湖北省五峰土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0529民初124号 原告（反诉被告）：五峰金东山商业管理有限公司，住所地：湖北省五峰土家族自治县渔洋关镇东西路188号。统一社会信用代码:91420529084705859F。 法定代表人：李建平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：艾祖鸿，湖北德豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宜昌华商商业管理有限公司，住所地：中国（湖北）自贸区宜昌片区港窑路58号金东山商业城C区1-3层。统一社会信用代码：914205005942397714。 法定代表人：叶双权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺嫚，湖北三峡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李继红，湖北三峡律师事务所律师。 原告（反诉被告）五峰金东山商业管理有限公司与被告（反诉原告）宜昌华商商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案。宜昌华商商业管理有限公司在法定期限内向本院提出反诉，本院经审查决定合并审理。本案依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。五峰金东山商业管理有限公司委托诉讼代理人艾祖鸿，宜昌华商商业管理有限公司法定代表人叶双权及其委托诉讼代理人贺嫚、李继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）五峰金东山商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》；2.被告支付拖欠租金、管理费792004元，违约金56550元（截止2020年5月14日）；3.被告支付后期租金、管理费直到搬出之日止；4.被告承担本案律师代理费42420元。事实和理由：原、被告经协商于2019年8月7日签订《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》。租赁地点五峰金东山家居建材城，租赁期限2019年8月28日至2020年8月27日。合同第三条、第四条约定了租金、管理费、履约保证金和交纳期限；合同第三十五条约定了合同解除和违约金；合同第四十七条约定了违约方支付对方律师代理费等。截止2020年5月14日，被告拖欠租金、管理费792004元，原告多次催收，被告仍未履行，严重违约，故诉至法院。 被告（反诉原告）宜昌华商商业管理有限公司辩称，1.被告不同意解除双方签订的租赁合同。被告未付租金及管理费属实。因疫情导致市场关闭，被告根本没有收入，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显变少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，原告不能以被告未按合同约定支付租金及管理费解除合同；2.根据《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三款的规定，被告认为原告主张的租金及管理费应扣除三个月疫情期间的费用237601.50元，还应扣除2020年3月30日被告代支付的吕长春的漏水维修费17955元，被告实欠536448.50元。被告因为疫情原因未付租金及管理费的行为不能认定为违约行为，被告不应支付违约金。合同约定原告可从被告所交押金24万冲抵后，被告欠付296448.50元。被告现已提出反诉，被告欠付的租金和管理费可从被告反诉主张的赔偿金中抵扣；3.双方合同履行期限应到2020年8月27日止；4.被告不认可原告主张的律师费。根据合同法第一百一十九条的规定，被告认为对于提出解除合同的请求后发生的租金及管理费不应缴纳。 被告（反诉原告）宜昌华商商业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.五峰金东山商业管理有限公司赔偿反诉原告经济损失2370248.07元；2.五峰金东山商业管理有限公司支付漏水维修款17955元；3.五峰金东山商业管理有限公司支付律师费50000元；4.五峰金东山商业管理有限公司承担诉讼费。事实和理由：反诉被告虚假宣传,单方面修改规划。原、被告从2014年5月15日起三次签订《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》，在反诉被告招商引资签订合同时，反诉被告对外宣传反诉原告承租的房屋外围有五幢高层商品房，反诉被告法定代表人李建平还出示了《五峰金东山家居建材市场项目合作协议书》，该合作协议书第五条第4款、第8款确定该建材项目有住宅，并且有“政府采购的家居建材项目应在乙方家居建材市场内采购”的内容。