天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0117民初383号原告：黄长旺，男，1977年9月27日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津宁基置业有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇光明路72号。法定代表人：李德福，经理。委托诉讼代理人：张金凯，公司职员。原告黄长旺与被告天津宁基置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄长旺及被告天津宁基置业有限公司（以下简称宁基公司）的委托诉讼代理人张金凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄长旺向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令宁基公司向黄长旺支付逾期交房违约金10286元，逾期交房已付款利息损失12259元，合计22545元；2.案件受理费由宁基公司负担。事实和理由：黄长旺购买宁基公司开发的坐落于天津市宁河区房屋，面积为80.37平方米，总房款816398元，黄长旺先行给付宁基公司首付款396398元，其余价款办理房贷。2018年4月8日，双方签订天津市商品房买卖合同，约定宁基公司于2019年4月30日前将此房屋交付与黄长旺。但宁基公司未按约定履行。故诉至法院，望判如所请。黄长旺围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《天津市商品房买卖合同》一份，证明2018年4月8日，黄长旺与宁基公司签订房屋买卖合同；2.发票三张，证明黄长旺于2018年4月10日将房屋首付款396398元给付宁基公司，于2018年5月8日分别将契税和维修基金缴纳完毕；3.天津农商银行汇款凭证一张，证明天津农商银行于2018年8月15日将贷款汇入宁基公司；4.不动产登记证明一份，证明2018年5月13日宁河区芦台镇桥北新区宁基花园房屋进行预告登记。宁基公司辩称，请求驳回黄长旺的全部诉讼请求。一、黄长旺购房所在的项目工程因天津市政府部门的停工政策要求而导致工期延长，该情况属于合同约定及法律规定的不可抗力事由，宁基公司依约可以因不可抗力而延期交房，并无须承担逾期交房的违约责任。2017年10月，天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队依据天津市委、市政府联合印发了《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（津党厅[2017]82号）、《市建委2017-2018年秋冬季建设工程现场扬尘治理攻坚行动方案》，发出《关于加强2017-2018年秋冬季建设工程扬尘治理工作的紧急通知》。黄长旺购买的房屋宁基花园项目受上述文件的影响，在2017年10月1日至2018年3月15日期间实际停工166天，直接导致工期延误，对合同约定的交付日期造成了影响。2018年7月19日，依据“美丽宁河一号工程”清新空气行动指挥部《关于高温期间停止沥青铺油、外墙刷漆等涉及挥发性有机物作业的紧急通知》，自2018年7月19日至10月15日，每日10时至日照强烈时段，禁止开展墙体涂刷、室外刷漆、沥青路面铺油、道路设施喷涂、市政道路划线等使用有机溶剂的作业行为。宁基花园项目受前述文件影响，不能进行相关作业，导致工期延误。根据《天津市商品房买卖合同》第三条及补充协议第十四条第10款关于不可抗力的约定：“如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延：a、凡因举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或禁止施工的……；d、非出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他客观原因导致的延误。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；不可抗力指不能遇见、不能克服的客观情况。宁基公司因政府指令停工属于不可抗力情形，宁基公司有权将交房日期由2019年4月30日起顺延，并在前述不可抗力发生及顺延期间依法及依约均应予以免责。而黄长旺诉请的逾期交房期间损失在不可抗力影响期间内，宁基公司不应承担逾期交房违约责任。二、在受上述不可抗力影响的顺延交房期间，同时还受到业主聚众集体上访等事件影响，黄长旺诉求的逾期交房期间的损失同时也属于业主自身原因导致的损失，依据民法公平原则，不应承担逾期交房责任。宁基公司在上述不可抗力影响下，已采取措施尽最大努力降低不可抗力造成的影响，并于2019年4月22日向包括黄长旺在内的全体业主发送《关于宁基花园二期项目延迟交付的通知》，履行了告知义务。但业主自2019年4月至7月期间多次聚众围堵售楼处，提出诸如在公共部位增加施工项目，补贴瓷砖等超出涉及规划的要求。此后宁基公司为妥善处理、安抚业主情绪，配合相关政府部门工作要求，在2019年7月底至8月中旬期间，对公共部位在设计要求外增加了贴瓷砖的工程。在此期间，宁基公司耗费大量人力物力进行协调处理工作，业主的上述行为也直接影响了各项交付手续报批工作进展。但宁基公司在该等情况下，仍用最大努力尽快办理相关审批手续，并于2019年9月2日，诉争房屋项目取得《天津市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，依据《天津市房屋建筑项目联合验收管理办法（试行）》的相关规定，诉争房屋项目各项配套设施齐备，符合交付条件。2019年9月3日，诉争房屋项目取得竣工验收合格备案。2019年9月4日，宁基公司向黄长旺邮寄了《宁基花园入住通知书》，履行了交付通知义务。由此可见，宁基公司已尽最大努力采取措施以尽快履行交房义务，黄长旺诉请的逾期交房期间的损失系不可抗力和业主自身的原因导致，宁基公司不应承担逾期交房的违约责任。另外，根据双方订立的房屋买卖合同补充协议第三条第5项约定，买受人在未付清房款及应偿付的违约金和赔偿金未付清的情况下，出卖人可不将房屋交付给买受人。根据合同规定，买受人应当于2018年5月23日将房屋贷款汇至宁基公司，而黄长旺的贷款于2018年8月15日到账，逾期84天。根据上述合同规定请法院依法驳回黄长旺的全部诉讼请求。