文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1583号上诉人（原审原告）：翟建，男，1976年10月30日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：彭大岳，江苏善合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市金日月房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区南洋镇三元宫西路28号。法定代表人：李洪富，该公司总经理。委托诉讼代理人：张华，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会，住所地江苏省盐城市亭湖区南洋镇步南路。法定代表人：蔡霞，该居委会主任。委托诉讼代理人：徐建明，江苏中盐律师事务所律师。上诉人翟建因与被上诉人盐城市金日月房地产开发有限公司（以下简称金日月公司）、盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会（以下简称高产居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟建上诉请求：撤销一审判决，改判金日月公司承担翟建的装修损失89492元，房屋差价损失20万元，并要求高产居委会承担连带责任；一、二审诉讼费用、鉴定费用由金日月公司和高产居委会承担。事实与理由：一、买卖合同无效，违约条款应当独立适用。2010年8月13日，翟建与金日月公司签订的房屋买卖合同第五条约定，本合同生效后，任何一方未经协商一致不得解除本协议，否则承担对方实际损失和可得利息外加30%。同时金日月公司在2010年10月20日给南洋镇盐海居委会的保证书中承诺如发生材料虚假或财务产权争议，一切责任由其承担。一审法院仅判决支持金日月公司返还原购房款20万元，对装修损失和其他损失未予支持不当。二、高产居委会应当承担连带责任。高产居委会在2010年10月20日的关于碧湖新苑物管用房的情况说明及保证书中签署情况属实，应当承担相应责任。金日月公司辩称，双方在签订合同之前，翟建已经充分了解案涉房屋是物业用房性质。金日月公司没有隐瞒，并且在协议中也明确约定。案涉房屋翟建实际居住十年，对于当初的装修损失已经在十年使用过程中进行了分摊，该房屋的装修已经摊销完毕，翟建不存在损失。请求驳回上诉，维持原判。高产居委会辩称，一、一审法院认定高产居委会不承担责任完全正确。原盐海居委会在金日月公司与翟建2013年8月13日签订的房屋买卖合同中并不是合同相对方，也未在该合同中签署任何意见或进行见证，不应当承担该合同相关的任何约定、法定义务或连带责任，高产居委会并非本案的适格主体。二、案涉房屋为物业管理用房，属于碧湖新苑小区全体业主共有，该小区业委会可以全体业主的名义行使相应的权利。高产居委会不是案涉房屋的权利人，更无权代表全体业主提出异议。翟建要求高产居委会承担连带责任的理由不能成立。翟建向一审法院起诉请求：1.判令金日月公司返还购房款20万元，并判令金日月公司赔偿翟建装潢及房价预期损失60万元。2.判令高产居委会承担连带责任。一审法院经审理查明，盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区系被告金日月公司开发销售，2010年8月13日，翟建（买受人、乙方）与金日月公司（出卖人、甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：“甲方开发建设的位于亭湖区原为物管用房经置换现出卖给乙方，就有关买卖事宜，经双方协商，订立本协议如下：一、房屋概况：碧湖新苑小区2号楼102室，面积为140.76㎡。二、售价：该房售价为贰拾万元人民币，在签订本协议时一次性付清。三、交房时间：2010年8月13日前。四、特别约定：本房屋原是物业用房（140.76㎡）现经办事处居委会协商同意，物业用房调整为5号楼后侧面积为200㎡的附属房，本房屋（2号102室，面积为140.76㎡）不办理产权证、土地证。五、违约责任：本合同生效后任何一方未经协商一致不得解除本协议，否则承担对方实际经济损失和可得利益，外加30%。甲方代表李洪富、乙方翟建在合同上签字确认。”同日，金日月公司向原告出具“收款收据”，载明：“购房款20万元，车库6万元。”2010年10月20日，金日月公司出具《关于“碧湖新苑”物管用房的情况说明》，载明：“碧湖新苑”物管用房原在2号楼102室，计140.76㎡，后置换到5号楼北侧200㎡平房。盐海居委会（现高产居委会）于2010年10月28日在该情况说明上签字“情况属实”。2010年10月20日，金日月公司向盐海居委会（现高产居委会）出具《保证书》，载明：“金日月公司依据2010年10月20日双方所签订的《“碧湖新苑”物业管理协议书》，已将合同项下的全部资料、物管用房和其他应交物资全部移交给居委会。”嗣后，翟建对案涉房屋进行了装修，并一直居住至今。一审法院另查明，1、盐城市亭湖区南洋镇盐海居委会变更名称为盐城市亭湖区南洋镇街道办事处高产居委会，后又变更为盐城市亭湖区南洋镇高产社区居民委员会。