湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6438号上诉人（原审原告）：隆珊立。委托诉讼代理人：伍福华，湖南唯楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊鹏，湖南唯楚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王学文。委托诉讼代理人：戴曙光，湖南日月明律师事务所律师。原审第三人：长沙华盾实业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路300号华天大酒店703号。法定代表人：邓永平。委托诉讼代理人：谌小荣。上诉人隆珊立与上诉人王学文、原审第三人长沙华盾实业有限公司（以下简称华盾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。隆珊立上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项；2、改判确认双方2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》于2018年8月1日解除或终止；3、改判王学文立即返还隆珊立缴纳的租金357460元；4、改判王学文立即向隆珊立支付违约金人民币200000元；5、改判王学文赔偿干扰隆珊立正常经营而造成隆珊立的经济损失人民币2005000元；6、本案一二审诉讼费用由王学文承担。事实和理由：1、一审法律适用错误，导致合同解除或终止时间认定错误；2、一审事实认定错误；3、王学文多次做出封门、停电等违法行为，干扰隆珊立经营，导致隆珊立经营的健身房亏损增加，同时因王学文丧失转租权导致合同终止，王学文应对隆珊立的损失做出赔偿并支付违约金。王学文针对隆珊立的上诉辩称，1、隆珊立主张2018年8月1日合同已解除或终止，是不成立的。出租人解除与承租人的合同，不意味着承租人与次承租人之间的租赁合同终止。（2020）年湘01民终1946号判决书已确认华盾公司与案外人长沙财润酒店有限公司（以下简称酒店公司）于2018年8月1日解除后，华盾公司与案外人长沙财润商贸有限公司（以下简称商贸公司）成立合法有效的租赁合同关系。2、隆珊立认为华盾公司与酒店公司合同解除后会导致其租赁合同解除，这是本案发生纠纷的根本原因，隆珊立故而拒绝支付租金。3、本案依法应当将商贸公司追加为必要共同诉讼人。王学文上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判驳回隆珊立的诉讼请求或者驳回隆珊立的起诉。事实和理由：1、一审法院认定王学文收取了隆珊立220000元保证金，没有任何事实依据，适用法律错误；2、遗漏必要诉讼参与人商贸公司、湖南威格健身有限公司（以下简称威格公司），导致事实不清；3、一审法院认为王学文没有提起反诉，不考虑抵消抗辩是错误的；4、一审法院关于违约方的解除权的主张有待商榷。隆珊立针对王学文的上诉辩称，1、本案的证据足以认定王学文收取了保证金220000元；2、一审法院并未遗漏第三人，一审法院认定系王学文与隆珊立的租赁合同关系符合事实和法律规定；3、隆珊立多支付的租金应当予以退还，王学文的抵消抗辩没有事实依据。华盾公司述称，本案与华盾公司没有任何关系。隆珊立向一审法院起诉请求：1、判决隆珊立与王学文2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》于2018年8月1日解除；2、判决王学文返还房屋租赁押金220000元及租金357460元；3、判决王学文支付违约金200000元;4、判决王学文赔偿干扰隆珊立正常营业而造成隆珊立经济损失100000元；5、本案诉讼费由王学文承担。在审理中，隆珊立将第4项诉讼请求明确为合同之诉，并变更为判决王学文赔偿干扰隆珊立正常营业而造成隆珊立经济损失2005000元。一审法院认定事实：酒店公司与商贸公司、威格公司、刘光强、王学文、华盾公司侵权责任纠纷一案，该院于2018年10月11日作出(2018)湘0103民初4416号民事判决书，认定：2016年8月12日,华盾公司与酒店公司签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，约定华盾公司将华天苑11号东酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域出租给酒店公司作为商业经营使用，其中包括酒店楼栋9334.51平方米（1、2、3楼规划为商业裙楼，4-8楼规划为酒店客房），公寓楼楼栋2楼裙楼1600.79平方米;租赁期限为15年，自2016年12月1日起至2031年12月1日止等。