青海省共和县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）青2521民初1346号 原告：青海鼎泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000710463325T。 法定代表人：王某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周某，青海辩理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某，青海辩理律师事务所律师。 被告：杨某，公民身份号码×××，个体工商户，住青海省共和县。 委托诉讼代理人：张某，青海同一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程某，青海同一律师事务所律师。 原告青海鼎泰房地产开发有限公司与被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告青海鼎泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周某、马某，被告杨某及其委托诉讼代理人张某、程某到庭参加诉讼。2020年4月28日，经本院院长批准，本案延长审理期限6个月。本案现已审理终结。 原告青海鼎泰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金599200元及违约金6392元；2.判令被告立即腾退共和县天宝佳园一层商铺；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告青海鼎泰房地产开发有限公司变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付房屋租金455600元、违约金6392元并解除房屋租赁合同。事实和理由：2010年8月2日，被告向原告支付10000元购房定金用于购买原告开发的海南××园商铺。后因被告资金不足，2011年9月27日，双方协议由购买转化为租赁并签订《房屋租赁合同》，合同约定：“鼎泰地产公司海南××县商铺出租给杨某使用，租赁期限2011年12月30日至2016年12月30日，租期5年，月租金陆仟捌佰元整（小写6800元整），房屋用途为商业用途。”协议签订后，被告仅仅支付30000元房屋租赁保证金，同时将此前支付的10000元购房定金转变为房屋租金，至今未再支付租金，欠付原告房屋租金599200元，经原告多次催要，被告以种种理由拒付。庭审后，经与原告法定代表人核实，同意按被告提交的《房屋租赁合同》约定的5900元计算租金，即495600元，减去被告已交纳的4万元，被告应给付原告租金455600元。 被告杨某辩称，1.原告要求被告向其支付房屋租金599200元的主张没有事实依据和法律依据；2.原告未按《房屋租赁合同》约定交付租赁房屋已违约，要求被告承担6392元的违约金，没有事实依据和法律依据；3.原告证明其诉求的《房屋租赁合同》等证据，不应作为认定定案事实的依据。 原告青海鼎泰房地产开发有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明原、被告双方房屋租赁合同法律关系的存在； 2.催缴通知书、短信聊天记录1份，拟证明被告欠付原告房屋租金及违约金合计605592元的事实。 对原告青海鼎泰房地产开发有限公司提供的1号证据，被告杨某对证据真实性、合法性、关联性持有异议，认为证据所载内容有明显的涂改痕迹，属于不诚信行为，合同前两页和最后一页纸张不一样，不能作为证据，合同中的价款部分指纹也不是被告的；对原告青海鼎泰房地产开发有限公司提供的2号证据，被告杨某对证据持有异议，认为原告从来没有向被告送达过通知，并且聊天记录的内容不能指向被告收取该通知，被告从未收到上述短信且短信聊天记录上也未显示手机联系号码，不能支持原告的主张。 被告杨某为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明2011年9月27日原、被告约定租赁房屋的面积为118㎡，房屋月租金5900元，原告的主张与事实不符，诉求不成立； 2.解除商铺租赁合同的函1份，证明原、被告之间的租赁合同已在2012年10月17日解除，双方的权利义务终止，原告的主张没有事实根据和法律依据； 3.证人刘某的证言1份，拟证明原告向被告交付租赁房屋的时间是2012年6月，原告主张的事实没有依据； 4.《建筑工程消防验收意见书》1份，拟证明案涉租赁商铺在2013年6月4日消防验收合格后才具有使用条件，原告的租赁房屋存在瑕疵，原告违法出租有违约行为，其主张没有事实依据； 5.照片1份，拟证明案涉商铺原告交付给被告的实际面积与租赁合同约定的面积不符，原告主张没有事实根据。 