江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终784号 上诉人（原审原告）：李欣华，男，1973年4月25日出生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人（原审原告）：章莲，女，1977年7月12日出生，汉族，住南通市崇川区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：倪朔东，北京大成（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通房好多网络科技有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：张文艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭庭，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人李欣华、章莲因与被上诉人南通房好多网络科技有限公司（以下简称房好多公司）合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初6062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李欣华、章莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持李欣华、章莲的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由房好多公司承担。事实和理由：1.一审认定李欣华、章莲在购买车位时已使用了房好多公司提供的优惠券，属认定事实错误。房好多公司提供的车位优惠券及抵扣登记表，系其统一制作，其后李欣华的签名也非本人签名，该证据的真实性、关联性和合法性均不能确认。2.根据《南通市商品房销售管理办法》第二十五条规定，商品房销售实行一价清制度，应当按照合同价格成交，消费者就不该在合同约定的价格之外另行支付其他任何费用。况且，李欣华、章莲在购买车位时被告知车位价在10万元左右，2017年底港闸区的其他楼盘车位也在10万元左右的价格区间。一审凭车位备案价来反推实际销售价格，从而认定李欣华、章莲已经享受了优惠，如此推理未遵循法律事实，不符合法律判决原则。3.房好多公司收取的3万元是违法收入，一审判决纵容此等不合法的商业行为，会产生严重不良的社会效果。《房地产经纪管理办法》第三条规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。上述两个法条明确规定了房地产经纪公司只能向委托人收取佣金，不得收取佣金以外的任何其他费用。本案中，房好多公司作为房地产经纪公司只能向开发商收取佣金，该3万元从房好多公司的答辩来看，属于车位价款的组成部分，现却作为“会员费”被违规收取。且房好多公司在收取了3万元的“会员费”后也没有开具发票，一直到一审起诉后才开具发票，且不是开发商开具的发票。真正的事实是开发商通过委托代理机构额外收取3万元的费用，损害了消费者的权益。所以，李欣华、章莲作为消费者基于合同关系要求房好多公司返还该3万元，于情于法都应得到支持。 房好多公司辩称：1.开发商在出售车位前已经在吉屋网上进行了预售公告，车位预售价为每个14.5万元，在李欣华、章莲购买车位时，售楼处现场也对价格进行公示，业务人员明确告知车位价格是14.5万元。2.一审中李欣华、章莲已经承认领到优惠券，并且将优惠券交给了开发商，其实际使用该3万元抵扣了5万元的车位价款。3.因为李欣华、章莲购买了VIP会员，实际享受了以3万元抵5万元车位的优惠，故在车位购买协议中标注的9.5万元系优惠之后的价格。未购买VIP会员的购房人实际购买的价格就是14.5万元。4.案涉《VIP入会协议》系双方平等自愿的情况下签订，该协议不违反法律和行政法规的规定，合法有效。 李欣华、章莲向一审法院起诉请求：1.判令房好多公司返还3万元并支付资金占用期间的利息（以3万元为基数，自2017年5月18日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；2.本案的诉讼费用由房好多公司承担。 一审法院认定事实：李欣华、章莲欲购买南通一九一二文化产业发展有限公司（以下简称一九一二公司）春风渡花园项目的车位，为能以优惠价购买车位，2017年5月18日，李欣华、章莲向房好多公司申请VIP会员，并交纳3万元。VIP会员申请书中载明：申请成为房好多公司VIP会员需缴纳入会费三万元；房好多VIP会员在购买南通1912春风渡花园时，可享受五万元的车位优惠，该权益仅限用于南通1912春风渡花园首开，后期购买车位时，每个车位仅限使用一张；申请人已知需缴纳入会费三万元，在选房成功后，会员在后期购买车位时，可享受五万元的车位优惠，且入会费不予退还，未成功选房或自愿放弃选房者，有权申请退还入会费三万元。 