新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1052号   上诉人（原审原告）：黄东强，男，1975年11月18日出生，汉族，新疆丝路彩韵商贸有限公司总经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：唐家春，新疆青玄律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：陈权，男，1975年9月9日出生，蒙古族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   上诉人黄东强因与被上诉人陈权房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人黄东强及其委托诉讼代理人唐家春，被上诉人陈权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   黄东强上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判由陈权退还我租金83,332元；3．改判由陈权向我支付利息10,015.35元。事实和理由：2016年11月10日，陈权与新疆添彩涂装技术有限公司（以下简称添彩公司）签订了《厂房租赁合同》，陈权出具的收据中明确显示本次收取的是2016年11月12日到2017年11月12日期间的租金，涉案合同还约定租赁期间因市政变迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，陈权将剩余租金退还给案外人添彩公司，即在案外人添彩公司没有过错的情况下，陈权应当依照合同约定退还租金。涉案合同中还特别约定了租赁期未结束发生拆迁变动造成案外人添彩公司无法生产的，剩余租金应退还添彩公司（具体按实际天数计算）。我依据一审法院向我出具的××区办事处了解了我停产停业的相关情况，并向法院出具了调证说明，清楚地说明了我在2017年7月份就已经停产的事实，但是一审法院并未组织我和陈权对该份证据进行质证，却认定我未提交任何证据证明已经停产的事实，属认定事实不清，违反法定程序。只要添彩公司客观上已经不能正常营业，陈权就应当向其退还多交纳的租金。其是否搬离争议房屋，并不是退还租金的条件。停产停业损失与我要求陈权退还未使用的房屋租金没有任何的关联性，一审判决不顾事实将两个概念纠缠在一起，是对客观事实的错误认定。综上，一审判决认定事实错误，违反法定程序，判决有失公平。请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。   陈权辩称，我给添彩公司支付的停产停业损失中已经包含了我应当退还的租金，双方对我应当支付的款项已经协商确定，且我于2018年2月14日已经全部支付完毕。涉案合同中还约定添彩公司应当将厂房交还于我，但添彩公司也未按该约定履行义务。综上，黄东强的上诉请求不能成立，一审判决公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。   黄东强向一审法院起诉请求：1．判令陈权向我退还租金83,332元；2．判令陈权向我支付利息10,015.35元（自2017年7月11日至2019年12月11日止）。   一审法院认定事实：2016年11月10日，陈权与案外人添彩公司签订《厂房租赁合同》一份，合同中双方约定了出租厂房情况、厂房起付日期和租赁期限、租金及支付方式、其他费用、租赁房屋的维修、厂房转租和归还、租赁期间其他有关约定、合同解除条件等内容。2016年11月29日，陈权向案外人添彩公司出具了内容为“今收到添彩公司（黄东强）支付的房屋租赁费250,000元，本次租金是2016年11月12日到2017年11月12日”的收据一张。2017年7月，陈权与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》。协议书中约定征收位于乌鲁木齐市××区陈权所有的自建房屋。经新疆瑞基房地产土地评估有限公司出具的瑞基估价米东拆字第2017017号评估报告，被征收房屋补偿费为：非住宅补偿4,376,876元，其中包括合法产权工（商）业用房466,578元、合法产权工（商）业用房276,021元、合法产权工（商）业用房1,811,652元、合法产权工（商）业用房467,613元、合法产权工（商）业用房1,355,012元、合法产权工（商）业用房屋停产停业损失124,074元（停业停产损失=被征收房屋市场租金价／月×2×2月）；附属设备及装修补偿596,922元；搬迁补偿费7,500元；上述应付给陈权的房屋征收补偿费合计5,105,372元；本协议签订并生效后，陈权需在房屋安置补偿款领取之日腾空房屋交付乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室。2018年2月10日，案外人添彩公司以微信聊天方式向陈权主张附属设施费202,175元、停产停业损失124,074元、搬迁费7,500元以及7月11日至11月11日的租金83,332元。2018年2月14日，添彩公司向黄东强出具内容为“今收到陈权付给添彩公司拆迁停业补偿款333,749元。备注附属设施202,175元、停产停业损失124,074元、搬迁费7,500元。”