河北省张家口市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀07民特19号 申请人：张家口市溪禹房地产开发有限公司，住所地张家口市下花园区新辰路18号。 法定代表人：王树平，董事长。 委托诉讼代理人：刘冬梅，下花园区兴园法律服务所法律工作者。 被申请人：崔风鸣，男，1950年1月1日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：曹有明，河北天权律师事务所律师。 申请人张家口市溪禹房地产开发有限公司与被申请人崔风鸣申请确认仲裁协议效力一案，本院于2020年4月26日立案后进行了审查。现已审查终结。 申请人张家口市溪禹房地产开发有限公司请求确认申请人与被申请人签订的两份“商品房买卖合同”仲裁条款无效。事实与理由：申请人与被申请人之间不存在商品房买卖关系。争议房屋系双方与第三人耿涛通过互相抵账达成附条件的转让意向，但是所附条件至今未成就，而仲裁协议仅为商品房买卖合同中固有的条款，三方之间不存在合法有效的仲裁协议。因此该仲裁条款不适用因三方顶账而形成的房屋转让意向以及由此产生的争议。一、2015年11月17日，申请人向耿涛购买矿粉，并约定以下花园区生活家居广场1号楼609号、706号、707号3套房屋折抵1125157.08元货款给耿涛，后者需向申请人提供等值与房款数额的砂石料。之后，耿涛因拖欠被申请人矿粉货款361570.25元无力偿还，在其尚未向申请人供足砂石料的情况下，将其中706、707两套房屋（价值779450.08元）抵账给被申请人，因房屋价值与欠款数额存在四十余万元反差，于是三方协议由被申请人向申请人补足2600吨矿粉后，申请人向其交付两套房屋，但是申请人至今未收到被申请人此项货物。二、《商品房买卖合同》生效的前提与条件是被申请人向申请人补足2600吨矿粉，否则申请人怎会以价值70多万元的房屋折抵耿涛欠被申请人361570.25元的货款呢？本案争议的焦点是三方之间形成抵账纠纷，缺一不可，而三方并未就以房抵账，形成合法有效的仲裁协议，被申请人仅以商品房买卖合同中固有的、规范买卖双方的仲裁条款对申请人申请仲裁，其与耿涛存在恶意串通，套取申请人房屋之嫌。 申请人根据《中华人民共和国仲裁法》第20条“当事人对仲裁协议的效力有异议的，可以请求仲裁委员会作出决定，或者请求人民法院作出裁定。……。当事人对仲裁协议的效力有异议的，应当在仲裁庭首次开庭前提出。”以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释第12条“当事人向人民法院申请仲裁协议效力的案件，由仲裁协议约定的仲裁机构所在地的中级人民法院管辖。”特向贵院提出仲裁条款效力的确认申请，请求确认申请人与被申请人商品房买卖合同中约定的仲裁条款无效。 被申请人崔风鸣答辩称，一、被申请人与申请人之间签订的商品房买卖合同合法有效，进而商品房买卖合同中仲裁条款当然有效。理由：1、双方之间签订的商品房买卖合同是由申请人提供的格式条款，申请人对合同中的争议仲裁条款是明知的。申请人在申请书中明确自认：“仲裁条款是商品房买卖合同中固有的条款”；2、双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示。两份商品房买卖合同，出卖人处均加盖有申请人公司的公章，而且有申请人公司的法定代表人印章，是申请人公司的真实意思表示；3、依据《仲裁法》规定，本案中商品房买卖合同中的仲裁条款符合仲裁法规定的有效的构成要件。其中第16条：仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。第17条：有下列情形之一的仲裁协议无效：（一）约定的仲裁裁决事项，超出法律规定的仲裁范围的；（二）无民事行为能力人或者限制行为能力人订立的仲裁协议；（三）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。