广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终964号 上诉人（一审被告）：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：刘海寻，北京市中银（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：伊军，男，1954年5月19日出生，汉族，居民，住广西南宁市。 被上诉人（一审原告）：迟建滨，女，1956年1月11日出生，汉族，居民，住广西南宁市江南区。 共同委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 上诉人广西荣良房地产开发有限公司（以下简称：荣良公司）因与被上诉人伊军、迟建滨商品房预售合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年5月19日对本案进行公开开庭审理。上诉人荣良公司的委托诉讼代理人刘海寻，被上诉人伊军、迟建滨的共同委托诉讼代理人黄淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣良公司上诉请求:一、请求依法撤销(2019)桂1023民初3209号民事判决,并依法改判；二、由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人的主张已超过法定的诉讼时效。根据2018年7月2日最高人民法院审判委员会第1744次会议通过了法释(2018)12号《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。本案中,上诉人按照合同约定履行了交房义务,而从上诉人履行义务后直至诉讼时效期限届满被上诉人一直未主张权利。诉讼时效期限届满后被上诉人向上诉人提出主张的行为不发生诉讼时效中断的法律后果。虽然,被上诉人在一审中提交证据3图片中的时间为2017年3月9日但无法证明其内容与本案有关。再根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”,产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书,对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；(二)当事人方以发送信件或者数据电文方式主张权利,信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；(三)当事人一方为金融机构,依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；(四)当事人一方下落不明,对方当事人在国家级或者下落不明的当事人方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的,但法律和司法解释另有特别规定的,适用其规定。前款第(一)项情形中,对方当事人为法人或者其他组织的,签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的,签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。可知,被上诉人一审中提交的证据3图片中的行为方式也并不是法定的当事人一方提出要求产生诉讼时效中断的效力中断的行为方式。因此,被上诉人的主张已超过法定的诉讼时效。二、一审法院认为:“被告辩称因原告未提供相关个人资料而导致办理权属登记无法进行,但未能提供相应证据,本院对其主张不予采信。”是错误的。1、被上诉人方仅片面引用了《商品房买卖合同》第十五条中对其有利的部分,而对其不利的部分即该条第一款第二项的约定,如因买受人的原因未能提供相关的个人资料而导致办理权属登记的工作无法进行,则出卖人有权将办理房地产权属证书的期限顺延部分未引用。2、根据谁主张,谁举证的原则,应由被上诉人为其主张举证证明其已向平果县房管所或者上诉人提交了办理房地产权属登记所需的个人资料和已经向上诉人提出了请求协助提供任何具体必要证明文件的书面申请(请求)的证据材料。但被上诉人未举出相关证据证明,其举证不能的法律后果应由被上诉人承担而非上诉人。三、一审法院认为:“关于是否追加廖天鹰作为本案当事人的问题,被告荣良公司辨称未能办理房产的权属登记责任不在被告,而是案外人廖天鹰的犯罪行为所致,应追加其参加本案诉讼。本院认为,根据合同的相对性,被告荣良公司是合同的相对人,合同项下的权利义务由其享有和承担,案外人廖天鹰不是合同相对人不承担本案民事责任,故被告的主张本院不予支持。”是错误的。廖天鹰与本案处理结果有法律上的利害关系,即有民事实体法上的权利义务关系,且请求追加廖天鹰为本案的第三人参加诉讼对于查明本案案件事实具有重要作用。因此,应当追加其参与本案的诉讼活动。综上所述,请求法院依法撤销(2019)桂1023民初3209号民事判决,并依法改判,维护上诉人的合法权益。 伊军、迟建滨答辩称，1、上诉人的上诉请求没有法律依据，主张超过诉讼时效没有事实依据。2019年4月17日会议纪要已经明确要上诉人最快时间内办理不动产权证，诉讼时效时间是从2019年4月起算，所以被上诉人的起诉没有过诉讼时效。