湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6582号上诉人（原审被告、反诉原告）:史程明被上诉人（原审原告、反诉被告）：绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（曾用名称：浙江绿城物业管理有限公司湖南分公司）负责人：张宇。委托诉讼代理人：周瑶，湖南路虎律师事务所律师。上诉人史程明因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称绿城公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花人民法院（2019）湘0111民初12737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史程明上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院(2019)湘0111民初12737号民事判决，查清事实，确认依据最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释》中的相关规定，判决上诉人自2016年1月1日起无需向被上诉人缴纳物业服务费；参照《湖南省物业管理条例》中附件《物业服务标准》所列各项服务标准，根据小区业主评定的绿城物业服务集团湖南有限公司实际向中城丽景香山小区提供的物业服务结果，折扣收取上诉人2015年全年物业服务费；2.涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人物业服务合同关系已于2015年12月31日终止，中城丽景香山小区业主委员于2015年在召开了全体业主大会履行了招投标程序的情况下另聘了新的物业服务企业，并代表全体业主与之签订了物业服务合同，依据《中华人民共和国物业管理条例》第二十六条规定“业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。一审法院认为上诉人为“非适格主体”，不采信上诉人提交的证据及小区上届业委会主任证人证言不认可约束上诉人与被上诉人权利的《前期物业管理服务协议》已于2015年12月31日终止，错误的认定小区业主委员会为单独的权利人，但小区业主委员会仅仅是代表小区业主、执行小区业主大会做出决定的机构，而上诉人作为小区全体业主之一，参加了业主大会并投票选聘了新物业服务企业，认同小区业主大会的投票结果，作为授权人之一授权小区业主委员会与新聘物业服务企业签订了物业服务合同。因此，上诉人与被上诉人之间的《前期物业管理服务协议》已于2015年12月31日终止系不争的事实，并不存在主体是否适格的情形。二、上诉人已提交被上诉人拒不移交、拖延移交的证据。上诉人在一审期间，向雨花区人民法院提交了小区业主委员会在与新聘物业签订物业服务合同后向被上诉人发送的通知、会议纪要回复绿城物业函件等书面资料，但雨花区人民法院仍要求上诉人向法院提供“有力证据”证明被上诉人系故意拒绝或拖延交接，上诉人作为小区普通业主，并非业主委员会成员，在小区业主委员会多次通知会议、函件要求被上诉人移交物业服务权的情况下，被上诉人不予回应和理睬，被上诉人拒绝和拖延移交物业服务权的事实非常清楚，且案件审理期间，小区上届业主委员会主任已到庭作证，当庭证明被上诉人拒不参加交接工作会议，对小区业主委员会所发交接函件不予理睬等，不知雨花区人民法院要求提供的“有力证据”究竟为何物?是否需要业主采取暴力手段要求被上诉人移交物业服务权并录音录像方为“有力证据”?三、一审法院认定被上诉人系向上诉人提供“事实物业服务”，判决上诉人向被上诉人缴纳物业服务费系适用法律错误。雨花区人民法院在判决书中确认“2016年1月1日后原告确系实际管理案涉小区并提供了事实物业服务”，并引用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律的若干问题的解释>》中第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”判决本人缴纳物业服务费系引用法律错误，该条规定仅在上诉人与被上诉人存在有效物业合同关系的前提下有法律约束力。一审法院已认定上诉人与被上诉人之间仅存在“事实物业服务”关系，应按《最高人民法院》中第十条规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”予以判决。四、一审法院认定被上诉人所提供的物业服务未达到《湖南省物业管理条例》中附件《物业服务标准》所列标准，并引致小区出现重大安全、消防隐患等事项仅为“存在一定瑕疵”，系明显袒护被上诉人被上诉人自与中城丽景香山小区开发商签署《前期物业服务协议》以来，在其提供物业管理服务期间，对小区的物业服务管理严重不到位、保安岗亭经常无人值守、安全措施如同虚设、卫生环境脏乱差、照明水电等公共设施不予维护维修、小区绿化无人管理等事项，小区业委会屡次发函、业主多次自发组织大规模维权行动，要求被上诉人加强对小区的物业服务管理，使之符合收取1.7元/平米物业管理费的标准，但被上诉人仍置之不理，导致小区各种问题越积越深，对小区单元楼栋及地下车库的门禁系统不加维护维修，导致小区几乎所有单元楼栋及地下车库的入户门禁基本损坏，完全无法正常使用；对小区监控设施设备完全不予维修维护，导致整个小区监控系统陷入瘫痪摄像头等设备十不存其一；对小区消防设施设备不加维护维修，导致形成严重的消防安全隐患，并被列为雨花区政府消防整改重点督办小区以上问题均被一审法院认定为“物业服务确系存在一定瑕疵”，试问小区最基本的安全保障设施、设备都不能正常维护、维修，导致诸多严重隐患和后果，仅仅是“存在一定瑕疵”轻轻带过的?因此，上诉人认为一审法院在审理本案期间，存在明显袒护被上诉人的行为特请求长沙市中级人民法院予以核查。综上所述，上诉人认为一审法院拒不采信上诉人提交的相关证据系完全错误的行为，同时存在适用法律、法规错误、明显偏袒被上诉人等问题，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审法院错误且极不公正的判决，以维护法律的尊严与公正，维护上诉人的合法权益。绿城公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。