辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初804号原告（案外人）：张鑫，男，1987年1月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卜祥鸿，山东闻法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙巍，辽宁尊赢律师事务所律师。被告（申请执行人）：黄晓辉，男，1974年1月6日出生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：董娟、徐金钰，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告（被执行人）：黄贤明，男，1966年5月16日出生，住福建省福鼎市。被告（被执行人）：山东亿丰实业集团有限公司，住所地山东省青州市云门山北路1741号。法定代表人：黄贤明。被告（被执行人）：山东亿丰实业集团置业有限公司，住所地山东省青州市亿丰义乌小商品城W区36号。法定代表人：黄贤明。被告（被执行人）：广饶亿丰置业有限公司，住所地广饶县潍高路888号七号楼三楼。法定代表人：黄丽春。第三人：青州市鼎泰混凝土有限公司，住所地山东省青州市黄楼街道办东阳河村西。法定代表人：张艳英，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡国帅，男，1986年11月5日出生，汉族，该公司副经理，住山东省青州市。原告张鑫与被告黄晓辉、黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司、广饶亿丰置业有限公司、第三人青州市鼎泰混凝土有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月8日对本案进行了审理。原告张鑫及其委托诉讼代理人卜祥鸿、孙巍，被告黄晓辉的委托诉讼代理人董娟、徐金钰，第三人青州市鼎泰混凝土有限公司的委托诉讼代理人蔡国帅到庭参加诉讼。被告黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司、广饶亿丰置业有限公司经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张鑫陈述诉讼请求：1.依法停止对青州市产的强制执行并解除对该房产的查封；2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月27日，辽宁省沈阳市中级人民法院（2016）辽01民初642号对黄晓辉与黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司、广饶亿丰置业有限公司股权转让合同纠纷一案作出民事判决：一、黄贤明于判决生效之日起10日内向黄晓辉支付股权转让款6000万元；二、黄贤明于判决生效之日起10日内向黄晓辉支付股权转让款6000万元的利息（计算方式，本金3000万，从2014年7月1日起计算，本金3000万元从2014年12月26日起计算，均按人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止，但如因利率变动导致年利率超过24%的部分，不予支持）；三、亿丰集团对黄贤明的上述付款责任承担连带付款责任；四、山东置业对黄贤明的上述付款责任承担连带付款责任；五、广饶置业对黄贤明的上述付款责任承担连带付款责任；六、驳回黄晓辉的其他诉讼请求。后黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司等提起上诉，2018年8月20日，辽宁省高级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，沈阳中院以（2016）辽01民初字第642号民事裁定查封了原告购买的位于青州市产。2018年12月22日，张鑫对执行标的提出书面异议。辽宁省沈阳市中级人民法院2019年5月24日作出（2019）辽01执异101号执行异议裁定：驳回案外人张鑫的异议。原告认为，依照山东亿丰实业集团置业有限公司与青州市鼎泰混凝土有限公司签订的预拌混凝土买卖合同，原告已付清了全部房款，案涉房产也已于2015年4月8日就已经交付给了原告。只是由于山东亿丰实业集团置业有限公司的原因未办理过户手续。贵院查封并对案涉房产进行执行是错误的。