淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0812民初10919号原告：骆林海，男，1977年7月3日生，汉族，住浙江省义乌市。原告：徐月玲，女，1981年12月11日生，汉族，住浙江省义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：管旭光，江苏鑫淮律师事务所律师。被告：卓海鹏，男，1993年7月20日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：万红娟，江苏益新律师事务所律师。被告：卓鸿宾，男，1969年4月12日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。原告骆林海、徐月玲与被告卓海鹏、卓鸿宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆林海、徐月玲的共同委托诉讼代理人管旭光，被告卓海鹏委托诉讼代理人万红娟，被告卓鸿宾委托诉讼代理人刘向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆林海、徐月玲向本院提出诉讼请求：1、继续履行原告与两被告的房屋买卖合同，两被告一次性支付两原告剩余购房款33万元；2、两被告支付原告违约金（以63万元为基数，自2018年7月16日计算至2019年6月19日按照日千分之一）3、判令两被告承担律师费2万元。4、判令两被告承担本案一切诉讼费。事实和理由：两被告因经营金马广场商业需要，向原告购买位于淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）B127室，后通过淮安市瑞风置业顾问有限公司居间服务，并于2018年4月24日签订了房屋买卖合同，合同对价款、定金、付款方式、违约责任作出了约定。合同签订后，被告卓海鹏分别于2018年4月25日、2018年8月11日、2018年9月14日向原告代理人骆某,4的账户转账30万元购房款（含定金5万元），但此后两被告一直以金马商业经营不善为由拖延支付剩余购房款33万元。原告代理人骆某,4多次索要无果，故提起诉讼。被告卓海鹏辩称，原告诉称不是事实，卓海鹏与原告并未签订二手房买卖合同，卓海鹏也未授权任何人签订二手房买卖合同，对该案的房屋买卖情况卓海鹏并不知情，诉状中称卓海鹏向原告网转打款30万元其实是卓鸿宾实施的打款行为。综上，请求法庭驳回原告对被告卓海鹏的诉讼请求。被告卓鸿宾辩称，1、涉案房屋在签订二手房买卖合同之前是由卓鸿宾经营的公司租赁使用，后卓鸿宾有购买案涉房屋的意向，在签订买卖合同时因为卓鸿宾当时诉讼案件比较多，如果以卓鸿宾名义签订买卖合同可能会对涉案房屋在过户方面产生影响，所以卓鸿宾在买卖合同中签了卓海鹏的名字，因为卓鸿宾系失信被执行人，所以在支付房款的时候使用卓海鹏的银行卡支付了部分购房款；2、在卓鸿宾支付了部分房款之后，因自身经营产生困难无力履行该合同，卓鸿宾欲将涉案房屋恢复原状并与原告协商解除房屋买卖合同未果，卓鸿宾其愿意根据合同约定承担相应的违约后果，要求解除双方签订的房屋买卖合同；3、针对原告方的诉讼请求，其所主张的违约金标准过高，计算方式不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）B127室房屋系两原告共同共有，两被告系父子关系。2018年4月24日，两原告（出卖人，甲方）与两被告（买受人，乙方）及案外人淮安市瑞风置业顾问有限公司（经纪方，丙方，以下简称瑞风置业）签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，约定：甲方将其所有的位于淮安市清江浦区金马广场（金马名品店）B127室房屋出卖给乙方，该物业的建筑面积为22.96平方米，该物业现状是空屋（即为不附任何家私电器、不附租约）；该物业总价款为63万元，本合同签订之日起乙方应向甲方支付定金5万元，剩余房款58万元乙方在办理过户时一次性付给甲方；甲、乙双方同意该物业交付使用的时间为甲方收齐房款当日；甲方或乙方不按约定履行本合同约定的义务，如逾期交付房产、逾期支付房款等违约行为，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并于三日内支付；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用；补充或变更约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定）：经甲乙双方友好协商，剩余房款58万元乙方要在2018年7月15日之前支付给甲方，若乙方在2018年7月15日之前未支付剩余房款，甲方收取定金5万元不退，且乙方要把该房屋恢复原样。两原告委托案外人骆某,4（系原告骆林海姐姐）在甲方处签名及捺印，被告卓鸿宾在乙方处签上被告卓海鹏名字并写上“卓鸿宾代”字样且捺印，瑞风置业在丙方处盖章。合同签订后的次日，被告卓鸿宾通过卓海鹏手机上绑定卓海鹏银行卡的工行手机银行app向原告网银转账支付购房定金5万元。2018年8月11日、2018年9月14日，原告再次收到被告卓海鹏手机上的工行手机银行app网银转账房款10万元、15万元。原、被告签订房屋买卖合同之前，被告卓鸿宾依据双方的租赁关系在涉案房屋处打了一个楼梯洞，房屋买卖合同签订后，被告卓鸿宾对涉案房屋进行改造，将其完全改造成了一个楼梯道，被告卓海鹏负责具体施工。之后，因被告未按约支付剩余购房款，双方产生争执，原告故诉至本院。原告因诉讼需要与江苏鑫淮律师事务所签订了委托代理合同，并支付律师代理费2万元。另查：两原告曾于2019年6月19日诉至本院，本院于2019年9月17日判决两被告支付购房款33万元、违约金33561元、律师费2万元。