广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终693号 上诉人（原审被告）：李菊军，女，汉族，1973年1月17日出生，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：北海泰基房地产开发有限公司，住所地：北海市北部湾东路6号，统一社会信用代码：91450500718891199C。 法定代表人:吴锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李春贵，广西广恒信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴美龙，广西广恒信律师事务所律师。 上诉人李菊军因与上诉人北海泰基房地产开发有限公司（以下简称泰基房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李菊军的委托诉讼代理人陈源莲，上诉人泰基房地产公司的委托诉讼代理人李春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李菊军上诉请求：请求撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3054号民事判决第一项，改判李菊军不需要向泰基房地产公司支付购房款180000元。事实与理由：一、泰基房地产公司在一审时主张李菊军应当支付剩余款项的期限是2007年2月8日，但其2019年7月才向海城区人民法院提起诉讼，这期间并无任何证据证实泰基房地产公司曾经向李菊军催促过支付剩余房款和违约金。故泰基房地产公司的诉讼请求已经远远超过诉讼时效，不应当得到支持。二、根据合同约定，李菊军支付剩余款项的前提条件是银行按揭放款，但李菊军至今未收到开发商或者银行关于是否通过按揭贷款的通知，付款条件尚未成就，李菊军有权暂不支付该部分剩余的房款。三、李菊军无法办理银行按揭贷款的原因在于合同签订时泰基房地产公司开发的涉案楼盘的预售证过期。在泰基房地产公司取得预售证后，又一直未通知李菊军办理相应的按揭手续才导致李菊军未能履行付款义务。四、根据李菊军一审庭审时的主张，涉案房屋已经应银行和开发商的要求补交10%，该主张有证人证言予以证实，据此剩余的房款金额仅为总房款的60%。一审法院认定李菊军已经支付的首付款金额为总价款的30%与事实不符。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院充分查明本案事实，支持李菊军的上诉请求。 泰基房地产公司辩称，1.本案合同标的为特定物，基于特定物的物权请求权不适用诉讼时效。其次，在泰基房地产公司履行交付房屋、办理产权登记义务时，李菊军应主动付清房屋余款，迟延付清当然包括因此产生的利息及违约金，而李菊军迟延付款及出租房屋获利的违法行为持续至今，更不存在诉讼时效已经过的问题。还有，泰基房地产公司至今持有涉案房屋权属证书，该行为本就是对李菊军违约行为的抗辩，且为李菊军出庭作证的购房代理人张莉，也已证明了泰基房地产公司与其保持联系、追讨房款的事实。2.李菊军主张因预售证过期影响其办理按揭贷款及多交10％购房款的说法，违反常理又没有证据予以证实。李菊军主张合同没有约定违约金就不承担违约责任问题，只有合同约定守约方放弃主张违约方违约责任时，违约方才能免除责任。综上所述，李菊军的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回李菊军的上诉请求。 泰基房地产公司上诉请求：请求撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3054号民事判决第二项，改判李菊军向泰基房地产公司支付逾期付款利息206312.85元（以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%,自2007年2月28日暂计至2019年7月17日，以后续计）及损失148000元（按月租1000元，自2007年2月28日暂计至2019年6月27日，以后续计）。事实和理由：一审法院认定李菊军逾期付款构成根本违约，但却以“泰基房地产公司主张的损失与其怠于主张权利的行为有关”为由，驳回泰基房地产公司要求李菊军承担逾期付款责任的主张，显属严重错误。1.李菊军逾期支付大部分房款长达12年之久，李菊军明知其未实际享有涉案房屋物权的情况下仍出租牟利，甚至在泰基房地产公司提起本案诉讼时仍以各种理由拒绝支付剩余房款，其显然是恶意违约，泰基房地产公司要求其承担相应的违约责任完全合法有据。2.在泰基房地产公司已完全履行合同义务（交付房屋和办妥权属证书）的情况下，李菊军应履行交付房款的合同义务。至于泰基房地产公司同意李菊军以何种方式支付、何时及如何催促其支付购房款是泰基房地产公司的权利，但不能作为李菊军减轻或免除其严重违约责任的事由。而泰基房地产公司一审主张的逾期付款利息及租金损失正是由于李菊军的前述恶意违约行为直接造成的。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持泰基房地产公司的上诉请求。 李菊军辩称，1.一审判决驳回泰基房地产公司在一审当中关于利息以及租金的请求，应当予以维持。2.涉案房屋是李菊军根据双方签订商品房买卖合同取得，泰基房地产公司已将涉案房屋交付并登记在李菊军名下，李菊军根据其现有物权对涉案房屋享有占用、出租的权利，与泰基公司并无关联。因此泰基公司要求李菊军支付租金损失缺乏事实依据。在一审期间，泰基公司也没有任何证据证明其主张按照1000元计算租金的依据，应当承担举证不能的不利后果。3.泰基房地产公司主张支付逾期付款利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮50％没有依据。4.本案的诉讼时效已经超过，因此泰基房地产公司主张李菊军支付剩余房款缺乏相应依据。综上，泰基房地产公司的上诉请求缺乏事实依据，请求二审法院依法驳回泰基房地产公司的诉讼请求。 泰基房地产公司向一审法院起诉请求：1.李菊军向泰基房地产公司支付购房款180000元及逾期付款利息206312.85元（以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%，自2007年2月28日起暂计至2019年7月17日，以后续计）；2.李菊军向泰基房地产公司支付损失148000元（按月租1000元，自2007年2月28日起暂计至2019年6月27日，以后续计）。 一审法院认定事实：2007年1月18日，泰基房地产公司（出卖人）与李菊军（买受人）签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：西单元1603号房），约定：买受人购买出卖人以出让方式取得位于北海大道南侧龙潭路口锦泰大厦第1幢西单元1603号房，该商品房总金额为258433元。