青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终124号 上诉人（原审原告、执行案外人）：马海比拜，女，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之妻。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马禄，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之长子。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马莲玉，女，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之长女。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马君，男，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之次子。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马莲英，女，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之次女。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马寿，男，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之三子。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马莲梅，女，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之三女。 上诉人（原审原告、执行案外人）：马炳，男，回族，住青海省西宁市城东区，系马某1之四子。 以上八位上诉人的共同委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。 以上八位上诉人的共同委托诉讼代理人：隋玉才，青海佳一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李旭鸿，男，汉族，户籍地浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：李旭明，系李旭鸿之弟，男，汉族，住浙江省东阳市。 原审第三人（被执行人）：杨绍君，男，回族，住青海省西宁市城东区。 委托诉讼代理人：马冠群，男，青海荣豪工程建设开发有限公司员工。 原审第三人（被执行人）：青海荣豪工程建设开发有限公司，住所：青海省西宁市经济技术开发区。 法定代表人：杨绍君，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马冠群，男，该公司员工。 上诉人马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳因与被上诉人李旭鸿、原审第三人杨绍君、青海荣豪工程建设开发有限公司（以下简称荣豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人马君及马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳委托诉讼代理人郭宗军、被上诉人李旭鸿委托诉讼代理人李旭明、原审第三人杨绍君和荣豪公司共同委托诉讼代理人马冠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳上诉请求：1.依法撤销青海省西宁市中级人民法院(2019)青01民初581号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。上诉人在法院查封之前，已经合法占有涉案房产。一审判决已经认定马某1与杨绍君在法院查封之前签订了真实有效的购房合同。根据《购房协议书》第三条规定，双方同意于2006年7月1日起将涉案房产的租金交给购买方，房地产使用权同时转移给购买方。2008年至2019年期间，马某1及其子先后将涉案房屋出租给了韩某、马某2、吴某等人。一审庭审中，租房人马某2出庭证明三次租赁房屋的经过，被上诉人对马某2的证词予以认可，但一审法院以租赁合同面积与证载面积不符为由，认为不能认定马某2承租了全部房屋与事实不符，且违反了居中裁判的原则。2.上诉人在2008年3月21日付清了全部房款。2006年5月19日签订购房合同时，马某1交给杨绍君房款现金44万元，对剩余房款70万元，双方约定由马某1代为偿还杨绍君于2006年3月21日将案涉房屋向西宁市彭家寨农村信用合作社抵押后的贷款70万元。马君于2006年12月25日、2007年6月30日、2008年1月3日合计支付利息0.66余万元，并将该利息单据放在了自己开设的青海藏魂商贸有限公司账目中，并于2008年3月21日以银行登记的借款人杨绍君名义偿还了70万元本金。杨绍君对此均予以认可，证人王某出庭作证介绍了签约及付款的经过。一审法院以付款不符合常理为由，认定上诉人没有付清房款明显认定事实错误。3.房屋未能办理过户登记，是因为房屋于2016年11月29日被法院查封，无法过户。自2008年3月21日代杨绍君还清银行70万元借款本息起，马某1多次催促杨绍君办理房屋过户手续，因杨绍君常年在外地，过户事宜一拖再拖。2017年4月初上诉人到房产局查询才知道涉案房屋已经于2016年11月29日被青海省西宁市中级人民法院（2016）青01执296号执行裁定查封。马某1于2017年4月11日委托律师向青海省西宁市中级人民法院提出执行异议，后因涉案房屋被解除查封未予立案。2017年7月，上诉人马君因父亲马某1病情加重而多次联系杨绍君办理过户事宜，但杨绍君电话不接短信不回，杨绍君在一审庭审中也认可常年不在青海的事实。