广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8395号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁先畅，男，1979年12月5日出生，汉族，身份证住址湖北省红安县。委托诉讼代理人：谢伟强，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭会兰，女，1973年1月6日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：王冰冰，广东威法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。原审第三人：广州市华圣按揭咨询有限公司。住所地：广州市增城区新塘镇东坑三横中路1号1幢1001房。法定代表人：郑明洪，执行董事。上诉人袁先畅因与被上诉人彭会兰、原审第三人广州市华圣按揭咨询有限公司（以下简称华圣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。袁先畅上诉请求：一、判决撤销广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3027号民事判决，改判为支持袁先畅在一审中主张的全部诉讼请求；二、判决彭会兰承担所有诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在一审判决第15页第一段第12行认定双方均存在过错，不管彭会兰是出于何种原因不愿继续履行合同，亦无法排除袁先畅的过错是造成此种局面的因素之一，买卖双方均不能追究对方的责任。袁先畅认为一审法院认定事实错误，存在明显的偏向彭会兰的行为，无视彭会兰违反诚实信用原则和契约精神是导致交易不成的关键。袁先畅并无任何过错，彭会兰是嫌弃卖便宜所以毁约不卖，为了遮掩违约目的而声称所谓的“不安抗辩”。首先，从一审判决第15页第一段的法院分析可以看到，一审法院认为袁先畅的陈述可信，而彭会兰的则不可信。事实上，彭会兰经历了签订《房地产买卖合同》、两次签订《网签合同》、签订按揭贷款材料，前后合计四次的签订文件流程充分证明彭会兰完全清楚和了解交易的付款方式和按揭方式。买卖双方从一开始就打算用高评高贷的按揭贷款方式，彭会兰事后全都否认，并以自身行为想破坏原来交易，而不是促进交易履行。其次，涉案房屋的贷款方式是买卖双方订立契约时的一致约定，双方在签订后均予以遵守，双方均应秉持诚实信用原则履行合同权利义务，促进交易履行。袁先畅在一审反诉状、庭审笔录和庭后律师代理意见中已用大量事实证据和逻辑分析，证明涉案房屋交易本来如合同约定的那样顺利进行，而彭会兰突然觉得自己卖便宜了因此破坏交易，以自身行为明确表示不再按照真实合同履行义务，严重违反契约精神。最后，一审法院在认定过错和违约方面存在偏向彭会兰的行为，遗漏审查认定彭会兰违约情节的问题，单单一句“反正袁先畅也有过错”就草率判案。法院应在查明合同约定、交易流程及双方实际履行过程等事实的基础上，去伪存真，找出真正阻却交易的根本原因，再根据举证责任的分配、双方过错大小来最终认定和划分违约责任。支付首期款的金额为买卖双方的合同约定，是双方的真实意思表示，如果双方约定的首期款及按揭款不符合相关规定，影响的是合同履行问题，而非因此认定无效。而且双方在《房地产买卖合同》附件第三条第6点“楼价余款”中已经约定，若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约守约方有权追究违约责任和解除合同。因此，彭会兰所称的“不安抗辩”根本毫无事实和合同依据，更何况银行明明已经顺利出具同意贷款书，这明明是达到了双方当初订立合同时的目的，而卖方偏偏在这时候破坏交易，卖方所谓的“不安抗辩”其实只是嫌弃卖便宜而毁约不卖的遮羞布。根据同个小区相近面积、楼层和户型的房源成交数据来看，涉案房屋市场单价大约为17000元/平方米，涉案房屋面积为132.39平方米，即涉案房屋的市场行情价格为225万元，如果交易被取消，彭会兰变相获利45万元，而上诉入想买回类似房源则需要多付45万元。这也是彭会兰借故毁约不卖，搞小动作来破坏交易的唯一原因。二、袁先畅认为一审法院适用法律错误，双方已确认真实履行交易的合同是《房地产买卖合同》，而网签合同只是用作按揭办理和房管备案而并非真实履行，因此根本无需评价网签合同的效力。本案件也不符合《合同法》第五十二条中有关合同无效的情形。不管是《房地产买卖合同》还是网签合同，均是买卖双方为达到某个交易目的而签订的文件，是双方的真实意思表示，是双方约定的交易流程中的一部分，法律不能过分干预私权。现在在交易如合同约定那样的顺利进行时，彭会兰破坏交易并出来声称“不安抗辩”，袁先畅实在不明白在有银行同贷书的情况下，彭会兰有什么可不安的。而真相必然是彭会兰见利忘信，觉得自己卖便宜了因此借故毁约不卖，这属于严重的违约行为。签订合同就是为了履行和遵守合同，否则签订合同将失去意义，本案应依照《房地产买卖合同》的约定追究卖方的违约责任。卖方变相获利45万元，买方所主张的18万元违约金完全在合理合情范围内。彭会兰辩称：一、一审法院认定《存量房屋买卖合同》价格条款无效，涉案合同不能继续履行的原因是袁先畅虚构买卖合同的价格导致银行不发放贷款及被该合同价格条款无效。