广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7019号上诉人（原审被告）：广州小胖信息科技有限公司，住所地广州市天河区海明路22号248房。法定代表人：刘军，执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：胡建成，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜绮琪，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓平，女，1984年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘斐，广东品泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳妃，广东品泰律师事务所律师。上诉人广州小胖信息科技有限公司（以下简称小胖公司）因与被上诉人邓平房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。小胖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第三项，驳回邓平除第二项外的其他诉讼请求；2.判决邓平承担一、二审全部诉讼费。事实与理由：一、邓平违法加建阁楼，构成违约。二、小胖公司与邓平于2018年7月9日协商解除了《房屋租赁合同》，小胖公司不存在违约。从双方提供的证据都可以看出，邓平在8月16日的时候说，“我再给你，你要在10号前清空”，也就是说邓平实际上跟小胖公司约定的清空时间应该是次月，也就是9月10日，而小胖公司已经在8月16日的时候表明已清空，所以小胖公司不存在违约。一审法院认定2018年7月9日双方通过微信表示了“我方不再承租”，邓平也表示同意，这里并没有邓平提出小胖公司解除涉案合同要承担违约责任的意思表示，可见双方都是友好协商解除合同。邓平辩称：一、涉案阁楼是否属于违法搭建，一审法院已经进行了认定。二、关于小胖公司是否构成违约，一审其实也是同意的，且并非是说涉案房屋有小胖公司所说的存在违建问题，而是小胖公司没有通过消防安全检查。邓平解除租赁合同是按照双方的租赁合同约定，而双方签订的租赁合同的约定没有到期小胖公司就提出终止合同，构成违约，这一点在另案（2019）粤01民终4078号也进行了认定。（2019）粤01民终4078号案确认了小胖公司提出解除租赁合同是违约的，因此小胖公司在没有任何新的证据情况下提出不构成违约，不足以说明其所要证明的事实。邓平于2019年6月11日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.小胖公司向邓平支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金、管理费、税费共计33630元；2.小胖公司向邓平支付2018年5月1日至2018年7月9日的水电费1408.7元；3.小胖公司向邓平支付2016年10月至2018年8月的垃圾费110元；4.小胖公司向邓平支付未按约定时间返还房屋，占用期间违约金16050元；5.小胖公司向邓平支付无法定或约定理由解除租赁合同的违约金189516元；6.本案诉讼费由小胖公司承担。一审法院经审理认定事实如下：位于广州市白云区某某房（以下简称涉案商铺）是一间层高6.4米的商铺，已取得产权登记证明，邓平是该商铺的登记产权人。2016年9月5日，邓平（出租方、甲方）与小胖公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的涉案商铺的首层隔层（即阁楼2.7米高）出租给乙方使用。乙方已对该房屋的面积、座向、四至、间隔、结构、装修使用期限及随屋附设的设施设备、物品等房屋现况清楚了解并不存异议；该房屋只作商业用途，乙方不得改变该房屋用途且只能在工商部门核准的经营范围内使用该房屋，否则，视为乙方不履行本合同，甲方无须先行催告即有权按本合同第四十五条执行；该房屋的租赁期自2016年11月1日起至2021年10月31日止；乙方应向甲方支付：合同价款、价外费用依法适用增值税的，甲方有权同时收取按合同价款、价外费用之适用税率计算的增值税；租赁期限内，该房屋租金标准如下：2016年11月1日至2017年10月31日，月租金标准20000元；2017年11月1日至2018年10月31日，月租金标准21400元；2018年11月1日至2019年10月31日，月租金标准22898元；2019年11月1日至2020年10月31日，月租金标准24501元；2020年11月1日至2021年10月31日，月租金标准26216元；乙方应于每月1日前支付当月租金；租赁期间，乙方承担水费、电费、电话费、物业服务费、卫生费、上网费；乙方应在收到甲方或有关公用事业单位向乙方提供的公用事业单位账单之日起七天内向甲方支付上述费用。