江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0305民初3354号原告（案外人）：王秀娟，女，1971年2月13日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：邵浩，江苏彭城律师事务所律师。被告（申请执行人）：王冬云，女，1968年12月26日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。第三人（被执行人）：李季，男，1987年4月26日出生，汉族，住徐州市贾汪区。第三人：王旭，女，1987年6月6日出生，汉族，住徐州市贾汪区。第三人：王甲荣，男，1960年3月19日出生，汉族，住徐州市贾汪区。第三人：蔡桂娥，女，1958年1月26日出生，汉族，住徐州市贾汪区。原告王秀娟与被告王冬云、第三人李季执行异议之诉一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，依据王秀娟的申请，依法追加王旭、王甲荣、蔡桂娥为第三人参加诉讼。原告王秀娟及其委托诉讼代理人邵浩、被告王冬云及其委托诉讼代理人吴浩、第三人王旭、王甲荣、蔡桂娥到庭参加诉讼，第三人李季经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。经审理查明：王冬云诉李季民间借贷纠纷一案，本院于2012年12月1日作出（2012）贾吴民初字第128号民事判决：李季于判决生效后十日内给付王冬云借款25万元。该判决发生法律效力后，根据王冬云的申请，本院于2013年6月14日立案执行，案号为（2013）贾执字第0946号，2013年12月6日终结执行，2018年9月4日恢复执行，执行案号为（2018）苏0305执恢字447号。在（2013）贾执字第0946号案件的执行中，2013年9月13日，本院作出（2013）贾执字第946号民事裁定书，裁定查封李季位于徐州市贾汪区徐贾公路北侧解台村三组综合楼4-502室房产，并于该日向贾汪区房屋产权处送达了查封手续。2015年8月24日、2018年8月8日本院办理了续封手续，查封期限至2021年8月7日。在（2018）苏0305执恢字447号案件执行过程中，因本院对涉案房产进行执行，案外人王秀娟提出异议后。本院于2019年7月26日作出（2019）苏0305执异108号执行裁定书，驳回王秀娟的异议申请。原告王秀娟向本院提出诉讼请求：判决停止对原告购买的位于大吴解台村三组综合楼4-502室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本案审理过程中，王秀娟申请撤回“解除对该房屋的查封”的诉讼请求。事实和理由：2017年12月2日，我在微信朋友圈看到蔡桂娥出售涉案房屋的信息后，我就给蔡桂娥联系，蔡桂娥告诉我涉案房产是2012年8月6日李季抵给他的，看完房子后，与蔡桂娥达成买卖协议，以23.6万元的价格成交，并通过银行支付了房款。涉案房屋的房产证也在我手中，当时我们到贾汪区房产局过户，工作人员告诉我想过户得两证齐全，由于缺土地证所以就没有过户。综上，涉案房产是我的合法财产，故诉求停止对该房的执行。被告王冬云辩称，1、原告不具备案外人提起执行异议之诉的资格。案外人是否享有提出执行异议及异议之诉的权利,应有明确的法律或司法解释依据，除此之外，不能授予其提出执行异议之诉的权利；2、王甲荣与李季之间只有抵债协议，并没有订立合法有效的买卖合同；3、王甲荣在庭审中也认可了并没有实际入住涉案房屋，其也未提供相应证据证明其已实际占有该房屋；4、王甲荣没有支付涉案的购房款，抵债协议中所列的借款是虚构的，并不真实存在，这一点从庭审中对债务的构成进行了陈述和举证就可以证明；5、涉案的抵债协议存在逃避债务，规避执行的嫌疑，不排除双方恶意串通，倒签日期，存在逃避执行的可能。