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《中华人民共和国民事诉讼法》第227条诉诸贵院，请求依法维护原告合法权益。黄晓辉进行答辩：一、张鑫不具有对诉争房产主张排除执行的原告诉讼主体资格。首先，张鑫不是诉争房产的物权登记权利人。根据《物权法》第九条、第十四条规定，不动产物权变动，采取登记要件主义原则。本案中，在法院依法查封诉争房产前，该房产物权登记权利人一直是亿丰置业公司，并没有过户到任何第三方名下。其次，张鑫不具有“无过错买受人”主张物权期待权的主体资格。张鑫在对诉争房产提出执行异议期间，自认诉争房产是其通过第三人青州市鼎泰混凝土有限公司（下称鼎泰公司）转赠取得。根据《物权法》第九条、《合同法》第一百八十七条规定，赠与财产为不动产，应当办理登记。张鑫明知鼎泰公司不是诉争房产物权登记权利人，其无权处分诉争房产，仍无偿受赠，具有过错。况且，张鑫想通过赠与人的“无权处分”而获赠房产，在法律上其不属于无过错“一般买受人”，不享有参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的可以排除法院强制执行的权利。二、张鑫与亿丰置业公司在法院查封前没有签订过书面买卖合同。首先，在执行异议阶段，张鑫在要求对亿丰置业公司名下13套房产排除强制执行的过程中，自认与亿丰置业公司就该13套房产（包括本案诉争房产）签订书面合同的时间是2017年12月26日，晚于法院查封日期。在执行异议阶段，张鑫也向法庭提供了与亿丰置业公司签订合同时间为2017年12月26日的五份网签《商品房买卖合同》（现售），包括亿丰时尚之都1103-1107号五套房产，但其余八套房产（亿丰时尚之都1108号、1109号以及尚都东街55号、57号、61号、63号、65号、69号）张鑫未向法庭提供相应书面商品房买卖合同。由此可见，张鑫与亿丰置业公司就本案诉争房产在查封前并未签订过合法有效书面商品房买卖合同。其次，张鑫提交的《预拌混凝土买卖合同》，合同的性质是混凝土买卖合同。该合同第十条约定的“货款支付50%，其余部分50%抵房”仅为结算条款，不能视为张鑫与亿丰置业公司已对特定的诉争房产达成“以房抵债”协议或者达成书面的买卖房产的合意，况且，张鑫与亿丰置业公司之间也不存在客观抵债的事实。再次，《预拌混凝土买卖合同》的主体、内容及责任均不涉及张鑫，张鑫不是该合同的权利义务人。根据合同相对性原则及《合同法》第八条规定，该合同无论从主体、内容及责任方面，均不具有张鑫与亿丰置业公司就案涉房产在查封前达成书面《以房抵债协议》的效力。最后，答辩人与鼎泰公司均为普通债权人，本案诉争房产在未更名过户至鼎泰公司前，鼎泰公司不享有优先于答辩人的权益。鼎泰公司及张鑫以《预拌混凝土买卖合同》的第十条约定认为有“以房抵债”的性质，但在合同义务尚未履行，债权债务尚未实际发生，履行期限尚未届满时，其主张的该“以房抵债”的约定，违反了民法公平、等价有偿原则，侵害其他债权人的合法权益，属于《物权法》第一百八十六条规定的无效“流质、流押”条款。三、张鑫在法院查封前未实际占有诉争房产。本案诉争房产一直由亿丰置业公司实际占有，查封前，亿丰置业公司并没有实际交付给鼎泰公司，张鑫、鼎泰公司也没有实际控制、合法占有诉争房产。四、张鑫在查封前没有支付本案诉争房产价款。首先，《收款收据》时间是2016年10月21日，即该收据所列确定房款的时间是在查封之后，且张鑫在（2019）辽01民初809号案外人执行异议之诉案件中也自认了从未支付过《收款收据》中所列房产房款的事实。其次，《收款收据》内容中所列房产的内容模糊不清，不能确定亿丰置业公司与张鑫之间达成购买本案诉争房产的事实或者用其他债权抵消本案诉争房产对应价值的事实。最后，即便按张鑫所述在2016年10月21日以抵债方式支付价款，结合张鑫自认与亿丰置业公司2017年12月26日签订买卖合同的表述，也能印证张鑫与亿丰置业公司之间就诉争房产价款、买卖具体房产内容等时间是在查封之后。况且，张鑫与亿丰置业公司自始也没有达成过抵债有关的书面《以房抵债协议》，更不存在客观抵债事实。五、张鑫自始对未办理过户登记存在过错。本案中，若按鼎泰公司所述，张鑫的父母原为鼎泰公司股东，所以将诉争房产转赠给张鑫。但张鑫作为受赠人，受赠前对鼎泰公司并未取得诉争房产不动产物权登记证明是明知的，也应当能够预见鼎泰公司向其办理过户登记存在客观障碍。甚至在查封之前，对于鼎泰公司一直未取得诉争房产权属证明，张鑫也是明知的。所以，张鑫在明知诉争房产鼎泰公司无法办理过户，仍接受，主观上没有尽到合理注意义务，自身存在过错。