江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2170号上诉人（原审被告）：苏州市金涧新型建材有限公司。委托诉讼代理人：张大伟，北京吴少博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马文斌。被上诉人（原审原告）：苏州市吴中区光福镇福利村经济合作社。委托诉讼代理人：唐华明，江苏达源律师事务所律师。上诉人苏州市金涧新型建材有限公司（以下简称金涧公司）、马文斌因与被上诉人苏州市吴中区光福镇福利村经济合作社（以下简称福利村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金涧公司、马文斌上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.金涧公司、马文斌和福利村经济合作社未就解除合同达成一致，双方也未约定单方解除合同的情形，福利村经济合作社无权以金涧公司、马文斌拖欠支付租金为由单方行使合同解除权。2.用地手续办理的责任主体为苏州市吴中区光福镇福利村村民委员会（以下简称福利村村委会），案涉土地租赁法律关系的双方实质为福利村村委会与金涧公司、马文斌，福利村经济合作社的行为实质上属于福利村村委会的行为，福利村村委会怠于办理用地手续的行为导致金涧公司被列入关停整治，带来关停损失，先行违约。金涧公司在被要求整改期间已取得环评手续，但用地手续至今未能办理。3.金涧公司、马文斌未拖欠租金，金涧公司、马文斌未支付后期租金系行使不安抗辩权。4.金涧公司因环保政策实施的公共利益需要而被关停，相关补偿事宜由属地政府与被取缔企业协商处理，光福镇政府作为属地管辖政府机关，负有对金涧公司的补偿职责，但其将该事宜交于福利村村委会处理，显然有意规避。福利村村委会以最小的行政成本手段迫使金涧公司、马文斌无条件搬离，既达到了不予补偿的目的，又可以无需补办用地手续。福利村经济合作社辩称，1.福利村经济合作社和福利村村委会是两个独立的法人，福利村经济合作社系特别法人，福利村村委会系基层群众性自治组织法人，各自行为由各自承担法律责任。2.一审判决认定双方土地租赁合同于2019年6月12日解除系依据《合同法》第九十四条规定，金涧公司、马文斌拒付租金构成根本违约，致使福利村经济合作社不能实现合同目的。且案涉《租赁合同》第六条约定“违约方承担违约责任……并且相对方有权单方面解除本合同，其他损失由违约方承担”。3.福利村经济合作社依照双方《租赁合同》约定提供案涉标的，即有权获得租金，本案系续签的租赁合同，金涧公司、马文斌明知案涉土地无土地使用权证。根据《租赁合同》第四条乙方责任第1项、第2项约定，“认真执行国家及地方政府的各项政策、法规、合法经营……”、“……租赁期间需独立承担经济、民事责任，所产生的债权债务均由乙方负责”，合法经营是金涧公司、马文斌的合同义务，当地政府部门整治、关停是金涧公司、马文斌应自行承担的经营风险，不能将这一风险转嫁给福利村经济合作社。福利村经济合作社向一审法院起诉请求：1.解除其与金涧公司、马文斌2016年7月23日签订的关于金涧公司、马文斌承租苏州市吴中区光福镇张世观桥边土地(场地)面积12.7亩和房屋小楼房126平方米的《租赁合同》；2.金涧公司、马文斌立即从承租的苏州市吴中区光福镇张世观桥边土地(场地)面积12.7亩和房屋小楼房126平方米的租赁资产上迁出(地上物清理、工具设备清理搬出)，拆除搭建的2000平米左右的两处彩钢瓦棚及占地约0.5亩的砖瓦房；3.金涧公司、马文斌支付其该幅承租资产截至2019年7月31日拖欠租金190000元；并支付自2019年8月1日起按原约定的租金标准(每年96000元租金标准)继续支付至实际搬迁日止所应支付的租金或使用费；4.