广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9538号上诉人（原审原告）：舒辉，男，1989年9月24日出生，汉族，户籍所在地：湖北省宜城市。委托诉讼代理人：刘梦芸，女，1987年6月3日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市天河区，系舒辉的妻子。被上诉人（原审被告）：王国华，女，1971年2月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人舒辉因与被上诉人王国华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初38636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人舒辉上诉请求判令：1.撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由王国华承担。事实与理由如下：双方于2018年3月11日签署了一份租期为一年的住房租赁合同(2018年3月18日至2019年3月17日)，租金为3100元每月，押金为6200元，承诺退房时全额退还押金(押金条为证)。2019年3月，舒辉与王国华通过微信协商延长租期(微信里没有明确说明具体延长到哪一天)，当时也没有签署任何形式的书面合同。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期届满，承租人继续使用出租屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。基于不定期租赁关系，舒辉有权随时提出解约，同时王国华应归还全部押金。原审法院认为依据双方的微信聊天记录可认定双方就租赁合同续签达成一致，属于事实认定错误。第一，在微信中，王国华并未明确说明“备注一下”即备注租赁期限长达一年，而且舒辉也未提出要续签一年，“又一年了”的意思是原来签订的一年期合同已过期，为了保障双方的利益，应签署新的合同，但新的合同要签多久，微信中并未明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，舒辉提前一个月告知王国华要搬离，符合在合理期限内之前通知出租人。第二，王国华从未明确告知舒辉签合同须一年起签，舒辉不认可王国华的“备注一下”即备注一年。按照承租人的租赁习惯，既然已经按照原合同租满一年，那么后续续租期限应该比较好商量，舒辉也有打算去续签合同时，要与王国华说明今年可能因换工作而搬家(舒辉的妻子当时是即将到期的博士后工作合同，并不是长期工作合同)，希望签订半年期合同或者不定期合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，双方在微信中对续租期限未表达明确，且最终也未落实到书面协议，则续租期限在达到6个月时已自动转成不定期租赁，舒辉有权随时提出解约并拿回全部押金。被上诉人王国华答辩称：不同意舒辉的上诉请求，同意原审判决。舒辉于2019年10月31日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王国华退还舒辉租房押金6200元；2.王国华承担舒辉在索要押金过程中产生的误工费用1100元；3.王国华承担诉讼费用及家电维修费510元。原审法院经审理查明：2018年3月11日，舒辉与王国华通过房产中介签订《房屋租赁合同》，约定王国华将座落于天河区长兴路美景街26号204房出租给舒辉，租期自2018年3月18日起至2019年3月17日止（共1年），租金每月3100元，押金6200元；合同终止后，出租方在五日内将押金无息全额退还给承租方，但若承租方尚欠费用未结清或因违约造成出租方经济损失，出租方有权从押金中扣除；出租方须承担该物业主体结构及承重结构之维修责任等；承租方须合理妥善使用该物业内的设施设备及家私家电，造成损害应照价赔偿，但自然损耗除外；除非出现法定或约定事由，租赁双方任何一方均不得提前解除本合同。否则，守约方有权选择继续履行合同或解除。守约方选择解除合同的，违约方应向守约方支付相当于押金的违约金。违约金不足守约方的损失的，守约方有权继续追偿。当日，王国华向舒辉交付房屋，舒辉向王国华支付押金6200元，双方另签订了《家私电器清单》。2019年3月18日，舒辉通过微信向王国华支付租金3200元时，问“我们是不是需要再重新签个合同了？毕竟又一年了”，王国华回复“可以，在原来的基础上备注一下就可以，有空到我店里来签吧！在伟伦体校对面乐意足”，舒辉当即回复“好的，我们晚上下班后过去找你们”。后舒辉因家中有事忘记至王国华处，双方未再签订其他合同，之后舒辉按时向王国华交租。同年8月，舒辉通过微信告诉王国华考虑9月15日搬走，王国华不同意，称签约都是一整年不散租，如果舒辉当时要求散租的话，王国华则不会同意。因王国华要求舒辉代为放盘出租，舒辉于同年9月向各房产中介放租，但未能达成转租。舒辉另提交2019年3月格力空调安装收费确认单一份，拟证明已支出的空调维修费用。该确认单载明格力全屋家电深度清洗2台210元、补加雪种3台共300元，合计510元。王国华对此真实性不认可，舒辉确认未就该次维修通知王国华。舒辉就其主张的误工费，舒辉称以年薪15万元折算日薪后计算3天误工，诉请1100元仅为笼统计算。原审另查明，舒辉妻子刘梦芸于2019年7月1日入职广东省林业科学研究院。原审法院认为，舒辉与王国华于2018年3月签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方已依约履行。本案争议焦点即2019年3月续租后租赁期限是否为不定期，对此评析如下：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，舒辉与王国华签订的租赁合同到期前，双方已通过微信就续租作了协商，故该情形并不应适用该条规定直接认定为不定期租赁。从双方微信聊天内容表述可以得出，在舒辉续签合同的要约下，王国华予以同意并提出简单备注的情形下，舒辉予以同意，虽然双方未在原租赁合同上备注，亦应认定双方就租赁合同续签已达成一致。至于租赁期限问题，王国华就其“备注一下就可以”主张即备注租赁期限延长一年，符合租赁合同交易习惯，亦在常人理解范围之内，结合舒辉在续签协商时从未表达要转为不定期租赁这一事实，认定双方在微信聊天中协商一致达成续租一年的合意，故王国华的抗辩成立，予以采纳，对于舒辉诉请王国华退还租房押金并支付误工费用不予支持。关于家电维修费问题。案涉合同并未明确约定该部分费用应由王国华负担，舒辉诉请王国华支付缺乏合同依据，对此亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月17日判决如下：驳回舒辉的全部诉讼请求。本案受理费60元，由舒辉负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是双方是否就续租事宜协商一致。依据已查明的事实，在2018年3月11日的《房屋租赁合同》约定租期届满之后，舒辉作为承租人，通过微信向王国华主动提出“是不是需要再重新签个合同……”，王国华则回复“可以，在原来的基础上备注一下就可以……”，舒辉再回复“好的，我们晚上下班后过去找你们”。从双方的微信聊天记录可以反映，舒辉首先提出续签合同时没有明确具体的租赁期限，但在王国华提出“在原来的基础上备注一下就可以”时，舒辉并未提出异议，而是回复“可以”。而对于王国华提出的“在原来的基础上备注一下”，原审认为应理解为按原租赁合同“备注租赁期限延长一年”，符合交易习惯和一般公众的认知。据此，原审认定双方已就续租一年达成合意，并无不当，本院予以确认。舒辉在续租期限未届满且无合同依据和法律依据的情况下提出解除合同，已构成违约，无权要求王国华返还押金。因此，舒辉以双方之间在2019年3月17日后构成不定期租赁关系，故其在此之后有权随时主张解除该合同关系为由，请王国华返还押金，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。舒辉主张的误工费与双方之间的合同履行行为无关，维修费则系因舒辉的使用行为而支出，舒辉诉请王国华对此予以赔偿亦缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人舒辉的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费60元，由上诉人舒辉负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月十六日书记员  王文杰区敏儿