广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13090号上诉人（原审被告）：广州永宝房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街元亨路133号。法定代表人：林美松，职务：总经理。委托诉讼代理人：粟松解，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄亮，男，1981年8月28日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原审被告：杨志鹏，男，1994年1月17日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。原审被告：广州中佳房地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区长兴路68号4032房。法定代表人：杨志鹏，职务：经理。上诉人广州永宝房地产开发有限公司（以下简称永宝公司）因与被上诉人黄亮、原审被告杨志鹏、广州中佳房地产代理有限公司（以下简称中佳公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人永宝公司上诉请求：1×××撤销一审判决第一项，改判驳回黄亮关于永宝公司退还黄亮购房定金30000元的诉讼请求；2×××一、二审案件诉讼费由黄亮承担。事实和理由：（一）一审法院认为电商费和理财产品影响签署按揭合同及商品房买卖合同，购房人未依约定支付首期款不能归责于购房人与事实不符。首先，一审认定永宝公司要求黄亮支付电商费，即购房信息服务费50000元是错误的。黄亮一审提交的经其签名确认的《楼盘网会员优惠购房服务确认函》“优惠条件说明”明确约定：1、黄亮向广州楼盘网网络科技有限公司（以下简称楼盘网公司）支付50000元购房信息服务费后，可享受“五万抵十万”的购房优惠。2、楼盘网公司收取的购房信息服务费不计入房款。黄亮提交的《收据》显示的购房优惠金50000元就是购房信息服务费。因此，上述50000元是黄亮自愿支付给楼盘网公司电商费，该费用不包含在房价款总额中。优惠折扣亦已在认购书约定的认购价中予以体现。黄亮自愿签署确认文件并支付购房信息服务费后，又反悔认为该费用应包含在房价款总额中，显然与事实不符，永宝公司无过错。（二）一审认定永宝公司要求黄亮捆绑购买理财产品是错误的。《西福蓝湾花园认购书》约定的付款方式是商业按揭，是否符合按揭贷款要求，是由银行对黄亮的征信、流水等情况进行审查，与永宝公司无关。从黄亮提交的微信记录可知，理财产品是银行的建议，是否购买由其自行决定，永宝公司未要求黄亮购买。（三）《西福蓝湾花园认购书》约定的付款方式是商业按揭，黄亮因自身原因可能无法满足商贷要求，要求变更付款方式为公积金贷款，双方未能达成一致，过错显然在于黄亮。因此，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人黄亮二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意永宝公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）永宝公司称一审认定永宝公司要求黄亮支付电商费（即“购房信息服务费”）50000元有误这是没有任何依据的。1×××楼盘网公司是在广州永宝公司西福蓝湾销售现场收取黄亮50000元，永宝公司销售人员梁x在微信聊天记录清楚的说明了这个50000元是被永宝公司收取的电商费用，上述事实在一审判决中得到了确认。永宝公司称这50000元是黄亮支付给楼盘网公司的购房信息服务费就更是无稽之谈，黄亮是在2019年8月10日由杨志鹏带到西福蓝湾花园售楼部，到现场和西福蓝湾销售人员汤建维和梁x谈房子价格，说现在房屋价格很便宜，有想购买可以先交伍万元诚意金，然后指定现场的楼盘网公司员工专门负责收取诚意金，楼盘网公司并没有参与到房屋销售，也没有为黄亮提供其他的服务，黄亮不可能支付楼盘网公司50000元的购房信息服务费。