辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6035号上诉人（原审被告）：沈阳中安房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区绮霞街8-41号3门。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴雪艳，女，1988年3月10日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市浑南区。被上诉人（原审原告）:邢剑鹏，男，1973年8月10日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）:向茹，女，1976年9月19日出生，汉族，住沈阳市铁西区。上诉人沈阳中安房地产开发有限公司（以下简称“中安公司”）因与被上诉人邢剑鹏、向茹房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2019）辽0112民初2719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。中安公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；理由：一、一审认定事实不清，证据不足。被上诉人购买房屋时，案涉房屋已经是现房销售状态，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第12条第3款约定：买受人如果购买的是现房，交付期限为买受人付清全部购房款后7日之内，由买受人按期自行向出卖人领取房屋交付通知。被上诉人举证的《入住通知书》落款是上诉人，但却加盖的廊坊荣盛物业服务有限公司沈阳分公司的公章，且内容与事实不符。二、一审法院酌定判决，无事实与法律依据。《商品房买卖合同》补充协议第12条第6款约定：因买受人原因延期办理入住的，出卖人不承担保管责任，同时商品房的物业费、采暖费等一系列费用均由买受人自行承担。邢剑鹏、向茹辩称，一、上诉人称案涉房屋是现房销售，该房屋不具备现房销售资格，有浑南区解遗文件为证。二、案涉房屋未通过竣工验收，未进行竣工验收备案，不可能作为现房销售。当时案涉房屋是在工程质量或关键手续方面没有达到竣工验收的标准，我当时工作很忙，也不急用，买卖合同也已有备案，就没有必要去急于接收存在质量风险的房屋。三、开发商未通知交房，未交房责任在开发商。《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人一直未以任何形式通知我收房，是我于2018年4月自行去售楼处领取的入住通知单，而且要求我承担自买房开始计算的物业费供暖费，造成我至今无法收房。上诉人未履行通知义务，应当承担逾期交房的违约责任。上诉人以入住通知单签章是廊坊荣盛物业服务公司沈阳分公司为由，称入住通知单系伪造，我认为该理由不能成立。四、一审判决已经让我承担了本不该由我承担的责任，上诉人至今拒绝交房和办理房产证，违反合同约定和法律规定，严重侵犯了我的合法权益。邢剑鹏、向茹向一审法院起诉请求：1.判令被告立即提供办理不动力产所有权证需要的必要材料；2.在一定期限内向原告交付房屋，协助原告办理入住手续，并且原告不承担法院判决交房之日前所产生的物业费、供暖费，如已产生，由被告承担；3.由被告支付逾期交房违约金176,475.90元；4.由被告承担案件受理费用。一审法院认定事实：2014年9月26日，原告邢剑鹏、向茹与被告中安公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1410090502）1份，约定由邢剑鹏、向茹购买中安公司开发销售的位于沈阳市东陵区，建筑面积179.60平方米，单价每平方米6730.17元，总计金额1,208,739.00元；买受人于签订合同之日一次性付清全部购房款；合同第8条约定：出卖人应当于2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但是如果遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，并且出卖人于发生之日起30日内告知买受人；2、因为有关政策、法规的变动或者政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，但是出卖人应当出具相应证明文件；因为气候原因(以当地气象部门报告为准)，致使公共配套无法按期交付的，但是时间最长不超过半年；合同第9条约定：除合同规定的特殊情况外，出卖人如果未能按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理(1)逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并且按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；合同第11条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并且签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第15条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。