南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终19号 上诉人（原审原告）：广西加因酒店管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区青秀路盛天茗城1号楼1单元201号。 法定代表人：李锦松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄靖，男，1974年5月25日出生，壮族，住广西容县，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦冠武，广西吉强律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西鑫皇投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市民族大道68号1栋办公楼1楼103号房。 法定代表人：吕忻筱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王创华，广西江竹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆柳如，广西江竹律师事务所实习律师。 被上诉人（原审第三人）：广西出版传媒集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区园湖南路9号。 法定代表人：覃超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗传通，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘春志，广西东方意远律师事务所律师。 上诉人广西加因酒店管理有限公司（以下简称加因公司）因与被上诉人广西鑫皇投资有限公司（以下简称鑫皇公司）、广西出版传媒集团有限公司（以下简称出版传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人加因公司的委托诉讼代理人黄靖、韦冠武，被上诉人鑫皇公司的委托诉讼代理人王创华、陆柳如，被上诉人出版传媒公司的委托诉讼代理人罗传通、潘春志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 加因公司上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初540号民事判决第三项、第四项；2．判令出版传媒公司对（2016）桂7102民初540号民事判决第二项确定的鑫皇公司退还款项承担连带责任；3．判令鑫皇公司、出版传媒公司共同赔偿加因公司经济损失1445896.7元；4．本案诉讼费用由鑫皇公司、出版传媒公司负担。 事实与理由：一、一审判决认为出版传媒公司停水停电阻止装修对加因公司不构成侵权，加因公司与出版传媒公司不存在租赁关系而无权要求出版传媒公司承担责任是错误的。加因公司与鑫皇公司签订了转租合同，并得到出版传媒公司的默许，合法取得了涉案房屋使用权，出版传媒公司停水停电侵犯了加因公司对租赁房屋的使用权，应按侵权责任法承担侵权责任。本案涉及违约和侵权的竞合，加因公司有权主张违约或侵权责任，一审法院以“鑫皇公司可向出版传媒公司主张违约赔偿”为由免除出版传媒公司侵权责任，限制了加因公司选择权。加因公司支付的改造和装修款已形成附合，实际上提高了涉案房屋的价值，出版传媒公司是得益的一方，应当向加因公司承担赔偿责任。二、加因公司为购置酒店管理软件和监控系统支付了酒店管理软件开发工程款135000元、监控系统购置款284996.7元，虽然以上设备尚未安装，不属于附合装饰装修，但加因公司实际支出的上述款项已无法追回，故应列入加因公司的经济损失，由鑫皇公司和出版传媒公司共同赔偿。 鑫皇公司辩称，一、本案存在侵权之诉。由于出版传媒公司恶意阻却合同履行，导致涉案房屋无法装修和使用，合同无法继续履行，出版传媒公司应当向加因公司赔偿损失。二、加因公司上诉主张的一审没有认定的损失，理由不能成立。 