北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终926号上诉人（原审第三人）：李金贵，男，1956年9月17日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人（原审第三人）：李朋华，男，1980年7月15日出生，汉族，住北京市西城区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：郭秋杰，北京市门头沟区潭柘寺镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：冯海辉，男，1975年10月4日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：王汉民，北京乾同律师事务所律师。原审被告：冯建水，男，1952年6月1日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王金先，男，住北京市门头沟区，北京金光伟业信息咨询服务中心推荐。上诉人李金贵、李朋华因与被上诉人冯海辉、原审被告冯建水农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李金贵、李朋华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回冯海辉要求李金贵、李朋华给付房屋补偿损失的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.冯海辉并非合同主体，不是本案的适格原告，无权向李金贵、李朋华主张权利，亦无证据证明其有损失。2.一审判决认定冯海辉与李金贵、李朋华无直接合同关系，但又判决李金贵、李朋华赔偿经济损失20万元，适用法律错误，20万元的损失数额超过合同标的两倍，没有法律依据。冯海辉辩称，同意一审法院判决，不同意李金贵、李朋华的上诉请求及理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.关于冯海辉的诉讼主体资格，冯建水始终认可其将北京市门头沟区70号院（以下简称70号院）出卖给冯海辉，冯海辉提交的转账凭证等证据可以证明冯海辉是房屋的实际购买人，贾某1和其配偶亦均提交了放弃关于此事的声明，冯海辉有权提起本案诉讼。2.70号院房屋拆迁李金贵、李朋华获取了巨大的拆迁利益，理应对冯海辉的购房损失进行相应的赔偿，一审判决确定的20万元的补偿数额并不高。冯建水述称，尊重法院判决。本案与冯建水无关。冯海辉向一审法院起诉请求：1.判令冯建水退还冯海辉购房款103510元；2.判令冯建水、李金贵、李朋华连带给付冯海辉房屋征收补偿损失685572.72元。一审法院认定事实：70号院建于村集体土地上。李金贵系该村村民，李朋华系李金贵之子，冯建水、冯海辉系居民，贾某1非该村农民。李金贵与冯建水因民间借贷纠纷诉到法院，法院作出（2006）门民初字第335号民事调解书（以下简称335号调解书），确认李金贵于2006年5月31日前偿还冯建水借款10万元；案件受理费3510元由李金贵负担。后因李金贵未履行还款义务，冯建水向法院申请强制执行，执行过程中，2007年7月20日李金贵与冯建水订立协议书，约定：2007年10月31日前，李金贵将欠款及利息给付冯建水，逾期不履行，李金贵将70号房屋三间北房及院落抵偿给冯建水所有，同意冯建水自行处理。后李金贵未还款，其将70号房屋交付冯建水。2009年10月27日，冯海辉借用案外人贾某1名义与冯建水签订协议书，以103510元的价格购买70号院三间北房及院落。订立协议后，冯海辉于2009年12月18日向冯建水支付103510元购房款，冯建水将房屋交付冯海辉。2011年李金贵起诉冯建水、贾某1，要求确认上述以房抵债和买卖协议无效，2011年6月20日，法院做出（2011）门民初字第1001号民事判决书（以下简称1001号判决书），判决冯建水与李金贵2007年5月10日、2007年7月20日订立的协议书无效；冯建水与贾某12009年10月27日订立的协议书无效。2016年10月29日，镇人民政府（以下简称镇政府）为征收人，李朋华为被征收人签订了征收安置补偿协议，被征收房屋为70号院，被征收人李朋华及其配偶，镇政府向李朋华支付征收补偿、补助款共计1536879.60元，其中定向房屋安置方式补偿款为589438元、剩余房屋面积货币补偿价594207元、各种奖励及补助费353234.6元。