浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初13285号 原告：宁波银亿新城置业有限公司（统一社会信用代码为9133020407492381X4)。住所地：宁波市鄞州区世纪大道北段555号002幢（11-3）室。 法定代表人:方宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹寅，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：王琳，女，1987年4月1日出生汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：叶逸,浙江正甬律师事务所律师. 原告宁波银亿新城置业有限公司与被告王琳商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序审理,后因故转为普通程序由审判员周伟平独任审理。本案于2019年11月21日公开开庭进行审理，原告的委托代理人曹寅、被告的委托代理人叶逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁波银亿新城置业有限公司向本院提起诉讼,请求判令：一、被告向原告支付购房款700000元，并以700000元为基数支付自2018年7月1日起至实际清偿之日止按日万分之一点五计算的违约金。二、被告支付原告垫付的契税246072.28元、印花税4306.30元、专项维修基金103614元、工本费1650元、代办费900元，合计356542.58元，并以356542.58元为基数支付自2018年9月28日起自实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算的利息。审理中，原告将诉请第一项中的违约金起算点和第二项中的利息起算点均调整为起诉之日起。 被告王琳答辩称：对原、被告签订三份商品房买卖合同、被告尚有700000元房款未支付以及原告垫付契税246072.28元、印花税4306.30元、工本费1650元、代办费900元的事实无异议。根据双方签订的合同及补充协议约定，原告应通知被告办理按揭贷款手续，但原告并没有通知被告，导致被告无法办理按揭贷款手续，且原告也没有为被告提供按揭贷款担保先行义务，故原告违约。根据合同约定，被告只需支付首付款50%即可，但原告威胁被告可随时解除合同、收回房屋，并告知被告原告要破产，被告所支付的首付款要不回来，故被告只好又支付了现金3600000元，相当于支付了90%的首付款。现原告只要提供按揭银行被告就通过按揭支付余款700000元。另外原告已将涉案房屋出租给案外人，1000000元左右的房租被原告收取，该房租应属被告所有，要求直接抵扣被告应付的700000元。专项维修基金103614元系被告买房之前原告支付的，且合同也没有约定由被告承担，故该笔费用不应由被告承担。 经本院审理查明实如下： 2018年6月15日，原告与被告签订合同编号为2018330212XS0069420《商品房买卖合同》及附件一份，约定被告向原告购买位于宁穿路A5-1#地块ABCDE区14-1的房屋，建筑面积为224.30平方米，总价2532009元。第七条付款方式及期限约定，房屋价款采取其他付款方式，在2018年6月15日前支付房款1272009元，余款1260000元于2018年6月30日前办妥银行按揭手续；买受人超过上述约定期限付款或办妥按揭手续的，优惠取消，成交价格按原单价、原总价执行，差价计入首付款，并同时付清。第八条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同约定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。①逾期不超过60日的，自本合同约定的应付款期限之第二天其至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向原告支付逾期应付款万分之一点五的违约金。附件八第二条对按本合同第五条中“计价方式与价款”的补充：2、合同第五条所指的商品房价格并未包括法律法规规定应当缴纳的有关税费，如契税、印花税、房产税等。本合同约定的履行期内，如遇国家规定新增的代收代付费用（包括但不限于新建物业专项维修资金），由买受人另行计付。3、买受人同意，新建物业专项维修资金中按相关规定的需由买受人承担的部分，在该商品房交付前按当地政府相关部门确定的标准由出卖人代收，由出卖人统一代交。附件八第四条对按揭付款方式的补充：2、按揭贷款部分的款项手续，买受人须在接到出卖人书面或电话通知的5个工作日内，向出卖人提交符合按揭银行要求的完整申请资料，并办妥全部按揭贷款手续、缴纳相关按揭费用；若买受人逾期办理上述事务，使出卖人在房屋工程符合银行关于商品方按揭贷款要求后，未能及时收到该银行贷款，则视为买受人逾期付款，买受人应按本《合同》第八条“买受人逾期付款违约”约定向出卖人支付违约金。4、因买受人原因致使按揭不能获得批准或者不能足额批准的，买受人须在银行或出卖人发出通知之日起10个工作日内将剩余未付的房款一次性全部支付给出卖人，买受人免责；逾期，视为买受人付款违约或根本违约，出卖人有权按本《合同》第八条处理或本补充协议第九条处理。5、买受人应在接到银行或出卖人的放贷通知后5个工作日内，前去银行办妥相关放贷手续，如逾期则视为买受人付款违约，出卖人有权按本《合同》第八条处理。6、在该商品房的他项权证办妥之前，出卖人为买受人提供按揭还款担保……。合同及附件还对其他事项进行约定。同日，原告与被告还签订了合同编号为2018330212XS0069422、2018330212XS0069424《商品房买卖合同》及附件各一份，两份合同及附件除位置、面积、金额等与编号2018330212XS0069420《商品房买卖合同》及附件不一样外，其余内容基本一致。三份合同签订后,被告陆续支付购房款,至今尚欠700000元未付。2018年9月28日，原告就涉案三套房屋向被告办理了过户手续，被告三套房屋的产权证坐落分别载明为月明路72号14-1、14-3、14-4,原告为此垫付契税246072.28元、印花税4306.30元、非住宅登记费1650元，代办费900元。