另外参照最高院出版的全国法院民事审判工作会议纪要理解与适用一书中的观点，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债，以物抵债不适用执行异议规定第28、29条的规定。涉案的房屋是小产权房，不能办理过户，蔡桂娥对此也是明知的。第三人王旭述称：被告认为以房抵债协议是伪造的、时间是向前串改的不是事实。被告说房屋无法过户，当时在买房时，因为是解台村在农村土地建筑的房屋，解台村的队长当时说等土地证下来就可以办理过户，然后就一直在等。后来我与李季有感情纠纷，他欠王甲荣、蔡桂娥的钱，因为当时没有能力还钱，我们是自愿写的以房抵债协议第三人蔡桂娥、王甲荣述称：当时李季借钱，都是三万两万的，后来到买挖机，不是2011年就是2012年拿了七万，钱包括我闺女、我侄子的。当时抵房的时候，我的欠条给他了。当时借钱都是现金。我借给李季的钱部分是我的，还一部分是娘家亲戚的，所以我就得把房子卖了还他们钱。涉案房屋我要了32万元没卖出去，我都是通过张贴的方式卖房的，后来实在卖不出去，我就用微信卖房，要的是26万元，王秀娟讲价，才卖了23.6万元。第三人李季未到庭，未提供意见。本院查明：涉案房屋位于徐州市贾汪区徐贾公路北侧解台村三组综合楼4-502室，为农村集体土地上建筑的房屋，第三人李季于2009年8月15日向徐州市贾汪区大吴镇解台村第三村民小组购买，2009年10月15日在徐州市贾汪区房屋产权户籍监理所办理了房屋登记，房屋所有权人为李季。经核实，因该房屋为集体土地上建筑的房屋，不能办理土地使用权证，不能办理房屋过户手续。第三人李季与第三人王旭于2009年8月7日登记结婚，2012年8月9日，经本院调解，双方自愿解除婚约关系。2012年8月17日，王旭在徐州市妇幼保健站引产，人工终止妊娠的时间为34周。2013年12月18日，李季与王旭复婚并办理了结婚登记手续。第三人王甲荣、蔡桂娥系王旭的父母。庭审中，原告王秀娟向本院提供蔡桂娥向其出具的收条一份，内容为：今收到王秀娟房款23.6万元，收款人蔡桂娥，备注：解台锦程小区4单502室。证明2018年1月26日，其以23.6万元的价格从王甲荣、蔡桂娥手中购买了涉案房屋，当时是口头协商的，在收条出具之前，部分房款已经提前支付，在全款付清之后，蔡桂娥向其出具了收条。提供王秀娟在徐州彭城农村商业银行存款利息清单以及中国农业银行银行卡交易明细清单四份，证明在2017年12月28日王秀娟取款4万元，2018年1月26日取了10万元，2018年1月26日取了10万元中间向蔡桂娥存9万元，2017年12月28日存了8万元到蔡桂娥卡里，其余款项以现金形式支付给蔡桂娥，证明交易确实存在且涉案款项已经全额支付，付清了房屋价款。提供木韵江南家具订货单一份、墙纸施工的微信转账记录一份、房屋现场照片、手机截屏一组，证明王秀娟在购买涉案房屋后已经对房屋进行装修并且采购了相关的家具，证明王秀娟已经实际占有并入住。王秀娟陈述，其在2018年1月26日接到蔡桂娥交付的涉案房屋后进行了装修，于2019年入住。针对涉案房屋的情况，王秀娟提供2012年8月6日，李季、王旭为甲方，王甲荣、蔡桂娥为乙方，双方签订的《以房抵债协议》一份，内容为：2012年5月2日，甲方因购买挖掘机缺少资金向乙方借款26万元，约定一月还清，还款期限到，甲方无力偿还。经甲乙双方协商达成如下协议：1、甲方自愿把位于贾汪区徐贾公路北侧解台村三组综合楼4-502室抵给乙方，抵价26万元正。2、甲方从签字之日不再欠乙方任何款项。3、交房时间：2012年8月7日。4、甲方在签协议时把房屋所有权证（贾字第021856号）交给乙方，并积极争取办好土地所有权证，一旦乙方要求过户，甲方应协助乙方办理房产过户手续，过户费用由乙方负担。5、此协议经双方签字生效。如违约，违约方承担违约金6万元。