广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终481号 上诉人（原审原告）：防城港广隆置业房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区渔洲城龙山北路清华蓝湾4栋2单元3B号房。统一社会信用代码：91450600672469629T。 法定代表人：王术文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林智岳，该公司员工。 委托诉讼代理人：许晔，广西都乐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：栗磊，男，1978年8月9日出生，汉族，户籍地河南省息县，现住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：廖庆兰，广西华司律师事务所律师。 原审第三人：王术文，男，1966年8月8日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：许晔，广西都乐律师事务所律师。 上诉人防城港广隆置业房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）因与被上诉人栗磊及原审第三人王术文借款合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初3014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人广隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求第二、三、四、五项；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、按照约定，债务人王术文还清相应数额债务后，被上诉人应无条件解除相应债务抵押。在借款合同前期履行过程中，三方都是依约履行，归还部分借款就为部分合同备案办理注销登记，2018年春节前共解除并注销备案登记18套房产。2018年2月和5月，王术文陆续归还被上诉人借款本金200万元，被上诉人未按照约定及惯例，配合解除并办理注销案涉1栋905号、1603号房产的备案登记，导致上诉人与王玉龙、黄建春发生诉讼，该损失应由被上诉人承担。二、王术文按照约协议定于2019年5月6日向被上诉人归还全部借款本息580万元。被上诉人应该在2019年5月10日前将案涉借款项下担保物，即登记在被上诉人名下房产全部解押。被上诉人于2019年5月6日配合上诉人到防城港市不动产登记中心办理注销合同备案登记，因行政机关材料新、旧版本不一致原因导致申请材料被退回，之后长达6个月时间内，上诉人公司员工、王术文及委托律师多次催促被上诉人按照行政机关新版本修改办理注销合同备案登记材料，被上诉人以各种理由拒不配合办理，其迟延履行行为构成严重违约。三、被上诉人收到起诉状后，未与上诉人协商解决，反而委托广西文明律师事务所律师向防城港市不动产登记中心发函，索回2019年11月7日已提交的办理注销合同备案登记材料，故意拖延办理时间。综上，由于被上诉人的原因，致使13套房产无法及时售出，对上诉人生产经营造成了极大损害，被上诉人应依法承担违约责任，赔偿上诉人因此遭受的生产经营损失。 被上诉人栗磊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人还清借款后，被上诉人即时按照合同约定履行办理注销合同备案登记手续义务，均因材料不合格被退回补充修改。一直是由上诉人准备相应材料，被上诉人随时配合，并且积极询问相关办理情况。由于提交材料不合格、双方沟通和对接问题，最终未能办理注销合同备案登记并非被上诉人原因所致。二、被上诉人的代理人在一审向防城港市不动产登记中心发函咨询的目的是了解本案未能办理注销合同备案登记的事由，而非索取任何相关材料。三、上诉人明知案涉房产已经预告登记在被上诉人名下，在未与被上诉人沟通协调，案涉借款未还清的情况下仍与案外第三人签订商品房买卖合同，其对案外第三人已经构成违约，不能归责于被上诉人。 原审第三人王术文述称，其陈述意见与上诉人一致。 广隆公司向一审法院起诉请求：1.解除栗磊与广隆公司签订的港口区渔洲城龙山北路9号清华蓝湾小区1栋202、205、305、401、405、505、702、905、1003、1005、1402、1603、1605号《商房买卖合同》，栗磊在判决生效十日内协助广隆公司注销上述《商品房买卖合同》备案登记；2.栗磊向广隆公司支付因怠于办理上述《商房买卖合同》注销备案登记手续的相关违约金 1194375元（自2019年5月10日起至2019年10月10日止，以682.5万元为基数，按合同约定月利率3.5％计算；2019年10月10日之后以682.5万元为基数，按合同约定月利率3.5％计算至《商品房买卖合同》注销备案登记之日止）；3.