根据彭会兰、袁先畅于2018年12月26日签订的编号为0002641的《房地产买卖合同》可以看出房屋的真实买卖价格为180万元，同时该合同约定定金为50000元，剩余1750000元均按揭贷款，按照现行购房政策，袁先畅购置的涉案房屋即使是首套房屋，袁先畅首次支付购房款的比例也至少应为30%，而根据双方于2019年1月4日签订的《存量房买卖合同》双方约定的房产交易价格2450000元，其中1710000元为按揭代款，可见袁先畅虚构涉案房屋的价格为了套取银行贷款，使涉案房屋的90%购房款是通过银行贷款的方式支付，明显是为了规避广州市的购房政策，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号文）第十八条的规定：“当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该价格条款无效，一方请求按照真实的交易价格履行合同的，应予支持。”一审法院认定《存量房屋买卖合同》价格条款无效依据非常充分。二、无论彭会兰是否知道《存量房买卖合同》袁先畅虚构的房产交易价格2450000元，当该价格条款无效时，银行也无法与袁先畅签订借款合同，价格条款无效是直接导致本案合同不能履行。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法【2017】191号文）第十二条规定：“为了套取贷款与他人签订的虚假的房屋买卖合同，认定为合同无效；金融机构知道或者应当知道房屋买卖合同虚假，仍然与买受人签订房屋担保贷款合同的，该贷款合同亦属虚假，应认定无效。该贷款合同关系实际存在金融机构与出卖人之间，合同效力依照民法总则第一百四十六条第二款的规定处理。”而《民法总则》第一百四十六条第二款的规定为：“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。也就是说《存量房买卖合同》价格条款无效，将直接导致袁先畅与贷款银行签订的借款合同无效，也导致彭会兰与袁先畅的买卖合同无法履行，这将直接导致彭会兰签订房屋买卖合同的目的无法实现，本案合同不能履行的原因是袁先畅。三、彭会兰了解到银行因为袁先畅虚构交易价格不予放款，彭会兰便发函要求双方一起去银行核实、补充资料及修改合同条款，但是袁先畅没有配合，彭会兰多次发送微信也能印证彭会兰积极履行合同意思表示。2019年1月23日彭会兰向彭会兰贷款的银行了解到银行在核实合同内容时发现袁先畅申请贷款的金额与实际履行的购房款不一致，说需要进一步核实，可能不会发放贷款，彭会兰认为会影响合同履行，在2019年1月23日委托律师向袁先畅发函，建议将《存量房买卖合同》的购房款245万元改为真实履行的《房地产买卖合同》的购房款180万元整，袁先畅不予理会。2019年2月22日，彭会兰与袁先畅申请贷款的银行工作人员取得联系，了解放贷情况，银行工作人员明确表示《存量房买卖合同》的购房款与实际履行的合同的购房款不一致，不会向袁先畅发放贷款，于是彭会兰在2019年3月4日再次发函给袁先畅，要求袁先畅一同前往贷款银行核实情况并补充材料，但是袁先畅仍然不予理会。彭会兰在2019年3月9日、2019年3月16日向袁先畅发送短信表示不同意解除合同，要求袁先畅继续履行合同。若彭会兰不要求袁先畅按照真实交易价格履行，按照上述指引的十二条的规定可能导致双方房屋买卖合同及借款合同无效，由此会影响双方后续交易的进行，引发交易纠纷。彭会兰向袁先畅两次发函、多次发送微信均是为了顺利履行合同而告知袁先畅将《存量房买卖合同》的购房款改为实际履行的《房地产买卖合同》的购房款，在银行明确表示不同意放贷情况下要求袁先畅一同前往贷款银行核实情况并补充材料，彭会兰完全没有解除合同的意思表示，袁先畅主张彭会兰因为出卖房屋的价格低，所以想解除合同是没有依据的。四、双方合同没有约定袁先畅委托按揭公司垫资帮彭会兰提前还贷，彭会兰已经自行办理了提前还贷手续，而袁先畅没有履行提前还贷义务，按揭公司提交的《承诺书》显示彭会兰有按照合同的约定提交按揭资料给按揭公司。合同约定彭会兰需在签订《房地产买卖合同》后10天内向原抵押银行办理提前还贷手续，根据彭会兰提供的提前还贷受理回执（全额）彭会兰已经在2019年1月8日申请了提前还贷手续，银行已经批准彭会兰提前还贷，原袁先畅在《房地产买卖合同》中约定袁先畅出资赎契，虽然彭会兰和袁先畅约定委托按揭公司办理赎契手续，但是彭会兰已经自行办理了赎契手续，并通过中介将提前还贷通知书发送给了袁先畅，袁先畅并没有按照合同的约定进行提前还贷，按揭公司提交的《承诺书》显示彭会兰有按照合同的约定提交按揭资料给按揭公司，袁先畅主张彭会兰没有向按揭提交办理赎契的资料与按揭公司提交的证据不符。综上，请求驳回袁先畅全部上诉请求。华圣公司经本院合法传唤未到庭发表陈述意见，亦未提交书面意见。彭会兰于2019年3月22日向一审法院起诉请求：1.请求依法确认彭会兰与袁先畅在2018年12月26日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：0002641)为合法有效的合同，同时依法确认彭会兰与袁先畅在2019年1月8日签订的《存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)中的第二条(计价和价款)第1款第l项为无效条款，并请求判令解除上述两合同；2.请求依法判令袁先畅赔偿彭会兰违约金l80000元；3.请求依法判令本案的诉讼费用由袁先畅承担。袁先畅于2019年4月25日向一审法院反诉请求：一、请求判决彭会兰向袁先畅退还购房定金50000元；二、请求判决彭会兰向袁先畅支付违约金180000元；三、请求判决彭会兰支付反诉和本诉的诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年12月26日，彭会兰（卖方）与袁先畅（买方）、广州明洋房地产咨询有限公司签订《房地产买卖合同》及其附件约定：买卖双方分别委托经纪代理买卖位于广州市新塘镇白江村新康花园新雅苑5幢ＡX房的所有买卖条件达成一致意见。