福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终277号 上诉人（原审被告）：上杭森泰圆新能源有限公司，住所地福建省上杭县。 法定代表人：邱德如，执行董事。 委托诉讼代理人：张著学，福建龙航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建清大奥普新能源有限公司，住所地福建省连城县。 法定代表人：杨剑，执行董事。 委托诉讼代理人：杨海燕，福建华忠盛律师事务所律师。 原审被告：邱德如，男，1969年10月27日出生，汉族，住福建省上杭县。 上诉人上杭森泰圆新能源有限公司（以下简称森泰圆公司）因与被上诉人福建清大奥普新能源有限公司（以下简称清大奥普公司）、原审被告邱德如租赁合同纠纷一案，不服连城县人民法院（2019）闽0825民初2330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人森泰圆公司的法定代表人邱德如及其委托代理人张著学、被上诉人清大奥普公司的委托诉讼代理人杨海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 森泰圆公司上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由： 一、一审判决未查清案件争议事实，导致认定事实与客观事实不符。一审认定事实的主要依据是2018年5月14日的《租赁合同》和2019年6月30日签订的《补充协议》，由于原告在诉讼中，故意隐瞒事实和为了歪曲事实，而隐瞒了上诉人与被上诉人双方于2018年4月16日签订的主合同《租赁厂房进行松香深加工合同》，导致一审判决认定事实错误。根据上述三份协议，一审作为认定事实的主要依据，事实上只是主合同项下的补充协议，而主合同则是2018年4月16日签订的《租赁厂房进行松香深加工合同》。主合同中双方对各自的权利义务有明确的约定，而导致本案产生租金交缴的争议，完全是被上诉人未依主合同履行义务造成的。一审中，因上诉人对诉讼程序不懂，在开完庭后才提供该证据，但一审判决对此必将影响案件事实认定的证据未作认定，也未作客观的分析，从而导致认定事实错误。 二、由于一审判决对案件法律事实未作客观认定，从而导致适用法律错误。一审判决适用《合同法》第227条的规定而作出“解除合同”的判决，是适用法律不当。首先解除合同是在无法继续履行合同的情况下适用的法律责任，本案中，上诉人并不是不缴租金，而是提出支付租金的条件，要被上诉人先履行合同约定的义务，属于行使合同履行抗辩权的行为，属合法行为。其次，上诉人在承租厂房内安装了生产设备，投入了大量的人力和物力，解除合同必将造成上诉人企业的巨大损失，这与违约责任完全不匹配，违反合同法违约责任合理恰当的原则。第三，合同法第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的”，才可以“解除合同”，但在本案中，上诉人明确表态可以支付租金，但请求先履行合同义务，行使履行抗辩权是合法的，并非“无正当理由”。所以，一审判决适用法律是不当的，作出判决不符合法律的规定。 三、一审判决对上诉人提出被上诉人存在违约行为的意见，未作任何认定，存在偏袒一方、不公平公正的行为。在一审诉讼过程中，上诉人提出了被上诉人存在诸多违约行为的意见，并提供了相关的证据；同时表态同意支付租金，但被上诉人应当履行合同约定的义务和双方口头约定的义务。但一审判决对此事实未作任何审查，也未作任何认定，显然是不公平公正的。被上诉人是否有违约行为，以及上诉人提出履行抗辩是否合理，必将对法律适用产生影响。 四、一审判决上诉人承担违约责任是不当的，上诉人并未违约。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，所作出的判决不当。为此，为维护自身的合法权益，现依《民事诉讼法》第164条的规定提出上诉，请求二审法院查清事实，作出公正的判决，驳回被上诉人的诉讼请求，或依法发回重审。 被上诉人清大奥普公司辩称：一审法院认定事实及适用法律正确，程序正当，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 一、清大奥普公司与森泰圆公司于2018年5月14日签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，森泰圆公司应按照该合同履行合同义务，及时足额向清大奥普公司缴纳租金。根据双方于2018年5月14日签订的《租赁合同》第一条第1项，双方约定租赁的厂房位置为连城朋口工业集中区清大奥普公司新厂区（厂房一、厂房二）共计4261平方米，以7.5元/每月平方米一年合计价格为383490元。