江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1935号上诉人（原审原告）:曹婷,女,1980年11月26日生,汉族,住宜兴市。被上诉人（原审被告）:陈文渊,女,1987年9月2日生,汉族,住宜兴市。上诉人曹婷因与被上诉人陈文渊房屋租赁合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2019)苏0282民初11752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹婷的上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：1.一审法院对陈文渊在租赁合同届满后未及时向其返还租赁房屋的事实认定正确，但对陈文渊延期返还租赁物期间的损失(占有使用费+物业费)，判定按照各自的过错责任由其自行承担50%，属法律适用错误，该损失应由陈文渊承担；2.案涉租赁合同约定了承担违约责任的违约金数额，陈文渊在一审期间未通过反诉或抗辩的方式请求法院调整违约金的数额，而一审法院却依职权调整了违约金数额，属法律适用错误；3.一审法院对其诉请的水费不予支持，属事实认定错误。陈文渊答辩称，其于6月17日已经把所有东西搬出案涉商铺店铺，7月1日房租到期之日，其在案涉商铺等候曹婷过来接收商铺，但对方没有出现，故其不存在恶意侵占商铺的事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。曹婷向一审法院起诉请求：1.要求陈文渊按约支付违约金,违约金调整为每天300元，自2019年7月2日起至实际搬离之日2019年9月18日止为79天计23700元；2.要求陈文渊按照租金标准支付使用费,自2019年7月2日起至实际搬离之日2019年9月18日止计12500元；3.要求陈文渊支付自2019年7月1日起至2019年9月18日止的物业费用计716元（159.1平方米×1.8×2.5)；4.要求陈文渊立即支付截止至搬离之日止的水费149元（算至2019年8月30日止)；5.要求陈文渊支付其承租房屋垃圾清理费用2000元；6.案诉讼费、保全费、保全担保费等由陈文渊承担。一审法院认定事实：1.016年7月1日，甲方出租人孙思姣与乙方出租人陈文渊签订商铺租赁合同一份，约定乙方承租甲方坐落于宜兴市商铺建筑面积为159.1平方米，租赁期限自2016年7月1日至2019年7月1日，租金第1年为6万元，第2年6万元，第3年0元，支付时间为每年的7月1日。在房屋租赁期间,所产生的一切费用（包括且不限于水、电、煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租煤气、物业管理、电话费、光缆电视收视费、卫生费、房屋租赁税费、工商行政管理费用、城市管理部门收取的费用等），均由乙方承担。宜兴金街统一由宜兴广场金街物业管理有限公司提供统一的物业管理服务,由宜兴金街商业管理有限公司实施统一的商业运营管理。乙方愿意接受上述两家公司的管理。并于本合同签订当日与宜兴金街物业管理有限公司签订《物业服务合同》。物业费标准由双方在《物业服务合同》中约定。但乙方逾期支付或不支付物业服务费,甲方有权从履约保证金中扣除相应款项,不足部分由乙方补足……本合同期满,乙方返还房屋场地的时间是合同期满当日。租赁期满,届时乙方须将房屋及附属设施、设备退还甲方。乙方在租赁期内自己购置的设备、可移动、可拆卸的装饰归乙方,因乙方拆除造成房屋毁损的,乙方应当恢复原状。地面、阁楼、房顶、墙面附着物无偿归甲方所有。合同履行期限届满后,双方没有达成新的协议,乙方也没有及时撤出,将租赁房屋完整交给甲方或新业主,乙方同意每逾期一天,承担违约金1000元,该违约金不可以降低。因乙方违约或发生本协议约定的甲方可提前收回房屋的情形,乙方应在甲方通知后五天内交还房屋给甲方,从逾期交房之日起,乙方按照500元／天的金额缴纳逾期腾房占有使用费。若乙方在规定时间内不肯搬离,甲方可强制性腾房,乙方屋内装修,布置视为放弃,因此产生的一切费用由乙方承担。甲乙双方应严格履行本合同,遵守合同约定的权利和义务,若一方违约,除合同有特别规定外,违约方须向守约方支付违约金拾万元整。”等内容。