河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初7308号原告刘春燕，女，1983年4月15日生，汉族，住南阳市宛城区。被告白光久，男，汉族，1955年4月15日出生，住南阳市卧龙区。被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司。地址南阳市新华东路豫园商务酒店。委托代理人田有伦，女，1960年6月8日生，汉族，住南阳市宛城区。原告刘春燕诉被告白光久、南阳市兴民房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘春燕到庭参加了诉讼。被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司、白光久经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年7月11日，宛城区法院依据（2016）豫1302民初2227号民事裁定书，对原告位于南阳市××山大道与××交叉口宛城区农发行办公楼第一栋综合楼第四层，现产权证号为宛市房权证字第1001010913的房屋查封，2019年7月5日，依据（2018）豫1302执840民事裁定书，对该房屋进行续查封。原告得知自己的房产被查封，提出异议，经宛城区人民法院依法审查后，做出（2019)豫1302执异231号《执行裁定书》。该裁定认为原告的取得房屋所有权所依据的（2016）豫1302民初4904号民事判决书做出的时间晚于2016年7月11日的查封时间，并且原告购买房屋不是与开发商南阳市兴民房地产开发有限责任公司直接签订的合同，而是在他人没有取得房屋所有权证的情况下与他人签订合同，因此刘春燕不享有足以排除强制执行的民事权益，裁定驳回了原告的执行异议，原告对该裁定书不服，认为该裁定书认定事实不清，适用法律错误，提起诉讼，理由如下：一、该房屋的所有权归属于原告所有，被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司对该房屋没有所有权，法院查封该房屋侵犯了原告的合法权益。1、2006年12月17日，南阳市卓城建设工程有限公司（下称卓成公司）与南阳市兴民房地产开发有限责任公司（下称兴民公司）签订《商品房买卖协议》，购买兴民公司位于南阳市××山大道与××交叉口宛城区农发行办公楼第一栋综合楼北楼第四层的房屋一处，建筑面积560平万米，约定价格120万元，约定的付款方式为首付6万元，余款逐步付清，卓成公司向兴民公司支付16万元后，由于兴民公司欠南阳市绿城建筑安装工程有限公司（下称绿城公司）的工程款，三万签订了一份债权转让协议，转让债权为717257元，后因该协议绿城公司将卓成公司起诉至宛城区人民法院，在执行过程中，兴民公司对执行拍卖该房屋提出异议，经过听证，2011年10月27日由执行法官范卫东出面调解，在限定时间内，兴民公司和杨玉龙两方，谁拿出120万元给申请人绿城公司，该房屋归谁所有，在执行法官限定的时间内，兴民公司并没有向执行局提交120万元，而是由杨玉龙经过执行局的同意，于2011年11月3日直接向绿城公司的法定代表人梁喜哲转账支付了120万元，为此卓城公司向宛城区人民法院出具《证明》一份，证明该房屋归杨玉龙个人所有。因此尽管杨玉龙经过法院处理取得房屋产权后没有办理过户手续，但是也是经过法院变卖所得的房屋，属于合法取得的。2、2015年7月30日杨玉龙以322万元的价格将该房屋出售给原告刘春燕所有，2015年9月16日，在原告要求杨玉龙交付房屋时，与该房屋的租赁户发生争议，经过公安机关的调解，原告与兴民公司、杨玉龙以及租赁户达成协议，因此可以确认刘春燕对该房屋的取得属于善意取得，其权利应当予以保护。为确认该房屋的产权归属，原告于2016年10月份向宛城区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法确认2006年12月17日兴民公司、卓成公司之间签订的《商品房买卖协议》、2011年11月2日卓成公司给杨玉龙出具的《证明》以及2015年7月30日杨玉龙与原告签订的公证《协议书》有效，确认本案争议的房屋归刘春燕所有。