合同签订后，商贸公司向华盾公司支付合同保证金500000元。2017年2月28日，酒店公司与王学文签订《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，约定酒店公司将华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域租给王学文作为商业经营使用，面积约为10935.3平方米，其中包括酒店楼栋9334.51平方米，公寓楼栋2楼裙楼1600.79平方米；租赁期限为14年，自2017年3月1日起至2031年2月28日止等。该判决认为：酒店公司与王学文签订的租赁合同依法成立并有效；酒店公司以威格公司构成侵权，请求承担腾空房屋并支付房屋占有使用费无事实及法律依据，不予支持；根据前述租赁关系，酒店公司可依据合同相对性原则向王学文另行主张财产权益。酒店公司不服上诉，本院于2019年3月3日作出（2019）湘01民终211号民事裁定：准许酒店公司撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。商贸公司与隆珊立房屋租赁合同纠纷一案，该院于2019年9月12日作出（2019）湘0103民初8083号民事判决，认定：2017年5月3日，商贸公司（出租方、甲方）与隆珊立（承租方、乙方）签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，约定甲方将华天苑11号栋酒店楼栋3层区域出租给乙方作为健身房使用，面积为1741平方米；租赁期为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止；租金按42元/平方米/月计算；乙方在第1年向甲方交付华天苑11号栋酒店楼栋3楼租金877466元/年，即73122元/月；租金按季度支付，乙方应于每季度最后一个月月底10天前支付下季度租金并结清上季度除租金以外的其他一切费用；装修期为5个月，从签订房屋租赁合同约定的2017年5月1日起计算装修期，租金从装修期届满的2017年10月1日计算，装修期内除租金以外的其他费用由乙方自行承担；乙方在签署本合同的当日内向甲方一次性支付220000元作为保证金等。合同签订后，隆珊立向商贸公司法定代表人刘光强账户支付220000元保证金。此后，隆珊立开始使用涉案房屋经营健身房。2017年9月28日，经商贸公司、王学文、隆珊立协商一致，由王学文（出租方、甲方）与隆珊立（承租方、乙方）重新签订了《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，除约定将装修期变更为7个月、从2017年10月1日起计算、租金从装修期届满的2018年5月1日计算外，其余主要条款均与商贸公司和隆珊立此前签订的《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》相同。2018年7月23日，华盾公司向酒店公司发送了《解除合同通知函》，以酒店公司拖欠租金等费用为由要求酒店公司于2018年7月27日前支付欠款，逾期未付华盾公司将解除合同。酒店公司诉至法院，要求确认上述函件不发生解除效力。本院于2019年6月12日作出（2019）湘01民终3336号民事判决书，认定华盾公司与酒店公司签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》已于2018年8月1日解除，判决已发生法律效力。2019年2月18日，华盾公司向隆珊立发出《函告》，告知华盾公司已与酒店公司解除租赁合同，要求隆珊立自即日起来华盾公司洽商房屋租赁等事宜。该判决书认为：经商贸公司、王学文、隆珊立协商一致，由王学文与隆珊立于2017年9月28日重新签订了《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，即三方已协商一致将涉案房屋的出租方变更为王学文。商贸公司与隆珊立于2017年5月3日签订的《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》实际已于2017年9月28日王学文与隆珊立另行签订租赁合同时解除，隆珊立此后继续使用租赁物系基于其与王学文的租赁合同关系。在该案中，商贸公司提交了隆珊立向商贸公司法定代表人刘光强交纳履约保证金和部分租金的银行流水，王学文签字确认。该案判决书作出后，因商贸公司和隆珊立均未上诉，已发生法律效力。