福建省龙岩市永定区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0803执异13号 案外人：张祥红，男，1972年9月18日生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 申请执行人：翁祖鹰，男，1980年6月11日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被执行人：福建省东方恒基房地产有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道银河路9号，统一社会信用代码：91350822674020614U。 法定代表人：闵庆华，该公司总经理。 被执行人：杨其华，男，1954年3月6日生，汉族，住福建省厦门市思明区。 案外人张祥红在申请执行人翁祖鹰与被执行人福建省东方恒基房地产有限公司（以下简称：“东方恒基公司”）、杨其华借款合同纠纷一案执行过程中提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人张祥红向本院提出执行异议请求：依法解除对龙岩市永××区××街道××商业街××楼××101、2层201号房屋查封措施。事实和理由：异议人获悉贵院为执行申请执行人翁祖鹰与被告执行人杨其华、福建省东方恒基房地产有限公司借款合同纠纷一案，将杨其华名下坐落于龙岩市永××区××街道××商业街××楼××101、2层201号房屋进行了查封，但上述房屋杨其华已于2011年7月1日卖给异议人，只不过因为种种原因尚未过户，异议人已付清全部购房款并实际占有使用至今。具体情况如下：一、2010年10月，经异议人与杨其华协商达成一致，杨其华将其与妻子陈丽琴名下坐落于龙岩市永××区××街道××商业街××楼××101、2层201号房屋卖给异议人［证号分别为永房权证2010字第××号、永定国用（2011）第A2430号和永房权证2010字第××号、永定国用（2011）第A2432号］，其中101号面积261.47平方米，每平方米4,800元，购房款1,255,056元；201号面积372.62平方米，每平方米3,000元，购房款1,117,860元，合计2,372,916元。当时，异议人于2010年10月28日预先支付了购房订金款700,000元，杨其华向异议人出具了收款收据，并加盖了福建省东方恒基房地产有限公司印章。此后，因异议人没有足够的钱支付购房款，经双方协商将买卖房屋先抵押给农业银行，为异议人向农业银行贷款200万元提供担保，贷款出来指定给杨其华儿媳妇蔡秀芳账户收，2011年6月23日，异议人向永定农行办理了贷款手续，2011年7月4日，蔡秀芳收到贷款后将其中的1,838,000元转到杨其华账户（其中包括异议人预交的过户费165,000元）。至此，异议人已支付了全部购房款2,372,916元给杨其华。二、房屋交付后异议人向永定电力公司申请办理了电表开户手续，经过装修后于2011年8月15日，异议人将上述房屋租赁给赖贵钦用于经营“兄弟粥煲”饭店，之后因赖贵钦经营不善未交房租，异议人向龙岩市永定区人民法院起诉赖贵钦等人，贵院作出（2017）闽0803民初874号民事判决书，判决归还租金65,000元及利息。异议人与赖贵钦房屋租赁合同解除后，异议人将上述房屋分别租赁给张恒峰和阙汉源，经营“渔家餐厅”和“好兆头”整体厨柜。因杨其华就该房屋跟天丰自来水公司发生矛盾，致使异议人的自来水一直用永定一中的井水，因永定区开办了第二自来水厂，天丰自来水公司同意异议人办理自来水开通手续，2018年4月2日，异议人妻子王丽春向天丰自来水有限公司申请办理了龙岩市永××区××街道××商业街××楼××101、2层201号房屋用水申请，开通了自来水。以上可以说明自房屋买卖合同签订后，异议人一直实际占有和管理该买卖房屋。三、该买卖房屋至今尚未过户的原因是，当时因异议人无法付清购房款，杨其华不同意过户，经协商只能先抵押给银行贷款出来支付给杨其华，当时贷款期限为三年，本打算贷款到期还清后解除抵押再办理过户手续，但等贷款到期后异议人还清贷款，解除抵押找杨其华过户时，因杨其华涉及当时永定区部分领导行贿、受贿案，无法找到杨其华过户，因还银行贷款钱是异议人向他人借用的需要归还，无奈之下，异议人只能继续将上述房屋抵押给瑞狮村镇银行股份有限公司，贷款200万元，该贷款于2020年6月12日到期，因杨其华涉及案件已经处理，其本人目前也在永定，异议人打算解押后马上办理房屋过户手续，但发现上述房屋已被贵院查封。