黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初45号原告：李万生，男,1956年5月10日出生，汉族，住林甸县。被告：陶雪岭，男，1972年9月20日出生，汉族，个体业主，户籍地黑龙江省拜泉县，现住林甸县。原告李万生诉被告陶雪岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李万生、被告陶雪岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李万生向本院提出诉讼请求：1.请求被告给付租金60000.00元及违约金3000.00元（违约金3000.00元是自2019年8月23日至2019年9月9日共17天，以80000.00元为基数按照月息1分的标准计算为499.00元；自2019年9月9日至2020年1月3日共117天，以60000.00元为基数按照月息1分的标准计算为2574.00元，共计3073.00元，原告仅主张3000.00元。）。2.请求被告承担本案的诉讼费。3.如果对被告进行异地保全，应承担异地保全费用并承担往返车费。现原告要求放弃第三项诉讼请求。事实与理由：一、2018年7月23日经双方协商，原告将其个人商服楼位于民政局西侧鹤乡烧饼店租给被告，双方签订租用合同，合同约定租用期限2018年8月23日至2019年8月22日，年租金75000.00元，2018年7月23日签订合同时必须把租金一次性交齐75000.00元（有收据）。2019年8月23日至2024年8月22日每年租金为80000.00元，同时合同第十一条约定“租用房屋时必须交押金5000.00元，以上条款如果租用人有违约行为，押金不退”。二、2018年8月23日至2019年8月22日的租金于2018年7月23日一次性全部结清75000.00元（有收据）。2019年8月23日至2024年8月22日年租金80000.00元，2019年8月23日至2020年8月22日租金被告于2019年7月23日只交5000.00元押金，承租方违约押金是不退的，被告已经违约了，因此5000.00元押金不能退给被告。后于2019年9月9日又支付了20000.00元，原告没有给被告出具手续，被告确实找原告商量分期分批交租金和降低房租至75000.00元和70000.00元的事情，但是原告没有同意，原、被告没有达成口头约定，因为原告和被告有书面合同，应该按照书面合同履行。被告交纳的房租20000.00元到2019年11月23日租金就没有了，因为年租金80000.00年平均到365天，一天是219元多，2019年11月份原告多次找被告要取暖费，后取暖费是原告抬钱交的，因为被告没有全额给付租金，原告是2020年1月份才起诉的，这时被告已经欠房屋租金了。被告现欠租金60000.00元，原告找被告多次催要，推拖至今未付。故原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告陶雪岭辩称：原告所述原、被告签订房屋租赁合同及履行的过程是真实的。第一，起诉状中提到的5000.00元押金，被告和原告当时约定是订金，原因是被告和原告当时约定，如果下一年想要续租，需要提前5个月至半年交5000.00元订金，如果下一年不想继续租，也是提前5个月到半年告知原告，被告是在2019年2月份把继续租赁下一年的订金5000.00元交给的原告，不是2019年7月23日交的。第二，在2019年8月23日至2020年8月22日的租赁期内，被告于2019年8月十几号找到原告商量，因为被告自身出了一些事情加上生意不好，想要降低房租租金或者分期付款，原告当时同意降低房租至75000.00元，但是没有同意分期付款。被告在2019年9月9日找到原告谈降低房租和分期付款，原告同意把房租降低至70000.00元并且同意分期付款，因为被告如果继续经营的话需要装修和上一些设备，否则被告就不能继续租赁了，然后给原告交了房租20000.00元。被告向原告交5000.00元及20000.00元，原告均未向被告出具收据。在2019年11月份的时候，原告要交取暖费，让被告再交一些房屋租金，被告给原告拿了6000.00元，但是原告没有收取该6000.00元，让被告准备20000.00元，当时我们口头约定是分期付房租，被告不是欠房租，只是得分期付，口头也没有具体约定怎么分期付款。被告欠原告的房租是2019年8月23日至2020年8月22日房租，原告同意分期付款，被告才装修上设备的，现在按照口头约定房租70000.00元，被告先后交了5000.00元和20000.00元的房租，被告已经交纳了25000.00元的房租，还欠45000.00元房租。对45000.00元房租，被告无力交纳房屋租金，不能继续交了。因为有疫情，疫情期间的房租被告也承担不起，现在原告还让被告交全年的，被告考虑因为无法经营，不想继续租了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交：2018年7月23日原、被告双方签订的租房合同（提交复印件，与原件核对一致）一份及原告李万生房屋产权证复印件一份。欲证明原告将自有门面房出租给被告、租用期限、租金等具体事项。合同第十一条约定了关于押金的条款，如有违约，押金不退。被告对该两份证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，认为如果必须交押金，应该是租房的第一年就交，被告交的5000.00元是提前半年想要继续租赁房屋的订金，不是押金。本院认为，该证据来源合法，客观真实，本院对该证据依法予以确认。原告提交：原告自行记录的账本复印件一页，欲证明被告交的5000.00元押金时间是2019年7月23日。被告对该证据的真实性和证明的问题均有异议，认为是原告自己记录的，5000.00元确实给了，但是时间不对。