四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初1081号 原告：四川省农业生产资料总公司宜宾经营站（宜宾市农业生产资料总公司），住所地：宜宾市翠屏区西街266号，统一社会信用代码：915115002088514102。 法定代表人：刘德才，职务：经理。 委托诉讼代理人：刘亚秀，四川戎城律师事务所律师，执业证号：15115199411193914。 被告：张宾，男，汉族，1969年1月23日生，住宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师，执业证号：15103201010837759。 委托诉讼代理人：代朝兵，四川博胜律师事务所实习律师。 原告四川省农业生产资料总公司宜宾经营站（宜宾市农业生产资料总公司）（以下简称宜宾农资总公司）与被告张宾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宜宾农资总公司的委托诉讼代理人刘亚秀,被告张宾及其委托诉讼代理人戴家彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜宾农资总公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即将租赁房屋腾空返还原告；2、请求判令被告支付原告2018年12月份的房屋租金2000元；3、请求判令被告支付原告的房屋占用使用费至返还房屋之日止，截止2019年11月15日被告应支付原告占用费21000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉请的第1项撤回，维持第2、3、4项诉请不变。事实和理由：2018年1月1日，因被告经营农机配件需要，原、被告签订了《房屋（门市）租赁合同》，约定：原告将位于翠屏区门市（面积24平方米）的房屋租赁给被告使用，租金2000元／月，期限从2018年1月1日至2018年12月31日止。双方一直按合同履行至期满前，原告告知被告不再续租，要求被告返还房屋，并于2018年11月19日向被告送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，然而，合同期限届满后，被告不仅不支付2018年12月的租金2000元，至今仍拒绝返还房屋。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告张宾辩称:1、2018年1月1日，答辩人与原告签订《房屋（门市）租赁合同书》，租赁原告所有的西郊前进路165号附2号门市用于经营。故此，因本次拆迁给答辩人造成的营运损失，答辩人应当得到合理补偿。2、答辩人租赁的门市已于2019年1月15日左右全部按拆迁办的要求完成拆迁。答辩人涉及原告的房租仅2018年12月份一个月，答辩人在原告处交纳有1500元保证金，不涉及违约问题。3、答辩人未搬迁是因为其未得到拆迁中所涉及的拆迁费、装修费补偿，具有合理的抗辩权。虽然《征收条例》没有对承租人的补偿，但是从《物权法》第四十二条、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，我们可以认为，租赁不动产是承租人广义用益物权中的一部分，征收不动产应当对用益物权人进行合理补偿。根据《物权法》第二十八条及《合同法》第二百二十九条之规定，征收决定导致不动产权人发生变化并不会改变原租赁法律关系。根据《合同法》第九十三条、九十四条、九十七条及一百零七条以及本案双方当事人关于拆迁补偿的约定“十二、因政府拆迁原因造成的合同终止，双方均不属违约，互不追究违约责任。所涉及赔偿，按政府对房主、承租人（使用人）的拆迁补偿政策执行，并享受相应利益。”4、自从原告与翠屏区拆迁办公室达成《城市房屋拆迁补偿协议》后，其被拆迁房屋属于待拆对象，原告对此不属于自己的物权无权主张房租。5、答辩人在拆迁部门确定拆迁后，并未再使用原告的房屋，其占有该房屋是为了对抗原告强行占有拆迁中的应属答辩人特定部分的搬迁费、装修补偿费。答辩人也没有得到过原告或政府拆迁部门的相关责任人员与答辩人就该部分拆迁费及装修补偿费的归属事宜进行协商。答辩人占有房屋具有合法的理由。因此，原告的诉讼请求依法不成立，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 1999年9月10日，宜宾农资总公司取得位于西郊前进路13号房屋的《房屋所有权证》，证号：宜市权字第12386号。 2017年12月28日，宜宾农资总公司与张宾签订《房屋（门市）租赁合同书》，主要约定：宜宾农资总公司将位于宜宾市翠屏区门市出租给张宾经营；面积24平方米；期限从2018年1月1日至2018年12月31日止；租金2000元／月，按月交纳（先付款后用房），张宾须在首月5日前一次性支付，若逾期支付，则应承担按日万分之八计算逾期付款违约金；张宾须在本合同签订之日起三日内向宜宾农资总公司缴付租房保证金1500元，待本合同期满终止时，宜宾农资总公司全额无息退付张宾，若张宾有严重违约，宜宾农资总公司有权不退还保证金；在租赁期间，任何一方均可在提前一个月书面通知对方后终止本合同，终止本合同时，双方不承担任何赔偿责任，张宾将房屋退还宜宾农资总公司，宜宾农资总公司将保证金退还张宾；因政府拆迁原因造成的合同终止，双方均不属违约，互不追究责任，所涉及的拆迁赔偿，按政府对房主、承租人（使用人）的拆迁补偿政策执行并享受相应利益；本合同经双方签字或盖章并支付租房保证金后后效。签订合同后，宜宾农资总公司将案涉房屋交给张宾经营使用，张宾按合同约定交付了保证金1500元，并按约缴纳租金至2018年11月，从2018年12月开始未再缴纳租金。 2018年11月19日，宜宾农资总公司向张宾发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，并于同日送达张宾，张宾在该通知书签收人一栏签名并捺印。 另查明：1、2019年7月4日，宜宾农资总公司和宜宾市翠屏区住房和城乡建设局签订《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点国有土地上房屋搬迁补偿协议（货币补偿）》，主要约定：宜宾市翠屏区住房和城乡建设局征收宜宾农资总公司位于宜宾市翠屏区的房屋，合计补偿金额为22879379.66元；在协议签订生效，宜宾农资总公司将协议涉及的《国有土地使用权证》原件及相关权属资料原件移交宜宾市翠屏区住房和城乡建设局后15个工作日内宜宾市翠屏区住房和城乡建设局提前预付搬迁补偿费总额的约50%即11439689元给宜宾农资总公司；在宜宾农资总公司将房屋腾空并移交给宜宾市翠屏区住房和城乡建设局后10个工作日内支付剩余搬迁补偿款给宜宾农资总公司；宜宾农资总公司负责租赁户的租赁关系解除和租赁户应得资产搬迁评估补偿费及装饰装修补偿费的支付。