广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再116号再审申请人（原审原告）：江夏静，女，1990年4月5日出生，汉族，住广东省汕尾市红海湾区。委托诉讼代理人：陈仲英，广东粤企律师事务所律师。被申请人（原审被告）：广州市泽信物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区体育东路39-45号127。法定代表人：李卫华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李安琦，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。再审申请人江夏静因与被申请人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院作出的（2016）粤0106民初18315号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年4月15日作出（2020）粤01民申7号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭审理了本案。江夏静的委托诉讼代理人陈仲英、泽信公司的委托诉讼代理人李安琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江夏静再审请求：撤销原审判决；改判解除江夏静与泽信公司签订的《商铺买卖合同》（以下简称《合同》）；判令泽信公司向江夏静返还购房款320919元、按揭费4460元、律师费2000元及利息（利息按照银行同期贷款利率自2016年10月24日起计算至本息清偿之日止）；泽信公司承担本案一审、再审全部诉讼费用及保全费。事实和理由：1.涉案房产由于泽信公司的原因导致无法进行按揭贷款，致使合同无法继续履行，江夏静有权要求解除合同，并要求泽信公司返回所有已收款项。（1）已生效的（2019）粤01民再154号民事判决书已经明确认定泽信公司已被列入失信被执行人，涉案商铺已无办理按揭可能，且该案判决解除所涉商铺买卖合同，由泽信公司返还购房款。（2）涉案《合同》第四条及第五条约定的违约责任是关于因买受人原因不能办理按揭贷款手续时应如何处理的约定，但当前无法办理按揭贷款手续的原因在于出卖人，而上述合同未就非买受人原因导致按揭不成情况如何支付剩余房款作出明确约定，且江夏静与泽信公司无法就如何支付剩余房款达成一致意见。2.泽信公司刻意制作显示公平甚至无效的合同条款，试图通过合同约定来逃避法律责任。（1）泽信公司明知其出售的“潮流站”铺位是不能办理按揭手续的，但是故意隐瞒该事实销售该部分铺位。（2）涉案合同约定可以由买家自行联系银行办理按揭，但广州市内所有银行皆表示，凡是所有有关格仔铺的按揭贷款手续，必须由出卖人统一向银行提出按揭准入申请，买方不能自行申请按揭贷款。3.涉案铺位已经被推平与其他铺位合并，涉案铺位已经不具备使用的可能，合同目的无法实现，合同无法继续履行应依法解除。4.本案非单纯的二手房买卖，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条适用的情况，即使不能完全适用，亦应参照该条款进行判决。泽信公司答辩称，涉案合同合法有效，且不具有法定或约定解除事由，江夏静诉请解除合同没有事实和法律依据。1.泽信公司就本案商铺享有独立产权。2.根据双方合同约定，按揭贷款仅为买受人支付购房款的融资途径之一，江夏静足额支付购房款并取得涉案商铺的所有权与能否办理银行按揭贷款并无法律上的必然联系。根据合同约定，泽信公司的义务仅为推荐按揭贷款银行，且已经按合同约定推荐了民生银行，泽信公司没有承诺过一定能办理按揭贷款，合同上也约定了不能办理按揭要一次性给付购房款，通过什么方式支付与合同不存在法律关系，申请人应当向泽信公司支付余下购房款。法院不应当在能有其他方式履行合同的情况下判决解除合同。江夏静所称广州市银行有关按揭贷款手续必须由出卖人统一向银行提出按揭准入申请，买方不能自行申请按揭贷款不属实，无相关证据证明。3.申请人未能举证向银行申请贷款，也未证明银行未能办理及银行未批准回复就案涉商铺的贷款申请，应推定是江夏静自身原因没有向银行申请贷款。4.在同类商铺中早有成功办理按揭贷款的情形。泽信公司认为江夏静不愿意继续履行合同的根本原因是在于受到部分买受人夸大的不实信息影响。由于政策收紧等市场因素的影响，大部分买受人认为商铺价值贬损，无法达到预期收益，迟迟不向银行提交贷款申请，且通过自身渠道以解除合同退款为目的，四处造谣宣传，传播负面信息。5.鉴于案涉商铺特质，为实现利益最大化，需委托专门运营机构进行统一管理，涉及商铺整体格局的改变，江夏静对此知情，且与案外人广州潮流天地购物中心有限公司签订委托经营管理协议，该协议中明确约定同意因为经营需要对物业进行重新布局及平面格局调整，江夏静以案涉铺位已与其他铺位合并已经灭失无法分清区间区别无事实依据。6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所适用的情形是房地产开发企业将尚未建成或已建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权给买受人的情形，而泽信公司并不是房地产开发企业，也是从上一手业主中将物业购入，属于二手房交易，也从未对外宣称泽信公司为开发商，故上述法律规定不适用于本案。7.