租赁期内所须缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担，本合同未列明的与该房屋有关的其他费用均由乙方自行承担。如因乙方迟付或拒付上述应付费用而导致有关部门向甲方追讨，在甲方代垫有关款项后有权向乙方追偿；签订本合同时，乙方应向甲方交纳租赁保证金40000元。租赁保证金用于保证乙方依约履行义务，不冲减或抵扣任何乙方应缴的费用，当乙方违反本合同约定的，甲方没收该保证金，保证金没收后甲方仍将向乙方追讨所欠费用并有权要求乙方重新交纳租赁保证金。租赁保证金于租赁期满后，在乙方付清租金、物业服务费水电费等所有费用且无须承担违约责任或侵权责任的前提下如数免息退还乙方（发生本合同第二十八条的情况除外）；该房屋的物业服务费为每月4.5元/平方米，按预测建筑面积计算为467.55元/月；该房屋内所有设施设备的安装、改动均应事先征得甲方书面同意，须经政府有关部门审批的还必须取得有关部门的批准，所需费用由乙方负责。乙方在该房屋内安装或使用超过水、电容量的任何水电设备，应事先征得甲方书面同意，并由乙方向有关部门办理增容手续，所需费用由乙方承担；乙方未按约定时间返还房屋的，除补交占用期间租金外，还应按占用期间租金总额的50%向甲方支付违约金；除本合同另有约定外，一方根据合同约定或相关法律规定行使单方解除权的，违约方应按剩余未履行租期租金总额的20%向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补由此对守约方造成的损失的，违约方还应赔偿相应的损失等。签订上述合同后，小胖公司向邓平支付租赁保证金40000元，邓平向小胖公司交付了涉案商铺。小胖公司承租涉案商铺后将涉案商铺用于经营健身房。2018年7月5日，因涉案商铺未经消防安全检查擅自投入使用、营业，广州市公安局白云区分局出具《行政处罚决定书》决定对涉案商铺所在健身房的经营人员处以责令停产停业，并处罚款三万元的处罚。2018年7月9日，小胖公司通过微信向邓平明确表示不再继续承租涉案商铺，邓平表示同意。一审诉讼中，邓平表示其主张的管理费为物业服务费。为证明小胖公司提出解除合同后于2018年8月16日才清空涉案商铺，邓平提交微信聊天记录予以证明。小胖公司对上述微信聊天记录真实性予以确认，但认为其已于2018年7月15日将涉案商铺清空并搬离，该微信聊天记录并不能证明其搬离的时间，仅能说明其于2018年8月16日才通知邓平搬离的事实，其是在双方约定的时间内搬离涉案商铺的。另小胖公司确认其向邓平支付租金至2018年6月30日。小胖公司对邓平主张的2018年5月1日至2018年7月9日的水电费1408.7元予以确认。小胖公司确认租赁期间未向邓平缴纳过卫生费，但对邓平主张的垃圾费不予认可，认为实际并未产生过垃圾费，且邓平没有证据证明已代其缴纳相应的垃圾费，故不同意支付。另查，小胖公司曾于2018年11月2日就涉案租赁合同提起租赁合同纠纷诉讼，以邓平向其出租的违法搭建阁楼，无法经整改程序完成消防验收，导致小胖公司遭受重大经济损失为由要求确认双方签订的房屋租赁合同于2018年7月9日解除；邓平向小胖公司返还4万元保证金，行政处罚款，支付违约金等。一审法院经审理作出（2018）粤0111民初15224号民事判决书，该判决中一审法院对小胖公司关于邓平原因导致涉案商铺无法办理消防验收手续的主张认为缺乏依据，未予采信。虽2018年7月9日，小胖公司向邓平提出不再继续承租涉案商铺不符合法定和约定的行使单方解除权的条件，但因邓平明确同意双方的租赁合同于2018年7月9日解除，故一审法院对小胖公司提出确认双方签订的租赁合同于2018年7月9日解除的诉讼主张予以支持。因双方租赁合同的解除是因小胖公司提前提出解除合同所致，现小胖公司以邓平违约导致合同解除为由要求邓平返还保证金、支付未履行租期租金的违约金均缺乏理据，一审法院未予支持。该判决作出后，小胖公司不服提起上诉。