安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终773号上诉人（原审原告）：陶富阔，男，1971年4月28日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：李辉，男，1972年11月15日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：李泳，男，1976年7月16日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：雍凤引，男，1970年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上诉人（原审原告）：单吕龙，男，1963年5月20日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：杨教育，男，1965年7月10日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：蒋大春，男，1976年9月10日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：孙静，男，1972年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：蒋钟，男，1972年10月9日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：杭守团，男，1968年2月21日出生，汉族，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：黄明聪（王广军母亲），女，汉族，1931年12月5日出生，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：杨某（王广军妻子），女，汉族，1972年10月18日出生，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：王东（王广军长子），男，汉族，1995年7月16日出生，住安徽省定远县。上诉人（原审原告）：王某（王广军次子），男，汉族，2004年12月3日出生，住安徽省定远县。法定代理人：杨某（王广军妻子、王某母亲），女，汉族，1972年10月18日出生，住安徽省定远县。上述十四位上诉人共同的委托诉讼代理人：方志华，安徽曲阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：定远县金山福成文化发展有限公司，住所地安徽省定远县金山滴水农业生态观光园滴水山庄，统一社会信用代码91341125394160882B。法定代表人：谷金金，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱晴晴，安徽远泰律师事务所律师。原审第三人：定远县京广伟业酒店管理有限公司，住所地安徽省定远县定城镇金山路汇金广场4号楼601，统一社会信用代码91341125327971060D（1-1）。法定代表人：张涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人:贾浩，广东广之洲律师事务所律师。委托诉讼代理人:李典，广东广之洲律师事务所律师。上诉人陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某（以下简称陶富阔等14人）因与被上诉人定远县金山福成文化发展有限公司（以下简称金山福成公司）、原审第三人定远县京广伟业酒店管理有限公司（以下简称京广伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2019）皖1125民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陶富阔等14人上诉请求：1.改判解除其与金山福成公司签订的房屋租赁合同，返还租赁房屋；2.改判金山福成公司支付违约金（按照月利率2%计算，根据金山福成公司支付其租赁费用情况分段计算至实际清偿之日止）。事实和理由：1.金山福成公司自合同签订第二年起就开始无故拖延支付租金，违约行为至今仍在持续，构成根本违约，根据双方的合同约定，其有权终止合同，另依据《中华人民共和国合同法》第227条规定，其也有权主张解除合同；2.金山福成公司违反合同约定将案涉房屋擅自转让给第三人使用，导致其无法正常收取租金，原审认定金山福成公司的违约行为，并未导致合同目的不能实现，不符合客观事实，也违背了双方的意思自治，若继续履行合同会导致其权益受损，不利于合同目的实现；3.人民法院对违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审判决违约金过低，不足以弥补其实际损失，应予以改判。金山福成公司辩称，1.鉴于本案房屋系京广伟业公司实际使用，是否解除合同，同意京广伟业公司的意见；2.其公司的违约行为是由于京广伟业公司一直未支付房租导致，陶富阔等14人主张的违约金计算方式由法院依法判决，鉴于三方的合同相同，其公司也会依据法院的判决追究京广伟业公司的违约责任。京广伟业公司辩称，陶富阔等14人与其公司于2019年2月2日在定远县公安局的组织下进行协商并达成协议，此协议证明陶富阔等14人对其公司实际承租房屋是知情的；2.