吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终769号 上诉人（原审原告）：邓振华，男，1977年7月11日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：王喜昌，松原市兴原法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：林秀华，女，1963年4月21日出生，汉族，住松原市宁江区。 被上诉人（原审被告）：刘明元，男，1961年10月23日出生，汉族，住松原市宁江区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：谭希贵，吉林臣和律师事务所律师。 原审第三人：张立民，男，1961年10月23日出生，汉族，住松原市宁江区。 上诉人邓振华因与被上诉人林秀华、刘明元租赁合同纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2018）吉0702民初7511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓振华及其委托诉讼代理人王喜昌，被上诉人林秀华，刘明元及其共同委托诉讼代理人谭希贵到庭参加诉讼。原审第三人张立民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 邓振华上诉请求：1、依法撤销宁江区人民法院（2018）吉0702民初7511号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求，驳回被上诉人的原审反诉请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决认定事实错误，判决结果错误。上诉人要从事旧机动车交易服务需要场地，找到被上诉人协商租赁其位于松原市单家村子余车展后（原旧物市场）混泥土场地及场地内所有用房。同时上诉人还需要建造配套办公厅，被上诉人承诺该场地有市规划局批件，土地使用证也在办理中，可以建造，于是在2015年9月1日，上诉人与被上诉人签订《场地出租合同》，并在合同中明确“该场地有市规划局批件，土地使用证正在办理”，同时也明确租赁场地用于从事旧机动车交易市场服务及其相关业务，必须要建造办公大厅，被上诉人也承诺很快就能办理完成，不会耽误办理业务。但是在上诉人投入大量资金，建设了水泥路，板房等设施后，2016年5月打电话要求被上诉人提供场地手续（市规划局批件和土地使用证）准备建设600平方米办公大厅，被上诉人借故推脱，建设在即，也因为投入大量资金，上诉人只好一边建设一边等手续下来，2017年长春凯旋二手交易市场注资和2018年10月建设车辆检测线时都因被上诉人拿不出手续，将前景非常看好的项目错过了，一项也没办成。因为被上诉人一直没有拿出场地手续，上诉人也不能合法经营，到目前为止上诉人相继投入的大量宣传费用和建设费用共计损失500多万（以鉴定为准）。本案经过一审法院确认涉案场地没有市规划局的批件，被上诉人提交的批件不是涉案租赁合同中租赁场地批件，而且土地使用证也一直没有办理，一审法院认定：未载明办理期限，故被上诉人林秀华、刘明元未提交土地使用证不属于违约行为是错误的，双方约定的租赁期限是2015年10月1日至2021年10月1日共5年，而且还有一年租赁期限就到了，至今被上诉人也没有办理土地使用证，上诉人租赁场地时已经明确需要建设场地，必须要有审批手续，才签订合同。被上诉人故意隐瞒没有办理土地使用证和市规划局批件的事实，致使双方签订合同目的无法实现，被上诉人明显构成违约，应承担违约责任。一审法院认定“涉案合同第五条第8款之约定，不能证明林秀华、刘明元有为邓振华建设办公大厅及其他基础设施提供相关审批手续的义务”是错误的，因为上诉人在签订合同时强调需要有租赁场地的审批手续和土地使用证，被上诉人也承诺该场地有手续，并且正常的建设房屋及办理房屋设施都需要规划批件和土地使用证，这两个手续作为基础依据，没有这两个手续不能让建筑房屋这是常识，也是被上诉人最基本的义务，如果上诉人租赁场地时，被上诉人告知上诉人没有市局批件和土地使用证，上诉人是不会租赁该场地的，没有该场地的相关手续，就不能在该场地建造设施，所以提供租赁场地相关手续是被上诉人的基本义务，被上诉人就是违约行为。双方签订的租赁合同为无效合同。原审判决解除合同，并判决上诉人邓振华给付被上诉人林秀华、刘明元101万元租赁费是错误的。租赁合同第一条约定：“乙方承租甲方合法拥有的位于松原市单家村子余车展后（原旧物市场）混泥土场地及场地内所有房屋，面积共计36,000平方米，保留小车练车场。（以实际面积为主）该场地有市规划局批件，土地使用证正在办理。该场地用于从事旧机动车市场服务及其业务用途。”存在两个问题，第一，关于办理土地使用证的时间问题。被上诉人所持有的松原市规划局规划设计条件有效期为一年，从签订合同之日2015年9月1日截止到2016年9月1日已经到期，无法办理土地使用证。所以被上诉人告知上诉人土地使用证正在办理中存在欺诈行为。原审判决认为“邓振华主张林秀华、刘明元无法提供市规划局批件、土地使用证导致其无法建设办公大厅及其他基础设施，因此属于违约行为。根据案涉合同已经载明土地使用证正在办理、未载明办理期限，故林秀华、刘明元未提供土地使用证不属于违约行为，案涉合同虽载明案涉场地有市规划局批件，但未载明批件的具体内容，同时，结合案涉合同第五条第8款之约定，不能证实林秀华、刘明元有为邓振华建设办公大厅及其他基础设施提供相关审批手续的义务”。