辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终650号上诉人（原审被告）：海城市东凯物业管理有限公司，住所地辽宁省海城市经济开发区验军三里委。法定代表人：**，该公司经理。委托诉讼代理人：李惊君，辽宁弘扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜文丽，女，1970年5月29日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：李荣宝，男，1964年4月17日出生，汉族，住辽宁省海城市。原审被告：王利，男，1985年9月17日出生，汉族，住辽宁省海城市。上诉人海城市东凯物业管理有限公因与被上诉人杜文丽、原审被告王利物业服务合同纠纷一案，不服海城市人民法院(2019)辽0381民初8344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人海城市东凯物业管理有限公司的委托诉讼代理人李惊君，被上诉人杜文丽及其委托诉讼代理人李荣宝到庭参加诉讼。原审被告王利经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。海城市东凯物业管理有限公上诉请求：1.依法撤销（2019)辽0381民初8344号民事判决书第一项“海城市东凯物业管理有限公司于本判决生效后第二日起十日内，赔偿杜文丽经济损失5000元”；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定因上诉人违约导致被上诉人外租房屋，应赔偿被上诉人的房屋租金，属认定事实不清，适用法律错误。首先，被上诉人杜文丽外租房屋与事实不符。被上诉人杜文丽租住的房屋为其母亲名下唯一房产，因杜文丽与其母亲是有利害关系的直系亲属，其提供的租房协议不真实。不能作为一审法院认定被上诉人外租房屋的依据。另外，被上诉人杜文丽提供的电费及水费收据显示：自2017年12月5日至2018年12月4日期间均产生水电费，进一步证明，在此期间被上诉人杜文丽一直居住于海州管理区新东街第4幢1单元2层2号房屋，因此，一审法院认定被上诉人外租房屋且产生租金损失与事实不符。其次，被上诉人门禁卡失效并不影响被上诉人进入居住房屋，未给其造成损失。被上诉人门禁卡失效，并不影响其出入及居住。被上诉人自行外租房屋与门禁卡失效之间不具备因果关系。进入小区可以有多种有效途径：1.使用门禁卡进出；2.请小区秩序维护员或呼叫监控室帮其开门和进出单元门。本案中外租房屋绝不是解决回家居住问题的唯一且必要途径，被上诉人外租房屋属于不必要的行为。杜文丽辩称，服从原审判决。杜文丽向一审法院起诉请求：判令二被告赔偿原告房屋租金损失1万元，二被告负连带清偿责任。一审法院认定事实：2014年5月15日，原告与案外人东凯开发公司签订《商品房预销契约书》、《契约补充协议》，购买东凯·芳草龙珠小区4号楼1单元2层西户商品住宅一套。该《商品房预销契约书》第10条约定：“出卖人应当在2015年10月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件(即该商品房经分期综合验收合格)，并符合本契约约定的商品房交付买受人使用。”第17条约定：“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.该商品房暖气在交付时第一个采暖季达到使用条件；2.该商品房水、电在交付时达到使用条件。”该《契约补充协议》第2条约定：“乙方在合同约定的交房之日起30日内必须到甲方处办理相关验收、接房手续，逾期未办理相关手续则视同乙方已验收合格并接房，从合同约定的交房之日起一年内未接房，物管费按50%收取，一年后仍未接房，物管费按100%收取。”第3条约定：“在签订合同时双方已书面约定交房时间，乙方同意甲方不再以其它书面形式通知乙方。”2015年10月11日，东凯开发公司工作人员付丽娜电话通知原告入住，原告杜文丽以物业费过高等为由拒绝入住。2017年2月17日，原告由其丈夫代为签名与被告东凯物业公司签订《前期物业管理服务协议》，正式领取房门钥匙入住装修，并交纳了二年时间的物业费合计3585元。被告开具的物业费收据载明物业费起止时间为2015年11月1日至2017年10月31日。该《前期物业管理服务协议》第4条约定：“物业服务费用自开发单位发出入住通知单7日内交纳并开始计算，首年交费二年，物业费到期日前一个月内交纳下年度费用。”第10条约定：“本协议未尽事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。”2017年11月1日，被告人东凯物业公司以原告未续交物业费为由，拒绝为原告的门禁卡进行升级，导致原告的门禁卡不再具有开启小区电子门和楼宇电子门的功能，对原告及家人的，造成不便。