湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2406号 上诉人（原审原告）：邹军，女，1974年8月23日出生，汉族，住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：刘俊，湖南大民律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈伯承，男，1976年2月27日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山。 委托诉讼代理人：李曙光，益阳市赫山法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：李红德，益阳市赫山法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）：胡佳乐，女，1988年9月20日出生，汉族，住湖南省长沙市。 委托诉讼代理人：蔡令兵（系胡佳乐母亲），女，住湖南省长沙市。 邹军与陈伯承、胡佳乐房屋租赁合同纠纷一案，三人均不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2019）湘0902民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邹军及其委托诉讼代理人刘俊、上诉人陈伯承的委托诉讼代理人李曙光到庭参加诉讼。胡佳乐无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院裁定按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。 邹军上诉请求：一、撤销一审判决，改判自2018年9月20日起解除胡佳乐与邹军的房屋租赁合同，胡佳乐退还押金5000元；二、改判由陈伯承、胡佳乐连带赔偿邹军的门面装修剩余价值82031元、转让费100000元并承担案件诉讼费。事实与理由：一、2018年9月初，陈伯承以租赁合同已到期为由多次来邹军的饭店吵闹，导致饭店无法正常经营。邹军多次请胡佳乐出面调解，胡佳乐置之不理。后陈伯承将门面上锁，直至2019年6月5日在法院的主持下才将锁打开。因陈伯承、胡佳乐的过错导致饭店无法继续经营，邹军租赁门面的目的已不能实现，应予解除邹军与胡佳乐的门面租赁合同，并由胡佳乐退还押金5000元，陈伯承、胡佳乐连带赔偿邹军门面装修剩余价值82031元；二、邹军主张的转让费100000元已实际发生，有转让合同、声明、收条等予以证实，且转让费在益阳商铺转让中是普遍存在的商业习惯。因陈伯承、胡佳乐的过错导致门面无法转让，应由两人承担邹军的门面转让费损失。综上，一审判决认定事实及适用法律有误，应予改判。 陈伯承辩称：一、一审判决认定事实清楚，对门面装修和转让费的判决合法，应予维持；二、驳回邹军对陈伯承的各项上诉请求。 胡佳乐未作答辩。 陈伯承上诉请求：撤销一审判决，改判陈伯承不承担邹军的装修损失、可期待收入24900元、不退还邹军押金8000元，以上共计32900元，案件诉讼费由邹军、胡佳乐承担。事实与理由：一、2018年11月19日，陈伯承与胡佳乐的聊天记录显示，陈伯承已将门面交付胡佳乐。合同到期已搬离停止经营，并通知胡佳乐结清账务。12月19日再次通知胡佳乐，门面已归还；二、胡佳乐在陈伯承有优先承租权的情况下，于2016年7月12日与邹军签订租赁合同并由邹军交付押金5000元，并在陈伯承的租赁期限内将门面出租，涉一房两租。胡佳乐通知邹军及第三承租人黄建新，不让两人与陈伯承续签合同及支付房租，导致陈伯承至今无法与邹军、黄建新结算，两人也违约占用陈伯承门面。对于邹军与陈伯承之间的纠纷，胡佳乐一直未出面协调解决，多次恶意违约，造成多方损失；三、邹军交付的押金已折抵租金及水费，算上违约占用，邹军还应赔付陈伯承损失，故押金应不予退还。 邹军辩称：一、邹军在锁门之前，租金都已付清，陈伯承的上诉事实没有根据；二、陈伯承应与胡佳乐连带赔偿邹军门面剩余价值82031元及转让费100000元，并退还押金5000元。 胡佳乐辩称：陈伯承与邹军发生纠纷后，胡佳乐母亲一直在做协调工作，也希望邹军继续经营。从两人发生矛盾起，至今未收到租金。若案件能调解，5000元押金可折抵租金。 邹军向一审法院起诉请求：一、解除邹军与胡佳乐的租赁合同，由胡佳乐退还押金5000元，陈伯承退还押金8000元；二、陈伯承、胡佳乐赔偿邹军损失376000元并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2008年8月16日，胡佳乐委托其母蔡令兵与陈伯承签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、胡佳乐将其所有的位于益阳市资阳区汽车路办事处乾元宫社区的房屋出租给陈伯承，租赁期自2008年11月18日起至2018年11月18日止；2、第一年月租金3200元，第二年月租金3500元，第三年起每年环比递增10%或5%；3、租赁期内，陈伯承应按时交纳水电费、卫生费及其他相关费用；4、未经胡佳乐书面同意，陈伯承不得转租、转借承租房屋，否则胡佳乐有权终止合同并收回房屋；5、租赁期满，陈伯承应当如期交还房屋，如逾期归还，则每逾期一日应向胡佳乐支付原日租金5倍的滞纳金。