广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9554号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州燕尚商业服务管理有限公司，住所地：广东省广州市海珠区工业大道中路361号B116房。法定代表人：唐宝文。上诉人（原审被告）：唐宝文，男，1988年12月29日出生，汉族，身份证住址湖南省桂阳县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：艾齐智，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄宁波，男，1983年11月25日出生，汉族，身份证住址湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：岳民，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梓杰，广东诺臣律师事务所实习人员。原审被告：黄文宇，女，1994年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省惠东县。上诉人广州燕尚商业服务管理有限公司（以下简称燕尚公司）、唐宝文因与被上诉人黄宁波、原审被告黄文宇租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。燕尚公司、唐宝文上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由黄宁波承担。事实和理由：（一）燕尚公司、唐宝文已履行合同义务，案涉租赁物已完成交付。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条第一款约定，合同签订之前，燕尚公司、唐宝文已将案涉场地交付黄宁波装修筹备使用。燕尚公司、唐宝文已经履行交付出租物的义务，亦积极协助黄宁波装修事宜，黄宁波因自身原因未对案涉租赁物装修，由此造成的后果应由黄宁波自身承担。黄宁波一审提交的2019年的公证书第九页可证实场地在签约当时已经交付，燕尚公司、唐宝文二审提交的公证书可证实2018年9月12日起黄宁波、常利奎委托丁振鹏管理，证实案涉场地已经交付。另，燕尚公司、唐宝文交付场地同时将场地外的停车场交付黄宁波使用，黄宁波从9月份开始将场地出租给案外人并实际收取了案外人的停车场费用，由此可证明燕尚公司、唐宝文已实际交付场地且黄宁波也实际使用案涉场地。（二）案涉租赁物不存在妨碍使用的事由。燕尚公司、唐宝文已取得商铺的授权，且已通过消防验收。业主给燕尚公司、唐宝文的委托无瑕疵，一个业主可以有多铺，双方签订的租赁合同不包括107、112、113、121、168、185、186、187、174、1100铺，燕尚公司、唐宝文有告知对方有商铺未取得授权，一审证据一附图明确黄宁波在签订合同时知晓有商铺未取得授权。同一楼层的其他商铺的承租人于2018年6月已经顺利进场使用商铺，而本案租赁合同于2018年9月签订，商铺使用的相关手续已经被证明可以办理，即合同目的可以实现，案涉租赁物的使用不存在妨碍。黄宁波在一审也承认其曾委托第三方对案涉场地进行设计，由此表明黄宁波对租赁物可以进行使用，不存在妨碍使用的事由。根据对方一审提交的证据，黄宁波接收场地后未装修是因黄宁波不诚信引发内部矛盾所致，黄宁波的抗辩理由考虑的是经营风险。综上，恳请二审法院判如所请。黄宁波二审辩称，不同意燕尚公司、唐宝文的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。燕尚公司、唐宝文未履行交付铺位的义务，且其并没有取得案涉铺位业主的授权，不可能合法交付案涉铺位。案涉铺位因未经消防验收、没有水电，不符合适租的义务。黄文宇述称，同意燕尚公司、唐宝文的上诉请求、事实和理由，我方同意一审判决。黄宁波于2019年5月7日向一审法院起诉请求：1.确认黄宁波、燕尚公司签订的《房屋租赁合同》于2019年3月17日解除；2.