广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终7963号上诉人（原审原告）：逍遥家（广州）文化旅游有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路621号1001之K57房。法定代表人：麻金桥。委托诉讼代理人：肖业威，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：夏伟聪，男，1976年7月4日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄赐繁，广东兆鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市增城区小楼镇河洞村第二经济合作社，住所地广东省广州市增城区小楼镇河洞村新围路。负责人：吴橙溪。被上诉人（原审被告）：广州市增城区小楼镇河洞村民委员会，住所地广东省广州市增城区小楼镇河洞村民委员会。负责人：夏世通。上诉人逍遥家（广州）文化旅游有限公司（以下简称“逍遥家公司”）与被上诉人夏伟聪、广州市增城区小楼镇河洞村第二经济合作社（以下简称“河洞村二社”）、广州市增城区小楼镇河洞村民委员会（以下简称“河洞村委会”）土地租赁合同纠纷一案，上诉人不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初7657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人逍遥家公司的上诉请求：1.判令撤销原审判决，改判支持上诉人原审的全部诉讼请求；2.判令被上诉人夏伟聪、河洞村委会、河洞村二社承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：1.原审法院未依职权主动审查《租地合同》的效力。合同是否合法有效是认定当事人民事权利义务的前提，法院应当依职权主动进行审查，不受当事人主张的限制。本案中，夏伟聪在无涉案土地权属证明以及无涉案土地上建筑的合法报建手续的情况下，就与逍遥家公司签订《租地合同》，该行为明显违反相关土地管理法规的效力性强制性规定，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，《租地合同》应属无效，又因为合同效力问题属于法律问题而非事实问题，因此二审法院应当纠正原审法院错误，依职权审查《租地合同》效力，确定《租地合同》无效，并按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定对合同无效的法律后果进行处理，支持逍遥家公司的原审诉讼请求。2.夏伟聪与逍遥家公司签订《租地合同》时明显存在欺诈的主观恶意。首先，《租地合同》尾部显示：“见证人（为该出租地所在集体的部分村民代表、村委会委员）签字”处“赖德普”的签字是他人冒签的。赖德普真名应为赖德谱，经逍遥家公司多次向赖德谱核实，赖德谱均否认其有签名（详见证据26的收据）。另外，在2018年5月7日，夏伟聪称约麻金村与河洞村书记和村长见面，实际上此次见面所谓的书记和村长是夏伟聪的父亲夏顶基和堂叔夏秀佰，由此可见，在签订合同时，夏伟聪已安排好假冒村民代表和村委会委员来骗取逍遥家公司的信任，其明显具有欺诈的故意。其次，根据夏伟聪与逍遥家公司法定代表人麻金桥的微信聊天记录（详见证据三十一）以及治安调解书、收据（详见证据十二、十三）可知，麻金桥屡次提到有第三人对租赁土地主张权利的情况，但夏伟聪在明知涉案土地的权属情况存在历史遗留问题的前提下，隐瞒真实情况，诱使上诉人与其签订合同。避重就轻地跟麻金桥解释第三人的行为只是“想过来弄点钱”或者掩饰真实情况，拖延时间，称自己会进行处理，而另一方面指示其堂叔夏秀佰赔偿赖金平1600元。并没有直接告诉身为逍遥家公司的公司法定代表人麻金桥真实情况及商业风险，令麻金桥不能依据客观情况作出真实判断。由此可见，夏伟聪明显具有欺诈的故意。再次，根据2019年4月4日的现场谈话录音（详见证据二十三），河洞村委会负责人夏世通称：“（夏伟聪）以前知道的（有争议的），签合同他就知道，他也知道的。