湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终197号上诉人（原审被告）：赵萍，女，1962年10月12日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：周梦，女，1992年2月28日出生，汉族，住陕西省白河县狮子山新区。委托诉讼代理人：孔慧娟，湖北郧华律师事务所律师。原审被告：何旖（系赵萍之女），1985年2月26日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人赵萍因与被上诉人周梦，原审被告何旖房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2019）鄂0302民初4592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭决定不开庭审理。本案现已审理终结。赵萍上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或改判上诉人退还被上诉人11万元（20万元中的9万元部分为定金，不予退还），本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决对本案《售房协议》中约定的“20万元定金”的性质认识错误。首先，《售房协议》第三条明确约定了“20万元作为定金”，由此可知，双方对协议签订当日支付的20万元款项属于定金的性质做了明确约定，虽然上诉人一方在收据上写的是“预付房款”，但并未改变20万元房款属于定金的性质；其次，被上诉人在原审中也明确主张适用定金规则，这更能说明双方协议中约定的定金是双方真实、自愿的意思表示，原审判决违背双方的真实意思表示，错误认定20万元房款的性质；再者，案涉《售房协议》约定的总房款为45万元，根据担保法的规定，本案合法的定金是9万元，一审判决认为20万元系预付款，没有考虑其中定金部分是错误的。2、被上诉人对上诉人再次出售房屋的行为以诈骗为由向公安机关报案，公安机关也已经立案侦查，后来被上诉人又以同样的事实向法院提起民事诉讼，一审应当调取公安机关的侦查案卷而未调取，导致本案中有关定金的约定、哪一方违约等案件主要事实未能查清。二、原审判决程序违法。本案刑事立案后原审法院于2019年9月24日又民事立案并审理违反程序规定。周梦未予书面答辩。周梦向一审法院起诉请求：1、解除合同，赵萍、何旖偿还购房款200000元，并支付双倍定金90000元，共计290000元；2、本案诉讼费由赵萍、何旖承担。一审法院经审理查明，2016年9月20日，赵萍（甲方）与周梦（乙方）签订《售房协议书》，约定赵萍将坐落于十堰市茅箭区二堰街办北京中路11号1幢4-10-6，建筑面积84.88平方米，房屋所有权证号为十堰房权证茅箭区字第××的房屋出售给周梦；合同价款即成交价格为45万元，合同签订当日支付20万元，办理完过户手续当日支付剩余房款；并约定双方在合同签订之日起15日内办理房屋所有权过户手续。合同签订当日，赵萍女儿何旖出具收据一份，载明收到周梦预付房款20万元整。2018年8月，赵萍将上述房屋转卖给吴刚，并于2018年8月27日转移登记至吴刚名下。另查明，《售房协议书》第三条约定，“合同价款的支付，乙方在本合同签订之日起当日内支付人民币20万元作为定金。乙方在办理完房屋所有权过户后当日内支付合同价款的全部费用。注：即剩余房款贰拾伍万元”；第七条违约责任中多项条款空白项均未填补视为未约定，明确完整的条款为“甲方不如实告知乙方有关情况，存在欺诈行为致使合同目的不能实现的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方双倍返还乙方已经支付的合同价款”。一审法院认为，周梦、赵萍签订的《售房协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。现赵萍已将本案诉争房屋转卖给他人并办理过户手续，周梦购买房屋的合同目的已不能实现，故周梦要求解除与赵萍签订的合同，返还购房款的诉讼请求，予以支持。何旖并不是合同当事人，周梦要求何旖返还购房款没有法律依据，不予支持。关于周梦请求支付双倍定金的诉讼请求，一审法院认为，首先关于周梦支付的20万元性质，是定金还是预付购房款。《售房协议书》中第三条虽将20万元表述为定金，但也明确约定该价款是合同价款的支付，还注明了剩余房款的支付方式，且实际交付款项后收款人出具的收据明确载明20万元是“预付房款”，根据合同双方的实际履行行为，一审法院确定20万元款项性质为预付购房款，不适用定金罚则。其次，双方2016年9月签订《售房协议书》约定在合同签订之日起15日内办理房屋所有权过户手续，至2018年8月赵萍将房屋转卖给他人，时间长达两年，周梦认为是因赵萍未依约办理过户手续要求承担责任，但没有提交证据证明赵萍在合同约定的履行期限内先行违约。故对周梦要求赵萍支付双倍定金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除周梦与赵萍2016年9月20日签订的《售房协议书》；二、赵萍于本判决生效后十日内返还周梦购房款200000元；三、驳回周梦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，减半收取2825元，由周梦负担877元，赵萍负担1948元。二审中，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”综合双方的意见，本案二审审理焦点为：1、案涉20万元款项的性质认定以及应当如何返还；2、一审程序是否违法。1、关于案涉20万元款项的性质认定以及应当如何返还的问题。本案中，双方在《售房协议书》中约定了定金，而定金属于担保法律关系的一种形式，故需要认定和判断在双方建立房屋买卖合同关系（主合同关系）的同时是否建立了一种定金担保合同关系（从属合同关系）。根据要约、承诺达成一致合同才能依法成立的法律规定，周梦支付包含了定金性质的20万元款项的行为属于要约的性质，如果何旖（赵萍）出具了定金收据，则属于承诺，双方之间的定金担保合同依法成立。但何旖（赵萍）出具的收据上却明确载明该20万元是“预付款”，表明双方并未就20万元款项或者其中部分款项属于定金性质达成了一致，故定金担保合同关系并未依法成立。此外，双方签订的《售房协议书》中虽然约定了定金，但在约定的违约责任部分对是否适用“定金罚则”并未做明确具体的约定，故一审法院认定20万元款项属于“预付款”符合法律规定。第二，虽然周梦起诉时主张20万元款项中部分款项属于定金，但赵萍不予认可，一审判决也未予认定。一审判决后，周梦服从了法院判决，即认可了法院对款项性质的认定，而赵萍却上诉以周梦曾经主张双倍返还定金为由要求适用“定金罚则”，赵萍对该20万元款项性质的上诉主张既与其收据载明的意思表示不相符，也与其一审的主张不一致，该主张缺乏事实和法律依据，不能成立。第三，《售房协议书》中约定合同签订之日起15日内双方共同办理过户手续，表明双方在办理产权过户登记的过程中需要履行相互配合和协助的义务，但周梦和赵萍均未提交证据证明在房屋被另行出售前的两年时间里，自己一方提出了要求但对方拒绝履行配合协助义务构成违约的情况存在。考虑到目前案涉房屋已经另行出售，双方签订的《售房协议书》已经不能实际继续履行，一审从公平合理的角度出发，在解除合同后判令赵萍返还20万元并无不当。2、关于一审程序是否违法的问题。虽然周梦在起诉前曾经向公安机关报案，但公安机关已经于2019年6月做出了撤销案件的决定，而周梦是2019年9月才提起民事诉讼，故一审法院受理本案并作出判决程序合法。综上，一审判决认定的基本事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人赵萍负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇二〇年六月二十二日书记员  刘亚琼