四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0113民初3292号 原告：成都瀚翔置业有限公司，住所地四川省成都市青白江区石家碾中路226号。 法定代表人：邱文辉，董事长。 委托诉讼代理人：景彦宾，广东德纳（成都）律师事务所律师。 被告：朱绍文，男，1989年2月25日出生，汉族，住福建省罗源县。 原告成都瀚翔置业有限公司（以下简称瀚翔公司）与被告朱绍文商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，经审查发现有不宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序并于2020年1月17日、5月15日公开开庭进行了审理。瀚翔公司的委托诉讼代理人景彦宾到庭参加诉讼，朱绍文经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 瀚翔公司向本院提出诉讼请求：1．朱绍文支付瀚翔公司代偿款96320.49元及利息（利息暂计算至2019年10月8日为21354.19元）；2．朱绍文支付瀚翔公司违约金30400元；3．本案诉讼费及保全费由朱绍文承担。诉讼过程中，瀚翔公司增加三项诉讼请求：1．解除瀚翔公司与朱绍文于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2．朱绍文配合注销位于成都市青白江区房屋合同签约备案登记（备案号：52480）；3．朱绍文向瀚翔公司返还上述房屋。事实与理由：2014年5月12日，瀚翔公司与朱绍文签订了一份《商品房买卖合同》，约定朱绍文购买瀚翔公司开发的位于成都市青白江区，建筑面积为77.73平方米，房屋总价304000元（采用首付款184000元，余款120000元办理银行按揭）。2014年6月9日，瀚翔公司与朱绍文、中国农业银行股份有限公司成都市青白江区支行（以下简称农行青白江支行）签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定农行青白江支行向朱绍文提供个人购房贷款120000元，瀚翔公司为朱绍文提供连带保证责任。之后，农行青白江支行发放了该笔贷款。在合同履行过程中，因朱绍文未按约归还按揭款，导致瀚翔公司累计代偿贷款本息共计96320.49元。瀚翔公司多次催收无果，为维护自身的合法权益，向人民法院提起诉讼。 朱绍文未作答辩。 瀚翔公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、个人购房担保借款合同、借款人履约责任通知书、转账凭证、贷款结清证明、送达信息、告知函、情况说明等证据，朱绍文未作质证，亦未提交证据。经审查，上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月12日，朱绍文作为买受人与瀚翔公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定朱绍文购买瀚翔公司开发的“瀚城国际”小区6幢2单元11层1103号房屋，房屋面积为77.73平方米，单价为3,910.97元/㎡，房屋总价为304,000元，付款方式采用贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的60%，其余价款可以向农行青白江支行或者住房公积金管理机构借款支付。设置抵押权人为农行青白江支行。补充协议约定：“5、买受人同意在……因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣划贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起3日内向出卖人归还相关本息及费用，并且买受人愿意自银行扣款之日起到买受人归还本息及费用之日止按总房价款每日万分之六支付违约金给出卖人。否则，出卖人有权单方面解除合同，并且有权向买受人收取总房价款10%的违约金；6、买受人逾期偿还贷款，导致贷款银行解除与买受人的贷款合同或宣布全部贷款提前到期或要求出卖人回购房屋的，以及导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息、罚金、滞纳金及费用，买受人又不能按出卖人要求按时偿付本息、罚金、滞纳金及费用和违约金的，出卖人均有权单方面解除合同，并且有权直接或会同贷款银行依法处置买受人所购房屋，所得款项优先支付处置房屋应交纳的税费、交易手续费等各项费用，以及清偿贷款本息和贷款银行、住房公积金管理机构收取的其他费用，剩余款项用于偿付出卖人代还的贷款本息、罚金、滞纳金及出卖人因此支出的一切费用，同时买受人还应向出卖人支付总房价款10%的违约金。在抵扣上述所有费用后，剩余款项归还买受人”。 2014年6月9日，朱绍文作为借款人、抵押人与贷款人农行青白江支行、保证人瀚翔公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：“9.11．保证方式为连带责任保证；9.1.2．保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、……以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；9.1.3．