湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1070号上诉人（原审原告）：长沙星沙沪农商行股份有限公司，住所地湖南省长沙县星沙镇南山路2号尚都花园城8栋。法定代表人：周安新，董事长。委托诉讼代理人：李卓，男，1987年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。被上诉人（原审被告）：肖湘祁，男，1977年1月23日出生,汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：刘天沛，湖南鸿锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南民生投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601房。法定代表人：肖湘祁。委托诉讼代理人：刘天沛，湖南鸿锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南益铭投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601房。法定代表人：廖可睿。委托诉讼代理人：韩将，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南昌正法律服务中心，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路二段338号金鹰汇大厦612房。法定代表人：廖桂华。委托诉讼代理人：韩将，湖南联合创业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈杨，湖南联合创业律师事务所律师。原审第三人：湖南阳光客运发展有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区湘湖路167号1栋301房。法定代表人：谭革命。上诉人长沙星沙沪农商行股份有限公司（以下简称星沙沪农商行）因与被上诉人肖湘祁、湖南民生投资有限公司（以下简称民生投资公司）、湖南益铭投资有限公司（以下简称益铭投资公司）、湖南昌正法律服务中心（以下简称昌正法律服务中心）、原审第三人湖南阳光客运发展有限公司（以下简称阳光客运公司）返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初9052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。星沙沪农商行上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案的诉讼费用由肖湘祁、民生投资公司、益铭投资公司、昌正法律服务中心承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，证据《房屋租赁协议书》存疑，该判决并未考虑该协议的真实日期，该租赁期限为20年，且租金在签订之日一次性付清，该协议明显与事实不符。二、一审法院事实认定错误，长沙星沙沪农商行行使返还原物请求权，即向被上诉人主张房屋所有权及使用权，并不适用买卖不破租赁的原则。综上，星沙沪农商行认为一审判决事实认定错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持星沙沪农商行的上诉请求。肖湘祁、民生投资公司共同辩称：一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确，涉案《房屋租赁协议书》真实有效，星沙沪农商行上诉事实理由不成立。（1）涉案《房屋租赁合同》为协议双方真实意思表示，肖湘祁、民生投资公司向出租人支付了相应的租金，并实际使用和控制了涉案房屋，肖湘祁、民生投资公司合法取得承租人地位；（2）涉案《房屋租赁协议书》签订时间早于《最高额抵押合同》，《最高额抵押合同》的签订不影响《房屋租赁协议书》的效力；（3）涉案《房屋租赁协议书》先后得到了益阳仲裁委、开福区法院、长沙市中院的确认，确认《房屋租赁协议书》合法有效；二、涉案房屋租赁期限尚未到期，答辩人有权继续占有和使用租赁房屋。综上，涉案《房屋租赁协议书》真实有效，肖湘祁、民生投资公司有权继续占有和使用租赁房屋，星沙沪农商行的上诉请求没有事实与法律依据，请求二审法院驳回星沙沪农商行的全部诉讼请求。