江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3345号上诉人（原审被告）：赵华，男，1989年3月18日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：周芳，江苏君泊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京珠港房地产开发有限公司，住所地南京市六合经济开发区菲时特工业园2号楼。法定代表人：陈建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁汪云，江苏索创律师事务所律师。上诉人赵华因与被上诉人南京珠港房地产开发有限公司（以下简称珠港公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初5299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人未提供适租房屋，严重违约在先，并直接导致上诉人的巨大损失。1、被上诉人未按照合同约定提供电梯设备。2、涉案房屋至今没有消防水，造成上诉人无法办理消防验收，涉案房屋一直处于违法经营状态，且在经营过程中多次受到消防部门处罚，曾被迫停业四次、罚款3万元，损失达10多万元。3、涉案房屋楼梯、屋顶、墙体多处漏雨、渗水，被上诉人拒绝维修，严重影响上诉人的经营，并造成了上诉人巨大损失。被上诉人提供的房屋无法达到适租状态，不能满足上诉人承租目的，而上诉人苦于前期巨大投入而不得已苦苦维持。二、上诉人在合同履行过程中不存在违约。1、上诉人在合同签署后，按约定支付了保证金和部分租金，并且投入资金对涉案房屋进行装修，但被上诉人作为出租人没有履行任何出租人的义务。2、被上诉人主张的损失并非上诉人原因造成，涉案房屋存在多处漏水和渗水现象，并非因为上诉人装修造成的，被上诉人一审亦无法证明其损失是否实际发生，以及与上诉人装修行为存在直接的因果关系。三、涉案《租赁合同》系被上诉人提供的格式文本，合同诸多条款免除了被上诉人作为出租人应承担的法定义务，加重上诉人作为承租人的合同义务。在上诉人发现涉案房屋存在的问题后，与被上诉人沟通时，被上诉人承诺问题没有得到解决前，暂时免除上诉人的租金支付义务。四、一审判决将导致双方矛盾继续延续。被上诉人一审诉请要求解除合同，上诉人也同意在被上诉人赔偿上诉人损失的提前下解除合同，而一审判决双方合同继续履行，对租金进行了相应的调减，如合同继续履行，双方就后期产生的租金支付标准仍然存在矛盾，一审判决无法达到定纷止争的司法裁判宗旨。综上，恳请二审法院对本案做出公正裁决。珠港公司辩称：一、涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，不存在上诉人主张的格式文本合同，对双方均具有法律约束力。二、上诉人至今仅交纳2017年5月1日前的租金67500元，此后再未支付任何租金，上诉人欠付租金的事实客观存在，严重违反合同约定，导致我方合同目的无法实现。三、关于安装电梯事宜。被上诉人在合同签订后及时购买、安装电梯，履行了相应的合同义务，但被城管部门勒令其拆除，电梯最终无法安装的原因并非其过错。同时，电梯的安装对上诉人并未产生影响，上诉人实际在涉案房屋持续经营至今，电梯的安装并非上诉人拒付租金的理由。四、关于迟延支付租金问题。经被上诉人多次催告上诉人仍未履行，上诉人主张电梯安装前免除租金，对此，被上诉人未作过该承诺。五、关于消防问题。涉案房屋整体已通过竣工验收，包括消防验收，符合交付条件，二次消防验收理应由上诉人自行施工、报备审批，与被上诉人无关。一次消防验收合格后的相关设施、设备均已经移交物业公司管理，若上诉人在使用消防设施设备过程中，存在任何问题都可以和物业公司协调处理。六、关于房屋渗水问题。上诉人在装修过程中导致涉案房屋渗水，并引起楼下房屋出现大面积渗水，造成被上诉人租金损失，上诉人理应承担相应责任。七、鉴于电梯问题于2020年3月份通过验收，已经符合使用条件，被上诉人同意2020年3月31日之前租金标准按照7折收取，但自2020年4月1日之后的租金标准应按照合同约定标准给付。综上，请求二审法院依法裁决。珠港公司向一审法院起诉请求：1.