湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0625民初2326号原告（反诉被告）：谷城好宜佳建材家居销售有限公司。住所地：谷城县城关镇银城大道18号。法定代表人：骆长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：童玉荣，该公司经理。委托诉讼代理人：任学锋，湖北谷伯律师事务所律师。被告（反诉原告）：詹乾，男，汉族，1987年7月15日出生，住谷城县。被告（反诉原告）：李聪，女，汉族，1986年11月27日出生，住谷城县。系被告詹乾之妻。二被告共同委托诉讼代理人：杜海群，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告，以下简称谷城好宜佳公司）与被告（反诉原告）詹乾、李聪租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司委托代理人童玉荣、任学锋、被告詹乾及二被告共同委托诉讼代理人杜海群到庭参加诉讼。本案现审理终结。原告谷城好宜佳公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付租金和管理费214869元及利息、违约金，利息自2017年7月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日止，违约金12744元；2、判令被告承担案件受理费。事实及理由：2014年被告詹乾与原告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于谷城××城大道××正××商厦内××区××、××、××号铺位，租赁期限为2014年5月1日至2016年4月30日，每月租金5664元，物业管理费7080元。合同期满后，双方未续签合同，被告按原合同继续缴纳资金及物业管理费。截止至2017年8月30日，被告拖欠铺位租金及管理费共计214869元。现原告诉至本院，望判如所请。被告詹乾、李聪辩称：1、我们认为原告起诉租金和管理费不属实，按照对方在2017年7月15日下发的解除租赁合同返还商铺通知书，其中欠缴的租金160326元，而非对方提出的214869元。2、不存在所谓的利息，因为双方对利息没有约定，对方违反了合同约定，不存在违约金的问题。另外由于原告方与被告方约定由被告方举行活动，每次活动减免一个月的房租费用，作为被告方总共做了3次活动，按照双方的约定应当减免三个月房租。被告詹乾、李聪在作出答辩的同时提起反诉，反诉请求为：1、判令被反诉人依法立即赔偿原告各项经济损失人民300000元。2、一切诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由，反诉人租赁被反诉人租赁的坐落在谷城县××大道××号正洪杰座商厦的铺位进行经营，经营期间由于被反诉人欠缴湖北正洪房地产开发有限责任公司的租赁费，导致商厦大门多次被锁，导致反诉人无法经营，造成了不可弥补的损失。时至今日，被反诉方不但不予赔偿，反而要求我们缴纳所谓的租金与事实不符。反诉人认为，合法的诉请受法律保护，给反诉人造成的损失被反诉人应该予以赔偿。为了维护反诉人的合法权益，反诉人特依法反诉，请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人的各项经济损失，给予公正裁决。在庭审中，经本院释明，被告詹乾、李聪将其装修损失确定为300000元，并申请对经营损失进行司法审计。原告谷城好宜佳公司针对被告詹乾、李聪的反诉答辩称，反诉人的反诉请求不符合客观事实，恰恰因为承租商铺拖欠我方的租金，导致我方与商铺的实际所有人之间产生纠纷，上述的纠纷已经得到妥善处理，但反诉人至今拖欠我方租金，不存在我方违约的事实，请求判决驳回反诉人的全部诉请。经审理查明，2014年5月1日，谷城好宜佳公司（甲方）与被告詹乾（乙方）作为“欧派橱柜衣柜谷城商场”专卖店的个体经营者经协商一致签订《租赁合同》。合同第一条约定：甲方将位于谷城县城关镇银城大道18号的A区A22、A26、A28号铺位出租给乙方使用，铺位计租面积354平方米，乙方在承租铺位经营“欧派橱柜衣柜”品牌专卖。合同第二条约定：租赁期限自2014年5月1日至2016年4月30日止，乙方进场装修时间为2014年3月15日，如乙方未能按合同约定的时间入场装修，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，对场地另行安排，并追究乙方违约责任。合同第四条租金、质保金、其他费用及付款方式约定为：1、租金，乙方按计租面积354平方米，月租金按每平方米16元计算计款5664元，物业管理费按每平方米20元计算计款7080元。租金按月支付（每月按30天计算），乙方须以每月25日前将下月租金、物业管理费、上月电费等费用一并缴纳给甲方。