文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终661号上诉人（原审被告）：重庆佰利健身有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞鱼轻路33号附8号5-13至鱼轻路33号附8号5-22，统一社会信用代码91500113MA5UP2TL1Q。法定代表人：朱传建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王龙飞，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王泽明，重庆市垫江县澄溪法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：重庆亿联商业管理有限公司，住所地重庆市垫江县桂阳街道南阳路北侧，统一社会信用代码91500231693939474F。法定代表人：王君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：严应斌，该公司员工，男，汉族，1966年12月3日出生，住湖北省黄石市。上诉人重庆佰利健身有限公司（以下简称佰利健身公司）因与被上诉人重庆亿联商业管理有限公司（以下简称亿联公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2020)渝0231民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佰利健身公司的法定代表人朱传建及其委托诉讼代理人王龙飞，被上诉人亿联公司的委托诉讼代理人严应斌参加了询问。本案现已审理终结。上诉人佰利健身公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决认定佰利健身公司应当支付亿联公司2019年9月1日至2020年8月30日的房屋租金258036元是错误的。1、佰利健身公司接受租赁房屋后进行装修，并购买设备准备营业，但租赁房屋因漏水问题无法使用，佰利健身公司多次向亿联公司提出整改要求，亿联公司虽然多次派人前来查看，但均未进行解决，导致租赁房屋无法使用，合同目的无法实现，故不应当支付租金。佰利健身公司为了减少损失，告知亿联公司后自己进行整改，花去138048元，并于2019年6月25日向亿联公司发出关于【重庆佰利健身承租区域漏水事项隐患赔偿】的工作联系函，亿联公司主管陈华签字确认此事实，认定此赔偿事宜。佰利健身公司要求亿联公司支付，亿联公司一直置之不理，故佰利健身公司不缴纳房屋租金，是行使的不安抗辩权，法院不能简单的以另一法律关系暂不确认进行处理。2、2020年1月至4月是新冠肺炎的爆发期，属于疫情期间不能营业，依照相关政策和法律规定，属于不可抗力，期间的房屋租金不应当支付。3、亿联公司不具备原告主体资格，因为案涉租赁物的实际权利人是重庆市亿祥置业发展有限公司（以下简称亿祥公司），亿联公司在一审提交的委托出租和管理协议书是为了诉讼事后形成的，亿联公司不是合同相对方，不能向佰利健身公司收取租金。被上诉人亿联公司辩称，佰利健身公司无确切证据证明经营状况严重恶化，更未通知亿联公司，其发出的《工作联系函》是向第三方发出，故佰利健身公司行使不安抗辩权的理由不能成立。按照双方所签租赁合同第十条免责条件的规定，佰利健身公司应该支付2020年1月至4月期间的房屋租金。亿祥公司委托亿联公司对房屋进行管理，不违反法律规定，亿联公司与佰利健身公司签订了租赁合同书，亿联公司有权根据合同收取租金。亿联公司向一审法院起诉请求：佰利健身公司支付2019年9月1日至2020年8月30日期间租金258036元及该款从欠款之日起至实际支付之日止按年利率6%计算的延期付款违约金。一审法院认定事实：2017年7月1日，亿祥公司与亿联公司签订了《委托出租及管理协议书》约定，亿祥公司委托亿联公司对外出租、管理垫江县桂西大道北段468号亿祥牡丹城北城星都汇25栋3楼5-6-7号商业门市，建筑面积1343.96平方米，期限为10年。2017年底，亿联公司与佰利健身公司签订《重庆亿祥·牡丹城北城星都汇商铺租赁合同书》约定，亿联公司将位于垫江县桂西大道北段468号亿祥牡丹城北城星都汇25栋3楼5-6-7号商业门市，建筑面积1343.96平方米租赁给佰利健身公司经营使用；租期为8年，自2018年8月30日起至2026年8月29日止，其计96个月；租金支付方式及租赁用途，1、租金单价及支付方式：该房屋租金第一、二年为人民币16元/月/㎡，月租金为人民币21503元；后每两后涨幅为8%，即2020年8月30日至2022年8月29日为人民币17.28元/月㎡，月租金为人民币23223元；2022年8月30日至2024年8月29日为人民币18.66元/月㎡，月租金为人民币25078元；2024年8月30日至2026年8月29日为人民币20.15元/月㎡，月租金为人民币27080元。