吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终875号 上诉人（原审被告）：松原市星泰房地产开发有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：郭云川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑有田，男，1940年6月16日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 上诉人松原市星泰房地产开发有限公司（以下简称星泰房地产公司）因与被上诉人郑有田房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，书面进行了审理。本案现已审理终结。 星泰房地产公司上诉请求：1.撤销松原市宁江区人民法院（2020）吉0702民初720号民事判决书，改判驳回郑有田的诉讼请求或发回重审。2.上诉费由郑有田承担。事实和理由：一、逾期将办理权属登记的资料报产权登记机关备案星泰房地产公司无过错，根据双方合同约定不应承担违约责任。星泰房地产公司与郑有田签订的《商品房买卖合同》已在不动产登记机关备案，系双方真实意思表示。该合同系由建设部门制定的合同文本，并不是星泰房地产公司自行制定反复使用的格式合同。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.协商解决”。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，上述法律规定及合同条款均明确，只有因星泰房地产公司自身原因导致郑有田不能如期取得房屋产权证书的，星泰房地产公司才需承担延期办证的违约责任。第一，星泰房地产公司按照备案流程办理备案手续。根据星泰房地产公司所提交的松原市经济技术开发区于2019年5月20日作出《关于松原大禹·塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》，该说明确认以下事实：1.大禹塞维利亚项目建设期间所需证照均按规定办理并取得；2.2012年6月至2014年4月，大禹塞维利亚一、二、三期陆续取得规划验收合格证；3.2012年至2014年建设局分别对一、二、三期工程进行了验收，但因施工单位正在申请消防验收，故建设局未发放备案证；4.2014年7月7日，星泰房地产公司取得消防备案证，因松原市2013年10月份新的审批要求（《研究人防结建联审联批问题》的会议精神)，大禹塞维利亚小区不满足竣工备案条件，建设局未出具竣工验收备案证；5.直至2017年7月13日，星泰房地产公司完善新审批要求后才取得备案证。第二，逾期办证是因部分业主违建造成的，星泰房地产公司没有过错，该责任不应由星泰房地产公司承担。根据松原市自然资源局的《国有建设用地验收审批会审表》“别墅区内合法建筑市规划局经济技术开发区分局已验收合格”和《建设用地联合验收单》“大禹塞维利亚小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。考虑小区内违章建筑是业主个人所为，并非房地产开发企业违规建设，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续，同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”，即星泰房地产公司取得竣工备案证后，积极向松原市自然资源局申请最终土地验收，因别墅区业主私搭乱建违章建筑，导致国土暂缓验收。相关部门最终决定以土地整体验收的方式解决违建的问题，但对违章建筑房屋不予办理产权登记，2019年4月24日土地验收通过并已办理初始登记。第三，补缴土地出让金是政策原因导致而非星泰房地产公司未缴足原出让金。补缴土地出让金的原因系由于吉林省人民政府2015年对地下空间规划管理重点工作任务要求，并根据松政函[2016]254号《松原市人民政府关于公布实施新一轮松原市城区及乡（镇）基准地价更新结果的通知》的文件，确定地下空间建设用地使用权征收土地出让金。星泰房地产公司根据国土部门测绘验收时确定补缴金额，已足额补缴土地出让金。补缴土地出让金并非星泰房地产公司欠缴、违规建设或违法占地而补缴。二、政府政策变化是导致逾期发放备案证的另一主要原因，星泰房地产公司不应承担责任。案涉小区工程已经于2008年取得规划许可证，案涉小区规划已经通过验收。2013年7月10日，星泰房地产公司根据当时政府实际政策实施情况，根据要求向松原经济技术开发区人民防空办公室交纳易地建设费10万元。之后政府政策发生变化，又要求星泰房地产公司在大禹塞维利亚项目中建设人防工程，星泰房地产公司根据政府要求无奈开始建设地下人防工程。依据《研究人防结建联审联批问题》的会议精神，松原市自2013年10月份起未予备案的小区无人防工程的不予备案登记。人防工程建设完成后，2017年7月13日星泰房地产公司取得备案登记。地下人防新政策（不可抗力）系导致建设局逾期发放备案证的直接原因，并不是星泰房地产公司自身的原因导致逾期办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条应免除星泰房地产公司责任。三、逾期备案并非星泰房地产公司原因导致，松原市人民政府已经予以认可。依据（松解遗办发[2019]54号）《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》，自2016年松原市解决“无籍房”问题启动以来，共受理了80个小区的“无籍房”申报，松原市政府将49个开发企业列入失信名单，星泰房地产公司不在该名单之内。星泰房地产公司虽然没有为案涉小区办理备案登记，但星泰房地产公司自始没有欠缴土地出让金、税费，也不存在自身的瑕疵问题需要完善验收手续。未能办证的原因并不在于星泰房地产公司，对此政府是予以认可的，此点一审法院未予认可。四、即使支付违约金，郑有田需证明其受有损失。郑有田购房目的是为了居住生活，星泰房地产公司将房屋交付郑有田之后，其购房目的已经达到。房屋系以不动产登记确定所有权，虽然在此之前郑有田没有办理产权登记，但没有办理产权登记并没有给郑有田造成任何损失，故一审法院判决支付违约金不符合事实及法律规定。 郑有田向一审法院起诉请求：判决星泰房地产公司以购房款328,244元为本金，自2015年2月17日至办理产权之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期办证违约金。 一审法院认定事实：一、合同效力：有效，依据为该商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。 二、签订买卖合同的时间：2014年11月17日。合同约定签订买卖合同的地点：松原市大禹塞维利亚小区售楼处。 三、是否约定管辖条款或管辖协议：商品房买卖合同第十九条第二款约定依法向人民法院起诉。 四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：标的房屋（大禹塞维利亚小区第**幢*单元***室面积为84.77平方米）；数量1；总价款328,244元。价款支付方式为：一次性银行转账支付。 五、合同约定的交付时间：2014年11月17日，交付地点大禹塞维利亚小区。 