陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                           (2020)陕02民终138号     上诉人（原审被告）：程桂枝，女，1962年9月7日生，汉族，铜川市针织厂退休职工，住铜川市印台区。   被上诉人（原审原告）:铜川国有华盛盐业有限公司,住所地铜川市王益区。   法定代表人：韩士功，董事长。   委托诉讼代理人：闵菊花，陕西秦中律师事务所律师。   上诉人程桂枝因与被上诉人铜川国有华盛盐业有限公司（以下简称华盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市王益区人民法院(2019)陕0202民初476号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程桂枝、被上诉人华盛公司的委托诉讼代理人闵菊花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   程桂枝上诉请求：1、撤销铜川市王益区人民法院(2019)陕0202民初476号民事判决书改判上诉人不承担返还义务和给付租赁费义务；2、上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院以上诉人与被上诉人签订的《铜川市盐业大酒店租赁合同》判决上诉人支付被上诉人租赁费、占用费及违约金有失公平。市XX户区改造办公室于2014年12月9日下发（2014）30号《关于盐业、道东、加气站片区XX户区改造项目对接工作的函》，该函证明被上诉人此事已知道该单位被纳入棚改范围。双方签订《租赁合同》时，被上诉人明知被列入棚改范围，仍与上诉人签订合同，而未向上诉人告知事情，存在严重的欺诈行为，致上诉人租赁该酒店后，因周围大量居民及商户被拆迁，根本没有生意可言。上诉人对酒店大量投入资金和物品被沉淀，造成损失，理应由被上诉人赔偿。《租赁合同》条款中涉及到有关拆迁内容，一审法院只是片面认为该租赁物没有涉及拆迁，损害上诉人的合法利益。事实上2018年11月20日，《铜川市人民政府有关进一步加快XX户区改造工作的实施意见》中拟对该片改造拆迁已进行了赔偿评估，包括对租赁的盐业大酒店也进行了赔偿评估。   华盛公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方签订的租赁合同是合法有效的，双方均应当履行合同约定，但上诉人在合同履行期间拖欠房屋租赁费，被上诉人要求解除合同符合法律规定。   华盛公司向一审法院诉讼请求：1、请求判令依法解除原被告签订的《铜川市盐业大酒店租赁合同》并返还租赁物；2、判令被告支付房屋租赁费403831元（时间为2017年元月至2019年6月底）；3、判令被告支付诉讼期间至租赁物返还时止期间的房屋租赁费每月9000元（起止时间为2019年7月至归还之日时止）；4、判令被告承担违约金50000元；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求“判令被告支付房屋租赁费403831元（时间为2017年元月至2019年6月底）”为“判令被告支付房屋租赁费382813元（时间为2017年元月至2019年6月底）”。原告变更第三项诉讼请求“判令被告支付诉讼期间至租赁物返还时止期间的房屋租赁费每月9000元（从2019年7月至归还之日时止）”为“判令被告支付诉讼期间至租赁物返还时止期间的房屋占用费每月9000元（从2019年7月到实际腾空之日）”。   华盛公司为证明其主张，向一审院提交了以下证据：   1、《铜川市盐业大酒店租赁合同》1份及《三方协议》1份，证明双方租赁关系的事实以及被告拖欠租赁费违约的事实。   2、《律师函》1份，证明由于被告违约，原告向被告发出了解除合同通知。   3、保证书、承诺书、申请书、催款通知书、收款收据，证明被告欠租赁费382813元（2017年-2019年6月底，2019年7月至今租金未付）以及被告书面保证、承诺按期缴纳租赁费。   4、《公司登记基本情况》，证明原告名称由陕西省铜川市盐业总公司变更为铜川国有华盛盐业有限公司。   5、《被告程桂枝欠费明细表》，2015年6月至2019年6月，证明被告到2019年6月底实际欠费382813元。   