河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终843号上诉人（原审原告）：邢占营，男，汉族，住宝丰县。上诉人（原审原告）：赵二霞，女，汉族，住宝丰县。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱更许，河南碧野律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：平顶山市安业房地产开发有限公司，住所地宝丰县房产局西苑小区门面房。法定代表人：孙燕，总经理。委托诉讼代理人：陈鹏阁，河南武兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪聪，河南武兴律师事务所律师实习律师。上诉人邢占营、赵二霞因与被上诉人平顶山市安业房地产开发有限公司（以下简称安业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2018）豫0421民初2809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邢占营、赵二霞的共同委托诉讼代理人朱更许，被上诉人安业公司的委托诉讼代理人陈鹏阁、李聪聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢占营、赵二霞上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持邢占营、赵二霞的一审诉求；2.一、二审诉讼费用由安业公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，涉案房屋在不动产机构办理了房屋权属预售登记，涉案合同交易的房屋权属是明确的，安业公司作为房地产开发企业取得涉案土地的开发权，将房屋出售给买受人，所签订的《商品房买卖合同》是受法律保护的，并不违背法律强制性规定，符合买卖合同所约定的构成要件，符合准许交易的条件；2.买受人与安业公司签订《商品房买卖合同》，明确约定安业公司应当于2014年5月31日前将商品房交付给买受人使用，但根据一审买受人提交的证据能够证实安业公司延期将涉案房屋交付给买受人使用，合同中对逾期交付房屋产生的违约责任有明确约定，因此，买受人要求安业公司承担逾期交付房屋的违约责任有合同依据及法律依据。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，买受人与安业公司签订的商品房买卖合同中虽然未对安业公司办理房屋所有权证(大证)并交付给买受人的期限进行约定，但依据法律规定安业公司应自房屋交付之日起90日内办理房屋所有权证(大证)并交付给买受人让买受人办理商品房转移登记，但安业公司至今未取得房屋所有权证(大证)，由于安业公司违反了法律规定，其应当向买受人支付逾期办证的违约金；4.买受人购买安业公司开发的商品房后，由于安业公司存在多处违反合同约定及法律规定的情形，其不能如期交房，如期办理房产证，作为购买人才利用法律手段维护其自身合法权益，是正当合理的，但一审法院不以双方签订的合同及法律为依据，随意认定涉案建筑权属不明驳回买受人的诉讼请求，有失公允；5.与本案相似的案例已经由(2018)豫04民再62号判决书认定，人民法院应当尊重已经生效判决的效力，作为本案的参考。6.依据《商品房买卖合同》附件八第三条约定，专项维修基金可以在交房时缴纳，也可以在办理产权登记时缴纳，因此，安业公司的迟延交房的违约行为与是否缴纳维修基金没有必然联系。综上所述，请二审法院依法改判，维护买受人的合法权益。安业公司辩称，第一，部分买受人没有按照规定缴纳住宅专项维修基金，依据住宅专项维修基金管理办法以及河南省、平顶山市、宝丰县关于房屋维修基金的相关规定（相关证据一审时已经提交），安业公司不能将房屋交给买受人；第二，在施工期间发生了因政府排污工程建设不到位、停电、地质条件、气象原因等不可抗力的因素耽误了工期，共计236天（相关证据一审时已经提交），该期限内依法不属于违约；第三，未能办理房产证的原因是因为整栋楼业主的房屋维修基金没有缴纳完毕，不动产登记部门按照规定不予办理所有业主的房产证（相关证据一审时已经提交），所以不能办证的原因安业公司没有责任；第四，依据合同法第一百一十四条及买卖合同司法解释的规定，违约金的数额不应超过实际损失的30%，况且本案涉案建筑物没有办理初始登记，物权不明确，买受人又没有举证证明其实际损失数额，因此无法确定违约责任及违约金的具体数额。综上，请求二审法院维持原判。邢占营、赵二霞向一审法院起诉请求：1.判令安业公司向邢占营、赵二霞支付因延期交房产生的违约金72376.95元（自2014年6月1日起按已付房款306682元的日利率万分之五计算至2015年9月16日）；2.判令安业公司向邢占营、赵二霞支付因逾期办理产权登记而使邢占营、赵二霞无法取得房屋权属证书产生的违约金40181.73元（自2015年12月16日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2018年9月4日，并要求顺延至房屋权属证书实际交付给邢占营、赵二霞之日止）；3.