江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终756号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王军，男，1962年9月24日出生，汉族，住海安市。 委托诉讼代理人：李进玲，江苏紫石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：海安县沪屏丝绸有限公司，住所地海安市。 法定代表人：储家石。 委托诉讼代理人：汪宝琴，南通市崇川区江海法律服务所法律工作者。 上诉人王军因与被上诉人海安县沪屏丝绸有限公司（以下简称沪屏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初4729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王军上诉请求：撤销原判，依法改判支持王军的一审反诉请求，本案诉讼费用由沪屏公司承担。事实和理由：一、双方合同未有约定，但法律有规定，不是不可追究违约责任。王军系服装经营业主，虽然没有规范财务制度，无法提供经营资料，但其投资规模、用工情况及租金给付水平是明确的，每年最少30万元以上的纯利润，法院也可酌情支持。二、王军受伤系因楼梯扶栏损坏造成，王军有权选择适用合同法主张违约责任或是依照其他法律要求其承担侵权责任，王军选择适用合同法要求沪屏公司承担违约责任，赔偿损失，一审认为与本案非同一法律关系不予一并处理明显错误。三、一审已查明案涉房屋自承租后漏雨情况严重，且一直未能维修好，造成王军无法正常使用经营，但其判决酌定减少租金每年7500元的标准明显过低。 沪屏公司答辩称，王军诉请租金不得再行主张无事实和法律依据。王军主张摔伤造成的各项损失与本案没有关联性，并且其未提供证据证明摔伤与出租房屋的楼梯有因果关系，楼梯扶手只是辅助作用，而不是用于负重。一审中王军对其经营损失未提供相应证据。一审酌定减少每年租金7500元对其已是相当照顾，沪屏公司出于节约时间考虑没有提起上诉。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 沪屏公司向一审法院起诉请求：判决解除沪屏公司与王军之间的租赁关系；判决王军立即给付房屋租金61000元（至2019年6月30日）；判决王军给付租赁期间的水电费4366.23元（至2019年5月28日）；判令王军给付自合同期限届满（2018年12月30日止）次日起至实际归还之日止，按照每日83.3元计算给付占用期间的租金及实际使用的水费、电费；本案的诉讼费由王军承担。 一审审理中，王军向一审法院提出反诉请求：一、请求判决沪屏公司承担合同期间未及时维修出租房屋的违约责任：1.王军未付的租金应当作为依法应减少的租金，沪屏公司不得再行主张。2.沪屏公司酌情赔偿王军因案涉出租房屋二楼楼梯扶栏损害致王军摔伤所造成的医疗费损失、误工损失、营养费及住院伙食补助费、交通费等损失2万元。3.沪屏公司酌情赔偿王军因案涉出租房屋多年漏雨及停电、停水造成的经济损失20万元。二、判决沪屏公司赔偿王军（2018）苏0621民初6415号案反诉的案件受理费2700元；由沪屏公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：1996年10月2日，储家石作为原沪屏丝织厂法定代表人与原海安县南屏乡集体资产管理站签订《产权转让协议书》，依据该协议，储家石取得原沪屏丝织厂厂房及相关资产，此后，企业按改制要求于1996年10月30日成立海安县沪屏丝绸有限公司，企业性质为有限责任公司，股东为三人。1999年6月沪屏公司取得原沪屏丝织厂房屋的所有权证。 