江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终754号 上诉人（原审原告）:黄德林，男，1968年3月10日生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审被告）：海安县雅乐工艺编织有限公司，住所地海安市。 法定代表人：丁祥悦，董事长。 被上诉人（原审被告）：南通旭辰装饰工程有限公司，住所地海安市。 法定代表人：梅海洁，总经理。 被上诉人（原审被告）：吉亚东，男，1990年9月1日生，汉族，住海安市高新区。 上诉人黄德林因与被上诉人海安县雅乐工艺编织有限公司（以下简称雅乐公司）、南通旭辰装饰工程有限公司（以下简称旭辰公司）、吉亚东房屋租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初5562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人黄德林上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：一审法院认定黄德林在履行与雅乐公司的房屋租赁合同过程中存在有违诚信及有失公平的行为，缺乏事实依据。本案要求确认无效的是雅乐公司与旭辰公司、吉亚东于2019年5月26日签订的房屋租赁合同。该合同是否应当被确认为无效，与黄德林履行合同中是否有违诚信和有失公平并无关联。雅乐公司虽在2019年5月26日的合同上加盖印章，但不是雅乐公司真实意思表示,而是具体行为人与另一方当事人恶意串通，违背雅乐公司意思的结果。对黄德林应当享有的有效约定的承租权形成侵害。综上，请求二审法院依法支持黄德林的上诉请求。 被上诉人雅乐公司、旭辰公司、吉亚东未答辩。 黄德林向一审法院起诉请求：请求依法确认雅乐公司、旭辰公司、吉亚东于2019年5月26日签订的房屋租赁合同无效。 一审法院查明事实如下：2016年4月8日，雅乐公司与黄德林签订房屋租赁合同一份，双方约定主要条款：雅乐公司将其拥有的坐落在海安县城永安中路28号办公楼一层西边6间、二层西边6间、三层12间、四楼12间共36间，作为黄德林经营窗帘、装修公司场所；黄德林收房后，必须对雅乐公司整个进行外墙装修，窗户更换，屋顶维修等所产生的费用由黄德林承担（第一个合同所投入的部分无偿归雅乐公司所有）；租赁期限为三年，自2016年6月1日至2019年5月31日；雅乐公司考虑到黄德林在第一租赁期限内房屋维修改造投入费用较大，雅乐公司降低缴费标准，第一年租金为10万元，管理费为3.6万元，合计13.6万元，第二年租金为10万元，管理费为4万元，合计14万元，第三年租金为10万元，管理费为4.5万元，合计14.5万元，租金、管理费实行先缴纳后使用。按年度缴纳，上年度最后10天内缴纳下年度的租金、管理费；租赁期满，黄德林必须如期将房屋返还雅乐公司。如需续租，在可能的情况下，黄德林需提前30天向雅乐公司提出续租，雅乐公司应优先租给黄德林，年租金根据市场行情而定。雅乐公司整体店面价格调整时，黄德林必须根据雅乐公司调整百分比率，双方另行商定。否则，雅乐公司可以清理房屋另作他用。 上述合同签订后，黄德林在涉案房屋的一层开始经营窗帘生意，并于2016年4月28日（合同第20天）与吉亚东签订房屋租赁合同一份，约定主要条款：黄德林将涉案房屋第二层至第四层的30间房屋租赁给吉亚东作为经营装修公司的场所；吉亚东收房后必须对整个房屋进行外墙装修，窗户更换，屋顶维修等所产生的费用由吉亚东承担（第一个合同所投入的部分无偿归黄德林所有）；租赁期限为三年，自2016年4月28日至2019年5月30日；黄德林考虑到吉亚东在第一租赁期限内房屋维修改造投入费用较大，黄德林降低缴费标准，每年租金为17.5万元。