后，李朋华选购了面积为111.5平方米的定向安置房，在扣除购房款后，镇政府实际向李朋华发放款项共979379.6元。另查，李金贵通过向法院交纳案款，偿还冯建水335号调解书中确认的欠款和其他欠款共计20万元。贾某1于2016年11月27日去世，后被注销户口。2016年11月10日，冯海辉起诉李金贵，要求依法分割70号院拆迁补偿利益，案号为（2016）京0109民初5455号（以下简称5455号案件），审理过程中，冯海辉申请撤诉。在该案审理中，经法院询问，冯建水陈述抵债的70号院内有北房三间，其未在房屋内实际居住；冯海辉陈述其在70号院内实际居住了大约半个月，未对涉案房屋进行翻建、装修；李朋华陈述，涉案房屋原于上世纪70年代建设，一直由其家庭占有使用，其于2016年8月份拆除原来的北房三间重新建设北房三间，后又在院内建设了六间房屋。2017年9月28日，冯海辉起诉冯建水、第三人李金贵、第三人李朋华，要求冯建水退还购房款103510元，要求李金贵、李朋华给付房屋征收补偿损失685572.72元，后法院作出（2018）京0109民初280号民事判决书（以下简称280号判决书），判决冯建水退还冯海辉购房款103510元，驳回冯海辉的其他诉讼请求。后冯海辉对该判决不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终1661号民事裁定书，认为一审判决仅处理购房款返还问题，对因合同无效造成损失的相关事实未予查明和处理，裁定撤销280号判决书，发回北京市门头沟区人民法院重审。对于各方当事人争议的事实，法院认定如下：1、冯海辉是否为本案的适格主体，冯建水与贾某1签订的70号院房屋买卖协议的实际买受人是否为冯海辉。本案中，冯海辉提交贾某1的声明、贾某1与其配偶的结婚登记等手续证明贾某1系代冯海辉购买的70号院。冯建水认可其系与冯海辉签订的房屋买卖协议，且其收到的购房款亦为冯海辉支付。李金贵、李朋华并非本次房屋买卖主体，对买卖情形不了解亦在情理之中。故法院认定冯建水自李金贵处得到70号院后系实际与冯海辉建立了房屋买卖关系，冯海辉系买受方。故法院对冯海辉提起本案诉讼的主体资格予以确认。2、冯海辉的起诉是否超过诉讼时效。本案审理中，李金贵、李朋华答辩称冯海辉起诉主张要求分割拆迁利益超过诉讼时效。根据查明的事实，虽然冯海辉作为贾某1的委托诉讼代理人参加了1001号案件的审理，但涉案70号院系2016年10月29日签订征收协议，冯海辉于2016年11月10日起诉李金贵，要求依法分割70号院拆迁补偿利益，后申请撤诉；冯海辉又于2017年9月28日提起诉讼，诉讼请求与上述案件相关，故冯海辉自知道70号院征收后，在诉讼时效内主张要求分割拆迁利益，故法院对李金贵、李朋华关于超出诉讼时效的主张不予采信。3、各方占有、翻建70号院房屋情况。经法院询问，各方当事人均认可涉案70号院房屋并无产权登记，亦无建设审批手续。冯建水陈述其在收到李金贵交付的70号院房屋钥匙后，未实际占有使用该房屋，亦未进行翻建。冯海辉陈述其在购买70号院房屋后，于2009年年底、2010年年初实际居住了三个月，因和李金贵、李朋华就涉案房屋产生争议，后未再实际占有涉案房屋，亦未进行翻建、装修。李朋华陈述，冯建水、冯海辉均未实际占有房屋，亦未进行翻建，因冯海辉想要占有涉案房屋，李朋华一方不认可冯海辉具有占有使用的权利，双方之间产生争议并报警，故冯海辉一方没有实际占有使用过涉案房屋。在涉案房屋征收前，李朋华对涉案房屋进行了翻建，并实际占有使用。4、冯建水与李金贵之间的民间借贷纠纷的现状。法院335号调解书中对冯建水与李金贵之间的民间借贷关系予以确认，双方达成调解李金贵向冯建水偿还欠款10万元。后因李金贵未履行调解书确定的给付义务，冯建水申请执行，双方在执行过程中达成的以房抵债协议经法院1001号判决书认定为无效，故李金贵与冯建水的民间借贷关系依然存在，依据335号调解书，李金贵负有向冯建水偿还10万元欠款义务；2016年李金贵向冯建水偿还了包括上述10万元欠款在内的20万元债务，至此，李金贵履行了335号调解书中确认的还款义务，冯建水与李金贵之间的民间借贷关系终止。一审法院认为，根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，1001号判决书对冯建水与李金贵签订的以房抵债协议、冯建水与贾某1的房屋买卖协议均确认无效，故应发生合同无效的法律后果，即冯海辉将70号院返还给冯建水，冯建水将70号院返还给李金贵，李金贵、冯建水分别将购房对价返还购房人。