2019年7月9日，案外人添彩公司以微信聊天方式要求陈权退还租金83,332元，陈权拒绝退还。2019年7月11日，案外人添彩公司与黄东强签订债权转让协议书，约定陈权未向案外人添彩公司退还租金83,332元，添彩公司将上述债权转让给黄东强，黄东强同意受让。2019年7月19日，黄东强以微信聊天、邮寄送达方式向陈权发出债权转让通知书，陈权收取了上述债权转让通知书。一审法院认为，添彩公司将其厂房合同中收取剩余租金的权利转让给本案黄东强，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该债权转让已通知陈权，应为有效。陈权与案外人添彩公司于2016年11月10日签订厂房租赁合同，双方在实际履行租赁合同过程中，因政府征收导致租赁合同不能继续履行。合同中约定租赁期间厂房因市政变迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，出租人将剩余租金退还给承租人。现陈权与案外人添彩公司之间对合同的履行均无过错的情况下，双方应当友好协商相关事宜。一方面，黄东强陈述案外人添彩公司于2017年7月10日搬离涉案厂房，陈权当庭不予认可，黄东强未提供相应证据证明其主张。另一方面，厂房租赁合同中案外人添彩公司与陈权未约定相应补偿款如何分配的情况下，陈权领取补偿款后，积极向案外人添彩公司支付了其所得的全部停产停业损失，即124,074元（停业停产损失=被征收房屋市场租金价／月×2×2月）。该停业停产损失足以弥补对案外人添彩公司造成的客观损失，再让陈权承担黄东强主张的租金损失及利息损失有失公平，因此对黄东强的该主张不予支持。判决：驳回黄东强的所有诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕争议焦点依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄东强围绕上诉请求提交以下证据：1.照片5张，用以证明添彩公司于2017年6月30日被米东区地磅街道办事处张贴了封条，并断电；2．变压器销户证明，用以证明添彩公司于2017年8月12日在米东区供电局已销户；3．转账记录账单2张，用以证明添彩公司不能生产的时间是2017年6月24日，此时公司已经开始变卖处理废品，而我要求退还租金的时间是2017年7月11日；4．证人邓红星出庭作证的证言，用以证明其前往添彩公司所租赁的涉案房屋现场拆除设备的时间是2017年6月20日左右至7月初；5．证人徐小伟出庭作证的证言，用以证明添彩公司搬离涉案房屋的时间是2017年7月或8月，徐小伟在该时间段去涉案房屋收购过废品。陈权针对黄东强提交的证据发表质证意见为：黄东强提供的5张照片里只有载有地磅街道办事处几个字的封条，不能反映出和涉案房屋有关，故对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可；我对黄东强提供的变压器销户证明的真实性不能确认，变压器是我的，为了黄东强缴费方便，所以暂时登记在黄东强的名下，但是我没有办理过销户，如果要销户也应该是我去办理，故对该销户证明的真实性无法确认；我对黄东强提供的转账凭证不认可，卖废品随时都能卖，转账凭证不能证明添彩公司离开涉案房屋的时间。对证人证言均不认可，都是添彩公司或黄东强与证人之间私下发生的事情，我不在场也不清楚。黄东强提交的5张照片中均无明显的标志能够反映出与涉案租赁物有关，陈权对该组照片也不予认可，故本院对该组照片的真实性、合法性及关联性均不予确认。黄东强提交的变压器销户证明为原件，加盖有米东区供电局的公章，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但该证明出具的时间为2020年5月8日，系在诉讼过程中形成，黄东强也未能提交其于2017年8月15日将变压器实际销户时的其他证据予以佐证，故本院对该份证据的关联性不予确认。黄东强提交的转账记录账单，与证人徐小伟出庭作证的证言可以相互印证，再结合徐小伟的身份及其在法庭中陈述的证言内容，本院对转账记录账单及证人徐小伟的证言的真实性均予以确认，但向他人转账款项的记录仅能证实其支付了款项，而收购废品的事实也只能证明添彩公司曾经处理过公司不要的东西，但均无法证实添彩公司离开涉案租赁物的具体时间，徐小伟也不能明确地说出添彩公司离开涉案租赁物的确切时间，故本院对该组转账记录账单及证人徐小伟的证言的关联性不予确认。证人邓红星系黄东强所在公司的驾驶员，与黄东强也有亲属关系，故证人邓红星与黄东强具有利害关系，本院对证人邓红星的证言的真实性、合法性及关联性均不予确认。本院对黄东强提交的证据均不予采纳。   本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，陈权与案外人添彩公司签订的《厂房租赁合同》中约定如下内容：“租赁期未结束发生拆迁变动造成添彩公司无法生产的，剩余租金应退还添彩公司（具体按实际天数计算）。厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法继续履行，双方互不承担责任”。陈权领取拆迁补偿款的时间为2017年12月29日。