广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10787号上诉人（原审原告）：郭巧娜，女，1976年5月20日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：冯树斌，广东格士律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都城镇建设开发有限公司，住所地广州市花都区花城街建设北路188号恒昌商务大厦8楼809室。法定代表人：梁丽甜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建辉，广东金科律师事务所律师。上诉人郭巧娜因与被上诉人广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称城镇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6790号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人郭巧娜上诉请求：1.撤销一审判决；2.郭巧娜、城镇公司签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；3.城镇公司协助郭巧娜办理广州市花都区花山镇平龙路X号X栋XX房的不动产产权证，并将产权登记权属人为郭巧娜的不动产产权登记证交付给郭巧娜（房屋价值为：479800元）；4.本案的诉讼费、保全费、当保费由城镇公司承担。事实与理由如下：一审法院认定城镇公司、郭巧娜于2018年5月5日签订《认购书》是双方的真实意思表示，合法有效并且一审法院认定双方应恪守合同约定。从一审法院的认定理由和角度而言，城镇公司应当遵守《认购书》的各项条款履行义务。根据双方签订的《认购书》内容证实，双方最终目的就是由城镇公司将涉案房屋出售给郭巧娜并完成出售、过户交易。结合《认购书》的3.1条内容约定，乙方即郭巧娜已履行支付房款义务，甲方即城镇公司应当与郭巧娜签订《商品房买卖合同》。因此，一审法院既认定《认购书》合法有效应当履行，又认为网签是城镇公司的意思自治范畴，明显自相矛盾。另外，由于郭巧娜已经履行《认购书》中相应的付款义务并且涉案房屋已经实际交付，加入城镇公司不通知签订《商品房买卖合同》是城镇公司的违约行为而非城镇公司所谓的意思自治范畴。因为根据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条的规定，在郭巧娜已经履行《认购书》义务的情况下，城镇公司违反约定不履行合同行为则严重损害合同相对方的利益，即城镇公司已构成违约。郭巧娜诉请城镇公司履行《认购书》义务符合法律规定，应予支持。综上所述，郭巧娜上诉请求二审法院依法改判。被上诉人城镇公司二审答辩称：一、本案属于刑事案件，不属于民事案件，一审法院应当将该案发现的郭巧娜被案外人诈骗的线索移交公安机关查处。二、即便本案属于民事案件，城镇公司与郭巧娜没有建立任何商品房买卖合同法律关系，城镇公司不是合同相对人，是本案适格被告。郭巧娜将城镇公司列为本案被告，与事实及法律关系不相符。郭巧娜应当依法将其陈述的案外人列为本案被告，城镇公司如果与本案有关，也是作为案外人或是第三人。三、一审错误认定城镇公司与郭巧娜于2018年5月5日签订的认购书是双方真实意思表示，合法有效，双方应当恪守合同约定，与事实不符。城镇公司不存在与郭巧娜签订任何认购书的事实，城镇公司认为一审法院对本案判决程序错误，认定事实与客观事实不相符。郭巧娜是同属于谢志坚、何伟成系列诈骗案中60多位被害人之一，其他被害人也有部分到一审法院起诉，一审法院也作出驳回起诉的裁定。谢志坚、何伟成诈骗的包含郭巧娜在内的刑事案件，据经办民警了解，该案现已移送广州市检察院准备提起公诉。因此，城镇公司认为一审判决错误，请求二审法院予以改判。本案一、二审诉讼费用由郭巧娜承担。郭巧娜于2019年6月17日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.城镇公司立即与郭巧娜签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；2.城镇公司协助郭巧娜办理广州市花都区花山镇平龙路X号X栋XX房的不动产产权证，并将产权登记权属人为郭巧娜的不动产产权登记证交付给郭巧娜；3.本案诉讼费、诉保费及担保费1000元由城镇公司承担。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花山镇平龙路X号X栋XX房，初始登记于花都城镇公司名下。2018年5月5日，郭巧娜（乙方、认购方）与荣翠轩项目部（甲方、出售方）签订认购书，约定乙方向甲方认购涉案房屋，认购物业总房款为479800元，乙方应在签订本认购书的同时向甲方支付订金100000元。付款方式为全额付款，2018年5月7日前付清239900元（含已支付订金）。剩余239900元，须在甲方通知十天内乙方付清并需到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。甲乙双方确认，本认购书签订后十二个月内，甲方通知乙方签署正式《商品房买卖合同》。如无法在十二个月内签署正式的《商品房买卖合同》，乙方同意再给予甲方六个月的宽展期。如在宽展期满后仍无法签订《商品房买卖合同》，乙方有权退房，甲方自收到乙方退房申请后三十日内通过银行转账形式将乙方已付订金及购房款全额退回，并按照已付房款年化4%的标准向乙方支付利息作为给乙方的补偿。（如乙方选择不退房，在宽展期届满后逾期二个月签订《商品房买卖合同》，甲方承诺免除乙方二年的物业管理费用作为补偿。）合同还对其他事项进行了约定。