浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初5132号原告：诸暨市润龙针织有限公司，住所地诸暨市大唐街道商城北路588号。法定代表人：陈益龙，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈寅，浙江浣纱律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡叶挺，浙江浣纱律师事务所实习律师。被告：浙江锦和智能装备有限公司，住所地诸暨市大唐街道中兴社区慎叶村。法定代表人：虞新才。被告：诸暨锦和缝制机械股份有限公司，住所地诸暨市大唐街道轻纺城社区（原合溪口村）。法定代表人：赵小方。被告：王建炳，男，1975年8月3日出生，汉族，住诸暨市。三被告共同委托诉讼代理人：徐银娣，浙江信顺律师事务所律师。原告诸暨市润龙针织有限公司（以下简称润龙针织公司）与被告浙江锦和智能装备有限公司（以下简称锦和智能公司）、诸暨锦和缝制机械股份有限公司（以下简称锦和缝制公司）、王建炳租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，根据原告润龙针织公司的申请，本院依法对被告锦和智能公司、被告锦和缝制公司、被告王建炳所有的价值1200000元的财产采取查封、扣押、冻结等保全措施。本案于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告润龙针织公司的法定代表人陈益龙及委托诉讼代理人陈寅，被告锦和智能公司、被告锦和缝制公司、被告王建炳的共同委托诉讼代理人陈银娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润龙针织公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认锦和智能公司与润龙针织公司签订的《租赁合同》于2020年3月31日解除；2、责令锦和智能公司立即腾空厂房、恢复原状；3、判令锦和智能公司支付自合同解除之日起到实际腾空租赁厂房之日止按每日3738元计算厂房占用费及以全部厂房占用费为基数按月息1分计算违约金；4、判令锦和智能公司向润龙针织公司支付剩余租金854366元；5、判令锦和智能公司向润龙针织公司支付违约金20465.49元；6、判令锦和智能公司支付租赁合同中约定的税款266376.22元；7、判令锦和智能公司将租赁合同中涉及的水表、电表及天然气表过户给原告或原告指定的其他人；8、锦和缝制公司、王建炳对锦和智能公司上述的给付债务在其认缴出资范围内承担补充赔偿责任；9、以上三被告承担本案的诉讼费、律师费。诉讼过程中，润龙针织公司明确第9项诉讼请求中的律师费为55000元。事实与理由：2019年11月15日，润龙针织公司与锦和智能公司签订《租赁合同》，约定润龙针织公司将位于诸暨市的新建厂房（包括门卫室、供配电设施、电梯设备等附属设施）出租给锦和智能公司，租赁时间2019年11月15日起至2020年11月14日。年租金为1364366元，其不含因租赁物使用过程中产生的各项费用，租金支付方式为一年一付并约定锦和智能公司于2020年3月10日前将租金全部付清，若逾期支付的应每逾期一日向润龙针织公司支付全部租金1‰的违约金。逾期15日仍未付清全部租金的，润龙针织公司可单方解除租赁合同，但锦和智能公司仍需支付剩余未支付的租金854366元及约定的税款266376.22元。锦和智能公司于2019年12月10日向润龙针织公司支付租金510000元。2020年3月13日，润龙针织公司向锦和智能公司发送《房屋租赁租金催款单》催讨租金并告知相应的违约责任，但时至起诉之日锦和智能公司仍未向润龙针织公司支付剩余的854366元租金及约定的税款266376.22元。2020年3月30日，因锦和智能公司逾期支付租金已经超过15日，润龙针织公司依约行使解除权，通知锦和智能公司于2020年3月31日起解除双方的租赁合同，并要求立即腾退租赁厂房，同时支付自合同解除之日起到实际腾空租赁厂房之日止按每日3738元计算的厂房占用费及以全部占用费为基数按月息1分计算的违约金。锦和智能公司的注册资本为3000万元，锦和缝制公司、王建炳应于2016年11月18日前缴足出资1110万元，但时至今日仍未缴足。