出版传媒公司辩称，一、出版传媒公司与鑫皇公司签订了房屋租赁合同，双方存在租赁关系，出版传媒公司与加因公司不存在任何合同关系，所以加因公司的各项请求均与出版传媒公司无关，加因公司应向鑫皇公司主张违约责任和经济损失。二、出版传媒公司不知晓鑫皇公司将涉案房屋转租给加因公司经营酒店，鑫皇公司擅自改变装修方案，出租人有权制止，而且鑫皇公司停止对涉案房屋进行打孔后，出版传媒公司恢复了供水供电。出版传媒公司是正确行使合同权利，对加因公司不存在任何侵权行为。三、出版传媒公司没有收取加因公司任何款项和费用，加因公司要求出版传媒公司退还款项没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回加因公司的上诉请求。 加因公司向一审法院起诉请求：1．解除加因公司与鑫皇公司签订的《房屋租赁合同》；2．鑫皇公司向加因公司退还所收的前期装修工程款280万元、履约保证金38万元，退还已收取的租金787630.40元、物业管理费52589.88元，出版传媒公司对此承担连带责任；3．鑫皇公司与出版传媒公司共同向加因公司赔偿经济损失3870275.90元（其中酒店装修损失2947000元，购买经营酒店所需设备设施损失923275.90元）；4．本案诉讼费用由鑫皇公司和出版传媒公司承担。 鑫皇公司向一审法院提出反诉请求：1．解除鑫皇公司与加因公司2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》；2．加因公司向鑫皇公司赔偿经济损失459222.63元［包含鑫皇公司已向出版传媒公司支付的租金320192.60元，（2018）桂71民终72号民事判决书中判决鑫皇公司向广西天一置业有限公司支付的经营管理服务费102919.05元，鑫皇公司向南宁广安物业服务有限公司支付的违约金7299.38元及电梯保养费2400元］；3．加因公司赔偿鑫皇公司租金差价损失2028340.24元；4．本案诉讼费由加因公司承担。 一审法院认定事实：涉案房屋的所有权人为出版传媒公司。2014年5月1日，鑫皇公司（承租方，乙方）与出版传媒公司（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南宁市办公楼整栋出租给乙方用于办公及经营用途；甲方允许乙方按其经营需要，在不影响房屋主体结构的前提下对房屋进行装修，但装修方案需先报甲方审核同意，否则不得进行装修施工；租赁期限10年，自2014年11月1日至2024年10月31日；甲方授权广西天一置业有限公司（以下简称天一公司）行使该租赁房屋的经营管理权，授权南宁广安物业服务有限公司（以下简称广安公司）行使该租赁房屋的物业服务权；若乙方需将该房屋部分转租，明火餐饮、娱乐、医疗等行业禁止进入。合同还对其他事项作出约定。鑫皇公司承租整栋房屋后，向出版传媒公司支付了2015年3月1日至2015年6月30日的租金320192.60元，按照办公用途进行了装修。 2015年3月9日，加因公司为承租房屋向鑫皇公司支付定金40万元。2015年3月16日，鑫皇公司（出租方，甲方）与加因公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南宁市民族大道68号１层部分、3-9层全部，总建筑面积约为3000平方米房屋出租给乙方用于商务酒店经营、办公等用途；租赁期限从2015年3月17日至2024年4月30日，其中2015年3月17日至2015年5月16日为改造装修免租期，自2015年5月17日起计收租金。