浙江省武义县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0723民初846号 原告：姚胜，男，1986年12月22日出生，汉族，住武义县。 原告：董剑波，男，1985年9月30日，汉族，住武义县。 被告：武义县恒兴五金厂，住所地：武义县双路亭茶厂路口。 法定代表人：周捷东。 委托诉讼代理人：陶锡金、金智博（实习律师），浙江中义律师事务所律师。 原告姚胜、董剑波与被告武义县恒兴五金厂合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员叶青独任审判，于2020年5月8日、2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告姚胜、董剑波、被告武义县恒兴五金厂的委托诉讼代理人陶锡金、金智博两次均到庭参加诉讼，被告的法定代表人周捷东第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚胜、董剑波变更诉请要求：1、判令被告立即支付装修补偿款540000元及逾期付款损失（该损失从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）；2、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月1日，两原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告其整体厂房出租给两原告使用，租赁期间为2016年8月1日至2026年7月30日。2019年10月3日，原告与被告签订《解除租赁协议》，约定被告补偿两原告装修款壹佰万元，分三年支付，从2018年开始至2020年8月底前全部付清，协议签订后，被告要求用其他租户2018年的租金抵扣25万元装修补偿款，两原告表示同意。但此后被告未按《解除租赁协议》约定向两原告支付装修补偿款，原告多次向被告催讨剩余的75万元装修补偿款，但被告均没有按约定履行支付义务。原告认为，两原告与被告签订《解除租赁协议》合法有效，系双方真实意思表示。被告逾期支付装修补偿款行为已构成违约，原告有权要求被告支付欠付装修补偿款及逾期付款损失。故诉至贵院，请求依法判决。庭审中，原告自认被告已付款共计460000元，包括李坚2018年租金60000元、2019年租金70000元、周健2018年租金250000元及被告支付的80000元。 原告为证明其主张，向本院提供证据： 1、解除租赁协议、租赁合同书（复印件），证明原、被告之间的租赁关系及合同解除的事实； 2、欠条、承诺函（均系复印件），证明租赁期间双方的相关约定； 3、协议，证明合同解除的事实； 4、补充租赁合同（复印件），证明合同履行期间调整租金及其他相关约定； 5、录音两份，证明现在租赁物的使用人是唐向华且在租赁合同解除时已经告知其另行与被告签订租赁合同。 被告武义县恒兴五金厂答辩称：原告诉称的签订租赁合同、解除租赁合同无异议，但原告认为被告拖欠装修款540000元不准确，除了原告自认的已经支付的460000元外，还有2018、2019土地房产税应由原告承担的，计43552.58元、43497.48元。根据原租赁合同约定，相关税费应由原告承担，但是被告垫付了，应该扣减。虽然2019年签订了解除租赁的协议，但是两原告一直继续使用其中一部分的房屋，至今还未搬离，还应支付被告2019年租金16.8万元，全部费用加起来，被告实际已付715050.06元。另根据解除租赁的约定，100万元应该在2020年的8月底前付清，现在未到期，原告无权向被告主张一次性支付54万元。被告表示原告抓紧搬走，剩余的款项愿意按约定时间支付。要求驳回原告的全部诉讼请求。 被告为证明自己的主张，向本院提供证据：1、完税证明，证明土地房产税的数额及期限；2、录像，证明原告仍占有使用部分厂房的事实。 本院为查清案件事实，就涉案房屋的使用情况向唐向华进行询问，制作询问笔录一份。 上述证据经庭审举证质证，本院认证如下： 1、对于原告证据1、2、3、4及被告证据1、2，双方对真实性均无异议，本院予以确认；2、对于原告证据5，被告质证认为录音不能反映原告待证内容。本院结合当事人及唐向华的陈述，对唐向华在占有使用部分厂房及唐向华知悉原、被告合同解除的事实予以确认；3、对于唐向华笔录，原告质证认为部分内容不真实，被告无异议，本院对双方庭审中均认可部分予以确认。 综上，本院认定事实如下：2016年，原告姚胜、董剑波（乙方）与被告武义县恒兴五金厂（甲方）签订《租赁合同书》一份，约定被告将其位于武义县的厂房出租给两原告使用，租期自2016年8月1日至2026年7月30日止，前三年租金五十万元，后七年每年增加1.8万到2.5万元（待定）。合同约定乙方向甲方交保证金50000元，合同到期，乙方向甲方完全交付使用后甲方将保证金归还。合同签订后，两原告对厂房进行了装修。 合同履行过程中，被告提出要求增加租金，2018年6月29日，经双方协商，签订《补充租赁合同》一份，约定租金自2018年起调整为每年625000元，2019年起每年递增20000元。2018年租金同意于2018年7月18日前支付50万元，2018年12月31日前支付剩余租金12.5万元，2019年开始每年租金于当年的7月1日前支付。合同第二条约定：甲方同意乙方可将承租场地分租给他人，由分租人员在每年的7月1日前将租金直接汇入甲方指定的银行账号，分租人员未按时交纳租金的，由乙方按约定的租金金额在约定的时间内补足。合同第四条第1款约定，若乙方未按照上述第一、二条约定履行租金支付义务的，甲乙双方之间签订的《租赁合同书》（包括本补充租赁合同）自行解除。