江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初1705号原告：南京博德体育中心有限公司，统一社会信用代码91320100780689514D，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号。法定代表人：CHENGCHARLIEJILAI，该公司总经理。委托诉讼代理人：李中非,江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士国,江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：陈良兵，男，1975年2月20日出生，汉族，住南京市浦口区。被告：林亚军，男，1976年2月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：徐宗好，男，1973年11月26日出生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京聚宝商务酒店有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NP8LX1G，住所地南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号办公楼三楼。法定代表人：金家胜。四被告共同委托诉讼代理人：高建军，江苏宁昂律师事务所律师。原告南京博德体育中心有限公司（简称博德公司）与被告陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司（简称聚宝酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先后适用简易程序、普通程序进行审理，分别于2019年5月16日、6月19日、12月18日公开进行了开庭。原告博德公司的委托诉讼代理人李中非，被告陈良兵、林亚军、徐宗好及四被告的共同委托诉讼代理人高建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博德公司向本院提出诉讼请求：1.判令四被告支付原告欠付租金132万元（其中：2017年8月1日-2018年1月31日期间欠付租金2万元；2019年2月1日-2019年8月1日期间欠付租金130万元）；2.判令四被告支付原告欠付租赁合同保证金10万元；3.判令四被告支付原告自2019年2月1日起至实际清偿之日止按照每天5000元的标准计算的违约金；4.判令四被告支付原告律师费1.2万元；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告博德公司与被告聚宝酒店、陈良兵、林亚军、徐宗好于2017年8月1日签订《房屋租赁合同》，原告将位于南京市栖霞区尧化街道仙尧路8号的房屋和部分场地租赁给被告使用。《房屋租赁合同》5-1、5-2条款约定：前两年每年租金320万元整，支付方式为每半年第1个月前10个工作日内支付一次，即每年8月1日及2月1日，为下次半年房租的支付日。根据该约定，2019年2月1日被告应当支付原告租金160万元,但被告至今只支付了30万元,尚有130万元未予支付。另外，被告2017年2月1日-2018年7月31日期间还欠付租金2万元。同时，按照合同约定被告应当于合同签订之后5个工作日内支付30万元保证金，至今尚有10万元未予支付。就上述款项，原告多次催要后无果。原告认为，被告拖延支付款项的行为侵害了原告的合法权利，故依据《合同法》第二百二十六条等相关规律规定，具状起诉，望判如所请。四被告共同辩称：1.被告陈良兵、林亚军、徐宗好三人主体不适格，2017年8月1日三人与原告签订租赁合同用于酒店经营，租赁合同签订后2017年8月8日三被告从第三方受让聚宝酒店的股权，并且在租赁合同上盖章确认，承租人的义务由聚宝酒店受让并实际履行，从原告出具的付款收据以及双方往来函件都可证实，原告认可租赁合同的承租人是聚宝酒店，因此原告起诉三个自然人主体错误；2.2017年2月1日-2018年7月31日期间的全部租金，被告已经支付完毕，并不拖欠；3.关于其余迟延支付租金以及欠付保证金，是原告违约损害了被告的合法权益，给被告造成巨大的损失，是被告行使合法抗辩权的结果。根据合同第四条以及第6.1条、6.4条、10.4条等约定，原告有义务为被告的经营提供充足的办理相关证件的条件以及提供有效的房屋权属证明，截止到目前，原告仍然不能提供合法有效的房屋产权证明，导致聚宝酒店没有办法办理消防许可证等相关证件，无法合法开展正常经营，被告多次发函给原告，催促原告及时按照合同约定提供必要的证件，并且依法行使合同抗辩权，暂时停止支付租金，但直到目前为止原告未能纠正违约行为；4.关于逾期付款违约金，因为原告违约，拒不为被告办理酒店经营所需的相关证件，是被告行使合同抗辩权的结果并非被告违约，即便被告违约，原告本身也有重大过错，对损失双方应当分担，租赁合同约定的违约金明显过高，远远超出了原告实际损失，根据合同法司法解释二第29条规定，被告申请法院结合当事人过错程度以及实际损失予以调低，具体应参考同期银行贷款利率；5.