陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初7600号 原告沈发亮，男，汉族，1959年12月21日出生，住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告曹喜聪，男，汉族，1964年3月20日出生，住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告胡德武，男，汉族，1960年11月3日出生，住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告高怀夫，男，汉族，1976年2月23日出生，住定边县，居民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告魏久明，男，汉族，1969年1月16日出生，住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告崔生明，男，汉族，1977年11月6日出生，住定边县，居民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告党巧云，女，汉族，1976年9月5日出生，住宁夏盐池县，系定边县农业局干部，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告曹亚清，男，汉族，1975年7月20日出生，住定边县，农民，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告高宏智，男，汉族，1977年9月20日出生，住定边县，系定边县扶贫办干部，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告齐彩霞，女，汉族，1976年6月2日出生，住定边县，系定边县文化和旅游文物广电局干部，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX十原告委托代理人龙丽娜，系陕西金赞律师事务所律师。被告张德平，男，汉族，1984年10月20日出生，现住定边县，个体户，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX原告沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞诉被告张德平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法由审判员刘建海适用简易程序于2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告沈发亮、胡德武、魏久明、曹亚清、齐彩霞及十原告委托代理人龙丽娜、被告张德平到庭参加了诉讼。后因案情复杂，将本案转为普通程序，又于2020年6月8日再次公开开庭进行了审理，原告沈发亮、胡德武及十原告委托代理人龙丽娜、被告张德平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。十原告诉称，2017年3月23日，十原告和被告签订了《房屋租赁合同》，约定十原告共同决定将其各自所有的位于定边县XX路XX小区东大门北侧临街一至三层楼房，三层合计2500平米租赁给被告。双方商定租赁费每年420000元，租赁期间为10年，从2017年5月28日至2027年5月28日止。于每年5月底前由被告一次性支付租赁费给十原告其中的一人，由十原告自行分配各自应得的租赁费。合同约定双方要信守承诺，不得违约，如果一方违约需向守约方支付违约金500000元。合同签订后，被告向十原告支付了2017年租赁费。到2018年5月底，被告未能如约支付，十原告多次催要，被告不予支付。无奈2019年5月10日十原告为了索要房屋租赁费诉至法院，2019年8月1日法院作出（2019）陕0825民初3928号民事判决书，判决被告给十原告支付房屋租赁费420000元并支付违约金126000元。判决生效后，被告拒不履行，十原告申请强制执行。2019年9月1日，十原告向被告下发了书面的《催收租赁费通知书》，催收租赁费并告知被告在合理期限内支付，被告接收后拒不履行支付义务。故诉至法院，请求：1、依法判决解除十原告和被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告在合同解除后将房屋交付给十原告。2、判令被告给十原告支付从2019年5月29日起到合同解除之日的房屋租赁费和房屋交付之前的占用费，每日租赁费和占用费均按照1150.7元计算；3、判令被告给原告支付违约金，违约金按照被告应付租赁费的30%计算；4、本案的诉讼费由被告负担。原告向法庭提交以下证据：一、房屋租赁合同1份。证明：1、十名原告将位于荣盛花园东大门北侧一至三层楼共计2500平方米商业房租赁给被告使用，租赁期限为10年，租赁费为每年420000元，租金每年5月底前一次性支付，如有一方违约需向守约方支付违约金500000元。被告在2018年5月31日前和2019年5月31日前两个年度未能依约支付租金属于违约，被告除了应当给十原告支付租金外还有违约金，因其不支付租金原告享有法定解除权。