山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1157号 上诉人（原审被告）：肥城市新城办事处刘庄居民委员会，住所地肥城市新城济兖路78号。 法定代表人：范长山，主任。 委托诉讼代理人：李静，肥城康正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：梁建，女，1963年2月28日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：郑力，山东信望律师事务所律师。 上诉人肥城市新城办事处刘庄居民委员会（以下简称刘庄居委会）因与被上诉人梁建房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘庄居委会上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系，被上诉人提供的《龙山花苑小区商品房买卖合同》，卖方加盖的刘庄居委会售楼专用章（1）并非上诉人刻制，所载明的经办人也不是上诉人的工作人员，被上诉人从未将购房款交付上诉人，被上诉人购买的涉案楼房也不是上诉人交付，双方根本不存在房屋买卖合同关系。（2018）鲁0983民初4259号一案已经认定了上诉人与实际投资人系土地使用权转让关系，投资人建设人是涉案房屋买卖合同的出卖人，一审时上诉人曾申请追加晋州市昌盛房地产开发有限公司（以下简称晋州公司）、张建国作为本案被告参加诉讼，原审法院不予准许是错误的；2、因上诉人与被上诉人从未签订过房屋买卖合同，原审法院判令上诉人违约并承担支付违约金的责任是错误的；3、一审法院适用法律错误，被上诉人所购买的涉案房屋的出卖人并非上诉人，上诉人没有为购房户办理产权证的义务，一审以表见代理认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖关系，适用表见代理推定上诉人与被上诉人存在合同关系属于适用法律错误。 被上诉人梁建辩称，1、上诉人是经政府特许的涉案商品房的开发经营主体，也是房地产管理部门登记的开发经营主体；2、上诉人以其与晋州公司、张建国之间的开发协议书为由，声称与被上诉人之间未签订过合同、不存在房屋买卖关系，其主张不能成立；3、一审法院适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人梁建向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理肥城市龙山花苑小区3号楼1单元301室及车库产权登记；2、判令被告支付原告违约金44462.68元（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂自2015年10月1日计算至2018年2月1日，并以购房款247634元为基数，计算至产权登记办理完毕之日）；3、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2006年12月31日，原告梁建（乙方）与名为刘庄居委会的甲方在涉案房产的售楼处签订《龙山花苑小区商品房买卖合同》一份。合同约定，原告梁建购买位于肥城市，该房屋面积为115.08平方米，房屋单价为1720元，总价为197938元；车库面积为20.19平方米，单价为2200元，总计为44418元，以上合计金额共计242356元。合同第七条约定，甲方应当在商品房交付使用后六个月内，将办理权属登记需由被告甲方提供的资料报产权登记机关备案，备案后立即办理产权登记手续，乙方予以协助。合同甲方处加盖刻有“刘庄居委会售楼专用章（1）”字样公章，案外人窦勉励在经办人处签字，原告梁建在乙方处签字并摁手印。 2006年12月31日、2007年1月10日、2007年2月3日、2007年2月7日、2007年9月6日、2009年5月27日，原告分别缴纳房款20000元、102000元、18000元、55000元、27356元、25278元，共计247634元，上述六份收据均加盖刻有“刘庄居委会售楼专用章（1）”字样公章。2007年后，原告梁建使用管理涉案房屋及车库至今。 另查明，2005年6月4日，肥城市市长主持召开泰西大街拆迁补偿政策问题的会议。会议决定对泰西大街综合整治涉及的集体以上单位建筑物拆迁不予货币补偿，实行新建建筑物政策性补偿，其中享有的政策包括新建建筑物允许对外销售，由房管部门办理房屋产权确权手续，涉及的单位包括了刘庄居委会。 2005年8月18日，张建国借用晋州公司（乙方）的名义与被告刘庄居委会（甲方）签订《开发协议》一份，协议约定甲方将属于其使用的位于泰西大街原链条厂厂址（即涉案房屋坐落土地）的开发权交给乙方，并将土地使用权证办至乙方名下，乙方应向甲方支付开发费共计6800000元。协议签订后，因晋州公司不具备开发涉案地产的资质，双方协议实际并未履行。涉案地产最终不是以房地产开发的形式而是以刘庄居委会名义自建的形式，由张建国进行投资。房屋开发建成后，2010年1月26日，被告刘庄居委会取得上述房地产的房屋所有权证书（肥房权证新城字第××号），载明房屋所有权人为被告刘庄居委会。