云南省开远市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2502民初507号原告：石惠兰，女，1973年2月20日生，汉族，住开远市。委托诉讼代理人：陈艳梅，开元法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。被告：开远升泰房地产开发经营有限公司，住所地：开远市智源南路108号。法定代表人：刘安，总经理。委托诉讼代理人：王晓娟，女，1989年11月13日生，汉族，住开远市，系开远升泰房地产开发经营有限公司行政人事主管。代理权限为特别授权代理。原告石惠兰与被告开远升泰房地产开发经营有限公司（以下简称升泰房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石惠兰及其委托诉讼代理人陈艳梅、被告升泰房地产公司的委托诉讼代理人王晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石惠兰诉称：1、请求法院判令被告为原告办理位于开远市房屋的不动产登记手续；2、判令被告立即返还代收办证费504.72元，土地测绘580元，合计1084.72元；3、判令被告支付原告违约金84278.6元，从2014年5月23日起计算，至2019年9月6日为止，（以购房款256773元＋代收维修基金5029.75＋代收契税3979.99元＝265782.7元为基数，按照年利率6%计算）；4、判令被告按照年利率6%支付自2019年9月6日起至被告向不动产登记中心交齐办证所需资料之日止的违约金；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年4月29日，原告与被告签订《商品房购销合同》，双方按照约定：原告购买被告公司开发的凤凰山水一期木华苑7幢603号房，并约定在原告交清购房款、税费等并按期办理完接房手续后180个工作日内，即2014年5月23日前为原告办理房屋产权登记手续等。合同签订后，原告于2013年11月23日履行了全部义务，但是被告未在合同约定的180个工作日为原告办理不动产登记证书，已经构成违约，应承担违约责任，经多次协商未果，现依法起诉。另查明，原告向被告交了代收办证费504.72元，土地测绘580元，合计1084.72元。该款项超出合同约定范围，办理相关证件是《商品房购销合同》约定的义务范围，不能再另行收取任何服务费，不符合合同约定，故要求被告返还。综上所述，原告认为，双方自愿签订《商品房购销合同》，理应履行合同约定义务，被告完全不顾及诚实信用原则，不顾及原告的权益缺失，被告的违约导致原告房屋无法正常交易，无法办理任何产权抵押登记，原告无法正常行使产权人的权利。原告多次催被告办理，原告购买往房多年，被告一次再次欺骗原告，一拖就是6年之久，至今未办理不动产权证，早已超过180日的约定，已经构成违约。原告要求被告承担违约赔偿，按照年利率6%计算，（以购房款256773元＋代收维修基金5029.75＋代收契税3979.99元＝265782.7元为基数，按照年利率6%计算，265782.74×0.06＋365×1929天＝84278.61元）于法有据，望法院查明事实，支持原告方的全部诉讼请求。被告升泰房地产公司辩称：驳回原告石惠兰诉讼请求。1、原告缴纳的代收代缴费用，商品房购销合同上已经写明被告有权代为收取上述费用。该费用的缴纳是办理产权证的条件之一，该费用只是被告代为收取，并不是被告占有。2、房产证未按时办理是因为原告石惠兰不配合所致，并不是被告原因导致。2019年3月被告开始办理产权证，按照客户提交资料顺序办理，原告石惠兰未到场，至今还有6份资料未签字，原告石惠兰没有配合被告办理产权。不动产权证的办理，原告石惠兰已经满足第一条、第二条，但是原告石惠兰未满足第三条和第四条，合同上已经明确，如果不配合，乙方放弃产权登记的权利。原告石惠兰未能拿到产权证是原告导致，并非被告过错，被告不应当承担过错责任。3、原告石惠兰主张被告违约金均无法律依据和事实依据，双方在商品房购销合同中并未提到违约金，应当驳回。本案中原告石惠兰在没有事实依据的情况下对被告提出支付违约金的行为无法律依据，应当全部驳回。4、被告并未代为办理产权证的义务，原告现在还有6份资料未签字，待原告签字后180天内可以提交给自然资源局办理产权证。综上，原告石惠兰的主张并无任何事实依据和法律依据，请法院依法驳回。经审理查明，2013年4月29日，原告石惠兰与被告升泰房地产公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告石惠兰向被告升泰房地产公司购买凤凰山水一期木华苑7幢603号房屋，房屋价款256773元。