江苏省宿迁市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏13执复64号复议申请人（利害关系人)：张友，男，1978年6月21日出生，住江苏省沭阳县。申请执行人：张建，男，1978年2月20日出生，住江苏省沭阳县。被执行人：朱其新，男，1976年4月27日出生，住江苏省沭阳县。被执行人：韩玉琴，女，1976年12月23日出生，住江苏省沭阳县。复议申请人张友不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322执异264号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明：张建与朱其新、韩玉芹及章波、仲丽芹民间借贷纠纷一案，诉讼中，张建自愿撤回对章波、仲丽芹的起诉。2015年12月16日，沭阳法院作出（2015）沭民初字第04221号民事判决，判令朱其新、韩玉芹于判决生效后十日内归还张建借款90万元及利息。根据张建的申请，沭阳法院于2016年2月26日立案执行，案号为（2016）苏1322执1295号。在执行过程中，沭阳法院于2016年12月15日作出（2016）苏1322执1295号执行裁定，裁定对朱其新名下的位于沭阳县沭城街道XXXX小区2号楼1单元1604室、3号楼1单元1806室、10号楼2单元1703室、11号楼1单元1401室4套房屋予以查封。后沭阳法院对该案终结本次执行程序。2017年11月3日，沭阳法院对该案恢复执行，案号为（2017）苏1322执恢667号。沭阳法院在（2017）苏1322执恢667号案件执行过程中，对上述4套房屋依法进行评估、拍卖并成交。2018年5月20日，沭阳法院向张友送达通知书，载明上述房屋已设定预告抵押登记，金额为175万元，预告登记抵押权人为张友。沭阳法院同时认为预告登记抵押对抵押物（含孳息）及变现价值不具有优先于普通债权受偿的效力，张友如有异议可自收到该通知书之日起三日内向沭阳法院提出异议，逾期不提异议的，将对上述房屋拍卖款处置发放。张友对沭阳法院上述通知不服，向沭阳法院提出异议称，2012年11月7日，张友、沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）、朱其新三方签订债权债务转让协议，约定金利公司将其对朱其新享有的200万元债权转让给张友。之后，朱其新与张友签订房屋最高额抵押合同，约定将上述4套房屋设定抵押，抵押金额175万元，预登记他项权人为张友，并于2016年1月27日办理了抵押登记。请求：将拍卖朱其新所有的位于沭阳县XXXX小区2-1-1604、3-1-1806、10-2-1703、11-1-1401室房屋所得款项中的175万元优先支付给张友。沭阳法院经审查查明：2012年11月7日，张友、金利公司、朱其新签订债权债务转让协议一份，该协议内容为“甲方：张友；乙方：沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）；丙方：朱其新。丙方欠乙方贰佰万元整（￥2000000.00）。乙方欠甲方贰佰万元整（￥2000000.00）。现三方就债权债务转让问题达成如下协议：一、甲方同意就乙方享有的债权，由丙方直接偿还给甲方。本协议签字后，乙方不再享有丙方的债权。二、乙方同意对丙方享有的债权，由丙方直接偿还给甲方。三、丙方同意对乙方的债务，直接偿还给甲方。四、丙方归还债务方式，丙方所拥有的XXXX小区房源2号-1604，面积217.82㎡；3号-1806，面积211.86㎡；10-2-1703，面积162.14㎡；11-1-1401，面积211.86㎡。以上四套房源以2150元/㎡的价格，共计人民币1727912元偿还，余款人民币272088元于2013年1月1号前以现金方式还清。五、三方原持有的条据作废，以本协议为准。六、本协议一式三份，三方各执一份，签字后生效。甲方签字：张友（签名捺印）；乙方签字：沭阳金利置业有限公司（签名盖章）；丙方签字：朱其新（签名捺印）；2012.11.07”。2016年1月27日，被执行人朱其新与异议人张友在沭阳县房地产管理处办理了编号为沭阳县房沭城预字第92510号预购商品房抵押权预告登记证明，载明预登记他项权人为张友，商品预告登记人为朱其新，房屋坐落为XXXX2-1-1604、3-1-1806、10-2-1703、11-1-1401室（住宅），权利种类为抵押，债权数额为175万元，设定期限为2016年1月27日至2036年1月26日。