广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9549号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈秀俊，男，1961年12月3日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。上诉人（原审原告，反诉被告）：陈梓琪，女，1986年12月8日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：张钢，广东国知律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：梁雪冰，女，1991年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢嘉昊，广东华誉品智律师事务所律师。上诉人陈秀俊、陈梓琪因与被上诉人梁雪冰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈秀俊及陈梓琪的共同委托诉讼代理人张钢到庭参加诉讼，被上诉人梁雪冰的委托诉讼代理人袁建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秀俊、陈梓琪上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持陈秀俊、陈梓琪的全部诉讼请求并驳回梁雪冰的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由梁雪冰承担。事实和理由：一、一审法院超过法定审限作出判决，且一审法院在案件审理过程中以需以双方之间的房屋买卖合同诉讼判决结果为依据为由决定中止审理，但该案在2018年7月3日作出判决结果，并在2018年11月21日生效，在时隔半年且在陈秀俊、陈梓琪催问的情况下一审法院才于2019年4月9日发送中止诉讼裁定书，及梁雪冰的反诉状等诉讼文书，亦在此时才向陈秀俊、陈梓琪送达，明显属于程序违法。二、一审判决存在认定事实错误。（一）一审判决无视讼争租赁合同已被陈秀俊、陈梓琪依法解除的事实，认定租赁合同租金止付时间为2017年12月31日明显属于事实认定错误。首先，一审判决已经查明：双方在讼争租赁合同中约定“租赁期限自2016年7月10日至2017年7月9日”及“租期终止以卖方（即陈秀俊、陈梓琪）收齐楼款为准”。其中租期以收齐楼款为准的约定，明显属于期限约定不明确，即自2017年7月9日以后讼争租赁合同转为不定期租赁，陈秀俊、陈梓琪有权随时解除租赁合同；其次，一审判决查明2017年7月10日梁雪冰以房屋买卖合同纠纷为由，提起诉讼要求将讼争房屋过户给自己被法院驳回、梁雪冰在2017年10月30日才取得广州市户口的事实，可清晰看到，因梁雪冰受广州市限购政策影响，导致讼争房屋在合同履行期限内无法交易过户，因此租赁合同约定的“租期终止以收齐楼款为准”明显无法实现，且系由梁雪冰违约所致；最后，一审法院查明：陈秀俊、陈梓琪在2017年7月8日向梁雪冰发出通知，称租赁期限到2017年7月9日后即已届满，并要求梁雪冰搬出并交还租赁房屋。陈秀俊、陈梓琪的前述通知，明显是解除了双方在2017年7月9日以后的不定期租赁合同关系。梁雪冰在该日之后继续无理占用讼争房屋，理应向陈秀俊、陈梓琪支付等同租赁标准的房屋占用费。但一审法院无视上述讼争租赁合同已被陈秀俊、陈梓琪依法解除的事实，以（2018）粤0113民初116号房屋买卖合同纠纷案由的民事判决结果认定陈秀俊、陈梓琪是租赁合同违约方，明显是将房屋买卖合同法律关系和租赁合同法律关系在一审中作同时认定处理，不仅有悖“一事一案”的法律原则，也是明显有失公允。（二）一审法院判决认定陈秀俊、陈梓琪怠于收取楼款，明显属于事实认定错误。梁雪冰一直紧密通过诉讼中申请财产保全方式锁定讼争房屋，导致讼争房屋无法交易过户。