吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终776号 上诉人（原审原告）：李国华，男，1957年7月7日生，汉族，个体工商户，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：蓝昊，吉林车宏伟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：常东宇，男，1979年11月9日生，回族，个体工商户，住松原市。 委托诉讼代理人：常影，女，1981年11月11日生，汉族，住前郭县，系常东宇妻子。 上诉人李国华、常东宇排除妨害纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李国华的委托诉讼代理人蓝昊，上诉人常东宇的委托诉讼代理人常影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李国华上诉请求：1．依法维持原判决第一项“被告常东宇于本判决生效之日立即从坐落于松原市宁江区乌兰大街东侧**小区9排1栋1号［不动产权证书登记坐落：宁江区沿江街**苑9-1号楼（201幢）101］车库中腾迁”。2．依法撤销原判决第二项“驳回李国华的其他诉讼请求”，改判常东宇赔偿经济损失，自2015年1月5日起至实际腾迁之日止，按每月500元计算。事实和理由：一、原判决认定常东宇占有使用案涉车库现实妨碍了李国华物权行使事实清楚、证据充分。1．李国华基于与华鑫公司之间合法有效的房屋买卖合同并经不动产登记已依法取得案涉车库的所有权，依法应享有占有、使用、收益和处分的权利，该事实已由生效民事判决所确认。2．与常东宇签订房屋买卖合同出售案涉车库的刘文国并非案涉车库的真实买受人，其与华鑫公司之间签订的所谓“商品房买卖合同”，实际上是作为刘文国与华鑫公司之间借款合同的担保，即双方之间是名为买卖、实为抵押，该事实已在（2015）松民二初2号案件庭审中确认。同时，在刘文国与常东宇等买受人签订买卖合同时，华鑫公司与刘文国之间的债务已经清偿完毕，刘文国应当向华鑫公司依法归还抵押物，无权作为出卖人将作为抵押物的案涉车库对外出售。因此刘文国出售案涉车库的行为系未经真实权利人追认的无权处分行为，常东宇基于无权处分而购买当然也无法取得案涉车库的合法产权。至于常东宇因此而遣受的损失，可依据合同相对性原则另案主张权利，但不能作为其继续无权占有案涉车库的合法理由。3．反观李国华与华鑫公司之间的车库买卖合同，李国华从华鑫公司购买车库时间是2013年2月1日，在此之前，华鑫公司与刘文国之间的债权债务已经处理完毕，因此其购买案涉车库时华鑫公司是该车库的合法物权人，对案涉车库有合法处分权。李国华以以物抵债方式履行了全部付款义务，华鑫公司与李国华依法办理了车库的交付手续，李国华缴纳了物业管理费，双方之间的买卖行为真实、合法、有效。4．常东宇对案涉车库系恶意占有，不构成善意取得。2015年1月5日，李国华以华鑫公司为被告、刘文国为第三人向松原市中级人民法院提起房屋买卖合同纠纷，在该案审理期间，常东宇等车库买受人向法院申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，此时，常东宇对案涉车库已被华鑫公司依法出售给李国华，且刘文国对案涉车库无权处分的事实已经知悉，但其却一直非法占有拒不搬迁，直至今日常东宇等车库购买人仍然占有车库拒不腾迁，致使李国华购买车库七年之久甚至领取了不动产登记证也未能实际取得车库，常东宇等人恶意占有的侵权目的非常明显。常东宇从无处分权人刘文国处购买房屋，没有也不能办理过户，不符合《物权法》第106条第2款善意取得的规定，常东宇对案涉车库不构成善意取得。二、原审判决在认定常东宇恶意侵权事实的情况下，未依法审理侵权造成的损失，而仅以证据不足为由驳回了李国华要求赔偿损失的诉讼请求，有违公平。原审判决已经依法认定了常东宇占有使用案涉车库现实妨碍李国华行使物权，因此常东宇非法占有车库已构成侵权，并且该侵权行为导致李国华在购买车库多年后仍无法正常使用收益，其损失是极为明显的，是以一般人的正常认知就能推断出来的，该损失理应有赔偿，依照《侵权责任法》第十九条之规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。在本案一审审理中，可以通过法庭调查询问方式了解案涉车库大致的市场租赁价格，或者依法释明原告李国华对其主张的损失赔偿数额进一步提交相关证据，从而依法认定案涉侵权事实的损害赔偿标准，真正彻底解决纠纷，而不应仅以证据不足为由驳回李国华的诉讼请求，让恶意侵权人借此免受赔偿之责，有违公平公正。 