一、建筑面积132.39平方米；二、买卖双方同意该物业总楼价180万元；四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天；六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，则（２）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日十天内退还……（十四条后手写内容：买卖双方约定买方出资赎楼，金额为18万元，垫资费用5000元是由买方支付）。附件：……三、涂销抵押后付款。3.出资赎契：卖方应在签订合同后10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由买方承担还贷之手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。Ｂ.买方出资赎契。卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方或经纪方指定的按揭公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方或经纪方指定之按揭公司人员办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方或经纪方指定的按揭公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方应在原抵押银行通知还贷之日起5天内将首期楼款存入卖方供款账户内，如赎契款项一旦划至卖方供款账户，到账即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用……楼价余款175万元买方选择按揭付款的，买方须在合同签订后20天到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供资料与协助……。2019年1月8日，彭会兰（甲方，卖方）、袁先畅（乙方，买方）、第三人（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)约定：第一条房地产地址广州市新塘镇白江村新康花园新雅苑5幢ＡX房；第二条1.该房地产按整套出售并计价，总金额为人民币245万元；第三条签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，并按照按揭方式付款。首期款应在交易过户前向甲方支付74万元，剩余房款171万元，由乙方交易过户前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭……。同日，工商银行广州粤秀支行出具《提前还款受理回执（全额）》载明：彭会兰，至申请日止，您本笔贷款本金余额194802.74元。请确保在2019年4月8日15时前还款账户内有全部本金及相应利息198486元，我行在该日期之后的一周内进行审批并扣款，期间如遇我行提还政策调整，最终以我行上级部门审批结果为准……。2019年1月22日，中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行出具《个人房屋贷款审批通知书》载明就涉案房屋同意向袁先畅提供个人房屋贷款171万元。审理中，袁先畅陈述以下：《存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)上的签名是袁先畅签名的。一审法院认为：彭会兰与袁先畅于2018年12月26日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。现彭会兰和袁先畅均主张解除该《房地产买卖合同》，不违反法律规定，一审法院均予以支持。关于《存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)“1.该房地产按整套出售并计价，总金额为人民币245万元”是否有效的问题。一审法院认为，双方在提交登记机关的《存量房买卖合同》中虚构交易价格，该价格条款无效，彭会兰主张上述条款无效，理据充足，一审法院予以确认。因双方均同意解除作为基础合同的《房地产买卖合同》，现彭会兰主张解除上述《存量房买卖合同》，不违反法律规定，一审法院予以支持。至于违约金的问题。彭会兰以《存量房买卖合同》中虚构交易价格，袁先畅涉嫌骗取银行贷款且银行不同意放贷导致合同无法继续履行为由主张袁先畅违约，而袁先畅以彭会兰不配合其办理垫资手续为由主张彭会兰违约，一审法院对此分析如下：一是双方均确认涉案房屋的真实交易价格为180万元；二是袁先畅认为《存量房买卖合同》就涉案房屋约定的交易价格254万元是虚构交易价格，目的是为了高贷，而彭会兰述称没有看清楚该虚构交易价格就签字，但不同意袁先畅用于高贷。结合以上两点，一审法院认为，《房地产买卖合同》约定剩余购房款175万元通过按揭方式支付给彭会兰，若按照涉案房屋真实交易价格是无法取得175万元贷款，彭会兰不可能不清楚，所以双方通过虚构交易价格来实现合同目的，袁先畅的上述陈述可信度较高，一审法院予以采纳，对彭会兰陈述“彭会兰述称没有看清楚该虚构交易价格就签字，但不同意袁先畅用于高贷”不予采信。现彭会兰不愿意继续履行《房地产买卖合同》，袁先畅主张其构成违约，一审法院认为，因双方通过虚构交易价格来实现合同目的均存在过错，不管彭会兰是出于何种原因不愿继续履行合同，亦无法排除袁先畅的过错是造成此种局面的因素之一，双方均不能追究对方的责任，故双方向对方主张违约金，一审法院均不予支持。