浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0482民初3025号 原告（反诉被告）：沈龙明，男，1958年3月5日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：陆彬彬,浙江泽大（平湖）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴洪喜，男，1963年2月21日出生，汉族，户籍所在地：仙居县，暂住平湖市。 原告(反诉被告)沈龙明为与被告(反诉原告)吴洪喜房屋租赁合同纠纷一案向本院起诉，本院于2019年7月17日立案受理，依法由审判员张娜适用简易程序审理，后被告(反诉原告)吴洪喜提出反诉，本案于2019年8月23日和2020年04月24日两次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)沈龙明(以下简称原告)的委托诉讼代理人陆彬彬，被告(反诉原告)吴洪喜(以下简称被告)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.被告支付拖欠租金（暂计自2018年9月1日起至2019年3月31日止，合计45000元）实际租金计至被告实际搬离之日止；3.被告将承租房屋二楼恢复原状，并要求被告立即搬离；4.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年1月1日签订《房屋租赁协议》。约定租期为一年，至2017年12月31日止。约定租金为每月6666元，年租金8万元。在合同到期后，被告提出等找到合适的地方再搬离。自2018年7月起被告就再未向原告支付过房租，而房屋却占用至今。2019年年初原告多次以上门、电话方式要求终止合同并要求被告支付租金。被告却以各种借口推诿并拒不搬离。 被告答辩称：一、原告没有权属证明，按民事诉讼法第119条规定，驳回原告的本诉请求；二、原告诉称的拖欠起算时间不对，去年欠25000元是事实；原告从2015年起租过来的，房租是8万一年付的，2018年虽然没有签订租赁合同，原告是同意继续租下去的；合同是被告擅自修改过的，被告认为不合法；被告是向其中一个房东租赁的，与其他房东没有签过合同，被告前期投入的装修等都是损失；三、2018年9月原告称案涉房屋要再租给其他人（张老板，案涉房屋的其中一个房东），2019年3月在钟埭司法所协商过本案，未达成一致，导致被告拖欠房租；四、现在原告不愿意租给被告，被告无法继续租赁，同意退房。 被告向本院提出反诉请求：1.原告承担损害赔偿责任，赔偿被告固定装修及三相电损失55万元；2.八个月装修期间的房租损失5万元；3.诉讼费由原告告负担。 事实和理由：原告隐瞒本案租赁房产权的情况下，双方订立合同，给被告造成了损失的事实，根据合同法第四十二条承担损害赔偿责任，请求本院判决原告赔偿被告的全部损失。 原告答辩称：被告提出的赔偿不符合事实依据，没有法律规定，被告没有提供装修、安装的凭证，租赁合同第7条约定承租人不按约定支付房租，承租人有权收回房屋，租赁损失没有证据，在租赁过程原告没有隐瞒事实，不需要承担过错责任。 原告围绕本诉的诉讼请求依法提交了如下证据： 1.房屋租赁协议1份，证明原、被告之间就房屋租赁时间和租金以及权利义务做了明确的约定； 2.告知书1份，证明原告已经在2019年1月21日在租赁房屋处张贴了告知书，将解除合同和催收租金的情况向被告告知； 3.照片2份，证明原告在租赁房屋处张贴告知书的情况； 4.房屋所有权证1份，证明原告为出租房屋的所有权人； 5.情况说明1份，六位房屋的所有人委托沈龙明代为出租房屋； 6.结婚证1份，证明其中一套房屋所有人沈龙明与黄雪英为夫妻关系； 原告质证意见：证据1有异议，第三条租金每月“6666”元是事后添加的，租金“半年”添加，括号后面也是添加的，水电费由乙方支付为添加的；证据2、3，这是广告，被告不允许贴，没有看就撕掉了；证据4有异议，被告向原告租的房子，其他人不认可；证据5、6，不认可，被告租房时没有看到过，现在起诉拿出来原告不认可。 