天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民初853号原告（执行案外人）：高红星，男，1967年10月28日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：田秀金，男，蓟州区和谐法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：天津仁道房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区周良街道周良庄村老大街30号。法定代表人：张志颖，总经理。委托诉讼代理人：马垚良，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张菡铄，天津四方君汇律师事务所律师。第三人（被执行人）：天津浩地集团有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽一号路329号322。法定代表人：段磊，董事长。原告高红星与被告天津仁道房地产经纪有限公司（以下简称仁道公司）、第三人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高红星的委托诉讼代理人田秀金，被告仁道公司的委托诉讼代理人马垚良到庭参加诉讼。浩地公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高红星向本院提出诉讼请求：依法解除对原告所购置的山水颐城北园1-4-202楼室的查封。事实与理由：2012年1月12日经被告分支公司蓟县第一分公司为中介，该分公司职员张建颖作为售房人商秀明的委托代理人与原告之父高生签订了一份房屋买卖合同。该房屋坐落在蓟州区，面积94.52平方米，售价60万元。中介公司托二家、原告依约付清房款，并办理将买受人高生变更为高生儿子高红星为买受人的购房手续。浩地公司给原告楼房钥匙，并提供了质量保证书和商品房使用说明书，收取了契税和维修费，事实履行部分售房义务。原告对该房进行装修，一家人在2013年3月份入住。该房是属于连环以房抵债房，互相均有抵债协议，因以房抵债没有转手买卖票据，最后楼房抵债给商秀明。原告以现金支付的方式通过张建颖付清房款。虽然经多方以楼房实物抵债，没有办过户手续，楼房的产权仍属第三人，原告在查封前属于善意取得。原告为维护自身合法权益办理产权过户，于2019年初将相关抵债各方和中介天津仁道房地产经纪有限公司蓟州区第一分公司告上法庭。在法庭上各方均认可购房事实，无异议，均同意协助原告办理过户手续，浩地公司也认可将房卖给高生后又变更为高红星的事实。原告所买房屋虽未与第三人签订商品房买卖合同，但其已实际履行出卖房屋义务，原告一家并已入住多年，恳请法院从实际出发判准原告诉求。仁道公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求依法驳回。首先，原告主张停止本案的执行，其所依据的应严格符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，原告并未与被执行人签订过合法有效的书面商品房买卖合同。本案涉及的案外人南通建工集团股份有限公司（以下简称南通公司）与被执行人及商秀明从未就工程款项进行过结算，也无法证明南通公司已通过以房抵债取得房屋，且无法证明原告已支付过购房款给本案的被执行人。案涉的以房抵债协议中明确约定，涉案房屋的产权归属于被执行人，南通公司并未获得产权，其再将该房屋转让给商秀明的行为也应认定为无效，故商秀明也未取得涉案房屋的产权。原告主张的以物抵债协议，并未实际履行物权的转移手续，该以物抵债行为并成立。原告占有该房屋的行为并不能排除强制执行，且原告也未提供实际合法占有该房屋的证据。原告并未及时办理产权过户，其自身也存在重大过错。综上，原告主张的排除执行的条件并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第29条规定的条件，因此无法排除本案的执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于全案事实，本院根据当事人陈述和确认的证据，认定如下：涉案房屋坐落天津市蓟州区侧，福地花园南侧山水颐城北园1-4-202，权利人为浩地公司。2010年11月12日，浩地公司与南通公司签订《以房抵（工程、材料）款协议书》，将包括涉案房屋在内共计八套房屋折价冲抵欠付南通公司的工程款。2011年10月10日，南通公司又将涉案房屋冲抵其欠付案外人商秀明的工程款，2012年1月23日，原告之父高生代理原告与商秀明签订《房屋买卖合同》，合同约定，商秀明将涉案房屋出售于原告，房屋价款600000元。合同签订后，原告已将全部房款给付商秀明。2012年3月，浩地公司为原告办理入住涉案房屋手续，原告入住涉案房屋。庭审中，原告称因合同签订后，始终找不到商秀明，所以未能及时办理过户手续。原告于2019年1月3日起诉南通公司、浩地公司、天津仁道房地产经纪有限公司蓟县第一分公司和商秀明请求配合办理涉案房屋过户手续，庭审中，各方当事人均认可抵债及出售的事实，并同意办理过户手续，后原告撤诉。另查明，仁道公司与浩地公司委托合同纠纷一案，2015年6月10日，本院作出（2015）一中民三初字第0033号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、本调解书生效之日起十五日内被告天津浩地集团有限公司一次性给付原告天津仁道房地产经纪有限公司房屋销售代理费人民币8940000元；二、双方同意解除2013年11月20日签订的《以房抵款协议书》，原告天津仁道房地产经纪有限公司将位于天津市蓟县商退还被告天津浩地集团有限公司；三、原告天津仁道房地产经纪有限公司放弃其他诉讼请求；四、案件受理费86514元，减半收取43257元，财产保全费5000元，共计48257元，由原告天津仁道房地产经纪有限公司负担；五、双方别无其他争议。调解生效后，浩地公司未履行调解书确定的义务，仁道公司向本院申请执行。案件执行过程中，本院于2017年1月12日作出（2015）一中执字0390号民事裁定书，裁定：继续查封天津浩地集团有限公司位于蓟县山水颐城北园4-1-101、4-1-201、4-4-102、5-4-101、1-4-202、1-2-201、1-2-202、1-1-201、1-1-901、1-1-1001、1-1-801、20-6、20-5-801，共计13套房产。对本院查封的其中1-4-202房产，高红星提出执行异议。本院以（2019）津01执异99号民事裁定驳回高红星的异议请求。本院认为，本案的争议焦点为原告是否对涉案房屋享有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其一，本案中，浩地公司将涉案房屋抵债给南通公司，南通公司又抵债给商秀明，商秀明将房屋出售给原告，原告与商秀明签订的房屋买卖合同，并且浩地公司亦知晓涉案房屋已出售给原告，并同意配合办理过户手续，且已实际为原告办理入住手续。据此，涉案抵债协议及房屋买卖协议均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。其二，原告已于2012年3月实际入住涉案房屋，并已支付全部房屋价款，因需商秀明的配合，原告未能及时办理过户手续。综上，依据上述法律规定，应认定原告对涉案房屋执行提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。综上，原告的请求具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，缺席判决如下：不得执行天津市蓟州区侧，福地花园南侧山水颐城北园1-4-202号房屋。案件受理费80元，由被告天津仁道房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  姚 琦审 判 员  张 莹人民陪审员  郑和平二〇二〇年六月五日法官助理刘振铭书记员王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条：人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。6.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。7.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。