上述厂房，清大奥普公司在森泰圆公司按照《补充协议》约定在其支付第一笔租金及保证金后就同意交付森泰圆公司使用，且森泰圆公司也与随后进厂安装设备。至此，清大奥普公司作为出租方已经将符合合同约定的厂房交付给森泰圆公司使用，森泰圆公司也应按照合同约定支付租金。另外，根据《租赁合同》第一条第2款租金支付方式：租金应在合同签订后，在3日内付清第一年租金，以后每年租金在签订日之前付清当年租金。若3日内未及时缴纳租金，甲方（清大奥普公司）有权收取乙方（森泰圆公司）5%违约金。由此可以看出，森泰圆公司本应在2019年5月14日前缴纳第二年的租金。另根据双方于2018年5月15日签订《补充协议》，双方约定第一年租金的起算时间是从2018年7月1日开始计算。因此，结合这两份协议，森泰圆公司最迟应于2019年7月1日前向清大奥普公司缴纳第二年的租金。综上，双方所签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，清大奥普公司已经按照合同约定交付厂房给森泰圆公司，森泰圆公司就应当按照合同约定及时足额向清大奥普公司支付租金。 二、一审法院认定森泰圆公司经清大奥普公司多次催收，仍未支付第二年租金属于违约行为，依法应承担相应的违约责任。该认定有证据予以支持，适用法律正确。清大奥普公司已经按照合同约定交付厂房，森泰圆公司应当按照合同约定按时向清大奥普公司缴纳租金。双方签订租赁合同之初，秉承的诚实信用原则，但是在第一年租赁时间后，森泰圆公司故意不履行合同约定义务，未及时向清大奥普公司支付租金。在清大奥普公司法定代表人杨剑口头催促无果后，又以多次书面（含以律师函方式）提醒森泰圆公司及时缴纳租金及未缴纳租金的后果，但森泰圆公司在收到上述书面通知后，仍无动于衷。森泰圆公司的上述行为已经符合《合同法》第227条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。据此，清大奥普公司有权提出提前解除《租赁合同》并要求森泰圆公司承担违约责任。 三、森泰圆公司上诉称，清大奥普公司存在违约行为并无理据，与事实不符。根据双方签订的合同，清大奥普公司只需按照合同约定交付符合要求的厂房给森泰圆公司即可，根据双方于2018年5月15日签订的《补充协议》可以看出，清大奥普公司早在2018年5月就表示可以交付厂房给森泰圆公司使用，且约定第一年的租金分三期支付。若清大奥普公司真的没有将符合要求的厂房交给森泰圆公司，其也不可能支付第一年的租金，更加不可能在第二年无故拖欠不缴租金后才提出清大奥普公司交付的厂房未清场。由此可以看出，森泰圆公司主张抗辩的理由并不成立。 四、一审法院法官曾实地到达租赁厂房处，确认森泰圆公司已在其所租赁的厂房内安装设备，清大奥普公司住所内的植被并不影响本案的租赁厂房的使用。 综上所述，一审法院认定事实及适用法律正确，程序正当，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 清大奥普公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令双方于2019年10月30日解除《租赁合同》及《补充协议》；二、判令森泰圆公司、邱德如于2019年10月30日前将位于连城朋口工业集中区清大奥普公司新厂区（厂房一、厂房二）腾空，恢复原状返还给清大奥普公司；三、判令森泰圆公司、邱德如支付自2019年7月1日起至实际返还厂房之日止的租金（暂计至2019年10月30日租金为127830元）；四、判令森泰圆公司、邱德如支付未及时缴纳租金的违约金19174.50元（383490元×5%）；五、判令清大奥普公司没收森泰圆公司、邱德如的租赁保证金30000元；六、判令由森泰圆公司、邱德如承担本案的诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、评估费、鉴定费等。 一审法院认定事实：邱德如系森泰圆公司的法定代表人。2018年5月14日，清大奥普公司作为甲方与森泰圆公司作为乙方签订《租赁合同》，邱德如在乙方一栏签字。《租赁合同》第一条约定：1、连城朋口工业集中区福建清大奥普新能源有限公司新厂区（厂房一、厂房二）共计4261平方米，以7.5元/每月平方米，一年合计价格为383490元大写（叁拾捌万叁仟肆佰玖拾元整）租给乙方，租金每年不递增，保证金一次性收取30000元，保证金在第10年租赁期到后，甲方验收场地完成后，交还给乙方；2、租金支付方式：租金应在合同签订后，在3日内付清第一年租金，以后每年租金在签订日之前付清当年租金，若3日内未及时缴纳租金，甲方有权收取乙方5%违约金；……。《租赁合同》第二条约定：租赁期限从2018年7月1日至2028年6月30日……。