六、合同约定的质量标准及检验方式：商品房买卖合同第八条、第十六条。 七、合同约定的质量异议期限：无。 八、合同约定的违约金计算方式：商品房买卖合同第十五条。 九、合同约定的解除条件：商品房买卖合同第七条。 十、合同标的交付情况：2014年11月17日交付涉案房屋。 十一、合同价款的实际支付情况：郑有田已按合同约定价款支付完毕。 十二、合同标的有无质量争议：无。 十三、违约金计算公式：无。 十四、对合同约定违约金标准有无异议：有。郑有田认为虽然约定协商解决，但应当适用违约金条款，星泰房地产公司认为约定协商解决就不再适用违约金条款。 十五、需要说明的其他事项：郑有田与星泰房地产公司签订《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.协商解决。涉案房屋办理权属登记需要由星泰房地产公司提供的资料已经于2019年5月14日报产权登记机关备案。以上事项中，双方有争议的事项为第十四项，其他事项双方无争议。 一审法院认为，郑有田与星泰房地产公司于2014年11月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效应受法律保护。星泰房地产公司作为《商品房买卖合同》的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且负有应协助移转标的物房屋的所有权于买受人郑有田，协助买受人郑有田办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，星泰房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，双方签订《商品房买卖合同》是2014年11月17日，星泰房地产公司交付房屋时间为2014年11月17日，则办理产权证期限为2016年5月5日。因星泰房地产公司未在法律规定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。关于如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务，尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。星泰房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，星泰房地产公司未在法定期限内为郑有田办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了郑有田的合法权益，郑有田主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。郑有田应自2016年5月5日起知道自己权利被侵害，郑有田于2020年1月21日向法院提出诉讼请求，2016年5月5日至2017年1月20日期间逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予保护。自2017年1月21日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。星泰房地产公司直到2019年5月14日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故星泰房地产公司应当自2017年1月21日起至2019年5月14日止给付郑有田逾期办证违约金，以购房款328,244元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：星泰房地产公司于本判决生效后立即给付郑有田逾期办证违约金，自2017年1月21日起至2019年5月14日止，以购房款328,244元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。如果星泰房地产公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元，由星泰房地产公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：郑有田未能取得房产证是否因星泰房地产公司存在违约行为所致。郑有田与星泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》内容不违反法律强制性规定，双方在平等、自愿基础上协商确定，系合法有效，合同缔约双方应各自行使权利并应承担义务。依据《商品房买卖合同》约定，星泰房地产公司应将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，目的之一是为了买受人及时取得物权登记证书。郑有田未能如期取得《房屋所有权证书》的事实存在，星泰房地产公司上诉认为，并非其自身原因导致，松原经济技术开发区建设局于2019年5月20日出具的《关于松原大禹塞维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明》可以证明其履约中无违约行为。但从该情况说明载明内容理解其文意，意思表示应为“星泰房地产公司未及时办理审批手续的原因，系开发企业新建防空地下室未达到防护标准或民用建筑人防专项验收不合格……导致2017年7月份后才将人防工程相关手续办理完毕，松原经济技术开发区建设局给予出证”，无论2013年本市是否下发新的政策性规定，依据《人民防空工程建设管理规定》第四十八条规定：“按照规定应修建防空地下室的民用建筑，因地质、地形等原因不宜修建的，或者规定应建面积小于民用建筑面积首层建筑面积的，经人民防空主管部门批准，可以不修建，但必须按照应修建防空地下室面积所需造价缴纳易地建设费，由人民防空主管部门统一就近易地修建。防空地下室易地建设费的收取标准，由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同财政、人民防空主管部门按照当地防空地下室的造价制定。”《人民防空工程建设管理规定》第五十条规定：“任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积和易地建设费，或者降低防空地下室防护标准。”星泰房地产公司作为开发企业，无论建设防空地下室，亦或缴纳易地建设费，均为其法定义务，不能因政府的政策性文件改变工程质量或缴费时间节点等，如本市新规定出台之时，星泰房地产公司各项工程均达标，即不会造成因出台新规导致迟延办证的后果。因此，星泰房地产公司不应以松原市出台新规定造成办证时间延误作为免除责任的理由。星泰房地产公司无法证明逾期办证非自身原因所致，应承担逾期办理房屋产权登记的违约责任。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决星泰房地产公司以购房款328,244元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率标准确定违约金并无不当。 综上所述，星泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由松原市星泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月二十八日 书记员  高松松