河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2188号 上诉人（原审被告）：王雪，女，1978年11月11日出生，汉族，住址河北省涿州市，现住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：李学武，河北信正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：涿州程远通盛房地产经纪有限公司，住所地河北省涿州市开发区平安北街75号。 法定代表人：牛玉凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任焱辉，河北博典律师事务所律师。 原审被告：张俐鹏，男，1980年10月3日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：王小娜，河北言复律师事务所律师。 上诉人王雪因与被上诉人涿州程远通盛房地产经纪有限公司（以下简称通盛公司）、原审被告张俐鹏居间合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人王雪及其委托诉讼代理人李学武、被上诉人通盛公司的法定代表人牛玉凯及委托诉讼代理人任焱辉、原审被告张俐鹏的委托诉讼代理人王小娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王雪上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或直接改判驳回通盛公司的全部诉讼请求，争议金额46000元；2.一、二审诉讼费由通盛公司承担。事实和理由：一、一审判认定事实有误。张俐鹏出卖房屋的信息，并非通盛公司独享，也就是说，该信息在售楼平台上都可查到，故不能认为“甲乙双方利用丙方提供的信息、条件、机会等”。该居间合同已依法解除，对三方已无约束力。2018年11月12日，三方订立了一份居间合同，在履行当中，在2018年12月26日，三方到涿州市的建设银行办理按揭贷款手续时，由于通盛公司当初承诺的首付款比例为45％无法办理，银行的规定是50％的首付款贷款比例，这将增大王雪的支付困难。故于当日，三方又签了一份《补充协议》，明确约定：（由于通盛公司）无法办理房屋全款的45％首付的贷款手续，则三方无解约，互不追究责任。至此，我方认为，这件事情就算过去了。一审法院无视此协议规定，错误的支持了通盛公司的诉求，侵害了我方的合法权益。该《补充协议》是三方的真实意思表示，是对居间合同的变更和解除，此协议依法成立后，具有法律约束力，三方均按此执行，即“无责解约，互不追责”；二、王雪与张俐鹏之间的买卖行为，与通盛公司无关。三方解约之后，又过去了8-9个月的时间，另一家中介公司涿州市凯鸿房地产经纪有限公司询问我方是否购房，并向我方介绍了张俐鹏的房产。经协商，王雪、赵宏琦、张俐鹏、涿州市凯鸿房地产经纪有限公司三方签订了合同。而这份合同与上一份合同有诸多不同，上一份购买人是1人，而这份合同购买人是2人，单价和总价都与上一份不同。王雪就是一个平民百姓，购买物品图的就是舒心、物美价廉，在与通盛公司解约后，又进行的一些民事行为有何不可；三、2019年12月20日，王雪依据我国《合同法》第九十六条的规定，向通盛公司又投递了一份解除合同通知书，该通知通盛公司收到后，即为解除。而原审法院片面认定王雪为违约方，无事实和法律依据；四、原审适用法律错误。 通盛公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合理合法，应依法予以维持。一、王雪陈述“张俐鹏出卖房屋的信息，售楼信息平台上都可以查到，不能认为甲乙双方利用丙方提供的信息、条件、机会”，与事实相悖。通盛公司已为王雪和张俐鹏提供了订立《房屋居间买卖合同》的媒介服务，并最终促成了合同订立，履行了合同义务，因此王雪与张俐鹏就案涉房产的另行交易属违约行为，一审法院的判定是完全正确的。售楼平台发布的消息仅仅是房屋坐落区位、户型、面积、售价，根本没有房屋的详细信息和房主的任何信息。事实上，在订立《房屋居间买卖合同》前，是通盛公司提供的房源信息，通盛公司经纪人带领实地看房，更是在通盛公司的安排及参与下王雪与张俐鹏各方才在北京见面约谈，并最终促成了《房屋居间买卖合同》的订立，且王雪在当日便依该合同约定给房主张俐鹏支付了2万元购房定金。说明通盛公司提供了订立合同的机会及订立合同的媒介服务。根据合同“在签合同的同时由乙方(王雪)向居间方(通盛公司)交纳服务金46000元”之规定，只要签订了买卖合同，王雪就要支付46000元服务佣金，只因王雪当时资金不足，当日未付。根据《房屋居间买卖合同》的约定，甲乙双方(王雪与张俐鹏)利用丙方(通盛公司)提供的信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间服务佣金。