宁基公司向本院提交如下证据：1.《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，证实宁基公司依据该文件的要求于2017年10月1日至2018年3月15日停工；2.《关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工现场扬尘治理工作的紧急通知》（天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布），证实宁基公司依据该文件的要求于2017年10月1日至2018年3月15日停工；3.《关于高温期间停止沥青铺油、外墙刷漆等涉及挥发性有机物作业的紧急通知》（美丽宁河一号工程清新空气行动指挥部发布），证实自2018年7月18日起至2018年10月15日止在高温黄色预警期间，全区全天禁止开展墙体涂刷、道路铺油（修补）、室外刷漆、道路划线等产生挥发性有机物作业，在非高温黄色预警期间按照全市统一要求，每日10时至17时日照强烈时段，禁止开展墙体涂刷、室外刷漆、沥青路面铺油、道路设施喷涂、市政道路划线等使用有机溶剂的作业行为，宁基公司依据该文件要求执行，使施工作业受到影响；4.《关于宁基花园二期项目延迟交付的通知》，证实宁基公司向业主履行告知义务，告知业主房屋迟延交付是属于不能归责于宁基公司的原因导致；5.EMS邮单及投递信息，证实宁基公司向黄长旺寄送了《关于宁基花园二期项目延迟交付的通知》；6.《天津市小型建设工程施工合同》，证实在与业主和政府部门协调后，宁基公司在设计以外为全体业主增加施工内容；7.《天津市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，证实宁基公司已经就涉诉房屋取得交房验收许可手续；8.《工程竣工验收备案表》，证实宁基公司已经就涉诉房屋取得交房验收许可手续；9.《宁基花园入住通知书》，证实宁基公司履行交房入住的通知义务；10.快递单及签收信息，证实宁基公司于2018年9月3日已经向黄长旺寄送《宁基花园入住通知书》；11.《施工日志》、《监理日志》，证实宁基公司依据政府部门的要求于2017年10月1日至2018年3月15日停工；12.2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布美丽天津一号工程（2017）9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，证实2017年8月25日至2017年9月10日按政府要求停工17天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。宁基公司对黄长旺提交的证据的真实性、合法性、关联性均予认可，但不认可其证明目的；黄长旺对宁基公司提交证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，黄长旺（乙方）与宁基公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2017-0103719）及《补充协议》，约定黄长旺购买宁基公司开发建设的位于天津市宁河区，房屋价款816398元，合同第三条约定，商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2019年4月30日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、详见附件六补充协议；合同第四条约定乙方付款形式及付款时间：2、贷款付款的，乙方应于2018年4月13日前，一次性存入商品房首付款396398元，其余价款办理贷款；第五条约定甲方逾期交付商品房的处理：除不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算；如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定追究甲方违约责任：……1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息。利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率标准计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解《商品房买卖合同》及《补充协议》相关条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释和说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释和说明。商品房买卖合同及相关补充条款、附件一经签订即对双方均具有约束力。出卖人、买受人双方经平等、自愿协商，在双方签订《商品房买卖合同》的基础上，就买受人向出卖人购买商品房未尽的相关事宜，达成如下《补充协议》：一、关于买受人的约定：3、1）买受人选择贷款方式付款的，保证出卖人在合同及补充协议签订之日起45日内收到贷款银行划拨的买受人应支付的贷款全额，在约定的45日内，出卖人未收到或足额收到贷款银行划拨的买受人申请的贷款金额的，买受人应在45日内届满之次日起7日内，向出卖人一次性付清或补足全部款项，否则视为买受人逾期付款，买受人应按每日未付款项的万分之四向出卖人支付违约金。五、关于房屋交付、质量异议处理的约定：1、下列日期起，即视为出卖人已将房屋交付使用；ａ、买受人按出卖人通知的交付日期来办理房屋交接的，以交接单上注明的日期为该房屋交付日期。ｂ、自出卖人发出的通知书上的交付期限届满后，买受人未办理房屋交接手续的书面通知书上指定的交付期限的最后一日即为该房屋交付日期，交付期限届满视为房屋交付。ｃ、如买受人未收到出卖人通知，买受人应在合同约定交付期限的最后一日到现场办理房屋交接，如买受人未到现场办理或逾期未办理完毕房屋交付手续的，且届时该商品房已具备交付条件的，双方同意以合同约定的交付期限的最后1日作为该房屋实际交付日期，即合同约定的交付期限届满视为房屋已交付。十四、其他约定：9、如遇下列情况导致出卖人延期交房，出卖人免予承担任何利息支付及违约、赔偿责任，且交房时间、产权登记时间根据工期延误的期限均相应顺延：ɑ、凡举办博览会、重大节日活动及运动会等大型活动，政府相关部门采取限制或者禁止施工的；ｄ、非出卖人原因且出卖人无法预见和控制的其他原因导致的延误。