依照公司法司法解释三第十三条第二款的规定，公司债权人有权请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上所述，润龙针织公司与锦和智能公司签订《租赁合同》合法有效，系双方真实意思表示。根据《租赁合同》第3条第（1）款及第4条第（1）款的约定，锦和智能公司逾期支付租金的行为已构成根本违约；根据《租赁合同》第4条的约定锦和智能公司应承担相应的违约责任；根据《租赁合同》第6条的约定因诉讼产生的费用均由违约方承担；根据公司法的相关规定，锦和缝制公司、王建炳应在其认缴出资范围内承担锦和智能公司履行《租赁合同》过程中违约产生债务的连带清偿责任。故提起本案诉讼。锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳共同答辩称，一、锦和智能公司同意与润龙针织公司解除房屋租赁关系，并表示愿意积极腾空厂房。因润龙针织公司主张的恢复原状的条件基于现实的不可能，锦和智能公司同意在合理损耗和合理期间内对厂房进行修复；二、润龙针织公司要求付清全部租期的租金依法应当予以调整。锦和智能公司认为，自润龙针织公司于2020年3月31日主张合同解除日起即行阻断双方租赁关系的继续，系对自己权利的放弃，若仍要求锦和智能公司履行支付协议约定租期内的全部租金义务对锦和智能公司来说显失公平。故应当以该权利主张日作为终点计算租赁费用；三、本次新型冠状病毒属不可抗力。因政府要求迟延复工，且因国外疫情的影响，锦和智能公司作为出口生产型企业受创严重，企业至今未正常复工生产。锦和智能公司要求根据疫情的实际影响酌情免除部分租金；四、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）法发（2020）17号》，润龙针织公司主张的违约金应当予以驳回；退一步讲，即便本案不适用该指导意见，润龙针织公司主张的违约金也过高。润龙针织公司就本案主张两笔违约金（迟延腾房＋迟延支付租金）已明显超过实际损失，要求依法进行调整；五、润龙针织公司主张的税金并未提供相关的发票，且计算基数错误。合同约定，润龙针织公司收取租金后应当向锦和智能公司开具正规的税务发票。答辩人认为，在未经核实上述费用确已发生的情况下，答辩人不同意先行支付上述费用；其次，润龙针织公司主张的税金以136万元为基数，锦和智能公司认为应当以实际产生的租赁费作为基数予以调整；六、未出资股东就其认缴范围的出资承担责任的前提是公司解散并依法进行清算，公司资产不能完全清偿债务。鉴于本案两被告的付款条件并未成就，润龙针织公司要求锦和缝制公司、王建炳承担补充赔偿责任的法律依据错误。诉讼过程中，锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳补充答辩称，在锦和智能公司租赁房屋前，润龙针织公司确实未将厂房交于其他第三人使用；锦和智能公司于2020年1月13日左右放假；润龙针织公司提出按照房屋竣工图就房屋的框架结构进行修复，答辩人没有异议。但要强调的是，厂房交付锦和智能公司使用时，因为地面沉降裂缝已滋生，不管房屋质量是否合格，也不管答辩人是否正常使用，房屋裂缝只可能越来越大，更何况答辩人已经使用四年，加之作为机器制造业，合理的损耗应予以考虑。关于律师代理费，答辩人同意按照协议约定承担律师代理费，对代理合同和发票的客观真实性没有异议，但认为代理费用金额明显过高，要求以实际欠付金额按照浙江省律师收费办法予以适当调整。润龙针织公司为证实其主张，提交了以下证据：1、2016年－2019年的租赁合同、2019年11月租赁合同各一份，用以证明润龙针织公司与锦和智能公司建立租赁合同关系及锦和智能公司未能及时支付租赁费时所应承担的违约责任及税费的事实；2、房屋租赁租金催款单一份，用以证明润龙针织公司向锦和智能公司催款的事实；3、银行支付凭证一份，用以证明锦和智能公司于2019年12月10日支付了510000元房屋租金的事实；4、陈益龙与王建炳、虞新才之间的微信聊天记录，用以证明润龙针织公司以微信的方式将房屋催款单及合同解除通知函送达给锦和智能公司的事实；5、税费清单一份，用以证明本案所需税费的事实；6、股东出资情况清单一份，用以证明锦和缝制公司、王建炳未出资到位的事实；7、委托代理合同和发票，用以证明润龙针织公司为实现债权支出律师费的事实；8、疫情防控期间企业复工复产备案表，用以证明润龙针织公司于2020年2月20日计划复工的事实；9、竣工图若干份，用以证明涉案厂房竣工时的结构情况。