青岛市崂山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0212执异26号异议人（案外人）刘洁，女。委托代理人时衍伟，山东正航律师事务所律师。申请执行人青岛国信创业小额贷款有限公司，住所地青岛市崂山区。法定代表人刘冰冰，董事长。委托代理人赵杰，男。被执行人戴葵花，女。被执行人郑文菁，女。被执行人青岛鲜品屋实业有限公司，住所地青岛市市南区。法定代表人戴葵花，总经理。被执行人青岛北斗星应用技术制造有限公司，住所地青岛高新技术产业开发区。法定代表人贾建青，总经理。被执行人李惠，女。本院在执行申请执行人青岛国信创业小额贷款有限公司（以下简称“申请执行人”）与被执行人戴葵花、郑文菁、青岛鲜品屋实业有限公司、青岛北斗星应用技术制造有限公司、李惠民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因异议人刘洁（以下简称“异议人”）提出执行异议申请，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。异议人称,一、异议人与被执行人郑文菁和案外人侯莉莉签订的《房屋租赁协议》合法有效，异议人依据该协议已经取得青岛市崂山区户房屋（以下简称“涉案房屋”）的合法使用权和收益权，法院不应对涉案房屋进行拍卖。二、异议人依据与案外人展丽签订的《租赁合同》，有权收取案外人展丽的租金，法院不应责令案外人展丽将20万元租金交付申请执行人。综上所述，异议人作为涉案房屋的合法使用和收益权人，其合法权益不应受到侵害。因此，异议人请求法院停止对涉案房屋的拍卖，并不应责令案外人展丽将20万元租金交付法院或申请执行人。异议人向法院提供房屋租赁协议、银行凭证及收条、租赁合同、（2016）鲁0212执401号执行裁定书等证据证明其主张。申请执行人称，一、本案的拍卖行为合法，异议人所称的租赁权不真实，异议人的异议理由不能成立。（一）、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定排除执行的租赁必须同时满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同和实际占有使用不动产两个条件。先不论异议人所称的房屋租赁协议是否真实，鉴于异议人并未实际占有使用涉案房屋，根据上述规定，异议人的异议不能成立。（二）、异议人据以主张权利的《房屋租赁协议》不真实，异议人不具备租赁权。1、申请执行人系经山东省金融办批准设立的专业从事金融服务的企业，在开展业务时会对业务进行全面调查。本案涉及的业务申请执行人在调查时，异议人向申请执行人出具了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，出租人为郑文菁，承租人为侯莉莉，租赁期5年，自2013年5月4日起至2018年5月3日止，年租金为30万元，租金按年支付。而异议人主张郑文菁、侯莉莉与其于2014年2月1日签订《房屋租赁协议》，合同约定租期30年，从2014年2月1日至2044年1月31日止，租金共计500万元，异议人一次性付给郑文菁500万元。上述两份合同存在冲突明显，明显是异议人与郑文菁恶意串通对抗司法执行的行为。2、异议人据以主张权利的《房屋租赁协议》，应当提供异议人缴纳物业费、水电费和卫生费等证明实际使用该房产进行经营占有的证据，而一次性支付30年租金的支付租金方式虚假与常理不符，应当提供资金来源，银行流水账，实时转账凭证等凭证作为互相印证。另外，根据《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”异议人的主张租期为30年，不符合基本的租赁相关法律知识。综合上述疑点，异议人与郑文菁签订的租赁合同有违房屋租赁合同的日常交易习惯，不符常理，难以自圆其说，且与向申请执行人提供的《房屋租赁协议》冲突，申请执行人有理由相信异议人据以主张权利的《房屋租赁协议》为虚假协议。（三）、本案的拍卖行为不存在任何违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》应予撤销拍卖的行为，拍卖行为合法。二、法院执行行为合法正确，有权责令将租金支付给申请执行人。根据上述论述，异议人不享有租赁权。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第三十六条规定“被执行人在有关单位的收入尚未支取的，人民法院应当作出裁定，向该单位发出协助执行通知书，由其协助扣留或提取。”法院责令将租金支付给申请执行人的行为合法正确，申请执行人有权收取租金。三、异议人据以主张权利的《房屋租赁协议》应当移送公安机关查处。被执行人郑文菁与申请执行人签订《抵押合同》，以涉案房屋为戴葵花提供抵押担保，并向申请执行人出示了与侯莉莉签订的房屋租赁协议，证明租赁期仅至2018年5月3日，涉案房屋不存在长期租赁关系。