福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1315号 上诉人（原审被告）：厦门国贸天同房地产有限公司，住所地厦门市集美区杏林南路33号529室。 法定代表人：刘克军，董事长。 委托诉讼代理人：郑志平、廖艺伟，国贸地产集团有限公司职员。 被上诉人（原审原告）：朱焕东，男，1980年12月21日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 被上诉人（原审原告）：杨素云，女，1977年9月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：雷涛，福建凡华律师事务所律师 上诉人厦门国贸天同房地产有限公司(以下简称“国贸天同公司”)因与被上诉人朱焕东、杨素云商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国贸天同公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回朱焕东、杨素云一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同》有效，依法驳回朱焕东、杨素云合同无效诉请的同时，又判决国贸天同公司返还朱焕东、杨素云购房款382765元属于适用法律错误。朱焕东、杨素云是请求在确认合同无效的基础上，适用合同无效的法律后果判决国贸天同公司返还购房款。一审法院应围绕朱焕东、杨素云的一审诉请即合同是否无效及其法律后果进行审理。一审法院在认定合同有效的情形下，合同是否已经解除、朱焕东、杨素云已付购房款应否返还等均已不属于一审的审理范围。然而，一审法院在认定合同有效的基础上，以合同已经解除、无法继续履行为由判决上诉人返还购房款，超出了朱焕东、杨素云诉讼请求范围，违反“不告不理”的法律原则。关于讼争合同，朱焕东、杨素云曾向一审法院诉请判令解除讼争两份合同，后撤诉。本案中，一审法院两次对朱焕东、杨素云进行释明，朱焕东、杨素云仍坚持认为合同无效并明确表示不变更诉讼请求。二、退一步讲，即使一审法院以合同已经解除、无法继续履行为由要求国贸天同公司返还购房款，因国贸天同公司行使合同解除权的同时行使了法定抵销权，国贸天同公司应退还的购房款应为扣除违约金以外的款项8488元，而非一审法院认定的382765元。一审法院认为国贸天同公司应另行起诉要求朱焕东、杨素云承担违约责任，属于认定事实错误、适用法律错误。如果一审法院认为国贸天同公司需要通过提起反诉要求朱焕东、杨素云承担违约责任，一审法院亦应依法对国贸天同公司进行释明。本案讼争合同订立于限购政策实施之后，朱焕东、杨素云因自身购房资格问题导致合同无法继续履行，且讼争合同明确约定因朱焕东、杨素云不具备购房资格的违约责任。在此情况下解除合同，朱焕东、杨素云应依约承担相应的违约责任。 朱焕东、杨素云辩称：一、朱焕东、杨素云与国贸天同公司签订的《认购书》、《商品房买卖合同（预售）》无效。根据厦门市的限购政策，朱焕东、杨素云是没有资格购买厦门180平方米以下房产，因此，朱焕东、杨素云与国贸天同公司不具有签订两份合同的权利能力；根据《合同法》第九条规定，签订合同必需具有相应的权利能力与行为能力，所以，该两份合同是无效的。一审判决未如实表述朱焕东、杨素云认为合同无效的依据。二、退一步先不讨论合同的效力，就两份合同来说，朱焕东、杨素云也不需要承担任何责任。1、《认购书》与《商品房买卖合同》的关系是预约与本约的关系。预约与本约最根本的区别在于预约仅仅能请求对方诚信谈判、履行签订本约的义务，当事人应该对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约承担责任，如果尽到了诚信谈判义务，即使不能达成本约也无需承担任何责任。《认购书》与《商品房买卖合同》是相对独立的，不能把应当约定在《认购书》里的内容约定在《商品房买卖合同》之中，也不能把应当约定在《商品房买卖合同》中的义务约定在《认购书》之中，即使约定了也无效。并且，履行两份合同的时间点不一样，是以《商品房买卖合同》变更所有权登记为时间点，变更前，商品房所有权为卖房人（国贸天同公司）的，如果追究未能变更登记的责任，应该以《认购书》约定的义务为基础，《商品房买卖合同》登记后才能要求其承担违约责任。2、朱焕东、杨素云与国贸天同公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定“不能依法登记产生违约责任的问题”，应当属于应该在《认购书》中约定的义务，因此，该约定是无效的；另外，该《商品房买卖合同（预售）》未依法登记，还未生效；由于国贸天同公司要求朱焕东、杨素云承担责任自始至终是依据该条款约定，因此，国贸天同公司要求朱焕东、杨素云承担责任缺乏法律依据。