江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2514号上诉人（原审被告）：丁仁杰，男，1997年3月29日出生，回族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陆福明，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄玲娟，江苏力信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马良云，男，1941年12月18日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：马力，男，1974年6月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系马良云、凌慧珍之子。被上诉人（原审原告）：凌慧珍，女，1946年10月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：马力，男，1974年6月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区，系马良云、凌慧珍之子。原审第三人：马丽萍，女，1969年11月15日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁建忠，男，1969年3月17日出生，回族，住江苏省苏州市姑苏区，系马丽萍丈夫。原审第三人：丁建忠，男，1969年3月17日出生，回族，住江苏省苏州市姑苏区。原审第三人：中国银行股份有限公司苏州姑苏支行，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路1450号。负责人：张少华，行长。委托诉讼代理人：汪天睐，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。上诉人丁仁杰因与被上诉人马良云、凌慧珍、马丽萍、丁建忠、中国银行股份有限公司苏州姑苏支行房屋确权纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。丁仁杰的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马良云、凌慧珍的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房屋登记在丁仁杰名下，丁仁杰对房屋拥有所有权。二、案涉房屋的购房款确有部分是马良云、凌慧珍出资，但丁仁杰的父母也出资部分，不能认定马良云、凌慧珍是涉案房屋的实际购买人。马良云、凌慧珍实际出资54.5万元。三、马良云、凌慧珍的出资不论是赠送还是借款，不能改变案涉房屋是丁仁杰所有的事实，且不存在借名购房的条件。马良云、凌慧珍二审辩称，马良云、凌慧珍支付了案涉房屋的首付款，并归还了两年的贷款。购买房屋时由于马良云、凌慧珍已经有三套房屋并不能贷款，所以以丁仁杰的名义买房和贷款。马良云、凌慧珍向一审法院起诉请求：1、马良云、凌慧珍偿还丁仁杰就涉案房屋向中行姑苏支行中行姑苏支行借款的全部剩余贷款后，丁仁杰办理本案涉案房屋解除抵押手续时，中行姑苏支行予以配合；2、丁仁杰于涉案房屋解除抵押手续办理完毕后，协助马良云、凌慧珍将涉案房屋过户登记在马良云、凌慧珍名下。一审法院认定事实：马丽萍系马良云、凌慧珍之女，马丽萍与配偶第三人丁建忠生育儿子。丁仁杰，丁仁杰系马良云、凌慧珍的外孙。马丽萍与丁建忠居住在苏州市姑苏区。2017年2月26日，马丽萍作为购房人与同小区1幢201室房屋原所有权人签订《房屋买卖合同书》一份，约定房屋出卖人将建筑面积为92.25平方米的涉案房屋出售给马丽萍，成交价为174万元，其中“房款支付方法”约定：2017年2月26日签订合同当日付定金5万元，于2017年3月15日前进行网签、贷款，资金托管为150万元，货款下来过户当天付17万元，余款2万元于交房时付清；马丽萍承担房屋契税、个人所得税、工本费等费用。