福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2225号 上诉人（原审被告）：陈从应，男，1971年1月15日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上诉人（原审被告）：黄惠清，女，1974年7月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 上列上诉人共同委托诉讼代理人：谢华琪，福建沃泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗源湾滨海新城置业有限责任公司，住所地福建省罗源县罗源湾开发区江滨南路1号。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张增强，福建融成律师事务所律师。 上诉人陈从应、黄惠清因与被上诉人罗源湾滨海新城置业有限责任公司（以下简称“滨海公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省罗源县人民法院（2019）闽0123民初2936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈从应、黄惠清上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项内容。在二审过程中，陈从应、黄惠清变更其上诉请求为撤销一审判决第二项、第三项内容。事实和理由：一、陈从应、黄惠清与滨海公司于2017年8月14日签订的案涉《商品房买卖合同》及附件共有40多页，滨海公司作为提供格式条款的出卖方，在签订合同时未让陈从应、黄惠清知晓附件内容，陈从应、黄惠清仅能大致看一下主合同的内容。在签订合同后，滨海公司也未将商品房买卖合同交给陈从应、黄惠清，违背《商品房买卖合同》第二十四条约定和诚实信用原则。陈从应、黄惠清于2019年8月9日才领取到案涉《商品房买卖合同》。二、一审判决第三项所认定的违约金没有事实和法律依据，违背诚实信用原则。1.案涉《商品房买卖合同》第七条约定：逾期超过30天，买受人在出卖人书面催告5日后仍未付款的，出卖人有权解除合同，买受人应按照应付款的3%向出卖人支付违约金。陈从应、黄惠清首付款已于签合同当日支付，尾款39万通过银行贷款的方式支付，案涉银行从未通知贷款办理事宜，导致陈从应、黄惠清无法支付尾款，故陈从应、黄惠清不应承担违约金。2.即使判令陈从应、黄惠清承担违约金，也应当按照应付款的3%（390000元×3%=11700元）承担违约责任，而非按照附件六《合同的补充协议》中总房款的10%承担违约责任。第一，《商品房买卖合同》第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二，主合同与附件是同时签订的，两处约定前后自相矛盾，违背常理。第三，滨海公司所提供的合同附件对陈从应、黄惠清明显不利的条款，滨海公司未进行必要提示或采取加粗的方式进行提醒，故对相关格式条款应排除适用。三、本案贷款银行存在明显过错，陈从应、黄惠清已无力支付剩余购房款。2017年8月14日，陈从应、黄惠清向滨海公司指定的中国银行交付了所需的按揭贷款材料，一直未收到贷款结果通知。2018年，滨海公司告知陈从应、黄惠清中国银行没有贷款额度，要求变更借贷的银行。在滨海公司指定下，陈从应、黄惠清在邮政储蓄银行开卡，银行工作人员告知二人等通知。截止滨海公司提起诉讼，银行一直未告知办理按揭贷款的结果，未尽到及时的告知、辅助义务，甚至故意拖延办理，导致陈从应、黄惠清出现逾期付款、承担违约责任的情形，银行应承担相应的责任。由于生活困难，陈从应、黄惠清现已无力支付剩余购房款，若判令其支付过高的违约金，将导致其生活更加艰难。 滨海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、滨海公司按照《商品房买卖合同》约定及法律规定履行合同义务，并未违背诚实信用原则。首先，案涉合同系福建省建设厅和福建省工商行政管理局监制，统一使用的范本，为合法有效合同，合同签订后因盖章及办理备案登记需要等客观原因未交付给陈从应、黄惠清，《商品房买卖合同》第二十四条也未约定具体交付时间。且即使合同未及时交付，也不影响合同实际履行，不影响陈从应、黄惠清办理按揭贷款手续。