新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1075号   上诉人（原审被告）：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503室。   法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。   委托诉讼代理人：仝智华，男，该公司工作人员。   被上诉人（原审原告）：尹杰华，女，1982年3月17日出生，汉族，无固定职业，住河北省邢台市威县。   委托诉讼代理人：张新龙，新疆旭光律师事务所律师。   上诉人新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）因与被上诉人尹杰华商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人宝能公司的委托诉讼代理人仝智华，被上诉人尹杰华的委托诉讼代理人张新龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宝能公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回尹杰华的全部诉讼请求。事实和理由：涉案房屋于2016年10月31日即竣工验收合格并取得竣工验收报告。我公司收到全部房款后，已按合同约定通知尹杰华于2018年2月4日前，前来办理交接房屋的手续，期间，尹杰华多次前往我公司和置业顾问协调交接房屋事宜，但尹杰华认为涉案房屋不符合交付条件，故一直未办理交接房屋手续，我公司又于2019年11月7日再次发函催促尹杰华交接房屋。我公司一直在履行涉案合同，并一直催促尹杰华交接房屋，涉案房屋未能交付系尹杰华自身原因导致，根据涉案合同约定，应视为房屋已交付尹杰华。即使认定我公司存在逾期交付房屋的情形，尹杰华对逾期交付房屋的结果也存在过错，应当对逾期交付房屋的结果承担50%的法律责任。涉案合同已确定尹杰华购买的是现房，交付期限为“待全款到账后，次月交付”，尹杰华十分清楚其已在2018年1月4日交清了全部房款，2018年2月4日起，涉案房屋已满足交付条件，尹杰华主张其未收到交付通知，因此不知道已可以办理房屋交接手续与事实严重不符。合同附件五第6条约定了“买受人逾期付款的，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%”，而合同双方的权利义务应是对等的，出卖人逾期交房的违约金总额与买受人逾期付款的违约金总额也应对等。即使法院认定我公司存在逾期交付的情形，违约金也应调减为不超过合同总价5%的数额。综上所述，我公司已按照《商品房预售合同》约定履行涉案房屋交付义务，因尹杰华原因不予接受房屋所产生的后果应由其自行承担。请求二审法院依法改判，保护我公司的合法利益。   尹杰华辩称，涉案《商品房预售合同》第11条约定了房屋交付的相关事宜，即在达到交付条件后，宝能公司应当向我发出书面通知，但宝能公司并未按照合同约定的形式通知我。宝能公司虽陈述涉案房屋已经过竣工验收程序，但其一直未向我交付房屋。我起诉本案后，宝能公司发现其未按照合同约定向我发出通知书，才补发了催促通知书，所以未能交付涉案房屋的结果不是我的原因导致的。宝能公司提出我应承担50%的责任无事实和法律依据。我签订合同并支付房款后，涉案房屋一直处于施工状态，我多次催促宝能公司向我交付房屋，但因施工原因，宝能公司一直未能向我交付涉案房屋，其要求我承担责任与事实不符。违约金标准是我与宝能公司协商一致的结果，是双方真实意思表示，不存在过高的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   尹杰华向一审法院起诉请求：1．依法判令宝能公司继续履行2017年9月14日双方签订的《商品房预售合同》，交付位于乌鲁木齐市××区第4-02号第1-2层商业1号房（在诉讼过程中，尹杰华撤回了该项诉讼请求）；2．依法判令宝能公司支付我逾期交付房屋应承担的违约金451,044元（2018年1月7日至2019年7月7日，其中2018年1月7日至2018年4月7日按总房款日万分之一计算，2018年4月8日至2019年7月7日按总房款日万分之二计算）；3．依法判令宝能公司从2019年7月7日至实际交房之日支付我逾期交房违约金，按总房款日万分之二计算（在诉讼过程中，尹杰华将该项诉讼请求变更为判令宝能公司支付从2019年7月8日至2019年11月7日的逾期交房违约金111,156元，按总房款日万分之二计算）。   一审法院认定事实：2017年9月14日，宝能公司（出卖人）与尹杰华（买受人）签订一份《商品房预售合同》，合同第一条约定项目建设依据：出卖人以出让方式取得××区，出让证号为乌国用（2014）第0040667号；该地块土地面积为34001.89平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4-02栋第1-2层商业1号房，房屋代码为51575205，该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为8.3米，建筑层数地上31层，地下4层；该商品房预测绘建筑面积共235.5平方米，其中套内建筑面积203.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.74平方米。合同第四条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19,344.31元，总金额4,555,586元。合同第六条约定付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币2,285,586元于2017年9月14日前交付；余额人民币2,270,000元于2017年9月21日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在待全款到账后，次月交付前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。另外，合同附件五《合同补充协议》特别提示第六项约定买受人逾期付款的，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5％；第十四项约定买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（EMS）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。合同签订后，尹杰华向宝能公司支付了房款4,555,586元，宝能公司于2017年9月11日出具收款收据两份，载明收到首付款2,285,586元（含定金），于2018年1月4日出具收款收据一份，载明收到银行贷款2,270,000元。