江苏省东台市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0981民初1120号 原告：张学全，男，1963年7月25日出生，汉族，住东台市。 委托诉讼代理人：诸葛兴林，江苏陈爱平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高峰，江苏正都律师事务所律师。 被告：王劲，男，1978年12月2日出生，汉族，住东台市。 委托诉讼代理人：徐明，江苏明盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张铠，江苏明盈律师事务所律师。 原告张学全与被告王劲土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张学全及其委托诉讼代理人诸葛兴林、高峰，被告王劲及其委托诉讼代理人徐明、张铠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张学全向本院提出诉讼请求：1、依法判令王劲给付拖欠的2015年至2020年养殖池塘租金401940元（1130元/亩/年*115.92亩*6年-已缴384000元）；2、本案诉讼费、保全费由王劲负担。事实和理由：张学全从案外人陈爱清处承包了蹲门农场约1800亩左右的土地，开挖成海水养殖鱼塘后，将其中的115.92亩发包给王劲，约定了双方之间的权利义务。自2016年起，王劲以承包期间受到陈爱清等污染水源导致养殖损失为由，拒交租金，后在陈爱清与张学全的诉讼中，张学全已将王劲提出的拒付租金的理由向陈爱清提出了抗辩及索赔，但东台法院以污染事实不存在为由而驳回。现生效判决确认不付租金的事实和理由不成立，并判决张学全向陈爱清支付租金。张学全为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 王劲辩称，1、双方约定的年租金标准是每年120000元，2016年之前的租金王劲已经全部交清；2、张学全与王劲之间的转包合同无效，涉案土地在转包前已被确定为基本农田保护区，且陈爱清与张学全之间的《土地承包合同》中约定张学全转包土地需经陈爱清备案同意，而张学全将土地转包给王劲未经陈爱清同意，故转包合同无效，即使计算租金，也只能参照陈爱清与张学全之间租赁合同的租金标准计算；3、张学全主张2017年租金的条件尚未成就。张学全曾发书面通知，承诺2017年的租金待污染问题解决后再结算，但目前该问题尚未解决。另外，张学全未按照双方合同履行相关义务，未能提供能够实现养殖目的的出租土地，对出租土地发生污染而导致王劲的损失，应当承担相应责任；4、张学全主张的2020年租金不应支持。双方之间建立的是非固定期限的口头合同，均有权随时终止履行，且受今年疫情影响，4月份之前的虾不能正常销售，属于不可抗力情形，王劲已经明确不再继续在涉案土地上进行养殖，且可迅速交还涉案土地，不影响张学全6月份的投苗。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月24日，东台市蹲门农场有限公司（以下简称蹲门农场）通过报纸发布土地招租公告，新匡围土地15000亩，将其中的位于蹲门农场南北中心路以东区域共约7500亩（落水面积）土地对外进行招租。2005年6月4日，蹲门农场向陈爱清发出中标通知书。同年6月18日和12月12日，蹲门农场与陈爱清签订土地经营权转让合同两份，蹲门农场将6061亩和2600亩土地发包给陈爱清用于淡水养殖生产和种植生产，承包期限均为自2006年1月1日起至2020年12月31日止。合同签订后，陈爱清按合同进行淡水养殖，后发现该块土地含盐成分高，加之引入的淡水也含较高盐分，不适合开展淡水养殖，如要引入达标淡水，需要大量投入。陈爱清遂向蹲门农场申请由淡水养殖改为海水养殖，蹲门农场对此表示同意，并建筑了纳海水的纳潮闸、排水闸，供养殖户进排海水所用。 2008年，陈爱清分别与张学全、张学之签订土地承包合同，将上述其承包的土地中的1180亩、689亩分别转包给张学全、张学之用于海水养殖生产，双方就承包期限、承包金缴纳标准及其他内容进行了约定。 张学全在承包了上述土地后，又转包给王劲等人养殖，其中自2015年开始转包给王劲115.92亩，双方口头约定租金为每年120000元，王劲向张学全支付了2015、2016年度的全部租金，2018年支付租金50000元，2019年支付租金100000元，2017年和2020年的租金未付。自2016年夏季以来，王劲等养殖散户以承包区域发生污染造成损失，要求张学全予以解决，并拒付2017年租金。张学全于20183月向各养殖散户发出书面通知载明，“2017年度承包金至今未收，待污染问题解决后结算。2018年度承包金望各户缴纳，感谢配合！” 2017年11月1日，陈爱清起诉张学全、第三人蹲门农场、江苏苏东海洋生物科技有限公司（以下简称苏东公司）要求张学全给付差欠的2015年至2017年租金1427560元以及滞纳金，本院于2018年5月31日作出(2017)苏0981民初6195号民事判决。判决后，张学全提起上诉。盐城市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）苏09民终4954号民事裁定，撤销原判决，发回重审。本院于2019年1月11日重新立案进行了审理，陈爱清在该案中提出诉讼请求，要求判令张学全给付2015年至2018年的承包费2232320元及滞纳金。