江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初57号原告：南京金秋投资控股集团有限公司，统一社会信用代码91320100748219723F，住所地江苏省南京市秦淮区白下路181号。法定代表人：李晓华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成培曦，北京观韬中茂(南京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：水天鲲，北京观韬中茂(南京)律师事务所律师。被告：林月霞，女，1944年2月14日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：杨博炜，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜宏宇，江苏三法律师事务所律师。原告南京金秋投资控股集团有限公司与被告林月霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年3月30日、4月28日、5月19日三次公开开庭进行了审理。原告金秋集团的委托诉讼代理人成培曦、水天鲲，被告林月霞的委托诉讼代理人杨博炜、颜宏宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空并迁让（300㎡)房屋；2．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系房屋的产权人，2010年3月5日，南京嘉易盛贸易实业有限公司与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定嘉易盛公司将原告坐落在的房屋出租给被告作为幼儿园使用，租赁期限自2010年9月1日至2015年8月31日，合同第七条另约定房屋租赁合同期满，被告返还房屋的时间是2015年8月31日。合同签订后，嘉易盛公司将房屋交付给被告使用，然而2015年8月31日租赁合同约定的租赁期限届至后，被告却未将房屋腾空返还给原告或出租人嘉易盛公司，反而长期无权占有房屋至今。原告多次联系被告将案涉房屋腾空，并于2019年10月18日向被告发出《律师函》催告其履行义务，然而被告接函后仍拒不搬出。被告长期侵占金秋集团房屋的行为已经严重违反《物权法》的规定，对原告的利益造成了极大损害。故原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告林月霞辩称，本案纠纷已经有南京中院做出生效判决，确认被告有权在房屋中居住。原告本次起诉系针对同一事实重复起诉，其诉讼请求与法院生效判决相悖，应予以驳回。经审理查明，位于混合结构四层楼房（建筑面积324平方米）登记所有权人为南京市粮食局第四分局（以下简称四分局）。2002年12月4日，四分局经南京市粮食局通知撤销组建为南京金秋粮油有限公司；2007年7月2日，南京市粮食局决定组建南京嘉易盛贸易实业公司（以下简称嘉易盛公司），行使对南京金秋粮油有限公司的经营管理职权；2010年4月16日，南京金秋粮油有限公司经工商局同意变更为南京金秋投资控股有限公司；2010年7月2日，南京金秋投资控股有限公司变更为南京金秋投资控股集团有限公司。2010年3月5日，嘉易盛公司（甲方）与被告林月霞（乙方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，林月霞租赁坐落在，承租面积约300平方米房屋用于经营幼儿园；租赁期限5年，自2010年9月1日至2015年8月31日止；房屋租赁合同期满，乙方返还房屋的时间是2015年8月31日；合同期内如遇规划拆迁，合同自然终止，双方免责。若涉及因乙方装潢、制备搬迁而增加的补偿费用，补偿给乙方；涉及到房屋及原有装修等甲方生产、经营设施的补偿费用，补偿给甲方，合同对双方的其他权利义务进行了约定。2014年4月1日，金秋集团贸易部给栖霞区教育局出具证明一份，内容为：“兹有我单位原退休职工林月霞承租我单位房产开办苗苗幼儿园，原租赁合同于2015年8月31日到期，经租赁双方商量后，我单位同意于2015年8月31日以后继续将以上房产租赁给林月霞使用。特此证明”。合同约定租赁期限届满，嘉易盛公司与林月霞未另行签订房屋租赁合同。2016年3月18日，嘉易盛公司向林月霞发出《律师函》，要求林月霞腾空房屋。林月霞未予回复。2016年8月3日，嘉易盛公司向本院起诉，后于2016年9月9日撤回起诉。金秋集团与林月霞就补偿事宜商谈无果。嘉易盛公司于2018年6月21日再次向本院提起诉讼，请求判令：林月霞腾空并迁让承租的房屋并支付违约金及房屋使用费。本院经审理后，于2018年10月20日作出（2018）苏0113民初3509号民事判决书，判决：林月霞自判决生效之日起30日内腾空所租赁的涉案房屋（），并交付给嘉易盛公司。