江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终3432号上诉人（原审原告）：池良强，男，1981年2月27日生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：程晶，江苏锦润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京荟融置业有限公司，住所地南京市雨花台区雨花街道双龙嘉园石华街18号-200。法定代表人：王大祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾仲明，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐劲浩，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地江苏省南京市中山南路148号。负责人：宁效云，该支行行长。委托诉讼代理人：邓烨，女，该分行客户经理。上诉人池良强因与被上诉人南京荟融置业有限公司（以下简称荟融公司）、中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中国银行江苏分行）商品房预售合同及按揭贷款合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初5446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。池良强上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者查清事实后改判支持；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：一、一审法院对于上诉人要求解除合同的诉讼请求未进行实质的审理、判决，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条的规定，应当将本案发回重审。二、一审法院对于案件的基本事实并未查清。1.被上诉人荟融公司存在虚假宣传行为。上诉人在一审中出示了被上诉人荟融公司涉嫌虚假宣传的相关证据，其中包括宣传册、样板房照片、房屋交付通知书、公证书、及万科集团在全国各地存在与本案类似情况的相关新闻等。同时，为证明被上诉人荟融公司在销售过程中将案涉商品房当作“精装修公寓”进行销售，上诉人书面申请一审法院向南京市住房保障和房产局信访科调取电话录音，该局信访科工作人员在录音中陈述被上诉人荟融公司销售时存在宣传案涉商品房为“精装修公寓”的情况，而一审法院未予理会，违反了法定程序，导致案件基本事实认定不清。2.涉案商品房是否属于违法建筑、违法建设主体、违法建设时间等问题，一审法院均未查清。3.涉案商品房是否可以办理产权登记手续，一审法院亦未查清。三、一审判决适用法律错误。被上诉人荟融公司交付涉案商品房系违法建筑，明显不符合合同约定，致使上诉人订立合同的目的无法实现，上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，要求解除合同，而一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条规定处理本案，显然错误。四、原审判决涉及程序违法。上诉人在一审中具有客观原因不能自行收集的证据，向原审法院提交申请，请求法院调查收集。原审法院既然不予调查，则应当根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第19条，依法向上诉人池良强送达通知书，就该通知书，上诉人池良强有申请复议的权利，但是在原审中法院并没有书面通知，也没有依法调查，因此本案应当裁定撤销原判决，发回重审。荟融公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求和理由不能成立，依法应予以驳回。一、被上诉人荟融公司就案涉商品房依法取得相关土地使用权证，用地规划许可证和建设规划许可证，并依法取得商品房预售许可证，其建设行为合法、销售行为亦合法。二、涉案商品房经规划验收合格，并取得了竣工验收备案证明，具备交付条件。三、被上诉人荟融公司依照约定向上诉人送达了交付通知，履行了通知义务。四、双方合同明确涉案商品房及用地的性质，相关补充协议对此也作出明确。五、被上诉人荟融公司不存在任何违约行为，也不存在依法或者按照合同约定应当解除的情形，上诉人要求解除合同没有事实和法律依据。中国银行江苏分行辩称：要求维持原判。池良强向一审法院起诉请求：1.解除《商品房预售合同》《合同补充协议》及《个人商业用房贷款合同》；2.荟融公司返还池良强购房首付款644911元，并返还截止起诉之日已支付的贷款本金及利息合计228748.28元；3.荟融公司赔偿池良强第二项诉讼请求中返还款项总额的利息损失（以873659.28元为本金，自2017年2月21日起至款项实际返还之日止，按日万分之二即254.98元/天计算）；4.荟融公司向中国银行江苏分行偿还池良强自起诉之日起剩余的贷款；5.荟融公司赔偿池良强房屋装修款85787元；6.荟融公司支付池良强因不能办理产权登记导致合同解除的违约金（以1274911元为本金，自2019年4月1日起至起诉之日止，按照同期中国银行逾期贷款利率计算）；7.荟融公司赔偿池良强因违约解除合同导致的房屋增值差价损失，即（24000元/㎡-19319.76元/㎡）×65.99㎡=308849.03元；8.本案的诉讼费用由荟融公司、中国银行江苏分行承担。一审法院认定事实：2017年2月21日，荟融公司（甲方、预售人）与池良强（乙方、预购人）签署《商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2016）第06448号《不动产权证书》，依法享有南京市雨花台区都荟南苑地块的国有土地使用权，地号320114001007GB00240，甲方已领取宁房销第2016100194号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房位于雨花台区，规划用途为商务办公，该商品房建筑面积65.99㎡。