四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终3198号之二 上诉人（原审被告）：武侯区华西美庐业主大会，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段十七号附1号。 主要负责人：范宇，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：谭光建，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞其捷，男，1941年7月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，系华西美庐小区业主。 被上诉人（原审原告）：王宇庆，男，1952年12月3日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：侯昊旻，四川明炬律师事务所律师。 上诉人武侯区华西美庐业主大会（以下简称华西美庐业主大会）因与被上诉人王宇庆业主撤销权纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 华西美庐业主大会上诉请求：撤销原审判决，改判驳回王宇庆的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院忽视华西美庐小区的现实情况，单方面认定华西美庐业主大会以是否经过产权登记作为业主身份认定的标准与法律规定不符，属认定事实错误。1.业主身份认定除房屋产权登记外，还采用了房屋买卖合同备案等方法认定业主身份，公示中也明确告知若有遗漏的提供相应产权证明进行补充。2.一审法院忽视客观情况，小区开发商因拖欠政府税款、银行贷款、工程款，并将维修基金据为己有，部分物业被抵押、冻结、转卖或多次抵押，产权混乱已经长达18年，造成业主身份认定无法像正常小区一样。3.业主身份认定的情况非常复杂，单靠筹委会的人员很难把握。二、一审法院认定专有权面积与其适用的法律前后矛盾，是典型的认定事实错误。1.一审法院单纯认定华西美庐业主大会排除地下车库是典型的认定事实错误，华西美庐业主大会在议事规则中明确业主身份及专有部分面积的确定以不动产登记簿或者其他能够证明权属的合法有效文件为依据。业主身份的公告中也明确了相关业主可提交有效产权证明进行更正，地下车位的权利人并未提出异议。2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定确定专有部分面积及建筑物总面积的方式，华西美庐小区地下车库专有面积无法确定。首先，地下车库未进行不动产登记；其次，按照一审法院调取的测绘成果看，地下车库未进行测绘；最后，地下车库买卖合同记载的面积为0。3.一审法院忽视地下车库已经大量出售且相应业主参与投票的情况，把按照联建协议确定的不符合法律规定的8612.95平方米全部认定为反对票面积，明显错误且侵犯了已购车位业主的合法权益。 王宇庆辩称，一审法院对华西美庐小区的建筑情况查得很清楚，对面积和建筑区分也是清楚的，不存在华西美庐业主大会上诉主张的问题。华西美庐业主大会提出的面积认定，在第一届业主大会时就已经认定了，扣除学生公寓后为58066平方米。 王庆宇向一审法院起诉请求：撤销华西美庐业主大会作出的选举成立华西美庐第二届业主委员会的决议。 一审法院认定以下事实：王宇庆系成都市武侯区人民南路三段17号附1号2栋28楼2801号房屋的所有权人。2018年1月15日，华西美庐业主大会在成都市武侯区人民政府跳伞塔街道办事处备案登记，华西美庐第二届业主委员会的任期为2018年1月15日至2023年1月14日，业委会主任为范宇。 2017年11月27日，华西美庐第二届业主大会筹备组（以下简称筹备组）和武侯区跳伞塔街道南虹村社区（以下简称南虹社区）共同发布《关于业主大会会议形式和时间的公告》（第8号）载明：鉴于本建筑区划的实际情况，经筹备组讨论决定：华西美庐本次业主大会会议采用书面征求全体业主意见形式进行。具体时间，从本公告发出之日起一个月后，20个工作日内完成。2017年11月27日，筹备组和南虹社区作出《华西美庐业主身份及在业主大会会议上的投票权人数专有部分面积的公告》（第7号）载明：华西美庐业主大会筹备组对华西美庐业主身份及其在业主大会会议上的投票权人数、专有部分面积进行了核实，现公告如下：一、业主身份以及专有部分面积的确定，按照不动产登记簿记载为准。业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，同一人又有一个以上专有部分的，按一人计算。二、业主在本次业主大会会议上的投票权人数共计218人，建筑物总面积为42075.07平方米（按专有部分面积的总和计算）。该公告后附有业主名册，共计218户。2017年12月23日，筹备组和南虹社区发出《参加华西美庐业主大会告知书》载明：尊敬的华西美庐全体业主：兹定于2017年12月30日（周六）上午10时在人民南路17号附1号华西美庐大厅召开华西美庐业主大会，会议将通过投票对《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》进行表决，并选举产生新一届业主委员会。请您准时参加华西美庐业主大会。该告知书后附华西美庐业主名册，共计238户。 2018年1月15日，筹备组发出《华西美庐业主大会选举第二届业主委员会委员选票结果统计》载明：华西美庐业主大会于2017年12月30日至2018年1月15日在华西美庐召开，选举了第二届业主委员会委员，投票权数221人，专有部分面积41499.59平方米。