广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5964号上诉人（一审被告）：高峻。上诉人（一审被告）：逯晓冬。被上诉人（一审原告）：广东康景物业服务有限公司。住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄宇航，总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人高峻、逯晓冬因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初4720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。上诉人高峻、逯晓冬上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回康景物业公司的全部诉讼请求；3.判令本案一、二审诉讼费用由康景物业公司承担。事实和理由：一、高峻、逯晓冬并无主观上拒交物业管理费的意图，也不存在不交物业管理费的客观事实，只是缓缴物业管理费，这点一审法院已承认，但判决结果却变为要高峻、逯晓冬缴交自2017年5月至2019年5月的物业管理费，这自相矛盾，又与事实不符，请求二审法院依法予以改判。高峻、逯晓冬按商品房买卖合同约定，于2011年7月1日在康景物业公司物业管理中心经办人的陪同下，对合同中的各项内容进行验收，发现本应由发展商签字的位置却写成康景物业公司经办人，发展商无代表到场。高峻、逯晓冬再三质疑康景物业公司是否可以合法代替发展商收楼、是否能对房屋在保修期内存在的质量问题承担报修义务等，康景物业公司经办人反复确认其有此项被委托权（委托方为广州市从化珠江房地产开发有限公司），其一定会承担房屋保证期的维修义务，并在此清单上签名。高峻、逯晓冬在收楼入住几个月后发现地下室漏水，找到康景物业公司进行维修。虽然康景物业公司维修了两次，但没有彻底解决漏水问题。在纠缠房屋维修期间直至2014年10月，高峻、逯晓冬一直按时缴纳物业管理费，至于2014年11月后才停缴管理费。由于康景物业公司推诿维修问题，高峻、逯晓冬自行掏钱请人维修，并找到康景物业公司要求报销维修费用。经与其多次协商，物业中心经理同意以2014年11月至2016年12月的物业管理费作为补偿维修款，在场的管理员可以作证。2017年12月27日高峻、逯晓冬去交管理费，收费人员先给高峻、逯晓冬开具一张与其本意不符的收据，高峻、逯晓冬当场拒绝缴费并欲离开，后又经协商，重新开具了一张仅载明“管理费（6个月）”字样的收据，对缴纳何时的管理费作模糊化处理。高峻、逯晓冬当时强烈要求写明具体缴纳的月份，否则不会缴交，并在场写下一份备忘录并交由康景物业公司存档，康景物业公司才承认将高峻、逯晓冬实际缴纳时段为2017年1-6月。但一审法院却把缴费日期错误表述为2016年12月27日，与事实不符。请求二审法院依法认定高峻、逯晓冬缴交了2017年上半年的管理费的事实。高峻、逯晓冬分别于2017年下半年、2018年和2019年陆续缴纳物业管理费，并不存在一审法院认定的拒交管理费的事实，也不存在拖欠管理费的情况。康景物业公司否认之前抵消物业管理费的承诺，其行为违反诚信原则，违反了《合同法》第六十条的规定，应不予采纳康景物业公司的主张。二、康景物业公司违约，一审判决审理不公。本案涉及两个合同关系，一是房屋的保修，二是双方达成的口头协议。康景物业公司在一审时也认为发展商在收楼时不派人签字有违常理，但康景物业公司在收楼书上签字，在其不履行保修义务的情况下，理应对高峻、逯晓冬的自行维修作出补偿。在康景物业公司违背双方口头协议的情况下，一审法院不采信高峻、逯晓冬的主张，有失公允，违背《合同法》第十条及《民法通则》第五十六条的规定，应予以纠正。三、一审判决与事实不符，错误引用法律，错误采用证据。本案争议焦点是房屋质量的保修，当然适用售楼书的约定，但一审却错误引用《前期物业协议》作为判决依据。高峻、逯晓冬认为房屋质量问题并不是拒交管理费的理由，而事实上是高峻、逯晓冬已经缴纳全部应缴费用。只是康景物业公司将高峻、逯晓冬交的费用前移几年当作补交管理费，导致名义上2017年5月至2019年5月未交管理费。一审判决以高峻、逯晓冬违反《前期物业管理协议》为由错误认定高峻、逯晓冬违约，责令高峻、逯晓冬缴纳该时段的管理费，明显与事实不符，请求二审依法予以纠正。被上诉人康景物业公司辩称，不同意高峻、逯晓冬的上诉理由及上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不存在违规收费以及消费欺诈的情形。其中费用的交接，在一审庭审及事实认定中已经调查清楚，高峻、逯晓冬拖欠费用期间准确无误。康景物业公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令高峻、逯晓冬支付拖欠的管理费16210.00元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至高峻、逯晓冬实际付清之日止，暂计至起诉之日）596.40元，共计16806.40元；2.本案的诉讼费用由高峻、逯晓冬承担。一审庭审中康景物业公司明确第一项诉讼请求：判令高峻、逯晓冬支付拖欠的2017年5月1日至2019年5月31日期间的物业管理费16210.00元及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1％的标准收取，从发生之日起计至高峻、逯晓冬实际付清之日止，暂计至起诉之日）596.40元，每月物业费为648.4元。