江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终5052号上诉人（原审被告、反诉原告）：方久英，女，1981年10月24日生，汉族，住所地南京市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市大厂葛塘影剧院，住所地南京市沿江工业开发区葛塘街道葛关路。法定代表人：武中华，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩业人才，江苏雨花石律师事务所律师。上诉人方久英因与被上诉人南京市大厂葛塘影剧院（以下简称葛塘影剧院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初8180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。方久英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的本诉诉请，支持上诉人的反诉请求；2、本案的一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方之间的租赁期限为20年，并非不定期租赁。方久英自2001年即租赁案涉房屋，一直至今，双方仅在部分年份签了书面合同，且书面合同载明的期限并非双方实际约定的租赁期。在2002年，因影剧院出现特大淹水情况，导致租户损失巨大。为解决租户的损失问题，经租户和大厂葛塘影剧院多次沟通，双方达成一致意见，租户承租房屋期限续签至国家征迁时结束，由拆迁补偿填补租户的损失。故双方的租赁期限应至葛塘影剧院拆迁时止，若距离拆迁时间超过20年的，那么租赁期限应当为20年，即截止于2022年。一审判决认定双方系不定期租赁与实际情况不符。二、被上诉人应当承担所有维修费用，并退还多收取的电费,方久英自租赁房屋后，相应的维修费用一直由葛塘影剧院承担，该事实由证人郑某,4予以证实。后葛塘影剧院怠于维修，方久英才出面维修，因此相应的维修费用应由葛塘影剧院全部承担。同时，葛塘影剧院没有电力经营资质，无权代电力部门出售电力，更无权加收电费，其仅仅是代收。葛塘影剧院利用自身优势，强行向租户收取高于国家标准的电费，于法无据。一审以收费习惯为由，就作出和国家收费标准不一的认定，明显适用法律不当。2014年后，对方的第二任领导就不再帮租户维修房屋，在租户向12345投诉后，葛塘影剧院的领导与上诉人协商，由上诉人进行维修，维修费用在房屋拆迁时一次性赔偿给上诉人，所以被上诉人应当将维修费用赔偿给上诉人。另外，上诉人有两个孩子需要照顾，涉案房屋被收回后即没有了生活来源，希望被上诉人给予相应的赔偿。葛塘影剧院辩称：第一，双方之间为不定期租赁合同关系，被上诉人有权随时解除合同。被上诉人已经于2019年9月10日向上诉人送达解除合同通知，双方之间的租赁合同自该通知送达时即已解除。第二，上诉人与被上诉人在书面合同到期后并未签订新的书面合同，被上诉人并未同意上诉人对涉案房屋进行装修，产生的装修费用应当由上诉人承担，且双方之前的书面合同也明确约定，内部设施及装饰费用由上诉人自理。第三，电费缴纳标准是经双方协商确定的，上诉人从来没有提过异议，且已经实际缴纳，故其要求退还电费没有事实及法律依据。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。葛塘影剧院向一审法院起诉请求：1.判令方久英立即交还位于南京市六合区附属门面房；3.判令方久英缴纳2019年8月1日至2019年9月10日租金800元；4.判令方久英自2019年9月11日起支付房屋占有使用费600元/月，直到交还房屋之日止；5.判令方久英支付葛塘影剧院电费3000元，自2019年7月1日起至到2020年1月9日止；6.本案诉讼费由方久英负担。方久英向一审法院反诉请求：1.判令葛塘影剧院继续履行租赁合同；2.判令葛塘影剧院向方久英支付房屋的维修费51020元，退还电费52384.4元；3.反诉诉讼费由葛塘影剧院承担。