浙江省温州市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）浙03行终707号上诉人（原审原告）陈爱妹，女，1965年12月31日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人余章华、何富豪，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人（原审原告）周世乐，男，1956年7月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托代理人李尚节、余章华，北京京师（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）乐清市自然资源和规划局，住所地浙江省乐清市乐成街道宁康东路98号。法定代表人林瑾瑜，局长。应诉负责人王启通，该局工作人员。委托代理人蔡建，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）乐清市人民政府，住所地浙江省乐清市伯乐东路888号。法定代表人徐建兵，市长。委托代理人赵培丹，乐清市行政复议局工作人员。被上诉人（原审第三人）温州丽都房地产开发有限公司，住所地浙江省乐清市城南街道汇丰路2号701，统一社会信用代码913303826661665337。法定代表人靳勇，总经理。被上诉人（原审第三人）徐克，男，1995年3月29日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审第三人）郑元连，曾用名郑元莲，男，1958年6月13日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审第三人）中国建设银行股份有限公司乐清支行，住所地浙江省乐清市乐成镇宁康东路60号，统一社会信用代码91330382712575697J。负责人林小兵，行长。原审第三人陈钶文等23人（具体名单及身份情况附后）。上诉人陈爱妹、周世乐因诉被上诉人乐清市自然资源和规划局、乐清市人民政府房屋行政登记及行政复议一案，不服浙江省乐清市人民法院（2018）浙0382行初52号行政判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。经浙江省高级人民法院批准（浙行延［2019］906号批复），本案审理期限延长三个月。在本案审理过程中，受新型冠状病毒××疫情防控影响，本院依法于2020年1月23日中止诉讼，于2020年2月19日恢复诉讼。有关公告送达60日不计算在审理期限内。本案现已审理终结。原乐清市住房和城乡规划建设局（以下简称乐清住建局）于2015年1月23日对坐落在乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼6号203室进行初始登记，向温州丽都房地产开发有限公司（以下简称丽都公司）核发温房权证乐清市字第××号房屋所有权证。乐清市人民政府于2018年2月11日作出乐政复决字［2017］144号行政复议决定，维持该房屋所有权登记行为。原判认定：原告陈爱妹是中央公馆6号楼1001、1002室业主，原告周世乐是中央公馆6号楼602室业主。第三人丽都公司系中央公馆商住楼的开发建筑商及部分房产业主。丽都公司将案涉203室出售给第三人郑元连，2017年8月9日郑元连将案涉203室转让给第三人徐克。徐克于2017年8月24日将案涉203室房产抵押给第三人中国建设银行股份有限公司乐清支行。其余第三人均系中央公馆6号楼的业主。2009年11月24日，第三人丽都公司通过《国有建设用地使用权出让合同》取得乐清市中心区Ａ-ｊ9地块（后更改详细地址为乐清市城南街道千帆东路227号中央公馆商住楼）的土地使用权。丽都公司于2010年取得中央公馆商住楼的《建设工程规划许可证》，于2011年3月14日取得《建筑工程施工许可证》，于2011年10月8日取得《商品房预售证》后开始预售在建楼房。2014年中央公馆商住楼建成，2014年12月1日通过竣工验收。丽都公司委托乐清市测绘院对中央公馆商住楼实测房屋建筑面积。2014年6月12日丽都公司向乐清市测绘院出具《说明》，《说明》明确，“为了提高房子的销售率，使企业早点回笼资金走出困境，在中央公馆部分有看点的地区进行了二次装饰，使现状和原图纸有些不符，针对该事，说明以下几点：……三、关于中央公馆面积计算问题在2011年7月13日报告中已提到：……3.入户花园计算一半建筑面积。……有设计院出图章，规划局分管领导签字，局里盖章认可，原件已提供给单位”。而东方设计公司于2011年7月12日确实也出具了一份盖有东方设计公司出图章、工作人员印章、公司印章的《说明》，说明内容为“丽都公司开发的中央公馆项目建筑面积计算说明：……3.入户花园计算一半建筑面积。……”乐清市测绘院于2014年12月12日作出《中央公馆6号楼实测房屋建筑面积测绘成果》，该测绘成果显示：建筑总面积7645.16平方米，套内建筑面积5905.561平方米，共有分摊面积1739.524平方米，分摊系数为0.294559。