文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝03民终402号上诉人（原审被告）：垫江县天体建筑有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民东路72号，统一社会信用代码915002317350366XM。法定代表人：肖成基，董事长。上诉人（原审被告）：肖成基，男，1962年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审原告）：王龙，男，1982年6月21日出生，汉族，居民，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：陈发忠，重庆市垫江县桂溪法律服务所法律服务工作者。原审被告：重庆市垫江畜禽加工厂，住所地重庆市垫江县桂溪街道石岩路。法定代表人：蒋绍忠，原厂长。上诉人垫江县天体建筑有限公司（下称天体公司）、肖成基因与被上诉人王龙、原审被告重庆市垫江畜禽加工厂（下称畜禽加工厂）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院（2019）渝0231民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定对当事人进行了调查和询问。上诉人暨上诉人天体公司的法定代表人肖成基，被上诉人王龙的委托诉讼代理人陈发忠参加了诉讼。畜禽加工厂经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人天体公司、肖成基上诉请求：1.撤销原判，改判驳回王龙的诉讼请求；2.王龙承担一、二审诉讼费。事实和理由：王龙尚欠75%的购房款，无论买什么东西要付清款项才能产权转移。王龙不能证明三个单元，其中第三层的六套房屋归畜禽加工厂所有，其余建筑物归肖成基所有。集资建房款是否用于修建使用，天体公司是否系本案适格主体均存在疑问。王龙没有条件签订联合修建协议。综上，一审判决错误，请求予以改判。被上诉人王龙辩称，一审程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，判决无任何错误。关于房款的问题，一审天体公司、肖成基未提起反诉，因此一审法院无权处理。天体公司、肖成基在二审提出的房款问题，应另案解决。原审被告畜禽加工厂未作陈述。王龙向一审法院起诉请求：1.判决天体公司、畜禽加工厂、肖成基将垫江县桂溪街道XX大道XX宿舍楼前与迎春河相连处的XX工厂宿舍楼X单元X楼进门左套住房（131平方米）转移登记至王龙名下；2.办理涉诉房屋转移登记的费用1000元以内由王龙承担，超过部分由天体公司承担，肖成基对超过部分承担连带责任；3.由天体公司、肖成基支付王龙违约金1000元。诉讼中，王龙放弃第3项违约金的诉讼请求。一审法院认定事实：畜禽加工厂于1989年7月15日登记设立，原登记企业名称为垫江县城东乡镇企业供销经理部畜禽加工厂，其在1989年9月1日向垫江县工商行政管理局登记负责人为蒋绍忠，企业性质为集体。天体公司于1996年4月15日登记设立，原为自然人投资或控股的有限责任公司，于2016年12月7日变更为自然人独资的有限责任公司，投资人为肖成基。2000年5月10日，畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议书，协议约定将畜禽加工厂位于垫江县石岩小区的房屋进行拆迁，由畜禽加工厂在垫江县城东村六组北水桥进行统建房屋。2001年12月2日，畜禽加工厂就其所有的位于垫江县桂溪镇原石岩路北水桥处拆迁安置地与肖成基签订《联合修建协议》，协议约定“肖成基在该宗地上建房三个单元，其中，第三层的六套房屋归垫江县畜禽加工厂，其余建筑物归肖成基所有”。2006年9月13日，天体公司以畜禽加工厂（甲方）名义与王龙（乙方）订立《集资建房协议》，协议第二、三、四、五条约定：甲方将座落在垫江县桂溪镇XX大道垫江县XX宿舍楼前面，与迎春河相连处的XX工厂宿舍楼X单元X楼进门左套住房，面积131平方米，以价款550元每平方米转让与乙方；第六条约定：分期付款方式遇市场涨价时，按比例涨价，三次付清房款，2006年9月13日付5000元，同月16日付32050元，余款35000元2007年9月13日付清；第八条约定：从基础开工之日起一年内交房；第十三条约定：乙方付1000元以内办理房产证费用给甲方，超出该费用的由甲方负责；第十四条约定：任何一方违约，支付守约方违约金1000元。天体公司在修建单位处盖章，经办人为傅姝萍。王龙于2006年9月16日缴纳购房款37050元。王龙曾于2006年9月13日向天体公司出具欠条两份，金额分别为5000元和30000元，两份欠条均载明所欠款项为购房款且均未约定付款时间；天体公司在(2011)垫法民初字第303号案件中作为证据提交；在该案的诉讼档案中，两份欠条的复印在同一纸张上，批注有“此人在07年9月16日交款16000”以及“尚欠：5000＋14000=19000元”字样。诉讼中，王龙称其愿意在天体公司将涉诉房屋转移登记至其名下时支付该19000元购房款。2008年9月12日，垫江县国土资源和房屋管理局办理了涉诉整栋房屋的房地证305字第200803XXX号产权总证，该房屋的权利人登记为蒋绍忠。2011年8月15日，行政主管部门将产权由蒋绍忠变更为垫江县畜禽加工厂。并于2009年9月27日、2010年7月19日为谭光洪、石家荣等人办理了产权分证。在一审法院审理的其它案件中，查明涉诉房屋产权总证由天体公司掌控下。2011年1月7日，王龙以其与畜禽加工厂、天体公司存在房屋买卖合同关系为由起诉至一审法院，请求确认其与畜禽加工厂、天体公司之间的《集资建房协议有效》，并赔偿违约金1000元。在该案的审理过程中，王龙放弃了要求畜禽加工厂、天体公司赔偿违约金的诉讼请求，天体公司称《集资建房协议》中畜禽加工厂的权利义务由天体公司承担；此外还查明王龙均是向天体公司缴纳房款、肖成基与傅姝萍系夫妻关系。2011年3月16日，一审法院以(2011)垫法民初字第303号《民事判决书》判决王龙与畜禽加工厂、天体公司之间于2006年9月13日签订的《集资建房协议》有效，该判决书已发生法律效力。一审法院认为，根据各方的陈述，本案的争议焦点为：一、天体公司是否系本案的适格被告；二、天体公司、畜禽加工厂以及肖成基是否应当协助王龙办理产权转移登记手续；三、办理产权转移登记费用超过1000元部分是否应由天体公司承担，肖成基承担连带责任。