一审法院认定事实：2011年4月10日，甲方葛塘影剧院、乙方方久英签订《租房协议》，约定甲方将位于门面房租赁给乙方，租期一年，自2011年1月1日起至2011年12月31日，租金为每年4800元，当月的10日前付清本月租金。甲方只提供门面房供乙方使用，执照、税费、管理费等各种一切费用均由乙方自理。甲方每月由专人上门抄电表，按有关标准收取水电费、乙方应及时上交，否则甲方有权停水、停电。乙方在承租期间，未经甲方同意，不得擅自改变房屋结构，不得将房屋转让。承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方。乙方必须服从甲方的安全管理，自觉防范，如在经营过程中发生安全事故，责任自负，对甲方造成的损失，乙方应赔偿。乙方在承包期内，无特殊情况，未经甲方允许，不得中途退出或私自转让合同，否则，将承担一切责任。本合同自签字日起，乙方需向甲方交押金500元，合同期满后，由甲方一次性退还乙方，凭甲方开的收据退还押金。2012年1月10日，双方另行签订同一格式《租房协议》，约定租期为一年，自2012年1月1日至2012年12月31日，租金为每年6000元。2014年1月6日，双方再行签订同一格式《租房协议》，约定租期为两年，自2014年1月1日至2015年12月31日，租金每年7200元。2019年9月10日，葛塘影剧院在方久英门面房张贴《解除租赁合同通知》，内容为葛塘影剧院与你们订立的门面房“租房协议”，现租赁场地因年久失修，存在重大安全隐患，特书面通知全体承租户，自2019年9月10日起解除双方的租赁协议，相关事项通知如下：一、请在2019年9月20日前将承租房屋清空并交还葛塘影剧院；二、请将2019年9月20日前拖欠的租金交付葛塘影剧院；三、如逾期履行或不履行上述一、二条之规定，葛塘影剧院将通过司法程序收回租赁房屋。方久英自2019年8月份开始未交纳租金，7月份开始葛塘影剧院未收取电费，自2004年上半年开始，葛塘影剧院按照每度电1元的标准收取。2019年7月份最后一次收取电表读数为34600，2010年1月9日读数为36139.7。一审法院另认定：1997年12月1日，南京市人民政府农村集体资产管理办公室出具《南京市农村集体资产产权登记证》，内容为根据南京市人民政府农村集体资产管理办公室印发的《南京市农村集体资产产权登记管理暂行办法实施细则》的规定，经审定，同意大厂区葛塘影剧院依法占有、使用农村集体资产，并负有加强农村集体资产管理，维护农村集体经济组织的合法权益，确保农村集体资产保值增值的职责，特发此证。一审庭审中，方久英提供如下证据：1、2001年6月20日，葛塘镇文化中心出具的租房押金500元收款凭证，证明自2001年开始，方久英就开始租赁案涉房屋；2、提供照片一组，证明房屋存在漏水情况，破坏内部装潢，影响正常使用；3、提供票据3张，证明2019年上半年对房屋进行维修，花费51020元，该3张票据系南京大厂亚飞五金装饰材料经营部、南京市六合区武光军五金经营部出具，其中，装修费用23300元，包括木板1500元，地砖6600元，扣板1800元，乳胶漆1800元，木地板2800元，电线2000元，木工工钱5000元，水电工工钱1800元，维修屋顶和墙面费用22700元，包括墙砖6000元，水泥2100元，黄沙800元，墙纸1800元，瓦工12000元，另有3900元维修费，用于加盖屋顶彩钢瓦防治漏水，1120元用于重新布置屋内墙体电线线路；4、证人郑某,4证言，郑某,4出庭称1996年4月20日至2004年2月10日期间担任葛塘影剧院法定代表人，当时葛塘影剧院面临倒闭，领导谈话让本人去管理。葛塘影剧院负债累累，2011年通过很多方式把商户招租进来，合同一年一签，承诺租赁到房屋拆迁为止。起初，葛塘影剧院东面一排门面房10多间质量不好，容易漏水、积水，每年都给租户维修两次，还要做屋面防水。2002年发洪水，方久英租赁房屋漏水，无法经营，她就阁楼上面用铁板围起来，墙面粉刷，铺地板转，在郑某,4同意的基础上搭建了一个阁楼。以上事实有当事人陈述、租房协议、解除租赁合同通知、首款凭证、照片、票据、证人证言等证据证实。