保证期间为借款到期日起二年……导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年；23．借款金额为12万元；24．借款用途为购买房产，房产位于四川省成都市青白江区；25．借款期限72个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；29．本合同的还款方式为等额本息还款法。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日；31．本合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人瀚翔公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保；35.阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。 朱绍文支付首付款及办理贷款后，瀚翔公司向朱绍文交付了案涉房屋。此后朱绍文出现还款逾期，瀚翔公司按合同约定代朱绍文向农行青白江支行偿还了本息共计96320.49元。农行青白江支行出具了《贷款结清证明》，载明：“客户朱绍文（身份证号码：3501231989××××××××）因购买青白江区住房，于2014年6月9日在我行申请的住房按揭贷款120000元，贷款期限为72个月，该笔贷款已于2019年9月25日由成都瀚翔公司代为结清”。 案涉“瀚城国际”小区6幢2单元11层1103号房屋仍登记在瀚翔公司名下。成都市高新区人民法院依据（2018）川0191执2661号、（2018）川0191执2646号之一、（2018）川0191执2661号之一裁定书对案涉房屋进行了预查封。案涉房屋办理了入住手续，但未进行装修，房屋处于空置状态。 瀚翔公司关于“解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议”的诉讼请求于2020年4月27日送达。据瀚翔公司陈述，案涉小区的二手房均价约为每平方米6,900元左右。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。根据合同约定，朱绍文支付了首付款并办理了按揭贷款后，瀚翔公司向朱绍文交付了房屋。但朱绍文逾期还款导致瀚翔公司代其清偿了贷款本息96,320.49元，朱绍文应按约承担相应的违约责任。瀚翔公司主张朱绍文向其支付代偿款96,320.49元及违约金30,400元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。瀚翔公司收取的违约金，已足以弥补其资金占用损失，也兼顾了对朱绍文违约行为的惩罚，对于瀚翔公司主张的资金利息，本院不予支持。根据补充协议相关约定，瀚翔公司解除与朱绍文之间《商品房买卖合同》及补充协议的条件已成就。案涉房屋被采取了预查封措施，但瀚翔公司与朱绍文签订的案涉合同并非预查封的保全对象，不影响瀚翔公司与朱绍文之间房屋买卖合同关系的变动。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定，瀚翔公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议。故对于瀚翔公司主张解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持，并依法确认自2020年4月27日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后，朱绍文应将案涉房屋交还给瀚翔公司，同时瀚翔公司应向朱绍文退还购房款。对于瀚翔公司应当退还的购房款数额，本院兼顾市场因素及当事人履约情况等，根据诚实守信及公平原则，酌情认定为50万元。在预查封措施未解除的情况下，客观上仍存有朱绍文无法办理解备案手续等情况，故对于瀚翔公司要求朱绍文配合注销案涉房屋备案登记的诉讼请求，本院不予支持。瀚翔公司可在案涉房屋预查封解除之后，再行办理案涉合同备案登记注销事宜。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、自2020年4月27日起解除成都瀚翔置业有限公司与朱绍文于2014年5月12日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、朱绍文于本判决生效之日起十五日内向成都瀚翔置业有限公司支付代偿款96,320.49元及违约金30,400元； 三、成都瀚翔置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向朱绍文退还房款500,000元； 以上二、三项品叠后，成都瀚翔置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向朱绍文退还房款373,279.51元； 四、朱绍文于本判决生效之日起十五日内向成都瀚翔置业有限公司返还成都市青白江区房屋； 五、驳回成都瀚翔置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,262元、保全费1,260元，由朱绍文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  江 铮 人民陪审员  钟明云 人民陪审员  张从阳 二〇二〇年六月二十二日 法官 助理  李定峰 书 记 员  郑 勉