江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终378号上诉人（原审原告）邓文会，男，1964年3月25日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市青云谱区。委托代理人熊旭凤，北京市众鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司，住所地江西省九江市庐山西海巾口西部启动区B2-3地块办公楼，统一社会信用代码：9136049157119163XT。法定代表人张贵清，该公司董事长。委托代理人鲁捷，江西豫章律师事务所律师。委托代理人董峰，江西豫章律师事务所律师。上诉人邓文会与上诉人中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司（以下简称中海宏洋公司）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服江西省武宁县人民法院作出的（2019）赣0423民初1163号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人邓文会上诉请求：一、请求依法改判认定，中海宏洋公司因《商品房预（销）售合同》根本违约构成逾期交房；二、请求依法改判，中海宏洋公司继续履行交房验收合同义务并承担逾期违约金935310.75元；三、本案诉讼费由中海宏洋公司承担。事实和理由：一、原判决认定中海宏洋公司应属瑕疵交付房屋存在明显错误，于法无据。在本案《商品房预(销)售合同》纠纷中，中海宏洋公司存在所交付房屋层高严重缩水60厘米的根本违约行为(无法修理、更改、重作)，同时存在故意隐瞒、欺骗、诱导邓文会签订层高为3.6米购房合同的事实行为，已经足以让上诉人合理拒绝收房，并达到可以合理解除合同的目的。根据我国《合同法》第148条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。中海宏洋公司在履行本案合同交房验收义务中，只履行了一次书面通知义务，对邓文会多次催告其交付合格的房屋置之不理。邓文会一次性付清全款购房，没有任何履行本案合同的过错，却被迫维权起诉到法院；二、原判决明知中海宏洋公司没有履行交房验收的合同义务，却不主张支持中海宏洋公司承担逾期交房每日万分之五的违约金935310.75元。交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。具体而言，从程序上是由开发商的书面通知收房、房屋交付面积测量、购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成专业技术方面则涉及房屋质量(符合入住条件等)验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题，其中就包括交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。中海宏洋公司在履行本案合同交房验收义务中，只履行了一次书面通知义务，后续交房测量面积、房屋质量验收义务都没有履行。综合以上，现请求法院依法改判认定中海宏洋公司逾期交房并继续履行交付房屋钥匙等交房验收的合同义务，依法改判中海宏洋公司承担逾期交房的违约金。中海宏洋公司辩称：1、邓文会在上诉请求的第一项要求二审法院改判我方根本违约属于另行增加的诉讼请求，在原起诉时以及增加的诉讼请求之后都无此项。2、我方是按照合同约定期限内交付了通过竣工验收备案的案涉房屋给上诉人，是邓文会因为自身的原因没有按照合同的约定以及要求在期限内对房屋进行查验，所以本案的我方不存在逾期交房的情况。3、在我方不存在逾期交房的情况自然就不存在承担逾期交房违约的法律责任。4、邓文会自始至终都拒绝我方交付房屋的各类通知及行为，同时也拒绝缴纳办理产权证所需的各项税费。综上，我们认为邓文会提起的上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院与依法全部驳回。涉案房屋未予实际接收系因对方所致，一审庭审中合议庭明确询问我方是否可以交付房屋的钥匙，我方表示庭审当场都可以，但邓文会明确表示在双方诉讼未完结前不予接收，所以本案不存在我方不予交付的情况。中海宏洋公司上诉请求：1、依法撤销江西省九江市武宁县人民法院（2017）赣0423民初1163号民事判决书，并改判驳回邓文会的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费等由邓文会承担。