请求人民法院依法判令兴民公司协助刘春燕办理房产过户手续，判令杨玉龙向刘春燕交付房屋。该案件经过宛城区人民法院审理后做出（2016)豫1302民初4904号民事判决书，判决确认该房屋归刘春燕所有。现该判决书已经生效，原告已经向宛城区人民法院申请强制执行。二、宛城区法院裁定认为（2016）豫1302民初4904号民事判决书晚于2016年7月11日的查封时间，并且原告购买房屋不是与开发商南阳市兴民房地产开发有限责任公司直接签订的合同，而是在他人没有取得房屋所有权证的情况下与他人签订合同，因此认定刘春燕不享有足以排除强制执行的民事权益，这一认定是错误的。1、原告购买该房屋的基础法律关系是2006年12月17日，卓成公司与兴民公司签订《商品房买卖协议》，购买了本案争议的房屋，并且通过直接支付或者债权转让的方式支付，已经支付了房款，并且被告兴民公司也已经将房屋交付给了卓诚公司使用，双方房屋买卖的行为已经完成。2011年10月27日，宛城区法院也已经将该房屋作为卓诚公司的资产进行了处理，由案外人杨玉龙通过案件的执行变卖程序，取得了该房屋的所有权，因此案外人杨玉龙取得该房屋的所有权的行为也是受到法律保护的。在杨玉龙取得房屋所有权的情况下，刘春燕从杨玉龙手中购买该房屋也是合法取得，属于善意取得，即便是该判决书的作出时间晚于查封时间，但基础事实是早于法院查封的时间，应当受到法律保护的。2、刘春燕购买房屋的时间是2015年7月30日，也早于法院的查封时间，并且刘春燕名下并没有其他房产，购买该房屋也是用于自己居住的，并且也已经支付了全部款项，因此，无论最初的第一手购买时间，或者最后一手的购买时间均早于查封时间，虽然刘春燕不是直接从开发商手中购买的，但是该房屋属于开发商出售的房屋，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条也没有强调必须是直接购买人提出的异议才能成，其他利害关系人提出的异议就不能成，因此该民事裁定适用法律错误，原告的请求符合该第二十九条的法律规定，应当予以支持。综上所述，由于该房屋早在2006年12月17日兴民公司已经将房屋出售，购买人已经支付了相应的价款，并且房屋也已经实际交付，其购买时间远远早于法院查封时间，且此后经过宛城区法院执行变卖处理，又经转手，且经人民法院确认房屋的所有权人为本案原告，因此，宛城区人民法院驳回原告的异议是错误的，故请求人民法院依法撤销《执行裁定书》。依法解除对原告位于南阳市××山大道与××交叉口宛城区农发行办公楼第一栋综合楼第四层，现产权证号为宛市房权证字第1001010913的房屋的查封。并停止对该房屋的执行，由被告承担诉讼费用。原告向法庭提交的证据为：第一组证据：南阳市房产登记档案一套。证明：本案争议的房屋现在登记在被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司名下。第二组证据：1、2006年12月17日《商品房买卖合同》一份；2、2007年8月16日《协议书》一份；3、（2010）宛民初字第2388号《民事调解书》一份及协助查封通知书；4、2011年11月2日南阳市卓城建设工程有限公司向宛城区人民法院出具的证明一份；5、2011年11月3日南阳市绿城建筑安装有限公司出具的《收条》及转账记录各一份；证明：1、杨玉龙个人通过宛城区人民法院执行局办理的南阳市绿城建筑安装有限公司申请执行南阳市卓城建设工程有限公司欠款一案，支付120万元及该案件的诉讼费购买了该房屋，加上南阳市卓城建设工程有限公司在购买该房屋时使用的杨玉龙16万元，杨玉龙个人为购买该房屋共支出136万元。2、证明本案被告兴民公司对于杨玉龙通过法院协调出资购买该房屋的事实是清楚的，同时证明杨玉龙购买该房屋的行为属于善意第三人。