贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初601号原告：姜萍，女，1974年2月8日生，汉族，四川省资阳市人，户籍地址四川省资阳市安岳县，现住贵州省安顺市平坝区。被告：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区塔山西路15号。统一社会信用代码：91520402580676567H。法定代表人：佘海钧。委托诉讼代理人：张玉静、李松，贵州宜源律师事务所律师、实习律师。代理权限：特别授权。原告姜萍与被告安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姜萍、被告委托诉讼代理人张玉静、李松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2017年4月1日至2019年7月1日逾期交房违约金16895元；2、判令被告向原告退还违法收取的水电开户费、电视费、楼宇对讲费、登记费、维修资金共计人民币10294元；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原、被告于2015年11月17日签订《商品房买卖合同》，约定被告将安顺市平坝区中山东路尚品都汇第2号楼1单元10层1号房屋以327706元出售给原告。原告于2015年5月1日、2015年8月10日支付被告首付款人民币109000元，于2019年7月1日支付尾款229000元，总计327706元。原告依据合同约定将总房款支付到被告指定账户。2019年7月1日，原告接电话通知前去收房。发现小区随处可见建筑围挡和垃圾，并且还有未完工的楼层继续施工，水电也未通，被告无法提供商品房验收合格的合法证明文件。因急于住房原告无奈接收了房屋。根据双方签订的合同第十三条约定，被告逾期60日内不能将房屋交付原告，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。综上，为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等规定，特具状起诉，望判如所请。原告姜萍向本院提供《商品房买卖合同》、《收据》等证据，用以支持其主张。被告中渝公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条的约定，双方已对合同第十三条的约定进行了变更，即逾期交房违约金按月万分之二计算，故原告主张违约金于法无据，且被告中渝公司已于2019年7月1日将案涉房屋交付给原告，原告主张违约金只能计算至2019年7月1日止；本案原告未按照合同约定支付购房款，原告于2019年6月4日才将购房尾款支付到公司账户，原告要求支付违约金无事实依据，应予驳回；二、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，被告根据合同约定代收水电开户费及有线电视开户费、一户一表的费用，代收的相关费用已支付给相关单位，因此，不存在退还的问题；另楼宇对讲系统系被告与住户商定的请专业公司安装门禁对讲系统的费用，该门禁系统已投入使用，原告要求退还亦于法无据；根据发改委的有关通知，登记费按每件80元收取，有相关法律依据，此外，原告提交的三通费、楼宇对讲费票据显示的收款时间为2015年6月1日，其主张已超过诉讼时效，不应予以支持；另补充，若约定逾期交房违约金过高，请求法院予以调减。被告中渝公司向本院提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《弱电系统合同》及付款票据、《平坝“尚品都汇”商住小区给水管道立户及安装施工合同》及付款票据、《10千伏及以下配电项目施工建设工程施工合同》及付款票据、《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、《贵州省住宅专项维修资金专用收据》、《收据》、《物品交接签收表》等证据，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：被告中渝公司系平坝区鼓楼办事处中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2015年8月10日，原告与被告中渝公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“尚品都汇”2号楼1单元10层1号商品住宅（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为128.01平方米，套内建筑面积为101.82平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为3218.48元，总价款为327706元；买受人以银行按揭付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首付款98706元，余款229000元以银行按揭支付；出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳1、专项维修资金；3、第二十三条约定的物业服务费用；5、预告登记费、产权登记费、测绘费、交易费、预抵押登记费、转现房抵押登记费（贷款时发生）；6、水、电开户费。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议第一条约定：1、出卖人向买受人承诺关于本补充协议对应之房屋的交付时间为2016年12月31日前，若在此承诺的交付日期内，出卖人未能严格按照本补充协议对应之《商品房买卖合同》中所约定的交房标准将商品房交付买受人时，则按以下方式处理：（2）房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。上述《商品房买卖合同》签订前，原告分别于2015年5月6日、2015年5月9日向被告支付定房款20000元、50000元。合同签订当日原告向被告支付购房款28706元，同时支付被告楼宇对讲费500元、水电开户费1000元、电视开户费2000元、转现房登记费80元、预告登记费80元、抵押登记费80元。2019年6月4日，原告向被告支付购房尾款229000元。案涉房屋于2019年6月28日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意合格验收。2019年7月1日，被告将案涉商品房交付给原告。原告称接被告电话通知后，因水、电均未开通入户，待接通水、电后于2019年8月1日才取得案涉房屋。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《收据》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、《物品交接签收表》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。