辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3770号上诉人（原审被告）：韩威，男，1982年5月12日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：赵宇，辽宁君连律师事务所律师。委托诉讼代理人：于学超，辽宁君连律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大连恒悦房地产开发有限公司，住所地大连市中山区中南路中林园8号50室。统一社会信用代码91210200773012361G。法定代表人：迟洁，该公司总经理。委托诉讼代理人：史庆峰，该公司法务部长。原审被告：姚德权，男，1967年11月25日出生，汉族，住辽宁省大连市旅顺口区。上诉人韩威因与被上诉人大连恒悦房地产开发有限公司（以下简称“恒悦公司”）、原审被告姚德权房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2019）辽0202民初4845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩威上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回恒悦公司对韩威的诉讼请求。事实和理由：一审法院适用法律错误，片面加大了保证人的责任，应当撤销保证人的连带清偿责任。理由如下：1.一审法院以解除协议约定的租金、违约金标准均与原租赁合同一致为由，对上诉人主张的被上诉人和原审被告另行达成《解除协议书》，并对原租赁合同所做约定进行了修改这一主张不予认可，这一认定是错误的。被上诉人与原审被告在2018年9月16日就案涉租赁合同的解除签订了《解除协议书》，其中第二条第4项、第四条第1项、第3项均对原《悦泰街里房屋租赁合同》中的相关条款进行了调整，增加了承租人的合同义务和责任，也增加了上诉人作为保证人的合同责任。在该解除协议未经上诉人（保证人）同意的前提下，依据《中华人民共和国担保法》第二十四条规定，债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。（1）《悦泰街里房屋租赁合同》第四条第4.3条约定：“水、电、煤气、电话电讯、采暖费用，由乙方自行承担”，第4.8条约定：“乙方未按期缴纳4.3款项的，甲方有权优先代乙方进行缴纳，乙方除承担该费用外还需承担需要承担的违约金”。而《解除协议书》第二条第4项约定“乙方须与租赁合同解除日前结清房屋使用期间的物业费、水、电费等一切费用，否则甲方有权向乙方双倍追偿”。该条款直接改变了出租人和承租人对于违约责任的承担，以及因违约而产生的损害赔偿的计算标准。（2）《解除协议书》第四条第1项约定，乙方应当在合同解除后10日内注销工商注册登记等……逾期或拒绝办理的，乙方应当按日承担1000元违约金，直至完成全部注销手续。在原《悦泰街里房屋租赁合同》中并无此类约定，该条款是在解除协议中另行增加的承租人合同义务，也变相的增加了保证人的责任。（3）《悦泰街里房屋租赁合同》第6.6.2条约定，本合同期满或本合同无论何种原因提前终止的，乙方未按期交还的，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担违约金。而《解除协议书》第四条第3项约定，“承租人未按本协议约定日期腾退房屋，每逾期一日，向甲方支付5000元违约金，逾期超过15日，甲方有权收回房屋”。对比两条款的约定，结合案涉房屋2017年7月至2018年9月年租赁费为404,794元，日租金为1109.02元。按房屋租赁合同的约定，二倍日租金不超过2300元，而在解除协议中增加违约金至5000元，变相增加了上诉人(保证人)的保证责任。一审法院无视案件事实，未对案涉租赁合同及解除协议从法律性质上加以详细审查，做出的认定是错误的。2.一审法院以被上诉人为保障承租人的利益，拖延主张权利，以及合同解除权是被上诉人可以行使的权利，而非必须履行的义务为由，对上诉人主张被上诉人怠于行使权利，有意扩大自身损失，加大上诉人的责任的这一主张不予认可。被上诉人与原审被告所签订的《悦泰街里房屋租赁合同》以及附件中对于房屋租金的数额及支付方式，年租金为404,794元，第三年开始递增，租金按季度支付，逾期缴纳租金应承担千分之五的违约金。逾期十五日，出租方可以停水、停电等限制措施；首期支付时间为房屋交付之日（2017年7月15日），第二期交付时间为2017年11月15日（租期为2017年12月16日至2018年3月15日）。承租人在房屋交付时交付第一期租金和履约保证金，但在2017年11月15日应当交付第二期租金时没有交付租金。作为合同缔约方的被上诉人应当及时向承租人或保证人主张权利,被上诉人如及时通知上诉人或者向上诉人主张权利，上诉人为避免责任扩大或者承担违约金，可代为缴纳或采取其他办法促使承租人缴纳租金。而被上诉人对承租人逾期缴纳租金的行为置之不理，也未及时通知上诉人，放任承租人使用该房屋至2018年9月。一审法院以出租人为了保障承租人的权益，维护承租人的经营为由对出租人的行为予以解释。而这一理由却变相的增加了上诉人（保证人）的责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被上诉人不积极行使权利，恶意的扩大了自身的损失，上诉人对被上诉人因怠于行使权利而产生的损失不应承担责任。综上所述，一审法院在审理本案过程中，适用法律不当，应当依法予以改判。恒悦公司辩称，不同意韩威的上诉请求，服从一审判决。