湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终664号 上诉人（原审被告）：安化县纯信房地产开发有限公司，住所地安化县。 法定代表人：夏建军，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘娜，湖南江之浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李洲，男，1973年3月20日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：陈彬军，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 上诉人安化县纯信房地产开发有限公司（以下简称纯信公司）因与被上诉人李洲确认合同有效纠纷一案，不服安化县人民法院（2019）湘0923民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人纯信公司之委托诉讼代理人刘娜、被上诉人李洲及其委托诉讼代理人陈彬军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纯信公司上诉请求：撤销一审判决，驳回李洲的全部诉讼请求。主要事实与理由：1、一审判决认定事实错误。李洲与李某系兄弟关系。李洲的借款是通过李某向纯信公司出借的，纯信公司所欠李某的借款已全部偿付完毕，故李洲对纯信公司的债权已归消灭；2、一审判决认定案涉房屋买卖合同系以物抵债并认定有效系法律适用错误。根据李洲与纯信公司2016年4月1日签订的房屋买卖合同及补充协议约定，纯信公司在2016年10月31日前如不能清偿借贷债务时，李洲有权取得案涉房产。双方的房屋买卖合同名为买卖，实为借款担保，属于无效合同。同理，李某以李洲的名义于2018年1月11日签订的房屋买卖合同亦属于对借款担保的行为，属于无效合同；3、一审审判程序违法。在一审中，一审法官故意偏袒李洲一方，滥用自由裁量权，无故延迟开庭，为李洲举证争取时间。 李洲辩称：1、李洲与纯信公司于2018年1月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予认定；2、李洲在签订案涉合同时虽未实际支付购房款，但双方约定是以纯信公司所欠李洲借款予以充抵；3、案涉购房合同不具有担保性质；4、一审法院根据案件审理需要，延期开庭具有法律依据，不存在程序违法问题。李洲请求二审驳回上诉，维持原判。 李洲向一审法院起诉请求：依法确认其与纯信公司所签订的《商品房买卖合同》（合同编号201400299-3001）合法有效并由纯信公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：纯信公司为开发纯信豪苑项目，多次通过彭某融资，其中李洲、李某的借款多以彭某的名义出借给纯信公司。因纯信公司无力清偿巨额借款，彭某召集出借人召开债权人会议，纯信公司以部分房产抵给债权人，与各债权人签订了商品房买卖合同。 2016年4月17日，李洲与纯信公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400303007），李洲购买纯信豪苑7栋30层3007号房，商品房单价为每平方米1700元，房款总价为223074元。同日，纯信公司与李洲签订《购房补充协议》。协议约定，李洲以彭某名义出借资金给纯信公司开发“纯信豪苑”房产项目，现因纯信公司无力偿还现金，经协商达成如下购房协议：1.李洲以每平方米1700元的价格受让“纯信豪苑”的房产，双方通过房产局官网签订买卖合同；2.付款方式：李洲以原来通过彭某出借给纯信公司的资金抵扣购房款，李洲取得购房合同及收据后，纯信公司收回出具给彭某的相应借据；3.受让房产时，李洲的借款利息按原纯信公司承诺的利息计算至2015年第一季度，借款本金加2015年第一季度的利息抵扣购房款，2015年4月1日至今的利息不再计算用于抵扣购房款；4.纯信公司于2016年10月31日前支付李洲借款本金，李洲应协助纯信公司解除购房合同，在按约定还清借款本金的前提下，李洲自愿放弃2015年第一季度的利息以及之后的利息；5.如纯信公司未在2016年10月31日前按期偿还李洲的借款，网签房屋归李洲所有，纯信公司配合李洲办理相关手续；如果李洲出售房屋，超出每平方米1700元的价款，买受人承担相关办证费用；如纯信公司违约，不能给李洲办理房产证、土地所有权证等，李洲有权要求纯信公司支付2015年4月1日起至该协议签订之日止的利息。 