辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3196号上诉人（原审被告）：大连盛益建设集团有限公司，住所地大连市沙河口区锦绣路47号锦绣大厦6层。统一社会信用代码91210200740900741D。法定代表人：姜显丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：范英华，辽宁骁鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连报业物业管理有限公司，住所地大连市中山区民康街15号。统一社会信用代码912102027409218251。法定代表人：刘俊锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：温江，辽宁生辉律师事务所律师。上诉人大连盛益建设集团有限公司（以下简称“盛益公司”）因与被上诉人大连报业物业管理有限公司（以下简称“报业物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院(2019)辽0204民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。盛益公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回报业物业原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判令盛益公司应支付报业物业2016年度、2017年度及至2018年10月31日物业服务费金额为9248219.13元严重错误。1.2016年度和2017年度物业服务费总计6800000元，2015年5月18日至2017年5月17日被上诉人以委托租赁的方式代上诉人向22-27层承租人收取租金折抵物业费，但上诉人和被上诉人双方对2015年5月18日至2017年5月17日房屋托管租赁期间产生的租金至今未进行对账确认，即使按照被上诉人自认的抵减物业费8537330.69计算，2016年度和2017年度剩余物业费应为870649元，而此金额尚未得到双方审核确认。2.自2018年1月1日之后盛益大厦的物业费改由被上诉人自行向各承租人收取，上诉人仅向承租人收取租金，物业费不再由上诉人代收代缴。被上诉人提交的“大连报业物业公司与盛益集团物业费”标明的2018年1-10月物业公司已收物业费347783元，这仅是被上诉人自行收取的物业费中的一小部分。另，大连日报社承租使用的21180.82平方米面积产生的3092399.72元物业费也应由被上诉人直接向承租人大连日报社收取，而不应要求上诉人代大连日报社承担。被上诉人要求上诉人承担2018年1月至10月物业费2833333元没有依据。3.被上诉人在房屋租赁托管期满后，仍然占用上诉人5间办公室共计570.37平方米至今未交还上诉人，被上诉人违约占用上诉人房屋产生租金应交上诉人，或判令冲抵物业费。房屋在被上诉人占用期间产生的物业费也不应向上诉人收取。二、本案中被上诉人主张的物业管理费的起止时间为2013年7月1日至2018年10月31日，被上诉人起诉时间为2019年1月2日，按照法律有关诉讼时效期间的规定，被上诉人主张的2013年7月1日至2016年1月1日期间的物业费因超过诉讼时效期间，不应得到法律保护。在一审开庭前和庭审中，被上诉人提交的物业费催缴单明显不同，显系为诉讼而伪造，上诉人已经提出本案存在伪造缴费通知，诉讼时效超期问题，但一审判决对诉讼时效问题未置可否，无故未予采纳。报业物业辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，不同意上诉人的上诉请求。报业物业向一审法院起诉请求：1.被告给付原告2013年7月1日起至2018年10月31日的物业服务费9248219.31元；2.被告给付原告从2007年2月1日起至2018年10月31日的水电费817529.65元(其中水费118826元，电费698703.65元)。一审法院认定事实：被告盛益公司在大连市中仙区民康街15号大连盛益大厦所有的房屋建筑面积为31507.76平方米；2003年11月11日，原告与大连市中山区报业大厦业主委员会签订物业服务合同，约定大连盛益大厦(原报业大厦)由原告提供物业服务，服务标准为0.40元/平方米建筑面积/日；2006年12月28日，原告与被告签订了协议书，约定被告每年向原告缴纳物业费340万元，并由原告向被告代收水电费。