汉中市汉台区人民法院   民事判决书   (2020)陕0702民初790号   原告汉中中联秦金房地产经纪有限公司，地址汉台区。   法定代表人：李进，该公司总经理。   统一社会信用代码：91610702MA6YWTT23A。   委托代理人韩英，该公司员工。   被告李松岭，男，生于1986年5月31日，汉族，重庆市丰都县人，住汉台区，身份证号：500XXXXXXXXXXXXXXX。   被告何姗，女，生于1989年4月30日，汉族，汉台区人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   被告段志勇，男，生于1977年6月22日，汉族，山西省汾阳市人，住山西省吕梁市汾阳市，身份证号：142XXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人肖军波，男，生于1970年6月14日，汉族，陕西省县人，住汉台区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   原告汉中中联秦金房地产经纪有限公司诉被告李松岭、被告何姗、被告段志勇委托合同纠纷一案，本院受理后，依法公开进行了审理，原告汉中中联秦金房地产经纪有限公司法定代表人李进及委托代理人韩英，被告李松岭、被告何姗、被告段志勇委托代理人肖军波均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告汉中中联秦金房地产经纪有限公司诉称：2019年7月13日被告段志勇到原告公司登记出售自己位于汉台区XX号楼XX单元XX室房屋一套，建筑面积132㎡，另赠10㎡入户花园，申报价68万元，确认出售后按成交价1%向原告支付佣金。后经原告宣传推销，2019年9月14日被告李松岭和被告何姗到原告公司实名登记，签订《买房委托书》约定：（1）.按购房款2%收取佣金；（2）.若签订合同前买方与卖方自行交换联系方式成交或将房源信息提供给他方交易则视为代理成功，除向原告交纳佣金外尚须按成交价10%交纳赔偿金。委托书签订后原告业务员韩英带被告适地考察了该套房屋，被告李松岭和被告何姗表示按66万元协商购买，XX段XX沟通，被告段志勇回复同意按65.8万元出售，含赠送花园，但不承担过户费，原告方遂如实告知了被告李松岭。9月16日原告通知被告李松岭签合同时，被告则以家人嫌楼层不好拒绝购买，遂后对原告电话及邮件拒接、拒收。后被告李松岭、被告何姗与被告段志勇通过其他方式按66万元交易成功，并于2019年12月3日办理了产权过户登记。故原告诉讼，请求判令：（1）.被告李松岭向原告支付中介费13200元，违约金19800元；（2）.被告段志勇向原告支付中介费6600元，违约金1320元；（3）.被告承担诉讼费。   被告李松岭、何姗辩称：被告李松岭与何姗系夫妻关系，被告是真心想买房，2019年9月在XX城XX房源信息，也看了许多套房，其中9月13日汉中立沣诚中介公司刘钱丽带被告看了XX号楼XX单元XX室房屋一套，公司报价66万元，加各种其他费用68.5万元，当天被告并未决定购买。   2019年9月14日被告联系到原告中联房产公司，该公司业务员韩英带被告在普罗旺斯大门口见面，看房前韩英让被告签订委托书用以做为看房证明，签完后韩英带被告看房，但所介绍的就是前一天被告看过的8号楼2单元1805室房屋，所以被告就根本没进门，且原告报价68万元，后原告告知加上办证等总计费用为703590元。故被告即返回汉中立沣诚中介公司，签订了认购书，交纳了购房意向金2万元，之后顺利成交。   现原告以被告违约等为由诉讼，针对原告的诉讼，被告答辩如下：（1）、被告李松岭、何姗从未去过原告公司登记买房，原告在诉状中做虚假陈述；（2）、本案卖房人段志勇并没有将房屋销售代理权委托给原告，而是与汉中立沣诚中介公司签订了“售房委托书”授予该公司房屋销售权，原告对该房屋没有取得销售代理权限；（3）、原告以“买房委托书”替代“看房确认书”误导被告消费，属欺骗行为，签署该委托书并非被告真实意思表示，应当无效；（4）、被告只是想尽快购房，才多方打探房源，被告与汉中立沣诚中介公司的购房行为合理合法，并无违规操作或侵害原告利益的行为，也未对原告造成任何损失，更没有背弃原告私自交易或把原告信息透露给第三家公司交易的事实，此次交易中，被告误签购房委托，原告也做了一些利于被告购房的工作，可以适当给原告补偿，但佣金不能全给。   