江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2079号上诉人（原审原告）：江阴市源润机械制造有限公司，住所地江阴市璜土镇璜石路87号。法定代表人：牟祖强，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：江阴新扬船仓储物流有限公司，住所地江阴市砂山路85号A座109室。法定代表人：顾凤明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张翼，男，该公司员工。委托诉讼代理人：汪梅东，江苏杨帆律师事务所律师。上诉人江阴市源润机械制造有限公司（以下简称源润公司）因与被上诉人江阴新扬船仓储物流有限公司〈（以下简称新扬船公司），江阴佳乐置业有限公司（以下简称佳乐公司）于2020年4月8日变更为江阴新扬船仓储物流有限公司〉租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初8422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。源润公司上诉称：撤销一审判决，依法改判支持源润公司的全部诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、根据合同约定，源润公司原租赁房屋享有优先承租权，新扬船公司无权将源润公司厂房内的财物、设备等擅自清离出租赁厂房。2、新扬船公司解除合同，应提前书面通知源润公司，给以合理的搬离期限，并依法承担违约责任。3、承租期内源润公司实际上对厂房进行了装修，提高了厂房的价值，新扬船公司应当进行补偿。新扬船公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、合同到期后，我司房屋另有安排，不再出租。过了一段时间才另行出租。在同等条件下才有优先权，后来出租的价格远高于源润公司原来的租金。2、租期到期前，我司已经通知对方。3、源润公司对厂房进行装修，属违约行为，不仅应当恢复原状，且需承担违约责任。4、根据合同约定，我司有权解除租赁合同。5、搬离源润公司的物品时，牟祖强在现场，其有责任保管。源润公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令佳乐公司赔偿源润公司租赁车间改造工程费用416018.20元、财产损失204727.78元，合计620745.98元。2、本案诉讼费用由佳乐公司承担。事实与理由：2017年1月1日，他公司通过合作关系人聂亚飞，以聂亚飞名义与佳乐公司签订厂房租赁合同一份，由他公司租赁佳乐公司位于江阴市厂区内约1000平方米车间，租赁期限四年八个月，租期自2017年1月1日起至2020年12月31日止，承租后他公司投资大量资金对车间进行改造。2018年4月，佳乐公司以出租厂房可能拆迁需要重新签订合同，他公司于2018年4月30日与佳乐公司重新签订厂房租赁合同一份，租期自2018年4月30日至2018年12月31日止。佳乐公司承诺到期仍未拆迁可继续租赁给他公司，并约定合同期满另行协商。合同到期后，他公司曾多次找佳乐公司就续租事宜进行协商，在尚未谈妥的情况下佳乐公司以人多势众，动用保安将他公司存放在车间内的设备、库存资料、办公室办公用品等搬离车间，存放在场地并经日晒雨淋处于报废状态。他公司多次报警无果，现为维护自身合法权益，故诉至法院。一审法院经审理查明：2016年12月19日，佳乐公司作为出租人，聂亚飞作为承租人，双方签订厂房租赁合同一份，约定事项如下：（1）租赁位于江阴市厂区内的西1车间东侧，未经佳乐公司书面同意，聂亚飞不得将场地转让、转租或转借给他人使用，面积为1000平方米（最终以实测面积为准），用途仅限于经营机械制造。