我国非判例法国家，每个案件实际情况不一样，不应以其他诉讼判决依据作为系列案件的统一处理形式。8.从公平角度出发，同类案件中绝大部分买受人，包括江夏静，均存在未向银行提交贷款申请，逾期支付购房款情形，违约在先，泽信公司为不影响其他正常履约的买受人，避免扩大负面影响，积极响应法院提出的维稳要求，一直未对买受人的违约行为进行追究。事实上，泽信公司一方面收不到商铺尾款，另一方面又要面临大量不实负面攻击及大量诉讼，种种原因致使民营企业不堪负荷。以目前情形，小业主能足额实现债权非常微弱，请求法院维持原判。江夏静于2016年10月24日向原审法院起诉请求：1.解除江夏静与泽信公司签订的《合同》；2.泽信公司向江夏静返还购房款320919元、按揭费4460元、律师费2000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年10月24日起计至被告实际返还之日止）；3.泽信公司承担本案的诉讼费用。原审法院查明，泽信公司提供的广州市天河区体育东路39-45号3563铺（以下简称“涉案商铺”）的《房地产权证》记载，涉案商铺的权属人为泽信公司，规划用途为商业，共有情况为单独所有，登记时间为2015年5月19日，建筑面积为3.06平方米，套内建筑面积为1.32平方米。江夏静对上述《房地产权证》的真实性予以确认，但表示涉案商铺没有物理间隔，不能独立使用。2014年12月30日，江夏静（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人的通讯地址为广州市天河区珠江新城兴国路保利心语C座2707，联系电话为158××××3266；买受人经现场视察及查核，现已知悉是次交易标的商铺的全部现状，并对该现状表示确认并接受；买受人购买的商铺为涉案商铺；建筑面积为3.0641平方米，套内建筑面积为1.3200平方米；涉案商铺属按现状销售，按建筑面积计价，房价款总金额为530919元等；买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照按揭付款方式按期付款，2、按揭付款，（1）2014年12月2日前支付首期房价款（包含定金50000元）计100000元；（2）2014年12月5日前支付首期房价款的41.61%计220919元；（3）余下房价款计210000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；备注（买家自选），买受人选择由出卖方推荐的银行办理购房贷款手续，若买受人选择该项，则应按照以下约定执行，买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到按揭银行指定的律师事务所或机构办理按揭贷款手续，如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办妥按揭贷款手续的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到按揭银行（包括按揭银行委托的律师事务所或相关机构）或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，视为逾期付款，应按本合同第五条承担违约责任；经双方协商一致，为实现涉案商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将涉案商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为lO年，自双方签订本《商铺买卖合同》之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回涉案商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营涉案商铺；有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；出卖人应于2015年10月1日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理涉案商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将涉案商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理，买受人不得以任何理由拒绝将涉案商铺交付给经营管理公司……；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺之日起，涉案商铺已实际交付买受人，且买受人对涉案商铺的各项情况均满意，该商铺毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，从通知确定的收楼时间届满之日起由买受人承担……；买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将涉案商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对涉案商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……；除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无须承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将涉案商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等条款。