江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2054号上诉人（原审被告）：刘超文，男，1981年6月15日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：崔四娥，女，1980年1月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：金佩霞，江苏执着律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：吴彬彬，男,1983年2月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：黄敏，女，1983年9月26日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘文倩，江苏迈图律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人刘超文、崔四娥因与被上诉人吴彬彬、黄敏房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2019）苏0508民初6855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘超文、崔四娥上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清。1、本案上诉人与被上诉人之间的《苏州市存量房买卖合同》约定涉案房产的价值即托管金额远低于与该房屋实际市场价值，两者相差接近一倍。在此情况下如双方继续进行网签手续则会客观规避缴纳应当缴纳的所得税、契税及相关费用等，该合同如继续履行也会极大损害国家利益，故该合同应当认定无效，双方应另行商议新的《苏州市存量房买卖合同》。2、因为双方的《苏州市存量房买卖合同》无效，所以双方对于涉案房屋具体如何进行网签是需要继续协商的。在协商期间双方对于具体托管的金额、房屋价值存在具体分歧是十分正常的。另外根据诉讼中一审法院委托第三方机构评估的涉案房屋参考价值约309.51万元的金额来看，双方可能达成合意的金额也在300万元左右。被上诉人在坚持要求以231万元的较低成交，实则影响了上诉人的利益。在这样的情况下被上诉人曾承诺愿再增加10万元房款但又反悔。综合来看实则是被上诉人的出尔反尔导致了双方不能够订立新的《苏州市存量房买卖合同》，进而导致最终网签手续无法进行下去。所以以上责任在被上诉人方。吴彬彬、黄敏辩称，双方合同合法有效，刘超文、崔四娥的种种行为系明显的根本违约行为，应当赔偿各项损失。吴彬彬、黄敏向一审法院起诉请求：1、判令解除双方当事人签订的房地产买卖定金协议和苏州市存量房买卖合同及补充协议；2、刘超文、崔四娥双倍返还定金24万元；3、刘超文、崔四娥赔偿经济损失暂计1350120元、中介居间服务费10000元，律师费5000元；4、刘超文、崔四娥承担本案诉讼费、保全费。一审审理中，吴彬彬、黄敏撤回居间服务费的诉讼请求，变更第2项诉讼请求为返还定金12万元。一审法院认定事实：坐落于苏州市姑苏区房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记为刘超文、崔四娥。2019年4月7日，刘超文（甲方、出卖人）与黄敏（乙方、买受人）及苏州链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方，以下简称链家公司）签订《房地产买卖定金协议书》，约定乙方通过丙方居间服务购买甲方涉案房屋，转让总价231万元，定金12万元，2019年7月31日前申请办理资金托管手续。2019年4月9日，刘超文、崔四娥（出卖人、甲方）与黄敏、吴彬彬（买受人、乙方）签订《苏州市存量房买卖合同》及补充协议，合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，房屋价款150万元，乙方于2019年7月31日前一次性支付150万元购房款。如甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续、房屋交付手续，则违约方按照约定价款20%承担违约金并承担由此产生的诉讼费、律师费；补充协议约定：总房价为231万元，乙方于2019年4月7日前支付甲方定金5万元，2019年4月9日支付甲方定金7万元，过户当日支付68万元，剩余1万元作为交房保证金，待房屋交付完毕后支付甲方；涉案房屋学区未用。合同签订后，黄敏向刘超文支付购房定金12万元。2019年5月30日，刘超文提出因房价上涨较快，希望买受人加价30万元；双方后经多次协商，但未就变更房屋价款达成一致意见。2019年7月间，链家公司工作人员多次联系刘超文，告知其因加价方案与买受人无法协商一致，提示其按约履行合同。