辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终745号 上诉人（原审被告）：杨娜，女，1973年4月17日出生，汉族，盘锦市大洼区金丽源小区项目负责人，住辽宁省盘锦市双台子区。 被上诉人（原审原告）：包石泉，男，1964年12月1日出生，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审原告）：王白云，女，1973年9月27日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市大洼区。 二被上诉人委托诉讼代理人：顾秀芝，盘锦市大洼区法律援助中心援助律师。 被上诉人（原审被告）：丛学富，男，1956年1月16日出生，汉族，辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司经理，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审被告）：辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区陈家。 负责人：丛学富，该公司经理。 委托诉讼代理人：李霞，系该公司职工。 被上诉人（原审被告）：江苏中澳航空科技股份有限公司（原名盘锦中澳航空科技股份有限公司），住所地江苏省盐城市射阳县经济开发区。 法定代表人：赵文星，该公司董事长。 上诉人杨娜因与被上诉人包石泉、王白云、丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司、江苏中澳航空科技股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2018）辽1104民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨娜、被上诉人包石泉、王白云的委托诉讼代理人顾秀芝丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司的负责人丛学富及其委托诉讼代理人李霞到庭参加诉讼。被上诉人江苏中澳航空科技股份有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院按缺席审理。本案现已审理终结。 杨娜上诉请求：1、撤销大洼区人民法院做出的（2018）辽1104民初4号民事判决，改判被上诉人包石泉、王白云与被上诉人丛学富之间签订的《商品房买卖合同》无效。2、由被上诉人承担本案全部涉诉费用。被上诉人包石泉、王白云辩称：坚持一审庭审意见，维持原判。 被上诉人从学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司辩称：一、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司（下称盘锦分公司）挂靠原盘锦渤海房地产综合开发公司（渤海地产公司）开发大洼县田家镇金丽源绿都小区。二、杨娜系盘锦分公司授权办理开发金丽源绿都小区各种相关手续等具体工作的一名工作人员。三、赵文明收回“盘锦渤海房地产综合开发公司”项目部椭圆形公章后，丛学富作为实际开发人盘锦分公司负责人经办出售房屋，并与购买人签订商品房买卖合同，等待原渤海地产公司承继人盘锦中澳航空科技有限公司在商品房买卖合同上加盖公章后，为购房者办理房照，以及处理盘锦分公司遗留下来的债务，这都是合法的。综上我认为，我作为实际开发人盘锦分公司负责人出售房屋，其买卖关系是成立的，原审判决结果是正确的。另外购房者对房屋进行了装修，一直占有居住至今。赵文星在2014年10月24日看到《告知函》后非常吃惊，并在该《告知函》上亲笔写明的“赵文星”三个字不是赵文星亲笔所写，实际上这是杨娜一手炮制的《告知函》，政府依据《告知函》刻制“善后处理小组”公章，现该公章在田家镇政府保管。丛学富出售的房屋只要加盖“善后小组公章”，政府就可以给办理房照。丛学富和杨娜之间的矛盾属于二人内部问题，不属于本案审理问题，所以丛学富出售房屋就是有效的。 包石泉、王白云向一审法院起诉请求：1、确认二原告于2010年11月11日签订的房屋买卖合同有效；2、被告承担诉讼费。 一审法院认定事实：2013年3月10日，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与原告黄侠、何武签订《商品房买卖合同》，约定黄侠、何武购买金丽源绿都小区第08038011-1幢4单元302号房，建筑面积81.22平方米，总金额260，000.00元。合同签订后，黄侠、何武向丛学富交纳购房款260，000.00元、房屋维修基金4061元、天然气初装费2600元。此后，原告入住该房屋，但至今未能办理该房屋的产权登记。2007年3月27日，被告城建集团盘锦分公司作为乙方与甲方盘锦渤海房地产综合开发公司签订了《合作开发合同》。合同约定，甲方第一年向乙方收取十万元作为管理服务费，以后如果续签合同每年按五万元收取管理服务费。甲方在本合同生效后只向乙方提供相关经营业务所需的手续证件和经营许可。乙方享受甲方提供的施工所需资质及经营许可，充分利用甲方提供的资质，完全自主地开展相关经营业务，经营上实行内部独立核算、自负盈亏，一切正常利润归乙方所有，不受干涉。《合作开发合同》签订后，被告城建集团盘锦分公司与盘锦渤海房地产综合开发公司并没有按照约定实际履行。2007年4月10日，被告杨娜代表盘锦渤海房地产综合开发公司(乙方)与大洼县田家镇人民政府(甲方)签订《协议书》，约定对田家村东至305国道，西至敬老院东则南北砖石路，南至地税局门前东西道，北至富田路(原四干)区域开发建设权限交由乙方建设。大洼县田家镇金丽源绿都小区系被告丛学富、杨娜借用盘锦渤海房地产综合开发公司的资质开发建设的，被告丛学富、杨娜是金丽源绿都小区的实际开发人。因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目拖欠大洼县地方税务局税款，故由杨娜以开发商名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局。2012年12月5日，涉案房屋被大洼县地方税务局查封。2011年6月21日，盘锦渤海房地产综合开发公司办理注销登记后，被盘锦渤海房地产综合开发公司吸收合并。盘锦中澳航空科技股份有限公司现更名为江苏中澳航空科技股份有限公司。 一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定成立。