涉案房屋现为其公司依据合法有效的租赁合同合法占有，其公司为此投入了巨额资金进行装修、购置设备等，法院不应当判决将房屋返还上诉人，除非陶富阔等14人能够支付各项损失约1000余万元及在租赁合同约定的经营期限正常经营情况下可获得的预期收入，每年大概200余万元；3.其当初开设酒店办理相应证照手续所需要的涉案房产证照是由陶富阔等14人提供，陶富阔等14人在2016年8月29日即收取了其公司支付的租金，至今未提出过任何异议，陶富阔等14人多次到酒店干扰经营，明显早知道其公司是本案的实际承租人，能够反映陶富阔等14人对转租的情况早已知情。综上，陶富阔等14人的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院依法查明，驳回上诉。陶富阔等14人向一审法院起诉请求：1、解除其委托业主代表陶富阔、李辉与金山福成公司于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》；2、由金山福成公司返还其所有的定远县金山路永成·汇金广场4号楼的房屋；3、诉讼费用由金山福成公司承担。审理中，陶富阔等14人另增加诉讼请求：判决金山福成公司支付房租1014620元及违约金2597253元(暂计算至2019年7月1日，应计算至实际清偿之日止)。一审法院认定事实：陶富阔等14人是案涉定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼的业主。2015年1月26日，业主代表陶富阔、李辉（作为甲方）与金山福成公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定，一、业主与出租房屋1、本合同所说房屋为坐落于安徽省定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼(以下简称该房屋，均系各业主按揭购得），如后附房屋产权证所示。3、该房屋全体业主及其代表人确保该房屋目前无任何产权纠纷（除第八层外，该层有关事项见补充协议），无涉及该房屋的债务，并保证在出租期内的任何产权变动不影响向乙方的出租合同义务。二、租赁用途及限定3、乙方不得擅自改变其性质，不得擅自转让该房屋。三、房屋交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2015年3月1日前向乙方交付该房屋（以现状交房），租赁期限为15年(壹拾伍年），双方商定房屋装修免租期为6个月时间，该房屋计租期自2015年9月1日起至2030年8月31日止。四、租金、支付方式和期限1、租金：在合同期内每月每平方米租金为9元，该房屋面积依据国家房管机构核发的合法产权证计算，该房屋向下的地下车库为该房屋附赠品，不计入房屋租赁面积，免费给乙方使用，乙方自行缴费。按照以上原则计算结果为，该房屋计租总面积7807平方米。每月租金为人民币70263元(大写柒万零贰佰陆拾叁元），年租金为人民币843156元（大写捌拾肆万叁仟壹佰伍拾陆元）。以上租金不含税收，甲方向乙方提供收据。如乙方需要提供税票甲方须协助办理，税金由乙方承担。2、租金支付方式为:按年预先一次性提前一个月支付，即在每年9月1日正式租赁期开始前一次付清下一年租金。本协议签订后乙方在十个工作日内向甲方支付定金人民币20万元（贰拾万元），该定金在乙方向甲方支付第一年租金时转为租金。在乙方进场装修前（2015年3月15日），乙方向甲方一次性付清第一年余下租金人民币643156元（大写肆拾肆万叁仟壹佰伍拾陆元）。以后乙方应在每年9月1日前向甲方提前一个月一次性付清下一年度租金843156元（大写捌拾肆万叁仟壹佰伍拾陆元）。五、甲、乙双方的权利和责任2、甲方须按本合同约定时间提供该房屋供乙方使用，如甲方未按时提供则视为违约，甲方须每天按年租金总额的千分之三向乙方支付违约金。3、租赁期内，乙方须按本合同约定支付租金，如乙方逾期支付则视为违约，乙方须每天按年租金总额的千分之三向甲方支付违约金。11、本合同签字生效后，甲乙双方应自觉严格遵守，不得违约。如有一方违约须按年租金的2倍（200%）向对方支付违约金。如乙方违约，则甲方有权终止合同，乙方除支付违约金外，须将所有装修装潢工程设施无偿留给甲方。如甲方违约，则在向乙方支付违约金外，须向乙方赔偿全部装修装潢工程设施费用。六、房屋返还时状态1、合同期满后，乙方应以经营现状将该房屋交给甲方，乙方无需将已经修改部分恢复原状，装修装饰等所有固定的不可移动财产，均无偿交归甲方所有，乙方不得故意损坏。合同还对其他内容进行了约定。同日，双方又签订了一份《关于定远汇金广场4号楼八层的补充协议》。主要约定：一、业主与出租房屋1、本合同所说房屋为坐落于安徽省定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼八层共计625平方米（以下简称该房屋）。3、该房屋目前处于定远县人民法院保全状态，因此就该房屋有关事项补充协议。二、协议内容1、甲方负责尽快解决该房屋产权事项。2、在法院保全期内，甲方不得对外出租该房屋，并且不向乙方收取该房屋的任何费用。3、在法院保全期内，乙方不得动用该房屋，并且不向甲方支付该房屋的所有租金（每月人民币5625元，大写伍仟陆佰贰拾伍元）。4、法院保全期终结后或发生业主变更，一切权益由甲方与业主协调解决，与乙方无关，但甲方必须确保该房屋出租给乙方，并且按照原房屋出租条件执行（该条件包括每平方米每月租金人民币9元，租期15年等一切条件，参照主合同），乙方在上述条件下必须承租该房屋。5、基于上述条件，甲方在总承租合同中免去该房屋的租金，直到法院保全期终结后，按实际发生租期执行，条件与原主合同完全一致。