江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1310号 上诉人（原审原告）：江西进贤农村商业银行股份有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇民和路718号，统一社会信用代码：913601241587494175。 法定代表人：魏青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闵光柏，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄子云，男，1968年7月25日，汉族，住江西省南昌市进贤县。 被上诉人（原审被告）：吴春明，男，1965年4月10日出生，汉族，进江西省南昌市贤县。 原审被告：进贤县电子商城，住所地：江西省南昌市进贤县城校前路，统一社会信用代码：91360124672419509Q。 法定代表人：桂军林。 上诉人江西进贤农村商业银行股份有限公司（以下简称进贤农商行）因与被上诉人黄子云、吴春明、原审被告进贤县电子商城执行异议之诉一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 进贤农商行上诉请求：一、请求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初3195号民事判决，改判撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124执异88号执行裁定第一项、第二项；二、请求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初3195号民事判决，改判案外人吴春明提出的异议不成立；三、请求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124民初3195号民事判决，改判对进贤县民和镇校前1号Ａ栋Ａ1、Ａ2房屋继续执行；四、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“吴春明、黄子云在合同签订后于当日向进贤县电子商城法定代表人桂军林支付了购房款，进贤县电子商城法定代表人亦于2006年6月16日向吴春明等出具收条，吴春明等在举证期限内向本院提交《房屋销售协议书》、付款收据、雄鹰网吧经营许可证等证据予以佐证，本院予以确认，进贤县润泉供水有限公司历史数据明细等。综上，吴春明、黄子云对案涉房产享有足以排斥强制执行的民事权益。”系认定事实错误，必然导致错误的判决。一、一审法院在吴春明、黄子云未提供证据证明该Ａ栋Ａ1、Ａ2号房属于案涉执行房产情形下，直接裁定吴春明、黄子云系针对房产证号为进房字第××号提出的执行异议成立，系认定事实错误。第一，上诉人依法取得了进贤县（房产证号：房权证进房字第××号）《房屋他项权证》（他项权证号为：房他证进房字第××号），抵押担保借款本金为600万元；以及取得了进贤县（房产证号：房权证进房字第××号）《不动产登记证明》【不动产登记证明证号为：赣（2017）进贤县不动产证明第0004560号】，抵押担保借款本金为460万元，抵押权利人均为上诉人。即原审被告进贤县电子商城在进贤县至少有两个房产权证，且均已经在上诉人处办理了抵押登记。然而，吴春明、黄子云在执行异议过程中提出其购买及使用进贤县民和镇校前1号Ａ栋Ａ1、Ａ2号房屋，一审法院并未查明该Ａ栋Ａ1、Ａ2号房属于案涉执行房产的哪一个房产证的范围。第二，根据进贤县电子商城所有的位于进贤县房屋的《房屋所有权证》【证号为：进房字第××号】显示，进贤县电子商城取得该证的时间为2007年6月25日，而吴春明、黄子云在上诉人申请执行过程中提供的吴春明、喻剑辉、黄秀莲、黄子云与江西省进贤县电子商城签订的《房屋销售协议书》系2006年6月16日签订，合同相对方虽为进贤县电子商城，但交房日期为2006年6月，也就是说该房屋应属于现房，与《房屋所有权证》所记载的2007年6月25日才获得房产证明显相矛盾；此与进贤县电子商城取得进贤县房屋的《房屋所有权证》【证号为：进房字第××号】的时间2007年6月25日明显相矛盾。不能证明进贤县房屋的《房屋所有权证》【证号为：进房字第××号】包含了的房产。