第三组证据：1、2014年3月22日《借款协议》公证书一份及转账记录；2、2015年7月17日《还款保证书》公证书一份；3、2015年7月21日《执行证书》一份；4、2015年7月30日以房抵债的《协议书》公证书一份；5、张巍的证言及身份证复印件各一份。证明：1、2014年3月22日杨玉龙借原告刘春燕现金260万元，并约定利息。约定的还款日期到期后杨玉龙并没有及时还款，在2015年7月30日杨玉龙夫妻二人与刘春燕签订一份以房抵债的《协议书》，将该争议之房屋抵偿给了刘春燕。2、刘春燕协议取得了该房屋，并且也支付了相应的购房价款，属于善意第三人，依法应当按善意第三人对待，应将该房屋的所有权确认归刘春燕所有。第四组证据：1、2015年9月16日的《协议书》一份。2、罗焓文转账记录一份。3、罗焓文证言及身份证复印件各一份。证明：1、2012年被告兴民公司将争议的房屋出租给南阳市红棉集团公司，年租金12万元，共使用租金42万元。2、证明被告兴民公司对于该房屋由杨玉龙出资购买的事实以及出售给刘春燕的事实清楚明知。3、证明刘春燕对该房屋已经实际占有。第五组证据：（2015）宛民初字第3253号民事裁定书一份。证明：被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司撤回起诉，表示愿意按照2015年9月16日的《协议书》内容履行，承认2006年12月17日《商品房买卖合同》有效并执行。第六组证据：1、(2016)豫1302民初2226-2238号民事裁定书。2、(2016)豫1302民初2226-2238号协助执行通知书。3、2016年7月11日、2019年7月5日南阳市房管局送达回证。证明：2016年7月11日、2019年7月5日宛城区法院依据民事裁定书将本案涉及的房屋查封的事实。第七组证据：1、(2016)豫1302民初4904民事判决书。2、(2019)豫13民终1774号民事裁定书。3、(2019)豫13民终1774号民事裁定生效证明。证明：经过宛城区法院审理，确认本案争议的房屋归原告刘春燕所有。第八组证据：(2019)豫1302执异231号执行裁定书。证明：原告因宛城区法院查封本案涉及的房产，原告的权利被侵害后，向法院提出异议，但被驳回，故提起本案诉讼。第九组证据：刘春燕南阳市不动产登记管理中心查询单一份。证明：原告刘春燕除了购买该房屋以外，名下没有其他房产。第十组证据：本院（2019）豫1302民初7311号民事判决书，证明同案查封的其他案件已经判决。被告白光久经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼、被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司经本院依法书面传票传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利。经审查，本院认为，原告所举证据对本案争议待证事实有证明作用，该部分证据本院予以认定。依据有效证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：本案涉案房屋登记在南阳市兴民房地产开发有限责任公司名下，登记时间为2010年7月22日，房产证编号为：宛市房权证字第××号，座落位置为宛城区独山大道××楼××室。该房屋所占宗地为国有划拨用地。2006年12月17日，被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司与南阳市卓诚建设工程有限公司签订了商品房买卖合同，合同编号为GF-2002-0171，约定将本案案涉房屋出后给南阳市卓诚建设工程有限公司。合同载明的主要内容为：出卖人以划拨方式取得位于新华路××东环路交叉后的地块的土地使用权，划拨土地使用权转让批准文件号为宛市土国用（2000）字第00059号，土地面积为11857.40平方米，规划用途为住宅办公，出卖人经批准，在上述地块建设商品房，名称为宛城区农发行办公楼，建设工程规划许可证号为宛市规管字（2002）第70号，施工许可证号为2003-007。