益铭投资公司、昌正法律服务中心均辩称：一、益铭投资公司、昌正法律服务中心租赁涉案房屋时，审查了相关法律文书，《房屋租赁协议书》写明肖湘邦承租了涉案房屋，且享有转租权，被上诉人已尽到合理审查义务；二、益铭投资公司、昌正法律服务中心与肖湘祁之间无恶意串通，未损害他人利益，益铭投资公司、昌正法律服务中心履行了《权利义务转让书》的权利义务，益铭投资公司、昌正法律服务中心取得涉案房屋承租权为善意。三、益铭投资公司、昌正法律服务中心已支付涉案房屋租金，且已占有、适用该房屋。星沙沪农商行向一审法院提出诉讼请求：1、判令肖湘祁、民生投资公司、益铭投资公司、昌正法律服务中心立即腾空并交还位于房屋；2、判令肖湘祁、民生投资公司、益铭投资公司、昌正法律服务中心向星沙沪农商行支付占用期间的房屋使用费，按照每月50000元的标准计算（参照肖湘祁提供的商业用房租赁合同），自2017年10月24日起计算至肖湘祁、民生投资公司、益铭投资公司、昌正法律服务中心实际交还房屋之日止；现暂计算至2019年7月24日的房屋使用费为105万元。3、判令肖湘祁、民生投资公司、益铭投资公司、昌正法律服务中心承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月2日，阳光客运公司（出租方：甲方）与肖湘祁、刘振华、邓庭（承租方：乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定甲方将长沙市雨花区万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601-623号房屋出租给乙方使用，租期20年，从2014年1月2日至2034年1月1日，租金为27000元/月，乙方在起租日前一次性支付给甲方，共计2600000元，并支付押金200000元。乙方可以转租房屋，应遵守法律法规规定和物业管理制度。2014年2月18日，为向银行申请抵押贷款，阳光客运公司委托湖南欣源房地产评估咨询有限公司对其名下位于长沙市雨花区房屋进行房地产抵押价格评估，湖南欣源房地产评估咨询有限公司在现场查看后记载房屋使用状况为自用，目前空置。2014年3月21日，湖南欣源房地产评估咨询有限公司作出了房地产抵押评估报告。2014年4月11日，阳光客运公司向星沙沪农商行星沙沪农商行贷款700万，并与星沙沪农商行签订《最高额抵押合同》，以阳光客运公司名下位于提供抵押担保，并于2014年5月7日办理抵押登记，星沙沪农商行取得抵押物他项权证。2015年4月7日，因阳光客运公司不能归还借款，星沙沪农商行诉至法院，经判决生效后申请强制执行，2017年10月23日，长沙县人民法院作出（2016）湘0121执172号之二执行裁定书，裁定涉案房屋（即长沙市雨花区房屋带租拍卖）的所有权通过以物抵债方式转移至星沙沪农商行名下。2018年3月，星沙沪农商行办理了物权变更登记手续，取得涉案房屋不动产权证。2015年4月20日，肖湘祁、案外人刘振华、邓庭与阳光客运公司之间发生房屋租赁合同纠纷，肖湘祁、案外人刘振华、邓庭向益阳仲裁委员会申请仲裁，益阳仲裁委员会于2015年6月17日作出益仲裁字（2015）第18号裁决书，确认肖湘祁、刘振华、邓庭与向阳光客运公司于2014年1月2日签订的《房屋租赁协议》合法有效。2015年11月18日，星沙沪农商行向一审法院提起其与肖湘祁，案外人刘振华、邓庭及阳光客运公司确认合同无效之诉纠纷，一审法院于2016年5月16日作出民事裁定，裁定驳回星沙沪农商行起诉。星沙沪农商行不服后上诉至长沙中院，长沙中院于2017年7月27日作出民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。现星沙沪农商行向一审法院起诉要求肖湘祁、民生投资公司、益铭投资公司、昌正法律服务中心返还原物，并支付房屋使用费。2017年9月18日，肖湘祁（甲方）与案外人湖南鸿迅科技发展有限公司（乙方）签订一份《租赁协议》，约定甲方将万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601、602、611号转租给乙方经营使用，用途为办公，租期两年，从2017年10月8日到2019年10月7日止，租金为88000元／年，协议签订后，乙方于2017年9月17日向甲方交付保证金5000元，于2017年10月3日支付95000元（含20000元水电费），并向物业公司支付了空调物业费、停车费合计19440元。2017年10月30日，肖湘祁（甲方）与案外人湖南鸿迅科技发展有限公司（乙方）及益铭投资公司（丙方）签订一份《权利义务转让协议书》，约定甲方同意乙方将甲乙签订的《租赁协议》权利义务全部转让给丙方，由租赁房屋引起的所有法律纠纷，由甲方和丙方处理。