租赁物的交付时间为2015年3月17日，甲方保证租赁物的交付条件符合国家相关标准和规定，并确保乙方进场施工不受其他因素影响，若该租赁物交付时间或甲方因素影响乙方进场施工时间出现延期，则免租期和计收租金时间相应顺延，若时间延期超过2个月，乙方能谅解的免租期和计收租金时间继续顺延，乙方不能谅解的则视为甲方违约，甲方将所收前期工程款280万元和定金40万元退还给乙方，并按定金的金额向乙方支付违约金；1层计租面积为138.4平方米，3-9层计租面积为2783.26平方米，月总租金（含经营管理费在内）为127938.40元，从第三年起每年在上一年租金基础上递增5%；租金支付方式为按每半年为一期预先支付，先交付租金后使用房屋；乙方承担甲方前期投入大楼的改造装修工程款280万元，并限于2015年3月19日前支付给甲方；双方签订本合同时，乙方须向甲方支付履约保证金38万元，乙方在已支付的定金40万元，除转作履约保证金外多余部分转为租金；物业管理费按乙方实际租用面积根据物业管理部门的收费标准由乙方承担并按时交纳，甲方应向乙方提供其与物业管理部门签订的合同和收费标准；甲方保证乙方取得大楼正常经营所需的水电；乙方根据实际使用按时支付水电费或直接向水电部门交费，若乙方不能直接支付，由甲方代收代付；乙方如在租赁期内需要对租赁物进行装修改造的，应取得甲方的书面同意，并应保证不影响整栋大楼经营和使用的安全性，否则视为违约；发生以下情况允许提前解除合同：（1）因一方违约，导致合同无法继续履行的；（2）甲方逾期交付租赁物或其他因素影响乙方进场施工时间延期超过2个月；（3）乙方逾期2个月支付租金且不得到甲方谅解的；（4）一方违法经营造成严重后果的；（5）战争、地震等不可抗力。发生以上1-4种情况的，守约方有权提出解除合同，违约方须按本合同履约保证金的2倍向对方支付违约金，并赔偿因此给对方造成的经济损失，合同还对其他事项作出了约定。 合同签订后，加因公司于2015年3月18日向鑫皇公司支付了前期改造装修工程款280万元。2015年3月28日，鑫皇公司将涉案房屋交付加因公司。为将涉案房屋改造成酒店，加因公司与广西南宁好快省装饰设计有限公司（以下简称好快省公司）签订《装饰装修工程施工合同书》，支付了部分工程款，好快省公司进场装修。为符合酒店消防要求，加因公司与河北金涛消防工程有限公司南宁分公司签订《消防喷淋及报警系统工程施工合同》，该分公司对涉案房屋进行消防改造，加因公司支付了款项10万元。加因公司为订购装修用的瓷砖、木地板、灯具、智能门锁、酒店用具及软件开发等，与数个案外人签订了数份合同，并支付了部分货款。 加因公司于2015年4月14日向鑫皇公司支付了6个月的物业管理费52589.88元，于2015年4月28日支付了6个月的租金767630元。在签订租赁合同之前加因公司已向鑫皇公司支付定金40万元，双方签订的《房屋租赁合同》约定，加因公司已支付的定金40万元，其中38万元转为履约保证金，2万元转为租金，故加因公司共计已支付租金787630元，履约保证金38万元。 2015年3月28日、2015年4月12日，加因公司以鑫皇公司的名义向广安公司、出版传媒公司提交《申请报告》和《关于调整装修方案的申请》，要求扩大原化粪池的容量、更换配电房接向大楼的主线，在三楼及以上楼层加装卫生间等。 2015年4月28日，广安公司向鑫皇公司发出《关于对〈关于调整装修方案的申请〉的复函》，称按照鑫皇公司提出的装修方案，如加装卫生间就需在办公大楼楼面打钻375个孔，存在危害整栋办公楼安全的可能性，要求鑫皇公司联系南宁市建筑设计院进行实际检测，并由该设计院出具《安全鉴定报告》，之后再由鑫皇公司分别向出版传媒公司和天一公司提出申请，获得批准后，方可进行钻孔施工。 2015年5月4日、2015年5月15日，广安公司分别向鑫皇公司发出《整改通知书》《第二次整改通知书》，称鑫皇公司在未获得出版传媒公司和天一公司同意的情况下在办公大楼楼面进行钻孔打洞作业，要求鑫皇公司停止打洞施工作业，并将之前擅自所打钻孔恢复原状，以确保安全。如鑫皇公司仍未进行整改，广安公司将暂停办公大楼的水电供应。之后因广安公司多次停水停电，加因公司对涉案房屋的装修从2015年6月1日起全面停工。 2015年7月22日，加因公司向鑫皇公司发出《关于尽快落实工程装修事宜的函》，要求鑫皇公司尽快协调解决因物业公司不允许施工，导致装修工程停工的问题。 