吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终873号 上诉人（一审原告）：松原宁江惠民村镇银行股份有限公司，住所地松原市宁江区。 法定代表人：王革文，董事长。 委托诉讼代理人：李居波，吉林石力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张苏媛，吉林石力律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杜佳军，男，1983年2月8日生，汉族，现住松原市。 委托诉讼代理人：王小红，松原市临江法律服务所法律工作者。 被上诉人（一审被告）：计锦辉，男，1970年2月1日生，汉族，现住宁江区。 委托诉讼代理人：田亮，吉林信维律师事务所律师。 上诉人松原宁江惠民村镇银行股份有限公司（以下简称惠民村镇银行）因与被上诉人杜佳军、计锦辉执行异议之诉一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民第5157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人惠民村镇银行的委托诉讼代理人李居波、张苏媛，被上诉人杜佳军及其委托诉讼代理人王小红，计锦辉的委托诉讼代理人田亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠民村镇银行上诉请求：1.依法撤销（2019）吉0702民初第5157号民事判决；2.改判准予执行被上诉人计锦辉所有的位于松原市**小区4号楼3单元4层2号，预告登记证号松房预开字第20**9号，建筑面积66.3平方米的住宅。3.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审判决事实不清，适用法律错误。本案焦点为：杜佳军是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不动产买受人的民事权益必须同时符合上述四个要件，缺一不可，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。一、关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院庭审时，计锦辉自认案涉买卖合同“是借贷，不是买卖，实际是抵押，为还款做保障”。双方原始存在的是借贷关系，买卖合同中的价款也没有收到，因此法院应该审查杜佳军给付房款的方式及资金支付情况。结合杜佳军提交的公证书，有计锦辉签字摁指纹的授权委托书记载如下内容“我欲出售此楼，为防止我没有时间亲自办理相关事项，现我全权委托梁香云办理涉及上述房屋的相关事宜”。梁香云享有的5项权限，司法部司发通【2017】83号文件明令禁止的“不准办理不动产处分的全项委托公证”,其中第三项：办理上述房屋出售的相关事宜与买方到房产部门签署售楼合同，办理产权过户登记手续。此委托有转委托权，落款日期为2012年2月27日，按照文义解释，2012年2月27日应当是计锦辉收取最后一期尾款的时间，但计锦辉当天却授权委托书上注明“我欲出售此楼，并另行委托梁香云与买方到房产部门签署售楼合同”，可以证实至少在当天还未与杜佳军签订买卖合同，试想如计锦辉已与杜佳军签订买卖合同，其应明确“我已将此楼出售给杜佳军”,而不是“我欲出售此楼”。既然计锦辉有时间办理公证委托梁香云与买方到房产部门签署售楼合同，为何自己不利用公证的时间亲自与买方到房产部门签署售楼合同？此节事实与常理相悖。杜佳军向一审法院出具的《购房经过》，自认梁香云是妻子丁辉的亲属，梁香云知晓案涉房屋买卖的事实，正常情况下梁香云应当就授权委托书的上述内容提出异议，及时修正错误。但杜佳军并未提供任何证据证明此节事实。相反，一审庭审时，杜佳军选择不向一审法院提交在执行异议程序中作为证据之一的公证书。计锦辉工作单位和住所地均在松原市，计锦辉本人为油田职工，没有日理万机的繁忙，案涉房屋过户也无紧迫、紧急之需要，但其申请公证的理由却是“为防止我没有时间亲自办理相关事项”。由此可以确定的事实是计锦辉是按权利人的要求办理的公证授权。这里的权利人要么是民间借贷的出借人，要么就是案涉房屋的买受人。既然案涉公证书在杜佳军手里，杜佳军就是权利人。如果是正常的房屋买卖，无论是杜佳军也好，还是其亲属梁香云也好，都会要求计锦辉在授权委托书上明确注明杜佳军是买受人，梁香云应当配合杜佳军办理产权过户的内容，但公证的授权委托书中并无明确的买受人，不符合正常的交易习惯。本案中，杜佳军无充分证据证实计锦辉与杜佳军之间存在的基础法律关系是真实的房屋买卖关系。相反，依据现有证据却可以证实计锦辉与杜佳军之间存在民间借贷关系。二、关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前。本案中，一审法院于2018年8月6日查封了案涉房屋。杜佳军虽主张在2012年2月27日一直在案涉房屋居住，众所周知，水、电、暖是业主必须发生的费用，也是用于证明杜佳军入住案涉房屋的直接证据，但其却不能提供2018年8月6日之前的水、电、暖票据予以佐证入住之事实。