湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终795号上诉人（原审被告）：彭梦宇，女，1992年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：文树梅，女，1967年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系彭梦宇的母亲。被上诉人（原审原告）：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人：王仕伟，系总经理。委托诉讼代理人：江群，女，1991年3月4日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区，系公司员工。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人彭梦宇与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司(以下简称万科物业)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初10557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。彭梦宇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、请求判令将本案依法发回重审或改判;3、请求判令减收彭梦宇的物业服务费，减收幅度为40%；4、请求判令万科物业退还彭梦宇已缴纳的物业费1042.44元；5、请求判令一、二审诉讼费用全部由万科物业承担；6、请求判令万科物业向彭梦宇公布物业共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况一一公开共有部分收益的收支账目、物业管理费的收支情况、员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况。事实与理由：一、一审法院事实认定错误，一审法院未考虑万科物业存在违约的行为，忽视了万科物业在本次物业纠纷中应负的责任，判决有失公允；一审判决认定事实不清、证据不足，本案关键性证据《前期物业服务合同》系伪造证据，万科物业提交的大部分证据无原件，达不到万科物业的证明目的；二、一审法院适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、《物业管理条例》第十一条、《物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第十条、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，一审法院判决彭梦宇支付物业费无法律依据。综上，彭梦宇认为一审判决事实认定错误、适用法律错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持彭梦宇的上诉请求。万科物业辩称，万科物业系万科白鹭郡项目的物业公司，彭梦宇系万科物业所管理的万科白鹭郡的业主。彭梦宇与长沙市万科房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，购得万科白鹭郡26栋1403房屋，建筑面积146.72㎡。根据《前期物业服务合同》第十一条及《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定物业服务费标准，2017年7月1日前彭梦宇按建筑面积每平米每月2.38元，之后按2.58元的标准交纳物业服务费，如彭梦宇逾期付款，违约金的收取标准为从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计算。万科物业依约为彭梦宇提供完善的物业管理服务，但彭梦宇并未依约向万科物业交纳物业服务费，万科物业对其书面及上门催缴均无效果。彭梦宇拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了万科物业的合法权益，请求二审法院驳回彭梦宇的全部诉讼请求。万科物业向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令彭梦宇交纳自2016年10月起至判决生效之日止的物业服务费暂计至2018年9月为8819.24元（其中2017年7月1日之前的物业服务费按2.38元／月㎡，之后按2.58元／月）；2、请求判令彭梦宇以欠缴物业服务费为基数，以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2016年10月起至本案判决生效之日止的违约金（暂计至2018年9月30日为1646.89元）；3、请求判令彭梦宇承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，万科物业明确第一项诉请中物业服务费暂计至2019年10月为13730.12元，第二项诉请的违约金计算至2019年9月30日为3504.33元，共计17234.45元。一审法院认定事实：2016年3月12日，彭梦宇（买受人）与案外人长沙市万科房地产开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》购买位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积为146.72平方米。该合同第二十条约定：“出卖人已在项目销售前与前期物业服务企业签订了《前期物业服务合同》，买方已阅读、理解并承诺遵守《前期物业服务合同》中的相关权利义务。该合同的主要内容摘要如下：一、前期物业服务企业和委托期限，万科白鹭郡项目的前期物业服务企业为长沙市万科物业服务有限公司，合同期限自2013年3月1日起，至小区成立业委会，并签订新的物业服务合同时止，但是合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与前期物业服务企业或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止……四、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：……高层住宅2.58元／月／平方米，2017年6月30日前暂按2.38元／月每平方米收费，2017年7月1日起按2.58元／月每平方米收费……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月首月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”等。