上述证据，锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳经质证，对证据1中的2016年签订的租赁合同真实性无异议，但认为合同期限届满，与本案没有关联性；对2019年签订的租赁合同的真实性无异议，认为该合同关于违约金的约定重复且过高，请求按照实际情况予以调整；对证据2、3、4、6、9无异议；对证据5、7，认为应当按实际租金计算予以调整。对证据8的真实性无异议，但认为企业复工条件与企业生产经营特点有直接关联，润龙针织公司与锦和智能公司企业经营范围不一致，不具有参考意义。本院认为，锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳对证据2、3、4、6、9无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据1，系当事人之间签订的租赁合同，其中2016年的租赁合同虽已履行完毕，但表明锦和智能公司系涉案房屋的首租单位，与本案润龙针织公司提出的诉请主张具有关联性；2019年签订的租赁合同，证据的真实性、合法性、关联性应予确认，关于违约金争议的处理本院在下文中阐述。证据5，系润龙针织公司单方所列清单，而非实际支出的税费，被告方提出的质证意见本院予以采纳，对该证据的证明力不予确认。证据7，锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳对证据的真实性无异议，本院对证据的证明力予以确认。证据8，锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳对证据的真实性无异议，本院对该证据载明的内容予以确认。锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳针对辩述意见提供房屋交付时的照片若干份，用以证明2016年租赁房屋交付时的状况（地面存在裂缝）的事实。润龙针织公司质证无异议，确认系2016年首次出租时租赁房屋的照片。本院对证据的证明力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月，锦和智能公司向润龙针织公司租赁了位于诸暨市土地使用权面积4155.50平方米的新建厂房，该厂房系润龙针织公司首次对外出租。厂房交付给承租方锦和智能公司时，地面存在裂缝。2019年11月15日，因原租赁合同到期，润龙针织公司（甲方）与锦和智能公司（乙方）续签《租赁合同》，其中约定：1、租赁物的租期：2019年11月15日起至2020年11月14日，租金：1364366元，水、电及天然气等因乙方使用租赁而产生的费用均由乙方承担；2、乙方需在2020年3月10日前全款付清（租金）；3、租赁期届满，乙方需将原租赁物归还甲方并在租期结束后10天内将水表、电表及天然气表重新过户给甲方或甲方指定的其他方；4、违约责任：（1）乙方逾期缴纳房租，每逾期一日需支付全部租金的1‰的违约金，逾期十五日甲方有权单方解除本合同且不退还已交的房租，只需告知乙方即可。甲方单方解除本合同后，乙方无需承担每逾期一日支付的1‰的违约金，但需承担本租期内剩余未支付的租金以及本合同中提及的税款；（2）乙方到期未把房屋腾空、恢复原貌的、（60A，380V三相电）未供电的，乙方需向甲方每天支付3738元的租金并支付月息壹分厘的违约金；5、税费：（1）厂房的土地使用税由甲方承担；（2）因租赁物出租所产生的其余税费由乙方承担，其中包括增值税、城建税、教育税及附加、地方教育附加、印花税、房产税、甲方租金获取后的企业所得税，开票所产生的税收费用应在2020年4月31日（30日）前付清；6、争议解决：若发生诉讼的，其相关费用均由违约方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）。2019年12月10日，锦和智能公司以转账方式支付润龙针织公司厂房租金510000元。润龙针织公司陈述，上述已付租金开具的发票已作废，税费尚未缴纳。因锦和智能公司于2020年3月10日前未能全额支付租金，润龙针织公司于2020年3月13日向锦和智能公司发送了《房屋租赁租金催款单》，要求锦和智能公司及时支付款项，并告知合同中约定的违约条款内容。锦和智能公司收到催款单后，未在15日内支付剩余租金，润龙针织公司于2020年3月30日向锦和智能公司发送了《租赁合同解除函》，明确因锦和智能公司逾期支付租金已经超过15日，润龙针织公司依约行使解除权，通知锦和智能公司于2020年3月31日起解除双方的租赁合同，并要求立即腾退租赁厂房。