杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初10021号 原告：魏复元。 原告：李洪。 两原告共同委托诉讼代理人：王怀玉，安徽胡正军律师事务所律师。 被告：王丽慧（曾用名王丽会）。 第三人：浙江链家房地产经纪有限公司。 法定代表人：赵阳，执行董事。 委托诉讼代理人：陆振威，男，系公司员工。 原告魏复元、李洪与被告王丽慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。魏复元申请追加浙江链家房地产经纪有限公司为本案第三人，本院予以准许。本案于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告魏复元及两原告共同委托诉讼代理人王怀玉，被告王丽慧，第三人的委托诉讼代理人陆振威到庭参加诉讼。本案经当事人和解未果。本案经中止后现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付两原告违约金224500元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：两原告由于家庭人口众多房屋面积偏小居住不便，决定将坐落于浙江省杭州市西湖区城北商贸园35幢4单元502室的商品房出卖，以所得价款作为首付购买更大的房屋。2019年7月，经第三人居间介绍，与被告达成协议将两原告所有的涉案房屋出卖给被告，双方于2019年7月11日签订《房屋买卖定金协议》，协议约定房屋转让价格为2245000元，并在协议中约定定金5000元，如果一方违约另一方有权选择不适用定金罚则条款而选择要求对方支付房屋总价款的10%作为违约金，其后被告向两原告支付5000元定金。协议签订后两原告曾多次与被告沟通要求履行协议及时签订正式的房屋买卖合同、办理相关房屋买卖手续，但被告一直以各种理由推诿搪塞。两原告出于风险考量，明确表示将不再适用定金罚则而是选择适用违约金条款并退还了被告5000元定金，要求被告及时履行协议，否则将依法适用违约金条款追求被告违约责任，并告知被告急需对方支付房款购买新的房屋，希望被告按照协议约定及时签订合同并支付房款。由于被告不履行合同导致原告无法及时购买新的房屋，现各大银行均上调贷款利率，两原告丧失最佳房屋出售期，其后卖房必定只能降价出售，实际利益受损，两原告购买房屋也将承担更多利息，经初步估算损失高达几十万元。现被告明确表达不愿按照协议约定购买该房屋，两原告在被告明确表示违约的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第114条、116条之规定以及《房屋买卖定金协议》第七条第二款之规定要求被告依照协议约定支付违约金224500元。综上，为维护两原告的合法权益，根据相关法律规定及原被告签订的《房屋买卖定金协议》第九条约定管辖之规定，特诉至法院。 被告辩称，被告不存在任何违约行为，且涉案合同已解除，要求驳回两原告的诉讼请求。一、被告不存在任何违约行为，不应承担违约责任。（一）双方签订的《房屋买卖定金协议》系预约合同，预约2019年8月3日至8月7日签订房屋买卖合同。双方签订的《房屋买卖定金协议》第一条至第五条是关于房屋情况、购买人情况、房屋交易具体事宜、居间代理费用的概述，前述内容主要是本约合同的相关内容，不是预约合同的主要条款。《房屋买卖定金协议》第六条甲乙丙三方共同约定，甲乙双方应在本协议签订后7日内向丙方提供购房查档所需材料，乙方同意授权丙方代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内甲乙共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件。该条款是预约合同的主要条款，即三方共同约定在将来一定期限内订立买卖合同，也就是说，原被告负有的义务是在限购查档后5日内通过第三人签订《杭州市房屋转让合同》。在《房屋买卖定金协议》签订后，被告依照合同约定向第三人提供了查档所需的全部材料。8月2日第三人查档通过，在通过之后的5日内，即8月3日至8月7日双方负有签订房屋转让合同的义务。