江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0803民初6666号 原告：倪三平，男，汉族，1967年4月25日出生，住淮安区。 委托诉讼代理人：邵军，江苏曙东律师事务所律师。 被告：张勇，男，汉族，1987年5月18日出生，住淮安区。 第三人：史云兵，男，汉族，1965年8月25日出生，住淮安区。 第三人：尹会，女，汉族，1965年2月2日出生，住淮安区。 原告倪三平与被告张勇、第三人史云兵、尹会案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告倪三平及其委托诉讼代理人邵军到庭参加诉讼。被告张勇、第三人史云兵、尹会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倪三平向本院提出诉讼请求：一、请求撤销淮安区人民法院（2019）苏0803财保71号民事裁定书，解除对淮安区房屋的查封，停止对该处房屋的执行。 二、依法确认淮安区房屋归原告所有。 三、被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2018年11月5日，原告与两第三人（系夫妻关系）签订了《房地产买卖居间合同》一份，约定：两第三人将位于淮安区房屋出售给原告，价款40万元，首付38万元，尾款2万元于该房产权证办理出来后过户当天付清。同日，原告按约定支付了购房款，两第三人出具了一张收条给原告，证明收到原告40万元。当天，两第三人将房屋钥匙及相关手续交付给原告，原告合法占有了涉案房屋。2019年7月23日，淮安区人民法院对被告诉前财产保全一案作出（2019）苏0803财保71号民事裁定书，查封了涉案房屋。2019年11月5日，原告向淮安区人民法院提出书面异议，请求撤销淮安区人民法院（2019）苏0803财保71号民事裁定书，解除对淮安区房屋的查封。2019年11月15日，原告收到淮安区人民法院执行裁定书：驳回原告的异议请求。原告认为，涉案房屋无法办理过户登记手续并非原告原因导致，原告于2018年11月28日即申请办理不动产过户登记手续，并到税务部门缴纳了1838.86元的契税，在办理过户手续时才被告知安置房开发商还没有统一办理土地相关手续，故暂时不能办理不动产权证。 被告张勇未作答辩。 第三人史云兵、尹会未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，尹会（甲方）、史云兵（共有权人）与倪三平（乙方）签订了《房地产买卖居间合同》一份，约定：甲方及产权共有人将位于淮安市淮安区，面积为110.99平方米的房屋出售给乙方；价款为40万元，首付38万元，尾款2万于该房产权证办理出来后过户当天付清。同日，倪三平按约支付了购房款，史云兵、尹会出具了一张收条原告倪三平，证明收到了倪三平40万元。当天，史云兵、尹会将房屋钥匙及相关手续交付给了倪三平。 另查明，2019年8月6日，因民间借贷纠纷，本案被告张勇以原告身份向本院提起诉讼，请求本案第三人尹会、史云兵返还其借款本金30万元，承担自2019年8月6日起至实际还款之日按年利率6%的利息，并承担本案诉讼费、保全费。2019年7月15日，被告张勇向本院申请诉前财保保全，请求冻结第三人史云兵银行存款人民币31万元或查封第三人尹会位于淮安市淮安区产。2019年7月23日，本院作出（2019）苏0803财保71号民事裁定书，查封了涉案房屋。 再查明，2019年11月5日，原告向本院提出书面异议，请求撤销淮安区人民法院（2019）苏0803财保71号民事裁定书，解除对淮安区房屋的查封。2019年11月15日，本院作出（2019）苏0803执异58号执行裁定书：驳回原告的异议请求。 上述事实，有原告陈述，房地产买卖居间合同、淮安市祥顺物业服务有限公司专用收据、银行交易流水、第三人史云兵、尹会出具的收条、淮安市淮安区房屋征收（拆迁）补偿安置协议书等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否获得淮安区房屋的所有权；二、原告对本院查封的位于淮安市淮安区屋所有权的主张能否阻却本院的保全。 关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述条款所确立的基于法律行为的不动产物权变动规则，原告倪三平并未取得淮安区房屋的所有权。因此原告要求依法确认淮安区房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告倪三平从第三人史云兵、尹会处转让房屋后，未办理过户登记手续，其物权变动尚未发生法律效力。虽然原告与第三人史云兵、尹会之间签有书面房屋买卖协议，但原告明知双方交易的房屋系拆迁安置房，其转让受到政策的限制，无法及时办理房屋过户登记手续，其未加以重视依然购买，其自身存在一定的过错。故不能证明原告对第三人史云兵、尹会位于淮安市淮安区河西西城花园6号1101室的房屋已取得物权。上述房屋仍登记在第三人史云兵、尹会名下，本院对第三人史云兵、尹会财产予以保全并无不当，其要求解除本院的保全行为，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告张勇、第三人史云兵、尹会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告倪三平的诉讼请求。 案件受理费9300元，由原告倪三平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行账号：62×××36） （本页无正文） 审 判 长 宋永庆 审 判 员 崔兆海 审 判 员 杨明辉 二〇二〇年六月十日 法官助理 胡 瑞 书 记 员 孙丽娅 附:裁判所依据的法律条文 一、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。