四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3329号 上诉人（原审被告）曹三蓉，女，1973年2月14日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审原告）上海锐翔上房物业管理有限公司。住所地：上海市南苏州路255号。 法定代表人张圣哲，董事长兼总经理。 委托代理人肖海燕，四川泰仁律师事务所律师。 委托代理人蔡小萍，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人曹三蓉因与被上诉人上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称上房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初9824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，曹三蓉（买受人）与开发商成都远雄新区置业有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，约定出卖人依法选聘的前期物业服务企业为远雄物业（上海）有限公司成都分公司。同日，曹三蓉与远雄物业（上海）有限公司成都分公司签订《前期物业服务协议》，约定住宅物业管理费为人民币6元／月／平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，本社区住宅物业管理费按4.8元／月／平方米（建筑面积）优惠标准执行，自第25个月起恢复为人民币6元／月／平方米（建筑面积）。本社区商铺及商业楼物业管理费为人民币16元／月／平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，商铺之物业管理费按10元月／平方米（建筑面积）优惠标准缴纳，商业楼之物业管理费按8元／月／平方米（建筑面积）优惠标准缴纳，自第25个月起商铺及商业楼之物业管理费恢复为人民币16元／月／平方米（建筑面积）。前期物业管理期间，以酬金制形式确定物业管理费，物业公司每月在预收的标准物业管理费中优先提取20000元的管理服务酬金，年终结算结余部分转入下年继续使用，年终结算亏损部分由业主方追加补足。业主应在房屋交付之日或视为交付之日起或风险转移之日起交付物业管理费。物业管理费每季收取一次，在每季的首月1日前缴纳给远雄物业（上海）有限公司成都分公司。不论入住与否，均须按期缴纳管理费。后曹三蓉签订了《远雄风华园临时管理规约》，规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。曹三蓉于2016年1月23日接收房屋，并按2.4元／月／平方米的标准向远雄物业（上海）有限公司成都分公司支付了物业服务费至2017年12月31日。2017年11月1日，成都远雄新区置业有限公司前往四川省成都市成都公证处，称成都远雄新区置业有限公司开发的位于成都市高新区项目原有物业管理公司已退出管理需更换物管公司，现因该项目部分建筑已出售，又因该项目未成立业主委员会，按相关规定需由我公司代为办理更换物业管理公司的相关事宜，现需向相关业主征求意见，为保护我公司合法权益，特向我处申请办理对其使用电话向相关业主征求意见的行为过程及业主意见统计结果进行保全证据公证。后成都远雄新区置业有限公司的委托代理人黄某及其工作人员郭某、隋某在公证处向其提供的《远雄风华园业主征求意见表》中业主预留的电话号码拨打了电话，通知业主征求意见，公证员对现场情况进行了拍摄。2017年11月9日，在公证员的监督下，黄某、隋某、郭某对拨打电话征求意见的结果进行了统计，形成《远雄风华园项目电话征求业主是否同意由成都远雄新区置业有限公司组织选聘新物业公司意见结果详情表》及《“远雄风华园”征求意见汇总》，显示同意业主的票数占总票数的55.8%，同意的业主专有部分面积占建筑总面积的63.1%。后上房物业公司经过招投标程序，被成都远雄新区置业有限公司选聘为前期物业服务单位，并签订了《前期物业服务合同》，约定由上房物业公司为远雄风华园小区提供物业服务，履行期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，本物业前期服务费计费方式为酬金制。在预收的物业服务费用中按每一年在应收的物业服务费用中提取240000元的酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由成都远雄新区置业有限公司、业主享有或者承担。实施酬金制计费方式，上房物业公司向全体业主公布物业服务年度计划和物业服务资金年度预决算，每年1月1日至1月15日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受成都远雄新区置业有限公司审计监督。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，高层住宅为4.8元／平方米／月，办公、写字楼为5.6元／平方米／月，商铺为7.2元／平方米／月。