合同、协议签订后，金山福成公司出具《交房确认书》，“本公司‘定远金山福成文化发展有限公司’已于2015年1月26日收到李辉、陶富阔交给的汇金广场4号楼房屋。”同日（2015年1月26日），金山福成公司（作为甲方）与京广伟业公司（作为乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：一、出租房屋情况1、本合同所说房屋为坐落于安徽省定远县政务区金山北路与永康路交叉口汇金广场4号楼7至14层(以下简称该房屋），如后附房屋产权证所示，其中第8层待甲方按照实际解决产权后再顺延执行以下相关协议。2、该房屋为商业用房，相关水电基础设施齐全配套。3、甲方确保该房屋在出租期内的任何产权关系变动不影响向乙方的出租合同义务。二、租赁用途及限定1、甲方将该房屋租赁给乙方仅限于开办城市便捷酒店（含餐饮、住宿）等合法经营活动。2、乙方不得擅自改变其性质，不得擅自转让该房屋。三、房屋交付日期和租赁期限1、甲乙双方约定，甲方于2015年3月1日前向乙方交付该房屋（以现状交房），租赁期限为15年(壹拾伍年），双方商定房屋装修免租期为6个月时间，该房屋计租期自2015年9月1日起至2030年8月31日止。四、租金、支付方式和期限1、租金：在合同期内每月每平方米租金为10元，该房屋面积共计4375平方米（不含第8层625平方米）。每月租金为人民币43750元(大写肆万叁仟柒佰伍拾元整）（第8层每月租金6250元另计），年租金为人民币525000元（大写伍拾贰万伍仟元整）（第8层每年租金75000元另计）。以上租金不含税收，甲方向乙方提供收据。如乙方需要提供税票甲方须协助办理，税金由乙方承担。2、租金支付方式为:该房屋租金由乙方按照押2付1的方式向甲方按月支付，即押金10万元（已包含第8层押金），每月租金5万元（已包含第8层租金）。本协议签订后乙方在八个工作日内向甲方支付押金人民币10万元。在乙方开始正式计租期前（即2015年9月1日前），乙方向甲方支付第1个月租金人民币5万元（如第8层没有进入计租期则减除）。以后乙方应在每月1日前向甲方一次性付清下一月度租金50000元。五、甲、乙双方的权利和责任2、甲方须按本合同约定时间提供该房屋供乙方使用，如甲方未按时提供则视为违约，甲方须每天按年租金总额的千分之三向乙方支付违约金。3、租赁期内，乙方须按本合同约定支付租金，如乙方逾期支付则视为违约，乙方须每天按年租金总额的千分之三向甲方支付违约金。11、本合同签字生效后，甲乙双方应自觉严格遵守，不得违约。如有一方违约须按年租金的2倍（200%）向对方支付违约金。如乙方违约，则甲方有权终止合同，乙方除支付违约金外，须将所有装修装潢工程设施无偿留给甲方。如甲方违约，则在向乙方支付违约金外，须向乙方赔偿全部装修装潢工程设施费用。六、房屋返还时状态1、合同期满后，乙方应以经营现状将该房屋交给甲方，乙方无需将已经修改部分恢复原状，装修装饰等所有固定的不可移动财产，均无偿交归甲方所有，乙方不得故意损坏。合同还对其他内容进行了约定。双方合同签订后，陶富阔等14人即将涉案房屋交付给金山福成公司使用。金山福成公司也陆续支付租金（具体给付时间、金额见后附表），至2019年7月1日，陶富阔等14人认可金山福成公司已支付房租1514848元，下欠房租1014620元及违约金未付。金山福成公司与京广伟业公司合同签订后，京广伟业公司即领取营业执照，装修开办宾馆营业至今。在上述金山福成公司支付的房屋租金1514848元中最后三笔（即2019年2月3日的50000元、2019年2月13日的50000元、2019年4月2日的70000元），是由京广伟业公司支付至定远县公安局曲阳派出所，由曲阳派出所支付给陶富阔等14人，但陶富阔等14人出具给曲阳派出所的领条中，均写明是领到告金山福成公司给付的房屋租赁合同租金，而不认可是京广伟业公司的租金。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效合同。对双方当事人具有法律约束力，双方均应忠实履行。现金山福成公司长期拖欠租赁费用不付，显已违约。从双方订立合同的本意看，租期为15年，陶富阔等14人方是为出租获利，金山福成公司是为租赁使用，且从实际履行看，金山福成公司也履行了大部分房租义务；金山福成公司的违约行为，并未真正导致合同目的不能实现，只是因为双方产生了一些纠纷，致使后期房租不付，而且陶富阔等14人在庭审中也表示，如果金山福成公司将房租和违约金支付掉，同意仍将房屋租赁给金山福成公司使用。希望本次诉讼结束后，金山福成公司能够忠实履行合同义务，积极想法支付房租。另外，金山福成公司及京广伟业公司均装潢对外营业，短期内终止合同，将给金山福成公司及京广伟业公司造成较大的经济损失；另外，从维护市场交易的稳定性考虑，也暂不宜解除双方之间的合同。故对陶富阔等14人要求解除其委托业主代表陶富阔、李辉与金山富成公司于2015年1月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于陶富阔等14人的第2项诉求，因不解除合同，故也就不存在返还涉案房屋。关于陶富阔等14人要求判决金山福成公司支付房租1014620元及违约金2597253元的诉讼请求，从现有证据可知，陶富阔等14人按合同约定将涉案房屋交付使用，但金山福成公司未按合同约定按期支付房屋租金，显已违约，金山福成公司应当承担支付下欠房屋租赁费用及承担违约金的义务。现已查明，至2019年7月1日，金山福成公司尚欠房屋租金1014620元，故对陶富阔等14人要求金山福成公司支付下欠房租1014620元的诉讼请求，依法予以支持。