安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初835号 原告：繁昌县房地产管理局，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码1234022248519800XC。 法定代表人：陈兆刚，局长。 委托诉讼代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方继，安徽国本律师事务所律师。 被告：王元芳，女，1972年2月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：余兴海，安徽海声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任强，安徽海声律师事务所实习律师。 原告繁昌县房地产管理局（以下简称繁昌房管局）与被告王元芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告繁昌房管局的委托诉讼代理人王强、方继，被告王元芳的委托诉讼代理人余兴海、任强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告繁昌房管局向本院提出诉讼请求：1.判令解除繁昌房管局与王元芳之间的房屋租赁合同关系；2.判令王元芳立即撤出所承租的房屋(位于芜湖市繁昌县横山镇中街由东向西第十九间)面积36.71平方米；3.判令王元芳支付所欠繁昌房管局房租11400元(自2017年7月开始计算暂计算至2019年12月,30月X370元/月),每日按月租金的1%承担违约金合计3381.8元(从2017年7月1日暂计算至2019年12月31日,3.7元/天X914天)合计14781.8元；4.判令王元芳自2020年4月起按每月380元标准赔偿繁昌房管局租金损失,直至迁出之日止；5.本案诉讼费用由王元芳承担。事实及理由：王元芳于2011年5月起租赁繁昌房管局位于芜湖市繁昌县横山镇中街的房屋由东向西第十九间,面积为36.71平方米,房租为每月370元,自2017年的7月开始王元芳开始拖欠房租,直至今日。在王元芳拖欠房租期间繁昌房管局多次向其催讨房租并分别于2018年5月30日、2019年11月11日向王元芳下达了催缴房租通知单,但王元芳始终无动无衷。为维护自身权利,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼,请求依法裁判。 被告王元芳辩称：1、繁昌房管局与王元芳签订的房屋租赁合同自2012年4月30日到期后，双方未续订租赁合同，随后双方租赁关系处于随时终止状态，王元芳于2017年6月交纳最后租赁费后，王元芳并未租赁使用租赁物，繁昌房管局无权向王元芳主张2017年7月至今租金，其主张无合同依据和事实依据。2、繁昌房管局主张违约金没有合同依据和法律依据。首先，双方签订的不定期房屋租赁合同已经于2017年7月解除，双方后续不存在房屋租赁合同关系。其次，王元芳在合同解除后，就已经搬出承租房屋，并未占用，期间也多次告知繁昌房管局收回房屋，但繁昌房管局并未收回，导致闲置。房屋长期闲置，是繁昌房管局自身不及时管理造成的，不利后果应由其自己承担，不应由王元芳承担。3、繁昌房管局主张腾房的诉请不能成立。4、繁昌房管局主张的部分租金已经超过诉讼时效。综上，请求法院依法驳回繁昌房管局的诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：1、繁昌房管局与王元芳之间的房屋租赁合同关系应否解除？2、王元芳应否向繁昌房管局支付2017年7月至今的租金？3、繁昌房管局主张的违约金应否予以支持？ 一、关于繁昌房管局与王元芳之间的房屋租赁合同关系应否解除的问题。 2011年，繁昌房管局城关房管所（繁昌房管局下属单位）与王元芳签订《房屋租赁合同》，合同约定由王元芳承租坐落于繁昌县繁阳镇横山中街的门面房一间（面积为36.71平方米），租赁期限为2011年5月1日至2012年4月30日，租金为按月计算，每月370元整。合同到期后，双方未续签书面合同，但王元芳仍在继续使用案涉门面房，繁昌房管局亦未提出异议，且持续收取租金，故双方之间签订的原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，双方均享有随时解除合同的权利。（1）王元芳辩称其自2017年7月起就不再继续使用案涉房屋，双方的房屋租赁合同关系即已解除，但承租人未使用租赁物并不能当然认定租赁合同关系已经解除，且王元芳并未提交充分的证据证明其向繁昌房管局提出过解除合同的意思表示，因此对于王元芳的上述辩称意见，本院不予采信，即不能认定双方之间的租赁合同关系已经于2017年7月解除。（2）2019年11月11日，繁昌房管局向王元芳邮寄《通知》，在该《通知》中繁昌房管局作出了解除合同的意思表示，但王元芳在庭审中陈述其并未收到该《通知》，且繁昌房管局提交的证据亦不能证明王元芳已经签收该《通知》，故仅凭该份《通知》亦不能认定双方之间房屋租赁合同关系已经解除。（3）2020年4月1日，繁昌房管局向本院提起诉讼，其中第一项诉讼请求即为“解除双方之间的房屋租赁合同关系”，本院于2020年4月7日向王元芳送达了包括起诉状在内的应诉材料，亦即是说繁昌房管局解除合同的意思表示已经于2020年4月7日到达王元芳，但作为出租人的繁昌房管局解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人，综合考虑本案的情况，本院酌情确定该合理期限为10日，故双方之间的房屋租赁合同关系于2020年4月17日解除。 二、关于王元芳应否向繁昌房管局支付2017年7月至今的租金的问题。 1、王元芳在答辩时称繁昌房管局主张的租金有部分已经超过诉讼时效，本院经审查认为，（1）2017年7月1日至2017年9月30日期间的租金，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日时，未届满《中华人民共和国民法通则》规定的1年诉讼时效期间，因此主张适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间规定的，本院予以支持，故繁昌房管局2020年4月1日向本院提起诉讼时，并未超过3年的诉讼时效期间。（2）2017年10月1日以后的租金，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，因此亦未超过诉讼时效期间。综上，对于王元芳的该抗辩意见，本院不予采信。 2、如前所述，双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2020年4月22日解除，王元芳于2020年5月15日实际交付案涉门面房钥匙，故自2017年7月1日至2020年5月15日期间，王元芳仍负有向繁昌房管局交纳房租的义务。王元芳自2017年7月1日起即未再向繁昌房管局交纳租金，故已经构成违约。但同时，在王元芳出现欠交租金的事实之后，案涉门面房已实际闲置，繁昌房管局未尽到善良管理人的职责及时处置，因此对此负有一定的责任。综合本案情况进行考量，本院确定对2017年7月1日至2020年5月15日期间产生的租金损失，繁昌房管局与王元芳各承担50%的责任。经计算，此期间的租金合计11655元（已扣除2020年1月至3月受新冠××疫情影响减免的租金），故王元芳需承担5827.5元。 三、关于繁昌房管局主张的违约金应否予以支持的问题 虽王元芳未按照双方约定交纳房租，已经构成违约，但繁昌房管局对于房屋租金损失的不断扩大负有一定责任，故对于其主张的违约金本院不予支持。 另，因王元芳已腾空本案所涉租赁房屋，并向繁昌房管局交付了房屋钥匙，故对于繁昌房管局要求王元芳立即撤出所承租房屋的诉讼请求，本院不再予以处理。 综上，为维护社会主义市场经济，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，第二条的规定，判决如下： 一、原告繁昌县房地产管理局与被告王元芳之间的房屋租赁合同关系于2020年4月17日解除； 二、被告王元芳于本判决生效之日起十日内向原告繁昌县房地产管理局支付房屋租金人民币5827.5元； 三、驳回原告繁昌县房地产管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费85元（原告预交），由原告繁昌县房地产管理局负担60元，被告王元芳负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  程是珍 二〇二〇年六月二十二日 法官助理朱虹 书记员梁琪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》： 第一百八十八条第一款向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》： 第一条民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。