湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2826民初580号原告：恩施市东源房地产有限公司，住所地湖北省恩施市舞阳大街78号，统一社会信用代码：91422801685641651T。诉讼代表人：汪升林，湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司负责人。委托诉讼代理人：张大军，湖北大和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文峰，男，湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司工作人员。被告：张孝明，男，1957年1月21日出生，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭文，湖北铄观律师事务所实习律师。原告恩施市东源房地产有限公司（以下简称恩施东源房地产公司）与被告张孝明合同纠纷一案于2019年7月12日向恩施州土家族苗族自治州中级人民法院提起诉讼，恩施州土家族苗族自治州中级人民法院于2019年9月27日作出（2019）鄂28民终112号民事裁定书，裁定本案由咸丰县人民法院审理，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人张大军、被告张孝明及其诉讼代理人邓霖、谭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩施东源房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决张孝明付清拖欠恩施东源房地产公司的商品房款137286元；2、本案诉讼费用由张孝明负担。事实及理由:2009年10月15日，恩施东源房地产公司与张孝明签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，为落实张孝明还建房，确定还建房户型、面积，双方于2012年9月1日达成协议。1、双方约定恩施东源房地产公司（甲方）给张孝明（乙方）按协议约定还建房的面积为82.07平方米。此后张孝明自由选择恩施东源房地产位于恩施市××大街××东××小区××还××套，房号为814号，预测面积为120.01平方米。张孝明自选的房屋面积比恩施东源房地产公司还建面积多出了37.94平方米。2、双方还约定结算面积以测绘部门测绘的建筑面积为准。结算面积比还建面积增加10平方米以内的，按协议约定的每平方米1000元的优惠价计算；结算面积比还建面积增加超过10平方米以外的面积，张孝明按恩施东源房地产公司开盘时的销售价优惠5%向恩施东源房地产公司交付房屋价款。3、张孝明不再享有恩施东源房地产公司的其他优惠措施。4、双方约定自甲方通知乙方接房之日起，乙方应在三个工作日内办理交房手续，结清房款。交接房屋时，张孝明房屋的实际结算面积为119.47平方米，比恩施东源房地产公司还建面积82.07平方米增加了37.4平方米，恩施东源房地产公司开盘时的销售价格为每平方米4890元，按协议约定，结算面积比还建面积增加超过10平方米以外的面积，按开盘时的销售价优惠5%计价，也就是按每平方米4645.5元计价。张孝明应向恩施东源房地产公司支付房款137286元。2018年7月26日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院受理恩施东源房地产公司破产申请，指定湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司作为管理人。管理人在依法清算履职中，向张孝明邮寄送达了《催收函》并多次打电话或口头约谈请求张孝明交付房款，但张孝明至今未支付。张孝明辩称，1、恩施东源房地产公司的起诉与事实不相符，应当驳回其诉讼请求。2、张孝明与恩施东源房地产公司签订的补偿安置协议不存在分期付款或其他付款情形，系一次性安置，因此本案已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对恩施东源房地产公司出具的《东源.锦华苑销控表》，张孝明对其真实性有异议，但张孝明未向本院提交证据予以反驳，且该销控表记载的涉案房屋价格合理，符合市场行情，本院予以采信。对张孝明提交的2019年7月29日恩施市舞阳坝街道办事处栖凤社区居民委员会出具的《证明》，与本案不具有关联性，本院不予采信。对林华平出具《情况说明》，经恩施东源房地产公司向林华平核实，林华平对其系本人签名无异议，但林华平出具《情况说明》在恩施土家族苗族自治州中级人民法院受理恩施东源房地产公司破产之后，张孝明未提交其他证据佐证其内容的真实性，且林华平也未出庭作证，故本院对林华平出具的《情况说明》不予采纳。本案经审理认定事实如下：2009年10月15日，拆迁人恩施东源房地产公司（甲方）与被拆迁人张孝明（乙方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定（摘要）：一、被拆迁房屋现状乙方被拆迁房坐落舞阳大街81号粮食储运公司，证载面积42.29㎡，改制时备案面积14.78㎡。房屋所有权证编号恩市私字第19435号，土地使用权证编号恩市国用（2004）字030624号。二、拆迁补偿方式房屋产权置换：产权置换按照拆迁双方协商原则，（1）按原产权证面积1:1置换，不找新旧房屋差价。（2）甲方向乙方赠送25平方米住房面积。