江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终1913号上诉人（原审被告）：和记黄埔地产（南京）有限公司，住所地南京市建邺区庐山路188号新地中心41楼4101-41。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭君宇，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建龙，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳庆文，男，汉族，1972年12月30日生，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：尹寿芳，女，汉族，1976年2月12日生，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：柳志诚，男，汉族，1998年11月6日生，住南京市建邺区。上诉人和记黄埔地产（南京）有限公司（以下简称和记黄埔地产）因与被上诉人柳庆文、尹寿芳、柳志诚房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初6400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法由审判员白文虎独任审理。本案于2020年5月21日公开开庭，上诉人和记黄埔地产的委托诉讼代理人郭君宇、被上诉人柳庆文到庭参加诉讼。被上诉人尹寿芳、柳志诚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和记黄埔地产上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人的维修行为并不影响被上诉人使用房屋，事实上也没有给被上诉人造成任何损失。1.上诉人根据被上诉人的维修要求对涉案房屋进行了维修，涉案房屋仅局部存在微小瑕疵（玻璃幕墙轻微漏水），但该瑕疵并不影响被上诉人对房屋的使用。上诉人按照被上诉人的要求进行维修，因涉案房屋空置，维修人员将脚手架搭在门口。如房屋处于使用状态，脚手架可以搭在其他位置，且仍然可以正常维修，并且完全不影响被上诉人对房屋的使用。2.被上诉人在一审中的陈述，其主张的房屋出租损失为2019年3月1日到4月16日期间，而2019年3月1日，涉案房屋承租人已经与被上诉人解除合同并搬离了房屋，该房屋处于空置状态，上诉人的维修行为并未给被上诉人造成任何损失。二、一审法院酌定维修期为2019年3月1日至4月15日与事实不符。上诉人应被上诉人要求于2019年3月12日进场对涉案房屋进行维修，于2019年3月26日完成维修并拆除了脚手架等维修设备。对于维修时间，上诉人已经提供了维修照片予以证明，且该部分照片均可以提供原始载体并能够证明拍摄时间。在一审庭审期间，上诉人多次与被上诉人沟通，其也认可维修时间是2019年3月12日至2019年3月26日，并称之所以主张一个月是因为之前也维修过，加起来总共一个半月，但由于书写诉状人员不专业，仅仅按照2019年3月1日至4月15日来起诉。根据上述事实，一审酌定维修时间为2019年3月1日至29日实属有误。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。柳庆文辩称：其二审虽未上诉，但一审判决的9000元不足以弥补其损失。其一审中未拿到物业多次维修记录。上诉人多次维修，影响其正常经营使用，故其不应缴纳相关物业费。尹寿芳、柳志诚未到庭答辩。柳庆文、尹寿芳、柳志诚向一审法院起诉请求：1、判令和记黄埔地产赔偿柳庆文、尹寿芳、柳志诚房屋出租损失1.5万元（2019年3月1至4月15日期间，租金按每月1万元算）；2、判令和记黄埔地产承担柳庆文、尹寿芳、柳志诚应交付给物业公司的物业费9206.4元及违约金1418.49元；3、本案诉讼费用由和记黄埔地产承担。一审法院认定事实：2015年8月4日，柳庆文、尹寿芳、柳志诚与和记黄埔地产签订《南京市商品房现售合同》，合同约定，和记黄埔地产将南京市建邺区怡康街18号111室（生活便民，含一、二层）房屋出售给柳庆文、尹寿芳、柳志诚，房屋单价为38808元，总价合计2977350元。合同附件5是对房屋保修范围和保修期的约定，其中有，房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。2017年3月1日，柳庆文与案外人黄晨签订《租房合同》，租赁期限为5年，约定前两年每月租金1万元，以后每年租金在上年的基础上递增6%，房租2年一付。2019年3月4日，家利物业管理（深圳）有限公司将柳庆文诉至一审法院，要求柳庆文支付所欠的物业费9206.4元及违约金1418.49元。柳庆文应诉后抗辩称，2017年10月1日至2018年12月31日确实都未交物业费，但是因为房子拿到手就一直漏水，需要物业公司提供材料以便起诉和记黄埔地产，但是物业公司一直不配合，该房子已出租予他人使用，经常漏水，修了很多次。一审法院经审理认定，家利物业管理(深圳)有限公司为柳庆文所在的小区提供了物业服务，柳庆文应履行支付相应物业费的义务。