辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初16号原告(案外人）：陈海春，男，1976年2月5日出生，汉族，现住阜新市细河区。被告（申请执行人)：彰武县晨科小额贷款有限责任公司，住所地辽宁省阜新市彰武县南环路26-5门。法定代表人：田雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。第三人(被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。原告陈海春与被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科公司）、第三人阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈海春，被告晨科公司委托诉讼代理人李欣蓉到庭参加诉讼，第三人海罗公司法定代表人胡宝全通过网络视频远程参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈海春向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行阜新市细河区房屋；2.确认阜新市细河区房屋归原告所有；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年6月25日，原告与海罗公司签订了商品房买卖合同，约定海罗公司将阜新市细河区房屋卖给原告，原告在签订合同当日向海罗公司支付了全部购房款261378元。在得知该房被查封后，原告2019年12月2日向阜新市中级人民法院提出执行异议，阜新市中级人民法院2019年12月10日作出（2019）辽09执异133号执行裁定书，驳回了原告申请。（2019）辽09执异133号执行裁定书，认定原告在查封之后购买房屋，驳回原告执行异议请求。原告在签订合同当日，就支付了全部购房款，因海罗公司原因，才导致购房发票出具的时间滞后，原裁定对该部分事实没有审查清楚，即使付款时间无法确定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，也应当支持原告的请求。因为原告名下没有其他房屋，购买房屋的唯一目的就是用于居住。原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的全部规定，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告晨科公司辩称，（2019）辽09执异133号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，陈海春的诉讼请求没有依据，应予驳回。第三人海罗公司述称，如果合同和收据是2015年9月之前的，并与我公司合同、票据核对相符，我公司才认为是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈海春提交了以下证据：1.商品房买卖合同1份（合同编号为GF-2000-0171，复印件），意在证明2017年6月25日陈海春与海罗公司签订了商品房买卖合同，购买了阜新市细河区商品房。2.商品房交易契约书（复印件）1份，意在证明2019年4月26日陈海春与海罗公司签订阜新市细河区商品房买卖契约书。3.完税证明1份，证明2019年4月26日陈海春因购买阜新市细河区商品房，交税3733.96元。4.增值税普通发票（购房大票，）1份，意在证明2019年4月16日海罗公司收取购房款261378元。5.房屋权属登记信息查询证明1份，证明截止2019年9月26日，陈海春名下无住房。晨科公司提交以下证据：（2014）阜民一初字第11号民事裁定书、（2014）阜执一第68号之二十五执行裁定书。证明涉讼房屋2014年8月5日被依法查封延续至今。海罗公司没有提交证据。晨科公司对陈海春提交的证据1-4均有异议，认为这些证据均出现在涉讼房屋被法院查封之后，海罗公司对涉讼房屋作出处分是违法的。对证据5没有异议。海罗公司质证意见和晨科公司一致。本院经审查认为，陈海春和海罗公司签订商品房买卖合同时间是2017年6月25日，而法院查涉讼房屋时间是2014年8月5日。涉讼房屋被法院查封后，海罗公司无权对房屋作出处分。陈海春提交的证据1-4，均形成于2014年8月5日之后，对这些证据，本院不予采信。证据5来源合法，内容真实，本院予以采信。当事人无争议的事实是：2014年8月5日，本院作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书，查封了阜新市细河区商品房。本院2016年8月2日作出（2014）阜执一字第68-1号执行裁定书、2019年8月1日作出（2014）阜执一字第68号之二十五执行裁定书，对阜新市细河区商品房继续查封。2019年12月2日，陈海春向本院提出书面异议，申请解除对阜新市细河区商品房的查封。本院2019年12月10日作出（2019）辽09执异133号执行裁定书，驳回了陈海春的异议请求。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月25日，陈海春与大连金港建筑安装工程有限公司代表的海罗公司签订了商品房买卖合同，陈海春购买了海罗公司开发的阜新市细河区商品房，该房建筑面积100.53㎡，每平米价格为2600元。约定购房款一次性付清。2019年4月16日，大连金港建筑安装工程有限公司代表海罗公司给陈海春出具了261378元增值税普通发票。2019年4月26日，陈海春与海罗公司签订了商品房交易契约书，约定：1.卖房单位和买房人都必须按协议履行自己应尽的各项义务，服从房管部门的统一管理。2.本契约签订后，经房管部门审核后，发给购房人《房产执照》。3.本契约经签订后，确认买卖双方法律行为的合法性和真实性。从而买卖双方的合法权益得到法律保护。4.本契约一式三份，售出单位、市房产监理处、市场工商所各一份。2019年4月26日，陈海春在国家税务局阜新高新技术产业开发区税务局缴纳税款3733.96元。2019年9月26日前，陈海春名下没有住房。另查明，2016年阜新市细河区人民法院作出（2016）辽0911民初1790号民事判决、本院于2017年3月13日作出（2017）辽09民终321号民事判决认定2015年10月21日胡宝全代表海罗公司与靳永信代表的大连金港建筑安装工程有限公司签订协议书，海罗公司同意大连金港建筑安装工程有限公司负责收取已售商品房的尾款，该款项用于项目建设。同意大连金港建筑安装工程有限公司对该小区的物业进行经营和管理。当天，胡宝全出具的授权委托书1份，胡宝全委托靳永信全权负责办理“海罗?翡翠蓝湾”续建工程建设、结算、经营和竣工验收范围内的事项。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，当事人争议的焦点是陈海春对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，能否足以排除强制执行。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。海罗公司取得了阜房许字第××号商品房销售（预售）许可证，有权对海罗·翡翠蓝湾商品房进行销售。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依照上述规定，陈海春与海罗公司签订的商品房买卖合同有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈海春名下虽然没有房屋，购房款已经全部交清，但其与海罗公司签订的商品房买卖合同时间是2017年6月25日，涉讼的阜新市细河区商品房，本院早在2014年8月5日就已经查封。可见，签订商品房买卖合同在法院查封2年之后，不符合上述规定条件。综上所述，陈海春对阜新市细河区商品房所享有的民事权益，不足以排除强制执行。陈海春要求将涉讼房屋确权归其所有没有依据。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条一款（一）项、第二十四条、第二十五条第一款第（五）项、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款和第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈海春的诉讼请求；案件受理费100元，由原告陈海春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  万孝全审判员  金树密审判员  李洪权二〇二〇年六月五日书记员  王启梦