辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终872号 上诉人（原审被告）：辽宁海鹏消防保安工程有限公司。住所地：丹东边境经济合作区D区35号楼203室。 法定代表人：胡海鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆阳忠，辽宁永冠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：席鸣晨，男，1954年1月26日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：杨明月，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宽甸金远房地产开发有限公司。住所地：宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。 法定代表人：王恩柱，该公司总经理。 上诉人辽宁海鹏消防保安工程有限公司（以下简称海鹏公司）因与被上诉人席鸣晨、宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）执行异议之诉一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 海鹏公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定被上诉人存在阻却执行的事由。同时，一审判决认定涉案房屋现所有权登记在金远公司名下。且被上诉人现有两套可供居住的房产。基于上述认定事实，本案应属于买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议的情形，因此应当适用上述规定第二十九条进行裁判。而一审判决却适用上述规定第二十八条，属适用法律错误。 席鸣晨辩称：被上诉人在一审法院的诉请符合法律规定。席鸣晨购买涉案房屋所享有的一般买受人期待权优先于抵押权人的抵押权及普通债权。上诉人对被上诉人金远公司所享有的债权为普通债权，不具有优先性，故一审判决具有事实及法律依据，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。 席鸣晨向一审法院起诉请求：1、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书和（2019）辽0624执异17号执行裁定书；2、确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效；3、解除对宽甸满族自治县房屋的查封。事实和理由：2014年1月26日，原告在魅力城售楼中心，以每平方米4000元的单价，现金购买了魅力城小区C区2号楼2单元202室95.6平方米房屋，被告金远公司收取房款382400元，并出具收款收据。当日双方签订《商品房买卖合同》，被告金远公司同时向原告交付涉案房屋钥匙。二被告因建设工程施工合同纠纷，被告海鹏公司申请查封了涉案房屋。原告向法院提出执行异议，宽甸满族自治县人民法院作出(2019)辽0624执异17号执行裁定书，驳回原告席鸣晨的异议请求。该裁定书中已经认定原告席鸣晨与被告金远公司签订购买商品房合同时间早于一审法院查封之前，且原告已向被告金远公司支付涉案房屋的全部价款，却仅以原告未出示相关证据证明其实际居住涉案房屋以及无其他用于居住的事实，驳回原告的异议申请，属于自相矛盾。故原告诉至法院，请求判令:1、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书和（2019）辽0624执异17号执行裁定书；2、确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效；3、解除对宽甸满族自治县房屋的查封。 一审法院认定事实：2014年1月26日，原告与被告金远公司签订商品房买卖合同，约定原告以382400元的价格购买被告金远公司开发建设的宽甸满族自治县魅力城小区C2幢2单元202号建筑面积95.6平方米房屋，并于当日被告金远公司为原告出具382400元收款收据。 另查，案涉房屋于2012年7月19日办理商品房预售许可证。被告海鹏公司因被告金远公司欠其工程款未付，将被告金远公司诉至一审法院，一审法院于2017年8月1日作出(2017)辽0624民初573号民事判决，判决：金远公司于判决发生法律效力后十五日内给付海鹏公司工程款124469.54元，并自2013年11月7日始至判决确定的给付之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率给付利息。嗣后，被告金远公司未履行生效文书确定的给付义务，海鹏公司申请强制执行，一审法院于2018年2月7日作出(2017)辽0624执1856号之一执行裁定书，该裁定查封被告金远公司所有的坐落于宽甸魅力城Ｃ区(95平方米)房屋。原告对该裁定不服，向一审法院提出书面异议，请求撤销（2017）辽0624执字第1856号之一执行裁定书，解除对宽甸魅力城小区C区2号楼2单元202室房屋的查封。一审法院于2019年4月10日作出（2019）辽0624执异17号执行裁定书，该裁定书认为：“本案中，虽异议人席鸣晨与被执行人金远公司签订购买商品房合同时间早于一审法院查封之前，且异议人已向被执行人支付涉案房屋的全部价款，但异议人庭审中未出示相关证据证明其实际居住涉案房屋以及无其他用于居住房屋的事实。……故裁定驳回异议人席鸣晨的异议请求。原告席鸣晨对该裁定不服，诉至一审法院，请求：1、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书和（2019）辽0624执异17号执行裁定书；2、确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效；3、解除被告海鹏公司对宽甸满族自治县房屋的查封。 一审法院认为：本案为执行异议之诉，争议的焦点是原告与被告金远公司之间是否存在真实的房屋买卖行为。一审法院对涉案房屋执行查封行为是否为合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时该规定第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人期待物权的保护条件，第二十九条的主旨是关于房屋消费者期待物权的保护条件。第二十八条的规定系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条的规定是专门针对房地产企业的被执行人而规定的特别条款。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则该规定第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案中，首先应查明原告与被告金远公司签订的房屋买卖合同是否在人民法院查封之前订立。经查，原告与被告金远公司签订买卖合同的时间是2014年1月26日，法院查封案涉房屋的时间是2018年2月7日，双方签订买卖合同的时间系在人民法院查封之前。其次，要审查原告是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。被告海鹏公司认为案涉房屋并未实际使用。关于原告是否实际占有案涉房屋，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉房屋处于权利人实际掌控之中即可。本案中，原告提供了房屋钥匙证明其已实际占有案涉房屋，故对其主张予以支持。第三，要审查原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原告已于签订买卖合同当日支付了全部购房款。第四，要审查案涉房屋未办理过户登记是否因买受人自身原因。本案中，原告提出多次找到被告金远公司要求办理过户登记，被告金远公司对此认可，但因为被告金远公司原因致案涉房屋所在小区均不能办理产权过户登记，对此原告并无过错。 综上所述，原告主张停止对该案涉房屋采取的强制执行措施及确认原告与被告金远公司签订的商品房买卖合同有效，证据充足，应予支持。 一审法院判决：一、撤销（2017）辽0624执1856号之一执行裁定书及（2019）辽0624执异17号执行裁定书；二、原告席鸣晨与被告金远公司于2014年1月26日签订的商品房买卖合同有效；三、解除对执行标的物（位于宽甸满族自治县房屋）的查封。案件受理费100元，由被告宽甸金远房地产开发有限公司和辽宁海鹏消防保安工程有限公司共同负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时该规定第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产一切企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可能适用特别条款，也可以适用普通条款，购房者可选择适用。故一审法院适用上述司法解释第二十八条并不存在适用法律错误，即购房人购买开发商名下的商品房的，只要符合上述司法解释第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，就应支持其执行异议。本案中，被上诉人席鸣晨签订涉案房屋买卖合同的时间在人民法院查封之前；被上诉人管理钥匙的行为应当认定其已实际占有涉案房屋；被上诉人于签订涉案房屋买卖合同同时支付了全部购房款；被上诉人未办理涉案房屋的过户手续系被上诉人金远公司原因致涉案房屋所在小区均不能办理产权过户手续，故被上诉人席鸣晨并无过错。综上，一审判决支持被上诉人主张停止对涉案房屋采取的强制执行措施及确认被上诉人席鸣晨与被上诉人金远公司签订的商品房买卖合同有效均无不当之外。 综上所述，上诉人辽宁海鹏消防保安工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人辽宁海鹏消防保安工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李大为 审判员 李 欣 二〇二〇年六月二十二日 书记员 王秀文