江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5131号原告（反诉被告）：盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会，住所地盐城市亭湖区东仓路88号。负责人：孙金良，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：万光德，江苏中盐律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘红艳，女，1977年3月9日出生，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：沈加国，江苏鑫鼐律师事务所律师。原告（反诉被告）盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会(以下简称东河村)与被告（反诉原告）刘红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经批准转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）东河村的委托诉讼代理人万光德，被告（反诉原告）刘红艳及其委托诉讼代理人沈加国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东河村向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的房屋租赁补充协议无效。2、判令被告在限期内向原告退还承租的位于东仓路西侧（**二期工程售楼处东侧7间门市）约400平方米的房屋。事实与理由：2017年11月5日，原告与被告签订了一份房屋租赁协议，约定：原告将位于工程售楼处东侧）7间门市房屋出租给被告，租期从2017年12月20日至2020年12月19日止。房屋年租金为7万元，场地年租金为60500元。租金缴纳方式为先交款后使用，实行一年一次性缴清。协议还约定：承租期内如遇政府部门或村建设规划需要，原告提前两个月通知被告，需征用拆除部分的装潢补偿归被告所有，租赁费按租期结算，其他损失各自负责。双方还对其他事项进行了约定。后因规划的市政道路天辰路建设需要，原告出租的房屋最西边两间需拆除，故双方于2018年5月23日又签订了一份房屋租赁补充协议，约定需拆除的房屋由原告负责拆除，并另建房屋继续出租给被告。为周转需要，被告自行搭建临时周转用房约90平方米，原告承担搭建费4万元。双方还对其他事项补充进行约定。后协议在履行过程中，根据天辰路规划，案涉出租的房屋需全部拆除，原告于2018年12月2日向被告发出通知，要求被告于2018年12月底让出房屋，并与原告对接进行结算。2019年5月30日，原告再次函告被告，要求被告于2019年6月8日前与原告商谈让房事宜，均遭被告拒绝。2019年6月初，群众向市长热线举报，原告出租的房屋为违法建设，且影响到天辰路景观绿化和附属设施的建设。根据市长热线的交办，原告于2019年6月18日向被告发出通知，要求其在7日内让房，并商谈赔偿事宜，而被告拒不让房，拒不商谈。综上所述，因原告出租的房屋系违法建设，双方签订的房屋出租协议和补充协议为无效合同，现出租的房屋已影响到天辰路景观绿化和附属设施的建设。为此特具状起诉，请人民法院依法作出判决。被告刘红艳答辩称，1、我与东河村之间的合同是通过平台公示、招投标中标后签订的，是合法的。2、合同的内容是真实的，东河村按照合同约定补偿我的损失后，我可以将房屋归还给东河村。刘红艳向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告支付的租金130500元。2、判令反诉被告赔偿反诉原告各项经济损失共计1480000元。3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：2017年11月5日，反诉原告与反诉被告签订了一份房屋租赁协议，约定反诉被告将位于工程售楼处东侧）7间门市房屋出租给反诉原告，租期从2017年12月20日至2020年12月19日止，房屋年租金为7万元、场地年租金为60500元，租金缴纳方式为先交款后使用，实行一年一次性缴清。后因规划的市政道路天辰路建设需要，反诉被告出租的房屋最西边两间需拆除，故反诉被告与反诉原告于2018年5月23日又签订了一份房屋租赁补充协议。