两被告之后上诉于淮安市中级人民法院，因被告卓鸿宾表示其在一审中提供的卓海鹏授权委托书系由其伪造，被告卓海鹏也表示未收到应诉材料，亦未授权被告卓鸿宾，后淮安市中院以程序违反为由将该案发回重审。本案审理过程中，被告卓鸿宾表示卓海鹏对涉案房屋买卖事宜不知情，卓海鹏的手机两被告常共同使用，向原告转账房款有时是其用卓海鹏手机操作，有时是其告知卓海鹏让其操作。原告对此予以否认，并申请证人骆某,4到庭，证人骆某,4表示签订房屋买卖合同时，只有骆某,4、卓鸿宾和中介在场，但卓鸿宾带着卓海鹏的身份证原件且与卓海鹏电话沟通，卓海鹏对涉案房屋购买事宜知晓，后2018年8月11日其向两被告索要购房款时，卓海鹏当面通过操作手机银行app将10万元购房款进行转账。经质询，被告卓鸿宾表示，经被告卓海鹏的同意，被告卓海鹏的身份证原件经常放在其身边，其身边亦常备被告卓海鹏的身份证复印件及手机照片，签订房屋买卖合同时不记得是否携带被告卓海鹏的身份证原件。为查明签订房屋买卖合同当日，被告卓鸿宾与卓海鹏是否电话沟通，本院曾至联通公司咨询通话记录情况，联通公司营业厅人员表示营业厅可以查询半年内的通话记录，总公司可以查询一年内的通话记录，2018年的通话记录过于久远，无法查询。本院亦曾寻找中介，中介葛志兰表示签订房屋买卖合同时，卓鸿宾虽未携带卓海鹏的授权委托手续，但在签订合同前曾与卓海鹏电话沟通买房事宜并索要卓海鹏的身份证照片，在卓鸿宾电话确认无误后双方才签订的房屋买卖合同。还查，2018年3月21日原告骆林海（出租方，甲方）与案外人淮安市鹏祥物业服务有限公司（承租方，乙方，以下简称鹏祥物业）签订涉案房屋的《商铺租赁合同》。该商铺租赁合同约定：甲方将位于市商铺出租给乙方经营使用，租期10年，自2018年9月8日起至2028年9月8日止。鹏祥物业法定代表人为被告卓鸿宾，被告卓海鹏系监事。两被告在2017年5月进入金马广场，并在一楼经营美一佳购物广场，被告卓海鹏系美一佳购物广场的全资大股东，被告卓鸿宾系美一佳购物广场管理人；金马广场二楼由鹏翔物业承租后交由美一佳购物广场经营管理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。一、对于涉案房屋买卖合同的相对方是否为卓海鹏。被告卓海鹏和卓鸿宾均辩称卓海鹏未签订二手房买卖合同，对涉案房屋的买卖情况不知情，30万元系卓鸿宾的个人打款行为。本院认为，签订二手房买卖合同时，卓鸿宾持有卓海鹏的身份证照片到场且曾与卓海鹏电话沟通买房细节，已付的30万元购房款均是使用卓海鹏的手机并通过绑定卓海鹏银行卡的手机银行网银转账支付，被告卓鸿宾亦表示其付款有时是其直接要求卓海鹏进行操作。同时，被告卓鸿宾表示购房初衷系为对涉案房屋进行消防楼梯改造以通过消防验收，且施工均由卓海鹏负责。因卓海鹏系美一佳购物广场的全资大股东，被告卓鸿宾系美一佳购物广场管理人，被告卓海鹏对与被告卓鸿宾的买房事宜亦是受益人。上述种种行为足以使原告有理由相信卓海鹏对涉案房屋买卖情况知情，卓鸿宾对卓海鹏的购房事宜的有代理权，两被告系共同购房人。二、涉案合同是否应该继续履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》中有关房屋买卖的约定，系双方当事人的真实意思表示，原、被告应按合同约定履行义务。合同签订后，被告支付了购房定金5万元，根据合同约定，买受人应在2018年7月15日前支付剩余房款58万元，但被告在2018年8月、9月才向原告支付了25万元，原告亦未表异议，表明了双方当时继续履行合同的意愿，现原告要求两被告给付剩余房款33万元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告卓鸿宾辩称其资金紧张，要求解除合同，因原告根据合同约定选择继续履行合同，且在本案房屋买卖合同履行过程中，并未出现可单方解除合同的法定情形，故本案房屋买卖合同应继续履行，本院对被告卓鸿宾的该辩称意见不予采信。三、本案违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告按合同约定自2018年7月16日起以日千分之一支付逾期付款违约金，但该约定明显过高，故本院结合本案实际，兼顾合同履行情况，以及违约金惩罚性特点，酌情将违约金调整为以剩余房价款为基数按日万分之三计算，对原告主张2018年7月16日至2019年6月19日期间违约金，经计算为33561元（33万元*0.03%*339天）。原告主张律师费2万元，因双方在合同中明确约定违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用，故本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告卓鸿宾、卓海鹏于本判决生效之日起一个月内一次性向原告骆林海、徐月玲支付购房款33万元及违约金33561元（违约金从2018年7月16日计算至2019年6月19日）；二、被告卓鸿宾、卓海鹏于本判决生效之日起一个月内一次性支付原告骆林海、徐月玲律师费2万元；三、驳回原告骆林海、徐月玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7000元，由被告卓鸿宾、卓海鹏负担。（上述款项请直接支付给对方权利人或交纳至本院账户，收款人：淮安市清江浦区人民法院，开户行：江苏银行清浦支行，账号：10×××08）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××64)如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审 判 长  王炳连审 判 员  张 天人民陪审员  吴海霞二〇二〇年六月八日法官 助理  刘雨霖书 记 员  徐凤芝附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。