关于原告律师费，本案并非属于依法由被告承担律师费的案件，合同并未约定律师费的承担，依法不应支持，关于保证金欠付10万元我方认可，我方同意补缴10万元，但是不应当承担违约责任。综上所述，被告认为原告所述没有事实和法律依据，请求法院驳回除第二项诉讼请求之外的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，原告博德公司（出租方，甲方）与被告陈良兵、林亚军、徐宗好（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：一、房屋及高尔夫练习场情况：1-1、甲方出租物业为：a）房屋坐落于南京市栖霞区，房屋使用权归甲方所有，建筑面积约9000平方米，共四层（地上三层地下一层）；b）占地面积约30亩的高尔夫练习场以及房屋楼前土地及停车场；1-2、预租：甲方目前在本物业承租的客户租约尚未到期的租户，甲方承诺将上述未完成租约客户应支付的租金转为乙方收取并在上述客户租约到期后，由乙方决定是否与租户续约或根据本合同约定租赁期限，由乙方租赁使用。二、租赁期限与续约：2-1、房屋租赁期限自2017年8月1日至2025年12月31日止（装修期免租金70万元）……三、……四、房屋及场地交付：本合同签订后，甲方将房屋及场地交付给乙方使用，甲方保证为乙方提供足够的水、电等建设及办理证件运行条件。五、租金：5-1、该房屋租金320万元/年，第三年开始总金额每年在上年度总额基础上递增10万元整；5-2、每半年第1个月前10个工作日内支付一次；即每年8月1日及2月1日，为下次半年房租的支付日；乙方支付租金为税后金额；乙方自合同签订日起5个工作日内向甲方支付租金160万元整（乙方首付应减去应抵扣现存租户租金，按实际应付额支付）及租赁合同保证金30万元整；如乙方未按约定时间支付，甲方有权立即解除合同……六、甲方权利义务：6-1甲方保证其房屋及高尔夫场地权属无争议，甲方提供有效资质证明交乙方备存，如因权属争议导致乙方损失由甲方负责赔偿乙方全部损失……6-4、甲方需提供场地产权证明，确保乙方经营办证需求……七、乙方权利义务：……7-2、乙方在租赁期间对甲方的物业和场地可进行必要的改造（改造方案需通过甲方审核同意），改造所涉及的费用均由乙方自身承担……八、……九、……十、违约责任：10-1、乙方不按期交纳租金，每迟延一天按5000元支付甲方违约金；如逾期超过30天仍未足额交纳租金，则甲方有权单方解除合同，无条件收回物业及场地及其他财物，并追索乙方所欠的租金和违约金，因追索租金而产生的法律费用由乙方负责……该合同落款乙方处有被告林亚军、陈良兵、徐宗好签名，还有聚宝酒店加盖的合同专用章。2018年4月19日，聚宝酒店向博德公司提交说明1份，载明：聚宝酒店与博德公司签订房屋租赁合同，上半年2017年8月1日至2018年1月31日的房租已付清，下半年欠房租135万元，由于聚宝酒店正在办理酒店各种证照，资金困难，先付35万元房租，剩余100万元到2018年7月15日前付清，押金10万元到2019年2月1日付清。博德公司法定代表人郑继来（中文名）在该说明上签注“同意，贵司须无其他任何条件及理由按期支付所欠款项”，并加盖了博德公司的公章。2019年3月7日，博德公司委托江苏永衡昭辉律师事务所（简称永衡昭辉律所）向四被告发送《律师函》1份，主要载明：依照合同约定，贵方应于2019年2月1日前支付2019年2月1日至2019年8月1日期间的房屋场地租金160万元，但目前贵方只支付了30万元，贵方应当立即支付剩余房租130万元，并按照合同约定承担每天5000元的逾期违约金等全部法律责任。该《律师函》中还提及了租赁范围及水电垃圾费等问题。2019年3月11日，聚宝酒店委托江苏宁昂律师事务所向博德公司回复《律师函》1份，主要载明：本所接受聚宝酒店及陈良兵、林亚军、徐宗好先生委托，依据《房屋租赁合同》及相关法律规定，就贵司房屋、场地租赁及使用相关事宜，致函贵司：根据贵司与聚宝酒店2017年8月1日签订的《房屋租赁合同》第四条约定，贵司有义务为聚宝酒店的经营办理相关证件，确保其能依法开展经营。现贵司仍未能按照合同提供聚宝酒店办理经营所需的各项证件（包括但不限于消防安全许可证），致使聚宝酒店无法开展正常经营，贵司已构成违约，聚宝酒店有权依法行使合同抗辩权，暂停支付租金。该回函中还提及了租赁范围、经营模式、水电费等问题。2019年3月17日，博德公司与永衡昭辉律所签订《委托代理合同》，委托该律所代理与四被告的房屋租赁合同纠纷一案，约定律师费为1.2万元。其后，原告提起本案诉讼。2019年5月16日，永衡昭辉律所为博德公司开具了1.2万元的律师代理费增值税专用发票。另查明，2005年11月25日南京市栖霞区建设局的《证明》以及2014年7月3日南京市栖霞区人民政府尧化办事处出具的《证明》，载明博德公司位于，博德公司租用了栖霞区建设据的土地投资建设了房屋，该处土地使用权属于栖霞区建设局，房屋使用权属于博德公司所有。聚宝酒店于2017年4月1日成立，股东为曹某与徐某。2017年8月8日，曹某、徐某退出，股东变更为林亚军、陈良兵、徐宗好，法定代表人同日由曹某变更为陈良兵。2019年7月9日，聚宝酒店的法定代表人表更为金家胜。