广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8463号上诉人（原审被告）：深圳市利众五金塑胶有限公司，住所地：深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路4号2楼202，统一社会信用代码：91440300MA5DMUY22A。法定代表人：叶华国，执行董事。上诉人（原审被告）：王佳雯，女，汉族，1978年12月26日出生，身份证住址：广东省化州市，上诉人（原审被告）：唐王明亮，男，汉族，1982年6月19日出生，身份证住址：江西省上饶市信州区，三上诉人共同委托诉讼代理人：叶昊，广东商达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳富源弘科技有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300359564742W。法定代表人：查小英，执行董事。委托诉讼代理人：李文督，广东金地律师事务所律师。原审被告：叶华国，男，汉族，1979年12月13日出生，身份证住址：广西合山市，委托诉讼代理人：叶昊，广东商达律师事务所律师。上诉人深圳市利众五金塑胶有限公司（以下简称利众公司）、王佳雯、唐王明亮因与被上诉人深圳富源弘科技有限公司（以下简称富源弘公司）及原审叶华国房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初21878号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人利众公司、王佳雯、唐王明亮上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、判令富源弘公司承担一、二审的全部诉讼费用。被上诉人富源弘公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。原审被告叶华国无意见。富源弘公司向一审法院诉请：1．判令解除富源弘公司与利众公司间的《厂房租赁合同》及《房屋租赁合同书》，利众公司向富源弘公司支付截至2018年6月26日所拖欠款项共计人民币293890元；2．判令利众公司支付滞纳金人民币93457.02元（以利众公司所确认的欠费金额为基数，从2018年6月26日起算，按每日千分之三的标准计算至清偿之日，暂计至2018年10月10日）；3.富源弘公司所支付的律师费人民币20000元由利众公司承担；4.唐王明亮、王佳雯、叶华国对第1、2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国承担。一审法院经审理查明，本案所涉房产位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路四号厂房2楼厂房及“台干宿舍”2楼，该厂房及宿舍的登记权利人为深圳市沙井大王山股份合作公司，房地产证号为50××75；富源弘公司在庭审中主张其从案外人扬捷五金制品（深圳）有限公司处租赁取得涉案房产的使用权，其转租已经案外人扬捷五金制品（深圳）有限公司同意。2017年6月21日，富源弘公司（甲方）与叶华国（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路4号厂房2楼的2000平方米租给乙方使用，租赁期限为5年，从2016年6月21至2021年5月31日，从2016年8月10日起计租；每月租金为人民币35000元加4000元（台干宿舍2楼），每满36个月递增10%；签订合同时乙方向甲方交付履约保证金78000元，合同终止费用付清后，甲方7日内一次性将上述保证金不计息退还乙方，若乙方违约提前终止合同或破坏房屋结构未予修复给甲方造成经济损失，甲方有权将上述保证金作为赔偿费用全部扣留；房租及管理费用每月结算一次，乙方应于当月5号前（遇节假日往后推迟）缴纳，逾期支付的每日按百分之三收取滞纳金；水电费用每月结算一次，乙方应于通知后3天内缴纳，逾期支付的每日按百分之三收取滞纳金。合同还约定了双方的其他权利义务。庭审中，富源弘公司与利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国均确认，该租赁合同所涉物业包括位于深圳市宝安区沙井街道大王山工业四路4号厂房2楼的2000平方米，以及该工业区内俗称“台干宿舍”的2楼；因合同签订时利众公司尚未成立，富源弘公司与利众公司的发起人叶华国签订租赁合同，后，利众公司成立并注册登记在上述租赁物业；利众公司依约交付了租金、履约保证金，租赁物业在合同签订后已交付给利众公司实际占有使用。富源弘公司当庭确认，向利众公司主张与上述《房屋租赁合同书》相关的权利。