湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终356号上诉人（原审原告）：江敏，女，1980年10月23日出生，汉族，住荆门市东宝区，委托诉讼代理人：郑林，湖北新天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆门金广域房地产开发有限公司，住所地荆门市东宝区海慧路9号，统一社会信用代码91420800784483468C。法定代表人：孙国涛，总经理。委托诉讼代理人：吴迪，湖北维思德（荆门）律师事务所律师。上诉人江敏因与被上诉人荆门金广域房地产开发有限公司（以下简称“金广域公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人江敏委托诉讼代理人郑林，被上诉人金广域公司委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江敏上诉请求：1.依法撤销荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2547号民事判决；2.依法改判被上诉人金广域公司赔偿上诉人迟延交房的经济损失42000元、未按照合同约定交付房屋造成的经济损失60000元、因迟延办证的经济损失9000元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决关于逾期交房违约损失的认定显失公平。合同中逾期交房违约损失的约定，属于格式条款，该条款因未尽说明、提示义务不应具有约束力。2.被上诉人交付的房屋违反合同约定未安装天然气，造成了上诉人的损失理应进行赔偿。3.被上诉人交付的房屋违反合同约定未安装护栏、钢化玻璃及按期完成绿化，造成了上诉人的损失理应进行赔偿。一审判决对该部分损失径行酌情认定，显属不当，应予以纠正。4.一审认定被上诉人逾期办证的违约金过低，应予纠正。金广域公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，案件处理公平合理，应予维持。1.补充协议中逾期交房违约责任的约定，均系当事人自愿签署，不存在强制要求签署的情况，应当对双方具有约束力。2.关于未安装天然气、护栏、钢化玻璃及按期完成绿化的损失赔偿请求，被上诉人认为一审判决合理。3.关于逾期办证的违约责任，上诉人作为完全民事行为能力人，有能力和资格与被上诉人就违约责任进行约定，且上诉人对其遭受的具体损失未提供足以使法庭采信的证据，被上诉人愿意按照一审判决履行赔偿责任。江敏向一审法院起诉请求：1.判令金广域公司赔偿其逾期交房的经济损失42000元；2.判令金广域公司赔偿其因三套房屋未按约定交房的经济损失合计60000元（每套房屋未安装天然气的损失8000元、阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失11000元、小区园林绿化未按期达标的损失1000元）；3.判令金广域公司赔偿其三套房屋迟延办证的经济损失9000元（每套房屋3000元）；4.本案诉讼费用由金广域公司承担。一审法院认定事实：金广域公司开发位于荆门市××大道××号金广域·城市广场（荆门摩尔城）小区，并取得商品房预售许可。2016年2月19日，江敏与金广域公司就该小区1幢9006、9007、9008号房屋签订了三份《荆门市商品房买卖合同》，合同备案编号为JM16002554、JM16002555、JM16002557。合同第一条和第十六条约定，小区绿地率为10%，于2017年12月30日前达到使用条件。合同第三条约定，房屋建筑面积均为42.96㎡，户型结构为一室一卫，一个非封闭式阳台。房屋总价款为241574元、241574元、236742元。合同第十条约定，房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件。交房期限和出卖人逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在180日内，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件七的补充协议约定，出卖人在2017年6月30日前将商品房交付给买受人使用；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金。合同签订后，江敏付清了三套房屋的全部房款。金广域公司未在约定期限交房，于2017年9月28日短信通知了江敏交房事宜，江敏于2017年10月14日在《业主验房确认表》和《房屋交接确认书》上签字，并向物业公司领取了三套房屋的钥匙。金广域公司于2017年12月8日取得建筑工程竣工验收报告。消防、人防、规划部门陆续出具了认可文件，供电、给水、排水、有线电视等设施已建成。小区配套绿化工程于2018年8月2日通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%。建设工程于2018年12月17日办理竣工验收备案。竣工验收后，金广域公司已对涉案房屋办理了初始登记，于2018年12月25日向江敏邮寄送达了办理不动产权证书的通知，并将通知内容短信告知了江敏。江敏的房屋目前未办理不动产权证书。江敏购买的三套房屋未设计天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过。江敏购买的三套房屋阳台实际建设均为铁栏杆，未安装钢化玻璃、实心栏板。一审法院认为，江敏与金广域公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案争议的法律问题是：江敏主张的各项经济损失是否有依据。关于江敏主张的逾期交房经济损失是否有依据的问题。江敏主张，金广域公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，合同约定的逾期交房的违约金不足以弥补其遭受的损失，主张参照同地段房屋的租金标准计算每套房屋损失14000元。金广域公司主张逾期交房违约金应当按照合同约定的标准计算。一审法院认为，合同约定的房屋交付截止日为2017年6月30日，江敏实际接收房屋的时间为2017年10月14日，建设工程取得竣工验收合格报告及规划、消防、人防等部门批准文件的时间在2017年12月底前，可以认定金广域公司逾期交房的违约行为客观存在，且逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案商品房买卖合同的补充协议约定“若商品房交付时间逾期60日内，出卖人按总房款的万分之一点五向买受人支付违约金；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金”应属对违约金数额的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但江敏未举证证明其实际遭受的损失数额，故江敏主张合同约定的违约金过分低于其遭受的损失，请求增加没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院按照合同约定标准认定逾期交房的违约金，即违约金为180元（241574元×0.025%＋241574元×0.025%＋236742元×0.025%）。