辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1154号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于天宇，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李刚，男，1964年2月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：李红霞，女，1970年6月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二被上诉人委托诉讼代理人：秦亚东，男，1981年3月25日出生，汉族，住抚顺市顺城区。二被上诉人委托诉讼代理人：王海艳，女，1975年1月11日出生，汉族，住抚顺市新抚区。上诉人抚顺德创置业有限公司因与被上诉人李刚、李红霞商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2020）辽0411民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人抚顺德创置业有限公司的委托诉讼代理人于岩、于天宇，被上诉人李刚、李红霞的委托诉讼代理人秦亚东、王海艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺德创置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：本案的一审判决认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的开始日期应为2016年9月26日。根据我国现行《民法总则》关于诉讼时效的规定，法定诉讼时效为3年。根据双方《商品房买卖合同》第九条以及补充协议第七条约定，双方违约金按日计算。被上诉人于2019年9月25日向法院提起诉讼，因此仅有2016年9月26日至2019年9月25日的违约行为尚在诉讼时效之内。故2016年9月26日之前产生的违约金因被上诉人怠于行使权利而超出诉讼时效。原一审法院在判决中以“被告未予办理房屋产权证书的情形持续发生”为由不予采信上诉人的答辩实则违背我国民事诉讼时效制度的立法宗旨。根据《第八全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）第十八条规定：“买受人请求出卖人支付预期办证的违约金从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”同时结合杜万华主编的《〈第八全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要〉理解与适用》：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于持续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可以对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”正是因为逾期办证情形具有持续性，上诉人才采取一种从被上诉人起诉之日倒退3年的方式计算诉讼时效，而非从办理产权证开始逾期的第一天（约定办证到期日）计算诉讼时效。一审法院既然认同债权的持续性，却作出与法条规定不符的判决，实属逻辑不当以致法律适用错误。二、违约金计算的截止日期应为大产权证取得之日，即2018年11月29日。一审法院在判决中以“取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证”为由未采信上诉人的答辩，实为对上诉人意思表达的误解。上诉人始终坚持与强调的是上诉人办理完成商品房初始登记（取得大产权证，即2018年11月29日）即为在办理产权证事项中完成其法定与约定的协助义务，故而主张完成商品房初始登记日期即为违约金计算的截止日期。三、被上诉人并无任何实际损失，其主张的违约金过高。上诉人已按双方约定按期交房，自交房之日起，被上诉人一直在实际占有、使用所购房屋，已实现了房屋的使用价值，上诉人并未对被上诉人享有的物权造成任何影响，且在整个庭审过程中，被上诉人并无任何证据证明上诉人逾期取得大产权证给其造成了实际损失，更不用说具体损失的大小。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二)》第二十九条的规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。被上诉人无任何实际损失，故其主张的违约金金额过高，依法不应获得支持。四、高额的违约金赔偿必将造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。上诉人成立于2011年，近十年间一直在诚信经营，为抚顺市民居住环境的改善以及为市财政收入等均有相当卓越的贡献。