内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终516号 上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行。 法定代表人：李某。 委托诉讼代理人：耿某，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：郭某，个体工商户，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：王某，内蒙古合志律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行（以下简称镶黄旗支行）因与被上诉人郭某买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区正镶白旗人民法院（2018）内2529民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人镶黄旗支行法定代表人李某及委托诉讼代理人耿某、被上诉人郭某的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 镶黄旗支行上诉请求:1.依法撤销（2018)内2529民初71号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求;2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定事实错误。双方的争议点在于:对两套房地产中土地面积分别400平方米,共800平方米如何理解。1.事实上,《协议书》的标的物就是涉案的××区,在产权上因原两套房屋分属不同的产权人,故有两套证件。“房随地走，地随房走”，被上诉人购买的是房产，分别是1-3层和4-6层楼房,因原产权人不同,镶黄旗国土局颁发了镶国用(2013)第005号和（2013）第006号两个《国有土地使用证》二者是同一地块上不同楼层的。虽然上诉人并不清楚土地证的颁发规则，但在事实上,无论是上诉人还是被上诉人都非常明确，两套房地产的指向就是涉案的这楼房一栋（共6层)。2.上诉人在签订《协议书》过程中并不存在欺诈、胁迫或导致被上诉人“重大误解”。被上诉人长期在该街区生活,又是该楼的长期承租人,买的房子是上下六层的楼房，怎么可能不知楼下的土地是同一块。难道4-6层不在1-3层之上,反而建在另外的400平方米上吗。《协议书》签订后,上诉人即依约交付了房地产证书原件。3.《协议书》中800平方米的国有土地使用权,如今600平方米已经转移到被上诉人名下。剩余200平方米被上诉人为何不办理产权变更手续，上诉人不得而知。被上诉人在2015年已经将镶国用（2013）第006号《国有土地使用证》下400平方米和（2013)第005号《国有土地使用证》下400平方米中的200平方米产权变更到自己名下，并取得了两个新的《国有土地使用证》。二、一审判决证据规则运用错误，同一地块是“无需证明事项”不应由上诉人举证，判定上诉人承担举证不能的法律后果是错误的。本案中，建筑物的1-3层直接建在地面上，4-6层间接建在同一地面上,加之005号和006号《国有土地使用权证》所标注的坐落、面积、宗地图完全一致，显然可见是横向同一个二维地块(纵向三维不同界面)。4-6层显然无法建成空中楼阁，这是自然的规律及定理，也是众所周知的事实。一审判决以上诉人未举证为由不予采信显然错误。 被上诉人郭某辩称，一、被上诉人认为:一审法院判决结果客观、公正，应予维持。二、首先,土地证的性质是在于公示土地使用权的土地面积,以及该面积的权利人,并且是附有平面地图的，如果本案的两个土地证如上诉人所言分别是同一块土地上不同楼层的,那么土地证书上应当注明为共有权人，但是涉案的土地证并没有任何共有权人的信息,至于上诉人所述的因为1-3层和4-6层产权人不同就会发两个都是400m2的证更是无稽之谈,那上诉人首先应当拿出来两个地权证上记载的土地面积上所建的建筑物就是这栋楼的证据,在没有这方面证据的情况下,怎么确定两个土地证上是同一建筑物,怎么解释土地证上的附件平面图，可见上诉人主张不实。其次，既然上诉人明确表示其不清楚土地证的颁布规则,在一审也未就此提交任何证据的情况下,上诉人主张:“两个土地证是发给同一块土地上不同楼层的”的法律依据及事实基础是什么。三、本案中诉争的土地是800m2事实清楚,一审证据确实充分;同时,在(2015)镶民初字419号民事判决书对此已有认定，上诉人在该案中也已自认。本案一审中,答辩人向法庭提交的证据对涉案面积为800m2这个基本事实已经予以证实。其中,镶发【2015】49号《镶黄旗农业银行关于郭某土地他项权证停止使用的申请》中,上诉人已经认可“土地面积不实，土地坐落在他人使用的房屋下”,上诉人是明知土地不存在却出售的事实。答辩人与上诉人时任行长乌兰图雅的通话录音中,乌兰图雅自认所售的土地不存在,并愿意赔偿原告的损失。无论是本案一审中答辩人提供的证据,还是相关联的(2015)镶民初字419号民事案件中,上诉人在起诉书中的自认及该案中法院调取的国土局《情况说明》均能够说明，上诉人出售给答辩人的土地使用面积是800m2,上诉人主张的出售的土地使用面积为400m2的主张不能成立。 郭某向一审法院起诉请求：1.赔偿原告因被告未交付400平方米土地造成的购地款损失26.8万元及利息，自2015年3月19日起按银行逾期贷款利率计算至实际给付日；2.赔偿原告办理未交付土地相关手续费196520元；3.赔偿因未交付土地导致原告的营业损失67383元，以土地租金计算并按此标准计算至实际给付日；4.原告不承担未付尾款199万元所产生的利息。 一审法院认定事实：2015年3月19日，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行（甲方）与郭某（乙方）签订《协议书》，写明“甲乙双方经过平等协商自愿达成如下协议，一、乙方通过法院购买位于××旗的楼房，(房屋产权证)(土地使用权证：镶国用(XXXX第XXXX号、第XXXX号)两证总面积为2734.56平方米，经评估作价480万元。由于包海东用以上两个房产证均在农行办理了抵押贷款，本金3.923.500.00元，利息：371.097.82元，因乙方购买了该楼房，故乙方自愿承担偿还上述贷款本金、利息及产生的费用。乙方在2015年3月19日前归还了本金1.927.095.84元，利息372.904.16元，共计230万元，拿出XH2013字第05066号房产证办理过户手续，必须在2015年3月31日以前办理完成贷款并归还剩余本金1996404.16万元和利息，利息计算到实际归还时为止。