江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终367号 上诉人（原审原告）：杨斌，男，1972年11月9日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈凯，江西秦风（进贤）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陶金平，男，1965年7月1日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：万小明，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力强，江西联创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄红英，女，1968年4月9日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。 委托诉讼代理人：万小明，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力强，江西联创律师事务所律师。 上诉人杨斌因与被上诉人陶金平、黄红英房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2019）赣0124民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。杨斌及其委托代理人何云，陶金平及陶金平、黄红英共同委托诉讼代理人万小明、刘力强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨斌上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨斌一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，被上诉人未举证证明其对案涉三间店铺有处分权。1.一审中陶金平提供的购房合同等证据，足以证明案涉店铺系进贤明珠房地产开发公司（以下简称明珠公司）开发建设的一手房并由明珠公司办理初始登记，陶金平称其从江西佑华实业有限公司购买土地后自行建设取得案涉店铺处分权与事实不符，一审法院对此矛盾之处未查清，属于事实认定不清。2.陶金平与杨斌签订购房协议，收取168万元购房款，根据双方协议约定，其应当负责提供办理产权证的各种手续，但一审庭审后杨斌通过联系明珠公司，明珠公司明确表示陶金平出售给杨斌的案涉三间店铺系陶金平私自行为，所售资金未进入明珠公司账户，对该私自销售行为不予认定，并表示无义务办理产权登记手续。陶金平辩称系由于杨斌未缴纳办证费用导致无法办证与事实不符。二、一审法院适用法律错误。双方购房协议明确约定由陶金平提供办理房产证的各种手续，杨斌缴纳办证费用就可办证，且陶金平亦确认其为他人办理了产权证。因此，办理房产证系陶金平的义务。一审法院认定办理产权证不是陶金平的义务，从而认定杨斌无要求解除合同的权利，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”陶金平于2013年出售现房给杨斌，至今未办理产权证，且由于陶金平未经明珠公司的授权，属无权私自出售，责任在陶金平。综上，杨斌依法享有解除与陶金平2013年9月26日签订的进贤县广场明珠小区一号楼从西向东第三间、第四间；三号楼东第一间共三间店铺的买卖协议的权利，并要求陶金平予以补偿因此产生的经济损失，请求二审法院依法改判。 陶金平、黄红英答辩称：本案非商品房买卖合同纠纷而系转让合同纠纷，双方并未约定陶金平有义务办理产权证，而系由杨斌自行办理；且杨斌亦通过与陶金平一样的方式购买土地后建设房屋出售他人，应了解购买案涉店铺的相关风险。综上，杨斌的上诉请求无事实及法律依据。 杨斌向一审法院起诉请求：1.判决解除双方当事人2013年9月26日签订的进贤县广场明珠小区一号楼从西向东第三间、第四间；三号楼东第一间共三间店铺的买卖协议；2.判令陶金平、黄红英返还杨斌支付的店铺款共计168万元及水电开户、装修款10万元；3.判令陶金平、黄红英赔偿杨斌损失共计241.36万元，该损失以购房款168万元为基数按月利率2%从2013年9月26日开始计算至2019年8月20日止，2019年8月20日以后的损失按此标准计算至全部购房款本息返还为止；4.本案诉讼费、保全费由陶金平、黄红英共同负担。 一审法院认定事实：2013年9月26日，杨斌（乙方）与陶金平（甲方）签订协议，协议内容：甲方将广场明珠小区一号楼从西向东第三间、第四间，三号楼东第一间（共三间店铺）转让给乙方，经双方协商每间价格为56万元，合计168万元。甲方不出任何费用，提供各种手续，乙方办理证件一切费用。杨斌以陶金平所欠其工程款抵款83万元，另通过银行转款支付85万元，合计168万元。随后陶金平将三间店铺交付给杨斌，并由杨斌占有、使用至今。2019年7月，陶金平、黄红英以杨斌未归还借款本息为由向一审法院提起诉讼，嗣后杨斌诉至一审法院，提出本案如上诉请。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点是陶金平是否具有案涉三间店铺的处分权？