湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初856号原告：张家界市永定区教育服务中心。统一社会信用代码12430802750638847P，住所地市区紫舞路253号。法定代表人:丁力生，主任。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。委托诉讼代理人：李正午，男，1988年9月1日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区大庸桥办事处大庸桥居委会七组。系张家界市永定区教育服务中心办公室主任。被告：朱长久，男，1962年10月26日出生，汉族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：吴三元，1968年2月23日生，土家族，住张家界市永定区，系被告朱长久妻子，代理权限为特别授权。第三人：刘勇，男，1988年9月6日出生，汉族，住永定区。原告张家界市永定区教育服务中心（以下简称区教育服务中心）与被告朱长久、第三人刘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告区教育服务中心的委托诉讼代理人邓富文和李正午、被告朱长久及其委托诉讼代理人吴三元到庭参加诉讼，第三人刘勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区教育服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第2间门面（以下简称该门面）的占有关系（包括但不限于租赁关系）；2、依法判令终止被告与第三人间就该门面的租赁关系，确认被告与第三人间就该门面的租赁关系，自解除原、被告间就该门面的占用关系后无效；3、判令被告、第三人自2016年5月起至退还该门面日止，每年支付原告四千元门面占有使用费、租金，暂算至2020年5月共计16000元（计算方法：4000元×4年＝16000元）；4、判令被告和第三人立即退还、腾让该门面给原告；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年5月23日，区编委办根据（2003）1号纪要文件精神，撤销了教工之家、教学仪器厂等单位，组建成立了区教育服务中心。2005年12月31日，原告取得了该门面的《房屋所有权证》，成为该门面的所有权人。2012年6月10日，原、被告双方就该门面签订了《门面租赁协议书》。租期为一年，自2012年5月10日至2013年5月9日；租金为四千元；约定租期内如不可抗力等原因，提前贰个月通知被告，被告自觉腾让且无条件搬迁，不给予任何补偿。租赁协议到期后，原、被告没有再续签租赁合同。被告租金只支付到2016年5月9日，但被告一直占用着该门面，现出租给第三人使用中。2016年后该门面被鉴定为Ｄ级危房，原告通知被告、第三人门面鉴定为Ｄ级危房，依法不得继续出租使用，终止租赁关系，并要求限期退还该门面。根据法律规定，本案情形中原告可以行使随时解除权，解除通知达到被告时双方的租赁关系即解除。被告在收到通知之后继续占有该门面的行为是侵占行为，应当依法解除。占用关系解除后，转租行为应当依法终止，转租合同中超过期限的部分应认定无效。欠交的租金和占用使用费、原告基于物权主张退还该门面应当依法支持。为避免发生安全责任事故，维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。被告朱长久辩称，租赁合同是事实，原告要被告退房可以，别人退了原告就退，什么时候打围墙了，被告就退房。第三人刘勇未作陈述。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认以下法律事实：2003年5月23日，张家界市永定区委机构编制委员会下发张定编发【2003】3号文件，撤销原文裕商场、教育基建队、教工之家、教学仪器厂，组建张家界市永定区教育服务中心，隶属区教育局管理。2005年12月31日，张家界市房地产管理局为区教育服务中心发放了房屋所有权证（房权证张房证字第××号、03××98号），房屋所在的土地使用证仍登记为澧滨教学仪器厂（证号定国用92字第000304号，用地面积1370.9㎡，建筑占地831.9㎡，东抵毛巾厂宿舍，南至路中心、西抵花园东墙，北至解放路心）。其中，03××98号房屋所有权证记载：房屋坐落永定区永定办事处回龙居委会，房屋平面图显示门面为长23.4米、宽1.2米＋6.4米。2012年6月10日，作为甲方(出租方)的原告区教育服务中心与作为乙方（承租方）的被告朱长久签订一份《门面租赁协议书》，协议约定：1、乙方承租甲方的门面壹间，租期为2012年5月10日至2013年5月9日止。2、租金每年肆仟元，按年交付。3、乙方在租赁期内所产生的一切费用（如装修费用等）自行解决，甲方概不负责。4、租赁期内，甲方若有重大基建改造或产权变更或国家征收或拍卖应提前贰个月通知乙方，乙方自觉腾让门面无条件搬迁，甲方不予任何经济补偿。5、如甲方有重大基建改造或产权变更或国家征收或拍卖，租赁期内的租金按月实际收取，多收金额退还乙方。6、乙方在租赁期内若转让，须经甲方同意。7、租赁期内，乙方必须合法经营，并依据国家有关政策自行承担一切税费；若违规违法经营，无论对甲方或乙方本身所造成的损失均由乙方承担。8、合同期满后，若甲方未进行重大改造或产权变更或国家征收或拍卖，在继续出租的同等条件下，乙方可继续优先承租门面。被告朱长久在租赁协议上签名。此后，被告朱长久用租赁的门面经营沅古坪桌椅批发。2013年5月9日，门面租赁协议书约定的租赁期满后，原被告没有续签租赁协议，被告朱长久一直使用涉案门面至今，租金交至2016年5月9日。2015年5月，区教育服务中心委托张家界市安泰司法鉴定中心对位于永定办事处岩塔的房屋进行安全性鉴定，2015年6月18日，张家界市安泰司法鉴定中心出具一份司法鉴定报告书，该报告记载的房屋概况为：区教育服务中心厂房（原澧滨教学仪器厂）位于张家界市永定区永定办事处岩塔，由1＃楼、2＃楼、3＃楼三栋房屋组成。