浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1082民初5656号 原告（反诉被告）：陈正富，男，1941年9月30日出生，汉族，住临海市。 原告（反诉被告）：杨冬仙，女，1945年1月2日出生，汉族，住临海市。 原告（反诉被告）：陈文斌，男，1973年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告（反诉被告）：陈瑶芹，女，1976年10月7日出生，汉族，住临海市。 原告（反诉被告）：陈雨全，男，1966年12月21日出生，汉族，住临海市。 五原告的委托诉讼代理人：汤爱民，临海市大洋法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨岸兵，男，1974年11月28日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：鲍银永，临海市古城法律服务所法律工作者。 原告陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全与被告杨岸兵农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月2日、2020年6月5日二次公开开庭进行了审理，陈文斌、陈雨全及陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全的委托诉讼代理人汤爱民、杨岸兵及其委托诉讼代理人鲍银永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全向本院提出诉讼请求：1.依法确认陈正富与杨岸兵2001年订立的房屋买卖口头协议无效；2.判令杨岸兵立即返还位于临海市黄沙社区3-2号砖混结构四层半房屋〔土地证号白水洋集用（2005）第0322号〕，房屋建造成本7万元。事实与理由：杨冬仙与陈正富系夫妻关系，陈文斌、陈雨全、陈瑶芹系杨冬仙与陈正富的子女。根据《临海市集体土地私人建房用地呈报表》临土私字（2002）第97-17号、乡（镇）土私字（2002）第474号，涉案房产是陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全的共同房产。2001年，陈正富与杨岸兵订立口头房屋买卖协议，由陈正富提供宅基地，由杨岸兵负责建房，2002年房屋建好后，杨岸兵仅支付1.3万元，其他口头约定房款均未支付，陈正富认为杨岸兵与陈正富不是同一集体经济组织成员，根据《物权法》第147条和《土地管理法》第六十三条的规定，陈正富与杨岸兵达成口头房屋买卖协议违反了国家强制性规定，应当确认为无效，杨岸兵应当向陈正富返还协议中约定的房屋。 杨岸兵辩称，1.涉案房屋全部由杨岸兵本人建造，陈正富没有出资；2.买卖房屋卖断契是双方当事人真实意思表示，应当有效，如若无效，陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全应当按照目前评估机构评估的房屋价值予以赔偿。 审理中，经本院释明，杨岸兵提出反诉，请求：判令陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全负连带责任赔偿杨岸兵经济损失71.1万元。事实与理由：2002年，陈正富将其户审批的坐落于白水洋镇黄沙社区（3-1、3-2）两间地基每间为1.3万元共2.6万元出卖给杨岸兵的父亲。杨岸兵买得其中一间3-2地基，有卖断契为证。后着手出资建造并居住管业至今20年。现陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全以农村房屋买卖无效为由并要求返还，因其缺乏诚信的行为造成了杨岸兵遭受重大经济损失及宅无定所，特依法提起反诉，要求陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全赔偿房屋价值69.8万元及购基款1.3万元，合计71.1万元。 针对杨岸兵的反诉，陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全辩称，1.地基以1.3万元一间出卖给杨岸兵是事实，但是卖断契是假的，不是陈正富本人签字按印；2.评估机构评估的涉案房屋评估价值包括土地和房产价值，若赔偿应当区分考虑赔偿。 经审理查明： 杨冬仙与陈正富系夫妻关系，陈文斌、陈雨全、陈瑶芹系杨冬仙与陈正富的子女。2001年，陈正富与杨岸兵达成合意，由陈正富提供宅基地一间，杨岸兵支付1.3万元的对价，杨岸兵支付上述款项后，以陈正富名义建造坐落于临海市黄沙社区3-2号砖混结构四层半房屋一间，建房用地呈报表显示现有在册人口有陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全，土地证登记在陈正富名下，房屋所有权证登记在陈正富、杨冬仙名下，土地证号：白水洋集用（2005）第0322号，房屋所有权证证号：临房权证白水洋镇字第××号。 经陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全申请，本院委托台州正源房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，台州正源房地产评估有限公司出具台正房估字（2019）临法050号房地产估价报告，价值时点：2019年11月28日；估价结果为：选用比较法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析基础上，满足估价的假设和限制条件及报告使用说明下，确定估价对象在价值时点的评估价值为698000元，其中集体土地评估价格448000元，地上房屋评估价格180000元，室内装修评估价格70000元。 以上事实，有双方当事人的陈述及房地产评估报告书、土地使用权登记情况、土地使用权证、临海市集体土地私人建房用地呈报表等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，陈正富向杨岸兵提供宅基地，杨岸兵支付对价1.3万元，房屋由杨岸兵建造，故陈正富与杨岸兵之间实质为农村宅基地买卖；陈正富在本院鉴定时的笔录中明确陈述地基以1.3万元一间卖给杨岸兵，与杨岸兵陈述一致，根据双方陈述，本院足以认定双方之间宅基地买卖的事实，故虽陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全称陈正富未在杨岸兵提供的卖断契签过字，该卖断契是假的，但并不影响本院对双方之间宅基地买卖事实的认定，卖断契是否真实的鉴定亦无必要。杨岸兵非临海市黄沙社区集体组织成员，双方之间的宅基地买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对造成该合同的无效，双方均有过错，杨岸兵应当返还陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全宅基地，而陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全应当返还杨岸兵支付的对价1.3万元；杨岸兵已在宅基地上建造了房屋，鉴于房地一体原则，返还时，房屋应一并返还；双方买卖宅基地时，系双方真实意思表示，现陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全以农村房屋不能出卖给非本集体经济组织成员为由要求确认无效，应属违反诚实信用原则的行为，现涉诉房屋、土地已增值，陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全不应据此获得巨额利益。本院综合考虑本案双方当事人目前的居住情况、当地房价的实际水平及该房屋的评估价值等因素，在杨岸兵向陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全返还房屋及宅基地的同时，由陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全赔偿杨岸兵房屋室内装修物损失70000元，房屋及宅基地整体酌情赔偿470000元，共应赔偿540000元。综上，陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；杨岸兵的反诉请求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，判决如下： 确认陈正富与杨岸兵于2001年的宅基地买卖行为无效； 杨岸兵于本判决发生法律效力之日起六十日内返还陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全位于临海市黄沙社区3-2号砖混结构四层半房屋一间〔土地证号：白水洋集用（2005）第0322号，房产证号：临房权证白水洋镇字第××号〕； 陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全于本判决生效之日起六十日内返还杨岸兵宅基地款13000元，并赔偿损失540000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1550元，减半收取775元，由陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全负担387.5元，由杨岸兵负担387.5元；反诉受理费10910元，减半收取5455元，由陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全负担2727.5元，由杨岸兵负担2727.5元；鉴定费2630元（陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全预交），由陈正富、杨冬仙、陈文斌、陈瑶芹、陈雨全负担1315元，由杨岸兵负担1315元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员 陈阳明 二〇二〇年六月十七日 代书记员 吴亚妮