房屋基本情况为第一幢综合楼北楼第肆层，用途为办公，属框架结构，层高4.2米，建筑层数地上六层，地下无，建筑面积为560平方米，价款为120万元。南阳市卓诚建设工程有限公司与南阳市绿城建筑安装有限公司之间存在建设工程合同纠纷，本院于2011年1月13日作出（2010）宛民初字第2388号民事调解书，确认南阳市卓诚建设工程有限公司欠南阳市绿城建筑安装有限公司工程款本息1057652.8元等。南阳市卓诚建设工程有限公司未按约定履行义务，南阳市绿城建筑安装有限公司向本院申请强制执行，本院立案强制执行，案件编号为（2011）宛法执字第59号，并于2011年3月4日给南阳市兴民房地产开发有限责任公司发出协助执行通知书，该通知书记载：查封南阳市卓诚建设工程有限公司在你公司所购买的房产，面积560平方米。（该房产原定名宛城区农发行办公楼，四楼，购房合同编号为GF20020171）。2011年11月2日，南阳市卓诚建设工程有限公司给本院出具证明一份，证明记载：我公司原在新华路××××大道的办公地点，实为杨玉龙于2006年12月17日出资拾陆万元整与兴民房地产签订的购买合同。兴民房地产欠绿城建安工程款柒拾壹万元，经兴民、绿城、卓诚三家协商，兴民欠绿城的工程款抵卓诚购买的房款，约定卓诚一年内还绿城款项。由于卓诚无力偿还绿城的债务，贵院将卓诚的办公楼查封。2011年10月27日兴民房地产、绿城建安、卓成建工在听证会后，贵院提议可协商解决，为了结和绿城债务纠纷，杨玉龙提出个人愿意出资壹佰贰拾万元及诉讼费用以结此案。至此该房产全部款项由杨玉龙个人出资，产权理应归杨玉龙个人所有。2011年11月3日，南阳市绿城建筑安装有限公司出具收条，载明收到杨玉龙交来南阳市卓诚建设工程有限公司案件执行款120万元。2014年3月22日，刘春燕与杨玉龙签订借款协议，约定杨玉龙借刘春燕260万元，借期一个月，杨玉龙自愿将其公司名下的宛城区农发行办公楼第壹幢综合楼北楼第四层房产作担保。当日，双方在南阳市宛都公证处对该协议进行了公证，该处出具了（2014）宛市证民字第1517号公证书。原告刘春燕提供了户名为张巍的中国民生银行个人账户对账单，对账单显示，2014年3月22日，张巍转账给杨玉龙50万元，2014年4月9日转给杨玉龙200万元，2014年12月23日，刘春燕转给南阳市卓诚建设工程有限公司100万元。对于转款时间、收款人与公证书时间不一致问题，刘春燕在庭审中解释为先签订的借款协议，后支付的借款，同时刘春燕向法庭提交的张巍出具的证言，证言记载：我的民生银行卡2014年3月22日转给杨玉龙的50万元和4月9日转给杨玉龙的200万元，是刘春燕的钱，通过我的银行卡帮忙转出。2015年7月17日，杨玉龙给刘春燕出具了还款保证书，保证于2015年7月20日前归还刘春燕借款260万元，逾期愿意接受公证机构出具强制执行文书。同日，南阳市宛都公证书出具（2015）宛市证民字第3412号公证书。2015年7月21日，该公证处出具了（2015）宛市证执字第3444号执行证书。庭审中，刘春燕陈述，执行证书出具后，因无法在法院立案强制执行，后与杨玉龙达成以物抵债协议。2015年7月30日，刘春燕（甲方）与杨玉龙、彭新珍（乙方）签订协议书，协议书载明：因杨玉龙、彭新珍不能按照（2015）宛市证民字第3412号《还款协议书》公证书约定的时间归还借款，为此，约定截至2015年7月17日乙方应还甲方本金及利息3221600元，乙方在位于宛城区农发行办公楼第一幢综合楼北楼第四层有房屋一处，建筑面积560平方米，现考虑到周围房价因素，自愿以每平方米5750元合计3220000元的价格抵偿给甲方，不足部分甲方自愿放弃，甲方债权抵消。当日，南阳市宛都公证处出具（2015）宛市证民字第3685号公证书，对该协议签订进行了公证。