湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0304民初1901号 原告：湖南立华智慧物业管理有限公司，住所地湖南省株洲市天元区仙月环路899号动力谷3.1期-B-1栋101层。 法定代表人：宁立涌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李克驭，男，1980年7月3日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：陈苗，女，1988年5月30日出生，汉族，住湖南省株洲县，现住湖南省湘潭市岳塘区。 被告：黄如香，女，1983年11月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。 委托诉讼代理人：戴文波，男，1973年10月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。系被告黄如香之夫。 原告湖南立华智慧物业管理有限公司与被告黄如香物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南立华智慧物业管理有限公司委托诉讼代理人李克驭、陈苗，被告黄如香委托诉讼代理人戴文波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费4219.93元（从2017年11月1日计算至2019年12月31日）、违约金1687.97元，合计5907.90元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2017年与被告居住的小区中地凯旋城签订了物业服务合同，合同约定物业管理服务费按照建筑面积计算，住宅为1.3元/平方米·月，商铺为2元/平方米·月。原告按照合同提供了物业服务，被告拖欠截至2019年12月31日的物业服务费5907.90元（含违约金）。原告多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。 被告黄如香辩称：依据原告提交的证据，《湘潭市中地凯旋城物业管理委托合同》中乙方当事人系湖南中菱智慧物业管理有限公司，现在起诉被告的系湖南立华智慧物业管理有限公司，且该委托合同被告从未见过，该合同的合法性存疑；原告物业费主张从2017年11月份开始计算不合理，被告已经交纳了2017年全年的物业费；原告物业服务不到位，门禁系统、监控、消防系统等瘫痪，且收取了水费之后不及时缴纳水费给中环水务公司，导致小区停水；原告与代管物业公司的代管物业费往来不明，原告应当提供其与中地凯旋城业主委员会及中地凯旋城业主委员会与代管物业公司之间的转账凭证；代管物业期间代管费12万元依据不明确，原告需要提供服务内容的凭证。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。湘潭市中地凯旋城业主委员会于2017年11月22日与湖南立华智慧物业管理有限公司（原湖南中菱智慧物业管理有限公司）签订《湘潭市中地凯旋城物业管理委托合同》，合同约定原告委托管理期限为2017年11月3日至2019年12月31日；物业服务费按照建筑面积交纳，住宅：一楼和非电梯住宅1元/平方米·月，非一楼电梯住宅1.3元/平方米·月，商铺2元/平方米·月；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，收取滞纳金，标准为逾期30天之内，免收滞纳金，逾期超过30天，从逾期之日起每日按应交物业服务费（含供水加压费）的千分之三交纳滞纳金。本院认为，该合同系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院予以认可。根据相关法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，被告作为中地凯旋城四区1号楼1单元110102号房产业主（建筑面积124.85平方米，非一楼电梯住宅），享受了原告提供的物业服务，应当承担交纳物业服务费之义务。但被告拖欠自2017年11月1日起至2019年12月31日期间尚欠物业服务费4219.93元（1.3元/月·平方米×124.85平方米×26月）。原告诉请违约金，因原告未向本院提交其履行前期物业服务合同约定之基本义务相关证据，故对其该诉请，本院不予支持。 被告认为原告起诉主体资格存疑。本院认为，原告向本院提交了湖南立华智慧物业管理有限公司营业执照及株洲市市场监督管理局提供的《准予变更登记通知书》，充分证明了湖南立华智慧物业管理有限公司的曾用名系湖南中菱智慧物业管理有限公司，经营范围继续延续，未变更，故本案原告系适格诉讼主体；被告辩称其未见过前期物业服务合同，对该合同的合法性有异议，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，法律赋予了业主委员会对所居住的小区物业管理选择的权利。即便业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会授权，受侵害的业主应依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定，另行主张权利。在业主委员会的决定未撤销之前，该前期物业服务合同应属有效，被告作为该小区业主应按合同约定履行缴纳物业服务费之义务，故对原告该辩解意见，本院不予采纳；被告认为原告主张从2017年11月计算物业服务费不合理。本院认为，从庭审查明的事实，自中地凯旋城小区前物业公司于2017年10月27日退场后，中地凯旋城小区业主委员会委托湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司对该小区物业管理进行托管，托管期间（2017年11月1日至2017年11月22日）未分户收取物业服务费，直至新选聘物业公司即原告进场后，由原告向中地凯旋城小区业主委员会支付了湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司托管物业管理期间的物业费12万元，再由中地凯旋城业主委员会将该笔12万元支付给湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司。原告支付了湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司托管物业管理期间的物业费，故其有权向中地凯旋城小区的各位业主收取物业管理费；被告辩称原告未履行物业服务合同约定的义务，门禁系统、监控、消防系统等瘫痪，且收取水费之后未及时缴纳水费，导致小区停水。本院认为，被告未向本院提交任何证据证明原告提供的物业服务存在问题，且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本案中，被告认为原告未完全履行物业服务义务，可以要求原告改进、弥补，仍达不到合同约定标准的，可以解除合同、更换物业服务人，故对被告该辩解意见，本院不予采纳；且物业服务合同系双务合同，一般情况下应当先由业主交纳物业服务费，再由物业服务企业提供物业服务，而本案中，原告自2017年11月22日进场以来至今，被告未交纳过任何物业服务费，系被告违约在先；关于水费收缴及停水的问题，被告称其水费、物业费均系先缴纳后享受，但被告不能向本院提交其缴纳水费、物业费的收据或其他凭证，造成整个中地凯旋城小区停水问题是否系原告所致本案中无法确认，故对该辩解意见，本院不予采信；被告认为物业代管公司代管费12万元依据不明确，需要原告提交物业服务凭证，且原告应当提供其与中地凯旋城业主委员会以及中地凯旋城业主委员会与物业代管公司之间的转账凭证，本院认为，物业代管公司为中地凯旋城小区提供物业服务期间，原告并未入驻中地凯旋城小区，该期间提供物业服务的系湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，而非原告，被告要求原告提交代管期间物业代管企业提供物业服务的证据凭证明显不合理，且本院核实原告已转账12万元物业代管费给中地凯旋城业主委员会的事实，至于中地凯旋城业主委员会是否将该12万元支付给物业服务代管企业与本案无关，如物业服务代管企业未收到该12万元物业代管费，物业服务代管企业可自行维权。综上，本院认为，物业服务的完善需要物业服务企业和小区全体业主及物业使用人相互配合、共同努力，履行共同维护小区和谐秩序之义务，业主不缴纳物业费的行为，会影响物业服务企业正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业费业主的利益。因此，物业服务企业应当不断提供物业服务质量，业主及物业使用人亦应积极缴纳物业服务费，共同构建和谐小区。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、黄如香于本判决生效之日起三日内一次性支付湖南立华智慧物业管理有限公司物业管理服务费4219.93元； 二、驳回湖南立华智慧物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由黄如香负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  蒋 英 二〇二〇年六月十七日 法官助理肖黎 代理书记员  唐璐瑶 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。