河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0928民初765号原告：高鸿领，男，1995年8月2日出生，汉族，住濮阳县。委托诉讼代理人：高配周，河南若澍律师事务所律师。被告：濮阳恒启置业有限公司，住所地：濮阳县红旗路350号。统一社会信用代码：91410928MA453TXY29。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：何士振，该公司员工。原告高鸿领与被告濮阳恒启置业有限公司（以下简称为：恒启置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高鸿领及其委托诉讼代理人高配周，被告恒启置业公司委托诉讼代理人何士振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高鸿领向本院提出以下诉讼请求：1、依法判令被告返还原告定金20,000元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月31日，原告在被告开发的恒大珺睿府10号楼802单元房屋一套，面积132.13平方米，房屋价款为759,926元。原告于当日交付了定金20,000元，剩余房款等订立正式购房合同后，以办理银行按揭贷款方式支付。2020年1月5日，原告到恒大珺睿府售楼处协商商品房买卖合同事宜，双方对合同中交房期限、支付方式等具体条款无法达成一致，且被告知商品房买卖合同系模板，不允许变更任何条款。原告为了维护自己的合同权益，诉至法院，望判如所请。被告恒启置业公司辩称，原、被告基于真实意思表示签订了认购书，该认购书第一条关于定金20,000元的约定清楚明确。原告作为完全民事行为能力人，应当已经充分知晓房屋的基本信息所交的20,000元的性质为定金，签订了认购书就要受认购书的约束。认购书约定原告需于2020年1月2日前支付首期房款209,926元，同时签署商品房买卖合同。原告诉状中明确了其2020年1月5日才到被告处协商有关事宜，自认了其违约行为。原、被告签订认购书为预约合同，其本身就是为了签订和履行正式的商品房买卖合同而存在，现原告不签订商品房买卖合同，是对预约合同的违约。原告所交的20,000元作为定金就是为了担保主合同的订立，现由于原告的原因无法签订购房合同，所交定金应当不予退还。认购书中关于房屋的主要信息都是彩色字体标注，甚至有原告的指纹确认，原告不能按约签订购房合同，原告已违约。根据双方签订的认购书第8条第9条的约定，双方保证对所提供的资料的真实性负责，如果被告按照原告提供的电话、通讯地址联系不到原告，视为被告已经履行了通知送达义务，原告应该承担由此引起的相关责任。本案中，原告违约后，被告向其邮寄了挞定函，视为被告已经履行了通知、送达的义务，对原告产生的法律效力。根据认购书第9条的约定，原告已经阅读并理解同意被告在销售中心公示的各项文件、证书重要提示，商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不在变更、增加或者减少任何条款。原告诉称原、被告双方未就主要条款达成一致没有事实依据。被告方同意解除原被告之间签订的认购书，请求法庭驳回原告返还定金的诉求。原告主张被告支付20,000元违约金，应当提供证据证明被告违约的事实，否则不应当支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。当事人举证、质证和本院认证如下：原告提交的证据：1、2019年12月31日认购书一份；证明，原被告双方签订的有商品房认购协议，其中约定在付第二笔房款时，同时签订正式合同。2、付款凭证2份；证明，原告向被告支付商品房屋认购协议定金20,000元。3、2020年1月5日至2020年1月6日原告与被告工作人员郭帅聊天记录及录音光盘各一份；证明，原被告就签订正式合同无法达成一致意见。4、2020年1月2日至2020年1月5日原告与被告微信聊天记录一份（5页），其中“高逗逗”是原告本人；证明：原被告虽在认购书中约定签订正式合同日期，但之后原被告双方对签订合同日期另有约定，约定签订正式合同日期为2020年1月6日前。被告质证意见：对证1、证2的真实性均无异议。对证3的真实性无异议，对其证明目的有异议。该聊天记录是其公司的销售人员郭帅，原告出示的聊天记录不能证明其证明目的，恰恰证明因原告自身原因担心办不了银行贷款而不签订本次的商品房买卖合同，且该聊天记录的时间超过了认购书中约定的2020年1月2日，原告已经构成违约。对录音的真实性有异议，证明目的有异议，郭帅是他们公司的工作人员，但是他不能确定原告提交录音的聊天对象就是郭帅，他方的工作人员与原告充分协商，且帮助其办理贷款，但原告以主要合同条款未达成一致为幌子，事实上是担心办理不了银行贷款而放弃购房，恰恰证明原告是对认购协议书的违约，录音里录音对象明确告知原告房屋的交付时间为2022年5月份，不存在原告诉称的被告未告知其交付期限的情况。对证4真实性有异议，该聊天记录截图为筛选截图，不是原始截图，聊天记录的时间、对话内容、节点存在删除的可能性不能反映真实的情况。关于，签订商品房买卖合同的时间，应当严格以双方签订的认购书约定的时间为准，销售人员称在2020年1月6日前签订合同，不能代表被告公司的真实意思表示。本案中即便时间到了2020年1月6日，原告仍然未履约，被告仍然未按照约定签订正式的商品房买卖合同并交纳首付款，违约的事实不容置疑。本院认证意见：对证1、证2、证3，被告均认可无异议，具有真实性，本院予以确认。证4、被告对真实性有异议，但被告认可郭帅是其工作人员，且在法院规定时间内其工作人员郭帅拒不到庭接受法院询问，故本院认定该证据具有真实性，予以确认。