陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕05民终888号上诉人（原审被告)：杨恒武，男，1948年7月27日出生。被上诉人（原审原告）：合阳县洽园物业管理有限公司。法定代表人：杨林森，该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲敏，男，1967年9月2日出生，汉族，高中文化。上诉人杨恒武与被上诉人合阳县洽园物业管理有限公司（以下简称洽园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服陕西省合阳县人民法院（2019）陕0524民初2875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨恒武、被上诉人洽园物业公司的委托诉讼代理人王哲敏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨恒武的上诉请求：1、所判物业管理费2198.34元，不予缴纳。2、所判取暖费10708.54元，上诉人计算后为10284.93元，请求缴纳5142.46元。3、赔付修复管道损坏费用560元（包括雷军兴、张增斌经手分摊修管道费60元）。4、立即中止侵权行为，恢复我户供水、供电并赔付10年间停水、停电造成的经济、精神损失2000元。事实与理由：一、关于物业管理费。第一，未交的原因是被上诉人不履行协议，被上诉人于2010年停水停电危害上诉人生活。第二，被上诉人出示的《物业管理服务合同》不具备法律效力。余社田不具有法人资格。第三，被上诉人抗拒合阳县城建局依规处理问题。第四，杨林森等有撬门入室行为。第五，《渭南市住宅物业管理条例》规定，不得以停水停电等方式迫使业主交纳除水、电费以外的其他费用。第六，被上诉人经常不打扫卫生，安全无保证，屋顶漏水无人管。二、关于暖气费。第一，上诉人系顶楼，经常温度低于10度，温度过低应少收费。第二，原物业负责人雷军兴曾许诺交70%，雷少民处理的结果每年交50%。第三，本地惠宁府小区等顶楼交70%。第四，县委小区经常不住人户交50%。第五，物价部门答复不住人户交送热费30%。第六，具体计费2013年至2019年共6年，以2016年是20元/平方米，2017年是24元/平方米，2018年是25.87元/平方米，总计10284.93元。洽园物业公司辩称，一、上诉人拒缴物业费、暖气费等长达七年之久，物业公司指派专人上门催缴、打电话，并于2019年9月2日给上诉人送达了《物业服务费催缴通知书》等都未有结果。二、被上诉人与小区业委会签订《物业管理服务合同》，有余社田等签字。三、上诉人称杨林森等人撬门入室，无任何证据证明，且经公安机关调查，与杨林森等人无关。四、上诉人称小区无人管与事实不符。洽园物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付原告2012年1月至2019年9月物业管理费3048元，2012年11月至2018年11月冬季取暖费12142元，暖气改造费4000元，三项费用合计19190元；2、请求判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物管费，截止2019年9月应支付滞纳金约62326元；3、请求判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告杨恒武系合阳县正大小区北楼西单元602单元房的业主，该单元房建筑面积为77.54m2。2010年4月1日，合阳县正大小区业主委员会（合同甲方）与原告洽园物业公司（合同乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：由原告洽园物业公司为合阳县正大小区提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积0.35元／m2收取，冬季取暖费按合阳县每年政府指导价收取，生活垃圾费按套每户40元／年收取。2013年10月30日，合阳县正大小区业主委员会与原告洽园物业公司续签《物业管理服务合同》。合同签订后，原告按合同约定对小区设备和相关场地进行维护、养护，对小区安全、清洁等进行了系列的物业管理工作，并按照合同约定收取物业费，并参照政府规定的收费标准收取冬季取暖费及生活垃圾费，代收水电费。在原告物业管理期间，被告杨恒武物业管理费、冬季取暖费交至2012年底。被告杨恒武拖欠2013年1月至2019年9月物业管理费2198.34元（每月物业管理费77.54m2×0.35元／m2＝27.14元）；2012年11月至2018年应交纳冬季取暖费11208.54元，已交纳2012年冬季取暖费500元，共拖欠冬季取暖费10708.54元；拖欠生活垃圾费320元。上述费用，经原告工作人员多次催收，并于2019年9月2日送达《物业服务费催缴通知函》仍未果。另查明，2017年，原告洽园物业公司按照合阳县人民政府文件要求，对合阳县正大小区锅炉进行煤改气改造，更换锅炉支出248000元，连接天然气接口支出110000元，政府补助120000元，变卖旧锅炉3000元，合阳县正大小区住户共48户，每户平均4895.83元（未包括锅炉房换门、换电表，处理地面等费用），原告洽园物业公司与合阳县正大小区业主委员会经协商，每户交纳暖气改造费4000元，剩余部分由原告洽园物业公司负担。