山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2972号 原告：李善祥，男，1951年2月21日出生，汉族，济南市历下宏祥钢模板租赁站退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：傅燕平，北京市中银（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵德军，北京市中银（济南）律师事务所实习律师。 被告：济南市历下区人民政府千佛山街道办事处，住所地济南市。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：孟昭轶，主任。 委托诉讼代理人：战凯，该单位办公室负责人。 委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉律师事务所律师。 被告：山东金凯特科技发展有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：xx。 法定代表人：高炳魁，董事长。 委托诉讼代理人：田景博，山东盛强律师事务所律师。 原告李善祥与被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处（以下简称千佛山办事处）、山东金凯特科技发展有限公司（以下简称金凯特公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告李善祥及其委托诉讼代理人傅燕平、赵德军，被告千佛山办事处委托诉讼代理人战凯、黄春燕，被告金凯特公司委托诉讼代理人田景博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李善祥向本院提出诉讼请求：1.判令两被告返还原告购房款470000元及其利息（自支付购房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还之日）；2.第一被告千佛山办事处赔偿原告装修损失711491.7元；3.判令第一被告千佛山办事处增加赔偿原告购房款三倍损失1410000元；4.诉讼费、律师费由第一被告承担。事实与理由：2007年2月13日，济南千佛山海鲜副食品市场（系千佛山街道办事处的下属企业）、山东金凯特科技发展有限公司（均系甲方）与李善祥（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：1、甲方取得了位于历城区西营镇大南营村xx号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日至2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；2、该房屋为生态林果观光健身园的生活配套措施，用途为住宅，房屋坐落位置为济南市历城区青龙峪生态林果观光健身园；3、房屋建筑面积为267.86平方米，单位售价为每平方米1500元，最终以实测面积为准，多退少补。4、甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。2005年7月15日，原告向第一被告交纳定金60000元，后第二被告又向原告收取41万元。2017年6月21日涉案房屋因是违章建筑被强制拆除，原告认为，被告将应当被拆除的违章建筑隐瞒事实真相出售给原告，对消费者属于欺诈。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，被告应当返还购房款、赔偿利息装修等损失，并按照第五十五条的规定，要求增加三倍赔偿。该房屋是第一被告委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场与第二被告开发建设的，两被告应承担连带责任，以维护原告的合法权益。 千佛山办事处辩称，一、涉案青龙峪生态林果观光健身园项目确系答辩人开发建设，后因政策原因，答辩人将该项目委托千佛山海鲜副食品市场开发建设。2006年6月29日千佛山海鲜副食品市场与山东中天置业有限公司签订项目合作协议，2008年8月21日山东中天置业有限公司又将项目转让本案另一被告金凯特公司。2010年4月份办事处与金凯特公司就青龙峪项目进行了财务审计，后来千佛山海鲜副食品市场，山东中天置业有限公司，金凯特有限公司签订了解除开发建设青龙峪生态林果健身观光园项目合作协议书合同，根据该协议第四条约定，金凯特有限公司、山东中天置业有限公司退出该项目，不再承担项目的任何亏损及其他风险，也不享有任何权益。该项目的权利义务由千佛山海鲜副食品市场承担，千佛山海鲜副食品市场系办事处的下属企业。二、被答辩人购买涉案房屋后，答辩人交付了房屋，被答辩人进行了占有、使用直至2017年6月21日，因此，被答辩人主张自支付购房款时起算利息，没有法律依据。被答辩人自2008年9月6日至2017年6月21日占有、使用期间的占有使用费应当从购房款中予以扣除。