另查明：商贸公司（出租方、甲方）与隆珊立（承租方、乙方）签订上述《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，另约定保证金不计利息，合同期满，经甲方确认乙方无违约行为，甲方在合同到期后一个月内将保证金无息退还乙方；乙方开业后，除乙方违约、政府限电限水以及设备检修外，甲方都不能借用停电、停水等方式干扰乙方正常营业；乙方若未按时足额支付租金及其他费用连续超过45天，甲方可以单方面终止合同，收回房屋且保证金不予退还；若甲方故意影响干扰乙方自主经营的，乙方可以单方面终止合同，甲方需退还保证金给乙方，甲方还需承担违约责任，赔偿违约金额为50万元，造成乙方经济损失的，甲方还需承担赔偿责任等。王学文与隆珊立于2017年9月28日重新签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，双方关于保证金退还、停水停电、违约责任的约定与此前商贸公司与隆珊立所签合同一致。该合同签订后，鉴于前后两份合同虽主体变更但权利义务基本一致、隆珊立已交纳保证金220000元等，隆珊立遂未向王学文再支付保证金220000元，王学文也一直未要求隆珊立支付。同时，鉴于隆珊立已经占有房屋，王学文亦未向隆珊立再交付房屋。于是，隆珊立继续经营健身房，并交付租金。2019年1月9日，王学文和商贸公司向威格公司发出《紧急通知》，载明：贵公司已拖欠2018年8、9、10三个月的房租和物业管理费87200元和2018年11、12月、2019年1月三个月的房租和物业管理费227200元，总计314400元；责令威格公司于2019年1月11号付清全部欠款314400和违约金39844.2元，总计354244.2元，否则我公司将于2019年1月12号直接收回场地，贵公司的设备设施不可转移，我公司不承担任何责任。隆珊立在该《紧急通知》上签字确认。此后，隆珊立仍欠付租金。2019年1月12日，王学文未实际收回涉案房屋。华盾公司于2019年2月18日向隆珊立发出《函告》后，隆珊立一方面继续营业，另一方面与华盾公司进行接触。华盾公司在庭审中述称，其尚未与隆珊立签订房屋租赁合同。2019年8月6日，王学文以隆珊立欠付租金为由，将健身房正门贴上封条；同月15日，王学文在健身房内及门口泼臭水，中断经营用电，并拿走配电箱，导致健身房停止营业。2019年12月5日，隆珊立与王学文在庭审中一致同意解除双方签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》。2019年12月20日，华盾公司向酒店公司发出《财润酒店租金及场地占用费用计算表》，要求酒店公司支付从合同解除即2018年8月1日起至2019年12月31日止总面积9334.51平方米的租金和房屋占用费3173733.40元；该表由华盾公司总经理范朝辉、综合部经理谌小荣、财务审核周元、制表人贺志宏签名。华盾公司在庭审中自认，该表中的姓名、职务、签字都属实，93334.51平方米包括隆珊立使用的健身房面积。再查明：隆珊立未举证证明其与王学文签订房屋租赁合同系履行威格公司法定代表人的职务行为、王学文在签约时和签约后对此明知且同意。隆珊立在庭审中诉称，其与王学文存在合同关系，解除合同的相对方亦为王学文。王学文未举证证明其与隆珊立签订房屋转租合同系代表商贸公司缔约、隆珊立在签约时和签约后对此明知且同意。隆珊立亦未举证证明王学文在2018年8月1日和同年12月1日干扰健身房营业并导致营业停止。还查明：威格公司成立于2017年8月9日，股东隆珊立、宋满华；执行董事隆珊立、监事李兵、经理卢桦。公司《章程》第二十九条规定，公司利润分配按照公司法及有关法律、法规、国务院财政主管部门的规定执行；第三十条规定，劳动用工制度按照国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。威格公司下设店长、教练部、会籍部、前台部、保洁部等部门，聘请员工十余人。2017年，威格公司净利润为-2600元；2018年，净利润为-317029元。隆珊立未举证证实威格公司正常经营存在利润和利润分配方案及其历年分配情况等，亦未证实公司所得利润全部分配给隆珊立、亏损也由隆珊立全部承担，也未证实隆珊立在威格公司利润分配中其应得的股息、红利等因王学文干扰健身房正常经营而存在减少的损失,还未证实隆珊立对威格公司应承担的亏损因王学文干扰健身房正常经营而存在扩大的损失。一审法院认为，本案困难之处在于民事主体众多、法律关系庞杂、多起案件交织；审查合同缔约主体和履约情况，必须根据诚实信用原则，通过合同形式，当事人权利义务、合同历史演变、各方参与、当事人举证等各方面进行综合判断。首先，第一手租赁合同与此后的转租合同既相互独立，又相互联系。从合同相对性来看，多份合同是独立的；但出租人、承租人、次承租人之间的租赁行为和转租行为处分的是同一标的物，难免互相影响。