广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终5788号上诉人（原审原告）：李家斌，男，汉族，1957年12月25日出生，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丽嫦，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东三元麦当劳食品有限公司，住所地：广州市荔湾区康王中路486号和业广场2301、2401-2404号。法定代表人：王辉，董事长。委托诉讼代理人：陈敏，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭莉，广东正平天成律师事务所律师。上诉人李家斌因与被上诉人广东三元麦当劳食品有限公司（以下简称三元公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初11946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李家斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判三元公司向李家斌支付2016年6月1日至2017年5月24日期间的租金706451.52元及支付迟延支付租金的滞纳金(以2016年6月1日至2017年4月30日期间每月所欠的租金为本金，从每月6日起计至三元公司实际清偿之日止，其中从2019年8月20日起的滞纳金按银行同业拆借利率计算，此前的滞纳金按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算)；2.诉讼费用由三元公司承担。事实与理由：一、一审法院忽略双方约定，认为出租方负有保证消防设施设备符合法定条件、由李家斌负责消防验收明显有误。1.李家斌已尽到一次消防义务。根据合同附件六《公用事业及工程技术要求》第(9)部分“消防”约定，李家斌作为出租方负有一次消防验收的义务，并且签约时已有消防竣工验收报告作为合同附件，三元公司亦在承租涉讼房屋时确认该房屋通过消防竣工验收。2.三元公司负有二次消防义务。双方约定三元公司将涉讼房屋改建用于经营麦当劳餐厅，李家斌只是同意提供所在大厦的消防、烟感、喷淋、报警灯消防系统供三元公司使用并同意配合三元公司装修工程对上述设施进行局部调整，直至符合消防部门的要求，有关费用均由三元公司承担，即三元公司负有涉讼房屋二次消防验收的义务，李家斌只负有配合义务。3.李家斌交付的涉讼房屋是符合消防要求的，房屋交付后的消防验收申报应由承租人三元公司负责。从2008年8月22日三元公司承租涉讼房屋改建用于经营麦当劳餐厅，至其2016年5月15日停止经营，三元公司已正常使用涉讼房屋经营长达8年。一审法院认为李家斌作为出租人负有保证涉讼房屋符合经营麦当劳餐厅这一特定用途的义务，明显是与合同约定不符，增加了李家斌作为出租人的义务。而基于此认定二次消防未能与一次消防有效联动导致影响涉讼房屋正常使用的责任在于出租人李家斌是错误的。二、派出所出具的《责令改正通知书》并没有要求三元公司停止经营，可以边营业边整改。即使需要停业整改，所花费的时间也很短，因三元公司自身原因不打算继续经营便一直拖延处理消防问题才导致一直没有营业。三元公司单方停业行为并不能免除其作为承租人的义务，三元公司仍需要按约定向李家斌支付租金及迟延支付利息。从2016年5月12日相关派出所接到举报到涉讼房屋进行消防检查，至2017年5月24日双方办理场地交接手续，长达一年时间，期间一直是李家斌积极解决消防的问题，三元公司作为消防验收义务一方一直拖延解决问题并占用场地。一审法院认为李家斌要求停业期间的租金没有依据属于认定错误，严重损害李家斌的合法权益。三、合同双方均有减损义务。承租人三元公司有尽快完成消防改造及二次消防的义务，如其认为需要解约，也可以尽快返还商铺而非占用。三元公司应承担占用涉讼商铺期间的租金。一审法院认定全部责任由李家斌承担，显失公平。四、李家斌依约是提供两个消防栓及消防喷淋主管带阀门至涉讼场地指定位置，与此有关费用由三元公司负担，三元公司承租后已经接入相关消防设施且一直营业，后期由于其他业主原因导致未能与一次消防联动，三元公司自2016年3月发现不能联动后，其作为承租人就有义务积极解决，但三元公司并未主动告知出租人。