对被告杨某提供的1号证据，原告青海鼎泰房地产开发有限公司对证明方向不予认可，认为原告提交的合同有被告的手印，是否为被告的手印，可以申请鉴定；对被告杨某提供的2号证据，原告青海鼎泰房地产开发有限公司认为需在核实后提出书面质证意见，但该函无法体现出被告主张解除合同的时间为2012年10月17日以及被告将房屋返还给原告的事实；对被告杨某提供的3号证据，原告青海鼎泰房地产开发有限公司对证据的真实性持有异议，认为证人应当出庭作证；对被告杨某提供的4号证据，原告青海鼎泰房地产开发有限公司对证据的真实性不持异议，对证明方向不予认可，认为根据相关司法解释，在正常使用的情况下，应当承担租金；对被告杨某提供的5号证据，原告青海鼎泰房地产开发有限公司对证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，认为讼争租赁合同的当事人为原告和被告，如有次承租人，被告应当提交次承租人与被告的关系，否则，被告是未经原告同意而私自转租，租金应由被告承担。 为进一步查明案件事实，本院调取以下证据： 1.证人刘某的证言，证明证人与杨某签订商铺租赁合同，承租房屋用于开设牙科诊所，租赁期限为五年，即2012年9月20日至2017年9月19日，租金支付到2017年9月。 2.《房屋租赁合同》1份，证明2012年9月20日冯学玲将涉案房屋租赁给扬某使用，租赁期为五年，即2012年9月20日至2017年9月19日； 3.收条5份，证明冯学玲、杨某收取扬某支付的部分租金和押金的事实。 对本院调取的1、2、3号证据，原告青海鼎泰房地产开发有限公司不持异议。 对本院调取的1、2、3号证据，被告杨某对真实性、合法性不持异议，对证明指向持有异议，认为实际收取押金为30000元，被告只收取了部分租金，牙科诊所开到2019年底；且原告对转租的事实未提出异议。 对原、被告提供的证据，本院认证如下： 对原告青海鼎泰房地产开发有限公司提供的1号证据，经质证，本院认为，上述证据存在涂改痕迹，而原告也未提供相应的证据证明，且被告持有异议，不符合证据的真实性、合法性要求，本院不予采信。对原告青海鼎泰房地产开发有限公司提供的2号证据，经质证，本院认为，结合被告提供的2号证据，证据之间能够相互印证，且符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院予以采信。 对被告杨某提供的1、2、4、5号证据，经质证，本院认为，原告青海鼎泰房地产开发有限公司对证据的真实性不持异议，本院予以采信。对被告杨某提供的3号证据，经质证，本院认为，证人应当出庭作证并接受询问，且原告持有异议，本院不予采信。 对本院调取的1、2、3号证据，经质证，本院认为，原告青海鼎泰房地产开发有限公司对证据不持异议，被告杨某对证据的真实性、合法性不持异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月2日，被告杨某与原告青海鼎泰房地产开发有限公司签订认购书，被告杨某欲购买原告开发的海南××园商铺，并向原告青海鼎泰房地产开发有限公司支付购房定金10000元。2011年9月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方主要约定，原告将天宝佳园一层商铺、建筑面积118㎡及相关设备及物品出租给被告杨某使用，租赁期限自2011年12月30日至2016年12月30日；房屋仅作商业使用；房屋租金为每月5900元，按年支付；合同签订之日，被告应向原告支付商铺租赁保证金30000元；租赁期内房屋不得擅自转租、转借，不得将房屋部分或全部与第三人合作经营等。同时，原、被告双方对房屋安全管理、权利与义务、合同的终止与解除、违约责任等进行了明确约定。协议签订后，2012年6月20日，原告青海鼎泰房地产开发有限公司将案涉商铺交付给被告杨某使用，被告支付租赁保证金30000元。2012年9月20日，被告杨某在未告知原告的情况下以冯学玲的名义与案外人扬某签订《房屋租赁合同》，将案涉商铺转租给案外人扬某、刘某开设牙科诊所；双方主要约定，租赁期限为5年，即2012年9月20日至2017年9月19日，房屋租赁费为90000元，按年一次付清；房屋押金为40000元等。2012年6月19日，被告杨某收取案外人扬某交纳的押金30000元；协议签订后，冯学玲、被告杨某分别于2012年9月20日、2013年3月28日、2013年8月5日、2013年12月2日向案外人扬某收取了租金。扬某与合伙人刘某租赁使用案涉房屋至2019年年底。由于被告杨某未能按时交纳租金，2012年10月17日，原告青海鼎泰房地产开发有限公司向被告杨某发出《关于解除商铺租赁合同的函》，要求被告于2012年10月31日前到原告公司商谈解除合同的相关事宜；2017年3月28日、2018年3月15日，原告青海鼎泰房地产开发有限公司向被告杨某发出通知，并张贴在案涉商铺门口，要求被告交纳欠付的房租并将房屋完整交付给原告。 