广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终500号 上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程体新闻中心塔楼西B座第二十一层。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总。 委托诉讼代理人：钟梅芳，该公司员工。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西枫凌物业服务有限公司。住所：广西钦州新澳花园小区11栋。统一社会信用代码：91450702664825881E。 法定代表人：方建斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建师，广西铭德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秋玲，广西铭德律师事务所律师。 上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）因与被上诉人广西枫凌物业服务有限公司（以下简称枫凌物业公司）债务转移合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院(2019)桂0602民初2738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人方典公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判上诉人向被上诉人支付物业管理费等费用30938元；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、枫凌物业公司在履行合同过程中存在违约行为。一审判决已经查实，枫凌物业公司在履行合同过程中降低服务质量，设备不维护、人员配备不到位、环境卫生差，没有按照合同履行相应义务。枫凌物业公司降低自身营运成本的行为已经损害业主的权益。根据业主委员会的考核评分扣分已经超过50分，物业管理费总额应对半扣减，即本案扣除方典公司已支付128981.60元，还需支付物业管理费为34918元。二、4980元公共维修资金的所有权归于小区全体业主，枫凌物业公司收取公共维修资金不合法，其不属于适格主体。即便该笔公共维修资金由物业公司代为保管，但在物业公司退出小区后也应当与业主委员会或是下一任物业公司进行交接。枫凌物业公司认为公共维修资金已经实际支出，但仅是单方提供证据，并未经过双方确认，也没有在小区进行过公示。故该笔费用应当在方典公司欠付的物业管理费用中予以扣除。三、一审中枫凌物业公司没有举证证明其合法入住小区，小区业主委员会成立后，枫凌物业公司进驻小区未经过召开业主大会选举程序，小区业主委员会与枫凌物业公司签订的合同违反法律强制性规定，应属无效合同。 被上诉人枫凌物业公司辩称，其在履行合同中不存在违约行为。一、方典公司提出应当扣除4980元公共维修资金，实际上枫凌物业公司起诉时已经将该笔费用放在5号楼减除。二、方典公司承诺免除、垫付业主的物业管理费，在一审也提交确认清单，详细记录其应支付给枫凌物业公司的物业管理费。方典公司作为开发商，对小区的开发存在交房延期等质量问题，导致业主对枫凌物业公司也有偏见。方典公司承诺的物业管理费没有支付，业主长期不交物业费，一审已经对物业管理费进行调整，方典公司主张仍应扣减没有依据。三、枫凌物业公司与小区业主委员会签订的物业管理服务合同合法有效。物业管理服务合同的签订主体符合法律规定，枫凌物业公司已经对该小区提供物业管理服务，该合同在一审作为证据已经质证过。综上，方典公司的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。 枫凌物业公司向一审法院起诉请求：1.判令方典公司支付枫凌物业公司物业管理费253585.78元及利息（利息计算方法：以253585.78元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日计至方典公司清偿债务止)；2.判令方典公司支付枫凌物业公司公共维修费41104元及利息（利息计算方法：以41104元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自起诉之日计至方典公司清偿债务止）；3.本案的一切诉讼费用由方典公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月1日，枫凌物业公司（乙方）与方典公司（甲方）签订《东湾桃花苑前期物业服务合同》，约定由乙方为东湾桃花苑小区提供物业服务。第六条第4款约定乙方的义务为对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、景观园林、环境卫生、治安、交通等方面进行维护、修缮、服务与管理。第七条第一款约定，高层住宅物业服务费1.00元/月/平方米、专项维修资金0.1元/月/平方米；第七条第二款约定电梯年检、维保费、专项维修资金属预收款，专款专用，每年剩余部分将累积至下年，如预收的该费用不足支付此项开支，超出部分将由业主按所有物业建筑比例共同分担，此费用每年向全体业主公示费用收支情况。第七条第四款第1项约定，甲方承诺业主免交物业管理服务费用的，该费用由甲方承担。第二十五条约定本合同自甲乙双方签字盖章后生效，至业主委员会代表与本企业或其他物业服务企业签订的服务合同生效时止。2017年4月27日，枫凌物业公司与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由枫凌物业公司继续为东湾桃花苑小区提供物业服务。合同第二十二条约定本合同委托管理服务期限为2年，自2017年5月1日至2019年5月1日止。第二十六条第4/5款约定，公共环境保持整洁卫生，严格管理公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理，发现小区内有乱搭乱建的现象及时劝阻。公共绿化破坏，专人负责，修剪及时，整齐美观。第二十八条第一款第1项约定住宅物业按产权面积每平方米0.8元/月，第4项约定电梯使用费（2楼及以上住宅住户）20元/月/户。合同还对其他事项作了约定。 2016年9月28日，方典公司向枫凌物业公司出具一份《工作联系函》，告知枫凌物业公司其决定对1#-4#楼的178户业主免除物业管理费用（附名单及期限详表），业主减免期间的物业费由方典公司支付给枫凌物业公司。经核算，上述业主减免期间的物业费为213728.90元。之后，方典公司在《同意入伙通知书》中向5#、8#的业主承诺垫付物业费及公共维修基金、电梯费等费用，经核算共计168838.48元。 另查明，2014年，东湾桃花苑业主向防城港市住房保障和房产管理局投诉枫凌物业公司，2015年9月10日，防城港市港口区房产管理局经现场调查、核实后向防城港市住房保障和防城管理局作出《关于东湾桃花苑小区业主联名投诉书的回复》，内容包含物业管理单位在今年七月份把电梯系统相关资料报于市质监局要申请电梯年检时，由于电梯内的无房通话系统不能使用、小区电梯机房门由部分门锁已坏、小区交付使用后，监控一直处于瘫痪状态，不能正常使用等。 