山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁15民终923号 上诉人（原审原告）：王长敏，男，1958年12月9日生，汉族，住山东省东阿县。 被上诉人（原审被告）：东阿县铜城街道办事处东关村村民委员会。 法定代表人：周广昌，主任。 委托诉讼代理人：侯典谟，聊城东昌君成法律服务所法律工作者。 上诉人王长敏因与被上诉人东阿县铜城街道办事处东关村村民委员会（以下简称东关村委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2019）鲁1524民初3438号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 王长敏上诉请求：1.请求发回重审或者改判东关村委给王长敏16.44平方米的楼房及违约金；2.一、二审诉讼费由东关村委承担。庭审中，王长敏明确改“东关村委给王长敏16.44平方米的楼房”为退还16.44平方米的价款。事实与理由:一审认定事实错误。一审认定诉争楼房为王长敏分得的楼房106.33平方米，公摊面积17.44平方米不属实，没有事实依据。实际情况是，王长敏应分得122.77平方米。综上，请求二审给予查明事实，依法裁决。 东关村委辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，案涉补偿安置协议第四条约定的楼房面积，根据交易习惯和通常理解，楼房的建筑面积包含公摊面积，一审法院对此事实予以认定是正确的。一审法院依据《房产测量规定》和《商品房销售管理办法》的规定，认定案涉商品房建筑面积由套内面积和公摊面积组成也是正确的。案涉补偿安置协议中第四条所约定的面积为120平方米的户型，王长敏选择了该户型之后，又以货币形式进行了最终结算，协议双方对该协议已实际履行完毕，王长敏现以面积不符合约定提起诉讼，本身不应得到支持，综上，请求二审法院查清事实，依法驳回王长敏的上诉请求，维持一审判决。一审法院关于房屋面积等事实的认定是有事实根据的，一审依据原被告均提交的聊城市东昌府区维佳测绘有限公司对包含案涉房屋在内的8号楼进行了测绘，测绘得出的数据与一审法院认定的数据一致，而且东关村委交付的房屋面积超出了120平方米，在一审时村委会对此权利进行了保留。 王长敏向一审法院起诉请求：判令东关村委支付楼房差价68350元、违约金76275元。 一审法院查明事实：王长敏是东关村的村民，2011年东关村进行拆迁改造，王长敏家庭住房在拆迁改造之列。2011年9月14日，王长敏与东关村委签订《东关村拆迁补偿安置协议》，其中协议第四条约定，“根据《东关村旧村拆迁改造建设实施办法》规定，乙方应得回迁住房面积125.285㎡。乙方自选回购第一套住房为120㎡”，第十条约定，“双方签订协议后，如有乙方违约，由违约方向对方支付本协议补偿总额（本协议第二条）的50％作为违约金，同时承担因此所产生的一切费用”。根据协议王长敏分得东关家缘8号楼8-1-1室，后经过测绘公司测绘，该楼房的套内面积为106.33㎡，公摊面积为17.422㎡。 一审法院认为：根据诉辩双方的主张，本案的焦点问题有两个：一是王长敏的主张是否超出诉讼时效；二是案涉《东关村拆迁补偿安置协议》第四条约定的楼房面积，是否包括公摊面积。 第一个焦点问题。王长敏诉讼主张时效，应自其知道或应当知道自己的权利受到侵害时起算。无论从王长敏实际分得楼房的时间来看，还是案涉楼房的测绘时间上来看，王长敏的主张均未超出法律规定的三年诉讼时效期间，故应认定未超出诉讼时效。 第二个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同系当事人意思自治的结果，因此约定不明合同在履行中形成纷争时，首先应当适用当事人达成合意的处理方式，只要当事人达成的补偿协议系各方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，即合法有效并受法律保护，应当优先适用该补充协议。当无法达成补充协议时，则按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，当事人双方签订的安置补偿协议中自选回购面积计算是否包括套内面积的约定不明确，双方亦未签订补充协议的方式予以补救，根据双方签订协议的有关条款无法确定，此时，我们只能根据交易习惯来确定。 中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定，计算全部建筑面积的范围包括：楼梯间、电梯等公摊面积，且该规定规定了共有建筑面积的分摊方法；《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。由以上规定可知，建筑面积包括公摊面积，是我们商品房买卖交易活动中通用做法。在双方没有明确约定建筑面积是套内面积的情况下，即应理解为双方约定的建筑面积包括公摊面积。按此计算，王长敏分得的楼房106.33㎡，公摊面积为17.422㎡，楼房建筑面积为123.752㎡，已超出其应分得的120㎡，东关村委已按协议约定交付了楼房，交付的楼房面积符合协议约定，东关村委并未违约。因此王长敏要求东关村委支付楼房面积差价及违约金的主张，法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告王长敏的诉讼请求。案件受理费3,192元减半收取1,596元，由原告王长敏负担。 二审中，王长敏提交东关村证明十二份、拆迁补偿调查表及拆迁补偿安置结算单各一份、8号楼回迁结算表两份、8号楼住户面积表及测绘说明一份、城中村改造实施细则一份，以上证据出示原件提交复印件。拟证明一审判决完全错误，东关村委向法庭提交虚假证据，根据东关村拆迁协议规定，东关村委在一审中篡改、加字安置补偿协议。东关村委质证称：对王长敏提交的十二份证明的真实性有异议，因为村委会作为村民组织，除加盖公章外，还有出具人的签字或盖章，因此王长敏提交的该证据不符合证据形式，不能支持王长敏主张住房面积不包含公摊的事实。对其余证据，该证据恰恰是本案涉及安置补偿协议形成的事实基础，拆迁安置补偿协议形成必须经过对被拆迁房屋进行实地调查、测地、测量，最后形成拆迁安置补偿协议，该宗证据不能支持王长敏主张。补偿安置结算单恰恰是在履行拆迁安置补偿协议过程中，王长敏接收了120平方米的户型后又进行了货币结算，拆迁安置补偿协议已实际履行完毕，东关村委不存在违约事实。 本院二审查明的事实同一审认定的事实一致。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，王长敏与东关村委签订的拆迁补偿安置协议，是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认有效。该协议第四条约定了回迁房面积，但对该面积按建筑面积计算还是按套内面积计算的约定不明，协议其他条款亦未体现，且未达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，需按交易习惯确定。一审法院根据《房产测量规范》、《商品房销售管理办法》，认为建筑面积包括公摊面积是通用做法，符合日常交易习惯。王长敏认为约定的楼房面积不应包括公摊面积，但并未提交充分的证据予以证明，亦未提交充分证据证明日常交易中建筑面积不包含公摊面积，王长敏应当自行承担举证不能的法律后果。现王长敏分得的楼房建筑面积为123.752平方米，超过其主张的房屋面积，东关村委不构成违约，王长敏主张东关村委支付差价及违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王长敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3192元，由上诉人王长敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙久强 审判员  石 鑫 审判员  孔繁奎 二〇二〇年六月十日 法官助理李志新 书记员肖天一