江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2317号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州名匠自动化科技有限公司。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州兆耀自动化科技有限公司。委托诉讼代理人：罗琳，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凤娟，北京市盈科（苏州）律师事务所实习律师。上诉人苏州名匠自动化科技有限公司（以下简称名匠公司）因与被上诉人苏州兆耀自动化科技有限公司（以下简称兆耀公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。名匠公司的上诉请求：撤销一审判决，改判兆耀公司退还名匠公司14500元押金（其中2000元是水电费用押金）；退还因面积不足导致多付的租金20417.3078元；兆耀公司赔偿名匠公司诉讼费用及相关费用6500元。事实和理由：1.一审没有对兆耀公司与顾阿明四层楼1000平方米月租金100000元的真实性、租赁价格的合理性、一号楼的真实面积做鉴定，与地区实际情况相差太远。2.苏州市相城区兴太路11号一号楼1楼北侧的实际使用面积判决依据没有明确，一号楼总共1000平方米，名匠公司只租赁了一楼北侧的一部分，南侧60多平米系案外人租赁，剩下的是卫生间和楼梯。3.一审认定的四角坐落有异议。名匠公司缴纳定金后多次追问兆耀公司提供面积依据，兆耀公司没有提供，签订合同时名匠公司就没有盖章。4.名匠公司一审中提供的光盘里有22张微信聊天记录，一审庭审笔录中记录为3张有误。5.兆耀公司在名匠公司承租期间，无理索要钱财，随意收取水电费，车间安全也存在问题，已经构成不平等的租赁关系。6.兆耀公司与名匠公司签订的租赁合同中带有欺骗性。7.兆耀公司租赁期间带其他人看房，讲的房屋面积为230平方米，名匠公司在微信中问过兆耀公司代理人，有微信截图证明，房屋具体使用面积没有鉴定。8.厂房租赁中的公摊面积260平方米一说没有依据。9.本案租赁合同是标准合同，没有体现公平，按合同约定租赁期限是三年，名匠公司退租就要赔付一年有失公平，兆耀公司与其他公司签订合同是否是统一格式。兆耀公司二审辩称，1.兆耀公司无需退还押金14500元，名匠公司有失诚信，在合同没有解除变更的情况下，违反了合同约定。2.兆耀公司无需退还租金20417.3078元。双方合同明确出租建筑是含公摊面积约为260平方米。对于约定的租金，租赁面积并非是唯一计算依据，合同未约定按照面积计算租金，名匠公司在合同签订、场地交付、履行过程中从未提过对租赁面积有异议。3.名匠公司违反合同约定，按照约定需要承担违约金、租金逾期支付滞纳金、未缴纳的水电费。请求二审法院驳回名匠公司上诉，维持一审判决。名匠公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的兴太路11号二号楼一楼北侧的厂房租赁合同无效；2.退还名匠公司14500元押金（其中有2000元是水电费押金）；3.退还因面积不足部分的70.78平方米租金计20417.3078元(实际使用面积8.78*21.6=189.2平方米，合同上写明260平方米)；4.诉讼费用由兆耀公司承担。兆耀公司向一审法院反诉请求：1.判令名匠公司支付合同违约金22500元、租金延期缴纳滞纳金4500元及反诉原告的实际损失20049.94元，总计47049.94元；2.判令名匠公司移除名匠公司的注册地址（苏州市相城区北侧）；3.判令名匠公司承担本案诉讼费用。诉讼中，兆耀公司将第一项诉请中的实际损失变更为20050元，总计金额相应变更为47050元，并明确自愿撤回第二项反诉诉请。一审法院认定事实：2018年2月20日，案外人顾阿明作为出租方（甲方）、兆耀公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1、甲方将其合法拥有的坐落于苏州市相城区太平街道兴太路11号，出租给乙方使用。房屋建筑面积1000平方。用途为经营性用房。2、该房屋租赁期共8年，2018年3月1日起至2026年2月28日。3、每月租金为100000元，按年支付。4、租赁期间，乙方不得擅自改变本合同商定好的房屋用途及结构。如乙方造成租赁房屋和设施、设备损坏的，乙方应负责恢复原状或赔偿经济损失。