河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1946号原告：岳耀平，男，1968年10月27日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人：刘艳伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托代理人：常燕瑀，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被告：河南利德房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区建设西路66号院1号楼13层付153号。法定代表人：楚世平。第三人：河南绣锦实业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）福禄路98号海赋国际2312室。法定代表人：王丙刚。第三人：郑州石川酒店管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）心怡南路与福禄路交叉口中新大厦（海赋国际）1413号。法定代表人：张振海。原告岳耀平诉被告河南利德房地产营销策划有限公司（以下简称利德公司）、第三人河南绣锦实业有限公司（以下简称绣锦公司）、第三人郑州石川酒店管理有限公司（以下简称石川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳耀平及其委托代理人刘艳伟、常燕瑀到庭参加诉讼；被告利德公司法定代表人、第三人绣锦公司法定代表人、第三人石川公司法定代表人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告岳耀平向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房租赁合同》；2.判令被告履行支付租金义务，向原告支付欠付租金109204元，违约金65380元（租金按4748元/月计算至实际履行之日；违约金以4748元/月为基数，按百分之1/日计算，自每期支付时间届满之日起计算至实际支付之日止，上述款项暂计至2019年11月5日）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：河南中新置业有限公司系海赋国际的房地产开发商。2016年9月，河南中新置业有限公司和被告利德公司通过广告宣传售后返租发出广告邀约，称其销售的办公用房可以通过售后返租的方式使购买人获取固定收益。原告基于上述宣传，于2019年9月11日与被告利德公司、河南中新置业有限公司签订了《海赋国际认购协议》，协议约定优惠方式首付50%，3年零月供，以后在每平1-5元的基础上每2年递增8%，签约十年，原告于当日支付定金30万元。基于此认购协议，原告于2019年9月23日与河南中新置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于郑东新区××路西福××交叉口海富国际14楼1403号的商品房，商品房面积66.22㎡，套内面积44.66㎡。《商品房买卖合同》签订后，被告利德公司拒绝按照认购协议履行优惠条款。经过原告多次与被告沟通，原告作出让步，于2017年3月21日，原告与被告签订《商品房租赁合同》，合同约定，原告（甲方）将其所有的涉案房屋出租给被告（乙方）使用，租赁期限五年，前三年租金4748元/月，后两年租金2980元/月（每年一个月的免租期，免租期在第四个季度扣除），付款方式为甲方所购商品房全款到账开始计算租金，三个月支付一次租金，支付日为每三个月前5个工作日；违约责任乙方应按照约定向甲方缴纳租金，按照合同签订应付时间逾期30个工作日的，甲方有权解除合同，甲方不解除合同的乙方除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约的标准为拖欠租金的百分之一。原告将该房于《商品房租赁合同》签约当日交付给被告使用，被告随即便转租给第三人绣锦公司，第三人绣锦公司又于2017年5月23日将该房转租给第三人石川公司，并于2017年6月1日交付使用至今。被告于2017年3月开始使用该涉案房屋，并通过转租给第三人绣锦公司取得租金收益，但被告于2018年4月才开始向原告支付租金，且仅支付至2018年11月共计8个月租金，之后原告多次向被告催要，被告至今仍未支付任何租金，合计欠付2017年3月至2018年3月、2019年1月至2019年11月共计23个月租金（已扣除免租期），欠付租金合计109204元，违约金65380元。综上，被告拖欠租金拒不支付的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院。被告利德公司、第三人绣锦公司、第三人石川公司未答辩。经审理查明，2016年9月23日，原告岳耀平（××）与河南中新置业有限公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》，载明：买受人购买的商品房为郑东新区和谐路西福禄路北中新大厦14层1403号房，该商品房的用途为办公，建筑面积共66.22平方米，其中套内建筑面积44.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.56平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为13139.63元，总金额870106元整。付款方式为约定金额440106元，付款方式现金，约定付款时间2016-9-23，交纳比例50.58%，约定金额43万元，付款方式商业贷款，约定付款时间2016-10-23，交纳比例49.42%。出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部分报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上述合同已于2016年11月14日在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局备案。