辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽03民终1466号上诉人（原审被告）：孙殿波，男，汉族，1967年11月28日出生。住址鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：鞍山鸿宇物业服务有限公司，住所地鞍山市铁西区六道街199-57号。法定代表人：王恩宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王红飚，该公司法务。上诉人孙殿波因与被上诉人鞍山鸿宇物业服务有限公司（以下简称鸿宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙殿波上诉请求：一、驳回一审判决孙殿波给付物业公司物业费841元及案件受理费25元。二、物业公司承担本案的上诉费用。三、请求判令物业公司限期恢复小区原有规划和设计（绿地及树木380平、165栋甲搂堵塞安全通道50平、广场前杂物和木椅、垃圾箱不在原有设计位上等。）四、限期恢复启用消防管井及喷淋设施、解决楼前、楼后消防通道被车堵塞问题，并且取得消防年检合格证。五、仓库经常被堵，要求2018年赔偿1750元。六、孙殿波房屋外墙渗水长期未从根本上解决，孙殿波窗户透气物业公司在保质期内不予维修，拖到过保。事实和理由：一、孙殿波与鸿宇物业公司签订物业合同不是事实。事实是依山佳苑业主委员会与鸿宇物业公司签订的《物业合同》未经业主大会或全体业主授权而签订的非法合同。二、鸿宇物业公司收取的物业费用标准不符合《鞍山市物业服务收费管理办法》，收费过高。三、鸿宇物业公司未进行消防年检，违反《鞍山市消防管理办法》相关规定。四、物业服务质量不达标，草坪破坏、管理不到位，孙殿波家仓库经常被堵造成损失每年1750元，孙殿波家外墙渗水，鸿宇物业公司在保修期内不予修理拖至过保。鸿宇物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。鸿宇物业公司向一审法院起诉请求：一、判令孙殿波支付拖欠物业费841元及滞纳金921元，合计1762元；二、孙殿波承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：鸿宇物业公司为鞍山市立山区依山佳苑的物业服务公司，孙殿波系立山区依山佳苑小区3-16-242-1022号业主，该房屋的建筑面积为100.14平方米。鸿宇物业公司与孙殿波签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：鸿宇物业公司为依山佳苑小区提供物业服务，物业服务费标准为每平方米0.7元/月，电梯费30元/月，物业服务期限自2014年1月1日至2020年12月31日。自合同签订起，鸿宇物业公司对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务，孙殿波自2018年1月1日至2018年12月31日止未向鸿宇物业公司交纳过物业费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。鸿宇物业公司自商品房交付使用之日起为立山依山佳苑小区业主提供物业服务，与孙殿波签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。鸿宇物业公司履行了服务义务后，孙殿波却未按约定交纳物业管理费，故该院对孙殿波欠缴物业服务费的事实予以确认。孙殿波拖欠自2018年1月1日至2018年12月31日的物业费841元(0.7元/月·平×100.14平×12个月=841.176)，故该院对鸿宇物业公司主张841元的诉讼金额予以确认。关于鸿宇物业公司主张孙殿波支付其滞纳金(按缴纳金额0.3%按日加收滞纳金)一节，该院认为，双方对该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持。孙殿波应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于孙殿波辩称小区环境脏乱差，物业管理服务不到位一节，该院认为鸿宇物业公司已实际提供物业服务，如服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，鸿宇物业公司作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现孙殿波以不交纳物业费来对抗鸿宇物业公司提供的服务，显系不妥。故该院对孙殿波的该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决：孙殿波于本判决发生法律效力后十日内给付鞍山鸿宇物业服务有限公司自2018年1月1日至2018年12月31日止的物业费841元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由孙殿波承担。二审中，双方当事人均未提供新的证据，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同应当受到法律保护，当事人均应按照合同的约定履行。本案中，鞍山依山佳苑物业小区业主委员会代表小区业主与鸿宇物业公司于2018年1月12日签订了《物业服务合同》，该合同对全体业主具有约束力，物业公司应依据合同约定提供物业服务，业主应当如约交纳物业费。关于孙殿波主张案涉物业合同并未通过业主大会或全体业主授权因此无效的问题。首先业主委员会是全体业主选举出来的，代表全体业主的意志，并具有代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责和权利。另外孙殿波并未提供有效证据予以证明案涉合同存在导致无效的事实依据和法定事由。《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定及谁主张谁举证的原则，孙殿波的该项上诉理由没有事实和法律依据，故本院不予支持。关于孙殿波主张鸿宇物业公司收取的物业费用标准不符合《鞍山市物业服务收费管理办法》，收费过高的问题。根据辽宁省物价局关于放开我省部分服务价格的通知（辽价发[2015]31号）“一、放开会计师事务所、资产评估、税务师事务所、律师（刑事案件辩护和部分民事诉讼、行政诉讼、国家赔偿案件代理除外）、房地产经纪、非保障性住房物业、住宅小区停车7项已具备竞争条件的服务价格。二、保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。”之规定，非保障性住房的物业服务价格放开，前期物业服务价格实行指导价，但指导价并非强制性价格。案涉物业合同中对物业收费标准进行了明确约定，该约定是双方真实意思表示且不违反法律规定。而若业主认为物业费价格过高，可以通过业主委员会的形式与物业公司沟通协商物业服务质量与物业服务费用，故孙殿波提出的该项上诉理由，本院不予支持。关于孙殿波主张鸿宇物业公司未进行消防年检、未尽到物业服务合同约定的义务，如草坪破坏、管理不到位，孙殿波家仓库经常被堵造成损失每年1750元，孙殿波家外墙渗水等问题。首先，孙殿波所诉的各种问题没有提供有效证据予以证明，即使鸿宇物业公司提供的服务在某些方面存在一定的瑕疵，但并不导致存在根本违约情形，孙殿波上诉提出的问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。鸿宇物业公司履行了物业服务合同义务，孙殿波作为该小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向物业公司交纳尚欠的物业服务费。如对鸿宇物业公司的服务不满意，可以通过业主委员会行使权利，更换其他物业公司。孙殿波拒绝交纳物业费的行为，违反了《物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对孙殿波提出的此项上诉理由，因没有事实和法律依据，本院不予支持。另孙殿波主张的物业公司因管理不当给其造成的损失因未提供相关证据予以证明，且未在本案一审中进行反诉，故本院对其请求不一并处理，孙殿波可另行提起诉讼解决。综上所述，孙殿波的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由孙殿波负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇二〇年六月二十二日法官助理霍健书记员王晓溦