迟延支付的按未支付部分的每日1％的标准支付违约金。通盛公司在一审中提供的3组证据充分证实，王雪与张俐鹏利用通盛公司提供的信息、条件和机会在订立《房屋居间买卖合同》后抛开通盛公司，私下另行签订《涿州市存量房屋买卖合同》完成了涉案房屋的买卖过户。王雪与张俐鹏的行为已严重违反了合同该条约定，王雪与张俐鹏理应支付全部服务佣金。同时，《合同法》第四百二十四条以及第四百二十六条的规定，一审法院判定二人连带支付佣金及违约金不仅有合同约定，更有相应的法律依据支持；二、《补充协议》中三方无责解约的事由未出现，根本不发生解除《房屋居间买卖合同》的效力。在《房屋居间买卖合同》签订后，王雪提出想按单身的资质办理贷款，这就需要提高首付款比例，通盛公司几经联系合作银行，最终于2018年12月26日促成各方来到华阳路的建设银行办理。在办手续之前，签署了《补充协议》，协商确定首付比例为45％，如果银行不能按此条件批资，三方才无责解约。但事实是当日在建行刚准备办手续时，房产评估公司的人员随口说假如首付提高到50％贷款通过率会更高，王雪就翻脸说不买房了并当场拿走了所有资料。即王雪最终未向建设银行提交任何申请贷款手续，是王雪违约不配合申请贷款，根本就不是银行不能在首付45％的条件下批贷。因此，王雪提供的《补充协议》中所列情况未出现、“三方无责解约”的条件未成就。一审过程中王雪与张俐鹏也未提供任何合法有效证据证实《补充协议》中三方无责解约事由出现，《补充协议》本身不能产生解除同的效力。王雪在通盛公司起诉其按合同约定履行义务承担约责任后，发出所谓的解约通知毫无意义。根据法律规定，合同解除权的前提是达到法定或约定的解除条件，《合同法》并未赋予违约方单方解除合同的权利。王雪作为严重违约方无权适用《合同法》第九十六条通知解除合同的方式。况且，依据《合同法》四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人就应当依约支付报酬。通盛公司已依约履行了合同义务，王雪与张俐鹏就应当付款，故王雪所谓的解约通知毫无意义。 张俐鹏述称，我方对外出售房屋并非独家授权，其他房地产经纪公司也可以对外出售我的房屋。我方与王雪之间签署的房屋买卖合同是在涿州市凯鸿房地产经纪有限公司介绍下订立的协议。在2018年12月26日，通盛公司代理我与王雪到华阳路的建设银行办理贷款，发现王雪购置该房屋需要支付的首付款比例为50%，后经我方查阅相关资料，了解到2017年3月1日涿州市人民政府发布的涿政发（2017）14号文件，其中第二条明确写明实行住房限购和差别化住房信贷政策。通盛公司没有明确告知我方有该政策规定。其他同意王雪的上诉意见。 通盛公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令王雪、张俐鹏立即向通盛公司支付居间服务佣金46000元及违约金（以46000元为基数，按日1%支付违约金至款项付清之日止）；2.由王雪、张俐鹏承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：张俐鹏作为甲方、王雪作为乙方、通盛公司作为丙方，于2018年11月12日签订《房屋居间买卖合同》一份。合同约定，王雪购买张俐鹏出售的位于河北省涿州市住房一套，建筑面积277.95平方米，房屋总价3550000元。合同第五条约定，丙方促成甲乙双方的成交，在签订本合同的同时，由乙方向居间方交纳服务佣金共计46000元；第十条第3款第（1）、（2）项约定，甲乙双方利用丙方提供的信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署买卖合同的，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间服务佣金，迟延支付的按未支付部分的每日1%的标准支付违约金。合同签订当日，王雪向张俐鹏支付购房定金2万元。2018年12月26日诉讼各方到涿州市的建设银行办理按揭贷款手续，诉讼各方最终协商确定首付比例为45%，后王雪表示说房不买了并离开银行。2019年8月6日王雪、张俐鹏完成了案涉房产的交易，并办理了该房屋的所有权变更登记。另查明，2018年12月26日，通盛公司与王雪、张俐鹏签订补充协议一份，协议内容为：“经甲乙丙三方协商同意，若乙方在购买甲方名下河北省涿州市清凉寺办事处长空路长天小区5-2房产时，无法办理房屋全款的45%首付的贷款手续，则三方无责解约，互不追究责任”。2019年12月20日，王雪向通盛公司发出解除通知书一份。上述事实，有本案通盛公司及王雪、张俐鹏的庭审陈述，通盛公司提供的《房屋居间买卖合同》一份，收款证明复印件一份，不动产登记资料查询结果证明一份，《涿州市存量房屋买卖合同》一份；王雪提供的《解除通知书》及快递单复印件一份，《补充协议》一份等证据在案佐证。