上述房屋未办理过户手续，是因为杨其华的原因造成的，异议人并无过错。综上所述，异议人向杨其华购买上述被查封房屋合法，是双方的真实意思表示，异议人已经付清了全部购房款，且上述房屋一直由异议人占有和管理使用，异议人的合法权利应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”规定，请求贵院解除对上述房屋的查封措施，以保护异议人的合法权益。 翁祖鹰、东方恒基公司、杨其华未作答辩。 本院查明：坐落于龙岩市永××区××街道××商业街××楼××101店面［权证号：永房权证2010字第××号、永定国用（2011）第A2432号，面积：261.47平方米］及2层201号办公用房［权证号：永房权证2010字第××号、永定国用（2011）第A2430号，面积：372.62平方米］于2010年11月4日登记为杨其华、陈丽琴夫妻共同所有，产权来源：2010年9月新建自住的房产，房屋性质：自建房。 因张祥红欲购买上述两处不动产，于2010年10月28日支付了杨其华购房订金700,000元后缺乏资金，2011年6月23日张祥红向中国农业银行永定县支行申请贷款2,000,000元，并由杨其华作担保，并以上述两处不动产作贷款抵押，办理了抵押登记。买受方张祥红于2011年7月1日与出卖方杨其华签订了《商品房买卖合同》两份，约定：张祥红购买杨其华、陈丽琴共有的坐落于龙岩市永××区××街道××商业街××楼××101店面［权证号：永房权证2010字第××号、永定国用（2011）第A2432号］及2层201号办公用房［权证号：永房权证2010字第××号、永定国用（2011）第A2430号］，购房款分别为1,255,056元及1,117,860元，并在两份合同中备注：“此购房款已付清，但土地证房产未过户给张祥红，现房产证为张祥红借款，已抵押给永定农业银行，期限三年，现房产权属张祥红所有”。2011年6月29日，张红祥在收到下拔的抵押贷款200万元后于同日全部转存至蔡秀芬名下的中国农业银行账户（账号：62×××12）。2011年7月4日，蔡秀芳将其中的1,672,916元（2,372,916元－700,000元）及过户费约165,000元，合计1,837,916元取整数1,838,000元转账到杨其华名下账户。之后，杨其华将该房屋交付给张祥红使用。张祥红随即办理了电表开户手续，经过装修后将上述两处不动产用于出租并收取租金至今。2014年6月19日至2017年6月16日，2017年6月19日至2020年6月12日期间，张祥红在归还中国农业银行贷款后以上述两处房产作抵押先后二次向福建永定瑞狮村镇银行申请贷款2,000,000元，并办理了抵押登记手续。2018年4月12日张祥红及其妻子王丽春将上述两处不动产自来水入户至其名下。 申请执行人翁祖鹰与被执行人东方恒基公司、杨其华借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案执行，案号：（2020）闽0803执210号，并于2020年3月2日对杨其华名下11处不动产进行查封，其中包含了杨其华、陈丽琴共有的坐落于龙岩市永××区××街道××商业街××楼××店面及××号办公用房。张祥红遂向本院提起执行异议。 本院认为，案外人对执行标的提出异议的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，虽然张祥红与杨其华在本院查封之前已签订书面买卖合同，且已合法占有该不动产，张祥红已支付全部房款，但是张祥红在第一次办理抵押贷款归还后，未及时办理案涉二处不动产的过户手续，而是仍然于2014年及2017年继续办理两次贷款，将案涉二处不动产进行了两次抵押登记，属于怠于行使权利，即案涉二处不动产的未办理过户登记系张祥红自身原因所致。张祥红对登记在被执行人杨其华名下的案涉二处不动产提出异议，不符合法律规定的情形，其不享有足以排除本案执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项、第二十四条、第二十八的规定，裁定如下： 驳回张祥红的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈广勇 审判员  吴慧华 审判员  杨 晓 二〇二〇年六月十二日 法官助理王晶晶 书记员赖静（代） 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。