湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0382民初143号 原告：湖南韶山农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省韶山市韶山中路4号。 法定代表人：熊杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵志海，男，1972年9月12日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：马湘良，湖南惟明律师事务所律师，一般代理。 被告：宋润林，男，1968年10月29日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住湘乡市。 被告：颜连秀，女，1969年8月20日出生，汉族，湖南省湘乡市人，住址同上，系宋润林之妻。 被告：韶山新天置业发展有限公司，住所地韶山市天鹅小区丽锦商业街39、40号门面。 法定代表人：郭大新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈阳辉，男，1963年7月8日出生，汉族，湖南省韶山市人，住湖南省韶山市，特别授权。 委托诉讼代理人：周亮，湖南典明律师事务所律师，一般代理。 原告湖南韶山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）与被告宋润林、颜连秀、韶山新天置业发展有限公司（以下简称新天公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员张志祥依法独任审理，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告农商行委托诉讼代理人赵志海、马湘良，被告新天公司委托诉讼代理人沈阳辉、周亮到庭参加诉讼，被告宋润林、颜连秀经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年6月11日再次公开开庭进行审理，原告农商行委托诉讼代理人赵志海、马湘良，被告新天公司委托诉讼代理人沈阳辉、周亮到庭参加诉讼，被告宋润林、颜连秀经本院传票传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。庭审中，被告新天公司提出本案必须以新天公司诉宋润林确认合同无效纠纷一案的审理结果为依据，遂向本院申请中止诉。本院认为，最高额保证合同与商品房买卖合同并不具有主从关系，且商品房买卖合同是否有效并不影响保证合同是否成立，新天公司是否愿意承担连带保证责任是保证合同有效与否的关键因素。据此，商品房买卖合同是否有效，不影响本案的审理，新天公司申请中止诉讼的请求，本院不予支持。本案现已审理终结。 原告农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告宋润林、颜连秀偿还原告借款本金2,406,590.78元，截止到2020年1月17日止的利息25,681.64元，利息继续计算至付清所有借款本息止；2、请求法院确认原告对被告宋润林、颜连秀所有的坐落于韶山东方红汽贸城C栋商铺2101号房产（预购房产权备案登记证号：0002270，商品房买卖合同编号：201601227D49D8109781）享有优先受偿权，并请求法院依法拍卖、变卖上述抵押物，以实现原告的抵押权；3、被告新天公司对上述借款本息承担连带清偿责任；4、请求被告承担诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2016年2月4日，原告与被告宋润林签订借款合同（借字［2016］第010号），贷款期限自2016年2月4日起至2026年2月4日止，贷款用于支付购房款，借款额度350万，月利率5.3083‰，逾期罚息在原借款利率上加50%。同日，原告与被告宋润林签订最高额抵押合同（最高额抵字［2016］第010号），被告宋润林、颜连秀将位于韶山东方红汽贸城C栋商铺2101号房产作为借款抵押，并办理预购房抵押备案登记，权利人为原告。2016年2月5日，原告与被告新天公司签订保证合同（最高额保字［2016］第00000006号），由被告新天公司对借款合同（借字［2016］第010号）提供连带责任保证担保。2016年2月6日原告向被告宋润林发放贷款，并于当日受托支付至被告新天公司公司账户。此后，被告宋润林未按合同约定还款，原告遂于2019年12月10日宣布贷款提前到期，被告签字确认，故原告诉至法院。 被告宋润林、颜连秀未到庭、未答辩。 被告新天公司辩称：1、新天公司与被告宋润林于2016年1月25日签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2、《商品房买卖合同》系无效合同，《最高额抵押合同》系商品买卖合同的从合同，亦属无效合同；3、原告农商行不能享受优先受偿权；4、被告新天公司与原告农商行签订《最高额保证合同》无效；5、法院若判决新天公司承担担保责任，案涉房产应归新天公司所有。 经审理查明：2016年1月25日被告宋润林与被告新天公司就韶山东方红汽贸城C栋商品房签订商品房买卖合同，购房款为7,360,819元，但房屋至今未竣工验收。