浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3029号上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市顺邦传媒策划有限公司。住所地：乐清市柳市镇东风村九间，统一社会信用代码91330382676170333A。法定代表人：朱丰川。委托诉讼代理人：金美来，乐清市柳泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乐清市浙南信息科技发展有限公司。住所地：乐清市柳市镇柳江路18号，统一社会信用代码913303827731394188。法定代表人：胡忠华。上诉人乐清市顺邦传媒策划有限公司（以下简称顺邦公司）因与被上诉人乐清市浙南信息科技发展有限公司（以下简称浙南公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初2611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人金美来到庭参加诉讼，被上诉人未到庭。本案现已审理终结。顺邦公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人诉讼请求或裁定发回重审；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定涉案柜台已经交付没有任何证据，而《浙南众创园认租书》第六条约定，签订租赁合同是柜台交付双方必须履行的手续和依据，但被上诉人至今未通知上诉人签订。柜台和商铺均是《认租书》的标的物，《认租书》系预约合同，故不存在租赁关系，何来认定商铺是定期而柜台是不定期租赁。消防部门已经处罚决定停产停业，何来正常经营使用。一审判决认定柜台所在的一、二层部分商铺、柜台经营者在消防部门作出处罚决定后仍正常经营使用，是错误的。根据《认租书》第六条约定，上诉人在签订租赁合同前不接受柜台的交付使用，也要求被上诉人完成全部手续后再行交付。一审判决认定上诉人未尽到充分注意义务进行承租使用，故而对租金损失应承担一定责任，违背事实。本案一审于2019年3月1日立案，适用简易程序审理，直至2019年10月18日才转为普通程序，存在超审限可能，程序违法。浙南公司提交书面答辩意见称，涉案柜台已交付使用，自2017年1月25日起一直由上诉人顺邦公司占有、使用，且未完全处于空置状态。《浙南众创园认租书》为意向性协议，并非正式租赁合同，双方签订《认租书》后仅签订《浙南众创园商铺租赁合同》，未签订柜台租赁合同，双方就柜台的租赁属于不定期租赁合同关系。根据法律规定，当事人双方均可随时解除。上诉人应在合理期限内支付租金，但至今未付，已构成违约。涉案柜台虽未经消防安全检查投入使用、营业而被责令停产停业，存在权利瑕疵，但在消防部门作出处罚后仍在经营使用。一审判决认定该期间租金损失由被上诉人与上诉人分担，比例不合理，但为解决纠纷，被上诉人认同一审判决认定的租金损失分担比例。顺邦公司于2019年3月1日向一审法院起诉请求：（1）被告浙南公司履行《浙南众创园认租书》与原告顺邦公司签订正式租赁合同并将112个柜台交付原告经营使用或退还定金200000元并赔偿损失150000元；（2）本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告履行《认租书》与原告签订正式租赁合同，并将112个柜台交付原告经营使用。浙南公司提出反诉请求：（1）解除双方当事人之间的租赁合同关系；（2）顺邦公司支付从2017年1月25日至实际交付柜台之日的租金暂为485333元（按每个柜台2000元/年/间，共112个柜台，截止到2019年3月24日的租金为485333元）及利息损失（利息损失以租金为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计算到实际支付之日止）；（3）顺邦公司支付2017年10月1日至2018年9月30日的物业费112000元；（4）本案的反诉诉讼费用由顺邦公司承担。