湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初581号原告：黄义珍，女，1975年2月6日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省郴州市。委托诉讼代理人：李志华，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。被告：王宁湘，女，1966年12月28日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省郴州市苏仙区。被告：张军辉，男，1966年10月27日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省资兴市。原告黄义珍与被告王宁湘、张军辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄义珍及其委托诉讼代理人李志华、被告王宁湘、张军辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄义珍向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2010年1月18日签订的房屋买卖合同有效，并判决坐落在资兴市凤凰社区原金磊水泥集团生活区xx栋xx号（房产证号：资房私字第××号）房产归原告所有；2.判决两被告协助原告办理房产过户手续；3.本案诉讼费由两被告负担。事实与理由:2010年1月18日，原告与被告王宁湘签订了房屋买卖合同，约定两被告将位于资兴市xx栋xx号房产以20000元的价格出售给原告，扣除原告已给付被告的2009年11月、12月房租300元，共计壹万玖仟柒佰元整，被告应协助原告办理房产过户，但费用由原告承担（原告暂扣400元作为被告为原告办理过户的保证金，过户后退还给被告）。合同签订后，原告已给付全部购房款，并一直在管理和使用该房屋，但两被告至今未配合原告办理房产过户，原告多次催促，两被告均以各种借口拖延。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告王宁湘辩称，对于将房子卖给了原告，并已收取原告19600元购房款的事实无异议，去年其已经几次协助原告办理房产过户，只是没办成。被告张军辉辩称，被告王宁湘在其不知情的情况下，擅自将夫妻共有房屋卖给原告，离婚前王宁湘提出房屋归其使用，其到2014年春节才知道卖房给原告之事，原告知道涉案房屋为被告夫妻共同财产，为贪图便宜，仍与被告王宁湘签订房屋买卖合同，两人恶意串通，该买卖合同无效，房产权应归被告张军辉所有，请求法院公正判决。本院经审理认定事实如下：被告王宁湘与被告张军辉原系夫妻，被告王宁湘系原金磊水泥集团退休职工，两被告于1996年购买了位于资兴市办事处凤凰社区原金磊水泥集团生活区xx栋xx号的单位房改住房（房屋所有权证号为：资房私字第××号,登记所有权人为：王宁湘），该房屋于1979年建成，建筑面积44.34平方米。2007年，被告王湘宁将涉案房屋出租给原告黄义珍居住，2010年1月18日，原告与被告王宁湘签订《房屋转卖合同书》，约定：被告王宁湘将涉案房屋以20000元的价格出售给原告，扣除原告已给付的2009年11月、12月房租300元，共计19700元，被告王宁湘应协助原告办理房产过户，但费用由原告承担，原告暂扣400元作为被告王宁湘为原告办理过户的保证金，过户后退还给被告王宁湘。当日，被告王宁湘收取原告购房款19600元，并把涉案房屋及房屋所有权证、国有土地使用证、房屋契证原件交付给原告。期间，被告张军辉一直在外务工。交付后，该房屋一直由原告占有使用。两被告因夫妻关系不和于2011年8月15日在资兴市民政局办理协议离婚登记手续，该离婚协议书中对财产的处理载明为：双方无共同财产，无共同债权债务。之后，由于被告未配合原告办理房产过户手续，原告诉至本院，请求判如所请。上述事实，有居民身份证、《房屋转卖合同书》、房屋所有权证、国有土地使用证、房屋契证、证明、缴费收据、光盘、离婚证、离婚协议书及当事人的陈述等证据证实，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是：原告与被告王宁湘签订的《房屋转卖合同书》是否有效，两被告应否协助原告办理房产过户手续。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案房屋系两被告婚姻关系存续期间从被告王宁湘工作单位购买的房改房，登记在被告王宁湘名下，按照相关法律规定，该房屋应属于两被告当时的夫妻共同财产。被告王宁湘在2010年1月18日出卖该房屋时，被告张军辉未在《房屋转卖合同书》上签字，但两被告在2011年8月15日协议离婚时，离婚协议书中载明双方无共同财产，由此可以说明两被告在离婚前已对夫妻共同财产的房屋进行了处置，否则双方离婚协议书中就应当载明共有房屋这么明显的财产归属，因两被告离婚前一年余被告王宁湘就已出卖了该房屋，因此，可推定被告张军辉当时认可了被告王宁湘将夫妻共有房屋出卖给原告的事实，对其出卖房屋的行为进行了事后追认。既便按照被告张军辉辩称其直到2014年才知道房屋被出卖的事，但之后数年间，被告张军辉并未向原告及被告王宁湘提出异议，亦未在法定期限内向相关部门主张行使撤销权。因此，可以认定被告张军辉以默示的方式对原告与被告王宁湘签订的《房屋转卖合同书》进行了追认。综上，原告与被告王宁湘签订的《房屋转卖合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且两被告离婚前被告张军辉对被告王宁湘出卖共有房屋的行为进行了追认，因此，《房屋转卖合同书》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应当自觉遵守。原告已依约支付购房款，按照合同约定依法取得房屋所有权，两被告亦应履行合同义务，协助原告办理房屋过户手续。对于被告张军辉提出被告王宁湘与原告恶意串通，未征得其同意签订合同买卖共有房屋，侵害其利益，该买卖合同无效的抗辩意见。经查与事实不符，本院不予采纳。对被告张军辉辩称离婚前王宁湘提出房屋归其使用，因被告张军辉未能提供相应的证据证明其主张，属举证不能，且两被告离婚后被告张军辉并未对该房屋行使相应的使用权、管理权，因此，对被告张军辉的该辩解意见，本院不予采纳。对被告张军辉辩称房产应归其所有，因无相应的事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄义珍与被告王宁湘于2010年1月18日签订的《房屋转卖合同书》有效,坐落在资兴市办事处凤凰社区原金磊水泥集团生活区xx栋xx号房产（房屋所有权证号为：资房私字第××号）归原告黄义珍所有；二、被告王宁湘、张军辉于本判决生效后十日内协助原告黄义珍办理房产过户手续。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告王宁湘、张军辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐廷刚二〇二〇年六月五日法官助理唐明菲书记员张欢附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。