苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0508民初9635号 原告：苏州市姑苏区白洋湾街道自由村社区股份合作社，住所地江苏省苏州市姑苏区白洋湾街道虎泉路195号。 法定代表人：王建中，负责人。 委托诉讼代理人：王亦鹏，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：王静珍，女，1954年10月5日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 第三人：苏州市金阊区兴发铝合金卷帘门厂，住所地江苏省苏州市姑苏区白洋湾自由村2组。 投资人：骆东柬，男，1968年6月30日出生，汉族，住浙江省富阳市。 委托诉讼代理人：骆天明，浙江泰杭律师事务所律师。 原告苏州市姑苏区白洋湾街道自由村社区股份合作社(以下简称自由村股份合作社)与被告王静珍、第三人苏州市金阊区兴发铝合金卷帘门厂（以下简称兴发卷帘门厂）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告自由村股份合作社的委托诉讼代理人王亦鹏，被告王静珍，第三人兴发卷帘门厂的委托诉讼代理人骆天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告自由村股份合作社向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告之间的租赁合同解除，被告及第三人立即返还占用的土地及附着于土地上的房屋(土地面积约1008.42平方米)；2．被告向原告支付租金215000元(租金暂算至2019年11月21日，之后的租金计算至租赁物实际交付之日止)；3．被告承担本案诉讼费等费用。庭审中，自由村股份合作社变更第二项诉讼请求为：要求被告向原告支付租金65333元（自2011年1月1日起暂计算至2020年4月30日，要求计算至实际交付土地之日止）。事实和理由：1998年5月，原、被告双方签订了一份协议书，约定将位于苏州市姑苏区白洋湾街道自由村的7间花厢及周围土地约0.73亩出租给被告，用作经营、管理，协议约定每年租金为1万元。2001年3月7日，原、被告签订了补充协议，协议约定被告将原有的房屋出租给原告，年租金15000元，被告租用原告1.23亩土地，年租金6500元，由原告支付给被告的租金中扣除，租赁期限为2000年7月1日至2020年6月30日。因被告将房屋出租给第三人，且已签订了租赁合同，故自2007年11月1日起原、被告之间的补充协议终止。因上述的出租土地仍然由被告使用，故原、被告之间形成不定期租赁合同关系。原告于2019年11月16日向被告发送了解除租赁合同的通知，并按照7000元/年主张租金，要求收回出租的土地，但被告未支付租金也未返还土地，故原告提出如上诉讼请求。 王静珍辩称：我与原告签订租赁协议后，将原七间花厢改造成房屋，面积大概是600平方米。2011年1月1日之前的租金我没有欠付。2009年底，村里贴告示要拆迁，故自2011年1月1日起我没有支付租金，但村里欠我的钱。2001年3月7日，因原告未经我同意将出租给我的土地上的房屋租给了第三人，故我和原告签订补充协议，补充协议约定原告承租我的房屋，年租金15000元起，每年递增15%，我向原告支付6500元的土地租赁费用，从房屋租金中抵扣。2007年，我与第三人对接，第三人自2007年8月开始向我支付租金。因为房屋拆迁的问题双方还没有谈妥，故我不同意返还土地及房屋给原告。 第三人兴发卷帘门厂述称：1、2002年11月1日之前案涉房屋的租赁情况我方不知情。根据我方与原告签订的租赁合同，自2002年10月1日至2007年10月31日，我方依法直接从原告处承租了涉案土地及房屋，并支付了租金，取得了5年的合法使用权。2、我方在得知拆迁消息后一直同意并配合拆迁工作，并在2011年1月15日另行从第三方处承租了土地。