燕尚公司、唐宝文、黄文宇退还保证金36万元，赔偿黄宁波108万元；3.燕尚公司、唐宝文、黄文宇赔偿黄宁波损失251620元（包括律师费支出5万元，场地设计费损失5万元，租金损失15万元、公证费1620元）；4.燕尚公司、唐宝文、黄文宇承担本案诉讼费。燕尚公司向一审法院反诉请求：1.黄宁波支付租金108万元（从2018年9月30日计至2019年6月30日，每月12万元）；2.黄宁波向燕尚公司支付违约金（违约金以该月应付租金为本金按每月2%计算）；3.黄宁波支付燕尚公司代支付的搬迁费、装修费等费用29630元；4.黄宁波支付燕尚公司合理开支律师费2万元；5.黄宁波承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：唐宝文是燕尚公司的法定代表人及股东（自然人独资）。2018年7月15日出租方为燕尚公司（甲方）、承租方为黄宁波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条，甲方同意将海珠区工业大道中361号一楼的房屋出租给乙方作为商业用途。甲方承诺：1.甲方所有提供的资料真实有效，甲方系转租，甲方已经取得合法转租权，与产权人签署了《商铺租赁及委托经营管理协议》；2.《商铺租赁及委托经营管理协议》中甲方租赁范围及租赁期限与本协议租赁期限及租赁范围不存在冲突；3.甲方应将《商铺租赁及委托经营管理协议》之复印件（加盖甲方公章）作为本合同附件。如若因甲方无权转租导致乙方受存损失，乙方可以本合同之违约责任条款向甲方主张违约责任；4.甲方与产权人签署的《商铺租赁及委托经营管理协议》中甲方公司被委托人发生变更时，应及时告知乙方，并协助乙方与产权人或相关权利人协商解决合同主体的变更等事宜，如若因甲方无权转租或甲方变更导致乙方受有损失，乙方可以本合同之违约责任条款向甲方主张违约责任与经济损失。在承租上述房屋前，乙方经现场考察，对房屋的现状、配套设施，以及房屋的周边环境等有充分的了解和认识，确认该房屋符合乙方的租用条件。第二条，租赁期限：自2018年7月7日至2028年6月30日止，免租休整期为（2018.7.7-2018.9.30），甲方于2018年7月8日移交场地给乙方装修筹备使用。租赁期前两年，每月租金为120000元，第三年开始每年递增6%；租金自2018年9月30日起按月结算，按合同应30号当日付月租，由乙方最迟每月的第30日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方指定收款账号，具体是：2018年10月1日至2019年6月30日月租金120000元、2019年10月1日至2020年6月30日月租金120000元、2020年10月1日至2021年6月30日月租金127200元、2021年10月1日至2022年6月30日月租金134832元……2027年10月1日至2028年6月30日月租金191262元。以上租赁期限以《商铺租赁及委托经营管理协议》为准。第三条，双方签订本合同三日内，乙方即日向甲方以转账方式交纳保证金360000元，甲方银行账户收到保证金款项视为本合同开始履行，甲方收到款项后开具收款收据给乙方；在本合同履行完毕后，如乙方不存在损坏房屋及配套设施（正常使用之损耗除外）等不当行为，且未欠缴应付费用的情况下，甲方应在租赁期满或解除合同之日起三日内将保证金无息退回乙方。本合同签订后，如经甲方协商沟通，门前四家商户（附件租赁范围平面图中114、113、112、107商铺）同意退租，则该四间商铺由乙方承租，该四间商铺退租且甲方将该四间商铺交接给乙方后，乙方再另行向甲方补交60000元保证金，并自交接该四间商铺后的次月起，乙方在本合同第二条约定的月租金基础上增加20000元／月的租金（租金按合同约定递增），作为该四间商铺的租金，租赁期限与本合同约定一致。第五条，甲方按房屋现状将房屋交付乙方使用，甲方保证乙方使用的权利。甲方同意停车场位置归乙方管理和使用。租赁范围以双方盖章确认的租赁场地示意图为准。