江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1360号上诉人（原审被告）：无锡翼龙航空设备有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园A区033号，统一社会信用代码：91320200728705345A。法定代表人：苏仁然，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：无锡市中鑫工贸有限公司，住所地无锡市梁溪区扬名高新技术产业园A区002号，统一社会信用代码：91320213720607935G。法定代表人：赵国兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王贺，江苏英特东华律师事务所律师。上诉人无锡翼龙航空设备有限公司（以下简称翼龙航空公司）因与被上诉人无锡市中鑫工贸有限公司（以下简称中鑫工贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2019）苏0213民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翼龙航空公司上诉请求：撤销原判，在同等条件下继续租赁。事实与理由：翼龙航空公司系中国民用航空总局许可维修的实体制造企业，不是可以说搬就搬的一般工矿企业，加之其租赁期间无违约等因素，同意上涨租金10%，且其有优先承租权，要求签订新的租赁协议。中鑫工贸公司认为一审法院判决认定事实清楚，程序合法，要求二审驳回上诉，维持原判。中鑫工贸公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中鑫工贸公司与翼龙航空公司之间于2018年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判令翼龙航空公司在保持房屋原状的情况下返还租用房屋及设施，保证租赁房屋的完整；3.判令翼龙航空公司支付房屋使用费及每日千分之八的违约金（从2019年5月15日起按照每逾期一年的年租金293454元为基数，计算至翼龙航空公司实际返还房屋之日）；4.判令翼龙航空公司承担原告的律师费20000元；5.本案诉讼费用由翼龙航空公司承担。一审法院认定事实：无锡市扬名高新技术产业园于2003年3月31日开始将产业园A区33号地块厂房、办公楼租赁给翼龙航空公司。2008年1月5日，无锡市扬名高新技术产业园与中鑫工贸公司签订《协议》，约定将产业园A区33号地块置换给中鑫工贸公司。后经中鑫工贸公司与翼龙航空公司协商，翼龙航空公司继续向中鑫工贸公司租赁产业园A区33号地块厂房、办公楼并逐年签订房屋租赁合同。2018年5月7日，出租方（甲方）中鑫工贸公司与承包方（乙方）翼龙航空公司签订最新1份《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容包括：1.土地、房屋设施概况：位置：产业园A区33号地块，房屋坐落：A区33号地块，占地面积：3000㎡，建筑面积：1956.36㎡(其中厂房面积1024㎡,办公用房面积932㎡)；2.租赁期自2018年5月15日至2019年5月14日止，租赁到期后双方协商后续租，如不再续租双方终止合同。合同到期乙方必须将租赁房屋及设施完好归还给甲方；3.土地、房屋设施每年的租金为150元/平方米，总计293454元。甲方不开发票，不提供开票资料，发票由乙方自己负责解决。签约后乙方先付前半年租金，先付后租，在2018年11月15日前付后半年租金。乙方逾期缴纳房租金，每逾期一日由甲方按照月租金的千分之捌向乙方加收违约金；逾期超过一个月甲方除如数收取乙方租金及违约金外，有权收回乙方承租房，并可采取断电断水等措施；4.乙方应爱护所使用的房屋及有关水电设施，并负责正常维修、在退租时应维持租屋原状，不得人为损坏、如有损坏，照价赔偿；5.未经双方一致同意，任何一方不得随意变更合同内容或解除合同，如甲方违约，由甲方退回乙方从违约之日起至协议期终止的租金。如乙方违约，甲方不退回乙方租金，并赔偿同等金额的违约金和承担甲方的诉讼费和律师费用等。上述《房屋租赁合同》签订后，翼龙航空公司已足额支付租金。中鑫工贸公司在2019年5月14日《房屋租赁合同》约定的期限届满前后向将翼龙航空公司邮寄厂房租金调整通知书、附条件续租通知书等告知翼龙航空公司租金调整为280元/平方米，即547780元/年。翼龙航空公司回函告知中鑫工贸公司只同意租金上涨10%，拒绝要求增长至280元的要求。2019年6月8日，中鑫工贸公司与江苏英特东华律师事务所签订《委托代理合同》，约定：中鑫工贸公司委托江苏英特东华律师事务所王贺作为诉讼代理人，参加中鑫工贸公司与翼龙航空公司房屋租赁合同纠纷的诉讼。2019年6月26日，江苏英特东华律师事务所向中鑫工贸开具江苏增值税专用发票，金额为20000元。