河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终1260号 上诉人（原审被告）：河北友林房地产开发有限公司。住所地：石家庄市新华区北二环西路338号上城浩林园12号楼1单元1601室。 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：苑兰虎，河北网都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张彦君，男，1965年1月11日出生，汉族，现住安平县。 委托诉讼代理人：张钊，河北明宇律师事务所律师。 上诉人河北友林房地产开发有限公司（以下简称友林公司）与被上诉人张彦君房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省安平县人民法院（2020）冀1125民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 友林公司上诉请求撤销原审判决，改判或发回重审，依法认定本案应按照民间借贷关系进行审理，驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要事实与理由：一、本案表面上法律关系是房屋买卖合同关系，但实质是民间借贷关系（上诉人友林公司在其中的角色是担保）。一审法院案由审理上出现漏洞，致使本案重大事实（民间借贷本息共计26407902元没有银行流水）未查明，导致26407902元的不法本息，假借房屋买卖合同（以房抵债）的形式，摇身一变成了合法，直接在程序上规避了法院的审查。一审法院案由定性错误，本案的法律关系的实质是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷；从同案同判的角度看，一审法院在案由定性方面，明显同案不同判；被上诉人在诉讼中自认购房款的支付行为不是直接支付，而是通过杨扬与上诉人友林公司的债权转让而来，在此前提下一审法院未依职权主动审查债权转让合同效力问题，审判活动存在重大漏洞。二、如果根据一审法院按照房屋买卖合同关系的审判逻辑和结果，直接导致的后果是杨扬只用了不到1000万元的民间借贷的资金，直接让闫建钗和上诉人友林公司付出了高达8000万元的代价（购房人自认没有向上诉人友林公司缴纳购房款，上诉人友林公司未从其他任何方面获得其他利益）。综上所述，如果一审法院的裁判得到维持，上诉人友林公司将会因9239000元的民间借贷资金付出高达8000万元的代价，这对上诉人友林公司是无法想象的灾难和不公。为此，上诉人恳请贵院依法审查，支持上诉人的请求。 张彦君答辩称：1、一审法院所确定的案由准确无误，本案法律关系为房屋买卖合同关系，并非民间借贷法律关系；2、对于同案不同判，上述案件与本案无关，没有关联性，即使其他案件判决有错误，也不能作为本案再审的理由；3、上诉人所称的如果一审判决生效，会给其带来巨大的经济损失属于夸大事实、无中生有；4、上诉人在一审中曾经承认与杨扬之间存在借贷关系的事实，但是上诉人在上诉状中又称是“闫建钗借款，上诉人担保”，这显然是矛盾的，上诉状陈述与事实不符。上述情况更能印证我方陈述的是真实的。综上，一审判决事实清楚、证据充分、程序合法，请求贵院依法驳回上诉人的上诉。 张彦君向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告向原告交付安平县房产；二、请求依法判令被告为原告办理相应房屋产权证书；三、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年，案外人杨扬将其对被告的债权转让给原告。原、被告经协商约定原告向被告所需交纳的购房款冲抵原告通过杨扬转让得来的债权，原告又与被告达成商品房买卖合同，并在房管局办理了正规备案手续。2015年10月19日，被告向原告出具了现金全款收据，注明收到了原告交纳的位于安平县全款572887元并签订房屋认购协议书。2015年11月24日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》，11月25日到房管局办理了正规备案手续。约定原告购买的商品房位于安平县，建筑面积为156.1平方米。合同第六条第一项明确约定买受人交清总房款572887元整。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但被告至今未能向原告交付涉案房产。综上，原告多次要求被告履行合同义务未果，现依法起诉，请支持原告诉讼请求。 友林公司辩称，本案表面上法律关系是房屋买卖合同关系，但实质是民间借贷关系（友林公司在其中的角色是担保）。本案应依法按照民间借贷关系进行审理，如被答辩人不同意变更诉讼请求，应依法驳回起诉。一、本案的法律关系的实质是民间借贷纠纷而非房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。又根据最高人民法院的司法观点（最高人民法院民事审判第一庭：《是民间借贷还是商品房买卖》，载于《民事审判指导与参考》总第58辑），不签订书面的借款合同，只用签订商品房买卖合同并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如果商品房买卖合同中售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，且双方当事人的关注点集中在回购协议及其相应的违约金上，则足以证明双方之间真实的法律关系是民间借贷。首先，本案的客观事实与上述观点中阐述的借贷方式相符合，即答辩人友林公司以签订商品房买卖合同并在安平县住建局备案的方式，作为杨扬与闫建钗等人民间借贷的担保，而“购房户”吕晓轻、本案的被答辩人均是杨扬找来的指定第三方。其次，以上事实也有被答辩人在起诉状中的自认权利来源是杨扬的债权转让，而杨扬与友林公司之间的法律关系实质也为民间借贷。关于这一事实，有法院已经在相关生效判决书中采纳的《友林国际城认购书》予以证实民间借贷关系的存在。二、合同的效力是法律问题而非事实问题，被答辩人在诉讼中自认没有通过银行转账或者现金直接向友林公司支付购房款，而是通过杨扬与友林公司的债权转让而来，在此前提下，建议法院依法主动审查杨扬债权转让“合同”的效力问题。因为杨扬与友林的债权债务并不当然合法有效，被答辩人在未实际支付分文购房款的情形下，其诉讼请求应予以驳回。债权转让合同行为的效力法院应依法主动审查。最高人民法院认为，合同的效力是法律问题而非事实问题，是法院依职权认定的内容，尽管双方均认为合同有效，法院亦可认定合同无效，这并不违反法定程序。