另查明：金利公司已破产。2014年3月3日，金利公司破产管理人对被执行人朱其新申报债权进行审查，初步确认被执行人朱其新对涉案查封的4套房屋依法享有物上请求权。沭阳法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。抵押权系物权，以房产权属证明为前提，经登记产生效力。案涉房屋抵押系预告登记，并未转为抵押登记，并未直接导致抵押权设立，预登记他项权人不具有现实的优先受偿权，故异议人张友主张对涉案4套房屋拍卖款项享有175万元优先受偿权的异议请求，不符合法律规定，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回张友的异议请求。张友不服该裁定，向本院申请复议称，金利公司破产管理人确认朱其新对案涉4套房屋享有物上请求权，因朱其新欠张友款，双方于2016年1月27日就案涉4套房屋办理预购商品房抵押权预告登记，因金利公司破产及其他原因，导致案涉预告抵押登记无法转为正式抵押登记，张友对此并无过错，在此种情况下不构成预告抵押登记失效。张友作为预告抵押登记权利人仍基于抵押登记享有对抗执行的权利，有权要求对案涉房屋拍卖款享有175万元优先受偿权。请求：撤销（2019）苏1322执异264号执行裁定，裁定张友对案涉房屋享有优先受偿权。本院查明的事实与沭阳法院查明的事实一致。本院另查明：2011年1月19日，金利公司与张友签订借款协议书1份，约定金利公司向张友借款550万元，借款期限2011年1月19日至2011年7月19日。同日，张友分别向金利公司法定代表人黄孝建账户内转账200万元、180万元，黄孝建向张友出具了金额为550万元的借条并加盖金利公司印章。XXXX小区1-3#楼、5-12#楼于2017年12月5日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2017年12月8日向沭阳县住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。物权法设定预告登记制度，旨在保障当事人将来实现物权。同理，当事人之间对预售商品房办理抵押权预告登记，旨在保证债权人在该商品房具备办理登记条件后能够办理正式抵押登记，进而保障其优先受偿权的实现。如预售商品房办理登记后，债权人在法定期限内怠于要求债务人办理抵押登记，其预告登记权利自应不受保护；如预售商品房因当事人意志以外原因未能办理登记，债权人客观上又未明确作出放弃优先受偿权的意思表示，对其预告抵押登记的期待利益应予以保护。本案中，案涉房屋在2016年1月27日办理预告抵押登记后，在2017年12月5日由建设单位组织竣工验收合格，但自2016年12月15日起一直被沭阳法院查封。案涉房屋在办理预告抵押登记至沭阳法院拍卖成交期间，客观上并不具备办理正式抵押登记的条件。换言之，案涉房屋未能办理正式抵押登记非因预告登记抵押权人张友自身原因。在前述期间内，张友作为预登记抵押权人，对案涉房屋设定预告抵押登记的期待利益应当受法律保护，案涉房屋因客观原因无法办理正式抵押登记导致的不利法律后果不应由其承担。沭阳法院将案涉房屋作为被执行人财产进行拍卖，此时应视为预告抵押登记具备办理正式抵押登记的条件，在张友未明确表示放弃优先受偿权的前提下，对于张友就案涉房屋拍卖款享有的优先受偿权应予保护。综上，张友的复议理由成立，本院依法予以支持。沭阳法院（2019）苏1322执异264号执行裁定，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322执异264号执行裁定和2018年5月20日作出的通知书；二、张友对沭阳法院拍卖的位于沭阳县沭城街道XXXX小区2号楼1单元1604室、3号楼1单元1806室、10号楼2单元1703室、11号楼1单元1401室4套房屋拍卖款在175万元范围内享有优先受偿权。本裁定为终审裁定。审 判 长 徐淮成审 判 员 吴军良审 判 员 陈 鹏二〇二〇年六月二十四日法官助理 丁涛涛书 记 员 于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。