江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初6960号原告：白钒，男，1987年9月15日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。原告：焦文娟，女，1987年1月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。以上两原告共同委托诉讼代理人：裴春光，北京德恒（南京）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：赵君伟，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：南京金郡房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113070729710R，住所地江苏省南京市栖霞区西岗街道星城尤山路1号268室。法定代表人：许亚峰。委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：上海金地物业服务有限公司南京分公司，统一社会信用代码91320114694610519Q，住所地江苏省南京市雨花台区板桥新城新亭大街68号新林芒庭综合楼5-7室。负责人：盖世家。委托诉讼代理人：汤娜娜，女，1986年10月10日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：韩冰玉，女，1992年1月6日出生，汉族，该公司员工，住江苏省南京市建邺区。（后撤销委托）委托诉讼代理人：戚明汉，男，汉族，1992年3月20日出生，该公司员工，住江苏省兴化市。原告白钒、焦文娟与被告南京金郡房地产开发有限公司（简称金郡地产）、被告上海金地物业服务有限公司南京分公司（简称金地物业）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序进行审理并进行了开庭。原告焦文娟及两原告的共同委托诉讼代理人裴春光、赵君伟，被告金郡地产的委托诉讼代理人李伟、金地物业的委托诉讼代理人汤娜娜、韩冰玉、戚明汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白钒、焦文娟向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同赔偿原告装潢损失、家具家电损失、房租损失等各项损失合计266410元（评估报告认定损失77810元，未包含在鉴定项目中的损失：2017年开发商装修38000元、已处理家具12000元、定制柜2次拆装损失15600元、修整人工费3000元，房屋空置损失6000元/月计算20个月合计120000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系南京市栖霞区纬地路28号“金地湖城艺境”XX幢X单元XXX室（简称XXX室）的业主。2017年8月12日，原告房屋下水管道因降雨发生返水，导致原告家中家具地板等被淹，原告向两被告反映后，两被告均未就此问题进行维修，也未采取任何补救措施及赔偿损失。2017年9月25日，原告房屋再次因降雨导致的下水道返水及屋外积水倒灌而被淹，造成屋内装潢、家具、家电等财产严重受损，屋内环境一片狼藉。原告和其他受损业主再次要求两被告进行维修、赔偿损失和采取补救措施、消除危险，两被告对于原告合理请求仍不予理会、相互推诿。原告认为，两被告作为开发商和物业服务供应商，应当保证其出售的商品和提供的服务不存在瑕疵等质量问题，然而，案涉新购房屋，现因两被告共同过错致使多次被水浸泡，不仅造成原告财产损害，而且已经严重影响正常居住使用，两被告理应共同承担侵权赔偿责任。故原告为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。被告金郡地产辩称：一、原告提起的是侵权之诉，但金郡地产及金地物业均没有对原告实施侵权行为，原告提起侵权之诉并要求两被告赔偿是没有法律依据的。二、原告诉状中陈述的理由是原告认为金郡地产出售的商品房存在质量问题，我们认为此问题应当按照商品房预售合同提起合同之诉而非侵权之诉，故我方认为应当驳回原告的全部诉请。三、金郡地产交付的房屋符合合同约定的交付条件，且与本案有关的排水设计、施工、竣工验收及备案各环节均是符合国家规范要求的，不存在所谓的质量问题。