宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初1988号原告：荀国，男，1982年5月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市。委托诉讼代理人：唐晶亮，宁夏迪通律师事务所律师。被告：黎谱，男，1964年4月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李健，宁夏永合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈贵英，宁夏永合律师事务所律师。原告荀国与被告黎谱买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告荀国及委托诉讼代理人唐晶亮，被告黎谱委托诉讼代理人李健、陈贵英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荀国向本院提出诉讼请求：1.判令黎普支付荀国农家乐及养殖场转让款250万元、违约金1256250元（按日千分之一点五计算，以欠付转让款250万元为基数，自2019年5月1日起至2020年3月30日止，具体为250万元×0.0015×335天=1256250元），合计3756250元；2.判令黎普支付荀国以250万元为基数、按日千分之一点五计算、期间自2020年4月1日起至转让款付清为止的违约金；3.本案诉讼费由黎普承担。事实和理由：2018年10月21日，荀国与黎普签订《农家乐及养殖场转让协议》，约定荀国将位于兵沟旅游开发区东边农家乐及养殖场等设施转让给黎普，转让价款400万元。付款方式为黎普分别于2018年10月21日支付50万元、2018年11月30日前支付50万元、2019年5月1日前支付100万元、2019年11月30日前支付100万元、2020年11月15日前支付荀国100万元。若黎普与北京公司达成协议则2018年11月30日前支付50万元、2019年5月1日前支付荀国50万元、2019年5月30日前一次性支付300万元。如逾期付款，每逾期一天应向荀国偿付总转让款5%的违约金。合同签订后，黎普未按约定向荀国支付转让款，故荀国诉至法院。黎谱辩称，案涉建筑物占用的土地属于农用地中的草原用地，荀国在建设时未办理规划手续、农用地转建设用地手续，违反了法律强制性规定，案涉转让的建筑物系违法建筑，该转让协议无效，荀国主张的转让款于法无据。黎普已向荀国支付转让款150万元，该款荀国应当返还黎普。如果法院认定协议有效，转让协议约定的违约金过高，请法院予以调整，并且协议约定于2020年11月15日支付剩余200万元，该款尚未到期，荀国现在无权主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月1日，荀国（乙方）与宁夏兵沟文化旅游有限公司（甲方）签订《土地使用权租赁合同》，约定甲方将兵沟旅游区东边的土地租赁给乙方使用，土地资质为南靠泄洪沟，西靠生产路、北靠观光台、东靠红墩子煤矿，面积共计605亩，租赁期间为5年，自2014年4月1日至2019年3月31日。甲方必须保障租赁土地内的水电路畅通，乙方有权在租赁土地内合法开展养殖经营，可以根据经营需要在承租土地内建设为满足养殖经营所需的棚舍、办公室、职工宿舍、饮料房等临时使用性质建筑、生产附属设施，但上述行为必须符合法律规定，遇有行政管理部门管理，乙方必须无条件予以拆除。在合同履行期内，如遇政府征收或者征用赔偿，应归乙方所有；本合同履行期间届满双方未签订租赁合同，则上述设施所有权归甲方，如遇政府征收或征用的赔偿，应归甲方所有。合同签订后，荀国在租赁土地上建设了农家乐餐厅、羊场等建筑物及设施。黎谱系宁夏兵沟文化旅游有限公司的大股东，在签订上述协议时为该公司法定代表人。2018年10月21日，出卖方（甲方）荀国与购买方（乙方）黎谱签订《荀国农家乐及养殖场转让协议书》，约定甲方将位于乙方兵沟旅游开发区东边农家乐餐厅20间，建筑面积为1450平方米；南边羊场7栋羊舍，建筑面积7000平方米，运动场21000平方米，办公及职工宿舍6间，建筑面积182平方米，饲草料库房300平方米，东边鸡场1000平方米，运动场3000平方米，按照市场价转让。转让的农家乐及羊场、鸡场包括水电、附属物及青贮池等生产设施使用权、所有权。