次日，马丽萍向房屋出卖人支付定金5万元，同时房屋出卖人出具收条一份，确认收到马丽萍定金5万元。2017年3月2日，房屋出卖人与丁仁杰签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定房屋出卖人将涉案房屋出售给丁仁杰，成交价为150万元，丁仁杰于2017年3月31日前将首付款打入资金托管账户，剩余款项采取贷款方式支付。同日，马良云委托儿子马力向马丽萍银行转账40万元用于购买涉案房屋。2017年3月3日，马丽萍向丁仁杰银行转账50万元，丁仁杰于2017年3月13日向其与房屋出卖人约定的资金托管银行账户转账50万元。2017年3月17日，丁仁杰作为借款人与第三人中行姑苏支行作为贷款人签订《个人二手住房贷款合同》一份，约定丁仁杰向中行姑苏支行借款100万元用于购买涉案房屋，借款期限自2017年3月17日起至2047年3月17日止，丁仁杰同时将涉案房屋抵押给中行姑苏支行。当日，中行姑苏支行向购房资金托管账户转账100万元。2017年3月28日，涉案房屋过户登记在丁仁杰名下。2017年8月左右，马良云、凌慧珍搬至涉案房屋内居住至今。涉案房屋的银行按揭贷款自2017年4月1日起至2019年3月31日止每月的还款均是由马良云、凌慧珍支付给马丽萍，再由马丽萍偿还到丁仁杰的还贷银行账户内。2019年2月左右，马良云、凌慧珍要求丁仁杰、马丽萍、丁建忠将涉案房屋过户至两人名下，但双方发生争执，自2019年4月起，马良云、凌慧珍便不再向马丽萍支付银行每月的按揭贷款，后由丁仁杰按期归还。另查明，2013年4月5日，马丽萍、丁建忠向马良云、凌慧珍出具借条一份，载明：今有丁建忠、马丽萍因购买奥体中心房屋资金不够，向马良云、凌慧珍借222000元整，两至叁年归还。审理中，马丽萍、丁建忠称上述借款至今并未归还马良云、凌慧珍。再查明：审理中，马良云、凌慧珍共同陈述：1.马丽萍一家住在涉案房屋所在小区同幢楼房的302室，因楼下201室房屋出售，其劝说称我们年龄大了，如住在楼上楼下，方便她照顾我们，便要求我们出资购买；2.基于信任，买房所有手续都是马丽萍操办的，因我们年龄较大，无法办理银行贷款，马丽萍提出以丁仁杰的名义签订房屋买卖网签合同和银行贷款合同，也因之前我们名下有三套住宅，不具备购房资格，所以就同意了；但在2019年2月左右，我们出售了一套住宅，要求他们将涉案房屋过户至我们名下，但他们均予以拒绝；3.两人就购买涉案房屋向马丽萍支付房屋款项情况：于2017年2月27日现金支付9200元、9000元和11000元，合计29200元；于2017年3月2日委托儿子马力向马丽萍银行转账40万元；于2017年3月9日现金支付45000元，于2017年4月1日银行转账10万元，以上合计574200元，加上马丽萍与丁建忠口头承诺买房时出资用于归还两人在2013年的借款20余万元，总额已远远超出了首付款的支出；4.马丽萍在2017年3月份才告诉我们涉案房屋的成交价为174万元，2017年8月左右，才知道网签合同上约定的成交价为150万元，所有的事情都是马丽萍包办的；5.2017年8月左右，我们搬进涉案房屋后，马丽萍将购买房屋所涉的房屋买卖合同、网签合同、购房发票、契税及个人所得税发票、中介费收据、银行贷款合同及借款借据、贷款放款回单原件交付给了我们；6.现在我们名下有两套住宅，具备将涉案房屋过户登记到我们名下的条件。审理中，丁仁杰陈述：1.马良云、凌慧珍身体长不期好，多年来一直由母亲马丽萍照顾，考虑到以后楼上楼下照顾比较方便，我父母和马良云、凌慧珍便决定共同出资购买了涉案房屋并赠与给我，在母亲马丽萍签订涉案房屋买卖合同之前，马良云、凌慧珍就表示要将涉案房屋赠与给我，以表示母亲多年来对他们的照顾；2.购买涉案房屋时，我正在上大学，没有经济能力，所有的具体流程都是由我父母来完成的；3.购买房屋的所有材料原件原本都放在涉案房屋内的。审理中，马丽萍、丁建忠共同陈述：1.两人就购买涉案房屋出资情况：于2017年2月27日支付定金5万元，于2017年3月3日支付中介费1万元，网签合同托管资金50万元中支付10万元、于2019年3月25日支付契税22500元及个人所得税15000元，合计197500元，除银行贷款之外的其他款项由马良云、凌慧珍出资，四人共同购买涉案房屋后赠与了丁仁杰；2.