浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0602民初10488号原告：陈永娟，女，1987年11月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：秦杰，浙江朋成律师事务所律师。被告：李伏仙，女，1953年7月3日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。被告：李铭，男，1979年11月7日出生，汉族，住上海市普陀区。上述二被告共同委托诉讼代理人：蒋高明，浙江理脉律师事务所律师。原告陈永娟与被告李伏仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，原告申请追加李铭为本案共同被告，本院经审查依法予以准许。并于2019年12月3日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人秦杰，二被告共同委托诉讼代理人蒋高明到庭参加诉讼。本案鉴定时间为2019年12月4日至2020年2月3日，中止时间为2020年3月13日至2020年5月6日，现已审理终结。原告陈永娟向本院提出以下诉讼请求：一、确认原告与李元红（系被告李伏仙丈夫）于2006年10月29日就绍兴市越城区19幢304室房屋及配套车棚签订的房屋买卖协议有效；二、确认前述房屋及配套车棚的产权归原告所有；三、二被告立即协助原告办理上述房屋及车棚的产权过户登记手续；四、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：绍兴市越城区19幢304室房屋及配套车棚系李元红的一处安置房。原告与李元红于2006年10月20日签订房屋买卖协议，约定由李元红将位于的一处安置房转让给原告。2007年9月22日，原告与李元红明确：房屋买卖协议所涉房产为304室房屋（建筑面积为42.95平方米）及配套车棚1间（建筑面积为8.85平方米）；转让总价为156331元；原告已支付房款134000元（2006年11月1日）。另，原告于2007年9月24日支付房款12331元，于2007年10月30日经李元红协商要求后，提前付清剩余房款10000元。2007年9月，李元红向原告交付了304室房屋及配套车棚，此后该房屋及配套车棚由原告占有、使用、收益至今。因李元红已于2018年6月21日过世，案涉房产仍登记在其名下。原告多次联系被告，要求其配合原告办理304室房屋及配套车棚的过户手续，均未果，遂酿成本案纠纷。被告李伏仙、李铭辩称：一、原告与李元红之间的合同真实性无法确认，即便真实，双方的合同也无效。案涉房屋是拆迁房屋，老房原址系二被告及李元红共有，李元红无权单独处分房屋，无论是婚姻家庭相关法律还是物权法的规定，李元红都无权单独将房屋出售给原告。二被告对李元红的处分行为至始未追认，合同系无效。二、原告不构成善意取得。就原告与李元红的房屋买卖合同可以看出该房价低于当时的市场价，且原告未支付相应的对价；原告无善意，原告系隔壁村的人，对被告一家的情况是明知的，在明知拆迁房系二被告与李元红共有的情况下，即使与李元红签订合同，也应向二被告申请追认，但原告至今未向被告沟通相关事宜。综上，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2006年10月20日，原告陈永娟（受买人、乙方）与李元红（出卖人、甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将的安置房一套绝卖给乙方名下为业，套型面积为40平方米；房屋价格为40平方米按3600元／㎡计算，超出部分按2080元／㎡计算，若有阁楼及车棚按国家规定价格计算；该房屋的各项配套设施费用由乙方承担，并在交付房子钥匙时付清；该房屋今后在办理过户手续时，所需费用由甲、乙双方各承担50%，甲方应无条件配合乙方办好房屋的过户手续；付款以现金方式支付，首期付款为本协议签订之日后即由乙方付给甲方现金134000元，其余房款在房屋办理好过户手续后结清。协议还对其他事项进行了约定。2006年11月1日，李元红出具《收条》一份，载明“今收到陈永军房屋购买款及现金134000元整，大写壹拾叁万肆仟元整”。2007年9月24日，李元红出具《收条》一份，载明“今收到陈宝红房屋绝卖款12331元整”。2007年10月30日，李元红出具《收据》一份，载明“本人李元红已于去年将段家汇坊19幢304室的40平方米安置房连同车棚一间绝卖给永兴村村民陈宝红，并已收取相应的房款，尚有房款壹万元整，本应按所签购买协议到房屋过户手续办好后支付，现因本人急用，经与陈宝红充分协商，陈宝红同意将该款支付给李元红。