辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3793号上诉人（原审被告）：大连聿荣管理咨询有限公司，住所地大连市中山区明星街141号1单元3层1号。统一社会信用代码912102026830256284。法定代表人：金麒麟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：**，辽宁骁鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：任卉阳，辽宁骁鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：倪生达，男，汉族，1988年9月7日生，住大连市中山区。委托代理人：陈懿宁，北京融商（大连）律师事务所律师。委托代理人：袭荣花，北京融商（大连）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连荣泰房地产开发有限公司，住所地大连市中山区智仁街42号4-4-1号。统一社会信用代码91210200759903598C。法定代表人：刘林诗，该公司经理。委托诉讼代理人：曹振华，辽宁双护律师事务所律师。上诉人大连聿荣管理咨询有限公司（以下简称“聿荣公司”）因与被上诉人倪生达、被上诉人大连荣泰房地产开发有限公司（以下简称“荣泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聿荣公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回被上诉人倪生达的诉讼请求；二、本案诉讼费、上诉费均由被上诉人承担。事实与理由：一、本案为商品房买卖合同纠纷，一审判决确认案涉房屋归倪生达所有，适用法律错误。根据二被上诉人签订的商品房买卖合同以及合同法相关规定，案涉房屋未登记在倪生达名下，其只能依据双方签订的合同，适用合同法诉请荣泰公司履行为其办理不动产登记的合同义务，而无权诉请确认案涉房屋归倪生达所有。二、一审判决上诉人与荣泰公司签订的商品房买卖合同及合同备案登记无效，没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款规定，上诉人与荣泰公司签订的《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效。上诉人与荣泰公司实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》属并立又有联系的两个合同，二者关联性表现为两方面：其一，案涉《商品房买卖合同》涉及的款项包含在《借款协议》涉及的款项当中；其二，《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保。同时《借款协议》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件，即借款到期，借款人还清借款，《商品房买卖合同》及登记备案解除；借款到期，借款人不能偿还借款，则履行案涉《商品房买卖合同》。关于《借款协议》中“如乙方不能按期偿还全部借款，逾期30天后，乙方可将上述抵押物作价1000万元抵付甲方上述欠款”的约定并不违反法律的强制性规定，并非法律上禁止流押条款。三、倪生达仅提交购房合同及发票，不足以证明其为案涉商品房买受人。倪生达未提交任何购房款支付凭证，不能证明其已经履行了交付购房款的义务。二被上诉人约定购房款项金额高达783,040元，按照通常交易习惯，该笔购房款也不可能以现金方式给付。据此，若倪生达并未支付全部购房款，则二被上诉人之间的房屋买卖合同并未实际履行，倪生达更加无权主张案涉房屋所有权。即使其已经支付全部购房款项，其签订房屋买卖合同时间为2008年，该时间和上诉人签订并备案《商品房买卖合同》的时间相差三年。在这期间，倪生达并未办理合同备案，也未办理过户手续，倪生达自身显然存在过错。四、倪生达提交的各项缴费凭证无法证明其实际占有并居住案涉房屋。1、倪生达提交的公共事业收费凭证与案涉房屋不具有关联性，无法证明其已经在案涉房屋中居住。2、即使倪生达提供的缴费凭证均为真实，因案涉为两套房屋，且各项缴费也均不具有连续性，据此不能证明倪生达确实占有并使用案涉房屋。倪生达辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、对于上诉人第一项上诉理由中陈述的倪生达无权诉请确认案涉房屋的归属，是上诉人对法律理解的错误。倪生达起诉时的诉讼请求是三项内容，第一项是要求开发商履行与被上诉人签订的已经生效的商品房买卖合同，履行协助办理产权登记的合同义务，但是由于案涉房屋预售登记备案在他人名下，根本无法办理产权登记，因此被上诉人的第二项请求是要求确认案涉房屋的权属。这两项诉讼请求并不矛盾，也是一脉相承的。根据合同法认定的合同真实有效，被上诉人已经履行了交付全部购房款的义务，并从2010年3月22日实际占有、居住至今，从而请求法院确认案涉房屋的归属，并无不当。二、聿荣公司与荣泰公司之间就是民间借贷关系，其合同备案登记无效。1、上诉人提交的商品房买卖合同没有合同双方的签字、盖章，即不符合合同法的生效要件，并且也违背了合同是双方真实意思表示一致的基本法律精神。该份商品房买卖合同无论从实质上还是从形式上根本没有生效。双方签订的合同真实意思表示是为借贷关系提供担保，名为买卖，实为借贷。