现因涉及与本案同类的潜在诉讼约2000余起，涉案金额约人民币3000多万元，标的额非常大，加之本项目政府欠上诉人各类款项近3亿多元，导致项目运转非常困难，如果在每个个案中都要求上诉人承担高额违约金，必将导致企业经营雪上加霜、甚至走向破产。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，依法将本案发回重审或依法改判，并降低违约金数额。李刚、李红霞辩称，一、逾期办证违约金计算起始日期的计算方式。判决书中阐述“被告未予办理房屋产权证的情形持续发生”，是指被答辩人对答辩人的债权计算数额在产权证可以办理之日起持续发生。也就是说,在产权证可以办理之前，答辩人被侵权的事实持续存在。因此,本案所涉及到的债权类型属于持续继续性债权。继续性债权诉讼时效的起算时间应该从停止被侵权之日开始计算，即2019年5月9日开始计算，所以，答辩人主张并未超过诉讼时效。根据答辩人提交的录像可以看到，2017年12月5日远洋城业委会、监督委员会和业主代表在远洋城售楼处二楼会议室内，远洋城地产负责人、项目负责人、物业公司负责人、远洋城客服负责人在社区书记和社区信访办主任的协调下召开的工作会议，会上业主已经向德创置业主张自己的权利，而项目负责人王旭在广大业主及业委会面前公开承诺，地产会对逾期办理产权证承担法定的合同责任，并给予在2018年6月30日之前启动办理产权证的程序。根据《合同法》第十条规定，口头承诺也算合同，也具有同样的法律效力，其内容也算出于双方的真实意思表示，所以企业负责人在公开场合下对业主的承诺也将写入合同，视为合同的一部分。以此说明，某某小区业主对于产权证违约之事从未停止过主张自己的权利。另，业主有之前到顺城区法院立案的证据，立案庭因为同类案件数量较多，截至今日还有上百件符合立案要求的材料一直联系德创置业协商寻求解决方案，但始终未能达成一致，所以导致包括答辩人在内的大量业主至今未予答复，迫不得已而使用普通诉讼程序，而被答辩人主张诉讼时效的计算日期是以立案日期为准倒退三年，无形中让顺城区法院立案庭牵扯进入此案，增加了立案庭的责任。违约金是对被告逾期交房的处罚方式，其在逾期交房之日才产生，是按日累计不断增长的债务，而违约金的诉讼时效功能是为了保证违约金的实现而在其无法实现时启动的。若违约金与违约金的诉讼时效同时产生，会使违约金的惩罚功能减弱，失去了违约金惩罚的原意。本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人可以任何时候主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。二、逾期办证违约金应计算至2019年5月9日书面通知之日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，买受人未能如期取得房屋权属证书作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据，而非上诉人所称的取得初始登记证书及大产权证的时间作为认定逾期办证违约金的截止时间。另外，涉案合同有“买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书”的约定，该房地产权属证书非“大产权证”。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式条款的解释。根据该规定，本案商品房买卖合同条款系上诉人德创公司提供，属于格式条款，双方当事人对格式条款理解发生争议，应当作出不利于格式条款一方的解释，即应理解为德创公司发出书面通知，买受人可以办理房产证之日即2019年5月9日。三、关于上诉人提出违约金过高的问题。合同的建立原则就是法律地位的平等，只要依法有效合同双方的权利义务就对等，违约金的计算方式为涉案合同中明确规定，且为上诉人提供的格式条款，该条款是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，依法应受到法律保护。买受人有没有实际损失并不影响买受人主张自己的权利，更何况涉案房屋多年来不能行使物权，不能对房屋抵押、转让实际上已经给买受人造成了非常大的影响。四、关于违约赔偿金会造成被上诉人经营困难、甚至企业破产。德创置业作为一家知名的房地产企业，在案件事实清晰，法律明确的情况下，依然借助《民事诉讼法》案件可上诉的漏洞持续拖延时间，作战术性反抗，为企业止损争取时间，这种行为实属浪费司法资源，浪费当事人时间的一种道德失信行为。此案件并非个案，多数涉案的维权业主为自己主张权利已获得司法认可。关于上诉人提出此开发项目和政府之间的债权、债务关系，与此案并无直接关联，如有不妥，可向政府部门提出诉讼维权。上诉人要明白一个道理，没有只赚不赔的生意，既然享受了幸福就要承担风险。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。李刚、李红霞向一审法院起诉请求：1、截止2019年5月8日，被告支付迟延办理产权证的违约金31454.5元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月16日二原告签约购买被告开发的某楼盘X号楼X单元XXX号商品房，合同编号R201400853443。