河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀05民终1309号 上诉人（原审原告、执行案外人）：杨延森，男，1979年5月8日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 委托诉讼代理人：禹永红，河北乐晓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：临西利民典当有限公司，住所地河北省邢台市临西县玉兰路。 法定代表人：李娟，总经理。 委托诉讼代理人：曹来贺，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：郭殷波，河北正扬时代律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、{执行地位}）：李刘宇，女，1978年7月8日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：元利强，男，1979年4月24日出生，汉族，住河北省邢台市沙河市。 委托诉讼代理人：王彬，河北正杨律师事务所律师。 上诉人杨延森因与被上诉人临西利民典当有限公司（以下简称利民典当公司）、李刘宇、元利强案外人执行异议之诉一案，不服河北省临西县人民法院（2019）冀0535民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨延森、被上诉人临西利民典当有限公司、被上诉人李刘宇、被上诉人元利强、第三人李刘宇、第三人元利强、委托诉讼代理人王彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨延森上诉请求：l、二审法院依法撤销河北省临西县人民法院（2019）冀0535民初1018号民事判决，改判支持上诉人一审诉求或者发回重审。2、由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：原审法院判决认定事实错误。适用法律错误，本案上诉人对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。1、案涉房屋不属于元利强夫妇的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟查封执行标的不属于被执行人的财产。则人民法院应当停止对该标的的执行。债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。通过本案证据，上诉人购买的涉案房屋系2018年7月和案外人彭月廷建签订买卖合同、一次性支付房款130万，2018年8月入住完成实际占有。彭月廷系2017年5月1日和原审第三人元利强、李刘宇签订了书面房屋买卖合同，一次性付款购买，并于2018年5月进行收房实现了实际占有，两次没有过户原因系开发商交房迟延，导致办理不动产证书时间要等到2020年5月之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在2018年12月6日房屋查封前两个买受人的购房行为完全符合该解释的四个完全要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”通过该解释可确定，彭月廷在2017年5月对于涉案房屋就已经享有了完全排他的物权。上诉人在2018年7月同样享有了该排他物权。本案被上诉人的申请执行对象系原审第三人元利强和李刘宇，元利强夫妇作为出卖人对该房屋不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助彭月廷和杨延森办理过户的义务。据此，案涉房屋已经脱离了元利强夫妇的责任财产范围，元利强因全额收取了彭月廷的购房款，其责任财产并没有减少，元利强夫归业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则，被上诉人作为债权人亦不能请求以该房屋抵偿元利强的债务，除非被上诉人有证据证明上诉人的购房行为影响了对元利强夫妇责任财产的范围认定。2、上诉人对涉案房屋享有的物权期待权与被上诉人的普通金钱债权相比。应予以优先保护。从性质上而言，虽然物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，上诉人已经依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，上诉人对彭月廷享有请求协助办理涉案房屋过户的请求权，到彭月廷能取得不动产证配合上诉人办理过户手续时，上诉人已能完全符合房屋所在地要求的办理过户的条件，预期物权将确定无疑地变更到其名下，而被上诉人对元利强享有的是普通金钱债权，且该债权与上诉人并没有法律上的任何关联，上诉人对居住房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。3、涉案房产的两份签订主体不同的买卖合同均不会因海南的地方政策而导致房产合同履行无效，房产最终的过户手续完全可以依法完成。本案涉案房屋进行了两次转让，两份转让合同在不同的合同主体之间均合法有效，没有违背法律强制性规定而无效。本案涉案房产所在地方人民政府办公厅在2018年4月发布的限购政策，从性质上而言，属于地方政府规章，其并不属于法律、行政法规的范畴。况且根据2019年10月19日海南省人民政府（琼）府办（2019）27号文件海南新一轮户籍制度改革实施方案试行，已经基本取消全省除三沙市外的落户限制。