浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终1081号上诉人（原审被告）：海宁卡森地产有限公司，住所地浙江省海宁市斜桥镇卡森桥（原庆东桥北），统一社会信用代码91330481763921131B。法定代表人：冯立，经理。委托诉讼代理人：严大勇、叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑爱云，女，1959年3月20日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：范晓辉，浙江同新律师事务所律师。上诉人海宁卡森地产有限公司（以下简称卡森公司）因与被上诉人郑爱云商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初6460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卡森公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回郑爱云全部诉讼请求。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》，卡森公司交付案涉房屋权属证书，系以郑爱云全面履行合同义务为前提。在郑爱云未全面履行合同义务的情形下，卡森公司有权拒绝交付房屋权属证书。同时，卡森公司亦履行了通知郑爱云办理产权证的义务，不存在任何违约行为。具体理由如下：一、根据《商品房买卖合同》第五条及相关附件约定，买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，结清新建物业专项维修资金等应付给出卖人的所有款项，否则出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人。郑爱云至今未缴纳物业维修基金，卡森公司有权拒绝交付房屋权属证书。二、卡森公司已向郑爱云发出了《代办产权告知函》，已经履行合同约定的通知义务。2018年11月，卡森公司通过邮政特快专递的方式将房屋交付通知及交付须知寄送至海宁市，收件人为范叙明。郑爱云在一审庭审中自认收到该材料。2019年6月，卡森公司寄送的产证通知书也是寄送至该地址，且快递结果显示妥投。虽然双方未书面变更合同约定的收件地址，但对于交付通知寄送的地址郑爱云并无异议，卡森公司完全有理由相信双方事实已对通讯地址进行了变更。且结合庭审中的证人证言，卡森公司先通过物业公司人员电话联系范叙明，确认了邮寄地址，再通过邮政特快的方式向该地址送达办理产证的通知，说明卡森公司已履行了产权证交付的通知义务。退一步讲，合同附件八第十一条第2点约定，合同第十六条约定的日期为出卖人向买受人交付办证所需资料的最后日期。出卖人在该日期之前已经取得办证所需资料的，有权书面通知买受人…，如无书面通知则视为在本合同约定取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记…。由此可见，即便卡森公司未履行通知义务，也应当视为产权证书已交付，故卡森公司并不违约。郑爱云辩称，卡森公司所述与事实不符，双方没有签署房屋交接单，卡森公司至今未履行交房义务。卡森公司也未履行交付权属证书的义务。郑爱云未委托卡森公司交纳专项维修资金。依据合同法相关规定，对于格式条款产生争议的，应作出对条款制定人不利的解释。商品房买卖合同附件八第十一条第6点所约定的“所有款项”应指房款而非其他款项，综上，请求二审驳回卡森公司的上诉请求。郑爱云向一审法院起诉请求判令：1.卡森公司立即交付海宁市斜桥镇华庭园18幢2单元02号房屋；2.卡森公司立即支付逾期交房违约金73958元（以已付房款3505118元为基数，按每日万分之一计算违约金，自2019年1月1日暂计算至2019年7月31日，共计211天，此后计算至卡森公司实际交房之日止）。一审审理过程中，郑爱云增加诉讼请求：1.判令卡森公司立即支付房屋占用使用费10500元（以每月1500元，自2019年1月1日起暂计算至2019年7月31日，此后计算至卡森公司实际交房之日止）及物业费5922元（以每月2.8元/平方米，建筑面积302.13平方米，自2019年1月1日暂计算至2019年7月31日，此后计算至卡森公司实际交房之日止）；2.判令卡森公司支付逾期交付权属证书违约金32247元（以已付房款3505118元为基数，按每日万分之一支付违约金，自2019年7月1日暂计算至2019年9月30日，此后计算至卡森公司实际交房之日止）。一审庭审过程中，郑爱云明确民事起诉状中第2项诉讼请求、增加诉讼请求申请书中第1项诉讼请求中实际交房之日均为实际履行房屋交付义务之日，增加诉讼请求申请书中第2项诉讼请求中实际交房之日为履行权属证书交付义务之日。一审法院认定事实：2017年5月22日，郑爱云与卡森公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：第1705220037号）一份。