合同签订后，陈文渊支付三年租金12万元，并使用该商铺经营餐饮“正豪大大鸡排”。2、2018年10月26日，无锡市梁溪区人民法院通过阿里拍卖司法网络拍卖平台拍卖万达广场71号商铺，该拍卖公告附件标的物介绍中载明：“该房屋有租赁，租赁期三年，从2016年7月1日至2019年7月1日，租金已经全部付清。本院不负责清场，该房屋为预登记房屋，未办理房产证，可能产生二次过户风险；钥匙在承租人处，具体现场状况以实际为准，未标明瑕疵不在拍卖人承担范围，请竞买人自行了解；标的物估值，评估总价317800元，税费情况拖欠的物业费、取暖费、水电煤费、其他费用由买受人承担；优先购买权人陈文渊……”等内容。曹婷在该竞拍中以最高应价竞得。3、2018年11月7日，无锡市梁溪区人民法院出具2018苏0213执恢64号之二执行裁定书,该裁定书载明“关于申请执行人中国民生银行股份有限公司无锡分行与江苏南亚电缆集团有限公司、无锡市沪安电线电缆有限公司、戴志龙、刘桂芬、戴岳明、孙思姣、江苏美电电工机械科技有限公司金融借款合同纠纷一案,本院（2016）苏0204民初1081号民事判决书已经发生法律效力,但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。在执行过程中，经查,被执行人孙思姣名下有一套房产，坐落于宜兴市［所有权证号:100010235165,土地证号：20××11。2018年1月24日,本院依法委托无锡诚益价格事务有限公司对上述房产进行评估，评估价值为317.8万元。2018年10月8日,本院依法将上述房屋在淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖，第一次拍卖保留价为223万元。经过两次拍卖及依法调整起拍价,在第二次拍卖中,竟买人曹婷（居民身份证号码:3202231980××××××××）以191.5万元的最高价竞得。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，裁定如下一、解除对宜兴市房产和土地的查封。二、宜兴市房屋的所有权和土地使用权归买受人曹婷所有。财产权自本裁定送达买受人曹婷时起转移。三、买受人曹婷应在收到本裁定书后一个月内到不动产登记管理机构办理相关产权过户登记手续,过户中产生的费用由买受人曹婷承担。”曹婷办理完过户手续后并未拿到上述房屋的钥匙，也未办理任何交房手续。4.2019年2月25日，曹婷通过微信（微信号×××）联系陈文渊微信（微信号×××，电话号码186××××1515）,双方商量房屋续租一事，曹婷表示“租金便宜了点，我要考虑的，我肯定不会同意转租的”，到3月20日陈文渊发微信“你好，打电话一直没接，想问下昨天说的房租商量下有结果了吗，看到请回复谢谢”，3月26日陈文渊晚7点51分再次发微信“我这边报警了，麻烦你过来一下吧，该解决问题解决问题”。2019年6月3日9:50曹婷发微信图片给陈文渊，图片内容为通知书一份。该通知书载明：“陈文渊：关于你承租的宜兴市商铺,本人已通过司法拍卖取得该商铺的所有权。根据淘宝司法拍卖公告,你承租的宜兴市商铺的租赁期限自2016年7月1日起至2019年7月1日止,现本人正式发函告知你,希你在2019年7月1日将商铺交还本人,同时希你在2019年7月1日前付清你承租期内的所有物业费用及水费。逾期，本人将依法追究你相关的法律责任。”另外，曹婷以邮寄方式向陈文渊发送上述通知书，2019年6月2日签收。2019年9月12日陈文渊丈夫徐贤磊以手机号186××××0505向曹婷手机发短信“刚物业打电话过来,物业费我已经在弄了,房子到期,我在门口等你们来接收房子,你们人不在,这两天我把空调移完机,你们自己来接手吧,我也不经常来,闹来闹去也没意义……然后房子一直没用过，你肯定来过，我们提前半个月就不用了,这条街转让费多少你也知道,空调移机所有机器搬出来都是要钱的，所有损失我们都认了”曹婷回复“你先把空调等设备全部搬出来后电话联系我交房，其他的事再说。”徐于9月18日发短信：“房子交给你了,物业费结清了,门我开着”曹答复：“1、你什么时候向我交房了？交房应该是向我房东交付房屋,我要来看看房屋内部目前的状况,截止到目前为止,你没有向我交房。你就这么一个短信，就算向我交房了？2、物业费,你应该支付到你向我交房之日止才算结清。”徐答“房租到期那天你在哪？