安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖04民终779号 上诉人（原审原告暨反诉被告）：安徽泉山湖置业有限公司，住所地安徽省淮南市山南新区金家岭合淮路西侧联华金水城E25栋，统一社会信用代码913404007568121564。 法定代表人：汪季明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王新宝，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓光，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告暨反诉原告）：庞春苗，女，1989年10月18日出生，汉族，住安徽省长丰县。 上诉人安徽泉山湖置业有限公司（以下简称泉山湖置业公司）因与被上诉人庞春苗房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院(2019)皖0403民初1913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 泉山湖置业公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持泉山湖置业公司一审第二项、第三项诉请，驳回庞春苗一审反诉的第二项、第三项、第四项诉请。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，判决错误。一审认定泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房网上备案构成违约，致使庞春苗未按约定办理银行贷款，泉山湖置业公司存在违约行为的认定错误，违约方系庞春苗，而非泉山湖置业公司。1.泉山湖置业公司与庞春苗签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款约定，泉山湖置业公司应当在合同签订之日办理商品房预售合同登记备案手续。根据合同约定及庞春苗缴纳首付款的日期可以看出，庞春苗应当于2018年1月30日前付清首付款319902元，但庞春苗于2018年8月30日才付清首付款。泉山湖置业公司及时为庞春苗办理了网备，庞春苗于2018年9月26日取得网备单并在网备单上签字。泉山湖置业公司未按时为庞春苗办理网备的原因系庞春苗未按时付清首付款的违约行为造成的。2.根据双方合同及补充协议约定，庞春苗应按时提供贷款资料并配合银行办理贷款手续。在庞春苗逾期支付首付款的情况下，泉山湖置业公司仍为其办理了网备，但直到泉山湖置业公司2019年3月26日起诉时，庞春苗仍不配合提供贷款资料办理贷款，致使合同目的不能实现。庞春苗违约的事实客观存在。二、一审法院判决泉山湖置业公司承担逾期交房的违约金事实不清，系判决错误。根据泉山湖置业公司与庞春苗签订的补充协议第七条第五项的约定“买受人没有按照合同及本协议约定付清购房款或者其他应付款项之前，出卖人有权拒绝交房”。庞春苗既未能完成按揭贷款，亦未能补齐剩余房款，未能达到泉山湖置业公司交房的条件。一审法院在一审时直接认定泉山湖置业公司承担逾期交房的违约责任，明显违反双方合同约定及交易习惯。 庞春苗未提交书面答辩意见。 泉山湖置业公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判决庞春苗向泉山湖置业公司支付违约金130990.20元。 庞春苗一审反诉请求：1.判决解除庞春苗与泉山湖置业公司于2018年1月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.判决泉山湖置业公司立即一次性返还庞春苗房款（包括定金）319902元及支付违约金26198.04元；3.判决泉山湖置业公司立即一次性返还庞春苗已支付截止2019年4月29日房款利息22242.65元，并自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失，款清息止。 一审法院认定事实：2018年1月30日,泉山湖置业公司与庞春苗双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：庞春苗向泉山湖置业公司购买联华金水城（推广名称：雍景湾）第J36幢2层204号房屋，预测建筑面积157.54平方米，房屋单价为每平方米8314.73元，总价款为1309902元。付款方式为庞春苗于2018年1月30日前支付占全部房价款的20%的首付款269902元，2018年8月30日庞春苗补缴50000元房款。余款向按揭银行贷款申请贷款支付。庞春苗合计向泉山湖置业公司缴纳房款319902元（包含定金）。补充协议第六条第一款、第二款和第三款的规定，庞春苗已经充分了解个人住房贷款的办理条件和程序等相关情况，庞春苗选择“银行按揭”方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料，及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续，未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，超过一个月泉山湖置业公司有权解除合同，庞春苗按照总房款的10%向泉山湖置业公司支付违约金。合同签订后，庞春苗于2018年1月30日前向泉山湖置业公司交付购房款269902元（包含定金），2018年8月30日补交50000元房款。泉山湖置业公司配合庞春苗办理该房屋网备。但庞春苗却因自身原因违反合同约定至今未能向按揭银行提供贷款材料或向泉山湖置业公司补足剩余购房款。为维护泉山湖置业公司合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 另查明，2018年9月26日，庞春苗在淮南市商品房网上备案确认单上签字。 一审法院认为，一、关于双方签订的房屋买卖合同是否合法有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，庞春苗与泉山湖置业公司于2018年1月30日达成商品房买卖合意，后又向泉山湖置业公司交纳购房款，并接收了《淮南市商品房买卖合同（预售）》合同及交费收据，已与泉山湖置业公司形成了事实上的涉案商品房买卖关系。《商品房买卖合同（预售）》及补充协议对合同当事人、合同标的物、房屋单价及总价、首期款交付时间、房屋交付时间、违约责任的约定均与事实相符，系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律强制性规定，故庞春苗与泉山湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，依法予以确认。二、关于泉山湖置业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同包括补充协议，有无事实与法律依据是否应予支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，和第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，2018年1月30日，庞春苗与泉山湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且合同的内容不违反法律禁止性规定，应当认定为合法有效。双方均应按照合同的约定履行自己的义务。庞春苗在合同签订后，支付了购房款319902元（含定金及首付款）。