2018年7月24日、9月13日，聚宝酒店分别被南京市公安消防支队栖霞区大队进行行政处罚，事由均为未经消防安全检查擅自营业。还查明，2019年2月20日、3月14日、4月15日、5月16日、6月17日，聚宝酒店分别向博德公司支付房租30万元、30万元、30万元、30万元、40万元，合计160万元。鉴于在第一次庭审后，聚宝酒店已经足额缴纳2019年2月1日至7月31日的租金，原告于2019年6月19日第二次庭审时，将诉讼请求变更为：1.判令四被告支付2017年8月1日-2018年1月31日期间的欠付租金2万元；2.判令四被告支付原告欠付租赁合同保证金10万元；3.判令四被告自2019年2月1日起至2019年6月17日止按照每天5000元的标准支付原告违约金；4.判令四被告支付原告律师费1.2万元；5.判令四被告承担本案诉讼费用。同日，聚宝酒店向博德公司交纳了租赁保证金10万元。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋租赁合同》的承租方主体如何认定；二、承租方是否欠付2017年8月1日至2018年1月31日的租金2万元；三、承租方迟延交纳租金是否构成违约？如构成违约，违约责任如何认定？四、博德公司主张律师费1.2万元是否合法有据？本院认为：一、博德公司于2017年8月1日签订案涉《房屋租赁合同》时，被告陈良兵、林亚军、徐宗好尚未成为聚宝酒店的股东，陈良兵亦尚未成为聚宝酒店的法定代表人，故本院对四被告陈述的聚宝酒店在《房屋租赁合同》上加盖的公章系2017年8月8日后所盖的意见予以采信，据此应当认定案涉《房屋租赁合同》2017年8月1日签订时的承租方为陈良兵、林亚军、徐宗好。其后陈良兵、林亚军、徐宗好在受让聚宝酒店后，未另行与博德公司签订租赁合同，而是在案涉《房屋租赁合同》中的承租方处加盖了公章，博德公司对此亦予以认可，对此应当认定为聚宝酒店作为共同承租人加入承租方，并获博德公司认可，故应当认定聚宝酒店在承租方处加盖公章后，承租方变更为陈良兵、林亚军、徐宗好及聚宝酒店四被告，四被告辩称其后应当由聚宝酒店单独享有和承担案涉《房屋租赁合同》的权利义务，无事实和法律依据，本院不予采信。二、案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，各方均应当依约履行各自义务。本案中，四被告承租博德公司的案涉房屋及场地后，应当依约按时交纳租金。关于博德公司主张的2017年8月1日至2018年1月31日租金2万元，通过2018年4月19日聚宝酒店向博德公司提交的《说明》及博德公司在该《说明》中的签注情况来看，明确载明了该期间的租金已付清，且博德公司表示“同意”，应视为博德公司已认可，故对博德公司主张该期间四被告欠付租金2万元本院不予支持；对于2019年2月1日-2019年8月1日期间的租金160万元，按合同约定四被告应当于2019年2月1日前支付，被告实际于2019年2月20日、3月14日、4月15日、5月16日、6月17日分5次支付，构成违约，四被告应当承担违约责任即支付违约金。对于博德公司主张的自2019年2月1日起至2019年6月17日止按照每天5000元的标准支付违约金，四被告主张合同约定过高，要求调整为按银行同期贷款利率标准计算。对此，本院认为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案，综合考虑案涉《房屋租赁合同》约定情况、四被告迟延支付的理由、具体迟延支付天数及金额、双方的函件往来、聚宝酒店被行政处罚、博德公司的实际损失等因素，本院酌情确定四被告就迟延支付2019年2月1日-2019年8月1日期间的租金的违约行为向博德公司支付违约金3万元。三、关于博德公司主张的律师费，案涉房屋租赁合同中第10-1条约定“因追索租金而产生的法律费用由乙方负责”，该约定未明确约定为律师费，应视为没有约定，而又无法律法规明确规定因追索欠付租金而支付的律师费由欠付租金方承担，故博德公司的该主张无合同及法律依据，本院不予支持。四、关于博德公司主张的四被告欠付租赁保证金10万元，因四被告已经实际支付，本案中不再判处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司于本判决生效之日起七日内共同赔偿原告南京博德体育中心有限公司违约金3万元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告南京博德体育中心有限公司的其它诉讼请求；案件受理费2940元（原告预缴19758元，本院按原告变更后的诉请收取案件受理费），由原告南京博德体育中心有限公司负担40元，被告陈良兵、林亚军、徐宗好、南京聚宝商务酒店有限公司共同负担2900元。四被告应负担的2900元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××61），逾期不缴本院将依法强制执行；原告南京博德体育中心有限公司预缴的案件受理费中的19718元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 丁 旦人民陪审员 张 明人民陪审员 朱明山二〇二〇年六月五日法官 助理 程 洁书 记 员 葛 菁