2015年9月16日，南阳市兴民房地产开发有限公司（甲方）、杨玉龙（乙方）、南阳红棉天使集团有限公司（丙方）、刘春燕（丁方）签订协议书，协议主要内容为：甲乙丙丁四方为房屋买卖、租赁等事宜，经过协商达成如下协议：一、该房屋的由来及现状：南阳市卓成建筑公司于2006年12月17日从甲方购买位于南阳市××与××大道交叉口宛城区农发行办公楼第一栋综合楼北楼第四层房屋一处，建筑面积560平方米，约定价格120万元，该购房款由南阳市卓成建筑公司当时法定代表人杨玉龙出资，后南阳市卓成建筑公司出具手续证明该房屋归杨玉龙所有，杨玉龙共支付甲方购房款877257元，下欠余款322743元。该房屋在2006年已交付乙方使用，2012年甲方又将该房屋租赁给丙方使用至今，年租金12万元，租赁期限10年；2015年7月30日乙方将该房屋出售给丁方所有。二、现因该房屋所有权发生争议，经过四方协商一致，由甲、乙两方协商或诉讼处理房屋产权归属问题，在甲、乙两方处理房屋归属问题期间，暂时约定以三年为限，该房屋继续由丙方使用，房租仍按年租金12万元向丁方支付，一年支付一次，自本协议签订之日起开始计算，七日内支付。由杨玉龙出具委托书由刘春燕收取房屋租金。三、三年内如甲、乙两方对该房屋的产权确权清楚后，以甲、乙两方的协议或法院的生效法律文书为准，由丙方对准产权人支付房屋租金，原来收取的租金予以退还支付给权利人，如三年内甲、乙两方对该房屋产权没有确定，丙方如需继续租赁该房屋，仍沿用原《房屋租赁协议》约定的租金12万元暂时执行，如该房屋最后确权归甲方所有，甲方与丙方的租赁协议继续有效，支付的房租不变，如该房屋确权给乙方所有，则甲方与丙方签订的《房屋租赁协议》无效，丙方从本协议签订之日起第四年以后的房屋租金按市场价协商支付。四、甲、乙两方的权属确权处理问题，在本协议签订之日起30日协商处理，三十日内协商不成，甲方必须提起诉讼，否则甲乙丙丁四方均认可按2006年12月17日甲方与南阳市卓成建筑公司签订的《商品房买卖合同》执行。协议签订后，南阳市兴民房地产开发有限责任公司以南阳市卓越建设工程有限公司为被告，以杨玉玲、刘春燕为第三人向本院提起民事诉讼，在该案审理过程中，南阳市兴民房地产开发有限责任公司以证据不足为由，申请撤回了起诉，本院于2016年12月15日作出（2015）宛民初字第3253号民事裁定书，裁定准予南阳市兴民房地产开发有限责任公司撤回起诉。被告白光久与被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司因民间借贷纠纷向本院提起民事诉讼，该案诉讼中，被告白光久申请财产保全，本院于2016年7月11日作出（2016）豫1302民初2227号民事裁定书及（2016）豫1302民初2226-2238号协助执行通知书，查封了本案争议房产。2017年3月17日，本院作出（2016）豫1302民初2227号民事判决，判令被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司等承担还本付息义务。判决生效后，被告未按期履行义务，白光久于2018年4月3日申请人民法院强制执行，执行案件编号：（2018）豫1302执840号。本案进入执行程序后，本院作出（2018）豫1302执839-851号执行裁定书及协助执行通知书，续行查封了本案争议房产。原告刘春燕提出执行异议，本院于2019年8月15日作出（2019）豫1302执异231号执行裁定，驳回了原告刘春燕的异议请求，告知其如不服裁定，可依法提起诉讼。刘春燕不服该裁定，于2019年8月21日向本院提出执行异议之诉，本院于2019年9月3日予以受理。上述财产查封行为涉及的其他12件案外人执行异议之诉纠纷，本院已经审理完毕并分别作出了判决，判决结果为停止执行、驳回原告其他诉讼请求。上述判决现均已生效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、三百零八条规定的被执行人是指与发生争议的执行标的物权属存在直接利害关系的被执行人。所谓存在直接利害关系的被执行人是指，案外人对执行标的物主张权利，受其权利主张直接影响，具有请求法院进行权利保护的资格和利益的被执行人。本案中，原告起诉的邓州市鸿富农业综合开发有限公司、南阳新亚投资担保有限公司与被拍卖的标的物权属不存在直接利害关系。