湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘08民终430号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南廊桥商业运营管理有限公司，住所地湖南省桑植县澧源镇高家坪（科赛商务大楼）。法定代表人：杨明珠，执行董事。委托诉讼代理人：朱泽民，湖南源阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷成波，男，1972年11月12日出生，白族，住湖南省桑植县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张春华，女，1963年3月4日出生，白族，住湖南省桑植县。委托诉讼代理人：谷成波（张春华丈夫），住湖南省桑植县原审被告：张家界廊桥置业有限责任公司，住所地湖南省张家界市桑植县澧源镇新城科赛商务大楼310室。法定代表人：柯志鹏，公司经理。上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司（以下简称“廊桥管理公司”）因与被上诉人谷成波、张春华及原审被告张家界廊桥置业有限责任公司（以下简称“廊桥置业公司”）租赁合同纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院（2020）湘0822民初361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廊桥管理公司的委托诉讼代理人朱泽民，张春华的委托诉讼代理人暨被上诉人谷成波，原审被告廊桥置业公司的法定代表人柯志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廊桥管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并支持上诉人的反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.两被上诉人与廊桥管理公司签订的租赁合同约定的计租时间是从廊桥市场整体开业时计算，其中括注的“最迟不超过2016年12月31日”是对开业时间的估算，不是对计租时间的约定。而廊桥市场整体开业时间实际是2017年9月15日，故计租时间应从2020年9月15日开始计算。2.廊桥管理公司与两被上诉人于2016年7月30日签订了永生廊桥商铺委托租赁合同，约定两被上诉人将涉案商铺委托给廊桥管理公司对外出租经营。2017年4月25日，廊桥管理公司将商铺租给方芳与陈俊秀经营，并签订租赁合同。方芳与陈俊秀在经营中因诸多原因不能履行租赁合同约定的义务，且现在方芳与陈俊秀均搬出了租赁房屋，停止了经营，实际终止了租赁合同。廊桥管理公司不仅无法正常收取的涉案商铺的租金，其他商铺也存在没有正常收取到租金的情况，日常经营严重困难，且上诉人欠有一千多万的工程款，资产已被法院冻结，委托租赁合同的目的客观上已经无法实现，故廊桥管理公司要求解除涉案委托租赁合同的反诉请求应予以支持。谷成波、张春华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。廊桥置业公司述称，同意廊桥管理公司的上诉意见。谷成波、张春华向一审法院起诉请求：1.两被告继续履行永生廊桥商铺租赁合同，给付原告2020年上半年的租金35619元，给付每日万分之三的滞纳金1923元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月30日，原告谷成波、张春华与被告廊桥置业公司签订《桑植县商品房买卖合同》，购买桑植县永生廊桥项目中1幢2层251号房，该房设计用途为商业，建筑面积共110.75平方米，同日原告谷成波、张春华与被告廊桥管理公司签订《永生廊桥商铺委托租赁合同》，被告廊桥置业公司为担保人，承担连带保证责任，没有约定保证期间。合同约定：委托租赁期自市场开业之日起，共计9年，商铺租金计算方式（每平方每年）：折后销售单价（9204元）×销售面积（110.57平方米）×租金率（第1、2、3年为市场培育期，免租；第4、5、6年为7％；第7、8、9年为9％），计租时间自市场整体开业时起（最迟不超过2016年12月31日）；租金支付方式为第四年起，租金按半年为期限，廊桥管理公司按时向两原告支付，半年租金提前七天支付，即各期租金廊桥管理公司将以半年为单位在最后一个月30号前将下一周期租金支付给两原告所指定的银行账户，廊桥管理公司超过十五日仍未将租金支付至原告谷成波、张春华指定的银行账户，廊桥管理公司须向两原告支付逾期应付款每日万分之三的违约金。2017年4月25日廊桥管理公司与方芳、陈俊秀签订租赁合同，将桑植县永生廊桥项目中1幢2层251号、250号房租给方芳、陈俊秀，租赁期为3年。2017年9月15日，廊桥市场整体开业。因方芳、陈俊秀未支付第二年租金、物业管理费，2019年5月9日廊桥管理公司起诉至法院，方芳、陈俊秀2019年5月19日向法院提起反诉，后该案由双方当事人撤诉结案。2019年12月19日廊桥管理公司向原告谷成波、张春华发通知函，向其告知无力支付租金，请求解除与谷成波、张春华签订的《永生廊桥商铺委托租赁合同》。