广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂10民终797号 上诉人（一审原告）：农炳年，男，1977年4月22日出生，壮族，住田东县。 上诉人（一审原告）：农瑞优，女，1977年12月6日出生，壮族，住田东县。 委托诉讼代理人：谈永机，广西龙翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗智丹，广西龙翔律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）：广西华浩房地产开发有限公司，住所地：田东县平马镇福东香米厂西侧明秀小区。 法定代表人：蒋福华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 上诉人农炳年及农瑞优、广西华浩房地产开发有限公司（以下简称华浩公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服田东县人民法院（2019）桂1022民初1261号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月6日受理后，依法组成合议庭进行审理并于同年4月14日组织各方当事人到庭接受法庭询问，上诉人农炳年及农瑞优的委托代理人谈永机及罗智丹，华浩公司的委托代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农炳年及农瑞优上诉请求：一、改判一审判决第二项为华浩公司向其支付逾期办证违约金48828元；二、撤销一审判决第三项并改判为被上诉人广西华浩房地产公司从2019年7月21日至2019年9月3日止，按已付房款为基数，按日万分之三向其支付违约金；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人华浩公司承担。理由如下：一、一审认定下列事实错误：1、本案交房时验收合格；2、田东县住建局整改通知单：因15米路旁商铺业主擅自搭建临时棚作商铺并将原地下停车场擅自改成超市，违反审定的规划设计，须拆除违章建筑及将地下停车场恢复原状后再申请规划验收，该通知单并未确认是业主搭建临时棚及业主将停车场改成超市。3、2018年4月16日，华浩公司向田东县住建局提交申请报告，要求依法拆除业主黄秋凤违章建筑，恢复原状。二、华浩公司未在交房720天内给农炳年等人领取到房产证、未验收合格、违规交房、没有履行“销售和使用承诺”即“出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不得擅自改变与商品房有关的公共部位和实施的使用性质”义务，车位没有按规划进行销售而是把车位当做整体商品房出售，应承担责任、即使是第三人侵权造成开发商违约，按照《合同法》及双方合同约定，华浩公司也应承担违约责任。三、根据《合同法》及双方合同约定，一审免除华浩公司2018年4月16日之后的违约金错误，违约金应计算至2019年9月3日。四、一审认定给华浩公司90天办证期限，过期以全部购房款按日万分之三计至其领取到房产证之日止，但判决主文没有这项。五、最高法规定90天办证期限，本案华浩公司在720天内未能给其办证应承担违约责任。六、开发商把车库内172个停车位整个出售给黄秋凤是欺诈行为，导致违约不能提供给其他业主车位；开发商和黄秋凤订立合同，允许商铺扩宽三米以及把地下停车场改成超市，存在过错。一审认定一案的交房时间有误。 华浩公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回上诉人农炳年等人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。理由如下：1、其公司已于2019年8月办理得各户的不动产权证，完成全部房屋的初始登记，故一审判决的第一项没必要应予撤销。2、其公司于2015年12月8日收到田东县住房和城乡规划建设局的整改通知单就要求违法建筑人黄秋凤整改，其拒不整改，其公司于2018年4月16日申请住建局责令黄秋凤拆除违法建筑已履行义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定，其公司没有过错，不应承担违约责任。 农炳年及农瑞优、华浩公司针对对方的上诉请求未作答辩。 农炳年及农瑞优向一审法院起诉请求：1、判令被告华浩公司履行协助原告办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋所有权权属登记需由出卖人提供的资料报房地产登记机关备案；2、判令被告华浩公司向原告支付逾期办证违约金（计算：以已付房款252342元为基数，从2017年10月21日起至2019年7月20日止，按日万分之三计算，共48828元；从2019年7月21日起至原告领取房屋产权证之日止，以已付房款252342元为基数，按日万分之三计算）；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2015年9月20日，原告农炳年、农瑞优（买受人）与被告广西华浩房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20140563，合同约定原告购买被告开发的、位于田东县平马镇福东香米厂西侧明秀小区都市嘉园51栋702号房，总价款252342元。