江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2341号 上诉人（原审原告）：纪如同，男，1967年9月5日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：邱斌，江苏敏政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石雪娇，江苏敏政律师事务所律师。 被上诉人：冒明元（原审被告），男，1963年11月23日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托代理人：朱卫峰，江苏江海律师事务所律师。 上诉人纪如同因与被上诉人冒明元房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2018）苏0682民初9775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 纪如同上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由冒明元承担。事实和理由：一、虽然双方签订的《房屋租赁合同》和《转供电协议》约定如逾期缴纳电费，冒明元可以停止供电，但本案不存在冒明元可以断电的情形。首先，其于2018年8月31日已缴纳2018年8月份的电费，不符合《房屋租赁合同》约定的逾期达一个月以上可以停止供电的情形，也不符合《转供电协议》约定的可以停止供电的情形。退一步讲，即便其存在迟延交付电费的情形，但截至2018年8月21日，其已经缴纳了2018年7月份之前的电费，且8月份电费也已及时缴纳，其违约行为已经结束，冒明元也应按照合同约定的义务恢复供电，其停止供电违反合同约定。其次，冒明元在庭审中陈述停止供电系因为2018年7月17日、7月25日向其发出通知，其仍然不交所以断电，但其在7月19日收到催告函后当天就缴纳了相应的租金，不存在收到催告函后仍不缴纳费用的行为。二、案涉《房屋租赁合同》无效，违约条款也不应适用。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未按临时建筑履行相应的批准手续，属于无效合同，根据规定相关违约条款也无效，冒明元不能适用无效的条款对其停止供电。三、其因冒明元停止供电造成的损失客观存在。自2018年8月21日停止供电后，其为了继续生产经营，于2018年8月23日开始向案外人采购发电机等设备，该损失系因为停止供电对其造成的直接损失，对此其已提交了销货单据及送（销）货单，一审在未核实相关事实的情况下做出对其不利的判决缺乏事实和法律依据。四、其在一审中提交了先予执行申请，但一审法院并未依法作出裁定，系程序违法。 冒明元辩称，关于纪如同主张的损失缺乏有效证据予以证明，该损失不具备真实性。在一审所争议的停止供电行为过程中，其无任何过错。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 纪如同向一审法院起诉请求：1.确认冒明元2018年8月23日发出的《解除合同通知书》无效;2.判令冒明元立即向其供电；3.判令冒明元赔偿其损失66885元；4.判令冒明元承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年4月30日，如皋市国土资源局如城国土资源所出具《证明》一份，载明：“南通市日升钢结构房屋有限公司使用如城镇大殷村3、5组土地，其面积为17486.1平方米，符合如城镇土地利用总体规划，属建设用地区。” 2010年11月27日，如皋市如城镇人民政府、如皋市建设局出具《关于南通市日升钢结构房屋有限公司新建厂房的答复意见》一份，载明：“南通市日升钢结构房屋有限公司2009年4月因福寿东路改造工程拆除原厂房1896.14㎡，于2009年7月在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在大殷村五组进行厂房重建，被如皋市城管执法局责令停工至今。为了尽快恢复正常生产经营，考虑到该公司的实际情况，经研究，现对南通市日升钢结构有限公司新建厂房作出如下意见：1、考虑当时福寿东路改造工程协调小组的意见，为了尽快恢复生产经营，同意该公司根据厂区规划新建三层工业厂房。2、根据消防要求，建筑物与用地界最小间距不得少于5米。”2011年4月11日，市领导在该答复意见左下角书写：“原则同意如城镇和住建局的意见，新建三层工业厂房按临时建筑履行相关手续”。 2014年10月22日，冒明元（出租方、甲方）与纪如同、案外人崔爱红（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：“一、房屋的坐落、面积、装修、设施1、甲方将其合法拥有的坐落在本市福寿东路111号大楼路南侧西整体四跨车间北侧两垮车间出租给乙方使用。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约4000平方米。