原、被告在《商品房买卖合同》补充协议的第12条对合同第11条作出补充约定：1、买受人在收到出卖人交付通知后，买受人同意亲自办理完毕相关交付手续后，再收、验房，如果买受人确实无法自行办理的，可以由其直系亲属或者代理人持买受人的授权文件代为办理；2、在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过挂号信邮递、特快专递、电话、短信等任意一种方式通知买受人办理房屋交接；当出卖人选择前述方式中的任意一种方式发出通知后，视为出卖人已经履行向买受人告知交房的义务，买受人均应在房屋交接通知约定的交房时间内到出卖人处申请办理房屋交付手续，如果买受人逾期7日未办理的，双方均同意以房屋交接通知约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间，房屋的毁损、灭失风险及应当缴纳的物业管理费用自交付日起由买受人承担；3、买受人如果购买的是现房，交付期限为买受人付清全部购房款(按揭付款形式为：首付款付清并且按揭贷款到达出卖人账户)后的7日之内，由买受人按期自行向出卖人领取房屋交付通知；4、买受人在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，应当按照《商品房质量保证书》的规定要求出卖人承担保修义务，但是维修事项不能作为买受人拒绝接收商品房并且要求出卖人承担逾期交房责任的理由；5、如果在买卖合同约定的交房期限届满之日，买受人尚有应付款(包括但是不限于房款、契税、维修资金等)或者违约金未能付清的，则办理房屋交付手续日期相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续，在买受人付清应付款或者违约金后，则视为房屋已经在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用；6、因为买受人原因延期办理入住，出卖人不承担保管责任，因为保管不当造成影响房屋使用功能，出卖人不承担任何责任，同时商品房的物业管理费、采暖费、水电费、煤气管网费、有线电视费、宽带入网费、电话初装费等其它相关费用，自交房通知确定的商品房交付使用之日起由买受人承担。出卖人对商品房承担保修责任的期限从交房通知确定的交付使用之日开始计算；7、买受人于办理入住手续的当日缴纳相关费用。《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告邢剑鹏、向茹向被告中安公司交付全部购房款1,208,739.00元，并且由该公司于2015年2月11日开具销售不动产统一发票；邢剑鹏、向茹又先后于2017年4月19日、2018年5月20日交纳案涉房屋的契税18,31.08元和维修资金10,327.00元。2018年4月27日，原告邢剑鹏、向茹到被告中安公司询问交房事宜，该公司(沈阳荣盛中安房地产开发有限公司)向邢剑鹏、向茹送达《荣盛.爱家郦都入住通知书》，填写内容包括“本公司在2014年7月15日至2014年7月25日内集中办理入住手续”的表述，邢剑鹏、向茹没有与中安公司办理房屋交接。另查明，浑南解遗办于2018年5月21日印发浑解办发[2018]2号《关于准予“爱家郦都二期”项目内房屋办理不动产登记的通知》，因为“爱家郦都二期”建设单位与施工单位存在纠纷，施工单位不配合办理竣工验收手续，经过法院诉讼仍未解决问题，造成购房业主不能办理《不动产权证书》，决定准予“爱家郦都二期”项目购房业主办理不动产登记，其中包括案涉房屋在内的沈阳市浑南区绮霞街8-35号的36套商品房屋。一审法院认为，原告邢剑鹏、向茹与被告中安公司于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应按照约定履行各自义务。原、被告已经在《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋交付作出明确约定，被告中安公司作为出卖人应当书面通知买受人邢剑鹏、向茹办理房屋交付手续，双方约定的交付期限为2014年10月31日，中安公司于2018年4月27日才向原告邢剑鹏、向茹送达“办理入住时间填写错误”的《荣盛.