2010年10月，陈伯承将涉诉门面转租给陈某，约定陈某承租期至2018年8月28日止，陈某向陈伯承交付了履约押金8000元。2016年8月7日，陈某将门面剩余承租权转让给邹军，约定邹军接受陈伯承、陈某租房合同剩余的2016年8月8日至2018年8月28日承租期间，由邹军向陈伯承支付租金，邹军向陈某支付了押金8000元（该押金应视为陈伯承退陈某押金8000元后，邹军向陈伯承缴纳的押金8000元）和转让费100000元，陈某方代表人陈冲、陈伯承之妻姚婷、邹军均书面表示对该转让行为予以认可。2016年7月12日，邹军与胡佳乐（由其母蔡令兵代理）签订《商铺租赁合同》，约定由邹军承租涉诉门面，租赁期自2018年8月29日至2021年8月28日止，邹军向胡佳乐交付了押金5000元。2018年8月29日，邹军与陈伯承的租赁期满后，陈伯承认为该门面2018年11月18日以前的承租权应归陈伯承享有，要求邹军退出门面，邹军认为其与胡佳乐签订了租赁合同，要求胡佳乐出面解决，经三方协商，未能对2018年8月29日至2018年11月18日期间的承租权问题达成一致意见。2018年9月15日，陈伯承将门面上锁，并通知邹军两天之内搬东西，如未搬走则陈伯承就自行处置。邹军于次日将门面内可移动的物品搬走。经胡佳乐起诉，一审法院于2018年10月19日作出（2018）湘0902民初1354号判决，解除胡佳乐和陈伯承于2008年8月16日签订的涉诉门面租赁合同，该判决已于2019年2月发生法律效力。陈伯承未举证证实其于2018年10月19日后将其锁在门面上的锁拆除或将钥匙交给了胡佳乐、邹军。2019年6月5日，在对门面内装饰装修物品进行鉴定时，经各方当事人同意，将门面上的锁予以拆除。经鉴定，邹军在该门面装饰装修物品在2018年9月4日（邹军停业日期）的剩余价值为82031元。 一审法院认为：胡佳乐与邹军2016年7月12日签订的《商铺租赁合同》和2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》存在租赁时间上的冲突，胡佳乐存在过失，应当承担赔偿责任；但该过失责任并不导致合同的根本目的不能实现，对邹军要求解除其与胡佳乐之间的商铺租赁合同的诉讼请求应予驳回，对邹军要求退还押金5000元的诉讼请求亦予以驳回。虽然根据双方于2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》，陈伯承对涉诉门面享有2018年11月19日以前的承租权，但陈伯承此前对胡佳乐有违约行为，且已判决解除了双方于2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》，在2018年11月18日以后，陈伯承仍继续锁门，未向胡佳乐、邹军退还门面使用权；且胡佳乐与邹军于2016年7月12日签订的《商铺租赁合同》和邹军与陈伯承于2008年8月16日签订的《房屋租赁合同》在租赁时间上的冲突只有80天左右，从常理来讲陈伯承进行经营的可能性较小（事实上陈伯承也只是锁住门面而未开展生产经营活动），陈伯承在明知邹军从胡佳乐处取得的承租权与自己的承租权存在时间冲突的情况下，执意要求邹军退出门面经营，造成邹军门面经营难以继续，对邹军2018年11月19日至2019年6月5日的损失应当承担赔偿责任；邹军明知自己还有将近三年的承租期，在自己已经对门面经营投入较大的情况下，放弃了门面的经营，对邹军2019年6月5日以后的损失应由邹军自己承担。邹军要求陈伯承、胡佳乐赔偿门面转让费100000元、门店加盟费50000元，于法无据，予以驳回。对于邹军的装修损失，因2018年8月29日至2019年6月5日期间邹军不能经营，酌情由胡佳乐赔偿2000元，陈伯承赔偿5000元；2019年6月5日以后，涉诉门面处于空置期，邹军仍可以履行其与胡佳乐签订的商铺租赁合同，故对其2019年6月5日以后的装修损失予以驳回。综合本案具体情况，邹军2018年8月29日至2019年6月5日期间可期待收入损失可按每月3000元计算，胡佳乐应当赔偿邹军2018年8月29日至2018年11月18日期间的可期待收入损失8200元，陈伯承应当赔偿邹军2018年11月19日至2019年6月5日期间的可期待收入损失19900元。陈伯承另应退还邹军押金8000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、胡佳乐赔偿邹军装修损失、可期待收入损失10200元；二、陈伯承退还邹军押金8000元，赔偿邹军装修损失、可期待收入损失24900元，共计支付邹军32900元；三、驳回邹军的其他诉讼请求。履行期限：以上第一、二项判决内容，限于判决生效后10日内履行。案件受理费减半收取3568元，由邹军负担3174元，胡佳乐负担94元，陈伯承负担300元。 