江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1341号上诉人（原审原告）:宜兴市中堂小区业主委员会，住所地宜兴市东虹东路500号。负责人：蒋立新，该委员会主任。委托诉讼代理人：吴继红，女，1968年11月11日生，汉族，住宜兴市,系中堂小区业主。委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜兴市扬舟物业服务有限公司，住所地宜兴市新街街道新城路506号1105室。法定代表人：杨朝雄，该公司总经理。上诉人宜兴市中堂小区业主委员会（以下简称中堂业委会）因与被上诉人宜兴市扬舟物业服务有限公司（以下简称扬舟公司）物业服务合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初8381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中堂业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：其在合同上明确享有在试用期单方解除合同的权利，而这种权利在合同签订时就已经被明确授予给其，也是为了在紧急状态下维护业主利益而做出的提前授权，避免时间的拖延，因此并不属于没有业主大会的授权。一审曲解了合同本意及法律本意是为了业主的利益得到及时保护的原则。合同上明确约定了物业费及租金、车位管理费的结算办法，都是按照一年结算，而且扬舟公司也已经每年收取了物业费、租金、车位管理费，一审对于物业费、租金、车位管理费等认为不具备结算条件，完全没有事实及法律依据。综上，合同签订后扬舟公司没有按照合同约定履行合同义务，没有达到合同及招标书要求的人员配备及管理要求，不按约定向其返还车位租金、速递柜租金及不按约定缴纳保证金，不按约定公布公共能耗等，扬舟公司以实际行动违反了合同约定，降低了服务质量与标准，令其不能实现合同目的。被上诉人扬舟公司辩称，一审判决是正确的，应驳回上诉，维持原判。理由：1.中堂业委会未提供业主大会决议授权终止物业服务合同的证据，业主大会选聘物业服务企业时并没有授权中堂业委会在试用期单方解除合同的权利，授权签约和授权解聘是业主在不同时期的二种不同特定权利，中堂业委会所谓“提前授权”，既不符合法律规定，也不符合逻辑。2.中堂业委会不具备车位产权及租金、车位管理费结算资格。3.中堂业委会部分成员辞职，中堂业委会已被依法终止工作，不具有诉讼主体资格。中堂业委会向一审法院起诉请求：1.判令终止中堂业委会与扬舟公司在2018年6月23日签订的物业服务合同；2.中堂业委会与扬舟公司就已经发生的物业服务费按照50%结算；3.扬舟公司按合同约定返还中堂业委会车位管理费17万元；4.扬舟公司支付中堂业委会租金分成7140元；5.扬舟公司赔偿中堂业委会损失10万元。一审法院审理查明：2018年6月23日，中堂业委会与扬舟公司签订物业服务合同1份。合同约定中堂业委会经宜兴市中堂小区业主大会（以下简称中堂业主大会）授权，与扬舟公司签订服务合同，委托扬舟公司实行物业管理服务，委托服务期限为2年，自2018年7月1日起至2020年6月30日止。合同对物业服务费用、违约责任等作了明确约定。合同第12条约定停车场的使用及管理服务的费用、出租费收取、广告费收入等分成办法，但未明确结算时间及条件；第17条约定，扬舟公司违反合同第5条的约定，未能达到约定的管理目标，中堂业主大会要求扬舟公司限期整改，逾期未整改且严重违约的，中堂业主大会有权按照相关法规终止合同，并按违约程度扣除扬舟公司保证金，造成中堂业主大会经济损失的，扬舟公司应给予中堂业主大会经济赔偿。上述合同履行过程中，中堂业委会向扬舟公司分别送达了以下材料：2019年5月7日，《关于中堂小区电梯维修验收、提交清单的催告函》；5月20日，《致扬舟物业限期整改通知书》；6月3日，《关于结算车位对外出租租金的通知》；6月5日，《业委会关于扬舟物业试用期后是否续聘的意见》；6月11日，《关于收回占用中堂小区地下车库设备用房限期占用人撤离的通知》，《关于限期公示中堂小区公摊能耗费账目的通知》；6月15日，《关于已收车位租金结算并将租金限期转交业委会的通知》；6月26日，《中堂业委会通知扬舟物业，要求解除、终止合同》，同时要求对公共能耗进行审计。同年7月22日，宜兴市住房和城乡建设局、宜兴市宜城街道办事处、宜兴市宜城街道下漳社区居民委员会三部门联合出具《关于撤销中堂小区业委会解除、终止合同通知函、解除合同不再聘用的决定、起诉扬舟物业告全体业主书、授权书等一系列决议、决定的通告》，通告全体业主，上述决议、决定系中堂业委会在未召开业主大会获得业主大会授权的情况下，擅自做出的，对上述决议、决定予以撤销。同时，三部门联合发文告知中堂业委会组织召开业主大会临时会议、要求扬舟公司公示停车费及公共收益情况、移交相关收益，不得新增利用共有部分、共用设施从事经营性活动。通告中堂业委会成员自查自纠是否拖欠物业费等一系列公告。中堂业委会于2019年7月15日诉至法院。上述事实，有物业服务合同、催告函、通知书、通知、通告及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生并对业主大会负责，其根据业主大会的决议、决策履行职务并接受业主大会的监督。