一审法院第一次庭审时，计锦辉对房屋交付的证据--房屋买卖交接书的质证意见为“真实性无法确认，没有计锦辉签字，交接书实际上是走形式，当时没有交付房屋，现在谁居住不清楚。”审判长向计锦辉发问，房屋什么时候交付的？计锦辉答：“没有交付过。”此节事实，与杜佳军向一审法院出具的《购房经过》所述一致，杜佳军自认2012年2月27日通过正阳房产接收该房。需要特别说明的是：就在2012年2月27日所谓房屋交付的当天，计锦辉本人就在松原，案涉房屋作为他和杜佳军民间借贷的抵押担保，他被要求去松原市松江公证处把处分案涉房屋的全部权利委托给梁香云，让梁香云行使一个本应该是房屋出卖人才享有的一切权利，而且梁香云还享有转委托的特权。这就从另一个角度解释了计锦辉为什么会做出“我欲出售此楼”的授权委托书，因为案涉房屋买卖合同是以买卖之名行抵押担保之实，即如计锦辉不能按时还款，其亲属梁香云即可代表计锦辉处分案涉房屋用来清偿杜佳军的借款本息。第二次庭审时，杜佳军虽提交了居委会给其出具的证明，该证明记载“经目前了解杜佳军已居住三年以上”，但居委会未提供相关证据支持此事实，比如经向谁了解，有何证据证明杜佳军在案涉房屋已居住三年以上等等，同时，该证明又无经办人签字，无从考证该证据真伪，故该证据存在瑕疵。本案中，杜佳军无证据证明在法院查封案涉房屋之前其已占有房屋的事实，更谈不上合法占有案涉房屋的问题。三、关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，杜佳军虽称将23.7万元支付给正阳房产，但未能提供其银行流水或日常保有大量现金的习惯，无从考证23.7万元款项是否实际发生。又无证据证明正阳房产将上述购房款支付给计锦辉。同时，杜佳军又未提供计锦辉委托正阳房产出售案涉房屋的证据，在计锦辉明确否认收到购房款的前提下，仅凭计锦辉出具的房款收据不足以证明计锦辉收到了购房款。按照二手房交易习惯，中介费一般是从房屋出卖人的购房款中直接扣留。计锦辉开具的收据为24万元，杜佳军应当向正阳房产足额支付24万元购房款，正阳房产从中扣留3,000元中介费，而不是杜佳军直接扣留3,000元中介费，将剩余的23.7万元购房款支付给正阳房产。杜佳军对此亦未作出合理解释。由此可见，计锦辉所述其与杜佳军原始存在的是借贷关系，且买卖合同中的价款并没有收到，实际从正阳房产得到的是借款一节，更为真实可信。杜佳军无证据证明在法院查封案涉房屋之前支付了全部价款。四、适用法律错误。一审第二次庭审时，计锦辉以“计锦辉有两处房产，其中一处是案涉房屋，另一处房产存在抵押的情况，由于计锦辉已经离开松原7年有余，造成记忆模糊，所以出现两次庭审所述不一样的情况，因此对出售房屋的事实予以认可”为由，全面推翻了第一次庭审的质证意见和陈述，但计锦辉未在一审法院要求的3日内提交任何证据。计锦辉的行为违反了民事诉讼“禁止反言”和诚实信用原则，属于适用法律错误。同时，一审法院仅凭几枚收据就认定杜佳军在法院查封案涉房屋之前支付了全部价款，属于适用法律错误。 杜佳军辩称，1、2012年2月23日杜佳军、丁辉与计锦辉通过正阳房产签订了房屋买卖合同，按合同约定的价款分三次履行完毕。2、2012年2月27日交付的购置楼房，为了居住杜佳军于2012年2月29日办理了有限电视，交纳了相关费用，有票据。2012年6月17日交纳物业费，能证明房屋买卖后，杜佳军一致居住此房屋。原审判决正确，应予以维持。 计锦辉辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。 惠民村镇银行一审请求：1、准予执行计锦辉所有的位于松原市**小区4号楼3单元4层2号房屋，预告登记证号：松房预开字第20**9号，建筑面积66.3平。 一审法院认定事实：1、2012年2月22日，通过松原市正阳房产咨询服务有限公司（以下简称正阳房产）居间介绍，杜佳军欲购买计锦辉所有的坐落于松原市经济技术开发区兴原街**小区4号楼3单元4层2号本案案涉房屋，当日，杜佳军妻子丁辉向正阳房产交付购房定金2万元；2012年2月23日，杜佳军、丁辉与计锦辉通过正阳房产签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋售价23.7万元，杜佳军、丁辉于合同签订之日向正阳房产交付购房款2万元；2012年2月24日，丁辉向正阳房产交付购房款20万元。正阳房产扣除其应收取的3,000元中介费用后，将23.7万元购房款全部给付计锦辉。2、2012年2月27日，计锦辉与丁辉签订房屋买卖交接书，计锦辉于当日将案涉房屋交付丁辉。3、2012年2月27日，计锦辉到吉林省松原市松江公证处办理公证，其全权委托梁香云办理涉及案涉房屋的相关事宜：与开发商到房产部门办理房屋产权证并领取房屋产权证；到土地管理部门办理出售的相关事宜，与买方到房产部门签署售楼合同，办理产权过户登记手续；到税务部门办理房屋契税手续；办理涉及该房屋其他相关手续及需要签署的法律文件。4、案涉房屋所在的**小区4栋楼均未办理产权登记，2018年5月29日，松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第9版发布的公告，案涉房屋现可以办理不动产首次登记。