2013年12月底沪屏公司法定代表人储家石与王军达成书面协议（审理中，双方均一致陈述书面协议均已遗失，也不能提供协议的复印件），双方约定，沪屏公司将其坐落在海安市城东镇南阳村六组约600平方米左右的厂房，包括该厂房南侧二层楼房东侧的房屋租赁给王军使用（审理中，沪屏公司否认书面协议中约定将该房屋租赁给王军）；每年房租30000元，每半年交纳一次，实行先交后租的方式。 双方协议签订后，截止2016年底王军欠付2016年房租7000元；2017年3月30日、6月21日、9月30日、10月31日分别支付沪屏公司房租4000元、1000元、3000元及4000元（2017年合计支付12000元）；2018年1月2日、2月11日及4月23日分别支付沪屏公司房租2000元、5000元及2000元（2018年合计支付9000元）。 近年来，因涉案出租房屋屋面出现漏水现象，双方为此多次发生纠纷。其中，2018年1月15日双方发生纠纷后，110民警到场进行了现场处理。海安市公安局城东派出所对处理上述纠纷出具书面说明，载明“2018年1月15日16时59分左右，接110指令：报警人称在屏大桥下南屏丝织厂门口，有人为房租问题发生纠纷，现对方拦着报警人。接警后，城东派出所民警迅速赶到现场，经了解系沪屏丝织厂的法人储家石将一楼厂房出租给王军，到厂里找王军收款时，王军认为厂内厕所破旧，屋面漏水等原因与储小平（储家石之女）发生口角，不同意结算租金。民警平息事态。储小平当场承认将厕所、屋面漏水维修好，王军同意事情处理好后再结算相关费用。民警建议“双方不得再发生纠纷，如果再有异议通过合法途径处理”。 2018年5月11日，沪屏公司在租赁房屋旁边的墙体上张贴公告一份，载明“王军，由于你方长期拖欠我方厂房租金合计31000元（其中载明2017年拖欠16000元），催交多次无效，请于2018年5月18日之前将租金补交齐全，逾期不交立即封闭厂房车间，并断电断水，并视情收取滞纳金。另你方未经我方允许，私自将厂房转租他人，根据《合同法》规定出租人可以解除合同。请你方于2018年6月30日前搬离我方厂房。逾期未搬视为非法侵占。我方将申请财产保全，扣留并处置相关设施，由此造成的损失由你方承担，并追究你方相关法律责任”。 2018年5月21日上午7时许，储小平到配电房将王军使用的电源切断，王军得知后随即将整个厂区的大门锁住（厂区内还有其他承租人）。约8时许，储小平将大门锁撬开后，王军欲撬配电房门锁时，与储小平母亲发生冲突，王军报警。同日，海安城东镇派出所民警分别对王军、储小平进行了询问，当日水电接通。同年7月25日城东派出所组织双方当事人进行调解，调解笔录记载：在海安市所警备服务中心，双方当事人自愿到所处理房屋租赁纠纷一事，双方当事人各自陈述了自己的意见，王军认为自2013年12月31日与储家石签订了房屋租赁协议至今，中途因房屋漏水影响使用，故拖欠房租至今约3万元。王军表示先将房屋修缮完后，补偿好他的损失后再谈是否续租一事。如果谈不拢，王军本人自愿走司法途径解决。储小平认为王军不交房租违约在先，租赁期间已多次进行房屋修缮，王军仍未付清应交房租，储小平表示王军应按合同交齐房租然后搬离。经多次调解，双方未达成一致意见，双方当事人均同意通过司法途径解决。王军、储小平均在上述调解笔录上签名。 2018年6月21日（邮戳时间），沪屏公司向王军发出信函一份，载明要求与王军解除合同。该邮件因注明的收件人单位名称错误，王军未能收到该邮件。 2018年9月12日，储家石将王军列为被告向一审法院提起诉讼，要求法院判决解除双方之间的租赁关系；王军给付房租31000元并承担诉讼费。经审理后发现，原告诉讼主体不当，2019年2月14日，储家石申请撤回诉讼。在该案中，王军同样提起了反诉，后亦撤回诉讼。 