三元公司有权修复并从租金中扣除相应费用，但三元公司并未积极履行。五、本案出现的消防问题并非重大隐患，三元公司的员工也于2016年10月31日签名确认修复消防工程完工，由此可见李家斌已进行了相应整改，解决了消防不能联动的问题。被上诉人三元公司二审答辩称：一、出租人李家斌应保证租赁物在整个租赁期内符合约定和途及法定使用条件，而非仅在租赁物交付时承担该义务。如李家斌在租期内某时段不履行该义务的，无权收取该期间租金。承租期间，因涉讼房屋所在大厦一次消防系统主机瘫痪、负一层分机被人为关闭等原因，涉讼房屋自2016年5月12日起出现一、二次消防信号失联的情况，根据《消防法》第58条第1款第四项规定，三元公司被迫停业。李家斌拖延履行义务，并执意要求按其自定方案重设消防系统，但最终未能获得消防验收证明文件，且仍存在一、二次消防信号失联现象，租赁物业无法重新投入使用，租赁合同只能解除。在此期间，三元公司无法使用物业，有权拒交租金。二、李家斌依约应提供符合法定条件的大厦消防系统，其认为场地交付后一次消防是否符合法定条件不由其控制的主张不符合双方约定，亦不符合广东省实施消防法办法第35条关于“产权单位应保证出租场地符合消防安全条件”的规定。三、李家斌称三元公司可以不停止经营有违消防法相关规定。四、李家斌以三元公司负有二次消防验收义务及三元公司控制场地为由，主张三元公司应支付租金，明显不合逻辑。1.涉讼房屋一、二次消防失联，系因一次消防故障引起，三元公司的二次消防系统一直完好有效，李家斌对此并无异议，而一次消防责任由李家斌负担，李家斌不能因其违反义务为由要求三元公司承担责任。2.李家斌要求三元公司支付租金的前提条件是提供符合约定用途的场地。五、李家斌认为三元公司应减损，尽快返还场地的主张没有事实和法律依据。当李家斌提供的租赁物不符合约定用途时，三元公司有权解除合同，亦有权要求继续履行。在李家斌声称一次消防可以修复，并保证重设的消防系统能通过验收的情况下，三元公司选择继续履行合同合情合理。李家斌在一次消防系统出现故障后，本应立即修复，其修复行为不因三元公司是否提出解除合同而受到影响，其所谓减损主张不能成立。涉讼物业最终不能使用、只能解除合同的原因是李家斌执意实施的修复方案不能解决一、二次消防失联的问题，按李家斌的说法，责任由李家斌承担。直至三元公司发出解约通知，李家斌仍主张继续履约，这与李家斌认为三元公司应尽早解约的上诉理由前后矛盾。六、消防不合格的原因是主机瘫痪和被切断，这涉及到其他业主的物权以及李家斌与其他业主、物业公司的争议，三元公司作为承租人无法垫资解决。三元公司在2016年5月消防部门来检查时才知道一、二次消防失联的事，此前并不知情，而李家斌在2016年3月就知道了却并未告知三元公司。在发现存在重大消防隐患且消防部门责令整改的情况下，三元公司只能停业。虽然三元公司工作人员于2016年10月31日在恢复系统上签字，但这个系统只恢复了一天，相关部门及李家斌均拒绝出具验收证明，无法确认验收合格。三元公司于2016年12月6日聘请第三方进行检查，结果仍是二次消防系统合格，但一次消防系统不合格，而李家斌一审提交的中联建业公司出具的《情况说明》也证明在2016年12月时一次消防系统的确是坏掉的。直至三元公司解除合同之前，三元公司一再要求李家斌一起前往现场查验，但均被拒绝。李家斌也不能应三元公司的要求取得消防验收证明。李家斌向一审法院起诉请求判令：l.三元公司支付2016年6月1日至2017年5月24日期间的租金706451.52元；2.三元公司支付迟延支付租金的滞纳金（以2016年6月1日至2017年4月30日期间每月所欠的租金为本金，按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算，从每月6日起计至三元公司实际清偿之日止）；3.三元公司支付2016年9月至2017年3月期间李家斌代垫的水电费3174.22元（放弃要求三元公司支付迟延支付水电费滞纳金）；4.