湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终716号上诉人(原审被告、反诉原告)：董守满，男，汉族，1969年4月9日出生，住湖北省麻城市，上诉人(原审被告、反诉原告)：范丹翔，女，汉族，1969年3月6日出生，住湖北省麻城市，上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：赵兵，湖北光程律师事务所律师，执业证号：14211200910153013，代理权限为特别授权。被上诉人(原审原告、反诉被告)：麻城市东盛房地产开发有限公司，住所地：湖北省麻城市金桥大道（渡槽处金桥嘉苑小区A-101栋），统一社会信用代码：91421181798780877G。法定代表人：董纯和，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师，执业证号：14211200810394576，代理权限为特别授权。上诉人董守满、范丹翔因与被上诉人麻城市东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省麻城市人民法院（2019）鄂1181民初2439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。董守满、范丹翔上诉请求：一、撤销原判；二、依法改判被上诉人依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；三、依法判决被上诉人对拆除非封闭式阳台后的房屋进行测量，并重新办理产权证；四、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实不清。2015年12月8日，麻城市人民法院作出（2015）鄂麻城民一初字第00932号民事判决书，载明东盛房地产公司在诉讼过程中为董守满、范丹翔代办涉案房屋产权登记。2016年1月12日，房管部门正式办理完毕房屋产权登记。东盛房地产公司知悉房屋登记面积与合同约定面积不一致的时间起点为2016年1月12日，主张房屋差价权利的最后截止日期为2019年1月11日，而其提起本次诉讼时间为2019年7月8日，故本案已超诉讼时效。因交付的房屋阳台为封闭式，而《商品房买卖合同》约定的房屋阳台为非封闭式，阳台栏杆为金属栏杆，平面图为虚线（非封闭），故东盛房地产公司属违约方。封闭阳台按全面积计算，非封闭阳台按一半面积计算，故因东盛房地产公司原因导致房屋登记面积增加。双方虽约定了补差价的条款，但需建立在双方守约的基础上，否则不适用。2、一审适用法律不当。本案中，违约方是东盛房地产公司，而非董守满、范丹翔，故一审适用相关法律判决后者承担违约责任不当。3、东盛房地产公司违约，董守满、范丹翔的反诉主张应予支持。东盛房地产公司辩称，其是在本次诉讼前才从房产部门复印出本案房产证，并知悉房屋登记面积与合同约定面积不一致，故主张本案房屋差价并未超过诉讼时效。东盛房地产公司交付房屋符合合同约定，也符合规划设计方案，对方接收房屋后未在合理期限内提出异议，故其未违约。拆除封闭阳台，违背规划设计方案。因重新测量房屋面积、办理产权证明，属房管部门法定职责，亦不属东盛房地产公司能够履行的义务，故请求驳回董守满、范丹翔的上诉请求。东盛房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令董守满、范丹翔向支付购房款13177.98元；2、判令董守满、范丹翔承担本案诉讼费用。董守满、范丹翔向一审法院提出反诉请求：1、判决东盛房地产公司依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；2、判决东盛房地产公司对拆除封闭式阳台后的房屋进行测量，并重新办理产权证；3、由东盛房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：东盛房地产公司与董守满、范丹翔于2013年4月24日签订商品房买卖合同约定：董守满、范丹翔购买由东盛房地产公司开发的麻城杜鹃国际广场1幢A单元7层702号商品房，合同约定面积为113．86㎡，每平方米单价3477．04元。