另，鼎泰公司从2012年5月20日至2016年10月19日长达四年多时间，与亿丰置业公司仅签订一份《预拌混凝土买卖合同》，而从未就本案诉争房产签订《商品房买卖合同》等用于不动产登记部门办理过户登记所必需的材料，显然不符合常理，属于怠于办理过户登记的情形。况且，鼎泰公司将无权处分的房产在未入账、未交相关税赋的情况下赠与张鑫，属于恶意逃税，其权利也不应受到保护。故，对诉争房产未办过户登记，张鑫与鼎泰公司自始存在过错，应承担因此造成不利后果。综上，请求法院依法驳回张鑫的诉请，维护答辩人的合法权益。青州市鼎泰混凝土有限公司进行答辩：张鑫的诉讼请求符合法律规定，应当得到法律的支持。2012年5月20日我公司与山东亿丰实业集团置业有限公司（以下简称亿丰公司）签订预拌混凝土买卖合同，合同约定我公司为其开发建设的亿丰时尚之都项目供应商混凝土，货款一半支付现金，一半以时尚之都的商铺抵顶。自2012年6月9日至2014年6月7日，我公司为亿丰公司供货，总值24170314.5元；亿丰公司自2012年9月4日至2014年10月21日，共计支付货款11424520.5元；2015年4月8日，亿丰公司将25套商住房抵顶混凝土货款12743298元，双方签署了《交房确认单》，我公司还与亿丰公司委托的物业管理机构青州亿丰物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》，委托物业公司对25套商住房进行管理。2015年9月7日，因公司原股东张延军、刘桂娟将股份转让给张艳英、路永德，张延军和刘桂娟欲将其二人分红所得涉案的25套商住房登记在儿子张鑫的名下，我公司就将这一情况反馈给亿丰公司。后我公司及张鑫多次找亿丰公司，要求亿丰公司为张鑫办理房产登记，但亿丰公司以种种理由拖延。2017年初，亿丰公司才告诉我公司其账户已被冻结，根本无法为张鑫办理过户手续。被告黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司、广饶亿丰置业有限公司未到庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：青州市鼎泰混凝土有限公司提供的山东亿丰实业集团置业有限公司与其签订的《商品混凝土购销合同》记载：“十、阶段和付款方式：…2、支付方式：货款支付50%，其余部分以50%抵房…房源详见附件。3、混凝土抵房铺位见合同付件、开业后商铺经营权由物业公司统一管理、前3年免租后每年按购房总价10%返还”。该合同附件附有标注案涉房产在内的顶账房产位置图并经青州市鼎泰混凝土有限公司与山东亿丰实业集团置业有限公司盖章确认。自2012年6月9日至2014年6月7日，青州市鼎泰混凝土有限公司为山东亿丰实业集团置业有限公司供货，经双方对账：青州市鼎泰混凝土有限公司供货总值24170314.5元；山东亿丰实业集团置业有限公司自2012年9月4日至2014年10月21日，共计支付青州市鼎泰混凝土有限公司货款11424520.5元。双方于2014年8月26日完成对账，山东亿丰实业集团置业有限公司并于2015年4月8日以开具“交房确认书”的形式交付了案涉房产，山东亿丰实业集团置业有限公司向青州市鼎泰混凝土有限公司出具了包含案涉房产在内的25套房产购房款共计12743298元的收款收据。青州市鼎泰混凝土有限公司于2015年4月8日与青州市亿丰商业物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》记载：青州市鼎泰混凝土有限公司与青州市亿丰商业物业管理有限公司约定将案涉房产委托青州市亿丰商业物业管理有限公司经营管理，该节委托事实已经另案确认。刘桂娟与张延军于1986年4月17日登记结婚，青州市公安局出具《户籍证明》，证明刘桂娟与张鑫系母子关系。青州市鼎泰混凝土有限公司出具《证明》，证明该公司原执行董事张延军与原告张鑫为父子关系，2014年12月公司分红将山东亿丰实业集团置业有限公司抵顶的亿丰时尚之都25套房产转赠给张鑫。青州市鼎泰混凝土有限公司在多次要求山东亿丰实业集团置业有限公司为抵债房屋更名过户未果的情况下，青州市鼎泰混凝土有限公司于2016年9月30日向山东亿丰实业集团置业有限公司书面发《函》，要求山东亿丰实业集团置业有限公司将抵账给鼎泰公司的25套商铺更名过户到张鑫名下，其中的17套商铺已经登记备案到张鑫名下；由于在2016年4月1日山东亿丰实业集团置业有限公司办理房屋更名过户的资金监管专用账户被潍坊中院查封，并且山东亿丰实业集团置业有限公司未将资金交付到青州市不动产交易中心指定的其他账户，案涉房产未完成备案登记。