事实与理由：一、一审法院违反“不告不理”原则，超出诉请进行判决，严重错误，依法应予纠正。本案属一审重审案件，重审一审期间，邓文会变更诉讼请求，其中，针对中海宏洋公司层高低于约定层高的事宜，提出“针对被告故意隐瞒商品房存在严重违反合同约定的3.6米层高的欺骗事实，支付惩罚性违约金99766元”的诉请，同时，另提出逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼主张。根据邓文会诉讼主张可知，邓文会就中海宏洋公司所交付房屋层高与约定层高不符的问题，向上诉人提起的诉请为99766元，一审判决就邓文会的该项诉请，判令中海宏洋公司按购房总价的15%即人民币187062.15元向邓文会支付违约赔偿，其行为明显违反民事诉讼法“不告不理原则”。中海宏洋公司认为，武宁法院超出诉请进行判决。二、一审判决酌定按购房总价的15%认定实际层高与约定层高不符的违约赔偿，严重过高，是典型的滥用自由裁量权。三、一审判决在邓文会未实际接收房屋、未缴纳契税维修基金等费用、未申请办理房屋产权登记的情形下，判令中海宏洋公司承担逾期办证违约金12470.81元，严重错误。根据双方合同第15条及附件五《补充协议》第八条的约定，中海宏洋公司为邓文会办理产权登记的前提是邓文会按要求的时间递交办理产权登记所需的全部文件及交纳产权登记所需要的全部税费，而本案中，邓文会不但未按照中海宏洋公司书面收房通知接收房屋，且至今未缴纳涉案房屋的契税、维修基金等费用，亦未向中海宏洋公司提交任何办证的申请资料，谈何中海宏洋公司为其办理产权登记，谈何逾期办证违约金？一审判决以中海宏洋公司完成首次登记的时间为2019年元月为由，推定中海宏洋公司根本不可能在合同约定的交付后180日内为邓文会办理好不动产权证，从而判令中海宏洋公司承担逾期办证违约金，逻辑颠倒。中海宏洋公司在2019年元月进行涉案房屋的首次登记，并不等同于中海宏洋公司直到2019年元月才满足首次登记的条件，事实上，涉案房屋首次登记的材料早已完备，中海宏洋公司不急着办理首次登记，正是因为邓文会一直未申请办理产权登记，导致产证办理工作一直未能启动，而中海宏洋公司又在2019年元月办理首次登记，仅仅是因为工作人员在办理其他业主产权登记时，顺手将手上持有的涉案房屋产权登记资料一并提交给了登记机构，顺带办理了而已。实践操作中，首次登记和转移登记本身就是同步进行的，属一件事情的两个方面，即在业主申请办证并缴纳相关费用后，开发商工作人员启动办证流程，先办“大证”再办“小证”只是一件事的两个步骤，本质上就是一件事情，其目的只有一个，即为业主办理不动产权证书。因此，一审判决在本案中判决中海宏洋公司承担所谓的逾期办证违约金，不合情理。四、邓文会诉请超过诉讼时效，一审判决以邓文会单方陈述认定本案未超过诉讼时效，显然依据不足。本案争议发生在《民法总则》颁布之前，适用的诉讼时效为2年。本案中，中海宏洋公司在2015年3月向邓文会发出交房通知，根据双方合同约定，邓文会未按期前来收房，视为中海宏洋公司已交付房屋。而就本案层高问题，邓文会直至2017年4月以后才提起诉讼，显然已超出2年诉讼时效，一审判决仅根据邓文会的单方陈述，认定其在2015年5月前来验房为由认定本案未超过诉讼时效，显然依据不足。另外，如按一审判决的逻辑，中海宏洋公司应在交房后180日内为邓文会办理不动产权证，本案交房时间为2015年3月31日，即中海宏洋公司最迟应在2015年9月30日前为邓文会办理不动产权证，而本案中邓文会是在2019年4月就逾期办证提出的逾期办证违约金诉请，从这一角度而言，一审判决支持邓文会逾期办证违约金亦超过诉讼时效。五、一审判决已认定中海宏洋公司不构成逾期交房，且一审庭审中邓文会明确表示不予接收涉案房屋的钥匙等相关物品，一审判决仍判令中海宏洋公司向邓文会交付房屋钥匙等物品，显然不当。中海宏洋公司在重审一审答辩中，已明确提出：中海宏洋公司从未拒绝过向邓文会提供房屋钥匙、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等所有物品，相反，中海宏洋公司主观上希望邓文会尽快收房，客观上也随时有人接应邓文会的收房要求（收房场所一直有专门的工作人员上班），邓文会随时可以入住房屋。庭审中，中海宏洋公司也当场表示随时可以把钥匙等物品交给邓文会，但邓文会当庭明确表示不同意接收。也就是说，邓文会自身拒绝接收钥匙等物品，又在本案中提出要求中海宏洋公司交付钥匙等物品的诉请，实则为恶意诉讼，一审判决支持其该项诉请并要求中海宏洋公司在判决生效后15日内向其交付，等同于就邓文会违约行为加重中海宏洋公司的义务，显然不当。六、一审判决判令本案案件受理费全部由中海宏洋公司承担，显然错误。