吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0821民初928号原告：镇赉县中远物业管理有限公司。法定代表人：侯某，职务系经理。委托诉讼代理人：陈某，女，1971年9月30日出生，汉族，镇赉县中远物业管理有限公司职工。被告：刘某，男，1976年7月15日出生，汉族，工人，现住镇赉县。原告镇赉县中远物业管理有限公司（以下简称“中远物业公司”）与刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告镇赉县中远物业管理有限公司委托诉讼代理人陈某、被告刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中远物业公司向本院提出诉讼请求：要求刘某给付物业管理费3695元（615.81元/年×6）、二次清运费120元（24元/年×5年）、楼道照明费80元（16元/年×5年），合计3895元，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息。事实和理由：2012年5月24日，中远物业公司与刘某签订了一份物业管理协议书，2015年-2020年，中远物业公司为刘某提供了物业服务，刘某入住后拒不交纳物业管理费等相关费用。经中远物业公司多次书面催缴，刘某拒不给付。为维护合法权益，中远物业公司现诉至贵院，请求判令刘某给付物业管理费等相关费用，并自2015年10月30日起按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息直至2020年10月30日止。刘某辩称，二次垃圾清运费和楼道照明费我不同意给付，因为已经包含在物业费中了，中远物业公司起诉截止到2020年10月30日前的利息我不同意给付，因为按照物业手册我们只要在到期之前20之日内交付物业费就可以。2015年10月30日至2020年度的物业费我确实没有缴纳，起诉状中说物业公司多次对我进行书面催缴不属实，我只是在2016年年底和2020年年初的时候曾接到过物业公司打来的两次电话。另外，大约在2015年我的摩托车在我家3号楼楼下被别人推到5号楼的房山头，那侧是通道，小偷可能是想偷走，但是没有盗窃成功，但摩托车已被损坏。当时发生这个事情后我报警了，但警察让我去调小区内的监控，我找到小区物业和保安，物业说监控不好使，保安表示与他没有关系。2016年我的轿车在小区停车位被别的车剐蹭了，于是我找到物业调监控，小区物业公司仍告诉我监控不好使。2017年的夏天我的同一辆车又被别的车撞了，我又去调监控，监控还是不好使。于是我找到物业公司，物业公司告诉我监控只能照到单元门，我说我的车就是在单元门附近发生的事故。物业公司的说法与我陈述的事实之间存在矛盾之处。物业公司在我与其签订的物业合同上已经承诺监控无死角。我要求物业公司扣除这部分钱，其余的物业费我同意给付，利息也同意给付，但是要扣除1000元之后作为本金。庭审中，中远物业公司向法庭提供了如下证据：营业执照复印件1份、书香蓝郡前期物业管理协议书复印件1份、物业费催缴单及所附照片各一份。其中营业执照证明该公司是合法的物业服务公司，具有三级物业服务资质；书香蓝郡前期物业管理协议书证明双方签订了协议，对物业服务委托事项进行了约定；催缴物业费通知单及所附照片则证明中远物业公司向刘某进行了物业费的催缴。刘某质证称，对营业执照和书香蓝郡前期物业管理协议书无异议；对催缴物业费通知单及所附照片有异议，我家常年有人，没有看到通知单。法院认证：因刘某对营业执照、书香蓝郡前期物业管理协议书无异议，本院予以采信；对物业费催缴通知单及所附照片，刘某虽提出异议，但其承认一直未给付2015年至2020年度的物业费，故本院对物业费催缴通知单及所附照片予以采信，对物业公司曾向刘某进行催缴的事实予以确认。刘某向法庭提供了如下证据：1、物业费收据原件3份。证明住户之前缴纳物业费的时候没有缴纳二次清运费和楼道照明费。2、照片4张。证明刘某摩托车受损前后的状况和轿车被剐蹭的情况。3、书香蓝郡住宅小区业主手册原件1份。该手册第六章证明小区实行封闭式管理，所以刘某的车损其认为物业公司有责任；第二章规定了物业缴费方法为第二年起费用到期前20天交纳物业费。4、书香蓝郡物业管理手册1份。证明机动车进出规定及机动车停放位置。5、照片4张。证明书香蓝郡物业原来承诺的是封闭式管理，但是现在四个门都已经敞开管理，24小时无人看管。中远物业公司质证称，对3张物业费收据无异议，因为那个时候物业公司效益好，住户应该交的这两项费用都由公司承担了，2016年开始因为公司效益不好，所以开始向住户收缴由物业公司代收的上述两项费用。对刘某摩托车受损前后的状况和轿车被剐蹭的四张照片真实性没有异议，但对证明的问题有异议，车损照片是什么时间我方不清楚，车损也与物业管理无关。对第3、4、5组证据真实性无异议，但是我们小区是三级物业资质，所以得按照三级物业收费标准进行管理。法院认证：对刘某提供的第2组照片，本院经审查认为，该组照片只能体现刘某所有的摩托车及轿车的受损情况，无法证明车辆受损时间及损害后果与中远物业公司的物业管理存在因果关系，故本院对其不予采信。其他证据，结合其与本案的关联性，本院对其予以采信，同时对中远物业公司在从事物业服务的某些方面（小区内车辆管理、封闭式管理）存在瑕疵的事实予以确认。本案本院确定如下案件事实：刘某是镇赉县书香蓝郡小区业主之一，其楼房位于××镇，房屋面积为85.53平方米。2012年5月24日，中远物业公司（甲方）与刘某（乙方）签订书香蓝郡前期物业管理协议书一份，该协议书载明，刘某于2012年5月24日入住书香蓝郡小区；双方在第四条“物业管理服务费用”中约定，不包括房屋共用部位共用设施设备大中小修、更新、改造的费用；乙方（刘某）交纳费用的时间为入住时一次性缴付一年物业管理费，以后每年的10月30日前缴纳下一年的物业管理费用；物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.6元收取（网点/车库减半）；乙方未按时交纳物业管理费，将缴纳逾期每日3%的滞纳金。刘某至今未付2015年-2020年度的物业管理费3695元、二次清运费120元、楼道照明费80元，合计3895元。中远物业公司现诉至法院，请求依法判令刘某给付上述费用，并按照中国人民银行0.25%的月利率支付利息。