本案诉讼费用由金涧公司、马文斌承担。一审法院认定事实：2005年7月起，金涧公司、马文斌向福利村经济合作社承租位于苏州市吴中区光福镇福利村张世观桥边12.7亩土地，用于生产经营水泥制品。2014年8月6日，福利村经济合作社（出租方、甲方）与金涧公司、马文斌（承租方、乙方）及鉴证方光福镇集体资产管理办公室签订《租赁合同》一份，约定甲方将地址位于张世观桥边的土地（场地）租赁给乙方用于水泥砖及水泥制品生产，甲方出租给乙方土地（场地）面积12.7亩和小楼房126平方米，租赁年限为2年，自2014年8月1日至2016年7月31日止，第一年租赁费为90000元、第二年90000元。2016年7月23日，福利村经济合作社（出租方、甲方）与金涧公司、马文斌（承租方、乙方）及鉴证方光福镇集体资产管理办公室签订最后一份《租赁合同》，主要内容为：甲方将地址位于张世观桥边的土地（场地）租赁给乙方用于水泥砖及水泥制品生产，租赁期间乙方不得更改土地（场地）用途，甲方出租给乙方土地（场地）面积12.7亩和小楼房126平方米，租赁年限为3年，自2016年8月1日至2019年7月31日止，租赁费采取“一年一付、先付后租”原则，第一年租赁费为92000元、第二年94000元、第三年96000元，第一年在合同签订之日一次性付清，第二、三年租赁费分别于上年到期一月前付清；租赁期间的水费、电费及其他杂费均由乙方自行承担；甲方应在合同规定的时间将租赁资产交给乙方使用，甲方对提供的租赁标的物负有保证无第三人主张任何权利的义务，如第三人主张权利造成乙方损失的，甲方应承担赔偿责任；甲方应帮助乙方做好同有关职能部门协调工作，为甲方的生产经营搞好服务；乙方租赁期间需认真执行国家及地方政府的各项政策、法规，合法经营，依法纳税，交纳租赁费及各种规费；租赁期满时如需续租，乙方应提前三个月用书面形式通知甲方，经双方协商可办理手续，在同等条件下，乙方优先续租；如因规划调整或政府征用等情况而使甲方无法继续出租该土地（场地）时，乙方无条件服从搬迁，不享受任何补偿，由此造成的损失与甲方无关，租赁费用按照实际使用时间进行计算；乙方在租赁期内未经甲方及政府相关部门书面同意，不得随意在所租土地（场地）搭建违章建筑；乙方必须在终止合同之日前将地上物清理并将土地归还给甲方，如乙方在十天内不予清理，甲方有权对地上物进行清理，损失由乙方自行承担；合同期满或解除时，乙方不得将乙方自主添加物作价抵付给甲方，在不破坏租赁物结构的情况下，对添加物可以自主移动物可由乙方在期满或合同解除后限定日期10天内自行处理，逾期视为乙方放弃处理权利，甲方有权对相关物品进行处理，所造成一切损失和后果由乙方自负，对附着物或不移动物均归甲方处理，乙方不得主张任何权利；如甲、乙双方不能遵守本合同相关条款的约定，则违约方承担违约责任，违约责任承担方式为“乙方已将付的租赁费用”作为相对方的损失赔偿金，并且相对方有权单方面解除本合同，其他损失由违约方承担。金涧公司、马文斌已付清前期租金，上述合同项下金涧公司、马文斌仅支付了租金92000元。金涧公司、马文斌占用涉案租赁场地至今。2019年4月22日，苏州市吴中区光福镇人民政府、福利村村委会出具情况说明一份，内容为：苏州市吴中区光福镇张世观桥边上土地（场地）面积12.7亩和房屋小楼房126平方米（系苏州市金涧新型建材有限公司马文斌于2016年7月承租）资产及土地，系本村村属集体资产，土地性质：村集体所有；上述苏州市吴中区光福镇张世观桥边土地（场地）面积12.7亩和房屋小楼房126平方米土地所有权及资产，均归光福镇福利村集体所有，由光福镇福利村经济合作社代表福利村集体、经福利村村民委员会授权行使占有、使用、收益（包括出租）等权利。