江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0214民初3397号 原告：赵晓春，男，1979年1月22日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：张景旭，北京德恒（无锡）律师事务所律师。 被告：赵娟，女，1986年6月12日生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告赵晓春与被告赵娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓春及其委托诉讼代理人张景旭到庭参加诉讼。被告赵娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 赵晓春向本院提出诉讼请求：1、判令解除赵晓春与赵娟签订的《房屋买卖居间服务合同》；2、判令赵娟向赵晓春支付违约金300000元；3、本案诉讼费由赵娟承担。事实和理由：2019年3月，赵晓春与赵娟及无锡我爱安源房地产经纪有限公司签署一份编号为M0015921的《房屋买卖居间服务合同》，约定赵晓春购买赵娟位于悦府园21-1804的房屋，房屋总价款为150万元。根据合同第4.2条、4.4条约定，赵晓春应于2019年3月10日前向赵娟支付定金20000元，于2019年4月1日前支付购房款470000元，于2019年6月30日前支付购房款10000元，剩余950000元以按揭贷款方式支付。合同第6.3条约定，签署合同时房屋如有贷款未还的，赵娟应于2019年4月1日前还清，并注销该房屋的相关抵押登记。同时合同还约定，因赵娟原因导致房屋无法过户或本合同无效、解除、终止或撤销的，赵娟应向赵晓春支付房屋总价款20%的违约金，造成赵晓春损失的，还应赔偿赵晓春的相关损失。《房屋买卖居间服务合同》签订后，赵晓春在2019年3月10日依约定支付了定金20000元，并准备好了首付款470000元，但赵娟未能按约定办理房屋抵押解除手续，导致合同无法继续履行。后经多次协商，赵娟一直未能解除抵押手续。故为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所诉。 赵娟未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。 赵晓春围绕诉讼请求，依法提交了房屋买卖居间服务合同、定金保管确认书、苏（2017）无锡市不动产权第××号房屋所有权证、中国银行交易流水、中国银行个人理财交易明细表、淘宝司法拍卖成交记录、微信聊天记录，赵娟未对赵晓春提供的证据提出异议，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月，赵娟（甲方）与赵晓春（乙方）、无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下简称我爱安源公司）（丙方）签订一份房屋买卖居间服务合同，约定：“第一条房屋的基本情况：1.1甲方自愿将其所有的位于悦府园21-1804的房屋出售给乙方；1.3甲乙双方确认该房屋上存在抵押，抵押权人赵娟，抵押金额1300000。第二条价款、税费等承担：2.1甲乙双方确认该房屋的转让总价款为1500000元；2.2该房屋交易过程中可能产生的相关费用按照以下方式承担：营业税/增值税由甲方承担，个人所得税由乙方承担，土地增值税由甲方承担，土地出让金由甲方承担，其他过户相关费用由乙方承担，该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。本合同未约定的税费或因政策变动而出现的税费，按相关规定由甲乙双方各自承担。第三条居间服务内容、居间服务费用及支付：3.2居间服务费为45000元，于本合同签订当日支付，由乙方承担27000元。第四条房屋价款的支付：4.1甲方同意乙方的购房款按首付款加按揭的方式支付；4.2乙方应于2019年3月14日前向甲方支付购房定金20000元；4.3乙方应于2019年4月1日前向甲方支付购房款470000元，乙方应于2019年6月30日前向甲方支付购房款10000元；4.4乙方采取按揭方式支付房款的，乙方支付的470000元款项即为购房首付款，甲方同意乙方以贷款方式支付购房款950000元；4.6尾款约定：乙方应在本合同签订之日将购房尾款50000元一次性支付给丙方暂时保管，在房屋交接完毕后由丙方支付给甲方；4.7、甲乙双方应自行确认相关款项的具体支付日期、方式等，如本合同履行过程中对付款日期、金额等变更的，应及时告知丙方并签订书面补充协议。第六条权利与义务：6.3本合同签订时上述房屋如仍有贷款未还的，甲方应于2019年4月1日前还清相关贷款，并注销该房屋的相关抵押登记，如上述贷款还清日期晚于购房款或首付款支付日期的，甲方应将乙方支付的购房首付款优先用于偿还房屋贷款，如甲方未将相关首付款用于偿还房屋贷款的，视为甲方违约，乙方有权暂停支付剩余款项，直至甲方将房屋贷款还清；6.4本合同签订当日内，甲方应将房屋的相关产权证、共有权证等相关文件原件交给丙方保管。第七条过户及交付：7.1甲乙双方暂定于2019年6月30日之前完成房屋过户，具体过户日期由甲乙双方根据购房款支付情况及贷款情况等因素另行确定，但如乙方采取贷款方式支付部分房款的，房屋过户日期不晚于房屋贷款审批通过后柒日。第八条违约责任：8.2乙方未按合同约定支付购房款的，每逾期一天，按应付款项万分之一/天的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日且经甲方催告，乙方无正当理由仍未支付的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付房屋总价款20%的违约金，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿相关损失；8.3甲方未按合同约定迁移户口等迟延交付房屋的，每逾一天，应按房屋总价款的万分之一/天的标准向乙方支付违约金。