天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初10877号原告：刘靖，男，汉族，1987年5月17日出生，汉族，天津市河东区。被告：天津天邦润泽商贸有限公司，住所地天津市河东区津塘公路138号六层A区06号商铺。法定代表人：宁新强。被告：天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。法定代表人：宁新强。被告：天津天邦投资发展有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区（微山路）。法定代表人：傅鸿斌。原告刘靖诉被告天津天邦润泽商贸有限公司（以下简称“天邦商贸”）、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司（以下简称“天邦营销”）、天津天邦投资发展有限公司（以下简称“天邦投资”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。刘靖参加了诉讼，天邦商贸、天邦营销、天邦投资经公告送达开庭传票，未参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘靖向本院提出诉讼请求：1.判令刘靖与天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司签订的租赁合同无效；2.判令天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还刘靖租金167040元、履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元、装修保证金1000元、物业保证金974元、电费500元、物业管理费974元、资料费10元、灭火器费150元，以上共计174648元；3.案件受理费由天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司承担；4.诉讼费用由三被告负担。庭审期间，刘靖撤回关于电费500元、物业管理费974元、资料费10元、灭火器费150元的诉讼请求。事实和理由：2010年7月29日，刘靖经天邦商贸、天邦营销转承租天邦投资承租的天津市河东区中山门换乘楼夹层Ｂ区5号商铺，租期五年，租金167040元。合同签订后，刘靖如约履行了全部义务。后得知中山门换乘楼没有产权证导致商场无法运营，租赁合同目的不能实现。三被告的行为侵害了刘靖的合法权益，三被告作为共同收益人，应承担连带返还责任，故刘靖诉至法院，望判如所请。天邦商贸、天邦营销、天邦投资未作答辩。刘靖围绕其诉讼请求提交如下证据：1.租赁合同复印件、补充协议复印件各1份，证明天邦商贸、天邦营销与刘靖签订租赁合同情况；2.收据复印件2张，证明刘靖依约给付了各项费用；3.商户进场通知书一份，证明进场时间。天邦商贸、天邦营销、天邦投资未提交证据。经对刘靖提供的证据审核，本院认为具有真实性、合法性，与本案具有关联性。天邦商贸、天邦营销、天邦投资无正当理由不参与诉讼，视为其放弃抗辩及举证、质证权利。根据上述经审查确认的证据，本院认定事实如下：天邦商贸、天邦营销、天邦投资在本院就“中山门换乘楼”有多起房屋租赁合同纠纷案件。根据相关已发生法律效力的判决认定的事实，2009年12月11日，被告天邦投资和案外人天津滨海快速交通发展有限公司（以下简称“滨海快速”）签订《中山门换乘楼整体租赁合同》，约定案外人滨海快速将包括刘靖租赁商铺在内的“中山门换乘楼地下一层设备用房中山门换乘楼地下停车场中山门换乘楼一至七层”租与被告天邦投资，租赁期限15年，租金第1-3年为16286000元，之后逐年递增。2012年2月17日案外人滨海快速作为刘靖，以要求天邦投资支付拖欠房屋使用费及延期付款利息损失为由，向天津市第二中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷一案，该院在本院认为中认定“……本案中，刘靖至今不能提交建设工程规划许可证，根据上述规定，刘靖与被告签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》、《中山门换乘楼租赁合同补偿协议（一）》，应当认定无效。……关于刘靖要求被告按合同约定给付利息损失问题，因合同已被确认无效，且合同无效系因刘靖未能提供建设工程规划许可证所致，故刘靖对合同无效存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：…..双方都有过错的，应当各自承担相应责任。刘靖主张不予支持。”