江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2316号上诉人（原审原告）：孙志勇，男，1977年10月29日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘民，江苏觉悟律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳娜，女，1979年4月25日生，汉族，系孙志勇之妻，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：张涛，男，1982年3月4日生，汉族，住山东省枣庄市台儿庄区。上诉人孙志勇因与被上诉人张涛房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙志勇的委托诉讼代理人刘民、柳娜，被上诉人张涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人孙志勇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定双方当事人之间的场地租赁合同属于无效合同是错误的。1.双方当事人签订的场地使用权租赁合同是经过充分协商后自愿签订的。2.上诉人所出租的场地是从所有权人狮子山居民委员会处依法承租的，狮子山居民委员会对上诉人所租部分场地出租给被上诉人是明知并认可的。3.双方当事人合同中约定的土地几十年来一直是用于企业的建设用地，是原天乐食品厂的旧址，并非农用地，因此一审判决认定诉争土地系农用地不得进行建设，既无事实依据也无法律依据。双方当事人的合同合法有效，被上诉人应按照合同约定给付上诉人租金。二、上诉人在承租土地上投资建造的房屋当然所有权、使用权、收益权均属上诉人，在租赁合同中狮子山居委会已明确约定由上诉人改造、使用。三、被上诉人搭建的大棚式简易建筑既不符合双方合同约定，又不符合法律规定，且妨碍和损坏了上诉人的房屋，应予拆除。1.按照双方当事人的约定，所租标的物是空地租与被上诉人临时使用，被上诉人如扩建、改造，价格另行协商。双方当事人没对扩建和扩建后的租金价格进行协商，被上诉人不能擅自实施建设，显然双方约定被上诉人仅是对空地的使用，无权进行建设。2.被上诉人擅自建造大棚既未经上诉人同意，又未办理相关审批手续，且本来属于空地，其自建大棚是违建，依法应予拆除。3.被上诉人自建大棚，并非自己单独建设，而是使用了上诉人的后墙作为其南墙使用，影响上诉人房屋的通风、采光和雨水的排放。被上诉人在建设和施工时，将上诉人房屋的墙体进行穿墙打洞用于搭建其大棚，对上诉人的房屋直接进行了损毁。因此，被上诉人搭建的大棚不仅因违反行政法规，应予以拆除，因侵犯上诉人房屋的使用也应拆除，同时妨碍、损毁上诉人的房屋应予以赔偿。被上诉人张涛辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，一审判决正确，请求予以维持。孙志勇向一审法院提出诉讼请求：1.张涛继续履行双方签订的租赁协议并给付2018年2月1日至2019年1月31日的租金20000元；2.依法拆除张涛在租赁的孙志勇土地上搭建的违法建筑并赔偿因搭建违法建筑给孙志勇房屋造成的损失3000元。3.诉讼费由张涛承担。一审法院查明，2007年2月14日，甲方徐州市云龙区骆驼山街道办事处狮子山居民委员会和乙方孙志勇签订《租赁协议》，协议主要内容为甲方将老郭庄路以北铁路以南，原天乐食品厂租赁给乙方使用，乙方租用场地及房屋享有租赁使用权。租赁期间不经甲方同意，乙方不得转租转让他人经营，否则视乙方违约，甲方有权终止合同，一切后果由乙方承担。原院内十余间平房属危房，由乙方投资维修处理，维修后的房子在租期内乙方有使用权。院内以北的房子及传达室全部属甲方所有。租期30年，2007年7月1日至2037年6月30日。在租期内，第一至第五年每年租金2.4万元。从第六年起以后每五年租金递增一次，每次按前一年租金递增10%，按递增前一年租金为基数。租金每半年上交一次，不得拖欠，租金超期两个月未交，合同自然终止。