江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终1575号上诉人（原审原告）：李明庚，男，1962年6月10日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：刘旺生,江苏金长安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘永财，男，1982年6月12日出生，汉族，住常州市金坛区朱林镇土山村6组，现住常州市新北区。委托诉讼代理人:宋倩,江苏常武律师事务所律师。上诉人李明庚因与被上诉人刘永财农村房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初7649号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明庚上诉请求：1.撤销原判第二项，依法改判刘永财将位于常州市金坛区朱林镇土山村6组原住宅191.66平方米的房屋腾空交还给李明庚；2.一、二审诉讼费用由刘永财承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，有法不依。一审法院既然在查明上诉人与被上诉人于2007年4月5日签订的《房屋买卖协议》因违反法律的效力性强制性规定而判决确认无效，引用的法律条文是《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，但结果却作出与《中华人民共和国合同法》第五十八条完全相反的判决。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。法律条文明确规定“应当予以返还”，但是，一审法院却判决“驳回原告其他诉讼请求”，该判决属于有法不依，且自相矛盾。当事人的纠纷依然没有解决。二、一审判决认定事实不清，作出突破宅基地红线的颠覆性判决。既然一审法院审理查明，被上诉人刘永财户籍地在常州市，属于常州市城镇居民，在常州市有高档商品房。刘永财户口又不在金坛区朱林镇土山村6组，不是该村村民，购买农民李明庚建造的农村宅基地房屋又没有支付合理的对价，依法不享有当地宅基地使用权。同时法院也查明被上诉人存在过错，为什么却以“关系到保护一般权利与生存权、适用民法一般原理与适用合同法规定的冲突问题，进而关系到本案的法律效果与社会效果”，对上诉人“请求被告返还房屋”判决“不予支持”呢？该判决结果恰恰侵犯了上诉人李明庚的生存权。李明庚拥有该不动产权证，系该房屋的建造者，所有权人，该宅基地使用权人，目前没有任何住所，无法生存，无家可归。《新土地法》规定，农村村民自愿有偿退出宅基地，地方政府不得违背农民意愿强迫农民退出宅基地。外地人刘永财系常州市城镇居民，在常州城里有商品房可以住，在城里上班，不存在生存权问题。生存权受到威胁的应当是上诉人李明庚，而不是城里人刘永财。上诉人认为，一审判决有《合同法》第五十八条的明确规定不使用，却滥用套用诚实信用、合同目的原则，作出完全错误的判决，其不良的社会效果是可想而知的。如果按照这样的判决，开了先例，那以后城里有钱人不就可以到农村来买房，或者直接买农村宅基地自己建造房屋了吗？宅基地的红线不是被突破了吗？广大农民的生存权还有法律保障吗？刘永财辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李明庚向一审法院起诉请求：1.判令确认李明庚与刘永财签订的《房屋买卖协议》无效；2.责令刘永财将买卖的位于金坛区的房屋腾空交还李明庚；3.刘永财承担诉讼费用。一审法院认定事实如下：2007年4月5日，李明庚、刘永财签订房屋买卖协议，约定李明庚将位于现本区朱林镇土山村6组原住宅191.66平方米农村宅基地房屋（三间二层六间主房、一间小房，1992年建造）作价55000元出卖给刘永财。协议签订后，刘永财即支付李明庚房款45000元，余款10000元因房屋未能过户刘永财至今未交付给李明庚；协议签订后，李明庚当日就将其名下房屋土地使用权证、房产证随房屋交付给刘永财使用至今。双方房屋交易后，李明庚家庭至当地城区生活，刘永财未成为涉案房屋当地村民。2019年5月李明庚及其妻子张留凤又新申请领取了涉案房屋不动产权证书。