被告自2014年12月18日向原告交付房屋以来，原告多次找到被告办理产权证，因被告手续未齐全等原因不符合办理产权证条件，直到2019年5月8日，被告正式下达通知可以办理产权证，故根据合同第九条，补充合同第7.2条，要求被告按照已付房款赔偿违约金，具体计算方式为：第一阶段是2014年12月18日至2015年12月17日，不计算违约金。第二阶段从2015年12月18日起至2016年12月16日，合计365天，日万分之0.1计算，665000元/100000×365天=2427.25元。第三阶段自2016年12月17日至2018年12月31日，合计745天，日万分之0.5计算，665000元/100000×745天×5=24771.25元；第四阶段自2019年1月1日至2019年5月8日，合计128天，日万分之0.5计算，665000元/100000×5=4256元，以上共计31454.5元。为维护我的合法权益，现诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。一审法院认定事实，二原告系夫妻关系，2014年11月16日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：R201400853443），约定原告购买被告开发的位于顺城区某街XX号X号X单元XXX室，建筑面积143.97平方米，房屋总价款为665000元；被告应当在2014年12月18日前将房屋交付原告使用。同时双方约定，自合同签订之日起30日内，由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿；如因出卖人的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，逾期在365日（含）之内，自约定向房屋登记结构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点一的违约金；合同签订后，原告向被告交付房款665000元。2014年11月28日，原、被告签订《“远洋城”抚顺市商品房买卖合同补充协议》，约定将原买卖合同第九条第1款变更为自合同签订之日起365日内由双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。将原买卖合同第九条第4款第（2）项调整为：逾期超过365日后，出卖人按买受人已付房款的日万分之0.5支付违约金。2014年12月18日，被告向原告交付房屋。2019年5月9日，被告向原告发出了一份《抚顺远洋城办理产权证通知书》，原告因个人原因至今未办理案涉房屋产权证。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，该法条明确规定“买受人未能如期取得房屋权属证书”作为认定出卖人承担逾期办证违约责任的法律依据。本案，原、被告双方签订了《抚顺市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，原告已按约付清全部购房款，但被告未能按约定的期限履行义务，保证原告在约定的期限内取得不动产权证书，其行为构成违约，依法承担相应的违约责任。关于违约金的起算日期一节，被告抗辩2016年8月11日前违约金诉讼时效已过的抗辩一节，因被告未予办理房屋产权证书的情形持续发生，故对被告的抗辩，本院不予采信。关于违约金的截止日期，根据上述合同约定，原告主张以被告下发书面通知办理产权证的2019年5月8日为截止日期，被告主张以2018年11月29日取得商品房初始登记的日期为截止日期。被告抗辩其在房屋初始登记办理完毕后，曾电话通知原告等业主可以办理产权证，但原告怠于办理，对此原告不予认可，被告未就其电话或其他有效方式通知原告办理产权证提供相关证据予以证明，且取得房屋初始登记不代表取得房屋所有权证，故对被告的抗辩本院不予采信，原告主张的2019年5月8日截止时间的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，合同及补充协议约定的以原告交纳的总房款665000元为基数，自2015年12月18日至2016年12月17日止（共计365天），按照日万分之零点一标准计算，即665000*0.1/10000*365天=2427.25元；2016年12月18日至2019年5月8日（共计871天），按照日万分之零点五标准计算,即665000*0.5/10000*871天=28960.75元，以上合计31388元。被告主张违约金过高要求予以调整，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共合国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：被告抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李刚、李红霞延迟办理房屋产权证违约金31388元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费586元，减半收取293元，由被告抚顺德创置业有限公司负担。