同理，合同约定了逾期办证的违约金计算方式，江敏主张每套房屋逾期办证经济损失3000元没有依据，应当按照合同约定的标准处理。按照合同约定，金广域公司应当在交房期限届满之日（2017年6月30日）起360日内协助办理房屋所有权转移登记手续，金广域公司于2018年12月25日才通知江敏房屋具备办证条件，构成逾期违约。江敏收到通知后无正当理由未向金广域公司领取办证资料和向不动产登记部门申请办理不动产权证书，应视为金广域公司已履行协助办证的合同义务，考虑到江敏若按照通知要求准备办证的相关资料及不动产登记部门行政审批的合理期限，一审法院酌定金广域公司逾期办证的期限为200天，按照合同约定的已付房款日万分之0.1的违约金标准计算，违约金合计为1439.8元（241574元×0.001%/天×200天＋241574元×0.001%/天×200天＋236742元×0.001%/天×200天）。关于江敏要求金广域公司赔偿房屋未安装天然气的损失的诉请，一审法院认为从合同第七条、第十条的文意理解，天然气设施是否建设以及如何建设应以房屋建筑设计方案为准。事实上，涉案房屋的建筑设计方案未设计厨房和天然气设施，设计单位中南建筑设计院股份有限公司也针对房屋未设计天然气的理由作出了书面说明，其设计方案亦通过了规划和建筑设计主管部门审核，表明涉案房屋未设计天然气是符合城市规划和建筑设计规范要求的。据此，金广域公司按设计要求对涉案房屋未建设天然气设施不属于违反合同约定的行为。故金广域公司未对涉案房屋设计安装天然气不违反合同约定义务，江敏该请求没有事实依据，一审法院不予支持。关于江敏要求金广域公司赔偿每套房屋阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失11000元的诉请。按照认定的事实，金广域公司交付的三套房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板，构成合同违约。金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，江敏可以请求赔偿相应的损失，其主张损失为11000元没有事实依据，一审法院酌定江敏每套房屋损失为3000元，合计9000元。关于江敏主张的绿化未达标的经济损失1000元，其理由是金广域公司未按合同约定期限使小区绿化达标，造成了房屋的贬值损失。一审法院认为，按照合同约定小区绿化率应在2017年12月30日前达到10%的标准，但涉案小区的配套绿化工程于2018年8月2日才验收通过，客观上金广域公司存在逾期履行合同义务的行为，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且江敏未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于江敏的该项诉请一审法院不予支持。综上，江敏主张赔偿的三套房屋未安装天然气和小区园林绿化未在约定期限达标的经济损失没有依据，一审法院不予支持；其主张赔偿的逾期交房、逾期办证及阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告荆门金广域房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告江敏支付逾期交房违约金180元、逾期办证的违约金1439.8元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失9000元；二、驳回原告江敏的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，减半收取1260元，由江敏负担760元，荆门金广域房地产开发有限公司负担500元。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、金广域公司应如何承担逾期交房的违约责任；二、金广域公司是否应赔偿未安装天然气给上诉人造成的损失；三、未安装钢化玻璃和实心栏板的损失如何赔偿，一审判决酌定的3000元是否适当；四、一审判决按照合同约定判令金广域公司承担逾期办证违约金是否过低。关于金广域公司应如何承担逾期交房的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，金广域公司与江敏签订的合同中明确约定，出卖人逾期交房的按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金，故合同双方当事人应当尊崇契约精神，严格按合同约定履行义务、行使权利。虽上诉人江敏要求金广域公司按每套房屋14000元赔偿其逾期交房经济损失，但该请求与合同约定不符，且其所举证据不能证实其实际遭受损失的数额，故对其该项请求，本院不予支持。关于金广域公司是否应赔偿未安装天然气给上诉人造成的损失的问题。一审法院对于涉案房屋未设计天然气的原因及金广域公司未进行天然气设施建设不属于违反合同约定的义务，已进行了详细阐述，本院对此予以赞同，不再赘述，故对江敏要求金广域公司赔偿未安装天然气给其造成损失的诉讼请求不予支持。关于未安装钢化玻璃和实心栏板的损失如何赔偿，一审判决酌定每套房屋3000元是否适当的问题。金广域公司与江敏签订的《荆门市商品房买卖合同》约定房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四中记载“阳台：钢化玻璃、实心栏板”，该附件内容应为对阳台的专门约定，即阳台应采用钢化玻璃、实心栏板安装，因金广域公司未予安装，违反了合同附件的约定，应承担继续履行或赔偿损失的责任。现金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，江敏可以请求赔偿相应的损失，但其未举证证实其实际遭受损失的数额，本院认为，一审法院酌定每套房屋损失为3000元适当。关于一审判决按照合同约定判令金广域公司承担逾期办证违约金是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。上诉人江敏要求金广域公司赔偿其逾期办证经济损失9000元，但其并未举证证明遭受实际损失的数额。一审法院已对金广域公司逾期办证的违约行为予以认定，并依合同约定酌定其承担违约金1439.8元并无不当，故对江敏该项请求，本院不予支持。综上，江敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2307元，由上诉人江敏负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  杨红艳审判员  董菁菁二〇二〇年六月二十二日法官助理彭莉书记员陈锦书