湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终6号上诉人（原审被告）：鄂州市银龙房地产开发有限公司，住所地鄂州市鄂城区新庙工贸园银龙大厦。法定代表人：杨四银，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锦红，湖北兆麟律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程姣俊，女，1981年9月30日出生，汉族，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区。委托诉讼代理人：王凯，湖北众勤律师事务所律师。上诉人鄂州市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙公司）因与被上诉人程姣俊房屋买卖合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初2501号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银龙公司的委托诉讼代理人王锦红，被上诉人程姣俊及其委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银龙公司上诉请求：1.撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初2501号民事判决，改判驳回程姣俊的诉讼请求；2.在银龙公司申请人民检察院进行抗诉的案件审理结果作出前，依法裁定中止本案审理（二审庭审时，银龙公司明确表示放弃该诉讼请求）。事实与理由：第一，银龙公司与程姣俊之间没有签订《商品房买卖合同》，双方之间不存在商品房买卖合同关系，一审判决适用法律错误。银龙公司与程姣俊自始至终没有签订过商品房买卖合同，双方之间对于商品房买卖没有达成一致意见，商品房买卖合同关系不成立。一审判决适用了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名，标的和数量的，一般应当认定合同成立”。但是该案双方当事人从未达成商品房买卖的合意，仅一方当事人意思表示是无法达成合同关系的，也就是说，合同的基本要件都不具备，因此不能适用该法律解释，认定双方当事人合同关系成立。第二，银龙公司因受程姣俊胁迫承接了卫才龙对程姣俊的债务，并非真实意思表示，且银龙公司根本就不差欠卫才龙7号楼、9号楼工程款，程姣俊胁迫银龙公司承接卫才龙对程姣俊的债务，强行实施债权债务转让，没有事实基础和法律依据。程姣俊于2016年12月24日以跳楼的方式胁迫银龙公司承接卫才龙的债务，当时正值银海龙城进行销售的广告宣传时间，程姣俊的跳楼行为将会对公司销售造成极其不利的影响，为了避免出现人员伤亡的严重后果，银龙公司只得违背其真实意思表示，口头答应只要程姣俊从楼顶边缘回到安全区域，一切好商量。对于程姣俊采取跳楼的胁迫方式，即使当时进行了报警，如果没有满足程姣俊的无理要求，程姣俊随时仍有可能再次作出跳楼的行为，因此该行为足以迫使银龙公司违背真实意思表示而承接卫才龙的债务，该行为应属于无效民事行为。而程姣俊却将2016年12月9日（跳楼前）银龙公司出具的收款收据，与其在跳楼后胁迫银龙公司开具的以7号楼和9号楼工程抵房款的收款收据混为一谈，误导了湖北省高级人民法院导致其作出了跳楼与开具收款收据时间较长的错误判断，而事实上跳楼前的抵款房屋银龙公司早已为其办理了房产备案登记手续，只有程姣俊跳楼后胁迫银龙公司开具的收款收据所对应的房屋既没有签署《商品房买卖合同》，也没有办理房屋备案登记。银龙公司与卫才龙于2018年签署的协议书明确约定，如果银龙公司支付的7号楼和9号楼的工程款已经达到了工程决算总金额，卫才龙无条件配合银龙公司将未备案房屋退还给银龙公司（未备案房屋就包含程姣俊胁迫银龙公司开具收据的房屋在内），同时于2019年2月3日银龙公司与卫才龙在地方政府维稳工作人员的协调下又签订了《协议书》，依据该协议书约定，可以十分清楚的核算出，银龙公司不仅不差欠卫才龙工程款，相反还超付了工程款，因此程姣俊要求银龙公司承接卫才龙的债务，以冲抵银龙公司应付卫才龙的工程款，完全没有立足的事实基础，正由于银龙公司根本就不差欠卫才龙承建的7号楼和9号楼工程款，则以债权债务转让的方式来抵偿购房款，也同样没有法律依据。