安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终851号上诉人（原审原告、案外人）：杨梅，女，1982年5月17日出生，汉族，住安徽省怀远县。委托诉讼代理人：张朝徐，安徽皖成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春，安徽皖成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘胜男，女，1968年12月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人（原审被告、被执行人）：邵伟，男，1991年12月24日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县。被上诉人（原审被告、被执行人）：邵东进，男，1972年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县。被上诉人（原审被告、被执行人）：牛晓兰（又名牛红娟），女，1968年10月6日出生，汉族，户籍地安徽省怀远县。上诉人杨梅因与被上诉人刘胜男、邵伟、邵东进、牛晓兰案外人执行异议之诉一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨梅上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决裁判理由部分错误，适用法律错误，进而作出错误的判决，具体理由：1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“对于需要办理过户登记的财产，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，杨梅与邵伟虽未就该房产办理过户登记，但杨梅已经按照市场对价支付给邵伟首付款，银行按揭贷款也由杨梅实际支付，且该房屋也已经在2017年6月29日交付给杨梅占有使用；另外，邵伟、邵东进、牛晓兰因涉多起民间借贷案件，法院均找不到其三人，多数案件都是以公告形式来送达的，本案也是如此，杨梅也找不到邵伟协助办理过户登记；因此，杨梅对房屋的过户登记没有任何过错；该房屋已归杨梅实际所有，一审法院不应再查封该房产。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案上诉人杨梅与被上诉人邵伟于2017年6月29日签订《房屋买卖合同》，并经过公证处公证，而一审法院是于2018年3月5日才作出(2018)皖0302执210号之一执行裁定书，上诉人杨梅在一审法院查封之前就和被上诉人邵伟签订了合法有效的房屋买卖合同，并于2017年6月29日占有该房屋；因此，该房屋一审法院不应再进行查封。综上，上诉人杨梅认为，一审法院查明事实清楚，但适用法律错误，进而作出错误的判决，请求二审法院依法支持其上诉请求。刘胜男辩称：一审法院在执行中查封的房产登记在邵伟名下，杨梅购买邵伟的房产并未办理过户登记，对此有过错,故请求二审法院驳回上诉，维持原判。邵伟、邵东进、牛晓兰未予答辩。刘胜男一审诉讼请求：一、请求立即停止对位于“蚌埠市海亮明珠花园7#1单元18层1801号房屋”的强制执行，并解除查封。二、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：杨梅与邵伟于2017年6月29日就位于“蚌埠市海亮明珠花园7#1单元18层1801室房屋”签订《房屋买卖合同》，杨梅购买了邵伟所有的上述房屋，并于当日将243782.89元首付款转账给邵伟，双方约定该房屋所欠银行按揭贷款由杨梅负责偿还，邵伟于2017年6月29日将该房屋交付给杨梅使用居住。2017年至2018年、2018年至2019年物业费用均由杨梅交纳，且杨梅与邵伟签订的《房屋买卖合同》在蚌埠市众信公证处进行了公证，该公证处作出了（2017）皖蚌众公证字第30570号公证书。2018年3月5日，一审法院就刘胜男与邵伟、邵东进、牛晓兰民间借贷纠纷一案，作出（2018）皖0302执210号之一执行裁定书，查封了上述房产。杨梅认为一审法院查封错误，向该院递交了执行异议申请书，该院于2019年4月24日作出（2019）皖0302执异6号执行裁定书，驳回了杨梅的执行异议，杨梅认为该裁定错误，遂诉请一审法院依法支持其诉讼请求。一审法院认定事实：邵东进、牛晓兰系夫妻关系，邵伟系其子。2017年6月29日，邵伟与杨梅签订房屋买卖合同，约定邵伟将其坐落于蚌埠市海亮明珠花园7#楼1单元18层1801号房屋，以人民币562020元的价格卖给杨梅。双方对房款支付方式的约定为：1.