青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终102号 上诉人（原审被告、执行案外人）：马索飞牙，女，1969年7月7日生，回族，住青海省民和县。 委托诉讼代理人：马文祯，1977年2月7日出生，回族，住青海省民和县。 委托诉讼代理人：赵永智，青海君剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、申请执行人）：韩高伟，男，住西宁市。 委托诉讼代理人：张姝，青海泰宏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司。住所：西宁市城东区八一西路82号4号楼1单元171室。 法定代表人：马永胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苗军，男，该公司员工。 上诉人马索飞牙因与被上诉人韩高伟、青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2019）青01民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人马索飞牙的委托诉讼代理人马文祯，被上诉人韩高伟的委托诉讼代理人张姝，被上诉人怡海公司的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马索飞牙上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判不准执行西宁市城东区昆仑东路281号7号楼2单元2251室房屋（以下简称案涉2251室房屋）；3.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人于2011年3月17日与怡海公司以认购书的形式签订了《拆迁安置补偿协议》，2015年5月15日怡海公司交付了房屋；2015年7月1日与怡海公司签订了装修保证协议，西宁市城东区人民法院（以下简称城东法院）的(2016)青0102民初2093号《民事调解书》，确认怡海公司在城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼全部竣工，验收合格能够办理房屋产权证时，180日内为马索飞牙办理案涉2251室房屋的不动产权证。2.一审认定查封前，上诉人与怡海公司以认购书形式签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，不属于合法有效的书面买卖合同，明显颠倒黑白，枉法裁决。怡海公司所建涉案房屋的6572.7平方米的土地使用权及5551平方米地面附着物为被拆迁人马主麻、汪金花、马文浩（以下简称马主麻三人）所有。只有拆迁后，怡海公司方能开发建设，拆迁开发行为已成事实，且政府认可。怡海公司与马主麻三人签订的拆迁《协议书》第六款第四条约定：开发商建还给马主麻三人1100平方米的商品住宅楼，在取得《商品房预售许可证》后立即与马主麻三人指定的人员签订商品房出（转）让协议，在工程验收后，尽快为马主麻三人指定的人员办理房屋产权证的相关权属证明。随即怡海公司与马主麻三人指定的马索飞牙以认购书的形式签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，所以《房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。如果拆迁安置合同无效，则怡海公司在此基础上开发的项目包括涉案房屋亦应非法。3.涉案房屋是根据开发商怡海公司与被拆迁人马主麻三人签订的拆迁安置协议，通过产权建还给上诉人所有。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的司法解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第七条，其物权属被拆迁人所有。4.城东法院的2093号调解书已将涉案房屋确权给上诉人。被上诉人对调解书并未提起再审或撤销之诉。5.一审判决认定“马索飞牙与怡海公司仅以认购书的形式签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，未实际支付购房款”错误。