广州市中级人民法院经审理作出（2019）粤01民终4078号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查，因本案双方对涉案商铺是否属邓平违法搭建的问题存在争议，一审法院依法向广州市规划和自然资源局白云分局发函查询涉案房屋在核准登记范围内是否有阁楼？及涉案房屋的规划报建情况。该局复函如下：一、根据你院来函提供的信息，经调阅粤（2016）广州市不动产权第00xxxx74号（2016等记字15xxx81号）档案（详见附件1），档案内房地产平面图中无上述涉案“阁楼”信息。二、根据你院来函提供的不动产权证号（粤[2016]广州市不动产权第00xxxx74号），经查，该幢建筑物2011年取得《建设工程规划许可证》（穗规建证[2011]xx2号），建设单位为广州市某运房地产开发有限公司，建设规模为1幢地上16层（部分2层）商业、住宅楼，于2014年通过规划验收（穗规验证[2014]xx1号）等。小胖公司对上述复函的真实性、合法性无异议，但认为该复函可反映涉案阁楼系邓平在出租前私自加建的。一审法院认为：虽经查涉案商铺权属的房地产权证平面图中无“阁楼”信息，但根据广州市规划和自然资源局白云分局的复函亦反映，涉案商铺所在的楼宇建设规模为一幢地上16层（部分2层）的楼宇，该规划并未特指部分2层的商业楼具体为哪一间房屋，涉案商铺位于该楼宇的一层，且层高6.4米，邓平主张涉案商铺为开发商向其交付时即为两层的意见，符合上述规划部门的复函内容，一审法院对邓平的上述主张予以采信。小胖公司抗辩涉案商铺的阁楼为邓平违法搭建的意见缺乏依据，一审法院不予采纳。小胖公司向邓平支付租金至2018年6月30日，后于2018年7月9日向邓平提出解除双方的租赁关系，但直至2018年8月16日才告知邓平已清空涉案商铺，故邓平现要求小胖公司支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金合理合法，一审法院予以支持。经核算，上述期间的租金共计为32100元。驳回邓平主张多出上述数额的诉请。小胖公司抗辩其已于2018年7月15日清空搬离涉案商铺，对此，因邓平已提交微信记录显示小胖公司于2018年8月16日向邓平明确已清空商铺，而小胖公司并未举证证明其已于2018年7月15日清空搬离涉案商铺的事实，故一审法院对小胖公司的上述抗辩意见不予采信。依照双方签订的《房屋租赁合同》约定，物业服务费、卫生费由小胖公司承担；租赁期间所须缴纳的税费，由双方按规定各自承担。现有证据未能证明邓平已代小胖公司支付物业服务费、卫生费及小胖公司在租赁期间所须缴纳的税费，故邓平要求小胖公司支付物业服务费、卫生费及税费缺乏依据，一审法院不予支持。待邓平实际代垫付后可另行主张。另因小胖公司确认其欠付邓平2018年5月1日至2018年7月19日的水电费用1408.7元，故现邓平要求小胖公司支付欠付水电费1408.7元有据，一审法院予以支持。关于邓平主张小胖公司支付未按约定时间返还房屋违约金的问题。双方签订的租赁合同约定“乙方未按约定时间返还房屋的，除补交占用期间租金外，还应按占用期间租金总额的50%向甲方支付违约金。”因上述约定并未明确约定返还房屋时间的具体情形，且就涉案租赁合同解除后，双方亦未明确约定返还房屋的具体时间，故邓平以上述约定要求小胖公司支付逾期返还房屋违约金缺乏依据，一审法院不予支持。关于邓平要求小胖公司支付无法定或约定理由解除租赁合同约定189516元的问题。双方签订的租赁合同约定“除本合同另有约定外，一方根据合同约定或相关法律规定行使单方解除权的，违约方应按剩余未履行租期租金总额的20%向守约方支付违约金，如违约金不足以弥补由此对守约方造成的损失的，违约方还应赔偿相应的损失”，根据生效的法律文书认定的事实表明，现小胖公司在无约定和法定理由的情况下单方向邓平提出解除合同，构成违约，邓平要求小胖公司按上述约定承担违约责任有据，一审法院予以支持。对于违约金，邓平主张按剩余未履行租期租金总额的20%计付，由于小胖公司已向邓平支付保证金4万元，该保证金已经生效法律文书认定未予支持小胖公司要求返还，该保证金的不予退还对于小胖公司的违约行为已在一定程度上作出了惩罚，亦在一定程度上是对邓平因小胖公司的违约造成损失的补偿，在邓平未能举证其具体损失的情况下，邓平主张按上述标准计付违约金确属过高。一审法院酌定小胖公司应向邓平支付提前解除合同的违约金30000元。