湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0802民初473号 原告：中国工商银行股份有限公司荆门南台支行. 负责人：沙帮凤，行长。 委托诉讼代理人：詹军阳，湖北京中金律师事务所律师。 被告：周建华. 被告：荆门市佳信置业有限责任公司. 法定代表人：张德胜。 委托诉讼代理人：余军，男，系该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行（以下简称“工行南台支行”）与被告周建华、荆门市佳信置业有限责任公司（以下简称“佳信置业”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告工行南台支行的委托诉讼代理人詹军阳、被告周建华、佳信置业的委托诉讼代理人余军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 工行南台支行向本院提出诉讼请求：1.判决周建华偿还借款本金226832.44元，并支付利息、罚息和复利（截至2020年1月3日的利息、罚息、复利合计5784.06元，此后罚息和复利按照合同约定标准计算至贷款清偿之日止）；2.确认抵押权预告登记有效，判决工行南台支行对周建华提供抵押担保的房屋即位于荆门市掇刀区龙景大道89号（佳信.凯旋城）XXX房屋（预抵押登记证号：荆门市房预掇刀区字第XXX号）拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3.判决佳信置业对周建华的第一项债务承担连带偿还责任；4.判令周建华、佳信置业承担本案受理费及实现债权的费用。庭审中，工行南台支行将第1项诉讼请求变更为：判决周建华偿还借款本金225988.64元，并支付截至2020年5月21日的利息、罚息、复利9596.06元，此后罚息和复利按照合同约定标准计算至贷款清偿之日止。事实与理由：2013年7月29日，周建华与工行南台支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定：周建华向工行南台支行借款28万元用于按揭购买房屋，期限20年，还款方式为按月等额本息还款；借款人连续三期或者累计六期未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布未到期借款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项；佳信置业为周建华的上述借款提供连带责任保证担保；周建华以其购买的房屋提供抵押担保，并办理了抵押预告登记（证号为：荆门市房预掇刀区字第XXX号）。工行南台支行于2013年9月3日向周建华发放贷款后，周建华自2018年10月开始连续7期未按期足额偿还借款本息，构成违约，佳信置业也未履行保证责任。 周建华对工行南台支行诉称借款和欠款事实无异议。 佳信置业辩称，应当先由周建华个人偿还，或者以房屋处置价款偿还，无法清偿后再由佳信置业偿还。 因二被告对工行南台支行诉称的事实均无异议，本院予以确认。 同时查明，《个人购房借款/担保合同》约定：贷款利率为中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始执行；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在借款利率基础上加收30%；保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，保证期间自贷款发放之日起至抵押物办妥正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述证实抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。合同履行期间，周建华多次逾期，连续逾期超过三次，累计逾期超过六次。工行南台支行未单独向周建华发出宣布借款提前到期的通知，其主张以提起诉讼的方式宣布提前到期，本院于2020年5月3日向周建华邮寄送达了起诉状副本。截至2020年5月21日，周建华借款合同项下本金余额225988.64元，欠付利息、罚息、复利合计9596.06元。 还查明，《个人购房借款/担保合同》签订时，佳信置业的法定代表人为杨才超，其持有该公司67.8%的股权份额，杨才超在合同上签章。佳信置业在签订该合同时，未向工行南台支行出具为该借款提供担保的股东会决议。涉案房屋尚未办理正式抵押登记。 上述事实有本院采信的《个人购房借款/担保合同》、预告登记证书、还款和欠款明细、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，工行南台支行与周建华签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。 工行南台支行按照合同约定向周建华发放贷款后，周建华多次发生逾期，且累计逾期期数超过六次，工行南台支行有权按照合同约定宣布周建华的借款立即到期。虽然工行南台支行未向周建华发出宣布借款提前到期的书面通知，但其起诉要求周建华偿还全部贷款本息，实际上包含了宣布借款提前到期的意思表示，自起诉状送达之日即2020年5月3日，借款合同提前到期。