江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2872号上诉人（原审被告）：吴磊，男，1981年4月13日出生，汉族，住江苏省如皋市。被上诉人（原审原告）：付晓，女，1984年1月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人吴磊因与被上诉人付晓房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴磊的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回付晓全部诉讼请求；诉讼费用由付晓承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.吴磊并非恶意拖欠租金不予支付，而是付晓没有全部交付租赁物和租赁物无法通过消防验收，根据合同约定吴磊有权不付租金。2.案涉房屋2019年1月2日注册了昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心，说明付晓已经将房屋出租给他人使用。3.根据合同约定，案涉房屋有合理消防验收免租期，吴磊、付晓需要寻求第三方对案涉租赁物的消防验收情况做评估，在验收合格后方开始计算房租。付晓一直未安排物业公司推荐第三方消防验收评估机构。后来吴磊自己找了评估机构，发现案涉房屋肯定无法通过消防验收。4.一审法院在错误的事实基础上错误的适用了法律。根据双方合同约定，吴磊拖欠租金时，付晓作为出租人才有权享有解除权、本案中，吴磊不存在拖欠租金的情形，吴磊不支付租金有法律和合同支持。付晓二审辩称，1.本案事实部分。双方签订合同后，付晓向吴磊交付了房屋，双方对交接面积无争议，也不存在边界问题。吴磊在装修的过程中，多次和邻居产生边界纠纷，从邻居处强行索取并实际取得部分面积，强行以面积不足为由拒绝支付租金。事实上，吴磊实际占有房屋并将房屋转租给案外人收取高额的租金。吴磊恶意拖欠租金的意图十分明显。2.本案证据部分。付晓一审中已经提交了证据，吴磊同两名案外人签订的租赁合同以及聊天记录，均证明案涉房屋由吴磊和案外人正常使用，付晓交付的房屋无面积的边界争议，不存在瑕疵。3.关于吴磊的上诉意见，付晓完全不同意。付晓已经交付合同约定的房屋，吴磊单方面向邻居索取争议面积大约50平方米，其历史档案无法证明属于付晓产权范围，现吴磊主张争议面积为付晓所有，一审法院要求其履行举证义务对房屋进行测绘，吴磊拒绝应当承担举证不能的法律后果。吴磊向第三方转租或第三方实际使用的房产，已经证明房屋无任何消防验收或其他方面瑕疵。付晓向一审法院起诉请求：1.判令解除付晓、吴磊于2018年11月14日签订的《租赁合同》；2.判令吴磊于判决发生法律效力之日起十日内搬离并返还位于昆山市的租赁房产；3.判令吴磊向付晓支付免租期的租金111010元；4.判令吴磊从2019年1月4日起至吴磊返还房屋之日止，按每月66666元的标准向付晓支付房屋占有使用费；5.判令吴磊支付合同解除应承担的物业费、水费、电费、一楼配套门面房租金、一楼配套门面房物业费至吴磊返还房屋之日止，暂截止至2019年2月20日计4万元；6.判令吴磊支付违约金326370元；7.请求判令吴磊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月14日，付晓（甲方）和吴磊（乙方）签订租赁合同，约定：一、租赁物情况。1.甲方向乙方提供的租赁物坐落昆山市(以下简称该租赁物)。2.本合同租赁面积为1958.83平方米(含公摊面积)。3.签订本合同前，甲方已告知乙方甲方为该租赁物的所有权(所有权人/法律规定的其他权利人)，并已告知乙方该租赁物(未)设定抵押。4.该租赁物的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，该租赁物就现有装修、附属设施、设施状况为出租标准，甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜见本合同附件。2.甲方同意给予乙方3.5个月的免租期，免租期2018年11月15日2019年3月1日。在此期间，乙方无需支付租金，但应交纳水电费、物业等其它相关费用。3.在正式交接前，甲方结清与租赁物有关的所有应由甲方承担的费用(包括但不限于水费、电费等)。三、租赁用途。乙方向甲方承诺，租赁该租赁物仅作为教育培训、商业经营等使用(除KTV、游戏厅外)，并向甲方承诺不随意变更用途，同时遵守国家和地方有关该租赁物使用和物业管理的规定以及租赁物所在物业的物业管理制度及规定。