浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终1159号 上诉人（原审原告）：**，男，1983年7月2日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：戴莉，女，1984年5月16日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：许眯，浙江同元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张鑫，男，1972年6月20日出生，汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：许燕平，女，1977年3月11日出生，汉族，住浙江省天台县。 上诉人**因与被上诉人戴莉、张鑫、许燕平确认合同无效纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2019）浙1023民初5139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭，经征求各方当事人意见后以庭询谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决，改判确认戴莉与张鑫、许燕平签署的《房地产买卖合同》无效。事实与理由：一、涉诉房屋系夫妻共同财产一方无权处分。1.2005年8月起**和戴莉开始以夫妻名义共同生活，当时**已满22周岁，戴莉已满21周岁，已达到法定结婚年龄，2006年生下长女杨静怡，双方于2009年1月24日进行婚姻登记属于补办，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，双方婚姻关系开始于2005年8月。2.嘉亨湾米兰阁1单元801室房屋于2008年购买，该房屋的购房首付款由**交纳，后期银行按揭款也是**按月支付。房屋所有权证登记时间为2010年3月26日，土地使用权证登记时间为2010年5月5日，产权证书于双方婚姻关系存续期间取得。3.涉诉房屋属于夫妻关系存续期间的财产，为夫妻共有，一方单独处分侵害了另一方的利益，其处分行为无效。二、被上诉人之间恶意串通损害上诉人利益。1.戴莉在提出与**离婚诉讼期间，在**不知情的情况下恶意以158万元低价转移房产。据了解，该小区同样户型近两年有几宗交易记录，实际成交价格为240万元，差价80万元左右。张鑫、许燕平称买房之前并不认识戴莉，实际上，**与戴莉的小孩曾就读于许燕平所经营的幼儿园，但许燕平拒绝提供孩子学籍档案；许燕平与**母亲的通话录音表明，许燕平购房时知道戴莉已婚、房产属于夫妻共同财产、夫妻双方和孩子正在房子里居住、孩子在附近上学，并对**家里其他事情了如指掌。另外在房地产买卖合同中被上诉人之间还约定户口迁出事宜，属于恶意串通。2.被上诉人客观上存在相互勾结、串通的行为。许燕平在2019年10月11日当天首次看房并支付30万元订金，此行为明显不符合常理。2019年10月17日，在张鑫、许燕平仅支付首付款的情况下，戴莉即将房屋产权过户给张鑫、许燕平，也不符合常理，**有理由认为被上诉人之间早已相识。再有，按照常理，因房屋引起纠纷，双方存在利益冲突，但实际上戴莉的一审代理律师许眯与许燕平在庭前多次通话，并两次在开庭当日乘张鑫、许燕平的车来到法院，且一审审理中张鑫称与许眯是同学关系，有理由相信实际上是张鑫、许燕平找的许眯给戴莉代理案件。被上诉人之间相互串通行为明显。 戴莉辩称，一审法院查明事实清楚，从房屋权属登记，介绍买房，购房付款过程均是清晰明确，根本不存在恶意串通的主观意图。本案争议的不动产登记在戴莉一人名下，根据公示公信原则，戴莉一人可以独自出售该房产。上诉人主张被上诉人恶意串通虚假买卖的通话记录及照片等证据根本不足以证明其主张的事实。上诉人关于被上诉人之间客观上存在相互勾结、串通行为的推断是荒谬的，首先张鑫、许燕平买房是早有筹划，深思熟虑，四处询问，看到合适房源就签订协议，看房当天就支付30万元订金并无不妥；张鑫、许燕平未付清房款时，戴莉就办理了过户手续，余下房款通过房产抵押贷款来支付，这一操作在当前二手房买卖中是普遍存在的正常的交易行为；戴莉委托诉讼代理人许眯与戴莉父母本就相识，且为戴莉兄弟戴恒处理过交通事故，并非张鑫、许燕平为戴莉找的律师。**的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张鑫、许燕平辩称，其夫妻二人从开始寻房，到决定向戴莉购房，再到办理房屋权属变更登记，符合房产买卖的整个流程。