河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终349号 上诉人（原审原告）：刘岩，男，汉族，1980年2月22日出生，住辽宁省兴城市。 委托诉讼代理人：王本士，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冰冰，系上诉人刘岩之妻。 被上诉人（原审原告）：香河恒康房地产开发有限公司。住所地河北省廊坊市香河县新兴产业示范区和园路2号。 法定代表人：马燕华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明媚，河北宝成律师事务所律师。 上诉人刘岩因与被上诉人香河恒康房地产开发有限公司（以下简称香河恒康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘岩上诉请求：1、请求二审人民法院撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4510号民事判决书，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决存在事实认定错误、法律适用错误，导致判决结果错误。一、被上诉人已经构成逾期交房之事实。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定诉争房屋应于2018年8月30日前交房，而本案的实际交房时间已经逾期长达半年之久，该事实已经经过一审查清。二、一审法院认定诉争房屋合法停工333天，且认定不属于逾期交房无事实依据。根据被上诉人向法庭提交的证据可以显示，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理领导小组办公室的通知文件要求香河境内城市建成区在通知的时间段内不得施工，而诉争项目距离香河县城区建成区十几公里，诉争项目并不在建成区域内，两个单位所颁发文件对诉争本项目没有约束力，因此一审法院认定停工333天不属于逾期交房无事实依据。三、被上诉人应当对逾期交房行为承担违约责任。商品房买卖合同的履行是一个相对长期的过程，被上诉人是专业的房产开发公司，在项目初期就应当对可能影响项目施工作业的因素包括雾霾、重大会议、活动、冬季施工是否会受限等有充分的预判。被上诉人应是在扣除以上停工时间的情形下与上诉人签订合同，并约定交房日期，依据公平及诚实信用原则，被上诉人对自己的逾期行为应当承担相应的违约责任。另外，即使诉争项目有停工需求，也不影响室内施工，不存在被一纸禁令影响总体进度的必然性，因此被上诉人逾期交房造成违约，并产生违约责任，应当承担违约金。四、一审法院没有认定上诉人与被上诉人签订的《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》的性质是车位所有权转让还是使用权转让。首先从双方签订的《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》的形式上看，上诉人与被上诉人在该车位协议上的地位是出卖人和买受人；从该协议的内容上看，又是对车位使用权的处分。车位属于不动产，根据《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，被上诉人没有取得车位所有权，不可能对车位进行买卖。根据《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”可知，上诉人与被上诉人签订的车位协议的租赁期限明显超过了20年，因此，无论是从该协议的形式上还是内容上，上诉人与被上诉人签订的车位协议都应当认定为无效。其次，《物权法》第七十四条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，上诉人与被上诉人对签订的《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》中车位性质的定性有争议，被上诉人作为占据合同主动权的一方，应当对车位的性质提供证据加以证明，否则就应当承担证明不能的不利后果。一审法院在双方对车位协议的性质有争议的情况下，应当明确该车位的归属是通过出售、附赠还是出租的方式来确定。五、若认定上诉人与被上诉人签订的《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》的性质是所有权转让，那么也应当认定被上诉人出售车位的行为属于捆绑销售。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，同时被告知必须购买被上诉人公司提供的地下车位一个，不买车位就不允许购买住房。就被上诉人捆绑销售车位的行为，购买“大爱城二期”房屋的一号楼、二号楼全体业主曾联名签署了一个说明并递交给了一审法官，上诉人也曾多次到香河县政府、建设局、工商、执法大队等部门反映该情况，一审法院在认定事实过程中无视该事实，有失法律的公正。另外根据《反不正当竞争法》第十七条第五款规定:“禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为:没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件；”之规定被上诉人捆绑销售车位的行为违反了该条规定，应认定为无效。六、若认定上诉人与被上诉人签订的《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》的性质是使用权租赁，也是无效租赁。经过一审法院庭审后，被上诉人没有、也无法提供车位的所有权证书，也没有提供车位的销售许可证，因此被上诉人不可能转让车位所有权，那么《车位使用权转让协议》的性质只能是使用权租赁。根据我国合同法之规定，租赁的最长时间不得超过20年，而本案根据《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》之规定，双方租赁期限长达67年之久，因此也是无效的。综上所述，一审法院关于逾期交房以及车位问题判决均存在错误，请求二审法院查清事实，依法作出公正判决。补充：刘岩的大爱城项目地下车位使用权转让协议签订于2016.7.26，而双方在签订的商品房买卖合同签订于2016.10.21，所以本末倒置，应当先签订商品房买卖合同，再签订车位转让协议，交钱的时候是写在一张收据上。 香河恒康公司答辩称,一、答辩人不存在逾期交房的违约行为。