江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执复26号复议申请人（案外人）：溧阳市纸品彩印有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇北门东路88号1幢。法定代表人：洑彩芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：洑苏翔，江苏晔楷律师事务所律师。申请执行人：嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区南江路1856号基金小镇3号楼110室-34。执行事务合伙人：诚通湖岸投资管理有限公司（委派代表：曲思蒙）委托诉讼代理人：蒲加柱，江苏开炫律师事务所律师。被执行人：江苏太平洋服饰有限公司，住所地江苏省溧阳市溧城镇北门东路88号。法定代表人：朱正芳，该单位总经理。被执行人：朱正芳，女，汉族，1957年5月2日出生，住江苏省溧阳市。复议申请人溧阳市纸品彩印有限公司（以下简称彩印公司）不服江苏省溧阳市人民法院（以下简称溧阳法院）（2019）苏0481执异102号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。溧阳法院查明：江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）与朱正芳、江苏太平洋服饰有限公司（以下简称太平洋服饰公司）金融借款合同纠纷一案，该院于2018年10月19日作出（2018）苏0481民初7025号民事调解书，双方达成如下协议：一、太平洋服饰公司于2019年1月19日归还江南银行借款本金830万元及利息（以830万元为本金按照月息千分之7.46计算自2017年11月7日起至实际归还之日止），并支付律师费338000元；二、朱正芳对上述还款承担连带保证责任；三、若太平洋服饰公司、朱正芳逾期未支付，江南银行有权就位于溧阳市北××、××、××、××幢房屋以折价、拍卖或变卖方式所得价款优先受偿；四、案件受理费75589元，减半收取37794.50元，保全费5000元，合计42794.50元，由太平洋服饰公司、朱正芳承担。根据江南银行的申请，该院于2019年1月28日立案执行，案号为（2019）苏0481执791号。后江南银行将债权转让给江苏资产管理有限公司，江苏资产管理有限公司又将债权转让给了嘉兴诚通湖岸一号投资合伙企业（以下简称诚通合伙企业），故该院作出执行裁定书，将申请执行人变更为诚通合伙企业。2019年10月12日，该院作出（2019）苏0481执791号之二执行裁定书，裁定拍卖太平洋服饰公司所有的位于溧阳市溧城镇北门东路88号房地产（带租拍卖）。洑彩芳与朱正芳、太平洋服饰公司民间借贷纠纷一案，该院于2019年4月23日作出（2019）苏0481民初1907号民事判决书，判决：一、朱正芳于本判决生效之日起10日内向洑彩芳归还借款本金100万元以及利息（其中以本金100万元为基数，自2018年9月6日起计算至实际付清之日止，按照年利率23%标准计算）；二、太平洋服饰公司对上述债务承担连带保证责任。该案查明，朱正芳系江苏太平洋服饰公司的法定代表人。2015年9月6日，洑彩芳通过银行汇款的方式支付965000元。2016年9月1日，朱正芳向洑彩芳出具借条一份，其中载明：“今借到洑彩芳现金人民币壹佰万元整（￥1000000元），年息贰拾叁万元整”。2015年12月9日，江南银行与太平洋服饰公司签订了抵押合同，将位于溧阳市北××、××、××、××幢房屋进行抵押。彩印公司提供其与太平洋服饰公司签订的租赁合同复印件一份，该租赁合同记载，租赁物为溧阳市北门东路88号1幢及宿舍一间、厨房两间，权证为溧阳字第xx号；租赁期限为十年，自2015年8月1日至2025年8月1日；租金为每年23万元，彩印公司每年8月1日前支付现年度租金。彩印公司提供2015年9月1日与太平洋服饰公司签订的补充协议复印件一份，该补充协议记载第一年房租已付清，2015年8月1日；彩印公司（洑彩芳）借给太平洋服饰（朱正芳）人民币一百万元，每年到期支付利息23万元，年息抵每年房租。溧阳法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，彩印公司与太平洋服饰公司签订了租赁合同，根据彩印公司提供的证据，其称除第一年支付租金外，其余年度租金均为以太平洋服饰公司应向其支付的借款利息抵作租金，其实质系房屋使用权抵偿债务。同时，彩印公司也未能提供租赁合同原件，且其提供的复印件上有添加，涂改的痕迹，结合其提供的租赁合同补充协议的落款日期及洑彩芳与朱正芳、太平洋服饰公司借款发生的时间，该院认为对溧阳市溧城镇北门东路88号房地产进行拍卖时，应当涤除相关租赁权。