我在门口等你,难道要我去请你？你自己房子不来解决问题吗。警察打你电话为什么不接,我房子装修的好好的,你来看看有没有破损吗？你今天下午自己去锁门，我门一直开着。”5.2019年8月5日大连万象美物业管理有限公司宜兴分公司开具的物业费缴费通知单显示，万达广场71号2016年11月1日至2019年7月31日的物业管理费12887.1元。至2019年7月1日的物业费金额为11582.48元已由陈文渊支付，物业公司亦开具发票。另曹婷于2019年8月30日分两笔缴费万达广场71号店铺水费77元、52元。审理中，陈文渊为证明其于租期到期前已经搬出商铺，此后未曾占有使用该商铺，从而并未产生水电费用，更不应承担占有使用费，向法院提交如下证据：1.支付至2019年7月1日的物业费发票一张，物业公司出具内容为“万达广71号于2019.6.1-2019.7.1期间没有使用电”的证明一份以及2019年6月1日物业抄表单、吴志成、钱程书面证言；2.与客户靓仔微信聊天记录、6月17日与徐贤磊的微信聊天记录、搬运照片、搬家下单记录、货拉拉搬运人员的微信号。对上述证据，曹婷质证表示对陈文渊已支付物业费的情况予以认可，在房租7月1日到期之日陈文渊并未通知其到场，所以没有去，至于其它证据均不能证明陈文渊已完成交房。上述事实，由商铺租赁合同、物业费发票、执行裁定书、拍卖公告及附件、微信聊天记录、证明、照片等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的主要争议焦点是双方是否履行了租赁物的返还义务，造成没有及时返还租赁物的损失、责任应由谁来承担。首先，应区分房屋买卖交付及租赁返还交付两者间的区别。本案中，曹婷通过网络司法拍卖购买本案所涉房屋，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第（七）项的规定，实施网络司法拍卖的，办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书，属人民法院应当履行的职责。因此，曹婷在网络拍卖竞得案涉房屋后，完成房屋交付及办理产权转移手续均系执行法院的职责。根据我国合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，法院拍卖公告中明确写明拍卖房屋上附带有三年租赁，属带租拍卖，依据买卖不破租赁的原则，原租赁合同仍为有效，应继续履行。租赁期间届满，承租人应向出租人返还租赁物，不得继续占有、使用租赁物而侵害出租人的权利。因此，陈文渊应当履行的是租赁物的返还义务，而非房屋买卖中交付标的物的义务。其次，关于返还租赁物的问题。我国合同法明确规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因此，原则上讲，只要承租人返还的租赁物符合合同约定状态，或者符合承租人正常使用收益后合理损耗的状态，其返还义务的履行就是适当的。而对于租赁物的返还应是出租人与承租人共同的行为，并非承租人单方的行为，承租人在履行交付租赁物的义务时，出租人也应积极接收租赁物。根据我国合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据陈文渊提供的相关证据，可以认定其在租赁到期前已将主要设施搬离承租房屋，之后也未再使用该商铺进行经营性收益，但其未能及时将商铺钥匙交还给出租人。虽陈文渊抗辩是曹婷拒接电话，同时在租期到期之日没有来收钥匙，但即使如此如果曹婷有拒收钥匙、怠收钥匙等行为，陈文渊也应及时地采取多种方式交还钥匙，如将钥匙邮寄并告知，或交至涉诉房屋所属物业公司、甚至交还执行法院等方式以便办好交接手续，固定其已腾退房屋的相关证据。然陈文渊未能及时采取上述方式，因此对于就此产生的扩大损失部分陈文渊承担有过错责任。同时，根据双方微信及短信聊天内容，可以认定曹婷在取得房屋所有权后仅发出通知要求陈文渊到期将商铺“交还本人”，并未具体明确如何交还、何种方式交还、钥匙如不交还则视为未交还等具体细节约定，在租赁到期后也没有及时联系承租人如何进行交接，更未及时接收房屋，直至9月18日才通过短信方式明确提出要当面交房等要求，其怠于接收房屋的行为对造成房屋空置从而产生扩大损失亦存在有过错。据此，法院认为造成本案租赁房屋迟延返还期间的房屋空置损失及物业费损失，过错责任在于双方当事人，应各承担50%的责任。