吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终795号上诉人（原审原告）：孙万祥，男，1954年9月21日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：宛宝全，吉林迅捷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王杰，女，1972年10月10日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：孙海楠，吉林捷盈律师事务所律师。上诉人孙万祥因与上诉人王杰租赁合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙万祥及其委托诉讼代理人宛宝全、上诉人王杰的委托诉讼代理人孙海楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙万祥上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持孙万祥的原审诉讼请求。事实和理由：原审判决认定年租金标准75000没有事实和法律依据。一、原审判决查明的事实基本正确，但对于双方租赁关系的租金标准给予变更是错误的。王杰在原审中所提供的松原市住房和城乡建设局于2019年9月18日向松原市中天油气销售有限公司城西加油站送达的《关于松原市中天油气销售有限公司城西加油站征收情况及启用新建加油站的情况说明》，足以证实王杰使用孙万祥的房屋及土地，建设加油站设施一直持续到2019年9月20日。王杰不仅租用孙万祥的房屋，还租用土地。王杰对孙万祥房屋、土地使用情况，完全有别于另租他人的情况。孙万祥另租他人使用的仅是房屋，不包括土地，而且另租他人不是销售存储危险品。如果王杰当时认为不应该支付租金15万元，完全可以直接返回房屋、拆除加油设施。王杰在加油站不能营业时迟迟不腾退房屋，不拆除加油设施及地下加油罐是为了与政府谈判，获得预期的商业利益，事实上王杰也达到了预期目的。二、原审适用法律错误。适用《中华人民共和国合同法》第二百一十五条认定为不定期租赁错误，应该适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，即租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然两个条款规定的都是不定期租赁，但是租金标准是有差异的。王杰针对孙万祥上诉请求辩称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，主张合同成立生效的一方，对合同订立生效的事实承担举证责任。具体到本案中，孙万祥主张租赁合同成立，年租金是15万元，举证责任在于孙万祥，但现没有直接有效的证据来证明其主张，对此应当承担举证不能的后果。至于孙万祥在上诉状所述，王杰迟迟不交房，不拆除加油设施以及地下油罐，实属主观臆断，与本案没有任何关联性。但是也能恰恰反映出孙万祥也是明知案涉加油设施已经处于废弃状态，既然知道是废弃状态，从最起码的日常生活法则，也能推断出正常运营的加油站租赁价格和废弃只租一个北侧房屋的价格肯定是相差很大，这才符合正常逻辑。从这也侧面印证了当时双方在2018年10月17日约定2018年4月6日至政府征收之日起，每年按3万元租金是真实的，也是符合客观事实的。王杰上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回孙万祥的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实明显错误。原审判决依据孙万祥另行出租房屋租金计算王杰应给付租金明显错误。孙万祥出租的房屋共计三间，在原审庭审中，孙万祥自认出租房屋其中两间是每间3万元，另一间每年1.5万元，原审把三间房屋租金认定为王杰年租金是明显错误。事实上王杰只租用一间房屋，还是面积最小的一间，即孙万祥自述每年1.5万元租金的那一间。关于王杰于2018年10月17日支付给孙万祥5万元，是预付租金，原审判决只是因孙万祥不予认可，孙万祥没有提供证据支持其辩称该款是欠付租金的证据。王杰支付的5万元是2018年4月6日至政府征收之日预付款，按照每年3万元的租金。王杰提交的收条，证明是预付租金，结合孙万祥房屋出租的标准，王杰与孙万祥口头约定每年3万元租金是符合客观事实的，并且孙万祥在诉状中也明确王杰给付租金至2018年4月6日，在孙万祥给王杰出具的收条之前。综上，原审判决王杰承担每年租金75,000元，合计房租10万多王杰不认可，应按照双方口头约定年租金3万元计算。孙万祥针对王杰上诉请求辩称，一、王杰所经营的加油站使用孙万祥的房屋和土地（用于建设加油站的罐区、加油区），从双方签订的租赁合同第六条可以看出，约定租金每年15万元是房屋和土地的使用费用，并不仅仅是一间房屋的租金，原审认定租赁费显失公平是错误的。二、关于王杰支付5万是否是预付租金问题。从开始租赁房屋及土地，给付租金孙万祥出具了收条，王杰应提供，证明给付租金情况，这是王杰举证责任。