四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0402民初965号 原告：谢良武，男，1986年1月24日出生，汉族，户籍所在地：四川省彭州市。 委托诉讼代理人：陈俊（特别授权），四川民慷律师事务所律师，执业证号：15104201210544296。 被告：熊祥凯，男，1974年12月6日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区。 原告谢良武诉被告熊祥凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢良武及其委托诉讼代理人陈俊，被告熊祥凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢良武向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告履行《房地产买卖及居间合同》中位于攀枝花市东区过户登记义务；2.请求判令被告支付原告违约金40000元；3.请求判令被告支付原告因实现债权而产生的律师费10000元；4.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年4月5日，原被告及房产经纪方四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限公司在协商一致后签订了《房地产买卖及居间合同》，约定被告将其位于攀枝花市东区建筑面积79.93平方米，不动产登记证书号攀不动产权第0010450以总房款成交价540000元出卖给原告，被告在合同中承诺房屋权属清晰无任何争议纠纷。合同约定，原告在合同签订时支付被告定金40000元，原告需在2019年6月30日之前支付被告剩余首付款240000元，因原告公积金贷款，双方约定在2019年10月20日之前办理过户，剩余尾款220000元在原告办理公积金贷款并取得银行放款后支付给被告。如被告违约应支付原告违约金40000元，以及因违约方给守约方实现债权而产生的诉讼费、律师费等费用由违约方一并承担。合同签订后，原告按约于2019年4月5日支付被告40000元定金，并于2019年4月26日支付被告首付款280000元（其中240000元为银行转账，40000元为微信转账），后又陆续支付4000元购房款，合计支付购房款324000元，原告已全面履行了自己的合同义务。按合同约定被告应在2019年10月20日完成房屋的过户义务，经原告及房产经纪公司催告，被告至今不履行合同约定的过户义务，其行为已属违约，应当继续履行合同义务并承担违约责任。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，请求支持其诉求。 原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交并于庭审中出示了下列证据：1.《房地产买卖及居间合同》、《补充协议》、《定金收条》各一份，欲证明：2019年4月5日，原、被告及攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司经协商一致后签署了合同及补充协议，同时原告按约向被告履行支付40000元定金的交付义务。2.邮政储蓄卡明细、账户对账单、收条、微信转账记录各一份，欲证明：原告于2019年4月5日支付被告定金40000元，2019年4月26日支付被告购房首付款280000元（其中银行转账240000元，微信转账40000元），后又陆续支付4000元购房款，合计支付购房款324000元，原告已全面履行了自己的合同义务；3.催告记录一份，欲证明：安逸房产于2019年10月17日催告被告履行合同约定的房屋过户义务的事实，以及原告催告的微信聊天记录；4.通知书、邮寄凭证、签收记录、录音资料，欲证明：安逸房产于2019年10月17日催告被告履行合同约定的房屋过户义务，以及原告催告被告的微信聊天记录；原告在2020年4月22日向攀枝花市兴家房地产经纪有限公司发函撤回其委托销售房屋的事实；5.委托代理合同、律师费发票，欲证明：原告因实现本次权利而委托律师事务所产生的律师费用，根据合同约定应当由被告承担的事实；6.攀枝花市不动产登记中心查询结果，欲证明：案涉房屋已被抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花东区支行的事实。 经质证，被告认为，对证据1的真实性及证明内容均无异议。对证据2的真实性无异议，但认为4000元是按每月800元在每月1号支付的2019年11月至2020年3月共五个月的房屋租金。对证据3不认可，被告没有收到过。对证据4、5的三性及证明内容均不认可。对证据6的三性认可。 被告辩称，对原、被告签订《房地产买卖及居间合同》，以及原告已支付被告定金40000元及预付房款280000元的事实认可，但认为双方已于2019年10月达成协议解除合同，并重新约定，被告将房子买后退还原告已付房款320000元，原告居住被告的房子并从2019年11月起在每月1号支付房租800元，且一直支付至2020年3月，其后未在支付房租，也未退还房子。对原告的诉请全部不认可。 被告针对其陈述的事实向本院提交并于庭审中出示了下列证据：1.微信转款截图打印件5张，欲证明：原告从2019年11月至2020年3月，在每月1号向被告转房租800元，2020年4月之后未在支付房租；2.原、被告于2020年4月17日到攀枝花兴家房产经纪有限公司签订的《租售委托书》，欲证明：双方已经解除了之前签订的房屋买卖合同，被告再次对外出售案涉房屋，卖出后退还原告房款320000元；3.图片打印件3张，欲证明：2020年4月20日，有新的买家来看案涉房屋，原告配合并开门让买家看房。 