江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1396号上诉人（原审原告）：江苏苏钢集团有限公司，住所地苏州市高新区安通镇钢成路28号。法定代表人：陈继友，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟琪，江苏吴鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤玉冰，江苏吴鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：新沂市远腾物业管理有限公司，住所地新沂市现代商城N06号。负责人：杨洪云，该公司股东。被上诉人（原审被告）：杨子艳，女，1966年4月17日生，汉族，住新沂市。上诉人江苏苏钢集团有限公司（以下简称苏钢集团）因与被上诉人新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称远腾物业）、杨子艳排除妨害纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2019）苏0381民初9052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月07日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人苏钢集团的委托诉讼代理人刘伟琪、汤玉冰到庭参加诉讼，被上诉人远腾物业、杨子艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。苏钢集团上诉请求：1、依法改判远腾物业、杨子艳按12000/年向苏钢集团支付自实际占用之日起至房屋返还之日止的占有使用费；2、一、二审诉讼费由远腾物业、杨子艳承担。事实和理由：一审判决认定(2019)苏0505民初2519号民事判决在认定违约金时已将25套房产的租金损失计算在内并以此为由酌定占有使用费从2019年9月1日起算无事实及法律依据。(2019)苏0505民初2519号案件与本案是基于两个不同法律关系产生的纠纷，(2019)苏0505民初2519号案件认定的违约金是基于远腾物业的合同违约行为，而本案中，苏钢集团主张占有使用费是基于远腾物业、杨子艳的非法侵占行为。因此，请求二审改判远腾物业、杨子艳支付自实际占用之日起至房屋返还之日止的占有使用费。远腾物业、杨子艳未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。苏钢集团向一审法院提出诉讼请求：1、远腾物业、杨子艳立即搬出苏钢集团所有的现代商城汇金街x房屋，将上述房屋腾空后交于苏钢集团；2、远腾物业、杨子艳向苏钢集团支付非法占用房屋期间的使用费（按每年12000元计算至远腾物业、杨子艳实际搬离时）；3、诉讼费用由远腾物业、杨子艳承担。一审法院查明：江苏省苏州市中级人民法院在执行苏钢集团与苏州现代建设集团有限公司、新沂汇金房地产发展有限公司、苏州金诚担保责任有限公司借款合同纠纷一案中，于2005年11月20日作出（2005）苏中执字第52-3号执行裁定，将新沂市汇金房地产发展有限公司位于新沂市南京路1号“现代商城”中包括本案x室房屋在内的25套房产作价12075950元归苏钢集团所有，以清偿苏州现代建设集团有限公司所欠债务。后苏钢集团于2009年、2010年就上述房产办理了产权变更登记。因上述房产存在被他人占有的情况，2011年12月7日，苏钢集团（甲方，出卖人）与远腾物业（乙方，买受人）以及唐金良（丙方，担保人，远腾物业法定代表人，已病逝）签订《房屋买卖合同》，约定苏钢集团将25套房产以1932万元价格转让给远腾物业，房屋清理由远腾物业自行负责。合同主要条款如下“…第三条付款及房产权证借出约定1.本合同的付款方式为分期付款，以现金或转账方式支付。具体交割方式如下：（1）第一期价款人民币100万元，乙方应自本合同生效日起三日内向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出9套房产证；（2）第二期价款人民币500万元，乙方应于2011年12月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出7套房产证；（3）第三期价款500万元，乙方应于2012年1月31日前向甲方一次性付清；收到该款项后，乙方向甲方借出4套房产证；（4）余款832万元，乙方最迟于2012年3月10日前全额付清；收到该款项后，乙方向甲方借出5套房产证。