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案中，一审判决驳回邓文会90余万元逾期交房违约金的诉请，却判决中海宏洋公司承担16000余元全部诉讼费，显然错误。综上，一审判决违反“不告不理”基本原则，滥用自由裁量权，生出错误判决。邓文会在本案中各项诉请并无事实及法律依据，恳请贵院依法查明事实，撤销一审判决，驳回邓文会诉讼请求。邓文会答辩称，一、一审法院在本案审理中，没有违反民事诉讼“不告不理”的原则，审理事实清楚、程序合法。一审法院历经2017年二次、2019年一次，三次开庭审理，中海宏洋公司多次提出要求调解，当时其对答辩人变更诉讼请求并没有提出任何异议，默认并且向合议庭口头承诺给出调解方案，最终并未给出调解方案。一审法院对案件双方当事人提出的全部证据及质证意见审理的非常清楚明确。二、重审后的一审判决，酌定按购房总价的15%认定实际层高与约定层高不符的违约赔偿，是采用民事诉讼法的类推适用原则，不是滥用自由裁量权。在法律没有明确规定的情况下，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条中有关房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定。在签订合同之初，中海宏洋公司明知房屋层高规划已经变更，故意隐瞒事实真相，还诱导答辩人签订层高为3.6米的合同。对此不诚实守信的行为，中海宏洋公司不仅要承担合同违约责任，同时还要承担侵权责任。三、一审判令中海宏洋公司承担逾期办证违约金额12470.81元，是合法正确的。中海宏洋公司承认答辩人未实际接收房屋，是其违约在先。答辩人一直在维权，是合理拒收房屋的合法行为。中海宏洋公司办理大产权证的时间在2019年1月才完成，办理业主小产权证需要先有开发商大产权证才能办理答辩人的小产权证。四、答辩人诉请超过诉讼时效，是中海宏洋公司无理取闹的耍赖行为。答辩人一次性交完购房款，是中海宏洋公司的先根本违约行为，至今没有交付达5年之久，目前产权证还是中海宏洋公司的，答辩人维权时间之长，让人愤恨。五、本案需要重新认定房屋是否属逾期交付，并应当依法纠正一审法院瑕疵交付的错误认定。1、中海宏洋公司只发了一封收房通知书邮寄给答辩人，答辩人连《交房签收单》都没有签署，连房屋钥匙、两书都没有交付给答辩人，甚至连一次书面催告答辩人收房义务都没有进行，就霸道的视为已履行合同交房的全部义务。2、2014年4月24日签订合同时，其提供的格式合同中，不标明、注明层高已变更设计规划的事实，故意约定履行只通知一次的交房义务，把交付使用的责任义务甩给购房人，是及其没有诚信履行合同义务的违法行为。请求法院依法驳回中海宏洋公司的不合理、不合法的全部上诉请求。邓文会原审诉讼请求：1、被告继续履行合同，完成交付庐山西海巾口旅游镇西组团西南部A7A8地块V217栋101号商品房房屋钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等交房验收的合同义务，针对被告故意隐瞒商品房存在严重违反合同约定的3.6米层高的欺骗事实，支付惩罚性违约金99766元；2、被告自2015年4月1日起按照日万分之五的标准支付逾期1500日的交房违约金935310.75元；3、被告承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，支付违约金12470.81元；4、本案的诉讼费及鉴定费由被告承担。原审法院经审理查明，2017年6月12日，中信庐山西海(九江)投资有限公司于，经庐山西海风景名胜区市场监督管理局核准，变更为中海宏洋庐山西海(九江)投资有限公司。2014年4月28日，原告邓文会与被告中信庐山西海（九江）投资有限公司签订《商品房预(销)售合同》一份。合同约定:原告购买被告在庐山西海巾口旅游镇西组团西南部地块上开发的“中信庐山西海度假区”A7A8地块V217栋不分单元101号成套住宅一套，层高3.6M，地上层数为2层，地下层数为0层，建筑面积(套内)128.5㎡2(其中一层面积为68.66㎡、二层面积为50.48㎡、阳台面积为9.36㎡2)，单价为9704.91元/㎡，总金额1247081元。买受人于签订本合同时一次性支付所有房款，出卖人应当在2015年3月31日前将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……4、该商品房通过竣工验收。双方另对逾期付款及交房均约定了违约责任:……1、逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行;2、逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180（应小于等于180）日内，办理好该房屋的《房屋所有权证》。