被告段志勇辩称：被告曾到原告中联公司和业务员聊过一次卖房的事，留了电话，加了微信，但并没有跟原告签订任何合同委托原告卖方。就卖房事宜，被告与立沣中介签有卖房委托书，为方便所有中介看房，被告留有房门钥匙给被告代理人肖军波。被告的房屋买卖系立沣中介公司给办理了所有卖房相关事宜。原告所述的被告逃避佣金，因被告段志勇与原告并无委托卖房关系，其所诉事实并不存在，相关诉讼请求不应该得到支持。   经审理查明：2019年7月13日被告段志勇到原告公司登记：“出售自己位于汉台区XX号楼XX单元XX室房屋一套，申报价68万元，出售后按成交价1%向原告支付佣金”。   2019年7月20日被告段志勇又与案外人汉中立沣诚房产置业有限公司签订《房屋出售授权委托书》，将上述房屋委托给该公司出售。   为方便所有中介看房，被告段志勇留有房门钥匙给其代理人肖军波。   2019年8月段志勇通过微信将房产证上信息发给原告公司王某某经理，并报价68万元。   2019年9月13日被告李松岭与案外人汉中立沣诚房产置业有限公司签订《看房确认书》，约定：该公司带看“普罗旺斯”房屋；若成交，李松岭按成交价2%向该公司交纳中介信息服务费。   2019年9月14日被告李松岭和原告签订格式《买房委托书》约定：（1）、若买卖双方签订购房合同或交定金后，按购房款2%收取佣金；（2）、若签订买卖合同前买方与卖方交换联系方式自行成交、通过其他中介与中联秦金公司介绍带看的房屋业主成交、将房源信息提供给他方交易则均视为代理成功，除向原告交纳佣金外尚须按成交价10%交纳赔偿金；（3）、中介交易程序及工作内容：买卖双方及中介公司签订三方协议、中介公司代收定金、促成买卖双方签订购房合同、监交房款及产权手续、交接房屋等。委托书签订后原告业务员韩英带被告察看了该套房屋，被告李松岭和被告何姗表示按66万元协商。   2019年9月14日13点04分原告公司业务员给被告李松岭短信：“我是中午带你看18楼房子的，刚和房东确认净收款66万元，办证过户所有费用等43590元你承担，总计703590元，你考虑可以的话今明两天到公司交定金，房东马上回来签合同”。   被告李松岭嫌原告报价偏高，遂于2019年9月14日与汉中立沣诚房产置业有限公司签订《购房意向金协议》，约定：（1）、被告李松岭以66万元认购该房屋；（2）、中介代收购房意向金2万元（当天交纳）。   2019年9月14日13时20分原告方王某某XX段XX沟通将出售价确定为 65.8万元。   2019年9月16日段志勇、张利曼与李松岭、何姗及案外人汉中立沣诚房产置业有限公司三方签订《房屋买卖合同》，交易价66万元，段志勇、张利曼当日交纳中介费0.66万元，李松岭、何姗当日交纳中介费1.32万元。   2019年9月16日原告与被告李松岭再联系房屋买卖事宜，被告李松岭借故回绝，后原被告再无联系。   2019年12月初李松岭、何姗与段志勇、张利曼在房地产登记部门办理就产权过户登记。   现原告以“被告段志勇与李松岭、何姗避开原告私自交易”，且“拒接原告电话、拒收原告邮件”等违约为由诉讼，请求判令：（1）.被告李松岭向原告支付中介费13200元，违约金19800元；（2）.被告段志勇向原告支付中介费6600元，违约金1320元；（3）.被告承担诉讼费。   上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提举：原告营业执照、法定代表人身份证、买房委托书、规整房地产市场交易税费征收有关问题的通知文件、段志勇房屋的房产证复印件、原告公司向李松岭邮寄回执及公司给李松岭的通知、公司员工韩英和李松岭的电话录音、段志勇和原告公司的微信记录、段志勇在原告公司登记记录、证人王某某身份证等证据；被告李松岭、何姗提举：被告身份证复印件、被告李松岭和原告公司韩英的电话记录、被告段志勇与案外人汉中立沣中介公司房屋出售授权委托书、汉中立沣中介公司看房确认书、购房意向金协议、收据、房屋买卖合同、原告发的短信等证据在卷佐证。   本案在审理中，被告李松岭表示可以适当向原告支付5000元补偿，但因原告不同意调解，调解工作未能进行。   本院认为：法律并不禁止房屋卖售人就同一套房屋委托几家中介公司代理销售，相反这是卖售人的权利。