姚德权未到庭亦未提交书面答辩意见。恒悦公司向一审法院起诉请求：一、判令被告姚德权支付所欠租金303,594元、逾期违约赔偿金101,198元（即年租金25%）、自应付款之日（2018年12月31日）起逾期违约金27,348元（按年利率24%计，暂计至2019年5月15日即起诉日，共计137天）；二、判令被告韩威对被告姚德权所欠上述租金、违约金承担连带保证责任。三、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年6月30日，原告与被告姚德权签订《悦泰街里房屋租赁合同》，约定被告姚德权承租原告坐落于大连市中山区房屋，建筑面积为346.57平方米，由被告姚德权经营餐饮、会所使用，租赁期限自2017年7月16日起至2022年9月15日止。前两年每年度租金为404,794元，自第三年度起每年年租金在上一年度基础上递增5%,每租赁年度租金分四期支付，具体支付时间以租金付款明细表为准。履约保证金为67,500元。被告姚德权交清第一年第一期租金101,198元及履约保证金67,500元后，原告将房屋交付给被告姚德权使用。关于违约责任，第11.2约定，被告姚德权未按本合同约定交纳租金、物业管理费等任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项千分之五的违约金。第11.5约定，凡是因被告姚德权违反本合同导致本合同解除或终止的，除履约保证金和剩余租金不予退还外，被告姚德权应当向原告承担相当于合同解除或终止当年年租金25%的违约赔偿金。同日，被告韩威向原告出具《履约担保函》，同意为被告姚德权在承租期限内履约承担连带担保责任，如承租人未按合同约定交纳租金、保证金、物业费、水电费、违约金及赔偿金等合同约定的任何一项费用或因违反约定及法律规定造成原告经济损失的（包括原告维权所发生的诉讼费、保全费、鉴定费、律师费等一切费用），本人愿意承担连带保证责任，直至全部债务履行完毕。上述合同签订后，被告姚德权依约向原告支付了第一年第一期租金101,198元及履约保证金67,500元，原告将案涉房屋交付被告姚德权使用。2018年9月16日，原告与被告姚德权签订《〈房屋租赁合同〉解除协议书》，约定双方同意自2018年9月16日起解除签署的《悦泰街里房屋租赁合同》，被告姚德权同意于2018年10月10日腾退租赁房屋，将房屋交付于原告。双方确定，截止租赁合同解除之日，被告姚德权应缴纳租金303,594元（即2017年12月16日至2018年9月15日期间租金），被告姚德权承诺以上费用在2018年12月31日前交纳。如被告姚德权未按期交纳租金，则愿意按租赁合同约定的应付租金之日起按日承担年租金千分之五的违约金，直至实际偿还之日止。对于被告姚德权已缴纳的保证金67,500元，原告不予退还，被告姚德权同意且无异议。若被告姚德权未能按本协议约定交纳拖欠的租金303,594元，则原告将向被告姚德权主张原合同11.5条约定收取违约赔偿金。此后，被告姚德权未能依照上述解除协议向原告支付欠付的租金，虽经原告催要，至今未予支付。一审法院认为，原告与被告姚德权签订的《悦泰街里房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉解除协议书》，合法有效，双方均应依约履行。原告要求被告姚德权支付尚欠的租金303,594元，符合上述协议的约定，一审法院予以支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告既要求被告姚德权按照年租金的25%支付违约金101,198元，又要求被告姚德权按照年利率24%支付违约金27,348元，再扣除被告姚德权交纳的履约保证金，显然超过了原告的实际损失，一审法院酌情确定在履约保证金不予返还的情形下，被告姚德权再应向原告支付违约金27,348元。关于原告要求被告韩威对上述款项承担连带保证责任的诉请，符合《履约担保函》的约定，一审法院亦予以支持。关于被告韩威辩称原告的起诉已过保证期间一节，一审法院认为，《履约担保函》明确约定保证期间直至全部债务履行完毕，故对被告韩威此节辩论意见，不予采信。关于被告韩威辩称原告与被告姚德权另行达成《〈房屋租赁合同〉解除协议书》，其不应再承担保证责任的意见，一审法院认为，《〈房屋租赁合同〉解除协议书》是依照《悦泰街里房屋租赁合同》而签订，解除协议约定的租金、违约金等标准均与原租赁合同一致，并未加重保证人的保证责任，故对被告韩威此节意见不予采信。关于被告韩威辩称原告未及时行使合同解除权而扩大的损失，其不应承担保证责任的意见，一审法院认为因被告姚德权欠付租金而行使合同解除权，是原告可以行使的权利，而不是原告必须履行的义务，原告从保障承租人利益，尽力维护承租人继续经营的角度，在承租人欠付租金9个月后而协商解除合同，符合日常生活经验法则，不应视为故意或过失扩大自己的损失，被告韩威仍应对此承担保证责任，故对被告韩威此节辩解，亦不予采信。被告姚德权经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对自身举证、质证、答辩权利的放弃，一审法院依法缺席判决。据此，一审法院作出如下判决：一、被告姚德权于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连恒悦房地产开发有限公司房屋租金303,594元及违约金27,348元;若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告韩威对上述第一项确定的被告姚德权应给付原告大连恒悦房地产开发有限公司之款项承担连带保证责任，在承担保证责任后有权向被告姚德权追偿；三、驳回原告大连恒悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。