经查，中远物业公司在对小区从事物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：刘某于本判决生效后立即给付中远物业公司2015年-2020年六年的物业费3325.38元，2016-2020年五年的二次清运费120元、楼道照明费80元，共计3525.38元；并以1108.46元（615.81×2×90%=1108.46元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2015年10月31日至2016年10月30日止的利息；以1662.69元（615.81×3×90%=1662.69元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年10月31日至2017年10月30日止的利息；以2216.92元（615.81×4×90%=2216.92元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年10月31日至2018年10月30日止的利息；以2771.15元（615.81×5×90%=2771.15元）为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至2019年10月30日止的利息；以3325.38元（615.81×6×90%=3325.38元）为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年10月31日至欠款付清之日止的利息。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，中远物业公司与刘某签订的书香蓝郡前期物业管理协议书是双方真实的意思表示，该协议真实合法有效。刘某作为该小区业主，该协议对其有约束力，在中远物业公司按时履行了提供物业服务义务的前提下，刘某应按上述协议约定向中远物业公司履行交纳物业服务管理费的义务。本案中，经中远物业公司催要，刘某仍拒付物业费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，中远物业公司要求刘某给付物业费的请求符合法律规定，应予支持。本院认为，中远物业公司在从事物业服务过程中已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题。虽该公司在物业服务的个别方面存在瑕疵，但若以此认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益。所以对物业企业提供服务中产生的问题，业主可以与物业公司协商解决，但不能以此拒付物业服务费。关于刘某应交纳物业费数额确定问题，考虑到中远物业公司在从事物业服务的某些方面存在瑕疵，本院认为，刘某向中远物业公司交纳2015年-2020年六年物业费的总额为应交物业费的90%即3325.38元。另外，关于中远物业公司要求刘某承担五年的二次清运费和楼道照明的费用的诉请，虽然双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中对中远物业公司代收上述费用未作明确约定，但结合《物业管理条例》第四十四条：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”规定以及我地实际情况，本院认为，对中远物业公司要求刘某给付五年二次垃圾清运费和楼道照明电费共计200元的诉请应予支持。关于中远物业公司要求刘某按照中国人民银行同期贷款利率给付逾期未缴物业费利息的诉请，虽双方在书香蓝郡前期物业管理协议书中明确约定了未按时交纳物业管理费，将交纳逾期每日千分之三的滞纳金，但本院认为，双方约定的滞纳金具有不同于行政滞纳金的性质，它是平等的民事合同主体之间经协商确定的，虽然也具有督促义务方履行义务的功能，但更多的是用于弥补守约一方的损失，而不是惩罚违约方，故而本院认为，物业管理合同中的“滞纳金”具有合同违约金的性质，应当定性为约定的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有约定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”故而本院对中远物业公司要求刘某按照中国人民银行同期贷款利率标准给付物业费利息的诉请予以支持。关于中远物业公司要求刘某给付所拖欠的五年二次清运费及楼道照明费的利息的诉请，本院认为，该公司只是对这两项费用进行代收，其要求就这两笔费用收取违约金或利息没有法律依据，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、刘某于本判决生效后立即给付镇赉县中远物业管理有限公司2015年-2020年六年的物业费3325.38元，2016-2020年五年的二次清运费120元、楼道照明费80元，共计3525.38元；二、刘某于本判决生效后，以1108.46元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付镇赉县中远物业管理有限公司2015年10月31日至2016年10月30日止的利息；以1662.69元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2016年10月31日至2017年10月30日止的利息；以2216.92元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2017年10月31日至2018年10月30日止的利息；以2771.15元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，给付2018年10月31日至2019年8月19日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付自2019年8月20日起至2019年10月30日止的利息；以3325.38元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，给付2019年10月31日至欠款付清之日止的利息，超过2020年10月30日的利息不予给付；三、驳回镇赉县中远物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员  莫琳二〇二〇年六月二十三日书记员  徐瑶