四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初946号 原告:马勇，男，1968年8月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：王兴，四川秉卓律师事务所律师。 被告：兰寿林，1934年11月25日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：兰鸿，男，1962年11月27日出生，汉族，住四川省都江堰市，系兰寿林之子。 委托诉讼代理人：王静，四川金迪律师事务所律师。 原告马勇与被告兰寿林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告马勇的委托诉讼代理人王兴，被告兰寿林及其委托诉讼代理人兰鸿、王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除马勇与兰寿林于2016年4月12日签订的关于都江堰市奎光西上中街××房屋（店面）编号为0000092号《房屋买卖合同》；2、判令兰寿林退还已收取的购房款480000元；3、判令兰寿林支付资金占用利息（以480000元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2016年4月12日计算至实际付清之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：马勇与兰寿林于2016年4月12日签订了编号为0000092号的《房屋买卖合同》，约定马勇购买兰寿林名下位于都江堰市奎光路西上中街××，总价为500000元的房屋（店面），房款分三次支付。同时，双方约定马勇在第二次向兰寿林支付房款（即马勇实际支付480000元）时，兰寿林应到产权交易中心，将案涉房屋进行过户登记并确保成功受理。马勇按约支付了购房款，但兰寿林收取房款后，至今未完成房屋过户义务。兰寿林已严重违约，马勇为维护其合法权益，遂诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 兰寿林辩称，请求法院驳回马勇的诉讼请求。1、马勇与兰寿林于2016年4月12日签订的《房屋买卖合同》有效。2、案涉房屋至今未办理产权并非兰寿林过错所致。3、马勇在与兰寿林签订《房屋买卖合同》时，明知案涉房屋属于灾后重建房，尚未办理产权证书，但仍愿意购买案涉房屋，应视为其对案涉房过户存在风险的认同。4、马勇在明知该房不能过户的情况下购买该房，以此为由要求解除合同，而合同本身属于有效合同，案涉房屋权属证书又正在办理中，马勇要求解除合同属于违约。 本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，马勇（买方）与兰寿林（卖方）签订《房屋买卖合同》，案涉条款约定：第一、房屋基本情况：卖方房屋坐落于：成都市都江堰市奎光路西上中街××。产权面积为60.21平方米。房屋用途为店面。第二条、权属证明：房屋所有权证权证号：原证号0018119。第三条、成交价与相关费用：1、经买卖双方协商，该房屋成交总价为人民币：伍拾万元（小写¥500000.00）元。2、税费约定：房屋交易涉及的税费有：个人所得税、契税、交易手续费、营业税及附加、维修基金、转移登记费、书证费、土地出让金、公证费、赠与及遗产继承，其中买方支付所有过户费用。备注：在买卖双方签订合同后，在交易当日如遇政策性增加或变更的税费，买卖双方可协商交易是否继续进行或终止合同。第四、付款方式：本合同签订时，第一次买方向卖方支付支付定金人民币：贰拾万元整（小写¥200000.00元整）。第二次买方支付卖方首付款人民币：贰拾捌万（小写¥280000.00元整）（到产权交易中心受理并出具受理单后）。注：如买方向银行按揭付款，则买方应在双方到产权交易中心之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，买卖双方必须配合银行办理贷款审批手续。第三次在买方取得产权证后，由买方向卖方支付房款人民币：贰万元正（20000.00元整）。（若买方贷款购买此房，贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。买方应如实告知本人征信程度，以满足银行贷款需求。如因买方自身原因造成的贷款申请不能通过或批准的金额不够，由买方现金方式补足支付房款的余额。如遇国家政策限制无法贷款的因素，买卖双方可另行协商付款方式或解除合同）。第五条、交房保证金：为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房屋并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订后从交易总价款中预留人民币：贰万元正（小写：¥20000.00元）作为交房保证金。交房保证金在买方首付款中预留，在卖方实际交付房屋及完成后结算。第六条、房屋交付：1、买卖双方共同对该房屋及附属设施设备、装修、及相关物品等事项按清单或协商等进行验收。2、如本物业已租赁的由卖方在交房前与承租方协商好相关租赁事宜。3、卖方在本次交易完成交房前如发生被盗、火灾、漏水、及自然灾害导致的房屋装修和电器损坏由卖方承担维修和赔偿责任。第七条、买卖双方应在本合同签订当日支付中介佣金的50%，在买方取得产权证的同时交付剩余的50%佣金。第八条、违约责任：1、买卖双方在签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任。2、如卖方违约则应双倍返还买方所付定金，如买方违约则所交付卖方定金不予退还。双方在交易过程中，上述房屋如发生人为意外或自然不可抗拒因素，如：火灾、地震、地陷等，买卖双方可另行商议或解除合同。