2017年1月9日，原告分别就月明路72号14-1、14-3、14-4房屋向宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心交存住宅专项维修资金32299.20元、36845.28元、34467.84元，宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心开具了浙江省住宅专项维修资金专用收据，载明业主为东都汇中心，地址分别为月明路72号14-1、14-3、14-4。 2017年9月21日，原告作为甲方与乙方宁波欣捷商业管理有限公司签订《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》一份，原告将项目名称为银亿东都汇中心办公楼13层、14层自2018年1月1日至2023年12月31日期间的招商、运营管理工作委托给宁波欣捷商业管理有限公司全权负责。 上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、中国银联签购单、中国工商银行业务回单、徐建光身份情况及证明、中国建设银行个人活期账户交易明细、税收缴款书（税务收现专用）、非住宅不动产登记费通用票据、宁波市物业专项维修资金管理办法操作细则（试行）、浙江省住宅专项维修资金专用收据、《银亿东都汇中心写字楼合作经营合同》、房屋产权证以及原、被告的陈述在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的三份《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。对于原告要求被告支付原告所垫付的契税246072.28元、印花税4306.30元、工本费1650元、代办费900元的主张，因被告无异议，本院予以支持。本案主要争议焦点：一是被告是否向原告支付购房款700000元及支付方式；二是被告是否支付以700000元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按日万分之一点五计算的违约金；三是被告是否支付原告垫付的公共维修基金103614元。 对于第一个争议焦点，本院认为被告应支付剩余的购房款700000元,理由如下：首先，对被告关于原告应支付被告涉案房屋的租金用于抵扣被告应支付余款700000元的辩称意见，因购房款与租金系不同的法律关系，原告是否应支付被告涉案房屋的租金以及租金金额均不明确，且被告表示就租金问题将向宁波市中级人民法院提起诉讼，故在本案中不予抵扣。其次，对于被告是否应直接支付购房款700000元，本院认为，根据合同第七条第3款第（3）项的约定，买受人超过上述约定期限付款或办妥按揭手续的，应同时付清房款，故在被告无法通过办理按揭手续获得银行贷款时，被告应付清剩余的购房款700000元。 对于第二个争议焦点，本院认为被告无需支付以700000元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按日万分之一点五计算的违约金，理由如下：根据合同附件八第四条第2款的约定，按揭贷款部分的款项手续，买受人须在接到出卖人书面或电话通知的5个工作日内，向出卖人提交符合按揭银行要求的完整申请资料，并办妥全部按揭贷款手续、缴纳相关按揭费用；若买受人逾期办理上述事务，使出卖人在房屋工程符合银行关于商品方按揭贷款要求后，未能及时收到该银行贷款，则视为买受人逾期付款，买受人应按本《合同》第八条“买受人逾期付款违约”约定向出卖人支付违约金。现原告并没有提供证据证明已书面或电话通知被告办理按揭手续而被告拒绝提供相关申请材料的事实，故被告并不存在违约，不适用涉案合同第八条约定的买受人逾期付款违约条款，因此对原告要求被告支付以700000元为基数自起诉之日起至实际清偿之日止按日万分之一点五计算的违约金的主张，本院不予支持。 对于第三个争议焦点，本院认为被告应支付原告垫付的专项维修基金103614元，理由如下：根据合同附件八第二条的约定，因涉案商品房价格并未包括法律法规规定应当缴纳的有关税费等，新建物业专项维修资金中按相关规定的需由买受人承担的部分，在该房屋交付前按当地政府相关部门确定的标准由出卖人代收，由出卖人统一代交。又根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》及操作细则的相关规定，在房价不包含专项维修资金的，由建设单位代交，待物业交付时向业主收取，故本案专项维修资金应由被告承担，现因涉案房屋已办理了过户手续，被告应向原告支付该专项维修资金。关于专项维修资金专用发票上业主为东都汇中心的问题，本院认为，东都汇中心系涉案房屋所在的项目名称，结合合同约定被告所购买的房屋基本情况与专项维修资金专用收据上地址、面积等情况，原告所代付的专项维修资金系被告所购买的房屋。另外，关于原告要求被告支付以契税、印花税、专项维修基金、工本费、代办费等合计为356542.58元为基数及自起诉之日起自实际清偿之日止按同期银行贷款利率计算的利息，并不违反相关法律规定，本院予以准许,但标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LRP）计付。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（五）项、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、限被告王琳于本判决生效之日起十日内向原告宁波银亿新城置业有限公司支付购房款700000元； 二、限被告王琳于本判决生效之日起十日内向原告宁波银亿新城置业有限公司支付契税246072.28元、印花税4306.30元、专项维修基金103614元、工本费1650元、代办费900元，合计356542.58元，并以356542.58元为基数支付自起诉之日起自实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LRP）计算的利息； 三、驳回原告宁波银亿新城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费14309元，由被告王琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为户名宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 周伟平 二〇二〇年六月一日 代书记员 杨 洁