湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初235号原告：黄石顺诚物业管理有限公司，住所地黄石市湖滨大道1939-1号，统一社会信用代码914202005654755483。法定代表人：成丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡安定，该公司员工。被告：闻丽君，女,1978年8月25日出生，汉族，住黄石市。委托诉讼代理人：袁国富（系被告之夫），男，1977年8月13日出生，汉族，住黄石市。原告黄石顺诚物业管理有限公司与被告闻丽君物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石顺诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人胡安定，被告闻丽君及其委托诉讼代理人袁国富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告闻丽君给付2014年5月1日起至2019年12月31日止物业管理费7167.2元，违约金3709.06元，共计10876.26元；2.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2004年9月1日进驻黄石市天方百花园小区，为该小区业主提供物业服务。被告是黄石市天方百花园金桂园8栋1单元701室业主。2012年5月11日，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，协议第一条约定：“依据本协议向乙方收取物业管理费用”；第四条约定：“乙方交纳费用周期：第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，缴纳费用时间为每半年的第一个月的上旬。”被告的物业属高层或小高层，应按照1.10元/月/平方米收取。自2014年5月1日起至2019年12月31日止被告拒缴物业管理费用，共拖欠物业管理费7167.2元。《前期物业管理服务协议》同时还约定了违约金的计算标准为每日万分之五。按此标准计算，被告应支付原告违约金3709.06元。两项共计10876.26元。为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告辩称：1.原告违反《前期物业管理服务协议》的约定，未尽到应有的安全保障义务，致使被告家中在2014年6月26日被盗，造成直接经济损失3万余元。该协议第二条第四项约定，原告负有：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序；区内实行封闭式管理，执行值班巡逻制度；对外来车辆、人员进行登记、问询。但在盗窃事件案发之时，原告并未履行约定职责，故对被告的经济损失负有不可推卸之责。事发后直至原告起诉之日，被告多次要求原告赔偿损失，但原告一直拖延处理。被告在家中发生盗窃事件之前，从未拖欠过物业管理费。鉴于原告拒不赔偿被告家中被盗的损失，被告才拒绝交纳物业管理费。根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做到物业管理区域内的安全防范工作”。原告的违约行为已给被告造成损失，故被告有权拒绝交纳服务费，且有权向原告提起赔偿之诉。2.原告违反《前期物业管理服务协议》的约定，对房屋共用部分未尽到维修管理之责，且占用业主共有部位进行营利活动。该协议第一条第一项“甲方的权利义务”约定：“1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……9.不得占用本物业的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。”被告儿童房内墙常年漏水已发黑，每次要求原告对外墙进行修缮，原告均不了了之，房屋外墙至今漏水，室内发霉愈发严重。另外被告所在楼栋的消防应急通道内，常年堆积着杂物。小区内的消防通道也被原告擅自改变设计用途，将原用于消防车辆进出、紧急疏散的消防通道改造成收费停车位，谋取利益。这不仅违反了相关行政法规，也侵害了全体业主对物的所有权。3.被告不交纳物业费是行使法律赋予的权利，同时履行抗辩权。原告要求计算违约金没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2018年6月9日的《物业管理服务合同》与原件核对无异，能够证明本案部分事实，故对该份证据材料予以确认。2.被告对原告提交的四份催（欠）费通知的真实性有异议；因图片未能显示拍摄背景的全景，故不能确定催费通知已在被告位于黄石市天方百花园金桂园8栋1单元701室大门上张贴，本院对该组证据不予确认。3.被告提交的家中被盗的视频与本案不具有关联性，故对该份证据不予确认。4.原告提交的其他证据材料能够相互印证证明本案事实，故对其他证据材料予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告闻丽君系黄石市黄石港区天方百花园金桂园8栋1单元701室业主，其房屋建筑面积95.85平方米。2012年5月11日，被告闻丽君作为乙方与原告黄石顺诚物业管理有限公司作为甲方签订了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中主要约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合约》生效时止的物业管理；物业管理服务内容：一是房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、烟道、太阳能管道等；二是房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是共用的上下水管道、落水管、加压水泵、电梯、天线、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等；三是环境卫生：小区内绿地、停车场、路灯、宣传栏、标识、排水沟、污水井、化粪池等的保洁；楼内地面、公共门窗玻璃、扶手、表箱、楼道开关、天台、雨棚等的保洁；生活垃圾、建筑垃圾清运；垃圾箱、果皮箱清洗；四是公共秩序；五是交通秩序与车辆停放；乙方交费时间为，第一次交纳费用时间为购房合同约定交房之日起，首次应交足一年费用，到期后每次预收6个月，交纳费用时间为每半年的第一个月的上旬；多层住宅缴费标准为，高层或小高层按建筑面积每月每平方米1.10元；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金或依法维护自己的权益。2018年6月9日，原告作为乙方与被告所在的天方百花园的业主委员会作为甲方签订《物业管理服务合同》。双方在合同中主要约定，物业管理服务费标准：高层住宅每月每建筑平方米，金桂园1.1元；业主应于购房合同约定的收楼之日起交纳物业管理费用，对违反《业主管理规约》逾期不交纳有关费用的，乙方有权要求欠费方补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。自2014年5月1日起，被告因家中被盗、房屋漏水及不满原告物业服务质量等原因拒交物业管理费用，截止至2019年12月31日，共拖欠物业管理费7167.2元。经原告书面催交，被告仍未依约履行交费义务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及原告与天方百花园业主委员会签订的《天方百花园物业管理服务合同》内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效并生效。本案中，关于被告家中被盗、其多次要求原告赔偿损失，原告一直拖延处理的辩称意见。因被告家中被盗与原告提供物业服务并无直接因果关系，被告已就被盗一事向公安机关报案，其损失可待盗窃案件侦破后得到救济。被告提供的的消防通道和楼道进出口被堵的图片及视频可以相互印证证明原告在提供物业服务方面确存在瑕疵，未全面履行包括对房屋共用部分、环境卫生等项目进行维护、服务与管理的合同义务。本院认为，原告在提供物业服务时存在一定瑕疵，其服务质量应进一步提高。本院根据原告提供的物业服务，酌定被告按合同约定的90%支付2014年5月1日至2019年12月31日期间的物业管理费，即1.1元/月/平方米×95.85平方米×68月×90%≈6452.6元。关于违约金的问题，鉴于原告在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，被告拒交物业管理费并非恶意，因此，原告主张被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告闻丽君于本判决生效后五日内给付原告黄石顺诚物业管理有限公司物业管理费6452.6元。二、驳回原告黄石顺诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取计35元，由原告黄石顺诚物业管理有限公司负担14元，被告闻丽君负担21元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  向淑青二〇二〇年六月十二日书记员  胡 欢