湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3071号上诉人（原审原告）：严翠容，女，1974年4月23日出生，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人（原审被告）：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：林学垒，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾乃盾，湖南河清律师事务所律师。上诉人严翠容因与被上诉人湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初6785号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。严翠容上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由福临门公司承担。事实与理由：2016年4月27日，严翠容与福临门公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋。福临门公司未按期为严翠容办理房屋产权证书。后双方签订承诺书，内容约定办证期限为2018年12月31日前，如超过该期限按原合同违约金的双倍计付给严翠容，福临门公司推迟至2019年3月12日才办理好不动产权证书。一审法院认定福临门公司的验收时间为法定交房时间与事实交房时间不符。福临门公司逾期交房，导致不动产权证办理不了的原因并非严翠容的原因，严翠容并无任何过失，福临门公司拒不承担因自身主观恶意导致带来的后果，明显违背了公正及诚实信用，损害了严翠容的合法权益。福临门公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回严翠容的上诉。严翠容向一审法院起诉请求：1、判令福临门公司支付严翠容逾期取得不动产权证书违约金38613元；2、判令福临门公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年3月28日，严翠容与福临门公司签订合同编号为201300251109的《宁乡县商品房买卖合同》，由严翠容购买福临门公司开发的位于宁乡县（宁乡大道）福临门名郡9幢11层1109号房屋，单价为3400元／㎡，总价为396440元。严翠容签订合同后于4月27日付清了购房款。福临门公司于2016年5月5日向严翠容交付了房屋，并开具了入住证明。双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第八条约定：“交付时间及条件（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。”第二十条产权登记的约定：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，600日工作日内办妥买受人的土地使用权证”，“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按照下列第2、3项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。3、非出卖人原因延误上述两证登记，出卖人不承担责任。”2018年6月25日，福临门公司出具承诺书，注明“名郡二期9＃、10＃、12＃楼业主：你购买的上述房产急需办理不动产权证，若你依照购房合同约定，交房后超过365个工作日未办妥不动产权证的业主，我司向你保证最晚不超过2018年12月31日办好不动产权证。若超过该时限，同意按购房合同中约定违约金双倍给予补偿”。严翠容购买的房屋所属的9＃栋于2018年12月4日竣工，并于12月12日取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，案涉房屋于2019年3月12日进行不动产登记。一审法院认为，严翠容与福临门公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同第八条约定，福临门公司应在2016年10月30日前将达到交付条件的房屋向严翠容交付，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条“商品住房交付使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”。据此可知，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。当事人约定的交付条件高于该标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于该标准的，按该标准认定。本案中，严翠容与福临门公司在《宁乡县商品房买卖合同》中约定的交房标准为符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。该约定低于法定交房条件，故应当以竣工验收备案为交房条件。现福临门公司虽已于2016年5月5日将案涉房屋实际交付严翠容，但案涉房屋直至2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，故直到2018年12月12日案涉房屋才具备法定交房条件，据此认定的房屋交付的时间为2018年12月12日。福临门公司承诺交房后365个工作日办妥不动产权证，若超过该时限，同意按购房合同中约定违约金双倍给予补偿。现福临门公司于2019年3月12日办理了不动产登记，未超出福临门公司承诺的办证期限，故对严翠容要求福临门公司承担逾期办理不动产权证的违约责任，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回严翠容的全部诉讼请求。案件受理费383元，由严翠容负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：福临门公司是否应支付严翠容逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，严翠容与福临门公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》就案涉房屋约定了交付时间及条件：（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案；2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。福临门公司虽于2016年5月5日将案涉房屋实际交付给严翠容，但案涉房屋直至2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，一审法院据此认定案涉房屋的交付时间为2018年12月12日并无不当。福临门公司于2018年6月25日出具的《承诺书》承诺福临门公司在交房后365个工作日办妥不动产权证，若超过该时限，同意按购房合同中约定违约金双倍给予补偿。现福临门公司于2019年3月12日为严翠容办理了不动产登记，并未超出其承诺的办证期限，故严翠容要求福临门公司承担逾期办理不动产权证违约金的上诉请求不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人严翠容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费766元，由上诉人严翠容负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月二日书记员  叶慧灵