江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0611民初427号原告:张龙，男，汉族，1995年5月26日出生，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：沈燕，江苏濠阳律师事务所律师。被告：纪黄，男，汉族，1990年3月9日出生，住如皋市。委托诉讼代理人：黄永峰，江苏苏骏律师事务所律师。原告张龙与被告纪黄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序于2020年5月7日、20日公开开庭进行了审理。原告张龙的委托诉讼代理人沈燕，被告纪黄及其委托诉讼代理人黄永峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年8月5日签订的《南通市房地产买卖合同》；2、判令被告支付原告违约金400000元并赔偿律师代理费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月5日，双方签订房屋买卖合同，约定被告向原告购买位于南通市港闸区建筑面积为127.18平方米住宅（以下简称“案涉房屋”）；成交总价为200万元，合同签订当天支付定金10万元，2019年9月25日前付房款65万元（合同备注系用于清偿原告所负二次抵押债务）等合同事项。合同签订后，被告仅向原告支付定金10万元及购房款30万元再未付款，导致原告产生继续支付二次抵押债务利息（其中被告代原告支付2019年11月及12月二次抵押债务利息合计30000元后停止继续代付利息）等损失。经原告多次催促，被告才于2020年1月6日与原告一同到房产交易部门拟办理产权过户手续，但被告却另提出要求原告将案涉房屋上层原告所属未登记产权的阁楼一同卖于被告，后因双方就阁楼交易价格协商未果而未能继续履行合同。原告无奈通过微信等方式通知被告解除合同并支付违约金。因被告不肯露面，故原告诉至法院。被告纪黄辩称，对原告诉称的案涉房屋买卖的事实没有异议，但认为双方于2020年1月6日到房产交易部门准备办房产过户手续时系因原告的小姨韦艳金代表原告要将阁楼涨价30万元，而被告当时只有210万元，且被告家人也不认同原告的出价，再加上疫情影响，故案涉房屋买卖合同拖延履行至今。被告同意解除案涉房屋买卖合同，但目前案涉房屋已上涨20%以上，原告并无损失；案涉房屋上设置了两处抵押，存在权利瑕疵。被告自身不存在违约而不应支付原告违约金及律师费；同时保留主张原告退还被告已支付的合同款46.5万元（其中已付中介费2.5万元、购房合同款41万元、代付第二抵押权人债权利息3万元）及按年利率4%计算的资金占用利息的诉讼权利。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告于2017年9月13日登记取得案涉房屋的所有权，证载建筑面积127.18平方米。案涉房屋于2017年9月13日设置第一次抵押，抵押权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司南通市分行；于2018年12月7日设置第二次抵押，抵押权人为谢飞、王迅迅。案涉房屋买卖合同签订前后，原告系委托其小姨韦艳金出面与港闸区新居房地产中介服务部（以下简称“新居中介”）联络、办理相关房屋售卖事宜。2019年8月5日，在新居中介见证下原告与被告签订案涉房屋买卖合同一份，约定案涉房屋成交总价款为200万元，被告于合同签订当日前支付定金10万元（定金可抵作第一次交付的房款）、于2019年9月25日前支付房款65万元（注：用于还原告之前用此房产证作的二次抵押，被告全程陪同监督，并配合原告于房管局办理网签流程）、于2019年10月25日前支付房款45万元（在该付款约定之后还有一个第四项同日付款5万约定，双方庭审中一致确认属于误写），余款80万元由被告委托新居中介向银行贷款支付（手写补充：银行贷款80万元于2019年12月25日前放款至原告账户，若未能放款，被告承诺以现金方式补齐；之后到达原告账户资金，原告承诺退还给被告；如未补齐，视为被告违约；任何一方违约向对方支付按总房款20%计算的违约金；银行贷款预审通过后再过户，被告悉知）；被告如延期支付相应房款，则支付原告100元/天的补偿金，如延期超过30日则另作违约处理（双方另有约定的除外）；任何一方违约需支付对方40万元违约金，另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费及交予新居中介的佣金费用等合同事项。