审理中，冯建水亦同意返还冯海辉购房款10万元。故法院对冯海辉关于冯建水返还购房款的诉讼请求予以支持。关于70号院的征收补偿利益归属问题。冯海辉主张要求分割实际发放的70号院征收补偿、补助款项979379.6元的70%。法院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现李金贵与冯建水之间的以房抵债协议、冯建水与冯海辉之间事实上的房屋买卖协议均属无效，虽然冯海辉与李金贵、李朋华之间并无直接的合同关系，但从解决纠纷和便于当事人诉讼的角度，可以于本案中在冯海辉、冯建水、李金贵、李朋华之间一并处理。冯海辉、冯建水、李金贵均应知涉案70号院为农村房屋，两份协议均违反法律强制性规定，故冯海辉、冯建水、李金贵对合同无效均负有过错。根据查明的事实，冯海辉在购买涉案房屋后，并未实际占有居住或者仅短暂占有居住，并不存在对涉案房屋进行装修、装饰、添附、建设等增加房屋价值的行为，且涉案房屋在征收前由李朋华一方进行了翻建。结合实际情况，现涉案房屋征收利益由李朋华实际取得，故李金贵、李朋华应在合同过错范围内赔偿冯海辉相应的损失。参考涉案房屋征收补偿、补助金额，法院酌情确定损失数额为二十万元。鉴于冯建水同意退还购房款，且其并未向李金贵、李朋华主张损失，故法院对于冯海辉要求冯建水连带赔偿损失的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、冯建水于本判决生效之日起十日内退还冯海辉购房款十万三千五百一十元；二、李金贵、李朋华于本判决生效之日起十日内给付冯海辉经济损失二十万元；三、驳回冯海辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，在5455号案件及（2018）京0109民初280号案件审理过程中，冯建水均表示其并非将70号院出售给贾某1，而是出售给冯海辉。本院认为，原告应当是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，冯海辉以贾某1的名义与冯建水签订协议书购买70号院房屋及院落，房价款系冯海辉支付。贾某1及其配偶声明贾某1系代冯海辉购买70号院，冯建水亦认可其将70号院出售给冯海辉而非贾某1。故一审法院认定70号院的实际购买人为冯海辉，并无不当。现生效判决已经确认冯建水与李金贵就70号院订立的协议书以及冯海辉以贾某1名义与冯建水签订的协议书无效，冯海辉作为70号房屋的实际购买人提起本案诉讼要求返还购房款并赔偿其因合同无效遭受的损失，其起诉符合法律规定，是本案的适格原告。李金贵、李朋华上诉主张冯海辉并非本案适格原告，于法无据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，生效判决已经确认冯建水与李金贵就70号院订立的协议书以及冯海辉以贾某1名义与冯建水签订的协议书无效，一审法院判决冯建水返还冯海辉购房款103510元是正确的，应予维持。因房屋买卖合同无效，买房人无法实际取得房屋，遭受经济损失，出卖人应当依据其过错承担赔偿责任。本案中，冯建水购买70号房屋后并未实际居住使用，转卖给冯海辉后，冯海辉因合同无效遭受经济损失，而李金贵、李朋华因70号院拆迁而实际获取了拆迁利益，故为促进纠纷的一次性解决及方便当事人诉讼，一审法院判决由李金贵、李朋华直接向冯海辉赔偿损失，并无不当，冯建水对此亦未提出异议，本院予以维持。李金贵、李朋华以其与冯海辉不存在直接合同关系为由拒绝赔偿损失，依据不足，本院不予支持。关于经济赔偿的数额，一审法院考虑到冯海辉购买70号院时院内的房屋情况、李金贵和李朋华在70号院内的建设情况以及各方就合同无效的过错等因素，判决李金贵、李朋华给付冯海辉经济损失20万元，符合公平原则和诚实信用原则，是适当的，本院予以维持。李金贵、李朋华不认可上述赔偿数额并不同意赔偿损失，不能成立，本院不予支持。综上所述，李金贵、李朋华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11790元，由李金贵、李朋华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二〇年六月十五日法官助理 王湘羽法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