栗磊向广隆公司支付因违约未解除1栋905号房给广隆公司造成的与王永龙诉讼相关损失费用142596.47元，并支付利息33290.72元（损失费用包括：应付王永龙赔偿金104391元、装修款34400元、案件受理费3805.47元；利息以347970元为基数，自2018年3月21日起至2019年10月23日，按银行贷款年利率6％计算，之后利息损失计算至实际清偿完毕之日止）；4.栗磊向广隆公司支付因违约未解除1栋1603号房给广隆公司造成的与黄建春诉讼相关损失费用107621.75元，并支付利息45990.36元（损失费用包括：应付黄建春赔偿金10万元、案件受理费及保全费7621.75元。利息分两笔计算：1.以285088元为基数，自2018年5月16日起至2019年10月23日，按银行贷款年利率6％计算，之后利息损失计算至实际清偿完毕之日止；2.以379586元为基数，自2018年11月15日起计至2019年10月23日止，按银行贷款年利率6％计算，之后利息计算至实际清偿完毕之日止）。 一审法院认定事实：2014年9月10日，王术文作为借款人（乙方）与栗磊作为出借人（甲方）签订了一份《借款协议》，约定乙方向甲方借入500万元，借款期限从2014年9月10日开始，该笔借款属于临时借款，归还借款须提前15日通知乙方，乙方按照实际使用资金天数结算本金及利息给甲方；利息为月息3.5％，于每月10日之前付清当月利息，利息金额为175000元；该笔借款已于2014年9月10日从栗磊账户打入王术文的账户，协议还约定了其他事项。2015年5月13日，广隆公司与栗磊签订了31份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-601、GL1-701、GL1-1401、GL1-1601、GL1-202、GL1-302、GL1-602、GL1-702、GL1-1002、GL1-1102、GL1-1302、GL1-1402、GL1-1602、GL1-703、GL1-803、GL1-903、GL1-1003、GL1-1103、GL1-1303、GL1-1403、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1305、GL1-1405、GL1-1605），分别约定栗磊购买广隆公司的港口区渔洲城龙山北路9号清华蓝湾小区中的31套商品房，并于2015年5月14日将上述31份《商品房买卖合同（预售）》报防城港市房产管理局备案。同日，广隆公司与栗磊签订了一份《情况说明》，载明：“2015年5月13日，栗磊与广隆公司签订的关于防城港港口区渔洲城龙山北路9号清华蓝湾小区共计3271.28平方米房产《商品房买卖合同》，房号明细详见《商品房买卖合同》签收表，该系列《商品房买卖合同》为栗磊与王术文在2014年9月10日签订的借款合同附属合同，只作为借款合同的抵押担保物，债务人王术文还清相应数额债务后，栗磊应当无条件解除相应债务的抵押”。栗磊于当日出具了一份《商品房买卖合同》签收表，表明于2015年5月14日收到广隆公司已备案的上述《商品房买卖合同》共计31本。2019年4月30日，王术文作为借款方与栗磊作为出借方签订了一份《协议书》，约定对2014年9月9日的借款500万元，双方经对账、结算后对拖欠本金、利息对账如下：1.截止2019年4月10日止，依照原合同王术文共欠栗磊借款本息682.5万元（其中本金460万元，利息222.5万元）。若王术文在2019年5月15日前一次性归还，则双方确认按本息合计580万元计，双方债权债务结清。2.王术文承诺2019年5月15日前归还全部借款本息580万元。3.出借方在收到上述还款后，双方债权债务结清完毕，出借方承诺3个工作日内将本项借款项下担保物——该担保物登记在栗磊名下房产全部解押，若出借方不能履行承诺，则按本协议第4条计算违约金。4.若借款方不能履行承诺，则恢复到欠款本息682.5万元，利息按原借款合同执行，直到还清本息为止。 另查明，栗磊与王术文的案涉债务于2019年5月6日结清。王术文在结清案涉借款本息后，广隆公司、栗磊解除了其中18套商品房的《商品房买卖合同（预售）》并办理了合同备案注销登记手续。广隆公司、栗磊于2019年5月6日就本案诉讼请求第一项中涉及的13套商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》解除合同协议，但该13份《商品房买卖合同（预售）》的备案登记至今尚未注销。广隆公司于2019年10月23日就本案向该院提起诉讼。2019年12月9日，防城港市住房保障中心向栗磊出具了一份《反馈意见书》，载明：“经审查，您于2019年11月7日提交的商品房买卖合同备案注销申请（共13件），因注销备案事由与实际情况不一致，请申请人领回申请材料进行更正后再申请办理。”