湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终499号上诉人(原审原告)：田清山，男，1971年7月4日出生，汉族，住湖北省蕲春县。上诉人(原审原告)：操金枝，女，1971年11月10日出生，汉族，住湖北省蕲春县。上诉人(原审被告)：湖北东兴投资发展有限公司。住所地：湖北省蕲春县漕河镇市府大道351号。统一社会信用代码：91421126665463616H。法定代表人：熊爱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雄飞，湖北亨迪律师事务所律师。执业证号：14211200010363054。上诉人田清山、操金枝、湖北东兴投资发展有限公司（以下简称东兴公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2019）鄂1126民初4159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田清山、操金枝上诉请求：一、东兴公司负有办理房地产权属证书的合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，其中第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但东兴公司在交付我方使用房屋后近两年时间内，仍然没有提供综合验收资料报产权登记机关备案，导致我方所购房屋无法办理权属登记。东兴公司的行为构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。二、东兴公司负有办理房地产权属证书的法定义务。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规的规定，东兴公司作为房地产开发商不仅应向买受人依约交付合格房屋，还须依法提供必要资料和证明文件报产权登记机关备案，履行协助办理房产权属登记的法定义务。东兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判我方不承担违约金。事实和理由：根据《商品房买卖合同》的约定，若因买受人或者政府部门的原因导致买受人未能在约定期限内取得权属证书不属于出卖人的责任。本案中，依据招拍挂合同、红线图和规划相关法律法规的规定，在用地红线图以外的消防通道修通责任不在我方，因政府一直未打通消防通道，导致我方缺少消防通道手续难以向权属机关报备。请求改判我方不承担违约金责任。田清山、操金枝向一审法院起诉请求：1、依法判令东兴公司及时给田清山、操金枝办理和交付房屋不动产权证；2、依法判令东兴公司向田清山、操金枝支付违约金3300元；3、本案诉讼费用由东兴公司承担。一审法院认定事实：田清山、操金枝和东兴公司于2017年3月21日签订《商品房买卖合同》，约定田清山、操金枝以每平方米2778．94元购买东兴公司开发的鑫源小区B栋二单元101号房屋。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。田清山、操金枝于合同签订之日支付东兴公司购房款330000元。2017年8月东兴公司向田清山、操金枝交付了房屋，因为小区消防未验收东兴公司未能备齐办理产权登记的相关资料，导致田清山、操金枝未能取得房屋产权登记证书，田清山、操金枝遂诉至一审法院。一审法院认为，田清山、操金枝和东兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。田清山、操金枝依约支付房款后，东兴公司履行合同不符合约定，应当承担违约责任。关于田清山、操金枝的诉讼请求，一审法院依据查明的事实和相关法律规定，评述如下：一、依据合同约定，东兴公司应当在交付房屋后180日内，将权属登记所需资料报产权登记机关备案。东兴公司未举证证明其履行了合同中关于房屋产权登记约定的义务，因东兴公司的违约行为导致田清山、操金枝至今不能取得房地产权属登记证书，东兴公司应当继续履行该项合同义务，并按照合同约定向田清山、操金枝支付违约金。东兴公司辩称小区消防未验收导致其未能向产权登记机关报送相关备案资料，并非法定免责事由，对其抗辩意见不予采纳。故田清山、操金枝主张东兴公司承担该项违约金3300元，符合合同约定和法律规定，予以支持；二、双方在合同中并未约定东兴公司负有办理房地产权属证书的义务，田清山、操金枝亦未提供其他证据证明东兴公司应当履行为其办理房地产权属证书的义务，且办理产权登记并非民事法律调整范围，故田清山、操金枝主张由东兴公司办理房地产权属证书，无事实和法律依据，不予支持。遂判决：一、东兴公司于判决生效之日起十日内向田清山、操金枝支付违约金3300元；二、驳回田清山、操金枝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另根据一审中已经质证的证据查明，2017年7月25日蕲春县规划局向蕲春县城市管理执法局回复一份《关于鑫源小区规划条件核实的函》（蕲规函[2017]109号），主要内容为：1.小区总建筑面积超出600.48㎡，计容面积超出217.39㎡，容积率超出0.06，建筑密度超出3.71%，绿地率减少9.73%；2.小区未按批准规划总平面布置图设置出入口，不符合消防要求。本院认为，依法成立的合同受法律保护。田清山、操金枝与东兴公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。一、关于东兴公司是否应承担违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，东兴公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但东兴公司至今未履行该项合同义务，导致购房人田清山、操金枝不能办理房屋产权登记。东兴公司主张其未能向产权登记机关报备的原因是由于政府部门未能打通消防通道，责任不在于东兴公司，但根据蕲春县规划局蕲规函[2017]109号函的内容，东兴公司开发建设的鑫源小区未按批准规划总平面布置图设置出入口，不符合消防要求，存在违规建设行为。因东兴公司未对上述违规事实进行整改，导致小区消防无法通过验收，致使东兴公司无法在合同约定期限内将资料报产权登记机关备案，故可以认定未能提交资料报产权登记机关备案的责任在于东兴公司，东兴公司的行为已经构成违约，其应当根据合同约定向田清山、操金枝支付违约金。东兴公司主张未能向产权登记机关报备的原因是由于政府部门造成，其不应承担违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于田清山、操金枝要求东兴公司为其办理和交付房屋不动产权证的诉讼请求能否支持的问题。东兴公司将其开发建设的商品房出卖给田清山、操金枝，田清山、操金枝已经支付全部购房款，东兴公司有义务向产权登记机关报备需由出卖人提供的资料，并协助田清山、操金枝办理房屋权属登记。因目前鑫源小区不具备办理房屋不动产权证的条件，且办理房屋不动产权证系房屋登记机关依法享有的行政权力，不属民事法律调整范围，故田清山、操金枝要求东兴公司为其办理和交付房屋不动产权证的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。买受人田清山、操金枝可待该小区房屋不动产权证办理条件成就后，另行要求东兴公司协助办理房屋登记手续。综上所述，田清山、操金枝、东兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田清山、操金枝负担50元，湖北东兴投资发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年六月五日法官助理朱章勇书记员黄宁