湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初4161号原告:赵志远，男，1979年9月7日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楚进，湖南弘一律师事务所实习律师。原告：霍红茹，女，1981年1月10日出生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：段旭峰，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘楚进，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：彭拜，男，1978年6月26日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告赵志远、霍红茹诉被告彭拜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案受理，2019年9月30日作出一审判决，后彭拜不服，上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院于2020年3月31日裁定撤销我院一审判决，将该案发回重审。我院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵志远、霍红茹的委托诉讼代理人段旭峰、被告彭拜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵志远、霍红茹向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告就长沙市岳麓区房产买卖所形成的购房定金合同；2、判令被告立即搬离腾退长沙市岳麓区的麓谷加州阳光11栋803号房产，并将房产完好无损交付给原告；3、判令被告支付房屋占有使用费（以2000元的月租金为基数，从2016年12月17日起计算至彭拜实际搬离涉案房屋之日止，暂计算至2018年10月10日共计44128元）；4、判令被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：位于长沙市岳麓区的麓谷加州阳光11栋803号房产由原告赵志远及霍红茹共同共有，赵志远与霍红茹系夫妻关系。2016年11月，赵志远欲出售涉案房产，因此委托其妹妹赵娅负责房屋看房事宜。被告彭拜了解到原告的房屋出售情况后，联系到赵娅并进行看房。彭拜看房后即向赵娅支付20000元的购房定金，赵娅向彭拜出具了一份《收据》。之后，赵娅将涉案房屋的钥匙交付给彭拜，方便其仔细勘察房屋内的具体情况。彭拜在取得钥匙后，于2016年12月17日搬进了涉案房屋居住至今，赵娅因考虑到彭拜的小孩即将出生，因此也未提出异议。彭拜搬进涉案房屋之后，由于赵志远与霍红茹之间就涉案房屋买卖未能达成一致，同时赵志远、霍红茹对赵娅的代理权限也存有异议，因此原告通知彭拜不再出售涉案房屋，并要求其搬离腾退涉案房屋，但双方无法协商一致，并且彭拜仍然占有使用着原告的房屋拒不腾退。涉案房屋属于赵志远与霍红茹共同共有，霍红茹从未授权赵志远或赵娅出售涉案房屋，且原、被告之间也仅仅只成立购房定金合同法律关系，根本未签订任何正式的房屋买卖合同。因此，在无法达成一致签订正式房屋买卖合同的情况下，购房定金合同已无法继续履行。同时，彭拜又强行占有房屋拒不腾退，为维护自己的合法权益，原告特向人民法院提请诉讼，请求依法判如所请。被告彭拜辩称：要求继续履行合同，不同意原告的全部诉讼请求。1、经岳麓区人民法院、长沙市中级人民法院两次庭审，最终判决彭拜与赵志远、霍红茹房屋买卖合同关系成立，彭拜有权居住此房屋。2、赵志远民事起诉书中所提到的事实与理由与实际不符。3、赵志远所提供的材料清单均证明房屋买卖合同关系成立的事实。4、关于买房的过程。2016年11月的一天，彭拜从中介了解到涉案房屋出售，并联系到委托人赵娅看房，随后商谈购房事宜，双方就房款经多轮协商后确定为一次性付款58.5万元，并约定先付定金2万元，赵志远来办过户手续时房款即时付清。房子等租客退房搞完卫生就交付给彭拜使用。后来，赵志远称没有时间来办过户手续，赵娅就在2016年12月租客退租后将房屋交付给彭拜使用。期间赵志远一直说没有时间办过户手续，至2017年正月初十（2月6日），其致电称房子不卖了，老婆后悔了。