第三，银龙公司起诉程姣俊及卫才龙撤销权一案，银龙公司已向鄂州市人民检察院提起抗诉申请，现鄂州市人民检察院已经受理，该案最终审理结果将对本案判决结果产生直接影响，因此请求二审人民法院依法对于本案中止审理。对于鄂州市中级人民法院作出的（2018）鄂07民终390号民事判决，银龙公司表示不服提起再审被驳回后，现已向鄂州市人民检察院提起抗诉申请，现鄂州市人民检察院已经受理，人民检察院将可能提起抗诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款之规定，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止诉讼，待中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。故请二审法院依法裁定中止审理，待人民检察院抗诉案件的审理结果作出后，再恢复本案的审理。综上所述，恳请二审法院依法支持银龙公司的上诉请求。程姣俊辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。关于银龙公司与程姣俊之间是否存在房屋买卖合同关系，在银龙公司之前提起的撤销权纠纷中已有认定。银龙公司关于其承接卫才龙的债务系受程姣俊胁迫的观点也被一审、二审以及湖北省高级人民法院生效文书所否定。银龙公司与卫才龙之间的建设工程施工合同纠纷与程姣俊无关。程姣俊向一审法院起诉请求：1.判令银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋归程姣俊所有；2.判令银龙公司向程姣俊交付上述房产，并及时办理房屋备案以及过户手续；3.本案诉讼费用由银龙公司承担。一审法院认定的事实：2013年6月9日，案外人卫才龙以湖北沼山建设集团有限公司名义与银龙公司签订《工程施工承包合同》，承建银龙公司所开发的银海龙城7#商住楼以及对应人防地下室。卫才龙又于2014年9月26日以晟阳建设工程有限公司的名义与银龙公司签订《工程施工承包合同》，承建银龙公司所开发的银海龙城9#商住楼。合同签订后，卫才龙作为实际施工人，组织人员对上述工程进行施工，在此期间，由于卫才龙差欠程姣俊借款，便多次与银龙公司协商，要求银龙公司以银海龙城房源抵付应支付给卫才龙的工程款，卫才龙再以上述房源清偿差欠程姣俊的借款。银龙公司在承接卫才龙所欠程姣俊债务后，于2016年12月9日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳488,706.00元用于支付银海龙城7-2-503房款，并备注7#楼工程款抵房款488,706.00元；于2016年12月29日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳507,594.00元用于支付银海龙城7-2-2302房款，并备注7#楼工程款抵房款507,594.00元；于2016年12月30日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳507,473.00元用于支付银海龙城3-1-2601房款，并备注换开收据1万（原程江平更名）及7#楼工程款抵房款497,473.00元；于2017年1月3日向程姣俊出具收款收据一份，载明：银龙公司收到程姣俊交纳3,635,625.00元用于支付银海龙城11-9（1-2层）商铺款，并备注9号楼工程款抵程姣俊商铺款。另查明，银龙公司曾于2017年12月20日以合同纠纷为由，将卫才龙、程姣俊诉诸鄂州市鄂城区人民法院，请求依法撤销程姣俊以胁迫方式要求原告承接卫才龙差欠其5,465,000.00元债务的行为等，后鄂州市鄂城区人民法院作出驳回银龙公司在该案中的诉讼请求的判决。银龙公司不服上述判决，上诉于鄂州市中级人民法院，鄂州市中级人民法院认为程姣俊跳楼事件与银龙公司承接债务之间不存在必然因果关系，程姣俊不构成迫使银龙公司违背真实意思表示，银龙公司称程姣俊胁迫其承接债务没有事实根据，作出驳回上诉，维持原判的判决。