云南省易门县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0425民初160号 原告：刘小晖，男，1978年6月6日生，汉族，住易门县。 委托诉讼代理人(特别授权)：孙雁卿，云南八谦律师事务所律师。 被告：马媛丽，女，1964年1月1日生，汉族，住易门县。 被告：张惠英，女，1936年9月25日生，汉族，住易门县。 以上二被告委托诉讼代理人（一般授权）：张丽斌（系社区推荐），女，1961年12月15日生，汉族，住易门县。 被告：张洹瑞，男，1989年6月28日生，汉族，住云南省昆明市五华区。 原告刘小晖诉被告马媛丽、张惠英、张洹瑞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，于2020年3月20日依法适用普通程序，在本院第三审判法庭公开开庭进行审理，原告刘小晖及其委托诉讼代理人孙雁卿，被告马媛丽及其委托诉讼代理人张丽斌、被告张洹瑞到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 2020年1月20日，马媛丽以排除妨害为由起诉刘小晖，本院以（2020）云0425民初100号案件立案。刘小晖于2020年2月24日以房屋买卖合同为由起诉马媛丽、张惠英、张洹瑞，要求确认案涉房屋买卖合同有效，本院以（2020）云0425民初160号案件立案。本院审查后，认为（2020）云0425民初100号案件处理需以（2020）云0425民初160号案件处理结果为依据，因此，本院裁定（2020）云0425民初100号案件中止审理。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、请依法确认原告刘小晖与张勇于2017年12月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告马媛丽、张惠英、张洹瑞履行2017年12月1日签订的《房屋买卖合同》，协助原告刘小晖将位于云南省玉溪市易门县Ｃ幢3单元1102号（房权证号：易房权证易门县字第××号、易房权证易门县字第××号、土地证号：易龙国用（2011）第变xxx号）过户到原告刘小晖名下；3、本案诉讼费由三被告承担。事实及理由:2017年11月初，易门县龙泉街道房屋出售，原告知悉后三次前往看房，遂后与售房人张勇协商，2017年12月1日双方签订房屋买卖合同，合同约定房屋成交价1206000元，付款时间约定2017年12月1日付306000元、2018年1月31日前付200000元，付款后同步交付房产证、土地证并协助过户等。合同签订后，原告除依合同支付购房款506000元外。应张勇要求，原告又于2019年5月9日支付购房款150000元、2019年6月6日支付购房款150000元。张勇于2019年6月6日向原告出具收条，载明张勇收到购房款共计806000元、其余400000元在房产证过户后两个月内付清。经原告数次催促，2019年2月，张勇户从诉争房产搬离；2019年4月中旬，被告户向原告移交了房屋，原告对该房屋进行装修并迁入居住，产生装修费用200000余元。原告收房后多次要求张勇履行合同及收条约定的移交房屋权证及协助办理过户义务，张勇均以身体不适及要求原告先行垫付费用归还贷款为由拖延。2019年10月6日，张勇突发疾病去世，原告要求张勇继承人马媛丽等协助过户，均未正面回复。被告马媛丽（张勇之妻子）、张洹瑞（张勇之子）、张惠英（张勇之母亲）系张勇第一顺位继承人,原告维护自身合法权益，特诉请法院解决。 原告为证明诉讼主张，向法庭提交以下证据: 1、原告身份证（复印件）。证明原告身份信息及诉讼主体适格的事实；2、被告马媛丽、张惠英全户人员简况表（复印件）。证明被告身份信息及主体适格的事实；3、房屋买卖合同及附件（土地证）（复印件）。证明金源花园Ｃ幢3单元1102号房屋买卖的事实；4、云南省农村信用社储蓄存取款凭证6份（复印件）。