三、被答辩人主张装修损失没有法律依据。被答辩人购买房屋后自行装修，损失应当由其自行承担。四、被答辩人主张3倍赔偿缺乏事实和法律依据。首先，本案不能适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称消法）第55条规定的惩罚性赔偿。《消法》第55条，惩罚性赔偿适用的条件是经营者提供商品或者服务有欺诈行为。而本案中，答辩人不存在欺诈行为，涉案房屋买卖合同无效，被答辩人存在重大过错。因涉案房屋未取得规划和建设审批手续，故答辩人与被答辩辨人签订的是《房屋使用权协议》，而非房屋买卖协议，即被答辩人明知涉案房屋因没有取得相应规划和审批手续而无法办理产权证，因此被答辩人对房屋后期可能被认定为违章建筑，有可能因为违章而被拆除的事实在签订合同时均能够预见。其在缔约时未尽审慎义务。因此根据《合同法》第58条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）的规定，被答辩人应承担相应缔约过失责任，而不是反过来向答辩人主张欺诈的惩罚性赔偿。其次，虽然买房人也属于消费者，但是最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》理解与适用中，明确阐明了“商品房购买者属于消费者，但关于惩罚性赔偿责任的规定与《消法》规定有所不同”的立法本意。《解释》第8、9条已经对于在商品房买卖中存在的经营者过错行为作出了相应的惩罚性赔偿规定，更何况涉案纠纷亦非商品房买卖合同纠纷，而是房屋使用权纠纷。五、被答辩人主张由答辩人支付律师费没有法律依据。涉案纠纷不属于法定由被告支付律师费的案件，同时答辩人与被答辩人亦未对律师费支付作出过约定，其为主张权利支付的律师费应当由其自行承担。六、根据合同法及九民纪要，合同无效，在标的物已经灭失或者其他无法返还的情况下，当事人主张返还原物的，人民法院不予支持，但其主张折价补偿的，人民法院依法予以支持。涉案房屋已经被拆除，被答辩人应当折价补偿房屋的建设成本。 金凯特公司辩称，本案涉诉房屋并非我公司所建，我公司仅为千佛山办事处临时协管账目，并未实际收取购房款，也未收取其他费用。根据我公司与千佛山办事处签订的解除《开发建设“青龙峪生态林果健身观光园”项目合作协议书》合同的相关约定及济南市历城区人民法院审理的同类案件中查明的事实等证据，可以证实本案的所有权利义务应由千佛山街道办事处承担，我公司不应承担该案责任。请贵院依法驳回原告对我公司的诉求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场在上述土地范围内开发建设部分别墅。2007年2月13日，济南千佛山海鲜副食品市场、山东金凯特科技发展有限公司（均系甲方）与李善祥（乙方）签订房屋使用权协议，协议主要内容：第一条房屋情况1.甲方取得了位于历城区西营镇大南营村xx号《四荒地使用权证书》，使用期限为2003年9月9日到2053年9月9日，建设项目为生态林果观光健身园，《村镇规划选址意见书》编号为0105180906；第二条合同标的甲方转让的上述房屋的使用权，乙方自愿购买。第三条房屋使用权价格、计价方式房屋建筑面积为267.86平方米，单价为每平方米1500元。第四条付款方式1、付款方式为分期付款，签订合同之日起首付房款（包括乙方所付定金）为300000元。2、在甲方交付房屋前，乙方按规定的日期付清全部价款。第六条办理个人宅基地使用权证甲方办理房屋交接手续后三个月内为乙方办理个人宅基地使用权证。济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司在协议尾部加盖印章，李善祥在合同尾部签字。2005年7月15日，李善祥向千佛山办事处交纳定金60000元，2006年12月21日、2007年6月5日、2008年9月8日分别向金凯特公司交纳购房款240000元、70000元、100000元，共计470000元。千佛山办事处和金凯特公司分别出具收据。2017年6月21日，涉案房屋被拆除。 2010年，济南千佛山海鲜副食品市场（简称甲方）和山东中天置业有限公司、山东金凯特科技发展有限公司（以上二单位合称乙方）签订“解除《开发建设‘青龙峪生态林果健身观光园项目’合作协议书》合同”，载明：“四、鉴于目前项目财务状况的实际情况，双方约定：乙方退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险，亦不再享有该项目的任何权益。该项目所有权利及义务均由甲方享有和承担。” 另查明，2004年2月7日，济南市历城区西营镇党委、政府向千佛山街道党工委、办事处发出《关于协助开发建设青龙峪生态林果观光健身园的复函》，同意协调各方面关系，创造良好施工环境，以期顺利、尽快地完成工程建设任务。2004年11月24日，千佛山办事处（乙方）与济南市历城区西营镇大南营村民委员会（甲方）签订协议书，内容为：根据2003年8月6日甲乙双方协议内容，经甲乙双方协商，青龙峪荒山300亩，其中荒地40.7亩，甲方同意由乙方管理使用，使用权为50年。