依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方以出卖人在缔约对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，二原告购买金丽源绿都小区第08038011-1幢4单元302号房，与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，二原告向丛学富交付购房款、维修基金等费用，被告丛学富向二原告交付房屋，现该房屋由二原告占有使用，二原告要求确认与丛学富签订的商品房买卖合同有效的诉讼请求，符合相关法律规定，应予支持。关于涉案房屋被大洼县地方税务局查封后，丛学富又与二原告签订了《商品房买卖合同》是否违反行政法规的强制性规定的问题。本案中，因大洼县田家镇金丽源绿都小区项目开发商拖欠大洼县地方税务局税款，由杨娜以开发商的名义将涉案房屋折抵税款给大洼县地方税务局，后该房屋被大洼县地方税务局查封。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定：“下列房地产，不得转让：(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，条文中没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，且二原告与丛学富签订的《商品房买卖合同》并不损害国家公共利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：原告黄侠、何武于2013年3月10日与被告丛学富签订的《商品房买卖合同》有效。案件受理费100元(包石泉、王白云已预交)，由被告丛学富负担。 围绕本案的争议焦点上诉人提供如下证据：1、大洼区地方税务局的2013年4月18日的公告，2014年2月21日的告知函，2013年5月2日的报案函，2012年5月24日大洼区城建局给渤海房地产发的停止商品房预售通知单，证明从签发之日起，小区向售楼处撤销所售房屋交由税务局抵税处理。渤海房地产给丛学富的聘任书，证明丛学富的身份是负责小区施工的驻工地代表，负责工程，不负责售楼。2013年1月7日的渤海房地产给税务局发的公函，是关于丛学富擅自变卖贵局查封的我公司房屋给税务局的函，要求丛学富停止私自售卖房屋。大洼县公安局县公安局经侦大队的报案函，要求调查丛学富私自售房屋的行为是违法行为。告知函是2014年2月21日赵文星签发的声明，丛学富所售房屋非法无效与公司无关。公告是大洼县税务局面向全晓出面向社会的一个公告，声明该小区所售房屋以抵税处理，任何单位和个人不得对外销售，否则属违法行为。被上诉人包石泉、王白云质证没有关联性，与本案无关。被上诉人丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司质证这些证据都是杨娜私自捏造的，对真实性有异议，证据是虚假的，我们没有欠税。 2、2018辽11民终988号，2012大洼民一初字第01138号、2012大洼民一初字第01139号，这两份是赵文星起诉丛学富私自售卖房屋，是赵文星以中澳航空法人的名义进行起诉的，要求法院判决证明合同买卖无效。证明丛学富所出售的房子渤海房地产是不承认的，法院也判决了房屋买卖无效。被上诉人包石泉、王白云质证该判决书不具有即判力，因为这批案件在省院申诉，不能作为有效证据使用。被上诉人丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司质证对证据的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，案件判有效和无效均存在，因此不能作为有效证据使用。 围绕本案的争议焦点被上诉人王白云、包石泉未提供新证据。 被上诉人丛学富、辽宁城建集团工程总承包有限公司盘锦分公司围绕本案争议焦点提供一组证据，证明丛学富是合法经营，合法售楼。上诉人质证营业执照经营范围是为了总公司服务的，授权书是辽宁城建工程总承包公司对丛学富的授权书，对我没有约束力，委托书上面的身份证号不是我的，法人授权证明书大致是赵文星给丛学富的授权，2018年3月就已经作废了，告知函不是真实的，盘锦日报的声明是丛学富配合自己打官司，自己下的声明，与我没有关系，合作开发合同的期限也是一年，2018年就到期了，没有续签，停止商品房预售通知单是我提供的原件，他拿的这是个复印件，听证笔录大致说的是税务问题，时间是2014年10月9日，因为2012年就已经用房子将税款抵上，所以不欠税了，裴金武是丛学富个人的司机，不是我们项目上的人，对我的房产统计，我房产的占有登记是丛学富自己打的，没有原件。证据没有一份是真实有效的，我在一审和历次开庭中已经提交了数份赵文星每年对我签发的法人授权委托书，请法庭查阅一下卷宗，渤海房地产公司也坚决反对丛学富私自售楼。被上诉人包石泉、王白云质证没有异议。 上诉人提供对于合作开发协议及（2019）辽11民终347号民事判决书中提到的上诉人与丛学富的合作关系，对于生效判决中认定的事实本院予以采信。 本院经审理查明，2012年5月24日，大洼县住房和城乡建设局发出《停止商品房预售通知单》，责令停止本案所涉小区的预售。黄侠、何武与丛学富签订的《商品房买卖合同》并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，仅有丛学富个人签名。本院查明的其他事实与原审认定事实一致。 本院认为，关于本案诉争合同是否有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效。但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，丛学富以盘锦渤海房地产综合开发公司名义与包石泉、王白云之间签订的《商品房买卖合同》仅有丛学富个人签字，并未加盖盘锦渤海房地产综合开发公司公章，并且本案所涉小区的预售已经被责令停止，在此情况下，该《商品房买卖合同》应当认定为无效合同。 综上，原审法院认定丛学富与包石泉、王白云之间签订的《商品房买卖合同》有效不当，应予改判。依照中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院(2018)辽1104民初4号民事判决； 二、驳回被上诉人包石泉、王白云原审诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人丛学富承担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年六月十二日 书记员  段 渴