安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1523民初1193号原告（反诉被告）：安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司，住所地：安徽省舒城县城关镇梅河路，统一社会信用代码：913415236726175993。法定代表人：陈正华，总经理。委托诉讼代理人：祝延兵，安徽继宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨全存，男，1973年01月09日出生，汉族，安徽省舒城县人，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：汪贤乐，舒城县河棚镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（以下简称华鹏公司）与被告（反诉原告）杨全存商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年04月02日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华鹏公司法定代表人陈正华、委托诉讼代理人祝延兵，被告（反诉原告）杨全存委托诉讼代理人汪贤乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）华鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的商品房买卖合同继续履行；2.判令被告及时支付未付购房款196800元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：要求被告自2015年10月始以未付购房款为基数按照中国人民银行同期贷款年利率承担利息。事实与理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告其所有的位于舒城县河棚镇街道河棚农贸商城1幢601室的商品房（建筑面积108.6平方米，总价款366800元）出售给被告，合同还就其他事项进行了约定，原告于2018年10月30日将该房屋向舒城县房管部门进行了备案（备案号20151840），预售许可证号：舒房售字第2012021号，完成了报备手续。合同签订后，被告已支付购房款170000元，尚欠购房款196800元未付，原告多次催要，被告均以种种理由拒付，原告现诉请判令支持诉请。被告（反诉原告）杨全存针对本诉辩称，原告诉称与事实不符。被告虽购买位于舒城县河棚镇街道河棚农贸商城1幢601室房屋，但原告一直未将该房屋交付被告，原告也没有拿到钥匙。原、被告于2014年05月22日签订了“认购预定书”后，被告先后向原告支付了三笔共计210000元购房款，即2014年05月22日付150000元、2015年02月11日付20000元、2016年02月07日付40000元，现实际下欠购房款156800元。原告未与被告签订《商品房买卖合同》，被告也未到房屋管理部门签字办理房屋备案手续，被告至今也未看到《商品房认购备案确认单》，因为被告未及时办理房产登记相关手续，导致被告无法办理房屋按揭贷款手续。原告也没有交付房屋和向被告催要购房款。故请求依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）杨全存反诉称，1.依法要求华鹏公司将位于舒城县河棚镇街道河棚农贸商城1幢601室办理房产登记手续并交付该房屋；2.以210000元为基数，自该款支付之日止实际交付房屋之日止，按照中国人民银行同期贷款利率四倍承担反诉原告杨全存的损失；3.反诉费由反诉被告承担。理由为：双方自2014年05月22日签订《认购预定书》后，杨全存共计支付了210000元的购房款，华鹏公司未按照承诺将房屋备案并交付房屋，致使被告杨全存无法办理房屋按揭贷款和居住该房屋。原告（反诉被告）针对反诉辩称，关于房屋交付，原告于2015年已将该房屋进行备案，双方之间的商品房买卖合同成立；被告要求原告承担损失无事实和法律依据，被告一直未支付下欠购房款，其损失应由被告自行承担。本院经审理认定本案事实如下：2014年05月22日，安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司（作为甲方、出卖方）与杨全存（作为乙方、认购方）签订《认购预定书》一份，约定如下：1.乙方自愿认购甲方投资开发的“河棚商贸城”项目1#楼601房，建筑面积约107.62平方米；2.按套（单元）计算，该商品房单价为（人民币）叁拾陆万陆仟捌佰元整（366800元）；3.乙方在签订本协议当日须预付认购房总房款60%的认购金，剩余认购款在签订《商品房买卖合同》时一次付清；4.乙方在签订本认购预定书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》。如乙方未按甲方通知的规定时间内来签订《商品房买卖合同》，视为放弃认购权利，本认购协议自行失效，所交房屋认购金的20%作为违约金不予退还。甲方有权对所认购的房屋进行处置，无需再另行通知。认购书签订当日，杨全存支付房款150000元，后于2015年02月11日、2016年02月07日分别付款20000元、40000元，其中2016年02月07日付款经办人为聂平。2015年07月20日，华鹏公司办理了坐落于河棚镇河棚街道舒城县河棚农贸商城1、2幢登记手续（权证号：房地产权证皖舒字第××号）。另查明，聂平为舒城徽天置业投资有限公司法定代表人，2011年09月01日，原告与安徽徽天置业投资有限公司、案外人周稳合伙“舒城县河棚镇农贸商城”房地产开发，并签订《房地产开发合伙协议书》，约定：“合伙人均以安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司管理人员的身份参与”。诉讼过过程中，华鹏公司、杨全存都同意在原《认购预定书》基础上继续签订《商品房买卖合同》。以上事实，原告营业执照、被告身份信息、舒城县商品房备案申请（审批表）表（上列证据均为复印件）、认购预定书、收据三份、询问笔录（复印件二份）、房地产开发合伙协议书（复印件）、舒城县河棚镇先锋自来水厂证明一份、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告华鹏公司与被告杨全存签订的《认购预定书》，是当事人双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且华鹏公司已取得商品房预售许可证，华鹏公司、杨全存也当庭认可该预定书的效力，故该《认购预定书》的效力本院予以确认，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为：1.