前期物业管理服务协议对于小区全体业主具有约束力，虽然上述协议2015年12月31日已经达到履行期限，但实际在2016年1月1日至今被上诉人确系实际管理案涉小区，并提供了事实的物业服务。上诉人所提业委会聘用了新的物业服务企业，被上诉人拒绝办理物业移交手续，与事实不符。被上诉人向一审法庭提交(2016)湘01民终2439号民事判决书、(2017)湘民申731号民事裁定书认定涉案小区业主与涉案小区业委会所作出的关于公开招标选定物业公司的选定侵害的业主的合法权益，未经合法程序且召开的业主大会违反法定程序，作出的决定为无效决定。业委会未就解聘与选聘物业服务协议形成合法的决议，判决撤销上述业委会的决议，且上述判决已经生效。综上，上诉人所称业委会与新的物业公司签订的合同应为无效。被上诉人持续不间断的提供事实物业服务，上诉人应当被上诉人支付相应的物业费。上诉人所提的其他的不予缴纳物业费的理由，均不能成为其拒缴物业费的合理抗辩理由。绿城公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令史程明向绿城公司支付11507元（自2015年1月1日至2018年12月31日止）；2.判令史程明支付违约金1150.7元（自2015年1月1日计算至2018年12月31日，酌情按所欠物业管理费的10%主张）；3.本案诉讼费用由史程明承担。史程明向一审法院提出反诉请求：1.绿城公司对中城丽景香山小区的门禁系统、监控系统、消防系统长期不予维护，造成以上系统基本失效，请求判令绿城公司无偿修复小区以上系统；2、绿城公司长期侵占、非法收取应归属于小区全体业主的公共收益，请求判令绿城公司交还其所侵占的应属全体业主的公共收益。一审法院认定事实：史程明购买长沙中达房地产开发有限公司开发的长沙市雨花区房屋，房屋建筑面积为143.14㎡，涉案房屋于2010年9月21日交房。2006年4月28日，绿城公司（乙方）与长沙中达房地产开发（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：为家强中城丽景香山开发建设期间的前期物业管理，甲方委托乙方对中城丽景香山实施前期物业管理。前期物业管理服务要求和标准对房屋外观、共用部位、共用设施设备的维护和管理、环境卫生、公共绿化、将秩序与车辆停放、保安、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修、消防等进行了约定。物业管理服务费的标准为：多层情景洋房按建筑面积每月每平方1.2元，小高层公寓按建筑面积每月每平方米1.7元（含电梯运行费），高层公寓按建筑面积每月每平方1.7元（含电梯运行费），商铺、会馆按建筑面积每月每平方米2.4元，办公用房按建筑面积每月每平方米2.4元，地下车位每月每个30元。业主从甲方向业主发出的“入伙通知书”约定的领房之日下月一日起计交物业管理服务费。物业管理服务费由乙方按每6个月向业主预收，业主超过一个月不缴纳物业管理费的，乙方可从逾期之日按应缴费用的千分之二加收滞纳金。露天公共车位及临时停车收费标准，按物业所在地政府有关规定执行。协议还对其他内容进行了约定。协议签订后，绿城公司进驻该小区提供物业服务，但史程明自2015年1月1日起未交纳物业服务费，经绿城公司催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。绿城公司于2018年9月6日更名为现用名称。一审法院认为：绿城公司作为前期物业服务企业，开发商长沙中达房地产开发有限公司与其签订的《前期物业管理服务协议》，对该小区全体业主具有约束力。绿城公司为案涉小区提供物业服务，史程明作为该小区业主，应按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业费。《前期物业管理服务协议》于2015年12月31日到期，史程明抗辩称由于绿城公司拒绝与业主委员会重新选聘的物业服务企业交接，故史程明有权拒缴2016年1月1日之后的物业管理费，但未提供有力的证据证明绿城公司系故意拒绝或拖延交接。同时，2016年1月1日之后绿城公司确系实际管理案涉小区并提供了事实物业服务，且案涉小区的业主委员会作为适格主体，并未起诉主张其权利。故本院依法对此不予采信，相关权利人可另案主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”一审法院确定绿城公司催交了物业费，史程明应交纳2018年12月31日之前欠交的物业费。同时，根据史程明提交的相关证据显示，绿城公司所提供的物业服务确系存在一定瑕疵，故一审法院综合考量，依法酌情对违约金不予支持。另，史程明的反诉主张均系涉及小区全体业主的整体利益，将影响小区整体效益的发挥及物业服务合同目的的实现。史程明作为案涉小区的一户业主提起诉讼，不具有充分代表性，其主体不适格。应由案涉小区全体业主或者业主委员会主张相关权利，故一审法院依法不予处理，双方可以协商，协商不成相关权利人可另诉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、史程明于判决生效之日起5日内支付绿城公司物业服务费11507元；二、驳回绿城公司的其他诉讼请求；三、驳回史程明的反诉请求。二审中，史程明提交照片8张，用以证明案涉小区内部路灯不亮或损坏的情况。因上述照片的拍摄时间、地点不详，本院不予采信。绿城公司未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，案涉小区的开发商长沙中达房地产开发有限公司与作为前期物业服务企业的绿城公司签订的《前期物业管理服务协议》对该小区全体业主具有约束力，史程明作为该小区业主之一，应按照《前期物业管理服务协议》的约定交纳物业费。在《前期物业管理服务协议》于2015年12月31日到期后，绿城公司确系实际管理案涉小区并提供了事实物业服务，史程明应为其享受到的物业服务交纳相应的物业费。对于绿城公司所提供物业服务存在的瑕疵问题，一审法院已纳入综合考量，并据此酌情对绿城公司主张的违约金不予支持。综上所述，史程明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由上诉人史程明负担。本判决为终审判决。审判长  周平平审判员  孙一中审判员  潘 威二〇二〇年六月一日法官助理贺如意书记员胡妍附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。