辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6459号上诉人（原审被告）：李连军，男，1962年8月20日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁诚俭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈鑫，女，1974年5月18日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：曾雨佳，辽宁诚俭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳晨光商服有限公司，住所地沈阳市和平区砂山街9号。法定代表人：陈乃旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：王继文，辽宁弘立律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠晓梅，女，1965年5月14日出生，汉族，系该公司工作人员，住沈阳市铁西区。上诉人李连军、陈鑫与被上诉人沈阳晨光商服有限公司（以下简称“晨光商服公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14955号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李连军、陈鑫上诉请求:1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人索要租金已超过诉讼时效，不应当予以支持。被上诉人主张的三年租金没有事实及法律依据，且根据诉讼时效的相关规定，其租金诉请已超过诉讼时效；二、双方房屋租赁合同已经解除，上诉人无权支付被上诉人租金，一审法院认定事实错误；三、退一步讲，重审判决将原一审的30%比例调整为50%比例，完全是维持原一审判决内容，而不是根据实际情况进行判决，仅是为了判决而判决。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。晨光商服公司辩称，1.一审判决确定一定比例给付租金，考虑到房屋征收给上诉人带来的影响，也符合公平原则；2.上诉人提出超过诉讼时效问题不能成立。理由是，在该房屋征收后，双方一直通过电话、微信、见面等方式主张租金，原审中，我方也提供了微信记录等证据。此外，本案为租赁合同纠纷，该租金是按年支付，具有连续性。根据最高人民法院相关规定，此种情况应以最后期限计算诉讼时效，因此，我方的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审法院认定正确；3.虽然双方签订的租赁合同约定房屋拆迁，双方可解除合同，但其约定属于附条件的解除。双方应履行解除程序，上诉人一直未向我方书面通知解除合同，其也一直使用该房屋。并未向我方交还房屋，因此，一审认定双方租赁关系存在，上诉人支付租金正确。求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。晨光商服公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2016年1月1日至2018年12月31日房屋租金315,000元（按每年105,000元标准计算）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:诉争房屋位于沈阳市和平区太原街7段39号，建筑面积822米，房屋所有权人为原告沈阳晨光商服有限公司。2010年8月2日，原告沈阳晨光商服有限公司（甲方）与被告李连军、陈鑫（乙方）签订《房产租赁协议书》一份，约定“一、甲方将座落在沈阳市和平区砂山街9号（原太原南街七段三十九号）自管营业室二楼400㎡租赁给乙方使用，乙方愿意承租。二、房屋租期：从2011年1月1日至该房屋动迁终止。三、租金：以年度为计付标准，每年十万元整，前三年租金不变，从第四年起，每年增加租金伍仟元……”。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告在此经营旅馆。另查明，2015年8月21日和平区人民政府下发和政征公字[2015]第26号《房屋征收公告》，其中载明“……沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室负责组织实施房屋征收与补偿工作，并委托沈阳市和平区国有土地房屋征收补偿服务中心和新华街道办事处承担具体工作。房屋征收范围：东至天津南街；西至砂山街；南至南十一马路；北至砂山街7号巷……”。沈阳市和平区军鑫雅居旅馆系个体工商户（经营者陈鑫），营业执照下发时间为2011年8月5日，其于2011年6月30日取得《特种行业许可证》。2018年10月23日沈阳市公安局和平分局新华派出所出具《情况说明》，其中载明“……2015年8月陈鑫经营的沈阳市和平区军鑫雅居旅馆因特种行业许可证有效期到期来新华派出所要求续办。因为其旅馆位于沈阳市和平区砂山街9号，是在沈阳市和平区人民政府《和政征公字[2015]第26号》房屋征收公告的范围之内。根据区政府相关要求，在房屋征收地块范围之内停办一切营业类执照审批的要求，新华派出所没有对沈阳市和平区军鑫雅居旅馆的特种行业许可证进行继续经营审批。并禁止沈阳市和平区军鑫雅居旅馆继续经营”。2017年7月28日，沈阳市和平区军鑫雅居旅馆（个体经营者陈鑫）重新注册，经营场所为沈阳市和平区砂山街9号，登记状态为存续。再查明，辽宁华清房地产土地评估有限公司接受沈阳市和平区国有土地房屋征收管理办公室委托对沈阳晨光商服有限公司所有的位于太原街7段39号（砂山街9号）和太原街7段17里（砂山街9甲）等共8处房地产征收价值评估，于2018年4月2日作出《辽华房估字[2018]第41号房地产估价报告》，其中第8页载明“……位于砂山街9号，建筑面积822平方米，2层砖木结构……二层出租给军鑫雅居旅馆。室内通水、暖、电，日常维修养护一般，现正在正常使用”；第11页载明“价值时点：2017年9月20日，选择现场查勘日作为价值时点更能体现估价对象的真实现状”；第15页载明“实地查勘期：2017年9月20日”。