辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终912号 上诉人（原审被告、反诉原告）：凤城亿丰置业有限公司，住所地辽宁省凤城市凤凰城管理区邓铁梅路80-10号(亿丰壹号公馆)。 法定代表人：薛志杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马生亮，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆，住所地辽宁省凤城市凤凰城区邓铁梅路亿丰城市广场一层1004-1007。 经营者：唐永明。 委托诉讼代理人：纪德箭，男，凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆经理。 委托诉讼代理人：李洪泉，辽宁科贤律师事务所律师。 上诉人凤城亿丰置业有限公司因与被上诉人凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆租赁合同纠纷，不服辽宁省凤城市人民法院(2019)辽0682民初1547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凤城亿丰置业有限公司的委托诉讼代理人马生亮，被上诉人凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆纪德箭、李洪泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤城亿丰置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付租金19.67万元、违约金15300元(截至2020年5月30日)，并以每日30元的标准向上诉人支付欠付房租的违约金至租金实际付清之日止。事实与理由：一、原审原告主体不适格。一审起诉的原告为凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家饺子馆主体错误。按照双方签订的《经营合同》，承租方为唐永明。被上诉人反诉并非认可原审原告主体适格，且涉及主体问题人民法院应职权依法审查。二、原审认为上诉人同意解除合同的问题。上诉人在一审一直主张被上诉人给付欠付的租金，同时不同意赔偿被上诉人的装修和其他损失，双方并未对解除合同达成一致，双方租赁合同也不符合法定的解除情形。三、原审判决上诉人赔偿原告装修价值没有事实和法律依据。双方既没有协商一致解除合同的意思表示，也没有法定和人为的合同不能继续履行的情形，涉案合同不应判决解除，在合同可以履行，而上诉人单方解除合同的情况下，一审判决上诉人承担被上诉人所谓的装修损失，明显于法无据。被上诉人不按时足额交纳租金及物业费，违约在先，上诉人仅是按照双方合同第5.1及5.1.1的约定，切断租赁场所电源。很显然上诉人是在被上诉人违约且拒不改正的前提下，严格按照合同约定行使合同权利，即便是上诉人同意解除合同，对于被上诉人装修的残值也不应予以赔偿。四、原审判决上诉人赔偿10月停业损失没有事实和法律依据。1.被上诉人违约在先，上诉人按合同约定行使合同权利断电，没有任何违约行为，不应赔偿停业损失。2.根据一审中被上诉人当庭提供的2018年8月至2019年1月的支出和利润情况，其月均纯利润为12673元，首先，上诉人人并不认可这个数额但至少这个数额是被上诉人提供且认为是合理的；其次，在此期间，被上诉人没有缴纳过任何的租金，其所谓的纯利润也不能剔除房租这项成本，按照双方合同约定，在此期间，其应交房租为每月9444元(四舍五入)，与被上诉人提供的纯利润差额仅为3229元，评估机构却为8791元，这明显不符合常理。五、原审法院委托评估程序违法。原审在进行评估的时候没有通知上诉人到场，程序违法，侵害上诉人实体权益。 凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆辩称，一、原审认定事实清楚、证据充分。1、上诉人在上诉状中称：“被上诉人欠缴租金一事属实，但并非是上诉人拒收，而是因为双方未能对租金事宜达成一致，被上诉人拒绝缴纳。原审法院对此没有查清。”原审法院依据房屋租赁《经营合同》、《房租催缴通知单》、公安机关报案记录、纪德箭与黄振通话记录等证据，认定如下事实：“双方在履行合同中因是否享有270天免租期发生争议，原告欲缴纳扣除免租期的房租，被告拒收房租，被告认为原告已享受优惠，不存在免租期，于2019年1月18日向原告送达《房租催缴通知单》称：根据您与我公司签订《经营合同》，您的房租已到期，共计金额105000元，即2018年4月1日起至2019年3月31日止。请务必于2019年1月31日1日前缴纳。原告接此通知后即与被告沟通，被告不同意原告享受免租期拒绝原告正常缴纳租金。2019年3月18日，被告向原告再次送达《通知》：经多次催缴未果，现勒令其店铺于2019年3月21日前暂时停业。2019年3月22日，被告强行断电，致原告无法营业。