同日，福利村村委会出具情况说明一份，内容为：苏州市吴中区光福镇福利村张世观桥边土地面积12.7亩（即苏州市金涧新型建材有限公司承租地块）系苏州市吴中区光福镇福利村集体所有，属于采矿用地。该情况说明上加盖了苏州市国土资源局吴中分局光福中心所章。一审中，金涧公司、马文斌及福利村经济合作社双方一致确认，2016年4月，军方收回了涉案租赁土地中东北侧长45米、宽21.1米面积950平方米左右的土地；126平方米小楼房（三楼三底）位于涉案租赁土地东侧（靠近路边）；2018年8月，苏州市吴中区水利局占用了涉案租赁土地中北侧沿河长110米、宽6米面积660平方米的土地；金涧公司、马文斌在租赁土地上搭建了两处面积约2000平方米的彩钢瓦棚，分别位于租赁土地中部（靠近河边）、西侧，金涧公司、马文斌还在租赁土地南侧建造了占地约0.5亩的砖瓦结构平房，上述搭建未取得相关审批。福利村经济合作社称，金涧公司、马文斌不能按约支付租金，其按约有权要求解除合同；对于被军方、苏州市吴中区水利局占用的土地，其同意扣除被占用后的租金或使用费。金涧公司、马文斌称，2017年5月1日，因未办理土地使用及环保手续，金涧公司被苏州市吴中区光福镇人民政府环保科关停，后公司一直停业，场地上尚有机器设备、小部分库存原材料及产品；因其已于2011年获得了环保审批，故其认为关停实际是由于未取得土体使用审批手续，而土地使用审批手续应由福利村村委会办理，即办理集体土地使用权证，但是福利村村委会一直未办妥；2017年苏州市人民政府发布的砖瓦企业整治意见没有明确补偿政策，而是由属地政府与被取缔企业协商补偿事宜，光福镇政府将该事宜交给了福利村村委会办理，故其要求福利村村委会补偿，本案租赁合同应当中止，待其与福利村村委会协商好补偿事宜后一并解决。为证明其所述，金涧公司、马文斌向一审法院提供了下列证据：1.金涧公司技改项目建设项目环境影响申报（登记）表一份，审批意见为：你单位报来的在苏州市吴中区光福镇福利村建设苏州市金涧新型建材有限公司（技术改造项目）项目申报表收悉，现提出以下咨询意见：按照《建设项目环境影响评价分类管理名录》的有关规定，你单位须委托有环境影响评价资质的单位开展环境影响评价，编制《建设项目环境影响报告表》，环境影响报告表（附电子文本）按规定报批；建设单位必须严格执行《环境影响评价法》、《建设项目环境保护条例》，项目环评经批准，方可开工建设，以避免不必要的损失。该审批意见处加盖了苏州市吴中区环境保护局行政审批专用章，日期为2011年10月14日。2.2011年11月7日苏州市吴中区环境保护局作出的关于苏州市金涧新型建材有限公司项目环境影响报告表的审批意见[吴环综（2011）321号]一份，载有“……一、根据环境影响报告表的评价结论，在认真落实各项污染防治措施的前提下，从环保角度考虑，你单位在苏州市吴中区光福镇福利村建设的苏州市金涧新型建材有限公司技改扩建项目可行。……七、项目建成后必须向我局提出办理验收申请手续，经验收合格后方可正式投产。八、本批复自下达之日起5年内有效。本项目5年后方开工建设或项目的内容、规模、地点或者采用的生产工艺、拟采用的防治污染及防止生态破坏的措施发生重大变动的，建设单位须重新报批该项目环境影响评价文件。”金涧公司、马文斌称，因未收到吴中区环保局2016年10月有关办理验收的通知，故其未在项目建成后办理验收申请手续。3.标题为苏州市人民政府办公室文件《市政府办公室关于进一步明确全市砖瓦生产企业专项整治工作相关要求的通知》苏府办[2017]14号一份,落款日期为2017年1月23日。4.苏州市吴中区人民政府网页打印件一份，内容为砖瓦生产企业清理整治结果公示，其中金涧公司的整治结果为取缔。