被告向原告账户于合同签订当日付款10万元，于2019年10月18日付款10万元、于2019年10月30日付款20万元、于2019年12月12日付款5000元、于2019年12月13日付款5000元，合计付款41万元。被告向新居中介已付中介费2.5万元（合同约定被告在交易完成后应向新居中介支付中介费4万元）。2019年10月18日，被告与原告小姨韦艳金共同向案涉房屋第二抵押权人出具还款承诺书，约定“因本人2018年12月7日向王迅迅、谢飞借款人民币75万元，利息付至2019年4月6日止，之后未付利息，经双方协商逾期至2019年10月6日的利息本人今日一次性付清，本人特请求债权人再宽限三个月期限至2020年1月6日一定按时归还借款本金；2019年11月6日付利息15000元、2019年12月6日付利息15000元、2020年1月6日付清借款本金及利息765000元；注：2019年11月6日至2020年1月6日的利息由买方纪黄承担”。被告向案涉房屋第二抵押权人指定的收款人杨俊于2019年11月9日付款15000元、于2019年12月5日付款5000元、于2019年12月6日付款10000元；原告向杨俊账户于2019年10月18日付款46000元、于2020年1月17日付款15000元、于2020年2月11日付款4000元、于2020年2月29日付款500元。2020年1月6日，原告与被告到南通市不动产登记中心办理案涉房屋过户过程中，因被告提出将原告占有使用（未登记合法产权）的案涉房屋上一层“72幢3302室阁楼”（经本院实地勘查，该阁楼与案涉房屋物理上属于上下两层房屋，有单独的进户门，有直达的电梯及楼梯，两层房屋内部之间无楼梯相通）一同交易且双方就阁楼价格未能达成一致意见，导致当天未能完成案涉房屋的过户登记；且原告于当天向新居中介及被告通过微信等方式送达了解除案涉房屋买卖合同的通知。另查，原告因本案诉讼委托江苏濠阳律师事务所派员代理，依照双方约定，原告应向该所支付律师代理费1万元，该所于2020年2月26日向原告开具收费发票。以上事实，有原告提供的产权证、房屋信息登记表、房屋买卖合同、微信对话记录、承诺书、代理合同及发票、付款记录等证据一组；被告提供微信对话记录、付款记录、收据、视频资料等证据一组；本院现场勘查照片一组；以及双方当事人的庭审陈述在卷予以佐证，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同合法有效，合同双方均应全面履行各自的合同权利及义务。案涉房屋买卖合同履行过程中，被告已向原告支付了部分购房款，因双方在支付剩余购房款及办理产权过户登记过程中就原告未登记产权的阁楼以什么价格一同转让协商未果最终导致原告主张解除案涉房屋买卖合同，被告对于2020年1月6日收到原告送达的解除合同的通知且对解除案涉房屋买卖合同无异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于：合同解除后，原告向被告主张支付违约金40万元及律师代理费1万元请求是否成立。对此本院综合分析如下：首先，被告在合同履行过程中是否存在合同违约的问题。依照双方约定，被告应于合同签订当日付款10万元、2019年9月25日前支付房款65万元、于2019年10月25日前支付房款45万元、于2019年12月25日前通过银行贷款或直接现金付房款80万元。而被告实际于合同签订当日付款10万元，于2019年10月18日付款10万元、于2019年10月30日付款20万元、于2019年12月12日付款5000元、于2019年12月13日付款5000元。被告除了首笔定金10万元按约支付外，对其余房款均逾期支付且未能足额支付，故依法应当认定被告在房款给付方面存在合同违约。原告主张被告于2019年12月12日付款5000元、于2019年12月13日付款5000元非案涉房屋的房款，被告予以否认，在原告未能举证收取被告支付的该合计10000元款项其他事由的情况下，本院对被告抗辩系支付房款的意见予以采信。本院认定被告合计向原告已付房款41万元。其次，原告在合同履行过程中是否存在合同违约的问题。被告抗辩案涉房屋存在抵押权利瑕疵，原告亦存在合同履行违约的意见，因被告在与原告订立案涉房屋买卖合同时事先知情，故本院不予采纳。就双方合同约定而言，交易标的仅指向了案涉房屋，并无阁楼房屋的记载。从原告委托人韦艳金与被告、新居中介之间的微信对话记录中亦反映案涉合同项下交易标的不包含阁楼。