借款到期后，工行南台支行有权按照合同约定的罚息利率标准计算逾期罚息和复利，故周建华应当偿还借款合同项下全部贷款本金225988.64元以及利息、罚息、复利，截至2020年5月21日的利息、罚息、复利为9596.06元，2020年5月22日至清偿之日止的罚息以未还本金225988.64元为基数，复利以应付未付利息为基数，均按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算。 关于工行南台支行要求确认抵押权预告登记有效的请求，因工行南台支行与周建华就抵押物办理抵押权预告登记系基于双方签订的《个人购房借款/担保合同》，为保障将来实现物权而向登记机构申请的预告登记，符合《中华人民共和国物权法》的规定，该抵押权预告登记应属有效，本院予以确认。 关于工行南台支行主张对预告登记的抵押物享有优先受偿权的请求，因预抵押登记只是债务人为债权人将来顺利实现抵押权而向管理部门申请的预告登记，设定的是抵押请求权，并不产生抵押物权效力，故预抵押登记并不产生抵押登记的效力，涉案房屋未办理正式抵押登记，工行南台支行未取得抵押权，对预抵押登记的房屋不享有优先权，本院对其该项请求不予支持。 关于佳信置业是否应当承担保证责任的问题。本院认为，首先需要审查担保条款的效力。根据《中华人民共和国公司法》第十六条规定，公司为他人提供担保的，依照公司章程的规定，由公司权力机关决议。该规定旨在限制公司法定代表人的代表权限，防止法定代表人越权代表行为损害公司、其他股东及债权人的合法利益，因此，在公司法定代表人未经权力机关决议代表公司对外提供担保的情况下，应当实质审查公司的真实意思表示。按照2019年《全国法院商事审判工作会议纪要》的精神，存在以下四种情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示：一、公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；二、公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；三、公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作活动；四、担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。本案中，工行南台支行与佳信置业之间存在批量的住房按揭贷款合作关系，在商品房尤其是预售商品房按揭贷款合同中，房地产开发企业为购房者的贷款向贷款银行提供担保系该行业的通常操作，佳信置业应当知晓该行业惯例，虽然目前没有股东会决议表明佳信置业在办理批量的对外担保时经过了公司权力机关的决议，但可以推断杨才超代表佳信置业签署合同时公司具有提供担保的意思表示。退言之，即使不作出这样的推断，佳信置业的时任法定代表人兼股东杨才超在担保合同上签章，表明其具有担保的意思表示，其在公司的持股比例超过了三分之二，其单独的意思表示与公司股东会通过对外担保决议具有法律效果上的同质性，也应当认定该担保行为系佳信置业的真实意思表示。故本院认定，佳信置业具有为周建华的借款行为向工行南台支行提供阶段性连带责任保证担保的意思表示，相关担保条款合法有效。按照担保条款约定，佳信置业的保证责任在涉案房屋办理正式抵押登记手续且贷款人收到正式抵押登记的房屋他项权证后免除，现涉案房屋未办理正式抵押登记，佳信置业的担保责任未免除，应当对周建华的上述债务承担连带偿还责任。 综上，工行南台支行要求周建华履行还款义务，确认抵押权预告登记有效，以及佳信置业承担担保责任，具有事实和法律依据，本院予以支持；其要求对抵押物享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条规定，判决如下： 一、被告周建华于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行借款本金225988.64元，并支付截至2020年5月21日的利息、罚息、复利合计9596.06元，以及2020年5月22日至清偿之日止的罚息和复利（罚息以未还本金225988.64元为基数，复利以应付未付利息为基数，均按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计算）； 二、确认周建华与中国工商银行股份有限公司荆门南台支行就抵押物（位于荆门市掇刀区龙景大道89号（佳信.凯旋城）XXXX房屋）办理的房屋抵押权预告登记（预抵押预告登记证号：荆门市房预掇刀区字第XXX号）有效； 三、被告荆门市佳信置业有限责任公司对被告周建华的第一项债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向周建华追偿； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4789元，减半收取2394.5元，由原告中国工商银行股份有限公司荆门南台支行承担394.5元，被告周建华、荆门市佳信置业有限责任公司承担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  吴瑶琼 二〇二〇年六月二十八日 法官助理张小敏 书记员钱小丽