四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终748号 上诉人（原审原告）：陈世才，男，1966年3月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈员，四川叙府律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周在元，男，1959年12月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：陈孟霞，女，1960年3月20日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：阳志，四川瀛领禾石律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王骞，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原审被告：四川省宜宾市合力公证处，住所地四川省宜宾市翠屏区龙金庙街1号。 法定代表人：毕宏磊，主任。 委托诉讼代理人：李成翼，男，系该公证处公证员助理。 上诉人陈世才因与被上诉人周在元、陈孟霞、原审被告四川省宜宾市合力公证处房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初6349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈世才上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判周在元、陈孟霞支付陈世才房屋拆迁补偿款653169.36元；2.一审、二审诉讼费、保全费由周在元、陈孟霞承担。 事实和理由：1.一审法院以房屋建筑面积96.64平方米计算拆迁补偿款错误，征地拆迁房屋丈量登记表显示陈世才的房屋丈量面积为104.16平方米，故应当按照104.16平方米计算陈世才应得的拆迁补偿款；2.陈世才已实际占用房屋20年，周在元、陈孟霞未按照合同约定将全部拆迁补偿款给付给陈世才，导致陈世才的信赖利益损失，周在元、陈孟霞违背诚实信用原则，对合同无效存在重大过错，至少应承担80%的过错责任；3.因周在元、陈孟霞未及时协助陈世才办理房屋过户登记，导致陈世才无法享受归于身份的拆迁权益，周在元、陈孟霞应当将政策性补偿收益支付给陈世才；4.一审法院将搬迁奖励除以2之后又乘以70%，计算错误；5.一审法院未对保全费进行裁判系漏判。 周在元、陈孟霞辩称，1.陈世才明知购买的房屋不能过户，仍积极促成房屋买卖，陈世才应当对房屋买卖合同无效承担主要责任，至少应当承担同等责任；2.陈世才只能根据房屋的价值主张损失，其他拆迁补偿款系给予周在元、陈孟霞一家人的农民身份的特定补偿，根据宜府发（2014）第20号文件的规定，货币补偿安置协议补偿的对象系在册户口人员，陈世才并非被拆迁户口人员，不能获得相应的补偿；3.双方签订的房屋买卖合同明确约定房屋面积为96.64平方米，陈世才主张按照104.16平方米计算补偿费用无事实依据；4.陈世才的合理信赖利益只能将房屋补偿款扣除户口簿上7人的基本购房费后按照五分之一计算，按照过错责任划分后，合理信赖利益损失为167320.3元；5.诉讼费和保全费应当由陈世才自行承担，且陈世才在一审中也未提供相关保全费用的证据。 四川省宜宾市合力公证处述称，四川省宜宾市合力公证处对陈世才与周在元、陈孟霞的房屋买卖合同公证程序合法，尽到了全面审查的义务，一审判决四川省宜宾市合力公证处不承担责任正确。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应当驳回陈世才对四川省宜宾市合力公证处的诉讼请求。 陈世才向一审法院起诉请求：1.周在元、陈孟霞因合同无效返还陈世才已支付的购房款53000元；2.周在元、陈孟霞赔偿陈世才因合同无效的利益损失共计778666.898元，四川省宜宾市合力公证处对此承担连带责任；3.本案诉讼费、保全费由周在元、陈孟霞、四川省宜宾市合力公证处承担。 一审法院认定事实：陈世才原系宜宾市翠屏区仁爱街71号1幢附5号居民，周在元、陈孟霞系宜宾市翠屏区社员。1996年，周在元、陈孟霞取得位于宜宾市翠屏区集体土地建设用地使用证，用途为住宅。后周在元、陈孟霞在该地块修建混合结构房屋一幢，共五层，建筑面积共457平米，并于1998年12月1日取得村镇房屋所有权证，该证上载明的房屋坐落于西郊街道大运村大运组。 2001年5月22日，陈世才与周在元、陈孟霞签订《房屋买卖协议》，约定周在元、陈孟霞自愿将坐落于宜宾市翠屏区房屋一套卖给陈世才，建筑面积96.64平方米；经双方协商，房屋价款53000元；陈世才于2001年5月22日一次性付清房款，周在元、陈孟霞随即交房；周在元、陈孟霞有责任、义务协助陈世才办理房屋所有权证、土地使用证的过户，其税、费由陈世才承担；如以后国家占用或征用地必须拆迁，其赔偿费用由五层楼平均分；本协议经双方签字、按手印生效，并申请公证。