昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初2505号原告：龚茂荣，男，1966年8月1日出生，傣族，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：罗青松，云南胜初律师事务所律师。特别授权代理。被告：欧会英，女，1988年10月12日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。原告龚茂荣诉被告欧会英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告龚茂荣的委托诉讼代理人罗青松，被告欧会英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚茂荣向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方房屋租赁合同己解除；2.判令被告返还原告支付的剩余租期的租金48,909元（因需扣除未交的垃圾费780元和水电费96元，原告当庭要求从原来主张的49,785元变更为此，被告无异议）。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月4日原被告双方签订《分租协议》，约定原告租用被告的雅府正红木桶鱼餐厅中厅100平方米，储物间单间12平方米。租期自2019年10月4日至2020年10月4日，为期1年。年租金70,000元。原告委托其姐姐管国英通过微信转账将租金支付给被告。因《分租协议》约定双方都有任意解除权，2020年1月11日原告委托其姐姐管国英通过微信聊天告知被告要求解除租赁合同。被告通过微信聊天表示了同意，原告于1月18日将房屋腾空给被告。原被告双方所签订的《分租协议》己于2020年1月11日由双方合意解除。原告要求被告返还从2020年1月18日腾出房屋后剩余的房租费48,909元（70000元--876元）。原告多次向被告催要款项，但被告拒绝归还原告的剩余租金。被告与原房东签署的租赁到期日早于原、被告间的租期，且被告交给原房东的租金只到2020年2月。被告故意隐瞒该事实与原告签约已属于重大违约。现被告也与原房东解除了租赁协议并已搬走，被告至今不愿意退还原告的剩余租金，侵害了原告的合法权益，特诉至法院判如所请。被告辩称：我将餐厅转租给原告经过原来的房东同意。双方所签的《分租协议》上第五条约定了必须签订书面的终止协议才算解除合同，原告的姐姐向我提过解除合同，我只表示可以考虑，原告没有租满一年，应该抵扣我相应的损失后，我才答应解除合同，且原告本人没有解除合同的表示。所以我认为合同是在庭审当天（2020年4月27）才算解除。我同意原告对租金的计算方法，但对使用天数不认可。对原告在使用期间欠交费用为：780元的垃圾费、96元的水电费无异议，同意其从诉讼请求中扣除。为证明其诉讼请求和主张，原告提交证据1：分租协议。证明原被告约定房屋租期自2019年10月4日至2020年10月4日，年租金7万元且双方均享有任意解除权；证据2：账单详情8张（复印件）。证明原告委托其姐姐管国英已支付给被告年租金7万元；证据3：收款收据。证明被告已收到原告支付的年租金7万元；证据4：微信聊天记录12页（复印件）。证明原告委托其姐姐告知被告要求解除租赁合同，被告已同意的事实；证据5：商铺使用协议（复印件）。证明被告和原房东签订的租房协议租期从2019年7月15日至2020年7月14日；证据6：收据。证明被告向原房东交付房租只到2020年2月24日的事实。被告对原告提交的证据1-4真实性认可，对证明目的不认可。对证据5、6的真实性及证明目的均不认可。为支持其辩称，被告提交证据1：分租协议。证明原、被告双方至今未解除合同；证据2：微信聊天截图3页。证明原告从来没有与我们我正式解约，也未提过，只是原告的姐姐跟我们聊的；证据3：照片4张、门面设计图1张。证明原告破坏了我们东西需要赔偿，包括门头和桌椅；证据4：收据照片1张。证明门头制作费为6800元，需要原告赔偿；证据5：销货清单照片收据1张。证明被告的这些桌椅，原告叫撤走后损失了8100元。原告对被告提交的证据1-3的真实性认可，证明目的不认可。对证据4、5的真实性及证明目的均不认可。本院认为，被告对原告提交的证据1-4的真实性认可，原告对被告提交的证据1-2的真实性认可，对双方认可真实性的证据，本院予以采信，至于证据的证明效力如何，在后论述。原告提交的证据5、6，被告虽然不认可其真实性，但在其之后的庭审陈述中，被告认可了证据需反映的事实，本院予以采信。被告提交的证据3-4，因其未在规定的期限内向本院提出反诉，本院不予采信。依据双方的陈述以及经审查认定的证据，本院确认如下案件事实：原告通过案外人管国英先期与被告进行租房事宜的协商。2019年10月4日，原被告签订《分租协议》，约定原告作为分租方，将案涉雅府正红餐厅的中厅100平方米、储物间12平方米出租给被告。租期自2019年10月4日至2020年10月4日，年租金70,000元。协议第五条约定，租赁期间任何一方提出终止协议需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止协议，若一方强行终止，需向另一方支付违约一个月租金作为补偿。2019年9月，管国英通过微信向被告支付一年的租金70,000元。2020年1月11日，管国英向被告表示，原告不再愿意租房，请被告考虑，被告表示可以考虑。2020年1月18日，原告搬离。双方未就终止合同达成正式书面协议。本案所涉房屋是被告向他人承租而来，租赁期自2019年7月15日至2020年7月14日，被告向原出租人所支付的租金截止到2020年2月24日，其已在同年3月搬离。原被告认可租金的计算方式为：年租金70,000元除以12个月为每月5833元，每月以30日计，日租金为194元。原告尚需向被告支付垃圾费780元、水电费96元，该费用从原告最初主张的应返还的租金中扣除。本院认为，本案的争议点在于第一，案外人管国英是否窗体顶端窗体底端本院认为，本案的争议点为第一，管国英是否能够代表原告处理租赁事宜？第二，原告是否具有单方解除权，双方之间的租赁合同于何时终止？第三，被告是否应该返还原告剩余租金，返还的金额是多少？针对第一个争议点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，管国英代表原告与被告进行租房协商，并向被告支付租金，被告愿意与管国英协商并接受了管国英代为支付的租金，表示其认可原告委托管国英处理原、被告之间的租房事宜，管国英可以代表原告处理租赁事宜，也即可以代表原告对被告进行终止合同的表示；针对第二个争议点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《分租协议》第五条的约定表明，原被告均可以提出终止合同的请求，但需签订终止协议。管国英于2020年1月11日代表原告提出了解除合同的请求，但因双方未达成终止协议，不符合一方提出后，双方协商解除的情形，原告主张合同于2020年1月11日解除的主张，本院不予支持。但同时，合同赋予了双方在支付一定对价之下的强制解除权，即强行解除方需向另一方支付一个月的租金。原告于之后的1月18日自行搬离，用行动表明了强行终止协议的意愿，被告也认可原告的搬离日期，且其支付原出租人的房租也仅到2020年2月24日，本院确认原被告之间的租赁合同于2020年1月18日终止，对于被告主张合同于2020年4月27日解除的主张不予采信；针对第三个争议点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告之间的租赁合同生效并已实际履行，但已于2020年1月18日提前终止。原告实际使用日期为三个月14天，被告应该退还原告剩余房租。但由于原告单方强行解除合同，其应向被告支付一个月的租金作为补偿。被告应返还原告的租金为：70000-（5833*3+194*14）-5833-876=43,076元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、确认原告龚茂荣与被告欧会英于2019年10月4日签订的《分租协议》已于2020年1月18日解除；二、被告欧会英于本判决生效之日起十日内支付原告龚茂荣剩余租金43,076元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，由被告欧会英负担450元，原告龚茂荣负担72元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  吕奇志二〇二〇年六月二十二日书记员  高 月