马良云、凌慧珍赠与房屋时答应帮助先还涉案房屋的按揭贷款，但在两年后他们又反悔了；3.购买涉案房屋时，我们并未与马良云、凌慧珍约定用我们的此次购房出资来冲抵此前的未还借款222000元；4.在我们看好涉案房屋后即2017年2月25日左右就将房屋的总款项及位置告诉马良云、凌慧珍了；当时我们购买房屋的目的就是为了照顾马良云、凌慧珍，他们也表示愿意出资购买并赠与丁仁杰。本案双方争议焦点有二：一、马丽萍、丁建忠的购房出资是否应视为马良云、凌慧珍的出资；二、马良云、凌慧珍与丁仁杰之间是否存在借名买房关系或赠与关系。一、马丽萍、丁建忠出资性质问题。根据马良云、凌慧珍与马丽萍、丁建忠的陈述并结合相关银行流水清单可知，马丽萍全程参与了购买涉案房屋，且双方对首付款及相关税费均有出资，其中马丽萍、丁建忠自认出资197500元，马良云、凌慧珍出资剩余59万元。马良云、凌慧珍称双方口头协商涉案房屋由马良云、凌慧珍购买，马丽萍、丁建忠出资部分款项用于抵销两人在2003年结欠的借款，但是马丽萍、丁建忠对此却予以否认，承认借款未归还，但未约定用出资款抵销借款一事。双方对此各执一词。一审法院认为，其一，马良云、凌慧珍与马丽萍、丁建忠系父母与女儿、女婿关系，双方对有无用马丽萍、丁建忠的出资抵销此前借款进行约定事实的证明，从证据审查上不可太过于严苛，口头约定相关事宜亦符合相互之间的身份关系；其二，从马丽萍、丁建忠出资的金额197500元上来看，与此前的借款金额222000元相差不大，具有约定抵销的可能性；其三，马良云、凌慧珍支付首付款及税费金额合计为59万元，明显高于马丽萍、丁建忠的出资，双方出资金额不对称；其四，相关购房合同、购房票据、贷款合同、税费票据等相关材料原件均由马良云、凌慧珍持有,房屋所涉的银行按揭贷款在双方发生本案纠纷前已由马良云、凌慧珍连续偿还了两年，如是双方共同出资购买房屋，马丽萍作为购房直接参与人在购房交易结束后将上述材料原件全部交付给马良云、凌慧珍保管，后并由马良云、凌慧珍承担全部按揭贷款的偿还，与日常生活常理不符。综上，法院认为马良云、凌慧珍的上述陈述内容高度盖然性较大，故予以采信，即马丽萍、丁建忠的购房出资系用于归还此前的借款，也即该部分出资应视为马良云、凌慧珍的出资。二、马良云、凌慧珍与丁仁杰之间存在的关系。法院认为，马良云、凌慧珍购买涉案房屋时在苏州市住宅房屋，当时并不符合在本地再次购买住宅房屋的政策，且两人年龄较大，无法从银行获取按揭贷款，在以丁仁杰名义获取银行贷款后又连续两年按月归还贷款并实际居住在涉案房屋内，丁仁杰虽辩称马良云、凌慧珍已将房屋赠与其，但未提供证据证明，且马良云、凌慧珍对此亦不予认可，故法院认定马良云、凌慧珍与丁仁杰之间存在事实上的借名买房关系。综上，借名人可以要求出名人协助其办理房屋过户登记手续。本案中，现马良云、凌慧珍愿意一次性清偿贷款予以解除抵押权,变更登记不存在履行上的障碍,且也没有影响抵押权人的合法权益,故关于马良云、凌慧珍请求待其偿还对第三人中行姑苏支行全部剩余贷款后,丁仁杰办理本案涉案房屋解除抵押手续时中行姑苏支行予以配合的诉讼请求,法院予以支持。现马良云、凌慧珍名下有两套住宅房屋，其请求丁仁杰于本案涉案房屋解除抵押手续办理完毕后将房屋过户登记在两人名下的诉讼请求,符合法律规定本法院同样予以支持。为了减少诉累，2019年4月至马良云、凌慧珍向中行姑苏支行实际偿还全部剩余贷款前这一期间已由丁仁杰偿还的贷款本息应由马良云、凌慧珍直接支付给丁仁杰。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决:马良云、凌慧珍于判决生效之日起7日内向中国银行股份有限公司苏州姑苏支行偿还位于苏州市姑苏区[不动产权证号：（2017）苏州市不动产权第8007118号]的剩余全部贷款，中国银行股份有限公司苏州姑苏支行于收到房屋全部贷款后30日内办理上述房屋抵押权解除手续;在上述房屋抵押权解除后10日内,丁仁杰协助马良云、凌慧珍将涉案房屋变更登记至原告马良云、凌慧珍名下。案件受理费11680元，减半收取5840元，由丁仁杰负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，丁仁杰陈述：马良云、凌慧珍就案涉房屋出资545000元，其中2017年3月2日通过马力转账40万元，3月21日转账4.5万元，4月1日转账10万元。