在租期内甲方保证乙方承租地水源、电源安装到位，安装所有费用由乙方承担等等。2008年7月3日，孙志勇委托其父孙成义继续和上述狮子山居委会签订《孙志勇租赁场地补充协议》。协议主要内容全部为打印件，打印的主要内容为：甲方狮子山居委会与乙方孙志勇，原2007年2月14日乙方与甲方签订场地及房子租赁协议，因京沪高铁联络线施工造成原协议无法履行，现就下余场地经双方协商达成下列协议：一、高铁施工后，国家要对乙方租用甲方场地北侧土地、房子征用拆迁，现下余土地东西长42米，南北宽14米，东南角南北长6米，东西长5.2米，总计土地约0.9亩，有偿交给乙方使用，乙方在图示范围内有使用权。年租金从2008年9月1日起前五年每年租金为9千元整，原协议第五条除第一期前五年每年上交更改为9千元外，原协议第五条其余款项按原协议执行。二、租赁期限原协议为30年，现已执行一年，现更改为从2008年9月1日-2037年8月31日止。三、除原协议第二条、第三条、第五条部分按补充协议执行外，补充协议与原协议有冲突的按补充协议执行，无冲突的按2007年2月14日签定原协议执行。四、乙方租用场地，在拆除旧房和厂房改造施工中应注意安全，出现一切不安全事故乙方负责，甲方不负连带责任。五、补充协议与原协议具有同等法律效力。本协议一式三份，双方各持一份，存档一份。本协议从签字之日起生效。孙成义代理孙志勇在协议上签字，狮子山居委会在协议上签章。2017年，孙志勇以其父孙成义的名义，将部分涉案场地又转租给张涛使用，张涛签订了《租房协议》。协议载明，甲方孙成义，乙方张涛，甲方将其东兴物资市场北门的经营场所，铁路南侧的门面房楼下后面的空地租与乙方临时使用，乙方可自行整理，甲方暂不进行任何投资。乙方根据使用需要可以进行合法经营，如甲方需要对其扩建乙方应无条件全力配合，不得转租。租赁期限三年，自2017年2月1日至2020年1月31日止，每年租金贰万元整，如甲方对其扩建改造，价格另行协商，每年1月15日前交清，如不能付清甲方有权解除合同，产生损失乙方承担等内容。徐州市云龙区骆驼山街道办事处狮子山社区居委会出具《证明》，内容为：兹证明我居委会居民孙志勇、孙成义承租铁路以南、老郭庄路以北的场地。该承租地块于2008年7月因政府拆迁部分土地被征用，除征用之外的余下场地，我居委会仍继续出租给孙志勇、孙成义使用。孙志勇、孙成义承租土地的范围仍然是铁路以南，老郭庄路以北，包括所建房屋前后的空地。租赁期限为2008年9月1日至2037年8月31日止。另查明，孙志勇、张涛签订协议后，张涛在该块承租场地上建造了大棚式房屋用于实际使用。张涛陈述其在承租场地内在2017年3月左右开始生产，到2017年10月11日就不生产了，因为孙志勇纠集十来个人还有三个城管的人把大棚式房屋的钢结构拆了，就在其从骆驼山办事处城管王科长处走回到租赁的地方有半小时就有人来给拆了，又陈述在2017年10月8日城管给其下了一个文书，上面没有文字就盖个章，是一张空白通知书贴在其门上，还有人给其打电话让其去找王龙王科长。张涛还陈述，王科长问其空地上的厂房是谁建的，其称是自己建的，问有什么手续，其称有合同书。张涛未缴纳2018年2月1日至2019年1月31日期间的上述承租场地租金，其陈述不再支付租金的理由是因孙志勇拆其厂房，造成其机器报废，导致其破产，现在没钱，所以没付该租金。孙志勇则主张张涛拖欠了2018年2月1日至2019年1月31日的租金，要求拆除张涛在租赁的场地上搭建的违法建筑并赔偿因违法搭建房屋造成的损失3000元。又查明，2019年8月，法院前往徐州市云龙区骆驼山街道办事处狮子山社区居委会调查，居委会对涉案的其和孙志勇间的租赁关系予以认可，且对孙志勇的转租行为不表示异议，居委会陈述涉案出租给孙志勇的场地其土地使用权性质为集体土地，且双方租赁合同关系正常履行。同时，法院也到案件纠纷所涉场地查勘，发现张涛承租的场地内大棚式房屋顶棚被掀开拆除，四周的墙壁式的围挡建筑材料和内部钢管、钢架结构尚在，该房屋内仍存放有张涛的物品、设施。此外，孙志勇故意毁坏财物罪的刑事案件已经被法院立案受理，案号为（2019）苏0303刑初293号，案件正在审理中。