被告杨恒武应交纳暖气改造费4000元。又查明，2012年因楼顶漏水等问题，原告与被告发生纠纷，后原告一直未给被告通电通水，被告也未交纳物业费及暖气费。2012年11月原告工作人员与被告协议，约定协议前停水停电期间不交物业费，暖气费交纳50%，被告按约定交纳2010年至2012年度暖气费，后因被告拒交物业费及煤改气等相关费用，原告一直未给被告通电通水。又查明，被告居住的合阳县正大小区北楼排气阀安在被告卫生间，因排气阀排气及多次维修，给被告卫生间顶棚、墙面等造成一定损失，被告维修支出材料费500余元，被告多次找原告洽园物业公司解决未果。2016年7月被告在合阳县正大小区丢失电动车一辆，已向公安机关报警，至今未果。一审法院认为，合阳县正大小区业主委员会与原告洽园物业公司签订《物业管理服务合同》，系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律的强制性、禁止性之规定，为有效合同。原告洽园物业公司按照合同约定为业主提供了物业服务，请求业主支付物业服务费、冬季取暖费及暖气改造费理由正当，依法应予支持。即使原告物业公司在物业服务过程中存在一些瑕疵与不足，但并未构成根本性违约，被告杨恒武未交纳2013年至2019年9月物业费、2013年至2018年取暖费及暖气改造费的事实清楚，如被告杨恒武少交或不交物业费、冬季取暖费及暖气改造费，可能会影响其他业主的欠费行为，不利于已交费业主的权益和小区整体利益的维护。被告杨恒武辩称服务不到位等对物业服务合同履行所持异议或者不满不能代表全体业主意见，又不能提供充分证据证明，不能作为其不交纳物业费、冬季取暖费及暖气改造费的合理理由，故对其辩解理由不予支持。被告杨恒武辩称在小区内丢失电动车一辆，因其已向公安机关报警，本案不予涉及。被告杨恒武辩称原告停水停电，如确因物业服务给被告造成损失，可另行主张权利。原告洽园物业公司主张由被告杨恒武按照日3‰支付逾期付款的滞纳金62326元,因《物业管理服务合同》未约定违约金及因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告洽园物业公司亦不能提供其他证据，不予支持。原告洽园物业公司在物业服务过程中，因维修排气阀给原告造成损失酌情予以赔偿。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨恒武于判决生效后10日内支付原告合阳县洽园物业管理有限公司物业费费2198.34元、取暖费10708.54元、暖气改造费4000元，以上合计16906.88元；二、原告合阳县洽园物业管理有限公司于判决生效后10日内赔偿被告杨恒武经济损失500元；三、驳回原告合阳县洽园物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1838元，减半收取计919元，由原告合阳县洽园物业管理有限公司负担719元，被告杨恒武负担200元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，2020年3月中旬，杨恒武向洽园物业公司交纳了暖气改造费4000元。本院认为，本案的争议焦点：杨恒武是否应向洽园物业公司支付物业管理费2198.34元、暖气费10284.93元。洽园物业公司按照合同约定为包括杨恒武在内的业主提供了物业服务，请求业主支付物业服务费、冬季取暖费理由合理，依法应予支持。杨恒武对管理费2198.34元、取暖费10284.93元数额（二审中，被上诉人对上诉人提出的暖气费应为10284.93元表示认可）不持异议，以物业公司给其停水停电导致其不能正常生活等为由，拒交物业费、暖气费。虽然洽园物业公司在物业服务过程中存在一些瑕疵与不足，但并未构成根本性违约，况且杨恒武少交或不交物业费、暖气费可能会导致其他业主的欠费行为，不利于已交费业主的权益和小区整体利益的维护。且杨恒武诉称服务不到位，管理不作为，安全无保障等对物业服务合同履行所持异议或者不满不能代表全体业主意见，又不能提供充分证据证明，不能作为其不交纳或少交纳物业费、冬季取暖费的合理理由，原审判决其支付物业管理费、暖气费并无不当。由于一审判决后，杨恒武已主动向洽园物业公司支付了暖气改造费4000元，故一审判决的该项内容依法应予改判。关于杨恒武提出的赔付修复管道损坏费用560元以及恢复供水、供电并赔付经济、精神损失2000元等，由于杨恒武一审中未提出反诉，二审中不予审理。综上，上诉人杨恒武的部分上诉理由成立，其部分上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持陕西省合阳县人民法院（2019）陕0524民初2875号民事判决第二、三项（即，二、原告合阳县洽园物业管理有限公司于判决生效后10日内赔偿被告杨恒武经济损失500元；三、驳回原告合阳县洽园物业管理有限公司的其他诉讼请求）；二、变更陕西省合阳县人民法院（2019）陕0524民初2875号民事判决第一项为：上诉人杨恒武于判决生效后10日内支付被上诉人合阳县洽园物业管理有限公司物业费2198.34元、取暖费10284.93元，以上合计12483.27元。二审案件受理费50元，由上诉人杨恒武负担40元，被上诉人合阳县洽园物业管理有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二〇年六月三日书记员  史 翌