河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2973号 上诉人（原审原告）：代金凤，女，1972年9月8日出生，回族，现住沧州市新华区。 委托诉讼代理人：陈静，河北建平律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张圆圆，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏宇，男，1990年8月30日出生，汉族，现住沧州市运河区。 被上诉人（原审被告）：蔡文慧，女，1989年7月12日出生，汉族，现住沧州市运河区。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：范思聪，河北恭惠律师事务所律师。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：陈扬，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫续，男，1991年1月5日出生，汉族，现住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：魏玉和，河北衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李广玲，河北衡泰律师事务所律师。 上诉人代金凤因与被上诉人魏宇、蔡文慧、闫续债权人撤销权纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初3850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 代金凤上诉请求：1、请求依法撤销（2019）冀0903民初3850号判决书；2、改判撤销被上诉人魏宇名下的位于沧州市转让给被上诉人闫续的行为；3、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实不清，证据不足。一、本案被上诉人魏宇在法院查封期间将涉案房屋低价出卖给自己的好友闫续，并在接到法院执行通知书后办理房屋产权过户手续，该行为明显存在为逃避债务恶意转让财产的主观故意。此外，魏宇自认闫续是在知道魏宇被法院执行后要求将房屋过户，该自认证明闫续是知道魏宇存在债务的情况下受让的该房屋，符合《合同法》第七十四条规定的债权人行使撤销权的法定情形。经原审认定，因被上诉人魏宇、蔡文慧以及魏宇的父亲魏金明、第三人季峰向上诉人代金凤借款到期后未如约还款，上诉人起诉至沧县人民法院，2017年9月27日，沧县法院出具民事裁定书，查封了包括涉案房屋在内的几套房产。2018年2月24日，被上诉人魏宇将涉案房屋出卖给被上诉人闫续，并签订了《房屋买卖合同》，约定魏宇将沧州市运河区御河新城东9号楼2单元1801号房屋（当时处于被沧县法院查封期间内）出卖给闫续。该房屋建筑面积172.28平方米，成交价格为155万元（单价折合8997元／平方米）。判决生效后，因债务人未按判决规定履行偿还义务，本案上诉人向沧县人民法院申请强制执行。沧县法院立案后，向本案被上诉人魏宇、蔡文慧下发了执行通知书、执行人权利义务告知书等文件，魏宇、蔡文慧于2018年9月7日收到了上述材料。2018年10月8日，魏宇在明知自己因欠款进入执行程序后，将涉案房屋产权过户给闫续，并在不动产交易中心办理了过户登记手续。该转让行为明显存在恶意转移财产逃避债务的主观恶意。二、魏宇在房地产市场高房价的期间，将涉案房屋以155万元（8997元／平方米）的价格转让给好友闫续，该价格明显低于市价。通过我方庭审中提交的沧州市场房产交易价格发现，御河新城小区东区同时期市场均价为每平米13000一14000元，而魏宇与闫续之间的交易价格已低于市场交易价的百分之七十，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条的规定，属于合同法第七十四条规定的“明显不合理低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。被上诉人闫续与被上诉人魏宇是发小同学盟兄弟，关系亲密。