对上述争议焦点，评述如下：一、天体公司是否系本案的适格被告问题。畜禽加工厂在与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议，取得联合修建的房产资格后，通过与肖成基签订《联合修建协议》，对房屋权属进行分配的行为，系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为天体公司法定代表人与畜禽加工厂签订《联合修建协议》未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。天体公司将与畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋中的一套房屋，以畜禽加工厂的名义集资转让给王龙的转让协议实为房屋买卖协议，本案中的《集资建房协议》的双方当事人实际应为王龙与天体公司。故天体公司系本案的适格被告。二、天体公司、畜禽加工厂以及肖成基是否应当协助王龙办理产权转移登记手续问题。畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议并约定由被告联合修建取得的房产资格后，与肖成基签订《集资建房协议》并约定房屋权属分配系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为天体公司法定代表人与畜禽加工厂签订《集资建房协议》未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。天体公司以与畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋以畜禽加工厂的名义集资转让给王龙房屋一套的转让协议实为房屋买卖协议，该合同的双方当事人实际应为王龙与天体公司，肖成基的行为系职务行为，该协议的法律后果应由天体公司承担。该转让协议经一审法院生效判决确认有效后，天体公司应按该协议全面履行协议约定，除履行交付房屋的义务外，还应履行为王龙办理房地产权证的义务。畜禽加工厂至今并未注销，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人，且诉争房屋实际登记权利人为垫江县畜禽加工厂，其亦应协助王龙办理房地产权证。天体公司与王龙在《集资建房协议》中明确约定，王龙应当在2007年9月13日前付清购房款，截止2007年9月13日王龙尚欠19000元购房款未支付。天体公司在本案中抗辩王龙未按时交清房款系违约行为，即使王龙迟延支付房款，也不当然免除天体公司协助王龙办理房地产权证的义务，且天体公司在本案中亦未提起反诉要求王龙支付购房款并承担违约责任，故在本案中对天体公司的该项主张不予采纳，天体公司可另案主张王龙支付剩余购房款及延迟支付购房款的违约责任。三、办理产权转移登记费用超过1000元部分是否应由天体公司承担、肖成基是否承担连带责任问题。根据天体公司和王龙在《集资建房协议》中就办理产权转移登记和费用的约定，天体公司除履行交付房屋以及协助王龙办理房地产权证的义务外，还应承担办理产权转移登记过程中超出1000元部分的费用。但在本案中，因办理产权转移登记发生的费用尚未实际发生，且该笔费用的具体金额在未发生前难以确定，若在本案中确定由天体公司承担办理产权转移登记过程中超过1000元部分的费用，则有可能使天体公司怠于履行该义务，进而导致王龙要求天体公司协助其办理产权转移登记的诉讼请求难以实现，故王龙可先行垫付后，另案主张该权利。综上所述，天体公司与王龙系房屋买卖关系，涉诉房屋登记在畜禽加工厂名下，天体公司及畜禽加工厂均应协助王龙办理产权转移登记手续，对王龙的该项诉讼请求予以支持。转移登记的费用尚未实际发生，由王龙先行垫付后，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由畜禽加工厂、天体公司在本判决生效后5日内协助王龙将坐落于垫江县桂溪镇XX大道垫江县XX宿舍楼前，与迎春河相连的重庆市垫江县XX工厂宿舍X单元X楼进门左套住房的产权转移登记至王龙名下，转移登记产生的税费由王龙先行垫付。二、驳回王龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取813元，由天体公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天体公司、肖成基举示的证据为：委托书复印件，拟证明天体公司只是施工方，天体公司、肖成基没有权利和义务配合王龙过户。王龙对该委托书的质证意见是：该委托书系复印件，真实性无法确认，且与本案没有关联性。本院审查认为，天体公司、肖成基举示的委托书系复印件，并无其他证据加以佐证其真实性，且根据该委托书的内容来看，仅能反映畜禽加工厂委托天体公司、肖成基办理集资、建房手续等事宜，并不足以推翻2001年12月2日《联合修建协议》之证据效力，该协议足以证明天体公司有权处分涉案房屋。综上，该委托书复印件不作为认定本案事实的依据。综合各方当事人在一、二审的陈述、答辩及其举示的相关证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：天体公司应否协助王龙办理涉案房屋的产权转移登记手续。根据法律规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行己方应尽义务。本案当事人的陈述、《联合修建协议》《集资建房协议》以及（2011）垫法民初字第303号民事判决书等证据能够形成证据锁链，足以证明天体公司通过与畜禽加工厂联合建房取得对涉案房屋的处分权后，与王龙签订《集资建房协议》将涉案房屋售与王龙之事实。天体公司作为涉案房屋实际出卖人，应当履行向买受人王龙交付房屋并进行房屋所有权变更登记之义务。因此，一审判令天体公司协助王龙办理涉案房屋的产权转移手续并无不当。天体公司的上诉理由明显与客观事实不符，本院不予采信。综上所述，上诉人天体公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1626元，由上诉人垫江县天体建筑有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 项江陵审 判 员 陈江平二〇二〇年六月十一日法官助理 张 籍书 记 员 敖 艳