江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6562号原告：盐城名都房地产开发有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道355号。法定代表人：李维，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉明权，该公司员工。委托诉讼代理人：杨加宽，江苏国磊律师事务所律师。被告：杨兆中，男，1969年7月19日出生，住盐城市盐都区。被告：李扣芳，女，1972年5月11日出生，住盐城市盐都区。被告：杨杰，男，1999年9月25日出生，住盐城市盐都区。上列第一、三被告共同委托诉讼代理人：李扣芳，女，1972年5月11日出生，住盐城市盐都区。原告盐城名都房地产开发有限公司（以下简称名都公司）与被告杨兆中、李扣芳、杨杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理，后经批准转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告名都公司的委托诉讼代理人吉明权、杨加宽到庭参加诉讼，被告杨兆中、李扣芳、杨杰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名都公司向本院提出诉讼请求：1、由三被告立即向原告名都公司支付拖欠的购房款人民币68000元，并按约定的标准承担违约金人民币5万元；2、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：三被告杨兆中、李扣芳、杨杰欲购买原告名都公司投资开发的位于盐城市亭湖区**大道*号“江苏白马商城”内*号楼第*层*号一间商铺，并于2011年1月24日与原告名都公司签订了一份“购房协议书”，协议书约定：被告购买的商铺单价为10414.7元/平方米，该商铺（建筑面积36.93平方米）的房款为384615元，若被告将购买的上述商铺交给原告经营使用满五年，原告保证按年7%的标准给予其返利，其返利（5年返利134615元）部分可抵充应付的购房款，即被告依据此所购商铺应交购房款25万元;签订本协议时被告交定金55000元，被告必须按原告所通知的时间及要求签订购房合同并交清购房款；本协议未尽事宜，以双方签订的购房合同为准，若本协议内容与商品房买卖合同不一致的，则以本协议为准;并约定：违约方承担违约金5万元,双方发生纠纷向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼等。为此,三被告向原告支付了人民币55000元的定金。接着三被告于2011年1月24日与原告签订了《商品房买卖合同》，约定:被告应付购房款25万元，其中2011年1月24日前付125000元，余款125000元，在2011年2月28日前付清。若未能按合同规定的时间付款，按日向原告支付逾期应付款万分之5.2的违约金等。协议签订后，三被告并未按照双方的约定向原告支付应付的购房款，截止2011年4月4日共支付13万元，仍下欠12万元的购房款。后经原告多次催要，被告于2017年4月26日承诺还款。可是，被告至今仅才支付36000元，仍下欠84000元的购房款。2019年3月2日，原告通过江苏国磊律师事务所向三被告发去律师函要求其在收到后10日内付清上述款项等，却毫无效果。三被告的做法不但违反了双方的约定，同时也严重违反了合同法的相关规定，其行为已构成严重违约。庭审中，名都公司将主张的购房款由84000元变更为68000元。被告杨兆中、李扣芳、杨杰共同答辩称，1、我们不差欠原告84000元。2、2011年1月24日签的是按揭房合同，后来按揭贷款没有做下来，原告也没有告诉我们;中介费2500元我们也已交了，而且合同规定的首付款我们于2011年1月27日也已经交清了。3、国家规定不得以该模式销售该房屋，且销售合同、认购合同、民事诉状上的价格都不相同。本院经审理认定事实如下：2011年1月24日，名都公司(甲方)与杨兆中、李扣芳、杨杰（乙方）签订《协议书》一份，主要约定:杨兆中、李扣芳、杨杰购买名都公司投资开发的位于盐城市亭湖区**大道*号“江苏白马商城”内*号楼第*层*号商铺一间，建筑面积36.93平方米,单价为10414.7元/平方米，总房款为384615元；若乙方将购买的上述商铺交给甲方经营使用满五年（2011年5月1日起至2016年4月30日止），甲方保证按年7%的标准给予乙方返利，5年返利共计134615元，其返利部分可抵充应付的购房款，即乙方依据此应交房款计25万元;签订本协议时乙方交定金55000元，乙方必须按甲方所通知的时间及要求签订购房合同并交清购房款；本协议未尽事宜，以双方签订的购房合同为准，若本协议内容与商品房买卖合同不一致的，则以本协议为准;并约定违约方承担违约金5万元,双方发生纠纷向盐城市亭湖区人民法院提起诉讼等。协议签订后,杨兆中、李扣芳、杨杰向名都公司交付了定金55000元。