江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2730号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏同福实业集团公司，住所地南京市高新开发区2号公寓楼2层。法定代表人：吴同虎。破产管理人：江苏三法律师事务所。委托诉讼代理人：曹燕，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭鹏，江苏三法律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵金强，男，1959年8月9日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：殷成刚，江苏同科律师事务所律师。委托诉讼代理人：关雅文，江苏同科律师事务所律师。上诉人江苏同福实业集团公司（以下简称同福公司）因与被上诉人赵金强排除妨害纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同福公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的反诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决关于“确认赵金强对同福公司享有债权311139元”的认定属事实认定有误、法律适用不当，应当予以纠正。上诉人同福公司与被上诉人赵金强签订的《场地租赁协议》第五条第6款明确约定：“如因本协议下的场地使用权和房屋，遇国家和政府社会公共利益建设或甲方土地转让等的需要时，甲、乙双方均明确表示服从大局的需要。终止本协议的履行，双方互不追究违约责任和法律责任。甲方可以向乙方退还未到期的租金。对于乙方已实际在该租赁场地及房屋上的添加物等财产由政府拆迁部门依据相关政策规定予以补偿，与甲方无关”。根据该条合同中关于“甲方土地转让”的约定，规定的是只要出现土地转让的情况，双方均应服从大局的需要，而本案中同福公司因为破产的处理，需要将土地进行拍卖，属于上述“甲方土地转让”的情形，因此按合同约定双方就应当互不追究违约责任，被上诉人赵金强无权要求上诉人承担违约责任，一审支持上述债权错误。破产法第53条关于“管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权”的规定只是赋予了合同相对方损害赔偿的请求权，但并不是只要解除合同就一定产生损害赔偿的后果。合同法保护的是交易双方的高度意思自治，只要不违反法律法规禁止性的规定，合同的约定都应当受到法律保护。本案同福公司因涉及银行贷款纠纷诉讼土地一直被法院查封，生产经营停滞中不得不将案涉土地出租，但又因为其诉讼结果的无法预见，所以才会在合同条款中约定了该“特别约定”，此条款的设置充分反映了同福公司和赵金强在签约时对如此长期限的合同做出了何种情形下合同终止的特别约定，在满足该条款情形发生时同福公司不承担违约赔偿责任。同福公司在破产清算程序中，由管理人根据破产法的规定处置同福公司土地，从严格意义上，仍属于同福公司处置资产出售土地的性质，因此应当适用该合同约定。一审法院认定同福公司应当承担赔偿责任系对该条款的不当解读。2.评估存在重大程序遗漏，一审不应采信评估报告结论。一审根据苏兴资评报字（2019)第098号评估报告，认定截止2017年8月1日现存水泥地坪及围墙重置全价为515700元，按成新率67%计算，剩余价值为345519元，截止2018年6月上述建筑物残余价值为311139元。这一认定系采用了一般正规建筑公司的成本测算，并使用了按照建筑法要求的质量的建筑物使用寿命的标准进行计算。本案所涉建筑物系违章建筑，既无规划也无建设施工许可，更没有竣工验收报告。通过现场勘验也可以看出，赵金强搭建的围墙多处坍塌，因此根本不能用通行建筑物重置价格来推算残值。在鉴定过程中赵金强也未向鉴定部门提交其施工合同、费用支出凭据，作为申请鉴定一方提交材料是其法定义务。鉴定部门在没有审核其投入成本的情况下做出该鉴定结论是不严谨的，人民法院不应采信。赵金强辩称：1.上诉人因破产而提前解除合同，不符合场地租赁协议第5条第6款约定的解除条件，即使符合约定的解除条件，也因赔偿提前解除合同给被上诉人造成的损失，否则显失公平。