江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1603号上诉人（原审原告）：南京传松装饰工程有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈化路合班村375号C2-小炮楼一层-03号。法定代表人：赵传松，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道合班村375号。法定代表人：王荣华，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄文婕，女，该公司法务。被上诉人（原审被告）：南京第一建筑工程集团有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路2号。法定代表人：赵彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋瑾莉，女，汉族，该公司员工。上诉人南京传松装饰工程有限公司（以下简称传松公司）与被上诉人南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司（以下简称金盛公司）、南京第一建筑工程集团有限公司（以下简称一建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初5670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。传松公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判依法支持上诉人的一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对于设备搬迁费、停产停业损失费等非住房补偿数额，参照相关拆迁政策酌定50000元，明显不妥。对于参照什么拆迁政策，如何计算都没有说明，而上诉人根据迈皋桥办事处与被上诉人南京第一建筑工程有限公司签订的《搬迁补偿协议》计算得出设备搬迁费、停产停业损失费应为66850.7元。二、一审判决书认为，传松装饰与金盛公司签订的房屋租赁协议，违反了相关法律法规的强制性规定，合同应为无效，具体违反那一条法律法规的强制性规定，一审判决没有阐述，属于法律依据不明。起诉文件中有金盛公司对于标的产权证明文件，两被上诉人也认可文件的真实性和有效性，并且上诉人也用这份材料办理了营业执照，证明合同的有效性。三、一审认定金盛公司应支付传松公司装饰装修补偿的数额为30622元（27722+1300+1600)，明显过低。理由如下：1、一审法院所依据被上诉人方提供的评估表中，对于上诉人部分的评估中缺乏公正性和专业性。(1)现场的评估照片和拆迁协议的附表的工程量和项目有很多的出入（如玻璃大门、不锈钢门套），评估时也未让上诉人签字确认，现场评估比较随意。(2)协议附表的工程量少算（中间墙体漏算，导致墙纸漏算），注明的材料与现场不符（现场为铝合金外开窗，评估显示是塑钢窗）。2、所谓“评估表”上有关被上诉人的项目价格偏高，有关上诉人的项目价格偏低。3、关于装修补偿，金盛公司提供的评估表所列项目和现场项目出入比较大，没有评估公司的公章，无法证明其有效性。而上诉人按照迈皋桥办事处与一建公司签订的《搬迁补偿协议》附的工程量按照市场价偏低的价格进行测算，结合拆迁协议室内装饰装修费1026513元，算出现场装修的价格87206元和装修补偿费77467.6元。四、关于提前搬家奖励费这一项，一审判决没有提及，属于漏判。根据迈皋桥办事处与一建公司签订的《搬迁补偿协议》上有提前搬家奖励费这一项，作为被搬迁的上诉人有获得相应费用的权利。上诉人根据拆迁协议计算出上诉人应该得到101746.74元。综上所述，请二审法院在查明事实的基础上依法支持上诉人的一审诉讼请求。金盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。一、评估报告具有真实权威性。评估机构是由政府选定的，不是我公司自行决定，而是街道聘请的第三方机构。一审法院已与评估机构对接了解过相关情况，并且政府也是依据第三方评估公司，计算出来的金额进行的支付款项，且拆迁费等相关的费用也已经进行了支付。二、根据上诉人自算的70平方米77467.6元的装修装饰费计算方法，我方不予认可计算得出每平方米的单价为1106.68元。根据一审中现场勘查的情况，可以发现，上诉人房屋内许多物品是均可以是移动的，并且装修简陋。且在现场勘查之后，上诉人依法将所有的物品均已拿走，可见根本不足1106.68元每平方米的装修，故我司认为上诉人计算的标准明显错误，也就是过高，且没有任何依据。关于上诉人主张的提前搬家奖励费。上诉人未按时搬家，其交还钥匙时间应为一审庭审过程中，也就大概在2019年的9月份到10月份之间交还的钥匙，在交还钥匙之前，该房屋一直处于上诉人的控制之下，故我司认为一审法院判决正确，我们认可一审法院的判决。一建公司辩称，我公司同意金盛公司的意见。一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。传松公司向一审法院起诉请求：1、金盛公司、一建公司支付传松公司装修损失87206元、装修补助77467.6元、设备搬迁及停业损失66850.7元、提前搬家奖励101746.74元；2、本案诉讼费由金盛公司、一建公司承担。一审法院认定事实：2016年6月27日，传松公司与金盛公司签订房屋租赁合同一份，约定金盛公司将位于南京市栖霞区房屋租赁给传松公司，建筑面积为70平方米，用途为作装潢公司使用，租赁期限自2017年11月20日至2018年11月19日；征用出租房屋所在土地，需要拆除出租房屋的，租赁合同终止。传松公司租赁涉案房屋后，对涉案房屋进行了部分装修。2018年7月2日，金盛公司发出通告，告知包括传松公司在内的租户，因政府迈化路扩建工程需要，金盛公司所属的公寓楼、公寓楼门面房、C2楼小炮楼、C3楼老办公区已纳入政府拆迁范围且已进入收储阶段，按政府要求需于2018年7月31日前完成拆迁范围内商户搬迁工作，请各位租户按时完成搬迁。