广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6943号上诉人（原审被告）：吴盛祥，男，1963年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审原告）：广州市民政局房屋管理所，住所地广东省广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，职务：所长。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。原审第三人：广州鹰金钱食品集团有限公司（原广州瓶盖厂），住所地广东省广州市越秀区人民南路濠畔街390号。法定代表人：郑坚雄，职务：董事长委托诉讼代理人：彭金凤，该公司员工。上诉人吴盛祥因与被上诉人广州市民政局房屋管理所（以下简称市民政房管所）、原审第三人广州鹰金钱食品集团有限公司（以下简称鹰金钱公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初17547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人吴盛祥上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吴盛祥继续承租广州市越秀区x号全幢房屋（以下简称涉案房屋）；3.一、二案件审诉讼费由市民政房管所承担。事实和理由：（一）吴盛祥自1999年7月开始承租涉案房屋，至今一直按时交租，也按民政管理所要求申报安装电表及屋内灯、安装消防箱，民政管理所不负责维修房屋安全，由吴盛祥负责。吴盛祥多年来投入大量资金维修、保养涉案房屋。被上诉人市民政房管所二审辩称，吴盛祥的上诉请求主张缺乏事实和法律依据，一审查明的事实清楚，适用法律正确，依法应当维持原审判决。具体理由如下：（一）市民政房管所与吴盛祥就涉案房屋形成不定期的租赁关系,市民政房管所具有法定的解除合同的权利，有权收回涉案房屋。1.市民政房管所与广州瓶盖厂签订的租赁合同的租赁期限至2004年3月31日届满后没有续签，由吴盛祥直接向房管所交租，但市民政房管所与吴盛祥双方没有签署《广州市房屋租赁合同》，吴盛祥继续使用涉案房屋，因此市民政房管所与吴盛祥形成的是不定期的租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，市民政房管所与吴盛祥就涉案房屋形成不定期租赁关系，市民政房管所有权随时解除合同。2.涉案房屋已经不适宜继续用作仓库使用。2017年12月4日广州市城市管理综合执法局越秀分局要求配合整改涉案房屋住改仓违法行为。市民政房管所接到通知后立马要求吴盛祥进行整改但是吴盛祥置之不理，2017年12月6日市民政房管所提出解除双方的不定期租赁关系。目前涉案房屋不适宜用作仓库使用，市民政房管所有权整改成住宅性质。（二）市民政房管所已经给吴盛祥足够的通知时间、搬迁时间。市民政房管所的工作人员在起诉前多次告知吴盛祥，但其不予理会。市民政房管所已完全履行通知义务。即便吴盛祥否认，但市民政房管所以诉讼方式提出解除合同，一审法院向吴盛祥送达通知解除合同的起诉状的方式，起诉状带有解除权行使通知性质，与《中华人民共和国合同法》第九十六条所规定：“合同自通知到达对方时解除”不悖。至于吴盛祥一审依然拒收应诉通知，明显看出吴盛祥故意回避。本案从2019年4月22日立案至今，已经长达1年多时间里，市民政房管所已经给吴盛祥足够的通知、搬迁时间。因此，恳请二审法院依法维持原判。原审第三人鹰金钱公司述称同意一审判决。市民政房管所于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.解除市民政房管所、吴盛祥之间关于越秀区x号楼房的房屋租赁关系；2.吴盛祥及使用人员立即将上述房屋腾空交还市民政房管所；3.吴盛祥按每月6574元的标准向市民政房管所支付自合同解除之日起至吴盛祥实际交还房屋之日止的房屋占用费。一审法院认定事实：广州市越秀区x号楼房（总建筑面积897.45平方米）登记权属人为广州市民政局。广州市民政局委托其直属单位即案件市民政房管所负责该房屋的出租、管理等工作。2001年4月1日，市民政房管所（甲方、出租人）与广州瓶盖厂（乙方、承租人）签订《广州市房地产租赁合同》。约定：甲方同意将广州市越秀区x号，x号全幢部位的房地产出租给乙方作工厂、仓库用途使用，建筑面积718.72、1420.96平方米；租赁期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止，月租金2万元；濠畔街386号房屋经查勘鉴定为危房，现不能使用，不收租金，已在总租金扣除等。同日，广州瓶盖厂（甲方）与吴盛祥（乙方）签订《租赁合同》。