盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初1285号原告：宋晓军，男，1958年9月27日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：路琇，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：盐城市中天房产经纪有限公司，住所地盐城市城南新区新河街道文港南路101号金水湾社区综合楼306室（CNX）。法定代表人：陈万彪，该公司董事长。委托诉讼代理人：董学明，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。被告：周艳，女，1972年1月3日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：黄加斌，盐城市亭湖区五星法律服务所法律工作者。原告宋晓军与被告盐城市中天房产经纪有限公司（以下简称中天房产公司）、周艳居间合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，被告中天房产公司、周艳在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年9月20日作出（2019）苏0991民初1285号民事裁定书，裁定：被告中天房产公司、周艳对管辖权提出的异议成立，本案移送盐城市亭湖区人民法院处理。原告宋晓军不服，提出上诉，盐城市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）苏09民辖终322号民事裁定书，撤销我院（2019）苏0991民初1285号民事裁定书，指定该案由我院管辖。后本院依法适用普通程序，于2020年1月15日公开开庭进行审理。原告宋晓军的委托诉讼代理人路琇，被告中天房产公司的委托诉讼代理人董学明，被告周艳的委托诉讼代理人黄加斌到庭应诉。本案现已审理终结。原告宋晓军向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告退还房屋转让款20万元，赔偿损失5000元；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年3月底，原告欲将位于盐城市房屋转让，因原告常年居于苏州不方便往返，故委托被告以被告周艳名义居间代理房屋买卖事宜，委托权限为全权委托，并约定转让净得交易款不得少于80万元。签约当日被告周艳向原告转交了意向购房人10万元的购房定金，但没过几天就通知原告说购房意向人不买该处房屋了。半年之后，周艳再次告知原告有新的意向购房人购房，并于10月19日向原告交付了70万元转让款，并强行说之前的10万元定金冲抵本次交易的转让款。但是，这10万定金应是前面一个意向购房人放弃购房支付给原告的违约金。此后，被告通知原告签署办理居间服务的委托公证手续，说这样就不需要委托人亲自到房产交易中心办理过户手续了。事后不久，房屋受让人沈昌林、沈翔父子向原告披露，房产中介机构代理原告转让房屋的价格为90万元，并另行收取沈氏父子8000元中介费。被告作为居间代理人，故意隐瞒原告房屋实际转让价格90万元的事实，并从中截留20万元转让款的行为，严重损害了原告合法权益，故原告依法起诉，请法院判如所请。被告中天房产公司答辩称，1.中天公司是提供和促成双方买卖房屋的机会，在买卖合同签订成功后，应该只收取各方1%的中介佣金，从不代收购房款，因此原告诉讼主张退还房屋转让款以及损失的理由不能成立。2.中天公司从没有周艳这位员工，原告起诉事实纯属捏造。3.中天公司不存在隐瞒房屋的转让价款，双方在买卖房屋过程中自愿公平、协商谈判，并且在合同中明确价格交易，成功半年后，周艳作为该房屋的实际所有人要求出让该房屋，为此中天公司又提供案外人沈昌林父子购买房屋的机会，在周艳80万元购买房屋的基础上，加各项支出费用，最终谈判的总价为90万元成交，并且周艳将房屋钥匙以及证书手续交付案外人，并办理了产权过户。综上，中天公司先后两次提供和促成签订合同的机会，两次均不经手购房款，只收取周艳两次的中介费用合计为17000元，还没有收取原告及案外人的中介费，故原告起诉返还财产以及赔偿损失没有事实与法律依据，请求法院驳回原告诉请。被告周艳辩称，1.本案应当为买卖合同纠纷，而不应当是居间合同纠纷。2018年3月份，原告到中天房产公司处登记卖房，后该公司接待人员通知我，双方进行了初步的沟通。