辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽12民再56号抗诉机关：辽宁省铁岭市人民检察院。申诉人：刘宝权，男，1951年1月18日生，汉族，现住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：王毅，辽宁国制律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：刘雪莲，女，1976年10月30日生，汉族，现住辽宁省铁岭市银州区。委托诉讼代理人：孟庆红，辽宁守衡律师事务所律师。被申诉人（原审被告）：铁岭市丰海农机经销处，住所地辽宁省铁岭市银州区龙山乡前八里村。法定代表人：李亚敏，总经理。委托诉讼代理人：李德峰，男，1963年2月16日生，汉族，经销处股东，现住辽宁省铁岭市银州区。申诉人刘宝权因与被申诉人刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处房屋买卖合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2014）铁银民一初字第00334号民事判决，向辽宁省铁岭市人民检察院申诉。辽宁省铁岭市人民检察院作出辽铁检民（行）监（2018）21120000102号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2019年2月18日作出（2019）辽12民抗3号民事裁定，提审本案。本院于2019年5月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年5月16日、6月17日公开开庭审理了本案。辽宁省铁岭市人民检察院指派检察员李尚杰出庭履行职务。申诉人刘宝权的委托诉讼代理人王毅，被申诉人刘雪莲的委托诉讼代理人孟庆红，被申诉人铁岭市丰海农机经销处的委托诉讼代理人李德峰到庭参加诉讼。审理期间因等待另一案件的审结，本院于2019年8月5日作出（2019）辽12民再56号民事裁定本案中止诉讼，至2020年6月18日恢复审理。本案现已审理终结。辽宁省铁岭市人民检察院抗诉认为，（一）有新的证据，足以推翻原判决。昌图县人民法院（2015）昌行初字第00079号行政判决书和铁岭市中级人民法院（2016）辽12行终48号行政判决书，判决确认决铁岭市住房和城乡建设委员会颁发的该房屋所有权证行为违法。因此，铁岭市丰海农机经销处无权处分该房屋。（二）判决刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处之间的房屋买卖协议有效，适用法律确有错误。刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处之间的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应认定为无效合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项、第二百零八条第一款规定，提出抗诉。申诉人刘宝权称，刘雪莲与铁岭市丰海农机经销处在明知涉案房屋无法办理产权转移登记的情况下通过诉讼达到司法执行办理房屋转移登记的目的，损害其的合法权益，故请求撤销一审法院（2014）铁银民一初字第00334号民事判决第三项。被申诉人刘雪莲辩称，一审判决正确，应当维持原判。被申诉人铁岭市丰海农机经销处辩称，一审判决正确，应当维持原判。刘雪莲向一审法院起诉请求：请求依法确认双方签订的房屋买卖协议有效，判决铁岭市银州区红旗街24委县农机公司后院锅炉房房产（铁岭市房权证银州区字第××号）所有权归属刘雪莲，铁岭市丰海农机经销处协助履行过户手续。一审法院认定事实：2014年5月15日，刘雪莲与铁岭市丰海农机经销处签订房屋买卖协议。铁岭市丰海农机经销处将其所有的位于铁岭市银州区红旗街24委县农机公司后院锅炉房房产（铁岭市房权证银州区字第××号,建筑面积204平方米）出售给刘雪莲，协议约定价款100万元人民币，协议签订后7个工作日协助乙方完成过户，税费由刘雪莲承担。刘雪莲依照协议履行了付款义务，但铁岭市丰海农机经销处并未按照约定办理过户手续。一审法院认为，刘雪莲与铁岭市丰海农机经销处签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现铁岭市丰海农机经销处以出售价格低为由不履行合同义务，应承担相应责任。