一审法院审理查明，2008年4月1日，广东康景物业服务有限公司从化分公司（受托方、乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订《东方夏湾拿花园西区前期物业服务合同》，约定甲方将东方夏湾拿花园西区委托给康景物业公司进行物业管理；委托期限自2008年4月1日起至业主委员会成立之日止。2010年12月28日，高峻、逯晓冬（乙方）与广州市从化珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：从化市太平镇东方夏湾拿花园自编×区×（×）×号，该商品房合同约定建筑面积共259.07平方米。”2011年7月1日，逯晓冬（乙方，业主）与康景物业公司（甲方，物业管理企业）签订《前期物业服务协议》，前期物业管理期限为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止。协议约定：“本物业名称为东方夏湾拿花园；乙方所购房屋销售（预售）合同编号为20101220130X；乙方所购房屋坐落位置为从化太平镇B106，类型为商品房，建筑面积259.07平方米。”协议还对双方权利义务和物业管理服务内容均有做约定，其中第二条物业管理服务内容约定了甲方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修共六方面内容；第三条物业管理服务质量约定了房屋外观、设备运行、共用部位共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安、消防、房屋共用部位共用设施设备小修和急修共九方面内容；第四条物业管理服务费用约定：“一、乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；二、住宅按建筑面积（最终按房产证建筑面积核算）每月每平方米2.5元；三、交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次。”第十一条违约责任约定：“四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。”第十八条约定：“本协议自签字之日起生效。”该协议盖有康景物业公司签章及逯晓冬签名予以确认。2011年7月1日，逯晓冬签署了《承诺书》《缴费协议书》和《收楼表清单》，确认签收上述房屋。康景物业公司于2019年6月1日向高峻发出《付款通知书》，催收物业管理费、公共分摊水电费等相关费用。另，康景物业公司曾向高峻、逯晓冬开具《收据》数张，其中部分载明的管理费时间与收据开具时间、公摊水电费时间均不对应，具体有：（1）2016年12月27日开具的收据载明“管理费（6个月）、代收水费及公摊费（2016年7月-2016年10月）”；（2）2017年7月9日开具的收据载明“管理费（2015年5-10月）、代收水费及公摊费（2016年11月-2017年6月）”；（3）2018年7月9日开具的收据载明“物业管理费（2015年11月-2016年4月）、代收水费及公摊费（2018年5月-2018年6月）”；（4）2019年5月24日开具的收据载明“物业管理费（2016年11月-2017年4月）、代收水费及公摊费（2018年11月-2019年4月）”。庭审中高峻、逯晓冬陈述系因为康景物业公司一直没有妥善解决地下室渗水等质量问题，自2014年11月起康景物业公司拒交管理费。直到2016年12月27日，双方达成口头协议，同意将2014年11月至2016年12月期间的管理费挂账处理、高峻、逯晓冬只需缴纳之后的管理费，因此高峻、逯晓冬主张上述收据缴纳的实际是自2017年1月起至2019年6月止的物业管理费。庭后，一审法院前往案涉小区东方夏湾拿花园现场查看。根据广州市从化区城市建设档案馆向一审法院出具的《从化市商品房买卖合同鉴证情况证明表》显示，涉案房屋坐落为太平镇东方夏湾拿花园×区×（×）×号，卖方为广州市从化珠江房地产开发有限公司，预购人为逯晓冬、高峻，建筑面积259.07平方米。根据《前期物业服务协议》约定，物业费应按照2.50元/月平方米计算。自2017年5月起至2019年5月止（共计25个月）高峻、逯晓冬拖欠的物业管理费为259.07平方米×2.50元/平方米×25个月=16191.88元。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。康景物业公司依约实际履行其物业管理服务义务，高峻、逯晓冬应当依约及时向康景物业公司支付物业费。关于高峻、逯晓冬拖欠物业管理费的实际时间。综合本案全部证据及双方庭审陈述来看，高峻、逯晓冬居住的房屋确实存在地下室渗水、霉变等质量问题，高峻、逯晓冬多次找康景物业公司沟通后以拒交管理费作抗议，但高峻、逯晓冬提供的证据并不足以证明康景物业公司已经同意高峻、逯晓冬免交2014年11月至2016年12月期间的物业管理费，亦未提供其他证据证明其实际缴纳了2017年5月之后的物业管理费，且房屋质量问题不是拒交物业费的合理理由，因此一审法院确认高峻、逯晓冬拖欠物业管理费时间为2017年5月至2019年5月。一审法院认为，物业管理服务是针对全体业主提供的服务，该管理是一个动态长期的过程，康景物业公司虽然在日常管理中确实存在瑕疵，但其仍依约对高峻、逯晓冬房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现。