宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2019）宁0104民初14491号原告：宁夏志优餐饮管理有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：史泽睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹伟，宁夏侨之桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐青青，宁夏侨之桥律师事务所律师。被告：宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市滨河新区。法定代表人：康利萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：李广，男，该公司员工。原告宁夏志优餐饮管理有限公司（以下简称：志优餐饮公司）与被告宁夏天山海世界黄河明珠旅游文化有限公司（以下简称：天山海世界旅游文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案，依法适用简易程序于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告志优餐饮公司的委托诉讼代理人邹伟、徐青青及其法定代表人史泽睿，被告天山海世界旅游文化公司的委托诉讼代理人李广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。志优餐饮公司向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金336784.44元；2.被告向原告退还押金56566.38元；3.被告赔偿原告装修及停业损失98500元；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年7月24日签署《租赁合同》，约定被告将天山海世界黄河明珠3号楼一层美食广场租赁给原告，共计11个美食档口；2018年7月1日至2019年6月30日租金为308543.9元；原告须向被告交纳保证金56566.38元。因被告未能按计划开业，导致原告的美食广场无法经营。经原、被告协商，将租赁期起始时间变更为2018年8月11日。被告开业后，原告组织的商户入场向游客提供餐饮服务。当日，有两个美食档口的商户向原告反映其档口下水道不通，原告联系被告，经被告找工人查看，两个档口下水道根本没有接入主下水管道，此后原告多次找被告解决，被告拖延并承诺给两个商户补偿。2018年11月，美食档口突然大面积漏水，导致无法经营及商品损毁。原告联系被告得知是消防用水管道炸裂导致美食广场漏水。被告承诺在租期上予以顺延赔偿商户损失，后陆续发生漏水情况。2019年6月28日，最后一次大面积漏水后，商户对被告美食广场失去信心，逐渐撤出。原告多次找被告协商停业损失问题，被告一直承诺妥善解决。2019年8月14日，被告突然将美食广场的水电全部断掉，并锁门不让原告继续经营。2019年8月28日，档口物品被清空，原告报警。次日，被告出具告知函让商户到被告处领取档口物品。综上，被告提供的租赁物长期漏水，被告屡次修复未果，致使原告损失，无法达到租赁合同的目的，故原告起诉至法院。天山海世界旅游文化公司辩称，原、被告之间的租赁合同一直在持续履行，被告已就原告拖欠租金等相关费用提起民事诉讼，且原告将租赁被告的商铺进行分租后，现有分租商户仍在正常营业状态，故原告要求返还租金无事实依据。租赁合同尚在履行期间，不存在返还押金的情形。被告并不存在任何违约或过错，不应当赔偿原告装修及停业损失。原、被告围绕其诉讼请求及辩称主张向本院提交了证据，经本院组织原、被告质证，根据本院审查确认的证据和双方当庭陈述，本院认定的事实如下：2018年7月24日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告承租被告位于银川市滨河新区203省道天山海世界黄河明珠3号楼一层美食广场，建筑面积1471.55平方米，房屋构成为组合用房，合计为一层；租赁用途为餐饮，租赁期五年，自2018年7月1日至2023年6月30日，房屋具体交付日以书面通知为准；原告自交付之日起承担所租赁商铺的水、电、暖、物业管理等原告使用房屋所需缴纳的一切费用，相应的费用收取标准按后期原告与商业街所属的物业公司签订的物业合同条款执行；租金自交付之日起计算，原告应当在合同生效后7日内缴纳首期租金。租金采取有递增的方式计算，从2019年7月1日起至2023年6月30日期间，租金递增比例为5%，每年递增一次；首期缴纳6个月的租金，不含税租金为154271.95元，增值税税金为15427.2元，增值税率为10%，含税租金为169699.15元。2018年7月1日至2018年12月31日，租金为169699.15元，2019年1月1日至2019年6月30日，租金为169699.15元，2019年7月1日至2019年12月31日，租金为178184.1元。剩余租金按照表内分期及数额于上期租金到期10日前交纳。本租金不包含该房屋其他任何费用及第三方收取的任何费用；若原告未能按合同约定向被告足额支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的1‰向被告支付违约金，直至原告全数付清其应付的款项之日；……；本合同签订之日，原告向被告支付租赁保证金56566.38元，作为原告遵守和履行本合同所有义务和规定的保障。如原告未违反本合同相关规定，包括但不限于全额按期缴清应付租金、水、电费、物业管理费等原告使用房屋所需缴纳的一切费用且原告亦无其他违约行为，则被告将原告所支付的保证金，在不计任何利息的情况下，于租赁期届满且办理完所有相关退房手续无遗留问题后30日内退还原告。如原告违反本合同之规定，包括但不限于原告拖欠被告或被告指定的管理机构任何租金、水、电费、物业管理费等原告使用房屋所需缴纳的一切费用以及违约金等费用，则被告除有权终止本合同外，亦有权从保证金中扣除该次欠缴的等额款项。