除双方另有约定外，乙方应承担与该房屋有关的一切费用，除物业费。5、乙方有权进行转租，并进行管理。租赁期满，甲方收回房屋。甲方房屋继续出租的，乙方享有优先权。合同另对其他事项进行了约定。2018年3月12日，兆耀公司作为甲方（出租方）、名匠公司作为乙方（承租方）签订《苏州市房屋租赁合同书》一份，约定：1、甲方作为该厂房的权利人与乙方建立租赁关系，甲方出租给乙方的厂房座落在苏州市相城区北侧，该厂房出租建筑含公摊面积约为260平方米；2、甲方出租的房屋为楼上，乙方使用时应安全合理使用，因不当或不合理使用出租房屋及其内部设施出现损坏或发生故障所引起的一切连带责任均由乙方负全责并及时维修和赔偿，乙方拒不维修的，可由甲方代为处理，产生的所有费用由乙方承担。乙方经营的行业是非标准自动化，从业人数是5人以内，超出人数须向甲方申报。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意和未经国家有关部门批准，不得擅自改变该厂房使用性质，不得从事上款承诺之外的经营活动；3、合同租赁期限为三年，时间即从2018年3月12日至2021年3月11日止。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施。如乙方需继续承租的，应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同；如乙方不继续承租的，应于租赁期届满前三个月，书面通知甲方；如合同期满前乙方未提前三个月通知或申请给予甲方合理准备时间的，甲方可视为乙方不再继续承租，甲方届时可对外招租，乙方应给予甲方招租活动的便利；4、甲、乙双方约定租赁房屋的租金标准如下：自2018年3月12日至2019年3月11日止：厂房年租金价格为人民币小写：￥75000元，物业费用为人民币小写：￥0.00元，合计总租金为人民币小写：￥75000元。自2019年3月12日至2020年3月11日止：厂房年租金价格为人民币小写：￥75000元，物业费用为人民币小写：￥0.00元，合计总租金为人民币小写：￥75000元。自2020年3月12日至2021年3月11日止：厂房年租金价格为人民币小写：￥78000元，物业费用为人民币小写：￥0.00元，合计总租金为人民币小写：￥78000元。注：以上租金费用均不含税，如需开票，则相应的税费全部由乙方承担。甲、乙双方约定．乙方应向甲方支付厂房保证金（相当于二个月租金）人民币小写￥12500元以及水、电费用保证金人民币小写￥2000元，合计保证金为￥14500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金以及水、电费用保证金除用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该厂房所发生的、包括但不限于水、电、燃气、通讯、设备、市容卫生费用自行承担，逾期罚金由乙方承担，计算或分摊办法、支付方式和时间：乙方须每月缴纳生产、生话用水费及电费，水费计费标准为每吨5元人民币，计量以独立水表计数加厂区公共分摊；电费计费标准为每度电1.4元人民币。如乙方在生产过程中需要增加电力容量时，应向甲方书面申请，甲方应根据园区总配电量的负荷进行查验后给予乙方的申请结果。注：如今后供电局、自来水公司调整电价或水费，则甲方按相应调整幅度进行用电、用水单价的调整，其他用电、用水计算方式不变。厂房区域所产生的公共费用（清洁卫生，绿化维护，客梯货梯电费等）按乙方租用面积比例进行分摊。乙方必须在规定的时间内及时付清相关费用；5、乙方在本合同签订日向甲方支付房屋租赁以及水电费用保证金人民币￥14500元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，此笔保证金自动转为房屋押金，待合同期满，乙方不再续租，不拖欠水电费用以及其他乙方应缴纳的费用后，甲方应在三天内无息退还给乙方。乙方在本合同签订日起三天内向甲方支付第一年租金（含厂房租金、物业费用）人民币￥75000元。房屋租金及物业费用采取先付后用一年一付的方式缴纳，界满前两个月支付，逾期一日按年租金的千分之一作为滞纳金。注：厂房租金及物业费用支付方式与时间为同步。具体租金及付款方式清单：合同签订日支付房屋租赁、水电费用保证金14500元，合同签订日起三天内支付第一年厂房租金及物业费75000元，2019年1月12日支付第二年厂房租金及物业费75000元，2020年1月12日支付第三年厂房租金及物业费78000元；6、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任，互不补偿：（一）相关法律法规修改、政府或开发商征收拆迁，导致甲方无法继续履行本合同时。