双方分别在该协议上签字捺印。同日，宜宾市公证处出具（2001）宜市公证字第2280号公证书，证明陈世才与周在元、陈孟霞于2001年5月22日在宜宾市翠屏区签订了前面的《房屋买卖协议》。双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议书内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议书上双方当事人的签字、按手印属实。合同签订后，陈世才按约向周在元、陈孟霞支付了房屋价款，周在元、陈孟霞也将案涉房屋交付给陈世才使用至今。2008年2月1日，陈世才将其户籍从原住所地迁入案涉房屋所在地即宜宾市翠屏区8号附5号。 因建设中坝桥北桥头火车站站前广场项目，需对翠屏区的集体土地所涉及的房屋进行拆迁。2019年4月30日，周在元（乙方）与宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心（甲方）、宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处（丙方）签订《房屋搬迁补偿安置协议》（货币补偿）。该协议主要约定：乙方同意甲方和丙方拆除乙方位于前进村大运社房屋，房屋所有权人周在元拥有，房屋批复记载面积457平方米，乙方自愿选择货币补偿搬迁补偿安置方式，乙方参国房屋总面积531.96平米，其中砖混结构531.96平方米；房屋价值按砖混结构评估价格5547元／㎡扣减300元／㎡后，被搬迁房屋补偿费为457㎡×（5547-300）元／㎡＝2397879元、74.96㎡×（5547-300）元／㎡×80％＝314652.1元，本条小计2712531.1元；签订本协议后，乙方应在2019年6月30日前腾空被搬迁房交给甲方，甲方一次性给乙方按时搬迁户奖30000元（1户）、提前搬迁户奖10000元（1户）、甲方按照乙方被搬迁住宅用房面积每平方米300元的标准给予选择货币补偿搬迁奖，暂按本协议签订时间计算，选择货币补偿搬迁奖300元／㎡×531.96㎡＝159588元，本条小计199588元；甲方一次性支付乙方12个月临时安置补助费：【800元／月＋（531.96㎡－50㎡）×10元／㎡】×12个月＝67435.2元、搬迁补助费每户1200元、物管费补贴按被搬迁房屋面积，以每月每平方米1元的标准，一次性给予乙方3年物管费补贴1元／月／㎡×36个月×531.96㎡＝19150.56元、炉灶费800元（1户）、搬迁购房补贴：457㎡×（5547-300）元／㎡×30％＝719363.7元、74.96㎡×（5547-300）元／㎡×30％×80％＝94395.63元，本条小计902345.09元；剩余建（构）筑物应补偿金额为18854.2元、乙方装饰（修）应补偿金额为60016.1元，本条合计78870.3元；以上各项合计，甲方应补偿乙方人民币合计3893334.49元；以上搬迁补偿款，甲方在协议生效后且乙方交付被搬迁房屋、权证及资产给甲方后的七个工作日内支付给乙方；此次住房拆迁参国货币安置乙方七人，甲方补偿到位后，乙方选择参国安置人员不再享受集体土地房屋拆迁补偿安置。该协议签订后，周在元已将案涉五层楼房交付给了宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心，宜宾市翠屏区征地拆迁服务中心也将拆迁补偿款3893334.49元支付给了周在元。 2019年6月25日，陈世才向一审法院起诉周在元、陈孟霞，诉请确认协议有效，拆迁补偿款归其所有。庭审中，陈世才与周在元、陈孟霞一致确认，《房屋买卖协议》中约定的陈世才所购买的周在元、陈孟霞坐落于宜宾市翠屏区房屋一套，即是《房屋搬迁补偿安置协议》中约定的周在元、陈孟霞位于前进村大运社房屋中的第五层房屋。2019年8月23日，四川省宜宾市翠屏区人民法院作出（2019）川1502民初3945号民事判决书，周在元、陈孟霞不服判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）川15民终2321号民事生效判决书，认定陈世才与周在元、陈孟霞签订的《房屋买卖协议》无效。 一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈世才、周在元、陈孟霞签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，双方因该协议取得的财产，应当予以返还或折价补偿，并按照各自的过错程度承担相应的责任。故一审法院对陈世才诉请周在元、陈孟霞返还已支付的购房款53000元予以支持。