江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）苏执复164号 复议申请人（申请执行人）：张忠尚，男，1956年12月8日出生，汉族，住江苏省淮安经济技术开发区。 复议申请人（利害关系人）：陈学勤，女，1975年5月10日出生，汉族，住江苏省淮安市。 异议人（被执行人）：淮安市诚誉置业有限公司，住所地江苏省淮安市清江浦区。 法定代表人：陈俊，该公司总经理。 复议申请人张忠尚、陈学勤不服江苏省淮安市中级人民法院（以下简称淮安中院）(2018)苏08执异87号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 张忠尚与陈俊、淮安市诚誉置业有限公司（以下简称诚誉公司）建设工程施工合同纠纷一案，淮安仲裁委员会于2013年1月31日作出（2011）淮仲受字035号裁决书，裁决书主文为：一、诚誉公司于裁决书送达后十日内向张忠尚支付工程款2634959.92元以及退还保证金50万元。二、诚誉公司于裁决书送达后十日内向张忠尚支付工程款利息损失30万元。三、驳回张忠尚要求陈俊承担支付工程款以及退还保证金的请求。 因诚誉公司未按裁决确定的期限履行义务，张忠尚向淮安中院申请执行，淮安中院于2013年2月22日立案执行，案号为（2013）淮中执字第0065号。2013年4月8日，淮安中院查封诚誉公司开发的位于原××区××人民政府对面××楼××楼整层（四套）、2号楼西头圆弧部位一至五层、4号楼西头圆弧部位一至六层、4号楼B座502室、4号楼C座502室、4号楼A座从东向西第3、4、5、6、7号房屋，并张贴了查封公告。淮安中院将上述房屋委托江苏同方土地房地产评估有限公司（以下简称同方评估公司）进行评估。2013年9月6日，同方评估公司作出苏同方[2013]（淮房）（鉴）字第0001号房产估价报告，载明上述房屋建筑面积3237.42平方米，2013年8月8日时的房屋价格为335.2万元（不包含土地价值）。该报告还载明：“估价对象所在土地为清浦区武墩集体所有，土地利用以住宅用地为主。”该报告于2013年9月20日送达被执行人诚誉公司。因诚誉公司认为估价偏低，同方评估公司于2013年10月15日向淮安中院出具《评估价格说明》：“1.估价对象仅为房屋，因其所占用的土地为集体土地，涉案方未提供占用的集体土地的相关手续，所以评估结果不包含土地价格。2.估价对象为俗称的‘小产权房屋’，相关手续、材料不全，基本无任何合法有效的证明且流通的范围有限，所以其价格组成因素基本就是其建安成本。” 2013年11月26日，淮安中院作出（2013）淮中执字第0065-1号民事裁定，拍卖诚誉公司上述评估房屋。2013年12月30日，淮安中院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，于2014年1月15日10时至1月16日10时公开拍卖已查封的房产。第一次拍卖流拍，淮安中院于2014年6月5日发布第二次拍卖公告，于2014年6月20日10时至6月21日10时公开拍卖已查封的房产。公告第二项载明：“竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任。”第七项载明：“本标的物为小产权房，不办理过户登记手续，如遇国家清理所涉及的一切税、费及其有可能产生的一切法律后果均由买受人承担。”该次拍卖由陈学勤以98万元的价格竞得浦南小区2号楼西头圆弧部位一至五层房屋，该部分房屋建筑面积为958.80平方米。2014年6月30日，淮安中院向陈学勤出具收到购房款98万元的票据。同日，淮安中院将98万元拍卖款拨付到申请执行人张忠尚在中国银行淮安城中支行的账户。2014年7月2日，淮安中院作出（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定，被执行人诚誉公司开发的浦南小区2号楼西头圆弧部位一至五层房屋归陈学勤所有，上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，法院不负责办理过户登记。该裁定书于2014年7月3日送达买受人陈学勤。2014年7月7日，陈学勤向淮安中院出具收到竞得房屋的收条。因剩余房屋经三次拍卖无人竞买，申请执行人张忠尚同意接受房屋抵债，淮安中院于2014年9月16日作出（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定，将被执行人诚誉公司开发的浦南小区2号楼六楼整层（四套，建筑面积510.28平方米），4号楼西头圆弧部位一至六层（建筑面积1342.27平方米），4号楼B座502室（建筑面积100.93平方米），4号楼C座502室（建筑面积100.93平方米），4号楼A座从东向西第3、4、5、6、7号门面房（建筑面积224.21平方米），建筑面积合计2278.62平方米，作价221万元交付给申请执行人张忠尚，抵偿淮安仲裁委员会（2011）淮仲受字035号裁决书确定的部分义务。