2018年4月6日，原告与我签订了正式的房地产交易合同，合同约定原告将案涉房屋出售给我，成交价格为80万元，我于协议签订当日支付了10万元定金给原告，余款70万元应当是在2018年6月底交接房屋时结清房款，原告无需支付中天房产公司的中介费用。2018年6月30日，我多次催促原告办理公证手续，但是直至2018年10月9日，原告夫妇与我才到江苏省盐城市亭湖区公证处办理了以原告夫妇名义卖房的委托手续。当日，我通过农业银行将剩余的70万元余款转账给原告，原告向我出具收条房款，注明全部结清，即房屋已经交付，款项已经结清。至此，原告夫妇与我均履行了双方签订的房地产交易合同中的权责。原告与我办理了公证文书，实际上该房产已经卖给了我，如果原告将案涉房屋再出售给案外人沈昌林，那就存在一房二卖，受法律禁止。所以出公证书的目的在于借原告的名义出售给第三方，并且在办理公证委托手续的时候，我也告知了原告自己想卖房；2.原告先前在律师函中称我是中天房产公司的员工，但事实上我只是在中天房产公司处登记的买房人，我在中天房产公司看房时看中了原告的房屋，所以通过中天房产公司与原告取得联系，买下该套房产。过了几个月，因为我的丈夫在盐南高新区上班，想在城南买房，所以我委托中天房产公司将该套房产卖掉。2018年10月1日，由中天房产公司介绍卖给邻居沈昌林，经双方协商，成交价格为90万元整；3.根据原告宋晓军与我签订的房地产交易合同约定，中天房产公司只负有促成原告与我订立合同的义务，事实上原告与我已经完成了房屋交付手续，中天房产公司也完成了合同约定的义务，该合同已经履行完毕；4.沈昌林也就是沈翔的父亲，曾经多次拜托中天房产公司为其留意房屋，在我委托中天房产公司出售房屋后，中天房产公司告知沈昌林，沈昌林与我取得联系，二人协商成交价格为90万元，沈昌林与我于2018年11月15日在房产交易中心交易过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，将在裁判说理中予以详细阐述。根据本院对证据的审核认定及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2018年4月6日，原告宋晓军（甲方）与被告周艳（乙方）签订《房地产交易合同》一份，载明（摘要）：“一、交易房地产概况：房地产座落：盐城市市区毓龙东路28号2幢203-1（车库）203；房屋所有权权证号码：055887；土地性质为划拔，房屋面积：102.25平方米。二、房地产成交价格为人民币（大写）：捌拾万元整，（小写）￥800000元。三、乙方在2018年4月6日付给甲方定金10万元，定金冲抵房款。四、房款支付方式：甲方到公证处办理全权委托办证手续给乙方时，乙方付清甲方的剩余全部房款。五、甲方同意于全款结清将上述房地产正式交付给乙方，甲方将房屋交付给乙方时其房屋所占用范围内的土地使用权一并转让给乙方。七、违约责任：1.本合同生效后，任何一方不得擅自变更或解除。乙方中途违约或悔约，乙方不得向甲方索要定金。甲方中途违约或悔约，甲方应在违约或悔约之日起二十日内将双倍定金退还给乙方。违约方或悔约方还应赔偿给对方该房屋成交总价的百分之十的违约金，同时违约方还应承担全部中介服务费。九、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担，土地出让金由乙方承担。十、佣金支付方式：1.甲乙丙三方签订本合同并给付定金后，甲方支付丙方本房产成交总价百分之一的佣金；乙方支付丙方本房产成交总价百分之一的佣金。2.甲、乙一方或双方违约，造成本合同无法履行的，且丙方无过错的，违约方仍应按本合同约定金额支付本房产成交总价百分之二的佣金。3.甲乙双方不得以任何理由私下和解或私下解除合同，如果出现上述情况，甲方乙方仍应支付丙方全额佣金。十五、本合同为唯一真实有效合同，在房产交易部门签订的存量房自行交易合同、缴税合同以及银行评估报告等不做依据，以本合同为准。乙方贷款所产生的贷款服务费为贷款总额的百分之一，由乙方承担。乙方如因自身信用问题无法贷款时，也应承担全额中介费和贷款服务费。十七，其他约定：甲方80万元为净得价，甲方无需支付丙方服务费。”宋晓军于甲方签字并捺印，周艳于乙方签字并捺印，中天房产公司于丙方加盖公章。同日，宋晓军出具收条一份，载明：“今收到周艳购买市区玉龙东路28号2幢203室房屋定金10万元，特此证明。”宋晓军于该收条上签名捺印。同日，周艳向中天房产公司缴纳中介费捌仟元整，中天房产公司向周艳出具收据一份。2018年10月9日，周艳通过银行转账支付宋晓军70万元，宋晓军出具收条一份，载明：“今收到周艳购房余款70万元整，房款全部结清。”宋晓军于该收条上签名。