湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终4785号上诉人（原审原告）：深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东湖开发区珞狮南路517号。负责人：罗礼彪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：熊彩彩，湖北万泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨东乔，男，1972年10月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。上诉人深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司（以下简称泰然物业公司）因与被上诉人杨东乔物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2019）鄂0111民初9834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰然物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判杨东乔向泰然物业公司支付物业费20896.20元、违约金18441.70元，合计39337.90元。2、本案的上诉费用由杨东乔承担。事实与理由：一、一审法院认定泰然物业公司主张的2010年1月1日至2016年9月30日期间的物业费已超过诉讼时效，属于事实认定与法律适用错误。一审中泰然物业公司要求杨东乔支付2010年1月1日至2016年9月30日期间的物业费，并提交了在杨东乔门上张贴缴费通知的照片作为证据。然而却因杨东乔辩称未收到催收信息，一审法院认定泰然物业公司提交的证据不能达到诉讼时效中断的目的。泰然物业公司认为，杨东乔作为已经收房的业主，必然能看到该缴费通知，即泰然物业公司向杨东乔主张权利的文书能到达杨东乔，2010年1月1日至2016年9月30日期间的物业费的诉讼时效构成中断。另外，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，杨东乔否认收到过催收信息，其应提供证据证明其无法看到案涉物业门上缴费的通知。二、一审法院判决杨东乔免予支付违约金，与合同约定及法律规定不符。案涉《武汉市物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》中均约定了业主未按约定履行合同义务的违约责任，一审法院认定泰然物业公司针对小区的噪音扰民事项未履行管理义务，免予杨东乔支付违约金，违背了合同条款的约定，且杨东乔在一审庭审中未实际提出相关诉求和经济损失的证据，一审法院适用法律错误。综上，泰然物业公司认为缴纳物业费是业主的合同及法定义务，逾期缴纳的按合同约定应承担相应的违约金。杨东乔主张泰然物业公司管理不到位，在合同约定及法律规定上不足以免除其应承担逾期违约金的责任。杨东乔答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。小区物业服务严重瑕疵，坚持一审答辩意见。泰然物业公司向一审法院起诉请求：一、判令杨东乔向泰然物业公司立即支付物业管理服务费20896.20元、（欠付日期：2010年1月1日至2019年9月30日止）、违约金18441.70元，合计39337.90元（违约金比例按日万分之五计算，暂时计算至2019年9月30日，实际计算至支付之日）；二、本案诉讼费用由杨东乔承担。一审法院认定事实：杨东乔为泰然·南湖玫瑰湾一期13栋20层A室房产的业主，该房产为小区高层住宅，房产建筑面积为119.05平方米。2007年12月20日，小区建设单位武汉市泰然房地产开发有限公司与深圳市泰然物业管理服务有限公司签订《物业管理委托合同》，合同详细约定了泰然物业公司与业主的各项权利义务，并明确约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年8月1日，武汉市玫瑰湾小区第一届业主委员会与泰然物业公司签订《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》，合同约定由深圳市泰然物业管理服务有限公司为案涉小区提供物业管理服务，合同就双方的权利义务进行了明确约定，并约定了高层住宅物业服务费的收取标准为1.5元/月/平方米、物业管理费应每月10日前支付，逾期不支付的从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金等内容。2015年7月15日，深圳市泰然物业管理服务有限公司授权泰然物业公司承担物业管理服务合同相关的权利、义务，业主欠缴的物业管理费由泰然物业公司收缴。自2010年1月1日至2019年9月30日，杨东乔共欠付物业管理费20893元（计算方式：119.05平方米×1.5元/月/平方米×117个月）。上述事实由泰然物业公司提交的《物业管理委托合同》、《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》房屋产权登记信息查询单及双方当事人的庭审陈述予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点为泰然物业公司的诉讼请求是否已经超过诉讼时效及泰然物业公司是否依约履行了物业管理职责。关于杨东乔称2017年以前的物业管理费已经超过诉讼时效，一审法院认为，《物业管理委托合同》约定物业费的交付方式为按月支付，《深业泰然·南湖玫瑰湾物业服务合同》也约定物业管理费应每月10日前支付，因此应按月分段计算诉讼时效期限。本案为物业服务合同纠纷，适用普通诉讼时效的规定，根据《中华人民共和国民法总则》及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，杨东乔欠缴的2016年9月30日以前的物业管理费应适用两年的诉讼时效期间，2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费应适用三年的诉讼时效期间。因泰然物业公司提交的催缴证据不能达到诉讼时效中断的目的，直至泰然物业公司于2019年9月25日向一审法院提起诉讼才形成诉讼时效中断，因此杨东乔欠付的2010年1月1日至2016年9月30日之前的物业管理费超过诉讼时效期间。杨东乔称小区其他业主在其楼栋前空地跳广场舞，噪音扰民，泰然物业公司未进行管理，一审法院认为，该区域为小区全体业主共用区域，亦为泰然物业公司提供物业服务管理的区域，虽泰然物业公司无权干涉业主对公共区域的正常使用，但泰然物业公司应该尽力发挥协调作用，促使业主关系和谐，而不应以该区域为非物业管理范围而置之不理，杨东乔的该抗辩事由一审法院予以认可。杨东乔称家中曾发生过盗窃事件，泰然物业公司安保不到位，一审法院认为，根据杨东乔的陈述，杨东乔并未发生实际损失，且事后泰然物业公司在接到杨东乔反映情况后，及时协助杨东乔调查取证，也以出具情况说明的方式，对杨东乔表示歉意并承诺提高安保服务水准，已尽到应尽的职责。杨东乔的该抗辩事由一审法院不予认可。结合双方的履约情形及庭审查明的事实，一审法院认为杨东乔应向泰然物业公司支付2016年10月1日至2019年9月30日期间的物业管理费共计6428.7元（计算方式：119.05平方米×1.5元/月/平方米×36个月），并免予支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、杨东乔于本判决生效之日起十日内向泰然物业公司支付物业费6428.7元；二、驳回泰然物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取391元，由泰然物业公司负担327元，杨东乔负担64元。本院二审期间，泰然物业公司未向本院提交新证据，杨东乔向本院提交的证据有：房屋租赁合同2份，拟证明同期杨东乔并不在小区内居住。鉴于泰然物业公司对该证据形式上的真实性不持异议，本院予以确认。泰然物业公司、杨东乔对一审查明的事实均不持异议。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审法院应围绕泰然物业公司的上诉请求进行审理。关于泰然物业公司主张2010年1月1日至2016年9月30日期间的物业费是否已超法定诉讼时效。本院认为，一审法院认定泰然物业公司主张该期间的物业费，已超过诉讼时效，适用法律并无不当。泰然物业公司提交的证据不能达到上述期间诉讼时效中断的证明目的，二审中亦未提交新证据予以证明，本院对该项上诉理由不予采信。关于一审法院酌定杨东乔免予支付违约金的问题。本院认为，一审法院基于泰然物业公司未采取有效措施就小区楼栋前空地跳广场舞、噪音扰民的情况积极进行制止或协调，其以该区域为非物业管理范围而置之不理的行为，并结合本案事实及当事人履约情况，依法酌定杨东乔免予支付违约金的实体处理，并无不当，本院予以尊重。综上所述，泰然物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费782元，由深圳市泰然物业管理服务有限公司武汉分公司负担。本判决为终审判决。审判长 代 娟审判员 易齐立审判员 任 文二〇二〇年六月二十八日法官助理吴倩书记员程玉