如果不安期归还，甲方可申请法院强制执行，拍卖变卖镶黄XH2013字第05066号和05067号两处房产。剩余贷款还清后再拿出XH05067字第号房产证。二、乙方承担法院执行费43402.18元、评估费48000元。该两项费用必须在4月1日之内交付法院执行局。三、乙方承担债务方房屋产权过户费用的50%。四、评估、执行费、房产过户费后剩余价款15万元，于2015年4月1日之前全部交给法院，由法院交付债务方。五、甲乙双方同意以上协议内容并办理赋予强制执行效力的公证债权文书，如乙方不按时还款，甲方可以申请法院强制执行。”，在《协议书》上由中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行盖章及法定代表人签字，郭某签字捺手印。郭某给付中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行230万购房款后，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行将XH2013第05066号房产证及镶国用（2013）第005号土地使用证交付郭某进行过户；郭某于2015年4月3日，将XH2013第05066号房屋及镶国用（2013）第006号登记注册面积为400平方米的土地使用权过户至其名下，过户后的《国有土地使用证》字号为“镶国用（2015）第032号”。2015年8月26日，郭某将镶国用（2013）第005号土地使用证400平方米土地中的200平方米过户其名下，过户后的《国有土地使用证》字号为“镶国用（2015）第078号”。因郭某以其所购买的房屋土地面积与实际不符为由（即按两个土地使用权证登记的土地面积共为800平方米、实际只有400多平方米），未向中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行剩余购房款1996404.16元及利息，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行诉至镶黄旗人民法院、郭某提出反诉，镶黄旗人民法院合并审理后，作出（2015）镶民初字419号民事判决书，判决：“一、被告(反诉原告)郭某于本判决生效后30日内一次性支付原告(反诉被告)中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行购房款本金1996404.16元。利息按双方约定计算至实际给付全部购房款为止。二、原告(反诉被告)中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行与(反诉原告)郭某按照双方签订的《协议书》内容继续全面履行各自的其他各项相关义务。三、驳回原告(反诉被告)中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行提出的其他诉讼请求。四、驳回被告(反诉原告)提出的各项反诉请求。”。2018年1月4日，郭某诉至镶黄旗人民法院，要求判令中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行交付400平方米土地并承担违约责任及诉讼费；经锡林郭勒盟中级人民法院中级人民法院作出（2018）内25民辖1号民事裁定书，裁定本案由该院审理，审理过程中，郭某变更诉讼请求（详见本判决书第2页第二自然段）。另查明，“镶国用（2013）第005号”《国有土地使用证》记载土地使用权人为郝丽娟、“镶国用（2013）第006号”《国有土地使用证》记载土地使用权人为张亚新。郝丽娟、张亚新二人以其享有的国有土地使用权，为包海东向中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行贷款而设定抵押，因包海东未履行返还到期借款义务，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行向镶黄旗人民法院申请实现担保物权，镶黄旗人民法院经审查依法作出（2014）镶商特字第1号民事载定书，准许申请人实现担保物权。该裁定书生效后，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行申请执行，2015年3月17日中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行与抵押人达成和解协议，抵押人同意将抵押物以评估价格交付中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行抵偿贷款本息。郭某向中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行提出购买抵押物，双方自愿协商后签订《协议书》。再查明，因郭某申请，经委托，北京市国宏信价格评估有限公司作出“国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2018第166号”《价格评估报告》，价格评估结论为价格评估标的在2015年8月1日至2018年6月12日的租金为：67383.00元（人民币陆万柒仟叁佰捌拾叁元整）；北京中土源房地产评估有限公司作出“中土源（蒙·锡林郭勒）（评）字第2018第162号”《土地估价报告》，估价结果为“在符合地价定义估价设定的开发程度及估价设定用途土地使用年期、土地利用条件下，于2018年6月12日的土地使用权价格为：货币种类及单位：人民币元、地价种类为单位面积地价、委估土地面积：400平方米、单位面积地价670/平方米、总地价：670×400=26.8万元、大写：贰拾陆万捌仟元整”。一审法院认为，郭某在（2015）镶民初字419号案件中提出反诉的诉讼标的及诉讼请求与本案中不同，郭某的起诉不属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款的规定重复起诉，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行辩称郭某是重复起诉的理由，不予采信。（2015）镶民初字419号《民事判决书》中认定的事实，予以采信。郭某与中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行2015年3月19日签订的《协议书》中，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行对标的物处分权利是其行使抵押权取得，包括800平方米土地使用权及地上建筑的房屋；从双方交易目的看，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行通过出售房屋、800平方米土地使用权取得价款，郭某通过支付价款取得土地使用权、房屋所有权。