辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终664号上诉人（原审原告）：白永君，男，1963年5月12日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：宁国刚，辽宁圣华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘洪，男，1969年8月21日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：谢勇，辽宁正直律师事务所律师。上诉人白永君与被上诉人刘洪合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。白永君上诉请求：1.撤销一审民事判决，判令被上诉人履行《土地转让补充协议》，给付上诉人土地使用权及地上房屋、大棚所有权的受让款260万元及利息510,206元（自2015年3月22日起至2019年9月1日止按银行同期借款利息4.35%计算）；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对于争议的核心焦点没有明确认定，使本案判决缺少基本事实根据。本案双方签订的《土地转让补充协议》名称是转让协议，并约定了土地转让的履行期限，是转让性质的协议，而非抵押，此前已经签订过抵押合同，没有理由再签订一份冠名为“土地转让”的抵押合同。刘洪已经接受了房屋和土地，并雇人看守，占有案涉房屋土地近两年时间。房屋没有过户到刘洪名下，不影响转让协议的成立与生效。检察机关作出的《不支持监督申请决定书》记载：该转让协议并没有明确消灭债权债务基础关系，故达成的“以物抵债”属于新债清偿，与原旧债务并存。前次民间借贷纠纷案件的判决亦否定了补充协议为“以物抵债”协议。二、一审判决言不及义、避重就轻、无中生有。在目前土地法律制度框架下，除有特别约定，土地转让就是土地使用权和地上房屋的所有权，是否写明承包权或租赁权没有意义和必要。上诉人从未主张《土地转让补充协议》是双方达成抵债的合意，上诉人起诉是依据检察机关提出的“属于新债清偿，与原旧债务并存”。三、一审判决罔顾上诉人提交的被上诉人已实际占有受让的土地、房屋的录音、照片、录像光盘及公安机关所做的笔录，适用法律错误。如果不是转让，上诉人不可能允许被上诉人雇人无期限地看管自己的房屋，且本案的“占有”或“看管”就是被上诉人接受上诉人对合同的履行。本案是合同纠纷，具体针对的是《土地转让补充协议》是否有效，不是不动产物权纠纷，合同纠纷应当适用的法律条文就是物权法第十五的规定。刘洪辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。白永君向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告履行《土地转让补充协议》，给付原告32.496亩土地使用权及地上房屋、大棚所有权的受让款260万元及利息482,838元（暂按4年同期银行借款利息4.35%计算）；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：白永君对位于沈阳市苏家屯区林盛街道办事处四方台村33.96亩的土地享有土地使用权，白永君以上述土地开展种植经营。白永君因经营资金不足，于2014年10月10日与刘洪签订《借款合同》，双方约定由白永君向刘洪借款200万元，借款期限为2014年10月10日至2014年12月10日，白永君以位于四方台村的自有房屋为上述借款提供担保。双方于同日签订了《抵押合同》，双方在抵押合同中约定由白永君以位于四方台村面积为4000平方米的房产提供抵押担保。合同签订后刘洪依约向白永君提供了200万元的借款，但在债务期限届满后白永君未能依约还款。2015年3月22日，白永君作为甲方与作为乙方的刘洪签订《土地转让补充协议》，协议内容如下：“一、甲方赎回期为2015年3月22日至2015年9月21日，赎回金额贰佰陆拾万元整，赎回时乙方配合甲方办理手续；二、甲方无条件配合乙方获得动迁赔偿款、塌陷赔偿款等补偿款项，甲方有权获得除费用（每年25万元）之外的补偿款中的百分之二十五；三、原来房间的物品由甲方所有（房屋样子及物品详见附图）；四、签订日期即办理移交手续。此合同一式两份，甲乙双方各执一份，签字后立即生效。”双方均在该份协议上签字捺印。2016年12月，刘洪以白永君及白永君配偶付畅未依约偿还借款200万元及逾期违约金为由向一审法院起诉，一审法院判决白永君、付畅返还刘洪借款本金200万元及支付逾期还款违约金损失（自2014年2月11日起至借款付清之日止，按年利率24%计算）。白永君对该判决结果不服，并以借款实际为赌资及配偶付畅未获款项与收益为由向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院在（2017）辽01民终3684号判决中驳回白永君的上诉，此后白永君以土地已转让刘洪使得200万元债务消灭为由，申请沈阳市人民检察院对（2017）辽01民终3684号一案进行监督，沈阳市人民检察院做出沈检民（行）监[2018]21010000701号不支持监督申请决定书，理由为：双方对协议的性质有争议。即便该协议为白永君主张的“以物抵债协议”，因双方在该协议中并没有明确消灭债权债务基础法律关系的合意，故达成的“以物抵债协议”应属于新债清偿，与原旧债务并存。因涉案土地及房屋未更名过户到刘洪名下，且刘洪未因该土地的动迁获得相应的补偿款，致使原债务消灭的目的未能实现，刘洪请求白永君履行原债务，法院判决白永君偿还借款并无不当。2.