广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7027号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州小鹏汽车科技有限公司（以下简称小鹏公司），住所地广州市天河区岑村松岗大街8号。法定代表人：夏珩，该公司总裁。委托诉讼代理人：李初旭、林森才，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州圣地物业管理有限公司（以下简称圣地公司），住所地广州市白云区梅花园圣地南路2号6楼。法定代表人：郑敏女，该公司总经理。委托诉讼代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。上诉人小鹏公司因与被上诉人圣地公司租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩志军独任审理。本案现已审理终结。小鹏公司上诉请求：1、改判确认一审判决第一项合同解除的时间为2019年7月10日；2、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；3、改判一审判决第五项圣地公司向小鹏公司返还租金14400元、场地使用费159000元、场地保证金2万元、电费保证金1万元，合计203400元；4、撤销一审判决第六项；5、驳回圣地公司的全部诉讼请求；6、改判圣地公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、对于具体的租赁标的双方是不确定的。合同签订后，无证据表明圣地公司主动向小鹏公司提出要交付的具体车位。二、所有的施工单位经现场勘察后，均表示现场条件不适合建设充电桩项目。三、本案并非小鹏公司“不愿”而是“不能”进场施工，且造成“不能”进场施工的原因在于圣地公司。四、小鹏公司于2019年7月9日向圣地公司发出《解除合同告知函》合法有效，圣地公司于次日收到该函件，合同应于该日解除。五、当出租方未能提供符合约定的车位时，应是出租方违约而非承租方未尽到注意义务。在圣地公司未依约交付车位的情况下，小鹏公司当然有权行使“先履行抗辩权”拒付租金，并不构成违约。六、192000元的违约金明显超过圣地公司的损失，实质上是让圣地公司不当得利，显失公平。圣地公司辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。2019年9月11日，小鹏公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认小鹏公司、圣地公司双方于2018年5月24日签订的《车位租赁合同》于2019年7月10日解除；2、圣地公司返还小鹏公司已经支付的租金14400元、场地使用费159000元、车位场地保证金20000元、电费保证金10000元，合计203400元；3、诉讼费由圣地公司承担。圣地公司在一审中提出反诉请求：1、判令小鹏公司、圣地公司2018年5月24日签订的《车位租赁合同》于2019年10月21日解除；2、判令小鹏公司向圣地公司支付车位租金共85560元（暂计2018年12月1日至2019年10月21日）；3、判令小鹏公司向圣地公司支付逾期支付租金违约金162096元；4、判令小鹏公司向圣地公司支付解除合同违约金192000元；5、由小鹏公司承担本诉及反诉全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月24日，小鹏公司、圣地公司签订《车位租赁合同》，约定：小鹏公司承租圣地公司位于广州市白云区广州大道北1421号圣地南路地面停车场内5个车位；租赁期限自2018年6月1日起至2026年11月30日止；2018年6月1日至2018年11月30日为闲置期；闲置期中有30日施工期；闲置期内，圣地公司有权自由支配车位的使用（施工期除外）；车位移交期限为2018年6月1日；上述车位交付时应当满足作为新能源汽车充电停车位使用的要求；闲置期内租金每月每车位480元；租赁车位租金标准为每月每车位1600元；租金按季度支付，于每季度15日前支付当季租金；小鹏公司向圣地公司支付电费保证金1万元、场地使用费159000元、场地保证金2万元；圣地公司对停放在该租赁车位的充电车辆提供2小时免费停车的服务，对超出部分可按照其停车场的收费标准对充电车辆收取停车费；租赁期内，未经一方同意，任何一方不得擅自解除合同，否则违约方应当按当年车位租金总额的2倍支付违约金；小鹏公司逾期支付租金、电费及相关费用的，则每日按照应付未付租金的1%承担违约金；逾期30日的则视为根本违约，圣地公司有权解除合同，且小鹏公司须向圣地公司承担当年租金总额的2倍作为违约金；……。