湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初96号原告：刘苏亚，男，汉族，1943年10月出生，住湖北省十堰市茅箭区。原告：刘晶源（与刘苏亚系父子关系），男，汉族，1977年2月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：十堰市虹桥物业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市车站路16号。法定代表人：朱明成，该公司总经理。委托代理人：沈翔，该公司副总经理。代理权限：一般代理。委托代理人：刘勋，该公司总经理助理。代理权限：一般代理。原告刘苏亚、刘晶源诉被告十堰市虹桥物业管理有限公司（下称虹桥物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘苏亚、刘晶源和被告虹桥物业公司的委托代理人沈翔、刘勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘苏亚、刘晶源提出以下诉讼请求：1.判令虹桥物业公司停止收取刘苏亚、刘晶源的停车费、物业费；2.判令虹桥物业公司返还强制收取的停车费7445元、物业费6504元；3.判令虹桥物业公司退还多收取的燃气安装费150元；4.虹桥物业公司承担诉讼费用。事实与理由：刘苏亚、刘晶源从2012年买王兆芹虹桥25-1-301房屋以来，无固定停车位，业主都自己随机找路边或门前坎边停车，经常为此和商铺及其他停车人员发生纠纷矛盾；时常因众多车辆停车无序，导致车被恶意划伤破坏。因物业的阻扰，一直以来无法成立业主委员会，若不交乱收的停车费和物业费，物业会视法规不顾，采取野蛮霸道的方式，禁止业主车辆出入或者停水停电。为停车和物业等各种问题，小区业主曾采取堵门等多种办法，经公安、居委会多次调解，虹桥物业公司仍我行我素。被告虹桥物业公司辩称：1.刘苏亚、刘晶源未在虹桥物业公司服务的小区购房，25-1-301号房屋向虹桥物业公司缴纳物业服务费的户主也是王兆芹。按照不动产登记管理条例相关规定，不动产以登记为准，涉案房屋登记的权利人不是刘苏亚、刘晶源。因此，刘苏亚、刘晶源不是适格原告。2.虹桥物业公司管理的小区为商住一体小区，故暂未成立业主大会，为了维护小区正常的交通秩序和环境管理，2015年6月26日，虹桥物业公司和小区业主召开了《虹桥市场停车收费》的座谈会，会议形成了会议纪要，与会人员一致同意虹桥物业公司对市场的车辆进行管理，并收取停车泊位费，由小区商住户业主共计1033户（占业主数量95%），全部签字确认。因此，刘苏亚、刘晶源无论是小区业主，或是25-1-301号房屋商业租户，虹桥物业公司对其收取停车费于法有据。3.根据物业管理条例规定，物业服务属于有偿服务，即“谁服务，谁收费”。虹桥物业公司为相关人员提供物业服务，接受物业服务的对象就应缴纳相应的物业服务费用。刘苏亚、刘晶源无论是住户还是商户，只要在虹桥物业公司服务的范围内接受虹桥物业公司的物业服务，就应缴纳相应的管理费用。综上所述，请求依法驳回刘苏亚、刘晶源的各项诉讼请求。经审理查明:虹桥建材商城是商住综合小区，因没有专有车位，车辆一般停放在小区内道路旁边或其他共用场地。虹桥物业公司是虹桥房地产公司为虹桥建材商城选聘的物业服务企业。该商城（小区）至今未成立业主委员会。2015年6月26日，虹桥房地产公司召集部分商住户，召开“虹桥市场停车收费”座谈会，与会人员就停车收费问题形成决议。会后，虹桥物业公司征集部分商住户在上述会议纪要上签名，要求尽早设立停车收费门禁安保系统，帮助商户解决停车难、行车难问题。同年10月8日，虹桥物业公司张贴《虹桥建材商城车辆进出收费公告》。根据公告内容，虹桥建材商城的商住户名下的小型货车、轿车、7座及以下商务车、面包车类开放办理年卡，小型货车停车费每年1500元，商户轿车停车费每年1200元，住户轿车每年900元，多台车辆价格不递增等。2015年7月23日，虹桥物业公司与东风汽车公司燃气公司签订《燃气管道安装合同》，虹桥物业公司委托东风汽车公司燃气公司承担虹桥建材商城小区燃气安装工程的外网、庭院管及约800户住宅中的阀门、计量表具的设计及安装，工程价款按每户2200元包干结算。虹桥物业公司按每户2350元收取了刘苏亚、刘晶源等业主的燃气安装费。2012年9月5日，王兆芹、王化昌、何胜华和刘苏亚、刘晶源、李红霞签订《房屋买卖合同》，约定将王兆芹名下的十堰市茅箭区车站路16号虹桥25-1-301号房屋卖给刘晶源。