中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11437号上诉人（原审被告）：江苏华瑞国际集团驰星汽车销售服务有限公司，住所地中华人民共和国江苏省南京市江宁区东山街道工业集中区（东山汽车4s园润麒路28号）。法定代表人：吴毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：许勇，江苏冠文律师事务所律师。委托诉讼：杨静茹，江苏冠文律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：段韦廷（TUANWEITING），男，1995年12月1日出生，澳大利亚籍，住澳大利亚（12KerrCrescent,Pagewood，2035，Sydney，NSW）。委托诉讼代理人:张光华，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人江苏华瑞国际集团驰星汽车销售服务有限公司（以下简称华瑞公司）因与被上诉人段韦廷房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华瑞公司的法定代表人吴毅及其委托诉讼代理人许勇，被上诉人段韦廷的委托诉讼代理人张光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，改判华瑞公司不予支付段韦廷违约金、物业费以及电费；2.由段韦廷承担本案诉讼费用。事实和理由：（―）一审判决认定事实不清。1.关于段韦廷收回房屋的时间认定错误。华瑞公司在一审中提交的证据证明涉案房屋已于2019年3月15日移交，因段韦廷不配合，只能移交至物业。且段韦廷对此事实并未否认，但一审仍认定案涉房屋于2019年4月25日移交。2.涉案房屋经2019年1月31日火灾后无法承租使用是客观事实，段韦廷亦在一审起诉状己确认“须再次办理消防验收后才可经营使用”，应属于段韦廷自认。对此事实，一审亦不予认定，回避了华瑞公司确实因消防部门不同意而无法使用涉案房屋的事实。火灾事故并未导致消防设施受损，而是涉案房屋所在大厦消防设施老化，在火灾事故中未能起到作用。在租赁合同中并未明确消防验收系华瑞公司之责，现因消防验收问题导致涉案房屋不能使用的责任不能归之于华瑞公司。2.一审判决华瑞公司承担2019年4月的物业费、电费错误。因段韦廷主张的物业费、电费己由案外人承担，段韦廷无权代表案外人主张权利，一审未审核权利主体即作出判决，也不符合法律规定。（二）一审判决适用法律不当。1.《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项明确规定，因不可抗力致使合同目的不能实现，可以解除合同。导致涉案合同无法租赁使用的起因虽是火灾事故，但最终原因却是消防验收未过关。一审在未审核确认消防验收所指为何的情况下，在未明确消防验收在租赁合同中系谁的责任的情况下，要求华瑞公司重新办理消防验收手续缺乏依据。2.一审未适用《中华人民共和国消防法》也属于适用法律不当。根据该法第十九条关于“生活、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。”的规定，涉案房屋楼上为居住场所，而华瑞公司从事的汽修行业必然产生废弃易燃物，故该案涉房屋不可能使用。一审以案涉房屋使用7年未影响为由，认为规划用途不能成为实现合同目的的理由，有失偏颇。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，华瑞公司与段韦廷就解除合同己达成一致，且段韦廷己重新招租，故本案情形不符合双方合同约定的“在租赁期间，乙方未经甲方同意中途擅自退租的”情形，故段韦廷主张违约金不符合合同约定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。段韦廷辩称：1.关于案涉房屋移交时间问题。华瑞公司认为段韦廷不配合房屋移交与事实不符。根据解约函，案涉房屋应该于2019年3月15日进行交接，但当日华瑞公司并未向其实际移交房屋，不存在段韦廷拒绝交接的情况。2.关于消防验收的问题。经段韦廷咨询消防部门的意见，因火灾导致喷淋设施烧毁，必须重新办理消防验收，案涉房屋才能继续使用。3.根据租赁合同，华瑞公司接手案涉房屋以后进行了改造，安置员工在里面住宿，对电缆也重新进行了布设。