二审中，被上诉人提交小区业主委员会与远洋城地产公司、物业公司于2017年11月30日下午召开会议的会议记录，以此证明包括李刚、李红霞在内的小区业主通过业主委员会向上诉人主张尽快办理产权证；被上诉人还提交了小区业主代表山某与一审立案庭法官的电话录音，以此证明本案起诉前小区业主向一审法院咨询过逾期办证违约金起诉问题，一审法院立案庭法官电话中答复业主代表山某产权证下来之后再计算违约金，诉讼时效不超过。上诉人对该录音证据的真实性、关联性、合法性均提出异议，并且主张业主山某向一审法院起诉的意思不能代表李刚、李红霞也向一审法院提起过诉讼；上诉人对会议记录的证据真实性提出质疑，认为该会议记录不是原件，且不能证明是具体是哪一个业主向上诉人主张过办证的相关问题，此证据不能起到中断诉讼时效的作用。另查明：本案是某某小区业主诉请抚顺德创置业有限公司给付逾期办证违约金系列案件之一。2019年，王海艳、秦亚东、山某等业主诉讼抚顺德创置业有限公司给付逾期办证违约金的案件，经一审和本院二审审理，本院作出系列生效判决。抚顺德创置业有限公司不服本院作出的生效判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出驳回抚顺德创置业有限公司再审申请的民事裁定书。综合二审中当事人提交的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人的诉请是否超过诉讼时效？二、一审计算的违约金是否正确？三、被上诉人主张的违约金是否过高？违约金是否应予调整？关于焦点一，依照法律规定，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效中断情形包括提起诉讼或仲裁、权利人主张权利、义务人同意履行义务……。本案中，被上诉人提交了作为业主代表的业主委员会与远洋城地产公司、物业公司于2017年11月30日召开会议的会议记录，据此证明包括李刚、李红霞在内的小区业主通过业主委员会向上诉人主张尽快办理产权证。被上诉人一审中提交了此次会议的视频，二审中提交了此次会议的会议记录，上诉人虽否认该会议真实性，但未提交相反证据推翻此证，故上诉人的此节抗辩本院不予采纳。根据此次会议记录内容，上诉人明确答复业主尽快办理产权证，并承诺于2018年6月30日之前启动办证，上诉人在该会议中的承诺应视为其对小区全体业主作出的承诺，而不仅仅是对业主委员会作出的承诺。因上诉人在此次会议中作出同意履行办证义务的意思表示，因此上诉人的承诺构成诉讼时效中断事由。此外，在本案起诉前，小区业主代表山某曾电话向一审法院立案庭咨询如何立案，立案庭法官明确答复业主代表山某房屋产权证下来之后再计算违约金，诉讼时效不超过。本院认为，本案是诸多小区业主起诉要求抚顺德创置业有限公司给付业主逾期办证违约金的案件之一，小区业主利益相关，诉求相同，一审法院立案庭对业主山某的答复应视为对全体有此类诉求的业主均适用。综上，上诉人以李刚、李红霞没有在3年诉讼时效期间内向一审法院提起诉请，李刚、李红霞在本案的部分诉请超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采信。关于焦点二，按照双方的合同约定和法律规定，上诉人抚顺德创置业有限公司逾期为被上诉人李刚、李红霞办理房屋产权证应承担给付违约金的民事责任。上诉人认可给付被上诉人逾期办证违约金，但提出违约金计算的截止日期应为上诉人取得大产权证的日期即2018年11月29日，李刚、李红霞主张违约金计算的截止日期应为上诉人通知小区业主可以办证的时间即2019年5月8日。本院认为，本院对上诉人的此节诉请在此前数件关联案件中已作出认定，即上诉人于2018年11月29日取得大产权证不能视为业主取得房屋权属证书，因此不能以2018年11月29日上诉人取得大产权证的时间作为计算违约金的截止时间。上诉人对本院生效判决不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院作出驳回其再审申请的民事裁定书，民事裁定书中已明确论述不能以上诉人取得大产权证的时间作为违约金计算的截止日期。综上，上诉人在本案中仍主张以2018年11月29日计算违约金的截止日期，本院无法支持。关于焦点三，案涉合同及补充协议均为上诉人制作的格式合同，上诉人作为专业从事房地产行业的企业应对其是否能够如约办证有足够预期，对于逾期办证如何约定违约金也有足够考量，即对于违约金条款约定上诉人比业主更具有专业性，现由于上诉人自身问题导致办理房屋产权证逾期，上诉人应当按照其在合同中承诺向业主支付违约金。上诉人主张被上诉人没有实际损失，合同约定违约金过高应提交充分证据，现除其口头陈述外上诉人并没有提交相应证据予以佐证，故本院对其此节诉请亦无法采纳。综上所述，上诉人抚顺德创置业有限公司上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费441元，由上诉人抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 张庆敏二〇二〇年六月十八日书记员 王 琪