彭梦宇于2016年7月收房。涉案房屋产权证登记的面积为146.41平方米。因垃圾站存在异味、房屋维修等问题，彭梦宇认为万科物业未尽到物业服务义务，从2016年9月30日后未向万科物业交纳物业管理费。万科物业向彭梦宇催缴物业费未果，遂诉至一审法院。另查明：1、长沙市万科房地产开发有限公司（甲方）与万科物业（乙方）签订《万科.白鹭郡（三期）前期物业服务合同》，该合同约定由万科物业为万科.白鹭郡三期提供物业服务，建筑面积为90333.65平方米，该合同第六条约定“本合同期限，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他服务企业签订新的物业服务合同时生效”；第十六条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益按以下第二十七条约定分配的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费（备注：物业服务费收费标准在测算的时候需要计入税金成本）：高层住宅2.58元/月每平方米（2017年6月30日前暂按2.38元/月每平方米收费，2017年7月1日起按2.58元/月每平方米收费）”；第十八条约定“物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金”。该合同附件四《前期物业服务质量标准》就乙方应提供的物业服务标准进行了约定。合同签订后，万科物业依约向万科白鹭郡三期提供了物业服务。2、彭梦宇提交的长沙市住房和城乡建设局出具的《建设单位申请招标资料备案情况》记载，2015年12月万科物业通过招投标成为万科白鹭郡小区高层住宅的物业管理企业，本次招标面积为90333.65平方米，物业用房规划面积为1023.76平方米（分布在18、26栋），项目南至白鹭郡二期，东至靳江河，北至靳江河坪塘大道，西至坪塘大道。3、2019年7月，万科物业发出《关于垃圾站维修保养及安装卷闸门围合的温馨提示》，该提示载明因周边有关建筑单位施工以及暴雨期间流水不畅导致小区垃圾站返水设备多次被泡等内容。一审法院认为，万科物业与案外人长沙市万科房地产开发有限公司签订的《万科.白鹭郡（三期）前期物业服务合同》以及长沙市万科房地产开发有限公司与彭梦宇之间签订的《长沙市商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，不违反法律强制性禁止性规定，合法有效，各方应当按照协议约定全面履行自己的义务。万科物业为彭梦宇提供了物业服务，彭梦宇接受了万科物业提供的物业服务，应当依约缴纳物业费。彭梦宇辩称“万科物业主体不适格，长沙市住建局信息公开回复件中彭梦宇中标的范围没有包括万科白鹭郡三期”，因根据彭梦宇提交的《建设单位申请招标资料备案情况》记载万科物业系万科白鹭郡三期前期物业的中标单位，故对彭梦宇该抗辩意见，一审法院不予采纳。彭梦宇辩称“未享受‘老带新’免两年物业费的活动”，因彭梦宇未提供证据证明是否存在该优惠政策以及彭梦宇是否符合该优惠政策，对彭梦宇该抗辩意见，一审法院不予采纳。彭梦宇辩称“万科物业未履行物业服务约定义务”，因万科物业提供证据证明其尽到了基本的物业服务管理，对彭梦宇该抗辩意见，一审法院不予采纳。彭梦宇作为涉案物业的业主享受万科物业提供的服务后依法应当交纳相应的物业服务费。根据《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准及涉案房屋的面积，2016年10月1日起至2019年10月30日止的物业服务费为13729.76元，故对于万科物业主张彭梦宇支付自2016年10月1日起至2019年10月30日止的物业管理服务费13730.12元的诉请，一审法院予以部分支持。对于万科物业主张彭梦宇支付逾期交纳物业服务费违约金的诉请，因彭梦宇拖欠物业服务费非主观恶意，故对万科物业的违约金诉请一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定判决如下：一、彭梦宇在本判决生效之日起十日内向长沙市万科物业服务有限公司支付2016年10月1日至2019年10月30日止的物业服务费13712.76元；二、驳回长沙市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由长沙市万科物业服务有限公司负担5元，彭梦宇负担20元。此款项长沙市万科物业服务有限公司已垫付，彭梦宇在支付本判决的款项时一并将该款项支付给长沙市万科物业服务有限公司。二审中，彭梦宇提交新证据：《长沙市发展和改革委员会政府信息公开告知书》，拟证明万科物业的收费标准没有盖公章，只是申报表。万科物业对上述证发表如下质证意见：1、该证据是一审之前就存在，彭梦宇未在一审提交不属于新证据。2、万科物业的收费标准有相关部门批准的，该证据相关解释权应当由长沙市发展和改革委员会出具。本院对彭梦宇提交的上述证据认证如下：上述证据不属于新证据,不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，万科物业已为涉案小区提供了包括清洁、安保、设备维护等较为全面的物业服务，应认定万科物业已按照合同约定履行了自身的义务，彭梦宇并未提交有效证据证实万科物业存在违约行为，故彭梦宇上诉主张减免物业管理费缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。根据《万科.白鹭郡（三期）前期物业服务合同》约定的物业费收费标准以及案涉房屋的面积，彭梦宇应向万科物业公司支付2016年10月1日至2019年10月30日期间的物业管理服务费数额酌定为13712.76元，彭梦宇要求万科物业退还其物业费1042.44元的上诉请求，本院不予支持。彭梦宇要求万科物业向其公布物业共用部位、公用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况一一公开共有部分收益的收支账目、物业管理费的收支情况、员工从业资质情况以及物业管理用房使用情况，前述主张并本案审理范围，彭梦宇可另行主张。综上所述，上诉人彭梦宇的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人彭梦宇承担。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十七日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。