浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初683号 原告:朱甜甜，女，1981年8月22日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：丽水市金太阳置业有限公司，住所地浙江省遂昌县妙高街道水阁路89号，统一社会信用代码91331123307504991N。 法定代表人：蒋忠，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘文祥，系公司职工。 委托诉讼代理人：翁学瑞，系公司职工。 原告朱甜甜与被告丽水市金太阳置业有限公司（以下简称金太阳公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月9日受理后,依法由审判员吴忆玲独任审判,公开开庭进行了审理。原告朱甜甜、被告金太阳公司的委托代理人刘文祥、翁学瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱甜甜诉称：2019年2月23日，原告向被告购买公寓房一间，位于遂昌县，并一次性支付购房款313000元，双方签订合同约定于2019年12月31日前房屋交付使用。约定交房期限届满后，被告未交付房屋，于2019年12月底发《金太阳养生养老公寓延期交付通知书》，并以电话形式（号码为057885××××6）收集业主银行卡信息，但至今该房屋仍未交付，原告也未收到延期交房违约金，且上述电话已停机，案涉房屋销售人员全部辞职。为此，原告为保障自身合法权益，遂向本院提起诉讼，诉请判令：1.被告退还原告购房款313000元及利息损失22536元；2.被告支付原告延期交房违约金34430元；3.被告支付原告房产溢价部分约156500元；4.本案诉讼费用由被告负担。 被告金太阳公司辩称：根据政府相关部门意见，答辩人与原告签订的合同为无效合同，原告可于七月初登记退房，答辩人也同意退还购房款，但对原告要求答辩人支付购房款利息、违约金及房产溢价的诉讼请求，没有法律依据。若原告仍要求购房居住使用的，则根据被告最终和政府协调后对该类房屋处置方案出台后，双方可另行签订符合法律规定的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的《房屋使用权转让合同》、《委托装修管理服务协议》、《金太阳养生养老公寓延期交付通知书》、浙江增值税普通发票，上述组证据经被告质证对证据均无异议，对原告提供的证据，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，被告向社会公开销售其开发建设的遂昌县金太阳养生养老基地项目的房屋使用权。2019年2月23日，原告（乙方）与被告（甲方）就被告（甲方）开发建设的该项目2幢813号房屋使用权转让给原告（乙方）的相关事宜签订了《房屋使用权转让合同》，合同前言第2条写明“该项目土地系甲方以国有土地出让方式取得的商业服务用地，不动产权证编号为浙（2017）遂昌不动产权第××号。甲方就该项目已取得了建设工程规划许可证［建字第（2015）1060041号］，建筑工程施工许可证［编号：332527201512250101］，就项目金太阳·翠庭雅居7＃、8＃、9＃、10＃、11＃楼取得了商品房预售证［遂售许字（2016）第0011号］，该项目一期目前已经基本建设完成，本合同项下的房屋所在的楼栋已结顶，并将进行精装修及外立面改造，预计在2018年12月通过竣工验收”，“第一条标的物基本情况1.1甲方同意按本合同约定的条件和方式就本合同项下的标的物使用权转让给乙方。1.2本合同项下标的物位于遂昌县妙高街道古院新塘甲方开发建设的该项目2幢813号房（以下简称“该房屋”或者该“标的物”）。”之后约定了房屋所在土地用途为商业服务用地，土地使用权终止日期为2055年1月31日，房屋总建筑面积为46.8平方米，房屋规划用途为商服，建筑物为框架结构。房屋转让金额按套计算，不按建筑面积计算，总额为人民币313000元。转让金的支付方式为乙方于合同签订之日一次性向甲方支付，标的物交付甲方于2019年12月31日前将房屋交付给乙方使用，合同还对其他事项进行了约定。合同签订之日，原告向被告支付人民币313000元，被告向原告出具了313000元房屋合同款的发票。同日，原、被告还就上述房屋的装修签订了《委托装修管理服务协议》，就相关权利、义务进行了约定。2019年12月25日，被告向原告发送《金太阳养生养老公寓延期交付通知书》，言明因政府与公司签订的开发协议未能完全履行，影响了项目的整体规划以及工程进度，导致公寓将延期交付，承诺了于2020年12月31日前将房屋交付给客户使用，并承诺按协议书内容承担延期交付的违约责任等内容。现原告认为被告迟延履行交房义务，已经构成违约，遂诉至本院，提出如上诉请。 本院认为,原告朱甜甜与被告所签订的《房屋使用权转让合同》，系被告将其开发建设的位于遂昌县妙高街道古院新塘2幢813号房屋的使用权转让给原告，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，被告在未取得商品房预售证的情况下便与原告签订转让合同，且至今仍未取得相应商品房预售许可证，故该合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告要求被告退还购房款313000元的诉讼请求，本院予以支持；因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房地产开发企业，应当知晓预售商品房时应当取得商品房预售许可证且房屋所有权和使用权应一并转让，但仍在未取得商品房预售许可证的情况下将该房屋的使用权进行转让，故对合同的无效应承担主要责任；原告在买卖房屋时，《房屋使用权转让合同》明确写明被告出售位于遂昌县妙高街道古院新塘城市生态旅游之养生养老基地项目2幢813号房屋系为房屋的使用权，且第二条亦明确写明被告出售的“金太阳·翠庭雅居7#、8#、9#、10#、11#楼取得了商品房预售证[遂售许字(2016)第0011号]”，而原告所购买的案涉养老基地项目2幢房屋并不在此列，原告作为完全民事行为能力人，对买卖房屋应当有基本的常识判断，但仍与被告签订买卖房屋使用权的合同，原告亦存在一定的过错，应承担相应的责任，因此，对原告要求被告承担利息损失的诉讼请求，利息损失应按中国人民银行公布的相应的利率标准计付在原告承担相应责任后的合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。原告提出该《房屋使用权转让合同》有效，并要求被告按照《房屋使用权转让合同》及《金太阳养生养老公寓延期交付通知书》承诺支付延期交付违约金的诉讼请求，因《金太阳养生养老公寓延期交付通知书》中载明的延期交付支付违约金的承诺系以《房屋使用权转让合同》为基础，虽《房屋使用权转让合同》有延期交付房屋的违约条款，但因《房屋使用权转让合同》为无效合同，合同无效自始无效，故逾期交房违约金的约定亦属无效，且本院已支持原告要求被告支付逾期付款利息的合理部分的诉讼请求，原告的损失已得到一定的赔偿，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿其案涉房产溢价部分的损失156500元，因原、被告所签订的《房屋使用权转让合同》因违反法律、法规强制性规定导致合同无效，进而无合法理由取得该案涉房产，亦也不可能享受因房产增值而带来的收益，故对该诉讼请求本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告丽水市金太阳置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱甜甜已付房款313000元并支付利息（以本金人民币313000元为计算基数自2019年2月23日起至实际支付之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的80%计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LRP）的80%计付）； 二、驳回原告朱甜甜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费4533元，由原告朱甜甜负担1644元，被告丽水市金太阳置业有限公司负担2889元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  吴忆玲 二〇二〇年六月二十九日 法官助理赵迪 书记员叶童