据魏宇所述，二人之间存在其他债权债务，闫续是在明知魏宇在法院进入被执行情况后，强烈要求魏宇将涉案房屋过户给他的。魏宇与闫续之间不是单纯的房屋买卖合同关系，其目的是为了帮助魏宇转移财产来逃避债务。从本案房屋买卖的转让价格、交易方式、资金来源及资金去向等方面来看，不能排除魏宇与闫续之间存在订立虚假买卖合同，以合法形式掩盖非法目的的可能性。三、本案中，魏宇与闫续于2018年2月24日签订了《房屋买卖合同》，该合同条款设定的特别简单，只有十个条款。价值155万元的房屋买卖，对于每个家庭来说都是一笔大项的支出。如此简单的条款设定不符合日常的交易习惯。就正常交易习惯来说，一般都是在确定了购房意向后支付少量的定金。而本案，在签订房屋买卖合同的当天，闫续就一次性向魏宇支付了72万元的购房款，而且就该笔购房款的来源，在庭审中闫续未能给出一个合理的说明。此外，在庭审中，闫续只提交了三次转账支付房款的交易明细，并未提供完整的银行卡交易流水，不能排除其将房款支付给魏宇之后，魏宇再将房款回转至闫续名下的可能。因此，我方充分怀疑魏宇与闫续之间存在订立虚假买卖合同，以合法形式掩盖非法转移魏宇财产目的的可能性。四、被上诉人魏宇在被查封期间将涉案房屋出卖，在进入执行程序后将涉案房屋产权过户至闫续名下，均是在上诉人毫不知情的前提下进行的。如果其陈述出卖房屋是为了履行偿还原告借款，那么应该将出卖所得的155万元房款全部交付给上诉人。然而事实上，魏宇在收到闫续的购房款后，并未第一时间向上诉人偿还欠款，该行为可以明显看出魏宇恶意转移财产逃避债务的故意。综上所述，原审法院认定事实不清，混淆法律规定，请贵院依法查明案件事实，撤销被上诉人魏宇与闫续之间的房屋转让行为，维护上诉人的合法权益。本案审理中，上诉人又补充事实和理由：经我方在原审判决下发后发现，该涉案房屋经过魏宇、闫续在高新区沧县农村信用联社股份有限公司高新区分社进行评估的价值为232万元。该价格的70%为1624000元，明显高于几位被上诉人的交易价格155万元，严重违反了合同法司法解释二第19条规定，属于合同法第74条规定的明显不合理的低价，法院应当以交易当地一般经营者的判断，参考交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认，转让时候价格达不到交易地的指导价或者市场交易价的70%可以视为明显不合理的低价。 魏宇、蔡文慧答辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律基础,更没有合理合法的证据支撑其观点，请求二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉，维持原判。二被上诉人与闫续签订的买卖合同合法有效，并不恶意转让债务，存在低价转让财产，侵害债权人的合法权益的情形，不符合法律规定的可撤销的条件。第一，本案的买卖合同并未侵害上诉人的合法权益。本案房屋买卖是在已经解封的状态下出售并办理过户，买卖合同并未违反法律强制性规定是合法有效的。在案涉房屋被查封之后，是因为上诉人已经和实际借款人达成了还款协议才对涉案房屋进行了解封。也存在着二被上诉人和上诉人进行充分协商，保证将出售的房款中的40万元给付上诉人，（现已经给付30万元）的事实。二被上诉人出售房屋和办理过户是在上诉人的合法权益已经通过还款协议得到保证的前提下，出售房屋以及过户上诉人能够预见到并认可，并不存在侵害上诉人的合法权益的情形，更不存在二被上诉人恶意转让财产的情形。第二，案涉房屋的出售也并未存在低价转让的行为。关于涉案房屋的出售没有有低于政府指导价格以及市场交易价格，更谈不上低于以上两个标准的70%。二被上诉人出售给闫续的房屋总价格为155万元，税费、过户费用17余万元由闫续承担，总价为1727171.43元，每平米大概10000元。而当时运河区的政府指导价格为8000元。结合和二上诉人同小区的房屋出售合同，可以证实，二被上诉人所出售价格是正常的市场价格。其次，二被上诉人的房屋是个顶楼18层，在市场销售过程中这两点也必然导致其出售价格不可能太高，价格一般都会低于正常的市场价格。 闫续答辩称，一审判决认定事实清楚证据充分，适用法律正确。1、闫续与魏宇不存在恶意串通帮助转移的情形双方存在真实的买卖关系。