贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终529号上诉人（原审原告）：李峰，男，汉族，1992年10月6日生，宁夏回族自治区彭阳县人，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：陈俊宇，贵州诺义律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵梦嘉，贵州诺义律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被上诉人(原审被告)：安顺中隆盛达华达置业有限公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区多彩万象旅游城内，统一社会信用代码：91520490MA6DMX3841。法定代表人：刘高华，系该公司总经理。上诉人李峰因与被上诉人安顺中隆盛达华达置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初5774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李峰上诉请求:1、依法撤销原判，并依法改判为支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人的合同单方解除权已成就，其解除合同的行为合法有效。1、上诉人与被上诉人于2018年12月6日签订《商品房买卖合同》，根据第八条第三款约定“贷款方式付款。买受人以银行按揭、公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款(小写)计177250元，余款(小写)390000元以银行按揭、公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用”，根据合同约定上诉人负有向被上诉人交付首期房款177250元及将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给被上诉人的义务，被上诉人有交付房屋所有权及代为办理银行按揭或公积金贷款的义务。上诉人李峰已于2018年12月6日将首付款177250元支付给被上诉人并且将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料交给被上诉人，上诉人已按合同约定履行完主要义务，而被上诉人却未在合同约定的时间内成功为上诉人办理银行按揭或公积金贷款，从一审庭审查实的情况及双方所举的证据来看，上诉人已充分履行了自己的合同义务，导致上诉人未能获得银行贷款的原因是被上诉人未给上诉人及时办理贷款，且在被上诉人知悉该贷款无法获得审批通过的情况下，没有将该情况告知上诉人，给上诉人造成了损失，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定，上诉人有权利解除合同及请求被上诉人赔偿损失。2、合同第八条约定:“买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第(1)种方式：(1)合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。(2)买受人有权解除本合同，合同解除后/日内出卖人应通迁已付数及银行同期贷教利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”一审认为上诉人与被上诉人所提交的证据皆不能证明是上诉人或被上诉人的原因导致不能办理贷款，故本案应根据上述合同第八条中“因非归责于双方的原因，导致受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”的相关约定，上诉人的解除权已成就。3、《商品房买卖合同》第十八条约定“出售人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。单方提出解除合同的，提出解除合同的一方需向对方支付总房款百分之拾的违约金。”合同中约定了单方解除权，故任何一方都有权利向对方提出解除合同。根据民法及合同法相应法律法规之规定，解除权系形成权，经一方当事人作出即可发生使民事法律关系产生、变更、消灭等法律后果。上诉人在此前多次口头向被上诉人作出解除合同之意思表示，至上诉人起诉之日时，被上诉人理当知晓并收到上诉人解除合同的意思表示。又根据《合同法》第一百一十四条，可知违约金适用的一般原则性规定系合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理，《商品房买卖合同》中约定的“总房款百分之拾的违约金”应视为约定不明确，依法应按没有约定违约金处理。根据上述合同中约定的多项条款都可确定上诉人的解除权都已成就，上诉人的解除行为是合法有效的。二、上诉人解除合同后，被上诉人应返还购房首付款177250元、代收费(包括四通费、产权代办费)与维修基金费共计14064元及银行同期存款利息。根据《合同法》第九十七条、第一百零七条、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，上诉人有权要求被上诉人退还已支付的所有费用(包括购房首付款代收费、维修基金费)并主张银行同期贷款利息。上诉人已于签订《商品房买卖合同》之日将购房首付款交付给被上诉人，并将代收费、维修基金一并交付给被上诉人，现由于被上诉人以自己的行为表明不履行合同主要义务而构成违约，被上诉人必须承担相应的违约责任并归还上诉人已支付的购房首付款、代收费、维修基金。综上，被上诉人没有按照合同的定的时间履行合同主要义务，上诉人的合同解除权已成就，其解除合同的行为合法有效，被上诉人应返还购房首付款、代收费、维修基金及利息并承担违约责任。被上诉人安顺中隆盛达华达置业有限公司二审中答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，被答辩人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。事实和理由:一、被上诉人积极为上诉人办理贷款，因上诉人原因无法办理。商品房买卖中，贷款人是房屋买受人，房开商是协助买受人办理贷款，能否成功办贷，得看贷款人是否符合贷款条件。被上诉人在商品房买卖合同签订后，收到上诉人的贷款资料，及时到公积金中心递交资料(从一审到公积金中心调取的证据可知，被上诉人向公积金中心提交过李峰的贷款资料)，为上诉人申请贷款，公积金中心审核后，因上诉人提交的资料有涂改痕迹，需要重新填写贷款申请表。上诉人的销售顾问及时通知上诉人，而上诉人本人没有重新提交申请表，被上诉人无法为其办理公积金贷款。另一原因是，作为贵飞公司员工的上诉人，在2019年4月辞职，公积金仅缴至2019年3月份，其公积金于2019年10月15日提取，此种情况也不可能办理公积金贷款。二、按合同约定，买房人无法获得贷款的处理方式是补足尾款，而非解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定:“买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用……因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项……因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第(1)种方式:(1)合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议……”合同附件十二《补充协议》第十八条约定:“出卖人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意……”从合同中的第八条约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项”。当上诉人原因导致不能贷款或贷款额不足，处理方式是上诉人支付不足款项。就算是被上诉人的原因导致买受人未能获得贷款，按照“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第(1)种方式:(1)合同继续履行。”上诉人选择合同继续履行，而非解除合同。