双方之间是拆迁补偿协议，被拆迁人马主麻与怡海公司以产权建还的方式已向怡海公司支付了建还房对价款。 被上诉人韩高伟辩称，1.上诉人称以认购书形式签《拆迁安置补偿协议》，首先认购意向书无法证明马索飞牙与怡海公司存在拆迁事实，不能证实马索飞牙作为原始拆迁户其所拥有的房屋被拆迁而置换案涉房屋。其次上诉人称《协议书》第六条第四款，怡海公司取得商品房预售许可证后签订商品房出（转）让协议，随即怡海公司与马主麻指定的马索飞牙以认购书形式签订了《拆迁安置补偿协议》。按此说法认购意向书应在2011年9月30日之后签订，而非2011年3月17日签订。答辩人认为，马索飞牙实际不存在可供拆迁的房屋，况且马索飞牙承认未支付房款，而怡海公司在马索飞牙未付房款的情况下出具收据，双方存在恶意串通。马索飞牙与怡海公司不存在房屋拆迁安置，答辩人对认购意向书认定不真实且无效的合同。2.上诉人称案涉房屋以产权建还的方式归其所有，但根据《商品房买卖合同司法解释》第七条，其物权属于被拆迁人所有无事实及法律依据。首先第七条的内容是当事人享有优先权取得权的基础，是因为被拆迁人与拆迁人签订了合法有效的拆迁安置补偿协议，且协议明确位置、用途特定的房屋。而马索飞牙非被拆迁人，且认购意向书的内容不具体属于无效合同。第七条针对的是“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的”被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案并非是怡海公司与上诉人为拆迁与被拆迁的关系以及怡海公司将房屋出卖给韩高伟。马索飞牙不属于被拆迁人且不存在被拆迁房屋，马索飞牙以产权建还的方式归其所有的认为不符合第七条规定。3.2093《民事调解书》已经案涉房屋确权给上诉人没有事实及法律依据。首先马索飞牙与怡海公司存在利害关系，且调解书内容不是将案涉房确权给上诉人，只是要求怡海公司配合办理过户手续。调解书2016年11月2日形成，此时案涉房屋已被查封。上诉人明知合同履行不能合同目的不能实现，其未主张解除合同并要求怡海公司承担违约责任，不排除上诉人与怡海公司以调解方式侵害答辩人的合法权益。4.上诉人称2014年12月25日怡海公司交付了房屋没有事实及法律依据。结合二审怡海公司提交的《夏都之林交房领取钥匙明细表》存在名称不符，时间不符的情形，因此不认可交付事实。其次我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，涉案产权仍在怡海公司名下，至今未竣工验收且处于查封状态，不能认定为合法占有，该“交付”明显属主观恶意行为。第三，就支付房款方面，按照马索飞牙和怡海公司的说法为回迁户置换案涉房屋，怡海公司却又出具现金支付收据，存在矛盾。综上，上诉人的诉讼请求不成立，应当驳回。 怡海公司辩称，我公司于2010年与马主麻三人签订了位于西宁市城东区昆仑东路281号的拆迁相关协议。合同明确怡海公司要给被拆迁方马主麻三人原地回迁房屋12套，总面积1100平方米，建还商铺3380平方米及拆迁补偿费400万元。如果马主麻三人把其中的拆迁房赠与他人，必须要走房屋认购合同的形式，因此就与马索飞牙等人签订了认购书，并且开具了收据，但是我们没有收到一分钱，只是走了一个形式，为了以后办理房产证便利的一个模式。我们与马主麻三人在2016年由城东法院进行调解，内容为怡海公司在达到竣工条件下，必须配合拆迁户马主麻三人办理以上房屋的产权登记手续，充分表明城东法院认定了上诉人与怡海公司之间存在拆迁事实。我们给马主麻三人回迁的12套房屋，2013年马主麻等人已经装修全部实际占有，现本工程已通电通水。 韩高伟向一审法院起诉请求：1.准许执行案涉2251室房屋；2.诉讼费由马索飞牙、怡海公司承担。 一审法院认定事实：西宁宁浩商贸有限公司（以下简称宁浩公司）于2003年9月注册成立，马主麻为法定代表人，股东为马主麻三人。2004年10月9日，宁浩公司与西宁市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得西宁市城东区康南路东侧、宗地编号为50-76-1-3-3的6572.7平方米土地使用权，办理了宁国用（2004）第23号国有土地使用权证。