2×××黄亮和永宝公司销售人员谈好的房屋价格是一口价1668740元，这在合同中有写明是一口价，并没有五万抵十万的优惠条款，黄亮从头到尾只认可合同上的一口价。既然永宝公司说这是楼盘网公司收取的服务费，不是永宝公司收取的，跟其没有关系，那永宝公司销售梁x在聊天记录中要求黄亮再交50000元电商费用给永宝公司，这个电商费用又是什么费，还有为什么在西福蓝湾售楼现场永宝公司不直接收取50000诚意金，而是要让另外一个公司楼盘网公司收取费用。根据《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。永宝公司用这种方式变相收取买家的服务费，是明显违规的行为，永宝公司这是故意隐瞒和欺骗消费者。（二）在黄亮与梁志天微信聊天记录中，梁志天亲口承认这50000元是电商费用，是不包含在合同上房屋总价1668740元里面的，但是根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，永宝公司销售人员在微信聊天中已经承认在西福蓝湾售楼部现场签订认购书之前已经预收取了黄亮50000元费用，该款可算在房屋总价里面，应当抵作房价款，这事实非常清楚。（三）永宝公司称一审判决认定永宝公司要求黄亮捆绑购买理财产品是错误的，没有任何依据。在黄亮与永宝公司销售梁志天的聊天记录中清楚的表明，是梁志天强迫黄亮购买8项建行理财产品，作为房屋购买人理应会相信这个就是永宝公司的真实意图，永宝公司称这是银行的建议更是无稽之谈，永宝公司从未接到建行银行工作人员要求购买理财产品才能贷款的要求。永宝公司口口声声说不知道销售人员的违规行为，把责任推给银行，甚至在一审中还拒不承认汤建维和梁志天是永宝公司的员工，自己躲在背后指使员工恶意捆绑销售，当面却不敢承认这是自己的员工，甚至连在合同上签字的汤建维都说不是永宝公司员工，把全部责任推给银行，简直太荒谬。（四）黄亮在签认购书之前已经把自己认购第二套房和贷款需求全部情况告诉了梁志天，梁志天了解情况之后明确告诉黄亮称可以商贷40万元，黄亮确认之后才签下认购书，所有的银行贷款事宜都是由永宝公司西福蓝湾销售人员梁志天一手操办，但后面梁志天又改口说只能商贷贷款30万，在基于这个情况前提下本人才提出要求多出10万元的差额使用公积金贷款，并没有违反合同要求，永宝公司要求加价房屋总价的3%的价格，房屋总价由合同上的1668740元变成1770351元，这是明显的恶意加价。永宝公司的捆绑销售、违规收取电商费、恶意加价等恶意行为严重侵犯本人的合法权益，也是导致本人放弃首付款的主要原因，永宝公司的行为给黄亮和家庭都是带来巨大的伤害。请求支持黄亮在诉求中退还购房定金三万，还有交通费、误工费和精神损失费的诉求请求。原审被告杨志鹏、中佳公司共同述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意永宝公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄亮于2020年2月19日向一审法院起诉请求：1×××永宝公司退还黄亮购房定金30000元；2×××永宝公司支付黄亮交通费2000元、误工费8000元、精神损失费2000元；3×××杨志鹏和中佳公司支付黄亮交通费1000元、误工费6000元、精神损失费1000元；4×××判令诉讼费由永宝公司、杨志鹏、中佳公司共同承担。一审法院认定事实：2019年8月10日，黄亮（认购方）和永宝公司（出售方）签订《西福蓝湾花园认购书》。该认购书载明以下内容：认购物业为广州市增城区朱村街西福蓝湾花园自编第8栋1205房，折后总价为1668740元；认购方同意选择商业按揭的方式付款，签署本认购书支付30000元定金，首期楼款1168740元（含定金）于2019年8月19日付清；认购方须于2019年8月19日前到出售方指定的签约地点签署《商品房买卖合同》及有关文件，届时应携带认购书及身份证明文件、定金收据、办理签约应交费用等；认购方需办理银行按揭，须于签订本认购书后3天内，前往指定地点递交按揭申请所需全部资料办理银行按揭手续并交付相关费用；如认购方未按约定履行本认购书义务，双方确认，从逾期之日起，本认购书解除；因认购方原因致使本认购书解除的，认购方所缴纳定金不予退还等内容，落款处有盖永宝公司的公章及汤建维的签名。