四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初10237号 原告：刘超，男，1988年4月21日出生，汉族，住四川省郫县。 原告：郑佳，女，1988年5月20日出生，汉族，住四川省郫县。 二原告共同委托诉讼代理人：夏玉洁，四川善嘉律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈宁，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都市众彦联行房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区盛邦街88号8栋5楼32号。 法定代表人：邓代芳，职务总经理。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 被告：绵竹万盛房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市剑南镇迎祥路经济适用房6-2幢4楼4号。 法定代表人：舒勇，职务执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田竞，四川君合律师事务所律师。 被告：成都好房购信息技术有限公司，住所地成都市青羊区清源三路169号8栋2单元2205号。 法定代表人：吴常兰，职务不详。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 原告刘超、郑佳与被告成都市众彦联行房地产经纪有限公司（以下简称“众彦联行公司”）、绵竹万盛房地产开发有限公司（以下简称“万盛房地产公司”）、成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）居间合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘超、郑佳的委托诉讼代理人夏玉洁、陈宁，被告众彦联行公司的委托诉讼代理人黄海，被告万盛房地产公司的委托诉讼代理人管友伟、田竞，被告好房购公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘超、郑佳向本院提出诉讼请求：1.判令众彦联行公司退还服务费148278元；2.判令万盛房地产公司承担连带返还责任。庭审过程中，刘超、郑佳当庭增加诉讼请求：确认居间合同无效。事实和理由：2018年4月16日，刘超、郑佳到万盛房地产公司售楼处，欲购买万盛房地产公司剑桥城项目10栋1层x号的房屋，刘超、郑佳当日向万盛房地产公司支付30000元作为购房定金。2018年4月16日，刘超、郑佳到剑桥城售楼部与万盛房地产公司签订了正式的《商品房买卖合同（预售）》，并应销售方要求于当日在售楼部分数次使用POS机刷卡向万盛房地产公司支付款项总计433562元，刘超、郑佳当场对在两个POS机上分数次刷卡提出质疑，销售人员解释是为了方便公司内部做账，当天也未将购房合同交付刘超、郑佳。约三个月后，刘超、郑佳经多次催促才拿到购房合同，发现购房合同中房屋单价及总价均与自己签订合同时的价格不一致。刘超、郑佳立即与万盛房地产公司沟通，才被告知自己支付的148278元是以服务费名义支付给了众彦联行公司，但刘超、郑佳购房全过程均在万盛房地产公司的售楼部完成，从不知道有任何第三方公司的存在，更无委托任何中介公司提供居间服务。后刘超、郑佳多次向万盛房地产公司要求返还违规收取的服务费，但万盛房地产公司均不予理睬。刘超、郑佳认为万盛房地产公司在出售房屋时虚报房屋价格，将商品房价格划分为合同价和专款价（服务费），规避法律规定及政府政策，属于利用价格手段变相涨价，欺诈消费者的行为，损害了刘超、郑佳及国家利益，根据法律规定居间合同应当自始无效，众彦联行公司应当全额退还服务费，万盛房地产公司在服务费的收取过程中具有重大过错，对服务费返还应当承担连带责任，故诉至法院。 万盛房地产公司辩称，1.居间合同有效，不能简单依据损害国家利益而确认合同无效，应当结合经营范围、交易时间等进行审查。2.本案《合同书》我方虽不是当事人，但该《合同书》是依据双方真实意思表示签订，并且双方已实际履行了该合同，《合同书》没有违反合同法、民法总则的规定。