2.一审法院委托江苏兴光资产评估公司出具的评估报告是客观、真实的，程序也是合法的，应当予以采信。综上，请求驳回上诉，维持原判。同福公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认同福公司、赵金强签订的场地租赁协议于2017年7月15日起解除；2.判令赵金强迁让；3.判令赵金强承担本案诉讼费用;4.判令赵金强支付5.5亩的土地占有使用费（自2016年7月1日起至2018年6月30日止按1万元/亩计算，2018年7月1日起至实际迁出之日止按1.1万元/亩计算）。赵金强反诉称，要求确认赵金强对同福公司享有债权345519元。一审法院认定的事实：一、2012年8月1日同福公司（甲方）与赵金强（乙方）签订场地租赁合同，就甲方名下位于江苏省连云港开发区花果乡新村村新墟公路北侧的一块175亩场地中的15亩（2015年1月5日变更为5.5亩）的土地及其上的房屋租赁事宜作如下约定，租期为15年，自2012年7月1日至2027年6月30日止；场地年租金为1万元/亩/年，乙方每年一次性给付足年租金，租金每五年递增一次，每次在前一年租金基础上递增10%。二、2016年11月1日法院受理申请人江苏苍梧律师事务所提出的对同福公司破产清算申请，2017年3月17日指定江苏三法律师事务所担任破产管理人。2017年4月28日法院在人民法院报张贴同福公司破产公告，告知债权人申报债权。2017年4月18日同福公司破产管理人向赵金强发出止付函，要求赵金强暂停支付与破产公司相关的款项，2017年7月13日破产管理人向赵金强寄发告知函，告知赵金强与同福公司的租赁合同已解除不再履行，限赵金强于2017年8月15日前腾空占有的租赁物并归还管理人，对于赵金强多缴纳的租金及损失，可依法向管理人申报债权。2018年2月1日，同福公司破产管理人在赵金强租赁场所张贴《限期迁出告知函》，要求赵金强自通知函张贴之日起15日内迁出占用的同福公司场地并告知赵金强本人。三、截止2018年2月1日，赵金强尚未迁出，同年6月30日管理人至同福公司现场查验时，赵金强已不在此场地经营，其租赁费已交至2018年6月30日。四、1995年同福公司案涉土地因诉讼被法院查封直至2018年破产受理后案涉土地被解封，庭审中赵金强表示在签订租赁合同时，同福公司未告知案涉土地已被法院查封。五、以上事实，有同福公司、赵金强当庭陈述，场地租赁协议，（2016）0111破申1号民事裁定书、（2017）0111民破2号决定书、公告、止付函、告知函、限期迁出告知函、谈话笔录、特快专递单及查询详单、收款收据、转帐记录等证据证实。另查明，同福公司及赵金强对以下事实存在争议：赵金强以同福公司解除协议要求其迁出造成其因修建案涉场地混凝土地坪及围墙损失345519元（2017年8月1日为评估基准日）为由，要求同福公司予以赔偿。为证明其主张，赵金强向法庭提交以下证据：证据一、2012年8月1日的场地租赁协议一份，证明租期尚未到期；证据二、2012年8月1日赵金强的申请一份，证明赵金强在出租土地上进行投资建设是经过同福公司同意的；证据三、江苏兴光资产评估有限公司出具的苏兴资评报字（2019）第098号评估报告一份，证明截止2017年8月1日案涉出租土地上混凝土地坪及围墙在原用途原地持续使用前提下的评估值为345519元。同福公司对赵金强上述证据的质证意见为：对证据一、二、三的真实性均无异议，但认为该评估报告因参照标准的建筑公司的计价标准，导致单价高于连云港市价，赵金强做地坪时，不可能聘请正规的建筑公司，成本和费用不可能这么高，评估报告只能是载明案涉地面重置价格。根据合同约定，土地归同福公司所有，地上不可拆卸的构筑物所对应的价值也应该归同福公司所有。一审法院认为，一、同福公司、赵金强于2012年签订的场地租赁协议系双方真实意思表示且不违反法律规定禁止性规定，应为合法有效。现双方租赁合同虽未到期，但因同福公司已被法院宣告破产，同福公司破产管理人要求解除合同，一审法院应准许。庭审中同福公司、赵金强确认，赵金强已于2018年6月迁出案涉租赁场地，且其租金已交至2018年6月30日，故同福公司要求赵金强迁出案涉土地及支付租金的诉讼请求，一审法院不再处理。