二、吴春明、黄子云所提交的证据不足以证明其向进贤县电子商城购买Ａ栋Ａ1、Ａ2号房屋并支付了购房款的事实，一审认定该份《房屋销售协议书》有效并支付了购房明显错误。首先，《房屋销售协议书》约定吴春明、喻剑辉、黄秀莲、黄子云购买进贤县电子商城Ａ栋Ａ1、Ａ2单元房屋，房屋总价为365085元，然而吴春明、黄子云在上诉人申请执行过程中提供的三张收款收据且仅写明了系“购房款”，金额均为9.1万元，该金额总数为27.3万元明显与合同金额不一致；收款收条仅有桂军林签字，进贤县电子商城并未盖章确认，且未提供桂军林有权代收购房款的相应证据，不能证明进贤县电子商城已经收到吴春明、喻剑辉、黄秀莲、黄子云购房款，且如此大金额的现金支付吴春明、喻剑辉、黄秀莲、黄子云没有提供银行取现或转账记录予以证实，明显不符合常理。其次，吴春明、黄子云在上诉人申请执行过程中提供的两张《证明》，仅显示有叫喻剑辉、黄秀莲出具证明和收条，没有证人证言和转账凭证予以佐证，不能证明吴春明、黄子云已经实际向喻剑辉、黄秀莲支付了相应转让款，即不能证明吴春明、黄子云对喻剑辉、黄秀莲名下所对应部分产权已经取得相应权利。最后，吴春明、黄子云亦未提供证据证明未办理产权过户系进贤县电子商城过错所致，根据谁主张谁举证的原则，吴春明、黄子云应承担举证不能的法律后果。三、假使吴春明、黄子云与进贤县电子商城签订的房屋销售协议真实有效，但案涉房屋已经办理了抵押登记，吴春明、黄子云不享有排除异议的权利。 第一，物权期待权不属于物权，不动产物权的设立系以依法登记为准。根据《物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款之规定，本案中，假如吴春明、黄子云与进贤县电子商城签订了房屋买卖合同，且占有使用该房屋，但至今未办理该房屋过户登记手续，该房屋仍然登记在进贤县电子商城名下，吴春明、黄子云的申请不足以排除法院的执行。上诉人对执行的抵押房屋享有优先受偿权，法院对案外人提出的上述排除执行异议不予支持。如前所述，针对原审被告进贤县电子商城在进贤县至少存在两套以上房产，且均已经在上诉人处办理了抵押登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，吴春明、黄子云即便与进贤县电子商城签订了《房屋销售协议书》并实际占有，因上述房产已经办理抵押登记，上诉人对上述房产具有有限优先受偿权，吴春明、黄子云亦不享有排除执行异议的权利。吴春明、黄子云不足以排除法院对案涉案产的执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，本案中，吴春明、黄子云对登记在被执行人进贤县电子商城名下位于进贤县提出异议，虽然案外人吴春明、黄子云与进贤县电子商城在进贤县人民法院查封之前已签订书面协议，但未支付全部价款，且在长达十年时间内尚未办理该房屋的过户变更登记手续，且没有举证证明未办理该房屋过户登记系非因买受人吴春明、黄子云自身原因，同时亦未提供证据证明其所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（事实上根据其提供的营业执照，其实际用于经营而非生活），不符合排除执行异议的条件。因此，吴春明、黄子云不享有排除执行异议的权利。本案中，吴春明、黄子云因案涉房产办理了抵押登记而无法实现合同的目的，应当解除《集资建房协议书》和《协议书》。假如吴春明、黄子云与原审被告进贤县电子商城签订了案涉房产的《房屋销售协议书》属实，则十三年之久未办理房屋产权证、或不动产权证，仅对案涉房产依法享有物权期待权，不享有物权，上诉人对案涉房产已办理了抵押登记，事实上吴春明、黄子云因该案涉房产存在抵押而办理产权证不能，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，吴春明、黄子云因案涉房产办理了抵押登记而无法实现合同的目的，应当解除《房屋销售协议书》，应向原审被告进贤县电子商城主张权利，而非提起排除执行的执行异议，综上，进贤县人民法院在吴春明、黄子云未提供证据证明该Ａ栋Ａ1、Ａ2号房属于案涉执行房产情形下，直接认定系针对房产证号为进房字第××号提出的执行异议明显错误；吴春明、黄子云所提交的证据不足以证明其向进贤县电子商城购买Ａ栋Ａ1、Ａ2号房屋并支付了购房款的事实，进贤县人民法院认定《房屋销售协议书》有效并支付了购房款明显错误；假使吴春明、黄子云与进贤县电子商城签订的房屋销售协议真实有效，但案涉房屋已经办理了抵押登记，吴春明、黄子云不享有排除异议的权利。 