陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书  (2019)陕0825民初4398号 原告：陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司。住所地:定边县XX镇XX村XX小区XX号楼。法定代表人：张定福，系该公司经理。委托诉讼代理人：龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。被告：张宏山，男，1991年7月9日出生，汉族，住定边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：任正华，男，1976年2月10日出生，汉族，系定边县定边镇XX小区业主委员会推荐，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司与被告张宏山商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年7月24日、2020年5月11日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人龙丽娜，被告张宏山委托诉讼代理人任正华两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、依法判令被告给原告支付购房款90000元及利息，利息按照月利率2.5%计算，从2016年12月3日起计算至被告支付完毕之日止。3、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告先前达成商品房认购协议，2016年12月3日，原告将房屋交付给被告，因被告无法支付下剩购房款，故被告向原告的会计张某某出具了90000元借据一支，约定月利率为2.5%。2017年6月18日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区2-504室商品房一套，该房屋的建筑面积为77.46平方米，每平方米的价格为2388元，共计184974元。被告给原告支付了首期购房款94974元，下剩90000元购房款约定向银行申请贷款支付。此后原告多次通知其办理下欠90000元购房款的按揭贷款，被告既不配合办理，也不愿向原告支付欠款。为了维护合法权益，原告诉至法院。原告向法庭提交了以下证据：证据1、土地证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证各一份，证明定边县定边镇XX小区系原告所建，建设手续齐全(复印件)。证据2、《商品房买卖合同》一份，证明2017年6月18日双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区2-504室商品房一套，该房屋的建筑面积为77.46平方米，每平方米价格为2388元，共计184974元。被告给原告支付了首期购房款94974元，下剩90000元购房款约定向银行申请贷款支付。证据3、借据一支，证明2016年12月3日原告给被告交付房屋时因担心被告不办理银行贷款，故被告给原告出具借据一支，双方对下欠款项支付方式做了重新约定，一次性支付，下欠款项的月利率为2.5%。证据4、案外人李某某、吴秀秀的不动产权证书一份，证明涉案房屋原告可办理不动产权证书。证据5、按揭贷款业务合作协议一份、中国工商银行客户须知一份、个人贷款申请一份，证明涉案的XX小区房屋，原告已经跟中国工商银行定边县支行达成协议，所有需要贷款的住户均可到该行办理贷款，中国工商银行定边县支行也通知被告办理，但后续被告未能到银行办理贷款手续。被告张宏山辩称：原告所诉不属实，原告诉称的《XX小区项目认购书》、《商品房买卖合同（预售）》的签订以及房屋总价、支付方式、首付款支付情况均属实。但原、被告约定下欠的90000元购房款由被告配合原告在四大银行办理房屋按揭贷款。合同签订后，被告按照原告要求，在中国工商银行定边县长城街支行办理了房屋按揭贷款相关手续，原告所述的被告拒绝办理房屋按揭贷款，与事实不符，原告的诉请无事实及法律依据，原告应继续履行给被告办理银行按揭贷款的义务。被告张宏山向法庭提交以下证据：证据1、冯静录音一份(光碟中MP3最新)，证明2018年8月28日被告去过中国工商银行定边县长城街支行配合办理过贷款，完善过按揭贷款资料。证据2、中国工商银行定边县长城街支行张笑一经理视频影像一份（光碟中VID20190621152829），证明2017年8月28日按揭贷款在中国工商银行定边县长城街支行申报过，被告配合完善过贷款资料，2017年11月3日被告在长城街支行又一次配合办理贷款签字，进行过申报，但未审批。证据3、XX小区售楼员崔某某录音一份（光碟中MP3REC20190618211156）：证明原告在购买房屋时开发商承诺90000元尾款在四大银行办理按揭贷款，并非小额贷款公司，房屋认购合同所签订的90000元借条上的2.5％月利率和个人购房抵押协议只是配合贷款用，不作为贷款办不下来向被告索要利息的依据，中国工商银行不发放贷款与被告无关联。证据4、XX小区售楼员崔某某签署购房认购合同影像视频（光碟中福鼎皓园按揭贷款借条协议），证明：交款及90000元尾款让打借条和签订个人购房贷款抵押协议以及认购合同是一套手续，只是为了约束被告配合办理贷款用，不作为按揭贷款办不下来向被告索要利息的依据，中国工商银行不发放贷款与被告无关联。