2017年11月1日，富源弘公司（甲方）与利众公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市沙井大王山工业四路4号防爆房北面一间宿舍租赁给乙方使用，租赁期限为4年，自2017年11月1日至2021年5月31日止；每月租金2500元，乙方应于每月5日前付清当月租金；签订合同时乙方向甲方交付履约保证金5000元，租赁期限届满时乙方无违约且已支付完应付费用，甲方将保证金全额无息退还乙方；乙方预期支付租金、水电费的，甲方每天向乙方收取拖欠金额千分之五的违约金；乙方拖欠租金、水电费超过30天视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同并没收租赁保证金。合同还约定了双方的其他权利义务。庭审中，富源弘公司与利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国均确认，利众公司依约交付了租金、履约保证金，富源弘公司将租赁物业交付给利众公司实际占有使用。合同履行过程中，利众公司自2017年底2018年初开始拖欠房屋租金及水电费。利众公司于2018年4月10日向富源弘公司富源弘科技出具计划书，载明：就2018年3月31日之前房租、水电费共计132192元计划于2018年4月20日付62192元、于2018年4月28日付70000元。后，利众公司支付了部分款项。唐王明亮作为见证人、案外人陈笑兰及二位物业管理人员作为见证人，王佳雯作为承诺人，利众公司于2018年5月12日签章出具承诺书，载明：利众公司向房东承诺3月之前所欠房屋102192元在5月20前付清；4月份房租水电于5月30日前付清（不包含滞纳金）；5月份房租水电于6月15日前付清（不包含滞纳金）。以上承诺如未做到，物业对于工厂内所有财物可以转让或买卖处理，本人及公司接受处理结果无任何意见，工人工资和供应商货款纠纷均与物业无关。2018年6月26日，利众公司、王佳雯、唐王明亮共同出具承诺书，载明:本人王佳雯因经营不善拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元。因无法支付此租金等费用金额，现自愿放弃所租场地（沙井大王山工业四路4号2楼202）的一切资产交予物业自行处理。关于我公司的一切供应商债务和员工工资均与物业无关。同日，利众公司作为欠款人、王佳雯和唐王明亮作为保证人，三方共同向富源弘公司出具欠条，载明：利众公司截止2018年6月25日拖欠富源弘公司“沙井大王山工业四路4号2楼202物业”租金及费用共计人民币293890元。王佳雯、唐王明亮对上述欠款及利众公司与富源弘公司《房屋租赁合同书》中约定的义务履行承担连带保证责任，保证范围包括但不限于房租、水电费、管理费、欠款本金、利息、违约金及实现债权的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼或仲裁费、财产保全费、拍卖费、评估费、交通费等）。庭审中，富源弘公司与利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国均确认，富源弘公司于2018年6月26日收回全部涉案租赁物业；利众公司、王佳雯、唐王明亮于2018年6月26日出具的欠条、承诺书明确的金额为包含2017年6月21日及2017年11月1日签订的两份《房屋租赁合同书》所涉租赁物业总费用金额；王佳雯、唐王明亮系利众公司股东，叶华国系利众公司法定代表人。2018年9月10日，富源弘公司（甲方）与案外人广东金地律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方因与利众公司租赁合同纠纷一案，委托乙方为代理人，乙方指派李文督担任甲方的委托代理人；代理期限为合同签署之日起至一审终结之日止；律师费2万元。合同签订后，富源弘公司支付了上述律师费，案外人广东金地律师事务所于2018年11月15日开具发票。另查，1.关于涉案房屋租赁合同未能继续履行的原因。利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国主张，签订租赁合同时富源弘公司曾口头承诺出租的厂房符合环保要求，但利众公司自2017年正式营业开始不断有环保和安监部门上门检查以及责令停业整顿，富源弘公司所提供的厂房因不符合环保及安监的要求无法正常使用，富源弘公司方违约，应返还履约保证金。富源弘公司主张，符合环保等相关规定属于厂房使用人的合同义务，因利众公司拖欠房屋租金及水电费达三个多月，经催告仍未支付，构成违约，因此富源弘公司有权解除租赁合同并不予退返履约保证金。庭审中，富源弘公司与利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国均确认，双方未将涉案出租厂房需具备相应环保审批条件作为合同条款明确约定。2.关于涉案房屋租赁合同解除时间。