证明原告于2017年12月28日向张勇支付房款200000元、2019年5月9日支付房款150000元、2019年6月6日支付房款150000元的事实；5、2019年6月6日张勇签名的收条一份（原件）。证明张勇收到原告支付的购房款806000元、其余400000元在房屋过户后两个月内付清及张勇追认原告支付徐荣清306000元的事实；6、《房屋转让协议》、云南省农村信用社（徐荣清与张勇、原告与徐荣清）储蓄存取款凭证4份（复印件）、徐荣清身份证（复印件）。证明原告于2017年12月1日将徐荣清预付张勇的房款306000元全额支付给徐荣清的事实；7、电话录音四段。2018年9月25日、2019年7月30日、2019年9月27日原告与张勇间的电话录音。证明原告要求张勇协助办理房屋变更登记手续，张勇答复待马媛丽回来后协助办理；2019年10月15日原告与马媛丽间的电话录音，证明马媛丽询问原告房屋房产证在何处保管，原告回复马媛丽因房屋尚欠按揭房贷，房产证由农业银行保管。原告要求马媛丽办理过户手续，马媛丽答复待其儿子回来以后再回复的事实；8、原告手机信息、微信截屏四份（复印件）。证明马媛丽将水、电费户号通过手机发给原告，要求原告缴纳水电费的事实；9、昆明和兴物业管理有限公司出具的证明、物业费收据。证明2019年2月前张勇夫妇居住在房屋，2019年2月张勇夫妇搬离房屋。2019年6月原告迁入案涉房屋居住及原告缴纳物业费的事实；10、水、电费缴纳凭证各一份，证明案涉房屋水、电费缴费账户名虽系张勇，但自2019年6月起由原告实际缴纳的事实；11、照片一组（原件）。证明被告户搬离时房屋内现状。 被告马媛丽、张惠英辩称，一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、案件受理费由原告承担。答辩事实及理由:1、马媛丽系张勇合法妻子，建房、卖房大事由夫妻协商，张勇生前未告诉马媛丽出卖房屋，也未告诉其母亲张惠英、儿子张洹瑞。房屋未出卖过，“合同”是原告在张勇死亡后，不知道从何处拿来；2、原告所述付房款，被告房屋未出卖，何来付款、收款；3、被告房屋还在按揭贷款，现欠易门农行房贷266432.09元。原告诉称“张勇均以其身体不适及要求原告先行垫付费用归还贷款为由拖延”是杜撰；4、金源花园Ｃ幢三单元1102号房屋是马媛丽、张勇夫妻2010年2月购得，2010年8月4日办理房产证、土地证，随后装修居住。张勇于2019年10月6日因心源性猝死死亡，马媛丽是房屋所有权人，该房未出卖过，原告要求马媛丽、张惠英、张洹瑞协助过户于法无据；5、2019年2月，张勇夫妇搬到易门县居住，2019年10月6日，张勇突发疾病死亡，2019年11月5日,马媛丽才知道金源花园Ｃ幢三单元1102号房屋有人居住。原告拿“合同”到丛山公司找马媛丽，马媛丽才看到“合同”，“合同”上没有马媛丽签字。 被告为证明其主张，向法庭宣读并提交如下证据： 1、身份证（复印件）。证明被告的身份情况；2、结婚证（复印件）。证明马媛丽与张勇系夫妻关系；3、金源花园C幢3单元1102号房屋房权证、土地使用权证各一份（复印件）。证明案涉房屋权利人为张勇与马媛丽；4、病情证明、居民死亡医学证明各一份（复印件）。证明张勇死亡的事实；5、水、电费发票、明细及缴费信息7份（复印件）。证明缴纳水、电费户名仍为张勇的事实；6、农业银行易门县支行出具的证明及业务凭证2份（复印件）。证明案涉房屋按揭贷款每月还款2718.90元，截止2020年2月23日贷款余额266432.09元的事实。7、证明两份（复印件）。证明双方签订房屋买卖合同时，该小区房屋精装修和普通装修价格及尚欠房贷的事实。 