诉讼过程中，浙南公司撤回第三项反诉请求，并变更第二项反诉请求为：顺邦公司支付从2017年1月25日起至2019年1月24日止的租金348000元（按每个柜台2000元/年/间，共112个柜台）及利息损失（利息损失以租金348000元为基数，从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2016年11月26日，原告顺邦公司、被告浙南公司签订《浙南众创园认租书》，约定：被告同意将坐落于乐清市柳市镇柳江大道18号浙南众创园一层柜台南04、南05、南06、南07共四组，一层商铺南1A15、南1A16、南1A17、南1A18、南1A19、南1A20、南1A22、南1A23、南1A24、南1A25号商铺租给原告作为商业用途，且原告须经营气动类产品；租赁商铺总建筑面积为312.54平方米，租赁柜台总个数为112间；租赁期限为3年；柜台第一年、第二年及第三年租金为2000元/年/间；商铺标准年租金为3.36元/年/平方米，商铺优惠，按标准租金第一年2.5折，第二年3.5折，第三年3.5折；同时被告提供原告四个外立面及气动区域柱子广告位免费使用两年；原告在签署本《认租书》的同时应向被告支付100000元作为租赁定金之用，该定金可在签署租赁合同时充抵租赁保证金的一部分；浙南众创园计划开业时，被告将提前一个月公告或通知原告签署正式《租赁合同》，原告需在被告公告或通知原告之日起十天内与被告签署正式《租赁合同》，原告向被告缴交租赁保证金以及预缴首年租金；如原告逾期未能签署正式《租赁合同》或逾期未能缴付上述各项应付款项，则视为原告违约，被告不予退还租赁定金，并将原告租赁之商铺另作处理而无需事前通知乙方。该认租书签订后，外来需要租赁经营气动、液压、密封件、配件一律由原告出租等等。2016年12月3日，原告向被告支付定金（柜台）100000元，之后涉案柜台一直由原告占有、使用。2017年1月22日，原、被告签订《浙南众创园商铺租赁合同》，约定被告将坐落于乐清市柳市镇柳江路22号第一层南1A15、南1A16、南1A17、南1A18、南1A19、南1A20、南1A22、南1A23、南1A24、南1A25号商铺租给原告用于经营气动产品；租赁期限共3年。2017年4月20日，乐清市公安消防局作出乐公（消）行罚决字[2017]0133号行政处罚决定书，该决定书记载：由浙南公司投资建设的浙南众创园一、二层商市场未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款，该单位不属于达到消防设计审核、消防验收范围建筑面积的处罚情形，决定给予浙南公司责令停产停业，并处罚款5000元的处罚。一审法院认为，关于涉案柜台有无交付使用的问题。被告（反诉原告）浙南公司认为，涉案柜台已于2017年1月25日交付原告（反诉被告）顺邦公司，且顺邦公司将柜台转租给他人使用。顺邦公司则认为，浙南公司由于未经竣工、消防验收，涉案柜台并不具备交付条件，浙南公司至今未交付给顺邦公司使用。一审法院认为，根据证人李锡建所作的有关“柜台承包、转租、气动智博会活动”等情况的证言及《认租书》中“认租书签订后，外来需要租赁一律由顺邦公司出租”的约定，且涉案柜台又未完全处于空置状态，故一审法院对涉案柜台自2017年1月25日起就一直由顺邦公司占有、使用这一事实予以认定，被告已经将柜台交付给原告使用。关于原、被告之间是否形成不定期租赁合同关系的问题。浙南公司认为，双方之间形成不定期租赁合同关系，各方可随时解除合同。顺邦公司则认为，双方至今未签订正式租赁合同，故双方之间形成的并不是不定期租赁合同关系，而是预约合同关系。一审法院认为，原、被告双方之间签订的《认租书》是双方对商铺、柜台租赁达成的意向性协议，并非正式租赁合同，双方在签订该认租书后虽然仅签订商铺租赁合同，未签订柜台租赁合同，但如前所述，浙南公司已交付柜台给顺邦公司，顺邦公司亦已长期占有、使用，原、被告就柜台的租赁应属于不定期租赁合同关系。关于原、被告之间形成的租赁合同关系能否解除的问题。如前所述，原、被告之间已形成不定期租赁合同关系，依据法律规定，当事人双方均可随时解除。浙南公司已按约交付柜台，顺邦公司理应在合理期限内支付租金，但至今未付，已构成违约。现浙南公司提出解除双方之间的柜台租赁合同关系，并要求顺邦公司支付其租金的反诉主张，理由正当，一审法院予以支持。