河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2501号上诉人（原审被告、反诉原告）:李发科，男，汉族，1966年9月1日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人:刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：吕金晓，女，汉族，1987年4月20日生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：刘晶晶，河南诚然律师事务所律师。原审被告：洛阳市西工区宁尚宾馆。住所地河南省洛阳市西工区中州中路287号中央百货大楼1楼、14楼至16楼。经营者：杨春意。委托诉讼代理人：刘慧峰，河南洛浦律师事务所律师。上诉人李发科因与被上诉人吕金晓，原审被告洛阳市西工区宁尚宾馆租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初5186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用独任审判方式对本案进行了审理。李发科及其与洛阳市西工区宁尚宾馆的共同委托诉讼代理人刘慧峰,吕金晓的委托诉讼代理人刘晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李发科上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决,改判支持李发科的反诉请求,或者将本案发回重审;二、本案一审、二审的诉讼费用由吕金晓全部承担。事实与理由：一、一审法院在本案证据不足、事实不清的基础上就判定涉案租赁协议解除,而且让李发科返还租金、并承担70%的责任,不仅属于事实认定不清,而且对李发科来说太不公平,李发科对涉案租赁协议的解除没有任何过错,是吕金晓自己搬离的涉案门面房,与李发科无关,而且吕金晓存在明显的违约行为,应当支持李发科的反诉请求。涉案的门面房从涉案签订之日到现在完全可以正常使用,根本不存在不能正常使用的情况,李发科也按约定履行着自己的义务,即使存在中央百货楼方面阻挠吕金晓使用涉案门面房的情形,也是因为吕金晓没有按照基本要求对涉案门面房的装修改造进行书面报备导致的,与李发科无关,中央百货作为洛阳地标型的商用大楼,而且涉案门面房又是在一楼更繁华的地段,即使中央百货楼方面对没有进行装修报备的租赁商户进行劝阻也是很正常的商业管理情况,而且一审判决已经对吕金晓没有按规定进行装修改造书面报备的过错给予了明确认定,在此基础上一审法院就认定是李发科的过错导致涉案房屋未能正常使用和协议解除,这是明显错误和不公平的,吕金晓完全是在签订涉案协议后出于自己商业利益的考虑而反悔,从而自己搬离了涉案门面房,从本案的证据能清楚地看出没有任何人让其搬离涉案门面房,而且从吕金晓没有按约定足额向李发科交纳房租的行为来看,也能证明是吕金晓自己单方故意解除的租赁协议,吕金晓是有准备、有计划地解除租赁协议和搬离的涉案门面房,与李发科完全无关。二、一审判决对吕金晓6300元的装修费的认定也属于事实认定错误,吕金晓主张的装修费6300元根本不符合客观实际情况,吕金晓的装修费实际金额仅仅六百元左右,完全是其单方的主张,也未提供明确证据支撑,在此前提下一审判决就给予认定,对李发科来说是极不公平的。三、李发科是合法经营的商户,对涉案门面房拥有无争议的产权和处分权,对本案门面房之前的建造和装饰投入了大量的资金和心血,这方面李发科也向一审法院提供的有证据支持,将门面房出租完全是李发科合法合理正常的商业行为,如果对商业门面房签订租赁协议后,出于个人单方的利益考虑而随意的反悔解除、对门面房随意进行改造,那么商业秩序如何稳定,李发科作为商户的权益和损失又怎能得到维护和保护?一审判决对本案事实的认定显然片面和缺乏证据支撑。吕金晓辩称：1、导致合同解除的根本原因在于出租人李发科没有保证租赁物的正常使用，而且隐瞒了中央百货方一开始即不同意其对外招租，更不允许其经营炸鸡汉堡，明确表示中央百货是集团公司，不允许转租是公司规定。