乙方(杨梅)于2017年6月29日向甲方(邵伟)先行支付除甲方所欠银行贷款本金余额(以签订本合同当月贷款本金余额为准，共计人民币318237.11元)之外的差价款，作为购买此房的首付款，即为甲方净得款。2.余款为甲方尚欠银行贷款本金余额，此余款不为甲方直接取得，由乙方代甲方向贷款银行直接清偿，因该贷款本金余额在本合同签订之后产生的利息均由乙方承担，以消除上述房屋上设置的其他权利负担，乙方代替甲方还清该银行贷款本息即视为乙方已付清甲方余款。3.甲方应积极配合乙方办理偿还银行贷款的所有手续，乙方支付余款时直接存入甲方偿还上述银行贷款的账户，甲方不得未经乙方书面同意私自挪用，乙方支付此余款时不得造成甲方对银行的逾期还款违约。2017年7月5日,双方到安徽省蚌埠市众信公证处办理了公证。同日，邵伟、杨梅分别在该公证处出具声明书、承诺书，该公证处也分别予以了公证。其中杨梅在承诺书中表示对该房屋存在按揭贷款及邵伟尚欠银行贷款的情况知情并慎重考虑后决定购买该房。之后邵伟将房屋交给杨梅使用，并将购房合同及个人房产抵押贷款合同原件交给杨梅。杨梅从2017年6月29日至2017年7月2日分8次支付给邵伟购房款213800元,从2017年8月起分10次共向邵伟用于偿还银行贷款的银行卡中转入18300元,其共计支付房款为232100元。2017年，刘胜男因邵东进、牛红娟（牛晓兰）、邵伟欠其借款，将三人诉至安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院。同年12月26日该院作出（2017）皖0302民初2199号判决书，判决三人偿还刘胜男借款80万元及利息。判决生效后，因三被告未主动履行，刘胜男向该院申请执行。该院于2018年3月5日作出执行裁定书，查封三被告的相关财产，并查封了涉案的房屋。一审法院认为，杨梅在与邵伟签订房屋买卖合同时，明知该房设有抵押且尚欠银行贷款不能过户仍坚持购买，其对购买该房存在一定的风险是明知的。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋没有发生物权变动，杨梅未取得该房屋的物权。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋在杨梅与邵伟签订买卖合同前已设有抵押，且杨梅也未支付全部购房款，故杨梅不符合最高人民法院上述规定的情形，其诉讼请求该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（下称《民事诉讼法解释》）第九十条、《执行异议复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回杨梅的诉讼请求。案件受理费9420元，由杨梅承担。二审中,双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《民事诉讼法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”该解释第三百一十二条第一款第二项规定：“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.案涉房屋价款是否已全部支付。2.案涉房屋未办理过户登记能否归责于（买受人）杨梅自身原因。关于争议焦点1。根据案涉《房屋买卖合同》的约定，杨梅代替邵伟还清银行贷款本息即视为已付清邵伟余款。本案中，案涉房屋成交价款为562020元，杨梅已支付给邵伟购房款213800元，仅代替邵伟偿还银行贷款18300元，尚有大部分银行贷款本息没有还清，故案涉房屋价款没有全部支付。关于争议焦点2。在司法实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面：一是对他人权利障碍的忽略。如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。如明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。如有的交易当事人为了逃税等而故意不办理登记的，依法不予保护。本案中，案涉房屋为邵伟以按揭贷款方式所购买，设有贷款银行的抵押权负担，因此，在购房贷款未还清、抵押权未涂销的情况下，不可能办理过户登记；杨梅明知该风险却仍然坚持购买，应由其承担不能排除本案强制执行的不利后果。至于杨梅已经支付的购房款权益如何保护的问题，其可以通过对邵伟提起另案民事诉讼的方式予以解决。综上，杨梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9420元（已预交），由杨梅负担。本判决为终审判决。审判长  洪增余审判员  罗正环审判员  耿 杰二〇二〇年六月二十九日法官助理祁克轩书记员陈冉附本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。