反诉被告承诺承租的房屋是整个五峰金东山综合体的中心区域，后面的五栋高层商品房的家装需求就能支撑起反诉原告经营的家居城的生意。反诉原告十分信任反诉被告的招商宣传，投入了大量的人力和物力经营五峰金东山家具城。但直到2018年，反诉被告承诺的五栋高层建筑变成了一排仓库，彻底违背了招商时的承诺，令反诉原告承租的区域变成了市场最里面的边缘地段。反诉被告的虚假宣传令反诉原告作出错误的投资决定，完全不能达到当时签订合同时的目的，同时反诉被告修改规划的行为使反诉原告的预期利润减少至少200万元，反诉被告应当赔偿。反诉被告未书面告知反诉原告私下出售租赁房屋经营权。双方签订的《五峰金东山家居建材市场项目合作协议书》第五十六条约定：“因经营需要以任何方式将市场交给其他公司经营，并由甲方将其在本合同项下的权利义务整体转移给该公司。甲方应在该项变更发生前15天通知乙方，并保证甲方在本合同下的权利义务不做任何调整。”但反诉被告在反诉原告正常的租赁期内，在未通知反诉原告的情形下，私下将反诉原告卖场里的铺位卖给他人并签订了《商铺委托经营管理协议书》，损害了反诉原告的优先购买权及商业利益。而且反诉被告工作人员在租赁场所内散布传言，导致人心惶惶，大量的租户提前退租，给反诉原告造成了巨大的经济损失，从反诉被告卖铺之日起，反诉原告方卖场退铺、空场的损失高达370248.07元。2019年9月30日、2020年1月4日、2020年4月2日，反诉原告三次向反诉被告发出书面告知书，指出对方违约的事实，要求清算并移交商户，赔偿损失。反诉被告不仅不予理睬，反而率先将反诉原告诉至法院。反诉被告不履行主体维修义务。2020年3月20日，反诉原告代反诉被告向租户吕长春支付漏水维修款17955元，根据租赁合同第28条约定，这部分维修义务应由反诉被告承担。 原告（反诉被告）五峰金东山商业管理有限公司针对反诉当庭答辩：1.湖北金东山商业集团与政府签订的合作协议书与反诉原告租赁合同无关，不存在政府的承诺误导反诉原告的选择；2.合作协议书签订于2012年7月，原、被告双方签订的第一份合同时间是2014年5月15日，期限24个月，反诉原告非常清楚当时租赁物的情况，不存在欺诈。合同到期后又续签了租赁合同，期限36个月，2019年8月7日，双方第三次签订合同，如果反诉原告没有获取利益，就不会再三续约；3.商铺产权属于业主，房屋出售的权利属于业主，而且商铺出售不影响租赁权，业主才是纳税的主体；4.关于维修，甲方有重大过失或故意方承担相关责任；5.请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年8月7日，甲方（出租人）五峰金东山商业管理有限公司与乙方（承租人）宜昌华商商业管理有限公司五峰分公司签订《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》。甲方受产权人委托同意将五峰金东山家居建材城商铺第17-1-17～36，45～79,17-2-1～17-8-88号商铺出租给乙方作为商业经营使用。合同第一条约定商铺建筑面积为5608.10平方米，经营家具家私。第二条约定商铺的租赁期限为12个月，即从2019年8月28日起至2020年8月27日止。租赁期满，在乙方完全遵守本合同的前提条件下，乙方享有优先续租权。乙方续租的，应在租赁期届满60日之前向甲方书面提出续租申请，并在租赁期届满30日前与甲方签订书面续租合同，办理相关续租手续。超过合同约定期限未申请或签订租赁合同的，视为乙方放弃续租权和优先租赁权，本合同到期自然终止。 合同第三条约定甲方代商铺业主向乙方收取商铺租金。租金按商铺建筑面积计算，租赁期内上述商铺租金为每月51160元，房屋租金按每季度缴纳一次，采取先交租金后使用原则，签订本合同时乙方应缴纳一个季度房租；商铺综合管理费（物业管理费、经营服务费、公共卫生费、公共区域水电费等）按商铺建筑面积每平方米每月5元标准收取，管理费从租赁之日起计算，每月物业管理费为28040.50元，每季度管理费为84121元，管理费按每季度缴纳一次，与商铺租金同步缴纳。第四条约定乙方与甲方签订合同时，乙方同意向甲方支付240000元作为履约保证金。若乙方违反有关规定和本合同书约定条款，甲方有权扣除上述保证金。 合同第三十五条约定乙方逾期30日（含30日）未缴租金、综合管理服务费用及各项应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），乙方除须按应缴金额的日7‰向甲方支付违约金外，甲方还有权随时单方面解除本合同，收回商铺，且乙方的履约保证金当作违约金不予退回。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担损失赔偿责任。