重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1835号上诉人(原审被告）：王明，男，汉族，1973年9月6日出生。被上诉人（原审原告）：重庆青丽物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道27号15幢27-7号，统一社会信用代码91500108765936556N。法定代表人：冉一成。委托诉讼代理人：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。上诉人王明与被上诉人重庆青丽物业管理有限公司（以下简称青丽物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初12893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王明上诉请求：撤销原判，依法改判物业服务费按每月每平方米0.8元计算，公摊费按每月7元计算。事实和理由：服务是物业公司的首要任务，物业公司只有在履行自身服务承诺的前提下，才有权收取服务费。小区内存在大量违章建筑，严重侵害业主合法利益，危及生命财产安全，青丽物业公司承诺解决未果。青丽物业公司未经依法选聘，违背其服务承诺的物业费标准和水费标准。青丽物业公司不按承诺的时间完成投入整改，小区电梯无监控，造成业主被关在电梯内。因为青丽物业公司的不作为，为不法行为提供便利，王明因此发生重大意外，遭受身体伤害和财产损失。王明家中自来水进户主水管爆裂，多次被淹。三号楼三单元电梯被物业公司损坏，停运至今，造成业主出行不便。青丽物业公司辩称，王明无权代表全部业主对青丽物业公司提供的物业服务进行评价，王明上诉所称没有事实依据，属于主观臆断，并不构成其不缴纳物业费和公摊费的理由。一审判决正确，要求维持原判。青丽物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费及公摊费共计3379.47元；2.判令被告向原告支付违约金，(以每月应交物业服务费173.89元为基数据，从次月1日按每日千分之三的标准计算至付清之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：青丽物业与重庆市渝中区两路口街道中山二路社区居委会于2017年8月1日签订了《重庆市物业服务合同》。合同约定，由原告为涉案小区提供物业服务。物业收费标准为：住宅0.8元/月.平方米。备注：（2017年8月1日-2017年10月31日）三个月住宅物业管理服务费为0.8元/月.平方米；2017年11月1日起，经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，住宅物业管理费由原来的0.8元/月.平方米变为1元/月.平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取每月10元方式向业主分摊计收。业主应于每月10前交纳当月物业服务费用或物业服务资金。本合同期限为3年，自2017年8月1日起至2020年7月31日止。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。后双方于2017年10月27日签订了补充协议。约定乙方青丽物业按照《小区物业管理服务承诺书》完善工作。从2017年8月1日起到2017年10月31日止，住宅物业服务费每平方米为0.8元。2017年11月1日起，物业服务费每平方米增加0.2元。公摊费（公共用水、电等费用）为10元/月/户。涉案房屋坐落于重庆市渝中区某街4号附3号3-1#(物理层）的房屋欠费期间产权人为王明，建筑面积为163.89平方米。上述物业服务合同签订后，原告为涉案物业提供了物业管理服务，且经书面催收，被告未按约缴纳2017年8月1日至2019年3月31日期间的物管费。一审法院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。《住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则》第五十八条规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡政人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。根据上述司法解释和指导规则的规定，原告为涉案小区提供了物业服务，被告应按照涉案《重庆市物业服务合同》、《补充协议》约定的缴费标准缴纳物业服务费。因此，原告请求被告支付物业费的诉讼请求符合法律法规的规定，依法予以主张。关于物业管理费的问题，《重庆市物业服务合同》、《补充协议》中约定的物业管理费的标准住宅2017年8月1日起到2017年10月31日止，住宅物业服务费每平方米为0.8元。2017年11月1日起，物业服务费每平方米为1元。公摊费（公共用水、电等费用）为10元/月/户。现原告请求2017年8月1日至2019年3月31日期间的物业费及公摊费共计3379.47元符合法律规定及合同约定，该院予以主张。对于被告在本案中陈述的原告在物业管理中未实施管理职责，未履行物业管理合同及补充协议的义务应不缴或少缴物业费的辩称理由，该院认为原告在履行涉案小区物业管理职责中，虽存在一定瑕疵，但并未达到被告不交纳或少缴纳物业费及公摊费的理由成立的程度，故对被告该辩称理由不予采信。对于被告辩称其已缴纳公摊水费的问题因被告未举示证据予以证明，故不予采信。关于违约金的问题，结合本案案情，不予支持。综上所述，一审依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二之规定，判决：“一、被告王明于本判决生效后三日内向原告重庆青丽物业管理有限公司支付2017年8月1日至2019年3月31日的物业服务费及公摊费共计3379.47元。二、驳回原告重庆青丽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取50元，由被告王明负担。”王明在二审中举示了业主群聊天记录，拟证明业主们都反对物业服务费上涨；报警回执2份，拟证明王明因物业服务费上涨和醉酒人员吵闹2次向公安机关报警的事实；《意见表决表》（关于物业服务费上涨），拟证明2号楼26-1及3号楼7-2业主陈莉的签名不是同一人所签，该表中有重庆渝中国有资产经营管理有限公司印章，不知该公司与小区物业管理有何关系；青丽物业公司某管理处发出的《通知》2份，拟证明青丽物业公司就使用专项维修资金的问题多次要求业主签字，青丽物业公司想向业主收取2020年全年物业服务费，超出其合同约定的服务时间；业主杨南祥出具的《情况说明》，拟证明青丽物业公司2017年7月进入小区；青丽物业公司名仕城管理处发出的《公告》，拟证明青丽物业公司没有做好疫情防控工作，让人随意进出小区；王明家中照片2张，拟证明水管爆裂导致其家中被水淹；楼道照片2张，拟证明王明所在的3号楼的8-1被他人催还钱的情况，王明称到8-1需在王明家门口乘坐电梯；2020年3月底视频，拟证明小区保安开门让非3号楼业主进入；2020年4月中旬视频，拟证明有人撞王明家门，小区保安不处理、不作为，王明只有报警。青丽物业公司质证后认为，聊天记录真实性不予认可，不能确认聊天人员身份，且系一审判决作出后的陈述；对报警回执真实性没有异议，但不认可关联性和证明目的，报警回执不能证明青丽物业公司未履行物业服务合同的义务；2号楼26-1及3号楼7-2业主均名叫陈莉，既可能是同名同姓，也可能是同一业主，其中一处系其家属签字，《意见表决表》不是青丽物业公司找业主签字，而是社区居委会工作人员去找业主签字；因维修电梯需动用大修基金，所以找业主签字，多次签字的原因是业主身份信息变动，主管部门要求重新签字；青丽物业公司通知收取2020年物业服务费是预收费性质，如果小区重新选聘物业公司，多收取的部分将退还业主；不认可杨南祥出具的情况说明的真实性；《公告》证明青丽物业公司在疫情防控期间积极履行职责，对小区实行封闭管理；王明家中照片不能证明是水管爆裂导致漏水；3号楼8-1业主被他人催债与本案无关；视频内容不能达到王明的证明目的，并且是发生在一审判决之后。本院对一审判决查明的其余案件事实予以确认。本院认为，青丽物业公司系由案涉小区所在地社区居委会依法选聘，物业费标准的调整系在小区所在地街道办事处监督下，由社区居委会组织业主表决达到“双过半”形成决定，程序合法，对小区业主具有约束力。青丽物业公司按合同约定履行了主要义务，王明应当支付物业服务费及公摊费。王明举示的证据不足以证明青丽物业公司怠于履行物业服务合同主要义务，王明要求减少物业服务费及公摊费的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王明负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇二〇年六月十二日（院印）书记员 余文韬