新疆维吾尔自治区额敏县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4221民初1304号 原告（反诉被告）：新疆博世华房地产开发有限公司。 住所地：新疆乌鲁木齐市沙依巴克区友好北路。 法定代表人：葛志新，系该公司董事长。 原告：新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司。 营业场所：新疆塔城地区额敏县塔城路经贸委小区。 负责人：黄大方，系该分公司经理。 两原告的委托诉讼代理人：杨飞，新疆鸿疆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贤保忠，男，1978年12月8日出生，汉族，系农民，现住新疆额敏县。 委托诉讼代理人：王相坤，系新疆塔原律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘秀英（系被告的妻子），女，1977年3月24日出生，汉族，系农民，现住新疆额敏县。 原告新疆博世华房地产开发有限公司（以下简称：新疆博世华公司）、新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司（以下简称：新疆博世华额敏分公司）与被告贤保忠商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理。诉讼中，被告提起反诉，本院依法适用简易程序公开于2020年5月28日公开开庭进行了合并审理。原告新疆博世华公司、新疆博世华额敏分公司的共同委托诉讼代理人杨飞；被告贤保忠及委托诉讼代理人王相坤、刘秀英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新疆博世华公司、新疆博世华额敏分公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、判令被告赔偿原告各项经济损失85,959元（包括：违约金15,959元和房租损失7万元）；3、本案诉讼费及投递费由被告承担。事实和理由：2016年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的的位××县，总价款319,193元。被告首付款99,193元，剩余22万元到银行办理按揭贷款，被告在交付首付款后，既没有办理银行按揭贷款，也没有将22万元交付原告。原告多次向被告催要，被告一直以种种理由推脱，现原告已经将房屋交付被告3年多，被告一直没有将剩余房款按合同约定交付原告，为维护原告合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告贤保忠答辩称，原告要求解除合同权利已经丧失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖若干意见解释》第十五条规定，解除商品房买卖合同的合理期限为3个月，原告的解除权已经消灭。原告要求赔偿损失根本就不存在，被告方交付了首付款，原告从来没有给被告交付房屋。2018年10月，原告已将该房屋已经出售给案外人，在被告交付首付款以后，被告重病没能力在银行办理按揭，于是找到原告方主管销售的副经理宿文成，要求退回首付款，宿文成同意退款，后又找到经理黄大方说了实际情况以后，黄大方也同意退回首付款，后来每次问原告方要首付款时，他们都以没钱为由推脱不给退还，实际上2016年就已经解除合同了。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定，依法应当予以驳回。 反诉原告贤保忠向本院提出的反诉请求：1、判令反诉被告给付反诉原告首付款99,193元，支付资金占用利息23,806.32元（计算方法：99,193元×月利率1.5%×48个月2016年-2020年5月27日）；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2016年4月27日，反诉原告在反诉被告公司购买××楼，反诉原告交付首付款99,193元，余款按揭贷款。在贷款过程中，反诉原告无法按揭贷款，当时就找到被告公司负责销售的经理宿文成，要求解除买卖合同，退还首付款。宿经理当时同意解除买卖合同，并说由他告诉经理黄大方，黄大方和宿文成都同意解除合同，退还首付款。后每年都多次找他们要求退款，两人都明确表示退款，但公司暂时没有钱，有钱一定退款。现原告不退款反而恶人先告状，要求反诉原告赔偿。故依法提起反诉，请求人民法院支持原告的反诉请求。 反诉被告答辩称，一、我方认为反诉原告提出的反诉请求是不成立的，首先在被告的反诉状中已经自认反诉原告不履行合同的原因是因为反诉原告自身所造成的，无法办理按揭致使反诉原告不能履行双方签订的商品房买卖合同。二、作为反诉原告自始至终没有找过我方商量过解除商品房买卖合同的事宜，反诉原告所说的宿文成并非我公司的销售副经理，宿文成只是和我分公司的负责人黄大方他们之间有合伙的协议，并非我公司的员工，而且宿文成没有权利代表我公司与反诉原告达成任何协议。三、我公司一直在催促反诉原告办理银行按揭，但直到2018年12月反诉原告才告知我公司无法办理按揭，我公司要求他将剩余的22万元房款直接向我公司支付，但反诉原告一直未缴纳，为此我公司在2019年10月提起诉讼。我公司在知道反诉原告没有能力履行合同时，在一年内提出解除合同是符合法律规定的。综上，我方认为反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定的事实如下：2016年4月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买原告开发的的位××县，建筑面积89.46平方米，每平方米3,586元，总价款319,193元。被告首付款99,193元，银行按揭贷款22万元。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二十的违约金等内容。签订合同后，被告交付首付款99,193元。原告未交付被告房屋。随后，被告提出退房，原告未予以解决购房事宜。另查，2018年11月20日，原告与黄月丽签订了商品房买卖合同，原告以200,033元价款将涉诉房屋出售给黄月丽。原告将涉诉房屋交付黄月丽。 认定以上事实的证据：1、原、被告当庭陈述；2、商品房买卖合同二份。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效合同，受法律保护。双方当事人应当严格按照合同约定履行义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（二）项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。”签订合同后，被告提出退房，被告明确表示不履行主要债务，属于根本违约，原告有权解除合同。被告属于违约行为，被告应当按照合同约定的累计应付款5%向原告支付违约金，即11000元（计算方法：22万元×5%=11000元）。关于原告行使解除权问题。因双方约定的按揭贷款付款期限不明确，原告可以在合理期限内催告被告履行债务，被告不履行债务，原告方可行使合同解除权，原告的合同解除权并未消灭，因此，原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告既没有向被告交房，被告也没有占用使用涉诉房屋，原告要求被告赔偿房租损失7万元，没有事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此规定，原告应当退还被告首付款99,193元。被告的此项反诉请求，本院予以支持。原告没有违约行为，原告不承担违约赔偿责任，被告要求原告支付利息损失，不符合法律规定，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司与被告贤保忠于2016年4月27日签订的《商品房买卖合同》。 二、被告贤保忠于判决生效之日起十五日内向原告新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司支付违约金11000元。 三、反诉被告新疆博世华房地产开发有限公司、新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司于判决生效之日起十五日内退还反诉原告贤保忠首付款99,193元。 以上两项相互折抵，反诉被告新疆博世华房地产开发有限公司、新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司于判决生效之日起十五日内退还反诉原告贤保忠首付款88,193元。 四、驳回原告新疆博世华房地产开发有限公司、新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告贤保忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件争议标的85959元，案件受理费减半收取974元，投递费130元，计1,104元，原告新疆博世华房地产开发有限公司、新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司负担874元，被告贤保忠负担230元。 反诉案件争议标的122,999元，案件受理费减半收取1,380元，反诉原告贤保忠负担391元，反诉被告新疆博世华房地产开发有限公司、新疆博世华房地产开发有限公司额敏分公司负担989元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审判员  李斐民 二〇二〇年六月十日 书记员  孙海文