江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初4735号原告：南京邮电大学资产经营有限责任公司，统一社会信用代码9132000066327386XH，住所地南京市新模范马路66号。法定代表人：叶玲春，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王峰，江苏玄博律师事务所律师。被告：鲍爱玲，女，1970年9月16日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婉，江苏巨楷律师事务所实习律师。原告南京邮电大学资产经营有限责任公司（简称南邮资产经营公司）与被告鲍爱玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，先后适用简易程序、普通程序公开开庭进行了审理。原告南邮资产经营公司的委托诉讼代理人王峰，被告鲍爱玲及其委托诉讼代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南邮资产经营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交还南京市栖霞区租赁房屋（以下简称案涉房屋）；2.判令被告支付原告自2018年12月1日起至实际交还案涉房屋之日止，按年租金双倍即187800元标准计算的房屋使用费；3.判令被告支付原告自2018年12月1日起至实际交还案涉房屋之日止，按年租金442200元（630000元-187800元)标准计算的房租损失；并额外赔偿原告经济损失3000元；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由2016年12月16日原告与被告签订《江苏省省级行政事业单位房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），原告将案涉房屋出租给被告经营，租赁期限为2016年12月1日起至2018年11月30日止，年度租金为93900元。租赁合同第十二条第1款约定：“乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，……，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。”现租赁合同业已终止，且案涉房屋于2018年10月25日由南京校之友百货超市有限公司中标，中标价为63万元/年，但被告拒不归还案涉房屋，中标人也无法与原告签订并履行租赁合同。被告的行为严重损害原告经济利益和门面房管理秩序。原告无法收回案涉房屋，急需司法裁判保护，现依据《合同法》相关规定向贵院起诉，请依法判如诉请，以维护原告之合法权益。被告鲍爱玲辩称：2018年10月23日至25日，原告对其出租的坐落于南京市玄武区锁金村、鼓楼区虹桥、栖霞区仙林三处的房屋进行招标，由于原告设置的招标程序及方式都比较武断，导致招投标现场出现严重混乱，存在围标、串标和指定投标等情况，还有人多处投标、因汇款凭证未带不让投标等情形，这些情况违反了招标程序，最终导致中标价格畸高，很多人弃标，并造成了不安定因素。2018年12月24日和25日，上述三处房屋的原承租户到原告的仙林校区招标办，要求原告解决问题重新招标，招标办负责人表示会回复，但至今未回复。被告认为，虽然被告未中标，但原告未最终明确上述招投标是否有效，亦未与中标人建立新的租赁关系，且未通知被告搬离涉案房屋，故原被告之间形成了事实的房屋租赁关系，应当按照原先的租赁合同继续履行。综上，原告要求被告返还房屋、支付房屋使用费、费用标准以及房屋损失和经济损失没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求，被告愿意履行原租赁合同并按原租金标准缴纳租金。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市栖霞区文苑路9号的宿舍楼属南京邮电大学所有，其自行将宿舍楼分别命名为梅苑、兰苑、竹苑、菊苑、桂苑等。南京邮电大学于2007年6月注册成立独资企业南邮资产经营公司即本案原告，并于2010年1月7日授权南邮资产经营公司负责经营南京邮电大学经营性房产的对外租赁工作，2018年6月28日，南京邮电大学与南邮资产经营公司签订《南京邮电大学经营性房产授权协议书》，将座落于仙林校区、三牌楼校区、锁金村校区、虹桥片区和中华路294号合计面积19394平方米房产，授权委托南邮资产经营公司经营并管理，授权委托管理期限延长至2023年6月30日。南邮资产经营公司在授权期间将包括案涉房屋在内的房屋自行编号，并对外出租，其中案涉房屋的编号为桂苑40-2。2016年12月16日，原告南邮资产经营公司（出租方、甲方）与被告鲍爱玲（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：乙方自甲方处承租案涉房屋（建筑面积66.9平方米），租赁期限为2年，自2016年12月1日至2018年11月30日；租金按年结算，第一年度租金在协议签订前交付，第二年度租金在该年度起始日的1个月前交付；第一年度租金总额92100元，第二年度租金总额93900元；为保证乙方合理并善意地使用案涉房屋及配套设施，乙方在签订本合同时支付两个月租金17000元作为押金，甲方开具押金收据，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方凭押金收据将押金无息退还乙方；乙方退租前，必须缴清房租及水、电、电话、有线电视、物业管理费等各项费用；合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处分；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满前两个月，以书面形式通知甲方，双方协商并报省财政厅审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租，如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止；乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，乙方向甲方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。