广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8383号上诉人（原审原告）：梁幸怡，女，1987年3月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州富山投资管理有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏叉道侧（综合楼）。法定代表人：张海华。被上诉人（原审被告）：广州市一房网络科技有限公司，住所地广州市天河区车陂路12号3栋255-02房。法定代表人：郑惠京，该公司总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。上诉人梁幸怡因与被上诉人广州富山投资管理有限公司（以下简称富山公司）、广州市一房网络科技有限公司（以下简称一房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁幸怡上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决一房公司退还梁幸怡45000元并支付占用期间的利息损失（利息以45000元为基数，自2018年4月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日）；2.一、二审诉讼费由富山公司、一房公司承担。事实和理由：（一）梁幸怡与梁幸怡的姐姐（梁慧萍）与富山公司、一房公司同时发生相同性质的纠纷，梁慧萍的案件【（2019）粤0113民初8654号案】中判决一房公司、富山公司均须退还款项、支付占用期间的利息及承担全部诉讼费由，但本案与梁慧萍的案件一审判决结果不同，违背了同案同判规则，本案应判令富山公司、一房公司返还定金、支付相应利息并承担所有诉讼费由。（二）一审判决合同无效，一房公司因此所得45000元为不当得利，理应返还，一审判决认定为另一法律关系，系增加诉讼成本。（三）富山公司与一房公司签订的《咨询服务合同》约定，“如涉退订，乙方（一房公司）应第一时间退还客户电商费45000元，如不按期退订，甲方（富山公司）有权从乙方代理佣金里扣除应有款项向客户进行第一时间退定”，上述合同落款均有一房公司、富山公司签名及公章盖印。根据《咨询服务合同》可知，富山公司与一房公司是合作关系，作为一般消费者不清楚其两者有何约定，在销售现场消费者只会认准一个出售方，梁幸怡向一房公司支付定金亦用于支付涉讼物业费用，该费用并不涉及另一法律关系，在《公寓使用权转让合同》无效后，理应退还给梁幸怡。（四）涉讼物业牵涉甚广，楼盘在销售期间现场有农商行可办理贷款、律师现场鉴证、现场张贴土地使用的联合声明等，富山公司、一房公司使用多种手段制造物业合法销售的假象，一千多租户被欺骗购买了这个早在2018年2月就被定性为违建的物业。番禺区政府已主张退款事宜，曾于2019年7月协助办理了退款登记，但至今没有任何进展。二审庭询时另补充：1.一房公司与富山公司签订的《招租咨询服务合同》直接且明确规定了电商费45000元的责任归属为一房公司，一审判决合同无效，富山公司退还转让费的同时，一房公司收取的电商费为不当得利，理应退还。2.一房公司辩称收取的费用是替富山公司代收代付，一房公司并非实际收款主体，此主张无提供任何确切的事实依据和法律依据。一房公司主张是代富山公司收款后支付各电商公司作为佣金，该主张应属一房公司与富山公司及电商公司之间的法律关系，一房公司可以就此向富山公司另行主张，与本案无关。3.一房公司在一审曾提交的微信聊天记录，称富山公司已经承诺无论是一房公司还是其他售房合作伙伴收取的资金，全部由富山公司承担。但此证据不足以证明是富山公司官方的承诺，且梁幸怡从未得到过富山公司相应的正式通知，不应构成一房公司拒不退款的理由。富山公司提交书面答辩意见称，梁幸怡支付的45000元实际由中介机构一房公司收取并开具收据，富山公司从未与梁幸怡约定有关该笔费用的内容、未收取上述费用、未开具票据，亦从未向梁幸怡作出退还上述中介费用的承诺，根据合同相对性原则，富山公司不应承担上述费用的赔偿责任。富山公司与一房公司签订的《招租咨询服务合同》明确约定，电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给一房公司。该款项不作为楼款，由一房公司向购买的客户收取。如涉及退订，一房公司应第一时间退还客户电商费45000元。根据上述约定，一房公司应当向梁幸怡返还或赔偿损失。梁幸怡的二审诉求与富山公司无关，富山公司不应承担本案上诉费用。一房公司二审答辩称，一审判决认为一房公司与梁幸怡之间为另一法律关系应由梁幸怡另行主张的认定完全符合法律规定，所以恳请二审法院驳回梁幸怡的上诉请求，依法维持原判。梁幸怡向一审法院起诉请求：1.确认梁幸怡与富山公司于2018年4月14日签订的《公寓使用权转让合同》无效；2.富山公司向梁幸怡返还转让费186261元；3.富山公司向梁幸怡返还定金45000元；4.