陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终4445号 上诉人（原审原告）：何昕芮，女，1990年2月2日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊清，陕西其源律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：贺军，男，1973年7月19日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊清，陕西其源律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：刘根虎，男，1961年9月23日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊清，陕西其源律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：付惠丽，女，1972年12月26日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊清，陕西其源律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：绿地集团西安盛都置业有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原审第三人：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司，住所地陕西省西安市未央区。负责人：刘美鸽，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙明靖，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。上诉人何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽因与被上诉人绿地集团西安盛都置业有限公司（以下简称绿地盛都公司）、原审第三人深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称彩生活陕西分公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10518号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的一审诉讼请求；3.由绿地盛都公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决关于“二道门”及“分区管理”存在认定事实不清。绿地香树花城小区实施分区管理，需在XX层XX房XX道门以及在高层和洋某某下车库之间设置门禁；最后需要彩生活陕西分公司履行分区管理。由于绿地盛都公司至今没有在高层和洋某某下车库之间设置门禁，且将之前已经设立的“二道门”拆除，导致分区管理无法实现。为此，2015年9月23日，绿地盛都公司向何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽委托的业主代表书面承诺恢复“二道门”和“分区管理”。由于绿地盛都公司和彩生活陕西分公司均未履行上述分区管理的承诺，故一审何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的第一项诉讼请求为判令绿地盛都公司和彩生活陕西分公司共同履行绿地香树花城“高层和洋房分区管理”的承诺，但一审法院未对此项请求进行评议和认定。二、一审法院以“被告对八重安防系统宣传照片复印件不予认可，宣传内容未载入商品房买卖合同，不能证明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”为由驳回何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的诉讼请求，属于认定基本事实不清，证据不足，适用法律错误。绿地盛都公司售房时，在售楼部醒目处摆放“八重安防系统”彩页广告，置业顾问也口头宣传和承诺未来香树花城小区具有极高的安全保障。“八重安防系统”成为绿地香树花城宣传的重大卖点，成为何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽购买绿地盛都公司的商品房的重要因素。一审庭审中，一审绿地盛都公司对八重安防系统宣传照片复印件不予认可，理由为没有原件，且绿地项目很多，无法从照片中识别是在哪个项目的售楼部拍摄。同时，绿地盛都公司认为“安防系统是给业主的宣传内容，并非合同内容，属于要约邀请，合同中并无相关约定，对双方不具有约束力”。彩生活陕西分公司的代理人因不了解情况，只认可小区的确存在一些安防设施。何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽认为，既然一审绿地盛都公司认可“安防系统是给业主的宣传内容”，彩生活陕西分公司也认可小区存在一些安防设施，结合香树花城小区客观存在的“七重安防”，完全可以认定“八重安防系统宣传照片复印件”的真实性。而一审法院却仅因为“被告对其真实性不予认可”，故不予采纳，系认定基本事实不清。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。绿地盛都公司对何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽关于“八重安防”的宣传根据上述法条应视为合同内容。一审判决驳回何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的该项诉讼请求，认定事实不清、证据不足。绿地盛都公司辩称，涉案项目销售时，绿地盛都公司确实向何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽承诺了该项目实施高层洋房分区管理，实际上绿地盛都公司也在XX层XX房XX道门”。但后因为XX道XX层业主的活动区域，上百名高层业主曾多次找到绿地盛都公司强烈要求拆除该门，绿地盛都公司迫于压力只能将该门进行拆除。现考虑到何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的诉请，由法院判决二道门是否进行恢复。八重安防系统仅是曾给业主的销售宣传内容，该宣传内容并未载入双方签订的商品房买卖合同中，且八重安防系统并未对签订购房合同以及房屋价格的确定有重大影响，故该内容为要约邀请，对双方均不具有约束力。故请求驳回何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的上诉请求，维持原判。彩生活陕西分公司述称，本案实质上是何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽与绿地盛都公司之间的商品房买卖合同纠纷，不涉及彩生活陕西分公司的权利义务。一审何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽没有提交足够的二道门八重管理及二道门属于商品房约定内容的证据，根据法律相关规定，何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽应承担举证不能的后果。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽向一审法院起诉请求：1.绿地盛都公司和彩生活陕西分公司共同履行绿地香树花城“高层和洋房分区管理”承诺；2.绿地盛都公司和彩生活陕西分公司向其公示和说明绿地香树花城配套设施“八重安防系统”的履行情况；3.诉讼费绿地盛都公司承担。一审法院认定事实：刘根虎于2014年6月1日与绿地盛都公司签订《商品房买卖合同》一份（合同登记号：Y14091523），约定刘根虎购买绿地盛都公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套；贺军于2014年7月31日与绿地盛都公司签订《商品房买卖合同》一份（合同登记号：Y14092523），约定贺军购买绿地盛都公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套；付惠丽、案外人张某某与绿地盛都公司于2017年5月31日签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同登记号：Y17112040），约定其二人购买绿地盛都公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套；何昕芮与绿地盛都公司于2018年3月11日签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同登记号：Y18040071），约定何昕芮购买绿地盛都公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋一套；合同均对房屋位置、面积、价格、违约责任等进行了约定。另查明，上述房屋均已交付，彩生活陕西分公司系为何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽提供物业服务合同的物业公司。现何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽以绿地盛都公司的销售广告包含了“高层和洋房分区管理”和“八重安防系统”的承诺，但未履行承诺为由诉至法院，形成诉讼。一审法院认为，本案依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽提交了一份“八重安防系统”宣传照片复印件，绿地盛都公司对其真实性不予认可，且该宣传内容未载入双方签订的商品房买卖合同，不能证明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。故对于何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回原告何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的诉讼请求。一审案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽诉请的高层和洋房分区管理，系对同一物业区域不同位置的物业在不同业主之间划分使用、管理区域，该事项属于《中华人民共和国物权法》第六章业主的建筑物区分所有权规定的业主共同决定的事项，何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽以其与开发商绿地盛都公司之间约定高层和洋房分区管理之理由，要求绿地盛都公司与提供物业服务的彩生活陕西分公司履行，与法律规定不符，本院依法不予支持。何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽诉请公示和说明绿地香树花城配套设施“八重安防系统”包括高层和洋房分区管理，本案不涉，双方就商品房买卖合同或物业服务合同存在争议的，可依相应法律关系另行主张。据此，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初10518号民事判决为：驳回何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽关于绿地盛都公司和彩生活陕西分公司共同履行绿地香树花城“高层和洋房分区管理”承诺的诉讼请求。一审案件受理费100元，何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽已预交，由何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽负担；二审案件受理费100元，何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽已预交，由何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月十九日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1