陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0881民初104号 原告(执行案外人)：杨代斌。 委托诉讼代理人：姜雄、张鹏丽。 被告（申请执行人）：神木县新元小额贷款有限公司，住所地：神木市东兴街。 法定代表人：折兴田。 委托诉讼代理人：杜芳胜。 被告（被执行人）：乔小进。 原告杨代斌与被告神木县新元小额贷款有限公司、乔小进案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨代斌及其委托诉讼代理人姜雄、张鹏丽到庭，被告神木县新元小额贷款有限公司法定代表人折兴田未到庭由其委托诉讼代理人杜芳胜到庭，被告乔小进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨代斌向本院提出诉讼请求：一、请求判令停止对登记在被告乔小进名下的位于神木市神木镇东兴街南亚华佳苑01幢1单元-8-2号房屋（产权证号：09105210）的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2010年12月7日，被告乔小进、白秀丽夫妇将其名下位于神木市神木镇东兴街南亚华佳苑01幢1单元-8-2号房屋（产权证号：09105210）出卖给杨永斌，双方签订了《购房合同书》。合同签订后，杨永斌于当日向乔小进账户转账175万元，第二日转账100万元，履行了全部付款义务。付款后，乔小进将房屋钥匙、土地使用证及产权证一并交给杨永斌。后因乔小进夫妇失联，杨永斌一直无法办理产权过户登记手续。原告与杨永斌系同胞兄弟。2009年，原告通过杨永斌向川龙煤矿入股45万元，收到款项后，杨永斌向原告出具了收据两支；2010年6月4日，杨永斌以原告名义，向神木农村商业银行借款50万元整，该款项全部由杨永斌实际使用（使用人杨永斌在借款单后予以批注）；2011年之前，杨永斌因征信记录不良，多次以原告名义借款或者由原告为其提供担保。借款到期后，杨永斌无力偿还，原告代其清偿了200多万借款。2011年5月28日，杨永斌提出以其购买的位于神木市神木镇东兴街南亚华佳苑01幢1单元-8-2号房屋（产权证号：09105210）作价280.5万元抵偿上述款项，双方签订了《购房合同》。合同签订后，杨永斌将房屋钥匙及全部资料一并交给原告。原告对涉案房屋实施了装修，并于2011年6月入住该房屋。此后，原告一直在缴纳涉案房屋的物业费、取暖费等费用。因找不到原始产权人乔小进，一直无法办理涉案房屋的过户手续。2016年5月5日，因被告乔小进于2011年11月9日向被告神木县新元小额贷款有限公司借款300万元，本院作出(2016)陕0821民初1199号民事判决书，判决乔小进偿还被告神木县新元小额贷款有限公司借款本金300万元及利息。2017年5月2日，本院作出（2017）陕0821执291号执行裁定书，将诉争房产予以查封；2017年7月29日，本院作出（2017）陕0821执291号之二执行裁定书，对诉争房产进行评估、拍卖。在执行过程中，原告依法向本院提出书面异议，并提供借据、《购房合同书》、缴费票据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年12月16日，本院作出（2019）陕0881执异152号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知原告可在15日内向人民法院另案提起诉讼。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与杨永斌于2011年5月28日因先前债务达成以物抵债协议，抵偿价格与房屋市场价值吻合，实际上原告就诉争房产支付的价款远超于双方约定价格。协议达成后，原告当即装修入住，实际占有、使用了该房屋，并缴纳物业等相关费用，原告系该房屋的实际所有人。另外，原告之所以没有办理产权过户登记，是找不到原始产权人乔小进，原告对此并无过错。据此，原告认为其权利足以排除对该房产的执行。且原告与杨永斌达成以物抵债协议后，虽没有办理过户登记，但债的标的即由原来的普通金钱债权转化为唯一且确定的债权—即执行标的。而被告神木县新元小额贷款有限公司与被告乔小进之间的债权基于民间借贷关系产生，系种类之债，是普通债权债务关系，执行标的不属于生效法律文书指定交付的特定物。综上所述，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据，现为了维护原告的合法权益，特诉至本院，判如所请。 