其次，陈从应、黄惠清在一审庭审及上诉状中承认已于2019年8月9日领取了《商品房买卖合同》，滨海公司按照合同约定为陈从应、黄惠清指定了两家贷款银行（中国银行、邮政储蓄银行），并在陈从应、黄惠清负债条件不符合贷款审批的条件下，于2019年8月发函通知其逾期办理贷款需要承担的法律责任及风险，已经履行了合同义务，不存在违背诚实信用原则的情形。二、补充协议（附件六）的约定系对《商品房买卖合同》条款的补充，二者不存在矛盾，一审判决按照购房款10%计算违约金正确。首先，《商品房买卖合同》第二十二条明确约定合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），补充协议（附件六）也明确约定“出卖人在与买受人签订《商品房买卖合同》之前买受人已详细阅读和理解出卖人在销售现场出示的《商品房买卖合同》范本及本项目的相关证书、证件，并充分了解本项目各方面的项目情况”。陈从应、黄惠清是完全民事行为能力人，《商品房买卖合同》及补充协议（附件六）是在陈从应、黄惠清详细阅读和理解基础上签订的，是真实意思表示，不违反法律规定。其次，补充协议（附件六）第三条的约定，是针对陈从应、黄惠清存在违约行为时应承担违约金的计算方式及金额进行调整，并不存在加重买房人履行合同义务及责任、排除买受人主要权利、减轻或者免除出卖人义务的情形。再次，补充协议（附件六）第三条第1款明确约定：“…若本补充条款与本合同第七条有冲突的，以本补充约定条款为准”。三、无法办理银行按揭贷款系陈从应、黄惠清自身原因，贷款银行已尽通知义务，不存在过错。陈从应、黄惠清在签订《商品房买卖合同》，选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款时，应评估自身是否具备按揭贷款的条件。更换贷款银行后，因陈从应、黄惠清无法提供相应的资产证明，不具备按揭贷款条件，导致邮政储蓄银行无法完成贷款审批，经滨海公司催告后，陈从应、黄惠清也未足额支付剩余购房款。因陈从应、黄惠清无法通过贷款审批，邮政储蓄银行通知滨海公司，滨海公司于2019年8月通过挂号信向陈从应、黄惠清发送了《关于提交办理银行按揭资料的通知》，且银行也电话通知了陈从应、黄惠清，上述事实陈从应、黄惠清在一审庭审时已承认，邮政储蓄银行及滨海公司均已尽到通知义务，不存在过错。四、根据法律规定，陈从应、黄惠清的上诉请求应该在收到判决书后15天内提出，陈从应、黄惠清当庭提出变更请求不符合法律规定，请法院予以驳回。 滨海公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（预售合同号：LY1708XJ005962）及附件补充协议。2.判令陈从应、黄惠清在合同确定解除之日起7日内与滨海公司共同前往房产部门或房屋权属登记机构办理注销预售合同号为LY1708XJ005962号的《商品房买卖合同》备案登记、注销预告登记手续，因注销登记所发生的全部费用由被告支付；陈从应、黄惠清逾期履行的，每日按总房款的万分之三承担违约金。3.判令陈从应、黄惠清向滨海公司支付违约金56377.9元，并确认上述款项从滨海公司收取的购房款中直接抵扣。4.判令陈从应、黄惠清赔偿滨海公司因本案支出的律师费5500元。 一审法院认定事实：滨海公司在罗源县开发罗源湾滨海新城楼盘，陈从应、黄惠清购买罗泉苑第5栋101单元商品房。2017年8月14日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价4623.03元/㎡，房屋建筑面积121.95㎡，总房价款563779元，付款方式为其他方式，首付款173779元，剩余房款390000元通过银行或公积金贷款方式支付。合同签订后，陈从应、黄惠清支付首付款173779元。2018年2月10日,黄惠清向邮储银行申请办理按揭贷款,由于黄惠清存在负债问题,邮储银行对黄惠清的按揭贷款申请不予批准。2019年8月15日,滨海公司发函给陈从应、黄惠清要求其在收到函后三日内向银行提交齐全办理按揭手续的所有材料。但陈从应、黄惠清至今都未能完成按揭贷款的办理。 《商品房买卖合同》第七条第一款第二项约定：“逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告5日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金……”；第二十二条约定:“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。” 