苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初2875号原告：杨世榕，男，1991年8月4日生，汉族，住苏州市虎丘区。被告：苏州青客信息科技有限公司，住所地苏州太湖国家旅游度假区孙武路2999号B楼2楼。法定代表人：洪琼，执行董事。委托诉讼代理人：王婷婷，该公司员工。原告杨世榕诉被告苏州青客信息科技有限公司（以下简称为青客公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理，依法由审判员王辉适用小额诉讼程序于2020年5月25日公开开庭进行审理。原告杨世榕、被告青客公司委托诉讼代理人王婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨世榕向本院提出诉讼请求：判令解除房屋托管租赁合同，由被告腾空、交付房屋，支付违约金、水电费、租金，并承担维权支出的成本（交通费、电话费）。事实和理由：2019年12月，其与被告签订合同，将丽景湾花园X幢XX室房屋交由被告出租，每月租金2920元，租期自2019年12月13日至2027年12月24日。被告验收房屋时，要求整改，其向被告支付6000元整改费用。合同履行过程中，被告将租金支付方式由按季度支付变更为按月支付，但仍未能及时付款。庭审中，原告表示，被告于2020年5月4日提出解除合同，其已收回涉案房屋，不再主张解除合同，返还房屋，被告使用房屋过程中未产生水电费，不再主张该项诉讼请求，故要求被告支付2020年3月25日至5月4日的租金3837.60元（按每月2847元计算41天）、维权成本200元，并赔偿31个月租金（按每月2847元计算）作为违约金。被告青客公司辩称，同意解除合同，2020年5月4日就已告知原告要解除合同。该合同的解除并非其主观意愿，而是受到市场及疫情影响，无法将原告的房屋对外出租，难以继续履行合同。因此，不同意支付违约金。由于本次疫情，其接手原告房屋后未能出租使用，一直处于空关状态，不同意支付租金。原告主张的维权成本，缺乏相应凭证，不予认可。经审理查明，原告系苏州市吴中区甪直镇丽景湾花园X幢XX室房屋所有权人。2019年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋托管租赁合同，约定甲方将丽景湾花园X幢XX室房屋委托乙方出租及管理，交房日期2019年12月13日，租赁期限2019年12月13日至2027年12月24日，共96个月又12天；每月租金2920元，2019年12月13日后10个工作日内支付12天的租金1168元，第1月-第36月，月租金2920元，第37月-第72月，月租金增长5%即3066元，第73月-第96月，月租金增长5%即3212元；2019年12月25日至2020年1月24日免租期30天，2020年1月25日至2020年2月24日免租期31天，2020年2月25日至2020年3月24日免租期29天；租金先付后用，乙方于支付款周期月25日将租金付至甲方的青客宝账户，25日为非工作日的，青客宝到账时间为此后第一个工作日，租金产生的税费由甲方承担，可委托乙方代办；乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。同日，原、被告签订两份补充协议，补充协议一载明，涉案房屋托管合同履行届满39月又12天（即2019年12月13日至2023年3月24日）前两个月，如甲方需自用该房屋，可通知乙方解除托管合同，双方互不承担违约责任。补充协议二明确，甲方将装修房屋出租给乙方管理，均同意竭尽所能确保室内甲醛含量符合国家标准；因甲方提供的装修及家具原因导致室内甲醛超标的，由甲方承担相应责任；因乙方装修改建原因导致室内甲醛超标的，相应责任由乙方承担。双方还签订房屋托管租赁合同授权书、勘察登记清单，授权书记载甲方委托乙方代办房屋租出备案登记，代收代缴各种公用事业费，对房屋进行装修、常规保洁及日常保养和维修；勘察登记清单详细列明涉案房屋内家具、家电及装修物品，其中缺失的防盗窗、浴霸、燃气灶、油烟机、冰箱、微波炉由房东于2019年12月13日前补齐。合同签订后，被告通过青客宝APP于2019年12月25日向原告支付91.84元，于2019年12月30日向原告支付1138.80元，原告于2019年12月30日在青客宝APP提取1230元。青客宝APP显示被告于2020年3月25日、4月25日向原告各支付租金2847元。关于合同履行情况，原告表示，2017年11月，其购买涉案房屋，2019年6月交房，其装修后于2019年12月与被告签订合同，不清楚被告实际有无出租；合同约定，每月租金2920元，但包括相应税费，实际月租金2847元，免租期自2019年12月25日至2020年3月24日止；交接房屋时，其已配备家具、家电，被告要求补充部分物品，其向被告支付6000元，由被告补齐；被告将租金付至青客宝APP中，再由其提取，被告于2019年12月25日、12月30日分别支付91.84元、1138.80元，对应的是截止2019年12月24日的租金，青客宝APP显示被告所付的两笔2847元，根本无法提取，并未收到；2020年4月16日，其向被告业务员催要房租，业务员说公司无力支付租金，可提前退房，但退房前提是必须不再向被告索要租金；2020年5月4日，被告另一位业务员向其发送其他房东的解约函，让其先看一下函件内容，回复确认后就可审批办理退房。