（2）租赁期限自2017年1月1日至2020年12月31日止，共4年计48个月，其中免租期自2017年1月1日至2017年5月30日止，计5个月。租赁费第一年自2017年6月1日至2017年12月31日止，共计7个月，该期租赁费总额为60000元，扣除免租期租金实付租金为35000元，租金为每三年增加10%，以此类推。支付方式为一年一次性缴付，先付后用。支付期为起租日前30日内。合同履约保证金5000元。商业合作关系终止后一个月，佳乐公司将履约金扣除本合同约定应由聂亚飞承担的费用、违约金后，剩余部分无息归还聂亚飞。（3）聂亚飞退租或解除/终止合同的，聂亚飞不得擅自改动、拆除自行装修后嵌在建筑物结构内的设备、附属设施（此时该些设备设施归佳乐公司所有）。关于租赁场地装修及设施设备的使用，聂亚飞经营所需装修、整改的，由聂亚飞自行负责并承担全部费用，装修方案报佳乐公司审核通过后方可动工。聂亚飞装修不得破坏房屋主体结构以及现有设备，若需改变原有内部结构、外墙立面或安装对原有结构有影响的设备，需先征得佳乐公司书面同意，投资费用由聂亚飞自理。退租时除另有约定外，佳乐公司有权要求聂亚飞按原状恢复或向佳乐公司交纳恢复工程所需费用。聂亚飞自行负责租赁场地内部装修、整改，所有装修、整改需经规划、消防、环保、城管等部门审批同意，确保装修符合规划、消防、环保、城管等要求，同时图纸需交佳乐公司一份备案。（4）在交租期内，聂亚飞擅自撤场或终止经营的，除应付租金外，聂亚飞须另支付佳乐公司两个月租金作为违约金。在免租期内，聂亚飞擅自撤场或终止经营的，须按交租期内的日租金价格向佳乐公司支付实际使用天数的全部租金，并另外支付两个月租金作为违约金。租赁期间，聂亚飞具备下列情形的，视为聂亚飞自动放弃承租权，佳乐公司有权单方解除合同：聂亚飞未经佳乐公司同意，于约定开业日起超过三日仍未开始经营的，或在租赁期内出现歇业现象，违法经营或利用场地进行其它违法犯罪活动，违反约定及擅自变更场地用途，在承租期区域内（包括场地内部）张贴转租转让信息并经警告而不改正的，拖欠租赁费、水电费及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日，或缴纳合同履约金不足自佳乐公司通知之日起五日起仍未补齐的，违反租赁合同约定佳乐公司2次书面通知仍不予改正的，损坏佳乐公司声誉，在社会上造成较坏影响的。（5）因变更或解除本合同，使一方遭受损失的，除免除责任外，其中由于动迁所产生的损失，由聂亚飞作为实际承租使用人，动迁方聂亚飞享受动迁对承租人的所有补偿，其他非佳乐公司责任原因，聂亚飞享有法律规定的对责任方的相关权益，佳乐公司应为聂亚飞积极争取。合同期满，如佳乐公司的租赁房屋需继续出租，在同等条件下，聂亚飞享有优先承租权，租金及递增方式根据市场情况另行商讨。另查明：2018年4月25日，佳乐公司作为甲方出租人，牟祖强作为乙方承租人，双方签订厂房租赁合同一份，约定事项如下：（1）租赁位于江阴市厂区内的西1车间东侧，面积约为1000平方米，用途仅限于经营机械加工。（2）租赁期限自2018年4月30日至2018年12月31日止，共计9个月，无免租期。租赁费40000元，支付方式合同签署之次日一次性缴纳，先付后用。如牟祖强逾期付款超过三个工作日，视为牟祖强违约，本合同自动终止，牟祖强应立即撤离租赁场地，同时依约承担违约责任。牟祖强租赁期间，未经佳乐公司同意不得转租给第三方。租金汇入佳乐公司浦发银行江阴支行账户，账号为92×××51。租赁期间，租赁场地内发生的供电、供水、排污、物业及其他相关手续费用由牟祖强自行负责同相关部门协商办理，费用自理。签订本合同时牟祖强向佳乐公司缴纳合同履约金5000元。本合同履行期满后一个月，佳乐公司将履约金扣除本合同约定牟祖强承担的费用、违约金后，剩余部分无息退还牟祖强。（3）特别约定，牟祖强完全知悉租赁期间佳乐公司可能出售、转卖租赁场地及租赁场地所在的镇澄路3435号物业，亦完全知悉该租赁场地及租赁物所在的镇澄路3435号物业可能被政府拆迁、收储等情况。