在2017年10月18日，李旭鸿申请青海省高级人民法院以（2017）青财保12号裁定查封该房屋之前，上诉人一直在积极的办理过户，但因为房屋被查封而未能过户。一审法院认定，房屋抵押于2008年9月8日解除后马某1怠于行使权利，明显与事实相矛盾，与最高人民法院的纪要精神相矛盾。本案的情况完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条四个条件，请人民法院支持上诉人的上诉请求。 李旭鸿辩称，上诉人提出案外人执行异议之诉没有事实和法律依据。首先，上诉人主张付清房屋全款依据不足，并且双方签订的《购房协议书》并不是合法有效的房屋买卖合同；其次，自2006年签订购房协议，至今已有13余年，上诉人一直未办理过户手续，上诉人不仅没有证据证明其向杨绍君主张过要求办理过户手续，也没有通过诉讼途径主张权利，导致案涉房产最终没有办理过户手续，其责任和原因完全在上诉人，是上诉人怠于行使其权利，其自身原因导致未办理过户登记。综上，上诉人要求中止执行的诉求不成立，请求人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 杨绍君及荣豪公司述称，涉案房屋登记在杨绍君个人名下，在2006年已经卖给了马某1，房屋已交付，房款也已付清，上诉人所述均属实，房屋应属于上诉人。 马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳向一审法院起诉请求：1.中止对西宁市城东区东关大街63号1幢63-19号1-2层房屋的执行；2.诉讼费由李旭鸿承担。 一审法院认定事实：青海省高级人民法院受理的李旭鸿与杨绍君、荣豪公司合同纠纷一案，李旭鸿作为原告于2017年7月20日向青海省高级人民法院申请诉前财产保全，青海省高级人民法院（2017）青财保12号案件对杨绍君名下的位于西宁市城东区东关大街63号房号为63-19室1-2层，产权证号为120XXXXXXXX的不动产予以查封，查封期限为叁年（2017年10月18日至2020年10月17日）。该案青海省高级人民法院作出（2017）青民初90号民事判决后，李旭鸿不服提起上诉，2018年6月29日最高人民法院作出（2018）最高法民终字第396号民事判决，判决：一、撤销青海省高级人民法院（2017）青民初90号民事判决；二、杨绍君、荣豪公司共同给付李旭鸿1600万元及利息（其中，2014年11月30日至2015年1月4日以中国人民银行同期同类贷款利率按2000万元计息；2015年1月5日至付清为止以中国人民银行同期同类贷款利率按1600万元计息）；三、驳回李旭鸿的其他上诉请求。一审、二审案件受理费31.36万元，由杨绍君、荣豪公司负担。判决生效后，杨绍君、荣豪公司未履行义务，李旭鸿申请强制执行。2019年2月21日，青海省高级人民法院作出（2019）青执46号执行裁定，就李旭鸿与荣豪公司、杨绍君合同纠纷一案，裁定最高人民法院（2018）最高法民终396号民事判决指定由该院执行，该院遂于2019年3月12日立案执行。在执行过程中，2019年3月14日该院作出（2019）青01执130号执行通知书、报告财产令、执行裁定等文书，2019年7月12日该院向西宁市不动产登记服务中心发出(2019)青01执130号协助执行通知书，对杨绍君名下的位于西宁市城东区东关大街63号1号楼63-19室，房屋产权证号为120XXXXXXXX，房屋面积358.49平方米不动产予以轮候查封，查封期限为叁年。该院拟对杨绍君名下位于西宁市城东区东关大街63号1号楼63-19室进行评估、拍卖，于2019年7月24日发出《公告》，内容为：对查封房屋有争议的，请于本公告发出之日起5日内向该院提出书面异议。 另查明，2006年5月19日，杨绍君与马某1签订《购房协议书》，约定杨绍君将其位于西宁市城东区东关大街63号私有房产出售给马某1，房款114万元由马某1于2006年5月19日前一次性付清。双方同意于2006年7月1日由杨绍君将上述房产租金正式交马某1，房产证亦交于马某1。双方在该协议书落款处签字确认，并由中间人王某签字。原告亦提交了杨绍君作为甲方（卖方）与乙方（买方）马某1签订的《定房协议书》，约定杨绍君将其位于西宁市城东区东关大街63号私有房产出售给马某1，建筑面积为358.49平方米，房价为114万元，定金为4万元，如一方违约，违约金为5万元。杨绍君签字落款为2005年5月18日，马某1签字落款为2006年5月19日。双方均认可上述《购房协议书》及《订房协议书》中所述的“西宁市城东区东关大街63号私有房产”即为本案双方争议的杨绍君名下位于西宁市城东区东关大街63号1号楼63-19室1-2层房屋，房屋产权证号为宁房权证东（私）字第XXXX号，房屋建筑面积358.49平方米，房屋用途为商业。房屋产权证及土地使用权证现均由原告持有，并作为证据向该院出示。杨绍君与马某12006年5月19日签订《购房协议书》买卖该房屋时，该房屋正处于抵押状态，抵押权人为西宁市彭家寨农村信用合作社，贷款70万元，抵押设定日期为2006年3月2日，约定还款期限为2008年3月2日。该抵押权实际注销日期为2008年9月8日。上述70万元贷款本金及相应的利息于2008年3月21日还清。2013年11月1日，原告马禄（马某1之子）将案涉房屋中的180平方米的使用面积出租给马某2使用，租赁期限自2013年11月1日至2015年10月30日。2015年7月1日，马某1又与马某2续签租赁合同，将案涉房屋中的180平方米的使用面积继续出租给马某2使用，租赁期限自2015年7月1日至2019年6月30日。李旭鸿及杨绍君均认可该租赁关系及租赁事实真实有效。 再查明，马某1于2017年12月15日因病去世，其就上述《购房协议书》所享有的权利义务由其妻子马海比拜及子女马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳等八人继承。