杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0109民初16877号 原告：杭州逸居科技发展有限公司，统一社会信用代码91330109MA2AYE1G08，住所地杭州市萧山区建设四路1078号信息港五期A座401室。 法定代表人：沈慧平。 委托诉讼代理人：刘杰、卢玉娟，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：方治，男，1975年11月4日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：温建平、欧阳莹莹，浙江协鼎律师事务所律师。 原告杭州逸居科技发展有限公司（以下简称逸居公司）诉被告方治合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，由审判员杜欢庆适用简易程序审理，并依原告申请作出财产保全裁定并采取了相应保全措施。因工作调整，本案于2020年1月8日变更为由审判员金晓璐审理。因防疫需要，本案于2020年1月23日中止诉讼，于同年4月7日恢复审理，于同年4月15日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于同年6月3日第二次公开开庭进行了审理。原告逸居公司委托诉讼代理人刘杰，被告方治及其委托诉讼代理人温建平均到庭参加两次庭审，被告方治委托诉讼代理人欧阳莹莹到庭参加第一次庭审。期间，双方申请庭外和解两个月未果。本案现已审理终结。 原告逸居公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《运营合作协议》及《运营合作补充协议》，终止被告对原告“五行逸居酒店”承包经营；2.被告立即将“五行逸居酒店”返还给原告；3.被告立即支付原告到期运营管理费与租金1204681.50元（暂计算至2019年9月15日，自2019年10月15日起按每月25万元增加累计，自2020年6月15日起每月30.83万元增加累计，至被告完成酒店移交日止）；物业费91220元（暂计至起诉日，自2019年11月16日起按每三个月50988.50元增加累计至被告完成酒店移交日止）。审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告立即支付原告到期运营管理费及租金1770489.50元、物业费116714.25元，两项合计1850733.75元，并自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失至被告付清前述款项之日。 事实和理由：原告于2017年11月29日登记成立，被告系股东之一，原告通过承租杭州市萧山区建设四路1078号信息港五期A座房屋用于开办“五行逸居酒店”。同年10月31日，原、被告签订《运营合作协议》一份，约定由被告承包该酒店，按月向原告支付运营管理费、租金等，承包期自酒店消防验收通过之日起算五年，并约定如被告无法按时足额缴纳运营管理费或房屋租金超过30日，原告有权单方解除合同、没收被告支付的保证金并收回经营权。2018年6月25日，原、被告签订《运营合作补充协议》一份，就被告承包经营的期间、费用结算及逾期付款违约金的计算等作了补充，并约定被告承担物业管理费。2019年6月22日，被告出具《履约保证》一份，承诺每月15日支付水电费、运营管理费并按季支付物业费等。酒店于2019年1月12日通过消防验收后交由被告承包经营至今，但被告未按期足额支付运营管理费、租金、物业费等已超过30日，根据协议约定，原告有权单方终止承包经营关系，追究被告的违约责任。 被告方治辩称，一、被告尚欠运营管理费及租金属实，但原告履行合同义务不符合约定，被告暂停支付运营管理费及租金系为维护自身合法权益。原告未按约履行主要表现在：1、案涉协议约定酒店经营理念为智慧酒店，包括装饰展厅营销等功能，但原告作为酒店建设方，并未完全履行将酒店建设成多功能酒店的合同义务，致使被告在承包运营过程中仅实现酒店基本功能，未产生装饰展厅营销功能的分文利润，尚处于亏损状态；2、案涉协议约定原告承担酒店的基础设施和硬软装并保证品质达到精品酒店档次等，但被告在运营过程中发现原告在装修过程中偷工减料，存在如电梯、空调、窗户漏水、外墙渗水、门厅雨棚漏水、玻璃自爆、消防喷淋自爆、墙体裂缝、霉变、贴角线开裂、取电盒自燃等质量问题，经被告多次反映一直未予解决，严重影响酒店正常运营。综上，即使解除合同，也系因原告过错，其无权没收50万元保证金，被告则有权不付或大幅减少应付款项。二、关于欠付的运营管理费、租金及物业费金额。