富源弘公司主张，于2018年5月7日向利众公司送达通知，通知载明决定终止双方签订的租赁合同，通知生效期为三天，但富源弘公司未提交证据证明该通知已送达利众公司。利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国表示，未收到富源弘公司方以任何形式通知解除租赁合同的材料。3.关于富源弘公司收回涉案租赁房屋的时间。利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国主张，涉案厂房于2018年5月18日被查封后即未实际使用，但确认未与富源弘公司办理交付手续且尚有物品遗留在涉案厂房中。富源弘公司主张，其于2018年6月26日与利众公司、王佳雯、唐王明亮结算后收回租赁房屋，遗留物品搬移保管，除后续承租人已拆除的原装修外可随时返还给对方。4.关于2018年6月26日，利众公司、王佳雯、唐王明亮共同确认的拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元是否包含违约金。利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国主张，该结算金额中包含部分欠付费用滞纳金，但无法明确说明具体金额。富源弘公司主张，该金额中包括至2018年6月25日的房租、至2018年5月31日的水电费及7173.08元滞纳金，但无法说明具体明细。5.利众公司成立于2016年10月19日，注册资本500万元人民币，法定代表人为叶华国，企业类型为有限责任公司，股东为王佳雯（持股90%）、叶华国（持股10%）。庭审中，双方均确认，王佳雯、唐王明亮系利众公司股东。一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。富源弘公司与利众公司签订的两份《房屋租赁合同书》为双方真实的意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，双方均应全面履行合同约定的义务。关于涉案房屋租赁合同解除时间。依据一审法院已查明的事实，富源弘公司已于2018年6月26日接管涉案物业，涉案房屋租赁合同已丧失继续履行合同的可能，故富源弘公司主张解除其与利众公司之间于2017年6月21日及2017年11月1日签订的两份《房屋租赁合同书》，有事实和法律依据，一审法院予以支持，并根据本案案情确认解除的时间为2018年6月26日。关于利众公司欠付房租租金及水电费金额。2018年6月26日，利众公司、王佳雯、唐王明亮已共同结算确认拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元。双方争议的焦点在于，该结算费用中是否包含违约金。一审法院认为，富源弘公司与利众公司在涉案房屋租赁合同中约定的滞纳金实际为违约金。利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国认为，上述结算费用包含违约金，但无法说明具体金额，亦无法举证证明；富源弘公司主张，上述结算费用为房租和水电费本金，仅包含违约金7173.08元。一审法院认为，利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国有责任对其主张进行具体明确的说明并举证予以证明，利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国未能明确具体的提出主张，且未提交任何证据，应承担举证不能的法律后果，一审法院采纳富源弘公司的主张及金额。故，上述结算确认利众公司欠付租金、水电费共计286716.92元（293890元-7173.08元），违约金7173.08元。关于逾期付款违约金。利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国确认逾期支付上述结算款项，但主张系富源弘公司违约造成租赁合同无法继续履行，但无法说明富源弘公司违反的合同条款，亦未提交证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，因此，利众公司、唐王明亮、王佳雯、叶华国主张富源弘公司违约应返还履约保证金的抗辩主张一审法院不予采纳。双方进行上述结算时，利众公司欠付的房屋租金及水电费均已届至履行期限但未能按期支付，利众公司未能说明有正当理由，其应承担相应的违约责任。富源弘公司与利众公司于2017年6月21日及2017年11月1日签订的两份《房屋租赁合同书》分别约定逾期支付房屋租金、水电费每日按百分之三、千分之五收取滞纳金（即违约金）。富源弘公司主张利众公司自2018年6月26日起按照缴费通知载明的每日3‰支付逾期付款违约金，利众公司认为约定的违约金过高请求调整，从富源弘公司房屋租金、水电费未获得清偿的损失而言，应为欠付款项所产生的法定孳息，故按双方约定或缴费通知载明的计算的违约金数额均已超过富源弘公司的实际损失，一审法院根据公平原则将违约金依法调整为，以欠付租金、水电费共计286716.92元为基数，按照年利率24%计算，自2018年6月26日起至清偿之日止。