本案审理过程中，沪屏公司申请证人到庭参加诉讼，证人作证情况如下： 证人曹某,4称：我在如皋建筑公司做瓦工，现在已经退休三四年了，平常还做做瓦工的活。我在建筑公司的时候，储家石建厂房的时候是通过建筑公司的人介绍到现场负责的，后来还帮修修房子。我是到储家石厂里修房子的时候认识王军的，之前只知道这个人。曾经到沪屏公司租给王军的厂房修理房屋有这回事，基本每年都去。每年去有多有少，王军租的房子是修得最多的，王军租的宿舍上有个洞，我也不知道他的员工有没有往上爬，我每年都去修，修得最多的有两回，上去拾瓦，大多数发生在梅雨季节，拾瓦的部位就在厂房上面。一旦漏起来就是漏水。我每次先去车间看一下，看到哪个部位漏雨就上去到哪个部位拾瓦。厂房的漏雨一开始在厂房东南角，这个部位漏的最厉害，中间机床上面也有点漏。我们每次去修都是得到试验不漏之后才收取工钱。王军承租后，基本每年都去修。开始漏的一两年，储家石也到场，后来是储小平和她的妈妈到场，储家石中风后就不行了。除了修厂房的屋顶以外还修过二楼东边跟厨房搭界的地方，这个地方修了两次，一开始用发泡剂打，其余地方没有修过。我听说二楼那一块地方是借给王军用的，不是租给王军用的，所以没有重视修理。今年没有去修过，去年上半年去修过一回，当时双方在法院进行诉讼，去现场查勘的时候看到地上有雨，上面没有雨，之后没有修过，2018年也是修的屋顶。法庭出示的三份收条是2016年、2017年、2018年我打给储小平的，都是我写的。修房子有个人在门外的叫张某,4，这几年才跟我一起修的，一般修房子是以我为准，他是我请去的。因为案涉的房屋时间长了，上面盖的瓦，风吹后就会出现问题。我每次去修都不是修同一个地方。厕所好像是2017年下半年修的，屋顶原来是石棉瓦，有些瓦掉了，后来换的金属瓦，墙是扒了重新建的。我修的范围是厂房、厨房、厕所，宿舍没有修，因为宿舍不是租给王军的，第一次修房子的时候我就提议修一下，但是储家石说宿舍没有租给王军，随王军用。从此以后，宿舍再漏我也不去修。我也给其他的好几家租户修。 证人张某,4称：我是做瓦工的，跟储家石一家没有什么关系，是曹某,4找我来做的。这几年我到储家石的厂里修过房子，修的是储家石租给王军的房子最东边的。我到王军租的厂房我修过四年，有一年来过两次，上下半年各来了一次。修理的范围是厂房上面的瓦。我每次去都去车间看一下，看了之后去上面拾瓦。车间一般是东边靠墙那个部位漏，东边靠墙漏，大梁上面有水印，根据下面漏的情况对准部位上去修。最近的一次去帮王军的厂房修是去年去修过一次。我找曹某,4拿工钱，但是有些还没有给。除了修厂房屋顶漏之外，还修过二楼的围栏；还修过厨房顶上，做了防水，大概是去年；厕所我也参与修的，是前年。厕所是重新弄的，顶翻掉重新做的，墙重新砌的。修之前只有男厕所可以使用，女厕所顶掉下来了，墙要倒。修的部位有没有再发生过渗漏说不准，有的是老部位，有的是新的部位。厂房漏雨的情况对影响生产也不是很大。我去修的时候有时候在生产，我们只是去修的，也不管生不生产。这么多年每次去凡是修的部位都要修，而且也把所有的地方都看一下。我修楼上的扶手是从东修到西，把有些部位加了柱子，一直加到梁上。王军从楼梯上摔倒不知道。修扶手的时间记不得了。 一审审理中，王军提供了2018年5月23日、同年5月25日、6月2日与储家石、储小平谈话录音及电话录音。双方当事人对上述录音的真实性不持异议。双方的谈话内容主要是针对涉案房屋漏水事宜。其中，王军提出承租房屋后厂房以及其他房屋一直出现漏水的现象，导致无法生产，材料受损。储家石承认多年来房屋一直有漏水的现象，也一直派人维修，但又同时表示没得办法修，每次漏水都派人修了的。谈话中，王军也提到曾因楼梯扶手损坏而摔倒受伤的事件以及参与扶手维修的过程。 审理中，沪屏公司向一审法院提供了江苏省海安县人民医院出院记录1份，时间是2012年8月26日，南通市第一人民医院影像诊断报告单1份、出院记录1份，江苏省海安县第三人民医院门诊病历3页。