辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终1010号上诉人（原审原告）：郭华，女，1967年12月25日出生，汉族，退休工人，住辽宁省沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：吴斌，辽宁法德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵书秘，男，1970年8月15日出生，汉族，农民，住辽宁省建昌县。委托诉讼代理人：牛海林，辽宁正元律师事务所律师。原审被告：郑铁军，男，1983年6月7日出生，汉族，农民，住辽宁省建昌县。原审被告：田绍娟，女，1979年7月2日出生，汉族，农民，住辽宁省建昌县。二原审被告的共同委托诉讼代理人：刘学，葫芦岛市建昌县安平法律服务所法律工作者。上诉人郭华因与被上诉人赵书秘，原审被告郑铁军、田绍娟案外人执行异议之诉一案，不服建昌县人民法院（2019）辽1422民初2811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人郭华及其委托诉讼代理人吴斌，被上诉人赵书秘及其委托诉讼代理人牛海林，原审被告郑铁军、田绍娟的委托诉讼代理人刘学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭华上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郭华的诉讼请求；由赵书秘承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院采信赵书秘提供的监控录像认定郑铁军、田绍娟尚未交付房屋理由不成立。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，郭华在办理房屋交接后，允许郑铁军、田绍娟在案涉房屋短期居住是对房屋的自由处置，可以促进社会和谐，完全说明郭华已经合法占有房屋后拥有的处分权利。2、本案针对尚未过户的房产提出的执行异议，如果已经登记过户，不存在查封郭华名下的房产问题。因此，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定属于适用法律完全错误。本案理应按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》进行审理。3、一审法院对房价的衡量无法律依据。郭华已经举证郭华与郑铁军、田绍娟案涉房屋挂网交易的价格。此证据为手机截屏，有事时间有图片，真实有效。而一审法院在不了解沈阳该块地房价的前提下，毫无依据贸然否认交易价格的合理性，显然有失偏颇。请求二审法院查清事实后，依法公正裁判。赵书秘答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑铁军、田绍娟述称，郑铁军、田绍娟已经将房屋出售给郭华，并收取了购房款。案涉房屋交易和款项交付过程以郑铁军陈述为准，请求二审法院依法裁判。郭华向一审法院起诉请求：判令立即停止对郭华购买的位于辽宁省沈阳市于洪区号房屋[房证号辽（2018）沈阳市不动产权第0447931号、0447932号]的查封；由赵书秘、郑铁军、田绍娟承担诉讼费用。一审法院认定事实：郑铁军与田绍娟系夫妻关系，郑铁军与赵书秘系亲属关系。2012年，郑铁军与田绍娟在沈阳市于洪区碧桂园观澜苑购买了一套住宅楼，该楼座落于沈阳市于洪区，建筑面积139.06平方米。郑铁军、田绍娟在购买该住宅楼时通过开发商在上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行办理了按揭贷款，按揭贷款金额56万元，债务履行期限自2013年1月23日至2043年1月23日，借贷双方在沈阳市不动产登记中心办理了抵押登记。2018年5月，郭华通过其弟弟郭军与郑铁军相识。2018年6月1日，郭华通过建设银行帐户（62×××83）转给田绍娟帐户（62×××79）38万元。2018年11月29日，郑铁军、田绍娟从马晨处借款19万元，并用案涉住宅楼办理了二次抵押及抵押登记。