锦和智能公司确认收到该《租赁合同解除函》，并对解除租赁合同无异议。但到目前为止未能腾退厂房。因本案纠纷，润龙针织公司与浙江浣纱律师事务所签订《委托代理合同》，支出代理费55000元。另查明，锦和缝制公司、王建炳系锦和智能公司的股东，锦和缝制公司认缴出资额900万元、王建炳认缴出资额210万元，认缴出资日期为2016年11月18日，但目前锦和缝制公司、王建炳均未实缴出资额。还查明，因受新冠××疫情影响，本市企业自春节后全面停工停产。润龙针织公司向政府机关备案的《疫情防控期间企业复工复产备案表》显示计划复工时间为2020年2月20日。本院认为，润龙针织公司与锦和智能公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。《租赁合同》约定，锦和智能公司应于2020年3月10日前全额付清厂房租金，逾期十五日润龙针织公司有权解除合同。因锦和智能公司未足额支付租金，润龙针织公司经催讨无果，发函通知锦和智能公司于2020年3月31日起解除合同，锦和智能公司对解除合同无异议。本院对润龙针织公司要求确认《租赁合同》于2020年3月31日解除的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合本案，润龙针织公司与锦和智能公司之间的《租赁合同》已解除，锦和智能公司尚占用涉案厂房，现润龙针织公司诉请要求锦和智能公司腾退厂房，并赔偿厂房腾退前按原租金标准计算的占用费，理由正当，本院予以支持。因机器设备较庞大，腾退时须拆除部分墙体，润龙针织公司要求厂房腾退后恢复原状，亦于法有据。关于墙体部分，双方一致同意按涉案厂房建筑竣工图恢复，本院予以照准。关于地面部分，因涉案厂房交付时即存在裂痕，现裂痕如有扩大，产生的原因力不明确，可能涉及鉴定评估，且恢复原状产生的费用较高，为及时解决本案的主要争议，对地面问题，本案中不作处理，润龙针织公司可待锦和智能公司腾退后另行协商或主张权利。因润龙针织公司与锦和智能公司之间的《租赁合同》已于2020年3月31日解除，租金应支付至2020年3月31日止。锦和智能公司实际承租时间为2019年11月15日至2020年3月31日共计138天。锦和智能公司主张，因受新冠××疫情影响，政府要求迟延复工，锦和智能公司作为出口生产型企业受创严重，企业至今未正常复工生产，要求根据疫情的实际影响酌情免除部分租金。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。据此，锦和智能公司提出的辩述意见，本院予以采纳。诉讼过程中，本院组织双方当事人进行了调解，因意见分歧较大，就变更合同事宜未能达成一致意见。结合本地区疫情防控实际情况，根据公平原则酌情减免20天租金，锦和智能公司应付租金经核算为441084元。因锦和智能公司于2019年12月支付租金510000元，已超过应付租金金额，超出部分68916元在违约金中抵扣。本案承租人锦和智能公司未按约支付租金，构成合同违约，应承担违约责任。锦和智能公司辩称，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）法发（2020）17号》的规定，润龙针织公司主张的违约金应当予以驳回。本院认为，该司法解释第5条的适用情形为当事人对解除租赁合同存在争议，而本案当事人对租赁合同解除均无异议。并且，合同解除后出租方必然产生损失，该损失未以违约金的形式由承租方合理负担，而全部由出租方承担的话亦有违公平原则。锦和智能公司退一步主张，双方违约金约定存在重复及数额过高，请求调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。承租方未按时支付租金，导致租赁合同未到期解除，主要造成出租人重新确定承租对象期间租赁房屋的空置损失及未按时收取租金产生的资金利息损失。润龙针织公司提出的第4项诉讼请求，要求锦和智能公司支付剩余租金854366元，超过租金部分应属违约金性质，折算租期为228天。考虑到本案租赁合同约定租期较短（一年），占用期间仍按原租金标准支持占用费等因素，违约金按租期228天计算显然过高，锦和智能公司请求调整，理由正当，本院酌情调整为三个月，计违约金336420元，扣除68916元，尚应支付267504元。