江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10495号上诉人（原审原告）：苏州腾骏实业投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平工业园金泰路8号。法定代表人：柯旭红，执行董事。委托诉讼代理人：周小梅，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱省伟，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：苏州佳吉联快运有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇木东公路26-9号。法定代表人：付长明，董事长。委托诉讼代理人：徐大江，该公司法律顾问。原审第三人：苏州宏伟实业有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道开泰路18号（长江总部经济园）。法定代表人：高峰。原审第三人：苏州际达华物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区太平街道金泰路8号。法定代表人：马正俭。上诉人苏州腾骏实业投资发展有限公司（以下简称腾骏公司）因与被上诉人苏州佳吉联快运有限公司（以下简称佳吉联公司）、原审第三人苏州宏伟实业有限公司（以下简称宏伟公司）、苏州际达华物业管理有限公司(以下简称际达华公司)土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院作出的(2018)苏0507民初4836号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾骏公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。双方在一审中提交不动产登记查询记录、民事裁定书、拍卖公告、回函、复函等表明，际达华公司、宏伟公司存在恶意对抗执行：1.2017年11月21日，苏州中院在淘宝网挂网拍卖相关房产，次日2017年11月22日，佳吉联公司与际达华公司签订租赁合同（合同起始日期为2018年1月1日）。而拍卖公告中公示的宏伟公司与佳吉联公司签订的合同到期日为2018年12月31日，即佳吉联公司与宏伟公司合同未到期的情况下在，在法拍房屋的次日，又与际达华公司签订合同，能够说明存在对抗执行。2.按照佳吉联公司与宏伟公司的租赁合同约定，佳吉联公司仅应于2017年9月支付2018年半年的租金。佳吉联公司一方面称其系履行与宏伟公司间的合同，另一方面又在法拍开始后一次性提前缴纳2018年全年租金。3.案涉房屋2007年就抵押给银行，2015年7月被苏州中院查封。对法院已查封的房产再出租的，并在挂拍后重新签订合同，一次性预付一年租金的行为，显然是抗拒执行。4.际达华公司在案涉房屋被查封后，突击与承租人签订了众多合同，并一次性收取了少则一年，多则数年的租金。部分承租人已向一审法院起诉际达华公司，一审法院陆续判决际达华公司应向承租人退还拍卖裁定出具之日起的租金。同时，承租人应向作为现房屋所有人的腾骏公司支付自2018年2月10日起的租金。5.宏伟公司于2017年12月15日在苏州中院承诺，拍卖后的租金由买受人收取，际达华公司庄伟认可。6.现无证据说明际达华公司系受宏伟公司委托签订租赁合同，一审法院却直接认定其有权签订相关合同。二、一审法律适用错误。1.一审法院一方面认为际达华公司与佳吉联公司的合同对腾骏公司无约束力，另一方面，又认为腾骏公司无权向佳吉联公司主张权利，自相矛盾。2.即使际达华公司与佳吉联公司间的合同有效，也仅是2018年2月10日前的处置有效，在这之后属于无权处分，合同至少应是部分无效。佳吉联公司2018年6月两次回函称其与际达华签订合同并支付一年租金，但在庭审中又予以否认。际达华公司与佳吉联公司的前述行为及相应时间点，能推定双方恶意串通，改变合同约定的期限、付款时间、租赁期限，抗拒执行，属于无效合同。3.本案不适用买卖不破租赁，被上诉人继续占用房屋无法律依据。4.腾骏公司作为所有权人有权要求占用土地房屋的佳吉联公司支付费用。佳吉联公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：一、关于“恶意串通”的问题。