被告神木县新元小额贷款有限公司辩称，根据物权法的规定，不动产的变动以登记为准，本案执行中的标的物所有权仍然为乔小进，人民法院应当予以继续执行。 被告乔小进辩称，2010年其将涉案房屋卖给杨永斌，并签订了《房屋买卖合同》，房款275万元也已支付，至于杨永斌是否向房管所提交过户申请其不清楚，杨永斌也没有给其打过电话要求其配合过户，其一直在神木，并非原告陈述的联系不上，杨永斌与原告杨代斌之间的以物抵债关系其不清楚，因其与原告不认识，故应驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：原告提交的第一组证据能够证明原告收到本院作出的（2019）陕0881执异152号执行裁定书后不服于15日内向本院提起执行异议之诉；涉案房屋的不动产权证（神木房权证神木镇字第09105210号）中登记的房屋所有权人为被告乔小进，土地使用权证（神国用（2009）第G011034号）中登记的土地使用权人亦为被告乔小进的事实，本院对其真实性予以采信。原告提交的第二组证据能够证明被告乔小进同其妻子白秀丽（甲方）于2010年12月7日与杨永斌（乙方）签订了《购房合同书》约定：甲方自愿将亚华佳苑1号楼1单元802室并带10号车库住房一套及房内所有家具卖给乙方，房屋总价为275万元，房款一次性付清；甲方必须在乙方付清房款的同时，甲方负责交付给乙方房屋及该房屋的家具和钥匙、土地使用证和产权证……。合同签订后当日，杨永斌通过中国农业银行向乔小进转款100万元，通过陕西农村商业银行向乔小进转款175万元，该两笔款项均进入被告乔小进账户的事实，本院对其真实性予以采信。原告提交的第三组证据中的《购房合同》系杨永斌（甲方）与杨代斌（乙方）于2011年5月28日签订，该合同约定的付款方式为：“此房款在甲方所欠乙方借款中扣除2805000.00元。”而原告在该组证据中提交的其分别于2009年11月24日、2009年12月5日向川龙煤矿入股40万元、5万元的两支收据仅能证明原告的入股情况；神木农村商业银行借款借据仅能证明原告于2010年6月4日向该银行借款50万元的事实；2010年5月15日收条仅能证明杨永斌向陈敏学支付利息15万元的事实。经本院审查，首先，该部分证据虽系原告与杨永斌签订《购房合同》前形成，共计110万元，但从证据本身来看，并不能证明上述款项均被杨永斌使用，而由原告代为偿还的事实；其次，原告尽管申请杨永斌出庭作证上述情况属实，但庭审过程中，杨永斌陈述其将涉案房屋以物抵债给原告是因为原告代其给“王保平偿还了60万元（是王保平在其名下入股400万元）、给李志延还款210多万元（是其给朋友乔秀峰贷款200万元）、给信用社还款50万元（其向信用社贷款50万元）、给张福厚偿还了30万元（是其给别人付利息欠下的）”，而并非因原告提交的上述证据；第三，杨永斌陈述其提出将涉案房屋以物抵债给原告的说合人是杨怀田，但《购房合同》中签字的中介人为薛海军；其2013年把购买乔小进的涉案房屋抵顶给原告，但《购房合同》的签订时间为2011年5月28日。综上，证人杨永斌的证言并不能与原告的诉称及所提交的证据形成证据链，且二人又系亲兄弟关系。故本院认为，原告提交的证据及杨永斌的证言并不足以证明双方之间存在真实的债权债务关系。至于原告提交的利息收入凭证（2012年4月7日）、收利息清单（2011年7月）、中国建设银行转账凭条（2012年7月7日）、贾晓邦向白侯三借款30万元原告为保证人的借款单（2012年7月2日）、原告与杨永斌向白埃亮借款30万元借条（2012年4月22日）、陕西信合转账汇款回单（2012年7月28日）、张胜荣出具的收条（2013年元月30号）、原告向高社社借款30万元的借条（2012年4月9日）、王保平出具的收条（2013年12月8日）及陕西神木农村商业银行存款凭证（2013年12月15日），经本院审查，均系原告与杨永斌签订《购房合同》后形成，为二人与他人的经济往来，与本案无关联性，故本院对上述证据均不予采信。证人贾小波、张胜荣的证言亦陈述的是《购房合同》签订后原告及杨永斌与他人的经济往来，无法证明与本案具有关联性，故本院亦不予采信。原告提交的第四组证据中有12支收据（从2010年12月28日至2015年11月12日）记载缴款人均为杨永斌，收费事由：大修基金、网线费、电费、取暖费、物业费；从2016年2月6日至2019年8月31日有11支收据记载缴款人均为原告杨代斌，收费事由：缴纳电费、物业费、车库管理费、取暖费。且原告申请证人张文斌（亚华佳苑物业管理办公室物业管理人）出庭作证证明涉案房屋的原所有人为乔小进；2010年12月7日后，涉案房屋被乔小进转让给杨永斌，即物业水电费由杨永斌缴纳；2011年6月份开始，涉案房屋被杨永斌转让给原告杨代斌，此后水暖电等费用由杨代斌缴纳，且杨代斌居住在该房屋的事实。