根据经审查确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年12月31日,原告作为乙方（买受人）、被告作为甲方（出卖人）,签订一份《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》(以下简称：认购书),乙方自愿依下列条件向甲方认购濮阳恒大珺睿府楼盘101号幢802单元。该商品房规划用途为住宅。该商品房建筑面签共132.13平方米，其中套内建筑面签103.26平方米。按建筑面积计算，单价为5,751.35元／平方米，总金额为人民币759,926元。第一条约定，乙方同意签署本人认购书时，支付人民币20,000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭证。第二条约定，乙方选择下列第2种方式付款：2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2020年1月2日前支付付期房款209,926元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即530,000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方就应在银行最终审批之日起10日内付清。第五条约定，乙方必须在约定的付款方式各期限内到濮阳恒大珺睿府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。第七条约定乙方同意签署本认购书后不更名、不增减、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙无权要求返还定金。该条下方用黑笔加线，并按有手印。第九条约定，乙方阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示，……《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不在变更、增加或者减少任何条款。原、被告签订认购书后，当天原告向被告公司账户内两次转款20,000元。后原告未在约定时间与被告签订商品房买卖合同。原告以双方合同中交房期限、支付方式等具体条款无法达成一致，且告知合同不允许变更任何条款为由将被告起诉至法院，要求解除双方签订的认购书并要求被告返还定金20,000元。被告对双方签订的认购书的真实性及收取原告定金20,000元的事实认可无异议，同意解除双方签订的认购，但不同意返还定金，并以双方是基于真实意思表示签订的认购书，签订认购书时，原告已经充分知晓房屋的基本信息，所交的20,000元的性质为定金。签订认购书，本身就是为了签订和履行正式的商品买卖合同而存在，现原告不签订商品房买卖合同，是对预约合同的违约，不应返还定金为由提出抗辩。双方认可原告认购楼房号为濮阳恒大珺睿府10号楼1单元802房。另查明，2019年1月28日，濮阳县房地产管理局出具濮县房预售字第2019015号《商品房预售许可证》一份，开发企业名称：濮阳恒启置业有限公司；建设项目名称：濮阳恒大珺睿府；批准预售面积：10#27,089.28平方米。本院认为,原、被告签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》系原、被告真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告要求解除双方于2019年12月31日签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》,被告同意解除,本院对此予以确认。本案系被告通过认购方式向原告收受定金作为订立商品房买卖合同担保,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，双方签订《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》后，原告向被告支付了20,000元定金，但原告未能按约定交纳购房首付款、办理按揭贷款手续。原告主张未签订商品房买卖合同的原因是双方对合同中交房期限及支付方式等具体条款无法达成一致。对此被告不予认可，且《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》第九条约定，“乙方已经阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、……《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不在变更、增加或者减少任何条款。”原告作为完全民事行为能力人,在购买涉案房产签订认购书时应尽审慎注意义务,认真查阅有关条款。原告签署认购书的行为,应视为其已明确知悉且同意正式的房屋买卖合同条款,其又以与被告就正式房屋买卖合同主要条款无法达成一致意见为由主张解除认购书,显然缺乏理据，故原告的行为违反了双方签订的认购书的约定，已构成违约。导致本案双方未能继续履约的原因在于原告，对于其交付给被告的定金应当按照双方认购书中的约定处理。故对于原告要求被告返还定金20,000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理商品商买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、解除原告高鸿领与被告濮阳恒启置业有限公司于2019年12月31日签订的《濮阳恒大珺睿府商品房认购书》；二，驳回原告高鸿领的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告高鸿领承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判员  韩美玲二〇二〇年六月三日书记员  郭思思