《房屋买卖定金协议》第七条的违约责任是基于预约合同产生，即只有一方在5日内（8月3日至8月7日）违反合同约定不履行签订房屋转让合同的义务，才有可能涉及到违约责任。（二）8月3日因原告及第三人违约未能签订房屋买卖合同。在查档通过后，第三人定于8月3日在其杭州总部由双方签订房屋转让合同。8月3日，被告按照合同约定到达链家杭州总部准备签订房屋转让合同。按照签约流程，作为卖家的原告才能收到房管局的验证码，由原告提供验证码之后才能签订买卖合同，且第三人表示该验证码是当天肯定能够接收到的。但当天13时许，即三方磋商了仅两三个小时后，原告就要离开，在第三人及被告强烈要求多等待一段时间接收验证码并完成买卖合同签订的情况下，原告仍强行离开，违反合同约定不予签订房屋买卖合同。在签约验证码只有原告和第三人才能接收的情况下，被告并不清楚当天买卖合同未能签订的真实原因，作为专业房屋买卖中介机构的第三人，应当熟悉全部的签订流程，不应该出现无法签订的低级错误。当天合同不能签订将直接影响到房屋买卖的进程及贷款的利率问题。所以被告当时非常气愤，才与第三人争吵，要求其查清合同不能签订的原因，及时进行联系处理。另，在原告提供的录音中，第三人也承认是其操作有问题，是第三人将主合同的银行写错，且未上传至房管局审核，导致双方的买卖合同未能最后磋商确定及未签订成功。（三）8月4日至8月7日因原告违约未能签订房屋买卖合同。在此期间原告一直推脱在外地，不予签订房屋买卖合同。合同明确约定双方需在此期间内签订《杭州市房屋转让合同》，在8月3日因原告强行离开及第三人原因导致合同未签订的情况下，原告仍负有在8月4日至8月7日之间签订房屋买卖合同的义务。但原告在该时间内一直推脱在外地。值得说明的是，房屋买卖合同的签订必须要求双方到链家杭州总部进行现场信息认证及合同签署，所以原告的推脱行为导致客观上房屋买卖合同不能签订，其已明显违反合同约定，构成违约。（四）被告已全面履行合同义务，不存在任何违约行为。在《房屋买卖定金协议》签订后，被告依照合同约定向第三人提供了查档所需全部材料。8月3日，被告按照预约合同的约定到链家杭州总部履行缔结本约的义务，但因原告及第三人违约未能签订房屋买卖合同。8月4日至8月7日，因原告在外地无法签订合同，故此期间也是原告违约未能签订合同。被告于2019年7月满两年才具有购房资格，一直对买房需求十分迫切。8月3日至8月7日，被告一直希望能够尽快按照《房屋买卖定金协议》的约定签订合同，但因原告的强行离开，以及之后的不予出现，导致房屋买卖合同无法签订，被告甚至都不能确定原告是否故意不予网签以及是否有意愿继续出售房屋。二、《房屋买卖定金协议》已解除，不再具有约束力。（一）涉案定金已退还，双方协商一致解除合同。8月3日当天，原告向被告返还了5000元定金，定金合同作为实践性合同，交付定金合同才成立生效，而原告已退还5000元定金。原告诉称“被告一直以各种理由推诿搪塞。两原告出于风险考量，明确表示将不再适用定金罚则而是选择适用违约金条款并退还了被告5000元定金”的说法完全不符合事实，且自相矛盾。首先，原告未提供任何证据证明其主张，根本不存在所谓的不再适用定金罚则而是选择适用违约金的事实。其次，实际情况是，退还定金是8月3日，当天被告按约前往网签，是原告及第三人违约未能签订房屋买卖合同，被告不存在任何违约行为。再次，在原告退还定金且在其后合同约定的期限内没有再出现，被告也不知道原告的目的和打算。最后，从双方聊天记录看，原被告及第三人已经协商一致解除合同。（二）预约合同期限已过，合同已解除。买卖合同司法解释第二条明确强调预约合同“约定在将来一定期限内订立买卖合同”，旨在凸显预约合同的期限性。因《房屋买卖定金协议》系预约合同，履行期限为8月3日至8月7日，在8月8日之后，该《房屋买卖定金协议》已超过期限。因当前房价不稳定及房贷利率的变动，越发凸显合同期限的重要性，超过期限即时过境迁，不再具有履行的法律基础，合同履行已不可能，也已经不能实现合同目的，合同已解除，对双方不再具有约束力。8月15日原告才与被告再次沟通售房事宜，这是合同解除后的沟通，不能证明被告存在违约行为。 