浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终557号 上诉人（原审原告、反诉被告）：湖州益民路菜场发展有限公司，住所地浙江省湖州市大线场路68号。 法定代表人：杨慧敏，该公司董事。 委托诉讼代理人：张建儿，该公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州向明市场经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区余杭经济开发区新纺路2号402室。 法定代表人：王友玉，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪诗明，男，1986年7月8日出生，汉族，住安徽省颖上县。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭安，浙江郭安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王友玉，男，1979年11月6日出生，回族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：康伟伟，男，1984年11月10日出生，回族，住安徽省颖上县。 上诉人湖州益民路菜场发展有限公司（以下简称益民公司）因与被上诉人杭州向明市场经营管理有限公司（以下简称向明公司）、汪诗明、王友玉、康伟伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 益民公司上诉请求：一、请求撤销一审本诉部分民事判决，依法改判支持益民公司一审诉讼请求，即向明公司支付租金51674.7元并赔偿逾期返还场地损失118246.6元。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、向明公司应当将摊位保证金14900元归还给益民公司。14900元摊位保证金是以益民公司的名义对外收取的，益民公司与向明公司签订租赁协议后，向明公司全额支付租金完毕后，理应转交给向明公司，但向明公司未能按时支付租金，遂双方迖成协议，将摊位保证金用于抵扣双方之间的租金。现益民公司与向明公司的经营租赁合同已经解除，向明公司已经无权收取摊位的保证金，应当将摊位保证金归还给益民公司。而一审法院机械认为双方曾达成协议用于抵扣租金，但没有认清用于抵扣的客观情况已不存在。二、向明公司应当赔偿益民公司逾期返还场地损失118246.6元。向明公司与摊位业主签订的租赁合同到2018年12月31日，导致益民公司无法收回场地，该损失的计算应当按照益民公司与向明公司签订的租赁合同金额计算，而不是按照向明公司与摊位业主签订的合同金额计算。益民公司无法获取向明公司与摊位业主签订的全部租赁合同，只能提供小部分业主的合同，而一审法院仅仅按照益民公司提供的部分业主的合同计算显然对益民公司是不公平的。 向明公司、汪诗明辩称，一、双方就摊位保证金14900元的处理不仅达成协议且已履行完毕，根本不存在返还的问题。1.根据2018年4月25日的益民公司出具给向明公司的收据，充分证明该摊位保证金14900元已经转作租金，这是双方意思自治的结果，并不违反法律强制性规定。双方的该协商处理具有法律拘束力，一审认定该保证金抵扣租金并无不当。2.案涉合同解除时间在2018年7月20日，因此在此之前合同具有法律拘束力。向明公司在租赁合同合法有效的前提下从2017年8月21日双方签订的合同生效时起即有权享有收取出租农贸市场租金及保证金的权利，益民公司在这个时间点有义务将其提前收取的摊位租金及保证金在合同生效时转移给向明公司，基于这一前提，益民公司在2018年4月25日向向明公司出具收据，说明益民公司自己同意将在双方合同生效前收取的摊位租金及保证金转作向明公司在租赁第一年应当支付的租金。这一环节也说明客观上益民公司并未将摊位保证金14900元转移给向明公司，因此益民公司要求返还失去前提。3.双方对摊位保证金的处理时间发生在原审判决解除合同日期即2018年7月20日之前而不是之后，因此即使合同解除也不影响合同解除前处理事宜的效力。二、益民公司要求赔偿逾期返还场地损失113246.6元严重违反法律公平原则。1.益民公司在2018年7月19日已经强行将租赁场地全部收回，仅有部分摊位经营户所占面积的场地逾期无法收回，而不是整个租赁场地逾期无法收回。一审以益民公司提供的摊位经营户租赁合同核定向明公司收取的2018年7月21日至2018年12月30日摊位租金34280元为标准计算损失体现了公平原则。2.租金与租赁面积紧密相关，涉案合同年租金26万元是以租赁面积1805平方为前提，而农贸市场摊位经营户的面积与租赁场地面积是不对等的。