浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初1079号 原告：方剑红，女，1976年9月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：郑金龙，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何振邦,浙江冠森律师事务所实习律师。 被告：方冬运，女，1983年12月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李子辉，浙江商城天马律师事务所律师。 原告方剑红为与被告方冬运居间合同纠纷一案，于2020年1月15日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。原告方剑红及其委托诉讼代理人郑金龙、何振邦，被告方冬运的委托诉讼代理人李子辉到庭参加了诉讼。因本案须以另案审理结果为依据，本院于2020年4月1日裁定：“本案中止审理”。本案现已审理终结。 原告方剑红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方的居间协议。2、请求判令被告赔偿已付购房款的50%，共计：200000元，并退还中介费3000元。以上共计：203000元。事实与理由：原告经被告居间介绍，于2018年7月24日与廖江山签订了《二手房买卖居间合同》，约定原告以总价760000元购买廖江山坐落于义乌市富港花园拆迁回迁购房指标60平方户型。合同签订后原告于当日通过转账支付廖江山定金300000元，并支付给被告3000元居间服务费。2018年9月5日，廖江山出售给原告的房屋确定房号，系义乌市稠江街道富港花园6幢1单元1203室，原告按《二手房买卖居间合同》约定，于当天支付给廖江山100000元购房款。确定房号后，原告准备将该房屋重新出售，廖江山得知后向其回购并与原告签订了合同，约定廖江山以470000元的价格从原告手中回购该房屋，合同签订后廖江山共计支付回购款134000元，当原告准备向廖江山主张剩余回购款时发现所涉房屋根本不是廖江山所有，卖方廖江山因诈骗罪被义乌市人民法院判处有期徒刑，致使原告损失266000元，被告在向原告提供居间介绍前，未履行审核义务，给原告造成巨大的损失，应依法向原告承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，遂成讼。 被告方冬运辩称，1、本案《二手房买卖居间合同》已经贵院（2019)浙0782刑初1228号刑事判决书确认为诈骗，根据《合同法》第52条规定，原告应主张合同无效，而不应主张合同撤销。2、该《二手房买卖居间合同》名为居间合同，实为房产买卖合同。合同系廖江山“义乌市义舍易地产经济服务部”的中介版本临时草率改编，合同内容与标题不相称，合同最后虽有丙方签字，但内容无丙方（中介方）中介费及中介义务条款。合同主体只有买卖双方，我方也没有在居间合同上签字、盖印，不是合同当事人，根据合同相对性原则，原告诉讼主体错误，我方不是适格被告，无需承担责任。3、我方仅作为廖江山和原告共同朋友，当原告向答辩人表达想购买小区回迁房时，我方仅将原告引荐给廖江山而已。4、所有（待抽签）房产买卖协议及签订事宜，均由原告方剑红与廖江山二人一对一独立完成，我方未参与、未决策、未给意见，更未在双方签署的《二手房买卖居间合同》上签字、捺印、更未加盖代表中介机构公章。5、原告的书证一《二手房买卖居间合同》第七条双方约定其他事项2、书证二7月24日书写的定金收条上、9月5日书写的收条，均明确表明：（1）原告方剑红事先知晓廖江山所出售的房产系他人所有；（2）合同签订时，房产尚未抽签确定房号，涉案房产更未备案登记或办理了房产登记，房产归属信息无查询途径；（3）按义乌中介惯例，我方为中介人员的话，需在“定金及购房款收条”上签字见证。原告提供的二份收条，并无我方签字，证明我方非原告的中介人员；（4）在廖江山出示授权委托书和公证处公证文书属于公信力文书，无相反证据，已然表示房产真实性、原告作为购房人，亲眼审核上述内容，假设我方是中介人员，也仅能做到上述审核义务，就不存在过错可言，何况，我方非原告居间人。6、我方收取原告给予的3000元款项，系原告自愿给予我方的感谢费，系赠与，不能仅凭微信转账记录，就证明我方系原告的居间人。7、按原告陈述，事后，廖江山又回购了原告房产，且廖江山还额外多给了原告7万元房产买卖利差，证明第一份房产买卖行为，已然结束，不应再被追究。8、退一步讲，伪造公证文书，假借房产买卖合同进行诈骗行为的是廖江山，而非被告，被告既未参与居间，也无履行审核义务，更未与廖江山合谋诈骗，原告产生的损失应由廖江山承担。（2019）浙0782刑初1228号刑事判决书十份明确。9、根据《合同法》第五十八条的规定，既然原告损失已在刑事判决书中作出论断，原告重复主张损失，于法无据。