江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终10476号上诉人（原审被告）：吴春华，男，1984年1月22日生，汉族，住江苏省灌南县。被上诉人（原审原告）：赵亲洪，男，1985年12月15日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：吴明睿，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雨婷，江苏万欣律师事务所律师。上诉人吴春华因与被上诉人赵亲洪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。吴春华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、—、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认为案涉房屋是否存在贬值及贬值数额无法确定，又径行认定房屋价值存在贬损明显错误。本案大前提是案涉房屋内有人死亡与吴春华转租行为无因果关系，小前提是事实上无法认定案涉房屋是否贬值，如存在贬值，数额无法认定。房屋次承租人死亡原因无法认定，房屋是否贬值无法确认，一审就得出按照过错程度认定吴春华承担4万元的贬值数额的结论，逻辑推理明显错误。二、一审判决适用法律错误。被上诉人赵亲洪没有主张欠付租金，只是主张了违约金4000元及房屋贬值损失10万元，一审判决超出诉讼请求范围，违反了法律规定，属适用法律错误。赵亲洪辩称，一、虽然次承租人的死亡与上诉人的转租行为之间不存在直接因果关系，但存在间接因果关系。若上诉人未擅自转租，次承租人不会在案涉房屋内死亡，屋内有人猝死，必然会导致案涉房屋贬值，一审法院判决上诉人承担4万余元的贬值损失并无不当。二、一审判决并未超出其诉讼请求范围，其要求上诉人以4个月的租金作为违约赔偿，一审法院根据上诉人存在私自改造房屋结构，擅自转租的违约行为以及实际占用案涉房屋至2019年6月2日等事实判令上诉人支付1566.67元租金作为违约金，并未超出审理范围。一审判决表述为赵亲红主张四个月的房租赔偿，仅仅是为了明确违约金的计算方式。赵亲洪向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《房屋租赁协议书》，吴春华按照房屋原状向赵亲洪返还房屋；2.判决吴春华承担违约赔偿4000元（四个月房租）；3.判决吴春华向赵亲洪赔偿因其擅自转租行为致使赵亲洪房屋贬值所产生的损失10万元（房屋估价100万元*10%）。一审法院认定事实如下：2017年10月15日，赵亲洪（甲方）与吴春华（乙方）签订了《房屋租赁协议书》，合同约定甲方将坐落于金东城世家西园8幢1507室出租给乙方使用，租赁期限为2年，即2017年10月15日至2019年10月14日，年租金为12000元，半年一付，提前半个月交租，押金1000元，到期在不损坏屋内设施、家电、交清水电费、有线电视费时退还押金；乙方在租赁期内，不得搞非法活动，自协议期内，乙方仅有房屋的使用权，不得转让、转借他人，房屋结构不得私自改造。协议还对其他权利义务作出了约定。协议签订后，赵亲洪将涉案房屋交付吴春华使用，吴春华在涉案房屋的客厅增加了一堵轻质墙，隔出了一个可使用房间。吴春华将涉案房屋内另两间房转租他人，每月收取租金。吴春华向赵亲洪交付涉案房屋租金至2019年4月15日。2019年1月30日17时许，南京市公安局溧水分局经济开发区派出所接到报警，称“现在找到母亲了，母亲手上有伤，已经去世了，需要民警赶快处理”，民警出警至溧水区，处警经过及结果“张培花躺在最东边一个房间床上经120医生确认已死亡，民警向上级部门汇报，后刑警大队及法医到现场勘验，未发现异常情况，待进一步调查中”。张培花系吴春华转租的次承租人。2019年春节后，吴春华将涉案房屋内的家电等物品搬走，但未将水电气卡及房屋钥匙交付赵亲洪。赵亲洪于2019年6月2日通过报警将涉案房屋大门打开。经一审法院协调，吴春华于2019年7月5日将涉案房屋的水电气卡交付赵亲洪。一审法院认为，赵亲洪与吴春华于2017年10月15日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照协议约定行使权利履行义务。1.吴春华是否存在违约行为。双方租赁协议中明确约定“房屋结构不得私自改造”，吴春华在涉案房屋内增加轻质墙、增加房间，已属改造房屋结构。租赁协议中约定“自协议期内，乙方仅有房屋的使用权，不得转让、转借他人”，该约定虽无“不得转租”的字样，但《合同法》第二百二十四条明确规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”现吴春华未能就其改造房屋结构、转租已征得赵亲洪的同意进行举证，应当承担举证不能的后果。鉴于吴春华存在上述违约行为，赵亲洪主张解除双方之间的租赁关系，一审法院予以确认。2.赵亲洪主张四个月的房租赔偿是否支持。吴春华虽于2019年春节后搬出涉案房屋，但双方并未就解除租赁协议达成合意，且吴春华并未将涉案房屋钥匙交还赵亲洪，应视为吴春华继续占有使用涉案房屋。赵亲洪于2019年6月2日方通过报警将涉案房屋大门打开，吴春华应当支付赵亲洪2019年4月16日至2019年6月2日期间的租金1566.67元（1000元+1000元/月÷30天*17天）。3.赵亲洪主张的房屋贬值损失是否支持。吴春华未经赵亲洪同意改变涉案房屋的结构并将房屋转租存在过错，但转租的承租人在涉案房屋内死亡与吴春华的转租行为没有因果关系。由于涉案房屋是否存在贬值及贬值数额实难通过客观方法予以认定，考虑到吴春华的过错程度，一审法院酌情认定吴春华赔偿赵亲洪40000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认赵亲洪与吴春华之间的《房屋租赁协议书》解除；二、吴春华于本判决生效之日起十日内一次性支付赵亲洪租金1566.67元、损失40000元，合计41566.67元；三、驳回赵亲洪的其他诉讼请求。案件受理费1250元，由赵亲洪负担800元，由吴春华负担450元。二审中，双方均未提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，赵亲洪与吴春华于2017年10月15日签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人吴春华在合同履行过程中未经被上诉人赵亲洪同意擅自改变案涉房屋的结构并将房屋转租，构成违约，一审法院根据违约责任的补偿性原则判令吴春华赔偿赵亲洪1566.67元并无不当，并未超出当事人的诉请范围，上诉人的该项上诉主张，没有法律依据，本院不予支持。次承租人张培花在案涉房屋内死亡虽与吴春华的转租行为没有直接的因果关系，但吴春华在合同履行过程中未经赵亲洪同意改变涉案房屋的结构并将房屋转租存在过错，客观上，张培花在涉案房屋内死亡对案涉房屋的交易会产生一定的影响，结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度、案涉房屋的价值以及次承租人死亡原因尚不明确等因素，本院酌定吴春华应赔偿赵亲洪20000元，一审法院酌定40000元数额过高，本院对此予以变更。综上，吴春华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2074号民事判决第一、三项；二、变更江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初2074号民事判决第二项为：吴春华于本判决生效之日起十日内一次性支付赵亲洪1566.67元、损失20000元，合计21566.67元。如未按照本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1250元，由赵亲洪负担990元，由吴春华负担260元；二审案件受理费840元，由赵亲洪负担405元，由吴春华负担435元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇二〇年六月二十九日书记员  孙雪松