其次，数份合同履行既相互独立，又相互联系。从一份合同来看，一方当事人只能向相对方履行义务；但从多份合同整体观察，一方当事人可以通过多种形式向相对方履行义务。再次，隆珊立签约与健身房经营既相互联系，又相互独立。因隆珊立缔约目的就是开办健身房，隆珊立亦参与健身房的日常管理，故健身房经营与隆珊立密切相关；但涉案房屋并非由隆珊立以个人名义使用，而是以威格公司名义使用，二者具有相对独立性。（一）转租合同主体是谁？房屋实际使用者是谁？本案隆珊立无证据证明其签约行为是履行威格公司法定代表人的职务行为、王学文在签约时和签约后对此明知且同意，在庭审中述称其与王学文存在合同关系，故不应认定威格公司为合同一方当事人。虽然王学文辩称其代理商贸公司签订房屋转租合同，但因王学文未举证证明其受商贸公司委托代理缔约、隆珊立在缔约时和缔约后对此明知且同意，故该院对该意见不予采信，应认定本案合同相对方为王学文。转租合同约定房屋用途为开办健身房，隆珊立可以通过自然人形式、个体工商户形式或其他形式经营。由于隆珊立系威格公司法定代表人，隆珊立受领房屋后即将房屋交付给威格公司使用，综合考虑威格健身广告标语、前台标牌、教练海报、员工电话号码表、员工守则、专业操课表、会员名单、会员消费账单等，应认定威格公司实际使用涉案房屋经营健身房。隆珊立参与健身房的日常管理、经营，应认定为其系履行威格公司法定代表人的职务行为。（二）隆珊立是否违约？是否享有合同解除权？由于隆珊立缔约后一直对租赁物为使用收益，即使从2018年8月1日起至王学文堵门、断电、泼臭水时止也未中断，而租金系租赁物使用收益的对价，故隆珊立应当及时缴纳租金。隆珊立虽诉称王学文在2018年8月1日和同年12月1日干扰健身房经营导致停业，但并未举证证实，且与其自认2018年全年营业额2005000元相矛盾，故该院不予采信。经王学文发出《紧急通知》催告，隆珊立仍拖欠租金，已构成违约，应承担相应的民事责任。隆珊立恶意拖欠租金，其向王学文交付租金并非显失公平，根据违约方不享有合同解除权之法理，隆珊立不享有合同解除权。虽然合同约定隆珊立未按时足额支付租金连续超过45天王学文可以单方面终止合同，但因王学文仅要求隆珊立支付租金，并未行使解除权解除合同，亦未因此收回房屋，故转租合同并未因隆珊立拖欠租金而解除。（三）王学文堵门、停电、泼臭水，是否是自助行为？是否符合法律规定？自助行为是指权利人为保护自己的权利，在情事紧迫而又不能及时请求国家机关予以救助的情况下，对他人的财产或自由施加扣押、拘束或其他相应措施，而为法律或社会公德所认可的行为。自助行为属于私力救济，是自然人的本能自我保护；从发展趋势来看，公力救济逐渐取代私力救济是人类社会从野蛮走向文明的必然。为防止侵害他人利益，实施自助行为应具备以下条件：1须为保护自己的合法权益；2情况紧迫而来不及请求国家机关救助；3自助方法为保障请求权所必须；4为法律或公共道德许可；5不能超过必要限度。行为人在实施自助行为之后，必须立即向有关机关申请援助，请求处理。虽然转租合同有停电等约定，但从现行法律规定来看，在次承租人违约时，法律并未赋予承租人堵门、断电、强行收回租赁物的权利。从紧迫性来说，王学文发现隆珊立违约，可以进行协商，也可以申请调解或提起诉讼。从必要限度来说，在威格公司实际使用涉案房屋且正常经营的情况下，王学文堵门、断电、泼臭水，导致健身房停业的行为显属不当，严重超过了必要限度，不符合法律规定，故不应认定为自助行为。因王学文与威格公司不存在合同关系，威格公司使用涉案房屋营业系基于隆珊立的意思表示，隆珊立已确认请求王学文赔偿其干扰正常经营所受损失为违约之诉，故王学文对威格公司的侵权行为应认定为王学文对隆珊立的违约行为。因此，王学文亦不享有合同解除权，转租合同未因王学文干扰健身房经营而解除。（四）转租合同是否解除？从何时解除？虽然隆珊立诉称其与王学文签订的房屋转租合同应随华盾公司与酒店公司之间租赁合同同时解除，但该院认为，转租合同是否随租赁合同解除而同时解除，应以稳定社会秩序、化解矛盾纠纷为导向，根据诚实信用原则，综合考虑转租合同与出租合同之间的相互独立性、出租人是否请求返还房屋或支付占有使用费、转租合同是否丧失实际履行的可能等全案案情作出判断。当“法律上不能”与“事实上能”履行发生冲突时，基于法律的抽象性、滞后性，更应根据诚实信用原则，深入解释法律以适用于现实，发挥法律定纷止争的社会功能。以出租人是否享有房屋所有权为基准，可将出租合同和转租合同之间的关系区分为两种类型：第一种类型是出租人并非为房屋所有权人；存在多手转租时，任何一手转租人可归入该类型。第二种类型是出租人是房屋所有权人。当出租人和次承租人利益发生冲突时，优先保护出租人基于债权或所有权而享有的返还原物请求权或占有使用费请求权；不发生冲突时，可以兼顾次承租人利益，并考虑其他价值导向。