刘超文则以协商未果为由拒绝协助办理网签及资金托管手续。2019年7月23日，黄敏、吴彬彬委托律师函告刘超文、崔四娥，要求其按约于2019年7月31日前配合办理房产交易手续。2019年7月31日，因刘超文、崔四娥未按约配合办理涉案房屋交易手续，黄敏与江苏政纬律师事务所签订聘请律师合同，支出律师费5000元，并由该所委派律师代理本案诉讼。本案一审审理中，依吴彬彬、黄敏申请，一审法院委托鉴定机构对涉案房屋以2019年8月1日作为基准点的市场价值进行评估。评估机构于2019年11月20日作出估价报告，结论为309.51万元。以上事实，有吴彬彬、黄敏提交的定金协议、房屋买卖合同及补充协议、微信沟通记录、定金收条、律师函、聘请律师合同及律师费发票、一审法院委托鉴定机构出具的房屋价值评估报告及双方当事人一审庭审陈述予以证实。一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同依法成立、生效，双方当事人均应按约履行。刘超文、崔四娥以上述合同与定金协议系阴阳合同为由，据此抗辩涉案房屋买卖合同无效或其享有合同解除权缺乏事实及法律依据，不予采纳。根据合同约定，双方约定于2019年7月31日前办理网签及资金托管手续，买受人支付150万元购房款，结合补充协议另行约定买受人直接向出卖人支付定金、过户当日购房款及交房保证金，可以认定前述150万元系由买受人办理资金托管的金额，该款支付应以双方办理资金托管手续为前提条件；然刘超文、崔四娥在2019年7月底以明示方式向黄敏、吴彬彬表示将不再履行涉案房屋买卖合同、并以实际行为拒不协助办理网签及资金托管手续，已构成根本违约，其抗辩黄敏、吴彬彬未按约支付150万元购房款违约在先，缺乏合同依据，不予采信。现黄敏、吴彬彬作为守约方，在催告刘超文、崔四娥按约履行合同未果的情形下，有权据此主张解除合同，要求返还定金12万元，故对黄敏、吴彬彬主张解除合同、返还已付定金的诉讼请求予以支持。合同解除时间以一审法院向刘超文、崔四娥送达本案起诉状副本之日（即2019年8月10日）予以认定。关于赔偿实际损失。根据司法鉴定结论，涉案房屋在2019年8月1日的市场价为309.51万元，较之双方合同约定的231万元，存在因市场行情波动上涨情形；现因房价上涨，吴彬彬、黄敏无法实现原先的购房目的，贻误交易机会，结合合同约定双方办理网签及申请资金托管的时间为2019年7月31日，故一审法院以2019年8月1日作为黄敏、吴彬彬明确知晓无法实现合同目的的损失截止点，按司法评估鉴定之结论，认定吴彬彬、黄敏因无法实现购房目的的损失为78.51万元。虽刘超文、崔四娥对鉴定结论提出异议，然因其所提异议缺乏事实依据，且鉴定机构已针对其异议书面复函本院，一审法院对鉴定机构的复函意见予以采纳，对刘超文、崔四娥申请重新鉴定不予准许。鉴于吴彬彬、黄敏在合同履行中并无过错，本案系刘超文、崔四娥根本违约所致，故上述损失应全部由刘超文、崔四娥承担赔偿责任。关于律师费。因涉案房屋买卖合同中对违约方承担守约方维权产生的律师费有明确约定，吴彬彬、黄敏在本案中主张的律师费5000元亦在合理区间之中，故对其主张由刘超文、崔四娥承担律师费5000元的诉讼请求，亦予支持。至于刘超文、崔四娥抗辩称吴彬彬、黄敏设置圈套、谋取不正当利益的意见，因缺乏事实依据，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、吴彬彬、黄敏与刘超文、崔四娥就苏州市姑苏区房屋签订的买卖合同及补充协议于2019年8月10日解除。二、刘超文、崔四娥于判决生效之日起十日内返还吴彬彬、黄敏定金120000元并赔偿损失785100元。三、刘超文、崔四娥于判决生效之日起十日内赔偿吴彬彬、黄敏律师费5000元。案件受理费25280元，财产保全费5000元，司法鉴定费21326元，合计51606元，由刘超文、崔四娥负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性效力性规定，合法有效，双方均应严格恪守、诚信履行。刘超文、崔四娥认为涉案房屋买卖合同无效的主张，缺乏法律依据，本院不予采信。吴彬彬、黄敏认为系刘超文、崔四娥出尔反尔构成违约的主张，缺乏充分证据予以佐证，本院不予采信。吴彬彬、黄敏拒不履行合同导致合同解除，吴彬彬、黄敏系违约方，应当承担相应责任，一审法院对此认定无误，本院予以确认。综上所述，刘超文、崔四娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25280元，由刘超文、崔四娥负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年六月十一日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。