牟祖强同意在发生上述事宜时给予无条件配合。若发生本款情形的，佳乐公司应提前三个月书面通知牟祖强，牟祖强在接到通知后三个月内撤离租赁场地且自行承担搬迁、撤离费用，本合同自动终止，自牟祖强撤场之日双方按日核算未能履行的租赁期限，佳乐公司按日返还未能履约部分的租金。由此造成本合同提前终止或造成牟祖强不能营业的损失等，各方互不承担违约责任。对此双方有约在先，不属佳乐公司违约行为，牟祖强表示谅解并不再要求其他补偿。（4）牟祖强退租或解除/终止合同的，牟祖强不得擅自改动、拆除自行装修后嵌在建筑物结构内的设备、附属设施（此时该些设备设施归佳乐公司所有）。关于租赁场地装修及设施设备的使用，牟祖强经营所需装修、整改的，装修方案报佳乐公司审核通过后方可动工，装修费用由牟祖强自理。牟祖强装修不得破坏房屋主体结构以及现有设备，若需改变原有内部结构、外墙立面或安装对原有结构有影响的设备，需先征得佳乐公司书面同意，退租时除另有约定外，佳乐公司有权要求牟祖强按原状恢复或向佳乐公司交纳恢复工程所需费用。牟祖强承租、整改并装饰租赁场地的，应符合规划、消防、环保、城管等部门的要求，且所涉及的环保、二次消防工程施工及手续办理等由牟祖强自行负责办理，其他手续如需报批的，亦应履行报批手续，同时相关审核、报批费用自理。（5）事先未获得佳乐公司书面同意，牟祖强擅自改动、拆除原有建筑结构、装修、设备设施的，或擅自在厂区内搭建厂房、私设公棚，或擅自占用厂区公共用地、过道等的，除应在佳乐公司指定的期限恢复原状外，应另行支付佳乐公司三个月租金作为违约金，且佳乐公司有权单方解除合同。（6）租赁期间，牟祖强有下列行为之一的，佳乐公司有权单方解除本合同，并按照三个月租金标准向佳乐公司承担违约金，如造成佳乐公司其他损失的，牟祖强应予赔偿：未经佳乐公司同意，于约定开业日起超过三日仍未开始经营的，或在租赁期内出现歇业现象，违法经营或利用场地进行其它违法犯罪活动，违反约定及擅自变更场地用途，擅自转租转让全部或部分租赁地的，或未经允许在江阴市的厂区内张贴转租转让信息的，拖欠水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项超过五日，或本合同约定合同履约金不足约定金额超过三日的，损坏佳乐公司声誉，在社会上造成较坏影响的，本合同约定佳乐公司有权单方解约情形，或牟祖强违反本合同其他约定的。（7）牟祖强确认佳乐公司完全享有租赁场地及租赁场地所在物业的拆迁安置补偿。该补偿包括但不限于货币补偿、动产、不动产补偿。牟祖强同意放弃对租赁场地或租赁场地所在物业运迁的安置补偿费用或其他拆迁利益。上述安置补偿费用及其他拆迁利益等全部由佳乐公司享有。牟祖强确认佳乐公司对外出售、转让租赁场地或租赁场地所在物业的，所得价款均由佳乐公司享有。牟祖强不以任何理由主张租赁场地及租赁地所在物业的拆迁安置补偿，并不以任何理由向佳乐公司主张租赁场地及租赁场地所在物业的销售款。（8）合同期满，如佳乐公司的租赁房屋需继续出租的，在同等条件下，牟祖强享有优先承租权，租金及递增方式根据市场情况另行商讨。合同最后一页注明“乙方至2017年为该租赁物的实际使用人，乙方确认与该租赁物承租人为合作关系，现已知晓原租赁合同已解除，重新与甲方签署该份新租赁合同”，牟祖强在该注明下签字。审理中，对于2018年4月25日合同最后一页注明“乙方至2017年为该租赁物的实际使用人，乙方确认与该租赁物承租人为合作关系，现已知晓原租赁合同已解除，重新与甲方签署该份新租赁合同”，佳乐公司解释是他公司要求牟祖强书写的上述内容，当时他公司自2018年1月1日就未见过聂亚飞，也无法联系聂亚飞，见到牟祖强在使用租赁区域，牟祖强称其是实际使用人，他公司就让牟祖强签订了合同，因不确定牟祖强是否为实际使用人，就让牟祖强写下上述内容。