如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。2014年4月24日，原告即已向被告一次性付清全部购房款1247081元。2015年2月2日，该房屋已通过庐山西海风景名胜区建设局的竣工验收并进行了备案登记。2015年3月22日，被告通过EMS(编号1053617543514)邮寄的方式将交房通知书送达原告，原告收到通知后，2015年5月份现场自行先行目测所购房屋，发现该房层高只有3米左右，达不到合同约定的3.6米，故未与被告办理接房手续。原告认为被告严重违约，其行为严重侵害了原专的合法权益，后向被告寄出律师催告函。因与被告交涉无果，原告遂诉诸法院。另查明，本案所涉商品房本案所涉商品房于2019年1月2日完成不动产权首次登记，不动产权证书号为赣（2019）九江市不动产权第××号。涉案商品房原设计层高一层为3.3米、二层3.2米，2013年3月31日江西省建筑设计研究总院变更为一层、二层3米，该商品房于2013年6月21日取得预售许可证。经原告申请对涉案房屋层高进行鉴定，原审法院原审依程序委托相关部门对涉案房屋层高进行了鉴定，确定:一楼客厅层高净值为3.085Ｍ，二楼客厅层高净值为2.816Ｍ。原、被告双方对此均无异议。原审法院认为，本案争议焦点是：1、被告有没有延期交房，被告是否应该支付逾期交房违约金；2、案涉房屋楼层不符合合同约定层高，被告是否应当承担违约责任；3、被告是否应该承担逾期办证违约金。针对第一个焦点问题，原审法院认为，本案所涉商品房被告于2015年2月2日即已通过庐山西海风景名胜区建设局的竣工验收并进行了备案登记，且被告已于合同约定的2015年3月31日前即2015年3月22日通过EMS(编号1053617543514)邮寄的方式向原告送达交房通知书，告知原告办理交接房手续。虽然本案所涉房屋存在实际层高与合同约定不符，但该房屋层高符合国家强制性标准，且已竣工验收备案，从社会一般人角度不会认为该高度差将影响房屋功能性使用，不至于致使买受人当初订立合同的根本目的不能实现，应属于瑕疵交付，故而原告拒绝受领并认定被告逾期交付的主张不成立。而且，因为原告拒绝收房，导致出卖人即被告无法交付，原告据此主张赔偿数额高达九十多万，按照法律规定，一般说来合同违约责任的赔偿范围也应当限制在双方缔约之初可预见范围之内。因此，对于原告要求被告支付逾期交房违约金935310.75元的诉讼请求，原审法院不予支持。针对第二个焦点问题，被告辩称不可能在得不偿失的情况下故意虚报层高，涉案房屋层高的约定纯属笔误而且庭审辩称是房屋销售代理公司所为。原审法院认为，本案所涉商品房设计变更在先，买卖合同订立在后，中间时间跨度长达半年左右，即便认为被告的外在表示意思与其真实意思不一致，这一意思表示错误也属于可归责于被告的行为。再者，依照被告陈述是其房屋销售代理公司笔误，依照《民法总则》所确立的代理规范，本案房屋销售代理人所实施的法律行为及其后果也应当由被代理人即被告承受。本案中，对于原告而言，其购买房屋高度的减少虽不影响原告房屋的功能性使用，且亦非有直接的经济利益损失，但高度的降低会影响原告房屋空间的减少，采光、通风度会降低，同时在一定程度上亦降低了原告对其购买湖景别墅的观湖效果预期，其个人居住感受客观上受到了影响，而最直接的是被告在一定程度上减少了建筑成本。因此被告向原告交付的房屋层高虽然符合国家强制性标准，但实际层高与合同约定不符，应认定被告在缔约过程中存在明显过错。依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告对其违约行为依法应当承担违约责任。对于被告该如何赔偿原告损失，因双方无明确约定，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条只就商品房面积不符该如何承担责任予以明确，对于原告的损失只能根据实际存在的情况酌情予以处理，故原审法院确认按照购房款15%的标准酌情由被告赔偿原告违约损失187062.15元(1247081元×15%)。针对第三个争议焦点，原审法院认为，按照法律法规办理不动产权属登记流程，所谓房地产企业不动产首次登记，也就是以前大家说的办理大产权证，通常是指房地产企业开发的项目，建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案，国有建设用地使用权及房屋所有权进行的第一次登记。办理首次登记的责任人为房地产企业，一旦没有办理首次登记，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。