该空置损失应参照原租赁合同3年租金12万元的标准计算自2019年7月2日起至实际搬离之日2019年9月18日止，计8658元；物业费自2019年7月1日起至2019年9月18日止参照物业费收费标准，计716元。对曹婷主张要求陈文渊承担的垃圾清理费、财产保全担保费，因在拍卖公告中均已明确“拖欠的物业费、取暖费、水电煤费、其他费用由买受人承担”，且原租赁合同中亦未对此作出明确约定，故法院对上述费用的主张不予支持。至于曹婷要求陈文渊承担的水费，因其未能充分证据予以证明系由陈文渊使用产生，故对该主张法院亦不予支持。以上陈文渊对原告曹婷的损失赔偿合计为4687元。第三、关于违约金，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同明确约定“合同履行期限届满后,双方没有达成新的协议,乙方也没有及时撤出,将租赁房屋完整交给甲方或新业主,乙方同意每逾期一天,承担违约金1000元”。陈文渊在租期到期后已撤出租赁房屋，除了未交付钥匙外，并未对曹婷接收房屋造成任何根本性阻碍，依双方违约金约定已明显高于造成的损失，结合双方的过错程度，法院酌情予以调整至违约金1000元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈文渊于判决发生法律效力之日起十日内支付曹婷违约金1000元以及损失费4687元；二、驳回曹婷的其它诉讼请求。本案案件受理费减半收取389元，财产保全费420元，合计809元，由陈文渊负担118元，由曹婷负担691元。本院对一审法院查明的事实依法予以确认。二审中，曹婷向本院提供水费发票2张，共计129元，证明该水费费用产生于2019年6月14日之前，故陈文渊应向其支付该部分水费费用。陈文渊对该证据认可，并同意支付该笔费用。陈文渊一审时答辩称，其并未逾期返还租赁商铺，不存在违约行为，不存在违约金。本案二审争议焦点为：一、未能及时返还租赁物造成的损失由谁承担；二、一审法院调整违约金是否正确；三、陈文渊是否应向曹婷支付水费129元。本院认为：关于争议焦点一，本案系房屋租赁合同纠纷，在租赁期间届满后，陈文渊负有返还租赁物的义务，但同时，曹婷亦应积极接收租赁物的义务。根据现有证据可知，陈文渊在租赁期满之前已将主要设备搬离承租商铺，之后也未再使用该商铺进行经营性收益，但陈文渊未能及时将商铺钥匙还给曹婷，故陈文渊对于未能及时返还租赁商铺具有过错。同时，根据双方的微信及短信聊天内容可知，曹婷在租赁到期前并未向陈文渊明确交接方式，在租赁到期后也没有及时联系陈文渊如何进行交接，更未及时接收房屋，故曹婷怠于行使接收房屋的行为对造成房屋空置从而产生的损失亦存在过错。根据上述情况，一审法院认定对案涉租赁房屋迟延返还期间的房屋空置损失及物业费损失由曹婷与陈文渊各承担50%并无不当。关于争议焦点二，陈文渊在一审答辩时对违约金金额并未认可，而是认为其不存在违约，不应支付违约金。一审法院根据双方的过错程度以及陈文渊的过错未给曹婷接收房屋造成任何根本性阻碍，认为曹婷主张的违约金明显高于造成的损失，故将违约金进行调整并无不当。故合同约定的违约金明显高于造成的损失，且曹婷亦存在过错，故调整违约金为1000元并无不当。关于争议焦点三，曹婷在二审中提供了支付水费的依据，且陈文渊在二审中亦同意支付该笔费用，故对曹婷该上诉请求，本院予以支持。综上，因二审出现新证据，曹婷的上诉请求部分成立；一审判决部分错误，应予纠正。但曹婷二审提供的证据系其一审就能提供，故二审案件受理费仍应由曹婷负担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：一、维持宜兴市人民法院(2019)苏0282民初11752号民事判决第二项及诉讼费部分；二、撤销宜兴市人民法院(2019)苏0282民初11752号民事判决第一项；三、陈文渊于本判决发生法律效力之日起十日内支付曹婷损失费4687元、水费129元及违约金1000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费777元，由上诉人曹婷负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年六月十八日书记员 缪玲娜