双方签订的租赁合同，有规划批件和办理土地使用证是缔约的先决条件，截止目前，土地使用权仍归案外人单家村委会所有，没交纳土地出让金，没有变成国有。如果不存在这个条件，就不能签订租赁合同。是明显的违约行为。合同第五条第8款指的是在有规划和土地使用证的基础上进行的有关手续的办理。根据我们掌握的证据，被上诉人应缴占地款5,991,500元，尚欠近三百万元没有交付，规划设计条件已经过期，征地程序违法。村委会作为集体经济组织无权出让土地。第二，被上诉人与案外人单家村委会的签订的所谓《土地出让合同书》不具有合法性问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第一条“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”的规定，租赁合同诉争的土地和房屋坐落于国家级松原经济技术开发区9,929平方公里总体规划内，根据法释〔2009〕11号第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，租赁合同应为无效合同。案涉土地是兴原乡单家围子村集体所有，根据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条“擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式、用于非农业建设，或者违反本法规定，将集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”的规定，被上诉人与案外人单家村委会签订的《土地出让合同书》违背了法律，行政法规的强制性规定。应根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，认定上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同为无效合同。请二审法院依法改判合同无效，无效合同自始至终没有法律约束力，原审判决上诉人给付被上诉人的101万元租赁费因没有法律依据应予以撤销，上诉人已经给付被上诉人的71万元租赁费应予以返还。第三人张立民没有投资，也没有参与经营管理，与本案无关。根据吉林省和松原市有关三资（资源、资产、资金）清查的专项整治文件的有关规定，案外人宁江区兴原乡单家村委会已向宁江区人民法院提起诉讼，请求依法确认单家村委会与被上诉人林秀华、刘明元的《土地出让合同书》无效。因为新型冠状病毒严重，上诉人庭后提交立案的有关手续。根据《民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；”的规定，请求松原市中级人民法院中止诉讼，延期审理。 林秀华、刘明元辩称，上诉人上诉理由不能成立。一、上诉人以双方所签合同之外的虚构事实，要求人民法院给予判决是不能成立的。上诉人在上诉状中说“准备建设600平方米办公大厅，准备建设车辆检测线”以这一虚构事实要求答辩人给予经济赔偿，这是既无客观事实根据又无法律根据的诉求。根据双方所签合同第4条明确约定，答辩人只能按约定为其提供租赁场地、房屋、电源设施，没有为上诉人提供建600平米办公大厅和检车线的相关义务。事实上诉人既没有建600平米办公大厅和建设车辆检车线的打算，也没有这个资金能力，而是将甲方租赁给他的场地转让给了张晓宇进行经营管理。这就足以说明上诉人以合同以外的虚构事实，利用司法诉讼程序达到向答辩人索要赔偿的目的，一审法院对答辩人的这一请求给予否定，既是尊重了客观事实也维护了双方所签合同的真实性与合法性。二、关于上诉人提出答辩人不能提供规划部门批件和土地使用证这一诉求是无理的，因为双方所签合同的第一条虽然说该场地有市规划局批件，土地使用证正在办理这样的文字表述，这种表述只能说明市规划局批件和土地使用证正在办理并没有约定什么时间办理结束。也没有影响双方合同的正常履行。答辩人之所以把该场地租赁给被答辩人是因为，答辩人有占有、使用、出让该场地的合法权利，不能证明答辩人有为上诉人提供建600平米办公大厅和车辆检测线相关审批手续的义务，对于这一事实一审法院在判决中，已经给予了明确的确认。三、上诉人认为双方所签订的合同是无效的观点不能成立。原被告所签订的合同是场地租赁合同，不是买卖合同，场地的使用权是本案的被上诉人刘明元、林秀华，其对场地使用和对外租赁是有权利的，所以这份合同双方主体适格。四、这份合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，不存在违反法律规定的情形，该合同有效。五、上诉人所说的法律条文及司法解释规定的是土地买卖关系，与本案无关。六、上诉人所称刘明元、林秀华所承租的或者承包的或者是转让来的土地，不具有合法性，损害了村委会集体利益，村委会已经起诉不是事实，截至目前，我们没有得到任何起诉信息，即使起诉了，与本案没有关系。综上，上诉人的上诉请求不合理也不合法，应予驳回。 邓振华向一审法院起诉请求：确认双方签订的《场地租赁合同》无效，判令林秀华、刘明元返还邓振华已交租金71万元，判令林秀华、刘明元赔偿邓振华损失513万元（以鉴定为准）及违约金30万元。 一审法院认定事实：2015年9月1日，林秀华、刘明元作为甲方，张立民、邓振华作为乙方签订案涉场地出租合同，第一条约定乙方承租甲方合法拥有的位于松原市单家村子余车展后（原旧物市场）混凝土场地及场地内所有用房，面积共计36,000平方米。