福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终630号 上诉人（原审原告）：陈志高，男，1986年4月18日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人（原审原告）：苏钦萍，女，1986年8月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈雲容，福建普阳律师事务所执业律师。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路348弄2、6号第3层，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，总经理。 上诉人陈志高、苏钦萍因与被上诉人莆田市信达房地产开发有限公司（以下简称“信达公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈志高、苏钦萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持陈志高、苏钦萍一审的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由信达公司承担。事实和理由：一、一审判决信达公司在符合条件之日起三十日内为陈志高、苏钦萍办理房屋所有权初始登记，系变相鼓励信达公司怠于履行合同义务，助长房地产行业不良风气，且该判决不具有可执行性。合同约定房屋所有权初始预登记是信达公司的义务。陈志高、苏钦萍依约已付清房款，案涉商品房也已交付，因信达公司的原因导致陈志高、苏钦萍在接收房屋后五年多时间仍未能取得相应的产权证，信达公司已构成违约。二、一审判决遗漏认定信达公司负有代为办理不动产权证的义务，从而导致错误判决。在案涉商品房交付之时，信达公司就向陈志高、苏钦萍收取办证费用、契税等，其以行为表明自愿代为办理房屋不动产权证，该行为应视为信达公司负有为陈志高、苏钦萍办证的义务，并将产权证交付给陈志高、苏钦萍。三、一审判决未据实认定陈志高、苏钦萍与信达公司签订的《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的条款系无效的格式条款，严重损害了陈志高、苏钦萍的合法权益。1、案涉合同系信达公司为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与陈志高、苏钦萍协商的条款，符合格式条款的形式要件。2、从合同第七条、第十四条等约定来看，合同双方权利义务不对等，不符合合同法第39条关于提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务的规定。3、从案涉合同内容来看，本案合同不管是主合同还是补充协议，均没有提示陈志高、苏钦萍注意事项的条款，并且信达公司也未举证证实其在与陈志高、苏钦萍签订合同时有采取合理的方式提请陈志高、苏钦萍注意免除或者限制责任的条款，或者其有按照陈志高、苏钦萍的要求，对该条款予以说明。4、合同中关于违约金的计算标准明显减轻信达公司的违约责任、加重陈志高、苏钦萍责任、排除陈志高、苏钦萍的主要权利，系无效条款。四、陈志高、苏钦萍要求按已付购房款的日万分之一计算本案的违约金完全符合客观事实与法律规定。如前所述，本案合同关于违约金计算的条款系无效的格式条款，故本案的违约金计算方式就不能按照该条款的约定来计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈志高、苏钦萍请求按照已付购房款的日万分之一的违约金计算标准远远低于前述法律规定的标准，该请求是符合客观事实和法律规定的。五、一审法院认为办证费用、契税本来就是陈志高、苏钦萍应承担的费用，不动产权证早办或晚办对于陈志高、苏钦萍来说均不存在办证费用、契税经济损失问题，严重违反了法律、法规的禁止性规定。六、一审判决未依照《民事诉讼法》第二百五十三条的规定，要求信达公司未在指定的期间履行给付金钱义务的情况下，加倍支付迟延履行期间的债务利息，是错误的。 信达公司答辩称：陈志高、苏钦萍的上诉不能成立，应驳回对方上诉，维持原判。1、信达公司可以协助陈志高、苏钦萍办理商品房初始登记手续，权证登记办理是由相关部门核发，信达公司只能配合进行相应登记工作。2、违约金计算应按双方签订的商品房买卖合同约定的百万分之一及补充合同中的相同规定执行，故信达公司应支付的违约金最高不超过3000元。3、预收办证费用及契税只是暂时代保管办理该项目的款项，信达公司在收据背面均有注明以实际收取办证费用为准，多退少补。 陈志高、苏钦萍向一审法院起诉请求：1.判令信达公司为陈志高、苏钦萍办理坐落莆田市涵江区商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的《不动产权证书》转移登记手续；2.判令信达公司向陈志高、苏钦萍支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的《不动产权证书》之日止以已付购房款745327元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向陈志高、苏钦萍支付自2014年1月28日起至不动产权证登记在陈志高、苏钦萍名下之日止以已收的办证费用、契税等计2.5万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。诉讼过程中，陈志高、苏钦萍变更诉讼请求为:1.判令信达公司为陈志高、苏钦萍办理坐落莆田市涵江区商品房的所有权初始登记手续并办理商品房的《不动产权证书》登记至陈志高、苏钦萍名下，以及交付给陈志高、苏钦萍；2.判令信达公司向陈志高、苏钦萍支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的《不动产权证书》之日止以已付购房款745327元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向陈志高、苏钦萍支付自2014年1月28日起至不动产权证登记在陈志高、苏钦萍名下之日止以已收的办证费用、契税等计2.5万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。 一审法院认定事实：2013年3月8日，陈志高、苏钦萍与信达公司签订编号为Ｈ201300436《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“陈志高、苏钦萍向信达公司购买坐落莆田市涵江区房屋，总价款为745327元”;合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同附件六第五条第一点约定：“如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》……”；合同附件六第五条第五点约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整”。合同签订后，陈志高、苏钦萍依约向信达公司支付全部购房款745327元。