广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8497号上诉人（原审被告）：**刚，男，1975年11月25日出生，汉族，住湖南省澧县。上诉人（原审被告）：刘艳娟，女，1975年11月28日出生，汉族，住湖南省澧县。两上诉人共同委托诉讼代理人：姜雅，湖南启航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市花都南华物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街工业大道18号之一102房。法定代表人：常伟青，该公司经理。委托诉讼代理人：李世良，广东格林律师事务所律师。上诉人**刚、刘艳娟因与被上诉人广州市花都南华物业管理有限公司（以下简称南华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。**刚、刘艳娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回南华物业公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由南华物业公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定涉案房屋所在华翠园小区至今是南华物业公司承担物业服务这一事实，属认定事实错误。南华物业公司提供的前期物业服务合同、广州市花都区住房和城乡建设局于2019年8月2日出具的《物业管理区域备案回执》及电力部门出具的发票不足以证明其一直在为**刚、刘艳娟提供物业管理服务。首先，前期物业服务合同系**刚、刘艳娟应开发商要求所签且签订合同后南华物业公司并未实际提供物业服务；其次，《物业管理区域备案回执》属于2019年新的证据，仅是南华物业公司单方面为了规避法律责任到相关部门进行的登记备案，与是否真切为**刚、刘艳娟提供物业服务无任何关系，且住建局也没有实地考察南华物业公司是否在为**刚、刘艳娟提供物业服务；再者，根据孤证不能作为定案依据的裁判原则，南华物业公司提供的水电费发票不能证实其为**刚、刘艳娟提供物业服务的事实。**刚、刘艳娟在涉案小区生活已有4年，从未在小区内见过南华物业公司的工作人员，亦未接受其提供的物业管理服务。一审法院忽略了证据的完整性从而导致事实认定错误，应予以纠正。（二）一审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条属于适用法律不当。本案中双方合同约定不能将全部物业委托给第三方，且《物业管理条例》第三十九条规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。本案中，**刚、刘艳娟提交了广州市同创物业管理有限公司（以下简称同创物业公司）经理的证言、网站上的宣传语以及南华物业公司在一审庭审中自认及提交的发包合同等，均能证实南华物业公司对外发包物业服务的事实。南华物业公司的行为不仅有违双方的约定，更是违反了法律的相关规定，**刚、刘艳娟有权行使不安抗辩权，不缴纳相关费用。南华物业公司二审答辩称，（一）一审法院认定涉案房屋所在小区至今是由南华物业公司承担物业服务，并判决**刚、刘艳娟支付相应物业服务费、垃圾处理费和公摊水电费，事实认定及法律适用正确。自涉案小区楼盘发售至今，南华物业公司持续提供物业服务，从未出现中断或被解聘的情形。本案诉请的物业服务费、垃圾处理费和公摊水电费等均在双方签订的《前期物业服务合同》中有明确约定，具有事实及合同依据。对于南华物业公司聘请同创物业公司作为物业服务顾问的行为，在《前期物业服务合同》第五条第4点有明确约定，且涉案小区物业服务费实行包干制，南华物业公司可以就其经营利润自主支配。南华物业公司为涉案小区物业服务提供人且实际承担了物业服务，**刚、刘艳娟应履行支付物业服务费及相关代缴费用的义务。（二）一审法院驳回南华物业公司主张支付逾期违约金及律师费的诉讼请求属于适用法律错误，二审应当予以改判或发回重审。一审判决未基于公平原则对南华物业公司的诉请作出合理支持，既不支持逾期违约金，亦无任何利息补偿或赔偿，而对**刚、刘艳娟逾期拒不支付物业服务费的行为采取纵容态度，同时南华物业公司因维权支付的律师费，也是基于追索**刚、刘艳娟拒不支付物业服务费而造成的损失，**刚、刘艳娟理应承担赔偿责任。虽然南华物业公司对上述内容未提出上诉，但该判决明显违背法律的基本原则。南华物业公司向一审法院起诉请求：1.**刚、刘艳娟支付所欠物业管理服务费、垃圾处理费及公摊费12111.92元（2015年4月1日至2019年6月30日的物业管理费11071.08元、垃圾处理费204元、电梯公摊费343.24元、公共清洁用水分摊6.43元、监控中心电费分摊7.68元、楼梯照明分摊311.41元、路灯分摊43.08元、生活水泵公摊费125元）；2.本案律师费、诉讼费由**刚、刘艳娟承担。一审诉讼中，南华物业公司增加两项诉讼请求，一是判令**刚、刘艳娟支付律师费2857.14元；二是判令**刚、刘艳娟支付逾期支付物业服务费的违约金（违约金以拖欠的物业费为基数，按照每日千分之一的标准从逾期之日起计至付清之日止，暂计至2019年6月30日为8750.28元）。一审法院认定事实：**刚、刘艳娟系夫妻关系，涉案房屋位于广州市花都区新华街工业大道18号华翠园41-2栋202房，权属于**刚、刘艳娟，系**刚、刘艳娟向广州市南华房地产开发有限公司购买。