北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5514号上诉人（原审被告）：徐国，男，1979年2月1日出生，汉族，住址天津市武清区。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋福荣，女，1979年6月1日出生，汉族，住址北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：杨春梅，女，1977年2月22日出生，蒙古族，住址北京市房山区。上诉人徐国因与被上诉人宋福荣、被上诉人杨春梅案外人执行异议之诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初23659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐国上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判驳回宋福荣一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由宋福荣、杨春梅负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案一审中，因杨春梅未到庭参加诉讼，无法证实宋福荣提交房屋买卖合同及相关合同的真实性，且宋福荣所述的已付购房款均未支付至杨春梅本人账户，而是全部支付到案外其他人的账户，无法认定属于涉案房屋的购房款。一审法院认定房屋买卖合同签订时间、购房款支付情况均缺乏有效证据佐证。一审法院认定宋福荣于2017年9月28日起占有涉案房屋，没有证据佐证。即使宋福荣提交的房屋买卖合同及付款情况属实，宋福荣于2017年9月28日起占有涉案房屋也不符合合同约定，且与房屋买卖合同中“先付款后交房”的交易习惯不符。《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。办理房屋过户登记手续的前提是支付抵押贷款，注销交易房屋的抵押登记。本案中，涉案房屋至今未注销抵押登记。根据上述规定，即使宋福荣与杨春梅签订的房屋买卖合同真实，也属于无效合同。且未能办理过户登记系因宋福荣未支付剩余购房款，无法办理注销抵押登记所致。故未办理过户登记是由宋福荣自身原因造成的，存在重大过错。二、一审判决遗漏当事人，严重违反法定程序。本案被执行人为杨春梅、马继峰夫妻二人，涉案房屋也是杨春梅、马继峰夫妻共同财产。所以，马继峰应为本案必要诉讼参与人，且处理结果与马继峰有直接利害关系。一审判决遗漏马继峰，严重违反法定程序，应予撤销。三、一审判决适用法律错误。宋福荣提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应依法驳回其全部诉讼请求。宋福荣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回徐国的上诉，维持一审判决。具体理由如下：一、宋福荣在法院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，是通过正规的房地产中介公司办理的，并在房地产交易中心做了网签。做房屋核验时，该房屋并没有任何的不良问题，宋福荣也无法预知以后有没有问题。二、在查封前宋福荣已合法占有该房屋，其每月缴纳的水电燃气电视费交易均有记录，并且北京龙湖物业房屋有限公司（以下简称龙湖物业公司）也提供了宋福荣的居住证明、物业费结清证明、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明。宋福荣也和涉案房屋前房主一起在物业中心更改了房主信息，以上证据均显示宋福荣已于2017年9月28日起已占有该房屋，先于查封日期之前。三、宋福荣已按合同按时支付了该房屋的房款，该房屋总价750万元，已支付定金50万元，物业交接保证金及户口迁出保证金2万元，剩余购房款400万元、50万元、412980元也按合同约定支付完毕，第5笔购房款已按合同约定通过代为偿还按揭贷款方式支202555．98元，以上共支付5635535．38元，尚未支付1864464．02，这笔款项已于2020年1月2日汇入北京大兴执行局案款专用户，其中1796946元是剩余房款，另外110025元系为确保满足已将剩余价款全部支付法院执行条件而额外交纳的款项。四、关于未办理房屋过户问题，宋福荣与杨春梅于2017年8月2日签订的房屋买卖合同约定，自合同签订之日起365天内办理过户，但因该房屋在2018年2月2日已被查封，并且宋福荣与中介公司都无法找到杨春梅，致使宋福荣无法办理过户，而且房屋被查封后更不可能过户。在约定过户期内，宋福荣一直按《补充协议》约定代偿银行按揭贷款，对于无法办理房屋过户没有过错。五、宋福荣与杨春梅签订补充协议约定，过户前宋福荣支付杨春梅剩余房款，用于杨春梅解押房产，还清银行贷款，故该合同本身合法有效，且宋福荣一直在履行偿还银行抵押贷款的义务。六、买卖合同的双方当事人可以自行约定交易内容，根据双方意愿约定何时交房。徐国主张交房时间不符合交易习惯，没有依据。七、我国《中华人民共和国担保法》第四十九条的立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让方通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想，是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。杨春梅未参加二审诉讼，亦未提交书面答辩意见。宋福荣向一审法院起诉请求：1．判令停止对北京市大兴区永兴路5号院4号楼24层1单元2401房屋（以下简称涉案房屋）的执行，解除对涉案房屋的查封；2．判令徐国、杨春梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：徐国与杨春梅、马继峰民间借贷纠纷一案，根据徐国的诉前保全申请，一审法院于2018年2月2日查封涉案房屋。