2019年7月24日该院发出《公告》拟对案涉房屋进行评估、拍卖，马海比拜及马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳等八人得知后作为案外人于2019年7月26日向该院提出执行异议。该院于2019年9月5日作出（2019）青01执异144号执行裁定，裁定驳回了马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳的异议请求。马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳遂向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为：原告马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳对案涉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中，马某1作为买受人与被执行人杨绍君签订《购房协议书》购买案涉房屋，案涉房屋现登记在被执行人杨绍君名下，故本案情形应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审查八位原告对案涉房屋享有的权利是否足以排除强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中应审查原告关于排除强制执行的异议请求是否符合上述规定的四种情形： 1.在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，马某1与杨绍君签订《购房协议书》是在2006年5月19日，该合同真实合法有效。其次，李旭鸿依据最高人民法院（2018）最高法民终396号生效判决取得的债权具备强制执行力是该案在该院进入强制执行程序后，案涉房屋查封时间亦应以该院在执行程序中对案涉房屋的查封时间2019年7月12日为准，故应认定马某1与杨绍君在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 2.在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产。根据原告向该院提交的马某1、马禄与马某2签订的两份租赁合同，及李旭鸿对马某2租赁案涉房屋事实的认可，能够证明案涉房屋358.49平方米中180平方米的使用面积在2013年11月1日至2019年6月30日期间由原告占有并出租的事实，该占有使用期间，在人民法院查封案涉房屋之前。但对于358.49平方米中除180平方米以外的使用面积的占有使用事实，原告未提交有效的证据予以证实，故该院仅认定原告在人民法院查封前部分占有案涉房屋。 3.是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。原告称其已将《购房协议书》中约定的房款114万元全部付清，其中44万元在签订协议书当天现金交付，剩余70万元由马某1之子原告马君以代杨绍君向西宁市彭家寨农村信用合作社偿还贷款70万元本金及70万元对应利息的方式于2008年3月21日付清。该院认为，在双方买卖发生时的2006年，现金交付44万元属于数额较大的交易，原告称该款已交付但杨绍君并未出具收条等收款凭证，与常理不符，原告亦未提交其他证据对44万元房款现金交付的细节及资金来源予以佐证，仅凭原告与杨绍君双方的陈述，无法证实44万元房款确已实际交付，故原告主张44万元房款已交付缺乏证据，该院不予支持；对于剩余70万元房款的交付，原告虽提交了西宁市彭家寨农村信用合作社出具的“农村信用社贷款收回凭证”及“农村信用社贷款利息”收回凭证，但上述凭证中未显示还款人姓名及偿还利息人姓名，该证据与原告马君所主张的其本人偿还贷款本息的待证事实之间无法形成关联，不能其主张。另，马某1与杨绍君签订的《购房协议书》上明确约定的房款114万元于当日一次性付清，原告现主张房款分段支付，该主张与合同约定的一次性支付方式不符，原告对此亦未作合理解释。综上，原告主张房款114万元已全部支付缺乏证据，该院不予支持，本案不符合案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情形。 4.是否非因买受人自身原因未办理过户登记。该院认为，案涉房屋所设抵押于2008年9月8日已解除，自此即可办理房屋过户。马某1一直未积极向杨绍君主张权利要求办理过户，而是等到2017年7月房屋已被人民法院查封，才向杨绍君提出过户要求。结合杨绍君当庭陈述其与马某1多年好友因互相信任及过户需缴纳税费等原因故一直未办理过户的事实，可以看出案涉房屋未办理过户登记与马某1怠于行使权利有关，其自身对未办理过户登记存在过错。故本案中原告不符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上所述，马某1虽在人民法院查封案涉房屋前与杨绍君签订了《购房协议书》，但因其无证据证明在人民法院查封前全部合法占有案涉房屋、已支付全部房款及未办理过户非其自身原因所致，故本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求中止对西宁市城东区东关大街63号1幢63-19号1-2层房屋的执行的诉讼请求不成立，该院依法驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款的规定，判决：驳回原告马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩主张及已查明的事实，本案争议焦点为：马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳等八人是否对案涉西宁市城东区东关大街63号1幢63-19号房屋1-2层享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，本案马海比拜等八人提起的系案外人执行异议之诉，其作为案涉房屋买受人请求排除李旭鸿对案涉房屋的执行，应依法审查马海比拜等八人是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案马海比拜等八人的情形是否符合上述规定，现从以下方面进行分析认定： 第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 本院认为，案涉西宁市城东区东关大街63号1幢63-19号房屋1-2层于2017年10月18日被人民法院查封，而马某1与杨绍君签订《购房协议书》的时间在2006年5月19日，早于查封日。