证明法定代表人储家石于2012年至今因其自身疾病多发性脑梗、急性脑梗塞等精神疾病一直在治疗中的相关事实。王军质证称：全部是复印件或者打印件，对于真实性无法确认，即使是真的，与本案没有关联。我们注意到储家石本人年龄也不大，在2012年、2016年患病，如果是真实的话，我们录音形成的时间是2018年5月份，不能说明他在那时候是无思维能力或者表达能力的人，而且患脑梗的人现在也有很多人在工作，不能证明其是无或限制民事行为能力的人。 王军在本案中反诉主张其因承租房屋楼梯扶手断裂而导致其受伤，并称：我是2017年12月6日晚上9点下班上楼，因为楼上没有灯，看不见，栏杆是一个不锈钢钢管，栏杆已经坏了，我出事前一段时间，我们整个楼上的围栏，西边人家搬床的时候把栏杆打坏了，后来扶好了但是又弄坏了，我通知储家石和他女儿都来看了的，栏杆向外伸出不止30公分，没有拨正，风一吹都来回摇晃，我按照常规去扶的时候就扶不到了，脚底下踩空就掉下去了。然后人家把我送到人民医院就诊，诊断为左脚的脚后跟软组织受伤，没有住院，我把头包扎后就回来了，他们把我送到如皋的私人诊所，我在家躺了40多天没有能起来。 另查明：王军妻子司晓春于2003年11月5日经工商行政管理部门批准设立了海安县春燕服饰厂（以下简称春燕服饰厂），经营地点在南屏乡双鱼村六组，王军承租涉案房屋后，将春燕服饰厂经营地点变更为本案涉案房屋所在地；服装厂实行家庭经营，经营项目为服装、印花、绣花加工服务。 审理中，王军对其生产规模等情况陈述称：我承租了沪屏公司房屋后就把春燕服饰厂的营业执照变更到这里的，是个体工商户，家庭经营。主要从事服装上的印花、绣花、加工、裁剪；一年加工费有四五十万，我们只是提供劳务，所有原材料都是外来的，人家来加工；有5名工人，工人工资每月三千、四千、五千不等，按照计件工资发放；2003年设立厂的时候投资的，投资了70多万。厂里有7条印花生产线，其他还有电动缝纫机二三十台。 一审法院在审理（2018）苏0621民初6415号一案时，曾组织双方当事人到达涉案房屋进行了勘察，从勘察的情况可以判断出涉案房屋顶部明显遗留屋面等部位漏水后形成的污渍。 一审法院认为：双方经协商达成书面房屋租赁合同，约定沪屏公司将其拥有的厂房及其他相关房屋租赁给王军使用，其行为系双方当事人真实意思的表示，且并不违反法律法规的禁止性规定，双方之间的租赁合同合法有效，双方均应严格履行合同约定义务。 涉案租赁合同签订后，沪屏公司将房屋交予王军使用，王军使用后，截止2016年底尚欠沪屏公司房屋租赁费7000元。此后，2017年至2018年王军仍未按约定支付房租。但王军对于未能及时足额支付房租提出自己的理由，即租赁物存在瑕疵，每到下雨天厂房就会出现漏水现象，严重影响其生产经营。依据本案查明的事实，结合当事人提供的证据（通话、对话录音、证人证言等）、质证意见及法院勘察情况可以确认，自王军使用涉案房屋以来，每到雨天就会出现屋面漏水现象的事实是客观存在，尽管沪屏公司也曾多次派人对房屋进行维修，但始终未能达到彻底杜绝漏水效果。 我国《合同法》就合同解除的方式有明确规定，即合同当事人可以在订立合同的约定合同解除的条件，当约定解除条件成就时，守约的一方有权提出解除合同；同时，《合同法》还规定了合同解除的法定情形。就本案而言，沪屏公司于2018年5月11日，在租赁房屋旁边的墙体上张贴公告，并明确要求解除双方之间的租赁合同，其提出的理由有两个方面，一是主张王军擅自将房屋转让他人使用，但审理中沪屏公司对此未能提供相应证据证实其主张；二是主张王军自2016年起长期拖欠房屋租金。对照《合同法》的上述规定，由于双方均一致表示未在合同中约定合同解除的条件，故本案无法通过约定解除条件是否成就的方式判定双方合同是否已经解除。