四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初1144号 原告：徐小峰，男，1981年11月21日出生，汉族，住成都市天府新区。 被告：北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司，营业场所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街69号1栋26层2602号。 负责人：白志超，职务不详。 被告：北京安易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路甲19号楼20层2302。 法定代表人：艾保青，职务不详。 原告徐小峰与被告北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司（以下简称“安易居成都分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，徐小峰于2020年4月16日向本院提交了追加北京安易居房地产经纪有限公司（以下简称“安易居公司”）为共同被告的申请，本院予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。徐小峰到庭参加了诉讼，安易居成都分公司、安易居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 徐小峰向本院提出诉讼请求：1.责令安易居成都分公司、安易居公司支付已扣除免租期租金1575元；2.责令安易居成都分公司、安易居公司支付拖欠及未修复相关设施导致不能收房不能重新出租损失5670元；3.责令安易居成都分公司、安易居公司赔偿违约金5400元；4.责令安易居成都分公司、安易居公司支付拖欠租赁期间水、电、燃气费307元；5.责令安易居成都分公司、安易居公司赔偿租赁期间遗失物品290元（木质餐桌1张，餐椅1个，钥匙2把，小区门禁卡一张）；6.责令安易居成都分公司、安易居公司赔偿损坏设施设备费用1464元（两次卧墙面33.6平、客卫灯管1个、大门把手1只、次卧门吸1只）；7.责令安易居成都分公司、安易居公司恢复房屋原状；8.责令安易居成都分公司、安易居公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：徐小峰与安易居成都分公司于2019年3月23日签订租房合同，约定了租金、租期、免租期、违约责任等内容。后安易居成都分公司未按约支付租金，双方于2019年12月27日解除租赁合同，安易居成都分公司应承担违约责任，故诉至法院。 安易居成都分公司、安易居公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。 本院根据经审理查明的事实及法律相关规定认定如下： 2019年3月23日，徐小峰（甲方）与安易居成都分公司（乙方）签订《成都市房屋出租委托合同》，主要约定：双方就出租代理的事宜达成以下协议，1.1房屋坐落于成都市双流区建筑面积为134.51平方米，户型3居室的房屋。2.1甲方授权乙方的委托期限为2019年3月27日至2022年3月26日，甲方应于2019年3月27日将房屋交付给乙方管理；3.1租金标准为第一年为2019年3月27日起2700元／月，共计28350元，其中2019年3月27日至2019年4月26日为免租期，共计1个月。第二年为2020年3月27日起2700元／月，共计29700元，其中2020年3月27日至2020年4月26日为免租期，共计1个月。第三年2021年3月27日起2700元／月，共计31060元，其中2021年3月27日至2021年4月12日为免租期，共计15天。3.2乙方支付方式为季付；3.3具体支付时间为2019年3月27日支付房租5400元，2019年6月12日支付房租6750元，2019年9月12日支付房租8100元，2019年12月12日支付房租8100元，以上付款方式以此类推概不列举。4.2甲方承担物业管理费，甲方不承担水费、电费、燃气费。7.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：乙方未按约定支付租金达5日的；8.3乙方有第七条第四款情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。 上述合同签订后，被告支付了截至2019年12月26日的租金共计202050元，徐小峰实际给付了安易居成都分公司免租期共计1.5个月。 2019年12月27日，双方解除《成都市房屋出租委托合同》，安易居成都分公司于2020年1月2日腾退并返还案涉租赁房屋。 2020年1月21日，徐小峰代为缴纳租赁期间的水费33.66元（计算方式为：38元×12.4立方米/14立方米）、燃气费194元、电费79元。 在庭审中，徐小峰自愿撤回恢复房屋原状的诉请。 本院认为，徐小峰撤回恢复房屋原状的诉请，系其真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以准许。徐小峰与安易居成都分公司签订《成都市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约全面履行各自的义务。安易居成都分公司仅支付了截至2019年12月26日的租金，未按合同约定的2019年12月12日支付2019年12月27日之后的租金，存在违约情形，应当承担违约责任。 关于免租期损失的问题。双方虽未对因一方违约而解除租赁合同时免租期如何处理作出约定，但免租期是基于出租人在租赁合同能够正常履行的预期下给予承租人在一定期限内免缴租金的优惠，出租人的免租期租金损失亦可因租赁合同的完全履行而得到补偿。本案中，《成都市房屋出租委托合同》约定租期共3年，免租期共2个月15天。徐小峰在合同履行第一年就已给予了安易居成都分公司1个月15天的免租期，是基于3年的合同利益能够补偿免租期损失。现合同仅履行了约9个月（2019年3月27日至2020年1月2日），安易居成都分公司就违约导致合同解除，致使徐小峰给予免租期的目的落空，应赔偿其免租期损失。本院根据诚实信用原则及公平原则，免租期损失计算方式酌定如下：实际承租的9个月对应的免租期为0.625个月（计算方式为：9个月/36个月×2.5个月），免租期损失为2362.5元（计算方式为：2700元/月×（1.5个月-0.625个月））。现徐小峰仅主张其赔偿免租期损失为1575元，系对自身权利的处分，本院予以支持。 关于房屋占用使用费的问题。双方于2019年12月27日解除《成都市房屋出租委托合同》，安易居成都分公司支付了截至2019年12月26日的租金，于2020年1月2日腾退并返还案涉租赁房屋，安易居成都分公司应支付2019年12月27日至2020年1月2日期间的房屋占有使用费630元（计算方式为：2700元/30天×7天）。安易居公司返还案涉房屋后不再支付房屋占用使用费，故对于徐小峰主张安易居成都分公司支付2020年1月3日至2020年2月27日的房屋占用费的诉请，本院不予支持。 关于违约金的问题。合同约定“乙方未按约定支付租金达5日的，应按月租金200%向甲方支付违约金”，故徐小峰主张安易居成都分公司支付5400元违约金的诉请，本院予以支持。 关于水、电、燃气费的问题。合同约定该费用由安易居成都分公司负担，但安易居成都分公司未按约按期缴纳，合同解除后徐小峰已代缴租赁期间的水、电、燃气费等共计306.66元，安易居成都分公司应当向徐小峰支付该笔费用。 关于房屋内物品遗失、设施设备损坏赔偿的问题。徐小峰主张安易居成都分公司应赔偿遗失物品（餐桌1张、餐椅1个、钥匙2把、门禁卡1张）费用共计290元，损坏设施设备（墙面33.6平、客卫灯管1个、大门把手1只、次卧门吸1只）费用共计1464元，但该费用的计算没有提供相关证据，且本院已支持安易居成都分公司给付违约金5400元的诉请，该违约金亦能补偿该部分损失。故该项诉请，本院不予支持。 关于法律责任承担的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”以及《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，安易居成都分公司的民事责任应由安易居公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向徐小峰给付免租期损失1575元； 二、北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向徐小峰给付2019年12月27日至2020年1月2日期间的房屋占有使用费630元； 三、北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向徐小峰给付租赁期间的水费、电费、气费共计306.66元； 四、北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向徐小峰给付违约金5400元； 五、驳回徐小峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为84元，由北京安易居房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  陈 思 二〇二〇年六月四日 法官助理  李 双 书 记 员  周金平