双方均不承担违约责任。第九条、办理重建房产权及土地证费用由卖方支付。合同尾部有卖方兰寿林及共有人（代理人）兰家玉、买方马勇及代理人刘孝理、中介方彭栋清的共同签名捺印予以确认。 签订上述《房屋买卖合同》当日，马勇通过中国工商银行向兰寿林支付购房款48万元，兰寿林在《房屋买卖合同》尾页尾部的《收据》部分签字，载明“兹收到马勇按本合同规定交付的买房定金人民币：肆拾捌万元正（小写：480000元）。卖方签收：兰寿林，2016年4月12日”。合同签订当月，兰寿林将案涉房屋移交给了马勇。 案涉房屋系灾后原址重建房屋，所在地块现为国有划拨土地。兰寿林于2009年12月30日将原房屋的房产证上交于重建业主委员会，案涉房屋至今尚未办理到房屋不动产权证。2017年7月14日，马勇到成都市人民政府网络理政社会诉求平台反映房屋不动产权证的办理问题，经都江堰市相关行政职能部门处理后平台答复的办理结果为“来话人：您好！你所反映的问题，我市高度重视，立即责成国土局进行调查处理，现将有关情况答复如下：经调查，由于前期施工单位将建设、规划等相关办证手续遗失，导致办证工作进展缓慢。目前业主委员会正在准备土地、建设、规划等办证资料，待资料备齐后到我市国土局不动产登记中心申请办理不动产首次登记，待完成首次登记后再为业主办理分户登记”。2019年12月2日，马勇再次在成都市人民政府网络理政社会诉求平台反映房屋不动产权证办理问题，经都江堰市新城公司处理后平台答复的办理结果为“马先生：您好！谢谢您的来电！您所反映的问题，我市高度重视。立即责成新城公司调查处理，现将有关情况答复如下：经调查您乃奎光塔社区第三居民小组重建项目的原址业主。该项目的建设主体单位是都江堰市奎光塔社区第三居民小组重建业主委员会，兴堰公司在该项目仅作为业主之一，该项目总面积为5.9万平方米，兴堰公司面积为3.1万平方米。按照国家相关规定，需由业委会先行办理该项目的不动产大证，然后再由业委会办理不动产证的分户。由于该项目涉及的楼栋及户数较多，根据您反映的情况，我公司向奎光三组重建业委员会建议将您所在的楼栋纳入先行办理的批次之中。以上情况我市新城公司于2019年12月5日上午10:20已由公司工作人员电话联系并告知您，您了解情况后表示愿意在等待一段时间”。 2020年3月30日，都江堰市幸福镇奎光塔社区第三居民小组灾后重建业主委员会（以下简称重建业主委员会）向兰寿林出具《证明》一份，载明“兹有都江堰市奎光西上中街15号商铺属兰寿林私有产权，商铺重建面积61.86㎡该商铺的房屋产权证和土地使用证正在办理之中。特此证明”。《证明》尾部有重建业主委员会的盖章予以确认。 案涉房屋现所在地址为都江堰市奎光西上中街15号（原门牌号××），原房屋的业务件号为权0011142，原房屋所有权证号为都房权证都房监证字第××号。 庭审中，马勇陈述，其一次性支付48万元房屋买卖价款，是因兰寿林口头承诺2016年年底前办理过户登记，兰寿林对此否认，马勇未提交证据证明该主张。兰寿林陈述，案涉房屋系个人所有，不存在共同共有人，原房屋系前后相邻的住宅和商铺，灾后重建后合并为现案涉房屋（商铺），合同中记载的产权面积系依据当时业委会提供的数据。 以上事实，有当事人提交的身份证复印件、《房屋买卖合同》、银行转款凭证、收条、成都市人民政府网络理政社会诉求平台截图、房产证复印件及房屋信息查询记录、《证明》等证据及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。马勇与兰寿林于2016年4月12日签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。据本院认定的双方当事人买卖案涉房屋的事实及当事人陈述，结合重建所涉原房屋产权登记信息，能够形成完整的证据锁链证实兰寿林出卖给马勇的案涉房屋系兰寿林个人所有，案涉房屋已按照《房屋买卖合同》的约定交付马勇，马勇对其主张的兰寿林曾承诺2016年年底前办理过户登记的事实未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果，故本院认定，马勇应当知晓兰寿林出卖的案涉房屋系尚未进行产权登记的灾后重建房屋，马勇一次性支付48万元房屋价款，视为其对第二次付款28万元享有的后履行抗辩权的合法放弃，而兰寿林对案涉房屋尚未办理到不动产权属证书并无过错，双方也未约定明确的过户登记期限，被告不存在违约情形。根据当事人提交的成都市人民政府网络理政社会诉求平台办理结果“……目前业主委员会正在准备土地、建设、规划等办证资料，待资料备齐后到我市国土局不动产登记中心申请办理不动产首次登记，待完成首次登记后再为业主办理分户登记……”、“……由于该项目涉及的楼栋及户数较多，根据您反映的情况，我公司向奎光三组重建业委员会建议将您所在的楼栋纳入先行办理的批次之中……”及重建业主委员会出具的《证明》中“兹有都江堰市奎光西上中街15号商铺……该商铺的房屋产权证和土地使用证正在办理之中……”，即案涉房屋现尚未办理到不动产权属证书并非因兰寿林的过错而不能办理，而系因业委会须备齐不动产首次登记所需材料所致，且不动产首次登记已由新城公司纳入先行办理批次中，马勇与兰寿林签订的《房屋买卖合同》尚具备继续履行的条件，并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除情形，故对马勇的全部诉讼请求，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告马勇的全部诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告马勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 周 平 二〇二〇年六月八日 书记员 胡小雪