此后，王兆芹将涉案房屋移交给刘晶源，由刘晶源、刘苏亚使用，但尚未办理不动产权属变更登记。刘苏亚、刘晶源此后以王兆芹名义向虹桥物业公司交纳物业服务费，并交纳了部分停车费。刘苏亚、刘晶源为证明向虹桥物业公司交纳了停车费，向本院提交了部分票据。其中载明票据用途为停车费的有1张80元的收据，该收据是虹桥物业公司向刘苏亚、刘晶源发放24张临时停车卡的费用。虹桥物业公司认可刘苏亚、刘晶源交纳了停车费1600元。本院认为：刘苏亚、刘晶源购买虹桥小区的房屋后，已实际占有使用该房屋，应属虹桥小区的业主。虹桥物业公司与刘苏亚、刘晶源属物业服务合同关系，双方的权利义务应依照法律规定或合同约定。虹桥物业公司向刘苏亚、刘晶源收取物业服务费用不违反法律规定，刘苏亚、刘晶源主张返还不应支持。虹桥物业公司未能证明就共用场地停放车辆与刘苏亚、刘晶源签订有收取停车费的约定，其收取停车费没有合同依据。《物业管理条例》规定“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续…”。《湖北省物业服务收费管理办法》规定“物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售”“利用业主公用部位、公用设施设备经营所得收益属于全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途”。刘苏亚、刘晶源的车辆是停放在商城内共有道路或场地用于停放车辆的车位上，根据以上规定，在上述场地停车可以收取停车费，但收费事项应由业主大会决定。业主大会有特定的要求和形式，虹桥物业公司组织部分业主召开的座谈会不能替代业主大会，座谈会形成的纪要效力不能等同于业主大会的决定。即便有部分业主在会议纪要上签名，仅能证明签名的部分业主就会议达成的意见与虹桥物业公司达成合意，效力不能及于其他业主。《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》规定：除《湖北省物业服务收费管理办法》已经明确规定的相关内容外，结合我市实际，对相关问题暂作如下规定“…在业主大会未成立前，物业管理区域内业主共有并且可以停放车辆的场地，可免费停放本小区业主车辆”。虹桥建材商城尚未成立业主大会，刘苏亚、刘晶源是虹桥建材商城的业主，根据以上规定，在商城物业管理区域内业主共有且可以停放车辆的场地，在业主大会成立且作出收取停车费决定之前，刘苏亚、刘晶源可以在可停放车辆的共有场地免费停放车辆，虹桥物业公司收取刘苏亚、刘晶源停车费没有法律依据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持；业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。因此，刘苏亚、刘晶源关于虹桥物业公司停止收取停车费及退还收取的停车费的诉讼请求应予支持。刘苏亚、刘晶源主张的停车费中，虹桥物业公司认可的部分超出刘苏亚、刘晶源提供的票据中能证明的部分，虹桥物业公司收取刘苏亚、刘晶源的停车费应依虹桥物业公司认可的金额认定。十堰市物价局在关于东风汽车公司燃气公司管道燃气庭院管网建设安装费的批复中明确了燃气企业收费的标准及上限，虹桥物业公司在组织小区业主安装过程中，其代收的费用不应超过政府规定的限额；如确需收取其他费用，也应依据物业管理的相关规定保证业主的知情权和决策权。虹桥物业公司没有证据证明在收费前已就提高收费标准按照法定程序征询了业主的意见，刘苏亚、刘晶源主张虹桥物业公司返还多收的燃气安装费用150元应予支持。依照《物业管理条例》第四十条、第五十四条、并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《湖北省物业服务收费管理办法》第九条、《关于规范十堰城区物业服务收费管理有关问题的通知》第三条第（三）项的规定，判决如下：一、被告十堰市虹桥物业管理有限公司停止向原告刘苏亚、刘晶源收取停车费；二、被告十堰市虹桥物业管理有限公司退还原告刘苏亚、刘晶源停车费1600元、多收取的燃气安装费150元；三、驳回原告刘苏亚、刘晶源的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告十堰市虹桥物业管理有限公司负担，退还原告刘苏亚、刘晶源40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张京郧二〇二〇年六月二十日书记员  彭 苗