江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2572号上诉人（原审被告）：沛县雨润房地产开发有限公司，住所地江苏省沛县汉城北路西侧158号。法定代表人：祝义财，总经理。委托诉讼代理人：叶萌，女，1987年1月6日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：李振，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱扬乐，男，1985年11月25日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审原告）：马艳，女，1984年1月14日出生，汉族，住江苏省沛县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡存昂，江苏永伦律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王宁，江苏永伦律师事务所律师。上诉人沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）因与被上诉人朱杨乐、马艳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2019）苏0322民初2329号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人雨润公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并对逾期办证违约金的起算日及违约金标准依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定“逾期办证违约金自2017年11月6日计算”属于事实认定错误。双方签订的房屋买卖合同对于房屋交付的条件进行了约定：一是该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明，二是该商品房已经取得房屋测绘报告。同时约定上诉人应当于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付被上诉人。但因政府相关部门审批时间过长等原因，上诉人未能按约定时间将符合合同约定条件的房屋交付给被上诉人。房屋于2017年5月9日实际交付被上诉人使用后，于2018年11月15日办理完成竣工备案手续，并于2018年12月12日取得房屋测绘报告，至取得建设工程竣工验收备案证明以及测绘报告之日才属于符合合同意义上的交付。因此，根据合同约定的办证期限：商品房交付之日180日内及补充合同约定办证日期顺延的约定，办理权证的期限应当自前述两部分内容均具备之日(2018年12月12日)起算，故直至被上诉人起诉时，尚未超过办证期限。此外，一审法院将办理权证起算之日认定为实际交付之日（2017年5月9日）有悖常理，因为在未取得竣工备案以及测绘报告(2018年12月12日)之前，上诉人实际上不可能办理房屋产权证书。2.一审法院判决的违约金标准过高。一审中，被上诉人主张违约金标准应按万分之三的标准计算，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，调整为“中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金”，但该计算标准仍然过高。一般而言，出卖人逾期交房对买受人的影响，重于因其责任致使买受人不能及时办理权属登记事务所受到的影响。举重以明轻，因上诉人的责任致使被上诉人不能及时办理权属登记事务的，其所应支付的违约金也应低于逾期交房所应当支付的违约金，对比金融机构计收逾期贷款利息以及合同约定的逾期交房违约金标准，前者明显过高于后者。即便认定上诉人存在逾期办证行为，一审法院也应当参照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，而不应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被上诉人朱扬乐、马艳答辩称，一审判决事实清楚，法律适用正确。首先，上诉人诉称逾期办证违约金计算时间从其取得涉案房屋的竣工验收备案证明和测绘报告后第180天起计算违约金这一上诉理由是错误的。第一，根据涉诉30个案件办理产权登记的期限并非是同一的180天，例如袁彪案件为上房后90个工作日内办证。第二，被上诉人认为依据双方签订的商品房买卖合同中记载的交付及办证内容约定以及普通民众对商品房交付的认知来说，涉案商品房买卖合同中房屋的交付实际上就是转移占有。占有转移了就是交付。第三，涉案房屋在交付前上诉人在“沛县雨润城入伙通知书”中明确表明并告知被上诉人涉案的房屋具备交付使用条件，而且被上诉人按照上诉人的要求缴纳了物业服务费、公共能耗费、生活垃圾清运费及装修保证金，这说明上诉人在交付涉案房屋时让被上诉人确信房屋在交付时已经取得政府主管部门颁发的竣工验收备案以及测绘报告，双方均认可涉案房屋这一转移占有就是合同约定的交付。而且，被上诉人在办理上房时，上诉人已经将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付被上诉人，被上诉人更有理由相信上诉人在进行交付时是符合法定和约定交付条件的。第四，被上诉人认为《补充协议》中载明的如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延，这一内容中的交付就是实际交付，也就是转移占有即上房，并不是指上诉人所认为的满足条件的交付。第五，在双方签订的合同第12条关于延期交付责任中，仍然使用交付一词，而且合同中并没有对交付存有歧义给出不同的说明。其次，上诉人认为一审法院判决的违约金标准过高没有事实和法律依据。第一，涉案商品房买卖合同关于办理转移登记手续的违约金分为两种类型，一种是参照逾期天数，按照每日万分之三计算违约金，该标准远高于一审判决确定的违约金计算标准。另外一种是未约定违约责任，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该规定和一审法院判决的违约金计算标准是吻合的。并且最高院2019年11月8日发布的民商事纪要关于逾期办证的违约金的计算，参照利率就是LPR，在计算违约金时应当分段计算，并不是上诉人所称的一个标准，而本案一审判决的违约金的计算标准与最高院的民事纪要指导的违约金计算也是相吻合的。而且，违约金是对违约方一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，主要体现惩罚性。因此，上诉人认为一审判决的违约金标准过高没有事实和法律依据。朱杨乐、马艳向一审法院提出诉讼请求：1.判决雨润公司履行涉案房屋不动产权证书办理义务；2.判决雨润公司支付违约金54070元（自2017年11月6日起以总房款356902元为基数按每日万分之三计算至2019年3月25日，之后违约金实际计算至朱杨乐、马艳取得涉案房屋不动产权证书之日）；3.本案诉讼费由雨润公司承担。