江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10171号上诉人（原审被告）：南京蓝色幻想咖啡店（普通合伙），住所地南京市建邺区汉中门大街35号。执行事务合伙人：**。委托诉讼代理人：赵国凯，江苏海越律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市莫愁湖管理处，住所地南京市建邺区水西门大街132号。法定代表人：杨志军，该管理处主任。委托诉讼代理人：陈晓清，江苏焯燃律师事务所律师。上诉人南京蓝色幻想咖啡店因与被上诉人南京市莫愁湖管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京蓝色幻想咖啡店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、双方之间形成了无固定期限租赁合同关系。上诉人在合同到期前并未收到任何通知。合同期满后，上诉人仍然使用该房屋，被上诉人并未提出异议。被上诉人与上诉人之间形成了无固定期限租赁合同关系。二、现上诉人看到拆迁部门的拆迁公告，允诺将会对经营户进行相应拆迁补偿，上诉人在没有洽谈拆迁事宜、取得补偿的情况下，有权拒绝向被上诉人交付房屋。即使要交付，被上诉人也应当与拆迁部门洽谈完毕、取得补偿以后再交付。三、上诉人在承租期间，由于房屋漏水等原因造成重大损失，被上诉人在未补偿的情况下，上诉人有权拒绝交付房屋。南京市莫愁湖管理处辩称：一、上诉人和被上诉人之间未形成无固定期限租赁合同。双方原租赁合同约定租期于2018年8月31日到期，在合同届满前被上诉人已发通知给上诉人，明确不再续签。合同到期后，被上诉人再次发通知要求上诉人从涉案房屋中搬走。二、涉案房屋拆迁与否与上诉人无关，因地铁施工可能导致涉案房屋拆迁，也只是发生在原租赁期限期届满之后，上诉人索取拆迁补偿无事实和法律依据。三、被上诉人在合同履行期间内对于房屋漏水问题已做相应维修，并未影响上诉人的经营。南京市莫愁湖管理处向一审法院起诉请求：1.判令南京蓝色幻想咖啡店从位于南京市建邺区汉中门大街35号的房屋中迁出；2.判令南京蓝色幻想咖啡店向南京市莫愁湖管理处支付自2018年9月1日起至实际交付日止的房屋使用费（按每天4411元计算）；3.诉讼费由南京蓝色幻想咖啡店承担。一审法院认定事实：2015年7月16日，南京市莫愁湖管理处与南京蓝色幻想咖啡店双方签订《协议书》，《协议书》第一条载明，南京市莫愁湖管理处将位于南京市建邺区汉中门大街35号莫愁湖公园北大门西侧面积为1103.32平方米的房屋（1-3层）出租给南京蓝色幻想咖啡店，用于经营休闲茶社、旅游纪念品及工艺品销售；第二条载明，租赁期限为三年零三个月（自2015年6月1日至2018年8月31日）；第三条载明，三年管理费为483万元，平均每年为161万元；第五条特别约定载明，本协议履行期满，南京蓝色幻想咖啡店应在协议期满之日起一周内将房屋腾空交付南京市莫愁湖管理处。2018年5月30日，南京市莫愁湖管理处向南京蓝色幻想咖啡店发出《租赁协议到期通知》，告知南京蓝色幻想咖啡店租赁期即将届满，因地铁七号线建设影响，协议到期后不再续租，要求南京蓝色幻想咖啡店提前做好准备，清空房屋内的所有可移动物品将房屋交还南京市莫愁湖管理处。2019年3月15日，南京市莫愁湖管理处再次向南京蓝色幻想咖啡店发出《通知》，要求南京蓝色幻想咖啡店交还房屋。一审法院认为，南京市莫愁湖管理处与南京蓝色幻想咖啡店签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议履行。本案中，租期已届满之前南京市莫愁湖管理处就告知南京蓝色幻想咖啡店不再续租，之后南京市莫愁湖管理处也要求南京蓝色幻想咖啡店交房，但南京蓝色幻想咖啡店仍然占有使用涉案房屋，故南京蓝色幻想咖啡店应将占有使用的涉案房屋腾空交还南京市莫愁湖管理处，并支付房屋使用费用为161万元/年÷365天×实际占有天数（自2018年9月1日起至实际交付房屋时止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、南京蓝色幻想咖啡店于判决生效之日起十五日内将其承租的南京市建邺区汉中门大街35号莫愁湖公园北大门西侧面积为1103.32平方米的房屋（1-3层）腾空交还给南京市莫愁湖管理处；二、南京蓝色幻想咖啡店于判决生效之日起三日内给付南京市莫愁湖管理处房屋使用费用为161万元/年÷365天×实际占有天数（自2018年9月1日起至实际交付房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14328元，减半收取7164元，由南京蓝色幻想咖啡店负担。