2018年5月15日，双方针对2018年7月1日至2019年6月30日的租金支付方式签订了《补充协议》，之后的租金按《租赁合同》实施。合同签订后，森泰圆公司依约支付了第一年的租金，并在厂房内修建了油池等。此后，清大奥普公司多次要求森泰圆公司支付第二年租金，未果，清大奥普公司于2019年9月16日诉至一审法院。 另查明，清大奥普公司于2019年9月27日向一审法院申请诉讼财产保全，花去保全费1405.22元。 一审法院认为，清大奥普公司与森泰圆公司签订《租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方应依约履行各自的义务。《补充协议》是双方针对2018年7月1日至2019年6月30日即第一年租金的支付方式所签订的，现第一年的租金已经支付完毕，清大奥普公司诉请解除《补充协议》已无必要。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，森泰圆公司在支付第一年租金后，经清大奥普公司多次催收，未再支付第二年的租金属违约行为，依法应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，清大奥普公司作为出租人在承租人不缴纳租金时，其有权解除合同，并要求森泰圆公司拆除厂房内的建筑物、构筑物并返还厂房；依据《租赁合同》，森泰圆公司仍应依约支付厂房租金即自2019年7月1日起至实际返还厂房之日止按合同约定计算的租金及违约金19174.5元；关于保证金30000元，双方约定返还保证金的条件为租赁期满后并且经清大奥普公司验收场地后方可返还保证金，但现因森泰圆公司违约导致《租赁合同》提前解除，故该保证金应当予以抵扣森泰圆公司应支付的厂房租金。邱德如系森泰圆公司的法定代表人，其在合同上签字系代表森泰圆公司的行为，因此产生的法律后果应由森泰圆公司承担，故清大奥普公司要求邱德如与森泰圆公司共同承担本案违约责任的诉请，缺乏事实和法律依据，予以驳回。综上，清大奥普公司的诉请，予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除福建清大奥普新能源有限公司与上杭森泰圆新能源有限公司签订的《租赁合同》。二、上杭森泰圆新能源有限公司应于本判决生效之日起十五日内将位于连城朋口工业集中区福建清大奥普新能源有限公司新厂区（厂房一、厂房二）内的建筑物、构筑物拆除，并将厂房返还给福建清大奥普新能源有限公司。三、上杭森泰圆新能源有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付自2019年7月1日起至实际返还厂房之日止按合同约定计算的租金（租赁保证金30000元用于抵扣租金）。四、上杭森泰圆新能源有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付违约金19174.5元。五、驳回福建清大奥普新能源有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2640元，减半收取1320元，保全费1405.22元，合计2725.22元，由上杭森泰圆新能源有限公司负担。 二审诉讼中，上诉人森泰圆公司及原审被告邱德如对一审判决认定的事实无异议，但认为一审判决遗漏认定：1、双方2018年4月16日签字的主合同，主合同对双方的权利义务进行约定，2018年5月14日只是签订补充协议。2、关于催缴租金的过程，租金没有及时支付是因为被上诉人没有履行主合同的义务，导致上诉人长时间没有生产，原审判决遗漏认定本案产生争议的事实。被上诉人清大奥普公司对一审认定的事实没有异议。本院对一审认定各方无异议的事实予以确认。 上诉人森泰圆公司向本院提交新的证据：1、《租赁厂房进行松香深加工合同》；证明：该合同才是本案的主合同，其中约定了双方的权利义务，但被上诉人在一审中隐瞒了主合同，只出示了补充协议，导致事实认定不清。 2、杨剑与邱德如的微信聊天记录；证明：租赁双方产生租赁合同纠纷的原因，从而证明被上诉人应承担的合同义务未履行，才导致双方产生合同纠纷，上诉人拒绝支付第二期租金是有原因的，被上诉人违约在先。 3、租赁场地照片26张；证明：被上诉人现还占用出租厂房，被上诉人并没有将本案租赁合同所出租的厂房全部按合同交付给上诉人使用，并且没有按双方合同的约定，出租厂房未达到使用要求，严重影响了上诉人的生产经营，导致上诉人产生较大的经济损失。 上诉人森泰圆公司申请证人华雪英出庭作证，证人华雪英的证言为：上杭森泰圆新能源有限公司有交付30-40万元的租金，福建清大奥普新能源有限公司一年多时间没有交付场地，影响上诉人的进展、施工和生产，场地的树木也影响了消防通道。 