李发科一开始就隐瞒了该事实，一直欺骗吕金晓，拖延时间，因此合同解除过错完全在于李发科。2、装修损失均有证据在案佐证，李发科不认可完全是为了不承担责任。洛阳市西工区宁尚宾馆辩称：我单位不承担责任，一审也未判决我宾馆承担责任。吕金晓向一审法院起诉请求：1.判令解除吕金晓与李发科签订的租赁协议，李发科、洛阳市西工区宁尚宾馆退还吕金晓缴纳的租赁费12万元；2.判令李发科、洛阳市西工区宁尚宾馆赔偿吕金晓各项损失共计23519.5元3.本案的诉讼费、保全费等由两被告承担。庭审时，吕金晓将其诉求第二项数额变更为23373.78元。李发科向一审法院提出反诉请求：1.判令吕金晓向李发科支付违约金3万元；2、判令吕金晓对其擅自将李发科的壁布改装铝塑板的情况承担壁布布料费4250元，以及恢复原状的工时费、工料费、垃圾清理费三项计2210元；3.判令吕金晓支付拖欠的电费138元；4.本案诉讼费用全部由吕金晓承担。一审法院认定事实：一、2019年8月15日，李发科（甲方）与吕金晓（乙方）签订《租赁协议》一份，约定：1.租赁场地宾馆一楼接待大厅西侧长9M，宽2M，临街门面房租给乙方合法经营。2.租赁期限自2019年8月15日到2020年8月25日止，免租期为10天，租期到期后乙方有优先租用权。保证金为两个月租金合计24000元，在租赁合同签订之日3个月内付清；月租金12000元，年租金144000元，租金一次性付清，先付租金后使用。3.租约期内，乙方承担该场地每月卫生费150元及水电费（水费10元每吨，电费为1.2元/度），每月由乙方支付，该场地所产生的垃圾由乙方自行处理。4.保证金在合同期满甲乙双方办理合同解除手续后，由甲方退还给乙方，对因乙方违约引发的费用和损失甲方有权从保证金内扣除。5.租赁场地的内部装修、改造及店面招牌、场地改造等必须书面报备给甲方，经其同意后报经中央百货商场审批，同意后方可施工，费用由乙方承担。乙方在装修过程中要保证原有设施完整直到协议期满后恢复原状。协议期满终止后，乙方不得拆除租赁场地的固定装修设施，该场地内的固定装修所有权归甲方所有。6.如甲方及中央百货商场布局进行调整，甲方有权变动或收回乙方租赁场地，但需提前15日通知乙方，乙方应在15日内将租赁场地归还给甲方，甲方在此期间不收取乙方租金，乙方超过15日后未搬离租赁场地内的物品甲方视为乙方弃物，由甲方自行处理，甲方不承担任何民事责任。7.乙方在协议期内不得将租赁场地转租他人，如乙方将租赁场地转租予他人甲方有权解除协议。8.乙方在协议期内不得将租赁场地转租他人，如乙方将租赁场地转租他人甲方有权解除协议。9.乙方拖欠租金（含保证金及水电费)超过7日后，之后产生的违约金按照年租金的3.5%/天赔偿给甲方(计算方式：年租金×3.5%×拖欠天数)，如乙方执意拖欠甲方有权停止供水供电直至欠款结清后方可恢复供水供电，在乙方拖欠期内甲方采取的上述行为不承担任何民事责任……。二、2019年8月6日及15日，吕金晓通过支付宝向李发科分别支付了2万元、10万元，收款方名称显示为×春意，2019年8月15日，李发科出具收条一份，载明：今收到吕金晓人民币大写壹拾贰万元正。三、合同签订后，2019年8月25日吕金晓与秦皇岛郁都商贸有限公司签订《供货合同》一份，吕金晓自该公司采购开店所需的货料等，共支付货款24202.6元。同时，吕金晓联系装修公司对店面进行装修，其提交2019年9月6日“一品轩装饰”出具的收据一份，显示其支付装修费6300元。四、吕金晓提供2019年10月15日洛阳市公安局西工派出所交管巡防大队出警证明一份，载明：2019年09月24日10时35分接市局指挥中心指令，在洛洛阳市××工区中央百楼后边榴莲糖果主题酒店，报警称（报警电话：17538889716）上述地有租房纠纷，求助。西工分局201巡逻车到场处置，民警到场后了解，报警人叫吕晓飞，女，27岁，称其今年8月15日与榴莲糖果主题酒店签订租房合同，租的店面是在百货楼后面的门面房，租房后去装修时百货楼的物业房管不让其装修，因为其租的房子是百货楼租给榴莲糖果主题酒店的，对方称其不允许酒店转租，报警人称其已向酒店支付了10个月的房租（共计12万元）。