山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终1411号上诉人（原审被告）：枣庄晟翔贸易有限公司，住所地枣庄市薛城区永兴路香城巷22号，统一社会信用代码91370400796152981N。法定代表人：马西龙，总经理。委托诉讼代理人：宗志，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗兆发，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市薛城区巨山街道托前社区居民委员会，住所地枣庄市薛城区西托前村驻地。法定代表人：张常义，村主任。委托诉讼代理人：陈孝东，山东鲁拓律师事务所律师。上诉人枣庄晟翔贸易有限公司（以下简称晟翔公司）因与被上诉人枣庄市薛城区巨山街道托前社区居民委员会（以下简称托前居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晟翔公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用由托前居委会承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，晟翔公司与托前居委会之间的《租赁协议》并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、案涉土地性质为建设用地，《租赁协议》不存在违反法律强制性规定情形。一审法院认定案涉土地性质为荒山，并以《租赁协议》改变了土地农用性质，违反法律强制性规定为由，认定双方间签订的《租赁协议》无效，不符合客观事实、违反法律规定。根据山东省人民政府主动公开的鲁政土字[2015]85号文件，案涉土地性质已变更为建设用地，符合法律规定，双方间的协议合法有效。二、案涉土地经政府批准用于招商引资项目建设。根据中共薛城区委、薛城区人民政府关于深入开展招商引资工作的实施意见(薛发[2017]2号文)精神，薛城区商务局与枣庄天骏实业有限公司签订《青岛保税港国际汽车口岸枣庄基地招商协议书》，协议约定青岛保税港国际汽车口岸枣庄基地项目位于案涉土地上，并承诺将上述土地通过出让的方式将土地使用权出让给枣庄天骏实业有限公司。晟翔公司在上述土地上建设的厂房等取得了政府的批准与许可，不存在违法建设等情形。三、托前居委会无权向晟翔公司主张租金。根据鲁政土字[2015]85号文件，案涉土地已变更为建设用地，在《租赁协议》有效的情况下，托前居委会也不再享有向晟翔公司主张案涉土地租金的权利。此外，根据一审证人证言可以证实，《租赁协议》签订后，由于托前居委会原因，晟翔公司建设的厂房被拆除，给晟翔公司造成巨大经济损失，托前居委会应当赔偿晟翔公司因厂房被拆除遭受的经济损失。晟翔公司建设的厂房被拆除后，双方就赔偿事项进行了协商。托前居委会承诺晟翔公司暂缓缴纳土地租金，待损失确定后再行决定租金缴纳等事宜。因此托前居委会无权请求给付租金。四、即使《租赁协议》无效，托前居委会也无权主张土地租金。《租赁协议》无效的法律后果是租金条款当然无效，托前居委会不享有向晟翔公司主张给付土地租金的权利，因此一审法院在认定合同无效的情况下，应驳回托前居委会请求给付租金的请求。在合同无效的情况下，托前居委会仅可行使租金损失赔偿请求权，且该赔偿请求权是建立在过错分担的基础之上。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效双方当事人均存在互相返还的法定义务，即在合同无效情况下，托前居委会将已收取的租金予以返还是其法定义务，一审法院在认定合同无效的情形下，应对返还请求权给予释明，一审法院没有释明，属程序违法。托前居委会辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。二、一审法院认定“租赁协议完全改变了土地的农用性质，违反法律强制性规定而无效”是正确的。晟翔公司陈述已经改变了土地性质为建设用地的观点不能成立，一审中晟翔公司没有提交任何证据予以证实。现在以鲁政土字[2015]85号文件来证明土地性质已经变更为建设用地说法不能成立。三、案涉土地在晟翔公司租赁后根本没有用于招商引资项目建设，而是用于非农建设。2009年9月6日，晟翔公司租赁土地后即擅自进行非农建设，晟翔公司的行为违反协议约定。