广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9552号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东天狼信息科技股份有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江东路12号1501自编1579房。法定代表人：夏念华，职务：总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余春，女，1975年12月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原审被告：夏念华，男，1953年8月10日出生，汉族，住浙江省平阳县。原审被告：毛秀兰，女，1954年3月20日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：夏念华，男，1953年8月10日出生，汉族，住浙江省平阳县，系毛秀兰的丈夫。上诉人广东天狼信息科技股份有限公司（下简称天狼公司）因与被上诉人余春、原审被告夏念华、毛秀兰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初10989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天狼公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持天狼公司的原审诉讼要求；2.余春退回14663元，包括多收煤气费、电视费、水电费820.09元；3.余春赔偿搬迁费1300元、电脑拆转费500元、代交2019年2至4月的物业费550元及员工在2019年2月21日至2019年4月21日期间的工资（其中3月份5486元、4月份5381元）；4.本案一、二审诉讼费用由余春承担。事实与理由如下：其一，2018年5月17日下午14点，余春告知天狼公司补交2016年11月到2017年4月13日期间的水电费781.30元，天狼公司回复已多付款，并要求余春打印清单核对。2018年9月5日下午，余春再次通知天狼公司付水电费。2018年9月6日，余春到B302房现场要求支付2016年的水电费，并称同类房屋的租金要5000元，并要求天狼公司搬走。天狼公司告知过完春节就搬走，并要求余春退回押金。余春同意退押金，并要求到银行打印水电费清单进行结算，但余春一直不提供清单。天狼公司直到收到起诉状并核对银行打印水电费清单核对后才发现，余春多收了2016年5月至8月的煤气费、电视费163.95元、2017年9月21日多收水电费509.35元、2018年3月15日多收水电费146.79元，合计多收820.09元。另，经核算，余春收取2016年11月至2017年4月13日的水电费781.3元涉嫌造假，余春试图赶租客走人，另行高价出租并没收押金。2019年1月20日，天狼公司网络部搬走，并通知余春提前几日到管理处开出门单。1月20日早上，搬家公司将办公用具、电脑、空调搬到楼下路边，天狼公司再三催余春开放行条，最后经多次沟通及管理处催促，余春才于11点到场。余春称押金要用于抵扣租金故不同意退还，天狼公司称双方之前已协商好押金退还，天狼公司搬走时双方再结算，但最后余春仍不同意开具放行条，导致天狼公司的物品被扣押而影响公司正常运营，因此而造成天狼公司的损失。其二，原审判决认定余春与毛秀兰共用承租物，是错误的。夏念华、毛秀兰于2008年住在同一小区(广州市海珠区南洲路罗马家园凯盛D302房)，天狼公司公司需要税务发票才能做账，故夏念华通过私人账户先付款给余春，余春却一直不开发票，涉嫌偷税漏税。被上诉人余春答辩称：不同意天狼公司的上诉请求，同意原审判决。原审被告夏念华、毛秀兰述称：同意天狼公司的上诉请求与理由。余春于2019年5月15日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.夏念华及天狼公司支付2018年12月1日至2019年4月23日的租金（4400元/月计）；2.夏念华及天狼公司支付逾期支付租金的违约金至实际支付日为止（按月租金每日万分之五计）；3.夏念华及天狼公司支付余春垫付的水费、电费共计3477.77元；4.毛秀兰在夫妻共同财产范围内对以上债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由天狼公司、夏念华和毛秀兰承担。天狼公司反诉请求判令：1.余春退还房屋押金8600元；2.余春退回多收煤气费、电视费、水电费673.3元；3.余春赔偿搬迁费1300元、电脑拆转费500元；4.余春赔偿2019年2月至4月的物业管理费550元；5.余春赔偿员工在2019年2月21日至2019年4月21日期间留守房屋办公设备的工资（其中3月份5486元、4月份5381元）。