虽消防验收合格证于2019年1月12日下发，但特种行业经营许可证下发时间为2019年3月7日，酒店在该许可证下发后才能对外营业，协议约定第一个月不交管理费及租金，故被告认为管理费及租金的起算时间应为2019年4月1日；协议约定酒店面积4358平方米、房间104间，但消防验收通过的只有98间，双方约定变更酒店的面积为按4158平方米计算，故每月租金数额应为18.97万元【（19.88万÷4358）×4158】，而非原约定的19.88万元；酒店面积减少，每月运营管理费也应按比例相应减少2350元【（51200元÷4358）×200平方米】，即应按48850元/月计算；因被告系持有原告20%股权的股东，所交纳的管理费中有20%系被告享有，三股东所达成的协议为在交纳管理费时扣除20%即9770元。综上，被告每月应交管理费及租金为228780元。根据协议约定，原告入住酒店体验应每天补贴被告100元，酒店有两间房从开业至今均由原告对外销售且基本每天处于已售状态，故原告应补贴被告59400元（从酒店开业计算至2019年12月31日），该补贴款也应扣除；因原告迟迟未办出卫生许可证致使被告被罚款8000元，该款应予扣除；被告在承包经营期间代原告采购、维修和赔偿支出共计120302元，亦应予以扣除。因原告违约在先，被告有权要求减少50%价款（前期已支付部分不作要求）。此外，原告还应退还答辩人50万元保证金、10万元意向金、酒店布草折抵款25.35万元（31.69万元×0.8），合计85.35万元。原告亦认为物业费过高而尚未交纳，故无权要求被告承担。综上，在扣除上述款项后，原告尚应支付被告款项，如双方不能达成一致，被告将另行起诉，请求法院依法判决。 原告逸居公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《运营合作协议》、《运营合作补充协议》、《履约保证》各1份，欲证明被告与原告及原告其余股东签订合作协议，被告承包经营原告的酒店并承诺按期支付管理费、租金等的事实；2.消防安全检查合格证1份，欲证明案涉酒店于2019年1月12日经消防安全检查合格，交付被告承包经营的事实；3.中国建设银行个人账户收入交易明细2份，欲证明被告承包经营期间支付部分管理费和租金的事实；4.逸居公司章程1份，欲证明原告公司股东构成情况；5.携程网、去哪儿网在线用户评价信息（评价分别为236条、231条）截屏打印件1份，欲证明案涉酒店在被告承包经营期间不存在被告所称的客户体验不好而影响酒店经营的情况；6.《场地租赁及使用合同》1份，欲证明被告与原告股东翟洪达就被告承租原告酒店所在大楼二楼及员工宿舍达成协议，被告支付的10万元意向金在该合同项下租金中冲抵，故10万元意向金并非支付给原告也无需原告返还的事实；7.《乐尚服务协议》及附件1份，欲证明案外人浙江冠媒网络科技有限公司（侣程网）向酒店提供了无线上网设备、IPTV及在线推广服务等，酒店提供两间房间作为服务费抵充，实现“应付款换房”，故被告所称的体验用房实际是被告经营期间为获取酒店无线网络及在线推广服务的对价，并非用于原告客户体验的事实；8.五行逸居赔偿及维修清单1份，欲证明2019年12月30日，被告与原告两个股东交接酒店时就被告经营期间包括酒店房屋、设备维修、罚款及客户赔偿等事宜进行对账，确认36740元款项由原告承担，该事宜已处理完毕，被告不能再提出额外的承包费折价、抵充等要求的事实；9.杭州市公安局消防支队萧山区大队送达回证1份，欲证明酒店于2019年1月14日获得消防验收许可证，被告及证人关于2020年3月7日才领取该许可证的说法不实，管理费及租金起算基点应为2019年1月15日的事实。经庭审质证，被告认为，对证据1的真实性、关联性、合法性无异议，该组证据恰可证明双方就运营模式、装修标准、酒店面积、管理费及租金起算时间以及交纳保证金、意向金等作出约定的事实；对证据2的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议，因酒店在消防检查过程中存在诸多问题，酒店实际自2019年3月13日才正式营业；对证据3无异议，被告已合计交纳854510元管理费及租金，已交纳的管理费中实际也扣除了被告作为持有20%股权的股东的应得部分；对证据4无异议，恰可证明逸居公司注册资金为1000万元，被告持股20%，结合案涉协议约定酒店资金不低于1000万元，公司的注册资金应全部用于酒店基础设施及硬软装，如未全部投入，即可说明酒店未达到约定装修标准，原告应承担违约责任；对证据5的真实性无法确定，由法庭审查，对关联性有异议，网上的很多好评实际为被告叫亲戚朋友所写，酒店装修标准应以现状而非网络评价为准；对证据6的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案无关，原告应按《运营合同协议》约定退还10万元意向金；对证据7的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，该证据不能否定案涉协议中有关体验房的补贴约定，原告需按约定向被告补贴体验房费用；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议，但该部分确认款项仅为被告代采购、维修、赔偿的一部分，被告已代付的其他费用也应由原告承担；对证据9的真实性、合法性、关联性无异议，对证明对象有异议，《运营合作协议》约定对外营业才起算租金及管理费，酒店需在特种行业许可证下发后才能对外营业，故应以特种行业许可证下发时间作为起算基点。 