6、该协议一式两份，甲乙双方各存一份。王秀娟提供证人张某,4（徐州市贾汪区佩剑法律服务所法律工作者）到庭证词一份，张某,4证明当时有一个叫陈立新的给其打电话，说有老两口和小两口要签房屋抵债协议，李季和王旭去了，另一方的名字忘了，该协议为其书写。被告王冬云对《以房抵债协议》的形式上有异议，认为该协议无法证明协议上记载的26万元债权是否存在，在没有办理产权登记变更手续的情况下，该房屋的所有权人仍然是李季。王冬云向本院申请司法鉴定，鉴定该协议的落款时间是否为2012年9月18日王冬云起诉李季民间借贷纠纷立案后倒签或者补签的，对协议书字迹的形成时间进行鉴定。经本院委托，南京师范大学司法鉴定中心根据《司法鉴定程序通则》第二十九条第一款、十五条第二项（鉴定材料不真实、不完整、不充分或者取得方式不合法）于2019年12月6日作出终止鉴定告知书。第三人蔡桂娥为证明其与李季、王旭之间存在真实的交易关系，向本院提供：1、蔡桂娥的银行卡交易明细一份。2012年5月5日其银行卡内存有129500元，其将银行卡交给李季后，2012年5月6日李季转账6.7万元买挖机，5月7日取3000元，5月8日取四笔5000元，5月8日转支3.9万元。2、提供李季的银行卡取款明细一份，证明2012年5月8日现存2万元，转存3.9万元。证明李季从其处转款、取款129500元。3、李季向陈某,4借款10万元，向王冉借款2万元，向王涛借款1万元的收条各一张，证明其代李季偿还了上述款项，其从陈某,4、王冉、王涛处取回了借条。4、证人陈某,4到庭证词一份，陈某,4证明李季当时向其借钱10万元，是现金交付，用房子抵押，董某,4进行了担保。后李季出了点事，外面欠钱多，家庭不和。我就找到李季让李季还钱，我老家是瓦庄的，和蔡桂娥认识，就找到蔡桂娥说怎么还钱，蔡桂娥说她想把房子留下来，她来还这个钱。蔡桂娥还钱后我就把条子给了蔡桂娥。5、证人董某,4到庭证词一份，董某,4证明2012年4、5月份李季向陈某,4的10万元借款实际是其使用的，当时为做机械向陈某,4借款10万元，现金交付，以李季的名义借的。6、微信截图，手机聊天记录截图。证明蔡桂娥在手机上卖房子。7、2012年4月5日，李季向陈某,4出具的借款10万元的借条一张（该借款的担保人为董某,4）、李季向王冉借款2万元的借条一张、向王涛借款1万元的借条一张，证明蔡桂娥替李季偿还了借款。蔡桂娥陈述，李季为买挖掘机，向我借款129500元，同时李季向陈某,4借款10万元、向王冉借款2万元、向王涛借款1万元，李季向陈某,4借款时，将本案所涉房屋的房产证交给了陈某,4，当时李季欠我129500元，还欠别人的钱，又有外遇，我女儿王旭要与李季离婚，李季没有钱还我，我必须要把房子拿到手，但房屋价值26万元，在这种情况下，我同意替李季向陈某,4、王冉、王涛偿还13万元，李季同意把房屋抵给我。2012年8月9日李季与王旭离婚当日晚，李季将房屋交给了我，我通过贴广告的方式出卖该房，没有卖出，后其又在微信朋友圈出卖该房，并将涉案房屋卖给了王秀娟。第三人王旭陈述，当时因与李季出现夫妻感情问题，其于2012年8月17日在徐州市妇幼保健站引产，证明当时王旭和李季不是串通离婚，不存在财产转移的情形。2013年6月28日，就王冬云申请执行一案，本院在对李季询问时，李季陈述，其在大吴的投资公司借了钱，将涉案房屋抵给大吴的投资公司了，其借的钱都借给万利达机械加工厂的董某,4了。本院认为，本案的执行异议人为王秀娟，其以23.6万元的价格从蔡桂娥处购买涉案房屋，购买的时间为2018年初，王秀娟也实际占有该房屋，现本院强制对涉案房屋的执行，王秀娟为利害关系人，其有权向本院提出排除执行实体权益的执行异议之诉。被告王冬云辩称王秀娟不具备案外人提起执行异议之诉资格的辩称意见不能成立，本院不予采信。本案所涉房屋为在徐州市贾汪区集体土地上建筑的房屋，也就是平常所称的“小产权房”，王旭和王秀娟均不是该集体的村民。