同日，杨兆中、李扣芳、杨杰出具《委托书》一份，载明：委托人根据与名都公司于2011年1月24日签订的“委托协议”等规定，决定将自己购买的一间商铺全权委托江苏白马商城的营销管理部门---盐城白马纺织服装营销管理有限公司对外进行招租活动，具体包括落实承租户，确定租金标准，签订租赁合同，收取并享有租金，进行市场管理以及收取物业管理费等相关活动;另委托人保证五年内不撤销此委托。同日,名都公司(出卖人)与杨兆中、李扣芳、杨杰(买受人)签订《商品房买卖合同》一份，主要约定:杨兆中、李扣芳、杨杰购买名都公司投资开发的“江苏白马商城”*号楼第*层*号商铺一间，建筑面积36.93平方米,单价为6769.56元/平方米，房款合计25万元，其中2011年1月24日前首付125000元，余款125000元按揭贷款于2011年2月28日前付清。2011年1月27日杨兆中、李扣芳、杨杰向名都公司交付首付款125000元。2017年4月26日，李扣芳向名都公司出具还款计划一份，载明：本人购买名都房地产*号*门市，下欠12万元房款，计划今年5月份还款2万元，下余10万元从6月份开始还款（每月还伍仟元整）。2019年3月2日，江苏国磊律师事务所受名都公司的委托向杨兆中、李扣芳、杨杰发送律师函，要求自发函之日起10日内付清购房款84000元。后双方产生纠纷，名都公司遂诉来本院。在审理过程中，名都公司认为经财务核对，杨兆中、李扣芳、杨杰在出具还款计划书以后还款如下：2017年5月28日付15000元、2017年12月31日付5000元、2018年3月17日付5000元、2018年5月7日付5000元、2018年8月15日付3000元、2018年11月5日付3000元，2019年3.月14日付10000元、2019年4月14日付3000元、2019年5月31日付3000元，以上合计还款52000元，尚差欠68000元。杨兆中、李扣芳、杨杰认为不差欠购房款，但未向本院提交相关证据予以证明。上列事实有《协议书》、《委托书》、《商品房买卖合同》、律师函、还款计划书以及当事人陈述等证据证明。本案争议焦点是，1、案涉合同效力如何。2、争议的房款以及违约金如何确定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。（一）、关于合同效力如何的问题。售后返租是近年来房地产开发企业运用的一种新型房地产开发经营模式，指由开发商将其所开发的商品房出售给业主，同时约定开发商在一定期限内通过承租或代为出租的方式，对所售商品房进行整体运营，并以租金形式抵消部分售房款或给予业主一定比例的租金回报的一种投资方式。本案中，原告名都公司与被告杨兆中、李扣芳、杨杰签订协议书、商品房买卖合同，将其投资开发的位于盐城市亭湖区**大道*号“江苏白马商城”内*号楼第*层*号商铺出售给被告杨兆中、李扣芳、杨杰，并采取售后返租的方式，不具有法定无效的事由，故本院确认原、被告之间成立房屋买卖合同关系，且合法有效。（二）、关于争议的房款以及违约金如何确定的问题。本案中，根据原、被告之间签订的商品房买卖合同中关于支付房款的相关约定，被告杨兆中、李扣芳、杨杰应当向原告名都公司支付房款25万元，其中2011年1月24日前付125000元，余款125000元在2011年2月28日前付清，但被告截止2011年4月4日共支付13万元，下欠12万元。后被告在2017年4月26日作出于5月份还款2万元、6月份开始每月还5000元直至偿清12万元的承诺后，仍未按期履行，至今尚差欠68000元，被告杨兆中、李扣芳、杨杰应当承担向原告名都公司支付购房款68000元的民事责任。被告辩称不差欠购房款,但未向本院提交相关证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，本院对其抗辩意见不予支持。另，被告未按照合同约定履行付款义务，应当承担违约责任，但原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的相关规定，调整本案违约金为21017元。综上所述，本院对原告名都公司提出的诉讼请求，依法予以适当支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由被告杨兆中、李扣芳、杨杰支付原告盐城名都房地产开发有限公司购房款68000元。二、由被告杨兆中、李扣芳、杨杰赔偿原告盐城名都房地产开发有限公司违约金21017元。以上第一、二项，合计89017元，由被告杨兆中、李扣芳、杨杰于本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，由被告杨兆中、李扣芳、杨杰共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蔡 克人民陪审员  刘立军人民陪审员  孙东荣二〇二〇年六月十日法官 助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。