山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1216号 上诉人（原审原告）：郑传法，男，1970年4月28日出生，汉族，户籍地临沂市兰山区，现住新泰市。 委托诉讼代理人：尹义锋，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴兰征，山东博翰源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：严国平，男，1976年4月29日出生，汉族，住新泰市。 委托诉讼代理人：王广强，山东铭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾长峰，费县经济开发法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：程月华，男，1956年12月21日生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审被告）：叶志山，男，1963年11月23日生，汉族，住新泰市。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：徐希奇，新泰市宫里法律服务所法律工作者。 上述两被上诉人委托诉讼代理人：张清流，新泰市宫里法律服务所法律工作者。 上诉人郑传法与被上诉人严国平、程月华、叶志山房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市新泰市人民法院作出的（2019）鲁0982民初1884号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郑传法上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的《房产转让协议书》不符合解除条件，无事实和法律依据。1.一审法院以维护交易安全和稳定的立法目的为由，认为程月华、叶志山二人未取得严国平同意而解除合同的行为不发生解除的法律效力，该观点既有违合同相对性原则，也没有任何法律依据。表面上是维护了交易安全，实质上却违反了最基本的意思自治原则。本案是买卖合同纠纷，合同是否继续进行交易应当以合同当事人双方的意思表示为准。合同一方程月华、叶志山提出解除合同，合同另一方郑传法同意解除，双方已达成解除合同的合意，那么合同就应当解除或终止，在双方达成合意的情况下，优先保护的是意思自治，与交易是否安全、是否稳固无关。二、一审判决认为当事人一方为多数时，合同解除权只能由全体或对全体行使，这一观点不符合逻辑。1.合同一方为数人时，合同是否成立，应当由该方当事人全体行使，否则不能与对方达成合意；但是逻辑上，合同解除时并不亦然，合同解除，多数人一方中的一人或数人即可与合同对方解除合同，至于解除合同的相关责任，多数人一方应当自行内部追究，与合同对方无关。2.就本案来讲，若要达成合同，作为合同一方的程月华、叶志山、严国平必须意见一致，方能与作为合同另一方的郑传法达成合意、签署合同，任何一人不同意，则合同无法达成和签署。基于此逻辑，那么数人中“任何一人”即可作为“合同的一方”向合同另一方解除合同，至于作为合同一方的数人之间意见是否一致，则不影响合同解除的效力，也与合同对方无关。3.本案虽然是合同纠纷，但可以参照物权法关于共有的规定，按照“多数决”的原则来认定和处理，由此也可以维护多数人的合法权益。根据《物权法》第103条、第104条的规定，被上诉人程月华、叶志山、严国平对涉案土地及房屋的共有应视为按份等额共有；根据《物权法》97条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。因此，在程月华、叶志山两人（占比三分之二）通知上诉人解除合同后，上诉人同意解除，则涉案《房产转让协议书》即行解除。二、一审合议庭组成违法，合议庭成员中的人民陪审员宋光法是被上诉人严国平的朋友，应当回避而未回避。因上诉人本人未参加庭审，代理人不认识宋光法，上诉人收到一审判决后才知道合议庭成员有宋光法，宋光法是严国平的朋友，且代表严国平参与处理过上诉人与严国平之间因涉案房产而发生的治安、刑事纠纷。 其作为合议庭成员可能影响本案的公正审理和判决，宋光法应当回避而未回避，违反民事诉讼法的规定，应当撤销一审判决。三、本案是买卖合同纠纷，被上诉人支付价款的款项来源问题与上诉人无关，与本案也无关联性，不属于本案审理范围。