本案合同是否符合解除的条件？陶金平通过购买土地、建造从而取得案涉三间店铺的处分权，其与杨斌于2013年9月26日签订的买卖协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且案涉三间店铺在协议签订后即已交付给杨斌，并由杨斌占有、使用、收益，该协议合法有效。合同解除分为约定解除及法定解除，杨斌与陶金平未就案涉三间店铺买卖合同的解除进行过约定，同时根据杨斌与陶金平的协议约定，陶金平负责提供各种手续，费用由杨斌负担，此协议并未约定案涉三间店铺的产权证由陶金平办理。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。杨斌未向本院举证证明其向对方提出过办理案涉三间店铺的产权证的请求，陶金平拒绝协助其办理，由于无法实现杨斌办理产权证的目的，而通知陶金平解除合同。杨斌举证不能，应自行承担相应责任。据此，杨斌的诉请，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:驳回杨斌的诉讼请求。一审案件受理费20174元,由杨斌负担。 二审中，杨斌提交：证据1、明珠公司营业执照复印件1份；证据2、商品房预售许可证复印件1份、进贤县不动产权证书复印件1份；证据3、明珠公司声明材料1份，欲证明案涉三间店铺土地使用权和房屋所有权归属明珠公司，陶金平无权处分且明珠公司并不认可陶金平的无权处分行为，陶金平无法办理产权登记手续。陶金平、黄红英质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，明珠公司的营业执照与本案无关；对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，商品房预售许可证、进贤县不动产权证书均为复印件，且与本案无关；对证据3真实性、合法性和关联性均有异议，明珠公司作为证人应出庭作证。 陶金平、黄红英二审提交：证据1、编号为50004656的收据，并结合一审提交的《建设工程施工合同》，欲证明陶金平从案外人杨国水处购得案涉三号楼东第一间店铺所在地的土地使用权，在该土地上建造房屋而获得案涉店铺的处分权；证据2、明珠公司的企业工商登记信息打印件，欲证明明珠公司于2011年3月29日成立，案外人杨国水系明珠公司的法定代表人且为大股东（绝对控股），陶金平于该公司成立之前就分别从案外人杨国水、杨文荣处购得案涉三间店铺所在地的土地使用权，明珠公司出具的《说明》与事实不符合；证据3、借条复印件1份，及证据4、（2019）赣0124民初1961号民事判决书1份，欲证明明珠公司对陶金平案涉一号楼第三间、第四间店铺转让给杨斌知情且认可，陶金平对案涉三间店铺有处分权；证据5、陶金平与案外人杨国水之间的结算材料，及证据6、银行转账记录，欲证明陶金平出售案涉项目其他房屋时，均通过明珠公司按揭贷款，明珠公司扣除相关费用后，通过案外人杨国水银行账户将剩余款项转给陶金平，进一步证明陶金平对案涉三间店铺有处分权；证据7、杨斌与杨国水之间合作建房的收条及收据复印件1份，欲证明杨斌与陶金平一样，均系建设开发人，知悉购买案涉店铺的相关风险；证据8、（2019）赣0124民初1960号判决书1份及杨斌出具的借条复印件1份，欲证明杨国水对杨斌在陶金平处购买案涉店铺知情；证据9、江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初869号民事裁定书1份、江西联创律师事务所提供的情况说明1份、进贤县房产管理局开发和物业管理股提供的证明1份，欲证明案涉店铺不存在办证困难，随时可以办证。杨斌质证认为：对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明陶金平对案涉三间店铺有处分权；对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明陶金平从案外人杨国水、杨文荣处购得案涉三间店铺的土地使用权，亦不能推翻明珠公司向一审法院出具的声明；对证据3和证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明明珠公司对陶金平转让案涉三间店铺给杨斌知情并认可，且明珠公司已出具声明不认可陶金平私自出售行为，亦不会给杨斌办理相关手续；对证据5陶金平与案外人杨国水之间的结算材料的真实性、合法性与关联性均有异议，结算协议的内容无法体现与本案有关；对证据6银行转账记录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，且证据5和证据6进一步证明陶金平出售案涉三间店铺需要通过明珠公司办理贷款及签订买卖合同才能办理产权登记手续，而案涉三间店铺并未与明珠公司签订合同，导致明珠公司不认可陶金平处分案涉三间店铺的行为，至今未办理相关登记手续；对证据7真实性无异议；对证据8的真实性无异议，但不能证明陶金平对案涉店铺无协助办理产权登记手续的义务。对证据9的真实性和合法性无异议，关联性有异议，不能证明陶金平可为杨斌办理产权证。 