2016年6月7日，纯信公司与李洲签订《解除协议书》。双方解除于2016年4月17日签订的《商品房买卖合同》。同日，纯信公司将纯信豪苑7栋3007号房出售给刘建明、黄云艳，商品房单价为每平方米3048.32元，合同总价款为400000元。 2018年1月11日，纯信公司再次与李洲签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400299-3001），李洲受让纯信豪苑9栋3001号房，商品房单价为每平方米2026.33元，合同总价款为289928元。 因李洲对纯信豪苑9栋3001号房进行装修时受纯信公司阻拦，李洲遂于2018年4月2日提起诉讼，要求纯信公司停止侵害并恢复原状。一审法院于2018年6月8日作出（2018）湘0923民初517号民事判决，以李洲未取得案涉3001号房屋的物权为由，驳回李洲的诉讼请求。该判决认定，双方签订商品房买卖合同后，纯信公司向李洲出具了购房款收据（金额为289928元）及契税、维修基金收据（其中契税4349元，维修基金5723元），李洲未实际向纯信公司付款。另外，该判决还载明：“至于李洲、纯信公司之间是否存在房屋买卖合同纠纷或者民间借贷纠纷，属于另外的法律关系，可另寻途径解决。” 另查明，在（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷一案中，纯信公司认可双方之间存在民间借贷的事实，并主张双方之间签订的购房合同属于借款抵押合同；纯信公司提交的其公司会计周某的证言证实，李洲未实际支付购房款，《商品房买卖合同》上李洲的签名由李某代签，该买卖合同的签订由其按纯信公司法定代表人夏建军的通知经办，李洲在庭审中对该事实予以认可。 另外，纯信公司陈述，其在2018年排除妨害纠纷案庭审中代理律师陈述的双方之间仍存在借贷事实，与客观事实不符，系因纯信公司未将相关证据提交代理律师所致，纯信公司已实际清偿李某与李洲的借款。 一审法院认为，本案争议焦点：1.本案是否属于重复诉讼；2.李洲的债权是否因清偿而消灭；3.案涉商品房买卖合同的性质，该合同是否有效。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十七条第一款规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷一案中，李洲诉请纯信公司对其占有的纯信豪苑9栋3001号房排除妨害，因李洲尚未取得案涉3001号房屋的物权，故驳回李洲的诉讼请求。并说明双方之间是否存在房屋买卖合同或者民间借贷纠纷，应另寻途径解决。现李洲诉请确认案涉3001号房屋的买卖合同的效力，并未否定（2018）湘0923民初517号民事判决结果，李洲提起本案诉讼，不构成重复起诉。 在（2018）湘0923民初517号排除妨害纠纷一案中，纯信公司在庭审中认可双方之间存在借贷事实，且有购房补充协议、周某的证言予以证实。纯信公司主张双方在签订案涉3001号房屋的买卖合同后已通过银行转账和以房抵债的方式向李某清偿债务，但纯信公司与李某之间也存在借贷债务，纯信公司的前述清偿债务行为与本案的关联性存疑。纯信公司与李洲已通过2016年4月17日签订的《房屋买卖合同》与《购房补充协议》明确双方之间的借贷债务，现有证据并不能清楚表明纯信公司通过前述清偿行为已清偿对李洲的债务。纯信公司称，在前案庭审中，其未将清偿债务的相关证据提交给代理律师，导致代理律师在庭审中的陈述不实，理由明显牵强，且其清偿行为发生在前案庭审前近两个月内。综上，纯信公司与李洲之间的借贷债务仍然存在，对纯信公司所称案涉债务已清偿的辩解不予采纳。 纯信公司与李洲于2016年4月17日签订《房屋买卖合同》与《购房补充协议》，该行为发生在纯信公司无力清偿借贷债务的情况下，李洲出借的借款早已届履行期限。双方亦在《购房补充协议》中明确，纯信公司在2016年10月31日前不能清偿借贷债务时，李洲有权取得房产，双方之间有明确的以房抵债的意思表示，双方于2016年4月17日签订的《房屋买卖合同》与《购房补充协议》应认定为以物抵债协议，不应认定为名为房屋买卖实为借款担保。