爱家郦都入住通知书》，该公司没有提供证据证明期间曾经通过电话、短信、邮递挂号信函或者特快专递等方式通知邢剑鹏、向茹办理房屋交接，即中安公司未能按照约定履行按期交房的义务，存在逾期交房的违约行为，应当向邢剑鹏、向茹交付案涉房屋，并且承担相应的违约责任；原告邢剑鹏、向茹作为案涉房屋的买受人应当在出卖人中安公司逾期履行交房义务的情况下，主动向被告中安公司提出接收房屋，邢剑鹏、向茹没有提供证据证明2018年4月27日之前曾经向中安公司行使相应权利，亦应就案涉房屋的逾期交付承担一定的责任；自2014年11月1日起至2018年4月27日止，案涉房屋逾期交付1273天，考虑到原告邢剑鹏、向茹就逾期交房存在一定过错，一审法院酌情认定由被告中安公司承担2年的逾期交房违约责任，即中安公司应当按照已收购房款1,208,739.00元的每日万分之一计算，向邢剑鹏、向茹支付730天的逾期交房违约金88,237.95元，同时邢剑鹏、向茹应当自2016年11月1日开始交纳案涉房屋的物业费、采暖费等相关费用。由于案涉房屋不能按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定时限办理不动产登记，应当根据浑南解遗办的解遗文件规定，由被告中安公司协助原告邢剑鹏、向茹办理案涉房屋的权属登记。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条、第一百一十四条一款、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后30日内将沈阳市东陵(浑南)区绮霞街8-35号1-8-1室的179.60平方米房屋交付原告邢剑鹏、向茹使用（该房屋2016年11月1日之后的物业、供暖等相关费用由原告邢剑鹏、向茹承担，2016年10月31日之前的相关费用由被告沈阳中安房地产开发有限公司承担)；二、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告邢剑鹏、向茹逾期交房违约金88,237.95元；三、被告沈阳中安房地产开发有限公司于本判决生效后60日内协助原告邢剑鹏、向茹办理沈阳市东陵区（浑南区）绮霞街8-35号1-8-1室179.60平方米房屋的权属登记（不动产登记）手续；四、驳回原告邢剑鹏、向茹的其他诉讼请求。如果被告沈阳中安房地产开发有限公司未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3830.00元，由被告沈阳中安房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，本院于2020年6月1日到沈阳市不动产登记中心调查核实，涉诉房屋具备办理不动产权证条件。本院认为，上诉人中安公司与二被上诉人邢剑鹏、向茹就涉诉房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议，均系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律法规强制性规定，应为有效。买卖双方当事人应按照合同约定履行各自义务。上诉人已按照合同约定向被上诉人支付了全部购房款，但没有如约接收到其购买的涉诉房屋，对于造成该情形的原因，上诉人主张二被上诉人购买房屋时，涉诉房屋已经是现房销售状态，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议相关约定，二被上诉人应自行向上诉人领取房屋交付通知，因二被上诉人未自行领取房屋交付通知，造成逾期交房的损失后果应由二被上诉人自行承担；而二被上诉人主张签订合同时涉诉房屋并非是现房，未办理竣工验收手续，按照双方合同约定，上诉人应当书面通知二被上诉人办理交房手续，上诉人一直未履行通知义务，应当承担逾期交房的违约责任。就此争议，本院认为，买卖双方对于签订合同时，涉诉房屋是否属于现房的认识，存在理解上的争议，截止本案二审审理中，双方均无法提供准确证据证明订立合同时，涉诉房屋的真实客观情况，又鉴于双方系于2014年9月26日签订的《商品房买卖合同》，约定的交付期限为2014年10月31日，直至2018年4月，二被上诉人才到售楼处领取上诉人向其出具的入住通知书，可见，无论双方签订合同时涉诉房屋是否属于现房，在此后长达近4年的时间里，上诉人作为出卖人未通知二被上诉人收房，二被上诉人作为买受人亦未要求上诉人交房，有悖于交易习惯，双方对于逾期交房均具有一定过失，故一审法院根据双方合同约定及具体履约情形，酌情判令上诉人承担向二被上诉人按合同约定的逾期交房违约赔偿标准向二被上诉人给付2年违约金的违约责任，理由充分，并无不当。同时，以该违约期间截止之日作为涉诉房屋物业费、采暖费等相关费用承担的时间划分节点，并无不妥。经本院二审期间到沈阳市不动产登记中心调查核实，涉诉房屋已经具备办理不动产权证条件，故一审法院判令上诉人协助二被上诉人办理涉诉房屋的权属登记，亦无不当，本院予以维持。综上所述，中安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3830元，由上诉人沈阳中安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇二〇年六月三日法官助理刘冰青书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。