河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初1643号原告：董献芝，女，1973年1月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：田辉，河南博涛律师事务所律师。被告：泌阳泰联物业管理有限公司，住所地泌阳县北一环与工业路交汇处北侧。法定代表人：赵书兴，任该公司董事长。委托诉讼代理人：吕新如，河南文苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨明华，河南文苑律师事务所实习律师。原告董献芝与被告泌阳县泰联物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人田辉、被告的委托诉讼代理人吕新如、杨明华到庭参加诉讼。公开本案现已审理终结。原告董献芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告泌阳泰联物业管理有限公司支付原告租金277,483.26元（2017年10月1日至2020年9月30日租金，已扣除被告支付的2%的房租）及同期银行利息（自起诉之日至还款之日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年12月7日，我与泌阳县泰联物业有限公司签订两份商铺委托经营管理协议。包租期为十年（自2015年10月1日起至2025年9月30日止），每年的保底租金收益为购房合同金额的7%。被告不履行合同约定，经我多次催要至今未给完租金，其行为已严重侵犯原告的合法权益，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告泌阳泰联物业管理有限公司辩称，1、原告董献芝对房屋租金计算有误。根据双方签订的《商铺委托经营管理协议》第六条第二项的约定，原告3号楼的房屋租金应是74,498.48元，并非原告计算的127,711.96元；7号楼的房屋租金是74,885.65元，并非是149,771.3元。2、在政府的督促下，经协商，业主同意租金按照房屋价款的7%变更为房屋价款的2%计付。原告已依此计算标准领取了第三年度（2017年10月1日至2018年9月30日）的租金，即原告与被告达成了变更协议。3、第四年度（2018年10月1日至2019年9月30日）的租金还没有到支付的时间。4、双方没有约定支付利息，原告要求支付利息没有事实和法律依据。综上，原告已经收到第三年度的租金，第四年度的租金还没有到支付时间，请求法院驳回原告董献芝的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告董献芝提交的证据：１、房款收条；２、泰联商铺委托经营协议。被告泌阳泰联物业管理有限公司对上述证据无异议。本院经审查，对原告的证据当庭予以确认。被告泌阳泰联物业管理有限公司提交的证据有：1、2018年10月13日收条一张；２、7号楼现状照片及平面图，证明没有租出去；３、商铺委托经营管理协议；4、合购房产协议书；5、泰联返租协议。原告对收条没有异议，但并不是同意按被告说的按房价款的2%收取房租，只是想着能领点钱就先领着；对证据3没有异议，和原告提交的一样；对证据2有异议，被告没有租出去也应当履行协议；对证据4、5有异议，与原告没有关系。本院经审查，对被告的证据1、3当庭予以确认，对证据2、4、5缺乏证据的关联性，不予以确认。根据上述证据分析、确认及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2015年1月，原告董献芝从驻马店市海天置业有限公司购得位于泌阳县北一环与工业路交汇处东北侧“泰联国际广场”3号楼3129、3130、3140、3141号商铺和7号楼7101、7102、7104、7105号商铺，共计八间，支付房款2,134,059元。2015年12月7日，原告与被告泌阳泰联物业管理有限公司就上述商铺签订了两份《商铺委托经营管理协议》，协议第一、三条约定，原告将上述八间商铺委托被告经营，委托经营期自2015年10月1日起至2025年9月30日止（共计10年）；第六条约定，委托经营期限内前两年，原告放弃向被告收取任何形式的经营收益。委托经营第三年、第四年、第五年，不管商铺是否出租，被告给予原告每年保底租金收益为购房合同金额的7%，每年的租金收益低于购房合同金额7%的，差额部分由商管公司补贴，租金收益高于购房合同金额7%的，除7%保底收益外超出7%-10%（不含7%）的租金部分委托方和受托方按8：2分成，超出10%-15%（不含10%）的租金部分委托方和受托方按7：3分成，超出15%以上的租金部分委托方和受托方6：4分成。合同还对双方的其他权利及义务作了约定。2018年10月13日，被告泌阳泰联物业管理有限公司向原告董献芝支付了3号楼（房号3130、3140、3129、3141，共四间）2017年（2017年10月1日-2018年9月30日）委托经营费21,285元。