在签订合同时由佰利健身公司一次性支付2018年8月30日至2019年2月29日共6个月的租金合计人民币129018元；其后租金按每半年支付，佰利健身公司应在当期租金起始日前15个工作日（即提前15天）将当期租金一次性支付给亿联公司。亿联公司收到的租金是税后净收入，如涉及税收问题，由佰利健身公司自行解决。租赁用途仅限于培训健身；履约保证金为64509元，作为佰利健身公司对亿联公司就本合同履行义务和责任的保证。该合同还约定了其他相关内容。亿联公司与佰利健身公司还签订了《亿祥·牡丹城商铺物业服务协议》。2019年12月2日和2019年12月18日，亿联公司分别向佰利健身公司发送了租金催款通知单，要求其支付所欠租金。因佰利健身公司至今未支付，亿联公司于2020年4月诉至一审法院，提起上述诉讼请求。一审法院认为，亿联公司与佰利健身公司签订《重庆亿祥·牡丹城北城星都汇商铺租赁合同书》，双方已形成了租赁合同关系。在租赁关系中，出租人的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保证租赁物符合约定的用途，承租人的义务是按照合同约定按时交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，亿联公司已按照合同约定，将其出租的房屋交付给佰利健身公司装修并已经营使用，已履行其主要义务。佰利健身公司在接受了租赁物并已实际使用，应按照租赁合同的约定按时支付租金。其未依约按时支付租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。故亿联公司请求佰利健身公司支付租金的主张，符合法律规定，予以支持。亿联公司主张佰利健身公司按年利率6%支付延期付款违约金，因双方在合同中并未约定不支付租金应当支付违约金的事实，故其该主张，不予支持。佰利健身公司辩称是因亿联公司的租赁物发生渗水造成了其损失需要赔偿为由拒绝支付租金的主张，其请求属于另一法律关系，可以另案主张。佰利健身公司的该抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七条、第一百零八条的规定判决：一、重庆佰利健身有限公司在判决生效后十日内支付给重庆亿联商业管理有限公司租金258036元；二、驳回重庆亿联商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5171元，减半收取2585元，由重庆佰利健身有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的案件事实相同。本院认为，本案当事人争议的焦点是：1.亿联公司是否系本案适格原告；2.佰利健身公司是否能以租赁物发生渗水为由拒绝支付租金；3.受新冠肺炎的影响，2020年1月至4月期间的租金能否减免。关于争议焦点一：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，亿联公司受亿祥公司委托并以自己名义与佰利健身公司签订案涉租赁合同书》，现亿联公司根据该合同请求佰利健身公司支付尚欠租金，不违反上述法律规定，故亿联公司系本案适格原告。关于争议焦点二：佰利健身公司在本案中并未举示充分证据证明案涉租赁物发生渗水给其造成了损失，也未在本案中提起反诉。故佰利健身公司以租赁物渗水导致其损失为由拒绝支付租金的理由，不能成立。关于争议焦点三：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，2月初政府文件明文要求部分商铺不能开业经营，其中就包括佰利健身公司经营的健身房，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于不可克服的不可抗力，不属于商户责任。3月中旬左右，因疫情减轻，商铺逐渐恢复营业。故本院对佰利健身公司2020年2月至4月期间的租金予以适当减免，酌情减免1.5个月的租金，即减免32254.5元。综上，上诉人佰利健身公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。一审认定事实清楚，但未考虑新冠肺炎疫情爆发期间导致佰利健身公司经营的健身房的收入明细减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市垫江县人民法院(2020)渝0231民初1377号民事判决；二、由重庆佰利健身有限公司在本判决生效后十日内支付给重庆亿联商业管理有限公司租金225781.5元。三、驳回重庆亿联商业管理有限公司的其他诉讼请求。如重庆佰利健身有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2585元，由重庆佰利健身有限公司负担2343元，由重庆亿联商业管理有限公司负担242元。二审案件受理费5171元，由重庆佰利健身有限公司负担4686元，由重庆亿联商业管理有限公司负担485元。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 项江陵审 判 员 陈江平二〇二〇年六月九日法官助理 高 敏书 记 员 敖 艳