再查明，孙成义生于1949年11月19日，于2019年7月26日因病去世，孙志勇是孙成义的独生子。孙成义的配偶是周长兰。周长兰和孙志勇作为孙成义的第一顺序法定继承人均表示周长兰放弃继承涉案的民事合同权益，周长兰不参加本次诉讼，孙志勇个人不退出本次诉讼，本案有关民事合同权益的法律后果均归孙志勇个人所有。一审法院认为，涉案租赁纠纷是转租纠纷，即孙志勇从徐州市云龙区骆驼山街道办事处狮子山社区居委会处承租了包括案涉场地在内的集体土地及部分地上建筑物，然后把其中一部分承租场地再转租给张涛。虽然孙志勇未直接出面签订上述《补充协议》及上述《租房协议》，而是由其父亲代为出面办理有关手续，但是掩盖不了孙志勇实际上是涉案场地的承租人和转租人的真实身份。最初的租赁协议是孙志勇和狮子山居委会签订，承租人是孙志勇，该协议是后续一系列民事行为的根本基础。从2008年7月3日的《孙志勇租赁场地补充协议》分析，补充协议全部为打印件，打印内容是事先准备的格式版本，从补充协议的名称到协议抬头乙方处只有孙志勇的名字，本就没有孙成义的名字，孙成义的名字是在打印好的孙志勇名字后面手写添加形成，而孙成义并非原租赁协议的当事人，从正规单位办事常规上看，狮子山居委会明知原租赁合同是和孙志勇签订的，因此该单位也不会主动和非原合同当事人继续签订配套的《补充协议》，除非其是孙志勇提前安排好前来代为签字的人员，即孙成义是孙志勇的代理人。涉案《租房协议》虽然不是孙志勇和张涛直接签订，但是孙志勇在事后对孙成义签订该协议是认可的、接受的，至少属于孙志勇基于和狮子山居委会的原租赁协议对该《租房协议》的事后追认行为，也不排除孙志勇事先安排或授意其父亲代为出面办理转租，即孙成义或者其他人也都只是孙志勇的代理人而已。综上，结合上述《租赁协议》、《补充协议》、《租房协议》形成过程、约定内容及张涛在占用使用涉案场地后与孙志勇直接发生纠纷冲突、孙志勇在纠纷中的行为参与度、张涛对孙志勇不断控告等情况看，均能印证孙志勇对本案纠纷所涉场地（空地）是实际转租人，张涛是受转租人（次承租人）的事实。孙成义并不是涉案租赁关系的真正当事人，故不享有承租人、转租人的权利。孙志勇和张涛存在场地使用权转租合同关系，该转租行为是以孙志勇对从狮子山居委会承租取得的农村集体土地使用权再部分对外转租使用为核心内容。但是，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。显然，孙志勇转租行为中涉及农村集体土地使用权，而张涛对承租空地上土地使用权承租用途并非用于农业建设，也不符合上述规定中但书内容的情形。同样，孙志勇也未提供充分证据证实其在和狮子山居委会签订租赁协议之后，在获得上述集体土地使用权后是按照有关土地法律规定使用的农村集体土地，即用于农业建设。根据《合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政性法规的强制性规定，则合同无效。孙志勇与张涛之间的《租房协议》违反了我国《土地管理法》禁止性规定，应属于无效合同。我国《合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，孙志勇依据《租房协议》（实际是涉及集体土地使用权的土地承租协议）向张涛主张租金，鉴于该合同违反了法律禁止性规定，属于无效合同，故孙志勇主张租金的请求，缺乏合法根据，不予支持。孙志勇主张依法拆除张涛在租赁的其土地上搭建的违法建筑并赔偿因搭建违法建筑给其房屋造成的损失3000元。张涛在承租涉案场地后建造了大棚式的简易建筑。首先，涉案承租空地的土地并非孙志勇的土地，而是集体组织的土地，土地使用权性质为集体土地使用权。如在集体土地上建造违法（违章）建筑物，有权提出异议并主张权利的权利人只能是集体组织，且涉案《租房协议》为无效合同，孙志勇不是该协议的合法权利人。况且，从审理中张涛反映的情况分析，本市有关城管部门可能已经注意到该大棚式建筑的情况，并人为启动了有关调查处理程序。至于违章或违法建筑的认定和拆除问题，这属于城市管理部门的行政职权范围，且目前缺乏证据证实城管部门对此事件的调查处理程序已经终结（不排除后续程序还涉及行政诉讼的问题）。