源润公司法定代表人牟祖强解释2016年12月19日的合同他是实际使用人，佳乐公司提出厂房可能要拆迁需要重新签订一份，他就按佳乐公司要求签订了合同，并注明了上述内容。审理中，对于2018年4月25日签订合同后，牟祖强支付佳乐公司房租金情况，源润公司与佳乐公司无异议的是2018年6月17日15000元、2018年8月31日10000元、2018年9月6日10000元、2018年11月9日5000元。对于履约保证金5000元佳乐公司确认是2017年1月9日支付的，在第二份合同中也是作为履约保证金，源润公司主张除上述40000元外，另外支付情况为2018年5月31日1220元、7月8日1135元、8月9日1814元、10月8日2300元、11月6日1520元、12月4日1368元，并提供了网上银行电子回单，佳乐公司明确源润公司主张的其余款项应当是电费。再查明：2018年8月23日，佳乐公司取得位于镇澄路3435号的不动产权证书。2019年1月3日上午10：45分，江阴市公安局璜土派出所接到报警，报警内容为“房东要赶我们走，停掉我们厂的电，他没有这个权利停电，我们房租到期，但是还有损失没谈”，处警经过内容为“系牟祖强报警称其与房东因为厂房租赁的事情发生纠纷，民警至现场，只有牟祖强一个人在场，且房东电话不接，民警了解情况后，告知牟祖强可通过司法途径解决”。当日下午14：20分，江阴市公安局璜土派出所接到报警，报警内容为“租客没有经过我们公司领导的同意，私自将供电箱打开用电，现在有纠纷”，处警经过内容为“系牟祖强租用了镇澄路3435号厂内的一间厂房，因租金问题与房东有纠纷，后房东将牟祖强厂内的电给停了。现牟祖强未经过孟宝珠领导同意私自将供电箱打开给自己的厂供电，孟宝珠遂与牟祖强发生纠纷，民警至现场，告知孟宝珠联系其领导，让其领导与牟祖强协商解决。”2019年1月7日上午10：17分，江阴市公安局璜土派出所接到报警，报警内容为“房东过来搬我的东西，并且拉掉我的电，以为房子到期了，但是还有其他事情我们根本没有谈拢”，处警经过内容为“系牟祖强租用了镇澄路3435号的厂房，业主佳乐置业不再续租，业主代表吴剑涛带保安将牟祖强的生产工具和物品搬出车间。最新的合同是到2018年12月31日，告知双方协商解决，如协商不通，可通过司法途径解决。后2019年1月7日11时01分06秒，此处再次报警称打架。民警现场了解，系牟祖强合伙人聂亚飞到现场阻拦吴剑涛等人搬东西，吴剑涛让保安将牟祖强、聂亚飞抬出厂区。民警现场询问聂亚飞、牟祖强是否有人殴打二人，聂亚飞称未有人殴打他们，只是将他们拉拽、抬出厂区。民警告知双方友好协商，不可有过激行为，如协商不通，可通过司法途径解决。”审理中，源润公司陈述2016年12月19日聂亚飞与佳乐公司签订厂房租赁合同后，进行了车间改造，2018年4月25日牟祖强与佳乐公司签订厂房租赁合同后，未对车间进行过改造。源润公司提供改造清单一张及图纸五张，主张其车间改造工程为办公室砖砌墙体、厨房单门实木门、卫生间单门塑钢门、喷砂房双门实木门、其他车间内部塑扣板吊顶、彩钢板吊顶、塑料墙板、办公室卫生间瓷砖、卫生间瓷砖地砖、厨房间台面、西面喷漆房喷砂房墙板、顶板（保湿板）、顶板（隔芯板）、排水管道、自来水管道、自来水接通管道、5间油漆地面、洗脸台盆落地、洗脸台盆挂壁、大便池、小便池、拖把池、厂区开通变压器接污费用、自交污水费、电工安装费、电路电工（包工包料），上述费用合计416018.20元。源润公司称车间是由他公司改造的。对于车间改造，他公司未与佳乐公司协商约定，车间改造图纸是由他公司法定代表人牟祖强单方制作。审理中，源润公司提供在外物资清单一份、坯布清单一份、棉布明细一份及照片一组，主张2019年1月7日佳乐公司强从将他公司物品搬至场地，当时源润公司的法定代表人牟祖强在场，上述物品是由牟祖强本人清点，上述物品搬离至场地后，由于当天下雨，他公司无法进行保存，过后几天也一直下雨，他公司也无法保存，佳乐公司共计造成他公司物品损失204727.78元。