江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执复85号复议申请人（被执行人）：江苏宝源机械有限公司，住所地江苏省高邮经济开发区。法定代表人：周灯兰，该公司董事长。申请执行人：江苏高邮农村商业银行股份有限公司屏淮支行，住所地江苏省高邮市。负责人：缪春蕾，该行行长。被执行人：吴宝国，男，1966年12月7日出生，汉族，住江苏省高邮市。被执行人：周灯兰，女，1968年1月13日出生，汉族，住江苏省高邮市。被执行人：扬州市东瑞纺织服装有限公司，住所地江苏省高邮经济开发区。法定代表人：周灯兰，该公司董事长。复议申请人江苏宝源机械有限公司（以下简称宝源公司）不服江苏省高邮市人民法院（以下简称高邮法院）（2020）苏1084执异14号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。高邮法院在执行江苏高邮农村商业银行股份有限公司屏淮支行（以下简称农商行屏淮支行）与宝源公司、吴宝国、周灯兰、扬州市东瑞纺织服装有限公司（以下简称东瑞公司）金融借款合同纠纷一案中，异议人宝源公司对江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司（以下简称苏地仁合评估公司）出具的《房地产估价报告》提出书面异议。高邮法院查明：高邮法院于2018年7月23日作出（2018）苏1084民初2807号民事判决，判决宝源公司应于判决生效后十日内偿还农商行屏淮支行借款本金400万元及利息、罚息123566.26元（利息、罚息计算到2018年6月21日，从2018年6月22日起至实际给付之日止的利息、罚息按照合同约定的标准顺延计算）；如宝源公司未履行义务，农商行屏淮支行有权以宝源公司用以抵押的位于高邮经济开发区凌波路63号房产及国有土地使用权【不动产登记证明号为江苏（2017）高邮市不动产证明第0000591号】在抵押登记范围内就拍卖、变卖价款优先受偿；吴宝国、周灯兰、东瑞公司对上述宝源公司所负债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因宝源公司、吴宝国、周灯兰、东瑞公司未履行判决确定义务，农商行屏淮支行向高邮法院提出强制执行申请。高邮法院立案受理后，于2019年2月28日查封了宝源公司位于高邮经济开发区凌波路63号的房地产（不动产权证分别为：江苏（2016）高邮市不动产权第0009979号、江苏（2016）高邮市不动产权第0009980号、江苏（2016）高邮市不动产权第0002214号）。2019年5月17日，高邮法院委托苏地仁合评估公司对宝源公司所有的位于高邮经济开发区凌波路63号的房地产进行评估。苏地仁合评估公司于2019年7月15日分别出具了苏地仁合扬州房估字2019-340号《房地产估价报告》（以下简称340号估价报告）、苏地仁合扬州房估字2019-350号《房地产估价报告》（以下简称350号估价报告）。340号估价报告认为：高邮经济开发区凌波路63号房地产，不动产权证号为江苏（2016）高邮市不动产权第0002214号，证载建筑面积3756平方米，房地产总价775.61万元；无证建筑物面积374.93平方米，房产总价12.4万元；不可移动装修、附属物、绿植合计5.21万元；总价合计793.22万元。350号估价报告认为：高邮经济开发区凌波路63号房地产分南北两宗地，其中北宗地的不动产权证号为江苏（2016）高邮市不动产权第0009979号，证载建筑面积3606.96平方米，房地产总价733.66万元；无证建筑面积730.26平方米，房产总价16.5万元；不可移动装修、附属物、绿植合计总价18.19万元。北宗地评估价格合计为768.35万元。南宗地的不动产权证号为江苏（2016）高邮市不动产权第0009980号，证载土地使用权面积9439.74平方米，土地总价266.2万元；无证建筑面积1545.31平方米，房产总价126.7万元；不可移动装修、附属物、绿植合计总价16.4万元。南宗地评估价格合计409.3万元。估价对象总价为1177.65万元，其中有证房地产总价为999.86万元，无证房地产总价为143.2万元，不可移动装修、附属物、绿植总价为34.59万元。估价师在报告中声明：估价对象的现场勘察仅限于其外观和正常使用状况，对被遮盖未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除另有协议外，评估人不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。