原告董献芝认为被告泌阳泰联物业管理有限公司未按合同约定足额支付第三年度（2017年10月1日-2018年9月30日）租金，且被告应按照“先支付租金后使用房屋”的交易习惯，同时支付第四年度（2018年10月1日-2019年9月30日）租金，但被告至今未依约支付，故原告诉至本院，请求判决被告支付相应租金及起诉之日起的利息。本院认为，原告董献芝和被告泌阳泰联物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同；委托合同中受托人的义务是依据委托人的授权处理某项委托事务，受托人依据委托处理事务的后果由委托人承担。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁物，义务是支付租金，承租人按照合同约定使用租赁物取得的经营利益归于承租人。从原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》的内容来看，被告在合同中约定向原告支付租赁回报，且在支付租赁回报后，有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用，该约定更符合租赁合同的特征，故本案的《商铺委托经营管理协议》名为委托，根据合同内容、实际经营模式及庭审查明事实等来看，双方之间实为租赁合同关系。原告将商铺委托被告进行经营管理并获取租金收益。被告应按合同约定足额支付租金收益。关于租金收益计算标准的问题。原告董献芝主张租金收益应以《商铺委托经营管理协议》约定，以购房合同价款的7%计付。被告泌阳泰联物业管理有限公司辩称，双方协议已变更，租金收益计算应以购房合同价款的2%计算。被告认为，原告已按购房合同价款2%领取了第三年度（2017年10月1日至2018年9月30日）3号楼四间商铺的租金，即原告认可了被告对租金收益的变更。对此辩解，原告不予认可，且原告未就双方协议变更签署任何书面意见，对被告该辩解，本院不予采信。被告应按照《商铺委托经营管理协议》约定，按合同价款的7%向原告计付租金收益。被告未依照合同约定及时足额给付原告租金，应当承担由此引起的民事责任，故对原告主张被告支付第三年度（2017年10月1日至2018年9月30日）案涉八间商铺租金的诉请，本院予以支持。被告已支付的21,285元应予以扣除。被告仍需支付原告第三年度（2017年10月1日至2018年9月30日）剩余租金收益金额计算如下：2,134,059元＊7%-21,285元=128,099.13元。原告要求被告支付自起诉之日即2019年4月8日起的利息损失，符合法律规定，被告应按中国人民银行同期同类贷款利率支付资金占用期间的利息。关于第四年度（2018年10月1日-2019年9月30日）租金收益是否到履行期限的问题。根据《商铺委托经营管理协议》第六条的规定，原告董献芝和被告泌阳泰联物业管理有限公司约定每年购房合同金额7%的租金收益只是保底收益，当被告租赁收益高于约定的保底收益时，实际年度收益数额要根据被告当年度实际经营商铺收益情况及约定分配比例计算。而被告当年度实际经营商铺的收益情况只有在当年度租赁期限届满时才能确定，根据双方的上述约定可以确定，双方结算租金收益时间应为当年度租赁期限届满时。第三年度（2017年10月1日至2018年9月30日）的部分租金收益结算时间为2018年10月13日，双方也是在当年度租赁期限届满后进行的结算。对被告关于第四年度（2018年10月1日-2019年9月30日）租金收益尚未到履行期限的辩解，本院予以采信。对原告要求被告支付第四年度（2018年10月1日-2019年9月30日）租金收益的诉讼主张，因未到履行期限，本院不予支持。原告可待履行期限到期后另行主张权利。综上，原告的诉请中合理合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泌阳泰联物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告董献芝租金128,099.13元及利息（自2019年4月8日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际履行之日止）。二、驳回原告董献芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,462元，减半收取2,731元，由被告泌阳泰联物业管理有限公司负担1,431元，由原告董献芝负担1,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。综上所述，……（写明对当事人的诉讼请求是否支持进行评述）。依照《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）规定，判决如下：……（写明判决结果）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308.00元，由……负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审判员  刘改新二〇二〇年六月十六日书记员  万 鑫