2016年2月2日被告宋润林、颜连秀向原告农商行出具共同借款人承诺书，2016年2月4日，原告与被告宋润林、颜连秀签订借款合同（借字［2016］第010号），贷款期限自2016年2月4日起至2026年2月4日止，贷款用于支付购房款，借款额度350万，月利率5.3083‰，逾期罚息在原借款利率上加50%。原告与被告宋润林、颜连秀签订最高额抵押合同（最高额抵字［2016］第010号），被告宋润林将位于韶山东方红汽贸城C栋商铺2101号房产作为借款抵押，并办理预购房抵押备案登记（预购房抵押备案登记证号：0002270），预购房抵押权人为原告。2016年2月5日，原告与被告新天公司签订最高额保证合同（最高额保字［2016］第00000006号），由被告新天公司对借款合同（借字［2016］第010号）提供连带责任保证担保。2016年2月6日原告农商行直接向被告新天公司的账户发放了350万元贷款，此后，一直由被告宋润林偿还借款本息，至2020年1月17日被告宋润林尚欠本金2,406,590.78元及利息2,568,164元。由于被告宋润林未按合同约定还款，原告农商行遂于2019年12月10日向被告宋润林送达了提前收回贷款本息通知书。 另被告新天公司提交的被告宋润林、颜连秀签字的申明及沈刚、舒毅的签字的情况说明，由于宋润林、颜连秀、沈刚、舒毅均未到庭说明情况，不符合证据规则，也未提交其他相应证据予以佐证，故不予认可该证据。 上述事实，有原、被告营业执照、《商品房买卖合同》、《共同借款承诺书》、《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》、《预购房抵押备案登记证》、《最高额保证合同》、借款借据、被告宋润林的还款记录、提前收回贷款本息通知书、本息计算明细、《个人住房商业用房担保合同》等证据证实。 本院认为，一、原告农商行与被告宋润林、颜连秀签订借款合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，借款合同合法有效，双方当事人均应按照合同履行义务。在合同履行过程中，原告农商行依约提供了借款，被告宋润林、颜连秀未按约履行还款义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告农商行因被告宋润林违约从而宣布被告宋润林、颜连秀所有到期或未到期的借款本金、利息提前到期，符合合同的约定，并有权要求被告宋润林、颜连秀清偿所有到期或未到期的借款本息。 二、原告农商行与被告宋润林、颜连秀签订最高额抵押合同，被告宋润林将位于韶山东方红汽贸城C栋商铺2101号房产作为借款抵押，并办理预购房抵押备案登记，权利人为原告农商行。被告新天公司辩称，新天公司与宋润林之间商品房买卖合同为无效合同，该合同是否认定无效，应当有生效的法律文书予以确定，且与本案法律关系不同，应另行处理。被告新天公司认为，抵押合同系商品房买卖合同的从合同，在本案中，商品房买卖合同与抵押合同并不具有主从属性。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，涉案房屋的房屋产权证尚未办理，该房屋上的抵押权亦尚未登记，权利人依据预告登记享有优先设立抵押权的权利，在抵押权办理登记生效之前权利人不直接享有抵押权。由于不动产抵押以登记为生效要件，故该抵押权尚未设立，故原告农商行对韶山东方红汽贸城C栋商铺2101号房产不享有优先受偿权，因此，本院对原告农商行该项诉讼请求不予支持。 三、原告农商行与被告新天公司签订最高额保证合同（最高额保字［2016］第00000006号），由被告新天公司对借款合同（借字［2016］第010号）提供连带责任保证担保。因被告宋润林、颜连秀未按约履行还款义务，且涉案房屋上的抵押权亦尚未设立，故按照合同约定被告新天公司应承担连带保证责任。被告新天公司认为被告宋润林与项目股东恶意串通，进行贷款，严重损害新天公司利益，最高额保证合同无效，因未提交相应证据，故其主张，本院不予支持。新天公司承担保证责任后，有权在保证责任范围内向宋润林、颜连秀追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宋润林、颜连秀于本判决生效后十五日内向原告湖南韶山农村商业银行股份有限公司偿还借款本金2,406,590.78元及利息、罚息（按借款合同约定利率计算至借款本息清偿之日止）； 二、被告韶山新天置业发展有限公司对判决第一项确定之款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告湖南韶山农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费26,258元，减半收取13,129元，由被告宋润林、颜连秀承担，韶山新天置业发展有限公司承担连带责任。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  张志祥 人民陪审员  唐可勋 人民陪审员  王建平 二〇二〇年六月十九日 法官 助理  李芊雨 书 记 员  罗 汉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。