江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初2620号原告：金宝仓，男，1964年12月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。原告：张春风，女，1969年3月20日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：金宝仓，男，1964年12月10日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：南京嘉耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100080292559C，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路18号）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国英，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李炎，江苏法德东恒律师事务所律师。原告金宝仓、张春风与被告南京嘉耀房地产开发有限公司（简称嘉耀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告金宝仓暨原告张春风的委托诉讼代理人，被告嘉耀公司的委托诉讼代理人李国英（第一次）、李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金宝仓、张春风向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担因房屋装修问题整改维修及拖延所造成的损失36000元（即2018年10月至2019年6月期间共计9个月，4000元/月）；2.判令被告承担上述期间的物业管理费2679元（1.9元/平方米/月×141平方米×10个月）；3.判令被告承担厨房卫生间6块墙砖空鼓的维修费360元（约1.08平方米×334元/平方米）；4.判令被告承担房屋地板多处空鼓以及大面积高低落差1厘米的综合维修费16103元（其中水泥找平73平方米×55元/平方米=4015元；地板拆除及安装损耗73平方米×30%×552元/平方米=12088元）；5.判令被告承担入户门违约（即非合同约定的高级钢木防盗门）造成的损失8973元（门7323元+锁1650元）；要求被告提供入户门的产品说明书及与实际交付的该门同型号的质检报告；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2018年2月8日签订《商品房预售合同》购买被告位于栖霞区，并同时签订《委托装饰装修协议》1份。《商品房预售合同》约定，被告应当于2018年8月31日前交付商品房。后被告在此之前书面通知原告2018年8月29日交付。交房当日，被告预设强行条件，要求原告缴纳半年物业管理费及预收1000元的共摊费用，才发放钥匙并允许进入房屋验房，否则不予进行验房程序，原告被迫接受房屋验收程序。自交房当日起，原告陆续发现很多装修不符合国家标准及合同约定的问题，在收房后半年内里与被告进行多次沟通，要求按照合同约定整改、维修，达到合同约定且具备入住条件。被告一再推诿，落实不力，不能及时妥善安排进行维修，对其承诺多次未能兑现。综上，尽管原告多次主动沟通，但至今无果，原告身心疲惫，只得诉至法院，请求判如所请。被告嘉耀公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据：一、对于原告主张的各项装修问题：1.针对原告主张厨房及卫生间个别墙砖空鼓问题，被告已安排人员进行了维修施工，履行了维修义务；即使存在个别空鼓的情况，也不影响原告的实际居住，不应认定原告诉请相应维修损失的合理性；2.针对地板空鼓及高低落差问题，被告为原告安装的地板经出厂检验、现场送样检测，均为合格产品，无质量问题；对于地板高低差问题，被告已经向原告提出了维修方案，但系原告自身原因导致维修工作无法开展，因此不应认为原告诉请的合理性；3.针对入户防盗门问题，被告已为原告提供了符合协议约定的防盗门，根据南京市建筑安装工程质量检测中心2019年6月24日出具的防盗安全门检测报告，被告为原告安装的防盗安全门符合GB17565-2007标准规定的要求，是合格的安全防盗门，故原告主张被告交付的入户门不符合约定没有事实依据；即使案涉入户门存在一定的瑕疵，也不应当根据整体更换入户门的价格来计算原告的损失，应当对于入户门进行损失鉴定，以确定合理的差价补偿金额，否则与民事赔偿仅限于弥补对方的实际经济损失的原则相违背。4.针对原告主张的维修费计算标准问题，原告认为其赔偿价格系依据被告公示的E2户型装修标准进行计算，不应认可其合理性，原告无证据证明该标准与被告公示的标准一致，即便被告公示了相关的装修标准，也仅仅是作为某个特定时间点作为装修价格的参考，而房屋维修价格需要依据实际的维修支出来予以确认；综上，原告诉请被告修复或更换的装修项目无事实及法律依据，且针对原告诉请部分问题，被告已承担维修义务，不应继续承担责任。二、原告诉请被告承担因装修及整改期间无法入住的直接损失3.6万元无事实及法律依据，被告也没有提供过渡性住房或予以补偿的义务或法律依据。原告所指出的相关装修瑕疵问题均不影响案涉房屋的实际居住，且被告在接到原告反馈后已及时派遣维修人员履行了维修义务。三、原告诉请被告承担房屋整改期间物业费，无事实及法律依据，应当予以驳回。首先，在原告向被告反馈案涉房屋可能存在的瑕疵问题后，被告已经及时派遣维修人员与原告多次沟通维修事宜，且对瑕疵部分进行了修复，履行了维修义务；其次，即使是对存在的瑕疵进行修复的过程中，案涉房屋也一直处于可居住状态，无论原告是否选择居住，均与被告无关，其应当自行承担期间产生的物业费；最后，原告要求被告承担房屋瑕疵修复期间的物业费，无合同及法律依据，应当予以驳回。四、原告诉请被告承担案涉诉讼费无法律依据。