江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3715号上诉人（原审原告）：李笑兰，女，1939年6月11日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘景岚，江苏禾汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茹小朝，男，1953年9月20日生，汉族，住新疆克拉玛依市克拉玛依区。被上诉人（原审被告）：周建国，男，1964年11月19日生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：石广，江苏凯仕曼律师事务所律师。上诉人李笑兰因与上诉人茹小朝、周建国房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初6599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李笑兰上诉请求：依法撤销一审不当判决，判令本案发回重审或直接改判支持我方原审的诉讼请求。事实和理由如下：一、原审法院认定基本事实错误，其判决称上诉人“未能提交充分证据证明其与茹小朝或周建国就202室房屋存在房屋买卖关系”完全与客观事实相悖。本案上诉人与被上诉人周建国系亲戚关系，也就使双方所形成的诉争房买卖关系具有一定的特殊性和非规范性。尽管如此，本案中还是有大量证据能证明诉争房买卖事实的客观存在：（1)上诉人家住迈皋桥，茹小朝远在新疆，两人素不相识，从未谋面，怎么可能会有茹小朝2010年诉讼所称，让上诉人帮他办理换房产证以及向其借诉争房暂住之事的存在？（2)如李笑兰只是租房而不是购房，那么李笑兰夫妻不可能不顾年近80的高龄，于2016年赶往新疆花费3个月时间去寻找到茹小朝谈及所购房屋和过户事宜，茹小朝及妻子随即于2016年7月25日出具了承诺尽量过户或商议补偿的条字，没有李笑兰购房事实，茹小朝夫妇就不可能出具承诺字条。二、原审法院在案件审理中未能秉持公正立场，对证据的质证、采信以及李笑兰合理诉求的回应均作出明显偏袒茹小朝的评判，导致判决结果纵容了恶意毁约失信的一方。本案庭审中，上诉人出具了落款时间为2004年3月23日李前华（周建国公司会计）出具的李笑兰交付购买202室的房款收条这一重要证据，但原审判决却以李前华和李笑兰系亲姐弟关系，李前华收取房款十几年未动也未交周建国不合常理而否决了这份证据，却不去严谨查证，此证据至少能证明周建国安排其会计收取了上诉人13万元购房款的确凿事实，至于收取房款后周建国与会计之间怎么处置这笔钱，不能否定上诉人付房款事实的客观存在。说到常理，请问原审法院：周建国既然称李笑兰借房暂住，为什么又将购房发票、房屋两证等相关资料交给了李笑兰；同时李笑兰为办理房屋相关手续花费了6000多元，从未向周建国索要；如只是短暂借住而不是购房，李笑兰夫妻为何花费巨资装修诉争房屋；既然借住为什么周建国从不谈及租金;所有这些不符合常理。茹小朝、周建国共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。李笑兰向一审法院起诉请求：一、判令茹小朝履行承诺，配合李笑兰完成南京市栖霞区迈皋桥街50号一单元202室（简称202室）房屋的交易及产权过户手续；二、判令周建国履行上述协助过户手续；三、茹小朝、周建国共同赔偿李笑兰交通费及住宿费5万元；四、判令茹小朝、周建国承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：李笑兰与周建国系表姐弟，茹小朝系202室房屋的原登记权人，李笑兰自2002年入住202室房屋至今。2010年8月23日茹小朝以李笑兰及其丈夫王金根为被告向一审法院提起诉讼，要求茹小朝、周建国立即搬出并归还202室房屋。该案开庭后，茹小朝（甲方）与李笑兰、王金根（乙方）于2010年11月11日签订《协议书》1份，载明：1.甲方茹小朝是202室房屋的所有权人；2.乙方在开庭答辩称从周建国处购买202室房屋不是事实，乙方没有出资购买甲方房屋；3.甲方同意将202室房屋出租给乙方居住，每月租金50元，租赁期至乙方夫妻过世为止，甲方同意乙方户口迁入；4.如甲方出售202室房屋，乙方明确表示放弃购买该房屋的优先权，但该房屋所有权的变动，不影响本协议效力，本协议对新房主继续有效；5.乙方夫妻过世后，甲方收回该房屋，依附于房屋内的装修归甲方所有，乙方不得拆除；6.本协议生效后，乙方将甲方购房发票、土地证及相关资料退还给甲方。该协议签订后，茹小朝向一审法院撤回了该案诉讼。2016年李笑兰夫妻到新疆找到茹小朝，经沟通茹小朝夫妻于2016年7月25日向李笑兰夫妻出具文字材料1份，载明：2016年7月25日与王金根、李笑兰有关202室房产一事协商后建议如下：1.考虑到王金根、李笑兰年事已高，尽量过户给他们；2.如过户不成可出售后“协双”议补偿费用。