安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终1157号 上诉人（原审被告）：怀宁县振宁房地产经纪有限公司,住所地安徽省怀宁县高河镇香樟大道雍翠学府1#楼39铺。 法定代表人：黄志刚,经理。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽豪迪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹旭光,男,1989年11月6日出生,汉族,住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：吕希和，安徽晨曦律师事务所律师。 原审被告：刘赛花,女,系怀宁县振宁房地产经纪有限公司工行店店长，1975年11月7日出生,汉族,住安徽省怀宁县。 上诉人怀宁县振宁房地产经纪有限公司（以下简称振宁公司）与被上诉人曹旭光、原审被告刘赛花居间合同纠纷一案，不服安徽省怀宁县人民法院（2020）皖0822民初285号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 振宁公司上诉请求：依法撤销原审判决第一项，改判上诉人返还被上诉人定金2万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审认定被上诉人支付的2万元定金为居间合同定金，进而判决上诉人双倍返还定金4万元，原审认定事实错误，导致判决错误。被上诉人支付的2万元定金系房屋买卖合同定金，而非居间合同定金。2019年11月，被上诉人在上诉人居间介绍下购买卖方汪干生名下房产位于怀宁县铺门面房，因卖方汪干生在外地工作，便将房屋出售事宜全权委托其老表芮某代为处理。买卖双方对房屋价款及支付方式协商一致后，经过卖方及卖方代理人芮某知情并同意的情况下，上诉人代卖方收取了被上诉人支付的2万元定金。后卖方得知其他买方愿意支付更高房款的情况下，便选择和其他买方进行交易，上诉人己经将违约的法律后果对卖方及其代理人芮某进行了告知，但卖方仍坚持将房屋另行出售他人。因此上诉人收取的2万元定金系在卖方及其代理人芮某同意的情况下代卖方收取，该定金属于房屋买卖合同定金，而非居间合同定金。因卖方的违约行为导致合同无法继续履行，该法律后果因由卖方承担，不应由上诉人承担，因该2万元定金目前仍存放在上诉人处，上诉人愿意将该2万元定金返还给被上诉人。 被上诉人曹旭光辩称，上诉人作为房地产经纪公司，原审被告作为经纪人员，按照合同法以及居间服务规范的有关规定，应当如实向委托人披露事实，并不得隐瞒客观情况，而本案上诉人以及原审被告的行为与法律规定、行业规范是背道而驰的。首先没有向被上诉人如实告知房屋所有权人的真实情祝，导致在客观上给实际权利人提供了毁约的机会。其次，在原审被告作为经纪人员收取被上诉人交付的定金之后，在很短的时间内对待出售的房屋进行加价。在房主有可能出现毁约的情况下，不仅没有协调沟通买卖双方，反而在客观上积极促成案涉房产的一房二卖，上诉人的行为实际是不符合合同法的有关规定，也是不道德的行为。根据合同法425条的规定，居间人应当承担损害责任。上诉人收取的定金无论是居间合同的定金还是房屋买卖合同的定金，均是被上诉人为了履行房屋买卖合同以及居间合同而缴纳的担保货币。 原审被告刘赛花陈述，被上诉人所交的定金，是按照房主代理人的意见收的，其维护了客户的利益。 曹旭光向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原告与怀宁县振宁房地产经纪有限公司之间的居间合同；2、判决怀宁县振宁房地产经纪有限公司双倍返还原告购房定金4万元；3、判决刘赛花对上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由两被告负担。 一审法院认定事实：振宁公司是一家经营二手房出售出租的居间代理、房产信息咨询服务业务的公司，刘赛花系振宁公司工行店门面店长，2019年11月1日上午8时许，曹旭光与刘赛花约定，振宁公司居间代理出售位于怀宁县铺门面房给曹旭光,双方约定购房款700000元包过户、银行按揭,当日上午10时许曹旭光通过微信转账支付振宁公司工行店门面店长刘赛花20000元,刘赛花收钱后告知其公司会计蒋凯丽，同日下午9时35分,刘赛花告知曹旭光案外人房东汪干生反悔，有人出价720000元且一次性付款,双方为此发生争议。