第三人述称，买卖双方是当天10许到第三人交易中心进行网签的，第三人确实存在房管局网签合同录入时银行勾选错误，但现场该问题就解决了。一般来说正常的单子，像房产是重大交易，最快要一个小时左右，所以当天因为操作失误的原因可能到11点多才正式录入，但是房管局的工作人员从11点半到13点是休息的，不审批，导致下午之前没有正式网签。最后他们可能发生争吵或者是其他原因就离开了，最终没有网签成功。 本院认定本案事实如下：杭州市城北商贸园35幢4单元502室房屋系两原告共有。2019年7月11日，作为出售人的两原告和作为购买人的被告在第三人居间下签订《房屋买卖定金协议》，约定：被告购买涉案房屋，建筑面积65.29平方米；转让价款2245000元，房款支付方式为商业贷款；被告须于2019年7月30日前支付房款首期675000元至双方约定的银行监管账户，待被告银行按揭审批通过后三个工作日内转付两原告675000元，待被告银行按揭款到监管账户后三个工作日内转付两原告1470000元；待双方完成物业交割以及户口清空后三个工作日内转付两原告100000元；居间代理费为33000元由被告承担，于签署《杭州市房屋转让合同》当日全部支付给第三人；买卖双方应在本协议签订后7日内向第三人提供购房查档所需资料，被告同意授权第三人代为办理限购查档，待限购查档通过后5日内双方共同通过第三人签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》等相关法律文件；在本协议约定期限内，若被告不与两原告签订《杭州市房屋转让合同》，被告无权要求两原告返还定金，两原告已经收取的定金不予退还，若两原告不与被告签订《杭州市房屋转让合同》，两原告应双倍返还定金给被告；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让价的10%要求对方支付违约金。该协议还对抵押注销、产权转移登记、交房方式、户口迁移、交易税费承担等作出了明确约定。7月9日，被告即已向两原告支付定金5000元。 8月3日，买卖双方至第三人处办理网签手续，因第三人将网签合同银行写错，未能收到房管局的签约短信，且两原告急于赶飞机而离开现场，最终导致网签未成功。当天11时23分，李洪将5000元定金返还给被告。此后至8月11日期间，两原告不在杭州。 被告与魏复元之间的微信记录显示，8月11日被告提出第三人不上心，打算解约，称“一起去签个字就行”，同时双方还谈到找其他中介办理及减少中介费的问题。8月13日，被告告知已和我爱我家谈好，二人相约次日去办解约和新签手续，未果。 8月15日，通话中李洪向被告询问昨天与魏复元相约去我爱我家但被告未去的原因，并提出不能一直拖着，希望面谈；被告则称购房不顺利，价格也挺高，认为下半年房价肯定会降，并明确表示“如果是这个价格肯定就不买了”，也肯定“不会在链家买了”，希望不要耽误两原告，提醒可将房产证从第三人处拿回。当天在李洪与第三人业务员电话沟通中，李洪表示此事没解决完，是暂时不会动该房屋的。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原被告及第三人签订的《房屋买卖定金协议》，是对三方交易房屋有关事宜的初步确认，其目的在于一定期限内订立房屋买卖本约合同，故该协议符合预约合同的性质，若签约一方不履行签订本约合同的义务，即可构成对预约合同的独立违约。但本案中，没有证据表明原被告未在《房屋买卖定金协议》约定期限内签订《杭州市房屋转让合同》的责任在被告，因此被告不应对此承担违约责任。况且，网签当天两原告即将定金5000元退还给被告，具有解除定金协议的意思表示，不能证明其是为不适用定金罚则而是选择适用违约金条款所为。此后双方磋商缔结新的合同，也不构成对定金协议的违反。综上，两原告的诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回魏复元、李洪的诉讼请求。 案件受理费减半收取2334元，由魏复元、李洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴凯 二〇二〇年六月四日 书记员  赖芳