被告刘庄居委会也协助部分购房户办理了单独房屋所有权证书。 一审法院认为：本案的争议焦点为：一、被告刘庄居委会是否有义务协助原告梁建办理房屋产权过户事宜；二、被告刘庄居委会是否支付违约金。 关于争议焦点一，首先，肥城市人民政府的会议纪要证实对涉案房屋的土地原链条厂的拆迁实行新建建筑物政策性补偿，允许对外销售，由房管部门办理房屋产权确权手续。根据该政策，被告刘庄居委会是涉案房屋土地原链条厂的开发建设者，所有者。其次，被告刘庄居委会系涉案房屋的开发权人，其将开发权委托给晋州公司是其与他人之间的关于涉案房屋开发的内部约定，被告刘庄居委会与晋州公司、张建国签订的开发协议并未完全履行，土地使用权、开发经营权并未发生变更，被告刘庄居委会仍是涉案房屋登记的所有权人。被告刘庄居委会以其与晋州公司、张建国的内部协议不得对抗善意的购房者。再次，原告梁建购买涉案房产时，开发建设地点位于刘庄居委会，开发建设单位是刘庄居委会，售楼部也在刘庄居委会链条厂原址，售楼处提供的资料包含会议纪要显示的是刘庄居委会，《龙山花苑小区商品房买卖合同》的甲方亦是肥城市新城办事处刘庄居民委员会并加盖“肥城市新城办事处刘庄居民委员会售楼专用章（1）”，收款收据加盖刘庄居委会“肥城市新城办事处刘庄居民委员会售楼专用章（1）”。故原告有理由确信涉案房屋是被告刘庄居委会开发销售的。根据合同法关于表见代理的规定，代理行为有效约束被告刘庄居委会。且被告虽否认“肥城市新城办事处刘庄居民委员会售楼专用章（1）”是其刻制，但并未提供证据证明，亦未向公安机关报案。最后，原告购得涉案房屋，已按照约定将房款全部交清，自2007年使用管理涉案房屋至今，被告刘庄居委会从未提出异议。截止庭审前，被告已向龙山花苑小区部分业主办理了商品房产权登记。综上，原告要求被告刘庄居委会协助原告办理产权登记符合法律规定，一审法院予以支持。 关于争议焦点二，关于违约金是否支付的问题。原被告之间的房屋买卖合同有效，被告未在合同约定的时间内即2007年4月30日交付房屋6个月内办理产权证书，已构成违约。原告要求被告自2015年2月7日起支付违约金的请求，一审法院予以支持。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，合同没有约定违约金的，已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构及时逾期贷款利息的标准计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告肥城市新城办事处刘庄居民委员会于本判决生效之日起三十日内协助原告梁建办理位于肥城市车库的不动产权过户手续；二、被告肥城市新城办事处刘庄居民委员会于本判决生效之日起三十日内支付原告梁建违约金（以购房金247634元为基数，自2015年2月7日起至产权登记办理完毕之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款利率的150%计算）。案件受理费456元，被告肥城市新城办事处刘庄居民委员会负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交（2018）鲁0983民初4259号、（2019）鲁09民终2739号民事判决书，证实涉案房产销售主体为张建国，而非本案上诉人，所以张建国与被上诉人之间存在房屋买卖合同关系，被上诉人主张与上诉人形成房屋买卖合同关系与事实不符。被上诉人对上述两份判决书的真实性无异议，但认为不能证实上诉人的主张。本院认为，从上诉人提交的上述两份民事判决书内容看，均明确认定张建国和上诉人以上诉人自建的名义对涉案国有土地进行了变相开发，涉案房产建成后，以上诉人自有房产名义对外出售，因此，上诉人提交的上述证据不仅不能证实其上述主张，反而恰恰进一步证实了上诉人与被上诉人之间存在涉案房屋买卖合同关系。 本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人提交的（2018）鲁0983民初4259号、（2019）鲁09民终2739号两份生效判决，均已明确认定张建国和上诉人以上诉人自建的名义对涉案国有土地进行开发，涉案房产建成后，以上诉人自有房产名义对外出售，因此，被上诉人作为涉案房产的买受人，有理由相信涉案房产系由上诉人开发销售，至于上诉人与张建国以及晋州公司之间的关系，不能对抗被上诉人，即便涉案房产的实际出卖人系张建国，张建国的行为亦对上诉人至少能够构成表见代理，相应的法律后果应由上诉人承担，一审对此予以认定，符合法律规定。被上诉人购得涉案房产后，已按照约定交齐了购房款，并自2007年使用管理涉案房产至今，上诉人未在约定的期限内办理涉案房产的产权证书，其行为违约，被上诉人请求上诉人协助办理产权登记，并自2015年2月7日起支付相应的违约金，符合法律规定和双方合同约定，一审法院对此予以支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费456元，由上诉人肥城市新城办事处刘庄居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年六月八日 书记员  宋姚瑶