马良云、凌慧珍认可上述出资情况，认为还有现金支付几万元，之前马丽萍、丁建忠结欠马良云、凌慧珍购房款222000元也抵作买房款。二审中，丁仁杰提供了一份2020年5月3日丁仁杰委托诉讼代理人对陈文凤的调查笔录。陈文凤称自己是从事房屋买卖中介职业,2017年2月，马丽萍为儿子买二手房需要贷款,联系陈文凤帮忙签合同和贷款，马丽萍称要买的房屋在现在住的楼下是为儿子买的，在房屋买卖过程中没有听到马丽萍或其他人说这个房屋是借丁仁杰的名义购买的。马良云、凌慧珍要求证人出庭作证，并称丁建忠在2015年就为丁仁杰购买了婚房。马良云、凌慧珍在二审中提供了张玉兰、戴财娣的证词。张玉兰称自己是凌慧珍的同事，有一天马丽萍打电话给张玉兰，称要为父母换房，搬到她楼下，马丽萍称房子一切费用都由凌慧珍出资，年老退休国家规定不好贷款，所以由丁仁杰代名。戴财娣称马丽萍是自己干女儿，2017年初马丽萍来自己家要自己动员凌慧珍购买案涉房屋，理由是楼上楼下便于照顾父母，让自己做凌慧珍工作，凌慧珍最终同意购买房屋，钱都是马良云、凌慧珍支付的，马丽萍从未谈及她也出钱共同购买房屋，也未谈到房子是赠送给丁仁杰的。2019年2月凌慧珍卖掉了三元二村房子后，马丽萍又来自己家要求自己动员凌慧珍将银行剩余贷款90余万元归还，再协助过户，遭到凌慧珍的拒绝。二审中，各方当事人确认案涉房屋的产权证和土地使用证由马良云、凌慧珍保管。本院认为：本案二审争议焦点是案涉房屋是否是马良云、凌慧珍借丁仁杰名义购买。马良云、凌慧珍陈述借名买房的理由是自己名下已经有了三套房子，并且已经退休无法办理银行贷款，该陈述具有一定的合理性。丁仁杰认为案涉房屋由马良云、凌慧珍和马丽萍、丁建忠共同出资并赠送给自己，该陈述并无直接证据可证明，马良云、凌慧珍也予以否认。丁仁杰二审中提供的陈文凤的证言，仅能证实没有听到马丽萍说案涉房屋是借用丁仁杰名义购买，并没有证实到案涉房屋是马良云、凌慧珍出资购买赠送给丁仁杰。由于借名买房发生在家庭内部，丁仁杰提供的证人证言证明力较低，本院不予采纳。从案涉房屋的购买及出资情况看，房屋实际成交价174万元，除以丁仁杰名义贷款100万元外，各方均认同马良云、凌慧珍至少出资54.5万元。马丽萍、丁建忠认为自己出资197500元，其余款项均由马良云、凌慧珍出资。马良云、凌慧珍认为马丽萍、丁建忠之前欠自己的222000元，已经抵作购房款，因此全部款项由自己支付。对此本院认为，根据2013年4月5日马丽萍、丁建忠出具的借条，借222000元两到三年归还，至案涉房屋购买时已经接近四年，仍未归还。本院认同一审法院认为的基于各方当事人之间存在的亲属关系，对是否用马丽萍、丁建忠出资抵销之前的借款，证据审查上不能过于严苛。马良云、凌慧珍作为债权人，自认马丽萍、丁建忠之前的债务222000元已经用两人的出资款197500元抵销，从金额看也有利于马丽萍、丁建忠。故一审法院该认定并无不当。案涉房屋购买后由马良云、凌慧珍居住，并偿还贷款，所有购房合同、票据、房屋产权证等均由马良云、凌慧珍持有。戴财娣的证言中谈到2019年2月马良云、凌慧珍卖掉了一套房屋，与一审已经查明了2019年2月马良云、凌慧珍要求丁仁杰、马丽萍、丁建忠将案涉房屋过户的时间点吻合。马良云、凌慧珍名下有两套房屋，客观上已经具备了可以再购买房屋的条件。马良云、凌慧珍此时要求将案涉房屋过户到自己名下，也能印证案涉房屋是借用丁仁杰名义购买。综合上述情况，本院认为一审法院认定马良云、凌慧珍与丁仁杰之间存在事实上的借名买房关系，合法有据。丁仁杰认为案涉房屋是由马良云、凌慧珍与马丽萍、丁建忠共同出资赠与自己的依据不足，本院不予采纳。综上所述，丁仁杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5840元，由上诉人丁仁杰负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年六月九日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。