江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终970号上诉人（原审原告）：尹希健。上诉人（原审原告）：韩立萍。两上诉人共同委托诉讼代理人：齐林建，江苏天立言信律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：杨利国，江苏天立言信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：淮安英祥房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区国际农贸城C6幢407室。法定代表人：冯孝昆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢清波，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凡，江苏天哲（淮安）律师事务所实习律师。上诉人尹希健、韩立萍因与上诉人淮安英祥房地产开发有限公司（以下简称英祥公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初6117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹希健、韩立萍上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院前后认定矛盾，一审法院已经认定被上诉人实体交付房屋，就应该判决支持上诉人主张的逾期办证违约金；而且延期交房与延期办证并不存在冲突。2、上诉人是因为被上诉人交房才使用案涉房屋，因为被上诉人原因导致停电，造成上诉人的营业损失，理应由被上诉人承担责任。3、上诉人是在上班时间、在被上诉人的售楼处，向销售被上诉人公司的房产的业务员王冉冉交付的2万元，上诉人有合理理由相信王冉冉是代表的被上诉人与上诉人就购房事宜进行协商，因此王冉冉的行为代表被上诉人，理应由被上诉人返还上诉人2万元。英祥公司辩称：1、上诉人要求被上诉人同时承担逾期交房和逾期办证违约金，没有事实和法律依据。2、关于上诉人主张的营业损失，对方对此并未举证，一审对此问题认定正确。3、王冉冉并非被上诉人公司的员工，而是销售代理公司的员工，因此王冉冉收取2万元的行为，并不能代表被上诉人公司的行为。英祥公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉房屋通过五方验收合同，应认定房屋交付符合交付条件。一审判决认定双方关于房屋交付条件的约定属于“无效约定”以及“被告履行合同义务不符合约定”没有法律依据。2、被上诉人已经实际取得了房屋的占有使用权，并装修入住，其对案涉房屋的占有使用并未受到任何实际影响。一审判令上诉人支付“逾期交房违约金”，没有事实依据。3、被上诉人占有涉案房屋后，未支付过一次电费，涉案房屋的电费均由上诉人代为缴付。故一审判令上诉人全额支付“逾期交房违约金”，也不合理。尹希健、韩立萍辩称：1、英祥公司所称的五方验收合格只是商品房验收过程的一个环节，并不能代表案涉房屋通过综合验收。而且案涉房屋水电异常，没有电的房屋根本无法使用。2、正是因为英祥公司的交房行为，才导致我方装修使用房屋，因此我方的营业损失应该由对方承担。3、我方没交电费的原因实际是对方不按合同约定交付房屋造成的，是其应当自行承担的损失，与我方无关。而且我方拿房的时候已经预交了部分电费和物业费。原告尹希健、韩立萍向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付逾期交房违约金17897.20元（2019年6月1日起暂计算至2019年10月8日，以后计算至将符合合同约定的商品房交付给原告之日）；2、判决被告立即支付逾期产权登记备案违约金13873元；3、判决被告立即支付停业损失20000元；4、判决被告立即退还20000元；5、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原、被告于2018年6月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的英祥.承德公馆28-14号商铺，该商品房建筑面积共73.02平方米，其中套内建筑面积69.93平方米，按套内面积计算，该商品房单价为每平方米19839.55元，总金额1387380元。付款方式为一次性付清全部购房款。合同中约定的交付期限为：出卖人应当在2019年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：。；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告依约支付了全部购房款1387380元，被告向原告出具了购房发票。2018年12月28日，被告会同监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同对英祥承德公馆四期28号楼进行竣工验收，并验收合格。2019年5月30日，被告将英祥承德公馆28-14号商铺向原告进行实体交付，原告领取房屋即进行装修并经营，2019年8月8日至8月15日期间，原告房屋被供电部门强制停电7天，方知道原告交付的房屋不符合交付条件，且被告因交付不符合条件的房屋被住建部门处罚。此后，原告要求被告继续履行交房义务以及赔偿相关损失等未果，即于2019年10月9日以诉称的事实及请求诉至法院。一审法院认为：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当按照相关要求和规定进行综合验收，经验收合格后，方可交付使用。