辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1649号原告：营口市金牛山物业服务有限公司,住所：营口市站前区福山花园小区10楼甲-4-5号法定代表人：高威,系总经理委托诉讼代理人：齐延涛，男，1972年8月30日出生，汉族，公司员工，住营口市西市区。被告：宫艳，女，1985年2月28日出生，汉族，住营口市站前区。委托诉讼代理人：郭惠珍（被告母亲），女，1962年2月7日出生，汉族，住营口市站前区。原告营口市金牛山物业服务有限公司与被告宫艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告宫艳的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市金牛山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告人支付物业费4409元；2、被告支付滞纳金805元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容、公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋共用部分、共用设施、设备维修服务。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.5元收取。业主逾期未缴纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告宫艳住宅面积78.62平方米，从2010年7月1日开始至2019年12月31日，欠缴物业服务费时间114个月，欠费金额4409元。虽经原告多次催缴，但被告仍没有支付。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院判令被告支付物业服务费4409元，支付滞纳金805元，承担诉讼费。被告宫艳辩称，根据《物业管理条例》第二条规定：物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；根据原告在起诉状中的事实和理由，查找物业服务合同，发现我们从未与其签订过任何物业服务合同，就此在部分业主们的要求下社区领导带领业主找到金牛山物业调取合同，拿到了几本合同，发现漏洞百出，诸多存疑事项，合同一直都是以业主委员会的名义由街道社区代为签订的，签订合同中的业主委员会代表为项莉，而项莉是业主委员会的副主任，不能代表业主委员会签字，应该是业主委员会主任白雅楠签字，而且必须通过半数以上业主委员会成员同意方可用业主委员会主任白雅楠签字，所谓的合同是在全体业主委员会会员和全体业主们完全不知情的情况下签订的，也未将情况及合同内容告知业主。如果物业认为合同存在，但就物业服务来说，也远远没有达到标准：一、公共环境保洁服务内容及标准。配备专职保洁队伍，保洁员统一着工作服，行为规范，为人热情。而本小区物业服务人员从来没有统一着装，我们无法区分谁是物业的服务人员。“及时清扫积雪，路灯每月擦一次”，但事实是积雪从不及时清扫，路灯也不亮，何谈每月擦一次。“落实物业整治乱搭、乱建、乱占、乱贴、乱画的要求，发现有违反行为及时制止、及时清除”，本小区最严重的就是乱搭、乱建、乱占、乱贴、乱画的情况，多处公共绿地全部被占，改为私有菜园，业主们私自盖小房、搭小院。二、公共绿化养护服务标准。“每年补栽补种一次，保持树活、草绿、花艳，每年对树木草坪修剪一次，及时浇水、及时喷药”。在本小区早已把原有的草坪破坏，现大部分都改成里菜地，花草树木也从未维护，现早已破烂不堪、弃管小区，根本没有物业管理，多处违建。三、公共秩序维护服务。小区没有任何统一着装的工作人员，从未见过保安白天、夜间查巡。在2011年3月本人新购买的价值3200元电动车在楼内丢失，及时找到物业调监控，物业称监控不好使，无法提供线索，一个小区连监控都不好使，居民财产得不到保障。外来车辆随意进出，根本没人过问、登记，早已变成开放小区，没有保安把守。小区内个人随便占车位、抢车位的现象。路面上摆满了破烂，无人管制，小区及其不美观。四、保修期房屋共用部位、共用设施，设备维修服务。路灯、监控设施没有及时维修，道路破坏严重，下水井漏洞百出，随时容易塌陷，凉亭早已破烂不堪，随时脱落没人维修。小区内消防通道被堵，业主安全得不到保障。综上所述，请求法院作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日开始至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日开始至2016年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区于2017年1月1日签订物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日开始至2018年12月30日止。原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区于2019年1月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2019年1月1日开始至2019年12月31日止。上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。庭审中，查明被告住宅面积78.62平方米，从2010年7月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间114个月，欠费金额4481元（78.62平方米*0.5元/每平*114个月=4481元）。本院认为，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效,原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务,被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告主张被告给付从2010年7月1日开始至2019年12月31日物业服务费4409的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费4409元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以4409元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费4409元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年5月22日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告宫艳在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2010年7月1日开始至2019年12月31日的物业费4409元；二、被告宫艳在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费4409元的滞纳金，从2020年5月22日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年六月十日书记员 蒋彤彤