彭拜认为房屋已经入住三个多月，家电也换了，没办法退房，且同地段同类型房屋已涨价好几万，彭拜要求继续履行合同，赵志远过几日后称同意办理过户手续，后又称夫妻俩没有赶上高铁，此后，赵志远便不再同意卖房。原告赵志远、霍红茹为证明其主张，向本院提交如下证据:证据一、房屋所有权证，证明位于长沙市岳麓区的麓谷加州阳光二栋803号房产由赵志远及霍红茹共同共有；证据二、收条，证明20l6年11月，赵志远欲出售涉案房产，因此委托其妹妹赵娅负责房屋看房事宜。彭拜了解到原告的房屋出售情况后，联系到赵娅并进行看房。彭拜看房后即向赵娅支付了20000元的购房订金，赵娅向彭拜出具了一份《收据》，收据上写明订金；证据三、微信记录，证明由于赵志远与霍红茹之间就涉案房屋买卖未能达成一致意见，同时赵志远、霍红茹对赵娅的代理权限也存有异议，因此通知彭拜不再出售涉案房屋，并要求其搬离腾退涉案房屋；证据四、房屋租赁合同，证明彭拜占据并使用原告的房屋，在此之前，原告将房屋出租的每月租金标准为2000元。被告彭拜就原告赵志远、霍红茹提交的证据发表如下质证意见：对证据一无异议。对证据二的合法性、真实性无异议，关联性有异议，该房款收据可以看成一份简易购房合同，如果仅仅是定金不会注明房款总价，并且当时讲明两万元是房款，出具收条的时候，房屋买卖中的重要因素，房价、付款方式、交房过户等重要环节都已谈妥，故该房款收据恰能证明彭拜与赵志远之间存在房屋买卖合同关系；对证据三的合法性、真实性无异议，关联性有异议，该证据只能证明在彭拜与赵志远存在房屋买卖合同关系的情况下，赵志远单方面提出毁约并不谈赔偿问题；对证据四的合法性、真实性无异议，关联性有异议，房子是赵志远交付给彭拜使用，并非占据，是赵志远履行房屋买卖合同中的重要部分，是对买卖合同关系的认可，所以该证据只能证明其房子的市场价值。被告彭拜为证明其主张，向本院提交了（2017）湘01民终9396号民事判决书，证明彭拜有权居住涉案房屋。赵志远、霍红茹对彭拜提交的证据的真实性、合法性认可，但对其与本案的关联性及证明目的有异议。认为：该判决书的本院认为部分已经认定了原、被告之间只是存在房屋买卖的合意和前期行为，并未实际认定原、被告之间的房屋买卖合同已经实际成立，该判决书仅仅针对彭拜在当时是否是暂时有权占有、使用涉案房屋进行了认定。综合当事人的举证、质证意见，并经审查，本院就当事人提交的证据作如下认证：关于原告赵志远、霍红茹提交的证据：证据一、二、三，彭拜对其真实性不持异议，且与本案相关联，予以采信；证据四，与本案的直接关联性不足，不予采信。关于被告彭拜提交的证据：（2017）湘0104民终9396号民事判决书系人民法院生效裁判文书，且与本案相关联，予以采信。根据当事人的陈述，结合本院采信的证据，可确认如下事实：2017年6月15日，赵志远、霍红茹曾诉至本院，诉请：1、判决彭拜搬离岳麓区麓谷谷园路38号麓谷·加州阳光11栋803号房屋，停止妨害赵志远、霍红茹使用上述房屋；2、判令彭拜按2000元／月标准支付上述房屋占用费用，共计8000元（自2017年2月8日起，暂计算至2017年6月7日，实际计算至彭拜搬离房屋之日止），并按同期的银行贷款利率计算占用费的利息，计算至彭拜实际付讫之日止；3、判令彭拜承担诉讼费用。本院于2017年9月11日作出（2017）湘0104民初4428号民事判决。该案一审认定如下事实：涉案房屋为位于长沙市岳麓区房，该房屋由赵志远及霍红茹共同共有。赵志远与霍红茹系夫妻关系，赵志远与案外人赵娅系兄妹关系。2016年11月，赵志远欲出售涉案房屋，并称其委托妹妹赵娅“负责打理涉案房屋的看房事宜”。赵娅带彭拜看房后，彭拜向赵娅支付20000元，赵娅即向彭拜出具了《收条》，该收条载明：“今收到彭拜购买加州阳光东组团11栋803室的房款订金贰万元整（20000），房款总价伍拾捌万伍仟元整（585000）。赵娅：430702198412114029。”之后，赵娅向彭拜交付了涉案房屋钥匙，彭拜于2016年12月17日搬入涉案房屋居住至今。因赵志远主张其与霍红茹就出售涉案房屋无法达成共识，遂告知彭拜不再出售涉案房屋，并要求彭拜搬离涉案房屋，因双方无法达成一致，故诉至法院。本院一审判决驳回了赵志远、霍红茹的全部诉讼请求。赵志远、霍红茹不服一审判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院经审理后认为：根据一审法院认定的事实，2016年11月，赵志远因欲出售涉案房屋，委托其妹妹案外人赵娅“负责打理涉案房屋的看房事宜”。