程桂枝为支持其抗辩理由，向一审法院提交以下证据：   1、《铜川市盐业大酒店租赁合同》1份及《三方协议》1份，证明与原告的合同关系。   2、铜川市发展改革委员会铜发改投资（2015）110号“关于铜川市盐业道东加气站片区XX户区改造项目建议书的批复”，证明在合同签订前涉案租赁房屋已经被列为棚改区改造项目。   3、从铜川政府网站下载的《2017年铜川市保障性安居工程建设计划》，证明涉案房屋所在片区不但是有政策，而且政策已经正在实施，文件上有实施单位。   4、从铜川市自然资源局网站下载的《铜川市人民政府不动产登记局注销不动产权证书公告》，证明200多户签订拆迁协议后已经搬走，盐业公司也在拆迁范围内。   5、2018年11月20日《铜川市人民政府关于进一步加快XX户区改造工作的实施意见》，证明原告在改造范围，文件中规定关于对XX户区拆迁改造的赔偿。   上述原、被告证据，本院当庭组织双方当事人进行了质证，对双方无争议的原告证据1、2、4，被告证据1、5，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   原告证据3，被告认为欠款数额不对。本院认为，租赁费欠款数额应按双方提供的票据据实核算。   原告证据5，被告认为2015年与2016年不欠房租，2017年开始欠房租。本院认为欠费应按双方提供的票据核算。   被告证据2，原告称不知道情况。本院认为,该文件仅确定了盐业道东加气站片区XX户区改造项目，涉案租赁物至今未拆迁。   被告证据3，原告认为自己不是拆迁主体，XX户区改造对原告单位及租赁户没有影响，本院认为，该文件确定了建设计划，未涉及本案涉案租赁物。   被告证据4，原告称不知情，本院认为，该公告中涉及了盐业公司1#、2#住宅楼的拆迁安置住户。   一审法院认定事实：   2015年6月30日，铜川市盐业总公司（以下简称盐业公司）（甲方）与程桂枝（乙方）签订了《铜川市盐业大酒店租赁合同》，约定盐业公司将盐业大酒店一、二层餐饮部（建筑面积723㎡），出租给程桂枝经营，租赁期限五年，2015年7月1日至2020年6月30日止，租赁费每月9000，按月支付房租。双方还约定，程桂枝负责偿还原四川会所欠盐业公司房租、水电费292813元，还款计划按三方调解协议内容履行。乙方必须按时缴纳以上费用及水电费，不得拖欠，否则，甲方有权对乙方停水、停电，超过30日甲方有权解除合同，收回房屋。合同另约定了违约金为50000元。同日，盐业公司、铜川市王益区福泰来四川会馆（以下简称四川会馆）、程桂枝签订了《三方协议》，约定四川会馆所欠盐业公司房租、水电费292813元由程桂枝负责支付。合同签订后，程桂枝经营泡馍馆。2016年8月30日，程桂枝对欠费向盐业公司书面承诺还款计划。2017年6月5日，程桂枝对欠费向盐业公司书面承诺清偿3个月房租。2018年6月14日，程桂枝对欠费向盐业公司书面承诺还款计划。2018年8月31日，盐业公司向程桂枝发出《催款通知书》，对所欠房租320831元进行催收。2019年2月25日，盐业公司再向程桂枝发出《催收租赁费通知书》，对其截止2019年2月所欠房租367831元再次催收。同年4月8日，华盛公司向程桂枝发出了《律师函》，要求解除与程桂枝于2015年6月30日签订的《铜川市盐业大酒店租赁合同》，并要求程桂枝返还租赁物及支付欠费385831元与违约金50000元。程桂枝于2019年4月19日签收。同年4月29日，程桂枝复函认为，应对其因XX户区改造搬迁进行赔偿，否则不同意解除合同。双方协商无果形成本案诉争。   程桂枝经营泡馍馆期间，2017年全年应交房租108000元，实际缴纳房租56000元，开始拖欠房租。2018年全年应交房租108000元，实际缴纳房租23000元。2018年11月20日，程桂枝缴纳房租4000元后，未再向盐业公司缴纳房租。2019年1月，程桂枝停止经营泡馍店。2019年上半年，应交房租54000元，程桂枝未交纳。至2019年6月30日，程桂枝欠租赁费及其他费用合计382813元。   2015年4月4日，铜川市XX委发布铜发改投资（2015）110号“关于铜川市盐道东加气站片区XX户区改造项目建议书的批复”，同意对“铜川市盐道东加气站片区XX户区改造项目”进行项目可行性研究。该项目涉及XX户区XX户。截止目前，本案涉案租赁房屋未被拆迁改造。   2019年1月14日，陕西省铜川市盐业总公司更名为铜川国有华盛盐业有限公司。   