1.上诉人在上诉的理由和事实中，完全是按照自己的意识分析和推断“恶意串通”的事实。早在一审开庭时，上诉人就提出“恶意串通”的理由，但不能举证证明。之后又申请追加第三人，阐明被上诉人不知情，试图通过追加第三人来查明宏伟公司有关事实。但由于第三人公告送达也未到庭，最后一审法院判决认定上诉人承担举证不能的责任。2.“恶意串通”从主体上讲，实际上是双方的恶意行为而不是单方的恶意行为。既然上诉人在一审开庭时阐明被上诉人不知情，主体上就不能视为“恶意串通”的条件；从内容上讲，就有关“恶意串通”，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定看，被上诉人没有违反法律的规定，并不构成“恶意串通”实质性事实。3.本案标的物苏州中院在网挂拍时，公布了15家承租人带租拍卖信息，包括被上诉人。但苏州中院并没有通知被上诉人，也缺少执行裁定送达案外人提出异议的环节，被上诉人对此情况一概不知；上诉人参加竞拍，应该十分清楚竞拍须知，其中第七条“竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况……竞买人一旦报名交保证金，即表明对拍卖标的物完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”的规定，包括带租拍卖15家承租人。但上诉人此期间也未实地了解或走访被上诉人，更没有告知被上诉人，所以被上诉人在不知情的情况下，不存在“恶意串通”的情节。退一步讲，如果被上诉人知晓上述情况，就不可能继续承租和支付租金，不可能为之重复支付租金和制造不必要的麻烦，这是一般的常理。基于上述理由，被上诉人不能承担“恶意串通”之责。二、关于租赁合同无效问题。1.上诉人是以“恶意串通”之名诉请租赁无效，被上诉人已在上列“第一条”方面作了论述，不再重复。2.事实上，被上诉人是于2008年第一家入租的承租人，约定租期从2008年1月1日至2018年12月31日，此份租赁合同也正是苏州中院拍卖本标的物时公布的租赁合同。在履行期的2016年时，第三人宏伟公司已将本案整个标的物交由第三人际达华公司管理和收取租金，整个8号园区的所有承租人都知晓的，上诉人提供的相关案例也得到了充分证实，被上诉人也因此向际达华公司支付租金。在2017年度，由于租期过长，房屋损坏严重，被上诉人要求第三人维修房屋，第三人称没有资金，要求被上诉人交齐2018年度租金的情况下，被上诉人为此在2017年12月8日支付了全年租金。由于当时被上诉人经理更换，交接工作没有做好，在与第三人签订第二份合同时，将租期的起始时间与第一份重迭。当上诉人竞拍成功后，被上诉人将第二份租赁合同告知上诉人，后通过苏州中院网上竞拍本案标的物，方知是以本案第一份租赁合同公示的，而且在一审开庭时，被上诉人主动出示苏州中院在网上公示的租赁合同。正是这种特殊情况，被上诉人如实向一、二审法院陈述，不存在“恶意串通”之行为。基于上述情况，退一步讲，即使法院认定哪份租赁合同，上诉人并不能证明租赁合同有违法情形，仅用分析和判断作为“恶意串通”的理由于法无据。三、关于主张使用费问题。上诉人通过拍卖程序受让取得系争标的物，第三人宏伟公司作为原所有权人负有向成交的买受人交付房屋及协助办理产权过户登记的义务。因宏伟公司未能履行交付系争房屋的义务而使得上诉人在取得标的物所有权后未能实际占有，应向交房人宏伟公司主张。上诉人未向宏伟公司主张交付标的物或主张使用费的前提下，直接向承租的被上诉人主张使用费，依据不足。宏伟公司、际达华公司未进行述辩。腾骏公司向一审法院起诉请求：一、佳吉联公司支付腾骏公司自2018年1月1日起至2018年6月30日的土地使用费527040元（土地7320平方米，现市场价为12元/平方米，共欠7320*12*6为527040元，请求支付至佳吉联公司实际搬离之日）；二、佳吉联公司一个月内搬离场地，若限期未搬离的，按实际产生费用计算；三、一审诉讼费由佳吉联公司承担。一审审理中，因佳吉联公司已搬离租赁地，现腾骏公司将诉讼请求变更为：一、确认2017年11月22日佳吉联公司与际达华公司签订的《厂房租赁合同书》无效。二、佳吉联公司支付腾骏公司自2018年2月8日起至2018年11月15日的土地使用费1118409元（土地11880平方米，按佳吉联公司与际达华公司签订的租赁合同的租金10.27元/平方米计算）。