江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3142号上诉人（一审被告、反诉原告）：南京创品数控技术有限公司，住所地南京市盘城新街9-1号。法定代表人：肖建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴国皓，江苏苏博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓华，江苏苏博律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：南京浦口气雾剂专用设备制造厂，住所地南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号。法定代表人：黄西如，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤金福，江苏天茂律师事务所律师。上诉人南京创品数控技术有限公司（以下简称创品公司）与被上诉人南京浦口气雾剂专用设备制造厂（以下简称浦口气雾剂厂）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后,由审判员殷源源独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人创品公司的委托诉讼代理人吴国皓、王晓华，被上诉人浦口气雾剂厂的委托诉讼代理人尤金福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创品公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，并依法改判占有使用费的金额为17406.41元，且支持上诉人的一审反诉请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院对案涉厂房的占有使用费金额认定有误。双方的租赁合同关系于2013年6月1日形成，合同约定应当由上诉人承租使用的部分厂房长期由被上诉人使用，导致上诉人无法按照合同约定使用全部的厂房。对于该部分事实，上诉人在一审中己经提供了厂房现场照片予以证明，且被上诉人在一审中对占用厂房的事实予以了认可，并承诺愿意减免部分租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。由此可见，要求支付房屋占有使用费的当事人，既可以是出租人，也可以是承租人。本案中被上诉人占用上诉人承租的部分厂房，应按照合同约定的租金标准支付其占用期间的占用使用费96216.88元。但一审法院无视上诉人提供的证据和被上诉人的占用事实，做出错误的判决。因此，上诉人请求法院撤销一审判决并依法改判。二、一审法院驳回上诉人提出的反诉请求，系判决错误。被上诉人隐瞒未取得建设工程规划许可证的事实，与上诉人签订房屋租赁合同，导致合同被认定无效，因此存在过错和欺诈。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定处理。根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应基于缔约过失责任向对方当事人进行损失赔偿，而缔约过失责任规定的损失不限于直接损失，也包括间接损失。因此本案中上诉人的损失包括直接损失和间接损失都是由被上诉人的过错和欺诈造成，被上诉人应对上诉人的损失进行赔偿。而一审法院认为上诉人的损失与本案没有关联，系认定错误。综上所述，原判决认定事实和适用法律错误，特上诉请求二审法院撤销原判决并依法改判。浦口气雾剂厂辩称：1、上诉人认为一审法院对案涉厂房占有使用费的金额计算错误，系曲解事实。在被上诉人向上诉人提出占用案涉厂房的一个墙角时，上诉人口头答应被上诉人占用案涉厂房的墙角，且不用支付任何费用，后双方协商搬迁问题时，上诉人提出被上诉人使用了其租赁的案涉厂房，应当支付相应费用，被上诉人的法定代表人同意给付上诉人5000元作为占用使用费。一审庭审中，被上诉人的法定代表人如实陈述了现场状况，一审判决也从租金中实际扣除了5000元。2、上诉人在一审中提出的反诉请求，没有任何有效证据予以支持，且上诉人在一审中提交的相关证据，与反诉请求无关联。一审法院对上诉人在一审中关于反诉请求提交的证据，已经作出客观认定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。浦口气雾剂厂向一审法院起诉请求：1、判令创品公司立即给付租金146048.8元及其利息；2、判令创品公司自2019年6月1日起，按每天179元计算给付至腾空迁让之日；3、判令创品公司立即腾空迁让承租的房屋；4、判令创品公司承担本案的诉讼费。