第19条：仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效不影响仲裁协议的效力，仲裁庭有权确认合同的效力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国仲裁法》若干问题的解释》第十条：合同成立后未生效或者被撤销的，仲裁协议效力的认定，适用仲裁法第十九条第一款的规定。当事人在订立合同时就争议达成仲裁协议的，合同未成立不影响仲裁协议的效力。在本案中双方订立的商品房买卖合同，仲裁条款符合仲裁法第16条规定的仲裁协议有效的构成要件，合法有效。签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不存在仲裁法第17条仲裁协议无效的情形。仲裁法第19条规定仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效不影响仲裁协议的效力。基于以上三点理由，被申请人与申请人之间签订的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同中仲裁条款当然有效。二、双方之间存在着真实的商品房买卖合同。1、申请人在申请书中认可申请人向耿涛购买矿粉，欠耿涛矿粉款1125157.08元，于是申请人用其公司在下花园生活家居广场一号楼609、706、707三套房抵顶耿涛的矿粉款，因此该三楼房的所有权已经归耿涛所有。2、耿涛购买被申请人的矿渣粉欠被申请人361570.25元（有【2014】宣县商初字第114号调解书证实）。3、耿涛用申请人的顶账房706、707，两套楼房抵顶欠申请人的矿张粉款361570.25元。由于被申请人的货款不足以抵顶两套楼房，于是被申请人再给耿涛2600吨矿渣粉，换句话说，耿涛将其拥有的申请人的债权转让给了被申请人，而且耿涛通知了申请人，申请人同意配合被申请人，双方签订了商品房买卖合同，因此双方之间存在着真实的商品房买卖合同，只不过是被申请人以抵顶方式支付了申请人的购房款。三、被申请人已经全部履行了商品房买卖合同。首先，被申请人于2015年11月21日将2600吨矿渣粉提货单交付耿涛，随后耿涛拉了2600吨矿渣粉，补足了房款，履行了合同。其次。被申请人以顶账方式一次性支付了申请人的购房款。综上所述，申请人主张仲裁协议无效既无事实依据又无法律依据。因此被申请人请求人民法院查明事实，依法判决驳回申请人的诉讼请求。 经审查查明，2015年11月17日作为甲方的河北溪禹商贸有限责任公司与作为乙方的耿涛签订二份《抵顶合同》，第一份协议约定：1、乙方供应甲方矿粉，每吨150元（含运费），送到甲方指定地点。2、甲方以开发的生活家居广场1号楼706单元，面积98.3平方米房屋一套，实际面积以房管局测量为准，单价3998元每平米，房屋总价393003.34元，抵顶乙方的矿粉款。3、甲方协助乙方办理过户手续，费用由乙方负担。4、乙方应按甲方的要求供应矿粉，保证质量、及时到货，直至供足到所抵顶房屋价款为止。5、该合同为双方结算依据，及时核对所供矿粉账目。6、未尽事宜双方及时协商。7、本协议一式二份，双方各持一份，签字生效。第二份协议约定：1、乙方供应甲方砂石料，砂子每方35元（含运费），石子每方50元（含运费），送到甲方站内。2、甲方以自建的生活家居广场1号楼6层9号，面积86.47平方米房屋一套，1号楼707单元，面积99.66平米房屋一套，实际面积以房管局测量为准，单价3998元每平米，两套房屋总价732153.74元，抵顶乙方的砂石料款。3、甲方协助乙方办理过户手续，费用由乙方负担。4、乙方应按甲方的要求供应砂石料，保证质量、及时到货，直至供足到所抵顶房屋价款为止。5、该合同为双方结算依据，及时核对所供石料账目。6、未尽事宜双方及时协商。7、本协议一式二份，双方各持一份，签字生效。 2015年11月17日张家口市溪禹房地产开发有限公司与崔风鸣签订《商品房买卖合同》，合同约定所购房屋为1座1单元707号，每平米3998元，付款方式为一次性付款，交付期限在2016年12月31日前。