至于《认购书》约定的义务，朱焕东、杨素云只要履行了诚信谈判的义务，就不应该承担任何责任；现在无法实现商品房买卖合同登记，是因为厦门的限购政策，不属于朱焕东、杨素云诚信的原因，朱焕东、杨素云因此不应该承担责任。所以，国贸天同公司的上诉理由不成立，应依法驳回，维持原判。 朱焕东、杨素云向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》无效；2.国贸天同公司返还朱焕东、杨素云购房款382765元及利息（利息从起诉之日起实际还款之日止以年息6%计算） 一审法院认定事实：2018年4月24日，国贸天同公司取得《商品房预售许可证》（预售许可证第20180034号），载明：“预售人名称：厦门国贸天同房地产有限公司；预售商品房名称：J2014P01国贸天悦二期（8号楼，11号楼，9号楼）；销售（广告）名称：国贸天悦二期；预售商品房坐落：杏林北路与杏锦路交叉口南侧；预售商品房幢号：8号楼，9号楼，11号楼；房屋用途：住宅，商业服务；预售总建筑面积：66859.77平方米；预售总套数：561套。” 2018年6月23日，以厦门国贸天同房地产有限公司为出卖人，以朱焕东、杨素云为认购人，双方签订一份《“国贸天悦”商品房认购书》，约定：“三、认购人向出卖人认购位于厦门市集美区’（宣传名：国贸天悦）项目的如下商品房：9号楼705单元住宅，建筑面积为：105.43平方米。四、上述商品房认购单价为每平方米：人民币（大写）叁万伍仟伍佰元整，（小写）￥35,500.00元/平方米；（含增值税，下同）。认购总金额为：人民币（大写）叁佰柒拾肆万贰仟柒佰陆拾伍元整，（小写）￥3,742,765.00元；认购人应在签订本认购书时支付定金：人民币（大写）贰拾万元整，（小写）￥200,000.00元。如买受人要求出卖人开具增值税专用发票，请在签约前提供一般纳税人资格证等相关材料。五、认购人选定下述第2种方式支付购房款并办理相关手续：2.贷款方式付款：（1）认购人签订本认购书时，出卖人已向认购人提供了《个人商品房贷款告知》；（2）认购人在2018年8月22日前：A.支付购房首期款人民币￥1,502,765.00元（含定金）；B.提供完整的《个人商品房贷款告知》所列的向银行申请贷款所需资料并办理相关手续；C.与出卖人签订《商品房买卖合同》；（3）银行经审核，同意认购人的申请贷款且认购人办妥贷款的相关手续后，认购人通过银行付清购房款；（4）若银行调整贷款的首期款比例等信贷政策，则实际首期款金额及贷款利率等按贷款银行的相应规定执行。六、认购人知悉房地产市场调控及银行贷款的相关政策和要求，确认其具备购买本商品房的资格并能按约支付购房款。因认购人原因（包括不具备购房资格、不满足贷款条件等）致《商品房买卖合同》不能及时备案或者认购人不能及时获得贷款的，相关责任和后果由认购人承担，出卖人有权选择解除认购书并没收定金或者要求认购人付清购房款。七、特别约定：认购人签订本认购书时，出卖人已向认购人公示了本项目《重要提示》和《商品房买卖合同》范本，认购人已阅知并接受商品房状况范本及所有条款；本项目《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十五条有关特定区域的使用约定，认购人确认对该内容知悉并无异议。八、若认购人逾期履行本认购书第五条的任一约定，则出卖人有权解除本认购书并没收定金，或者要求认购人支付逾期违约金（每日按认购总金额的万分之五计）。九、本认购书第三条约定面积为暂定面积，出卖人有权于签订《商品房买卖合同》时修正，合同总金额根据本认购书约定的认购单价作相应调整。十、认购总金额不包括购房款以外的一切费用。所有与商品房买卖及办理登记、公证、产权等有关税费，按相关规定由买卖双方各自承担。十一、出卖人以本认购书所记载的联系方式联系认购人或其代理人，认购人联系方式若有变更应及时通知出卖人。若因联系方式导致有关文件不能送达，一切责任由认购人承担。十二、认购人须与所购商品房的买受人及拟登记的产权人一致，不得增名、减名或更名。十三、本认购书自双方签字盖章且认购人支付定金后方生效。十四、本认购书的约定与其后签订的《商品房买卖合同》不一致的，以《商品房买卖合同》约定为准。本认购书一式叁份，认购人执壹份，其余由出卖人留存。十五、附：该住宅为全装修住宅，出卖人已在《商品房买卖合同》样本中注明具体交房标准，买受人对此知悉，无异议。2.认购人于2018年6月23日缴交定金￥50000元，应于2018年6月25日前补交定金￥150000元。