诉讼费由安业公司负担。一审法院认定事实:2013年8月6日，邢占营、赵二霞与安业公司签订了合同备案编号为“第410420201308060003号”的商品房买卖合同，该份合同上出卖人为平顶山市安业房地产开发有限公司，买受人为邢占营，共有人为赵二霞。合同主要内容为：“第一条项目建设依据：出卖人以转让方式取得位于宝丰县城××城××南侧、编号为宝土国用（2012）第01066号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为×。该块土地面积为2063.6平方米，规划用途为商?住，土地使用年限自2012年7月30日至2082年7月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为东湖禾香住宅小区（以下简称该商品房项目）。建设工程规划许可证号为建字第410421201200021号，施工许可证号为【2013】003。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为宝丰县房产管理局，商品房预售许可证号为宝房预售证【2013】017号。商品房产权证号为：×。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第东湖禾香幢（建筑号×号）2单元16层2-1601号房。或西单元16层东户01号，该商品房的用途为商品住房，属框剪结构，层高为2.9米。建筑层数地上25地下1层。该商品房有阳台1个，该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共129.95平方米，其中，套内建筑面积99.23平方米，应分摊的共有建筑面积30.72平方米……第五条：计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米￥2360元，总金额（大写）叁拾万零陆仟陆佰捌拾贰元整……第七条付款方式及期限：买受人按下列第3种方式按期付款：3.按揭贷款：（1）首付款￥106682元；（2）剩余部分￥200000元于2013年12月31日前用按揭贷款支付……第九条交付期限：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程竣工经验收合格；2.取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水，用电，用气，道路等具备商品房正常使用的基本条件。4.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未能按时付款或因买受人原因未能按时办理交房手续的；3.因国家有关法律、法规、政策调整导致交房时间延误的（以政府文件或通知为准）；施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决或规划设计变更、停水、停电影响施工的（以政府相关部门证明文件为准）。第十条出卖人逾期交房违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金……第十二条交接：商品房达到交接使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条关于产权登记的约定。购买商品房，当事人选择申请预告登记就该商品房的预告登记有关事项，当事人可约定于附件五。出卖人负责申请办理该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》（大证）；建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，取得房屋所有权证明。出卖人承诺于×前，取得前款规定的、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起×日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之×承担违约责任；2.约定日期起×日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按照下列第×项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之×的违约金”。该合同附件八“补充协议内容”第三条约定：“在交房或办理产权时，按国家有关规定执行收取专项维修基金。否则，出卖人有权拒绝交房，出卖人不构成违反本《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定”。邢占营、赵二霞于2013年10月9日向安业公司支付购房款306682元。邢占营、赵二霞未向宝丰县房产管理局交纳该套房屋的维修基金。因安业公司未按合同约定的交房时间交付房屋及至今未取得房屋所有权证（大证），引起诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。