广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6998号上诉人（原审原告，反诉被告）：曾凯明，男，1964年9月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市家艺贸易有限公司，住所地广东省广州市番禺区石楼镇乐山路16号。法定代表人：邓文辉，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁树权，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，广东博敦律师事务所实习律师。原审第三人：卫树基，男，1963年3月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区。原审第三人：陈志刚，男，1963年11月14日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。上诉人曾凯明因与被上诉人广州市家艺贸易有限公司（以下简称家艺公司）、原审第三人卫树基、陈志刚租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曾凯明，被上诉人家艺公司的委托诉讼代理人梁树权到庭参加诉讼。原审第三人卫树基、陈志刚经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。曾凯明上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三项，依法改判支持曾凯明关于请求支付房屋占用费、物业管理费的诉讼请求；3.本案诉讼费由家艺公司承担。事实和理由：一、由于家艺公司迟迟不搬离涉案厂房，南村镇人民政府、南村镇××村及曾凯明无数次要求家艺公司按期搬走，但家艺公司总是以各种理由赖着不走，导致罗边村无法按时收到剩余补偿款，最终以此要求曾凯明继续按照原合同标准支付土地占用费。曾凯明也实际向罗边村缴纳了占用费135606.78元，取得了向家艺公司收取涉案土地占用费的权利。因此，从这一点讲，曾凯明至少有权要求家艺公司向曾凯明支付按照该笔土地占用费。同时，基于“房地一体”的原则，有权要求家艺公司参照原租赁合同租金标准支付房屋占用费。二、曾凯明未实际收到案涉厂房的租赁保证金，家艺公司也未提供向曾凯明缴纳保证金的证据，家艺公司应向保证金实际收取人要求退还。因此，家艺公司应付的2017年8月房屋占用费不应与所谓的保证金进行抵扣，曾凯明更不应该退还抵扣后数额的三分之一。三、广州市番禺区南村镇××村的土地是有政府有关部门核发的宗地图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、土地证，但一审却判决双方签订的租赁合同无效。双方签订的租赁合同是真实的，且邓文辉缴纳租金多年，现邓文辉恶意串通股东卫树基、陈志刚将在2017年9月13日第一笔收到的华工征收项目的厂房、建筑物并应属于三股东的补偿款私自转至租户邓文辉的账上8700501元，然后数人分钱骗取曾凯明钱，若合同无效，邓文辉无权收取征收款，应退还并赔偿损失。因邓文辉等人恶意串通，导致征收款14941712元在2019年11月11日才收到。四、由于邓文辉恶意串通卫树基、陈志刚在使用厂房、欠租金及水电费及房东未收到任何补偿款时就骗取了8700501元，从2017年8月起至2018年2月的占用费、水费恶意不支付，导致罗边村多次要求曾凯明按时交回土地，但家艺公司、邓文辉一直在使用和生产，无法按时交地。罗边村合作社于2018年1月3日发出通知必须要收取2017年9月至2018年2月的土地租金合计135606.78元，后曾凯明于2018年1月5日向罗边村合作社转租支付该笔地租，继续取得涉案土地使用权，故曾凯明基于该权利主张邓文辉、邓和锋支付占用费126358元给曾凯明。邓文辉、邓和锋恶意占用厂房导致曾凯明交地租给罗边村，所以曾凯明有合法权利收回家艺公司、邓文辉的占用费及水费。五、邓文辉、邓和锋从未提交收取其保证金的证据，一审判决却判决曾凯明赔偿3814.67元明显不当。综上，请求二审法院予以改判。家艺公司答辩称：曾凯明陈述其缴纳了13万多元租金给村里，家艺公司对此不予认可。在一审时，家艺公司与卫树基签订的解除合同协议书中已经明确约定，租赁合同在2017年9月13日已经解除。解除合同后，家艺公司将所欠对方的8月份租金126358元，双方达成了一致意见从保证金137802元中扣除了8月份的租金后，由卫树基将剩余款项返还给家艺公司。解除合同协议书中，有卫树基和罗志添的签字，罗志添是曾凯明的小舅子，而且得到了曾凯明书面的明确授权并与家艺公司进行洽谈解除租赁合同事宜，所以双方的权利义务早已终结。综上，请求二审法院维持原判决。卫树基、陈志刚经本院依法传唤未到庭陈述意见。2018年1月3日，曾凯明向一审法院起诉请求判令：1.家艺公司向曾凯明支付房屋占用费，暂计103587.54元（从2017年8月1日起暂计算至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；2.