李明庚2019年10月16日诉至法院。一审庭审中，刘永财主张买房后父母长期居住该地，对房屋进行了修缮，举证提交有关村委会证明及照片三张予以证明。李明庚质证认为，村委会证明无经办人签名，证据有瑕疵，一张照片反映小房屋是简单修缮，其他照片无法确认。结合双方陈述，一审法院认定如下：村委会证明无经办人签名，确有瑕疵，李明庚对刘永财对小房屋进行修缮无异议，可以印证刘永财在买房后进行修缮部分房屋并居住使用。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则。违反强制性法律规定的合同无效。农村村民一户只能拥有一处宅基地。刘永财至今未办理迁徙户口至涉案房屋地，未成为当地农村村民，依法不能享有当地宅基地使用权，李明庚、刘永财的房屋买卖关系因刘永财身份条件问题违反土地管理法的规定，该合同无效，双方对签订合同均负有过错。根据合同法规定，合同无效后，因合同取得的财产应当返还。双方房屋买卖被确定无效后，刘永财是否必须返还房屋？关系到保护一般权利与生存权、适用民法一般原理与适用合同法规定的冲突问题，进而关系到本案的法律效果与社会效果。双方当事人签订协议，是双方真实意思表示，李明庚签订协议时已经意图放弃自己家庭使用集体土地宅基地权利，并以接受刘永财约定支付买房款的方式行为表示放弃宅基地权利，因刘永财非当地村民农户身份在土地使用方面受到限制的原因至合同无效，如返还房屋将影响刘永财家人的居住生存权利；双方买卖已经持续十多年，李明庚在2019年新申领产权证书并提起诉讼，此举违背自己2007年的合同目的，违背了公民的诚实信用原则。故李明庚起诉请求确认双方合同无效，法院予以支持；但请求刘永财返还房屋，法院不予支持。今后如刘永财身份条件具备许可，重新审查合同，合同将有效；如今后刘永财身份未变，因双方房屋买卖合同涉及房屋结构实物与土地使用权两部分，涉及房屋结构利益的部分刘永财可以享有，但不能享受土地权利利益。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认李明庚与刘永财2007年4月5日签订的《房屋买卖协议》无效。二、驳回李明庚其他诉讼请求。案件受理费40元，由李明庚负担。二审中，李明庚向本院提交户籍证明一份，证明刘永财是常州市新北区城镇居民户口，且拥有新北区清水湾花园22幢1402室商品房一套，其不能取得涉案宅基地上的房屋。刘永财质证认为，对该证据的真实性无异议，新北区的这套房屋是刘永财2009年购入，因小孩需要在常州落户上学才购买的，于2012年入住，该证据与本案无关，返还涉案宅基地上的房屋，影响刘永财家人的生存居住权利。二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，根据一审法院查明的事实，一审判决认定李明庚与刘永财2007年4月5日签订的《房屋买卖协议》无效正确，但一审法院在合同无效后的处理方面存在不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。首先，该规定将合同无效的法律后果阐述得清楚明白，即合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，虽然刘永财对涉案房屋进行了部分添附，但并未改变涉案房屋的原有性状，涉案房屋不存在不能返还或没有必要返还的问题，故涉案房屋应当予以返还，同时，李明庚应当返还刘永财支付的购房款及孳息。其次，如因合同无效后返还房屋造成刘永财的损失，刘永财亦可依据前述规定进行主张。综上所述，一审判决认定《房屋买卖协议》无效恰当，但对李明庚要求返还房屋不予支持，不符合法律规定，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初7649号民事判决第一项；二、撤销常州市金坛区人民法院（2019）苏0413民初7649号民事判决第二项；三、刘永财于本判决生效之日起一年内将位于常州市金坛区朱林镇土山村6组（现登记的坐落为朱林镇唐王村委前朱村45号）191.66平方米的房屋返还给李明庚。一审案件受理费40元，由李明庚负担；二审案件受理费80元，由刘永财负担。本判决为终审判决。审判长  刘岳庆审判员  罗希夷审判员  王 莹二〇二〇年六月十五日书记员  陆岷孜