江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初2611号原告：缪丛泉，男，1988年7月2日出生，汉族，住江苏省如东县丰利镇家庙桥村十二组14号，现住江苏省南京市栖霞区。原告：符扣珠，女，1988年12月10日出生，汉族，住江苏省如东县洋口镇张埭村十六组13号，现住江苏省南京市栖霞区。二原告共同委托诉讼代理人：杨青磊，江苏臻宇律师事务所律师。被告：殷龙海，男，1945年5月8日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：王玉珏，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。原告缪丛泉、符扣珠与被告殷龙海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告缪丛泉、符扣珠及其委托诉讼代理人杨青磊、被告殷龙海的委托诉讼代理人王玉珏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缪丛泉、符扣珠向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行2014年7月27日签订的《房屋买卖合同》；2.被告立即配合原告办理涉案房产（即位于的产权变更手续，变更登记至二原告名下；3.被告支付违约金（以45万元为基数，按照利率日万分之七，自2020年1月18日起计算至案涉房屋实际办理产权变更登记之日止）；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月27日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其名下位于南京市栖霞区房屋售予原告，总价55万元；两原告于案涉房屋可以办理过户交件日前支付购房款45万元，过户交件之日一次性支付余款10万元；案涉房屋收款人为被告之子殷某甲；案涉房屋上市交易条件成就之日起30日内，被告需及时无附加条件地配合原告办理相关过户手续，不得借故拖延时间，造成原告损失的需承担已付房款的日万分之七违约金；交易过程中实际产生的各项费用由原告承担，土地出让金由原被告双方各承担一半，新的税种由法定的缴纳义务人承担；被告收到35万元首付款后，将案涉房屋交付原告，包括案涉房屋的所有权、收益及风险一并转移。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付购房款45万元，被告也早在2014年8月就交付案涉房屋。现合同约定的过户条件已经成就，但被告以案涉房屋价格上涨，需要原告额外加价100万元为由，拒绝配合原告办理过户登记。原告曾数次与被告及其家庭成员协商均无果，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告殷龙海辩称，1.房屋的过户条件并未成就，原告无权要求被告配合过户；2.因过户条件未成就，且原告至今未要求过被告过户，故不存在违约责任；3.违约金约定过高，日万分之七已经达到年利率25.55%，超过年利率24%的上限，也超过了原告实际损失的30%；4.被告从未要求原告额外加价至100万元，只是希望原告遵守当时的口头约定，在房屋总价超过100万元后就超过100万元的差额双方进一步协商，给予被告一定补偿。现涉案房屋价值已经超过100万元，故应以双方协商的补偿为过户条件。经审理查明，位于（某某城）X幢X单元XXXX室、XXXX室、XXXX室房屋为被告殷龙海因其名下房屋拆迁安置，向南京栖霞建设股份有限公司购买的征地拆迁安置房，购房款分别为200187元、200541元和257771元。2014年12月19日，南京栖霞建设股份有限公司向殷龙海开具1105室房屋购房款发票。2016年1月26日，殷龙海取得1105室房屋的房屋所有权证，房屋所有权证登记房屋坐落于X幢X单元XXXX室；附记栏备注：征地拆迁安置房，五年内不得上市，上市须经南京市住房保障办公室批准。