合同约定：买受人（郑爱云）从出卖人（卡森公司）处购买海宁市斜桥镇华庭园18幢2单元02号商品房一套；商品房设计用途为住宅，建筑面积共302.13平方米；买受人于2017年5月22日前一次性付清全部房价款共计3505118元；出卖人应当在2018年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付郑爱云使用；出卖人如逾期超过120日后，未向郑爱云交付符合条件的房屋，则在买受人要求继续履行合同的条件下，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人承诺于2019年6月30日前，取得相关的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按自约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；自约定日期起120日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2017年4月26日，郑爱云支付卡森公司房款100000元；2017年5月22日，郑爱云支付卡森公司房款3405118元，共计3505118元，卡森公司同日向郑爱云开具了相应的增值税发票。2018年10月19日，海宁市住房和城乡规划建设局确认收到卡森卫星城华庭园18#楼工程的竣工验收备案文件，并同意备案。2018年11月23日，根据海公消竣复字（2018）第0016号文书显示，海宁卡森地产有限公司卡森卫星城华庭园二期（复验）项目结果为合格。2018年11月，卡森公司通过全球邮政特快专递邮寄单号为1018540382230的快件至海宁市，收件人范叙明，内件品名：交付通知书和交付须知，2018年11月16日投递结果显示妥投本人签收：范。一审庭审过程中，郑爱云自认于2018年11月底前收到过交付通知书。郑爱云验房时，发现案涉房屋内一卫生间的排粪管道铺排成普通下水管道。2019年6月，卡森公司通过全球邮政特快专递邮寄单号为1104980301119的快件至海宁市（范叙明收135××××4993），收件人郑爱云，配货信息：产证通知书，2019年6月28日投递结果显示妥投：他人收。一审法院认为，本案双方争议焦点在于：一、案涉房屋是否符合交付条件或存在其他逾期交房情形；二、卡森公司是否存在逾期交付权属证书情形。就第一个争议焦点，郑爱云认为，案涉房屋卫生间管道铺排与设计图纸不符，有质量问题，不符合交付条件。同时，验房时卡森公司也未按照合同约定出示证明文件、质量保证书和使用说明书，郑爱云有权拒绝交接房屋，由此产生的延期交房责任应由卡森公司承担。卡森公司认为，其已按照合同约定向郑爱云交付了案涉房屋，虽然房屋交付时存在一定瑕疵，但现已维修完毕，且案涉房屋钥匙卡森公司留存在物业处，郑爱云至今未领取钥匙系其自身原因。一审认为，根据庭审查明的事实，案涉房屋卫生间管道铺排确实存在一定瑕疵，但该瑕疵并非房屋主体结构质量不合格，也未严重影响正常居住使用，并不足以产生房屋无法交付使用的后果，且依据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第八条第9款约定，若经检测，该房屋质量存在瑕疵，但不属于主体结构质量不合格的，出卖人有义务承担保修责任并尽快予以修复；检测及修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。郑爱云以此为由拒收案涉房屋，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于郑爱云提出的卡森公司未按约出示证明文件、质量保证书和使用说明书，郑爱云有权拒绝交接房屋，一审认为，依据交付须知中交付程序的规定，郑爱云可在验房并填写《房屋交付验收清单》后，领取《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》，在郑爱云未提供证据证明其填写房屋交付验收清单后，卡森公司不出示或出示上述文件不齐全的情况下，对郑爱云该主张不予支持。综上，本案中卡森公司并不存在逾期交付房屋的事实，郑爱云主张卡森公司支付逾期交房违约金，并支付房屋占用使用费及物业费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。就第二个争议焦点，郑爱云认为，卡森公司未于2019年6月30日前交付相关的土地、房屋权属证书，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。卡森公司认为，其已通过全球邮政特快专递邮寄代办产权告知函至郑爱云指定的代收人范叙明处，应视为其已履行了通知郑爱云办证的义务。对此，卡森公司提交了2019年5月30日物业公司电话通知郑爱云办理产权证的通话记录一份，并申请证人周某、洪某出庭作证。证人周某陈述：我是海宁市四海之家物业管理有限公司员工，2019年5月，根据公司安排我和另外几个同事负责通知小区内业主办理产权证，我通过尾号6232的办公电话拨打尾号4993的电话，当时接电话的是范叙明，范叙明确认了邮寄地址为海宁市周王镇。证人洪某陈述：我是中国邮政集团公司员工，单号1104980301119的快件是我投递的，投递时我是根据邮寄地址对照门牌上门送件的，当时是一处老房子里的一位老人签收的，签收人不是郑爱云，也不是范叙明，事后我在系统录入“他人收”信息。经质证，郑爱云认为，通话记录中主叫号码系物业公司，与本案不具有关联性，即使通话记录是真实的，也无法得知通话内容；对两位证人的证言三性均不予认可，根据合同约定，交付产证的义务人系卡森公司，且案涉邮件签收与否与本案没有关联性，即使签收也不能视为卡森公司已按合同约定履行交付产权证的义务。