文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3274号上诉人（原审被告）：赵进进，男，1989年1月15日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。委托诉讼代理人：邵静（系赵进进之妻），住江苏省睢宁县。被上诉人（原审原告）：南京康德商业管理有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇致远路68号。法定代表人：董良速，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。上诉人赵进进因与被上诉人南京康德商业管理有限公司（以下简称康德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。赵进进上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回康德公司一审诉请；2.—、二审诉讼费用由康德公司负担。事实和理由：1.上诉人无法继续租赁经营是康德公司过错导致，康德公司没有按照之前承诺对商场进行对外宣传以保证经营的人流量，且在商场管理和服务上也存在诸多问题。2.上诉人19年5月10日之前的房租己经结清，且在7月30日就己经将房子腾空返还，所以在此之后的租金以及违约金等不应当继续计算。3.依据之前的租赁模式，商业管理费包含在租金中，康德公司另行主张商业管理费违反双方约定，属于不诚信的行为。4.履约保证金不具备惩罚的意义,一审法院认定无需返还是将保证金定性为惩罚性的罚金，在一审已经支持了康德公司关于违约金诉请的情况下，不予退还履约保证金对上诉人进行了双重惩罚，对上诉人不公平也不合理。5.因一楼的租金较为便宜，上诉人提前两个月告知康德公司需要换到一楼商铺经营，当时康德公司的经理也予以同意，但之后康德公司一直以各种理由拖延，导致上诉人无法继续经营，责任不在上诉人。康德公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。康德公司向一审法院起诉请求：1.判令赵进进立即迁让溧水区致远路68号康利商业广场B座1层3-1商铺;2.判令赵进进支付拖欠的租金59774元(其中2019年5月10日至2019年8月21日，根据2.6元/平米/日计算，租金为32403.8元;2019年8月22日起，根据7.8元/平米/日计算，暂计算至起诉之日为27370.2元，直至房屋交还之日止）；3.判令赵进进支付拖欠的商业管理费5251元（以10元/平米/月，自2019年5月10日起暂计算至起诉之日，直至房屋交还之日止）；4.判令赵进进支付迟延付款滞纳金29456.36元(以0.3%/日，以65025元为基数，自2019年4月22日起暂计算至起诉之日，直至付清之日）；5.判令赵进进承担律师费12000元;6.判令赵进进承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2018年10月31日，康德公司作为出租人（甲方）与赵进进作为承租人(乙方)签订《康利商业广场商铺租赁合同》一份，其中约定：甲方根据康利商业广场（“商场”）B座1层3-1号铺（“该商铺”的合法产权人的委托，拟将该商铺出租给乙方，乙方同意承租；一、商铺的位置、面积和用途：1.1、位置：溧水区致远路康利商业广场B座1层3-1号；1.2、建筑面积：121平方米，该面积数为本合同项下的租金等款项、费用的计取基数；1.3、租赁用途：乙方承租该商铺用于经营滑步车，非经甲方书面同意，乙方不得更改该商铺的租赁用途；二、租期和开业：2.1、本合同租期3年，自2018年11月10日起至2021年11月9日止；2.2、租赁期内，乙方享有2个月的免租期，分别是2019年10月10日止11月9日、2020年10月10日至11月9日。乙方在免租期内无需缴纳基本租金，但本合同及附件规定的其他义务均不免除，且仍需承担管理费及装修和经营活动产生的政府税费及其他按费用（如水、电、燃气、电话费等）；2.3、本协议约定之房屋定于2018年11月10日向乙方交付，乙方自行前来办理交接手续，不再另行通知。交付条件为现状交付，本合同签订时，乙方已仔细查看商铺现状，同意承租；三、租金与递增：3.1、双方约定以下第3.1.1方式计取租金：3.1.1、租赁期限为2018年11月10日至2021年11月9日，第一年按建筑面积每日每平方米2.6元，日租金为314.6元,全年租金为114829元。后一年租标准详见3.2条约定；3.2双方约定该商铺的租金递增方式为第一年不递增，第二年递增5%，第三年在第二年的基础上递增5%。