一审法院认为，本案原告杜文丽与被告东凯物业公司之间系物业服务合同关系，双方之间的纠纷应为物业服务合同纠纷。本案的焦点是：被告东凯物业公司于2017年11月1日起以原告未续交物业费为由拒绝为原告杜文丽门禁卡进行升级的行为是否违约、原告是否因此产生损失、二被告是否应当赔偿原告损失?对此，具体评判如下：首先，原告杜文丽交纳二年物业费的时间是2017年2月17日。对此，原告认为，该二年物业服务的起止时间2017年2月17日至2019年2月16日。被告东凯物业公司认为物业服务的起止时间为2015年11月1日至2017年10月31日。双方的主张相异，但该争议并不在原告在本案中的诉讼请求范围之内，因此本案不予评判。其次，即使被告东凯物业公司的主张成立，即原告应当自2017年11月1日起续交物业费。那么，在原告拒绝交费的情况下，被告东凯物业公司可以依照法律规定和合同约定，诉请原告支付物业费，甚至可以要求相应的损失赔偿。但事实上，被告东凯物业公司拒绝为原告杜文丽的门禁卡进行升级，进而导致原告难以继续享受物业服务，其行为构成违约。最后，原告主张其门禁卡失效后，被迫承租其母亲的房屋一年之久并为此支付租金1万元。虽然提供了其母女签订的房屋租赁协议和小区物业管理机构的书面证明，但原告提供的水电费明细显示，2018年间部分时间内其家中用电用水量逐月增加，显然其间断性居住在家中。因此，一审法院对于原告产生租金损失1万元的主张不予采信。但原告的门禁卡失效确为客观存在的事实，而且通过仔细审查其水电费明细能够看出，原告家中在2017年11月初至2018年12月间的部分时间内基本未产生水费，说明该时间内原告基本上未在家中居住。因此，一审法院认定原告在部分时间内产生了房屋租金损失，至于租金的数额酌情参照原告主张的平均月租金，并结合海城市城区房屋租赁的基本市场行情认定为5000元。原告的该损失主要源于被告东凯物业公司的违约，故应由被告东凯物业公司予以赔偿。至于被告王利，系被告东凯物业公司职员，其拒绝为原告门禁卡升级系职务行为，因此其自身不应当对原告承担违约责任。原告的其它诉讼请求无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。至于原告提出其购买的房屋不具备入住条件，并申请调取建筑验收质检报告一节：因按照民事诉讼法关于举证责任分配原则的规定，原告应当对其主张的事实负有举证责任，本案被告东凯物业公司和房屋开发公司东凯开发公司又系两个独立的法人，而且房屋是否具备入住条件与本案原被告之间的物业服务合同纠纷无直接关联，故该院对原告的申请不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决：一、海城市东凯物业管理有限公司于该判决生效后第二日起十日内，赔偿原告杜文丽经济损失5000元；二、驳回原告杜文丽的其它诉讼请求。案件受理费50元，已由原告杜文丽预交，由原告杜文丽负担25元，由海城市东凯物业管理有限公司负担25元，被告海城市东凯物业管理有限公司在履行该判决确定的给付义务时加付25元给原告杜文丽。如被告未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，上诉人拒绝为被上诉人的门禁卡进行升级，致使被上诉人的门禁卡失效，导致被上诉人出入所居住小区及所居住的住宅受到限制，被上诉人被迫在所居住小区外租房居住，上诉人的该行为违反了双方的物业服务合同，构成违约。由此给被上诉人造成外出租房的租金损失，理应由上诉人予以赔偿。经审查，在2017年11月初至2018年12月间的部分时间内，被上诉人家中基本未产生水费，说明该时间内，被上诉人基本未在家中居住，因此，一审法院认定被上诉人在部分时间内产生了房屋租金损失，并结合本案的实际情况酌情认定被上诉人的租金损失为5000元并判决上诉人赔偿被上诉人经济损失5000元并无不当，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人外租房屋与事实不符一节，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因上诉人没有提供充分的证据证明其主张的事实存在，其应当承担举证不能的法律后果，故对上诉人的此节主张，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人门禁卡失效并不影响其进入居住房屋，未给其造成损失一节，被上诉人的门禁卡失效，必然导致其出入所居住小区及居住的住宅受到限制，由此造成被上诉人在所居住小区外租房居住并产生一定的租金损失。故对上诉人的此节主张，本院不予支持。综上所述，上诉人海城市东凯物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人海城市东凯物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 娟审判员 徐云龙审判员 宋 锦二〇二〇年六月二十二日书记员 王 茜