其开始不认识戴莉、**夫妇，也不知道他们的家庭情况，只是买房后才认识，根本不存在恶意串通的可能性。买房是刚性需求；购房流程正常，购房款也是按照合同约定支付完毕，有银行转账记录及收款条据可证；购房前许燕平没有与戴莉通话记录，是购房定金支付后，为后续交接手续方便双方才加了微信，才有了通话，不存在恶意串通的条件，**他们家庭矛盾是在房子过户后才知道；该房产成交价略低于评估价，属房屋买卖的正常现象。因此，其夫妻购买的戴莉名下石梁嘉亨湾房产合法合规。上诉人以其子女就读于许燕平担任园长的始丰幼儿园、张鑫与戴莉的律师许眯是高中同学，推断被上诉人之间存在恶意串通是荒谬的。录音的通话人不是许燕平，上诉人捏造事实。其夫妻无意介入**、戴莉的婚姻家庭纠纷，现其夫妻合法财产权利受到了侵犯，要求上诉人立刻停止侵权。**的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 **向一审法院起诉请求：1.确认被告戴莉与被告张鑫、许燕平之间签订的《房地产买卖合同》无效；2.请求被告张鑫、许燕平将天台县屋产权过户回到被告戴莉名下；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告诉讼请求变更为：1.确认被告戴莉与被告张鑫、许燕平之间签订的《房地产买卖合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告**与被告戴莉于2005年经人介绍认识，同年7月订婚，同年8月开始同居生活。2006年10月11日生育女儿杨静怡，2009年1月24日，双方在天台县民政局办理结婚登记，2011年2月26日生育女儿杨静雯，2012年10月25日生育儿子杨浩宇。2008年2月3日，被告戴莉与浙江杨帆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了本案讼争的坐落于天台县地产。2010年3月26日，办理了房屋所有权证，证号为天房权证天台字第××号，登记为被告戴莉个人单独所有。2010年5月5日，办理了国有土地使用权证，证号为天台国用（2010）第01921号，登记的国有土地所有权人为被告戴莉。2019年8月20日，被告戴莉与天台步步高房产中介所（个体工商户）签订《出售房地产居间合同》，约定被告戴莉委托天台步步高中介所作为居间方提供天台县地产购买方的信息，该房地产售价180万元左右，具体面商。2019年10月11日，被告戴莉与被告张鑫、许燕平及居间方天台步步高房产中介所签订《房地产买卖合同》，约定：被告戴莉将坐落于天台县始丰街道石梁嘉亨湾米兰阁1单元801室的房地产转让给被告张鑫、许燕平；转让总价为169万元，该合同签订时已收取定金5万元，2019年10月25日前预付65万元，2019年12月15日前支付99万元，定金在最后一次付款中抵作购房款；房屋内保持原状，包含出售，出屋时应保留原房屋装饰、灯、水、电灯等固定设施；合同并对其他事项作了约定。2019年10月11日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平支付的购房款30万元，该款由许燕平转账至天台步步高房产中介所经营者金春菊银行账户，同日，金春菊银行账户转账27万元至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户，金春菊将1万元以现金方式交给被告戴莉，另外2万元作为佣金保证金。2019年10月15日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款11万元。2019年10月17日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款29万元，其中4万元由被告许燕平转账至被告戴莉银行账户，21万元由许燕平转账至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户，另4万元由被告许燕萍于2019年10月16日转账至金春菊银行账户，后由金春菊于2019年10月17日以现金方式交给被告戴莉。2019年11月10日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款50万元，该款由被告许燕平转账至金春菊银行账户，同日，金春菊转账50万元至被告戴莉母亲戴卫萍银行账户。2019年12月7日，被告戴莉收取被告张鑫、许燕平购房款49万元，该款由许燕平转账至金春菊银行账户，同日，金春菊取现交给被告戴莉。截至2019年12月7日，被告戴莉已收取被告张鑫、许燕平购房款共计169万元。