被告(反诉原告)针对本诉和反诉提供了如下证据： 1.房屋出租协议1份，证明原告提供的协议是经过修改的； 2.手机照片8份，证明被告开办的黄牛肉馆装修情况； 3.被告与原告的对话手机录音1份，证明房租拖欠时间，被告没有支付的原因； 4.转让协议2份，证明被告的店铺是从上一家租客转过来的事实，店铺转让的金额是5万元； 5.7500元的转让凭据，证明原告支付过房租； 6.微信聊天记录1份，证明其中一个房东张金锁要把店铺收回； 7.供用电补充协议、押金收据、存款回单各1份，证明三相电的产权是被告的； 原告质证意见：证据1，真实性没有异议，证明内容有异议，被告答辩中认可房租一年8万，上述修改是原告对自己的备注，以8万一年计算每月的租金是6666元，合同实际履行是半年结算一次；证据2，装修陈旧，延续了上一家的风格；证据3，内容音频模糊，原告的答复很难听清，是双方在激动过程中的录音，没有达成一致协议，对三性均有异议；证据4，真实性没有异议，转让费5万元不清楚；证据5，并不包括在原告的诉讼请求中，是否否支付房租没有明确；证据6，真实性存在异议，不能知晓这句话是怎么形成的，关联性也存在问题；证据7，真实性没有异议，关联性有异议，并非与本案原告有转让关系，也只是与电箱所有人的关系。 对原告提供的证据，本院认证意见：证据1，与被告提供的证据1基本内容一致，被告指出原告添加的内容，与被告认可的租金金额及结算方式的实际履行是一致的，故予以认定；证据2、3，原告提出向被告要求解除合同及催收租金的事实，与被告陈述的曾因租赁纠纷在司法所调解的事实相吻合，故对该证据予以认定；证据4-6，证明原告有权代表其他房东将案涉房屋一并出租给被告，对真实性予以认定。 对被告提供的证据，本院认证意见：证据1，予以认定；证据2，对照片本身的真实性予以认定，但不能反映被告为开设饭店大肆装修的事实；证据3，原告方有异议，不予认定；证据4、5，真实性予以认定；证据6，因原告方有异议，不予认定；证据7，真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下：被告从2015年起向原告租赁位于平湖市，二层1155、1157、1159、1161号门面房开设经营饭店。原、被告于2017年1月1日签订房屋出租协议，约定租期至2017年12月31日止，年租金8万元，原告收取被告4000元押金。合同到期后，被告仍继续租赁。2018年12月24日被告向龚亚群支付7500元。2019年1月，原告向被告发告知书，要求解除租赁合同并催付2018年尚欠的25000元租金、2019年至今实际占用房屋的租金。 另查，平湖市，二层1155、1157、1159、1161号门面房涉及多个所有权人，包括原告、龚亚群、张金锁等在内七位房东。案涉房屋原先由案外人李应海开设火锅店，李应海于2015年12月8日将店铺转让给被告经营，转让费5万元，并且案涉门面房因经营所需安装的三相电也是被告从李应海处受让而来。诉讼过程中，被告提出对案涉房屋内的固定装修进行评估，但因被告无法提供评估所需的装修合同、图纸、装修材料明细、付款依据等资料而无法评估，被评估机构退回，被告支付鉴定费6000元。原告在诉讼过程中表示，考虑到疫情影响，原告自愿免除被告15000元租金。 本院认为：本案的争议焦点是，1.原告是否具有合法的出租方的主体资格；2.原告是否应赔偿被告的固定装修等损失；3.被告逾期支付租金是否构成违约。