《租赁合同》中约定的逾期支付租金违约金、以占用费为基数按月息1分计算的违约金，均因承租方未及时支付租金而设定，存在一定重复，并考虑到今年新冠××疫情对企业造成经营收入锐减的实际状况，对润龙针织公司提出的第3项诉讼请求中以全部厂房占用费为基数按月息1分计算的违约金及第5项诉讼请求逾期支付租金违约金20465.49元，本院不予支持。润龙针织公司提出的第6项诉讼请求，要求锦和智能公司支付税款266376.22元。本院认为，该金额以一年租金1364366元为基数计算，但租赁合同已于2020年3月31日解除，实际租期未满一年。润龙针织公司开具的租金发票已作废，未实际产生税费损失，但今后仍须缴纳税款，锦和智能公司答辩时表明按实际租金调整税费的意见，为减少讼累，本院按前述租金441084元核算税费为86116.40元。润龙针织公司提出的第7项诉讼请求，要求锦和智能公司将租赁合同中涉及的水表、电表及天然气表过户给润龙针织公司或指定的第三人，锦和智能公司无异议，本院予以支持。润龙针织公司提出的第8项诉讼请求，要求锦和缝制公司、王建炳对锦和智能公司的给付债务在其认缴出资范围内承担补充赔偿责任。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。具体到本案，锦和缝制公司、王建炳均系锦和智能公司的股东，锦和缝制公司认缴出资额900万元、王建炳认缴出资额210万元，认缴出资日期为2016年11月18日。锦和缝制公司、王建炳在本案中未提供已全面履行出资义务的证据，应在出资范围内对锦和智能公司涉及的本案债务承担补充清偿责任。对润龙针织公司提出的该项诉请，本院予以支持。润龙针织公司诉请要求锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳承担因主张本案债权支出的律师代理费55000元。锦和智能公司、锦和缝制公司、王建炳辩称认为该费用过高应予调整。本院认为，代理费以争议标的进行计算，润龙针织公司在本案中所列诉讼请求均依据合同约定提出，并无虚增争议标的，按本案争议标的核算，代理费55000元应在合理范围内，本院予以支持。但违约方须承担守约方主张债权支出的律师费的约定系锦和智能公司与润龙针织公司之间作出，故承担该项债务的责任主体为锦和智能公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，判决如下：一、确认诸暨市润龙针织有限公司与浙江锦和智能装备有限公司于2019年11月15日签订的《租赁合同》于2020年3月31日起解除；二、浙江锦和智能装备有限公司自本判决生效之日起三十日内将承租的位于诸暨市土地使用权面积4155.50平方米的厂房腾退给诸暨市润龙针织有限公司，腾退后按诸暨市润龙针织有限公司在本案中提供的涉案租赁厂房竣工图对墙体、框架结构恢复原状（不包括地面）；三、浙江锦和智能装备有限公司支付诸暨市润龙针织有限公司自2020年4月1日起至租赁厂房实际腾退之日止按每日3738元为标准计算的房屋占有使用费，限本判决生效之日起三十日内付清；四、浙江锦和智能装备有限公司应支付诸暨市润龙针织有限公司违约金267504元，限本判决生效之日起三十日内付清；五、浙江锦和智能装备有限公司应支付诸暨市润龙针织有限公司租赁合同约定税款86116.40元，限本判决生效之日起三十日内付清；六、浙江锦和智能装备有限公司自本判决生效之日起三十日内将租赁厂房涉及的水表、电表及天然气表过户给诸暨市润龙针织有限公司或该公司指定的第三人；七、浙江锦和智能装备有限公司应支付诸暨市润龙针织有限公司因主张本案债权支出的律师代理费55000元，限本判决生效之日起三十日内付清；八、浙江锦和智能装备有限公司财产不足以清偿本判决第二项、第三项、第四项、第五项、第七项金钱债务内容的，诸暨锦和缝制机械股份有限公司在900万元范围内，王建炳在210万元范围内对浙江锦和智能装备有限公司的上述债务向诸暨市润龙针织有限公司承担补充清偿责任；九、驳回诸暨市润龙针织有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15071元，依法减半收取7535.50元，财产保全费5000元，合计12535.50元，由诸暨市润龙针织有限公司负担4967.50元，浙江锦和智能装备有限公司、诸暨锦和缝制机械股份有限公司、王建炳共同负担7568元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 员 张晓华二〇二〇年六月十五日代书记员 王一雯