辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3877号上诉人（原审原告）：王元辉，男，1977年3月24日生，汉族，住瓦房店市。上诉人（原审被告）：李惠丽，女，1970年2月17日生，汉族，住瓦房店市。上诉人王元辉、李惠丽因租赁合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初3621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王元辉上诉请求：l、撤销一审判决第一项，依法改判李惠丽给付王元辉2018年10月2日至2019年10月1日至李惠丽实际腾退租赁场地之日止的场地租金；2、判令李惠丽支付迟延支付租金的违约金2000元；3、一、二审案件受理费由李惠丽承担。事实和理由：一、一审判决对部分事实认定错误。首先，双方2017年10月1日订立的《场地出租合同》明确约定，场地租赁期限为五年，第二年到第五年每年的9月1日前交租金，李惠丽发生延迟支付2018年10月1日至2019年10月1日的租金行为后，王元辉仅多次催促李惠丽及时交纳该年度租金，未向李惠丽提出要求解除租赁合同。其次，李惠丽陈述王元辉要求与案外人王家强签订租赁合同，与客观事实不符，也无证据证明。真实情况是，李惠丽称其介绍的案外人王家强有租赁场地意向，并代案外人王家强向王元辉交纳了定金2000元，收取定金后王元辉未与案外人王家强签订合同并实际履行，一直是李惠丽实际占用场地至今，即李惠丽所有的活动轻体房及三轮车一直摆放在租赁场地。第三，双方从未有协商一致解除合同的意思表示，王元辉当庭已予以否认，一审仅凭王元辉收取案外人定金和李惠丽的陈述，在没有其他证据相互印证前提下,认定“视为双方有协商一致而解除合同的意思表示”，进而认定双方租赁合同已于2019年1月2日解除，系片面认定事实。第四，2019年6月14日双方通话录音及内容摘录中，李惠丽多次承认其一直继续使用和实际占用王元辉的场地，双方租赁关系一直延续，并向王元辉保证支付租金至实际搬出之日。二、一审判决适用法律不当。首先，定金从作用上属于合同的担保方式，可以在合同订立前、订立时、订立后履行前、履行中等多个时间段支付，根据《中华人民共和国担保法》及其司法解释，定金的种类分为违约定金、立约定金（也称订约定金）、成约定金、解约定金。本案中，王元辉出具收条中“如违约不予退还定金”的内容，可以证实王元辉收取的属于立约定金，而客观事实是，王元辉收取案外人定金后，案外人并未与王元辉签订租赁合同，也未实际使用王元辉的场地，并不对双方租赁关系的延续产生影响，一审法院适用《合同法》第九十三条，认定双方协商一致解除合同，显属不当。其次，根据双方合同约定，李惠丽应于2018年9月1日前交纳2018年10月1日至2019年10月1日期间租金，李惠丽未按约定时间支付，依法应承担违约责任。并且违约责任承担方式也明确约定。根据《合同法》第九十条规定，无论协商解除的事实是否存在，均不影响王元辉根据李惠丽合同义务履行情况追究其违约责任，一审法院认定王元辉主张违约金无事实及法律依据，显属不当。三、一审法院程序违法，剥夺了王元辉正当的诉讼权利。如前所述，2019年6月14日双方通话录音，可以充分证明本案中重要的客观基本事实，但因存储于王元辉移动电话中，因移动电话故障维修的客观原因，影响了录制内容正常导出，也影响了举证。但一审法院却因此拒绝收取该证据并组织质证，违反了民诉法规定，剥夺了王元辉依法享有的相关诉讼权利，属程序违法。李惠丽辩称，不同意王元辉的上诉请求。王元辉已经把案涉的房屋租给了案外人王家强，他们都签订了协议，我不可能给付王元辉2万元的租金。李惠丽上诉请求：撤销一审判决，改判李惠丽不应该承担给付王元辉租金5000元或发回重审。事实和理由：1、在双方解除租赁合同时租金已结清，在2018年10月1日之前，双方已经解除了租赁关系。李惠丽的物品在王元辉处存放未拉走，是因为双方在解除合同时协商，在王元辉找到下家出租时，李惠丽再拉走物品。王家强和王元辉达成租赁关系后，李惠丽与王家强协商，王家强同意李惠丽暂时存放物品，故李惠丽的物品至今未搬走。2、一审认定双方解除合同时间为2019年1月2日是错误的，该时间是王元辉和案外人王家强交付定金时间，如果认定双方解除时间为该日期，明显依据不足。如果李惠丽不在王元辉出租前解除合同，王元辉如何对外出租，故一审认为李惠丽应承担责任与事实和法律均不相符。3、王元辉是恶意诉讼，王元辉将该厂房出租给案外人王家强后，王家强中途不租了，引发王元辉在2019年2月11日向外张贴出租信息。王元辉辩称，不同意李惠丽的上诉请求。李惠丽称其介绍的朋友案外人王家强有租赁场地意向，并代案外人王家强向王元辉交了定金2000元，收完定金后，王元辉未与王家强签订房屋租赁合同，并未实际履行，一直是李惠丽占有案涉的房屋至今，李惠丽的活动轻体房及三轮车一直存放在案涉场地。王元辉向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾出所租场地；2.判令被告支付违约金2000元整，按合同的10%向甲方支付违约金；3.被告支付2018年10月1日至2019年10月1日租金2万元；4.