上述农家乐及羊场转让价格为400万元；付款时间与办法为乙方于2018年10月21日付给甲方50万元，乙方于2018年11月30日前付给50万元，如果2019年3月份乙方公司与北京某公司签订兵沟旅游有限公司正式出售合作协议，北京某公司购买乙方兵沟旅游有限公司资金到位，乙方于2019年5月1日一连性付给甲方300万元，如果乙方没有和北京某公司达成购买协议，乙方于2019年5月1日、11月15日前分两次付给甲方100万元，剩余资金乙方于2020年11月15日前一次性付给甲方；转让时间为2018年10月22日前甲方应将交易的农家乐及羊场全部交付给乙方使用；乙方必须按期向甲方付款，如逾期，每逾期一天，应向甲方偿付违约全款5%的违约金；甲方必须按期将农家乐及羊场交付乙方使用，否则，每逾期一天，应向乙方偿付违约全款5%的违约金。荀国在甲方处签字捺印，黎谱在乙方处签字捺印，荀光明、荀光辉、荀光诚、黎信在见证人处签字捺印。协议签订后，荀国将上述协议项下的建筑物及设施交付给了黎谱，黎谱于2018年10月21日、2018年12月20日、2019年5月9日分别向荀国支付50万元，合计150万元。黎谱未与北京某公司达成出售合作协议。在庭审过程中，黎谱还提交了《国有土地使用权证》《测绘图》《草原使用权证》《林业行政处罚决定书》《黄河农村商业银行进账单》等，证明案涉转让的建筑物土地使用权人为宁夏兵沟文化旅游有限公司，涉案土地性质属于农用地中的草原用地，荀国在未取得土地、规划、林业等行政主管部门许可下建设涉案建筑物，其建设行为系违法行为，建筑物系违法建筑物，宁夏兵沟文化旅游有限公司为此被林业主管部门处罚721910元。本院认为，本案的争议焦点有：一、荀国与黎普签订《荀国农家乐及养殖场转让协议书》的效力。二、该协议项下已到期转让款的金额及荀国在本案中是否有权主张下剩全部转让款250万元。关于该协议的效力。如上所述，荀国是根据其与宁夏兵沟文化旅游有限公司签订的《土地使用权租赁合同》建设的建筑物及相关设施，黎谱作为该公司的大股东及原法定代表人，对协议项下建筑物及设施的性质及现状是知情的，其自愿与荀国签订《荀国农家乐及养殖场转让协议书》，受让该建筑物及设施，不违反法律强制性规定，合法有效，黎谱应当按照合同约定履行付款义务。该协议项下的建筑物及设施是否为违章建筑，不影响该合同的效力。关于该协议项下已到期转让款的金额以及荀国是否有权主张全部下剩转让款。根据合同约定，黎谱于2018年10月21日支付50万元，于2018年11月30日前支付50万元，如果黎谱没有和北京某公司达成购买协议，黎谱于2019年5月1日、11月15日前分两次付给荀国100万元，剩余资金黎谱于2020年11月15日前一次性付给荀国，上述“黎谱于2019年5月1日、11月15日前分两次付给荀国100万元”，从文义上理解应为在2019年5月1日、11月15日前分两次付给荀国共计100万元，而不是于2019年5月1日、11月15日分别支付100万元，共计200万元。现黎谱未与北京某公司达成购买协议，黎谱应在2019年11月15日前付至200万元，下剩欠款于2020年11月15日支付。现黎谱已支付150万元，截止目前，黎谱尚欠荀国已到期转让款50万元，该款应向荀国支付。根据法律规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。如上所述，虽然协议约定下剩转让款200万元于2020年11月15日支付，但是黎普在本案中明确表示不同意支付下剩转让款，故荀国有权要求黎普提前支付下剩转让款200万元。黎谱未按合同约定时间支付转让款，合同约定逾期付款，每逾期一天支付违约全款5%的违约金，荀国按欠款金额的日千分之一主张违约金，黎谱认为该违约金仍然过高，本院予以调整，根据协议约定的已到期欠款金额及逾期时间，酌情支持违约金5万元（50万元×10%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条规定，判决如下：被告黎谱于本判决生效之日起十日内支付原告荀国转让款250万元、违约金5万元，合计255万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取18425元，由被告黎谱负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李海波 二○二○年六月十九日法官助理 李金玉书记员 马艳霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。