诚通合伙企业的异议成立，予以支持。该院作出带租拍卖裁定不妥，应予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条之规定，该院作出（2019）苏0481执异102号执行裁定：撤销该院2019年10月12日作出的（2019）苏0481执791号之二执行裁定书；如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向常州市中级人民法院申请复议。彩印公司向本院复议请求：请求法院驳回诚通合伙企业的异议请求。事实与理由:本案的重点在于该涉案房屋能否带租拍卖的问题，主要体现在两个方面的认定，第一是彩印公司与太平洋服饰公司之间的租赁关系是否真实存在，第二是彩印公司的租赁权与江南银行抵押权的冲突如何解决。首先，从彩印公司提交的证据材料来看，其与太平洋服饰公司在2015年8月1日签定了租赁合同，为行使租赁权先后对该涉案房屋进行了部分工程施工和装修、消防工程施工、电费的交纳等行为，且根据租赁合同中补偿条款“溧阳市纸品彩印有限公司补偿给予门卫工资伍佰元/月，自2015年8月1日起付，半年结算一次:全年陆千元整。”彩印公司自2015年8月起至今一直补偿支付门卫工资，并由门卫签字确认的工资单予以证明。这些说明其对该租赁房产已经实现了占有、使用、收益等权能，其与太平洋服饰公司之间的租赁合同已得到实际的履行。其次，关于租赁权与抵押权冲突问题，《物权法》第一百九十六条规定:订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该条规定确立了解决租赁权与抵押权冲突的基本原则，何种权利设立优先即具有优先性。本案中，第一，彩印公司跟太平洋服饰公司所签定的租赁合同早于太平洋服饰公司与江南银行之间的抵押借款合同，且已实际履行。第二，江南农村银行在借给太平洋服饰公司钱款并办理他项权登记时，明知该房屋存在租赁给他人的情形，仍然借款给太平洋服饰公司，江南银行并没有对房屋的租赁的其他情况进行核实。彩印公司在向溧阳法院执行局提交带租拍卖申请书时已经提交过租赁合同及本公司财务账本原件(本公司向太平洋服饰公司缴纳水电费单据)进行核实，租赁合同中并未有涂改现象，只是彩印公司要求当时在合同中对于租赁期间“十年”让太平洋服饰公司法定代表人朱正芳用大写“拾”补充书写，防止“十”被修改，且让朱正芳在“拾”边上再签个名字。从合同后续的具体租赁时间2015年8月1日至2025年8月1日也可以看出我司的租赁期间为10年。所有的材料彩印公司均能提供原件予以核对。至于溧阳法院认为彩印公司只支付一年租赁外其余年度租金均为以被执行人应向彩印公司支付的借款利息抵作租金，实质是房屋使用权抵偿债务，但彩印公司并不是以房屋使用权抵偿债务，彩印公司先租赁了太平洋服饰公司房产后由于太平洋服饰公司和朱正芳因资金周转向彩印公司借款100万元，约定利息23万元一年，彩印公司可以要求太平洋服饰公司及朱正芳先将23万元利息支付给彩印公司，再由彩印公司转账至太平洋服饰公司进行利息支付。但彩印公司与太平洋服饰公司及朱正芳为了省事方便就用利息直接抵消房租。利用房屋使用权抵偿债务是先前已欠下债务，再由债务人利用房屋使用抵偿债务，而本案中的租赁与传统意义上利用房屋使用权抵偿债务根本不是一个概念。彩印公司是因为原厂房遇拆迁后搬迁至太平洋服饰公司，搬迁一次的费用至少30万，而且彩印公司需要进行环评，环评费用也在十余万，彩印公司不存在任何与太平洋服饰公司虚假制造租赁合同的可能，彩印公司从头至尾也是一个受害者。本院查明，溧阳法院（2019）苏0481执791号之二执行裁定书确认，2019年9月6日，案外人彩印公司向该院提出申请，请求对涉案房产1幢及宿舍一间、厨房两间带租拍卖，该院经审查作出裁定：拍卖太平洋服饰公司所有的位于溧阳市溧城镇北门东路88号房地产（带租拍卖）。本院认为:承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案争议本质上系案外人彩印公司基于涉案查封前与太平洋服饰公司订立的租赁合同提出异议、请求带租拍卖所产生，应当适用上述法律及相关规范性文件的规定进行审查处理。溧阳法院对涉案执行异议进行审查并作出裁定，应当告知案外人、当事人提起执行异议之诉的权利，而非告知申请复议的权利。因此，原审裁定适用法律错误。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）之规定，裁定如下：一、撤销江苏省溧阳市人民法院（2019）苏0481执异102号执行裁定。二、本案发回江苏省溧阳市人民法院重新审查。审 判 长 朱正生审 判 员 孙慧民审 判 员 王 臻二〇二〇年六月十八日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