2019年12月11日，防城港市住房保障中心向广西闻名律师事务所出具了一份《关于商品房买卖合同备案注销相关情况的复函》，主要内容为：栗磊与广隆公司工作人员于2019年5月7日到我中心窗口申请办理案涉13份商品房买卖合同备案注销，我中心工作人员审查，申请材料中的承诺书的商品房买卖合同备案编号存在错误，并将相关情况反馈至广隆公司工作人员联系栗磊共同对材料进行更正，后于2019年5月10日由广隆公司工作人员将申请材料全部领回。 再查明，广隆公司先后于2018年3月21日、2018年5月16日与王永龙、黄建春就案涉1栋905号房、1栋1603号房签订了《商品房买卖合同（预售）》，分别约定广隆公司将上述1栋905号房、1栋1603号房出售给王永龙、黄建春。后因广隆公司无法将上述《商品房买卖合同（预售）》报防城港市住房保障中心备案，王永龙、黄建春分别将广隆公司诉至该院。该院于2019年4月22日立案受理王永龙与广隆公司的纠纷并于2019年9月17日作出（2019）桂0602民初1170号《民事判决书》，认定广隆公司在隐瞒1栋905号房已备案至他人名下的情况下还与王永龙签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，并判决：一、解除王永龙与防城港广隆置业房地产开发有限公司于2018年3月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向王永龙返还购房款347970元和支付利息（利息计算方式：以347970元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2018年3月21日计算至本判决确定履行期限最后一日止）；三、防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向王永龙赔偿 104391元；四、防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向王永龙赔偿装修款34400元；五、驳回王永龙的其他诉讼请求。该院于2019年5月29日立案受理黄建春与广隆公司的纠纷并于2019年8月20日作出（2019）桂0602民初1780号《民事判决书》，认定广隆公司在隐瞒1栋1603号房已备案至他人名下的情况下与黄建春签订《商品房买卖合同（预售）》的事实，并判决：一、撤销黄建春与防城港广隆置业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GL1-1603）；二、防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向黄建春返还购房款、垃圾清运费共计664674元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以285088元为基数，自2018年5月16日起计算至实际清偿完毕之日止；以379586元为基数，自2018年11月15日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、防城港广隆置业房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿黄建春10万元；四、驳回黄建春的其他诉讼请求。 一审法院认为，广隆公司、栗磊双方签订的31份《商品房买卖合同（预售）》是作为案涉《借款协议》项下借款的担保，在案涉的借款结清后，广隆公司、栗磊双方仅办理了其中18套商品房的《商品房买卖合同（预售）》注销备案登记手续，而案涉13份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-202、GL1-702、GL1-1402、GL1-1003、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1605）的备案登记至今尚未注销。在案涉借款结清后，广隆公司、栗磊已就合同的解除达成了一致合意并于2019年5月6日就上述13套商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》解除合同协议，故该院认定该13份《商品房买卖合同（预售）》已于2019年5月6日解除，因该13份《商品房买卖合同（预售）》的备案登记至今尚未注销，故栗磊尚应积极协助广隆公司办理合同注销备案登记手续，故对广隆公司该项诉讼请求，该院予以支持。 关于广隆公司主张的违约金问题。在案涉借款结清后，栗磊已按照双方的约定于2019年5月7日到防城港市住房保障中心配合广隆公司申请办理案涉13份《商品房买卖合同（预售）》的备案注销，根据防城港市住房保障中心出具的复函，是因申请材料中的承诺书的商品房买卖合同备案编号存在错误导致材料被退回，未能成功办理。而广隆公司在庭审中亦认可材料是由广隆公司公司员工填写后经双方确认再提交，说明该材料被退回并非栗磊单方过错。而后双方又于2019年11月7日再次提交了商品房买卖合同备案注销申请，但因注销备案事由与实际情况不一致导致材料再次被退回，而广隆公司亦认可注销备案的事由是由广隆公司的工作人员填写，故案涉13份《商品房买卖合同（预售）》未能成功办理注销备案登记不能归责于栗磊，栗磊亦未违反《协议书》的相关约定，故广隆公司请求栗磊按照《协议书》的约定支付违约金，该院不予支持。 