内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终464号 上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司。 法定代表人：王某1。 委托诉讼代理人：张某，系锡林郭勒盟明大房地产有限责任公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：王某2，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：李某，内蒙古合志律师事务所律师。 上诉人锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司（以下简称明大房地产公司）因与被上诉人王某2确认合同效力纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人明大房地产公司法定代表人王某1及委托诉讼代理人张某、被上诉人王某2及委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明大房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实与理由：一、双方所签订的商品房买卖合同内容真实，合法有效，被上诉人支付购房款天经地义，出资方式是被上诉人自行选择，是否有公积金、能否进行公积金贷款是被上诉人自己的事由，与上诉人无关。对于贷款事项双方还签订了补充协议，约定如果因购买人的原因导致贷款不能，购买人应无条件以现金的方式付清房款。现在被上诉人以公积金问题，要求解除商品房买卖合同是违反约定的。二、被上诉人存在欺诈行为，被上诉人交纳购房首付款后，为了办理公积金贷款，从上诉人处取走商品房预告登记证和购房款发票，进而顺理成章的办结了公积金贷款手续和提取公积金，可被上诉人提取到公积金后却没有按照约定交纳购房款，而是向法院提出解除合同的民事诉讼，这属于典型的不诚信，法院不应当支持其诉讼请求。 王某2辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。1、虽然双方合同合法有效，付款方式也在合同条款中进行了约定，但补充合同中并没有“因购买人的原因导致贷款不能，购买人应无条件以现金方式付清房款”的约定。而且，本案贷款不能的原因并非是被上诉人的个人原因，而是政策有变导致无法进行公积金贷款，一审法院依此判令解除合同正确。2、被上诉人签订合同后，已按照上诉人以及公积金管理中心的指示积极办理公积金贷款事宜，以下为被上诉人积极办理公积金贷款的过程：2019年3月31日双方签订《商品房买卖合同》，上诉人明大房地产公司告诉被上诉人按照先提公积金后办理贷款的原则，先出购房合同、发票和预告登记证后提取公积金。4月17日上诉人出具了购房发票，大概一周后被上诉人进行领取。之后公积金中心要求被上诉人提供以下资料，包括身份证、户口本、购房合同（网签合同）、购房款发票、房屋所有权预告登记证明、商品房预销售许可证、开户许可证等。6月5日预告登记证下来后，被上诉人于6月7日进行了领取，并签订办理公积金补充协议，现该协议在开发商处保存。6月11日公积金中心要求提供加盖明大房地产公司公章的预售许可证，被上诉人便到上诉人处进行领取。6月14日被上诉人办理了公积金提取手续，并于6月19日取得公积金提取款。最后2019年6月21日锡林郭勒盟住房公积金管理中心下发的锡房金发[2019]54号《锡盟住房公积金管理中心关于暂停异地缴存人住房公积金贷款业务的通知》（以下简称锡盟住房公积金管理中心[2019]54号文件），导致被上诉人无法继续办理公积金贷款业务。综上，本案贷款不能的原因并非是被上诉人的个人原因，而是政策有变导致无法进行公积金贷款。 王某2向一审法院起诉请求：一、依法判令解除原告于2019年3月31日与被告公司签订的[2018-0011239]号《商品房买卖合同》；二、依法判令被告立即返还原告商品房团购缴纳的10000元定金和购房首付款231617元，共计241617元；三、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年1月27日，原告王某2与被告明大房地产公司签署了商品房团购活动确认单，定购了维多利时代城商品房，面积138.62平米。定购房号为8#-1-1202，付款方式约定为公积金贷款，原告王某2依约交纳了10000元的定金。2019年3月31日，原告王某2与被告明大房地产公司签订了商品房买卖合同，购买了维多利时代城小区8#-1-1202房屋，价款741617元，贷款付款，应于2019年3月31日前一次性存入商品房首付款231617元，剩余价款办理贷款。2019年2月25日，原告王某2依约交纳了首付款231617元。另查明，锡盟住房公积金管理中心暂停异地缴存人住房公积金贷款业务。王某2为铁路职工，住房公积金缴存地点在呼和浩特市。一审法院认为，原告与被告订立的商品房买卖合同系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律的规定，该院对该合同的效力予以确认。现因锡盟住房公积金管理中心暂停异地缴存人住房公积金贷款业务，原告王某2的公积金缴存地点在呼和浩特市，无法办理公积金贷款，使原告王某2无法继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的“因不可抗力致使不能实现合同目的”的条件，应当予以解除。被告应当返还原告交纳的购房定金10000元及首付款231617元。双方合同解除的原因不能归责于被告，是原告为减少非公积金贷款损失而提起的，故原告要求被告承担诉讼费的主张不予支持。被告未到庭参加诉讼，亦未向该院提出答辩意见或证据材料，视为其已放弃对原告的陈述进行抗辩、对原告的举证进行质证的权利。判决：一、解除原告王某2与被告锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0011239）；二、被告锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内返还原告王某2购房定金10000元及房屋首付款231617元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交《客户发票领取登记表》两份，证明被上诉人王某2以办理公积金贷款为由，从上诉人处将涉案房屋不动产预售许可证和购房款发票取走，之后被上诉人却未办理公积金贷款，而是起诉要求解除合同，被上诉人的行为属于欺诈。被上诉人王某2质证称，对该两份证据的真实性没有异议，但是对证明目的不认可，被上诉人领取发票后已积极办理公积金贷款事项，但由于锡盟住房公积金管理中心[2019]54号文件，导致被上诉人无法办理公积金贷款。被上诉人王某2提交《中国建设银行个人账户收入交易明细》一份，证明被上诉人积极办理公积金贷款事项，并于6月19日收到公积金提取款81000元。上诉人明大房地产公司质证称，对该份证据的真实性认可，但该提取款应当交付给上诉人明大房地产公司。对于上述三份证据的真实性，因双方均无异议，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：住房公积金是由单位和个人按照不同的比例各缴纳一部分组成，住房公积金属于职工个人所有。本案中，被上诉人王某2因购房，从公积金管理部门提取的公积金，应属其个人所有。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议的焦点是双方签订的《商品房买卖合同》是否应予解除。 首先，从合同履行情况看，双方于2019年3月31日签订的《商品房买卖合同》为格式合同，其中第四条对付款形式约定为“贷款付款的，乙方应于2019年3月31日前，一次性存入商品房首付款231617元，其余价款办理贷款”，该约定虽未明确其中的“贷款”是指商业银行贷款还是公积金贷款。但双方于2019年1月27日签订的《商品房团购活动确认单》中对付款方式已约定为“公积金30%”。另依据上诉人二审提交的《客户发票领取登记表》，其中明确记载被上诉人王某2领取相关资料的用途为“提取公积金”。上述证据形成一个完整的证据链，足以证明双方签订《商品房买卖合同》中的“贷款”，应为以公积金贷款的方式支付剩余房款。 其次，根据双方二审诉辩，王某2已向公积金管理部门提供了贷款申请的相应资料，但锡盟住房公积金管理中心[2019]54号文件，即《锡盟住房公积金管理中心关于暂停异地缴存人住房公积金贷款业务的通知》，导致王某2因公积金缴存地点在异地，而无法继续办理公积金贷款业务，王某2因此不能按照合同约定支付剩余房款，属于不可归责于当事人双方的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，一审法院对于王某2主张解除《商品房买卖合同》和返还购房款的请求，予以支持，并无不当。上诉人明大房地产公司的上诉请求，因不具有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4924元，由锡林郭勒盟明大房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月八日 书记员  魏晓玲 附相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。