庭审中原告自认其于2018年4月27日与征收部门签订拆迁协议，诉争房屋尚未实际拆除。一审法院认为，原、被告签订的《房产租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案争议的焦点在于被告占有使用房屋的截止日期。原告主张被告一直占用房屋，被告辩称其自2016年开始未再占有使用房屋，但双方对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，均未能提供有效证据加以证明。依据辽宁华清房地产土地评估有限公司作出的《辽华房估字[2018]第41号房地产估价报告》中有关“二层出租给军鑫雅居旅馆。室内通水、暖、电，日常维修养护一般，现正在正常使用”记载可知，涉案房屋在2017年9月20日当时仍处于“通水、暖、电，正常使用”中。另，沈阳市和平区军鑫雅居旅馆（经营者陈鑫）于2017年7月28日注册，注册经营地址为本案诉争房屋。故本院认定被告自2016年1月1日至2017年9月20日仍占有使用房屋。关于上述期间占有使用房屋的租金标准，被告虽占有使用房屋，但2015年8月下发房屋征收公告后，派出所亦证明未对其特种行业许可证进行继续经营审批，拆迁确实对被告占有使用产生实际影响，本院酌定将租金标准调整为合同约定的50%为宜，故被告应支付原告2016年1月1日至2017年9月20日租金90,328.76元[（105,000+105,000÷365天×263天）×50%]。关于原告主张的2017年9月20日至2018年底期间的租金，原告提供的照片、电费清单、微信截屏等不能证明系被告仍占有使用诉争房屋，不足以证明其事实主张，故本院不予支持。关于被告抗辩的诉讼时效问题，通过录音、微信等可以证明双方对于租赁事宜以及租金问题亦有协商，故该项抗辩意见本院不予采纳。对于被告的其他抗辩意见，因其未能提交证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李连军、陈鑫于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳晨光商服有限公司2016年1月1日至2017年9月20日租金90,328.76元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6,026元（原告已预交），由原告沈阳晨光商服有限公司承担3,968元，由被告李连军、陈鑫承担2,058元。二审期间，当事人未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《房产租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。本案双方当事人的诉争焦点为：1.上诉人占有使用房屋的截止时间应如何认定；2.被上诉人的诉请是否超过诉讼时效。一、关于上诉人占有使用房屋的截止时间应如何认定问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人主张2015年8月21日政府对案涉地块下发《房屋征收公告》，后又被辖区公安派出所告知因案涉房屋被列入征收地块范围，而停止办理经营许可并禁止其经营的旅馆继续营业，故其于2015年末就实际搬离案涉房屋；而晨光商服则主张上诉人一直在租赁房屋内经营。但本院认为，上诉人并未提供其于2015年年末搬离案涉房屋时与被上诉人办理房屋交接手续的相关证据。且其主张又与2017年7月28日其经营的旅店在原址上又重新注册及与《辽华房估字[2018]第41号房地产估价报告》中所记载的“涉案房屋在2017年9月20日当时仍处于“通水、暖、电，正常使用”等内容相悖。而被上诉人对其主张亦未提供相应证据加以证明。故双方对其各自主张应承担举证不能的法律后果。故一审法院酌定上诉人占有使用房屋的截止时间为2017年9月20日并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人支付2016年1月1日至2017年9月20日租金标准应如何认定的问题，本院认为，虽上诉人无证据证明其于2015年末实际搬离案涉房屋，但根据辖区公安派出所出具的《情况说明》等证据材料，能够证明公安机关未对其特种行业许可证进行审批并禁止其继续经营，同时，根据一审中上诉人向法庭提供的2017年9月18日双方商谈案涉房屋问题的录音内容并结合拆迁确实对上诉人占有使用房屋产生实际影响等因素，本院酌定将租金标准调整为合同约定的30%为宜，一审法院对此认定不妥，本院予以纠正。关于被上诉人的诉请是否超过诉讼时效问题，本院认为，因通过一审提供的录音、微信等证据材料，可以证明双方对于租赁事宜以及租金问题亦有协商，故被上诉人的诉请并未超过诉讼时效，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，李连军、陈鑫的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14955号民事判决第二项，即“二、驳回原告其他诉讼请求”；二、变更沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初14955号民事判决第一项，即“一、被告李连军、陈鑫于本判决生效之日起十五日内支付原告沈阳晨光商服有限公司2016年1月1日至2017年9月20日租金90,328.76元；”为“上诉人李连军、陈鑫于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人沈阳晨光商服有限公司2016年1月1日至2017年9月20日租金54,197.26元”；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费6,026元，由上诉人李连军、陈鑫承担1,026元，由被上诉人沈阳晨光商服有限公司承担5,000元；二审案件受理费6,026元，由上诉人李连军、陈鑫承担3,616元，由被上诉人沈阳晨光商服有限公司承担2,410元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇二〇年六月十五日法官助理史舒畅书记员张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。