湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1203号原告：文进，女，1974年12月14日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告文进与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文进到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文进向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付从2019年4月20日至2020年5月20日一年零一月的拖欠的承包金及委托装修折旧款47417元，2020年05月20日之后产生的另计。2、请求判令被告立即支付因其违约内产生违约金1%人民币474.17元，2020年05月20日之后产生的另计。3、诉讼费用和由此产生的一切费用由被告承担。事实和理由：原告文进于2015年8月20日与被告（张家界山水公司）签订了一份《商品房买卖合同》，用于购买被告位于湖南省张家界市永定区坪张家界大成山水国际大酒店二期客房8楼852号房间。同时，还与被告（张家界大成酒店公司）签订了《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。并于签订之时一次性付清房款及委托装修、酒店开办费用全款，总计458880元。根据《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第四条，第1点，后三年按投资总金额的10%支付（即45888元／年），从2019年4月20日至2020年5月20日应支付承包金及委托装修折旧款49712元），但实际只支付了人民币2295元租金，还欠付人民币47417元。根据《房屋承包经营合同》、《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》第八条，第ｌ点，从2019年4月20日至2020年5月20日，被告应支付原告拖欠的承包金及委托装修折旧款的违约金ｌ%共计474.17元。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1、2019年4月20日至2020年5月20日，被告已给原告共计支付2295元，欠付租金22561元。2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。3、现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2015年8月20日，文进（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）分别签订一份《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》。其中，《房屋承包经营合同》约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第8层852号房，建筑面积38.24平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，承包经营期内乙方对房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，承包期限为三至五年，即最短不少于三年，最长不超过五年。承包金标准为：本合同承包经营期限内，第一年、第二年的承包金比例为购房总额的15%：34416元；第三年至第五年的承包金比例为购房总额的10%，年承包金标准为22944元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年承包金收益一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付承包经营收益，除应付甲方的承包经营收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的承包金的1%作为违约金。《房屋委托装修、酒店开办等费用合同》约定：甲方购买的房屋坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店（二期）第8层852号房，建筑面积38.24平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准首次装修和更新改造、维护，对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜都授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修、购买酒店空调等设备和酒店开办等费用为229440元，委托装修改造期限最短时限不少于3年，最长不超过5年；委托装修改造折旧款标准及返还方式为：本合同承包经营期限内，第一年、第二年的委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的15%折旧比例计算，年委托装修改造折旧款返还金额标准为34416元；第三年至第五年的委托装修改造折旧款按该房屋委托装修改造款总额的10%折旧比例，年委托装修改造折旧款返还的金额标准为22944元；支付日期为按年支付，自本合同生效之日起每满一周年当月的最后一个工作日内，乙方将当年委托装修改造折旧款返还款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修折旧款总额的1%作为违约金。上述合同签订后，张家界大成酒店公司按合同约定向文进支付承包金及返还委托装修改造折旧款至2016年8月20日，自2016年8月20日，被告未按时支付支付承包金及装修改造折旧款。2019年，原告诉至本院，本院于2019年5月31日作出判决，判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告文进支付2016年8月20日至2019年4月20日期间欠付的承包金及委托装修折旧款共计134662元、违约金1453元（145312×1%＝1453元），共计136115元。自2019年4月21日至2020年05月20日，张家界大成酒店公司共计支付承包金2295元，下欠承包金及装修改造折旧款共（24856+24856=49712-2295=47417元）。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店(二期)房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》、银行流水及被告提交的付款情况说明等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，原告文进与被告张家界大成酒店公司签订的《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司自2019年4月以来，没有按照约定支付承包金及委托装修折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的承包金及委托装修折旧款并承担违约责任。故原告文进要求被告张家界大成酒店公司支付自2019年4月21日至2020年05月20日下欠承包金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持；但考虑今年出现新型冠状××不可抗力的情形，酌情减免一个月投资收益。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持；被告张家界山水公司未在《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋承包经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店（二期）房屋委托装修、酒店开办等费用合同》中作为合同一方当事人签字盖章，原告文进也未提交其他证据证实张家界山水公司为张家界大成酒店公司提供担保，故原告文进要求被告张家界山水公司承担担保责任，无事实与法律依据，该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告文进支付2019年4月21日至2020年05月20日期间欠付的承包金及委托装修折旧款共计45505元(47417元-1912)、违约金455元（45505×1%＝455元），共计45960元；限本判决生效后十五日内履行完毕。二、驳回原告文进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费499元，适用简易程序减半收取249.5元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  谷晓玲二〇二〇年六月二十九日代理书记员  田 星附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。