2013年11月19日，**刚、刘艳娟（乙方）与南华物业公司（甲方）签订《华翠园（自编时代城）》,约定由南华物业公司为涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。收楼之日起先缴三个月的物业服务费，三个月以后按年月顺延，按月缴纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行缴纳义务。物业收费标准，按每月每平方米2.8元收费，签订《前期物业合同》后前三年按每月每平方米1.8元收费，三年后由物业公司根据政府公布的消费者物价指数调整物业管理服务费收费标准，乙方不持异议。今后甲方每年或每季根据政府有关部门对物价、物业服务管理费用（含车位）进行调整的，则按调整的标准费用执行收取为准。以上费用均未包含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊到各住户后，收取分摊费用。乙方出租物业（含车位）的，物业管理服务费用由乙方交纳，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，乙方负连带交纳责任；公共用水、用电由甲方向乙方或物业使用人按实摊收。甲方的权利义务：1.甲方有权制定本物业的物业管理制度和《临时管理规约》；2.建立本物业的物业管理档案资料；制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》的行为；4.物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务；5.依据本合同向乙方／物业使用人收取物业服务费用，汽车、摩托车、自行车的车位租金。违约责任：一、乙方违反本合同，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济和法律责任；二、乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，至缴清欠款及违约金为止，否则甲方直接向人民法院起诉，诉讼费、律师费、执行费由乙方支付。合同还对其他事项进行了约定。一审诉讼中，双方一致确认涉案房屋每月应交的物业服务费为216元，**刚、刘艳娟付清了收楼之后至2015年3月份的物业服务费、垃圾处理费和公摊水电费。南华物业公司认为其为提起本案诉讼聘请了律师，花费了律师费2857.14元，对此提交发票及民事代理合同拟证明其主张。**刚、刘艳娟陈述其亦未向其它公司支付过物业服务费，其欠费的原因是涉案小区是由同创物业公司提供物业管理服务，并不是由南华物业公司提供服务，其不清楚小区由谁提供物业服务应当由谁收取费用，为此提交了多张照片、视频等其他证据，照片均显示小区内多个部位注明了“同创物业”字样。南华物业公司对此陈述其与同创物业公司是顾问关系，其聘请同创物业公司担任顾问服务，协助进行物业管理，同创物业公司并未进行实质管理，只是提供意见，为小区提供服务的仍是南华物业公司，为此，南华物业公司提供了其与同创物业公司签订的《南华时代城物业管理顾问服务合同》，与开发商签订的《前期物业服务合同》及广州市花都区住房和城乡建设局2019年8月2日出具的《物业管理区域备案回执》（花物区备〔2019〕第051号）及多份公共服务部门出具的发票作为证明，《物业管理区域备案回执》上写明涉案的华翠园物业由南华物业公司进行管理。关于公摊水电费，南华物业公司提交了《南华时代城公共水电费分摊办法》、各栋户数以及其向供水供电部门交纳的多张发票。关于垃圾处理费，南华物业公司提供了其与广州市花都区城市环境卫生管理所签订的2018、2019年的两份《关于生活垃圾代运协议书》、垃圾清运费发票以及《花都区经营服务性收费公示》，以证明其向**刚、刘艳娟收取垃圾费属代收代支，其中《花都区经营服务性收费公示》显示生活垃圾处理费标准为城镇居民：新华街4元/月/户。一审法院另查明，涉案小区没有成立业主委员会。一审法院认为：本案首先要解决的问题就是南华物业公司是否为涉案小区的物业服务提供者，虽然**刚、刘艳娟提交了多张有“同创物业”字样的照片，但从南华物业公司提交的证据来看，包括其与开发商和**刚、刘艳娟签订的前期物业服务合同，以及行政部门的备案回执等，且有卫生、电力部门出具的发票，可以认定涉案房屋所在的华翠园小区至今是由南华物业公司承担物业服务。**刚、刘艳娟抗辩不是由南华物业公司提供物业服务依据不足，一审法院不予采纳。南华物业公司为涉案小区提供了物业服务，**刚、刘艳娟应向其交纳物业服务费，物业服务费按每月216元计算，从2015年4月计到2019年6月共计51个月，物业服务费共计为11016元。故南华物业公司要求**刚、刘艳娟支付2015年4月起至2019年6月的物业服务费11016元的请求，合法有据，一审法院予以支持。对于垃圾费，属代收代支，**刚、刘艳娟应予缴纳，2015年4月计到2019年6月共计51个月，每月4元，共计204元，故南华物业公司要求**刚、刘艳娟支付从2015年4月计到2019年6月的垃圾处理费204元的请求，合法有据，一审法院予以支持。关于公摊水电费，南华物业公司提供了其向供水供电部门代缴的凭证以及分摊办法，且**刚、刘艳娟在2015年3月份之前亦向南华物业公司交纳了该费用，说明**刚、刘艳娟对该笔费用予以认可，故南华物业公司请求**刚、刘艳娟支付公摊水电费836.84元，一审法院予以支持。