宝能公司于2019年11月7日按照尹杰华在合同中所列地址通过邮政特快专递EMS向尹杰华邮寄了再次催促交接房屋（入伙）通知书，通知尹杰华尽快前往项目现场办理交接房屋手续。一审另查明，宝能公司于2016年10月31日组织建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位对相关工程进行了五方验收并取得了竣工验收报告，符合交付条件。一审法院认为，本案中，尹杰华与宝能公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务，否则承担相应的违约责任。本案中，《商品房预售合同》约定的交房期限为待全款到账后，次月交付，但宝能公司未能按期交房，宝能公司于2019年11月7日按照尹杰华在合同中所列地址通过邮政特快专递EMS向尹杰华邮寄了再次催促交接房屋（入伙）通知书，宝能公司逾期交房应承担相应的违约责任。尹杰华主张计算2018年1月7日至2018年4月7日期间的违约金，合同中明确约定宝能公司应当在尹杰华所购房屋全款到账后，次月交付，本案中尹杰华交付全款到账后的时间为2018年1月4日，故宝能公司交付房屋时间应当为2018年2月4日，合同约定按照最后交付期限的第二天起算违约金，故一审法院支持2018年2月5日至2018年4月7日期间的违约金为27,789元［4,555,586元×日万分之一×61天（2018年2月5日至2018年4月7日）］，并按照合同约定的日万分之二的方式，支持宝能公司支付尹杰华2018年4月8日至2019年11月7日期间的违约金为526,626元［4,555,586元×日万分之二×578天（2018年4月8日至2019年11月7日）］。关于宝能公司辩称逾期交房原因是尹杰华自身原因导致，认为应不承担违约责任的意见，未能向法庭举证证明，一审法院不予采信。判决：一、宝能公司于判决生效后十日内支付尹杰华2018年2月5日至2018年4月7日期间的逾期交房违约金27,789元［4,555,586元×日万分之一×61天（2018年2月5日至2018年4月7日）］；二、宝能公司于判决生效后十日内支付尹杰华2018年4月8日至2019年11月7日期间的逾期交房违约金526,626元［4,555,586元×日万分之二×578天（2018年4月8日至2019年11月7日）］。   本院二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。尹杰华围绕争议焦点提交了8张照片、1份尹杰华的公公与宝能公司的销售主管于2019年6月19日进行谈话的录音资料及尹杰华的公公与宝能公司总经理于2019年9月30日进行谈话的录音资料1份，上述证据用以证明涉案房屋所在的地点在2019年9月之前一直在施工，施工地点围绕着涉案房屋，涉案房屋根本无法交付。宝能公司对尹杰华提交的证据发表质证意见为：对尹杰华提交的8张照片的真实性暂不确认，对关联性不认可，涉案房屋是现房，不存在施工的情况，即使存在施工情况，也是室外整改，不能证实涉案房屋不具备交付条件；尹杰华提交的两份录音资料不清晰，故对证据的真实性不予认可，对关联性也不认可，因为录音资料中没有提到涉案房屋的真实情况，也不能直接证明涉案房屋不具备交付条件。尹杰华提交的8张照片中均无明显的标志能够反映出与涉案房屋有关，宝能公司对该组照片的真实性也不予认可，故本院对该组照片的真实性、合法性及关联性均不予确认。两份录音资料均为案外人之间的谈话录音，宝能公司对录音资料的真实性不予认可，本院对谈话人的身份及声音的真实性也无法确认，故本院对该两份录音资料的真实性、合法性及关联性均不予确认。对尹杰华提交的证据不予采纳。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为尹杰华主张宝能公司向其支付逾期交房违约金的诉讼请求能否成立。宝能公司与尹杰华签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务，否则也应当按照合同约定承担相应的违约责任。根据涉案合同约定，宝能公司应当在收到尹杰华交付的全部购房款后的次月交付涉案房屋，如未按该期限交付涉案房屋，在合同继续履行的情形下，应当向尹杰华按照已付购房款的万分之一及万分之二的比例支付违约金，同时约定商品房达到交付使用条件后，宝能公司应当书面通知尹杰华办理交付手续。根据上述约定，即使涉案房屋为现房，宝能公司依然负有书面通知尹杰华办理交付手续的合同义务，因宝能公司并非在签订合同之时就向尹杰华交付了涉案房屋，双方仍然约定了交付涉案房屋的时间，则宝能公司应当按照合同约定的交付方式履行其合同义务，根据本案现查明的事实，宝能公司应当于2018年2月4日向尹杰华交付涉案房屋，但其于2019年11月7日才向尹杰华发出书面通知，现宝能公司并不能提供充分有效的证据证实其在此期间已按照合同约定向尹杰华发出书面通知，也不能证实未能办理涉案房屋交付手续的结果是因尹杰华的原因导致的，尹杰华存在过错，亦不能证实双方就涉案房屋交付问题进行过协商，因其他原因导致涉案房屋无法交付，故宝能公司上诉称涉案房屋未能交付系尹杰华自身原因导致，尹杰华应当承担50%责任的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予采信。宝能公司作为出卖人，负有向买受人交付房屋的义务，买受人是否知道房屋已具备交付条件，不能免除出卖人按合同约定的方式履行向买受人通知的义务，更不能免除其因此应当承担的违约责任。合同附件五《合同补充协议》特别提示的第六项虽有关于买受人逾期付款的，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5％的约定，但该约定仅针对买受人逾期付款的行为，并不包含出卖人逾期交房的行为，合同是双方意思表示协商一致的结果，权利义务对等的原则不能引申出违约责任对等的意思表示，在涉案合同没有明确约定的情形下，宝能公司主张以该条约定调减其逾期交房违约金的数额没有法律依据，本院不予采信。宝能公司认为合同约定违约金数额过高，请求人民法院调减，对此本院认为，双方约定违约金的主要目的即是为了预防违约行为的出现，本案中总购房款的数额是明确的，在约定违约金数额时，双方对违约会产生的后果也应当是明知的，该约定的数额并未超出双方当事人签订该协议时应当预见的范围，且宝能公司对其要求调减违约金的主张未能提供充分有效的证据予以证实，故本院对宝能公司主张违约金数额过高，应予以调减的上诉理由不予采信。   综上，宝能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费9,344.15元（宝能公司已预交），由宝能公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   卫 杨   审  判  员   瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 九 日   书  记  员   朱立伟