陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕09民终392号上诉人（一审原告）：吴善玖，男，1959年10月10日出生，汉族，住陕西省汉阴县。委托诉讼代理人：马俊，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方江，陕西瑞森律师事务所实习律师。上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司。住所地：陕西省安康市汉滨区。法定代表人：张定元，公司总经理。委托诉讼代理人：李剑明，陕西振汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧小丽，陕西振汉律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司。住所地：陕西省安康市汉阴县。负责人：杨恒举，分公司经理。上诉人吴善玖、安康市新兴房地产开发有限公司（以下简称“新兴公司”）因与被上诉人安康市新兴房地产开发有限公司汉阴分公司（以下简称“新兴汉阴分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴善玖的委托诉讼代理人马俊、孙方江，上诉人新兴公司的委托诉讼代理人李剑明、欧小丽，被上诉人新兴汉阴分公司的负责人杨恒举均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴善玖上诉请求：1.撤销陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1593号民事判决第二项，改判支持吴善玖一审诉讼请求的第二项；2.一、二审案件受理费由新兴公司、新兴汉阴分公司承担。事实和理由：1.一审法院对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中关于新兴公司、新兴汉阴分公司应当协助吴善玖办理房屋权属转移登记事实认定不清，适用法律错误。《商品房买卖合同（预售）》明确约定了涉案房屋的付款方式、交房时间、办证方式、办证期限及违约责任。此合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。按照合同约定，吴善玖已按期、足额支付了购房款，履行完毕其合同约定的义务，新兴公司、新兴汉阴分公司应当于2017年5月30日向吴善玖交房，并应当在商品房交付之日起90日内（即2017年8月30日前）办理房屋所有权转移登记。但新兴公司、新兴汉阴分公司逾期至2017年10月24日才向吴善玖交付涉案房屋，至今未办理房屋权属转移登记。因新兴公司、新兴汉阴分公司未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内通知吴善玖提交相关资料协助办理转移登记，其行为已构成违约，应当承担违约责任。2.新兴公司、新兴汉阴分公司协助办理房屋权属转移登记，应当严格按照法律、行政法规及司法解释规定流程办理，先由开发商办理房屋产权初始登记，再由业主配合共同完成房屋权属转移登记，新兴公司违反规定应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《房屋登记办法》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第二款规定及汉阴县人民政府召开的企业办理不动产权证业务培训会要求，房屋权属转移登记应当先由房地产开发公司办理涉案楼盘权属初始登记（即俗称的“大证”）。在此登记中，由房地产开发公司单独提供相关资料申请，该初始登记系办理买受人房屋权属转移登记的前提条件。此后在开发商的通知下，由业主提供购房合同、身份信息、完税凭证等资料与开发商共同办理房屋权属转移登记（即“小证”）。但是，新兴公司、新兴汉阴分公司直至2019年10月14日才提供相关资料办理涉案房屋1号楼的权属证书，正是新兴公司、新兴汉阴分公司迟迟不能办理初始登记，才导致吴善玖至今无法取得该商品房的房屋所有权证书，新兴公司、新兴汉阴分公司应当承担违约责任。3.一审法院无视关于办理房屋权属登记流程的相关法律规定，对新兴公司、新兴汉阴分公司怠于履行自身义务的行为不予评价，有违公平原则。新兴公司、新兴汉阴分公司将其应先履行的合同义务转嫁给消费者，有违诚实信用原则。新兴公司、新兴汉阴分公司共同答辩称，一审判决驳回吴善玖要求办理房屋所有权转移登记并支付逾期办证违约金的请求，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.吴善玖购买商品房时享受了陕南避灾移民搬迁政策，领取了55000元的政策补助款，应当按照安康市国土资源局、安康市住房和城乡建设局、安康市移民搬迁安置工作领导小组办公室《关于加快推进避灾扶贫移民搬迁宅基地腾退和土地房屋登记发证工作的指导意见》（安国土资发[2015]21号）要求对原旧宅基地进行腾退，并向不动产登记中心提交《陕南移民搬迁旧宅腾退还耕证明》《陕南避灾移民搬迁旧宅基地拆除腾退承诺书》（以下简称“《腾退还耕证明》《腾退承诺书》”）。吴善玖没有按照不动产登记中心的要求提交以上资料，是导致无法办证的主要原因。2.