被告将只进行单项工程质量验收而未经过综合验收的房屋向原告进行交付，违反了城市房地产开发经营管理条例的相关规定，应当认定为履行合同义务不符合约定，至房地产开发主管部门进行综合验收合格后，方可视为正确履行交付义务。原、被告虽然在合同中将房屋交付条件约定为该商品房经验收合格，但该约定的交付标准低于相关法规的强制性规定，因而该约定应为无效约定。综上，被告应自约定的交付之日起，按照约定向原告支付逾期交付违约金至商品房符合合同约定及法规规定的交房条件时止。由于房屋有效交付后，被告才会产生提供相关备案资料的义务，而本案被告并未提交房屋已经符合交付条件的证据，故其相应的办证义务亦未产生，故对于原告要求被告支付逾期办证违约金的主张，应不予支持。由于原告交付的房屋尚不具备交付使用条件，属于违规交付，故原告对该商铺的使用及经营亦不具合法性，其要求被告赔偿营业损失的主张即无法律依据，故对原告要求被告赔偿营业损失的主张，亦不予支持。原告主张的促销活动收取的2万元，并不能证明系被告所收取，且被告不认可收取了该费用，也未出具票据，原告如认为该费用系非法收取，可向实际收取人另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、被告淮安英祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告尹希健、韩立萍支付逾期交房违约金17897.20元（暂计算至2019年10月8日，此后的违约金按日万分之一计算至符合交房条件时止）。二、驳回原告尹希健、韩立萍其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元，减半收取797元，由被告淮安英祥房地产开发有限公司负担。二审期间，尹希健、韩立萍提交个体工商户准予注销通知书，证明其之前经营的面馆依法取得了营业执照，属于合法经营。被上诉人质证认为，该证据无法证明尹希健、韩立萍的经营行为属于合法经营行为，而且营业损失涉及到经营支出、成本等问题，因此不能达到对方的证明目的。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，尹希健、韩立萍与英祥公司签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺水电在该商品房交付时达到使用条件。本院认为，首先，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方当事人应按约履行义务。该合同第8条对商品房交付条件规定了五种选择：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、空白。前四种交付标准是逐步提高的。现在双方选择第一种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可，无需经过验收备案。而案涉房屋于2018年12月28日由英祥公司会同监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位进行了竣工验收，并验收合格。在此情况下，英祥公司于2019年5月30日向尹希健、韩立萍实体交付房屋，符合双方约定的交付时间、交付标准，因此英祥公司不存在逾期交房问题。另外尹希健、韩立萍也领取了房屋，并进行装修使用，同时认可在交付的时候房屋水电是可以使用的，至于案涉房屋在2019年8月8日至18日期间停电7天，无法说明英祥公司的交付不符合双方合同约定。因此对于尹希健、韩立萍主张的英祥公司延期交房违约金，无事实依据，不应得到支持。根据双方在《商品房买卖合同》中约定，英祥公司应该在房屋交付后90日内，将办理权属登记需由英祥公司提供的资料报产权登记机关备案。但是至今英祥公司未能办理房产证，故英祥公司应该支付尹希健、韩立萍逾期办证违约金，根据合同约定计算，逾期办证违约金为13873.8元。现尹希健、韩立萍主张英祥公司支付逾期办证违约金13873元，符合双方合同约定，本院应予支持。尹希健、韩立萍接收房屋后对房屋进行装修并经营，但是经营过程中，却因为房屋问题被强制停电7天，该停电行为必然对尹希健、韩立萍经营产生影响，但是对营业损失，尹希健、韩立萍提供的证据只能简单反应其收入情况，并未扣除其营业成本，据此，本院酌情认定尹希健、韩立萍的营业损失为6000元。对于尹希健、韩立萍主张的促销活动收取的2万元，并不能证明是英祥公司收取，一审认为尹希健、韩立萍可以向案外人主张权利，符合法律规定。综上，一审法院适用法律不当，尹希健、韩立萍及英祥公司的上诉理由均有部分成立，本院依法应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初6117号民事判决；二、淮安英祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向尹希健、韩立萍支付逾期办证违约金13873元；三、淮安英祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向尹希健、韩立萍支付营业损失6000元;四、驳回尹希健、韩立萍其他诉讼请求。一审案件受理费797元，由尹希健、韩立萍负担577元，由淮安英祥房地产开发有限公司负担220元；尹希健、韩立萍的上诉案件受理费1262元，尹希健、韩立萍负担792元，由淮安英祥房地产开发有限公司负担470元；淮安英祥房地产开发有限公司的上诉案件受理费250元，由尹希健、韩立萍负担。本判决为终审判决。审判长  陈加雷审判员  孙 洁审判员  黄春丽二〇二〇年六月二十二日书记员  徐 海