同日，江夏静（甲方、委托人）与案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称“潮流天地公司”，乙方、受托人）签订《商铺委托经营管理协议》（以下简称《协议》），约定：乙方受泽信公司指定，接受江夏静的委托，在约定期限内具体经营涉案商铺；委托经营期限为5年，自《合同》约定的甲方收楼之日起开始计算；委托经营管理期限内，甲方不得以任何理由要求提前收回涉案商铺，不得干涉、影响乙方使用及经营涉案商铺等条款。关于江夏静的付款情况。江夏静提供了加盖有泽信公司收款专用章的《正式收据》多张证明其支付购房款的情况，江夏静与泽信公司双方确认涉案商铺总房款为530919元，江夏静已向泽信公司支付购房款320919元，江夏静另提供加盖有“广东宏安信律师事务所收款通知书专用章”的《通知书》（显示该律师事务所通知江夏静，因江夏静购买涉案商铺需委托其办理相关事宜共需支付预售预告/产权登记代理费2000元，其在收到上述应收款项后会及时为江夏静开出发票，请江夏静于领取资料时凭此通知书换取发票）及加盖有“广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章”的收据（显示收到原告就涉案商铺支付的按揭手续费4460元）作为证据，泽信公司对上述《通知书》及收据的真实性不予确认。关于江夏静的按揭贷款情况。江夏静称泽信公司至今未为江夏静办理涉案商铺的按揭手续。泽信公司辩称根据双方买卖合同约定，即使江夏静没有递交按揭贷款申请或申请未获批准，江夏静均需一次性补足全部购房款继续履行合同。关于涉案商铺的交付情况。泽信公司提交如下证据：1、泽信公司向江夏静邮寄《收铺告知函》的EMS邮寄底单寄件人存联、《收铺告知函》。EMS邮寄底单寄件人存联显示寄件人为泽信公司，收件人为江夏静，地址为广州市天河珠江新城兴国路保利1013房C座2707，电话为158××××3266，内件品名为《收铺告知函》。《收铺告知函》落款时间为2015年9月21日，内容为泽信公司告知江夏静，根据合同第七条第一款的约定，履行告知义务，由于江夏静已与潮流天地公司签订了经营管理协议，泽信公司现已和潮流天地公司完成商铺交付手续，潮流天地公司对涉案商铺的经营管理期由2015年10月1日起算等等。2、潮流天地公司于2015年9月21日向泽信公司出具的《商铺收楼确认书》，内容为确认涉案商铺已于2015年9月21日交付予潮流天地公司等等。3、涉案商铺的照片，照片上有“按现状接收涉案商铺”等内容，并加盖有潮流天地公司的公章，落款时间为2015年9月21日。江夏静对上述证据的真实性不予确认，表示其并没有收到该份《收铺告知函》。在原审审理过程中，依江夏静申请，法院向中国民生银行广州分行发函调查涉案商铺的贷款情况，该行函复称江夏静就涉案商铺曾申请贷款，由于不符合准入要求，未获批准。江夏静、泽信公司对复函的真实性予以确认。关于涉案商铺的消防验收情况。江夏静称涉案商铺至今未办理消防验收手续和备案，不符合开业经营的条件，对此江夏静提交消防监督信息查询作为证据。泽信公司对该证据的真实性不予确认，并表示涉案商铺所在的潮流站一次消防已全部通过，现已经出租用于商铺经营，由商铺根据其经营内容及装修情况自行申报二次消防。原审法院认为，《合同》是江夏静、泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于江夏静要求解除《合同》以及泽信公司返还相关款项的诉讼请求。首先，《合同》约定如买受人提出按揭贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或按揭银行不批准买受人贷款申请的，买受人须向出卖人一次性全额支付涉案商铺的全部房价款。根据上述合同约定，即使江夏静无法办理按揭亦须支付房款，且《合同》亦无约定如无法办理按揭江夏静有权解除《合同》。因此，江夏静以涉案商铺无法办理按揭手续致使无法实现合同目的为由诉请解除《合同》缺乏依据，法院不予支持。其次，《合同》约定出卖人应于2015年10月1日前，以书面形式通知买受人办理涉案商铺使用权的交接手续。在本案中，泽信公司明确其已与潮流天地公司完成涉案商铺的交付手续，亦提供潮流天地公司出具的《商铺收楼确认书》及潮流天地公司盖章的涉案商铺照片证明潮流天地公司已于2015年9月21日接收涉案商铺。据此可认定泽信公司已在《合同》约定的交付时间前将涉案商铺交至潮流天地公司，且该交付行为对江夏静的权利并未造成实质损害，并未导致江夏静的合同目的无法实现。因此，江夏静以泽信公司未依约交付涉案商铺为由要求解除《合同》依据不足，法院不予采纳。再次，江夏静以泽信公司未依约办理网签手续要求解除《合同》缺乏依据，法院不予采纳。最后，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……”由此可见，上述条款所规定的消防验收是指商品房在竣工验收过程中建设单位或使用单位所应承担的义务，而涉案商铺属二手房，上述规定不属二手房买卖交付的法定条件。因此，江夏静以涉案商铺未通过消防验收为由要求解除《合同》缺乏法律依据，法院不予支持。综上，江夏静诉请解除《合同》并据此要求泽信公司返还相关款项依据不足，法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回江夏静的诉讼请求。