合同第十一条第（一）项约定：出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；第二十条房屋登记第（一）项约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；第（三）项约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自合同解除通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.15％利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第（三）项约定：因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同同时对商品房面积差异处理、逾期付款责任及其他事项进行了约定。合同签订后，原告以首付及银行按揭贷款方式向被告支付了购房款共252342元。2015年10月20日被告向原告交付所购商品房，按合同约定，被告应于2017年10月10日前办理房屋产权登记证书交给原告。 另查明，都市嘉园三期工程竣工验收合格后，被告向原告交房，2015年11月11日被告向田东县住建局申请对都市嘉园三期工程进行规划验收，田东县住建局于2015年12月8日交给华浩公司一份竣工建筑规划整改通知单：因15米路旁商铺业主擅自搭建临时棚作商铺并将原地下停车场擅自改成超市，违反原审定的规划设计，须拆除违章建筑及将地下停车场恢复后再申请规划验收。2015年12月9日，华浩公司通知业主黄秋凤要求整改，自行拆除违章建筑并恢复地下停车场，但该业主拒不执行整改。2018年4月16日，被告向田东县住建局递交申请报告，要求住建局依法责令业主黄秋凤拆除违章建筑，恢复原状，以便规划验收，办理业主的房屋产权证。2019年5月24日在田东县人民政府的协调下，被告的都市嘉园三期工程通过规划验收，目前被告正在协调配合相关部门办理原告房产证的手续当中。 一审法院认为，依法成立的合同，具有法律效力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、被告是否有履行协助原告办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报房产登记机关备案；2、原告诉请被告支付逾期办证违约金是否应予支持。对于本案的第一个争议焦点，结合本案，被告的都市嘉园三期工程已通过规划验收，目前被告正在配合相关部门办理原告房产证的手续当中，但需要办理房产证的业主较多，办理时间需要一个过程，但也不能无期限拖延，本院认为应当给被告90天的办证时间适宜，超过90天未办理的，以原告所付全部房款为基数，按日万分之三计，计至原告取得房产证之日止。关于本案的第二个争议焦点，按照原、被告双方所签《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房产证的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”的规定，本案中，被告向原告交房的时间是2015年10月20日，原告应取得房产证的时间是2017年10月10日，但至今原告尚未取得房产证，所以被告的行为已构成违约。被告违约的原因是其他业主搭建违章建筑，致使被告的都市嘉园三期工程无法通过规划验收所致。对于其他业主搭建的违章建筑，虽然被告无职权处置，但被告有向政府职能机构申请处置的义务，本案中被告于2018年4月16日向田东县住建局申请处置后，其应履行的义务已完成，所以被告的违约时间应从2017年10月11日起计算至2018年4月16日共185天，以原告所付全部房款252342元，按日万分之三计，共计14005元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告广西华浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内履行协助原告农炳年、农瑞优办理房屋所有权证的义务，并将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告广西华浩房地产开发有限公司向原告农炳年、农瑞优支付逾期办证违约金14005元；三、驳回原告农炳年、农瑞优的其他诉讼请求。 二审审理期间，华浩公司提交以下证据：1、住建局答复，证明住建局于2016年1月12日给其公司书面答复，称因都市嘉园三期业主黄秋凤存在违法搭建的问题，该局依法查处后再通知华浩公司申请规划验收和办理产权登记。2、三期签收领名册，证实都市嘉园三期工程商品房办理初始不动产权证后，华浩公司通知各业主到公司领回自己的初始不动产权证书，业主们于2019年8月27日开始陆续领回自己的证书。被上诉人农炳年等人质证认为，华浩公司提交的证据一不具有证据三性，亦不属于新证据，不能证实其主张。对证据二，除了8月27日周磊签收这份有异议，对其他签收日期的真实性无异议，但不能证实能够领到房产证，而只是去申报办理房产证材料。本院认为，证据一不能证实华浩公司的主张；证据二客观、真实、与本案有关联，予以确认。 上诉人农炳年及农瑞优来提交以下证据：办理不动产权证通知，证明开发商于2019年9月3日张贴公告告知业主去办证，违约金应计算至2019年9月3日。华浩公司质证认为，对证据三性无异议，对证明目的有异议。本院认为，该证据与本案有关联，可作本案参考依据。 除了“本案交房时验收合格；田东县住建局整改通知单确认是业主搭建临时棚及业主将停车场改成超市”不予认定以外，二审查明的事实与一审的一致。 另查明，2015年10月15日，上诉人华浩房地产公司向上诉人农炳年交付本案所购商品房。2019年9月3日，广西华浩房地产开发有限公司通知都市嘉园33#、35#、36#、37#、38#、39#、50#、51#楼的业主到其公司售楼部领取相关资料去办理房屋不动产权证。 