江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3066号上诉人（原审被告）:苏州欧普置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。法定代表人:马伟进，该公司董事。被上诉人（原审原告）：周建强，男，1976年9月7日出生，汉族，住湖南省石门县。被上诉人（原审原告）：张桂凤，女，1978年11月26日出生，汉族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：沙莉莉，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师，代理上列两被上诉人。委托诉讼代理人：高翔，江苏法德东恒（苏州）律师事务所实习律师，代理上列两被上诉人。上诉人苏州欧普置业有限公司（以下简称欧普置业公司）因与被上诉人周建强、张桂凤商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初13349号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧普置业公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以日万之四计算违约金缺乏事实依据并与法律规定相悖。1.一审中上诉人因违约金过高提出调整请求，被上诉人就逾期交房实际损失未提供任何证据，逾期交房未给被上诉人造成实际损失。因此，应以被上诉人“无实际损失”作为判断违约金是否过高的事实基础。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”。本案中在逾期交房未给被上诉人造成实际损失的前提下，一审以日万之四认定逾期违约金显然与司法解释精神相悖。3.按一审判决结果，上诉人每月应承担的违约金高达87.6元／m2,而当地同类房产的月租金最高不超过26元／m2，退一步即使被上诉人有实际损失但最高也不会超过26元／m2。因此，一审判决上诉人承担每月高达87.6元／m2的违约金，显然与司法解释的规定相悖。二、案涉房产在2016年5月已通过五方竣工验收具备交付使用的法定条件，双方于2016年9月14日办理交房手续则构成对原合同交房条件的变更，自此房屋已转移给被上诉人实际占有使用。一审判决上诉人在2016年9月14日交房后仍承担违约责任与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定相悖。被上诉人周建强、张桂凤二审未作答辩。原审原告周建强、张桂凤向一审法院起诉请求：1.欧普置业公司支付周建强、张桂凤逾期交房违约金231055.95元(自2016年9月1日起至2018年1月17日止，以918711.54元为基数按照每日万分之五计算)；2.本案诉讼费由欧普置业公司承担。一审庭审中，周建强、张桂凤变更诉请1中违约金计算方法为自2016年9月7日起至2018年1月17日止，以实际支付房款916590.48元为基数，按照每日万分之五计算。一审法院认定事实如下：2016年6月30日，周建强、张桂凤与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定周建强、张桂凤购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋（建筑面积125.61平方米）。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方7314元，总计款918712元。该合同第六条约定，付款方式为2016年6月30日前，周建强、张桂凤向欧普置业公司支付首付款408712元，贷款金额510000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。该合同第八条约定，欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给周建强、张桂凤使用：1.该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2.该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。周建强、张桂凤已付清了房款总额916590.48元（按实测建筑面积125.32平方米计算,其中459000元房贷于2016年9月6日发放至欧普置业公司账户）。欧普置业公司在2016年9月14日向周建强、张桂凤交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普置业公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。以上事实，有周建强、张桂凤提供的商品房买卖合同及购房发票原件、生效民事判决书原件，欧普置业公司提供的估价咨询报告复印件、工程竣工验收证明书及五方验收情况说明复印件、交房材料复印件、（2016）最高法民申2693号民事裁定书打印件、房贷发放凭证复印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，双方于2016年6月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，欧普置业公司应于2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给周建强、张桂凤使用，虽然欧普置业公司于2016年9月14日向周建强、张桂凤实际交房，周建强、张桂凤也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间欧普置业公司所应承担的违约责任。周建强、张桂凤实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出周建强、张桂凤实际接收房屋视为免除欧普置业公司后续违约金之结论，故一审法院对欧普置业公司关于其在实际交房后仍承担违约责任与法相悖的抗辩，不予采信。欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，欧普置业公司应当向周建强、张桂凤支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。关于双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担问题。周建强、张桂凤主张按合同约定的日万分之五计算。欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。一审法院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明周建强、张桂凤因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给周建强、张桂凤造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从双方无异议的房款付清之次日即2016年9月7日起至2018年1月17日（具备交房条件的2018年1月17日当天不计算）止，计497天，应为182218.19元（916590.48元×0.04%/日×497日）。周建强、张桂凤在庭审中同意对其预交的诉讼费用由败诉方直接向其支付，一审法院对此予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：苏州欧普置业有限公司应于判决生效之日起十日内向周建强、张桂凤支付自2016年9月7日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金182218.19元。案件受理费减半收取2358元，由周建强、张桂凤负担472元，苏州欧普置业有限公司负担1886元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，欧普置业公司与周建强、张桂凤签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据合同约定，欧普置业公司应在2016年8月31日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用，但欧普置业公司未能按约履行，故应向周建强、张桂凤支付相应的逾期交房违约金。关于欧普置业公司认为其已于2016年9月14日向周建强、张桂凤交付房屋，不应再承担2016年9月14日之后的逾期交房违约责任的上诉意见。本院认为，虽然欧普置业公司已于2016年9月14日向周建强、张桂凤实际交房，但房屋交付时并不符合合同约定的商品房交付条件，双方也未明确约定免除欧普置业公司在实际交房之后至完成备案登记、取得《商品房交付使用通知书》期间所应承担的违约责任，故欧普置业公司认为其在实际交房后不应再承担逾期交房违约金的观点不能成立，本院不予采纳。关于欧普置业公司认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低的上诉意见。本院认为，合同约定的逾期交房违约金为以已付总房款为基数按日万分之五标准计算，即使该约定的违约金过高，也应遵从双方达成合意的违约金计算方法，在此基础上予以合理调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，欧普置业公司主张的按照同类房屋租金标准计算逾期交房违约金，仅适用于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，并不适用于本案。一审法院综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将逾期交房违约金调整为以已付总房款为基数按照日万分之四标准计算并无不当，本院予以确认。综上，欧普置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4716元，由上诉人苏州欧普置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年六月十六日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。