第一个问题，案涉房屋的各位房东一致同意由原告出面签订租赁合同，原告的行为经所有的共同人同意或追认，原告可以作为案涉房屋的出租方代表与被告签订租赁合同，租赁合同合法有效，合同签订后双方按约履行；第二，被告认为原告隐瞒其他房东的情况，导致被告对自己是否承租及投入装修等行为产生影响，现由于其他房东原因造成不能继续租赁，应当赔偿被告的损失，首先，未有证据显示原告对被告有隐瞒行为，其次，被告在承租房屋之前理应对出租房屋的产权尽到基本的注意义务，而且书面签订的租赁合同期限截止到2017年底，2017年的租金双方是结清的，由此可见，在2017年底之前，原、被告的租赁合同履行情况是稳定的，在此期间被告的租赁权未受影响，被告要求原告按合同法第四十二条承担缔约过失责任没有法律依据；至于被告对房屋进行必要的装修是其开设饭店的正常经营需要，属于营业的成本范畴，而且从证据中可见，店铺被告是从上一家租户处转让而来，上一家租户也是开设火锅店经营餐饮的，故案涉店铺在原告承租前已被装修过，没有证据显示被告承租后进行了大量装修投入，被告也无法提供有关装修支出的任何证据材料，本院有理由相信，被告沿用了上家租户的装修和设施等，并未对店铺进行长期或大量的装修，被告要求原告赔偿其装修损失或装修期间的租金损失没有依据；对于被告主张即使是从上一家租客手中转让而来的装修，也是属于被告所有的，原告要求搬离则必须赔偿被告，本院认为，被告与上一家店铺的转让协议是被告与案外人的关系，被告与原告之间的租赁合同中并未涉及退还房屋后要对装修进行赔偿的约定，并且双方的合同约定，如被告装修须取得原告的书面同意，被告作为经营餐馆的商户，在承租房屋之前就应对装修支出有合理地预见，即使被告在承租本案房屋后的确发生了装修投入，被告并未有获得原告书面同意的证据，故不得在退还房屋时将其经营的成本不合理地转嫁于原告；第三，被告认可2018年结欠25000元租金及之后的租金均未付，但认为逾期的原因是其中一位房东张金锁要求收回并使用店铺但不同意支付被告转让金或赔偿损失，双方协调未果的情况下，被告拒付租金不构成违约，本院认为，根据有关法律规定，双方的书面合同已于2017年底到期，到期后，被告继续使用租赁，原告也未提出异议的，双方的合同为不定期租赁，原告可随时要求解除合同，被告也可随时搬离，但被告应当按约支付租金；即使如被告陈述，原告不愿意继续租赁给被告，原告只需在合理的期限内提前通知被告解除合同即可，被告没有依据要求原告另行赔偿被告损失，所以，被告拒付租金没有合理理由。 综上，2019年1月原告已通知被告解除合同并催付租金，至今已有相当长的一段时间，租赁合同应予以解除，被告应当搬离，且被告须支付原告2018年的租金25000元，并支付2019年至今的租金，按每年80000元计算；至于原告考虑到疫情影响，同意免除被告方15000元租金，不违反法律规定，予以支持；合同解除后，原告收取的4000元押金应返还给被告，因被告尚欠原告租金，原告同意在未付租金中直接扣减4000元，本院考虑到方便当事人及减少当事人讼累，同意原告的主张；关于恢复原状，因被告承租的案涉房屋是从上一家租客转让而来，当时已有装修存在，原告对此知情且同意被告方承租并开设餐馆，所以被告方不属于未经原告同意擅自装修，原告要求被告恢复原状没有依据，本院不予支持；关于被告从上一个租户处转让来的三相电押金，因押金交纳人系案外人，故本案中不予处理，被告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）沈龙明与被告（反诉原告）吴洪喜签订的关于平湖市，二层1155、1157、1159、1161号房屋租赁合同； 二、被告（反诉原告）吴洪喜本判决生效后二十日内腾退平湖市，二层1155、1157、1159、1161号房屋，并支付原告（反诉被告）沈龙明租金（包括2018年结欠的25000元，以及2019年1月1日起按每年80000元计算至实际付清之日止的租金，再减去19000元）； 三、驳回原告(反诉被告)沈龙明的其他本诉请求； 四、驳回被告(反诉原告)吴洪喜的反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费926元，减半收取463元，由原告(反诉被告)沈龙明负担63元，被告(反诉原告)吴洪喜负担400元。 反诉案件受理费9300元，减半收取4650元，由被告(反诉原告)吴洪喜负担。评估费6000元，由被告(反诉原告)负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员 张 娜 二〇二〇年六月十日 书记员 沈叶燕