海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初3525号原告：海城市东和物业管理有限公司，统一社会信用代码：91210381MA0QFAJHXX，住所地：辽宁省鞍山市海城市兴海管理区铁西街兴工委兴海大街122栋31号。法定代表人：郝爱新，系该公司董事长。委托代理人：王莹，辽宁日泽律师事务所律师。被告：李树状，男，汉族，1969年3月6日出生，现住海城市。原告海城市东和物业管理有限公司诉被告李树状物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日受理后，依法由审判员郑丽萍独任审判，于2020年6月18日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王莹及被告李树状均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海城市东和物业管理有限公司诉称：原告系海城市金海之家小区物业服务单位，被告为海城市金海之家小区7#-2052的业主房屋面积96.74平方米，物业费单价每平每月1元，现被告按合同约定应向原告缴纳从2018年5月6日至2020年5月6日的物业管理费用人民币2322元，但被告却拒不履行自己的缴费义务。经原告客服人员多次催缴被告仍未缴纳。无奈之下，原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告给付拖欠原告的物业服务管理费人民币2322元、违约金1271元，合计金额3593元。2、本案诉讼费由被告承担。被告李树状辩称：一、对原告起诉的有效性提出质疑《物业管理协议》第一条〈二〉乙方的权利和义务第11条:本协议终止时，与业主委员会重新签订物业委托管理协议，或与业主代表大会重新选聘的物业管理企业办理本物业管理己缴手续:本小区已经更换过一次物业，现在的原告物业管理公司与协议中的乙方不是一家，但是对于原物业与新物业办理物业管理移交手续，被告并不知情。而且，原告无法证明其由本小区业主代表大会选聘。《物业管理协议》第十四条本协议自签字之日起生效。在业主委员会成立，并与本物业管理单位或其他物业管理单位签订《委托管理合同》之后，本协议自动失效。被告与原物业签订的物业管理协议自动失效后，并没有与新物业即原告重新签订物业服务协议，被告甚至对更换物业并不知情。即使法院把中基阳光花园的物业判给东合物业，东合物业也应当与业主重新签订《物业管理协议》。因此，被告认为被告与原告之间不存在物业服务关系。二、原告更改物权使用和管理的规约l、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定；(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(囚)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。我们业主并没有同意。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(囚)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。1、屋顶漏水、落物；走廊墙面粉刷、维修；雨水、污水管道的维修等物业人员说过了5年的保修期，不予维修。物业管理协议中并没有约定保修期。2、我们燃气已经上缴燃气初装费，物业有责任为我们业主联系燃气公司，为我们安装燃气。二期和我们一期一期交的初装费，已经享受燃气。而我们一期这边一拖就是7年。液化气每年费用1000元左右，而用煤气每年300元左右，7年没给我们安煤气，我们损失了接近5000元。3、物业费比照合同约定从0.8元上涨到1元。违反上述规定。《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业不得随便上涨物业费，需要在合同中约定。但是原告与被告之间不存在物业管理合同。物业法第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。答辩人入住时每户均发放收费须知一张，须知上明确载明物业费0.8元每平米每月，而物业要求答辩人以1元每平米每月缴纳物业费，却没有提供相关涨价手续及文件，答辩人认为被答辩人私自涨价行为不符合法律规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。三、原告的物业服务未完全履行被答辩人当庭提交照片69张U盘)，照片均拍摄于金海之家小区公共区域，照片可以真实的反应：1、小区内环境脏乱差、电线乱接乱搭、绿化区域高压电配电室杂草丛生的事实。2、坡屋顶防水脱落，房檐水泥块很多地方脱落，还好现在没有伤到人和物(附照片1张：屋顶脱落)。高压电缆不埋置地下，裸露在外并用金属钩吊起，变压器台用金属网围挡，雷雨天就是强磁场(附照片一张：危险源)。被答辩人连基本的环境卫生、环境安全、来往人员监管、消防设施配备、公共设施维修、安全防范管理都没有。3、楼梯问清扫也就是一带而过，没有完全履行合同义务，明显属于只收费，少服务；4、街道四通八达，物业设施欠缺，一期这边没有休闲、健身区。服务不到位；5、对外来人员以及不明身份的人员，都可以在业务服务范围区内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障。6、这也是明显没有完全履行合同的证据。何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？7、被答辩人在履行合同义务的时候，不完全履行。因此，被答辩人违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。四、物业管理中存在危害业主安全的因素1、小区规划、立项、设计和审批时应当有多个出口的。