结合当事人举证、质证意见，本院认定如下：对杨斌提交的证据认定情况为：证据1明珠公司营业执照、证据2商品房预售许可证及进贤县不动产权证的真实性予以认定，认定案涉店铺初始登记所有权人为明珠公司；对明珠公司出具的《声明》，本院在后面与杨斌的陈述及本院调查情况一并分析论证。对陶金平、黄红英提交的证据认定情况为：对证据1、证据3、证据4、证据5、证据8，仅能反映杨国水参与了相关情况，不足以证明明珠公司知悉相关情况；对证据2，因系工商材料打印，对其真实性予以认定；对证据6，与案涉店铺无关，本院不予认定；对证据7，杨斌对真实性无异议，本院对真实性予以认定，认定杨斌存在与陶金平一样作为建设开发人销售房屋的情形；对证据9，本院对真实性予以认定。 本案审理中，本院就案涉店铺所在小区是否符合办理房产证条件与明珠公司是否知悉陶金平出售案涉店铺、案涉店铺能否办理产权证等问题分别向进贤县不动产登记中心及明珠公司调查，进贤县不动产登记中心回复称：案涉店铺所在小区的房屋符合办理不动产证条件，办理产权登记需房管部门备案、税务部门缴税；明珠公司回复称：案涉店铺能办理产权证，办理产权证需提供买受人与其签订的已备案商品房买卖合同、不动产销售发票、税收及维修基金缴纳收据、测绘费缴纳凭证等；陶金平与杨斌签署买卖合同时明珠公司不知情，事后知悉，将明珠公司涉案土地出售陶金平系股东杨国水个人行为；案涉店铺目前不能办理产权证至杨斌名下主要原因为属陶金平私自出售行为，陶金平未向明珠公司缴清所欠税费及管理费，购房款未进入公司账户，因此明珠公司决议：因陶金平未向明珠公司缴清所欠税费及管理费，不认可陶金平私自出售行为，陶金平名下房产不予办理销售备案及不动产登记办证手续；案涉店铺所在小区还存在与陶金平一样作为建设开发人销售房屋的情形，但均在缴清全部费用情况下明珠公司才认可其销售行为，才根据建设开发人提供的购房者名单签订房屋买卖合同并办理备案手续等购房手续；案涉店铺已备案至张瑞芳、吴祥山、杨小珍名下且被司法查封。杨斌质证后对本院调查的材料均无异议；陶金平、黄红英质证认为对进贤县不动产登记中心的回函无异议，对明珠公司回函真实性、合法性和关联性均有异议，明珠公司表示不能办理产权证至杨斌名下，但其已经将案涉两间店铺备案至案外人张瑞芳（杨斌的配偶）名下，前后矛盾；且明珠公司明确表示系因陶金平未缴纳税费导致不能产权证，进一步说明陶金平有权处分案涉三间店铺，另案外人杨国水在与陶金平签订出售案涉土地使用权合同时系明珠公司法定代表人，该行为表明明珠公司系知情认可陶金平出售案涉三间店铺。 二审中，杨斌称因陶金平与明珠公司之间存在费用未结清，明珠公司明确陶金平名下房屋暂时不予办理产权证。因此，本院认为杨斌提交的明珠公司声明应结合杨斌陈述及本院调查材料一并考虑，结合杨斌该陈述及本院调查材料可知，因陶金平未向明珠公司缴清所欠税费及管理费，故不认可陶金平私自出售行为，陶金平名下房产不予办理销售备案及不动产登记办证手续；案涉店铺所在小区还存在与陶金平一样作为建设开发人销售房屋的情形，但均在缴清全部费用情况下明珠公司才认可其销售行为，才根据建设开发人提供的购房者名单签订房屋买卖合同并办理备案手续等购房手续。 对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以认定。 本院认为：本案争议焦点为杨斌能否以陶金平未为其办理案涉店铺产权登记手续主张解除双方于2013年9月26日签订的协议。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，陶金平与杨斌于2013年9月26日签订的协议，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方应按约定全面履行自己的义务。协议签订后，杨斌支付案涉款项，陶金平亦将案涉店铺交付杨斌使用至今。至于产权登记手续的办理，双方协议约定，陶金平应提供各种手续，杨斌承担办理产权证的一切费用，从该约定不能反映陶金平有为杨斌办理案涉店铺产权登记手续的义务，只能认定陶金平负有提供办理产权登记所需材料手续的配合义务；根据进贤县不动产登记中心及明珠公司回复案涉店铺可办理产权登记手续，目前不能办理至杨斌名下系因陶金平未向明珠公司缴清所欠税费及管理费，而案涉店铺所在小区存在与陶金平一样作为建设开发人销售房屋的情形，在缴清全部费用情况下明珠公司认可销售行为，并根据建设开发人提供的购房者名单签订房屋买卖合同办理备案手续等购房手续。综上，双方当事人已按协议履行支付款项、交付房屋的义务，且根据明珠公司回复可知案涉店铺能办理产权登记手续，而双方当事人未约定陶金平负有为杨斌直接办理案涉店铺产权登记手续的义务，仅约定提供手续的义务，因此杨斌以陶金平未为其办理产权登记手续为由主张解除案涉协议，一审法院不予支持，并无不当。当然，若杨斌办理产权登记过程中需陶金平提供各种手续予以配合时，陶金平负有配合义务。综上，杨斌的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。双方当事人的其他意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40348元（已由杨斌预交），由杨斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 罗云奇 审 判 员 钟 情 二〇二〇年六月一日 法官助理 张年花 书 记 员 黄 媚