2018年12月12日协议在履行过程中，反诉被告函告反诉原告，要求反诉原告于2018年12月底前撤场搬离，并腾空房屋交房，停止年夜饭、酒席等宴席的预订。2019年6月18日，反诉被告向反诉原告发出通知，要求反诉原告在收到通知之日起7日内迁让出承租的房屋，并协商损失赔偿问题。后双方由此发生纠纷。东河村对刘红艳提出的反诉答辩称，1、已交租金未使用期限的租金我方同意退还。2、协议约定，如遇拆迁装潢部分归被告所有，其他损失各自负责，互不赔偿。根据此约定，我方同意在人民法院委托评估价的基础上，按租期使用年限，剩余年限的装修价值归被告，已使用年限的归原告，对动产部分我方不予赔偿。本院经审理认定事实如下：2017年11月5日，东河村（甲方）与刘红艳（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方现有房屋门市7间，共计320平方米，位于工程售楼处东侧），交通便捷，门前有较大停车空位，现对外出租，经甲、乙双方协商订立协议如下：一、承租期限：议定租期从2017年12月20日至2020年12月19日止。二、应交金额及付款方式：房屋租金为每年人民币7万元整、场地租金60500元，合计为每年130500元。付款方式按先交款后使用的原则，签订本协议时实行一年一次性缴清，乙方凭甲方收据交款不得拖欠，如有拖欠，甲方可采取一切措施，即关停一切房产设施，处置乙方所属设备物资，追缴所欠款，终止协议，由此所造成的后果，责任乙方承担。三、其他事项：1、乙方承租后所有的水、电和装潢一切费用都由乙方自行承担，与甲方无关。甲方水、电等设施保证到位。乙方按时缴纳水、电费。2、在承租期内如遇政府部门或村建设规划需要，甲方提前两个月通知乙方，需征用拆除部分的装潢补偿归乙方所有，租赁费按租期结算，其他损失各自负责，互不赔偿。同时在租赁期内房屋因拆迁原因，则租赁相应做调整。3、在承租期间，如遇门市与村民矛盾，甲方及时帮助协调解决。4、自签订协议起，甲方让出45天给乙方装潢。装潢及租赁期间，所有安全问题均由乙方自行承担，与甲方无涉。5、甲方的房产设施，按协议和现状交由乙方使用，乙方在使用期内自行承担房屋及设施修理的一切费用，人为造成损坏的均由乙方赔偿并恢复原样。……。四、违约责任：甲、乙双方必须共同遵守协议，如任何一方违约，违约金为5万元。协议签订后,刘红艳以富雅酒店的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备开始经营。2018年5月23日，东河村（甲方）与刘红艳（乙方）签订《房屋租赁补充协议书》一份，双方约定：因天辰路建设需要，富雅酒店最西边两间需拆除，现经甲、乙双方协商达成如下协议：一、拆除范围：天辰路建设需拆除东仓路富雅酒店最西边两间（产权为甲方所有）。二、拆除方式及拆除时间：经甲、乙双方协商拆除工作由甲方负责施工，拆除时间定为2018年5月25日，并在15天内建好。施工含拆除现有的两间及拆除后恢复西侧围墙新建。三、拆除后乙方置换办法：1、经甲、乙双方协商：为能够让乙方继续经营，决定在原来富雅大酒店后侧同意由乙方自行搭建临时周转用房，约90平方米，最终按实际审计为准。2、搭建费用由甲方承担4万元，建成后房屋归乙方使用至2020年12月19日，如遇政府拆迁征用，乙方后期所建房屋设施归甲方所有，装潢部分归乙方所有。搭建费用由乙方暂垫，待完工后搭建费用将在次年租金中结算。四、其他事项：1、对于富雅酒店最西边两间乙方已缴纳的租金，甲方按照合同结算，退回拆除的西边两间租金抵扣次年租金。……。2018年12月22日，东河村向刘红艳出具函告一份，载明：富雅酒店：由于政府实施工程天辰路的建设，贵酒店租赁我村东仓路边的门面房屋（即富雅酒店）影响道路建设。现就有关事项函告如下：一、请贵酒店在接到本函告之日起，于2018年12月底前撤场搬离，并腾空房屋交房，逾期不搬离交房，一切责任与后果自负，由此造成的损失自行承担，与村无关。二、停止年夜饭、酒席等宴席的预定，避免造成不必要的损失。否则，由此造成的一切损失由贵酒店自行承担，与村无涉。三、接到本函告之日起，请及时到村就富雅酒店的相关账目进行对接与结算。2019年6月18日，东河村向刘红艳出具通知一份，载明：根据群众举报，我村位于售楼处东侧）的房屋富雅酒店属违章建筑，要求我村自行纠正。另根据最高人民法院司法解释的规定，出租违章建筑房屋的合同无效。