租金、管理费实行先缴纳后使用。按年度缴纳，上年度最后10天内缴纳下年度的租金、管理费；本合同约定租赁期满，双方合同终止。合同终止后，吉亚东应当在30天内清空并移交租赁房给黄德林。逾期不清理，视为吉亚东放弃承租房屋内的物品，吉亚东应给付占用费以及违约金5万元。如需续租，吉亚东享有优先承租权，应提前30天向黄德林书面申请续租。续租金价格根据市场行情而定。黄德林整体店面价格调整时，吉亚东必须根据黄德林调整百分比率，双方另行商定。 上述合同签订后，2016年5月25日吉亚东之妻梅海洁在雅乐公司出具相关手续的情况下，至当地工商行政管理部门申请设立了南通旭辰装饰工程有限公司，经营地址即为本案涉案房屋二至四层，经营项目为建筑装饰装修工程专业承包、园林绿化工程专业承包、建筑业务劳务分包、室内装饰等。2016年4月至2019年4月间吉亚东按约向黄德林交纳约定房租，向雅乐公司交纳了水电费用。在此期间，吉亚东与黄德林因前二年交纳房租黄德林未开具收据及押金交纳事实发生矛盾，当地派出所曾组织双方进行了调解，其中雅乐公司负责人胡慧也参与了调解，后吉亚东向黄德林交纳了第三年度的房租。 2018年7月4日、8月9日，黄德林分别通过海安吉庆法律服务所、江苏震阳律师事务所向吉亚东发函，其主要内容系要求吉亚东限期按照转租合同的约定履行合同中约定的对整幢大楼外墙及窗户进行装修改造，否则将收回房屋并承担违约责任。 2018年底，2019年初（春节前）吉亚东夫妇按惯例请雅乐公司相关负责人吃饭，并提出直接与雅乐公司签订房屋租赁合同。席间雅乐公司在场的相关负责人均未提出反对意见。 2019年4月，雅乐公司向黄德林提出要求其履行合同中约定的对大楼外墙及窗户进行装修整改，但黄德林提出已经将整改维修的义务转让给了吉亚东。在此情况下，雅乐公司负责人胡慧向吉亚东提出若想承租雅乐公司的房屋，则在5月20日前将房屋整改维修好，就同意将房屋租赁吉亚东，否则赔偿吉亚东30万元。 2019年4月28日，吉亚东、旭辰公司向雅乐公司提出书面申请，载明：2016年4月28日，我公司与黄德林签订房屋租赁合同为期三年至2019年5月30日结束。三年来我公司与黄德林之间多次发生各种矛盾，曾在海安公安局城南分局处理。现双方关系僵持，经我公司慎重考虑，合同到期后，我公司直接与贵公司房屋产权人签订房屋租赁合同。请批准为盼，不胜感激！特此申请！同日，雅乐公司负责人胡慧在申请书上签署“请你公司在2019年5月20日前将大楼外墙装饰完毕后，我公司同意你申请，直接与我公司签订房屋租赁合同”。此后，吉亚东对租赁房屋实施修缮并已完工。 2019年5月16日至同年5月28日间，黄德林通过电话、微信的方式与胡慧联系要求与雅乐公司续签订房屋租赁合同。5月25日，胡慧向黄德林表示只能租给其一层。5月26日，胡慧作为雅乐公司代表人与吉亚东、旭辰公司签订了房屋租赁合同，双方约定雅乐公司将其拥有的坐落在海安县城永安中路28号办公楼二层向西6间、三楼12间、四楼12间共30间，作为经营装修公司的场所。吉亚东、旭辰公司收房后，在第一个合同未履行的条款继续履行完毕；租赁期限三年，自2019年6月1日至2022年5月31日，年租金为15万元。上述合同由雅乐公司、旭辰公司加盖印章，胡慧印章、梅海洁印章、吉亚东签名。吉亚东、旭辰公司签订上述合同后，已按约向雅乐公司交纳了第一年度的房屋租金。黄德林得知上述情况后，引起本案诉讼。 另查明：涉案租赁房屋由原海安工艺美术公司于1986年建造，1998年企业改制后，二幢楼房由34人整体受让，共同出资，雅乐公司于2005年取得涉案房屋的所有权证。 