同日，宋晓军、崔莉（委托人）与周艳（受托人）签订委托书一份，载明（摘要）：“委托人宋晓军、崔丽，受托人周艳，兹委托受托人周艳为我们的全权代理人，代为办理坐落于盐城市，203-1室房产的如下事项：1.代为办理上述房屋出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税、退税、缴纳土地出让金等相关事宜。2.代为签订上述房产的买卖合同。3.代为签订与出售上述房产相关的资金监管协议、有权向银行办理相关的资金监管手续及领取资金监管的售房款，并将售房款汇至崔莉名下的银行卡（开户名：崔莉，开户行：中国农业银行，卡号，）。……委托期限自2018年10月9日起至2019年10月8日止。”宋晓军、崔莉于委托人处签名捺印，盐城市亭湖区公证处于该公证书上加盖公章。同日，宋晓军、崔莉至盐城市亭湖区公证处公证，该公证处出具（2018）盐亭证民内字第1582号公证书一份，载明：“申请人：宋晓军，男，1985年9月27日出生，身份证住址江苏省苏州市工业园区锦溪苑34幢1807室，公民身份证号。崔莉，女，1959年4月26日出生，身份证住址同上，公民身份证号码。公证事项：委托。兹证明宋晓军、崔莉于2018年10月9日来我处，在本公证员的面前，在前面的委托书上签名，捺指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。宋晓军、崔莉的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第143条的规定，本公证书用于售房。盐城市亭湖区公证处于该公证书上加盖公章，周艳交纳了公证费用。2018年11月1日，原告宋晓军（甲方）作为卖方与案外人沈昌林（乙方）作为买方签订房地产转让合同一份，载明（摘要）：“一、房地产基本情况：（一）房地产座落：盐城市市区毓龙东路28号，建筑面积102.25平方木，土地使用权面积25.6平方木，附带车库22.41平方米。（二）房屋所有权权证号码：盐城市区第029301号，土地使用权证号：盐国用2003字第004000342。二、成交价格与付款方式：（一）该房地产按套计价，成交价总价为人民币（大写）：玖拾万元整，（小写）￥900000元。（二）交易双方约定，采取以下贷款方式付款。乙方于2018年11月1日向甲方支付定金贰万元。上述房屋办理产权过户所需缴纳的全部税费由乙承担，甲方为净得价。第五条，违约责任与免责条款：（一）甲乙双方方任何一方不履行本合同约定义务，致使本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则（甲方违约的，双倍返还定金；乙方违约的，无权要求甲方返还定金）。或要求过错方支付该房地产成交总价款10%的违约金。中介费由违约方支付。”周艳于甲方代理人处签名捺印，沈昌林于乙方处签名捺印，中天房产公司于丙方加盖印章。2018年11月11日，周艳出具收条一份，载明：“今收到沈昌林购买毓龙东路28号2幢203室及车库定金贰万元整。”周艳于收条上签名。同日，周艳向中天房产公司缴纳中介费玖仟元整，中天房产公司向周艳出具收据一份。2018年11月15日，周艳出具收条一份，载明：“今收到沈翔购买安全局宿舍2#203室购房款肆拾捌万元整。”周艳于收条上签名。11月26日。唐陈建以其卡号为62×××13的建设银行账户向被告周艳62×××39的银行账户转账40万元。上述事实，有《房地产交易合同》、《房地产转让合同》、收条、委托合同、（2018）盐亭证民内字第1582号公证书等证据材料以及双方当事人当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉争议是否为居间合同纠纷？二、原告主张退还房屋转让款20万元并赔偿5000元损失是否有事实和法律依据？关于争议焦点一、案涉争议是否为居间合同纠纷？根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，案涉房屋发生了两次买卖行为。2018年4月6日，原告宋晓军与被告周艳、中天房产公司于签订《房地产交易合同》，宋晓军为卖方，周艳系买方、中天房产公司系经纪方。合同约定，甲方（宋晓军）净得价为80万元，且无需支付丙方服务费。周艳于合同签订当日向原告交付购房定金10万元，并向中天房产公司缴纳中介费8000元。后双方于10月9日至盐城市亭湖区公证处办理委托公证时，周艳向原告转账70万元，原告出具“收到购房余款70万元，房款全部结清”收条一份。结合该收条及上述合同约定可知，此时，周艳已向原告支付所有购房款项，原告净得房款80万元，双方第一次房屋买卖合同履行完毕。