因此只有被告先行办理首次登记以后才能给原告办理不动产所有权登记，也就是大家所说的先有大证，后有小证。本案中，原告向行政主管部门申请核查到，被告对涉案商品房首次办理产权登记时间为2019年1月2日，因此，被告不可能在合同约定的交付使用后180日内为原告办理好不动产权证，故原告要求按已付房价款1%即12470.81元主张被告支付逾期办证违约金，符合法律规定和合同约定，对其该项诉讼请求，原审法院予以支持。对于原告要求被告完成交付所购商品房钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等交房验收的合同义务，这都属于商品房买卖的从给付义务内容，也符合双方合同的约定事项和交房流程，原审法院亦予以支持。最后，关于被告主张本案已超出诉讼时效的辩称，原审法院认为，本案中，被告于2015年3月22日以邮寄的方式将交房通知书送达原告，原告于2015年5月份到现场验房，于2017年4月5日向原审法院提起诉讼，并未超出《民法通则》关于权利人请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，故对被告该项辩称意见，原审法院不予采纳。综上，原、被告在平等自愿协商一致的基础上签订的《商品房预（销）售合同》，不违反相关法律规定，为有效合同，双方应严格按合同履行各自义务。原告按约交付了全部购房款，被告理应按约完成交付房屋的所有主从义务。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决：一、被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告邓文会违约损失187062.15元及逾期办理房产证违约金12470.81元；二、被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司于本判决生效后十五日内向原告邓文会交付庐山西海巾口旅游镇西组团西南部A7A8地块V217栋101号商品房房屋钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；三、驳回原告邓文会的其它诉讼请求。如未按本判决指定的日期履行给付义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费16024元，由被告承担。邓文会在本案二审期间未提交新的证据材料。中海宏洋公司在二审审理期间提交如下证据：提供涉案房屋的土地使用权证、建设工程竣工验收消防备案凭证、建设用地规划许可证、建设项目竣工规划验收合格证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑面积汇总表、竣工验收备案表（一审已提交）。证明：涉案房屋在交付前已经取得了办理产权首次登记所需的所有手续，涉案房屋一直满足办理大证的条件，本案房屋未办理产权登记系因邓文会未实际接收房屋以及未缴纳契税、维修基金，未提供办理产权登记所需资料所致，而我方在2019年年初就涉案房屋办理首次登记仅是因为我方在办理其他房屋产权登记时顺手办理的，不代表涉案房屋是直到2019年年初才具备办理产权首次登记的条件。该组证据的证明力是针对原审判决我方承担逾期办证违约金的。邓文会质证认为，对方说未实际接收房屋，是因收房验收时发现层高减少，产生了异议，合理拒绝接收房屋，还有房屋面积都没有进行实测证明，办理接收房屋的交房接收单双方都没有签署。因为对方提交的证据都是复印件，盖的都是双方公司的章，对证据的真实、合法性不予认可。首先，开发商办大证是我方业主是没有联系的，必须是对方先办理大证，再给业主办理产权证，对方的大证已经办理的很晚了，按照合同约定已经违约。对方提出我方没有缴纳税费是没有任何根据的，是开发商办理了大证之后再通知业主办理产权证，这是办证流程。原一审判决认定的逾期办证违约金是正确的。中海宏洋公司作为开发商没有按照合同约定履行通知业主办证的义务。本院查明的案件事实与原审法院基本一致。本院认为，本案是一起商品房销售合同纠纷案件。关于中海宏洋公司提出的一审判决超诉讼请求判决的问题。经查，本案一审原告邓文会一审诉请主要为三项，（1）层高问题，诉请支付惩罚性违约金99766元（房款8%）、（2）逾期交房违约金935310.75元、（3）逾期办证违约金12470.81元。一审判决就该三项诉请均单独进行了阐述、分析、认定，判决（1）层高问题违约金187062.15元（房款15%）、（2）逾期交房违约金不予支持、（3）逾期办证违约金12470.81元。