新兴公司、新兴汉阴分公司为协助吴善玖办证已做了大量的工作，多次与办证部门沟通，督促办证部门办证，办证部门均答复必须腾退旧宅基地并提交《腾退还耕证明》或《腾退承诺书》才能办证。新兴公司、新兴汉阴分公司已尽到了相应的代为办证义务，吴善玖无法取得房产证并非新兴公司、新兴汉阴分公司的原因，且吴善玖在一审庭审中也未提交任何证据加以证明。一审中，新兴公司、新兴汉阴分公司提交了大量证明表明在积极为住户办证而努力，同时新兴公司、新兴汉阴分公司也多次与办证部门沟通，要求先予办理不动产产权登记，等业主将旧宅基地腾退并提交《腾退还耕证明》或《腾退承诺书》时再给业主颁证，还多次向汉阴县人民政府反映业主颁证的诉求，并请政府出面协调解决。但新兴公司、新兴汉阴分公司毕竟不是办证机关，只能按办证部门的要求让业主提供相应资料，并督促办证机关办证，而没有为业主颁证的职能。故并非新兴公司、新兴汉阴分公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，新兴公司、新兴汉阴分公司不应承担违约责任，不应支付逾期办证违约金。3.一审诉讼中乃至二审开庭前，新兴公司、新兴汉阴分公司仍然在为业主办理不动产产权登记而努力。为此，多次找汉阴县人民政府、汉阴县自然资源局反映情况，现在已有了突破性进展。汉阴县自然资源局对涉诉的38户业主中享受陕南避灾移民搬迁政策的情况进行了核查，并于2019年12月23日出具了汉自然资字[2019]334号《汉阴县自然资源局关于对XX小区38户享受陕南避灾移民搬迁政策情况的核查报告》。同时，2020年3月1日汉阴县不动产登记局和汉阴县移民（扶贫搬迁办公室）联合发文《致陕南避灾扶贫搬迁安置群众的一封信》，并在县内各大楼盘、售楼中心张贴公示。有关部门已经出台相关文件来解决搬迁安置户的办证问题，并且正在落实推进，但办证不是新兴公司、新兴汉阴分公司一方的问题，而是需要办证部门的落实以及吴善玖的配合。新兴公司上诉请求：1.撤销陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1593号民事判决第一项，依法改判驳回吴善玖一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由吴善玖承担。事实和理由：一审法院判决新兴公司支付逾期交房违约金，事实认定错误。1.新兴公司一审提交的施工日志、监理日志、气象资料均能证明由于停电、省住建局检查要求停工、高考、下雨等无法避免的客观因素，为了保证施工安全和工程质量导致工期延后，新兴公司无法按照合同约定的时间交付房屋。上述因素是新兴公司无法预料、无法避免、无法掌控的，因这些不可抗力因素导致逾期交房的时间应予扣除，扣除后新兴公司并没有逾期交房。2.从新兴公司一审提交的《XX关于项目1、5、8、9号楼交房通知》来看，新兴公司在合同约定的交付日期2017年5月30日前已发布通知，告知业主1、5、8、9号楼交房可能延后，并且承诺2017年7月31日正式给业主办理交房手续。对于可能延期交房吴善玖是知道的，并且并没有对此提出异议。同时，新兴公司也于2017年7月26日在XX微信公众号上发布了交房公告，明确安排了1、5、8、9号楼的具体交房时间，这些情况吴善玖知晓并接受。3.吴善玖的置业顾问在2017年7月份通知其女儿可以交房了，但吴善玖在外务工并且无法取得联系，直到2017年10月24日吴善玖才来售楼部交房。这是吴善玖自身原因导致，不应当由新兴公司承担后果。因此，新兴公司并没有逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。吴善玖辩称，1.新兴公司所述应扣减由于停电、检查停工、高考、下雨等无法避免的客观因素导致无法施工的时间没有事实和法律依据，且与法律规定不符。《商品房买卖合同》中该约定新兴公司应在2017年5月30日交付房屋，但实际交付时间在2017年10月24日。合同中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付的，应当承担相应的违约责任。根据我国《民法通则》第一百五十三条及《合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新兴公司主张的停电、高考、下雨等情形，在建筑施工中均属普遍及可预见、可克服的情形。新兴公司作为房地产开发企业，理应充分评估可能会影响楼盘工期的各种因素，制定科学合理的交付期限，新兴公司的主张应当依法予以驳回。2.吴善玖并未收到新兴公司的交房通知，一审判决对违约交房责任部分认定事实清楚，适用法律正确，应驳回新兴公司上诉请求。《商品房买卖合同》第二十五条明确约定了通知和送达方式，新兴公司应当严格遵守。吴善玖并未收到新兴公司邮寄的任何交房通知，直至2017年10月24日才办理收房手续，新兴公司应承担违约责任。《XX关于项目1、5、8、9楼交房通知》系新兴公司单方制作，其单方变更合同内容的行为应属无效。新兴汉阴分公司述称，同意新兴公司的上诉意见。吴善玖向一审法院起诉请求：1.新兴公司、新兴汉阴分公司支付逾期交房的违约金4094.69元；2.新兴公司、新兴汉阴分公司按照合同约定办理房屋所有权转移登记，并支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金暂计算至2019年9月19日共计21034.35元，实际应计算至完成房屋所有权登记之日止；3.