江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4429号 上诉人（原审被告）：张小琴，女，1980年12月12日生，汉族，住南通市。 委托诉讼代理人：夏洋，上海正源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王逸然，男，1981年10月27日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：曹云南，江苏山水律师事务所律师。 上诉人张小琴因与被上诉人王逸然房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张小琴上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：张小琴不应退还王逸然45000元的装修押金。该房屋装修恢复押金不是王逸然实际交付，而是王逸然从许某处转租后，许某转给王逸然的。根据双方签订的《房屋租赁合同》，退租时王逸然需要履行装修恢复的义务，王逸然在2016年间失去联系，其根本未履行租赁房屋的装修恢复。合同背面的附加条款是王逸然和许某之间的约定，不能对抗善意的出租人。根据合同相对性原则，房屋的装修恢复义务仍然应由王逸然负责。在王逸然长期失联且中南公司要收回出租房的情况下，张小琴无奈之下自己出资对房屋进行了装修恢复并向中南公司进行了交付，许某早在王逸然之前就已经失联，联系许某、要求许某进行装修恢复都应该是王逸然的法定义务。综上，承担房屋装修恢复义务的应该是王逸然，而不是张小琴。 王逸然答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 王逸然向一审法院起诉请求：1.判令张小琴返还租赁合同押金45000元；2.判令张小琴双倍退还4万元。3.本案诉讼费用由张小琴承担。 一审法院认定事实：2014年4月9日前，案涉租赁房屋（南通中南世纪城四号楼××××号铺位）系张小琴从南通中南新世界开发有限公司处承租而来，由张小琴转租给案外人许某使用，后经张小琴同意，许某将案涉租赁房屋一并转租给王逸然。2014年4月9日，王逸然（乙方）与张小琴（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张小琴将其所承租的南通中南世纪城四号楼××××号铺位（约500㎡）出租给王逸然使用。租赁期限自2014年4月1日至2016年4月30日，计25个月，租金共计人民币433000元。合同第三条第二款约定：按照“先租后用”的原则，第一年付全年租金（第一年自2014年4月1日至2015年4月1日，如不满一年按实际月数计算）。此后每年租金分两次提前支付给甲方，每次支付年度租金的50%，……以后每笔租金在每年的4月30日和10月30日前支付。乙方未按时支付的，每延期一日，按合同约定租金总价的1%支付违约金，乙方欠租金达一个月（含一个月）的，甲方有权利限制乙方对有关设施的使用（包含但不限于停水停电），直至乙方交足全部应付租金等费用，同时甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方除应按前述约定承担违约责任外，还须支付本合同总价30%的违约金给甲方，不足弥补甲方损失的，还应据实赔偿。合同第三条第三款约定：租赁押金：为确保乙方入驻商铺后按照甲方通知的开业时间全面营业并按约履行合同，乙方须于合同签订当日内支付押金人民币45000元（人民币肆万伍仟元圆）给甲方。如因乙方原因造成项目不能全面开业，不能全面持续营业或未能按约履行合同的，则甲方有权解除合同，押金不予退还。除本合同另有约定的以外，押金于本合同约定的租赁期届满后无息返还。合同背面写有附加条款。附加条款第五条约定，关于房屋恢复的所有事宜与乙方（王逸然）无关，房屋恢复由许某全部负责，若不能通过中南验收，相关房屋恢复（中南老街4号楼106-109）事宜，责任由许某承担；房屋到期许某若不负责房屋装修恢复，甲方（张小琴）将不退还乙方（王逸然）押金，另外许某再承担55000.00元（伍万伍仟元整）房屋恢复费用。附款第七条约定，房屋到期，若中南不要求恢复，甲乙双方不承担任何责任，房屋押金由甲方（张小琴）退还给乙方（王逸然）。附款下方有房屋恢复负责人许某的签字及2014.4.9落款时间。上述合同签订当日，张小琴在合同首页背面出具了两份收条，一份为房租收条，一份为押金收条。押金收条注明：“今收到中南老街106至109房屋恢复押金肆万伍仟元整。” 2015年4月25日，王逸然与案外人郑钧桐签订《房屋租赁协议》，将上述部分租赁房屋转租给郑钧桐。租赁协议约定：王逸然将其承租的坐落于南通市崇川区××室至××室之二楼出租给郑钧桐使用，租赁用途为开设网吧，租赁期限为60个月，自2015年4月26日起至2020年4月25日止，月租金为人民币1万元。 因王逸然在履行其与张小琴的《房屋租赁合同》过程中欠付租金，张小琴向一审法院起诉王逸然，请求判令王逸然支付剩余房租及违约金。一审法院于2016年6月22日作出（2016）苏0602民初609号民事判决，后王逸然不服该判决，上诉至南通市中级人民法院，南通市中级人民法院于2017年5月8日作出（2016）苏06民终3357号民事判决，判令王逸然一次性支付张小琴租金人民币6万元及相应违约金。 