2019年10月17日，被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订《房地产买卖合同》，约定将登记在被告戴莉名下坐落于天台县地产转让给被告张鑫、许燕平，转让总价为158万元。该158万元转让总价不包括家具装修装饰等在内。同日，该合同在天台县自然资源规划局备案，双方就本案讼争房地产办理了过户登记手续。另查明，本案讼争的坐落于天台县地产建筑面积为141.88平方米，套内面积为107.91平方米，土地使用权面积为10.11平方米。经台州鼎力房地产资产评估有限公司评估，本案讼争房地产（包括装饰装修）评估价为1816100元，室内物品评估价为25600元，合计1841700元。 一审法院认为，被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合同合法有效，予以确认。首先，虽然本案讼争的不动产权属证书是在原告**与被告戴莉婚姻关系存续期间取得，但登记在被告戴莉一人名下，根据公示公信原则，即使没有原告**签字，该合同也可以成立。其次，被告张鑫、许燕平已经支付了合理对价。被告戴莉将登记在其个人名下的本案讼争不动产转让给被告张鑫、许燕平，虽然双方在转让过程中产生了两份房地产买卖合同，但从双方实际履行情况看，被告张鑫、许燕平向被告戴莉支付了购房款169万元，应当认定履行的是2019年10月11日的《房地产买卖合同》，而非2019年10月17日的《房地产买卖合同》，且根据双方陈述2019年10月17日的《房地产买卖合同》约定的158万元价格并未包含家具及装饰装修等在内。该讼争不动产以169万元实际价格成交，虽低于评估价，但未达到认定明显低价的法律标准，仍属于合理的范围之内。另外，被告张鑫、许燕平一方在交付购房款过程中虽有向居间方经营者金春菊以及被告戴莉母亲戴卫萍转账行为，但并无证据证明该转账行为系虚假交易，而原告提供的证据也不足以证明张鑫、许燕平受让该不动产与被告戴莉之间存在恶意串通。被告张鑫、许燕平在合同签订后已按约定付清了全部购房款，并办理了过户登记手续，合同不但成立，且已经生效并履行完毕。故对原告要求确认被告戴莉与被告张鑫、许燕平签订的房屋买卖合同无效的诉请，证据不足，不予支持。如原告**认为被告戴莉的处分行为侵害了其合法权益，可另行主张权利。综上，原告的诉请于法无据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告**的诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，鉴定费9900元，由原告**负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点有两点：一是案涉房屋是否为上诉人**与被上诉人戴莉夫妻共同财产戴莉无权单独处分。经查，**与戴莉于2009年1月24日办理结婚登记时，并未填写《申请补办结婚登记声明书》，即未履行补办结婚登记的特定程序，故不能进行婚姻效力追溯，双方之间的婚姻关系应于2009年1月24日结婚登记时确立，**主张适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，双方婚姻关系始于2005年进而主张案涉房屋为婚姻关系存续期间取得的财产，本院不予支持。不动产物权的取得以登记为生效要件，案涉房屋系戴莉婚前购买且登记在戴莉一人名下，故应认定产权证上的婚前购房人戴莉系房屋所有权人，其转让案涉房屋不属于无权处分。二是被上诉人之间是否存在恶意串通。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条规定，当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。案涉房屋及室内物品的评估价为1841700元，戴莉以169万元的价格将其转让给被上诉人张鑫、许燕平，虽低于评估价格，但未达到法律规定的“明显不合理的低价”标准，可认定为在合理价格范围之内；案涉房地产买卖合同系中介提供的格式合同，约定转让方迁出户口亦是格式条款，并非被上诉人特别约定；许燕平在看房当日支付30万元订金、戴莉在收取首付款后即将房屋产权过户给张鑫、许燕平，亦属合理；**与戴莉的子女就读于许燕平工作的幼儿园，戴莉的委托诉讼代理人许眯与张鑫系同学关系，同车前来开庭等并不能说明被上诉人之间相互串通。因此，**对恶意串通事实的证明未能达到排除合理怀疑的程度，本院认为该事实不成立。 综上所述，**的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈 茜 二〇二〇年六月二十八日 代书记员 郭巧燕