该违约金系双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，违约情形出现时，乙方放弃按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，要求减少违约金的权利。合同第四十七条约定违约方赔偿守约方的损失包括但不限于守约方为索赔而支出的诉讼费、鉴定费、公证费、鉴证费、律师代理费、文印资料费等各项费用。 同时查明，五峰金东山商业管理有限公司与宜昌华商商业管理有限公司曾分别于2014年5月15日、2016年10月8日就上述商铺二次签订了《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》，涉案租赁合同签订之前，宜昌华商商业管理有限公司已经连续租赁上述商铺五年。2019年8月29日至11月11日，宜昌华商商业管理有限公司分六次支付五峰金东山商业管理有限公司商铺租金和物业费237601元，该部分租金和物业费截至时间为2019年7月14日。2019年7月14日以后，宜昌华商商业管理有限公司未再向五峰金东山商业管理有限公司缴纳租金和物业管理费。 另查明，2020年3月24日，因五峰金东山家具城漏水，造成吕长春损失17955元，五峰金东山商业管理有限公司杨贞平在损失清单中备注“从吕长春租金中减扣”。 本院认为,原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律的禁止性规定，真实有效，双方应按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。本案被告至今未缴纳2019年7月14日以后的租金和管理费，已构成违约。按照双方的约定，实际五峰金东山商业管理有限公司单方面解除合同的条件已经成就，现宜昌华商商业管理有限公司不同意解除，考虑到双方的租赁模式、租赁期限和本案案情，五峰金东山商业管理有限公司现要求解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。 本院已经查明从2019年7月14日到2019年8月7日双方签订合同之日，宜昌华商商业管理有限公司实际管理租赁商铺，该期间也在上一个租赁合同的租赁期限内，五峰金东山商业管理有限公司从2019年7月15日开始计算租金和管理费，有事实根据。根据合同约定截至2020年5月14日，宜昌华商商业管理有限公司拖欠租金、管理费792004元，本院予以确认。宜昌华商商业管理有限公司未按约定缴纳，已经违约，考虑到2020年1月23日以后新冠肺炎疫情防控对商铺的影响，本院酌情支持违约金20000元。宜昌华商商业管理有限公司预先支付的240000元履约保证金，可以冲抵。对于宜昌华商商业管理有限公司提出的应扣除三个月疫情期间237601.50元租金、管理费的答辩意见，双方存有争议。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，本院对宜昌华商商业管理有限公司应缴租金酌情支持免除一个月51160元，对管理费免除二个月56081元，合计免除107241元。 五峰金东山商业管理有限公司主张的后期租金、管理费双方可协商解决，协商不成，五峰金东山商业管理有限公司可依法主张权利。对于五峰金东山商业管理有限公司主张的律师代理费，本院难以支持。 宜昌华商商业管理有限公司作为市场主体已与五峰金东山商业管理有限公司先后三次签订租赁合同，其主张的逾期利润损失200万元，退租、空场损失370248.07元，缺乏事实根据，欠缺因果联系，本院不予支持。对于主张的律师费，本院不予支持。反诉原告主张五峰金东山商业管理有限公司支付漏水维修费17955元，有事实根据，本院予以支持，在其欠缴的租金、管理费中一并冲抵。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告宜昌华商商业管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告五峰金东山商业管理有限公司商铺租金、管理费合计446808元; 二、驳回原告五峰金东山商业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告宜昌华商商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费12710元，减半收取6355元，由原告五峰金东山商业管理有限公司负担1355元，由被告宜昌华商商业管理有限公司负担5000元。反诉案件受理费26306元，减半收取13153元，由反诉原告宜昌华商商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  薛继平 二〇二〇年六月十九日 书记员  周 杰