四、一审法院认为上诉人提交的新汶街道办事处张庄社区综合治理办公室、新汶街道办事处张庄社区居委会于2018年5月出具的证明与本案不具有关联性，与事实不符。正是因为被上诉人的非法集会行为才导致国家安全部门多次找原告调查了解相关情况，严重干扰了上诉人正常的工作和生活，并给上诉人造成了巨大的精神压力。上诉人据此要求赔偿，既有事实根据，也符合法律规定。 被上诉人严国平辩称，一审认定事实，适用法律正确，应予以维持。一审认定上诉人郑传法与被上诉人程月华、叶志山对《房产转让协议书》的解除权不符合法定的解除条件，是完全正确。首先，当事人间就合同的解除没有达成合意，且当事人也没有约定解除合同的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定:“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，被上诉人严国平根本不知晓通知解除情况，且严国平也不同意解除，所以解除合同当事人没有协商一致。另外，在被上诉人程月华、叶志山给上诉人郑传法解除合同的通知中载明:“经三人协商一致，同意解除与你所签订房产转让协议”，事实上，没有与严国平协商。另外，上诉人与被上诉人订立《房屋转让协议书》时，是明知涉案房产及土地未办理登记手续的，故再以未办理过户为由解除合同，明显不符合诚信原则和交易的安全性、稳定性原则。因此，上诉人主张解除合同，违背事实和法律规定。其次，上诉人把合同的解除权和对物的处分权混为一谈，上诉人适用《物权法》第九十七条是错误的。《物权法》第九十七条规定的“处分”，处分的对象是财产(即物权中的物)，所说的处分权是物权。而解除权的对象是合同而不是物，解除合同的行为是典型的债权行为，而非物权行为，由此产生的法律关系是债权关系而非物权关系。以物权处分权原则判断处分债权条件，无论在理论上还是实践上，都是荒谬的。本案中，一个不可忽略的事实是，被上诉人程月华、叶志山直没有取得涉案房地产的物权，故其对争议的房地产无处分权，那么上诉人在上诉状中适用《物权法》第九十七条便丧失了法律基础事实依据。程月华、叶志山行使的只是债权解除权，不是物权处分权，上诉人对此混为了一谈。再者，三被上诉人程月华、叶志山、严国平只是涉案房产购买的代表人，程月华、叶志山在没有取得众信徒同意的情况下无权解除房屋买卖合同。一审中程月华、叶志山均认可其当时为教会的负责人，因此，三被上诉人只是房屋买卖合同签订的代表人，众信徒是涉案房产的实际购买人(产权人)。所以，程月华、叶志山在没有取得众信徒同意的情况下，无权解除房屋买卖合同。对于合同的主体，购房款的来源，与房屋买卖合同有直接的关联，是本案必审理的范围。另外，严国平与郑传法在2017年10月1日订立的《协议书》严国平是以代表人的身份订立的，考虑到该协议订立的背景是2017年9月24日，郑传法、叶志山共同纠集多人到涉案房屋滋事、殴斗，严国平作为众信徒的代表订立了协议，所以郑传法是认可严国平代表人的身份。最后，购买的房屋、土地，程月华不享有任何份额，叶志山只享有0.33％份额根据《物权法》第一百零四条的规定，叶志山对购买的涉案房产只享有0.33％的份额，所以，即便被上诉人对涉案房屋、土地享有物权，程月华、叶志山也无处分权，无解除权。一审程序合法。被上诉人严国平在本案一审开庭之前，根本不认识陪审员宋光法。据了解，宋光法也是当地调解委员会的成员，在上诉人与蔚承旭的刑事案件中，宋光法参与调解其民事赔偿事宜，严国平从没有找过宋光法，此前也不认识宋光法。三、上诉人提交的新汶街道办事处张庄社区综合治理办公室新汶街道办事处张庄社区居民委员会的证明，与本案审理的范围无关。四、上诉人要求返还涉案房产、土地的诉讼请求已超过诉讼时效。根据上诉人所诉，其在2014年3月6日收到解除通知，自此应请求占有人返还涉案房产、土地，在此后的五年即2019年2月25日才书写起诉状提起诉讼，故上诉人的该项请求已超诉讼时效。五、涉案房屋归众信徒所有，众信徒对涉案土地享有使用权。由于购买房屋、土地的资金全部是众信徒出资，且购买后众信徒聚会使用，三被上诉人只是房屋买卖合同订立的代表人，故涉案房产归属众信徒。2018年10月26日，新泰市原民族与宗教事务局批准该房屋、土地所在的聚会点为临时活动点，严国平为该临时点的负责人，这符合《宗教事务条例》第三十五第一款的规定。六、程月华在2011年就去了杭州，叶志山在2017年6月24日因违反教规被除教离开教会，二人对涉案房屋、土地均不占有使用，故上诉人诉求二人返还涉案房屋、土地不能成立。