河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2170号 上诉人（原审原告、案外人）王志民，男，1970年11月21日出生，汉族，现住遵化市。 委托诉讼代理人:刘玉莲,河北京遵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:王志强,男,1991年8月28日出生,汉族,现住遵化市。 委托诉讼代理人:李晓江,河北承唐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘品存，男，1969年5月28日出生，汉族，现住遵化市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张艳洁，女，1982年3月24日出生，汉族，现住遵化市。 上诉人王志民因与被上诉人王志强、刘品存、张艳洁案外人执行异议之诉一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王志民上诉请求：1.请求依法撤销遵化市人民法院(2019)冀0281民初2508号民事判决书,依法改判支持上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。1.上诉人已支付涉案不动产的全部价款,一审法院审理认定价款不足,上诉人提供新的证据证明向刘品存转账50万元流水,经查证原来付的购房款是刘品存分笔向王旭东通过银行转账形式转给王旭东的,说明张艳洁是代刘品存签订的买卖合同。2014年11月13日被上诉人刘品存、张艳洁向上诉人出具了书面收据100万元,若到期后不能返还购房款,约定由开发商王旭东负责过户到王志民名下,并同意由上诉人与开发商就相应的房屋重新签订了房屋买卖合同,2015年2月14日上诉人向开发商转款50万元,并收回了刘品存和张艳洁与王旭东签订的借款收据,上诉人履行了付款义务。2015年4月23日上诉人向被上诉人刘品存转款50万元；2015年6月30日上诉人向遵化市新梦想服务部支付了45000元装修保证金,取暖费57600元,物业配套费72400元;2016年7月6日上诉人支付大门市安装卷帘门、玻璃门26000元,住宅防盗门3500元;2016年7月30日上诉人购买防盗门42000元;2017年4月30日支付取暖费57600元,上诉人合计支付了2304100元。东旧寨镇东旧寨村新梦想家园的大门市1套、小门市2套、住宅5户总价2669272元。涉案不动产仅为大门市和2套小门市，上诉人已经支付了全部价款，并已经实际占有使用,一审法院不予解封是错误的。2.上诉人与开发商签订了涉案不动产买卖合同，是在三方一致同意下按照合同的条款执行,双方已交接完毕。四人同意进行过户,王旭东负责为王志民办理房屋过户手续,有四人签字的证明,有收据丢失的证明,张艳洁同意过户的证明，经过村委会和新梦想家园售楼处认可。后上诉人与开发商签订了涉案不动产买卖合同，被上诉人刘品存、张艳洁与开发商签订的买卖合同作废，合同过户到王志民名下，与张艳洁、刘品存没有任何关系。3.张艳洁、刘品存在卖给上诉人后,用没有支付完的房款手续抵顶给他人是不成立的,属于无效的。被上诉人双方在2019年4月份以虚假诉讼用债权转让形式在法院调解,约定三个月就偿还借款288万元,是不可能的,双方调解是虚假诉讼,不是真实的,严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人在人民法院查封前早已经实际占有并使用涉案不动产。2015年2月14日,上诉人向开发商转款50万元,另交清了物业费等费用，领取了涉案不动产的钥匙;2016年10月17日,上诉人为申请人,申请注册了遵化市东旧寨镇华润万家超市,并领取了营业执照,经营场所为涉案不动产。涉案不动产于2019年4月17日才被遵化市人民法院查封。上诉人在人民法院查封前早已经实际占有并使用涉案不动产，且涉案不动产至今仍由上诉人所占有使用。4.关于上诉人购买涉案房产还有两笔款项在一审时没有提供证据，其中一笔是2015年4月23日王志民转入刘品存卡中50万元，另一笔是在办理过户时计算的100万元自2014年11月至2016年6月的利息54万元，至此对于涉案房产，上诉人共缴纳房款254万元，尚欠12万余元，出具了一张欠条，该欠条在王旭东手中，故此对涉案房产王志民已付清款项。综上所述，上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。一审法院认定事实不清,做出错误的判决,恳请二审法院查明案件事实,依法改判,以维护上诉人的合法权益,体现法律的公平、公正。 王志强答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王志民与刘品存、张艳洁实为借贷关系，不是买卖关系。在一审审理阶段，上诉人向一审法院提交了2014年11月12日上诉人与刘品存、张艳洁签订的买卖合同，约定刘品存、张艳洁将2014年9月10日购买的遵化市新梦想家园门市1套、小门市2套、住宅5户原价值2669272元，以100万元转让给王志民。2014年11月13日王志民通过银行转账给付刘品存97万元。因此答辩人认为：1.2014年9月10日张艳洁以2669272元购买涉案房产，是为了取得步案房产的所有权。