江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初261号原告：盐城市现代物流园开发有限公司，住所地盐城市亭湖区新华路1号物流大厦裙楼302。法定代表人：倪新炜，董事长。委托诉讼代理人：沈爱军，江苏治端律师事务所律师。被告：江苏升源农业科技股份有限公司，住所地盐城市亭湖区新华路1号物流大厦5楼。法定代表人：朱长海，董事长。原告盐城市现代物流园开发有限公司（以下简称现代物流园公司）与被告江苏升源农业科技股份有限公司（以下简称升源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告现代物流园公司的委托诉讼代理人沈爱军，被告升源公司的法定代表人朱长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代物流园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即给付原告欠交租金257985元（计算至2019年11月29日），物业管理费24860元（计算至2019年11月29日），合计282845元，已扣除被告在合同签订后交纳的履约保证金12万元。2、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年5月22日，原、被告签订一份《合同书》，约定原告将位于盐城市新洋经济区租赁给被告，租期为1年，从2018年5月20日起至2019年5月19日止，年租金247470元。合同签订后，原告按约定将房屋交付给被告，但被告至今未能向原告缴纳租金，且合同约定租期届满后，被告未能与原告达成续租协议且未能缴纳租金，2019年11月29日被告向原告交还租赁房屋。截至该日，被告共计积欠租金和房屋使用费257985元。另按合同约定，被告每年应缴纳按1.2/平方米计算的物业管理费，截至2019年11月29日，被告共计积欠物业使用费24860元。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告升源公司辩称：房租肯定是要承担的，入驻前交12万，之后就没有缴纳过租金。但原告实际交付房屋迟延了三个月，合同一年期满后我们想继续承租，事情没有协商好，原告将我的房屋锁起来，具体何时锁起来的，我不清楚，因为我不经常去那边，是养花的工作人员告诉我的，门上面贴了个告示。11月29日原告把房屋租给别人了，我司与原告进行了交接，那天门才打开。综上，请求法院依法处理。经审理本院依法认定事实如下：2018年5月22日，现代物流园公司（甲方）与升源公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“1、合同标的：甲方出租给乙方的房屋坐落于盐城市亭湖区，该房屋的建筑面积为1130平方米；……3、交付日期和租赁期限：甲乙双方约定房屋租赁期为1年，自2018年5月20日起至2019年5月19日止。在乙方支付本合同第5-1条约定的房屋租赁保证金后，甲方应向乙方交付该房屋。4、甲乙双方约定，该房屋租金单价为0.6元/平方米/天，年租金247470元，乙方应于2019年5月20日内缴纳，乙方的保证金可用于抵冲乙方应交租金，不足部分乙方按时缴纳。上述租金为甲方净得，涉及租赁的税收由乙方承担，乙方应在开票前将开票税金交给甲方。5、保证金和其他费用甲乙双方约定，本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，共计12万元整。租赁关系终止或解除后，甲方收取的房屋保证金除用以抵冲合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。……有关费用收费标准如下：物业管理费按物业公司相关规定支付，具体由乙方与物业公司另行签署物业管理合同约定。电费和水费计费方式规定为准。乙方应于收到付费通知一周内支付，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付费用的3‰支付逾期违约金。……9、违约责任乙方自接到甲方解除合同通知后未在规定时间内交还房屋的，或到合同期满未按时交还房屋的，或合同终止未按时交还房屋的，甲方有权停水、停电、封闭通道及采取一切可能的措施停止一切供应，并不经诉讼程序腾空收回房屋，租赁房屋内的乙方的设施、物品视为乙方已经废弃，甲方有权处置”……。合同补充条款约定：1、该租赁房屋由甲方指定的物业管理单位提供相应的管理服务。