成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1163号 原告：成都航天烽火物业管理有限责任公司，住所地：成都市温江区柳城镇长安路198号。 法定代表人：邱云，总经理。 委托诉讼代理人：鄢赟，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：陈祥德，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 被告：吴丽，女，汉族，1977年7月3日出生，住成都市温江区。 成都航天烽火物业管理有限责任公司（以下简称“航天烽火物业公司”）诉吴丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告航天烽火物业公司的委托诉讼代理人鄢赟，被告吴丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 航天烽火物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令吴丽立即支付航天烽火物业公司物业管理费4132元、垃圾处置费720元及违约金970元，三项合计：5822元；2．本案诉讼费由吴丽承担。事实和理由：航天烽火物业公司系吴丽住宅的物业管理人，从2004年起航天烽火物业公司与7111厂职工生活区业主委员会签订《物业管理服务合同》，其中2004年到2010年8月前物业管理费标准0.3元每平方米，2010年8月到2017年12月31日期间的物业管理费标准为0.5元每平方米，垃圾处置费每户每月6元，2018年1月1日起物业管理费标准为0.8元每平方米。吴丽系航天航天烽火物业公司管理的成都市温江区柳城长安路198号15栋204号住户，长期拖欠物业管理费、垃圾处置费，为此航天烽火物业公司于2019年7月16日向吴丽发出《律师函》进行催收，但吴丽仍然拒不履行。 吴丽辩称，航天烽火物业公司成立于2006年，原告诉称2004年与航天烽火物业公司签订物业合同，让人匪夷所思。只有具备相应的物业管理资质，才能开展相应物业管理服务。吴丽在小区居住多年，从未见到小区召开业主大会，成立业委会。业委会是否在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下就行了备案登记，双方是否履行了物业档案、业主名册等资料的备案登记手续。《物业管理服务合同》如果非法，答辩人有权请求人民法院予以撤销。吴丽认为原被告签订的《物业管理服务合同》无效，不应交纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2004年7月1日，7111厂职工生活区业主委员会（甲方）与成都烽火物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定将位于温江区厂职工生活区委托乙方实行物业管理。吴丽于2006年5月31日取得位于温江区厂职工生活区）15栋2单元2楼204号房屋的所有权，建筑面积62.79平方米。航天烽火物业公司成立于2006年9月13日，资质证书编号为成房物证5101151486，获准从事物业管理活动时间为2006年10月16日。2010年7月30日，7111厂职工生活区业主委员会（甲方）与航天烽火物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定将位于温江区厂职工生活区委托乙方实行物业管理。合同期限自2010年7月31日至2013年7月30日。《物业管理服务合同》第六条第2款约定住宅由业主按其建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳……垃圾处置费每户每月6元向乙方交纳”，第八款约定“物业服务费交纳费用时间为每月10-15日，业主和物业使用人逾期不交的，从逾期之日起每天按应交管理费的2‰交纳滞纳金”。《物业管理服务合同》对物业服务内容亦进行了约定。2013年7月30日，双方续签《物业管理服务合同》，合同期限自2013年7月31日至2016年7月30日。合同到期后，因业委会成员增补，双方未及时续签合同，在2018年续签前，一直由航天烽火物业公司按照2013年确定的《物业管理服务合同》继续管理服务，服务费标准每月每平方米0.5元，垃圾清运费每户每月6元。2018年1月10日，双方续签了《物业管理服务合同》，合同期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。服务费标准每月每平方米0.8元，垃圾清运费每户每月6元。 2019年7月18日，航天烽火物业公司委托四川汇圣律师事务所向吴丽发送律师函，载明：自2010年1月1日起至2019年6月30日止，吴丽已拖欠物业费共计3,846.23元、垃圾清运费756元未予交纳；如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，航天烽火物业公司有权要求其补交从逾期之日起按应交费总额每日千分之三的比例交纳滞纳金。 上述事实，有双方当事人的身份信息、航天烽火物业公司的当庭陈述、《律师函》、《7111厂职工生活区物业管理服务合同》、房屋信息等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，1、关于航天烽火物业公司是否非法营运的问题。2004年与7111厂职工生活区业委会签订物业合同相对人为成都烽火物业管理有限责任公司，而非航天烽火物业公司。《物业管理条例》第三十二条规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。本案中，原告依法进行登记，具有独立的法人资格及物业管理资质，于2010年签订了《物业管理服务合同》被告所述原告非法营运与事实不符。2、关于7111厂职工生活区《物业管理服务合同》的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。吴丽辩称小区没有召开业主大会成立业委会没有证据证明，其认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益，可以依法请求撤销，而非拒不缴纳物业费。业委会属于业主大会的执行机构，是基于业主团体的意思自行设立的，属于业主自治的范畴，是否备案登记并不影响业委会的成立。业委会与选聘的物业服务企业是否履行了物业档案、业主名册等资料的交接、备案登记手续，属于物业承接等的管理性规定，不属于法律、行政法规的效力强制性规定。《最高人民法院关于适用的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。被告没有提交证据证明存在上述情形以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。航天烽火物业公司与7111厂职工生活区业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案航天烽火物业公司作为物业管理公司对7111厂职工生活区进行物业管理服务后，有权按照法律规定和合同约定，要求吴丽支付物业管理服务费及垃圾处置费，故对航天烽火物业公司要求吴丽支付物业管理服务费及垃圾处置费的诉讼请求，本院予以支持。吴丽自2010年8月至2017年12月应交纳的物业服务费为2,762.76元（62.79㎡×0.5元/㎡/月×88个月）；2018年1月至2019年12月期间应交纳的物业服务费为1,155.33元（62.79㎡×0.8元/㎡/月×23个月）；在上述期间应交纳的垃圾处置费666元（6元/月×113月），以上共计4,584元。对于2010年8月以前的物业服务费和垃圾处置费，因原告没有提交与航天烽火物业公司相关的《物业管理服务合同》，本院不予支持。 吴丽未按时足额支付物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。按照上述物业管理服务合同约定，吴丽应按每逾期一日，向航天烽火物业公司支付管理费的3‰作为违约金，但航天烽火物业公司并无证据证明其因吴丽违约行为造成的实际损失，本院酌情将违约金调减为400元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、吴丽于本判决生效之日起十日内向成都航天烽火物业管理有限责任公司支付物业服务费、垃圾处置费4,584元及违约金400元； 二、驳回成都航天烽火物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由吴丽负担20元，由成都航天烽火物业管理有限责任公司负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  黄晖 二〇二〇年六月一日 书记员  刘璨