商品房销售合同纠纷审理的是产权明确的商品房买卖合同，根据一审法院查明的案件事实，涉案建筑虽然办理了预售登记，但至今未申请初始登记，涉案合同交易的房屋权属不明确。因涉案合同交易的房屋权属不明确，无法确定涉案交易的房屋是否达到国家准许房屋交易的要件，无法确定逾期办理产权登记的原因及可能办证的具体期限，其违约责任和根据违约期限确定违约金的数额不明确。故邢占营、赵二霞主张延期交房违约金及因逾期办理产权登记而使其二人无法取得房屋权属证书的违约金，一审法院不予支持。邢占营、赵二霞可以在涉案建筑产权明确后，根据实际情况另行处理。综上所述，邢占营、赵二霞的诉讼请求，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：驳回邢占营、赵二霞的诉讼请求。案件受理费2551元，由邢占营、赵二霞负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.《宝丰县住房和城乡建设局关于宝丰县勤政路道路工程及父城路东段排水工程（二次）施工及监理中标公告》载明，宝丰县住房和城乡建设局于2015年5月6日对本案诉争房屋所在地段的排水工程进行公开招标；2.《工程竣工验收报告》载明，本案诉争所涉及房屋所在地段排水工程于2016年7月30日竣工验收完毕。除此外，二审查明的其余事实与原审判决认定的事实相一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是上诉人的原审诉讼请求有无事实及法律依据。对此，结合一、二审查明的事实及当事人的上诉、答辩理由，综合分析评议如下：一、关于邢占营、赵二霞主张的延期交房违约金问题。经查，案涉《商品房买卖合同》第九条约定的交房日期为2014年5月31日前，本案诉争涉及房屋实际交付时间为2015年9月，确实存在延期交房的问题。而案涉《商品房买卖合同》第十条明确约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应承担相应的违约责任。因此，审查认定邢占营、赵二霞主张的延期交房违约金能否得到支持的关键在于，安业公司辩称的可以据以延期交房的特殊情况是否客观存在。从安业公司提供的宝丰县司法局、农业局、质监局的两份文件【宝司（2013）9号、宝司（2014）6号】、宝丰县住房和城乡建设局文件【宝建字（2104）149号】和宝丰县住房和城乡建设局的招标公告及案涉房屋所在地段排水工程竣工验收报告等证据来看，2015年5月宝丰县政府才组织对案涉工程所在路段的排水工程进行招标，2016年7月该排水工程才竣工验收。而排水工程是否建成投入使用，直接影响到案涉小区住宅楼能否满足居民基本生活需求、能否交付投入使用，且排水工程属于由政府负责统一规划安排并投资建设的基础工程，而非房屋开发商可以掌控的建设项目，其建设滞后导致案涉房屋延期交付，属于不能归责于安业公司的客观事由。故应认定本案存在案涉《商品房买卖合同》第九条第四项关于“……因国家有关法律、法规、政策调整导致交房时间延误的（以政府文件或通知为准）；施工中遇有异常困难或重大技术问题不能及时解决或规划设计变更、停水、停电影响施工的（以政府相关部门证明文件为准）”约定的据以延期交房的情形，且可以据以延期交房的时间已经超过了逾期交房时间。因此，应予认定安业公司的抗辩理由成立，对邢占营、赵二霞上诉主张的延期交房违约金应不予支持。二、关于邢占营、赵二霞主张的逾期办证违约金问题。经查，案涉房屋至今未办理房屋权属证书，邢占营、赵二霞至今亦未交纳案涉房屋的维修基金。鉴于建设部与财政部《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第三十六条规定，开发建设单位违反本办法第十三条规定房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令展期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。且案涉《商品房买卖合同》附件八“补充协议内容”第三条也明确约定:“在交房或办理产权时，按国家有关规定执行收取专项维修基金。否则，出卖人有权拒绝交房，出卖人不构成违反本《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定。”应予认定在买受人未交纳维修基金的情形下，安业公司不构成违反本《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，即在买受人不缴纳维修基金的前提下，安业公司有先履行抗辩权，其至今未予办理相关房屋权属证书不构成违约。故对邢占营、赵二霞上诉主张的逾期办证违约金，应不予支持。综上所述，邢占营、赵二霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2551元，由邢占营、赵二霞负担。本判决为终审判决。审判员  郭国会审判员  谢小丽审判员  李泉钦二〇二〇年六月二十六日法官助理于帆书记员尚亚晓