三、一审诉讼费由佳吉联公司承担。一审法院认定事实：位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号[土地证号相国用（2010）第00269号]土地使用权及房屋的原产权人为第三人宏伟公司。上述土地使用权及房屋自2014年12月17日至2015年12月17日抵押给案外人中国光大银行股份有限公司苏州分行。后在中国光大银行股份有限公司苏州分行与苏州宏伟实业有限公司、苏州通源化工有限公司、苏州泰安房地产开发有限公司、苏州缥缈轩酒店有限公司、高峰、白仁彦、高鹏、侯桂芹金融借款合同纠纷一案的执行过程中，江苏省苏州市中级人民法院于2017年11月1日作出（2016）苏05执303号之一民事裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人宏伟公司名下位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号[土地证号相国用（2010）第00269号]土地使用权及地上建筑物（含无证房产）。同年11月21日，该院在淘宝司法拍卖网络平台上发布公告，载明上述拍卖标的、竞价时间、竞买人条件、评估报告、拍卖方式等，在拍卖标的基本情况介绍中载明：“标的物有人使用中，本次拍卖以现状为准”。同年12月26日，腾骏公司以210800000元最高价竞得。2018年2月7日，该院作出（2016）苏05执303号之三民事裁定书，裁定：一、位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号[土地证号相国用（2010）第00269号]土地使用权及地上建筑物（含无证房产）的所有权及相应的其他权利归买受人腾骏公司所有。上述房地产的所有权自本裁定送达腾骏公司时起转移。二、买受人腾骏公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户手续。同年2月8日，该裁定书送达腾骏公司。2017年11月22日，际达华公司作为出租方（甲方）与佳吉联公司作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定甲方将租赁物总占地面积11880平方米（其中：物流仓库3105平方米、综合办公楼1449平方米、门卫室26平方米、混凝土停车场地7320平方米）租给乙方作为物流仓库使用，租赁期限为2018年1月1日至2019年12月31日止，租赁费用为年租金1464100元（含税），一年一付，保洁费为每月300元，保证金为30000元，乙方应于本合同签订后当日向甲方一次性支付租赁保证金。该合同双方还约定了其他事宜。合同签订后，佳吉联公司于2017年12月7日向际达华公司支付1494100元（其中租金1464100元、保证金30000元）。2018年6月7日，佳吉联公司向腾骏公司发出《公函》，明确其承租厂房的租期自2018年1月1日至2019年12月31日，租金为1464100元/年，电费按预交后充值使用，水费按实际使用凭发票支付。其已支付自2018年1月1日至2018年12月31日租金，并于2018年3月6日、3月7日开始将水、电费交付贵公司，同年6月6日又支付电费20000元，但贵公司至今尚未将电费给其充值，要求贵公司尽快给其电费充值并使用，并对尚未结算的水费提供合规发票，不要采取断电、断水。同年6月11日，腾骏公司向佳吉联公司回函，明确：其以最高应价拍得位于相城区太平工业园金泰路8号土地使用权及地上建筑物，而佳吉联公司与际达华公司签订的租赁合同在其取得竞拍产权后，属不具约束力合同，该合同不得损害其相应的权力，佳吉联公司于2018年1月1日起至今未缴纳房屋土地租赁使用费，根据现市场价格已欠房屋土地租赁使用费共1131600元，故其要求佳吉联公司接到该回函时，在3个工作日内将上述欠款支付腾骏公司。同年6月12日，佳吉联公司向腾骏公司复函，明确：其与际达华公司签订的租赁合同并支付一年租金早于贵司拍卖成功时间，且租赁物无论在原判期间，还是拍卖期间，均没有任何一方通过法律程序书面通知我方，但事后了解，法院在拍卖标的介绍中租赁情况栏注明“标的物有人使用中，本次拍卖以现状为准”。因此，其在不知情的情况下，善意续签租赁合同并支付一年租金，且合同约定买卖不破租赁原则。