原告报警后，被告仍未恢复供电，直至2019年4月24日。”可见，原审法院对于被上诉人欲缴纳租金，上诉人因否定免租期而拒收的事实已经查明。 凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告之间房屋租赁《经营合同》；2、判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的经济损失816470元；3、诉讼费由被告承担。 凤城亿丰置业有限公司向一审法院反诉请求，1、请求被告支付原告2019年1月1日至腾房期间的租金6万元（租金标准按年租金8万元计算，暂计算至2019年9月30日）；2、被告支付原告违约金16200元（违约以60000元为基数，其中20000元自2019年3月1日始、20000元自2019年3月1日始至给付之日止、20000元自2019年6月1日始按日3‰标准计算，暂计算至2019年6月30日止）。 一审法院认定事实：原告经营者唐永明与被告于2017年8月24日签订房屋租赁《经营合同》，合同中共计7条，第1条为基本约定；第2条租金及费用；第3条履约保证金；第4条租赁管理；第5条违约责任；第6条合同的终止；第7条其他约定。双方在履行合同中因是否享受270天免租期发生争议，原告欲缴纳扣除免租期的房租，被告拒收房租，被告认为原告已享受优惠，不存在免租期，于2019年1月28日向原告送达《房屋催缴通知单》称“根据您与我公司签订《经营合同》，您的房租已到期，共计金额105000元，即2018年4月1日起至2019年3月31日止。请务必于2019年1月31日前缴纳。”原告接到通知后与被告沟通，被告不同意原告享受免租期，拒绝原告正常缴纳租金。2019年3月18日，被告向原告再次送达《通知》：“经多次催缴未果，现勒令其店铺于2019年3月21日前暂时停业。”2019年3月22日，被告强行断电，致原告无法营业。原告报警后，被告仍没有恢复供电，直至2019年4月24日。另查，原告至起诉之日起扣除免租期、房租押金，尚欠被告房租20000.00元。 本案在审理过程中，原告申请对停电期间的财产损失进行评估鉴定。经丹东汇达鹏城资产评估事务资产评估报告丹汇所评保字[2019]第34号、丹汇所评保字[2019]第50号的评估结论分别是：原告的房屋装修等损失在评估基准日的市场价值为254741.00元；停业期间损失在评估基准日的市场价值为8791.00元（评估基准日为2019年3月22日至2019年4月22日）。 一审法院认为，原告与被告于2017年8月24日签订的房屋租赁《经营合同》合法有效。双方本应将合同继续履行，由于履行合同中因免租期的问题导致原告无法缴纳房租，被告停电致原告无法继续经营，合同无法继续履行，对原告造成的损失被告有一定的责任，被告应承担原告因停电不能经营的损失。原告应支付未付给被告的房租。关于双方是否解除合同，原告提出后，被告庭审中亦同意解除合同，该院应予照准。关于原告请求赔偿直接经济损失284304.00元和可得利益损失532266.00元一节，参照评估报告的结论，该院认为应保护原告的损失包括房屋装修的损失254741.00元和停业期间的损失，按照评估基准日计算保护10个月应为87910元为宜，对超出部分不予保护。关于被告反诉原告请求给付房租6万元一节，按合同约定，原告享受免租期270天，减去免租期及原告预交的租金，原告实际应支付被告租金为2万元，对于被告反诉请求中超出部分不予支持。关于被告提出反诉请求原告支付违约金一节，被告主张没有事实和法律依据，是因为被告忽略免租期一节，才导致原告交不上房租，同时断电导致原告不能继续经营，故对被告的这一反诉请求不予支持。判决：一、原告凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆与被告凤城市亿丰有限公司的《经营合同》自本判决生效后立即解除；二、被告凤城市亿丰有限公司于本判决生效后5日内赔偿原告凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆房屋装修损失254741.00元，停业期间损失87910.00元(8791.00元×10个月)合计损失为342651.00元；三、原告凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆给付被告凤城市亿丰有限公司房租款20000.00元；四、驳回原告凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆和被告凤城市亿丰有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11970元，由被告凤城市亿丰置业有限公司承担，反诉费1710元由原告凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆承担；两次评估费合计10000元(6000元+4000元)，由被告凤城市亿丰置业有限公司承担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人主体是否适格的问题。