对此，就层高问题的违约金，邓文会按照房款的8%诉请，而一审判决按照15%判决，明显超出其诉请。所以，虽然一审判决的总数额没有超出邓文会的一审诉请，但分项数额明显超出了邓文会的诉请，应当予以改判。中海宏洋公司的此点上诉理由予以采纳。关于中海宏洋公司提出的对于逾期办证违约金的问题。一审法院判决中海宏洋支付邓文会逾期办证违约金12470.81元。经查，涉案房产的首次登记时间为2019年1月，首次登记的责任主体为中海宏洋公司，在未办理首次登记的情况下，无法办理不动产的其他手续。故，涉案房产不可能依照合同的约定办理好不动产权证。据此邓文会要求中海宏洋公司承担房款1%的逾期办证违约金，合情、合理、合法，应当予以支持。中海宏洋公司的此点上诉理由不予支持。关于中海宏洋公司提出的诉讼时效的问题。中海宏洋公司提出本案已超出诉讼时效。经查，一审法院依据本案的事实及相关法律，经分析、研判后，认定本案并未超诉讼时效，并无不当。对此上诉理由，不予采纳。关于中海宏洋公司提出的判决中海宏洋公司十五日内向邓文会交付涉案房屋的钥匙及其相关房屋附件的问题。中海宏洋公司提出一审判决已认定其不构成逾期交房，且一审庭审中邓文会明确表示不予接收涉案房屋的钥匙等相关物品，一审判决仍判令中海宏洋公司向邓文会交付房屋钥匙等物品，显然不当的上诉理由。经查，依据涉案合同，交付涉案房屋的钥匙及其房屋附件，是中海宏洋公司义务，也符合相关法律规定。中海宏洋公司应当予以履行，如对方当事人不正当拒绝，则是对方当事人放弃该项权利，依据相关法律规定，中海宏洋公司则可免责。故一审法院对中海宏洋公司的此项交付义务的确认，并无不当。关于中海宏洋公司提出的关于诉讼费的问题。中海宏洋公司认为，一审判决没有全部支持邓文会诉请，却判令中海宏洋公司全额承担诉讼费不当。经查，一审法院在认定中海宏洋公司在涉案合同的履行中有违约行为的情况下（邓文会并无违约行为），酌情认定由其承担诉讼费，并无不当。综上，中海宏洋公司提出的除一审判决超诉讼请求的上诉理由外，其余的上诉理由均不予采纳。关于邓文会提出的涉案房屋层高问题是瑕疵交房还是根本性违约的问题。邓文会上诉认为，涉案房屋严重缩水60厘米属于根本违约行为，依照《合同法》第148条规定（“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”），一审法院认定瑕疵交房不当。经查，虽然涉案房屋存在实际层高与合同约定不符，但该房屋层高符合国家强制性标准，且已竣工验收备案，该高度差不影响房屋功能性使用，不至于致使买受人当初订立合同的根本目的不能实现，应属于瑕疵交付。一审法院也据此判决了中海宏洋承担瑕疵交房的违约责任。故邓文会的此点上诉理由不予采纳。关于邓文会提出的逾期交房违约金的问题。邓文会认为一审未认定逾期交房违约金不当的上诉理由。经查，邓文会因层高问题拒绝收房，本案层高问题不属于《合同法》148条根本性违约情形，在中海宏洋公司已通知交房的情况下，邓文会拒绝收房，逾期交房责任不应当由中海宏洋公司承担。故邓文会的此点上诉理由不予采纳。综上，邓文会的上诉请求均不成立。综上所述，中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司的上诉请求部分成立，邓文会的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持江西省武宁县人民法院民事（2019）赣0423民初1163号民事判决第二、三项；二、变更江西省武宁县人民法院（2019）赣0423民初1163号民事判决第一项为：上诉人中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司于本判决生效后十五日内赔偿上诉人邓文会违约损失99766元及逾期办理房产证违约金12470.81元。三、驳回上诉人中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司其他上诉请求；四、驳回上诉人邓文会上诉请求。如未按本判决指定的日期履行给付义务，应该依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，其他义务的，应当支付迟延履行金。本案一审案件受理费16024元由上诉人中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司负担。二审案件受理费17444元，由上诉人邓文会负担14827元，由上诉人中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司负担2617元。本判决为终审判决。审判长  游勇审判员  罗乐审判员  李进二〇二〇年六月二十二日书记员  陈昕