另查明，案涉房屋于2013年6月4日通过消防验收。被告杨某至今未将案涉房屋腾退给原告青海鼎泰房地产开发有限公司。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告青海鼎泰房地产开发有限公司与被告杨某自愿签订《房屋租赁合同》，虽然在签订《房屋租赁合同》时案涉商铺未经过消防验收，标的物本身存在瑕疵，但在案涉商铺租赁期间（2013年6月4日）通过消防验收，标的物缺陷补正后，成为合法建筑物，因此，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；双方当事人应按照约定，遵循诚实信用的原则，全面地履行自己的义务。原告青海鼎泰房地产开发有限公司按照约定将案涉商铺交付给被告杨某使用，被告杨某应当向原告交纳房屋租金。 作为本案主要争议焦点：原、被告签订的《房屋租赁合同》是否已解除，被告是否将案涉房屋腾退给原告。被告杨某认为2012年10月17日原告下发《关于解除商铺租赁合同的函》，被告自收到该函时即与原告解除合同，被告已将案涉商铺腾退给原告。原告青海鼎泰房地产开发有限公司认为《关于解除商铺租赁合同的函》发出后，被告一直占用租赁房屋，原、被告双方未对解除租赁合同达成共识且被告未将商铺腾退给原告，而是由被告及第三人使用收益。本院认为，根据庭审查明的事实，原、被告于2011年9月27日签订《房屋租赁合同》，原告于2012年6月20日将案涉商铺交付给被告杨某使用，被告杨某对延迟交付商铺并未提出异议；2012年9月20日，被告杨某又将案涉商铺转租给案外人扬某开设牙科诊所，并与之签订《房屋租赁合同》，被告杨某在收到原告于2012年10月17日发出的《关于解除商铺租赁合同的函》时案涉商铺仍然由案外人扬某、刘某经营牙科诊所并占有使用至2019年年底，被告仍按与案外人扬某签订的《房屋租赁合同》的约定收取房屋租金，并未与案外人扬某解除《房屋租赁合同》收回商铺，更未将案涉商铺腾退给原告；原告青海鼎泰房地产开发有限公司虽然给被告杨某发出了《关于解除商铺租赁合同的函》，但原、被告未就解除《房屋租赁合同》的相关事宜协商一致，被告杨某继续占有、使用案涉商铺、并获取相应的收益；因此，被告杨某认为自收到该函时即与原告解除合同，被告已将案涉商铺腾退给原告的辩解理由不能成立，本院不予采纳；被告杨某应自2012年6月20日起按《房屋租赁合同》的约定向原告交纳租金。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，被告未将案涉商铺交给原告，而是由案外人扬某、刘某继续租赁使用，根据相关法律规定，原、被告之间的商铺应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，合同解除后，被告杨某应当履行将案涉商铺腾退给原告的义务。现原告青海鼎泰房地产开发有限公司要求在扣除被告交纳的租房保证金30000元和购房定金10000元后，被告杨某自2012年6月20日起至起诉之日（2019年10月30日）按月租金5900元给付房屋租赁费455600元、解除房屋租赁合同及腾退案涉商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。由于被告杨某未按合同约定的期限向原告青海鼎泰房地产开发有限公司支付商铺租金，时间长达7年之久，被告杨某应对其的违约行为承担相应的责任，现原告青海鼎泰房地产开发有限公司要求被告杨某给付违约金6392元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，原告青海鼎泰房地产开发有限公司要求被告杨某给付房屋租赁费455600元、违约金6392元、解除房屋租赁合同和腾退案涉商铺的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告青海鼎泰房地产开发有限公司与被告杨某于2011年9月27日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杨某于本判决生效后十五日内给付原告青海鼎泰房地产开发有限公司房屋租金455600元、违约金6392元； 三、被告杨某于本判决生效后十五日内腾退共和县天宝佳园一层商铺并交付给原告青海鼎泰房地产开发有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9856元，由被告杨某负担7519元，原告青海鼎泰房地产开发有限公司负担2337元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海南藏族自治州中级人民法院。 审判长 苏  林 审判员 才让南见 审判员 沈 明 娥 二〇二〇年六月二十四日 书记员 祁 发 玲 本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。