原告如认为房屋有问题应承担相应的举证责任。四、原告损失的产生原因，有自然因素、不可抗力、市政排水能力饱和导致排水不畅的原因，以及原告作为业主对自己房屋有管理、维护、修缮不到位的原因，这些原因都不是金郡地产造成的，所以金郡地产不应当承担责任。被告金地物业辩称：一、原告家中受损系自然灾害所致，金地物业对此不存在任何过错，不应当承担责任。原告在诉状中所称的8月12日及9月25日，均系南京暴雨天气，南京气象局在8月12日及9月25日均发出暴雨黄色预警。对此，原告在诉状中也确认是因降雨所致；根据《前期物业服务合同》第二十八条规定，因不可抗力及不可归责于物业的事由导致的损害，物业不承担责任。二、针对暴雨天气，金地物业积极采取防汛应对措施，并帮助业主清理屋内积水。在暴雨天气前，金地物业通过享家平台、微信及其他方式对此次暴雨作出温馨提示，告知业主暴雨天气即将来临，针对暴雨天气做好应对措施、注意安全等事项。同时，金地物业也安排人员在小区内积极进行防汛措施，比如准备好防汛物资、安排工程人员在暴雨前后检查排水排污系统等。金地物业接到业主报修及发现业主家存在积水情况后，积极安排工作人员上门查看及帮助清理。三、原告陈述及诉求无事实及法律依据。此次事故为自然灾害，非金地物业导致；原告称金地物业未采取任何补救措施，无任何事实依据，金地物业在暴雨前后均采取了防汛措施；原告对自己的主张未提供有效证据证明。综上，原告家中受损系自然灾害所致，与金地物业无关，且金地物业在暴雨天气前后均采取了防汛措施积极应对，并帮助业主清理屋内积水等，已尽到物业应尽的义务。原告陈述及诉请无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：（一）两原告系XXX室房屋的所有权人。XXX室房屋面积为141.60平方米，该房屋所在楼栋位于小区二期住宅的西南角，地势略低于楼栋东侧小区内主干道，亦低于三期住宅及南面小区外道路。被告金郡地产系案涉小区的开发建设公司，被告金地物业系案涉小区的物业服务公司。2016年5月12日，两原告（乙方）与被告金郡地产（甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，主要约定：甲方将XXX室预售给乙方，该房屋的建筑面积141.77平方米，总价3837572元，甲方应于2017年4月30日前交付该商品房，房屋交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同第七条约定：甲方对配套基础设施及其他设施的承诺见附件7，附件7中的设施迟延达到甲方承诺条件的，甲方应采取补救措施使其达到约定标准。第九条约定：甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设。案涉房屋为商品装修房。该合同的附件7为《配套基础设施及其他设施》，载明：2017年4月30日：1.上水、下水设施具备开通条件；2.供配电设施具备开通条件；3.燃气供应设施具备开通条件；4.小区安护设施，具备使用条件；5.公共道路具备使用条件。合同签订后，被告金郡地产按期按约向两原告交付了XXX室房屋。两原告于2017年5月6日签订定制柜销售合同，约定定制走廊、阳台、女儿房、主卧、书房的储物柜、衣柜、书橱、书台等共计40000元，两原告还搬入其2013年、2014年期间购买的购买价共计12702元的餐桌椅、沙发、茶几、电视柜、次卧床及床头柜、床垫、次卧书架，于2017年7月入住。2017年8月12日、9月25日，XXX室房屋因降雨两次被淹水，房屋内积水对地板、家具、门、门套、墙纸等造成浸泡。原告与两被告协商赔偿未果，遂具状诉至本院。审理过程中，两原告于2018年5月左右对XXX室的餐桌椅、沙发、茶几、电视柜、次卧床及床头柜、床垫、次卧书架等进行了更换，对定制柜进行了维修，共支付维修费7800元（其中材料费5000元、拆装人工费2800元），并将原精装修交付的宏耐品牌地板更换为圣象品牌地板。2018年7月4日、8月17日，XXX室房屋再次因降雨后被淹水。（二）2017年8月11日18时36分，南京气象微博发布“重要天气报告”：12-13日我市有较明显降水，预计12日白天到夜里中到大雨，局部暴雨（中北部地区40-60毫米，局部60-80毫米，北部地区局部可达100毫米左右），并可能伴有雷暴、短时强降水等强对流天气……2017年8月12日6时02分，南京气象微博再次发布“暴雨警报和短期天气预报”：今天全市阴有阵雨或雷雨，雨量大到暴雨，局部大暴雨……同日8时04分，南京气象微博发布“暴雨黄色预警信号”。