在诉讼过程中，庞春苗亦表示同意解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，故泉山湖置业公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议诉请，既符合法律规定的解除条件，也符合双方合同的约定，依法予以支持。三、关于庞春苗与泉山湖置业公司在本案中是否存在违约行为。本案中，庞春苗与泉山湖置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效。根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款规定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”，泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房网上备案，构成违约，致使庞春苗未按约定办理银行贷款手续，故泉山湖置业公司存在违约行为。四、关于本诉泉山湖置业公司称本诉庞春苗违约是否有事实与法律依据问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的补充协议第六条第一款和第二款规定：“买受人在签订合同及本补充协议是，已经充分了解个人住房按揭贷款（包括公积金贷款）的办理条件和程序及需要交纳的全部费用……买受人在签署合同时选择‘银行按揭’方式付款的，须自合同签订之日起7日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部材料(具体内容以贷款银行确定的为准)，及时向银行递交申请资料，并配合银行办理贷款的面签手续……超过一个月出卖人有权解除合同并按买受人按总房款的10%向出卖人支付违约金”。2018年1月30日,泉山湖置业公司与庞春苗双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，庞传苗在合同签订后，支付了购房款（含定金和首付款）319902元。泉山湖置业公司应于《商品房买卖合同（预售）》及补充协议签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，但泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房网上备案超过双方合同约定的期限构成违约，且导致庞春苗未能办理银行贷款手续，致使双方合同目的无法实现。庭审中泉山湖置业公司也未提供其他证据予以佐证庞春苗存在违约行为，根据“谁主张谁举证原则”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。泉山湖置业公司对于庞春苗违约的辩称，依法不予采纳。五、关于本诉泉山湖置业公司要求本诉庞春苗支付违约金130990.2元是否有事实与法律依据问题。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，因泉山湖置业公司逾期办理商品房预售合同登记备案手续导致庞春苗未能按照合同约定办理银行贷款手续，因泉山湖置业公司自身原因导致合同目的不能实现，故对于泉山湖置业公司要求庞春苗支付违约金130990.2元的诉请，依法不予支持。六、关于庞春苗要求泉山湖置业公司返还购房款和支付违约金，及支付截止2019年4月29日其已付购房款利息22242.65元，并自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失，款清息止，有无事实与法律依据，是否应予支持问题。本案中，根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条第一款规定：“（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人”。本案中，泉山湖置业公司于2018年9月26日办理商品房预售合同登记备案手续，未按照合同约定的期限办理网备导致庞春苗未能按照合同约定办理银行贷款手续，致使泉山湖置业公司未能于2018年9月30日向庞春苗交付涉案房屋，故泉山湖置业公司构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《商品房买卖合同（预售）》第十二条：“……同时，出卖人按照全部房价款的贰%向买受人支付违约金”。庞春苗要求泉山湖置业公司返还购房款319902元及违约金26198.14元（1309902元×2%），因计算数额无误，依法予以支持。对于庞春苗要求泉山湖置业公司支付截止2019年4月29日其已付购房款利息22242.65元，并自2019年4月30日起按照年利率6%的标准支付利息损失，款清息止的诉请，因泉山湖置业公司收取319902元购房款系为了实现合同目的而依约收取，故依法不予支持。判决：一、解除安徽泉山湖置业有限公司与庞春苗签订的位于联华金水城（推广名称：雍景湾）第J36幢2层204号房屋的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、安徽泉山湖置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付庞春苗购房款319902元及违约金26198.04元；三、驳回安徽泉山湖置业有限公司其他的诉讼请求；四、驳回庞春苗其他的反诉请求。案件受理费2920元，反诉费3413元，合计6333元，由安徽泉山湖置业有限公司负担5634元，庞春苗负担699元。 二审查明事实同一审判决认定事实一致。 本院归纳二审争议焦点为：一审法院对于泉山湖置业公司支付庞春苗购房款及违约金的认定是否妥当。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”关于庞春苗已付购房款一节，因双方均同意解除涉案合同，泉山湖置业公司不再交付涉案房屋，故庞春苗已交纳的购房款应当予以返还，一审法院此节认定并无不当，予以维持。关于泉山湖置业公司要求庞春苗支付违约金一节，本院认为，关于办理按揭贷款，是买卖双方互相协助完成的一个过程，泉山湖置业公司应当根据《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定于签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，但泉山湖置业公司于2018年9月26日才办理商品房网上备案，构成违约且导致庞春苗未能办理银行贷款手续，致使双方合同目的无法实现，故泉山湖置业公司要求庞春苗按补充协议第六条第2款的约定支付违约金的诉求,脱离了其先违约的事实，不应支持。泉山湖置业公司称贷款未办下来的原因是庞春苗“不配合办理，又不补款，且客户征信存在问题”，但是，通过查明的事实，上述辩解的原因并无相关证据予以证明，不予采信。关于庞春苗要求泉山湖置业公司支付违约金一节，一审依据合同法及《商品房买卖合同（预售）》约定予以支持并无不当。泉山湖置业公司上诉称补充协议第七条第五项的约定“买受人没有按照合同及本协议约定付清购房款或者其他应付款项之前，出卖人有权拒绝交房”，但本案中，庞春苗不论是按合同约定的总价款的20%，还是约定首付款319902元，均不存在上述情形，故对泉山湖置业公司此节上诉理由不予采信。 综上所述，泉山湖置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4710元，由安徽泉山湖置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永 审判员  张晨 审判员  魏宁 二〇二〇年六月二十三日 法官助理李长梅 书记员李时雪