三元公司承担全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2008年8月22日，案外人广州市盈新投资管理有限公司（以下简称盈新公司、出租方、甲方）与三元公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方愿意出租、乙方愿意承租本合同附件一红线图中中标明的场地，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅；场地位于广东省广州市天河区林和东路119号、121号的建筑物的一部分（以下简称涉讼房屋），具体为119号首层部分和121号负一层部分，121号负一层场地的所有权人是盈新公司及119号首层场地所有权人是龙宇文，场地的使用面积至少320.3平方米；乙方从起租日按以下方式缴付租金（已包含所有管理费、招牌位置占用费、公共通道的使用费等，但不包括中央空调费用），固定租金：乙方向甲方支付固定租金为60000元/月；提成租金：乙方年税后销售额超过9500000元，则按年税后销售额超过9500000元的销售提成10%作为提成租金，销售额定义详见附件二，提成租金按年支付；本条中的“年”应指公历年度，如果起租日并非在某年的第一日，则该年的营业额按该年的营业天数占全年的比例计算；乙方应于每月15日前将当月租金（含管理费）支付到甲方的账户；在本合同生效后，甲乙双方正式签署场地移交书15天内，乙方向甲方支付70000元，连同该项目意向书中已支付的50000元定金，共120000元作为合同履约保证金，该合同保证金在合同期满或合同解除或提前终止前两个月作租金扣除（多退少补）；本合同所订租期自起租日开始计算，至2019年4月30日为止；甲方须在乙方进驻场地之日起30日内，配合乙方安装本合同附件六“公用事业及工程技术要求”中应有的管线及供应，配合乙方把所有的公用事业管线引至场地内乙方指定的位置，其支出费用为甲方支付；如因甲方原因造成公用事业中断，并不能在24小时内加以修复，乙方有权进行修复工作并从租金中扣除一切费用；如因任何原因中断7天甲方仍未努力修复，乙方可终止本合同，并向甲方索赔所有经济损失；如甲乙双方原因造成的公用事业中断，甲方应尽力协助乙方和相关公共事业部门进行修复；乙方应依约按时如数地向甲方支付租金，如乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金，并在收到甲方的催付通知10个工作日内仍未支付的，则应向甲方支付按中国人民银行公布的现行半年期基准贷款利率计算的滞纳金；若逾期支付租金长达3个月，并经甲方书面催告后30日仍未支付的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租金（按终止日前十二个月的平均租金计算）的违约金等内容。该合同附件六《公用事业及工程技术要求》第（9）部分“消防”约定：甲方保证麦当劳所在大厦之消防系统符合消防部门的要求并已通过验收，甲方向乙方提供消防竣工验收报告作为合同附件；甲方免费提供两根100mm的消防栓及消防喷淋主管带阀门至场地指定位置；甲方同意乙方场地使用期间，提供大厦的消防、烟感、喷淋、报警等消防系统供乙方使用，同意乙方为配合装修工程而自行对上述设施进行局部调整，直至符合消防部门的要求；与此有关费用由乙方负担；甲方同意无偿让乙方接入甲方的消防、烟感、喷淋、报警等消防系统；若因甲方原因而导致乙方消防系统无法通过验收，由此产生的一切责任和后果由甲方负担等内容。涉讼房屋位于中怡城市花园一层、负一层；三元公司承租涉讼房屋后，在涉讼房屋以麦当劳餐厅的名义对外进行经营。2009年12月18日，盈新公司（甲方）、李家斌（乙方）、案外人龙宇文（丙方）、三元公司（丁方）、案外人广州市红摩坊商贸有限公司（戊方）签订《出租方变更协议书》，载明:甲方与乙方于2008年8月22日签署《租赁合同》，根据租赁合同，甲方将位于广东省广州市天河区林和东路119号及121号的建筑物的部分场地出租给丁方，由丁方改建并用于经营麦当劳餐厅；其中，119号首层物业的产权人系丙方，甲方向丙方承租该部分物业后连同自己拥有产权的121号地下一层部分物业，一并再出租给丁方；丁方出具了大业主同意书；2009年3月，甲方将丁方租赁场地的121号地下一层部分分割成19个商铺转让给乙方，并已全部办理《房地产权证》；甲方希望将林和东路119号首层物业委托给乙方出租给丁方；因此甲方将其在《租赁合同》中的全部权利和义务整体转让给乙方，并由乙方取代其继续履行该《租赁合同》；并约定：1.甲、乙、丁方一致同意，除本协议另有规定外，自本协议生效之日起，甲方在《租赁合同》中的权利和义务全部由乙方享有及履行，丙方亦表示同意，丙方确认，其在《租赁合同》签署时出具的业主同意书中所作对丁方作为承租人权利承诺的所有内容依然有效；7.