（二）凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止或不能避免的不不可抗力致使任何一方不能履行本合同。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方支付本合同涵盖下的、可计算的总租金额30%的违约金。违约方给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方发现乙方存在安全生产隐患，且书面告知乙方要求乙方改正的，乙方逾期拒不改正或未按安全生产使用标准改正的。（二）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该厂房规划设计的使用性质，用于从事本合同中乙方承诺之外的生产经营活动的。（三）乙方未征得甲方书面同意和经有关部门的批准，自行增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的。（四）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该厂房、转让或与他人交换该厂房承租权的。（五）乙方逾期不支付水电费、租金累计超过10天的。（六）乙方在租赁期间中途擅自退租的。（七）因乙方违法活动致政府相关部门查封乙方财产的。（八）乙方未按合同约定按时交清合同约定的押金、租金或水电费等相关费用；7、未经甲方同意，乙方不得在所租赁的厂房内乱搭乱建，不得从事一切违反国家及政府规定的违法违规活动，若违反，由此产生的一切责任和损失，由乙方负责承担和赔偿。若水电费、租金拖欠5天未付的，甲方有权停水停电，所造成的一切损失由乙方自行承担。若水电费、租金拖欠10天未付的，甲方有权解除合同，所造成的一切损失由乙方自行承担。甲、乙方双方确定违约金为本合同涵盖下的、可计算的总租金额30%。甲方可优先从乙方租赁保证金中抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。乙方未征得甲方同意或者超出甲方同意的范围和要求，擅自改变房建筑结构，违反有关规定，进行电力线路等装修工程、改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失。因乙方行为造成的一切责任、损失等，均由乙方自行承担负责。如乙方不能按期支付租金、物业管理费、使用费以及依本合同约定应承担负责的各项损失赔偿等各项费用，乙方应承担违约责任，乙方并自愿承诺：甲方可留置承租厂房内的，乙方拥有权利的机器设备、原材料以及成品和半成品等一切物品；8、甲方已明确告知乙方本合同中租赁物的现状及产权状况，乙方已熟知房屋的全部情况，并且愿意租赁本合同的租赁物，甲方将（房屋、宿舍）现有的装修及配套设施提供给乙方使用，甲方不再另行投资装修，如乙方需装修应符合国家相关规定，乙方所有装修费用全部由乙方承担。乙方在退租时保证房屋及配套完好安全的情况下退还甲方，除机器、设备外的所有装修无偿归甲方所有，如甲方需乙方复原的地方，乙方需无条件复原。乙方装修时不得改变房屋的主体结构和影响房屋安全，不得使用易燃材料。乙方在装修期间的所有安全均由乙方负责，乙方应严格遵守国家相关法律法规，如因不当或不合法装修产生的一切后果均由乙方承担。如因装修不当给甲方造成损失，甲方保留追偿权。合同另对其他事项进行了约定。名匠公司另在一审庭审中提供光盘一份（包含四段录音），主张其中一段为2018年12月其就要求解除合同与兆耀公司经办人程胜航之间通话的录音，名匠公司为此提供的文字整理材料载明：“……我这样子我跟你说过事情。那个房子我明年不租了，我提前通知你一下……哪就这个你听我说啊，我现在押金也不退，我看3月十几号额做到5月十几号，5月底左右啊。你看可不可以我们这样子；哪不行的到那个时候我该退你钱退你钱。做一个月2个月你该交交”、“我想呢你听我说本来我是3月11号12号。这1两天的无所谓，本来合同定的3月11号，我想做到5月份左右吧……；公司是这样的我要跟老板讲的，对不对……”、“我是什么意思啊，我主要是想做到5月份我手里也没什么资金了，也不想在房租上投多少了；咱们初步像这样说吗……”、“14500你看宽容一下我能不能我们做到5月份左右吧；我先初步这样答应你好吧。