湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终572号上诉人（原审被告）：罗泽平，男，1967年5月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：罗成（系罗泽平之子），男，1992年1月28日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：曹丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师。上诉人罗泽平因与被上诉人湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2019)湘0304民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗泽平上诉请求：1、撤销(2019)湘0304民初4080号民事判决第一项，改判罗泽平按三折标准向天环物业公司支付物业费和水费，并由天环物业公司赔偿其49912元损失；2、一、二审诉讼费用由天环物业公司承担。事实与理由：一、在天环物业公司提供物业服务期间，化粪池主管道堵塞，导致罗泽平家中内卫返水，造成财产损失49912元，请求人民法院重新认定损失并由天环物业公司承担赔偿责任。二、天环物业公司管理混乱，管理期间存在沙霸现象，化粪池污水乱流，消防通道堵塞，这些事情都有新闻媒体进行了报道。三、对天环物业公司提供的水费欠费单存在异议，湘潭市物业局13-14年文件明确规定，湘潭市城区收费3.05元/吨（1-5楼），增加层（6楼以上）为3.52元/吨，天环物业公司一直违规收费3.29元/吨，3.8元/吨（6楼以上），并且收据上没有使用时间与吨数，违规收费。天环物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，天环物业公司与罗泽平之间的物业服务合同合法有效，且履行了合同约定的义务。天环物业公司已按照物业服务合同的约定为小区公共部位提供了保洁、绿化、消杀、安保、公共设施维护等物业服务，上诉人忽视了物业服务的连续性，在享受了物业服务的同时，以房屋质量问题、相邻纠纷等为由拖欠、拒绝足额缴纳物业费，其行为既是对其他及时、足额缴费业主利益的侵害，也是对物业公司日常运营的阻碍。二、上诉人所提房屋质量问题，与物业服务内容并无合同关系。物业服务是对小区公共区域的维护，就房屋在保修期内出现质量问题，应由开发商承担质保责任，物业在业主与开发商之间仅限协调工作，业主怠于通过合法途径向开发商主张合法权益，因此造成的损失不应由物业公司承担。房屋保修期过后，业主不能因自身原因怠于申请住宅专项维修资金而要求物业公司承担维修责任，并以此为由拒绝足额交纳物业费。三、上诉人提出的沙霸事件与事实不符。沙霸事件是小区个别业主强行所为，不能将责任归咎于天环物业公司。四、天环物业公司是依照湘潭市相关部门水费定价标准收取水费，除基础水费之外，对于高层住宅收取相应的楼层加压费，用水高峰时段与非高峰时段也有不同的水费价格。天环物业公司提供服务期间对业主的水费表数进行了相应的台账管理，并于2019年3月18日与泰宏物业、业主委员会共同对中央一品小区所有的水表进行了表数的统计，并将业主预交的水费全部移交至泰宏物业，仅对天环物业公司所垫付而业主尚未支付的水费予以清收。五、化粪池回水是由于开发商对于下水主管道的设计存在缺陷，管径过小且回水区域过窄，天环物业公司已将相关情况多次报至开发商，请求开发商对小区内的化粪池进行整改，但是开发商没有完成此项工作，所以基本上是靠天环物业公司增加对化粪池的清淤次数予以解决，天环物业公司因此额外承担了清淤所发生的费用。所以，上诉人应当向开发商主张权利并要求赔偿。综上，请求驳回上诉。天环物业公司向一审法院起诉请求：1、判令罗泽平支付拖欠的物业管理服务费6744.3元、水费96.1元，资金占用费损失722.5元，合计7562.9元;2、判决罗泽平承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，天环物业公司当庭变更诉讼请求，诉请的水费金额由96.1元变更为2632.69元，诉讼请求总金额变更为10099.49元（6744.3元+722.5元+2632.69元）。一审法院认定事实：一、涉案房屋坐落：湘潭市岳塘区板塘铺。