2、每年租赁费420000元，每日租赁费为420000元÷365日=1150.7元。二、定边县定边镇曹园子村民委员会证明2份，齐彩霞、党巧云、高怀夫、沈某某、沈琦、崔生明、曹喜聪、胡德武、白佳新、高宏智、曹亚清的不动产权证书各1份，国有土地使用证1份。证明：1、原告沈发亮和沈某某、沈琦系父子关系。原告魏久明和白佳新在租赁合同签订时系夫妻关系。2、涉案房屋系十原告从定边县荣泰房地产开发有限责任公司处购买，房屋占用的土地在定边县荣泰房地产开发有限责任公司名下，十原告从荣泰公司购买房屋已经办理了不动产登记证，取得了房屋的所有权，可以对外出租。三、定边县公安消防大队建设工程消防验收受理凭证复印件1份，建设工程消防验收意见书复印件1份。证明：XX房XX大队验收符合国家有关消防技术规范要求，同意投入使用。四、定边县人民法院（2019）陕0825民初3938号民事判决书一份。证明：1、法院认定在2019年7月11日，被告拖欠十原告的房屋租赁费已经超过1年，显属违约行为，依法应当承担相应的违约责任的事实，法院将被告违约金调整为被告所欠租金的30%，故本案被告应当给十原告支付违约金为：从2019年5月29日起到合同解除之日房屋的租赁费和房屋交付之前的占用费之和的30%（每日租赁费和占用费为1150.7元，每日的违约金为345.2元）。2、法院以十原告未提供证据证明十原告存在催告行为，因此十原告不享有合同解除权，故未能支持十原告解除合同的诉讼请求。五、催收租赁费通知书1份。证明：2019年9月1日，十原告给被告送达了催收租赁费通知书，限被告在受到通知后1个月内支付420000元租赁费，但被告接收后，未能支付，故原告享有法定的合同解除权。六、照片4张。证明十原告将催收租赁费通知书张贴到实际租赁户的门上。被告辩称，被告不同意解除合同，因为被告对经营的普瑞达灯饰广场投资过大。而且十原告自签订合同以来，一直未能解决消防设施，导致被告租赁的三楼自始至终不能从事商业经营。被告希望与原告协调2019年的房租分期分批支付。法院判决2018年的租赁费被告已经陆续给十原告支付了310000元，其中给原告沈发亮转账250000元，给原告魏久明转账10000元，给原告曹亚宏转账20000元，天然气开口费垫付了30000元，剩余租赁费和违约金被告会分期分批付清。因为疫情的原因，被告希望原告可以减免两、三个月的房租。如果法院判决解除合同，原告要承担被告的部分装修损失。被告未向法庭提交任何证据材料。本院依法调取以下证据：一、与高某某的谈话笔录1份，谈话时间2020年1月6日，谈话地点为荣盛花园门面房二楼佛山照明店。二、与杭利飞的谈话笔录1份，谈话时间2020年1月6日，谈话地点为荣盛花园门面房三楼朵朵兔快乐舞蹈艺术培训中心。三、与邹瑞的谈话笔录1份，谈话时间2020年1月6日，谈话地点为荣盛花园一楼天猫优品体验店。四、与张某某的谈话笔录1份，谈话时间2020年1月6日，谈话地点为荣盛花园门面房二楼。五、与乔孔的谈话笔录1份，谈话时间2020年1月6日，谈话地点为荣盛花园门面二楼雷士照明店。六、与高晓锐的谈话笔录1份，谈话时间2020年1月6日，谈话地点为荣盛花园门面二楼西门子开关插座店。七、与杜广斌的谈话笔录1份，谈话时间2020年5月21日，谈话地点为荣盛花园门面二楼飞利浦专卖店。八、与张万红的谈话笔录1份，谈话时间2020年6月4日，谈话地点为荣盛花园门面一楼美心木门。经庭审质证，被告对原告所举的第一组证据真实性无异议，但对违约金有异议，认为该费用过高，应予以调整。对第二证据无异议。对第三组证据真实性无异议，但是消防队给被告下达了消防责令期限整改通知书，租赁后房屋内没有水及消防水，还有一些其他设施不完善。对第四组证据无异议，被告也正在配合原告积极履行该义务。对第五组证据真实性无异议，对证明目的不认可，认为原告没有法定解除权。对第六组证据有异议，原告的该行为被告不清楚。原告对本院调取的与高某某、杭利飞、邹瑞、乔孔的谈话笔录无异议，对与张某某、高晓锐、杜广斌、张万红的情况不清楚，不予质证。被告对本院调取的与高某某、杭利飞、邹瑞、乔孔、高晓锐、张万红的谈话笔录无异议；对张某某的谈话笔录有异议，房租费张某某分文未付，28000元是货款，不是房租；对杜广斌的谈话笔录有异议，欠被告租赁费28000元无异议，还借了被告100000元。本院对原告提交及本院调取的证据作如下认定，原告所举的第一、三、五组证据，被告对真实性无异议，对证据的真实性应予以确认。原告所举的第二、四组证据，被告无异议，应予以确认。原告所举的第六组证据，客观存在，对真实性予以确认。本院调取的证据，系依职权调取，谈话内容亦属当事人真实意思表示，对其真实性、合法性应予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及认证查明以下事实，2017年3月23日，原告沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞与被告张德平签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于定边县XX路XX小区XX层合计2500平方米楼房从事商业经营；租赁期限为10年，从2017年5月28日至2027年5月28日止；租赁费每年420000元，于每年5月底由被告一次性予以支付；为方便租赁费用的交纳，被告可向十原告其中一个人支付，由原告自行分配各自应得的租赁费。