文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终922号上诉人（原审原告）：扬州明发浴室，住所地扬州市广陵区运河东路420号。投资人：姚凤萍，女，1967年12月5日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：常海山，江苏唯是律师事务所律师。委托诉讼代理人：常涵文，江苏唯是律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘勇，男，1966年7月18日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：梁文庆，男，1967年12月29日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：刘昌荣，男，1965年12月22日出生，汉族，住扬州市广陵区。被上诉人（原审被告）：刘兆存，男，1952年5月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。上诉人扬州明发浴室（以下简称明发浴室）因与被上诉人刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初5332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。明发浴室上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认案外人扬州市建业房屋征收服务有限公司（以下简称建业公司）因拆迁扬州市广陵区运河东路420号明发浴室与刘勇所签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议》，给予刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存四人的拆迁补偿款523万元中1879761.84元归明发浴室享有，刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存各给付明发浴室469940.46元；2.判令刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存共同负担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误、实体判决错误。一、本案不是被拆迁人与拆迁人之间的纠纷，故不应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条。明发浴室承租了刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存合伙建设的房屋，并在承租经营过程中加建了部分房屋。包括案涉房屋在内的国有土地经扬州市广陵区人民政府决定征用，房屋被拆迁，拆迁人己与刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，给予相应的补偿。明发浴室是房屋承租人、部分违建房屋的建设人，刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存获得的补偿中包含了明发浴室应当获得的合理份额，明发浴室向一审法院提起本案之诉，并无不妥。二、一审判决认为明发浴室应当基于房屋租赁关系，主张损失赔偿等其他形式的违约责任，认定明发浴室没有基于此点，而径行就征收补偿款主张权利无法律依据，此种认定亦无道理。即使该说法成立，一审法院在审理中并未向明发浴室释明。三、明发浴室的诉讼请求不仅有事实依据，也有法律依据。双方存在房屋租赁合同关系，明发浴室是用益物权人。《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定：“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”第四十二条第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。案涉的《房屋拆迁补偿安置协议》，拆迁人给予刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存的补偿中包括了应当由作为用益物权人的明发浴室获得的补偿，明发浴室诉请确认给予刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存的补偿中所包含的明发浴室应获得的金额，并由刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存给付明发浴室既有事实依据、也有法律依据，诉请并无不当。四、依据公平原则，明发浴室的诉讼请求也应得到支持。案涉房屋被拆迁，作为不动产的实际所有权人的刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存，和作为用益物权人、部分违章建筑的实际建设人的明发浴室，相互之间理应遵循公平原则合理分配拆迁补偿款。明发浴室应得部分包括：1.装修补偿款521607元的50%即260803.50元、停产停业一次性补助费584125.36元、搬迁补助费28761元、搬迁奖励费143805元、固定设施移装费8298元、锅炉设施补偿42000元、水箱补偿3万元、暖气散热片补偿10万元、消防设施补偿6万元、电力系统、地下线路及电房补偿33000元，计1563473.04元。2.明发浴室加建的违章建筑补偿款272680.18元。3.后增加的补偿款88万元中，明发浴室应按比例分获316288.80元（1563473.04元÷435万元×88万元）。刘勇辩称，1.