家艺公司向曾凯明支付水费2542.3元（暂计算至2017年10月20日，实际应计算至搬离房屋为止）；3.家艺公司向曾凯明支付物业管理费，暂计3783.33元（从2017年8月1日起暂计算至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；4.本案诉讼费、保全费由家艺公司承担。家艺公司向一审法院反诉请求判令：1.曾凯明应退回家艺公司保证金3814.67元，保证金与家艺公司交付的2017年8月份租金126358元相冲抵剩余11444元，曾凯明应承担其中的三分之一，即曾凯明仍需退还给家艺公司保证金3814.67元；2.本诉诉讼费用由曾凯明及卫树基、陈志刚承担。一审法院经审理查明：2006年2月17日，广州市番禺区南村镇罗边经济发展有限公司作为出租方（甲方），与卫树基作为承租方（乙方）共同签订了《罗边村土地租赁合同》（合同编号：060208），约定甲方将位于南村镇××村××大道北侧土名为“大坑”的一块土地（以下简称“大坑”土地）出租给乙方使用，土地证上的登记面积为6667平方米，约合10亩，性质国有，工业用途；租赁期限为20年，时间由2006年3月1日起至2026年2月28日止；租赁期间，如遇国家征用拆迁，甲、乙双方都必须服从国家需要，接受征用，双方均不属违约，互不补偿；如全部征用，本合同自动终止；国家征用时，土地补偿费归甲方所有，乙方的所建的建筑物和地上附着物以及拆迁补偿费归乙方所有。罗志添在出租方一栏签字，广州市番禺区南村镇罗边经济发展有限公司并盖章确认，卫树基在承租方一栏亦签字确认并按捺指模。该合同并附有上述租赁土地的土地证宗地图复印件。2007年3月22日，卫树基作为出租方（甲方），与家艺公司作为承租方（乙方）共同签订了《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于番禺××村××边××路段的场地租赁给乙方作经营场地使用，面积970平方米，露天200平方米空地为停车场用地；租赁期共10年，自2007年5月10日至2017年5月9日止；租金及其它费用计算如下：厂房（未计吉地在内）的第1、2年租金10185元，吉地分摊费用每月600元，厂房租金和吉地租金从2009年5月开始递增，每一年递增5%；签约后3天内乙方须交付20000元给甲方作为保证金；在乙方退租或期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收，验收合格，如乙方交清各项费用，即将保证金及按金如数退回（不计息），如乙方未交清费用，可将保证金及按金抵扣所欠款项，如保证金不足以抵扣所欠款项，应向乙方追回；因不可抗力或国家政策原因造成的损失，双方互不追究责任。2007年7月28日，卫树基作为出租方（甲方），与家艺公司作为承租方（乙方）共同签订了《经营场地租赁合同》，约定甲方将位于番禺××村××边××路段的场地租赁给乙方作经营场地使用，面积1300平方米，门前空地可作停放车辆；租赁期共10年，自2007年8月20日至2017年8月19日止；租金及其它费用计算如下：场地（未计吉地在内）的第1年租金13650元，门前吉地分摊费用每月1050元，厂房租金和吉地租金从2009年8月开始递增，每一年递增5%；签约后3天内乙方须交付25000元给甲方作为保证金；在乙方退租或期满后，甲方负责对经营场地进行检查验收，验收合格，如乙方交清各项费用，即将保证金及按金如数退回（不计息），如乙方未交清费用，可将保证金及按金抵扣所欠款项，如保证金不足以抵扣所欠款项，应向乙方追回；因不可抗力或国家政策原因造成的损失，双方互不追究责任。2007年7月29日，曾凯明向家艺公司出具《收据》（NO.0709842），确认已收到家艺公司支付的厂房保证金45000元。2007年8月2日，曾凯明、卫树基、陈志刚共同签订一份《合作协议》，约定三人共同合资和开发租用罗边村土地来建筑厂房出租（租地的合同由卫树基代表签约，三人共同承担风险，分享利润）；土地位于广州市番禺区南村兴业路罗边村路段北边的10亩用地，土地权属罗边村；股权盈亏按曾凯明、卫树基、陈志刚三方各占33.33%分配；投资金额为曾凯明、卫树基、陈志刚三方共同平均集资，每人约33.33%左右；利润分成办法为厂房出租使用后，先三人按集资额收回投资成本，后按股权分配利润分成，即三方各占33.33%；工作分配为曾凯明任出纳，陈志刚和卫树基任会计；收支要三方同意、签名作实、共同确定等。2007年9月8日，卫树基作为甲方，家艺公司作为乙方共同签订了一份《物业管理服务合同》，其中约定：提供物业管理服务范围位于番禺××村××边××路××号的厂房，甲方提供的物业管理服务内容包括：公用实施、设备的管理；公共环境卫生的管理；公共秩序的管理；协调和处理各租户之间的一般纠纷等；乙方每月需向甲方缴纳物业管理费2200元；乙方须按时向甲方交纳物业管理费，甲方每月5日前连同厂房租金一起收取物业管理费。2007年11月12日，广州市人民政府向广州市番禺区南村镇××村经济合作社核发《土地使用权证》，该土地座落于于广州市番禺区南村镇××村，土地用途为工矿仓储用地，使用权类型为村留地，使用权面积为6666.7平方米。