二审中，陈伯承提交了其与胡佳乐母亲蔡令兵的微信聊天记录，拟证明合同到期后，陈伯承按期交还了门面，并未违约。经质证，邹军对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，胡佳乐对该证据真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，因陈伯承未将门面钥匙交由胡佳乐或邹军，其通过微信向胡佳乐母亲的陈述不能认定其已主动交还门面，对该证据，本院依法不予采信。 一审判决查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：一、邹军主张解除与胡佳乐的租赁合同并要求胡佳乐退还押金的诉求应否支持；二、陈伯承、胡佳乐应否赔偿邹军门面装修损失、转让费损失、可得利益损失；三、陈伯承应否退还邹军押金。 一、关于解除合同及返还押金的问题。本院认为，邹军与胡佳乐签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。在双方之间的租赁合同未对邹军的合同解除权进行约定的情形下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，只有当租赁房屋无法使用，致使合同根本目的不能实现的的情形下，承租人邹军才享有法定解除权。胡佳乐明知其与陈伯承的租赁合同于2018年11月18日到期，将门面从2018年8月29日起出租给邹军，导致案涉门面在2018年8月29日至2018年11月18日期间存在一房数租，引发陈伯承将门面上锁，影响邹军对案涉门面的使用，但邹军可以采取措施排除妨碍，继续履行其与胡佳乐之间的租赁合同，并不必然导致合同根本目的不能实现。胡佳乐在陈伯承上锁前已向一审法院诉请解除其与陈伯承之间的租赁合同，现陈伯承与胡佳乐之间的租赁合同已判决解除，即使未判决解除，该租赁合同于2018年11月18日已到期，胡佳乐通过法律途径消灭了租赁房屋上的权利瑕疵，邹军可继续使用租赁房屋，其与胡佳乐的租赁合同也并未对租赁物的用途作特别约定。在邹军与胡佳乐之间租赁合同期限长达三年，而租赁物存在一房数租的时间只有80天左右，且邹军投入较大装修成本的情形下，若赋予邹军合同解除权并由胡佳乐对其损失全额承担赔偿责任，导致全案显失公平。综上，邹军要求解除其与胡佳乐之间租赁合同的主张，于法无据，本院不予支持。因双方之间的租赁合同未解除，邹军要求胡佳乐退还押金的条件并未成立，故对其要求胡佳乐退还押金的主张，本院亦不予支持。 二、关于相关损失认定及如何承担的问题。本院认为，根据《最高人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情形下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。在案涉门面存在一房数租的情形下，因邹军已合法占有门面，应确定其为履行合同的承租人。陈伯承通过将门面上锁的方式侵犯了邹军的门面使用权，并在其与胡佳乐的租赁合同到期或法院判决解除后，仍继续锁门，构成持续侵害，应对邹军在门锁解除前的损失承担责任。而胡佳乐一房数租导致邹军与陈伯承引发纠纷，存在过错，亦应对邹军的损失承担相应责任。关于邹军损失的确定以及陈伯承、胡佳乐责任承担数额，因2018年8月29日至2019年6月5日期间，邹军不能正常经营，一审酌情确定陈伯承赔偿装修损失5000元、可期待收入损失19900元，胡佳乐赔偿装修损失2000元、可期待收入8200元并无不当，本院予以确认。对于邹军2019年6月5日以后的装修损失及可期待收入，因其与胡佳乐之间的租赁合同并未解除，2019年6月5日，各方同意将门锁拆除后，邹军自愿放弃门面经营，对其2019年6月5日以后的损失因由其自负。对于邹军主张的门面转让费损失，虽承租人将承租的门面转租给他人时在租金之外收取门面转让费是门面租赁市场上约定俗称的交易习惯，但因邹军与胡佳乐之间的租赁合同并未解除，邹军仍可将门面转出而获取门面转让费，故对邹军的该项主张，本院不予支持。 三、关于陈伯承应否返还押金的问题。本院认为，因邹军与陈伯承之间的租赁合同已履行完毕，达到了陈伯承向邹军退还押金的条件，故陈伯承应向邹军退还押金。陈伯承主张，邹军交付的押金应折抵其欠缴的租金、水费及门面占用费。因陈伯承就邹军欠缴租金和水费问题未在一审提起反诉，也未提供证据予以证实，邹军亦是基于有效租赁合同占有门面。故对陈伯承该主张，本院不予支持。 综上所述，邹军、陈伯承的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定本案基本事实清楚，裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4687元，由邹军负担4040元，由陈伯承负担622元，由胡佳乐负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 夏 蓉 审判员 刘文煜 审判员 熊文佳 二〇二〇年六月二十三日 书记员 熊 杨