诉讼费8340元（含公告费560元），由原告大连恒悦房地产开发有限公司负担1516元，由被告姚德权、韩威连带负担6824元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，恒悦公司与姚德权签订的《悦泰街里房屋租赁合同》后所附租金付款明细表中记载，姚德权应于2017年11月15日交纳2017年12月16日至2018年3月15日的租金101,199元，2018年2月15日交纳2018年3月16日至2018年6月15日的租金101,198元，2018年5月15日交纳2018年6月16日至2018年9月15日的租金101,199元。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为韩威应否对姚德权欠付恒悦公司的房屋租金及违约金承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，在恒悦公司与姚德权签订房屋租赁合同的同时，韩威向恒悦公司出具《履约担保函》，同意为姚德权在承租期限内履约承担连带担保责任，保证范围包括姚德权欠付的租金、保证金、物业费、水电费、违约金及赔偿金等合同约定的任何一项费用或损失，直至全部债务履行完毕。现姚德权在双方约定的履行期限内未能履行债务，恒悦公司作为债权人有权要求连带责任保证人韩威在其保证范围内承担保证责任。一审法院判令韩威对姚德权欠付恒悦公司的租金及违约金承担连带保证责任具有合同依据和法律根据，本院依法予以维持。关于韩威上诉称，恒悦公司与姚德权2018年9月16日签订的《解除协议书》，对原《悦泰街里房屋租赁合同》中的相关条款进行了调整，增加了承租人的合同义务和责任，也增加了上诉人作为保证人的合同责任，在该解除协议未经保证人韩威书面同意的情况下，依据《中华人民共和国担保法》第二十四条规定，韩威不再承担保证责任一节，本院认为，《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定是关于债权人与债务人协议变更主合同对保证责任影响的规定，针对的是主合同权利义务的内容变更，导致保证责任的范围相应发生变化的情形。本案中，恒悦公司与姚德权签订的《解除协议书》，系在原《悦泰街里房屋租赁合同》已无法履行的情况下作出的对双方权利义务关系的结算和清理性的约定，关于租金、违约金、赔偿金等原租赁合同的实质性条款并未作出变更，亦不存在加重保证人责任或扩大保证责任范围的情形，不能作为保证人拒不承担保证责任的依据。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款的规定，保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。由此可见，即使债权人与债务人确对主合同权利义务作出变更，保证人亦并非无需承担保证责任，只是对加重的部分不承担保证责任。而本案中恒悦公司主张韩威承担保证责任的范围是租金和违约金，并未超出原《悦泰街里房屋租赁合同》的约定和韩威的保证范围，故一审法院判令韩威承担保证责任并无不当。关于保证期间，其起算点应为主合同履行期限届满之日，案涉《解除协议书》约定的履行期限为2018年12月31日，而原《悦泰街里房屋租赁合同》约定的履行期限分别为2017年11月15日、2018年2月15日和2018年5月15日，《解除协议书》对主合同履行期限作了变动，则根据上述法律规定，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。鉴于本案韩威向恒悦公司出具的《履约担保函》中约定的保证期间为“直至全部债务履行完毕”为止，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款的规定，应视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。故姚德权欠付恒悦公司首笔租金及违约金的保证期间应于2019年11月15日届满，恒悦公司于2019年5月20日提起本案诉讼，要求姚德权和韩威承担给付租金及违约金的责任，并未超过韩威的保证期间，一审法院判令韩威承担保证责任正确，本院依法予以维持。关于韩威上诉称，姚德权2017年11月15日即应当交付第二期租金，在其未依约支付租金的情况下，恒悦公司未及时向姚德权或保证人韩威主张权利，放任姚德权使用案涉房屋至2018年9月，变相增加了韩威的保证责任一节，本院认为，保证期间是法定期间，是法律赋予债权人向保证人主张权利的合法期间，债权人只要在保证期间内向保证人主张权利即有可能得到法律的保护。在保证期间未届满时债权人未向保证人告知债务人违约的情况并不能构成保证人免责的事由，基于此，在韩威未能提供证据证明恒悦公司与姚德权存在恶意串通、损害其利益的情况下，要求免除韩威的保证责任无事实及法律依据，一审法院未支持其该项抗辩理由并无不当，本院依法予以维持。综上所述，韩威的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6824元（韩威已预交），由韩威负担。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判员 季 烨审判员 王 亮二〇二〇年六月二十八日书记员 连亚妮