苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1838号 原告:时春华，女，1983年3月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 被告:卢凯峰，男，1984年12月16日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 原告时春华与被告卢凯峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时春华和被告卢凯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时春华向本院提出诉讼请求：判令被告卢凯峰支付房租8000元（2020年1月1日至3月23日）、空调费1880.42元（2019年10月1日至2020年3月23日）、屋内墙面破损污浊修理清洁费1500元、窗帘损失费650元、违约金15000元并承担本案诉讼费用。审理中，原告时春华将租金请求变更为4039元（2020年1月1日至2月11日）、空调费请求变更为2195.42元，增加空调面板损失800元、开关面板损失150元、橱柜划痕损失300元、室内清洁费用300元、误工及交通费用1000元，各项请求合计25934.42元。事实和理由：2019年10月12日，原、被告签订苏州市xx广场xx幢xxxx室房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年10月12日起至2024年10月31日止；第一年租金2900元/月，第二、三年租金3000元/月，第四、五年租金3100元/月，合同总租金为18万元，租金付款方式为月末后付费，付款周期当月1日；委托期间内，该房屋的水、电、气费、电话费、宽带等因使用而变化的费用由乙方负担；如乙方未经甲方同意终止合同，乙方应向甲方支付合同总租金的20%作为违约金；如因乙方的过错造成该房屋或设施的损坏，乙方应负责全部维修或予以赔偿；乙方逾期支付房屋租金（在每月付款日后甲方提醒三日内还未支付房屋租）的，甲方有权终止合同并收回房屋，因此造成损失，由乙方赔偿。合同签订后，原告多次向被告催讨2020月1月1日之后的租金及空调电费等合同约定内的相关费用，均未讨要到。双方多次协商不能解决，故提起诉讼。 被告卢凯峰辩称，因新型冠状病毒××疫情影响，被告于2020年1月20日收到通知，不得开展民宿业务直至疫情结束或政府另行通知。根据租赁合同的相关约定，因不可抗力致使合同不能履行的，双方可以变更或终止合同，房屋租金按照实际使用时间计算，本案符合合同约定的不可抗力情形。关于原告主张的各项请求，被告认为截至2020年2月11日原告收回房屋之日，被告应承担的房租为3866元，抵扣2900元押金后，被告再支付966元；合同约定甲方承担供暖费、制冷费，原告主张的空调电费应由原告自行负担；原告未提供证据证明修复墙面等费用，也没有证据证明被告拿走窗帘；原告在收房时未提出被告属于违约，被告不同意承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院对以下事实作出认定： 时春华系苏州市xx路xx号苏州xx广场xx幢xxxx室房屋（建筑面积58.12平方米）业主。2019年10月12日，时春华（甲方）与卢凯峰（乙方）签订房屋出租委托合同，约定甲方将上述房屋提供给乙方，独家委托其出租，期限自2019年10月12日起至2024年10月31日止；第一年租金2900元/月，第二、三年租金3000元/月，第四、五年租金3100元/月，合同总租金为18万元，租金支付方式为月末后付费，乙方另支付押金2900元。合同第十五条约定“在委托期间内，该房屋的水、电、气费、电话费、宽带费等，因使用而变化的费用由乙方负担；卫生费、供暖费、物业费、制冷费、有线电视初装费等不因使用变化而变化的费用均由甲方自行负担”；第十六条约定“签订《物业交割单》之前，该房屋的水、电、煤气费、电话费、卫生费、有线电视费、物业费、供暖费等相关费用必须处于结清状态”；第二十二条、第三十五条均约定，房屋、设施因乙方及其代理客户过错造成损坏，由乙方负责维修或赔偿；第三十四条约定“合同生效后，如乙方未经甲方同意终止合同，乙方应向甲方支付合同总租金的20%作为违约金”；第三十六条约定，有甲乙双方协商一致、因不可抗力致使合同不能继续履行等情形的，双方可以变更或终止合同，房屋租金按照实际使用时间计算；第三十九条约定，如遇不可抗力原因，影响任何一方不能履行本合同或不能按本合同约定的条件履行本合同的，遇有不可抗力的一方，应立即以书面形式通知另一方，并提供有效证明文件，由双方协议决定是否解除本合同，或者部分免除履行本合同的责任，或者延期履行本合同。上述合同签订后，时春华将合同约定的标的房屋（精装、不含电器家具）交付给卢凯峰，双方签署了物业交割单予以确认，卢凯峰向时春华支付了押金2900元。卢凯峰接收房屋后，将房屋用作苏州摩兜公寓管理有限公司经营的民宿，对外出租经营。2020年1月末，卢凯峰未能按期向时春华支付当月租金，其于1月28日通过微信向时春华提出因疫情影响，经营发生困难，要求对方考虑减免房租或者收回房屋，时春华答复称要求其支付1月份房租，之后房租减免还是收回再作考虑，后续双方未能就房租减免及付费方式的变更等问题达成一致意见，卢凯峰也未再支付租金。