本案被告认可有逾期交付房屋的事实，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、原告主张的逾期交付房屋的时间如何确定；二、原告主张的逾期交房违约金如何计付；三、原告主张退还水、电开户费、电视费及楼宇对讲费等费用有无事实基础和法律依据。对以上焦点问题，本院具体分析如下：第一，关于逾期交付房屋时间的确定问题。被告提供《工程质量验收会议结论》、《交房通知单》等证据证实其于2019年7月1日已向原告交付案涉房屋。经查，案涉房屋于2019年6月28日经相关各方共同出具竣工报告，同意合格验收。此时，房屋已具备交付条件。而原告于2019年7月1日签署的《交房确认书》、《物品交接签收表》，可以视为原告已认可房屋符合交付条件且同意验交房屋。此时，原告取得了房屋钥匙，出卖人已将房屋转移给买受人占用。当事人对自己的主张应当承担举证责任。原告主张被告于2019年8月1日方向其交付房屋，但未向本院提供证据证明其主张，原告应承担举证不能的责任。故，对被告的抗辩主张予以采信，本院确认本案交房时间为2019年7月1日。逾期交房违约金如何计付的问题。首先，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十三条1.（2）中约定逾期超过60日，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金。附件十二补充协议第一条1.（2）中约定房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。基于上述两项约定，双方因对条款内容理解的不同而对逾期交房违约金的计算方法产生争议。合同第二十九条、第三十条虽约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；本合同及附件，具有同等法律效力，但第二十九条亦约定“但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，若按被告抗辩逾期交房违约金按月万分之二计算，明显属于排除对方主要权利的情形。此外，《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，无论是从合同条款排除买受人主要权利，应当无效；还是从应作出不利于提供格式条款一方的解释，被告抗辩按补充协议月万分之二计付违约金的计算方法，应当不予适用，本院对其抗辩主张，不予采信。其次，具体违约责任的承担问题。根据上列分析，本案应适用双方合同第十三条的约定按每日万分之二的标准计算逾期交房违约金，亦即原告主张的计付标准。被告抗辩称该标准约定过高，请求法院给予调减。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。参考本地区房屋租赁市场行情，本院酌情按12.5元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉房屋套内建筑面积为101.82平方米，原告每月可得租金损失约为1272.75元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金：0.0002×30×327706=1966.24元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以“调减”本院认为较为合理，予以采纳。对于具体“调减”问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮20%予以确定，即1272.75×（1+20%）=1527.30元。根据前述查明的事实，被告逾期交房共821天，但原告在支付首付款后于2019年6月4日方将按揭贷款229000元支付给被告，明显超出办理按揭贷款的合理期间，原告未提供在长达3年的时间不能办理按揭贷款系被告方责任所导致的相关证据，本院认为，原告方延迟付款情形显著，被告方后履行抗辩权成立。因此，对原告主张的违约金应从2019年6月4日开始起算。即2019年6月4日至2019年7月1日共27天（约0.9个月），被告应承担逾期交房违约金为1527.30×0.9=1374.57元。原告主张超出部分，本院不予支持。第三，关于水、电、电视开户费及楼宇对讲费、预告登记等费用应否退还的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定：上水、下水交付时达到使用条件；供电交付时达到使用条件；有线电视线路敷设到户；宽带网络线路敷设到户。根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上列费用的实质应为供电、有线电视设施等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。双方当事人虽在合同第十四条（四）1中约定买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳水、电开户费用，但被告并未提供其已向相关单位代买受人缴纳了该部分费用的缴费凭证，被告收取该费用没有事实依据。同时，国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。被告将本应包含在房屋价格成本中的费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，双方约定代收水、电开户费用的条款应属无效。合同条款无效，属确认之诉，不适用诉讼时效的规定，被告主张原告诉请已超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采信。被告收取的三通费于约于法均无合理依据，故对原告要求被告退还已收取的三通费的诉请，本院亦予以支持。经查，原告向被告交纳的水电立户安装费及有线电视立户安装费分别为1000元、2000元，被告应予返还。对于原告主张的楼宇对讲费、预告登记费等费用，不属于上述规范性文件所包括的基础设施建设、安装费用，现案涉房屋的对讲系统已开通使用，亦办理了预告登记，原告已获得支付该项费用的对应利益，原告主张返还，没有事实基础和法律依据，本院不予支持。对于原告主张的专项维修资金，经本院释明，原告当庭撤回其该项请求，系原告对其民事权利的自行处分，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告姜萍给付逾期交房违约金1374.57元。二、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告姜萍退还水、电及有线电视开户费3000元。三、驳回原告姜萍的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取240元，由原告姜萍负担200元，由被告安顺市中渝房地产开发有限公司负担40元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费480元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年六月三日法官助理王菊书记员张丁勇