关于违约金，双方在合同中明确约定为“乙方须每天按年租金总额的千分之三向甲方支付违约金”，金山福成公司庭审中提出，该约定明显超过法律规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，对陶富阔等14人主张的违约金予以降低，酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，根据金山福成公司支付租赁费用情况分段计算至实际清偿之日止。关于诉讼时效问题，因该债务系连续性债务，且金山福成公司也在陆续履行支付房租的义务，故对此辩称不予采纳。案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、定远县金山福成文化发展有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某下欠房屋租赁费1014620元及违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，根据金山福成公司支付租赁费用情况分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某的其他诉讼请求。案件受理费35775元，由陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某负担18775元，定远县金山福成文化发展有限公司负担17000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：陶富阔等14人提供证据一判决书、调解书八份，用于证明本案的部分上诉人为了支付涉案房屋的房款向银行及个人借款被起诉后所支付的利息均超过一审法院认定的违约金标准；证据二银行流水明细，用于证明京广伟业公司于2016年8月29日向其支付款项是由金山福成公司委托，其对转租的事情并不知情。金山福成公司质证认为，对证据一真实性无异议，证明目的应当根据本案的情况及合同约定依法裁判，对证据二真实性不予以认可，上诉人对转租的事实是知情的。京广伟业公司质证认为，对证据一真实性、合法性无异议，判决书为借款合同纠纷，与本案的租赁合同纠纷无关联性。对证据二真实性、合法性予以确认，证明上诉人收取了由其公司支付的租金且至今未提出任何异议，其对于本案的转租早就知情。本院认为，判决书、调解书内容不能证明是因本案租赁合同纠纷给陶富阔等14人造成的损失，不能达到陶富阔等14人的证明目的；证据二仅能证实京广伟业公司受金山福成公司委托支付租金的事实，也不能达到陶富阔等14人的证明目的，且上述证据均不属于二审期间新的证据，故本院对于上述证据不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，2015年1月26日，金山福成公司与业主代表陶富阔、李辉签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋后，当日即与京广伟业公司又签订《房屋租赁合同》，将其中的7至14层转租给京广伟业公司使用至今。从陶富阔等14人在京广伟业公司办理营业执照过程中提供相应产权证明的事实、此前各方发生纠纷的过程以及合同的实际履行等情况看，陶富阔等14人对于上述转租行为早已应当知晓，且一直未对此提出异议，故陶富阔等14人以承租人金山福成公司未经同意转租为由请求解除合同上诉主张不能成立，本院不予支持。双方当事人在租赁合同中对于出租人因承租人迟延支付租金而享有合同解除权的具体迟延支付数额和期限未作明确约定，根据法律规定，针对承租人金山福成公司的逾期未足额支付租金的违约行为，陶富阔等14人可以要求承租人在合理期限内支付，在承租人仍逾期不支付，构成根本违约的情况下，可以要求解除合同。但从租赁合同签订后至诉讼前，金山福成公司每年陆续支付租金，合计已支付了大部分租金，且诉讼过程中陶富阔等14人也收取了京广伟业公司代为支付的部分租金，故金山福成公司的行为尚未构成根本违约，未导致合同目的不能实现。原审结合本案案情，从维护市场交易的稳定性考虑，判决驳回陶富阔等14人关于解除租赁合同，返还租赁物的诉讼请求适当，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。此处的损失应当是指守约方因违约方的违约行为而造成的损失，具体到本案即因金山福成公司逾期支付租金的违约行为，造成陶富阔等14人租金未及时收回而产生的资金被占用的利息损失。双方在合同中约定的每天按年租金总额千分之三计算违约金的标准明显过高，原审依据金山福成公司的请求，以实际损失为基础，结合本案实际案情，酌情确定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算违约金适当，本院予以确认。陶富阔等14人虽上诉主张原审确认的违约金计算标准不足弥补其损失，但未能提供证据证明金山福成公司逾期支付租金的违约行为，除造成其资金被占的利息损失之外还存在其他实际损失及损失的具体数额，应由其承担举证不能的法律后果，故陶富阔等14人的此节上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人陶富阔等14人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陶富阔、李辉、李泳、雍凤引、单吕龙、杨教育、蒋大春、孙静、蒋钟、杭守团、黄明聪、杨某、王东、王某负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇二〇年六月二十二日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；