此外，在（2018）粤0113民初116号案中，陈秀俊、陈梓琪基于事实及法律规定，也反诉提起了解除房屋买卖合同的请求，是依法行使自身的权利，并不存在怠于收齐楼款以阻却租赁合同终止条件成就的行为。梁雪冰一直没有任何向陈秀俊、陈梓琪交齐楼款的行为，事实上在2017年7月4日，陈秀俊、陈梓琪从汕头赶来广州协同中介及梁雪冰前往讼争房屋按揭银行办理赎契手续，由于梁雪冰顾虑其未取得广州市购房资格，拒绝支付购房款并爽约，梁雪冰直到116号案的诉讼中，应法院要求才在2018年6月向番禺法院提存了购房款，而该购房款在116号案判决生效前陈秀俊、陈梓琪是不可能受领到的。一审判决所查明梁雪冰2017年11月3日及2018年1月4日的两次《律师函》声称支付楼款，但其均在房屋买卖合同诉讼审理过程中，该函件本身并不能代表梁雪冰有支付房款的实质行为，更不存在陈秀俊、陈梓琪怠于收取楼款的情形。综上，请求二审法院予以改判。梁雪冰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回陈秀俊、陈梓琪的全部上诉请求。一、本案一审法院依法中止诉讼程序，待到另一案件的审理终结时再继续审理本案，因此该中止审理的期间没有计入本案审理期限中，梁雪冰认为是符合程序的，因此，陈秀俊、陈梓琪提出的一审程序有误并要求本案发回重审的理由不能成立。二、双方签订的租赁合同与原来的房屋买卖合同存在不可分割的情形，根据双方签订的租赁合同约定租期的终止以收齐楼款为准，由此可知陈秀俊、陈梓琪应当全面履行合同义务，在达到房屋办理过户条件时，应当配合收齐楼款，但陈秀俊、陈梓琪正是因为其在另一案件中因为房价上升也不愿意履行合同，导致本案诉讼的发生，陈秀俊、陈梓琪怠于收取楼款的行为实际上是不当的阻却租赁合同终止的行为。陈秀俊、陈梓琪不能以其违约行为而获益，这是最基本的法理，因此一审判决无论是法理还是说理上均无错误，请求二审法院维持原判。2018年5月31日，陈秀俊、陈梓琪向一审法院起诉请求判令：1.梁雪冰支付讼争房屋占用费75000元（讼争房屋占用费按5000元/月计算，自2018年1月1日起计至2019年4月1日）；2.本案诉讼费由梁雪冰承担。梁雪冰向一审法院反诉请求判令：1.陈秀俊、陈梓琪向梁雪冰返还租赁押金人民币10000元；2.陈秀俊、陈梓琪向梁雪冰返还2017年11月及2017年12月租金，共人民币10000元；3.本案本诉、反诉的全部诉讼费用由陈秀俊、陈梓琪承担。一审法院经审理查明：2016年7月9日，陈秀俊、陈梓琪与梁雪冰双方签订《租赁合同》，约定梁雪冰承租陈秀俊、陈梓琪所有的位于广州市番禺区石基镇傍雁路883号东湖洲花园1区14座1501房（以下简称“案涉房屋”），月租金为5000元，租赁期限自2016年7月10日至2017年7月9日。租赁押金10000元，梁雪冰应当于2016年7月14日前向陈秀俊、陈梓琪交纳，梁雪冰在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，陈秀俊、陈梓琪应当将押金无息退回梁雪冰。双方还约定“租期终止以卖方收齐楼款为准”。合同签订同日，梁雪冰向陈秀俊、陈梓琪支付押金10000元。合同履行过程中，梁雪冰按月向陈秀俊、陈梓琪陆续支付了2016年8月至2017年12月的租金。期间，陈秀俊、陈梓琪于2017年7月8日向梁雪冰发出《通知》，认为租赁期已届满，要求梁雪冰搬出租赁房屋。2017年7月10日，梁雪冰向法院起诉陈秀俊、陈梓琪要求将案涉房屋过户给自己，但由于梁雪冰未取得《购房资格证明》，其诉讼请求被法院驳回。2017年10月30日，梁雪冰获得广州市户口。2017年11月3日，梁雪冰委托律师向陈秀俊、陈梓琪发出《律师函》，告知陈秀俊、陈梓琪其已经取得广州市户口，要求陈秀俊、陈梓琪继续履行双方签订的房屋买卖合同，将案涉房屋过户到梁雪冰名下，同时表示愿意根据约定的流程和手续支付剩余房款，陈秀俊、陈梓琪于2017年11月6日收到上述函件。