如果合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方应当按照成交单价，多退少补。该商品房阳台是（封闭式）（非封闭式），在（非封闭式）选项有手工“√”勾选。合同后面附的A座四—十四房产平面图阳台4．2m×1．5m以虚线标注，合同附件三载明阳台：金属栏杆扶手。合同签订后，董守满、范丹翔以首付款加银行按揭的方式给付了购房款，东盛房地产公司于2014年8月向董守满、范丹翔交付了房屋。麻城市房产管理局于2016年1月12日为董守满、范丹翔办理了房屋所有权证书（麻城市房权证南湖字第××号），登记面积为117．65㎡，所附平面图阳台4．2m×1．5m以实线标注。东盛房地产公司以房屋面积超过合同约定面积3．79㎡为由要求董守满、范丹翔应补交购房款13177．98元（3．79㎡×3477．04元／㎡）而诉至一审法院。董守满、范丹翔则认为按照双方合同约定，阳台为非封闭式，而东盛房地产公司交付的却是封闭式阳台，交付的房屋阳台与合同约定不一致从而导致面积增加，不同意支付增加面积的差价。同时向一审法院提出反诉诉讼请求：1、要求东盛房地产公司依照《商品房买卖合同》约定交付房屋，拆除封闭式阳台；2、要求东盛房地产公司对拆除封闭式阳台后的房屋进行测量，并重新办理产权证；3、要求东盛房地产公司承担本案的诉讼费用。为查明案件事实，一审法院依职权调取了涉案房屋所在楼盘的平面规划设计图，该图由湖北高诚建筑设计院有限公司于2011年12月制作。该设计图与同时期由麻城市规划设计院制作的立面效果图是一致的，均显示临街面阳台设计为封闭式。另查明案外人邓玮、吴海兵购买同一幢同一单元的502号房屋的购房合同关于阳台勾选的是（封闭式）。一审法院认为，东盛房地产公司与董守满、范丹翔之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效。合同约定面积与房产证的面积差为3．79㎡。董守满、范丹翔辩称面积增加是因为东盛房地产公司未经其同意擅自改变规划设计，将阳台由非封闭变成封闭而造成的，应当由东盛房地产公司自行承担损失。且东盛房地产公司向法院起诉，超过了诉讼时效。一审法院认为，阳台面积为4．2m×1．5m，即6．3㎡，按照非封闭式则面积减半为3．15㎡，而房屋面积增加了3．79㎡，说明面积误差不仅仅是阳台的封闭与否。一审法院已查明涉案房屋所在楼栋，在房屋售卖前已经制作的规划设计平面图、立面图均显示临街面阳台为封闭式。建设工程竣工后，经行政主管部门验收合格。董守满、范丹翔于2014年8月接受房屋并入住。董守满、范丹翔认为东盛房地产公司改变了规划设计，没有提交证据证实，董守满、范丹翔自2014年8月接受房屋后，亦没有就涉案房屋由原合同约定的非封闭式变更为封闭式阳台而提出异议，双方的交付与接受房屋亦是对合同就该部分约定的变更的认可，且该部分的设计规划经行政主管部门验收合格。故东盛房地产公司依照合同要求董守满、范丹翔支付房屋面积增加部分的购房款13177．98元，依法予以支持。关于诉讼时效问题，因合同约定东盛房地产公司须提供办理权属登记的相关资料，房屋系按揭贷款购买，房产证办理之后由麻城市房地产管理局保管。房产证办理当日，东盛房地产公司并不是必然知道。且合同约定“以房产证上的面积为准，当产权面积与合同约定面积存在差异的，双方应当按照成交单价，多退少补”，并没有约定债务人具体的给付时间，依照相关法律规定，东盛房地产公司起诉没有超过诉讼时效。董守满、范丹翔反诉要求东盛房地产公司拆除封闭式阳台，并重新办理产权证的诉讼请求，没有事实及法律依据，依法不予支持。遂判决：一、董守满、范丹翔于判决生效之日起十日内向东盛房地产公司支付购房款13177．98元。二、驳回董守满、范丹翔的反诉诉讼请求。二审中，董守满、范丹翔向本院提交麻城市人民法院于2015年12月8日作出的（2015）鄂麻城民一初字第00932号民事判决书复印件一份，拟证明本案房产证系东盛房地产公司代办，其应于2016年1月12日即知悉房屋合同约定面积与房产证登记面积不一致，本案已超诉讼时效。东盛房地产公司对该判决书的真实性无异议，但认为其仅代办房产证，因涉案房屋存在银行按揭，故房产证一直由房管部门保管，并未交予东盛房地产公司。东盛房地产公司在本次诉前才从房管部门复印出涉案房产证，故本案未超诉讼时效。