河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初5507号原告：冯二让，女，1984年6月14日出生，汉族，住河南省封丘县。委托诉讼代理人：丁阳东，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鸣鸣，河南宇法律师事务所律师。被告：张非非，男，1986年10月1日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：栗凯，河南辰中律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦路，河南辰中律师事务所律师。第三人：高东升，男，1990年4月28日出生，汉族，住河南省辉县。原告冯二让与被告张非非、第三人高东升案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月20日作出（2019）豫0192民初1566号民事判决，张非非不服该判决，上诉于河南省郑州市中级人民法院。河南省郑州市中级人民法院于2019年11月25日作出（2019）豫01民终21548号民事裁定，撤销（2019）豫0192民初1566号民事判决，并发回重审。本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告冯二让及其委托诉讼代理人丁阳东、程鸣鸣，被告张非非及其委托诉讼代理人栗凯、秦路到庭参加了诉讼，第三人高东升经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冯二让向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对位于XX市XX区XX石油局XX办事处棚户区X区X号楼X单元XX层XX户房屋的强制执行，并解除查封；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年11月3日，高东升与中国石化集团XX石油局签订《XXXX办事处棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，协议约定征收高东升所有的位于红旗区××楼××单元××东户的房屋，房屋征收补偿方式为房屋产权调换，调换后的房屋位于XXX石油局XX办事处棚户区X期X号楼X单元XX层XX户。2018年5月29日，冯二让与高东升签订《房屋买卖协议》，约定冯二让以550,000元购买高东升所有的新乡市红旗区华北石油局XX办事处棚户区X期X#楼XX单元XX层XX户（含地下车位），付款方式为2018年5月29日前支付500,000元，剩余50,000元于高东升将房产证过户给冯二让当日支付至高某1账户。当日冯二让将其中5000元以现金方式交付给高东升，剩余495,000元通过转账支付给高某1。冯二让与高东升签订协议当日，高东升即将该房屋相关材料交付给冯二让。因房产证尚未办理，因此暂时不能办理过户手续。2018年9月15日石油局将房屋钥匙交付给高东升后，高东升也于当天将钥匙转交给冯二让，由冯二让以高东升名义缴纳了垃圾清运费、物业费、电费及装修押金等费用，然后进行装修，现已装修完毕。冯二让在外租房居住，急需安置家人入住。后冯二让才得知高东升与张非非签订借款合同，因高东升未在约定期限还款，张非非与高东升产生纠纷，该涉案房屋经张非非申请被法院查封。冯二让提出执行异议，后被驳回。冯二让与高东升在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，冯二让在房屋被查封之前已合法占有并已基本支付完房屋价款，冯二让之所以没有支付剩余的50,000元是因为高东升并未协助冯二让办理涉案房屋房产证，且未办理过户登记非因冯二让原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，冯二让对涉案房屋已享有足以排除强制执行的情形，法院查封涉案房屋及驳回冯二让执行异议不妥，遂根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条等相关法律规定提出执行异议之诉。被告张非非辩称，1.冯二让诉讼请求停止执行、解除查封的房产为X号楼X单元XX层XX户，与（2018）豫0192执1640号执行裁定书查封的是X号楼XX单元XX层XX户房产并非同一套房屋，冯二让的诉请应予驳回。