本案受理费9150元及保全费2150元，均由江夏静负担。一审判决后，双方均未上诉。再审审理中，江夏静向本院提交以下证据：（2019）粤01民再154号民事判决书，拟证明涉案潮流站由于泽信公司原因无法办理银行贷款手续的事实，在该判决中提到有另案判决【（2017）粤01民终18797号民事判决】认定由于泽信公司被列入失信名单，涉案的潮流站商铺无法办理按揭贷款手续。根据相关法律规定，已经生效判决认定的事实，当事人无须提供另外的证据予以证明。泽信公司质证称，对上述证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。每个案件情况不一样，不能以同类案件作为判决依据；18797号案判决书载明无申请按揭的可能，双方之间是房屋买卖合同关系，是否能办理按揭与合同能否履行无必然关系，双方签订的商铺买卖合同中已经明确不能按揭的情况下，买受人应一次性支付款项。泽信公司向本院提交以下证据：第一组证据：1.案涉商铺房地产权证明；2.（2017）粤0106民初11910、25015号《协助调查函》、《关于对广州市天河区人民法院协助调查函的复函》、穗公天消验字〔2015〕第0103号《建设工程消防验收意见书》，拟共同证明泽信公司就涉案商铺享有合法独立产权，且涉案商铺消防验收及格符合交付条件，不存在任何无法过户的事由。第二组证据：3.江夏静与广州潮流天地购物中心有限公司于2014年12月30日签订的《商铺委托经营管理协议》；4.泽信公司于2015年9月21日向江夏静发出的《收铺告知函》；5.单号为1057014466817的EMS快递底单及签收证明；6.广州潮流天地购物中心有限公司于2015年9月21日出具的《商铺收楼确认书》，拟共同证明泽信公司已按照合同约定将涉案商铺交付给江夏静，合同履约过程中江夏静未产生任何经济损失。第三组证据：7.陈小芹与泽信物业公司签订的《商铺买卖合同》；8.陈小芹的《个人二手房按揭贷款承诺书》；9.陈小芹的按揭贷款保险单；10.陈小芹的《房地产交易纳税申请表》；11.陈小芹的《房地产权证》，拟共同证明同类商铺中早就有成功办理按揭贷款的情形，江夏静认为无法办理按揭是泽信公司的原因没有事实依据。第四组证据：12.致广州市人民政府领导的《关于天河潮流站涉嫌非法吸收公众存款、虚假宣传及合同诈骗等违法违规行为的投诉信》；13.致广州市工商行政管理局天河分局的《投诉信》；14.黄晓雷于2016年5月31日出具的《保证函》，拟共同证明江夏静不愿继续履行合同的根本原因是自2016年开始，部分买受人通过媒体四处宣扬“无法办理按揭”的不实信息，并通过信访、举报、提起大量民事诉讼、行政诉讼，致使其他正常意向买受人不愿继续履行合同。江夏静质证称，证据1没有原件，不予确认，即使有原件，但该证明已失效，涉案商铺已经灭失，不复存在；证据2没有原件，对其三性不予确认；对证据3至证据6与原审意见一致，铺位交付应当根据购房合同规定由泽信公司直接交付到江夏静处，而非由泽信公司私下自行交付给有关联的公司。对证据7的三性不予确认，由法院依法认定。诸多诉讼中提到仅有一个办理按揭的案例，泽信公司无法提供第二或第三个成功交易的案例，至于陈小芹为何能办理按揭无从得知。对证据8至证据11的质证意见与证据7的意见一致。证据12至证据14与本案无关，对三性不予确认。本院再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”的规定，结合双方当事人诉辩意见，本案再审焦点问题是涉案《合同》是否应予解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”涉案房屋因无法办理按揭贷款导致涉案《合同》不能继续履行，江夏静主张解除该合同，本院予以支持，泽信公司应返还江夏静已支付的购房款，双方因履行合同所产生的损失由双方各自承担。故泽信公司应返还购房款320919元给江夏静。江夏静主张按揭费4460元及律师费2000元，但未提供证据证实应由泽信公司负担，故本院不予支持。江夏静在一审判决后未依法提出上诉，根据《诉讼费用交纳办法》第九条第（二）项规定“根据民事诉讼法和行政诉讼法规定的审判监督程序审理的案件，当事人不交纳案件受理费。但是，下列情形除外：…（二）当事人对人民法院第一审判决或者裁定未提出上诉，第一审判决、裁定或者调解书发生法律效力后又申请再审，人民法院经审查决定再审的案件。”及第三十二条规定“依照本办法第九条第（一）项、第（二）项的规定应当交纳案件受理费的再审案件，诉讼费用由申请再审的当事人负担”，再审案件受理费由江夏静负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初18315号民事判决。二、解除江夏静与广州市泽信物业管理有限公司于2014年12月30日签订的《商铺买卖合同》。三、广州市泽信物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付320919元给江夏静。四、驳回江夏静的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9150元由广州市泽信物业管理有限公司负担8970元，江夏静负担180元；一审财产保全费2150元由广州市泽信物业管理有限公司负担。再审案件受理费9150元由江夏静负担。本判决为终审判决。审判长  张卫勇审判员  张一扬审判员  兰永军二〇二〇年六月一日书记员  龚 珏高宝韫林慧婷