证据5、张定福家视频一份（光碟中售楼员崔某某对抵押协议及借条解释），证明售楼员崔某某对个人购房抵押协议及90000元借条及利息进行说明，称只是用作配合银行贷款使用，不配合贷款以月利率2.5%计算利息。证据6、张定福家视频一份（光碟中福鼎皓园张定福三份视频中第一份），证明崔某某电话通知所有按揭户业主去原告法定代表人张定福家重新签订楼房抵押协议和商品房补充协议，设陷阱让所有业主再次被套。证据7、张定福家视频一份（光碟中福鼎皓园张定福三份视频中第二份），证明：张定福承诺四大银行贷款及在银行签订过贷款合同。证据8、《商品房买卖合同补充协议》（复印件）、《楼房抵押担保协议》（复印件）、视频一份（光碟中福鼎皓园张定福三份视频中第三份），证明原告重新设套让业主签下不平等的楼房担保协议及商品房补充协议，让业主们去定边县XX镇XX环路中银消费贷款公司办理贷款业务，就是小额贷款公司。证据9、个人信用报告，证明被告个人征信良好，银行不发放贷款并不是被告的个人征信问题。征信报告中明确记载被告在中国工商银行定边县长城街支行配合过办理贷款的记录，银行未审批，贷款审批不了的原因并不在被告。证据10、《福鼎皓园项目认购协议》（复印件）一份、《个人购房借款抵押协议》（复印件）一份，证明被告于2016年3月10日，购买了2单元504室，首付款为94974元，剩余90000元原告承诺在四大银行按揭贷款。证据11、通话记录一份，证明原告没有给被告通知过办理按揭贷款。证据12、个人收入证明一份，证明被告的收入，足以偿还房贷。本院依被告的申请,向中国工商银行定边支行发出查询函一份，该单位向本院提交了回复函一份。依被告的申请，本院于2019年7月30日向案外人崔某某进行了调查取证，形成谈话笔录一份。依被告的申请，本院向定边县公安局调取崔某某立案决定书一份。本院依职权向中国工商银行定边县支行调取按揭贷款业务合作协议一份、榆林分行信贷业务审议委员会会议纪要一份。本院与原告法定代表人张定福谈话，形成谈话笔录一份。本院依职权向定边县不动产登记服务中心调取涉案小区土地证、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划专项验收合格证、房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表各一份，不动产权登记号为（2018）定边县不动产权第02391号不动产登记证一份、涉案房屋实测面积证明一份。经庭审质证：被告对原告所举证据1真实性有异议，应提供原件；对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，原告电话告知被告到工行长城街支行办理按揭贷款手续，被告在2017年9月4日在该行申请过，在2017年11月3日也申请过贷款，贷款一直未审批；对证据3真实性、证明目的均有异议，90000元是原告给被告承诺在四大银行按揭贷款的尾款，并未实际出借款项，该借条的内容与当时签署的《个人购房借款抵押协议》是一体的；对证据4真实性无异议，对证明目的有异议，原告并未通知被告到不动产登记服务中心办理不动产登记证书，只是到原告法定代表人张定福家签订了《商品房买卖合同》；对证据5中国工商银行客户须知一份、个人贷款申请一份真实性无异议，对证明目的有异议，被告到中国工商银行定边县支行贷款，银行不予放贷并不是被告的原因，是因为原告还有其他楼盘逾期过多，原告将被告的银行贷款资料造假导致银行不予放贷，并不是被告的原因。原告对被告所举证据1、2、3、4、5、6、7形式要件有异议，系偷拍偷录；对证据8真实性、证明目的均有异议，原告并未签字盖章；对证据9真实性无异议，对关联性有异议，被告办理贷款发生在2017年，征信报告是2019年6月27日出具的；对证据10真实性无异议，对证明目的有异议，双方只约定了房屋总价及预付的认购金，并未约定按揭事宜，对《个人购房借款抵押协议》真实性、关联性均有异议，协议为复印件，协议人不是本案被告；对证据11真实性无异议，对关联性有异议，索要购房款并非需要打电话；对证据12无异议。原告对本院调取的证据均无异议。被告对中国工商银行定边县支行向本院的复函真实性无异议，但认为回复函内容不真实；对本院与崔某某的谈话笔录真实性无异议，谈话内容有异议，崔某某并未谈出按揭贷款的真实意思，谈话笔录中记载借条是业主自愿签订，实际情况并不是，是售楼员崔某某在交付钥匙时要求业主签署借条及个人抵押贷款协议；对定边县公安局对崔某某的立案决定书无异议；对中国工商银行定边支行按揭贷款业务合作协议一份、榆林分行信贷业务审议委员会会议纪要一份真实性无异议，对内容有异议，内容里面明确记载银行没有向开发商申请要业主提供社保完税证明，与业主贷款业务没有关联性；对本院与原告法定代表人张定福谈话笔录中关于合同签订日期的陈述无异议，对借条形成时间有异议，认为在签订房屋买卖合同的同时出具了借据；对本院调取的涉案小区土地证等无异议，对XX中心出具的涉案房屋实测面积有异议。本院对原、被告所举证据及本院调取的证据作如下认定：对原告所举证据1虽系复印件，但与本院向定边县XX中心调取的涉案小区的土地证等核对一致，故本院予以确认；对证据2《商品房买卖合同》，结合原告法定代表人张定福向本院的陈述以及定边县XX中心向本院出具关于涉案房屋面积的说明，能够证明原、被告双方于2018年10月15日（合同中落款时间写在了2017年6月18日）签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区2-504室商品房一套，该房屋的建筑面积为75.12平方米（合同中记载为77.46平方米），每平方米价格为2388元，共计179386.6元（合同中记载为184974元），已支付94974元，下剩84412.6元（合同中记载为90000元）约定向银行申请贷款支付。