被告方治为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.玻璃自爆、酒店门口积水、雨棚及电梯井漏水、酒店二楼防水及房间渗水问题、空调漏水及空气能问题、取电盒自燃照片、喷淋自爆照片、酒店墙体开裂、脱皮、霉变及贴脚线开裂等的照片1组、微信聊天记录截屏打印件1组，欲证明原告装修后交由被告承包经营的酒店存在严重质量问题，严重影响被告正常经营，被告为此多次向原告反馈并要求解决的事实；2.微信聊天记录截屏打印件1组，欲证明被告收到酒店消防合格证的时间；3.协议1份，欲证明被告已于2019年12月30日将酒店移交给原告，双方约定租金及管理费结算至2019年12月31日的事实；4.行政处罚决定书及缴款单、国内支付业务付款回单各1份，欲证明因原告未及时办理卫生许可证，被告被罚款8000元，该款由被告以原告名义缴纳以及案涉酒店开业时间为2019年3月13日的事实；5.酒店工作群微信聊天记录截屏打印件1组，欲证明案涉酒店的体验房只能由原告控制对外出售的事实；6.被告代采购物品确认表1份，欲证明酒店部分物品由被告代为采购的事实；7.原告股东翟洪达妻子与被告妻子聊天记录截屏打印件1份，欲证明原、被告于2020年2月25日签订了《运营合作补充协议2》，明确酒店于2019年3月1日起正式营业的事实；8.侣程网体验房订房记录1份，欲证明案涉酒店体验房实际对外售出116天的事实。经庭审质证，原告认为，对证据1有异议，酒店确实发生过漏水等问题，但并未影响酒店使用，酒店有近百间房间，在使用过程中多少会出现一些问题，但均已解决，酒店在被告承包期间均为正常经营，不存在被告所述的可以减少或不付管理费及租金的情形；对证据2的真实性无异议，但聊天所涉内容并非消防安全许可证，而系特种行业经营许可证；对证据3无异议，被告已在本案诉讼过程中配合完成了酒店的移交，双方确认结算日至2019年12月31日；对证据4的真实性无异议，处罚通知印证了酒店在被告承包期间持续经营的事实；对证据5有异议，从聊天内容看，房间预订时间多发生于酒店移交之后，且从聊天内容仅能看出房间预订情况，并不能说明房间系原告控制或被告不能对外销售，303、305房间实际系酒店用于抵充与侣程网合作的网络推广等费用，并非协议约定的体验房，客户体验需凭卡入住并按天结算；对证据6的真实性无异议，该清单系经三方股东确认由被告在经营期间采购的物品，根据协议约定，该部分物品的费用应由被告承担，由被告自行搬走处理；对证据7的真实性无异议，认可8000元罚款由被告缴纳；对证据8有异议，聊天并非发生于原、被告之间，且聊天中所涉协议并未签订或履行过；对证据9不予认可，被告与侣程网合作的房间的使用情况与原告无关。 此外，被告申请证人李某出庭作证，欲证明案涉酒店消防许可证的下发时间，酒店303、305两间体验房由原告实际销售以及酒店装修质量问题频发，导致被告无法正常经营的事实。李某在庭审中陈述称，其系案涉酒店的店长，酒店的消防合格证由其于2019年3月7日领取，酒店于2019年3月13日开业，一共104间房间，其中6间因未在消防合格范围内而未对外营业，303、305两间房间不能对外售卖，只能根据一个微信群的通知预订，该微信群内有侣程网的网管、运营经理等人员，酒店在开业后出现过墙体开裂、淋浴房玻璃门爆炸、房间渗水、消防淋洒自动洒水等问题，对酒店的生意肯定会有影响。经庭审质证，被告认为，证人证言客观反映了酒店的开业时间、房间数量、体验房等问题，其店长的身份并不影响其陈述的客观性。原告认为，从证人作证的过程可看出，证人在被告方没有具体问题的情况下却能按被告的证明对象一一陈述，可见其证言系事先做了准备，并不客观；303、305两间房间系被告根据其与侣程网之间的合作提供的，与原告无关；原告将酒店整体承包给被告，房间数量、面积与承包费及租金并无关系；酒店在正常经营情况下会出现个别需维修事项，但对酒店整体经营没有影响。 对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：对原告证据1、2、3、4、8、9，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；对原告证据5，本院结合全案证据综合认定其证明效力；对原告证据6，与本案缺乏关联性，本院对其证明效力不予确认；对原告证据7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，对其证明目的，本院结合被告证据另作分析认定。