江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终1124号上诉人（原审被告、案外人）：茆庭彩，男，汉族，1954年1月11日生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：茆忠健（系茆庭彩之子），男，汉族，1979年1月15日出生，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告、申请执行人）：茆汝友，男，汉族，1955年4月14日生，住江苏省灌云县。被上诉人（原审被告、被执行人）：朱亚江，男，汉族，1954年3月4日生，住江苏省灌云县。上诉人茆庭彩因与被上诉人茆汝友、朱亚江申请执行人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（以下简称海州区法院）（2019）苏0706民初9098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。茆庭彩上诉请求：请求撤销一审判决，维持海州区法院（2019）苏0706执异335号执行裁定书，中止对灌云县四队镇四队小学南侧楼房第六层从西往东数第三、四套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定茆庭彩前期已付6.8万元不能成立是错误的。茆庭彩与朱亚江在2016年2月4日签订购房协议时已经理清了之前的债权债务关系，朱亚江收回借款证据，朱亚江在购房协议中明确注明已交付6.8万元，朱亚江于2016年2月5日及后来的2017年4月3日亲手写的收条均证明已付6.8万元购房款属实，且有证明人胡某签字确认，不具有任何争议。白纸黑字的协议及收条更占绝对主导地位，协议及收条日期均在法院立案及查封之前签订，受法律保护。二、一审法院认定茆庭彩与朱亚江就房屋买卖签订三次协议，房屋两次变更，由一套变为两套仅增加6000元不符合常理，据此认定朱亚江恶意逃避债务，是错误的。签订三次协议恰证明购房的事实与经过，并非恶意规避债务，由三楼一套房变成六楼两套房增加6000元与四队镇六楼房屋市场价相符，前几年六楼市场价约在6万元左右/套。三、一审法院认定茆庭彩未实际占有使用房屋是错误的。2017年4月5日购房款结清同日，茆庭彩就购买两套进户门及铝合金窗安装并实际占有控制该房屋。综上所述，茆庭彩与朱亚江在2017年4月5日签订的购房协议真实，已支付全部购房款（有朱亚江写的收条及部分银行取款凭证）及实际占有该房屋（房屋钥匙为凭）均在法院2019年4月2日查封前，上诉人无过错，受法律保护。茆汝友辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。一、茆庭彩与朱亚江未能订立有效的售房合同。2016年2月4日的合同约定房屋为三楼最西边一间，第二天收条变成四队小学六楼，且没有具体位置。2016年8月1号的协议又从收条的六楼变成沈华家西边三楼第一幢。最后2017年4月5日的协议约定的房屋从一套变成两套，金额仅增加1.3万，与市场价明显不符，且约定给胡维林7000元，而2017年4月3日由胡某出具收条。且款项给付在前，合同签订在后，不合常理。二、无证据证明茆庭彩支付了涉案房屋的全部款项。支付的68000元有疑问，茆庭彩自称2009年借款2万元给朱亚江，但款项是否交付、有无借条，有无归还、利息如何约定等均无证据证明，28000元利息缺少证据，茆庭彩又称2014年交定金2万，无证据证明；对54000元中工资11800元没疑问，卖粮食的钱4.22万元没证据，且“现交5.4万元”有多次涂改，由6万元改成5.4万，6万应该是由3万改成的，被上诉人怀疑现金交付5.4万元的真实性；茆庭彩未提供46000元来源的证据，不予认可；13000元，朱亚江6000元给没给不清楚，给胡某7000元与本案无关。三、茆庭彩并未实际占有房屋，一审和执行异议的时候都说没有装修入住，实际占有是不可能。四、茆庭彩明知涉案房屋不能办理登记而购买或抵债，系自身原因导致涉案房屋不能办理过户登记手续，请求依法驳回上诉请求。经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，本院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由海州区法院执行。