在购买后仅仅两个月的时间即2014年11月12日将涉案房产以100万元转让给上诉人王志民，显然不符合市场规律，也不符合客观实际。张艳洁在2014年9月10日购得涉案房产，主观上应该认识涉案房产物有所值，但是在仅仅两个月后就将原价2669272元的房产以100万元转让给上诉王志民，价格降低了1669272元，仅是原价款的37%多一点。所以答辩人认为在如此短的时间，且以原价款37%价款转让涉案房产显然是虚假的。2.上诉人提交的2014年11月12日上诉人与刘品存、张艳洁签订的买卖合同不是张艳洁的真实意思表示。一审审理阶段，通过上诉人提交的2014年11月12日上诉人与刘品存、张艳洁签订的买卖合同上“张艳洁”，通过司法鉴定不是本人签字、摁印。所以买卖合同不是张艳洁本人的真实意思表示。3.2014年11月12日上诉人与刘品存、张艳洁签订的买卖合同实为借款担保。2014年11月13日上诉人通过银行转账给付刘品存97万元，扣除了借款100万元当月的利息3万元，即“砍头息”。同时买卖合同约定张艳洁、刘品存对涉案房产有回赎权。因此答辩人认为根据上述事实，王志民与刘品存、张艳洁之间符合民问借贷关系的法律特征，不是买卖关系。4.2014年11月12日上诉人与刘品存、张艳洁签订的买卖合同应属无效。上诉人明知涉案房产是张艳洁在2014年9月10日以2669272元购买，却与刘品存、张艳洁恶意串通，损害债权人合法权益，根据合同法52条规定，应属无效。5.上诉人与刘品存、张艳洁没有实际交接涉案房产。涉案房产没有任何合法手续，即使上诉人强行占有了涉案房产，也不能视为上诉人占有涉案房产。基于上述事实和理由，请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 刘品存、张艳洁未出具答辩意见。 王志民向一审法院起诉请求：依法撤销（2019）冀0281执异48号执行裁定书；立即中止执行（2019）冀0281民初1682号之一民事裁定书，对遵化市东旧寨镇新梦想家园第一栋临街门市的两层商业楼、纯一层北向23号、24号门市予以解封；依法确认原告系遵化市东旧寨镇新梦想家园第一栋临街门市的两层商业楼、纯一层北向23号、24号门市的所有权人。 一审法院认定事实：王志强与刘品存、张艳洁民间借贷纠纷一案中，该院于2019年4月9日作出（2019）冀0281民初1682号之一民事裁定，将被申请人刘品存、张艳洁在金融机构的存款或等价值的财产予以查封（或扣押、冻结），金额以288万元为限，查封（或扣押、冻结）期限详见协助执行通知书。 2019年4月17日，该院作出（2019）冀0281民初1682号之一查封公告，主要内容为：查封张艳洁位于遵化市临街门市两层商业楼，纯一层北向23号、24号门市。王志民不服，向该院提出书面异议，该院于2019年5月16日，做出（2019）冀0281执异48号执行裁定，驳回王志民的执行异议请求。 另查明，2014年9月10日，出卖方为遵化市村民委员会、遵化市东旧寨镇新梦想家园筹建处，买受人为张艳洁，双方签订房屋买卖合同8份，涉及5套住宅、3套门市。2014年9月8日收款人为王旭东，交款人为张艳洁，收据7张，2014年9月10日收款人为王旭东，交款人为张艳洁，收据8张，总金额为2669272元。2014年10月30日，刘品存、张艳洁出具借条，主要内容为借王旭东现金236.9万元，本款项在2014年11月20日前还清，该款如到期未还清房屋产权归王旭东。2014年11月12日，买受方为王志民，出卖方为刘品存、张艳洁，将位于户售价100万元，出卖方6个月内有本合同解除权即在2015年6月30日前将收到的100万元房款退给买受人，即可解除协议。此房如需过户，双方如果认可，王旭东负责过户。刘品存签字并代张艳洁签字（王志民主张该合同上张艳洁处手印为张艳洁本人向按，经司法鉴定合同首页张艳洁名字指印不是张艳洁所捺印，无法判断尾页张艳洁名字处指印是否张艳洁所捺印），王志民签字，王旭东签字并注明同意负责过户，时间注明2014年11月13日。2014年11月13日，王志民通过银行转给刘品存现金97万元。同日，刘品存出具收条，主要内容为收到东旧寨新梦想家园100万元（王志民）。2014年10月30日，刘品存出具证明，主要内容为张艳洁旧寨新梦想家园房款收据丢失，特此证明，刘品存代张艳洁签字。2014年11月3号（应为13）刘品存、张艳洁与王志民签订了房产买卖合同，现王志民已交清房款，二人同意进行过户，王旭东负责为王志民办理房产过户手续，四人签字：刘品存、张艳洁、王志民、王旭东。刘品存代张艳洁签字。 再查明，2015年3月3日，张艳洁从朱国宏处借款288万元（银行转款），张艳洁用遵化市东旧寨镇新梦想家园5套住宅、3套门市抵押，张艳洁出具了借条，并将购房收据原件交给了朱国宏。2015年2月14日，王志民经银行给王旭东转款50万元，另王志民交清了5套住宅、3套门市的物业费等，领取了房屋钥匙，王志民持有其为买受人及张艳洁为买受人的5套住宅、3套门市的房屋买卖合同，其持有的自己为买受人的房屋买卖合同中未注明签订合同日期。2016年10月17日，王志民为申请人，申请注册了遵化市东旧寨镇华润万家超市，并领取了营业执照，经营场所为遵化市，工商档案中的存有买受人为王志民，出卖人为遵化市村民委员会、遵化市东旧寨镇新梦想家园筹建处的房屋买卖合同。2018年9月8日，王志强与朱国宏达成债权转让协议，双方约定朱国宏将刘品存、张艳洁拖欠的债权288万元及2018年7月3日以后的利息转让给王志强，抵顶朱国宏拖欠王志强的借款本息。