信达公司于2014年1月28日将商品房交付给陈志高、苏钦萍并收取办证费用、契税等计2.5万元,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,已构成违约，陈志高、苏钦萍遂于2019年6月6日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，陈志高、苏钦萍与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。陈志高、苏钦萍已按合同约定支付了全部购房款，信达公司虽于2014年1月28日将商品房交付给陈志高、苏钦萍,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,已构成违约，故依法应承担违约责任，即支付给陈志高、苏钦萍违约金3000元。同时，信达公司应依合同约定协助陈志高、苏钦萍办理商品房的《不动产权证书》。信达公司辩解其只有办理商品房所有权初始预登记并协助办证义务而非代办证义务，以及按3000元计算违约金的理由成立，予以支持。因信达公司只有协助陈志高、苏钦萍办证义务而非代办证义务，陈志高、苏钦萍向信达公司交纳办证费用、契税等计2.5万元是为了让信达公司协助陈志高、苏钦萍办证,该办证费用、契税本来就是陈志高、苏钦萍应承担的费用，不动产权证早办或晚办对于陈志高、苏钦萍来说均不存在办证费用、契税经济损失问题，故陈志高、苏钦萍要求信达公司支付自2014年1月28日起至不动产权证登记在陈志高、苏钦萍名下之日止以2.5万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。信达公司辩解其不同意支付陈志高、苏钦萍所主张2.5万元的经济损失理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、莆田市信达房地产开发有限公司应在符合条件之日起三十日内为陈志高、苏钦萍办理坐落莆田市涵江区商品房所有权初始预登记，并协助陈志高、苏钦萍办理该商品房的《不动产权证书》；二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈志高、苏钦萍违约金3000元；三、驳回陈志高、苏钦萍的其他诉讼请求。案件受理费2112元，由陈志高、苏钦萍负担1944元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担168元。 本院二审期间，陈志高、苏钦萍与信达公司均未提交新的证据。 经审理查明，陈志高、苏钦萍对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏查明合同附件六第五条第一点的内容还包含“办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供”等内容。信达公司对一审查明的事实没有异议。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据信达公司与陈志高、苏钦萍签订的《商品房买卖合同》（含附件），双方之间形成商品房销售合同关系，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。陈志高、苏钦萍依约支付了全部购房款，案涉商品房于2014年1月28日交付给陈志高、苏钦萍使用。陈志高、苏钦萍也于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为信达公司接受陈志高、苏钦萍的委托代为办理案涉商品房权属证书。陈志高、苏钦萍上诉称信达公司应负有代为办理案涉商品房权属证书的理由能够成立，予以支持。案涉合同第十四条明确约定，信达公司应于案涉商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但信达公司在案涉商品房交付后至今仍未办理房屋所有权初始登记，并导致陈志高、苏钦萍至今未能取得房屋权属证书，一审法院认定信达公司已构成违约，应承担相应的违约责任是正确的。关于逾期办证违约金问题，案涉《商品房买卖合同》中约定信达公司自逾期办证之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金，及该合同《补充协议》中约定逾期办证违约金总额最高不超过3000元。逾期办证必然导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失是客观存在的，而案涉合同及《补充协议》中约定的逾期办证违约金明显过低，将违约金限定为3000元也将导致信达公司在长时间逾期办理案涉商品房初始登记无需继续承担逾期办证违约责任，并不利于督促信达公司及时办理案涉商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。陈志高、苏钦萍依法可以请求人民法院予以增加，本院认定信达公司应按买受人已付款的日万分之一支付逾期办证违约金。陈志高、苏钦萍主张从2016年5月20日起计算违约金，系对自身权利的处分，应予准许。违约金的最高限额为购房款总额的30%，即745327元×30%=223598.1元。陈志高、苏钦萍按双方约定向信达公司交纳相关办证费用、契税等系陈志高、苏钦萍应承担的费用，正因为陈志高、苏钦萍交纳了上述费用，其才有权要求信达公司办理案涉商品房的转移登记手续并要求信达公司承担违约责任，故对其要求信达公司赔偿前述办证款项资金占用期间的经济损失，依据不足，应不予支持。 综上所述，陈志高、苏钦萍上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2685号民事判决； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起六十日内办理坐落于莆田市涵江区商品房的所有权初始登记；在该初始登记后三十日内为陈志高、苏钦萍办理该商品房的《不动产权证书》的转移登记手续，并将该《不动产权证书》交付给陈志高、苏钦萍，陈志高、苏钦萍应予以配合； 三、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向陈志高、苏钦萍支付以745327元为基数自2016年5月20日起至上述《不动产权证书》转移登记至陈志高、苏钦萍名下之日止按日0.01%计算的违约金，违约金最高限额为223598.1元； 四、驳回陈志高、苏钦萍一审的其他诉讼请求； 五、驳回陈志高、苏钦萍的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2112元，由陈志高、苏钦萍负担191元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担1921元；二审案件受理费2112元，由陈志高、苏钦萍负担191元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担1921元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年六月一日 法官助理黄周翔 书记员黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。