期间，被告从2013年7月1日开始欠缴物业费，至2018年10月31日共欠物业费9248219.31元，从2007年2月1日开始欠缴水电费至2018年10月31日，欠缴水电费817529.65元。一审法院认为，原告与被告签订的协议有效，被告应当按照协议的约定偿付原告物业费及其水电费；对于原告请求的水费和电费，因原告没有提供出计量凭据，故请求被告给付的依据不足，不予支持；至于被告提出的原告及其股东占用被告房屋，以及原告出租被告房屋的问题，因系另一民事法律关系，本案不予合并处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、被告大连盛益建设集团有限公司偿付原告大连报业物业管理有限公司2016年度、2017年度及至2018年10月的物业费9248219.31元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上述具有给付内容的条款于判决生效后10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82194元(原告已预交)，由原告负担7266元，由被告负担74928元，被告于上述时间一并给付原告。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人对一审认定“至2018年10月31日共欠物业费9248219.31元。”、“欠缴水电费817529.65元”两节事实有异议，认为欠费数额不正确，被上诉人对一审认定的事实没有异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：根据上诉人与被上诉人于2006年12月28日签订的《协议书》的约定，上诉人所有的坐落于中山区民康捷15号的31507.76平方米楼宇自2013年7月1日至2018年10月31日期间应交物业费为18133333元，被上诉人自认2015年5月18日至2017年5月17日房屋租赁托管期间所收租金抵顶物业费8537330.69元，自认收取2018年1月至10月物业费347783元，上诉人虽称2013年7月1日至2018年10月31日期间曾自行交纳物业费20万元，但并未提供其交纳20万元物业费的凭证，上诉人主张的该20万元不予扣除，因此，上诉人欠交数额为18133333元-8537330.69元-347783元，即9248219.31元，一审认定欠交物业费数额正确；一审已经认为“对于原告请求的水费和电费，因原告没有提供出计量凭据，故请求被告给付的依据不足”，并判决驳回了报业物业主张的水电费的诉讼请求，一审再对欠缴水电费数额予以认定显然不妥。综上，除一审认定的“从2007年2月1日开始欠缴水电费至2018年10月31日，欠缴水电费817529.65元”外，本院对一审认定的其他事实予以确认。另，根据一审庭审质证的证据和当事人庭审陈述，本院二审补充查明，2015年5月28日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁托管协议书》，约定上诉人将其在盛益大厦22层-27层的房屋交由被上诉人租赁托管，主要内容为：“写字间面积：该写字间楼层为该大厦22层—27层，共44间，面积为6645.20平方米，除甲方（盛益公司）使用的房源外其他全部为本协议约定托管房源，托管面积为6012.12平方米；租赁托管条件：本协议所约定的房源托管期为二年，期限自2015年5月18日至2017年5月17日止，租赁托管期间所产生的维修费用由乙方自行承担；租赁费用收取办法：本协议约定的租赁托管房源自本协议签订之日起出租费用由乙方自行收取并同时承担出租所产生的税金；租赁合同变更方式：自本协议签订之日起，上述托管房源已出租的房屋，甲方不得收取任何租户的租金并由甲方与承租方变更租赁合同，将出租方由甲方变更为乙方，由乙方继续履行租赁合同，收取房屋租金，并由乙方向承租方开具发票，原合同不能变更的，由甲方书面授权乙方代为收取租金，由乙方收取租金并向承租方开具发票；或乙方同意，由甲方收取租金并开具发票，该租金扣除租金后三个工作日内余额支付给乙方，但税费由乙方承担；租金计算办法：本协议约定的租赁托管房源自2015年5月18日至2015年12月31日止，双方约定日租金最低为2.30元/平方米，出租率最低为90%，其中2015年5月18日至2015年6月30日甲方给乙方一个多月的空置期，空置期内以实际租金结算；空置期后，出租率90%范围内空置的房屋按日租金2.30元/平方米结算，这期间乙方所收租金抵顶甲方所欠的部分物业费，同时甲乙双方财务共同办理好往来冲账手续（截止2014年12月31日，甲方拖欠乙方物业服务费用共计人民币510万元），抵顶不足的部分，在2017年5月18