第六条，乙方按月及时交纳每一笔租金，逾期交付租金的，每月租金每逾期一日，乙方须应付租金额的0.5%向甲方支付违约金。未按期足额付租逾期超过30日的（缴清当月的租金、逾期等费用），甲方有权解除合同并按本合同约定追究乙方违约责任，同时，甲方有权对上述房屋采取断水、断电等措施，乙方对此无异议。如乙方单方提前解除本合同的，保证金由甲方没收，造成甲方损失的，乙方仍应赔偿，如甲方单方提前解除本合同的，保证金退还给乙方，造成乙方（包含乙方承租方）损失的，甲方仍应赔偿。第八条，如乙方违反本合同任一条款，视为乙方违约，甲方有权没收乙方支付的保证金，合同终止后，乙方亦不得要求甲方返还。如甲方不积极配合义务，经乙方催告后仍未履行的，视为甲方违约，乙方有权要求甲方三倍返还履约保证金。附件有案涉场地所在位置标示图。最后，合同落款甲方有燕尚公司印章，负责人签名“黄文宇”、“唐宝文”，乙方签名“黄宁波”。之后，黄宁波向燕尚公司缴纳租赁保证金360000元。2019年6月6日燕尚公司委托律师向黄宁波发出《律师函》，以黄宁波一直未按合同约定向燕尚公司支付租金为由，通知黄宁波解除双方签订的《房屋租赁合同》等。该函件在2019年6月7日由他人收取。黄宁波确认已收到该函件，但认为合同在2019年3月17日已经解除。黄宁波、燕尚公司对租赁事宜协商无果，黄宁波遂于2019年5月7日提起本案诉讼。诉讼中，一、黄宁波为证明燕尚公司一直未履行交付铺位义务事实，提交如下证据：1.2018年7月23日案涉现场的录像，证明案涉场地签约前的状态；2.微信聊天记录（2018年12月15日前后）、黄宁波与黄文宇在案涉现场的谈话录音及文字整理（2019-3-17），证明黄文宇及燕尚公司长期隐瞒未取得所有业主授权的情况，黄宁波在办理租赁合同备案过程中，发现这一情况后向燕尚公司核实，燕尚公司起初仍是试图隐瞒，直至2019年3月17日亲口承认联系不上部分业主，无法取得所有业主授权，案涉场地自始交付不能，燕尚公司至今仍未交付场地；3.（2019）粤广南沙第23240号公证书（2019-5-13），证明燕尚公司未交付案涉场地，案涉场地仍为签约时的状态；案涉场地至今尚有一半铺位上锁，钥匙也未交付给黄宁波，其中部分铺位写明私人物业不得进入，燕尚公司并未履行其交付铺位的基本义务。对此，燕尚公司、唐宝文、黄文宇的意见是：证据1有异议，无法证明该视频拍摄的时间，并且该视频经过剪辑，不能反映现场的实际情况；证据2的微信聊天记录真实性、合法性予以认可，但只能证明B174的业主暂时未同意授权；录音和文字真实性、合法性和关联性均不予认可。黄宁波并不能证明该录音的对话人就是本案的原被告；证据3真实性、合法性确认，但公证书中案涉场地中上锁的除了B174没有拿到授权且业主不配合以外，其他上锁的店铺均已拿到授权，黄宁波可以随时进行拆除；合同约定现状交付，案涉场地交付时黄宁波已经多次看过现场，对现场情况非常了解；黄宁波进入场地进行现场公证反而能够证明黄宁波可以合法进入场地，场地已按现状交付给黄宁波。二、黄宁波为证明案涉场地无水电、无法办理装修施工许可，导致无法使用事实，提交如下证据：1.科学城（广州）园区投资运营发展有限公司雅致花园物业服务中心告示、消防系统存在问题报告、即复函，证明案涉物业的消防设施因被破坏，自动报警系统瘫痪，消防系统不能正常使用，物业存在严重消防隐患，无法通过消防验收，为安全起见，物业公司对案涉场地处于停水停电状态；案涉物业不具备基本的安全条件，不具备基本的使用功能；燕尚公司一直声称上述消防问题与其无关，没有积极处理消防问题；2.黄文宇与雅致花园物业公司的员工通话录音，证明案涉场地一直不具备交付条件；3.黄文宇与雅致花园物业李经理聊天记录（11月21日下午5：49分），证明物业方曾要求燕尚公司提供业主的授权资料，燕尚公司未提交。对此，燕尚公司、唐宝文、黄文宇的意见是：对证据1真实性、合法性、关联性均不予认可，上述材料来源不明，真实性与合法性均无法查明；证据2对证据的真实性、合法性予以认可，但不能证明场地存在问题，反而能证明黄文宇一直在协助黄宁波办理相关手续；证据3的真实性、合法性予以认可，但不能说明燕尚公司未提交相关材料，反而能证明为了协助黄宁波相关手续积极奔走。