浙南公司应当在合理期限内通知相对方解除合同关系，但并未举证证明其已通知相对方表明解除意思，故一审法院认定双方之间的柜台租赁合同关系应自反诉状副本送达原告时即2019年5月21日已解除为妥，该事实在判决主文不再体现。关于顺邦公司提出的要求浙南公司继续履行认租书义务与其签订正式租赁合同并交付柜台的诉讼请求。一审法院认为，第一，对于浙南公司是否继续履行认租书义务并与顺邦公司签订正式租赁合同的问题，如前所述，一审法院已准予解除双方之间的柜台租赁合同关系，对顺邦公司要求继续履行认租书义务的主张本院不予支持；第二，对于浙南公司是否交付柜台给顺邦公司使用的问题，如前所述，浙南公司已按约将柜台交由顺邦公司使用，双方不再继续履行签订正式柜台租赁合同，浙南公司再无交付柜台的必要，对顺邦公司要求浙南公司与其签订正式租赁合同并交付柜台的主张亦不予支持。关于租金支付的问题。顺邦公司认为，由于浙南公司未通过竣工、消防验收，柜台并不具备交付条件，故原告不应承担租金损失。一审法院认为，浙南公司因涉案柜台所在商场未经消防安全检查擅自投入使用、营业而被消防部门责令处以停产停业，确实存在着权利瑕疵，进而给顺邦公司之后的正常经营使用带来不便，但柜台所在商场的一、二层部分商铺、柜台经营者在消防部门作出处罚决定之后仍存在正常经营使用，故对于顺邦公司要求不承担租金损失的抗辩，一审法院认为应结合租赁物存在瑕疵、使用的现状及双方的过错责任等进行综合考量。涉案柜台在消防部门2017年4月20日作出处罚决定之前，已经由顺邦公司实际占有、使用，属顺邦公司正常经营使用，该期间租金应由顺邦公司自身承担。而涉案柜台在消防部门作出处罚决定之后，虽然仍由顺邦公司实际占有、使用，但对其正常经营使用确实带来不便，该期间租金损失系因浙南公司未通过消防验收的重大过错所造成的，应由浙南公司承担相应的责任；而顺邦公司作为承租方，在对租赁物未尽到充分注意义务的情况下进行承租使用，且部分商家亦并未因消防部门作出的处罚决定而停止经营使用，故顺邦公司对该期间租金损失仍应承担一定的责任。一审法院结合实际综合考量后认定该期间租金损失由原、被告按照15%、85%分别予以分担。现双方未能充分举证证明原告正常经营使用因未经消防验收而受影响的起始时间，一审法院认定应以消防行政处罚决定作出之日的次日即2017年4月21日作为原告正常经营使用受影响的起始时间为妥，并参照双方认租书约定的标准，顺邦公司应付的租金为：自2017年1月25日起至2017年4月20日止的租金为54133.33元〔2000元/年/间×112间÷12月×（2月+27/30月）〕；自2017年4月21日起至2019年1月24日止的租金为59173.32元〔2000元/年/间×112间÷12月×（21月+4/30月）×15%〕。对被告在本案中反诉主张的其他租金损失，一审法院不予支持。被告反诉主张自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算，于法有据，一审法院予以支持。对于被告收到的100000元定金，根据认租书中“该定金可在签署《租赁合同》时冲抵租赁保证金的一部分”的约定，并结合本案实际，该定金应作为保证金予以冲抵租金损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决“一、解除原告（反诉被告）乐清市顺邦传媒策划有限公司与被告（反诉原告）乐清市浙南信息科技发展有限公司之间的柜台租赁合同关系。”“二、原告（反诉被告）乐清市顺邦传媒策划有限公司于本判决生效后二十日内支付被告（反诉原告）乐清市浙南信息科技发展有限公司租金13306.65元及利息损失（以13306.65元为基数，自2019年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日止，并以13306.65元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止），上述款项交本院柳市法庭转付。”“三、驳回原告（反诉被告）乐清市顺邦传媒策划有限公司的本诉诉讼请求。”“四、驳回被告（反诉原告）乐清市浙南信息科技发展有限公司的其他反诉诉讼请求。”