乙方在甲方场地所做的装修款折价100万元（从2018年开始每年按12.5%递减），由甲方分三年支付给乙方；第2款约定，乙方对未分租部分仍需要继续承租的，由乙方另行与甲方签订租赁合同，租赁合同三年，2018年开始租金160000元，每年租金递增5%，租金在甲方应支付给乙方的装修款中予以扣除。其他和乙方签订协议的分租人，在甲方和乙方解除合同后，按乙方与分租人原合同内容与甲方重新签订租赁合同，租赁期限至原合同期满。 2018年7月1日，姚胜出具承诺函一份，确认原、被告签订的房屋租赁合同每个承租人员的租金具体为：1、合同中的租金仅指2018年一年的租金，其余的年份租金见主合同的分租合同；2、丁小峰租金181500元；3、谢侃侃租金123050元；4、李坚租金60000元；5、周健租金250000元；6、姚胜租金160000元。以上合计租金为77.18万元。姚胜承诺在2018年7月18日前支付给周捷东租金43万元（其中贰万元由李坚直接支付给周捷东，周敏为姚胜垫付伍万元，总金额伍拾万元）。同日，姚胜还出具欠条一张，具明：根据补充租赁合同，在2018年7月18日前须支付周捷东现金伍拾万元，由于姚胜租金紧张，暂付肆拾伍万元，另伍万元由周敏代为垫付。由姚胜在2018年12月31日前支付剩余现金壹拾柒万伍仟元，如姚胜在2018年12月31日前不能履行租金支付义务，则合同自行解除，姚胜所欠租金用于冲抵姚胜前期的装修费用（见合同）。 补充合同及承诺函、欠条出具后，两原告并未按约履行，其向被告仅支付了160000元房租，分租人李坚及周健向两原告支付了2018年租金60000元、250000元，其余分租人的2018年租金直接支付给被告。2019年10月3日，姚胜与被告签订《解除租赁协议》一份，约定：一、甲乙双方在本月之前所签订的所有租赁协议全部作废，协议签订后，双方解除租赁关系；二、由甲方从2018年开始分三年支付乙方装修补偿款100万元（从2018年开始至2020年8月底前全部付清）；三、本协议签订之后，乙方不得再向甲方提出任何其他要求，甲方则必须按一百万元的平均数将装修款补偿支付到位。 另，2018年下半年开始，两原告将案涉租赁厂房中其自行使用（租金为160000元）的部分交由案外人唐向华使用，原、被告签订《解除租赁协议》后，唐向华以与姚胜之间的债权债务尚未结清为由不同意搬离，也不愿意另行与被告重新签订租赁合同，目前其仍在占有使用相关厂房。另两原告自认，分租人李坚2018年房租60000元、2019年房租70000元，周健房租250000元已由其收取，应在装修款中扣除，另被告已支付董剑波80000元，以上合计460000元。 另查明，2018年、2019年涉案厂房的土地房产税每年各43497.48元已由被告予以缴纳。 本院认为，原、被告之间的租赁合同、补充协议、相关约定及解除租赁协议，系双方真实意思表示，未违反强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。本案双方主要争议焦点：1、2018年、2019年房产税及土地使用税是否应由两原告负担；2、2019年10月3日租赁合同解除后唐向华占有使用费用是否可在本案装修款中扣除。 对于第一个问题，根据双方约定及庭审陈述，合同期内的土地使用税、房产税应由两原告负担，但根据调查，2018年两原告并未按照补充协议和承诺函、欠条的内容支付，相关分租人的租金直接支付给被告，李坚、周健的租金虽然是由两原告收取，但双方亦认可应在被告补偿原告的装修款中扣回，2018年被告实际收取的租金并非按照《补充租赁合同》约定进行，根据补充协议第四条的约定，可以认为原租赁合同已经解除，相关的土地使用税、房产税不应再由两原告负担，故被告要求在装修款中扣减的意见，本院不予支持。 对于第二个问题，按照正常交易习惯，原、被告解除租赁关系后，承租人负有将租赁物交还出租人的义务，逾期不交付，出租人可向承租人主张相应的损失。本案中，原、被告在签订了《解除租赁协议》后，两原告虽然要求被告自行与案外人唐向华重新签订租赁合同，但因唐向华拒绝，故被告与唐向华未重新订立租赁协议，而两原告也未能将相应的租赁物（唐向华占有使用部分）交还被告。唐向华现占有使用相应厂房，是基于两原告的行为，其拒绝腾退交还房屋导致原告的损失，依法应由两原告承担。故被告现要求在装修款中扣除因唐向华占有使用导致的相应租金损失的意见，本院依法予以支持。对于租金损失，被告庭审主张以一年计算，但因占有使用时间尚未满一年，为了便于逾期付款利息计算，本院酌情确定暂算至2019年12月31日（152日），计69962元，之后的租金损失被告可另行主张。 对于装修款，双方在庭审中确认2018年、2019年8月底前各支付333000元，2020年8月底前支付334000元，因目前尚未达到最后一笔款项的付款期限，故被告应付装修款应为666000元，扣除双方认可的460000元及被告的租金损失69962元，截止至2019年12月31日，尚应支付金额为136038元。 鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告武义县恒兴五金厂于本判决生效后十日内支付原告姚胜、董剑波装修款136038元，并支付逾期付款损失（从2020年1月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至生效判决确定的履行之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元（减半收取），由原告姚胜、董剑波承担3441元（已交纳），由被告武义县恒兴五金厂负担1159元，限于本判决生效后十日内付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  叶 青 二〇二〇年六月二日 代书记员  程佳娟