2018年11月30日，郑铁军通过银行帐户（62×××82）转给郭华10万元。郭华与郑铁军、田绍娟一致认为上述38万元的转账系郑铁军、田绍娟于2018年6月1日从郭华处的借款，上述10万元的转账系郑铁军、田绍娟对郭华的还款，尚欠郭华借款28万元。后经协商，郑铁军、田绍娟将其所有的位于沈阳市于洪区住宅楼出售给郭华，住宅楼价款97万元，因郑铁军、田绍娟欠郭华借款28万元，剩余房款69万元由郭华直接偿还上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行按揭贷款及马晨的小额贷款。2019年1月28日，郭华将19万元通过银行转帐到马玉杰帐户（62×××77）。之后，郑铁军、田绍娟将二次抵押的房屋办理了抵押注销登记。2019年1月30日，郭华与郑铁军、田绍娟签订《房屋买卖合同》，合同约定：郑铁军、田绍娟将其所有的位于沈阳市于洪区出售给郭华，建筑面积139.06平方米，房屋所有权证号为辽（2018）沈阳市不动产权0447932号，房屋价款为97万元，截至2019年1月30日，乙方（郭华）已经支付房屋总价款47万元（28万元+19万元），由于该房屋有银行贷款，剩余房屋贷款由乙方支付，乙方支付房贷完毕并银行解除抵押后，双方办理房屋过户手续，办理手续应当缴纳的相关费用，由乙方承担。2019年3月4日，郭华通过银行账户（62×××83）转给郑铁军银行帐户（62×××80）509800元，同日，郑铁军将该款转给上海浦东发展银行郑铁军的还款账户（71×××88），该抵押账户欠款余额清零。郑铁军又到沈阳市不动产登记中心办理了按揭贷款抵押注销登记。郭华于2019年3月4日向沈阳市于洪区税务局缴纳房屋买卖契税12000元，同日，田绍娟与郭华经置业顾问孙丽见证签订了房屋交验单，并约定于2019年3月11日到于洪区房产大厦办理过户手续。根据郭华提供的小区电梯监控录像及手机录像显示，郑铁军于2019年3月5日至3月18日期间仍于夜间回到案涉楼房（3月5日23：05回家；3月6日18:11回家；3月7日21:13回家；3月11日20：09下楼外出，3月11日21：04回家；3月12日22:28回家；3月14日23:19回家；3月16日14：01下楼外出；3月17日21:22回家；3月18日21:21回家）。2019年3月11日，郭华与郑铁军、田绍娟到沈阳市不动产登记中心于洪分中心办理房屋产权过户手续，不动产登记中心予以受理，并给郭华出具了《房地产登记受理凭证》。2019年3月12日，申请人赵书秘以被申请人郑铁军、田绍娟拖欠其借款为由向建昌县人民法院申请财产保全。同日，该院作出（2019）辽1422财保63号民事裁定书，裁定：一、查封被保全人郑铁军、田绍娟名下位于沈阳市于洪区房屋（单元间号2-24-3，房证号0447931、0447932）。查封期限自2019年3月13日至2022年3月12日止，查封期限为三年。建昌县人民法院于2019年3月13日到沈阳市不动产登记中心办理了查封手续。同日，沈阳市不动产登记中心电话告知郭华建昌县人民法院查封的事实。2019年3月18日，郭华向建昌县人民法院提出执行异议，要求该院撤销（2019）辽1422财保63号民事裁定书第一项，解除对沈阳市于洪区房屋的查封。2019年3月26日，建昌县人民法院作出（2019）辽1422执异14号执行裁定书，驳回案外人郭华的异议。2019年4月8日，郭华诉至建昌县人民法院，提出上述诉讼请求。庭审中，郭华撤回要求判决确认郭华与郑铁军、田绍娟签订的房屋买卖合同合法有效，并确认位于辽宁省沈阳市于洪区房屋归郭华所有的诉讼请求。另查明，2019年3月18日，赵书秘以民间借贷为由将郑铁军、田绍娟诉至建昌县人民法院，要求郑铁军、田绍娟偿还借款200万元及利息。2019年7月26日，建昌县人民法院作出（2019）辽1422民初992号民事判决书。