2015年8月24日，加因公司与鑫皇公司签订一份《协议》，约定：由于鑫皇公司与出版传媒公司的原因，造成加因公司对涉案房屋的装修不能按计划进行，自2015年6月1日起全面停工至今，鑫皇公司同意在2015年9月1日前复工，在此之前（2015年6月至8月）产生的房屋租金由鑫皇公司承担，物业管理费及水电费由加因公司承担；如2015年9月1日加因公司不能正常复工，从停工日起至复工日止，所产生的房屋租金、物业管理费及水电费全部由鑫皇公司承担；加因公司已于2015年4月28日向鑫皇公司支付了半年租金767630元，现由于鑫皇公司的原因，导致加因公司装修停工，故计租期应从加因公司正常复工日开始，扣除鑫皇公司应承担的部分，顺延计算。协议还对其他事项作出了约定。 2015年9月8日，出版传媒公司向南宁市青秀区住房和城乡建设局（以下简称青秀住建局）发出《关于咨询房屋租赁装修报批程序的函》，主要内容为：案涉房屋于2011年9月经广西建筑工程质量检测中心进行房屋抗震鉴定评估，结论为：按照《建筑抗震鉴定标准》（GB5003-2009）的规定，评定案涉房屋办公楼综合抗震能力不满足抗震要求。2014年，我集团将案涉房屋整体对外出租，承租户私自按照宾馆格式进行改造装修。我集团认为，宾馆属公共建筑，必须确保安全使用。为此，一直要求承租户办理相关报批手续。为进一步明确相关责任，现就相关报批程序问题咨询：案涉房屋装修改造为宾馆使用，是否需经城区人民政府相关行政主管部门审批或备案；如能改造成宾馆使用，改造设计方案需经哪个行政主管部门审批或备案。2015年11月23日，青秀住建局作出《关于咨询房屋租赁装修报批程序的复函》，主要内容为：根据《房屋建筑工程抗震设防管理规定》的规定，应按以下步骤进行：1．对该楼装修改造前应委托具有抗震鉴定资质的单位按现抗震鉴定标准对房屋建筑进行抗震鉴定，鉴定报告中应明确是否需进行抗震加固，经鉴定需抗震加固的，要进一步进行结构安全性鉴定，在房屋建筑未进行抗震加固前应当限制使用；2．经鉴定需抗震加固的房屋建筑在进行装修改造时，应同时进行抗震加固以及结构安全隐患处理；3．在工程的抗震加固、装修改造施工前，产权人应当委托具有相应资质的设计、施工单位进行抗震加固、装修改造的设计与施工，并按照《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国防震减灾法》《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程抗震设防管理规定》等有关法规，到我局办理工程抗震加固、装修改造的设计施工图审查备案和施工许可等相关手续。 2015年10月26日，南宁市规划管理局向出版传媒公司作出《责令改正违法建设行为通知书》，主要内容为：出版传媒公司未经规划审批，擅自将南宁市青秀区民族大道68号办公楼外立面颜色改为深灰色、拆改建筑内墙，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，责令出版传媒公司对上述违法建设行为自行改正至原审批图纸状态。 一审法院另查明：2016年10月出版传媒公司、天一公司、广安公司向一审法院起诉，提出请求确认出版传媒公司与鑫皇公司签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除等诉讼请求。一审法院于2018年1月8日作出（2017）桂7102民初962号民事判决，判决鑫皇公司向天一公司支付经营管理服务费102919.05元及违约金、向广安公司支付违约金及电梯保养费2400元，驳回了出版传媒公司要求确认出版传媒公司与鑫皇公司签订的《房屋租赁合同》于2016年3月31日解除的诉讼请求。本院于2018年10月19日作出（2018）桂71民终72号民事判决，驳回出版传媒公司、天一公司、广安公司的上诉请求，维持一审法院（2017）桂7102民初962号民事判决。 2018年10月30日，出版传媒公司向鑫皇公司发出《关于继续履行房屋租赁合同的函》，主要内容为：1．出版传媒公司已去除诉讼期间在大门所加的锁，鑫皇公司自2018年11月1日起可按双方签订的《房屋租赁合同》继续使用房屋，继续履行合同；2．鑫皇公司应于2018年11月15日前向出版传媒公司支付2018年11月1日至2019年1月31日的租金240144.45元、一审案件受理费2014元；3．