燕尚公司、唐宝文、黄文宇为反驳黄宁波主张上述事实，提交如下证据：1.2017年12月1日黄文宇与商铺业主签订的《商铺租赁及委托经营管理协议》、2017年11月29日在南方都市报的公告、2018年7月1日燕尚公司与商铺业主签订的《商铺租赁及委托经营管理协议》《房地产权证》数份，证明燕尚公司已取得案涉的商铺转租授权；2.关于对雅致花园5号楼建筑工程消防验收合格的意见的《建筑工程消防验收的意见书》，证明案涉商铺已通过整体消防验收；3.燕尚公司与广州龙文教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、广州龙文教育科技有限公司使用案涉楼层商铺的缴纳水电单据，证明案涉场地可以通过正常程序办理相关手续，不存在阻碍使用的情况；4.广州市海珠区龙文教育培训中心全套资质材料；5.黄文宇与广州市海珠区龙文教育培训中心的聊天记录；6.停车场管理人员向黄宁波的合伙人常利奎的转账记录，证明燕尚公司已将案涉场地进行交付，黄宁波已经接收场地并对场地的停车场收取费用；7.黄文宇与黄宁波的微信聊天记录，证明黄文宇在2018年9月12日带黄宁波到现场确认并交付。对此，黄宁波的意见是：证据1中2017年12月1日协议的真实性无法核实，无法确认协议内容与各业主的签名存在联系，黄宁波只看过此份协议的复印件，黄文宇从未将原件给予黄宁波核对；承租方为黄文宇，故黄文宇才是实际的承租主体，而非燕尚公司；公告未能证明燕尚公司已取得授权，只能说明燕尚公司联系不上该部分业主，没有取得这些物业的承租权；2018年7月1日协议的真实性无法确认，业主签名并不能确保所有业主清楚协议内容，业主签名的地方并未明确委托经营的内容，不能证实签名就是代表同意转租；卢洁雯仅是提供产权证明与身份证复印件，并不能证明其已经授权燕尚公司进行转租；证据2真实性予以认可，但并不能证明案涉场地在争议期间处于消防设施可以正常使用的状态，根据时间和现场遗留的装修物，燕尚公司在承租该场地开健身房时装修破坏了该场地的消防设施，因燕尚公司一直未予修复，物业出于安全考虑停止水电的供应，这点在物业公司发的告知书也写的很清楚；证据3的合同签订于2018年6月，约定6月13日交付铺位，而委托管理协议是7月1日签订，约定当日移交铺位给燕尚公司，显然燕尚公司签约时是无权出租；水电单据的真实性予以认可，但并不能证明案涉场地已经恢复正常用水用电的状态，这里的电是从其他地方拉来的，据说该公司目前已经撤场；证据4形式上真实性予以确认，并没盖政府相关部门的原件公章，对其证明内容不予确认，案涉场地不存在无水电情况，但是在燕尚公司提交的证据3水电费单据里可以看到其水电费一直都是几十块钱，说明了其并不能正常的供水供电，而案涉场地由于未获全体业主授权同时燕尚公司在前期装修的过程中严重破坏了案涉场地的消防设施，导致物业公司出于安全因素，没有供水供电；证据5涉及黄宁波聊天记录予以确认，涉及案外人的聊天记录无法确认；证据6真实性不予确认，该人是黄宁波承租场地的合伙人，是后面加入进来的，他有否收取停车费黄宁波不清楚，黄宁波有好几个月没有见过他了；证据7真实性没有异议，但内容只是约谈，最终第二天没有见面，更没有办理交接手续。另，黄宁波主张因燕尚公司行为造成损失的事实，提交了公证费发票、设计费转账凭证、设计合同及设计图、微信聊天记录、微信支付及转账凭证及租金缴纳记录、现场视频等证据证明。燕尚公司为反诉主张代付搬迁费、装修费及支付律师费事实，提交黄宁波与案外人的聊天记录及单据、委托代理合同及律师费发票。一审法院认为，关于合同的履行。就案涉场地租赁事宜黄宁波、燕尚公司签订《房屋租赁合同》，从签约主体来看，出租方（甲方）记载是燕尚公司，同时燕尚公司在合同落款盖章确认，虽然黄文宇与唐宝文在合同均有签名，但是在负责人处，而唐宝文是燕尚公司的法定代表人，燕尚公司也确认黄文宇是代理行为，结合燕尚公司、黄文宇与商铺业主签有《商铺租赁及委托经营管理协议》，可认定案涉《房屋租赁合同》签订主体是黄宁波与燕尚公司之间。案涉场地涉及所有权人众多，黄文宇及燕尚公司向业主取得案涉场地租赁经营权后，将案涉场地出租给黄宁波作商业使用。