民警已告知报警人属租房合同纠纷，可自行协商处理，如协商不了可通过相关部门处理此事，现场已告知双方不要有过激行为。吕金晓提供的中央百货工作人员的录音显示，涉案门面房的用途为酒店前台，不允许出租变作他用。五、李发科提交的洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终10号民事判决书显示：2018年3月21日，李发科与洛阳巨亚钢构工程有限公司签订《建设工程施工合同》。工程名称：洛阳百货楼电梯钢结构井道、室内钢平台、岩棉板房；工程地点：洛阳百货楼1楼南面；工程内容：钢构件门头钢结构、不锈钢玻璃门、岩棉板房顶、毛坯水泥地面、制作安装。后双方就合同履行发生纠纷，曾诉至法院。六、李发科在将涉案门面房出租给吕金晓前曾购买壁布等材料用于该门面房装修花费4250元。现该门面房的原壁布已改装成铝塑版。李发科提交的涉案门面房电表显示用电数量为114.55度。一审法院认为，本案《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，对当事人双方均具有约束力。李发科将涉案门面房出租给吕金晓，但其作为出租人未能保证承租人吕金晓在租赁期间正常使用租赁物，合同目的至今仍无法实现，故吕金晓请求解除双方签订的《租赁协议》,理由正当，一审法院予以支持。由于李发科未能保证其出租的租赁物的正常使用，导致《租赁协议》解除，李发科收取的房屋租金12万元应予退还，其向吕金晓主张的违约金3万元，不予支持。根据合同约定，租赁场地的内部装修、改造及店面招牌，场地改造等必须书面报备给甲方（即李发科），经其同意后报经中央百货商场审批，同意后方可施工。考虑到李发科未能保证其提供的租赁物的正常使用，吕金晓亦未能提供证据证明其对租赁场地改造进行书面报备，故对吕金晓主张的装修费6300元，李发科主张的壁布等费用4250元，一审法院酌定由李发科承担70%，吕金晓承担30%为宜。即吕金晓主张的6300元，由吕金晓负担1890元，李发科负担4410元；李发科主张的4250元，由李发科负担2975元，吕金晓负担1275元。吕金晓在租赁涉案门面房后用电114.55度，按照合同约定该电费137.46元（114.55度×1.2元），应由吕金晓支付给李发科。吕金晓主张的储藏、损耗及误工费、李发科主张的恢复原状的相关费用由对方承担的理由不充分，一审法院不予支持。吕金晓要求宁尚宾馆承担责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、解除2019年8月15日李发科与吕金晓签订的《租赁协议》；二、李发科于本判决生效后十日内向吕金晓返还房屋租金12万元；三、李发科于本判决生效后十日内向吕金晓支付装修费4410元；四、吕金晓于本判决生效后十日内向李发科支付壁布损失1275元；五、吕金晓于本判决生效后十日内向李发科支付电费137.46元；以上二、三、四、五项折抵后，李发科应于本判决生效后十日内向吕金晓支付122997.54元；五、驳回吕金晓的其他诉讼请求；六、驳回李发科的其他反诉请求。如李发科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3170元、减半收取为1585元，由吕金晓负担215元，李发科负担1370元；反诉费357.5元（已减半收取），由李发科负担342.5元，吕金晓负担15元。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，对当事人双方均具有约束力。李发科将涉案门面房出租给吕金晓，但其作为出租人未能保证承租人吕金晓在租赁期间正常使用租赁物，合同目的无法实现，故吕金晓请求解除双方签订的《租赁协议》,理由正当，本院予以支持。一审法院按照双方当事人对解除合同所应承担责任，划分损失承担的比例并无不当。李发科的上诉请求及理由，没有确实充分的额证据予以证明，本院不予支持。综上，李发科上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李发科负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年六月一日书记员  张丽梅