以上每笔款付清后甲方开收据给乙方。以上房产证的借出制作详细清单，由乙方签收后视为暂借。乙方借证用途为：清理上述房屋原租户，未经甲方许可，乙方不得擅做其他处分，否则乙方将依法承担刑事法律责任。2.在乙方未付清全款前，申请办理过户的房产数量，以资产评估价为计算依据，申请过户房产价格不得超过乙方实际付款额。3.土地使用权证的借出甲方于乙方全额支付完毕第一、二、三期合同价款之日起三日内借给乙方附件一中的序号1-24号房屋的土地使用权证。第四条房屋的交付1.乙方在本合同签订前已明知本合同项下房产为第三人占有、使用等详细情况，从占有人处收回房屋、清算费用等工作由乙方自行解决，清理房屋原租户所产生的一切费用均由乙方承担；…3.乙方在本合同签订前已明知本合同附件一中序号25号房屋的土地使用权在第三方名下，乙方承诺自行负责与该土地使用权证的持有人进行交涉并解决土地使用权证问题，乙方承担为此支付的所有费用。第五条违约责任1.乙方逾期付款的违约责任（1）乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，应向甲方支付违约金：自本合同规定的每期应付款期限届满次日起至实际付款之日止，按逾期价款的千分之二/日向甲方支付违约金。（2）任何一期付款逾期超过10天，即视为乙方未能履行本合同。届时，甲方有权解除本合同，《解除通知书》以邮寄方式发出，解除合同在甲方发出《解除通知书》满三日起生效。发出时间以邮戳日期为准。在此情况下，乙方应按合同总价款的20%（金额3864000元）向甲方支付违约金并退还甲方全部房屋产权证及土地使用权证，若乙方已办理过户，乙方同意已过户部分的房产以房屋评估价【以2011年12月3日估价报告编号为徐华信房估（2011）字第060号的估价报告为准】上浮20%的价格支付甲方房款……第六条关于产权登记的约定乙方按照本合同约定的方式分批办理房屋产权过户手续，甲方给予乙方办理权属登记手续适当的协助（配合提供过户材料）……”。同日，远腾物业法定代表人唐金良向苏钢集团支付100万元，苏钢集团向远腾物业出具《苏钢集团有限公司收据》一份，载明收到第一期价款100万元，远腾物业向苏钢公司出具《新沂房屋产权证原件借出清单（一式贰份）》，载明“借出人新沂市远腾物业管理有限公司，借证用途为清理下述房屋原租户，未经江苏苏钢集团有限公司许可，借出人不得擅做其他处分，否则借出人将依法承担刑事法律责任。房屋分别为现代商城x室、现代商城x室、现代商城x室、现代商城x室、现代商城x室、现代商城x1室、现代商城汇金街x室、现代商城汇金街x室、新安镇现代商城x室”，远腾物业在下方盖章，唐金良在下方签字。2012年7月11日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份欠款1832万元的催款函，邮寄面单上均载明“欠款1832万元催款函”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城x号、新沂市新安镇现代商城x室，物流显示均未妥投。2013年1月27日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除合同通知书，邮寄面单上均载明“解除房屋买卖合同通知函：贵司拖延付款行为已根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》实施解除合同”邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城x号、新沂市新安镇现代商城x室，但均被退回。2013年2月19日，苏钢集团向远腾物业通过EMS发送了两份解除房屋买卖合同通知函，邮寄面单上均载明“因收件人逾期付款，寄件人解除双方于2011年12月7日签订的房屋买卖合同，内件品名为解除房屋买卖合同通知函”，备注为“收件人拖延付款已构成根本违约”，内容载明“新沂市远腾物业管理有限公司、唐金良先生：2011年12月7日，新沂市远腾物业管理有限公司（以下简称贵司）与江苏苏钢集团有限公司（以下简称我司）签订了《房屋买卖合同》。合同约定：贵司以1932万元的总价购买我司位于江苏省新沂市现代商城25套房产，付款条件为：贵司签约后3日内支付100万元购房款，2011年12月31日支付500万元，2012年1月31日前支付500万元，2012年3月10日前支付832万元。