河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初3423号原告：河南今典物业服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典花样年华4号楼2楼，统一社会信用代码：914103006794572097。法定代表人：马克，该公司总经理。委托代理人：赵后杭、丁毅（实习），河南从晏律师事务所律师，特别授权。被告：蔡洛锦，女，汉族，1964年5月30日出生，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：李世杰，河南洛太律师事务所律师，特别授权。委托代理人：李思凡，河南洛太律师事务所实习律师，一般代理。原告河南今典物业服务有限公司洛阳分公司（以下简称今典物业公司洛阳分公司）诉被告蔡洛锦为物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告今典物业公司洛阳分公司的委托代理人赵后杭、丁毅，被告蔡洛锦及委托代理人李世杰、李思凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告今典物业公司洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业费17285.2元；2、判令被告支付滞纳金14100.9元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是东方今典花样年1-2-602号房的业主,原告是该小区的物业服务企业。被告房屋面积为176.8平方米,小区物业费标准为1.2元/月*平方米。自2012年4月1日至2018年12月31日,被告无故拖欠物业费达17285.2元。按照《前期物业服务协议》第二十一条的约定:业主逾期未缴纳物业服务费的,应当按照日千分之三的标准承担相应的违约金,截止到2018年12月31日,违约金(实际按欠费金额年息24%计算)共计14100.9元。原告曾通过电话、上门、在其家门口张贴《物业费缴纳通知单》、发送催费信等多种方式向业主催费,但均催收未果。根据《物业管理条例》第七条:“业主应该按时交纳物业服务费。”《物业管理条例》第六十七条:“业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,业主服务企业可以向人民法院起诉。”的有关规定,原告依法诉至贵院,望贵院依法裁判,维护原告的合法权益。被告蔡洛锦辩称：一、本案是物业服务合同纠纷,物业服务合同(协议),是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属物的维护养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同(协议)。根据该规定,原告作为物业服务企业,应当先为业主提供建筑物及其附属物的维护养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主才支付物业费。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中明确了物业服务内容、物业服务质量。然而原告并没有按照法律规定及合同约定履行物业服务,具体如下:1、安全问题:小区门岗形同虚设,任何车辆都可入内。被告所居住楼栋的门禁、可视电话长期无法使用,导致楼栋门长期以来敞开,任何人都可以随时进入,严重影响被告的人身和财产安全。被告多次向原告反映情况至今未能得到解决。原告并没有履行《前期物业服务协议》第二条第一项约定的“房屋共用部分的日常维护和管理”的服务内容,并未达到《前期物业服务协议》第三条第二项约定的“共用部分共用设备运行正常、共用配套设施完好无损、有关设施完好正常无损坏”的服务要求。2、消防问题:原告作为物业服务人,对物业服务区域内违反环保、消防等法律法规的行为,原告应当及时采取合理措施制止,向有关部门报告并协助处理。然而原告不但不予制止,反而在消防通道上违规画停车位,占用被告楼栋的消防通道,严重影响被告消防安全,被告多次向原告反应,提出要求整改的意见,均无法得到原告的重视,至今消防通道被占用，消防设施严重损坏,消防喷淋、消防水箱无法使用。原告并没有履行《前期物业服务协议》第二条第四项约定的“确保社区内消防设施完好”的服务内容,并未达到《前期物业服务协议》第三条第七项约定的“消防设备设施完好无损、消防通道畅通”的服务要求。3、小区环境问题:小区内绿化园艺、草坪损坏、草坪灯损坏,土地裸露,被告楼栋对面的喷泉池常年无法正常运行,池内杂物众多,污水积臭,蚊虫横生。原告并没有履行《前期物业服务协议》第二条第二项、第三项、第五项约定的“房屋公共设施设备的日常维护和管理、负责小区公共区域的清洁、绿化”的服务内容,并未达到《前期物业服务协议》第三条第四项、第五项约定的“环境卫生、绿化”的服务要求。4、被告专有部分的烟雾报警器损坏,外立墙面只要下雨就渗入被告家中,被告多次找原告要求维修,至今未能修缮。对此公共设施,原告也没有按照法律规定及《前期物业服务协议》约定履行服务内容和要求。因此对于原告没有尽到法律及《前期物业服务协议》约定服务内容、标准,被告有权拒绝暂时缴纳物业费,待原告整改后再予以缴纳。二、原告并未向被告书面催缴物业费,被告也不存在无正当理由不缴纳物业费的情况。由前述所言,由于原告物业公司怠于履行物业服务义务,履行的部分合同也存在瑕疵,给被告生活带来极大的不便,并带来一定的经济损失和精神损害,同物业公司方多次交涉也无法得到有效解决,无奈之下,被告才停止缴纳物业管理费予以抗辩。因此,被告有正当理由拒绝缴纳物业费。原告知道上述物业服务情况,也知道被告多次向原告阐述上述问题,要求整改的请求,因此原告只向被告告知了物业费应缴纳数额,没有向被告书面催缴物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》原告作为物业公司书面催缴是前置行为。三、被答辩人物业公司主张的违约金于法无据。被告对其主张的原告物业公司怠于履行维修职责,确实应依法通过适当途径维护自己的合法权益,但是原告物业公司作为小区物管亦应积极处理不归属于业主自身原因造成的各种物业问题,而原告也多次同物业公司协调均不予理会。因此被告并非恶意拖欠物业管理费用,而是因房屋漏水、消防、卫生等问题一直未得到解决,才无奈拒缴,因此,被告属于合理抗辩,原告物业公司的违约金诉请于法无据。对于违约金给付标准,原告物业公司主张按年息24%给付,没有事实和法律依据。物业服务合同系双务合同,为存在对价的价款给付之债,并非履行还款义务,原告今典物业主张的标准过高,应按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付。综上,原告作为物业管理公司,应主动加强与业主之间的沟通,增强服务意识,按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求,提升服务质量和水平,按照《前期物业服务协议》约定的内容履行自己的义务。而非推诿拖拉,敷衍了事。小区的管理需要业主与物业管理企业互相协调配合,才能使小区宜居,业主安居。原告物业公司未能按照《前期物业服务协议》约定内容履行自己的义务,而是一味地收取业主物业费用,违约在先。被告拒缴物业费也实属无奈之举,并非恶意拒缴。请求贵院依法维护答辩人的合法权益。根据原告陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2010年6月26日,被告蔡洛锦（乙方）与原告今典物业洛阳分公司（甲方）就位于洛阳市××6-1-2104，房屋面积为153.11平方米的住宅用房签订一份《前期物业服务协议》，其主要内容为：物业费每季收取一次，每次缴纳费用时间为每季度的前15天。按房屋实测面积收费（房屋产权证颁发之后按产权面积计收)，收费标准为高层住宅1.20元/月*平方米。2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，并保留采取进一步措施的权利。因双方该纠纷，原告诉至本院。审理中，原告陈述被告的房屋面积为176.8平方米，被告陈述房屋面积为177平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，因此原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告为被告提供物业服务的2012年4月1日至2018年12月31日期间，有权依照物业服务合同的约定向被告收取物业服务费17184.96元（176.8平方米×1.20元/月*平方米×81个月）。被告提供的照片、证人证言等证据，不能证明其应不交纳或免交纳物业服务费，但该证据证明其不交纳物业服务费事出有因，故原告主张的违约金，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告蔡洛锦应于本判决生效之日起十日内向原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司支付物业服务费17184.96元；二、驳回原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取292.5元,由原告河南今典物业管理有限公司洛阳分公司132.5元，被告蔡洛锦负担160元。本判决为终审判决。审判员  张航航二〇二〇年六月十九日书记员  吕铸基