据此，我村根据市委、市政府“三治三化”的要求，决定自行拆除该房屋，特通知你在收到本通知之日起七日内迁让出承租该位置的房屋，并与我村协商你方损失赔偿问题，逾期我村将自行拆除该房屋，由此产生的一切法律后果由你方承担，同时损失自负。为此，双方产生纠纷，东河村遂诉来本院。在审理过程中，本院根据东河村的申请，依法委托盐城市富昌价格评估有限公司对富雅酒店的装饰装修、投入的资产和设备设施等进行估价。2019年11月16日，盐城市富昌价格评估有限公司作出富昌评估[2019]11007号价格评估结论书，确定富雅酒店的装饰装修、投入的资产和设备设施等财产损失在价格基准日的合计评估价格为882300元，其中装饰装修全新价格为610700元，室内动产价格为271600元。东河村对该份鉴定报告持有异议，认为鉴定结论没有注明工程量，没有确定成新度,对动产部分不应评估,而且鉴定机构是对装修的全新价值进行的评估，无折旧，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应按租赁期限进行折旧，同意在平均折旧基础上剩余年限归被告进行补偿；刘红艳对该鉴定报告结论无异议。2020年6月1日，经本院要求，盐城市富昌价格评估有限公司作出补充鉴定函，确定富雅酒店的装饰装修现值为434300元。另查明：案涉房屋位于盐城市亭湖区西侧（**二期工程售楼处东侧），除已拆除的最西边两间房屋外，包括南大厅一间、冷菜间一间、东包厢一间、厨房一间、洗手间一间、西包厢一间、北大厅一间、仓库一间。上列事实有房屋租赁协议书、补充协议书、函、通知书、评估报告、当事人陈述等证据证明。本案争议焦点是：1、本案合同的效力如何认定；2、反诉原告主张返还的租金如何确定；3、反诉原告主张的各项损失如何确定。本院认为，合同应当依法订立。（一）关于本案合同效力如何认定的问题。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，原告东河村在未取得建设工程规划许可证的情况下建设案涉房屋，并与被告刘红艳订立租赁合同，且在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准，该合同依法应当认定无效。原告东河村应当承担缔约过失责任，理应赔偿被告为订立合同和履行合同所造成的损失。被告在通过公开招标投标程序后承租案涉房屋，其有理由相信合同成立并生效，此种情况下，被告不必须尽到审慎审查的注意义务，故不存在缔约过失责任。原告东河村提出确认原、被告于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的房屋租赁补充协议无效的诉讼请求，本院予以支持。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，本案租赁合同确认无效后，被告刘红艳承租原告东河村的案涉房屋应当向原告东河村退还。原告东河村提出的由被告在限期内退还承租房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。（二）关于反诉原告主张返还的租金如何认定的问题。反诉原告刘红艳主张反诉被告东河村返还租金130500元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的相关规定以及反诉被告东河村关于“已交租金未使用的期限的租金我方同意退还”的庭审陈述意见，本院确定反诉原告刘红艳向反诉被告东河村支付房屋占有使用费119048元后，反诉被告东河村应向反诉原告刘红艳返还最西边两间房屋拆除后未使用期间的房屋占有使用费11452元（计算至2018年12月19日）。（三）关于反诉原告主张的各项损失如何确定的问题。1、反诉原告刘红艳主张反诉被告东河村赔偿其停工停业损失、酒店管理人员年收入损失、燃气开户费、招标费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”本案中，反诉原告刘红艳认为停工停业损失按照投入128万元，年租金130500元，餐饮业平均利润不低于30%，年盈利423150元计算。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的相关规定，当事人因合同无效而遭受的损失，必须是实际发生的损失，包括两个方面：一是在订立合同过程当中所遭受的损失；二是在履行合同中所遭受的损失。反诉原告刘红艳提出的停工停业损失，不属于在履行合同过程中所遭受的实际损失，本院不予支持。