黄子云及吴春明答辩称，维持一审判决，驳回上诉人上诉请求。 进贤县电子商城书面答辩称，一、吴春明、黄子云未付清购房款。进贤县电子商城2006年6月16日与吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲签订房屋销售协议约定校前路1号A栋A1、A2房屋销售面积243.39平方米，每平方米1500/㎡，房屋总价为365085元，但吴春明、黄子云仅提供向进贤县电子商城股份桂军林付款的证据，未提供向进贤县电子商城付款的证据。二、案涉房屋未办理过户登记系吴春明、黄子云自身的原因，因吴春明、黄子云迟迟不履行合同义务，进贤县电子商城与吴春明、黄子云的《房屋销售协议》已经解除。进贤县电子商城与吴春明、黄子云签订《房屋销售协议》后至2015年2月15日前，进贤县电子商城多次催促以上购房户履行协议，并尽快办理房屋所有权过户手续，并在小区各单元楼道口张贴公告通知全体购房户见到通知后尽快来办理产权登记手续，看到通知后大部分业主已陆续办理了产权，比以上购房时间晚的业主也早已办好房屋过户登记手续，详见进贤县电子商城在县房管局调取的办理产权业主名单和办理产权日期。进贤县电子商城实在没办法，于是在2015年1月份口头通知以上业主解除《房屋销售协议》，解除之后，才将案涉房产抵押给银行，故以上购房户未付清房款和未办理产权是自身原因，且已经解除了《房屋销售协议》，故进贤县电子商城认为上诉人进贤农商行有处置权。综上，依据相关规定，上诉人进贤农商行有权处置案涉房产，希望法院公正裁判。 进贤农商行向一审法院起诉请求：1、要求撤销江西省进贤县人民法院作出的（2019）赣0124执异88号执行裁定第一项、第二项；2、要求判决案外人吴春明提出的异议不成立；3、要求判决对进贤县Ａ栋Ａ1、Ａ2房屋继续执行。 一审法院认定事实：2015年2月15日，进贤县电子商城为桂军林向进贤县农村信用合作联社（后更名为江西进贤农村商业银行股份有限公司）借款600万元与原告签订了一份《最高额抵押合同》，抵押物为进贤县电子商城名下位于进贤县的商铺（产权证号：房权证进房字第××号，面积799.76平方米），并办理了他项权证（证号：房他证进房字第××号）。2017年11月6日，进贤县电子商城为桂军林向进贤农商行借款460万元与进贤农商行签订了一份《最高额抵押合同》，抵押物为被告进贤县电子商城名下位于进贤县的房屋（产权证号：房权证进房字第××号，面积887.98平方米），并办理了他项权证（证号：赣（2017）进贤县不动产证明第0004560号）。2019年4月11日，该院作出（2019）赣0124执144号执行裁定书，同年4月11日向进贤县不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了进贤县电子商城所有的位于进贤县的房屋（房产证号：进房字第××号）。吴春明、黄子云于2019年9月6日向该院提出书面异议，请求解除对进贤县Ａ栋Ａ1、Ａ2房屋的查封，该院2019年9月19日作出（2019）赣0124执异88执行裁定书，裁定如下：一、案外人吴春明、黄子云提出的执行异议请求成立；二、中止对进贤县Ａ栋Ａ1、Ａ2房屋的执行措施。进贤农商行对该裁定不服，诉至该院，提出如前诉请。另查明，2006年6月16日，进贤县电子商城（卖方，甲方）与吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲（买方，乙方）签订了一份《房屋销售协议书》，约定：“第一款：甲方向乙方销售位于进贤县框架结构Ａ栋Ａ1、Ａ2房屋，销售面积为243.39平方米，每平方米1500元／㎡，房屋总价为365085元，约定交房日期为2006年6月底。第二款：乙方向甲方履行下列手续：（1）按所购房价及面积计算所得总价交纳购房款，共计人民币：叁拾陆万伍仟零捌拾伍元整。（2）付款方式：乙方必须在签订协议于2007年6月16日预交购房款计：叁拾陆万伍仟零捌拾伍元整。......甲方代表签字人为桂军林，签章为江西省进贤县电子商城，乙方代表签字人为吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲，落款时间为二00六年六月十六日。”