2、商品房预售登记备案制度只是《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。该制度的产生是为了有助于行政管理部门加强对房地产市场的监督管理。本案办理预售登记的目的就是为了双方的借款提供担保，不是真实房屋买卖法律关系。三、倪生达签订了正式的商品房买卖合同，交付了全款，荣泰公司开具了发票，倪生达从2010年3月22日实际占有和居住至今，没办理产权登记是因为该房屋整体抵押给了中信银行，一直没有解押。荣泰房地产公司出具的情况说明也能说明倪生达与荣泰签订的合同是双方买卖房屋的真实意思表示，并且倪生达已经实际交付了全款后实际占有、居住至今。倪生达已经在一审时提交了充分的证据证明一直实际占有使用该房屋。四、倪生达在一审时已经提交过并经荣泰公司确认，借款合同和抵押明细表上已经明确显示，上诉人与荣泰公司的真实法律关系就是借贷，荣泰公司将七套房屋作为一千万借款的担保（详见一审证据中的上诉人与荣泰公司签订的借款协议及附件），包括了本案的案涉房屋。预售登记就是为借款提供的担保从而办理的一种行政登记行为。上诉人在上诉理由中也已经自认，实际上就是借款关系，之所以想要签订一份商品房买卖合同就是为了不能偿还贷款时，取得房屋，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题》第24条的规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实依据和法律依据，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法审理后维持原审判决。荣泰公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：上诉人的借款属非法集资，房屋买卖合同应为无效，借款行为也为无效，上诉人与北府集团的纠纷应当归于非法集资案件内，由公安机关解决。原告倪生达向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告大连荣泰房地产开发有限公司继续履行NO0407128号商品房买卖合同，中山区智仁街48号（豪森茗家）一期14号楼1单元5层2号房屋的所有权归原告所有。2、将上述房屋办理产权登记在原告名下。3、判令被告大连荣泰房地产开发有限公司将上述房屋登记备案在被告大连聿荣管理咨询有限公司名下的买卖合同及登记备案均无效。4、二被告共同承担本案的全部诉讼费用及因此而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费、鉴定费、公告费等。一审法院认定事实:2008年11月28日，原告倪生达与被告大连荣泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为NO0407128，原告购买被告大连荣泰房地产开发有限公司开发建设的位于大连市中山区（豪森茗家）一期14号楼1单元5层2号房屋，建筑面积97.88平方米，总房款783,040元。原告将全部付款付清后，被告大连荣泰房地产开发有限公司于2008年11月28日向原告开具了商品房销售（结算）专用发票。合同约定被告大连荣泰房地产开发有限公司应于2009年12月30日前向原告交付符合约定的商品房，并应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年3月22日，被告大连荣泰房地产开发有限公司向原告交付了案涉房屋，原告在接收房屋时交纳了房屋面积差、电梯维护费、垃圾清运费、装修证费用等相关费用。自2010年至今，原告倪生达一直实际占有、使用该房屋。另查明，2010年10月26日，被告大连荣泰房地产开发有限公司与被告大连聿荣管理咨询有限公司、案外人大连北府集团有限公司、都春莲签订借款协议，协议约定，被告大连聿荣管理咨询有限公司借款给大连北府集团有限公司，借款金额1000万元，借款期限三个月，自2011年10月31日起至2012年1月31日止，由被告大连荣泰房地产开发有限公司提供抵押担保，抵押物为大连北府集团有限公司所属的大连荣泰房地产开发有限公司开发的位于大连市中山区豪森茗家项目商品房住宅合计七套，共计面积1195.65平方米。协议第四条预定，如不能按期偿还全部借款，逾期30天后，将上述抵押物作价1000万元抵付欠款，大连荣泰房地产开发有限公司需协助大连聿荣管理咨询有限公司办理房屋产权等相关事宜。抵押物包括案涉房屋。2011年11月31日，被告大连荣泰房地产开发有限公司与大连聿荣管理咨询有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号GF-2000-0171，合同签订后，二被告办理了商品房合同备案登记，将案涉房屋买卖合同备案至大连聿荣管理咨询有限公司名下。又查明，被告大连荣泰房地产开发有限公司作出情况说明，2018年11月28日，将案涉房屋出售给原告，并已收取了全部购房款，向原告开具了发票，后在2011年因借贷关系与被告大连聿荣管理咨询有限公司签订房屋买卖合同作为借贷的担保，并将案涉房屋合同备案登记在被告大连聿荣管理咨询有限公司名下。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受到法律保护。本案中，原告已履行了合同项下的支付全部购房款的付款义务，被告大连荣泰房地产开发有限公司也已经将案涉房屋交付给原告使用至今，案涉房屋的所有权理应归原告所有，被告大连荣泰房地产开发有限公司对此也予以认可，故原告要求确认位于大连市中山区（豪森茗家）一期14号楼1单元5层2号房屋的所有权归原告所有之请求，理由正当，一审法院予以支持。