海州区法院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，该院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，海州区法院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在本案执行过程中，案外人茆庭彩提出异议，认为朱亚江将灌云县楼房第六层从西往东数第三、四套房屋出售给茆庭彩。请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年10月8日，海州区法院作出（2019）苏0706执异335号执行裁定：中止灌云县楼房第六层从西往东数第三、四套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。茆汝友不服该裁定，向海州区法院提起执行异议之诉称，一、其与被执行人朱亚江之间的债权债务关系成立于2015年，2016年茆庭彩与朱亚江之间签订所谓的协议，系朱亚江为了恶意规避履行债务，与案外人签订虚假购房合同，严重损害原告的合法利益；二、茆庭彩并未提供通过银行转账形成的付款凭证，无法证明其资金来源，仅根据朱亚江出具的收条，不能认定已全额支付购房款；三、茆庭彩自认未装修入住，在未能提供涉案房产被查封之前实际形成的交房证明、水电费缴纳凭证等足以证明其已对涉案房产实际接收或占用该房产的证据，不宜认定其在涉案房产被查封前已经合法占用涉案房。四、茆庭彩人明知案涉房屋无法办理过户登记，仍然与被执行人串通签订该虚假购房合同，因此案涉房屋没有办理过户登记手续属于案外人自身原因所致。综上，请求：1.撤销海州区法院（2019）苏0706执异335号执行裁定书，2.判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，茆汝友将诉讼请求明确为：准予对灌云县楼房第六层从西往东数第三、四套房屋的执行。一审法院另查明，朱亚江开发建设的涉案房屋未取得相关政府部门的规划许可等手续，无法办理不动产登记。2016年2月4日，茆庭彩与朱亚江签订了一份协议，约定，茆庭彩买朱亚江位于四队街位置三楼最西边一间（大约115平方），经双方协议茆庭彩再交给朱亚江现金壹拾万元整(交付日期为2016年2月6日前)，朱亚江负责将新房门窗上好。另外，该房不得与其他任何人家发生任何矛盾，如有纠纷一概由朱亚江负责。该协议还载明：此房总价：16.8万元，现交5.4万元，已交6.8万元，共下欠4.6万元。证明人：胡某。2016年2月5日的收条载明：收到茆庭彩房款结清，四队小学六楼168000，有朱亚江的签字。2016年5月1日，出具一份收条，载明：收到茆庭彩老师还款人民币贰万元整。2016年8月1日，茆庭彩与朱亚江又签订了一份协议，约定由于李兆兴家无理取闹，房屋调换到沈华家西边三楼第一幢，另外，加送小车库一间。原来合同不变（按合同内容执行），在2017年3月30日前交付房屋，如有违约如数退款（壹拾陆万捌仟元整￥168000），并加付利息按百分之2%付利息，同时愿付法律责任。证明人：胡某。2017年4月5日，茆庭彩再次与朱亚江签订了一份协议，约定：由朱亚江开发四小前门楼房共计六层，第六层东西两套房卖于中南村茆庭彩老师，一次性买断，所有权归茆庭彩所有，不再发生任何矛盾。如有什么事宜，开发商可以协商处理。同时，茆庭彩老师再付给朱亚江陆仟元整，再付给胡某利息款柒仟元整，此后，房屋由茆庭彩老师任意处置，开发商不得干涉。此协议商订后，款项于十五日内付清，双方同意签字认可。证明人：胡某。2017年4月3日，朱亚江出具一份收条：收到毛廷彩（茆庭彩）买房款项一次性付清，尾欠陆仟元以（已）付清。同日胡某出具一份收条载明：收到茆庭彩老师还利息款人民币柒仟元整。胡某又于2017年4月6日出具一份收条，载明：收到茆庭彩老师还款人民币贰万元整。茆庭彩系退休教师，其自述：2009年朱亚江就向其借款2万元，一直未还款，2014年起向朱亚江交了2万元定金，买房时双方结算欠款和定金后为已付朱亚江6.8万元，2016年2月4日签订买房协议的当日，交付朱亚江5.4万元现金（于2016年2月3日从银行取款11800元，还有卖粮食的钱），后又向胡某借款4万元，又向他人借款1万元，付清了欠的4.6万元欠款，后来将欠款还清。2017年4月3日又付了朱亚江6千元和胡某七千元利息钱。一审法院认为，本案争议焦点为：1、茆庭彩主张给付了涉案房屋全部购房款是否成立；2、茆庭彩对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，茆庭彩主张双方在第一次签订协议时双方确认的已交房款6.8万元中有2009年出借给朱亚江的2万元借款，未提供借款的原始证据，且根据其陈述其在2014年又交了2万元定金，所以已交房款的6.8万元中有抵借款的部分，至于剩余的2.8万元其陈述系利息，被告茆庭彩、朱亚江均未提供证据证明，双方借款的具体时间和金额及约定的利息标准，故其主张前期已付的6.8万元不能完全成立，且该抵债行为系是否在双方债务履行期届满后达成，无法确认。