5、原告惠民村镇银行与被告贾振洋、王庆男、计锦辉、杨光借款合同纠纷一案，原审法院于2017年10月29日作出（2017）吉0702民初395号民事判决，判决一、被告王庆男、计锦辉、杨光于判决生效后立即给付原告惠民村镇银行借款本金20万元，并自2014年7月23日起至2015年4月3日按约定利率月利率8.0％。计算支付利息，自2015年4月4日起至给付之日止按逾期利率（按执行月利率8.0％。上浮50％）计算支付利息；王庆男、计锦辉、杨光在承担给付责任后，有权向贾振洋追偿。二、实现债权支付的律师费用7,000元，由被告承担。该判决发生法律效力后，惠民村镇银行向原审法院申请执行，原审法院于2018年8月6日作出（2018）吉0702执372号之二民事裁定，对被执行人计锦辉所有的坐落于宁江区和平街**幢*层**室，所有权证号松房权证宁字第00××××87号，建筑面积55平方米住宅，予以查封；对被执行人计锦辉所有的坐落于松原市经济技术开发区兴原街**幢*层***室，预告登记证号松房预开字第20**9号，建筑面积66.3平方米住宅，予以查封。案外人杜佳军于2019年7月3日向原审法院提出书面异议，原审法院于2019年7月3日作出（2019）吉0702执异85号民事裁定，解除对坐落于松原市经济技术开发区兴原街**幢*层***室房屋的查封。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情4形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，通过正阳房产居间介绍，计锦辉与杜佳军、丁辉夫妇就案涉房屋于2012年2月23日签订了合法有效的买卖合同，而我院查封该房屋的时间是2018年8月6日，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同的”法律规定；其次，计锦辉与丁辉于2012年2月27日签订了房屋买卖交接书，计锦辉于当日将案涉房屋交付杜佳军、丁辉占有使用，符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的法律规定；再次，杜佳军、丁辉夫妇于2012年2月22日-24日，共向正阳房产交付24万元，正阳房产扣除其应收取的3,000元中介费用后，将23.7万元购房款全部给付计锦辉，计锦辉也认可收到了全部房款，符合“已支付全部价款”法律规定；松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室在松原日报晨讯第9版发布的公告可以证明，杜佳军与计锦辉未能办理房屋过户登记，是历史遗留问题，不是杜佳军自身原因造成的，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的法律规定。综上，可以认定杜佳军与计锦辉之间的房屋买卖情形，符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件，杜佳军就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，宁江区人民法院（2019）吉0702执异85号民事裁定解除对案涉房屋的查封并无不当，惠民村镇银行的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回松原宁江惠民村镇银行股份有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，案涉房屋能否继续执行是本案争议的焦点。杜佳军在一审提交了计锦辉与松原市新宇房地产开发有限公司金剑分公司签订的《商品房买卖合同》、交款收据、《住宅专项维修资金专用收据》，证明了计锦辉于2010年3月26日成为涉案房屋买受人；2012年2月23日计锦辉与杜佳军、丁辉签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖交接书》、松原市正阳房产咨询服务有限公司出具的《收据》、银行贷款还款凭证、供热交款收据等证据，足以认定杜佳军购买、交付购房款并占有涉案房屋是在法院查封之前，未能办理过户登记确系非因买受人自身原因，上述证据已经形成证据链条，事实清楚。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，杜佳军享有足以排除强制执行的民事权益的法定条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”上诉人惠民村镇银行未能提供充足的证据证明自己的主张，上诉理由不能成立，对其主张本院不予支持。 综上所述，惠民村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由松原宁江惠民村镇银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 张 蕊 二〇二〇年六月十五日 书记员 宁宏权