3.益民公司无法获取全部业主的租赁合同是益民公司举证不能的问题，一审根据其的举证计算损失并无不当。三、益民公司先行违约给向明公司造成重大损失，但一审对向明公司的反诉请求未予支持，显然存在不当。二审不应该支持益民公司的上诉请求。 王友玉、康伟伟未作答辩。 益民公司向一审法院起诉请求：1.解除益民公司与向明公司签订的《农贸市场租赁经营合同》；2.向明公司立即支付益民公司《农贸市场租赁经营合同》项下拖欠的租金104387元、违约金109919.51元（以104387元为基数，按照每日千分之三标准自2017年8月21日暂计算至2018年8月7日，实际计算至租金全部付清之日止）；3.向明公司赔偿益民公司逾期返还场地损失65000元、垫付的垃圾清运费2600元、水电费20753.2元、物业费4000元、保洁员工资2400元，合计94753.20元；4.汪诗明、王友玉、康伟伟在注册资本未出资的范围内对向明公司债务不能清偿部分承担补充赔偿责任。诉讼中，益民公司变更第1-3项诉讼请求为：1.确认益民公司与向明公司于2018年7月19日解除了《农贸市场租赁经营合同》；2.向明公司立即支付益民公司租金51674.70元、违约金20644元，暂合计72318.70元（以51674.70为基数，按照每日万分之五标准，自2017年8月21日暂计算至2019年10月29日，实际计算至租金全部付清之日止）；3.向明公司赔偿益民公司逾期返还场地损失118246.6元（按照租赁合同每年租金260000元，自2018年7月19日计算至2018年12月31日）；向明公司归还益民公司垫付的垃圾清运费2600元、水电费20753元、物业费4000元、保洁员工资2400元，合计29753元。 向明公司、汪诗明向一审法院反诉请求：1.确认益民公司单方解除《农贸市场租赁经营合同》，强行收回租赁场地的行为构成根本性违约，解除益民公司与向明公司签订的《农贸市场租赁经营合同》；2.益民公司返还已付租金及履约保证金合计220513元，返还租赁场地中属于向明公司、汪诗明所有的物品及相关材料，若不能返还的，赔偿损失20000元；3.益民公司承担场地清理修缮费7700元、赔偿经营场地装修投入损失426000元、违约金284700元。4.本案反诉诉讼费由益民公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月21日，益民公司（甲方）与向明公司（乙方）签订《农贸市场租赁经营合同》一份，约定甲方将位于吴兴区菜场（友谊农贸市场）出租给乙方经营管理。合同第三条约定租赁期限自2017年8月25日起至2027年9月30日止（2017年8月25日至9月30日为免租期），共10年。租赁经营费前3年每年度为26万元……租金为每年度支付一次，在本合同签订之日支付第一个年度租金26万元，以后每年度租金定在每年的8月15日前付清，先付后用，遇法定节假日顺延。本合同签订之日乙方须支付合同履约保证金（消费者权益保证金）50000元（不计息）。第四条约定因乙方在经营期间发生拖欠第三方费用，包括但不限于物业管理费、水电费等，第三方向甲方主张相关权利时，甲方将从该保证金中扣除，保证金扣除后仍不足以赔偿给甲方造成的损失，甲方有权继续追究乙方的违约责任。若未发生上述情形，或发生上述情况扣款后尚有结余的，当租赁期限届满且不续租离开菜场时予以退还（不计息）。第五条约定乙方负责市场设备、设施的日常维修，并承担相关费用。乙方拖欠租金10天以上或有违规经营行为，甲方享有单方面解除本合同的权利。租赁期内乙方应承担水电费、环卫费、工商管理、物业管理费、与租赁关系有关的税费等费用。乙方负责保护承租场地内的一切设备、设施，并负责日常维修（包括水电管线），乙方如需装饰，应提出书面要求和施工图纸，经甲方、设计、物业管理及消防等有关部门审查批准同意后方可进行……装饰费用乙方自理，无论何种原因包括但不限于租赁期届满或合同解除，乙方退还房屋的，固定装饰均无偿归甲方所有。第六条约定甲方无故提前解除合同的，自合同解除日起至合同到期日止每日按合同年租金的0.3%支付违约金。乙方未按合同约定时间足额交纳租金、履约保证金及水电费等相关费用的，每逾期一日，每日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，直到合同到期日。乙方在租赁期内无正当理由连续停业10天以上的，甲方有权解除合同，同时每日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，直到合同到期日。乙方未经甲方同意，合同期未满而退出菜场经营的，合同履约保证金将不予退还，并且按合同年租金的0.3%支付违约金，直到合同到期日。