重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初9052号原告：蔡明芬，女，1973年7月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王建，重庆万盛经开区青年法律服务所法律工作者。被告：重庆翔安汽车销售服务有限公司，住所地：重庆市綦江区新盛镇德村三社，统一社会信用代码91500222MA5U5RK79D。法定代表人：姬洪，总经理。原告蔡明芬与被告重庆翔安汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日受理后，依法适用简易程序于同年10月29日公开开庭进行了审理。原告蔡明芬及其委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼，被告重庆翔安汽车销售服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡明芬向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判决被告对所承租的门面结构改变导致不能独立使用履行恢复原状、返还门面义务；3、判决被告支付从2019年7月1日起至9月30日租金4641元，起诉之后至门面返还时的租金按每月1547元支付给原告；4、判决被告支付违约金50000元；5、判决被告支付代理费1500元；6、本案案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年6月30日，被告重庆翔安汽车销售服务有限公司(乙方)与重庆南地置业有限公司（甲方）签订房屋租赁合同，由被告承租由重庆南地置业有限公司开发且尚未出售的位于重庆市万盛区东城大道城南一号X楼XX铺用于公司经营。合同约定：由被告承租重庆南地置业有限公司合法拥有的位于重庆市万盛区东城大道城南一号X楼XX铺（建筑面积41.49平方米）用于汽车销售；2018年1月，原告将被告承租的该商铺从重庆南地置业开发有限公司处购买，且买卖双方及承租人共同签订了权利转移协议书，重庆南地置业开发有限公司将原与被告签订的《房屋租赁合同》中的所有权利义务均转移归原告享有和承担。从2019年7月，被告擅自将租赁房屋内的财产搬迁，不辞而别，也拒不履行缴纳租金的义务。原告于2019年8月9日向被告发出要求支付房屋租金的函，但被告不仅不支付租金，也不履行相关的退租或解除合同的法律手续。原告认为，合法的租赁合同关系应受保护，原告从开发商手中购得被告承租的商铺，且三方签订了权利转移协议书，原告依法享有和承担被告之前与开发商签订的《房屋租赁合同》的相关权利义务，现被告拒不依约定全面履行合同义务，违反了合同的约定，属于违约行为，依法应当承担相应民事责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望依法判决。被告重庆翔安汽车销售服务有限公司未到庭应诉，亦未提交证据及书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，出租方重庆南地置业有限公司(甲方)与承租方即被告重庆翔安汽车销售服务有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市万盛经济技术开发区东城大道“城南一号”X楼XX铺出租给被告使用，双方约定：租赁期限为10年，从2017年7月1日起至2027年6月30日止；起始租金标准为37.29元/平方米/月，乙方租赁面积为41.49平方米。上述费用前3年不变，从第4年开始，以后每一年在上一年基础上递增6%；租金每3个月支付一次，每个支付周期应提前十个自然日支付，若逾期甲方有权按应收金额的0.5%每日收取滞纳金；逾期超过30个自然日以上属乙方违约，甲方有权单方解除合同并追究违约责任。同时双方在合同7.6条中亦约定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同且不承担任何违约责任：（3）逾期交纳租金超过30日以上的。双方还约定：乙方因正常使用需要，可对租赁房屋进行装修，但不得影响租赁房屋主体结构安全，按照相关规定向政府有关部门进行装修申报。租赁期间，乙方未经甲方同意改变租赁房屋用途，故意或过失造成租赁房屋及设备毁损、遗失的，应负责恢复原状、承担违约责任并赔偿经济损失。一方有下列情形之一的，另一方可以书面通知对方解除本合同，书面解除通知发送之日起5个工作日即视为送达通知，合同即解除。违反合同的一方，应向守约方支付人民币5万元（大写伍万元整）的违约金，并赔偿对方的全部损失。如果违约金不足以弥补守约方造成的损失，守约方有权继续向违约方进行追偿：（2）乙方逾期支付租金超过30个工作日的；如双方不能通过协商而通过诉讼或仲裁解决争议的，违约方还应支付守约方为维护自己权益支出的费用，包括但不限于诉讼费、取证费、律师费等。合同一方向另一方送达通知等信件，可以采取专人递交，或以挂号信件、快递服务等方式送到合同中列明的对方住所处，自发送之日起5个工作日即视为完成送达。