买受人在签订此合同时，即付首期款，即人民币78433元，余款人民币180000元在取得银行按揭贷款时付清，如贷款额不足付清时，应在一个月内用现金付清。出卖人应当于2007年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经施工、设计、勘探、建设、监理单位验收合格并签署《工程施工意见书》，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，李菊军已向泰基房地产公司支付购房首付款78433元。2010年3月2日，北海大道93号锦泰大厦二单元1603号不动产登记至李菊军名下[房屋所有权证号：北房权证（2010）字第007468号]。 一审法院认为，泰基房地产公司与李菊军签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应依约履行各自的权利和义务。《商品房买卖合同》约定“余款人民币180000元在取得银行按揭贷款时付清，如贷款额不足付清时，应在一个月内用现金付清。”李菊军主张是泰基房地产公司的原因导致银行按揭贷款手续无法办理，且其已向泰基房地产公司支付房款总额的40%购房款，但其未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。李菊军至今未能办理银行按揭贷款或向泰基房地产公司支付剩余购房款180000元，致使泰基房地产公司合同目的无法实现，其行为构成根本违约，泰基房地产公司请求李菊军支付购房款180000元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》自签订之日起至泰基房地产公司提起诉讼，已超过十二年，泰基房地产公司主张的损失产生也与其怠于主张权利的行为有关，泰基房地产公司请求李菊军向其支付逾期付款利息及损失，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李菊军向北海泰基房地产开发有限公司支付购房款180000元；二、驳回北海泰基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 二审期间，泰基房地产公司向本院提交以下证据：证据一、评估报告，拟证明涉案房屋原售价258433元，现值636664元，李菊军仅支付78433元，即其仅凭小部分房款，却坐享了整个房屋的升值、使用（含其外租）等全部权益，印证其从严重违约中极大的获益却造成泰基房地产公司极大的损失。证据二、商品房预售许可证，拟证明涉案物业预售许可证信息，印证李菊军一审辩称预售证过期的说法没有事实根据。证据三、商品房买卖合同，证据四、银行贷款放款凭证，拟证明（1）李菊军购房代理人张莉同为涉案小区业主，其2006年9月通过按揭贷款购买涉案小区房屋，按揭银行于同年10月放款的事实；（2）李菊军系2007年1月购买涉案房屋，故其以预售证过期而无法办理按揭贷款为由拒绝支付房屋余款的说法无法成立，再次印证其属恶意违约。李菊军质证认为，对证据一的三性以及证明内容均有异议，因为评估报告是泰基公司单方进行委托，双方之间存在利害关系，内容不客观。评估材料违反《房地产评估规范》的相关规定，不能作为合法的证据予以使用。对证据二的三性无异议，但对证明内容有异议，该份许可证仅证明取得时间没有反映有效期限，本案一审中张莉出庭作证，证明当时是由于商品房预售证过期无法办理贷款。对证据三、四的真实性、合法性无异议，对关联性和证明内容有异议。本院认为，泰基房地产公司提交的证据一，是泰基房地产公司单方委托评估，评估报告意见李菊军不予认可，本院不予以采信。对泰基房地产公司提交的证据二、三、四，本院结合本案其他证据加以认定。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，泰基房地产公司与李菊军签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，当事人均应依约履行各自的权利和义务。涉案房屋已交付并于2010年3月2日登记至李菊军名下，泰基房地产公司的主要合同义务已经履行。但作为购房者的李菊军到目前为止，仅交付涉案房屋的首付款78433元，余下的180000元房款仍未支付，其行为已构成根本违约，泰基房地产公司请求李菊军支付购房款180000元，有事实和法律依据，本院予以支持。但泰基房地产公司请求李菊军支付逾期付款利息206312.85元过高，本院予以调整。本案违约金的计算应以涉案房屋不动产权登记至李菊军名下的一个月后（即2010年4月2日）开始起算，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算为宜。涉案房屋已交付且不动产权已登记至李菊军名下，泰基房地产公司还主张涉案房屋损失148000元，无事实和法律依据，本院不予支持。李菊军主张是泰基房地产公司的原因导致银行按揭贷款手续无法办理，且其已向泰基房地产公司支付房款总额的40%购房款，但未能提供证据予以证实，本院不予采信。李菊军主张本案已超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人泰基房地产公司的上诉请求部分成立，上诉人李菊军的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、变更广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初3054号民事判决第一项为：上诉人李菊军向上诉人北海泰基房地产开发有限公司支付购房款180000元并支付逾期付款违约金（以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2010年4月2日起计至李菊军付清本案债务之日止）； 二、驳回上诉人北海泰基房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回上诉人李菊军的上诉请求。 一审案件受理费4571.56元，二审案件受理费10514.69元，合计15086.25元，由上诉人李菊军负担10507.66元，上诉人北海泰基房地产开发有限公司负担4578.59元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决指定的履行期限届满之日起二年内向一审人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年六月十九日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