富山公司向梁幸怡支付利息损失（利息以231261元为基数，自2018年4月27日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率三倍计算至实际付清之日止）；5.一房公司对富山公司返还定金45000元及支付定金占用期间的利息损失承担连带清偿责任；6.本案受理费、财产保全费等诉讼费用由富山公司、一房公司承担。一审法院认定事实：1.2017年1月1日，富山公司与案外人广州露纯化妆品有限公司（以下简称露纯公司）签署《联合声明书》，载明：富山自由度项目地块的土地使用权属于露纯公司合法享有，露纯公司现将该地块的土地使用权出租给富山公司开发建设使用，出租期限与露纯公司享有的土地使用权限一致，为保障富山自由度项目物业使用人的正常权益，富山公司、露纯公司联合声明如下：富山自由度项目地块的土地使用权期限届满后，若政府同意延续土地使用权期限，富山公司、露纯公司保证在延续的期限内将该地块交付富山自由度项目的全体物业使用人继续无偿使用，因此产生的政府征收相关费用也将由全部物业使用人分担。2.2017年12月15日，富山公司作为甲方与一房公司作为乙方签订《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》，约定甲方委托乙方为富山自由度公寓项目所有货量提供招租咨询顾问服务；本项目招租款项（租赁款、定金、客户违约金）由甲方财务人员负责统一收取；乙方或乙方指定的第三方公司可自行向客户收取电商费用，但不能影响项目成交；等等。3.2018年2月8日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番违建处自[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》：露纯公司于2014年10月开始在广州市番禺区钟屏岔道南侧该公司所属地块内建设1幢建筑物，即富山广场-A座，于2015年6月开始在上述地块内建设2幢建筑物，即富山广场-B、C座和富山广场-D座，目前上述建筑物均已建成；上述建设工程已构成违法建设，且均属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定；依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广州市城市管理综合执法条例》第五条的规定，对露纯公司做出限期拆除违法建设的处理决定；露纯公司在接到本决定书之日起十五日内自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，将依法申请强制拆除。4.2018年3月14日，广州市城市管理综合执法局番禺区分局作出穗综番强拆公字[2014]1228号《限期拆除违法建设公告书》：经调查，位于广州市番禺区钟屛岔道南侧露纯公司所属地块内建设3幢建筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，依法应当予以拆除，本执法机关已于2018年2月8日作出穗综番违建处字[2014]1228号《违法建设行政处理决定书》，责令违法建设当事人在收到决定书之日起15日内自行拆除上述违法建设，现根据《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，对上述违法建设予以公告督促违法建设当事人在上述处理决定规定的期限内自行拆除，逾期不拆除的，将依法实施强制拆除。5.2018年4月14日，富山公司作为甲方（转让方）与梁幸怡作为乙方（受让方）签订《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》（合同编号：2018-A-1068，以下简称转让合同），约定甲方向乙方转让位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A栋7层24号公寓（以下简称涉讼物业）的使用权，建筑面积（包含公摊面积）为21.42平方米，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将该物业的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让该物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止；土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业；甲方交付物业的具体时间以甲方向乙方发出的书面交楼通知载明的时间为准；该物业使用权转让费总额为186261元；乙方选择分期付款方式支付上述转让费，乙方于签订本合同当日支付首期转让费30000元，于2018年4月25日前支付第二期转让费156261元；甲方收到乙方缴纳的款项后出具相应的收据给乙方，甲方协助乙方开具发票，乙方自愿承担因此产生的一切税费，并另行支付；受让期间，乙方可以出租、分租该物业，但乙方与第三人签订出租、分租合同时，约定的租期不得超过本合同约定的受让期限；甲方如未能按本合同约定的期限交房逾期超过180日的，乙方有权单方面决定解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已付转让费及利息（利息从乙方付款日起至甲方退款日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；甲方无正当理由提前解除合同的，除应该退还乙方已经缴纳的转让费之外，还应该按照银行同期贷款利率的三倍向乙方支付利息；等等。