若逾期，出卖人有权不经通知而另行处置该房产并没收定金。3.认购人应于2018年6月30日前缴交购房首期款￥382765元（含定金）并与出卖人签订纸质版《商品房买卖合同》，于2018年8月22日前付清购房首期款余款￥1120000元并与出卖人签订《商品房买卖合同》。若认购人违反上述任一约定，出卖人有权解除本认购书并没收定金。本人已阅知并接受认购书所有条款。认购人：朱焕东、杨素云，2018年6月23日；出卖人：厦门国贸天同房地产有限公司，2018年6月23日。”朱焕东、杨素云在上述认购书的认购人处签名，国贸天同公司在上述认购书的出卖人处加盖印章。 2018年7月1日，国贸天同公司与杨素云、朱焕东签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定如下：“出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。第一章、合同当事人。出卖人：厦门国贸天同房地产有限公司……买受人：杨素云……买受人：朱焕东……第二章、商品房基本状况。第一条、项目建设依据。1.出卖人以【出让】方式取得坐落于厦门市集美区南侧编号为J2014P01地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为厦国土房证第地00020691号，土地使用权面积为74359.84平方米。买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所占用的土地用途为住宅、商业，土地使用权终止日期为（住宅2084年05月22日，商业：2054年05月22日止）。2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为J2014P01地块二期，建设工程规划许可证号为建字第350211201511035，建筑工程施工许可证号为350211201511230201、350211201608040101。第二条、预售依据。该商品房已由厦门市国土资源与房产管理局批准预售，预售许可证号为20180034。第三条、商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为【住宅】。2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑总层数为34层，其中地上32层，地下2层。3.该商品房为第一条规定项目中的集美区J2014P01地块二期9号楼7层705室。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4.该商品房的房产测绘机构为福建省测绘院，其预测建筑面积共105.43平方米……该商品房层高为3米，有2个阳台，其中0个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。阳台是否封闭以规划设计文件为准……第三章、商品房价款。第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）35500元，总价款为人民币（币种）3742765元（大写叁佰柒拾肆万贰仟柒佰陆拾伍元整）。第七条、付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（币种）贰拾万元整（大写），该定金于【本合同签订】时【抵作】商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2018年7月1日前支付首期房价款人民币（币种）382765元（大写叁拾捌万贰仟柒佰陆拾伍万元整），占全部房价款的10.22%。买受人应当于2018年8月22日前支付首期房价款人民币（币种）1120000元（大写壹佰壹拾贰万元整），占全部房价款的29.92%。余款人民币（币种）2240000元（大写贰佰贰拾肆万元整）向银行申请贷款支付……第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定……第八章、合同备案与房屋登记。第十九条、预售合同登记备案。（一）买受人承诺于2018年8月22日前与出卖人网上签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，且不得增名、减名或更名；因买受人原因（包括但不限于买受人不具备购房资格等），买受人与出卖人逾期网上签订《商品房买卖合同》的，买受人按日向出卖人支房款总价千分之二的违约金，逾期超过10天，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付房款总价10%的违约金。