应到开会代表221人，实到163人，占应到开会代表人数的73.76%，参会代表符合规定人数，选举结果有效，大会共发出选票163张，收回163张，其中废票2张，有效票161张。2018年1月15日，公布了由全体当选委员签字的《华西美庐第二届业委会选举结果》，如下表所示：                            序号                       姓名                       得票数                       得票率%                       赞同人所占面积                       赞同面积率%                       获赞成票多少排序                       是否通过                               人数                       面积                               1                       罗元华                       156                       95.70%                       70.59%                       27370.80                       61.12                       3                                                     2                       范举正                       156                       95.70%                       70.59%                       27282.97                       60.92                       4                                                     3                       凌翔                       157                       96.32%                       71.04%                       25659.74                       61.76                       2                                                     4                       冯道华                       150                       92.02%                       67.87%                       25758.50                       57.52                       6                                                     5                       张曦                       149                       91.41%                       67.42%                       26315.82                       58.76                       7                                                     6                       范宇                       149                       91.41%                       67.42%                       26281.97                       58.69                       8                                                     7                       彭莉丽                       157                       96.32%                       71.04%                       27689.96                       61.83                       1                                                     8                       周永孟                       151                       92.64%                       68.33%                       26692.61                       59.6                       5                                                     9                       李宁                       144                       88.34%                       65.15%                       26387.49                       58.92                       9                                                     10                       李志英                       39                       23.93%                       17.65%                       6696.02                       14.95                       10                                                     11                       袁莉                       31                       19.02%                       14.03%                       5783.73                       12.92                       11                                      2018年1月18日，筹备组和南虹社区作出《关于华西美庐业主大会依法成立的公告》载明：本建筑区划第二届业主大会会议于2017年12月30日至2018年1月15日在华西美庐举行，会议采取了集体讨论与书面征求意见相结合的形式，历时17天。会议表决通过了本建筑区划内的《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》，并选举产生了业主大会的执行机构业主委员会（其成员名单附后）。本建筑区划第二届业主大会自2018年1月15日起依法成立。因此本筹备组职责依法终止。2018年1月22日，华西美庐第二届业主委员会发出《业主大会会议决定》载明：华西美庐业主大会于2017年12月30日至2018年1月15日在华西美庐举行，经业主选举表决：一、以通过2/3的投票权数和投票面积通过了《华西美庐物业管理规约》《华西美庐业主大会议事规则》《华西美庐业主委员会工作规则》。二、以通过2/3的投票权数和投票面积选出了9名业主委员会委员，名单如下：罗元华、范举正、凌翔、冯道华、张曦、范宇、彭莉丽、周永孟、李宁。三、经选举，由范宇任业主委会主任，周永孟任业主委会副主任。 华西美庐业主大会向一审法院提交“业主大会会议表决票”共326份，共两类，其中“选举产生业主委员会”表决票163份，“用于表决通过《管理规约》《业主大会议事规则》《业主委员会工作规则》等重大事项”表决票163份。据华西美庐业主大会陈述：实际具有选举资格的业主人数共221人，收回选票163份，其中本人投票80份，委托投票83份。经双方核实，王宇庆认为17张选票有瑕疵，华西美庐业主大会无法提供相关的情况说明。 2012年10月25日，四川华威房屋开发有限公司（以下简称华威公司）出具的《关于的复函》载明：四川万联物业管理有限公司：本公司作为“华西美庐”大厦开发商，对你公司《华西美庐物业情况的征询函》了解华西美庐大厦物业情况，现复函如下：一、本公司于2002年4月18日取得了成规建筑[2002]0161号《建筑工程规划许可证》，根据《建筑工程规划许可证》及规划《总面积图》（附后）等载明：该大厦物业由综合楼（含裙楼、地下室，又称“华威综合楼”）、学生公寓（含地下室）两栋物业组成，两栋物业地下室负1至负3层贯通一体，共享地下机动车停车场（负1至负3层）、供用电配电机房设备、上下水设施及公共通道等，两栋属于不可分割的同一建筑区划。其中，综合楼地面物业由裙楼商业1至3层和A、B两幢住宅4-29层构成；学生公寓有地面18层公寓，其中第3层与综合楼裙楼第3层贯通。大厦总建筑面积为76066平方米，其中，“综合楼”建筑面积为58066平方米，“学生公寓”建筑面积为18000平方米（业主单位为四川大学，该物业现用于华西第二医院科研办公大楼）。二、目前，本公司已取得“华威综合楼”A、B两幢住宅的初始不动产权登记，除个别业主自身原因未办分户产权外，住宅业主分户产权已基本办理完毕；裙楼商业1至3层级地下室车库初始产权（含销售车位的分户产权）、学生公寓初始产权，本公司正在积极办理之中。 一审法院从成都市房管局处调取了以下材料：1.2007年4月23日华威公司和四川大学出具的联建情况说明：“根据四川大学与华威公司签订的有关协议，双方一致认定：一、位于武侯区和华威公司联合修建，总建筑面积76066平方米；二、双方联建的“学生公寓”建筑面积为18000平方米，其中包括地面1层-18层建筑面积、地下车库及分摊的配套设备用房建筑面积；该部分建筑的所有权属四川大学，同时该部分建筑的产权办至四川大学名下；三、双方联建的“华威综合楼”建筑面积为58066平方米（其中地面1层-3层建筑面积6410.97平方米，地面4层-29层建筑面积43042.08平方米，地下车库建筑面积8612.95平方米）；该部分建筑的所有权属华威公司，同时该部分建筑的产权办至华威公司。”