二、对于赵金强要求确认对同福公司享有债权345519元的诉讼请求，赵金强提供的证据一至证据三同福公司对其真实性均无异议，一审法院予以确认。上述证据证明，同福公司与赵金强的租赁协议期限至2027年6月30日，赵金强因经营需要经同福公司同意对租赁场地进行平整、修建水泥地坪及围墙，截止2017年8月1日现存水泥地坪及围墙重置全价为515700元，按成新率67%计算，剩余价值为345519元；现同福公司因破产提前解除合同，应对赵金强上述建筑物及水泥地坪的剩余价值进行赔偿，故赵金强要求同福公司确认其债权于法有据，一审法院应予支持。因赵金强实际使用案涉租赁物至2018年6月，一审法院确定截止2018年6月上述建筑物残余价值为311139元，故赵金对同福公司享有债权311139元。同福公司关于赵金强在与同福公司签订租赁合同时应明知案涉土地已被查封，现同福公司因破产案涉土地被拍卖，根据合同约定双方互不追究违约责任的辩解，依据不充分，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第五十三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、江苏同福实业集团公司与赵金强签订的场地租赁协议于2017年7月15日解除；二、确认赵金强对江苏同福实业集团公司享有债权311139元；三、驳回江苏同福实业集团公司其他诉讼请求；四、驳回赵金强的其他反诉请求。本诉案件受理费3600元，由赵金强负担；反诉案件10910元、鉴定费9500元，由同福公司负担诉讼费5967元、鉴定费9500元共计15467元，由赵金强负担诉讼费4943元。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院二审予以确认。另查明，双方场地租赁合同第五条第6点约定：“甲、乙双方不得擅自提前终止合同，双方特别约定：如因本协议下的场地使用权和房屋，遇国家和政府社会公共利益建设或甲方土地转让等的需要时，甲、乙双方均明确表示服从大局的需要，终止本协议的履行，双方互不追究违约责任和法律责任。甲方可以向乙方退还未到期的租金。对于乙方已实际在该租赁场地及房屋上的添加物等财产由政府拆迁部门依据相关政策规定予以补偿，与甲方无关。”双方当事人二审期间均无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：赵金强对同福公司是否享有311139元的债权。本院认为，现有证据证明，双方约定的租赁期限至2027年6月30日，赵金强因经营需要经同福公司同意对租赁场地进行平整，修建水泥地坪及围墙。同福公司与赵金强虽然在场地租赁协议中约定“如因本协议下的场地使用权和房屋，遇国家和政府社会公共利益建设或甲方土地转让等需要时，甲、乙双方均明确表示服从大局的需要终止本协议的履行，双方互不追究违约责任和法律责任”，但同福公司在签订合同时应已明知案涉土地被查封，但并未提供充分证据证明已向赵金强明确告知并提示风险，且该约定中“甲方土地转让”应理解为甲方正常经营时对土地的转让行为，不应包括依照破产法的规定提前终止合同并由破产管理人处置破产财产的情形，基于公平原则，同福公司因破产提前解除合同，应对赵金强上述建筑物及水泥地坪的剩余价值进行赔偿。一审期间，经赵金强申请，一审法院依法委托江苏兴光资产评估有限公司对涉案水泥地坪及围墙的价值进行了评估，评估程序合法，评估依据充分，评估报告亦经当事人质证，应予采信。同福公司认为评估存在重大程序遗漏，但并未提供充分证据证明自身观点，本院对其该项上诉理由不予采信。结合评估报告的意见，截止2017年8月1日，现存水泥地坪及围墙重置全价为515700元，按成新率67%计算，剩余价值为345519元；因赵金强实际使用案涉租赁物至2018年6月，一审认定截止2018年6月上述建筑物残余价值为311139元，系依法行使裁量权，并无不当。综上所述，同福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5967元，由上诉人江苏同福实业集团公司负担。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十四日法官助理 谢新辉书 记 员 刘 东