北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5766号上诉人（原审被告）：桂全，男，1997年8月18日出生，汉族，天津大学学生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：桂衡（桂全之父），1967年11月30日出生，无业。被上诉人（原审原告）：北京发条物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街19号。法定代表人：覃驰，经理。上诉人桂全因与被上诉人北京发条物业管理有限公司（以下简称发条物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初44040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。桂全上诉请求：撤销一审判决第一项并改判发条物业公司赔偿桂全因未履行合同义务给其造成的房屋玻璃幕墙破碎产生的直接经济损失12500元，诉讼费由发条物业公司承担。事实和理由：桂全主张发条物业公司存在违约行为，物业费收取方式违约，并且违反《北京市物业管理办法》；发条物业未能未按照协议约定提供物业管理服务，主体资格不适格，合作顾问未按约聘请，未履行共用设施设备及其运行的维护和管理义务，负有玻璃幕墙被撞坏的全部责任，须承担赔偿或连带赔偿责任；未完成对中断通讯线路、网络线路的维护、房屋墙体长期漏水，未达管理服务质量约定目标；未书面向桂全催缴物业服务费，且起诉要求的物业费中有四年的费用超过了诉讼时效。发条物业公司同意一审判决。发条物业公司向一审法院起诉请求判决：桂全支付北京市西城区陶然亭路2号9D-505室房屋2012年12月5日至2018年12月31日的物业费共计86240.33元并支付自2014年1月1日起至付清物业费之日止的逾期付款违约金14162元，案件受理费由桂全负担。一审法院认定事实：桂全为北京市西城区陶然亭路2号9D-505室房屋的所有权人，房屋建筑面积182.03平方米。2011年11月28日，桂全作为甲方，发条物业公司作为乙方，双方签订《前期物业管理服务委托协议》，约定：管理期限自2008年起至业主大会成立后所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；甲方按照本协议向乙方交纳物业管理费及其他费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议和双方的约定向甲方收取物业管理各项费用；乙方向甲方提供其房屋自用部位、自用设备设施维修养护等有偿服务；共用部位是指房屋主体承重结果部位（包括基础、步行梯、走廊、楼板、屋顶……）共用设施设备是指共用的上下水管道、电梯、消防设施、盗录、路灯……；环境卫生管理公共区域的卫生保洁，包括公用设备设施的卫生保洁、绿地养护、生活垃圾清运、化粪池清掏；社会治安管理包括协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序、维护区内交通秩序；首次入伙时以开发商入住通知书规定的入住日期起一次性交纳一年（12个月）的物业费，以后应在每季度开始前7日内将其季度物业费全额交至物业管理处，物业管理处提前向业主发出缴费通知单；物业费标准为6.50元/建筑面积.平方米/月；乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天万分之八收取违约金。当日，双方还签订供暖协议书；治安消防安全责任书；业主饲养宠物管理协议；紧急情况处置协议书；屋顶平台使用协议；通讯和保安监控设备使用管理协议；招牌、广告管理公约；搬迁及电梯使用承诺书。2006年3月16日，壹瓶房地产开发（北京）有限公司作为委托方即甲方，发条物业公司作为受托方即乙方，双方签订《前期物业管理委托合同》（一瓶项目2#3#楼），约定：甲方将风图腾2＃3＃楼委托乙方实行物业管理，坐落位置北京市宣武区（现西城区）陶然亭路2＃院，建筑面积29000平方米；甲方委托乙方对本物业进行前期物业管理，待本物业业主委员会成立后，再由乙方与本物业业主委员会签订新的物业管理委托合同；乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用环境卫生，化粪池清掏，交通与车辆停放秩序的管理，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序……，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，供暖费用，地下车库车位管理费……；委托管理期限自2006年3月10日起至业主大会成立后所选聘的物业公司签订的物业服务合同生效时止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米6.50向业主或物业使用人收取。上述协议签订后，发条物业公司为该小区提供物业服务至今。桂全未交纳2011年12月5日至2018年12月31日的物业费。2016年2月25日，发条物业公司由原北京众泰鑫物业管理有限公司变更为现名称。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发条物业公司与桂全签订的《前期物业管理服务委托协议》及发条物业公司与壹瓶房地产开发（北京）有限公司签订的《前期物业管理委托合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同之前对小区业主具有约束力。桂全作为该小区的业主，发条物业公司为该小区提供了物业服务，桂全理应向发条物业公司交纳物业服务费用。关于桂全主张发条物业公司提供的物业服务质量不达标存有瑕疵、管理不到位等问题，不能否定发条物业公司已履行合同主要义务的事实。法院认为，创造良好、和谐的生活环境，是物业服务企业和每一名业主的共同愿望，该愿望的实现一方面需要物业公司在服务管理等诸多方面努力提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解和配合，业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，只有在业主充分交纳物业费的情况下，物业管理公司才可以提供更好的优质服务，二者相辅相成，相互制约。物业服务是一种同时带有社会公共服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程服务，而正由于物业服务的这一特征，致使其服务难免会出现一些问题，导致业主对物业公司服务的不满意而拒不缴纳物业费，双方之间的矛盾由此而产生。如果业主拒绝或减交物业管理费，则会陷入欠费-服务下降-更大范围欠费-服务进一步恶化的恶性循环，同时对于其他已按照约定全额缴纳物业费的业主也不公平，长此下去，真正受到损害的是业主的整体利益。当然，同样需要强调的是发条物业公司作为物业服务企业也应该在服务过程中，加强与业主的沟通，不断提高自己的服务质量，进而改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应虚心听取并认真对待业主的意见和建议，不断改进和完善工作。综上，法院认为，发条物业公司在提供服务过程中难免存在瑕疵，如发条物业公司提供的服务不存在根本性违约，不能构成物业费减免的理由，因此，在发条物业公司提供物业服务，桂全享受了服务的情况下，即应履行支付物业费的义务。对发条物业公司要求桂全支付物业费的主张，法院予以支持。因桂全不属无故恶意拖欠物业费，对发条物业公司要求桂全支付违约金的主张，法院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。桂全称其房屋漏水问题，其提供的照片并不能证明涉案房屋漏水的事实，法院难以采信。桂全称其房屋玻璃幕墙破碎问题，其提供的证据不能证明该行为系发条物业公司所为，法院亦难以采信。桂全称小区物业管理混乱，通讯设备不健全等，其提供的证据不足以证明其主张，法院不予采信。据此，一审法院于2020年3月判决：一、自判决生效之日起七日内，桂全给付北京发条物业管理有限公司2012年12月5日至2018年12月31日的物业费86240.33元；二、驳回北京发条物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理认定的事实与一审查明事实无异。本院认为，依法成立的合同，双方均应按约定履行合同义务。本案中，发条物业公司与桂全之间已形成物业服务合同关系，发条物业公司提供了物业服务，桂全应按约定支付物业费用，一审法院判决桂全支付迟延支付的2012年至2018年物业费，并无不当。关于桂全所主张的发条物业公司存在服务瑕疵，一审法院亦根据客观情况驳回了发条物业公司有关违约金的诉讼请求，该项处理亦无不当，本院对桂全的上诉请求不再予以支持。关于桂全上诉过程中提出的要求发条物业公司赔偿玻璃幕墙破碎产生的损失的请求，可依法另案主张。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2308元，由桂全负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二〇年六月二十二日法官助理  方浩然书 记 员  王远征