湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4784号上诉人（原审原告）：深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号。负责人：罗礼彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈茜，女，1979年5月11日出生，汉族，住武汉市洪山区。上诉人深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司（以下简称泰然物业公司）因与被上诉人陈茜物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰然物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判陈茜向泰然物业公司支付物业费17353.1元（即2012年3月1日至2015年12月31日和2017年1月1日至2019年9月30日期间和物业费）、违约金9238.8元（以上述期间按每日万之分五的标准计算），合计26591.9元。2、本案的上诉费用由陈茜承担。事实与理由：一、一审法院认定泰然物业公司主张的2010年3月1日至2015年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，属于事实认定与法律适用错误。一审中泰然物业公司要求陈茜支付2010年3月1日至2019年9月30日期间的物业费，并提交了在陈茜门上张贴缴费通知的照片和发送物业费催缴的短息记录作为证据。然而却因陈茜辩称未收到催收信息，一审法院认定泰然物业公司提交的证据不能达到诉讼时效中断的目的。泰然物业公司认为，陈茜作为已经收房的业主，必然能看到该缴费通知，且根据陈茜在庭审中反映的小区噪音扰民、家中被盗等居住情形，可以判断陈茜在案涉物业居住生活，即泰然物业公司向陈茜主张权利的文书能到达陈茜，2010年3月1日至2015年12月31日期间的物业费的诉讼时效构成中断。陈茜在2016年9月8日缴纳一年期物业费的行为，也能说明泰然物业公司催缴过物业费。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，陈茜否认收到过催收信息，其应提供证据证明其无法看到案涉物业门上缴费的通知。二、一审法院认定陈茜于2019年10月21日缴纳5772.8元是履行2018年1月8日至2020年1月7日期间的物业费，属于事实认定与法律适用错误。在2019年10月21日前，陈茜欠缴2010年3月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2019年10月31日期间的物业费。泰然物业公司于2019年10月21日收取陈茜5772.8元时，向陈茜出具了收据，载明“物业费5772.8元（2010年3月至2012年2月期间费用）”。而陈茜在一审庭审中提交的接处警工作登记表复印件，仅是其单方报警陈述，仅能说明陈茜在向泰然物业公司缴纳5772.8元物业费之后，与泰然物业公司就物业费的缴纳区间产生争议。即使认定双方对2019年10月21日缴纳5772.8元对应的缴费期间未能达成一致意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条的规定，该5772.8元应当优先抵充2010年3月1日至2012年2月29日期间的物业费。该规定，首先是尊重合同双方的意思自治，也是促进债务人履行义务、保障债权人债权得到实现。故，陈茜欠付2012年3月1日至2015年12月31日、2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费，共计17353.1元（1.5元/月/平方米×146.44平方米×79个月）。三、一审法院免予陈茜支付违约金，与合同约定及法律规定不符，应予以改判。依据《武汉市物业管理委托合同》第二十八条、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》第二十八条的约定，一审法院认定泰然物业公司提供服务不到位，免予陈茜支付违约金，违背了上述合同条款的约定，而陈茜在一审庭审中未实际提出相关诉求并就经济损失予以举证。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条的规定，免除违约金属适用法律错误。陈茜答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、2012年至2015年的物业费，已超过诉讼时效了。2、小区物业存在服务不到位、楼上业主违建未处理、小区清洁不到位、灯泡坏了不更换、未关水阀导致房屋淹水和装修全毁等服务严重瑕疵。3、泰然物业公司财务混乱，曾经收取的物业费不承认。2019年10月21日我去交纳2018年1月8日至2020年1月8日的物业费，泰然物业公司擅自将缴费时间变更为2010年3月至2012年2月期间的物业费。泰然物业公司向一审法院起诉请求：一、请求判令陈茜向泰然物业公司立即支付物业管理服务费22629.10元（欠付日期：2010年3月1日至2019年9月30日止）、违约金9238.8元，合计31867.9元（违约金比例按日万分之五计算，暂时计算至2019年9月30日，实际计算至支付之日）。二、本案诉讼费用由陈茜承担。一审法院认定事实：陈茜为泰然·南湖玫瑰湾二期1B栋26层C室房产的业主，该房产为小区高层住宅，房产建筑面积为146.44平方米。2007年12月20日，案涉小区建设单位与泰然物业公司签订《物业管理委托合同》，合同详细约定了泰然物业公司与业主的各项权利义务，并明确约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业费应每月10日前支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年7月15日，深圳市泰然物业管理服务有限公司授权泰然物业公司代为收取案涉小区业主欠缴的前期物业管理服务费。2015年8月1日，武汉市玫瑰湾小区第一届业主委员会与泰然物业公司签订《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，合同约定由深圳市泰然物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，合同就双方的权利义务进行了明确约定，并约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业费应每月支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。