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2018年1月2日，南京市莫愁湖管理处向南京蓝色幻想咖啡店发送《回复函》，主要内容为：自2017年初，南京市莫愁湖管理处在接到涉案房屋漏水通知后，联系相关专业施工单位对房屋漏水进行了局部维修处理，后下半年又出现漏水现象，前后共维修三次，鉴于南京蓝色幻想咖啡店对维修结果不满意的情况，南京市莫愁湖管理处今后一定加强管理，提升服务保障水平。2019年5月27日，南京市建邺区住房保障和房产局发布《南京地铁7号线工程（莫愁湖站）（临时用地）项目房屋征收补偿方案公告》，涉案房屋在此次征收范围内。2019年5月30日，南京蓝色幻想咖啡店对外张贴告知函，告知其客户，因地铁施工拆迁，该店已办理客户遣散、客户引流等事宜，并停止营业。2020年4月10日，南京蓝色幻想咖啡店与南京市莫愁湖管理处办理了涉案房屋的交接，将涉案房屋交还南京市莫愁湖管理处。本院认为，南京市莫愁湖管理处与南京蓝色幻想咖啡店双方签订《协议书》约定的租赁期限为：自2015年6月1日至2018年8月31日。南京市莫愁湖管理处于2018年5月30日向南京蓝色幻想咖啡店发出《租赁协议到期通知》，告知南京蓝色幻想咖啡店租赁期即将届满，协议到期后不再续租。2019年3月15日，南京市莫愁湖管理处再次向南京蓝色幻想咖啡店发出《通知》，要求南京蓝色幻想咖啡店交还房屋。依据上述事实可以认定，双方的房屋租赁合同约定的租赁期届满后，未形成不定期租赁合同关系。一审法院判决南京蓝色幻想咖啡店向南京市莫愁湖管理处腾空、交还房屋并支付租期届满后的占有使用费，并无不当。因南京蓝色幻想咖啡店已于二审期间将涉案房屋交还南京市莫愁湖管理处，故一审法院该项判决应予撤销。关于南京蓝色幻想咖啡店上诉主张的征收拆迁补偿利益纠纷问题。本案系南京市莫愁湖管理处因双方租赁合同的租期届满要求南京蓝色幻想咖啡店交还房屋并支付占有使用费的纠纷，征收拆迁补偿利益纠纷不属于本案的审理范围。此外，虽然南京市建邺区住房保障和房产局于2019年5月27日发布《南京地铁7号线工程（莫愁湖站）（临时用地）项目房屋征收补偿方案公告》，但涉案房屋相关征收拆迁补偿协议尚未签订。双方当事人就涉案房屋的征收拆迁补偿利益纠纷可另行协商解决，协商不成，可以另案主张。关于房屋占有使用费，因双方租赁合同的租期届满后，南京蓝色幻想咖啡店未及时交还房屋，其占有使用该房屋，应当自租期届满之次日即2018年9月1日起至公告拆迁之日即2019年5月27日止支付占有使用费。鉴于涉案房屋存在漏水问题，会对南京蓝色幻想咖啡店的经营造成影响，本院综合考虑本案的实际情况，酌定南京蓝色幻想咖啡店该期间的房屋占有使用费按原租金的八折计算。南京蓝色幻想咖啡店应支付的房屋占有使用费为：945709.6元（161万元/年×80%÷365天×268天）。2019年5月27日以后，因南京市建邺区住房保障和房产局发布征收补偿方案公告，涉案房屋纳入征收拆迁，且南京蓝色幻想咖啡店也停止营业，如前所述，双方当事人的相关权利义务另行解决，不在本案中处理。综上所述，因二审期间出现新事实，南京蓝色幻想咖啡店的上诉请求部分成立，本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5347号民事判决第一项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5347号民事判决第二项为：上诉人南京蓝色幻想咖啡店于本判决生效之日起三日内给付被上诉人南京市莫愁湖管理处房屋使用费945709.6元；三、驳回上诉人南京蓝色幻想咖啡店其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费14328元，减半收取7164元，由上诉人南京蓝色幻想咖啡店负担；二审案件受理费13258元，由上诉人南京蓝色幻想咖啡店负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年六月二十四日书记员  杨文艳