湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1016号上诉人（原审被告）：杨卫民，男，1972年9月26日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：肖卓然，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦天柱，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵继明，男，1981年3月11日出生，汉族，住黑龙江省宾县。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦婷，湖南麓邻律师事务所律师。上诉人杨卫民因与被上诉人赵继明租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初1128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。杨卫民上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回赵继明全部诉讼请求或对本案发回重审。2、判令一审、二审诉讼费用由赵继明承担。事实与理由：一、一审法院错将涉案合同确定为无效合同，并误将违约责任条款理解成独立存在的有关争议解决办法的条款，一审法院据此判决上诉人承担律师费是适用法律错误。二、一审法院认定事实不清、证据不足，若将赵继明提交的《情况说明》视为“证人证言”，则该证据从程序上来说不具备证明效力；若将该《情况说明》理解为当事人陈述，在无其他证据证明案外人俞名兴行使了合同解除权的情况下，其主张不应予以支持。三、一审法院判决适用法律使用错误，杨卫民与赵继明之间签订的《门面出租合同》不存在《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的合同无效的情形，应属合法有效。四、法律仅赋予了出租人合同解除权而非追认权，案涉合同不属于效力待定的合同，杨卫民转租的行为也不属于无权处分，一审法院适用法律错误。五、赵继明存在违约行为，一审判决有违约者因违约而获益的法律宗旨，违背立法原意。综上，杨卫民认为原审判决事实认定不清、证据不足且存在多处法律适用错误，请求二审法院在查明本案事实和正确适用法律的基础上，依法支持赵卫民的上诉请求。赵继明辩称：一、一审法院认定事实清楚，杨卫民称一审法院认定事实不清没有任何证据，杨卫民明知其无权转租仍将房屋转租给赵继明是事实。二、杨卫民无权对外转租，且约定的转租期长于杨卫民剩余的租赁期限，系无权处分行为，一审法院适用法律无误。三、本案中，赵继明不存在任何违约行为，反而是杨卫民有违诚实信用原则隐瞒事实真相。综上，请求二审法院驳回杨卫民的上诉请求，维持原判。赵继明向一审法院提出诉讼请求：1、确认赵继明与杨卫民签订的《门面出租合同》无效；2、杨卫民退还赵继明已支付的门面租金84000元、车库租金4000元及租赁保证金50000元，共计138000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月10日起至上述款项全部返还之日的资金占用费；3、杨卫民支付赵继明因主张债权发生的律师费20000元、交通费10000元。一审法院认定事实：2018年10月10日，杨卫民（甲方）与赵继明（乙方）签订《门面出租合同》，约定甲方将坐落于长沙市门面出租给承租方，租赁期限为四年，自2018年11月10日至2022年11月9日。2018年11月10日至2019年11月9日，租金为叁拾叁万陆仟元（￥336000元）；2019年11月10日至2022年11月9日，租金在上年度的基础上递增6%，即逐年递增。采用预付（先交租后使用）方式，按季度支付租赁金。签订合同之日，乙方向甲方指定账户以转账的形式支付首期2018年11月10日至2019年2月10日的门面租赁金，共计捌万肆仟元（￥84000元）。租赁保证金伍万元（￥50000元），合同签订后由乙方连同首期门面租金一起直接转入甲方指定账户。2018年11月1日至2018年11月10日送给乙方作装修，车库租金每季度肆仟元，交租日期与合同第三条第2项付款日期同步。甲方应在2018年11月1日交付该门面给乙方使用。2018年10月18日，赵继明得知杨卫民并非长沙市门面所有权人，且门面房东不同意杨卫民转租。该门面所有权人系俞名兴，其与任菊于2016年5月20日签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年8月18日至2021年8月18日，共计5年。并约定未经甲方同意乙方不得随意转租给他人。2019年4月1日，俞名兴出具《情况说明》，载明其不同意杨卫民将商铺转租，且已通知任菊和杨卫民本人，并告知赵继明。现已与任菊解除了租赁合同，收回了商铺，并将商铺另行出租给了他人。