2018年11月10日-2019年11月9日，免租期2019年10月10日至11月9日，租金单价每日每平米2.6元，年租金114829元，2019年11月10日-2020年11月9日，免租期2020年10月10日至11月9日，租金单价每日每平米2.73元，年租金120570.45元……3.3、租金支付时间：双方约定，租金每6个月支付一次，先付后租；乙方应在每年10月22日和4月22日支付租金，其中首期租金及租赁保证金，乙方应当在合同签订后3日内向甲方支付；3.4、租金支付方式：乙方可以现金或转账支票或银行汇款的方式向甲方指定的账户支付，甲方现金收款收据出具之日或银行书面证明甲方指定银行账户收到款项之日为乙方的实际付款日，本款约定的乙方付款方式、付款期限、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用，包括但不限于商业管理费、物业管理费及水、电费，除非双方另有约定，甲方指定账户：账号：10×××56，户名：南京康德商业管理有限公司，开户行：农行溧水支行；四、商业管理及物业管理费、水、电费：4.2、从装修进场之日起，乙方应当向甲方交纳该商铺的商业管理费，该商铺的商业管理费为每月每平方米10元人民币，即乙方每半年年应当向甲方交纳商业管理费7260元人民币；五、保证金：5.1为了确保本合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳租金保证金和经营质量保证金；5.2、乙方应当在本合同签订日起3日内向甲方一次性交纳3个月租金28707.25元作为租赁保证金。该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。如乙方未能如约交纳租金时，甲方有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到甲方书面通知后的7日内补足租金保证金；逾期未予补足的，应按本合同第六条约定承担违约责任，因乙方违约，达到本合同的解除条件，导致甲方要求解除合同的，保证金不再首先直接扣抵租金，乙方须另行缴纳租金，保证金依照本合同约定没收；5.3、在本合同租期内，如果乙方全面履行本合同的约定，甲方应在乙方办理完撤场手续后的10日内，将保证金余额无息返还给乙方；六、法律责任：6.1、乙方未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用（水电费等）每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，具体标准按乙方所拖欠租金及其他费用部分每日0.3%计算，当拖欠租金或其他费用累计达15天，乙方仍未缴款时，甲方有权断水断电、并终止本合同，乙方需按实缴纳租金并承担违约责任，保证金不抵扣租金及管理费，予以没收；八、商铺的交还：8.1、本合同提前解除或终止后的7日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整的前提下，根据商铺的正常使用状态及自然损耗向甲方或甲方指定的公司交还房屋。乙方对房屋所做的装饰装修、添附等不得拆除，全部归甲方所有；8.2、乙方在撤离该商铺前应当结清所有对甲方的应付款项及费用，否则，甲方有权扣留乙方相应价值的财产，由此所引起的一切损失和责任，均由乙方自行承担；十、合同终止与解除：10.3、经协商一致，双方可以解除合同，且互不承担违约责任；10.4、因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿甲方的经济损失，包括但不限于租金损失，诉讼费用，律师费用以及因乙方违约而产生的其他全部费用。乙方应在合同解除后10日内向甲方支付该违约金，如乙方未能按时支付该违约金的，甲方有权按本合同第六条约定向乙方收取迟延履行违约金；10.6、乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本条第4项约定承担违约责任。合同解除后，如果乙方不按第八条约定归还商铺，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方在该商铺内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。10.6.1、乙方无法定或约定事由单方解除合同的；10.6.2、迟延支付租金、商业管理费、物业管理费、水、电费等应付款项或费用超过15日的；10.7、不论任何事项导致合同解除，如果乙方不按第八条约定归还商铺，则甲方有权采取封铺、强制搬出乙方在该商铺内的财物等措施，因此导致的损失和责任由乙方自行承担。十四、争议解决：甲乙双方的争议应当通过协商解决，协商不成的，应向本合同的实际履行地及租赁物所在地人民法院将起诉。