安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终324号 上诉人（原审被告）：宋宇高，男，1987年8月31日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 被上诉人（原审原告）：唐能，男，1990年6月21日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：王琪，安徽汇思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡东杰，安徽汇思律师事务所律师。 上诉人宋宇高因与被上诉唐能房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初8172号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋宇高上诉请求：撤销一审判决第二项，改判继续履行宋宇高与唐能签订的存量房买卖合同。事实和理由：2018年9月18日，宋宇高与唐能没有办理过户的原因是房产局让核实贷款能办理再过户，中介方就让唐能和本人回去。朱雨欣发信息让本人去过户，本人去了现场，但唐能没有到场。唐能和中介要求与本人重新签订另一份合同，在另一份合同中买受人由唐能转成朱雨欣作为户主，购房尾款的时间也由2018年12月10日更改成2019年3月31日。因唐能和中介违约，不能兑现本人在合同规定时间拿到购房尾款。在第一份合同生效后，不按时履行，让本人另签订合同，本人不愿意，没有过户。综上，本人不是过错方，唐能与中介没有认真履行合同才是过错方。 唐能辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。唐能在支付定金及首付款并帮助宋宇高还清案涉房屋银行按揭贷款后，就一直要求宋宇高配合办理房屋所有权转移登记手续。但因为宋宇高各种托词、理由，以及宋宇高认为中介公司不能保证其拿到剩余购房款的时间等情况，一直不配合唐能办理过户手续。唐能购买案涉房屋是因为二宝患有严重疾病，需要用合肥的户口办理医保。但是因宋宇高迟迟不配合，导致唐能支付了巨额的医疗费，给唐能造成了严重的损失。另外，在一审法院二次开庭期间，唐能为了能够尽快给二宝在合肥治疗，要求宋宇高继续履行合同，但是宋宇高却始终不同意。故自始至终，宋宇高始终不愿意配合办理过户，致使唐能不能实现合同目的，唐能有权利解除《存量房买卖合同》。双方签订的《存量房买卖合同》中并没有约定剩余尾款支付的具体时间。故上诉状中所述的本人违约是不成立的。 唐能向一审法院起诉请求：1.解除唐能与宋宇高签订的《存量房买卖合同》；2.宋宇高立即返还唐能购房款468000元、定金20000元；3.宋宇高立即返还税费30500元；4.宋宇高立即支付唐能违约金366000元；5.本案的诉讼费用、保全费用、担保保函等费用由宋宇高承担。 一审法院认定事实：2018年7月29日,唐能与宋宇高通过中介机构签订《存量房买卖合同》，约定唐能购买宋宇高位于合肥市庐阳区凌湖路189号荣城花园小区25幢、26幢26-401室的房屋，权属证号为8130079506，建筑面积125.52平方米，房屋转让价款为1220000元。该合同第9页尾部添加有补充协议，约定双方同意设定违约金，违约金为总房款的30%，违约方向守约方支付。该合同未约定付款方式、付款时间和房屋过户时间及交房时间。合同签订当日，唐能支付宋宇高购房定金20000元。2018年8月22日，唐能与宋宇高签订《还款补充协议》，约定因唐能购买宋宇高荣城南苑小区26幢401室的房屋，宋宇高有银行按揭贷款468000元未还清，需要使用唐能购房首付款488000元来还贷，唐能于2018年8月22日将该款项直接存入宋宇高贷款银行的还款账户；如宋宇高在唐能参与还款后未能及时按程序办理房屋过户手续或单方违约，宋宇高应在违约产生日的3日内归还唐能支付的首付款，并赔偿该款项的20%作为违约金，同时双方签订的存量房合同的违约责任，宋宇高仍应履行。当日，唐能向宋宇高账户转账支付468000元。2018年8月27日，重庆金安小额贷款有限公司和平安普惠融资担保有限公司向宋宇高出具结清证明。2018年9月18日，唐能、宋宇高与中介公司人员一起去办理房屋过户手续，唐能缴纳了房屋交易的相关税费，但是当天过户手续并未办理成功。之后，唐能与宋宇高多次联系沟通房屋过户事宜，由于中介公司不能按照宋宇高的要求保证其拿到唐能的银行按揭贷款即唐能购房尾款的时间，宋宇高一直没有配合唐能办理房屋过户手续。唐能诉至一审法院，要求判如所请。 一审法院认为，唐能与宋宇高签订的《存量房买卖合同》及《还款补充协议》对于宋宇高配合唐能办理房屋过户手续的时间及唐能支付剩余购房尾款的时间均约定不明确，双方应积极协商解决，现双方多次协商均不能达成补充协议，在中介机构不能按照宋宇高的要求保证其拿到剩余购房款时间的情况下，宋宇高至今不愿意配合唐能办理房屋过户手续，致使唐能不能实现合同目的，对于唐能要求解除《存量房买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。 