同时，合同第五条约定：任何一期付款逾期超过10天的，视为乙方未能履行本合同，届时，我司有权立即解除合同，同时贵司还要向我司支付合同总价的20%（386.4万元）的违约金。另房屋买卖合同第九条约定：唐金良先生作为贵司不可撤销的连带责任保证人。合同签订后，贵司仅支付了首期购房款100万元，剩余购房款合计1832万元一直不予支付，经我司多次催要，贵司仍拒绝支付。鉴于此，我司于2012年7月11日，以EMS快递方式向贵司及贵司的保证人唐金良先生发出了《催款函》，通知贵司务必于2012年7月20日前将购房款1832万元及逾期付款利息支付到我司帐户内，否则我公司将依合同约定解除合同，但直至今日，贵司仍未能履行付款义务。鉴于以上情形，贵司的行为已经构成根本违约，我司根据买卖合同第五条第一款的约定，先正式函告贵司：一、贵司的拖延付款的行为已构成根本违约，我司根据2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》第五条第一款的约定，解除与贵司签署的《房屋买卖合同》，本《解除合同通知书》以EMS邮寄方式邮寄给贵司。二、请贵司立即按合同约定向我司支付386.4万违约金”，邮寄的收件地址分别为新沂市现代商城N06号、新沂市新安镇现代商城13号楼2单元401室，物流信息显示均于2013年2月20日签收。另查明，2011年12月2日，受苏钢集团委托，徐州华信房地产土地咨询评估有限公司出具了《江苏苏钢集团有限公司所属位于新沂市现代商城的商业办公用房估价报告》，载明“本次评估房屋共25套，分别分布于商城内汇金街、汇金巷、南二路、西一路、临沭路、新安路。25套房屋提供了新沂市房产管理局于2009年6月12日及2010年4月22日所颁发的房屋所有权证，房屋建筑面积为面积8543.87平方米（其中菜场二楼5793.88平方米）。25套房屋中提供了24套新沂市国土资源局颁发的国有土地使用权证，证载土地使用权面积1159.1平方米。菜场二楼5793.88平方米建筑物未提供土地使用权证。结合所掌握的资料，运用合法原则对该房地产进行评估，确定估价对象在估价时点2011年11月29日的市场价值为1920万元……估价明细表为现代商城x室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为328360元；现代商城x室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城x室，单价为3000，评估金额为428730元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为235040元；现代商城x室，单价为3900，评估金额为878319元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为211480元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为442440元；现代商城x室，单价为4000，评估金额为442440元；现代商城x室，单价为3850，评估金额为864518元；现代商城x室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城x室，单价为3000，评估金额为427620元；现代商城x室，单价为3000，评估金额为427620元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城汇金街x室，单价为3800，评估金额为415834元；新安镇现代商城x室，单价为1600，评估金额为9270208元。以上合计19200747元，取整1920万元”。该份报告即为苏钢集团与远腾公司之间《房屋买卖合同》中提到的估价报告。2018年，苏钢集团挂牌转让部分房产。同年11月17日，远腾物业向一审法院起诉要求苏钢集团协助办理涉案x室、58号S04幢2112室、x室、x室，现代商城汇金街x室、x室、x室、x室共八套房产的产权变更登记手续，一审法院立案受理。苏钢集团提出管辖权异议，一审法院审查后作出（2018）苏0381民初9899号民事裁定，苏钢集团对管辖权提出的异议成立，案件移送江苏省苏州市虎丘区人民法院处理。该院受理后，苏钢集团提起反诉，以远腾物业违约为由要求确认双方房屋买卖合同解除，远腾物业支付违约金3864000元，已付的100万元折抵违约金。