鉴于经过鉴定，鑫皇公司未经出版传媒公司同意在楼板上打孔的行为已经造成楼板的承载力下降，鑫皇公司应恢复楼板承载力，确保房屋的安全使用，否则出现安全事故造成的一切损失由鑫皇公司承担；4．鑫皇公司改变了租赁房屋的外立面颜色，鑫皇公司应恢复外立面（房屋的背面）的颜色并保持与前面的外立面颜色施工工艺和材料的一致性。 鑫皇公司于2018年11月8日复函出版传媒公司，表示：出版传媒公司应同意并配合装修方案的实施，恢复通水通电；从装修停工至今，合同履行期限已耽误三年五个月，双方的租赁合同履行期应当相应顺延；要求出版传媒公司收到复函后三个工作日内，共同约定时间地点协商具体履行细节。2018年11月14日，鑫皇公司为履行一审法院（2017）桂7102民初962号民事判决书中确定的义务，向天一公司支付经营管理服务费102919.05元、违约金26411.60元，向广安公司支付违约金7299.38元、电梯保养费2400元。 2018年11月22日，出版传媒公司的委托代理人朱国友与鑫皇公司的委托代理人王创华就继续履行合同一事进行了协商，形成了会议纪要，主要内容有：鑫皇公司应尽快检修涉案房屋的水电线路、设施安全，待鑫皇公司向出版传媒公司发出检修完毕的书面报告后，出版传媒公司即可打开水电阀门；鑫皇公司应重新提交装修方案，出版传媒公司在1个月内给予书面答复，装修方案必须得到出版传媒公司的书面同意后才能实施。在此次协商中，双方对于租金的起算时间、装修整改方面、租期是否顺延等问题未达成一致意见。 2018年12月12日，鑫皇公司的委托代理人王创华收到出版传媒公司邮寄的《关于继续履行房屋租赁合同的函》，该函主要内容为：双方于2018年11月22日召开的协商会中，出版传媒公司已通知鑫皇公司尽快检修租赁房屋的水电线路、设施安全，但鑫皇公司至今未提交已检修完毕并确认安全的报告。出版传媒公司将于2018年12月12日18：00打开水电阀门，恢复水电供应，要求鑫皇公司在此之前做好水电线路的检修工作，确保水电的安全。 2019年3月26日，出版传媒公司向鑫皇公司发出《解除房屋租赁合同的通知》，主要内容为：为执行生效判决，出版传媒公司多次函告鑫皇公司继续履行房屋租赁合同，同时鑫皇公司应按约支付租金，但鑫皇公司至今未支付，逾期支付租金已超过30天，出版传媒公司有权解除租赁合同，提出自鑫皇公司收到本通知之日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求鑫皇公司在收到本通知之日起10日内，清理涉案房屋内的物品，将租赁物恢复原状交还给出版传媒公司。 2019年3月30日，鑫皇公司向出版传媒公司提交《关于正确履行房屋租赁合同及其从合同的函》，表示已于2019年3月29日收到《解除房屋租赁合同的通知》，但双方在2018年11月22日的协调会中对于租金缴纳的起算时间、装修整改方面、租期是否顺延等未达成一致意见，出版传媒公司一方面主张继续履行合同，另一方面又不同意三年前加因公司已完成70%左右工程量的装修方案，鑫皇公司和加因公司无法正常使用房屋，鑫皇公司不同意解除合同，要求出版传媒公司正确履行合同。 在案件审理过程中，加因公司申请对南宁市民族大道68号1层部分、3-9楼房屋其投入的酒店装修损失进行评估鉴定。一审法院委托广西正科资产评估有限公司（以下简称正科公司）进行评估。正科公司于2019年12月5日出具《资产评估报告》，评估结论为：在评估基准日2015年6月1日，被评估资产价值为925900元。加因公司支出评估鉴定费用37063元。正科公司在给一审法院的《司法评估工作沟通函》中说明，消防喷淋及报警系统属隐蔽工程，由于条件受限，无法进行核实，没有纳入评估范围。鑫皇公司提出该鉴定报告中部分装修项目为鑫皇公司进行装修的，不应计入评估范围。一审法院认为，在评估鉴定过程中，一审法院召集三方当事人以及正科公司评估鉴定人员进行现场调查，为加因公司进行酒店装修的好快省公司人员亦到场具体说明其对涉案房屋进行装修的项目。鑫皇公司没有提交证据证明鉴定报告中的装修项目有鑫皇公司进行装修的。正科公司具有相应的鉴定资质，评估鉴定人员均具备鉴定资格，正科公司评估鉴定人员依据当事人提供的鉴定资料，结合现场勘验数据及国家现行相关规范、规程、标准进行评估鉴定，在鑫皇公司无证据证明评估鉴定结论有明显违背客观事实及采用了虚假鉴定材料为依据的情况下，一审法院对该评估报告的真实性、合法性、关联性予以确认。