甲、乙、丙三方同意并确认，在本协议生效后，丁方已按约定支付给甲方的合同履约保证金200000元，现由甲方直接转交给乙方，乙方不得再行要求丁方支付；在租赁期届满或《租赁合同》提前终止时，由乙方和丁方按《租赁合同》的约定进行结算并向丁方退回；8.自2010年1月1日起，按照《租赁合同》和本协议的约定，丁方直接将租赁物业的租金支付至乙方账户等内容。2016年3月2日，广州市天河区林和街安全生产委员会因接到匿名投诉涉讼房屋内存在重大消防问题，而对涉讼房屋进行检查，检查了涉讼房屋内的消火栓、灭火器、防毒面具、烟感系统、喷淋系统、应急照明、安全标识等基本设施，并未发现存在问题。2016年4月1日，广州市公安局天河分局林和派出所（以下简称林和派出所）对三元公司在涉讼房屋履行消防安全职责情况进行监督检查，并未发现存在问题。2016年5月12日，林和派出所出具《责令改正通知书》【编号为（2016）第051202号】给三元公司，载明：我所于2016年5月12日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现你单位（场所）存在第6、13项消防安全违反行为，现责令整改：……6.应急照明未保持完整有效；……13其他消防安全违法行为和火灾隐患：1.疏散距离不足；2.烟感温感等自动消防设施未能有效启动；遂限令三元公司7日内整改。2016年5月12日当天，三元公司即委托案外人广东省保安消防机电装饰工程有限公司第二分公司对涉讼场地的消防设施进行维修保养；该司当天出具了《建筑消防设施维修保养记录》，载明餐厅内部消防设施设备和线路完好，原物业消防系统报警系统所有组件不能适用，建议与物业沟通解决办法。同日，林和派出所出具《责令改正通知书》给案外人广州中联建业物业管理有限公司（以下简称中联建业公司，系涉讼房屋所在物业管理区域的物业服务公司），载明：我所于2016年5月12日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现你单位（场所）存在第3、13项消防安全违反行为，现责令整改：……3.堵塞疏散通道、安全出口；……13.其他消防安全违法行为和火灾隐患：1.火灾自动报警系统主机瘫痪；2.消火栓无明显指示标识；责令其7日内整改。2016年6月3日，广州市公安局天河区分局作出穗公天行罚决字（2016）03591号《行政处罚决定书》，载明2016年5月12日，该局消防监督民警前往位于天河区林和东路119号中联建业公司物业管理的中怡城市花园进行检查时，发现中怡城市花园公共会所一楼的消火栓未设有明显指示标志，会所负一层疏散楼梯有杂物堵塞及消防控制室的2号主机火灾自动报警系统控制器处于故障，未能保持完好有效等未落实管理、维护及保养的行为，决定对中联建业公司罚款20000元。该决定书于当天送达给了中联建业公司。2016年5月19日，李家斌发出《关于请求告知暂停营业事由的函》给三元公司，称其于2016年5月16日发现该司在涉讼房屋餐厅门前张贴了内容为内部系统维护于2016年5月16日暂停营业的公告，烦请该司告知上述公告所述是指哪方面的维护；经其向小区物业管理处询问，得到答复系该司餐厅消防设施不合格需要施工整改，不知是否属实？如确实因消防问题暂停营业，其愿意提供相关协助；另据其自小区物业管理处了解得知该司餐厅接入楼盘消防系统的费用是30000元左右，由于该费用不是很大，因此其希望尽快委托有资质消防公司对消防问题进行完善，在此过程中产生的工程费及其他有关费用，其愿同该司共同协商解决等。三元公司于2016年5月20日收到该份函件。2016年5月20日，三元公司委托广东华安联合律师事务所律师发出《律师函》给李家斌，称其收到广州市公安局天河分局发出的《责令改正通知书》，认为涉讼房屋存在疏散距离不足、烟感、温感等自动消防设施未能有效启动等问题，据现场警官解释“疏散距离不足”是指负一层仅有一条楼梯作为疏散通道、另一侧的消防通道已被关闭无法疏散；“烟感、温感等自动消防设施未能有效启动”是因为整个大厦的一次消防系统完全瘫痪，根本无法与商户接入的烟感、温感联动；上述要求改正的事项，均属于租赁物业自身消防环境及消防设施的缺陷，其作为租户有权按照法律规定和合同约定要求李家斌采取积极的措施予以改正；并告知李家斌其已于当月15日按照《消防法》的规定停业，待李家斌消除上述违反《消防法》的情形后再恢复营业；2016年6月1日开始的租金，三元公司未再支付给李家斌。