关于王逸然主张的双倍退还4万元的诉讼请求，王逸然提供了一张2015年4月9日张小琴出具的承诺书，承诺书分为上下两段文字。第一段文字由细笔笔迹书写：“本人张小琴承诺：中南世纪城南通老街××号楼××室，租约到期之后不再续约。”第二段文字由粗笔笔迹书写，“现收到王逸然贰万元现金，协助其与中南续约，若不能完成续约，承担其所有损失，并双倍退还。”张小琴在下方签名落款并写下日期。两段文字的笔迹、字距均不一致。对于承诺书出现笔迹、字距不一致的情况，双方陈述不一。王逸然陈述，2015年4、5月份时，其要求继续租用案涉房屋，张小琴提出由其出具一张承诺书，载明其放弃案涉房屋租期期满后优先承租的权利，由王逸然持该承诺书与中南公司进行协商，凭此承诺书如果中南公司可以与王逸然另行订立租赁合同，则王逸然向张小琴支付2万元，王逸然携张小琴出具的承诺书到中南公司得到续租可行的肯定答复后，向张小琴交付了2万元现金，并且在双方一致同意的情况下，书写了第二段内容。张小琴陈述，第一段文字和其签字是同一时间形成，其仅仅对放弃合同到期的续租权进行了确认，而对第二段收取2万元现金及协助续租、双倍退还的内容，其在签字时并未予以确认，为后期王逸然自行添加的，而且从两段文字的书写的习惯和文字之间的间距，很显然都是王逸然后期自己添加的，并不能证明张小琴对此进行了确认。 一审法院认为，王逸然与张小琴签订的《房屋租赁合同》反映了双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应为有效。 关于续约定金2万元，王逸然提出系现金直接交付给张小琴，张小琴予以否认收到王逸然的2万元续约定金，王逸然为证明其交付2万元的行为以及双方双倍返还续约定金的约定，提供了一份承诺书，按照正常的程序，承诺书应当由张小琴书写并签字，即使添加其他内容也应当由张小琴在添加处再次签字确认，但是该份承诺书除签名、日期落款为张小琴书写，其余内容均不是其所书写，且两段文字形成的笔迹、时间不一致，王逸然未能给出合理的解释。除该份存疑的证据外，王逸然未能提供其他证据证明2万元的性质及已交付的事实。因此，对于王逸然要求张小琴双倍退还4万元的诉请碍难支持。 关于房屋装修恢复押金，案外人许某将案涉租赁房屋转让给王逸然，转让时将房屋装修恢复押金的权利一并转让。从双方签订《房屋租赁合同》当日，张小琴在合同第一页背面出具收取房屋恢复押金4.5万元的收条可以看出，张小琴对于这一转让权利的事实是清楚的。同时案外人许某与张小琴在合同背面约定了附加条款，案涉租赁房屋的装修恢复的义务由案外人许某承担。张小琴对于房屋装修恢复的要求应当向案外人许某提出，只有在案外人许某不承担房屋装修恢复时，张小琴收取王逸然的房屋装修恢复押金才不予退还王逸然。现有证据未能证明张小琴曾向案外人许某提出房屋恢复的要求，且张小琴未能提供自行恢复房屋装修的证据，对此，对于张小琴自行恢复房屋装修的抗辩不予支持。张小琴收取的45000元装修押金应予退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张小琴于判决生效之日起十日内一次性返还王逸然押金45000元。二、驳回王逸然的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1925元、保全费870元，由王逸然负担1400元，张小琴负担1395元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 经双方确认，本案争议焦点为张小琴是否应向王逸然返还押金45000元。本院认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。张小琴二审中主张其未在《房屋租赁合同》背面所写的附加条款后签字或捺印，不了解附加条款内容，本院认为，一审中，张小琴对附加条款真实性并未提出异议。虽然附加条款后仅有许某签字捺印，但附加条款本身书写在合同反面，内容除两条约束许某外，其余条款均约定的是张小琴与王逸然之间的权利义务，与租赁合同的内容一脉相承。加之张小琴一审中自认许某与王逸然一同到医院找其协商租赁押金事宜，许某的落款时间与张小琴与王逸然签订租赁合同的时间、张小琴向王逸然出具装修恢复押金收条的时间为同一天。此外，张小琴与王逸然之间关于优先承租、转让费用收取乃至张小琴与许某的合同作废等事宜均已按附加条款的约定履行。从以上种种因素分析，张小琴主张其不了解附加条款内容显然有违常理，对该主张本院不予采信，该附加条款对张小琴、王逸然和许某三方均具有约束力。按照附加条款的约定，房屋恢复应由许某负责，许某若不负责，张小琴才能扣除王逸然押金。现张小琴不能举证证明其向许某主张权利而许某拒绝恢复，也不能证明其已自行恢复，其要求直接扣除王逸然的装修押金无事实和合同依据，一审判决张小琴向王逸然返还该押金并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由上诉人张小琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年六月四日 书记员  邱晴