七、即便程月华、叶志山享有解除权，其解除权已超法定除斥期间。 被上诉人程月华、叶志山辩称，同意上诉人上诉请求，一审法院判决不符合法律规定，因该房屋买卖合同所争议的标的物至今没有房产手续，系无效合同。根据法律规定，无效合同自始无效，请求贵院依法查实后改判支持上诉人诉讼请求，两被上诉人同意返还上诉人本案诉争房屋。 郑传法向一审法院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告之间的《房产转让协议书》已于2014年3月6日解除；2.判令三被告立即将涉案房产土地返还移交给原告；3.判令三被告向原告支付土地及房屋使用费253500元(自2011年1月1日至2014年3月6日)及占用费387000元(自2014年3月7日计算至2019年2月20日)；4.判令三被告赔偿原告经济损失500000元；5.诉讼费用由三被告承担。 一审法院认定事实：2010年，郑传法（甲方）与程月华、叶志山、严国平（乙方）签订《房产转让协议书》一份，该协议主要内容：兹有甲方拥有房产、地基一处(原新泰市宏发物资站)，位于新泰新建社区北头，东西30米，南北30米，共900平方米，其上房产设施如下：北楼商品楼3层，东二层楼，南大棚及其他附属设施、附属物品，东临南北路，西临南北路，南邻张庄村路，北邻新建二路。……甲方自愿将本房产、地基（并与此相关的所有合法有效证件）转让给乙方所有，经证明人与甲乙双方协调，由甲乙双方同意达成如下协议：（一）协商金额：人民币叁佰万元整（￥3000000元），此价格为交易税前价格，各项税费由乙方负责支付；（二）定金支付：人民币壹拾万元整（￥100000元），其余款项2011年1月1日前付清；（三）支付全款后此房产归属权及使用权（含所有附属设施、附属物品……）归乙方所有；（四）甲方承诺该房产、地基所有建设审批手续合法、齐全（施工许可证等）……（八）该合同自甲乙双方签字之日起生效。郑传法、程月华、叶志山、严国平均签字并按手印，证明人叶志平、姜兆学、康守学签字并按手印。签订《房产转让协议书》后，郑传法收到购房款2900000元（涉案房屋购房款来自众信徒的捐赠及借款）。郑传法将涉案房产、土地交付给程月华、叶志山、严国平使用，剩余房款100000元至今未付。2014年3月6日，程月华、叶志山因涉案土地及房屋一直未办理过户为由向郑传法发出《解除郑传法与程月华、叶志山、严国平所签房产转让协议通知》各一份，要求解除程月华、叶志山、严国平与郑传法所签订的《房产转让协议书》，并要求退回其已付的三分之二房款(扣除被告占用期间给郑传法造成的损失)。严国平对上述解除通知不知晓，其不同意解除与郑传法所签《房产转让协议书》。另查明，涉案土地用地单位为新泰市宏发物资供应站（私营），涉案房屋建设单位为刘光霞，上述土地及房屋尚未办理不动产登记手续，新泰市宏发物资供应站经营者系刘光霞。郑传法与刘光霞于1995年12月25日登记结婚，刘光霞于2004年11月30日因病去世。2013年1月5日，本院作出（2012）新民初字第5035号民事调解书，调解郑传法、郑长久继承刘光霞遗产，支付案外人刘西章、孙路景遗产折价款450万元。涉案房产于1998年8月18日经新泰市建设委员会批准并颁发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。1998年12月20日，新泰市人民政府作出新政土字【1998】280号文件，同意市土地管理局征用并向新泰市宏发物资供应站出让土地使用权涉案土地的批复。 一审法院认为，本案争议的主要焦点是：一、郑传法与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》效力及是否已经解除；二、郑传法要求返还涉案土地及房产、支付土地及房产使用费、赔偿损失是否应予支持。关于争议的第一个焦点。根据郑传法提交的证据5、严国平提交的证据6，结合当事人当庭陈述，能够证实涉案房产建设时经有关部门批准，郑传法出卖涉案土地及房屋时享有处分权。郑传法与程月华、叶志山、严国平于2010年签订的《房屋转让协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同。关于郑传法与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》是否已经解除的问题。所谓解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。