经法庭组织质证，被告对原告提交的身份证无异议；对金源花园C幢3单元1102号房屋买卖合同、土地使用权证不认可，提出张勇已经去世，无法核实房屋买卖合同的真实性；对云南省农村信用社储蓄存取款凭证的真实性和合法性认可，但提出被告不清楚张勇收款的性质，且转款时间与合同约定付款时间不一致；对张勇签名的收条不认可，提出张勇已经死亡，是否是张勇本人的签名、捺印被告不清楚，且从张勇的银行交易明细来看，无法看出原告主张的转账记录，原告三次转账，为何不要求张勇分三次出具收条；对通话录音提出只能证明原告与张勇通话情况，合同签订这么长时间，为何张勇在世时不要求马媛丽办理过户手续；对水、电费缴费凭据不认可，提出水、电费缴纳户名仍是张勇；对原告提交的其他两份房屋买卖合同提出与本案无关联，不予质证。 原告对被告提交的身份证、结婚证、金源花园C幢3单元1102号房屋买卖合同、土地使用权证、病情证明、居民死亡医学证明无异议。对水、电费发票、明细及缴费信息，农业银行易门县支行出具的证明、业务凭证的真实性、合法性无异议，但提出原告与张勇签订买卖合同时，已要求将房权证及土地证交给原告，张勇称房权证抵押在农行贷款，只将土地证附于买卖合同后；被告2019年2月搬离案涉房屋，该房之后产生水、电费每月均发短信到马媛丽手机上，如该房2019年6月无人居住还产生水、电费，马媛丽怎能不怀疑；2019年10月15日通话是马媛丽主动打电话给原告，原告才打电话给马媛丽。 根据原、被告所举证据及各方质证意见，本院审查认为，原告提交的2017年12月1日签订的金源花园C幢3单元1102号房屋买卖合同，有原告与张勇双方签名、捺印，被告方对合同中张勇签名虽有异议，但未提交相应证据予以反驳，故该合同本院予以认定；原告提交的云南省农村信用社储蓄存取款凭证(原告与张勇间）载明转款时间、户名、账号、金额具体明确，并盖有经办单位印章，符合证据要求且与本案争议事实相关联，本院予以认定；原告提交的电话录音、手机信息、微信截屏，昆明和兴物业管理有限公司出具的证明、物业收据，水、电费缴纳凭证，徐荣清与原告签订的房屋转让协议、云南省农村信用社(徐荣清与张勇间、原告与徐荣清间）储蓄存取款凭证与本案争议事实存在关联，本院予以认定。被告提交的结婚证、案涉房屋房权证、土地使用权证、病情证明、居民死亡医学证明、水、电费发票、明细及缴费信息与本案争议事实存在关联，本院予以认定。原、被告提交的其他证据，与本案待证事实无关联，本院不予采信。 根据法庭采信的各方证据、结合原、被告诉辩意见及庭审查明的事实，本院认定以下案件事实:被告马媛丽与张勇原系夫妻关系(张勇于2019年10月6日因心源性猝死死亡),被告张惠英系张勇之母亲，被告张洹瑞系张勇之子。 案涉金源花园C幢3单元1102号房屋原系徐荣清向张勇购买，徐荣清已于2017年11月15日向张勇预付房款(定金)306000元。因金源花园C幢3单元1102号房屋交付徐荣清时间延迟，徐荣清将案涉房屋转售原告，双方签订房屋转让协议约定:原告在2017年12月1日前把徐荣清支付给房主张勇的购房定金人民币大写叁拾万零陆仟元整(￥306000元)一次性支付给徐荣清；徐荣清收到原告支付的购房定金人民币大写叁拾万零陆仟元整(￥306000元)后，协助原告与房主张勇重新签订房屋买卖合同及办理相关过户手续。2017年12月1日，原告通过云南易门农村信用社向徐荣清转账306000元。 2017年12月1日，原告作为乙方与甲方张勇在丛山公司办公室签订房屋买卖合同，约定“甲方将私有的金源花园Ｃ幢3单元1102号房屋卖给乙方，房屋成交价1206000元；2017年12月1日付款306000元（定金）、2018年1月30日前付款200000元，甲方同意将房屋所有权证和土地使用证交由乙方，并协助乙方办理产权过户手续；乙方如未按本合同约定时间和金额付款，视为违约。双方终止合同时，乙方应按房款10%向甲方支付违约金。甲方向乙方退还付款本金，已发生的相关费用由乙方承担；甲方如未按合同的约定时间移交房屋和办理相关的房屋产权证、土地证给乙方时，视为违约，乙方有权追究甲方的违约责任。终止合同时，甲方按房款10%向乙方支付违约金，甲方退还乙方已付房款，已发生的相关费用由甲方承担”等。2017年12月28日，原告通过云南农村信用社向张勇（账号62×××14）转款200000元。