茆庭彩与朱亚江就房屋买卖签订了三次协议，购买的房屋标的进行了两次变更，且由原来的一套房屋在第二次变更时直接变更成两套房屋，仅仅增加了6000元房款，不符合常理，朱亚江有恶意规避履行债务的行为，该行为已经严重损害茆汝友的合法利益。再者茆庭彩未实际占有使用涉案房屋。综合上述情况，茆庭彩并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权、不具有排除强制执行的民事权益，故对茆汝友要求准予对灌云县四队镇四队小学南侧楼房第六层从西往东数第三、四套房屋的执行的诉讼请求，一审法院依法予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，于2019年12月28日作出（2019）苏0706民初9098号民事判决：准予对灌云县楼房第六层从西往东数第三、四套房屋的执行。经二审审理查明，2017年4月5日，茆庭彩与朱亚江的协议约定“再付给胡维林利息款柒仟元整”，并非一审法院查明的“再付给胡某利息款柒仟元整”。一审判决查明的其他事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，茆庭彩向本院提交了房屋照片等证据，以证明房屋的位置和现状与价格相符及房屋实际占有。本案的二审争议焦点为茆庭彩是否对涉案房屋享有足以排除执行的实体权益。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。即便被执行人同意或支持案外人的诉讼主张，也不能排除案外人的举证责任。本案中，茆庭彩就其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益负有举证义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述法律规定，茆庭彩对其主张的其在案涉房屋被查封前已付清全部购房价款且占有案涉房屋等事实负有举证证明责任。本案中，茆庭彩主张其与朱亚江于2016年2月4日签订购房协议，约定以16.8万元价格购买朱亚江开发的位于四队街东社区四队小学前门区位置三楼最西边一间（大约115平方），根据该协议，茆庭彩在协议签订时已交6.8万元，现交5.4万元，欠4.6万元。其中已交的6.8万元包括2009年茆庭彩借给朱亚江的2万元本金及2.8万元的利息，2014年其支付的2万元购房定金；现交的5.4万元，有其1.18万元工资，剩余的为卖粮食所得；后向胡某借款4万元，向他人借款1万元用于交付4.6万元。朱亚江于2016年2月5日出具收条载明：收到茆庭彩房款结清，四队小学六楼168000元。茆汝友除认可1.18万元款项事实外，对茆庭彩主张的其他款项交付事实均不予认可。本院认为，茆庭彩没有证据证明朱亚江曾向其借款并产生利息2.8万元，也没有证据证明其向朱亚江付定金2万元。茆庭彩主张2016年2月4日现交款5.4万元中除1.18万元工资外，其余款项系其卖粮食所得，也无证据证实，且协议中5.4万元数额明显存在多次涂改。其提供的胡某出具的收条可以证明其与胡某之间存在民间借贷关系，但不足以证明其所借款项用于支付剩余的4.6万元购房款。即便朱亚江出具收到茆庭彩付款16.8万元的收条，在茆汝友仅认可1.18万元，茆庭彩又不能提供充分证据证明剩余款项来源的情况下，本院对茆庭彩的付款主张难以支持。茆庭彩主张其与朱亚江因故两次变更购房协议，最终由三楼一套房屋变更为六楼两套房屋，总价款有原来的16.8万元变更为18.1万元，仅加价1.3万元明显不合常理，且根据案涉2017年4月5日的协议，茆汝友应在协议签订15日内向朱亚江付6000元，向胡维林付7000元利息，茆庭彩却提供了协议签订前2017年4月3日的朱亚江收到6000元、胡某收到7000元款项的收条，明显不符合2017年4月5日的协议约定。退一步讲，即便茆庭彩主张的付款事实成立，其提供的照片等证据也只能证明房屋现状，不足以证明其在法院查封前即已合法占有了案涉房屋。综上所述，茆庭彩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由茆庭彩、朱亚江共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二〇年六月十日法官助理 于学金书 记 员 王诗语法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。