人家合作社跟他说得清清楚楚的，说这里是有争议的”。根据2019年4月13日的现场谈话录音，夏伟聪不正面会用一开始是否就知道涉案土地存在争议的问题，以其他利益搪塞麻金桥；根据2019年4月16日的现场谈话录音的内容可知，各方早已告知夏伟聪涉案土地的权属争议问题，夏伟聪也早就知悉涉案土地有争议存在。夏伟聪之所以能以3000元每年的低价承租该100亩涉案土地，也是基于土地有争议，不能正常开展生产活动，而逍遥家公司却以7.5万元每年的租金承租，在此高利润下，夏伟聪不惜铤而走险，采用各种手段蒙骗逍遥家公司。由此可见，夏伟聪在明知涉案土地存在争议的前提下，故意隐瞒真实情况，与逍遥家公司签订《租地合同》，获取了利益，明显具有欺诈的故意。最后，根据《租地合同》第九条、第十条、第十一条的约定内容，夏伟聪承诺会在一定期限内提供竹子、鱼塘以及草坪广场给逍遥家公司使用，但实际上，夏伟聪根本无权处分上述财产，可见夏伟聪添加这些仅是为了诱使逍遥家公司与其签订《租地合同》，具有欺诈故意，符合《合同法》第五十四条规定的欺诈情形。3.原审法院认定事实不清，遗漏逍遥家公司的诉讼请求。逍遥家公司的一审诉讼请求包括：“河洞村二社、河洞村委会对上述各项承担连带清偿责任”，依据逍遥家公司提交的《农村集体资产交易成交确认书》《证明》《河洞村竹高柳山地四至范围图》可知，河洞村二社、河洞村委会均出具了涉案土地权属证明文件给夏伟聪，但涉案土地存在权属争议，河洞村二社、河洞村委会未经严格审查就出具了相关证明文件，导致逍遥家公司产生了错误认识，而与夏伟聪签订了《租地合同》，河洞村二社、河洞村委会应当承担一定责任，但一审法院未对上述事实进行审理，仅对夏伟聪的情况作出认定，该行为是对逍遥家公司诉讼权利的侵害。被上诉人夏伟聪辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。2.上诉人提出的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。第一，上诉人与被上诉人夏伟聪签订的《租地合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。涉案《租地合同》的内容条款是双方协商一致确定的，自成立时生效，对双方均有法律约束力，双方均应如实履行合同条款义务。由此可知，上诉人诉称其与被上诉人夏伟聪签订的《租地合同》是无效合同与客观事实不符，应不予采信。第二，被上诉人夏伟聪在与上诉人签订《租地合同》的过程中没有对上诉人隐瞒事实，更没有以欺诈方式与上诉人签订《租地合同》。夏伟聪在与上诉人磋商《租地合同》内容及签订《租地合同》时详细向上诉人介绍说明了租赁地块小楼镇河洞村竹高柳（土名）山地的有关情况，明确夏伟聪出租给上诉人的山地是夏伟聪通过增城区小楼镇农村集体交易中心平台合法承租取得的，上诉人对此清楚了解及明确山地的性质及取得途径。就租赁山地的情况夏伟聪对上诉人没有任何隐瞒，更没有对上诉人实施欺诈的主观故意和客观行为。由此可知，上诉人诉称夏伟聪与上诉人签订《租地合同》时明显存在欺诈的主观恶意根本不是事实，依法应不予采信。第三，一审法院认定事实清楚，一审法院不存在遗漏上诉人诉讼请求的事实。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。被上诉人河洞村二社辩称，其意见与夏伟聪答辩意见一致。被上诉人河洞村委会辩称，1.一审法院作出的原审判决认定事实清楚，适用法律正确，河洞村委会同意一审法院查明和认定的事实，同意一审法院作出的一审判决。2.上诉人提出的上诉请求没有事实依据和法律依据，请求二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审判决。逍遥家公司向一审法院提出诉讼请求：一、撤销逍遥家公司与夏伟聪签订的《租地合同》；二、夏伟聪退还逍遥家公司租金及押金15万元；三、夏伟聪赔偿逍遥家公司场地改造、装修费用28592元，购置设备、家具费用22094.28元；四、夏伟聪赔偿逍遥家公司的人员薪酬78068元、人员遣散费107040元；五、夏伟聪赔偿逍遥家公司人员生活费用52500元、交通费用14253元；六、夏伟聪赔偿逍遥家公司入场以来接待专家交流、引资的合理支出9597元；七、夏伟聪赔偿逍遥家公司的企业财务做账、刻章、注销等费用9130元；八、河洞村二社、河洞村委会对上述各项承担连带清偿责任。