贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0102民初3316号 原告：贵州管家邦房地产经纪有限公司，地址：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第10（贵阳国际中心2号）栋1单元29层7号。 法定代表人：苏世红。 委托代理人：任杰，男，1998年6月13日生，汉族，住贵州省金沙县，该公司员工。 被告：安万婵，女，1984年3月27日生，汉族，住贵州省道真仡佬族苗族自治县。 原告贵州管家邦房地产经纪有限公司诉被告安万婵委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告贵州管家邦房地产经纪有限公司委托代理人任杰，被告安万婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州管家邦房地产经纪有限公司向本院提起诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的《房屋委托管理合同》是合法有效的；2、请求法院判决被告返还原告租金7200元（从2019年7月10日至2019年10月10日），向原告支付违约金18810元（以租金总收益94050元为基数，按合同约定的20%支付）。事实与理由：2018年7月2日，原告因经营所需与被告在贵阳市南明区签订了《房屋委托管理合同》，被告将自己的房屋委托给原告管理，原告代被告出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜；原告收取承租人的租金、保证金等相关费用，委托管理期限从2018年7月10日起至2021年10月10日止，原告向被告支付每月固定租金2850元，该房屋的租金总收益共计94050元。若一方不履行合同约定，则需按总合同租金收益的20%作为违约金支付给另一方。合同签订后，原告按合同约定，通过银行转账，将2018年7月至2019年10月的租金陆续转到被告丈夫冉小锋的账户，共计31730元。支付了租金后，原告将该房屋出租给他人，直至2019年7月13日，被告未经原告同意与他人（周秋萍）签订了《房屋租赁合同》，导致原告不再继续出租该房屋，原告虽支付了租金，但无法继续行使合同约定的权利，被告的行为已构成违约，并对原告造成了经济损失。原告遂起诉至法院，诉请如前。 被告安万婵辩称，1、原告违约在先，双方签订补充协议后，被告未将应支付给本人的租金全额付足，本人才将房屋回收；2、原、被告签订的合同中约定了3个月空置期，但合同约定的租赁期限是三年，本人才委托被告使用一年，所以被告支付给我的钱应为空置期损失对我进行补偿。 经审理查明，2018年7月2日，原告（乙方）与被告安万婵（甲方）签订了《房屋委托管理合同》，该合同约定甲方委托乙方对甲方的房屋对外租赁管理服务，房屋地址：Q区9-3-2201，房屋建筑面积89.51平方米，房屋户型：3室1厅1厨1卫。甲方委托乙方对该房屋管理期限：2018年7月10日起至2021年7月10日止，共3年。房屋的租金收益：第1年：每月固定租金2850元，已含物业费，空置免租金时间为3个月，收益合计25650元；第2年：每月固定租金2850元，已含物业费，空置免租金时间为0个月，收益合计34200元；第3年：每月固定租金2850元，已含物业费，空置免租金时间为0个月，收益合计34200元。合同租金总收益为94050元。该合同对租金收益的缴纳时间作出约定，租金收益按季支付，采用先付后用的方式，房屋空置费在合同履行的第一年度的后三个季度按季扣除。租金收益支付至安万婵指定的冉小锋银行账户。合同约定甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的；甲方因出售该房或违反本合同相关约定提前收回房屋而导致合同终止的，甲方需向支付乙方总合同租金收益20%的违约金，并赔偿乙方因此所受的其它损失。被告安万婵之夫冉小锋在合同的甲方处签字确认；2019年7月11日，原告与被告签订了《房屋委托管理合同补充协议》，该协议约定，经双方协商Q区9-3-2201号业主与原告在2019年7月11日达成协议。双方协商将租金由每月2850改为每月2400元。合同期为2019年7月10日至2020年7月9日，合同有效期内房租按每季度支付。2020年7月10日至2021年7月9日价格再以明年市价格协商决定。补甲方空置期提前扣除差价450元。此次打款金额为7650元，如明年2020年7月10日至2021年7月9日价格协商未果，则解除合同。不承担违约责任。原告安万婵之夫冉小锋在该协议业主方一栏签字捺印。被告安万婵庭审中对上述合同及补充协议由冉小锋代理其签署的行为不持异议。上述合同签订后，原告的法定代表人苏世红向冉小锋支付租金收益如下：2018年7月10日支付7550元；2018年10月10日支付5700元；2019年1月11日支付5580元；2019年4月10日支付5700元；2019年7月12日支付7200元。原、被告双方确认，2019年7月12日原告向被告支付的7200元为2019年7月10日至2019年10月10日的房屋租金。2019年7月13日，被告安万婵收回涉案房屋并与案外人周秋萍签订了《房屋租赁合同》。原告遂以被告擅自收回委托出租房屋为由，要求被告退还已支付的租金7200元并要求被告承担违约责任。 上述事实有：房屋委托管理合同、补充协议、房屋交付清单、微信聊天记录、房款支付凭证、租赁合同（被告与案外人签订）等证据在卷佐证。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”；第六十条：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，被告安万婵委托其夫冉小锋与原告贵州管家邦房地产经纪有限公司签订了《房屋委托管理合同》、《补充协议》，该合同及协议系双方当事人的真实意思表示，成立并生效。《房屋委托管理》、《补充协议》中双方对委托管理事项、期限、租金收益、房屋空置期，空置期损失补偿等均作出了明确约定。原告依约定将每季度的租金收益支付至被告指定的银行账户中，但原告支付的最后一期款项中未按约定全额向被告安万婵支付7650元，仅向原告支付了7200元租金收益(2019年7月10日至2019年10月10日的租金)，被告以原告尚欠450元未付足为由，擅自将委托出租的房屋收回并另行出租。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告在履行合同过程均有不同程序的违约行为，而被告安万婵以450元款未付足，就擅自回收出租房屋并将房屋另行出租导致合同无法继续履行，要求双方过错程度确认违约责任，被告方应承担较重的违约责任。就原告要求被告返还已付租金7200元之诉请，因被告在收到租金后擅自回收房屋，其行为已构成根本性违约，原告此项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金18810元之诉请，因原告自身存在违约行为，故对原告诉请的违约金调整为按应退租金7200元的20%（1440元）予以支持。关于被告安万婵答辩称，因合同在履行期间被告预扣了3个月的空置费，原告支付给被告的7200元租金应予抵扣空置费的答辩意见。双方签订的《房屋委托管理合同》已对空置损失作出明确约定由被告方承担，故对被告此项答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告安万婵于本判决生效后十日内退还原告贵州管家邦房地产经纪有限公司租金7200元并支付违约金1440元； 二、驳回原告贵州管家邦房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取225元，由原告贵州管家邦房地产经纪有限公司承担112元，由被告安万婵负担113元。 本判决为终审判决。 审判员  胡杨 二〇二〇年六月四日 法官助理 王峪瑶 书记员邓霞