安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初1259号原告：汪云，女，1979年1月11日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：吴小伟,国浩（合肥）律师事务所律师。被告：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231（1-1）。法定代表人：裴世聪,该公司董事长。委托诉讼代理人：张超，安徽中天恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫志星，安徽中天恒律师事务所实习律师。第三人：中国农业银行股份有限公司寿县支行，住所地安徽省淮南市寿县寿春镇棋盘街1号，统一社会信用代码91341521153061488H。负责人：于姝斌，该行行长。原告汪云与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来公司）、第三人中国农业银行股份有限公司寿县支行（以下简称农行寿县支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告汪云的委托诉讼代理人吴小伟、被告保来公司的委托诉讼代理人张超、闫志星到庭参加诉讼，第三人农行寿县支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪云向本院提出诉讼请求：1、判令双方2017年12月22日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月1日解除；2、判令保来公司返还汪云已支付的房款324337元及利息损失43786元(利息损失计算方法:以已支付房款324337元为基数按照年利率6%自2017年12月23日暂计算至2020年3月22日,实际请求至款清日止);3、判令保来公司向汪云支付违约金243元。事实与理由：2017年12月22日汪云与保来公司签订《商品房买卖合同（预售）》,由汪云购买保来公司开发的位于寿县新桥产业园新桥大道与机场北路交叉口保来国际城一期10幢204室的商品房。合同签订后,汪云按照合同的约定支付了首付款324337元并在保来公司的指导下在农行寿县支行处办理了房屋按揭贷款手续。根据双方签订的合同第十一条第(一)项的约定保来公司应当在2019年7月31日前向汪云交付房屋,保来公司截止起诉之日仍未交付案涉房屋。汪云按照合同第十二条的约定于2020年3月31日书面通知保来公司解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求保来公司退还已支付的房款承担相应的违约责任,保来公司拒绝履行支付义务。为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼。保来公司辩称，汪云提出的各项诉请，均没有事实和法律依据，应当依法全部予以驳回。一、针对汪云提出的第一项诉请，保来公司延期交房为不可抗力所致。1、保来公司延期交房是由于工程在施工过程中遭遇环保督察障碍以及数天暴雪极端天气所致，上述客观事实，不能预见、不能避免且不能克服。因此，保来公司延期交房情形，应依法免责，而且保来公司积极抢工期、抢进度，以期在合同约定的期限内交付房屋，充分表明保来公司行为符合合同的诚信义务；2、保来公司认为在发生不可抗力的情形下，双方应根据不可抗力对合同继续履行的影响来判断是否可以解除合同，本案中，保来公司是有能力交付房屋的，合同继续履行并没有归于不可能或无意义，双方的合同目的均可实现，因此，汪云不能仅因不可抗力致使的延期交房就单方终止合同；3、案涉合同十二条约定的解除条件明确排除“不可抗力”，合同约定的解除条件也并未成就。且案涉房产具备交付条件，合同应当继续履行。二、针对汪云提出的第二诉请，保来公司认为其无权单方要求解除《商品房买卖合同（预售）》，汪云没有理由要求保来公司返还已支付的房款，其按照年利率6%主张利息损失也超过合同第十二条按照银行同期贷款基准利率计算利息的约定。至于其主张的违约金，应根据不可抗力的影响，遵循原因与责任相当的原则，部分或全部免除答辩人的违约责任。故该两项诉请均不能成立，应当依法予以驳回，并且本案的所有诉讼费用应当有被答辩人自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：汪云提交的《商品房买卖合同（预售）》，证明汪云与保来公司之间的买卖合同关系及双方的权利义务，约定交房日期是2019年7月31日，合同十二条约定逾期超过60日的买受人有权解除合同。保来公司质证意见为，证据的真实性合法性无异议，对其证明目的有异议，该合同第十二条排除了不可抗力作为解除合同的条件，解除该合同的条件尚未成就。本院对该证据的真实性予以认定。汪云提交律师函、邮寄查询回执，证明汪云于2020年3月31日书面通知被告解除合同并要求保来公司退还房款承担违约责任的事实。保来公司质证意见为，证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，保来公司未按时交房是因为在施工过程中遭遇不可抗力所致，但目前保来公司是有能力交付房屋的，双方的合同目的均可实现，汪云不能仅因为不可抗力致使的延期交房就单方面解除合同。本院对该证据的真实性予以认定。