林月霞不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉。江苏省南京市中级人民法院经审理后，以涉案合同履行期间，南京金秋粮油有限公司已变更为金秋集团，不再由嘉易盛公司经营管理；考虑到金秋集团贸易部在合同履行期间向栖霞区教育局出具了续租证明，现有证据也显示金秋集团曾承诺林月霞租赁涉案房屋至林月霞在评估报告上签字之日；故嘉易盛公司的诉讼请求不宜在本案中处理为由，于2019年4月24日作出（2018）苏01民终10591号民事判决书，判决：一、撤销江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初3509号民事判决；二、驳回南京嘉易盛贸易实业有限公司的全部诉讼请求。2019年10月18日，金秋集团委托律师向林月霞邮寄送达律师函，并于2019年10月21日在案涉租赁房屋门口张贴律师函。要求林月霞于收到律师函之日起5日内，将房屋腾空并返还给金秋公司，并向金秋公司支付2015年9月1日至2019年10月20日的房屋占有使用费。林月霞收到律师函后，未向金秋集团返还房屋、支付房屋占有使用费。金秋集团遂起诉至本院要求处理。另查明，2016年6月15日，为加快推进栖霞老街片区城中村危旧房改造，提升区域形象，南京市栖霞区人民政府发布征收公告，征收范围包括案涉租赁房屋在内的房屋。征收签约期限：2016年7月15日至2016年10月12日。林月霞租赁案涉房屋开办的苗苗幼儿园现已停业，林月霞仍继续占用涉案房屋。案涉租赁房屋所在地块的其他房屋已经拆除，现仅有案涉房屋未拆除。苗苗幼儿园的财产进行了初步评估。拆迁部门只与产权单位签订征收补偿协议，不与房屋承租人协商征收补偿事宜。截止本案法庭辩论终结，金秋集团与拆迁部门仍未签订征收补偿协议。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；金秋集团举证的房屋所有权证、国有土地使用证、宁粮市字（2002）154号关于撤销粮食分局组建公司的通知、宁粮产字［2007］69号关于组建“南京天悦粮食物流（集团）”等四家公司的决定、公司准予变更登记通知书、房屋租赁合同、律师函、照片；林月霞举证的（2018）苏0113民初3509号、（2018）苏01民终10591号民事判决书、栖霞老街片区危旧房城中村改造项目（一期）房屋征收公告等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉位于房屋所有权人为原告金秋集团。金秋集团对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。案涉房屋在金秋集团交由嘉易盛公司管理期间，由嘉易盛公司与林月霞签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给林月霞用于经营幼儿园。在租赁合同期满前，金秋集团同意在房屋租赁合同期满后继续将案涉房屋租赁给林月霞使用。金秋集团与林月霞未另行签订书面房屋租赁合同。虽然金秋集团曾经承诺林月霞租赁涉案房屋至其在评估报告上签字之日，但该约定不具有确定租赁期限的效力。因此，本院确认金秋集团与林月霞之间就案涉房屋存在房屋租赁合同关系，租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。金秋公司与林月霞就补偿协商无法达成一致的情况下，通知林月霞返还租赁房屋、支付房屋占有使用费。林月霞收到通知后未向金秋集团返还房屋、支付房屋占有使用费，金秋集团作为房屋所有权人有权要求林月霞腾空并迁让租赁房屋。金秋集团要求林月霞腾空并迁让租赁房屋的请求成立，本院予以支持。江苏省南京市中级人民法院对嘉易盛公司与林月霞房屋租赁合同纠纷案作出终审判决，以涉案合同履行期间，金秋集团不再由嘉易盛公司经营管理；金秋集团在原合同履行期间向栖霞区教育局出具了续租证明，现有证据也显示金秋集团曾承诺林月霞租赁涉案房屋至林月霞在评估报告上签字之日；故嘉易盛公司的诉讼请求不宜在本案中处理为由，驳回嘉易盛的诉讼请求。该判决未剥夺作为房屋所有权人人金秋集团基于双方的不定期租赁合同而享有起诉的权利。同时，林月霞一直未在评估报告上签字，金秋集团与拆迁部门至今亦未能签订征收补偿协议，如仍不允许金秋集团提起本案诉讼，将会形成僵局，可能导致双方损失的扩大。因此，林月霞辩称本案诉讼构成重复起诉的理由不能成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告林月霞于本判决发生法律效力之日起二十日内将坐落在租赁房屋腾空返还给原告南京金秋投资控股集团有限公司。案件受理费80元，减半收取40元，由被告林月霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元。审 判 员 韩栋二〇二〇年六月十七日法官助理 晋静书 记 员 尹紫