湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1881号原告：钟凤，女，1978年7月6日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：夏放清（系钟凤的丈夫），住湖南省桃江县。被告：中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路三段446号。负责人：李波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：余亮，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖琳，湖南湘军麓和律师事务所律师。第三人：常海涛，男，1982年5月2日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告钟凤（以下简称原告）与被告中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司及第三人常海涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏放清，被告的委托诉讼代理人余亮、肖琳以及常海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟凤向法院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告16.5万元，并支付自2019年9月26日起至实际给付之日止的利息；2．判令被告承担本案诉讼费用。在本案的审理过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告终止占用位于长沙市雨花区的房屋（以下简称案涉房屋），及时将该房屋腾空并交还原告。原告另明确上述16.5万元包括三部分：第一部分为2015年7月1日至2020年6月30日期间共计5年的房租10万元，该房租暂计算至2020年6月30日，实际应计算至被际搬离之日止；第二部分为恢复房屋原状的费用15000元；第三部分为2015年7月1日至2019年9月30日的看护人员费用5万元，该部分费用按照每月1000元计算。事实与理由：原、被告于2014年7月1日签订了一份《租赁合同》，房屋地址为红旗区一片5栋504基站房屋及场地租赁合同，双方约定年租金为2万元，合同签订时间为一年。被告依照合同约定支付了一年的租金2万元。被告在运营过程中，周围附近小区的居民担心有辐射等原因，导致被告的基站未能正常工作。2015年6月30日，合同到期后，被告应拆除设备撤离该地址，但被告一直无人来联系。原告主动联系被告，被告告知会与原告结算，并要求原告看护设备。2015年12月23日，应被告工作人员要求，原告出具了书面材料给被告，但被告未回复原告。2018年，原告又投诉到被告的营业厅，原告又向被告出具了书面材料，提出了要求租金按照2万元每年计算，租金为10万元，恢复原状的费用为1.5万元，共计11.5万元，看护人员的工资另行支付。经多次协商，双方未能达成一致意见。最近，被告工作人员又联系原告，原告提出被告应支付租金10万元，恢复原状的费用为1.5万元，看护人员的工资按照1000元每月的标准计算50个月为5万元，共计16.5万元。但被告无任何答复。被告中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司辩称:原告的诉讼请求于法无据，不应得到支持。双方签订租赁合同约定的租赁物分为租赁房屋和场地，并分别约定了租金标准。租赁场地位于7楼楼顶，原告无权出租，且原告没有实际将场地交付被告，被告无需支付租赁费用。原告应自行承担因阻止被告腾退房屋导致损失扩大部分的责任，如被告需支付占有使用费也应对房屋租金标准予以减免。另外，被告未实际使用房屋，房屋占用使用费也应当减免。原告未按照合同的约定协助被告做好相关协调工作，被告根据实际情况使用了仅20平方米的房屋，且已经支付了2万元作为对于敲墙和房屋修复的补偿。因附近居民阻工，被告的合同目的并未实现。第三人常海涛述称，原告所称情况属实，常海涛是案涉房屋的所有人，原告和常海涛之间的租赁期限于2020年4月30日到期，但原告和常海涛之间的租赁关系没有实际终止。原告已经交到了2020年1月的房租。经审理查明，2014年4月28日，原告和常海涛签订一份《房地产租赁合同》，约定常海涛将案涉房屋出租给原告，房屋面积为69.19平方米，房屋租金标准为1600元每月，租赁期限为2014年5月1日至2020年4月30日。此后，常海涛向原告交付了房屋。2014年7月1日，原告和被告签订了《红旗区一片5栋504基站房屋及场地租赁合同》，其中约定：租赁房屋为案涉房屋，租赁面积为20平方米，被告租赁该房屋用于建立移动通信网的基站使用；租赁场地为7楼楼顶，面积为20平方米，被告租赁的场地是用于建设移动通信网基站的配套设施，在上述租赁房屋外，原告同意被告在租赁场地中需要的位置安装支撑用立杆（拉线塔）、屋顶塔并安装通信天线，从户外引入光缆和电缆至机房，原告同意被告修建通信管道和引入光缆到被告租用甲方的房屋内，如被告修建通信管道破损原告场地，由被告负责将其恢复原状；上述房屋及场地的租赁期限为1年，自2014年7月1日至2015年6月30日；场地年租金为18000元，房屋年租金为20000元；被告在签订合同后基站开通运行并收到正规租赁发票后20个工作日内支付第1年租金。合同第8.2条约定：“租赁期满合同自然终止”。合同第11.3条约定：“甲方同意乙方修建通信管道和引入光缆到乙方租用甲方的房屋内，如乙方修建通信管道破损甲方场地，由乙方负责将其恢复原状”。此后，被告依约向原告支付了2万元，原告向被告交付了租赁房屋，被告将建立基站的设施设备放置在租赁房屋，并修建了相关的通信管道。后因小区其他人员反对，被告最终未在上述约定楼顶场地建设移动基站，但未将放置在房屋内的设施设备搬离。原告于2020年3月10日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中：（一）经询问，原告称被告实际占用的房屋为一个20平方米的单间，一个单间的月租金标准为800元至1000元；被告辩称房租应按照被告实际占用的面积计算房租，如不参照租赁合同约定的租赁面积也应按照周边的房租价格计算房租和房屋占用费，一个单间的月租金标准为400元至600元。（二）被告于2020年5月12日将放置在案涉房屋内的设施设备搬离。以上事实，有《房地产租赁合同》、《红旗区一片5栋504基站房屋及场地租赁合同》、租赁房屋照片、租赁场地照片以及双方的一致陈述等证据和庭审笔录、询问笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。鉴于在本案的审理过程中，被告已经将相关设施设备搬离案涉房屋，故原告要求被告腾空并交还房屋的主张已无实际审理的必要。关于被告应付租金的核算。被告实际向原告支付了2万元，并主张该2万元为恢复房屋的费用，但并未就此提供双方达成合意的证据予以证实，故本院采纳原告的主张，认定该2万元是被告实际支付的第一年租金。被告虽未实际设立基站，但其未搬离相关设施设备，实际占用了案涉房屋，故被告应当支付租金。《红旗区一片5栋504基站房屋及场地租赁合同》约定的房屋租金标准仅为每年20000元，该租金标准显然低于市场价格。鉴于被告占用案涉房屋中的一间单间的客观实际，本院酌情确认被告应按照每月700月的租金标准向原告支付自2015年7月1日起至2020年5月12日止的房屋租金40880元[（58月+12日÷30日/月）×700元/月]。原告主张超出部分，本院不予支持。关于房屋恢复费用。据《红旗区一片5栋504基站房屋及场地租赁合同》的约定，如被告修建通信管道破损原告场地，由被告负责将其恢复原状。另据被告自认，其亦需向原告支付敲墙和房屋修复的补偿，且被告自认的费用标准已显然超过了原告主张的该项费用标准，故本院确认被告应支付原告房屋修复费用1.5万元。此外，原告未提交充分证据证实双方对看护人员工资达成一致意见，且看护人员工资也并非案涉租赁合同关系的组成部分，被告对此亦不予认可，故本院对原告主张的该部分主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司于本判决生效之日起三日内支付原告钟凤租金40880元和房屋修复费用15000元，合计55880元；二、驳回原告钟凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600元，因适用简易程序减半收取计1800元，由原告钟凤负担1000元，被告中国移动通信集团湖南有限公司长沙分公司负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇二〇年六月四日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。