黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终622号上诉人（原审被告）：徐邦昌，男，1974年1月4日出生，汉族，农民，住肇东市。委托诉讼代理人：郭文福，男，1963年4月25日出生，汉族，肇东市肇东镇法律服务所法律工作者。住肇东市。被上诉人（原审原告）：肇东市兴达房地产开发有限责任公司，住所地绥化市肇东市。法定代表人：张艳梅，职务董事长。委托诉讼代理人：李艳滨，男，1974年3月9日出生，汉族，该公司员工，住肇东市。委托诉讼代理人：霍笑阳，女，1981年7月14日出生，汉族，该公司法律顾问。住哈尔滨市松北区。上诉人徐邦昌因与被上诉人肇东市兴达房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省肇东市人民法院（2019）黑1282民初2250号民事判决，向本院提起上诉。本院受案后依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人徐邦昌及其委托诉讼代理人郭文福，被上诉人肇东市兴达房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李艳滨、霍笑阳到庭接受询问。本案现已审理终结。徐邦昌上诉请求：1.依法撤销原审判决并予以改判上诉人以按揭方式交付房款，不承担一次性给付剩余购楼款人民币84,500.00元；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。从商品房定购协议上看，上诉人所购买楼房的定购条件是按揭贷款的买受人，而不是交纳20000元定金全款购房。上诉人先行交纳20000元首付款，当时被上诉人是同意的，并且已在协议中体现，虽然约定剩余首付款于2014年6月28日付清，但当时的售楼人员于洪波是同意上诉人办理完按揭贷款手续后再交付的，双方属于债务关系，与按揭方式购楼的协议无事实上的法律关系。二、在被上诉人承诺给上诉人办理按揭贷款过程中，上诉人等其他同样购楼人如期提供了按揭材料，并且由被上诉人单位工作人员带领上诉人等人到银行去办理按揭贷款，银行告知被上诉人单位手续不全，此楼盘不能办理按揭贷款。于是上诉人等同样购楼人问被上诉人不能办理按揭贷款，为什么以按揭方式售楼，欺骗我们购楼。被上诉人回答是税务机关在整合，你们回去等通知。按揭贷款一直拖至现在，此过错责任在于被上诉人，上诉人没有逾期提供按揭材料。三、上诉人已全额交纳了首付款56,336.00元，余下购楼款按约定是以按揭贷款方式偿还，因被上诉人原因不能在银行办理按揭贷款手续的责任、过错在于被上诉人，上诉人无违约的事实存在，可原审法院仅以上诉人未按期足额交纳首付款认定上诉人违约，是缺少事实依据和法律依据的。一审事实不清，证据不足。适用法律不正确，请求依法撤销一审的错误判决，予以改判，以维护上诉人的合法权益。肇东市兴达房地产开发有限责任公司（以下简称肇东兴达公司）答辩称，徐邦昌的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。一、根据《商品房订购协议》第四条的约定，买受人交纳总房款的40%作为首付款于2014年6月28日一次性交齐，上诉人交纳首付款的时间分别是交付定金2万元后，2015年6月3日交款21840元，2018年12月4日缴款14500元，交齐首付款的时间远远超过协议约定的时间。此时上诉人已经对案涉房屋占有使用3年之久。上诉人主张是被上诉人单位员工同意办理完按揭贷款再交首付不是事实。二、被上诉人已经通知上诉人办理房屋按揭贷款手续所需要准备的材料，案涉房屋不能办理按揭贷款责任不在我公司。三、被上诉人没有欺诈行为，双方签订的合同真实有效。上诉人的行为已经构成违约。肇东市兴达房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求，1.请求法院判令被告继续履行合同，并立即支付剩余购房款人民币99,000.00元；2.请求法院判令被告给付原告逾期付款的违约金，自2015年6月3日至给付之日止（截至起诉之日已逾期三年零八个月），违约金计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）3、本案诉讼费用被告承担。一审法院认定事实，2014年6月21日，原、被告双方签订商品房订购协议书。被告购买原告开发建设的，坐落于肇东市××庄园小区××单元××室面积为70.07平方米的楼房，单价每平方米2,010.00元，总价款140,840.00元，被告于2015年1月5日入住、使用。在合同签订当日被告向原告交纳购房定金20,000.00元，2015年6月3日交款21,840.00元，2018年12月4日汇款14,500.00元，合计交款56,340.00元。原告以被告应当按照合同约定，如期缴纳剩余购房款及相应的违约金，而被告却以办理按揭贷款为由推脱，协商不果，原告诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方在购房合同中第四条约定：买受人需在2014年6月28日前付清首期房款，占总房款的40%。按照购房款总价140,840.00元计算，首付40%，被告应向原告交纳56,336.00元，而实际被告并没有按期、足额向原告交纳该房屋的首付款。交齐房屋首付款的时间是2018年12月。同时，该协议第十二条第二款也明确规定了“按揭贷款的买受人未付清本订购书约定的相关款项或逾期不按银行要求提供按揭材料，也未有任何方式告知出卖原因，出卖人有权不再另行通知，将该物业另行出售或转售而获得的一切利益归出卖人所有，定金不退”，据此，可以认定被告徐邦昌拖延交款、构成违约。其辩称要求现在仍然按照按揭贷款的方式偿还剩余购楼款的辩论理由不能成立，原告诉请有理，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐邦昌于判决生效后10日内，向原告给付剩余购楼款人民币84,500.00元。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2,27.005元，减半收取1,138.00元。由被告徐邦昌承担956.00元，原告承担182.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案双方当事人签订的商品房订购协议书具备前述法律规定的情形，且肇东兴达公司按照协议书约定收受徐邦昌首付款56,336.00元。双方之间的协议书应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同自成立时生效。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案双方当事人签订的订购协议书于2014年6月21日生效。协议书约定徐邦昌于2014年6月28日前缴纳首付款（全部房款的40%）。而徐邦昌于2018年12月补齐首付款。其主张肇东兴达公司的工作人员同意其缓交首付款不能提供证据。徐邦昌主张因涉案楼盘存在问题，不能办理按揭贷款不能提供证据证明。且其未按照合同约定时间缴纳首付款违约在先。现涉案的楼房已经不具备办理按揭贷款条件，徐邦昌自2015年1月5日入住使用该房屋至今。一审法院判决徐邦昌缴纳剩余房款并无不当。徐邦昌主张应当按照合同约定按揭缴纳剩余房款已经无法实现。其此项上诉请求，不予支持。综上所述，徐邦昌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,270.00元由上诉人徐邦昌负担。本判决为终审判决。审判长 张 敏审判员 付振铎审判员 杜雪红二〇二〇年六月十六日书记员 陆文婷