云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终567号上诉人（原审被告）：胡宇，男，汉族，1986年7月生，本科文化，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：马俊，云南恒业律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路。统一社会信用代码：91532301693077202U。诉讼代表人：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司管理人。负责人：马明辉委托诉讼代理人：艾世羽，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：钱霄，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。上诉人胡宇因与被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）确认合同无效纠纷一案，不服楚雄市人民法院（2019）云2301民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡宇的委托诉讼代理人马俊、被上诉人兆顺公司的委托诉讼代理人艾世羽、钱霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡宇的上诉请求：撤销（2019）云2301民初3910号民事判决第一项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案全部案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案一审程序错误。本案案由是确认合同无效，因此只应对案涉《商品房购销合同》是否有效进行审理，而不应对上诉人与被上诉人之间的让与性担保行为的效力及优先受偿权进行判决。一审在确认《商品房购销合同》有效的情况下，超出被上诉人诉请范围对让与性担保行为的效力及优先受偿权进行了判决，剥夺了上诉人对让与性担保行为的效力及优先受偿权享有的合法诉讼权利。二、案涉商品房购销合同登记备案是双方当事人真实意思表示，合同利益及目的是为了形式上转移案涉商品房所有权，从而实现上诉人作为债权人对案涉商品房享有的让与担保法律利益，保障上诉人担保权利实现，在案涉商品房购销合同有效的情况下不应注销。三、根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。最高人民法院《九民会议纪要》第71条对让与担保涉及的财产转移也只是要求形式上的转移，而非实质上的转移。上诉人与被上诉人就让与担保签订《商品房购销合同》并进行登记备案已经完成形式上的转移。因此，上诉人与被上诉人订立的让与担保合同已经成立生效，一审将案涉房屋是否办理所有权转移登记作为让与担保合同的生效条件没有法律依据。被上诉人兆顺公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确。一、上诉人在一审中主张双方签订商品房购销合同的法律性质为让与担保，是对《商品房购销合同》性质及效力的主张，一审对该主张进行认定系对双方法律行为的性质及效力作出审理，并未超出被上诉人一审的诉讼请求范围。二、上诉人与被上诉人未完成以财产权利变动的公示方式转让案涉商品房至债权人名下，不属于最高人民法院2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民会议纪要》）第七十一条第一款“形式上转让财产”的情形。根据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”之规定，让与担保系非典型性担保，应遵循物权公示原则，不动产物权的公示方法是法定的，即为登记。案涉商品房仅进行了商品房预售合同的登记备案，该制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段，既不同于预告登记制度也不属于不动产登记，不产生物权法上公示的效果。本案中的本意是以转让房屋所有权为借贷合同担保，而非实质上转让房屋的所有权，上诉人将商品房预售合同的登记备案等同于物权登记，不符合法律规定。三、《九民会议纪要》第七十一条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。……。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。……”上诉人与被上诉人未完成财产权利变动的公示，故上诉人对案涉房屋也没有优先受偿权，请求维持一审判决。兆顺公司向一审法院起诉请求：1、确认兆顺公司、胡宇签订的《商品房购销合同》无效；2、判令胡宇配合兆顺公司注销上述《商品房购销合同》的登记备案；3、本案诉讼费由胡宇承担。