吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终464号上诉人（原审被告、申请执行人）：杨启明，男，1971年1月11日出生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：王晓飞，吉林辅民律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张明芳，女，1974年9月22日出生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：陈景梅，吉林律舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：王力，男，1978年1月12日出生，汉族，住四平市。被上诉人（原审被告、被执行人）：李亚杰，女，1978年9月21日出生，汉族，住四平市。上诉人杨启明因与被上诉人张明芳、王力、李亚杰案外人执行异议之诉一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨启明上诉请求：一、撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1973号民事判决，并依法改判一、二、三项或发回重审。二、上诉费用由张明芳、李亚杰、王力承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认为涉案房屋首付款由张明芳的丈夫刘明湖交付，购房、贷款手续均由刘明湖以王力的名义办理，但事实上是王力向开发公司交付的该房屋的首付款，商品房买卖合同也是王力与开发公司签订的，上述两项都没有刘明湖的签字。2.一审法院认为未办理产权登记的原因是该小区整体未办理手续，并非张明芳自身原因。但这些购房手续和按期偿还购房贷款都是王力办理和还贷的，该房屋已经在2009年11月20日在四平市不动产管理中心办理了产权登记，登记在王力名下。3.一审时王力、李亚杰未到庭，不可能口头答辩承认张明芳与刘明湖借王力的名贷款购房的事实。4.一审法院采信了开发公司张玉玲出具的证明，但该证据是开完庭后提交的，未经法庭质证的证据不能作为证据使用。且开发公司出具收据上的经手人是孟凡翠，而不是张玉玲，所以该证据涉嫌造假，是伪证，一审据此认定刘明湖代王力签认购书，张明芳、刘明湖入住案涉房屋办理并缴纳相关房屋费用，支付房屋贷款及二人离婚后张明芳使用至今的事实是错误的。二、一审法院查明事实部分存在书写当事人错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国物权法》第十五条错误，即使合同有效，所有权未经变更登记，物权也不发生转移效力。张明芳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨启明的上诉理由不成立，无证据支持，应维持原判。李亚杰、王力未向本院提交答辩意见。张明芳向一审法院起诉请求：1.终止执行杨启明提出的铁东区北市××街）房屋的执行申请；2.解除铁西区人民法院（2019）吉0302民初342号之（二）查封裁定；3．确认2014年6月25日张明芳与王力签订的《房屋产权证明协议》有效；4.确认张明芳为案涉诉争房屋的实际出资人，该房屋为张明芳所有；5.案件诉讼费用由王力、李亚杰承担。一审法院认定事实：张明芳与刘明湖原系夫妻，刘明湖与王力系从小邻居，2009年4月9日刘明湖借王力名贷款，购买四平市万达房地产开发有限公司（以下简称万达开发公司）开发的北市××街，建筑面积82.44平方米）住宅楼房一套，单价1870元／平方米，价款154,163元，贷款10万元，当日刘明湖交付首付款54,163元，2019年4月13日刘明湖在售楼处签署了房屋认购书，所留联系电话为刘明湖电话（尾号7852），认购书王力签名为刘明湖所签，开发公司经办人为张玉玲。办理完购房手续后张明芳与刘明湖入住该房，天然气和网络初装由刘明湖办理，物业、网络、有线电视、天然气、水电、取暖等费用均登记在刘明湖名下，由刘明湖和张明芳交付至今，房贷从第一期开始由刘明湖和张明芳交付，二人离婚后，由张明芳交付至今。张明芳与刘明湖于2014年6月25日在婚姻登记机关登记离婚，双方在离婚协议书中约定夫妻共同所有的上述案涉房屋所有权归张明芳所有，未还房贷由张明芳负责偿还。还完房贷后过户到张明芳名下，王力与刘明湖无偿配合办理过户手续。同日，张明芳、刘明湖、王力签订了房屋产权证明协议，约定并载明，离婚后，房屋产权归张明芳所有，未还贷款由张明芳偿还，贷款还完，王力与刘明湖无条件配合张明芳办理过房屋更名手续。另查明，一审法院审理的杨启明与王力、李亚杰借款合同纠纷一案，经调解于2019年4月2日作出（2019）吉0302民初342号民事调解书，已发生法律效力，该案双方自愿达成如下调解协议：一、至2019年5月3日王力、李亚杰共欠杨启明借款本金350,000元及利息125,250元；二、2019年5月3日王力、李亚杰给付杨启明欠款利息125,250元，2019年5月3日以后的每月3日前王力、李亚杰给付杨启明欠款本金3万元至实际付清为止，利息按双方约定1.5％月自2019年5月4日起（扣除已经给付的本金）分段计算至本金全部实际给付之日止。