2010年10月21日，卫树基向家艺金属厂出具《收据》（NO.1734644），确认收到家艺金属厂支付的租用兴业大道1805号622平方米和1538平方米厂房的保证金50000元。2010年12月22日，卫树基作为甲方，与家艺金属厂作为乙方共同签订了《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区南村镇兴业大道1805的宿舍（场地、设施）租赁给乙方使用；合同有效期为10年，从2010年12月15日起至2020年12月14日止；乙方租用的宿舍为622平方米，乙方同意每月支付给甲方租金10.2元/月/平方米，租金从次年开始每年按5%递增；水费按表实际使用量和按国家标准收费；乙方在租用场地前先交给甲方10000元履约保证金，合同期满且乙方无违约，保证金全额退回给乙方（不计息），若乙方违约保证金不退回，归甲方所有；合同期内，如遇国家、部门、单位、公司等征用或要求拆除该建设物时，乙方应保证按规定服从搬迁，甲方不作任何补偿给乙方，征用单位支付给业主作为搬迁的宿舍搬迁费，由甲方占30%，乙方占70%，乙方单独投资的变压线及线路补偿归乙方所有，甲方应将该部分搬迁费交回给乙方，不得挪用占有，否则乙方有权拖延搬迁，直至收到搬迁费为止，按金在乙方清场后立即退还乙方（不计息）；宿舍交付使用后，如遇人力不可抗拒的因素造成不能继续履约双方互不作补偿，终止合同，返还押金。同日，卫树基作为甲方，与家艺金属厂作为乙方又签订了一份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区南村镇兴业大道1805厂房的其中一幢（场地、设施）租赁给乙方使用；合同有效期为10年，从2010年12月10日起至2020年12月14日止；乙方租用的厂房（设施）面积1538平方米，乙方同意每月支付给甲方租金12304元，吉地238平方米每月支付租金749.7元，另外综合劳务费每月共7997.6元，租金以及综合劳务费从次年开始每年按5%递增；水费按表实际使用量和按国家标准收费；乙方在租用场地前先交给甲方40000元履约保证金，合同期满且乙方无违约，保证金退回给乙方（不计息），若乙方违约保证金不退回，归甲方所有；合同期内，如遇国家、部门、单位、公司等征用或要求拆除该建设物时，乙方应保证按规定服从搬迁，甲方不作任何补偿给乙方，征用单位支付给业主作为搬迁的厂房搬迁费，由甲方占30%，乙方占70%，乙方单独投资的变压线及线路补偿归乙方所有，甲方应将该搬迁费交回给乙方，不得挪用占有，否则乙方有权拖延搬迁，直至收到搬迁费为止，按金在乙方清场后立即退还乙方（不计息）；厂房交付使用后，如遇人力不可抗拒的因素造成不能继续履约双方互不作补偿，终止合同，返还押金。2012年7月8日，卫树基向家艺公司出具《收据》（NO.1001436），确认卫树基已收到家艺公司支付的租原豪宝地方527平方米及吉地的保证金19270元。2012年7月11日，卫树基作为甲方，家艺公司作为乙方，就家艺公司租用卫树基位于罗边村××大道××号的厂房（原豪宝租用），共同签订了一份《补充协议》，约定：乙方同意每月付给甲方租金：单位租金为18元/平方米/月，租用面积为527平方米，租金为9486元/月，分摊公共用地为150元/月，两项合计每月付给甲方9636元（含管理费）；本协议生效时间自2012年7月11日至2020年12月14日止，从2013年7月11日起租金每一年递增5%；甲方收取乙方保证金19270元（无收据，以合同为准）；本协议自2012年7月1日起开始生效执行。2014年11月12日，卫树基作为甲方，家艺公司作为乙方共同签订了一份《租赁协议》，约定由乙方租用甲方位于罗边村××大道××号两处厂房；乙方同意每月付给甲方租金：单位租金16元/平方米/月，租用面积480平方米，租金为7680元/月；本协议生效时间自2014年11月16日至2020年12月14日止；本协议自2014年11月16日起开始生效执行。2016年10月26日，卫树基作为甲方，恒孚公司作为乙方，华升公司作为丙方共同签订了一份《租赁合同（分租合同）》（以下简称《分租合同》），其中约定：经三方平等协商甲方同意，乙方将租赁甲方的位于兴业大道1805号原厂房2136平方米的一半即1068平方米分租给丙方；租赁期自2016年11月1日起至2019年6月30日止；乙方须将甲方的厂房2136平方米的一半1068平方米于2016年10月27日前交付给丙方使用；乙、丙两方须每月11日前一次性各自向甲方缴纳当月综合租金（包含吉地分摊、管理费、厂房租赁税等一切费用），自2016年11月1日起至2017年6月30日，乙、丙两方每月各自缴纳租金24738.5元；自2017年7月1日起至2018年6月30日，乙、丙两方每月各自缴纳租金25922元；自2018年7月1日起至2019年6月30日，乙、丙两方每月各自缴纳租金27164.5元；丙方给乙方保证金23532元，此租赁合同期满，乙方须全额归还丙方缴纳的保证金，甲、乙双方中途终止租赁合同，不影响此合同的继续施行，直至期满。