…二、租赁用途1、本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的房屋权属。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途为汽车维修保养、装潢、保险及相关业务项目使用。3、在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变该房屋使用用途。三、租赁期限1、该房屋租赁期共计壹拾年。自二〇一四年十二月二十二日起至二〇二四年十二月二十一日止。…四、租金及支付方式1、该房屋租金前五年（即二〇一四年十二月二十二日起至二〇一九年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币300000元（大写叁拾万元整）（不含税），五年内不变。后五年（即二〇一九年十二月二十二日起至二〇二四年十二月二十一日止）每年租金总计为人民币345000元（大写叁拾肆万伍仟元整），五年内不变。2、房屋租金支付方式如下：每半年缴纳一次（即半年壹拾伍万元整），乙方须提前一个月缴纳。甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。…五、其他费用和押金1、乙方在租赁期限内，使用的水、电、气、电话费、物业管理费、有线电视等其他费用，由乙方按有关规定自行负担。乙方也可自行向相关部门申请水、电等相关使用权，费用由乙方自理。…九、乙方的责任…5、在租赁期内，乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有限电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的0.3%支付滞纳金。逾期达一个月以上的，甲方有权采取停止供应或使用的权利，因此造成的一切后果由乙方自行承担。…”双方分别在合同承租方、出租方一栏签名。 2017年5月11日，冒明元（甲方）与纪如同（乙方）签订《转供电协议书》一份，载明：“为明确甲方、乙方在转供电过程中的权利和义务，实行安全、合理的转供电和用电。经甲方、乙方协商一致，本着公平、公正、诚实信用的原则签订本转供电协议：一、用电地址和用电容量：1、用电地址：大殷村三-五组…四、用电计量…3、线路与变压器损耗由甲方负责计算。每月损耗电量应分摊到乙方电量中，再分别计算电费。…五、电价及电费结算方式…3、合同签订之日，乙方向甲方缴纳预购电费5000元…7、甲方每月1-2日提供缴纳通知单于乙方，乙方必须在每月4日前缴纳电费，如有特殊情况不能及时缴纳电费，乙方应在收到当月缴费收据时或提前主动与甲方进行协商说明原因并得到甲方同意，否则甲方有权停止供电，因此造成的所有损失由乙方承担。六、…5、乙方在接到甲方“转供电交费通知单”二日内不向甲方缴清电费，超过五日为乙方违约，甲方有权停供电，并终止本合同。停止供电所造成的所有损失与责任均由乙方承担。乙方所欠费用以电费保证金抵交，若电费保证金不足以抵交所欠费用，欠款部分按《中华人民共和国合同法》相关条款执行…”。 2018年7月17日，冒明元向纪如同发出《催告函》：“致纪如同（崔爱红）：根据贵我双方于2014年10月22日订立的《房屋租赁合同》以及贵我双方于2017年5月11日订立的《转供电协议书》的约定，截至2018年6月25日，贵方已拖欠我方房屋租金20万元、电费8694.35元（含电费差额）。为此，特具函敦促贵方，请尽快将上述欠付的租金及电费按照约定方式支付给我方。此函催告人：冒明元”。 2018年7月19日，崔爱红汇款15万元至冒明元账户，转账原因：房租。 2018年7月25日，冒明元向纪如同方发出《催告函之二》，“致纪如同（崔爱红）：经我方于2018年7月17日向你方催告后，你方仅向我方支付租金150000元，尚欠电费和部分租金未予给付。根据你我双方订立的《房屋租赁合同》和《转供电协议书》等相关约定，截止2018年7月24日，你方尚应向我方给付租金50000元及自2017年5月23日起算的滞纳金32025元，并给付电费8694.35元（含电费差额）。为此，再次具函敦促贵方，请于2018年8月1日前将上述租金及电费按照约定方式支付给我方，逾期未付，我方将根据合同、协议约定进一步追究你方的违约责任。此函催告人：冒明元”。 2018年7月26日，纪如同方向冒明元支付2018年5月份电费2913.59元及2018年6月份电费3027.20元，合计5940.79元。 2018年8月21日，双方发生纠纷并报警，公安机关《接处警工作登记表》中处警经过及结果部分载明：“民警到场，经了解，系租户名车之家纪如同与房东冒明元因电费问题，冒明元将名车之家的电给断了，现场民警电话联系冒明元，其称在海安不在如皋，后于当晚，我所组织冒明元的老婆佘哺玉与纪如同、崔爱红进行了协商，纪如同现场微信支付2017年5月12日至2018年7月25日电损总费用2900元给佘哺玉，截止至2018年7月份之前的电费全部结清。至于给名车之家送电事情，佘哺玉称其回家与冒明元商量；我所于2018年8月22日上午，组织双方进行调解，冒明元不同意给名车之家供电，要求纪如同用电问题自行解决，调解未成功。