宜宾农资总公司和宜宾市翠屏区住房和城乡建设局分别在上述合同上加盖公章，宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处和宜宾市翠屏区城市房屋征收服务中心分别作为实施单位，在上述合同上加盖公章。2019年7月11日，宜宾农资总公司和宜宾市翠屏区住房和城乡建设局签订《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点国有土地上房屋搬迁补偿补充协议》，主要约定：因双方在2019年7月4日签订协议时，宜宾农资总公司错报了室内基本设施初装费和迁移费补助，补充约定扣除补偿费4090元；主协议补偿金额为22879379.66元，品迭后费用为22875289.66元；本协议自签字盖章之日起生效。宜宾农资总公司和宜宾市翠屏区住房和城乡建设局分别在上述合同上加盖公章，宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处和宜宾市翠屏区城市房屋征收服务中心分别作为实施单位，在上述合同上加盖公章。2、2019年11月9日的《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点宜宾农资总公司被征收土地及房屋移交单》上载明：涉及宜宾农资总公司位于西郊前进路13号的土地及房屋，于2019年7月4日签订了征收补偿协议，已全部腾空搬离，现将被搬迁房屋的房屋所有权证移交于宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处。宜宾农资总公司作为移交方，在上述移交单上盖章，宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处作为接收方在上述移交单上盖章。2019年12月2日的《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点宜宾农资总公司被征收土地及房屋移交单》上载明：涉及宜宾农资总公司位于西郊前进路13号的土地及房屋，于2019年7月4日签订了征收补偿协议，已全部腾空搬离，现将涉及的房屋建筑面积2271.99㎡移交于宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处。宜宾农资总公司作为移交方，在上述移交单上盖章，宜宾市翠屏区人民政府西郊街道办事处作为接收方在上述移交单上盖章。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宜宾农资总公司和张宾于2017年12月28日签订《房屋（门市）租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应当遵守。双方在合同中约定：在租赁期间，任何一方均可在提前一个月书面通知对方后终止本合同，终止本合同时，双方不承担任何赔偿责任，张宾将房屋退还宜宾农资总公司，宜宾农资总公司将保证金退还张宾；因政府拆迁原因造成的合同终止，双方均不属违约，互不追究责任，所涉及的拆迁赔偿，按政府对房主、承租人（使用人）的拆迁补偿政策执行并享受相应利益。根据上述约定并结合庭审查明的事实，宜宾农资总公司于2018年11月19日向张宾送达了《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，因此，双方的合同在期满后即2018年12月31日终止，且该终止双方均不属违约。在双方合同终止后，张宾应当按合同约定将案涉房屋交还给宜宾农资总公司，但对交还房屋的事宜，张宾仅提供了和案外人签订的《租房协议》和租金收条，本院认为上述二份证据只能证明张宾向案外人租房并支付租金的事实，不能证明其向宜宾农资总公司履行了退还案涉房屋的事实，在本案中，根据举证责任分配原则，张宾负有举证证明其履行了退还案涉房屋的责任，因此应由其承担举证不能的不利法律后果，故本院对其辩称的合同到期后未继续使用房屋的意见不予采纳。根据宜宾农资总公司提供的2019年11月9日的《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点宜宾农资总公司被征收土地及房屋移交单》和2019年12月2日的《宜宾市翠屏区中坝片区（中坝桥北桥头火车站站前广场）棚户区改造点宜宾农资总公司被征收土地及房屋移交单》的内容，上面载明案涉房屋系2019年7月4日腾空搬离，该二份证据上案涉房屋搬离时间与宜宾农资总公司诉请称的张宾一直占有使用房屋至2019年11月15日互相矛盾，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条的规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。因此，本院确定案涉房屋的腾空搬离时间为2019年7月4日。综上，张宾应当支付2018年12月1日至2019年7月4日的租金和房屋占有使用费，参照双方签订的租赁合同的租金标准，经计算应为：14263元（2000元/月×7个月+2000元/月×12个月÷365天×4天）。并结合双方的合同约定，对于双方合同终止后，张宾缴纳的保证金，宜宾农资总公司应予以退还，为了减少诉累，本院在本案中一并处理，因此，品迭张宾缴纳的保证金1500元后，张宾还应向宜宾农资总公司缴纳的租金和房屋占有使用费共计12763元。关于张宾提出的其因拆迁应享受到的拆迁补偿赔偿，可以根据双方合同约定另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，判决如下： 一、被告张宾于本判决生效之日起15日内支付原告四川省农业生产资料总公司宜宾经营站（宜宾市农业生产资料总公司）2018年12月1日至2019年7月4日的租金和房屋占有使用费共计12763元（已品迭被告张宾缴纳的保证金1500元）。 二、驳回原告四川省农业生产资料总公司宜宾经营站（宜宾市农业生产资料总公司）的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元,减半收取187.5元，由被告张宾负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  陈 伟 二〇二〇年六月一日 法官助理  胡孝飞 书 记 员  曾 政