自拆迁通知下发后，我方一直未使用涉案土地及房屋，但涉案房屋内有我方添附的门窗、厂房搭的钢棚，具体的东西由拆迁办统计过并汇总。故只要我方的合法财产能够按照拆迁政策赔偿到位，我方是同意搬离的。 经审理查明：1998年5月22日，苏州市郊区白洋湾街道自由村经济合作社（甲方）与苏州市嘉乐制衣公司（乙方）签订《协议》一份，约定甲方现有花厢7间及附近花厢土地（24.6*20米）折合0.73亩出租给乙方作为经营场所。房子改造后，所有权归乙方所有。乙方每年上交甲方1万元管理费（包括花厢和土地租金执照费等），采取先交后用原则，签订协议后先交5000元，余款半年后再上交，依次类推。该协议乙方处只有王静珍的签名，无公司盖章。 2001年3月7日，苏州市虎丘区白洋湾街道自由村经济合作社（甲方）与王静珍（乙方）签订《补充协议》一份，约定在原98年5月22日、99年2月4日双方签订的协议上，经双方再次协商达成如下协议：一、原协议上乙方的所有房屋租赁给甲方使用，年租金为15000元（含地租金在内），租赁费自第二年过后，即第三年开始起，每二年递增15%；二、乙方租用甲方土地1.23亩，每年乙方支付给甲方土地租金6500元正，在甲方支付给乙方的房屋租费中扣除；三、甲方租赁乙方的厂房期限为20年，自2000年7月1日起至2020年6月31日止，到期甲方把房屋基本完好归还给乙方；四、租金支付方式：实行先上交后使用原则，自签订本协议后先交50%，过6个月后再交50%。 2002年10月28日，苏州市金阊区白洋湾街道自由村经济合作社（甲方）与骆东柬（乙方）签订《协议》一份，约定甲方同意将原大世界木业的土地厂房租赁给乙方使用，并达成如下协议：一、乙方每年交村租赁费2万元，如需开具发票结算的税由乙方承担；二、租赁期自2002年11月1日起至2007年10月31日止，时间为五年，租赁费每过二年递增1000元正；三、有的房屋因建有的时间较长，乙方必须及时检查，发现隐患须及时解决，如有意外与甲方无关；四、租赁费实行先上交后使用原则，全年分二次上交，每次各50%，逾期三个月作自动解约处理。乙方处有骆东柬的签名及苏州市郊区兴发铝合金卷帘门厂的盖章。 2007年8月1日，王静珍（甲方）与骆东柬（乙方）签订租房合同，主要内容：甲方自愿将位于自由村2组的房屋租给乙方使用，年租金为4万元/年，先付后用，租金以收条为准，合同期为5年，日期从2007年11月1日起至2012年10月31日止等。 2019年11月6日，自由村股份合作社向王静珍、兴发卷帘门厂发送通知书，要求王静珍、兴发卷帘门厂将租赁及非法侵占的土地腾空后返还，同时要求王静珍支付租金，该通知书张贴于租赁房屋的墙上。2019年11月19日，自由村股份合作社委托江苏剑桥颐华律师事务所向王静珍、兴发卷帘门厂再次邮寄了律师函。王静珍表示上述材料均已收到，兴发卷帘门厂表示其没有收到，且律师函中的陈述与事实不符。 另查明：2016年9月27日，《关于印发〈金阊新城（白洋湾街道）撤村建居工作实施方案〉的通知》明确金阊新城（白洋湾街道）内村级集体资产及资产的收益权、村的债权债务由村股份合作社所有，其中自由村在金阊新城（白洋湾街道）内。自由村股份合作社与王静珍、兴发卷帘门厂确认“苏州市郊区白洋湾街道自由村经济合作社”、“苏州市虎丘区白洋湾街道自由村经济合作社”、“苏州市金阊区白洋湾街道自由村经济合作社”均系白洋湾街道自由村经济合作社（以下均简称自由村经济合作社），涉诉地块位于苏州市姑苏区白洋湾自由村内，东至自由村村集体用房，西至自由路，北至自由村无名道路，南至木林森木材厂，实际占地面积约1008.42平方米。 兴发帘门厂于1999年8月13日成立，系个人独资企业，投资人为骆东柬，注册地为苏州市白洋湾自由村2组。 庭审中自由村股份合作社陈述，我方认可王静珍支付土地租金至2010年底。