2017年9月25日，南京气象微博发布“暴雨黄色预警信号”。2017年8月11日，金地物业在其运营的小区物业管理服务平台“享家”发布标题为“暴雨温馨提示”的公告，内容为：尊敬的业主，据气象台预报，未来3小时将有强降雨，并伴有雷电、大风，请各位业主出行注意安全，带好雨具。金地物业提示您：1.外出时将室内门窗关好，以防大雨飘进室内，造成不必要的损失；2.将放置在阳台上的花盆移至安全地方，以免高空坠落，发生事故；3.尽量减少外出或户外活动，关好室内门窗；4.检查、疏通自用部位的阳台地漏、下水管道等，确保雨水、污水排放通畅，有事请联系你的管家或拨打金地物业的电话。该公告的阅读量为51次。2017年8月12日12时54分，金地物业的管家董静在其朋友圈发布了上述温馨提示。在XXX室房屋被淹后，金地物业派员帮助参与了XXX室房屋的排水工作。（三）案涉XXX室房屋的同楼栋XXX室、XXX室房屋均同XXX室同时多次被淹，XXX室、XXX室业主亦向本院提起了诉讼。审理过程中，为减少鉴定费用损失、节约原被告诉讼成本，经本院与XXX室、XXX室、XXX室业主及两被告沟通，各方一致同意就淹水原因以XXX室房屋的鉴定结果为各受淹房屋的原因认定依据。后经XXX室业主申请本院先后委托南京工大建设工程技术有限公司、江苏华科建设工程质量检测有限公司（简称华科检测公司）、南京东南建设工程安全鉴定有限公司（简称东南鉴定公司）等对XXX室房屋遭受淹水原因进行鉴定，但均被退案。其中：1.华科检测公司的退案理由为：XXX室房屋遭受水淹时皆因下大雨造成地漏返水导致房屋内被水浸泡，该现象为偶然现象，并未长期发生，且以后是否会发生尚未可知，鉴定工作的开展以事实为依据，需要明确的渗漏现场和渗漏事实，受以上因素影响我司鉴定工作无法开展。2.东南鉴定公司的退案函称：鉴定人员现场检查未发现XXX室房屋装修涉及排水管道、室内外高差（坡度）改造，因此该单位认为104房屋遭受的二次水淹与XXX室房屋业主装修无因果关系；但由于导致淹水的原因为多因（可能与设计、施工、自然因素、市政排水或者物业使用维护不当等有关），因此无法进一步分析水淹原因，故作退案处理。审理中，经原告申请，本院依法委托江苏苏税迅通资产评估事务所有限公司对案涉房屋因淹水所致财产损失进行了评估，评估范围为：2019年4月22日勘查现场时的XXX室的现状地板、门及门套和墙纸等拆除以及垃圾清运；铺装室内全部地板、踢脚线；更换墙布；更换室内主次卧室门及门套、过道和阳台门套；更换电视墙木饰；成品保护和室内保洁费用；装修期间家具搬移费用；受水淹家具、家用电器的贬损金额等。该公司评估后作出苏税迅通评报字（2019）第004号评估报告。评估结论为：在评估基准日，案涉房屋因淹水所致财产损失的市场价值为77810元（其中：现状地板、门及门套和墙布等拆除、垃圾清运费为1500元，现状圣象地板主材、辅材、人工及运杂费等共计40294.95元，圣象踢脚线主材及安装费3594元，成品保护费用1815元，受损期间家具搬移费840元，受水淹家具按贬值10%至20%不等计算合计3894元等）。原告为该评估支出评估费为3000元。另查明，XXX室房屋被淹后交付时即装修的地板、踢脚线均未更换，经评估其宏耐地板含主材、辅材、人工运杂费等合计15881.67元，踢脚线主材及安装费合计1168.05元。（四）审理中，被告金郡地产对XXX室所在的楼栋前给排水沟进行了改造，增加了排水沟及强排水泵等。（五）关于案涉房屋的租金标准，原告举证链家网的类似房屋的月租金挂牌价为每月6000元至7000元不等，原告举证的同楼栋205室房屋出租的租金为5500元/月，两被告对此不予认可，认为租金为4000元/月左右。