一审诉讼中，三元公司、李家斌确认三元公司于2016年5月15日停止对外营业。2016年5月24日，三元公司发出《复函》一份给李家斌，称收到《关于请求告知暂停营业事由的函》，餐厅门口公告中所述“系统维护”是指大厦的一次消防系统瘫痪需要维护；来函提出解决餐厅因消防问题暂停营业的解决方法是投入30000元左右接入楼盘消防系统，可见李家斌已知悉餐厅原接入的大厦一次消防系统已经完全损坏无修复可能；鉴于一次消防系统瘫痪，我司餐厅消防系统无法与一次消防系统联动，在此情况下，餐厅只能停业；还需指出，除了一次消防系统必须合格以外，消防局的责令改正通知书中所提及“疏散距离不足”同样需要李家斌与相关方面交涉解决等。该函件已送达李家斌。2016年5月27日，三元公司委托广东华安联合律师事务所律师发出《律师函》，称由于李家斌未能保证餐厅的经营环境符合《消防法》的规定，且提供的租赁物业自身消防系统不合格，导致其餐厅被迫停止营业，特致函李家斌，请尽快采取有效措施消除消防隐患，停业期间因租赁场地无法使用，将依法暂停支付租金，直至餐厅重新合法开业等。2016年7月底开始，李家斌多次发出催收租金函件给三元公司，三元公司多次复函、发函告知其因一次消防系统出现问题已停止营业、其有权暂停支付租金，并要求李家斌尽快修复消防系统。2016年9月23日，李家斌发出《关于是否允许消防公司入场施工整改的征询函》给三元公司，称2016年9月22日双方律师再一次协商餐厅消防因联动问题被消防局责令整改一事，其再次强调为了尽快完成消防整改事宜，其已委托广州市俊雅图设计有限公司（以下简称俊雅图公司）进行消防整改工作，施工时间为9点至17点，工期约为2到3个工作日；如三元公司同意其委托，请收到函件后三个工作日内复函等。2016年9月29日，三元公司发出《复函》一份给李家斌，称其2016年9月27日收到李家斌的上述函件，2016年9月22日李家斌委托的律师已经和其代理人面谈，表示李家斌委托的俊雅图公司现已完成一次消防的整改，可以提供一次消防信号供其餐厅接入，由俊雅图公司完成包括一次消防信号接入餐厅二次消防系统以恢复联动，以及完工后的消防报验等全部工作；对于消防通道疏散距离不足的问题，李家斌代理人也表示可以解决，其同意李家斌提出的上述方案；如李家斌对上述内容没有异议，可与其资产管理部联系等，告知联系人、联系方式，并提出施工过程中如需改动或更换餐厅二次消防系统的线路、设施和设备的，必须征得其派出的监理人员同意，并书面确认原因。2016年12月20日，广东百安消防检测技术服务有限公司受三元公司委托出具《建筑消防设施检测报告》，载明工程名称为涉讼房屋室内装修工程，于2016年12月7日对三元公司位于涉讼房屋的室内装修工程的应急照明及疏散指示标志系统、火灾自动报警系统、室内消火栓系统、自动喷水灭火水系统、防排烟系统、防火分隔系统的消防设施进行了测试，检测结果为该项目受检区域已安装的消防设施检测合格。2017年2月21日，三元公司发出《函》给李家斌，称2016年10月31日，李家斌委托的俊雅图公司完成了一次消防整改，以及将一次消防信号接入餐厅二次消防系统以恢复联动工程项目；2016年11月10日，其申请林和派出所对该整改工程进行验收以恢复营业，但该所拒绝出具整改验收合格证明文件，因此，无法恢复营业；现拟于近日再次申请林和派出所对上述整改工程验收，如果验收合格，其将恢复营业，若该所仍拒绝出具验收合格证明，其只能解除与李家斌的租赁合同。2017年4月5日，三元公司再次发出《函》给李家斌，称其于2017年2月21日致函林和派出所，第二次要求对餐厅消防整改情况进行验收，并就验收结果出具意见，但该所无任何回应，其已于2017年4月5日再次致函该所，要求其履行职责；如果消防局在其函件发出后的第7天仍未到场验收并出具验收合格的意见，并且李家斌也既未通知其一同到餐厅租赁场地查验一次消防信号，以证明李家斌已履行在租赁合同存续期间将一次消防信号送达餐厅的合同义务，其将解除与李家斌的租赁合同、撤离存在巨大消防隐患的租赁场地。