明发浴室与刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存之间没有直接关系，承包协议是梁文庆与刘勇签订的，姚凤萍与梁文庆是夫妻关系，其私下签订合同与四人合伙无关。姚凤萍与梁文庆之间的承包协议不在本案处理范围。2.刘勇与梁文庆签订的承包协议约定，土建、装潢归刘勇所有，梁文庆没有任何理由毁坏和拆除，但梁文庆接手后把浴室严重破坏；协议约定，改变浴室的结构需要通知刘勇，但梁文庆没有通知；协议约定，国家政府拆迁梁文庆无条件服从。3.刘勇与梁文庆于2009年4月8日签订承包协议时，房屋现状梁文庆都清楚，如果不是这种现状，不会是这个低廉的价格。4.2018年6月8日刘兆存、刘勇、梁文庆、刘昌荣（刘昌荣由刘兆存全权代理）在建业公司签订了拆迁补偿分配协议，其中有湾头镇的政府人员参加，拆迁谈了半年，作为补偿，给刘勇个人5万元，刘勇说再让利2万元给梁文庆。刘兆存辩称：四人合伙与明发浴室无任何关系，刘勇代表四人合伙作为甲方与梁文庆签合同，约定国家拆迁梁文庆无条件服从。2018年6月8日已签订拆迁分配协议，明确约定了每人分配多少钱，明发浴室起诉缺乏依据。刘昌荣辩称，同刘勇、刘兆存的意见。梁文庆辩称，租赁房屋并不代表经营，应当谁经营谁受益。明发浴室不是原来的扬州市广陵区交运浴室（以下简称交运浴室），交运浴室因为经营不善早就倒闭了。同意明发浴室的意见。明发浴室向一审法院起诉请求：确认建业公司因拆迁扬州市广陵区运河东路420号明发浴室与刘勇签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议》给予刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存四人的拆迁补偿款523万元中的1879761.84元归明发浴室所有,由刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存各给付明发浴室469940.46元。一审法院认定事实：扬州市为独立大院，里面有交运驾校、仓库、宿舍等建筑。2000年3月18日，顾某、姚某、梁文庆、刘勇签订股份合作制企业协议书，拟建“食品城休闲中心”。2000年5月1日，刘勇与扬州市郊区运输总公司签订场地租赁协议书，在乙方签名处，还加盖了“扬州市郊区交运浴室”印章。2000年12月5日，集体所有制（股份合作制）企业“扬州市郊区交运浴室”在扬州市内成立，根据工商登记资料显示，该企业有包含梁文庆、刘勇在内的八位出资人，法定代表人为刘勇，但“扬州市郊区交运浴室”的房屋实际由刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存出资建造，建房时未办理审批手续，至今亦未能领取产权证书。“扬州市郊区交运浴室”于2002年6月5日变更为“扬州市广陵区交运浴室”，于2006年12月22日被核准吊销。2009年4月8日，刘勇与梁文庆签订承包协议，约定将位于食品城东侧浴室交由梁文庆全权经营管理。协议约定：甲方（刘勇）将浴室交由乙方（梁文庆）全权经营管理，承包时间自2009年6月1日至2017年5月30日，承包金每年8万元，土地租金由梁文庆承担，承包期内的各种行业经营证照、规费由梁文庆负责。双方还约定，承包期间若遇拆迁，原有装修赔偿归甲方、新土建部分的装修赔偿归乙方，原有建筑及装修由乙方改造部分的损失，在拆迁中补偿给甲方。2009年6月22日，由梁文庆的妻子姚凤萍作为投资人，在该场所开办了个人独资企业“明发浴室”，为办理工商登记，梁文庆、姚凤萍签订了“经营场所租赁合同”，期限同前述刘勇和梁文庆的协议约定。明发浴室由梁文庆、姚凤萍共同经营，梁文庆陈述：“我本来就是交运浴室的股东，没有以我的名义经营浴室，是因为避免纠缠不清。”2016年9月12日，扬州市广陵区人民政府发布公告，对“大桥食品城B地块”国有土地上的房屋实施征收，2017年3月27日,征收实施单位扬州市广陵区湾头镇人民政府（以下简称湾头镇政府）与刘勇签订补偿协议，确定给予浴室经营范围内的拆迁补偿款435万元，后增补88万元，合计523万元。2018年6月8日，刘勇、梁文庆、刘兆存（同时代表刘昌荣）签订了分配拆迁补偿款的协议，针对523万元补偿款进行了协商，注明交运浴室的所有补偿事宜全部结算，协议约定，刘勇得1353500元、梁文庆得1305500元、刘兆存和刘昌荣各得1285500元。协议签订后，刘勇从拆迁单位领取111万元、梁文庆领取108万元、刘兆存和刘昌荣各领取108万元，另有88万元目前尚未实际分配。一审法院认为：姚凤萍及其丈夫梁文庆共同经营的明发浴室系从“刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存”合伙体处承租房屋，而后独立经营，故明发浴室对于被拆迁房屋的来讲，仅为该房屋的承租人而非产权人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，在征收国有土地上单位、个人的房屋时，给予公平补偿的对象是被征收房屋所有权人；而在征收非住宅房屋中的生产、经营用房时，对因征收房屋造成停产停业损失的货币补偿，一般包含设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用，设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用，为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用，生产、经营证照的重新办理或变更的费用，因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用等内容。