出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。”上述合同并对其他内容进行了约定。朱焕东、杨素云在上述合同的买受人处签名，国贸天同公司在上述合同的出卖人处加盖印章。 2018年6月23日，杨素云向国贸天同公司支付50000元；2018年6月25日，朱焕东向国贸天同公司支付150000元；2018年7月1日，张盛达受杨素云委托向国贸天同公司支付182765元。庭审中，朱焕东、杨素云与国贸天同公司共同确认朱焕东、杨素云已经向国贸天同公司支付定金200000元，购房款182765元，共计382765元。 2018年10月8日，国贸天同公司向朱焕东、杨素云邮寄一份《关于履行的通知》，内容如下：“朱焕东；杨素云先生/女士：您于2018年6月23日与我司签订编号201806230038《‘国贸天悦’商品房认购书》（下简称‘商品房认购书’），认购我司‘J2014P01地块二期’（国贸天悦）9号楼705单元，认购总金额为人民币3742765元。根据《商品房认购书》第五条的约定，您应于2018年9月21日前与我司签订《商品房买卖合同》、支付购房首期款并办理相关手续，但您未依约履行。虽经我司多次催告，您至今仍未与我司签订《商品房买卖合同》并支付首期款。您应按照《商品房认购书》第八条的约定承担违约责任。暂计至2018年10月8日，您已逾期17天，应向我司支付逾期违约金￥31814元。逾期违约金（每日￥1871元）将计至您实际履行完毕之日。根据《商品房认购书》第八条的约定，您逾期履行，我司有权解除认购书并没收定金。现我司郑重函告您：请您于2018年10月13日前履行《商品房认购书》第五条约定（与我司签订《商品房买卖合同》、支付首期款并办理相关手续），并向我司支付逾期违约金；逾期，则我司将不再另行通知而解除上述《商品房认购书》，另行处置该房产，并没收您已支付的定金￥200000元。特此通知。厦门国贸天同房地产有限公司，二○一八年十月八日。”2018年10月25日，国贸天同公司再次向朱焕东、杨素云邮寄一份《关于履行的通知》，内容如下：“朱焕东；杨素云先生/女士：您与我司于2018年7月1日签订《商品房买卖合同》，购买‘J2014P01地块二期（国贸天悦）9号楼705单元’。根据《商品房买卖合同》第八章第十九条约定：‘买受人承诺于2018年9月21日前与出卖人网上签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，且不得增名、减名或更名；因买受人原因（包括但不限于买受人不具备购房资格等），买受人与出卖人逾期网上签订《商品房买卖合同》的，买受人按日向出卖人支付房款总价千分之二的违约金，逾期超过10天，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付房款总价10%的违约金’。虽经我司多次催告，您至今仍未与我司网上签订《商品房买卖合同》并支付首期款。您应按照《商品房买卖合同》第八章第十九条约定承担违约责任。暂计至2018年10月25日，您已逾期34天，应向我司支付逾期违约金￥254508元。逾期违约金（每日￥7486元）将计至您实际履行完毕之日。同时，我司有权解除合同并要求您支付房款总价10%的违约金（合计374277元）。现我司郑重函告您：请您于2018年10月29日前履行《商品房买卖合同》第八章第十九条约定（与我司网上签订《商品房买卖合同》、支付首期款并办理相关手续），并向我司支付逾期违约金；逾期，则我司将有权解除上述《商品房买卖合同》，并按照合同约定向您收取房款总价10%的违约金。特此通知。厦门国贸天同房地产有限公司，二○一八年十月二十五日。”庭审中，针对上述两份通知，朱焕东、杨素云的委托诉讼代理人雷涛陈述意见：“我方有收到上述两份通知，没有继续付款，朱焕东、杨素云知道自己不能购买该房产所以没有继续付款。” 2019年1月15日，国贸天同公司向朱焕东、杨素云邮寄一份《关于解除、的通知》，内容如下：“朱焕东；杨素云先生/女士：您于2018年6月23日与我司签订《‘国贸天悦’商品房认购书》，并于2018年7月1日与我司签订《商品房买卖合同》，购买我司开发建设的‘J2014P01地块二期’（推广名：国贸天悦）9号楼705单元。