一审法院认为，我国合同法第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原被告签订了合法有效的租赁合同，均应依约全面履行各自合同义务，但被告在2018年11月20日交纳最后一笔租赁费后再未向原告交纳租赁费，已超过双方约定的30日，显属违约，解除合同的条件成就。原告按照双方约定的解除合同的条件“超过30日甲方有权解除合同”，于2019年4月8日向被告发出解除合同的律师函通知，该律师函于2019年4月19日到达被告时发生合同解除的法律后果，本院依法予以确认，原告请求解除合同的主张，不再处理。原告请求返还租赁物、支付合同解除前房屋租赁费的主张，合法有据，予以支持。双方合同解除后，被告仍占用租赁物，应以双方约定的房租的标准还应向原告支付实际占用期间的费用。被告从2017年即开始拖欠原告租赁费构成违约，应承担本案违约责任，应向原告支付合同约定的50000元违约金。经庭审双方核算对账，至2019年6月被告欠费382813元，本院予以确认。庭审中，被告抗辩涉案租赁物在双方签订合同时已进行了XX户区改造，原告隐瞒XX户区改造的事实属于欺诈，如不拆迁赔偿就不同意解除合同的意见，没有事实依据，也于法无据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、九十七条的规定，判决：一、被告程桂枝于本判决生效之日起十日内将坐落于铜川市王益区XX路XX号XX酒店一、二楼餐饮部返还给原告铜川国有华盛盐业有限公司；二、被告程桂枝于本判决生效之日起十日内一次性向原告铜川国有华盛盐业有限公司支付2017年1月至2019年6月租赁费、房屋占用费等费用382813元以及从2019年7月1日起至返还租赁物之日止期间按照每月9000元计算的实际占用费；三、被告程桂枝于本判决生效后十日内一次性向原告铜川国有华盛盐业有限公司支付违约金50000元。案件受理费8243元，由被告程桂枝负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审认定事实均无异议，本院予以确认。   本院认为，本案争议焦点，上诉人不返还租赁物及给付租赁费的主张应否支持。本案证据证实，2015年6月30日，华盛公司与程桂枝签订了《铜川市盐业大酒店租赁合同》，约定将该公司大酒店一、二层餐饮部出租给程桂枝经营，租期2015年7月1日至2020年6月30日止，租赁费每月9000元，按月支付房租。双方还约定，程桂枝负责偿还原四川会所欠盐业公司房租、水电费292813元，还款计划按三方调解协议内容履行。上述合同及协议均是双方真实意思表示，当事人应各自依约履行义务。对上诉人上诉认为铜川市棚改办已于2014年12月9日对盐业、道东、加气站片区XX户区改造项目内所有有关单位印发同棚改函，证明被上诉人此时已知道该单位被纳入棚改范围，在签订合同时被上诉人故意隐瞒该事实，构成欺诈的，之后因周围大量民宅及商户被拆迁，对其造成损失被上诉人应予赔偿的理由。从本案查明的事实看，从上诉人租赁被上诉人房屋后的经营当中，被上诉人增多次向上诉人发出催款通知，上诉人处交付部分费用外还向向被上诉人就租赁费多次作出承诺和保证，证明上诉人始终在正常经营，虽然有文件确定案涉租赁物被纳入拆迁范围，但至今并无有关单位与被上诉人签订拆迁协议或合同，该租赁房屋自签订租赁合同到目前，一直处于正常使用状态，并不影响合同的正常履行。故上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于其要求被上诉人赔偿损失的请求，因其未提出反诉，可另案处理。   综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7792元，由上诉人程桂枝负担。   本判决为终审判决。                                审 判 长 陈建安                            审 判 员 康建军                            审 判 员 吴娜                             二0二0年六月十一日                              法官助理 李浩楠                            书 记 员 孙倩倩        1