对被告证据1，从聊天记录及照片可看出酒店经营过程中出现过需维修的事项，但并不能确定是否均系装修所产生的问题，故该组证据尚不足以达到被告证明目的；对被告证据2，被告此后亦确认消防合格证下发时间为2019年1月12日，故对该证据本院不予确认；对被告证据3，原告无异议，本院予以确认；对被告证据4、7，原告此后确认8000元罚款系被告缴纳，对该两组证据所证明的该节事实本院予以确认；对被告证据5、9，并不能证明被告所述的相应房间由原告对外销售的情况，反而与原告证据7有所印证，故本院对被告证据5、9的证明效力不予确认，确认原告证据7相应的证明力；对被告证据6，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对被告证据8，无法确认真实性及与本案之关联性，本院对其证明效力不予确认。证人李某的证言，从其陈述过程及陈述内容看，客观性不足，本院对其证言的证明力不予确认。 根据以上确认的有效证据及原、被告在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2017年10月31日，原告逸居公司（甲方）与被告方治（乙方）签订《运营合作协议》1份，约定：乙方受甲方委托管理和运营智慧酒店，甲方保证酒店装修品质高于快捷酒店，达到精品酒店档次，乙方在酒店运营商具有独立经营权，承担酒店运营所需物品的采购及其费用，承担园区统一收取的物业管理费；乙方每年固定向甲方交纳运营管理费（按月平均支付）和房租（由租赁方和乙方签约），具体为第一年350万元（每月25万元，其中房租19.88万元，第一年按15个月计算，免第一个月，自酒店竣工、消防验收合格之日即酒店试营业起算）；若乙方经营不善，无法按时足额缴纳运营管理费或房租超过30天的，甲方有权通知解除合同，没收保证金，收回经营权，并要求乙方承担因违约造成的损失；乙方向甲方一次性缴纳运营保证金50万元，运营期结束或甲乙双方同意本协议终止的，甲方确认乙方按合同移交酒店且无相关欠费，甲方归还乙方保证金；甲方承诺前期费用+酒店资产价值不低于1000万元以及在租赁场地（A幢一楼大堂吧228方、三楼和四楼）4358方内的装修档次不低于2000元/平方米（乙方专业人员负责把控）；协议签订后二日内，乙方一次性支付甲方10万元履约意向金，协议正式生效后，甲方退还意向金。 2018年6月25日，逸居公司（甲方）与方治（乙方）签订《运营合作补充协议》一份，约定乙方入驻之日起承担园区物业管理费（203954元/年），承包金按原运营协议执行，逾期按每天千分之三收取滞纳金。 2019年6月22日，逸居公司股东沈慧平、翟洪达（甲方）与方治（乙方）签订《履约保证》一份，约定乙方承诺每月15日按月支付水电费、运营管理费（即承包金）、按季支付物业费，若乙方未按运营合作协议按时足额缴纳上述费用导致停业的，乙方需承担因此给甲方造成的所有损失，并自行承担停止运营的损失。 协议签订后，方治依约向逸居公司缴纳意向金10万元、保证金50万元，并已陆续缴纳管理费及租金共计854510.50元、物业费40232.91元，其余款项至今未付。 2019年12月30日，方治（甲方）与逸居公司（乙方）签订《协议》一份，约定：截止2019年12月31日，甲方不再承包逸居酒店，承包费结算至12月31日。协议签订后，方治将逸居酒店经营权移交给逸居公司。 另查明，杭州市公安消防支队萧山区大队于2019年1月14日向逸居公司送达消防安全检查合格证；逸居酒店于同年3月7日取得特种行业经营许可证，于同年3月13日起对外营业。 本院认为：案涉协议均系双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，应系合法有效，双方当事人均应按约履行。在本案审理过程中，双方已自行办理酒店经营权之移交手续，并协商一致于2019年12月31日对案涉合作协议予以解除，本院予以确认。 本案争议焦点主要在于被告尚应支付的运营管理费及租金金额。第一，关于运营管理费及租金起算时间的问题。案涉合作协议约定运营管理费和租金自消防验收合格之日即酒店试营业之日起算并减免一个月，从该条约定理解，确定起算时间需满足两个条件，一为消防验收合格，二为酒店试营业，虽逸居酒店的消防安全检查合格证于2019年1月14日下发，但酒店直至2019年3月7日才取得特种行业经营许可证，而在取得该许可证之前，酒店并不能对外营业，可见酒店自2019年3月7日才具备试营业之可能，故被告要求运营管理费及租金从2019年4月1日起算的抗辩具有合理性，本院予以采信。第二，关于被告每月应付运营管理费及租金金额的问题。