同年6月19日，腾骏公司向佳吉联公司发出《租金催缴函》，明确：佳吉联公司在接到该函三日内支付自2018年1月1日起至2018年6月30日租金计527040元，并与其签订租赁合同，逾期视为放弃租赁权利，应立即搬离现使用的场地，逾期未搬离的，其将按上述租金标准的两倍支付使用费。如在三日内仍然拒绝签订合同并支付租金的，其将对相关区域停水、停电，后果由佳吉联公司承担。之后，因佳吉联公司与腾骏公司就支付租金及重新签订租赁合同产生纠纷，现腾骏公司诉至法院。一审另查明，2007年6月8日，宏伟公司（甲方）与佳吉联公司（乙方）签订了《房屋（场地）租赁合同》一份，约定乙方因货运业务需要，租赁甲方位于苏州市相城区太平工业园金泰路8号的房屋场地。租赁物总占地面积11880平方米（其中：物流仓库3105平方米、综合办公楼1449平方米、门卫室26平方米、混凝土停车场地7320平方米）；租赁期10年，从2008年1月1日起至2018年12月31日止；租金前六年年租金为100万元，后四年年租金逐年递增10%；第一年租金：A、合同签订后预付租金30万元，B、全部建筑封顶预付租金30万元，C、全部工程结束（经验收合格）乙方搬进场地后预付租金40万元，以上三项付款，按上列规定15日内付清；第二年起每半年三个月支付年租金的50%。该合同双方还约定了其他事宜。合同签订后，双方按约履行相应的义务。根据宏伟公司的要求，佳吉联公司于2017年6月29日向宏伟公司指定的收款人际达华公司支付最后一次租金计732050元（2017年下半年租金）。一审审理中，2018年10月26日，佳吉联公司向腾骏公司发出《通知函》，明确：其于2018年11月3日搬家，要求腾骏公司于2018年11月5日上午9点派人前来办理场地交接手续，逾期视为放弃双方交接，房屋出现问题由腾骏公司担责。腾骏公司收到该函后，未按约办理场地交接手续，但腾骏公司认可佳吉联公司已于2018年11月15日搬离案涉租赁场地及房屋。上述事实，由双方提交的厂房租赁合同书、执行裁定书、竞价成功确认书、租金催缴函、回函、复函、通知函、公函、财付通付款电子账单、房屋（场地）租赁合同、付款回单及当事人在一审庭审中的陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，本案中，腾骏公司通过法院公开拍卖方式取得了位于苏州市相城区太平工业园金泰路8号的土地使用权及地上建筑物，物权变更自拍卖成交裁定书送达腾骏公司时转移。根据现有证据，虽佳吉联公司曾于2007年6月8日与第三人宏伟公司签订了房屋（场地）租赁合同，并约定租赁期为十年（自2008年1月1日起至2018年12月31日止），租金半年一付，先付后租，且佳吉联公司截止2017年底按约向宏伟公司支付了租金，其中最后一笔租金支付给宏伟公司的指定收款人第三人际达华公司，但佳吉联公司在上述合同尚未到期之前，又重新与际达华公司于2017年11月22日签订了厂房租赁合同书，并约定租赁期为二年（自2018年1月1日起至2019年12月31日止），租金一年一付，先付后租，虽佳吉联公司辩解该合同未实际履行，但从佳吉联公司向际达华公司实际支付租金及保证金金额，以及佳吉联公司向腾骏公司出具公函、复函内容看，均能证实佳吉联公司是根据双方重新签订的租赁合同按约履行支付租金义务，故应认定佳吉联公司与际达华公司签订的厂房租赁合同书已实际履行。对于腾骏公司要求确认佳吉联公司与际达华公司签订的厂房租赁合同书无效的问题。虽案涉房屋的原所有权人及土地使用权人为宏伟公司，并非际达华公司，但际达华公司与宏伟公司系关联公司，且在一审法院审理的其他案件中均由际达华公司对外出租并收取租金，际达华公司作为宏伟公司授权的有权对外签订租赁合同并收取租金，且佳吉联公司与际达华公司签订的租赁合同，虽系在案涉房屋所有权及土地使用权抵押给案外人之后，又在被法院查封、拍卖之后，依照相关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，但并不表示租赁合同因此无效，目前尚无证据表明佳吉联公司与际达华公司的租赁合同有合同法规定的无效情形，且腾骏公司未提供证据证明佳吉联公司与际达华公司签订租赁合同存在恶意对抗法院执行，故腾骏公司主张佳吉联公司与际达华公司签订的厂房租赁合同无效，于法无据，一审法院不予支持。腾骏公司作为买受人，佳吉联公司与际达华公司签订的厂房租赁合同对其不具有约束力，故腾骏公司有权作为案涉房屋的所有权及土地使用权人要求佳吉联公司搬离并返还房屋及场地，但因佳吉联公司已在一审审理中将案涉房屋及场地返还给腾骏公司，故腾骏公司对该项诉请已撤回，一审法院予以准许。