上述房屋为小产权房，无房屋所有权证和土地使用权证，法院不负责办理过户登记。该裁定书于同日送达申请执行人张忠尚。裁定送达当日，淮安中院裁定终结本案本次执行程序。 诚誉公司于2017年8月7日向淮安中院提出执行异议称，请求撤销（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定、（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。一、陈学勤于2014年6月27日将房屋拍卖款98万元全部交到法院账户，而张忠尚却于2014年6月24日出具收条收到该款项，不符合情理。淮安中院将该98万元拍卖款转到张忠尚账户，该账户经调查不是张忠尚的账户。张忠尚本人亦称从未收到该拍卖款。二、淮安中院（2016）苏08执异147号执行裁定认为集体土地不得转让，案外人杨金土并未取得房屋所有权，并驳回其异议请求。本案申请执行人张忠尚亦为浙江人，按照集体土地不得转让的规定，其也不能取得该集体土地及房屋的所有权。（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定将诚誉公司位于武墩集体土地上的房屋裁定给张忠尚亦于法无据，且与（2016）苏08执异147号执行裁定相矛盾。 张忠尚辩称，一、异议人作为浦南丽景小区（浦南商业街）的房地产开发公司，在其欠付该小区施工方工程款又无其他财产执行的情况下，淮安中院将其对外公开出售的房屋进行拍卖，符合法律规定。二、本案拍卖的房屋并非不能处置的严格意义上的小产权房，这些房屋均是商业房地产公司诚誉公司开发，经淮安市清浦区武墩镇人民政府同意对外公开出售，并非传统意义上的在村民宅基地上建设的小产权房。淮安市清江浦区人民法院（以下简称清江浦法院）（2017）苏0812民初1107号民事判决载明：淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。该判决同时载明：诚誉公司授权张琴将武墩镇浦南商业街2号楼108室房屋公开出售给并非武墩民的祖广高。因此，涉案房屋是可以处置的。事实上，诚誉公司已经将整个小区几百套房屋全部出售。三、张忠尚在2014年6月22日知道涉案拍卖房屋成交，成交价98万元，因为人不住在淮安，所以在2014年6月24日就出具收到98万元的收条，淮安中院已经将98万元拍卖款转入张忠尚账户。综上，淮安中院将被执行人诚誉公司对外公开出售的房屋评估拍卖，在无人竞买后，依法抵偿给施工人张忠尚，是保护施工方合法权益的执行措施。如果淮安中院不采取这样的执行措施，将会严重背离法律的公平、正义。请求驳回异议人的异议请求。 陈学勤辩称，诚誉公司的异议理由均是其主观想象，没有事实和法律依据。一、异议人作为浦南丽景小区（浦南商业街）的房地产开发公司，在其欠付该小区施工方工程款又无其他财产执行的情况下，淮安中院将其对外公开出售的房屋拍卖，符合法律规定。陈学勤作为案外人按照淮安中院拍卖公告的规定缴纳了20万元拍卖保证金，在淮安中院淘宝网司法拍卖网络平台上参加竞买，通过公开竞价成交，并按淮安中院要求向该院指定账户缴纳余款78万元。淮安中院于2014年6月27日作出（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定，拍卖房屋所有权归陈学勤所有。整个过程符合拍卖规则及法律规定，异议人的异议理由不成立且与陈学勤无关。二、本案拍卖的房屋并非不能处置的严格意义上的小产权房，这些房屋均是作为商业房地产公司诚誉公司开发，经淮安市清浦区武墩镇人民政府同意对外公开出售，并非传统意义上的在村民宅基地上建的小产权房。清江浦法院（2017）苏0812民初1107号民事判决载明：淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。该判决同时载明：诚誉公司授权张琴将武墩镇浦南商业街2号楼108室公开出售给并非武墩民的祖广高。因此，涉案房屋是可以处置的。事实上，诚誉公司已经将整个小区几百套房屋全部出售。综上，陈学勤参加拍卖的全过程符合拍卖规则及法律规定，淮安中院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，将被执行人诚誉公司开发并对外公开出售的房屋依法评估拍卖，是保护施工人合法权益的执行措施。如果淮安中院不采取这样的执行措施，将会严重背离法律的公平、正义。请求驳回异议人的异议请求。 