约定：甲方将越秀区人x号718.72平方米，x号共1420.96平方米，大德路2号全幢208.50平方米，x号后座52.94平方米的物业出租给乙方作商业、仓库使用；租用期限为三年，自2001年4月1日至2004年3月31日；租用面积按上述地点总面积计，每月租金为23288.82元，由乙方代甲方向民政局房管所按时缴交2万元租金，向大新房管所按时缴交3288.82元租金，如房管部门调租时，所增加的租金金额由乙方负责向有关部门交纳等。上述合同约定的租赁期限届满后，市民政房管所与广州瓶盖厂未再续签租赁合同。市民政房管所将涉案x房屋直接出租给吴盛祥继续使用，双方未签订书面租赁合同，吴盛祥已按照6574元/月的标准向市民政房管所支付租金至2019年8月。吴盛祥称，目前涉案房屋由其作仓库使用。一审法院认为，市民政房管所自2004年4月1日起将涉案x号房屋直接出租给吴盛祥，吴盛祥按照6574元/月的标准向市民政房管所支付租金，但双方未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，市民政房管所有权解除租赁合同。因此，市民政房管所要求解除双方的租赁合同关系、收回涉案房屋及吴盛祥继续按照6574元/月的标准计付占用费至交还房屋之日止合法合理，一审法院予以支持。关于吴盛祥的答辩意见，即使涉案房屋原为拆迁房，回迁后各方也已建立新的租赁关系，至今已近二十年，吴盛祥以此抗辩理据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2019年12月16日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日起，市民政房管所与吴盛祥关于广州市越秀区x号楼房的租赁合同关系解除；二、吴盛祥在判决发生法律效力之日起三十日内，将广州市越秀区x号楼房腾空交还市民政房管所；三、吴盛祥应按照6574元/月的标准，逐月向市民政房管所支付自判决发生法律效力之日起至交还广州市越秀区x号楼房之日止的房屋使用费；一审案件受理费100元，由吴盛祥负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询中，吴盛祥自认双方合同约定涉案房屋的维修、保养由其自行负责的，但认为涉案房屋承租前为拆迁房，房屋很烂，是由其进行了修缮，所以不同意市民政房管所现在要求搬出涉案房屋。另外，其还表示一审判决查明事实部分无涉及维修费用内容。二审另查明，鹰金钱公司二审提交如下材料：1.广州市轻工业局于1994年11月16日出具的《广州市轻工业局文件》【穗轻体改[1994]x号】关于广州瓶盖厂进入广州鹰金钱企业集团公司核心层的批复载明：“一、同意广州瓶盖厂进入广州鹰金钱企业集团公司核心层，实行资产经营一体化管理。合并时间从一九九四年十一月二十日起，并帐时间从一九九四年十二月一日起。二、广州瓶盖厂进入广州鹰金钱企业集团公司核心层后，取消法人资格，该厂的全部资产、债权、债务、离退休人员、安置在职职工等由广州鹰金钱企业集团有限公司接收和承担”；2.广州市市场监督管理局于2019年10月29日出具的《企业改制通知书》载明：广州鹰金钱企业集团有限公司已于2019年10月29日经该局核准改制为广州鹰金钱集团有限公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合吴盛祥的上诉请求和理由以及市民政房管所的答辩，本院确定本案争议的焦点是：吴盛祥抗辩继续履行双方租赁合同关系以及拒绝腾空交还房屋应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，市民政房管所于2004年4月1日起将涉案房屋直接出租给吴盛祥使用，吴盛祥按照每月6574元标准向市民政房管所交付租金至2019年8月，但双方至今未就涉案房屋签订过租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，可视为双方存在不定期租赁合同关系，市政房管所有权随时要求解除双方租赁合同关系。一审法院结合市政房管所诉请，作出解除双方租赁合同关系、吴盛祥腾空交还涉案房屋以及向市政房管所支付合同关系解除之后至实际交还涉案房屋之日止的房屋使用费的判决，并无不当，本院予以维持。吴盛祥以其对涉案房屋投入大量资金维修、保养为由，上诉抗辩继续履行双方租赁合同关系以及拒绝意搬出涉案房屋，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴盛祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人吴盛祥负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年六月十七日书记员 李志康谢金泽