山东省曲阜市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0881民初1303号原告:郭金爱，女，1978年5月30日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：谭振旺，邹城钢山法律服务所法律工作者。特别授权。被告:山东富邦盛世房地产开发有限公司，住所地：济宁市洸和路22号新闻大厦办公楼10层。统一社会信用代码:91370800751760537K。法定代表人：胡克春，总经理。委托诉讼代理人：孔群，公司员工。特别授权。原告郭金爱与被告山东富邦盛世房地产开发有限公司（以下简称“富邦盛世公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭金爱及其委托诉讼代理人谭振旺、被告富邦盛世公司的委托诉讼代理人孔群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭金爱向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告继续履行合同，为原告立即办理产权登记手续；二、判令被告支付逾期办理产权登记的违约金；三、本案所产生的一切费用（包括诉讼费、律师费、差旅费）全部由被告承担。事实和理由：被告于2006年开发建设的位于曲阜新区北侧的富邦贵都住宅商品房，开盘时原告与被告签订了《预售房屋协议》，原告认购购买了该项目住宅*号楼*单元*室，交纳了全部房款223520元，于2011年12月30日被告交付给原告房屋钥匙，原告缴纳了各项开口费，之后装修使用居住。于2012年6月6日原、被告双方签订《商品房买卖合同》，又于2018年6月30日向被告补交差异面积金额18762元，以上合计房款242282元。按照双方签订的合同第十五条约定：“被告应在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案”。2018年期间其他业主陆续办理了《房屋所有权证》，原告迟迟没有收到被告的通知，多次找被告，被告以各种理由一拖再拖，均没有合理的解释。事后原告到曲阜市不动产登记中心咨询才得知，原告一直购买居住多年的房屋，备案不是原告的名字。之后原告多次要求被告更改备案，至今没有办理，期间原告多次拨打市长热线，均未果。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即办理产权登记手续并支付违约金。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。富邦盛世公司辩称，2003年济宁市新都置业公司向曲阜宏发投资理财公司借款，被告给借款人提供房屋担保，后借款人和担保人已偿还借款，但因曲阜宏发投资理财公司已倒闭，未及时解除该套房屋备案手续，导致该房屋至今还备案在曲阜宏发投资理财公司客户张凤兰名下，现我公司请求法院依法查明事实，解除与案外人张凤兰的备案关系。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2012年6月6日签订《商品房买卖合同》及合同签订后原告已经全部履行了合同约定的义务，而被告没有履行合同中第15条的约定，已经违约。证据二、被告出具的房屋款收据二份，证明原告已于2012年7月30日全部交付购房款，又于2018年6月30日交付了房屋差额面积房款18762元。证据三、业主入住通知单一份，证明被告已于2011年12月30日将涉案小区6号楼2单元403室的钥匙交付给原告，同时证明交房时间。证据四、被告出具的燃气开口费、暖气开口费、有线电视出装费、垃圾清运费收到条三份，证明原告完全按照被告的规定足额缴纳房屋的各项相关费用，不存在任何违约的规定。证据五、涉案小区物业出具的物业收据、原告缴纳的水费、电费清单一宗，证明原告从交房之日起已经开始装修并实际居住而产生的各项费用。证据六、邹城钢山法律服务所收据一份，证明因被告的过错至今不能办理房地产权属证书，原告因诉讼支付的代理费6000元。另，原告因此事往返办理而产生的误工费、差旅费等共计3000余元也应由被告承担。经质证，被告对证据一至五的真实性无异议，但证据一合同签订时间与我公司存档的合同签订时间不一致，原告提供的合同签订时间是2012年6月6日，我公司存档的合同签订时间是2011年4月25日。对证据六，系原告自制收据并不是正式发票，我公司认为原告诉求并非一定得聘请律师服务，系简单民事纠纷，事实清楚，造成备案错误，双方都有责任，原告曾多次向我公司申请更改合同，造成合同更改难度增加，我公司不应支付该代理费用。