本案诉讼费由新兴公司、新兴汉阴分公司承担。一审法院经审理查明，2016年2月27日，吴善玖与新兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同第三条商品房基本情况中载明吴善玖购买新兴公司位于汉阴县城关镇X村XX小区X号楼X单元X层X号预测建筑面积为97.28的住宅一套；第六条计价方式与价款中载明该商品房单价为每平方米2883元，总价款280458元，付款方式为按揭贷款，吴善玖支付首付款170458元，剩余房款110000元按揭贷款支付；第十一条交付时间和手续中载明出卖人（以下均指新兴公司）应当在2017年5月30日前向买受人（吴善玖）交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理......（前部分略）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条房屋登记中约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列方式处理……（前部分略）买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十五条送达中约定任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式以邮政快递形式送达对方。另合同补充协议中约定：买受人同意由出卖人代办房产过户、产权登记手续。新兴公司向吴善玖出具的XX住宅使用说明书中载明，该商品房交房时间为2017年10月24日。另查明：2016年4月20日，吴善玖向汉阴县双河口镇凤柳村村民委员会提交了申请书,申请陕南避灾扶贫移民搬迁项目，该村民委员会同意该户搬迁。吴善玖购买该商品房时享受了陕南移民搬迁补助款55000元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决之前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。吴善玖与新兴公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。依据合同的相对性原则，本案的被告应是新兴公司，新兴汉阴分公司不是本案适格的被告，吴善玖要求新兴汉阴分公司承担责任的请求，不予支持。本案的争议焦点一：新兴公司是否应当向吴善玖支付逾期交房的违约金4094.69元？合同中约定新兴公司应当在2017年5月30日向吴善玖交付房屋，但实际交房时间在2017年10月24日（以新兴公司向吴善玖出具的房屋概况上载明的交房时间为准）。合同中约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付给吴善玖的，应当承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况（如地震、台风、洪水、海啸、战争等）。对新兴公司辩解的应扣减由于停电、高考、中考、法定节假日放假、大雨等无法避免的客观因素导致无法施工的时间，与法律规定不符，其辩解理由不能成立，不予采纳。对新兴公司辩解的已在2017年7月31日前就已通知吴善玖办理交房手续，是其自身原因导致未办理交房手续，未能提供证据，也与合同中约定的通知方式不符，不予采纳。新兴公司逾期交房是事实，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。新兴公司逾期交房146日，在合同中约定按房屋总价款日万分之一计算，逾期交房违约金为4094.69元（从2017年5月31日起计算至2017年10月23日共计146天，以房屋总价款280458元为基数按日万分之一计算）。争议焦点二：新兴公司是否应当向吴善玖办理房屋所有权转移登记并支付逾期办理的违约金？根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因新兴公司的原因吴善玖未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应当承担相应的违约责任，因吴善玖的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记，新兴公司不承担责任。根据举证规则，吴善玖要求新兴公司承担违约责任应当证明是因为新兴公司的原因造成未能办理房屋所有权转移登记，而吴善玖未能提供相应的证据加以证明，应承担举证不利的后果。故吴善玖要求新兴公司承担逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，证据不足，不予支持。关于吴善玖要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，双方依据合同约定继续履行。依据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由新兴公司在判决生效后十五日内向吴善玖支付逾期交房违约金4094.69元；二、驳回吴善玖的其他诉讼请求。案件受理费428元，由新兴公司负担。二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：新兴公司提交两组证据：1.