诉讼中，远腾物业撤回本诉，该院裁定予以准许。针对反诉请求，该院审理后于2019年8月5日作出（2019）苏0505民初2519号民事判决，认定远腾物业与苏钢集团于2011年12月7日签署的《房屋买卖合同》于2013年2月20日解除，远腾物业应按照合同价款的8%向苏钢集团支付违约金1545600元（1932万*8%），扣除远腾物业已经支付的100万元，远腾物业还应支付苏钢集团违约金545600元。该民事判决已生效。该起诉讼中，远腾物业自认汇金街x、x两套房产系公司购买作为办公用房使用。杨子艳于2019年7月23日向一审法院起诉称该两套房产系其经苏钢集团同意而从远腾物业购买，要求两公司履行协助过户义务。再查明，远腾物业营业执照已被吊销。公司股东唐金良、杨洪云系夫妻关系，杨子艳系杨洪云妹妹。一审法院认为：在江苏省苏州市虎丘区人民法院审理远腾物业与苏钢集团房屋买卖合同纠纷一案中，远腾物业自认涉案房产为其公司购买作为办公用房使用，并提供了相关证据材料。而在一审法院受理的杨子艳与远腾物业、苏钢集团房屋买卖合同纠纷一案中，杨子艳虽主张其系涉案房产的购买人，但其提供的购房款收据主文、收款人“唐金良”的笔迹及材料新旧程度与其他购房人提供的收据明显不同，鉴于杨子艳与远腾物业股东的近亲关系，在其未提供充分证据证明与远腾物业间存在房产买卖的合意及款项交付事实的情况下，不能认定杨子艳系涉案房产的购买人，故其无权占有涉案房产。因苏钢集团与远腾物业之间的《房屋买卖合同》已被生效判决确认解除，远腾物业当然负有返还房产的义务。鉴于（2019）苏0505民初2519号民事判决在认定违约金时已将25套房产的租金损失计算在内，酌定远腾物业、杨子艳应自2019年9月1日起按同地段房屋租金标准赔偿苏钢集团房产被占用的损失。苏钢集团主张按年租金12000元标准计算，未超出当地市场行情，予以确认。据此，法院依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，遂判决：一、新沂市远腾物业管理有限公司、杨子艳于本判决生效之日起三十日内，将位于新沂市房屋迁让给江苏苏钢集团有限公司，并按12000元／年支付自2019年9月1日起至房屋返还之日止的占有使用费；二、驳回江苏苏钢集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1230元，由新沂市远腾物业管理有限公司、杨子艳负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。二审期间的争议焦点为：远腾物业、杨子艳应否向苏钢集团支付涉案房产的占有使用费，如应支付，支付标准和期间如何确定。本院认为，远腾物业、杨子艳应按12000元/年为标准向苏钢集团支付自2019年9月1日起至房屋返还之日止的占有使用费。苏钢集团上诉认为（2019）苏0505民初2519号民事判决认定的违约金是基于远腾物业的违约行为，而在本案向远腾物业、杨子艳主张的占有使用费是基于远腾物业、杨子艳的非法侵占行为，二者系基于不同法律关系产生，其向远腾物业主张违约责任与其向远腾物业、杨子艳主张占有使用费并无关联，故此远腾物业、杨子艳应支付自房屋实际占用之日起至房屋返还之日止的占有使用费。对此，本院认为，（2019）苏0505民初2519号民事判决认定违约金是以苏钢集团的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定远腾物业向苏钢集团承担相应违约责任。苏钢集团的实际损失应为涉案房产被他人占用所产生的损失，预期利益应为涉案房产出租所产生的租金收益，均已包含在远腾物业向苏钢集团承担违约责任的范畴内。故此，苏钢集团无权再向远腾物业、杨子艳主张自房屋实际占用之日起至（2019）苏0505民初2519号民事判决生效之日止期间的占有使用费。一审法院以同地段房屋租金为参考，酌定远腾物业、杨子艳按12000元/年为标准向苏钢集团支付自2019年9月1日至房屋返还之日止的占有使用费并无不当，应予维持。综上，上诉人江苏苏钢集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2460元，由上诉人江苏苏钢集团有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李 娟审 判 员  张 伟审 判 员  胡元静二〇二〇年六月二十八日法官助理  葛文伟书 记 员  赵 莹