综上，原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2018年2月8日，原告金宝仓、张春风（乙方、预购人）与被告嘉耀公司（甲方、预售人）签订《南京市商品房预售合同》1份，约定：甲方将位于南京市栖霞区的房屋出售给乙方，房屋为一般住宅，建筑面积141.46平方米，单价27902元/平方米，总价3947017元，甲方应于2018年8月31日之前向乙方交付房屋。合同第一条第五点约定：该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。合同附件4装饰装修及设备标准约定分户门为钢质防火门/木质防火门。同日，甲乙双方还签订《房屋装饰装修委托协议》，约定：乙方委托甲方对上述房屋进行装饰装修，并对装修内容、配置标准进行了明确，其中约定入户门为防盗门，入户门锁为YALE耶鲁牌。上述商品房预售合同、装修委托协议还对其他事项进行了约定。嘉耀公司公示的装修价格清单中入户门的价格为7323.19元。2018年8月29日，原、被告办理了房屋交接验收手续。原告收房后，陆续提出了客厅地板一块有色差、油烟机声音大且抖动、北阳台门胶条脱落、南阳台下水管上方里口脱落一块漆、次卧南一块地板破损、主卧一块地板破角、次卫大理石台面色差严重、进户门口地板胶未处理、卧室走道地板划痕、进户门门口大理石门槛断裂、主卧踢角线等多项问题，要求予以整改，嘉耀公司进行了维修整改。现原告认为厨房卫生间墙砖仍存在空鼓、房间地板存在空鼓及高低落差、入户门不符合约定等问题，嘉耀公司迟迟不予解决，双方协商解决不成，故原告于2019年4月24日向本院提起诉讼。本院另于2019年4月30日立案受理的原告夏某、魏某与被告嘉耀公司商品房预售合同纠纷一案。该案审理中，原告夏某、魏某申请对嘉耀公司交付的入户门是否符合防盗门技术标准及其标准等级进行鉴定。南京海天检测有限公司接受本院委托，听取了原、被告的陈述意见，组织了现场实物勘测，对照国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》（以下简称GB17565）分析如下：GB17565规定的防盗安全门检验项目有17项，定义为A类“不合格项类”的检验项目的技术要求除第17项电气安全性能以外，均属于强制性条款。取A类项目与案涉入户门进行对照分析，第3项永久性标记检验结果不合格。第5项钢质板材厚度因门框材料不是钢板，不适用此项技术要求。第15项锁具防盗要求因锁孔周围没有加强防护钢板，此项检验结果不合格。按照GB17565第7.4.2条关于有一项A类项目不合格，判定产品不合格的规定，案涉入户门作为防盗安全门产品不合格。针对嘉耀公司提出的异议，鉴定报告进行了分析：1.关于防盗门和门框板材材质能否采用木材的问题。GB17565第5.4.1条对防盗安全门所选用的板材材质规定可选用钢、不锈钢、钢/木、铜或其他复合材料，第5.4.3条规定其他材质的板材厚度的及允许偏差应符合相关国家或行业规定标准（参见附录A），附录A中并未列举木材材质标准，故门扇采用钢木复合形式为GB17565所允许，没有证据表明门框用木材制造符合GB17565的要求，案涉入户门门框不符合要求。2.关于铰链是否算闭锁点的问题。GB17565第5.6.2.3条对铰链有相应要求，如果铰链能够通过GB17565第5.6.2.3条规定的测试，可以计入闭锁点数、3、关于案涉入户门是否达到6个闭锁点的防盗门标准的问题。如果机械的统计案涉入户门的闭锁点数量，一共有8个闭锁点。可是，分析闭锁点如何防止门被异常开启的原理就能够明白，这样统计出的闭锁点数量与门的“抵抗一定条件下非正常开启”的能力之间缺乏相关性。案涉入户门有4个铰链，位于门扇的铰链侧。门扇上下两侧没有闭锁点。门扇开启侧的闭锁点有电子防盗锁的三个圆柱形锁舌和一个斜锁舌，门框上与锁舌对应的是不锈钢锁扣板。闭锁时三个锁舌插入同一个锁扣孔，所有的锁舌都插入同一个锁扣板。锁扣板用4颗螺钉固定在木质门框上……从受力情况看，电子防盗锁的全部锁舌其实只等效于一个闭锁点。因此，案涉入户门的等效闭锁点数相当于5个，前提是4颗螺钉的强度不劣于锁舌的强度（这不容易实现）。因此，案涉入户门达不到GB17565规定的丁级防盗门门框与门扇之间闭锁点不少于6个的技术要求。鉴定结论：案涉入户门不符合国家标准GB17565-2007《防盗安全门通用技术条件》规定的技术标准，达不到防盗安全门的最低安全等级。本院认为：原、被告签订的《南京市商品房预售合同》及《房屋装饰装修委托协议》系双方当事人真实意思表示，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告交付的房屋的入户门非防盗门，不符合合同约定，嘉耀公司应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。考虑更换入户门不利于原、被告纠纷解决，且原告主张赔偿相关费用，为有利于纠纷的解决，本院确定由嘉耀公司赔偿原告防盗门价款，数额参照嘉耀公司公示的防盗门价格7323.19元计算。两原告主张的其他装修质量问题，事实依据不充分，本院不予支持。两原告诉请嘉耀公司赔偿居住损失、物业费，因其提供的证据不足以证明被告交付的房屋严重影响其居住使用，故相关赔偿请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京嘉耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告金宝仓、张春风入户门款7323.19元；二、驳回原告金宝仓、张春风的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1419元，由原告金宝仓、张春风负担1369元，被告南京嘉耀房地产开发有限公司负担50元。被告应负担的50元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××68），逾期不缴本院将依法强制执行。原告金宝仓、张春风预缴的案件受理费中的50元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  于文艳人民陪审员  陈荣健二〇二〇年六月八日法官 助理  程 洁书 记 员  潘明珠