判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：1.2015年9月2日，原告王元辉（乙方）与瓦房店市人民政府祝华街道办事处砟窑村民委员会（甲方）签订《合同书》，约定：经甲乙双方协商将座落在砟窑村城八线南侧的二坑北侧荒地1亩，南至二坑、北至城八线公路。承包给乙方经营管理使用，承包期限自2015年6月1日至2020年6月1日止。2.2017年10月1日，原告王元辉（甲方）与李丽（乙方即被告李惠丽）签订《场地出租》合同，约定：甲方王元辉将位于块场地租给乙方李丽（即被告李惠丽）使用；租期五年，租金每年贰万元整（20,000）元，自2017年10月1日至2022年10月1日止；交租方式：第一年10月1日交租，第二年到第五年每年的9月1日前交租金，如到期未交租金，甲方有权终止合同。被告李惠丽已经交纳了2017年10月1日至2018年10月1日的租金2万元。现被告李惠丽仍有活动轻体房及数辆三轮车停放在案涉租赁场地。3.2019年1月2日，原告王元辉出具定金收条，内容为：今收王家强租场地定金：贰仟元整（2000元）。如违约不予退还定金。一审法院认为：综合原、被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告双方的租赁协议是否已经协商解除。被告李惠丽主张双方的租赁协议于2018年12月协商解除，解除的原因是原告欲将场地出租给案外人王家强。对此，原告不予认可并陈述称，是被告将场地转租给案外人王家强。一审法院认为，原告于2019年1月2日收取了案外人王家强租赁场地的定金2000元，且原告陈述其要求与案外人王家强签订租赁合同，被告李惠丽亦予以认可，可视为原、被告双方有协商一致而解除合同的意思表示，故原、被告双方的租赁合同已经于2019年1月2日解除，原告请求被告支付2000元违约金无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告是否拖欠租金问题，鉴于原、被告双方的租赁合同于2019年1月2日解除，被告交纳租金至2018年10月1日，故被告尚欠原告2018年10月2日至2019年1月2日的租金，租金数额应为5000元（20000元÷12个月×3个月）。鉴于原、被告双方之间的租赁合同已经解除，故被告李惠丽应当将其仍存放在租赁场地的活动轻体房及三轮车腾出租赁场地。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告李惠丽于判决发生法律效力之日起十日内给付原告王元辉2018年10月2日至2019年1月2日的租金5000元；二、被告李惠丽于判决发生法律效力之日起十日内将存放在租赁场地（祝华办事处砟窑村小窑坑西北处城八线道南）的活动轻体房及三轮车腾出；三、驳回原告王元辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告王元辉负担300元，被告李惠丽负担50元。二审中，王元辉提交录音一份，证明李惠丽于2019年6月仍在占用案涉场地。李惠丽对该证据不予认可，认为这段录音是在起诉过程中出现的，王元辉是属于恶意的，王元辉通知把东西拿走，但是门锁着没有办法把东西拿走。录音里面提到不差他钱，是因为已经把所有的租金与王元辉结清了。本院认为，该证据仅能证明李惠丽尚有物品遗留在案涉场地，不能证明其是否仍实际租赁使用案涉场地。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩观点，本案争议的焦点为案涉租赁合同是否解除及解除时间应如何确定。根据庭审查明的事实，双方当事人均认可王元辉于2019年1月2日收取了案外人王家强租赁场地的定金2000元。对此，王元辉主张其最终并没有与案外人王家强签订租赁合同，故案涉租赁合同实际并未解除，而李惠丽则主张在王元辉收取他人定金之前，其与王元辉的合同已经协商解除。本院认为，首先，王元辉称其系代李惠丽收取案外人定金，实际是李惠丽对外转租，但案涉定金收条中收款人处系由王元辉签名，王元辉也实际收取了该笔定金，且王元辉在2019年2月亦已开始对外悬挂招租条幅另行出租场地，故可证明王元辉已经认可案涉租赁合同解除的事实，一审法院认定案涉租赁合同已经解除并无不当。其次，王元辉虽主张李惠丽一直占有使用案涉场地至2019年6月，但其提供的录音证据仅能证明现场存放有李惠丽遗留的部分物品，并不能证明李惠丽持续租赁案涉场地或实际使用案涉场地进行经营，不能以此认定李惠丽仍应支付租金。第三，李惠丽虽主张双方已于2018年10月解除案涉租赁合同，但李惠丽对其主张的合同解除时间未能提交任何证据加以证明，对此应由李惠丽自行承担举证不能的法律后果。因此，一审法院认定李惠丽应支付2018年10月2日至2019年1月2日的租金并无不当，本院依法予以维持。综上，王元辉、李惠丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元（王元辉预交350元，李惠丽预交50元），由王元辉负担350元，李惠丽负担50元。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年六月二十四日书记员 王丽秋