在案涉《房屋租赁合同》有载明燕尚公司转租权情况，同时合同附件有案涉场地附图，黄宁波知晓《商铺租赁及委托经营管理协议》内容，但燕尚公司作为转租人应当取得案涉场地全体业权人授权同意，根据燕尚公司提交证据1及庭审陈述，以及黄宁波提交的聊天记录反映，燕尚公司从合同签订至今未取得案涉场地全部业权人授权；黄宁波知道自己承租案涉场地用于商业经营，出租时燕尚公司已披露案涉场地是众业主整体委托租赁经营再转租的事实，黄宁波对此应尽谨慎注意义务，及时对案涉场地转租事实进行核实，在《商铺租赁及委托经营管理协议》中业主方与案涉场地附图铺位数量等明显不符，授权存在瑕疵情况下仍与燕尚公司签约，签约后在办理案涉场地合同登记备案过程中发生障碍，才就此问题进行协商，但无果，从而导致案涉《房屋租赁合同》目的不能实现，鉴此黄宁波、燕尚公司均有过错责任。在租赁合同关系中，履行交付租赁物给承租人是出租人的主要义务。燕尚公司、唐宝文、黄文宇抗辩其在2018年9月12日将案涉场地及停车场交付给黄宁波使用，依据是2018年9月11日及2018年9月12日黄宁波与黄文宇之间的微信聊天记录，黄宁波则主张燕尚公司至今未交付案涉场地。一审法院意见是，燕尚公司是专门从事市场经营管理的企业，对场地租赁经营管理应具有专业规范。本案中没有书面证据显示黄宁波、燕尚公司对案涉场地办理了交接手续，上述证据只能证明当事人有交接场地的意向，但不足以证明燕尚公司在2018年9月12日交付案涉场地及停车场给黄宁波使用的事实，即使黄宁波此前有委托他人对场地进行设计等行为，也不能作为推定燕尚公司已将案涉场地交付黄宁波使用的事实，且黄宁波提交的案涉场地在签约前及现状证据，也佐证了案涉场地未交付的事实。鉴此，对燕尚公司、唐宝文、黄文宇抗辩其在2018年9月12日将案涉场地及停车场交付给黄宁波使用的事实，一审法院不予认定。关于合同的解除。黄宁波主张案涉《房屋租赁合同》在2019年3月17日解除，依据是当天黄宁波与黄文宇之间的微信聊天记录，该微信聊天内容是双方在协商如何继续履行合同，但无果，黄文宇最后提到“那就不要干了”，黄宁波认为这是黄文宇解除合同意思表示，但黄文宇不确认。一审法院意见是，合同解除需要当事人明确意思表示，黄文宇的这句话不足以证明是解除合同的意思表示，且黄宁波没有作任何回应，故对黄宁波该主张一审法院不予采纳。燕尚公司、唐宝文、黄文宇抗辩案涉《房屋租赁合同》在2019年6月6日解除，依据是黄文宇在2019年6月6日向黄宁波发出的《律师函》，该函件黄宁波在2019年6月7日收取。一审法院意见是，如前所述黄文宇尚未将合同约定标的物交付黄宁波使用，黄文宇以黄宁波迟延支付租金为由向黄宁波发出解除合同通知，缺乏事实和法律依据，故该《律师函》对黄宁波不发生解除案涉《房屋租赁合同》效力。诉讼中，黄宁波、燕尚公司双方均有解除案涉《房屋租赁合同》的意思表示，对此一审法院予以采纳，案涉《房屋租赁合同》在本案生效之日起解除。关于本案本、反诉。合同解除后，黄宁波要求燕尚公司退还保证金36万元，有理，一审法院予以支持。对场地交付事实及合同解除责任前述已作认定，不再阐述，鉴此，黄宁波要求燕尚公司赔偿108万元，及燕尚公司反诉要求黄宁波支付租金108万元和违约金的请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；因合同解除导致黄宁波、燕尚公司、唐宝文、黄文宇损失的，应由双方各自承担，对黄宁波要求燕尚公司、唐宝文、黄文宇赔偿损失251620元、燕尚公司反诉要求黄宁波支付代付的搬迁费、装修费等费用29630元及律师费2万元的请求，一审法院均依法予以驳回。关于黄文宇及唐宝文的承担责任问题。如前所述，黄文宇是职务代理行为，非租赁合同相对人，黄宁波要求其承担本案民事责任理据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”燕尚公司为一人有限责任公司，唐宝文是燕尚公司的法定代表人且是自然人独资股东，其未能提交证据证明公司财产独立于其自己财产，故唐宝文应对燕尚公司债务承担连带责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，于2019年12月2日判决如下：一、解除黄宁波与燕尚公司签订的《房屋租赁合同》；二、燕尚公司在判决生效之日起10日内向黄宁波退还保证金36万元；三、唐宝文对判决主文第二项确定债务承担连带清偿责任；四、驳回黄宁波的其它诉讼请求；五、驳回燕尚公司的全部反诉请求。