贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终3119号上诉人（原审原告）：吴双汛，女，汉族，1976年12月20日出生，住贵州省龙里县。上诉人（原审原告）：罗忠远，男，汉族，1974年3月28日出生，住贵州省毕节市七星关区。二上诉人的委托诉讼代理人（特别授权）：刘士界，系贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律服务工作者。执业证号：32406181100001。上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200310883797。委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15205200910912294。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司与上诉人吴双汛、罗忠远商品房预售合同纠纷一案，因双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴双汛、罗忠远逾期办证违约金15002.62元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴双汛、罗忠远有线电视开户费、电开户费、燃气开户费共计3285元；三、驳回原告吴双汛、罗忠远的其他诉讼请求。案件受理费396元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。上诉人吴双汛、罗忠远上诉请求：一、请求撤销原审判决第一项，改判第一项为：判决被上诉人支付因逾期为上诉人办理不动产权证产生的违约金从2015年8月2日起计算至2018年10月8日（交付不动产权证日），扣减90天后，违约1163天，以总房款328285.00元为基数，按日万分之一的标准计算为35215.86元。二、依法维持第二项。事实及理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项及补充协议第八条8.3项约定，办证违约金的起止时间应当是从交房后90天起计算到办理完毕不动产权属证书交付之日止。2、上诉人有新证据证明，本案存在诉讼时效中断情形。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判为酌情按调减至10%支付逾期办证违约金；撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：1、《补充协议》不违反法律规定，应予尊重。根据双方的《补充协议》第八条约定，产权证办理应当以被上诉人提供完毕资料之日起360日内，超过该时间才开始计算违约，被上诉人交齐办证所需资料的时间为被上诉人向上诉人出具委托书的时间，从向上诉人出具委托书之日至今均尚未超过360日。因此，上诉人尚未违约，依法不应对被上诉人承担逾期办证的违约责任。2、即使法院以被上诉人实际收房之日起360日后开始计算逾期办证违约金。案涉房屋已交付使用，产权登记的转移对使用该房屋并无实质性影响，逾期办证并未在客观上给被上诉人造成任何实质上的损失；涉案房屋已交付使用，合同目的已实现，被上诉人主张逾期办证给其造成的损失及损失的数额，则应当由其举证予以证明具体损失数额。未提供相关证据证明其损失，根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合上诉人违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，及碧阳小区的合同基本上签订于我市二证合一之前，客观上产生了上诉人无法预料的办证难度及机构调整因素，使双方合同约定房屋所有权证办理变为不动产权证办理，双方合同约定发生了情势变更。因此请求上级法院参照相邻地市的判决对被上诉人主张逾期办证违约金按照一审法院认定的期间以发票显示的购房款日万分之一计算后调减至10%进行支付。3、一审法院认为重复收取被上诉人的三通费没有法律依据，那就是不当得利，应当受到诉讼时效的限制。同时，所谓三通费是代收性质，上诉人并未实际占有，本案也非金融借款纠纷案件，即使认为不受诉讼时效限制也不应再支付利息，使上诉人的责任无限扩大。针对上诉人吴双汛、罗忠远的上诉，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未作答辩。针对上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉，上诉人吴双汛、罗忠远未作答辩。二审中，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未提供新的证据。上诉人吴双汛、罗忠远提供了照片三张，请求落实“4.18”协调处理意见的报告，不动产登记查询回复。本院经审查认为，上诉人吴双汛、罗忠远提供的证据不属于二审新证据，不予以组织质证。经审理，二审查明事实与一审相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院围绕上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议焦点：1、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司是否应承担违约责任及违约金应如何进行确定？2、三通费是否应返还？关于焦点一。1、关于上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司是否应承担违约责任的问题。首先，涉案《补充协议》第8.2条约定：办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。第8.3条约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。根据上述约定，可以认定上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司与上诉人吴双汛、罗忠远之间的委托办证关系成立。其次，鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》均未对上诉人吴双汛、罗忠远应当提交的具体办证资料进行明确。因上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司系专业房地产开发商，结合其作为出卖人与买受人的委托办证关系，告知上诉人吴双汛、罗忠远提交具体办证资料是其重要的合同附随义务。