湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2956号上诉人（原审被告）：杨虎，男，汉族，1977年7月9日出生，住湖南省吉首市。被上诉人（原审原告）：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。法定代表人：付胜龙，董事长。委托诉讼代理人：邱国雄，湖南海川律师事务所律师。上诉人杨虎因与被上诉人湖南百家汇投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初3914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨虎上诉请求：1、撤销湖南省长沙市望城区人民法院（2019)湘0112民初3914号民事判决书;2、依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。4、要求被上诉人履行协助贷款义务并承担违约责任。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人的起诉理由不能成立。上诉人至今未收到被上诉人收房通知。被上诉人未完成商品买卖交付义务前，要求上诉人必须履行义务存在不公平交易。二、对上诉人已提交贷款资料而未审核，被上诉人没有完成履行协助义务，上诉人不应承担违约责任。上诉人征信无问题及资料于2018年9月已交予被上诉人代表，而一直未能贷款，主要责任是在被上诉人一方，理由是被上诉人所建房屋一直是在建抵押状态，由于被上诉人资金问题需逐户上报解冻，而销售经理在销售中以利益为目的，故意拖延上诉人办理贷款时间，引导上诉人办理小额贷款，造成上诉人贷款一直未能顺利办理。综合上述情况不能及时贷款原因是被上诉人造成，应由被上诉人承担不能贷款造成的违约责任。三、上诉人提供关于催告函的回函文件原件图片，附有顺丰快递邮寄单原件，并有顺丰公司客服提供的寄件签收成功及邮件工单凭证。被上诉人对上诉人回函一事置之不理，违背买卖双方公平公正，友好协商原则。四、被上诉人经营不善，人员管理不到位，造成上诉人投资利益受损。被上诉人湖南百家汇投资有限公司辩称：一、上诉人的贷款未办下来，根据补充协议第5.5.2条规定,因此被上诉人未向上诉人交付房屋。二、被上诉人已经履行了相应的协助贷款义务，置业顾问已经多次联系上诉人到长沙办理银行面签手续，由于上诉人不配合面签才导致银行贷款无法办理。三、上诉人购买的房屋在合同网签以后不存在抵押贷款的情况，如果房屋存在在建抵押，那么无法面签。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。湖南百家汇投资有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、杨虎向湖南百家汇投资有限公司支付房款250,000元；2、杨虎向湖南百家汇投资有限公司以250,000元为基数按日万分之三支付违约金（暂计算至2019年6月28日为39,750元）；3、由杨虎承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明的事实如下：2017年9月16日，湖南百家汇投资有限公司、杨虎双方签订合同编号为201403405159号的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：杨虎向湖南百家汇投资有限公司购买位于望城经济技术开发区房屋，房屋建筑面积为137.40㎡，房屋单价为3780元／㎡，房屋总价为519372元，首期应付房款为269372元，拟按揭贷款方式支付剩余房款为250000元，约定交房期限为2017年12月31日前。2017年9月16日杨虎支付房屋首付款269372元，杨虎提交银行按揭材料后，按揭贷款250000元一直未获银行批准。合同约定：“买受人应在合同签订后七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人或出卖人认可的贷款人，在接到出卖人或贷款人通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，贷款人认为需要补充资料的，买受人应按其要求及时补充”。如买受人未履行该义务或履行该义务后未获得贷款的，应按合同第七条约定支付违约金，即“买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按逾期时间分别处理（不作累加）：1、逾期未超过120日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过120日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金”。补充合同约定：在合同签订之日起120日内未能获得银行贷款支付给湖南百家汇投资有限公司的，杨虎同意在按揭贷款付款期限界满之日起90日内付清剩余房款，逾期未付清的，湖南百家汇投资有限公司有权解除合同，收回该房屋另行处理，杨虎按总房款的20%向湖南百家汇投资有限公司支付违约金。湖南百家汇投资有限公司同意继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的按揭付款期限界满后第91天起，杨虎按日向湖南百家汇投资有限公司支付逾期应付款万分之五的违约金。另查明，涉案房屋于2017年9月16日在签订《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》时，属于杨虎同一栋的业主已办理银行按揭贷款。一审法院认为，湖南百家汇投资有限公司、杨虎双方签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应遵照履行。湖南百家汇投资有限公司要求杨虎支付房款250,000元的请求，该院予以支持。因湖南百家汇投资有限公司已收齐杨虎的银行按揭材料，并已交银行审核，湖南百家汇投资有限公司已履行其协助的义务，按揭贷款未获银行审批通过，杨虎应在约定的期限内以自有资金支付房款，杨虎未按约定支付购房款，已构成违约。合同约定湖南百家汇投资有限公司同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。约定的逾期付款违约金明显高于贷款利息损失，该院按照高于2016年中国人民银行贷款利率1-5年期的年利率4.75%的30%计算杨虎的违约金符合法律规定，也不损害杨虎的利益。从湖南百家汇投资有限公司提供的证据来看，可以确定杨虎的银行贷款未获批准后，需由自有资金支付房款的最迟期限为合同签订(2017年9月16日)后的210天（120天+90天）内，即2018年4月14日前，故杨虎应承担自2018年4月14日起，截止起诉之日（2019年7月16日）的逾期付款违约金为19,640元（250,000元×4.75%×130%÷360天×458天）。杨虎经该院合法传唤，第二次开庭无正当理由未到庭参加诉讼，该院依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、杨虎应于判决生效之日起10日内支付湖南百家汇投资有限公司购房款250,000元及逾期付款违约金19,640元。二、驳回湖南百家汇投资有限公司的其他诉讼请求。如果杨虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,646元，适用简易程序减半收取2,823元，湖南百家汇投资有限公司负担198元，杨虎负担2,625元（本判决生效之日起7日内缴纳）。二审中，上诉人向本院提交证据：证据一：顺丰签收凭证，拟证明上诉人杨虎收到催告函后给被上诉人进行了回复；证据二：预购商品房预告登记，拟证明涉案房产为在建工程抵押状态，在《商品房买卖合同》签订之日起120天内无法完成银行放款，是由于被上诉人公司方造成；证据三：微信聊天截图，拟证明被上诉人方销售代表有意引导客户进行高利率小额贷款；证据四：图片拟证明被上诉方违约，涉案楼盘变为学生宿舍均未与上诉人协商沟通。被上诉人发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，这份证据证明了基于被上诉人不到长沙办理银行面签手续，上诉人发函催促被上诉人办理面签手续，该证据达不到其证明目的。对证据二的三性均不认可，无法核实该证据的来源。对证据三的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，通过微信聊天记录可以得知置业顾问多次联系上诉人办理银行面签，但是上诉人均已各种理由拖延，导致无法办理银行面签。对证据四的三性均有异议，与本案无关。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据尚不能达到其证明目的，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因被上诉人已收齐上诉人的银行按揭材料，并已交银行审核，被上诉人已履行其协助的义务，按揭贷款未获银行审批通过，上诉人应在约定的期限内以自有资金支付房款，杨虎未按约定支付购房款，已构成违约。一审法院据此判决上诉人应向被上诉人支付购房款250,000元及逾期付款违约金19,640元并无不当。上诉人认为应先交房再支付购房款的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。上诉人认为，被上诉人没有完成协助义务，其不应承担违约责任。本院认为，上诉人的该上诉理由缺乏依据，亦与事实不符，本院不予支持。综上所述，杨虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,345元，由上诉人杨虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年六月八日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……