其中二层建筑面积为360.770平方米，公摊面积为69.630平方米。二层共有建筑面积包括：外墙面积13.132平方米，Ｋ21楼梯前室5.698平方米，Ｋ21筒体50.800平方米，共计69.630平方米。其中203室的套（户）面积为102.12平方米，包括套内建筑面积78.880平方米和分摊的共有建筑面积23.235平方米。2015年1月15日，乐清住建局工作人员对中央公馆商住楼进行现场查看，并作出查看记录，查看记录有丽都公司工作人员签字、公司盖章确认。2015年1月21日，丽都公司向乐清住建局申请对案涉203室进行初始登记，并提供了相关材料，案涉203室申请登记的建筑面积为102.12平方米，包括了案涉入户花园面积。乐清住建局于当日受理后，经审查认定案涉203室系丽都公司开发建设，建于2014年，根据房屋测绘实测报告核定本套建筑面积为102.12平方米，四至清，符合登记条件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》之规定，于2015年1月23日核准同意给予办理房屋初始登记，并向丽都公司核发温房权证乐清市字第××号房屋所有权证书。原告陈爱妹、周世乐得知后不服，于2017年11月10日向乐清市人民政府申请行政复议，认为案涉入户花园系公共疏散通道，被诉登记行为错误，请求撤销乐清住建局作出的被诉登记行为。乐清市人民政府于2017年11月13日受理后，于2018年1月11日向复议当事人作出延期审理通知，通知复议决定延期30日作出。乐清市人民政府于2018年2月11日作出乐政复决字［2017］144号行政复议决定，复议决定认为，穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大堂，均按一层计算面积。如涉案入户花园属通道，应当计算全部建筑面积。根据东方设计公司于2011年7月12日出具的《说明》和丽都公司于2014年6月12日出具的《说明》，入户花园是计算一半建筑面积，故复议申请人认为涉案入户花园是公共疏散通道没有事实和法律依据。乐清住建局根据丽都公司提供的申请材料，并经现场查看，作出被诉登记行为，认为符合《房屋登记办法》第二十条之规定，复议决定维持乐清住建局作出的被诉登记行为。原告于2018年2月14日收到行政复议决定书后不服，于2018年3月1日向本院起诉。审理中，因机构改革，根据2019年1月15日《中共乐清市委乐清市人民政府关于印发〈乐清市机构改革方案〉的通知》（乐委发［2019］3号）的规定，将原乐清国土局等相关单位的职责整合，组建乐清市自然资源和规划局。经原审法院释明后，原告变更被告乐清国土局为乐清市自然资源和规划局。乐清市自然资源和规划局向原审法院出具追认书，对原乐清国土局在本案中的诉讼行为以及委托代理人此前代理原乐清国土局在本案中的代理行为均予以追认，放弃本案的答辩、举证权利，确认本案无需重新进行开庭审理。原告陈爱妹、周世乐分别于2014年12月15日、2013年1月16日与第三人丽都公司签订了《商品房买卖合同》，丽都公司将中央公馆6号楼1002室商品房出售给陈爱妹，将中央公馆6号楼602室商品房出售给周世乐。合同约定1002室与602室的建筑面积均为230.27平方米，其中套内面积均为177.77平方米，应分摊的共有建筑面积均为52.5平方米等等。合同附件二中《乐清市高层公用建筑面积分摊系数及地积系数计算表》载明，中央公馆6号楼预测，住宅套内面积5890.484平方米、住宅分摊面积1739.54平方米、总建筑面积7630.027平方米。《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》于2014年11月被废止。原判认为：本案争议焦点是案涉入户花园是否为公共疏散通道，即被诉登记行为认定案涉202室的建筑面积是否正确。《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》第5.1.1条规定，委托测绘的单位应提供经设计或规划部门确认的房屋共有部位的性质、功能、用途等相应情况的说明书，经房产测绘人员对照竣工图经现场勘测后，对各类共有建筑面积进行分类确认和登记。委托测绘的单位对提供的说明书负相应的法律责任。东方设计公司于2011年7月12日出具的《说明》和丽都公司于2014年6月12日向乐清市测绘院出具的《说明》，均说明案涉入户花园计算一半建筑面积。乐清市测绘院根据丽都公司出具的说明及提交的材料作出的实测房产测绘成果显示，案涉入户花园建设面积不仅不包含在中央公馆6号楼二层的实测共有建筑面积内，也不包含在中央公馆6号楼整幢楼的共有建筑面积内。原告陈爱妹、周世乐与第三人丽都公司签订的《商品房买卖合同》附件二中《乐清市高层公用建筑面积分摊系数及地积系数计算表》载明，中央公馆6号楼在商品房预售时的预测分摊面积为1739.540平方米，而实测测绘成果显示中央公馆6号楼分摊面积为1739.524平方米，两者相差无几。由此可以认定，案涉入户花园在预测时就未计入到中央公馆6号楼商品房的公共分摊面积内进行预售，俩原告所购买的商品房的建筑面积不含案涉入户花园面积，即案涉入户花园从预测到实测都不是计入公共分摊面积的公共疏散通道。