《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条约定：“买受人逾期付款超过30天，并经出卖人书面催告后仍未支付应付款的，视为违约。出卖人有权选择是否继续履行合同，如出卖人决定解除合同的，买受人应按总房价款的百分之拾向出卖人支付违约金……若本补充条款与本合同第七条约定有冲突的，以本补充约定条款为准”；第十条第二款约定：“买受人应于签订本合同的7日内向出卖人指定的银行提供贷款所需的全部资料并签署相关文件、办妥银行要求的所有贷款手续。买受人未能在上述期限内办妥上述手续的，应视同为逾期付款、应按照本补充协议第三条约定承担违约责任……”；第十二条第二款约定：“双方当事人行使本合同约定的合同解除权解除本合同的，除依本合同约定承担违约责任外，双方还应各自承担以下义务：（1）原合同确定解除之日起7日内，双方应共同到房产部门或房屋权属登记机构办理注销原合同备案登记、注销预告登记手续；……（3）如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金；给出卖人造成损失的，还应承担赔偿责任。” 一审法院认为，双方之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人均具有约束力。2018年2月10日,黄惠清向邮储银行申请办理按揭贷款,因黄惠清存在负债,邮储银行对黄惠清的按揭贷款申请不予批准。滨海公司于2018年底通过电话形式告知陈从应、黄惠清提供相应的资产证明，完成银行按揭贷款审批手续。对此，经庭审确认，陈从应、黄惠清是知情的。滨海公司作为陈从应、黄惠清申请按揭贷款的利害关系人,也不可能不将此事实及时进行通知。滨海公司于2019年8月通过特快专递向陈从应、黄惠清发出通知书,可以认定滨海公司依合同约定书面通知陈从应、黄惠清办妥按揭贷款手续。但陈从应、黄惠清在知道银行拒绝其按揭贷款申请后至滨海公司提起本案诉讼,并未依合同约定在办理银行贷款或者一次性交清剩余购房款,因此陈从应、黄惠清的行为构成违约。陈从应、黄惠清以其不具有过错、滨海公司未尽到协助办理义务为由主张其不存在违约行为,理由不成立,不予采纳。 关于合同解除，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条、第十条第二款约定，案涉合同约定的解除条件已成就，故商品房买卖合同关系的解除于法有据。合同解除后，陈从应、黄惠清有义务将法律关系恢复至缔约前的状态，因此滨海公司诉请陈从应、黄惠清配合滨海公司前往不动产登记与交易中心注销《商品房买卖合同》备案登记和预告登记，并负担因此产生的费用的诉讼请求予以支持。同时，滨海公司有义务将陈从应、黄惠清的购房款予以返还。《商品房买卖合同》附件六补充协议第十二条第二款约定，如买受人不能如期履行上述义务的，每逾期一日，应按总房款的万分之叁承担违约金，双方在签订合同时对该项违约义务已作出了明确约定，不违反法律法规强制性规定，因此，滨海公司要求若陈从应、黄惠清逾期履行上述义务，每日按总房款的万分之三承担违约金的诉讼请求，予以支持。 关于违约金，对违约金的裁判，以尊重当事人的意思自治为原则，兼顾公平。商品房预售合同买受人的主要权利是取得房屋及办理产权登记，出卖人的主要权利是收取房屋价款。因此,《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条约定主要是对违约金计算方式进行了调整,但该约定并未免除滨海公司的办理房屋产权证的义务,对陈从应、黄惠清的责任也没有加重,也未排除陈从应、黄惠清的主要权利,故该条款应当是有效条款。陈从应、黄惠清主张前述条款无效,不予支持。本案违约金计算方式为购房价款总额的10%，即56,377.9元（563,779元×10%）。鉴于陈从应、黄惠清违约在先，有悖于诚实信用原则，且本合同签订之时，双方即约定违约金计算方式及数额，当事人在订立合同时均可预见或者应当预见因违反合同所致的后果，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的“合理预见规则”，故该违约金约定符合规定，予以支持。 