据此，2018年5月11日，沪屏公司张贴的公告不能产生涉案合同解除的法律效力。此外，依据《合同法》规定，出租人对于出租物有及时维修的义务。本着合同双方当事人权利义务对等的基本原则以及《合同法》分则中关于租赁物维修义务的相关规定，沪屏公司在租赁物不能满足承租人充分、安全使用租赁物的情况下（事实上，王军即便在房屋漏水的情况下仍然陆续在向沪屏公司交纳了部分房租）单方行使解除权并不符合《合同法》规定的法定解除合同的情形。 审理中，双方当事人一致认可王军截止2018年4月23日，尚欠沪屏公司房租31000元，依据双方约定的每半年交纳一次房租，即2018年6月30日尚应交纳15000元。据此，截止2018年12月31日（合同期内）王军尚欠房租46000元。依据双方陈述，合同期限为5年，涉案合同自2018年12月31日期满，沪屏公司一直要求与王军解除合同返还房屋，故自合同终止后，王军除向沪屏公司返还房屋外，还应按合同约定租赁标准向沪屏公司支付至实际将房屋交付给沪屏公司之日止的房屋占用费。 审理中，沪屏公司、王军经现场查验后双方一致确认截止2020年1月7日沪屏公司代王军交纳水电费计人民币6816.21元。直至王军将涉案租赁房屋交付沪屏公司之日止的水电费用由王军按实际发生的数额交纳。 就反诉而言，王军主张因沪屏公司未及时履行房屋维修义务，应当承担违约责任。但审理中双方一致认可合同中并未对一方当事人如何承担违约责任或违约造成损失的计算方式作出具体约定，审理中，双方对此又未能补正，故王军的上述反诉主张并无约定依据，法院对此难以支持。 《合同法》规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。王军在本案中反诉要求沪屏公司赔偿其因楼梯围栏损失而致其受伤造成的损失。因涉案租赁合同双方当事人并未对违约责任作出具体约定，据此，王军因租赁物存在瑕疵造成其人身损害的后果无法通过约定违约责任的方式对其作出弥补。依据上述规定，王军可依照其他法律另行要求沪屏公司承担侵权责任，故王军反诉主张人身损害赔偿的反诉请求，因与本案非同一法律关系，本案中不予一并处理。 王军反诉要求沪屏公司酌情赔偿其因承租房屋多年来漏水及停电停水对其造成的经营损失20万元。但其经法院释明后，其未能提供因房屋漏水造成停产的天数或影响程度、每年的经营产值、企业的预期利润、每年向国家纳税凭证等可供损失评判或可供司法鉴定的相关证据（未申请司法鉴定）。依据相关司法解释的规定，对此类合同纠纷引起的实际损失不得作出酌定由违约方承担损失的判决。 《合同法》还规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。结合本案事实，涉案房屋自出租后即已发生屋面等部位漏水的现象，且一直未能彻底修复的客观事实是存在的。鉴于王军从事的是服装加工业务，对其所生产制作的服装产品保持整洁的要求很高。从现场勘察可以看出承租房屋内摆放着数台东西走向的大型印花设备，其规模摆放了大半个车间，一旦出现下雨天屋面漏水的现象，必然会影响到王军服装加工制作的正常运转，甚至于为避免原材料、半成品或成品不受雨水侵蚀而停产。据此，王军在反诉中主张应当以减少租金的方式来弥补其损失的反诉请求于法有据，法院对此予以支持。结合王军从事家庭经营的项目的特殊性、投资及生产规模、从业人数、经营成本、租赁期限、房屋漏水可能造成影响的程度等因素，酌定每年减少房屋租金7500元，五年计37500元。2019年度系王军占用房屋期间，不列入以减少房租弥补其损失的范围。 