自2001年3月7日补充协议签订后，我方已按照补充协议的约定支付王静珍房屋租金至2007年10月，按照补充协议房屋租金每两年递增15%，自2002年7月1日起我方收取王静珍的土地租赁费用由6500元/年降至5500元/年，2007年11月1日起双方口头约定土地租赁费用为7000元/年。现在涉案的房屋及土地均由兴发卷帘门厂占有，处于空关状态。自由村股份合作社向本院提交王静珍出具的收条15份，证明在抵扣土地租金之后王静珍收取的房租情况：2000年7月1日至2002年6月30日期间共收取17000元，每半年收取租金4250元；2002年7月1日至2004年6月30日期间共收取23500元，每半年收取租金5875元；2004年7月1日至2006年6月30日期间共收取28675元，每半年收取租金7168.75元；2006年7月1日至2007年6月30日期间共收取17312元，每半年收取租金8656元；2007年7月1日至10月31日期间收取房屋租金5770元，上述合计92257元。对此，王静珍表示无异议，但其认为双方约定的租期为20年，收条以外的款项，原告并未支付；兴发卷帘门厂表示不清楚。 王静珍陈述，我丈夫是村民，我在自由村开服装厂，因员工没有住宿的地方，我向村委会寻求帮助租赁村委会的房子，当时只有几间破旧的花厢，没有办法住人，故村里让我改造，并约定了改造后的房屋归我所有。房屋的建造没有任何手续，也无产证，建好后我就给员工住了，直到2000年后我歇业，房屋就空着。后村里说让我将房屋返租给村子，故双方签订了补充协议，村里交给我房屋租赁费，并抵扣我每年交付的土地租金。2007年8月开始，我收取兴发卷帘门厂支付的租金，这部分租金就在村里应该向我支付的房屋租金中抵扣，现在房屋由兴发卷帘门厂占用。我认为我支付村里的土地租赁费用应按照补充协议中约定的标准计算。王静珍向本院提交收款收据三张，证明其支付土地租赁费用至2010年底，收据中载明的期间分别为2007年11月1日至2008年10月31日、2008年11月1日至2009年10月31日、2010年度租赁费，金额均为7000元。 兴发卷帘门厂陈述，骆东柬先和村里签的协议，租期到2007年10月31日。合同到期后，骆东柬跟王静珍签订了5年的协议，没有再跟村里签了。我方一直都按照两份协议的约定支付租金。2010年8月，拆迁办通知要拆迁，我方就按约在2011年1月15日重新找好了房屋。因为我有营业执照，有停产停业费，而王静珍和拆迁办没有谈好，所以房屋评估一直没有出来。现在房屋的钥匙在我这里，我还有些机器设备等评估没有搬走。兴发卷帘门厂向本院提交了拆迁通知及相关政策告知书、自由村各标段情况说明复印件、苏州市城市房屋拆迁房屋装修及附着物专项分户评估表复印件、提前搬迁奖励期限告知书，证明自2010年8月起涉案土地及房产已纳入被拆迁范围，且根据当时的拆迁政策及文件第三人可享受拆迁补偿。对此，自由村股份合作社表示仅对拆迁通知及相关政策告知书表示认可，但其认为并没有明确被告或第三人是拆迁安置对象；王静珍表示无异议。此外，兴发卷帘门厂向本院提交了租房协议及收条，证明其为配合拆迁工作的进行，另行租赁了经营场地。对此，自由村股份合作社表示仅能证明第三人与案外人签订租赁协议，与本案租赁无关；王静珍表示无异议。 以上事实，有协议、补充协议、租赁合同、通知书、律师函、《关于印发〈金阊新城（白洋湾街道）撤村建居工作实施方案〉的通知》、房屋平面图、租赁物位置情况说明、收条、收款收据、拆迁通知及相关政策告知书等证据在案证实。 本院认为，自由村经济合作社与王静珍之间1998年5月22日签订的协议及2001年3月7日签订的补充协议均系双方当事人真实意思表示，然结合上述两份协议的内容来看，自由村经济合作社与王静珍于1998年5月22日签订协议的主要目的在于将涉案土地上附着的“花厢”出租给王静珍，并由王静珍进行改造建房；而双方于2001年3月7日的补充协议则是王静珍将其改造后的房屋出租给自由村股份合作社使用。然双方两次协议内容中所涉租赁的“花厢”及房屋均未取得建设房屋的规划许可，故双方签订的协议及补充协议应认定无效。