中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行提供的“镶国用（2013）第005号”、“镶国用（2013）第006号”《国有土地使用权证》记载使用权类型均是出让，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条第一款第（一）项的规定，郭某未取得全部土地使用权证书，导致其对已取得的房地产行使收益、处分时权利受限，郭某要求中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行赔偿未交付土地造成的购地款损失26.8万元、赔偿因未交付土地导致原告的营业损失67383元的诉讼请求于法有据，且“国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2018第166号《价格评估报告》、“中土源（蒙·锡林郭勒）（评）字第2018第162号”《土地估价报告》能够证明其损失的具体情况，应予支持。中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行同时应承担由此造成郭某的其他损失，其中赔偿购地款应支付利息、利息参照中国农业银行同期存款利率自2018年6月12日起算至赔偿款26.8万元付清之日止；其中67383元的营业损失的后续损失，应以“国宏信（蒙·锡林郭勒）（价）字2018第166号”《价格评估报告》评估的金额及期间为计算标准自2018年6月13日起算至67383元付清之日止。中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行辩称的，800平方米土地是在多层建筑中对应的同一处400平方米土地的意见，其所提供的“镶国用（2013）第005号”、“镶国用（2013）第006号”《国有土地使用权证》未记载该情况，未出示其他证据证明该主张，其辩称理由不予采信。郭某要求中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行赔偿因办理未交付土地相关手续费196520元的诉讼请求，于法无据，不予支持。郭某要求不承担未付尾款199万元所产生利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：一、被告中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某购地款损失26.8万元并给付利息；二、被告中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某营业损失67383元，并承担后续损失（以2015年8月1日至2018年6月12日期间计67383元为计算标准，自2018年6月13日起算至67383元付清之日止）。三、驳回原告郭某其他诉讼请求。案件受理费9119.03元，由被告中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行负担6330.74元，于本判决生效之日起十日内交纳至本院；由原告郭某负担2788.29元，对于原告郭某已经预交的8652.30元，该院退还5864.01元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人镶黄旗支行应否赔偿被上诉人郭某购地款损失及营业损失。 2015年3月19日，镶黄旗支行与郭某签订的《协议书》，系双方真实意思表示，合法有效。协议中，镶黄旗支行出售给郭某的土地使用权为800平方米，有镶国用（2013）第005号、第XXXX号土地使用权证为证。镶黄旗支行通过出售房屋和800平方米土地使用权取得价款，郭某通过支付价款取得房屋所有权和土地使用权，双方履行了协议，但镶黄旗支行只向郭某交付了400平方米土地，其余400平方米土地未予交付。由于郭某未取得全部土地使用权，导致其所购买的房地产所有权受限，给郭某造成一定的损失，因此，郭某要求镶黄旗支行赔偿购地款损失及营业损失，原审判决予以支持。原审法院根据北京市国宏信价格评估有限公司出具的《价格评估报告》、《土地估价报告》作出的赔偿判决，并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出对两套房地产中土地面积分别400平方米,共800平方米如何理解的问题，上诉人诉称被上诉人购买的分别是1-3层和4-6层楼房,因原产权人不同,镶黄旗国土局颁发了镶国用(2013)第005号和（2013）第006号两个《国有土地使用权证》，两个土地权证是同一地块上不同楼层，即建筑物的1-3层直接建在地面上，4-6层间接建在同一地面上,可见是横向同一个二维地块，纵向三维不同界面的理由，因案涉镶国用(2013)第005号和（2013）第006号两个《国有土地使用权证》未标注同一地块上不同楼层的土地使用权为共有，且上诉人亦未提供其他证据予以证明，故上诉人诉称的横向同一个二维地块，纵向三维不同界面的理由，没有依据，本院不予采信。 综上所述，中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决第一项就赔偿购地款损失26.8万元的利息部分，未予表述，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持内蒙古自治区正镶白旗人民法院（2018）内2529民初71号民事判决第二、三项； 二、变更内蒙古自治区正镶白旗人民法院（2018）内2529民初71号民事判决第一项“被告中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某购地款损失26.8万元并给付利息”为“被告中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行于本判决生效之日起十日内赔偿原告郭某购地款损失26.8万元并给付利息（以26.8万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率自2018年6月12日起算至付清之日止）”。 二审案件受理费6330.75元，由上诉人中国农业银行股份有限公司镶黄旗支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月十二日 书记员  包媛媛 相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定依法改判、撤销或者变更；