佳乐公司对于源润公司提供的上述证据真实性无异议，但对拍摄时间无法确认，根据照片显示当天未下雨，牟祖强在他公司搬物品时也在场，应对物品具有妥善保管义务。审理中，佳乐公司提供照片二张，主张其公司在租赁合同到期前于2018年8月曾提醒牟祖强尽快搬离，当时告知材料是贴在牟祖强租赁区域的大门口。源润公司对佳乐公司提供的照片表示不清楚，也未见过，牟祖强在2018年12月与佳乐公司的吴总、张总谈过他走时损失如何计算，佳乐公司未给予答复。一审法院认为，佳乐公司与聂亚飞及佳乐公司与牟祖强签订的厂房租赁合同是当事人真实意思表示，无法定无效情形，应属合法有效。源润公司主张佳乐公司应当赔偿其车间改造工程损失416018.20元，提供了车间改造工程清单、图纸，其陈述车间改造时间是在佳乐公司与牟祖强签订厂房租赁合同前，佳乐公司与聂亚飞签订厂房租赁合同后，车间改造时未与佳乐公司协商约定，法院认为根据2016年12月19日签订的厂房租赁合同约定，经营所需装修、整改的，装修方案报佳乐公司审核通过后方可动工，退租时除另有约定外，佳乐公司有权要求按原状恢复或收取恢复工程所需费用，源润公司现主张其在未与佳乐公司协商约定的情况下对车间进行改造，要求佳乐公司赔偿车间改造费用，于法无据，法院对此不予支持。源润公司主张佳乐公司在双方续租事宜未谈妥的情况下，擅自将他公司存放在车间内的设备、库存材料、办公室内办公用品，搬离至场地并经日晒雨淋处于报废状态，应当赔偿损失204727.78元，提供了在外物资清单、坯布清单、棉布清单、照片，法院认为根据派出所接处警工作登记表及双方当事人的陈述，可以认定佳乐公司搬离上述物品时，源润公司的法定代表人牟祖强也在场，在佳乐公司与牟祖强合同到期后，双方未签订新的厂房租赁合同的情况下，牟祖强依法应当返还租赁物，在佳乐公司将其合同项下租赁区域内物品搬离租赁区域后，牟祖强应依法妥善保管物品。现源润公司主张佳乐公司赔偿搬离物品至场地处所受的损失，于法无据，法院对此不予支持。一审法院判决：驳回源润公司的诉讼请求。案件受理费10000元，由源润公司承担。二审中，新扬船公司提交一份厂房租赁合同，即：出租人佳乐公司与承租人尹佳君签订了2020年1月1日至2020年6月30日6个月的租赁合同，租金5万元。证明原厂房收回后另作他用，搁置一段时间后才出租，时间也是短期，租金比原来高。源润公司质证后认为，出租给谁其没有什么意见。问题是我们的租赁协议包括之前的口头承诺都没有说法，且增加租金自己不清楚。在没有解决问题之前，驱逐我司离开厂房是不对的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，源润公司的法定代表人牟祖强与佳乐公司签订的厂房租赁合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定租赁期限至2018年12月31日，合同期满，如继续出租，在同等条件下，源润公司享有优先承租权。而事实上，新扬船公司在租赁合同期满后，并没有立即出租，故源润公司要求继续承租，缺乏条件。租赁期满后，在双方没有达成协议的情况下，承租人理应按照合同约定自行搬迁腾房。现新扬船公司将源润公司的物品从厂房中搬出，虽有不妥之处，可源润公司牟祖强毕竟在现场，对纠纷的发生也有责任。源润公司要求新扬船公司赔偿财产损失，缺乏事实和法律依据。至于对租赁物的装修，合同约定出租人有权要求承租人按原状恢复或向出租人交纳恢复工程所需费用，故源润公司要求新扬船公司赔偿装修损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，源润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由源润公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年六月十七日书记员 沈秋月