2019年5月9日原告通过云南农村信用社向张勇（账号62×××14）转款150000元、2019年6月6日原告通过云南农村信用社向张勇（账号62×××14）转款150000元。2019年6月6日，张勇向原告出具收条，内容“今收到刘小晖（身份证号:5324261978××××××××）交来本人所有的位于易门县房屋购房款共计人民币大写伍拾万元整（￥500000元），该款已存入本人银行账号:62×××14,该款与前期已收到定金现金人民币大写叁拾万零陆仟元整（￥306000元）共同作为本次房屋买卖购房款，现该房屋房款还有人民币大写肆拾万元整（￥400000元）未付，待房产证过户后二个月内付清购房尾款。收款人身份证号（53xxxxxxx16），收款人：张勇，2019年6月6日。” 2019年2月，被告户搬离案涉房屋，原告收房并对房屋装修后于2019年6月迁入房屋居住至今。2019年6月起案涉房屋产生物业费用由原告缴纳、产生水费由原告按季缴纳、电费经被告马媛丽短信催问并发送缴费账户信息后，原告自2019年10月起将费用预存于缴费账户代扣（之前电费系由张勇账户代扣）。2020年2月24日，原告诉请本院，要求确认原告刘小晖与张勇于2017年12月1日签订的房屋买卖合同合法有效，并判令被告马媛丽、张惠英、张洹瑞协助原告办理房屋权属变更登记手续。庭审中，被告以房屋买卖合同未经被告马媛丽签名，被告马媛丽并不知案涉房屋出卖给原告为由，提出房屋买卖合同无效的抗辩意见。 另查明，房屋系张勇与被告马媛丽按份共有，各享份额50%。房屋产权证:易房权证易门县字第××号、0013463-××号，土地使用权证:易龙国用（2011）第变xxx号，房屋建筑面积239.54㎡，套内建筑面积202.84㎡。张勇2019年10月6日因心源性猝死死亡，其生前系云南易门丛山食用菌有限责任公司经理兼执行董事。房屋买卖合同系双方在云南易门丛山食用菌有限责任公司张勇办公室签订。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。原告与张勇签订房屋买卖合同时均属完全民事行为能力人，合同内容具体明确，无重大误解或显失公平情形，应认定合同合法有效，双方应诚信履约。合同签订后，原告按约向张勇支付了大部分房款，被告向原告移交案涉房屋。由于案涉房屋未办理产权变更登记，原告要求确认房屋买卖合同有效及要求三被告协助办理房屋权属变更登记手续的诉请，理据充分，本院予以支持。卖房签约人张勇与被告马媛丽原系夫妻关系，案涉房屋登记为二人共有，张勇因病死亡后，三被告提出被告马媛丽未在房屋买卖合同上签名，被告马媛丽不知案涉房屋已出卖原告，合同无效的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。结合案涉房屋买卖合同签订地点、原告支付大部分房款后被告搬离案涉房屋、原告与张勇电话内容、被告马媛丽向原告发短信催缴案涉房屋水电费及发送费用缴纳账户信息，能够证明被告马媛丽知道张勇出卖房给原告的事实，或原告有足够理由相信出卖房屋系张勇与被告马媛丽共同意思表示。因此，被告马媛丽、张惠英、张洹瑞提出的抗辩理由不成立，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决如下： 一、原告刘小晖与张勇于2017年12月1日签订的房屋买卖合同有效； 二、被告马媛丽、张惠英、张洹瑞于判决生效后十五日内协助原告刘小晖办理房屋产权变更登记手续，相关费用由原告刘小晖负担。 案件受理费100元（原告刘小晖已预交），由被告马媛丽、张惠英、张洹瑞共同负担（须于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以自本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请执行。 审 判 长  罗天鹏 审 判 员  杜周平 人民陪审员  周红芬 二〇二〇年六月十日 书 记 员  李 勇