鑫皇公司对评估报告的异议，没有提出足以反驳的相反证据予以证实，其辩解意见与本案查明的事实不符，一审法院不予采纳。 一审法院认为，出版传媒公司与鑫皇公司签订的《房屋租赁合同》约定，若鑫皇公司需将该房屋部分转租，明火餐饮、娱乐、医疗等行业则禁止进入。出版传媒公司允许鑫皇公司对承租房屋部分转租，只是明文禁止转租于明火餐饮、娱乐、医疗等行业，即在禁止内容之外的转租，鑫皇公司无须另行征得出版传媒公司的同意。故鑫皇公司将涉案房屋转租给加因公司，鑫皇公司与加因公司于2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于合同解除的问题。加因公司原主张继续履行房屋租赁合同，后于2019年7月8日庭审时当庭变更诉讼请求，要求解除合同。鑫皇公司亦提出解除合同的反诉请求。鑫皇公司将涉案房屋转租给加因公司用于经营酒店，加因公司进行装修。因出版传媒公司不同意加因公司的装修方案，停水停电阻止装修，加因公司的装修施工被迫停止。一审法院（2017）桂7102民初962号民事判决驳回了出版传媒公司要求确认房屋租赁合同解除的诉讼请求。该判决已发生法律效力，鑫皇公司与出版传媒公司的房屋租赁合同应当继续履行。2018年11月鑫皇公司与出版传媒公司就继续履行合同一事进行了协商，但双方对于租金的起算时间、装修整改方面、租期是否顺延等问题未达成一致意见。2019年3月26日出版传媒公司以鑫皇公司未按约支付租金为由提出解除租赁合同。鑫皇公司不同意解除合同，要求出版传媒公司正确履行合同。鑫皇公司与出版传媒公司至今未能正确有效的履行双方签订的租赁合同。因鑫皇公司与出版传媒公司之间存在纠纷，鑫皇公司未能保证加因公司顺利正常地使用租赁房屋，构成违约，加因公司有权行使合同解除权。故加因公司主张解除合同，一审法院予以支持。加因公司于2019年7月8日当庭要求解除合同，解除合同的意思表示已到达鑫皇公司，故一审法院确认加因公司与鑫皇公司2015年3月16日签订的《房屋租赁合同书》于2019年7月8日解除。 关于退还前期工程款、履约保证金、租金、物业管理费的问题。加因公司为履行租赁合同向鑫皇公司支付了前期工程款280万元、履约保证金38万元，租赁合同因鑫皇公司违约而解除，加因公司要求鑫皇公司退还相关费用，有事实和法律依据，一审法院予以支持。加因公司与鑫皇公司签订的《协议》约定，从2015年6月1日停工之日至复工之日所产生的房屋租金、物业管理费全部由鑫皇公司承担。加因公司已向鑫皇公司支付了租金787630元，涉案房屋的装修因停水停电从2015年6月1日停工至今未能复工，加因公司一直未能正常使用房屋，租赁合同因鑫皇公司违约而解除，加因公司要求鑫皇公司退还已支付租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。加因公司已向鑫皇公司支付了6个月的物业管理费52589.88元，2015年3月28日鑫皇公司将涉案房屋交付加因公司，加因公司只应承担2015年3月28日至5月31日的物业管理费，故鑫皇公司应退还加因公司物业管理费33928.95元（计算方式：52589.88元-52589.88元÷6个月÷31天×4天-52589.88元÷6个月×2个月）。 关于赔偿经济损失的问题。加因公司要求鑫皇公司赔偿酒店装修损失及购买经营酒店所需的设备设施损失，共计3870275.90元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院应予支持。本案中，鑫皇公司将涉案房屋出租给加因公司，加因公司经鑫皇公司同意对房屋进行了装修。因鑫皇公司违约导致合同解除，加因公司有权向鑫皇公司主张赔偿装修损失。加因公司申请对涉案房屋投入的酒店装修损失进行评估鉴定。根据正科公司出具的《资产评估报告》，被评估资产价值为925900元。正科公司在给一审法院的《司法评估工作沟通函》中说明，涉案房屋消防喷淋及报警系统属隐蔽工程，由于条件受限，无法进行核实，没有纳入评估范围。