合同第七条约定因甲方原因，未按约定时间交付该房屋达三十日及以上的，乙方有权单方解除合同，同时追究甲方违约责任。乙方无正当理由、空关闲置10天以上，或无论任何原因空关（不营业）20天以上，甲方有权单方解除合同，收回房屋，同时追究乙方违约责任。合同第九条约定乙方按约付清所有款项后，凭甲方开具房屋交付通知单、经甲方财务部复核盖章后，到甲方市场管理人员处领取钥匙。租赁合同到期或解除后，乙方必须在租赁合同到期日或解除日内腾退房屋交还给甲方，双方授权签字人在书面移交清单上签字确认。乙方在规定时间内未腾退的，甲方有权强制收回租赁房屋，乙方在租赁房屋内未搬离的物品视为乙方的遗弃物，甲方在收回接收房屋后对乙方遗弃的物品没有保管义务并可以进行抛弃处置。合同签订后，向明公司于2017年9月1日向益民公司支付租金100000元，于2017年9月12日向益民公司支付履约保证金50000元。2017年8月31日，益民公司与向明公司完成租赁场地交接工作。向明公司接收租赁场地后进行了场地修缮清理及部分装修改造。因向明公司未支付第一年度剩余租金160000元，益民公司于2018年4月向向明公司发函催讨剩余租金160000元。2018年4月25日，益民公司与向明公司协商确定益民公司向部分经营商户收取的2017年9月1日至2017年12月31日期间的租金55613元和摊位保证金14900元抵扣向明公司拖欠益民公司的租金，至此向明公司逾期未支付租金为89487元。2018年6月30日，向明公司将益民路菜场管理人员撤离。2018年7月上旬，益民路菜场因无人管理，导致垃圾成堆、秩序混乱，益民公司应管理部门要求代为履行菜场经营管理职责。益民公司代向明公司缴纳了2018年5月电费8097.5元、2018年6月电费8883.75元、2018年4月水费1792.70元、2018年6月水费1979.25元，水电费总计20753.20元。益民公司代向明公司缴纳了2017年9月1日至2017年12月31日的垃圾中转费2600元、代为支付保洁员高干荣2018年7月份工资2400元。2018年7月20日，益民公司收回了益民路菜场租赁场地。另查明：向明公司与部分市场经营商户签订租赁合同10份，除向明公司与康慧英签订的租赁合同约定租期为2017年10月26日起至2018年10月26日止，其余租赁合同约定租期均为2018年1月1日起至2018年12月30日止，向明公司向经营商户收取租金收益总计80750元，核算向明公司2018年7月21日至2018年12月30日期间向经营商户收取的租金为34280元（70750元÷365天×163天＋10000元÷365天×98天）。再查明：汪诗明、王友玉、康伟伟均系向明公司的股东，汪诗明认缴出资额240000元，王友玉认缴出资额180000元，康伟伟认缴出资额180000元，国家企业信用信息公示系统显示汪诗明、王友玉与康伟伟的实缴出资额均为0元。 一审法院认为，益民公司与向明公司签订的《农贸市场租赁经营合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。关于租赁合同解除争议。《农贸市场租赁经营合同》约定“乙方（向明公司）在本合同签订之日支付第一个年度租金260000元……乙方拖欠租金10天以上或有违规经营行为，甲方（益民公司）享有单方面解除本合同的权利。”“乙方在租赁期内无正当理由连续停业10天以上的，甲方有权解除合同”。向明公司于2017年9月1日支付租金100000元，2018年4月25日双方协商确定以益民公司收取的部分商户摊位租金55613元和摊位保证金14900元一并抵扣剩余租金，至此向明公司尚有89487元租金逾期未支付，拖欠租金已满10日，符合合同约定的解除条件；2018年6月30日，向明公司擅自将益民路菜场管理人员撤离导致菜场无人管理，益民公司应管理部门要求接管益民路菜场，亦符合合同约定的解除条件，故益民公司行使解除权解除租赁合同，符合合同约定，结合益民公司收回益民路菜场的时间，该院确认《农贸市场租赁经营合同》于2018年7月20日解除。对于向明公司反诉主张确认益民公司单方解除《农贸市场租赁经营合同》，强行收回租赁场地行为构成根本性违约及违约金的诉讼请求，不予支持。向明公司、汪诗明辩称益民公司逾期交付租赁场地构成先行违约的意见，该院认为根据合同约定，租赁场地交付以向明公司付清租金等款项为条件，向明公司拖欠支付剩余租金情况下，益民公司于2017年8月31日将租赁场地交付向明公司，属于在合理期限内完成交付，故对向明公司、汪诗明该项答辩意见不予采信。向明公司、汪诗明辩称双方口头约定租赁场地清理修缮费7700元应由益民公司承担，益民公司不予认可，向明公司、汪诗明亦未提交证据予以证明，对此不予采信。关于益民公司主张的租金和违约金。