上述合同的附件一交付条件约定：1、电：在圣地公司按租赁车位现状交予小鹏公司之日，圣地公司提供满足小鹏公司用电需求的电压380V用电容量不低于360kW的供电；如需电力增容，圣地公司应提供独立一路不小于电压380V用电容量100kW的临时用电接口。2、小鹏公司施工期间，须提供从小鹏公司车位租赁范围至圣地公司提供电源点，宽度不小于2米的可供独立使用且不被争议的施工通道；同时，圣地公司须提供从小鹏公司租赁范围至中型运输车辆能通过的马路距离，宽度不小于3米的可供独立使用且不被争议的施工通道。同年6月19日，小鹏公司向圣地公司支付了闲置期租金14400元、场地使用费159000元、车位场地保证金2万元、电费保证金1万元，合计203400元。之后，小鹏公司因自身原因未进场进行新能源汽车充电停车位施工。圣地公司遂以普通车位的用途继续使用该停车场全部停车位至今。2018年12月起至今，小鹏公司未向圣地公司支付租金。2019年2月20日，圣地公司向小鹏公司发函催促支付租金。同年6月15日，圣地公司继续向小鹏公司发函催促支付租金。同年6月17日，小鹏公司向圣地公司发函要求落实租赁车位交付条件。同年7月9日，小鹏公司向圣地公司发出解约通知，以停车场存在产权、经营许可证瑕疵、未交付租赁车位为由主张解除合同并要求返还已支付费用。一审法院认为，小鹏公司、圣地公司订立的《车位租赁合同》合法有效，双方应当恪守履行。小鹏公司因自身原因不愿履行合同，之后又以不成立的理由主张解除合同，违反了合同关于禁止擅自解除合同的约定。因此，小鹏公司主张确认合同于2019年7月10日解除的诉讼请求没有事实、法律依据，不予支持。对于圣地公司主张确认合同于2019年10月21日（庭审之日）解除的反诉请求，圣地公司此前未主张解除合同，现在反诉中直接主张确认合同解除，虽有不妥，但仍可视为通知小鹏公司解除合同。小鹏公司迟延支付租金，达到合同解除条件。合同因圣地公司通知到达而解除。因此，对该反诉请求予以支持。对于圣地公司主张小鹏公司支付租赁车位租金85560元（暂计至2019年10月21日）的反诉请求，合同约定了具体的交付时间，且涉案停车场车位并无上锁等情形。至圣地公司第二次催促租金前，小鹏公司一直未提出交付异议。因此，上述情形应当视为在一定程度上完成交付，即小鹏公司可随时进场施工。即使小鹏公司因自身原因不进场施工，也应当支付合理的租金。圣地公司在合同履行期间，以普通停车位的用途使用停车位，获取了收益，减少了损失。因此，现圣地公司仍然主张小鹏公司按合同约定支付租金，明显不公平。酌情确定小鹏公司按闲置期租金标准（每月每车位480元）向圣地公司支付租金。经核定，上述租金为25632元（480元×5车位×10.68个月）。对于超出部分，不予支持。对于小鹏公司提出圣地公司未交付车位的抗辩意见，因与事实不符，故不予采纳。对于小鹏公司提出圣地公司停车场无法实现建设充电停车位的合同目的的抗辩意见，首先，小鹏公司作为新能源汽车企业，对于涉案车位是否符合建设充电停车位的条件，应当尽到更高的注意义务。其次，圣地公司在本案提供的证据，不足以证明不适租的事实。最后，在圣地公司第二次向小鹏公司催促支付租金前，小鹏公司从未向圣地公司提出租赁物不适租的异议。因此，上述抗辩意见不能成立，不予采纳。对于圣地公司主张小鹏公司支付逾期支付租金的违约金的反诉请求，原则上予以支持，但租金本金应当按照每月每车位480元计算，违约金标准应予调低至每日0.03%。对于圣地公司主张小鹏公司支付解除合同的违约金192000元的反诉请求，经查，上述解除违约金的标准是按照2018年12月1日至2020年11月30日期间的租金总额确定的。与合同租期8.5年的租金总额相比，上述违约金不属过高。因此，对上述反诉请求予以支持。对于小鹏公司主张圣地公司返还已支付的租金（闲置期）14400元的诉讼请求，不予支持。对于小鹏公司主张圣地公司返还已支付场地使用费159000元的诉讼请求，经查，上述场地使用费实为租赁行业习惯中的“进场费”，即小鹏公司为取得合作机会而向圣地公司额外支付的对价。根据公平原则，圣地公司应当按照未履行合同期限与合同期限的比例返还上述场地使用费。经核定，应当返还的场地使用费为131440元〔159000元×（102个月-17.68个月）÷102个月〕。对于超出部分，不予支持。