一审法院经审理查明:2015年1月10日，河洞村委会出具《证明》证明小楼镇竹高柳山地属于河洞村二社，现将竹高柳山地100亩出租用于种植。2015年1月23日，发包方河洞村二社、竞得人夏伟聪、广州市增城区小楼镇农村集体资产交易中心以及村务监督委员会成员、其他见证人在《农村集体资产交易成交确认书》签章，确认夏伟聪当日竞得位于广州市增城区小楼镇河洞村第二经济合作社竹高柳山（土名）100亩土地，合同期限20年，成交价格3000元/年。2015年1月31日，河洞村二社（出租方、甲方）与夏伟聪（承租方、乙方）签订《山地租用合同》，约定甲方将位于广州市增城区小楼镇河洞村第二经济合作社（土名：竹高柳马古跳墙）所属山地出租给乙方使用，总面积为100亩，承租期从2015年2月1日至2035年1月31日，共20年，租金前五年按每亩每年30元计，即每年租金为3000元；等内容。2018年5月10日，夏伟聪（出租方、甲方）与逍遥家公司（承租方、乙方）签订《租地合同》，约定：甲方将位于广州市增城区小楼镇河洞村侧村属地出租给乙方，出租地位置于广州市增城区小楼镇河洞村侧竹高柳，共约为100亩，地上现状附着物权益一并（四周必要绿化由甲方统一种植），详细范围见附件平面示意图；租期20年，从2018年6月1日至2038年5月31日止；租期内乙方拥有出租地改造的权利，地上附属物的经营权益归乙方所有；前两年每年租金5万元，首次交租时乙方以按一付二，付15万元至甲方账户，租期满后若甲方没有获得该土地承包权或乙方不再租赁该地，则甲方于租期截止后一个月内将押金退回乙方；在合同生效后，甲方须配合乙方为该项目开展合法经营保驾护航，协调当地村民关系，村民不能干涉或阻止乙方项目公司于地块上的正当开发经营；等内容。附件包括《河洞村竹高柳山地四至范围》图，该图表明了逍遥家公司的用地范围，河洞村二社在该图中盖章确认。2018年5月10日、2018年6月4日、2018年6月15日，夏伟聪分别出具《收据》，证实收到逍遥家公司支付的定金2万元、租金13万元、临时水电居住条件改造费24000元。2018的7月26日，夏伟聪（出租方、甲方）与逍遥家公司（承租方、乙方）签订《租地合同补充协议》，约定：“……1、甲乙双方于2018年5月10日于广州签署了关于由甲方（资料显示为租期内合法承包者）向乙方（承租方）出租广州市增城区小楼镇河洞村侧竹高柳地约为100亩用地的租地合同（下称“原合同”）；2、乙方已经按照原合同约定，足额向甲方支付了土地租金，并出资24000元委托甲方对该地块上一处基础生活住房进行门窗安装及水电改造，已经于2018年6月20日完成并具备基本生活工作条件；3、乙方已经于2018年5月于地块注册成立了广州逍遥家生态休闲农业有限公司，用以筹备运营该地块的综合开发事宜，并已经从2018年6月21日起开始，已经有两名成员驻场开展前期工作；4、但自从6月23日起，该地块即有多批多次与乙方无关的人员进场对该场地和该场地之内的附属物声明具备开发权益和所有权，主要有两批，一批为黄贝岭村某村民对该地块的柠檬及黄金竹提出异议并导致河洞、黄贝岭两村领导协调和派出所民警出警；另一批为派潭镇大埔村村民，对该地块的开发权益极力声索，自2018年6月24日起，短短两周内三次前往该地块声索权益，并于2018年6月30日聚集近20人前往拥堵乙方生活经营场所干扰乙方正常秩序，更于2018年7月4日下午，组织十数人恶意在乙方生活场所倾倒三十余袋鸽子粪便，导致恶臭漫天，极大的干扰了乙方人员的生活经营秩序并对竹高柳山地和山塘等环境造成了极大的疫情传播隐患，至今，为提防该伙人员前往，甲方及河洞村已经数次告知乙方，时刻将大门落锁，防止该伙人员再行前往捣乱，正常合法的经营活动却已如猫抓耗子般畏手畏脚、偷偷摸摸；……鉴于以上事实情况，为公平起见，依托甲乙方良好的沟通，保障该地块运营推进和乙方投资权益，经过双方协商一致，拟出本补充协议，并约定以下补充条款，以约双方，共同信守：第一条，若再有与乙方无关的