一审法院查明：2016年5月22日，朱扬乐、马艳与雨润公司签订商品房买卖合同，约定朱扬乐、马艳购买雨润公司开发的沛县雨润城小区2幢1单元502号房，总价356902元；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金等。该商品房买卖合同附件十一补充协议第八条第1项约定：“视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。”第7项约定：“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。”朱扬乐、马艳已付清房款，雨润公司于2017年5月2日向朱扬乐、马艳发出入伙通知书，通知朱扬乐、马艳在2017年5月9日办理收房手续，朱扬乐、马艳接通知后实际上房入住。沛县雨润国际广场1—4#楼、12#楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。一审法院认为，朱扬乐、马艳与雨润公司之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，事实上无法办理房屋转移登记，故对朱扬乐、马艳要求雨润公司办理履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，法院不予支持。朱扬乐、马艳可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行主张。商品房买卖合同约定，雨润公司应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付朱扬乐、马艳，商品房交付之日起180日内为朱扬乐、马艳办理涉案房屋转移登记。雨润公司书面通知朱扬乐、马艳在2017年5月9日办理收房手续，朱扬乐、马艳陈述于2017年5月9日实际上房入住，雨润公司未提出反驳，一审法院予以确认。朱扬乐、马艳实际上房入住时开始计算办理转移登记的时间，即雨润公司应于2017年11月5日前为朱扬乐、马艳办理涉案房屋转移登记。现涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，无法办理转移登记手续，雨润公司应支付违约金。关于违约金的计算标准，朱扬乐、马艳主张按已付房款356902元每日万分之三计算，雨润公司抗辩朱扬乐、马艳主张的违约金过高。一审法院认为，未提供证据证明因逾期办证造成的实际损失，因此，本院支持朱扬乐、马艳的逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。朱扬乐、马艳主张违约金计算至2019年3月25日，之后违约金实际计算至朱扬乐、马艳取得涉案房屋不动产权证书之日，截至一审判决作出之日，涉案房屋仍不能办理不动产权证书，法院支持朱扬乐、马艳的违约金自2017年11月6日计算至判决作出之日2019年12月31日，共计44009.73元。之后违约金，因尚未实际产生，且涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，何时能够办理房屋不动产权证书难以预计，朱扬乐、马艳可待实际发生后另行主张权利。雨润公司抗辩朱扬乐、马艳已经因逾期交房获得赔偿，朱扬乐、马艳再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。一审法院认为，商品房买卖合同约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算”，其含义为如雨润公司存在逾期交房及逾期办证，在计算违约金的期间上不能重复，而不是两者不能兼得。交房与办证是雨润公司作为房地产开发商两项相互独立的义务，雨润公司未履行其义务，应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算期间并不存在交叉，且朱扬乐、马艳自认雨润公司已经支付计算至2017年5月9日的逾期交房违约金，雨润公司对此未提出异议，也未提供相反的证据，本案中，雨润公司的逾期办证违约金自2017年11月6日开始计算，亦与雨润公司已承担的逾期交房违约金计算期间不重复，雨润公司承担了逾期交房违约责任，不能免除其逾期办证的违约责任，故对雨润公司上述抗辩意见，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、沛县雨润房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付朱扬乐、马艳计算至2019年12月31日的逾期办理房屋不动产权证书违约金44009.73元；二、驳回朱扬乐、马艳其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，一、关于逾期办证违约金计算起算日期的问题。被上诉人陈述其于2017年5月9日实际上房，该日期与上诉人向被上诉人送达的收房通知日期一致，上诉人对此也予以认可，可以认定涉案商品房的交付时间为2017年5月9日。根据双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，出卖人应当协助买受人在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的。本案中，由于上诉人未涤除涉案房屋土地上的抵押，买受人至今未能取得该商品房的房屋所有权证书，上诉人构成违约，由于房屋买受人即被上诉人选择继续履行合同，故原审法院从2017年11月6日起计算逾期办证违约金并无不当，本院依法予以维持。上诉人认为2017年5月9日在交付涉案商品房时，该房屋没有取得建设工程竣工验收备案证明以及测绘报告，故不符合合同约定的交付条件，不能认为涉案房屋的交付时间为2017年5月9日，涉案房屋交付的时间应当以上诉人取得建设工程竣工验收备案证明以及测绘报告的时间为准，即涉案商品房的交付时间应当认定为2018年12月12日。本院认为上诉人该项主张不能成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，本案中，当事人对商品房的交付没有约定，故应当以涉案房屋的转移占有的时间来认定涉案房屋的交付时间。转移占有涉案房屋是一种事实行为，只要被上诉人接收了上诉人交付的涉案房屋，上诉人的交付行为就已经完成。至于被上诉人交付的涉案房屋的质量是否符合合同约定，并不影响上诉人向被上诉人交付涉案商品房的时间。二、关于一审认定的违约金标准是否过高的问题。本案中，由于涉案房屋的土地被上诉人设置了抵押，并且上诉人至今没有涤除抵押，导致被上诉人不能取得涉案房屋权属证书，故被上诉人不能取得涉案房屋权属证书的责任完全在于上诉人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审法院按照被上诉人已付购房款，参照逾期贷款利息的标准计算上诉人应当承担的违约金为44009.73元并无不当。综上，上诉人沛县雨润房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人沛县雨润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  张 伟审 判 员  胡元静二〇二〇年六月二十九日法官助理  王 茹书 记 员  陆滢冰