上诉人是对该涉案房产进行了解封，并且在一审中上诉人向法院提交的证据中有证明一份，证明上诉人认可魏宇把涉案房产过户到闫续名下，且偿还上诉人部分欠款。魏宇将收到涉案房产的款项也向上诉人进行了支付。该保证书可以体现，上诉人属于认可魏宇将涉案房产出售给闫续属于事后追认，而后向运河法院提起诉讼属于虚假诉讼。2、闫续与魏宇的交易价格属于正常的市场价格没有低于市场价格，上诉人没有有效的证据证实低于市场价格，假设低于市场价格，房产局也不会将房产过户给闫续，闫续将涉案房产向银行进行抵押贷款，抵押贷款金额和市场价格不是同一概念，双方之间没有关联性，是银行为了达到放贷的目的结合申请贷款人想要贷款的金额，贷款金额不代表市场价额，即便贷款金额高于市场价格也是银行贷款方自愿承担风险。综上，闫续属于善意第三人涉案房产已经过户。应当依法维持原审判决驳回上诉。 代金凤向一审法院起诉请求：1、撤销被告魏宇名下的位于沧州市转让给被告闫续的行为。2、二被告承担本案全部诉讼、保全、公告等费用。 一审法院认定事实：2017年3月1日，原告作为出借人，被告魏宇、蔡文慧、案外人魏金明、季峰作为借款人签订了借款合同，该借款合同约定，因业务需要，借款人向出借人借款3000000元，借款期限为三个月，自2017年3月1日至2017年6月1日，利率为月息3%。借款到期后，借款人未能偿还，原告诉至沧县人民法院，沧县人民法院经审理作出（2017）冀0921民初2497号民事判决书，判决本案被告魏宇、蔡文慧、案外人魏金明、季峰偿还原告代金凤借款本金3000000元及利息，四人互负连带清偿责任。在沧县人民法院审理期间，经原告代金凤的申请，沧县人民法院对魏宇名下的沧州市运河区房屋进行了查封，2018年5月29日，原告代金凤向沧县人民法院申请解除了上述房屋的查封。2018年11月6日，被告魏宇为原告代金凤出具保证书一份，内容为：“本人将御河新城东9-2-1801的房子过户到闫续名下用于贷款，偿还陈玉博代金凤部分欠款（人民币肆拾万元）。还款日期定于2018年11月19日之前”。被告魏宇在房屋出售后偿还原告借款300000元。 另查明，2018年2月24日，被告魏宇与被告闫续签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告魏宇将位于沧州市运河区房屋卖与被告闫续，房屋建筑面积为172.28平方米，总价款为1550000元，付款方式为：首付房款720000元，待房管局过户前补全尾款。合同签订后，被告闫续于2018年2月24日、2018年3月5日、2018年9月30日分别通过银行转账给魏宇支付720000元、400000元、400000元购房款。2018年10月8日，被告魏宇与被告闫续在沧州市不动产登记中心签订《沧州市存量房买卖合同》，约定内容与《房屋买卖合同》内容一致，被告闫续于当日缴纳了房屋买卖契税66891.43元、110370.87元。并于当日办理了房屋过户手续，2018年10月12日，沧州市国土资源局为闫续下发了冀（2018）沧州市不动产权第××号不动产登记证书。 一审法院认为，原告代金凤享有对被告魏宇、蔡文慧的债权，该债权经沧县人民法院（2017）冀0921号民事判决书已经确认，原告代金凤具备行使债权人撤销权的主体资格。代金凤在知道魏宇将涉案房屋转卖闫续后，有权向法院提起债权人撤销权之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”原告提交的证据并不能证明原、被告买卖房屋的行为属于以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害。被告魏宇虽与被告闫续在房屋查封期间签订了房屋买卖合同，但原告于2018年5月29日向沧县人民法院申请解除了案涉房屋的查封，且二被告于2018年10月8日再次签订《沧州市存量房买卖合同》时，该房屋并不属于法院的查封财产，该买卖合同不违反法律的强制性规定，受让人闫续作为善意第三人与被告魏宇、蔡文慧订立的房屋合同合法有效，原告要求法院撤销被告魏宇名下的位于沧州市转让给被告闫续行为的主张证据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8700元，由原告负担。 