2017年4月25日，三元公司发出《关于解除的函》给李家斌，称2016年12月初，其委托消防公司对消防系统进行检测，结果表明餐厅二次消防系统检测合格，但由于没有一次消防信号，二次消防系统仍无法与一次消防系统联动；消防局和李家斌均未以任何方式证明餐厅租赁场地的一次消防的信号能够送达餐厅，与餐厅二次消防系统联动；根据双方约定及《合同法》的规定，正式发出解除《租赁合同》的通知，请李家斌收到后三日内安排人员与其办理场地移交手续等。2017年5月4日，李家斌发出《关于不同意终止的函》给三元公司，称1、不同意终止双方之间的《租赁合同》，如果三元公司擅自解合同将承担相应的法律责任，希望三元公司慎重考虑并建议继续履行合同；2、收到三元公司的来函后到租赁场地现场等待三元公司工作人员办理场地移交手续，但并未在现场见到三元公司的工作人员；3、如果三元公司确实是由于消防原因而提出解除合同，那么其会一如既往的尽最大诚意协助三元公司解决相关问题，同时也希望三元公司能拿出继续履行合同的诚意。2017年5月19日，三元公司针对该函回复称，其在解约通知中要求李家斌收到解约通知后三日内与其办理移交手续，但李家斌未与其联系；现再次通知李家斌，请李家斌于2017年5月24日10时，在餐厅与其工作人员办理交接手续。2017年5月24日，三元公司代表与李家斌代表办理了交接手续，由三元公司将涉讼房屋交还给了李家斌。一审诉讼过程中，李家斌提供了以下证据，拟证实其已经完成了消防整改：1.俊雅图公司于2016年6月20日出具的《中怡麦当劳消防报警系统整改报价表》，载明工程名称为中怡麦当劳消防报警系统整改工程，价格为32611元，并明确该次报价不含大厦主机接入费和天花修复；三元公司工作人员肖俊强于2016年10月31日在该报价表下方签名并加注“已完工并实现将消防系统信号输送至中怡小区消防中控室”；2.李家斌与俊雅图公司于2016年7月3日签订的《消防自动报警主机安装协议》，约定工程名称为麦当劳中怡花园店消防自动报警区域控制器安装工程；承包范围为只限于按双方确认的报价范围内容安装设备及本工程区域内的线路调整；大厦主机信号连接、天花修复等等由甲方负责；3.俊雅图公司于2017年4月7日发给李家斌的《工程款支付申请函》，载明工程已全部竣工验收合格并移交使用，根据合同约定，设备安装、调试完毕投入使用3日内即付清工程款，要求支付剩余工程款5000元；4.中联建业公司出具的《情况说明》一份，就麦当劳中怡花园店的物管及消防问题作出反映；说明中并提及2016年12月份，因二楼原悦港酒楼装修拆卸施工切断原消防系统回路（麦当劳与原悦港酒楼共用同一回路），导致首层消防模块出现故障（没电）无法发送信号到小区消防中控室，后由其修复，现首层消防模块可以正常发送信号到中怡小区消防中控室；该情况说明中并未提及其于2016年5月12日接受消防检查并被责令进行整改、2016年6月3日因消防问题受到行政处罚。经一审法院组织质证，三元公司对证据1、2、3的真实性没有异议，但对其关联性有异议，认为仅能证实2016年10月31日能够正常联动，不能证明此日之后李家斌提供的租赁场地符合合同约定及法定的使用条件；且认为该次整改措施并非针对消防部门的要求进行，而是另有目的；且该两份证据明确约定不包括解决联动问题，且李家斌提供的证据也证实整改后的一次消防仍在故障之中；三元公司对证据4的真实性没有异议，但认为该情况说明与部分事实不符；该情况说明隐瞒了中联建业公司因一次消防主机瘫痪需对无法联动承担责任而被责令整改及处罚的关键事实；2016年10月李家斌实施了以整改为名的消防工程，一、二次消防联动于2016年10月31日显示正常；但是李家斌的整改工程未获得消防验收，该工程完成后一次消防系统仍处于故障之中，一、二次消防仍无法联动。本案一审审理过程中，李家斌表示2016年11月17日林和街派出所到涉讼房屋进行消防检查，检查结果显示一二次消防联动正常，消防疏散距离正常，派出所当场出具检查文书并要求三元公司将消防制度通道疏散图上墙及提供消防人员资格证书等，为此申请一审法院调取该次消防检查的文书及现场检查笔录等证据材料。根据李家斌该申请，一审法院依法到林和派出所进行调查，拟调取该次检查形成的文书以及笔录等书面材料；林和派出所向一审法院表示该次检查仅有《消防监督检查记录》一份，并未形成其他文书或者笔录。