青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申287号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：青海中发源实业有限公司。住所：西宁市城东区树林巷1号。 法定代表人：马义良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：韩舍乙布，住青海省循化撒拉族自治县。 再审申请人青海中发源实业有限公司（以下简称中发源公司）因与被申请人韩舍乙布商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）（2020）青01民终317号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 中发源公司申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项和第六项规定的情形，应予再审。请求撤销西宁中院（2020）青01民终317号民事判决，对本案提审。事实与理由：1.二审判决违背契约自由、意思自治原则，破坏民事领域中“有约定，从约定；无约定，从法定”的裁判准则，颠覆有效民事行为的约束力，滥用司法干预损害合同履行的严肃性，应当撤销。（1）双方签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同约定履行责任，承担义务。合同附件十一补充协议第四条，被申请人没有在约定期限内支付购房款，出卖人有权解除合同。我方依据该约定，在解除前不断通过电话、报纸公告、手机短信等督促被申请人付清房款，否则要解除合同，但被申请人对督促信息不为所动，任由违约后果持续。（2）二审认定申请人违约在先，且存在恶意解除合同的可能，无依据。二审认为2019年8月12日，申请人电话通知被申请人当天为最后付款期限、在2019年8月13日电话告知被申请人房屋另售他人，要求办理退款手续。在最后付款时间未至之时，申请人的行为不仅违反合同约定，也违反诚实信用原则。二审这一认定是故意遗漏或有意忽略了2019年8月19日，申请人给被申请人发送短信，告知其违约事实的表现以及收到短信三日内支付房款或与申请人协商购买面积的调整变更，如置若罔闻，将启动司法程序解除购房合同的事实。申请人的履约催告和法律后果的释明，是在双方认可的最后付款时间2019年8月16日之后。从效力看，本次告知较之前形式正规，言辞严肃，后果清楚。但被申请人收到信息后无动于衷，没有表达履约的意思或其他意见。申请人按信息要求三日后未见被申请人履行，于2019年9月19日向西宁市城东区人民法院提起解除合同诉讼。从2019年8月16日至9月19日，二审却无视被申请人的违约，却怪罪申请人，认为“基于本案申请人违约在先，造成被申请人不能在约定期限内付款”，足见本案审判不公，也看出二审无视被申请人的履约能力与主观过错，想办法为其消除过错，损害申请人权益。另外，本案双方确认付款时间是2019年8月16日，是在二审期间形成的共识，本案诉讼前，双方是按合同约定时间执行，二审割裂事实形成的空间与时间，片面认为申请人有违诚实信用原则，违背客观事实。申请人作为出售方，面对购房者支付房款的能力可能出现问题、或已有逾期付款行为表现的，要督促购房者履约，是必要提醒义务。（3）二审所指出申请人不该提前催交房款，有违诚实信用，但二审认定申请人不能行使合同解除权利的依据在哪里？2019年8月19日申请人发的手机信息表示解除合同的意思无任何效果吗？所以，二审驳回申请人的诉讼请求无事实和法律依据。（4）申请人通过诉讼提请法院判令解除合同，非直接解除或提起确认解除之诉，二审凭何认为“存在欲恶意解除合同的可能”？所以解除合同的效力最终由生效的判决文书确认。那么在解除合同效力没有企及的情况下，被申请人的违约表现符合约定的解除条件，二审无视合同约定，以申请人违约在先，驳回诉求错误。2.二审认定无法联系的事实，忽视申请人解约行为的合理合法性，滥用诚实信用原则。如前所述，2019年8月19日的手机短信要求被申请人三日内日付清余款，二审对此认为“应该给予被申请人付清余款的合理期间”。那么合理期间是多少？申请人信息发送后的一个月才起诉，这一个多月对于申请人面临的经济压力和遭受的损失有多少，在这期间，被申请人的积极付款行为在哪里，付款能力又体现在哪里。二审替被申请人提出“中发源公司违反了合同约定，违反了诚实信用原则，且存在恶意解除合同的可能，被申请人有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损”、“中发源违约在先，造成被申请人不能在约定的期限内付款”，如此理由足见二审的不公正，进一步证实被申请人的违约行为，二审只关注被申请人的利益受损，那么申请人的利益受损？申请人合同目的不能实现的损害后果？