河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2164号上诉人(原审被告)：刘志强，男，1974年5月25日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：刘常虹，河南裕恒律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：河南省大梁置业有限公司，住所地：沈丘县槐店回族镇富都大道中段，统一社会信用代码：9141162458600979X1。法定代表人：张俊岭，总经理。委托诉讼代理人：李义锋，河南裕恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明运，河南裕恒律师事务所律师。上诉人刘志强因与被上诉人河南省大梁置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省沈丘县人民法院（2020）豫1624民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘志强的委托诉讼代理人刘常虹，被上诉人河南省大梁置业有限公司的委托诉讼代理人李义锋、李明运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志强上诉请求：1.依法撤销河南省沈丘县人民法院(2020)豫1624民初107号民事判决书，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已经履行合同义务。2016年3月14日，上诉人与被上诉人签订一份“商品房买卖合同”，约定被上诉人将其所开发沈丘县“富高园小区”第13幢3单元506号房转让与上诉人，单价为每平方米3,100元,付款方式为“买受人(上诉人刘志强)于签约当天支付首付款128,376元整，剩余房款29万元由银行按揭支付”。上诉人严格按照合同约定履行了交付义务，并同时交付了该商品房相关契税、维修基金、办证费用。故上诉人认为，上诉人已经按照双方所签订合同完全履行义务，被上诉人诉求应不予支持。上述事实在一审庭审调查阶段完全可以显示：1、在被上诉人向法庭所提交双方所签订“商品房买卖合同”第六条明确约定买受人即本案上诉人于签约当天支付首付款,剩余款项做银行按揭,双方既然已经签订该买卖合同,完全可以证明上诉人已经履行了交付首付款的义务；上诉人系以现金方式向被上诉人一次性交付130,000元，此交款方式系原告明确要求的，原告并承诺如以现金方式交纳，相关房屋契税、维修基金、办证费用可以减免，因此被上诉人向一审法院所诉求契税等费用上诉人已经同时交纳。2、被上诉人在一审庭审中陈述2015年8月19日案外人王海鉴向被上诉人缴纳了1,100,000元购房款,在王海鉴要求下,被上诉人先后与其指定的上诉人等六人签订了六份商品房买卖合同,于2016年2月2日经双方核算退还了王海鉴多交购房款400,000元,于2016年3月24日被上诉人为上诉人代缴契税、维修基金、办证费用计18,085.64元,上诉人认为被上诉人所陈述与常理不符,被上诉人并无代上诉人缴纳契税等费用之义务,如被上诉人陈述涉案房屋系王海鉴以上诉人名义购买,此费用可在2016年2月2日被上诉人退还王海鉴购房款400,000元中直接扣除,而无需被上诉人在2016年3月24日仅相隔月余代缴;且在河南省沈丘县人民法院所作(2019)豫1624民初6216号民事判决书中可以明确显示王海鉴与涉案房产无任何关联,以上情况完全可以说明一个事实:上诉人已经缴纳涉案房屋首付款，相关费用并已经提前缴纳。3、关于被上诉人向一审法庭所出具“收据”，上诉人认为,只有上诉人已经完成缴纳涉案房屋首付款及相关费用,作为开发商的被上诉人才会向上诉人出具此收据,并以此协助上诉人办理银行按揭,如上诉人未缴纳首付款等费用,被上诉人首先不会出具该收据,无义务亦不会协助上诉人利用该收据办理银行按揭;该收据显示时间系2016年2月16日,如果如被上诉人陈述此房产系王海鉴以上诉人名义购买,被上诉人并于2016年2月2日经核算退还王海鉴购房款40万元,那么就说明王海鉴已经履行了交付义务,被上诉人即应将该收据加盖公章交付与王海鉴,但该收据却在被上诉人处留存,并出现加盖作废章等情况与常理不符。上诉人认为此收据长期由被上诉人持有、保管，应由其进行合理解释。上诉人并认为，此收据存在的关键理由系上诉人已经缴纳首付款。