河南省鹿邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1628民初1866号原告（案外人）：宋进粮，男，汉族，1973年3月2日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：张言志，鹿邑县诚信法律服务所基层法律服务工作者。被告（申请执行人）：张其龙，男，汉族，1965年10月16日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：李素勤，河南真源律师事务所律师。被告（被执行人）：李景林，男，汉族，1962年12月18日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：董士才，鹿邑县君信法律服务所基层法律服务工作者。原告宋进粮与被告张其龙、李景林执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋进粮及其委托诉讼代理人张言志、被告张其龙及其委托诉讼代理人李素勤、被告李景林委托诉讼代理人董士才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋进粮向本院提出诉讼请求：1.不得执行原告宋进粮位于鹿邑县××气大道西××北××名城小区××楼××单元××606户的房屋；2.依法判决该房屋的所有权归原告宋进粮所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月9日原告宋进粮以520000元价款购买被告（被执行人）李景林位于鹿邑县××气大道西××北××名城小区××楼××单元××房屋××套，并签订房屋买卖合同书。双方交易后，被告（被执行人）李景林把该房屋和一切购房手续交给原告宋进粮。在2018年5月17日原告宋进粮经被告（申请执行人）张其龙的介绍，将位于鹿邑县××气大道西××北××名城小区××楼××单元××号房屋，以49.5万元的价格将该套房屋卖给了王欠文，并签订的房屋买卖合同书。王欠文把该房款汇给原告宋进粮38万元，汇给被告（申请执行人）张其龙7万元。后因鹿邑县景苑置业有限公司物业的工作人员又将原告宋进粮购买被告（被执行人）李景林的房屋二次调给王海印，引起纠纷，并经鹿邑县鸣鹿派出所调解解决。后王欠文把原告宋进粮起诉到鹿邑县人民法院，经原告宋进粮与景苑名城协商，同意把原告宋进粮购买被告（被执行人）李景林的房屋及钥匙交给原告宋进粮装修入住使用。原告宋进粮在装修该房屋时，发现该房屋已被鹿邑县人民法院查封并张贴封条，鹿邑县人民法院作出（2020）豫1628执563号执行裁定书，致使原告宋进粮至今不能进入自己购买的房屋进行装修居住。2020年4月22日，原告宋进粮对执行标的提出书面异议。鹿邑县人民法院于2020年5月7日作出（2020）豫1628执异19号执行异议裁定：驳回原告宋进粮的异议。原告只得依法提起执行异议之诉。被告张其龙辩称，原告宋进粮与被告李景林之间并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷关系，且原告对涉案房屋并未实际占有使用，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回原告诉请。被告李景林未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告宋进粮向本院提交如下证据：1.被告李景林在鹿邑县景苑置业有限公司购房签订的《商品房买卖合同书》1份、鹿邑县景苑置业有限公司给被告李景林开的收据2张、签订的认购书1份、景苑名城价格确认交款单1份，证明在2017年8月28日被告李景林购买了鹿邑县景苑置业有限公司的景苑名城小区第2#楼第2单元第6层606号房屋一套，并签订了《商品房买卖合同书》，交付了购房款480764元。经质证，被告张其龙对证据1真实性无异议；被告李景林未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，对该组证据本院予以确认并在卷佐证。2.被告李景林与原告宋进粮2018年5月9日签订的《房屋买卖合同书》1份、收条1份，2018年5月17日被告李景林出据的证明1份，证明在2018年5月9日被告李景林将其购买鹿邑县景苑置业有限公司的景苑名城小区第2号楼第2单元第6层606号房屋以520000元价款售于原告，原告按照合同约定交付购房款520000元。当日，被告李景林将所有购房手续一并交给宋进粮。2018年5月17日，被告李景林向原告出据证明一份，充分证明景苑名城小区第2#楼第2单元第6层606号房屋所有权归宋进粮所有，与被告李景林无关。经质证，被告张其龙对该组证据的真实性及原告证明目的均有异议，异议认为合同真实性无法确认，无法证明房款已全部交付；被告李景林未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，原告自认该收条系被告李景林于2020年5月份补写，该收条系所有购房款的汇总，对该组证据本院予以确认并在卷佐证。3.