上述合同签订后，被告承租使用案涉房屋，并按约支付了押金17000元及两年租期内的租金。2018年9月30日，原告就包括案涉房屋在内的房屋租赁项目发布招租公告。被告参与案涉房屋的投标但未中标，案外人南京校之友百货超市有限公司以每年63万元租金的价格中标。后原告以被告到期未交还房屋为由，具状诉至本院。审理中，被告鲍爱玲提起反诉并获本院准许，但其未在本院指定的期限内缴纳反诉案件受理费，本院按其自动撤回反诉处理。另，在被告占有案涉房屋期间，我国爆发新冠××疫情，受疫情影响、国家和地方及南京邮电大学的疫情防控措施需要，案涉房屋至本院2020年6月1日开庭时仍未被允许开门营业。被告要求原告减免其整个疫情防控期间的房屋租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告南邮资产经营公司与被告鲍爱玲签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限届满后，被告未与原告签订新的房屋租赁合同，原告亦不同意由被告继续使用案涉房屋，故案涉租赁合同已经终止，被告无权继续占有使用案涉房屋。被告称原告在招投标过程中存在不当行为，被告可以通过合法途径反映情况，但无论被告所述情况是否属实，均不影响涉案租赁合同的履行和终止。因此，原告请求被告返还案涉房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋占有使用费及赔偿损失问题。违约金是指按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方当事人支付一定数额的金钱的制度。本案中，原告主张的双倍租金标准的占有使用费实为违约金。根据合同约定，被告如逾期不予交还房屋，应当按照原租金标准双倍向原告支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止，该约定系双方当事人间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现原告主张按每年双倍租金的标准即187800元，自2018年12月1日起计算占有使用费，符合合同约定和法律规定，而被告并未能举证证明原告主张的金额超过了原告的实际损失，再综合考虑案涉房屋招标的中标价，本院酌情予以支持。关于原告主张按每年442200元（中标价630000元-双倍原租金187800元)计算的租金损失，本院认为，原被告在原租赁合同中约定逾期交还租赁房屋按双倍租金支付房屋使用费，该违约金标准已经高于一般违约金的约定标准，现中标价并未实际履行，且显著高于违约的双倍租金，超出被告签订合同时的预见，再予以支持显失公平，故本院不予支持。关于原告主张的其他损失3000元问题，无事实和合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。被告已支付押金17000元，双方可以在房屋交接时对水费、电费等应由被告承担的费用据实结算，并以此确定原告应返还给被告的押金金额或被告应补交的费用金额。关于被告主张减免疫情防控期间的占有使用费问题，本院认为被告自原告（高校）处承租的案涉房屋系用于经营，因疫情及防控措施影响，其实际在截至2020年6月1日前整个疫情期间均不能实际使用案涉房屋进行经营，本院根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等相关意见，酌情确定免除被告3个月的房屋占有使用费，冲抵后确定被告自2019年3月1日起开始向原告支付案涉房屋的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告鲍爱玲于本判决生效之日起七日内向原告南京邮电大学资产经营有限责任公司返还坐落于南京市栖霞区租赁房屋；二、被告鲍爱玲于本判决生效之日起七日内按照每年187800元的标准向原告南京邮电大学资产经营有限责任公司支付自2019年3月1日起至被告鲍爱玲实际返还上述房屋之日止的占有使用费；如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南京邮电大学资产经营有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费6858元，由原告南京邮电大学资产经营有限责任公司负担1840元，被告鲍爱玲负担5018元。被告鲍爱玲应负担的案件受理费限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××61），逾期不缴本院将依法强制执行；原告南京邮电大学资产经营有限责任公司预交的案件受理费中的5018元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  李建荣人民陪审员  潘 伟二〇二〇年六月十八日法官 助理  程 洁书 记 员  潘明珠