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、原告曹旭光给付被告刘赛花的20000元是否为定金；二、被告刘赛花是否对原告曹旭光的损失承担连带赔偿责任。被告振宁公司为原告曹旭光购买案外人汪干生的房屋提供中介服务，原、被告之间存在居间合同关系，本案属居间合同纠纷。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为担保，该案中原告曹旭光给付20000元就是为了购买门面房所支付的担保货币，原告曹旭光通过微信转账给付20000元，被告刘赛花亦对此予以确认，并将该款转给公司会计，在被告刘赛花与其公司会计蒋凯丽的聊天记录中可以看出刘赛花认可该款为定金,故认定该款为定金。现居间合同履行不能，应该双倍返还定金。被告刘赛花系振宁公司工行店店长，本起案件被告刘赛花的行为是代表被告振宁公司履行居间合同，是职务行为，原告曹旭光的损失应由振宁公司进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《民法通则》第四十三条，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第五十八条的规定，判决：一、被告怀宁县振宁房地产经纪有限公司于本判决生效后五日内双倍返还原告曹旭光定金40000元；二、驳回原告曹旭光的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由曹旭光负担100元，由怀宁县振宁房地产经纪有限公司负担300元。 二审中，上诉人提交一份微信聊天记录、电话录音，证明其与房屋卖方当时的真实情况。 被上代人质证认为，对微信聊天记录的真实性没有异议，对电话录音的真实性有异议。电话录音的双方，其中一方不是本案的当事人，因此该录音是否客观真实不得而知。从上诉人提交的聊天记录结合一审被上诉人提交的聊天记录可以认定被上诉人支付的2万元定金，该定金自始至终没有交给房主或者其委托代理人。上诉人认为2万元定金属于房屋买卖合同定金缺乏事实依据，定金的法律适用效力不能溯及房主，另上诉人与被上诉人之间系居间合同关系，依照合同法的有关规定，被上诉人在履行该合同过程中也应当向上诉人支付一定的报酬。原审被告质证认为，证据的真实性没有异议，同上诉人的意见。聊天记录都是其与对方联络时候的记录。 本院认定，对微信聊天记录的真实性予以认定，能证明原审被告刘赛花与争议房产出售方沟通的情况，但该材料反映的事实与一审法院认定的事实不构成冲突，对振宁公司不用承担定金责任不能形成有效证明，故对此证据不予采纳。对于电话录音，即使真实，也不能成为振宁公司不用承担定金责任的抗辩理由，不予采纳。 二审认定的案件事实同一审判决。 本院认为，本案争议的焦点是振宁公司应否承担双倍返还定金的责任。本案中振宁公司是经营房产买卖的中介公司，刘赛花作为振宁公司的工作人员，与曹旭光通过微信聊天等方式协商房产买卖事宜。在此过程中，经刘赛花与案外人的沟通，已经有了明确的房产买卖目标，对于交易价格，签订合同的主要条件也形成较为明确的内容。在刘赛花明确表示购房条件已与卖方谈妥的情形下，曹旭光将20000元转账给刘赛花，刘赛花接受并将此款交给振宁公司。虽双方未签订书面协议，但振宁公司与曹旭光以实际履行行为达成合同，双方构成居间合同关系。 在刘赛花与曹旭光的沟通中，刘赛花明确表示“可以签合同交定金”，在刘赛花将曹旭光支付的20000元交给振宁公司财务时，也明确为“门面定金”。对于定金的法律性质，振宁公司与刘赛花作为专业的房产交易中介机构及其工作人员，理应有清楚的认识。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中振宁公司接受定金但未能及时将此款交给案外人房产出卖方，导致房产交易未能完成。故振宁公司应当承担双倍返还定金的责任。 综上，怀宁县振宁房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由怀宁县振宁房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 萍 审判员 查世庆 审判员 侯永言 二〇二〇年六月十八日 法官助理洪瑶 书记员刘柯