11、在本合同（含补充协议）签署前，出卖人已就本合同（含补充协议）的全部条款，包括涉及免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明和解释，买受人对此并无异议。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准。黄长旺依约向宁基公司交付了首付款396398元，2018年8月15日自天津农商银行贷款420000元汇入宁基公司。2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部发布美丽天津一号工程[2017]9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求2017年8月25日至2017年9月10日期间辖区内所有工程项目停止施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。全面禁止建筑垃圾和渣土运输车、砂石运输车辆上路行驶除重大民生工程及应急抢险任务外，全面停止使用各类非道路移动机械。所有水泥粉磨站、渣土存放点全面停止生产、运行，全市混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产、站内堆放的散体物料全面苫盖，增加洒水降尘频次。2017年8月25日至2017年9月10日，宁基公司按政府要求宁基花园二期项目停工17天。2017年9月21日天津市城乡建设委员会发布津建工程[2017]362号《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》规定“（五）限制施工要求与特许施工管理：限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的，可以申请特许施工”。2017年10月20日天津市宁河区建设工程质量安全监督管理支队发布建质安支[2017]33号《关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工现场扬尘治理工作的紧急通知》，要求按照市级相关部门的规定，自2017年10月至2018年3月，停止各类土石方、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。2017年10月1日至2018年3月15日宁基公司按照政府要求对宁基花园二期项目停工166天。2018年9月3日政府行政审批改革过程中，将《新建住宅商品房准许交付使用证》审批取消，不再颁发此证。2019年4月22日，宁基公司向宁基花园二期项目的业主发送《关于宁基花园二期项目延迟交付的通知》，申明由于按照政府有关部门文件要求，本项目受影响工期约200余天，故宁基花园二期项目交房日期相应顺延，具体交房日期另行书面告知。宁基公司建设的宁基花园（A地块）于2019年9月2日竣工验收合格。2019年9月3日宁基花园（A地块）二标段2号楼完成竣工验收备案。2019年9月3日宁基公司向黄长旺发送《宁基花园入住通知书》。2019年9月4日，宁基公司将房屋交付黄长旺。本院认为，黄长旺与宁基公司在平等自愿的基础上订立的《天津市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，亦未侵犯他人的合法权益，合同合法有效。黄长旺已经按照合同约定履行了全部付款义务，宁基公司亦应依据双方签订的商品房买卖合同的约定交付房屋，现宁基公司逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。黄长旺和宁基公司均认可交房日期为2019年9月4日，故此次诉争房屋的逾期交付期间为自2019年5月1日始至2019年9月3日止，总计126天。《天津市商品房买卖合同》第五条规定：除遇不可抗力外，甲方（宁基公司）如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方（黄长旺）有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金。故黄长旺请求要求宁基公司赔偿黄长旺逾期交房已付款利息12259元（816398元×4.35%÷365天×126天），逾期交房违约金10286元（816398元÷10000×126），共计22545元的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。因黄长旺与宁基公司签订房屋买卖合同时，政府颁发的停工令已经全部结束，宁基公司未能提供在2018年4月8日之后因执行政府通知而延迟履行合同的证据，故宁基公司提出的逾期交房系因不可抗力导致的抗辩意见，无证据证实，本院不予支持。关于宁基公司提出“根据双方订立的房屋买卖合同补充协议第三条第5项的约定，买受人在未付清房款及应偿付的违约金和赔偿金未付清的情况下，出卖人可不将房屋交付给买受人，根据合同规定，买受人应当于2018年5月23日将房屋贷款汇至宁基公司，而黄长旺的贷款于2018年8月15日到账，逾期84天，系黄长旺违约，应驳回其诉讼请求”的抗辩意见，《补充协议》中关于买受人付款的约定第三条第5项规定：“买受人采取分期付款方式支付房款的，在合同约定的房价款及应偿付的违约金和赔偿金未付清的情况下，无权要求出卖人交付其所购的商品房，该商品房的所有权属于出卖人。”该规定系对分期付款买受人的约定，而黄长旺系贷款付款而非分期付款的情况，应不受此约定约束。关于黄长旺的贷款逾期违约问题，宁基公司未向本院提起主张，本案不作处理。故宁基公司的该项抗辩意见本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：天津宁基置业有限公司于本判决生效后十日内给付黄长旺自2019年5月1日始至2019年9月3日止逾期交付商品房已付款利息损失12259元，逾期交房违约金10286元，共计22545元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由天津宁基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李洪文二〇二〇年六月九日书记员  杜红红附：相关法律链接《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。