托前居委会无数次要求晟翔公司严格按照协议履行，但是其均不予理会。为此，当时的枣庄市高新区城管、兴仁办事处（托前居委会原隶属于枣庄市高新区管理，直到2012年5月才改变隶属关系为薛城区人民政府巨山办事处管理）也出面制止和拆除部分违章建筑。四、托前居委会对于上诉状陈述的在2017年诉争土地用于招商引资项目的事宜根本不知情。托前居委会对此招商引资事项不知道，托前居委会没有因案涉土地占用得到任何补偿。晟翔公司主张的诉争土地性质变更没有任何证据予以证实。上诉状显示薛城区人民政府仅仅是承诺以出让的方式给案外人，并非是已经办理完毕土地出让手续。对此，晟翔公司应当举证证明已经办理出让手续和土地确权手续。厂房建设应当到有关部门办理国有土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证等证件后才是合法建设，但是本案晟翔公司根本没有提供上述任何证件，其建设是违法建设，因此说晟翔公司以已经得到政府的招商引资批准与许可来作为房屋合法建设的理由不能成立。五、托前居委会有权主张租金或占用期间的使用费。晟翔公司自2009年9月6日至今租赁托前居委会土地长达10年时间，但是其仅仅交纳了3年的租金，已经拖延长达7年的租金，而在这7年中，托前居委会无数次催要，而晟翔公司却以种种理由拒绝。托前居委会在履行《租赁协议》中没有任何过错，托前居委会可以基于该协议，主张占用期间的使用费。六、本案中的房屋拆除不是托前居委会的行为造成的。晟翔公司在诉争土地中建设的房屋(很小部分)是枣庄市高新区城管与兴仁办事处针对晟翔公司的违法建设依法拆除。托前居委会在房屋拆除中没有参与，在拆除违法建设中没有任何过错，托前居委会事后并没有与晟翔公司进行协商赔偿。对此，晟翔公司应当举证证明托前居委会参与拆除和具有过错，否则其上诉理由不能成立。七、晟翔公司在本案中诉讼系一种不诚信行为、虚假陈述、恶意拖延诉讼时间，请求二审法院对其进行司法制裁。本案晟翔公司在一审开庭时及庭审后没有提交任何证据证明其诉讼主张，在一审法官责令提供证据后，其一直拒绝提供，同时以种种理由拖延诉讼时间，为法庭正常审理和判决设置障碍。另外在开庭中晟翔公司也存在对案件事实进行虚假陈述，因此其诉讼行为明显是一种不诚信行为，请求二审法院对其进行司法处罚。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。托前居委会向一审法院起诉请求：1.判令解除托前居委会、晟翔公司在2009年9月6日签订的《租赁协议》；2.判令晟翔公司立即给付托前居委会土地租金共计464,751元(从2009年9月6日计算至2019年11月6日，扣除晟翔公司给付的192,000元)及利息（从2012年9月7日起计算至付清之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.判令晟翔公司立即交付土地并恢复原状；4.诉讼费由晟翔公司承担。一审法院认定事实：托前居委会原为枣庄高新技术产业开发区兴仁街道办事处西托前村村民委员会，后因区划调整其名称变更为薛城区巨山街道筹备处工作委员会西托前村村民委员会，后名称又变更为托前居委会。2009年9月6日，托前居委会与晟翔公司签订《租赁协议》，该协议载明：“甲方：西托前村民委员会，乙方：晟翔贸易有限公司（天骏实业有限公司）。乙方因引进高科技电子项目，需要租用甲方土地建厂房，甲、乙双方经过协商，达成以下协议：一、甲方同意把村西金沙江路（注：现为永兴东路）南侧，德仁路西侧空闲地叁拾贰点贰柒亩租给乙方建厂房使用，租赁期限20年，从2009年9月6日起到2029年9月6日止。二、租地费交付，乙方每年按每亩2,000元租地费交给甲方。乙方一次性预付甲方前三年土地租赁金。后续每年年底交清当年租地费。三、乙方在租赁期内，如遇国家占地时，甲方知情后及时向乙方通知，乙方必须服从搬迁，地面附着物拆除补助费归乙方所有，涉及土地方面各项补偿费用等归甲方所有，甲方不补给乙方任何损失。四、合同生效后，乙方租赁土地范围内的地面附着物、构筑物由甲方清理、清除，涉及费用由乙方负责。五、乙方要按照原申请立项内容进行建设，不准随意改变其用地性质。否则，甲方有权收回土地并不作任何补偿。六、乙方在生产经营期间应遵守国家有关法律、法规，依法经营，按时照章纳税。七、本协议期满后，同等条件下，乙方有权优先承包权。