另外，因《房地产买卖合同》解除，故袁先畅主张彭会兰返还5万元定金，理据充足，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年12月16日作出判决如下：一、确认彭会兰与袁先畅于2018年12月26日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：0002641)合法有效；二、确认彭会兰与袁先畅于2019年1月8日签订《存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)第二条第一款“该房地产按整套出售并计价，总金额为人民币245万元”为无效条款；三、解除彭会兰与袁先畅于2018年12月26日签订的《房地产买卖合同》(合同编号：0002641)中的房屋买卖关系；四、解除彭会兰与袁先畅于2019年1月8日签订《存量房买卖合同》(编号：穗存量房合字××号)的房屋买卖关系；五、彭会兰于本判决生效之日起十日内向袁先畅返还定金5万元；六、驳回彭会兰的其他诉讼请求；七、驳回袁先畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21000元，由彭会兰负担10500元，袁先畅负担10500元。反诉案件受理费10500元，由彭会兰负担5250元，袁先畅负担5250元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，袁先畅提交了以下证据：1.律师函、EMS快递签收单及物流记录，内容为要求彭会兰在收到律师函2个工作日内联系袁先畅共同到垫资公司办理垫资手续，继续履行本交易；EMS快递签收单显示该邮件因收件人迁移新址，原址无此人被退回；2.链家房产中介新康花园成交记录截图，拟证实涉案楼盘相近面积类型的房屋单价为17000元/平方米，若交易取消，即彭会兰变相获利45万元。经质证，彭会兰对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，彭会兰表示其没有收到上述律师函，同时，双方并未约定袁先畅需要委托按揭公司垫资帮彭会兰还贷，彭会兰已自行办理了提前还贷手续，而袁先畅未履行提前还贷的义务，按揭公司提交的承诺书显示彭会兰按照合同约定提交按揭材料给按揭公司；链家房产中介新康花园成交记录截图无法确定其证据来源和截图时间，与本案无关。另查明：彭会兰在起诉状中称在合同签订后，银行向彭会兰核实交易情况时，发现彭会兰与袁先畅签订的《存量房买卖合同》因为与实际履行的《房地产买卖合同》的售价不一致，涉嫌骗取银行贷款。二审中，经本院向中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市东区支行电话咨询，该行工作人员表示，银行在出具同贷函后仍需要对房屋交易的真实性进行核实，同时需要办理完毕购房合同备案、交易资金监管、过户等相关手续，且在贷款人房屋抵押登记手续办理完毕后才可发放贷款。二审庭询中，袁先畅表示对于一审判决第一项、第三项、第四项、第五项没有异议。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.涉案《存量房买卖合同》第二条第一款“该房地产按整套出售计价，总金额为人民币245万元”是否为无效条款；2.彭会兰是否需要向袁先畅支付违约金180000元。关于涉案《存量房买卖合同》第二条第一款“该房地产按整套出售计价，总金额为人民币245万元”是否为无效条款的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定；“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”由于双方在《存量房买卖合同》虚构交易价格，因此，该价格条款属于双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，依法应认定为无效条款。一审判决认定正确，本院予以确认。关于彭会兰是否需要向袁先畅支付违约金180000元的问题。彭会兰、袁先畅通过虚构交易价格，目的是获得银行高额贷款。虽然银行向袁先畅发出了《个人房屋贷款审批通知书》，但该《个人房屋贷款审批通知书》是在未核实双方交易真实性的情况下作出的，无证据证实银行在得知双方虚构交易价格的情况下仍然会同意继续提供抵押贷款。因此，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因是买卖双方共同导致。虽然彭会兰向银行反映了实际的交易价格，但合同无法继续履行的根本原因在于双方虚构交易价格的事实，故袁先畅主张因彭会兰向银行反映了实际的交易价格构成违约缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于办理垫资手续的问题，彭会兰已于2019年1月8日取得工商银行广州粤秀支行出具的《提前还款受理回执（全额）》，因此，垫资手续的办理问题并非双方合同解除的原因，故袁先畅以彭会兰未依约配合办理垫资手续为由要求彭会兰支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，袁先畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由袁先畅负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年六月二十四日书记员  熊盈颖黄咏欣