1＃楼，建成于1981年，坐南朝北，砖混结构三层，临街一层门面为后加修，房屋建筑面积约557㎡，房屋一至三层层高为3.8米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为190×××××390砼空心小砌块墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；2＃楼，建成于1983年，坐东朝西，砖混结构三层，建筑面积207㎡，房屋一、二层层高分为3米、2.9米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；3＃楼，建成于1991年，坐东朝西，钢筋混凝土框架结构，三层，房屋建筑面积约490㎡，房屋层高均为3.5米，房屋基础采用钢筋混凝土独立性基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，预应力空心板平屋面。鉴定结论为：1＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｄ级，2＃、3＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｃ级，处理建议为：1＃楼停止使用或予以拆除，2＃、3＃楼进行加固处理。2018年2月28日，张家界市永定区安全生产委员会办公室向区教育局下达《重大事故隐患整治任务交办单》，内容为：澧滨教学仪器厂存在重大事故隐患，根据湖南省重大事故隐患治理“一单四制”的有关规定，现决定将该重大事故隐患治理任务下达给你单位，请严格落实隐患治理责任，确保在2018年3月15日前将隐患整改到位，并及时上报治理工作进展情况。如治理任务已完成，请及时报区安委办组织验收和销号。如未在规定时限内完成治理任务，要向我单位作出书面说明。对整改不力或整改不到位酿成安全事故的，将依法追究相关责任单位和人员的责任。2019年4月26日，区教育服务中心委托湖南博联工程检测有限公司对区教育服务中心厂房1#楼的安全性与抗震性进行鉴定，2019年5月5日，湖南博联工程检测有限公司出具《永定区教育服务中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书》，该意见书的安全性鉴定结论为1#楼在非抗震条件下的安全性等级为Dsu级，安全性严重不符合本标准对Dsu级的要求，严重影响整体承载，应立即采取相应措施进行处理；抗震性鉴定结论为抗震性不满足《建筑抗震鉴定标准》的要求；处理建议为：1、因该房屋安全性与抗震性均不满足现行规范设计要求，建议委托有设计资质的单位进行加固设计，并由具有相应资质的施工单位进行施工；2、当维修、加固成本大于新建造价的70%时，建议整体拆除。2019年5月21日，区教育服务中心发出公告，内容为：原澧滨教学仪器厂住户及经营户：经房屋安全鉴定机构再次鉴定，各位所居住的房屋和经营的门面分别为D级、C级危房。根据房屋管理相关规定，现有房屋不能居住和作为营业场所经营，为确保各位住户及经营户的生命财产安全，经我中心研究决定所有门面合同终止执行并进行清算，对现居住的房屋、门面使用权收回，对房屋进行处置。恳请各位住户及经营户，自收到公告后在一个月内迅速搬出，迁出过程中如有问题请与我中心联系。被告朱长久收到搬迁通知后未按规定期限搬迁。为此，原告诉至本院，要求解除与被告的租赁合同。上述事实，有当事人陈述及原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、张家界市永定区机构编制委员会文件、张家界市安泰司法鉴定中心司法鉴定报告书、永定区教育房屋中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书、公告、照片等证据予以证实，足以认定。裁判的理由与结果本院认为，被告朱长久作为承租人于2012年6月10日与原告区教育服务中心签订《门面租赁协议书》，租赁原告区教育服务中心位于永定区交汇处从西往东第2间门面，用于经营沅古坪桌椅批发，原被告签订的租赁协议合法有效，系双方的真实意思表示，均应按照合同履行自己的义务。2013年5月9日租赁期满后，原被告双方没有续签合同，但原告一直使用涉案门面，故原被告双方构成不定期租赁法律关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。因被告朱长久使用的涉案门面所在的1＃楼经鉴定系危房，为避免重大安全事故发生及门面使用者、经营者的人身安全，区教育服务中心已采用公告的方式通知与占有使用者终止合同并要求占有使用者迅速搬出，履行了合同期限的通知义务。故原告区教育服务中心要求解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第2间门面的租赁关系，符合法律规定，该项诉讼请求本院予以支持；合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付使用门面期间的租金，本案中，被告朱长久使用涉案门面，租金仅交至2016年5月9日，故原告区教育服务中心要求被告朱长久自2016年5月10日起至退还涉案门面日止，按每年4000元的标准支付欠交租金的理由正当，该诉讼请求本院亦予以支持。原告要求第三人返还涉案门面和承担租金的诉讼请求，因原告未提交证据证实涉案门面系第三人刘勇与被告朱长久一起承租或从被告朱长久处转租并使用，故原告要求第三人返还涉案门面和承担租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张家界市永定区教育服务中心与被告朱长久之间就原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于张家界市永定区交汇处从西往东第2间门面的不定期租赁关系；二、被告朱长久立即退还占用的原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东第2间门面；限本判决生效后七日内履行完毕；三、被告朱长久自2016年5月10日起至退还门面之日止，按每年4000元的标准向原告张家界市永定区教育服务中心支付使用门面期间的租金；四、驳回原告张家界市永定区教育服务中心的其他诉讼请求；案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告朱长久负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  谷晓玲二〇二〇年六月五日书记员  田 星附法律相关条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。