答辩人与上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2018年8月30日，答辩人实际交付房屋的时间为2019年2月23日，延期176天交房，延期交房的原因是由于2016年至2018年期间，香河县大气污染较为严重，政府部门为防治大气污染，多次长时间下达停工令，导致答辩人无法正常施工，造成工期延长，依据双方所签订《补充协议》第七条第5款的约定“除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，依据上述合同条款的约定，现因政府部门的停工令造成工程延期、逾期交房，答辩人无须承担违约责任。二、一审判决关于“2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计333天”的事实认定是完全正确的。1、答辩人一审时提交的政府停工令，均为原件，均是政府相关部门下发给答辩人要求答辩人施工单位停止施工的，答辩人亦严格按照政府相关部门的规定实际停止了施工。如果涉案工程不在政府相关部门要求停止施工的区域范围内，相关部门也不会向答辩人下发停工文件。2、关于上述事实的认定，一审判决与（2019）冀1024民初700号、（2019）冀1024民初2861号、（2019）冀1024民初2862号、（2019）冀1024民初2865号、（2019）冀1024民初3020号、（2019）冀1024民初3022号、（2019）冀1024民初3023号、（2019）冀1024民初3024号、（2019）冀1024民初4509号等生效法律判决书认定的事实是完全一致的，对于生效法律文书认定的事实，应当作为认定本案事实的依据。三、答辩人不应承担逾期交房的违约责任。答辩人作为房产开发企业，并非专业的气象部门，无法预判2016年至2018年期间的天气情况及政府行为，无法在签订合同时预判因天气原因等所造成的停工期限的长短。考虑到这些情形的不确定性，所以答辩人在与上诉人签订《补充协议》时在第七条第5款中进行了明确约定，该约定系答辩人与上诉人双方的真实意思表示，对双方具有法律约束效力，上诉人无权向答辩人主张逾期交房违约金。四、双方签订的《大爱城项目地下车位使用权转让协议》合法有效，应当继续履行。1、双方所签订大爱城项目地下车位使用权转让协议》中的序言部分充分说明，双方是经友好协商自愿签订的，不存在捆绑搭售行为，而且上诉人方在一审过程中也未能提交合法有效的证据证明有捆绑搭售行为存在。2、该协议是使用权转让协议，并不是所有权转让协议，依据协议的第七条第1项约定“甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且买受人认同出卖人对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。”、第五条第1项的约定“在车位使用期间出卖人确保买受人对该车位享有使用权；”、第六条第10项的约定“该车位仅作为买受人停车目的使用”，均可以证明该协议是仅限于停车目的使用的使用权转让协议，并非是车位所有权的转让协议。3、答辩人就该地下车位取得了所占用土地合法的国有土地使用权，并由答辩人自行出资建设，且于2019年1月29日取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，办理竣工验收备案必有合法的土地手续、规划手续、施工手续的前提下才能办理，这充分说明该地下车位是合法建筑，并非违法建筑，被告有权对外转让地下车位使用权。关于车位的产权证问题，香河县现阶段的实际情况是对地下车位暂时均不办理产权证，但这并不影响答辩人就该地下车位所享有的合法权利的行使。综合以上答辩意见，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 刘岩向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期违约金55,016元，逾期期限自2018年8月31日起至2019年2月23日止；2、判令原、被告于2016年7月26日签订的《大爱城项目地下车位使用权转让协议》无效，并返还原告车位款150,000元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月21日，原告刘岩（买受人）与被告香河恒康房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20161017105的《商品房买卖合同》及其补充协议，原告以1,545,418元从被告处购买大爱城二期-5建设项目部分3第G1号楼2单元2404号房，建筑面积为115.31平方米。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2018年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质量监督部门备案验收合格的商品房交付买受人使用。其补充协议第七条第5款约定：除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任，但是双方协商同意解除合同或变更合同的除外。该涉案房屋于2019年1月29日取得河北省建设工程竣工验收备案证明书，符合交付条件。被告于2019年2月17日向原告邮寄香河大爱城二期交付通知书，通知原告于2019年2月23日办理入住手续，原告于2019年2月23日办理了收房入住手续。另查：原告刘岩（买受人）与被告香河恒康公司（出卖人）于2016年7月26日签订《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》，约定：出卖人提供买受人使用车位壹个，编号A-076，使用权期限与买受人所购商品房所在的土地使用权期限相同，车位使用费150,000元，买受人愿意使用该车位并向出卖人支付使用费后，享有该车位使用权。在车位使用期间出卖人确保买受人对该车位享有使用权。由于立法行为、司法行为或任何其他原因，本合同在法律性质上被界定为非使用权的其他性质的，双方同意本合同自动转为车位租赁合同，如超过法定的最高租赁年限，在法定最高租赁所限届满后双方无偿延续租期，直至约定的使用权期限届满。2019年4月28日原告向被告交付车位费150,000元。再查：2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计333天。