湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5087号上诉人（原审被告）：长沙瑞佳物业管理有限公司。法定代表人：严灵甫，系公司总经理。委托诉讼代理人：卢江，湖南永恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严淋。委托诉讼代理人：方长伏，系公司同事。原审被告：黄治华。原审被告：长沙凯富房地产开发有限公司。法定代表人：严运强，系公司董事长。委托诉讼代理人：黄峰，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人长沙瑞佳物业管理有限公司（以下简称瑞佳公司）因与被上诉人严淋、原审被告黄治华、原审被告长沙凯富房地产开发有限公司（以下简称凯富公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2018）湘0103民初7631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞佳公司上诉请求：撤销一审判决，判决驳回严淋对瑞佳公司的全部诉讼请求或将本案发回重审，并由严淋承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案查明事实不清，适用法律错误。1、瑞佳公司向一审法院提交了对小区公共管道进行了定期不定期预疏通、清理、单次维护、清理的相关证据，一审法院在判决查明事实部分亦有陈某和确认，但在判决主文部分却陈某为“根本原因在于瑞佳公司未定期不定期疏通，进行预防，未及时巡视巡查，有堵塞迹象及时处理……”。二种陈某前后矛盾，直接否定瑞佳公司的物业服务工作成果。2、关于未及时巡视巡查问题。瑞佳公司对于公共设施设备的巡视巡查具有周期性，不能强求瑞佳公司24小时值守排查（包括到业主的住宅内巡视巡查）。加上公共排污管道部分属于隐蔽工程，从易堵塞物进入排污管到堵塞返水、渗漏有一个过程，单靠瑞佳公司一方的巡查难以第一时间发现，更不可能保证下污水管永远通畅。3、从严淋提交的证据《小区业主委员会的证明》来看，瑞佳公司多次对涉案房屋厨房排水管道进行了疏通工作，均无明显效果。2018年5月24日，瑞佳公司工作人员对现场开挖才发现有两个湾头，根据设计图纸并无湾头，油沟排污物正是在湾头导致。该证据亦说明瑞佳公司对公共管道的疏通情况，而找出了疏通效果不佳的原因，但一审法院并未结合证据来认定事实。4、从鉴定人员的答复来看，关于使用方面，认为不可能强求下污水管里完全无残渣类物质，可通过日常巡查、观察室外管井口等方式发现并及时处理。但瑞佳公司在日常维护中不但有日常巡查、观察室外管井口，还定期对排污口、流泥井、化粪池进行疏通，保证室外排污管口的畅通，发现问题及时处理和止损，已经尽到职责。鉴定人还认为就严淋这个案件而言，主要还是维护工作不到位或不及时而造成。而一审法院以“根本原因”认定瑞佳公司全责，完全无事实和法律依据。5、同一栋楼同一户型的所有业主作为房屋使用人，平时对于排污管道就有合理使用、注意观察、及时发现并止损之义务。从生活常识都能得知造成排污管道堵塞的源头便是易堵塞物直接排放至管道，随着时间的推移而形成。同时，对于严淋装修房屋时封闭排污管道检修口的事实在判决书中无任何表述。一审法院在未厘清造成堵塞原因的情况下，完全将责任推给瑞佳公司，其判决结果可想而知。二、本案存在程序错误。1、关于湖南湖大土木建筑工程检测有限公司《房屋渗漏、堵塞原因的鉴定意见书》，一审法院在庭后向该鉴定机构一名鉴定人员进行沟通，该鉴定人员进行了补充说明。根据《司法鉴定程序通则》规定：补充鉴定是原委托鉴定的组成部分，应当由原司法鉴定人进行。因此该说明仅为其中一名鉴定人员的意见，并非由原司法鉴定组成人员共同确认或由鉴定机构盖章而形成的补充鉴定意见，不能作为定案依据。一审法院直接以个人补充说明作为判决依据，违反鉴定程序要求。2、本案一审法院作出判决的时间为2019年6月27日，而瑞佳公司对于补充说明提出意见的时间为2019年6月28日。