对证据3借据一支，被告虽向原告出具借据一支，但实际未进行款项交付，且原、被告双方在出具借据之后又签订了《商品房买卖合同》，对所欠房款支付方式进行了重新约定，故原告所举借据的证明目的不予确认。对证据4不动产登记证书，因属于案外人的产权证书，与本案没有关联性，本院不予确认；对证据5只能证明原告与中国工商银行达成了按揭贷款业务合作协议，不能证明被告是否配合办理按揭贷款。对被告所举证据1、2、3、4、5、6、7能够相互印证，形成完整的证据锁链，故本院予以确认。对证据8因系复印件，无法核实真伪，故本院不予确认，对视频只能证明双方对贷款事项进行了协商，但没有结果；对证据9被告提供的是2019年的征信报告，只能证明其2019年6月27日征信正常；对证据10中认购协议，被告无异议，本院予以确认，对抵押协议系复印件，本院不予确认；对证据11原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认，对证明目的不予确认；对证据12原告无异议，本院予以确认。对本院依职权调取的证据，均系相关职能部门出具且与相关人员调查取证形成的谈话笔录，能够相互印证，本院予以确认。本院根据原、被告的陈述、举证、质证及本院认证查明以下事实，原、被告曾达成商品房认购协议，约定被告购买原告开发的位于定边县定边镇长城南街XX小区2-504室商品房一套，被告于2016年12月3日前向原告交纳房款94974元，下欠房款被告于2016年12月3日向原告的会计张某某出具90000元借据一支，约定借款月利率为2.5%，同日原告向被告交付了房屋。2018年10月15日（落款时间写在了2017年6月18日）原、被告双方正式签订了《商品房买卖合同》，约定房屋每平米价款为2388元，预测面积为77.46（实际为75.12平方米）平方米，总价款为184974元（实际为179386.6元），扣除已支付的94974元，下欠90000元（实际下欠84412.6元）约定由被告向贷款机构申请贷款支付。原告于2017年8月3日与中国工商银行定边县支行签订了“按揭贷款业务合作协议”，约定由中国工商银行定边县支行给原告公司开发的XX小区办理按揭贷款。被告在中国工商银行办理了全部贷款手续，但中国工商银行陕西省分行将定边县XX小区项目个人住房按揭贷款资料全部退回不予受理。为此，原告多次向被告索要房款未果，故诉至法院。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原、被告应当按照《商品房买卖合同》履行自己的义务。原告已向被告交付了房屋，被告应该履行给付尾欠购房款的义务，本案所涉房屋面积应以定边县XX中心的测量面积75.12平方米为准，根据双方约定每平方米价款为2388元，故总价款应为179386.6元，扣除被告前期支付的94974元，被告还应向原告支付房款84412.6元，对于原告请求判令被告按照借据中约定的月利率2.5%计付利息之诉请，虽然就所欠房款，被告于2016年12月3日向原告的工作人员出具了借据，但原、被告双方在之后签订《商品房买卖合同》时，对下欠房款的支付方式重新进行了约定，支付方式为“向贷款机构申请贷款支付”，故所欠房款不应按照借据中约定的月利率2.5%计付利息。被告认为在签订合同时出具了借据，但未提供相关证据证明，且其自认原告向其交房屋钥匙时，被告向原告出具了借据，而借据上时间为2016年12月3日，故本院认定原告向被告交付房屋时间为2016年12月3日。房屋按揭贷款未办理成功，被告应该从接房之日起（即2016年12月3日）至2019年8月20日止按照中国人民银行同期贷款利率向原告计付利息，2019年8月20日之后的利息应该按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至兑现完毕时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司与被告张宏山签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、由被告张宏山于本判决生效后五日内向原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司支付购房款人民币84412.6元及利息（利息从2016年12月3日起计付至兑现完毕时止，2016年12月3日至2019年8月20日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准）。三、驳回原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告张宏山负担1910元，由原告陕西金天地世纪丽都房地产开发有限公司负担140元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  闫学峰人民陪审员  何静平人民陪审员  姚金辉  二〇二〇年五月二十七日                                   书  记  员  刘海浪  1