2008年，宁浩公司将该土地转让给怡海公司，怡海公司取得土地使用权，办理了宁国用（2008）170号国有土地使用权证。2009年12月30日，西宁市市场监督管理局吊销了宁浩公司的营业执照。 2010年6月10日，马主麻三人与怡海公司签订《协议书》约定，马主麻三人在涉诉土地上有5551平方米建筑物，其中两层展厅3388平方米，建筑一幢一至三屋1822.5平方米；第四层205.5平方米，锅炉房135平方米等，并约定以拆除前双方共同制作的录像、照片为依据。 2010年10月20日，双方签订《补充协议》，约定马主麻三人将康南路东侧6572.7平方米的土地使用权过户给怡海公司开发。怡海公司开发后向马主麻三人建还4738平方米的一、二层临街商铺，其中临街快速路的一、二层商铺3388平方米，临街康南路的一至四层的所有2700平方米商铺，8号商住楼第五层三套房屋等。 再查明，怡海公司于2011年9月30日取得夏都之林小区7号楼《商品房预售许可证》，7号楼2013年主体验收，至今未组织竣工验收。 2014年12月25日，马主麻三人与怡海公司签订《房产移交协议书（一）》，约定怡海公司协议签订之日向马主麻三人移交7、9号楼一、二层3388平方米的临街商铺，移交7号楼西头10套住宅。2015年5月15日，怡海公司与马如朝、马索飞牙、马香蕊、马索飞牙、张腊梅签订《房屋移交协议书》，约定协议签订之日起向上述5人移交5套房屋；移交房屋主体工程和门窗安装已完工，允许马索飞牙等人装修，怡海公司继续安装水电暖等。 2015年7月1日，怡海公司向马主麻等16人出具《房屋装修承诺保证》，保证2016年7月22日前返还给马主麻等16人夏都之林7、8、9号楼所有临街商铺和10套回迁安置房按期进行装修，不能按期进场等责任由怡海公司法定代表人马永胜承担。 2019年11月28日，一审法院组织双方当事人前往夏都之林7号楼进行现场勘察，案涉房屋内水电暖未开通，马索飞牙未实际入住。 2013年4月12日，怡海公司将案涉房屋在内的40套房屋由网上签约出售给海南州融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司）作为借款担保。2013年4月13日，怡海公司与融达公司签订《借款合同》，怡海公司借款1000万元，并将案涉房屋在内的40套房屋抵押给融达公司，双方未作抵押登记，而是签订了商品房预售合同，办理了网签登记。2015年8月20日，融达公司将上述借款本息债权全部转让给韩高伟。2015年8月31日，韩高伟基于上述债权起诉怡海公司并提出诉讼保全，西宁中院于2015年9月28日以保全裁定查封了怡海公司名下包含案涉2251室房屋在内的40套房屋。该案经青海省高级人民法院（以下简称青海高院）审理后作出（2016）青民终78号民事判决，判决怡海公司向韩高伟偿还借款本息1560万元。怡海公司未履行判决，韩高伟申请强制执行，西宁中院作出执行裁定：冻结、划拨怡海公司账户存款15821698.24元，若冻结、划拨数额不足，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。2016年12月15日，西宁中院以（2016）青01执异194号之一执行裁定，终结该案的本次执行程序。2018年1月29日，西宁中院裁定恢复执行，对查封的含案涉2251室在内的26套房屋发出《竞买公告》进行网络司法拍卖，马索飞牙得知后，以案涉2251室房屋为其所有，且已经城东法院调解书确认等为由，提出执行异议。西宁中院审查后作出(2019)青01执异107号执行裁定，中止案涉2251室房屋的执行。裁定送达后，韩高伟提起申请执行人执行异议之诉。 一审中，马索飞牙提交其与怡海公司于2012年3月28日签订的《房屋认购意向书》，约定马索飞牙认购案涉2251室房屋，总价款562420.80元；本认购意向书签订时，马索飞牙向怡海公司支付562420.80元认购定金，余款在出卖人取得《商品房预售许可证》时，通知买受人在15天内签订正式的《商品房买卖合同》。马索飞牙同时提交怡海公司的《收据》载明，马索飞牙于2012年3月28日交纳案涉2251室房款562420.80元。但未实际交纳。 另查明，马索飞牙因房屋拆迁补偿安置协议纠纷，将怡海公司诉至城东法院，该院于2016年11月2日作出（2016）青0102民初2093号民事调解书，对双方达成的怡海公司在7号楼项目竣工验收能够办理产权证书时180日内为马索飞牙办理2251室房屋不动产登记证的协议予以确认。 