江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终582号上诉人（原审原告）:陈树霞，女，1964年6月10日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人:唐磊,沭阳县庙头法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人:张连,沭阳县庙头法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘奎，男，1944年2月24日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：王清富，女，1944年11月14日出生，住江苏省沭阳县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵娥，江苏华脉律师事务所律师。原审第三人：王从楼，男，1967年1月7日出生，住江苏省沭阳县。上诉人陈树霞因与被上诉人刘奎、王清富、原审第三人王从楼确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初9983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈树霞上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈树霞的一审诉讼请求。事实与理由：1.刘奎、王清富不构成善意取得。陈树霞与王清富是同村居民，王清富知晓陈树霞与王从楼长期分别在外打工，其二人的感情一直不和。刘奎与王从楼签订涉案协议书时，刘奎明知涉案房屋系陈树霞与王从楼的夫妻共同财产，却未向王从楼询问陈树霞对此是否知情，而是放任王从楼代签，刘奎与王从楼系恶意串通。刘奎在购买涉案房屋后一直未办理产权登记手续，故刘奎、王清富对涉案房屋不构成善意取得。2.涉案房屋买卖协议内容违反了法律规定。陈树霞和王从楼仅有一份宅基地，刘奎、王清富对此予以认可，若刘奎、王清富基于涉案房屋买卖协议取得了陈树霞家的宅基地，那么该协议书就违反了《中华人民共和国土地管理法》第二十六条的强制性规定，故该份协议无效。3.刘奎的户口在沭阳县，而不是沭阳县庙头镇后圩村13组，故刘奎与陈树霞、王从楼不属于同一村民组织，涉案房屋买卖协议系由刘奎签订，故该份房屋买卖协议依法无效。刘奎、王清富辩称：1.陈树霞称其与王从楼感情不和不是事实，2003年以前陈树霞一家人一直居住在涉案房屋。陈树霞与刘奎确实不是同村同组村民，但当时刘奎与王从楼系在公开场合商谈并签订房屋买卖协议，双方商谈的房屋价格适当，刘奎、王清富已按约支付了房款且占有使用涉案房屋长达九年时间。在此期间，陈树霞曾多次到涉案房屋所在的村里，但均未对涉案房屋买卖协议提出异议，故陈树霞对涉案房屋的出售情况明知，刘奎、王清富的行为构成善意取得。2.涉案房屋买卖协议未违反法律的强制性规定。法律并未禁止同村村民之间购买宅基地，刘奎的户口虽然不在该村，但其妻子王清富的户口就在本村，刘奎系代表王清富与王从楼签订涉案房屋买卖协议，王清富也认可刘奎签订合同的行为，涉案房屋亦是由刘奎、王清富共同居住。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人王从楼未到庭答辩。陈树霞向一审法院起诉请求：一、确认王从楼与刘奎、王清富签订的房屋买卖合同无效；二、判令刘奎、王清富向陈树霞返还涉案房屋并赔偿损失5000元；三、本案诉讼费用由刘奎、王清富承担。事实与理由：陈树霞与王从楼系夫妻关系，刘奎与王清富系夫妻关系。陈树霞与王从楼双方感情一直不和，长期分居，涉案房屋系陈树霞与王从楼夫妻共同财产，陈树霞与子女长期在外地打工，租房居住，现陈树霞及孩子在外打工，赚了一点钱，准备回家建房。回家后才知道涉案房屋己经由刘奎、王清富居住，陈树霞就让刘奎、王清富搬出该房屋，但其二人拒绝搬出，并且刘奎、王清富陈述该房屋是王从楼卖给自己的，还签订了房屋买卖合同，但刘奎、王清富拒绝向陈树霞及其子女出示房屋买卖合同及付款收条。因上述房屋系陈树霞与王从楼的夫妻共同财产，王从楼与刘奎、王清富就涉案房屋的买卖行为，陈树霞并不知情，也未征得陈树霞同意且事后也未经陈树霞追认，故双方签订的房屋买卖合同无效。综上，请求法院依法支持陈树霞的诉讼请求。一审法院认定事实：陈树霞与王从楼系夫妻关系（于1987年7月31日登记结婚），刘奎、王清富系夫妻关系。2011年8月11日，王从楼将其位于的房屋出售给刘奎、王清富，双方经过协商并签订房屋买卖合同一份，载明：“协议书甲方王从楼，男，45岁，汉族，系沭阳人，住。乙方刘奎，男，68岁，汉族，系沭阳人，住址同上。经双方反复协商，达成以下协议：①甲方原有瓦房四间，已破旧，包括宅基地（东界与王某1、西界与王某2）以贰万叁仟元卖给乙方使用。