乙方应遵守《基地物业管理公约》、《业租户手册》及其他各项管理规定。……8、物业管理费：物业管理费按年计收，月费用1.2元/平方米，主要包括保安、公用区域保洁、电梯等服务。停车费用暂不收取。当乙方税收达到当年租金减免比例100%以上考核标准时，免除物业费。9、水电费：税费免收，电费按乙方实际用量按月收取（1元/度）”。合同签订后，升源公司按合同约定缴纳了12万元保证金。同年5月31日，现代物流园公司将涉案房屋交付升源公司。合同到期后，升源公司未能及时腾空并交还涉案房屋。现代物流园公司于2019年9月2日向升源公司发出《解除房屋租赁合同函》一份，载明：“现代物流园公司于2018年5月20日与贵司签订了一份《房屋租赁合同》，贵公司承租本公司物流中心第五层房屋，建筑面积为1130平方米，约定租金为247470元/年，物业管理费为1.2元/平方米/月。截至2018年5月19日，贵公司欠交租金247470元，欠交物业管理费16272元，水电费6977元，合计欠费270719元。为此，我公司已于2019年7月24日委托江苏治端律师事务所向贵公司发出律师函，要求贵公司足额缴纳欠交费用，但贵公司至今未能交纳。现本公司正式致函贵公司，自贵公司接函之日，《房屋租赁合同》解除，希贵公司接函后十日内腾空租赁房屋并交还本公司，如逾期则本公司将根据合同约定采取停水、停电、封闭通道等措施收回租赁房屋，由此产生的责任由贵公司承担”。升源公司接函后仍未能腾空并交还涉案房屋，现代物流园公司遂将涉案房屋封闭，导致其无法使用涉案房屋。2019年11月29日，升源公司向现代物流园公司交还涉案房屋。另查明，盐城市华瑞物业服务有限公司（以下简称华瑞物业公司）作为包括涉案房屋在内的盐城市现代物流园公平服务平台中心的物业管理服务单位，由现代物流园公司与其签订合同，约定由现代物流园公司统一向华瑞物业公司支付物业管理费。本院认为：原、被告于2018年5月22日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。（一）被告差欠原告租金数额的认定问题。被告作为承租人应当按照合同约定的期限和标准支付房屋租金，但被告仅前期缴纳12万元，剩余租金至今未缴纳，应承担民事责任。庭审过程中，双方关于租金数额存在争议。根据原告提交的盐城物流中心办公室设施交接表，本院依法认定实际交付涉案房屋的时间为2018年5月31日，原告称其已合同签订之前的2018年5月20日向被告交付涉案房屋，未能举证且与其提交的证据相矛盾，故本院不予采信。故被告应支付从2018年5月31日至2019年5月19日按247470元/年计算的租金计240012元。合同到期后，因被告未能及时迁让出涉案房屋，应支付房屋占有使用费。原告自行采取封闭通道的方式导致被告无法使用涉案房屋，鉴于原、被告双方均未能举证实际封闭通道的时间，结合原告发出的解除合同通知函，本院依法认定封闭通道的时间为2019年9月13日。故被告应支付从2019年5月20日至2019年9月13日按247470元/年计算的占有使用费计79326元。扣减被告已支付的12万元保证金，被告仍应支付的房屋租赁及占有使用费为199338元，故原告要求被告支付租金257985元的诉请，本院依法予以部分支持。关于被告辩称实际交付房屋迟延了三个月，未能举证证明，本院不予采信。（二）关于被告差欠原告物业管理费数额的认定问题。原、被告在租赁合同及补充条款中对物业服务费的标准即给付时间进行了明确约定，被告并未与物业管理公司签订物业服务合同，且原告已每年一次性向物业管理公司缴纳了物业管理费，故被告应向原告直接支付该部分费用。按月费用1.2元/平方米的标准计算，被告应支付从2018年5月31日至2019年9月13日的物业费计21018元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告江苏升源农业科技股份有限公司应于本判决生效后十日内向原告盐城市现代物流园开发有限公司支付所欠租金、房屋占有使用费计199338元和物业管理费21018元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，由原告盐城市现代物流园开发有限公司负担651元，由被告江苏升源农业科技股份有限公司负担4605元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 马 静人民陪审员 江 蓝人民陪审员 杨谢东二〇二〇年六月九日书 记 员 韩 玲相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。