明其系承租人，至于其与第三人之间存在何种权利义务关系，其可另行向第三人主张权利，因此被告的主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告张喻涵支付原告枣庄天骏实业有限公司承租房的占有使用费135,342.47元，于判决生效后十日内付清；二、驳回原告枣庄天骏实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元，保全费1520元，由原告枣庄天骏实业有限公司负担1053.15元，被告张喻涵负担4526.85元(案件受理费3006.85元、保全费1520元)，于判决生效后七日内交纳。本院二审期间，张喻涵提交三份证据，证据一为杨超手机中的视频资料及短信。证据二为枣庄市聚丰贸易有限公司出具的书面证言。证据三为崔某、张某的证言。崔某证言的主要内容为，健身房的老板是杨超。健身房从金沙江路搬到薛城银座，原名称是力德瑞斯，现名称是星悦汇，搬器械的时间是2018年10月，10月底搬完，11月去拆了装修的物品。在搬家过程中，找房东来交接，但房东没有过来。楼顶的广告牌是谁制作、安装的，不清楚。张某的证言主要内容为，健身房从10月开始搬器械，好像10月底就搬完的，杨超是证人的老板。张喻涵提交证据一、二，拟证明健身房搬家的时间为2018年10月底，申请证人崔某、张某的证明目的为搬家时间、搬家开始与结束的时间、在搬家过程中多次遇到赵强及天骏公司其他工作人员，天骏公司的门卫多次到搬家现场巡查，说明天骏公司知道或应当知道搬家开始及结束的事实。天骏公司的质证意见为，张喻涵提交的证据不存在因客观原因不能收集不能提交等情形。第一份证据中视频资料系杨超单方录制，该资料及短信聊天记录均形成本案一审判决前短信的原始载体为杨超手机，我们不认可。在该短信聊天中仅两条记录，两条记录间隔时间第一条为2018年，第二条为2019年2月，即使具有真实性，也是在双方互相聊天过程中形成的，短信聊天记录有删减，无法了解聊天的语境。第二份证据系本案一审判决后所出具，上述证据均不属于新证据，因此不予质证，亦不应作为有效证据使用。两位证人与杨超存在利害关系，证言不能作为新证据，不能证明张喻涵向天骏公司履行了交付房屋义务。杨超的质证意见为，崔某原是我合伙人的员工，是员工一起搬器械，大约有十二、三人。搬器材时在院内遇到赵强及其大哥，告诉赵强东西搬完了要交接一下，赵强回答说有什么好交接的。搬器械的员工都能证明这些时间点和搬到钢材市场的事实。本院的认证意见为，关于证据一，视频资料及短信内容不能证明涉案房屋搬出的时间，不能作为本案证据使用。关于证据二，虽然枣庄市聚丰贸易有限公司出具的内容载明杨超将其经营健身营使用的健身器材于2018年9月至12月存放于该公司内，但不能证明涉案房屋腾空的时间。因此该份证据不能作为本案证据使用。证人崔某、张某系杨超的员工，其证言的证明力较低，证言内容不足以证明涉案房屋腾空及房屋交付给天骏公司占有的时间，因此对于张喻涵提交的证据本院不予采信。本院经审理认定的事实与一审一致。本院认为，天骏公司与张喻涵签订的《房屋租赁合同》，因天骏公司未取得建设工程规划许可证，且一审法庭辩论终结前亦未取得，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案房屋租赁合同为无效合同。根据该司法解释第五条的规定，本案房屋占有使用费可以参照涉案房屋租赁合同约定的租金标准进行计算。现各方当事人争议的焦点问题是涉案房屋何时搬离并交还给出租人天骏公司，对此双方各执一词。张喻涵主张于2018年10月底将其经营使用的健身器材从涉案房屋中搬走，租金应计算至该时间点，而天骏公司对此不予认可，对此本院认为，虽然二审时张喻涵提交的证据证明其将健身器材搬走，但不能证明其将房屋腾空并交由天骏公司占有，因此原审法院依据调解过程中，要求杨超将涉案房屋打扫干净并将钥匙交给天骏公司的2019年6月26日作为房屋交付日较为公平，原审法院按照租赁合同约定的标准，从2018年10月23日至2019年6月26日得出房屋占有使用费为135342.47元并无不当。天骏公司上诉主张原审法院应当判决房屋占有使用费的利息，对此本院认为，由于出租人天骏公司未取得建设工程规划许可证，导致涉案房屋租赁合同无效，天骏公司对于合同无效存在过错，根据其过错责任，原审未判决房屋占有使用费的利息有法律依据。天骏公司上诉主张张喻涵应当赔偿其租赁过程中造成房屋毁坏的损失。本院认为，因天骏公司一、二审未能举出充分证据证明房屋毁损是由于张喻涵不当使用房屋过程中造成的，其主张房屋损失没有事实依据，对此该项上诉主张本院亦不予支持。综上所述，张喻涵、天骏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4060元，由上诉人张喻涵负担3006.85元，由枣庄天骏实业有限公司负担1053.15元。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年六月十五日书记员 高 天