第二十三条约定：因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方当事人同意由张家口仲裁委员会仲裁（双方当事人也可以在附件五“合同补充协议”中另行约定仲裁机构或另行约定向人民法院起诉）。附件五：合同补充协议，充实第六条，付款方式及期限：1、买受人在交定金约定的日期内将首付款一次性交与出卖人后，剩余款项需由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款的，买受人必须在出卖人通知买受人办理银行按揭贷款之日起七个工作日内将贷款所需资料交付出卖人。2、出卖人协助买受人办理银行按揭贷款的过程中如因买受人的原因，未通过银行申请的按揭贷款款项时，双方可重新达成新的付款协议。如协议不成，双方均可解除合同。如出卖人解除合同的，应返还买受人已交的首付款（并按银行同期活期存款利率付给利息）。如买受人解除合同的，应向出卖人支付合同中约定房屋总价款10%的违约金。3、出卖人在协助买受人办理银行按揭贷款过程中，按揭贷款银行上调或下调贷款比率，增加或降低贷款期限时，买受人按贷款银行最终审批结果办理，不能以此追究出卖人的责任。遇有贷款银行下调贷款比例即减少贷款金额时，由此增加的相应首付款金额，买受人于出卖人通知之日起10日内一次性将增加的首付款交付给出卖人。如买受人在上述期限内，未将增加的首付款交与出卖人，买受人除向出卖人足额支付增加的首付款项外，须向出卖人支付所增加首付款20%的违约金。买受人必须按照出卖人指定的银行办理银行按揭贷款。 2015年11月20日张家口市溪禹房地产开发有限公司与崔风鸣签订《商品房买卖合同》，合同约定所购房屋为1座1单元706号，面积98.3平方米，每平米3998元，付款方式为抵顶货款，交付期限在2016年12月31日前。第二十三条约定：因履行本合同发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，双方当事人同意由张家口仲裁委员会仲裁（双方当事人也可以在附件五“合同补充协议”中另行约定仲裁机构或另行约定向人民法院起诉）。附件五：合同补充协议，充实第六条，付款方式及期限：1、买受人在交定金约定的日期内将首付款一次性交与出卖人后，剩余款项需由出卖人协助买受人办理银行按揭贷款的，买受人必须在出卖人通知买受人办理银行按揭贷款之日起七个工作日内将贷款所需资料交付出卖人。2、出卖人协助买受人办理银行按揭贷款的过程中如因买受人的原因，未通过银行申请的按揭贷款款项时，双方可重新达成新的付款协议。如协议不成，双方均可解除合同。如出卖人解除合同的，应返还买受人已交的首付款（并按银行同期活期存款利率付给利息）。如买受人解除合同的，应向出卖人支付合同中约定房屋总价款10%的违约金。3、出卖人在协助买受人办理银行按揭贷款过程中，按揭贷款银行上调或下调贷款比率，增加或降低贷款期限时，买受人按贷款银行最终审批结果办理，不能以此追究出卖人的责任。遇有贷款银行下调贷款比例即减少贷款金额时，由此增加的相应首付款金额，买受人于出卖人通知之日起10日内一次性将增加的首付款交付给出卖人。如买受人在上述期限内，未将增加的首付款交与出卖人，买受人除向出卖人足额支付增加的首付款项外，须向出卖人支付所增加首付款20%的违约金。买受人必须按照出卖人指定的银行办理银行按揭贷款。 本院经审查认为，本案中双方签订商品房买卖合同是其真实意思表示，仲裁协议符合《中华人民共和国仲裁法》第十六条的要求，且不存在《中华人民共和国仲裁法》第17条规定的仲裁协议无效的情形，应确认仲裁协议有效。 依照《中华人民共和国仲裁法》第十六条、第二十条规定，裁定如下： 驳回申请人张家口市溪禹房地产开发有限公司的申请。 申请费400元，由申请人张家口市溪禹房地产开发有限公司负担。 审判长  赵景献 审判员  赵 亮 审判员  姜 兵 二〇二〇年六月十一日 书记员  李 琦