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，冯二让在法院查封之前并未合法占有、使用法院查封的X号楼XX单元XX层XX户，而且冯二让提交的为X号楼X单元XX层XX户房产的收据、装修许可证、收款条，冯二让不是物业费等费用的交款人，不是房产的实际装修人，其未提供证据证明XX石油局将房屋钥匙交付高东升后，高东升将钥匙予以交付；冯二让所述支付的500，000元中，495,000元支付给了案外人高某1，冯二让并不能证明其余房款已经全部支付给高东升；房产未能过户完全是冯二让原因造成的，在签订协议时，冯二让明知不能办理房产证，仍与高东升签订买卖协议，说明其存在过错，不能过户的后果由其自行承担。3.冯二让与高东升签订《房屋买卖协议》的行为符合恶意串通损害张非非合法权益的情形，该协议依法应为无效。冯二让对其所购买的房屋情况根本不了解，其根本没有购买的真实意思，房款的交付不符合交易习惯，违背常理，证明交易的虚假性；冯二让与高东升签订的《房屋买卖协议》中约定的合同价款明显高于市场价。综上，冯二让要求停止执行并解封的房产与法院查封的房产并不是同一套房产，且其与高东升签订的《房屋买卖协议》为无效合同，冯二让未实际占有、使用法院查封的房屋，也未支付全部价款，而且由于冯二让的原因房屋未能办理过户登记。冯二让的诉请没有事实和法律依据，请求驳回冯二让的诉讼请求。第三人高东升未到庭，未发表意见，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：张非非与高东升民间借贷纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，张非非申请财产保全，本院于2018年9月18日作出(2018)豫0192民初2445号民事裁定，对高东升名下位于新乡市红旗区××楼××单元××东户的房屋（所有权证号：XXXXXXXXX）予以查封，后于2018年9月28日作出（2018）豫0192民初2445号民事判决，判令高东升于判决生效后十日内返还张非非借款本金464,263.26元及资金占用期间的利息（以464,263.26元为基数，按年利率6%，自2018年8月13日起计算至实际清偿之日止）。该判决生效后，高东升未履行生效判决确定的义务，张非非向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2018）豫0192执1640号执行裁定，决定查封高东升的财产，于2019年1月25日以张贴封条的方式查封了高东升所有的位于XX市XX区华北石油局XX办事处棚户区X区X号楼X单元XX层XX户房屋。冯二让对本院查封XX市XX区华北石油局XX办事处棚户区X区X号楼X单元XX层XX户房屋提出书面异议，请求终止对涉案房屋的执行程序，解除查封措施。2019年3月26日，本院作出（2019）豫0192执异24号执行裁定，驳回冯二让的异议请求。冯二让不服，向本院提起诉讼。同时查明，2017年11月6日，高东升与中国石化集团XX石油局签订的《XX办事处棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》进行公证，协议约定征收高东升所有的位于XX区××楼××单元××X户的房屋，房屋征收补偿方式为房屋产权调换，调换房屋位于XX市XX区华北石油局XX办事处棚户区X区X号楼XX单元XX层XX户。另查明，2018年10月，中国石化集团XX石油局有限公司XX办事处出具的安置房尾款交款通知单显示：按照房管局对房屋坐落及门牌号规范要求，单元号名称由“西一单元”更改为“二单元”，高东升安置房房址为X号楼X单元X层XX户。2019年6月28日，中国石化集团XX石油局有限公司XX办事处回复函中显示该办事处棚户区改造（X期X号楼的房屋产权证正在办理中。冯二让与其丈夫李新涛共同共有坐落于新乡市XX区XX号楼X单元X层X户房屋一套，建筑面积52.14平方米。冯二让为改善住房条件，得知高东升出售涉案房屋。冯二让支付了定金5000元，高东升出具收据一份，载明：“收到冯翠丽购房定金5000元”。2018年5月29日，冯二让与高东升签订《房屋买卖协议》，约定冯二让以550,000元价格购买高东升位于XX市XX区XX石油局XX办事处棚户区X期X#楼XX单元XX层XX户（含地下车位），付款方式为2018年5月29日前支付500,000元，剩余50,000元于高东升将房产证过户给冯二让当日支付，收款账户为高某1(高东升之兄)尾号XXXX的工商银行账户。2018年5月29日，冯二让通过尾号XXXX的工商银行账户向高某1转账495,000元，高东升向冯二让出具495，000元的收条一份，高某1也在该收条上签名捺印。同日，高某1向高某2(高东升之父)转款300，000元、向高东升转款13，600元、5000元。涉案房屋于2018年10月1日交房。