周在元、陈孟霞辩称陈世才应退还周在元、陈孟霞近20年的房屋使用费，但因陈世才亦存在购房款利息的损失，故房屋使用费与购房款利息相抵，一审法院对该辩称不予采信。本案争议的焦点为陈世才是否存在信赖利益损失以及损失数额如何确定？ 对于陈世才是否存在信赖利益损失的问题。信赖利益是指当事人信赖其与对方签订有效合同而产生的利益。我国法律主要是通过缔约过失责任的承担对信赖利益予以保护。《中华人民共和国合同法》第四十二条对缔约过失责任作出明确的规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(1)假借订立合同，恶意进行磋商；(2)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；(3)有其他违背诚实信用原则的行为。”本案中，陈世才、周在元、陈孟霞2001年签订的《房屋买卖协议》，在近20年的时间中，陈世才就案涉房屋实际控制并已对该房屋形成了稳定的占有关系。双方在签订《房屋买卖协议》时约定，如以后国家占用或征用地必须拆迁，其赔偿费用由五层楼平均分。而周在元、陈孟霞在案涉房屋被拆迁，房屋价值剧增的情况下，未按约定将陈世才应获得的房屋拆迁补偿款给付陈世才，而酿成诉讼。《房屋买卖协议》系无效协议，陈世才不能取得购买房屋所有权，该房屋被拆迁后陈世才失去了对该房屋的占有、使用、收益的权利，同时因其不是被拆迁房屋的被补偿主体不能获得拆迁房屋的补偿款，其所取回的53000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的住房，更无法购买同类地段的商品房，陈世才因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失。因此，周在元、陈孟霞的行为违反了诚实信用原则，不应受法律保护，其应对陈世才因合同无效产生的信赖利益损失予以赔偿。 对于损失数额如何确定的问题，应当全面考虑出卖人因房屋拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以综合确定。根据《房屋搬迁补偿安置协议》，可知补偿给周在元的费用包含对被拆迁房屋的补偿及政策性补偿收益两方面。《房屋买卖协议》无效导致陈世才丧失与其他人另订合同的机会，也无法因房屋价格上涨或拆迁等而为其带来增值利益，故针对被拆迁房屋的补偿，陈世才有权参与分配。但因《房屋买卖协议》无效，陈世才、周在元、陈孟霞皆有过错，对责任的分配综合考虑购房时间、身份、购房目的及政策等因素。周在元、陈孟霞作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋近20年，房屋被拆迁后又不按双方的约定将拆迁补偿款给付陈世才，违背诚实信用原则从而获取巨额利益，一审法院参照沪高法民一（2004）4号《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷意见的原则意见》，确认周在元、陈孟霞应对合同无效承担70%的主要责任，而陈世才对造成合同无效承担30％的过错责任，《房屋买卖协议》中已明确陈世才购买房屋的建筑面积为96.64㎡，协议虽无效，但对房屋面积的事实描述一审法院予以采信，陈世才、周在元、陈孟霞对案涉房屋面积也未有异议，故陈世才应按照96.64㎡参与被拆迁房屋补偿的分配，即案涉房屋的拆迁补偿款为507070.08元（96.64㎡×（5547-300）元/㎡）。故周在元、陈孟霞应赔偿陈世才房屋拆迁补偿款317849.06元（507070.08-53000）×70%。对于政策性补偿收益，一审法院认为处理的基本原则为：对于基于身份产生的收益只能归身份所有者所有；对于基于征收政策产生的收益，应具体情况具体分析。本案中，案涉房屋政策性补偿收益中的临时安置补助费12250.8元（67435.20元÷531.96㎡×96.64㎡）、搬迁补助费240元（1200元÷5）、物管费补贴3479.04元（1元/月/㎡×36个月×96.64㎡）、炉灶费160（800÷5）、搬迁购房补贴152121.02元[96.64㎡×（5547-300）元/㎡×30%]及剩余房屋补偿15774.06元（78870.3÷5）（含装修及户建构筑物）是补助给需要搬迁的人，陈世才作为房屋买方，在近20年的时间中已对案涉房屋形成了稳定的占有关系，上述补助项目皆为其搬迁所产生的损失，故上述补助费用按责任划分，陈世才应得共计128817.44元（184024.92×70%）。而案涉房屋的按时搬迁奖励6000元（30000元÷5）、提前搬迁奖励2000（10000元÷5）及货币补偿搬迁奖励28992元（300元/㎡×96.64㎡）是需要买卖双方的积极配合才能获得，根据公平原则，由买卖双方平分以平衡双方利益，故上述费用按责任划分陈世才应得12947.2元[（6000+2000+28992）÷2]×70%。