关于产权登记的约定是原告石惠兰交清全部房款及相关代收费用；交接房手续办理完毕；给予办理房屋所有权证申请书、授权委托书；交付办理房屋所有权的必要资料等条件后被告升泰房地产公司在180个工作日内协助原告石惠兰将办理房屋产权所需的全部资料递交产权登记机关。合同签订后，2013年10月原告石惠兰以个人购房借款向中国工商银行股份有限公司开远支行借款179000元，用于支付购房款，被告升泰房地产公司为该借款合同提供担保，原告石惠兰将凤凰山水一期木华苑7幢603号房屋到房屋产权登记机关办理预登记抵押，作为与中国工商银行股份有限公司开远支行借款合同的抵押担保。2013年11月23日，原告石惠兰按合同约定履行了支付全部房款的义务，被告升泰房地产公司按合同约定交付房屋。2016年6月30日开远市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，明确2016年7月1日起停止受理土地、房屋、林权登记业务，由开远市不动产登记中心受理不动产登记业务。原告石惠兰向被告升泰房地产公司购买凤凰山水一期木华苑7幢603号房屋涉及被告升泰房地产公司开发凤凰山水项目的土地分割合并和年限变更登记，至2018年10月19日完成登记，领取城镇住宅用地不动产权证书（凤凰山水项目大证）。2019年3月被告升泰房地产公司开始协助凤凰山水项目购房户办理不动产权证书，并于本案庭审前通知原告石惠兰办理房屋所有权证申请书、授权委托书、交付办理房屋所有权的必要的资料，原告石惠兰未办理相关手续。至今未办理不动产权证。本院认为，原告石惠兰与被告升泰房地产公司签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《商品房购销合同》对产权登记的约定是原告石惠兰交清全部房款及相关代收费用；交接房手续办理完毕；给予办理房屋所有权证申请书、授权委托书；交付办理房屋所有权的必要资料等条件后被告升泰房地产公司在180个工作日内协助原告石惠兰将办理房屋产权所需的全部资料递交产权登记机关。本案中，涉案房屋于2013年11月23日被告升泰房地产公司按合同约定交付房屋。自2016年6月30日起开远市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明并停发旧证。开远市实施不动产统一登记制度并停发了旧证，因办理新的不动产登记证需要根据新的规定重新申请、测绘、提交材料等，整个流程纷繁复杂，再加上新政策实施伊始，办理的工作量大，办理时间长且不好确定。对于商品房不动产登记，需要土地信息与房屋信息一并入库后，方可办理不动产登记。凤凰山水一期木华苑房屋首登受理时间为2019年3月，完成整盘落宗推送数据，该楼盘所有房屋都可以申请登记，在材料收集完毕后向开远市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证登记。原告主张被告为其办理位于开远市房屋的不动产登记手续，必须由原告石惠兰配合办理房屋所有权证申请书、授权委托书、交付办理房屋所有权的必要的资料，完成整盘落宗推送数据，在材料收集完毕后向开远市不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产权证登记。原告主张被告返还代收办证费504.72元，土地测绘580元，合计1084.72元。该主张不符合合同约定，于法无据，本院不支持。原告主张被告支付原告违约金84278.6元，从本案情况来看，被告升泰房地产公司开发凤凰山水项目的土地分割合并和年限变更登记，该过程不属于被告可控制行为，不应归责于被告，故该期间不应计入违约期。且2013年10月原告石惠兰以个人购房借款向中国工商银行股份有限公司开远支行借款179000元，用于支付购房款，被告升泰房地产公司为该借款合同提供担保，原告石惠兰将凤凰山水一期木华苑7幢603号房屋到房屋产权登记机关办理预登记抵押，作为与中国工商银行股份有限公司开远支行借款合同的抵押担保。2013年11月23日原告石惠兰按合同约定履行了支付全部房款的义务，原告石惠兰作为《商品房购销合同》的买受人已对涉案房屋实际占有和物权实现。对原告未实际损失，该主张不符合合同约定，于法无据，本院不支持。综上，原告的主张部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告开远升泰房地产开发经营有限公司在原告石惠兰配合完善材料后十日内向开远市不动产登记中心申请办理开远市房屋的不动产权证登记。二、驳回原告石惠兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费967元，由原告石惠兰负担917元，被告开远升泰房地产开发经营有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  白智峰二〇二〇年六月十日书记员  白 吉