2、根据谁主张谁举证原则，上诉人所说的没有提供资料而导致的举证责任问题，我方不负责举证责任。3、追加廖天鹰不符合法律规定，对其有利害关系的行为导致上诉人可以向廖天鹰立案追偿。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 伊军、迟建滨向一审法院起诉请求:1、判令被告立即将办理原告的房屋权属登记所需全部材料送到产权登记机关备案；2、判令被告支付逾期办理房屋权属证的违约金11430.15元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院审理查明：2012年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告荣良公司开发的位于平果县的荣良·麒麟华府C座16层1608号房；出卖人应当在2013年5月1日前交付该商品房；……关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，原告已向被告支付购房款228603元。被告已依约将涉案房屋交付给原告使用。此后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权备案登记手续。 经一审法院函询平果县不动产服务中心，涉案商品房应由被告荣良公司提供的备案登记材料为：备案申请书原件；《国有土地使用证》原件；《建设用地规划许可证》复印件；营业执照正、副本复印件；企业法人身份证复印件；受托人身份证、公司委托书原件；竣工验收备案表复印件；土地出让金发票复印件；耕地占用税发票复印件；城市建设配套费发票复印件；房屋分户面积实测报告原件；小区总平面图；小区一、二层房产平面图等材料。截至2019年11月28日被告荣良公司均未提交上述备案材料。庭审中，被告荣良公司表示除《国有土地使用证》原件、土地出让金发票复印件、耕地占用税发票复印件目前无法提交备案之外，其他材料均可提交备案。 另查明，2019年4月17日上午9时30分，县委常委、政法委书记谢军在县委政法委A815会议室组织召开麒麟华府办理不动产权事宜协调推进会。会议由麒麟华府一期、二期业主代表，被告荣良公司代表及有关单位人员参加，就因麒麟华府一期、二期业主未办理得房屋不动产权登记证，业主多次找开发商协商未果，导致业主采取拉横幅等不理性方式维权，造成了严重社会影响等事宜进行协调部署。会议纪要如下：一、广西荣良房地产开发有限公司要高度重视，以最快速度解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决，二期于2019年9月30日前解决），并依法承担一切违约责任。二、…… 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。原告已按约定支付购房款，被告荣良公司应当按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告已依约将涉案商品房交付给原告，双方约定的由被告提交登记备案材料期限已经届满，但被告至今未提交，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求由被告将办理涉案房屋权属登记所需材料报产权登记机关备案的主张，符合合同的约定，亦符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称因原告未提供相关的个人资料而导致办理权属登记无法进行，但未能提供相应证据，一审法院对其主张不予采信。 关于是否追加廖天鹰作为本案当事人的问题。被告荣良公司辩称未能办理涉案房产的权属登记责任不在被告，而是案外人廖天鹰的犯罪行为所致，应追加其参加本案诉讼。一审法院认为，根据合同的相对性，被告荣良公司是合同的相对人，合同项下的权利义务由其享有和承担，案外人廖天鹰不是合同相对人，不承担本案民事责任，故被告的主张一审法院不予支持。 关于诉讼时效问题。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《商品房买卖合同》约定的提交备案登记期限期满后，原告多次督促被告履行合同义务，且在由业主代表、被告荣良公司等参加的2019年4月17日协调会中，被告荣良公司承诺尽快解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决），并承担一切违约责任。故一审法院认定，本案因原告主张权利及被告荣良公司同意履行合同义务而中断，诉讼时效应重新计算。被告荣良公司关于原告主张支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由，于法无据，一审法院不予采信。根据原告与被告荣良公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，原告主张由被告支付违约金11430.15元，符合双方的约定，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条第一款、第一百六十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告广西荣良房地产开发有限公司于本案判决生效十日内向产权登记机关提交原告伊军、迟建滨购买的位于平果县荣良·麒麟华府C座16层1608号房完整的产权登记备案材料；二、由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告伊军、迟建滨违约金11430.15元。