5.2017年3月24日苏州市吴中区光福镇人民政府向金涧公司作出的通知一份，载明：为认真做好砖瓦生产企业专项整治工作，根据省政府办公厅《关于在全省开展砖瓦生产企业专项整治工作的通知》[苏政传发（2016）333号]和市政府办公室[苏府办（2017）1号]文件、区政府办公室[吴政办（2017）19号]文件精神及专项整治工作要求，你单位目前已取得工商营业执照，但尚未办理土地使用和环保审批手续，现责令你单位立即停止生产，限你单位在2017年4月20日前办理并取得土地使用、环保审批手续，逾期未办理并取得土地使用、环保审批手续的，将于2017年4月30日前实施关闭。经质证，福利村经济合作社对上述证据的真实性均无异议，但对关联性均不认可，认为整治、关停都是当地行政机关采取的行政措施，与其出租方无关，且办理土地使用手续并非办理集体土地使用权证，金涧公司、马文斌亦知晓涉案租赁土地无土地使用权证，应当自担经营风险；2011年的文件不能证明金涧公司于2017年3月份取得环保审批手续。上述事实，由福利村经济合作社提供的《租赁合同》、情况说明、图纸，金涧公司、马文斌提供的建设项目环境影响申报（登记）表、审批意见、通知、网页打印件，以及一审法院庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，金涧公司、马文斌与福利村经济合作社双方签订的《租赁合同》均合法有效，双方均应按约履行。合同约定，租赁费采取“一年一付、先付后租”原则，如双方不能遵守合同相关条款的约定，则违约方承担违约责任，相对方有权单方面解除本合同。金涧公司、马文斌仅支付了最后一份租赁合同项下租金92000元。故福利村经济合作社要求解除其与金涧公司、马文斌于2016年7月23日签订的《租赁合同》的诉讼请求，合法有据，应予支持。上述《租赁合同》在本案诉状副本送达金涧公司、马文斌之日即2019年6月12日解除。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。合同约定，金涧公司、马文斌在租赁期内未经福利村经济合作社及政府相关部门书面同意，不得随意在所租土地上搭建违章建筑；金涧公司、马文斌必须在终止合同之日前将地上物清理并将土地归还给福利村经济合作社。现福利村经济合作社要求金涧公司、马文斌立即迁出继续占用的涉案租赁场地，并拆除金涧公司、马文斌自行搭建的彩钢瓦棚及砖瓦房，合法有据，亦予支持。金涧公司、马文斌占用涉案租赁场地至今，福利村经济合作社依法有权要求金涧公司、马文斌支付按照约定租金标准计算至实际搬迁日止的租金或使用费。因双方一致确认，军方于2016年4月收回了涉案租赁土地中面积950平方米左右的土地，苏州市吴中区水利局于2018年8月占用了涉案租赁土地中面积660平方米的土地。且福利村经济合作社同意扣除上述土地被占用后的租金或使用费，故金涧公司、马文斌自2016年4月1日起至2018年7月31日止应支付7517平方米（12.7*666.67-950）土地的租金191765元[90000/(12.7*666.67)*7517/12*4+92000/(12.7*666.67)*7517+94000/(12.7*666.67)*7517]，该期间金涧公司、马文斌已付租金共计122000元（90000/12*4+92000），尚欠租金69765元。自2018年8月1日起至实际迁出日止应支付6857平方米（7517-660）土地按每年77746元[6857*96000/(12.7*666.67）]标准计算的租金或使用费。关于金涧公司、马文斌所称被苏州市吴中区光福镇人民政府环保科关停，要求待其与福利村村委会协商好补偿事宜后一并解决本案租赁事宜的抗辩，因金涧公司、马文斌所称关停、补偿的主体并非本案租赁合同的相对方，故一审法院对金涧公司、马文斌的抗辩不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决：一、苏州市吴中区光福镇福利村经济合作社与苏州市金涧新型建材有限公司、马文斌于2016年7月23日签订的《租赁合同》于2019年6月12日解除。