根据《‘国贸天悦’商品房认购书》第十五条约定：‘认购人应于2018年8月22日前付清购房首期款余款112万元并与出卖人签订《商品房买卖合同》’、《商品房买卖合同》第十九条约定：‘买受人承诺于2018年9月21日前与出卖人网上签订《商品房买卖合同》并办理备案手续，且不得增名、减名或更名；因买受人原因（包括但不限于买受人不具备购房资格等），买受人与出卖人逾期网上签订《商品房买卖合同》的，买受人按日向出卖人支付房款总价千分之二的违约金，逾期超过10天，出卖人有权解除合同，并要求买受人支付房款总价10%的违约金’。虽经我司多次催告，但您至今仍未履行《‘国贸天悦’商品房认购书》第十五条、《商品房买卖合同》第八章第十九条约定的义务，鉴此，我司正式函告您：我司选择解除双方签订的《‘国贸天悦’商品房认购书》、《商品房买卖合同》，您应向我司支付的违约金￥374277元从您已支付的购房款中扣除。我司将另行处置‘J2014P01地块二期’（推广名：国贸天悦）9号楼705单元。特此函告。厦门国贸天同房地产有限公司，二○一九年一月十五日。”庭审中，针对上述通知，朱焕东、杨素云的委托诉讼代理人雷涛陈述意见：“我方于2019年1月16日收到该解除通知。 2019年5月22日的庭审中，本院依法询问朱焕东、杨素云的委托委托诉讼代理人雷涛：“如果本院认为你方主张的《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的效力与你方主张的合同的效力不一致，你方是否要变更诉讼请求？”朱焕东、杨素云的委托委托诉讼代理人陈述：“如果法院释明合同效力为有效，我方会变更诉讼请求。”2019年6月26日，本院依法对朱焕东、杨素云的委托委托诉讼代理人雷涛进行询问，朱焕东、杨素云的委托委托诉讼代理人雷涛陈述如下：“2019年5月22日开庭的时候，我方表示会变更诉讼请求，但回去之后，我方经过认真考虑，并与当事人商量之后，我方最终决定即使法院释明《‘国贸天悦’商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是有效的，我方也不变更诉讼请求，因为我方坚持认为上述两份合同是无效的。”2019年7月22日的庭审中，朱焕东、杨素云的委托委托诉讼代理人雷涛再次明确表示如下：“我方意见与2019年6月26日的意见一致，坚持认为合同无效，不变更诉讼请求。” 另查明，朱焕东与杨素云于2017年7月17日登记结婚。朱焕东现户籍地为福建省漳州市芗城区，杨素云现户籍地为福建省漳州市芗城区永亨世家1幢401室。朱焕东提交的《集体户口登记表》显示朱焕东的职业及服务处所为中国电信股份有限公司漳州分公司。朱焕东提交的《个人历年缴费明细表》显示：朱焕东自2007年12月至2018年10月的社会保险缴费单位为中国电信股份有限公司福建分公司社会保险办公室。2018年11月5日，漳州市社会劳动保险管理中心出具一份《证明》，载明：“福建省电信技术发展有限公司漳州分公司职工杨素云（身份证号：），于1999年01月份起在我市参加社会养老保险，至今累计缴费月数：238个月。目前为参保缴费状态。特此证明！” 再查明，2016年10月5日，厦门市人民政府办公厅发布《厦门市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（厦府办[2016]154号），载明：“为进一步加强和改善我市房地产市场调控工作，合理引导住房需求，稳定市场预期，促进我市房地产市场平稳健康发展，按照国家关于房地产市场‘因城施策’的管理要求，结合我市实际，经市政府研究同意，现提出以下意见：二、进一步从严执行住房限购政策。对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积180平方米及以下的商品住房。（一）拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；（二）拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；（三）无法提供购房之日起3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。上述商品房包括新建商品住房和存量住房（二手住房）。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准，存量住房（二手住房）买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准……本意见自发布之日起实施。厦门市人民政府办公厅2016年10月5日。” 