二、被上诉人应承担违约责任。根据上诉人与被上诉人所签订合同可以显示:被上诉人应于2016年12月31日之前向上诉人交付涉案商品房，而至今被上诉人仍未履行交房义务，依据双方所签订合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第2项第（2）分项“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金”之规定，被上诉人应向答辩人支付合同所规定违约金。综上，上诉人认为，仅凭被上诉人已经出具涉案房产首付款收据及政府职能部门已经出具涉案房产“销售不动产统一发票、维修基金专用发票、税收缴款书票据”等行为就可以认定上诉人已经全部支付涉案房产首付款及契税等费用，如被上诉人认为上诉人未缴纳上述费用，根据证据规则谁主张、谁举证之原则,应由被上诉人承担举证责任，而不应由上诉人承担已经缴纳上述费用之举证责任，如被上诉人举证不能，应依法承担不利后果。一审判决认定事实不清，所依据证据不充分，故上诉人依法上诉至贵院，请求贵院依法维护上诉人合法权益。被上诉人河南省大梁置业有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人商品房买卖合同关系成立,被答辩人未按照合同约定,向答辩人履行支付购房首付款义务。1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院民事诉讼证据规定》及相关法律“谁主张、谁举证”之规定,被答辩人并没有提交任何有效证据来证明其已支付购房首付款义务,其辩称已交付购房首付款的理由不能成立。(1)一审中被答辩人称其在签订《商品房买卖合同》时将购房款及其他费用共计130,000元现金交给了答辩人,但未提交证据证实该130,000元款项的来源,也不能说明在何时、何地将购房款交给了何人,不能形成可靠证据链条,达不到证据高度盖然性标准,故其主张其已向答辩人缴付了购房首付款,属证据不足。（2)被答辩人称其在签订《商品房买卖合同》时,其将购房款及其他费用共计130,000元现金交给答辩人,答辩人出具首付款收据后,将收据交给被答辩人,后因办理银行按揭需要,又将该收据收回。但从一审答辩人提交的证据及法庭调查来看,被答辩人在办理银行按揭时所提交的首付款收据原件现保存在答辩人处,且与其他收据均在一本收据中,并没有从收据本中撕下来,不存在被答辩人辩称的将首付款交给答辩人后,答辩人出具收据交给被答辩人,后答辩人又将收据收回的事实。故被答辩人不能证明其已经向答辩人支付了购房首付款,应承担举证不能的不利后果,依约向答辩人履行支付购房首付款的义务。2、案外人王海鉴2015年8月19日以购房名义向答辩人汇款1,100,000元,用于购买答辩人房产六套及地下室一间(其中包含以被答辩人的名义购买的506室),但王海鉴目前却否认涉案房屋首付款是为被答辩人垫付,经沈丘县人民法院(2019)豫1624民初6216号民事判决书判决由答辩人退回王海鉴购房款675,200元、答辩人因未收到房屋购房首付款是引起本案的原因。(1)王海鉴经朋友介绍在答辩人开发的富高园小区购买房屋,2015年8月19日,受王海鉴指定,左艳琴代表王海鉴向答辩人汇款1,100,000元,答辩人于2015年8月20日向王海鉴出具收据两张,票为N0.0754650和N0.0754651,该收据上载明缴款单位为王海鉴,金额分别为1,075,200元和24,800元,收款事由分别注明房款和2#楼地下室款,票为NO.0754650收据左上角注明:602、603、604、605户,134.4平方米。后王海鉴表示除上述四套房屋外不再另行购买其他房屋,要求退还剩余款项,在答辩人没有进行对账的情况下,退还王海鉴40万元现金,然而后来王海鉴又以被答辩人、李丹丹的名义购买两套房屋,并明确表示到时统一结算。因此,王海鉴所缴纳的购房款中包含有本案被答辩人首付款,而王海鉴目前却否认涉案房屋首付款是为被答辩人垫付,并经法院判决由答辩人退回王海鉴购房款675,200元,答辩人在没有得到购房首付款的情况下,依据合同相对性要求被答辩依约向答辩人履行支付购房首付款义务。(2)王海鉴在以被答辩人名义购买房屋并支付购房款后,答辩人委托周口市宜居房地产经纪有限公司(以下简称宜居房地产公司)统一办理房产证，从宜居房地产公司出具的收据、制作被答辩人等人办证费用明细表格、中原银行网上银行电子回单可以看出，宜居房地产公司代为答辩人办理房产证是以王海鉴的名义办理的，上迷证据系书证，具有较高证明效力，且时间为2016年7月20日.