对于腾骏公司要求佳吉联公司支付自2018年2月8日起至2018年11月15日实际搬离之日止的土地使用费1118409元（土地11880平方米，租金约10.27元/平方米/月）。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，腾骏公司已于2018年2月8日取得了案涉房屋的所有权及土地使用权，腾骏公司作为案涉房产的权属人，有权对案涉房产的收益主张相关权利，但佳吉联公司是基于其与际达华公司之间的租赁合同关系占有使用涉案房产，且佳吉联公司按照合同约定向际达华公司支付2018年度租金的时间在腾骏公司取得案涉房产之前，故腾骏公司要求佳吉联公司支付上述期间的土地使用费的诉请，于法无据，一审法院不予支持。但腾骏公司有权向际达华公司主张返还租金的权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及有关法律规定，一审法院判决：驳回苏州腾骏实业投资发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费11138元，保全费3170元，公告费600元，合计人民币14908元，由腾骏公司负担14858元，佳吉联公司负担50元。二审审理查明，案涉房产在拍卖时，公示的租赁合同为2007年6月8日宏伟公司（甲方）与佳吉联公司（乙方）签订的《房屋（场地）租赁合同》，租期从2008年1月1日起至2018年12月31日止。在拍卖标的基本情况介绍中载明：“标的物有人使用中，本次拍卖以现状为准”。本院另查明，在（2016）苏05执303号执行案件中，执行法院在该案件2017年12月15日制作的执行笔录中，高鹏（系(2016)苏05执303号被执行人，苏州宏伟实业有限公司总经理)陈述：司法拍卖上传的租赁合同系我方提交，这些租赁合同是宏伟公司所有的租赁合同，没有其他未提交、未上传司法拍卖网的租赁合同；所有租赁租金都已经按照租赁合同约定缴纳到了今年年底；原有的租赁合同(全部合同均以司法拍卖上传的租赁合同为限)到期之日搬离，拍卖成交日之前的租金我公司收取，之后的租金由买受人收取。该笔录由高鹏签字。本院再查明，在（2016）苏05执303号执行案件中，执行法院于2017年5月10日向际达华公司送达了执行公告并将公告张贴于诉争房地产，执行公告载明“苏州太平街道金泰路8号占用人：申请执行人光大银行苏州分行与被执行人苏州宏伟实业公司金融借款合同纠纷执行一案，因被执行人未履行法律文书所确定的义务，本院拟对被执行人房地产进行评估拍卖。被执行人及无权占有上述房地产的相关人员须于本公告张贴之日起十日内（截至2017年5月20日）迁出该房地产。如相关人员认为对上述房地产享有租赁权且合法占有的，须于本公告张贴之日起十日内（截至2017年5月20日）向本院提供租赁合同、租金支付凭证等能够证明合法租赁关系的证据及承租人身份证明材料，并停止向被执行人及其指定的人支付租金。逾期未能提供的，自行承担不利后果。”2017年11月1日，执行法院作出了（2016）苏05执303号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人宏伟公司名下位于苏州市相城区太平街道太平工业园金泰路8号土地使用权及地上建筑物（含无证房产），执行法院另于2017年11月3日将拍卖裁定、评估报告等张贴于诉争房地产。二审调查中，关于租赁关系的出租方主体问题，佳吉联公司陈述“我们始终坚持认为我方的租赁关系一直是跟宏伟公司之间的，与际达华之间无租赁关系。我方履行的是按照第一份租赁合同来履行，而并非是一审判决所说的按照第二份合同履行。而且苏州市中级人民法院拍卖公告中公示的也是第一份租赁合同，即被上诉人与宏伟公司签订的租赁合同，合同期满2018年12月31日…。两份合同的租金标准一致，另外保证金三万元实际是预付宏伟公司的电费。虽然我方是转账给际达华公司的，但是实际上收款人都是宏伟公司，因为宏伟公司授权际达华公司收取租金”。二审审理中，腾骏公司明确减少上诉请求为“佳吉联公司支付腾骏公司自2018年7月1日起至2018年11月15日的租金553820.02元[土地11880平方米，按佳吉联公司与际达华公司签订的租赁合同的租金10.27元/平方米计算：11800平方米*10.27/平方米/月*（137/30=4.57）个月=553820.02元]，其他上诉请求不变”。