浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0522民初1506号原告：韩星，男，1995年11月1日出生，汉族，住长兴县。委托诉讼代理人：顾伟成，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋越，浙江浙杭（长兴）律师事务所律师。被告：长兴锦恒置业有限公司，住所地长兴县雉城街道长海路552号。法定代表人：陈中原，总经理。委托诉讼代理人：杨虹亮，公司职员。原告韩星诉被告长兴锦恒置业有限公司（以下简称锦恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法由审判员田旦颖适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，韩星及其委托诉讼代理人蒋越、锦恒公司的委托诉讼代理人杨虹亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。韩星向本院提出诉讼请求：1、判令解除韩星与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》；2、判令锦恒公司归还韩星支付的定金20000元和首付款328342元，并支付资金占有使用费8649元（按照年利率6%，从2019年10月13日暂计算至2020年3月12日），合计357591元，2020年3月12日之后的资金占用使用费按照年利率6%计算至款项实际支付日止；3、判令锦恒公司承担双倍返还定金的违约责任，支付20000元违约金；4、本案诉讼费用由锦恒公司承担。事实和理由：韩星与锦恒公司于2019年10月12日签订《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》，认购锦恒公司所有的位于长兴恒大金陵悦府楼盘5幢1302室，建筑面积为101.33平方米商品房一套，并于当日预交定金2万元。双方在认购书中约定，商品房采取按揭付款的方式：乙方须于2019年10月13日前支付首期房款328942元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》……韩星于2019年10月13日按照认购书的约定支付了首付款，并多次催促锦恒公司签订商品房买卖合同未果，锦恒公司的行为系违约，现韩星主张解除认购书，并承担相应的损失。锦恒公司辩称，韩星要求解除双方签订的认购书无事实和法律依据，双方应继续履行，如韩星需要解除应扣除相应的定金，资金占用费也无事实依据。韩星为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》一份，证明双方签订认购书，约定了双方的权利义务；2、收据一份，证明韩星已按约定支付了首期房款；3、律师函、快递单各一份，证明韩星多次督促锦恒公司签订商品房买卖合同；4、建筑工程施工许可证一份，证明案涉房屋由精装修改为毛坯房。锦恒公司为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：关于要求履约的函及快递记录各一份，证明锦恒公司在收到韩星的律师函后回函要求继续履行合同。对上述韩星、锦恒公司提交的证据材料，经双方当事人相互质证，本院经审查认为，韩星、锦恒公司提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。依据上述采信的证据及到庭当事人在庭审中的陈述，本院查明本案事实如下：2019年10月12日，韩星与锦恒公司签订《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》，约定：韩星（乙方）自愿向锦恒公司（甲方）认购长兴恒大金陵悦府楼盘5幢1302室，该商品房建筑面积101.33平方米，其中，套内建筑面积77.53平方米。按建筑面积计算，单价11239.93元／㎡；按套内建筑面积计算，单价为14690.34元／㎡；总金额为1138942元。一、乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。二、乙方选择下列第2种方式付款：……2、按揭付款（商业贷款）：乙方须于2019年10月13日前支付首期房款328942元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款由银行提供按揭贷款。……双方还对其他权利义务作了约定，同日，韩星向锦恒公司交纳定金20000元。2019年10月13日，韩星按认购书的约定向锦恒公司交纳首期房款328942元，锦恒公司出具收据一份，注明首期（含定金）共计348942元；锦恒公司在收到首付款后未按认购书约定与韩星签订《商品房买卖合同》。2020年2月28日，韩星向锦恒公司发送律师函一份，告知因锦恒公司的原因一直未能签订《商品房买卖合同》，故要求1、解除与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》；2、锦恒公司在收到函件三日内将所支付的定金及首付款348942元支付至韩星账户。2020年3月17日，锦恒公司回函要求韩星按照认购书的相关约定，签订《商品房买卖合同》并办理网签及银行按揭贷款等相关手续。另查明，韩星与锦恒公司签订认购书，锦恒公司承诺案涉房屋为精装修。2019年12月27日，锦恒公司对长兴锦恒置业有限公司“金陵悦府”建设项目部分内容进行了变更：“变更内容补充说明：包括精装修。变更内容：5＃楼调整为毛坯房”。本院认为，韩星与锦恒公司签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案的争议焦点之一是韩星要求解除《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》是否应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；本案中，韩星与锦恒公司于2019年10月12日签订认购书后，韩星按约定履行了首付款的义务，锦恒公司未按约与韩星签订《商品房买卖合同》；2019年12月27日，锦恒公司将案涉房屋由精装修变更登记为毛坯房，庭审中，锦恒公司也认可在与韩星签订认购书时，商品房单价是按照精装修房予以确定的，现案涉房屋已由精装修变更毛坯房，合同的主要性质发生了变更，已无法达到合同目的。虽锦恒公司庭审中陈述事后会通过与业主签订装修合同的方式向业主赠送装修，但该行为不能等同于其按约履行了义务。综上，锦恒公司的行为已构成根本性违约，韩星主张解除双方签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》的请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权利要求赔偿损失”；故韩星主张锦恒公司退还房屋定金、首付款及支付占有期间的相应利息的请求亦予以支持，但韩星主张的利息过高，本院予以调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案的争议焦点之二是锦恒公司是否应当承担双倍返还定金的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”韩星于2019年10月12日与锦恒公司签订认购书时支付的20000元购房定金的性质应为订约定金，即该定金作为双方签订商品房买卖合同的担保，如果因一方原因而导致商品房买卖合同未能签订的，应当适用法律关于定金的规定。根据查明的事实，本案中商品房买卖合同无法签订的原因在于锦恒公司未能按约履行合同义务，故韩星的该项主张本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、原告韩星与被告长兴锦恒置业有限公司2019年10月12日签订的《长兴恒大金陵悦府商品房认购书》于2020年6月8日予以解除；二、被告长兴锦恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告韩星定金20000元、房屋首付款328942元，合计348942元；被告长兴锦恒置业有限公司以348942元为基数，支付原告韩星自2019年10月13日起至生效判决确定的履行之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、被告长兴锦恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩星双倍返还的定金损失20000元；四、驳回原告韩星其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3332元（已减半），由韩星承担50元，由长兴锦恒置业有限公司承担3282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  田旦颖二〇二〇年六月八日法官助理孙宁书记员邵池