江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终812号 上诉人（原审被告）:包姚云，女，1980年2月14日生，汉族，住南通市港闸区。 被上诉人（原审原告）：杨加梅，女，1976年3月22日生，汉族，住南通市崇川区。 上诉人包姚云因与被上诉人杨加梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市港闸区人民法院（2019）苏0611民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人包姚云上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审。理由如下：2019年10月3日签订合同时，杨加梅未到场签字，包姚云也未看到产权证原件。包姚云明确要求杨加梅本人到场，并在看到产权证原件后才给付定金，合同才生效。对方对此也是认可的。合同签订第二天，包姚云通过中介告知杨加梅，因为杨加梅本人未到场签字，包姚云未能筹措到购房款，合同不再履行。合同因包姚云未给付定金而未生效。包姚云没有收到杨加梅发来的短信。一审法院认定包姚云收到短信是没有道理的，据此认定合同解除更是没有依据。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人杨加梅未答辩。 杨加梅向一审法院起诉请求:1.判令解除双方于2019年10月3日签订的《南通市存量房买卖合同》；2.判令包姚云支付违约金444400元并赔偿代理费5000元；3.本案的诉讼费由包姚云负担。 一审法院查明事实如下：杨加梅为案涉房屋的所有权人。2019年10月3日，杨加梅委托案外人秦树伟与包姚云在港闸区浩奇房屋中介服务部的居间下签订《南通市存量房买卖合同》，约定包姚云（乙方）向杨加梅（甲方）购买案涉房屋；房屋成交总价款为222.2万元；乙方于2019年10月3日前向甲方支付定金5.2万元，乙方于2019年10月11日前支付首付款97万元，贷款后支付120万元；合同第四条逾期付款的违约责任：“乙方未能按约定期限向甲方支付相应房屋价款的，逾期不超过15天，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一天，乙方按天数向甲方支付逾期应付价款的万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15天，甲方有权书面解除合同；如甲方解除合同，乙方应自解除合同通知送达之日起15天内将房屋退还甲方并按总房价款的20%向甲方支付违约金，同时甲方退还乙方全部已付款；如甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每逾期一天，乙方按天向甲方支付逾期应付价款的万分之五的违约金，合同继续履行”；合同第九条第（三）项特别约定，在乙方出现“1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的”情形时，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，双方自解除合同通知送达之日起15日内退房退款，乙方还应向甲方支付按总房价款20%计算的违约金；合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等；本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效；对本合同的解除应当采用书面形式等合同事项。当日，杨加梅的委托代理人秦树伟、包姚云在合同落款处签字，居间方港闸区浩奇房屋中介服务部在合同落款处盖章。 合同签订后，包姚云未按约向杨加梅支付定金等合同约定的任何款项。2019年10月8日，杨加梅向包姚云寄送通知函，要求其在2019年10月11日前一次性支付定金5.2万元及购房首付款97万元，否则将通过法律途径向包姚云主张合同权利；该通知函于2019年10月9日送达至包姚云。2019年10月11日，包姚云的男性朋友顾新东（大名顾一峰）代表包姚云与杨加梅及案外人秦树伟曾通过电话协商案涉房屋买卖合同事宜，顾新东明确表达因借款及理财产品尚未到期暂时无法继续履行合同、可以适当补偿杨加梅等意思。2019年11月5日，杨加梅通过微信、短信等方式通知包姚云到房屋中介处办理合同解除事宜并主张违约金请求；包姚云对该短信及微信未予回复（庭审中，包姚云确认已收到该信息，并称因为发来短信的手机号码与杨加梅在订立合同时预留的电话号码不一致，且包姚云已口头告知杨加梅案涉房屋买卖合同不再履行，故未作回复）。2019年11月18日，杨加梅与南通市崇川区中兴法律服务所签订委托代理合同，委托该所代理本案诉讼；双方约定律师费为5000元，该所于当天向杨加梅开具收费发票。 一审法院认为，虽然杨加梅在案涉房屋买卖合同签订当天未到场签字并提供相应的房屋产权等证明材料，但案外人秦树伟在代表杨加梅与包姚云签订合同前已得到杨加梅书面授权，故秦树伟基于合法代理行为与包姚云签订的案涉房屋买卖合同并不妨碍该合同的法律效力。根据合同约定，“本合同自各方当事人签字（盖章）之日起生效”，故包姚云基于其未实际向杨加梅支付定金5.2万元理由而否定案涉房屋买卖合同有效成立的抗辩意见，法院不予采纳。案涉房屋买卖合同成立，且合法有效。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋买卖合同签订后，包姚云迟迟未能在约定的期限内及期限外向杨加梅支付定金及购房款，已构成合同违约。本案争议的焦点在于杨加梅对包姚云主张解除案涉房屋买卖合同、支付违约金444400元、赔偿律师代理费5000元请求是否成立。 首先，关于合同应否解除的问题。 就双方举证而言，无论基于何种理由，包姚云在案涉合同签订后拒绝继续购买案涉房屋的意思表示明确。杨加梅基于包姚云拒绝履行合同的违约行为，享有双方合同约定的合同解除权。且按照合同约定，只要包姚云逾期付款超过15天，杨加梅亦有权书面通知解除合同。杨加梅于2019年11月5日通过手机短信或微信发送的信息，就其内容而言可以视为书面通知解除合同。无论包姚云是否回复，合同依法应于通知到达时解除。 其次，关于支付违约金444400元请求问题。 包姚云在案涉房屋买卖合同签订后即以不支付约定定金、首付款的行为拒绝履行合同，构成合同违约，依法应当承担合同违约责任。但鉴于杨加梅在案涉合同签订后未有交付房屋、产权过户等合同义务的履行，包姚云拒绝履行合同项下定金及房款给付义务的意思表示在合理期间内到达杨加梅，且杨加梅亦未举证其在合同解除后受到的实际损失情形及范围，杨加梅仍依照合同约定主张按总房价款20%计算的违约金444400元明显过高，根据诚实信用原则、公平原则依法应予调整。综合考量在案涉房屋买卖合同中的可能损失情况、违约行为的过错程度、双方合同预期利益等因素，法院酌情对违约金请求中的50000元予以支持。 再者，关于律师代理费5000元请求问题。该金额按杨加梅应享有的合同约定权利并未超出江苏省律师代理诉讼收费标准的上限，法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、杨加梅与包姚云于2019年10月3日签订的《南通市存量房买卖合同》于2019年11月5日解除；二、包姚云于判决生效之日起十日内支付杨加梅违约金人民币50000元、赔偿杨加梅律师代理费损失人民币5000元，合计55000元；三、驳回杨加梅其他诉讼请求。案件受理费4021元（已减半），由杨加梅负担3529元、包姚云负担492元。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。杨加梅委托他人代签房屋买卖合同，符合法律规定，不影响合同的成立和生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同自成立时生效。案涉合同应自双方当事人或其代理人签字时发生法律效力。合同未对合同的效力约定条件。包姚云主张要杨加梅到场确认合同及给付定金后，合同才发生法律效力，缺乏事实和法律依据，本院难以采纳。按照法律规定，定金合同自实际支付定金之日生效。案涉合同中的定金条款因包姚云未履行而不发生法律效力，但不影响合同其他条款的效力。合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。包姚云在案涉合同生效后，拒不履行合同义务，构成违约。一审法院按照酌定其赔偿违约金5万元及代理费，合法有据。对于合同解除的时间，包姚云在一审中确认收到解除合同的短信，故一审法院按照其收到短信时间确定合同解除时间，并无不当之处。 据此，包姚云的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由上诉人包姚云负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年六月十六日 书记员  施惠惠