以上事实由拍卖网站公示、执行笔录、执行公告、送达回证、（2016）苏05执303号之一执行裁定书、公告张贴照片等（2016）苏05执303号执行案件卷宗材料、变更诉讼请求申请以及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、佳吉联公司应否向腾骏公司支付诉争房地产的租金以及具体数额；二、2017年11月22日佳吉联公司与际达华公司签订的《厂房租赁合同书》的效力问题。关于争议焦点一，佳吉联公司应否向腾骏公司支付诉争房地产的租金及具体数额，本院分析如下：首先，腾骏公司系诉争房地产的所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。另据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款之规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，腾骏公司通过法院网络拍卖的方式竞得位于苏州市相城区太平工业园金泰路8号的土地使用权及地上建筑物，执行法院于2018年2月7日作出拍卖成交的（2016）苏05执303之三民事裁定书，该裁定书于2018年2月8日送达腾骏公司，故腾骏公司自2018年2月8日即取得诉争房地产的所有权。其次，在腾骏公司买受取得诉争房地产后，腾骏公司与佳吉联公司形成房地产租赁关系，腾骏公司系诉争房地产的出租人。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条亦规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。另据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，执行法院于2017年11月21日在司法拍卖网络平台发布拍卖公告并上传了2007年6月8日出租人（被执行人）宏伟公司与承租人佳吉联公司签订的《房屋（场地）租赁合同》，租赁合同显示租期从2008年1月1日起至2018年12月31日止。佳吉联公司在二审调查中亦确认其系与宏伟公司发生租赁关系，结合执行法院在网络平台上传的租赁合同，应认定诉争房地产在司法拍卖前的原承租人为佳吉联公司、原出租人为宏伟公司。执行法院拍卖诉争房地产实质上系带租拍卖，根据前述法律规定，虽然诉争房地产的所有权人自2018年2月8日由宏伟公司变更为腾骏公司，但在原有的租期届满前佳吉联公司的租赁权并不因拍卖而消灭，故双方形成房地产租赁关系，腾骏公司有权按照拍卖公告上传的租赁合同约定向佳吉联公司主张租金。再次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在（2016）苏05执303号执行案件中，执行法院于2017年5月10日已向际达华公司送达了执行公告并张贴于诉争房地产，执行公告载明“苏州太平街道金泰路8号占用人……被执行人及无权占有上述房地产的相关人员须于本公告张贴之日起十日内（截至2017年5月20日）迁出该房地产。如相关人员认为对上述房地产享有租赁权且合法占有的，须于本公告张贴之日起十日内（截至2017年5月20日）向本院提供租赁合同、租金支付凭证等能够证明合法租赁关系的证据及承租人身份证明材料，并停止向被执行人及其指定的人支付租金”。之后，执行法院于2017年11月1日作出了（2016）苏05执303号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖诉争房地产，并于2017年11月3日将拍卖裁定、评估报告等张贴于诉争房地产。同时在2017年11月21日，执行法院又将有关包括诉争房地产在内的拍卖标的信息发布在司法拍卖网络平台，拍卖标的直至2017年12月26日才由腾骏公司竞得。佳吉联公司称其对前述拍卖信息并不知晓，本院认为，执行法院已将执行公告、拍卖裁定等文书送达际达华公司并张贴于诉争房地产，同时将诉争房地产拍卖信息在网上公示了一个月之久，另从公示的租赁合同信息反映佳吉联公司至少从2008年起已持续租住在诉争房地产内，故应认定佳吉联公司知晓前述查封拍卖信息，本院对佳吉联的前述抗辩意见不予采信。