日起，甲方继续提供以上房源给乙方出租，直至所欠乙方物业费（包括2014年12月31日前所产生的物业费及2015年1月1日起产生的物业费，物业费按照双方于2006年12月28日签订的《协议书》中约定的标准进行计算）抵顶完毕；2016年1月1日起至本协议终止，双方约定日租金最低为2.30元/平方米，出租率最低为90%，对于超过上述出租率的房屋按实际租金价格结算；乙方收取的房屋租金，除按双方于2006年12月28日签订的《协议书》中约定的物业费金额自留外，剩余全部按季度返还给甲方；遗留问题处理：本协议签订后甲方要及时清退应移交给乙方的租赁托管房源，原有甲方承租给第三方的房源由双方共同核算将其扣除或从第二年抵顶，以保证乙方的合法利益，双方另行签订核实备忘录附后……”。本院认为，上诉人与被上诉人就上诉人所有的坐落在大连市中山区民康街15号大连盛益大厦中建筑面积31507.76平方米楼宇的物业服务签订了《协议书》，约定该房产年物业费为340万元，按照约定2013年7月1至2018年10月31日期间上诉人应交物业费为18133333元，这是双方当事人不争的事实。结合双方当事人的诉辩意见，本案二审双方当事人争议的焦点则为2013年7月1至2018年10月31日期间上诉人实际支付物业费（包括抵销）数额和诉讼时效问题。首先，关于已付物业费数额问题。本院认为，已付款数额的举证责任在支付款项一方当事人。本案中，上诉人虽然提交了其与被上诉人签订的《房屋租赁托管协议书》，能够证明双方在该协议中约定了“乙方（被上诉人）所收租金抵顶甲方（上诉人）所欠的部分物业费”，但双方同时也约定了“乙方收取的房屋租金，除按双方于2006年12月28日签订的《协议书》中约定的物业费金额自留外，剩余全部按季度返还给甲方”，即双方虽然约定了抵销，但并未直接约定抵销的具体数额或者抵顶哪一期间的物业费，而是应由“甲乙双方财务共同办理好往来冲账手续”，据实结算。现双方未就应收租金进行结算，上诉人也未提交与租户的租赁合同、租户交租凭证等证据，无法确认被上诉人按照《房屋租赁托管协议书》的约定应收租金数额，即无法确定抵销数额，而主张抵销一方当事人相对其债权人而言亦即付款方，因此，上诉人应当就抵销数额承担举证不能的责任，一审法院按照被上诉人自认的8537330.69元予以扣除并无不妥。而至于该数额是否是应收租金的全部，双方可通过实际结算或另行诉讼确认后，再行解决。另，上诉人称被上诉人在房屋租赁托管期满后仍然占用5间办公室共计570.37平方米至今未交还上诉人一节，因占用房屋与本案物业纠纷并非同一法律关系，一审不予一并处理正确。关于上诉人称“自2018年1月1日之后盛益大厦的物业费改由被上诉人自行向各承租人收取，物业费不再由上诉人代收代缴”问题，本院认为，根据合同相对性原则以及《协议书》的约定，上诉人是盛益大厦中建筑面积31507.76平方米楼宇的物业服务费的交费主体，即便被上诉人认可由其向租户收取物业费，但由于自2018年1月1日之后租户与被上诉人之间并无合同关系，租户向被上诉人交纳物业费也是建立在自愿的基础上的，因此，不能免除上诉人向被上诉人交纳物业服务费的义务。其次，关于诉讼时效问题。本院认为，2015年5月28日上诉人与被上诉人签订《房屋租赁托管协议书》，约定“乙方所收租金抵顶甲方所欠的部分物业费，同时甲乙双方财务共同办理好往来冲账手续（截止2014年12月31日，甲方拖欠乙方物业服务费用共计人民币510万元），抵顶不足的部分，在2017年5月18日起，甲方继续提供以上房源给乙方出租，直至所欠乙方物业费（包括2014年12月31日前所产生的物业费及2015年1月1日起产生的物业费）抵顶完毕；……乙方收取的房屋租金，除按双方于2006年12月28日签订的《协议书》中约定的物业费金额自留外，剩余全部按季度返还给甲方”。从该约定内容上看，双方当事人对截止2014年12月31日上诉人拖欠被上诉人物业服务费510万元以及2015年1月1日起产生的物业费达成了还款协议，该协议属于新的债权、债务关系，因此，诉讼时效应从《房屋租赁托管协议书》履行期限届满后起算，即从2016年1月1日起算（本协议约定的租赁托管房源自2015年5月18日至2015年12月31日止），被上诉人于2019年1月起诉，显然，被上诉人的诉请未超过诉讼时效。综上，上诉人盛益公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74928元（上诉人大连盛益建设集团有限公司已预交），由上诉人大连盛益建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王慧莹审判员  王 歆二〇二〇年六月二十四日书记员  牛超群