若存在出租人在房屋租赁合同解除后立即请求返还租赁物、实际收回房屋、转租善意第三人且第三人已和平占有租赁物，或承租人与次承租人自愿合意解除转租合同，或次承租人自愿向出租人或承租人返还房屋等情形，则转租合同宜随出租合同解除而同时解除。否则，不具有上述情形的，次承租人仍可对租赁物为使用收益，转租合同仍可继续履行，故转租合同可以有自己独立的解除事由及解除时间，可以不随出租合同同时解除。本案中，华盾公司在出租合同解除后一直未要求隆珊立腾房或支付逾期腾房占有使用费，也未实际收回房屋，而是要求隆珊立与华盾公司洽谈租赁事宜，隆珊立在事实上仍可对租赁物为使用收益，且已对租赁物为使用收益达一定时间，转租合同事实上可以履行，且已经继续履行达一定时间。华盾公司于2019年12月20日要求酒店公司支付出租合同解除后涵盖健身房在内的租金和房屋占用费，已经选择按照合同相对性向酒店公司主张财产权益。因此，为简化法律关系、稳定现有秩序，转租合同可以有自己独立的解除事由和解除时间。2019年12月5日，隆珊立与王学文在庭审中一致同意解除双方签订的房屋转租合同，符合法律规定，故合同此时应予解除。（五）王学文应当承担什么民事责任？根据数份合同的签订和履行情况，综合考虑本案和其他案件中王学文代表商贸公司的辩称、王学文提交的商贸公司缴纳物业费《收据》和商贸公司盖章《财润酒店租金及场地占用费用计算表》、王学文系商贸公司投资者身份、隆珊立在与王学文签约后未再支付保证金但仍可继续营业、王学文也一直未再要求隆珊立支付保证金、即使王学文在危险情境下发出《紧急通知》也未再要求隆珊立支付保证金等，应认定王学文已通过商贸公司收取了隆珊立交付的保证金220000元。现转租合同已经合意解除，双方均存在违约，隆珊立支付的保证金220000元应予退还；若王学文与商贸公司就该220000元产生争议，可以另行处理。由于隆珊立尚欠付租金，故隆珊立要求返还租金357460元的诉求不予支持。因隆珊立与王学文均存在违约行为，故隆珊立请求王学文支付违约金200000元的诉求亦不予支持。若隆珊立因王学文堵门、断电、泼臭水导致其从健身房经营中应获收入存在减少的损失，或应承担亏损存在扩大的损失，则根据合同约定和法律规定，王学文应予赔偿。（六）隆珊立从健身房经营中应获收入的减少损失或应承担亏损的扩大损失如何认定？公司人格独立和股东有限责任是公司法的基本原则；否认公司独立人格，由滥用公司法人独立地位和股东有限责任的股东对公司债务承担连带责任，是股东有限责任的例外情形，旨在矫正有限责任制度在特定法律事实发生时对债权人保护的失衡现象。隆珊立声称其以个人银行账户直接收取公司营业收入，即使隆珊立个人与威格公司构成人格混同，这也是隆珊立与威格公司对外部债权人承担连带责任的基础，而不是将公司损失视为股东个人损失的依据，该院不能放弃公司法之价值追求而委曲顾全隆珊立之声请。本案中，王学文对威格公司正常营业的侵权行为，所直接导致的是威格公司的损失，而不是隆珊立的个人损失，亦不能将威格公司的损失直接视为隆珊立的个人损失。虽然隆珊立声称威格公司2018年营业额为2005000元，其个人因王学文的干扰行为所受损失应参照该营业额计算，但该院调取的威格公司纳税申报和利润表显示威格公司于2017年、2018年均处于亏损状态，故对2018年营业额2005000元的意见不予采信。隆珊立未举证证实威格公司正常经营存在利润和分配方案及其历年分配情况，亦未证实公司所得利润全部分配给隆珊立、亏损也由隆珊立全部承担，也未证实隆珊立在威格公司利润分配中其应得的股息、红利等因王学文干扰公司经营而有所降低，还未证实隆珊立对威格公司应承担的亏损因王学文干扰公司经营而存在扩大的损失，故该院无法酌定隆珊立应获收入的减少损失或应承担亏损的扩大损失。因此，对隆珊立请求王学文赔偿损失2005000元的诉讼请求不予支持。另外，王学文向该院提出反诉，后自愿撤回；经该院释明后，王学文就合同解除后的法律后果请求隆珊立支付租金、违约金等，后王学文再次自愿撤回，坚持另行起诉。同时，由于双方对计租期、租金金额等争议较大，确实难以确定，故王学文一方就合同解除后的后果不属于本案审理范围。综上判决：一、解除隆珊立与王学文于2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》；二、王学文于该判决生效之日起10日内返还隆珊立保证金220000元；三、驳回隆珊立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35774元，减半收取17887元，由隆珊立负担16470元，王学文负担1417元（此款原告隆珊立已预交，由王学文直接支付给隆珊立）。