昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初6589号原告:黄信平，男，汉族，1960年6月23日生。委托诉讼代理人：王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明春溢实业企业集团有限公司。委托诉讼代理人：李强、郭黎锐（实习律师），云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：蔡红芬，女，汉族，1977年7月10日生。原告黄信平与被告昆明春溢实业企业集团有限公司、蔡红芬租赁合同纠纷一案,本院于2019年12月24日立案受理后，因本案法律适用明确，依法由审判员独任适用普通程序公开开庭审理。原告黄信平的委托诉讼代理人王学东，被告昆明春溢实业企业集团有限公司的委托诉讼代理人李强、被告蔡红芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄信平向本院提出诉讼请求:1、请求判令原告与被告蔡红芬签订的《商铺转租协议》合法有效；2、请求判令二被告连带将经营权出让款39852元、经营补偿款49815元退还给原告；3、请求判令二被告向原告赔偿装修、材料、货架、门头广告灯箱等费用35000元；3、请求判决本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年11月22日，原告与被告蔡红芬签订了《商铺转租协议》，协议约定：1、被告蔡红芬将承租的位于呈贡大学城商业中心（呈贡新区失地农民创业基地）X号商铺转租给原告，租期十年，自呈贡大学城商业中心（呈贡新区失地农民创业基地）交房之日算起；2、原告一次性将租金99630元支付给被告蔡红芬；3、在此期间原告拥有此商铺的经营使用权，被告蔡红芬不得以任何理由干涉或收回此商铺的经营使用权。原告已经按照协议约定支付全部转租费用，被告蔡红芬亦将所有商铺手续交给原告，并经被告昆明春溢实业企业集团有限公司同意进行了装修并使用。后因该商铺迟迟无法正常经营一直处于歇业状态，2018年8月15日被告昆明春溢实业企业集团有限公司发出公告，公司决定自2018年8月15日起启动8栋1楼商铺返租工作。二被告明知该商铺经营使用权已经归属原告，在没有告知原告的情况下，私下签订《经营权解除协议》，将该商铺拆除，部分经营权转出让款及经营补偿款由被告蔡红芬领走，上述行为严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉。被告昆明春溢实业企业集团有限公司答辩称：商铺转租协议的效力不予认可，商铺经营权由公司租给蔡红芬，公司与蔡红芬签订了合同，在合同履行期间并不知悉商铺已经进行转让。双方所签订的合同第二条、经营权期限转让第二款明确的规定了在合同规定的期限内，乙方将该商铺的经营权转让给他人，必须事先征得甲方书面同意；转让后，该房屋的新买受人或交换人继续履行本合同，只允许更名一次。期间蔡红芬与黄信平从来没有到公司进行报备，也没有依照合同的约定取得书面同意，公司并不知道商铺和原告的关系。在收回商铺工作中，公司与蔡红芬签订了相应的协议，并进行了相应补偿。与本案的原告没有任何权利义务关系。被告蔡红芬答辩称：我和原告签的合同是有效的，当时是转租给原告十年，签订《经营权解除协议》时找不到原告，不同意退还出让款或是补偿款，租赁不到期的租金同意退还，装修费用不合理，存在折旧。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的第一至八组证据、两被告分别提交的证据客观真实，本院予以采纳，对其证明目的随后予以阐述；原告提交的第九组证据无付款凭证佐证款项支出情况，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年11月22日，甲方蔡红芬与乙方黄信平签订《商铺转租协议》，约定甲方将位于呈贡大学城商业中心X号商铺租给乙方，租期为十年。租金总款为99630元，乙方已将租金一次性付清给甲方。在此期间，乙方拥有此商铺的经营使用权，甲方不得以任何原因干涉或以任何借口收回乙方对此商铺的使用权。