审理中，吉亚东、旭辰公司向法院提交了一份由雅乐公司工会委员会出具的《证明材料》，主要载明：胡慧从当选公司董事、企业党支部书记、行政副厂长，主抓人事、支部工作、安全生产厂房出租（包括签订合同、收缴房租）等工作，一直以来，胡慧工作勤勤恳恳，认真负责，化解矛盾；2016年公司停产，董事长期在外后，胡惠至今主持工作；2016年因厂房闲置，胡慧将厂房出租给黄德林，但黄德林无能力经营，将楼房二至四层以17.5万元的价格转租给吉亚东，自已却无偿使用底层六间房屋。现租期已到，我公司将二、三、四层租赁给吉亚东，不让黄德林做二房东，底层我公司同意以六万元的价格租给黄德林，可他至今既未续签合同，又未交房租；今年初胡厂长提出增加房租。由于黄德林与吉亚东多次发生矛盾，去年（2018年）吉亚东提出合同期满后直接与我公司签订租赁合同，去年7月份吉亚东请我公司大小干部吃饭，当时董事长当面答复同意期满后我公司直接与吉亚东签订租赁合同，于是在这种情况下，主管租房的胡慧签订了合同，原来的房租每年14万元增加到20万元（底层5万元、二、三、四层15万元）增长了42%，胡厂长签订的合同合法有效，胡慧是代表公司的集体行为。黄德林为达到自己的目的，把主管房屋的胡厂长告上法庭，至今租房工作无法开展，并造成我公司领导与领导之间的矛盾，不知什么原因，希望法庭帮助搞清楚。该《证明材料》由雅乐公司工会委员会加盖印章，工会主席、公司执行监事张增玉签名。 一审法院审理中，双方当事人就案件相关事实有如下陈述： 雅乐公司法定代表人称：胡慧在财产管理上担任行政工作和对外工作，方案是集体研究，具体是胡厂长操作。从98年改制以来，一直到今天，胡慧的工作没有变，分管工作和权限都没有变。公章由我保管，但是他们都能拿到，抽屉也是锁的，但是他们知道抽屉钥匙放在哪里。合同到期后雅乐公司，我们没跟黄德林继续签合同。由于此前27日我们开会，开会没有形成决议，因为胡厂长说他在26日已经把现在目前吉亚东使用的房子签了合同。关于不让黄德林做二房东的问题，我们谈过这个问题。2016年4月份后胡慧负责全面工作有董事会记录，有工作分工，工作没有变，大的事情董事会决定。那次吃晚饭8个人都参加过，当时说的是到时再说。 证人胡慧作证称：2016年4月28日黄德林与吉亚东签订的合同我清楚，是黄德林拿给我看的。因为吉亚东要领取旭辰公司的营业执照，我们没有出具任何手续，吉亚东签订同意转租的合同上盖章就行。我是在吉亚东持有的合同上同意转租，盖章，吉亚东拿着这个领取的营业执照。吉亚东是2016年从黄德林那里租赁了我公司办公大楼2-4层，租期3年，到2019年5月31日结束，租期中他们两人间多次发生矛盾，曾经有三次到城南分局处理矛盾。一开始是为房租，因为黄德林收房租的前两年没有开收据给人家，最后为押金问题，一个说给了，一个说没有给，后来城南分局处理。去年6月份要求我一起调解，调解结果是缴纳第三年的房租，黄德林提出各承担一半，开1万的押金收据给他，双方都有责任，各自承担50%，当场就把收据开了，当场也把第三年的房租缴纳了。这个情况下，关于黄德林的合同到期问题，由于黄德林在2016年4月8日的合同中，他严重违约，合同要求租给他的第一年13.5万，第二年14万，第三年14.5万，三年平均14万/年，这里面当初有前提，房价低，第一份合同中第一条甲方必须对整体大楼的外墙装修……（宣读合同内容略）。整个三年黄德林没有履行合同，直到2019年4月份吉亚东要求直接与我们租房子，这个事情去年某个场合下我们单位也承诺过，不让黄德林再做二房东，这是董事长亲自讲的。这个情况下，城南分局调解后，我们夫妻俩亲自到董事长家里做了汇报。这个调解是为以上说的与吉亚东之间的事情，这个情况下董事长承诺到明年不让黄德林做二房东。关于外墙装修问题，4月份我要求黄德林如果要续租就要先把外墙弄好，也就是先履行合同第一条，但是黄德林当时提出让吉亚东弄，他不弄。