一审案件诉讼费27882.13元（其中受理费20010元，反诉费7872.13元）由黄宁波负担受理费15748元、燕尚公司、唐宝文、黄文宇负担受理费12134.13元（其中受理费4262元、反诉费7872.13元）。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，燕尚公司、唐宝文向本院提交以下证据：1.广东省广州市南方公证处于2020年5月出具的（2019）粤广南方第062049号《公证书》，公证内容为黄文宇与案外人丁振鹏于2019年7月1日的微信聊天记录，丁振鹏向黄文宇发送其向“阿奎”转账的账单截图；2.常利奎身份证复印件；3.2018年10月9日《5号楼负一层施工登记表》；以上证据1-3拟共同证明2018年7月15日前燕尚公司、唐宝文已将案涉场地交付给黄宁波，黄宁波也将案涉停车场给丁振鹏管理，丁振鹏每月将停车费微信转账给常利奎。案涉场地已于2018年10月9日向雅致花园申请施工登记，施工期限2018年10月10日至2019年4月30日；4.广东省广州市南方公证处于2020年5月25日出具（2020）粤广南方第013265号《公证书》，公证内容为案涉场地现场情况照片，拟证实黄宁波知悉案涉房屋的现状，黄宁波一审提交《公证书》所称“案涉场地至今尚有一半铺位上锁…”不属实，商铺的玻璃门是可以打开的，即便上锁，屋顶属于半拆除状态，不影响黄宁波装修，写明“私人物业不得进入”的是174号铺，该铺不在租赁范围；5.缴款人为黄宁波的《收款收据》，拟证实黄宁波向其他合伙人提供的虚假的《收款收据》，由此造成其内部产生矛盾，导致租赁合同无法履行。黄宁波质证认为：证据1、2的真实性确认，关联性不予确认，案外人丁振鹏与本案无关，黄宁波不认识丁振鹏，黄宁波与常利奎之间也不存在合伙关系，常利奎是在361号一楼租赁了其他铺位，曾经与黄宁波谈过合作意向，但并没有达成合作。证据3真实性不确认，登记表是由黄文宇填写，黄宁波对此不知情，签名也非黄宁波所签。证据4所载内容不真实，拍摄铺位现状并非客观情况，如第174号铺位，一审时我方提交的公证书证实现场张贴有“私人物品请勿动”的字样，门也紧锁，与该公证书中同一铺位情况不一致；铺位拍摄不完整，多张是重复拍摄；一审中燕尚公司确认我方提交公证书的真实性，仅是抗辩认为“涉案场地中上锁的除了174没有拿到授权且业主不配合外，其他上锁的店铺均已拿到授权，黄宁波可以随时拆除”，即燕尚公司并不否认多个铺位上锁的状态，也未移交、交接钥匙，而其二审又提供未上锁的铺位照片，与一审陈述自相矛盾。证据5关联性不予确认，燕尚公司所称因合伙人内部矛盾而无法履行租赁合同没有事实依据。黄文宇向本院提交2018年9月9日、10日、14日的三张《支付宝转账电子回单》，拟证实其以中介费的形式向黄宁波退回保证金29000元。燕尚公司、唐宝文对该证据予以确认；黄宁波质证认为该款项并非退保证金而是中介费。本院二审另查明：一审期间黄宁波提交2018年12月18日其与黄文宇的微信聊天记录显示，黄宁波：“昨天你说现在一共有多少间无法同时备案？”黄文宇：“159、158、122、123、162。”黄宁波：“只有这几个是吧，就是你说的可以使用，但是拿不到房产证是吧。你说的还没授权的是162是吗？”黄文宇：“174”“174的铺还没有拆的”“174的授权没搞定是要10年租金，也没有拆。”黄宁波：“租给我的范围内整个场地的授权，业主按手指印的那本授权书，现在还有几个没做完？”黄文宇：“授权书要做是很快的，我跑那叫他们盖就行。主要还是街道办需不需要业主本人去，如需要我是计划同时进行。”