四、租金支付方式(以下租金不含物业费及各种其他费用)。租金为每季度一付，由于甲方给乙方免租3.5个月，每期租金应该在到期前的15天内支付。具体租金内容如下：①自2018年11月15日起至2019年11月14日止：租金566666元/期(大写：伍拾陆万陆仟陆佰陆拾陆元整)其中免租期3.5个月。②自2019年11月15日起至2020年11月14日止：租金850000元/年(大写：捌拾伍万元整)。③自2020年11月15日起至2021年11月14日止：租金900000元/年(大写：玖拾万元整)④自2021年11月15日起至2022年11月14日止：租金950000元/年(大写：玖拾伍万元整)⑤自2022年11月15日起至2023年11月14日止：租金1000000元/年(大写：壹百万元整)自2023年11月15日起至2024年11月14日止：租金1050000元/年(大写：壹佰零伍万元整)⑦自2024年11月15日起至2025年11月14日止：租金1100000元/年(大写：壹佰壹拾万元整)⑧自2025年11月15日起至2026年11月14日止：租金1150000元/年(大写：壹佰壹拾伍万元整)⑨自2026年11月15日起至2027年11月14日止：租金1200000元/年(大写：壹佰二十万元整)①自2027年11月15日起至2028年11月14日止：租金1250000元/年(大写：壹佰贰拾伍万元整)。4.租金不包括水电费(含分摊面积)、通讯费、煤气费等费用由乙方承担。五、租赁保证金。1.租赁保证金为人民币150000元(大写人民币壹拾伍万元整)，乙方应在2018年11月19日前支付剩余租金人民币贰拾万元整应该在起租日后一个月内支付完成。合同押金应该在合同到期后无息退还。3.本租赁合同期满不再续约或租赁合同提前解除的，甲方扣减乙方应付未付款(包括但不限于水电煤等费用)、违约金及损失赔偿款等应付款后，将租赁保证金无息返还乙方。六、转租。该租赁物由于经营相关需求甲方允许乙方可以部分转租、或者合作经营等，但应该提前告知甲方。租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，对于乙方装修、扩建及增设附属设施和设备的，在返还租赁物时，可移动部分装饰、设施，由乙方负责搬出；不可移动、不可分割部分建筑、装饰、设施，经双方同意装修物及附着物不可移动部分装饰、设备，归甲方所有。(4)一楼门面房(现楼梯通道)系甲方租赁而来，乙方应按甲方的合同金额另行支付房租，由甲方代收代付或直接交付给物业公司，租赁期限与本合同同步。十三、违约责任。1.甲方未能按约定向乙方交付租赁房屋的，则起租日相应顺延。2.乙方未能按约定向甲方支付租金、租赁保证金或其他费用的，则每逾期一日，乙方应按本合同项下日租金的1.5倍向甲方支付违约金。未足额支付租金满15日，合同自动解除。4.因非甲方原因导致合同解除的，甲方有权要求乙方按本合同年租金总额20%承担违约金，并负责赔偿由此给甲方造成的一切损失；非乙方原因导致合同解除的，违约责任对等。上述合同签订后，吴磊支付了15万元的押金，付晓将租赁房屋交付给吴磊。2018年11月16日，吴磊提出房屋面积被隔壁公司占用，付晓称对此事不知情，双方就交付面积产生争议。2018年12月23日，吴磊向付晓发送告知函，内容为：本人于2018年11月14日与您签订租赁合同租贵方位于昆山市玉山镇柏路65号成峰商范第一层房屋、至今贵方未正常交付于我方，签合同之日我方以电话、当面方式沟通，贵方均未达成交房要求，导致使我方大片面积不能正常使用和装修。出现的房屋使用问题，房东均未做出合理解决方案，但又要求我支付第二期付款，双方分歧太大，为主张我方权益，请贵方收到本函后，希望贵方积极妥善处理该房屋历史遗留问题，交付与我方正常使用，我方将积极付款。贵方未解决房屋交付问题导致我方装修和开业的延期或无法使用我方损失应由贵方承担。具体沟通时间节点如下：1.2018年11月14日与贵方达成租赁合同，房屋未全部正常交付；2.2018年11月19日我方按照合同正常给贵方缴完第一期房租；3.2018年11月19日我方部分装修施工时发现贵方房屋部分面积仍被他人使用。我方多次和贵方沟通，贵方均未解决。也没有提出解决方案。4.至今为止贵方声称临近腾大和学思堂的地方属于我方承租的范围，但经我方实地核实，该范围实际是学思堂教育和腾大教育正在使用，并且学思堂多次打通房屋墙壁，并声称我方承租部分属于为公共面积，不属于我方承租，双方多次发生纠纷，为此我方多次报警，同时要求房东出面澄清解决该房屋使用问题，房东均未做岀合理解决方案，导致我方装修延误，产生巨大损失。