根据该所复制提供给一审法院的《消防监督检查记录》内容显示，该记录表是事先印制的格式化表格；其中检查种类包括（注：每一种前面签名均有□供勾选，但所注明的检查种类□均空白未作勾选）：大型群众性活动举办前的检查；建设工程施工现场检查；对举报投诉的核查；复查；申请恢复施工、使用、生产、经营的检查；申请解除临时查封的检查；其他检查；检查时间为2016年11月17日，单位名称为三元公司林和东店，地址在天河区林和东路119号；检查内容和情况：经查核，要求单位提供以下材料：1.单位年度消防设施检测报告；2.单位电器设备、电器线路检测报告；3.消防控制室值班人员操作证；4.单位消防制度、应急疏散预案；鉴于上述问题，请该单位继续依法整改。林和派出所的检查人员并在该检查表上签名并加注“让肖俊强看后其拒绝签名”。经质证，李家斌对该证据的真实性、合法新关联性均无异议，认为消防部门对涉讼房屋的消防情况进行复查，发现仅有4点问题需要整改，没有其他需要整改；该部分问题是三元公司的问题，与其无关。三元公司表示，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为本案争议焦点与消防系统失联无关，也不是《消防法》关于停止使用的规定，甚至不是《消防法》规定的法定义务；李家斌所谓另外的系统中已经改掉了一次消防系统，在没有对破坏原一次消防系统的行为处罚的情况下，消防部门不会出具验收合格证书；该份证据并不能证明待证的事实，也不能证明整改的事实是否通过验收是否可以恢复营业，也不符合规定的验收决定书的要求，没有注明是什么类型的检查。一审庭审中，三元公司、李家斌明确关于李家斌主张的水电费，双方庭外自行处理解决。一审法院认为：三元公司与盈新公司签订《租赁合同》之后，在该合同履行期间，相关各方包括李家斌与三元公司又签订了《出租方变更协议》，将上述合同中出租方变更为李家斌，上述合同均是各方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对各方均有约束力。变更协议签订后李家斌与三元公司就涉讼房屋形成了租赁合同关系，李家斌作为出租人，负有保证涉讼房屋符合经营麦当劳餐厅这一特定用途的义务，而经营餐厅首要的就是消防设施设备符合法定条件。本案中，根据查明的事实，三元公司停止在涉讼房屋经营是因疏散距离不足及自动消防设施未能有效启动而被消防行政主管部门责令停业整改，未能有效启动根据此后双方陈述以及举证系由于一、二次消防未能有效联动所造成；一、二次消防不能有效联动，显然属于作为出租人的李家斌必须保证的使租赁标的物符合约定用途的义务。从双方往来函件可见，双方由于消防问题多次反复协商、发函，可见在合同履行中双方已丧失基本的互信；且从三元公司在被责令整改初期以及此后两次委托具备相应资质的公司对涉讼房屋内的消防设施设备进行检验并出具报告的行为来看，其在李家斌是否完成一、二次消防联动问题整改上要求其提供验收合格证明，也是合理的。综上，李家斌作为出租人是否已经解决一、二次消防联动问题，必须由有资质的公司出具相应的验收合格证明或者消防行政主管部门整改验收通过。根据李家斌的举证，其虽委托了俊雅图公司进行消防整改施工，但正如三元公司所述，该次整改相应的报价单明确报价不包含大厦主机接入费、合同明确表示施工范围不包含与大厦主体信号连接；中联建业公司自身因火灾自动报警系统主机瘫痪而受到行政处罚，其与涉讼房屋一、二次消防无法联动有直接关联，与本案纠纷双方存在利害关系，但该情况说明中完全未予提及；相反根据该情况说明足以证实在三元公司的职员于李家斌提供报价单上签注正常联动之后，仍出现一、二次消防无法正常联动的情形。因此，李家斌的上述举证，并不足以证实其已解决了一、二次消防系统联动的问题。关于本案调取的林和派出所于2016年11月17日检查记录表，首先该记录表并未记载该次检查的类型，凭该记录表并不能确定就是针对之前（2016）第051202号整改问题的复查；其次，从记载的“检查内容和情况”来看，该次检查针对的是三元公司的消防制度、资料、预案、资格证等，并未记载对一、二次消防是否能够有效联动进行检查；再次，针对一审法院的调查林和派出所也无法提供更多的资料；综上，林和派出所的上述记录表亦不能证实李家斌已完成一、二次消防的整改问题，李家斌主张林和派出所2016年11月17日对涉讼房屋进行检查显示一、二次消防联动正常的意见不成立，一审法院不予采纳。