上述事实有原、被告当庭陈述及《商品房买卖合同》、《补充协议》、《香河县大爱城项目地下车位使用权转让协议》、交款发票、河北省建设工程竣工验收备案证明书、香河大爱城二期交付通知书、邮寄单、香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等下发文件等证据在卷佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告于2016年10月21日签订的购买大爱城二期-5建设项目部分3第G1号楼2单元2404号房（订编号为20161017105）的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。原告主张被告支付原告逾期违约金55,016元，逾期期限自2018年8月31日起至2019年2月23日止。一审法院认为，被告未按《商品房买卖合同》第八条中约定于2018年8月30日前交房，被告实际通知原告于2019年2月23日办理入住手续，被告延期交房176天，但本案中自2016年9月11日至2018年11月16日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室通知要求香河县境内施工单位停工333天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据商品房买卖合同第八条交付期限及商品房买卖合同补充协议第七条第5款中明确约定“因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件、重大国事活动（如重大国际国内会议、国家庆典、重大国际国内运动会），导致商品房无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任”，被告逾期交房不构成违约，故对原告主张被告因逾期交房承担违约金的诉讼请求不予支持；原告主张被告捆绑搭售地下车位使用权，双方于2016年7月26日签订的《大爱城项目地下车位使用权转让协议》无效，并返还原告车位款150,000元。一审法院认为，法律规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上、或者地下分别设立。被告有权在自己拥有建设用地使用权的区划内建设地下车位。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，被告在规划许可的范围内建设地下车位，地下车位权利的设定及归属可通过出售、附赠、出租等方式约定，原告所购买的地下车位使用权应受到保护，且原告未提交证据证实该车位属于捆绑搭售，故双方签订的《大爱城项目地下车位使用权转让协议》转让车位使用权符合法律规定，对原告的以上诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告刘岩的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2,188元，由原告刘岩负担。 本院二审期间，上诉人提交新证据。证据一、微信聊天截图。证据来源于刘岩爱人李冰冰和大爱城香河恒康房地产开发有限公司销售之间的聊天记录。证明是捆绑销售。证据二、李茂亲笔签字的大爱城商品房订购协议一份。证据来源于2016年7月26日订购房屋时签订，与双方签订。有李茂亲笔签订，是置业顾问李茂。证明李茂是被上诉人处的销售人员，是李茂销售了这套房给我。且李茂认可了车位是捆绑销售。上诉人补充提交证人证言一份。与开发商副总约好在会议室关于地下车位捆绑销售问题，参会人员有一部分签字，证明是捆绑销售。 被上诉人质证意见为，一、经向公司核实，李茂是被上诉人香河恒康房地产开发有限公司处的销售人员。二、经向李茂本人核实，上诉人刘岩的妻子所提交的微信聊天记录，是刘岩妻子与李茂之间的聊天记录，我公司对该微信聊天记录的真实性没有意见。三、经向公司核实，对上诉人刘岩提交的《（大爱城）商品房定购协议》的真实性没有意见，该证据即使能证明李茂是被上诉人的工作人员，也不能证明上诉人代理人提交的聊天记录中的聊天对象就是李茂。该份订购协议中仅涉及了商品房的签署问题，并未涉及到车位，依据此，订购协议不能证明存在上诉人主张的存在捆绑的销售行为。四、经向李茂本人核实，上诉人刘岩的妻子在庭审中称李茂在庭审时将其删除微信好友，不是事实。李茂称从未删除过刘岩妻子，刘岩妻子现仍是其微信好友。五、经向李茂本人出示微信聊天记录及询问核实，李茂称，在与刘岩妻子进行微信聊天时其所表述的意思是，刘岩购房时车位是与房屋一起选的，但从未表述过车位与房屋存在捆绑。针对证人证言，上诉人在一审时已经提交过，本次提交的与一审提交的差别在于增加了第18序列号的高某的购房人的签名，在一审时已经发表质证意见。1、该份证明中表述的内容是被上诉人在二期楼盘销售期间强行向购房人在购房时绑定地下车位一个，而在涉案的18个业主中就有很大的比例是没有购买车位的，就从此点事实就能证明上诉人提交的证据是不属实的。2、上诉人在上诉状中提到了这份证明，表述的是一、二号楼全体业主联名签署了一个说明，而这份证明的第15行业主和第17行业主分别是这G5、G6号楼的业主，并不是1、2号楼的业主，新增加的高某的购房人没有写他是几号楼业主，只有字母G，没有标明楼号，不能证明该业主是1、2号楼的业主。3、该证明的形式属于证人证言的形式，在证明上签名的人员作为证人应当出庭作证，接受质询，仅仅签名不能证明是否是本人的真实签署。上诉人提交证据一、证据二真实性被上诉人无异议，本院予以认定。对上诉人补充证据属证人证言因不符合证据形式本院不予认定。被上诉人没有提交证据。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》及《大爱城项目地下车位使用权转让协议》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。被上诉人逾期交房，但确系因政府停工令造成，按照双方《补充协议》约定，上诉人不构成违约。一审判决对原审原告主张原审被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以驳回合法有据。政府停工文件造成涉案项目停工之事实已被生效的法律文书确认，上诉人主张被上诉人存在隐瞒、欺诈以及相关政府文件对诉争项目不具有拘束力的上诉理由不能成立。被上诉人向上诉人转让车位使用权，上诉人主张被上诉人与房屋捆绑销售没有充分证据证实，该上诉理由亦不能成立。综上所述，刘岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4376元，由上诉人刘岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