而自由村经济合作社与骆东柬2002年10月28日的协议、王静珍与骆东柬2007年8月1日的租房合同，均系围绕王静珍建造的房屋的租赁事宜，故亦因该房屋未取得建设房屋的规划许可，2002年10月28日的协议与2007年8月1日的租房合同亦应认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。故兴发卷帘门厂、王静珍应将占用涉案土地交还给自由村经济合作社。根据《关于印发〈金阊新城（白洋湾街道）撤村建居工作实施方案〉的通知》的内容，自由村股份合作社已承继了自由村经济合作社的权利义务，其有权就协议中自由村经济合作社享有的权利向王静珍、兴发卷帘门厂主张。王静珍以未达成拆迁协议为由、兴发卷帘门厂以未取得拆迁补偿为由，均拒绝腾让土地，无法律依据，本院不予采纳。关于征收补偿事宜，其二人可另循法律途径解决。关于附着于上述土地的房屋，并非由自由村经济合作社建造，且实为违章建筑，故自由村股份合作社要求王静珍、兴发卷帘门厂返还涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。 自由村股份合作社向王静珍主张的租金实为王静珍占用土地的使用费，尽管双方的协议、补充协议已被认定无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付土地占用使用费，人民法院一般应予支持。关于本案土地占用使用费的标准，自由村经济合作社与王静珍签订的补充协议应是对双方之前协议中租赁期限、租金标准等的变更。自由村股份合作社主张按照7000元/年的标准计算占用土地的使用费，王静珍抗辩应当按照补充协议约定的6500元/年计算，本院认为自由村股份合作社系依据王静珍提交的三张收据中载明的一年度租金7000元的标准主张，应当认为双方在实际履行补充协议的过程中已对土地租金的标准进行了变更，故对王静珍的抗辩理由不予采纳，本院支持土地占用使用费按照7000元/年的标准计算。王静珍认为根据双方签订的补充协议，在抵扣涉案土地的租金后自由村股份合作社尚欠付其房屋租金，然本院认为补充协议中双方关于涉案房屋的租赁事宜已于王静珍与骆东柬于2007年8月1日签订租房合同后结束，自由村经济合作社已支付房屋租金至2007年10月31日，自此之后王静珍从兴发卷帘门厂处收取了涉案房屋的租金，且兴发卷帘门厂实际占用涉案房屋，自由村经济合作社并未欠付王静珍房屋租金，故本院对王静珍的抗辩理由不予采纳。王静珍表示因拆迁自2011年1月1日起未再支付涉案土地的租金，本院认为尽管涉案土地范围房屋可能已被列入拆迁范围，但涉案土地至今始终处于被占用的状态，且本院确定的土地占用使用费的标准已明显低于市场价值，故本院对占用土地使用费的标准不再做调整，本院支持王静珍支付的土地占用使用费按照7000元/年的标准，自2011年1月1日起计算至其实际返还土地之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告王静珍、第三人苏州市金阊区兴发铝合金卷帘门厂于本判决生效之日起10日内向原告苏州市姑苏区白洋湾街道自由村社区股份合作社返还租赁占用的位于苏州市姑苏区白洋湾街道自由村内东至自由村村集体用房，西至自由路，北至自由村无名道路，南至木林森木材厂的土地（约1008.42平方米）。 二、被告王静珍于本判决生效之日起10内内向原告苏州市姑苏区白洋湾街道自由村社区股份合作社按每年7000元的标准支付自2011年1月1日起至实际腾让并返还租赁土地之日止的占用使用费。 三、驳回原告苏州市姑苏区白洋湾街道自由村社区股份合作社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1433元，适用简易程序减半收取717元，由被告王静珍负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 宁晓鹏 二〇二〇年六月十日 法官助理 任 彦 书 记 员 闫高阳