为符合酒店消防要求，加因公司与河北金涛消防工程有限公司南宁分公司签订《消防喷淋及报警系统工程施工合同》，该分公司对涉案房屋进行消防改造，加因公司支付了款项10万元。一审法院认为，加因公司为涉案房屋消防改造支出的费用亦是其装修损失的一部分，应由鑫皇公司承担。加因公司为经营酒店订购的设备设施以及开发软件等，不属于与涉案房屋形成附合的装饰装修，加因公司可以另行利用，所支出的费用不属于赔偿范围。故加因公司要求鑫皇公司赔偿经济损失3870275.90元，一审法院支持1025900元，超出的部分不予支持。 关于出版传媒公司是否应承担赔偿责任的问题。出版传媒公司作为租赁房屋的业主，与鑫皇公司存在租赁合同关系。出版传媒公司不同意加因公司的装修方案，停水停电阻止装修，导致装修工程全面停工，该行为是其在履行与鑫皇公司签订的租赁合同过程中的行为，对加因公司并不构成侵权。依据合同的相对性，若出版传媒公司在履行合同过程中有违约行为，鑫皇公司可以向其主张违约赔偿。出版传媒公司与加因公司不存在租赁合同关系，其行为对加因公司亦不构成侵权，加因公司要求出版传媒公司承担赔偿责任，没有法律依据，一审法院不予支持。 关于鑫皇公司要求加因公司赔偿经济损失的问题。鑫皇公司为履行其与出版传媒公司的房屋租赁合同，向出版传媒公司支付的租金，为履行生效判决确定的义务向天一公司、广安公司支付相关费用，与加因公司无关。涉案租赁合同因鑫皇公司违约于2019年7月8日解除，鑫皇公司要求加因公司赔偿经济损失459222.63元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于鑫皇公司要求加因公司赔偿租金差价损失的问题。租赁合同签订后，鑫皇公司未能保证加因公司顺利正常地使用租赁房屋，涉案租赁合同因鑫皇公司违约而解除。鑫皇公司主张租金差价损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、确认加因公司与鑫皇公司2015年3月16日签订的《房屋租赁合同书》于2019年7月8日解除；二、鑫皇公司向加因公司退还前期装修工程款280万元，履约保证金38万元，租金787630元，物业管理费33928.95元；三、鑫皇公司向加因公司赔偿经济损失1025900元；四、驳回加因公司的其他诉讼请求；五、驳回鑫皇公司的其他反诉请求。 二审期间，出版传媒公司向本院提交了缴费通知书、业务回单和发票原件，拟证明其在一审诉讼过程中就加因公司提交的一份《同意转租证明》中出版传媒公司印章的真伪向一审法院提出司法鉴定申请，并经一审法院委托进行鉴定，出版传媒公司交纳了27000元鉴定费，鉴定结论为该《同意转租证明》加盖的印章并非出版传媒公司在公安机关备案的印章，故该笔鉴定费27000元应由加因公司承担，一审判决未处理该项费用。加因公司认为该项鉴定由出版传媒公司提出申请，且加因公司撤回了该份《同意转租证明》，出版传媒公司没有就鉴定费提出上诉，鉴定费应由出版传媒公司自行承担。鑫皇公司对上述证据的真实性无异议，但认为出版传媒公司主张鉴定费应另行起诉。经质证，本院认为，出版传媒公司提交了缴费通知书、业务回单和发票原件，能够证明一审法院委托广西公众司法鉴定中心对《同意转租证明》加盖的“广西出版传媒集团有限公司”印章的真伪进行鉴定，出版传媒公司向广西公众司法鉴定中心交纳了27000元鉴定费的事实，本院对该项事实予以确认。 鑫皇公司对一审法院认定的事实无异议。加因公司认为一审法院遗漏查明在本案纠纷发生后，2016年2月份之前，加因公司找到鑫皇公司和出版传媒公司协商解决问题，出版传媒公司明知存在转租而停水停电。出版传媒公司对一审法院认定的事实提出以下异议：1．对一审认定广安公司多次停水停电，涉案房屋装修从2015年6月1日起全面停工有异议。广安公司只在鑫皇公司打孔时停水一次，之后便恢复用水了。2．装修停工时间与规划局下发的责令停止函中的时间一致，即2015年10月26日。3．一审法院遗漏查明出版传媒公司交纳了鉴定费27000元。4．一审法院遗漏查明加因公司提交的《同意转租证明》所盖印章不是出版传媒公司的印章。 