一审法院认为，葛塘影剧院、方久英起初就案涉房产签订几份《租房协议》，2015年12月31日租赁期届满，方久英继续使用租赁物，葛塘影剧院没有提出异议，双方原租赁合同继续有效，形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同。2019年9月10日，葛塘影剧院向方久英送达《解除租赁合同通知》，明确表达了交付房租及交还房屋的意思表示，不定期租赁合同关系已解除，方久英不予支付相关费用并交还房屋无事实和法律依据。葛塘影剧院要求交还房屋并支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日按照每月600元计算的款项的诉讼请求，一审法院予以支持。根据案情，一审法院酌情认定交还时间为20日内。2019年7月份最后一次收取电费的电表读数为34600元，2010年1月9日的电表读数为36139.7，该期间的电费应按照每度1元的标准计取，计1539.7元。同时，葛塘影剧院应将押金500元予以退还。现方久英与葛塘影剧院未签订正式的书面租赁合同，且葛塘影剧院已明确表示要求交还房屋，方久英再行主张继续履行租赁合同无事实和法律依据，一审法院不予支持。方久英在未与葛塘影剧院签订书面租赁合同，且未征得葛塘影剧院同意的情况下，在2019年初对房屋进行装修，其花费费用系由自身过错造成，不应由葛塘影剧院承担责任。即使参照之前签订的书面租赁合同“承租期间，内部设施及装潢费用、卷帘门维修均由乙方自理，甲方不承担任何费用，合同期满后，乙方可自行拆除、恢复原样交于甲方”约定，葛塘影剧院也不应承担方久英装修费用。但是，对于方久英维修水电路及彩钢瓦等部分系对建筑物本身的加强，最终葛塘影剧院也会受益，葛塘影剧院应承担部分损失，根据实际情况，一审法院酌情葛塘影剧院应对此予以补偿6000元。对于电费，当事人一直按照每度电1元的标准计取，双方也未提出过异议，表明双方对此予以认可，现要求返还超过供电公司标准收取的部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，一审法院判决：一、方久英于判决生效后二十日内向南京市大厂葛塘影剧院交还位于六合区附属门面房（自南京市大厂葛塘影剧院南门出门左面数第九间，即小芳美发美甲门面），支付自2019年8月1日至实际交还房屋之日按照每月600元计算的款项，并支付电费1539.7元；二、南京市大厂葛塘影剧院于该判决生效后十日内退还方久英押金500元，支付维修费用6000元；三、驳回南京市大厂葛塘影剧院、方久英的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由南京市大厂葛塘影剧院负担5元，方久英负担20元。反诉费1184元，由方久英负担1159元，南京市大厂葛塘影剧院负担25元。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，葛塘影剧院、方久英之间系租赁合同法律关系，双方之间签订了多份书面《租房协议》，2014年1月6日的《租房协议》约定租期为两年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期限届满后，方久英继续使用租赁物，双方之间形成不定期租赁合同关系。现葛塘影剧院不同意再出租房屋并向方久英发出合同解除通知，双方之间的不定期租赁合同关系即已解除。葛塘影剧院要求方久英返还还房屋并支付房屋使用费，于法有据。合同履行期间，双方之间就电费的结算长期按每度一元的标准结算，故方久英欠缴的电费应当按该标准给付，方久英要求退还电费一审法院未予支持，并无不当。没有证据证明方久英2019年装修房屋征得了葛塘影剧院的同意，故产生的装修费用要求葛塘影剧院承担，于法无据。一审法院考虑到部分装修对建筑物牢固性存在加强的作用，酌定葛塘影剧院补偿方久英6000元，有事实与法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2564.6元，由上诉人方久英负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年六月二十四日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