3.根据价格法第11条的规定，经营者进行活动，对价格享有自主权，据了解2014年国家已经明确对房地产经纪收费实行市场调节，所以本案服务费的定价及收取完全是市场行为。4.房地产经纪管理办法只是一个办法，并不是法律禁止性规定，不能以此否定合同效力。5.我方未与刘超、郑佳签订任何居间合同，也没有收取任何居间服务费，并且根据我方与好房购公司签订的包销合同，在绵竹剑桥城的销售过程中产生的纠纷都是由好房购公司自行承担，故我方无任何法律及约定的理由承担相关责任。6.刘超、郑佳未提交相应的证据证明合同无效，也没有证据证明其被欺诈或胁迫，且欺诈胁迫也已经过了一年的诉讼时效，故我方无连带返还责任。 好房购公司辩称，1.不同意退还服务费，本次交易是双方真实意思表示，双方签订的居间合同合法有效，不存在欺诈行为。刘超、郑佳在诉状中声称从不知道第三方公司存在，未有委托中介公司提供居间服务，而同时又陈述居间合同应当自始无效，并且在证据材料中提交了其与好房购公司签订的合同书，前后矛盾，足以说明其知晓与好房购公司之间的签约行为。刘超、郑佳在购房前的第一步就是接受好房购公司及其工作人员的居间服务，并与好房购公司签署了《合同书》，约定了双方的权利义务关系，就案涉房屋的价格以及交易方式均作了明确约定，刘超、郑佳亦在好房购公司的居间下与万盛房地产公司签订了商品房买卖合同，事实上已经购得案涉房屋。2.《合同书》约定，刘超、郑佳作为买受人，一旦与万盛房地产公司签署《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》，好房购公司作为居间方即告完成居间服务，有权收取合同约定的居间服务费。刘超、郑佳与万盛房地产公司于2018年4月16日签订了《商品房买卖合同》，不存在价格欺诈。3.《合同书》明确约定了房屋购买总价及居间服务费金额，亦明确约定了居间服务费的支付方式，刘超、郑佳对交易方式予以认可，现又声称好房购公司欺诈，于法于理均无据。4.好房购公司为促进销售，对购房客户的服务尽职尽责，也花费了大量的人力物力进行宣传推广，为客户能购入房产不遗余力，收取合同约定的居间服务费合理合法。5.刘超、郑佳及其他购房客户在2019年5月开始所谓的集体维权行动，先后向地方各个行政主管部门投诉，经地方行政部门调查核实后，官方回复已明确好房购公司地销售行为无违法违规情况，该回复实质上是驳回了维权购房人的不合理诉求。6.刘超、郑佳及其他购房客户寻求各种方式要求退款，其根本原因在于购入房产投资回报率暂时未达到预期，刘超、郑佳等即想以投诉、举报、诉讼等形式迫使好房购公司退还居间服务费以弥补自己的投资损失。刘超、郑佳与好房购公司签订了合同应当遵守契约精神，预判商业风险，对自身的投资行为负责，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 众彦联行公司辩称，居间合同是刘超、郑佳与好房购公司签订的，众彦联行公司只是好房购公司下属分销商之一，进行现场管理，其余答辩意见与好房购公司一致。 本院经审查认定事实如下：2018年1月2日，万盛房地产公司（甲方）与成都好房购信息技术有限公司（以下简称“好房购公司”）（乙方）签订《商品房包销认购协议》。约定好房购公司购买万盛房地产公司开发的位于四川省绵竹市剑桥城项目（包括剑桥城一期）（标的物业），标的物业规划用途为住宅，预测建筑面积38193平方米，标的物业暂定含税总价款143930909元，好房购公司应当分5次向万盛房地产公司付清总价款。好房购公司将标的物业房屋出售后，指定第三方（购房人）与万盛房地产公司签订商品房买卖合同，第三方根据商品房买卖合同约定向万盛房地产公司支付的款项，万盛房地产公司应当从好房购公司应当向其支付的款项中扣除。 2018年1月2日，好房购公司向众彦联行公司出具《收款委托书》一份，载明：“鉴于委托人承接的绵竹剑桥城销售项目，因销售现场管理等原因，我司与买受人签署居间合同后，特委托受托人代为向买受人收取居间费用。受托人在办理代收款事项中以自身名义出具的收据或其他收款资料，我司均予以认可”。 2018年1月5日，好房购公司（甲方）与众彦联行公司（乙方）签订《合作协议》约定，鉴于甲方为绵竹剑桥城项目的包销合作方，乙方拥有专业的营销团队和内业支持，能够为甲方提供销售支持，双方达成合作事宜。