福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终626号 上诉人（原审原告）：李国生，男，1966年9月20日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人（原审原告）：李梅金，女，1969年8月22日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：许莉莉、陈雲容，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路348弄2、6号第3层，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，该司总经理。 上诉人李国生、李梅金因与被上诉人莆田市信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李国生、李梅金上诉请求：撤销一审判决，改判支持李国生、李梅金一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由信达公司负担。事实和理由：一、一审判决信达公司在办证条件许可之日起三十日内为李国生、李梅金办理房屋所有权初始预登记，系变相鼓励信达公司怠于履行合同义务，且不具有可执行性。合同约定房屋所有权初始预登记是信达公司的义务。李国生、李梅金依约已付清房款，涉案商品房也已交付，因信达公司的原因导致涉案商品房的初始登记手续无法办理，且在《不予行政许可决定书》下达后，信达公司仍未能采取措施进行整改，导致李国生、李梅金在接收房屋五年多时间仍未能取得相应的产权证。二、一审判决遗漏认定信达公司负有代为办理不动产权证的义务，从而导致错误判决。在涉案商品房交付之时，信达公司就向李国生、李梅金收取办证费用、契税等，其以行为表明自愿代为办理房屋不动产权证，该行为应视为信达公司负有为李国生、李梅金办证的义务，并将产权证交付给李国生、李梅金。三、一审判决未据实认定双方签订的合同关于违约金计算标准的条款系无效的格式条款，严重损害李国生、李梅金的合法权益。1.涉案合同系信达公司为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与李国生、李梅金协商的条款，符合格式条款的形式要件。2.从合同第七条、第十四条等约定来看，合同双方权利义务不对等，不符合合同法第39条关于提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定双方的权利和义务的规定。3.从涉案合同内容来看，本案合同不管是主合同还是补充协议，均没有提示李国生、李梅金注意事项的条款，并且信达公司也未举证证实其在与李国生、李梅金签订合同时有采取合理的方式提请李国生、李梅金注意免除或者限制责任的条款，或者其有按照李国生、李梅金的要求，对该条款予以说明。4.合同中关于违约金的计算标准明显减轻信达公司的违约责任、加重李国生、李梅金责任、排除李国生、李梅金的主要权利，系无效条款。四、李国生、李梅金请求按已付购房款的日万分之一计算本案的违约金完全符合客观事实与法律规定。如前所述，本案合同关于违约金计算的条款系无效的格式条款，故本案的违约金计算方式就不能按照该条款的约定来计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。李国生、李梅金请求按照已付购房款的日万分之一的违约金计算标准远远低于前述法律规定的标准，该请求是符合客观事实和法律规定的。五、信达公司并非征税主体，也不是征收主体受托人，其不具有收取办证契税等费用的主体资格，信达公司收取李国生、李梅金办证费用、契税后，长达5年时间不及时为李国生、李梅金办理不动产权证，该资金占用期间的经济损失是必然发生的，故李国生、李梅金的该项诉求应当予以支持。 信达公司辩称，其答辩意见按一审答辩意见：1.不动产权证系政府部门核定发放的，信达公司不是办证主体，同意协助李国生、李梅金办理商品房的《不动产权证书》；2.关于违约金问题，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，即出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一（0.0001%）向买受人支付违约金，合同附件六补充协议第五条第五点中明确约定因信达公司原因，致李国生、李梅金不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，信达公司支付的违约金最高不超过3000元；3.关于预收办证费用、契税等费用的问题，信达公司只是暂时保管办理该项目的款项，并在收款收据背面盖有以实际收取办证费用为准，多还少补，但未与业主承诺和约定该款项相关利息问题。信达公司二审补充答辩意见如下，权属登记办理是由相关部门核发，信达公司只能配合进行相应登记工作，其余的补充答辩意见与一审答辩意见一致。综上所述，信达公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李国生、李梅金向一审法院起诉请求：1.判令信达公司为李国生、李梅金办理坐落莆田市涵江区商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的不动产权证转移登记手续；2.判令信达公司向李国生、李梅金支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房不动产权证书之日止以已付购房款676865元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向李国生、李梅金支付自2014年1月28日起至不动产权证登记在李国生、李梅金名下之日止以已收的办证费用、契税等计13000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。一审诉讼过程中，李国生、李梅金变更第一项诉讼请求为:判令信达公司为李国生、李梅金办理坐落莆田市涵江区商品房的所有权初始登记手续，以及办理该商品房的《不动产权证书》转移登记至李国生、李梅金名下，并将《不动产权证书》交付给李国生、李梅金。 一审法院认定事实：2013年3月22日，李国生、李梅金（买受人）与信达公司（出卖人）签订编号为H201300594《商品房买卖合同》（含附件）一份，该合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落莆田市涵江区房屋，建筑面积139.33平方米，套内面积118.56平方米，总价款为676865元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《补充协议》约定：如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供。以现金购买者，原则上由买受人自行办理，出卖人接受委托除外；办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记；因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元整。上述合同签订后，李国生、李梅金按约向信达公司支付涉案商品房的全部购房款676865元。信达公司于2014年1月28日将涉案商品房交付给李国生、李梅金使用，并收取了办证费用、契税等计13000元,但信达公司未能按照上述合同约定办理房屋所有权初始预登记,为此，李国生、李梅金诉至一审法院。 