这时候我跟吉亚东提出，如果你要租房子，你把外墙弄好，我就把房子租给你，我限定他5月20日把房子弄好就租给他。这个情况下，他有个顾虑，怕房子不租给他，我口头承诺他，谁投入做好外墙，我就租给谁。如果我不租给他，我就赔30万给他。吉亚东是5月22日施工结束的，5月16日我在苏州，黄德林打电话给我，说合同要到期，提出要继续签合同，我说我在苏州过两天回来，我是21号左右回来后打电话给黄德林，他说24号回来，25号我找他来，我明确告诉他，他只能租一层，黄德林为此跟我吵架，5月26日我与吉亚东签订了租赁合同，吉亚东缴纳合同约定2万押金，签订合同的同时他就缴纳了押金，包括房租15万也都缴纳了。整个大楼的外墙做真实油漆，窗户换成铝合金窗户，屋顶做全面的防水。事实上这些黄德林都没有弄，现在吉亚东这些都弄了，只有部分窗户没有弄好。他（黄德林）与吉亚东签订的合同的内容与我无关，因为我们所有三年的4层房租都是黄德林交给我的，我没有义务向吉亚东追，我只认黄德林说话。我是从2016年4月份以来我主持全面工作的时候，公章放在董事长办公桌抽屉里面，谁都能拿到，包括财务。2016年4月8日的这份合同，当时合同的第一条约定承租人承租房屋后，对房屋进行维修，当时说好一年之内要操作结束。黄德林租赁的房租在5月31日之后没有继续签合同，对于是否继续让黄德林承租房屋董事会也没有决议。 一审法院认为，黄德林与雅乐公司签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且并不违反法律法规的禁止性规定，双方之间的租赁合同合法有效，双方均应严格履行合同约定义务。 上述租赁合同签订后，黄德林即在短短的20天内将承租36间房屋中的30间房屋转租给吉亚东，其转租行为已既成事实，雅乐公司知情后未提出异议。从租金角度分析，黄德林承租36间房屋的年租金的14万元左右，但其将二至四层房屋转租给吉亚东的房租就达17.5万元，其每年从中获利4万元左右。此外，按雅乐公司与黄德林签订的房屋租赁合同的约定，黄德林的承租36间房屋后应当对涉案整幢楼房外墙进行装修，窗户予以更换，屋顶进行维护。然而，黄德林却在通过转租获利的情况下，又将上述对房屋进行整改的义务转嫁给吉亚东履行，其行为再次变相从中获利。 我国《合同法》规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，从黄德林承转租房屋的行为判定，其承租房屋并非出于自身全部使用36间房屋的目的。一方面黄德林转租的行为与其与雅乐公司签订36间房屋承租合同的目的相悖，即承租房屋的本应作为黄德林经营窗帘、装修公司场所。但黄德林承租房屋后，其三年来仅使用一层房屋用于经营窗帘，其并无使用二至四层房屋的目的；另一方面，通过查明的事实足以判定黄德林承租房屋的目的于其想通过转租的形成从中获取利益，其行为显然违背了合同法规定的诚实信用原则。黄德林通过抬价转租、将其应尽的装修义务转嫁他人而从中获取利益的做法有违当今社会正能量下应当提倡的价值取向，其做法不应得到提倡和肯定。相对于雅乐公司而言，雅乐公司是基于黄德林承诺对出租房屋的外墙、窗户、屋顶进行装修维护的基础上方才以较低价格将房屋出租给黄德林的，但黄德林直到临近三年合同期满时均未履行装修整改义务，其通过抬价转租，转嫁装修整改义务的方式从中获取更高利益的行为，违背了合同法规定的最基本原则，即公平原则，其做法同样不应得到提倡和肯定。 《合同法》分则对于房屋租赁合同规定了承租人的优先购买权，并未规定承租人的优先承租权，故承租人的优先承租权并非法定权利。本案中，虽然雅乐公司与黄德林在涉案合同中约定了优先承租权，但合同履行过程中黄德林出现了有违反诚实信用以及有失公平的行为，从而引起了雅乐公司的不满（雅乐公司称黄德林为俗称的二房东，其实际无偿使用了一层房屋），导致黄德林的优先承租权显然存在不确定性。