能客观反应出王海鉴以被答辩人名义购房，并办理房产手续。(3)上述几方面能够反映出案外人王海鉴是以被答辩人名义向答辩人购房，支付了首付款，并代替被答辩人偿还银行按揭款，办理房产证手续也是以王海鉴名义办理，但王海鉴目前却否认涉案房屋首付款是为被答辩人垫付，且经法院判决由答辩人退回王海鉴购房毅。因此，案涉房屋购房首付数应由被答辩人支付。3、本案系系列案件,涉案被答辩人除王香玲外,还有孙四海、王艳伟、王香玲、王林增、李丹丹等五人。基于案件的特殊性,便于法庭查明案件事实,法庭让王香玲等人到庭接受询问。通过法庭、代理人的当庭发问,被答辩人人关于首付款的支付方式,金额的回答如出一撤,口径高度统一,均回答为现金支付,金额130,000元,并提前支付了维修基金、契税、办证费用等。通过发问,王林增、王香玲、王艳伟、孙四海陈述一起到答辩人售楼部购房,但对于合同的签订时间、交款的时间、开具收据的时间回答不一致,有的含糊其辞,有的相互矛盾,不能自圆其说。更为滑稽的是,部分被答辩人竟然不知道自己所购买房屋的位置、房号、户型、单价、购房款总金额,被答辩人的回答严重不符合逻辑。这些问题只能说明包括本案被答辩人在内的六位购房人并没有向答辩人缴纳购房首付款的事实。被答辩人的回答问题中一个关键问题:首付款收据的开具时间。被答辩人陈述“被答辩人通过现金向答辩人支付购房款130,000元,答辩人收到被答辩人支付的款后为被答辩人出具收据,后答辩人又以办理按揭需要将收据收回”。然而事实上,被答辩人并没有给答辩人出具收据,也不存在从被答辩人处将收据收回的情形。答辩人出具的收据是一式三联单,包括交付款单位联、代收款凭单联、收据存根联。被答辩人收据显示的时间日期为2016年2月16日,与案外人王海鉴向答辩人公司购房汇款时间相吻合,答辩人公司当时理解为是王海鉴替本案被答辩人支付了首付款,所以为了办理银行按揭才出具了该收据,事实上被答辩人并未向答辩人支付首付款,答辩人也没有给被答辩人出具过该收据。目前,该证据在答辩人处保管，证据完好无损，没有任何涂改和撕毁情形，并加盖有作废章，由于被答辩人未支付购房首付款，答辩人没有将该收据交给被答辩人，进一步说明被答辩人没有向答辩人缴纳首付款的事实。二、答辩人为被答辩人垫付的维修基金、契税、办证费用18,085.64元，被答辩人应当予以返还。2015年8月19日向答辩人公司购房并汇款1,100,000元，其中包括以被答辩人名义在内的富高园小区B区13幢3单元506室，答辩人当时理解为是王海鉴替本案被答辩人支付了首付款，并代替被答辩人垫付的维修基金、契税、办证费用18,085.64元。而且，涉案房屋的住房专项维修基金、契税及办理银行按揭贷款费用的相关票据原件均在答辩人处，故其辩称已将上述税费交付给答辩人的理由不符合客观事实。根据双方签订的《合同补充协议》约定，因此该部分费用应由被答辩人负担，并同首付款一同返还给答辩人。三、被答辩人以答辩人逾期交房为由要求答辩人承担违约责任，因其未在法庭辩论终结前提出反诉，故不属于本次案件审理范围，一审法院认定正确。河南省大梁置业有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判决被告支付原告购房首付款128,376元;2.依法判决被告返还原告为其垫付的契税、维修基金、办证费用共计18,085.64元;3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月14日,原告大梁置业公司与被告刘志强签订《商品房买卖合同》一份,合同的主要内容为:刘志强购买大梁置业公司开发的位于沈丘县××环路北侧××小区××区××单元××房,建筑面积共计134.96平方米,每平方米3,100元,总金额为418,376元,买受人于签约当天支付首付款128,376元整,剩余290,000元由银行按揭支付等内容。该《商品房买卖合同》附件四:《合同补充协议》补充协议（一）第三条约定“买受人因购买房屋所产生的国家相关部门要求买受人缴纳的费用(包括但不限于产权契税、维修基金、登记费用),均按产权登记面积计算。买受人应与房屋交付前向出卖人一次性支付该费用(或提交政府相关部门出具的费用缴清凭证),因买受人逾期缴费造成房屋延期交付和房屋产权的办理,出卖人不承担责任。”补充协议(二)第一条约定“买受人签署本合同起7日内,按银行要求向出卖人提供按揭资料缴纳办理银行按揭所需相关费用(包括但不限于公正费、抵押登记费、他项权利工本费等)。”