合同同时约定，原告应保证给被告出租的楼房无任何权属争议或质量问题；保证出租的楼房水、电、天然气线路管道接入；保证出租的楼房始终具备适租状态（包括暖气管道、消防设施等附属条件）；负责开通天然气，40型锅炉开口费及上户费由原告承担。合同还约定，如有一方违约，除需向守约方支付违约金500000元，仍需向守约方赔偿一切经济损失。合同签订后，十原告按约将楼房交由被告管理使用，期间被告将租赁费支付至2018年5月28日。此后因被告未按约支付租赁费，十原告于2019年5月16日诉至法院，定边县人民法院于2019年8月1日作出（2019）陕0825民初3938号民事判决书，判决由被告支付十原告2018年5月29日至2019年5月28日的房屋租赁费420000元及违约金126000元。该判决书生效后，十原告已向法院申请强制执行。2019年9月1日，十原告向被告发出催收租赁费通知书，限被告在收到通知后一个月内支付2019年5月29日至2020年5月28日的租赁费。但截止本案第二次开庭时，被告仍未支付。庭审中，十原告认可被告垫付天然气开口费15000元。另查明，被告租赁十原告的楼房共三层，每层六个摊位；2019年12月初，被告将一楼两个摊位转租给邹瑞用于经营天猫电器，约定租期为3年。2019年12月，被告将一楼一个摊位转租给张万红用于经营套装门，约定租期为2年。2018年6月，被告将二楼两个摊位转租给乔孔用于经营雷仕照明，约定租期为1年。2019年6月，被告将二楼半个摊位转租给高晓锐用于经营西门子开关插座，约定租期为1年。2019年9月，被告将二楼半个摊位转租给张某某用于经营三雄极光照明，约定租期为1年。2019年10月，被告将二楼两个摊位转租给高某某用于经营佛山照明灯饰，约定租期为2年。2019年12月，被告将二楼一个摊位转租给杜广斌用于经营飞利浦灯饰，约定租期为1年。2019年7月，被告将三楼四个半摊位转租给杭利飞用于经营儿童舞蹈培训机构，约定租期为6年。被告与所有租户均签订了房屋租赁合同，约定租赁费一年一付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告拖欠原告房屋租赁费，经法院判决后，被告仍未完全履行判决书确定的给付义务，在经原告催告后，还继续拖欠原告房屋租赁费。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。故原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故十原告诉请被告按每日1150.7元支付从2019年5月29日起至双方解除合同之日止的房屋租赁费，以及按每日1150.7元支付从双方解除合同之日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金，系因被告拖欠租赁费的违约行为所致，因在十原告上次诉讼时，本院已对被告拖欠租赁费的违约行为作出给付违约金的判决并且已生效，故在本案中不予支持。被告辩称其不同意解除合同，同时主张如解除合同原告要承担被告部分装修损失，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”本案合同解除是因被告违约所致，故对被告的该项主张，本院不予支持。被告还辩称因疫情原因，原告应减免部分房租，因被告租赁原告的房屋大多已转租他人，且被告已向他人收取了房租，故其该项主张，无事实依据，本院不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、从判决生效之日起解除原告沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞与被告张德平于2017年3月23日签订的《房屋租赁合同》，由被告张德平向十原告腾还所租房屋。二、由被告张德平按每日1150.7元支付原告沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞房屋租赁费（从2019年5月29日起计算至合同解除之日止，给付时应减去被告垫付的天然气开口费15000元）。三、由被告张德平按每日1150.7元支付原告沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞房屋占用费（从合同解除之日起计算至被告腾还房屋之日止）。以上二、三项于判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告沈发亮、曹喜聪、胡德武、高怀夫、魏久明、崔生明、党巧云、曹亚清、高宏智、齐彩霞的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告张德平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。                             审  判  长    刘建海人民陪审员  质文明人民陪审员  王亚丽                        二〇二〇年六月二十二日                    书  记  员    白 瑞  1