请您收到本函件后积极沟通解决。我方已经开始部分装修，因为贵方无法正常交付房屋，至今有一大半面积无法装修和施工，严重影响我方装修工期，造成巨大损失，我方在贵方解决房屋使用问题后，立刻支付二期租金。如贵方不能正常交付房屋，我方将按照您我双方签订的租赁合同第十二条第一点约定的内容解决问题“甲方未能按照约定向乙方交付租赁房屋的，则起租日相应顺延”。事实争议地为附图一实际圈部分。2018年12月30日，付晓委托律师向吴磊发送关于柏庐路65号拖欠租金事宜的函，内容为：关于题述事项，本律师经当事人委托，已于2018年12月24日及25日两次致函阁下，提醒贵司依照合同如期支付租金，但截至今日贵公司仍未履行合同义务。贵司拒付租金的各项借口，即无任何事实、合同及法律依据，也无相应证据支持，在事实上及法律上均不成立，我当事人也一概不予认可。贵公司在合同之外企图扩大租赁面积和周边产生的争议，与租赁合同无关，必须由贵公司自行承担责任。由此，贵司无理拖欠我方租金、以及相关第三方物业费及一楼配套门面房租金，经我方多次催促仍拒不履行合同义务，已构成对租赁合同的根本违约。我方出于友好善意，再次提醒并声明如下：1.由于贵司违约，我方将根据合同第十三条规定按照日租金的1.5倍加收违约金；2.由于贵司拖欠租金已满15日，我方随时有权正式解除租赁合同，并根据合同约定按年租金的20%索取违约赔偿金；3.在合同未正式解除之前，租赁合同及其各项条款继续有效。贵公司必须预见可能发生的后果，并对包括租金及装修在内的损失扩大部分自行承担责任。请贵公司收到本函后，立即主动联系我方，就上述事项同我方协商。我方视贵司合作态度以及是否立即足额支付租金，可能放弃以上关于贵司违约的部分或全部索赔权利。此外，在贵司拖欠租金情况下，我方有权采取其它对等措施维护我方权益。2019年1月1日，付晓（乙方）与昆山诚信物业管理有限公司（甲方）签订物业管理合约，约定物业管理服务的收费标准，乙方使用的位于昆山市的商业服务办公用房计建筑面积1958.83平方米，甲方按建筑面积每平方米2.5元/月收取。2018年6月27日付晓（乙方承租方）与万皓铭（甲方出租方）签订房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落在昆山市间，建筑面积60.77平方米，房屋质量钢混。租赁期限从2018年12月20日至2028年12月19日。2018年12月20日至2019年12月19日租金75000元，2019年12月20日至2020年12月19日租金75000元，2020年12月20日至2021年12月19日租金81000元，2021年12月10日至2022年12月19日租金81000元，2022年12月20日至2023年12月19日租金87480元，2023年12月20日至2024年12月19日租金87480元，2024年12月20日至2025年12月19日租金94478元，2025年12月20日至2026年12月19日租金94478元，2026年12月20日至2027年12月19日租金102036元，2027年12月20日至2028年12月19日租金102036元，合同约定可以转租。付晓将该房屋转租给吴磊。另查明，涉案房屋2018年11月至2019年2月期间电费1165元，2019年2月水费21元。2019年2月21日，付晓支付一个月物业费3918元。本案审理过程中，吴磊申请对涉案房屋进行测绘，后又撤回测绘申请。一审法院认为：付晓与吴磊签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，法院予以认定。双方争议的焦点在于吴磊认为付晓未将全部面积交付，付晓认为涉案房屋十年来就是按照现状分割，不存在少交付的问题。对此一审法院认为，吴磊并未提供充分证据证明隔壁公司侵占了本应属于付晓房屋的面积，吴磊认为付晓交付面积不足没有事实依据，其申请测绘又撤回申请，且双方在合同中明确约定“该租赁物的公用或合用部位的使用范围、条件和要求，该租赁物就现有装修、附属设施、设施状况为出租标准”，故一审法院对吴磊的抗辩意见不予采纳。根据合同约定“租金为每季度一付，由于甲方给乙方免租3.5个月，每期租金应该在到期前的15天内支付”，故吴磊应当于2019年2月15日前支付2019年3月1日至5月15日期间租金。现吴磊未支付，构成违约，付晓主张按照合同第十三条第二款约定解除合同，一审法院予以支持。吴磊于2019年3月3日收到一审法院寄出的诉状，故一审法院认定合同于2019年3月3日解除。合同解除后，吴磊应当搬离涉案房屋并返还给付晓。