乙方工作的主要内容为：为甲方项目匹配营销团队支持；甲方营销人员带领购房客户至项目现场看房过程中，提供物料、签约、接待辅助等方面的支持，接待客户过程中，接受甲方委托，安排专门的财务人员或业内人员，辅助签约（包括填写合同文本、收集复印资料、保管客户资料等）、代为收款、开具票据；通过自身的营销能力和专业服务，协助甲方与购买人最终签约。 庭审中，好房购公司提交了其作为甲方与乙方刘超签订的《商业认购协议书》一份。《商业认购协议书》中记载双方交易的房屋位于剑桥城，但对交易房屋编号未予记载。 2018年4月16日，刘超、郑佳（甲方）与好房购公司（乙方）签订《合同书》约定，乙方接受万盛房地产公司的委托，为其开发的绵竹剑桥城项目提供销售居间服务；经过乙方的推荐介绍，并陪同甲方至项目现场实地查看，甲方拟购买绵竹剑桥城项目房屋。合同第一条约定：标的房屋的基本情况，1.1条：项目名称：剑桥城；地址：绵竹市；房屋房号：10-1-x；预测建筑面积：36.5平方米（以下简称“案涉房屋”）。1.2条：甲方已经实地察看了标的房屋并充分了解房屋相关情况，对标的房屋的情况予以接受，乙方已经如实、全面、充分地向甲方介绍了标的房屋的权属、现状、瑕疵等全部情况。合同第二条约定：居间服务内容，2.1条：经乙方居间撮合，甲方同意向万盛房地产公司购买标的房屋，乙方同意推荐甲方向万盛房地产公司购买标的房屋并协助甲方与万盛房地产公司签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》。2.2条：本合同签订后，乙方将为万盛房地产公司与甲方就买卖标的房屋事宜签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》及相关配套文件提供协助、万盛房地产公司与甲方就标的房屋签订《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》（任一文件）即视为乙方居间成功且居间服务全部完成。合同第三条约定：费用，3.1条：基于购买标的房屋及乙方的居间服务，甲方需向乙方支付居间服务费148278元，甲方应当在签订合同当日向乙方支付前述居间服务费。3.2条：甲方向万盛房地产公司支付的标的房屋上述购买价款仅为房屋本身购买价格，不包括办理房屋产权登记有关税费、专项维修基金、物业服务费、办理按揭贷款有关费用等其他任何费用。具体购买价格、价款支付方式等权利义务以甲方与万盛房地产公司签订的《商品房订购协议》、《商品房买卖合同》及相关配套文件约定为准。4.1.2条约定：甲方保证自身具备购买标的房屋的资格、条件及能力等，在《商品房订购协议》或《商品房买卖合同》签订后，不以产权无法办理、对标的房屋不了解或房屋购买流程不清楚等任何理由，提出解除合同，要求退还居间服务费。4.1.3条约定甲方保证按照本合同的约定及时向乙方支付相应的款项。4.2.1条约定乙方应按照本合同约定提供居间服务；4.2.2条约定乙方应积极协助甲方与万盛房地产公司签订相关协议。 同日，众彦联行公司出具一份《收据》，载明：“收到刘超、郑佳剑桥城10-1-x服务费148278元”。众彦联行公司主张该笔款项的实际收款人为好房购公司，好房购公司对此亦表示认可。 2018年4月16日、2018年4月23日，刘超、郑佳（买受人）分别与万盛房地产公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》约定：刘超、郑佳购买万盛房地产公司的绵竹市东二环侧剑桥城10幢1层119号房屋，预测建筑面积36.5平方米，总价285284元，买受人采用商业贷款付款。出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。 上述事实有当事人的身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《商品房包销认购协议》、《合作协议》、《合同书》、《商业认购协议书》、收据、商品房买卖合同摘要及双方当庭陈述在卷佐证，《商品房包销认购协议》能够证明好房购公司系绵竹剑桥城项目的包销人，该项目销售事宜全部由其负责，《合作协议》能够证明众彦联行公司与好房购公司就销售绵竹剑桥城开展合作，并具体负责绵竹剑桥城的销售营销、接待客户、代为收款等工作，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》能够证明刘超、郑佳已购买案涉房屋的事实。