创品公司向一审法院反诉请求：1、判令创品公司与浦口气雾剂厂的租赁合同继续履行；2、判令浦口气雾剂厂向创品公司支付各项损失赔偿暂计60100元（损失暂计至起诉之日）；3、判令反诉费用由浦口气雾剂厂承担。一审法院认定事实：2003年12月6日，浦口气雾剂厂取得了位于南京市浦口区盘城工业园6亩建设用地规划许可证。2013年5月6日，双方签订了租房协议，约定创品公司承租浦口气雾剂厂位于南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号厂区内的四间厂房（90平方米×4间）、两间办公室（70.79平方米）、宿舍1间、食堂20平方米，每年租金为58193.76元，门卫工资1500元。租期暂订三年（2013年6月1日至2016年5月31日）。创品公司在租用期间租金每年分两次支付。2015年7月1日，双方续签合同，仍由创品公司租用上述房屋，租金及门卫工资合计为65213.76元，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日。其他约定同前述租房协议。2016年6月1日，双方继续签订了租房协议，仍由创品公司租赁上述房屋，每年租金及门卫工资、公共卫生水电费为65213.76元，租期暂定为五年，自2016年6月1日至2021年5月31日，其他约定同前述租房协议。创品公司已经将2014年6月之前的租金付清，已经累计支付费用174500元。2018年上半年，盘城街道拆迁办已经张贴了拆迁公告，2018年12月29日，浦口气雾剂厂与盘城街道拆迁办签订了拆迁补偿协议。案涉房屋除了食堂被拆除外，其他房屋仍由创品公司占有。2019年7月2日，浦口气雾剂厂法定代表人告知创品公司，明天上午供电局、水厂来销户，停水停电，浦口气雾剂厂届时全部搬离，创品公司财产自行保管或拖走。浦口气雾剂厂在庭审中陈述，在创品公司承租期间，曾占用其租赁的房屋存放设备，同意在欠付的租金中扣减5000元。创品公司为证明其损失，向一审法院提交了机械设备租赁协议、门诊病历、医疗费发票、收条、增值税发票及收条，浦口气雾剂厂认为，以上证据与本案没有关联性，不予认可。一审法院认证意见：创品公司提交的机械租赁协议系其在明知案涉房屋被拆迁的状况下，其仍继续扩大损失，应由其自行承担；门诊病历及医疗费发票，无法证明廖兰英的受伤系浦口气雾剂厂的原因造成的，收条及增值税发票与本案没有关联性，一审法院不予采信。以上事实有浦口气雾剂厂提供的建设用地规划许可证、租房协议、创品公司的工商登记资料、被告提供的租房协议、照片、微信聊天记录、机械租赁协议、门诊病历、医疗费发票、收条、增值税发票、收条及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。浦口气雾剂厂只取得了建设用地规划许可证，并未取得建设工程规划许可证，因此其与创品公司签订的租房协议系无效合同。而房屋租赁合同无效，浦口气雾剂厂请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定。根据三份租房协议，创品公司应支付的房租费用自2014年6月1日至2015年5月31日为59693.76元，2015年6月1日至2016年5月31日的租金为65213.76元，第三份协议约定的租期为五年，但根据原告陈述，案涉房屋的拆迁公告时间为2018年6月份，而其实际与政府拆迁部门达成拆迁协议时间为2018年12月29日，因此，双方之间的租赁合同关系已经无法继续履行，予以终止。故双方第三份租房协议实际履行时间为2016年6月1日至2018年12月29日，因此，在该租期内的房租费用为168215.77元。因此，创品公司自2014年6月1日至2018年12月29日应支付浦口气雾剂厂房租费用合计为293123.29元。因创品公司已经支付了174500元，未付剩余款项118623.29元，同时，浦口气雾剂厂认可减免部分5000元，故创品公司仍需支付113623.29元。浦口气雾剂厂主张按照179元/天标准计算占有使用费，一审法院认为，浦口气雾剂厂已经与政府拆迁部门达成了拆迁协议，则租赁关系终止，双方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确。因此，浦口气雾剂厂该项诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。虽创品公司多次滚动付款，但浦口气雾剂厂已经接收，因此，逾期利息应从原告起诉之日起起算。案涉租赁房屋已由政府部门征收，案涉租房协议已无法在事实上继续履行，对创品公司要求继续履行租房协议的诉请，一审法院不予支持。因租房协议已经终止，根据法律规定，创品公司应当腾空案涉房屋（除已被拆除的食堂）。