《农贸市场租赁经营合同》约定2017年8月25日至9月30日为免租期，故应于2017年10月1日起算租金，至2018年7月20日益民公司收回租赁场地，向明公司应支付租金总额为208712元（260000元÷365天×293天），扣除向明公司已付租金100000元，抵扣部分商户摊位租金55613元和摊位保证金14900元，向明公司还应支付益民公司租金38199元。《农贸市场租赁经营合同》约定“乙方（向明公司）未按合同约定时间足额交纳租金、履约保证金及水电费等相关费用的，每逾期一日，每日按年租金的0.3%向甲方支付违约金，直到合同到期日。”本案中，向明公司未在合同签订之日即2017年8月21日足额支付租金，益民公司主张按每日万分之五标准计算欠付租金51674.7元自2017年8月21日至租金付清之日止的违约金，因计算基数错误，该院调整为以欠付租金38199元为基数，自2017年8月21日起按照每日万分之五标准暂计算至2019年11月20日止，违约金为15700元（38199元×0.05%×822天），实际计算至租金付清之日止。关于益民公司主张的逾期返还场地损失。益民公司诉称因向明公司与部分市场经营商户签订租赁合同期间为2018年1月1日至2018年12月30日，于2018年12月31日之前益民公司无法收回租赁场地而产生场地损失费。该院认为益民公司于2018年7月20日收回租赁场地，因向明公司已向经营商户收取了2018年7月21日至2018年12月30日的摊位租金，无法继续向经营商户收取该段时间的摊位租金应为益民公司的损失，由于摊位面积与租赁场地面积并不对等，益民公司以原租赁合同约定的年租金260000元标准计算损失，难以支持。该院以益民公司提供的摊位经营商户租赁合同核定的向明公司向经营商户收取的2018年7月21日至2018年12月30日的摊位租金34280元为标准计算益民公司损失。关于益民公司主张的垃圾清运费2600元、水电费20753.20元、物业费4000元、保洁员工资2400元。《农贸市场租赁经营合同》约定“租赁期内乙方应承担水电费、环卫费、工商管理、物业管理费、与租赁关系有关的税费等费用”，益民公司主张的上述费用均发生于租赁关系存续期间，依照合同约定应当由向明公司承担。物业费4000元，益民公司未提供证据证明物业费金额及已垫付的事实，不予支持。保洁员高干荣2018年7月工资2400元，由于《农贸市场租赁经营合同》于2018年7月20日解除，向明公司应承担高干荣2018年7月1日至2018年7月20日的工资部分1548元（2400元÷31天×20天），其余部分，不予支持；垃圾清运费2600元、水电费20753.2元均有证据证明益民公司先行垫付的事实，予以支持，向明公司应偿还益民公司垫付的上述费用合计24901元。同时，《农贸市场租赁经营合同》约定“因乙方在经营期间发生拖欠第三方费用，包括但不限于物业管理费、水电费等，第三方向甲方主张相关权利时，甲方将从该保证金中扣除”，“乙方未经甲方同意，合同期未满而退出菜场经营的，合同履约保证金将不予退还”，本案中，益民公司垫付的上述费用属于向明公司在经营期间拖欠的第三方费用，依照合同约定应当从履约保证金中扣除；向明公司未经益民公司同意，于2018年6月30日撤离菜场，依照合同约定剩余履约保证金不予退还。综上，益民公司先行垫付的24901元从履约保证金50000元中扣除，向明公司无须另行偿还，剩余履约保证金25099元，益民公司有权不予退还。因汪诗明并非《农贸市场租赁经营合同》的一方当事人，其所主张的反诉请求均系向明公司的权利主张，故对于汪诗明的反诉诉讼请求，不予支持。关于益民公司主张汪诗明、王友玉、康伟伟在注册资本未出资范围内对向明公司应偿付债务不能清偿部分承担补充赔偿责任请求。汪诗明、王友玉、康伟伟作为向明公司的股东，应当按期足额缴纳各自所认缴的出资额，汪诗明、王友玉、康伟伟均未提供证据证明其已按期履行缴纳出资的义务，应在未出资范围内对向明公司的债务承担补充赔偿责任。关于向明公司反诉主张益民公司返还已付租金和履约保证金、租赁场地属于向明公司所有的物品以及相关材料，要求益民公司承担场地清理修缮费，赔偿装修投入损失、违约金的请求。向明公司已付租金属于《农贸市场租赁经营合同》已经履行的部分，租赁合同解除后益民公司无须返还；已付履约保证金依照租赁合同约定，益民公司亦无须退还。因向明公司未提交有效证据证明租赁场地中具体属于向明公司所有的物品及材料的事实，结合证人刘某所陈述“离开时办公室的物品和刚接手时移交清单上的物品基本一致，没有其他东西”的证言，对向明公司的该项诉讼请求不予支持。向明公司未提供有效证据证明双方约定“向明公司负责场地清理，益民公司承担场地清理修缮费”的事实，故对向明公司主张的场地清理修缮费7700元不予支持。