原告向本院提交的《合同信息备案摘要》载明：买受人岳耀平，出卖人为河南中新置业有限公司；总价款为870106元，签订日期为2016年9月23日；规划用途为办公；房屋坐落于郑东新区和谐路西、福禄路北1（中新大厦）号楼14层1403等。2017年3月21日，原告岳耀平（作为甲方、出租方）与被告利德公司（作为乙方、承租方）签订《商品房租赁合同》，载明：甲方将其所有的位于郑东新区××路西福××交叉口海赋国际14楼1403号的商品房出租给乙方使用，商品房面积66.22㎡。乙方租赁商品房的用途为公寓或办公。租赁期限为五年，起始日为甲方所购商品房全款到账日。租金前三年4748.01元/月，后两年2980元/月（每年一个月的免租期，免租期在第四个季度扣除）。付款方式为甲方所购商品房全款到账开始计算租金，三个月支付一次租金，支付日期为每三个月前5个工作日。乙方在承租期间内可同他人联营，可转租他人经营，但租赁期不超过协议期限。乙方在承租期间，负责缴纳因使用该商品房产生的物业管理费、水电费等相关费用。乙方应按照约定向甲方交纳租金，按照合同签订应付时间逾期30个工作日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，乙方除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约的标准为拖欠租金的百分之一。原告向本院提交2017年6月1日第三人绣锦公司（作为甲方）与第三人石川公司（作为乙方）签订的《商品房租赁合同》复印件，载明：甲方出租给乙方的房屋位于河南省××郑东新区心××路与××路交叉口中新大厦（海赋国际）1403房，经市商品房预售网上登记备案的登记的所有权人为岳耀平，建筑面积66.22平方米。甲方预计在2017年5月25日前按约定的标准将物业交付给乙方。该租赁物业租赁期自起租日至结束日止共计60个月，为2017年5月25日起至2022年5月24日（免租期为15天，开始日期以交房确认书签字日算往后15天）。租金1.5元/㎡/月，合计2980元整（税前）/月。乙方按照三个月为一期向甲方交付租金，乙方于每期前7日内将该期租金全额一次性支付给甲方，如本合同终止前不足一个整月（30日）的，则按实际租赁天数折算租金。庭审中原告称，2016年9月，河南中新置业有限公司与被告利德公司通过广告宣传，售后反租发出广告要求，原告基于上述宣传于2016年9月11日与被告利德公司、案外人河南中新置业有限公司签订了认购协议。基于此认购协议，原告于2016年9月23日与中新置业签订了商品房买卖合同。后被告利德公司拒绝按照认购协议履行优惠条款，经双方协商，于2017年3月21日与原被告签订商品房租赁合同。合同签订后，原告于签约当日将租赁房屋交付给被告使用，被告随即转租给第三人绣锦公司、第三人绣锦公司又于2017年5月23日将该房转租给第三人石川公司，并于2017年6月1日交付使用至今。但被告仅于2018年4月至11月向原告支付共计8个月租金，后经原告多次催要被告至今仍未支付，尚欠租金截止至2019年11月共计23个月，合计109204元，违约金65380元。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、认购协议书（复印件）、房款支付小票（复印件）各一份，商品房租赁合同一份，租金支付流水三页，第三人绣锦公司转租合同复印件一份，及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告岳耀平与被告利德公司签订的《商品房租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《商品房租赁合同》约定，乙方应按照约定向甲方交纳租金，按照合同签订应付时间逾期30个工作日的，甲方有权解除合同；甲方不解除合同的，乙方除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约的标准为拖欠租金的百分之一。故原告诉请判令被告利德公司继续履行《商品房租赁合同》，本院予以支持。在合同履行过程中，被告利德公司未按约支付租金，存在违约行为。2017年3月21日至2019年11月5日共计31个月零16天，本院按31个月计算（之后的租金应自2019年10月21日起算）。被告未向本院提交证据证明其向原告支付租金情况，原告自认，被告已支付8个月租金，本院予以采信，并扣除免租期三个月，被告尚需向原告支付20个月的租金，按4748元/月的标准计算，共计94960元。故原告诉请判令被告向原告支付租金109204元，本院予以支持94960元。因原被告的合同尚在履行中，2019年10月21日之后的租金本案不再计算，如被告仍未按约支付，原告可另行主张。《商品房租赁合同》约定，甲方不解除合同的，乙方除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约的标准为拖欠租金的百分之一。该约定明显过高，本院酌定被告向原告支付违约金2.8万元。被告利德公司、第三人绣锦公司、第三人石川公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南利德房地产营销策划有限公司继续履行原被告于2017年3月21日签订的《商品房租赁合同》；二、被告河南利德房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向原告岳耀平支付租金94960元、违约金28000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元（已减半收取），由原告岳耀平负担516元，被告河南利德房地产营销策划有限公司负担1380元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员 彭磊二〇二〇年六月八日书记员代 晓辉