一审法院认为，马索飞牙对案涉房屋提出的异议，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定。首先，是否在查封前签订合法有效书面买卖合同。马索飞牙与怡海公司签订的《房屋认购意向书》是2011年3月17日签订，虽在查封前，但该意向书仅对案涉房屋的坐落及计价方式、价款进行了约定，对房屋的交付条件、期限等主要内容未作明确约定，不具备商品房买卖合同应当具备的实质要件。根据《商品房买卖合同司法解释》第五条的规定，能够认定马索飞牙与怡海公司并未签订合法有效的书面买卖合同。且双方在认购书中明确约定待怡海公司取得预售许可证后签订房屋买卖合同，但2011年9月30日怡海公司取得案涉房屋的预售许可证后，双方并未签订正式的房屋买卖合同。综合上述情形，该认购书的性质应系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。其次，是否符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。马主麻三人与怡海公司签订《协议书》约定将其名下的土地使用权过户给怡海公司，并将地上建筑物交付怡海公司拆除，作为房地产开发，怡海公司向马主麻等三人建还总面积为4738平方米的一、二层临街商铺及1100平方米的商品住宅楼，在工程完工验收合格后，为马主麻指定的人员办理房屋产权证。马索飞牙虽然与怡海公司签订了《房屋认购意向书》《房屋移交协议书》，但未实际交纳购房款，故双方不存在事实上的商品房买卖合同关系。且向马索飞牙移交涉案房屋时，虽主体工程和门窗安装已完工，但水电暖等未完成，涉案工程至今亦未竣工验收，怡海公司在房屋不具备交付条件的情况下将房屋交付马索飞牙使用不合法。经西宁市不动产登记服务中心核实，位于西宁市城东区互助中路201号6号楼2单元231室面积为139.54㎡的住宅登记在马索飞牙名下，马索飞牙名下尚有其他可用于居住的房屋。故马索飞牙的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。再次，是否已支付全部房价款的。马索飞牙虽提交了怡海公司出具的交款收据，但其与怡海公司均认可马索飞牙并未实际向怡海公司交付房款，故能够认定马索飞牙就案涉房屋并未实际支付房款。综上，马索飞牙对案涉2251室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。韩高伟的诉讼请求成立，遂判决准许执行案涉2251室房屋。 本院二审期间，马索飞牙提交以下证据： 1.《房屋认购书》，证明案涉2251室房屋是建还给马主麻的15套住宅中的一套，马主麻指定将该套回迁安置房以认购书的形式确定到马索飞牙名下，合同编号为回迁7-03，因是回迁房故未实际支付购房款。 2.《协议书》，系马主麻三人与怡海公司于2010年6月10日签订。证明2010年6月10日，怡海公司因开发建设，拆迁马主麻三人的建筑物5551平方米，受让被拆迁人土地使用权，开发建设夏都之林小区；怡海公司在该小区7号楼给马主麻三人建还l100平方米的住宅楼；怡海公司与马主麻指定人员签订商品房出（转）让协议，并办理相关权属证明；案涉2251室房屋系建还的拆迁安置房之一。 3.《补充协议（一）》，证明在原协议基础上，怡海公司又给马主麻三人在该小区7号楼增加500平方米安置回迁房。 4.城东法院(2016)青0102民初2093号《民事调解书》，证明涉案2251室房屋确权给马索飞牙，并确认怡海公司在竣工验收后180日内为马索飞牙办理不动产权证。 5.城东法院(2016)青0102民初1149号《民事判决书》，证明生效判决确认怡海公司将拆迁安置房建还给马主麻指定的被拆迁人后，又与第三方签订商品房买卖合同，且备案登记，但仍判决房屋归马主麻指定的被拆迁人所有。 6.西宁中院(2018)青01民终1711号《民事判决书》，证明判决确认被拆迁人马主麻与怡海公司签订的协议及补充协议合法、有效；马主麻三人基于拆迁安置补偿取得的权利具有准物权属性。 7.青海高院(2019)青民申301号《民事裁定书》，证明马主麻三人基于拆迁安置补偿取得的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。 