江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8789号上诉人（原审被告）：徐州市怡景物业管理有限公司，住所地徐州市淮海西路139号欧洲广场锦江豪庭D-B2304室。法定代表人：李国明,该公司总经理。被上诉人(原审原告)：欧洲广场小区业主委员会，住所地徐州市欧洲商城锦江豪庭D座A1401。负责人：孙保华，该业主委员会主任。上诉人徐州市怡景物业管理有限公司因与被上诉人欧洲广场小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2019)苏0311民初2121号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐州市怡景物业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回欧洲广场小区业主委员会一审诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院程序违法，应当中止审理，不应当作出裁判。2019年4月26日一审法院立案受理欧洲广场小区部分业主诉被上诉人业主撤销权纠纷案，案号为(2019)苏0311民初2750号，该案件部分诉讼请求为：撤销欧洲广场小区业主大会作出的选举成立第二届业主委员会的决定。如该案件最终判决支持该诉求，成立业主委员会的决定被撤销，那么本案中的被上诉人将不具备诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第(五)款之规定，本案必须以另一案件的审理结果为依据，应当中止审理。虽然一审法院于2019年10月21日作出(2019)苏0311民初2750号民事裁定书裁定驳回起诉，但该案件已上诉至徐州市中级人民法院，二审程序已启动，该案件并未审结。因此本案仍应中止审理，而非作出裁判，一审法院程序违法。欧洲广场小区业主委员会未提供书面答辩意见。欧洲广场小区业主委员会向一审法院起诉请求：1、请求判令徐州市怡景物业管理有限公司退出欧洲广场小区物业服务区域，移交全部服务用房和相关设施；2、请求判令徐州市怡景物业管理有限公司移交欧洲广场小区的业主水、电管理系统资料并移交小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；3、请求判令徐州市怡景物业管理有限公司移交所有欧洲广场小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目；4、由徐州市怡景物业管理有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，2012年2月1日，双方签订《物业管理合同》，约定由欧洲广场小区业主委员会委托徐州市怡景物业管理有限公司对为欧洲商城A、B、C、D座住宅和商贸用房及附属设施提供物业服务，总面积约6万平方米；合同期限为2012年3月1日至2017年2月29日；欧洲广场小区业主委员会的权利义务为按规定向徐州市怡景物业管理有限公司提供与本物业有关的物业及物业管理档案、资料（工程资料、住用房资料），并在徐州市怡景物业管理有限公司管理期满时予以收回；徐州市怡景物业管理有限公司的权利义务为：按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向业主委员会提供测算依据；负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，并向业主公告；建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；合同终止时向欧洲广场小区业主委员会移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。该《物业管理合同》合同签订后，徐州市怡景物业管理有限公司对该物业提供了物业服务，并于2013年9月在徐州市泉山区永安街道办事处进行了备案，《泉山区物业服务合同备案表》显示备案小区总面积为6万平方米，小区总户数310户。该《物业管理合同》期满后，欧洲广场小区业主委员会未再与欧洲广场小区业主委员会公司签订《物业管理合同》。2017年6月29日，欧洲广场小区所属的永安街道办事处余窑社区居委会在小区内张贴《关于欧洲广场业主委员会换届通知》，公布了欧洲广场小区业主委员会换届工作的开始。2017年8月3日，永安街道办事处余窑社区居委会对推荐、自荐筹备组候选人对小区全体业主进行公示。2018年6月15日，欧洲广场小区业主大会筹备组及余窑社区居委会张贴公告，内容为：在永安街道办事处，余窑社区的指导下，依据《江苏省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律法规，经过推荐、自荐、资格审查、投票选举，现将选举结果公示如下：业主委员会正式成员（按姓氏笔画）：卜宁王伟王静王建设王怀潇孙保华付锐晶（本公告公示7天），此次投票选举参与户数169户，参与面积31294.73平方米。2018年6月27日，欧洲广场小区业主委员会在徐州市泉山区人民政府永安街道办事处与徐州市泉山区房产服务中心进行了备案，备案建筑面积为6万平方米，总户数310户，居民住户170户，住宅建筑面积25300平方米，商业物业户数140户，商业物业建筑面积34700平方米；有效期为2018年6月15日至2021年6月14日。新一届业主委员会成立后，认为徐州市怡景物业管理有限公司在为小区提供服务过程中存在严重的物业管理疏漏、账目收支不公开、侵占公共收益的情形，损害了小区业主的利益，遂于2018年12月21日向徐州市怡景物业管理有限公司发出《关于终止物业服务的函》，决定终止与徐州市怡景物业管理有限公司的管理服务关系，不再续签物业管理合同，并要求徐州市怡景物业管理有限公司于2019年3月20日办理移交。并于同日在小区发布《关于终止怡景物业服务的公告》。因徐州市怡景物业管理有限公司不认可欧洲广场小区业主委员会的资质，不同意退出涉案小区，经欧洲广场小区业主委员会催促无果双方发生争议，欧洲广场小区业主委员会遂以诉称理由诉至一审法院。