张学全在该案中提出反诉诉讼请求，要求判令陈爱清承担因未完全履行合同及因其管理不善导致污水进入养殖池塘造成污染等给张学全造成的直接损失3387455元，后又变更诉讼请求为，张学全截至2018年度未能收取的租金损失1734175元，水电问题解决后方可增加的220元/亩及递增的10%1444320元，田亩数不足，国华风电占用2.96亩，开挖进行河占用34亩，合计约40亩，应减承包费208960元，扣减陈爱清的请求2232320元，反诉请求变更为1155135元。张学全在该案事实与理由中陈述，“2016年夏天，由于陈爱清管理不善，位于进水河与排水河之间的拦水坝溃坝，导致苏东公司加工紫菜排放的污水和大量紫菜养殖绳网清洗消毒液通过排水河进入进水河，致使众多养殖户取水养殖的虾塘遭受严重污染，损失惨重，环保部门对苏东公司作出行政处罚，但陈爱清对养殖户养殖损失至今未赔偿，养殖户由此拒绝向张学全交纳承包费，并多次交涉，甚至上访至市政府。市海洋渔业局及蹲门农场承诺协调但未果，张学全应当收取的承包费，至今未能收取，给张学全造成了重大损失……”另外，在该案中，陈爱清对张学全主张的转包行为已经得到陈爱清同意的事实予以认可。本院于2019年12月27日依法作出（2019）苏0981民初368号民事判决，判决：一、被告（反诉原告）张学全于本判决生效之日起30日内给付原告（反诉被告）陈爱清承包费1972936元及滞纳金（以1168176元为本金，从2017年1月19日起至2017年12月20日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算;以1972936元为本金，从2017年12月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；以1972936元为本金，从2019年8月20日起至本判决生效确定履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）陈爱清的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张学全的反诉请求。案件宣判后，当事人不服一审判决，已提起上诉，目前二审正在审理中。 另，截止目前，王劲仍在涉案鱼塘进行养殖经营。 本院认为，原、被告双方租赁涉案土地进行养殖经营，其主体是一般主体，有区别于农村土地承包合同的特殊主体要求，因此，本案应定性为土地租赁合同关系。本案的争议焦点是：一、涉案土地租赁合同的效力问题；二、张学全主张2017年租金的条件是否成就，如果条件成就，则张学全是否应对租赁土地发生污染而导致王劲的损失承担相应责任的问题；三、张学全主张2020年的租金是否应当支持的问题。 一、涉案土地租赁合同的效力问题。涉案土地的部分区域在2011年12月21日被江苏省人民政府认定为基本农田，虽然涉案土地租赁合同关系开始于2015年，但陈爱清与蹲门农场以及陈爱清与张学全签订的土地承包合同的发生时间均在2011年前，当时涉案土地尚未划定为基本农田保护区，陈爱清经相关单位同意后将淡水养殖改为海水养殖时，涉案土地仍未划定为基本农田保护区，亦未纳入耕地管理范围。因此，根据涉案土地的历史和现实情况，不宜认定土地租赁行为违反法律、行政法规的强制性规定，并且，陈爱清在本院（2019）苏0981民初368号民事案件中对张学全主张的转包行为已经得到了陈爱清的同意这一事实没有异议，因此，原、被告之间的土地租赁合同是有效的合同，双方均应当按照合同约定，全面适当地履行各自的义务。 二、张学全主张2017年租金的条件是否成就的问题。张学全已经通过书面通知的形式向包括王劲在内的养殖散户承诺2017年承包金待污染问题解决后再结算，且张学全在本院（2019）苏0981民初368号民事案件中就污染造成养殖户损失导致养殖户拒付租金的损失向陈爱清进行了反诉主张，张学全没有提供证据证明污染问题已经解决，因此，其主张2017年租金条件未成就，本院暂不予支持。张学全可待条件成就后另行主张。 三、张学全主张2020年的租金是否应当支持的问题。本案中，虽然张学全与王劲之间没有书面的土地租赁合同，但是截止目前，王劲仍在涉案土地上进行养殖经营，双方成立无固定期限合同关系，王劲应当按照双方口头约定的租金标准向张学全缴纳2020年租金至庭审之日即自2020年1月1日起计算至2020年5月8日，为42411元（120000/365元/天*129天）。庭审中，王劲表示不再租赁，但双方未就终止合同的相关事项作出约定，亦未约定终止期限，故2020年5月9日后的租金张学全可另行主张。王劲主张不支付2020年度租金无事实和法律依据，依法不予采信。 另外，张学全主张的2018年、2019年租金，扣除王劲已经分别缴纳的50000元、100000元，其余租金90000元王劲应当予以支付。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告王劲应于本判决生效之日起15日内向原告张学全支付2018年租金70000元、2019年租金20000元、自2020年1月1日起至2020年5月8日的租金42411元，合计132411元； 二、驳回原告张学全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7330元，减半收取计3665元，保全费2120元，合计5785元，由原告张学全负担3879元，被告王劲负担1906元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 许园园 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 金 磊 书 记 员 姚涵文