河南省缔泽物业管理有限公司于2018年10月15日出具353元垃圾清运费收据、1166元物业费收据（2019.1.1-2019.12.31）、2000元装修押金的收据，及2018年10月20日的100元购电收据，所有收据显示现金交纳，交款人为X-X-X层XX户高东升。前述收据原件由冯二让持有。2019年5月15日，河南省缔泽物业管理有限公司出具《证明》显示，因高东升本人未到，该公司经办人对交款的人员身份进行核实后，交款人为冯二让，由其交纳垃圾清运费、物业费、装修押金等费用共计3859元，该公司所出具的相关收款收据已交由冯二让。庭审中，冯二让称冯翠丽系其小名。本院认为，就冯二让与张非非争议的房屋是否为同一房屋的问题，中国石化集团XX石油局有限公司XX办事处出具的安置房尾款单中已载明单元号的变更情况，经核实，X号楼XX单元XX层XX户即为X号楼X单元XX层XX户，故双方争议的为同一房屋。对张非非辩称的执行查封的房屋与冯二让诉请停止执行、解除查封的并非同一套房屋的意见，本院不予采信。本院于2018年9月18日查封的位于新乡市XX区××楼××单元××户的房屋系产权调换前的房屋，后于2019年1月25日以张贴封条的方式查封了涉案房屋，涉案房屋不是前者的替代物，2018年9月18日的查封效力并不当然及于对涉案房屋的查封。故涉案房屋的查封日期应为2019年1月25日。本案系案外人执行异议之诉,争议焦点为冯二让对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述规定，本案纠纷涉及三个问题：1.冯二让与高东升之间的《房屋买卖协议》是否合法有效、冯二让是否已经付清诉争房屋的价款；2.冯二让是否已经合法占有诉争房屋；3.冯二让对未办理过户登记手续是否存在过错。关于《房屋买卖协议》是否合法有效，冯二让是否已经付清全部房屋价款的问题。对本案诉争房屋，冯二让与高东升之间的《房屋买卖协议》签订时间为2018年5月29日，协议约定和按约转款的时间均早于张非非与高东升民间借贷纠纷的立案时间2018年8月10日。在案证据显示，冯二让支付了5000元，并于2018年5月29日转账至《房屋买卖协议》约定的收款账户495,000元，高东升均出具有相应的收条。涉案房屋（含车位）的550，000元价款已履行了500，000元的支付义务。虽然剩余50,000元房款尚未支付，但是还未到协议约定的支付尾款的时间。冯二让向高某1转款的事实客观存在，符合协议的约定。在此情形下，张非非对《房屋买卖协议》客观性和效力的质疑需有足够的证据予以支持，但其未提交充分的证据。本次诉讼中，本院未能查证到高某1与冯二让之间存在其他的经济往来，张非非也未提交相应证据反驳《房屋买卖协议》，故在没有充分证据证明高东升与冯二让存在恶意串通的情况下，不能认定冯二让与高东升之间恶意串通。冯二让与高东升之间的《房屋买卖协议》又不存在其他违反法律规定的情形，属合法有效的合同。关于冯二让是否合法占有诉争房屋的问题。房屋的实际占有并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中，即属于“实际占有”。冯二让称其2018年10月15日接收了诉争房屋，并提交了物业费、水电费、装修押金等收据、装修人王金伟的收条等予以证明其于2018年10月已实际占有涉案房屋，相关原始票据由冯二让持有，河南缔泽物业管理有限公司于2019年5月15日出具证明相关费用由冯二让所交。冯二让在2019年1月25日前已经接收并占有涉案房屋。张非非虽然认为冯二让并非涉案房屋物业费、水电费、装修押金等费用的实际交款人，但是却没有充分的证据予以反驳。关于冯二让对未办理过户登记手续是否存在过错的问题，中国石化集团华北石油局新乡办事处的回复函已证明涉案房屋的产权证正在办理中，故未办理过户的原因并非冯二让造成。张非非没有提交其他证据证明冯二让存在过错。综上所述，结合冯二让已按约支付价款、合法占有房屋、对未办理过户登记不存在过错等事实，冯二让只待过户即可享有所有权。冯二让诉请停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封，即不得执行涉案房屋的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下：不得执行位于XX市XX区XX石油局XX办事处棚户区X区X号楼X单元XX层XX户的房屋。案件受理费9300元，由原告冯二让负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  耿传忠审 判 员  刘利鹏人民陪审员  刘林章二〇二〇年六月十二日法官助理曹莹莹书记员耿茹