辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终7047号上诉人（原审原告）：沈阳市房产局，住所地沈阳市沈河区大西路187号。负责人：陈杰，该局局长。委托诉讼代理人：王爽，辽宁弘立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区北市场街道办事处，住所地沈阳市和平区营口东路59号。负责人：刘鑫宇，该办事处主任。委托诉讼代理人：高尚，辽宁东尧律师事务所律师。上诉人沈阳市房产局因与被上诉人沈阳市和平区北市场街道办事处（以下简称“街道办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初17431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市房产局上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人的房屋租赁关系一直在持续，租金为同一债务，具有整体性和统一性，故给付租金请求权的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，故上诉人请求被上诉人支付租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。街道办事处辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。沈阳市房产局向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告支付陈欠租金687561.60元（截止2018年12月31日）和延迟支付的利息41981.70元（截止2019年8月6日），两项共计729543.30元；2.陈欠租金自2019年8月7日起至判决生效之日止按银行同期贷款利率计算延迟支付利息；3.判令被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更租金的请求为要求被告支付2005年12月1日至2018年12月31日期间的房屋租金共计541960.26元。一审法院认定事实：2005年7月1日，原告（甲方）与沈阳市房产管理局（乙方）签订了一份《公用公房租赁合同》，约定：甲方将座落于和平区抚顺路39号，建筑面积674.08平方米的房屋出租给乙方使用，租赁期自2005年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2006年6月30日收回。租金标准：每平方米月租金2.00元，计1348.16元。沈阳市和平区房产管理局和沈阳市和平区房产局第一房产经理公司均作为受托人亦在该合同上盖章。2005年12月2日，沈阳市和平区房产局与被告签订了一份《协议书》。约定：根据沈房基号（1992）第172号，拆除旧房新建住宅办公楼及商业网点的批复，甲方于1992年7月拆除和平区南京街二段五、七里旧房，其中包括乙方旧房753.54平方米直管公房。拆迁前甲乙双方达成协议，甲方在北市写字楼还给乙方。95年工程竣工后，甲方将乙方安置在北市二街75号，房屋七层，建筑面积为1179.64平方米，比应安置面积多出426.1平方米，经甲乙双方协商，将多出的426.1平方米销售给乙方，乙方回迁楼总建筑面积1179.64平方米，直管面积753.54平方米，月租金1507.08元。1996年1月起租至2005年欠租170300.04元。乙方及所属十户企业共欠房租金698087.24元，另加乙方尚欠甲方回迁款25万元，合计总欠款948087.24元。经甲乙双方协商，乙方同意将北市二街75号办公室五楼层、六层、七层（计505.56平方米）返还甲方，由甲方自行处理，其余一至四层（计674.08平方米）由和平区房产局出具直管公房手续给乙方。待双方房产确权后，乙方将此房五、六、七层交给甲方，至此双方债务抵平。以后涉及到该房产的所有采暖费均由甲方负担，且不再收取属于乙方的房产房租费。该协议签订后双方未再签订过任何协议，被告使用涉诉房屋并自行缴纳采暖费至今，2018年12月5日被告按346.29平方米的面积缴纳了2018年-2019年的采暖费9003.54元。另查明：1996年7月2日沈阳市物价局、沈阳市财政局、沈阳市房产管理局联合下发沈价发（1996）122号文件，对财政全额拨款、差额拨款的国家机关和事业单位租用直管公房的租金作出以下调整：1.全额拨款的国家机关和事业单位用房的租金，按建筑面积每平方米每月2元执行；2.差额拨款的国家机关和事业单位用房的租金，按建筑面积每平方米每月2.8元执行，增支部分自行筹资解决。2016年10月21日，沈阳市人民政府下发了第62号政府令《沈阳市直管公房管理办法》第二条约定，本办法所称直管公房是指在本市国有土地上，所有权归市人民政府所有，由市主管部门代表市人民政府进行管理的公有住宅和非住宅房屋；第十一条：直管公房非住宅执行市场租金标准。市场租金标准由市房产主管部门通过招标选定的评估机构评估确定，每三年调整一次。2017年8月16日，沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2017）64号文件，关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知，通知中载明：由市房产局实行委托管理的直管公房非住宅属本次租赁价格调整范围，租赁价格自公布之日起执行，有效期三年，期满后视我市房屋租赁市场态势再行调整，对全额、差额财政拨款单位和其他承租人，以公布的租赁价格调整，并重新签订租赁合同。