根据火灾事故调查认定书，事故因线路老化导致了火灾。4.华瑞公司主张因不可抗力导致合同目的不能实现，但又未明确不可抗力具体指什么，到底是火灾还是消防验收，但无论如何该两项事由都不属于不可抗力，故华瑞公司解约缺乏依据。至于华瑞公司认为消防验收无法通过导致无法实现房屋用途，因合同约定房屋用途是经营汽车销售，该房屋完全可以达到使用用途。华瑞公司依据《中华人民共和国消防法》第十九条的规定，认为经营场所属于生产储存易燃易爆物的场所，案涉房屋楼上是居住场所，与事实不符。实际情况是案涉房屋系裙楼，共7层，用途均是办公，并非生活居住。华瑞公司也无证据证明火灾发生前的数年内有任何相关部门下达过停业整顿或者重新验收。华瑞公司因违反合同约定，故应支付违约金。5.电费、物业费虽系案外人交纳，但是基于段韦廷的委托所交纳，最后承担主体仍然是段韦廷，故该水电费、物业费应当由华瑞公司承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。段韦廷向一审法院起诉请求：华瑞公司支付其违约金15万元，及2019年3月23日至2019年4月22日的物业费1981.1元、电费277.3元。一审法院认定事实：南京市江东中路186-2号102室房屋（规划用途为办公）原由南京宏普房地产开发有限公司出租给江苏华瑞国际实业集团有限公司使用，双方为此于2010年4月签订的租赁合同载明：租赁房屋用于汽车销售经营及售后服务，租期10年，自2010年4月28日至2020年4月27日，其中2016年4月28日至2020年4月27日的租金标准为30万元/年，承租方应按时交纳水、电、物业等费用，如承租方在租赁期间未经出租方同意中途擅自退租，应按合同的半年租金向出租方支付违约金。2010年9月，上述租赁合同的出租方由南京宏普房地产开发有限公司变更为段韦廷。2012年4月，上述租赁合同的承租方由江苏华瑞国际实业集团有限公司变更为华瑞公司。2019年1月31日，涉案房屋发生火灾。2019年2月2日，消防部门作出《火灾事故简易调查认定书》，认定火灾事故系因电气线路故障所致。2019年3月22日，华瑞公司向段韦廷发出《解约函》，言明涉案房屋经消防部门审核及有关部门确认不符合继续经营条件，华瑞公司无法实现合同目的，故自2019年3月23日起解除租赁合同。审理中，段韦廷称已于2019年4月25日将房屋收回，华瑞公司称涉案房屋内电气线路系由自己铺设，且火灾发生在自己使用经营房屋期间，故自己对火灾事故存在管理不善的责任。一审法院认为，一、首先，涉案房屋的规划用途虽为办公，但办公用房并未被相关法律法规强制禁止用于涉案租赁合同载明的汽车销售经营及售后服务，且华瑞公司自2012年4月至2019年1月长达近7年的时间内实际一直对涉案房屋正常使用经营，华瑞公司对租用房屋长期经营这一合同目的的实现并未因房屋自身规划用途而受到影响与妨碍，故房屋规划用途不能成为华瑞公司无法实现合同目的进而发函解约的充分正当事由。其次，华瑞公司在《解约函》中称因涉案房屋经消防部门审核及有关部门确认不符合继续经营条件，由此导致合同目的无法实现，故提前解除合同，但华瑞公司并无证据证明消防部门确对涉案房屋能否继续经营进行过审核，亦无证据证明有关部门确对涉案房屋能否继续经营作出过认定结论。在此情形下，华瑞公司在《解约函》中提及的解约事由缺少必要证据支撑，不能成立。再次，消防部门的《火灾事故简易调查认定书》认定火灾事故系因电气线路故障所致，华瑞公司则表示电气线路系由自己铺设，且火灾发生在自己使用经营房屋期间，故自己对火灾事故存在管理不善的责任，根据上述《火灾事故简易调查认定书》的认定及华瑞公司所作的自认，涉案房屋火灾事故的责任应归于华瑞公司，而根据华瑞公司所述，涉案房屋发生火灾后需重新办理消防验收方可继续经营，如这一说法属实，则华瑞公司作为火灾事故责任方在火灾发生后理应采取积极措施重新办理消防验收手续，或请求段韦廷协助其重新办理消防验收手续从而确保租赁合同的继续履行，但华瑞公司作为火灾事故责任方，实际在火灾发生后并未为继续履行合同采取相关必要措施，而是在缺少充分正当事由的情形下未与段韦廷协商一致便径行向段韦廷发函解约。基于上述分析，华瑞公司的行为已构成租赁期间中途擅自退租，段韦廷据此根据合同约定诉请华瑞公司支付违约金，并无不当。但合同约定的违约金数额（按半年租金计算为15万元）偏高，应予适当调整，对此酌定为12万元。二、华瑞公司称自己在发函解约前已于2019年3月15日将房屋钥匙交给物业，此说法即使属实，亦不能当然视为华瑞公司向段韦廷交还房屋之举。