根据本案高峻、逯晓冬提交的证据以及一审法院的现场查看，康景物业公司在履行其义务时存在一定瑕疵，但不构成重大违约。高峻、逯晓冬认为康景物业公司提供的物业服务违反法律规定或者合同约定，可请求康景物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，并可另行通过成立业主委员会、推选业主代表等方式为小区全体业主主张权利，而不是以不缴纳物业管理费进行消极对抗，不应以个人拒绝缴费行为影响整个小区物业管理的正常运作。否则，将破坏整个小区物业服务的稳定和秩序，影响其他大多数业主在小区的正常居住，损害其他大多数业主的利益，故本院对两被告抗辩不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主应依约足额缴纳物业管理费，但高峻、逯晓冬自2017年5月起至今未交纳物业管理费，经核算，该期间高峻、逯晓冬拖欠的物业管理费为16191.88元，对康景物业公司主张物业管理费16210.00元的超出部分一审法院不予认可。故一审法院确认高峻、逯晓冬应向康景物业公司支付自2017年5月至2019年5月（共计25个月）的物业管理费16191.88元。关于违约金。康景物业公司虽然依约对高峻、逯晓冬房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但根据一审法院的现场查看及高峻、逯晓冬提供的证据，康景物业公司提供物业管理服务中确实存在一定质量瑕疵，案涉小区同系列案件中，部分到庭被告亦举证证明康景物业公司提供的物业管理存在瑕疵，不应支持违约金，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，故根据公平原则，一审法院对于康景物业公司主张违约金的诉讼请求不予支持。应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，诚恳沟通，共同解决问题，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、高峻、逯晓冬自判决发生法律效力之日起十日内向康景物业公司支付从2017年5月到2019年5月的物业管理费16191.88元；二、驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元（康景物业公司已预交），由高峻、逯晓冬负担205元，由康景物业公司负担15元。一审查明的事实有相关的证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，高峻、逯晓冬当庭向本院提交两份录音及其手机中的聊天记录，拟证明其实际交纳管理费的时间为2017年1月到2019年6月，而对方财务处理的2014年11月到2016年12月，只是因为技术处理和财务纪律约束，康景物业公司将实际缴纳费用的时间前移。对此，康景物业公司质证认为，对该录音的真实性、合法性、关联系均不予确认，通过对方的一个聊天内容来看，也说不清楚双方之间存在一个协议，能显示在录音里面的是对方在追讨高峻、逯晓冬的欠费，以及要求高峻、逯晓冬重新交管理费的意思；对手机中的聊天记录的真实性、合法性没有异议，但其截图没有截取康景物业公司的回复，当时康景物业公司的回复是建议对方寻找法律途径解决。康景物业公司二审期间未向本院提交证据材料。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案系物业服务合同纠纷，故本案处理的是高峻、逯晓冬与康景物业公司之间因履行物业服务合同而发生的纠纷，理应按照涉案《前期物业服务协议》来确定双方的权利义务关系。根据双方的陈述可知，高峻、逯晓冬主张其已经缴纳的物业管理费实际上是属于2017年1月至2019年6月期间产生的物业管理费，但康景物业公司对此予以否认，并主张高峻、逯晓冬已经缴纳的费用就是抵扣2017年5月份之前拖欠的物业管理费。高峻、逯晓冬主张康景物业公司同意其免交2014年11月至2016年12月期间的物业管理费，但其未能提供充分的证据证明康景物业公司曾作出该免交的意思表示。高峻、逯晓冬二审提交的录音及聊天记录，并没有相关康景物业公司免收上述期间的物业管理费的内容，反而康景物业公司的相关工作人员明确表示当时只是暂缓收取，高峻、逯晓冬还是要缴纳的。据此，高峻、逯晓冬主张康景物业公司免收上述期间的物业管理费，依据不足，本院不予采纳。其次，高峻、逯晓冬主张由于康景物业公司代开发商履行相关交楼的交接手续即需要承担开发商所负的房屋保修义务，但高峻、逯晓冬并未提供相关的证据证明康景物业公司同意承担相关房屋保修义务，即使康景物业公司的相关工作人员在收楼表清单上签名，也不能就此推定康景物业公司即需要承担房屋保修义务。如高峻、逯晓冬因开发商出售的涉案房屋不符合房屋买卖合同的约定造成其损失的，其可另寻法律途径解决，但该法律关系与本案属于不同的法律关系，高峻、逯晓冬以此拒付涉案物业管理费，依据不足，本院不予支持。综上所述，高峻、逯晓冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人高峻、逯晓冬共同负担。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  罗 毅审判员  张 宾二〇二〇年六月十五日书记员  陈晓君易臻萱李蕴妍