辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终137号上诉人（原审被告）：吴东起，男，汉族，1962年1月16日出生，现住辽宁省阜新蒙古族自治县。被上诉人（原审原告）：阜新蒙古族自治县新民镇人民政府，地址辽宁省阜新市阜新蒙古族自治县新民镇本街。负责人：陈亮，该镇镇长。委托诉讼代理人：韩毅，辽宁乐成律师事务所律师。上诉人吴东起因与被上诉人阜新蒙古族自治县新民镇人民政府租赁合同纠纷一案，不服阜新蒙古族自治县人民法院（2019）辽0921民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，上诉人吴东起、被上诉人阜新蒙古族自治县新民镇人民政府的委托诉讼代理人韩毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴东起上诉请求：一、请求法院依法撤销原审判决，改判涉案房屋租赁期限截止至2028年3月1日；二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审认定事实不清，证据不足，本案的客观事实如下：原审法院判决认定原审原告阜新蒙古族自治县新民镇人民政府向被告吴东起出具的《租楼合同补充说明》约定的租赁期限超过2019年10月1日部分无效属于事实认定错误，因新民镇林业站与上诉人吴东起在1998年1月1日签订的租期为20年，租赁期间自1998年1月1日至2018年1月1日的《租楼合同书》因已经实际履行完毕，不是本案争议焦点，故不再讨论。针对1998年5月20日签订的《租楼合同补充说明》并不能简单的认定为租楼补充合同，其实质是以1998年1月1日签订《租楼合同书》为基础的，以租赁期间增加10年租期为担保的民间借贷行为。实际情况是吴东起与被上诉人于1998年签订第一份为期20年的租赁合同后，因所建办公楼需要办理相关审批手续缺少资金，故向上诉人借款2万元并约定利息2分，为了担保2万元本息的清偿，故此双方签订了《租楼合同补充说明》，约定以10年租赁期限作为担保。虽然签订补充说明时将两份借款担保的租赁时间一并写至补充说明中，但不能简单的认为是租赁期限为30年，而且《租楼合同补充说明》中也写明了“在审批建楼的过程中，因缺少资金，经陈书记、王乡长同意向吴东起借款2万元，利息2分”，故上诉人认为涉案的第二份《租楼合同补充说明》就是借款及担保协议。原审认定事实存在错误，请求二审法院予以纠正。二、被上诉人的行为已给上诉人造成重大经济损失，如解除涉案合同应一并按约清偿2万元本息。上诉人做为一名普通的农民并不了解法律的规定，而且1998年签订涉案两份协议时现行《合同法》并未施行，最长租赁期限20年的规定不能约定在先行为，故1999年施行的合同法对上诉人当年签订的合同无溯及力。因上诉人相信政府的公信力，在涉案房屋已于2019年1月份重新装修。如阜蒙县新民镇人民政府不再继续履行租赁担保合同，无疑会给上诉人造成损失。另外，被上诉人应首先清偿2万元的借款及利息，给付新装修房屋的所有费用。综上所述，恳请二审法院根据法律规定判决此案时酌情予以考虑上诉人的实际情况，做出公正的判决，支持上诉人的上述请求。阜新蒙古族自治县新民镇人民政府辩称:一审判决并无不当，二审应予维持一审判决。首先，上诉人主张案涉第二份《租楼合同补充说明》为借款及担保协议没有法律依据。上诉人主张存在借贷行为，应出示其履行借款行为相关证据。退一步讲，假设存在上诉人主张的借款行为，上诉人也是同意将借款及利息折抵房屋租金，同时双方确定房屋租赁期为三十年。根据《合同法》司法解释一第一条、第二条规定《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院，如果当时没有法律规定，可以适用《合同法》的有关规定。合同成于《合同法》实施之前，但合同约定的履行期限跨越《合同法》实施之日或者履行期限在《合同法》实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用《合同法》第四章的有关规定，双方合同期限从1999年10月1日至2019年9月30日。其次，上诉人主张答辩人偿还借款及赔偿经济损失，不属于二审法院审理范围。阜新蒙古族自治县新民镇人民政府向一审法院起诉称：一、判令被告立即将新民镇林业站办公楼一楼腾空并搬迁。二、判令被告向原告支付房屋租金人民币5万元。三、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：新民镇所有的林业站办公楼于1997年建成并竣工。1998年经当时镇领导同意将林业站办公楼一楼部分房屋租与被告使用，双方约定租赁期限二十年，租金五万元，截止原告起诉，双方合同早已到期。原告多次找到被告腾空房屋，被告均予以推脱。经查被告租赁原告房屋期间也未向原告支付过房屋租金。综上，请求法院依法保护原告合法利益，支持原告诉讼请求。