同样法律规定委托合同可以随时解除，因解除合同给对方造成损失的应当赔偿。本案中，房屋卖售人段志勇在原告公司登记卖房，并将房产证上信息发给原告公司王某某经理，其委托售房的意愿很清楚，被告段志勇在2019年7月20日与案外人汉中立沣诚房产置业有限公司签订《房屋出售授权委托书》，没有与原告签订书面委托合同，但并不影响段志勇与原告之间的委托售卖房屋关系成立。同样，被告李松岭通过案外人汉中立沣诚房产置业有限公司中介与被告段志勇的房屋买卖行为并不违法，也不影响被告李松岭与原告签订《买房委托书》委托关系的成立，原告方在其房屋买卖过程中也履行了部分义务，按照相关法律规定，李松岭有义务向其支付相应的报酬。本案的焦点是被告在本案怎样承担责任，首先，对佣金的支付，法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被告段志勇、被告李松岭可以按照原告在本次房屋买卖过程中所做的居间事务支付相应的报酬；其次，关于原告请求被告承担违约赔偿金的问题，因被告段志勇与原告并没有签订书面合同约定违约赔偿金的内容，故原告对被告段志勇的相关主张，本院无法支持；被告李松岭与原告签订了格式《买房委托书》，该委托书第3条详细约定了承担10%赔偿金的情形，“若签订买卖合同前买方与卖方交换联系方式自行成交、通过其他中介与中联秦金公司介绍带看的房屋业主成交、将房源信息提供给他方交易则均视为代理成功，除向原告交纳佣金外尚须按成交价10%交纳赔偿金”。但原告并没有向被告李松岭提供过与被告段志勇的联系方式或见面的机会，被告李松岭与被告段志勇也并没有自行交易；被告段志勇早在2019年7月20日即与案外人汉中立沣诚房产置业有限公司签订《房屋出售授权委托书》，而并非被告李松岭向汉中立沣诚公司提供了房产信息；至于原告以格式合同条款的形式约定“通过其他中介与中联秦金公司介绍带看的房屋业主成交视为代理成功…须按成交价10%交纳赔偿金”，在原告没有证据证明被告李松岭利用了其房源信息的情况下，该约定明显存在权利义务不对等，是在加重消费者责任、剥夺消费者权利，而“按成交价10%交纳赔偿金”，即66000元（660000元×10%）的约定，明显高出了国家规定其总收费“不得高出房屋总成交价的3%”，即其损失最高值19800元的规定，该约定违背了法律规定的基本原则即“公平原则”，属于“格式霸王条款”，原告诉讼请求中，请求判令被告李松岭支付佣金13200元、违约赔偿金19800元，合计33000元，其超出“房屋总成交价的3%”，即19800元（660000元×3%）的部分，依照法律规定应当被认定为无效。尽管如此，被告李松岭仍然应当依照法律规定承担违约责任，即违约金参照原告实际损失大小来衡量，原告在本次事件中并没有具体的损失数额，故可酌情判定。综上，被告段志勇按约定佣金的30%向原告支付佣金报酬，即1980元（660000×1%×30%）；被告李松岭按照约定，在“房屋总成交价的3%”以内，即19800元（660000元×3%）以内，向原告支付30%的佣金报酬及违约金，即5940元（660000元×3%×30%），被告何姗对被告李松岭应付款承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百零七条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：   一、限被告李松岭在本判决生效之日起30日内，向原告汉中中联秦金房地产经纪有限公司支付房屋中介佣金报酬及违约金19800元（佣金加赔偿金不得高于房屋总成交价660000元×3%）的30%，即5940元。   二、被告何姗对被告李松岭上述付款承担连带责任。   三、限被告段志勇在本判决生效之日起30日内，向原告汉中中联秦金房地产经纪有限公司支付房屋中介佣金报酬（660000×1%）的30%，即1980元。   四、驳回原告其他诉讼请求。   本案案件受理费822元，减半收取411元，由被告李松岭、被告何姗承担300元，被告段志勇承担111元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。               审判员  陈 明 平     二〇二〇年五月二十八日     书记员  刘 姝 麒          1