执行异议之诉案件衍生于执行程序，直接影响执行案件的顺利推进，该诉讼程序既要注重维护案外人合法权益，也应防止有关被执行人、利害关系人、案外人利用执行异议程序拖延、阻挠执行，执行异议之诉案件审理时在追求公正的同时着重提高效率，对于与被执行标的财产无利害关系的被执行人可以不列为当事人，因此，本案不再列邓州市鸿富农业综合开发有限公司、南阳新亚投资担保有限公司为本案当事人。根据各方当事人起诉及答辩意见可知，本案争议焦点为原告刘春燕是否享有足以排除强制执行的民事权益，是否可以确认涉案房屋的所有权现属于原告刘春燕。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，原告是否已经支付全部价款并实际占有涉案房屋,以及原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错等，是认定原告是否具有足以排除强制执行的民事权益的关键所在。1、原告和出卖人是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于该问题，根据查明的案件事实可知，案外人南阳市卓诚建设工程有限公司在2006年12月17日与被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司签订了书面的商品房买卖合同，在南阳市卓诚建设工程有限公司与南阳市绿城建筑安装有限公司之间的建设工程施工合同纠纷强制执行程序中，本院也曾给被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司发出过协助查封案涉房产的协助执行通知书，上述已生效法律文书虽不能直接确权涉案房屋所有权归南阳市卓诚建设工程有限公司所有，但可以证明南阳市卓诚建设工程有限公司于2006年12月17日和被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司之间关于案涉房屋买卖行为的真实性。在本院办理南阳市卓诚建设工程有限公司与南阳市绿城建筑安装有限公司之间的建设工程施工合同纠纷强制执行案件中，南阳市卓诚建设工程有限公司给本院出具书面证明，陈述杨玉龙出资120万元及诉讼费，协调处理了执行案件，因此，案涉房屋产权归杨玉龙所有。后杨玉龙在原告刘春燕处借款，未能按时归还，原告和杨玉龙夫妻达成以物抵债协议，协议于2015年7月30日在公证处进行了公证，上述行为均发生在本院查封（2016年7月11日）本案案涉房屋之前。即上述客观不变证据足以证实在本院查封之前，南阳市卓诚建设工程有限公司与被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司之间签订了书面的商品房买卖合同，后该房屋转让给杨玉龙，杨玉龙又通过以物抵债协议将房屋转让给原告刘春燕。2、原告是否已经支付全部价款并实际占有涉案房产根据本案查明的案件事实可知，在本院办理南阳市卓诚建设工程有限公司与南阳市绿城建筑安装有限公司之间的建设工程施工合同纠纷强制执行案件中，杨玉龙出资代替南阳市卓诚建设工程有限公司清偿了债务，南阳市卓诚建设工程有限公司于2011年11月2日给本院出具了书面证明，南阳市绿城建筑安装有限公司出具了执行款收条，上述事实证明，杨玉龙支付了购房款。在杨玉龙与刘春燕民间借贷纠纷中，原告刘春燕提供了借款协议、银行交易记录、及公证书、公证机关出具的执行证书，上述证据足以证实刘春燕将借款交付给了杨玉龙。即上述客观不变证据证明在本院查封（2016年7月11日）本案案涉房屋之前，所涉及的购房人均支付给了前手相应的购房款或借款，刘春燕与杨玉龙夫妇达成了以物抵债协议，即刘春燕交付了房屋价款。2015年9月16日，南阳市兴民房地产开发有限公司、杨玉龙、南阳红棉天使集团有限公司、刘春燕四方前述协议书，就案涉房屋买卖、租赁等事宜达成协议，根据协议内容可知，该协议签订之日开始，刘春燕开始收取南阳红棉天使集团有限公司支付的房屋租金，每年12万元。