如异议人提供的《房屋租赁协议》系刘洁与郑文菁真实签订，则郑文菁存在一屋多租，重复收取租金的行为。郑文菁的上述行为已经涉嫌合同诈骗罪等违法行为。如异议人提供的《房屋租赁协议》系刘洁与郑文菁虚假签署，则异议人和郑文菁涉嫌妨碍司法罪。根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关查处。申请执行人向法院提供郑文菁和侯丽丽租赁合同的复印件证据证明其主张。被执行人戴葵花、郑文菁、青岛鲜品屋实业有限公司、青岛北斗星应用技术制造有限公司、李惠经本院合法送达，未向法院提出答辩意见。本院查明：一、青岛国信创业小额贷款有限公司与戴葵花、郑文菁、青岛鲜品屋实业有限公司、青岛北斗星应用技术制造有限公司、李惠民间借贷纠纷一案本院于2015年12月4日作出的（2015）崂民二初字第302号民事判决书判决“1、被告戴葵花于本判决生效之日起10日内偿还原告青岛国信创业小额贷款有限公司借款人民币500万元，并支付利息270000元及罚息（罚息以500万元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍自2015年3月13日起计算至本判决确定的给付之日止）。2、被告郑文菁、青岛鲜品屋实业有限公司、青岛北斗星应用技术制造有限公司、李惠对上述付款义务承担连带责任，承担保证责任后，其有权向被告戴葵花追偿。3、原告青岛国信创业小额贷款有限公司就上述第一项确定的债权，对被告郑文菁设定抵押的位于青岛市崂山区户房产（权属证号：青房地权市字第号；他项权证号青房地权市他字第号）享有优先受偿权,即有权以该房屋折价、变卖或拍卖的价款优先受偿，不足清偿债权的剩余部分被告戴葵花应继续支付，超过部分归被告郑文菁；被告郑文菁履行抵押担保责任后，有权向被告戴葵花追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”因戴葵花、郑文菁、青岛鲜品屋实业有限公司、青岛北斗星应用技术制造有限公司、李惠未履行法定义务，青岛国信创业小额贷款有限公司申请强制执行，本院于2016年3月29日立案，执行案号（2016）鲁0212执401号。该案件于2016年6月20日以终结本次执行程序方式结案。后于2019年4月24日恢复执行，执行案号为（2019）鲁0212执恢199号。二、2014年8月13日，郑文菁作为抵押人，青岛国信创业小额贷款有限公司作为抵押权人，双方签订了《抵押合同》（编号为国贷2014贷业00020号-抵01）。2014年8月14日，双方就该房屋办理了抵押登记，青岛国信创业小额贷款有限公司取得了他项权证（青房地权市他字第号）。三、本院于2015年5月18日作出（2015）崂民二初字第302号民事裁定书“冻结被告银行存款人民币580万元或查封其同等价值的其他财产。”本院于2015年5月18日作出（2015）崂民二初字第302号协助执行通知书“查封被告郑文菁名下位于青岛市崂山区同安路户房产。”以上文书于2015年5月18日送达崂山区不动产登记中心。本院于2018年3月23日作出（2016）鲁0212执401号执行裁定书，裁定“继续查封被执行人郑文菁名下位于青岛市崂山区同安路户房产。”并于2018年3月23日送达崂山区不动产登记中心。四、本院于2019年5月6日作出（2019）鲁0212执恢199号执行裁定书，裁定“拍卖被执行人郑文菁名下青岛市崂山区同安路户房产”。以上内容有（2015）崂民二初字第302号民事判决书、（2015）崂民二初字第302号民事裁定书、（2015）崂民二初字第302号协助执行通知书、（2016）鲁0212执401号执行裁定书、（2019）鲁0212执恢199号执行裁定书及送达回证等证据予以证明。本院认为，一、人民法院对涉案房屋进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务，根据“买卖不破租赁”的原则，涉案房屋权属转移并不影响承租人租赁权的实现。因此，本案中异议人要求法院停止对涉案房屋拍卖没有法律依据，本院不予支持。二、针对异议人关于涉案房屋20万元租金不应支付给申请执行人的主张，经本院查实，本院并未强制案外人展丽将租金交付申请执行人，异议人也未提交本院责令案外人展丽向申请执行人交付租金的证据，因此异议人所提异议与事实不符，本院不予受理。综上，异议人所提异议于法无据，本院依法予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回异议人刘洁的执行异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向青岛市崂山区人民法院提起诉讼。审 判 长  侯 睿审 判 员  于 泳审 判 员  贾瑞红二〇二〇年六月一日法官助理  杨盼盼书 记 员  董颖佳