确认珠港公司、赵华2016年11月22日签订的《租赁合同》于2017年7月10日解除，赵华将位于六合区（宁房权证合初字第××号）租赁房屋腾空并返还珠港公司；2.判令赵华支付自2017年6月1日至2019年6月30日期间的租金592143.75元，并按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息，并按24806.25元/月的租金标准支付自2019年7月10日起至实际腾空并返还珠港公司租赁房屋时止的占用费；3.判令赵华赔偿损失80000元。一审法院认定事实：2016年11月22日，珠港公司（出租方，甲方）与赵华（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将南京市六合区房屋出租给乙方，建筑面积为836.48平方米，租赁期限2016年12月1日至2026年11月30日止，免租3个月，即2016年12月1日至2017年2月28日。第一年度租金为270000元，自第二年度开始，年度租金总额以上一年度租金总额为基数每年递增5%（第二年283500元、第三年297675元、第四年312558.75元、第五年328186.69元、第六年344596.02元、第七年361825.82元、第八年379917.11元、第九年398912.97元、第十年418858.62元）。租金支付方式为按每年度缴纳，交租日期为每年的11月1日。乙方保证不因对承租房屋进行装饰装修而造成第三方的损失，否则，由乙方自行负责赔偿。为方便乙方经营，甲方同意提供一台公用电梯设备（与二层、三层租户共用），并于乙方开业前交付乙方使用。乙方迟延缴纳本合同项下租金的，每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的迟延履行违约金。迟延超过7日，甲方将视为乙方自行解除合同并保留对本合同项下租赁物内所有物品进行处理的权利。双方特别确认，在租赁期间，若乙方迟延缴纳租金或物业管理费以及能源费用累计超过3次（含本数），则甲方有权解除合同。合同还约定了其他内容。赵华于2016年10月21日缴纳履约保证金20000元，于2016年11月22日缴纳2016年12月1日至2017年5月31日租金67500元。赵华对承租房屋进行装修后于2017年5月开业，珠港公司将电梯安装后未投入使用即被他人举报后拆除。此后，因电梯一直未再次安装，赵华未再缴纳租金。珠港公司向赵华催要租金无果，诉至一审法院，要求判如所请。一审法院另查明，2017年11月，珠港公司致函赵华，称赵华在装修过程中未妥善处理卫生间及浴池的防水问题，导致三楼出现大面积渗漏，要求其在5日内修复。2018年5月，珠港公司再次致函赵华，要求其修复渗漏并支付欠付的租金。珠港公司于2017年11月7日因房屋渗漏与涉案房屋三楼承租人骆兴隆解除租赁合同，返还其租赁保证金20000元并给付其补偿金80000元。一审法院再查明，涉案房屋于2013年3月4日通过消防验收。2019年3月26日，因消防设施未达标，南京市公安消防局对赵华所经营的宾馆处以30000元罚款。赵华所承租的房屋为顶楼，在承租期间也存在漏水现象。一审法院又查明，截止2019年12月，赵华应缴纳的租金为：2017年6月1日至2017年11月30日租金135000元，2017年12月1日至2018年11月30日租金283500元、2018年12月1日至2019年11月30日租金297675元、2019年12月1日至2020年11月31日租金312558.75元。上述租金合计1028733.75元。一审法院认为，珠港公司与赵华签订《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。珠港公司未按合同约定于赵华所经营的宾馆开业前交付电梯供赵华使用，应属违约。赵华以珠港公司未交付电梯为由拒交租金，亦属违约。综合案情，珠港公司要求确认解除合同、赵华腾空并返还房屋、支付利息的诉请，一审法院不予支持。珠港公司要求赵华支付租金的诉请，于法有据，一审法院予以支持，但考虑到未交付电梯对赵华所经营的宾馆产生一定影响，一审法院将租金标准酌减30%，即赵华应支付2020年11月31日前的租金720113.63元（1028733.75元×70%）。