经质证，原告认为，对证据1中转款事实认可，但此款不是租金，该证据也不能达到被告的证明目的。对证据2的真实性认可，但房屋登记表上最后一段话不是在我们签订时书写的，且在原告提交的录音资料中中介也说这段话是他们写的，与原告无关。另说明：被告在得知原告起诉后多次找原告，对原告生活和工作造成了困扰，委托书是提前写好后交原告签字，原告未完全阅读委托书，且委托书下面一段字不是原告书写，原告也不知晓，原房屋买卖合同是与安逸房地产公司签订的，兴家房地产公司不清楚当时的情况，不能作为居间方。对证据3的真实性认可，但不能证明双方已解除合同，现兴家房产已收到原告邮寄的撤销委托书。 本院结合双方当事人的举证、质证及当庭陈述，对如下事实予以确认：2019年4月5日，原告（买方）、被告（卖方）、四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司（经纪方）签订《房地产买卖及居间合同》，其中主要约定：“买卖双方通过居间方出售及购入位于攀枝花市东区的房地产，建筑面积79.93平方米，套内面积63.5平方米，不动产登记证书号：攀不动产权第0010450；该房屋转让成交价为540000元，买方须按照以下方式付款：在签署本合同时买家交定金40000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款；第二笔房款为500000元，付款方式为公积金贷款支付：过户当日内，买方将首付款320000元支付给卖方，剩余房款220000元在放款银行放款后次日由买方支付给卖方，在此期间由居间方代为托管公积金放款银行卡直到放款当日。办理公积金贷款所产生的费用由买方自行承担。买房贷款金额、利率、贷款年限。放贷时间以银行审批为准。双方于2019年10月20日之前到攀枝花市房地产管理部门办理该房屋的过户相关手续。卖方须在2019年6月30日之前负责将该房屋交予买方使用。”同日，三方签订《补充协议》，其中主要约定：“2019年4月5日定金40000元，约定在2019年6月30日之前给剩余首付款280000元，加定金总共320000元；因买方公积金贷款，约定2019年10月20日之前过户，剩余尾款220000元做公积金贷款，由银行直接放贷到卖方账户。”当日，被告收到原告支付的定金40000元并出具《定金收条》。2019年4月26日，原告通过中国邮政储蓄银行和微信方式分别向被告转款240000元、40000元。当日，被告向原告出具收到购房款280000元的《收条》一张。2019年6月30日之前，原告入住被告交付的案涉房屋。2019年11月1日、12月2日、2020年1月1日、2月1日、3月1日，原告通过微信转账方式向被告支付各800元，合计4000元。2020年3月30日，原告向本院提起诉讼。2020年4月17日，原、被告共同向攀枝花兴家房地产经纪有限公司出具《租售委托书》，载明：原、被告同意将金域阳光27栋26-3号房屋委托攀枝花兴家房地产经纪有限公司出售，在备注中载明“客户以交首付，现在双方解除约定，双方在卖此房”。2020年4月20日，攀枝花兴家房地产经纪有限公司带购房人到原告居住的案涉房屋看房。2020年4月22日，原告向攀枝花兴家房地产经纪有限公司邮寄《关于终止租售委托书的通知书》，载明：“本人现正式书面通知你公司，本人2020年4月17日在你处签订的《租售委托书》的委托关系自你公司收到本通知书时本人委托你公司的事项予以终止履行。” 另查明，位于攀枝花市东区住房系被告单独所有，该套住房在中国邮政储蓄银行股份有限公司攀枝花市东区支行办理了抵押贷款，期限为2016年7月25日至2036年7月25日。2020年3月24日，原告因与被告商品房买卖合同纠纷一案与四川民慷律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费10000元。 本院认为，对原、被告与四川省攀枝花市安逸房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖及居间合同》，原告按约支付被告定金及首付款共计320000元，以及被告已将案涉房屋交付原告的事实，双方不持异议，本院予以确认。 针对双方争议的原、被告之间的房屋买卖关系是否已协商解除？本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案中，…；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”，被告就其主张的双方所签房地产买卖合同已解除向法庭提交了《租售委托书》及图片打印件，拟证明原、被告共同委托攀枝花兴家房地产经纪有限公司出售案涉房屋并出具《租售委托书》，且在该委托书后备注“客户以交首付，现在双方解除约定，双方在卖此房”，其后攀枝花兴家房地产经纪有限公司也带购房人到案涉房屋看房，现被告提交的上述证据能够证实原被告已就房地产买卖合同的解除达成一致，即解除房地产买卖合同，双方重新委托经纪公司出售案涉房屋。故，原告基于在双方继续履行房地产买卖合同的前提条件下主张被告协助办理案涉房屋过户登记义务，并支付违约金及实现债权而产生的律师费的诉请，与本院查明认定双方所签房地产买卖合同已协商解除的事实不符，经本院释明后，原告仍坚持其诉请。因而，原告的诉请与本院查明认定的事实不符，本院全部不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下： 驳回谢良武的全部诉讼请求。 案件受理费9700元，减半收取计4850元，由谢良武负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  欧阳梅 二〇二〇年六月八日 书记员  窦薇薇