2.2010年2月8日成都成房测绘有限责任公司出具的面积测绘成果载明：一、建设项目面积分项统计表，项目名称：华威综合楼，建筑总面积：地上部分48904.41平方米，其中首层架空层（绿化、停车、公共活动空间）套内面积：287.92平方米；二、分类面积统计表：栋号：1，栋建筑面积：48904.41平方米，住宅：楼层：4-29Ｆ，面积：41667.98平方米，套数：250；其他：楼层：1-3Ｆ，面积：6938.29平方米，套数：3，备注：银行用房等；楼层：1Ｆ，面积：298.14平方米，套数：1，备注：架空通道；3.房屋信息摘要3载明：2010年4月22日，位于成都市武侯区住宅，建筑面积41667.98平方米，登记在华威公司名下（监证2302327）。 一审法院从成都市规划局处调取了以下材料：1.2002年4月18日，成规建筑[2002]0161号建设工程规划许可证载明，项目名称：学生公寓、华威综合楼，幢数：2，层数：18,29，建筑面积：76066.00平方米；2.2002年4月29日，编号510100200204290201的建筑工程施工许可证上备注：框架结构，共计二幢，学生公寓地上18层，地下三层，面积18000平方米，华威综合楼地上29层，地下三层，面积58066平方米；3.2003年1月28日，成规监[2003]0027号规划管理验收合格证载明，建设单位名称：四川大学、华威公司，建设工程名称：学生公寓、华威综合楼（补办），建筑层数：4-29，建筑面积：43042.08平方米，备注：本次办理华威综合楼4-29层住宅的规划验收。学生公寓、华威综合楼1-3层、地下室待二次验收。 2017年9月21日，成都市住房专项维修资金管理服务中心的建筑区划基本信息上载明：建筑区划名称：华西美庐，总栋数：2，总户数：251，总建筑面积：44782.720平方米。 经一审法院于2019年6月5日现场查看，位于武侯区一侧的围墙上挂有“华西美庐”字样的标识，该位置即为“华威综合楼”所在地，该综合楼坐落与人民南路垂直，临人民南路一侧有三层商业用房。从小区入口进入后，该小区内分为Ａ栋（1栋）、Ｂ栋（2栋），物业服务办公处位于Ａ栋1楼大厅；业委会办公室位于物业办事处左侧；从综合楼人行通道向东行，即为原学生公寓、现挂牌为四川大学华西第二医院西部妇幼医学研究院。两座楼房之间原有通道相连，现通道上以伸缩门作间隔，伸缩门旁边即为消防通道，由两处建筑共用；4楼以上有部分楼层是连通的；位于研究院东南方向底楼的监控室，为两处建筑共用，但监控系统独立；两处建筑的地下车库是连通的，水箱、电箱位于负二楼，共用；消防设备、污水处理系统系共用；地下车库目前只有一个进出口。 华西美庐首次业主大会在成都市房产管理局备案的《业主大会议事规则》载明：本规则自首次业主大会会议表决通过之日（2010年10月23日）起生效。规则第二十九条载明：业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任2名；业主委员会的每届任期3年。规则第十九条“业主投票权的确定”载明：“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。单个业主拥有多个或者数人共有一个物业专有部分的，其业主投票权人数按一人计算。车位面积不计入专有部分面积，单独车位所有权人不享有投票权。” 华西美庐第二届业主大会《华西美庐业主大会议事规则》载明：本规则自首次业主大会会议表决通过之日（2018年1月15日）起生效。规则第二十九条“业主委员会组成与任期”载明：业主委员会设委员7-11名，其中业主委员会主任1名，副主任2名。主任、副主任在全体委员会中选举产生，业主委员会每届任期5年，委员可以连选连任。规则第十九条“业主投票权的确定”载明：“业主在业主大会会议上的投票权，按照国家有关规定执行。业主身份以及专有部分面积的确定以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。” 一审法院认定以上事实，主要采信了房屋产权证、备案登记、公告、告知书、选票结果统计、决定、表决票、微信和电话记录、议事规则、征询函、复函、情况说明、规划许可证、验收合格证、基本信息、工作记录以及当事人的陈述等证据。 一审法院认为，案件争议焦点为：1.王宇庆的起诉是否符合法律规定；2.业委会的选举是否符合法律规定。一审法院认定如下： 对第一个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”王宇庆作为华西美庐小区业主，如果认为该小区业主大会作出的选举决定不合法，可以以个人名义诉至法院请求撤销。华西美庐业主大会关于原告主体不适格以及本案不应属于法院民事案件受案范围的辩解与事实和法律规定不符，一审法院不予采纳。 关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第三项、第二款的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员由业主共同决定，“决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”故选举业主委员会必须达到面积、人数“双过半”的要求。双方在小区建筑物总面积和业主人数的计算标准上认识分歧大，而该两项标准的认定对于案涉决议是否符合法律规定影响较大，一审法院认定如下。 