关于约定的律师服务费，《商品房买卖合同》及补充协议对此没有约定，且律师费不是诉讼中必然产生的费用，滨海公司请求陈从应、黄惠清承担其律师费用损失，缺乏法律依据，不予支持。关于滨海公司在其返还给陈从应、黄惠清的购房款中扣除陈从应、黄惠清应付给其的款项的有关诉请,滨海公司要求陈从应、黄惠清支付的违约金属于普通的平等债权,不具有优先权,故滨海公司的该项诉请,于法无据,不予支持。综上，判决：一、解除罗源湾滨海新城置业有限责任公司与陈从应、黄惠清之间的《商品房买卖合同》（合同备案编号：LY1708XJ005962）；二、陈从应、黄惠清应于本判决生效之日起十日内与罗源湾滨海新城置业有限责任公司共同前往房屋权属登记机构办理合同编号为LY1708XJ005962的《商品房买卖合同》注销登记相应手续，并负担相应的费用，若陈从应、黄惠清逾期履行上述义务，需每日按总房款的万分之三承担违约金；三、陈从应、黄惠清应于本判决生效之日起十日内支付罗源湾滨海新城置业有限责任公司违约金56,377.9元；四、罗源湾滨海新城置业有限责任公司应于本判决生效之日起十日内返还陈从应、黄惠清购房款173,779元；五、驳回罗源湾滨海新城置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9438元,减半收取计4719元，由陈从应、黄惠清负担4483元，由罗源湾滨海新城置业有限责任公司负担236元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于陈从应、黄惠清是否存在逾期付款的违约行为。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，陈从应、黄惠清在支付首付款173779元后剩余房款390000元通过银行或公积金贷款方式支付。黄惠清在向邮储银行申请按揭贷款的过程中，因黄惠清存在负债问题，邮储银行对黄惠清的按揭贷款申请不予批准。2019年8月15日,滨海公司发函给陈从应、黄惠清要求其在收到函后三日内向银行提交齐全办理按揭手续的所有材料，但陈从应、黄惠清在收到函件后未能完成按揭贷款的办理。从陈从应、黄惠清在一、二审中的陈述来看，陈从应、黄惠清在一审中陈述邮储银行有一次电话通知其办理贷款事宜，其告知银行太迟了，没钱偿还了。陈从应在二审中陈述其在收到函件后没有去提交材料，第二天到滨海公司处要求滨海公司退钱，故可以认定陈从应、黄惠清在知道银行拒绝其按揭贷款申请后至滨海公司提起本案诉讼,并未依合同约定继续办理银行贷款或者一次性交清剩余购房款,并以自己的行为明确表示不再履行案涉《商品房买卖合同》约定的付款义务，陈从应、黄惠清的行为已构成违约。 关于陈从应、黄惠清违约责任认定的问题。根据案涉《商品房买卖合同》附件六补充协议第三条的约定，在因买受人的逾期付款行为导致出卖人选择解除合同的情况下，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。如前所述，陈从应、黄惠清在本案诉讼前已明确表明不再履行案涉《商品房买卖合同》约定的付款义务，滨海公司依约有权解除合同并要求陈从应、黄惠清按总房价款的10%向其支付违约金，一审法院认定陈从应、黄惠清应向滨海公司支付违约金56377.9元并无不当，予以维持。陈从应、黄惠清主张根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，补充协议第三条约定买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金加重了买受人的责任，属于格式条款，应排除适用，故即使判令陈从应、黄惠清承担违约金，也应当按照《商品房买卖合同》第七条的约定按应付款的3%承担违约责任，即认定违约金为11700元。本院认为，补充协议第三条系对违约责任进行的重新约定，不属于加重买受人主合同义务或责任的情形，且该条款亦明确若本补充条款与本合同第七条约定有冲突，以本补充约定条款为准，故陈从应、黄惠清上述主张不能成立，不予采纳。 陈从应、黄惠清在二审审理过程中要求撤销一审判决第二项，不符合法律规定，不予准许。 综上所述，陈从应、黄惠清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4752元，由陈从应、黄惠清负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年六月十一日 法官助理陈玥 书记员林婷