在十年租期内，不论商铺经营状况如何，双方不得以任何理由退出约定。甲、乙双方必须保证双方的合法租用权，不得单方违约。2018年8月15日，昆明春溢实业企业集团有限公司启动仕林街8栋1楼的商铺返租工作。2018年1月1日，昆明春溢实业企业集团有限公司与乙方蔡红芬签订原出售十年经营权合同经营权解除协议，双方约定解除商铺经营权，协议签订后，乙方将商铺交还甲方，甲方从2018年1月1日开始起算陆续退还乙方已交纳的经营权出让款共计39852元，同时甲方给予乙方经营补偿款共计49815元，不足部分由乙方自行承担。双方根据十年合同年平均价自2018年1月1日起至2023年12月31日每年退还乙方当年已缴纳的经营权出让款并给予乙方补偿金，第一年退经营权出让款、补偿金共计12177元，第二年退经营权出让款、补偿金共计13284元，第三年退经营权出让款、补偿金共计14391元，第四年退经营权出让款、补偿金共计15498元，第五年退经营权出让款、补偿金共计16605元，第六年退经营权出让款、补偿金共计17712元。乙方于2018年10月1日前将该商铺钥匙交付给甲方，该商铺按现状交付。另查明，2011年11月22日，甲方租户黄信平与乙方昆明春溢实业企业集团物业服务有限责任公司签订呈贡大学城商业中心装修服务协议、消防安全责任书，约定商铺装修的相关事宜。本院认为，关于原告与被告蔡红芬签订的《商铺转租协议》的性质及效力问题。庭审中原告主张该协议为经营权转让合同，被告认为该协议系租赁合同，该协议中列明甲乙双方分别为出租方、承租方，约定了租金标准、租期年限，故该合同性质应为租赁（转租）合同。关于该转租合同效力的问题，对于出租人提出的转租合同无效主张予以否认的，承租人应当举证证明存在出租人明示或默示同意转租的要件事实。本案属于未经出租人同意转租的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如果出租人未在合理期限内提出异议的，应视为出租人默示同意转租行为，转租合同应为有效。2011年11月22日，黄信平与昆明春溢实业企业集团物业服务有限责任公司签订呈贡大学城商业中心装修服务协议、消防安全责任书，自2011年11月22日出租人知道或应当知道转租事实之日起，六个月内未提出异议的，就不应认定转租合同无效。春溢公司在上述除斥期间未提出异议，应视为春溢公司默示同意转租行为，转租合同应为有效，至于合同效力的问题本院在说理部分予以阐述外，因该合同性质与原告主张的合同性质不同，故不再作为判决判项予以表述。关于原告请求判令二被告连带支付经营权出让款39852元、经营补偿款49815元的诉讼请求。春溢公司解除经营权的协议中约定分期支付款项，现第一期及第二期款项已由蔡红芬领取，蔡红芬与黄信平签订的《商铺转租协议》约定租期间，乙方拥有此商铺的经营使用权，故针对该经营使用权的出让款、经营补偿款应由原告黄信平享有。至于春溢公司是否应承担连带责任，该公司已足额发放款项至蔡红芬处，公司对第一期及第二期款项不再承担连带责任。故本院予以支持原告主张蔡红芬支付第一期及第二期款项合计25461元的诉讼请求。其后的款项因尚未达成付款条件，各方可另行协商或待蔡红芬领取款项后主张权利。关于原告请求判令二被告连带赔偿装修、材料、货架、门头广告灯箱等费用35000元的诉讼请求。春溢公司支付的经营补偿款已足以弥补上述原告的装饰费用，且原告支付的装修费用客观存在折旧，故本院不予支持原告主张被告连带赔偿装修、材料、货架、门头广告灯箱等费用35000元的诉讼请求。综上，黄信平的主张部分成立。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告蔡红芬于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄信平2018年1月1日至2019年12月31日的经营权出让款、补偿款25461元；二、驳回原告黄信平的其余诉讼请求；案件受理费2794元，由原告黄信平负担1397元，由被告蔡红芬负担1397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为两年。审判员 李 解二〇二〇年六月三日书记员 姚婷婷