8.《房屋移交协议书》，证明怡海公司于2015年5月15日将涉案房屋房交付马索飞牙。 9.房屋装修承诺保证，证明马索飞牙对涉案房屋已于20l5年进行装修并占有。 韩高伟对法院裁判文书的真实性认可，对证明方向不认可；对《协议书》《补充协议》《房产移交协议书》《房屋装修承诺保证》的真实性不认可。 怡海公司对上述证据的真实性、关联性、证明力均认可。 本院认为，马索飞牙为证明案涉房屋为回迁安置房等事实，提交已生效的裁判文书认定的事实及裁判结果本院可直接引用。《协议书》等证据在已生效的裁判文书中对真实性均已确认，韩高伟亦未提交足以推翻真实性的证据，本院应予确认。 本院经审理查明，2016年11月，马主麻三人因房屋拆迁安置补偿协议纠纷，将怡海公司诉至城东法院，要求怡海公司就建还的夏都之林小区7号、8号楼商铺及8号商住楼5层1、2、3号房屋办理不动产登记证。诉讼中，双方达成工程验收合格可办理房屋产权证书时，怡海公司在180日内给马主麻三人办理产权登记证的协议。该院以（2016）青0102民初2083号、2088号《民事调解书》予以确认。 2018年7月16日，青海泰阳融资担保有限公司（以下简称泰阳公司）提起第三人撤销之诉，请求撤销城东法院（2016）青0102民初2083号民事调解书。该审理后认为，马主麻三人与怡海公司的《协议书》《房产移交协议书（一）（二）》中，怡海公司以产权置换的方式对马主麻三人进行了安置，协议内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。马主麻对安置房屋享有的权利具有物权属性，马主麻要求以拆迁安置补偿协议优先取得房屋的应予支持。2083号民事调解书不违反法律规定，泰阳公司诉请撤销调解书无事实依据，遂判决驳回泰阳公司的诉讼请求。 泰阳公司提起上诉，西宁中院审理后认为，马主麻三人与怡海公司签订的《协议书》《补充协议（一）》，意思表示真实，内容不违反法律行政法规强制性规定，泰阳公司的证据不足以否定协议的真实性和有效性。城东法院关于马主麻三人以所有权调换形式订立的拆迁安置协议优先取得房屋的应予支持的认定于法有据，遂判决驳回上诉，维持原判。 泰阳公司提出再审申请，青海高院审理后认为马主麻三人基于拆迁安置取得的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，该权利应优先于泰阳公司基于后来的反担保合同而取得的抵押权，2083号民事调解书确定怡海公司在能办理房屋产权证书的条件下180日内给马主麻三人办理房屋产权手续，既不违背自愿原则也不违反法律规定。泰阳公司撤销调解书的请求不成立，原一、二审法院驳回其诉讼请求并无不当，遂裁定驳回泰阳公司的再审申请。 2010年6月10日，马主麻三人与怡海公司签订的《协议书》还约定：“4.怡海公司建还给马主麻三人住宅总面积为1100平方米，在怡海公司取得《商品房预售许可证》后立即与马主麻三人指定的人员签订商品房出（转）让协议，并在工程完工验收合格后，尽快为马主麻三人指定的人员办理房屋产权证的相关权属证明。” 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院经审理认为，本案二审的争议焦点是马索飞牙对案涉2251室房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院从以下方面分析认定： （一）关于马主麻三人与怡海公司签订的房屋拆迁安置协议的真实性及效力问题。 本院认为，城东法院作出的（2018）青0102民初2312号民事判决、西宁中院作出的（2018）青01民终1711号民事判决、青海高院作出的（2019）青民申301号民事裁定书，均认定被拆迁人马主麻三人与拆迁人怡海公司之间的房屋拆迁安置协议内容系双方真实意思表示，不违反法律规定，协议合法有效。因此，马主麻三人与怡海公司之间的拆迁建还《协议书》的真实性及效力是已为人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实，且没有相反证据足以推翻，本院予以确认。 （二）马索飞牙是否对案涉2251室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，第一，《商品房买卖合同司法解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应当支持。”