甲乙丙三方签字确认。益铭投资公司通过案外人田果账户向肖湘祁支付70000元的租金，并备注为租金一年。昌正法律中心也向一审法院提交一份收条及转账凭证，证明昌正法律中心承租了肖湘祁转租的位于的房屋，并支付了从2018年10月8日至2019年10月7日期间的租金50000元，有银行流水佐证。一审庭审中，肖湘祁称阳光客运公司将万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601-623号房屋出租给肖湘祁及案外人刘振华、邓庭三人，案外人刘振华及邓庭委托肖湘祁管理上述资产。另，肖湘祁还称民生投资公司是肖湘祁投资控股的公司，肖湘祁是法定代表人，对房屋具有转租权。一审法院认为，本案焦点问题是审查是否适用买卖不破租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，涉案房屋原产权人为阳光客运公司，阳光客运公司于2014年1月2日与肖湘祁等人签订一份租期20年的租赁协议，肖湘祁等人一次性支付了租金，该租赁协议允许肖湘祁进行转租，继而肖湘祁转租给了民生投资公司、益铭投资公司及昌正法律中心使用部分涉案房屋，此外，阳光客运公司与肖湘祁等人签订的《房屋租赁协议书》已经益阳仲裁委员会作出生效裁决书确认合法效力，而涉案房屋于2014年5月7日抵押登记在星沙沪农商行名下，在执行阶段带租拍卖，涉案房屋以物抵债给星沙沪农商行，产权登记在星沙沪农商行名下。由此可见，租赁早于抵押，且星沙沪农商行在拍卖涉案房屋时已明知涉案房屋带有租赁。故星沙沪农商行通过司法竞拍取得涉案房屋所有权，原租赁合同继续有效，本案应当适用买卖不破租赁原则，肖湘祁作为承租人有权对租赁物（涉案房屋）继续享有占有、使用、收益、转租的权利。据此，对星沙沪农商行的上述诉求，一审法院予以驳回。阳光客运公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：驳回长沙星沙沪农商行股份有限公司的诉讼请求。本案受理费实收7125元，由长沙星沙沪农商行股份有限公司承担。二审中，肖湘祁、民生投资公司提交了新证据：收据两张，证明肖湘祁、民生投资公司一直在使用涉案房屋，并交纳水电费、物业费。星沙沪农商行对上述证据表示无异议。本院对上述证据认证如下：肖湘祁、民生投资公司提交的两份证据符合真实性、合法性和关联性，本院予以采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为本案是否适用买卖不破租赁的规则。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据前述规定，买卖不破租赁适用的条件应当包括以下几个方面：第一，租赁合同成立并生效；第二，租赁物已经交付承租人；第三，所有权发生变动是在租赁期间；第四，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权转让给了他人。首先，本案中，阳光客运公司与肖湘祁，及案外人刘振华、邓庭于2014年1月2日就万家丽北路二段338号金鹰汇大厦601-623号房屋签订《房屋租赁协议书》，该《房屋租赁协议书》已被益阳仲裁委员会作出的益仲裁字（2015）第18号裁决书确认合法有效，星沙沪农商行并未提交相反证据足以反驳该生效仲裁裁决书所确认的事实，因此，阳光客运公司与肖湘祁，及案外人刘振华、邓庭签订的《房屋租赁协议书》合法有效，星沙沪农商行上诉称该协议存疑的上诉理由，本院不予支持。其次，涉案房屋阳光客运公司已经交付给承租人使用，且承租人已将租赁物转租给他人，星沙沪农商行以以物抵债方式取得涉案房屋所有权的时间为2018年3月，涉案房屋的所有权变动是在租赁期间，因此，本案适用买卖不破租赁的规则，前述《房屋租赁协议书》的效力不因租赁物所有权人的变动而受影响，承租人仍可依据该协议使用租赁物，星沙沪农商行称其行使返还原物请求权的不适用买卖不破租赁的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人长沙星沙沪农商行股份有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14250元，由上诉人长沙星沙沪农商行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  文 芳审判员  刘 刚二〇二〇年六月十二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。