综上，上述证据能够形成证据链条，相互印证本案的基本事实，故本院予以采信。 本院认为，好房购公司提交的《商业认购协议书》对双方交易标的未予约定，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，该《商业认购协议书》不成立。后好房购公司与刘超、郑佳又签订了《合同书》，对刘超、郑佳购买剑桥城房屋相关事项进行了约定，故《合同书》视为双方对购买剑桥城房屋事项达成的新的合意。 万盛房地产公司作为绵竹剑桥城的开发商，与好房购公司签订了《商品房包销认购协议》约定由好房购公司购买绵竹剑桥城进行销售，好房购公司又与众彦联行公司签订《合作协议》约定就该楼盘的销售事宜开展合作，故绵竹剑桥城楼盘的销售相关工作实际由好房购公司、众彦联行公司负责，万盛房地产公司并未参与销售工作，故本案中好房购公司具有为销售案涉房屋提供居间服务的事实基础。 2018年4月16日刘超、郑佳与好房购公司签订了《合同书》，明确约定好房购公司为刘超、郑佳购买本案案涉房屋提供居间服务，《合同书》亦明确约定了为购买案涉房屋刘超、郑佳共计需向好房购公司支付居间服务费148278元。后刘超、郑佳与万盛房地产公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，实际购买了案涉房屋，亦支付了《合同书》约定的居间服务费148278元，该居间服务费系由众彦联行公司代为收取并开具收据，实际收款主体为好房购公司，对此好房购公司亦表示认可，至此可以看出《合同书》约定的居间事项已实际履行完毕。 刘超、郑佳主张《合同书》无效理由有三，一是其系在受欺诈的情况下签订《合同书》，其对《合同书》的存在自始至终不知情；二是《合同书》约定的居间服务费明显过高；三是《合同书》将房屋价款拆分为购房款和居间服务费，损害了刘超、郑佳和国家利益。对此本院认为，第一，刘超、郑佳未提交证据证明欺诈事实的存在，刘超、郑佳陈述的其于购房过程中曾在不同POS机上刷卡付费、未及时收到合同文本等意见均不足以形成证据锁链证明好房购公司或众彦联行公司构成欺诈；刘超、郑佳对《合同书》真实性予以认可，亦按照《合同书》约定支付了居间服务费，与万盛房地产公司签订了商品房买卖合同，实际购买了案涉房屋，在没有相关证据佐证的情况下，其所称自始至终不知道《合同书》的存在的主张不能成立；根据《中华人民共和国合同法》第五十四条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立合同属于合同可撤销的情形，故在本案中，好房购公司或众彦联行公司是否构成欺诈，不是否定《合同书》效力的法定理由；第二，根据《中华人民共和国合同法》第十二条，合同的价款或者报酬由当事人约定。本案中，《合同书》中对购房款及居间服务费约定明确，居间服务费的收取视为本案当事人协商一致达成的结果，不构成否定合同效力的理由；第三，关于刘超、郑佳主张的《合同书》中约定的价款应当均系房屋价款，好房购公司、万盛房地产公司将房屋价款拆分为购房款和服务费的行为损害了刘超、郑佳的利益及国家利益，对此，本院认为，本案当事人是否存在故意规避税收或其他管理性规定的问题，应由有关部门依法调查处理，不影响人民法院对本案当事人对民事权利义务设立、变更、消灭行为及其民事法律效力的判定。 综上所述，刘超、郑佳与好房购公司签订《合同书》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自权利义务。刘超、郑佳以受欺诈签订《合同书》，且《合同书》损害国家利益为由主张合同无效并要求返还居间服务费，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第五十四条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘超、郑佳的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计1633元，由原告刘超、郑佳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭书琴 二〇二〇年六月七日 书记员  张 梅