李元红保证以后根据以前所签协议内容办理，无条件协助陈宝红办好房屋过户手续，决不节外生枝，今特立此收据为凭”。案涉房屋交房后，李元红向原告交付案涉房屋，原告一直居住使用至今。经被告李伏仙申请，本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心对2006年10月20日的《房屋买卖协议》、2006年11月1日的《收条》、2007年9月24日的《收条》及2007年10月30日的《收据》中“李元红”的签字是否系李元红本人所签进行鉴定。该中心出具鉴定意见为送检的落款日期为2006年10月20日的《房屋买卖协议》、落款日期为2006年11月1日的《收条》、落款日期为2007年9月24日的《收条》以及落款日期为2007年10月30日的《收据》中“李元红”签名字迹与样本字迹是同一人的笔迹。被告李伏仙预付鉴定费11600元。另查明，案涉19-304室房屋（建筑面积42.95平方米，自行车棚8.85平方米）于2014年7月1日登记于李元红名下。李元红（2018年6月21日因死亡注销户口）与被告李伏仙系夫妻关系，双方生育有被告李铭。李元红父母先于李元红死亡。李元红、被告李伏仙与被告李铭系案涉拆迁房屋的确户人口。案外人陈宝红与原告陈永娟系父女关系。经本院向陈宝红询问，其表示李元红出具的收条（收据）中的购房款系帮原告陈永娟支付的案涉房屋的购房款。以上事实由原告提供的房屋买卖协议1份、结帐单1份、收条2份、收据1份、门牌××份、不动产登记查询证明1份、村委证明3份、户口注销证明1份、依调查令调取的拆迁资料1组（含拆迁确户表、上海户籍证明、村委证明）、村委证明1份、确户表证明二份、户口登记表1份、户口簿复印件1份、水电和有线付费凭证1组、依调查令调取的房屋及车棚资料1组；二被告提供的结婚证1份、农村私人建房用地呈报表1份、临时借用土地呈报表和票据1份、拆迁补偿协议书及结算清单1份、新房安置协议1份、三证代办收件收款凭证1份；本院依法委托浙江千麦司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书1份、鉴定费发票1份，本院所作询问笔录1份及当事人的庭审陈述所证实。原告提供的2006年11月1日的收条虽书写为“陈永军”，但结合2007年10月30日的收据、鉴定意见书等证据，及原告持有收条的事实，本院确认收条中的“陈永军”应为原告陈永娟。本院认为，原告陈永娟与李元红之间签订的《房屋买卖协议》，主体适格、意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。原告要求确认房屋买卖协议有效的诉请，本院予以支持。原告要求确认案涉房屋及配套车棚的产权归其所有，因该诉请系物权关系，而原告系基于债权关系主张相应权利，故本院对原告基于债权直接要求确认所有的诉请不予支持。原告已支付全部购房款，现过户条件已成就，原告要求二被告协助过户的诉请，符合法律规定，本院予以支持。二被告辩称对出卖房屋不知情，未经二被告追认，李元红无权处分案涉房屋的意见。本院认为，案涉房屋系拆迁房，二被告作为李元红户内人口，对拆迁老房可安置几套房屋应当清楚；案涉房屋虽为李元红与二被告的共有房屋，但案涉房屋于2006年由户主李元红出卖给原告，房屋安置交付后便由原告装修并居住在案涉房屋内至今，被告与原告居住在同一安置小区内，在长达十几年时间内，二被告应系知情，李元红的行为构成家事代理，故本院对二被告的该意见不予采信。二被告辩称案涉房屋购买价明显低于当时市场价，本院认为本案房屋系拆迁安置房，案涉购买价对于当时的房地产市场而言应属合理，故对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决如下：一、原告陈永娟与李元红于2006年10月20日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告李伏仙、李铭应于本判决生效之日起三十日内协助原告陈永娟办理坐落于绍兴市越城区房屋（建筑面积42.95平方米，自行车棚8.85平方米）产权变更登记手续；三、驳回原告陈永娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9800元，由被告李伏仙、李铭负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。鉴定费11600元，由被告李伏仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  俞颖尔人民陪审员  莫嘉俊人民陪审员  傅春萍二〇二〇年六月二十三日书 记 员  张 萍本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。