一审法院认为，方典公司在《工作联系函》、《同意入伙通知书》中作出对业主减免物业费的承诺，而枫凌物业公司作为收取物业费的债权人，亦已经用行为作了肯定的答复，应视为双方达成了债务转移合同，方典公司应向枫凌物业公司支付相应的物业费。经核算，1#-4#楼减免的物业费为213728.90元，5#楼、8#楼减免的物业费、公共维修基金、电梯费为168838.48元，共计382567.38元。扣除方典公司已经支付的128981.60元，尚余253585.78元未支付。 关于方典公司答辩的扣减物业费的理由，该院认定如下：1、关于5#楼物业费54766.60元的诉讼时效问题。方典公司已经缴纳了128981.60元，从债务的履行先后顺序看，5#楼的物业费54766.60元应已经付清，不存在诉讼时效问题，不应再予以扣除。2、关于公共维修基金4980元问题。合同约定公共维修资金为预收款，专款专用，每年剩余部分将累积至下年，如预收的该费用不足支付此项开支，超出部分将由业主按所有物业建筑比例共同分担，此费用每年向全体业主公示费用收支情况。枫凌物业公司于2017年4月27日之前申请使用的公共维修基金高于同意减免的部分，所以方典公司的减免理由不能成立。3、关于物业服务质量问题。从业主的投诉、防城港市港口区房产管理局的复函看，枫凌物业公司提供的物业服务质量确实不符合合同约定的标准，该院酌情扣减物业费30000元。4、关于2017年4月27日之后的物业费问题。东湾桃花苑小区的业主委员会代表全体业主与枫凌物业公司签订了《物业服务合同》，该合同为双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。方典公司以枫凌物业公司进驻小区没有经过召开业主大会选举程序为由主张合同无效。该院认为，虽然《中华人民共和国物权法》第七十六条约定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但并未明确规定违反该程序的决定无效，且本案中方典公司未提供证据证明业委会签订物业服务合同的程序不符合规定。故该院对方典公司主张的合同无效的主张不予认可。同时，从枫凌物业公司与方典公司、业主之间对物业减免达成的协议看，业主对《物业服务合同》亦予以认可，则该合同对业主具有约束力。综上，方典公司应向枫凌物业公司支付物业费223585.78元（253585.78元-30000元）。方典公司未能及时向枫凌物业公司支付物业费，确实造成了枫凌物业公司的利息损失，故对枫凌物业公司主张按照中国人民银行同期贷款基准利率，从起诉之日起计算利息的诉请，该院予以支持。 关于枫凌物业公司主张的公共维修资金41404元的问题。枫凌物业公司诉请的公共维修资金不属于双方协议的由方典公司承担的债务的范围，且枫凌物业公司的证据不足以证明该笔款项应由方典公司向枫凌物业公司承担，故该院对枫凌物业公司的诉请不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第八十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、广西方典置业投资有限公司向广西枫凌物业服务有限公司支付物业管理费等费用共计223585.78元并支付利息（利息计算方法：以223585.78元基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年9月26日起计算至付清之日止）；二、驳回广西枫凌物业服务有限公司的其他全部诉讼请求。案件受理费5720.35元，减半收取2860.17元，由广西方典置业投资有限公司负担。 本案二审期间，双方当事人均无新证据向法院提交，且对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案《物业管理服务合同》的效力如何；二、本案物业管理费应如何计算；三、公共维修基金4980元是否应予以扣减。 关于焦点一的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案《物业管理服务合同》是枫凌物业公司与防城港市东湾桃花苑小区业主委员会订立的合同并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。在合同履行过程中，方典公司与业主均与枫凌物业公司达成减免协议，并多次按照约定向枫凌物业公司支付物业管理费及公共维修资金，对枫凌物业公司提供的管理服务进行监督并督促其积极整改，可以认定方典公司及业主对枫凌物业公司依据合同约定进驻小区提供物业管理服务的事实是认可的，故上诉人主张涉案《物业管理服务合同》非合法有效的理由不能成立，本院不予采纳。一审认定涉案《物业管理服务合同》为合法有效正确，本院予以确认。 关于焦点二的问题。双方当事人对方典公司依照约定需支付枫凌物业公司物业管理费共计382567.38元，现已实际支付128981.60元的事实均无异议，本院予以确认。方典公司上诉称枫凌物业公司的服务存在严重瑕疵，应依照业主委员会考核评分标准将物业管理费调整为减半收取。本院认为，业主委员会的考核评分标准是监督并督促物业服务公司提高管理服务质量的一种方式，但不能以此作为收取及缴纳物业管理费的标准。一审判决结合合同履行情况、当事人的过错程度以及可获得利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情扣减物业管理费30000元并无不当，即方典公司仍需支付枫凌物业公司物业管理费223585.78元，本院予以维持。 关于焦点三的问题。公共维修资金是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。本案中，方典公司需缴纳的物业管理费实则包含5#楼、8#楼减免的公共维修基金，枫凌物业公司于2017年4月27日之前申请使用的公共维修基金已经高于同意减免的部分，且公共维修资金所有权归属于全体业主，方典公司要求将已经缴纳的公共维修资金予以扣减，依法无据，本院不予支持。 另，需要指出的是，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行不再公布贷款基准利率，故本案利息计算方法应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审法院判决利息计算标准按照中国人民银行同期贷款基准利率计付有瑕疵，但尚可维持。 综上所述，上诉人方典公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理有瑕疵，但尚可维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5720.35元（上诉人广西方典置业投资有限公司已预交），由上诉人广西方典置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月十五日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