上述行为可以证明刘春燕在和杨玉龙夫妇达成以物抵债协议后实际上占有了案涉房屋。3、原告对案涉房产未办理过户登记至其名下有无过错涉案房屋所占用宗地为国有划拨用地，在未完善土地使用权变更手续的情况下，无法办理房屋所有权人变更登记手续。原告交付了被查封房屋的价款，占有并实际使用涉案房产，对于购买不动产，法律也未作出如买卖双方必须在法定时间内办理所有权转移登记等强制性规定，故原告对涉案房产未办理过户登记至其名下并无过错。4、本案涉案房产所占宗地为国有划拨用地，能否依法办理土地使用权变更手续，尚需主管行政机关作出具体行政行为，因此，原告要求在本案中确认争议房屋所有权属于原告的诉请，本院在本案中不予支持。综上评述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，经审查，在本院查封案涉房屋之前，原告之前的买受人和南阳市兴民房地产开发有限责任公司签订了书面的商品房买卖合同，原告亦有书面以物抵债协议，杨玉龙支付了足额的购房款、刘春燕通过以物抵债协议也支付了足额的购房款并通过四方协议方式开始收取房屋租赁费，即原告享有足以排除强制执行的民事权益，其在本案中提出的终止对涉案房产执行的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持；其提出的一并确认物权归属的诉请，本院不予支持。关于被告在庭审中提出的，查封行为是本院作出的，驳回原告刘春燕执行异议的裁定也是本院作出的，上述行为实际上是本院已经认定房屋所有权归属，同一人民法院不能作出前后不一致的判决等辩解意见，本院认为，被告作出该辩解，实际上是曲解了诉讼中财产保全程序、案外人执行异议程序和案外人执行异议之诉程序的区别。上述三种诉讼程序均是民事诉讼法规定的保障当事人权益的程序。诉讼中财产保全程序主要是为了防止被告在案件审理过程中转移财产，损害原告合法权益，在财产保全程序中，对不动产进行查封，主要依据是物权登记，即审查是否登记在被告名下。如案外人对查封的标的物提出实体上的权属归属异议，可以提起执行异议，即案外人执行异议。案外人执行异议程序中，人民法院在审查时主要还是进行形式审查，当事人对人民法院作出的处理执行异议的裁定可以依法申请复核或者提起民事诉讼。提起的民事诉讼即为执行异议之诉，该程序中，对于案外人提出的诉请，人民法院应当进行实质审查，根据各方当事人提供的证据材料依法认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权利，同时，在符合法律规定的情况下，可以直接确认标的物权属归属。本案中，通过前述评述，本院在办理查封行为过程、及执行异议审查程序中，根据形式审查原则，查封现在仍登记在南阳市兴民房地产开发有限责任公司名下不动产并驳回刘春燕的执行异议申请，符合法律规定，刘春燕不服执行异议裁定，提起案外人执行异议之诉，并提供证据证明其享有排除执行的民事权益，根据前述评述，本院支持其该诉请，亦于法有据。即被告提出的上述辩解理由，无法律依据，本院不予支持。关于案件受理费收取问题，被告白光久与被告南阳市兴民房地产开发有限责任公司之间的争议金额为10万元，因此，本案按照争议金额10万元标准收取案件受理费为2300元，应由被告白光久承担。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、在涉及本案被告白光久申请执行南阳市兴民房地产开发有限责任公司等民间借贷纠纷执行案[案号（2018）豫1302执840号]中，停止对位于南阳市宛城区独山大道1幢4楼401室房产的执行（房产证编号为：宛市房权证字第××号）；二、驳回原告刘春燕其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告白光久承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  马彦彬审判员  范成然审判员  谢文军二〇二〇年六月四日书记员  宋照爽