湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6204号上诉人（原审被告）：陈丹丹。委托诉讼代理人：邹佳君，北京中银(长沙)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雯婷。上诉人陈丹丹因与被上诉人刘雯婷房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈丹丹上诉请求：撤销一审判决，改判确认《房屋租赁合同》于2019年9月12日解除，并驳回刘雯婷的其他诉讼请求。事实和理由：1、《催缴通知书》载明2019年9月11日前未交房租的，视为陈丹丹违约，解除租赁合同。故双方已经达成一致，合同解除期限为2019年9月12日。2、刘雯婷提供的房屋质量存在瑕疵，影响陈丹丹的生活，构成违约，陈丹丹有权解除合同，并减少租金标准；3、刘雯婷因自身原因延期收房，陈丹丹无需为此支付房屋占有使用费。刘雯婷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。刘雯婷向一审法院起诉请求：1.请求法院确认解除刘雯婷与陈丹丹签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判处陈丹丹承担违约责任,由刘雯婷没收押金5400元；3.请求法院判处陈丹丹承担从9月6日起直至搬离的房屋占有使用费2700元每月；4.请求法院判决陈丹丹立即撤出房屋并强制要求其搬离。5.本案诉讼费用由陈丹丹承担。一审法院认定事实：刘雯婷系长沙市合能璞丽景园1栋2703号的房屋所有权人。2019年3月4日，甲方刘雯婷（出租方）与乙方陈丹丹（承租方）、丙方岳麓区溪和房地产咨询服务部梅溪青秀门店（居间方）、丁方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（管理方）签订了一份房屋租赁合同，合同约定甲方将其位于合能璞丽景园1栋2703号房出租给乙方，租赁期限为2019年3月6日至2020年3月5日。房屋租金每月2700元，签订合同当天内支付首次租金和押金5400元，甲方将房屋交付乙方使用，后期租金时间提前7天交付下期租金。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因其自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的10日内进行维修逾期不维修的，乙方可以代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。该协议还约定了违约责任，乙方不按照约定支付租金达十日，则甲方有权解除合同。合同签订后，陈丹丹依约缴纳了房租和押金，刘雯婷亦将房屋交付给了陈丹丹使用。2019年5月，案涉房屋出现漏水情况遭到邻居投诉，陈丹丹通知刘雯婷要求维修，刘雯婷收到通知后多次进行检查维修，并于2019年7月17日维修好。修复后，因房间地板瓷砖存在缝隙不能再恢复维修前的模样，陈丹丹向刘雯婷提出退租，并要求退还押金，但刘雯婷未同意，亦未再修复瓷砖，双方为此发生争议。自2019年9月6日起，陈丹丹以房屋地板瓷砖未复原、影响其生活为由拒付房租。2019年9月9日，刘雯婷向陈丹丹出具了一份《催缴租金通知书》，通知陈丹丹在2019年9月11日前向刘雯婷缴纳本季度房租，逾期则视为陈丹丹违约，解除与陈丹丹签订的《房屋租赁合同》，并依法追究陈丹丹的违约责任。通知后，因陈丹丹未向刘雯婷缴纳租金，刘雯婷于2019年11月13日诉至一审法院。另查明，2019年9月份起，陈丹丹陆续将租赁房屋内个人物品搬走，但一直未告知刘雯婷其已搬离、腾空租赁房屋。2019年12月7日，刘雯婷联系小区物业、开锁公司工作人员开锁进入房屋，将租赁房屋收回。一审法院认为，刘雯婷与陈丹丹、岳麓区溪和房地产咨询服务部（梅溪青秀门店）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》是各方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行义务。关于刘雯婷主张解除房屋租赁合同的诉请，一审法院认为，2019年9月9日向陈丹丹出具了一份《催缴租金通知书》，通知陈丹丹在2019年9月11日前向刘雯婷缴纳本季度房租，逾期则视为解除合同。陈丹丹虽于2019年9月份已陆续搬离，但并未将房屋钥匙交给刘雯婷，亦未告知其已搬离，直至2019年12月7日刘雯婷通过物业找开锁公司开锁进入房屋，才收回租赁房屋，故一审法院确认双方于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月7日予以解除，对刘雯婷主张陈丹丹立即搬离房屋的该项诉请，一审法院不再作处理。