二、罗泽平系房屋所有权人，房屋坐落于盛世融城（中央一品）小区，房产产权面积为119.71平方米。三、天环物业公司于2012年8月30日至2019年3月17日为上述小区提供物业服务；天环物业公司向罗泽平收取物业费的依据为：盛世融城（中央一品）前期物业服务合同。四、天环物业公司是否与小区开发建设单位签订过前期物业合同：是，物业费标准为高层住宅2016年8月31日之前按1.5元/月·㎡收取，从2016年9月1日起至2019年8月31日期间按1.3元/月·㎡。五、天环物业公司起诉要求罗泽平缴纳物业费的期限2015年8月1日至2019年3月17日。六、罗泽平拖欠天环物业公司2015年8月1日至2019年3月17日期间的物业费总计7088.37元（1.5元/平方米×119.71平方米×13月+1.3元/平方米×119.71平方米×30月+1.3元/平方米×119.71平方米×（17÷31）月）至今尚未缴纳。七、罗泽平不交纳物业费辩解事由及对应的证据名称：（一）空调外机因天环物业公司员工指导错误，导致罗泽平私自出钱移机，造成罗泽平损失300元（证据：证明）；（二）内卫管道未及时疏通，导致罗泽平家全屋回水，家电、用品及电线、网线全部损坏，损失价值2万多元，天环物业公司陈经理承诺罗泽平补偿4年的物业费，故之后罗泽平没有交纳物业费（证据：照片）；（三）小区管理混乱，出现沙霸，基础设施亦无人维护（证据：照片打印件、微信聊天记录、中央一品小区设备缺失清单）；（四）小区广告费用不知去向（证据：无）。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。开发商德客隆公司与罗泽平签订的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，予以认可。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，天环物业公司向罗泽平提供了物业服务，罗泽平应履行交纳相应物业服务费用的义务。但因天环物业公司物业服务存在瑕疵，故依法酌情认定物业费九折，即6069.87元（6744.3元×90%）。天环物业公司诉请资金占用费，因天环物业公司、罗泽平在物业服务合同中没有约定经催交不给应承担的违约责任，故对天环物业公司主张资金占用费的诉讼请求，不予支持。天环物业公司主张水费，因天环物业公司已代罗泽平缴纳，故对其该诉请，予以支持。罗泽平辩称因天环物业公司员工指导罗泽平家空调安装，位置安装错误，天环物业公司工作人员向罗泽平出具书面证明，愿意抵扣物业费300元，因该证明无天环物业公司盖章，亦无天环物业公司员工签字确认，无法核实其真实性，对其该辩解意见，不予采信。罗泽平辩称因内卫管道未及时疏通，导致罗泽平家损失严重天环物业公司承诺抵扣4年物业费，因罗泽平未提交相关证据予以佐证，对其该辩解意见，不予采信。判决：一、罗泽平于本判决生效之日起十日内一次性支付天环物业公司物业管理服务费6069.87元、水费2632.69元，合计8702.56元；二、驳回天环物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由罗泽平负担。二审中，上诉人罗泽平向本院提交了如下证据：证据一，照片、票据，拟证明化粪池回水造成的损失，合计49912元。证据二，新闻报道截图，拟证明物业管理不到位。证据三，水费收费文件，拟证明物业乱收水费。被上诉人天环物业公司对上述证据质证后认为，对证据一是由于出水管道设计缺陷所造成的，小区内已有多处下水管道及化粪池进行过整改，与天环物业公司没有关联。对证据二中提到的沙霸事件已经立案侦查，查明系小区张某某等三业主个人所为，后又经城建局、街道、社区组织业委会、天环物业公司到小区调查核实，该事件与天环物业公司没有关联，并且责成业主委员会立即撤回在媒体和网络上所作相关报道，但业委会至今没有履行义务，车辆停放也是因为小区业主向有关部门频繁投诉导致相关部门下文停止了开发商与天环物业公司所签订的对小区停车秩序管理并收取停车费的约定，业主在小区内随意停放车辆所造成的。部分照片并非中央一品小区内部，而是小区之外的公共道路区域，不属于物业服务范围。其他照片所拍摄的地点不明确，也不能代表天环物业公司实际提供物业服务的全面情况，不认可上诉人的证明目的。对证据三中水费文件，上诉人所说的3.05每吨的只是基础水价，按户均用水量计价实行阶梯水价，超过每户每月15立方米的，加收50%计量收费。