针对加因公司提出的异议，本院认为，本院作出的（2018）桂71民终72号民事判决对转租的问题已进行认定，加因公司提出的异议与本案处理无直接关联，本院不予采纳。针对出版传媒公司提出的异议，本院认为，1．“广安公司多次停水停电，涉案房屋的装修从2015年6月1日起全面停工”的事实，是本院作出的（2018）桂71民终72号民事判决中已确认的事实，故本院对出版传媒公司提出的第一、第二项异议不予采纳。2．出版传媒公司主张一审法院漏查明其已交纳鉴定费27000元以及加因公司提交的《同意转租证明》加盖的印章不是出版传媒公司的印章，有《印章鉴定申请书》、缴费通知书、业务回单、发票以及《广西公众司法鉴定中心司法鉴定意见书》为证，本院予以采纳。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。 二审另查明，加因公司在一审诉讼过程中向一审法院提交了一份《同意转租证明》作为证据，经出版传媒公司申请，一审法院委托广西公众司法鉴定中心对《同意转租证明》上加盖的“广西出版传媒集团有限公司”印章与南宁市公安局《公章准刻证》上的“广西出版传媒集团有限公司”印章是否为同一枚印章进行鉴定，出版传媒公司向广西公众司法鉴定中心交纳了27000元鉴定费。广西公众司法鉴定中心于2017年1月13日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：检材与样本不是同一枚印章盖印形成。加因公司于2019年7月8日一审第四次庭审时撤回该份证据。 综合诉辨双方的意见，归纳本案争议焦点为：1．加因公司为经营酒店订购的设备设施及开发软件等支出的费用是否属于赔偿范围？2．出版传媒公司是否应对鑫皇公司向加因公司退还的各项款项、赔偿经济损失承担连带责任？3．本案鉴定费用应如何承担？ 本院认为，关于第一个争议焦点，加因公司为经营酒店订购的设备设施及开发软件等，尚未安装，不属于与涉案房屋形成附合的装饰装修，其可另行利用。况且，目前并无证据证明以上设施设备、软件已经交付或软件开发的进度情况，加因公司因本案租赁合同的解除而导致其履行其他合同产生的损失数额尚未明确。故加因公司主张的酒店管理软件开发工程款135000元、监控系统购置款284996.7元，不属于赔偿范围，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，加因公司上诉主张出版传媒公司对涉案房屋停水停电的行为，对其构成侵权。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案，系违约之诉，出版传媒集团是否对加因公司构成侵权，不是本案的审查内容。本案中，与加因公司签订租赁合同、存在租赁合同关系的是鑫皇公司，根据合同相对性原则，出版传媒公司并非合同相对方，加因公司主张出版传媒公司对鑫皇公司向其退还的各项款项、赔偿经济损失承担连带责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个争议焦点，加因公司在一审中提交《同意转租证明》作为证据，其应对《同意转租证明》加盖的出版传媒公司印章的真实性承担举证责任。经出版传媒公司提出申请，一审法院委托广西公众司法鉴定中心对《同意转租证明》的“广西出版传媒集团有限公司”印章进行鉴定，鉴定意见为检材与样本不是同一枚印章盖印形成，由此产生的不利后果应由加因公司承担，鉴定费27000元应由加因公司负担。 综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但适用法律正确，裁判结果正确，故对加因公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29704元（广西加因酒店管理有限公司已预交），由广西加因酒店管理有限公司负担；鉴定费27000元，由广西加因酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  张红娟 二〇二〇年六月十日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