徐国起诉后，一审法院于2018年12月25日作出（2018）京0115民初5790号民事判决书，判决杨春梅、马继峰向徐国偿还借款本金70万元及借款利息。判决书生效后，杨春梅、马继峰未如期履行判决书确定的义务，徐国向一审法院申请强制执行。执行过程中，宋福荣就涉案房屋提出案外人异议，一审法院于2019年8月28日作出（2019）京0115执异181号执行裁定书，裁定驳回宋福荣的异议请求。宋福荣不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，即本案。一、房屋买卖合同及相关合同签订情况2017年7月18日，杨春梅（出卖人，甲方）、宋福荣（购买人，乙方）、龙湖物业公司（居间方，丙方）就买卖涉案房屋签订《买卖定金协议书》，约定以750万元的成交价格购买涉案房屋，乙方向甲方支付定金50万元；甲方指定收取定金账户为杨志梅名下中国银行账户。2017年8月2日，杨春梅（出卖人）与宋福荣（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：房屋成交总价为750万元；其中，房屋成交价格为230万元；房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为520万元。具体支付方式及期限：1．定金50万元，于2017年8月2日前向出卖人支付，支付方式为自行交割；2．物业交接保证金1万元，于物业交割完毕当日支付；3．户口迁出保证金1万元，于房屋内现有户籍迁出当日支付；4．剩余购房款：（1）买受人应于2017年8月31日前向出卖人支付购房款400万元；（2）买受人应于2017年10月31日前向出卖人支付购房款50万元；（3）买受人应于2017年12月31日前向出卖人支付购房款412980元；（4）买受人应于2018年8月2日前向出卖人支付购房款2067020元；（5）第4笔房款出卖人应用于办理涉案房屋在中国农业银行的贷款抵押解除手续。上述款项出卖人收款账户为杨志梅名下中国银行账户。买卖双方同意，自本合同签订之日起365日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋权属转移登记手续。2017年8月2日，杨春梅（出卖人，甲方）与宋福荣（买受人，乙方）签订《补充协议》，其中第六条约定：涉案房屋尚有银行贷款2067020元未还清（截至2017年9月10日），自2017年9月10日起甲方将银行贷款的还款合同和还款账号交由乙方代管，由乙方每月代还月供；过户前乙方支付甲方剩余房款用于甲方解押房产，还清银行贷款，甲方需配合办理相关手续。第七条约定：因涉案房屋除存在中国农业银行抵押贷款外，甲方还与深圳泛华小额贷款有限公司（以下简称泛华小贷公司）之间存在借款关系，甲方应在收到乙方支付购房款400万元当天，配合乙方和泛华小贷公司去银行办理还款解押手续。另，本协议相关条款和《北京市存量房屋买卖合同》相抵触的，以本协议为准。2017年8月2日，杨春梅（出卖人）、宋福荣（买受人）、龙湖物业公司（居间方）就涉案房屋签订《居间服务合同》，约定居间服务费为82500元。合同落款处龙湖物业公司联系人记载为孙月秋。二、涉案房屋价款支付情况2017年7月18日，宋福荣向杨春梅指定的杨志梅中国银行账户转账50万元，宋福荣于当日出具定金收条。2017年8月29日，宋福荣分别向泛华小贷公司转账3837551．63元，向杨春梅指定的杨志梅中国银行账户转账162448．37元，上述两笔款项共计400万元。同日，杨春梅出具收据，载明：杨春梅收到宋福荣购房款400万元，其中3837551．63元支付给泛华小贷公司用于解除涉案房屋上所设抵押，剩余162448．37元支付至杨春梅指定账户。2017年10月5日，宋福荣向居间方龙湖物业公司联系人孙月秋转账2万元，用于交纳物业交接保证金及户口迁出保证金。2017年11月1日，杨春梅出具收据，载明：杨春梅收到宋福荣购房款50万元，上述款项预计2017年11月2日到账，如若未收到上述款项，此收据作废。2017年11月2日，宋福荣向杨春梅指定的杨志梅账户转账50万元。2018年1月7日，杨春梅出具收据，载明：今收到宋福荣购买杨春梅名下涉案房屋的购房款412980元。宋福荣提交了其于同日向杨春梅指定的杨志梅账户转账352980元的汇款凭证予以佐证。对于剩余购房款支付情况，宋福荣陈述，其依据《补充协议》第六条的约定，每月替杨春梅偿还按揭贷款，自2017年9月至2019年8月间共计24期，每期按揭贷款金额为11253．11元。对此，宋福荣提交了其中18期的支付凭证，其中1期为杨春梅出具的收条，其余17期均有中国农业银行业务凭证。一审法院对宋福荣代偿18期按揭贷款的事实予以认定，即共计偿还按揭贷款202555．98元。结合上述事实，一审法院认定，涉案房屋总价款为750万元，宋福荣已按照合同约定支付定金50万元、物业交接保证金及户口迁出保证金2万元、剩余购房款第一笔400万元、第二笔50万元、第三笔412980元。关于第四笔剩余购房款，宋福荣已通过代为偿还按揭贷款方式支付202555．98元。综上，宋福荣已支付涉案房屋价款5635535．98元，尚未支付1864464．02元。一审法院另查，2020年1月2日，宋福荣向一审法院案款专户汇入1906971元。根据宋福荣的陈述，其中，1796946元系涉案房屋的剩余价款（根据代为偿还按揭贷款期数为24期计算所得），另外110025元系为确保满足已将剩余价款全部交付法院执行的条件而额外交纳的款项。三、涉案房屋占有情况为证明在法院查封前已合法占有涉案房屋，宋福荣提交其为涉案房屋交纳电费及有线电视费的交易记录、龙湖物业公司居住证明、龙湖物业公司物业服务费用结清证明、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明等证据。根据上述证据显示的时间，一审法院认定宋福荣于2017年9月28日起占有涉案房屋，早于一审法院于2018年2月2日查封涉案房屋的时间。