在原告起诉状中自认权利来源是基于与杨扬的“债权转让合同”的情形下，法院应依法审查债权转让合同的效力问题，以免杨扬和被答辩人恶意串通，致民间借贷本息在无银行流水及其他任何有效证据的情况下，披着“买卖合同”的外衣，规避法律的审查。三、鉴于本案涉案标的额巨大，可能涉及68套房屋，且争议较大，为节约人民法院的审判司法资源，同时为双方当事人免遭一二审及再审程序的讼累，答辩人依法请求贵院中止审理本案。由于本案的案由究竟是按照房屋买卖合同纠纷还是民间借贷进行审理等方面存在巨大争议，且答辩人主张涉案房产是为杨扬与他人的民间借贷提供的担保财产，而签订的房屋买卖合同及出具的收款收据实为该民间借贷的担保履行方式。该案与贵院已经做出的逯子龙、纪素银等房屋买卖合同纠纷案的案情是一样的，以上案件目前答辩人均已经向河北省高级人民法院申请再审。目前高院正在审查之中，高院的审查结果对本案的审理具有直接的影响。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”。本案与逯子龙、纪素银等人纠纷案，案由缘于同一合同，且交易模式均是源自于杨扬的民间借贷，因此本案的审理必须以河北省高级人民法院的再审审理结果为依据。为维护答辩人合法权益，答辩人特依法向贵院提出中止审理申请，请依法作出准许中止审理的相关裁定。 一审法院查明认定的事实：原告张彦君与案外人杨扬（又名杨杨）存在债权债务关系，2013年，杨扬向原告张彦君借款，2014年2月17日，杨扬向原告出具借条一份，写明：“今借现金陆拾万元整，杨杨，2014.2.17号”。杨扬与被告友林公司存在债权债务关系。因杨扬拖欠原告借款，经原告与杨扬、被告三方协商一致，由被告将其开发的友林国际城小区的房屋一套抵顶给原告，代替杨扬履行对原告张彦君所负债务。之后，原告张彦君与被告友林公司签订了房屋认购协议书，被告友林公司于2015年10月19日为原告出具了购房款收据，注明收到原告交纳的位于安平县全款572887元。2015年11月24日，原告与被告友林公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，并于2015年11月25日在安平县进行了登记备案。该商品房买卖合同约定原告购买被告安平县房屋一套。合同第六条第一项约定，买受人交清总房款572887元整；第九条约定，出卖人应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。后经原、被告协商未果，被告友林公司至今未能向原告交付上述房屋，亦没有为原告办理房屋产权证书。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，属于有效合同。该合同并非为借款合同履行提供担保，而是在被告难以清偿债务时，通过将其所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。根据本案证据，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。本案中既是杨扬对被告享有的部分债权转让给原告，同时又是杨扬将对原告负有的债务转让给被告，是三方之间三角债的抵顶。且该转让行为系三方真实意思表示，三方协商一致后，被告与原告签订了商品房买卖合同，并协助原告办理了商品房买卖合同登记备案手续。被告未按合同约定向原告交付房屋，应承担违约责任，故对于原告要求被告交付涉案房屋并协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于被告友林公司主张签订涉案房屋的商品房买卖合同是为杨扬与他人之间的民间借贷提供担保，但其未能提供相关证据予以佐证，故对被告该主张不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条的规定，判决： 被告河北友林房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将其位于安平县房屋交付原告张彦君，并协助办理房屋产权登记手续。 案件受理费9528元，减半收取计4764元，由被告河北友林房地产开发有限公司负担。 本院对一审法院查明认定的事实予以确认。二审期间双方当事人均没有提交新证据。 本院认为，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人意思自治为原则。一般而言，合同内容只要是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，即为合法有效。本案中，友林公司主张张彦君未支付相应房屋价款，而张彦君主张其系债权转让方式支付价款。根据张彦君提供的友林公司出具的房屋价款收据、合同等证据及陈述的涉案房屋购买过程，一审判决认定张彦君以债权转让方式向友林公司支付了购房款，事实清楚。虽然上诉人友林公司抗辩主张张彦君以债权转让方式取得的债权、友林公司与杨扬之间债权债务关系、杨扬与张彦君债权债务关系不真实、不合法及存在高额利息等问题其应就此承担举证责任，而友林公司未能提供有效证据证明其前述主张，应承担举证不能的法律后果。友林公司先与张彦君签订了《房屋认购协议书》并为张彦君出具了收款收据，嗣后，又与张彦君签订了《商品房买卖合同》并填写了办理商品房预售备案登记的申请表，该系列行为表明是友林公司的真实意思表示。合同签订至今四年多时间，友林公司在签订合同后，亦未申请撤销或积极主张权利提供相应证据。故商品房买卖合同合法有效不存在无效之情形，张彦君要求友林公司依照合同履行交付房产的诉讼请求应予支持，一审判决并无不当。友林公司的上诉请求没有事实及法律依据不能成立。二审中，友林公司以本案与此前已生效的判决案情相同，已向河北省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案的审理。本院认为，本案的审理不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条（五）项规定的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”中止情形，且未提交河北省高级人民法院作出的对本案继续审理产生实质影响的法律文书，故中止审理的申请应予驳回。 综上所述，上诉人友林公司的上诉主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9528元，由上诉人河北友林房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高永胜 审判员  张 晓 审判员  安 君 二〇二〇年六月二十三日 书记员  王晓娜