照片4张，证明景苑名城小区第2#楼第2单元第6层606号房屋的所有权归原告所有，原告交纳天然气、水电、有线、垃圾清运、保证金、物业管理费。充分证明景苑名城有限公司和被告李景林已将房屋钥匙交给原告使用，原告已对房屋进行装修，亦证明该房屋的所有权归原告宋进粮所有，与被告李景林无关。经质证，被告张其龙对其中查封照片真实性无异议，对其他三张照片真实性有异议，异议认为原告并未实际占有涉案房屋；被告李景林未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，被告异议成立，该组照片无法证明原告对涉案房屋实际占有并使用，对该组证据本院不予采信。4.鹿邑县公安局鸣鹿派出所接处警登记表1份，证明该房屋的所有权归原告所有，原告取得合法手续后，装修中又发现景苑名城物业潘雷将该房屋调给王海印，双方发生纠纷，原告报警，鸣鹿派出所出警处理。经质证，被告张其龙对该组证据的真实性无异议，异议认为报警记录显示装修人为王海印，并非原告；被告李景林未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，对该证据本院予以确认并在卷佐证。5.鹿邑县人民法院（2020）豫1628执563号执行裁定书、执行异议申请书、鹿邑县人民法院（2020）豫1628执异19号执行裁定书各一份，证明原告宋进粮购买房屋在装修过程中，鹿邑县人民法院依法将该房屋进行查封，原告提出执行异议申请，鹿邑县人民法院作出（2020）豫1628执异19号执行裁定，原告据此提起执行异议之诉。经质证，被告张其龙对该组证据真实性无异议，异议认为原告并未对涉案房屋进行装修；被告李景林未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，对该证据本院予以确认并在卷佐证。6.原告中国农业银行交易明细单一份及借条复印件四张，证明原告在中国农业银行共九次取款467000元，分四次是以现金方式交付给李景林的购房款530000元。经质证，被告张其龙对该组证据真实性无异议，异议认为双方存在民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系；被告李景林对该组证据的真实性及原告证明目的均无异议。经审查，取款记录与借条时间不能相互印证，借条内容未能显示系购买房屋交付购房款，被告异议成立，对该组证据本院不予采信。7．（2019）豫1628民初1800号民事调解书、（2020）豫1628执恢93号执行裁定书各一份，证明2018年3月16日被告李景林向原告出具160000元的收条系购房款，原告关于购房款已经起诉，经鹿邑县人民法院调解并执行后，因无法执行，原告与李景林达成协议，将该160000元作为涉案房屋购房款的一部分，重新出具的总条，与530000元的收条相互印证。经质证，被告张其龙对该组证据的真实性无异议，异议认为该笔160000元系借款；被告李景林对该组证据的真实性及原告证明目的均无异议。经审查，对该组证据本院予以确认并在卷佐证。被告张其龙向本院提交以下证据：1.（2019）豫1628民初4626民事调解书、（2020）豫1628执563号执行裁定书各一份，证明关于被告张其龙与李景林民间借贷纠纷一案发生效力后，在申请执行中查封涉案房屋。2.（2020）豫1628执异19号执行裁定书一份，证明原告对涉案房屋不享有任何权利。3.（2019）豫1628民事4378号民事判决书、（2019）豫16民终5649号民事判决书各一份，证明原告对涉案房屋不享有合法的实体权益，原告未实际占有涉案房屋。经质证，原告对以上证据真实性均无异议，异议认为无法达到被告张其龙的证明目的；被告李景林未到庭质证，视为放弃质证权利。经审查，对以上证据本院予以确认并在卷佐证。被告李景林未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张其龙与被告李景林建设工程施工合同纠纷一案，鹿邑县人民法院于2019年9月19日作出（2019）豫1628民初4626号民事调解书，调解内容如下：李景林共计偿还张其龙工程款465000元，若李景林违约履行，张其龙可一次性申请执行全部下欠工程款，并自违约之日起按下欠工程款年利率18%加付利息。后因被告李景林逾期履行，被告张其龙申请强制执行，本院于2020年4月3日作出（2020）豫1628执563号民事裁定书，冻结、划拨李景林所有的在金融机构的账户存款480000元，或查封、扣押其同等价值的财产，并对李景林所有的位于鹿邑县××气大道西××北××名城小区××楼××单元××号房屋进行查封。2017年8月28日，被告李景林与鹿邑县景苑置业有限公司签订商品房买卖合同，被告李景林以470890元价款购得鹿邑县××名城小区××楼××单元××号房屋，并于2017年9月26日在鹿邑县房地产交易管理中心备案，但未进行产权登记领取权属证书。2018年5月9日，被告李景林与原告签订房屋买卖合同，双方约定原告以520000元价款购买被告李景林所有的位于鹿邑县××名城小区××楼××单元××号房屋。2020年5月份，被告李景林向原告出具520000元的收到条一份，落款时间为2018年5月9日。