要知道被申请人因资信能力无法达到贷款银行的要求，致使贷款审批不了，其付款能力显然在诉讼之前不足或不能够的情况下，二审却认为“被申请人不能在约定的期限内付款”。二审区别性的认定理由违背事实。另外，二审对本案久拖不决，此案简单、法律关系不复杂，却打延期报告，令审理时间超期，其目的有为被申请人解决资金筹措的宽限之嫌。因此，二审为被申请人开脱，无视约定甚至曲解合同意思，破坏契约自由和公正合法。3.二审判决破坏房地产交易秩序和正常规则，损坏房屋买卖合同的约束力。双方依法订立合同，且在房产部门备案登记。二审无视合同约定的解除条款，跳出合同之外武断强加给申请人违约责任，绕开合同对被申请人不利的责任承担，将明确的解约条款硬生生的割挖和弄混，合同的严肃性、保护性、执行性等被粗暴干预和破坏。该合同文本目前已与他人签订2000多份，按二审判决，还有必要签订合同吗？依法成立的合同的约束力还有意义吗？买受人的违约责任还需要约定吗？开发企业还有能力再发展吗？营商环境的司法保障意义又在哪里体现？所以，二审判决扰乱正常运转的商品房交易规则，损害合同意思自治原则，该判决的法律效果和社会效果被严重损伤，该判决应当撤销。与一审判决相比较，对于合同解除问题，两级法院认知大相径庭，结果相反。如此差异的裁判现象，让法律适用的统一性、判断的同一性、民事行为效力价值的指引性等无法在正常有序的司法审判轨道上有机运行，必将造成司法秩序和基本认知的混乱与法律效果的削弱。 中发源公司向一审法院提出诉讼请求:1.判令解除中发源公司与韩舍乙布签订的合同编号为YSO1002019038014，房屋代码60533353和合同编号为YS01002019017528，房屋代码为994010的两份《商品房买卖合同(预售)》；2.判令中发源公司向韩舍乙布退还购房款1631024.5元(其中扣除房款总额10％违约金406780.5元)。 本院经审查认为，根据一、二审判决及再审申请人中发源公司的申请理由，本案争议焦点为:中发源公司与韩舍乙布签订的《商品房买卖合同(预售)》是否应当解除。 本院认为，中发源公司与韩舍乙布所签合同附件十一补充协议第四条约定：“1.买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的，出卖人在扣除房款总额10%的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料；2.出卖人若不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款，若买受人在该约定时间内再次逾期付款的，应按日承担逾期付款总额万分之五的违约金。”根据该约定可知，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人即享有合同解除权或要求买受人15个工作日内一次性付款。如出卖人行使合同解除权，则在扣除房款总额10%的违约金后15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余款，同时收回相关资料；如出卖人不解除合同的，有权要求买受人在15个工作日内付清房款，若买受人在该约定时间内再次逾期付款的，应按日承担逾期付款总额万分之五的违约金。本案，中发源公司认可双方于2019年5月17日重新签订了合同，根据合同约定应在90日内办理贷款手续，即2019年8月16日前应获得贷款。从中发源公司在《西海都市报》刊登公告、中发源公司的委托诉讼代理人向韩舍乙布发送手机短信等事实可知，中发源公司选择了在银行不能成功放贷时，要求买受人一次性付款的合同履行方式。既然要求买受人一次性付款，那么就应按合同约定给予买受人15个工作日的付款期限。然而，中发源公司在最后付款时间未至之时，即采用公告、电话方式通知韩舍乙布房屋另售他人，此举有违合同约定，在中发源公司已经表示不再按照合同履行其交付房屋义务的情况下，韩舍乙布有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损。故二审法院按双方合同约定给予韩舍乙布在判决生效后15个工作日内付清房款的合理期限正确。如韩舍乙布不能在判决生效后的15个工作日内付清余款，中发源公司仍可按合同约定行使权利。二审判决作出的日期是2020年5月18日，韩舍乙布于2020年5月28日通过中国建设银行股份有限公司韩舍乙布的账号×××，向中发源公司在中国银行股份有限公司西宁市城东支行的账号×××转款146万元、57万元，韩舍乙布作为案涉房屋买受人的合同义务已履行完毕。 综上，中发源公司在收到买受人韩舍乙布支付的全部房款后申请再审，要求解除与韩舍乙布签订的《商品房买卖合同（预售）》，无事实及法律依据。其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回青海中发源实业有限公司的再审申请。 审 判 长 刘尚英 审 判 员 索晓春 审 判 员 商海英 二〇二〇年六月二十四日 法官助理 汪富生 书 记 员 马乾熙 1