二审过程中，隆珊立提交健身器材采购合同、装饰工程施工合同等证据，拟证明隆珊立因王学文的违法行为所受的损失。王学文质证认为，上述证据属于威格公司的，与本案无关。本院认证如下：隆珊立提交的证据仅能证明威格公司开设健身房的投入，不能证明隆珊立的经济损失，本院不予采纳。本院二审查明：2016年8月12日,华盾公司与酒店公司签订《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》，约定华盾公司将华天苑11号东酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域出租给酒店公司作为商业经营使用，其中包括酒店楼栋9334.51平方米（1、2、3楼规划为商业裙楼，4-8楼规划为酒店客房），公寓楼楼栋2楼裙楼1600.79平方米;租赁期限为15年，自2016年12月1日起至2031年12月1日止等。合同签订后，商贸公司向华盾公司支付合同保证金500000元。2017年2月28日，酒店公司与王学文签订《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，约定酒店公司将华天苑11号栋酒店楼栋及公寓楼2楼裙楼区域租给王学文作为商业经营使用，面积约为10935.3平方米，其中包括酒店楼栋9334.51平方米，公寓楼栋2楼裙楼1600.79平方米；租赁期限为14年，自2017年3月1日起至2031年2月28日止等。2017年5月5日，商贸公司（甲方）与隆珊立（乙方）签订一份《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，约定甲方将华天苑11号栋酒店楼栋3层区域出租给乙方作为健身房使用，面积为1741平方米；租赁期为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止；租金按42元/平方米/月计算；乙方在第1年向甲方交付华天苑11号栋酒店楼栋3楼租金877466元/年，即73122元/月；租金按季度支付，乙方应于每季度最后一个月月底10天前支付下季度租金并结清上季度除租金以外的其他一切费用；装修期为5个月，从签订房屋租赁合同约定的2017年5月1日起计算装修期，租金从装修期届满的2017年10月1日计算，装修期内除租金以外的其他费用由乙方自行承担；乙方在签署本合同的当日内向甲方一次性支付220000元作为保证金等。保证金不计利息，合同期满，经甲方确认乙方无违约行为，甲方在合同到期后一个月内将保证金无息退还乙方；乙方开业后，除乙方违约、政府限电限水以及设备检修外，甲方都不能借用停电、停水等方式干扰乙方正常营业；乙方若未按时足额支付租金及其他费用连续超过45天，甲方可以单方面终止合同，收回房屋且保证金不予退还；若甲方故意影响干扰乙方自主经营的，乙方可以单方面终止合同，甲方需退还保证金给乙方，甲方还需承担违约责任，赔偿违约金额为500000元，造成乙方经济损失的，甲方还需承担赔偿责任等。合同签订后，隆珊立向商贸公司法定代表人刘光强账户支付220000元保证金。此后，隆珊立开始使用涉案房屋经营健身房。2017年9月28日，王学文（甲方）与隆珊立（乙方）签订一份《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，除约定将装修期变更为7个月、从2017年10月1日起计算、租金从装修期届满的2018年5月1日计算外，其余主要条款均与商贸公司和隆珊立此前签订的《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》相同。2018年7月23日，华盾公司向酒店公司发送了《解除合同通知函》，以酒店公司拖欠租金等费用为由要求酒店公司于2018年7月27日前支付欠款，逾期未付华盾公司将解除合同。酒店公司诉至法院，要求确认上述函件不发生解除效力。本院作出（2019）湘01民终3336号民事判决书，认定华盾公司、酒店公司签订的《华天苑11号栋酒店及裙楼部分房屋租赁合同》已于2018年8月1日解除。该判决现已发生法律效力。2019年1月9日，王学文、商贸公司向威格公司发出《紧急通知》，载明：贵公司已拖欠2018年8、9、10三个月的房租和物业管理费87200元和2018年11、12月、2019年1月三个月的房租和物业管理费227200元，总计314400元；责令威格公司于2019年1月11号付清全部欠款314400和违约金39844.2元，总计354244.2元，否则我公司将于2019年1月12号直接收回场地，贵公司的设备设施不可转移，我公司不承担任何责任。隆珊立在该《紧急通知》上签字确认。