宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初471号原告：刘文兵，男，1989年9月24日出生，汉族，打工，住大武口区。委托诉讼代理人：蔡树志，宁夏致和律师事务所律师。被告：石嘴山市华欣房地产开发有限公司，住所地位于大武口区文明北路304-4号。法定代表人：刘美兰，系石嘴山市华欣房地产开发有限公司总经理。被告：**勤，男，1963年3月29日出生，汉族，职业不详，住银川市金凤区。第三人：刘瑞新，男，1971年7月6日出生，满族，大武口区恒达模板租赁站业主，住大武口区乌金路69号租赁站内。原告刘文兵与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司、**勤及第三人刘瑞新商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘文兵的委托诉讼代理人蔡树志、第三人刘瑞新到庭参加诉讼，被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司、**勤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘文兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告办理撤销编号为YS0016258合同登记备案（业务编号：201501210378）手续，并协助原告办理位于大武口区锦馨花园15-*号房屋产权证书；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月22日被告**勤及案外人张文阁与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《借款合同》一份，根据约定，被告**勤及案外人张文阁向被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司出借100万元，同时为了保证被告华欣房地产公司及时归还借款，被告**勤及案外人张文阁与被告华欣房地产公司签订9份《商品房买卖合同》，并进行了合同登记备案，其中包括编号为YS0016258的合同。后因被告华欣房地产公司未按期归还借款，被告**勤及案外人张文阁向法院提起诉讼，在大武口区人民法院的主持下双方达成调解协议约定被告华欣房地产公司向被告**勤及案外人张文阁归还借款本金及利息120万元。大武口区人民法院据此作出(2016)宁0202民初1078号民事调解书。后因华欣房地产公司未履行还款义务，被告**勤及案外人张文阁向法院提出强制执行申请，在申请过程中被告**勤及案外人张文阁要求对其已经进行合同登记备案的上述9套房产采取查封措施。2015年3月份原告与第三人达成协议，约定第三人将其抵账的位于大武口区锦馨花园15-*号房屋转让给原告，房屋价格为37万元，第三人协调原告与被告签订商品房买卖合同。2015年3月24日在第三人的协调下，原告与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买华欣房地产开发公司开发的大武口区锦馨花园15-*号房屋一套，房屋总价款344550元。合同中注明，该房屋为顶账房，系被告华欣房地产公司顶给案外人刘瑞新，再由刘瑞新转卖给原告刘文兵。合同签订后，原告向刘瑞新支付31万元房款，并接收上述房屋居住至今。原告多次向被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司询问上述房产产权登记事宜，被告均以登记资料不全为由推脱不办。2019年7月原告得知上述房屋已在被告**勤与被告华欣房地产公司之间的民间借贷案件中被大武口区人民法院查封后，提出案外人执行异议之诉，经过大武口区人民法院审理判决不得执行原告购买的上述房屋。原告认为二被告虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方的真实意思并非建立买卖合同关系，而是为了保证借款的按期归还。二被告虽然办理了编号为YS0016258合同登记备案手续，但并未办理产权登记，且被告**勤作为债权人对涉案房屋并不享有所有权。同时被告作为房地产开发企业，协助原告办理产权登记系其法定义务，现涉案房屋已经具备办理产权登记条件。现原告诉至法院，请求依法处理。第三人刘瑞新辩称，涉案房屋就是原告购买的，也是我带着去售房部签订的合同。刘美兰租用我的建筑器材，用房子抵顶了我的租赁费，双方债权债务是400多万元，全部以房屋抵顶了，大概有十来套房屋，具体数额记不清了。由双方找买家，房地产开发公司做一手手续，房款直接给我，刘文兵的房子就是其中的一套。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向法庭提交的证据有：1.（2019）宁0202民初2632号民事判决书一份、（2016）宁0202执1691号执行裁定书一份；2.（2016）宁0202民初1078号民事调解书一份、商品房买卖合同登记备案证明一份。本院认证如下：原告提交的证据来源合法，内容真实有效，与本案具有关联性，本院予以确认。被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司、**勤未到庭参加诉讼，无答辩意见，无质证意见，未向法庭提交证据。第三人刘瑞新未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月22日被告**勤及案外人张文阁与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订《借款合同》一份。合同约定，被告**勤及案外人张文阁向被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司出借100万元，同时为了保证被告华欣房地产公司及时归还借款，被告**勤及案外人张文阁与被告华欣房地产公司签订了9份《商品房买卖合同》，并进行了合同登记备案，其中包括涉案房屋。根据房管部门出示的备案信息显示，涉案房屋的买受人为**勤，房屋面积为114.79平米，价款为119340.28元。后被告华欣房地产公司未按期归还借款，被告**勤及案外人张文阁向法院提起诉讼，在大武口区人民法院的主持下双方达成调解协议。约定被告华欣房地产公司向被告**勤及案外人张文阁归还借款本金及利息120万元。大武口区人民法院据此作出(2016)宁0202民初1078号民事调解书。2015年3月，原告刘文兵与第三人刘瑞新达成了一份商品房买卖协议，约定第三人刘瑞新将其从石嘴山市华欣房地产开发有限公司抵账来的位于大武口区锦馨花园15-*号房屋转让给原告，价格为37万元。2015年3月24日，原告刘文兵与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定房屋总价款为344550元。原告接房后即进行了装修并入住，2019年7月原告得知上述房屋已在被告**勤与被告华欣房地产公司之间的民间借贷案件中被大武口区人民法院查封后，提出案外人执行异议之诉。经过大武口区人民法院审理，作出了（2019）宁0202民初2632号民事判决书一份，判决不得执行原告购买的上述房屋，该判决书现已生效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告刘文兵与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，且已经经过生效判决书予以确认。根据（2019）宁0202民初2632号生效民事判决书的内容，该判决已经赋予原告对涉案房屋享有优于普通债权的物权期待权。(2016)宁0202民初1078号民事调解书也未对上述买卖合同予以认定处理。被告**勤与被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司之间的买卖合同的备案价格每平米的均价不足1040元，严重低于本地市场价格，可以看出双方之间并无真实的房屋买卖的意思表示，双方签订的商品房买卖合同可以视为对双方借款的一种担保。而且被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司作为开发企业，在明知该房屋已经备案给了被告**勤的情形下，仍以顶账的方式出售给原告，违背了诚实信用原则。故原告刘文兵作为普通消费者，其合法权益应当得到保护。现原告要求被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司、**勤撤销YS0016258《商品房买卖合同》备案登记手续的诉讼请求成立，本院予以支持。要求被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司为其办理位于大武口区锦馨花园15-*号房屋产权证书的诉讼请求成立，本院予以支持。被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司、**勤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对所享有的质证权和抗辩权的放弃行使，对此，其应承担相应的法律后果。综上，按照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司、**勤于本判决生效后十日内撤销编号为YS0016258《商品房买卖合同》备案登记手续；二、被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内为原告刘文兵办理位于大武口区锦馨花园15-*号房屋的产权登记手续。如果义务人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，由被告石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 李海容 二○二○年六月十日书记员 张 嫒附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。