按照拍卖公告上传的佳吉联公司与宏伟公司签订的租赁合同约定，租赁期限届满时间为2018年12月31日，佳吉联公司应在2017年9月支付2018年度上半年度的租金。但在前述租赁期限届满之前，于执行法院在网上上传拍卖公告的次日即2017年11月22日，佳吉联公司却又与际达华公司签订租赁合同并将租金支付方式变更为一年一付，且于2017年12月7日直接向际达华公司支付了2018年全年的租金1494100元（含保证金30000元），明显有悖于常理。据此，佳吉联公司系将诉争房地产2018年度的租金支付给被执行人宏伟公司之外的其他主体际达华公司，即使际达华公司系受宏伟公司授权收取租金属实，在2017年5月10日执行法院所张贴的执行公告所限日期直至诉争房地产拍卖成交日之前，佳吉联公司并未按照执行公告要求及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的前述规定向执行法院提供其与际达华公司签订的租赁合同、租金支付凭证，亦未按照执行公告要求停止向被执行人及其指定的人支付租金，故本院认定佳吉联公司向宏伟公司或其指定的其他主体支付诉争房地产2018年度租金的行为对腾骏公司而言并不产生债务清偿效力，佳吉联公司仍应依照拍卖公告上传的租赁合同约定向腾骏公司支付租金。最后，关于佳吉联公司应向腾骏公司支付诉争房地产的具体租金数额问题，二审中腾骏公司明确其仅主张自2018年7月1日起至租赁合同关系终止时的租金，本院认为，腾骏公司的前述主张符合拍卖公告上传的租赁合同约定，应予支持。至于租赁合同关系终止的时间点，本院认为，2018年10月26日佳吉联公司已向腾骏公司发函要求于2018年11月5日办理场地交接手续，腾骏公司未能及时办理交接手续以避免损失进一步扩大，故本院认定涉案租赁合同关系于2018年11月5日终止，佳吉联公司应向腾骏公司支付诉争房地产自2018年7月1日起至2018年11月5日止期间（合计128日）的租金。关于租金的计算标准，佳吉联公司在二审中确认其与际达华公司签订的租赁合同所约定的租金标准与涉案网拍公示的租赁合同的租金标准一致，另腾骏公司亦起诉要求按照佳吉联公司与际达华公司签订的租赁合同所约定的租金标准主张租金，系其对自身权利的处分，本院对此予以确认，该合同约定的租金标准为租金1464100元每年，即每日的租金标准为4011.23元。据此，佳吉联公司应向腾骏公司支付的租金数额为513437.44元（4011.23元/日*128日）。关于争议焦点二，2017年11月22日佳吉联公司与际达华公司签订的《厂房租赁合同书》的效力问题，本院认为，在诉争房地产拍卖成交前，佳吉联公司并未向执行法院提供该份租赁合同，执行法院在网络拍卖平台亦未上传公示该份租赁合同，故该租赁合同对于竞拍人腾骏公司并无拘束力。据此，佳吉联公司与际达华公司签订的前述厂房租赁合同是否存在对抗法院执行而导致合同无效，与腾骏公司并无直接利害关系，故在本案中本院对于该份租赁合同的效力问题不予置评。综上，腾骏公司上诉要求佳吉联公司支付自2018年7月1日起至其搬离之日止的租金请求成立，一审法院以佳吉联公司已向际达华公司支付2018年度租金为由驳回腾骏公司的诉请有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市相城区人民法院(2018)苏0507民初4836号民事判决；二、苏州佳吉联快运有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州腾骏实业投资发展有限公司租金513437.44元；三、驳回苏州腾骏实业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11138元，保全费3170元，公告费600元，合计人民币14908元，由苏州腾骏实业投资发展有限公司负担8064元，由苏州佳吉联快运有限公司负担6844元；二审案件受理费9338元，公告费390元，合计人民币9728元，由苏州腾骏实业投资发展有限公司负担709元，由苏州佳吉联快运有限公司负担9019元，苏州腾骏实业投资发展有限公司多缴纳的二审案件受理费1800元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年六月十八日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。