虽判决书中显示了瑞佳公司的意见，但可以看出该案裁判结果已经出来，瑞佳公司对于补充说明的意见只是形式上的判后添加。一审法院在瑞佳公司未补充质证的情况下提前径行判决，违反了法定程序。综上所述，一审法律查明事实不清，适用法律错误、程序错误，请求二审法院依法查明事实真相，支持瑞佳公司的上诉请求。严淋辩称：漏水问题并非一次导致的，是长期原因，瑞佳公司未尽到相关的责任义务才导致严淋的房屋漏水。瑞佳公司并没有定期检查，且未及时开挖发现问题，应当承担严淋损失的赔偿责任。黄治华述称：我方房屋未装修，水电均未开通，不应当承担任何责任。凯富公司述称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、瑞佳公司虽然提交了大量证据证明进行了日常的管道清理，此证据只能证明瑞佳公司做了大量的工作，并不能证明其工作质量是否达到相应标准。2、物业公司的证明并不能达到其证明力度。二、一审判决不存在程序问题。鉴定人的补充说明是对鉴定的解释和说明，并非独立的程序，不需要鉴定人员签字盖章的程序。请求二审法院驳回瑞佳公司的上诉，维持原判。严淋向一审法院起诉请求：1、凯富公司、瑞佳公司、黄治华按责赔偿因房屋漏水等原因给严淋造成财产损失104700元；2、凯富公司、瑞佳公司、黄治华按责对严淋房屋承担质量保修责任，承担吊顶、墙体大衣柜、房顶、墙立面等全部修缮义务并承担由此产生的费用；3、凯富公司、瑞佳公司、黄治华停止侵害、排除妨害、消除危险等责任；4、瑞佳公司免除自2016年1月1日至房屋修复之日止的物业管理费用；5、凯富公司、瑞佳公司、黄治华共同承担本案的诉讼费用、鉴定费用、律师费等因本案产生的一切费用。一审法院认定事实：2010年10月30日，凯富公司作为出卖人，严淋作为买受人，签订《长沙县商品房买卖合同》及附件（合同编号：20100547103），严淋购买凯富公司开发的103房，房款总价为2687707元。房屋交付时间为2011年11月30日前。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。住宅质量保证书载明，屋面防水与外墙面、厨房、卫生间、地下室地面渗水的保修期限均为5年，保修责任不渗漏；管道渗漏保修2年，保修责任不渗漏；管道堵塞保修年限6个月，保修管道畅通。合同还约定出卖人以协议方式选聘瑞佳公司对房屋进行前期物业管理，物业服务费1.3元每平方米。2012年6月2日，103房所在项目进行了建设工程竣工验收备案，勘察、设计、施工、监理、建设五单位意见均为合格，同意验收。2013年5月13日，103房进行了产权登记，权证号为长房权证暮字第××号，产权人为严淋。2013年5月，严淋入住了103房。黄治华为203房业主，尚未装修入住。后，103房发生渗漏，严淋诉至一审法院。诉讼中，经严淋申请，一审法院委托，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对严淋103房渗漏、堵塞原因进行鉴定，ＨＤ19-02-13-27（ＳＦ05）号长沙市天心区严淋房屋渗漏、堵塞原因司法委托检测、鉴定意见认为：1、该103房墙体、地面、天花板有明显污损、泡胀、弥散性霉面及表面浸渍湿污等渗水留痕，墙体下部及上部装饰面多处齑粉、霉变等渗漏特征现象，室内有霉变现象。2、根据现状室内渗漏浸水情况特征，103房房间带有渗漏、污损痕迹墙面及顶板面主要处于与外墙无关联面位置，而该房主要外临空墙及其内台、侧面未见有明显外部浸入型渗漏污损或痕迹残留，且103房处于房屋非顶部楼层，排除屋面直接渗水、边山墙、外墙渗水因素对其现状大面积室内污损的影响。103房内墙面下部及地板则存在自下而上的上返浸润型污损（主要为第一、二次堵塞返水至本层室内造成），而墙面上部及天花板面有明显自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布（主要为第三次堵塞、返水倒灌至上层室内造成渗漏）。