经庭审质证及一审法院审查核实，可以作为认定案件事实的依据。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；合同当事人均应按合同约定全面履行合同义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的责任。通盛公司与王雪、张俐鹏签订的《房屋居间买卖合同》，是当事人真实意思的表示，合同约定的内容并未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，该合同合法有效。该合同第五条约定，丙方促成甲乙双方的成交，在签订本合同的同时，由乙方向居间方交纳服务佣金共计46000元；第十条第3款第（1）、（2）项约定，甲乙双方利用丙方提供的信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署买卖合同的，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间服务佣金；迟延支付的按未支付部分的每日1%的标准支付违约金；王雪、张俐鹏在与通盛公司共同签署《房屋居间买卖合同》、通盛公司已履行了居间服务义务后，王雪、张俐鹏就涉案房产另行进行交易属违约行为，王雪、张俐鹏应按上述合同条款约定共同向通盛公司支付服务佣金及违约金。通盛公司的诉讼请求于法有据，证据充分，应予支持；但原合同条款约定的违约金标准过高，依法予以调整。王雪所提供的证据，并不能充分证实《房屋居间买卖合同》未能履行的原因确系因无法按房屋全款的45%支付首付款办理贷款手续所致，不能证明三方所签补充协议无责解约的条件已经成就，该补充协议不能直接产生解除合同的效力；合同纠纷中，在单方违约的情况下，守约方有权根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同；王雪作为《房屋居间买卖合同》的违约方，依据双方签订的补充协议，向通盛公司发出《解除通知书》并主张合同已经解除，缺乏充分的法律依据，故王雪的辩解理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，判决：“一、被告王雪、被告张俐鹏自本判决生效之日起十日内向原告涿州程远通盛房地产经纪有限公司支付佣金46000元以及违约金（违约金以46000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月12日支付至款项付清之日止）。二、二被告对上述款项及违约金的支付互相承担连带责任。案件受理费475元，由二被告负担。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。王雪提交四组证据：证据1、证人泰京明出庭作证及泰京明的书面证人证言一份，证明涿州市凯鸿房地产经纪有限公司促成张俐鹏与王雪的房屋买卖交易，与通盛公司无关；证据2、涿州市人民政府《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》［涿政发（2017）14号］，实施时间是2017年3月1日，证明涿州市政府规定家庭购买二套房贷款的首付款比例不低于50%；证据3、王雪与张俐鹏之间的房屋买卖合同书等，证明王雪与张俐鹏之间房屋买卖合同交易成功与通盛公司无关；证据4、王雪房屋所有权证书，证明王雪购买长天小区5-2房产属于其第二套房屋。通盛公司质证称，证人的证言与事实严重不符，是王雪最终没有向银行提交任何申贷手续，王雪违约不配合贷款，根本不是银行不能按照首付45%的条件批贷。证人证言不能证实三方无责解约的事由出现。对王雪提交的证据2对于本案不适用，在我们三方签订居间买卖合同后，王雪又提出以离异单身购买，若是首套房的话首付30%即可贷款。且征信报告上未显示王雪名下有房屋，王雪也并未向我们告知名下另有房屋。对王雪提交的证据3王雪未提交原件，没办法核实其真实性，但是这份合同的签订日期是2019年7月21日，恰恰证实王雪和张俐鹏在2018年11月12日与我方签订居间合同之后，抛开通盛公司而另行订立的，严重违约。对王雪提交的证据4的真实性无异议。 通盛公司申请证人杨某出庭作证，证明杨某全程跟随三方签订居间合同的过程，证明是王雪不提交申请贷款的手续，并不是在45%首付条件下银行不能办理贷款。并提交杨某和王雪的微信聊天记录，证明王雪提出以离异单身的名义购买房屋。王雪质证称，对微信聊天记录的真实性无异议，因对方愿意促成此事，所以这是他们帮我想的办法，我的原意是夫妻双方共同购买，我一直没有离婚。对证人证言不予认可。 张俐鹏称均同意王雪的意见。 结合诉讼各方的质证意见，本院对证据进行审查认证如下：证人泰京明与当事人具有利害关系，本院对该证人的证言不予采信。