业主委员会是经由全体业主选举产生的执行机构，其权利来源于全体业主之授权。为维护小区业主的正当权益，业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。本案中，中堂业委会根据业主大会授权与扬舟公司签订的物业服务合同，该合同合法有效。在履行该合同过程中，中堂业委会可依据业主大会的授权行使权利，业主委员会成员的缺失，不影响中堂业委会作为本案民事诉讼主体的资格。同一个物业管理区域内全体业主组成业主大会，解聘物业服务企业由全体业主共同决定，而且应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“业主共同决定”事项系法律的强制性规定，应当由业主通过业主大会或者依法共同做出决定，并不能由业主委员会通过业主或业主大会授权的形式来行使。物权法在规定业主共同决定的事项时，要求人数、专有部分面积双过半甚至三分之二以上通过，可见法律对业主共同决定事项的权利行使是持非常谨慎态度，未留下其他任何变通余地，其立法本意就是为了保证业主更好的行使权利，防止业主委员会未经授权行使本应由业主共同决定的事项，从而剥夺业主对小区事务的决定权。同时，业主委员会只是业主大会的执行机构，本身无权直接作出解聘物业服务企业的决定，其只能执行业主大会依法作出的解聘物业服务企业的决定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。本案中，中堂业委会未召开业主大会，履行法律法规确定的终止物业服务合同，解聘物业服务企业的必要程序，未形成业主大会决议授权主张终止物业服务合同，事实与法律依据不足，法院不予支持；因案涉物业服务合同不具备终止履行的条件，中堂业委会主张物业服务费、车位管理费、租金分成，亦不具备结算条件，对该诉请亦不予支持；至于赔偿损失10万元，中堂业委会未提供该损失的合理依据及因扬舟公司导致的相关证据，对此，亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十五条、第十九条规定，判决：驳回中堂业委会的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2728.5元，由中堂业委会负担。二审中，中堂业委会提供人防工程使用证、人防工程使用管理责任书和工作函，证明其是车位管理费使用主体，且有权要求扬舟公司返还收取的车位管理费，扬舟公司物业管理期间，对于小区的管理严重不到位，导致相应部门向其发工作函，这个应该属于扬舟公司管理的职责范围。被上诉人扬舟公司经质证，对上述证据真实性没有异议，但对证明目的不认可，认为根据无锡市物业管理收费管理办法的规定，是由物业服务企业每个月按200元收取停车费。中堂业委会没有给其看过工作函，也没有提出整改过。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点：1.中堂业委会是否有权主张解除物业服务协议？2.中堂业委会要求物业公司结算相关费用依据是否充分？3.中堂业委会要求物业公司赔偿损失10万元，依据是否充分？本院认为，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。本案中，中堂业委会经业主大会授权与扬舟公司签订物业服务合同，虽然合同中约定甲方有权单方面解除合同，但合同中的甲方系业主大会，并非中堂业委会。由于物权法第七十六条规定是法律的强制性规定，业主大会解聘物业服务企业的决定不是任意的，而是必须依照物权法第七十六条规定的程序作出，现中堂业委会起诉请求解除物业服务合同，却未能提供业主大会就解聘扬舟公司作出决定的证据，故中堂业委会提出其有权请求解聘扬舟公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。物业服务合同第十一条约定，物业服务费用实行包干制（公摊能耗费除外），盈余或者亏损均由乙方（即扬舟公司）享有或者承担。中堂业委会要求与扬舟公司就已经发生的物业服务费按50%结算，没有合同依据。另物业服务合同第十二条约定了停车场的使用及管理服务的费用、出租费收取、广告费收入等分成办法，但未明确结算时间及条件。即便扬舟公司已经每年收取了物业费、租金、车位管理费，也不当然表示双方应当按照每一年进行结算。由于双方就相关费用的结算时间和条件约定不明，且物业服务合同仍在履行过程中，目前尚不具备结算条件，故对中堂业委会提出应对相关费用进行结算的上诉主张，本院不予支持。中堂业委会可待双方就结算事宜协商作出明确约定后，另行主张权利。关于中堂业委会要求扬舟公司赔偿损失10万元的问题，即便如中堂业委会所称扬舟公司提供的物业服务不到位的情形存在，因中堂业委会未提供证据证明该损失的构成，中堂业委会要求扬舟公司赔偿没有事实依据，对该上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人中堂业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5457元，由上诉人中堂业委会负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年六月十九日书记员  翁 强