银龙公司不服鄂州市中级人民法院作出判决，向湖北省高级人民法院申请再审，经审查，该认为银龙公司向程姣俊出具收款收据与程姣俊跳楼事件不具有因果关系，不构成胁迫并无不当。银龙公司向程姣俊出具收款收据时，银龙公司尚差欠卫才龙工程款，银龙公司提出其不差欠卫才龙工程款涉案债权转让没有基础的理由不成立。湖北省高级人民法院据此作出驳回银龙公司再审申请的裁定。一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、程姣俊受让卫才龙所享有的对银龙公司债权的行为是否合法有效；二、程姣俊与银龙公司之间是否存在涉案房屋买卖合同关系。关于程姣俊受让卫才龙所享有的对银龙公司债权的行为是否合法有效的问题。卫才龙差欠程姣俊借款，而银龙公司差欠卫才龙银海龙城7号、9号楼工程款，程姣俊受让卫才龙享有的对银龙公司的债权，以此清偿程姣俊与卫才龙之间的债权债务具有前因性。关于银龙公司以出具收款收据时，该公司以与卫才龙间工程款未确定为由否认收款收据的真实性，以程姣俊跳楼事件为由否认收款收据的合法性的意见。在程姣俊2016年12月24日跳楼事件前，银龙公司早在2016年12月9日就已向程姣俊出具工程款抵房款的收款收据，而程姣俊跳楼事件发生当日及之后，银龙公司未向公安机关报案指控程姣俊敲诈勒索，银龙公司采取的措施是与程姣俊进行协商，于2016年12月29日至2017年1月3日期间，多次向程姣俊出具收到卫才龙工程款抵房款的收款收据，银龙公司出具收款收据时间与程姣俊跳楼事件在时间上的差距较大，因此，程姣俊跳楼事件与银龙公司出具收款收据不存在因果关系，并未对银龙公司构成胁迫。银龙公司在2016年12月9日至2017年1月3日期间，向程姣俊出具收款收据，在银龙龙城7号、9号楼工程决算报告形成后，银龙公司于2017年1月3日后，仍多次向卫才龙支付工程款，由此可见，银龙公司在向程姣俊出具收款收据时，银龙公司仍差欠卫才龙工程款。因此，银龙公司对其出具给程姣俊收款收据的真实性、合法性有异议的理由不成立。程姣俊受让卫才龙所享有的对银龙公司债权的行为未侵害他人合法权益，亦未被法律法规禁止性规定予以否定评价，上述行为合法有效。关于程姣俊与银龙公司之间是否存在涉案房屋买卖合同关系的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定和当事人另有约定的除外。程姣俊提交四张收款收据，银龙公司对该四张收款收据的真实性均无异议，四张收款收据名称为鄂州市银龙房地产开发有限公司收款收据，加盖银龙公司财务专用章，载明均收到程姣俊款项，款项系付银龙公司开发的房款或商铺款。收款收据上载明内容可以确认当事人双方为银龙公司、程姣俊，标的为银龙公司开发的银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋，购房款分别为3,635,625元、507,594元、488,706元、497,473元。银龙公司未举证证明其与程姣俊就上述收款收据另有特别约定，或提出法律另有规定的抗辩，因此，一审法院依法认定银龙公司与程姣俊之间关于银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋买卖合同成立，银龙公司与程姣俊达成了程姣俊通过受让卫才龙享有的工程款抵付房款，而银龙公司转移涉案房屋所有权给程姣俊的意思表示，银龙公司、程姣俊上述民事法律行为未违反法律法规强制性规定，未侵害其他合法权益，上述民事法律行为应属有效。四张收款收据虽未载明收据上金额是否为上述房屋、商铺的全款，但根据出具收据时银海龙城房屋市场交易价格，可以推定收款收据上载明的金额为购房款全款。即使银龙公司未将上述房屋交付给程姣俊，亦未将上述房屋产权转移登记至程姣俊名下，程姣俊通过卫才龙工程款抵款支付银龙公司银海龙城11-9号（1-2层）商铺、7-2-2302号房、7-2-503号房、3-1-2601号房屋全款，支付了涉案房屋相应的对价，程姣俊依据双方订立的房屋买卖合同主张对涉案房屋的权属，法据充分，涉案房屋应属于程姣俊所有。