常东宇上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判上诉人不腾迁，判决诉争车库归上诉人所有，判决被上诉人向吉联公司、荣贵海、刘文国三方申请赔偿。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2013年11月20日，我以现金88,650元购买了一个手续有效且齐全的车库，交付现金后售库方将钥匙交付我，我从2013年11月20日一直使用至今。2019年9月上诉人李国华将我诉至宁江区法院，一审法院判决“常东宇不具备善意取得第三人的全部构成要件，其不属于善意取得第三人，故常东宇在本案中除不赔偿李国华经济损失的抗辩意见外的其他抗辩意见，本院不予采信”,“被告常东宇于本判决生效之日立即从车库中腾迁”。判决中未体现我究竟不符合善意取得第几条，几经与审判法官沟通，被告知我不符合善意取得的第三条即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”。一审法官以我没有办理车库产权证为由认定我不属于善意取得，我认为一审法院判决错误，适用法律条文断章取义，物权法第九章第一百零六条的原文中还有“不需要登记的已经交付给受让人，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”.（一）时间节点问题：确定善意取得条件的时间点应该为我购买车库的2013年11月，而不是现在。（二）客观原因：在当时**苑因为开发商等很多历史遗留的问题导致整个小区都无法办理房照，这是不争的事实，并非我主观原因不能办理产权证。（三）主观意愿：我购买车库后多次去房产部门咨询办理产权证，因办理产权证需要有刘文国的户口，我手中并没有，所以房产部门工作人员为我打印了刘文国户口并加盖房产部门的用章，以便我以后办理产权证时使用。此份证据就能证明我主观意愿是积极主动的去办理产权证的，是由于开发商等多种客观原因导致我不能办理。（四）“不需要登记的已经交付给受让人”物权法已经明确说明，我完全符合，即诉争车库在2013年11月购买时是不需要登记的，已经实际交付给我使用至今。综上已证明了我方完全符合善意取得的全部条件。二、一审法院判决依据的《物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十五条，均为一般规定，而我是善意取得，是《物权法》第一百零六条特别情况下取得所有权的特别规定。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条“方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定”,明确了特别规定的法律效力要高于一般规定的法律效力。三、被上诉人诉讼请求中称“我履行了付款义务，华鑫公司向我交付了车库，我实际占有使用车库，后常东宇破坏我的门锁强行搬进车库”。此说法纯属无稽之谈，我从刘文国和吉联公司方现金购买车库后，吉联公司和刘文国就将车库钥匙交付给我，一直使用至今，根本不是我破坏门锁强行搬进车库。四、被上诉人至今未提供车库产权证原件，一审法院在未见到产权证原件的情况下就认定被上诉人取得了车库不动产权证书，依法享有案涉车库的物权。这是错误的认定和判决。五、一审法院例举了王力民和慈艳坤的诉讼案件，该两起案件的诉讼主体和诉讼内容与本案毫无关系。六、一审判决中未体现出我的全部答辩意见。(1)根据《物权法》第二百四十五条占有保护，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。从被上诉人提供的多份判决书中可以看到，被上诉人是2013年2月在华鑫公司购买的车库，而吉联公司及荣贵海、刘文国方从2013年至2014年一年多的时间在**小区到处粘贴出售车库的广告，没有人出面阻止，没有人说这些车库是有纠纷有争议的。经**小区居民说该物业的经理就是被上诉人的儿子，被上诉人不可能看不到小区内张贴的大量售库广告。被上诉人在知情的情况下超过一年不行使返还原物的请求权，该请求权已经消灭。(2)2013年11月20日我取得钥匙后一月突然有一天车库防盗门被破坏，我及时到宁江区二分局沿江派出所报案，当时陆续来报案的有20多人，都是合法买刘文国名下车库的，后来该派出所所长说，你们买的车库有争议，破坏车库门为另一方所为，于是该所长联系另一方，后来给我们的答复是让我们自己把车库锁重新换好，有丢东西的派出所报案。