《房产测绘管理办法》第三条第一款规定，房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果负责。第十七条规定，当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。因此，原告提供2017年9月1日东方设计公司出具的情况说明和丽都公司出具的证明，不足以推翻乐清市测绘院作出的房产测绘成果。原告陈爱妹、周世乐及第三人郑元赞等人认为案涉入户花园系公共疏散通道，为中央公馆6号楼全体业主共有，证据不足，不予采信。乐清住建局受理丽都公司的房产登记申请后，审核了申请材料，根据房产测绘成果认定案涉203室建筑面积为102.12平方米，该认定事实清楚，证据充分。乐清住建局依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》，作出被诉登记行为。因《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》已于2014年11月被废止，被诉登记行为适用法律、法规错误。乐清市人民政府受理原告的复议申请后，经过审理后认为，第三人丽都公司提供的申请登记材料符合《房屋登记办法》第二十条的规定，乐清住建局作出被诉登记行为，符合该法律规定。被告乐清市人民政府作出被诉复议决定，维持乐清住建局作出的被诉登记行为。虽被诉登记行为适用法律错误，但该法律适用问题已被被诉复议决定改变并予以修正，被诉复议决定事实认定清楚、法律适用正确。乐清住建局受理第三人丽都公司房产登记申请，经现场查看、审核后作出被诉登记行为，被诉登记行为程序合法。被告乐清市人民政府立案后经延期审理，作出被诉复议决定，被诉复议决定程序合法。因此，原告诉请缺乏依据，不予支持。据此，驳回原告陈爱妹、周世乐的诉讼请求。上诉人陈爱妹、周世乐诉称：被诉登记行为程序违法，且法律适用错误。涉案入户花园是公共疏散通道。以入户花园按一半面积计算为由认为其并非公共疏散通道是错误的。被上诉人未到现场查看，仅凭测绘成果就作出被诉登记行为，未尽审慎核实义务。被上诉人适用的《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》已经被废止。被诉复议决定维持该房屋登记行为，认定事实不清，适用法律错误。原判驳回上诉人的诉请求，认定事实不清楚，适用法律错误，程序违法。原审法院有关合并开庭审理、归纳案件争议焦点等存在违法。请求撤销原判，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人乐清市自然资源和规划局辩称：上诉人主张涉案入户花园系公共通道，证据不足。上诉人对测绘成果有异议，依法可以委托鉴定机构鉴定，在没有否定涉案测绘成果之前，该测绘成果合法有效。被诉登记行为合法。原判驳回上诉人的诉讼请求并无不当。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人乐清市人民政府辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人徐克同意乐清市自然资源和规划局、乐清市人民政府的意见。原审第三人郑元赞、吴君同意上诉人的意见。被上诉人丽都公司、郑元连、中国建设银行股份有限公司乐清支行、原审第三人陈钶文等21人没有陈述意见。各方在一审诉讼中提交的证据均已随卷移送本院。上诉人陈爱妹、周世乐在二审诉讼中提供的照片、中央公馆6号、7号楼二层平面图等证据材料，因与本案处理结果无关，本院不予审查认定。经审查，本院确认如下事实：上诉人陈爱妹是坐落在乐清市城××街道××帆东路××中央公馆××楼××、××室业主，上诉人周世乐是中央公馆6号楼602室业主。2015年1月23日，乐清住建局对该中央公馆商住楼6号楼203室进行初始登记，向丽都公司核发温房权证乐清市字第××号房屋所有权证。乐清住建局的涉案职权现由乐清市自然资源和规划局行使。上诉人陈爱妹、周世乐认为涉案入户花园系公共疏散通道，属于该6号楼各业主共有，乐清住建局将该入户花园登记为203室业主所有错误，针对该房屋所有权登记行为向乐清市人民政府申请行政复议。2018年2月11日，乐清市人民政府作出乐政复决字［2017］144号行政复议决定，维持该房屋所有权登记行为。上诉人陈爱妹、周世乐不服该复议决定，提起本案行政诉讼。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。该法第四十九条第（一）项规定，原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织，是提起诉讼的条件之一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，上诉人陈爱妹、周世乐是认为涉案入户花园系公共疏散通道，属于中央公馆6号楼各业主共有，乐清住建局将该入户花园登记为203室业主所有错误，而起诉请求撤销被诉房屋登记行为及相关行政复议决定的。可见，上诉人陈爱妹、周世乐主张的被该房屋登记行为侵害的权益是业主共有利益。