该《购房协议书》不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应认定马某1与杨绍君在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，在人民法院查封之前已合法占有该不动产； 本院认为，马某1与杨绍君签订的《购房协议书》明确约定“双方同意于2006年7月1日由甲方（杨绍君）将上述房地产租金正式交乙方（马某1），该房屋的房地产使用权转移给乙方。”杨绍君对此亦认可，应视为自约定之日，马某1对案涉房屋已经有事实上的管理和支配权。一审庭审中马海比拜等八人向法庭提交了由其保管的房屋产权证、国有土地使用证，证人马某2出庭作证，证实于2013年起从马某1及其子手中承租案涉房屋经营“西宁城东老东门小吃店”。马海比拜等八人在二审中向法庭提供了该小吃店的营业执照、物业出具的承租户马某2自2015年至2016年间交纳水电费、卫生费的书面证明等，各证据间相互印证，可以认定案涉房屋由马某1及其家人合法占有。因案涉房屋虽为1-2层，但均为同一个房产证和土地证，其作为一个整体不能分割开来进行认定，故应认定马某1在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； 本院认为，马某1购买房屋时双方约定总价为114万元，马海比拜等人主张其中44万元在签订协议书当天现金交付，剩余70万元由马某1之子马君以代杨绍君向西宁市彭家寨农村信用合作社偿还贷款70万元本金及利息的方式于2008年3月21日付清。对此，马海比拜等人对44万元现金交付未提供现金提取证明和收款证明等证据，仅描述交易细节为2006年5月19日早上签订《订房协议书》时交付4万元，签订《购房协议书》是交付40万元，均为现金交付。对剩余70万元，马某1之子马君提交了代为支付利息的6张凭证和现金偿还70万元本金的单据，上述单据的借款人处姓名为杨绍君，但单据放在马君经营的青海藏魂商贸有限公司账目中。李旭鸿对该证据的真实性认可但对证明方向不认可，杨绍君对收到上述款项和马君代为偿还本金及利息不持异议，并表示马君还完本息后其就将抵押的房产证交付给马某1。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，案涉房屋在2006年7月1日就已交付马某1使用，且杨绍君本人对收到44万元现金和马君代为偿还70万元本息认可，结合马君提供的偿还本息单据，马某1就案涉房屋已支付全部价款具有高度盖然性，应认定买受人马某1就案涉房屋已支付全部价款。 第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院认为，马某1自2006年5月19日购买案涉房屋至2017年10月18日该房屋被人民法院查封，在较长时间内未办理过户手续。马海比拜等八人在一、二审庭审中提交了2017年7月马君催促杨绍君办理房屋过户手续的短信记录和证人昂某出庭就2017年4月马某1因案涉房屋被另案查封而委托其提起执行异议进行证明。李旭鸿对短信记录的真实性予以认可，对证人昂某的证言未提出异议，杨绍君对上述证据均表示认可。因本案对案涉房屋的查封时间为2017年10月18日，虽然马某1在较长时间内未主张办理过户，但在马君于2017年7月本案实施查封措施前主张办理过户手续时，案涉房屋已经被另案查封无法过户，该原因不能归责于买受人马某1，应认定非因买受人自身原因未办理过户登记。 综合以上分析，马某1与杨绍君之间签订了合法有效的房屋买卖合同，马某1已经履行了支付全部购房款的义务，并已实际占有案涉房屋。虽因不动产变更登记事项尚未完成，马某1不是房屋所有权人，但其因合法有效的房屋买卖合同而对案涉房屋享有物权期待权，该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权。其在内容和效力上已经超过了李旭鸿享有的普通金钱债权，在没有证据证明马某1物权期待权的取得有瑕疵的情况下，应优先于李旭鸿的普通金钱债权予以保护。原审法院认定马海比拜等八人不享有足以排除强制执行的民事权益，并据此驳回马海比拜等八人的诉讼请求不当，本院予以纠正。 综上所述，马海比拜、马禄、马莲玉、马君、马莲英、马寿、马莲梅、马炳的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院适用法律正确，但认定马海比拜等八人不享有足以排除强制执行的民事权益不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初581号民事判决； 二、不得执行位于西宁市城东区东关大街63号1幢63-19号1-2层房产，并解除保全措施。 青海省西宁市中级人民法院（2019）青01执异144号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 一审案件受理费100元，由李旭鸿负担；二审案件受理费100元，由李旭鸿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵  霞 审 判 员 索 晓 春 审 判 员 刘 尚 英 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 马 乾 熙 -1-