驳回邓平主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年12月26日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，广州小胖信息科技有限公司向邓平支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金32100元；二、本判决生效之日起五日内，广州小胖信息科技有限公司向邓平支付欠付水电费1408.7元；三、本判决生效之日起五日内，广州小胖信息科技有限公司向邓平支付提前解除合同违约金30000元；四、驳回邓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4910.8元，由邓平负担3522.8元，广州小胖信息科技有限公司负担1388元并于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，双方一致确认，解除涉案租赁合同后，小胖公司未与邓平办理租赁商铺交回手续。小胖公司主张双方在2018年7月9日的微信聊天中已经确认合同解除，邓平可带人去看房子，故租金截止日应当是2018年7月9日。邓平抗辩称，实际上小胖公司在合同解除后并未迁出租赁商铺，直至2018年8月16日才搬离涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点在于：一、涉案租赁房屋实际收回的时间；二、小胖公司应否承担提前解约的违约责任。关于涉案租赁房屋实际收回的时间问题。本院认为，租赁合同到期或解除后，租赁物收回时间应当以双方办理交回手续时间为准。本案中，小胖公司明确表示其并未与邓平办理交回租赁商铺的手续，在小胖公司继续占有涉案商铺的前提下，小胖公司应当继续支付租金。根据查明的事实，双方虽然于2018年7月9日就提前终止租赁合同达成一致，但此时并未有证据表明邓平已实际收回占有了涉案商铺。邓平确认小胖公司于2018年8月16日才搬离涉案商铺。一审法院判决小胖公司支付2018年7月1日至8月15日的租金合法有据，本院予以维持。对小胖公司的该上诉主张，本院不予支持。关于小胖公司应否承担提前解约的违约责任问题。小胖公司主张，涉案租赁合同提前终止的原因在于邓平违规搭建阁楼，导致小胖公司无法办理消防验收手续，合同目的无法实现，责任在于出租人邓平，小胖公司不应承担解除合同的违约责任。即便邓平不承担违法搭建的责任，涉案租赁合同是经双方协商同意而解除，小胖公司也不应承担违约责任。邓平抗辩称，另案生效判决对涉案商铺是否违建已进行审查，不应在本案中再审查。双方虽然同意解除合同，但邓平从未同意小胖公司无需承担违约责任，一审判决小胖公司承担违约责任符合合同的约定。本院认为，生效的（2019）粤01民终4078号案认定，邓平交付的涉案商铺已通过消防验收，小胖公司在租赁合同中也明确清楚了解该房屋的结构等现状，无证据证明涉案商铺消防验收不合格是邓平的原因所致。小胖公司单方解除合同的行为构成违约，对小胖公司要求邓平返还保证金的请求不予支持。可见，生效判决对涉案商铺未通过消防验收的事实、责任以及小胖公司单方解约是否构成违约已经进行了审查并作出了处理。现小胖公司就生效判决已经确认的事实提出异议，本院不予采信。但因在该案中，小胖公司已以被没收保证金的方式承担了提前解除合同的违约责任。租赁保证金具有担保债务履行的性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、一百一十六条的规定，邓平在没收了小胖公司的保证金后，又以同样理由要求小胖公司支付违约金属于双重处罚，明显加重了小胖公司的责任。一审法院判决小胖公司承担30000元提前解除合同违约金欠妥，本院予以调整。综上所述，小胖公司上诉主张部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，但部分适用法律有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22673号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22673号民事判决第三、四项；三、驳回邓平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4910.80元，由邓平负担3928元，广州小胖信息科技有限公司负担982.80元；二审案件受理费1388元，由邓平负担555元，广州小胖信息科技有限公司负担833元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十三日书记员  陈婷婷郭蔚琳