海南的地方政策不能对抗法律的强制性规定，且海南的地方政策明显具有多变性，根据不同时期和不同需求会进行不同的更改，原告目前在三亚市交纳社保，也符合新政策中的落户条件，其和彭月廷签订的《个人房屋转让合同》是二人真实意思表示，合同没有违背强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中上诉人的前手彭月廷没有过错，上诉人对海南的限购政策应当知道或必须知道与否，不影响整体判断该房产不会因原审第三人所欠债权原因而发生不能过户的情景，彭月廷和上诉人的合同完全可以得以顺利履行，目前不能办理过户，非上诉人自身原因导致。上诉人要求停止对诉争房屋的执行，符合法律规定，应予以支持。 综上所述，原审法院认定事实错误、适用法律错误，上诉人特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条的规定向提出上诉，请求二审人民法院查明事实依法裁判。 利民公司答辩称，杨延森的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。一、案涉房屋至今仍是第三人元利强、李刘宇的个人合法财产，属于强制执行范围。《中华人民共和国物权法》第六条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。通过该条规定可知，物权在变更、转让时应当进行公示，需要等待登记公示后才能发生物权效力。2016年元利强购买了案涉房屋，办理了商品房预售合同登记备案。2018年12月7日一审法院预查封了案涉房屋，现该房屋仍在元利强、李刘宇夫妇名下，案涉房屋不动产物权至今没有发生物权变更，因而仍属于强制执行的范围。上诉人称现已入住案涉房屋，但并不代表该房产属于上诉人所有，依据海南省现行的购房政策，上诉人不具备购房主体资格，其购房交易是不被允许的。二、上诉人对案涉房屋以物抵债对不动产享有的普通债权不享有物权期待权，并不能优先于答辩人的普通债权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即原则上因法律上行为产生的物权变动经登记而发生效力，仅签订不动产买卖合同并不能直接发生物权变动的法律后果。上诉人与彭月廷、彭月廷与第三人元利强、李刘宇签订的房屋买卖合同的目的是清偿双方的债权，一审中上述各方均自认签订的房屋转让合同实质为以房抵债，在以房抵债性质的协议中，物权转移是金钱债务的替代履行方式，上诉人请求交付案涉不动产的目的是消灭金钱债务。上诉人对彭月廷享有的债权与答辩人对元利强、李刘宇享有的债权均是普通债权，债权具有平等性，如果赋予上诉人排除对案涉房屋的强制执行的权利，将实际导致上诉人对彭月廷的债权优于其他金钱债权的实现，违反债权平等受尝原则。故而，上诉人对案涉房屋享有的权利不是不动产物权期待权，并不能优于其他普通债权的实现。三、上诉人就案涉房屋享有足以排除执行的权益理由不成立，其要求停止对案涉房屋的执行于法无据。2018年4月22日海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅《关于进一步稳定房地产市场的通知》规定，在海南省实施严格的全域限购政策，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，且不得通过补缴个人所得税或者社会保险的方式购买住房；自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，非本省户籍居民家庭购买的住房，取得不动产权证满五年后方可转让。本案中上诉人2018年7月开始在海南省缴纳养老保险，上诉人与彭月廷于2018年7月6日签订《个人房屋转让合同》时，前述限购政策已经实施，按当地房地产限购政策上诉人属于限购对象，杨延森当时对涉案房屋所在的限购政策是明知的。其当时在签订合同时，不符合购买房屋条件，不具有在海南省购房资格，对此原告在一审庭审中也予以自认，而在知道自己无购房资格，房产过户至上诉人名下不可能情况下其仍然选择签约购买涉案房屋，根据《物权法》第十六条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，《中华人民共和国民法通则》第六条关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；第四十六条、商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的，由国务院规定；《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005）26号）第七条规定，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权之前，房地产主管部不得为其办理转让等手续；《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发2013（17）号）第二条，继续严格执行商品住房限购措施，限购住房类型应包括所有新建商品房和二手住房，对出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应及时采取限购措施，购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效等规定，木案中，彭月廷与第三人元利强2017年5月1日、上诉人与彭月廷2018年7月6日签订的所谓《个人房屋转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。