案件受理费84元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人无新证据向本院提交。 二审期间，被上诉人向本院提交以下新证据： 证据一、《关于协调解决麒麟华府一期业主信访事宜的会议纪要》。证明目的，2019年1月25日被上诉人向平果县信访部门反映维权，平果县信访部门作出会议纪要，督促上诉人尽快办理房屋不动产权证书； 证据二、上诉人就上述2019年1月25日会议纪要所作出的《回函》。证明目的，2019年1月25日上诉人作了《回函》表示自愿履行合同约定的责任，承诺在最短时间内办理房屋不动产权证书，诉讼时效中断从2019年1月25日起算，没超过诉讼时效。 上诉人质证认为，证据一，对会议纪要真实性合法性没有异议，但与本案待证事实没有关联性。首先该份会议纪要是平果县信访部门单方作出。其次参会人员没有上诉人员参与，该会议及会议纪要及时间均在已过诉讼时效期间，所做出的纪要内容没有上诉人的任何承诺。证据二，关于回复函，因被上诉人提交的是复印件，对该证据三性不予认可，同时该回复函里面并没有上诉人主动承诺支付违约金的内容。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于2019年1月25日会议纪要达成后，上诉人出具的《回函》的真实性问题，该回函上有平果县信访局加盖的原件核对无异章，且《回函》内容与2019年1月25日、2019年4月17日两个会议纪要的内容是吻合的，能够相互印证，故对该《回函》的真实性本院予以采纳。对一审查明的法律事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，2019年1月25日平果县人民政府相关政府领导和工作人员接待麒麟华府一期业主，平果县信访更正联席会议办公室作出《关于协调解决麒麟华府一期业主信访事宜的会议纪要》，承诺业主由政府相关部门尽快督促上诉人做好办理房屋不动产权证实相关手续，同日上诉人向麒麟华府一期业主出具《回函》，《回函》承诺按合同约定全面履行义务，并尽快为业主办理涉案房屋不动产权证书。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：一、被上诉人的诉讼请求有无超过法定诉讼时效。二、一审法院对因未能及时向相关政府部门提交办证材料造成未能办理涉案房屋不动产权证书责任的举证责任分配是否合理。三、一审法院有无遗漏追加廖天鹰作为本案当事人。 争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条：“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；”故被上诉人诉请上诉人提交办证材料协助办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，不适用诉讼时效。关于支付违约金的诉讼请求有无超过法定诉讼时效的问题。从被上诉人提供的2019年1月25日、2019年4月17日两个会议纪要以及上诉人向业主出具的2019年1月25日的《回函》可以证实，被上诉人已多次向上诉人要求办理涉案房屋不动产权证书并向政府相关部门反映，而上诉人亦作出承诺按合同约定全面履行义务，尽快为业主办理涉案房屋不动产权证书，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；”故本案诉讼时效中断，应当从2019年1月25日重新起算。经查明，本案被上诉人系2019年9月起诉，被上诉人提起本案诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。上诉人主张被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效没有事实依据，本院不予采纳。综上，上诉人主张被上诉人的诉讼请求超过诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予支持。 争议焦点二，关于未能及时向相关政府部门提交办证材料造成未能办理涉案房屋不动产权证书的责任的举证责任分配问题。一审法院为查明案件事实，已经依法定职权函询平果县不动产服务中心进行查明截至2019年11月28日上诉人未向提交该中心办理涉案房屋不动产权证书所需的备案材料，故应认定未能及时向相关政府部门提交办证材料造成未能办理涉案房屋不动产权证书的责任在上诉人方。 争议焦点三，案外人廖天鹰并非涉案合同的当事人，不承担本案民事责任，被上诉人依据合同约定诉求被上诉人承担合同义务并无不当。上诉人主张未能办理涉案房产的权属登记是案外人廖天鹰的犯罪行为所致，系上诉人与廖天鹰之间的问题，属于另外的法律关系，由上诉人与廖天鹰另行解决，故对于上诉人要求追加廖天鹰作为本案当事人的诉讼请求，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费84元由上诉人广西荣良房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 凌文楼 审 判 员 凌 除 审 判 员 罗翠航 二〇二〇年六月四日 法官助理 谢 梁 书 记 员 何 映