广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6954号上诉人（原审原告）：广州城市职业学院，住所地广州市广园中路248号。法定代表人：张连绪，院长。委托诉讼代理人：向劲，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市富港置业投资有限公司，住所地广州市海珠区下渡路152号201室。法定代表人：傅峰峰，总经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智强，男，公司职员。上诉人广州城市职业学院（以下简称城市学院）因与被上诉人广州市富港置业投资有限公司（以下简称富港公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。城市学院上诉请求：1.撤销一审判决，对本案依法予以改判；2.请求判令富港公司承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、一审判决错误的解释、适用法律，导致错误的认定调整租金一定需要签订补充协议，作出不公平不公正的判决。一审作出判决适用的是《合同法》六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，该条仅仅是规定合同约定不明时可以达成补充协议，并非必须达成补充协议，并且法条同时规定了不能达成补充协议仍然要回到合同条款或者交易习惯作为根据来确定。具体在本案租赁合同条款的约定里，租金按市场价格指数变化是双方意思表示一致的结果，是合同履行的基本原则和目的，合同订立该条款的初衷就是为了保护出租人的合法利益不受损害。因此在没有达成书面补充协议的情况下，仍然要回到合同条款本身的约定上来。一审法院在审理本案合同纠纷时，将法律往对富港公司一方有利的方向进行解释，错误的适用法律，在合同根本没有约定调整租金标准的前期是必须签订补充协议的情况下，自行认定只有签订了补充协议出租方才能调整租金标准，这种解释本身在原合同中没有任何条款作为依据，严重违反了合同条款的约定，导致租金随市场变化的合同目的无法实现。另根据《合同法》第六十二条【合同约定不明时的履行】“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”根据上述法律的规定，价款约定不明确的，按照市场价格履行，依法执行政府指导价，更何况合同本身也约定了租金标准按政府价格来确定，因此更应当严格的遵照合同，按照法律规定来确定最终的租金。城市学院一审计算诉讼请求的依据即根据的是政府指导价，依合同依法均应予以支持，恳请二审法院纠正一审法院的错误。二、从公平的角度出发，一审判决也严重违背了公平原则，应予以纠正。在签订合同时，合同双方应遵循公平原则确定各方的权利和义务。具体在本案中，租赁行为是一种市场交易行为，租金本身受到市场因素的制约，并且随着物价上涨因素大概率呈上升趋势。因此在较.租期的租赁合同里，一般都会约定租金随市场变化，这样才能达到出租人与承租人权利义务对等的目的；否则随着市场的变化，租金一成不变的话后期就会发生租金过低的情况，必然导致对出租人极为不公平的情况出现，也影响了市场的稳定性。在司法实践中，通过法院对已经明确约定租金的租赁合同诉求要求增长租金或者解除租赁合同的案件已经屡见不鲜，从最高院到地方各级法院的判例来看，如果租金存在严重显失公平的情况，法院会从公平角度出发对租金进行酌情调整。具体在本案中，签订合同时约定的“装配楼”月租金为38元/平方米（即总面积的月租金为209345.42元），后在2008年递增为39.06元/平方米（即总面积的月租金为215207.09元），在2008年之后除了个别年份租金滞涨，大部分年份租金都在上涨，故除去合同约定的“增长指数为负数时，则租金标准不变”这种情况以外，富港公司均没有按照原合同的约定交纳递增部分的租金。现案涉物业同地段的月租金在2010年已经涨至165元/平方米，2018年更是达到了255元/平方米，是现租金的近六倍，这之间的差距极大。与此同时，富港公司将“装配楼”全部对外转租，与第三方约定的月租金远远超过39.06元/平方米的标准，同时所采用的租金标准也非一成不变而是每年递增。富港公司通过转租物业的方式所获得的利益已经大大超出了其所付出的投入，这对双方来说利益极不对等，城市学院作为事业单位，其所有的物业并没有获得应有的价值收入，国有资产及国家利益蒙受损失。一审判决认定租金标准自2008年起不变既违反双方之间合同的本意，也违法了公平原则，更导致国家、集体及公共利益受损，应当予以纠正。综上，为了维护城市学院的合法权益，保障国家、集体及公共利益，城市学院依法提起上诉，请贵院依法支持城市学院的上诉请求！富港公司辩称：我方同意原审判决，不同意城市学院的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我方的答辩理由与一审答辩是一致的。城市学院向一审法院起诉请求：1、富港公司立即向城市学院支付租金8612168.74元，及逾期违约金（以8612168.74元为基数，按照年利率24%从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、本案全部诉讼费用由富港公司承担。一审法院查明事实：位于海珠区××院××栋的房屋的权属人为广州市经济管理干部学院，建筑面积5509.09平方米。2004年1月19日，广州市经济管理干部学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新港西路181号大院“装配楼”整栋共六层，建筑面积5509.09平方米（含公共分摊面积）租给乙方作数码科技城使用；租赁期限为15年，即从2004年1月1日起至2018年12月31日止；租金按建筑面积5509.09平方米计，租金为人民币每月38元/平方米，即每月租金209345.42元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；租金按月结算，由乙方在每月5号前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费；若乙方将所租赁物业转租给第三方，则甲方向乙方收取租金的频率与乙方转租给最后一层级承租方的收取租金频率同步，若乙方每月向承租方收取的租金小于一个月，则甲方按月收取乙方租金；乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；等。2005年3月21日，广东省人民政府发布《关于同意设立广州城市职业学院的批复》，同意在广州业余大学、广州市经济管理干部学院、广州市财贸管理干部学院和广州市乡镇企业管理干部学院等4所成人高校基础上，设立广州城市职业学院，同时撤销上述4所成人高校建制。2008年4月1日，城市学院（甲方）与富港公司（乙方）签订《补充协议》，载明：根据甲乙双方2004年1月19日签订的装配楼《租赁合同》，第三条第一款约定：从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；经双方协商就租金递增补充协议如下：甲方同意乙方按照广州市统计局在2007年12月公布房地产租赁价格增长指数2.8%的标准相应增加房租，即由原每月租金209345.42元增至每月租金215207.09元，期限为从2008年1月1日至2008年12月31日；等。