高层加压费按照楼层5层以下和5层以上进行区分，5层以下基础水价是3.35元。二审中，被上诉人天环物业公司向本院提交了如下证据：2019年2月26日中央一品业委会与天环物业矛盾协调会、2019年3月13日上午中央一品协调会会议纪要、2019年7月1日中央一品会议纪要、2019年9月13日中央一品物业纠纷协调会会议纪要，以上证据拟证明：天环物业公司在退场之前多次与中央一品业主委员会、泰宏物业、社区、街道、市住建委等单位多次进行协商洽谈，均十分配合。期间天环物业公司答应配合泰宏物业做好退场交接工作，要求业主委员会澄清网络及媒体对天环物业公司的不实报道，还天环物业公司清白，挽回其声誉，但业主委员会至今未履行其职责。上诉人罗泽平对上述证据质证后认为，不知道这些文件。本院经审查后认为，罗泽平提交的第一组证据均系照片，票据字迹模糊，本院无法核实，不予认定。对第二、三组证据的真实性予以认定，关联性综合全案予以认定。被上诉人天环物业公司提交的证据不能达到其证明目的，不予采信。本院经二审审理查明，因中央一品小区部分业主未交纳物业管理服务费，天环物业公司对多名业主提起诉讼，诉讼中，可证实中央一品小区业主因对天环物业公司提供的物业服务不满，多次向湘潭民情在线等新闻媒体反映天环物业公司的物业管理工作存在垃圾未及时清运，卫生脏乱差；排水管道损坏未及时修缮，溢水问题严重；违停车辆占用消防通道，存在重大安全隐患等问题，有关媒体也对上述问题进行了报道，后业主委员会解除了天环物业公司的物业服务合同。另查明，2019年3月17日，湖南泰弘物业管理有限公司湘潭分公司正式进驻中央一品小区。2019年3月25日，该公司出具一份文件，指出天环物业公司一直没有与其进行交接，经该公司多次检查及排查，中央一品小区的部分设施、设备缺失。除上述事实外，一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉物业管理服务费的计算标准问题；二、罗泽平向天环物业公司交纳水费的标准及金额问题。关于焦点一，案涉房屋开发商德客隆公司与天环物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，天环物业公司应按照该合同约定的服务事项及服务标准履行物业管理义务，罗泽平作为小区业主应履行交纳相应物业服务费用的义务。根据查明的事实，天环物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量方面存在瑕疵，罗泽平有权以天环物业公司提供的物业服务不符合约定的质量为由请求减少支付相应的物业管理服务费。根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，参照本地区物价行政部门对物业服务标准方面出具的相关管理办法，本院认为按70%的标准缴纳物业服务费用为宜。故罗泽平应当缴纳自2015年8月1日至2019年3月17日的物业服务费4721.01元（6744.3元×70%）。罗泽平认为只能按照30%的标准收取物业管理服务费的上诉理由，无足够证据证实，本院不予采纳。关于焦点二，天环物业公司已为罗泽平垫付水费2632.69元，对该笔费用罗泽平应向天环物业公司支付。罗泽平上诉称天环物业公司收取水费过高，应按30%收取水费，没有事实和法律依据，对该上诉理由本院不予采纳。罗泽平还上诉提出，应由天环物业公司赔偿其因下水道回水造成的损失49912元，因罗泽平在一审审理过程中未提起反诉，二审中对该诉请不予审查，罗泽平可另行主张权利。综上所述，罗泽平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304民初4080号民事判决；二、罗泽平于本判决生效之日起五日内支付湖南天环物业管理有限责任公司物业管理服务费4721.01元和水费2632.69元；三、驳回湖南天环物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担7.5元，由罗泽平负担17.5元。二审案件受理费50元，由湖南天环物业管理有限责任公司负担15元，由罗泽平负担35元。本判决为终审判决。审判长  李明智审判员  朱建军审判员  贺振中二〇二〇年六月十七日法官助理钟贻云书记员唐灏附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;……