黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终34号上诉人（原审被告）：黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司，住所地牡丹江市西安区西平安街3号新宏基大厦。法定代表人：冯爱国，男，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓振彬，男，1968年7月27日出生，汉族，中国农业银行海林市柴河支行职员，住黑龙江省柴河林业局。上诉人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）与被上诉人邓振彬房屋买卖合同纠纷一案，原黑龙江省柴河林区基层法院于2018年11月12日作出（2018）黑7517民初152号民事判决，新宏基公司不服提起上诉，黑龙江省林区中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）黑75民终45号民事裁定，撤销原判，发回黑龙江省绥阳人民法院重新审理。黑龙江省绥阳人民法院于2019年10月29日作出（2019）黑7525民初394号民事判决，新宏基公司不服向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后,依法组成合议庭,因本案为发回重审案件，相关事实已经多次开庭审理，经询问双方当事人本次二审没有新的证据需要庭审质证，均同意不开庭审理，故本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新宏基公司上诉请求:1.依法撤销黑龙江省绥阳人民法院(2019)黑7525民初394号民事判决;2.依法改判;3.一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:原审法院认定事实错误，没有查清上诉人与被上诉人之间真实的法律关系。上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖合同关系。买卖合同为有偿合同，买受人主张返还购房款的前提应是其已支付了全部购房款。本案中被上诉人并没有证据证明其已交纳了全部购房款。柴河林业局四委棚户区二期(平安三区)改造工程于2010年初已全部完工并交付使用。作为买受人，购买房屋时理应对其所购买的房屋面积、地点、现状等问题进行充分了解，而本案被上诉人对房屋面积及房屋现状、是否被他人占有等房屋基本情况均不了解，且被上诉人的买卖合同中存在不同笔迹、不同笔体及后填写等情况，合同落款处也没有出卖人的公章及负责人签字。此外，就本案诉争房屋，被上诉人曾与刘永欣在原××林区基层法院进行过诉讼，结合两起诉讼案件的庭审笔录，被上诉人在本次庭审中所陈述的房屋单价、事实与其在与刘永欣诉讼中所陈述的房屋单价、案件事实并不一致、相互矛盾。基于以上事实能够充分说明上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系并不真实。上诉人认为，原审法院未查明上诉人与被上诉人之间的真实法律关系，如是买卖合同关系，按照被上诉人的主张，被上诉人要求返还购房款的前提应是其支付了全部购房款，而被上诉人无证据证明其已经交纳了全部购房款，故被上诉人无权要求返还。上诉人与被上诉人之间是买卖合同关系还是其他法律关系还请二审法院予以查明。原审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。邓振彬未提交书面答辩意见。邓振彬向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的商品房买卖合同，返还购房款186252元；2.判令被告赔偿占用原告款项的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年9月25日）即58098.98元，两项合计244350.98元；3.判令新宏基公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年8月15日，新宏基公司授权李兴国为柴河林业局平安三区棚改工程项目负责人。邓振彬与新宏基公司第一项目部于2013年1月18日签订了柴林NO0000558号商品房买卖合同，邓振彬于同日以现金方式向新宏基公司第一项目部交纳购房款186252元，新宏基公司第一项目部财务给邓振彬出具收据一份。邓振彬购买的门市房位于柴河林业局平安三区第13幢1层希-13号，该商品房单价为每平方米4000元，合同上建筑面积为46.563平方米。案外人张金玲与新宏基公司第一项目部补签了柴林NO0000652号商品房买卖合同，案外人张金玲于2013年5月22日向新宏基公司第一项目部补交购房款200145元，新宏基公司第一项目部财务给案外人张金玲出具收据一份。案外人张金玲购买的门市房位于柴河林业局平安三区第13幢1层希-13号，该商品房单价为每平方米3100元，合同上建筑面积为64.563平方米。2015年1月17日，邓振彬与案外人张金玲共同到李兴国家，要求李兴国解决纠纷。新宏基公司委托代理人李兴国于同日给案外人张金玲出具证明，内容为因李兴国疏忽造成张金玲与邓振彬在柴河林业局平安三区希望路13号门市，面积64.563平方米房屋合同重复，明确争议房屋归案外人张金玲所有。现争议房屋由案外人张金玲占有、使用。一审法院认为，本案确定争议焦点为：1.邓振彬与新宏基公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2.