关于刘雯婷主张陈丹丹承担租赁房屋使用费的诉请，一审法院认为，陈丹丹从2019年9月6日起开始欠付至2019年12月7日止的房屋占有使用费（租金），一审法院确认为8100元（2700元／月×3个月）。关于刘雯婷主张陈丹丹承担合同违约责任，由其没收陈丹丹交纳押金5400元的诉请，一审法院认为，陈丹丹虽然没有依约按时交纳房屋租金，但是刘雯婷所出租的租赁房屋存在质量瑕疵，未及时将房屋进行修缮，给陈丹丹的生活造成了一定的不便，双方在履行合同过程中均存在违约行为，故案涉房屋租赁押金应抵扣房屋占有使用费。关于刘雯婷主张陈丹丹承担房屋修理费200元的诉请，一审法院认为，刘雯婷就该项主张未提供充分的证据，予以证明该房屋的损坏系陈丹丹故意所为，故该项诉讼请求一审法院不予支持。判决如下：一、确认刘雯婷与陈丹丹于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月7日已解除；二、陈丹丹于该判决生效后七日内向原告刘雯婷支付租金8100元，抵扣刘雯婷应返还陈丹丹的押金5400元后，陈丹丹还需支付原告刘雯婷租金2700元；三、驳回刘雯婷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告刘雯婷负担15元，被告陈丹丹负担10元。本院二审查明：1、刘雯婷在二审中自述，2019年12月7日其在物业的见证下用其留存的钥匙打开房门，收回案涉房屋，一审中关于联系开锁公司开锁进入的陈述有误。2、陈丹丹在二审中自述，其于2019年10月底完全搬离案涉房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，一、关于合同解除时间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然刘雯婷向陈丹丹出具的《催缴租金通知书》载明，若陈丹丹在2019年9月11日前未交纳该季度租金，则“解除与您签订的《房屋租赁合同》”，但该内容系刘雯婷于2019年9月9日向陈丹丹发出的违约行为法律后果的告知，不能认定为刘雯婷于2019年9月12日向陈丹丹行使合同解除权的意思表示。因陈丹丹逾期未付租金构成违约，刘雯婷实际于2019年12月7日其收回房屋，故一审法院认定双方合同于2019年12月7日解除，并无不妥，本院予以确认。至于陈丹丹提出其有权解除合同的上诉理由，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。虽然案涉房屋经维修后存在地板翘起的问题，但这种瑕疵尚不属于租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情形，故陈丹丹不能以此为由获得合同解除权。二、关于租金计算方式的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，案涉房屋存在漏水问题，虽然经维修但地板翘起无法修复，确实对陈丹丹的使用造成一定影响，陈丹丹有权要求减少租金。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，陈丹丹收到《催缴租金通知书》后明确表示拒绝支付2019年9月6日之后的租金，而刘雯婷留存有案涉房屋的钥匙，完全有能力及时收回房屋，但其直到2019年12月7日才收回房屋，故刘雯婷不得就扩大的租金损失要求赔偿。由于陈丹丹自认2019年10月底才搬离案涉房屋，其居住期间产生的租金不能计入扩大的损失，故陈丹丹应支付的租金为5400元(2700×2=5400)。抵扣刘雯婷应返还给陈丹丹的5400元押金后，双方两清。对刘雯婷因未采取适当措施而扩大的租金损失(2019年11月1日至2019年12月7日的租金)，本院不予支持。综上所述，陈丹丹的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16345号民事判决第一、三项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初16345号民事判决第二项。本案一审案件受理费25元，由刘雯婷负担15元，陈丹丹负担10元；二审案件受理费50元，由刘雯婷负担20元，陈丹丹负担30元。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 戴 静二〇二〇年六月三日书记员 李 柯附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。