3、从上述勘验结果分析，103房室内现状渗漏污损具有自下而上的上返浸润型和自上而下的滴落弥散型特征，其产生的直接原因为排水主管底部或外部堵塞，当立管内水流回流或堵塞满溢时会产生下水顺接入湾头倒灌入室内各通口而形成地板及上返污损，当103房改用下水单独的排出管后，连接溢出管再次堵塞后导致203房因返水而室内积水，从而自上而下渗漏到103房引起污损。故103房三次漏水、堵塞的原因均与使用期间排水主管堵塞造成返水灌入相关。长沙乐丰工程造价咨询有限公司出具长乐基字（2019）-05-02号报告书，认为严淋房屋的修复费用为21397.82元。严淋支付鉴定费用13000元（8000元＋5000元）。一、2018年5月23日，严淋与其丈夫黄世栈出具一份《天心区暮云镇凯富漫城9栋103房屋反水问题寻求帮助》，凯富漫城业主委员会对此署名盖章确认情况属实。其主要内容为：严淋于2010年购买103房，2011年下半年收房，2012年进行装修，2013年下半年装修完毕。2016年春节农历初六许，严淋从老家返回103房，发现103房地面全部积水，客厅地板橱柜等被水泡渗，主卧室、次卧室部分木地板及主卧室、次卧室实木门被泡渗。经联系，瑞佳公司张主管及其同事对现场进行勘查并打扫处理，经过多日勘查，认为一楼排水管道堵塞、一楼未作单排导致厨房污水反流进103房。张主管要求立即整改，开挖打开103房厨房地面做单排，因严淋有身孕，故不同意开挖厨房地面，经协调后同意于2016年10月进行整改处理。至于泡水后的损失即时无法判断，沟通后初定3个月后对泡水情况定损。3个月后，发现厨房橱柜门框损坏、主次卧实木门开裂、主卧室部门木地板发霉，经多次与瑞佳公司沟通均未能妥善解决问题。2017年12月12日，严淋回103房，发现书房顶处有漏水现象，后张经理（即前述张主管）回复是2楼厨房排水管道堵塞反水漏水导致。经协商，瑞佳公司承担对书房漏水处进行修复、恢复工作，修复时间因楼面积水未干暂时无法确定时间，待楼面积水干后处理。2018年5月21日，瑞佳公司张经理到二楼勘查，发现厨房、客厅、主卧室、次卧室、卫生间、小书房等二楼基本全是水，厨房油沟积水达25-30公分，卫生间达40公分。经向业主委员会反映情况，业主委员会亦派人到现场勘查，一致认为楼下水管堵塞导致油沟水反水到二楼，从二楼再漏至103房。业主委员会要求瑞佳公司及时处理，后张经理对厨房积水初步处理排出卫生间。后与瑞佳公司、凯富公司协商处理上述问题，均未果。凯富漫城业主委员会于2018年9月7日出具一份《证明》，主要内容为，2018年5月25日，业主委员会与瑞佳公司张经理讨论103房厨房排水堵塞返水原因。张经理告知在2017年12月至2018年5月，瑞佳公司多次对103房厨房排水管道进行疏通工作，均无明显效果。2018年5月24日，瑞佳公司工作人员对现场开挖才发现有两个湾头，根据设计图纸并无湾头，油沟排污物正是在湾头地方。根据现场判断原因，导致堵塞及无法疏通正是增加湾头导致。严淋还提交一份一层给排水平面图，拟证明实际排水管道与设计图纸不一致。对前述证据，一审法院结合案情后再予以认定。二、关于渗漏原因，经一审法院询问，鉴定人员陈某：1、由于高层住宅建筑下水（污水）管比较容易堵塞而造成返水至底层室内连通管而涌进室内，故一般应做成底层下水单独排出方式，故103房改用单排措施是合理的，适宜的；2、底层改单排后，原主管由于日常使用过程中又有堵塞，由于发现不及时导致越堵越积累，从而污水返至203连通管至其室内后漫延至其楼板（即103房顶板），由于除卫生间、厨房外，其余房间楼板不作防水，故渗漏会发生。3、正常使用期间，主污立排水管及其外部连接管道只要日常维护得当，做好巡视巡查工作，反映及时处理，有堵塞迹象及时疏通的话，因堵塞造成的返水渗漏污损现状就可以得到止损或避免。因此，就严淋这个案件而言，主要还是维护工作不到位或不及时而造成。至于使用方面，不可能强求下水污水管里完全无残渣类物质，总会有些堵塞源，但可通过日常巡查、观察室外管井出口等方式发现并及时处理。4、原主管设计没做单排并非强制性要求，只是没有考虑堵塞后对一楼的不利影响；应该说不是设计问题，只能说设计没有考虑优化。