他们的破坏是有预谋，有组织的。破坏参与者中就有该小区物业聘请的赵经理，现该人涉黑等多项罪名已被公安机关绳之以法。根据《物权法》第一百零六条受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 李国华答辩称，一、常东宇上诉请求第一项内容系在二审程序中提出的反诉，与案涉争议不是同一法律关系，可另行起诉。该项请求既涉及到排除妨害纠纷，又涉及到所有权确权纠纷和财产损害赔偿纠纷共三个类型，李国华不同意就该内容进行调解。根据《最高人民法院关于适用的解释》第328条第1款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解：调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，常东宇可另行起诉。二、原判决“经审理查明”认定常东宇占有使用案带车库现实妨碍了李国华物权行使事实清楚、证据充分。1.李国华基于与华鑫公司之间合法有效的房屋买卖合同并经不动产登记已依法取得案涉车库的所有权，依法应享有占有、使用、收益和处分的权利，该事实已由法院生效民事判决所确认。2.与常东宇签订房屋买卖合同出售案涉车库的刘又固其实并非案涉车库的真实买受人，其与华鑫公司之间签订的所谓的“商品房买卖合同”实际上是作为刘文国与华鑫公司之间借款合同的担保，即双方之间是名为买卖、实为抵押，该事实已由刘文国在（2015〕松民二初字第2号案件庭审中当庭确认。同时，在刘文国与常东宇等买受人签订买卖合同时，华鑫公司与刘文国之间的债务已经清偿完毕，刘文国应当解除为借贷抵押而办理的预告登记并向华鑫公司依法归还抵押物，而无权作为出卖人将作为抵押物的案涉车库对外出售。因此刘文国出售案涉车库的行为系未经真实权利人华鑫公司追认的无权处分行为，常东宇基于无权处分而购买当然也无法取得案涉车库的合法产权。至于常东宇因此而遭受的损失，可依据合同相对性原则另案主张权利，但不能作为其继续无权占有案涉车库的合法理由。3.反观李国华与华鑫公司之间的车库买卖合同，李国华从华鑫公司购买车库时间是2013年2月1日，在此之前，华鑫公司与刘文国之间的债权债务已经处理完毕，因此其购买案涉车库时华鑫公司是该车库的合法物权人，对案涉车库有合法处分权。李国华以以物抵债的方式履行了全部付款义务，华鑫公司与李国华依法办理了车库的交付手续，李国华缴纳了物业管理费，双方之间的买卖行为真实、合法、有效。4.常东宇对案涉车库系恶意占有，不构成善意取得。2015年1月5日，李国华以华鑫公司为被告、刘文国为第二人向松原市中级人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼即（2015）松民二初字第2号民事案件，在该案审理期间，常东宇等车库买受人向法院申请作为有独立请求权第二人参加诉讼，并多次参加该庭审。此时，常东宇对案涉车库已被华鑫公司依法出售给李国华且刘文国对案涉车库无权处分的事实已经知悉，但其却一直非法占有拒不搬迁，直至今日常东宇等车库购买人仍然占有车库拒不腾迁，致使李国华购买车库七年之久甚至领取了不动产登记证也未能实际持续占有车库，常东宇等人恶意占有的目的非常明显。常东宇从无处分权人刘文国处购买房屋，没有也不能办理过户，不符合《物权法》第106条第2款善意取得的规定，因此常东宇对案涉车库不构成善意取得。（2）常东宇与刘文国签订车库买卖协议是在2013年，而刘文国向其出示的是2009年的预告登记证而非产权登记证。常东宇作为一个完全民事行为能力人，在此交易中，只是看到了预告登记证而非产权登记，而且该预告登记早已失效。对于如此明显的问题，其自身没有尽到审慎交易的义务而导致不能实现物权，其自身存在明显过错。但其不应将自身的过错而带来的后果转嫁给正常交易的李国华，而应向芦刘文国主张权利。（与常东宇类似情况的案外人王力民、慈艳坤、王有民己分别通过起诉刘文国等返还车库款实现了权利。）三、原审判决在已经认定常东宇恶意非法占有并妨害李国华行使物权这一事实的情况下，并未依法审理由此造成的损失，而仅以证据不足为由驳回了李国华要求赔偿损失的诉讼请求，有违公平。1.原审判决已经依法认定了常东宇占有使用案涉车库现实妨碍李国华行使物权，因此常东宇非法占有车库已构成对李国华占有的现实妨害，并且该妨害行为导致李国华在购买车库多年后仍无法正常使用收益，其损失是极为明显的，是以一般人的正常认知就能推断出来的。而有损矢理应有赔偿，参考《侵权责任法》第十九条之规定，侵害他人财产的，财产损失按照坡失发生时的市场价格或者其他方式计算。