10、原告实际损失26.6万元，不考虑主体错误，依据合同法居间合同的规定，原告仅能主张补偿，既然是补偿，就只是象征性的，一般司法实践，在居间费的1-2倍之间承担，毕竟损失已有人承担，否则有失公平原则，扩大受害面，不利于社会稳定团结。11、按义乌市房产买卖房产交易市场惯例：原告给予被告的3000元好处费尚不足正常中介费的三分之一，原告既要求全部退还，又要求按合同价50%承担损失，利润过高。综上，原告既明知犯罪人廖江山非旧改小区居民，没有回迁资质，又明知其系房产中介，再者，核实了廖江山提交房产所有授权书和公证文书而签署合同，即便系中介人员，也仅如此审核，原告自己审核疏忽，却谎称我方未告知实情，未尽房产审核义务，其诉请不应支持。总之，本案原告程序性违法，我方不是适格主体，原告诉讼错误，不应撤销，应主张合同无效，实体及证据不足以证明我方系居间人，存在居间审核不利过错，主张损失责任属重复主张。原告主张均应驳回。 原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1、二手房买卖居间合同一份，证明原告经被告介绍向廖江山购买富港花园拆迁回迁购房指标60平方户型的事实。 证据2、定金收条、收条各一份，证明原告向卖方廖江山支付定金及部分购房款的事实。 证据3、微信转账凭证截图打印件一份，证明原告向被告支付居间服务费的事实。 证据4、合同一份，证明廖江山得知原告准备重新出售涉案房屋后，向原告回购该房屋的事实。 证据5、（2019）浙0782刑初1228号刑事判决书复印件一份，证明卖方廖江山因诈骗罪被判处有期徒刑十二年的事实。 被告质证认为：对证据1的真实性没有异议，但是原告与廖江山签订的合同，本案被告不是适格主体，没有在合同上签字确认。合同第二页双方约定的其他事项第二项中，原告是知晓该房产不是廖江山的。结合证据5的第六页，廖江山谎称富港花园涉案房产为其所有，实际上是授权廖江山进行出售。对合法性有异议，签订合同的行为已经被义乌法院（2019）浙0782刑初1228号所确认为违法的，属于诈骗行为，所以合同无效，不具有合法性。对证明目的有异议，原告经被告介绍，证明事项中没有体现是被告介绍，所以证明事项上从合同的任何文字上没有体现方冬运，签字上也没有方冬运，该份证据反而印证了被告方冬运不是合同当事人。事实上，与证据5的刑事判决书是一致的，在判决书主文中并未体现方剑红经方冬运介绍或者居间达成的买卖协议，事实上该份合同属于买卖合同，而不是居间合同，如果是居间合同有丙方方冬运签署且列明居间人的费用、责任义务。对证据2的真实性没有异议，不具有合法性，已经被确认为违约行为，与本案无关。两份收条也没有被告方冬运的在场签字确认，证明方冬运并不在现场，原被告间的买卖行为仅限于他们之间。按照房产中介的交易习惯如果是居间人居间的，买卖双方交付款项、收取款项需要由居间人在场签字确认，从这一事实也反应出被告不是居间人。对证据3的真实性、合法性没有异议，不具有关联性，收到过3000元，微信转账并没有注明是中介费用，这是感谢费。关于转账记录没有聊天记录、录音和承认事实，不足以证明双方间发生过居间以及中介的事实，且该款项并不表明有其他成份的存在。据我们所知，原告跟被告是牌友，但不是牌友的欠款。对证明目的有异议，不能证明原告向被告支付居间费的事实，其证明没有其他反证，且被告没有中介资质，更没有在居间合同上签字确认，不能达到证明效力。对证据4的三性均没有异议，恰恰证明了原告已经知晓廖江山可能是虚假的，然后重新签订了回购合同，该合同上是有利差的，原告赚取了7万元，说明原告对前一份合同的认可和结束，如果其要主张廖江山拖欠其26.6万元，可以凭后一份向廖江山进行主张，同样该份合同上也没有被告的签名。对证据5的真实性没有异议，其他意见同证据一的质证意见。 被告方冬运未向本院提供任何证据。 结合庭审情况，本院认证如下：被告对原告方提供的证据的真实性均无异议，本院对原告方提供的证据的真实性亦予以确认，虽然被告方冬运并未在证据1、2、4中作为居间方进行签名确认，但是从证据3被告收取了原告3000元及被告向原告提供了房源信息的事实来看，均符合居间合同的法律特征，故对被告方关于3000元系感谢费的辩解，本院不予采信。 经审理查明，2018年7月24日，原告方剑红（乙方）与案外人廖江山（甲方）签订《二手房买卖居间合同》一份，双方约定：一、甲方同意将坐落于义乌市富港花园拆迁回迁购房指标60平方户型（房屋面积约60平方米）出售给乙方，乙方已对以上房产作充分了解，并愿意购买该房地产。二、经双方协商一致，乙方买入该房地产总成交价：人民币76万元整。乙方已在2018年7月24日支付定金人民币30万元给甲方。乙方将在甲方抽签确定房号时支付购房款人民币10万元，剩余购房款36万元于甲方办理房产过户即日支付于甲方。三、甲方保证上述房地产权属清楚无纠纷……等内容。