文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终1062号上诉人（原审被告）：王炳良，男，汉族，1972年10月13日生，户籍地镇江市，现住镇江市。委托诉讼代理人：张林彬，江苏东方之光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王习莲，女，汉族，1979年7月6日生，户籍地镇江市。委托诉讼代理人：鲍铭浩，江苏苏瑞律师事务所律师。上诉人王炳良因与被上诉人王习莲房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2019）苏1191民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王炳良上诉请求：撤销原判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人出资进行改造装修，使案涉房屋价值和出租价值增值，一审法院未作任何处理，对上诉人显失公平。2、上诉人的租赁合同提前终止，是市场客观因素所致，上诉人本身没有过错，一审法院要求上诉人承担违约金，对上诉人不公。王习莲辩称：一审判决事实查明清楚，法律适用正确，上诉人所述对涉案房屋进行了装修并没有举证证明，请求法庭驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王习莲向一审法院起诉请求：1、判令解除王习莲、王炳良签订的《房屋租赁合同》；2、判令王炳良支付王习莲违约金43051.78元；3、本案诉讼费由王炳良承担。一审法院认定事实：王习莲系镇江新区新禧路0230107室不动产的所有权人。2016年1月1日，王习莲、王炳良签订《房屋租赁合同》，约定：1、王习莲将其位于镇江新区逸翠园翠竹苑59幢107室出租给王炳良作为酒店营业用房；2、租赁期限为6年，自2016年1月1日至2021年12月31日止；3、租金从2016年1月1日起计算，2016年1月1日至2017年12月31日，每年租金6.8277万元，共计13.6554元；2018年1月1日至2019年12月31日，每年租金7.16985万元，共计14.3397万元；2020年1月1日至2021年12月31日，每年租金7.5283万元，共计15.056686万元；4、租金采用先付后用原则，前一年每半年支付一次，后五年每一年支付一次，房租到期前15日支付下一期租金；5、若出现下列情形之一的，王习莲有权解除本合同，且王习莲不承担王炳良的损失赔偿责任：（1）王炳良未按合同约定支付租金逾期满7天的；（2）王炳良未按时支付本合同第五条约定费用逾期满7天的；（3）王炳良私自搭建的，如果有需要临时搭建的需经王习莲同意并出具证明方可进行；（4）因王炳良违法经营而被行政执法部门吊销营业执照的；（5）发现王炳良在承租房屋内存放易燃易爆物品的；6、王炳良如出现上述违约情形，应向王习莲承担本合同租金总额10%的违约金；7、王习莲如中途无故解除本房屋租赁合同，则构成违约，违约应向王炳良承担本合同租金总额10%违约金，同时赔偿王炳良的经营损失；8、合同押金为5000元……2019年4月10日，王炳良向王习莲转账5240元（已扣除5000元押金）用于支付2019年1月至2019年2月期间的租金。2019年4月30日，王炳良通过微信与王习莲联系，聊天内容为“王总你好！我大港天福楼饭店已于2019年2月25日停业后多次打电话让你过来交接钥匙，你一直未过来交接，希望你尽快来交接一下，谢谢！”，王习莲未做回复。庭审中，王习莲、王炳良一致确认合同约定的总租金下降10%且双方一致确认合同已解除。一审法院认为，王习莲与王炳良之间的租赁合同关系合法有效，双方均应当履行各自义务。王习莲将其房屋出租给王炳良经营，王炳良应当按照合同约定按期向王习莲支付租金。本案中，根据合同约定，王炳良应当向王习莲支付2019年度租金的时间为2018年12月15日之前，但王炳良仅于2019年4月10日向王习莲支付了2019年1月至2019年2月期间的租金。同时，合同约定的租赁期限为6年，自2016年1月1日至2021年12月31日，王炳良于2019年4月30日通过微信告知王习莲要求解除合同退还房屋，王炳良的上述行为已经构成违约，应当向王习莲承担相应的违约责任。关于违约金数额问题。王习莲、王炳良签订的租赁合同中明确约定，若王炳良未按约定支付租金逾期满7天的，需要向王习莲承担租赁合同总租金10%的违约金。因王习莲、王炳良一致确认合同总租金已下调10%，故一审法院确定合同总租金的10%为38746.6元（43051.78元×90%），王炳良应按照合同约定支付王习莲违约金38746.6元。关于违约金是否应予调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百四十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，虽然王习莲、王炳良一致确认合同已解除，但在合同解除后无溯及力情形下，合同效力仅向将来终止，此时赔偿的范围不仅包括只因恢复原状就能完全弥补解除权人因对方的债务不履行而蒙受的损失，还应包括可得利益（履行利益）的损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利益损失等。本案属于租赁合同纠纷，在租赁合同关系中，因一方违约造成的可得利益损失属于经营利润损失。本案中，王习莲的可得利益损失为2019年3月至2021年12月31日期间的租金，该损失远高于合同租金总额的10%，故王炳良认为违约金约定过高应当予以调整的答辩意见，一审法院不予采信。因王习莲、王炳良一致确认涉案租赁合同已解除，故对王习莲要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：一、王习莲与王炳良于2016年1月1日签订的房屋租赁合同解除；二、王炳良于判决生效之日起十日内支付王习莲违约金38746.6元；三、驳回王习莲的其他诉讼请求。二审期间，王炳良围绕上诉请求向本院提交照片两张。拟证明：一、上诉人对被上诉人的门面房门前原先的斜坡进行了大理石台阶的改造。二、对被上诉人门面房的屋内进行了装修（砖面的铺贴）。王习莲质证认为：对于上诉人提供两组照片的证明目的和关联性均不予以认可，该照片均不能证明装修系上诉人所装，并且被上诉人将房屋装修给上诉人时就是已经装修完毕的，并不是毛坯房，上诉人将被上诉人的房屋进行了装修是属于破坏性改动的行为，被上诉人保留对此的诉讼权利。上述证据，本院予以确认。本院对与一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人应当全面履行合同约定的义务。上诉人王炳良主张其出资进行房屋改造装修，一审法院对此未作任何处理。房屋租赁合同第七条第1项约定：如王炳良中途退租或因王炳良违约解除本合同，则房屋的固定装修及附着物留归无偿赔王习莲所有，不得私自拆除。根据该约定，王炳良出资进行房屋改造装修，因其中途退租并违约解除本合同，该固定装修及附着物应归王习莲所有，王炳良要求折价处理不符合合同的约定，该上诉理由本院不予采纳。王炳良认为租赁合同提前终止，是市场客观因素所致，王炳良本身没有过错，不应承担违约金。本院认为，租赁房屋开展经营是市场经济行为，市场经济本身就存在风险，王炳良租赁房屋前就应对其经营行为进行评估，是否具有经营风险；且合同并未约定支付违约金的前提是具有过错。故王炳良的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，王炳良上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费760元，由王炳良负担。本判决为终审判决。审判长 宋 涛审判员 张 剑审判员 甘可平二〇二〇年六月二十八日书记员 吴 斯