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司既然要求上诉人吴双汛、罗忠远在办理入住手续前缴纳相关办证费用，就应于办理入住手续前向上诉人吴双汛、罗忠远履行该告知义务，便于上诉人吴双汛、罗忠远及时提交办证资料。但根据本案查明的事实，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未举证证明其于上诉人吴双汛、罗忠远办理入住前向上诉人吴双汛、罗忠远履行了该告知义务。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司未履行其应当履行的先行义务，阻碍其履行办证义务的条件成就，应视为上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司履行办证义务的条件已经成就。一审认定上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应当承担的违约责任并无不当。2、关于违约金应如何进行确定的问题。违约金的起止时间，根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第二项及补充协议第八条8.3项约定，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担违约金的时间应为从交房之日起360日内至办理不动产权证书时止。上诉人吴双汛、罗忠远认为起算点应为交房后第90日起，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司认为应以上诉人吴双汛、罗忠远出具委托书的时间作为360日的起算点的上诉主张，均与约定不符，均不予支持。上诉人吴双汛、罗忠远认为应为办理不动产权证之日的上诉理由成立，但其认为时效中断的上诉理由不成立。故上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应支付上诉人吴双汛、罗忠远2016年10月15日起至2018年10月8日止的违约金。违约金的标准，约定为日万分之一，是否应减至10%进行支付的问题。首先,不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是上诉人吴双汛、罗忠远对于涉案房屋权利的重要组成部分，取得房屋权属证明也是上诉人吴双汛、罗忠远的重要合同目的之一。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司认为其已交付房屋、上诉人吴双汛、罗忠远的合同目的已经实现的上诉理由与事实不符。其次，违约金兼具补偿和惩罚功能，违约金条款依据双方当事人的真实意思自愿缔结，根据当事人意思自治原则，违约金请求权的行使，不以守约方遭受实际损失为前提,上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司以上诉人吴双汛、罗忠远未举证证明实际损失为由，主张不予支付违约金，于法无据，本院不予采纳。再次，在合同双方已就违约金标准进行明确约定的情况下，且违约金不存在利益明显失衡的情形，以合同约定进行处理，符合公平和诚实信用原则。上诉人主张调减至10%进行支付，缺乏依据，本院不予采纳。综上，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司应以上诉人吴双汛、罗忠远所交购房款328285元为基数，以日万分之一的标准，支付从2016年10月15日起至2018年10月8日止的违约金，经计算为：328285.00元×0.01%×724天=23767.83元。关于“三通费”问题。根据上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司与上诉人吴双汛、罗忠远的合同约定，上诉人吴双汛、罗忠远向上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司缴纳的所谓“三通费”，其性质系上诉人吴双汛、罗忠远委托上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司所举证据不能证明已经代上诉人吴双汛、罗忠远完成了委托事项，上诉人吴双汛、罗忠远在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司无需再代上诉人吴双汛、罗忠远缴纳该费用，该款项应予退还。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司关于不应退还“三通费”的上诉理由不能成立。一审未判决上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司支付利息，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司认为一审判决其承担利息，应予改判的上诉理由明显不成立。综上所述，上诉人吴双汛、罗忠远的上诉理由部分成立，对应的上诉请求应予支持，其余上诉请求应予驳回。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13265号民事判决第二项，即：“二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴双汛、罗忠远有线电视开户费、电开户费、燃气开户费共计3285元”。二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初13265号民事判决第一项、第三项，即：“一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴双汛、罗忠远逾期办证违约金15002.62元；三、驳回原告吴双汛、罗忠远的其他诉讼请求”。三、由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人吴双汛、罗忠远逾期办证违约金23767.83元。四、驳回上诉人吴双汛、罗忠远的其他诉讼请求。五、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的上诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费396元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担；二审案件受理费792元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年六月一日书记员 秦宇彤