八、本协议签订后生效，若一方违约有司法部门协调解决，本协议一式三份，甲乙双方各持一份，一份备案。九、未尽事宜，经过甲、乙双方协商后达成事宜具有同等效力。甲方：西托前村民委员会（注：加盖公章），代表：王福平、张永久、田传标、张连春、张永洋、李伟、王德莲（注：以上签名人员为时任托前居委会原村委会成员）。乙方：晟翔贸易公司（加盖公章），代表：赵强。二〇〇九年九月六日。”。上述《租赁协议》签订后，托前居委会即将案涉土地交于晟翔公司使用，后晟翔公司按租赁32亩土地、每年租金64,000元的标准，向托前居委会支付了前三年租金共计192,000元。之后，晟翔公司再未支付过托前居委会租金。另查明，案涉土地为托前居委会村集体土地（原为采石坑），土地性质为荒山。晟翔公司承包土地后即在案涉土地上建设房屋。晟翔公司早期建房曾被有关部门拆除部分，现案涉土地上仍有晟翔公司所建楼房五幢。以上事实，由托前居委会提供的《租赁协议》、记账凭证等证据，晟翔公司提供的证人证言，并结合托前居委会、晟翔公司的当庭陈述予以证明。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一项规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。本案中，托前居委会、晟翔公司签订的《租赁协议》完全改变了土地的农用性质，违反上述法律强制性规定而无效。故托前居委会要求解除双方签订的《租赁协议》的诉请，一审法院依法不予支持。因双方签订的《租赁协议》无效，故根据法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，托前居委会要求晟翔公司返还案涉土地的诉请，依法应予支持。而托前居委会要求晟翔公司恢复原状的诉请，因案涉土地原为采石坑，且晟翔公司已投入大量资金进行建设，经现场调查，在案涉土地上晟翔公司已建成五幢楼房并投入使用，该现状系托前居委会早就明知的，恢复原状已无现实可能，因此，托前居委会的该项诉请，一审法院不予支持。而托前居委会要求晟翔公司支付拖欠的租赁费的诉请，因晟翔公司长期使用托前居委会土地，故晟翔公司应支付托前居委会占用土地期间的费用，该费用宜参照租金予以认定。庭审中，晟翔公司答辩其按照每年64,000元的租金标准向托前居委会已支付三年的租金，该事实与托前居委会诉状中陈述的事实一致，故应视为托前居委会、晟翔公司在履行《租赁协议》过程中已对《租赁协议》约定的租金进行了实际变更，据此，托前居委会诉请的晟翔公司所欠付的租金计算标准，应依法予以调整。现根据托前居委会要求晟翔公司支付租金的期间认定晟翔公司应支付托前居委会占用土地使用费为458,667元。托前居委会关于要求晟翔公司支付利息的诉请，合法有据，但根据双方签订的《租赁协议》约定：“…后续每年年底交清当年租地费”，故对于托前居委会诉请晟翔公司应支付利息的起算期间，应分别从每年度租金支付期间届满之日的次日起即次年的1月1日开始起算。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：一、晟翔公司于该判决生效后十日内支付托前居委会土地使用费458,667元及利息（以64,000元为基数，自2014年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以64,000元为基数，自2015年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以64,000元为基数，自2016年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以64,000元为基数，自2017年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以64,000元为基数，自2018年1月1日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以64,000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以64,000元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；以74,667元为基数，自2020年1月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；二、晟翔公司于该判决生效后三十日内将租赁土地返还给托前居委会；三、驳回托前居委会的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,271.26元，由晟翔公司承担，于该判决生效后七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。