河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0192民初5429号原告：郑州航空港区鸿馨物业管理有限公司，住所地郑州航空港区新港大道北段。法定代表人：史伟峰，董事长。委托诉讼代理人：高水利，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉家康，河南昱玮律师事务所律师。被告：河南中富国际贸易有限公司，住所地郑州航空港区迎宾路南侧2号楼。法定代表人：连毅敏，总经理。委托诉讼代理人：王金辉，男，该公司工作人员。原告郑州航空港区鸿馨物业管理有限公司（以下简称鸿馨物业公司）与被告河南中富国际贸易有限公司（以下简称中富贸易公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日作出（2019）豫0192民初961号民事判决，被告中富贸易公司不服提起上诉，河南省郑州市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）豫01民终19928号民事裁定，撤销本院（2019）豫0192民初961号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2019年12月3日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿馨物业公司的委托诉讼代理人高水利、吉家康，被告中富贸易公司的法定代表人连毅敏及委托诉讼代理人王金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鸿馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告之间的物业服务合同关系；2.判决被告向原告支付自2014年9月1日起至2018年9月30日止的物业管理服务费1,597,616.42元；3.判令被告按1.9元/㎡/月的标准支付2018年10月1日起至实际搬出之日止的物业服务费用；4.判令被告向原告支付违约金479,284.93元；5.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2016年1月1日签订《郑州恒丰科技园标准化厂房项目前期物业服务合同》，合同约定：“自2014年3月1日至2017年2月28日，被告（合同乙方）中富贸易公司委托原告（合同甲方）提供服务、管理位于郑州航空港区××街东侧，郑港十路南侧的恒丰电子科技园1号附房地上1-4层房屋，房屋建筑面积为17,160.22㎡，双方约定的物业费为1.9元/㎡/月，物业服务费每三个月交纳一次。被告（合同乙方）应按合同约定如期交纳物业服务费用及其他相关费用，如逾期交纳，则按应交总额的1%/天收取滞纳金，逾期时间超过15日，原告（合同甲方）有权终止协议或采取其他强制措施，并按应交总额30%要求被告承担违约责任。”《郑州恒丰科技园标准化厂房项目前期物业服务合同》于2017年2月28日到期后，双方口头同意继续履行合同权利义务，直至不再使用涉案房屋为止。现在被告仍在继续享受合同约定的物业服务。但被告仅支付了2014年3月1日至2014年8月31日期间的物业管理服务费，2014年9月1日至今的物业管理服务费尚未交付。2019年6月5日，被告已将涉案房屋的2至4层移交给业主单位郑州新郑综合保税区恒丰电子科技有限公司（以下简称恒丰科技公司），但至今仍占有、使用一层场地。原告多次催促被告交纳物业服务费，被告一拖再拖，已构成违约，应承担违约责任。中富贸易公司辩称，鸿馨物业公司与中富贸易公司签订的物业服务合同已于2016年7月份终止，此后双方之间已不存在物业服务合同关系，也不存在事实上的物业服务关系。原告主张2016年1月1日前的物业服务费已经超过了诉讼时效的规定。原告管理的物业直至2016年7月23日才完成消防验收，2016年7月份以后，中富贸易公司自行进行了物业管理，并自2017年6月后由郑州连兴物业服务有限公司（以下简称连兴物业公司）提供物业服务，鸿馨物业公司在此期间并未为中富贸易公司提供物业服务，因此应驳回鸿馨物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：郑州恒丰科技园系由恒丰科技公司开发建设的标准化厂房项目。2014年初，恒丰科技公司将郑州恒丰科技园出租给郑州航空港区商务局，中富贸易公司由郑州航空港区商务局招商入驻该园区1号附房地上1-4层。2014年3月1日，恒丰科技公司将该项目整体的物业管理委托给鸿馨物业公司，同时授权并委托鸿馨物业公司与尚未和恒丰科技公司签订正式租赁合同的入驻企业，按照恒丰科技公司向鸿馨物业公司出具的委托书中确定的物业费价格先行签订前期物业服务合同。2016年1月1日，鸿馨物业公司与中富贸易公司签订《郑州恒丰科技园标准化厂房项目前期物业服务合同》一份，双方约定中富贸易公司承租并委托鸿馨物业公司管理的房屋系恒丰科技园1号附房地上1-4层，建筑面积为17,160.22㎡，物业服务期自2014年3月1日至2017年2月28日，物业费的计费面积以合同约定的建筑面积为准按1.9元/㎡/月的标准收取，物业服务费用每3个月交纳一次。物业管理服务事项包括：1.屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；2.共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池及道路等物业设施的运行、维修、养护和管理（供电外线、区外路灯等由相关单位管理）；3.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.安全防范，维护公共秩序，包括消防监控、安全监控、固定岗位执勤、巡逻岗位执勤等；6.交通和车辆停放秩序的管理；7.物业使用禁止行为的管理；8.物业日常维修和养护费用的账务管理；9.物业档案资料的保管；10.客户前期装修管理；11.物业其他共同事物的管理服务；12.业主单位和鸿馨物业公司委托的其他物业管理服务事项。违约责任为：中富贸易公司应按合同约定如期交纳物业服务费及其他相关费用，如逾期交纳，则按应交总额的1%/天收取滞纳金，逾期时间超过15日，鸿馨物业公司有权终止本协议或采取其他强制性措施，并按应交总额30%要求中富贸易公司承担违约责任。合同签订后，中富贸易公司仅于2016年1月21日、2016年4月22日向鸿馨物业公司分别支付了两个季度的物业费各97,813.25元。物业服务合同期满后，双方未再续签物业服务合同，中富贸易公司也未与恒丰科技公司以及负责招商的郑州航空港区商务局签订租赁合同。2017年5月30日，中富贸易公司与连兴物业公司签订《物业服务合同》，双方约定由连兴物业公司对中富贸易公司使用的恒丰科技园1号附房地上1-4层楼内进行物业服务，物业服务范围为经营场所房屋清洁卫生、生活垃圾清运及安保人员值班巡逻，维护物业区域的公共秩序等。本院认为，鸿馨物业公司和中富贸易公司于2016年1月1日签订的《郑州恒丰科技园标准化厂房项目前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有约束力。鸿馨物业公司按照合同约定为中富贸易公司提供了物业服务，中富贸易公司也应当按照约定及时、足额向鸿馨物业公司支付物业费。鸿馨物业公司和中富贸易公司在合同中约定由鸿馨物业公司自2014年3月1日至2017年2月28日在为期三年的时间里为中富贸易公司提供物业服务，该合同内容并未涉及合同签订前物业费的补交，而且中富贸易公司也是按合同约定每三个月一次向鸿馨物业公司依次交纳了2016年前两个季度的物业费，鸿馨物业公司没有证据证明中富贸易公司自2014年3月1日起为中富贸易公司提供了物业服务、中富贸易公司应补交合同签订前的物业费，因此中富贸易公司的物业费应自合同签订的2016年1月1日计起。鸿馨物业公司与中富贸易公司签订的物业服务合同期满后，双方未再续签物业服务合同，包括恒丰科技公司和郑州航空港区商务局在内也均未与中富贸易公司签订租赁合同，连兴物业公司在此后提供了中富贸易公司经营场所内的物业服务。鸿馨物业公司主张合同期满后双方存在口头形式的物业服务合同关系，但其提供的证据不足以证明其继续为中富贸易公司提供物业服务，应承担举证不能的不利后果，因此对于鸿馨物业公司要求中富贸易公司支付2017年3月之后的物业费的诉讼请求，本院不予支持，中富贸易公司需交纳的物业费应计算至2017年2月28日。中富贸易公司已于2016年1月21日和2016年4月22日主动交纳了2016年度前两个季度的物业费各97,813.25元，自2016年第三季度即2016年7月起拖欠物业费，从2016年7月1日至2017年2月28日，物业费计费周期为八个月，中富贸易公司拖欠鸿馨物业公司的物业费为260,835.34元。中富贸易公司提供缴纳水电费的证据能够证明该公司在合同到期前一直在郑州恒丰科技园从事经营活动，并无证据证明双方已解除合同关系，因此对其辩称双方的物业服务合同关系已于2016年7月终止的主张，本院不予采信。中富贸易公司自2016年第三季度起未按合同约定及时支付物业费，属违约行为，应按合同约定承担违约责任。双方既约定了按应交总额每日1%支付滞纳金，又约定了按应交总额的30%支付违约金，鸿馨物业公司选择其中的30%适用，经计算为78,250.6元，不违反法律规定，本院予以支持。双方在签订的物业服务合同中约定了有效期，在成讼前合同有效期已届至，鸿馨物业公司请求解除双方之间的物业服务合同关系已无事实依据，本院不予支持。中富贸易公司辩称涉案房屋于2016年7月23日才通过消防验收，因消防验收并非拒交物业费的法定事由，因此对其辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告河南中富国际贸易有限公司应于本判决生效后十日内向原告郑州航空港区鸿馨物业管理有限公司支付物业费260,835.34元、违约金78,250.6元；二、驳回原告郑州航空港区鸿馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,414元，由原告郑州航空港区鸿馨物业管理有限公司负担19,590元，被告河南中富国际贸易有限公司负担3824元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  梁超鹏审 判 员  石青峰人民陪审员  介西民二〇二〇年六月二日书 记 员  郑兴茂