该场地有市规划局批件，土地使用证正在办理。该场地用于从事旧机动车交易市场服务及其相关业务用途；第二条约定租赁期限为2015年10月1日起至2021年10月1日止，共计5年；第三条约定租金为每年40万元人民币，支付时间为每年11月1日前，租金以三年为周期，第四年在肆拾万元基础上递增30％。第五条第8款约定如若乙方要在场地内建房等设施，可申请有关部门批准后再建，一切费用由乙方自行承担。双方还约定了违约金条款。合同签订后，林秀华、刘明元依约交付案涉场地，邓振华占用至今并交付共计71万元租金。 一审法院认为，原、被告及第三人之间租赁合同合法有效。各方应当按照合同约定行使权利履行义务。各方对解除案涉合同均无异议，一审法院予以确认。邓振华主张林秀华、刘明元无法提供市规划局批件、土地使用证导致其无法建设办公大厅及其他基础设施，因此属于违约行为。根据案涉合同已经载明土地使用证正在办理，未载明办理期限，故林秀华、刘明元未提供土地使用证不属于违约行为，案涉合同虽载明案涉场地有市规划局批件，但未载明批件的具体内容，同时，结合案涉合同第五条第8款之约定，不能证实林秀华、刘明元有为邓振华建设办公大厅及其他基础设施提供相关审批手续的义务，故邓振华的此项主张，一审法院不予支持。鉴于林秀华、刘明元没有违约，故对于本诉原告邓振华在本案中的诉讼请求，一审法院不予支持。林秀华、刘明元依约交付了案涉场地，邓振华应当依约交付租金，自2015年度至2019年度，四年租金应为172万元，邓振华已经交付了71万元，剩余101万元应当给付。故对反诉原告林秀华、刘明元要求邓振华交付101万元租金的主张，一审法院予以支持。林秀华、刘明元未在一审法院限期内提交鉴定申请，视为其放弃申请鉴定权利，其未提供充分证据证实实际损失以及损失的数额，故对其关于实际损失的主张，一审法院不予支持。案涉合同虽有关于违约金的约定，但是违约金约定过高，应当根据实际损失予以调减，但林秀华、刘明元未提供充分证据证实其存在实际损失，故对其违约金主张，一审法院不予支持。林秀华、刘明元未提供充分证据证实案涉场地出租前的状态，故对其恢复原状的主张，一审法院不予支持。张立民在本案中未提出诉讼请求，不是本案原告。林秀华、刘明元在本案中向张立民主张权利于法无据，故对林秀华、刘明元针对张立民的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除邓振华、张立民与林秀华、刘明元之间签订的场地出租合同。二、反诉被告邓振华于本判决生效之日立即给付反诉原告林秀华、刘明元租金101万元。三、驳回原告邓振华的诉讼请求。四、驳回反诉原告林秀华、刘明元在本案中的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，关于合同效力问题。本案系租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人邓振华与被上诉人林秀华（曾用名林一）、刘明元签订的《场地出租合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，出租人刘明元、林秀华按照合同约定，提供了场地、房屋（原有），电源设施，并交付承租人邓振华，邓振华也已经实际使用涉案场地，从事旧机动车交易市场服务及相关业务用途。 关于被上诉人刘明元提供租赁场地相关手续是否是合同约定义务，被上诉人是否构成违约问题。根据合同“第一条租赁物乙方承租甲方合法拥有的位于松原市单家村子余车展后（原旧物市场）混凝土场地及场地内所有用房，面值共计36,000平方米。该场地有市规划局批件，土地使用证正在办理。该场地用于从事旧机动车交易市场服务及其相关业务用途；”合同中“该场地有市规划局批件，土地使用证正在办理”的内容，实质是出租人对租赁物的信息披露，并非承诺签订合同时即具备土地使用证。结合合同第五条（乙方权利义务）第8款约定“如若乙方要在场地内建房等设施，可申请有关部门批准后再建，一切费用由乙方自行承担。”作为承租人邓振华要在场地内建房等设施，应申请有关部门批准后再建，合同约定明确，邓振华在场地建设相关设施应自行申请审批手续，是合同约定的承租人义务。上诉人以此认为提供场地建设设施的相关手续是出租人义务，没有合同约定即没有事实依据。因此，上诉人主张被上诉人没有提供审批手续而违约，理由不能成立。 被上诉人刘明元取得涉案出租场地使用权，基于其与宁江区兴原乡单家围子村签订的《土地出让合同》，作为受让人该土地出让合同仍在履行中，至于刘明元与宁江区兴原乡单家围子村签订的《土地出让合同》是否有效、刘明元是否拖欠土地出让金问题，不是本案租赁合同纠纷审查的内容，事实上亦不影响租赁合同履行及合同目的实现。故上诉人主张双方签订的场地租赁合同无效及被上诉人违约导致合同目的不能实现的理由，不能成立。 综上，邓振华主张林秀华、刘明元赔偿损失513万元及违约金30万元，没有事实依据和法律依据，一审判决未予支持是正确的。 关于被上诉人刘明元、林秀华反诉请求邓振华应给付拖欠租金101万元事实存在，场地租赁合同有效，邓振华应按照合同约定履行义务，原审判决并无不当。 综上所述，邓振华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27,490.00元，由邓振华负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年六月十五日 法官助理  张 丽 书 记 员  王文平