新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新28民终533号 上诉人（原审被告）：苗利琼，女，1988年8月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和静县。 被上诉人（原审原告）：陈继平，女，1967年1月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区和静县。 上诉人苗利琼因与被上诉人陈继平房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。上诉人苗利琼，被上诉人陈继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苗利琼上诉请求：撤销新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初145号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实及理由：一、上诉人使用该房屋的时间是2019年3月20日至2019年10月20日，共计7个月，所产生房屋租金为29,166.69元。现上诉人已向被上诉人交纳房屋租金30,000元，故上诉人不欠付被上诉人房屋租金。二、上诉人为被上诉人交纳电费2323.28元，该款应由被上诉人退还。三、2019年10月12日，被上诉人张贴房屋出租广告至今，被上诉人一直享有房屋的对外出租权，上诉人并未对被上诉人造成实质性损害。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 陈继平辩称，上诉人拖欠被上诉人4个月房屋租金，除去疫情期间1个月，尚欠房屋租金12,740元；另上诉人用电2913度，欠电费2396元，以上两项合计15,146元。上诉人装修房屋的损失应由上诉人承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 陈继平向一审法院起诉请求：请求判令被告支付原告房租20,000元，水电费2396.2元，合计22,396.2元。 一审法院认定事实：原告陈继平于2019年3月15日，将位于××镇平方门面房租与被告苗利琼用于经营超市。由于陈继平与苗利琼婆婆系多年同学关系，原告与被告仅口头约定，租期三年，每年租金50,000元，口头约定后被告向原告支付了30,000元租金。在超市经营过程中，被告对房屋安装了新的玻璃门，后被告认为房屋租金过高，于2019年11月与原告协商不再租赁，双方约定截止到2019年11月15日，被告租赁8个月，产生租金33,332.8元，欠电费3488.6元。双方解除租赁后，被告即搬离了原告的门面房，但未向原告交付房屋钥匙。原告认为被告未交付钥匙，被告仍应向原告交付逾期交房的租金。本案审理过程中，双方对水费65元无争议，对被告欠付电费，本院按新疆统一城乡居民生活用电价格0.39元计算，计1136.85元（2915度＊0.39元）。一审法院认为，原告与被告达成口头房屋租赁协议，双方达成的租赁协议为不定期租赁。原告与被告约定租赁于2019年11月15日解除，被告应付清欠付的租金和水电费。经本院核算被告欠付原告水电费及欠付租金4534.65元（65元水费＋1136.85元电费＋3332.8元租金）由被告苗利琼承担。双方协议解除房屋租赁后，被告搬离房屋后拒不向原告交钥匙，损害了原告的合法权益，应承担原告部分损失，以一个月房屋租金4166.6元为宜，以上被告共应承担8701.25元。原告在被告拒不交付房屋钥匙的情况下，应采取诉讼或在有关部门见证情况下采取措施防止损失扩大，原告自行承担损失扩大部分。另被告搬离原租赁的房屋后，双方租赁合同已解除，被告不向原告交付房屋钥匙属于附随义务，不构成对原告权利的实质损害，因此被告只应承担次要的过错责任，原告不能以被告未交付钥匙而要求被告继续承担租金。遂判决被告苗利琼于本判决生效之日起十五日内向原告陈继平支付房屋租赁期间的水电费及未按约定交付房屋产生的违约金8701.25元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上诉人提交的电费缴费凭证，证实其代被上诉人缴纳电费1050元，应从欠付房租中扣除。被上诉人对电费缴费凭证的真实性、合法性、关联性及主张予以认可，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及上诉人的主张予以确认。对于被上诉人提交的微信截图及水电费清单，证明2020年1月8日前，上诉人并未腾空房屋，亦未缴清2019年9月至11月水电费。上诉人对微信截图及水电费清单的真实性、合法性、关联性及被上诉人的主张不予认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，因微信截图中呈现的照片不能显示拍摄日期，故无法证实上诉人所主张的时间，且水电费清单中电费单价明显高于市场价，故对被上诉人的主张，本院不予认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年3月20日，陈继平与苗利琼达成房屋租赁口头协议。陈继平将其位于××镇平方门面房出租于苗利琼使用，年租金为50,000元。苗利琼向陈继平支付房屋租金30,000元。2019年10月20日，陈继平与苗利琼协商一致，解除房屋租赁关系。2019年11月10日，艾克然木·艾买尔向陈继平提出使用案涉房屋存放电瓶，陈继平同意并让艾克然木·艾买尔从苗利琼处要回案涉房屋钥匙。另查明，苗利琼租用案涉房屋期间共计用电2915度，按新疆统一城乡居民生活用电价格0.39元/度计算，共计欠付电费1136.85元（2915度＊0.39元），另欠付水费65元。再查明，苗利琼先后四次代陈继平从国家电网处购电，共计垫付电费1050元，陈继平同意将该款从欠付房屋租金中予以扣除。 本院认为，本案争议焦点为上诉人苗利琼欠付被上诉人陈继平房屋租金及水电费数额为多少。 所谓房屋租赁，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金的协议。本案中，陈继平将案涉房屋租赁于苗利琼使用，双方达成年租金为50,000元的口头协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故陈继平与苗利琼之间系不定期租赁关系。陈继平作为房屋出租人，其按照双方口头协议约定将案涉房屋交付苗利琼使用，苗利琼作为承租人，其理应按照口头协议约定，足额向陈继平支付房屋租金及相关费用。通过本案查证事实可知，苗利琼对案涉房屋租赁使用的期限是2019年3月20日至2019年11月10日交钥匙止，共计七个月零二十天，故其应向陈继平支付的房屋租赁费为31,944.45元（50,000元/年÷12个月×7个月20天）。另苗利琼租赁案涉房屋期间的水费65元，电费1136.85元，应由苗利琼自行承担。综上，苗利琼应向陈继平支付的各项费用合计33,146.3元（房屋租金31,944.45元+水费65元+电费1136.85元），以上费用扣减苗利琼已支付的房屋租金30,000元、垫付的电费1050元后，苗利琼尚欠陈继平各项费用2096.3元（33,146.3元-30,000元-1050元）。对陈继平主张苗利琼尚欠付4个月房屋租金的意见，因其提供的证据不能证实该主张，故本院不予采纳。一审判决对苗利琼租赁期限认定错误，本院予以纠正。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判处苗利琼承担逾期返还房屋的违约金损失4166.6元，该判项超出陈继平的诉讼请求，系对当事人未提出的诉讼请求进行处理，本院予以纠正。一审判决对陈继平未予支持的其他诉讼请求未做出处理，属于遗漏判项，本院予以纠正。 综上所述，苗利琼的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区和静县人民法院（2020）新2827民初145号民事判决； 二、上诉人苗利琼于本判决生效后三日内支付被上诉人陈继平房屋租金、水费、电费共计2096.3元。 三、驳回原审原告陈继平的其他诉讼请求。 四、驳回上诉人苗利琼的其他上诉请求。 一审案件受理费减半收取179.95元，由原审原告陈继平负担163.11元，原审被告苗利琼负担16.84元；二审案件受理费50.00元，由上诉人苗利负担12.05元，被上诉人陈继平负担37.95元。 本判决为终审判决。 审判长  杨景强 审判员  孟梅君 审判员  张娟娟 二〇二〇年六月十日 书记员  孟 新