王雪提交的涿州市《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》［涿政发（2017）14号］，能够证实案涉合同履行期间在涿州市家庭购买第二套房屋贷款的首付款比例不低于50%，本院予以采信。对王雪提交的房屋买卖合同，因不能实现王雪证明房屋交易与通盛公司无关的主张，本院对该证据的证明目的不予采信。王雪提交的房屋产权证书原件，通盛公司对真实性未提出异议，本院对该证据予以采信。该证据能够证实王雪在案涉交易之前已经拥有房屋。证人杨某与当事人具有利害关系，本院对该证人证言不予采信。对通盛公司提交的微信聊天记录，王雪对其证明目的提出异议，本院对该证据的证明目的不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王雪购买本案所涉长天小区房屋属于购买第二套房屋，根据涿州市《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》的规定，该房屋贷款的首付款比例不低于50%。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，通盛公司、王雪、张俐鹏所签订的《房屋居间买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的规定，合法有效，各方应按照合同约定享有权利并承担义务。此后，通盛公司、王雪、张俐鹏于2018年12月26日签订《补充协议》一份，协议内容为：“经甲乙丙三方协商同意，若乙方在购买甲方名下河北省涿州市清凉寺办事处长空路长天小区5-2房产时，无法办理房屋全款的45%首付的贷款手续，则三方无责解约，互不追究责任”。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据王雪在二审中提交的涿州市《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》的规定，王雪在已经拥有一套住房的情况下购买本案所涉房屋的贷款首付款比例不能低于50%。而通盛公司未能举证证实上述政策至今发生变化。故诉讼各方在《补充协议》中所约定的合同解除条件实际已经成就。2019年12月20日，王雪向通盛公司发出解除通知书，案涉《房屋居间买卖合同》自通知到达通盛公司时已经解除，且张俐鹏对此并未提出异议。因诉讼各方在《补充协议》中约定为“无责解约”，诉讼各方均无权向其他方主张违约责任。一审法院认定王雪违约并承担违约责任不当，本院予以纠正。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此，虽然王雪未向通盛公司支付居间报酬，但因居间合同已经解除，且通盛公司也未能通过自身的居间工作最终促成王雪和张俐鹏以首付款45%的比例办理贷款为条件订立房屋买卖合同，故王雪不应再向通盛公司履行支付报酬的义务。但在本案《房屋居间买卖合同》的履行过程中，居间人通盛公司已经履行了提供信息等居间合同义务，王雪在二审庭审中也认可通盛公司履行了部分合同义务，并且张俐鹏对于一审判决其与王雪共同承担连带责任并未提出上诉。因此，通盛公司有权依法要求王雪和张俐鹏连带给付相应的居间费用支出。根据通盛公司在本案中履行合同的实际情况，本院酌定王雪和张俐鹏向通盛公司给付20000元费用。 综上所述，王雪的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5811号民事判决第一项“被告王雪、被告张俐鹏自本判决生效之日起十日内向原告涿州程远通盛房地产经纪有限公司支付佣金46000元以及违约金（违约金以46000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年11月12日支付至款项付清之日止）”为“上诉人王雪、原审被告张俐鹏自本判决生效之日起十日内向被上诉人涿州程远通盛房地产经纪有限公司支付20000元”； 二、变更河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5811号民事判决第二项“二被告对上述款项及违约金的支付互相承担连带责任”为“上诉人王雪、原审被告张俐鹏对上述款项的支付互相承担连带责任”； 三、驳回被上诉人涿州程远通盛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费475元，由上诉人王雪和原审被告张俐鹏负担206元，被上诉人涿州程远通盛房地产经纪有限公司负担269元；二审案件受理费950元，由上诉人王雪和原审被告张俐鹏负担414元，被上诉人涿州程远通盛房地产经纪有限公司负担536元。 本判决为终审判决。 审判长 白 月 审判员 李舒淼 审判员 陈 宁 二〇二〇年六月二十八日 法官助理佟锡尧 书记员于惠