江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1034号上诉人（原审被告）：盐城市顺碧房地产开发有限公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区太湖路99号2幢425室18。法定代表人：谢金雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：周权，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:史玉成，男，1986年7月17日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：钱南青，女，1987年6月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：井宁，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人盐城市顺碧房地产开发有限公司（以下简称顺碧房地产公司）因与被上诉人史玉成、钱南青商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺碧房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回史玉成、钱南青的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由史玉成、钱南青承担。事实和理由：一、一审判决缺乏事实依据。1.案涉水表间并不影响史玉成、钱南青使用所购房屋。该水表间位于史玉成、钱南青所购房屋西侧7米远之处，水表间内仅安装了水表，不存在废气、废水或噪音等污染，并不影响史玉成、钱南青的居住生活以及房屋的通行、通风和采光。2.一审判决认定案涉水表间对史玉成、钱南青购房的选址、房屋价格的确定和房屋的二次销售存在一定影响，缺乏事实依据。3.一审判决认为史玉成、钱南青存在损失及对损失数额的认定缺乏法律依据。4.史玉成、钱南青一审主张顺碧房地产公司未告知其水表间的存在构成欺诈，但一审判决未对此予以回应。民事欺诈应以行为人主观上存在欺诈故意为前提，但本案并无证据证明顺碧房地产公司存在欺诈故意，且案涉水表间对史玉成、钱南青所购房屋并不产生影响，即使顺碧房地产公司未在沙盘中标明，也不能以此认定史玉成、钱南青必然存在损失。案涉水表间系公共设施，属于史玉成、钱南青容忍义务范围之内。二、一审判决适用法律错误。一审认定案涉商品房买卖合同附件四补充条款第三条关于销售广告的约定系无效条款错误，该条款系双方真实意思表示，对史玉成、钱南青具有法律约束力，顺碧房地产公司并不构成违约。沙盘呈现的内容客观上不可能与实际楼盘实景完全一致，销售人员在销售过程中已向客户作了说明，进而在合同中约定了上述条款。三、一审判决程序严重违法。1.一审法院剥夺了顺碧房地产公司的辩论权，依法应予纠正。2019年11月13日，一审法院在庭审中明确顺碧房地产公司须在庭后一周内提供报建图和同产品的价格对比，后顺碧房地产公司于11月20日邮寄上述证据，但顺碧房地产公司在11月20日就收到了一审判决文书。2.一审判决存在漏判。一审判决仅对史玉成、钱南青主张的175485元损失予以支持，对其他诉请未予支持，也未予驳回，属于漏判。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序严重违法，判决显失公平正义，应予纠正。史玉成、钱南青辩称，1.一审判决给史玉成、钱南青的补偿是基于顺碧房地产公司的违约行为，并不是基于物权法律关系，与相邻权无关。案涉水表间地下室配有类似电机之类的设备，工作时会发出噪音，严重影响史玉成、钱南青的生活。2.史玉成、钱南青购买案涉房屋时曾仔细询问销售人员房屋西侧是否为绿地并得到肯定答复。史玉成、钱南青是生意人，讲究风水，故所购房屋周边设施对其购房选择具有决定性作用，如当时知晓案涉房屋西侧的实际情况，基本不会选择该房屋，故一审酌情判决顺碧房地产公司补偿房屋总价的3%合情合理。3.案涉合同附件四补充条款第三条为免除一方当事人主要义务，排除合同相对方主要权利的无效格式条款。购房人购房时主要通过广告、沙盘、模型等宣传资料获取信息，上述信息对合同订立及房屋价格确定具有重大影响，顺碧房地产公司却在上述合同条款中规定，购房人不得援引其中任何内容和信息以解释任何事项或提出任何主张，明显排除了史玉成、钱南青的主要权利，免除了其自身的义务，故该条款无效。4.