一审认为，对物业公司工作人员曾与尾号4993机主通话的事实，结合周惠丽的证言及通话记录，予以认定，关于通话内容因卡森公司的举证并未达到高度盖然性的证明标准，一审难以认定；证人洪某陈述的内容与卡森公司在庭审中提交的证据能够相互印证，可信度较高，予以确认。根据举证规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，卡森公司主张向郑爱云邮寄了代办产权告知函，已履行了交付权属证书的义务，应当首先举证证明其邮寄送达的材料已被郑爱云收悉，但从卡森公司提交的ＥＭＳ交寄回执及投递员的证言得知，上述材料签收人非郑爱云或范叙明，卡森公司亦未举证签收人已将上述材料转交给郑爱云或范叙明。退一步讲，即使范叙明收悉了该份快件，也不能认定卡森公司向郑爱云履行了交付义务。卡森公司主张郑爱云曾口头授权购房后续事宜委托范叙明处理，范叙明应为郑爱云代理人，有权代为签收相关材料。但依现有证据难以认定范叙明已经获得郑爱云的委托授权，应当由卡森公司承担举证不能的不利后果。同时，依照《浙江省商品房买卖合同》附件八补充协议内容第十四条第4款约定，任何一方发出通知的，收件地址以《商品房买卖合同》及本协议所列地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方。该合同中郑爱云的地址标注的是上海市卢湾区复兴中路87弄20号，而卡森公司实际向郑爱云邮寄材料的地址发生了变更，根据合同约定，收件地址的变更应采用书面通知的方式。本案中，卡森公司在未提供证据证明郑爱云曾以书面方式通知卡森公司变更了收件地址，仅以公司台账中登记地址变更，或郑爱云曾收到过向变更地址邮寄的交房通知书为由抗辩，缺乏事实和法律依据，不予支持。本案双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现郑爱云主张卡森公司自2019年7月1日起按已付房款的日万分之一支付逾期交付权属证书违约金，符合合同约定，予以支持。案件审理过程中，卡森公司于2019年12月17日向一审交付案涉房屋不动产权证书及门牌证，一审于同日通知郑爱云领取，视为完成交付，经核算逾期交付时间为170日，故逾期交付权属证书违约金为59587元（3505118元×日万分之一×170日）。综上所述，一审对郑爱云诉请的合理部分予以支持，无法律和事实依据的请求依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审判决：一、卡森公司应于判决生效之日起十日内支付郑爱云逾期交付权属证书违约金59587元；二、驳回郑爱云的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4855.50元，由郑爱云负担3634.50元，由卡森公司负担1221元。二审中，卡森公司向本院提供了浙江省住宅专项维修资金专用收据两份，证明卡森公司为郑爱云代缴了专项维修资金，但郑爱云至今未将相应款项支付给卡森公司。郑爱云经质证认为，对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该收据与本案无直接关联性。本院认证意见：卡森公司提供的证据，郑爱云对真实性、合法性均无异议，且该证据与本案争议焦点有关，故本院予以认定。郑爱云二审中未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于：卡森公司是否逾期交付权属证书。双方在《浙江省商品房买卖合同》附件八《补充协议内容》中约定，买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清应付给出卖人的所有款项；若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人。根据《商品房买卖合同》约定，新建物业专项维修资金由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。专项维修资金应包含在《补充协议内容》约定的出卖人与买受人应结清的“所有款项”内。况且，卡森公司于2018年11月向郑爱云寄送《交付须知》时，也已明确郑爱云应缴纳的物业专项维修资金金额。在卡森公司提供办理产权登记所需材料前，郑爱云应与卡森公司结清包括专项维修资金在内的所有款项，但郑爱云实际至今未交纳该费用。依据上述规定，卡森公司有权行使先履行抗辩权，故不论卡森公司于2019年6月寄送的产证通知书是否有效送达郑爱云，卡森公司不构成逾期交付权属证书。郑爱云要求卡森公司承担逾期违约金，依据不足。综上所述，卡森公司的上诉请求成立，对其上诉请求本院予以支持。本案因卡森公司二审提供新证据而导致改判，不属于一审错判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省海宁市人民法院（2019）浙0481民初6460号民事判决；二、驳回郑爱云的全部诉讼请求。一审案件受理费4855.50元，由郑爱云负担3634.50元，由海宁卡森地产有限公司负担1221元。二审案件受理费1290元，由郑爱云负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年六月一日书记员 陈 诚