同日，桂军林向吴春明、黄子云、喻剑辉、黄秀莲出具了91000元的购房款收条。后黄秀莲将其所有店面以300000元的价格卖给吴春明，喻剑辉将其所有的店面以145000元的价格卖给吴春明。 一审法院认为,本案的焦点为吴春明、黄子云对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定,吴春明、黄子云主张排除强制执行必须提供证据证明在查封之前已签订案涉房产的合同、支付房款、实际占有和有积极办理过户登记行为的事实。结合双方提交的证据，吴春明、黄子云于2006年6月16日与江西省进贤县电子商城签订《房屋销售协议书》，合同有法定代表人桂军林的签字并加盖公章，内容未违反法律规定，系双方真实意思表示，《房屋销售协议书》合法有效。进贤农商行与进贤县电子商城分别于2015年2月15日、2017年11月6日签订《最高额抵押合同》并办理他项权证，签订合同时间和办证时间均在电子商城与吴春明、黄子云签订《房屋销售协议书》之后。2019年4月11日该院依据（2019）赣0214执144号执行裁定书，查封了吴春明、黄子云位于进贤县房屋（房产证号：进房字第××号）的房屋。故在人民法院查封前，吴春明、黄子云等与进贤县电子商城已签订合法有效的书面买卖合同。吴春明、黄子云在合同签订后于当日向进贤县电子商城法定代表人桂军林支付了购房款，进贤县电子商城法定代表人亦于2006年6月16日向吴春明等出具收条，吴春明等在举证期限内向该院提交《房屋销售协议书》、付款收据、雄鹰网吧经营许可证，等证据予以佐证，该院予以确认。进贤县润泉供水有限公司历史数据明细等。综上，吴春明、黄子云对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。进贤农商行主张的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回进贤农商行的全部诉讼请求。案件受理费500元，由进贤农商行负担。 本院二审期间，上诉人进贤农商行提交一组新证据：2020年5月25日拍摄的雄鹰网吧全景图4张。证明目的：根据拍摄照片可以看出，吴春明所购买的电子商城Ａ栋Ａ1、Ａ2号房屋（雄鹰网吧）所属房屋，系五层结构，与案涉房屋（房产证号：房权证进房字第××号）房产证所记载房屋总层数为8层明显相矛盾，即吴春明、黄子云所主张的房屋明显不属于案涉房屋范围，进贤县人民法院在未查证被上诉人吴春明、黄子云所主张的房屋是否属于案涉房屋范围内的情形下即依据其提供的营业执照、水费缴费单等材料认定被告吴春明、黄子云对案涉房屋实际占有并生活经营，继而直接裁定吴春明、黄子云针对房产证号为房权证进房字第××号的房产所提异议成立，明显错误。 黄子云及吴春明进行质证后，发表如下质证意见：对照片没有意见，是我网吧外面的情况。 对进贤农商行提交的证据，本院认证如下：对进贤电子商城提交的证据的真实性、合法性予以认可。对关联性不予认可，虽然房产证上显示的房屋总层数与雄鹰网吧实际状况不相符，但就案涉房产就是电子商城A栋A1、A2号房屋即雄鹰网吧，上诉人亦未予以否认，故该份证据无法实现其证明目的，本院对该组证据不予采信。 本院二审查明的事实与原审判决查明事实一致，对原审判决查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：黄子云、吴春明对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，吴春明、黄子云与进贤县电子商城在一审法院查封之前已签订合法有效的书面购房合同，且已支付了全部价款；同时在一审法院查封之前吴春明、黄子云一直合法占有该案涉房产，且该案涉房产一直未办理过户登记的并非是吴春明、黄子云自身原因导致。一审法院据此认定吴春明、黄子云对执行标的享有足以排除强制执行的权益并无不当，本院应予维持。 综上所述，进贤农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人江西进贤农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周治国 审 判 员 罗锦戎 审 判 员 王宏瑞 二〇二〇年六月十七日 法官助理 夏竞宇 书 记 员 袁慧敏