2、在一审法院受理的原告盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区业主委员会诉金日月公司、高产居委会、第三人翟建确认合同效力纠纷一案中，一审法院于2018年5月23日作出（2018）苏0902民初1419号民事判决书，判决：“一、确认金日月公司与第三人翟建于2010年8月13日所签订的房屋买卖合同无效。二、金日月公司应于本判决生效之日起十日内赔偿盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区业主委员会损失6000元。三、驳回盐城市亭湖区南洋镇碧湖新苑小区业主委员会的其他诉讼请求。”该判决书已生效。一审审理期间，翟建申请对案涉房屋装潢及现行价格进行鉴定，2019年6月25日翟建申请变更鉴定事项，只申请对装潢损失进行鉴定，一审法院委托江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2019年7月5日出具了《估价报告书》，确定评估装潢价格为89492元，庭审质证时各方当事人均未申请重新鉴定。鉴定费1750元，由翟建交纳。一审法院认为，翟建与金日月公司签订的《房屋买卖合同》无效。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失的，人民法院应予以支持。”金日月公司擅自将碧湖新苑小区2号楼102室物管用房出售给翟建，此处分行为违反法律法规，此行为属无效行为。一、关于翟建主张返还购房款并赔偿损失的问题。1.《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故金日月公司应返还翟建购房款20万元。金日月公司辩称其未收到翟建20万元，但其已向翟建出具了26万元收据（其中购房款20万元，车库6万元），且翟建一直居住于案涉房屋并进行了装修，应当认定金日月公司已收到翟建20万元购房款。2.翟建主张装潢损失和购房损失的主张，因在购买房屋时翟建明知是物业用房，且国家对物业用房的买卖有相关规定，故翟建在案涉房屋的买卖过程中存在过错，其要求金日月公司作出赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。二、关于高产居委会是否承担责任的问题。根据合同相对性原则，高产居委会与翟建之间没有权利义务的约定，不是合同相对方，合同产生的法律后果不应涉及高产居委会，故高产居委会在本案中不承担责任。综上，翟建的诉讼请求，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、金日月公司应于判决生效之日起十日内返还翟建购房款20万元。二、驳回翟建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由金日月公司负担4300元，由翟建负担7500元；鉴定费1750元，由翟建负担。在本院二审过程中，当事人均未提交新证据。对一审审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，翟建与金日月公司的房屋买卖合同已经（2018）苏0902民初1419号生效判决确认无效，故双方应当依据上述规定互相返还财产及根据过错情况承担相应的责任。因合同已被确认无效，翟建主张金日月公司返还购房款20万元应当予以支持，但同时，翟建也应当向金日月公司返还案涉房屋。关于翟建主张的房屋溢价损失问题，因翟建明知案涉房屋为物管用房，虽然双方签订的买卖合同中约定案涉房屋原为物管用房经置换出卖给翟建，但翟建未提交案涉房屋已经被置换的有效证据，且合同中也约定房屋不办理产权证、土地证，说明翟建对于案涉房屋非属于正常商品房的性质是明知的，在此情形下，其购买了案涉房屋并入住多年，现其要求金日月公司赔偿房屋的溢价损失没有依据，本院不予支持。关于翟建主张的装修损失问题，在一审过程中，一审法院委托江苏东诚亿土地房地产资产评估咨询有限公司就案涉房屋室内装修价格进行鉴定，上述鉴定机构经鉴定作出（江苏）东诚亿（2019）（估）咨字第053号咨询评估意见书，该意见书载明案涉房屋在2019年7月3日价格评估基准日的价格为人民币89492元，考虑到翟建装修入住多年、翟建与金日月公司双方的过错程度，本院酌定金日月公司承担翟建该部分损失3万元。关于高产居委会是否应当承担连带责任的问题，因高产居委会非案涉合同当事人，并未就案涉合同提供担保或者保证，且其在金日月公司出具的置换报告中签署的意见仅为情况属实，故翟建要求高产居委会承担连带责任的理由不能成立综上所述，翟建的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初401号民事判决；二、盐城市金日月房地产开发有限公司在翟建返还盐城市亭湖区房屋（物管用房）的同时支付翟建购房款20万元、装修损失3万元。三、驳回翟建的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11800元，由盐城市金日月房地产开发有限公司负担4300元，翟建负担7500元，鉴定费1750元，由盐城市金日月房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5642元，由盐城市金日月房地产开发有限公司负担1042元，翟建负担4600元。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月二十四日书记员  周亚梅