我先初步的不是百分之百的，反正我感觉差不多，我不百分百这样的……你的意思我明白你的意思，我不是你当老板，我初步的答应你这样……我先初步的答应你，我跟老板讲一下……年后的再说吧，还有一个月过年吧，到时你说不定提前那，或者延期那……到时候再说”。兆耀公司在庭审中举证落款时间分别为2019年1月21日、2019年2月18日、2019年3月4日的房租催缴通知书三份，分别载明“朱文君：根据贵公司与我司签署的《房屋租赁合同》，贵公司需在2019年1月12日支付所租赁房屋宿舍1楼2019年3月12日-2020年3月11日的租金总计人民币小写：￥75000元，大写：柒万伍仟元整。请贵公司接到通知后，向我方及时缴纳。”；“致朱文君租户：截止2019年2月18号您尚未缴清2019、3、12-2010、3、11房屋租金75000元（人民币柒万伍仟元整），请在2月28号之前缴清，否则停电处理，由此引起的一切后果，自行承担”；“致朱文君租户：截止2019年3月4号您尚未缴清2019、3、12-2010、3、11房屋租金75000元（人民币柒万伍仟元整），和2018、12、23-2019、2、23日电费252.4元。请在3月10号之前缴清，否则停电处理，由此引起的一切后果，自行承担”。兆耀公司陈述最后一次的通知是被名匠公司撕掉的，其他都是贴在名匠公司厂房门口的。对此，名匠公司表示，催缴通知没有贴，名匠公司诉状上陈述的兆耀公司贴通知在名匠公司门口，内容写的是名匠公司欠缴第二年度租金，要求名匠公司3月10日之前一定要搬走，不是兆耀公司提交的这份通知。庭审中，双方一致确认名匠公司已缴纳2018年3月12日至2019年3月11日期间的房租75000元以及保证金14500元，水电费缴纳至2018年12月22日。名匠公司的电费是有单独一个表，水费的表包含名匠公司承租的厂房加两个宿舍和公用的卫生间。名匠公司于2019年3月13日从涉案厂房中迁出。以上事实，有当事人举证的工商登记信息、结算表、房屋租赁合同、光盘、房租缴纳通知书等证据以及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。庭审中，名匠公司陈述，当时讲的是包含公摊面积是260平方米，收取75000元年租金，租的时候对我方说有公摊面积，但是没有对我方说公摊面积是哪些部分。签订合同时名匠公司实际承租厂房的四角坐落，双方是明确的，名匠公司实际使用部分是明确的。因为合同没有体现公平公正，只体现了兆耀公司的利益，没有体现我方利益，兆耀公司提供与顾阿明的合同是伪造的，现在的租客和兆耀公司的录音体现他们之间是串通的，为了不退还名匠公司押金、公摊面积等，兆耀公司的合同欠缺我方公章，兆耀公司没有明确说明公摊面积的多少和合法性，所以要求确认合同无效。名匠公司于2018年12月份提出不租涉案厂房是因为前面的一些琐事，是名匠公司先提出的。当时录音谈的是退名匠公司押金、租到2019年3月份，我方让对方不退押金让我方租到2019年5月份，对方不同意，后来兆耀公司于2019年1月21日催我方付第二年的租金，之前已经讲过不租了，2019年2月份让我方搬走，我方到2019年3月9日、3月10日搬，到3月13日全部搬掉。水电费名匠公司一直都是按时缴纳，关于12月份以后名匠公司没有交水电费，是因为对方没有统一的标准和合理的计算方式，名匠公司没有违约，录音中朱文君也问了对方，对方说小意思。不清楚厂房有无产权证及建设规划许可证。兆耀公司陈述，水费因为有的时候名匠公司说有其他人用卫生间，所以就在2018年7月份给名匠公司按三分之一算水费进行减免，其他都是按照水表抄数全额收的，合同第4.3条的约定，当初是因为水表有公用的部分，也有单独的表，都是从名匠公司的表走，公用卫生间这部分由三家分担，属于公摊部分，宿舍加卫生间用不了多少钱，为了结算方便，直接将2018年7月23日的水费给名匠公司算了三分之一。合同中的260平方米包括了房屋面积和公摊面积综合算出，租金不以租赁面积计算，公摊面积包含了配电房、门卫室、停车位、厕所、过道等的面积。约定的75000元的房租是打包价，合同中约定的清清楚楚。且双方的合同履行已近一年，名匠并未就面积事宜提出异议。因名匠公司违约，不支付水电费、租金累计超过十天，租赁期间违反合同提前解约，故违反合同一方应向另一方支付总租金额30%的违约金即22500元，另应赔偿违约金和实际损失之间的差额部分。我方主张的租金延期缴纳滞纳金4500元是依据合同5.3条的规定，第二年度租金按照合同应在2019年1月12日之前付掉，按照年租金75000元的千分之一计算60天为4500元。