青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申159号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：青海广利机电科工贸有限责任公司,住所：青海省西宁市南川东路53号。 法定代表人：马文忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马俊德，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳剑萍，青海军辉良剑律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王慧敏，1992年2月22日出生，住西宁市。 再审申请人青海广利机电科工贸有限责任公司（以下简称广利公司）因与被申请人王慧敏商品房预售合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终540号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 广利公司申请再审称，请求撤销一审、二审民事判决,改判驳回被申请人的全部一审诉讼请求。事实及理由:一、原一、二审对再审申请人未按合同约定期限交付房屋,进而构成违约一节的事实认定严重错误。被申请人与再审申请人于2018年6月4日签订合同,约定交房时间是2018年10月31日。再审申请人未能依据合同约定时间交房确实是事实,但究其原因是我省天然气接通程序烦琐耗费时间，致使迟延交房。纵观双方所签订的合同条款,关于房屋交付事项,约束双方的相关条款就是第八、九、十、十一条,除合同第十一条约定了逾期交付责任外，合同第十条约定了交付前应当满足的条件,第十条“交付时间和手续”第(一)、出卖人应当在2018年10月31日前向被申请人交付该商品房。(二)、该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后,出卖人应当……通知书面送达被申请人。也就是说,交付房屋不单单是时间约束,同时还要具备一定的交付条件才可以,需满足第八条、第九条约定的交付条件，而根据双方合同第九条“商品房相关设施设备交付条件”(一)中第4条“燃气”的约定:“采用分户燃气壁挂锅炉采暖或有分户燃气接口的房屋,交付时完成室内燃气管道的敷设,并与城市燃气管网链接。”当完成不了上述工作内容时,在接下来的条款中明确约定:“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件,双方同意按照下列第(2)种方式处理:(2)继续办理直至达到交付使用条件”。在这里,双方排除了此项因素而需承担违约金的内容,并未就燃气无法接通该承担何种违约责任存在约定,而是明确以“继续办理直至达到交付使用条件”的形式处理。此条款约定意味着,因天然气因素导致延误交付,将按约定处理,即继续办理直至达到交付使用条件。因此,为满足交付业主具备使用条件的房屋，再审申请人在预见不能按期交付房屋时,即以媒体发出公告的形式向被申请人告知此中情形和实际交付时间。根据上述约定和事实,再审申请人即便要交付,也是严格按照约定将具备条件的房屋交付被申请人。而依据合同第十条及第九条的详细约定,此类情形导致的延误并非属违约。二、一、二审认定申请人发布《顺延交房告知书》是单方面的民事行为,且还需被申请人同意方可为之,并上升到合同变更效力问题,如此理论毫无说服力。因天然气因素延误交房,再审申请人于2018年12月13日通过《西海都市报》向所有5号楼的业主刊登了《顺延交房告知书》。该告知书中对交房延迟原因和后期交房时间均作了阐述,明确交房时间为2019年6月30日。而延迟后所应负担的责任或工作就是依据合同继续办理直至达到交付使用条件执行。由于没有规定再审申请人采取公告措施是违法或无效的,故再审申请人发出的公告具有公示性和真实性。再审申请人以通知的形式向全体购房人送达并无不妥。三、一、二审认定再审申请人重复收取锅炉价款均属错误。虽然,合同并未就锅炉款未包含在房屋价款中进行明确约定,但双方在附件三约定“未经双方约定增加的装置，视为无条件赠送给买受人”,这意味着,对于经过约定所增加的装置,不视为无条件赠送。根据上述约定,再审申请人收取该笔费用是因锅炉系双方约定增加的装置,并不能视为无条件赠送给被申请人的装置,而系应当出售给被申请人的装置,结合被申请人收房之时缴纳了锅炉款且未提出异议。故,根据约定，锅炉款不包含在房款中，应当收费。再审申请人不存在重复收费的问题，被申请人的主张没有任何法律根据。综上,再审申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定,申请再审。 本院经审查认为，根据本案一审、二审判决和广利公司再审申请的理由，本案的主要争议焦点是：1.原一、二审判决认定广利公司存在逾期交房是否缺乏证据证明。2.再审申请人发布《顺延交房告知书》效力问题。3.原一、二审判决认定广利公司重复收取锅炉价款是否错误。 （一）关于原审判决认定广利公司承担逾期交房违约责任是否缺乏证据证实。 经查，王慧敏与广利公司2018年6月4日签订《西宁市商品房预售合同》,约定广利公司将其开发的位于西宁市城中区南川东路53号海星阳光小区5号楼1单元29层1296室房屋出售给王慧敏,房屋总价款321562元,预测面积67.84平方米。在2018年10月31日前广利公司向王慧敏交付该商品房。本院认为，双方签订的《西宁市商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，该合同明确约定了房屋价款及交房期限等内容，王慧敏按约履行了给付房屋价款的义务，广利公司应按照约定交房期限2018年10月31日前交付房屋，至约定的交房时间没有按期交付房屋，应构成违约。 双方签订的合同第九条第一款第（一）项第7目（2）中约定的“继续办理直至达到交付使用条件”，是指在商品房相关设施设备交付条件中对于供水、供电、供暖、燃气安装的特别表述，不是对涉案整体房屋交付期限可作出变更的约定；该合同第十条第一款对逾期交付责任明确进行了约定，除不可抗力外，出卖人需按照第十条约定的时间将商品房交付买受人的，如未在约定的交房时间交房，买受人不退房时，出卖人应承担违约金。此条文中并不包含设备安装不到位可迟延交付的内容，对该条的理解不应做扩大解释，故广利公司关于因天然气因素导致延误交付房屋，按约定继续办理直至达到交付使用条件不构成逾期交房的再审理由不能成立。原审判决由广利公司承担逾期交房违约责任，不属缺乏证据证明。 （二）关于再审申请人发布《顺延交房告知书》效力问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，如要变更合同，需双方协商一致才可。本案中，在不存在不可抗力情形下，广利公司应当按照合同约定在2018年10月31日前交付商品房，如在此日期前不能交房，需变更交房时间，广利公司应与购房人王慧敏协商确定，在未与购房人王慧敏协商一致情况下，广利公司直接以公告形式通知延期交房，应属单方行为，广利公司《顺延交房告知书》对购房人王慧敏无效。广利公司关于其采取公告方式告知延期交房具有公示性和真实性的再审理由于法无据，再审申请人的此节再审理由不能成立。 （三）关于原审判决认定广利公司重复收取锅炉价款是否错误。 广利公司与王慧敏双方在《西宁市商品房预售合同》附件三装饰装修及相关设备标准的约定中明确列明了电梯、管道、窗户、锅炉等设备，未明确约定以上设备需另行收费，根据房屋买卖的日常交易习惯，电梯、管道、窗户等均包含在房屋价款中，广利公司将锅炉包含在电梯、管道、窗户等设备中作为附件列入，在双方未有明确约定前提下，可以认定锅炉款已包含在双方约定的房屋总价款中，广利公司在向王慧敏交房时重复收取锅炉款5680元，没有合同依据。一审法院支持王慧敏要求广利公司返还重复收取的锅炉价款的诉讼请求，二审予以维持正确。再审申请人广利公司关于合同附件三中虽有锅炉品牌和型号以及电梯等设备的描述,但不是附送物,不存在重复收费的再审理由不能成立。 综上，广利公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青海广利机电科工贸有限责任公司再审申请。 审 判 长  陈 鸿 审 判 员  吉素梅 审 判 员  陈晓莉 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  梁 桥 书 记 员  铁英香 1