2018年1月4日，梁雪冰再次向陈秀俊、陈梓琪发出《律师函》，表明房屋履行不存在障碍，要求陈秀俊、陈梓琪继续履行案涉房屋的买卖合同，并同意支付该房屋的购房款，还表明从2018年1月1日起，不再向陈秀俊、陈梓琪支付案涉房屋的租金。2018年1月3日，梁雪冰向一审法院起诉陈秀俊、陈梓琪要求过户案涉房屋[案号：（2018）粤0113民初116号民事判决]，获一审法院支持，该文书中认定“陈秀俊、陈梓琪无故拒不申请提前还贷，其行为直接导致合同无法继续履行，构成根本违约。梁雪冰作为守约方，现已符合广州市限购政策，也已向一审法院提存了2,830,000元，证明其具备一次性支付全部购房款的能力，故对梁雪冰要求继续履行合同的诉讼请求，一审法院予以支持。……陈秀俊、陈梓琪认为本案合同未能继续履行系梁雪冰违约所致，没有事实依据，其在不具备合同解除权的情况下向梁雪冰发出的解除合同通知不发生合同解除的效力。陈秀俊、陈梓琪提出的全部反诉请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持”。陈秀俊、陈梓琪对一审判决上诉后因未在规定的期间内交纳二审案件受理费，不履行法定的二审诉讼义务，被二审法院(2018)粤01民终21107号终审裁定：“本案按上诉人陈秀俊、陈梓琪自动撤回上诉处理，双方均按原审判决执行”。二审裁判文书于2018年11月21日生效。一审期间，梁雪冰于2018年4月25日向法院提存购房款283万元。另查明，2019年3月18日，梁雪冰取得位于广州市番禺区大龙街傍雁路883号1区14座1501房的不动产权证。一审法院认为：陈秀俊、陈梓琪与梁雪冰于2016年7月9日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，依法成立并生效。本案争议焦点在于梁雪冰止付租金的时间应当为何时?以下一审法院从两个方面进行分析。第一方面，根据已经生效的（2018）粤0113民初116号民事判决的认定，梁雪冰作为守约方其要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求得到法院支持，而陈秀俊、陈梓琪作为违约方应当承担违约责任，上述判决认定的结论作为本案以下论述的前提。2017年10月30日梁雪冰获得广州市户口，2017年11月3日梁雪冰委托律师向陈秀俊、陈梓琪发出《律师函》，告知陈秀俊、陈梓琪其已经取得广州市户口符合了购房资格条件，要求陈秀俊、陈梓琪继续履行双方签订的房屋买卖合同，将案涉房屋过户到梁雪冰名下，同时表示愿意根据约定的流程和手续支付剩余房款，而陈秀俊、陈梓琪于2017年11月6日收到上述函件后并未采取行动妥善履行配合过户的义务。至此，如果陈秀俊、陈梓琪严格按照买卖合同的附件第三条的约定在房屋买卖合同签订后360天内（即2017年7月9日前）向银行申请提前还贷、尽责履行了其一方适格的义务的情况下，梁雪冰要求履行合同办理房产过户手续的时间应当从2017年11月6日起开始计算（即2017年11月6日陈秀俊、陈梓琪收到上述函件知悉了梁雪冰已符合购房资格并能继续履行合同、房屋过户已不存在障碍的那个时间点）。2017年11月6日起才能作为梁雪冰最早要求履行约定义务的起算时间，换言之：在此时间点之前以及陈秀俊、陈梓琪如果严格按照买卖合同的附件第三条的约定在房屋买卖合同签订后360天内（即2017年7月9日前）向银行申请提前还贷、尽责履行了其一方适格的义务的前提下，因陈秀俊、陈梓琪未知悉2017年10月30日梁雪冰获得广州市户口的事实，因此，从2017年11月6日开始陈秀俊、陈梓琪才有责任及义务及时配合办理房屋过户手续。又，根据日常房屋交易过程中双方共同前往国土、税务部门办理房屋过户手续直至购房人取得房产证期间，需要花费一定的时间，同时结合本案中“2018年1月4日梁雪冰再次向陈秀俊、陈梓琪发出《律师函》，表明房屋履行不存在障碍，要求陈秀俊、陈梓琪继续履行案涉房屋的买卖合同，并同意支付该房屋的购房款，还表明从2018年1月1日起，不再向陈秀俊、陈梓琪支付案涉房屋的租金”的事实，一审法院认为2017年11月6日至2017年12月31日期间应属于双方共同办理房屋过户手续直至拿到新房产证所需要的合理使用时间。