本条是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。拆迁人怡海公司与被拆迁人马主麻三人签订的以产权调换形式的拆迁安置补偿《协议书》，对安置房的位置、用途均作了明确约定，可以确定协议指向的安置房具备特定性。案涉2251室房屋系被拆迁人马主麻三人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得的安置房之一，同样是拆旧房换新房，具备以物易物的性质，马主麻三人享有的房屋安置补偿权利具有物权属性。马主麻三人与怡海公司签订的拆迁安置《协议书》第六条第四款中约定：“怡海公司建还给马主麻三人1100平方米的住宅楼，在怡海公司取得《商品房预售许可证》后立即与马主麻三人指定的人员签订商品房出（转）让协议，并在工程完工验收合格后，尽快为马主麻三人指定的人员办理房屋产权证的相关权属证明。”通过怡海公司与马索飞牙签订编号为回迁7-03号的《房屋认购意向书》《房屋移交协议书》，以及怡海公司出具的《房屋装修承诺保证》，可以认定马索飞牙是马主麻三人指定的人员之一，马索飞牙具有被拆迁人的地位，案涉2251室房屋系怡海公司给马主麻三人建还房屋的其中一套。对此，怡海公司均认可并确认案涉2251室房屋已向马索飞牙交付。因此马索飞牙对案涉2251室房屋享有物权，足以排除强制执行。第二，马索飞牙作为被拆迁人马主麻三人指定的安置人员，在法院查封之前已合法占有回迁房屋，现无证据证明马索飞牙对未办理过户登记手续存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。按照“举重以明轻”的原则，即使一般的买受人，如果符合上述条件，人民法院也不得查封该房屋，况且马索飞牙作为被拆迁人马主麻三人指定的安置人员，法律更应保护其对回迁房屋的权利。故一审法院对马索飞牙提出的案外人执行异议经审查后，裁定中止对案涉2251室房屋的执行并无不当。第三，本案中，韩高伟申请执行讼争房屋，系基于其与怡海公司借款合同纠纷。该案中怡海公司应对韩高伟承担金钱给付义务，执行行为的基础为一般金钱债权。韩高伟享有的普通债权并不明显优于马索飞牙所享有的物权，故一审法院用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，认定马索飞牙对案涉2251室房屋不享有足以排除强制执行的民事权益属适用法律错误，进而支持韩高伟的诉讼请求、判决准许执行案涉2251室房屋不当，本院予以纠正。 综上所述，本院认为，马主麻三人作为被拆迁人与拆迁人怡海公司签订合法有效的拆迁安置补偿《协议书》，明确约定了安置用房的位置、用途等，该房屋已经特定化，马主麻三人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得了案涉房屋，马主麻三人是否实际占有房屋、是否支付房屋面积差价以及对未办理房屋过户是否存在过错，均不影响其享有排除执行的权利。马索飞牙作为马主麻三人指定的安置人员，对马主麻三人以产权置换补偿形式取得的案涉2251室房屋同样享有排除强制执行的权利。且综合现有在案证据，未发现怡海公司与马索飞牙之间就案涉2251室房屋签订的回迁7-03号的《房屋认购意向书》《房屋移交协议书》《房屋装修承诺保证》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形，故应确认马索飞牙对案涉2251室房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对马索飞牙关于不得执行案涉2251室房屋的上诉请求，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初495号民事判决； 二、驳回韩高伟的诉讼请求。 一审案件受理费100元、二审案件受理费100元，由韩高伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祁 得 春 审 判 员 刘 尚 英 审 判 员 商 海 英 二〇二〇年六月九日 法官助理 祁选姐措 书 记 员 马 乾 熙 1