判决：1、郑铁军和田绍娟于本判决生效之日起共同偿还赵书秘2016年10月8日的借款本金237500元及利息（利息自2016年10月9日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；2、郑铁军和田绍娟于本判决生效之日起共同偿还赵书秘2016年12月16日的借款本金600000元及利息（利息自2016年12月17日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；3、郑铁军和田绍娟于本判决生效之日起共同偿还给赵书秘2016年12月17日的借款本金320000元及利息（利息自2016年12月18日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；4、郑铁军和田绍娟于本判决生效之日起共同偿还给赵书秘2016年12月20日的两笔借款本金共计220000元及利息（利息自2016年12月21日起开始给付至本判决生效之日止，利率按照年利率24%计算）；5、郑铁军和田绍娟已给付郭华的利息280000元在上述应付利息中予以扣除；6、驳回赵书秘其他诉讼请求。该判决确定郑铁军、田绍娟应偿还赵书秘的借款本金合计为1377500元及利息，该判决现已发生法律效力并已申请执行。按照葫芦岛市中级人民法院发回重审意见，经赵书秘申请，建昌县人民法院于2019年12月5日到沈阳市不动产登记中心调取了案涉房屋不动产电子登记簿，不动产电子登记簿显示，坐落于沈阳市于洪区（单元间号2-24-3）房屋所有权人为郑铁军和田绍娟，共同共有，建筑面积139.06平方米，总层数28层，所在层数24层，有司法查封登记，无抵押、异议、预告等其他登记。诉讼中当事人向法庭提交了房屋买卖合同、银行转账凭证、不动产登记申请书、抵押权注销登记、房产交易申请单、完税证明、交税凭证、房地产登记受理凭证、房屋交验单、照片、借条、录像视屏光盘等证据材料，依当事人申请一审法院调取了沈阳市不动产登记中心涉案房屋的不动产电子登记（簿）。一审法院组织双方当事人对上述证据进行质证，并结合当事人陈述依法认定上述事实。一审法院认为，本案系郭华与郑铁军、田绍娟在履行《房屋买卖合同》并办理房屋产权过户登记手续过程中，赵书秘申请建昌县人民法院对郑铁军、田绍娟与郭华买卖交易的房屋进行财产保全，中止产权过户登记程序而引发的案外人执行异议之诉。案件的争议焦点是郑铁军、田绍娟与郭华对《房屋买卖合同》的履行程度及房屋产权过户登记手续的办理进度能否对抗赵书秘因金钱债权提起的财产保全行为，即郭华提起的执行异议能否排除执行。合法的房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同，房屋买卖合同应具备房屋交付、合理对价、依法登记等客观要件。关于房屋交付，二审庭审中郭华自认郑铁军、田绍娟于2019年3月4日即将房屋交付其使用，此后郑铁军、田绍娟既不在案涉房屋中居住，一审诉讼中郭华提供了田绍娟与郭华签订的房屋交验单及入住照片佐证。但根据赵书秘提供的监控录像等证据显示，直到同年3月18日郑铁军、田绍娟仍在案涉房屋中居住。对此事实郭华在重审时解释称，系郑铁军、田绍娟尚有家庭物品未搬走，所以临时借住。此节陈述与郭华提供的房屋交验单、入住照片和二审自认相悖，也与生活常识不符，一审法院不予采信。因此，郭华诉称在建昌县人民法院查封之前已合法占有房屋的事实一审法院不予认定。关于依法登记，一审法院调取了沈阳市不动产登记中心保存的案涉房屋不动产电子登记簿，电子登记簿显示目前案涉房屋所有权人仍为郑铁军和田绍娟共同共有。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记,不发生效力。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。依据上述法律规定，可以认定郭华与郑铁军、田绍娟之间的不动产过户登记手续未办理完成。郭华提交的房屋买卖契税缴纳凭证及房地产登记受理凭证，仅是办理过户登记手续程序性证明，不具有不动产所有权变更登记的法律效力。因此，郭华诉称已与郑铁军、田绍娟完成了房屋过户登记行为的事实一审法院不予认定。关于房屋对价，赵书秘提出异议，认为房屋交易价格过低，房屋买卖事实虚假。一审法院调取的案涉房屋不动产电子登记簿显示，双方买卖房屋坐落于沈阳市于洪区碧桂园观澜苑，建筑面积139.06平方米，总层数28层，所在层数24层，有司法查封登记（即案涉查封），无其他抵押、异议、预告登记等权利瑕疵。从案涉房屋的地理位置、面积层数、开发商资质等因素分析，案涉房屋交易价格偏低。