原审法院经审理查明：余春是海珠区盛典街7号302房（罗马家园凯旋B座302房）的权属人。夏念华与毛秀兰是夫妻关系。2016年4月20日出租方为余春、承租方为夏念华（广东天狼信息科技股份有限公司）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将罗马家园凯旋B座302房物业出租给乙方，该物业建筑面积为125.12平方米。甲方同意将该房产出租给乙方作〔住宿〕用途使用，租期由2016年4月21日至2017年4月30日止，月租金4300元，乙方须于每月的第10日前以现金/转账形式支付。乙方于2016年4月20日向甲方交纳保证金8600元，以及首月10天租金1433元和管理费63元。租赁期满或解除合同之日，乙方付清租金及其他费用且无任何违约并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还乙方。在租赁期内，乙方依约按时交付租金，并按单缴纳因乙方实际使用该物业而产生的管理费、水费、电费、电话费、煤气费、清洁费、有线电视费用等有关杂费。甲、乙双方任何一方不能履行本合同规定的各自相应义务责任时，按规定履行合同的另一方有权提前解除本合同，并要求违约方赔偿损失；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金。租赁期间，任何一方如需提前解除本合同，必须征得另一方的同意；否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产，须赔偿双倍保证金给乙方；乙方提前退租的，甲方有权不退还全部保证金。备注：乙方承诺只住叁人，超出此人数，甲方有权要求其搬出。2017年4月28日，双方同意将租赁期限延长到2018年4月30日。2018年5月2日，双方又约定从2018年5月1日起租金涨至4400元/月，期限为2018年5月1日起至2019年4月30日，其它条款不变。最后，合同落款甲方签名“余春”、乙方签名“夏念华”。签订合同当天，余春出具“今收到夏念华交来租金押金8600元”《收条》。夏念华从2018年12月1日起未向余春支付租金、物业管理费。2019年4月21日，余春通过在涉案房屋门口张贴形式向夏念华及天狼公司发出《合同解除通知》，告知自本通知送达之日起，双方《租赁合同》立即解除，限夏念华及天狼公司于2019年4月24日前将拖欠的租金及违约金、水电费、管理费等费用支付给余春。夏念华及天狼公司表示当天已看到该通知。余春向天狼公司、夏念华和毛秀兰追索欠租及水电费无果，遂提起本案诉讼。原审诉讼中，天狼公司、夏念华和毛秀兰确认涉案房屋承租后由天狼公司做办公经营及夏念华与毛秀兰家人居住使用。余春为证明天狼公司、夏念华和毛秀兰在租赁涉案房屋期间欠缴水电费并由余春垫付的事实，提交了2016年4月至2019年5月期间的中国银行历史交易明细清单（“对方账户名”一栏显示有“夏念华”、“毛秀兰”）、电费发票、自来水公司出具的用水情况表、燃气公司的收费明细清单等证据证明。夏念华及天狼公司表示对该证据的真实性没有异议，但认为：1.余春多收2016年5月-8月份燃气费37.95元及有线电视费126元共163.95元，其中燃气费已由煤气公司退回给余春；至2017年9月21日余春还多收水电费509.35元，两笔共计673.3元；2.2016年11月至2017年4月13日水电费781.3元造假。原审法院认为：关于涉案房屋承租人主体问题。余春与夏念华关于涉案房屋的租赁事宜签署了《租赁合同》，合同承租方载有夏念华、天狼公司名称，落款签名是夏念华。夏念华承租涉案房屋后，由天狼公司作办公用途及夏念华与毛秀兰家人居住使用，而合同订明夏念华承租涉案房屋是作住宅用途使用的，在合同履行中有夏念华与毛秀兰向余春支付租金，夏念华又是天狼公司的法定代表人，由此可认定夏念华、天狼公司均是涉案房屋的承租方。对夏念华抗辩其非涉案房屋承租人的意见，不予采纳。关于合同解除问题。涉案《租赁合同》为有效合同，对当事人具有法律约束力。合同约定，夏念华须于每月的第10日前以现金/转账形式支付租金。夏念华从2018年12月起没有向余春支付租金，已构成根本性违约，为此余春在2019年4月21日向夏念华及天狼公司发出《合同解除通知》，告知夏念华自本通知送达之日起，涉案《租赁合同》立即解除。该通知书于当天到达夏念华，据此认定涉案《租赁合同》在2019年4月21日已解除。余春主张夏念华在2019年4月23日搬离涉案房屋，但夏念华及天狼公司抗辩是2019年1月20日。根据天狼公司在反诉中陈述，2019年2月-4月期间仍有其员工留守在涉案房屋内看管办公设备，证明此时夏念华仍在实际占用涉案房屋未交还给余春，故对余春主张夏念华在2019年4月23日交还涉案房屋的事实，予以采信。因此，余春要求夏念华及天狼公司按合同约定支付2018年12月1日至2019年4月23日期间租金的请求，合理合法，予以支持。