天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3427号原告：天津市怡居物业管理有限公司，住所地天津市东丽区华明高新技术产业区金地企业总部A区C座531号，统一社会信用代码：91120221786373238A。法定代表人：张盼盼，职务：执行董事。委托诉讼代理人：蔡青，女，该公司职员。委托诉讼代理人：周佳奇，女，该公司职员。被告：马志强，男，1976年6月26日出生，汉族，住天津市津南区。原告天津市怡居物业管理有限公司（以下简称“怡居公司”）与被告马志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡青、周佳奇和被告马志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怡居公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年9月1日至2019年8月31日的物业费4556元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区咸水沽镇沽上江南城14号楼1门201号的业主，该房屋建筑面积为118.65平方米。原告于2017年8月31日和该小区业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定：原告为该小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米1.6元（含机电设施运行、维护等费用），业主于每月10日前交纳当月物业费，期限自2017年9月1日至2019年8月31日。合同签订后，原告为小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年9月1日至2019年8月31日的物业费。经原告催要未果，故原告呈讼。马志强辩称，本案涉及的房屋产权人系我，房屋面积为118.65平方米，该房屋未被出售。原告诉请的期间我未交纳物业费，其理由如下：1、原告应该是第二批进入的物业公司，如何进驻的我不清楚。2、原告提供物业服务期间没有按照要求提供物业服务，没有告知业主其服务的内容、收费标准等内容。3、涉诉房屋购买时价格高，但没有门禁，垃圾清理频率低，给业主造成困扰。冬天户外水管被冻堵塞，业主自筹资金进行了维修。4、小区几乎没有绿化，逐渐恶性循环；地面车辆管理混乱，造成消防通道被堵塞，消防车无法进入，存在极大安全隐患；小区大门的车辆进入系统不管用，非本小区车辆随意出入小区；地下车库不开放，地上停满车辆；由于较差的物业服务，造成小区房屋贬值；公共设施损坏无人维修；房屋墙体出裂至今未赔偿。综上，我不同意交纳物业费。原告向法庭提交证据如下：1、原告提供物业服务的照片1份（刻录在一张光盘中），以此证明原告为被告居住的小区提供了物业服务。2、天津市住宅物业服务合同1份，以此证明原告和小区的业主大会签订了物业服务合同，约定原告为小区提供物业服务。被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1不认可，认为照片只显示了一个时间点，不能代表原告所有时间均提供了物业服务。对证据2不认可，认为该证据不能代表被告本人的意思。本院对原告提交的证据1的真实性予以确认。原告提交的证据2符合民事诉讼证据的有关规定，本院对其证明效力予以确认。被告未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系天津市津南区咸水沽镇沽上江南城14号楼1门201号房屋的业主，该房屋建筑面积为118.65平方米。原告和该小区的业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定：原告为该小区提供物业服务，本案涉及房屋的物业费收费标准为每月每平方米1.6元（含电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护等费用），业主于每月10日前交纳物业费，合同期限自2017年9月1日至2019年8月31日。合同签订后，原告为被告居住的小区提供了物业服务，但被告未交纳2017年9月1日至2019年8月31日的物业费。经原告催要未果，故原告呈讼。庭审中，原告就被告提出的问题进行了答复：关于公共卫生、绿化、车辆管理、公共设施维修等，原告一直在做，可能有些地方未达到业主满意，但原告一直在改进。关于地库未开放问题，地库属于开发商，原告无权决定。关于墙体裂缝，应由开发商负责。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。依据上述规定，原、被告之间虽未直接签订物业服务合同，但原告和小区业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》对原、被告产生约束力。现原告依据上述合同约定的物业费标准（每月每平方米1.6元）向被告主张权利，符合法律规定，本院予以支持。经本院对原告提供的物业服务的小区进行实地考察并结合被告的抗辩，本院认定原告提供的物业服务有不完善之处，故本院对原告主张的物业费不予全部支持。综合考虑本案的实际情况，本院对原告主张的物业费酌情支持90%。经核算，被告应支付原告2017年9月1日至2019年8月31日的物业费4100.4元。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益及限制原告投入资金提升服务质量，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、马志强于本判决生效后十日内给付怡居公司2017年9月1日至2019年8月31日的物业费4100.4元。二、驳回怡居公司的其他诉讼请求。如马志强未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由怡居公司负担2.5元，由马志强负担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇二〇年六月五日书记员  田 莹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。