关于付晓主张的免租期的租金，可以认定为付晓的损失，付晓同时主张免租期的租金损失和违约金，一审法院认为，合同约定违约金为年租金的20%，该违约金不足以弥补付晓的损失，针对付晓同时主张的租金损失和违约金，一审法院对违约金数额进行调整，调整为合同约定的20%年租金加3.5个月租金，合同第一年年租金80万元，故计算为393333元。因免租期后吴磊并未搬离涉案房屋，故其应当支付自2019年3月1日至实际搬离之日止的占有使用费，按照每月66666元的标准支付。付晓已经垫付的水电费共计1186元，吴磊应当支付给付晓。关于二楼租赁房屋的物业费，合同约定由吴磊支付，故吴磊应当支付从2018年11月15日起至实际搬离之日的物业费，按照3918元/月标准计算。关于一楼门面的租金和物业费，应参照双方合同约定由吴磊支付给付晓，租金按照75000元/年的标准支付，物业费按照1823元/年的标准支付，从2018年11月15日计算至吴磊实际搬离之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、付晓与吴磊于2018年11月14日签订的《租赁合同》于2019年3月3日解除。二、吴磊于判决生效后十日内搬离并返还位于昆山市的租赁房产。三、吴磊向付晓支付违约金393333元。四、吴磊于判决生效后十日内按每月66666元的标准向付晓支付房屋占有使用费，从2019年3月1日起计算至返还房屋之日止。五、吴磊于判决生效后十日内支付付晓水电费1186元，二楼物业费（从2018年11月15日起计算至实际搬离之日，按照3918元/月标准计算），一楼门面租金（从2018年11月15日计算至吴磊实际搬离之日，按照75000元/年的标准支付），一楼门面物业费（从2018年11月15日计算至吴磊实际搬离之日，按照1823元/年的标准支付）。六、驳回付晓的其他诉讼请求。案件受理费7900元，保全费4946元，合计12846元，由吴磊负担。二审与一审查明事实一致。二审中，吴磊提供如下证据：1.视频和通话录音，从视频资料中可以看出案涉房屋存在产权争议，邻居装修时砸墙进入，我方装修时对方阻挠，并多次报警，付晓电话录音中指出腾大教育的位置是付晓自己的，吴磊装修没有问题，事实上吴磊装修根本无法进行，邻居一直阻挠。2.昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心企业信息公示报告。证明其作为一家培训机构，于2019年1月2日注册，说明付晓在2019年1月2日前已与昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心签订租赁协议，此时吴磊正在装修和消防设计。付晓存在一房两租或多租的嫌疑。3.付晓案涉房屋的房产校对图。证明付晓交付的房屋与不动产校对图完全不一致，由于产权面积较大，消防和设计存在非常大的困难。4.微信聊天记录，证明付晓在2018年11月19日的聊天中指出和腾大有争议的面积是自己的，并且该面积含有消防出口。2018年12月5日的微信聊天记录付晓指出图纸是四个消防通道，现场只有三个消防通道，已经说明付晓没有交付清楚和交付完成给吴磊使用。5.付晓向吴磊发送的合同解约接管函，证明付晓在没有终审判决前已经接管物业，并与学腾教育公开签约。6.昆山市学腾课外辅导中心有限公司的企业信息公示，证明该公司注册地址为案涉房屋，付晓一房两租，导致争议和消防不能通过。7.昆山市消防大队消防设计意见书，证明学腾教育与付晓早已经签订租赁协议，该租赁合同也在教育部门备案，学腾取得办学许可证，因为办学许可证必须由房东的租赁合同和签字，相关部门还要看到不动产原件，说明付晓一房两租。8.一审判决前后的照片，证明一审前吴磊装修前拍摄了和邻居有纠纷位置，地砖是完好的，东侧墙面也是完好的。一审后照片有装修过的痕迹，原来的地面清除，有争议的地方地砖、东墙被砸，付晓剩余的房屋面积全部砸通。付晓在之前微信中也称是有争议的面积，一审中却矢口否认，一审后争议面积被砸通，可以看出付晓已经收回了争议面积。付晓针对吴磊的上述证据发表质证意见：1.针对证据1视频和通话录音，视频内容是对方与周边邻居发生冲突，印证了吴磊强行从邻居处取得经营面积，该面积一直由振华集团所有并出租，付晓与振华集团并无任何争议和纠纷。吴磊入场后，想要霸占该面积，就告诉付晓通过自己测量的面积，该面积属于付晓，要帮助付晓要回。付晓因在上海，对情况不了解，认为既然吴磊承租，就由吴磊自行处理。吴磊在未告知付晓的情况下，强行砸开隔断，与邻居产生冲突报警处理，吴磊在派出所求助于付晓，付晓为了帮助吴磊脱困向警方证明该争议面积属于自己，故警方不再做治安案件处理。