赵娅带彭拜看房后，彭拜向赵娅支付20000元，赵娅即向彭拜出具了《收条》，该收条明确是收到房款订金，该收条还标注了房款总价为585000元整。之后，赵娅向彭拜交付了涉案房屋钥匙，彭拜于2016年12月17日搬入涉案房屋居住使用至今。根据上述事实可知赵志远、霍红茹与彭拜之间存在房屋买卖的合意和前期行为，赵志远、霍红茹自愿将涉案房屋钥匙交付给彭拜，故彭拜取得涉案房屋钥匙并实际占有使用涉案房屋的行为不构成侵权行为，故赵志远、霍红茹主张排除妨害，请求彭拜搬离涉案房屋并支付租金等请求无事实和法律依据，应予驳回。长沙市中级人民法院于2018年3月28日作出（2017）湘01民终9396号终审民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。之后，赵志远、霍红茹又向本院提起本案诉讼。除上述生效判决已确认事实外，本案另查明：1、赵志远于2017年2月6日电话告知彭拜因其与霍红茹就出售涉案房屋无法达成共识，故不再出售涉案房屋。2、彭拜至今仍居住在涉案房屋内。本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间形成的法律关系问题；二、原、被告之间形成的法律关系能否解除的问题；三、原、被告之间形成的法律关系的解除后果问题。一、关于原、被告之间形成的法律关系问题。首先，经涉及本案原、被告之间纠纷的另案生效判决确认，原、被告之间存在的是房屋买卖的合意和前期行为。其次，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。另据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。根据上述法律规定，并结合本案已查明事实，显然无法确认原、被告之间就房屋买卖合同关系所应包括的合同条款进行了明确、完整的约定，无法认定原、被告之间存在依法成立的房屋买卖合同。综上，原、被告之间的法律关系仅能认定为房屋买卖的预约合同关系。二、关于原、被告之间形成的法律关系能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。如前所述，原、被告之间形成的只是房屋买卖的预约合同关系，预约合同关系成立后，还需另行订立买卖合同，双方之间的买卖合同关系方能成立。本案中，赵志远、霍红茹在收取彭拜交纳的20000元订金后，即以口头告知、不再收取房款、提起诉讼等方式，明确作出了不再订立房屋买卖合同的意思表示，据此，原、被告双方实际上已无法再协商订立房屋买卖合同，双方之间形成的预约合同关系已构成事实上的不能履行，故彭拜要求继续履行合同于法无据，本院对赵志远、霍红茹主张解除合同的诉求予以支持。三、关于原、被告之间形成的法律关系的解除后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，首先，原、被告之间的房屋买卖预约合同解除后，彭拜再占有房屋已于法无据，应当将涉案房屋腾退并交付给赵志远、霍红茹，且彭拜若未按生效判决指定的期限腾退房屋，应当承担相应的房屋使用费用，该费用本院参照相关市场价格酌定为2000元/月。其次，因合同解除系赵志远、霍红茹的根本违约所导致，故本院对赵志远、霍红茹的其他诉讼请求均不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、原告赵志远、霍红茹与被告彭拜因购买位于长沙市岳麓区的麓谷加州阳光11栋803号房产所形成的合同关系于本判决生效之日解除；二、限被告彭拜于本判决生效之日起三十日内向赵志远、霍红茹腾退并交付位于长沙市岳麓区的房屋；三、驳回原告赵志远、霍红茹的其他诉讼请求。本案案件受理费904元，由原告赵志远、霍红茹负担。如被告彭拜未按本判决指定期限腾退房屋，则自本判决指定期限届满之次日起按2000元/每月的标准向原告赵志远、霍红茹支付房屋占有使用费，直至房屋实际腾退之日止。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 群人民陪审员  易洪炜人民陪审员  闵利娟二〇二〇年六月十六日法官助理汪样书记员刘彬附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。