2019年5月9日，本院作出（2019）冀0281民初1682号民事调解书，主要内容为由刘品存、张艳洁于2019年8月9日前连带偿还王志强欠款288万元及利息（利息按月息2%计算，自2018年7月3日起至借款还清之日止）。 一审法院认为，本案属于案外人异议之诉，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告王志民于2014年11月13日与刘品存、张艳洁签订的房屋买卖合同及当日汇款97万元，再加上原告王志民汇给王旭东的50万元及王志民所交的物业费等，不足以证明，原告已支付全部价款，其虽持有购房合同，但合同中还约定户售价100万元，出卖方6个月内有本合同解除权即在2015年6月30日前将收到的100万元房款退给买受人，即可解除协议，据此，王志民虽在法院查封前实际占有案涉房屋，但其仍对查封的案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。执行处置该财产时应保留原告应有的份额。原告要求确认案涉房屋归其所有，理据不足，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告王志民的诉讼请求。案件受理费13800元、鉴定费7200元，均由原告王志民负担。 本院二审期间，王志民提交如下新证据：1.2015年4月23日王志民向刘品存转款50万元的银行凭条，用于证明王志民在2015年4月23日向刘品存付购房款50万元，2.梦想家园开发商经理王旭东提供的银行流水打印件，其中一笔2014年12月18日向王旭东卡中转入的五万元是刘品存缴纳的购房款，该卡号就是刘品存的，与第一组证据王志民转款的卡号是相同的，证实该购房款就是刘品存缴纳，该房产最初的实际购房人就是刘品存并非张艳洁。王志强的质证意见是，对于证据1，50万元的转款不能证实是房款，王志民与刘品存签订的合同约定价款是100万元，已经给付97万元，再加上50万元是147万元，超出了合同价款，该证据与本案无关。据我方了解，王志民和刘品存之间还有其他债权债务关系，刘品存曾向王志民拆借了其他款项，我们认为这50万元是刘品存或张艳洁向王志民的其他借款。证据2，没有加盖银行印章，也没有持卡人的姓名，没有资金流向，不能证实上诉人的主张。本院认为，房屋买卖合同是判断买受人的依据，以上证据不能证明刘品存是实际购房人。 王志强提交新证据，房屋抵押协议书一份和借据一张，用于证明2015年3月3日向朱国宏借款288万元曾将涉案房产抵押给朱国宏，双方并签署抵押协议书，张艳洁将涉案房产转让王志民不是其真实意思表示。王志民的质证意见是：1.该房屋抵押协议书不具有真实性，保证人刘品存明确知道该房产已转让给王志民抵顶偿还刘品存欠王志民的借款及利息；2.抵押行为未经登记不产生法律效力，抵押权未设立。故该份证据不能证明被上诉人的证明目的。本院认为，以上证据与本案无关。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，王志民非遵化市村民，案涉房产位于遵化市，案涉房产所占土地系该村村集体土地。 本院认为，王志民对被查封的案涉房产主张享有足以排除强制执行的民事权益，应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，该规定首先要求案外人在法院查封前应针对案涉房产签订合法有效的书面买卖合同。本案中王志民提交了四份房屋买卖合同，一份是2014年11月12日王志民与刘品存签订的《房屋买卖合同》，该合同经司法鉴定，不能判断是张艳洁本人捺印，结合张艳洁在一审中的陈述，该合同不能认定为是张艳洁的真实意思表示。因张艳洁是案涉房产的买受人，仅有刘品存的签字，该《房屋买卖合同》欠缺效力。关于王志民与遵化市村民委员会、遵化市东旧寨镇新梦想家园筹建处签订的三份《房屋买卖合同》，案涉房产建设于集体所有土地之上，缺少合法的规划审批手续和预售许可证，即通常所说的小产权房。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员基于特定身份所享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，王志民亦非该村村民，该《房屋买卖合同》内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律、行政法规的强制性规定，不属于合法有效的书面买卖合同。综上所述，王志民的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，王志民对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。但现有证据证明王志民针对案涉房产支付了部分购房款，一审法院关于执行处置时应保留王志民相关份额的观点正确。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王志民的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由王志民负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 柳 审判员 周 欣 审判员 刘玉秋 二〇二〇年六月二十九日 书记员 刘 月 ——