实际损失是中介费6500元，从2019年3月13日到2019年3月31日（兆耀公司与下一任租客签订合同的日期是2019年3月31日）期间的空置费3750元以及清理墙面、地面的费用9800元，共计20050元。关于退还押金双方有协商过，严格按照合同履行，没有一致的协商结果。对于名匠公司主张的提前向我司提出要求解除合同的意见，当时兆耀公司不同意，如果搬走可以，要承担相应的违约责任和支付相应的违约金。之前跟名匠公司是讲过减免2018年12月23日及之后的水电费，但是基于现在名匠公司滥用诉权，我方不同意免除水电费。案涉房屋系顾阿明所有，系其从张奕和严尧贲处转让所得，2006年7月17日张奕取得了太平镇大街4029.2平方米的土地使用权，而后，张奕和严尧贲分别取得11号地块2幢和4幢的房屋产权证，11号地块经苏州市相城区太平街道土地“二次开发”领导小组审核，苏州市相城区太平街道村镇建设管理所同意后，进行了改扩建。11号地块两幢房屋（4幢和2幢）的房产证正在办理中。兆耀公司与名匠公司签订的租赁合同涉及的房屋系主管部门批准建设的且兆耀公司有出租权。兆耀公司并于庭后向一审法院提供由苏州市相城区人民政府太平街道办事处村镇建设管理所于2010年8月1日出具的《通知》一份（原件退还兆耀公司），该通知载明：经太平街道土地“二次开发”领导小组审核，同意你区域内‘苏州市伟特烈电气有限公司’（兴太路11号）厂房改扩建项目参照土地“二次开发”实施办法实施，接此通知后由贵公司严格按“太平街道土地二次开发实施办法”组织实施，同时符合以下要求：1、严格按报批图纸以及确定的西立面（沿兴太路边）图施工；2、开工前必须全额缴纳基础设施配套费和施工保证金；3、按规定办理工程建设项目发包手续，并于2010年12月底完成建设；4、建设工程须按规定完税；5、厂房建成后不得引进家俱、化工等劣势企业；不得擅自改变土地用途，严禁沿兴太路开设经营性门面。一审法院认为，名匠公司与兆耀公司于2018年3月12日签订的《苏州市房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。名匠公司主张该份租赁合同无效，但就其主张并未提供相应依据，故一审法院不予支持。关于名匠公司所主张的房屋面积不足故应当退还不足部分租金的问题。对此，一审法院认为，《苏州市房屋租赁合同书》中所约定租赁的房屋是特定的房屋,名匠公司在签订租赁合同时其已明知租赁标的物的四周范围，而租金标准为固定数额，并非需要依据合同面积来确定具体的租赁范围，合同亦未约定租金按照房屋面积计算，且双方当事人之间就租赁厂房长期存在租赁关系,名匠公司也并未举证其在承租厂房后的合理期限内向兆耀公司提出过异议，现名匠公司以租赁面积不足为由主张返还租金，缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。现名匠公司已于2019年3月13日从涉案厂房中迁出，关于涉案租赁合同解除的过错在于哪一方。一审法院认为，名匠公司在本案中认可2018年由其先向兆耀公司提出不租的意向，而关于其主张的兆耀公司同意不租并愿意返还全部押金的事实并未提供充分有效的证据，且兆耀公司对此并不认可，而名匠公司提供的录音文字整理资料中也并未能显示2018年12月双方已就合同解除及责任承担方面达成一致意见。而双方合同约定名匠公司应于2019年1月12日支付第二年的厂房租金75000元，名匠公司并未能按照合同约定按时交纳租金，兆耀公司向名匠公司催缴第二年度租金未果后，名匠公司认可其于2019年3月4日收到兆耀公司的通知要求其于2019年3月10日迁出，故违约方为名匠公司，兆耀公司有权依据合同约定解除涉案租赁合同，案涉合同解除时间应为2019年3月4日，作为违约一方的名匠公司应承担相应的违约责任。虽合同中约定违约金及滞纳金的计算方式，但考虑到当事人约定的违约金及滞纳金视为违约的损失赔偿，其支付金额应与损失额度相适应。考虑到涉案厂房已由兆耀公司在2019年3月31日出租给案外人，故兆耀公司自2019年3月14日至2019年3月30日期间产生的租金损失系其实际损失，而兆耀公司主张的因名匠公司违约造成的其他损失，因兆耀公司并未提供充分有效的依据予以证明，而违约金及滞纳金的标准明显过高，故一审法院综合考虑违约一方过错程度、违约金的惩罚功能、兆耀公司实际损失情况等因素，酌情认定由名匠公司承担违约金5000元。因名匠公司承担的违约金足以弥补兆耀公司的损失，故名匠公司已支付兆耀公司的保证金14500元，应由兆耀公司返还给名匠公司。