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”以及第六条第一款的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”本案中，国贸天同公司在与朱焕东、杨素云签订《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》时已经取得讼争房屋的《商品房预售许可证》，朱焕东、杨素云与国贸天同公司签订的《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效，双方均应依约履行各自的义务，朱焕东、杨素云主张合同无效，缺乏依据，不应支持。因朱焕东、杨素云主张的合同效力与本院认定的合同效力不一致，经本院依法释明后，朱焕东、杨素云坚持认为合同无效并明确表示不变更诉讼请求，故朱焕东、杨素云请求确认《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》无效的诉讼请求依法应予以驳回。因朱焕东、杨素云未依据上述《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的约定履行其付款及其他义务，国贸天同公司依据合同约定行使合同解除权，并向朱焕东、杨素云发出了书面解除通知，朱焕东、杨素云并确认已经于2019年1月16日收到上述书面解除通知，故上述合同应自通知到达朱焕东、杨素云时解除。同时，因限购政策影响，朱焕东、杨素云因自身购房资格问题导致合同无法继续履行，出卖人即国贸天同公司应将收取的购房款返还买受人即朱焕东、杨素云，故朱焕东、杨素云要求国贸天同公司返还购房款382765元，于法有据，可予支持。朱焕东、杨素云要求国贸天同公司支付利息的诉讼请求，缺乏依据，不应支持。另外，关于国贸天同公司要求朱焕东、杨素云承担违约责任的答辩主张，对此国贸天同公司并未在本案中提起反诉，故本院不在本案中予以处理，国贸天同公司可另行起诉处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、厦门国贸天同房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还朱焕东、杨素云购房款382765元；二、驳回朱焕东、杨素云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院对一审判决查明的事实予以确认。 国贸天同公司于二审中提交一份民事起诉状及民事裁定书，证明朱焕东、杨素云曾于2018年11月向原审法院起诉要求解除讼争合同，原审法院于2019年1月9日立案。该案经开庭审理后，朱焕东、杨素云于2019年3月19日向原审法院提出撤诉申请。 朱焕东、杨素云于二审中未提交新证据，其对国贸天同公司提交的证据的真实性予以确认。 本院认为，国贸天同公司与朱焕东、杨素云签订的《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法认定该两份合同合法有效正确。朱焕东、杨素云以其根据厦门市限购政策没有资格购买讼争房屋，即不具有签订两份合同的权利能力为由主张合同无效，缺乏法律依据，不能成立。一审中，虽经法院依法释明，朱焕东、杨素云仍坚持认为合同无效并明确表示不变更诉讼请求，二审中，朱焕东、杨素云再次明确其是基于合同无效而要求返还购房款，因此，朱焕东、杨素云要求确认《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》无效，且在该两份合同无效的基础上要求国贸天同公司返还朱焕东、杨素云购房款382765元及利息，缺乏事实与法律依据，依法均应予以驳回。一审法院在驳回朱焕东、杨素云请求确认《“国贸天悦”商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》无效的诉讼请求的情况下，在朱焕东、杨素云并未提出两份合同系有效合同，提出应依法解除并返还购房款的情况下，自行作出解除该两份合同的认定，且认定基于解除该两份有效合同而应返还朱焕东、杨素云购房款，超出了本案审理范围，应予纠正。 综上，国贸天同公司的上诉请求部分有事实和法律依据，应予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初2114号民事判决； 二、驳回朱焕东、杨素云一审全部诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各7041元，均由朱焕东、杨素云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年六月二日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。