《汉阴县自然资源局关于对XX小区38户享受陕南避灾移民搬迁政策情况的核查报告》复印件，拟证明吴善玖必须有《腾退还耕证明》才能办理房产证。2.《致陕南避灾扶贫搬迁安置群众的一封信》打印件，拟证明吴善玖必须有《腾退还耕证明》才能办理房产证。经当庭质证，吴善玖对上述证据的真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可。核查报告没有事实依据，陕南避灾移民搬迁政策与本案中新兴公司、新兴汉阴分公司应当承担办证责任没有关联性。新兴汉阴分公司对上述证据无异议。本院经审查认为，吴善玖、新兴汉阴分公司对新兴公司提交的证据真实性无异议，该证据所证明的事实与本案具有事实上的关联性，应予采信。经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为：1.新兴公司应否承担逾期交房违约金；2.新兴公司、新兴汉阴分公司应否支付吴善玖逾期办证违约金并承担办证义务。争议焦点1，二审中，新兴公司对逾期交房的事实以及一审法院确定的逾期交房违约金计算方法均无异议，故双方的争议的核心仅为逾期交房的违约行为是否具有法定免责事由。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十二条的约定，新兴公司应当在2017年5月30日向吴善玖交付房屋。合同中，双方关于逾期交房免责事由的约定仅有“不可抗力”这一种情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括地震、台风、海啸等自然灾害以及战争、罢工、骚乱等社会现象。其中，不能预见，是指当事人在签订合同时，按照通常的社会认知能力是不可能预测到会发生某种事件；不能避免，是指当事人已经尽了最大的努力，但仍然无法避免某种事件的发生；不能克服，是指当事人在事件发生后已经尽了最大的努力，但仍然不能克服事件所造成的损害后果，致使合同不能履行。二审中，新兴公司所称逾期交房的理由主要是天气、高考、停电、检查等原因所致，但前述理由均不符合不能预见、不可避免和不能克服的客观标准，故新兴公司援引不可抗力作为逾期交房免责情形的上诉理由不能成立，不予支持。另外，新兴公司上诉还认为，逾期交房的事由出现后新兴公司已经及时履行了通知义务，吴善玖作为购房户并未提出异议。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十五条，以及《补充协议》第七条的约定，“根据本合同或者本合同有关发出的所有通知、单据均须以书面形式向本合同所列地址送达，发出5天后即为已送给对方。”经查，新兴公司所称的通知并未严格按照双方约定的方式进行送达，故不能证实其已经适当履行了通知的义务。退一步讲，即使吴善玖对可能逾期交房的事实知情，亦不足以据此认定新兴公司具有迟延交房的免责事由。综上，一审判决认定新兴公司应当承担逾期交房违约金，符合双方的约定，本院予以维持。争议焦点2，根据《商品房买卖合同》落款处签章情况可以认定，本案争议的买卖合同当事人系吴善玖与新兴公司。依据合同相对性原则，基于合同产生的债务，也只能向合同相对人提出履行请求。吴善玖上诉主张新兴汉阴分公司也应当承担办证义务及逾期办证违约责任，没有法律依据，本院不予支持。关于办证义务。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定为，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”。《补充协议》第2条则约定，“买受人同意由出卖人代为办理房产过户、产权登记手续。”上述合同基本条款与补充协议关于办证的约定表述有所不同。鉴于《补充协议》是双方当事人对原有合同条款的进一步细化，故应当优先适用。从文意解释角度看，“代办”实质上属于一种委托代理法律关系，委托人和受托人均应相互配合，共同促成委托事项顺利完成。根据《不动产登记暂行条例》第十六条规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”根据上述规定，虽然《补充协议》约定了新兴公司负有代办房屋产权登记的义务，但办理房屋产权登记实际属于行政机关的职权范围，新兴公司仅负有代为向房屋产权登记机关报送办证所需资料的义务，最终是否符合办理条件以及何时能够取得房屋产权证书均取决于行政机关的审核。故新兴公司并非办证主体，吴善玖要求新兴公司向其办理房产证的理由不能成立，本院不予支持。关于逾期办证的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”根据上述司法解释的规定，必须是因出卖人的原因导致逾期办证的，购房人才能据此请求出卖人承担逾期办证违约责任。本案中，吴善玖仅陈述了逾期办证的现实结果，而未能进一步证实该结果确系新兴公司的原因导致，故吴善玖应当对此承担举证不能的责任，其要求新兴公司承担逾期办证违约金的理由不能成立。综上，吴善玖、新兴公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费428元，由吴善玖负担214元，由安康市新兴房地产开发有限公司负担214元。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 张 燕审判员 刘慧琴二〇二〇年六月十九日书记员 马晓敏