由于家利物业管理(深圳)有限公司未能全面履行合同约定的物业管理义务，故要求支付2017年10月1日-2018年10月31日的物业服务费应按80%予以折扣，于2019年9月2日作出(2019)苏0105民初1905号民事判决，判令：一、被告柳庆文应于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理(深圳)有限公司自2017年10月1日至2018年12月31日的物业服务费7365.12元；二、驳回原告家利物业管理(深圳)有限公司的其他诉请。2019年3月29日，柳庆文与案外人王华丽签订《租房合同》，租赁期限为5年，自2019年4月8日起至2024年4月7日止，租金也是每月1万元。一审庭审中，柳庆文、尹寿芳、柳志诚称，因玻璃幕墙漏水，上一家租户租期未满就解约了，故其才出租给现在这家，其于2019年2月26日给物业公司报修，2月28日搭了脚手架，3月29日才把脚手架拆掉。一审审理期间，和记黄埔地产提供了一组照片，予以证明和记黄埔地产自2019年3月12日至2019年3月26日对涉案房屋进行维修，维修时并不影响柳庆文、尹寿芳、柳志诚对房屋的使用。柳庆文、尹寿芳、柳志诚对该证据质证称，照片上面明显显示维修影响对房屋使用，没法开店做生意，在物业案件纠纷当中曾要求物业公司告知维修记录，物业公司工作人员不给拍照，只给看了留存电脑的维修记录，柳庆文、尹寿芳、柳志诚一共保修八次，第一次是2016年6月22日，最后一次是2019年2月26日至2019年3月29日，但实际是2019年4月1日才修好的，故和记黄埔地产没有如实向法院出示证据。一审法院认为，柳庆文、尹寿芳、柳志诚在和记黄埔地产购买的房屋系门面房，柳庆文、尹寿芳、柳志诚一直出租给他人做生意，该房屋在质保期内漏水，房屋维修期间搭设脚手架必然会影响经营，故一审法院对柳庆文、尹寿芳、柳志诚维修期间的出租损失予以支持。因柳庆文、尹寿芳、柳志诚主张自2019年3月1日至4月15日的出租损失，但其庭审中又称和记黄埔地产系于2019年3月29日才把脚手架拆掉，而和记黄埔地产提供的证据的真实性无法确认，故一审法院酌情认定维修期为2019年3月1日至3月29日。根据柳庆文、尹寿芳、柳志诚提供的租赁合同，一审法院酌情认定柳庆文、尹寿芳、柳志诚的损失为9000元。对于柳庆文、尹寿芳、柳志诚要求和记黄埔地产支付物业服务费的主张，一审法院认为，(2019)苏0105民初1905号民事判决书判令柳庆文、尹寿芳、柳志诚缴纳物业服务费是柳庆文、尹寿芳、柳志诚的义务，物业公司主张2017年10月至2018年12月15个月的物业费是基于其提供了物业服务，柳庆文、尹寿芳、柳志诚享受了物业服务公司提供的物业服务就应当缴纳物业费用，该费用的缴纳与房屋是否租赁或维修并没有关联性，柳庆文、尹寿芳、柳志诚该项诉请没有事实和法律依据，故一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审判决：一、和记黄埔地产（南京）有限公司于判决生效之日起三日内赔偿柳庆文、尹寿芳、柳志诚9000元；二、驳回柳庆文、尹寿芳、柳志诚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费441元，减半收取221元，由和记黄埔地产（南京）有限公司负担。二审中，被上诉人柳庆文提交证据：房屋维修记录。证明涉案房屋维修八次，每次维修均给涉案房屋的经营造成影响，产生经济损失。上诉人和记黄埔地产质证称，其对该证据的真实性不予认可。即使该维修记录系真实存在，最后一次报修时间为2019年2月2日，维修时间为2019年5月9日，维修时间与被上诉人主张损失的时间不符。被上诉人主张2019年3月1日至2019年4月15日期间的损失，而实际维修期间为2019年3月12日至2019年3月26日，房屋维修搭建脚手架时，涉案房屋处于空置状态，故这段期间并未给被上诉人造成损失。被上诉人一审庭审中陈述主张一个半月的损失，是其认为从房屋收房到起诉前累计的一段时间，并非从3月1日至4月16日连续维修，一审法院酌定的维修期与事实不符。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人对涉案房屋存在漏水情形，以及上诉人因此而维修涉案房屋的事实没有异议。涉案房屋因质量问题而维修，上诉人应当向被上诉人赔偿维修期间造成的相应损失。因涉案房屋系门面房，被上诉人主张因维修给其出租造成损失，具有一定的事实依据。上诉人认为，因房屋空置，故其维修不影响使用，其未给被上诉人造成损失的上诉理由，本院不予采信。双方当事人对房屋维修以及搭设、拆除脚手架的时间各执一词，被上诉人提供涉案房屋物业维修记录予以证明维修时间，上诉人提供维修人员拍摄的照片予以证明维修时间，但上述证据均不能完全满足证据的三性要求，不足以证明涉案房屋确切的维修时间，故一审法院根据本案事实及各方当事人陈述，酌情认定涉案房屋维修期为2019年3月1日至3月29日，据此计算被上诉人的相应损失，并无不当。综上，和记黄埔地产的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由和记黄埔地产（南京）有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  白文虎二〇二〇年六月二十八日书记员  陈晓君