一切人及单位前往该地块恶意事、声索权益，则原合同中租赁起始日至该闹事日期的时间，自动成为地块免租期，乙方无需为此向甲方缴纳地租，原合同中此日期后下一个交租日加此免租期后顺延，总合同约定租期时间也相应加此免租期顺延；第二条，乙方对该地块的硬性投入，如测绘费、人员误工费、规划设计费、场地改造费、装修费用、园艺栽植等，若由于与乙方无关的外围原因，遭到持续威胁恐吓、恶意阻挠等，导致乙方无法维持正常经营秩序持续或间断累计超过3个月的，则由甲方负责承担全部基于地块上已完成和形成协约投入的以上类目费用（遭到阻工的由甲方支付施工第三方误工费，其他已完成部分，乙方提供合同或付款依据，甲方以现金支付乙方或全部转为该土地后续租金）；该补充协议一旦签订即告生效，与原合同据有同等法律效力。”2018年8月16日，广州市增城区小楼镇约场村民委员会与广州市增城区小楼镇约场村黄一经济合作社出具《证明》证明约场村黄贝岭第一合作社竹稿柳冚（地名）水田西部、原有几块荒秧地（农耕地）及一块荒地，自1970年4月本合作社社员赖金平两兄弟重新开发成一片（约5.8亩）转为农耕地，一直由赖金平家耕种、使用，期间无任何人争议。赖金平在《河洞村竹高柳山地四至范围》图中指认其有5.8亩农耕地，部分在逍遥家公司用地范围内。广州市增城区小楼镇约场村黄贝岭经济合作社在《河洞村竹高柳山地四至范围》图中指认逍遥家公司用地范围内有部分涉及该合作社。2019年4月28日，广州市增城区派潭镇大埔村大埔经济合作社在逍遥家公司的征询意见后表示：竹鸪柳山地权属归派潭镇大埔村大埔经济合作社所有。庭审期间，逍遥家公司陈述：1、涉案土地是山地，逍遥家公司承租时涉案土地有两座混凝土结构加铁皮瓦棚的建筑物、一个竹棚及养鸡棚，后来逍遥家公司改造了六间平房，面积共一千多平方米，2019年4月10日除六间平房外其他棚都被拆除了；2、逍遥家公司在2018年6月19日入场，此前委托夏伟聪去现场安装水电，入场后逍遥家公司进行了装修购买了家具，在2019年元旦前完工，完工后没有开始经营，因为不具备经营条件，涉案场地一直有人去闹事；3、逍遥家公司对场地平整、除草、清理石头，改造天花、地面，外面走廊的顶部用竹子封闭，做卫生间地面防水，安装水盆、镜子、搭建休闲台，开辟菜园；现在这些改造没有拆除；现在是全新的，只是厨房有使用过；装修和改造的现存价值应该高于逍遥家公司主张的28000多元，该费用只是材料款及部分外聘人员的人工费；不申请对装修价值进行评估；4、请求撤销《租地合同》的法律依据是依据合同法第五十四条，夏伟聪与河洞村二社恶意串通，隐瞒涉案场地有争议的事实与逍遥家公司签订合同，签订合同前夏伟聪带逍遥家公司见了所谓的书记和村长，后来才知道是其父亲和堂叔，可以看出其有明显的恶意欺诈；5、请求河洞村二社、河洞村委会承担连带责任的依据是涉案地块是由河洞村二社发包给夏伟聪，河洞村二社也没有合法有效的权属证明，河洞村委会是本次交易的证明人，故夏伟聪与河洞村二社、河洞村委会有主观恶意，在明知涉案场地不具有合法权属的情况下出租土地给逍遥家公司，使逍遥家公司遭受损失，故应该承担连带责任；6、逍遥家公司主张退还的租金及押金15万元是指2018年6月1日至2020年6月1日的租金10万元及押金5万元；7、现在逍遥家公司没有在涉案土地经营，只是聘请了人看管现场。夏伟聪陈述：1、涉案土地是林地加农用地；2、涉案土地上有两座混凝土结构加铁皮瓦棚的建筑物、一个竹棚及养鸡棚，后来原告改造了六间平房，面积共一千多平方米；除六间平房外的其他棚都于2019年4月10日被拆除了；建筑物权属是河洞村二社，不清楚有无报批报建手续；3、逍遥家公司在2018年6月19日入场，此前委托夏伟聪去现场安装水电做了简单的装修，入场后逍遥家公司进行了装修购买了家具，在2019年元旦前完工；4、逍遥家公司承租后发现不符合发展想要退场，涉案场地现有人在养殖，有正常经营；5、夏伟聪没有向逍遥家公司隐瞒事实，没有欺诈逍遥家公司签订合同，对于涉案土地的来源，夏伟聪有告知逍遥家公司是通过交易平台取得承租权后再转租给逍遥家公司，其据此请求撤销《租地合同》不能成立；6、逍遥家公司支付了2018年6月1日至2020年6月1日的租金10万元、押金5万元；7、夏伟聪承租涉案土地四年多以来共发生两次出警，不清楚逍遥家公司称其他村民去主张权利是否属实。