浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙0802民初59号 原告：俞飞亮，男，1969年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：潘灿君，浙江君安世纪律师事务所律师。 被告：衢州凤朝金柏丽百货有限公司，统一社会信用代码913308027377950209，住所地：浙江省衢州市三衢路190号。 法定代表人：叶小伟，董事长。 委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨娟琴，浙江天赞律师事务所实习律师。 原告俞飞亮与被告衢州凤朝金柏丽百货有限公司（以下简称金柏丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告俞飞亮委托诉讼代理人潘灿君、被告金柏丽公司委托诉讼代理人陈信国、杨娟琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告俞飞亮向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订《房屋租赁合同》终止；2.判令被告向原告承担违约金人民币1000000元；3.判令被告向原告赔偿违约导致原告经济损失500000元；4.判令被告退回原告已经缴纳租金人民币558160.16元；5.判令被告向原告支付维权公证费和律师费人民币68384元。诉讼中，变更第一项诉讼请求，确认《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除。事实与理由：2011年4月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告衢州市三衢路190号五楼4100平方米房屋用于经营量贩KTV，租赁期限为拾年。即从2011年7月27日到2021年7月26日止，装修期为3个月，即2011年4月27日到2011年7月26日为免租装修期。被告承诺在合同签署日至合同终止日期间，不得设立其他KTV行业，如有违约行为，需承担违约金100万元，并赔偿原告相关经济损失。《房屋租赁合同》第七条约定如果乙方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害，合同终止。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行合同义务。之后，衢州市三衢路190号金柏丽商场四楼开设了“一起嗨”KTV，与原告共用一部电梯，导致原告经营业绩下滑。2019年，衢州市三衢路190号金柏丽商场装修开设了另一家KTV，导致原告经营困难。原告认为，被告违约造成原告经营难以继续，为维护合法权益，多次与被告沟通无果，故提起诉讼。 被告金柏丽公司答辩称，租赁协议约定“不得设立其他KTV行业”，被告从未设立KTV行为。二楼经营的是歌舞，且未开张营业；四楼经营的是影院，上述两家经营范围及业务均与原告不同，原告诉称经营业务下滑、经营困难是上述两家经营所致，无事实依据。被告在履行租赁合同的过程中不存在违约行为，原告不享有合同解除权，其于2019年12月单方要求解除合同，属于违法解除行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下：2011年4月，原告俞飞亮与被告金柏丽公司签订一份《房屋租赁合同》，约定被告金柏丽公司将其位于衢州市区商业用房的五楼，套内使用面积4100平方米租赁给被告用于量贩ＫＴＶ经营。房屋租赁期限为10年，自2011年7月27日至2021年7月26日止。装修期3个月免租。合同对2011年以来的各年租金作了约定，其中，2019年、2020年年租金均为956846元。一方违反其保证或责任，致使另一方合同权益受到损害，另一方有权终止合同。被告承诺在本合同签署之日至本合同终止日期间，不得设立其他ＫＴＶ行业。如有违约行为，需承担违约金100万元整，并赔偿原告其相关的经济损失。协议签订后，原告俞飞亮投入装饰装修，并于2011年11月30日设立衢州市柯城唛浪歌厅，从事卡拉ＯＫ娱乐经营。2016年9月8日，被告金柏丽公司将衢州市商业用房的四楼1155平方米的展位租给他人用于经营影Ｋ，租期至2030年12月30日止，该场所设立的个体工商户营业执照登记名称为衢州市柯城一起嗨休闲吧，经营范围包括食品、足浴服务等。2019年8月10日，被告金柏丽公司将衢州市商业用房的一楼335.53平方米、二楼1432.83平方米的展位租给他人用于经营歌舞厅，租期至2024年12月9日止。该场所设立的个体工商户营业执照登记名称为衢州市柯城爱开歌歌厅，经营范围包括歌舞娱乐场所经营、食品经营等。2019年10月30日，原告俞飞亮委托浙江君安世纪律师事务所向被告金柏丽公司送达律师函，要求被告立即停止违约行为，终止在衢州市商业用房开设其他ＫＴＶ行业。2019年11月25日，原告俞飞亮向杭州市西湖公证处申请对微信朋友圈有关内容进行证据保全，以此证明衢州市柯城爱开歌歌厅招聘娱乐从业人员，挖掘原告相关人才。2019年12月2日，原告俞飞亮向衢州市信安公证处申请对衢州市柯城一起嗨休闲吧业务经营情况、衢州市柯城爱开歌歌厅有关内容进行证据保全，以此证明二楼、四楼涉足ＫＴＶ行业经营。2019年12月23日，原告俞飞亮委托浙江君安世纪律师事务所向被告金柏丽公司送达《关于终止合同并按合同承担法律责任的律师函》，以被告违反租赁协议不得设立其他ＫＴＶ行业的约定，决定终止双方签订的《房屋租赁合同》。被告金柏丽公司回函表示其不存在违约行为，不同意解除《房屋租赁合同》。 以上事实，由原告提供的原、被告签订的《房屋租赁合同》、衢州市柯城唛浪歌厅营业执照、三份公证文书、租金交纳凭证、律师函；被告提供的其与第三方签订的《房屋租赁合同》、衢州市柯城一起嗨休闲吧、衢州市柯城爱开歌歌厅营业执照、律师函，当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告俞飞亮与被告金柏丽公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律规定，合法有效。租赁合同约定被告金柏丽公司承诺在本合同签署之日至本合同终止日期间，不得设立其他KTV行业。该合同条款的订立是为了防止租赁区域出现第二家KTV，避免同行业之间发生竞争，以致影响承租方的经营业务，故非单纯指被告金柏丽公司自身不经营KTV就可以满足条款的要求，被告金柏丽公司还必需保证在其出租的整体范围不开设类似的娱乐经营场所，才能符合租赁合同的约定。虽然被告金柏丽公司未设立KTV行为，但是租赁区域存在第三方设立其他KTV行业，仍应当认定出租方未尽合同义务。租赁期间，被告金柏丽公司分别将租赁房屋的四楼、二楼租给第三方开办影K、歌舞厅，实与原告俞飞亮构成同类经营，违反租赁合同关于承租期内不得设立其他KTV行业的约定。被告金柏丽公司违反其保证或责任，致使原告俞飞亮合同权益受到损害，原告俞飞亮有权终止合同。原告俞飞亮于2019年12月23日向被告金柏丽公司送达解除合同通知，符合合同约定解除权行使的条件，确认《房屋租赁合同》于2019年12月23日即已解除。被告金柏丽公司应当退回原告俞飞亮已经缴纳租金人民币558160.16元，并按《房屋租赁合同》约定向原告俞飞亮承担违约金人民币1000000元。本案违约金已能够弥补实际损失，原告俞飞亮要求赔偿违约导致其经济损失500000元，无事实与法律依据，本院不予支持。原告俞飞亮主张维权公证费和律师费，上述两项费用为实现债权的费用，因双方未在租赁协议中作出明确的约定，本院对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告俞飞亮与被告衢州凤朝金柏丽百货有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月23日解除； 二、被告衢州凤朝金柏丽百货有限公司退回原告俞飞亮已经缴纳的租金558160.16元； 三、被告衢州凤朝金柏丽百货有限公司支付原告俞飞亮违约金1000000元； 四、驳回原告俞飞亮其它诉讼请求。 上述一、二、三项于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23812元，减半收取11906元，由原告俞飞亮负担3000元，被告衢州凤朝金柏丽百货有限公司负担8906元，于本判决生效之日缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  童小平 二〇二〇年六月十日 书记员  童旭峰