被告扣除保证金后，原告须在收到被告通知后的7个工作日内将租赁保证金补齐。如原告未能在上述期限内补齐被告有权即时终止合同并收回承租房屋，原告所交保证金不予退还，所造成的全部损失与责任均由原告承担，租赁期满，剩余部分保证金，在原告办理完相应退房手续无遗留问题后30日内退还原告。……；被告对涉案租赁物的主体结构、设备配套及公共区域内公共设施有维修和保养的义务，相应的维修和保养费用由被告承担。原告发现被告提供的房屋及被告提供的装修、附属设施或设备出现损坏或故障，应当及时通知被告维修，而不能擅自处理，如遇紧急情况，原告在为减少财产及雇员产生即时损害或风险之目的的限度内进行临时性修理；1.未在合同中载明的事项，经各方协商一致，可变更或解除本合同，各方按协商的协议条款执行。2.发生本合同约定的解除合同事由，取得解约权的一方有权在该事由发生之日起60日内以书面形式通知对方解除合同，逾期视为自动放弃解约权。因一方违约导致守约方根据同约定解除合同，违约方应根据本合同相关约定对守约方承担赔偿责任：守约方自动或书面承诺放弃解约权，除守约方当时另有书面声明或通知外，不免除违约方的违约赔偿责任：因原告违约致使合同解除的，原告应当自收到解除通知之日起，三日内将所租赁房屋内物品清理完毕，逾期视为原告同意由被告将房屋内物品作为废弃物处置，所产生的费用及损失由原告承担；……；租赁期满原告不再续租或合同解除后，原告负有在租赁期满或合同解除之日18时前将其拥有所有权的资产和商品撤出将租货物完好交予被告，附着于被告资产上的不可撒除的或者撒除后即失去价值或撤除后有损被告房屋观感的原告资产，由被告无偿取得。由原告使用管理的所有权属被告的设备，原告应如数完好归还被告。合同签订后，原告的法定代表人史泽睿分别于2018年7月11日、7月18日、7月24日、2019年2月28日向被告支付涉案房屋租金90000元、60000元、19699.15元、131768.09元，共计301467.24元，于2018年7月24日交纳保证金56566.38元、房屋物业费35317.2元，被告向史泽睿出具相应收据。2019年8月23日，志优餐饮公司申请银川市国立公证处对天山海世界黄河明珠项目内3号楼一层美食广场以及中庭广场内区域的顶部漏水、停水停电的现状进行保全证据公证。2019年8月28日，史泽睿报警称好几个餐饮档口的后厨用品被盗。民警到场后处警情况：“我所民警到达现场，经了解天山海世界负责人马超称：天山海世界美食广场的商铺和总包史泽睿签订的合同到期，天山海世界工作人员一个星期前打电话通知过租户和史泽睿尽快搬离设备，商铺租户和史泽睿一直也没有搬离设备，昨天晚上天山海世界工作人员把七家商铺里的物品及设备转放到天山海世界项目部办公区内，天山海世界在搬运过程中有照相、录像和对物品进行编号，商铺租户什么时间想拿走都行。”2019年8月29日，被告向原告发出《告知函》一份，载明：由于你方未按时缴纳租金，已于2019年8月14日向天山海世界提出书面退租申请，目前由其承租的美食广场已停止营业，原定合同有效期至2019年8月10日，经我方多次通知你方，经营设备未搬离此区域，商铺未恢复原貌，现通知收到此函件十日内，来我景区将设备搬离，同时我司将保留追究你方其他违约责任的权利。现原告认为被告应当向其退还租金、保证金并赔偿损失，故诉至法院，请求判如所请。另查明，本院审理的（2019）宁0104民初15344号案件中，原告提交票据，证实其于2018年7月16日向被告支付装修期垃圾费2000元、水费500元、电费500元，被告予以认可。还查明，原告于2018年7月17日成立，系一人有限责任公司，史泽睿占股100%。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。原告于2019年8月14日向被告提出书面退租申请。被告于2019年8月29日向原告发函要求其收到函件十日内将设备搬离，结合处警情况及公证书中被告负责人马超对原、被告合同已到期要求原告搬离设备的陈述，可以认定被告已同意解除《租赁合同》，故双方签订的《租赁合同》于2019年8月29日解除。关于原告使用涉案房屋起始时间问题，虽合同约定租赁期限自2018年7月1日起，但被告未举证证明其于该日向原告交付了涉案房屋，原告于2018年7月16日向被告交纳垃圾处理费，可以证实其于该日对涉案房屋进行了使用，故本院认定原告实际使用涉案房屋时间为2018年7月16日，自2018年7月16日至2019年8月29日之间所产生的租金，原告应予以承担。至2019年8月29日，原告应支付的租金为382125.29元（169699.15元×2÷365天×349天+178184.1元×2÷365日×59日），原告实际向被告缴纳租金共计301467.24元，欠付租金80658.05元构成违约。合同约定，保证金在原告不能按约支付各项款项时候先行抵扣，抵扣后原告还欠付被告租金24091.67元。综上，原告要求被告退还租金336784.44元及押金56566.38元，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告赔偿装修及停业损失98500元，虽原告提交的证据可以证实，被告提供的房屋曾经存在漏水情况，但据原告所述漏水原因系消防管道爆裂、自来水调试等偶然原因导致，并不能证明涉案房屋漏水情况具有持续性，系房屋本身质量原因导致，足以影响房屋租赁合同的履行。反而原告拖欠被告的租金，逾期履行合同的主要义务，根据合同约定被告有权解除合同，逾期支付租金系合同不能继续履行的根本原因。综上，原告关于被告应向其赔偿装修及营业损失的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告宁夏志优餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费8678元，减半收取4339元，由原告宁夏志优餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 保 清 二○二○年六月十一日法官助理 赵 慧书记员 龚琬清附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。