内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终755号上诉人（原审被告）：通辽市鼎诚房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：胡云仙，职务董事长。委托诉讼代理人：崔雁宇，内蒙古胜辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘源，内蒙古胜辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：包永革，男，1962年10月15日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区通辽市。上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司因与被上诉人包永革商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初9703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。通辽市鼎诚房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2019)内0502民初9703号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决严重背离实际，认定事实错误。1.原审判决确认的违约期限有误。上诉人已于2019年10月3日向被上诉人发出《某催办通知函》，要求被上诉人尽快到上诉人售楼处办理入住手续，故原审确认的违约期限有误。2.被上诉人已经超过诉讼时效。《商品房买卖合同》约定：上诉人应在2017年7月30日前将房屋交付给被上诉人。该条约定表明上诉人在2017年7月30日应交房却未交房，即从2017年7月30日起，被上诉人已经知道其权利受到侵害，则应在2019年7月30日前提起诉讼，但被上诉人提起诉讼的时间为2019年9月。上述表明被上诉人在知道其权益受到侵害时的法定诉讼期内并未起诉，所以被上诉人的起诉已超过诉讼时效。包永革答辩称，被上诉人于2019年10月15日收到上诉人发出的催办通知函。在此之前，从来没有收到过任何通知。上诉人所述，向被上诉人所发的通知与事实不符。2019年冬季，包括2019年10月15日至2020年1月15日该栋房屋未纳入大热管网，一直未供热。该房屋根本没有达到房屋交付的条件。自商品房买卖合同签订后，因上诉人未按约定时间交付房屋被上诉人多次主张权利不存在超过诉讼时效问题。综上恳请驳回上诉，维持原判。包永革向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付已付房款利息80,751.33元（利息以787,050.00元为基数，按照银行同期贷款利率暂计算2017年7月31日至2019年9月30日的利息，实际支付利息至交房之日止）；2.请求法院判令被告向原告支付延迟交房违约金6,225.56元（以787,050.00元为基数，按日利率万分之0.10暂计算2017年7月31日至2019年9月30日的违约金，实际支付违约金至交房之日止）；被告共计支付给原告86,976.89元。3.本案全部诉讼费用由被告承担。原审法院查明：2017年5月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于通辽市某小区X#楼-/-XXX室，设计用途为商业，建筑面积52.47平方米。商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为15,000.00元，价款为787,050.00元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。被告于2017年7月30日前，将符合上述条件的房屋交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。原告于2017年5月5日前一次性存入商品房全部价款787,050.00元。除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照下列的第1种约定，追究被告违约责任：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.10向原告支付违约金……。合同签订前，原告已于2017年5月5日支付了全部房款787,050.00元。2019年10月3日，被告向原告发出《某催办通知函》，要求原告尽快到被告售楼处办理入住手续，原告以案涉房屋暖气未能入网为由没有办理入住手续。原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2017年7月30日前。本案审理过程中，被告在举证期内对房屋是否竣工验收合格未提供证据，因被告未能提供证据证明在合同约定的时间合同约定的房屋已验收合格，具备向原告交付的条件，因此被告存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任，原告的诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的问题，本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告有权按照合同约定的第1种方式，追究被告违约责任，即合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之零点一向原告支付违约金。因合同约定的利息系按银行同期贷款利率计算，故本院以中国人民银行同期一至三年期贷款基准利率计算利息。经本院核算，因被告逾期交房产生的利息为81,000.56元（计算方式：自2017年7月31日计算至2019年9月30日共计26个月，787,050.00元×年利率4.75%÷12个月×26个月=81,000.56元），原告要求按80,751.33元主张权利，系其对自己民事权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于违约金，按合同约定，原告支付购房款787,050.00元，违约金为6,225.56元（7.8705元×791天）。综上，截至2019年9月30日，被告应支付的逾期交房利息为80,751.33元，违约金6,225.56元，合计86,976.89元。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，由此引起的不利法律后果应自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司支付原告包永革已付房款利息80,751.33元、逾期交付房屋违约金6,225.56元，合计86,976.89元（2019年9月30日后的房款利息及违约金依据合同约定计算标准顺延计算至实际交付房屋之日止），限于本判决生效后立即执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987.00元，由被告通辽市鼎诚房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于包永革提交的2020年1月18日供暖费收据、2020年1月18日物业费、装修保证金收据，该两份收据内容真实、来源合法与本案具有关联性，本院予以采信。对于包永革提交的消防栓系统注水通知，因未加盖发布单位公章，无法核实来源，故对该证据不予采信。二审审理期间，双方当事人均认可包永革于2020年1月18日接收了涉案房屋，对该事实本院予以确认。对于一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。二审新查明，2020年1月18日，被上诉人包永革于上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司处接收了涉案房屋，并于当日缴纳了供暖费、物业费及装修保证金。本院认为，关于诉讼时效，根据《最高人民法院〈关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定〉》第四条第一款的规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司未在一审期间提出诉讼时效抗辩，且在本案中不属于基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形，故对于上诉人在二审期间提出诉讼时效抗辩的理由，本院不予采纳。其次，关于违约期限，虽上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司于2019年10月3日向被上诉人发出《某催办通知函》，但上诉人并未能提供有效证据证实涉案房屋已经验收合格并达到交付使用条件，故原审判令房款利息及违约金依据合同约定计算标准顺延至实际交付房屋之日并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。原审法院判令“2019年9月30日后的房款利息及违约金依据合同约定计算标准顺延计算至实际交付房屋之日止”，因双方当事人均认可被上诉人包永革于2020年1月18日从上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司处接收了涉案房屋，故2019年9月30日后的房款利息及违约金依据合同约定计算标准应顺延计算至2020年1月18日止。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974.00元，由上诉人通辽市鼎诚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈明元审判员 包永春审判员 刘景国 二〇二〇年六月八日书记员 金 玲