湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3400号上诉人（原审被告）：贺倩，女，1978年9月24日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人:戴龙剑,北京市东卫(长沙)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司,住所地长沙县星沙镇星沙大道325号(简灰岛)。负责人:朱新星,总经理。委托诉讼代理人:周建军,男,碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司员工。委托诉讼代理人:熊畅,湖南怀治律师事务所律师。原审被告：戴龙剑，男，1977年11月4日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人贺倩因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司、原审被告戴龙剑物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初11777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人贺倩上诉请求：1、撤销一审判决;2、改判上诉人无需向被上诉人支付物业服务费，或将本案发回重审;3、涉诉一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实和适用法律严重错误。1、上诉人与被上诉人之间根本不存在物业服务合同关系。与上诉人之间存在物业服务合同关系的民事主体为长沙海泷物业管理有限公司。但是一审判决错误的认定上诉人和被上诉人之间存在物业服务合同关系，明显错误。2、物业费的缴纳标准认定错误。上诉人与长沙海泷物业管理有限公司之间的物业费一直按照每月每平方1.5元收取。即使被上诉人与湖南日兴房地产公司串通非法进驻上诉人物业所在的小区后，街道和相关政府部门多次要求其按照每月每平方l.5元暂时收取物业费。3.被上诉人没有提交任何政府审批文件证明其收费每月每平方米1.8元的合法性。4.湖南日兴房地产开发有限公司与被上诉人之间的前期物业服务合同的效力对上诉人不具有法律效力，一审判决违法合同相对性原则。二、一审程序严重违法。1、一审判决违反法定程序,驳回上诉人的调查取证申请、新的举证期限要求和反诉申请;2、一审判决将被上诉人未提交亦未经庭审质证的材料作为支持被上诉人的证据。被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司答辩称：1、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。之规定,湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司之间签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思的表示,合法有效。2、碧桂园按照物业服务合同收费标准进行收费合法有据。双方应按照合同约定履行各自的义务,合同明确规定了物业服务收费标准是1.8元每月每平方米。根据《物业服务收费管理办法》第七条:物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。之规定,无论是实行政府指导价还是市场调节价,具体的收费标准都是在物业服务合同中进行约定的。因此,碧桂园物业按照合同的收费标准进行收费合法有据。综上,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,程序合法。请求法院依法驳回上诉,维持原判。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司向一审法院提起诉讼，请求：1、判令贺倩、戴龙剑立即支付物业服务费14587.02元，违约金4376元，共计18963.02元；2、判令贺倩、戴龙剑承担该案全部诉讼费。一审法院认定的事实：贺倩与湖南日兴房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：贺倩向湖南日兴房地产开发有限公司购买“碧水春城”3幢3单元1206号住宅，建筑面积238.30平方米。2011年9月11日，贺倩办理了入住手续。同日，贺倩与长沙海泷物业管理有限公司就前述物业签订《前期物业服务协议》，约定的主要内容：长沙海泷物业管理有限公司为贺倩3幢3单元1206号物业提供物业服务；物业服务费按合同约定的建筑面积计算，产权落实后按产权面积计算，每月每平方1.8元；物业服务的内容为：房屋共用部位的维修与管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、环境清洁、绿化养护、秩序防范、交通秩序与车辆管理，并对物业服务的质量进行了约定。此后，长沙海泷物业管理有限公司为碧水春城小区提供物业服务。贺倩陈述，实际按1.5元/平方米/月的标准支付物业服务费。2015年11月，湖南日兴房地产开发有限公司在“碧水春城”小区发布《公告》，告知的主要内容：前期物业服务单位由长沙海泷物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由其分支机构长沙分公司实施前期物业管理及服务工作；海泷物业撤场时间为2015年12月15日；我司将于2015年12月1日起取消对“夏威夷·碧水春城”高层住宅单位物业服务补贴，从该日起物业管理费按1.8元/平方米/月相碧桂园物业缴纳。前述公告发布后，小区部分业主对更换物业公司以及按1.8元/平方米/月收取物业费提出异议。2015年11月27日，湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司就“碧水春城”签订《前期物业服务合同》，约定的主要内容：湖南日兴房地产开发有限公司选聘广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司为“碧水春城”提供前期物业服务；湖南日兴房地产开发有限公司承诺已经与长沙海泷物业管理有限公司解除了所有与本物业有关的前期物业服务合同及协议；住宅物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计取；物业服务的内容与质量基本同被告与长沙海泷物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》约定。