后该合同于2016年3月24日在房地产管理部门办理了备案登记。2016年8月5日,被告刘志强办理了290,000元的按揭贷款。另查明,2019年11月22日,本院立案受理了案外人王海鉴与大梁置业公司房屋买卖合同纠纷一案,王海鉴诉称,2015年8月19日,其向大梁置业公司缴纳了1,100,000元购房款,大梁置业公司承诺出售其4套房产,但却未向其交付约定的房产。后大梁置业公司于2016年2月2日退还了购房款400,000元,余款没有退还,请求大梁置业公司履行交房义务或按照市场价值退还购房款675200及利息124,800元。大梁置业公司辩称,王海鉴与大梁置业公司的股东张建伟原系朋友关系,2015年王海鉴有意在大梁置业公司开发的富高园小区购买房产,经与张建伟协商,大梁置业公司同意以每平方米2,900元的价格对其出售。王海鉴于2015年8月20日以银行汇款方式向大梁置业公司汇入购房款1,100,000元,其中24,800元用来购买地下室一间,1,075,200元用来购买住房。在王海鉴的要求下,大梁置业公司先后与王海鉴指定的王艳伟、孙四海、王香玲、王林增、刘志强、李丹丹共计6人签订了6份商品房买卖合同,合同约定付款方式为分期付款,其中该6套房屋的房号分别为503、506、602、603、604、605,房屋的首付款总金额根据合同约定应为725,994元。合同签订后,由于王海鉴与大梁置业公司的股东张建伟之间系朋友关系,大梁置业公司又为该6人垫付了房屋契税和维修基金共计115,562元。2016年王海鉴表示除上述房屋外不再另行购买房屋,要求将剩余购房款项退还。当时大梁置业公司在没有进行对账的情况下,按照张建伟的指示退还给王海鉴400000现金。经核算王海鉴仍应拖欠大梁置业公司购房款50,000余元,契税和维修基金110,000余元,大梁置业公司不存在违约或者拖欠王海鉴购房款情况的事实。该案经本院审理认为,大梁置业公司没有证据证明王艳伟、孙四海、王香玲、王林增、刘志强、李丹丹等人的购房行为与王海鉴有关联性，故于2019年12月30日作出(2019)豫1624民初6216号民事判决书（该判决现已生效),判决大梁置业公司退还王海鉴购房款675,200元及利息。据此,现原告以双方合同签订后,被告未支付首付款及其他税费为由提起诉讼,引起纠纷。再查明:庭审中,被告称双方签订商品房买卖合同时,被告将购房款及其他费用共计130,000元现金交给原告后,原告给被告出具了首付款收据,并将该收据交给被告,但因需办理银行按揭,原告又将该收据收回。现由原告保存的显示内容为“N3397111;入账日期:2016年2月16日;交款单位:刘志强;人民币(大写)壹拾贰万捌仟叁佰柒拾陆元整,￥128,376元;收款事由:房款首付。”的收据原件,一式三联，该三联单据,并没有从收据本中撕下来，且与其他相邻号码的收据均在一本收据中。收据上加盖有大梁置业公司的账务专用章。2016年8月5日,刘志强在中国建设银行股份有限公司周口分行办理的按揭贷款用于购买富高园小区B区13幢3单元506号房,其中向银行提交的首付款收据复印件与原告向本院提交的一式三联收据原件内容相同。2016年2月29日和2016年3月22日,原告大梁置业公司分别代被告刘志强缴纳了8,772元的住房专项维修基金和契税6,275.64元;2016年7月20日,代被告刘志强缴纳了办理银行按揭贷款的费用3,038元，上述税费共计18,085.64元。一审法院认为，原告大梁置业公司与被告刘志强签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同的约定行使权利和履行义务。本案争议的焦点是被告刘志强是否已向原告大梁置业公司支付了案涉房屋的首付款及其他税费。通过庭审查明的事实,本院认为,被告刘志强在签订《商品房买卖合同》时并未向原告交纳首付款及其他税费。理由如下:1、被告刘志强辩称,在签订《商品房买卖合同》时,其将购房款及其他费用共计130,000元现金交给原告,原告出具首付款收据后,将收据交给被告,后因办理银行按揭需要,又将该收据收回。但经审理查明,被告在办理银行按揭时所提交的首付款收据原件现保存在原告处,且与其他收据均在一本收据中,并没有从收据本中撕下来,不存在被告辩称的将首付款交给原告后,原告出具收据交给被告,后原告又将收据收回的事实。2、被告称在签订《商品房买卖合同》时将购房款及其他费用共计130,000元现金交给了原告,但未提交证据证实该130,000元款项的来源,也不能说明在何时、何地将上述款项交给了何人。