雅乐公司在黄德林存在上述行为的情况下，有权为实现自身利益最大化而重新考虑三年合同期满后的房屋出租事宜。 涉案合同履行过程中，黄德林曾通过发出函的方式敦促吉亚东履行房屋装修整改义务，但作为吉亚东一方，在其仅仅签约三年且无法确定三年后是否享有续租权利的情况下，考虑到三年的租赁成本而未履行装修整改义务。为确保合同到期后能继续租赁其使用的房屋，吉亚东曾多次与雅乐公司相关负责人进行沟通，要求涉案合同期满后直接与雅乐公司签订合同，雅乐公司数名负责人并未提出反对意见。此后，雅乐公司出于维护自身利益的考虑，即与吉亚东、旭辰公司公司直接签订合同后房屋能够装修到位，房租能够有所提高。因此，在黄德林三年来未曾履行房屋装修整改义务反而从中获利（二房东），吉亚东承诺并实际履行了装修整改义务的情况下，与吉亚东、旭辰公司签订了涉案房屋二至四层的租赁合同，其行为并未剥夺黄德林合同期满后可能与雅乐公司签订继续使用一层房屋（6间）的权利。对照《合同法》有关合同效力的规定，双方的行为并不存在合同无效的法定情形，雅乐公司与吉亚东、旭辰公司之间并不存在恶意串通，损失黄德林利益的行为。审理中，雅乐公司法定代表人，公司工会委员会对胡慧担任雅乐公司支部书记、行政副厂长且自2016年以来主持公司全面工作不持异议，其有权对公司房屋对外出租行使职权，胡慧与吉亚东、旭辰公司签订涉案合同的行为依法应当认定为职务行为，且其行为并未超出其职权范围。综上，黄德林主张要求确认雅乐公司于2019年5月26日与吉亚东、旭辰公司签订房屋租赁合同无效的诉讼请求于法无据，法院对此不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十一条、第五十二条、第二百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决驳回黄德林的诉讼请求。案件受理费8050元，由黄德林负担。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，合同法第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。胡慧是否与旭辰公司恶意串通，违背雅乐公司的意志，损害雅乐公司的利益，应由雅乐公司提出主张。黄德林作为第三人，无权以此为由主张合同无效，法院对此不应予以审查。对于雅乐公司是否与旭辰公司恶意串通，损害黄德林利益的问题，首先，黄德林与雅乐公司的合同中只是约定在“可能的情况下”，保证黄德林的优先承租权，而非雅乐公司必须在合同期满后将房屋优先出租给黄德林。其次，黄德林在履行合同中有严重违约行为，未按照合同约定在收房后履行对房屋的维修义务。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。雅乐公司有权将房屋另行出租他人，不构成违约。再次，雅乐公司是房屋的所有权人，虽同意黄德林将房屋转租，但在明知黄德林转租牟利的情况下，在合同期满后直接与次承租人签订合同，是保护自身合法权益的行为，不存在损害黄德林利益的主观意思。最后，黄德林与雅乐公司签订的房屋租赁合同对旭辰公司无约束力。旭辰公司为保障自身权益，在履行维修房屋的承诺后，直接与房东签订合同，主观上无恶意串通的意思。故，黄德林主张雅乐公司与旭辰公司恶意串通，亦不能成立。 据此，雅乐公司与旭辰公司、吉亚东签订的房屋租赁合同合法有效。黄德林的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8050元，由上诉人黄德林负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月十五日 书记员  施惠惠