原审法院认定事实：2014年6月18日，胡宇（甲方、出借人）、兆顺公司（乙方、借款人）、楚雄丰盛商业管理有限公司（丙方、保证人）签订《借款合同》，约定：兆顺公司向胡宇借款400万元用于流动资金周转，借期自2014年6月18日起至2015年7月4日止，借款利息按照年利率24%计算。同时，胡宇、兆顺公司签订了合同号为XX的《商品房购销合同》，约定胡宇向兆顺公司购买兆顺第一城x幢x层xx号房，面积为3320.24平方米，购房总价款400万元，并办理了登记备案，但胡宇未向兆顺公司支付过购房款。2017年10月26日，昆明市五华区人民法院作出（2017）云0102民初2334号民事判决书确认：1.兆顺公司于本判决生效之日起十日内归还胡宇借款本金400万元，并按照年利率24%支付该笔借款自2016年2月起至还清借款之日止的借款利息；2、兆顺公司于本判决生效之日起十日内赔偿胡宇已付保全保险费28896元；3、楚雄丰盛商业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、驳回胡宇的其他诉讼请求。2018年9月29日，胡宇向兆顺公司管理人申报了（2017）云0102民初2334号民事判决书确认的债权。原审法院审理认为，胡宇承认兆顺公司在本案中主张的事实，故对兆顺公司主张的事实予以确认。关于登记合同号XX《商品房购销合同》的效力问题，当事人基于设立让与担保的意思表示而移转特定物所有权的法律行为有效，该移转特定物所有权的意思表示通过其他何种法律行为予以表现，均不影响让与担保合同本身所具有的移转特定物所有权的意思表示的真实性。第一，胡宇、兆顺公司均认可双方签订登记合同号XX《商品房购销合同》是基于为胡宇对兆顺公司享有的民间借贷债权提供担保即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权予债权人的方式担保债权的实现，未违反物权法定原则，也不为法律、法规所禁止，但双方当事人至今未就案涉房屋办理所有权转移登记，故兆顺公司与胡宇订立的让与担保合同已成立但未生效。第二，双方当事人基于设立让与担保的意思表示而签订登记合同号XX的《商品房购销合同》，虽然双方当事人之间并不具有终局性地移转房屋所有权的意思表示，但鉴于移转特定物所有权本身即为设立让与担保的意思表示的内容，而双方通过何种表象行为移转特定物所有权则在所非问，兆顺公司与被告胡宇签订登记合同号为XX《商品房购销合同》的行为系双方基于让与担保合同中移转特定物所有权的意思表示，通过移转特定物所有权以完成让与担保的设立而从事的法律行为，该房屋买卖法律行为因出于让与担保合同中移转特定物所有权的真实意思表示而有效。据此，对于兆顺公司关于登记合同号XX的《商品房购销合同》因属于双方以虚假意思表示实施的法律行为而应为无效的主张不予采纳。第三，商品房预售合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段。因双方当事人是基于设立让与担保的意思表示而签订登记合同号XX的《商品房购销合同》，且让与担保的法律利益在于担保债权人债权的实现而并非债权人终局性地取得特定房屋所有权，故胡宇与兆顺公司签订的该合同中并不享有终局性地取得房屋所有权的买卖合同利益，双方就登记合同号为XX的《商品房购销合同》办理登记备案自始不具有其所应保护的买卖合同利益基础；另外，因双方订立的让与担保合同尚未生效，胡宇不得就案涉房屋行使优先受偿权，只能以兆顺公司的一般责任财产主张清偿债务，而商品房购销合同的登记备案客观上妨碍了对案涉房屋作为原告兆顺公司的一般责任财产的处置。据此，兆顺公司要求胡宇配合其注销登记合同号XX的《商品房购销合同》登记备案的诉讼请求，具有事实和法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款规定判决：一、胡宇于本判决生效之日起七日内协助楚雄兆顺房地产开发有限责任公司注销登记合同号XX《商品房购销合同》的登记备案；二、驳回楚雄兆顺房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：胡宇是否应协助兆顺公司注销案涉商品房购销合同的登记备案？本院认为，双方当事人签订《商品房购销合同》及进行登记备案是基于为双方的民间借贷提供担保，即设立让与担保的意思表示而从事的法律行为，该行为未违反物权法定原则，也未为法律、法规所禁止。本案中，上诉人进行《商品房购销合同》登记备案的目的是在于担保债权的实现，而并非上诉人终局性地取得特定房屋的所有权，且上诉人并未对涉案房屋办理所有权转移登记，故《商品房购销合同》的登记备案并不导致涉案商品房的物权发生变动，上诉人对涉案商品房不具有担保物权效力，无权对案涉的房屋行使优先受偿权，只能以被上诉的一般债权清偿债务。上诉人的债权已经（2017）云0102民初2334号民事判书确定，并进行了债权申报，而商品房购销合同登记备案客观上妨碍了被上诉人清算处置财产偿清债务。据此，一审判决由上诉人胡宇协助被上诉人兆顺公司注销案涉商品房购销合同的登记备案并无不当。综上所述，胡宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡宇负担。本判决为终审判决。审判长  张燕芳审判员  黄晓春审判员  王中强二〇二〇年六月八日书记员  张旭东