2018年2月7日，沈阳市房产局、沈阳市财政局联合下发沈房发（2018）12号文件，关于发布第二批直管公房非住宅租赁价格的通知，该通知中对本案涉诉房屋确认评估租赁价格为41元/平方米/月。一审法院认为，原告与沈阳市房产管理局签订的《公有直管非住宅租赁合同》和沈阳市和平区房产局与被告签订的《协议书》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。依据该协议书中记载2005年底前被告所欠租金及尚欠回迁款25万元，合计总欠款948087.24元的债务已抵平；对于原告主张2005年12月1日至2018年12月31期间租金的请求，虽然双方均确认2005年12月2日签订了《协议书》后被告未缴纳过租金，但庭审中原告提供的证据不足以证明其曾在2016年8月14日以前曾向被告主张过租金，被告对此亦予以否认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。对2016年8月14日以前被告拖欠的租金部分已超过了诉讼时效，故一审法院对原告主张2016年8月14日以前的租金部分不予支持；对于2016年8月14日以后的租金，虽然双方在2005年12月2日签订《协议书》后未再续签过协议，但被告继续占有使用房屋，原告没有提出异议，故仍应参照原租赁合同标准支付租金，被告应支付2016年8月14日至2018年12月31日期间的租金38422.56元（2元/月/平方米×674.08平方米×28.5个月）。对于原告主张的迟延支付利息，因双方没有明确约定租赁的给付时间及给付方式，故原告该项诉请无事实依据而不予支持。对于被告提出的其已取得房屋所有权而无需支付租金的辩解，经查，从协议书中“经甲乙双方协商，乙方同意将北市二街75号办公室五楼层、六层、七层（计505.56平方米）返还甲方，由甲方自行处理，其余一至四层（计674.08平方米）由和平区房产局出具直管公房手续给乙方。待双方房产确权后，乙方将此房五、六、七层交给甲方，至此双方债务抵平。以后涉及到该房产的所有采暖费均由甲方负担，甲方不再收取属于乙方的房产的房租费”的内容上看，该协议书的记载内容应为北市二街75号办公室五层、六层、七层（计505.56平方米）返还房产局，由房产局自行处理，其余一至四层（计674.08平方米）由和平区房产局出具直管公房手续给被告，待双方对上述房产关系确认后，被告将此房五、六、七层交给房产局，至此双方债务抵平。以后涉及到此房五、六、七层的所有采暖费均由房产局负担，房产局不再收取该五、六、七层房产的房租费；另从原告提供的直管公房栋卡上明确记载的内容为被告承租的面积为674.08平方米与《协议书》上记载的面积相同，且庭审中被告并未提供出其已取得涉诉房屋所有权的相关证据，综上被告对涉诉房屋并未取得所有权，原、被告间系房屋租赁关系，故一审法院对被告的该项辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和平区北市场街道办事处于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳市房产局2016年8月14日至2018年12月31日期间的租金38422.56元；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费9639元，由原告沈阳市房产局承担8964元，由被告沈阳市和平区北市场街道办事处承担675元。二审期间，上诉人沈阳市房产局向我院提交的新证据如下：微信聊天截图，用以证明上诉人一直在向被上诉人持续催缴租金。被上诉人发表的质证意见如下：上诉人提交的证据已经超过举证期限，也不属于新证据的范畴，且与本案没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审期间，上诉人沈阳市房产局与被上诉人街道办事处对于双方之间存在的房屋租赁合同关系及案涉房屋的所有权归属均无异议，上诉人沈阳市房产局仅认为其在持续向被上诉人催缴租金，故其请求支付租金的诉讼请求并未超过诉讼时效。经查，上诉人沈阳市房产局在一审期间提交的2013年至2018年的催缴通知中仅有上诉人沈阳市房产局的单方盖章，而并未经被上诉人街道办事处盖章或签字确认，且上诉人沈阳市房产局亦未能提交向被上诉人街道办事处明确发出或被上诉人确实收到该催缴通知的直接证据，故无法证明该通知系有效催缴。同时，上诉人沈阳市房产局在二审期间提交的微信截图并不能直接证明上诉人在持续向被上诉人催缴租金的事实，二者之间不具有直接的相关性，故结合我国《民法总则》第一百八十八条之规定，一审法院判决对2016年8月14日以前的租金部分不予支持的结果并无不当。综上，上诉人沈阳市房产局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9639元，由上诉人沈阳市房产局负担。本判决为终审判决。审判员  杨帆审判员  周濛审判员  单立二〇二〇年六月十二日法官助理唐屾书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。