黄宁波一审提交的2019年3月17日现场谈话录音显示，黄文宇：“授权就那两个业主都没有问题的，他们都是因为你要先动工，还有就是钱的话你这边交了我去解决……搞事情就是174（铺）跟另外一个业主，还有失踪的业主，失踪业主是不在内的，那两个人搞事情我可以负责，这一点是在授权范围内责任，就是你就会担心有人搞事情。”赵新宇（黄宁波合伙人）：“黄宁波担心什么你就答应了就好了，黄宁波担心就怕有50几个业主，整个70几个业主只有50几个授权。70间左右的铺有50几个是授权给黄文宇了，还有10几间没有授权。”黄文宇：“其实当时是两个业主。”赵新宇：“情况就是已经投了100万下去了，然后你继续交房租，再加装修期什么期差不多200万下去，黄宁波的意思是200万投下去后，万一那10几个业主回来搞事，这些东西就没有了。”黄文宇：“所以就是嘛。”黄文宇：“如果是有几个业主没有授权，其实就是两个业主没有授权，那十个业主你完全不用担心，因为我也是有给租金，就是你这边收到租金，我立刻都打给业主了。”赵新宇：“你不是说有十几家吗？”黄宁波：“14间。”黄文宇：“业主是只有两个。”赵新宇：“14间铺只有两个业主？”黄文宇：“对，其实就是两个业主。”黄宁波：“你不是说失踪的就有4个吗？”黄文宇：“4个当中不算。”另根据燕尚公司一审提供的2018年7月1日《商铺租赁及委托经营管理协议》显示，其中两名业主名下十间商铺未有业主签名授权。再查明，黄文宇二审提供的《支付宝转账电子回单》中摘要内容为“广州市海珠区工业大道中361号中介费共3万”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：燕尚公司是否已完全履行租赁物的交付义务，及其主张黄宁波支付租金、违约金等各项费用是否成立。本院对此评析如下：关于燕尚公司是否已向黄宁波交付全部商铺的问题。根据黄宁波一审提供的2018年12月18日微信聊天记录以及2019年3月17日的谈话录音，足以证实燕尚公司在《房屋租赁合同》订立时并未取得全部商铺业主的转租授权，对此从燕尚公司一审自行提交《商铺租赁及委托经营管理协议》亦可得以印证。此外，燕尚公司作为应履行场地交付义务的合同主体一方，对其已办理全部铺面交接手续的事实也未提供任何证据证实，反之根据黄宁波一审提供的场地现场情况公证书，充分反映案涉场地大量铺面仍处于上锁状态，燕尚公司也并未移交商铺钥匙，而其所称黄宁波可自行拆除的辩解意见显然不符合商铺交接的常规方式，故一审法院认定燕尚公司并未履行全部租赁物的交付义务并无不当，本院对此予以确认。对于燕尚公司上诉提供证据拟证实其已将停车场移交黄宁波管理并实际收益的问题，一方面其所提交微信聊天记录系与案外人丁振鹏之间进行，相关人员身份无法确定，不能据此认定黄宁波已接收停车场地。另一方面，案涉《房屋租赁合同》项下的主要租赁物为坐落海珠区工业大道中361号一楼的房屋，即合同附件图纸与《商铺租赁及委托经营管理协议》中所列数十个商铺铺面，该停车场仅是作为公用配套设施一并交于黄宁波管理使用，故燕尚公司以黄宁波已实际使用停车场为由主张其已完整交付场地，理由显然不成立，本院亦不予确认。据此，本院对燕尚公司、唐宝文提出的该项上诉意见不予采纳。关于黄宁波是否应当向燕尚公司支付租金、违约金等费用问题。如前所述，燕尚公司在合同订立后未履行租赁物的交付义务，黄宁波事实上也未进驻使用案涉场地，且在燕尚公司始终未能获得全体业主授权的情况下，黄宁波拟整体租赁场地经营的合同目的已无法实现。因此，燕尚公司自身对于合同无法履行存在过错，也未能实际交付案涉场地，其要求黄宁波支付房屋租金、违约金并赔偿其他费用损失，理由均不成立，本院均不予支持。另关于黄文宇二审提供《支付宝转账电子回单》并据此认为已退回黄宁波保证金29000元，经查，该电子回单付款摘要已注明退款3万元为中介费，且从其退款时间均发生在2018年9月，也明显与合同约定的保证金结算方式不一致。故本院对该项证据的关联性亦不予认定。综上所述，燕尚公司、唐宝文的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18206.67元，由广州燕尚商业服务管理有限公司、唐宝文负担。本判决为终审判决。审判长  莫芳审判员  余盾审判员  李静二〇二〇年六月二十三日书记员  杨希曾龙辉