同时查明，2018年10月10日，赵继明向杨卫民支付了2018年11月10日至2019年2月10日的门面租赁金84000元、2018年11月10日至2019年2月10日的车库租金4000元及门面租赁保证金50000元，共计138000元。2018年10月31日，赵继明并未按约定接收门面，其后也未使用该门面。任菊与杨卫民系夫妻关系，2018年9月31日，任菊出具《委托书》委托杨卫民办理长沙市门面的租赁相关的一切事宜。同时查明，2018年11月3日，赵继明为本案诉讼，与湖南麓邻律师事务所签订《委托代理合同》，委托其代为处理本案诉讼，代理费为2万元。2018年11月7日，赵继明向湖南麓邻律师事务所转账支付2万元。2019年4月1日，湖南麓邻律师事务所开具收到赵继明律师费2万元的发票。一审法院认为，租赁房屋取得收益的权利归属于物权范畴。涉案门面所有权人系俞名兴，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。赵继明与杨卫民签订的《门面出租合同》在未得到俞名兴的追认前属于效力待定的合同，事后未得到俞名兴的追认，可以确认该合同无效。故对赵继明要求确认赵继明与杨卫民签订的《门面出租合同》无效的诉讼请求，一审法院依法予以支持。由于合同无效，根据法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对赵继明要求杨卫民退还已支付的门面租金84000元、车库租金4000元及租赁保证金50000元，共计138000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月10日起至上述款项全部返还之日的资金占用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。赵继明与杨卫民签订的《门面出租合同》约定，因守约方追究违约方法律责任产生的相关费用由违约方承担，包括但不限于律师费、交通费。赵继明主张的律师费有湖南麓邻律师事务所开具的发票予以证明，但交通费仅有车票，无法证明与本案有关，故对赵继明要求杨卫民支付赵继明因主张债权发生的律师费20000元、交通费10000元的诉讼请求，一审法院依法仅支持杨卫民支付赵继明因主张债权发生的律师费20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、第五十八条、第六十条第一款、第一百零七条，判决：一、确认赵继明与杨卫民签订的《门面出租合同》无效；二、杨卫民退还赵继明门面租金84000元、车库租金4000元及租赁保证金50000元，共计138000元并按中国人民银行同期贷款利率支付自2018年10月10日起至上述款项全部返还之日止的资金占用费；三、杨卫民支付赵继明因主张本案债权支付的律师费20000元；四、驳回赵继明的其他诉讼请求。一审案件受理费3660元，诉讼保全费1370元，共计5030元，由杨卫民负担。二审中，杨卫民提交新证据：杨卫民与赵继明微信聊天记录，拟证明赵继明在履行合同过程中是存在重大过错的。赵继明对杨卫民的上述证据发表如下质证意见：首先该证据不是新证据，不能作为二审证据，且未提交原件，对真实性不予认可。本院对杨卫民的证据认证如下：该证据没有原件核对，且并非新证据，故对该证据本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人杨卫民与被上诉人赵继明签订的《门面出租合同》的效力问题。涉案门面的所有权人系俞名兴，俞名兴与任菊于2016年5月20日签订《房屋租赁合同》，双方在该合同中约定未经俞名兴同意任菊不得中随意转租给他人。此外，2019年4月1日，俞名兴出具《情况说明》，载明不同意任菊的转租行为，现已将商铺收回，并出租给了他人。前述事实说明，俞名兴对杨卫民转租涉案门面给赵继明的行为事先不允许，事后亦拒绝追认，因此，可以确认该合同上诉人杨卫民与被上诉人赵继明签订的《门面出租合同》无效，故上诉人杨卫民称该合同有效的上诉主张不能成立。《门面出租合同》系因杨卫民无权转租他人财产导致无效，故杨卫民应返还因《门面出租合同》取得的财产，杨卫民并未提交证据证明赵继明实际使用了涉案门面，因此杨卫民应将其自赵继明处收取的门面租金84000元、车库租金4000元及租赁保证金50000元全部返还。杨卫民还应赔偿赵继明因合同无效所造成的损失，一审法院结合杨卫民提交关于律师费损失的证据，并参照《门面出租合同》中对违约责任的约定，判决杨卫民向赵继明支付实现本案债权所付律师费20000元并无不当，本院予以维持。综上所述,上诉人杨卫民的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3660元，由上诉人杨卫民负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十二日法官助理苏逢连书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。