虽然该房屋办理了房屋产权证，但不能办理土地所有权证，当时为什么能办理房屋产权证不得而知。本院在执行过程中对该房屋的处置，不是对房屋所有权的确认，而是现状处置。对小产权房执行异议的处理，在法律没有明确规定的情况下，可以参照对商品房执行异议的处理。虽然王秀娟购买涉案小产权房的时间为2018年初，而本院查封涉案房屋的时间为2013年9月13日，但涉案房屋为王秀娟从第三人蔡桂娥、王甲荣处购买，认定王秀娟是否为该房屋的现状所有人，就应确认蔡桂娥是否在2013年9月13日之前取得并占有涉案的房屋，此为本案认定的关键。如果蔡桂娥在2013年9月13日之前为涉案房屋的现状所有人，则王秀娟的诉讼理由能够阻却本院的执行，否则，不能阻却本院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自生原因未办理过户登记。本案中，房屋登记在李季的名下，因涉案房屋为小产权房，不能办理产权过户手续，因此可以确认非因蔡桂娥、王甲荣、王秀娟的原因未办理过户手续。原告提供的李季、王旭和王甲荣、蔡桂娥于2012年8月6日签订的《以房抵债协议》，虽然王冬云对此有疑问，认为合同存在倒签的可能，但王冬云没有举证证明。考虑当时李季与王旭为夫妻，王旭为王甲荣、蔡桂娥之女，在审查李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥涉案买卖房屋的合同时，应注重对李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥有无串通进行审查。考虑以下因素可以确认在本院查封之前李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥已签订合法有效的书面买卖合同，且蔡桂娥已支付了全部涉案房屋的价款。1、涉案《以房抵债协议》上记载的合同签订时间为2012年8月6日，本院查封的时间为2013年9月13日，现没有证据证明涉案《以房抵债协议》为倒签和恶意串通签订；2、该协议由法律工作者张某,4代笔，且张某,4到庭予以说明；3、《以房抵债协议》为2012年8月6日签订，李季与王旭在2012年8月9日调解离婚，2012年8月17日王旭在徐州市妇幼保健站引产，证明当时王旭和李季不是串通离婚，不存在财产转移的情形；4、李季当时欠账较多，蔡桂娥提供了其银行存款的取款、汇款情况的证据，提供了李季向陈某,4、王冉、王涛借款13万元的借条，且证人陈某,4到庭陈述李季欠其10万元由蔡桂娥偿还，故蔡桂娥陈述李季当时向其借款129500元，蔡桂娥代李季偿还陈某,4、王冉、王涛偿还13万元，李季同意以涉案房屋抵账，蔡桂娥、王甲荣取得涉案房屋有其合理性。《以房抵债协议》明确约定了交房时间为2012年8月7日，且在庭审中，蔡桂娥陈述在2012年8月9日李季与王旭离婚当日晚，李季将房屋交给了蔡桂娥，本院查封的时间为2013年9月13日，因此，应认定在本院查封之前涉案房屋已交付王甲荣、蔡桂娥。综上，虽然涉案房屋现登记在李季的名下，没有办理房屋过户手续，但李季、王旭与王甲荣、蔡桂娥签订书面的房屋买卖协议后，蔡桂娥以李季欠蔡桂娥、陈某,4、王冉、王涛的借款抵付了房款，在本院查封之前李季已将涉案房屋交付给王甲荣、蔡桂娥，本案所涉房屋不能办理过户手续非因王甲荣和蔡桂娥的原因。现王甲荣、蔡桂娥将涉案房屋出卖给王秀娟，王秀娟向本院提出执行异议之诉，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：停止对位于徐州市贾汪区综合楼4-502室房屋的强制执行。案件受理费4840元，由被告王冬云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  夏厚春人民陪审员  由俊清人民陪审员  张士梅二〇二〇年六月二十四日书 记 员  解梦梦