文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3174号上诉人（原审原告）：戴华斌，男，1981年10月23日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人（原审原告）：梅秋菊，女，1984年8月23日生，汉族，住南京市雨花台区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周雅莉，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京荟融置业有限公司，住所地南京市雨花台区雨花街道双龙嘉园石华街18号-200。法定代表人：王大祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人戴华斌、梅秋菊因与被上诉人南京荟融置业有限公司（以下简称荟融公司）、商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴华斌、梅秋菊上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求，或发回重审；二、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，这一事实显然属于认定错误。二、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，显然适用法律错误，上诉人与被上诉人之间签订的《南京市商品房预售合同》无效。1、本案所涉《商品房预售合同》及《补充协议》符合合同法52条第3项规定“以合法形式掩盖非法目的”导致合同无效的情形。2、本案所涉《商品房预售合同》及《补充协议》也符合合同法52条第4项规定“损害社会公共利益”导致合同无效的情形，如适用《民法总则》，则本案所涉商品房预售合同因违背公序良俗而无效。三、一审法院庭审的程序有错误。1、按照最高院证据规定第35条的规定，当事人主张的法律关系或者民事行为的效力，与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，也就是说一审法院在认定涉案合同有效的情况之下，需要向原告释明是否变更诉讼请求，但是雨花台法院在一审的过程当中，匆匆的对案件进行了审理，没有进行相应的释明义务。2、原审法院对于被上诉人销售给上诉人的房屋是公寓的事实，在一审的判决书当中，将上诉人所举证的所有证据，包括相应的收据，包括规划和自然资源局、雨花台分局的答复，未予进行充分的说理和三性的认定。荟融公司辩称：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人要求确认当事双方的合同及补充协议无效，没有任何事实和法律依据，主要表现在被上诉人就案涉商品房的案涉商品房的建设和销售行为合法。第二，双方所签订的商品房预售合同及补充协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性的规定，也不存在上诉人上诉状所称的危害社会公共利益或者以合法形式掩盖非法目的的情形，依法为有效合同。第三，与上诉人相同的诉讼请求，所在同一商品房项目所在楼栋，相同的诉讼请求的诉讼案件，已经有一户被二审法院裁定按撤诉处理，一审判决已经发生法律效力，案涉的商品房预售合同已经被认定为合法有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。戴华斌、梅秋菊向一审法院起诉请求：1.确认其与荟融公司于2017年3月10日签订的《南京市商品房预售合同》无效；2.判令荟融公司返还戴华斌、梅秋菊已支付的全部房款1302746元，并赔偿房屋贷款利息损失76978.46元（截止起诉之日，戴华斌、梅秋菊已经支付的贷款利息76978.46元，实际贷款利息损失计算至荟融公司实际赔付之日止）、房屋差价损失263960元；3.判令荟融公司赔偿戴华斌、梅秋菊装修损失85787元；4.荟融公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年3月10日，荟融公司（甲方、预售人）与戴华斌、梅秋菊（乙方、预购人）签署《商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2016）第06448号《不动产权证书》，依法享有南京市雨花台区都荟南苑地块的国有土地使用权，地号320114001007GB00240，甲方已领取宁房销第2016100194号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为商务办公，该商品房建筑面积65.99㎡，该商品房以建筑面积计价，单价19741.57元/㎡，房价款合计1302746元，首付款于2017年3月10日前支付652746元，商业性贷款650000元。甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局。因一方过错导致上列手续迟延办理，经对方催告后10天仍未办理的，过错方应向对方承担按每迟延一天20元计算支付违约金，上限不超过1000元。双方在《合同补充协议》中约定：本合同项下商品房规划用途为商业用房，双方一致同意将《南京市商品房预售合同》约定的甲乙双方共同申请房屋所有权转移登记的时间变更为办理初始登记后的180日。自房屋交付之日起，物业服务费及公共能耗费、电梯运行费、水泵运行费、水电费等费用由乙方承担。甲方展示的示范单位仅为装修装饰和家具摆放指引，示范单位和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定为准。合同签订后，戴华斌、梅秋菊按约定给付了购房款1302746元。其中650000元系戴华斌向江苏银行迈皋桥支行申请的个人贷款，荟融公司作为该笔借款对应的抵押合同的担保人。2018年12月，荟融公司按《商品房预售合同》中戴华斌、梅秋菊的地址向戴华斌、梅秋菊寄送《房屋交付通知书》，告知戴华斌、梅秋菊2018年12月30日至2019年1月1日集中办理交付手续。2019年4月16日，荟融公司向南京市不动产登记中心报送包括不动产登记申请表等资料在内的全部房屋权属登记资料。一审法院另查明，荟融公司分别于2016年1月7日、2016年4月27日，就案涉地块取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2016年12月16日，荟融公司取得都荟南苑B-3幢《商品房预售许可证》（宁房销第2016100194号），房屋用途为商业、办公。2018年9月28日，荟融公司就案涉地块取得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》。2018年10月25日，荟融公司完成案涉地块竣工验收备案。一审法院再查明，戴华斌、梅秋菊与案外人上海美好家实业有限公司南京分公司（美好家公司）签订《美好家定制装修施工合同》一份，约定由美好家公司就案涉房屋进行装饰装修，并向美好家公司支付装修款85787元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。戴华斌、梅秋菊与荟融公司签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。案涉房屋符合规划许可要求并经过竣工验收备案，戴华斌、梅秋菊提供的证据不足以证明荟融公司违反合同约定或未履行合同约定的义务，故戴华斌、梅秋菊要求确认《商品房预售合同》无效并由荟融公司返还购房款及承担相应损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回戴华斌、梅秋菊的诉讼请求。一审案件受理费20365元，由戴华斌、梅秋菊负担。二审中，被上诉人荟融公司提交了宁房市字（2019）184号文、2020年4月15日三方会谈会议纪要及办公建筑设计规范，证明南京市雨花台区住建局已经明确本案所涉项目按照184号文件中的已销售入住的项目进行处理，即维持居住功能不变，根据办公建筑设计规范办公房包含纯商业办公和公寓式办公。另提交（2020）苏01民终3158号民事裁定书，证明与本案相似的同类案件已有生效判决。上诉人戴华斌、梅秋菊对上述证据的真实性均不持异议，对关联性均不予认可。本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案上诉人请求确认涉案商品房预售合同无效，应当符合法律规定的条件。涉案商品房预售合同明确约定涉案房屋规划用途为“商务办公”，《合同补充协议》约定本合同项下商品房规划用途为“商业用房”，被上诉人也是按规划的“商务办公楼”性质建设涉案B-3幢楼房，并取得《建设工程规划核实合格书》，不存在擅自改变规划用途建设房屋的行为，本案上诉人主张涉案房屋属于违建没有依据。另外，本案并无证据证明涉案房屋存在不能依据商品房预售合同约定的性质办理产权证书的情形，上诉人在本案中亦未举证证明涉案商品房预售合同存在其他法律规定的无效情形，故上诉人在本案中主张涉案商品房预售合同无效没有依据，其基于合同无效提出的一系列诉讼请求亦不应予以支持。综上，戴华斌、梅秋菊的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20365元，由上诉人戴华斌、梅秋菊负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年六月二十三日书记员 芮旭丽