同日，恒孚公司出具《收据》，确认恒孚公司收到华升公司租用恒孚公司1068平方米厂房的按金23532元。2016年12月5日，曾凯明向家艺公司发送一份《声明》，称关于家艺公司所租用的厂房租金问题，为了保护其作为三分之一股东的合法权益，从2016年12月1日起的总租金的三分之一金额必须用现金支付方式或银行转账方式支付到其工商银行番禺南村支行的账户中；如家艺公司全部租金支付到其他股东的银行账户，一概与其无任何关系，如其收不到三分之一租金，其将所属的三分之一的地方收回并作另行处理。家艺公司的经理李国明在该声明的空白处签写“确认收到”并签名。2017年4月27日，广州市番禺区国土资源和规划局发布了《征收土地预公告》（穗番国土征预字[2017]8号），对拟征收广州市番禺区南村镇南村村、罗边村、市头村土地的有关事项预公告。2017年7月19日，广州市番禺区南村镇××村股份合作经济社（以下简称罗边村合经社）发出《关于征地范围合同终止的通知》，称根据广州市番禺区国土资源和规划局发布的《征收土地预公告》涉及的征地范围的承租（承包）集体土地或物业的合同履行期限自2017年8月31日自行终止，租金或承包款计算至2017年8月31日，有关终止合同手续请到罗边村合经社按照有关合同条款办理，并按政府通知要求提前做好承租（承包）范围内的搬迁工作。2017年8月10日，曾凯明出具《授权书》，委托罗志添处理兴业路1805号的一切征收事项及收款事项等，罗志添的确认签名如同且曾凯明签名作实。2017年8月28日，广州市番禺区南村镇人民政府作为甲方，罗边村合经社作为乙方，卫树基作为丙方共同签订了一份《华南理工大学国际校区工程项目厂房等建（构）筑物补偿协议》，约定因华南理工大学国际校区工程项目建设需要，需征收属于乙方、丙方位于广州市番禺区南村镇××村的青苗、地上附着物、厂房等建（构）筑物，具体位置和面积以国土测绘部门出具的测绘图（宗地号ＬＢ××81）为准；补偿总金额为23992213元；在三方签订本补偿协议后，甲方在7个工作日内将用地范围内所有青苗、地上附着物、厂房建筑物补偿款16888374元支付给乙方；待丙方与承租人、实际使用人之间达成经营损失、装修费、设备搬迁费及其他设施等的补偿款的分配协议并解除双方原合同文件后，甲方在7个工作日内将经营损失、装修费、设备搬迁费及其他设施等的补偿款7103839元支付给乙方；乙方、丙方必须在签订协议后15日内将被征收的土地及房屋腾空搬迁完毕，逾期未搬迁的视作自动放弃被征收的青苗、地上附着物及物品，甲方可直接进场接收土地和厂房并作拆除清理，因此发生损失的由乙方和丙方承担。2017年9月13日，罗边村合经社作为甲方，卫树基作为乙方共同签订了一份《终止合同协议书》，约定：基于甲乙双方于2006年2月17日签署的罗边村土地承包合同，乙方承租甲方的位于南村镇××村土名“大坑”6667平方米的集体土地，双方一致确认，该承租（承包）于2017年8月31日终止，双方均不因此违约；至2017年8月31日合同终止前，乙方均应按合同约定足额向甲方缴纳租金；为补偿村集体因合同终止导致的经济减损，乙方应按六个月租金的标准，向甲方支付经济损失补偿费135606.78元，且不迟于合同终止日前付清；其它关于征地补偿或合同终止的其它约定，本协议没有涉及和处理的，依据前述承租合同的相关条款约定处理；本协议约定和前述承租合同关于征地补偿或合同终止的其它约定，均处理和履行完毕之后，方才支付前述土地征收补偿款项和退回保证金。同日，卫树基作为甲方，邓文辉作为乙方共同签订了一份《解除合同协议书》，约定：原《租赁合同》自2017年9月13日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；甲方在3天内将征地拆迁补偿款8700501元付给乙方，甲方将依法已交纳的137802元保证金于本解除合同协议书生效后3天内退还乙方。该协议书空白处手写备注“乙方尚有2017年8月租金126358元未付予甲方，此款在乙方交纳的保证金中扣除退回137802元-126358元=11444元。”甲方一栏处由卫树基、罗志添签字；邓文辉在乙方一栏签字确认并按捺指模。签订上述协议书后，卫树基将收到的华南理工项目厂房建筑物补偿款8700501元转支付给邓文辉。2018年1月3日，曾凯明以其与卫树基、陈志刚合作开发“大坑”土地并修建厂房出租给家艺公司，因卫树基存在侵害合伙人利益的行为，其通知家艺公司向其支付涉讼房屋的占用费等相关费用但至今仍未收到上述费用为由，诉至一审法院，引致本案纠纷。家艺公司在答辩期内提起反诉，要求解决。2018年1月3日，罗边村合经社出具《证明》一份，称卫树基租用其村兴业大道北侧土名“大坑”6667平方米集体土地（合同编号：060208），其村于2017年9月与卫树基签订《终止合同协议书》，并要求其按政府规定的日期将承租土地交还其村，但鉴于卫树基及合伙人的租户没有搬离该厂房，至今仍未交还土地给其村进行清拆，因此，其村有权继续向租户卫树基收取2017年9月至2018年2月的土地租金共计135606.78元，其终止合同的经济损失补偿费待其村确认其交还土地后再另行支付。