在本案一审审理口，可以通过法庭调查询问方式了解案涉车库大致的市场租赁价格，或者依法释明原告李国华对其主张的损失赔偿数额进一步提交相关证据，从而依法认定案涉妨害事实的损害赔偿标准，真正彻底解决纠纷，而不应仅以证据不足为由驳回李国华的诉讼请求，让恶意侵权人借此免受赔偿之责，有违公平公正。2.关于赔偿的时点问题。依据《物权法》第241条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，李国华对于案涉车库的占有，从2013年2月1日的基于合法买卖合同关系产生了合法占有，2015年1月5日李国华诉华鑫公司协助办理过户，此时常东宇已经知道其购买的车库存在纠纷，2016年省高院终审判决华鑫公司协助过户、2017年松原中院执行截定强制过户李国华取得了法律赋予的物权期待权，直至2019年实际取得所有权，这六年多的时间，李国华都是案涉车库的合法权利人，常东宇一直都在非法占有。赔偿损失的起点应为李国华有权占有之日。 李国华一审请求：1．被告常东宇立即从房屋（车库）中腾迁（车库位于松原市宁江区乌兰大街东侧**小区9排1栋1号，以下简称案涉车库）；2．常东宇赔偿经济损失，自2015年1月5日起至实际腾迁之日止，按每月500元计算（起诉时暂时计算至2019年7月4日经济损失27,000元）。 一审法院认定事实：2009年11月，华鑫公司因资金短缺，在案外人刘文国处借款160万元，并与刘文国签订购买其开发建设的位于松原市乌兰大街东**小区的36套车库（包括本案案涉车库）的买卖协议，以此作为债权实现的担保，在房产部门办理了预告登记。因在规定期限内，华鑫公司无力偿还，于是华鑫公司与案外人荣贵海、刘文国约定，由荣贵海代华鑫公司偿还所欠刘文国的160万元借款本息及担保费，作为交换条件，荣贵海代偿的该160万元借款本息及担保费一并抵作2013年1月23日荣贵海与华鑫公司签订的《房屋回购协议》中荣贵海应付房款的一部分。2013年1月末，刘文国收到荣贵海代华鑫公司偿付的欠款本息254.1万元。2013年2月1日，原告李国华与华鑫公司签订30份商品房买卖合同，李国华购买了华鑫公司开发的30套车库（包括本案案涉车库），每套10万元，总价款300万元。李国华以交付现金25万元及以华鑫公司欠其借款本息275万元抵付的形式，交齐了购买车库款，华鑫公司为李国华出具了30套车库的付款凭证。同日李国华办理了该30套车库的交付手续，并缴纳了物业管理费。次日，常东宇向刘文国交付购买车库款88,650元，刘文国出具了收据并将车库钥匙交给常东宇，常东宇使用案涉车库至今。2015年1月5日，李国华以华鑫公司为被告、刘文国为第三人向松原市中级人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼。2016年1月20日，松原市中级人民法院作出（2015）松民二初字第2号民事判决：一、李国华与华鑫公司于2013年2月1日签订的30套车库买卖合同有效（包括案涉合同）；二、华鑫公司立即协助李国华办理上述30套车库的产权登记手续；三、刘文国与华鑫公司2009年11月就上述30套车库签订的商品房买卖合同无效；四、驳回李国华的其他诉讼请求。刘文国对该判决不服提出上诉，吉林省高级人民法院于2016年6月30日做出（2016）吉民终263号民事判决：一、维持松原市中级人民法院（2015）松民二初字第2号民事判决的第一、二项；二、撤销松原市中级人民法院（2015）松民二初字第2号民事判决的第三、四项；三、驳回李国华的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，李国华向松原市中级人民法院申请执行，通过松原市中级人民法院的执行，房产管理部门已为李国华办理了案涉车库的不动产权证，权利人为李国华、邸晓晶，不动产权证号：吉（2019）松原市不动产权第00×××43号。李国华因要求常东宇从案涉车库中迁出未果，遂将常东宇诉至一审法院。另查明，案外人王力民、慈艳坤（与常东宇一样系30套车库的另外两个购买人）均于2019年6月10日向一审法院起诉刘文国、荣贵海、吉林省吉联典当有限公司，均要求刘文国返还各自购房（车库）款，荣贵海与吉联典当公司承担连带责任。一审法院于2019年9月11日分别作出（2019）吉0702民初3991号、3975号民事判决，分别判决荣贵海返还王力民购买车库款83,000元、返还慈艳坤购车库款94,950元。荣贵海对一审法院的判决不服均提起上诉，松原市中级人民法院分别于2019年12月26日、2020年2月13日作出（2019）吉0702民终1803号、（2019）吉0702民终1896号民事判决，均驳回上诉、维持原判。