合同约定，夏念华提前退租的，余春有权不退还全部保证金，故余春表示不同意退还保证金8600元给夏念华的意见有理，予以采纳，对天狼公司反诉要求余春退回保证金的请求，予以驳回。夏念华及天狼公司在租赁涉案房屋期间，长期存在迟延支付租金的行为，考虑到涉案《租赁合同》虽然在2019年4月21日已解除，但距离双方约定租赁期限2019年4月30日只是提早10天时间，而夏念华在2019年4月23日已搬离将涉案房屋交还给余春，故余春没收夏念华交纳的保证金作为违约赔偿，足以弥补因夏念华违约给余春造成的损失。鉴此，对余春要求夏念华及天狼公司支付逾期支付租金违约金的请求，不予支持。关于水电费问题。夏念华使用涉案房屋，理应按实际发生水电费、物管费、燃气费、有线电视费等相关费用据实结算。根据余春提交的银行流水记录，每月水电等费用扣划转账的金额有供电发票、自来水公司出具的用水情况表、燃气公司的收费明细清单予以佐证，予以认定。经核对，在2016年4月至2019年5月夏念华承租涉案房屋期间，余春代垫水电、燃气、有线电视费用共12182.01元（其中余春主张2019年5月电费按228.83元计），夏念华实际支付8834.24元，两者差额3347.77元，余春主张金额3477.77元有误，予以纠正。同时，不存在天狼公司抗辩余春多收燃气费、水电费及有线电视费情形，故天狼公司反诉要求余春退还多收燃气费、水电费及有线电视费673.3元请求，不予支持。关于毛秀兰承担责任问题。毛秀兰与夏念华是夫妻关系，夏念华是租赁合同签约主体之一，同时是天狼公司的法定代表人，涉案房屋除部分用作天狼公司办公场所使用外，还作毛秀兰与夏念华和家人居住使用，租赁期间毛秀兰有向余春履行支付租金。据此可认定前述确定夏念华的债务属于其与毛秀兰夫妻存续期间的共同债务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，毛秀兰对夏念华上述债务应承担连带清偿责任。关于天狼公司的反诉请求。对于押金、多收水电费等费用的请求，在本诉中已作阐述。夏念华及天狼公司实际使用涉案房屋至2019年4月，故天狼公司反诉要求余春退回2019年2月至4月物业管理费550元及赔偿员工留守工资的请求，缺乏理据，不予支持。合同解除后，夏念华、天狼公司有义务将租赁物交还给余春，由此产生的搬迁费应依法予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，于2019年12月2日判决如下：一夏念华、广东天狼信息科技股份有限公司在本判决生效之日起10日内向余春支付2018年12月1日至2019年4月23日期间租金（按4400元/月计）；二、夏念华、广东天狼信息科技股份有限公司在本判决生效之日起10日内向余春支付水电费3347.77元；三、毛秀兰对本判决主文第一、二项确定属于夏念华的债务承担连带清偿责任；四、驳回的其它诉讼请求；五、驳回广东天狼信息科技股份有限公司的全部反诉请求。本案诉讼费711元（其中受理费536元，反诉费175元）由余春负担受理费168元、天狼公司、夏念华与毛秀兰负担受理费543元（其中受理费368元、反诉费175元）。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点包括：其一，余春是否应向天狼公司返还保证金及部分已收取的水电煤气费用。其二，余春是否应赔偿天狼公司搬家费、电脑拆转费、物业费及员工工资等费用。关于余春是否应向天狼公司返还保证金及部分已收取的水电煤气费用的问题。依据已查明的事实，天狼公司自2018年12月起即拖欠租金未付，而其直至2019年4月23日才交还涉案房屋，故天狼公司已构成违约，其反诉请求余春退还保证金不符合合同约定，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。天狼公司主张余春多收取租赁期间的水电煤气费用，但未就此举证证明，且天狼公司该项事实主张与原审法院经核对相关缴费记录后查明的事实不符，故天狼公司诉请余春退还多收费用缺乏事实根据，原审判决予以驳回亦无不当，亦应予维持。关于余春是否应赔偿天狼公司搬家费、电脑拆转费、物业费及员工工资等费用的问题。天狼公司搬离涉案房屋属于其履行自身义务所致，其因此而支出的搬家费及电脑拆转费理应由其自行承担。如前所述，天狼公司直至2019年4月23日才交还涉案房屋，在此之前的物业费亦应由天狼公司承担，故天狼公司诉请余春赔偿2019年2月至4月期间的物业费同样缺乏法律依据。至于天狼公司反诉主张的员工工资，属于天狼公司支出的经营成本，与余春履行出租人义务无关，天狼公司要求余春予以赔偿于法无据。综上，原审判决驳回天狼公司要求余春赔偿搬家费等各项费用的反诉请求均无不当，均应予维持。综上所述，上诉人天狼公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费166.6元，由上诉人广东天狼信息科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月十六日书记员  王文杰唐颖琪