《认购协议书》是预约合同还是本约合同？2.杨全存于2016年02月07日已交付40000元应否从原告诉请未付款中扣除？3.华鹏公司、杨全存双方是否存在违约？应否承担违约责任？关于本案原告华鹏公司与被告杨全存签订的《认购预定书》的法律性质问题。依据法律规定，所谓的商品房预约合同，是指在房地产开发商与认购者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现。预约合同的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款中作了明确约定。而若从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即时预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，原告华鹏公司与被告杨全存于2014年05月22日签订《认购预定书》中虽然明确约定了双方拟进行买卖的房屋位置、面积、价款等等，但对办证时间、房屋具体交付时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无在案涉《认购预定书》中明确约定，故案涉《认购预定书》虽已具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，但是，双方当事人同时在该协议书中约定：“……第四条乙方在签订本认购协议书后，待甲方项目取得房屋预售许可证时，应在甲方通知的七日内到售房部签订《商品房买卖合同》……第八条本认购协议书在双方签订《商品房买卖合同》后失效，乙方所交房屋认购金自动转入购房款。”可见，双方当事人还在协议中进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，案涉《认购预定书》的性质因为预约合同。本案案由亦应为商品房预约合同纠纷。关于杨全存尚欠未付房款金额问题。华鹏公司要求杨全存按协议约定的房价支付尚欠房款196800元（366800元—170000元）。对杨全存已付170000元，双方均无异议，本院予以确认。对杨全存2016年02月07日已支付40000元，华鹏公司对此不认可，杨全存对此提供了收据，华鹏公司认为该收据的公司印章是假的，是聂平个人行为，与公司无关。杨全存作为一自然人，华鹏公司作为一房地产开发公司，杨全存在购买涉案房屋的行为中，并非必然知晓华鹏公司加盖的公司印章真假，亦不必然知晓华鹏公司的财务专用章、该项目合伙人聂平的签字是何种形式。即使如华鹏公司主张的被告提供的收据中加盖的于之前交款的收据形式、加盖印章和经办人不一致，也是原告的内部管理问题，杨全存对此并存在过错，且华鹏公司也无其他充分有效证据证明被告并未交付涉案房款40000元，故本院认定杨全存交付房款数额为210000元，尚欠156800元未付。关于华鹏公司、杨全存双方是否存在违约，应否承担违约责任问题。首先，华鹏公司是否存在逾期交房违约问题。本案当事人并未在《认购约定书》中约定房屋交付具体期限，截止目前，华鹏公司、杨全存双方仍然没有签订《商品房买卖合同》，在此情况下，尚无法认定华鹏公司存在逾期交房的违约行为，故杨全存反诉请求中请求华鹏公司依法自杨全存交付房款之日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍承担逾期交房的经济损失，依据不足，本院依法不予支持。其次，双方没有签订《商品房买卖合同》的归责问题。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同无法未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对于商品房买卖合同来说，认购预定书是本约订立前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立之前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续协商的其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益的考虑，无法成就合同的其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方当事人的原因，不在预约合同所指的违约情形内。本案是因为杨全存没有交付剩余房款而引发纠纷。华鹏公司认为杨全存没有交付剩余房款，杨全存认为华鹏公司没有进行备案登记并办理相关手续，双方磋商未果。由于华鹏公司、杨全存基于各自利益考虑，磋商不成，是导致双方当事人未能订立《商品房买卖合同》的真正原因，故应属于“不可归责于双方当事人的原因”，双方均不违约。虽然预约合同不能适用强制履行，但鉴于双方都同意在原认购协议基础上继续签订《商品房买卖合同》不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司与被告（反诉原告）杨全存签订的《认购预定书》有效；被告（反诉原告）杨全存应于本判决生效后六十日内，在原《认购预定书》的基础上与安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并交付剩余尚欠房款156800元；二、驳回原告（反诉被告）安徽舒城县华鹏房地产开发有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨全存的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费4236元，减半收取2118元，由被告（反诉原告）杨全存负担1718元，由原告（反诉被告）负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款户名：安徽省六安市中级人民法院计划财务装备处，开户银行：徽商银行六安政务区支行，账号000000601003400000414，立案查询号码：0564-12368）。审判员 何 流二〇二〇年六月二十二日书记员 马学良