鉴于法院在审理（2018）苏0621民初6415号一案时发现原告诉讼主体不适格，储家石、王军均分别撤回本诉和反诉，案件未进入实体审理，故王军在本案中反诉要求沪屏公司赔偿其在上述案中的反诉费2700元的请求于法无据，对此不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十二条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、王军将其承租沪屏公司拥有的坐落在海安市城东镇南阳村六组沪屏公司住所地内的所有房屋（含厂房、厨房、宿舍及厕所）腾空，并将上述房屋交付给沪屏公司。二、王军向沪屏公司支付2016年度至2018年12月31日之间的房屋租金46000元。三、王军向沪屏公司支付自2019年1月1日至王军实际向沪屏公司交付房屋之日止的房屋占用费，按年租金30000元的标准计算占用费。四、王军向沪屏公司支付截止2020年1月7日沪屏公司垫付的水电费6816.21元。自2020年1月8日至王军实际将涉案房屋交付给沪屏公司之日止期间产生的水电费由王军按实交纳。五、因沪屏公司对涉案房屋漏水多次进行维修影响王军使用房屋，法院酌定减少承租期间王军应交纳的房租37500元。上述一至五项所涉房屋交接、租金及水电费支付均于判决书发生法律效力后15日内履行完毕。王军在向沪屏公司支付房租时，应当扣除判决书第五项确定减少的租金37500元。六、驳回沪屏公司的其他本诉请求。七、驳回王军的其他反诉请求。本诉案件受理费3300元，沪屏公司承担2365元，王军承担935元；反诉案件受理费4600元，减半收取2300元，王军承担1562元，沪屏公司承担738元。上述应由王军、沪屏公司负担的费用，由王军、沪屏公司于判决发生法律效力后十日内缴至一审法院（户名：海安市人民法院，开户行：中国建设银行海安营业部，账户32×××166）。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案争议焦点为：1.沪屏公司是否应向王军赔偿经营损失；2.王军主张的因楼梯损坏摔伤造成的各项损失是否应在本案中一并处理；3.一审酌情减少的租金数额是否合理。 本院认为，关于争议焦点1，当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。对于王军承租房屋后漏水的事实，双方均不持异议。王军反诉请求沪屏公司赔偿其因房屋漏水影响正常生产经营而产生的经济损失，应对此提供相应证据，如其正常的经营、收入情况，漏水的天数、因漏水导致其停工的时间及因漏水造成的经营收入的减少等。但王军对此均未能充分举证，仅请求法院酌情支持其经营损失20万元，因违约造成的营业损失属于间接损失，应建立在实际损失的基础上，而实际损失是当事人的举证责任，王军应自行承担不能举证的不利后果，不属于法院依职权直接酌定的范畴，一审法院对此判决并无不当。 关于争议焦点2，因双方均未能提供书面合同，对于合同条款各执一词，无法查证。王军选择违约责任主张因楼梯扶栏损坏致其受伤产生的损失没有合同依据，只能通过侵权之诉主张权利，而本案是沪屏公司起诉的合同之诉，两者不属于同一法律关系。且该诉请是王军作为反诉提出，反诉本身即具备独立成诉的条件，并非必须在本诉中一并解决，王军的该点上诉意见不能成立。 关于争议焦点3，根据查明的事实，自王军承租房屋后，沪屏公司一直断断续续对房屋进行维修，可知房屋漏水的情况属实。至一审法院现场勘查时，屋面漏水仍未能彻底修复。王军虽未能举证证明其因房屋漏水造成的经营损失，但房屋漏水对其生产的影响客观存在，沪屏公司提供的租赁物存在质量瑕疵，且未能修复，一审根据年租金数额及沪屏公司违约程度，酌定减少租金并无不当。 综上，王军的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5600元，由上诉人王军负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年六月十日 书记员  邱晴