因甲方原因导致房屋无法过户或本合同无效、解除、终止或撤销的，甲方应向乙方支付房屋总价款20%的违约金，造成乙方损失的，还应赔偿乙方的相关损失；8.4本合同签订后，不论因何方原因致使本合同解除、终止等的，均不影响本合同第三条之效力，甲乙双方均应按本合同第三条约定支付相关居间费用，丙方追讨相关服务费用所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全担保费等）均由3.2条约定的支付方承担。” 2019年3月10日，赵晓春向我爱安源公司支付定金20000元，我爱安源公司业务员朱甲南向其出具一份《定金保管确认书》，载明“今赵晓春购买方通过无锡我爱安源房地产经纪有限公司（以下称“居间方”）居间购买无锡市悦府园21-1804房屋并收取了购买方定金人民币20000元整（大写：贰万圆整）。现出售方同意将上述定金暂时交付“居间方”保管，依照如下第B种方式处理：B买卖双方签订买卖合同当日，转为首付款的一部分，继续交由居间方保管，按照合同约定的时间由出售方取回”。后因赵娟未能按约涤除案涉房屋抵押，赵晓春于2019年6月3日诉至本院。 诉讼中，关于未能在2019年4月1日前支付购房款470000元的原因，赵晓春陈述，根据合同约定，赵娟应在合同签订当天将房屋的相关产权证等原件交由中介方我爱安源公司保管，并于2019年4月1日前注销案涉房屋的抵押登记，后其多次联系我爱安源公司要求赵娟提供房屋产权证原件，但直至2019年4月1日赵娟仍未提供，亦未在2019年4月1日前还清房屋贷款并注销抵押登记。另外，赵晓春提供了一份司法拍卖成交记录，根据该份记录显示，位于案涉房屋同一小区面积为87.24平米的房屋在2019年8月的市场评估价为1370000元，证明案涉房屋的价值在合同履行过程中存在大幅度增值的情况。 诉讼中，赵晓春提供了与我爱安源公司工作人员朱甲南的微信聊天记录，根据聊天记录内容显示，在2019年4月30日、2019年5月1日、2019年5月4日赵晓春多次与朱甲南联系商谈案涉房屋的付款及办理贷款的相关事宜。赵晓春另提供了其名下中国银行交易流水清单，以证明在2019年5月5日当天其银行账户余额为687903.44元，表明其有能力支付案涉房屋购房款。 本院认为,赵晓春与赵娟签订的房屋买卖居间服务合同，系当事人真实意思表示，合同真实、合法、有效，当事人双方均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，赵晓春应于2019年4月1日前支付购房款470000元，赵娟于2019年4月1日前还清房屋贷款并注销抵押登记。但在合同实际履行过程中，赵晓春未能按约支付购房款。对于未能付款的原因，赵晓春陈述系因赵娟未能按照合同约定提交房屋产权证原件，且未能在2019年4月1日前还清房屋贷款并注销抵押登记。本院认为，合同中并未约定赵娟提交房产证原件系赵晓春支付购房款的前提条件，故赵晓春无权拒绝支付购房款。现赵晓春、赵娟均未在合同约定的2019年4月1日前履行各自的义务，双方均已构成违约。而根据合同约定，赵晓春逾期付款30日且经赵娟催告，赵晓春无正当理由仍未支付的，赵娟有权解除合同，并要求赵晓春支付违约金。但在上述期间内，赵娟并未向赵晓春主张支付购房款，亦未提出解除案涉合同。而根据赵晓春提供的其在2019年4月30日、2019年5月1日、2019年5月4日与中介人员朱甲南的微信聊天记录显示，赵晓春多次要求中介联系赵娟，并催促中介方尽快办理房屋贷款的相应事宜。另从赵晓春提供的其本人中国银行交易流水明细清单显示，在2019年5月5日当天，其账户余额为687903.44元。由此可以表明，在2019年4月1日后赵晓春以其实际行为积极地履行案涉合同，且其有能力支付案涉的购房款。而在2019年4月1日后，赵娟未就合同的履行与赵晓春协商，亦未及时还清房屋贷款，解除抵押。从赵娟整个合同履行的过程来看，其存在明显的消极、懈怠行为，且直至本案诉讼时，其仍未能涤除案涉房屋的抵押登记，其行为已经违反了合同义务，已构成违约。因案涉房屋尚有抵押未能涤除，合同继续履行存在现实障碍，合同目的无法实现，故赵晓春要求解除合同，依法有据，本院予以支持。 关于赵晓春主张的违约损失。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。从赵晓春与赵娟签订的案涉合同来看，其中约定如因赵娟原因导致合同解除的，应当向赵晓春支付房屋总价的20%的违约金。但从案涉合同实际履行情况来看，赵晓春仅支付了定金20000元，并未投入大额的资金。庭审中，对于其实际损失，赵晓春仅提供了一份司法拍卖成交记录，根据该份记录显示，位于案涉房屋同一小区面积为87.24平米的房屋在2019年8月的市场评估价为1370000元，可见案涉房屋的价值在合同履行过程中存在增值的情况。但除该份证据外，赵晓春并未提供其他有效证据证明其实际损失。故本院结合合同实际履行情况、当事人的过错程度、资金占用时长、房屋市场价值波动等因素，酌定由赵娟支付赵晓春违约损失100000元。赵娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其对自身诉讼权利的处置，不碍本院在查明事实的基础上依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认赵晓春与赵娟签订的《房屋买卖居间服务合同》解除； 二、赵娟于本判决发生法律效力之日起十日内支付赵晓春违约金100000元； 三、驳回赵晓春的其他诉讼请求。 本案受理费依法减半收取10500元、保全费2270元，合计12770元（此款已由赵晓春预交），由赵娟负担11870元，由赵晓春负担900元（赵晓春同意其预交的诉讼费用中的11870元不要求法院退还，由赵娟于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给赵晓春）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 员 赵玥珑 二〇二〇年六月三日 法官助理 陈 莹 书 记 员 俞亦乐 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。