珠港公司主张赵华承担因漏水产生的损失80000元，因涉案房屋顶楼本身存在漏水情况，赵华装修过程中也存在不当之处，故酌定赵华承担40000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款之规定，判决：一、赵华于判决生效之日起五日内给付南京珠港房地产开发有限公司租金720113.63元；二、赵华于判决生效之日起五日内给付南京珠港房地产开发有限公司赔偿款40000元；二、驳回南京珠港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10521元、保全费1720元，合计12241元，由赵华负担。二审中，双方当事人分别向本院提交了证据。1、上诉人赵华向本院提交证据如下：（1）照片及光盘，以证明被上诉人珠港公司在一审判决后对涉案房屋安装了电梯，与被上诉人一审陈述无法安装电梯互相矛盾，且该电梯至今未交付上诉人使用，被上诉人迟延履行安装电梯义务，理应减免租金。（2）南京市公安消防支队六合区大队出具的《不同意投入使用、营业决定书》及《行政处罚决定书》、取款凭证，以证明被上诉人交付的涉案房屋消防管网无水，造成上诉人在装修后无法办理消防验收手续，该房屋一直处于违法经营状态，被上诉人理应减免租金。对上述证据，被上诉人质证称，照片无法体现拍摄时间，但对于迟延安装电梯的事实，被上诉人表示认可；《不同意投入使用、营业决定书》、《行政处罚决定书》不属于二审新证据，从《行政处罚决定书》的内容可以看出，上诉人二次消防施工过程中的设施设备不符合消防法规定，与被上诉人无关，该证据无法达到上诉人的证明目的。从交纳罚款凭据来看，仅有案外人的取款记录，不能证明该凭据与行政处罚有关。其对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。2、被上诉人珠港公司向本院提交证据如下：特种设备使用登记证、特种设备使用标志、特种设备使用登记表及监督检验报告（均复印件），以证明涉案房屋的电梯已经安装，并于2020年3月12日检验合格、3月18日投入使用、3月24日办理登记备案、4月1日取得特种设备使用登记证。故上诉人应自2020年4月1日起按照合同约定的租金标准向被上诉人支付全额支付租金。被上诉人对该组证据的真实性予以认可，但不认可被上诉人证明目的。该组证据只证明被上诉人在本案一审之后安装电梯，并办理相关手续，但被上诉人在安装电梯后至今并未实际交付给上诉人使用，故不能免除被上诉人的违约责任。本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，2020年5月25日，珠港公司与赵华就新装电梯的使用办理了交接手续。上述事实，由照片、光盘、决定书、登记证、电梯交接单、询问笔录等在卷证实。本院认为，根据合同法规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案上诉人赵华与被上诉人珠港公司在涉案《租赁合同》履行过程中，互有违约行为。被上诉人未交付电梯、消防水管无水、屋顶漏水等方面，存在违约；上诉人仅支付前期租金、未妥善保管租赁物造成卫生间及浴池渗漏，亦存在违约。根据双方合同约定的租金标准，上诉人在2017年6月1日至2020年11月31日期间应向被上诉人支付租金数额为1028733.75元。本院二审已查证，被上诉人已于2020年5月25日向上诉人交付了电梯。尽管被上诉人未按约定向上诉人交付电梯，上诉人也因消防水管无水被行政机关处罚等问题，但一审法院已经按30%的比例对租金标准大幅扣减，且将租金扣减截止期间计算至2020年11月31日，同时，对于被上诉人主张卫生间及浴池渗漏赔偿问题，也因其自身楼顶漏水而承担了部分责任，一审判决仅支持40000元。综合上述因素，一审将租金标准酌减30%，并无不当。综上，赵华的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10521元，由上诉人赵华负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪德全审 判 员 许云苏审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十九日法官助理 冯 超书 记 员 孙雪松