该《前期物业服务合同》于2018年1月10日在高新区规划国土建设局进行了备案。合同签订后，上房物业公司与成都远雄新区置业有限公司于2017年12月29日至2018年1月16日期间办理了物业资产移交，并于2018年1月1日进入远雄风华园小区提供物业服务。2018年2月1日，远雄风华园小区成立业主大会与业主委员会。后业主大会通过招投标的方式，为远雄风华园小区选聘了成都蜀信物业服务有限公司作为物业服务公司。2018年9月1日，上房物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会签订了《移交确认书》，确认：一、双方已完成共用部位、共用设施设备、小区相关资料的查验及移交，详见各交接清单。二、双方确认，上房物业对风华园小区的物业管理权已于2018年9月1日10时移交给业主大会及业主委员会；对2018年1月1日至2018年8月31日，业主欠缴的物业费及其他费用，业主大会及业主委员会继续协助上房物业进行催缴。2018年9月1日，成都蜀信物业服务有限公司进入远雄风华园小区提供物业服务。2018年10月8日，成都蜀信物业服务有限公司向上房物业公司出具了《远雄风华园电梯维修及绿化整改事宜的工作联系函》，确定了3单元电梯显示屏及电源损坏的问题由其委托公司进行维修，维修费用8294元在维修验收合格后，由上房物业公司支付到指定账户；园区部分枯死乔木更换、绿化养护的相关问题由其委托公司进行维护保养，费用18000元在施工完成验收合格后，由上房物业公司支付到指定账户。以上两项整改是承接查验后发现的损坏项，需上房物业公司负责维修整改。除此两项维修整改外，成都蜀信物业服务有限公司已进驻远雄风华园项目实施全面物业管理服务。 以上事实，有双方当事人当庭陈述及上房物业公司提交的《前期物业服务合同》《业主情况登记表》《公证书》《移交确认书》等证据材料予以证明。 原审法院认为，案件为物业服务合同纠纷，争议焦点为上房物业公司与曹三蓉在2018年1月1日至2018年8月31日间是否存在物业服务合同关系，及上房物业公司是否有权以4.8元/月/平方米的标准收取物业服务费。关于双方在2018年1月1日至2018年8月31日间是否存在物业服务合同关系的问题，原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，曹三蓉作为案涉房屋业主，应受前期物业服务合同的约束。案件中，曹三蓉于买房时签署了《远雄风华园临时管理规约》，该规约第五条约定在业主大会选聘物业管理企业之前，本社区由建设单位（开发商）选聘之物业管理企业为本社区提供物业管理服务。在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。故案外人成都远雄新区置业有限公司在业主大会成立前，有权更换原前期物业服务公司远雄物业（上海）有限公司成都分公司。后案外人成都远雄新区置业有限公司通过招标选聘上房物业公司作为物业服务单位，而上房物业公司也切实入场进行了物业服务至2018年8月31日退场。上房物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会签订的《移交确认书》，也能够明确业主对于上房物业公司提供了该段时间的物业服务的事实是予以认可的。故上房物业公司与曹三蓉在2018年1月1日至2018年8月31日期间建立了物业服务合同关系。上房物业公司有权收取该期间的物业服务费。关于上房物业公司是否有权按4.8元/月/平方米收取物业服务费的问题，原审法院认为，根据《远雄风华园临时管理规约》第五条，在业主大会成立前，出卖人有权更换该物业管理公司，但物业管理费及物业管理标准不得超出及低于原约定，买受方对此无任何疑义，并同意与新物业公司签订相关文件以完备手续。而曹三蓉与远雄物业（上海）有限公司成都分公司签订的《前期物业服务协议》载明住宅物业管理费为人民币6元/月/平方米（建筑面积），自规划验收合格证取得之日起24个月，本社区住宅物业管理费按4.8元/月/平方米（建筑面积）优惠标准执行，自第25个月起恢复为人民币6元/月/平方米（建筑面积）。上房物业公司就2018年1月1日至2018年8月31日期间的物业服务费主张按4.8元/月/平方米收取，与该《前期物业服务协议》的约定相符，予以认可。对于曹三蓉关于上房物业公司的物业服务不符合标准，故不应按4.8元/月/平方米的标准收取物业服务费的答辩意见，原审法院认为，物业服务合同关系是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系，有关管理和服务具有琐碎性和重复性的特征，如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定义务，业主可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应直接以服务瑕疵为由拒交物业费。