民警建议双方协商解决或通过法律途径解决，告知双方不得有过激行为”。 2018年8月23日，冒明元向纪如同发出《解除合同通知书》，载明：“纪如同先生、崔爱红女士我与你方于2014年10月22日就位于如皋市南侧向整体四跨车间签订了《房屋租赁合同》。因你方存在迟延履行等违约情形，依据法律规定及合同约定，特通知解除上述《房屋租赁合同》。望收到该通知后10日内，将上述房屋按约定要求归还给我，并将拖欠的租金、违约金（滞纳金）及其他费用支付给我。否自我将通过诉讼途径追究你方的责任，届时由此产生的一切后果，由你方自行承担。特此通知出租方：冒明元”。 2018年8月27日，纪如同回函一份，载明：“冒明元先生：你致函提出要求解除贵我双方于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》，对此，我方认为贵方解除合同理由不成立，…现贵方在自身多处违约情形下，以我方违约为由提出解除合同，有违诚信原则，现我方致函贵方，明确表示：不同意解除合同，请贵方按合同约定全面自觉履行相应义务。回函人：纪如同”。 2018年9月10日，纪如同再次发《函》，载明：“冒明元先生：贵我双方于2014年10月22日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定贵方将其合法拥有的位于如皋市跨车间北侧两跨车间出租给我方。2017年5月11日，贵我双方又签订《转供电协议书》，协议书约定贵方应向我方转供电。以上合同与协议签订后，我方按约向贵方交纳租金及电费，然贵方自2018年8月21日起不再向我方供电，给我方经营造成了较大损失。现我方特向贵方发出此函，要求贵方在收到此函3日内向我方正常供电，逾期不供电，我方将采取法律途径维护合法权益，届时贵方需承担违约责任并赔偿我方的一切损失。函告人：纪如同”。 2018年10月12日，纪如同诉至一审法院。一审庭审过程中，纪如同方当庭陈述，2018年8月份（冒明元）有三笔收入，分别是2018年8月21日3847.23元，该款项系2018年7月份的电费，因为冒明元迟延交付电费明细，导致其在8月21日缴纳；第二笔2018年8月21日2900元，该部分费用系双方2018年8月21日因供电事宜导致报警，在处理过程中，纪如同同意支付冒明元的电损费用2900元，并于现场支付；第三笔2018年8月31日4077元，系2018年8月份的电费。 纪如同提供《金泉机电设备公司销货收据》原件一份，载明：“2018年8月23日发电机组、刀开关、铜鼻子、运费等合计29314元”。提供2018年8月23日、8月25日、8月29日、9月1日、9月6日、9月10日、9月14日、9月19日、9月23日、9月27日、10月3日、10月8日如皋市东升燃料油销售有限公司《送（销）货单》（第二联客户联）单据各1份，合计发电机0#油37571元。 一审法院另查明，如皋市通晟汽车修理厂类型为个体工商户，登记经营者张英美；如皋市如城镇名车之家美容店类型为个体工商户，登记经营者崔爱红。 2018年9月5日，南通市日升钢结构房屋有限公司、冒明元以纪如同、崔爱红、如皋市通晟汽车修理厂、如皋市如城镇名车之家美容店为被告向一审法院提起诉讼，要求：1.确认与纪如同、崔爱红于2014年10月22日签订的《房屋租赁合同》已解除；2.判令纪如同等立即返还租用房屋；3.判令纪如同、崔爱红给付租金5万元，支付迟延给付租金的违约金暂计5万元（以5万元为基数自2015年5月23日起按每日千分之三计算至实际给付之日止）；4.判令纪如同、崔爱红支付房屋使用费暂计18320元（按每日1832元计算至实际返还房屋之日止）。上述各项金额（暂）共计118320元。5.诉讼费由纪如同等承担。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉租赁房屋并未取得建设工程规划许可证，也未按临时建筑履行相关批准手续，故2014年10月22日双方所签《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同，且自始没有法律约束力。现纪如同要求确认冒明元2018年8月23日发出的解除该房屋租赁合同的《解除合同通知书》无效，冒明元立即向其供电的请求，于法无据，不予支持。 关于纪如同主张冒明元违反双方约定、应赔偿2018年8月21日停电所致损失66885元的请求亦难以支持。理由如下：第一、双方所签《房屋租赁合同》及《转供电协议书》均明确约定，承租方逾期交付电费，出租方有权停止供电；第二、冒明元主张纪如同从未按时按月缴纳电费和房租，纪如同不予承认。但从庭审查明情况看，纪如同于2018年7月26日才向冒明元支付2018年5、6两个月的电费5940.79元，纪如同辩称是因为冒明元不是每个月的25日将收据送给自己，但并未能提供相关证据予以证明，依法难以排除纪如同存在未按期及时给付电费的违约情形；第三、关于2018年7月份的电费，纪如同主张是因为冒明元迟延交付电费明细，才于2018年8月21日缴纳，但同样纪如同并未能提供相关证据证明冒明元存在迟延交付7月份电费明细的情形；第四、纪如同主张因停电导致购买发电机、油费损失66885元，但并未提供实际支付款项的银行流水、现金付款等凭据，其所举《金泉机电设备公司销货收据》、《送（销）货单》仅是销售单位销货票据、送货单据，且客户名称、收货单位栏均为空白，部分发票编号与开票时间还存在前后矛盾，亦不能充分证明纪如同方存在该66885元的实际损失。