河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0426民初1149号 原告：申渊渊，男，1985年7月1日出生，汉族，农民，住邯郸市丛台区。 被告：邯郸市枫美房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区人民路135号国贸中心B座170D号。 法定代表人：王虎安，任公司总经理。 委托诉讼代理人：牛武平，河北玉塔律师事务所律师。 原告申渊渊与被告邯郸市枫美房地产开发有限公司（以下简称“枫美公司”）定金合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申渊渊、被告枫美公司委托诉讼代理人牛武平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申渊渊向本院提出诉讼请求：1、请求涉县人民法院判决被告双倍返还原告剩余的定金共计30万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月份，原告计划购买被告开发的涉县蓝堡湾小区住宅楼数套，经双方多次商谈后确定原告购买其位于涉县蓝堡湾小区的22#号楼401、402、601、602号及23#号楼的601、602号房产，同时双方约定原告需交纳300000元定金，以此作为订立合同前提条件。2019年5月29日，原告向被告银行账户转款300000元，次日被告向原告出具了300000元的定金收条。2019年6月19日，原告按照约定又向被告转款700000元，被告收到款项后不久，便因房屋涨价不给原告签订房屋买卖合同。原告多次找到被告协商签订和履行买卖合同，但被告置之不理。并告知原告原定房屋不予出售，被告的行为属严重不诚信的情形。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，望依法支持原告诉请。 枫美公司辩称，申渊渊要求枫美公司双倍返还剩余的定金30万元没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。申渊渊的房屋买卖合同没有枫美公司的授权，提供的收条没有加盖该公司的印章或法定代表人的签字，付文利等人没有代理权，主合同和定金合同均是无效的。《民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”第一百七十一条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”付文利与王庆彬、侯何俊签订的定金收条，没有枫美公司的授权和追认。枫美公司在2019年7月26日、8月1日、8月5日、8月15日将申渊渊100万元全部退还。定金合同是从合同，应当以房屋买卖的主合同有效为前提，原告的所谓定金合同主体不合格，该合同无效，应当驳回申渊渊要求返还双倍定金的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年4月，原告申渊渊计划购买被告枫美公司开发的涉县蓝堡湾小区住宅楼数套，经双方多次协商后，原告申渊渊决定购买涉县蓝堡湾小区的22＃号楼401、402、601、602号及23＃号楼的601、602号共计六套别墅，同时双方约定，原告申渊渊需交纳定金300000元，以此作为订立合同前提条件。2019年5月29日，原告申渊渊向被告枫美公司银行账户转款300000元。次日，被告枫美公司工作人员向原告申渊渊出具了一收条，内容为：“今收到申渊渊（身份证号1304061985××××××××）交来蓝堡湾22＃、23＃楼6套别墅房款定金人民币（小写）：300000元（大写叁拾万元整）：具体房渊信息如下：……,经手人签字：付文利，销售经理签字：王庆彬，财务人员签字：侯何俊，收款单位：邯郸市枫美房地产开发有限公司”。2019年6月19日，原告申渊渊按照约定又向被告枫美公司转款700000元。2019年7月26日、8月1日、8月5日、8月15日，被告枫美公司分四次将上述100万元退还给了原告申渊渊，双方之间未签订《商品房买卖合同》。 本院认为，本案争议的焦点是原告申渊渊提供的“收条”上所有签名人员的行为是否有权代表被告枫美公司，以及被告枫美公司是否应双倍返还原告申渊渊定金。 首先，关于“收条”上所有签名人员的行为是否有权代表被告枫美公司的问题。原告申渊渊提供的“收条”中明确列明了经手人为付文利、销售经理为王庆彬、财务人员为侯何俊，收款单位为邯郸市枫美房地产开发有限公司，以上人员签名之处也标明了各签名人员的职务和分工，尤其该“收条”是在被告枫美公司位于涉县蓝堡湾小区售楼部，由以上人员向原告申渊渊出具的。“收条”中还注明了收款单位为“邯郸市枫美房地产开发有限公司”，而且原告申渊渊前后转款时也将定金和部分购房款支付到了被告枫美公司账户。特别值得再次说明的是以上“收条”出具地点系被告枫美公司在涉县蓝堡湾小区售楼部，售楼部销售人员在客观上就是销售房屋，行使的当然是职务行为。任何前往售楼部购买房屋的人，完全有理由相信销售人员代表的是房地产开发公司。结合收据中各签名人员的分工和职务，以及事后被告枫美公司从其账户将100万元退还给原告申渊渊的事实，足以认定以上收据中各签名人员从事的是代表被告枫美公司的职务行为。显然，被告枫美公司辩称其没有授权以上人员对外出具收条和没有代理权及超越代理权限，既无证据证明也很难令人相信其售楼部销售经理、财务人员等没有被授权从事销售工作。被告此抗辩理由本院不予采信。 其次，关于被告枫美公司是否应双倍返还定金的问题。本案原、被告之间实际并未签订明确的书面《定金合同》，按照法律规定：定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金的一种担保合同。同时担保法规定了，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从交付定金之日起生效。根据以上法律规定定金合同的特征和形成要件，原、被告之间虽然没有订立明确的书面《定金合同》，但因原告申渊渊交付定金在前，被告枫美公司出具定金收据在后，且在收据中注明收到申渊渊交来蓝堡湾22#、23#楼6套别墅房款定金人民币小写：300000元（大写叁拾万元整），双方之间事实上形成了《定金合同》，而且从收到定金后就已生效。那么被告枫美公司是否应双倍返还定金呢？根据关于定金合同法律的规定，交付定金一方的原告申渊渊不履行债务时，被告枫美公司不但可以不双倍返还定金，还完全可以不返还定金。然而，本案的实际情况是原告申渊渊交付定金后，也交付了部分购房款。按原告申渊渊在庭审时所述，造成双方没有签订《房屋买卖合同》和继续购买房屋的主要原因是房价上涨，被告枫美公司认为出卖给原告申渊渊的房屋价格太低。依据原告申渊渊以上陈述和结合当地近期房价呈上涨的客观事实，本院认为原告申渊渊的陈述符合实际，应予认定。加之被告枫美公司已将收受的定金和部分购房款返还的事实，以及其没有提供原告申渊渊违反约定和不履行债务的证据，故应认定被告枫美公司作为收受定金的一方不履行约定的债务，其行为违背了诚实信用原则，构成违约，故应双倍返还定金。至于，被告枫美公司辩称“收条”中未加盖公司印章的问题，由于其销售人员本来行使的是职务行为，印章也由其掌管和使用，收据中本就应该加盖印章。所以不能以其应履行义务而未履行来对抗他人的善意取得，否则何来公平、公正。 综上所述，由于被告枫美公司在收到原告申渊渊交付的定金和部分房款后，在没有通知原告申渊渊解除合同的情况下，单方将定金予以退还，形成违约事实，故对原告申渊渊的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下： 被告邯郸市枫美房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告申渊渊定金300000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告邯郸市枫美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  陈宝琴 二〇二〇年六月二十八日 书记员  侯晓梅