同日，罗边村合经社还向卫树基发出《兴业大道1805号环境卫生管理费催收通知书》，称卫树基租用其村大坑6667平方米土地自2017年9月至今仍未交回其村，并一直经营，现其村要求卫树基于收到本通知之日起三日内缴纳2017年9月至2018年2月期间应缴交的环境卫生管理费8000.40元。2018年1月5日，曾凯明向罗边村合经社转账支付了135606.78元，汇款摘要备注为2017年9月至2018年2月地租。同日，罗边村合经社以卫树基为付款人开具《收款收据》（NO.0011940），确认收到合伙人曾凯明交来兴业大道1805号大坑（6667平方米）2017年9月至2018年2月土地承包款135606.78元。本案庭审过程中，各方当事人均确认曾凯明、卫树基与陈志刚就“大坑”土地上合作建设地上建筑物并享有共同收益；“大坑”土地没有建设用地规划许可证，土地建设上盖建筑物亦无建设工程规划许可证。但各方当事人对于以下问题存在争议：一、家艺公司承租涉讼物业的情况。曾凯明称家艺公司于2007年3月22日签订一份《经营场地租赁合同》，承租A栋西南角970平方米的厂房和200平方米的空地，租期自2007年5月10日至2017年5月9日；2007年7月28日签订一份《经营场地租赁合同》，承租B栋东南角1300平方米的厂房和350平方米的空地，租期自2007年8月20日至2017年8月19日；2012年7月11日签订《补充协议》，承租A栋西北角527平方米的厂房，租期自2012年7月11日至2020年12月14日；2014年11月12日签订《租赁协议》，承租B栋东北角共计480平方米的两处厂房，租期自2014年11月15日至2020年11月14日；另家艺公司还承租了100平方米的实验室，但双方没有签订书面合同，是卫树基私自无偿给邓文辉使用的，曾凯明发现后按照1680元/月的标准收取该实验室的租金。家艺公司确认除实验室外的租赁物业的地址和租赁期限，但对面积认为没有进行测量无法确认；不存在另外租赁实验室的情况。卫树基、陈志刚确认不存在合同约定之外的场地出租给家艺公司使用的情况。二、涉讼物业出租人的确定问题。曾凯明称其与卫树基、陈志刚三方签订《合作协议》，形成合伙关系，三人共同建设涉讼物业，后共同出租给家艺公司使用；对此其和卫树基与家艺公司于2007年3月22日及2007年7月28日所签订的《经营场地租赁合同》，以及补充协议中存在多处是由其签字的；涉讼物业的租金最初是以卫树基的账户来收取租金然后再由其与卫树基、陈志刚三人确认后再分的，2016年10月26日因卫树基私自与邓文辉签订《分租合同》，侵犯了其作为合伙人之一的利益，其发现此事后便要求家艺公司直接向其支付其中三分之一的租金，并向家艺公司发出了《声明》，该《声明》上有家艺公司的经理李国明的签名，后家艺公司在2017年6月至7月均有向其直接支付三分之一的租金及其他费用，可以说明突破了租赁合同的相对性，而且家艺公司在第一次庭审中对其作为出租人的身份是确认的，家艺公司对此还提出反诉，亦是确认其有资格出租涉讼物业。家艺公司对曾凯明的上述意见不予认可，认为其司洽谈租赁事宜以及缴纳租金都是对接卫树基，而其司签订的租赁合同出租方均仅显示卫树基的名字，没有曾凯明的名字，只是在合同落款处签约人是曾凯明的签字，而补充协议中的“曾凯明”签字的笔法结构走向等亦与曾凯明的其他签字完全不同；自其司与卫树基签订合同以来，卫树基不曾告知其司曾凯明与卫树基之间存在合伙协议；其司一直以为曾凯明是卫树基的代理人，而借记卡明细清单中所涉及的款项亦并非其司支付的，故不确认曾凯明所述的突破合同相对性的说法；曾凯明发出的《声明》令其司无所适从，该《声明》尽管有其司经理李国明签名，但不代表其司对内容认可，其司认为租金支付给三个合伙人中任一人均是合理的；而其司提出反诉是基于曾凯明起诉其司而提起的，并不代表其司必然承认曾凯明的租赁资格。卫树基、陈志刚确认与曾凯明是合伙关系，双方签订了《合作协议》，对外是以卫树基的名义向罗边村承租涉讼土地，涉讼物业也是其方与曾凯明三人共同投资建设，以卫树基的名义对外签订租赁合同，由三个合伙人共同收益；卫树基与家艺公司签订合同时没有向家艺公司出示三个合伙人的《合作协议》，是承租一年多后家艺公司才知道存在三个合伙人的情况。三、家艺公司搬离涉讼物业的时间。曾凯明称家艺公司占有使用涉讼物业至该物业及土地被征收拆迁时仍未进行搬离，至2018年1月才搬离涉讼物业，涉讼物业在四月份左右被基本拆除，因此导致罗边村合经社向其继续收取了2017年9月至2018年2月的土地租金及环境卫生管理费，家艺公司应向其支付搬离之前的占有使用费。曾凯明对此提交了照片、罗边村合经社出具的《证明》《兴业大道1805号环境卫生管理费催收通知书》《收款收据》（编号为NO.0004888、0004889）证实其上述主张。其中曾凯明提交的两张《收款收据》内容显示空白。家艺公司对曾凯明的上述证据及主张不予确认，认为其司法定代表人邓文辉与卫树基以及曾凯明的小舅子也是曾凯明授权的委托代理人罗志添签订《解除合同协议书》后，拆迁组就接管了涉讼物业，其司直接向拆迁组申请分批搬离涉讼物业，拆迁组口头同意其司申请，因为拆迁办已经把拆迁款给了村，所以土地及物业的所有权已经归拆迁办，其司是直接与拆迁办对接的，因此其司与卫树基一方的租赁合同关系已经不存在；其司于2017年12月底全部搬离涉讼物业；卫树基已经与罗边村合经社签订《终止合同协议书》，涉讼土地和涉讼物业所有权、使用权以及经营管理权均不属于卫树基、曾凯明一方，因此曾凯明无权主张占有使用费。