如乙方未能按时缴清，甲方可按未交金额每日2‰，向乙方收取滞纳金，如超过十日仍未交清，则视为乙方单方违约；2、质保金，乙方于签订本合同时向甲方缴纳质保金12000元（承租面积200平方米以上的缴纳20000元，200平方米以下的缴纳15000元），租赁期间乙方不得将质保金抵偿租金及其他应付款项。本合同终止时甲方退还乙方50%质保金；一年后，乙方所售商品无质量纠纷或其他相关经济责任，甲方全额无息将质保金退还乙方等；3、电费，乙方进场后，按月向甲方支付所用电费等。合同第七条其他约定事项约定为：1、好宜佳店铺内装修效果，甲方要求乙方按不低于700元/㎡标准进行店面装修；2、本合同到期或因故终止后，乙方均不得拆除所有规定的装修物品，如地板砖、吊顶、装饰隔墙、灯具等，不得向甲方要求任何补偿；······；6、合同期内，双方均不得单方解除合同。如乙方要求提前解约，须在没有拖欠应缴租金及任何费用的前提下，提前三十天向甲方提出书面申请，经甲方批准30天后，乙方办理财务结算，方可撤场等。合同第八条违约责任约定为：1、若甲方单方违约，赔偿乙方一个月租金的违约金，并无息退还合同未履行期间的预交租金；2、若乙方单方违约，甲方有权解除合同及对场地另行安排外，还有权对乙方处以一个月租金12744元作为违约金，且乙方须补交甲方在开业时段内的免租租金，并暂为乙方保存商品。如乙方未能在三日内交清违约金，甲方有权对乙方商品进行处理等。租赁合同签订后，被告支付质保金12000元，进场装修店铺并经营；原告按照合同约定，自2014年5月1日起免收被告租金四个月，实际从2014年9月开始，每月按照12750元向原告计收租金及物业管理费，从2016年8月起，每月按照13806元向原告计收租金及物业管理费。截止2017年7月，被告詹乾先后向原告谷城好宜佳公司交纳租金及物业管理费18笔，共计268593元。在合同履行期间，被告屡次拖欠租金，原告于2017年2月22日向被告送达催收租金通知，通知书载明“截止2017年2月22日，被告共计拖欠原告租金146865元”，被告詹乾在通知上签字认可。2017年7月15日，原告向被告送达解除租赁合同既返还商铺通知书，通知书载明“一、依法解除《商铺租赁合同》。二、请贵商户（被告）务必在收到本通知书的7日内，向我公司支付拖欠的2016年租金105102元，2017年4-7月租金55224元，合计共拖欠我公司商铺租金160326元。贵商户还应支付拖欠租金的逾期利息及滞纳金2485元。三、保证金按原租赁合同的第四条第二项处理。四、请贵商户在收到本书面通知后15日内搬出标的商铺，撤出属于贵商户的物品，并将房屋及附属设备、设施归还我公司。······。”现原告诉至本院。2005年7月6日，襄阳市好宜佳家具销售有限公司成立。2014年1月16日，襄阳市好宜佳家具销售有限公司在谷城设立本案原告谷城好宜佳公司。2014年7月27日，湖北正洪房地产开发有限责任公司（甲方）与襄阳市好宜佳家具销售有限公司（乙方）在协商一致的基础上签订一份《正洪杰座商铺租赁合同》。该合同主要约定：乙方租赁甲方坐落于谷城县城关镇银城大道18号正洪杰座1至3层商铺面积约14500平方米；租赁期限20年（自2014年6月1日至2034年5月30日）；甲方房屋交付日期为2013年9月1日；该房屋开业时间为2014年3月1日前等。合同签订后，襄阳市好宜佳家具销售有限公司未进行实际管理、运营，交由本案原告谷城好宜佳公司实际经营管理。2017年9月29日，湖北正洪房地产开发有限责任公司与襄阳市好宜佳家具销售有限公司签订解除合同协议，双方一致同意于2017年8月6日解除双方于2014年7月27日签订的《正洪杰座商铺租赁合同》及其他权利义务关系。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举出的租赁合同、结婚登记档案信息表、通知书、收据若干，被告举出的解除合同通知书予以证实，本院在卷佐证。本院认为：针对原告谷城好宜佳公司与被告詹乾、李聪的本诉，有以下争议焦点：一、被告在庭审中陈述，关于原告谷城好宜佳公司在2017年7月15日下发的解除租赁合同返还商铺通知书，其中欠缴的租金160326元，而非诉状中要求的214869元，是原告自认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。本案在庭审中，原告明确表示不认可其向被告送达的解除租赁合同返还商铺通知书中载明的“被告拖欠租金160326元”，且解除租赁合同返还商铺通知书中载明的“该租赁商铺计算费用的截止时间是2017年7月15日”，而诉状中陈述是，该租赁商铺计算费用的截止时间是2017年8月30日。故原告在其向被告送达的解除租赁合同返还商铺通知书中载明的“被告拖欠租金160326元”的事实不构成自认。二、被告在庭审中陈述，关于其在租赁原告谷城好宜佳公司商铺期间，三次作促销活动，依照约定应当抵扣3个月租赁费用。对于被告该答辩意见，首先在实体上证据不足以证明促销减租事实的存在，被告陈述的事实只有两名有利害关系的证人证言予以证实，没有书面协议证明，且没有其他相关证据予以印证；其次在程序上被告该答辩意见构成反诉，不是反驳。