案外人杨金土于2016年12月27日对淮安中院已执行的浦南小区4号楼B座502室房屋提出异议，要求撤销对该房屋的执行。淮安中院于2017年2月24日作出（2016）苏08执异147号执行裁定，驳回杨金土的异议请求。清江浦法院于2017年立案受理陈学勤诉祖广高排除妨碍纠纷案，并于8月8日作出（2017）苏0812民初1107号民事判决:祖广高于判决生效之日起十五日内搬出淮安市清浦区武墩镇人民政府对面浦南丽景小区（浦南商业街）2号楼西头圆弧部位的房屋。该判决确认：诚誉公司授权张琴出售清江浦区武墩镇浦南商业街2号楼108室。祖广高与张琴于2016年12月签订房屋买卖合同，以33万元价格购买了上述房屋，已经付清了购房款，并占有使用了该房屋。淮安市清浦区武墩镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府证明称，目前武墩镇浦南商业街二期工程主体已圆满封顶，该项目由诚誉公司全权投资建设、销售，由武墩镇人民政府及武墩镇村镇建设服务站作为鉴证方。 淮安中院于2017年9月22日作出(2017)苏08执异152号执行裁定:诚誉公司异议请求成立，撤销该院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。张忠尚、陈学勤不服该裁定向本院申请复议，本院于2018年3月19日作出(2017)苏执复225号、(2018)苏执复48号执行裁定，以“淮安中院对被执行人诚誉公司开发建设的房屋进行评估拍卖（按房屋现状处置）并无不当。淮安中院仅对涉案房屋进行评估拍卖，并未对相关土地进行处置，故不应以未与国土资源管理部门协商即撤销涉案拍卖；涉案房屋的相关土地并非农村宅基地”等为由，撤销淮安中院(2017)苏08执异152号执行裁定。 诚誉公司于2018年7月30日再次向淮安中院提出执行异议称，陈学勤是虚假参与拍卖，陈学勤于2014年6月27日将98万元拍卖款全部交到法院账户，而张忠尚却于2014年6月24日出具收条，张忠尚至今未收到该笔款项。诚誉公司部分房屋已经基本售出，杨金土系购房人的代表，向法院主张权利，被驳回异议且裁定已经生效。杨金土案异议裁定与（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定相矛盾。（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定所确定的房屋面积与事实严重不符，没有公摊面积。房地不可分离，（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定侵犯了他人的土地使用权。淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初1107号民事判决系（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定衍生而来，依法应予撤销。请求撤销（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。 利害关系人陈学勤辩称，对于（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定是否应予撤销，江苏省高级人民法院（2017）苏执复225号执行裁定、（2018）苏执复48号执行裁定已经作出最终裁定，诚誉公司现针对该执行裁定重复提出异议，违反“一事不再理”规则，应裁定不予受理，已经受理的，应裁定驳回。淮安中院于2014年9月16日作出（2013）淮中执字第0065-4号执行裁定，终结本案执行，诚誉公司提出异议已经超过法定期限。依据相关规定，对于无证房产可以进行“现状处置”，在异议人诚誉公司欠付施工方工程款，又无其他财产执行的情况下，执行法院将异议人对外公开出售的房屋拍卖处置，符合法律规定。涉案房屋并非小产权房，是经淮安市清浦区武墩镇村镇建设服务站、淮安市清浦区武墩镇人民政府同意对外公开出售的房屋，涉案房屋是可以处置的，诚誉公司已经将整个小区几百套房屋卖给了非武墩镇村民。请求驳回异议。 同方评估公司于2018年6月15日向淮安中院作出《司法评估说明》，载明：根据贵院2018年6月13日提出的被执行人对房产面积异议等问题，答复如下：1、我司出具的苏同方[2013]（淮房）（鉴）字第001号报告（以下简称报告）中评估依据的建筑面积来源于贵院提供的2号楼、4号楼平面图纸直接测算得出，未包含公摊面积。报告中已明确说明，“房屋面积如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整”。所以公摊面积的数量我司无法认定，由于公摊面积属于房屋建筑面积的一部分，其价值依附于房屋本身，再者报告的设定是评估估价对象现行重置价格，故其价值可以通过参照本报告的评估单价乘以测绘部门认可的面积得出。