一审庭审笔录未记录要求顺碧房地产公司提交证据的内容，如果一审法官要求庭后一周内提交证据，顺碧房地产公司为何直到最后一天才寄出，而该项证据并不难取得。一审中史玉成、钱南青曾提出要求拆除案涉水表间的诉请，后经法官询问顺碧房地产公司表示水表间系公共设施，拆除不现实，史玉成、钱南青进而表示如顺碧房地产公司作出相应补偿便不再主张拆除，故一审酌情判决175485元补偿款合乎情理，不存在漏判情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。5.一审起诉前和审理中，案涉双方私下均进行了多次沟通和调解，顺碧房地产公司认可水表间对史玉成、钱南青产生影响，双方因补偿数额未达成一致，当时顺碧房地产公司同意以免除3-4年物业费的方式来对史玉成、钱南青进行赔偿或者补偿，史玉成、钱南青认为价款过低未同意。史玉成、钱南青向一审法院起诉请求：判令顺碧房地产公司赔偿史玉成、钱南青20万元。一审法院认定事实：2017年12月28日，史玉成、钱南青与顺碧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，与本案有关的约定有：1.史玉成、钱南青购买顺碧房地产公司开发的位于盐城市亭湖区跃进路15号盐城碧桂园珺悦府13幢第-1-3层102号楼房产，建筑面积501.93平方米；2.房屋总价款5849511元，买受人在2018年1月26日前分两期支付该商品全部价款，首期房价款2339804元，应于2017年12月26日前支付；3.交付期限出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经“验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;4.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》约定：……3.关于销售广告的约定出卖人和买受人的权利义务及责任均以本合同的约定为准。买受人清楚并确认本楼盘有关广告、楼书、沙盘、样板房、模型及其他宣传资料明示的及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列入合同内容。除本合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提供任何主张和要求；……8.关于规划设计变更买受人只拥有所购商品房的权属证书记载的土地的使用权。除该商品房的权属登记证书所载的土地之外的本项目内其他用地（包括与买受人的该商品房相邻的出卖人待开发建设的发展用地），出卖人可依据政府部门的最终批准的规划条件和批准的使用功能做任何规划和发展建设，买受人不得干涉。合同签订后，史玉成、钱南青按照合同约定向顺碧房地产公司缴纳了全部购房款5849511元，顺碧房地产公司按照合同约定向史玉成、钱南青交付房屋，史玉成、钱南青在验收房屋时发现其房屋边上有案涉水表间，遂与顺碧房地产公司交涉，多次交涉未果后，史玉成、钱南青遂诉至法院。一审法院认为：史玉成、钱南青与顺碧房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，是合法有效的，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行自己的义务。争议焦点一，顺碧房地产公司是否存在违约行为。对此，具体分析如下：史玉成、钱南青提交的销售彩页2张、沙盘模型图4张能够证明史玉成、钱南青在购买房屋时并不知晓案涉房屋旁有水表间。顺碧房地产公司虽对史玉成、钱南青提交的上述证据不予认可，但其不能提供案涉房屋出卖时的销售彩页和沙盘模型图片等，其应承担举证不能的后果，另外顺碧房地产公司也无证据证明其对水表间的存在对史玉成、钱南青进行了告知，结合史玉成、钱南青购买案涉房屋的价格也同其他房屋相差无几，可综合认定史玉成、钱南青在购买案涉房屋时，并不知道房屋旁有水表间的事实，而顺碧房地产公司的案涉房屋施工合同中，针对存在该水表间的事实，对史玉成、钱南青进行了隐瞒，故顺碧房地产公司存在违约行为。《商品房买卖合同》的补充协议虽约定对合同条款明确约定外，其他内容对房屋买卖和价格确定无重大影响，均不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或者提供任何主张和要求，本条款免除了顺碧房地产公司的责任，排除了史玉成、钱南青的权利，该条款应为格式条款，应属无效。争议焦点二，违约金的确定问题。水表间的存在从客观上来说对史玉成、钱南青购房的选择、房屋价格的确定和房屋的二次销售有一定的影响，顺碧房地产公司对史玉成、钱南青造成的损失应承担相应的补偿责任。