白永君向一审法院提交录音录像资料四份、照片一份、沈阳市中级人民法院做出的（2017）辽01民终3684号民事判决书、2017年1月17日白永君及案外人王凤文在沈阳市公安局苏家屯分局林盛派出所的询问笔录，用以证明刘洪持续对涉案土地进行占有、控制、使用，已实际受让。刘洪质证称，录音时间不明确也不具有连续完整性，且内容听不清；录像不是完整的录像，录像中的人自称为奚书记；照片、判决书不能证明由刘洪一直控制；笔录真实性没有异议，报警当时确实在控制土地，但并不是持续控制，当时控制土地的原因是怕抵押物被他人占有，事后了解土地手续及债务都有重大问题，没有持续控制。一审法院认为，白永君提供的录音及照片并不能证明案外人奚某与刘洪存在合作关系，奚某亦表示树木并非由刘洪所种，奚某仅在一段期限内代为看管，录音未能清楚反映看管的内容是房屋还是32.496亩土地。白永君提供的录像中虽显示土地上有种植物，但无法充分证明与刘洪有关联，不予采信。笔录中显示，案外人王凤文受托刘洪于2015年4月看管抵押房屋，王凤文因天气原因于2016年11月未进行看管，并向刘洪表示冬天不再看管。2017年1月，白永君发现用以抵押的房屋内物品丢失，物品丢失时房屋无人看管。（2017）辽01民终3684号民事判决书未能显示刘洪对涉案土地、房屋持续占有、控制、使用。综上所述，白永君提供的该组证据不能证明刘洪已实际受让。3.白永君向一审法院提交照片三份，用以证明刘洪为沈阳富洪房地产经纪公司的法定代表人及沈阳市旭飞经纪信息咨询服务部经营者，证明刘洪对《土地转让补充协议》的内容、目的和性质具有较高的认知。刘洪质证称，真实性没有异议，但不能实现证明目的。一审法院认为，上述证据与刘洪在签订《土地转让补充协议》的意思表示及其产生的法律效果没有关联，不予采信。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、刘洪委托他人看管的行为是否构成受让32.496亩土地使用权及地上房屋、大棚的所有权；二、双方签订的《土地转让补充协议》是否使刘洪负担给付受让款260万元及利息482,838元的义务。关于争议焦点一，结合一审法院在争议的证据和事实中的论述，白永君未能提供证据证明刘洪持续占有、控制、使用32.496亩土地、及15间房屋与4000平方米大棚，即便其在某一阶段内对上述部分财产进行看管，但结合双方所签《借款合同》、《抵押合同》，刘洪为防止用以抵押财产价值的减损并在一定期限内看管符合常理，但看管并不等同基于受让的自主占有，且根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，房屋不动产物权的设立需要登记，未经登记不发生效力，因此即便白永君向刘洪交付相关物品的权利凭证，也并不代表刘洪已完成财产的受让。关于争议焦点二，双方于2015年3月22日签订的《土地转让补充协议》未能显示转让的内容是白永君主张的土地使用权，而其所主张的“土地使用权”是土地承包经营权亦或是基于土地的租赁权并不清楚。其次，其主张《土地转让补充协议》是双方达成抵债的合意，用以消灭白永君负担的200万元债务，但结合协议内容来看，双方仅约定了赎回期限，但赎回的权利内容不明晰、不具体、不确定，赎回后的法律效果也未明确约定为消灭200万元的债务。此外，该份协议仅使白永君于限期内负担赎回的合同义务，但并不使刘洪于限期内负担给付260万元转让款的合同义务。因白永君未能提供充分的证据证明其主张存在事实、法律依据，对其请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回白永君的诉讼请求。案件受理费31,462元，由白永君负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点为白永君与刘洪签订《土地转让补充协议》系真实买卖关系还是作为借款担保，白永君要求刘洪支付260万元受让款的请求应否支持。根据本案事实，双方于2014年10月10日签订借款合同，约定借款200万元，期限2个月，按借款金额日千分之五计算违约金，白永君以自有房地产一处为上述债务提供担保，同日签订了抵押合同，故此时双方系以房产为借款提供担保关系。2015年3月22日双方又签订了《土地转让补充协议》，约定了白永君可赎回的权利及赎回期限，上述过程应当认为是一个持续性的提供担保的过程，该补充协议应为对前述借款合同和抵押合同的补充，故本案更符合借款担保的法律特征，而非真实的转让关系；2.在本院审理（2017）辽01民终3684号案件时，白永君自述土地已抵债给刘洪，消灭债权，该陈述与其在本案中将房屋土地转让给刘洪，刘洪应支付对价的陈述相矛盾；3.白永君主张刘洪支付土地使用权及地上房屋、大棚所有权的受让款260万元，但根据公安机关对白永君所做的询问笔录记载，白永君陈述“2017年1月17日上午我带着几个朋友来看这个房子，我准备将该房子卖了把刘洪的钱还了……”，如上诉人白永君与刘洪之间存在真实的买卖关系，其在与刘洪分别于2014年10月10日和2015年3月签订抵押合同和土地转让补充协议的情况下，在2017年1月还要将房屋出卖偿还欠款，与常理不符；4.二审中，上诉人表示同意将土地和地上房屋合抵之前所欠刘洪的债务。综合以上事实，上诉人主张其与刘洪系买卖关系，要求被上诉人支付转让款本院不予支持。综上所述，上诉人白永君上诉请求不能成立。一审裁判结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31,462元，由上诉人白永君负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  孙卓审判员  王虹二〇二〇年六月四日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。