保来公司提交的《情况说明》、保来国际城一期优化调整图、淮南市城乡建设委员会印发的通知、保来项目部提供的《情况说明》、国家住建部办公厅印发的文件、淮南市印发的复工指导意见等，证明保来公司逾期交房的原因是因行政规划调整、环保督查、消防设计审查验收主体变更、雨雪极端天气、疫情影响造成，属于不可抗力所致，汪云无权单方解除合同。汪云质证意见为，证据的三性均有异议保来公司列举的理由不属于不可抗力，证据不能达到证明目的。本院对证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年12月22日，买受人汪云与出卖人保来公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号：201712220007，约定汪云购买保来公司开发的保来国际城一期10幢2层204号住宅房屋，房屋的总价款为810337元。合同第七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年12月22日之前支付首付款324337元，余款486000元向农行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。……汪云分别于2017年12月22日向保来公司支付了房屋款310337元、2018年9月19日支付房款14000元。保来公司在规定的交房期限2019年7月31日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。汪云于2020年3月31日向保来公司邮寄了书面解除合同通知，保来公司于2020年4月1日签收了该通知。合同签订后，汪云向农行寿县支行进行了贷款申请。本院认为，本案的争议焦点为，一、双方的合同是否应当解除；二、汪云诉请的购房款及相关利息等如何处理。下面分别予以评议。关于焦点一，本院认为，自愿签订的合同且不违反法律、法规强制性规定，合同应属合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。汪云与保来公司签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，汪云依约履行了支付房款及贷款申请的义务，保来公司应承担按期交房的义务，保来公司逾期交房超过60日，按照合同约定，买受人享有解除合同的权利，保来公司于2020年4月1日签收了汪云的解除合同通知书。保来的抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的构成在立法论上属于相当严格的条件，必须是一种无法预见、无法抗拒的客观情况，一种超然于主观、规律性的现象。而保来公司举证证明逾期交房是由于环保督查、规划调整、极端天气等原因造成，这些现象作为一种常规性行政执法检查、规划调整，属于正常性行政行为，而天气状况，涉案合同履行地区，作为亚热带季风性气候，有着明显的气象规律，是能够预见的现象。这些原因远未达到不可抗力的构成要件，故对保来公司的抗辩不予采纳，汪云要求解除合同的请求本院予以支持。关于焦点二，双方合同第十二条第二款约定，合同解除后出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故汪云要求保来公司返还购房款324337元予以支持，关于利息，汪云分别于2017年12月22日、2018年9月19日支付的房款，按照银行同期贷款基准利率4.75%计算至2020年3月22日利息总计为34164.75元，后期的利息，以324337元为本金，按照年利率4.75%据实予以计算。关于违约金，合同约定解除合同后出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金，故保来公司应支付汪云违约金810337元×0.03%＝243.10元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、九十六条第一款、第九十七条，九十六条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告汪云与被告安徽保来地产开发有限公司于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：201712220007）于2020年4月1日解除；二、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告汪云购房款324337元及计算至2020年3月22日的利息34164.75元，2020年3月22日后的利息，以324337元为基数，按照年利率4.75%计算至房款付清时止；三、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告汪云违约金243元；四、驳回原告汪云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6825元（李家美已预交），减半收取计3412.5元，由被告安徽保来地产开发有限公司负担3340元；原告汪云负担72.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  顾正明二〇二〇年六月四日书记员  徐正亮附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。