异议人宝源公司向高邮法院提出异议，要求撤回估价报告，重新评估涉案房地产。审查过程中，苏地仁合评估公司针对异议人的异议复函称，本次评估选用成本法作为评估的基本方法，土地购置价格采用比较法测算；根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）国家标准规定，成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定：应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，应优先选择房地合估路径；道路、填土、下水道等宗地内开发费，因《高邮市市区地价动态监测与基准地价更新报告》文件中未做相关规定，评估时参考《关于扬州市市区地价动态监测与基准地价更新报告》（基准日2017年1月1日），该费用评估结果客观合理；对隐蔽工程部分，估价报告明确指出：估价对象的现场勘察仅限于其外观和正常使用状况，对被遮盖未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估，除另有协议外，不承担对其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任，宝源公司并未提供隐蔽工程部分的相关资料；附属用房、办公楼、装修部分评估严格按照《高邮市国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》文件中的造价数据进行；绿化、树木数量、房屋层高、建筑面积经估价师现场勘查确认，房屋建设年代经询问宝源公司会计所得，所得数据经法院、银行签字认可，宝源公司对《勘查核对信息情况》文件拒不签字；配电设施中的配电柜和变压器已经在不可移动装修中计算在内，宗地内通电费用也在房屋测算过程中计入房屋重置价中。高邮法院认为，当事人或者其他利害关系人如果有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质，或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，苏地仁合评估公司及其评估人员具备相应评估资质，其受法院委托，依据估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法，评估结果与评估时点的市场价值基本相当。苏地仁合评估公司在接受高邮法院委托后，综合分析所掌握的资料并根据估价对象的特点和估价目的，运用成本法、比较法，优先采用房地合估路径对涉案房地产进行评估并无不当。对道路、填土、下水道、院墙、绿化、树木数量及房屋层高、建筑年代等，经评估公司现场勘查，勘查结果客观合理。对配电设施中的配电柜、变压器的评估已计算在不可移动装修费用中，通电费用计算在房屋重置价中，评估结论并无不当。且涉案房地产评估价值只作为起拍价的参考，涉案房地产的实际市场价格最终由市场竞价决定。对于异议人提及的隐蔽工程，目前异议人对隐蔽工程是否存在尚未提供证据予以证明，如异议人在指定期限内提供相关证据的，可申请补充评估，无需重新评估。综上，对异议人宝源公司的异议请求，高邮法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回异议人江苏宝源机械有限公司的异议请求。复议申请人宝源公司向本院复议请求：撤销高邮法院（2020）苏1084执异14号执行裁定书，并对宝源公司名下位于高邮经济开发区凌波路63号房地产进行重新评估。事实和理由：1、苏地仁和评估扬州房估字2019-340号《房地产评估报告》中对无证房产1、2、3的建设年份统一列为2010年，而上述房产的实际建成年份均晚于2010年，评估人员未对于上述房产的建成年份认真审查，也未向宝源公司主张任何材料，仅依据询问不属于公司管理人员的会计所得。评估公司对估价对象的面积、高度、表面涂层、建设年份认定均与实际情况不符，违反评估人员勤勉谨慎业务的规定，宝源公司拒绝在《勘验核对信息情况》签字的行为是对上述事实部分存在异议，如签字将导致宝源公司对错误事实无异议，从而丧失救济权。评估人员应当将真实情况如实告知委托人，而非以委托人的现场签字行为掩盖申请人的异议行为，在后续的评估过程中体现出修正瑕疵，该评估行为存在严重的事实认定错误、程序违法。2、苏地仁和评估扬州房估字2019-340号《房地产评估报告》遗漏评估范围，评估行为存在重大失误，评估结果错误。