（一）根据案涉合作协议约定，原告将逸居酒店整体交由被告承包经营，被告并未提供证据证明双方约定运营管理费及租金按最终通过消防验收的房间数量及被告所承包酒店的面积计算或双方对运营管理费、租金的计算标准作出过变更约定，故本院对被告提出的运营管理费及租金应根据房间数量及酒店面积按比例减少的抗辩不予采信；（二）关于被告提出的其作为持有原告20%股权的股东享有20%的运营管理费，故应作相应扣除的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采信；（三）关于被告提出的酒店装修标准不符合合作协议约定，故应减少运营管理费及租金的问题，协议约定酒店装修档次不低于2000元/平方米，同时约定由被告方专业人员负责把控，也即被告在案涉酒店装修过程中有权利也有义务对装修标准予以把控，且被告同时作为原告股东，确实也具备对酒店装修标准进行把控之可能及能力，其在酒店装修过程中及装修完成后并未对酒店装修标准提出异议并接收酒店开始正式经营，应视为其认可酒店装修标准已达到协议约定标准，其在2019年6月22日仍与原告其余两个股东签订《履约保证》承诺按时足额缴纳运营管理费而未提出装修标准之相关异议亦为其认可酒店装修标准之体现，故本院对其该项抗辩亦不予采信，对其提出的对酒店装修标准及资产价值进行鉴定之申请不予准许，被告应按协议约定标准即每月25万元支付运营管理费及租金。第三，关于应扣除款项的问题。原告确认经双方核对后同意扣除的代赔偿及维修费用36470元，本院予以确认；被告要求扣除的其余维修、赔偿费用，无相应证据佐证，本院不予采信；合作协议约定被告承担酒店所需一切与运营相关物品的采购及费用，故被告要求扣除的代采购物品费用缺乏依据，本院亦不予采信；被告未有充分证据证明303、305号房系合作协议约定的体验用房，故其要求扣除该两间房的费用59400元缺乏依据，本院不予采信。综上，被告应付款项中可扣除金额为36470元。承上分析，被告应支付的运营管理费及租金总金额为225万元（25万元*9个月），扣除已支付的运营管理费及租金854510.50元、代赔偿及维修费用36470元，尚欠1359019.50元。 关于被告缴纳的履约意向金及运营保证金的处理问题。双方约定履约意向金应在协议正式生效后由原告退还，原告未提供充分证据证明双方已另行达成协议将该10万元意向金转为其他用途，故仍应按合作协议约定退还被告；虽双方约定若被告经营不善，无法按时足额缴纳运营管理费或房租超过30天以上的，原告有权没收保证金，但违约责任的范围以损失为限，全部保证金均作为违约金用于弥补原告损失明显过高，本院综合考虑被告过错程度、原告实际损失等因素，酌情调整被告应承担的违约金为5万元，剩余45万元保证金应由原告退还。现被告要求在本案中对意向金及保证金予以抵扣，应视为其向原告提出抵销之意思表示，原告同意用于抵扣本金，此系原告处分其自身权利，本院予以确认并在被告应付本金中作相应抵扣，抵扣后被告应付原告的管理费及租金为809019.50元。 关于物业费的问题。案涉协议约定由被告自入驻之日起承担园区物业管理费，物业费也已实际产生，被告应予承担。关于物业费起算时间，原告主张自2019年1月15日起算，被告称其入驻时间为2019年3月初，如上分析，酒店实际具备试营业条件的时间为2019年3月7日，故本院采信被告说法，认定以2019年3月份为物业费起算时间。依照203954元/年标准计算自2019年3月至12月的物业费为169961.67元，扣除被告已付40232.91元，尚余129728.76元，现原告自愿主张116714.25元，本院依其主张金额予以认定。 综上，被告尚应向原告支付管理费及租金809019.50元、物业费116714.25元。双方协议解除合同后，被告未及时支付上述款项，应向原告承担相应利息损失。本院对原告合理部分诉讼请求予以支持，对被告合理部分抗辩予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、方治于本判决生效之日起十日内支付杭州逸居科技发展有限公司管理费及租金809019.50元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年1月1日起至实际付清日止的利息； 二、方治于本判决生效之日起十日内支付杭州逸居科技发展有限公司物业费116714.25元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2020年1月1日起至实际付清日止的利息； 三、驳回杭州逸居科技发展有限公司的其余诉讼请求。 如果方治未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21457元，由杭州逸居科技发展有限公司负担13057元，方治负担8400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院预交上诉受理费。 审判员  金晓璐 二〇二〇年六月二十九日 书记员  步佳怡