综上，因解决涉讼房屋一、二次消防联动问题的责任在于作为出租人的李家斌，而李家斌在其完成整改后一直未能提供有效的验收证明或者促成消防部门对一、二次消防进行验收，在三元公司于2017年4月5日再次催告后，李家斌仍未能履行上述义务，导致三元公司无法正常使用涉讼房屋，故三元公司于2017年4月25日要求解除合同符合合同约定合法有据；且之前系由于李家斌原因导致三元公司自2016年5月15日起无法对外经营使用涉讼房屋，故李家斌要求三元公司支付2016年6月1日至交还房屋之日的2017年5月24日期间的租金及迟延支付利息均缺乏依据，一审法院不予支持。双方已明确水电费另外协商解决，故对于李家斌主张的水电费，本案中不予调处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年12月27日作出如下判决：驳回李家斌的全部诉讼请求。一审案件受理费10560元，由李家斌负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，针对李家斌的上诉，二审争议焦点在于三元公司是否应向李家斌支付2016年6月1日至2017年5月24日期间的租金及滞纳金。对此，具体分析如下：首先，三元公司拒付上述期间租金的理由成立。虽然涉讼物业已交付承租人三元公司使用多年，三元公司依约负有二次消防的义务，但从现有证据看，三元公司停业起因系林和派出所于2016年5月12日分别向三元公司、中联建业公司出具了《责令整改通知书》，而从上述通知书以及广州市公安局天河区分局作出的穗公天行罚决字（2016）03591号《行政处罚决定书》内容看，涉讼物业存在一、二次消防不能联动问题。从双方当事人一审举证及陈述意见来看，三元公司承租涉讼物业的室内二次消防系统一直完好，出现一、二次消防因位于涉讼租赁物室外的大厦消防系统主机瘫痪、负一层分机被人为关闭，从而导致一、二次消防系统失联而被相关消防部门责令整改。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条有关“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，提供适租房屋是出租人李家斌的主合同义务，而一次消防显然属于其提供适租房屋的义务范畴，即在租期内所出现的一次消防系统问题仍属于出租方应尽的提供适租场地的主合同义务，在李家斌未能充分举证证明其已尽到该义务，且三元公司因此而未能开业经营的情况下，一审法院判令驳回李家斌要求三元公司支付停业期间的租金及滞纳金的诉讼请求，处理结果并无不当，本院予以维持。其次，李家斌的上诉请求缺乏理据。第一，三元公司在收到消防部门责令整改的通知后即停止营业的行为合法有据。李家斌认为三元公司可以一边营业一边整改的上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。第二，在三元公司停业后，虽然双方曾因一、二次消防联动问题多次沟通、协商，且李家斌亦出资对消防问题进行了整改，三元公司的工作人员也于2016年10月31日在李家斌委托的施工单位所出具的报价表下方签名并加注“已完工并实现将消防系统信号输送至中怡小区消防中控室”字样，但从一审法院调取的2016年11月17日的《消防监督检查记录》，以及李家斌一审提供的中联建业公司出具的《情况说明》内容来看，涉讼物业在2016年12月仍出现了一、二次消防无法正常联动的情形，故李家斌有关消防不能联动问题已解决的上诉主张缺乏事实依据，本院难以采信。第三，三元公司在多次要求李家斌及相关消防部门出具验收证明文件无果的情况下提出解约，且已实际交还房屋，并不存在刻意拖延、扩大损失的情形。李家斌认为三元公司没有尽快交还房屋导致损失扩大的上诉理由，与其在双方纠纷期间不同意三元公司提出的解约请求并要求继续履约的意见明显存在矛盾，本院不予采纳。基于上述分析，且李家斌在二审中未提交新证据佐证其上诉主张，亦未举证推翻一审上述认定，故李家斌的上诉缺乏理据，本院不予支持。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余认定及处理，本院不作审查并予以维持。根据本案实际情况，本案二审受理费应由败诉方即上诉人李家斌负担。综上所述，李家斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10560元，由上诉人李家斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 白小云二〇二〇年六月二十二日书记员 张冰玲李逸丹苏劲丹