再查明，2014年12月23日，黄秋凤（定购方）与广西华浩房地产开发有限公司（出卖方）签订了《都市嘉园项目商品房定购书》（以下简称《定购书》），内容约定，定购方定购出卖方出售的都市嘉园三期项目的35#、36#、37#、38#、39#楼一、二楼、50#、51#楼一、二、三楼，靠15米道路的全部商铺、-1层地下室全部、-2层39#楼至38#全部，该商品房面积约为10000平方米，总价8680万元，地下停车场和负2楼停车场不办理产权证，签订定购书同时，定购方向出卖人支付定购金500万元作为履约担保，并约定定购方交清50%的首付款后，出卖方才允许定购方正式营业。双方对何时签订商品房买卖合同未作约定。2015年8月31日，原告作为田东县大都市购物广场的经营者（乙方）与被告（甲方）签订了《关于田东县大都市购物广场购买广西华浩房地产开发有限公司都市嘉园项目三期商铺及地下停车位有关事项的补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定，乙方将靠15米大道的都市嘉园三期商铺扩宽3米以及都市嘉园三期地下停车场改为商场之事，须由乙方与政府部门协商处理妥当，乙方不能因此事影响都市嘉园三期规划验收，甲方同意将乙方购买的商铺、地下停车场提前交付乙方使用。该事实有已生效的田东县人民法院（2016）桂1022民初1372号民事判决确认。 本院认为，根据各方当事人的陈述及答辩意见，本案的争议焦点为：华浩公司应否支付农炳年、农瑞优违约金，如支付则应如何计算。 关于焦点。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的规定，合法有效，合同当事人应当按照合同的约定履行义务。本案合同约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自合同解除通知之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6.15％利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。虽然上诉人农炳年等人在二审提出对一审认定的交房时间有异议，但其在一审起诉主张的交房时间即为2015年10月20日，上诉人华浩公司未提出异议，故一审认定上诉人华浩公司于2015年10月20日交付房屋并无不当。上诉人华浩公司未履行合同义务，导致买受人未能在合同约定的时间内取得房屋不动产权证，存在违约，应承担相应的违约责任。上诉人华浩公司主张是业主黄秋凤违反违规建筑导致整改，其于2018年4月16日向住建局报告责令黄秋凤拆除违章建筑，其已履行义务，不承担逾期办证的违约责任。本院认为，根据已生效的田东县人民法院（2016）桂1022民初1372号民事判决及黄秋凤与华浩公司签订的《补充协议》，华浩公司允许黄秋凤将靠15米大道的都市嘉园三期商铺扩宽3米以及都市嘉园三期地下停车场改为商场，该行为与被住建局要求整改存在一定关联性，并且华浩公司与黄秋凤之间系另一层法律关系，并不影响本案合同关系，故华浩公司不承担违约责任的主张，本院不予以支持。 关于违约金的计算问题。由于出卖人原因导致买受人在合同约定或者法定期限内未能取得房屋不动产权证的，出卖人依法承担违约责任。逾期办证并非商品房买卖合同的主要特性及内容，并且出卖人已按合同交付房屋及买受人已支付房款，商品房买卖合同的主要目的已实现，本案买受人未能举证证明逾期办证导致其的经济损失，因此，本院结合本案合同履行情况、出卖人过错程度及考虑买受人的实际损失等，对逾期办证违约金适当调整为按日万分之一计算。虽然合同约定自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止计算违约金，但本院认为，开发商应积极履行为买受人准备相关材料达到办理房屋不动产权证条件的义务，以买受人完成房屋不动产权证登记为条件存在不特定因素，若买受人怠于办理产权会损害出卖人的合法权益。本案系因其他业主违章搭建导致整改，上诉人华浩公司已于2018年4月16日向政府职能机构申请处置，其已积极履行相应的义务，违约金算至2018年4月16日为宜，违约时间从2017年10月11日算至2018年4月16日共185天，一审认定并无不当，故本案违约金为252342元×185天×0.1‰＝4668.33元。 关于一审判决第一项，因双方当事人均认为该项已履行应予撤销，本院予以确认。 综上所述，上诉人农炳年、农瑞优的上诉请求不能成立，应予驳回。上诉人华浩公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，且经本院审判委员会讨论后，判决如下： 一、维持田东县人民法院（2019）桂1022民初1261号民事判决第三项； 二、撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初1261号民事判决第一项； 三、变更田东县人民法院（2019）桂1022民初1261号民事判决第二项为：上诉人广西华浩房地产开发有限公司支付上诉人农炳年、农瑞优逾期办证违约金4668.33元。 一审案件受理费1021元，由上诉人农炳年、农瑞优负担511元，由上诉人广西华浩房地产开发有限公司负担511元；二审案件受理费821元，由上诉人农炳年、农瑞优负担743元，由上诉人广西华浩房地产开发有限公司负担78元。 上述应付债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 农良邦 审 判 员 凌文楼 审 判 员 罗翠航 二〇二〇年六月二日 法官助理 黄焕月 书 记 员 周星宇