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决：驳回纪如同的全部诉讼请求。案件受理费1550元，由纪如同负担。 二审中，纪如同提交了以下证据：一、如皋市金泉机电设备有限公司出具的收条一份，证明其支付了发电机组费、刀开关费、铜鼻子费、运费等共29314元。二、送（销）货单两份，微信转账凭证一份，证明2018年11月23日至2018年11月28日期间，其向如皋市顺诚燃料油经营部购买柴油5574元，加上一审主张的37571元，合计43145元，上述款项通过微信转账方式于2019年2月20日支付。三、2019年4月4日一审庭审笔录一份，其中冒明元陈述2018年8月21日停电是因为7月17日、7月25日发了通知，但纪如同不交所以断电。事实上其在收到催告通知后已及时缴纳了租金和电费，冒明元可以断电的情形已不存在，且即使断电也应在可以断电的情形消失后及时恢复供电。二审谈话后，纪如同补充提供了协议书、通知函、函、行政处罚决定书、接处警工作登记表、如皋市综合行政执法局回复、如皋市自然资源局告知书、照片等证据，证明出租房屋没有合法手续，冒明元将承租房屋的配电间隔开自用导致出租面积与合同约定不符，且私自加价收取电费、断电、封堵厂门，合同纠纷系冒明元违约在先引起。 冒明元质证认为，一、对于收条的合法性和真实性均有异议，一审中纪如同提供了销货单据，一审法院要求其提供支付凭证，但纪如同在整个一审过程中未能提交，有理由怀疑该证据系伪造。该证据显示的出具日期是2018年8月23日，不是一审判决后新发现或新形成的证据，纪如同提交该证据超出了法定期限。且该收条载明以现金形式交付，也不符合交易习惯。二、对于两份送（销）货单真实性和关联性均不认可，该两份单据不属于纪如同一审主张的范围，也不能证明其已实际支付了相应的款项。微信转账日期为2019年2月20日，收款主体为陈东升与开票主体不一致，与本案不具备关联性，即便该证据真实，该证据显示纪如同在向一审法院起诉时，该损失尚未发生，进一步印证了一审法院关于纪如同损失并未实际发生的认定。三、庭审笔录中相关当事人的陈述一审判决已作出认定，其对于一审陈述并无变化。对于纪如同补充提供的相关证据，冒明元提供书面质证意见认为对照片的真实性、合法性、关联性均不予认可，其他证据与本案也不具关联性，不能达到证明目的。 本院审查认为，对纪如同提供的一审庭审笔录中的当事人陈述予以确认，其他证据与本案缺乏关联性，故不予确认，具体理由在说理部分一并阐述。 经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院另查明，在与本案关联的上诉人南通市日升钢结构房屋有限公司、冒明元、纪如同与被上诉人崔爱红，原审被告如皋市通晟汽车修理厂、如皋市如城镇名车之家美容店房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2019年12月6日作出（2019）苏06民终2645号终审判决，认定案涉房屋租赁合同无效。 本院认为，本案的争议焦点是：第一、本案纪如同主张的损失是否属于无效租赁合同的损失赔偿范围；第二、一审法院是否存在程序违法。 关于争议焦点一，本院生效判决认定案涉房屋租赁合同无效，根据合同法第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效，有过错的一方承担的损害赔偿责任性质上属于缔约过失责任，其范围限于信赖利益的损失。信赖利益是一方基于对另一方订约的合理信赖而产生的利益，信赖利益的损失即一方的行为使另一方足以相信合同能够成立或者生效，另一方为订立和履行合同付出的费用和代价。本案中，纪如同在双方为房租、电费等事宜发生争议尚未解决的情形下，自行购买发电机及燃料油发电，且在接到冒明元《解除合同通知书》后继续使用发电机发电，其目的是减少合同履行利益的损失，故即便纪如同投入的发电机、燃料油成本真实，相关损失也不属于信赖利益损失范畴。综上所述，本案纪如同主张的损失不属于无效租赁合同的损失赔偿范围，一审法院对纪如同主张的损失未予支持并无不当。 关于争议焦点二，纪如同称其在一审中提交了先予执行的申请，一审法院未对此作出裁定系程序错误。根据民事诉讼法的规定，先予执行制度一般适用于追索赡养费、扶养费、医疗费、劳动报酬案件以及因情况紧急需要先予执行的，本案不符合先予执行的条件，一审法院未作出裁定存在瑕疵，但裁判结果正确，本院对纪如同该上诉理由亦不予支持。 综上所述，纪如同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人纪如同负担。 本判决为终审判决。 审判长 金 玮 审判员 杜太光 审判员 刘彩霞 二〇二〇年六月八日 书记员 翟羽佳