2018年9月1日，上房物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会已于2018年9月1日确认双方已完成共用部位、共用设施设备、小区相关资料的查验及移交，详见各交接清单；双方确认，上房物业对风华园小区的物业管理权已于2018年9月1日10时移交给业主大会及业主委员会；对2018年1月1日至2018年8月31日，业主欠缴的物业费及其他费用，业主大会及业主委员会继续协助上房物业进行催缴。在上房物业公司进行移交时，小区的业主大会、业主委员会并未就上房物业公司的物业质量问题达成不交或少交物业服务费的一致意见，故对于曹三蓉提出上房物业公司的物业服务存在瑕疵要求减少物业服务费的答辩意见，不予采纳。上房物业公司已将案涉小区的物业管理进行移交，并且也应后续进驻的物业服务公司成都蜀信物业服务有限公司要求维修了电梯，整改了绿化，曹三蓉再以此主张上房物业公司对公用设施及绿化造成损坏，并以此为由拒交物业费无事实及法律依据，对于该项答辩意见不予采纳。综上，上房物业公司要求曹三蓉按照4.8元/月/平方米的标准支付2018年1月1日至2018年8月31日物业服务费4910.4元的诉请符合法律规定，予以支持。对于上房物业公司要求曹三蓉支付水费15.2元的请求，因其并未举证证明代收代缴水费，以及曹三蓉实际欠付水费的起止时间及金额，故对该项诉请不予支持。对于上房物业公司要求曹三蓉支付垃圾清运费56元的诉讼请求，曹三蓉确未缴纳2018年2月至8月的生活垃圾清运费，该费用确已实际产生，故对于该项诉讼请求予以支持。对于上房物业公司要求曹三蓉按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付自应付款之日起至实际付款之日止的迟延付款期间的利息的诉请，原审法院认为上房物业公司确因曹三蓉延迟支付物业服务费产生了资金占用利息损失，但由于在2018年1月1日至2018年8月31日上房物业公司提供物业服务的8个月里，发生了业主大会成立及重新选聘物业服务单位等事宜，双方对物业费的收取标准也存在争议，故曹三蓉在该期间未缴纳物业服务费不存在主观恶意。而在2018年9月1日，上房物业公司与成都高新区远雄风华园业主大会、成都高新区远雄风华园第一届业主委员会确定完成移交后，曹三蓉需支付物业服务费的事实已经确定，其应至迟于此时向上房物业公司支付物业服务费。故在逾期后，曹三蓉应当按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向上房物业公司支付利息损失。又，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故上房物业公司主张的利息以2019年8月20日为节点进行分段表述。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、曹三蓉于判决生效之日起十日内一次性支付上房物业公司物业服务费4910.4元、垃圾清运费56元及利息（利息的计算方式为：以4910.4元为基数，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止的利息，以4910.4元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回上房物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由曹三蓉负担。 宣判后，曹三蓉不服原审判决，向本院提起上诉称，被上诉人上房物业公司未按照相关法律法规、案涉前期物业服务合同提供合理的物业服务，强迫上诉人及案涉小区全体业主接受其质低价高的物业服务，且在提供物业服务期间存在严重服务问题，故请求撤销原判，依法改判。 被上诉人上房物业公司二审中辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审法院一致。 本院认为，案涉小区开发建设单位成都远雄新区置业有限公司经同意业主的票数占总票数过半和同意业主专有部分面积占建筑总面积过半，通过招标新选聘了上房物业公司作为小区前期物业服务公司，并与之签订的前期物业管理服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。本案中，上房物业公司按前期物业服务合同约定于2018年1月1日至2018年8月31日期间为案涉小区提供了物业服务，曹三蓉亦应按合同约定履行按时交纳物业服务费义务，曹三蓉上诉称上房物业公司未按照相关法律法规、案涉前期物业服务合同提供合理的物业服务，强迫上诉人及案涉小区全体业主接受其质低价高的物业服务，且在提供物业服务期间存在严重服务问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此为由拒交物业服务费则于法无据，原审法院综合全案证据判决曹三蓉向上房物业公司支付欠交物业服务费并支持相应违约金并无不当。综上，上诉人曹三蓉的上诉理由不能成立，其上诉主张本院不予支持，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人曹三蓉负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年六月八日 书记员  陈 悦