2018年9月26日，原告与重庆南地置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买了位于重庆市万盛区东城大道XX号、建筑面积41.49平方米的案涉房屋。当日，出卖人(甲方)重庆南地置业有限公司、买受人（乙方）原告、承租人（丙方）代表姬洪达成《城南一号商铺出租权利转移协议书》，确定：甲方于2018年9月27日向乙方交付上述商铺，并由乙方开始履行该商铺《房屋租赁合同》中甲方的所有权利和义务；丙方已向甲方缴纳该商铺的履约保证金1547元和2018年9月27日至2018年12月31日的租金2424元，现因商铺产权转移，相应出租权利也随之转移，就此丙方委托甲方将已交纳给甲方的履约保证金和乙方收房之日后的房租转至乙方（买受人）的账户；丙方应在上述租金到期前自行按照该商铺《房屋租赁合同》中的约定向乙方缴纳后续租金等。2019年1月28日，原告取得案涉房屋产权证[渝（2019）万盛区不动产权第XXXXXXX号]，证载该商用房屋坐落于重庆市万盛区东城大道XX号附X号，房屋建筑面积41.49㎡。因被告逾期未支付租金，原告于2019年8月9日向被告在《房屋租赁合同》中载明的地址邮寄了《要求支付房屋租金函》，内容主要为：根据合同约定，你公司应于2019年6月21日支付2019年7月至9月租金，经催收，你公司以各种原因拒绝支付，现已逾期支付租金超过48个工作日，已经构成违约责任，请于2019年8月25日以前履行合同规定，支付所欠租金。原告因催收未果，遂起诉来院，请求判如所请。另查明，被告为了经营需要，同时租赁了多个门面，并将相邻门面的隔墙拆除；原告因本案委托诉讼代理人于2019年9月29日与重庆市万盛经开区青年法律服务所签订《法律事务委托代理合同》，并于2019年9月30日向该所交纳了代理费1500元。本院于2019年10月15日向被告送达了本案起诉书副本等诉讼材料。审理中，原告确认与被告的房屋租赁合同于本院2019年10月15日向被告送达本案起诉书副本时解除，并表示解除前的租金据实计算，解除后的房屋占有使用费按相同租金标准计算至门面返还之日，其他诉讼请求不变。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面、诚信履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原、被告双方的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，属有效合同。被告承租原告的商铺后，应当按照合同约定给付原告房屋租金，被告违反合同约定逾期30日以上未缴纳租金，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告诉讼请求的理由成立，本院予以支持。双方的《房屋租赁合同》于2019年10月15日本院向被告送达本案起诉状副本时解除。合同解除前的租金，原告请求据实计算，即2019年7月1日至2019年10月14日期间的租金为5353元[(1547元/月×12个月÷365天×14天)+（1547元/月×3个月）]，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。合同解除后的房屋占有使用费，原告请求按相同租金标准计算至房屋腾退返还之日，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对原告其他诉讼请求，本院依法主张。被告不到庭应诉和答辩，视为放弃相应之诉讼权利。上述事实，有原告陈述笔录、《房屋租赁合同》、《重庆市商品房买卖合同》、不动产权登记证书、《城南一号商铺出租权利转移协议书》、《要求支付房屋租金函》、《法律事务委托代理合同》、发票、EMS快递寄件即回执等证据证实，并经本院审查属实，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告蔡明芬与被告重庆翔安汽车销售服务有限公司的房屋租赁合同；二、限被告重庆翔安汽车销售服务有限公司在本判决生效后二十日内将重庆市万盛经济技术开发区东城大道“城南一号”X区X楼XX号[渝(2019)万盛区不动产权第XXXXXXXXX号证书载明为重庆市万盛区东城大道XX号附X号]房屋墙体恢复原状并将房屋腾退返还给原告蔡明芬；三、限被告重庆翔安汽车销售服务有限公司在本判决生效后二十日内支付给原告蔡明芬2019年7月1日至2019年10月14日的租金5353元、违约金50000元、代理费1500元，合计56853元；四、由被告重庆翔安汽车销售服务有限公司自2019年10月15日起按50.86元/日标准给付原告蔡明芬房屋占有使用费至其腾退返还房屋之日止，并于腾退返还房屋之日前付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计594元，由被告重庆翔安汽车销售服务有限公司负担(此款原告已预交，限被告在本判决生效后二十日内直接给付原告594元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周策二〇二〇年六月十日书记员  邱馨