即：底层不做单排并非一定导致返水，但就本案而言，因堵塞已经产生了。做了单排后，即使主管堵了以后也不会从底层返出来；但堵得厉害和持久的话，就发生从二层乃至更高层返出的现象。严淋、黄治华、凯富公司对此均无异议。瑞佳公司陈某：1、答复系鉴定人员中的一名鉴定人的说辞，并非鉴定机构作出的鉴定意见，不符合证据的法律规定和形式要求；2、答复中关于使用方面，认为不可能强求下污水管里完全无残渣类物质，可通过日常巡查、观察室外管井口等方式发现并及时处理。瑞佳公司在日常维护中不但有日常巡查、观察室外管井口，还定期对排污口、琉璃井、化粪池进行疏通，保证室外排污管口的畅通，发现问题及时处理和止损。瑞佳公司已向法庭提交了相应证据，足以证明其履行了职责。残渣和其他易堵塞物是主要堵塞源，涉案房屋属于高层住宅，同一户型的所有排污管道使用人在日常生活中均有可能将易堵塞物扔入下污水管而造成管道堵塞，而易堵塞物进入排污管到堵塞返水、渗漏有一个过程，因排污管道有部分属于隐蔽工程，难以第一时间发现。既然不能强求下污水管里完全无残渣类物质，更不能强求瑞佳公司24小时值守排查（包括到业主的住宅内巡查），保证下污水管永远通畅。因此，使用不当才是真正引起堵塞、返水、渗漏的原因，承担责任的主体应为排污管道的所有使用人。3、瑞佳公司与业主是物业服务合同法律关系，瑞佳公司已经按合同约定履行对公共管道的维护职责，且业主亦无证据表明瑞佳公司未尽职，瑞佳公司不应当承担本案侵权责任。因此鉴定人在答复中将本案管道堵塞、房屋渗水原因归责于主要是维护不到位或不及时而造成，不科学且依据不足，不能作为定案证据。三、严淋、黄治华、瑞佳公司均陈某，案涉的凯富漫城项目，尚有数家1楼业主存在返水渗漏的情形。四、2015年至2017年期间，瑞佳公司聘请他人对小区公共管道进行了疏通、清理和单次维护、清理，于2017年11月7日聘请他人为严淋提供了疏通服务。五、严淋提交一份其制作的《赔偿清单》以及打印件《实物价格清单》，主张其损失如下：真皮沙发3999元、橱柜960元、床上四件套219元、儿童床390元及999元、床头柜2个488元、真皮精雕床3299元、天然乳胶床垫1480元、实木门1500元，以上实物损失计22402元；另，厨房吊顶重新维修，主卧、次卧与次卧国道、房顶墙立面，客厅阳台重新粉刷共12000元，主卧墙体大衣柜、书房书柜被水泡腐烂损失16000元，漏水期间在外借宿租房按2000元每月，按装修时间3个月，相隔2个月可入住计算共10000元，房屋漏水处理、维修期间的误工费25000元，主卧、主卧地木板泡水损失8000元，实木门更换施工安装修复、物品清理、泡水电线、灯带更换等费用合计11658元。以上合计104700元。诉讼中，长沙乐丰工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见仅对房屋的修复费用进行了鉴定。经一审法院询问，鉴定机构回复：1、沙发、床上四件套、儿童床、床头柜、真皮精雕床、天然乳胶床垫等可移动家具损失不属于造价鉴定范围，属于资产评估，故在鉴定意见中未对其进行造价鉴定；2、橱柜柜子维修与吊柜维修费用在鉴定意见书中已计算；3、实木门勘验现场时未损坏，故在鉴定意见书中未对其鉴定造价。严淋回复：对工程造价之外的损失，因鉴定成本较高，不再申请鉴定，请求法院对该损失酌情认定。六、严淋提交一份《房屋租赁居间合同》及一组支付房屋租金的截图，其内容为严淋向龙小平承租位于长沙市雨花区，建筑面积87.88平方米，住宅用途，租期自2018年3月20日至2019年3月20日，月租金2000元。严淋支付了2018年6月2019年6月合计24000元租金。七、严淋陈某，瑞佳公司未向其退还装修押金2000元，应予退还。一审法院认为：一、渗水原因及责任。根据鉴定意见及鉴定人员陈某、当事人陈某，103房三次漏水、堵塞的原因均与使用期间排水主管堵塞造成返水灌入相关。其一，凯富公司交付的103房所在项目经五方竣工验收，符合使用条件，发生渗漏事故时，管道堵塞已过保修期，其在本案中无需承担责任。