其一，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款规定，“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。虽然本案与上诉人签订租赁合同的是唐永明，但唐永明使用该租赁场所实际经营的是凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆，系有字号的个体工商户。故本案诉讼主体应是凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆。其二，上诉人在2019年1月28日以及2019年3月18日向被上诉人发出的《房租催缴通知单》及勒令被上诉人暂停营业的《通知》中的相对人为“外婆传家”即被上诉人，说明上诉人认可租赁合同的相对人是被上诉人。其三，本院一审判决以凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆为诉讼主体亦未影响对本案的实体审理。故对上诉人主张本案被上诉人主体不适格的主张，本院不予支持。 关于涉案租赁合同应否解除的问题。被上诉人在一审中请求解除双方签订的房屋租赁合同，上诉人在原审庭审的答辩理由中亦同意终止合同履行。故一审法院判决解除双方签订的租赁合同，并无不当。现二审中又提出不同意解除合同，本院不予支持。 关于上诉人应否赔偿被上诉人房屋装修损失及停业损失问题。双方在履行合同中因被上诉人是否享有270天免租期问题发生争议，根据双方合同中对合同有效期的约定为自2017年10月1日至2022年9月30日，对租金标准的约定为第一年租金优惠为8万元，对租金支付期限的约定为租金支付以3个月为支付期，于该期第一个月的前7日交付租金，对免租期的约定为“免租期为270天，即从起租日起算的第271日开始支付租金。”被上诉人应享有免租期270天，被上诉人从2017年10月1日起，扣除免租期的9个月(270天)，从2018年7月1日开始支付第一年的8万元租金，再扣除已预交的4万元(6个月)租金，应从2019年1月1日开始支付第一年第三季度的2万元租金。上诉人要求被上诉人于2017年10月1日开始交付第一年租金，并于2019年1月28日要求被上诉人支付2018年4月1日起至2019年3月31日租金105000元，违反合同约定。在被上诉人对此产生争议后又以停电的方式导致其停业，上诉人对此应承担违约责任，应赔偿被上诉人的停业损失。对于房屋装修部分损失，虽然系因上诉人违约导致其停业，但在其停业后至2019年4月24日恢复供电后，被上诉人亦应采取积极措施恢复经营，但被上诉人未举证证明其已经采取了相应措施后仍然无法继续经营，综合双方的过错程度及本案的实际情况，对房屋装修的损失应由被上诉人自行承担40%的责任，由上诉人承担60%的赔偿责任为宜。 关于上诉人二审中主张要求被上诉人支付租金196700元、违约金15300元的请求。因一审中上诉人的反诉请求为要求被上诉人租金6万元，二审中增加诉讼请求部分不属于二审审理范围，故对其增加租金部分诉讼请求，本院不予审理。关于上诉人一审请求被上诉人给付租金6万元，一审法院按照合同的约定，认定被上诉人实际应支付上诉人租金为2万元并无不当。对其主张的违约金，无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，上诉人凤城市亿丰有限公司的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持辽宁省凤城市人民法院(2019)辽0682民初1547号民事判决第一项、第三项； 二、凤城市亿丰有限公司于本判决生效后5日内赔偿凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆房屋装修损失152844.60元（254741.00元×60%），停业期间损失87910.00元(8791.00元×10个月)，合计损失为240754.60元； 三、驳回凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆的其他诉讼请求； 四、驳回凤城市亿丰有限公司的其他诉讼请求和上诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费11970元，反诉费1710元，由上诉人凤城市亿丰有限公司负担6320元，由被上诉人凤城市凤凰城经济管理区合旺外婆传家手工饺子馆负担7360元，评估费10000元，由上诉人凤城市亿丰有限公司负担；二审案件受理费7040元，由上诉人凤城亿丰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年六月二十八日 书记员  宋 鹤