卫树基确认其代表合伙人与家艺公司签订《解除合同协议书》后，家艺公司已于2017年12月搬离涉讼物业，具体搬离事宜是由家艺公司与拆迁办直接沟通的。四、家艺公司缴纳租金的情况。家艺公司称其司一直按照合同约定向卫树基支付租金至2017年7月，2017年8月的租金是用保证金抵扣的，卫树基与罗边村合经社于2017年9月13日签订《终止合同协议书》，后其司与卫树基及罗志添共同签订《解除合同协议书》已约定所有的租赁合同于2017年8月31日解除，自合同解除后双方的租赁关系已经不存在，卫树基一方对涉讼物业不具有所有权、使用权和经营管理权，故不存在缴纳2017年9月之后的租金的问题。曾凯明则认为即使涉讼物业为违章建筑，所有涉案租赁合同无效，但其作为涉讼物业的共有权人之一有权向实际占用物业者家艺公司主张按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。卫树基、陈志刚则确认家艺公司的2017年8月的租金用保证金抵扣，2017年9月份之后的费用与其方无关。五、关于家艺公司主张返还涉讼物业的保证金问题。家艺公司与卫树基均确认家艺公司因承租涉讼物业已支付了保证金137802元，家艺公司与卫树基及曾凯明的受委托人罗志添共同签订了《解除合同协议书》约定保证金抵扣2017年8月租金126358元，剩余保证金11444元的其中三分之二已由卫树基、陈志刚退还给其司，因此主张曾凯明返还剩余保证金11444元的三分之一即3814.67元。曾凯明则表示上述保证金实际均由卫树基收取，该《授权书》的授权仅限于征收事项及收款事项，不包括涉讼物业的解除事项，家艺公司在收到该《授权书》明知授权范围的情况下仍与罗志添签订《解除合同协议书》，故该协议书对其不具有约束力；而且部分保证金的缴纳主体是家艺金属厂而不是家艺公司，家艺公司与家艺金属厂是同时存在且独立的两个主体，故不应在本案处理；分租合同存在两个租赁关系，先是卫树基将涉案2163平方米物业出租给恒孚公司，再由恒孚公司转租给华升公司，且该合同未经曾凯明同意，收据的主体是案外人恒孚公司，款项并非其合伙人收取，故无论收据还是租赁合同涉及的主体均不是家艺公司，家艺公司无权要求其退还保证金。家艺公司对此则表示家艺公司原为家艺金属厂（即广州市番禺区家艺金属制品厂），该金属制品厂的投资人为邓和锋，系邓文辉的父亲，后邓和锋注销了家艺金属厂，改为现家艺公司。家艺公司于本案庭审中，以及家艺金属厂原投资人邓和锋于（2018）粤0113民初171号案、华升公司于（2018）粤0113民初177号案庭审中，均表示因邓文辉代表其三方签订的《解除合同协议书》抵扣租金所剩的保证金未具体区分三方所租物业的保证金所剩金额，三方均同意在本案中向曾凯明主张剩余保证金的三分之一款项的退还。六、关于涉讼物业的水费缴纳问题。曾凯明称家艺公司的水费户头实际产生水费截止至2017年10月20日，其已代缴该期间的水费，故家艺公司应向其支付相应的水费。曾凯明对此提交了地址为兴业大道1805号的《广州市番禺南村自来水有限公司业务办理申请表》、水费的收费查询单、票据（编号：AC87515349、AC87515350、AC87514529、AC87514530、AC87514531）及发票（发票号码：00005529、00005530、00005531、00005888、00005889）予以证实。家艺公司则表示卫树基已经与罗边村合经社签订《终止合同协议书》，“大坑”土地已经被罗边村合经社收回，在其司实际使用涉讼物业期间已将水费直接缴纳给罗边村合经社；而且涉讼物业不只是其司一家公司在使用，有另外的单位在共用该水表，故曾凯明的计算依据标准和方式均是错误的。家艺公司对此提交了广州市番禺区南村镇××村民委员会出具的《收据》（NO.7004859、4006092、2000266、2002482）证实其上述主张。曾凯明则认为从收据显示，缴纳水费的主体是华升公司而非家艺公司，无法确认是涉讼物业所对应的水费；由于曾凯明建设涉讼物业时借用了恒孚公司的水电，后来涉讼物业建成，恒孚公司才租赁了其中部分物业，所以恒孚公司使用的水费一直在其原经营场所内计算，涉讼物业的水费不包括恒孚公司的水费在内。卫树基、陈志刚确认家艺公司陈述，并认为与其方无关。七、关于曾凯明诉请家艺公司支付欠缴的物业管理费问题。曾凯明称根据卫树基与家艺公司签订的《物业管理服务合同》，涉讼物业的物业管理费标准为每月2270元，家艺公司自2017年8月1日起开始欠缴物业管理费，故主张家艺公司应按照三分之一向其支付自2017年8月1日至搬离物业之日止的物业管理费。家艺公司则认为根据2012年7月11日签订的《补充协议》约定，物业管理费已包含在租金里面，其司已缴纳物业管理费至2017年8月31日，因罗边村合经社与卫树基解除了《罗边村土地租赁合同》，“大坑”土地已被罗边村合经社收回，故无须再向曾凯明支付物业管理费。卫树基确认已向家艺公司一起收取了租金和物业管理费。