同时限购、禁购的规定属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性。新政实施后签订的房屋买卖合同，因上诉人不具有合法购房主体资格而无法实现合同目的，更何况转让合同实为以物抵债。故本案中涉案房屋未能在被查封前办理过户登记系因杨延森自身原因所致，其不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定排除对涉案房屋的执行。综上。上诉人对涉案房屋的权利主张不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的买受人优先保护要件，根据该司法解释的规定。杨延森依据《个人房屋转让合同》对彭月延所享有的买受人债权，不具有优先于其他债权的地位，不享有对涉案房屋足以排除强制执行的权益，因而杨延森的上诉请求缺乏事实和法律依据，应驳回其上诉请求。维持原判。 杨延森向一审法院起诉请求：1．请求法院判令不得执行原告位于海南陵水县型）高层住宅一单元2层201号房屋（以下称案涉房屋）；2．本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：临西利民典当有限公司在2018年12月6日向一审法院申请诉前财产保全，一审法院2018年12月7日作出（2018）冀0535财保50号民事裁定，后预查封了涉案房屋。一审法院在执行临西利民典当有限公司与元利强、李刘宇等借款合同纠纷一案中，杨延森对执行涉案房屋提出执行异议，一审法院在2019年8月5日作出（2019）冀0535执异19号执行裁定书，裁定驳回杨延森异议申请，后杨延森提起本诉。 2016年1月4日元利强与海南雅居乐房地产开发有限公司签订陵水黎族自治县商品房买卖合同，元利强购买涉案房屋，办理了商品房预售合同登记备案。2017年5月1日元利强、李刘宇与彭月廷签订个人房屋转让合同，合同约定将涉案房屋以1,300,000元的价格转让给彭月廷。2018年7月6日原告与彭月廷签订个人房屋转让合同，合同约定彭月廷将涉案房屋以1,300,000元的价格转让给杨延森，2018年7月20日杨延森向彭月廷转款2,000,000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为杨延森就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2018年4月22日中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅出台了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，通知规定：在海南省实施严格的全域限购政策，非海南省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，且不得通过补缴个人所得税或者社会保险的方式购买住房；自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。杨延森2018年7月开始在海南省交纳养老保险，即杨延森在2018年7月6日与彭月廷签订个人房屋转让合同时不符合购买房屋条件，不具有购房资格。现杨延森主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院不予支持。一审法院判决：驳回原告杨延森的诉讼请求。案件受理费16500元，由杨延森负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实清楚，本院予以认可。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”彭月廷在一审作证称，其和元利强、李刘宇夫妇于2016年4月份谈好以130万元的价格购买案涉房产，元利强因经营需要另向其借款170万元，其与2016年5月6日用其外甥贾小盼的账户一次性向元利强经营的邢台佳昊玻璃有限公司的出纳郜欢欢转款294.6万元，剩余5.4万元以现金方式交付元利强。但彭月廷和元利强、李刘宇夫妇在2017年5月1日才签订的房屋转让合同，这与正常的房屋交易习惯明显不符。2018年7月6日杨延森与彭月廷签订个人房屋转让合同，合同约定彭月廷将涉案房屋以1,300,000元的价格转让给杨延森，2018年7月20日杨延森向彭月廷转款2,000,000元。根据2018年4月22日中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅出台的《关于进一步稳定房地产市场的通知》，杨延森与彭月廷签订个人房屋转让合同时不符合购买房屋条件，不具有购房资格。虽然违反房屋限购政策，并不必然导致房屋买卖合同无效，但杨延森明知自己在签订房屋转让合同时不符合购买条件，即使案涉房屋具有完整的产权登记，其也不能办理过户登记，故杨延森不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。 综上所述，杨延森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,500.0元，由杨延森负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙瑞刚 审判员  张怀喜 审判员  王朝辉 二〇二〇年六月二十三日 书记员  师 璇 ——