因兆耀公司在庭审中认可之前确实同意减免名匠公司自2018年12月23日起的水电费，其也并未举证后续向名匠公司催缴水电费的相应依据，故其主张名匠公司存在逾期交纳水电费的违约行为的主张，因缺乏相应依据，一审法院碍难支持。而兆耀公司反诉主张的清理墙面、地面的费用，因其并未举证将房屋交付给名匠公司之前和之后的状态，也并未举证实际支出凭证，故对该项诉请一审法院不予支持。另对于兆耀公司主张的中介费支出，因该项费用系间接损失，并非名匠公司签订租赁合同时能够预料，故一审法院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决：一、苏州名匠自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏州兆耀自动化科技有限公司违约金人民币5000元。二、苏州兆耀自动化科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还苏州名匠自动化科技有限公司保证金14500元。三、驳回苏州名匠自动化科技有限公司的其他本诉请求。四、驳回苏州兆耀自动化科技有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费收取为人民币835元，由苏州名匠自动化科技有限公司负担673元，由苏州兆耀自动化科技有限公司负担162元；反诉案件受理费减半收取为人民币488元，由苏州名匠自动化科技有限公司负担25元，由苏州兆耀自动化科技有限公司负担463元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，名匠公司提供了光盘，里面包括电话录音和微信录音，证明名匠公司提前两个月跟对方讲不租厂房了，水电费190元兆耀公司让名匠公司交一半，名匠公司不愿意，因为这段时间名匠公司根本没有生产；兆耀公司在名匠公司承租期间派人来看房，到名匠公司车间拍照。兆耀公司质证认为，上述材料没有原始载体，真实性不认可，从录音看也是一个沟通的过程，并没有最终达成合同解除的意向。本院认为，名匠公司、兆耀公司之间签订的《苏州市房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法成立生效，双方应按照合同约定履行各自义务。名匠公司主张房屋租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据双方合同约定，房屋租赁期限为2018年3月12日至2021年3月11日止，名匠公司应于2019年1月12日支付第二年的租金75000元，名匠公司未能按照合同约定时间支付租金，兆耀公司向名匠公司催缴租金后名匠公司仍未缴纳，构成违约。名匠公司在收到兆耀公司迁出厂房的通知后于2019年3月13日从案涉厂房迁出，双方合同解除。因合同解除的责任在于名匠公司，名匠公司应当承担相应的违约责任。一审综合名匠公司的过错程度、违约金的惩罚功能、兆耀公司的实际损失等因素，酌定由名匠公司承担5000元的违约金合理有据，本院予以维持。因上述违约金已能够弥补兆耀公司的实际损失，故兆耀公司收取的保证金145000元应当返还给名匠公司。名匠公司上诉主张房屋面积不足，要求退还相应的租金。本院认为，根据双方合同约定，租金标准是固定数额，并未约定按照房屋面积计算租金，名匠公司也明确表示签订租赁合同时对于厂房的四周范围是清楚的，名匠公司在承租后并未举证证明其在合理期限内对于承租厂房的面积向兆耀公司提出过异议，故名匠公司以租赁面积不足为由主张返还租金缺乏依据，本院不予支持。名匠公司上诉主张兆耀公司在租赁期间随意索要钱财、收取水电费、损害车间安全，但并未提供相应的证据加以证明，本院不予采信。名匠公司主张其与兆耀公司已经就合同解除达成一致，兆耀公司同意其不租厂房，但其提供的录音内容未能反映已就合同解除和责任承担与对方达成了一致，兆耀公司对于录音内容也不予认可，本院对其主张不予支持。名匠公司二审中主张兆耀公司赔偿其相关费用6000元，该主张一审中并未提出，另二审中也未说明该费用主张的依据，本院不予支持。综上所述，苏州名匠自动化科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1283元，由上诉人苏州名匠自动化科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年六月九日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