对于逾期违约金和律师费，从南华物业公司与**刚、刘艳娟双方签订的《华翠园（自编时代城）》第十条违约责任约定来看，该违约条款仅有两条，均是写明乙方（**刚、刘艳娟）违约应承担的责任，而对于甲方（南华物业公司）如果违约而应承担的违约责任却没有任何规定，该合同第十条属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效的情形，为此，一审法院认定该违约责任条款无效。对于南华物业公司主张**刚、刘艳娟支付逾期违约金和律师费的请求，一审法院不予支持。综上，南华物业公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年11月27日作出如下判决：一、**刚、刘艳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都南华物业管理有限公司支付2015年4月份至2019年6月份的物业服务费11016元；二、**刚、刘艳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都南华物业管理有限公司支付2015年4月份至2019年6月份的垃圾处理费204元；三、**刚、刘艳娟于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都南华物业管理有限公司支付2015年4月份至2019年6月份的公摊水电费836.84元；四、驳回广州市花都南华物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费393元，由广州市花都南华物业管理有限公司负担193元，由**刚、刘艳娟负担200元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，**刚、刘艳娟称：涉案小区没有成立业委会，也没有召开过业主大会选聘新的物业公司；其二人并无向其他物业公司缴纳过物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费，也没有其他物业公司向其二人主张过物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费；同创物业公司有权向其二人主张物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费；对一审法院认定其二人欠缴费用的期间以及垃圾处理费、公摊水电费、物业服务费的金额并无异议，只是对是否要向南华物业公司缴纳该费用有异议；其与南华物业公司之间有签订物业服务合同，涉案小区与同创物业公司没有书面的物业服务合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，**刚、刘艳娟对一审法院认定其二人欠缴费用的期间以及垃圾处理费、公摊水电费、物业服务费的金额并无异议，本院对此予以确认。本案二审的争议焦点在于：**刚、刘艳娟应否向南华物业公司支付2015年4月至2019年6月份的物业服务费、垃圾处理费、公摊水电费。根据本案查明事实，南华物业公司与涉案小区开发商、**刚、刘艳娟分别签订有前期物业合同，南华物业公司为涉案小区备案的物业服务企业。本案中并无证据证明涉案小区已通过业主大会作出解聘南华物业公司以及选聘新的物业服务公司的决议，南华物业公司仍为涉案小区的前期物业服务公司。同创物业公司并非涉案小区的前期物业服务单位，亦非业主大会选聘的物业服务企业，南华物业公司为证明同创物业公司系受该公司委托参与涉案小区物业管理，提供了该公司与同创公司签订的《南华时代城物业管理顾问服务合同》，**刚、刘艳娟对此并无足以反驳的相反证据，结合同创物业公司并未以其为物业服务实际提供者为由向涉案小区业主主张过物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费的事实来看，同创物业公司并未取代南华物业公司成为涉案小区的物业服务企业。同创物业公司参与涉案小区的物业管理系受南华物业公司委托而为，南华物业公司仍有权向涉案小区业主主张物业管理费以及代垫的垃圾处理费、公摊水电费。至于南华物业公司是否将涉案小区全部物业服务业务一并委托给同创物业公司，仅涉及南华物业公司与同创物业公司之间是否存在转委托的合同关系以及该转委托合同的效力问题，并不构成**刚、刘艳娟拒绝缴纳物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费的合理理由，**刚、刘艳娟认为南华物业公司无权主张物业管理费以及代垫的垃圾处理费、公摊水电费的上诉理由不能成立，本院不予支持。南华物业公司为涉案小区提供物业服务，**刚、刘艳娟并无充分证据证明南华物业公司提供的物业服务存在严重瑕疵，一审法院判令**刚、刘艳娟向南华物业公司支付欠缴的物业管理费、垃圾处理费、公摊水电费符合等价有偿、公平合理的原则，本院予以维持。综上所述，**刚、刘艳娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101元，由上诉人**刚、刘艳娟共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十九日书记员  贾妍胡秀红