②双方立约后，乙方首付款6000元给甲方，甲方房屋宅基地所有权归乙方。③乙方2012年春节前付清尾欠款，甲方一定要把宅基证交给乙方。④甲方现有的维修费或重建费，全部由乙方负担，甲方概不负责。以上协议，双方共同遵守，如有一方违约，罚款壹万元。本协议一式两份，双方各执一份。2011年8月11日立立约人：甲方王从楼代陈树霞乙方刘奎证明人：王清亮刘某1刘某2”。上述协议中“陈树霞”名字系王从楼代签。协议签订当日，刘奎、王清富依约向王从楼支付了首付款6000元，王从楼将涉案房屋交付给刘奎、王清富。后刘奎、王清富对房屋进行了修缮，且在该宅基地上建造了部分房屋，并于当年搬入居住至今。庭审中，陈树霞提交了落款时间为“1999年8月”的村镇房屋所有权证书复印件一份，该证书上载明的所有权人为“王从楼”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，刘奎与王从楼签订房屋买卖合同系在公开场合进行，有多人作为证人参与见证，房屋买卖时的价格适当，且涉案房屋登记在王从楼名下，故应当认定刘奎、王清富系善意购买，其在购房时有理由相信王从楼的行为系其夫妻双方共同意思表示。同时刘奎、王清富基于房屋买卖合同已实际占有涉案房屋约八年时间，陈树霞主张其不知情，亦与常理不符，另涉案房屋买卖合同也不存在法律规定的无效情形。故涉案房屋买卖合同系当事人真实意见表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。综上，陈树霞以不知情或不同意为由主张涉案房屋买卖合同无效，并要求返还房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回陈树霞的诉讼请求。案件受理费376元，减半收取188元，由陈树霞负担。二审期间，陈树霞围绕其上诉请求提供了新的证据。陈树霞提供的证据为：涉案房屋村镇房屋所有权证正本一份。拟证明：陈树霞不同意将涉案房屋出卖给刘奎、王清富，其对此亦不知情。刘奎、王清富质证称：对该份证据的真实性予以认可，但该份证据不能否认陈树霞与刘奎、王清富之间存在房屋买卖合同关系，陈树霞未将房屋所有权证正本交付给刘奎、王清富，系其出售房屋后的违约行为。当时刘奎、王清富付清房款后要求王从楼、陈树霞交付房屋所有权证书，但被告知该证书丢失。原审第三人王从楼未到庭质证。本院认证意见为：对于该份村镇房屋所有权证书，刘奎、王清富对该份证书的真实性予以认可，本院依法予以确认，但该份证书不能达到陈树霞的证明目的。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：王从楼与刘奎签订的房屋买卖合同是否有效。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，陈树霞主张刘奎与王从楼并非同一集体经济组织，故王从楼与刘奎签订的房屋买卖合同无效。但刘奎的行为系代表刘奎、王清富夫妻二人的行为。首先，从法理层面而言，刘奎与王清富系夫妻关系，依据法理，夫或妻因家事而与第三人为一定法律行为时，夫妻互为代理人，由此产生的权利义务仍归于夫妻双方。根据刘奎、王清富的陈述，双方系在共同商量后决定购买涉案房屋及宅基地。刘奎与王从楼签订房屋买卖合同后，系用刘奎与王清富的夫妻共同财产支付房款，其后王清富亦居住使用了涉案房屋，能够认定王清富对刘奎签订合同、支付房款的行为明知，故刘奎代王清富签订涉案房屋买卖合同的行为并未超出代理权限。其次，从合同的签订及履行情况而言，涉案房屋买卖合同内容和形式均符合法律规定，房款亦已付清。且刘奎系为家庭共同生活而购房，刘奎购买涉案房屋所产生的利益最终归于其夫妻二人。最后，从本案的综合情况而言，结合涉案房屋买卖价款数额、购房款与刘奎、王清富家庭收入之间的比例关系及王清富一直居住在涉案房屋的事实等，能够认定刘奎代王清富签订合同的行为属于家事代理范围。综上，本院认为，刘奎系代表刘奎、王清富与王从楼签订涉案房屋买卖合同，因王清富与王从楼系同一集体经济组织成员，故涉案房屋买卖合同依法有效。另外，陈树霞虽称其与王从楼感情一直不和处于分居状态，刘奎、王清富对此知晓，但未能提供证据予以证明。涉案房屋登记在王从楼名下，刘奎系在公开场合签订涉案房屋买卖合同且有多人见证，王从楼在该合同中签名时载明“代陈树霞”，故刘奎有理由相信王从楼有权代表陈树霞。刘奎、王清富购买房屋后进行了修缮，并新建部分房屋且已居住使用八年，陈树霞应当对该情况知晓，但却未提出异议，应认定其对王从楼出售房屋的行为知情并予以认可，本案房屋买卖合同对陈树霞具有法律约束力。综上所述，上诉人陈树霞上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由陈树霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年六月三日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利