此后，广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司为“碧水春城”小区提供物业服务。2018年8月30日，长沙市天心区桂花坪街道新园社区居民委员会发布《关于夏威夷碧水春城小区临时业主大会表决结果的公告》，载明：夏威夷碧水春城小区项目规划总面积425306.35㎡，专用部分面积365057.87㎡，项目总户数2140户，项目投票权总人数1837户，参加临时业主大会会议的投票权人数1347户，专有部分面积251167.91㎡；其中，签约碧桂园物业管理有限公司表决案，签约票1166票、占专用部分面积228069㎡，占有效投票多数。广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司向贺倩、戴龙剑主张物业费未果，在贺倩、戴龙剑物业门口张贴催缴通知单进行催交。另查明，2019年5月13日，广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。一审法院认为：广东碧桂园物业服务股份有限公司更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司相关的权利义务由更名后的碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司享有和承担。根据长沙市天心区桂花坪街道新园社区居民委员会发布的《关于夏威夷碧水春城小区临时业主大会表决结果的公告》，业主有效投票多数同意签约碧桂园物业管理有限公司。湖南日兴房地产开发有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订的《前期物业服务合同》同贺倩与湖南日兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》在物业服务内容与质量方面的约定基本相同，广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司按《前期物业服务合同》实际为“碧水春城”小区提供物业服务，且《前期物业服务协议》与《前期物业服务合同》对于物业服务费的约定均是1.8元/月/平方米，贺倩没有举证证明支付了自2015年12月1日起至2017年12月31日止、自2019年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费，广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司诉请贺倩支付，法院予以支持。《长沙市商品房买卖合同》约定涉案物业的建筑面积为238.30平方米，贺倩应向广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司支付物业服务费14583.96元（238.30平方米*1.8元/月/平方米*34个月）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司、贺倩之间没有约定违约金或违约产生的损失赔偿额的计算方法，广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司也没有说明贺倩没有支付物业服务费给其造成的损失，故对于广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司诉请的违约金，不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定第（四）项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司、贺倩之间对于物业费的支付期限没有约定，诉讼时效期间应从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，贺倩提出的诉讼时效抗辩，法院不予采纳。戴龙剑不是《长沙市商品房买卖合同》的买受人，也没有与长沙海泷物业管理有限公司就涉案房屋签订《前期物业服务协议》，广东碧桂园物业服务股份有限公司长沙分公司诉请戴龙剑支付物业服务费，没有事实及法律依据，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、贺倩于判决发生法律效力后10日内向碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司支付物业服务费14583.96元；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案适用简易程序，受理费减半收取137元，由贺倩承担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，湖南日兴房地产开发有限公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与广东碧桂园物业服务股份有限公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。故《前期物业服务合同》对包括贺倩在内的小区业主均具有约束力，贺倩应按合同约定交纳物业管理服务费。贺倩与长沙海泷物业管理有限公司就前述物业签订《前期物业服务协议》,约定的物业收费标准为每月每平方1.8元，虽实际收费每月每平方1.5元，但实行的是补贴形式。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司长沙分公司进场提供服务后，取消服务补贴，物业管理费按1.8元/平方米/月交纳，并无不当。关于上诉人贺倩上诉提出一审程序违法问题。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，贺倩提出的调查取证申请、新的举证期限要求和反诉申请等，均没有正当理由，一审法院未予采纳，并无不当。综上所述，上诉人贺倩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费165元，由上诉人贺倩负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月九日书记员  徐彬彬