另外，原告提交请求被告支付逾期办理产权登记违约金的法律依据及计算方式的书面材料一份，认为交房时间是2011年12月30日，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定被告应于2012年12月31日前办理房地产权属证书，被告逾期没有办理，应从2012年12月31日起计算逾期违约金；因该合同属于格式化合同条款，按照合同法司法解释及《合同法》第52条、第54条规定，格式条款应认定为无效条款，故原告主张违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%－50%,借款人未按合同约定用途使用借款的的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%－100%，即在贷款年利率6%基础上上浮30%－50%，应按9%计算，计算如下：从2013年1月1日起至2020年6月1日止共7年零6个月，即223520元×9%×7年+（223520元×9%÷12个月×6个月）＝150876元。被告对原告主张的上述违约金，认为双方合同签订时间现存在争议，违约金计算的起算时间也不准确，关于计算依据，当时双方签订的合同是合法有效的，原告现也主张继续履行合同，故原告不能只找对自己有利的条款适用，无利的就说是格式、霸王条款，这显然不公平，当时签订合同也是双方真实意思的表达，应按合同约定计算违约损失。被告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、居间服务合同、商品房团购协议书、补充协议、团购房源表各一份，证明涉案房屋现登记在张凤兰名下，实为借款担保行为，目前也已解除担保责任。证据二、曲阜宏发投资理财公司投资客户备案、抵押富邦贵都、新都房源明细，证明涉案该套房屋，我公司已和曲阜宏发投资理财公司结清账务，因曲阜宏发投资理财公司原因未解除备案。证据三、（2017）鲁0881民初1836号民事裁定书一份，证明我公司为了解除与张凤兰的备案关系，曾经起诉过张凤兰，但法院没有送达到，驳回了我公司的起诉。经质证，原告认为被告所提交的一系列证据与原告没有任何关联性，是被告公司内部原因，只能证明被告没有通过原告签字授权私自将原告房屋进行了抵押，更能证明被告严重违约，严重侵害了原告的合法权益。本院经审理认定事实如下：原告郭金爱通过与被告富邦盛世公司签订《预售房屋协议》认购购买了位于曲阜新区，交纳了全部购房款223520元，被告富邦盛世公司于2011年12月30日交付给原告郭金爱房屋钥匙，原告郭金爱由此开始使用居住。2012年6月6日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第15条约定：“被告应在房屋交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人未提供应由出卖人提供的房屋登记资料，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，并由出卖人提供应由出卖人提交的办房产证所需材料”。原告郭金爱于2018年6月30日向被告富邦盛世公司补交差异面积房款18762元，合计房款为242282元。后原告多次要求被告办理产权登记手续未果，故诉至本院，请求依法判令被告继续履行合同，为原告立即办理产权登记手续；判令被告支付逾期办理产权登记的违约金；本案所产生的一切费用（包括诉讼费、律师费、差旅费）全部由被告承担。本院认为，原告郭金爱与被告富邦盛世公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方应当诚实信用地履行合同义务。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……的规定，原告按照合同约定已支付全部购房款，被告未在约定的期限内为原告办理产权登记手续已构成违约，被告应立即协助原告办理涉案房屋的产权登记手续，并按合同约定向原告支付逾期办理产权登记的违约金。原告主张合同约定的逾期办理产权登记的违约金条款属格式条款而无效，由于合同的签订是双方真实意思的表达，且不属于法律规定的无效情形，故本院对该主张不予支持。关于被告在辩解中主张因公司提供借款担保将涉案房屋备案在案外人张凤兰名下至今未能解除的问题。本院认为，被告将涉案房屋备案在案外人张凤兰名下因故不能解除，系其公司的内部问题，不能成为按约定为原告办理产权登记手续的抗辩理由，故被告的该辩解主张，本院不予支持。原告要求的律师费非正式发票，往返费用未提供票据，本院不予支持。综上，原告要求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告山东富邦盛世房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告郭金爱办理曲阜市富邦贵都小区*号楼*单元*室的产权登记手续，并提供必要的证明文件；二、被告山东富邦盛世房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告郭金爱支付违约金1211.41元（242282元×0.5%）；三、驳回原告郭金爱的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告山东富邦盛世房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  王植峰二〇二〇年六月十八日书记员  吴景兰