创品公司要求浦口气雾剂厂支付赔偿损失，但其提供的证据不足以证明其损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，一审法院判决：一、南京创品数控技术有限公司于判决生效之日起十日内向南京浦口气雾剂专用设备制造厂支付占有使用费113623.29元及利息（以113623.29元为基数，自2019年7月7日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）；二、南京创品数控技术有限公司于判决生效之日起十日内将位于位于位于南京市浦口区盘城工业园盘城新街9-1号厂区内的四间厂房（90平方米×4间）、两间办公室（70.79平方米）腾空交还南京浦口气雾剂专用设备制造厂；三、驳回本诉原告南京浦口气雾剂专用设备制造厂的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告南京创品数控技术有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费减半收取1610元，由南京创品数控技术有限公司负担；反诉案件受理费减半收取651元，由反诉原告南京创品数控技术有限公司负担。二审中，上诉人创品公司对一审查明的“涉案房屋除食堂被拆除外，其他房屋仍由创品公司占有”有异议，认为创品公司只使用了部分承租的案涉厂房，其余部分由被上诉人占有使用。被上诉人浦口气雾剂厂对一审查明的事实无异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：1、上诉人自行制作的涉案厂房平面图及厂房的照片，拟证明被上诉人占有使用的厂房及使用面积。2、《拆迁通告》及《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》，拟证明拆迁通告的张贴上墙时间为2017年8月27日。被上诉人的质证意见为：对证据1的真实性不予认可，认为上诉人不能证明上述照片于何时何地拍摄，亦不能证明物品系被上诉人所有。证据2《拆迁通告》系复印件且未加盖公章，对其真实性和证明目的不予认可，对《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》的真实性予以认可。上诉人另申请证人袁某,4出庭作证，拟证明因被上诉人占用案涉房屋，致上诉人无法正常发货产生了损失。袁某,4称其系创品公司客户，创品公司为其修理、维护、改造机床，双方约定2019年5月交货，之前袁某,4与创品公司就机床改造持续进行电话沟通，合同履行很流畅，只是因为部分零件不好买，才约定在2019年6月交货。当时创品公司通知袁某,4来南京提货，袁某,4于2019年6月29日上门提货，提货时看到车间门上锁，创品公司肖总带其与黄老板沟通，但沟通未果，该次未能提货成功。袁某,4向创品公司主张了差旅费用2100元。被上诉人质证认为证人身份不明确，故其证言无效；即使证人身份明确，但其与上诉人存在经济利益方面的利害关系，证言应不予采信。案涉房屋的租金计算至自2018年12月29日，上诉人自2018年12月29日之后无合同及法律依据占用案涉房屋，即使存在上锁行为，也只是被上诉人合法维权；上诉人非法占用案涉房屋，应承担相应后果。本院对于证据1及《浦口区非住宅房屋拆迁补偿协议》的真实性予以认定，对证明力结合案件情况综合予以认定。对证人证言的证明力结合案件情况综合予以认定。因《拆迁通告》系复印件且未加盖公章，本院对其真实性不予认定。本院认为，当事人对于自己的主张，有责任提供证据。上诉人主张被上诉人占用部分案涉厂房，故被上诉人应向上诉人支付占有使用费96216.88元。对此本院认为，上诉人虽提交自行制作的平面图和拍摄的照片，试图证明被上诉人在案涉房屋中占用的位置及面积，但上述证据均系上诉人单方制作，且具体面积不明，难以达到上诉人的证明目的。故上诉人该项主张，并无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人还主张涉案租赁合同可继续履行，且以合同无效系被上诉人过错为由，要求被上诉人赔偿客户来回差旅费、员工医疗费用、员工工资、租用发电机费用、餐厅设备损失计60100元。对此本院认为，案涉租房协议系无效合同，租赁房屋亦已由政府部门征收，故一审法院对创品公司要求继续履行租房协议的反诉请求不予支持，并无不当。上诉人在本案中所主张的损失，均系其在涉案房屋被征收后拒不迁出而发生，与租房协议无效并无关联，一审法院对上诉人该项反诉请求不予支持，亦无不当。综上，上诉人南京创品数控技术有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3508元，由上诉人南京创品数控技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年六月二十九日书记员  朱亚芳