一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，杨春梅经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议，应符合以下条件，即在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封之前已合法占有不动产、已支付了全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记。本案中，第一，宋福荣签订房屋买卖合同及占有涉案房屋的时间均早于法院保全查封涉案房屋的时间，且宋福荣已按照《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的约定支付相应价款，并按照法院要求将剩余价款交付执行。第二，关于未办理过户登记是否为宋福荣自身原因，宋福荣与杨春梅于2017年8月2日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，约定双方共同向房屋权属登记部门申请办理涉案房屋权属转移登记手续的时间为合同签订之日起365日内，而法院查封涉案房屋的时间为2018年2月2日，此时双方约定的办理过户登记的期限尚未届满，且宋福荣在签订合同时亦无法预见涉案房屋将被查封。此外，在双方约定的办理过户登记期限内，宋福荣一直按照《补充协议》的约定履行代偿银行按揭贷款的义务，故一审法院认定宋福荣就房屋未能办理过户不存在过错。综上，宋福荣享有足以排除强制执行的民事权益，对于宋福荣的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决：停止对位于北京市大兴区永兴路5号院4号楼24层1单元2401房屋的执行。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明，针对杨春梅与宋福荣签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，杨春梅的配偶马继峰于2017年8月2日签署《配偶同意出售声明》，表示同意其配偶杨春梅出售涉案房屋，并委托杨春梅代为办理涉及上述房地产的转让手续。本院认为，本案中，案外人宋福荣针对一审法院在执行徐国与杨春梅、马继峰民间借贷纠纷一案生效民事判决过程中查封的涉案房屋提出执行异议，其异议请求被裁定驳回后，依法提起本案案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案争议焦点在于案外人宋福荣对执行中查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，宋福荣对此负有举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，宋福荣在诉讼中提供证据证明，其与杨春梅就买卖涉案房屋先后于2017年7月18日、2017年8月2日签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定了房屋成交价格、支付方式及期限、办理房屋权属转移登记的期限等；其中，针对在涉案房屋上已经设定的抵押权，双方明确约定，由宋福荣代杨春梅偿还银行月供；过户前，以宋福荣支付杨春梅的剩余购房款还清银行贷款，由杨春梅配合办理涉案房屋的解押手续。上述合同约定的内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。且上述合同的签订日期早于涉案房屋被一审法院查封的时间。其次，宋福荣提交了其为涉案房屋交纳电费及有线电视费的交易记录、龙湖物业公司居住证明、龙湖物业公司物业服务费用结清证明、职工住宅清洁能源分户自采暖核对证明等证据。上述证据证明宋福荣已于2017年9月28日起实际占有涉案房屋，早于一审法院查封涉案房屋的时间。再次，根据审理查明的事实，宋福荣已按照上述《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的约定，先后支付了定金50万元、物业交接保证金及户口迁出保证金2万元、剩余购房款第一笔400万元、第二笔50万元、第三笔412980元，并且已经代杨春梅偿还了部分银行按揭贷款。其中部分款项支付至杨春梅指定的杨志梅名下账户，杨春梅出具了相应的收据。宋福荣另在一审期间向一审法院案款专户汇入1906971元，以确保满足已将剩余价款全部交付法院执行的条件。此外，在宋福荣与杨春梅约定办理过户登记的期限届满之前，杨春梅已经下落不明，未履行其配合宋福荣办理涉案房屋解除抵押的义务；另由于杨春梅对徐国所负的债务，在此期间，涉案房屋被一审法院查封。因此，宋福荣就涉案房屋未能办理过户登记并不存在过错。基于上述事实，应当认定宋福荣对登记在被执行人杨春梅名下的涉案房屋所提出的执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行。因此，宋福荣在本案中的诉讼请求具有事实依据和法律依据，应予支持。杨春梅经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃答辩、举证和质证的权利。徐国亦未提供相反证据推翻宋福荣所举证据的真实性。在此情况下，一审法院经审核对宋福荣提供的证据予以采信，并作为认定案件事实的依据，并无不当。关于徐国上诉提出的一审判决遗漏当事人，违反法定程序的问题。因涉案房屋登记在杨春梅名下，相关的房屋买卖合同由杨春梅与宋福荣签订，且马继峰作为杨春梅的配偶签署了同意出售涉案房屋的声明书。因此，一审法院未将马继峰列为案件当事人，不影响本案的处理结果。本院对徐国的该项上诉理由不予支持。综上所述，徐国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由徐国负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 欣审 判 员  王 朔审 判 员  李 楠二〇二〇年六月二十二日法官助理  苏琪越书 记 员  高婧雯