首先，评估报告采取独立评估，仅对三处估价对象进行评估，未涉及凌波路63号工业房地产整体评估，均未对道路、院墙、填土、桩基等涉及公共区域部分进行评估，损害了宝源公司利益。其次，对位于凌波路63号工业房地产范围的隐蔽部分均未进行评估，苏地仁和评估公司在其出具的答复中亦认可遗漏了对隐蔽工程部分的评估。评估人员应当对评估活动中使用的文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，不得签署虚假评估报告或者有重大瑕疵的评估报告，本案评估人员仅针对委托人委托范围进行评估，在评估中未将现实情况如实告知委托人，评估程序存在重大瑕疵。3、评估报告中对于不可移动装修种类、价格、数量均存在漏评、少评的情况，其中厂房部分的土建、基础管桩、水电安装均未纳入评估范围，厂房当时装修花费200余万，而评估报告评估总价仅为39.8万元，装修部分评估价格明显过低，与实际情况严重不符。综上，苏地仁和评估公司出具的评估报告存在明显不合理之处，且报告中土地价格极低，评估公司选取的比较土地均为未进行开发的净地，不包括“五通一平”、申请人取得土地的费用及实际开发土地的成本，导致评估结果不客观真实，请求对位于高邮经济开发区凌波路63号的房屋进行重新评估。宝源公司在本案复议中提交了情况汇报、建筑工程施工许可证、工程承包合同2份、协议书厂房工程清单报价书、江苏宝源公司装潢合同、江苏中建业工程项目管理咨询有限公司关于附属用房工程招标控制价编制的报告、关于重新评估的申请、高邮市国有建设用地网上交易系统案例等材料的复印件。本院查明，高邮法院审查认定的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年6月17日，苏地仁和评估公司朱大棋、钱国云对位于高邮经济开发区凌波路63号房产进行了现场勘察，并形成了《工业房地产外业勘察表》，该表中载明了勘察对象的建筑面积、层高、装修情况、建造年代等情况。当日，宝源公司对苏地仁和评估公司出具的勘察核对信息情况文件拒不签字。再查明，宝源公司收到苏地仁和评估公司就案涉房产的评估报告后，向高邮法院提交了《关于重新评估的申请》。本院认为，1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十九条规定，拍卖评估需要对现场进行检查、勘验的，人民法院应当责令被执行人、协助义务人予以配合。被执行人、协助义务人不予配合的，人民法院可以强制进行。本案中，苏地仁和评估公司评估师对宝源公司位于高邮经济开发区凌波路63号房产进行现场检查、勘验，宝源公司应当予以配合，但评估公司勘验后形成了勘察核对信息情况文件交宝源公司核对、确认，宝源公司并未配合评估公司对该勘察内容进行核对，其亦未对该勘验内容提出任何异议或提供任何与勘察内容相关的材料，且其拒绝在勘察核对信息情况文件上签字，而在案涉评估报告作出之后，其又以勘验情况不实为由提出重新评估的申请，宝源公司的行为存在明显阻却、拖延执行的故意，故苏地仁和评估公司依据法院提供的材料和现场勘察情况作出本案评估报告，并无不当，对宝应公司在本案复议中提交的材料，本院亦不予理涉。2、对于宝源公司认为评估报告对隐蔽工程及其他设施存在漏评的情况，因宝源公司并未提交证据证明，且如复议申请人在指定期限内提供相关证据的，其可以申请补充评估，无需重新评估。3、评估报告的主要功能是确定拍卖保留价，而拍卖的主要功能是更直接地反映市场需求，最终实现商品的最大价值。拍卖物品的价值由市场需求决定，而不是由评估报告决定。本案中，案涉房屋的评估价格仅是高邮法院决定起拍价的参考，并非是最终经网络竟拍后的实际成交价值，实际市场价值是通过网络司法拍卖中市场竞价最终决定。且复议申请人未提供证据证明存在需要撤销本次评估的情形。故对复议申请人要求对案涉房产重新评估的复议请求，本院依法不予支持。综上所述，复议申请人的复议请求，无事实和法律依据。原审法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回江苏宝源机械有限公司的复议请求，维持江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084执异14号裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 任国凡审 判 员 黄 祥审 判 员 方恒荣二〇二〇年六月二十八日法官助理 高济宁书 记 员 孙 妍