合同落款处甲方加盖了“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的公章。2018年5月2日，郭巧娜支付了购房定金25000元，5月5日支付了首期款214450元，销售人员为其开具了相应的收据，并加盖了“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的公章。广州敬心物业管理服务有限公司荣翠轩管理处于2018年5月10日将涉案房屋交付给郭巧娜。郭巧娜称在合同约定的网签《商品房买卖合同》期限到达后，其多次要求城镇公司与其签订正式的《商品房买卖合同》，但是工作人员一直让其等待，无奈才向一审法院提起诉讼。一审诉讼中，郭巧娜向一审法院申请财产保全，请求对涉案房屋进行查封，一审法院依法作出（2019）粤0114民初6790号民事裁定，查封了涉案房屋。一审法院认为，涉案认购书签订于荣翠轩售楼部，认购书及收款收据均加盖有“广州市花都城镇建设开发有限公司荣翠轩项目”的公章，公章中均冠有“广州市花都城镇建设开发有限公司”的名称，而涉案房屋亦确权于城镇公司名下，因此郭巧娜完全有理由相信与其签订合同的主体为城镇公司。至于涉案房屋实际由谁开发建设，实际由谁对外出售，属于城镇公司与其他主体之间的内部关系，郭巧娜作为购房个体没有能力去甄别，法律也不能苛求购房者去核实开发商之间的内部关系，故对城镇公司抗辩其非合同相对方的意见，一审法院不予采纳。城镇公司与郭巧娜于2018年5月5日签订的认购书，是双方之间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。郭巧娜诉请要求城镇公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，由于网签商品房买卖合同涉双方的权利义务约定，属于双方意思自治范畴，法院作为公权力机构不宜干涉此类民事法律行为，故对郭巧娜的诉讼请求，一审法院不予支持。对于郭巧娜诉请城镇公司协助其办理及交付不动产权证的诉讼请求，该请求应以网签合同为前提，由于双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，故一审法院亦不予支持。对于其诉讼请求中的担保费1000元，由于一审法院并未支持其办理过户的诉讼请求，而且担保费并非必然损失，故对其担保费，一审法院不予支持。城镇公司经一审法院合法送达，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2019年12月3日判决如下：驳回原告郭巧娜的全部诉讼请求。一审案件受理费8512元及诉讼保全费2919元，由原告郭巧娜负担。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，城镇公司向本院提交：1.2019年7月5日城镇公司就另案出具给广州市花都区人民法院的质证意见，与本案情况类似，都是受害的小业主。2.2019年8月29日城镇公司就谢志坚、何伟成诈骗包含郭巧娜在内的刑事案件出具给广州市公安局花山分局的情况说明，认为本案应为刑事案件与城镇公司本案的答辩意见相印证。城镇公司一审时仅向法院提交了书面的答辩意见，没有出庭。郭巧娜质证称：对两份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。该两份证据的时间显示为2019年7月5日及8月20日，该材料显示的日期为2019年，且并非二审新证据。该材料提交的时间已经超过举证期限，不属于新证据。质证意见的内容与本案一审案件的内容无关，情况说明仅为城镇公司的单方陈述，并非已经查明的事实，且郭巧娜并不在公安机关所列的被害人当中。假如两份证据在一审已经形成，城镇公司应在一审提交答辩状时一并提交，因此郭巧娜认为该两份证据不属于新证据，是城镇公司为了本案二审作出的单方陈述，法院不应当采纳。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。因城镇公司并未提起上诉，其二审所述的要求中止本案诉讼以及其并非涉案认购书合同相对方，并非本案适格主体的问题，本院不作审查。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：郭巧娜诉请城镇公司与签订《商品房买卖合同》，协助其办理网签及不动产产权证，并将不动产权证交付给郭巧娜，能否成立。对此，本院认定如下：从现有证据来看，郭巧娜完全有理由相信与其签订合同的主体为城镇公司，一审法院认定认购书对城镇公司具有约束力，并无不妥，本院不作赘述。至于郭巧娜诉请要求城镇公司与其签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，由于网签商品房买卖合同是双方意思自治范畴，在城镇公司不主动履行自身权利的情况下，法院无权予以干涉，且双方签订的认购书性质上为预购合同，法院无权强行要求双方缔约，故郭巧娜该项诉请，依据不足。另外，由于双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，双方对于办理房产证及交付房产证亦未作出约定，郭巧娜诉请城镇公司协助其办理及交付不动产权证，亦于法无据。另外，至于担保费1000元的问题，并非本案必须支付费用，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人郭巧娜的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8497元，由上诉人郭巧娜负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年六月二十三日书记员  纪惠敏黄晶晶