浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初13291号 原告：慈溪新城吾悦房地产开发有限公司。 法定代表人：杨可。 委托诉讼代理人：王鹏。 被告：浙江马汇文化投资发展有限公司。 法定代表人：卢见梅。 委托诉讼代理人：李波。 原告慈溪新城吾悦房地产开发有限公司（以下简称吾悦公司）与被告浙江马汇文化投资发展有限公司（以下简称马汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序于2020年1月21日公开开庭进行了审理。2020年3月13日，因案情复杂，本院将本案转为普通程序并依法组成合议庭进行审理。同年4月16日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理。原告吾悦公司的委托诉讼代理人王鹏、被告马汇公司的委托诉讼代理人李波到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告吾悦公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月24日解除；2.被告立即将商铺恢复原状并交还给原告；3.被告支付给原告的保证金52756.8元作为违约金；4.被告按照两倍租金及管理费标准向原告支付商铺占有使用费（自交铺期限届满日2019年9月24日计算至被告实际交付日）；5.被告向原告支付3个月空铺期损失79135.2元；6.本案诉讼费由被告负担。后原告变更第1、4项诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月27日解除；4.被告按照两倍租金标准向原告支付商铺占有使用费（自2019年10月3日起计算至被告实际交付日止）。原告明确第2项诉请中的恢复原状为按照《租赁合同》约定搬离设施设备，并将该商铺恢复到符合被告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持该商铺干净、整洁。事实和理由：2018年11月14日，原、被告经协商就慈溪市慈溪新城吾悦广场第4层编号为4003、4005的商铺签订《租赁合同》一份。该《租赁合同》及其补充协议签订生效后，原告全面积极地履行了相关义务，然而被告连续3日不营业的行为，严重违反了合同约定，给原告造成了严重的经济损失，故诉请如上。 被告马汇公司在答辩期限内未作书面答辩，庭审中口头答辩称：原告诉称并非事实，其诉请不应得到支持。首先，实际情况是原告提供的场所存在严重漏水的情况，导致被告无法经营，且商场实际招商环境也比较恶劣，客流量少，商场环境十分萧条。此外，被告所经营的是骑马体验的项目，当时在商场内养放了马匹和饲料，气味较重遭到了临近商户的厌恶，原告作为管理方也没有做好安抚工作，导致邻里纠纷较多。正是由于上述种种原因，被告曾向原告提出过撤场的想法，原告也予以认同，在双方协商一致的情况下被告才予以撤场。从原告于2019年9月13日张贴公告告知被告会员被告将停止经营的情况来看，《租赁合同》已于2019年9月12日经双方合议解除，故被告不存在违约行为，不应承担赔偿责任。其次，《租赁合同》中关于被告3天不营业即视为根本性违约的条款系格式条款，该条款剥夺了被告的经营自由，加重了被告的负担，且该约定也未进行明确的提示，故该格式条款应为无效条款，不应得到采纳和认同。第三，即使法院认定被告存在违约行为，原告损失也远非其主张的那么高。本案审理恰处新冠××疫情发生期间，原告场所本就无法经营，且涉案房屋被原告上锁，被告曾多次要求腾房，因原告阻止而无法腾房，导致损失予以扩大。现被告交纳的保证金尚在原告处，已足以支付原告损失，剩余保证金应退还给被告方。综上，请求驳回原告不合理部分的诉请。 原告为证明自己主张的事实成立，向本院提交如下证据： A1．《租赁合同》一份，拟证明原、被告之间的租赁合同关系； A2.证明、录像各一份，拟证明被告无故停业的事实； A3.微信聊天记录一份，拟证明原、被告并未就合同解除达成一致意见，系被告擅自停业的事实； A4.《关于浙江马汇文化投资发展有限公司退铺申请的回函》、《解除合同通知》各一份、EMS邮寄凭证及详情单各两份、《解除合同通知》现场张贴照片一份，拟证明原告履行告知义务及通知被告合同解除的事实。 被告为证明其辩称事实成立，向本院提交如下证据： B1.商铺及露台漏水视频一份及照片若干，拟证明原告提供的租赁场所存在严重漏水的问题，导致被告无法正常经营的事实； B2.视频一份及照片若干，拟证明原告派人将商铺封锁，导致被告无法进入，不能正常开展经营，也不能办理相关离场手续的事实； B3.公告照片一份，拟证明原告早在2019年9月13日在商铺张贴公告，通知被告于2019年9月30日停止经营的事实； B4.