从《中华人民共和国合同法》立法目的考虑，为实现合同双方多位当事人的价值之和的最大化，维护交易安全和稳定，当事人一方有数人时，合同的解除权，只能由其全体或对其全体进行，合同的解除权不可分割。本案中，郑传法与程月华、叶志山、严国平在《房屋转让协议书》中没有约定一方当事人解除合同的条件。程月华、叶志山在与郑传法签订《房屋转让协议书》时，明知涉案房产及土地尚未办理房产及土地登记手续，程月华、叶志山未取得严国平同意的情况下以房屋未办理过户为由要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》维护交易安全和稳定的立法目的，故，程月华、叶志山发给郑传法的解除通知不发生法律效力。郑传法未提供证据证实本案存在符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同约定解除权和法定解除权行使条件的情形，故郑传法要求解除与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》，于法无据，一审法院不予支持。关于争议的第二个焦点。因郑传法与程月华、叶志山、严国平之间的《房屋转让协议书》合法有效，且尚未解除，郑传法要求返还涉案土地及房产、支付土地及房产使用费、赔偿郑传法经济损失的诉讼请求，一审法院不予支持，应予以驳回。综上，原告郑传法与被告程月华、叶志山、严国平之间《房屋买卖合同》合法有效，原告郑传法的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告郑传法的诉讼请求。案件受理费11335元，由原告郑传法负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。上诉人提交人民调解协议书一份，欲证实本案一审合议庭成员与被上诉人严国平系朋友关系，参与了严国平朋友蔚承旭与上诉人之间治安案件的审理，与被上诉人有利害关系，应回避而未回避，被上诉人质证认为其与宋光法并不认识，也不是其找宋光法调解的案子。本院认为，宋光法确曾参与调解过蔚承旭与上诉人之间的纠纷，但依此认定宋光法与被上诉人有利害关系并应当回避证据不足，本院无法认定。被上诉人严国平提交新泰筹备建堂记录一份，欲证实买房是信众的共同行为，提交2017年4月1日协议书一份，欲证实上诉人知道被上诉人严国平是涉案房屋的代表人，上诉人对被上诉人提交的证据二无异议，对证据一不予确认，认为即使是真实的也不代表是全部教徒的捐款。本院认为上述证据可以证实信徒共同捐款买房作为聚会场所，严国平是信徒的代表人之一。 本院经审理查明的其他事实同原审法院一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审双方争议的焦点问题是房产转让协议是否应予解除；原审程序是否违法。 关于焦点一，本案所涉协议虽然名义上是上诉人与三被上诉人所签，但依据现有证据已充分证明，本案协议是为解决教会信众聚会场所由信众共同出资、专人管理、专款专用，由三被上诉人代表信众与上诉人所签，而非三被上诉人个人所签，更非三被上诉人所有，三被上诉人也只是作为信众之一进行了出资。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条的规定，共有人对共有关系没有约定或约定不明时视为按份共有，按份共有人对共有物处分时，应经三分之二以上的按份共有人同意。本案中三被上诉人因内部发生矛盾争议，仅有被上诉人程月华、叶志山向上诉人提出解除合同要求，不符合物权法有关共有物处分的规则，上诉人依程月华、叶志山的要求而诉请法院解除合同不符合法定解除条件，况且依据二审中被上诉人严国平提交的与上诉人的协议书也可以证实，上诉人对房产归教会占用使用、严国平代表信众是明知的，因此上诉人诉请解除合同并赔偿损失无事实和法律依据，原审对该请求不予支持并无不当，本院予以维持。 关于焦点二，上诉人二审依据宋光法参与调解的人民调解协议书主张宋光法与被上诉人严国平是朋友关系，参与本案的审理不当应当回避，一审程序违法，该主张证据并不充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人郑传法的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11335元，由上诉人郑传法负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年六月十五日 书记员  崔晓元