江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1291民初577号原告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司，统一社会信用代码91321291573848738B，住所地泰州市鼓楼南路99号华润国际社区10号楼一楼。负责人：褚雷，总经理。委托诉讼代理人：周永青，公司员工。被告：曹晨，男，1957年8月30日出生，汉族，住泰州市海陵区。被告：缪红梅，女，1973年9月8日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司（以下简称物业公司）与被告曹晨、缪红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周永青，被告曹晨、缪红梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费9975.188元（自2017年2月1日-2019年12月31日）；2、判令被告支付迟延缴费滞纳金暂计3134.34元（按逾期金额万分之五每日计算，暂计算至2019年10月12日）；3、判令被告承担诉讼费。事实和理由：被告系泰州华润国际社区18幢1304室房屋产权人。原告系该小区物业服务公司，原告按约提供物业管理服务，但被告自2017年2月以来一直未交纳物业管理服务费，按每月0.9元/平方物业服务费和每月0.8元/平方电梯及公共能耗费计算，原告截至2019年12月31日共拖欠物业费9975.18元。曹晨、缪红梅辩称，被告系涉案房屋业主，被告之所以未交纳物业费是因为拿房后发现房屋存在严重的质量问题，一直与物业防修部门联系，但至今未能解决。另外原告公司物业服务不到位，物业管理模式与物业费严重不相配，安保形同虚设，存在安全问题，忽悠业主，相互推诿，装修噪音随时发生，严重影响业主休息，电梯经常坏，管理不到位，无法正常使用，严重威胁到业主的出行甚至生命安全。本院经审理认定事实如下：2014年12月30日，被告曹晨、缪红梅与华润置地（泰州）有限公司签订商品房买卖合同及买卖合同补充协议一份，约定被告曹晨、缪红梅购买华润国际社区18幢2单元1304号房，补充协议第十条第四项约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，应书面通知买受人办理交付手续，买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，买受人未接到通知书的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往出卖人交付现场办理交付房屋的手续。如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人。同时买受人须承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。2016年，华润置地（泰州）有限公司向被告曹晨、缪红梅发送入住通知书，入住通知书上记载房屋竣工建筑面积为167.65平方米，并通知被告于2016年1月8日至华润国际社区二期小区东侧商铺办理交房事宜。另查明，2014年12月30日，被告缪红梅、曹晨（甲方）与原告物业公司（乙方）签订前期物业服务协议，约定原告作为上述房屋的前期物业管理企业，协议第六条约定，物业服务费用实行包干制：由甲方或物业使用人按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅：0.9元/月/平方米，电梯及公共能耗费：0.8元/月/平方米；第七条约定：甲方应于2016年5月1日起向乙方交纳物业服务费用（含公共能耗费）。物业服务费用应按每壹年为一个缴纳周期进行预缴，甲方或物业使用人应在每个缴纳周期的第一个月履行缴纳义务。甲方未能按时足额交纳物业服务费等费用，则按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。预收小区内的电梯及公共能耗费，由乙方单独列账，合理、公开分摊。协议第二十九条约定，甲方违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。因交房后被告曹晨、缪红梅发现房屋质量出现问题，故未再支付自2017年2月起至2019年12月31日期间的物业服务费和电梯及公共能耗费，原告经书面催交无着后诉至本院。上述事实由原、被告的当庭陈述及商品房买卖合同、前期物业服务协议、律师函、欠费催缴通知书、EMS快递单等在卷证实。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原、被告签订的前期物业服务协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。原告根据前期物业服务协议，为被告提供物业管理服务，被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业服务费和电梯、公共能耗费。现原告要求被告支付欠缴的物业服务费、电梯及公共能耗费，于法有据，本院予以支持。因本案系物业服务合同纠纷，其他非同一法律关系纠纷，本案中不作处理，被告抗辩的房屋质量、设计等问题并非被告拒付物业费的法定事由，其可依法另行提起诉讼。关于欠缴的金额，按照房屋建筑实际面积、收费标准及欠费周期计算，因买卖合同补充协议中约定买受人须按照出卖人书面通知的时间接收房屋，如果买受人在规定期限内未接收房屋的，视为出卖人已按照约定期限交付房屋，房屋风险责任自出卖人书面通知的交付时间起转移至买受人，买受人须承担该房屋的物业管理费、能源费等相关费用。本案中房产开发商华润置地（泰州）有限公司通知两被告于2016年1月8日办理房屋交付，故物业管理费和能源费的起算时间应当从2016年2月1日起算，庭审中原、被告确认已交纳了一年的物业费用，因此两被告欠缴物业费的时间应当自2017年2月1日起计算。自2017年2月1日起至2019年12月31日止，被告依约应交纳物业管理费5280.97元（167.65平方米×0.9元/㎡·月×35个月）和电梯及公共能耗费4694.2元（167.65平方米×0.8元/㎡·月×35个月）。考虑到本案原告虽然履行了一定的物业服务义务，但并未严格按约履行，存在服务不到位情形，故根据本案的实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业管理费，减少比例本院酌情认定为10%，故被告需给付原告物业管理费4752.87元，被告虽未及时缴纳物业管理费用，但事出有因，故对原告主张的滞纳金本院不予支持。综上，被告理应给付原告物业管理费4752.87元、电梯及公共能耗费4694.2元，合计9447.07元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹晨、缪红梅于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司支付自2017年2月1日起至2019年12月31日止期间的物业管理费、电梯及公共能耗费合计9447.07元。二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司泰州分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取64元，由原告负担16元，两被告负担48元（两被告应负担部分原告已垫付，两被告应于给付上述款项时一并迳交原告）。本判决为终审判决。审判员  王芸二〇二〇年六月二十四日书记员  徐韵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均年工资的百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。