现李笑兰以该材料为茹小朝的承诺且茹小朝未履行该承诺协助过户为由，提起本案诉讼，同时李笑兰认为系周建国收取了李笑兰的房款，且周建国可能持有202室房屋的相关资料，故同时要求周建国履行协助义务。庭审中，王金根到庭表示就202室房屋由李笑兰一人主张权利即可，其不需要参与诉讼。一审审理中，李笑兰提交了落款时间为2004年3月23日的李笑兰亲弟弟李前华出具收条1份，载明：今收到李笑兰购买202室房款13万元整（注：此款由周建国在曙光房产公司办公室口头委托存放我处保管）。李笑兰称该房款系支付给周建国的，因为当时李前华为周建国公司的会计，房款系周建国要求交在李前华处的。本案第二次开庭时，李前华到庭作证称其原为周建国任法定代表人的房产公司的财务负责人，在该房产公司与另一房产公司合并后，其任合并后公司的总账会计，李笑兰交13万元房款时是周建国通知其收取的，并要求先放在其处，因为后来周建国把其办公室锁了，所以其包括工资等账都没和周建国结算，现在该13万元还在其处，李笑兰及周建国均未向其索要，当时李笑兰给的是银行本票，本票到期后其将该本票兑现存了部分到银行，并使用了部分。对李前华的证言李笑兰予以认可，李笑兰认为李前华是受周建国指示收受房款，其已经完成付款义务，李前华是否将该款交给周建国与其无关。周建国质证称从未委托李前华收取房款，且李前华与李笑兰系亲姐弟，有一定的利害关系，李前华收取房款十几年不交给周建国也不合常理，另李前华的证言与李笑兰2010年与茹小朝签订书面协议载明内容也严重不符，故对证人证言不予认可。一审审理中，茹小朝、周建国陈述茹小朝、周建国是朋友关系，202室房屋1997年10月5日登记在茹小朝名下，但实际买受人为周建国。当时茹小朝小孩在南京上学，并且毕业后想留在南京工作，遂委托周建国帮忙购买了202室房屋，但后来茹小朝的小孩回新疆工作了，就没要该房屋，故202室房屋的实际权利人为周建国，茹小朝只是登记权利人。2010年前是周建国基于与李笑兰的亲戚关系将202室房屋借用给李笑兰居住。一审另查明，2018年8月1日茹小朝与案外人王君正签订《南京市存量房买卖合同》1份，将202室房屋以130万元出售给了王君正，202室房屋的不动产权已于2018年8月6日转移登记至王君正名下。一审法院认为：当事人对自己的诉讼主张有责任提供证据。本案中，尽管李笑兰自2002年起即居住在202室房屋，但其未能提交充分证据证明其与茹小朝或者周建国就202室房屋存在房屋买卖关系，其提交的其亲弟弟李前华书写的13万元房款收条，李前华也到庭陈述该款长达15年尚在李前华手中，并未支付给茹小朝或者周建国，茹小朝及周建国对此均不予认可，而2010年11月11日李笑兰夫妻与茹小朝签署的《协议书》已确认该房屋系茹小朝所有，李笑兰夫妻并未出资购买，茹小朝同意将202室房屋出租给李笑兰夫妻使用直至过世，该协议书对签署双方具有法律效力。现李笑兰以茹小朝2016年7月25日出具的文字材料答应“尽量过户”为由，要求茹小朝、周建国协助过户，无事实和法律依据，且在李笑兰提起本案诉讼前，茹小朝已将202室转移登记至案外人名下，客观上也履行不能，故对李笑兰要求协助过户及赔偿经济损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。一审法院判决：驳回李笑兰的全部诉讼请求。一审案件受理费130元，由李笑兰负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且双方二审中均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、被上诉人茹小朝、周建国是否应当配合上诉人李笑兰办理涉案房屋的过户手续；二、被上诉人茹小朝、周建国是否需要共同赔偿上诉人李笑兰交通费、住宿费5万元。关于争议焦点一。根据相关法律规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案不论上诉人主张其与被上诉人茹小朝之间存在房屋买卖合同关系还是主张其与被上诉人周建国之间存在房屋买卖合同关系，因涉案房屋在上诉人起诉前已经登记到案外人名下，即使双方之间确实存在房屋买卖合同也事实上履行不能，故本案上诉人要求被上诉人协助办理涉案房屋的过户手续没有依据，本院对此不予支持。如上诉人存在损失，其可另行主张。关于争议焦点二。上诉人主张其为主张涉案房屋的权利，两次去新疆花费交通费、住宿费5万元。因本案并未认定上诉人主张的基础法律关系，上诉人亦未在本案中举证证明其损失，故一审法院并未支持其该项诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人李笑兰的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人李笑兰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月二十三日书记员 朱亚芳