关于律师费。涉案两份富源弘公司与利众公司签订的《房屋租赁合同书》均未约定就合同履行产生争议，为解决纠纷支付的律师费等费用具体由哪一方承担，且律师费并非解决争议必然产生的费用，因此，富源弘公司要求利众公司支付律师费2万元的主张，一审法院不予支持。关于王佳雯、唐王明亮的责任。王佳雯、唐王明亮出具的欠条实为保证书，其二人自愿为利众公司欠付富源弘公司的上述债务承担连带保证责任，未违反法律的强制性规定，一审法院予以认可。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，保证书未载明保证期间，则保证期间为利众公司欠款到期之日起六个月内，即2018年12月25日前。富源弘公司曾于2018年10月31日向一审法院提交诉讼材料主张王佳雯、唐王明亮承担连带保证责任，该主张时间未超过保证责任期间。富源弘公司主张的利众公司欠付房租及水电费本金、违约金未超出保证责任范围，因此，王佳雯、唐王明亮应对利众公司的上述债务承担连带清偿责任。关于叶华国的责任。富源弘公司以叶华国为利众公司的发起人及法定代表人为由，主张其对利众公司的上述债务承担连带清偿责任。富源弘公司已经选择利众公司为2017年6月21日与叶华国签订的《房屋租赁合同书》的相对人。利众公司为有限责任公司，依法以其全部资产对公司债务承担责任。利众公司依法成立后，叶华国作为公司的法定代表人、发起股东，并不当然对公司经营过程中的产生的债务承担责任，富源弘公司并未提交证据说明存在叶华国应对利众公司的上述债务承担连带清偿责任的情形，应承担举证不能的法律后果，因此，富源弘公司的该主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、利众公司应于本判决生效之日起五日内向富源弘公司支付房屋租金及水电费人民币286716.92元、违约金7173.08元；二、利众公司应于本判决生效之日起五日内向富源弘公司支付逾期支付房屋租金及水电费违约金（违约金以286716.92元为基数，按照年利率24%计算，自2018年6月26日起至清偿之日止）；三、王佳雯、唐王明亮对利众公司的上述债务承担连带清偿责任;四、驳回富源弘公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币3705元，由利众公司、王佳雯、唐王明亮负担。受理费富源弘公司已预交，由一审法院予以退回。利众公司、王佳雯、唐王明亮应在本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳案件受理费人民币3705元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据利众公司、王佳雯、唐王明亮上诉意见，本案二审争议焦点为：1、涉案房屋租赁合同的违约责任认定；2、一审认定的房屋租金、水电费及违约金正确与否的问题。关于涉案房屋租赁合同的违约责任认定。本院认为，利众公司、王佳雯、唐王明亮均上诉认为系富源弘公司方提供的涉案房产不符合安监、环保要求，导致租赁合同的根本目的不能实现，富源弘公司方应承担违约责任。本院认为，当事人对自己提出的主张负有举证的责任，现利众公司、王佳雯、唐王明亮并无证据证明案涉房产不符合安监、环保要求，应承担举证不能的不利后果。在本案中，利众公司违反合同约定，拖欠租金水电费导致合同解除，应承担违约责任。据此，利众公司、王佳雯、唐王明亮的该上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于一审认定的房屋租金、水电费及违约金正确与否的问题。根据一审查明事实，2018年6月26日，利众公司、王佳雯、唐王明亮出具《欠条》、《承诺书》确认拖欠物业厂房租金、水电费共计293890元。在利众公司、王佳雯、唐王明亮已对拖欠金额确认的情况下，其主张该金额中包含了滞纳金，应当就此予以举证，但是其并没有明确其主张的具体金额及对应的计算方式，也未提供相应的证据，故利众公司、王佳雯、唐王明亮的该主张缺乏相应依据，本院不予支持。一审根据富源弘公司自认的违约金7173.08元，重新认定了拖欠金额及利息，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，利众公司、王佳雯、唐王明亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元，由深圳市利众五金塑胶有限公司、王佳雯、唐王明亮各自负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年六月十八日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。