2018年11月1日，周艳以原告名义与案外人沈昌林签订《房地产交易转让合同》一份，约定房产成交总价为90万元。沈昌林于11月11日、11月15日、11月26日，分别向周艳支付购房定金2万元，房款48万元及房款40万元，合计90万元。原告据此主张二被告应当向其退还20万元购房款。综合上述内容可知，案涉纠纷主要由于原告宋晓军与被告周艳、案外人沈昌林的两次房屋买卖产生差价引起，而非被告中天房产公司提供的居间服务过程中。同时，关于原告主张的周艳系中天公司员工，但未提出充分证据予以证明，本院依法不予认可。综上，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，而非居间合同纠纷。关于争议焦点二、原告主张退还房屋转让款20万元并赔偿损失是否有事实和法律依据？首先，原告主张的20万元实质由两部分组成为：1.第一次房屋买卖时的购房定金10万元；2.两次房屋买卖差价款10万元。关于案涉房屋定金10万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回……”的规定，周艳履行合同义务后定金应当折抵房价。本案中，周艳于《房地产交易合同》签订当日，向原告交付购房定金10万元，又于办理委托公证当日向原告支付合同约定的购房余款70万元，原告亦出具“收到购买余款70万元，房款全部结清”收条一份。原告认为10万元定金系周艳转交的沈昌林之外的购房意向人所交纳的，后案涉房屋出售给沈昌林，故10万元定金应当适用定金罚则，归原告所有。对此，本院认为，原告宋晓军与被告周艳签订的《房地产交易合同》系双方真实意思表示，其内容并未违反国家法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。合同签订当日，周艳支付了定金10万元，虽原告称系周艳向其转交的其他意向购房人的定金，然周艳不予认可并称为自己买房所预交。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明，原告所称的“其他意向购房人”的存在或身份在本案中无任何证据显示，反观周艳在与原告夫妇办理了公证委托后，当日又支付了剩余购房款70万元，原告亦出具“收到购房余款70万元，房款全部结清”收条。自此，双方签订的《房地产交易合同》履行完毕。该过程中，被告周艳未有违约行为，不应适用定金罚则，原告认为该10万元定金应由其予以没收、不应冲抵房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于两次房屋买卖差价款10万元，原告认为周艳系居间方，案涉房屋并未进行物权变更登记，周艳并非房屋所有权人，要求周艳退还沈昌林支付的购房款差价10万元。对此，本院认为，本案实际上系连环交易引发的纠纷，原告宋晓军将案涉房屋卖给周艳，再由周艳与沈昌林进行第二次房屋买卖。虽双方未进行物权变更登记，但在周艳交付购房款双方又办理了公证委托后，周艳实际已经取代原告，获得卖房人地位，享有卖房人的权益，并非原告所称的居间方。并且，根据委托公证书约定，亦可知原告已经将卖房人的权利转让给周艳，系原告真实意思表示，合法有效。在此过程中，该公证费用亦由周艳负担，若周艳仅是原告售房的代理人，该费用由其承担显然不符合常理。另外，按照原告与周艳签订的《房地产交易合同》约定，原告净得价为80万元，故根据诚实信用原则，被告周艳最后卖房价格与原告无关，即使售房款低于80万元，该损失亦应由周艳自行承担。同理，现周艳售房款高于80万元，原告要求周艳支付差价亦不符合合同精神。综上，本院对原告的该项请求，依法不予支持。另，关于原告主张的其他损失5000元，未提供充分证据予以证明，本院亦不予支持。另外，鉴于本案实际系由二次房屋买卖引起的纠纷，虽然只进行一次物权登记的变动，但二度易主是事实。在第一次房屋买卖时，双方应当进行物权变更登记，并缴纳相关的契税，但双方规避了此行为，也是引起本案纷争的主要原因。该行为造成国家税收流失，侵犯国家利益，故本院将向相关税收主管部门建议，对案涉未缴纳的契税予以追缴，若有余款仍归被告周艳所有。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋晓军的诉讼请求。案件受理费4374元，由原告宋晓军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  周琳苒人民陪审员  徐寿凤人民陪审员  胡品新二〇二〇年六月三十日法官 助理  周 欢书 记 员  张文清附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。