其二，203房业主黄治华未装修入住，没有侵权行为，无需承担侵权责任。其三，各方未提交证据证明严淋有使用不当之处，严淋在本案中无过错，不应承担责任。其四，瑞佳公司负有提供合同约定的物业服务之义务。瑞佳公司雇请他人对排水管道进行了疏通，但排水管主管堵塞，根本原因在于瑞佳公司未定期不定期疏通，进行预防，未及时巡视巡查，在有堵塞迹象时及时处理，其应就严淋的103房渗漏造成的损失承担法律责任。三、关于渗漏造成的损失。其一，根据鉴定意见，一审法院认定修复费用21397.82元。鉴定费13000元，予以认定。其二，对严淋诉求的其余损失。1、严淋诉请误工费25000元，没有依据，不予支持。2、严淋诉请的房租损失。严淋提交的租房合同及付款凭证，尚不足以证明该租房行为与租赁费用与本案具有直接关联。另，房屋渗漏经瑞佳公司处置后，严淋提交的证据尚不足以证明不能居住。且当事人有采取积极措施，防止损失扩大之义务，严淋未提交证据证明其已经采取积极措施，及时固定证据，及时修复房屋渗水问题，防止损失扩大。故，对严淋诉请的房租损失，不予认定。3、除修复费用及鉴定费之外，渗漏还造成了严淋其他损失，因对该部分损失，严淋未申请评估鉴定，一审法院根据案情酌情认定5000元。判决如下：一、限长沙瑞佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向严淋支付39397.82元；二、驳回严淋其他诉讼请求。案件受理费2394元，减半收取1197元，系严淋预交，由长沙瑞佳物业管理有限公司承担，直接支付给严淋。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为瑞佳公司对严淋的损失应否承担赔偿责任。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”瑞佳公司是否承担责任,关键看其是否违反了法律规定或合同约定的义务。本案中，严淋与瑞佳公司签订的《前期物业服务协议》明确约定瑞佳公司对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理之义务。虽瑞佳公司提供证据证明其有对小区排水管道进行过疏通，但并未提供证据证明其疏通次数已达保持排水管道通畅之要求。因高层建筑下水（污水）管系供同一户型业主共同使用的排污管道，在使用过程中，不可能完全无残渣类物质，瑞佳公司理应结合实际情况，加强对排污主水管及其外部连接管道的日常维护，做好巡视巡查工作，在排污水管出现堵塞迹象时即对排污主水管进行疏通。现严淋房屋漏水、堵塞的原因与排水主管堵塞造成返水灌入相关。这足以说明瑞佳公司未能及时进行巡视巡查，并在有堵塞迹象时及时处理。因此，一审法院认定瑞佳公司未妥当履行物业服务之义务，由瑞佳公司对严淋的损失承担赔偿责任并无不当，本院予以确认。关于瑞佳公司上诉称因排水主管系隐蔽工程无法通过巡查发现的意见，因与事实相悖，故不予采纳。关于瑞佳公司上诉称案涉排水管道不畅的原因系因“湾头”所致，因无证据证明，故不予采纳。关于瑞佳公司上诉称排水管道堵塞应由同户型所有业主承担责任的意见，因其并未提供证据证明案涉排水主管堵塞系因同一户型所有业主的不当使用行为造成，故对瑞佳公司的该意见不予采纳。关于瑞佳公司主张一审法院存在程序错误的意见。本院认为，鉴定机构作出鉴定意见后，一审法院就鉴定意见中不明事项要求鉴定人的进行补充说明，鉴定人员对相关问题的说明系对鉴定意见的解释和补充，无需所有鉴定人再行签字确认，因此，一审法院对该说明予以采信，并无不当，应予确认。综上所述，瑞佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2394元，由长沙瑞佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  盛知霜审判员  王晓虹审判员  曾 明二〇二〇年六月二十三日法官助理周丽花书记员毛娟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。