合同解除后，宋宇高应当将唐能支付的购房定金及购房款予以返还，故对于唐能要求宋宇高返还购房定金20000元及购房款468000元的诉讼请求，该院予以支持。 根据唐能与宋宇高于2018年8月22日签订的《还款补充协议》的约定，在唐能用其购房首付款替宋宇高偿还银行按揭贷款之后，宋宇高应当及时按程序配合唐能办理房屋过户手续，但是在宋宇高用案涉房屋办理抵押贷款的金融机构已经向其出具结清证明，案涉房屋具备过户条件的情况下，宋宇高以中介机构不能保证其拿到唐能的银行按揭贷款即剩余购房款的时间为由，至今未配合办理房屋过户手续，构成违约，应当承担违约责任。唐能要求宋宇高按照《存量房买卖合同》尾部添加的补充协议的约定，以购房款的30%支付违约金366000元，过分高于宋宇高违约给唐能造成的损失，且宋宇高没有配合唐能过户是因为双方对于过户时间及唐能支付剩余购房尾款的时间约定不明确。综合本案案情，该院酌定宋宇高以488000元为基数，按年利率10%的标准，自2018年8月22日起向唐能支付违约金至其将488000元返还唐能之日止。 关于唐能已经支付的房屋交易税费损失，因唐能自述房屋买卖合同解除后，其可以持法院的解除合同法律文书办理退税，对于唐能要求宋宇高返还税费损失30500元的诉讼请求，该院不予支持。 关于担保保函费用，因唐能未提供证据证明其该部分费用的支出情况和具体数额，对于其要求宋宇高支付担保保函费用的诉讼请求，该院不予支持。 一审法依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认唐能与宋宇高于2018年7月29日签订的《存量房买卖合同》解除；二、宋宇高于判决生效之日起十五日内返还唐能购房款468000元、定金20000元，并支付唐能违约金（以488000元为基数，按年利率10%的标准，自2018年8月22日起计算至宋宇高将488000元返还唐能之日止）；三、驳回唐能的其他诉讼请求。一审案件受理费6363元，由唐能负担2763元，宋宇高负担3600元，保全费5000元由宋宇高负担。 二审期间，宋宇高向本院提交证据为：未签字的备案合同一份，证明宋宇高不愿意另外签订其他合同，要求按原合同履行。唐能的质证意见为，该证据超出举证期限，真实性、合法性、关联性均不认可，双方均没有签字，合同不成立。本院认为，该合同没有双方签字，本院不予认定。 对一审判决所认定而各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，宋宇高与唐能签订的《存量房房买卖合同》和《还款补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。案涉存量房合同未明确约定过户时间和支付剩余购房尾款的时间，宋宇高认为系唐能未按约支付尾款导致违约的意见，依据不足，亦与查明的事实不符，本院不予采纳。因双方多次协商未能就此达成一致，至一审判决前宋宇高仍未能配合办理过户，致使唐能合同目的不能实现，一审法院支持唐能解除合同、返还房款的请求并无不当，本院予以确认。宋宇高就中介承诺的尾款付款期限，未能与唐能协商一致，双方因此合同解除，宋宇高在合同履行过程中并无明显过错，一审判决认定宋宇高存在违约不当，本院予以纠正。合同解除后，唐能支付的定金和首付款，宋宇高应予以返还；在此期间客观享有的资金占用利益亦应予返还，故宋宇高应以488000元为基数，自2018年8月22日起按照中国人民银行同期同类贷利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支计算至款清之日。 综上，宋宇高的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初8172号民事判决第一项，即“确认唐能与宋宇高于2018年7月29日签订的《存量房买卖合同》解除”； 二、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初8172号民事判决第二项、第三项； 三、宋宇高于本判决生效之日起十五日内返还唐能购房款468000元、定金20000元，并支付资金占用利息（以488000元为基数，自2018年8月22日起按照中国人民银行同期同类贷利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止）； 四、驳回唐能的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6363元，由唐能负担2763元，宋宇高负担3600元，保全费5000元，由宋宇高负担2500元，唐能负担2500元；二审案件受理费4640元，由宋宇高负担4000元，唐能负担640元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二〇年六月十七日 法官助理贾柏轩 书记员施佳佳 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。