被告李景林于2018年3月18日向原告出具300000元的借条一份，2018年4月1日向原告出具160000元的借条一份，2018年4月17日向原告出具50000元的借条一份，2018年5月9日向原告出具20000元的借条一份。2019年4月1日，原告依据2018年4月1日160000元的借条将被告李景林诉至鹿邑县人民法院，原告在诉状中明确陈述于2018年向被告李景林交付房款160000元。另查明，（2019）豫1628民初4378号民事判决书显示，原告宋进粮于2018年5月17日与王欠文签订房屋买卖合同，将涉案房屋售于王欠文，因涉案房屋被他人占有并进行装修导致原告无法按照合同约定将涉案房屋交付给王欠文。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提起的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断……。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告提供的涉案房屋买卖合同等证据不是对涉案房屋享有物权的合法、有效证明。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”。涉案房产系被告李景林购置，尚未进行不动产登记领取权属证书，被告李景林处分涉案房产，行为违反上述法律强制性规定，涉案房产不能发生物权变动的法律效果。故原告所示证据不能证明其为涉案被执行房产的物权权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该司法解释规定是关于无过错买受人物权期待权的保护条件。上述保护条件适用的房产对象是登记在被执行人名下的不动产，本案中虽然被执行人李景林未办理不动产权属证书，但其关于涉案房产已在鹿邑县房地产交易管理中心备案，涉案房产应视为登记在其名下。原告基于其不动产买受人的物权期待权要求本院确认其对涉案房屋享有合法的所有权并停止对涉案房屋的执行，其应当就其对执行标的物享有其它足以阻止执行标的物转让、交付、处分的实体权利所依据的事实承担举证责任。一、本院于2020年4月3日做出（2020）豫1628执563号民事裁定书查封涉案房屋，原告与被告李景林于2018年5月9日关于涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前。二、关于原告是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题，涉案房屋于2020年4月3日被本院查封，原被告均对涉案房屋被他人占有并装修的事实无异议，原告自认涉案房屋由案外人王海印交纳水电费、物业费等费用，综上原告未能提供充分证据证明其在本院查封前已对涉案房屋进行合法占有。三、关于原告是否已支付全部价款的问题，1.原告与被告李景林在签订房屋买卖合同之前，发生多次借贷关系，原告认为被告李景林向其出具的四张收条均系收到的购房款，应出具收到条而非借条，形式不符；2.原告自认被告收到其购房款530000元均系现金交付，大额交易均无转账记录，与常理不符；3.被告李景林共计收到原告借款530000元，于2020年5月份向原告出具520000元的收到条一份，落款时间为2018年5月9日，原告并未对多出的10000元作出合理说明；4.2019年4月1日，原告依据2018年4月1日160000元的借条将被告李景林诉至鹿邑县人民法院，原告在诉状中明确陈述于2018年向被告李景林交付房款160000元，并未提及被告李景林收到其购房款530000元，与常理不符；综上，原告对以上与常理不符之处均未能做出合理解释，仅提供借据无法证明已向被告李景林支付全部购房款。四、原告与第三人于2018年5月9日签订房屋买卖合同后，至今仍未办理过户手续，亦未办理预告登记手续，原告未能提供充分证据证明非因原告自身原因未能办理过户手续。综上所述，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的排除执行的条件。另原告与被告李景林之间的房屋买卖合同即使真实存在，且购房款已交付完毕，因双方未办理物权转移手续，原告主张对涉案房屋享有所有权，违反物权法定的原则，本院不予支持；现涉案房屋所有权未发生转移，房屋买卖合同仅在原告与被告李景林之间产生债权债务关系，该协议本身系债权合同，与物权无涉，原告可要求被告李景林转移涉案房屋的所有权至原告名下，或因履行不能要求被告李景林返还购房款。但原告仍不能对涉案房屋享有合法的所有权，同样不能够排除被告张其龙对涉案房屋的执行。综上所述，原告不能证明其为涉案房产物权权利人，其对涉案房屋享有的权利不足以排除执行。故对原告诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定的规定，判决如下：驳回原告宋进粮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋进粮负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  宋全林审 判 员  叶杨杨人民陪审员  朱国印二〇二〇年六月二十九日书 记 员  丁 焱