二、苏州市金涧新型建材有限公司、马文斌于判决生效之日起30日内迁出位于苏州市吴中区光福镇福利村张世观桥边土地（约6857平方米）及其中126平方米小楼房并返还苏州市吴中区光福镇福利村经济合作社，拆除自行搭建的彩钢瓦棚（约2000平方米）及砖瓦平房（约0.5亩）。三、苏州市金涧新型建材有限公司、马文斌于判决生效之日起十日内给付苏州市吴中区光福镇福利村经济合作社截止2018年7月31日的租金69765元，及自2018年8月1日起按每年77746元标准计算至实际迁出日止的租金或使用费。一审案件受理费4100元，由苏州市吴中区光福镇福利村经济合作社负担484元，苏州市金涧新型建材有限公司、马文斌共同负担3616元。二审中，金涧公司、马文斌提交苏州市砖瓦整治工作总结（代拟稿）两页。福利村经济合作社质证称，该证据不是新证据，对真实性、合法性、关联性均不予认可。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，金涧公司、马文斌与福利村经济合作社双方签订的《租赁合同》均合法有效，双方均应按约履行。关于案涉合同的解除时间及解除原因。本院认为，案涉《租赁合同》第六条违约责任约定“如甲、乙双方不能遵守本合同相关条款的约定，则违约方承担违约责任，违约责任承担方式为‘乙方已将付的租赁费用’作为相对方的损失赔偿金，并且相对方有权单方面解除本合同，其他损失由违约方承担”，金涧公司、马文斌未按合同约定支付租金，仅支付了92000元，福利村经济合作社向一审法院起诉要求解除合同，一审判决认定案涉《租赁合同》于2019年6月12日起诉状副本送达金涧公司、马文斌之日解除，于法有据，本院予以确认。金涧公司、马文斌主张福利村经济合作社的行为实质上系福利村村委会的行为，福利村村委会未办理用地手续（即办理集体土地使用权证），违约在先，并导致金涧公司被关停，其拒付租金系行使不安抗辩权。对此，本院认为，首先，案涉《租赁合同》的出租人系福利村经济合作社，福利村经济合作社与福利村村委会系不同主体。其次，金涧公司系因未办理土地使用和环保审批手续而被有关部门责令停产，金涧公司未提交证据证明土地使用审批手续即办理集体土地使用证及该土地审批手续的办理主体为福利村经济合作社，且其所提交证据也不足以证明其已通过环保审批。综上，金涧公司、马文斌主张福利村经济合作社违约在先，其拒付租金系行使不安抗辩权的主张，本院不予支持。案涉《租赁合同》解除后，金涧公司、马文斌应将其实际占有使用的案涉土地及房屋腾空返还福利村经济合作社并支付欠付租金及占有使用费。经核算，金涧公司、马文斌应支付福利村经济合作社截至2018年7月31日的租金69765元及自2018年8月1日起至实际迁出日止的租金及占有使用费（以6857平方米、77746元每年的标准计算）。金涧公司、马文斌还上诉主张因金涧公司被关停，福利村村委会应给予相应补偿。本院认为，本案系租赁合同纠纷且福利村村委会并非本案当事人，如金涧公司、马文斌确有证据证明应获得补偿，可向补偿义务人另行主张。综上所述，金涧公司、马文斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3616元，由上诉人苏州市金涧新型建材有限公司、马文斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 沈军芳二〇二〇年六月十二日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。