纯信公司与李洲合意解除2016年4月17日签订的购房合同后，纯信公司仍未向李洲清偿借贷债务，双方于2018年1月11日重新签订案涉房屋买卖合同，应认定为双方继续履行2016年4月17日的以房抵债协议，仅仅是变更了抵债房产。周某的证言与前案庭审笔录也证实李洲并未实际支付购房款，仅以李某、李洲的借款抵扣购房款，并向李洲出具了购房票据。纯信公司与李洲于2018年1月11日签订的《房屋买卖合同》的性质为以物抵债协议，该协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，判决：李洲与纯信公司于2018年1月11日签订的《安化县商品房买卖合同》（合同编号：201400299—3001）合法、有效。案件受理费5800元，减半收取2900元，由纯信公司负担。 二审中，纯信公司向本院提供了一组证据，即纯信公司向李某、邓某（李某之妻）出具的三份购房款及契税、维修资金收据，欲证实纯信公司所欠李洲的借款已用其他住房及门面作价充抵。李洲认为该三份收据与本案无关联，不能达到纯信公司的证明目的。本院认为，虽李某系李洲之兄，案涉购房合同亦系李某代李洲所签，但李某、李洲均系独立的民事主体，且收据系纯信公司一方制作，无李某、邓某签名，故与本案无关联，本院不予采信。 一审判决认定案件基本事实清楚，二审予以确认。 本院认为，双方当事人在二审中的争执焦点为：1、一审审判程序是否违法？2、案涉法律关系及案涉商品房买卖合同的效力认定问题。现评析如下： 一、关于一审审判程序是否违法问题。纯信公司上诉提出“一审原定于2019年11月18日开庭，但一审法官为了给李洲多争取举证时间，滥用自由裁量权，连续两次延期开庭，构成程序违法”的理由。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十六条的规定，人民法院为了查明案件事实，遇有需调取新的证据或需补充调查以及其他正当情形时，可以决定延期开庭审理，且延期开庭亦不属于违反审判程序的法定情形。故纯信公司的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。 二、关于案涉购房合同性质的认定及效力问题。纯信公司上诉提出“其与李洲于2018年1月11日签订的《商品房买卖合同》系其对李某、李洲所欠剩余借款的担保，现欠款已偿付完毕，故双方所签《商品房买卖合同》应归于无效”的理由。本院对此认为：1、李洲与纯信公司签订案涉购房合同时纯信公司尚欠李洲借款具有事实依据。该事实有纯信公司在上诉状中提出的购房合同系借款担保以及纯信公司在另案[即（2018）湘0923民初517号]庭审陈述中均能证实；2、纯信公司无充分证据证明已将所欠李洲借款偿付完毕。尽管案涉购房合同签订后，纯信公司仍向李某分两次偿付款项250000元，但李洲、李某分属不同主体。且按照常理，纯信公司若偿付了李某、李洲所有欠款，在明知已与李洲签订购房合同情形下，当会向李洲及时提出解除合同。因此，纯信公司的该理由实难让人信服；3、购房合同系为借款合同担保的事实不能成立。本院认为，购房合同作为借款合同担保系非典型的让与担保之一。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给债权人，若债务人未按约定履行债务时，债权人就该标的物受偿的一种担保形式。纵观案涉购房合同，通篇中均未体现有任何担保的内容。尽管双方当事人曾于2016年4月17日签订的《购房补充协议》中曾有过“甲方（纯信公司）在2016年10月31日前没有归还乙方（李洲）借款本金，则乙方所购房屋归其所有”的约定，但该协议中约定的房价、房号等均与案涉购房合同约定不符，且该协议及相关购房合同双方已于2016年6月7日协商解除，故与本案不存在关联性。案涉购房合同系独立的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，且李洲以纯信公司所欠剩余借款充抵购房款，该行为系代物清偿，不违反法律、行政法规的强制性规定。故应认定合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。 综上所述，纯信公司的上诉请求不能成立，二审予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由安化县纯信房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐光辉 审判员  陈运泉 审判员  昌 丹 二〇二〇年六月八日 书记员  高洁颖