2019年2月18日，华盾公司向隆珊立发出《函告》，告知华盾公司已与酒店公司解除租赁合同，要求隆珊立自即日起来华盾公司洽商房屋租赁等事宜。2019年8月6日，王学文以隆珊立欠付租金为由，将健身房正门贴上封条；同月15日，王学文在健身房内及门口泼臭水，中断经营用电，并拿走配电箱，导致健身房停止营业。2019年12月5日，隆珊立与王学文在庭审中一致同意解除双方签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》。2019年12月20日，华盾公司向酒店公司发出《财润酒店租金及场地占用费用计算表》，要求酒店公司支付从合同解除即2018年8月1日起至2019年12月31日止总面积9334.51平方米的租金和房屋占用费3173733.40元；该表由华盾公司总经理范朝辉、综合部经理谌小荣、财务审核周元、制表人贺志宏签名。另查明：1、商贸公司成立于2016年3月30日，法定代表人为刘光强。威格公司成立于2017年8月9日，股东隆珊立、宋满华；执行董事隆珊立、监事李兵、经理卢桦。2017年，威格公司净利润为-2600元；2018年，净利润为-317029元。2、(2019)湘0103民初8083号民事判决查明事实部分载明：“2017年9月28日，经财润商贸公司、王学文、隆珊立协商一致，由王学文（甲方）与隆珊立（乙方）就涉案房屋重新签订一份《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》，除王学文（甲方）与隆珊立（乙方）签订一份《华天苑11号栋酒店部分房屋租赁合同》”。该判决未对“协商一致”的具体法律内涵进行明确，即未载明王学文究竟是代表商贸公司还是以个人名义签订该合同；未载明王学文对商贸公司、隆珊立2017年5月5日所签《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》是否进行追认。3、隆珊立在一审庭审中诉称，其与王学文存在合同关系，解除合同的相对方亦为王学文。王学文在一审庭中述称，其系以商贸公司管理者身份，代表商贸公司与隆珊立签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》。本院认为，一、关于本案诉讼标的的问题。《中华人民共和国合同法》第二条规定，本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，隆珊立、王学文于2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，系双方真实意思表示。该合同载明的出租方为王学文，虽然王学文述称其系代表商贸公司与隆珊立签订该合同，但王学文并未就此提交证据，且隆珊立明确表示要求解除的是与王学文的合同关系，故本院认定2017年9月28日《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》的出租主体为王学文。该合同载明的承租方为隆珊立，隆珊立在本案中未主张其系代表威格公司签订合同，且隆珊立亦以个人名义提起本案诉讼，故本院认定2017年9月28日《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》的承租主体为隆珊立。据此，本案诉讼标的是隆珊立与王学文的房屋租赁合同关系，威格公司、商贸公司均非本案必要的诉讼参与人。至于隆珊立与威格公司、王学文与商贸公司、隆珊立与商贸公司、王学文与威格公司、隆珊立与刘光强、商贸公司与威格公司、商贸公司与酒店公司、酒店公司与华盾公司、商贸公司与华盾公司等等之间的法律关系，均不是本案审理范围，本院不予处理。二、关于合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，如果隆珊立依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》于2018年8月1日解除，则应举证证明本案符合合同法第九十三条第二款、第九十四条所规定的情形，且解除合同的通知于2018年8月1日送达给了王学文。因隆珊立并未就此提供充分证据，故其要求确认《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》于2018年8月1日解除的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。现隆珊立、王学文于2019年12月5日在一审庭过程中一致同意解除合同，本案符合合同法第九十三条第一款的情形，故一审判决解除隆珊立、王学文于2017年9月28日签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以确认。