经本院审查，该证人张文斌是从2019年11月份才开始接管物业，而上述收据均是在其接管物业之前形成，其并未参与及见证的当庭证言本院不予采信。 经审理查明：被告神木县新元小额贷款有限公司与被告乔小进借款合同纠纷一案，本院于2016年5月5日作出（2016）陕0821民初1199号民事判决书，判决：限被告乔小进于本判决生效后三十日内偿还原告神木县新元小额贷款有限公司借款本金300万元及利息（利息自2012年8月19日起至本金还清之日止按月利率2%计算）。2017年4月26日作出（2017）陕0821执291号执行裁定：一、查封、扣押、冻结、划拨、扣留、提取被执行人乔小进的财产（需要有关单位协助执行的，协助执行的具体数额以本院向有关单位出具的《协助执行通知书》为准）。二、在本院查封、扣押、冻结、扣留期间，任何单位及个人不得办理被查封、扣押、冻结、扣留财产的转移、过户手续或设定他项权利。否则将承担由此产生的一切法律后果。三、责令被执行人乔小进收到本裁定书即日起自动履行生效法律文书所确定的义务。逾期本院将依法对被查封、扣押、冻结、扣留的财产进行评估、拍卖或变卖，用所得价款清偿债务及支付其他相关费用。2017年5月2日作出（2017）陕0821执291号协助执行通知书：对乔小进位于神木县神木镇人民路小区2号楼3单元402号和神木镇东兴南路西亚华佳苑01幢1单元-8-2室两套房产予以查封。2017年7月29日，作出（2017）陕0821执291号之二执行裁定：一、评估、拍卖被执行人乔小进所有的位于神木县神木镇人民路小区2号楼3单元402号房屋一套（产权证号：09101562）及其室内附着物。二、评估、拍卖被执行人乔小进所有的位于神木县神木镇东兴南路西亚华佳苑01幢1单元-8-2室房屋一套（产权证号：09105210）及其室内附着物。2019年10月21日，原告杨代斌以书面形式对神木镇东兴南路西亚华佳苑01幢1单元0-8-2室房屋向本院提出异议，要求停止对上述房屋的执行措施。本院受理后，经审查于2019年12月16日作出（2019）陕0881执异152号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。后原告在收到该执行裁定书后不服于2020年1月8日向本院提起了案外人执行异议之诉。 被告乔小进于2009年8月13日以出让的方式取得涉案房屋的土地使用权（神国用(2009)第G011034号）、于2009年11月2日取得涉案房屋的所有权（神木房权证神木镇字第09105210号，与其妻子白秀丽共同共有）。2010年12月7日，被告乔小进同其妻子白秀丽（甲方）与杨永斌（乙方）签订了《购房合同书》，约定：甲方自愿将亚华佳苑1号楼1单元802室，带10号车库住房一套及房内所有家具卖给乙方，房屋总价为275万元，房款一次性付清；甲方必须在乙方付清房款的同时，甲方负责交付给乙方房屋及该房屋的家具和钥匙、土地使用证和产权证……。当日，杨永斌通过中国农业银行向乔小进转款100万元，通过陕西农村商业银行向乔小进转款175万元，该两笔款项均进入被告乔小进账户。至今，双方未履行房屋产权的过户手续。 又查，原告杨代斌与杨永斌系亲兄弟关系。 本院认为：本案争议的焦点为：原告杨代斌就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告尽管提交了乔小进及其妻子白秀丽将涉案房屋卖于杨永斌、杨永斌又将涉案房屋以物抵债给原告的两份《购房合同》，但杨永斌将涉案房屋以物抵债给原告的前提是其欠原告借款未还，经审查原告提交的证据并不足以证明原告与杨永斌存在借贷关系，涉案房屋为杨永斌向其抵债的事实，且涉案房屋的土地使用权及房屋所有权一直为被告乔小进所有，并未进行过变更。根据《最高人民法院》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；……。即涉案房屋为被告乔小进所有。故原告主张涉案房屋为其所有，应停止对涉案房屋的执行并解除查封措施的诉讼理由不能成立，其请求本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院》第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下： 驳回原告杨代斌的诉讼请求。 案件受理费16500元，由原告杨代斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  乔 瑞 人民陪审员  刘增光 人民陪审员  王粉霞 二〇二〇年六月十六日 书 记 员  麻 磊