王杰租金给付截止时间，应由王杰举证租金给付的连续性，租赁合同义务的履行与否，举证责任在王杰一方，否则应按孙万祥自认的时间节点进行计算。请求驳回王杰的上诉请求。孙万祥向一审法院提出诉讼请求：王杰支付孙万祥2018年4月6日至2019年9月20日期间租金208,000元。原审法院认定事实：案涉租赁房屋属于孙万祥使用。2014年6月6日，孙万祥与王杰订立《房屋租赁协议书》，约定：出租人为孙万祥，承租人为王杰；租赁物为位于松原市宁江区团结街的房屋；租赁用途为王杰经营加油站；租赁期间为2014年6月6日至2015年6月6日；租金及其支付期限和方式为每年15万元，王杰起租日前10天支付给孙万祥。又约定经营期间,遇拆迁占道等原因，房屋补偿款归孙万祥所有,王杰无条件把所有加油设备提走。2018年10月17日孙万祥给王杰出具收条一枚，载明内容为“今收到加油站房租费50,000元”。2019年9月18日，松原市住房和城乡建设局向松原市中天油气销售有限公司城西加油站送达了《关于松原市中天油气销售有限公司城西加油站征拆情况及启用新建加油站的情况说明》。认定上述事实的证据有：双方当事人陈述、房屋租赁协议书、收条、关于松原市中天油气销售有限公司城西加油站征拆情况及启用新建加油站的情况说明、证人潘良的证言、证人王金龙的证言、证人王志强的证言，予以确认。原审法院认为，孙万祥与王杰在签订合同时，是双方在平等、协商、自愿的条件下签订的，系双方真实意思表示。房屋原所有人在知道或应当知道房屋被转租后，在六个月内未提出异议，合同内容不违反相关法律规定，不存在合同无效情形，因此，该合同合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当依照合同约定全面履行义务，出租人依约交付了房屋，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”《房屋租赁协议书》约定的租赁期限届满后，孙万祥与王杰未签订书面合同，双方口头约定继续履行租赁合同，租赁双方为不定期租赁关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，双方当事人认可租赁期间为2014年6月6日至2019年9月20日。对2014年6月6日至2018年4月6日之间的租金，双方当事人一致认可孙万祥按2014年6月6日协议约定的租金标准收取；2018年4月6日至2019年9月20日的租金标准，孙万祥主张按每年15万元计算，该标准与王杰主张的每年3万元标准明显不一致，孙万祥提供的证据不能证明其主张成立，双方当事人对争议的租金标准不能达成一致意见。王杰支付涉案房屋租金的目的是实现租赁用途，证人潘良的证言、证人王金龙的证言、证人王志强的证言及松原市住房和城乡建设局于2019年9月18日向松原市中天油气销售有限公司城西加油站送达了《关于松原市中天油气销售有限公司城西加油站征拆情况及启用新建加油站的情况说明》，佐证涉案房屋涉及征收、拆迁，致使王杰不能正常经营加油站。孙万祥和王杰双方均明知该情况，且王杰未向孙万祥提出解除租赁合同，基于王杰订立合同目的，争议的租金标准如仍沿用每年15万元，对王杰显失公平。孙万祥称其将涉案房屋从王杰处收回后，另行出租的租金总计为每年75,000元，王杰未能提供证据反驳该事实。虽然王杰主张租金标准为每年3万元，但是其提供的证据不能证明该主张成立，故对该主张不予支持。但根据公平原则，认定涉案房屋2018年4月6日至2019年9月20日的租金标准为每年75,000元。王杰主张2018年10月17日的5万元是与孙万祥之间约定的预付租金（预付租赁期间为2018年4月6日至政府征收之日，该期间租金为每年3万元，多退少补），但孙万祥不予认可并称该笔款项是2014年6月6日至2018年4月6日的欠付租金。支付租赁合同的租金是王杰应当履行的义务，王杰的该主张因其未能提供证据证实，应承担举证不能的法律后果，故对王杰的该主张不予支持。综上所述，孙万祥主张的17.5个月租赁费，经计算应得109,375元（75,000元÷12个月×17.5个月），孙万祥和王杰均认可将涉案租金与孙万祥之子的加油款8,000元、2017年电取暖补偿2,000元抵销。王杰应给付孙万祥2018年4月6日起至2019年9月20日欠付的租金99,375元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：王杰于本判决生效之日起立即支付孙万祥2018年4月6日至2019年9月20日欠付的租金99,375元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,210元，由孙万祥负担1,067元，由王杰负担1,143元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院认定事实如下：1.2014年6月6日孙万祥与王杰签订《房屋租赁协议书》，约定：一、孙万祥将其所在于松原市宁江区团结街房屋出租给王杰使用。二、租赁期限：自2014年6月6日至2015年6月6日止。三、租金及付款方式：租金每年15万元整，王杰在起租日前十日支付给孙万祥。四、王杰履约事项：1.负责水电等费用。2.保证不转租房屋。3.孙万祥提供冬季取暖。