一审法院认为，李国生、李梅金与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李国生、李梅金按约支付全部购房款及办证费用、契税等，信达公司虽然已于2014年1月28日将涉案商品房交付给李国生、李梅金使用，但未能按涉案合同约定的期限为李国生、李梅金办理涉案商品房所有权初始登记手续，并导致李国生、李梅金至今未取得涉案商品房不动产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。李国生、李梅金以涉案合同约定的出卖人逾期办证承担的违约金过低为由，请求按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，调整为自2016年5月20日起至信达公司办理涉案商品房《不动产权证书》完结之日止按已付购房款676865元日万分之一计算，但李国生、李梅金未提供相关证据予以证明信达公司逾期办证所造成其实际损失情况，且涉案合同约定的违约金低于其实际损失，故李国生、李梅金请求调整本案违约金，缺乏事实依据，不予支持。根据合同自由原则，涉案合同补充协议对逾期办证违约金最高金额不超过3000元的约定，为有效约定，信达公司应按该约定向李国生、李梅金支付逾期办证违约金3000元，并在具备办证条件后为李国生、李梅金办理涉案商品房所有权预登记手续，且协助李国生、李梅金办理涉案商品房不动产权证书。从涉案合同及附件约定的内容，可体现信达公司只有义务协助李国生、李梅金办理涉案商品房不动产权证书，而非代为办理，李国生、李梅金按双方约定向信达公司交纳相关办证费用、契税等，该办证费用、契税系李国生、李梅金应承担的费用，故李国生、李梅金要求信达公司赔偿前述款项资金占用期间的经济损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。信达公司抗辩主张其公司只有办理涉案商品房所有权初始登记，并协助李国生、李梅金办理涉案商品房不动产权证书的义务，以及按涉案合同约定支付逾期办证违约金3000元的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市信达房地产开发有限公司应在办证条件许可之日起三十日内为李国生、李梅金办理坐落莆田市涵江区商品房的所有权初始登记，并协助李国生、李梅金办理该商品房的《不动产权证书》；二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李国生、李梅金违约金3000元；三、驳回李国生、李梅金的其他诉讼请求。案件受理费1831元，由李国生、李梅金负担1667元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担167元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，李国生、李梅金没有异议，但认为一审法院遗漏查明信达公司未按合同约定办理不动产权证的事实。信达公司对一审法院认定的事实没有异议。因双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，李国生、李梅金与信达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《附件十一补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行自己的义务。李国生、李梅金依约支付了全部购房款，涉案商品房于2014年1月28日交付给李国生、李梅金使用。信达公司于交房时向李国生、李梅金收取了办证费用及契税，可以认定本案双方形成了事实上的委托办证关系，信达公司负有代李国生、李梅金办理权属证书的义务。涉案合同第十四条约定，信达公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，《补充协议》中约定因出卖人原因，导致买受人在商品房交付使用后180日内不能取得房屋权属证书的，信达公司应承担逾期办证违约责任。故不管是合同约定的还是补充协议约定的期限内，信达公司均未为李国生、李梅金办理房屋所有权初始登记，可以认定信达公司构成违约，应承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同（预售）》中约定信达公司自逾期办证之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金，根据该约定信达公司每日只需承担7角左右的逾期办证违约金，而《补充协议》中约定逾期办证违约金总额最高不超过3000元。逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，本案双方约定的逾期办证违约金明显过低，将违约金限定为3000元也将导致信达公司在长时间逾期办理涉案商品房初始登记无需继续承担逾期办证违约责任，并不利于督促信达公司及时办理涉案商品房的初始登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金所应具备一定的惩罚性原则。李国生、李梅金依法可以请求人民法院予以增加，本院认定信达公司应按已付款的日万分之一向李国生、李梅金支付逾期办证违约金。李国生、李梅金主张从2016年5月20日起起算违约金，系对自身权利的处分，应予准许。违约金的最高限额为购房款总额的30%，即676865×30%=203059.5元。李国生、李梅金按双方约定向信达公司交纳相关办证费用、契税等系李国生、李梅金应承担的费用，正因为李国生、李梅金交纳了上述费用，其才有权要求信达公司办理涉案商品房的转移登记手续并要求信达公司承担违约责任，对其要求信达公司赔偿前述款项资金占用期间的经济损失，依据不足，不予支持。综上所述，李国生、李梅金的上诉请求部分成立，一审认定和判决不当之处，予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2687号民事判决； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起两个月内为李国生、李梅金办理坐落于莆田市涵江区商品房的所有权初始登记，在初始登记后一个月内将该商品房的《不动产权证书》转移登记至李国生、李梅金名下，并交付给李国生、李梅金，李国生、李梅金应予必要的配合； 三、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给李国生、李梅金以676865元为基数自2016年5月20日起至上述《不动产权证书》转移登记至李国生、李梅金名下之日止按日0.01%计算的违约金，违约金最高限额为203059.5元； 四、驳回李国生、李梅金的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案一审案件受理费各1831元，由李国生、李梅金负担50元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担1781元；二审案件受理费1831元，由李国生、李梅金负担50元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担1781元。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  陈利强 审判员  李 忠 二〇二〇年六月四日 书记员  黄慧萍 附：一、相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。