首先，业主身份的认定问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称区分所有权解释）第一条第一款的规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”第九条“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”对建筑物专有部分享有合法权利的人系业主，依法登记的按照登记，未经登记的区分情况由买受人或者建设单位作为业主。华西美庐业主大会以是否经过房屋产权登记作为业主身份的认定标准，与法律规定不符，一审法院不予采纳其该项辩解意见。 其次，建筑物总面积的计算标准问题。根据区分所有权解释第二条第一款的规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”参照中华人民共和国住房和城乡建设部通过的《业主大会和业主委员会指导规则》第二十五条的规定“业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”根据庭审查明的事实，第二届业主委员会选举时适用的议事规则系2018年1月15日生效的议事规则，该规则中并未约定将车位不计入专有部分面积。故小区地下车位应当计入专有部分面积，地下车位的相关权利人应当作为小区的业主。另，虽然学生公寓系与综合楼共同设计建设开发，共用部分设施和面积，但是之后华威公司和四川大学做了权属的区分，原学生公寓性质和用途也进行了改变，作为办公机构在实际使用，其内部物业管理由四川大学自行组织，基本与综合楼（现华西美庐小区）独立。故从建筑物的实际使用、管理和历史形成的做法，原学生公寓不宜再纳入华西美庐小区。综上，小区建筑物总面积应当由综合楼及地下车位组成，根据区分所有权解释第八条规定“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”由于除综合楼4-29楼面积外其余面积均未进行物权登记，故综合楼面积地上部分以登记和测绘为准为48904.41平方米，其余暂按规划计算，综合楼地下面积为8612.95平方米，两项合计57517.36平方米。如果要达到过半的要求则最低应当为28758.68平方米，而即使完全按照备案公告的数据进行计算，各成员的得票均未能达到专有面积过半的要求。故业委会的选举不符合法律规定，应当予以撤销。在上述决议被撤销后，其小区在再次作出业委会选举时，筹备组应当注意做好相关前期业主登记、公告、统计工作，在不违反《中华人民共和国物权法》以及相关物业管理条例规定的前提下，依照《业主大会议事规则》及《管理规约》中关于业委会的选举的约定，保障业主的各项合法权益。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：撤销华西美庐业主大会作出的关于华西美庐第二届业主委员会选举的决定。案件受理费100元，由华西美庐业主大会负担。 本院认为，《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第七十八条的确赋予了业主对业主大会或者业主委员会决议的撤销权，但并非由业主共同决定的事项均可通过民事诉讼行使业主撤销权，比如业主共同设立业主大会或不设立业主大会决定，不属于业主撤销权撤销的对象。从法律规定本身看，物权法第七十六条规定，选举业主委员会的确由业主共同决定，但选举业主委员会的事项与其他业主共同决定的事项有明显不同，物权法第七十五条规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主委员会选举事项还包括行政指导行为，《物业管理条例》第十条也明确选举业主委员会由“物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府”进行指导，选举业主委员会是业主决定和基层政府或房地产行政主管部门指导的共同结果，势必会涉及行政机关的行政指导行为是否适当，纳入民事诉讼审理，存在法律障碍。《物业管理条例》第十九条也给予了业主通过行政处理的手段维护权益，不存在救济无门的情况。从业主大会运行的现实看，业主委员会是业主大会的执行机构，并负责召集业主大会，其产生由业主人数和专有部门面积双过半即可，业主委员会选举基本不可能会有全体业主一致同意的情况，一旦不满意的业主提起诉讼，长时间的诉讼进程可能导致业主委员会无法履行职责，业主大会的其他决议事项也不能正常执行，反而损害业主的整体利益，行政处理的高效性能够尽快结束争议，业主委员会选举的争议也不宜纳入民事诉讼处理。选举业主委员会不单纯是业主大会决定的事项，因此不属于民事争议，不应属于业主撤销权案件审理内容，有关业主可根据《物业管理条例》第十九条第二款规定的程序处理，而业主大会、业主委员会决议相应事项，也应依照《物业管理条例》第二十条规定，积极与居民委员会配合，听取其建议，依法做好业主自治管理工作。 综上，王庆宇的本次诉讼不属于人民法院民事诉讼案件受理范围，应当不予受理，已经不当受理的，应当驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初384号民事判决； 二、驳回王宇庆的起诉。 一审案件受理费100元，退还王宇庆；上诉人武侯区华西美庐业主大会的预交的二审案件受理费100元予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长 唐 健 审判员 陈丽华 审判员 孙 睿 二〇二〇年六月四日 书记员 朱 娅