一审法院认为，针对涉讼物业的出租人问题，根据双方当事人提交的证据以及双方当事人在庭审中的陈述可确定，曾凯明与卫树基、陈志刚三人合伙建设涉讼物业并进行出租的事实，虽然与家艺公司签订租赁合同约定出租人为卫树基，但在其后合同的实际履行过程中，曾凯明向家艺公司发出《声明》明确其为出租人之一后，家艺公司向曾凯明支付了部分租金的行为可反映家艺公司确认曾凯明为出租人之一的身份，且家艺公司在第一次庭审中也确认其司承认曾凯明、卫树基和陈志刚之间的合伙协议，并向曾凯明提出反诉，故对于曾凯明主张涉讼物业的出租人为曾凯明与卫树基、陈志刚三人的意见，一审法院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”“大坑”土地没有建设用地规划许可证，该土地建设上盖建筑物亦未报建，属于违章建筑而被相关部门拆除，故曾凯明、卫树基、陈志刚与家艺公司就涉讼物业所订立的《经营场地租赁合同》《租赁合同》《分租合同》及补充协议均应属无效。针对曾凯明主张家艺公司支付自2017年8月1日起至家艺公司搬离涉讼物业之日止的占用费的诉请。曾凯明称家艺公司自2017年8月1日起未向其支付涉讼物业的占用费。对此，一审法院认为，根据双方当事人在庭审中的陈述以及提交的证据显示，因涉讼物业所在土地被征收，罗边村合经社与卫树基签订《终止合同协议书》约定双方就涉讼物业所在的6667平方米“大坑”土地于2017年8月31日终止租赁，广州市番禺区南村镇人民政府与罗边村合经社以及卫树基也已签订相关建筑物补偿协议约定补偿款项，卫树基其后亦收到了对应的补偿款。可见，卫树基、曾凯明、陈志刚一方自2017年9月1日起已丧失对涉讼物业继续出租收益的权利，涉讼物业包括使用权在内的处分权利应归广州市番禺区南村镇人民政府所享有。此外，卫树基、陈志刚在庭审中亦确认了关于搬迁问题均是由家艺公司与拆迁办或政府直接进行沟通。故，曾凯明主张家艺公司支付2017年9月1日起至搬离之日止的占用费、物业管理费，理据不成立，一审法院不予支持。对于2017年8月1月至8月31日的占用费，根据卫树基、罗志添与家艺公司法定代表人邓文辉签订的《解除合同协议书》约定，双方同意将应退还给邓文辉即家艺公司、华升公司以及原家艺金属厂的租赁保证金137802元抵扣2017年8月的租金124358元，无论基于合同无效卫树基一方应向家艺公司等承租人退还保证金还是由于涉讼物业被征收双方协议退还保证金，该抵扣行为是双方真实意思表示，应属有效，一审法院予以采纳。对于曾凯明主张该《解除合同协议书》未经其同意的意见，因卫树基为涉讼物业所订立租赁合同列明的出租人，其签署《解除合同协议书》的行为效力应及于陈志刚、曾凯明。而且签约人之一的罗志添为曾凯明的委托代理人，曾凯明出具《授权书》委托罗志添事项包括处理征收事项在内，罗志添、卫树基签署的《解除合同协议书》亦属于处理征收事宜范围，曾凯明以此抗辩否认该《解除合同协议书》，理据不成立，一审法院不予采纳。故，曾凯明主张家艺公司支付涉讼物业2017年8月的占用费，理据不成立，一审法院不予支持。对于涉讼物业2017年8月的物业管理费，卫树基在诉讼中亦确认家艺公司已向其支付了物业管理费，故曾凯明主张家艺公司支付该费用，一审法院亦不予支持。另外，由于抵扣2017年8月的租金后尚余保证金11444元，虽然该保证金包含了家艺公司、华升公司以及原家艺金属厂租赁的保证金在内，但三个承租主体均确认同意在本案中一并处理要求曾凯明返还的问题，未违反相关法律规定，一审法院予以支持。家艺公司、卫树基、陈志刚均确认卫树基和陈志刚已将剩余保证金11444元中的三分之二款项支付给了家艺公司，故家艺公司主张承租人之一的曾凯明返还剩余保证金中的三分之一款项即3814.67元，理据充分，一审法院予以支持。至于曾凯明主张其已向罗边村合经社支付至2018年2月的土地承包款的问题，曾凯明可另寻法律途径解决。对于水费问题，根据曾凯明提交的证据显示，曾凯明提交了《广州市番禺区南村自来水有限公司收费查询单、水费的收费查询单、票据及发票证实其已缴纳了涉讼物业2017年10月20日止的水费2542.3元，家艺公司虽然主张其已直接向罗边村缴纳了涉讼物业的水费，但对此提交的收据写明是华升公司缴纳的水费，未能显示与本案所涉物业相关。家艺公司此外未能提交其它证据证实其司已缴纳了涉讼物业的的水费，故一审法院合理采信曾凯明代缴水费的主张，家艺公司应向曾凯明支付水费2542.3元。对于超出该金额的部分，因曾凯明未能提交证据证实已实际发生且产生费用的具体金额，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月1日作出如下判决：一、家艺公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向曾凯明支付水费2542.3元；二、曾凯明应于本判决发生法律效力之日起三日内向家艺公司返还保证金3814.67元；三、驳回曾凯明的其余本诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2523元（其中本诉受理费2498元，反诉受理费25元），由曾凯明负担2473元，家艺公司负担50元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审中，曾凯明提交罗边村合经社2018年1月3日出具的证明“我村于2017年9月与卫树基签订《终止合同协议书》，并要求其按政府规定的日期将承租土地交还我村，但鉴于卫树基及合伙人的租户没有搬离该厂房，至今仍未交还土地给我村进行清拆，因此，我村有权继续向租户卫树基收取2017年9月至2018年2月的土地租金共计135606.78元。