另，经本院实地勘查，案涉房屋与其上层阁楼之间物理上完全隔离且使用上独立，并无依附或不可分割情形。被告抗辩阁楼的水电与案涉房屋水电登记在原告同一用户名下的理由，实属案涉房屋交易完成后的水电分户问题，亦不能认定阁楼已包含在双方交易标的范围内。故被告以此抗辩原告合同违约的理由，本院亦不予采纳。相反，被告在双方拟对案涉房屋过户时主张原告将上层阁楼一同卖于其，否则不同意继续履行合同的行为，亦应认定被告存在合同违约。再者，原告向被告主张的违约金请求能否成立的问题。被告在案涉房屋买卖合同签订后迟延支付约定的大部分房款，被告的行为构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。但鉴于原告在案涉合同签订后未有交付房屋、产权过户等合同义务的履行，原告根据被告的违约行为主张解除合同的意思表示在合理期间内到达被告，且原告亦未举证其在合同解除后受到的具体损失情形及范围，原告仍依照合同约定向被告主张按总房价款20%计算的违约金40万元明显过高，根据诚实信用原则、公平原则依法应予调整。根据双方合同履行情况，在合同于2020年1月6日解除之前，原告的主要损失系应收房款的利息损失。双方合同约定，被告于2019年9月25日之前应付的合计75万元房款系用于清偿案涉房屋上第二抵押权人的借款债权（本金75万元及按2%/月计算的利息），如被告不能按约定时间付款，必然给原告造成迟延还款的利息损失，对此被告是明知的。扣除被告按约支付的10万元房款，对于二次支付的65万元房款因迟延交付给原告造成利息损失分别为：2019年9月26日至2019年10月18日期间9967元（65万元×2%÷30天×23天，取整）、2019年10月19日至2019年10月30日期间4400元（55万元×2%÷30天×12天，取整）、2019年10月31日至2019年12月12日期间10033元（35万元×2%÷30天×43天，取整）、2019年12月13日至2019年12月13日期间230元（34.5万元×2%÷30天×1天，取整）、2019年12月14日至2020年1月6日期间5440元（34万元×2%÷30天×24天，取整），合计30070元。对于被告第三、四次应付房款利息损失，双方未有计算利率约定，且被告对原告向银行贷款的利率情况亦不知情，本院酌情参照民间借贷中当事人未约定逾期还款利率情形按年利率6%标准计息。截止2020年1月6日，原告应于2019年10月25日前收取的45万元房款的利息损失为5400元（45万元×6%÷365天×73天，取整）；应于2019年12月25日前收取的80万元房款的利息损失为1578元（80万元×6%÷365天×12天，取整）。原告因被告迟延付款产生的各项利息损失合计37048元。综合考量原告在案涉房屋买卖合同中的其他可能损失情况、被告违约行为的过错程度、双方合同预期利益等因素，本院酌情对原告主张的违约金请求中的7万元予以支持；其他违约金请求，不予支持。最后，原告向被告主张的律师代理费1万元请求问题。原告向被告主张此项赔偿请求依据双方合同约定，且所主张的金额按原告应享有的合同约定权利并未超出江苏省律师代理诉讼收费标准的上限，故原告的此项请求，于法有据，本院予以支持。综上，扣除被告已在合同解除前根据双方约定代原告向案涉房屋第二抵押权人支付的利息3万元，被告尚应支持原告违约金4万元，并赔偿原告律师代理费1万元。鉴于被告尚存于原告处的41万元购房款，被告不主张抵扣，且明确表示另案主张相关权利，故本案对被告合同解除后的相关权利不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、原告张龙与被告纪黄于2019年8月5日签订的《南通市存量房买卖合同》于2020年1月6日解除；二、被告纪黄于本判决生效之日起十日内支付原告张龙违约金人民币4万元、赔偿原告张龙律师代理费损失人民币1万元，合计5万元；三、驳回原告张龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3725元（已减半），由原告张龙负担3271元、被告纪黄负担454元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费7450元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 孙兴旺二〇二〇年六月二日法官助理 贵贺湧书 记 员 陈晓雯拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。