天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初3169号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许道龙，男，该公司职工。被告：尹士愿，女，1985年4月10日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告尹士愿物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许道龙，被告尹士愿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告尹士愿交纳2017年8月1日至2020年4月30日的物业费7,780元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚智园小区4-1-401业主，其房屋建筑面积为99.47平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.37元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2017年8月1日至2020年4月30日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。尹士愿辩称，自己确系津南区北闸口镇尚智园4-1-401房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间、欠费金额属实，但不同意天地源公司的诉讼请求。事实及理由：1、被告装修时，物业公司不让自己的工人进入小区，砂石料、瓷砖等材料进驻有社会人员把控，物业公司人员不管。2、被告没有购买车位，车停在楼下时两条后车胎被划破，给自己带来了损失，向物业公司调取监控视频，物业公司推辞。3、电梯内全部是广告。4、自己的孩子已经十几岁，在下楼买东西的时候被一只大型犬扑倒。5、楼道灯从入住始，只有一个是亮的、能够正常使用，直至本月26日才全部修好。6、屋内墙体（卧室、客厅）开裂，找物业公司修理，无人答应。庭审中，针对尹士愿的答辩，天地源公司解释如下：1、对于“楼霸”问题，物业公司已经报警，公安机关已经介入处理。2、被告家没有车位，不应随意乱停，物业公司也尽力查找视频监控，然监控确有死角。3、现在电梯内已无广告，曾经收取的广告费用在业委会成立之后可以移交业委会。4、物业公司曾在大厅等位置张贴温馨提示，亦曾对养犬的业主打电话单独提醒，奈何物业公司不具有强制执法权。5、对楼道灯的问题，不予认可，认为物业公司可以及时更换、维修。6、房屋质量问题，物业公司和开发商系不同的法律主体，物业公司无义务维修房屋。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月25日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚智园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅2.24元每月每平方米，高层住宅2.24元每月每平方米，中高层住宅2.21元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元/高层0.41元/中高层0.60元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳”。尹士愿系津南区北闸口镇尚智园4-1-401房屋的产权人，建筑面积为99.47平方米，未交纳2017年8月1日至2020年4月30日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于高层建筑。另查明，天地源公司在涉案小区的物业服务虽稍存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2017年、2018年天津市国土资源和房屋管理局物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果中，经考评为：一级优秀。此后，相关部门未再组织进行考评。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告尹士愿所有的房屋为多住宅，合同约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米2.24元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.41元”故本案原告以每月每平方米2.37元向被告主张2017年8月1日至2020年4月30日的物业费，符合并低于合同约定。2、尹士愿抗辩的内墙开裂、房屋下沉，系房屋质量问题，应系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，被告可另行主张权利。尹士愿反映的车胎被损、孩子被大型犬只扑倒，属于侵权法律关系范畴，应向实际侵权人或者动物饲养人主张权利。尹士愿反应的楼道灯问题，因物业公司不予认可，尹士愿并未提交相关的证据予以证实，故本院不予采信。3、但根据的尹士愿反映的问题中，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司优惠主张及存在的服务瑕疵后，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，99.47平方米＊2.37元/月/平方米＊33个月＊95%=7,390.57元。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、尹士愿于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2017年8月1日至2020年4月30日的物业管理费（含机电费）计7,390.57元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告尹士愿未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费25元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担1.25元，由被告尹士愿承担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年六月三日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。