关于广隆公司主张的与王永龙、黄建春案件相关损失费用及利息的问题。如前所述，栗磊已在案涉借款结清后在《协议书》约定的时间内配合广隆公司到防城港市住房保障中心办理合同注销备案登记手续，但未能办理成功的原因不可归责于栗磊。且广隆公司在案涉借款未结清且明知1栋905号房、1栋1603号房的《商品房买卖合同（预售）》尚备案在栗磊名下的情况下出售房屋给王永龙、黄建春，其行为产生的法律后果应由广隆公司承担。现广隆公司请求栗磊支付相关损失费用及利息没有事实和法律依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、防城港广隆置业房地产开发有限公司与栗磊签订的13份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-202、GL1-702、GL1-1402、GL1-1003、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1605）于2019年5月6日已解除；二、栗磊在本判决生效之日起十日内协助防城港广隆置业房地产开发有限公司办理注销上述《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：GL1-401、GL1-202、GL1-702、GL1-1402、GL1-1003、GL1-1603、GL1-205、GL1-305、GL1-405、GL1-505、GL1-905、GL1-1005、GL1-1605）备案登记手续；三、驳回防城港广隆置业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18814.87元，减半收取计9407.43元（防城港广隆置业房地产开发有限公司已预交），由防城港广隆置业房地产开发有限公司负担9257.43元，栗磊负担150元。 本案二审期间，各方当事人均无新证据向法庭提交。 上诉人认为一审法院存在遗漏查明的事实，但未能相关证据予以证实，本院不予采纳。一审查明事实“王术文在结清案涉借款本息后，广隆公司、栗磊解除了其中18套商品房的《商品房买卖合同（预售）》并办理了合同备案注销登记手续。”应纠正为“王术文在结清案涉借款本息前，广隆公司、栗磊解除了其中18套商品房的《商品房买卖合同（预售）》并办理了合同备案注销登记手续。”各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否存在拒不配合办理注销涉案13份《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续的违约行为；二、上诉人请求被上诉人支付各项损失费用及利息有无事实和法律依据。 本院认为，各方当事人对一审判决第一项、第二项的内容均无异议，一审判决该判项亦正确，本院予以维持。 关于焦点一的问题。上诉人与被上诉人在《情况说明》中约定在第三人王术文还清相应数额债务后，被上诉人应当无条件解除相应债务的抵押。因案涉房产未办理抵押登记手续，故解除债务的抵押应理解为办理注销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续。根据办理注销商品房买卖合同备案登记有关规定，需由双方共同向防城港市住房保障中心提出申请并提供相关材料。一审法院对上诉人与被上诉人办理案涉13份《商品房买卖合同（预售）》备案注销的经过和未办理成功的原因已进行充分论述，本院认为正确并不再赘述，上诉人提交的现有证据不能证实被上诉人存在拒绝配合办理或有条件办理的情形。故，本案不能认定被上诉人在配合办理注销案涉13份《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续中存在违约行为。一审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。 关于焦点二的问题。被上诉人在配合办理注销案涉13份《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续未存在违约行为。上诉人主张因被上诉人的原因导致其与案外人签订了两份《商品房买卖合同（预售）》产生纠纷，由此产生相应赔偿责任应由被上诉人承担的理由不能成立，一审法院对上诉人在一审提出的第三项和第四项诉讼请求不予支持并无不妥，本院予以维持。 综上所述，上诉人广隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18814.87元（上诉人防城港广隆置业房地产开发有限公司已预交），由上诉人防城港广隆置业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月四日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