《农贸市场租赁经营合同》约定“乙方（向明公司）如需装饰，应提出书面要求和施工图纸，经甲方、设计、物业管理及消防等有关部门审查批准同意后方可进行……装饰费用乙方自理，无论何种原因包括但不限于租赁期届满或合同解除，乙方退还房屋的，固定装饰均无偿归甲方（益民公司）所有”，租赁合同解除后，租赁场地的装修投入归益民公司所有，故对于向明公司的该项诉讼请求，不予支持。王友玉、康伟伟经该院合法传唤未到庭，该院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认湖州益民路菜场发展有限公司与杭州向明市场经营管理有限公司签订的《农贸市场租赁经营合同》于2018年7月20日解除。二、杭州向明市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付湖州益民路菜场发展有限公司租金38199元、违约金15700元（计算至2019年11月20日）、逾期返还场地损失34280元，合计88179元。三、杭州向明市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内以租金38199元为基数，按照每日万分之五标准计算并支付湖州益民路菜场发展有限公司自2019年11月21日起至租金清偿之日止的违约金。四、汪诗明应于判决生效之日起十日内在未履行出资240000元范围内对判决第二、三项不能清偿部分承担补充赔偿责任；五、王友玉应于判决生效之日起十日内在未履行出资180000元范围内对判决第二、三项不能清偿部分承担补充赔偿责任；六、康伟伟应于判决生效之日起十日内在未履行出资180000元范围内对判决第二、三项不能清偿部分承担补充赔偿责任；七、驳回湖州益民路菜场发展有限公司其他诉讼请求；八、驳回杭州向明市场经营管理有限公司反诉诉讼请求。若杭州向明市场经营管理有限公司、汪诗明、王友玉、康伟伟未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费5936元，湖州益民路菜场发展有限公司负担3560元，杭州向明市场经营管理有限公司负担2376元；反诉受理费减半收取6695元，由杭州向明市场经营管理有限公司、汪诗明负担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、14900元摊位保证金应当如何处理；二、因向明公司逾期返还场地造成的损失应当如何认定。 关于争议焦点一，益民公司与向明公司签订的租赁经营合同是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。向明公司应当依照合同的约定支付相应租金。因其未按约支付第一年度剩余租金160000元，双方经协商一致，同意以益民公司向部分经营商户收取的租金及摊位保证金14900元抵扣向明公司拖欠的租金。益民公司主张，因双方最终提前解除了租赁经营合同，向明公司已经无权收取摊位保证金，故该笔款项不应在欠付租金内予以扣除。对此本院认为，根据2018年4月24日向明公司及汪诗明出具的收条及同年4月25日双方共同出具的市场摊位保证金统计表等，双方在当时已经明确将原本应支付给向明公司的摊位保证金转为租金，向明公司、汪诗明亦承诺今后摊主如需退保证金由汪诗明负责支付，与益民公司无涉。即使此后双方的合同提前解除，亦不影响当时双方就该节事实作出约定的效力。因此，益民公司现在主张不应以摊位保证金抵扣租金缺乏事实依据，本院对此不予支持。至于益民公司在本案中要求向明公司直接返还保证金，已经超出其一审诉讼请求，不属于本案二审审理范围。今后益民公司可根据其实际返还摊主保证金的情况再另行予以主张。 关于争议焦点二，益民公司主张合同解除后其无法收回场地，相应损失应按照其与向明公司签订的租赁经营合同计算。对此本院认为，当事人对其的主张负有举证义务，否则应承担相应的不利后果。益民公司认为其无法收回场地存在租金损失，则应当由其对所受到的损失承担相应的举证责任，但益民公司并未证明案涉场地全部无法收回，而只能证明部分摊位因合同期限未满而无法收回，而实际收回场地的面积直接影响损失的数额。益民公司要求按照其与向明公司签订的租赁合同计算全部场地未予收回的损失缺乏充分的事实依据。一审根据益民公司的举证，按照无法回收摊位的合同金额计算损失较为合理。综上，本院对益民公司的该节上诉意见亦不予支持。 综上所述，湖州益民路菜场发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2272元，由上诉人湖州益民路菜场发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇二〇年六月八日 书记员 谢敏飞