一审中，黄东强提交调证说明一份，内容为：原告黄东强诉被告陈权一案，案号为（2019）新0109民初6406号，本案原告委托诉讼代理人携调查令于乌鲁木齐市米东区地磅街道办事处调取“本案被告陈权（业主）或新疆添彩涂装技术有限公司停产停业时间，以及是否有相关书面文件”事宜，经米东区地磅街道办事处主任张雪勇表示：自2017年5月份米东区政府下发片区改造文件，并且自街道办接到通知后，5月份就开始禁止片区居民或商户生产和营业，并伴有停水停电措施，同时四处走访评估测量房产及附属设施等相关费用，并且街道办表示一般都是要求片区居民与街道办签订征收补偿协议15天之内搬离被征收房屋并领取拆迁安置补偿款。综上，并且依据《国有土地上房屋征收与补偿协议书》第五条、第九条，及其附表《评估表》，可知，不论是按照2017年5月份，还是协议书及评估表的2017年6月30日或2017年7月5日计算，在协议书生效后3日内交付房屋各种有效证件并协助办理注销变更手续，完全可以证实在2017年7月11日之前，原告已经无法生产，更何况在2017年7月11日之前，原告事实上就已经腾空房屋。（附：米东区地磅街道办事处主任，张雪勇：180-9918-1717）特此说明。落款处为新疆青玄律师事务所律师：孙彩艳。   本院认为，本案争议焦点为黄东强主张陈权向其退还租金83,332元及利息10,015.35元的诉讼请求能否成立。黄东强与陈权之间并无租赁合同关系，其依据案外人添彩公司与其签订的债权转让协议向陈权提出本案的诉讼主张，对此，本院从两个方面分析如下：   一、关于陈权是否应当向案外人添彩公司退还租金83,332元的问题。涉案合同中虽有关于租赁期未结束发生拆迁变动造成添彩公司无法生产的，剩余租金应退还添彩公司（具体按实际天数计算）的约定，但陈权与乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室签订的《国有土地上房屋征收与补偿协议书》约定的腾房时间为陈权在房屋安置补偿款领取之日腾空房屋交付乌鲁木齐市米东区房屋征收与补偿办公室。而陈权领取拆迁补偿款的时间为2017年12月29日，即在该时间之前，陈权无需腾空房屋并交付至征收部门。根据双方在庭审中的陈述及本案查明的事实，涉案租赁标的物面临政府拆迁问题系发生于添彩公司与陈权签订的《厂房租赁合同》的履行过程中，虽涉案合同可能无法继续履行，但陈权与添彩公司签订的《厂房租赁合同》并未解除，添彩公司也未向陈权交还涉案租赁标的物，而添彩公司作为房屋承租人，在合同解除时或涉案合同无法继续履行之时，负有向出租人交还涉案房屋的义务，添彩公司未履行该义务，而是自行搬离涉案租赁标的物，而根据本案现有证据尚不能充分有效的证实添彩公司无法生产的确切时间，且即使添彩公司无法继续生产，原因系案外人导致，还是陈权导致，其也不能提供证据予以证实，在添彩公司无法证实系陈权的原因导致其无法生产，也无法证实其无法生产的确切时间的情形下，当然的以其自己陈述的搬离时间2017年7月10日为基础，认为陈权应当向其退还租金83,332元的意见没有事实及法律依据，本院不予采纳。另，在涉案租赁厂房被拆迁后，添彩公司与陈权就拆迁停业补偿款问题进行了协商，陈权已向添彩公司支付了相应的拆迁停业补偿款，根据日常经验法则和逻辑推断，添彩公司因政府拆迁问题，无法继续使用涉案租赁标的物，给其造成的损失可能为其在涉案租赁标的物上添附的附属设施、其将租赁标的物内的物品搬走而产生的搬迁费用、剩余租赁期间的租金、停业后可能出现的经营成本及利润损失等损失，针对上述可能出现的损失项目，征收部门向陈权补偿的仅有附属设施费、搬迁费和停产停业损失，而停产停业损失系征收部门补偿给陈权的因无法继续出租房屋而导致的租金损失，并非经营者停业后可能出现的经营成本或利润损失，陈权将征收部门向其补偿的款项中与添彩公司有关的部分均给付于添彩公司，且停产停业损失的数额大于添彩公司主张的剩余租赁期间的租金数额，从公平原则和诚实信用原则的角度，结合涉案合同中关于厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法继续履行，双方互不承担责任的约定，添彩公司即使存在更多的损失，也不应再向陈权主张。综上所述，陈权并不负有向添彩公司退还83,332元租金的义务。   二、关于黄志强作为债权转让受让人向陈权主张83,332元租金的请求能否成立的问题。如前所述，陈权并不负有向添彩公司退还租金83,332元的义务，即添彩公司并非陈权的债权人，其虽与黄志强签订债权转让协议，转让其债权83,332元，但该债权内容陈权并不认可，故黄志强基于与添彩公司之间的债权转让协议，向陈权主张83,332元租金没有事实基础，也没有法律依据，本院不予采信。   三、黄东强上诉称其在一审中提交了调证说明，但一审法院未组织质证，也未予采信，对此本院认为，根据黄东强提交的调证说明的内容及落款处签字，无法反映出该调证说明为一份证据，也无法证实该调证说明中划线部分的××区办事处主任张雪勇陈述的内容，该份调证说明的内容和形式更符合代理意见的性质，一审法院未组织双方对当事人的委托诉讼代理人所提交的代理意见进行质证并不违反法律规定，黄东强的该上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，黄东强的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2,133.68元（黄东强已预交），由黄东强负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   卫 杨   审  判  员   瞿佩茹   二 〇 二 〇 年 六 月 三 十 日   书  记  员   余 霞