本院二审期间，被上诉人闫续认可当时房屋进行抵押贷款时在高新区银行贷了150万，评估价格是232万元。 上诉人为支持其上诉请求和理由向本院提证据一：上诉人在一审判决下发后，发现被上诉人将涉案房屋在沧县农村信用联社股份有限公司高新区分社进行评估的价格为232万元，对此上诉人已经向法院提交了调证申请书。证据二：涉案房屋所在小区在各房产中介多套房屋的市场价格（复印件八份）为每平米12000-14000元。欲证明本案被上诉人交易价格每平米8996元，而我方提交的价格为市场交易价格。所以我方提交的证据均能充分证实被上诉人恶意转移财产，严重侵害了上诉人作为债权人的合法权利，更何况其转移时间是在其收到我方申请执行通知后进行转移的，可见其主观恶劣。上诉人提交的证据经被上诉人魏宇、蔡文慧当庭质证，其质证意见为：对证据一，闫续为进行贷款由银行机构自行根据贷款金额对房屋进行的内部价格评估并不等同于具有相应资质的独立第三方做出的合法有效的房产价值评估。该证据并不等同于相关司法解释中规定的政府指导价以及客观的市场交易价格。该金额232万元，并不能等同于涉案房屋二被上诉人交易时真实的市场价格，且不是二审新证据的范围。虽然闫续认可该涉案房屋的贷款金额是150万元及评估金额是232万元，但是贷款进行中的评估和房屋进行市场交易时候的交易价格不是同一概念。对证据二，复印件不予认可。因为是二手房交易登记不是实际的成交价格，不存在真实性，也不能反映房屋的真实交易市场价格。上诉人提交的证据经被上诉人闫续当庭质证，其质证意见为：证据一不是二审新证据的范围，虽然闫续认可该涉案房屋的贷款金额是150万元及评估金额是232万元但是贷款进行中的评估和房屋进行市场交易时的交易价格不是同一概念。证据二也不属于新证据，该证据是复印件对其内容的真实性、合法性、关联性、证明目的、证明力均不认可。上诉人称该八份中介的平均市场价格是12000-14000元每平方米，如果按照八份证据所体现的市场价格12000-14000每平方米，则涉案房产的平均市场价格在8400-10400之间，本案的交易价格为每平方米8970元，没有低于市场平均价格的70%。 被上诉人闫续为支持其抗辩主张向本院提交2020年6月8日上午闫续和沧州市农村信用社高新区分社贷款部客户经理的通话录音。欲证实在房屋进行贷款时候评估价格的来源及贷款的具体操作，说明房产贷款时候的评估价格来源于申请人所想要贷款的金额，并不是市场交易价格。被上诉人闫续提交的证据经上诉人当庭质证，其质证意见为：该份录音的真实性、合法性、关联性我方有异议，无法证实录音的来源，被录音人员到底和本案是否有关联性。在录音中闫续自己的陈述是155万元，不是魏宇陈述的170多万元，既然银行显示的评估价格是232万元，如果没有什么异议的话为什么要有232万元评估价格。这是作为本案涉案房屋的真实考量的价格依据。而被上诉人无法证实其陈述的该银行的价格不能作为市场价格。被上诉人闫续提交的证据经被上诉人魏宇、蔡文慧当庭质证，其质证意见为：我方认为录音所陈述的评估报告显示是其内部进行的评估，内部是否有相应的资质不得而知，对其评估的资格不予认可。对评估出来的价格我方也不予认可，在录音中显示出来是因为贷款而形成的一个评估报告，这个价格不属于法律审查的范围，不应当作为定案的依据。 其余二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认， 本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。……”现上诉人不能提供充分证据证明被上诉人魏宇、蔡文慧以明显不合理的低介转让财产，且受让人闫续知道该情形，故上诉人以被上诉人符合《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债权人行使撤销权的法定情形主张撤销被上诉人魏宇名下的位于沧州市转让给被上诉人闫续的行为，证据不足，本院不予支持。综上所述，代金凤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,400元，由上诉人代金凤负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 娜 审判员 郭彦妍 审判员 位海珍 二〇二〇年六月十二日 书记员 米 兰