（3）若乙方要求在上述面积的基础上增加住房面积，可在既定的还建范围内申请较大面积户型的住房，增加面积10平方米内按优惠价1000元／平方米向甲方支付房屋价款，超过10平方米按市场价优惠5%向甲方支付房屋价款。（4）商业用房及9层（含9层）以上住宅不享受上述优惠待遇。（5）还建住房免交三年物业管理费。三、安置还建地点及户型1、安置还建地点按规划设计，原地就近还建，还建的楼层为六层到八层（电梯房）。2、安置还建房户型：依据州规划委员会审批的规划设计方案为准。还建面积约82.07㎡，上下10㎡内共乙方选择。九、产权登记还建房产权登记手续由甲方办理，相关费用由甲方承担，乙方协助。2012年9月1日，恩施东源房地产公司（甲方）与张孝明（乙方）签订《协议书》，根据甲、乙双方2009年10月15日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，为了落实乙方还建房、确定还建房的具体房号、户型及面积，经乙方自由选择和双方协商，达成如下一致意见，签订以下协议书。1、甲方提供“东源.锦华苑”小区房产6至8楼供乙方选择。2、甲方给乙方按协议约定还建房的面积为82.07㎡，楼层为六至八楼。3、乙方自由选择的甲方位于恩施市舞阳大街80号“东源.锦华苑”小区还建房一套如下：（1）、楼层为八楼，户型：C2，面积：120.01㎡，房号814。乙方自选房屋面积比甲方还建面积多出37.94㎡。5、乙方所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积。结算面积比还建面积增加10㎡以内的按协议约定每平方米1000元优惠价计价，结算面积比还建面积超过10㎡以外的面积按甲方开盘时的销售价优惠5%向甲方支付房屋价款。乙方再不享受甲方的其他任何优惠措施。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方应在三个工作日内办理交接房手续，结清房屋价款。逾期未办理交接手续的视为甲方已交房。2014年5月，恩施东源房地产公司将房屋交付给张孝明。涉案房屋未办理房屋产权证。恩施东源房地产公司交付给张孝明的涉案房屋经恩施市江山测绘有限公司测量面积为119.47㎡。涉案房屋开盘时销售价格为每平方米4890元。张孝明未向恩施东源房地产公司支付房屋面积差的房款。另查明，2018年7月26日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2018）鄂28破申5号民事裁定书，裁定受理恩施市东源房地产有限公司的破产清算申请，指定湖北昌泰祥破产清算服务有限公司恩施分公司担任恩施市东源房地产有限公司管理人。根据双方的诉辩意见，本院将本案的争议焦点归纳如下：一、恩施东源房地产公司主张权利是否已过诉讼时效；二、张孝明是否应向恩施东源房地产公司支付房屋面积差的房款，对此本院分析评判如下：一、恩施东源房地产公司主张权利是否已过诉讼时效张孝明认为，恩施东源房地产公司请求的是支付房款，在2012年9月1日签订协议时，如果欠款存在，诉讼时效起算时间应从2012年9月2日起，退一步讲，从房屋交付时间算起，依然也超过了诉讼时效。恩施东源房地产公司认为，2014年5月交房，张孝明拖欠房款占有房屋处于持续状态，而且没有办理产权手续，因此诉讼时效应从办理房屋产权登记之日起计算，本案没有超过诉讼时效。本院认为，涉案合同内容除给付置换安置房屋差价款外，还涉及房屋产权登记等物权手续的办理，且双方对办理房屋产权登记手续未约定期限，故对张孝明认为恩施东源房地产公司主张权利已过诉讼时效的主张，本院不予支持。二、张孝明是否应向恩施东源房地产公司支付房屋面积差的房款本院认为，恩施东源房地产公司与张孝明签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《协议书》，均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认。双方均应按签订的《房屋拆迁补偿安置协议》和《协议书》履行。恩施东源房地产公司与张孝明于2012年9月1日签订的《协议书》明确约定张孝明因房屋拆迁取得的还建房面积为82.07㎡，张孝明自选的房屋面积经恩施市江山测绘有限公司测绘面积为119.47㎡，自选房屋面积比还建房屋面积多出37.4㎡，张孝明应按照合同约定向恩施东源房地产公司支付房屋面积差的房款。涉案房屋开盘时的价格为每平方米4890元，则房屋面积差的房款为（27.4㎡×4890元／㎡×95%）+（10㎡×1000元／㎡）=137286元，故本院对恩施东源房地产公司主张购房款137286元，本院予以支持。张孝明主张双方在签订协议时，恩施东源房地产公司已明确表示不需要张孝明对房屋面积差另行支付房款，本院认为，张孝明仅提供了林华平个人的证明，没有其他证据佐证，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：张孝明于本判决生效后十日内向恩施市东源房地产有限公司支付房款137286元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1523元（已减半收取），由张孝明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施经济开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓江陵二〇二〇年六月十五日书记员  孙 思