故上诉人陈爱妹、周世乐如不服被诉房屋登记行为，可以通过业主委员会提起诉讼，业主委员会不起诉的，可以通过专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼，上诉人陈爱妹、周世乐现以二人名义提起本案诉讼，不具备原告主体资格，依法应驳回其起诉。原审法院迳直作出实体判决有误，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项规定，裁定如下：一、撤销浙江省乐清市人民法院（2018）浙0382行初52号行政判决；二、驳回上诉人陈爱妹、周世乐的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长  张 存审 判 员  来 敏审 判 员  曾晓军二〇二〇年六月十二日代书记员  沈奇峰附：原审第三人名单及其基本身份情况1.原审第三人陈钶文，男，1994年3月7日出生，公民身份号码3303821994××××××××，汉族，住上海市徐汇区桂林路100号。2.原审第三人蔡正棣，女，1926年7月29日出生，公民身份号码3303231926××××××××，汉族，住浙江省乐清市乐成街道箭道巷17号。3.原审第三人施振凤，女，1959年12月1日出生，公民身份号码3303231959××××××××，汉族，住浙江省乐清市。4.原审第三人瞿晖，男，1986年10月16日出生，公民身份号码3303821986××××××××，汉族，住浙江省乐清市虹桥镇新丰路173号。5.原审第三人赵彬焙，男，1990年4月27日出生，公民身份号码3303231990××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇繁安路90号。6.原审第三人郑中策，女，1990年9月27日出生，公民身份号码3303821990××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇金光西路10号。7.原审第三人郑元赞，男，1970年12月23日出生，公民身份号码3303231970××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇繁安路90号。8.原审第三人赵乐央，女，1971年11月9日出生，公民身份号码3303231971××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇繁安路90号。9.原审第三人许宁，女，1993年2月27日出生，公民身份号码3303821993××××××××，汉族，住浙江省乐清市城南街道宁康西路357号。10.原审第三人许国威，男，1996年2月21日出生，公民身份号码3303821996××××××××，汉族，住浙江省乐清市城南街道宁康西路357号。11.原审第三人余豪琪，曾用名余加豪，男，1991年7月28日出生，公民身份号码3303821991××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇汤岙余村。12.原审第三人王晓，男，1992年10月25日出生，公民身份号码3303821992××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇高前村。13.原审第三人王炯，男，1988年10月12日出生，公民身份号码3303821988××××××××，汉族，住浙江省乐清市柳市镇高前村。14.原审第三人邵丽娜，女，1982年7月29日出生，公民身份号码3303821982××××××××，汉族，住浙江省乐清市城南街道县浦公寓903室。15.原审第三人孔荣华，男，1979年1月7日出生，公民身份号码3303231979××××××××，汉族，住浙江省乐清市城南街道县浦公寓903室。16.原审第三人陈伟明，男，1967年12月21日出生，公民身份号码3303231967××××××××，汉族，住浙江省乐清市乐成街道伯乐东路888号。17.原审第三人黄爱乐，女，1968年10月29日出生，公民身份号码3303231968××××××××，汉族，住浙江省乐清市乐成街道南大街57号，现住东方广场Ｂ12Ｂ。18.原审第三人谢圣吾，男，1950年2月2日出生，公民身份号码3303231950××××××××，汉族，住浙江省乐清市雁荡镇雁山路88号。19.原审第三人黄顺田，曾用名黄顺杰，男，1966年3月23日出生，公民身份号码3303231966××××××××，汉族，住浙江省乐清市北白象镇大星村。20.原审第三人吴君，女，1968年4月2日出生，公民身份号码3303231968××××××××，汉族，住浙江省乐清市北白象镇大星村。21.原审第三人李小连，女，1969年3月19日出生，公民身份号码6201051969××××××××，汉族，住上海市浦东新区花木镇樱花路801弄9号1502室。22.原审第三人金乐薇，女，1976年9月5日出生，公民身份号码3303231976××××××××，汉族，住浙江省乐清市盐盆街道樟南村。23.原审第三人王献乐，男，1975年11月2日出生，公民身份号码3303231975××××××××，汉族，住浙江省乐清市北白象镇大星村。