电话录音一份，拟证明被告曾要求腾房，原告以其他理由阻止被告腾房的事实。 双方当事人各自质证意见及本院认证意见如下： 被告对原告提供的证据A1的真实性无异议，但认为合同中关于被告3天不营业即视为根本性违约的条款系格式条款，且加重了被告责任，应为无效，双方系合议解除合同，被告不存在违约行为。本院对该《租赁合同》的真实性予以确认，至于被告是否存在违约行为的问题本院将作综合分析。被告认为证据A2中证明的真实性无法核实，且该证明应属证人证言，证人也未出庭作证，故对其不予认可，被告认为录像由原告录取，其真实性也无法核实，且录像截取时间点为中午午休时间段，拍摄时间也较短，不能证明被告停业的事实。被告对证据A3的真实性没有异议，但认为恰能证明被告已提交退铺申请，原告工作人员声称要停电的事实。本院经审查认为，被告于庭审中表示其于2019年9月13日起开始非正常经营，9月中旬停止经营，故对被告于2019年9月中旬停止经营的事实予以确认。对证据A4中《关于浙江马汇文化投资发展有限公司退铺申请的回函》，被告表示未收到过，但该回函中能看出被告之前与原告协商过退铺一事，原告于2019年9月13日张贴公告，其内容能反映原告与被告就退铺一事已达成一致意见，原告于同年9月18日再回函表示不同意退铺与前述公告内容也相违背；对于《解除合同通知》，被告表示未收到过，故不发生法律效力，对于现场张贴的照片被告也未看到过。本院经审查认为，证据A4具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以确认，至于合同解除的方式及时间本院将作综合分析。 原告认为被告提供的证据B1的真实性无法核实。本院经审查认为，该证据的真实性无法核实，故对该证据的证明力不予确认。对证据B2，原告认可慈溪新城吾悦商业管理公司（以下简称吾悦商业管理公司）对涉案商铺部分大门上锁的事实，但认为是为了保护商户财产才进行上锁。本院对吾悦商业管理公司对涉案商铺部分大门上锁的事实予以确认。原告对证据B3的真实性无异议，但认为并不是与被告就退铺一事达成了一致意见，而是因为被告有提前退租的可能，为了引导消费者尽快消费而发布的公告。本院对该证据的真实性予以确认，至于公告内容将作综合分析。原告对证据B4的真实性无异议，但该录音时间为第二次开庭前几天，录音中原告的工作人员对案件情况并不了解，且案件还在审理当中，故原告工作人员不知如何回复，并不是阻止被告腾房。本院对该证据的真实性予以确认，对于原告是否存在阻止被告腾房的行为将作综合分析。 根据本院确认的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2018年11月，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：租赁标的物为位于慈溪市的慈溪新城吾悦广场（以下简称吾悦广场）第4层编号为4003＋4005的商铺，计租面积为219.82平方米；商铺经营品牌为浙江马汇；租赁期限为开业日起至2023年10月31日止；进场日暂定为2018年11月20日，最终以原告发给被告书面进场通知确定的进场日为准，如原告未发书面进场通知，则以约定的时间为进场日；按照计租面积计算租金，其中第一年的月租金为26378.4元；租金支付采先付后用，首期租金为开业日起至第4个月最后一日期间的费用，被告应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个交租期租金；被告应在签订合同之日向原告支付52756.8元作为租赁保证金，在合同期内上述保证金不予抵充租金或其他应付款项，在被告无任何违约或欠费的情况下，原告在租赁期满后30日内将租赁保证金无息退还给被告；被告存在未经原告书面同意被告单方面撤场或连续3日不营业或一个月内累计5日不营业的情形的，视为被告根本违约，原告有权解除合同；被告根本违约的，原告有权解除本合同、收回商铺，被告已经支付的租赁保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还须赔偿原告全部损失，包括但不限于本合同提前解除形成的商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失、原告基于被告完全履行本合同考虑而给予被告装修期或经营优惠期的租金损失等；本合同解除或终止后，被告应在合同解除或终止次日起5日内将相关资料交还原告，并自行承担拆除费用，搬离设施设备，并将该商铺恢复到符合被告最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持该商铺干净、整洁交还原告；交还期满后被告未能将该商铺交还原告的，则自交还期届满之次日起，被告应当按照合同终止时该商铺租金标准的2倍向原告支付占有使用费；原、被告应按签署页列明的地址向对方发送通知，通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第3日为收悉日，原告还有权以张贴通知于商铺的方式通知，通知一经张贴即视为送达等等。