2019年4月26日，涉案小区魏晰等部分业主11人诉至一审法院，要求撤销徐州市泉山区欧洲广场小区业主大会作出的选举成立第二届业主委员会的决定。一审法院经审查后作出（2019)苏0311民初2750号民事裁定，驳回了魏晰等11人的起诉。一审法院认为，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。根据欧洲广场小区业主委员会备案书及相关备案材料显示，欧洲广场小区业主委员会系在物业所在地的徐州市泉山区永安街道办事处的指导下成立业主大会、并有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加、而选举产生的业主委员会，且在徐州市泉山区房产服务中心进行了备案，故欧洲广场小区业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。现原业主委员会与徐州市怡景物业管理有限公司2012年2月1日签订的《物业管理合同》已于2017年2月底到期，故在双方不再续签合同的前提下，双方的《物业管理合同》已经终止，徐州市怡景物业管理有限公司即应当退出欧洲广场小区物业服务。徐州市怡景物业管理有限公司虽提供徐州市宏伟制图公司的《欧洲商城面积汇总》机打件一份主张小区建筑面积为71070.82㎡，但徐州市怡景物业管理有限公司并不能证明其主张的该面积为不动产登记簿记载的面积总和，且2013年《泉山区物业服务合同备案表》中显示的备案小区总面积亦为6万平方米，小区总户数为310户，故而徐州市怡景物业管理有限公司仅凭《欧洲商城面积汇总》机打件不能证明参与投票的业主总面积不足小区建筑面积半数，对徐州市怡景物业管理有限公司辩称欧洲广场小区业主委员会换届选举参与投票业主建筑面积不过半的辩称主张，一审法院不予采信。双方签订《物业管理合同》约定，欧洲广场小区业主委员会的权利义务为按规定向徐州市怡景物业管理有限公司提供与本物业有关的物业及物业管理档案、资料（工程资料、住用房资料），并在徐州市怡景物业管理有限公司管理期满时予以收回。但庭审中欧洲广场小区业主委员会并未能提供将该约定内容的工程、住用房等物业管理资料与档案向徐州市怡景物业管理有限公司移交的相关书面手续，故而欧洲广场小区业主委员会不能证明其主张的小区业主水电管理系统资料、小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件在徐州市怡景物业管理有限公司处持有，因此，对欧洲广场小区业主委员会主张徐州市怡景物业管理有限公司向其移交上述资料的诉请，一审法院不予支持。《物业管理合同》约定，由徐州市怡景物业管理有限公司负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案；由徐州市怡景物业管理有限公司按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准；并由徐州市怡景物业管理有限公司在合同终止时向欧洲广场小区业主委员会移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料，移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产。因此，徐州市怡景物业管理有限公司除应向欧洲广场小区业主委员会移交其认可的电梯维保材料和业主登记册外，还应向欧洲广场小区业主委员会移交小区设施设备的维护保养资料及小区物业公共财产、公共收入积累形成的资产相关账目。欧洲广场小区业主委员会主张徐州市怡景物业管理有限公司移交小区设施设备维护保养技术资料及小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目的诉请，符合《物业管理合同》及法律法规规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第七十五条、第七十六条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、徐州市怡景物业管理有限公司于判决生效之日起二十日内退出欧洲广场小区物业服务区域；二、徐州市怡景物业管理有限公司于判决生效之日起二十日内向欧洲广场小区业主委员会移交全部服务用房和附属设施、小区设施设备维护保养技术资料、小区公共区域及设施对外租赁或被使用的合同及全部往来账目；三、驳回欧洲广场小区业主委员会的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提供新的证据。本院二审查明，一审法院对魏晰等部分业主11人要求撤销徐州市泉山区欧洲广场小区业主大会作出的选举成立第二届业主委员会决定的起诉裁定驳回后，魏晰等人向本院提起上诉。本院立案受理后，经审理于2020年6月23日作出（2019）苏03民终8790号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院二审查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，关于欧洲广场小区业主委员会是否具有本案诉讼主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。欧洲广场小区业主委员会经业主选举产生并已在徐州市泉山区房产服务中心进行了备案，在欧洲广场小区业主委员会未被依法撤销的情形下，其具有原告主体资格。现原业主委员会与徐州市怡景物业管理有限公司2012年2月1日签订的《物业管理合同》已于2017年2月底到期，欧洲广场小区业主委员会有权要求徐州市怡景物业管理有限公司退出欧洲广场小区物业服务区域。综上，徐州市怡景物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐州市怡景物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 费 蜜审判员 周东海审判员 赵东平二〇二〇年六月二十八日书记员 刘执柱