对于小鹏公司主张圣地公司返还已支付电费保证金1万元、场地保证金2万元的诉讼请求，合理合法，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年12月11日作出判决如下：一、确认原告广州小鹏汽车科技有限公司与被告广州圣地物业管理有限公司于2018年5月24日订立的《车位租赁合同》于2019年10月21日解除；二、原告广州小鹏汽车科技有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州圣地物业管理有限公司支付2018年12月1日起至2019年10月21日止的租金25632元；三、原告广州小鹏汽车科技有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州圣地物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金（第一季度以7200元为本金，按照每日0.03%的标准，从2018年12月16日起计至清偿之日止，以本金为限；第二部分以7200元为本金，按照上述违约金标准，从2019年3月16日起计至清偿之日止，以本金为限；第三部分以7200元为本金，按照上述违约金标准，从2019年6月16日计至清偿之日止，以本金为限；第四部分以4032元为本金，按照上述违约金标准，从2019年9月16日起计至清偿之日止，以本金为限）；四、原告广州小鹏汽车科技有限公司于本判决生效之日起五日内向被告广州圣地物业管理有限公司支付解除合同的违约金192000元；五、被告广州圣地物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州小鹏汽车科技有限公司返还场地使用费131440元、场地保证金2万元、电费保证金1万元，合计161440元；六、驳回原告广州小鹏汽车科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告广州圣地物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2175.5元，由原告广州小鹏汽车科技有限公司负担448.8元，由被告广州圣地物业管理有限公司负担1726.7元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳；反诉受理费3947.42元，由被告广州圣地物业管理有限公司负担1993.43元，由原告广州小鹏汽车科技有限公司负担1953.99元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，上诉人小鹏公司与被上诉人圣地公司双方签订的涉案《车位租赁合同》第二条第2款已明确约定租赁车位移交日期为2018年6月1日前按现状交付；第二条第3款约定了租赁车位闲置期自2018年6月1日至2018年11月30日止，期间给予上诉人小鹏公司30天的施工期（即由上诉人小鹏公司确定可安装充电桩的租赁车位）。但是，至被上诉人圣地公司第二次催缴租金之前，上诉人小鹏公司在长达一年的时间内并未对租赁车位的交付提出过异议，亦无证据证明上诉人小鹏公司已勘察确定租赁车位并依约提前书面告知被上诉人圣地公司施工开始日。事实上，上诉人小鹏公司因自身原因不进场施工，不愿履行合同并主张解除合同，违反了合同关于禁止擅自解除合同的约定，故一审判决认定上诉人小鹏公司主张确认合同于2019年7月10日解除的诉讼请求无事实、法律依据而不予支持正确。一审判决对于被上诉人圣地公司主张合同于一审庭审之日2019年10月21日解除的反诉请求予以支持，并无不当。合同第三条第1款载明，上诉人小鹏公司已对租赁车位现状充分了解，并自愿按交付时现状使用。关于上诉人小鹏公司提出被上诉人圣地公司停车场无法实现建设充电停车位的合同目的的抗辩意见，一审判决已就对该抗辩意见不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。如前所述，上诉人小鹏公司可确定安装充电桩的租赁车位并随时进场施工，但其因自身原因不进场施工并迟延支付租金，已构成违约。一审判决酌情确定上诉人小鹏公司按闲置期租金标准向被上诉人圣地公司支付租金，以及关于逾期支付租金的违约金、解除合同的违约金的判项，并不违反公平合理原则，本院予以维持。合同第二条第3款约定，闲置期内，上诉人小鹏公司需按车位闲置租金标准支付租金。故一审判决对于上诉人小鹏公司主张被上诉人圣地公司返还已支付的闲置期租金14400元的诉讼请求不予支持正确。上诉人小鹏公司已支付的场地使用费159000元实为租赁行业习惯中的“进场费”，一审判决根据公平原则，认定被上诉人圣地公司应当按照未履行合同期限与合同期限的比例返还上述场地使用费并无不妥，本院予以维持。综上，上诉人小鹏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4351元，由上诉人广州小鹏汽车科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  韩志军二〇二〇年六月二十三日书记员  彭文悦