据此判决：一、刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处之间的房屋买卖协议有效；二、铁岭市银州区红旗街24委县农机公司后院锅炉房房产（铁岭市房权证银州区字第××号）归刘雪莲所有；三、铁岭市丰海农机经销处于本判决生效后十日与刘雪莲共同办理房屋所有权转移手续，税费由刘雪莲负担。案件受理费13800元，由铁岭市丰海农机经销处负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：（一）诉争锅炉房的由来1、1996年8月25日，铁岭县农机公司（甲方）与铁岭市伟业房屋开发有限公司（乙方）签订建设供暖锅炉房协议书。约定：由乙方出资在甲方院内东南角建六吨供暖锅炉房一座；甲方提供500平方米场地；锅炉房竣工后，产权归乙方所有；土地使用权归甲方，如锅炉有搬迁或解体时土地使用权即交还甲方。（二）中国农业银行铁岭县支行与刘宝权签订以资抵债资产出售协议2、1999年12月30日，中国农业银行铁岭县支行与铁岭县农机公司签订农机公司以资抵债协议书。约定：农机公司现有的国有土地约7000平方米（现有铁岭县农机公司厂区内）及地上建筑、办公楼（二层）476平方米、正楼（一层）805.76平方米、三个门市房、锅炉、电力设施、龙回首租赁出的浴池等土地、房屋和设施，抵给铁岭县农行，用于偿还所欠贷款本息；铁岭县农机公司先期与伟业房屋开发有限公司达成的《建设供暖锅炉房协议书》，伟业需要提供的锅炉安装外网费，及相应权利转让给铁岭县农行，铁岭县农行自行开发或转让他人开发都享有同样权力。3、1999年12月30日，中国农业银行铁岭县支行与刘宝权签订以资抵债资产出售协议，将已收回的原铁岭县农机公司资产部分出售给刘宝权，包括锅炉及租出的龙回首浴池和伟业需要提供的锅炉安装外网费及相应权力等。（三）铁岭市物业管理有限公司与铁岭市丰海农机经销处房屋买卖合同纠纷4、2000年8月1日，铁岭市物业管理有限公司与铁岭市丰海农机经销处签订合同，将1996年在铁岭县农机公司征地建设的锅炉房转让给铁岭市丰海农机经销处，并继续履行供暖任务。5、2000年8月15日，铁岭市丰海农机经销处依据铁岭伟业（集团）有限公司自制的房产使用证（使用人为铁岭市丰海农机经销处）和铁岭市商品房销售专用发票取得房产管理部门颁发的锅炉房铁房字第××号房屋所有权证。2004年1月5日，铁岭市丰海农机经销处换发锅炉房房屋产权证，证号为铁岭市房权证银州区字第××号,建筑面积204平方米。6、2004年2月25日，本院作出（2003）铁民一房初字第××号民事调解书，原告铁岭市物业管理有限公司与被告铁岭市丰海农机经销处达成如下协议：一、本案当事人双方诉争的锅炉房所有权归被告所有；二、原告将双方合同书中约定的房屋所有权证、管道线路图在2000年9月1日之前办理过户到被告企业名下，相关费用由原告负担。土地证办至被告企业名下，该证暂放原告处抵押，被告付清价款156516.16元后交付被告。办理土地证的费用由原告负担。案件受理费共计6560元双方当事人各负担3280元。（四）刘雪莲与铁岭市丰海农机经销处房屋买卖合同纠纷7、2014年5月15日，刘雪莲与铁岭市丰海农机经销处签订房屋买卖协议，铁岭市丰海农机经销处将其所有的位于铁岭市银州区红旗街24委县农机公司后院锅炉房房产（铁岭市房权证银州区字第××号，建筑面积204平方米）出售给刘雪莲。8、2014年5月29日，原告刘雪莲向一审法院起诉请求被告铁岭市丰海农机经销处履行过户手续。一审法院于2014年7月11日作出（2014）铁银民一初字第00334号民事判决，判决：一、原、被告之间的房屋买卖协议有效；二、铁岭市银州区红旗街24委县农机公司后院锅炉房房产（铁岭市房权证银州区字第××号）归原告所有；三、被告于本判决生效后十日与原告共同办理房屋所有权转移手续，税费由原告负担。案件受理费13800元，由被告负担。9、2014年9月9日，一审法院作出（2014）铁银执字第00701号执行裁定，裁定：一、将被执行人铁岭市丰海农机经销处所有的坐落在铁岭市银州区红旗街24委县农机公司后院锅炉房房产（建筑面积204平方米，房屋所胡权证号：铁岭市房权证银州区字第××号）物权登记变更为申请执行人刘雪莲；二、房屋转籍所需税费等由申请执行人刘雪莲承担。2014年9月29日，刘雪莲取得诉争锅炉房房屋所有权证，证号为铁岭市房权证银州区字第××号。（五）刘宝权诉铁岭伟业（集团）有限公司、铁岭市丰海农机经销处、刘雪莲物权确认纠纷10、2015年2月11日，原告刘宝权以铁岭伟业（集团）有限公司、铁岭市丰海农机经销处、刘雪莲侵犯其土地使用权为由向一审法院起诉请求确认其拥有土地使用权。一审法院于2015年8月7日作出（2015）铁银民一字第159号民事裁定，准予刘宝权的撤诉请求。