晟翔公司提交以下证据：第一组证据。1.山东省自然资源厅官网站内搜索2014年第10批次建设用地实施方案截图一份。2.2015年2月2日山东省人民政府依法主动公开的鲁政土字[2015]85号建设用地批件一份。3.从薛城区自然资源局调取的枣庄市2014年第10批次建设用地实施方案图一张。证明：2015年2月2日，案涉租赁土地性质已变更为建设用地，一审法院认定案涉土地为农用性质认定错误。第二组证据：2017年3月9日，中共枣庄市薛城区委办公室印发的薛发[2017]2号文件一份。证明：2017年3月9日，薛城区委、薛城区人民政府开展招商引资工作，并下发薛发[2017]2号文件，招商引资项目坐落于案涉租赁土地上。第三组证据：案涉土地上所建楼房照片六张。证明：永兴路南侧壹分利超市所在楼房与其西侧紧邻的楼房为两幢独立建筑，结合一审中案涉土地上的楼房图片，应认定在案涉土地上共建有6幢楼房并使用。托前居委会质证称，对于第一组证据有异议。1.这组证据不是新证据，晟翔公司没有在一审中提交。2.晟翔公司提交的证据仅仅是打印件并不是政府的相关批件。3.批件的内容是否就是案涉土地不明确，且没有四至，该证据不能证明案涉土地已变更为建设用地。托前居委会不知道该土地已变更，没有对托前居委会进行任何土地补偿，也没有办理农用地转为建设用地的相关审批手续，也没有行政征收的有关事宜。晟翔公司应当提交相关的审批文件。另外，即使该文件为真实，但是在2015年之前的租金晟翔公司并没有给付，其仅仅给了三年的租金。对案涉土地变更为建设用地不认可。对第二组证据有异议。1.这个证据不是新证据，晟翔公司应当在一审中提交，而不是在二审中提交。2.招商引资的文件与本案没有关联性，招商文件标注的项目无法说明就是案涉租赁的土地。3.招商引资的文件仅仅是承诺出让，但是并没有办理土地出让手续，如果办理应提交办理后的土地使用权证。4.托前居委会对招商引资的文件不知情。5.案涉土地是否变更为建设用地不能以政府招商文件进行认定。对于第三组证据有异议。1.照片上的房屋是违法建筑，晟翔公司应当提供房屋建设合法的一系列手续。2.照片上的房屋占有的土地仅仅是租赁土地的一小部分，托前居委会租给晟翔公司的土地总共是32.27亩。晟翔公司提交的招商文件及照片不能作为房屋建设合法的有效证据使用。本院对晟翔公司提交的证据认定如下：一、第一组证据涉及的土地是否包括本案涉诉的土地不明确，且两个文件涉及的土地是否已完成全部的建设用地审批手续，晟翔公司未提供证据予以证实，对该组证据本院不予采信。二、其他证据与本案待证事实无关联性。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：案涉《租赁协议》是否有效；托前居委会主张土地租金是否应予支持。关于焦点一，根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条第一款规定，农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。本案晟翔公司与托前居委会签订的《租赁协议》改变了土地的农用性质，违反以上法律强制性规定，一审法院认定《租赁协议》无效，并判决晟翔公司返还案涉土地，符合法律规定。关于焦点二，虽然《租赁协议》因违反法律强制性规定而无效，但鉴于晟翔公司长期使用托前居委会土地，故晟翔公司应支付托前居委会占用土地期间的费用，一审法院认为该费用宜参照已履行租金标准予以认定并无不当。综上所述，上诉人晟翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8271.26元，由上诉人枣庄晟翔贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张弘审判员  李莹审判员  李丽二〇二〇年六月二十三日书记员  陈君