2014年7月27日，经案外人南京汉丰不动产经纪有限公司、江舒扬律师居间、见证，殷龙海（出售方、甲方）与原告缪丛泉、符扣珠签订房屋买卖合同一份，合同约定，将坐落于某某城某某园X幢X单元XXXX室（某某城9号X幢X单元XXXX室）房屋（面积67.86平方米）出售给乙方；成交价为55万元；付款方式为：合同签订之日，乙方支付甲方定金5000元，定金冲抵房款；乙方于2014年8月6日前共应支付35万元作为购买首付款；从签订合同之日起第一年付款3万元，第二年付款3万元，第三年付款4万元，可以过户交件之日一次性支付剩余款项10万元；甲方收款账户信息为：收款人：殷某甲、开户行：工商银行江苏省分行、账号：62×××65；合同第四条约定，甲乙双方已经告知由于现实原因，上述房产暂时没有产权证及土地证，甲乙双方协商在可以办理两证时由甲方负责在接到办证通知后30日内将甲方产权证及土地证办妥，并将两证交于乙方；上述房产上市交易条件成就之日起30日内，甲方需及时无附加条件地配合乙方办理该房产过户手续，不得借故拖延时间；合同第五条约定，交易过程中实际所产生的各项费用由乙方承担，交易应缴纳的税费由乙方承担，如出现土地出让金的，甲乙双方各自承担一半，如有新税种的由法定的缴纳义务人承担；第六条约定，甲乙双方协商同意甲方于收到35万元首付款后将上述房产正式交付乙方，物业费等按交房日期计算，房屋移交给乙方后，该建筑范围内的土地使用权一并交于乙方使用，如由于一切可能导致该房产价值波动的因素，包括但不限于国家政策、房地产市场涨跌、拆迁补偿、不可抗力等，致使双方尚未正式办理过户手续时或正式办理过户手续时该房产市场价格较原成交价上涨与下跌的，所有损失或收益均与甲方无关，由乙方单独承担或享受；合同第八条约定，违约责任：乙方中途毁约不得向甲方索还定金，定金作为甲方的赔偿款由甲方所有；甲方中途毁约应返还所有已收房款，并承担已收款项的日万分之七违约金。合同同时对双方的其他权利义务作出约定。合同签订后，殷龙海将涉案房屋交付缪丛泉、符扣珠。缪丛泉、符扣珠一直居住使用案涉房屋至今，并按合同约定以现金及银行转账方式向殷龙海支付购房定金、首付款及购房款合计45万元。殷龙海先后向缪丛泉、符扣珠出具收条5份，其中在2016年3月15日最后一张收条中明确“房产证放缪丛泉、符扣珠处。……成交时按协议，不涨价。”缪丛泉、符扣珠通过微信与殷某甲妻子联系要求按合同约定协助办理案涉房屋过户未果，遂起诉至法院要求处理。在审理过程中，缪丛泉、符扣珠自愿撤回要求殷龙海支付违约金的诉讼请求。本院已裁定准予缪丛泉、符扣珠撤回该项诉讼请求。殷龙海对其主张的双方曾经达成“房屋总价超过100万元后就超过100万元的差额双方进一步协商，给予一定补偿”约定，当庭未能举证证实。经本院询问，殷龙海明确表示双方“有过沟通，没有达成协议”。本案经本院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，缪丛泉、符扣珠举证的收据、销售不动产统一发票、房屋所有权证、房屋买卖合同、谈话笔录、收条、借记卡账户历史明细清单、个人账户明细清单、居住证、物业费收据以及微信聊天记录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告殷龙海与原告缪丛泉、符扣珠自愿签订房屋买卖合同。房屋买卖合同约定的标的系征地拆迁安置房，根据相关政策规定，该房屋应当购买满五年后方可以上市交易。虽然签订在合同时，案涉房屋不具备上市交易条件，但在缪丛泉、符扣珠向本院提起本案诉讼时，涉案房屋销售发票开具已满五年，已满足上市交易条件，可以办理产权变更登记手续。合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已经满足上市交易条件，缪丛泉、符扣珠要求殷龙海协助办理涉案房屋不动产权变更登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。殷龙海辩称房屋过户条件并未成就的意见不能成立，本院不予采纳。因缪丛泉、符扣珠已经撤回要求殷龙海支付违约金的诉讼请求，故对殷龙海关于约定违约金过高的意见，本院不予理涉。殷龙海在庭审中明确表示双方就额外补偿问题有过沟通，没有达成协议。故本院对殷龙海要求对缪丛泉进行测谎鉴定的申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告殷龙海于本判决生效之日起三十日内协助原告缪丛泉、符扣珠将坐落于X幢X单元XXXX室房屋产权变更登记至原告缪丛泉、符扣珠名下。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，合计5050元，由被告殷龙海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费100元。审 判 员 韩栋二〇二〇年六月二十四日法官助理 晋静书 记 员 尹紫