根据我国民法总则以及合同法规定，房屋征收事件并不属于不可抗力的情形，而是属于合同法第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，在此情况下，明发浴室、刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存继续履行租赁合同存在事实上的不可能，刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存得以免于继续履行责任承担，但对于明发浴室主张经营期间进行加建等事实，从而应获得相关款项的请求，也应当基于与刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存之间的房屋租赁关系，依法主张损失赔偿等其他形式的违约责任。故明发浴室在本案中径行就征收补偿款主张权利，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回明发浴室的诉讼请求。案件受理费21718元，由明发浴室负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实正确，本院予以确认。另查明，2017年3月27日,湾头镇政府与刘勇签订的补偿协议约定的补偿款明细表记载，其中6、7、8、9号房屋面积合计260.69平方米，评估价合计147394.69元，房屋重置价增加0.85倍补偿，合计补偿款272680.18元。一审中，明发浴室认可，案涉房屋系2017年6月22日被拆除。又查明，一审中，明发浴室为证实6、7、8、9号房屋合计260.69平方米系其所建，提交了原交运浴室的施工图、2017年3月拆迁单位委托评估单位评估时所附房屋平面图，并申请数名参与建房的证人到庭作证，刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存对上述证据的真实性无异议。明发浴室未能提交关于装修损失、搬迁损失、停产停业损失的证据。依据明发浴室提交的证据，本院对于明发浴室主张的拆迁单位委托评估单位评估时所附房屋平面图标注的6、7、8、9房屋是明发浴室所建的事实予以确认。二审争议焦点为：明发浴室要求确认刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存应获取的部分拆迁补偿款中的1879761.84元归明发浴室所有,由刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存各给付明发浴室469940.46元，是否应当支持？本院认为，2009年4月8日，刘勇代表四人合伙与梁文庆签订的浴室承包协议，虽然名为承包协议，但签订协议时原交运浴室已被吊销营业执照，并无“浴室”可供承包，故该协议的性质实为房屋租赁合同，双方协议约定的承包金实为房屋租金。梁文庆承租案涉房屋后与其妻姚凤萍共同经营明发浴室，故实际租赁主体是明发浴室。明发浴室现主张分配案涉房屋的拆迁利益，应当依据法律规定以及刘勇代表四人合伙与梁文庆签订的房屋租赁合同的约定主张权利。依据有关规定，租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理，没有约定的则分析具体情况处理。本案中，刘勇代表四人合伙与梁文庆签订的房屋租赁合同于2017年5月30日到期，虽然拆迁补偿协议于2017年3月27日签订，但房屋实际于2017年6月22日才被拆除，房屋被拆时房屋租赁合同期限已经届满。对于明发浴室主张分配的拆迁补偿款，分析如下：其一，关于装修补偿260803.50元、停产停业一次性补助费584125.36元、搬迁补助费28761.00元、搬迁奖励费143805.00元、固定设施移装费8298元、锅炉设施补偿42000元、水箱补偿3万元、暖气散热片补偿10万元、消防设施补偿6万元、电力系统、地下线路及电房补偿33000元，由于案涉房屋实际拆除时明发浴室的租赁期限已经届满，且明发浴室未提交损失的相应证据，明发浴室主张应分得上述补偿费用，本院不予支持。其二，刘勇代表四人合伙与梁文庆签订的房屋租赁合同约定原有装修赔偿归出租人、新土建部分的装修赔偿归承租人，该约定对于双方具有约束力。据此，明发浴室主张其承租期间所建的260.69平方米建筑物所获得的补偿款272680.18元，应归其所有，本院予以支持，该数额四舍五入为272680元。四人合伙就拆迁补偿款的分配协议约定，523万元补偿款由刘勇得1353500元、梁文庆得1305500元、刘兆存和刘昌荣各得1285500元，故四人也应按此比例向明发浴室返还补偿款，其中刘勇返还70568元、梁文庆返还68066元、刘兆存与刘昌荣各返还67023元。其三，四人合伙所获得的增加补偿款88万元，属奖励性质，系拆迁单位奖励给出租人的费用，承租人明发浴室要求在应分配的补偿款中按比例增加相应份额，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人明发浴室的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2018）苏1002民初5332号民事判决；二、扬州市建业房屋征收服务有限公司因拆迁扬州市广陵区运河东路420号明发浴室与刘勇所签订《扬州市房屋拆迁补偿安置协议》，给予刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存四人的拆迁补偿款523万元中的272680元归扬州明发浴室享有，刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存于本判决生效之日起十日内分别给付扬州明发浴室70568元、68066元、67023元、67023元。三、驳回扬州明发浴室的其他诉讼请求。一审案件受理费21718元，由刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存分别负担787.5元，扬州明发浴室负担18568元；二审案件受理费21718元，由刘勇、梁文庆、刘昌荣、刘兆存分别负担787.5元，扬州明发浴室负担18568元。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年六月十日书记员  蔡瑾文