（六）刘宝权诉铁岭市住房和城乡建设委员会房屋登记行政行为纠纷11、2015年9月10日，原告刘宝权不服被告铁岭市住房和城乡建设委员会房屋登记行政行为向昌图县人民法院起诉请求撤销2004年1月5日为铁岭市丰海农机经销处房屋登记行政行为。昌图县人民法院于2016年1月18日作出（2015）昌行初字第00079号行政判决，确认被告铁岭市住房和城乡建设委员会为第三人铁岭市丰海农机经销处颁发的铁岭市房权证银州区字第××号房屋所有权证行为违法。铁岭市住房和城乡建设委员会不服，上诉到本院。本院于2016年4月26日作出（2016）辽12行终48号行政判决，驳回上诉，维持原判。（七）刘宝权诉刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处第三人撤销之诉纠纷12、2016年5月30日，原告刘宝权向一审法院起诉被告刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处第三人撤销之诉。一审法院于2017年4月10日作出（2016）辽1202民初1130号民事裁定，驳回起诉。刘宝权不服，上诉至本院。本院于2017年7月17日作出（2017）辽12民终1025号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。（八）刘宝权诉铁岭伟业（集团）有限公司、铁岭市丰海农机经销处、刘雪莲合同纠纷13、2019年8月7日，原告刘宝权向一审法院起诉被告铁岭伟业（集团）有限公司、第三人刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处要求铁岭伟业（集团）有限公司返还锅炉房土地使用权，刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处负连带责任。一审法院于2019年10月16日作出（2019）辽1202民初3143号民事判决，驳回刘宝权的诉讼请求。刘宝权不服，上诉至本院。本院于2020年6月15日作出（2020）辽12民终237号民事判决，撤销一审判决，改判铁岭伟业（集团）有限公司、刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处归还锅炉房土地使用权。上述事实，有刘宝权、刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处的陈述、建设供暖锅炉房协议书、农机公司以资抵债协议书、以资抵债资产出售协议、房屋买卖协议书、收条、房屋所有权证、民事判决书、民事裁定书、民事调解书等在卷为凭。这些证据材料，经庭审质证和本院审查，真实合法，可以作为认定案件事实的依据。本院再审认为，根据抗诉理由和当事人申诉、答辩意见，本案的争议焦点为法院能否在没有查明房屋产权和土地使用权同一的情况下判决房屋出卖人、买受人办理房屋产权过户。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是关于合同效力和物权效力区分的规定。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件时在出卖人、买受人没有提及土地使用权问题的情况下，通常不会审理土地使用权问题。因为只要房屋买卖合同合法有效，人民法院就应确认其效力并判决双方履行合同，即买受支付价款，出卖人交付房屋，协助办理过户。至于土地使用权问题应由不动产登记部门依法审查处理，如出现房、地不同一的情况，出卖人能够取得土地使用权，由不动产登记部门依法登记确权；出卖人不能取得土地使用权，不动产登记部门应当依法不予登记确权，人民法院履行合同的判决应当裁定终结执行，买受人据此可以追究出卖人违约责任。就本案而言，案由为房屋买卖合同纠纷，出卖人铁岭市丰海农机经销处和买受人刘雪莲诉争的是房屋所有权，对土地使用权没有争议。因此，一审法院判决买卖合同有效，并履行合同，包括确认所有权和协助产权过户等，均符合法律规定。故一审判决正确，应予维持。抗诉机关的抗诉理由和申诉人刘宝权的申诉理由均不能成立，本院不予支持。对于申诉人刘宝权主张拥有诉争房屋土地使用权的请求，本院（2020）辽12民终237号民事判决，已经判决铁岭伟业（集团）有限公司、刘雪莲、铁岭市丰海农机经销处归还锅炉房土地使用权。故本案无需对此进行审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持铁岭市银州区人民法院（2014）铁银民一初字第00334号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 韦加诚审 判 员 江秀斌审 判 员 刘 奇二〇二〇年六月二十八日法官助理 赵 众书 记 员 宋 晔