2、2号楼六楼整层（四套）、4号楼B座502室、4号楼C座502室，按照2018年6月7日在现场查看的情况结合平面图纸图载，倾向于认定带有阁楼。是否为复式房屋，应由设计、住建部门根据有关规范认定。报告中受当时现场条件限制，无法进入内部勘查，我司无法判定2018年6月7日倾向于认定的阁楼与委估对象为一个整体，结合贵院委托评估范围，评估时未将阁楼计入。目前根据平面图纸无法直接得出阁楼楼层的建筑面积，其价值可以通过参照其对应房屋的评估单价乘以测绘部门认可的面积得出。3、依据平面图纸，2号楼建筑面积为4296.16平方米，4号楼建筑面积为9627.21平方米，共计13923.37平方米。土地补偿款168万元、前期投入费用64.67万元，若分摊到建筑面积上，分别应为120.66元/平方米、46.45元/平方米。因被执行人开发浦南丽景小区二期使用的6亩土地在报告估价时点尚未取得合法土地使用手续，“土地补偿款”、“前期投入费用”我司无法认定其合法性，也无任何证明资料，故报告中未纳入开发成本。 淮安中院认为，本案执行实施过程中，评估机构分别于2013年10月15日、2018年6月15日出具的情况说明，足以证实评估价值中遗漏土地使用权取得费用、拍卖标的面积中未包括分摊面积部分的价值等情形，故评估价格未能真实反映标的物客观价值，评估结果严重失实，这也直接导致了该院后续拍卖涉案标的物的相关执行行为失去合法基础，故该院作出的（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定（拍卖成交确认）和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定（以物抵债）应予以撤销，异议人诚誉公司的异议请求成立，应予以支持。遂作出(2018)苏08执异87号执行裁定：一、撤销该院于2014年7月2日作出的（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定；二、撤销该院于2014年9月16日作出的（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。 张忠尚、陈学勤向本院复议称，请求撤销淮安中院(2018)苏08执异87号执行裁定。淮安中院再次受理诚誉公司的执行异议并再次裁定撤销（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定，属于严重的程序违法，没有任何事实和法律依据。一、诚誉公司已于2017年8月7日对（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定，向淮安中院提出执行异议。淮安中院撤销了（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定。复议申请人不服该裁定申请复议，江苏省高级人民法院作出（2017）苏执复225号、（2018）苏执复48号执行裁定，确认（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定合法有效。诚誉公司现再次针对该执行裁定提出内容重复的异议，严重违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异义和复议案件若干问题的规定》第十五条“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理”的规定。同时也违反“一事不再理”的裁判原则。淮安中院再次受理诚誉公司的执行异议并再次裁定撤销（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定，属于严重的程序违法。二、淮安中院于2014年9月16日作出（2013）淮中执字第0065-4号执行裁定，终结本案的执行。诚誉公司于2017年8月7日提出执行异议已超过法定期限，其于2018年7月30日再次提出执行异议更是超过法定期限。三、淮安中院在案件执行过程中委托评估机构对案涉房屋进行了评估，评估机构于2013年9月6日作出房屋评估报告。当时诚誉公司仅对房屋评估价格提出异议，评估机构针对诚誉公司的异议作出了说明。但诚誉公司竟在5年后对该房屋评估报告再次提出异议，而淮安中院非但没有驳回其异议，反而在没有事实和法律依据的情况下撤销了经江苏省高级人民法院认可的（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定，严重违反法定程序。四、《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》中明确对无证房产可以进行现状处置。