2020年2月11日，卢凯峰表示要将房子退给时春华，并委托一个装修的人恢复房间并交还钥匙，并提出因疫情原因属不可抗力。时春华认为对方提前解除合同，要求其承担违约责任。时春华当日从装修工人处取回钥匙。检查房屋后，时春华提出房屋内有墙面损坏、窗帘缺失，要求对方赔偿并结清租金及空调电费，之后双方未能协商一致。2020年5月23日，原告向苏州城投地产发展有限公司支付租赁房屋内的空调电费2195.42元，票据显示2019年10月至12月的费用为1258.42元，2020年1月份的费用为621.90元，2月份的费用为300.71元，3月份的费用为7.91元，4月份的费用为6.49元。 2020年初，新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级应急响应以应对该疫情，自2月24日24时起响应级别调整为二级，自3月27日24时起响应级别调整为三级。 审理中，时春华提供的视频资料显示，收回的房屋内，因卢凯峰所委托的工人恢复墙面未完成造成墙面被刮花，其表示重新找人粉刷的费用为1500元。关于其他损失，时春华提出房屋中原有的一幅窗帘缺失，2018年购买价格为650元；空调面板和开关面板损坏，自行更换产生损失950元；自行打扫，对方应承担费用300元；另有橱柜门板有一划痕，经咨询修复费用为300元。以上损失金额，时春华未提供相关的支付凭证等予以证明，其在庭审中表示，如以上损失得到支持，则不再重复主张误工费和交通费。其在庭审中表示，房屋已在2020年5月25日另行出租给他人。 本院认为，时春华与卢凯峰签订的房屋出租委托合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效。该合同名称虽为委托合同，但合同内容实际约定卢凯峰定期向时春华支付房屋租金且不以是否实际出租为条件，应确定为租赁合同的性质。合同履行过程中，受疫情及疫情防控措施的影响，卢凯峰使用承租房屋开展民宿经营的目的确实受阻；但双方当事人之间系租赁合同关系，疫情原因尚不能导致合同不能履行，不符合合同约定的不可抗力情形。双方未能就疫情期间的租金减免等问题协商一致，卢凯峰于2020年2月11日向时春华交还房屋，时春华予以接收，双方租赁合同自该日期解除。关于合同解除后的租金、费用结算、违约责任承担问题应综合考虑疫情对合同履行的影响及原因力大小予以处理，本院分别确定如下： 1.租金。计算至2020年2月11日，卢凯峰结欠租金的金额为4000元（1月2900元、2月1100元），其在审理中表示同意承担该期间的租金，本院予以确认。 2.空调电费。空调电费属于房屋内因使用而变化的能耗费用，根据合同应由卢凯峰负担。合同确定交割房屋时各项费用处于结清状态，故自2019年10月至2020年2月期间产生的空调电费，系卢凯峰使用房屋期间产生，应由其负担。时春华提供的收据显示该期间的费用为2181.03元，本院予以确认。 3.财产损失。时春华提供的微信聊天记录及视频资料显示，卢凯峰所交还的房屋中确实存在墙面刮花需要修复的问题，时春华在收回房屋时也已提出了修复墙面和缺失窗帘的问题，该项损失应由卢凯峰予以承担。鉴于时春华未能提供证据证明损失的实际金额，本院综合考虑房屋的面积及损坏程度，酌情确定由卢凯峰承担财产损失1000元。至于时春华提出的其他损坏事项，并无充分证据证明在交还房屋时即已发生，本院不予确认；其提出的误工费和交通费损失，也缺乏事实依据，本院亦不予支持。 4.违约金。合同约定乙方未经甲方同意终止合同，需承担的违约金金额为合同总租金的20%即36000元。卢凯峰在未按约支付2020年1月租金的情况下，于2020年2月11日即提出解除租赁合同，违反了合同约定；同时其在疫情发生前期即已提出解除合同，一定程度上避免了己方损失的扩大，但也给时春华带来了房屋空置导致的租金等损失，故本院认为即使其提出解除合同系出于疫情影响，综合考虑合同不继续履行对双方的影响，本院认为其仍应适当承担违约责任，而不能全部免除。考虑到双方在合同签订之时即已明知房屋用于民宿用途，疫情及疫情防控措施确实给该行业造成较大影响，本院酌情减轻卢凯峰的违约责任，酌情确定由其承担违约金2000元。 综上，本院确定卢凯峰应向时春华支付租金4000元、电费2181.03元、财产损失1000元、违约金2000元，合计9181.03元，与其已支付的押金2900元相抵后，还需支付6281.03元。时春华超出此范围的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告卢凯峰向原告时春华支付租金4000元、电费2181.03元、财产损失1000元、违约金2000元，合计9181.03元，与其已支付的押金2900元相抵后，余款6281.03元于本判决生效之日起十日内向原告时春华支付；原告时春华已收取的押金2900元不再向被告卢凯峰返还； 二、驳回原告时春华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476元，减半收取238元，由原告时春华158元，被告卢凯峰负担80元；被告卢凯峰负担部分，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 本判决为终审判决。 审判员  潘宇容 二〇二〇年六月二十日 书记员  邓 琴