三、王力、李亚杰如有一期不按时还款，杨启明可以就全部欠款申请强制执行。案件受理费4051元，保全费2870元，合计6921元王力、李亚杰自愿负担。2019年3月14日，一审法院依杨启明申请并担保，保全查封了案涉房屋房籍。2019年7月9日，因王力、李亚杰未履行该案调解书协议义务，杨启明申请强制执行，一审法院执行案号为（2019）吉0302执493号，执行过程中，案外人张明芳提出执行异议，要求解除对案涉诉争房屋的查封，终止执行，确认张明芳为案涉房屋的实际出资人，该房屋为张明芳所有。2019年9月12日一审法院作出（2019）吉0302执异字第31号执行裁定书，驳回了杨启明的执行异议申请。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，张明芳及其前夫刘明湖与王力约定借用王力的名义贷款按揭购房，交付首付款由刘明湖交付，购房、贷款手续均由刘明湖以王力的名义办理，张明芳与刘明湖的《离婚协议书》及张明芳、刘明湖与王力签订的《房屋产权证明协议》均证明双方在离婚时约定并载明案涉房屋归张明芳所有，办理购房手续后，张明芳与刘明湖便入住占有使用案涉房屋至今，《离婚协议书》和《房屋产权证明协议》签订时间及实际占有时间均在一审法院财产保全查封时间（2019年3月14日）之前，张明芳与刘明湖办理完购房手续，并按期偿还购房贷款，未办理产权登记的原因是开发公司为该小区整体未办理手续，并非张明芳自身原因。张明芳作为房屋实际购买人已就所购房屋房享有足以对抗第三人的特殊债权，张明芳作为执行案件案外人就执行标的（案涉诉争房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，故对张明芳主张停止执行的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，因该案案涉房屋虽没有办理物权登记，但张明芳与刘明湖的《离婚协议书》及张明芳、刘明湖与王力签订的《房屋产权证明协议》证明双方在离婚时约定并载明案涉房屋归张明芳所有，协议系三人真实意思表示，三人对以王力名义贷款具有合意并协商一致，协议内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。故对张明芳主张确认2014年6月25日张明芳、刘明湖与王力签订的《房屋产权证明协议》有效的诉讼请求，一审法院予以支持。待办理房屋产权证的障碍消除后，王力配合协助张明芳办理房屋过户证照手续，案涉诉争房屋归张明芳所有。综上，判决如下：一、停止一审法院（2019）吉0302执493号执行案件中对北市××街（建筑面积82.44平方米）住宅楼房的执行。二、2014年6月25日张明芳、刘明湖与王力签订的《房屋产权证明协议》有效。三、待办理房屋产权证的障碍消除后，王力配合协助张明芳办理房屋过户手续。本院二审期间，张明芳提供个人贷款还款凭证8张。证明：2019年9月至2020年6月张明芳共缴纳了11个月的案涉房屋贷款总计9900元，该房屋贷款的建设银行卡是王力的。杨启明质证称，个人还贷凭证名字为王力，不排除他人代理交付款项的情况，票据在张明芳手中不能证明就是张明芳缴纳的费用。依杨启明申请，本院调取四平市公安局铁东区公安分局北市场派出所出具的入户访查人详细信息二份。杨启明质证称，该信息显示了张明芳是暂住，并不是长期居住，原籍为梨树县孤家子镇。张明芳质证称，对证据真实性无异议。本院就一审庭审后张明芳提交的张玉玲的书面证言向杨启明出示，杨启明质证称，不认可该份证据，没有其他证据佐证，盖章为合同章。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，刘明湖、张明芳以王力名义购买案涉房屋、办理购房贷款、实际入住案涉房屋均发生在杨启明与王力、李亚杰借贷关系产生之前，刘明湖、张明芳与王力自愿签订的《房屋产权证明协议》，未违反法律强制性规定，合法有效。案涉房屋仅办理了商品房合同备案登记、尚未办理产权登记，商品房合同备案登记属于行政机关的行政管理行为，不能产生物权变动的法律后果。张明芳提供的证据已充分证明刘明湖与张明芳系案涉房屋的实际购买人，支付了房屋首付款并按期偿还贷款，张明芳实际占有案涉房屋至今以及因开发商原因案涉房屋不能办理产权登记，张明芳对未办理产权登记自身没有过错等事实，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故张明芳作为案涉房屋的实际购买人，对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行。综上所述，杨启明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由杨启明负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年六月二十九日（法官助理 李明霞书记员 兴琪典