被上诉人的质证意见为：一审庭审过程中，上诉人明确表示没有证据提交，上诉人二审提交的证据不属于新证据。证据1的表面真实性无异议，关联性有异议，合同上法定代表人的签字不是本人签字，该合同仅是租赁意向书，并不是真正的租赁合同，具体的租赁合同应当以2018年5月14日签订的合同为准，该证据与本案无关。证据2的真实性无异议，但证明对象有异议，聊天记录仅是签合同前后的聊天记录，双方签订协议和合同后，上诉人仍未按照协议支付相应的租金，但要求被上诉人开具发票，有悖于正常的交易习惯，后经被上诉人一再催促，上诉人才交纳第一年的租金，可见上诉人一开始就存在不诚信的行为。证据3并没有拍摄时间，一审有实地查看案涉租赁物，现场早已是清空状态并交付上诉人，上诉人也安装了大型设备，关于内部的物品，与一审实地查看的地方不一致，对于该部分的现场图片真实性、关联性、合法性均有异议。该图片显示厂房已经交由上诉人使用，上诉人也对厂房进行了切割，因此对于上诉人所述被上诉人未清场并不属实。对于证人证言，由于证人与上诉人存在管理与被管理的关系，证人的证言没有证明力。从证人的陈述中可以看出上诉人已经在场地进行了安装了设备，由此可以证明已经有将厂房交由上诉人使用，证人所述的内容不实。 本院认为，上诉人提供的证据1和2被上诉人对真实性无异议，予以认定。证据3照片未显示拍摄时间，不予以认定。证人证言陈述被上诉人一年多时间没有交付场地，影响了上诉人的生产，但上诉人自认已进场安装了设备，该证言不予认定。 根据上诉人二审提供的证据，本院另认定，上诉人与被上诉人双方于2018年4月16日签订《租赁厂房进行松香深加工合同》一份，该合同第二条双方的权利义务中，对于乙方（上诉人）租赁甲方（被上诉人）厂房的面积和租金均未予以载明，第二条第3点约定，甲方协助乙方负责项目实施过程中的电力增容、安评、和环评工作，增加的费用一般由乙方负责。第4点约定，甲方协助乙方办理并网验收和办理松香深加工光伏化及其验收等相关事宜。合同未约定甲方的其他义务。第五条约定，发生争议协商不成，可向龙岩市仲裁委员会申请仲裁裁决。 本案的争议焦点为：1、本案租赁合同是否应予解除？2、被上诉人在履行合同过程中是否存在违约，其请求解除合同及要求上诉人支付租金和承担违约金的诉请是否应予支持？ 本院认为，本案双方于2018年4月16日签订的《租赁厂房进行松香深加工合同》、于5月14日签订的《租赁合同》(补充协议)及于5月15日签订的《补充协议》，均系当事人的真实意思表示，应认定合法有效。《租赁厂房进行松香深加工合同》约定了双方的租赁意向，但对具体的租赁面积和租金均未作出明确的约定，虽该合同约定被上诉人需协助上诉人办理项目实施过程中的电力增容、安评和环评及协助上诉人办理并网验收和办理松香深加工光伏化及其验收等事宜，并没有约定被上诉人需履行移走树木，提供供大型车辆进出通道及开具发票等义务。双方在5月14日所签的《租赁合同》(补充协议)对租赁面积和租金等明确进行了约定。但该合同第五条对被上诉人应履行义务仅约定，甲方提供容量250KVA变压器给乙方使用。第五条第5点约定，乙方如需开具增值税发票，费用由乙方承担。除此之外，对于被上诉人应承担的其他义务，双方的两份合同及补充协议均未进行约定。合同履行中，上诉人已经支付第一年租金，并且进场安装了部分设施设备，在设备安装中上诉人未就电力供应及场地腾空向被上诉人提出异议，应认定被上诉人作为出租方，已履行交付租赁物及提供变压器的义务。上诉人主张被上诉人未履行合同约定和双方口头约定的义务，所提供的场地不符约定及未履行协助配合腾空场地的义务，本院不予采信。关于发票，上诉人未提供证据证实有要求被上诉人开具发票，且自愿承担开票费用，被上诉人是否及时开具发票亦不影响上诉人对租赁物进行使用。《租赁厂房进行松香深加工合同》中所约定的安评和环评义务，被上诉人也仅为配合办理，所需费用由上诉人负担。上诉人作为承租人，其租赁厂房目的在于进行松香加工生产，因生产所需的手续或畅通道路应由其自身积极办理，被上诉人并不存在不配合其办理的理由。综上，本案被上诉人并不存在违约行为，上诉人拒不支付租金的抗辩理由不足。上诉人未按合同约定向被上诉人支付第二年租金构成违约，被上诉人有权要求解除合同并要求上诉人支付租金和违约金。 综上，上诉人上杭森泰圆新能源有限公司提出的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2640元，由上诉人上杭森泰圆新能源有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  郑国柱 审判员  陈水柏 审判员  李馀彬 二〇二〇年六月九日 书记员  郑冬明 引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。