辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初1498号原告：常东石，男，1960年5月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：张静，系辽宁宸瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：常萍，女，1955年4月14日出生，汉族，住沈阳市铁西区，系常东石之姐）。被告：刘可立，男，1958年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘欣荣，辽宁良友（自贸区）律师事务所律师。被告：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号，组织机构代码：75079112-0。法定代表人：辛继刚，系该公司总经理。原告常东石诉被告刘可立、沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法由人民陪审员苏博群担任审判长并主审，与审判王蒙，人民陪审员栾仕杰组成合议庭，于2019年12月27日公开开庭进行了审理。原告常东石及其委托诉讼代理人张静、常萍，被告刘可立的委托诉讼代理人刘欣荣均到庭参加诉讼。被告万丽城公司经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告常东石诉称，2005年8月5日，原告与被告万丽城公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于沈阳市和平区南五马路121号1座7层713室房屋，建筑面积49.21平方米，总房款186,998元。原告按照合同约定支付了全部合同款并被告万丽城公司于合同签订当日原告实际交付了房屋，但是被告却迟迟不为原告办理房屋备案登记和产权过户手续。后被告法定代表人因另案被追究刑事责任，原告曾就房屋确权问题多次向和平法院主张权利，经查档发现原告购买的房屋被被告万丽城公司备案在牛庆文名下，和平法院以牛庆文备案不撤销，无法支持原告诉求。多次说服原告不立案或撤回诉讼请求，原告合法购买的诉争房屋，合法权益却无法得到政府和法院保护，在法院给予返还诉讼费情况下，不得已不情愿暂时撤回诉讼请求，等待牛庆文与被告万丽城公司撤销备案再主张权益。然而，牛庆文与被告万丽城公司借款纠纷虽已调解结案，却至今仍未撤销备案。根据合同法规定，原被告之间的商品房买卖合同真实，系双方真实意思表示，原告已支付全部购房款，被告已实际交付房屋，买卖合同合法有效，且原告在司法查封前签订买卖合同并已实际取得房屋，房屋不能办理产权变更登记非原告原因。被告刘可立系执行案件的申请人，被告万丽城公司系执行案件的被申请人，在执行程序被告刘可立对原告所有的位于沈阳市和平区南五马路121号1座7层713室房屋申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院作出（2018）辽0102执异503号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求法院判决停止对位于沈阳市和平区南五马路121号一座七层713房屋的执行；2、请求判决确定原告与被告万丽城公司被签订的《商品房买卖合同》有效，并确认位于沈阳市和平区南五马路121号1座7层713室房屋归原告所有；3、请求判决被告万丽城公司立即协助配合原告办理位于沈阳市和平区南五马路121号1座7层713室房屋的产权过户登记手续；4、本案全部诉讼备用由被告承担。被告刘可立辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。被告万丽城公司未到庭，未答辩。经审理查明，2005年8月5日，原告常东石（买受人）与被告万丽城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告万丽城公司开发建设的位于沈阳市和平区南五马路121号713房屋（建筑面积49.21平方米），商品房单价为3800元/平方米，房款总价为186,998元。合同签订后，原告常东石向被告万丽城公司支付了全部购房款，被告万丽城公司于2006年4月11日向原告常东石开具商品房销售统一发票一张。2006年12月11日，被告万丽城公司向原告发出《商品房准住通知》，将案涉房屋交付原告使用。原告进住该房屋至今，该房的物业费、采暖费、水、电等费用均由原告缴纳。另查明，2017年11月9日，本院因牛庆文与万丽城公司之间的民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0102民初9111号民事调解书，内容为：“一、解除原告牛庆文与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2006年4月26日就位于沈阳市和平区南五马路121号1幢7层713房屋签订的《商品房买卖合同》；二、原告牛庆文于2017年11月30日前协助被告沈阳万丽城房地产开发有限公司到房产部门撤销上述合同备案登记；三、被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2017年11月12日前一次性给付原告牛庆文借款本息共计100,253元，原告牛庆文放弃2017年11月12日之后的利息；四、原告牛庆文放弃其他诉讼请求；五、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”后因被告万丽城公司未履行生效法律文书确定的义务，牛庆文向本院申请强制执行。2018年4月3日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执1335号协助执行通知书，预查封将备案在牛庆文名下位于沈阳市和平区南五马路121号713房屋，查封期限三年，自2018年4月3日起至2021年4月2日止。2018年4月24日，本院作出（2018）辽0102执异273号执行裁定书，裁定变更刘可立为（2018）辽0102执1352号执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。再查明，执行过程中，本院于2018年9月1日作出（2018）辽0102执1352号公告，责令被执行人万丽城公司及房屋实际占用人于7日内迁出位于沈阳市和平区南五马路121号1幢713号（建筑面积49.21平方米）的房屋。原告常东石向本院提出执行异议，本院经审查，于2018年10月25日作出（2018）辽0102执异503号执行裁定书，认为本院作出的公告并无不妥，案外人不具有足以阻止执行的实体权利，对于案外人常东石提出的异议本院不予支持，故裁定驳回常东石的异议请求。现原告常东石不服上述执行裁定，作为涉案房屋的买受人向本院提出案外人执行异议之诉。另，原告常东石曾于2017年已万丽城公司为被告向本院提起商品房销售合同纠纷之诉讼。后因原告常东石表示不申请公告送达，致使本院无法对被告送达起诉状、传票等法律文书，故本院于2017年6月22日作出（2017）辽0102民初2548号民事裁定，驳回原告常东石的起诉。上述事实，有原告常东石与被告刘可立的当庭陈述笔录、商品房买卖合同、收款收据、发票、（2017）辽0102民初2548号民事裁定书、（2018）辽0102执异503号执行裁定书、证明等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告万丽城公司经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告常东石与被告刘可立提供的证据及其当庭陈述，对本案事实予以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告常东石与被告万丽城公司于2005年8月5日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款186,998元，涉案房产于2018年4月3日被法院预查封之前，原告常东石已支付完毕全部的购房款并于2006年4月11日取得了被告万丽城公司开具的商品房销售统一发票。同时，结合原告常东石提交的《商品房准住通知》，物业费、采暖费、水、电收据等证据，足以证明原告常东石在涉案房屋被查封之前已经实际入住该房屋。并且，被告刘可立未提供证据证明原告在未办理案涉房产产权登记手续方面存在过错，据此，原告常东石对位于沈阳市和平区南五马路121号713房屋提出不得执行，符合上述法律规定的情形，其享有的权利能够排除执行。原告常东石的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。最后，涉案《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告常东石亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告常东石主张确认《商房房买卖合同》有效，确认案涉房屋归其所有并判令被告万丽城公司协助配合原告办理案涉房屋的产权过户登记手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号713的房屋；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4040元，由被告沈阳万丽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  苏博群审 判 员  王 蒙人民陪审员  栾仕杰二〇二〇年六月二日法官助理华鸿维书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。