银龙公司应按双方订立房屋买卖合同的目的，履行房屋买卖合同主要义务及附随义务，为程姣俊办理涉案房屋合同备案，并将上述房屋的所有权转移至程姣俊名下，及时将涉案房屋交付给程姣俊。银龙公司与程姣俊之间房屋买卖合同成立，但合同却欠缺关于银龙公司交付房屋，办理涉案房屋备案登记，办理涉案房屋产权变更登记的期限的约定，而银龙公司、程姣俊又未就上述事项协商达成一致意见，因此，在考虑到银龙公司在履行或协助履行上述义务的流程的情形下，一审法院酌情将银龙公司履行或协助上述义务的必要准备时间认定为判决书生效之日起三十日之内。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、位于鄂州市××东路东侧、文体中心南侧银海龙城3幢1单元26层01号房屋、7幢2单元23层02号房屋、7幢2单元5层03号房屋、11幢9号（1-2层）商铺归程姣俊所有；二、银龙公司于判决书生效之日起三十日内为程姣俊办理上述房屋备案登记手续，将上述房屋交付给程姣俊，并将上述房屋产权在上述房屋具备办理不动产登记条件后三十日内协助程姣俊办理不动产产权登记手续。本案案件受理费46,800.00元，由银龙公司负担（该款程姣俊已预缴，待判决生效后于上述履行期限内由银龙公司一并支付程姣俊）。本院二审期间，银龙公司为支持其上诉主张，向本院提交了六组证据。第一组证据：《鄂州银海龙城工程施工承包合同》两份。用以证明：与银龙公司办理7号楼、9号楼工程款结算主体是湖北沼山建设集团有限公司和晟阳建设工程有限公司，不是卫才龙个人。第二组证据：《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》两份。用以证明：银海龙城7号楼、9号楼工程竣工时间。程姣俊于2016年12月24日以跳楼方式逼迫银龙公司时，7号楼和9号楼尚在建设过程中，没有竣工。第三组证据：《协议书》两份。用以证明：卫才龙于2018年2月12日承诺对未备案的房产和商铺同意配合银龙公司予以退还。银龙公司向程姣俊出具收款收据的房屋和商铺均属于未备案的房产和商铺。第四组证据：《承诺书》、《银海龙城7号楼结算报告书》、《银海龙城9号楼结算报告书》各一份、《协议书》两份。用以证明：卫才龙拖延结算，银龙公司要求卫才龙承诺在约定的时间内出具工程决算报告，如逾期以银龙公司出具的结算报告书为准。卫才龙违背诚信，逾期后对银龙公司出具的结算报告不予认可，在鄂城新区管委会的协调下，卫才龙与银龙公司达成一致意见，签署了两份协议书，明确了银海龙城7号楼和9号楼的工程总价。第五组证据：银海龙城7号楼、9号楼的付款明细及凭证。用以证明：截至2020年4月30日，银龙公司向卫才龙支付的金额超过了应付的总工程价款。第六组证据：《借支单》、《领款单》、《商品房买卖合同》。用以证明：银龙公司就同意抵款的房屋已与程姣俊签订了正式的《商品房买卖合同》。被跳楼逼迫承接的债务所对应的房屋没有签订《商品房买卖合同》。程姣俊没有主张签订正式合同的原因是程姣俊和卫才龙知晓银龙公司不差欠卫才龙工程款。二审期间，程姣俊未向本院提交证据。经庭审质证，程姣俊对银龙公司提交的第一组、第二组证据的真实性没有异议，关联性有异议；对第三组、第四组、第五组、第六组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，银龙公司与卫才龙之间的工程结算结果只对双方产生后果，不对银龙公司承接的债务行为产生影响，银龙公司提交的证据与本案法律关系无直接关联且不足以推翻原审查明的事实，本院依法不予采纳。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，银龙公司因不服本院（2018）鄂07民终390号民事判决，向鄂州市人民检察院申请监督。鄂州市人民检察院审查认为，银龙公司在程姣俊的跳楼行为发生之前已向卫才龙、程姣俊等表示了以房抵款承接卫才龙借款债务的意愿，银龙公司与卫才龙、程姣俊之间的抵款手续也已完成，因此原审判决认定银龙公司出具收据行为与程姣俊跳楼事件不存在因果关系，不构成胁迫并无不当。据此，鄂州市人民检察院于2019年11月5日作出鄂州检民（行）监（2019）42070000020号《不支持监督申请决定书》。