同日，梁幸怡委托其姐梁慧萍向富山公司转账支付了涉讼物业的首期转让费30000元，富山公司出具《收款收据》予以收执。另一房公司于该日出具《收款收据》（NO.0025580），载明收到梁幸怡交来富山自由度A座724单位的定金45000元。6.2018年4月26日，梁幸怡委托其姐梁慧萍向富山公司转账支付了涉讼物业的转让费尾款156261元，富山公司出具《富山*自由度收据》予以收执。7.2019年7月10日，梁幸怡提起本案诉讼，要求富山公司返还转让费等。同日，富山公司向富山自由度的租户发出《富山自由度租户资料登记公告》，告知：经富山公司研究决定，为了妥善解决钟村街富山自由度租户的退款诉求，公司决定委托大成律师事务所对租户信息进行登记核算退款金额，登记时间为7月15日至7月30日，登记地点为富山公司售楼部，租户需携带身份证、合同、收据等相关资料原件及复印件进行登记退款金额。该公告已抄送番禺区政府、钟村街道办事处。一审庭审过程中，梁幸怡主张其与富山公司之间实为租赁合同关系，2019年其从网上得知涉讼物业未取得建设工程规划许可证，为违法建筑，故其与富山公司签订的转让合同应为无效。其向富山公司共支付了转让费231261元，包括直接向富山公司支付的30000元、156261元及按照富山公司的指示向一房公司支付的45000元定金。至于为何转让合同约定的转让费为186261元却支付了231261元，梁幸怡解释称其系先交定金后签合同的，当时口头约定转让费为231261元，因其已支付了定金，故在转让合同中约定的款项就直接扣除了定金45000元。其不清楚富山公司与一房公司之间的关系，当时其是应富山公司要求向一房公司支付的。签订转让合同时其对涉讼物业的权属情况未进行审查，但其曾到现场查看，涉讼物业所在楼宇其时只有一个框架结构，已经封顶，但尚未施工完毕。一房公司称富山公司委托其司办理接待手续，定金45000元是其司受富山公司的委托代为收取的，该款项应为使用权转让费的一部分，收取后其司亦代为支付了业务员的销售提成等相关款项，至今富山公司尚欠其司服务费。一审法院认为，转让合同的合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的定义，故梁幸怡与富山公司签订的转让合同成立房屋租赁法律关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉讼物业所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富山公司与梁幸怡就涉讼物业签订的转让合同应为无效合同，就梁幸怡要求确认转让合同无效的诉请，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因转让合同无效，富山公司已收取梁幸怡的转让费186261元应返还予梁幸怡，并应支付利息。因梁幸怡在一审庭审中确认在签订转让合同时对涉讼物业及所在建筑物的权属及报建情况未尽审慎注意义务，对造成合同无效存在一定过错，故梁幸怡要求按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍为标准计算利息，一审法院不予支持。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，富山公司向梁幸怡支付的利息应以186261元为基数，自2018年4月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。就梁幸怡要求富山公司返还定金45000元及支付利息损失的诉请。一方面，该款项并未在转让合同中进行约定，且已超出转让合同约定的转让费金额，梁幸怡虽称其与富山公司口头约定转让费为231261元，因其已支付了定金，故在转让合同中约定的款项就直接扣除了定金45000元，但对于该陈述，梁幸怡未能提供证据予以证明，富山公司亦不予确认；另一方面，该费用的收款收据为一房公司开具的，虽梁幸怡称其是应富山公司要求向一房公司支付的，一房公司亦辩称该款项为其司受富山公司的委托代收，但梁幸怡及一房公司均未能举证加以证实，亦未能提交证据证明该款项确系富山公司收取，故就梁幸怡要求富山公司返还定金45000元及支付利息的诉请，理据不足，一审法院不予支持。而梁幸怡虽向一房公司支付了45000元，但应属另一法律关系，本案只围绕梁幸怡与富山公司之间就涉讼物业发生的租赁合同法律关系进行审查，如上所述，鉴于一房公司收取的45000元并未在转让合同中进行约定，一房公司亦非转让合同的相对方，且梁幸怡要求富山公司返还定金及支付利息损失的诉请未得一审法院支持，故梁幸怡要求一房公司对富山公司返还定金及支付利息损失的债务承担连带清偿责任的诉请，一审法院亦不予支持。