孙志勇未提供充分证据证实张涛建造的简易建筑已经被有关部门认定为违章建筑且无法依法强制拆除，也未证实其受损的房屋产权归属、房屋基本状况、房屋受损部位及其程度等情况。故对孙志勇主张的拆除违法（违章）建筑并赔偿损失3000元的请求，因不符合违法（违章）建筑认定及处理程序且赔偿损失证据不足，亦不予支持。综上，对孙志勇的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，遂判决驳回孙志勇的诉讼请求。二审期间，上诉人孙志勇向本院提交被上诉人张涛搭建的违法建筑照片10张，证明因被上诉人的违章搭建对上诉人的房屋造成滴水、损坏、影响通风采光等问题，影响上诉人对房屋的使用。被上诉人张涛质证称，上诉人举证的其中三张关于墙面裂缝的局部照片不是真实的，其余关于被上诉人搭建的房屋以及房屋内部的照片是真实的。被上诉人的搭建未对上诉人房屋造成影响，其所称裂缝是上诉人之前进行打孔时造成的，并非被上诉人的原因。被上诉人张涛向本院提交以下证据：1.国土部门未征收之前涉案土地的照片打印件1张，证明上诉人所主张的墙部开裂问题是之前搭建厂房打孔造成的，并非被上诉人搭建所致。2.被征收后被上诉人投资建设厂房时的照片打印件1张，证明被上诉人租赁的涉案土地已被征收。3.云龙区城市管理局出具的市民投诉回复复印件1张，证明上诉人所说被上诉人搭建的房屋是城管拆除系虚假的。上诉人孙志勇质证称，对证据1的真实性有异议，不是现场情况，无法证明上诉人的房屋开裂和打孔是之前形成的，依据上诉人提交的证据可证明系被上诉人的违章建筑导致上诉人的房屋损害；对于证据2的真实性无异议，但一张图片无法证明被上诉人的观点，土地征收应当有相关文件，事实上房屋一审法院已经认定属于集体土地，被上诉人也是认可的，且未提出上诉，房屋上诉人一直正常使用，被上诉人称已被征收无事实及法律依据；证据3的形式不合法，房屋拆除与徐州市云龙区城管局有直接利害关系，其出具的证明不真实。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1.张涛应否向孙志勇支付2018年2月1日至2019年1月31日租金；2.孙志勇主张拆除张涛在涉案土地上的违章搭建并赔偿因此造成的损失3000元有无事实和法律依据。一、关于张涛应否向孙志勇支付2018年2月1日至2019年1月31日租金的问题。本院认为，张涛与孙志勇之间建立的租赁合同关系其标的物系孙志勇从狮子山居委会承租取得的部分农村集体土地使用权。该部分农村集体土地原为天乐食品厂厂房用地，属于农村集体建设用地，而农村集体建设用地无论出让、出租、抵押还是转让、转租等，均需签订书面流转合同并申办登记确认手续。但孙志勇从狮子山居委会承租涉案土地以及将其中部分土地使用权转租给张涛，均只签订书面租赁合同，并未申办土地流转申办登记确认手续，亦无证据证明上述土地流转已经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。据此，张涛与孙志勇之间的租赁合同因违反法律、法规的强制性规定，依法应认定无效，故一审法院据此认定孙志勇向张涛主张租金缺乏合法依据，并无不当。二、关于孙志勇主张拆除张涛在涉案土地上的违章搭建并赔偿因此造成的损失3000元有无事实和法律依据的问题。本院认为，孙志勇主张拆除张涛在涉案土地上的违章搭建实际系行使其排除妨害请求权，而排除妨害请求权的行使须以对涉案土地享有合法权利为前提。涉案《租房协议》被认定无效，即孙志勇并非涉案土地的合法权利人；此外，违章或违法建筑的认定和拆除，属于城市管理部门的行政职权范围，故在无证据证明城管部门已对张涛建造的简易建筑已调查处理终结，以及孙志勇所主张的受损房屋产权归属、受损程度、受损原因等情况下，一审法院判决驳回对孙志勇主张拆除违法（违章）建筑并赔偿损失3000元的请求，并无不当。综上所述，上诉人孙志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费375元，由上诉人孙志勇负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 孟 娟审判员 胡元静二〇二〇年六月十九日书记员 陆滢冰