五、本协议一式二份，经双方及中间人签字即生效。六、王杰租房做加油站经营使用，如在经营期间，遇拆迁占道等原因，房屋补偿归孙万祥所有，王杰无条件把所有加油设备提走。王杰租赁房屋用于经营松原市中天油气销售有限公司城西加油站。2015年6月6日到期后王杰继续租赁房屋，双方未签订书面续租合同，王杰按照约定每年15万元支付租金。2.2018年10月17日王杰支付租金5万元，孙万祥给王杰出具收条一枚，内容为“今收到加油站房租费50,000元”。3.2019年9月18日松原市住房和城乡建设局向王杰经营的松原市中天油气销售有限公司城西加油站送达《关于松原市中天油气销售有限公司城西加油站征拆情况及启用新建加油站的情况说明》，要求加油站停止营业，另选址经营。王杰于2019年9月20日将加油设备搬走，房屋及土地交回孙万祥。另查，孙万祥之子在王杰经营加油站的加油款8,000元，2017年冬季电取暖补偿2,000元，孙万祥同意承担并予以扣除。本院认为，孙万祥和王杰于2014年6月6日签订的《房屋租赁协议书》真实有效。该协议书约定租金每年15万元，租期届满后，虽未重新签订租赁协议书，但王杰仍按照约定的租金15万元支付至2018年4月6日，上述事实双方无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：1.2018年4月6日至2019年9月20日王杰租赁房屋租金标准。2.2018年10月17日王杰支付租金5万元如何认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款规定：“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”第二百一十五条：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，双方签订的租赁合同约定期限为一年，届满后王杰继续使用租赁物，未续签租赁合同，根据上述法律规定，原审认定双方属于不定期的租赁关系有事实和法律依据。王杰按照原租赁合同约定的租金标准给付孙万祥每年租金15万元至2018年4月6日止，关于2018年4月6日以后的租金标准，王杰称与孙万祥达成口头约定，每年租金3万元，孙万祥对此不予认可。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的上述或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，约定提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”王杰应承担举证责任。原审认为应由孙万祥承担该期间租金标准举证责任，举证责任分配不当。而孙万祥作为出租人，依据双方签订的租赁合同，主张按照年租金15万元计算有法律依据。公平原则是民法的一项基本原则，它要求当事人从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。适用公平原则通常意味着对当事人之前意思表示的否定，按照法律规定适用公平原则需特别慎重。公平原则的适用条件：一是当事人确定的权利和义务不合理，如果按照双方当事人表示确定权利义务，会导致实质不公平结果，导致双方当事人权利义务失衡，甚至会引起一方生活、经营陷入困境。即适用公平原则的前提是结果不公平，而且这种不公平是明显的，重大的，对当事人利益而言会产生实质性影响。二是当事人作为意思表示实际上不真实或者不自由。本案中，双方签订的租赁合同，约定租金年15万元是真实意思，且实际履行多年，合同中对拆迁和占道有预测和约定，并非显失公平。王杰一方在租赁期间因搬迁等原因影响租赁合同的履行，可以解除合同。原审适用公平原则，既不符合法律规定的情形，且双方当事人均不予认可，适用法律错误。本案中，王杰未提供口头约定每年租金3万元的证据，不能证明调整租金事实存在，应按照原租赁合同的约定计算租金。关于2018年10月17日王杰支付租金5万元问题。孙万祥主张王杰欠付租金自2018年4月6日至2019年9月20日，王杰在该租期内支付租金5万元，孙万祥在出具的收条上未注明该5万元是给付以前拖欠的租金，原审认定该5万元应为支付2018年4月6日之后的租金，并无不当。综上，王杰自2018年4月6日至2019年9月20日期间租金（150,000元÷12元×17.5个月）218,750元，扣除已经支付5万元，加油款8,000元，2017年冬季取暖费用2,000元，应给付158,750元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初7049号民事判决；二、王杰于本判决生效后立即给付孙万祥2018年4月6日至2019年9月20日期间租金158,750元。如王杰未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,210元，二审案件受理费4,420元，合计6,630元，王杰4,420元，孙万祥承担2,210元。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年六月二十日书记员  高松松