本院认为，原告提交的该份收据复印件为原告自行记录的，内容为收取被告5000.00元，对于该部分事实原、被告均认可，原、被告仅对该5000.00元的性质及交款时间存在争议，本院对该证据原、被告认可的部分予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日经原、被告双方协商，原告将其位于林甸县林甸镇××综合楼××商××（××县民政局西侧鹤乡烧饼店）出租给被告，双方签订了书面《租房合同》。合同约定：租用期限为2018年8月23日至2019年8月22日，年租金为75000.00元；2019年8月23日至2024年8月22日每年租金为80000.00元；如果租用人不租房屋时应提前五个月通知房主，继续租用预交下一年定金或租金，否则按继续租用正常交租金；租用房屋时必须交押金5000.00元，以上条款如果租用人有违约行为，押金不退等内容。2018年8月23日至2019年8月22日的租金75000.00元被告已于2018年7月23日一次性给付原告。2019年8月23日至2020年8月22日租金，原告称被告于2019年7月23日只交5000.00元押金，后于2019年9月9日又支付了20000.00元租金，尚欠原告租金60000.00元，以上两笔款项原告没有给被告出具收款凭证，被告对给付原告的该两笔款项的数额均认可。被告曾找原告协商分期分批交租金和降低房租事宜，但未达成一致意见，原告称应该按照书面合同履行。原告按照年租金80000.00元计算，平均到365天，一天租金是219元多，被告交纳的房租20000.00元为到2019年11月23日止。现原告诉讼至法院，1.请求被告给付租金60000.00元及违约金3000.00元（违约金3000.00元是自2019年8月23日至2019年9月9日共17天，以80000.00元为基数按照月息1分的标准计算为499.00元；自2019年9月9日至2020年1月3日共117天，以60000.00元为基数按照月息1分的标准计算为2574.00元，共计3073.00元，原告仅主张3000.00元。）。2.请求被告承担本案的诉讼费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的性质、目的和交易习惯履行义务。当合同履行时，当事人就履行期限等内容没有约定或约定不明时，可以协议补充，达不成补充协议的，按照交易习惯确认。原告李万生与被告陶雪岭签订的《租房合同》系当事人双方真实的意思表示，且该合同自2018年7月23日签订之日起履行至今，原告已将案涉房屋交付给被告使用，被告也接收该房屋并将2018年8月23日至2019年8月22日的租金75000.00元给付原告，该自然人间房屋租赁合同成立并生效，对当事人具有约束力。原、被告之间的《租房合同》第一条约定2018年8月23日至2019年8月22日年租金为人民币75000.00元，2019年8月23日至2024年8月22日每年租金为人民币80000.00元；第七条约定如果租用人不租房屋时应提前五个月通知房主，继续租用预交下一年定金或租金，否则按继续租用正常交租金；第十一条约定租用房屋时必须交押金5000.00元，以上条款如果租用人有违约行为，押金不退。被告向原告交纳的5000.00元，原告称交款时间为2019年7月23日并自行制作收据（原告在收据上书写该款性质为租房“压金”款，无交款人被告签名，原告自行留存），被告称该款性质为下一租赁年限的定金，交款时间为2019年2月份，原、被告均未能提供能够证明其各自主张并为对方认可或被本院采信的证据，但可以确定该款被告向原告给付的时间为2019年8月23日之前。原、被告所签《租房合同》并未约定被告向原告交纳下一年定金或租金的具体日期及金额，也未约定交纳押金的具体日期，后双方又未能达成补充协议，且预交下一年定金或租金系选择性条款，承租人（被告）即可以预交定金，也可以预交租金，按照该5000.00元交纳的时间段及被告自认，本院认为其应为被告2019年8月23日至2020年8月22日继续租用该房屋的定金。对于2019年8月23日至2020年8月22日被告租用原告该房屋的租金80000.00元，原、被告虽未约定具体的给付日期及方式，但综合原、被告之间对该部分租金的实际履行情况及有关法律规定可知，被告可以随时向原告履行给付租金的义务，原告也可以随时要求被告给付租金，但应当给对方必要的准备时间，故被告应在2019年8月23日至2020年8月22日期间履行给付房屋租金的义务。被告所称经双方协商原告将该租赁期限内的租金降至75000.00元及70000.00元的口头约定，因原告并未认可该口头约定，双方也未对该口头约定另行制作补充协议，本院对此不予支持。被告于租赁期内2019年9月9日给付原告房屋租金20000.00元，先期给付原告的5000.00元定金应当抵作房屋租金，至此被告共给付原告房屋租金25000.00元，剩余房屋租金55000.00元未向原告给付，现原告诉讼至法院要求被告履行给付房屋租金的义务符合《租房合同》的约定及法律规定。原告要求被告给付违约金3000.00元，因按照原、被告的约定及法律规定被告并未构成违约，原、被告之间的《租房合同》也未约定违约金计算标准，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告陶雪岭于本判决发生法律效力之日，向原告李万生给付2019年8月23日至2020年8月22日租期内的剩余房屋租金55000.00元；二、驳回原告李万生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375.00元减半收取688.00元，由被告陶雪岭负担588.00元，原告李万生自行负担100.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  冯石亮二〇二〇年六月六日书记员  刘美廷附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。