后被告向原告交付了租赁保证金52756.8元。同年11月20日，原告将涉案商铺交付给了被告。同年12月29日，吾悦广场开业。被告支付租金至2019年9月。2019年9月13日，原告在被告商铺张贴公告，内容为：因吾悦广场四楼Ｆ4003＋Ｆ4005浙江马汇经营至2019年9月30日，请广大会员朋友于2019年9月30日前消费完会员卡内充值金额及处理遗留事项。同年9月中旬，被告停止营业。同年9月18日，原告及吾悦商业管理公司根据合同约定的通讯地址以特快专递的方式向被告发送《关于浙江马汇文化投资发展有限公司退铺申请的回函》，内容为：建议被告继续经营，若被告执意提前退租，须根据合同约定承担违约责任。后该邮件因无人签收被退回。同年9月23日，原告及吾悦商业管理公司又根据合同约定的通讯地址以特快专递的方式向被告发送《解除合同通知》，以被告违反合同约定为由要求解除合同。后该邮件因无人签收于同年9月27日被退回。后原告将上述《解除合同通知》张贴于涉案店铺门外。另查明，吾悦商业管理公司对涉案商铺部分大门进行了上锁。 本院认为，被告于9月中旬始停止营业，其行为已表明其不再履行主要合同义务，故原告有权解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案原告于2019年9月23日根据合同约定的地址通过特快专递的方式向被告邮寄《解除合同通知》，实际邮件于2019年9月27日退回，现原告诉请要求确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年9月27日解除，合理合法，本院予以支持。被告辩称双方已于2019年9月12日合议解除《租赁合同》，但未提供证据予以证明，被告认为原告于9月13日张贴公告的行为可反映双方已协商解除合同，原告对此解释称张贴公告系引导消费者处理相关事宜，该说法符合常理，故对被告的该项辩称意见本院不予采纳。租赁合同解除后，承租人应将租赁房屋腾退给出租人；承租人对租赁房屋进行装修的，除另有约定外，出租方有权要求承租方恢复原状。故原告诉请要求被告返还商铺并按合同约定恢复原状，合理合法，本院予以支持。当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告诉请要求将被告已支付的租赁保证金52756.8元作为违约金，同时又诉请要求被告支付3个月空铺期损失79135.2元。本院经审查认为，根据本案实际情况，本院酌定由被告赔偿原告3个月租金79135.2元作为损失弥补，因被告同意应支付的款项在保证金中扣除，故扣除被告已支付的租赁保证金52756.8元，被告尚需赔偿原告损失26378.4元。另原告诉请要求被告按照两倍租金标准支付自2019年10月3日始至房屋实际腾退之日止的商铺占有使用费，被告辩称原告上锁并禁止被告人员进入的行为导致其无法腾房，故该费用不应由被告承担。本院经审查认为，吾悦商业管理公司将涉案商铺部分大门进行上锁，导致被告无法即时腾房，被告实际也未使用涉案商铺，原告诉请要求被告支付商铺占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告慈溪新城吾悦房地产开发有限公司与被告浙江马汇文化投资发展有限公司签订的《租赁合同》于2019年9月27日解除； 二、被告浙江马汇文化投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于慈溪市的商铺，并按照《租赁合同》约定搬离设施设备，并将该商铺恢复到符合被告浙江马汇文化投资发展有限公司最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持该商铺干净、整洁； 三、被告浙江马汇文化投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告慈溪新城吾悦房地产开发有限公司损失26378.4元； 四、驳回原告慈溪新城吾悦房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9339元，由原告负担8004.90元，被告负担1334.10元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  章晓波 人民陪审员  岑 健 人民陪审员  宓光辉 二〇二〇年六月十六日 代书 记员  陈奕瑾