史玉成、钱南青作为买受人在交易中也忽略了对该事实进行审查，主观上也存在一定的过失，综合盐城市房地产市场的现状及当事人的过错程度，顺碧房地产公司应对史玉成、钱南青进行适当补偿，结合本案实际，顺碧房地产公司应按史玉成、钱南青支付的购房款的3%给付补偿款，即5849511元×3%=175485元（精确到元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十四条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，一审判决：顺碧房地产公司应于判决生效之日起十日内支付史玉成、钱南青违约金175485元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由顺碧房地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺碧房地产公司提交了以下三份证据：证据一，案涉小区的规划图一份，证明案涉水表间在规划设计范围内，不属于违章建筑，史玉成、钱南青应当容忍该建筑的存在；证据二，珺悦府项目别墅价目表，证明案涉小区是热销的楼盘，不存在史玉成、钱南青所说的因水表间的存在就导致房屋价格落差巨大的情形，也不存在顺碧房地产公司为抬高房价故意隐瞒水表间的必要，即便在沙盘中标明了水表间，也不影响案涉房屋的定价；证据三，顺碧房地产公司向一审法院邮寄证据一、证据二的顺丰速运电子存根打印件，证明一审法院实质上剥夺了顺碧房地产公司辩论的权利，程序不合法。史玉成、钱南青质证认为，对证据一的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，其并不否认水表间建设的合法性，但顺碧房地产公司在销售案涉房屋时未如实告知该水表间的存在，影响其对房屋的选择和日后的生活；对证据二的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，案涉房屋的定价是由顺碧房地产公司自行确定的，与销售行情无关；证据三由法院认定。本院认证意见为，证据一可以证明案涉水表间在规划范围内，但不能证明顺碧房地产公司销售案涉房屋时告知了史玉成、钱南青水表间的存在；证据二系顺碧房地产公司自行制作，无相关证据印证，不予采信；证据三可以证明顺碧房地产公司向一审法院邮寄了快递一份，但不能反映快递内容。二审另查明，史玉成、钱南青一审起诉请求为：1.判令顺碧房地产公司立即将位于盐城市别墅西侧的水表间拆除，恢复绿化；2.判令顺碧房地产公司向史玉成、钱南青赔偿20万元；3.本案诉讼费用由顺碧房地产公司承担。后在一审审理过程中，史玉成、钱南青变更其诉讼请求为：判令顺碧房地产公司向史玉成、钱南青赔偿20万元。二审又查明，史玉成、钱南青购买案涉房屋时，顺碧房地产公司制作的销售沙盘中并未标示案涉房屋西侧建设有水表间，顺碧房地产公司销售人员亦未向史玉成、钱南青具体提及该水表间。史玉成、钱南青购房时，案涉房屋尚未建成，无法实地看房。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，本案二审中史玉成、钱南青明确其系以商品房销售合同纠纷提起诉讼，并要求顺碧房地产公司承担违约责任，一审法院亦以此法律关系作为审理基础并作出裁判，故一审确定本案案由为物权纠纷错误，本院予以纠正。本案主要争议焦点为：1.顺碧房地产公司在沙盘中展示案涉13幢别墅西南侧为绿化是否构成要约；2.顺碧房地产公司应否向史玉成、钱南青承担违约责任；3.案涉合同补充协议第三条是否系无效格式条款；4.一审审理程序是否存在违法情形。关于争议焦点一，顺碧房地产公司在沙盘中展示案涉13幢别墅西南侧为绿化是否构成要约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”按照上述规定，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，视为要约：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；（2）对房屋的说明和允诺应具体确定；（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要符合上述三个条件，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人违反的，应承担违约责任。