2018年6月27日，南京市栖霞区人民政府迈皋桥办事处、南京迈燕建设发展有限公司作为甲方与乙方一建公司签订《搬迁补偿协议》，约定因玉尚路二期道路建设需要，甲方对乙方自建的房屋及土地实施搬迁，经协商甲、乙双方均同意实行房屋及土地协议搬迁，并参照南京市现行征地房屋及土地拆迁政策文件以及拆迁方案规定的补偿方式和标准给予乙方补偿；乙方此次列入搬迁范围的房屋及土地坐落于，在西南侧（金盛百货迈皋桥店），包括住宅用房（含占用土地面积）、工业用地、其他地上建筑物（具体详见附件调查表）；根据双方共同选定的评估公司对乙方搬迁标的进行评估双方协商一致确定乙方协议搬迁补偿总价款为6160.8265万元，具体包含如下项目：住宅用房（含占用土地面积）35694580元、工业用地12690081、其他地上建筑物1336056元、附属物659239元、室内装饰装修1026513元、非住宅设备搬迁费（含乙方房屋内现有租赁户、住户搬迁费）及停产停业损失费1221326元、提前搬家奖励5725494、货币安置奖励费2624976元、员工矛盾调解费630000。在上述搬迁协议材料中，涉及传松公司的非住宅征收评估勘察表载明传松公司的室内装修日期为2013年左右；搬迁涉及的房屋面积为3063.724平方米。庭审中，传松公司举证土地证、金盛公司营业执照、一建公司土地使用证、一建公司出具的土地使用证明及公安机关出具的证明复印件，拟证明案涉土地房屋系由一建公司无偿免费提供给金盛公司使用，地址由栖霞区变更为合班村375号，金盛公司、一建公司均认可真实性。一审法院询问一建公司，涉案房屋是否取得相关权属证书，一建公司的回复是在土地证中，正式的房产证是没有的，是历史遗留的问题，当时是通过革委会建造的宿舍楼。对于装饰装修，金盛公司向一审法院举证协议搬迁时相关部门委托相关鉴定机构对涉案房屋的装修装修进行鉴定的评估明细，拟证明涉案房屋的装修价值为33320元，除地砖为金盛公司装修（评估的价值为5598元）外，其他均为传松公司进行的装饰装修，但传松公司对评估的价格及项目均有异议，认为漏评了电路的布设、墙纸基层、大门的不锈钢门套、吊柜、地柜、轻钢龙骨隔墙、钢架隔层、防盗门及防盗门木门套，评估的价格过低，漏算了墙纸的面积，应该根据搬迁协议中载明装饰装修补偿款总额（1026513元）除以协议中载明的装饰装修总面积（共计591.82平方米）计算出单价，再乘以传松公司的装饰装修面积70平方米，传松公司应得的装饰装修补偿款应为121415元。经法院现场勘验，双方一致认可地砖非传松公司装饰装修。在法院现场勘验过程中，针对协议搬迁时相关部门委托相关鉴定机构对涉案房屋的装修装修进行鉴定的评估明细，传松公司提出漏评的项目有两道轻钢龙骨隔墙、南侧房屋有一排柜子、吊柜、地柜、大门不锈钢门套，金盛公司、一建公司认为隔墙不清楚、柜子确实是传松公司的装饰装修。据一审法院查询相关鉴定机构对传松公司装饰装修所作的评估明细，涉案房屋的装饰装修确实没有轻钢龙骨隔墙、大门不锈钢门套；金盛公司认为轻钢龙骨隔墙的市场价为732.45元、大门不锈钢门套的市场价为1110元，但传松公司认为轻钢龙骨隔墙的市场价为2268元、大门不锈钢门套的市场价为2112元。在案件审理过程中，一审法院询问传松公司有无搬家票据，其回复是自己工人搬的，自己公司有车，没有票据。上述事实，有房屋租赁合同、土地证、营业执照、证明、通告、搬迁协议材料、勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，予以认定。一审法院认为，传松公司与金盛公司签订的房屋租赁协议，违反了相关法律法规的强制性规定，合同应为无效。涉案房屋由一建公司提供给金盛公司使用，金盛公司将涉案房屋出租给传松公司使用，现一建公司已与相关部门签订搬迁补偿协议，金盛公司应将相应的补偿支付给传松公司。对于装饰装修补偿，综合根据相关鉴定机构对涉及传松公司装饰装修的评估明细、一审法院现场勘验及双方意见，金盛公司应支付传松公司该项补偿的数额为30622元（27722元+1300元+1600元）。对于设备搬迁、停产停业损失费，综合根据协议载明的住房与非住房房屋面积、传松公司租赁的房屋面积、搬迁协议中载明的非住房补偿数额，参照相关拆迁政策，酌定50000元。综上，金盛公司应支付传松公司的补偿数额为80622元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，一审判决：一、南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付南京传松装饰工程有限公司各项补偿共计人民币80622元。二、驳回南京传松装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果当事人按照判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6299.06元，由南京传松装饰工程有限公司负担4799.06元，由南京金盛迈皋桥商业贸易有限公司负担1500元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，被上诉人金盛公司将涉案房屋出租给上诉人传松公司使用，在租赁期限届满之前，房屋因征收列入拆迁范围，双方当事人应当按照法律及相关政策的规定获取相应的补偿费用。就涉案房屋的装饰装修补偿，传松公司上诉主张，应按迈皋桥办事处与一建公司签订的《搬迁补偿协议》整体拆迁项目所附工程量，结合协议总装饰装修费，计算涉案房屋的装饰装修补偿，该请求无法律依据，本院不予采纳。一审结合鉴定机构对涉案房屋的装修价值评估明细及现场勘验情况，扣除金盛公司装修项目价值及增加评估遗漏项，判令金盛公司应支付装饰装修补偿为30662元，有事实与法律依据。就设备搬迁、停业停产损失，一审根据租赁合同履行情况及当事人经营情况酌定金盛公司向传松公司支付50000元，并无不当。上诉人并未在政府通知的拆迁搬迁前交还房屋，其主张提前搬家奖励费用，无事实依据,本院不予支持。综上所述，传松公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人南京传松装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年六月十五日书记员  戴 苗