三、关返还保证金的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，隆珊立、王学文于2017年9月28日签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》后，隆珊立并未向王学文支付220000元保证金。由于本案的诉讼标的系隆珊立与王学文的房屋租赁合同关系，在没有证据证明刘光强收取的220000元系2017年9月28日《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》项下保证金的情况下，一审法院直接认定该220000元保证金已由王学文收取，确有不妥。故，隆珊立要求王学文返还220000元保证金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于刘光强收取的220000元应否退还，则不属于本案审理范围，本院不予处理。四、关于退还租金的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，隆珊立、王学文于2017年9月28日签订《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》后，隆珊立并未向王学文支付租金。由于本案的诉讼标的系隆珊立与王学文的房屋租赁合同关系，在没有证据证明刘光强等案外人收取的部分租金系2017年9月28日《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》项下租金的情况下，隆珊立要求王学文基于该合同返还357460元租金的诉讼请求，无事实和法律依据，故本院不予支持。至于刘光强等案外人收取的部分租金应否退还，则不属于本案审理范围，本院不予处理。五、关于支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，隆珊立、王学文签订的《华天苑11号栋酒店楼部分房屋租赁合同》约定，若王学文故意影响干扰乙方隆珊立自主经营的，隆珊立可以单方面终止合同，王学文需退还保证金给隆珊立，王学文还需承担违约责任，赔偿违约金额为500000元，造成隆珊立经济损失的，甲方还需承担赔偿责任等。由于该合同已经载明隆珊立的租房用途为开办健身房，而隆珊立通过成立威格公司的方式经营健身房，系其对具体经营方式的自由选择。威格公司权利能力的独立性与隆珊立经营行为的客观性并不冲突。现王学文于2019年8月6日将健身房正门贴上封条，并于同月15日在健身房内及门口泼臭水，中断经营用电，并拿走配电箱，导致健身房停止营业，故合同约定的违约金支付条件已经成就。合同约定的违约金为500000元，隆珊立仅主张200000元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。至于隆珊立是否逾期支付租金，以及是否应当承担违约责任的问题，因王学文并提出反诉，本院不予处理。王学文以双方均存在违约行为为由，主张抵销其应承担的违约责任，不符合合同法第一百二十条的规定，本院不予采纳。六、关于赔偿经营损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，隆珊立已经主张了违约金，故无权再主张王学文赔偿损失。同时，虽然隆珊立开办威格公司确实属于其经营健身房的具体方式，但隆珊立并未举证证明威格公司年营业额中归属于其个人的利润，且一审法院调取的威格公司纳税申报和利润表显示，该公司2017年、2018年均处于亏损状态。故，隆珊立要求王学文赔偿其经营损失2005000元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10945号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10945号民事判决第二项；三、限王学文于本判决生效之日起十日内向隆珊立支付违约金200000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35774元，减半收取17887元，由隆珊立负担16599元，由王学文负担1288元；二审案件受理费35774元，由隆珊立负担33198元，王学文负担2576元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 蔡 晓二〇二〇年六月二十九日法官助理李勰书记员周晓曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。