双方还就其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，康德公司即将涉案商铺交付赵进进使用。康德公司与赵进进双方确认，赵进进已结清截止2019年5月9日的租金、商业管理费。2019年5月10日之后的租金及商业管理费赵进进未再支付。赵进进已向康德公司缴纳租赁保证金28707.5元。2019年7月30日，赵进进将涉案商铺内的其物品搬出，撤出商铺，店铺门未加锁，截止一审开庭2019年11月29日商铺处于空置状态。2019年7月31日，康德公司向赵进进发送《关于缴纳租金及相关费用的催告函》一份，该函被赵进进拒绝签收予以退回。其中载明：“依据合同第3.3条之约定，贵方应于每年4月22日及10月22日缴纳租金及相关费用，但自2019年4月22日起至今，我司未收到贵方应付的租金及其他费用共计55105.42元（自2019年5月10日至2019年11月9日所欠租金及商业管理费，最终金额以双方对账为准）。请于收到本函后3日内（即2019年8月3日）内支付约定租金及相关费用，如逾期仍未支付，依据合同约定，每逾期一日，我司有权收取所欠总费用每日0.3%的滞纳金13556元。当累积拖欠达15天仍未缴纳的，我司有权断水断电、并终止合同。”2019年8月13日，赵进进向康德公司发送《退铺申请函》一份，其中载明：“……由于内部及外部种种原因，导致我司开业至今销售不甚理想，累计亏损较多，致使我现在难以维持店面每月所需开销，无法继续经营，于2019年7月30日停止营业，现正式向广场提出退铺申请。”2019年8月14日，康德公司向赵进进发送《关于退租申请的回函》一份，其中载明：“1.原则同意贵方提出的解除《康利商业广场租赁合同》；2.依照《康利商业广场租赁合同》的约定，贵方所缴纳的保证金及未到期租金等相关款项不再退还，且我公司保留因贵方单方面违约应向我公司给付违约佥及赔偿损失的权利；3.收函后3日内向我司交还房屋，房屋内所有装饰装修归我司所有。如发现该房屋存在正常使用之外的损坏的，贵方应依法承担赔偿贵任；4.交还房屋前结清应付款项及费用。租金及管理费用截止至2019年8月13日，因逾期未付我司有权收取总费用每日0.3%的滞纳金；5.依照《康利商业广场租赁合同》应履行的义务履行完毕”。后双方就此事未能协商一致，故康德公司诉至法院。一审另查明，康德公司为本案诉讼事宜于2019年9月18日与江苏泰和律师事务所签订《委托代理协议》一份，约定康德公司委托江苏泰和律师事务所指派律师参加诉讼，律师代理费12000元。一审庭审中，赵进进主张已向康德公司缴纳的保证金28707.5元应予抵扣租金，康德公司主张该保证金因赵进进违约不得要求抵扣租金等款项。以上事实，由康利商业广场商铺租赁合同、催告函、退铺申请函、关于退租申请的回函、委托代理协议、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，涉案《康利商业广场商铺租赁合同》系康德公司与赵进进的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。赵进进于2019年8月13日向康德公司发函申请退铺，且以其搬离商铺的实际行为表明不再继续租赁、解除涉案商铺租赁合同的意思表示，康德公司于2019年8月14日向赵进进回函其中表示同意解除商业广场租赁合同，故一审法院认定涉案商铺租赁合同于2019年8月14日解除。赵进进已在合同解除前即将其物品搬离迁出、现商铺为空置未上锁状态，故康德公司要求赵进进迁让涉案商铺的主张，一审法院依法不予支持。关于康德公司主张的租金和商业管理费，涉案合同虽已解除，但自赵进进欠付租金之日至双方合同解除之日（2019年5月10日至2019年8月14日），赵进进尚欠付康德公司租金30201.6元（314.6/日×96天）、商业管理费3872元（10元/月/平米÷30天×121平米×96天）未缴纳，对于上述租金30201.6元及商业管理费3872元，共计34076.6元，赵进进理应按照合同约定向康德公司予以支付。康德公司主张超出部分，无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。关于康德公司已收取赵进进的保证金28707.5元，根据双方合同5.2条约定，该保证金是作为赵进进履行本合同约定义务的保证。如赵进进未能如约交纳租金时，康德公司有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向赵进进追索。因赵进进违约，达到本合同的解除条件，导致康德公司要求解除合同的，保证金不再首先直接扣抵租金，赵进进须另行缴纳租金，保证金依照本合同约定没收；同时，该合同10.4条约定，因赵进进违约导致合同解除的，康德公司有权不返还保证金及赵进进已交纳的其他款项，并有权要求赵进进赔偿甲方的经济损失，包括但不限于租金损失，诉讼费用，律师费用以及因乙方违约而产生的其他全部费用。