2008年8月18日，城市学院、富港公司签订《补充合同》，双方就2004年1月19日原广州市经济管理干部学院与富港公司签订的《租赁合同》达成补充协议，约定出租方由原广州市经济管理干部学院变更为广州城市职业学院；在合同期，原甲方的债权、债务由广州城市职业学院承担；本补充合同与2004年1月19日签订的《租赁合同》为一整体，都具有同等的法律效力；等。2018年6月26日，城市学院向富港公司发送《广州城市职业学院关于“装配楼”“综合楼”实际租金低于市场租金水平相关问题的函》，载明：审计指出，贵公司承租我院“装配楼”“综合楼”，双方签订的合同约定，从第四年起，租金递增标准按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，如增长指数为负时，则租金标准不变；而上述合同租金自2011年至今一直未有递增；审计要求，我院与贵公司通过协商重新确定租金的调整比例，确保国有资产不流失，现我院提议，按照公布的广州市房屋租金参考价同地段商业用房租金年增长率计算调整年租金水平，或双方商量一个固定年增长率计算调整年租金水平；等。2018年7月5日，富港公司向城市学院发送《复函》，表示其于2018年7月3日收到上述函件，不同意城市学院上述函件中的提议，富港公司没有拖欠任何应缴费用；等。城市学院于2018年11月19日委托律所向富港公司发送《律师函》。富港公司于2018年11月20日向城市学院复函。富港公司表示城市学院每个月发缴费通知给富港公司，富港公司支付了租金后，城市学院再给富港公司发票。富港公司提交了从2007年10月15日至2018年10月23日的部分缴费通知单。其中，从2008年10月开始的缴费通知单，均载明装配楼月租金金额为215207.09元城市学院于2019年5月31日提起本案诉讼。庭审中，城市学院表示：城市学院诉请富港公司支付的租金为从2011年1月1日至2018年10月31日每年租金应上浮的部分，富港公司只是按照2008年调整后的租金标准每月215207.09元支付了租金；因广州市统计局在2011年后没有公布价格指数，所以城市学院依据广州市公布的租金参考价计算每年递增的指数。一审法院认为：城市学院、富港公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按建筑面积5509.09平方米计，租金为人民币每月38元/平方米，即每月租金209345.42元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变。因租金递增标准并不明确，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，根据城市学院、富港公司双方的实际履行情况可见，在调整租金标准时，需双方协商一致并签订补充合同，富港公司才能按照新的租金标准履行支付租金的义务。但城市学院直至2018年6月26日才发函提出调整租金标准的要求，而双方也未就此达成新的合意，且据城市学院发放给富港公司的缴费通知单可证明，城市学院一直是按照双方于2008年4月1日签订的《补充协议》约定的租金标准215207.09元要求富港公司支付租金的，故城市学院现依据其单方决定的租金标准要求富港公司支付从2011年1月1日至2018年10月31日的租金上浮部分共8612168.74元及逾期违约金，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，作出如下判决：驳回广州城市职业学院的全部诉讼请求。一审受理费72085元，全部由广州城市职业学院负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，二审争议的焦点在于：租金标准的确定。双方于2004年签订《租赁合同》约定，租金按建筑面积5509.09平方米计，租金为人民币每月38元/平方米，即每月租金209345.42元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变。上述合同履行至2008年4月，双方根据合同关于租金递增的约定签订补充协议将租金上调2.8%。由于2011年后广州市统计局取消公布非住宅租金递增指数，双方一直按2008年确定的租金标准履行合同。2018年6月26日，城市学院对租金标准提出异议，要求按合同递增租金标准。根据查明的以上事实可知，合同约定了租金标准按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数进行递增，广州市统计局于2011年起取消公布价格增长指数，双方并未就租金标准再次调整。鉴于双方一直按2008年租金标准履行至2018年6月并无异议，可视为双方对于在此期间合同租金的标准达成一致，故对于城市学院请求调整在此之前的租金标准，不予采纳。2018年6月城市学院针对租金标准提出按照公布的广州市房屋租金参考价同地段商业用房租金年增长率计算调整年租金水平，或双方商量一个固定年增长率计算调整年租金水平，其主张符合双方所签合同的本意且属合理，富港公司若认为城市学院提出租金标准不合理并无法达成一致的，可提出解除合同，但此后富港公司还是继续履行合同，对此，根据《中华人民共和国合同法》六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定及公平原则，在此后的租金标准参照相关租金增长率计算。案涉房产用作“数码城”并实际为商业用途，案涉租金的增长率可参照《广州市房屋租金参考价同地段商业用房》年增长率计算调整，案涉房产的租金按2010年的价格计付，参考2010年同地段租金参考价为165元/平方米，2018年租金参考价为255元/平方米，增长率为（255-165）/165。故2018年7月至2018年12月31日的租金按每月332592.78元【215207.09+215207.09*（255-165）/165】计付，即应补租金为704314.14元【（332592.78-215207.09）*6个月】。因双方对于上述租金标准存在争议，故对于城市学院请求的违约金不予支持。综上所述，城市学院的部分请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11695号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，广州市富港置业投资有限公司向广州城市职业学院支付租金704314.14元；三、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。一、二审受理费各72085元，由广州城市职业学院各负担66190元、广州市富港置业投资有限公司各负担5895元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇二〇年六月二十四日书记员 王日平郭丽淳