同日，黄亮向永宝公司转账支付30000元，永宝公司开具《收款收据》给黄亮收执。签署《西福蓝湾花园认购书》之后，黄亮与“梁x西福蓝湾”在微信上沟通后续事宜，具体如下：2019年8月10日16:42梁x发出“签约所需要提供的个人资料如下：……7×××建设银行指定员村支行办理8个产品数8×××按揭手续费：1680元（现金,微信×××支付宝支付）……”；2019年8月17日16:10黄亮“商贷三十万不够，需要贷到四十万”，梁x“他说贷四十万不行哦”“公积金可以贷50万”，黄亮“公积金是没有问题的”“你算一下我走公积金要多交多少钱”，梁志天“公积金价格1720351+50000=1770351元”，黄亮“我的总价不是一口价吗”“那个168万不算了？”“不是在谈好的价格上去+三个点吗”，梁x“168还没算5万电商呢”“电商5万抵10万是不包含在房价里面的”，黄亮“我总房价就是一口价168万啊”“为什么还要加五万”，梁志天“合同上显示的价格已经算了电商优惠后的价格”，黄亮“你还是算清楚一下吧”“因为我们之前是谈了一个价格”“而且我们一直是按照168万去办理按揭”等。2019年8月23日，永宝公司向黄亮发出《履约通知函》要求黄亮按认购书约定支付首期款。2019年8月29日，永宝公司向黄亮发出《解约通知函》，载明因黄亮未按期支付首期款构成违约，故认购书于2018年8月26日解除，并不予退还定金。上述事实有黄亮、永宝公司提交的《西福蓝湾花园认购书》，黄亮提交的其与梁志天的微信聊天记录、永宝公司提交的《履约通知函》《解约通知函》予以证明，一审法院予以确认。一审庭审中，黄亮另提交以下证据：广州楼盘网五万元诚意金的收费证明；黄亮与杨志鹏的微信聊天记录；杨志鹏关于返现该黄亮的承诺书；珠江频道今日关注对西福蓝湾楼盘质量问题的报道截图；黄亮的医院诊断证明；梁x、汤x的工作名片，载明“华海西福蓝湾”“客户经理”等字样。永宝公司另提交以下证据：《建设工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案房屋质量合格。一审庭询中，永宝公司对有关案件事实做如下陈述：关于梁x、汤x身份问题。永宝公司陈述，梁x、汤x不是其公司员工，有可能是中原地产的销售人员，永宝公司与中原地产有合作。关于签约资料问题。永宝公司主张，梁x在微信中陈述的签约资料不是其公司要求客户提供的，其公司并无办理按揭的资质，应该是按揭银行要求的。关于合同总价问题。永宝公司主张，认购书中约定的1668740元就是房屋总价，也是签订正式的房屋买卖合同的总价；永宝公司从未要求客户支付过电商费用；购房人进行商业贷款和公积金贷款时的总价是不一样的，如果双方变更付款方式，将签署另一总价的认购书，前提是双方要协商一致。一审法院认为，黄亮与永宝公司签订的《西福蓝湾花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规中的强制性和效力性规定，合法有效，双方均应恪守履行。黄亮与永宝公司签订《西福蓝湾花园认购书》后，双方形成商品房预约合同关系，黄亮支付给永宝公司的30000元系立约定金，现双方未在《西福蓝湾花园认购书》中约定的时间签订正式合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方的争议焦点为黄亮是否是未签订商品房买卖合同的过错方。根据黄亮在举证和陈述可知，其是在与梁x的沟通过程中发现永宝公司存在捆绑销售理财产品及乱收费的情况。首先，关于梁x身份问题，根据永宝公司的陈述，梁x是基于其所在公司与永宝公司的合作而在西福蓝湾售楼部工作。这种情况下，作为购房人，黄亮有理由相信梁x就是代表永宝公司进行销售工作，并与之进行后续履行合同的沟通。其次，关于黄亮主张的永宝公司存在的捆绑理财产品和乱收费行为。