邓振彬的诉讼请求是否符合法律规定。关于争议焦点1，邓振彬与新宏基公司第一项目部签订了商品房买卖合同，邓振彬于购房当日已交清全部购房款186252元，双方自愿签订商品房买卖合同，该商品房买卖合同系双方的真实意思表示，该房屋买卖合同并不违反法律的强制性规定，不存在欺诈、胁迫的情形，因此，该商品房买卖合同成立并生效，但双方未到当地房屋管理部门办理房屋登记转移手续。新宏基公司辩称与邓振彬不是房屋买卖关系而是抵押借款关系，邓振彬予以否认，新宏基公司未举示相关证据证实为抵押借款关系。因此，对新宏基公司的主张不予支持。对双方签订的商品房买卖合同真实性予以确认。关于争议焦点2，依法成立的合同，受法律保护。邓振彬与新宏基公司第一项目部签订房屋买卖合同时，新宏基公司第一项目部又将邓振彬购买的房屋出卖给案外人张金玲，新宏基公司委托代理人李兴国出具证明，将邓振彬购买的房屋归案外人张金玲所有，造成同一处房屋出售两次，新宏基公司第一项目部在出售房屋上存在明显过错。新宏基公司的委托代理人李兴国签订房屋买卖合同的行为应视为职务行为，所产生的民事法律责任，应当由新宏基公司承担。新宏基公司已不能实现房屋买卖合同目的，且邓振彬要求解除与新宏基公司第一项目部签订的房屋买卖合同，邓振彬已履行了通知义务，符合法律规定，应予支持。由于新宏基公司现已无法向邓振彬交付房屋，因此，邓振彬要求新宏基公司返还购房款186252元的请求，应予支持。由于新宏基公司在履行房屋买卖合同中，存在违约行为，应承担相应责任。应当赔偿邓振彬交纳购房款186252元占用期间的利息，自2013年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行届满日止。对邓振彬的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告邓振彬与被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告邓振彬购房款186252元，赔偿原告购房款186252元占用期间的利息，自2013年1月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行届满日止；三、驳回原告邓振彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4965元（原告已交2558元，补交2407元）由被告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，新宏基公司于2009年8月15日为李兴国出具授权委托书一份。授权李兴国作为新宏基公司在柴河林业局签订棚户区改造建设合同工作的被委托人，授权范围为：1.代为公司签订合同有效；2.在该项目实施中签署各项协议，结算报表有效；3.代收结算拨款有效；4.李兴国是该项目负责人，处理该项目的日常行政工作。邓振彬与新宏基公司第一项目部所签商品房买卖合同在合同中的出卖人处盖有新宏基公司第一项目部公章及李兴国名章。新宏基公司虽对合同中新宏基公司第一项目部的公章真实性有异议，但无证据证明合同所盖公章的真实性存在问题，亦未申请对合同中公章的真实性进行鉴定。新宏基公司第一项目部不具法人资质。双方当事人争议的焦点为：1.一审判决认定双方为房屋买卖合同关系是否正确；2.一审判决适用法律是否正确。本院认为，上诉人新宏基公司授权的柴河林业局平安三区棚改工程项目负责人李兴国，以新宏基公司第一项目部的名义与被上诉人邓振彬于2013年1月18日签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，亦不存在欺诈、胁迫等情形，该合同依法成立，并合法有效，应受法律保护。对上诉人关于新宏基公司第一项目部与邓振彬之间不是房屋买卖合同法律关系的主张，本院认为，新宏基公司虽主张新宏基公司第一项目部与邓振彬之间不是房屋买卖关系而是其它法律关系，但未能举证证明。双方在签订的商品房买卖合同中明确约定，邓振彬购买的是位于柴河林业局平安三区第13幢1层希-13号的门市房，单价为每平方米4000元，建筑面积为46.563平方米，邓振彬已于合同签订当日以现金方式交付了186252元购房款，新宏基公司第一项目部财务亦为邓振彬出具收据一份。故应认定双方为房屋买卖合同法律关系，原审判决关于法律关系的性质认定正确，上诉人的该项主张不能成立，上诉请求不予支持。对双方当事人关于一审判决适用法律是否正确的争议，本院认为，新宏基公司第一项目部负责人李兴国对案涉房屋“一房二卖”，违反合同约定，致使合同目的不能实现，存在明显过错，因李兴国系新宏基公司授权的柴河林业局平安三区棚改工程项目负责人，授权范围包括代为公司签订合同及处理该项目的日常行政工作，故李兴国以新宏基公司第一项目部名义与邓振彬签订商品房买卖合同的行为应为职务行为。因新宏基公司第一项目部不具法人资质，故该行为所产生的民事法律责任依法应由新宏基公司承担。现争议房屋由案外人张金玲占有、使用，上诉人已不能如约履行合同义务，故邓振彬要求解除与新宏基公司第一项目部签订的房屋买卖合同，并已履行了通知义务，该行为符合法律规定，其请求依法应当予以支持。因此，一审判决适用法律并无不当，新宏基公司该项上诉理由不能成立，对其请求不予支持。综上所述，新宏基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4965元，由上诉人黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王峄东审判员  芦 颖审判员  董春香二〇二〇年六月二十八日法官助理邓尧书记员郑方