一审法院认为，中鑫工贸公司与翼龙航空公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同成立，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。根据我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。由于案涉租赁合同已经明确约定租期自2018年5月15日至2019年5月14日止，且案涉租赁合同期限届满后，双方当事人并未续签租赁合同。据此，翼龙航空公司以其为中国民用航空公司许可维修的实体制造企业，不是可以说搬就搬的一般企业为由仍占用案涉房屋并拒绝腾让，既不符合租赁合同的约定也无法律依据，现中鑫工贸公司要求翼龙航空公司返还租用房屋及设施并支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定翼龙航空公司享有优先承租权，且优先承租权并不意味着限制中鑫工贸公司处分案涉房屋的自由，该权利仅意味着在中鑫工贸公司仍有意愿将案涉房屋出租时，在同等条件下，翼龙航空公司有优先于其他人承租的权利。现中鑫工贸公司明确表示案涉房屋将不再用于租赁，故翼龙航空公司主张其对案涉房屋享有优先承租权的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。因《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限已经届满，现翼龙航空公司仍占用案涉厂房，故应解除中鑫工贸公司与翼龙航空公司之间的房屋租赁关系。关于律师费，中鑫工贸公司与翼龙航空公司签订的《房屋租赁合同》中约定：未经双方一致同意，任何一方不得随意变更合同内容或解除合同，如甲方违约，由甲方退回乙方从违约之日起至协议期终止的租金。如乙方违约，甲方不退回乙方租金，并赔偿同等金额的违约金和承担甲方的诉讼费和律师费用等。根据该约定，翼龙航空公司承担律师费的前提是未经双方一致同意，翼龙航空公司随意变更合同内容或解除合同，但本案《房屋租赁合同》已经履行完毕，翼龙航空公司并不存在变更合同内容或解除合同的行为，故中鑫工贸公司要求翼龙航空公司承担律师费的诉讼请求，无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，现翼龙航空公司在租赁期限届满后，未按期退房，故应赔偿损失，中鑫工贸公司要求按照每日千分之八的标准计算违约金，但该标准是在翼龙航空公司逾期交纳房屋租金的情况下适用，并不适应于逾期退房的情况，故一审法院结合当事人的过错程度、合同的履行情况及中鑫工贸公司的实际损失，认定违约金为：每逾期一日，以293454元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除中鑫工贸公司与翼龙航空公司之间的房屋租赁关系；二、翼龙航空公司应于本判决发生法律效力之日起十日内自产业园A区33号地块厂房、办公楼内迁出并将该房屋交还中鑫工贸公司；三、翼龙航空公司应支付中鑫工贸公司2019年5月15日起至翼龙航空公司实际交还房屋之日止，按每日803元的标准计算的房屋占有使用费；四、翼龙航空有限公司应支付中鑫工贸公司违约金（以293454元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回翼龙航空公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6002元、保全申请费2020元，两项合计8022元，由翼龙航空公司负担7510元，中鑫工贸公司负担512元。二审中，各方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：翼龙航空公司是否可以继续租赁。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同已经明确约定租期自2018年5月15日至2019年5月14日止，合同期限届满后双方就续签未达成一致，应视为租赁期届满合同自然终止。中鑫工贸公司明确表示案涉房屋将不再用于租赁，故翼龙航空公司认为其对案涉房屋享有优先承租权，于法无据。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，但翼龙航空公司未按合同约定将租赁房屋及设施返还，继续占用原租赁房屋显属违约，应承担赔偿损失责任，一审判令其应承担占用期间的使用费及其他相应损失并无不当。翼龙航空公司认为其为中国民用航空公司许可维修的实体制造企业，不是可以说搬就搬的一般企业等，要求继续租赁无法律依据，本院不予支持。综上，翼龙航空公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6002元，由无锡翼龙航空设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芸审判员 潘华明审判员 缪 星二〇二〇年六月十六日书记员 汪灵志