一审法院对梁幸怡的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2019年12月10日作出如下判决：一、确认梁幸怡与广州富山投资管理有限公司就位于广州市番禺区钟村街钟屏大道“富山自由度”第A栋7层24号公寓签订的《广州市番禺区“富山自由度”公寓使用权转让合同》无效；二、广州富山投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向梁幸怡退还转让费186261元及利息（利息以186261元为基数，自2018年4月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日）；三、驳回梁幸怡的其余诉讼请求。案件受理费4769元，由梁幸怡负担744元，广州富山投资管理有限公司负担4025元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，富山公司与一房公司所签订的《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定：“第七条中介电商事宜……3.电商团购费用收取：电商费用为45000元/套，由客户落定时支付电商团购费给乙方（一房公司）或乙方指定的公司收取，但实际享受的优惠以甲方（富山公司）确认为准。该款项不作为楼款，由乙方向购买的客户方收取，若因而产生的问题由乙方负责，与甲方无关。4.如涉及退定，乙方应第一时间退还客户电商费45000元，如不按期退订，甲方有权从乙方代理佣金里面扣除应有款项对客户进行第一时间退订……”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：富山公司、一房公司应否向梁幸怡返还定金45000元以及定金占用期间的利息损失。涉讼转让合同为无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁幸怡有权要求返还其因购买涉讼房屋所支出的费用以及利息损失。根据本案查明的事实，梁幸怡与一房公司之间并无合同关系，虽然梁幸怡与富山公司之间所签订的转让合同约定的转让费为186261元，并不包括梁幸怡所支付的45000元定金，但结合富山公司与一房公司所签订的《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》约定来看，一房公司是依据该服务合同的约定向梁幸怡收取该45000元定金，由此可见，一房公司收取该45000元定金的权利来源于富山公司，该45000元实为梁幸怡为取得涉讼房屋使用权对价的一部分，梁幸怡有权要求合同相对方富山公司予以返还并支付占用期间的利息损失。一房公司虽然不是转让合同的相对方，且与梁幸怡之间并无合同关系，但其基于与富山公司所签订的《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》收取梁幸怡45000元定金，系该45000元的实际收款人，一房公司并无证据证明已将该45000元交给富山公司，至于一房公司与富山公司之间就《【富山自由度公寓项目】招租咨询服务合同》的结算问题，应由一房公司、富山公司另循合法途径解决，并不构成一房公司拒绝返还定金给梁幸怡的合理理由，据上，梁幸怡要求一房公司退还定金以及支付占用期间的利息损失的上诉理由成立，本院予以采纳。一审法院对45000元定金及其占用期间的利息损失的处理欠妥，二审予以纠正。综上所述，梁幸怡的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院关于涉讼定金45000元的处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8653号民事判决第一项、第二项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8653号民事判决第三项；三、广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司于本判决送达之日起五日内向梁幸怡返还定金45000元及利息（以45000元为基数，自2018年4月27日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的基准计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日）；四、驳回梁幸怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4769元，由广州富山投资管理有限公司负担4305元，由广州市一房网络科技有限公司负担464元；二审案件受理费926元，由广州富山投资管理有限公司、广州市一房网络科技有限公司各负担463元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  余盾审判员  邓颖二〇二〇年六月二十三日书记员  贾妍胡秀红