一审法院审理查明，1998年3月1日，新民镇林业站与被告签订《租楼合同书》，约定，新民镇林业站将80平方米办公楼承包给被告吴东起，期限1998年1月1日至2018年1月1日，租金一次性付清5万元。因建新民镇林业站办公楼缺少资金曾向被告借款，在当时无资金偿还的情况下，1998年5月20日，原告向被告出具一份《租楼合同补充说明》，将被告承包林业站楼期限变更为30年，从1998年3月1日至2028年3月1日。新民镇林业站办公楼落成后，被告一直依其与新民镇林业站签订的《租楼合同书》和原告向其出具的《租楼合同补充说明》使用案涉楼房房屋，其已交纳双方在《租楼合同书》中约定的租金5万元。新民镇林业站办公楼系原告固定资产。一审法院所确认的上述事实，有原、被告陈述，1998年3月1日新民镇林业站与被告签订的《租楼合同书》，1998年5月20日原告向被告出具的《租楼合同补充说明》等在案为凭，这些证明材料已经本院庭审质证和本院的审查，可以采信。一审法院认为，虽然新民镇林业站与被告签订的《租楼合同书》和原告向被告出具的《租楼合同补充说明》系双方合意，不违反当时的法律规定，但由于1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》禁止租赁期限超过20年，因此，原告向被告出具的《租楼合同补充说明》中约定的租赁期限本院只能保护至2019年9月30日，超过部分无效，现原告无意续租，有效租赁期已满，被告应腾出案涉房屋。被告已经依约交纳租金，对于原告要求被告支付5万元租金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第二百一十四条一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（一）第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告阜新蒙古族自治县新民镇人民政府向被告吴东起出具的《租楼合同补充说明》约定的租赁期限超过2019年10月1日部分无效。二、被告吴东起迁出新民镇林业站办公楼一楼，本判决生效后10日内履行。三、驳回原告阜新蒙古族自治县新民镇人民政府的其他诉讼请求。案件受理费1050元，由原告阜新蒙古族自治县新民镇人民政府负担525元，被告吴东起负担525元。本院二审期间中，各方没有提供新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，在1998年5月20日的租楼合同补充说明中载明：林业站在审批建楼过程中因缺少资金，经陈书记同意，林业站在吴东起家中借款贰万元整（20000.00元），利息2分，从1996年5月1日至1997年6月1日，此款做建楼审批费等费用，因当时无资金偿还，经陈书记、王乡长同意吴东起包林业站楼为三十年，从1998年3月1日起至2028年3月1日至。本院认为，当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实守信原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人吴东起与被上诉人的下属单位林业站于1998年3月1日签订租楼合同书，约定从1998年1月1日至2018年1月1日，当时收取20年的租金5万元。1998年5月20日因林业站建楼缺少资金向上诉人借款2万元，签订了《租楼合同补充说明》，约定租赁该房屋为三十年，约定从1998年1月1日至2028年1月1日，该补充协议是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，而且本案中，双方签订合同时间为1998年5月20日，《中华人民共和国合同法》第四百二十八条规定，本法自1999年10月1日施行，由于本案双方签订租赁合同时是在《中华人民共和国合同法》生效之后，该法律生效之前，适用的是《中华人民共和国经济合同法》，在该法中并未有禁止性规定，因此1998年签订的租赁合同约定租期30年，在当时是合法有效的，且上诉人吴东起在租赁开始之日起就支付了全部租金。现上诉人吴东起提出的上诉请求，认为租期尚未到期，应继续履行的意见，有事实及法律依据，应予支持。被上诉人阜新蒙古族自治县新民镇人民政府一审请求解除租赁合同的意见，不符合法律规定，不应支持。综上，上诉人吴东起的上诉请求成立，应予支持。一审法院判决解除合同不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销阜新蒙古族自治县人民法院（2019）辽0921民初2236号民事判决的第一、二、三项；二、驳回被上诉人阜新蒙古族自治县新民镇人民政府的一审诉讼请求。一、二审案件审理费共计2100元，均由被上诉人阜新蒙古族自治县新民镇人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  乔丹青审判员  吴晓东审判员  黄 华二〇二〇年六月二十八日书记员  赵兴国