就此，原告提供两份微信聊天记录，1、微信名称“戎凯琪”问原告“你想退房吗”，“不知道公司给不给退”，原告说“可是他们又不付租金，同时我的房子装修也是我自己的，里面的东西也是我自己的”，“戎凯琪”表示“越早退房越好”，原告讲到“租金算到什么时候”，“戎凯琪”回复“按公司要求是不付房租的”；“戎凯琪”向原告发送补充协议，内容略为双方解除合同，被告无需支付租金等，房屋装修及家电赠予房东。2、微信名称“A青客加伏特”告知原告“房租都不付了”，“我现在也可以给你发解约手续了”，并向原告提供丽景湾X幢XX室房东的解约函，载明房东免除未支付的房租、水电费及其他费用；“A青客加伏特”说“这个是别人的”，“您回复确认后我把截图给到公司”，“公司领导批了后发退房手续”。庭审中，被告对房屋托管租赁合同、两份补充协议、授权书、勘察登记清单、青客宝APP截图等均无异议，确认是通过青客宝APP支付租金，仅付至2020年3月24日，2020年3月25日、4月25日的付款记录显示已打款，但实际并未支付；对两份聊天记录无异议，相应人员系公司员工，其于2020年5月4日通知原告解除合同，受疫情影响，涉案房屋未能出租给他人，合同解除即视为将房屋交还原告；公司其他已出租的房屋，都是正常履行的，租金均按时支付给房东，仅是部分租客无法赶回，导致提前解约，承租涉案房屋就是要对外出租使用。对于疫情给合同履行带来的影响，原告表示，2019年12月，其将房屋交付给被告，疫情并未爆发；2020年3月各地陆续复工，疫情期间恰好是免租期，其不向原告收取租金，4月份疫情影响基本结束；2020年3月，其以要求租房的名义与被告联系，被告人员说丽景湾花园可以看房，疫情对合同未产生影响。被告对原告所述内容予以认可，认为租赁行业有一定特殊性，由于疫情，进出小区不便，无法带客户看房，不能正常出租，直到3月份，管控不严的小区可以对外出租，但有些小区仍无法进行租赁业务；2020年5月，其事先询问客户意见后，向部分客户发送解约函，如认定其存在违约，希望能与原告协商处理，降低违约金。另，原、被告一致确认房屋托管租赁合同于2020年5月4日解除，由原告于2020年5月4日收回涉案房屋。以上事实，由原告提供的租赁合同、补充协议、授权书、勘察登记清单、青客宝APP截图、微信聊天记录及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原、被告签订的房屋托管租赁合同系真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定原告将丽景湾花园15幢501室房屋交由被告出租及管理，被告按时向原告支付租金。双方除房屋管理的法律关系外，还存在租赁合同关系。从合同内容看，每月租金2920元，先付后用，其中2019年12月25日至2020年3月24日为免租期限。从付款情况看，被告未按时履行支付租金的义务，原告有权以此解除双方签订的房屋托管租赁合同。现原、被告一致确认房屋托管租赁合同于2020年5月4日解除，应予认定。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，原告可根据履行情况主张权利。按双方陈述，原告于2020年5月4日收回房屋，被告应当支付在此之前结欠的租金。从合同履行情况看，被告于2019年12月6日接受涉案房屋后向原告支付前期租金，至疫情爆发，仍有较长时间，其未能及时将房屋出租获益，与原告无关，不能对抗向原告支付租金的义务。被告确认，其租金付至2020年3月24日，予以认定。原告要求被告按每月租金2847元支付2020年3月25日至5月4日的租金，合法有据，应予支持。经核算，租金为3876.60元。原告主张3837.60元，予以支持。因被告违约，致使合同无法履行，应由被告承担违约责任。疫情虽对被告租赁业务产生一定影响，但是房屋托管租赁合同签订于疫情爆发前，且原告给予被告三个月的免租期，被告因疫情产生的实际损失有限。2020年5月，疫情影响已较大程度减弱，不能成为被告解除合同的正当理由。被告以此为由不同意支付违约金，缺乏事实及法律依据。按照合同约定，被告要求退租，应按提前归还天数的租金支付违约金。考虑到合同约定的租期过长，且疫情确实给被告正常经营带来不便，本院酌定由被告赔偿原告两个月租金5694元作为违约金。至于维权成本，被告已承担违约责任，原告要求被告赔偿维权产生的损失，未能提供证据，难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告苏州青客信息科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨世榕租金人民币3837.60元、违约金人民币5694元。二、驳回原告杨世榕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币103元，由原告杨世榕负担78元，由被告苏州青客信息科技有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判员  王辉二〇二〇年六月二十日书记员  孔宇