2017年12月13日，李欣华、章莲与一九一二公司签订案涉车位的买卖合同，其在购买车位订立合同时，使用了房好多公司提供的优惠凭证，同时合同中约定的车位价款为9.5万元，李欣华、章莲亦向该公司支付9.5万元。 另，春风渡花园项目车位在南通市物价局的备案价为14.5万元/个。 一审法院认为：本案的争议焦点为，李欣华、章莲在购买春风渡花园车位时，是否享受了5万元的优惠价？李欣华、章莲认为，商品房销售企业应当严格执行明码标价和一价清制度，一价清制度是指商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格，合同成交价格之外不得收取其他费用，本案中李欣华、章莲与一九一二公司签订的《商品房买卖合同》上载明的车位价款为9.5万元，其实际向一九一二公司支付的车位款也是9.5万元，因此，李欣华、章莲并未享受到优惠价，房好多公司应当退还3万元的入会费。房好多公司认为，南通市物价局关于春风渡花园的车位备案价为14.5万元/个，其他不享受优惠的业主购买车位的价格是14.5万元，因此，李欣华、章莲已经实际享受到优惠价。对此，南通市物价局对春风渡花园项目车位的备案价为14.5万元/个，其他不享受优惠的业主购买车位的合同价格亦为14.5万元/个，结合李欣华、章莲与一九一二公司签订《商品房买卖合同》时提交的优惠券后约定的车位价为9.5万元/个，可以看出，在签订《商品房买卖合同》时，实际已经将5万元的优惠予以抵扣，合同中记载的应为优惠后的价格；如果按李欣华、章莲所述，一九一二公司应当在合同约定的价格9.5万元/个的基础上再优惠5万元/个，那么李欣华、章莲实际支付的车位价款将为7.5万元，该价格将明显低于南通市物价局的备案价。综上，李欣华、章莲与房好多公司的入会协议是双方真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。本案中，李欣华、章莲在购买案涉项目车位时，已经按双方的约定享受到了优惠权益，对其要求退还入会费3万元的诉请不予支持。据此，一审判决：驳回李欣华、章莲的诉讼请求等。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李欣华、章莲提交两张万达华府的车位发票，该楼盘同样位于港闸区，与案涉楼盘距离不远。证明当时港闸区30平方米的车位平均价格在6万元左右，案涉42平方米的车位价格在9万元左右是合理的。 房好多公司质证认为：该两份发票没有原件，也与本案无关。 房好多公司申请四位证人出庭作证，证明案涉车位价格和优惠券的使用情况。 李欣华、章莲质证认为：证人沈某和陈某一个是开发商的销售人员，一个是房好多公司的财务人员，与房好多公司均有利害关系。葛伟和王岭济均是春风渡花园的业主，在购买车位的时候备案价并没有公示，其并不知晓实际车位价格是多少。 本院认证意见：1.李欣华、章莲提交的发票系复印件，房好多公司对真实性不予认可，本院对其真实性不予确认。2.对于房好多公司提交的证人证言，房好多公司完全可在一审中作为证据提交，其在二审中才提交且逾期提交的理由不充分，部分证人亦与房好多公司存在利害关系，本院不予采纳。 本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 本案二审争议焦点为：1.李欣华、章莲与房好多公司之间合同的效力。2.李欣华、章莲在购买车位时有无实际享受以3万元抵5万元车位款的优惠。 本院认为，根据案涉VIP会员申请书的约定，李欣华、章莲向房好多公司缴纳入会费3万元成为其VIP会员，房好多公司确保其VIP会员在购买南通1912春风渡花园时，可享受五万元的车位优惠。就该约定而言，双方之间的权利义务与传统的房产居间、代理等合同促成交易、收取佣金等内容并不相同，且不违反法律、行政法规的强制性规定。故案涉合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务，李欣华、章莲主张房好多公司只能向开发商收取佣金，3万元“会员费”系其违规收取不能成立。李欣华、章莲与开发商签订《商品房买卖合同》中约定的车位费虽为9.5万元，但结合李欣华、章莲在购买车位时向开发商提供了优惠凭证以及春风渡花园项目车位在南通市物价局备案价为每个14.5万元等事实，前述9.5万元的车位费系优惠后的价格具有高度盖然性，仅是在合同中未注明9.5万元系优惠后的价格而已，一审认定李欣华、章莲在购买车位时已经享受了5万元优惠并无不当。同时，案涉优惠券系用于购买车位时提供优惠，只须开发商予以认可即可，优惠券上李欣华的签名是否系本人所签，并不影响优惠券的使用。李欣华、章莲主张房好多公司应向其返还3万元无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，李欣华、章莲的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费657元，由上诉人李欣华、章莲负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志刚 审判员  戴志霞 审判员  陈 卓 二〇二〇年六月十五日 书记员  黄煜华