反诉原告刘红艳认为酒店管理人员年收入损失，根据江苏省统计局2019年餐饮业职工平均工资43660元和酒店管理状况计算，两人一年共24万元。本院认为，酒店管理人员工资系酒店成本支出，应当属于在履行合同中所遭受的损失，但反诉原告刘红艳未向本院提交支付酒店管理人员工资的相关有效证据，对其主张的相关工资损失,不予支持。反诉原告刘红艳认为燃气开户费31700元，没有在评估报告范围，应当由反诉被告赔偿。本院认为，反诉原告刘红艳为经营酒店而支出的燃气开户费，属于在履行合同中所遭受的损失，应当由反诉被告予以赔偿。关于反诉原告刘红艳主张的招标费300元，系反诉原告刘红艳为招投标中标而实际支出的费用，属于在订立合同过程中所遭受的损失，该项费用应当由反诉被告赔偿。2、反诉原告刘红艳认为根据起诉之前有关部门作出的评估结论，反诉被告东河村应当向其赔偿装修费128万元，本院认为，反诉原告刘红艳主张按照128万元确定装修以及设备设施损失并赔偿的意见，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，本院不予采纳。装饰装修部分现值为434300元（补充鉴定），依据上述法律规定以及参照鉴定意见中关于装饰装修现值434300元的鉴定结论，确定反诉被告东河村赔偿反诉原告刘红艳装饰装修部分损失434300元。3、反诉原告刘红艳主张反诉被告东河村赔偿投入的资产和设备设施财产损失合计271600元。鉴于反诉原告刘红艳租赁房屋的目的是为了经营酒店，且通过公开招标投标程序，其基于信赖关系而相信租赁合同能够成立生效，并为履行合同投入资产和购置设备是符合合同目的的。富雅酒店因拆迁关闭后，反诉原告刘红艳投入的资产和设备设施必然会遭受损失，属于在履行合同过程中所遭受的损失。根据鉴定意见，本院确定反诉原告刘红艳投入的资产和设备设施财产损失合计271600元,应当由反诉被告东河村赔偿。综上所述，本院对原告东河村提出的诉讼请求，依法予以支持；对反诉原告刘红艳提出的反诉请求，予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下：一、确认本诉原告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会与本诉被告刘红艳之间于2017年11月5日签订的房屋租赁协议和2018年5月23日签订的补充协议无效。二、由本诉被告刘红艳于本判决生效之日起10日内向本诉原告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会退还承租的位于盐城市亭湖区西侧（**二期工程售楼处东侧）全部房屋（包括南大厅一间、冷菜间一间、东包厢一间、厨房一间、洗手间一间、西包厢一间、北大厅一间、仓库一间，约400平方米）。三、由反诉被告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会向反诉原告刘红艳返还房屋占有使用费11452元。四、由反诉被告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会赔偿反诉原告刘红艳各项经济损失共计737900元。反诉原告刘红艳在富雅酒店投入的全部资产和设备设施归反诉被告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会所有。上述第三、四项，合计749352元，由反诉被告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会于本判决生效之日起10日内履行完毕。五、驳回反诉原告刘红艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2910元，由本诉被告刘红艳负担。反诉案件受理费9647元，由反诉原告刘红艳负担5158元，反诉被告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会负担4489元。鉴定费30900元，由反诉原告刘红艳负担6178元，反诉被告盐城市亭湖区先锋街道办事处东河村民委员会负担24722元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蔡 克人民陪审员  刘立军人民陪审员  孙红梅二〇二〇年六月四日法官 助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。