在沟通过程中，梁志天通过微信告知黄亮签约所需材料，其中包含了购买理财产品等；亦在沟通中，梁x与黄亮关于合同总价产生不同理解，即合同总价是否包含黄亮已支付的50000元电商费用问题。对此，永宝公司抗辩其未要求客户捆绑购买理财产品以及未要求客户支付任何电商费用。虽如此，但作为购房人的黄亮在没有办理按揭没有签订商品房买卖合同之前，有理由相信梁x所陈述的内容即是永宝公司所要求，并有可能体现在或影响到签署按揭合同及商品房买卖合同中。因此，黄亮虽未按约支付首期款，但商品房买卖合同未能订立不能归责于黄亮，故不宜令其承担被没收定金的违约责任。故现黄亮要求永宝公司返还定金30000元，一审法院予以支持。至于黄亮要求永宝公司、杨志鹏、中佳公司赔偿其交通费、误工费、精神损失费等，因本案系合同纠纷，有关交通费、误工费等并无约定，且杨志鹏和中佳公司并非本案合同相对方，故黄亮的上述诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年4月1日作出如下判决：一、永宝公司于判决生效之日起十日内向黄亮退还30000元；二、驳回黄亮的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由黄亮负担210元，永宝公司负担315元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，永宝公司向本院提供如下证据：1×××认购须知；2×××西福蓝湾按揭须知；3×××西福蓝湾签约前预备资料。证据1-3拟证明在签订认购书时黄亮已知道按揭应提交什么资料，理财产品是在黄亮流水不足的情况下应该提供的其他资产证明。黄亮质证称，确认上述证据的真实性，但对关联性不予确认，也无法达到永宝公司应证明的目的。流水不足可提供资产证明，这与要求购买理财产品不是同一意思，且永宝公司提交的证据是形成于一审诉讼之前，不应作为二审的新证据，二审法院不应予以采纳。二审庭询中，永宝公司确认梁志天是基于其所在公司与永宝公司的合作关系而在西福蓝湾销售部工作。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合永宝公司的上诉请求和理由以及黄亮的答辩，本院确定本案争议的焦点是：永宝公司抗辩无需退还黄亮购房定金30000元理由能否成立问题。现评析如下：本案是商品房预约合同纠纷，审理本案的关键是黄亮未与永宝公司签订正式的《商品房买卖合同》是否存在过错。本案中，永宝公司确认梁x是基于其所在公司与永宝公司的合作而在西福蓝湾售楼部工作，故一审法院认定黄亮作为购房人有理由相信梁志天就是代表永宝公司进行销售工作，并与之进行后续履行合同的沟通正确，本院予以确认。在梁x与黄亮的沟通过程中，梁x通过微信告知黄亮签约所需材料，其中包含了购买理财产品等，同时，在沟通中，梁志天与黄亮对于合同总价亦产生不同理解，虽然永宝公司主张其未要求客户捆绑购买理财产品以及未要求客户支付任何电商费用，但基于永宝公司上述确认事实，一审法院认为黄亮在没有办理按揭以及签订商品房买卖合同之前，同样有理由相信梁志天所陈述的内容即是永宝公司所要求，并有可能体现在或者影响到签署按揭合同及商品房买卖合同中，鉴此，一审法院认定黄亮虽未按约定支付首期款，但商品房买卖合同未能订立不能归责于黄亮，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，作出支持黄亮要求永宝公司退还定金30000元，并无不当，本院予以维持。永宝公司以一审法院上述认定错误为由，抗辩无需向黄亮退还定金30000元，理据不充分，本院不予支持。至于永宝公司二审提供的证据，因不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，永宝公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由广州永宝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾二〇二〇年六月二十三日书记员 李志康谢金泽