浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初20402号 原告：余钢，男，1976年11月9日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：夏君，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：俞秀荣，男，1960年10月30日出生，汉族，住义乌市。 被告：陈红芳，女，1968年3月24日出生，汉族，住义乌市。 被告：俞芝英，女，1984年12月13日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 原告余钢为与被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英宅基地使用权纠纷一案，于2019年11月25日向本院提起诉讼，本院以简易程序立案受理后，因被告俞芝英下落不明裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告余钢的委托诉讼代理人夏君、被告俞秀荣到庭参加了诉讼，被告陈红芳、俞芝英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告余钢向本院提出诉讼请求：1、确认原告与三被告于2003年1月20日签订的《房地产买卖契约》合法有效。2、判令三被告立即办理坐落于义乌市占地36平方米的不动产初始登记及协助办理将该不动产过户到原告余钢名下的转移登记手续。事实与理由：原告及三被告均系原义乌市江东街道永胜村村民，属同一集体经济组织。被告俞秀荣与陈红芳系夫妻关系，被告俞芝英系被告俞秀荣与前妻所生女儿。2002年9月20日，被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英户在义乌市改造中经审批取得108平方米建房用地。2003年1月20日，原告俞钢（乙方）与被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定乙方以总价人民币270000元受让被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英户坐落于义乌市的房地产（占地面积为36平方米），在乙方向甲方付清转让款后，甲方就尽力协助乙方办理与房地产有关的手续，直到乙方取得土地、房地产所有权证。原告在协议签订当日向被告支付转让款现金人民币27万元，并由被告俞秀荣出具收条一份。2003年5月16日，涉案建房用地取得了建设工程规划许可证。原告在涉案36平方米建房用地上建成位于义乌市的房屋，并占有使用至今。因被告至今未能协助原告办理涉案房屋不动产权证初始登记及过户登记手续，原告无奈，只得提起诉讼。原告认为，原告与三被告签订的《房地产买卖契约》实质上对被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英在义乌市改造过程中拆迁安置建房权益的转让，系双方真实意思表示，且原告与被告属于同一集体经济组织成员，该权益转让不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原告依约支付了全部转让款，且实际建造房屋并占有使用至今，被告应当履行合同约定的义务，协助原告办理涉案房屋的不动产权证初始登记及过户登记手续。望法院依法支持原告诉请。 被告俞秀荣辩称：我和我老婆陈红芳都会配合办理初始登记和过户手续的，只是我女儿俞芝英外出一年半左右，一直无法联系，无法办理涉案房屋的初始登记和过户手续。 被告俞秀荣未向本院提供证据。 被告陈红芳、俞芝英未答辩，也未向本院提供证据。 原告就其诉请提供以下证据： 1、农村私人建房建设用地审批呈报表一份，、义乌市江东街道办事处复函（复印件）一份，证明三被告经审批取得108平方米建房用地的事实。 2、房地产买卖契约一份，证明原告从被告处受让36平方米建房用地的事实。 3、收条一份，证明原告向被告支付转让款的事实。 4、建设工程规划许可证三份，证明原告于2003年5月16日取得涉案房屋的建设工程规划许可证的事实。 5、义乌市人民政府江东街道关于允许江东街道下朱等24个村宅基地使用权转让的函一份，证明涉案房屋所在村允许集体经济组织成员间转让宅基地使用权的事实。 6、股权证一份、情况说明两份，证明原被告属于同一集体经济组织以及原告实际建造涉案房屋的事实。 7、义乌市农村住房历史遗留问题审核表一份、不动产权籍调查成果报告一份，证明涉案房屋的现状，权属来源及由原告实际建造的事实。 8、义乌市农村住房历史遗留问题处理有偿使用合同一份、收款收据一份，证明原告为涉案房屋缴纳有偿使用费的事实。 9、门牌编号表一份，证明涉案房屋现门牌地址编号。 10、和解协议书一份（复印件），证明被告俞秀荣、陈红芳取得涉案建房用地的处分权、原告与三被告签订的《房地产买卖契约》合法有。 11、婚姻信息一份，证明被告俞秀荣与陈红芳系夫妻关系的事实。 经庭审质证，被告俞秀荣质证如下： 对原告提供的11组证据的真实性均无异议。 被告俞秀荣向本院提供以下证据： 当庭提供和解协议书一份，证明俞秀荣、陈红芳享有涉案建房用地的处分权。 经庭审质证，原告质证如下： 对和解协议书没有异议。 本院对原告提供的证据认证如下： 原告提供的11组证据客观真实，被告俞秀荣对原告提供的证据无异议，被告陈红芳、俞芝英放弃质证权，故本院对上述证据的真实性与证明目的均予以认定。 本院对被告俞秀荣提供的证据认证如下： 被告俞秀荣提供的证据客观真实，本院对被告俞秀荣提供的证据真实性与证明目的均予以认定。 本院经审理认定事实如下： 原告及三被告均系义乌市江东街道永胜股份经济合作社成员。被告俞秀荣与陈红芳系夫妻关系，被告俞芝英系被告俞秀荣与前妻所生女儿。2002年9月20日，被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英户在义乌市改造中经审批取得108平方米建房用地。2003年1月20日，原告俞钢（乙方）与被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：“一、甲方（即俞秀荣、陈红芳、俞芝英自愿将自己所有的坐落于义乌市的房地产（占地面积为36㎡）转让给乙方（即余钢）。二、上述房地产转让价格按人民币7500元／㎡计算，总计转让价格为人民币：36㎡×7500元／㎡＝270000元。相关土地出让金由乙方负责向政府主管部门交纳。转让款由乙方于2003年元月20日一次性向甲方付清……。”《房地产买卖契约》中的俞芝英名字由被告俞秀荣、陈红芳代签，指印也由被告俞秀荣、陈红芳代盖。契约签订当日，原告将转让款27万元交付给被告俞秀荣，并由其出具收条一份。2003年5月16日，涉案建房用地取得了建设工程规划许可证。原告在涉案36平方米宅基地并入自己的108平方米宅基地，于2003年下半年建成占地144平方米四间四层房屋，门牌号码为义乌市，并一直由原告占有使用至今。因三被告至今未协助原告办理涉案房屋不动产权证初始登记及过户登记手续，为此，原告诉至法院。 本院认为：原告与三被告签订的《房地产买卖契约》，系原告与三被告的真实意思表示。原告系集体经济组织成员，本案的《房地产买卖契约》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清了转让款27万元，履行了合同本方义务，并且原告已在涉案宅基地上出资建造了房屋，并占有使用至今。作为转让方的被告，按约负有协助办理涉案不动产转移登记的义务。虽然被告俞芝英未在《房地产买卖契约》中签名，但被告俞秀荣、陈红芳行使的是表见代理行为，且被告俞芝英一直未向两原告提出异议，本院认为被告俞秀荣、陈红芳签字行为构成表见代理，对被告俞芝英具有约束力。综上，原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告陈红芳、俞芝英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为对其享有的答辩权和质证权的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告余钢与被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英于2003年1月20日签订的《房地产买卖契约》有效。 二、被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英于本判决生效后十五日内协助原告余钢办理位于义乌市占地36平方米的不动产初始登记手续，并协助办理将该不动产过户到原告余钢名下的转移登记手续。 案件受理费13800元，由被告俞秀荣、陈红芳、俞芝英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  毛 滨 人民陪审员  刘剑军 人民陪审员  毛国新 二〇二〇年六月二十三日 书 记 员  朱炜玮