而根据段韦廷所述，涉案房屋系由段韦廷于2019年4月25日自行收回，且华瑞公司并无证据证明自己在发函解约后已及时将房屋交还给段韦廷，亦无证据证明段韦廷在华瑞公司发函解约后曾拒绝收回房屋。在此情形下，华瑞公司对房屋由段韦廷自行收回前所发生的物业费及电费仍应予以承担。段韦廷因此有权根据合同约定就涉案房屋在2019年4月25日前发生的物业费及电费向华瑞公司提出支付主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：一、华瑞公司于判决生效之日起十日内给付段韦廷违约金12万元；二、华瑞公司于判决生效之日起十日内给付段韦廷物业费1981.1元及电费277.3元；三、驳回段韦廷其他诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。华瑞公司对一审查明的“段韦廷称于2019年4月25日将房屋收回”提出有异议，认为该房屋实际于2019年3月15日移交。经查，段韦廷确在一审中称于2019年4月25日将房屋收回，故对华瑞公司上述异议不予采纳。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审期间，华瑞公司称案涉房屋无法通过消防验收，导致无法继续经营，因段韦廷提供的房屋不符合消防验收而违约导致合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定可以解除合同。本院认为，本案的争议问题为：华瑞公司是否因案涉房屋不符合消防验收，段韦廷违约导致合同目的不能实现，其有权解除租赁合同。一、关于本案法律适用问题。因本案段韦廷系澳大利亚籍，其与华瑞公司之间的纠纷系涉外民商事纠纷，应当按照涉外民商事纠纷处理，涉及准据法的确认。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，双方当事人均表示适用中华人民共和国法律，根据当事人意思自治原则，本院确定中华人民共和国法律作为解决本案纠纷的准据法。二、关于华瑞公司是否因案涉房屋不符合消防验收，段韦廷违约导致合同目的不能实现，其有权解除租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方实际履行的案涉房屋来源于南京宏普房地产开发有限公司与江苏华瑞国际实业集团有限公司于2010年4月签订的《房屋租赁合同》。2010年9月，段韦廷与华瑞公司通过签订《补充协议》的形式，变更了上述主体，但案涉房屋的用途仍为汽车销售经营及售后服务。在双方实际履行合同长达7年多的时间内，并不存在因案涉房屋违反消防的相关规定而导致不能继续经营。在2019年1月31日，因线路老化发生火灾，导致案涉房屋不能正常经营。在合同未约定由谁承担恢复符合消防要求的责任，且在双方未经协商一致，亦在消防管理部门未明确下达整改通知或确认不符合消防安全的情形下，华瑞公司在合同期限内以涉案房屋经消防部门审核不符合继续经营条件，无法实现合同目的为由提出解除合同，认为段韦廷存在违约，缺乏依据。一审据此未予采纳华瑞公司该解除事由，并无不当，本院依法予以维持。因华瑞公司在合同履行期限内提出解除合同不符合法定或约定解除条件，故应当按照《房屋租赁合同》的约定，按照合同半年租金15万元支付违约金，一审以违约金数额过高酌情调整为12万元，亦无不当，本院依法予以维持。虽华瑞公司认为案涉房屋通过物业公司于2019年3月15日移交，因无证据证明物业公司接收房屋受段韦廷委托或同意，故一审以段韦廷自认的2019年4月25日确认案涉房屋的移交时间正确。至于华瑞公司认为段韦廷无权主张他人代为交纳的物业费、电费的问题，因段韦廷提交的证据可证明物业费、电费由他人代为交纳，在华瑞公司无相反证据证明该费用非基于案涉房屋交纳的情形下，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，华瑞公司的上诉请求，缺乏依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4345元，由上诉人江苏华瑞国际集团驰星汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 欣审 判 员  蔡晓文审 判 员  吴 勇二〇二〇年六月二十八日法官助理  孙传涛书 记 员  尹 琪