2005年千佛山办事处取得济南市历城区人民政府颁发的05-001号四荒使用权证书（面积300亩，用途生态旅游观光健身园）、济历林证字（2005）第04号林权证（面积32.5公顷）及济南市历城区西营镇城乡建设环境保护委员会颁发的0105180906号村镇规划选址意见书（面积约计1000亩）。 本院认为，李善祥与济南千佛山海鲜副食品市场、金凯特公司签订房屋使用权协议所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2007年2月13双方所签房屋使用权协议违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订房屋使用权协议无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由双方分担。济南市历下区人民政府千佛山办事处委托其下属企业济南千佛山海鲜副食品市场开发建设涉案房屋，相应法律责任应由千佛山办事处承担。金凯特公司已于2010年退出涉案项目，退出后不再承担该项目的任何亏损及其他风险。且庭审中，千佛山办事处认可金凯特公司收取的购房款最终都转给了千佛山办事处。现李善祥要求金凯特公司承担责任没有依据，本院不予支持。故千佛山办事处应当返还李善祥购房款。涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付李善祥，亦不影响占用期间的合理使用，李善祥主张房屋交付时间为2008年8月份左右，千佛山办事处庭审中对交房时间认可，李善祥提交的乔迁之喜告知书上落款日期为2008年8月6日，故本院认定交房时间为2008年8月6日。李善祥应支付千佛山办事处2008年8月6日至2017年6月20日（共计106.5个月）的使用费，使用费参照购房款金额、使用期限计算，故李善祥应支付千佛山办事处的使用费为92523元【470000元÷541个月（2008年8月6日至2053年9月9日）×106.5个月】，千佛山办事处在扣除使用费后，余款377477元应当返还给李善祥。关于李善祥主张的利息损失，李善祥在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，千佛山办事处没有及时返还相应购房款，应当赔偿李善祥利息损失，以377477元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以377477元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算利息损失。 关于李善祥主张的装饰装修损失，涉案房屋虽签订的是房屋使用权协议，但实为房屋买卖。李善祥主张涉案房屋交付时属于危房，无法入住，要求赔偿其危房改造的费用，但其未能提供证据证实房屋交付时是危房，且庭审中其已认可房屋于2008年8月份交付。李善祥的装饰装修系根据自己的居住环境需要对案涉房屋的装饰装修，但居住环境和装修标准具有主观性、因人而异，且李善祥签订合同时没有尽到审慎义务，其本身具有过错。综上，李善祥主张涉案房屋的改造、装饰装修等费用没有法律依据，本院不予支持。 关于李善祥主张的购房款三倍赔偿问题，本院认为，房屋不属于产品质量法的调整范围，系属不动产，不适用《消费者权益保护法》，且李善祥未能提供证据证明千佛山办事处存在欺诈行为，李善祥在签订合同时没有尽到相应的审慎义务，其存在过错。故李善祥该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 双方在协议中并未约定律师费的承担问题，现李善祥主张律师费的请求没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处返还原告李善祥购房款377477元。 二、被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处赔偿原告李善祥利息损失（以377477元为基数，自2017年6月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算利息损失；以377477元为基数，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回原告李善祥的其他诉讼请求。 上述所列一至二项给付，均限被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处于本判决生效之日起10日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27692元，减半收取计13846元，由原告李善祥负担11845元，被告济南市历下区人民政府千佛山街道办事处负担2001元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年六月十二日 书记员  吕纯纯