双方还对违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告方剑红当日即按约向廖江山支付上述购房指标的定金人民币30万元。同日，原告向被告支付房产经纪服务费人民币3000元。2018年9月5日，原告向廖江山支付购房款10万元，有廖江山出具的收条一份为凭。2018年9月21日，原告方剑红（乙方）与案外人廖江山（甲方）签订《合同》一份，双方约定：方剑红与廖江山于2018年7月24日签订的富港花园6幢1单元1203室的房屋现由廖江山出卖方收回，补偿购买方方剑红柒万元（70000元），出卖方于2018年11月5日前退还购买方已付定金叁拾万元（300000元）及已付房款人民币壹拾万元正（100000），共计人民币肆拾柒万元正（470000元），2018年9月21日，廖江山预付人民币定金贰万元正（20000元），备注：于2018年11月5日前廖江山将剩余尾款付清，否则预付定金将由方剑红没收，房屋由方剑红另行处置等内容。上述《二手房买卖居间合同》、《合同》、收条上均未有被告方签名确认。嗣后，廖江山仅退还购房款134000元，余款266000元至今未退还。 另查明，（2019）浙0782刑初1228号生效刑事判决书认定，被告人廖江山在义乌市经营义乌市义舍易房地产经济服务部。2018年6、7月份以来，被告人廖江山利用为他人办理房屋买卖过程中经手公证书及房屋买卖合同等文书的便利，伪造公证书及房屋买卖合同等文书，虚构涉案房产为自己所有的事实，以出售为名骗取被害人的购房定金和首付款。具体事实如下：……8、2018年8月期间，被告人廖江山伪造公证书、二手房买卖合同等文书，谎称义乌市富港花园6幢1单元1203室系其所有，以出售为名骗取被害人方剑红购房定金人民币40万元。案发前，被告人廖江山已返还方剑红人民币13.4万元。该刑事判决书判定：一、被告人廖江山犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币十万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2019年3月16日起至2031年3月15日止。罚金限判决生效后一个月内缴纳）。二、被告人廖江山退赔违法所得人民币268.6万元返还各被害人，其中被害人胡宇虹27万元，陈小江35万元，滕海琴30万元，林雪美30万元，蒋广超40万元，方剑红26.6万元，王春香40万元，林海楼40万元。 本院认为，一、原、被告间基础法律关系及主体问题。原、被告之间虽未签订书面的居间合同，但是被告方向原告提供房源信息并收取中介费的行为，符合居间合同的法律特征，原、被告间成立居间合同法律关系，本案被告主体适格。被告方关于原、被告间不存在居间法律关系，被告主体不适格的辩解，本院不予采信。二、居间合同是否解除问题。现因案外人廖江山的犯罪行为导致涉案房屋买卖合同无效，相应的原、被告双方的居间合同目的无法实现，原告方关于解除原、被告间的居间合同法律关系的诉讼请求本院依法予以支持，合同解除的，被告方已收取的中介费3000元亦应予以返还。三、责任承担方式问题。（2019）浙0782刑初1228号生效刑事判决确认廖江山应返还原告方剑红26.6万元，原告的损失已经生效判决足额支持，经核实，上述款项未能得到偿还，故被告依法应在过错范围内对廖江山无法返还的损失承担补充清偿责任。四、责任金额确定问题。综合考虑以下几点因素：1、被告方并未在《二手房买卖居间合同》、《合同》、收条上进行签字确认，且被告方共计收取了原告支付的中介费3000元，该金额低于中介市场价格，故被告方作为居间人参与交易过程的参与程度并不高，被告方对涉案房产交易的真实性审核义务相对较低；2、原告方未选任专业的中介机构进行居间行为，存在选任过错责任，且原告方在签订涉案合同过程中亦未尽合理的谨慎注意义务，且所支付的定金远高于法律规定，在补充协议已确定房号的情况下也未去核实，致损失进一步扩大；3、涉案房产系拆迁回迁房，尚未在房产部门进行初始登记，涉案购房指标的真实性审查难度较大。综上，考量原告的受损情况及各方的过错程度，遵照责任与过错相适应原则，本院酌定责任金额为原告方支付的中介费的3倍，即9000元为宜。综上，原告的诉讼请求于法有据部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下： 一、解除原告方剑红与被告方冬运之间的居间合同关系。 二、被告方冬运于本判决生效后十日内返还原告方剑红中介费3000元。 三、被告方冬运对原告方剑红26.6万元购房款中无法得到清偿部分以9000元为限承担补充清偿责任。 四、驳回原告方剑红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2173元，由原告方剑红负担2100元，被告方冬运负担73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  叶芸 二〇二〇年六月八日 法官助理刘婷 书记员周胜