本院认为，因双方对上述另案民事判决书的真实性均无异议，故予以认定。因（2015）鄂麻城民一初字第00932号案结案时间为2015年12月8日，而涉案房产证登记时间为2016年1月12日，且不动产物权以登记为准，故该证据达不到东盛房地产公司已于2016年1月12日即知悉涉案房屋的登记面积与合同的约定面积不一致的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明，一审认定事实属实。根据一审案卷材料另查明，本案所涉《商品房买卖合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理。……1、双方自行约定：（1）以房产证上面积为准，当产权登记面积与合同约定面积存在差异的，双方应按照成交单价，多退少补。……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人……”本院认为，依法成立的合同，对双方均具有约束力。本案中，东盛房地产公司与董守满、范丹翔所签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。根据双方的诉辩意见，本案有如下三个争议焦点：一、本案是否已超诉讼时效。当事人主张民事权利，应在法定期限内提出，逾期将丧失法律上的胜诉权。对于涉案商品房，因系预售制不动产，故合同约定面积与房产证登记面积在一定范围内出现差异属正常现象。现因房产证登记面积比合同约定面积增加3．79㎡，东盛房地产公司遂主张董守满、范丹翔应按合同约定补齐差额房款。董守满、范丹翔抗辩称东盛房地产公司在另案诉讼中曾代办本案房产证，且房管部门已于2016年1月12日颁发了房产证，故东盛房地产公司应于2016年1月12日即知悉涉案房屋的合同约定面积与房产证登记面积存在差异，主张本案差额房款已超诉讼时效。不动产物权的设立、变更、转让等，应以登记为准。涉案房屋于2016年1月12日进行确权登记时，东盛房地产公司不是该房屋的登记权利人，无法知悉登记的具体内容，且前期代办行为并不必然导致知悉后期登记内容。另一方面，董守满、范丹翔未提交其他充足证据证实东盛房地产公司已于2016年1月12日或同期即知悉涉案房屋合同约定面积与房产证登记面积不一致。所以，董守满、范丹翔关于本案已超诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。二、董守满、范丹翔是否应支付差额房款。董守满、范丹翔称《商品房买卖合同》第三条及附件均已约定涉案房屋阳台为非封闭式、附金属栏杆，且平面图标示为虚线（非封闭式），而东盛房地产公司交付房屋阳台为封闭式，故后者违约。因封闭式阳台按全面积计算，非封闭式阳台按一半面积计算，故涉案房屋面积增加系东盛房地产公司违约行为造成，其无权依照多退少补合同条款主张差额房款。经审查，一审法院已依职权至当地房管部门调取涉案楼盘的规划设计平面图、立面图，均证实临街面阳台为封闭式，故东盛房地产公司交付封闭式阳台的房屋并未更改规划设计，不构成根本违约。涉案阳台，按封闭式则面积为6.30㎡（4.20m×1.50m），按非封闭式则面积减半为3.15㎡，而房屋面积实际增加3.79㎡，故房屋面积增加不全因阳台封闭与否造成。据此，东盛房地产公司有权依照合同约定向房屋买受人董守满、范丹翔主张差额房款。三、董守满、范丹翔反诉诉求应否予以支持。董守满、范丹翔反诉称东盛房地产公司交付房屋不符合合同约定，要求后者拆除封闭阳台、重新测量、重新办证。本院认为，对于本案实际交付的房屋，仅存在一个阳台的封闭与否与合同约定不一致，但其它主体结构方面未更改规划设计，且已通过竣工验收，并办理完毕产权登记，故并不构成重大违约，董守满、范丹翔要求拆除封闭阳台无事实与法律依据，应不予支持。未支持拆除封闭阳台的请求，则重新测量、重新办证诉求无前提和基础，且测量、办证系有关部门的法定职权，故本院对该两项诉求亦不予支持。综上所述，董守满、范丹翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费193元，由董守满、范丹翔负担。本判决为终审判决。审判长 杨 华审判员 刘小成审判员 邱爱兵二〇二〇年六月十六日法官助理朱章勇书记员黄宁