原告与被告大连荣泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定被告有协助原告办理产权备案登记和不动产登记的合同义务，被告大连荣泰房地产开发有限公司理应协助原告办理登记备案手续，对于原告要求将案涉房屋产权登记在原告名下的请求，事实清楚，理由正当，一审法院予以支持。对于被告大连荣泰房地产开发有限公司与被告大连聿荣管理咨询有限公司之间签订的《商品房买卖合同》的效力，一审法院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的生效条件之一，“意思表示真实”是民事法律行为是否有效的基础。从实现担保方式考虑我国《担保法》明确规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。本案中，二被告签订《商品房买卖合同》的真正目的系将案涉房屋作为借款的担保，故上述《商品房买卖合同》的履行只是具体实现担保债权的方式，而上述《商品房买卖合同》的签订，实质是借贷双方在债务履行期届满前，变相约定将担保房产归出借人所有，该约定违反了我国《担保法》第四十条的禁止性规定，且二被告并非基于真实买卖案涉房屋的意思表示而签订上述《商品房买卖合同》，故二被告之间签订的上述《商品房买卖合同》应为无效合同。对于原告要求确认二被告之间签订的《商品房买卖合同》及合同登记备案无效的请求，一审法院予以支持。据此，一审法院判决:一、自判决发生法律效力之日起，大连市中山区（豪森茗家）一期14号楼1单元5层2号房屋的所有权归原告倪生达所有。二、自判决生效之日起三十日内，被告大连荣泰房地产开发有限公司协助原告倪生达将大连市中山区（豪森茗家）一期14号楼1单元5层2号房屋产权登记在原告倪生达名下。三、被告大连荣泰房地产开发有限公司与被告大连聿荣管理咨询有限公司签订的商品房买卖合同及合同备案登记无效。案件受理费11,630元（原告已预交），由二被告承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审查明的事实中荣泰公司作出的情况说明中将案涉房屋出售给倪生达的时间“2018年11月28日”应纠正为“2008年11月28日”，除此以外一审查明的其他事实本院二审予以确认。本院认为，二被上诉人倪生达和荣泰公司2008年11月28日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，倪生达和荣泰公司均应依约履行。倪生达支付全部购房款后，荣泰公司为其出具全款结算发票，又于2010年3月22日将案涉房屋实际交付给倪生达占有使用至今。上述《商品房买卖合同》中约定，荣泰公司应在房屋交付使用后180日内协助倪生达办理房屋权属登记，一审判令荣泰公司协助倪生达办理产权登记具有合同和法律依据，应予维持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋在产权实际登记到倪生达名下之前，倪生达对于案涉房屋享有物权期待权，在荣泰公司继续履行合同协助倪生达办理产权登记后倪生达方享有案涉房屋所有权。一审判决在案涉房屋产权尚未登记到倪生达名下时就确认案涉房屋所有权归倪生达所有，与上述《中华人民共和国物权法》第九条规定不符，予以纠正。上诉人聿荣公司关于倪生达仅能诉请荣泰公司履行合同义务，而无权诉请确认案涉房屋归其所有的上诉主张正确，予以支持。关于聿荣公司与荣泰公司签订的《商品房买卖合同》及该合同备案登记效力问题，2010年10月26日，聿荣公司与荣泰公司、案外人大连北府集团有限公司、都春莲签订借款协议，约定聿荣公司借款1000万元给大连北府集团有限公司，荣泰公司为该笔借款提供抵押担保，抵押物为包含案涉房屋在内的商品房七套。此后，2011年11月31日，荣泰公司与聿荣公司为履行前述借款协议中约定的借款担保，针对案涉房屋又签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房合同备案登记，荣泰公司与聿荣公司并非基于买卖房屋的意思表示而签订《商品房买卖合同》。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一，故聿荣公司与荣泰公司签订的《商品房买卖合同》应为无效，相应地，针对该无效合同的备案登记也应无效。上诉人聿荣公司主张其签订的《商品房买卖合同》及该合同备案登记有效，不能成立，不予支持。综上所述，聿荣公司的上诉请求部分成立；一审判决认定倪生达对案涉房屋享有所有权，适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9435号民事判决第二项、第三项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9435号民事判决第一项。一审案件受理费11,630元（原审原告已预交），由原审被告大连荣泰房地产开发有限公司负担5815元，原审被告大连聿荣管理咨询有限公司负担5815元；二审案件受理费11,630元（上诉人已预交），由上诉人大连聿荣管理咨询有限公司负担5815元，被上诉人大连荣泰房地产开发有限公司负担5815元。本判决为终审判决。审判长  王亮审判员  季烨审判员  吕瑛二〇二〇年六月二十四日书记员  张怡