安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初1274号原告：中国农业银行股份有限公司天长市支行，住所地天长市仁和南路西侧，统一社会信用代码9134118115271095X2。负责人：王君，该行行长。委托诉讼代理人：雍明春，男，该行员工。被告：马恩保，男，1980年8月16日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：黄传香，女，1981年8月25日出生，汉族，住南京市六合区。被告：天长市天弘房地产开发有限公司，住所地安徽省天长市三桥路集美花苑二期1号楼101-105号，统一社会信用代码91341181570433190H。法定代表人：李先圻，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶国平，天长市冶山镇法律服务所法律工作者。原告中国农业银行股份有限公司天长市支行（以下简称天长农行）与被告马恩保、黄传香、天长市天弘房地产开发有限公司（以下简称天弘公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天长农行的委托诉讼代理人雍明春、被告天弘公司的委托诉讼代理人陶国平到庭参加诉讼，被告马恩保、黄传香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。天长农行向本院提出诉讼请求：1、判决马恩保、黄传香立即偿还借款本金747289.77元及利息（暂计算至2020年3月21日）；2、天弘公司对上述债务承担连带清偿责任；3、天长农行对抵押房产享有抵押权；4、马恩保、黄传香、天弘公司承担诉讼费。事实与理由：2017年10月8日，马恩保、黄传香向天长农行申请住房按揭贷款。2017年10月27日，天长农行与马恩保、黄传香、天弘公司签订一份《个人购房担保借款合同》，被告马恩保、黄传香向天长农行借款人民币77万元，执行利率5.39%，逾期利率8.085%，用于购买滨湖路东侧“滨湖城”8幢204室，借款期限自2018年2月1日至2048年1月31日，还款方式为等额本息还款法，按月清偿，合同中对违约责任等有关双方权利和义务的事项作出了明确的约定。合同签订后，天长农行依约发放借款，双方办理了抵押登记。天弘公司与我行签订《一手房贷款业务银企合作协议》，为个人住房贷款提供阶段向担保，并交纳保证金。后马恩保、黄传香未按合同约定还款，天长农行按照协议约定从天弘公司扣划保证金30381.27元，马恩保、黄传香结欠本金747289.77元。现天长农行诉至法院。天弘公司辩称，因本案既有保证又有物的担保，根据担保法第二十八条规定，天弘公司承担的是补充的担保责任，天长农行应该就抵押物进行处置，不足部分由天弘公司承担，天长农行划扣天弘公司的保证金应该返还。被告马恩保、黄传香未答辩，亦未提交证据。天长农行围绕诉讼请求提交了《一手房贷款业务银企合作协议》、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、不动产登记证明、借款借据、逾期未还款查询清单等证据，天弘公司对证据的真实性予以认可，马恩保、黄传香未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，对上述证据，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月29日，天弘公司召开股东会形成决议，并出具担保承诺书，以位于天长市滨湖路东侧、广陵路南侧的“滨湖城”二期项目向天长农行申请按揭贷款支持，对办理住房按揭的客户提供阶段性连带责任担保，保证期间自所担保主债务发生之日起至抵押物办妥正式抵押登记手续，并承诺优先于抵押物处置承担担保责任。2015年6月14日，天长农行和天弘公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》一份，双方同意就“滨湖城”二期项目的个人贷款业务进行合作，天长农行为购房人提供的单笔个人住房贷款最高金额金额不超过房屋成交价的70%，贷款年限最长不超过30年；天弘公司为天长农行向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与天长农行签订的贷款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等天长农行实现债权的一切费用；天弘公司提供保证担保的，自天长农行向购房人发放借款止日起，至办妥以天长农行为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押登记后2年。天弘公司为个人住房贷款提供担保的，应按天长农行向合作项目发放的个人住房贷款发放金额的百分之五交纳保证金，并存入保证金账户。2017年10月8日，马恩保、黄传香与天弘公司签订了《天长市商品房预售合同》一份，马恩保、黄传香购买了天弘公司市广陵路南侧滨湖城二期8栋204室，总价款1100000元。同日，马恩保、黄传香向天长农行提交《个人信贷业务申请表》、个人信用报告等，申请购房贷款77万元，同意以贷款所购房屋设定抵押，并出具《共同还款承诺书》，自愿以自己的经济收入参与归还银行按揭贷款，保证按时、足额偿还银行本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任。2017年10月27日，天长农行（贷款人、抵押权人）与马恩保（借款人、抵押人）、黄传香（抵押人）、天弘公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：马恩保借款77万元，购买位于滨湖路东侧“滨湖城”8幢204室，借款期限360月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。合同中对费用的承担、违约责任等有关双方权利和义务的事项作出了明确的约定。马恩保、黄传香用其购买的位于市广陵路南侧滨湖城二期8栋204（不动产单元号341181001038GB00001F02080204）为上述贷款提供了抵押担保，抵押担保范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同中还约定，由天弘公司提供阶段性保证担保，天弘公司自借款发放之日起，至马恩保、黄传香取得房地产权属证书、并办妥以天长农行为抵押权人的抵押登记手续之日止，为马恩保、黄传香的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务，贷款人有权要求保证人承担担保责任。2017年11月22日，双方至天长市国土资源和房产管理局办理了不动产登记证明，抵押方式为预购商品房抵押，权利人为天长农行，义务人为马恩保、黄传香。当日，天长农行按照约定履行了发放借款的义务，借款凭证载明：借款人马恩保、借款用途购买住房、借款日期2018年2月1日、到期日期2048年1月31日、执行利率5.39%、逾期利率8.085%。后马恩保、黄传香不再按月还款，截止到2020年3月20日，马恩保、黄传香仅归还本金22710.23元、利息87224.14元（其中扣划天弘公司30381.27元），剩余本金747289.77元及利息不再偿还。本院认为，天长农行与马恩保、黄传香、天弘公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。马恩保向天长农行申请借款，天长农行发放贷款后，马恩保未能按期还本付息，构成违约。天长农行要求马恩保和共同还款承诺人黄传香立即偿还借款本金747289.77元及利息并要求天弘公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。马恩保、黄传香所购滨湖路东侧“滨湖城”8幢204室房产抵押给天长农行，并办理了预购商品房抵押登记，该登记系抵押预告登记，天长农行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，因此对天长农行要求享有滨湖路东侧“滨湖城”8幢204室房产的优先受偿权的诉求，本院不予支持。因天弘公司对此借款承担连带保证责任，天长农行直接划扣了天弘公司保证金账户上的存款，可认定为替马恩保、黄传香偿还的借款，天弘公司可向马恩保、黄传香追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告马恩保、黄传香于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司天长市支行借款本金747289.77元及利息（利息按合同约定的贷款利率和逾期贷款利率计算）；二、被告天长市天弘房地产开发有限公司对本判决第一项确定的义务承担连带清偿责任，被告天长市天弘房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告马恩保、黄传香追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司天长市支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11273元，由被告马恩保、黄传香、天长市天弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长 彭 洁人民陪审员 程 玮人民陪审员 车正龙二〇二〇年六月二日书 记 员 戴慧娟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。