该商品房以建筑面积计价，单价19319.76元/㎡，房价款合计1274911元，首付款于2017年2月21日前支付644911元，商业性贷款630000元。甲方应于2018年12月31日前向乙方交付该商品房。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市住房保障和房产局。因一方过错导致上列手续迟延办理，经对方催告后10天仍未办理的，过错方应向对方承担按每迟延一天20元计算支付违约金，上限不超过1000元。双方在《合同补充协议》中约定：本合同项下商品房规划用途为商业用房，双方一致同意将《南京市商品房预售合同》约定的甲乙双方共同申请房屋所有权转移登记的时间变更为办理初始登记后的180日。自房屋交付之日起，物业服务费及公共能耗费、电梯运行费、水泵运行费、水电费等费用由乙方承担。甲方展示的示范单位仅为装修装饰和家具摆放指引，示范单位和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定为准。合同签订后，池良强按约定给付了购房款1274911元。其中630000元系池良强向中国银行江苏分行申请的个人借款，荟融公司作为该笔借款的保证人。2018年12月，荟融公司向池良强发出房屋交付通知书，告知池良强2018年12月30日至2019年1月1日集中办理交付手续，池良强确认收到该通知。2019年4月16日，荟融公司向南京市不动产登记中心报送包括不动产登记申请表等资料在内的全部房屋权属登记资料。一审另查明，荟融公司分别于2016年1月7日、2016年4月27日，就案涉地块取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2016年12月16日，荟融公司取得都荟南苑B-3幢《商品房预售许可证》（宁房销第2016100194号），房屋用途为商业、办公。2018年9月28日，荟融公司就案涉地块取得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》。2018年10月25日，荟融公司完成案涉地块竣工验收备案。一审再查明，池良强与案外人上海美好家实业有限公司南京分公司（美好家公司）签订《美好家定制装修施工合同》一份，约定由美好家公司就案涉房屋进行装饰装修，并向美好家公司支付装修款85787元。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。池良强与荟融公司签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定内容履行合同义务。案涉房屋符合规划许可要求并经过竣工验收备案，荟融公司已履行了报送办证材料的义务，故池良强要求解除《商品房预售合同》及《合同补充协议》并由荟融公司承担违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于池良强与中国银行江苏分行签订的《个人商业用房贷款合同》，不符合解除条件，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回池良强的诉讼请求。一审案件受理费16215元，由池良强负担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。二审中，上诉人池良强提交2020年4月15日《南京南站万科商办楼有条件收房业主代表、南京万科开发商代表和雨花台区“商改住”专办代表三方会谈会议纪要》照片打印件，以证明被上诉人荟融公司承认涉案房屋上下水、烟道、美好家公司隔层等改造，均系被上诉人擅自实施改造商办楼的事实。被上诉人荟融公司质证称：2020年4月15日下午，雨花台区住建局组织万科公司的代表、部分商改住的业主代表进行过沟通，主要意思是对于包括本案所涉项目在内的万科星荟城四个商改住项目，按照南京市政府的会议纪要和2019年184号文的排查方案结果，确认万科公司所有商改住项目均是维持原状，保持所涉房屋的居住功能，并且可以办理相关的证照。上诉人提供该份会议纪要系复印件，真实性需要核实，但在该复印件中有几点内容需要确认：雨花台区住建局陈杰是商改住项目的专办负责人，他已经明确政府依据184号文商业办公项目，违规拆改专项排查工作方案的排查结果，按“已销售入住的项目”处理路径处置万科星荟4个商改住项目，不再另行出文，已与公安部门沟通过，根据南京市居住证办理相关政策可办理居住证。被上诉人中国银行江苏分行对该证据没有意见。本院认为：上诉人池良强与被上诉人荟融公司签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。该《商品房预售合同》明确约定涉案房屋规划用途为“商务办公”，《合同补充协议》约定本合同项下商品房规划用途为“商业用房”，被上诉人也是按当初规划的“商务办公楼”性质建设涉案B-3幢楼房，并取《建设工程规划核实合格书》，不存在擅自改变规划用途建设房屋的行为。因而，被上诉人履行合同不存在违反约定或违反法律规定的情形。由于《合同补充协议》明确，“示范单位和宣传资料不构成要约，房屋的交付标准以双方预售合同及其补充协议的约定为准”。同时，从上诉人与案外人美好家公司签订《美好家定制装修施工合同》的行为来看，表明其认可涉案房屋在按毛坯房标准交付后，再交由美好家公司装修成“公寓房”使用。因此，上诉人以被上诉人存在虚假宣传“精装修公寓”为由，主张被上诉人违约，依据不足。根据上诉人二审提交会议纪要的内容，不能证明涉案房屋在商改住后，导致上诉人的合同目的不能实现。故本案一审判决未支持上诉人要求解除合同及承担相应损失等主张，符合法律规定。上诉人基于合同无效提出的一系列诉讼请求亦不应予以支持。另外，上诉人在本案中提出的程序问题，即使属实，亦非本案发回的原因。综上，池良强的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16215元，由上诉人池良强负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二〇年六月二十二日书记员 戴 苗