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。本案原告李国华经法律行为取得了案涉房屋（车库）不动产权证书，依法享有案涉车库的物权，致使常东宇与刘文国签订的车库买卖协议无法继续履行，车库出售方构成违约，常东宇可向车库出售方另案主张权利（与常东宇一样的另两位车库购买人王力民、慈艳坤已向一审法院起诉车库出售方要求返还购买车库款，一审法院已判决支持二人诉请）。被告常东宇现占有使用案涉车库已现实妨碍李国华物权行使，物权人李国华可以请求常东宇排除妨碍，故对李国华诉请常东宇从案涉车库腾迁的主张，一审法院予以支持。李国华的常东宇赔偿其经济损失的请求，因李国华未提供相应证据，故一审法院对其主张，不予支持。鉴于李国华已经依法取得案涉车库的物权，且常东宇不具备善意取得第三人的全部构成要件，其不属于善意取得第三人，故常东宇在本案中除不赔偿李国华经济损失的抗辩意见外的其他抗辩意见，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告常东宇于本判决生效之日立即从坐落于松原市宁江区乌兰大街东侧**小区9排1栋1号［不动产权证书登记坐落：宁江区沿江街**苑9-1号楼（201幢）101］车库中腾迁。二、驳回原告李国华的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李国华提交证据一、《松原市不动产登记中心于2020年6月1日出具的房屋登记信息查询情况说明》，拟证明其于2019年5月7日取得案涉房屋产权证。常东宇对该证据没有异议。证据二、《车库年租金价格评估结论书》，同一小区相近地段临近车库年租金的评估结果，拟证明：李国华主张赔偿损失的依据。常东宇认为评估书不是案涉车库，评估结论与本案无关。常东宇提交了《松原市不动产登记中心出具的刘文国常住人口登记卡》，拟证明常东宇未办理房产登记的原因非自身原因，而是开发商等原因导致。李国华认为该证据不能证明常东宇积极主动办理了产权证。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，关于上诉人常东宇应否返还涉案车库问题。 上诉人李国华依法取得了案涉房屋（车库）不动产权证书，依法享有案涉车库的所有权。常东宇现占有使用案涉车库，已现实妨碍李国华的物权行使，李国华请求排除妨碍，符合《中华人民共和国物权法》第三十五条关于“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”规定，一审法院判决常东宇从案涉车库腾迁是正确的。上诉人常东宇占有使用涉案车库，系因与刘文国签订的车库买卖协议，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款（三）项的规定，转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，是善意取得的法定条件之一，本案常东宇占有使用车库没有依法登记，不具备善意取得的法定条件，其以自己是善意取得并请求确认为案涉车库所有权人的上诉主张于法无据；其请求吉联公司、荣贵海、刘文国赔偿损失的上诉请求，因该三方均不是本案当事人，不属本案审理范畴，故常东宇的上诉请求，本院不予支持。 关于李国华主张常东宇赔偿占用车库期间的损失问题。 李国华与华鑫公司于2013年2月1日签订商品房买卖合同，李国华购买了华鑫公司开发的30套车库。2019年5月7日，李国华取得案涉房屋产权证。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”李国华虽签订涉案买卖合同并办理产权登记，但李国华至今未实际取得涉案车库使用权；常东宇占有使用该车库，基于2013年11月19日其与刘文国签订车库买卖协议书并支付了相应价款，常东宇基于合同关系使用车库，主观上无过错，不构成侵权。李国华主张常东宇违法侵权，赔偿自2015年1月5日起的损失没有事实和法律依据。一审法院不予支持并无不当。 综上所述，李国华、常东宇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费952.00元，由李国华负担476元，常东宇负担476元（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长  魏 巍 审 判 员  牟凤桐 审 判 员  张 蕊 二〇二〇年六月二十日 法官助理  张 丽 书 记 员  宁宏权