河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初33583号原告刘志安，1977年4月4日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人张帆，河南方邦律师事务所律师。委托代理人李简，河南方邦律师事务所律师。被告河南新城置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）正光路111号晖达商务大厦16层1605号。法定代表人朱冠军，董事长。委托代理人张基禄，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告刘志安诉被告河南新城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年8月28日作出（2019）豫0191民初17291号民事判决书，原告不服判决提出上诉，郑州市中级人民法院于2019年11月11日作出（2019）豫01民终19356号民事裁定书，以原一审认定事实不清为由将案件发回重审，现本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘志安及其委托代理人张帆、李简，被告委托代理人张基禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2017年4月29日签订《内部福利房保留协议》，协议约定原告购买被告开发的位于郑东新区××北、××西××楼××单元××商品住宅××套，总价款1309535元。原告按被告的要求支付了30000元的服务费及1178582元购房款。双方签订的《内部福利房保留协议》已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定为商品房买卖合同。《内部福利房保留协议》签订后，原告多次催促被告办理商品房网签手续、开具购房发票，被告均予以拒绝。后经查，被告出售给原告的房屋系安置房。被告故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，严重侵害了原告的合法权益。被告售房时向原告承诺销售的房屋是五证齐全的商品房，可以办理网签和不动产证，但内部福利房保留协议没有任何条款显示被告销售的是安置房，被告卖房时称是商品房，原告所支出也是购买商品房的价格，被告作为专业的房地产开发企业，明知其销售的房屋建设工程规范就是安置房，却故意隐瞒安置房的事实，违规将安置房当商品房销售给原告，且被告也故意隐瞒涉案房屋没有取得商品房预售许可证的事实，构成欺诈。符合法定撤销合同的条件，被告还应依据商品房买卖合同司法解释第九条承担相应法律责任。本案法院应依职权主动审查内部福利房保留协议的效力，涉案房屋是安置房是用来定向安置村民的，是不允许在一级市场对社会一般消费者进行销售，根据政府关于拆迁安置郑政文2008-148号通知，安置房未经批准不得向社会公开销售。被告未经批准公开销售涉案房屋，违法违规。被告销售安置房也是在没有取得商品房预售证的情况下进行，根据商品房买卖合同司法解释，合同是否有效希望法院依职权主动审查。如法院认定合同无效，全部责任在于被告，被告应承担相应法律责任。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销原、被告于2017年4月29日签订的《内部福利房保留协议书》；2、被告向原告返还已付购房款1178582元及利息暂计92492.32元（以购房款654768元为基数，按同期银行贷款利率自2017年4月29日暂算至2017年12月6日；以购房款1178582元为基数，按同期银行贷款利率自2017年12月7日暂算至2019年3月24日，要求计算至被告实际清偿之日）；3、被告向原告支付服务费损失30000元；4、被告向原告支付赔偿款1178582元；5、本案诉讼费等相关费用由被告承担。被告辩称，一、1.被告没有任何欺诈的事实，涉案房屋系安置房被告在销售时已经告知所有购房人，没有证据证明被告在销售时称涉案房屋为商品房；2.原告购房时被告的销售大厅展示有相关房屋的五证，涉案房屋不是商品房，故没有商品房的预售证；3.原告购房时没有签订备案商品房买卖合同；4.原告所购房屋的价格与同小区同期的商品房价格每平方要少5000元-6000元，综上，被告没有任何的欺诈事实，原告应当明确其购买的系安置房。二、被告销售安置房的行为不应当适用商品房买卖合同司法解释规定，故不存在所谓的退房款和赔偿损失的诉请。三、涉案房屋经郑州市郑东新区管理委员会以《郑东会纪（2019）123号》确认涉案房屋可以按照商品房履行签约和办理不动产证，更加证明原告所称的欺诈不能成立。四、对于原告主张撤销涉案协议诉请，因其变更的时间为2020年3月23日，而内部福利房签订的时间是2017年4月，已长达3年，超出了法定的解除权行使的除斥期间，故要求解除协议的主张应驳回。综上，原告所有诉请均不符合事实和法律规定，应当驳回。经审理查明：2017年4月29日，原、被告签订《内部福利房保留协议》，被告以出让方式取得位于七里河北路北、××田××、编号××ＺＤ1-100-748的地块土地使用权，国有土地使用证为郑国用（2013）第XQ1075号。该地块土地面积为28538.99平方米，规划用途为其他普通商品住宅。被告经批准，在上述地块上建设房源，晖达新天地。建设工程规划许可证号为410100201539005，施工许可证号为410105201505190101、410105201505190201。约定：原告购买被告开发的位于郑东新区××北、××西××楼××单元××号房屋，面积88.2平方米；单价每平方米14847.34元，总金额1309535元；付款方式及期限：2017年4月29日交纳总房款的50%金额654768元，2017年12月15日交纳总房款的40%金额523814元，剩余总房款的10%金额130953元在办理产权证前15日交齐；被告应当在2017年12月31日前交付原告使用。