2017年8月27日，本院（2016）辽01民初642号对黄晓辉与黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司、山东亿丰实业集团置业有限公司、广饶亿丰置业有限公司股权转让合同纠纷一案作出民事判决：一、黄贤明于判决生效之日起10日内向黄晓辉支付股权转让款6000万元；二、黄贤明于判决生效之日起10日内向黄晓辉支付股权转让款6000万元的利息（计算方式，本金3000万，从2014年7月1日起计算，本金3000万元从2014年12月26日起计算，均按人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算至实际付款之日止，但如因利率变动导致年利率超过24%的部分，不予支持）；三、亿丰集团对黄贤明的上述付款责任承担连带付款责任；四、山东置业对黄贤明的上述付款责任承担连带付款责任；五、广饶置业对黄贤明的上述付款责任承担连带付款责任；六、驳回黄晓辉的其他诉讼请求。后黄贤明、山东亿丰实业集团有限公司提起上诉，辽宁省高级人民法院于2018年8月20日作出判决：驳回上诉，维持原判。上述案件审理期间，本院以（2016）辽01民初字第642号民事裁定于2016年10月19日查封了山东亿丰实业集团置业有限公司开发的位于青州市王府东街、尚都东街的房产（包括青州市产）。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人张鑫就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于张鑫是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题，青州市鼎泰混凝土有限公司提供的山东亿丰实业集团置业有限公司与其签订的《商品混凝土购销合同》、合同附件、双方对账单、山东亿丰实业集团置业有限公司开具的“交房确认书”、青州市鼎泰混凝土有限公司出具的《证明》共同组成了案涉房产的“以房顶账”协议，该协议的形成时间早于人民法院查封时间，属于张鑫在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于张鑫是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题，青州市鼎泰混凝土有限公司于2015年4月8日与青州市亿丰商业物业管理有限公司签订《委托经营管理合同》记载：青州市鼎泰混凝土有限公司与青州市亿丰商业物业管理有限公司约定将案涉房产委托青州市亿丰商业物业管理有限公司经营管理。该节委托经营事实已经另案确认，同时结合山东亿丰实业集团置业有限公司开具的案涉房产“交房确认书”，可以认定张鑫在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。关于张鑫是否已支付案涉房屋的全部价款问题，青州市鼎泰混凝土有限公司与山东亿丰实业集团置业有限公司签订的《商品混凝土购销合同》、合同附件附有标注案涉房产在内的顶账房产位置图、青州市鼎泰混凝土有限公司与山东亿丰实业集团置业有限公司对账单、山东亿丰实业集团置业有限公司向青州市鼎泰混凝土有限公司出具了包含案涉房产在内的25套房产购房款共计12743298元的收款收据。以上事实可以认定张鑫已经支付案涉房屋的全部价款。关于是否非因买受人张鑫自身原因未办理过户登记的问题，青州市鼎泰混凝土有限公司多次要求山东亿丰实业集团置业有限公司为抵债房屋更名过户，且青州市鼎泰混凝土有限公司于2016年9月30日向山东亿丰实业集团置业有限公司书面发《函》，要求山东亿丰实业集团置业有限公司将抵账给鼎泰公司的25套商铺更名过户到张鑫名下；由于在2016年4月1日山东亿丰实业集团置业有限公司办理房屋更名过户的资金监管专用账户被潍坊中院查封，且山东亿丰实业集团置业有限公司未将资金交付到青州市不动产交易中心指定的其他账户导致案涉房产未办理备案登记。故不属于张鑫的原因未办理案涉房产的过户登记。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于青州市产。案件受理费8897元，由被告黄贤明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年六月十五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。