甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终513号上诉人(原审被告)：张星勇，男，汉族，1989年9月18日出生，现住白银市白银区。上诉人(原审被告)：甘肃中房房地产经纪有限公司，住所地白银区。法定代表人：魏长银，系公司董事长。委托诉讼代理人：魏峰,系该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：高杰，甘肃开诚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：张永玉，女，汉族，1981年5月9日出生，住白银市白银区。上诉人张星勇、甘肃中房房地产经纪有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人张永玉房屋买卖合同纠纷一案，不服白银区人民法院（2019）甘0402民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张星勇、中房公司上诉请求，撤销白银区人民法院（2019）甘0402民初5272号民事判决，依法驳回被上诉人诉讼请求。事实与理由：原审法院认定证据错误，导致认定事实不清。上诉人一审提交的兰州银行工作人员录音，一审法院不予认定。该录音说明兰州银行工作人员除电话同意外，希望张星勇将该房产出售以偿还兰州银行债务纠纷的欠款，兰州银行、上诉人、白银区人民法院执行法官三方允许上诉人对外自由出售该房产以偿还银行债务，同时兰州银行表示，该房屋出售后用首付款清偿债务后，其将积极配合上诉人就该房产给买受人过户。本案争议焦点认定错误，上诉人在订立合同时有无隐瞒行为是本案争议焦点，原一审庭审时被上诉人就原告是否有欺诈、恶意隐瞒行为没有举证证明，而二上诉人就未实施上述行为列举多项证据作了清楚证明，所以并不存在合同无效情形。张永玉辩称，上诉人的房子有问题，我怕过不了户，不敢要了，所以要求上诉人退回定金。张永玉向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告签订的存量房居间合同无效；2.判令被告中房公司双倍返还定金40000元；3.本案诉讼费、律师费5000元由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月16日，原告张永玉与被告中房公司、被告张星勇签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：张星勇将其所有的白银区金色华府小区4号楼2-701室（即白银区工农路365号4幢（07）5幢2-701室）房屋以785000元价格售与原告，原告应于合同签订日支付定金20000元（定金自动转为房款）、于2019年6月15日支付首付款505000元（含定金20000元），余款280000元委托中房公司办理贷款；中房公司在张永玉、张星勇提供资料齐全、房屋抵押注销后10个工作日内办理贷款、15个工作日内开始协助办理过户手续；张永玉、张星勇双方在中房公司提示下已验明房屋权属证明原件及相关身份证明原件，由此产生的法律后果由张永玉、张星勇双方自行承担。合同还约定了其他事项。合同签订的同时，原告向中房公司交付定金20000元，中房公司将该定金如约足额转交给了张星勇。另查明，涉案房产已于2019年2月26日被白银市白银区人民法院采取了查封保全措施。双方为此酿成纠纷，原告遂诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》是否有效及定金是否应当返还。当事人对于自己所提出的主张及事实，有责任提供证据，否则应承担举证不能的不利法律后果。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告张永玉提交的证据《查档证明》，系原告向本院提起诉讼后向白银市不动产登记事务中心调取的，能够证明涉案房产系被告张星勇与其妻子权英共同所有、于2016年10月17日向兰州银行股份有限公司白银分行设定了抵押、又因其他案件分别于2017年8月30日及2019年2月26日被本院采取了财产保全查封措施。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条第二款的规定，法院在特定情况下，可以查封义务人的房子。查封的房子不能买卖。人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。故双方所签订的《存量房居间（买卖）合同》属无效合同。根据原告向法庭提交的现有证据，不足以证明被告中房公司与被告张星勇在订立合同时以欺诈手段、恶意串通、故意隐瞒重要事实，原告亦未能向法庭举出其他经庭审质证并确认的证据进行佐证。原告认为二被告存在欺诈情形证据不足不予采信。房屋买卖系日常生活中的重大投资事项，根据日常行为习惯，买受人在签订房屋买卖合同之前，对标的物及相应的产权证件材料，均会谨慎查看、核实。而且在原、被告签订的《存量房居间（买卖）合同》中明确载明“张永玉、张星勇双方在中房公司提示下已验明房屋权属证明原件及相关身份证明原件”。故原告作为具有民事行为能力的成年人在签订合同时未尽到审慎义务，对此负有责任。二被告明知讼争房屋是在法院查封的状态下，仍将该房屋进行出售，存在过错，亦应承担责任。综上，原被告均存在过错，故原告要求二被告双倍返还定金之主张不予支持，应由二被告对返还原告所交付的定金20000元承担责任。原告主张由被告承担律师费5000元，其未能向法庭举出经庭审质证并确认的证据进行佐证，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条。第一百二十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认原被告所签订的《存量房居间（买卖）合同》无效；二、被告张星勇于本判决生效之日起十日内返还原告张永玉定金20000元；三、被告甘肃中房房地产经纪有限公司对上述款项承担连带偿还责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取926元，原、被告各负担463元。本案二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产，不得转让。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三条第二款的规定，法院在特定情况下，可以查封义务人的房子。查封的房子不能买卖。涉案房产于2017年8月30日及2019年2月26日被白银区人民法院采取了财产保全查封措施。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据以上法律规定，双方签订的《存量房居间（买卖）合同》因违反法律的禁止性规定而无效。根据法律规定，因合同无效而取得的财产应当返还，故一审判决二上诉人承担连带返还责任并无不当。综上所述，上诉人张星勇、甘肃中房房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理300元由张星勇、甘肃中房房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王承林审判员  张军忠审判员  栾春鹏二〇二〇年六月一日书记员  苗 津