小区很大，仅存一个出口还限制通行，不符合消防安全法规定4米叫米安全通道的要求(附门口照片一张，并可随时验证)。业主的车停到楼下就说是占了消防通道，满车玻璃贴报纸(附照片一张)；而大门口守卫室就明显占了消防通道。一旦出现紧急突发事件(如地震、火灾等)人流根本无法疏散。建设开工申请时一定另有疏散通道、应急安全出口的。业主生命安全存在很大隐患。要求增加安全通道。2、小区所谓的地下停车场在建设申请时，应当定义为人防工程，目的是为了应对突发事件，根据消防安全和物业法规定是不准许改变性质进行买卖的。物业法第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第四十六条物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。时常往车上贴报纸就损害了业主的合法权。3、高压电缆裸露在外没有防护措施，一旦漏电将出现生命安全事故。答辩人生活在生命安全受威胁的环境下，对原告的物业管理提出质疑，因此拒缴物业费。五、答辩人对物业费收取日期有异议答辩人根据收费须知记载，答辩人在入住时己预缴2年物业费，依据协议物业费开始计费时间为一期地面硬化、绿化完成后开始。被答辩人根据工商登记信息的记载成立于2016年8月18日(有截图照片证明)02018年完成路面硬化，一期5号楼前至今还没有绿化，刮风时漫天灰土，下雨时泥水纵横(附照片3张，并可到现场随时认定)。答辩人认为现在物业收取物业费是违背《物业管理协议》。六、原告违反《物业管理条例》第三十八条第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。答辩人入住后，物业又在小区一期西侧修建多处物业管理用房，期间物业多次将物业用房出租经营，而收益情况未向业主公示。同时向法院提出，希望法院依法依据规划图纸彻查小区的公用面积是否改变了使用性质，以及其存在的消防安全隐患。物业有义务保护业主的生命财产安全，出租经营的费用属业主共同收益，公示后，应分摊顶替部分物业费用。七、被答辩人要求违约金没有法律依据八、顺序履行抗辩权《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原告方违约，被告方拥有抗辩权。综上所述，被答辩人违约在先，答辩人请求法院依法判决驳回原告所有诉讼。经审理查明，被告李树状为海城市金海之家小区7#-2052室业主，2013年1月3日海城市阳光物业与被告李树状签订物业管理协议，协议约定“本物业名称：中基﹒阳光花园，户型：建筑面积96.74平方米，物业管理费为每平方米建筑面积每月0.8元。”协议签订后，原告向业主提供了各项物业管理服务。2015年5月28日海城市中基阳光花园小区项目被拍卖，买受人系海城市东和房屋开发有限公司，后海城市东和房屋开发有限公司成立了海城市东和物业管理有限公司，由海城市东和物业管理有限公司为原告现居住的小区（金海之家小区）提供物业服务。被告于2018年5月6日至2020年5月6日期间一直未缴纳物业费，拖欠物业费共计1857.40元（0.8元×24个月×96.74平方米）。上述事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据：海城市人民法院（2013）海执一字第328号执行裁定书、海城“中级阳关花园”在建工程变卖协议书、物业管理协议、住户成员登记表、入住流程会签表、物业费催费通知照片及物业费催费通知单，鞍山市物业服务收费管理实施办法；被告提供的证据：照片8张、U盘1份、收费须知、中基阳光花园认购书、中基阳光花园物业管理协议、补偿条例、燃气首付及物业费收据、收款收据，中基阳关花园物业管理协议。原、被告提供的证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的物业服务合同受法律保护。原告海城市东和物业管理有限公司作为金海之家小区物业管理单位，实际履行了主要管理服务义务，被告作为该小区的业主接受了原告的服务，原、被告双方形成了事实上的物业服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。关于原告诉请物业费单价每平每月1元，因双方在物业管理协议中已约定物业服务费为每平方米建筑面积每月0.8元，此诉请不符合双方约定，故不予支持。关于原告要求被告给付2018年5月6日至2020年5月6日违约金的诉讼请求，因被告并非恶意拖欠物业费，且原告方确需该进、完善物业服务，对原告此项主张不予支持。关于被告以原告物业服务不到位等问题为由不交纳物业费的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定。原告物业公司的服务虽然在某些方面存在一定的瑕疵,不能达到业主满意的程度,但原告物业公司基本上履行了物业管理协议的义务，但在以后的服务过程中仍需改进及完善。被告以上抗辩不能作为拒绝交纳物业费的正当理由，亦不能对抗其签订的物业管理协议，被告李树状拒绝交纳物业费的行为,违反了物业管理协议的约定,对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故被告以上辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李树状于本判决生效后10日内给付原告海城市东和物业管理有限公司物业费1857.40元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告李树状负担。此款原告海城市东和物业管理有限公司已垫付，被告李树状在履行本判决所确定的给付义务时，加付25元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。提交上诉状及副本时应一并预交上诉案件受理费。审判员  郑丽萍二〇二〇年六月二十九日书记员  赵彬彬