并判决：“一、被告天津天邦投资发展有限公司于本判决生效后十五日内支付刘靖天津滨海快速交通发展有限公司2011年7月1日至2012年6月30日的房屋使用费16286000元；二、驳回刘靖天津滨海快速交通发展有限公司其他诉讼请求。”该判决涉及的原、被告均未上诉。2010年7月29日，刘靖（乙方）与天邦商贸、天邦营销（甲方）签订租赁合同，约定由刘靖承租天邦商贸位于天津市河东区《天润中山门商业广场》夹层Ｂ区5号铺位，铺位建筑面积23.2平方米，租赁期限为5年，自2010年10月1日至2015年9月30日，用途为服饰经营。该合同第六条约定物业管理费为每月14元／平方，乙方应在甲方交付场地之日前五日内向甲方交付首期三个月的物业管理费。刘靖于2010年7月29日向天邦营销一次性交纳了5年租金167040元，履约保证金1500元、商品质量保证金1500元、电表押金1000元。2011年1月12日天润中山门商业广场开业。2011年7月6日,刘靖作为乙方，天邦商贸、天邦营销作为甲方签订优惠政策一份，内容为：“1、自营型商户：凡遵守甲乙双方《租赁合同》之约定，乙方无中断地实际正常经营（不包含因调换经营品类等因素导致的正常装修时间），甲方即承诺给予乙方肆个月的免租优惠期，即合同期限调整为2011年1月12日至2016年5月11日；2、投资转租型商户：乙方的承租经营户无中断地实际正常经营（不包含因调换经营品类、变更租户等因素导致的正常装修时间），甲方即承诺给予乙方肆个月的免租优惠期，即合同期限调整为2011年1月12日至2016年5月11日。同日刘靖作为乙方、被告天邦商贸、天邦营销作为甲方签订《补充协议》，约定原《租赁合同》之甲方主体均变更为被告天邦商贸。庭审期间刘靖主张使用诉争商铺经营到2012年9月12日。本院认为，天津市第二中级人民法院已经确认案外人滨海快速与天邦投资之间签订的《中山门换乘楼整体租赁合同》因未取得建设工程施工许可证而无效，故刘靖与天邦营销、天邦商贸之间的《租赁合同》亦因诉争房屋无合法建造手续而无效。合同无效后，刘靖所支付的租金，应当获得返还，但其实际使用租赁房屋期间，应当支付房屋使用费，房屋使用费标准参照租金标准计算为宜。双方租赁合同原约定租期为2010年10月1日至2015年9月30日。后根据“优惠政策”约定，双方租赁期限起始日变更为2011年1月12日。刘靖主张实际使用诉争商铺至2012年9月12日，该情况与其他同类案件查明情况相符，本院予以采信。综上则刘靖使用诉争商铺时间为2011年1月12日至2012年9月12日。“优惠政策”约定了四个月免租期，则刘靖应给付16个月的房屋使用费，该款在应退还的租金中进行抵扣。刘靖缴纳5年租金为167040元，则其应支付房屋使用费为44544元，其应获退还的租金为122496元（167040-44544）。对其主张超出部分，本院不予支持。关于刘靖主张退还履约保证金、商品质量保证金、电表押金4000元一节，由于《租赁合同》无效，上述费用刘靖理应获得返还。关于返还租金等款项的主体确认。天邦投资基于与案外人滨海快速的《中山门换乘楼整体租赁合同》，取得了包括刘靖租赁商铺在内的中山门换乘楼整体使用权，后与天邦营销订立合同，并依约成立天邦商贸作为全资子公司实际经营管理上述项目。由此可见，天邦营销、天邦商贸、天邦投资系中山门换乘楼出租权、收益权共同体，根据公平原则，刘靖主张由天邦投资同天邦商贸、天邦营销对返还款项承担连带责任符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、刘靖与天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司就天津市河东区《天润中山门商业广场》夹层Ｂ区5号铺位签订的《租赁合同》无效；二、本判决生效之日起十五日内，天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带返还刘靖租金122496元，履约保证金、商品质量保证金、电表押金共4000元，以上共计126496元；三、驳回刘靖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3793元，由天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带负担。公告费600元，由天津天邦润泽商贸有限公司、天邦润泽（天津）房地产营销管理有限公司、天津天邦投资发展有限公司连带负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 楠审 判 员  李 铁人民陪审员  侯春亮二〇二〇年六月十八日书 记 员  陈 硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。