补充协议中的第十八约定“出卖人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。”本合同没有《合同法》第九十四条解除合同的相关情形，上诉人也未征得被上诉人同意，不能单方解除合同。本合同并非不能履行，上诉人辞去贵飞公司的工作，不能办理公积金贷款，可转换为商业贷款，或补足尾款，合同即可履行。实际情况是上诉人辞去贵飞公司工作，回到宁夏老家，不想要房，采取诉讼方式解除合同，实为不诚信行为，不应得到法律支持。原审原告李峰向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告首期房款177250元及银行同期贷款利息；3.判令被告返还代收费14064元；4.判令被告承担本次诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2018年12月6日签订《商品房买卖合同》，约定于合同签订之日原告向被告交付首期房款177250元，余款390000元以银行按揭和公积金贷款支付，原告将申请办理银行按揭或公积金贷款所需全部资料提交给被告，由被告代为办理相关贷款手续。后被告迟迟未办理银行贷款和公积金贷款相关手续，导致原告未能获得贷款。原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请判如所请。原审被告安顺中隆盛达华达置业有限公司辩称：1、无法办理贷款是原告的原因，原告公积金贷款申请表房屋单价有涂改情况，公积金管理中心要求重新填写后盖上单位公章再提交，原告没有按照要求更改申请表，导致被告无法为其办理贷款事宜，过错在原告。2、按照合同约定，买房人无法获得贷款的情况，处理方式是补足尾款，而非解除合同。且按照合同附件十二《补充协议》第十八条约定：“出卖人和买受人任何一方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意”，原告要解除合同，应在双方协商同意的前提下，而非单方解除合同。本合同亦不存在《合同法》第九十四条解除合同的相关情形，因此，对原告的诉请应予以驳回。一审法院查明认定的事实：2018年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺开发区角中隆盛达健康城·康城壹品第12幢1单元9层2号房，该房屋建筑面积119.44平方米，套内建筑面积103.99平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5454.85元，总价款567250元，买受人于合同签订之日向出卖人交付首期房款177250元，余款390000元以银行按揭、公积金贷款支付；双方在合同中约定的交房时间为2020年5月30日前。合同第八条约定：“买受人应在接到出卖人书面通知之日起十日内将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后五日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后／日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”合同第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在六十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过六十日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起三十日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起三十日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指按照第八条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”。合同附件十二补充协议第十八条合同的变更和解除约定：“出实人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。单方提出解除合同的，提出解除合同的一方需向对方支付总房款百分之抬的违约金。......无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足。”。原告于合同签订之日向被告支付首期房款177250元；另外，原告在2018年7月6日向被告交纳了维修基金7166元、代收款6898元。2018年12月，原告向被告提交办理个人住房公积金贷款申请表及相关资料，由被告代为向相关单位提交，后因贷款一直未能办理，致成本案诉讼。同时查明，原、被告双方于2018年12月6日签订的《商品房买卖合同》已经备案登记。另查明，原告李峰的公积金缴至2019年3月，之后停缴；其公积金已于2019年10月15日提取。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，本院予以确认。原、被告双方在合同中约定了可行使合同解除权的情形，在合同附件十二的补充协议中约定了任何一方单方提出解除合同需征得对方同意，提出解除合同的一方需向对方支付违约金，本案中，原告未能举证证明合同中约定的解除条件成就，被告明确表示不同意解除合同，本案亦不存在法定解除的情形，故对于原告要求解除其与被告签订的商品房买卖合同及返还其支付的首期房款和交纳的相关费用的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：驳回原告李峰的诉讼请求。本案受理费人民币4176元，减半收取人民币2088元，由原告李峰承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审确认一审查明认定的事实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条中约定“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起五日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后四十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第（1）种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后四十五日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”在合同附件十二补充协议十八中约定“出实人和买受人任何一方单方提出解除合同或变更合同的，需征得对方的同意。单方提出解除合同的，提出解除合同的一方需向对方支付总房款百分之抬的违约金。......无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足。”同时，双方签订的《商品房买卖合同》已经办理备案登记。此外，上诉人的公积金缴至2019年3月，之后停缴；其公积金已于2019年10月15日提取。另，被上诉人一审中提交了上诉人的住房公积金贷款申请书上有涂改痕迹。对此，上诉人一审中仅称“房屋单价因涂改没有通过贷款，但是对于其他部分也有涂改，因此被告所说的不能办理贷款的原因是不成立的”，而没有举证证明涂改系出卖人的原因或非归责于双方的原因，结合双方签订的《商品房买卖合同》已经办理备案登记及上诉人的停缴公积金、公积金已于2019年10月15日提取（上诉人于2019年10月10日起诉）等事实，未能办理公积金贷款的原因应在于买受人，且合同并非不能履行，上诉人主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，既无合同明确约定，也与上述相关法律规定相悖，故一审判决对上诉人诉讼请求不予支持，并无错误或不当。综上所述，上诉人李峰的上诉请求不能成立，应予驳回；被上诉人安顺中隆盛达华达置业有限公司二审答辩理由部分于法有据，应予部分采纳。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4176元，由上诉人李峰负担。本判决为终审判决。审判长  李德江审判员  辜贤莉审判员  黎福伟二〇二〇年六月十一日法官助理赵奇瑾书记员齐桓（代）