本院认为，本案原告所有的案涉房屋，于2017年4月底交付后，自2017年8月开始因降（暴）雨引发多次被淹水，尽管被告金郡地产的规划设计等均符合相应规范，亦无证据证明其施工存在质量问题，但同时无证据证明原告接收该房屋后，改变了案涉房屋的排水管道、设施，故应认定原告及金郡地产均无主观过错，但原告因房屋被淹水产生损失客观存在，综合考虑其成因应当认定与案涉房屋地势较低、事发时降雨量过大、排水不畅等存在直接关联，故应当认定金郡地产的规划设计及施工即便符合相应规范，也存在不合理之处，应当对原告的损失承担一定的赔偿责任；而原告作为房屋所有权人，在房屋交付后，对房屋有完全的处分权，亦有自行保管、维护、修缮的义务，其购买的案涉房屋为1层房屋，且地势较低，在房屋首次被淹时应当及时积极采取排水措施及对房屋内财产采取相应的避水措施以减少损失，对之后的降雨尽到注意义务并采取相应的防范措施，现其房屋多次被淹造成损失，原告亦应当自行承担一定的责任；被告金地物业作为专业的物业服务公司，有根据天气特点、气象预报等及时提醒业主注意、排除隐患等义务，其通过“享家”平台或管家朋友圈发布的“暴雨温馨提示”的公告，平台阅读量仅51次，亦无证据显示原告有其管家微信并能及时查阅其朋友圈，故不能认定金地物业尽到了提醒义务，且在案涉房屋及相邻房屋区域首次被淹水后，未能认真落实应急预案、采取防范措施，如疏通、理清排水管道，增加排水泵等，以尽最大努力降低甚至避免不必要的再次损失，故金地物业应存在一定的过错，应当对原告的损失承担相应的赔偿责任，综合考虑案涉房屋多次被淹的原因及各方的责任及过错程度，本院酌情确定就原告的损失，由被告金郡地产、金地物业各承担30%的赔偿责任，原告自行承担40%的损失。关于原告的损失：1.对苏税迅通评报字（2019）第004号评估报告所评估的77810元，本院予以认定；2.原告主张开发商交付的原有装修损失38000元，未提交充分证据予以证实，但本院考虑到其2018年5月左右对原有宏耐地板、踢脚线等全部进行了更换，因其房屋面积与XXX室一致，参照XXX室房屋的评估对其地板及踢脚线损失分别按15881.67元、1168.05元计算，本院确认该部分损失合计17049.72元，其余损失认定依据不足，本院不予支持；3.对原告主张的原有家具损失12000元，结合原告提交的照片及现场勘验情况，可以证实原告对部分家具进行了更换，但结合鉴定报告认定的更换后的家具的价值贬损率及原告的购买年限来看，对原告主张按购买价全损计算本院不予支持，本院酌情认定按其购买价12702元的15%计算贬损价值，即已处理家具的损失为1905.3元；4.对原告主张的定制柜2次拆装损失15600元，对于第一次拆装的7800元，已实际发生，本院予以支持，对更换后的现状因已进行评估，故不再另行支持；5.对于原告主张的第一次更换地板、家具等垃圾清运人工费3000元，本院酌情参照现状的评估报告认定的1500元标准计算；6.对于原告主张的空置租金损失，综合考虑案涉房屋的淹水次数、房屋被水浸泡后对居住使用的影响、重新装修应给予的空置期、涉及本案诉讼的鉴定需要等因素，本院酌情认定按9个月计算原告的房屋空置损失，租金标准按5000元/月计算，故租金损失本院酌情认定为45000元。综上，原告的损失合计151065.02元，被告金郡地产及金地物业各应赔偿原告30%即45319.5元。综上，根据《中华人民共和国侵权责法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京金郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告白钒、焦文娟各项损失合计45319.5元；二、被告上海金地物业服务有限公司南京分公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告白钒、焦文娟各项损失合计45319.5元：如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告白钒、焦文娟的其他诉讼请求。案件受理费5296元，由原告白钒、焦文娟负担3430元，由被告南京金郡房地产开发有限公司、上海金地物业服务有限公司南京分公司各负担933元。两被告应负担的案件受理费限本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，被告南京金郡房地产开发有限公司应汇入的账号为：62×××63；被告上海金地物业服务有限公司南京分公司应汇入的账号为62×××62），逾期不缴本院将依法强制执行；原告白钒、焦文娟预缴的案件受理费中的1866元，本院予以退还。评估费3000元，由两原告自行负担1200元，两被告各负担900元，两被告应负担的评估费限于本判决生效之日起七日内直接支付给原告白钒、焦文娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  车丽莎人民陪审员  周 培二〇二〇年六月十日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