本院结合上述条件分析认为，本案中，顺碧房地产公司在楼盘沙盘中展示案涉13幢别墅西南侧为绿化不构成要约。首先，要约应当具体确定，但根据本案双方在庭审中的陈述，顺碧房地产公司在向史玉成、钱南青介绍案涉小区和房屋时仅大体上对小区内的附属设施作了介绍，并未特别针对案涉房屋周边的附属设施建设情况进行具体和明确的介绍。虽然案涉沙盘上显示房屋西南侧为绿化，但开发商制作沙盘并无法律上的严格规定或标准，其主要作用仅是介绍整个楼盘，从楼盘的地理位置、高度、数量、外立面、配套设施等方面给人以具象的感受，但并不意味着与实物完全一致。购房人在购房时应当就其重点关注的问题与销售方进行个别地、有针对性地沟通和了解，从而取得销售方具体和确定的答复意见，全面了解房屋本身及与房屋相关信息。其次，房屋价格的确定通常系多种因素共同作用下的结果，案涉房屋西南侧建设的水表间是依据规划建设，该水表间的存在并不必然对案涉房屋的价格的确定产生所谓重大影响，史玉成、钱南青亦未提交任何证据证明该水表间的存在对周边房屋的价格确定产生了重大影响。关于争议焦点二，顺碧房地产公司应否向史玉成、钱南青承担违约损害赔偿责任的问题。史玉成、钱南青主张顺碧房地产公司未告知其水表间建设情况的行为对其生活及案涉房屋的二次销售造成影响，故要求损害赔偿。首先，史玉成、钱南青主张水表间对其生活造成影响不能成立。经查，案涉水表间实际由两间组成，一间为水表间，内设有多组水管，但并无水泵等设施设备；另一间为通往地下车库的楼梯间。史玉成、钱南青主张案涉水表间存在噪音、采光等妨害，未能提供充分证据证明，且该主张与本案中史玉成、钱南青所明确的法律关系并非同一法律关系，故本院不予采信。其次，史玉成、钱南青要求顺碧房地产公司承担违约损害赔偿责任不能成立。一方面，根据前述分析，顺碧房地产公司的行为系要约邀请，尚不构成要约，故沙盘所显示的内容并不能成为合同的组成部分，不对双方当事人产生法律上的约束力，故史玉成、钱南青向顺碧房地产公司主张违约责任应不予支持。另一方面，史玉成、钱南青主张案涉水表间影响其再次销售房屋，但案涉房屋未来是否销售并不确定，且房屋买卖价格的最终确定受到小区地理位置、交通状况、建设质量、综合配套设施、房屋位置、结构、面积、价格等诸多因素的影响，史玉成、钱南青并未提交充分证据证明水表间的存在必然影响案涉房屋再次销售的价格。加之，史玉成、钱南青亦未对其所主张的20万元赔偿款的由来和组成提供任何依据，故对史玉成、钱南青要求顺碧房地产公司进行赔偿的请求不予支持。关于争议焦点三，案涉合同补充协议第三条是否系无效格式条款的问题。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。经查，案涉合同补充协议第三条“关于销售广告的约定”载明，案涉楼盘中有关沙盘等明示的内容已经列入合同内容，其他内容对房屋价格确定无重大影响，不构成合同的组成部分，对出卖人均没有约束力，买受人不得以此为由提出任何主张和要求等。但案涉沙盘等明示的内容是否已经实际列入合同，其他内容是否对房屋价格确定产生影响等，应当根据客观情况进行确定，顺碧房地产公司拟定的该条款显然存在排除史玉成、钱南青的主要权利，免除自身相关义务的情形，且顺碧房地产公司并未提交证据证明，其在签订该协议时已就该条款向史玉成、钱南青进行了充分地提示和说明，故一审认定该条款系格式条款并无不当。关于争议焦点四，一审审理程序是否存在违法情形的问题。顺碧房地产公司主张一审法院剥夺了其辩论权的问题，且存在漏判诉请的问题。经查，顺碧房地产公司根据一审法院要求于庭后寄送了一份快递，但其提供的快递单据并不能反映寄送的内容，二审中顺碧房地产公司已经向本院提交其所主张的证据材料，并经过史玉成、钱南青的质证。顺碧房地产公司还主张一审法院仅判决顺碧房地产公司向史玉成、钱南青支付违约金175485元，对史玉成、钱南青的其余诉讼请求未予判决，该主张具有法律依据，一审法院未判决驳回史玉成、钱南青的其余诉讼请求，属于漏判，本院将在本案裁判时一并予以纠正。综上所述，上诉人顺碧房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初3910号民事判决；二、驳回被上诉人史玉成、钱南青的一审诉讼请求。一审案件受理费4300元，由被上诉人史玉成、钱南青负担；二审案件受理费4300元，由被上诉人史玉成、钱南青负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  郑娟娟审判员  李 砚二〇二〇年六月二十二日书记员  陈微微附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。