另查明，陈茜于2016年9月8日向泰然物业公司支付了3000元，于2019年10月31日向泰然物业公司支付了5272.8元。上述事实由泰然物业公司提交的《物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》、房屋产权登记信息查询单、泰然物业公司提交的物业费收款收据复印件、授权书、陈茜提交的物业费收款收据复印件、接处警工作登记表复印件、后期情况说明复印件、招商银行信用卡对账单等证据及双方当事人的庭审陈述予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为陈茜已经向泰然物业公司支付的费用对应的是哪个时间段的物业费以及泰然物业公司的诉讼请求是否已经超过诉讼时效。对于陈茜在2016年9月8日支付的3000元，根据泰然物业公司提交的物业费收据载明此费用为陈茜支付的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2636.4元及水费363.6元。陈茜称泰然物业公司曾向其开具过收据，收据上载明的是2016年9月8日至2017年12月31日期间的物业费3000元，泰然物业公司提供的收据为伪造。一审法院认为，因陈茜未提交其所称的收据予以核对，其抗辩事由一审法院不予认可，应认可泰然物业公司所称属实。对于陈茜在2019年10月31日支付的5272.8元，根据陈茜提交的接处警工作登记表复印件、后期情况说明复印件可知，双方就该费用对应的哪一个时间段的物业费曾发生过纠纷并报警，即双方并未就费用对应的期间达成一致意见。一审法院认为，陈茜作为业主支付物业费的行为是自愿履行物业服务合同义务的行为，在未违反法律强制性规定及合同约定的情况下，业主作为履约方有权选择支付物业费的方式及支付哪一个时间段的物业费，泰然物业公司在未经陈茜同意的情况下，强行认定物业费的交付期间，一审法院不予支持。因此，陈茜称其支付的5272.8元是履行2018年1月8日至2020年1月7日期间物业费的支付义务，一审法院予以认可。综上可知，陈茜已经支付了2016年1月1日至2016年12月31日及2018年1月8日至2020年1月7日期间的物业费。因本案为物业服务合同纠纷，应适用普通诉讼时效的规定，且《物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》均明确约定了物业费为按月交付，应分段计算诉讼时效期间。泰然物业公司主张的2010年3月1日至2015年12月31日期间的物业费诉讼时效期间为两年，因此该期间的物业费已超过诉讼时效。陈茜欠付的2017年1月1日至2018年1月7日期间的物业费诉讼时效期间为三年，因泰然物业公司于2019年9月25日向一审法院提起诉讼，形成诉讼时效中断，因此该段期间的物业费并未超过诉讼时效。陈茜辩称泰然物业公司提供的物业服务不到位，就陈茜提交的证据结合一审法院在审理同小区其他案件中查明的事实，泰然物业公司确实存在服务瑕疵，对此泰然物业公司要加强管理，提高服务质量，同时业主也要站在维护大局、维护小区全体业主利益的角度予以体谅，以形成双方共赢的局面。综上，一审法院认为，陈茜应向泰然物业公司支付2017年1月1日至2018年1月7日期间的物业费2685.5元[计算方式：1.5元/月/平方米446.44平方米×（12+7/31）个月]，同时一审法院酌定陈茜免于支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、陈茜于本判决生效之日起十日内向泰然物业公司支付物业费2685.5元；二、驳回泰然物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取299元，由泰然物业公司负担274元，陈茜负担25元。本院二审期间，泰然物业公司、陈茜均未提交新的证据，对一审查明的事实均不持异议。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。但一审判决“另查明”中涉及“陈茜于2019年10月31日向泰然物业公司支付5272.8元”的时间有误，应改正为2019年10月21日。本院认为，二审法院应围绕泰然物业公司的上诉请求进行审理。关于泰然物业公司主张2010年3月1日至2015年12月31日期间的物业费是否已超法定诉讼时效的问题。本院认为，一审法院认定泰然物业公司主张该期间的物业费已超过诉讼时效，适用法律正确。泰然物业公司在一审中提交的证据不能达到上述期间诉讼时效中断的证明目的，二审亦未提交新的证据。故对该项上诉理由，本院不予采信。关于陈茜于2019年10月21日向泰然物业公司支付5272.8元费用属于对应哪个期间的物业费的问题。本院认为，结合陈茜在本案中两次付款行为的时间分析，泰然物业公司认可陈茜于2016年9月8日支付的3000元费用系对应2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费2636.4元和水费363.6元。而款项5272.8元的支付时间与2016年9月相隔达3年之久的情况下，泰然物业公司认为该款项系对应2010年3月1日至2012年2月29日的物业费，这种观点不符合常理和日常生活经验，与通常情况下物业公司收取物业费的习惯性做法相驳，与一般情况下业主按一定期间交纳物业费的做法亦不同。对此，一审法院鉴于双方当事人未就款项5272.8元对应的期间达成一致意见，且结合双方为此曾发生纠纷并报警的事实，综合认定5272.8元系2018年1月8日至2020年1月7日期间的物业费，虽然在适用法律上存有瑕疵，但实体处理上并无不当，不影响泰然物业公司在2017年1月1日至2019年9月30日期间内依约应收取的物业费。故，泰然物业公司认为款项5272.8元应优先抵充2010年3月1日至2012年2月29日期间物业费的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采信。关于一审法院酌定陈茜免于支付违约金的问题。本院认为，泰然物业公司知晓房屋因未关水阀淹水、清洁不到位等有待提高物业服务质量的现象。一审法院基于泰然物业公司提供的物业服务不到位，存在服务瑕疵的情况下，结合本案事实酌定免除违约金的实体处理，并无不当，本院予以尊重。综上所述，泰然物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费598元，由深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司负担。本判决为终审判决。审判长 代 娟审判员 易齐立审判员 任 文二〇二〇年六月二十八日法官助理吴倩书记员程玉