2020年3月5日，原告谷成波、张春华起诉至法院。一审法院认为依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告（反诉被告）谷成波、张春华与被告（反诉原告）廊桥管理公司和被告廊桥置业公司签订的《永生廊桥商铺委托租赁合同》合法有效，三方均应按照合同约定履行义务。本案中，关于《永生廊桥商铺委托租赁合同》是委托合同还是租赁合同的认定，从合同内容和廊桥管理公司与方芳、陈俊秀签订的《租赁合同》来看，《永生廊桥商铺委托租赁合同》并不符合委托合同受托人以委托人名义和费用处理委托事务的法律特征，其实质是出租人同意承租人以自己名义转租的租赁合同，故廊桥管理公司对该合同没有任意解除权；被告（反诉原告）廊桥管理公司请求解除合同，但《永生廊桥商铺委托租赁合同》中没有约定合同解除的条件，所以本案不存在按照约定解除合同的情形；原告谷成波、张春华（反诉被告）与被告（反诉原告）廊桥管理公司签订《永生廊桥商铺委托租赁合同》，后廊桥管理公司将谷成波、张春华委托出租的商铺租给方芳、陈俊秀，并签订《租赁合同》，两份合同独立存在，合同具有相对性，一份合同仅对签订该份合同的各方产生约束，方芳、陈俊秀不缴纳租金，不影响廊桥管理公司按照《永生廊桥商铺委托租赁合同》的约定履行义务，也不属于《永生廊桥商铺委托租赁合同》的法定解除情形，2019年12月19日廊桥管理公司向谷成波、张春华发《通知函》请求终止合同的行为，在谷成波、张春华没有同意解除的情况下，不能达到廊桥管理公司解除合同的目的，被告请求解除合同的反诉请求，不予支持。《永生廊桥商铺委托租赁合同》没有解除，该合同的三方仍然要按照约定履行义务，根据合同约定，计租时间自市场整体开业时起，最迟不超过2016年12月31日，所以廊桥管理公司认为计租时间应以廊桥市场实际整体开业时间2017年9月15日为准的答辩意见，不予采纳；本案中《永生廊桥商铺委托租赁合同》的计租时间自2016年12月31日起，故按约定廊桥管理公司最迟应在2019年12月30日将2020年上半年租金35619元（9204元×110.57平方米×7％÷2＝35619元）支付至谷成波、张春华指定的银行账户内，但廊桥管理公司未按约定支付租金，截至两原告（反诉被告）起诉之日（2020年3月5日）止廊桥管理公司已逾期65日未支付租金，按照合同约定的每日万分之三的违约金，被告廊桥管理公司应支付违约金694.5元（35619元×0.03％×65＝694.5元），廊桥置业公司对上述租金承担连带责任，故仅支持两原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）廊桥管理公司支付2020年上半年的租金35619元和截至起诉之日（2020年3月5日）止的违约金694.5元，被告廊桥置业公司对租金35619元承担连带责任的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司于判决生效后十日内向原告（反诉被告）谷成波、张春华支付2020年上半年的租金35619元和截至起诉之日（2020年3月5日）止的违约金694.5元，被告张家界廊桥置业有限责任公司对上述租金承担连带责任；二、驳回原告（反诉被告）谷成波、张春华其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费369元（已减半收取），由被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司、张家界廊桥置业有限责任公司负担；反诉案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）湖南廊桥商业运营管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人廊桥管理公司的两点上诉理由均不能成立，分析如下：1.涉案《永生廊桥商铺委托租赁合同》中约定的计租时间原文为“计租时间自市场整体开业时起（最迟不超过2016年12月31日）”，从该约定的文义上来看，括注的内容属于对最迟计租时间的约定，故廊桥管理公司上诉所称该括注内容不应作为计租时间的依据这一理由不能成立，一审据此作出相应判决并无不当。2.廊桥管理公司上诉所提出应当解除涉案《永生廊桥商铺委托租赁合同》的理由为公司经营困难，资不抵债，无法给被上诉人支付相应款项，合同目的不能实现。根据廊桥管理公司所陈述的这一事实，属于廊桥管理公司根本违约，享有合同解除权的不是违约方（廊桥管理公司）而是是合同相对方（谷成波、张春华），现谷成波、张春华不同意解除合同，故一审判决驳回廊桥管理公司的反诉请求符合法律规定。综上所述，上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费818元，由上诉人湖南廊桥商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘利利审判员  肖昌全审判员  杨 芳二〇二〇年六月十五日法官助理樊江山书记员龚蕊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。