涉案拍卖并未对相关土地进行处置。案涉房屋的评估报告及评估机构所作说明均明确因房屋土地的特殊性，相关手续、材料不全等因素，公摊面积并不会对房屋的价值产生实质性影响。淮安中院仅凭公摊面积原因再次撤销（2013）淮中执字第0065-2号、0065-3号执行裁定，没有事实和法律依据。 本院认为，一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。诚誉公司因不服淮安中院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定，于2017年8月7日向淮安中院提出执行异议，淮安中院作出(2017)苏08执异152号执行裁定，诚誉公司异议请求成立，撤销该院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。张忠尚、陈学勤不服该裁定向本院申请复议，本院作出(2017)苏执复225号、(2018)苏执复48号执行裁定认为，淮安中院撤销该院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定不当，遂裁定撤销淮安中院(2017)苏08执异152号执行裁定。诚誉公司于2017年8月7日再次向淮安中院提出执行异议，请求撤销（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定、（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。依照上述司法解释的规定，淮安中院对诚誉公司重复提出的执行异议应不予受理。淮安中院违反上述司法解释的规定受理了诚誉公司重复提出的执行异议，并且作出(2018)苏08执异87号执行裁定，再次撤销该院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定。淮安中院(2018)苏08执异87号执行裁定内容与本院已生效的(2017)苏执复225号、(2018)苏执复48号执行裁定内容相矛盾。 二、淮安中院系对被执行人诚誉公司的无证房产进行现状处置，仅对涉案房屋进行评估拍卖，未对相关土地进行处置。诚誉公司不服同方评估公司所作估价报告提出异议，同方评估公司作出书面说明：估价对象仅为房屋，评估结果不包含土地价格。其价格组成因素基本就是建安成本。本院作出(2017)苏执复225号、(2018)苏执复48号执行裁定后，诚誉公司再次提出执行异议，仍对上述估价报告提出异议。因涉案房屋没有房屋所有权证和土地使用权证，涉案拍卖房屋也不存在与他人共用的公共使用面积的情形，故不存在公摊面积。同方评估公司于2018年6月15日出具的情况说明也载明，如存在公摊面积，其属于房屋建筑面积的一部分，其价值依附于房屋本身。因被执行人诚誉公司不配合执行，导致同方评估公司2013年作出涉案房产估价报告时，不能到涉案房屋内部进行查勘。因仅系对涉案房屋进行处置，诚誉公司主张其支付的土地补偿款不能计算在拍卖房屋价值内，同方评估公司所作情况说明也载明，诚誉公司主张的土地补偿款168万元、前期投入费用64.67万元，因诚誉公司未取得合法土地使用手续，也无任何证明资料证明其主张，土地补偿款、前期投入费用，评估公司无法认定其合法性，报告中未纳入开发成本。另房屋估价报告仅作为房屋拍卖的参考，涉案房屋的实际价值系通过市场拍卖行为得以体现。淮安中院(2018)苏08执异87号执行裁定以“涉案估价报告中遗漏土地使用权取得费用、拍卖标的面积中未包括分摊面积部分的价值”为由撤销该院（2013）淮中执字第0065-2号执行裁定和（2013）淮中执字第0065-3号执行裁定，没有事实依据，理由不成立。本案中不存在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的请求撤销拍卖的情形。综上，淮安中院(2018)苏08执异87号执行裁定违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条的规定，没有事实和法律依据，且与本院已生效的(2017)苏执复225号、(2018)苏执复48号执行裁定内容相矛盾。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条第一款、第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08执异87号执行裁定。 二、驳回淮安市诚誉置业有限公司的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长 苏 峰 审判员 李 晶 审判员 赵建华 二〇二〇年六月二日 书记员 王莹莹