综上诉述，郭华与郑铁军、田绍娟对《房屋买卖合同》的履行程度及房屋产权过户登记手续的办理进度，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，郭华提交的证据不能证明其对执行标的物即位于沈阳市于洪区（单元间号2-24-3）房屋享有所有权或者足以阻止执行的实体权利。郭华提起的执行异议不能排除执行，应依法驳回郭华的诉讼请求。庭审中，郭华撤回要求确认与郭铁军、田绍娟签订的房屋买卖合同合法有效及确认位于沈阳市于洪区房屋归郭华所有的诉讼请求，是郭华对自己的诉讼权利的自由处分，依法予以准许。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条第二项及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回郭华的诉讼请求。案件受理费13500元，由郭华承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中。郭华与郑铁军、田绍娟于2019年1月30日双方签订《房屋买卖合同》，在人民法院2019年3月13日查封之前；郭华于2019年3月4日之前已经交付了全部房款（其中替郑铁军、田绍娟代偿了银行的部分借款后，注销了案涉房屋的抵押登记），在人民法院2019年3月13日查封之前；2019年3月4日郭华和田绍娟与中介部门办理房屋交验单，清点了水、电、煤气表的读数。此节表明双方已经履行了交付房屋的有关手续。此外，通过郭华的陈述“2019年3月4日交验后，郑铁军、田绍娟陆续往外搬东西，郭华又收拾了几天，才入住的”及结合郑铁军的庭上质证意见“2019年3月4日交的房子，把钥匙交给了郭华，但郑铁军手里留了一把钥匙，郑铁军最后一次在该房屋居住距离现在（应为开庭时间2019年5月6日）一个半月吧”与赵书秘提供的郑铁军、田绍娟在2019年3月5日至18日之前仍在该房屋居住的监控录像并不矛盾，符合日常生活情理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第一款第二项的规定“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，这里的“占有”应理解成对不动产的管理和支配。以房屋为例，一般认为拿到钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。虽然此间郑铁军仍在此房屋居住或出入，但通过交验单记载的时间和内容及郑铁军、郭华的陈述，能够确定郭华在人民法院查封之前已经合法取得案涉房屋的管理和支配权；2019年3月11日，郭华按约定向税务机关缴纳了契税，同时向房产登记部门提交了房产过户申请，房产部门向其出具了《房地产登记受理凭证》。郭华在等待领取房屋所有权证书期间，案涉房屋被一审法院于2019年3月13日查封。郭华未取得案涉房产证书，非因郭华自身的原因。综上所述，郭华请求人民法院解除案涉房屋的查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除人民法院的执行。案涉房屋即便交易价格偏低，但并非歧低，亦符合市场交易行情。且赵书秘未向本院提交郑铁军、田绍娟与郭华恶意串通损害其合法权益的证据及郭华恶意购买该房屋的证据。故本院对郭华的上诉请求予以支持，对赵书秘在一审中的抗辩理由不予采信。综上所述，一审判决适用法律不当，判决结果错误，应予改判。郭华的上诉请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销建昌县人民法院（2019）辽1422民初2811号民事判决；二、建昌县人民法院不得执行沈阳市于洪区（单元间号2-24-3）房屋。一审案件受理费13500元，由郑铁军、田绍娟负担；二审案件受理费13500元，由赵书秘负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瞳审判员 李春学审判员 朱 丹二〇二〇年六月二十三日法官助理孙敬伟书记员殷雨晴本判决书援引的相关法律条款：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……”