其终止合同的经济损失补偿费待我村确认其交还土地后再另行支付”、罗边村合经社2018月1月5日出具的收款收据和曾凯明银行转账凭证，拟证明由于家艺公司迟延搬迁导致其向罗边村合经社支付了2017年9月至2018年2月的土地租金共计135606.78元。家艺公司质证认为，曾凯明缴纳的该笔租金是否包括涉案物业并不明确，与本案无关。据卫树基代理人称，该笔135606.78元应该是卫树基向罗边村合经社支付的经济损失补偿费，而非2017年9月至2018年2月的土地租金；卫树基、陈志刚质证认为，该笔租金不知道是哪一笔租金，与本案无关联性，该笔租金发生在卫树基与罗村合经社签订解除合同协议后，我方没有缴纳租金，罗村经济社也没有向卫树基发送通知要求缴纳该租金。二审中，曾凯明称：其认可卫树基所签订的租赁合同，但不认可卫树基所签订的解除租赁合同协议书，因为该协议书是卫树基、陈志刚与家艺公司串通签订的。涉案合同保证金是卫树基收取的，其不应向家艺公司返还。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对曾凯明的上诉请求和理由，本院认定如下：关于本案卫树基的行为对曾凯明是否具有约束力的问题。曾凯明认可卫树基所签订的租赁合同，但不认可卫树基所签订的解除合同协议。本院认为，其一，曾凯明认为卫树基、陈志刚与家艺公司的邓文辉串通骗取涉案土地补偿款，对此，曾凯明未能提交证据予以证实，应承担不利的法律后果，故曾凯明该主张不能成立。其二，从本案的证据看，曾凯明与卫树基、陈志刚签订《合作协议书》约定共同合资和开发涉案土地出租收益，并约定租地合同由卫树基代表签约。事实上，涉案土地的租赁合同、终止合同协议，以及转租合同也由卫树基签订，曾凯明对此并无提出异议。曾凯明唯对卫树基与邓文辉签订的解除合同协议书提出异议，缺乏充分依据。再者，曾凯明、卫树基、陈志刚之间系合伙关系，该内部关系不能对抗第三人。曾凯明如认为卫树基的行为侵害其合法权利，可另寻法律途径解决。因此，卫树基基于涉案土地所签订的一系列合同、补充协议、解除合同协议书，以及卫树基所确认的事实均对曾凯明具有约束力，对于本案曾凯明所提诉请应依据该原则进行审查。关于曾凯明主张家艺公司支付自2017年8月1日起至家艺公司搬离涉讼物业之日止的占用费的诉请。根据本案查明的事实，罗边村合经社与卫树基签订《终止合同协议书》约定双方就涉讼物业所在的6667平方米“大坑”土地于2017年8月31日终止租赁，广州市番禺区南村镇人民政府与罗边村合经社以及卫树基也已签订相关建筑物补偿协议约定补偿款项，卫树基其后亦收到了对应的补偿款。如上所述，卫树基该行为对曾凯明具有约束力，故一审法院认为卫树基、曾凯明、陈志刚一方自2017年9月1日起已丧失对涉讼物业继续出租收益的权利，不予支持曾凯明主张家艺公司支付2017年9月1日起至搬离之日止的占用费、物业管理费的主张，并无不当。同理，对于2017年8月1月至8月31日的占用费，根据卫树基、罗志添与家艺公司法定代表人邓文辉签订的《解除合同协议书》约定，双方同意将应退还给邓文辉即家艺公司、华升公司以及原家艺金属厂的租赁保证金137802元抵扣2017年8月的租金124358元，故一审法院不予支持曾凯明该主张，亦无不当。关于曾凯明辩称家艺公司支付的保证金由卫树基收取，故其无须返还其中三分之一的理由，由于本案曾凯明曾向家艺公司主张涉案合同租金的三分之一，家艺公司也实际支付，权利义务应该对等，故一审法院不予支持曾凯明该主张，亦无不当。关于曾凯明上诉称由于家艺公司据不搬迁导致其向罗边村支付135606.78占用费的问题。涉案土地租赁合同的合同相对方为卫树基，罗边村合经社是与卫树基签订《终止合同协议书》，本案证据显示，罗边村合经社实际也是将涉案土地的补偿款转入卫树基的银行账户。故即使罗边村合经社主张涉案土地拒不搬迁的占用费，也应当向卫树基提出。而本案中，对于曾凯明向罗边村合经社支付的135606.78占用费以及提交的证据，卫树基、陈志刚并不认可，并称罗村合经社没有向卫树基发送通知要求缴纳该租金。而且，卫树基也确认家艺公司已于2017年12月搬离涉案物业，具体搬迁事宜由家艺公司与拆迁办直接沟通。故在此情况下，曾凯明主张家艺公司支付该笔费用，缺乏充分依据，一审法院不予支持，并无不当。如上所述，曾凯明如认为卫树基的行为侵害其合法权利，可另寻法律途径解决。综上，曾凯明的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2524元，由曾凯明负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年六月二十三日书记员  张 旭彭诗敏