依据上述约定，该保证金在因赵进进违约导致合同解除时保证金不予退还，故其实质是关于承租人违约导致合同解除时违约金的约定。赵进进主张此款应全部作为租金予以抵扣，一审法院综合考虑因赵进进违约提前解除合同导致康德公司房屋闲置的实际损失及预期利益、合同的履行情况、当事人的过错程度及双方的约定，认为康德公司有权不予返还给赵进进按照三个月租金标准收取的租赁保证金28707.5元，且该款项不可与赵进进应支付的租金相抵。关于康德公司主张的迟延付款滞纳金，根据合同6.1条约定，未能在合同约定的期限内缴纳承租费及其他费用的，每逾期一日康德公司有权按日0.3%收取迟延履行违约金。赵进进未按双方合同约定按期支付租金，康德公司有权主张迟延付款的违约金，赵进进认为该标准过高请求调整，一审法院酌定调整为按中国人民银行同期贷款基准利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.95倍计算，故康德公司有权要求赵进进支付以34076.6元为基数，自2019年4月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率1.95倍标准、自2019年8月20日至本判决确定的给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算的迟延履行违约金，康德公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于康德公司主张的律师费12000元，因康德公司未提供证据证明该费用已实际缴纳，不能认定该费用已实际产生，故对康德公司的该项诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,一审法院判决:一、赵进进于判决生效后十日内向康德公司支付租金30201.6元和商业管理费3872元，共计34076.6元，并支付迟延付款违约金（以34076.6元为基数，自2019年4月23日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率1.95倍标准计算、自2019年8月20日至本判决确定的给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）；二、康德公司已收取的保证金28707.5元有权不予退还给赵进进；三、驳回康德公司的其他诉讼请求。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，上诉人赵进进主张康德公司未能保证其经营所需的流量，未能兑现招租时承诺，存在过错，但上诉人的该主张缺乏合同依据，本院对其该上诉理由不予采纳。其次，双方当事人在案涉合同中明确约定，约定的租金均不含水电费、广告费、管理费，赵进进上诉称商业管理费包含在租金当中，与双方合同约定不符，本院对其该上诉理由不予采纳。第三，赵进进主张其已经于2019年7月30日将案涉房屋腾空返还，但此时双方当事人既未对解除案涉租赁合同、返还租赁物协商一致，赵进进也不具有符合合同法规定的单方解除合同的权利，故上诉人仅以其腾空案涉房屋为由，主张无需支付2019年7月30日之后租金和商业管理费，缺乏法律依据。一审法院判令赵进进支付相关费用至双方合同解除之日，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院对此予以维持。第四，因双方当事人在案涉合同中明确约定，因赵进进违约导致合同解除的，康德公司有权不返还租赁保证金，本案中赵进进解除案涉合同不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，其单方停止履行合同的行为已经构成违约，一审法院认为康德公司无需向赵进进返还租赁保证金，符合双方合同约定。另外，赵进进主张一审法院在判决其支付迟延付款违约金的基础上，又认定康德公司无需向其返还租赁保证金构成重复的违约责任，对此本院认为，一审法院判决赵进进支付迟延付款违约金针对的是其迟延交付租金的行为，而认定康德公司无需退还租赁保证金系赵进进违约导致合同解除的违约行为，故一审法院该处理并无不当，本院予以维持。第五，赵进进主张其与康德公司就更换租赁物协商一致，但上诉人对其主张的该事实未提交证据予以证实，本院对其该上诉观点亦不予采纳。综上所述，上诉人赵进进的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1369.5元，由上诉人赵进进负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二○二〇年六月二十九日法官助理李映碧书记员孙雪松