反驳是被告针对原告提出的诉讼请求及理由，从实体上和程序上，从事实上和法律上予以辩驳，目的在于使原告的诉讼目的无法实现；反诉的目的为抵消或者吞并本诉，具有独立性，即使本诉不成立，但反诉仍然存在。故被告的该意见可协商处理或者另行主张。三、关于原告要求被告支付利息、违约金的问题。本案被告自2016年2月起未依约向原告交纳租金及物业管理费，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订《租赁合同》第八条约定，1、若甲方单方违约，赔偿乙方一个月租金的违约金，并无息退还合同未履行期间的预交租金；2、若乙方单方违约，甲方有权解除合同及对场地另行安排外，还有权对乙方处以一个月租金12744元作为违约金，且乙方须补交甲方在开业时段内的免租租金，并暂为乙方保存商品。如乙方未能在三日内交清违约金，甲方有权对乙方商品进行处理等。故原、被告双方关于违约责任的约定符合法律规定，本案中，原告要求被告支付违约金12744元符合法律规定。但原告还要求被告支付利息无事实及法律依据。四、对于原告要求被告支付租金、物业管理费的计算，应按合同约定及支付的收据予以确定。本案诉争的商铺租赁费用计算时间为从2014年9月1日起计算，因《正洪杰座商铺租赁合同》已于2017年8月6日解除，故本案诉争的商铺租赁费用计算时间为截止2017年7月30日止。2014年9月1日至2016年7月31日，每月的租赁费用为12750元；2016年8月1日至2017年7月31日，每月的租赁费用为13806元，经计算，本案诉争的商铺租赁费用为458922元。扣减被告已支付的租赁费用268593元及保证金12000元，尚欠178329元。针对被告詹乾、李聪与原告谷城好宜佳公司的反诉，被告主要请求为判令被反诉人依法立即赔偿原告各项经济损失人民300000元。事实和理由为反诉人在经营期间，由于商厦大门多次被锁，导致反诉人无法经营造成损失。在庭审中，被告反诉请求为要求原告赔偿的装修损失为30万元，经营损失申请另行审计。被告在向本院提出反诉请求时，要求赔偿的各项损失为30万元，且已按照30万元缴纳反诉费用，故本院处理被告要求赔偿装修损失30万元，因经营损失已超过反诉请求的范围，且经营损失为案外第三人造成，故被告可另行主张。对于被告反诉要求赔偿装修损失30万元，原、被告签订《租赁合同》第七条第二项约定，本合同到期或因故终止后，乙方均不得拆除所有规定的装修物品，如地板砖、吊顶、装饰隔墙、灯具等，不得向甲方要求任何补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形处理：······。此外，被告称其装修损失是其将商铺于2017年3月转租他人造成的，与本院查明的事实（被告2017年7月1日还缴纳租赁费用5000元）不符，故被告的反诉请求既不符合合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，原告谷城好宜佳公司与被告詹乾在签订商铺租赁合同后，被告未完全履行合同义务，2017年7月15日，原告向被告送达解除租赁合同暨返还商铺通知书后，双方已解除租赁合同，并腾退商铺。现原告要求被告詹乾支付商铺租金、物业管理费、违约金合理部分的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。该合同之债发生在被告詹乾、李聪夫妻关系存续期间，且为家庭共同生产经营，故被告李聪应当依法共同清偿。被告的答辩意见及反诉请求本院皆以述明，无需累述。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）詹乾、李聪于本判决生效之日起十日内共同向原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告）给付商铺租金及物业管理费178329元、违约金12744元，合计191073元（不包括已扣减保证金12000元）；二、驳回原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求。三、被告（反诉原告）詹乾、李聪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4714元及反诉费2900元，合计7614元，由原告谷城好宜佳建材家居销售有限公司负担713元，被告詹乾、李聪负担6901元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人在提交上诉状时，预交上诉案件受理费7614元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农行襄阳万山支行，账17×××566。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡保荣人民陪审员  陆 娟人民陪审员  龚剑锐二〇二〇年六月二十三日书 记 员  尹心浩