本院认为，关于银龙公司与程姣俊、卫才龙之间的债权债务转让行为是否合法有效的问题，银龙公司已提起过撤销权纠纷诉讼，且经本院（2018）鄂07民终390号民事判决终审处理，故银龙公司关于其承接案涉债务没有事实基础也并非其真实意思表示的上诉理由不能成立，本院不再赘述。银龙公司与程姣俊之间是否成立房屋买卖合同关系，是本案二审中争议的焦点。根据本案现有证据，结合诉讼期间双方当事人的陈述，本院认为，银龙公司与程姣俊之间成立房屋买卖合同关系，银龙公司应当全面履行合同义务。理由如下：首先，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定”。本案中，银龙公司与卫才龙、程姣俊之间曾就债务承接和以房抵债事项进行过多次协商，银龙公司先后四次向程姣俊出具收款收据备注以工程款抵房款。由此可见，三方就原债务履行的方式进行了充分的考量，并达成了以房屋给付替代债务履行的合意。银龙公司与程姣俊虽未签订房屋买卖合同，但从银龙公司向程姣俊出具的四张收款收据内容来看，载明了买卖双方名称、案涉房屋的坐落位置、房款、支付方式等事项，具备商品房买卖协议的主要内容。应当认定银龙公司与程姣俊之间的法律关系已经转化为房屋买卖合同关系，抵偿的工程款转为程姣俊购买涉案房产的价款。其次，银龙公司对其与程姣俊之间存在以房抵债的事实有过陈述，且双方之间的房屋买卖合同关系已被生效法律文书所确认。银龙公司于2017年向鄂州市鄂城区人民法院提起撤销权纠纷之诉时诉称“为避免影响银龙公司楼盘销售，银龙公司只得在违背意愿的情形下，承接卫才龙差欠程姣俊的债务，并以工程进度款转为购房款的方式，将具体房源交付给程姣俊以清偿债务。”鄂州市鄂城区人民法院于2018年4月26日作出（2017）鄂0704民初3205号民事判决认为“程姣俊已足额支付了购房款，虽然系卫才龙的工程款顶账，但所有付款手续均已办理完毕。……因银龙公司与卫才龙的建设工程施工合同纠纷与银龙公司与程姣俊之间的房屋买卖关系不是同一法律关系，即使届时进行工程决算后银龙公司确实不差欠卫才龙工程款，银龙公司可另行起诉主张权利，亦不能成为拒绝承认与程姣俊之间存在房屋买卖合同关系的理由”。该判决已发生法律效力。综上，银龙公司向程姣俊出具房款收据，却又否认其与程姣俊之间存在房屋买卖合同关系，有违诚信，银龙公司应向程姣俊交付房屋并协助办理不动产产权登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产的所有权在办理完法定手续后，才能转移。程姣俊直接依据合同关系诉请确认物权，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，银龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但直接确认程姣俊享有涉案不动产物权不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初2501号民事判决第二项，即“银龙公司于判决书生效之日起三十日内为程姣俊办理上述房屋（位于鄂州市滨湖东路东侧、文体中心南侧银海龙城3幢1单元26层01号房屋、7幢2单元23层02号房屋、7幢2单元5层03号房屋、11幢9号1-2层商铺）备案登记手续，将上述房屋交付给程姣俊，并将上述房屋产权在上述房屋具备办理不动产登记条件后三十日内协助程姣俊办理不动产产权登记手续”；二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2018）鄂0704民初2501号民事判决第一项，即“位于鄂州市滨湖东路东侧、文体中心南侧银海龙城3幢1单元26层01号房屋、7幢2单元23层02号房屋、7幢2单元5层03号房屋、11幢9号（1-2层）商铺归程姣俊所有”；三、驳回程姣俊的其他诉讼请求。本案一审案件受理费46,800.00元，由鄂州市银龙房地产开发有限公司负担45,000.00元，由程姣俊负担1,800.00元；二审案件受理费46,800.00元，由鄂州市银龙房地产开发有限公司负担45,000.00元，由程姣俊负担1,800.00元。本判决为终审判决。审判长  **军审判员  刘岳鹏审判员  陈 萍二〇二〇年六月十五日法官助理李思书记员尹瑞