基于以上论述，一审法院认定梁雪冰止付租金的时间应当为2017年12月31日，此后陈秀俊、陈梓琪无权再向梁雪冰收取租金，同时应当无息退回梁雪冰交纳的押金10000元。第二方面，双方约定“租期终止以卖方收齐楼款为准”，即梁雪冰应当按照5000元/月的标准向陈秀俊、陈梓琪支付租金至付清楼款为止，何时视为陈秀俊、陈梓琪收齐楼款？《租赁合同》所约定的楼款即双方2016年7月14日就案涉房屋签订的《广州市存量房买卖合同》和《存量房买卖合同附件》所约定的楼款，该买卖合同已经（2018）粤0113民初116号生效民事判决书确认为有效。在陈秀俊、陈梓琪与梁雪冰已经就案涉房屋达成买卖合意的前提下，陈秀俊、陈梓琪越晚收齐楼款则越晚结束租赁期，此对梁雪冰越不利而对陈秀俊、陈梓琪越有利。因此，从公平原则与诚实信用原则出发，“租期终止以卖方收齐楼款为准”应当包含了陈秀俊、陈梓琪不得怠于收取楼款之意。2017年11月3日，梁雪冰已经通过《律师函》的方式向陈秀俊、陈梓琪表明愿意支付楼款，但陈秀俊、陈梓琪自认为没有违约过错而未予接受。2018年1月初，梁雪冰再次向陈秀俊、陈梓琪表明同意支付该房屋的购房款，同时不再向陈秀俊、陈梓琪支付案涉房屋的租金。至此梁雪冰已经两次向陈秀俊、陈梓琪提出要求支付楼款，且给予了陈秀俊、陈梓琪1个月的间隔期，陈秀俊、陈梓琪应当及时继续履行合同义务，以便收取楼款。现陈秀俊、陈梓琪的消极行为损害了梁雪冰的合法权益，已生效法律文书也认定了其违约过错行为，应当为此承担相应的责任。因此，一审法院认为于2017年12月31日《租赁合同》约定的租期终止条件已经满足，陈秀俊、陈梓琪无权再向梁雪冰收取租金，同时应当无息退回梁雪冰交纳的押金10000元。综合以上两个方面的论述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院于2019年12月17日作出如下判决：一、陈秀俊、陈梓琪于本判决生效之日起五日内向梁雪冰退还押金10000元；二、驳回梁雪冰的其余反诉请求；三、驳回陈秀俊、陈梓琪的全部诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1675元，由陈秀俊、陈梓琪负担；反诉受理费150元，由陈秀俊、陈梓琪与梁雪冰各负担75元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：陈秀俊、陈梓琪主张梁雪冰支付案涉房屋自2018年1月1日至2019年4月1日期间的占用费是否合法有据，应否支持。本案双方就案涉房屋签订房屋买卖合同，在未达到约定的房屋交付条件之前，基于梁雪冰对房屋的占有使用，双方又签订了租赁合同，故本案虽审理的是租赁合同关系，但与双方之间的房屋买卖合同关系的事实相关，一审法院认为应以生效的（2018）粤0113民初116号民事判决认定的结论作为本案认定的前提，并无不当。一审法院根据该案查明及认定的事实，认为陈秀俊、陈梓琪于2017年11月6日收到梁雪冰的函件后有责任及义务及时配合办理房屋过户手续，并根据日常房屋交易惯例所需要的办证时间，认为2017年11月6日至2017年12月31日期间应属于双方共同办理房屋过户手续直至拿到新房产证所需要的合理使用时间，继而认定梁雪冰租赁合同止付租金的时间应当为2017年12月31日，此后无权再向梁雪冰收取租金，不予支持陈秀俊、陈梓琪上述主张。该认定论述透彻，理据充分，本院不再赘述。陈秀俊、陈梓琪虽对该一审认定提出异议，但未能提供新的证据和新的事实，因此，对于陈秀俊、陈梓琪的上诉主张，本院不予支持。综上，陈秀俊、陈梓琪的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由陈秀俊、陈梓琪负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年六月十九日本书记员  张 旭彭诗敏