综上，周在元、陈孟霞应赔偿陈世才损失共计459613.7元（317849.06元+128817.44元+12947.2元）。 对于合力公证处是否对上述费用承担连带责任的问题。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。公证审查的真实性即公证的事项是否是双方当事人的真实意思表示，内容是否具体、明确。而公证审查的合法性并不等同于法院审查的合法性，其合法性应作缩小解释，只要申请公证的双方具有法律规定的民事权利能力和行为能力，公证的事项不违反公序良俗，不损害国家、集体或他人的利益，不属于法律法规明显禁止交易的事物（如枪支、毒品等），在公证程序合法的情况下则应认定所出具的公证书是符合公证的相关法律规定的。本案中，合力公证处按照法定程序对买卖双方签订《房屋买卖协议》的民事权利能力、民事行为能力、真实意思表示进行了全面的审查，房屋也并不是国家禁止交易的事物，合力公证处已尽到了全面审查的义务，其出具的《公证书》是符合当时办理公证时适用的《公证暂行条例》规定的。故一审法院对陈世才诉请合力公证处对损失承担连带责任，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、周在元、陈孟霞于判决生效之日起十五日内返还陈世才已付的购房款53000元；二、周在元、陈孟霞于判决生效之日起十五日内向陈世才支付房屋拆迁补偿款459613.7元；三、驳回陈世才的其他诉讼请求。如果上述义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12116元，减半收取为6058元，由周在元、陈孟霞共同4240.6元承担，陈世才1817.4元。 二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈世才向本院提交了征地拆迁房屋丈量登记表，拟证明案涉房屋面积为104.16平方米，应当按照104.16平方米计算拆迁补偿费。周在元、陈孟霞质证认为，对该证据真实性、合法性无异议，但根据房屋买卖合同和产权登记，案涉房屋为96.64平方米。四川省宜宾市合力公证处质证认为对该证据真实性、合法性、关联性无异议，拆迁安置协议中有房屋面积的约定，房屋丈量登记表也应当以最终丈量的面积为准。 周在元、陈孟霞提交了以下证据：调解协议书、承诺书，拟证明1层至3层房屋已经经过西郊调解委员会调解，本案可以参照调解的标准赔偿。 对于当事人提交的证据，本院经审查认为，陈世才提交了征地拆迁房屋丈量登记表真实性各方均认可，对该证据的真实性本院予以确认。周在元、陈孟霞提交的证据并非新证据，且与本案无关联性，对周在元、陈孟霞提交的调解协议书、承诺书本院不予采信。 本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.合同无效的责任如何划分；2.拆迁费用如何计算。 关于焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因陈世才与周在元、陈孟霞签订的房屋买卖合同已被确认无效，双方因此获得的财产应当予以返还或折价补偿，过错方应当赔偿对方损失。陈世才与周在元、陈孟霞在签订房屋买卖合同时均知晓该房屋无法过户，双方仍然签订合同并予以公证，双方对合同无效均存在过错。虽然双方签订的合同无效，但周在元、陈孟霞在房屋拆迁并获得拆迁补偿款后未按照约定将拆迁补偿款支付给陈世才，违反诚实信用原则，一审法院根据双方的过错程度，以及房屋增值后陈世才的损失情况，认定周在元、陈世才承担70%的责任符合本案的实际情况，本院对陈世才主张周在元、陈孟霞承担80%的责任的请求不予支持。 关于焦点2，陈世才主张房屋补偿费用应当按照104.16平方米计算，但双方签订的房屋买卖合同和房屋的产权登记面积均为96.64平方米，虽然陈世才提供征地拆迁房屋丈量登记表主张房屋面积为104.16平方米，但该证据并不足以证明案涉房屋拆迁时是按照104.16平方米计算的拆迁补偿费，陈世才的该项主张不成立。陈世才还主张应当按照合同约定，由陈世才分得总拆迁补偿款的五分之一，因双方签订的合同已被确认无效，故陈世才的该项主张无法律依据，不予支持。一审法院将拆迁补偿款中，除被拆迁户人员身份的政策性补偿款扣除后，按照划分的责任计算陈世才应获得459613.7元的赔偿并无不当。虽然陈世才在一审起诉的主张了保全费，但陈世才在一审中未提交保全费用的相关依据，且未提出明确的保全费用具体数额的请求，一审法院未判决保全费并无不当。 综上，陈世才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4171元，由陈世才负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年六月三日 书记员  曾雪莲