河洞村二社陈述：1、涉案土地是林地加农用地，一直以来都是河洞村二社村民在涉案土地砍柴、在山下种植农作物；2、涉案场地的建筑物是上一手租户留下来的；3、有派潭镇大埔村的村民去过涉案地块砍树，我方去告该村民，该村民不服气就带了很多村民过来说这块地是他们的；4、对于夏伟聪与逍遥家公司签订合同河洞村二社是不知道的，也没有收取逍遥家公司的费用；5、河洞村二社与夏伟聪、河洞村委会不存在串通。河洞村委会陈述：1、涉案土地是林地加农用地，涉案场地内的建筑物没有报批报建，因为都是违建，2019年4月10日政府去拆除了养猪的棚，因为六间平房还有人居住所以没有拆除；2、涉案土地是河洞村二社的，河洞村委会是监管，交易平台的交易是合法的，上一任社长出租给其他人用于养猪，现任社长出租给夏伟聪。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。”本案中，逍遥家公司主张夏伟聪恶意欺诈其签订《租地合同》，但是从河洞村委会于2015年1月10日出具的《证明》、《农村集体资产交易成交确认书》、河洞村二社与夏伟聪于2015年1月31日签订的《山地租用合同》及涉案场地有上一手承租人可知，夏伟聪是通过正当途径取得涉案土地的承租权然后转租给逍遥家公司，其与逍遥家公司签订《租地合同》时并不存在欺诈的主观恶意，且涉案土地存在权属争议并不能推定夏伟聪在签订合同时就存在欺诈的恶意，因此，逍遥家公司请求撤销其与夏伟聪签订的《租地合同》，理据不充分，一审法院不予支持。基于此，逍遥家公司请求夏伟聪退还租金押金以及赔偿各项损失，请求河洞村二社、河洞村委会承担连带责任，均无事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回逍遥家（广州）文化旅游有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费8370元，由逍遥家（广州）文化旅游有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可知，无权处分不影响合同效力。逍遥家公司以夏伟聪无涉案土地权属证明为由主张涉案《租地合同》无效的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。其次，关于涉案《租地合同》是否系夏伟聪以欺诈手段使逍遥家公司在违背真实意思的情况下订立而属于可撤销的问题。本案中，夏伟聪通过正当途径取得涉案土地的承租权然后转租给逍遥家公司，而且夏伟聪在与逍遥家公司签订《租地合同》时并未隐瞒或虚构其获取涉案土地承租权的途径和来源，并不存在欺诈的主观恶意。逍遥家公司本可通过正常途径向相关政府部门查询知晓涉案土地的权属，故即使涉案土地存在权属争议，也不足以推定夏伟聪在签订案涉《租地合同》时存在欺诈故意。逍遥家公司以夏伟聪在签订合同时就存在欺诈恶意为由请求撤销涉案《租地合同》并要求夏伟聪退还租金押金以及赔偿各项损失，理据不足，一审法院基于此判令驳回逍遥家公司要求撤销合同、退回押金租金及赔偿各项损失的诉请并无不当，本院予以维持。再次，上诉人逍遥家公司以河洞村二社、河洞村委会出具了涉案土地权属证明文件给夏伟聪导致逍遥家公司产生了错误认识为由主张河洞村二社、河洞村委会对其所遭受损失承担连带责任，却无证据证明河洞村二社、河洞村委会的案涉行为对逍遥家公司存在欺诈故意，故一审法院认定该诉请无事实依据并无不当，本院予以维持。逍遥家公司上诉称一审法院遗漏诉讼请求未审查河洞村二社、河洞村委会的行为责任，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人逍遥家（广州）文化旅游有限公司的上诉理由不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8370元，由上诉人逍遥家（广州）文化旅游有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 琦审判员 庞智雄审判员 刘 欢二〇二〇年六月十五日法官助理何美婷书记员吴嘉茵