对方提供的证据4微信聊天记录及音频记录均是在该背景下产生，当时付晓感觉吴磊能帮助自己拿到一定面积，对付晓不是坏事，对吴磊采取配合态度，为了查明争议面积实际权属，2018年12月15日后委托律师调查了历史档案资料，并同振华集团商谈，律师发现不动产交易中心的房型图及相关档案资料对于争议面积没有明确界限，故立即向吴磊说明了情况，告知争议面积不属于付晓，也不属于吴磊承租范围。对此一审法院已经查明，鉴于吴磊拒不认可该事实，向二审法院提交关于柏庐路65号拖欠租金的复函及微信截图。2.昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心企业信息公示报告，对真实性认可，事实是吴磊与付晓在2018年11月14日签订合同后，立即于11月16日假冒本人签名，和江苏爱腾教育科技有限公司签订了转租合同，将部分房屋1016平方米出租给江苏学腾教育科技有限公司，该工商登记上的玉山镇学爱腾艺术培训中心属于江苏学腾教育科技有限公司的子公司。2019年1月5日吴磊与案外人李呈栋签署转租合同，将1200平方米转租给李呈栋，两份合同总面积超过付晓出租给吴磊的租赁面积。3.房型校对图，对真实性无异议，但该图无法说明争议面积属于付晓。4.对于微信聊天记录质证意见同上。5.付晓向吴磊发送的合同解约接管函，一审判决后，付晓与江苏学腾教育科技有限公司在2019年11月12日经过协商，签署了租赁合同，江苏学腾教育科技有限公司将另案起诉吴磊违约。故在前一日发出解约通知，房产目前属于付晓控制，江苏学腾教育科技有限公司实际使用。6.昆山市学腾课外辅导中心有限公司的企业信息公示，真实性无异议，但与本案无关。7.昆山市消防大队消防设计意见书，真实性无异议，本意见书可以证明案涉房屋消防完全合格。二审中，付晓提供如下证据：1.关于柏庐路65号拖欠租金的复函及相关微信截图，证明付晓已经向吴磊告知了争议面积权属不明，其责任由吴磊自担。2.转账凭证复印件、催告函，证明吴磊与江苏学腾教育科技有限公司签署转租合同，并实际履行。吴磊针对付晓提供的证据质证如下：针对证据1复函及微信截图，函件付晓确实发给了吴磊，但付晓交付的房屋和周边的争议确实存在，付晓在微信中确认指派律师和有争议的腾大教育的房东去交涉，吴磊承租房屋后因房屋边界问题与邻居发生争议，消防通道被占，不能通过消防设计和验收。针对证据2转账凭证和催告复函，转账凭证不知道付晓从哪里得到，一份转账备注为房租，另两份没有备注，备注的房租转账凭证没有说明是付晓的房子，没有备注的转账凭证不能说明是支付付晓的房租。吴磊确实与江苏学腾教育公司、股东发生合作，在承租付晓房屋之前有资金往来。催告函从未收到过。本院认为，付晓、吴磊签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立生效，双方应按照合同约定全面履行义务。吴磊主张付晓没有将房屋按照合同约定面积交付，其有理由拒付租金；付晓主张吴磊认为的争议面积不属于自己所有，没有少交付，吴磊不付租金构成违约。本院认为，吴磊在承租前已经实地查看房屋，且根据合同约定，“该租赁物的公共或合用部位的使用范围、条件和要求，该租赁物就现有装饰、附属设施、设施状况为出租标准，”吴磊认为隔壁公司侵占了本应属于案涉房屋的面积没有提供充分的证据加以证明。吴磊拒付租金构成违约，付晓主张按照合同约定解除合同，本院予以支持。吴磊上诉主张根据合同约定，付晓应找第三方对案涉租赁物的消防验收情况做评估，在验收合格后方开始计算房租，本院认为，吴磊的该主张双方合同中没有约定，本院不予支持。吴磊主张付晓交付的房屋与不动产校对图完全不一致导致消防无法通过，对此吴磊没有充足的证据加以证明，本院不予支持。吴磊主张付晓在吴磊承租期间将房屋租赁给第三人，存在一房二租的情况，付晓不认可，并陈述是吴磊将案涉房屋转租给昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心。本院认为，仅依据昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心在吴磊承租期限内注册地在案涉房屋无法直接说明是付晓将房屋另行出租给昆山市玉山镇学爱腾艺术培训中心，吴磊主张付晓存在一房二租依据不充分，本院不予采信。综上所述，吴磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人吴磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年六月十九日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