“如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本案本诉受理费80元，由原告乐清市顺邦传媒策划有限公司负担；反诉受理费6520元，由原告乐清市顺邦传媒策划有限公司负担249元，由被告乐清市浙南信息科技发展有限公司负担6271元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实，除“之后涉案柜台一直由原告占有、使用”不予确认外，对一审判决认定其余事实本院予以确认。本院另认定：涉案柜台与商铺位于浙南众创园裙楼商场一楼南区域，一楼还有其他柜台与商铺。布局均为柜台区居中，数个柜台相连呈岛型分布；各间商铺靠墙相连排列，商铺与柜台之间为通道。《浙南众创园商铺租赁合同》约定租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日。本院认为，关于涉案柜台是否交付。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。浙南公司主张柜台已经交付，其应承担举证责任。审查浙南公司提交的证据，照片、微信视频均为2019年2月举办“自博会”期间所拍摄，不能证明何时交付柜台的事实；催款通知的真实性无法确认，电费缴纳通知书与电表照片无法直接证明交付的事实；证人胡某自认为浙南众创园物业公司经理的身份，且为单一证人证言，难以直接证明待证事实。故浙南公司提交的证据不足以证明柜台已于2017年1月交付的事实。第二，柜台和商铺同处于一个区域，于2017年1月22日签订租赁合同的商铺的租赁期限至2017年10月1日才起算，对未签订租赁合同的柜台，浙南公司却主张应比商铺早9个月起算租金，其理由不充分。第三，浙南众创园于2017年4月20日因消防问题被责令停产停业，对消防机关同意何时恢复营业，浙南公司未举证证明。第四，商铺与柜台作为商场的设施，均系浙南公司建造提供给顺邦公司等承租人。顺邦公司依据《浙南众创园认租书》向次承租人收取定金，系为经营所需，亦符合《认租书》签订目的，不足以就此认定其已启用柜台。综上，双方当事人并未就柜台形成实质的租赁合同关系，对浙南公司请求解除租赁合同关系及支付2017年1月至2019年1月租金的诉讼请求，应不予支持。对于浙南公司的其他反诉请求，一审判决予以驳回。浙南公司未提起上诉，视为服从一审判决。关于顺邦公司要求浙南公司履行《认租书》与其签订正式租赁合同并交付涉案柜台的诉讼请求。本院认为，《浙南众创园认租书》属预约合同，就柜台的租赁，双方当事人需再签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”意思自治和契约自由是合同法的基本原则，当事人有选择合同伙伴的自由、订与不订立合同的自由等。顺邦公司提出该项诉讼请求，实质为请求判决强制双方当事人就柜台签订正式租赁合同。该诉讼请求，系对上述基本原则的违反，故不应支持。关于一审审理程序。本案一审于2019年3月1日立案，适用简易程序审理本案。双方当事人于5月10日申请庭外和解2个月，并于6月19日申请继续适用简易程序，经一审法院院长批准延长审理期限3个月。故简易程序审理期限应至11月30日结束，一审法院于10月18日转为普通程序审理，并无不当。后又于11月5日经院长批准延长审理期限3个月，一审法院于2020年2月1日作出判决，未超出审理期限。综上所述，对一审判决不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初2611号民事判决第三项。二、撤销浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初2611号民事判决第一项、第二项、第四项及案件受理费负担部分。三、驳回乐清市浙南信息科技发展有限公司的反诉诉讼请求。一审案件受理费80元，由乐清市顺邦传媒策划有限公司负担；反诉受理费6520元，由乐清市浙南信息科技发展有限公司负担。二审案件受理费80元，由乐清市顺邦传媒策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年六月十七日法官助理姜岳良代书记员 蔡瑞洁