3、被告称,在签订合同时将首付款及其他费用共计130,000元现金交给原告,而无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下,主张其已向原告缴付了购房首付款,属证据不足。4、因被告的上述辩称理由不能成立,而涉案房屋的住房专项维修基金、契税及办理银行按揭贷款费用的相关票据原件均在原告处,故其辩称已将上述税费交付给原告的理由,不符合客观事实。根据双方签订的《合同补充协议》约定,该部分费用应由被告负担,故应由被告返还给原告。综上,原告主张被告支付购房首付款128,376元及所垫付的契税、维修基金和办证费用18,085.64元的诉讼请求,符合法律规定,本院予以支持。被告辩称,原告应支付逾期交房违约金的理由,未提起反诉,本案不予审理。其可持相关证据另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定,判决如下:被告刘志强于本判决生效之日起五日内支付原告河南省大梁置业有限公司购房首付款128,376元,并返还原告河南省大梁置业有限公司为其垫付的契税、维修基金和办证费用18,085.64元（户名:沈丘县人民法院,开户行:中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县迎宾大道支行,账号:94100601002505890510002)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,230元，保全费1,615元,由被告刘志强负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审庭审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是上诉人刘志强是否向被上诉人河南省大梁置业有限公司支付过涉案首付款？二是被上诉人河南省大梁置业有限公司应否承担违约责任？第一，关于上诉人刘志强是否向被上诉人河南省大梁置业有限公司支付过涉案首付款的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”本案系因被上诉人河南省大梁置业有限公司向上诉人刘志强主张首付款128,376元及垫付的契税、维修基金和办证费用而引起，其依据的主要证据是其与刘志强所签订的商品房卖买合同及所缴纳的各项费用的票据，而刘志强主张自己已经缴纳过上述款项及费用，由此可见，河南省大梁置业有限公司主张的是消极事实，而刘志强主张的是积极事实。按照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系基本事实承担举证责任。河南省大梁置业有限公司已经提交了双方签订的合同和缴纳相关费用的票据，已经完成举证责任，刘志强抗辩称已经支付首付款及各项费用，应当对自己的主张承担举证责任。本案中，刘志强主张首付款已经缴纳的依据是双方合同中约定的付款方式为“买受人（即刘志强）于签约当天支付首付款128,376元整”，但该约定仅仅能够证明双方在合同中对于付款的方式和付款时限进行了约定，并不能证明该约定是否履行以及如何履行。刘志强主张已经实际支付首付款128,376元，故刘志强仍应负有对如何履行该约定进行举证的义务。本案中，首先，刘志强未能提供河南省大梁置业有限公司出具的首付款收据。其次，刘志强自己的陈述存在矛盾之处。刘志强在一审中称首付款收据原件已被河南省大梁置业有限公司收回，但一审查明首付款收据原件仍保存在河南省大梁置业有限公司处完好，并未撕下来，因此，刘志强陈述出现矛盾且无法做出合理解释。综上，刘志强主张已付涉案首付款的事实不能成立。第二，关于被上诉人河南省大梁置业有限公司应否承担违约责任的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”本案二审中，上诉人刘志强主张被上诉人河南省大梁置业有限公司应当承担违约责任，该项主张属于独立的诉讼请求，由于一审中刘志强并未提出反诉，故刘志强在二审中提出该项诉讼请求属于上述规定中反诉的情形，故刘志强应当另行主张。综上所述，上诉人刘志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,229元，由上诉人刘志强负担。本判决为终审判决。审判长  张述涛审判员  王红飞审判员  杜文杰二〇二〇年六月二十九日法官助理申亮亮书记员李琮