宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初4061号原告：宁夏隆顺商场管理有限公司。法定代表人：赵嘉庚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张孙义，男，1968年9月29日出生，汉族，宁夏固原市人，该公司员工,住宁夏固原市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：郑海玲，女，1987年9月14日出生，汉族，宁夏固原市人，该公司员工,住宁夏固原市。代理权限为特别授权。被告：张凤琴，女，1962年7月4日出生，汉族，居民，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：张涛，宁夏平朔律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告宁夏隆顺商场管理有限公司与被告张凤琴租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆顺商场管理有限公司的委托诉讼代理人张孙义、郑海玲，被告张凤琴的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏隆顺商场管理有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付租金9656元、物业费5520元、电费2656元、水费138元，以上合计17970元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告于2018年5月1日入驻原告的商场，所租商铺面积为118.3平方米。双方口头约定租期一年，自2018年5月1日至2019年4月30日，租金为14元/㎡。租期届满后，被告继续承租该摊位。自2019年5月1日起，被告未向原告交纳租金、物业费、水费、电费。2019年10月25日被告在未告知原告的情况下擅自撤场。被告尚拖欠原告租金9656元、物业费5520元、电费2656元、水费138元，以上合计17970元。张凤琴辩称，1.原告不是本案的适格主体，与被告签订合同的是女人世界商场三楼招商小组而非原告，因此双方之间不存在租赁合同关系，原告诉请的租金无事实根据；2.因原、被告未签订书面合同，物业费的收取应当按照与其他商铺一致的原则，即6元/㎡/月；3.原告诉请的水、电费应以被告经营期间实际产生的为准，应提交水电管理部门提供的发票予以证实；4.被告撤场的原因是原告停暖、停水、停电导致，且时间为2019年10月初，原告主张的2019年10月25日应向法庭提供证据证实；5.原告在暖气报停的情况下要求被告交纳了2018年11月1日至2019年4月15日的采暖费3709元，应当向被告返还70%或抵扣被告所欠付的款项。综上，请求法院依法判决。对原告提交的收款收据6张，被告质证后对其真实性无异议，以与本案无关提出异议，经审查被告承租的摊位的相关费用向原告交纳，故对上述证据的证明效力予以确认。对原告提交的缴费通知书虽无被告签字，但结合原告提交的收款收据，能够证明物业费为6元/㎡/月、水费0.2元/㎡/月、电费为3.85元/㎡/月的事实，对其证明效力予以确认。原告对被告提交的《女人世界商场租赁经营合同书》以招商小组并非我公司设立，且公司向被告开具的票据加盖的为原告的公章，租赁合同的主体就是原告提出异议，经审查该证据与本案具有关联性，虽然合同中甲方的公章非原告，但根据庭审查明女人世界商自成立便由原告进行管理，且合同的实际履行方为原告，故对该合同书的效力予以确认。对经原、被告质证后均无异议的证据，本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2017年5月1日，被告与女人世界商场三楼招商小组签订租赁合同，双方约定，被告承租家道女人世界商场三层摊位，面积118.3㎡，租金13元/㎡/月，物业费、暖气费、公摊水电费由商场统一收取。合同签订后，被告按照合同约定的租赁面积118.3㎡，租金13元/㎡/月、物业费6元/㎡/月、水费0.2元/㎡/月、电费为3.85元/㎡/月向原告进行了交纳，交至2019年5月1日。2019年10月25日被告搬离商场。另查明，2018年冬季，原告在商场三楼暖气报停的情况下，向原告全额收取了2018年11月1日至2019年4月15日的采暖费3709元。本院认为，原告宁夏隆顺商场管理有限公司与被告张凤琴虽未签订书面的租赁合同，但依据对租赁事项的权利义务的履行情况能够查明，原告承继了女人世界商场三楼招商小组与原告签订的合同，双方之间形成了事实上的租赁合同关系，该合同履行的内容系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当全面履行合同义务。双方之间未签订书面租赁合同，为不定期租赁合同，现被告已经搬离商场，双方之间的租赁合同解除。被告未按照约定支付相关费用构成违约，应当继续支付.被告辩称物业费应当按照6元/㎡/月收取，且原告未取得收费资质及收费标准，其他费用应当按照实际发生的支持。本院认为原告在未与被告重新达成协议的情况下，自主上浮物业费的行为，对被告不发生效力，应当按照原租赁合同履行，故物业费应当按照6元/㎡/月收取。被告辩称的其他费用，原告提供了服务，被告亦享受了服务并缴纳了相关费用，应当按照双方之前履行的标准继续履行。综上，相关费用计算如下：租金8954元（13元/㎡/月*118.3㎡*5个月25天）、物业费4132元（6元/㎡/月*118.3㎡*5个月25天）、电费2656元（3.85元/㎡/月*118.3㎡*5个月25天）、水费138元（0.2元/㎡/月*118.3㎡*5个月25天），以上共计15880元。原告在暖气报停的情况下，向被告多收取的暖气费的70%即2596元，被告同意顶抵，顶抵后下欠13284元予以支持，超出部分不予支持。原告辩称多收取的暖气费，因其未主张暖气费，且为上一年度的，与本案没有关系不应当扣减，本院认为双方之间的租赁合同系一个整体，不能分段处理，故对原告的抗辩理由不予采纳。被告辩称其搬离商场，是因为原告停水、停电导致，但未提交证据证实，对其抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：由被告张凤琴于本判决生效之日起十日内向原告宁夏隆顺商场管理有限公司支付租金、物业费、电费、水费合计13284元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由原告宁夏隆顺商场管理有限公司负担25元，被告张凤琴负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 郑银花 二○二○年六月十一日书记员 谢明娟附：与本案相关联的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。