关于产权登记的约定：被告应当在交付后两年内，办理不动产产权证。如因原告延迟支付办证费用或原告延迟提交办证相关手续、资料，导致办证延迟，其责任由原告承担。原告在签订该协议时已清晰明确了解该房屋的一切信息，原告确认被告在没有任何隐瞒的情况下真实传达了项目的所有信息。2017年4月27日，被告向原告出具收据一张，显示收到原告房款50000元。2017年4月29日，被告向原告出具收据一张，显示收到原告房款604768元。2017年12月7日，被告向原告出具收据一张，显示收到原告晖达新天地5-1-2706的40%的房款523814元。2017年4月27日，郑州易宅房地产营销策划有限公司出具收据一张，显示收到原告服务费3万元。另查明，原告提交了2份涉案小区（即郑东新区七里河北路北、圃田西路西）的商品房买卖合同，2016年9月6日被告与杨扬签订商品房买卖合同，位置为1幢1单元408号，单价12475.66元/㎡，面积142.71㎡；2016年7月2日被告与张华签订商品房买卖合同，位置为5幢2单元404号，单价13146.97元/㎡，面积134.14㎡。被告提交了4份涉案小区（即郑东新区七里河北路北、圃田西路西）的商品房买卖合同，2017年1月14日被告与张萌签订商品房买卖合同，位置为1幢1单元3208号，单价17492.23元/㎡，面积142.71㎡；2017年1月21日被告与侯远征签订商品房买卖合同，位置为5幢2单元1501号，单价17977.31元/㎡，面积142.29㎡；2017年5月28日被告与张强签订商品房买卖合同，位置为3幢1单元304号，单价17079.52元/㎡，面积137.36㎡；2017年3月17日被告与刘书敬签订商品房买卖合同，位置为1幢1单元3108号，单价16805.43元/㎡，面积142.71㎡。郑州市郑东新区管理委员会郑东会纪（2019）123号会议纪要显示，关于晖达新天地金庄安置房网签有关问题：会议听取了祭城路街道党工委书记武学德关于该问题的汇报，研究形成以下意见，原则同意祭城路街道办事处提出的意见，依据《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：410100-CR-2013-0376-5124），核减已回购晖达新天地334套约27232平方米安置房。由河南新城置业有限公司负责，尽快将10288.9576万元核减安置房回购款和同期银行贷款利率核算的28424006.5元利息退还祭城路街道办事处。由祭城路街道办事处负责，将上述款项退还管委会财政。由城镇办、房管分局负责，待相关款项退还管委会财政后，按程序分别做好晖达新天地320套金庄安置房网签和334套约27232平方米商品房网签及后续办证工作，具体面积以测绘报告为准。庭审中，被告称除协议约定的10%尾款外，不再向原告收取其他任何费用。以上案件事实由内部福利房保留协议书、收据、商品房买卖合同、会议纪要及庭审笔录予以证明。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证明加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《内部福利房保留协议》，约定了房屋基本状况、房屋价款及支付方式、交付使用、不动产证的办理等内容，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容,另，被告出具的收据上显示其收取原告的款项性质为房款，因此,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，涉案协议应当认定为商品房买卖合同。原告称被告在销售房屋时并未告知涉案房屋系安置房，故意隐瞒该事实，被告将安置房出售给原告已经构成欺诈，合同应当撤销。本院认为，原告购买涉案房屋时的价格与同时期、同小区商品房的成交价差额在1958.09元/㎡-3129.97元/㎡左右，且合同约定在签订涉案协议时原告已清晰明确了解涉案房屋的一切信息，确认被告在没有任何隐瞒的情况下真实传达了项目的所有信息，原告应当对房屋的性质有一定的心理预估，其称在签订合同时被告存在欺诈，并未提交有效证据证明，本院不予采纳。另，本案中原告已按合同约定支付了90%的购房款，被告已按合同约定于2017年12月31日前实际交付了涉案房屋，且郑东新区管委会郑东会纪（2019）123号会议纪要载明涉案房屋现具备办理商品房网签以及后续办理不动产证的条件，被告亦当庭表示其有能力且会尽快按照会议纪要的内容进行缴纳款项，并承诺2020年12月30日前办理商品房网签手续，对原告也不再收取除合同约定的10%尾款外的其他任何费用。为了保护市场经济秩序和促进市场交易，综合本案实际情况及合同履行情况，故对原告诉请撤销合同、退换房款本金及利息、退还服务费，本院不予支持。对原告主张赔偿款问题，双方合同约定被告应于2019年12月31日前办理不动产产权证，但截至庭审仍未按合同办理。综合涉案协议实际履行情况及原告的实际损失，本院酌定被告向原告支付以已付购房款1178582元为基数，自2020年1月1日起按照日万分之一的标准计算至不动产产权证办理完毕之日止的赔偿金。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南新城置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘志安的损失（以1178582元为基数，自2020年1月1日起按照日万分之一的标准计算至不动产产权证办理完毕之日止）；二、驳回原告刘志安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13519元，由被告河南新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  胡向楠人民陪审员  常淑莲人民陪审员  张成范二〇二〇年六月三日书 记 员  王 聪