贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2325民初439号 原告：韦昀，女，1982年10月21日生，布依族，住贵州省贞丰县。 委托诉讼代理人：胡权，系贵州驰炫律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：吴光志，男，1964年11月2日生，苗族，小学文化，务农，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 被告：朱永芬，女，1970年8月15日生，苗族，无文化，务农，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 原告韦昀与被告吴光志、朱永芬确认合同无效纠纷一案，本院于2020年03月06日受理后，依法适用简易程序,于同年4月3日公开开庭进行了审理，原告韦昀及其委托诉讼代理人胡权与被告吴光志、朱永芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：一、判决确认原告与被告签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》无效；二、判令被告立即返还因履行《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》收取原告的转让价款110000.00元，赔偿因合同无效对原告造成的损失（原告的损失计算方式为：以110000.00元为基数，按照年利率3.07%计算自2010年8月15日起至本息全部清偿完毕为止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告因土地被贞丰县人民政府征用，政府拟在贞丰县南城新区商业区有偿划拨一个长15米，宽4米的门面给被告。对于该事实，贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室向被告出具《贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》（塔山村021号）予以确认。2010年8月15日，被告在未实际取得安置门面的情况下，与原告签订《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》，将政府拟安置的门面以120000.00元转让给原告，该协议书约定由原告先支付转让价款110000.00元，余款100000.00待土地使用证过户到原告名下后支付。至今，政府拟安置给被告的门面没有实际安置，被告最终没有取得转让给原告的门面并将门面交付给原告。原告认为，原、被告签订的协议书中约定转让的标的物（门面）是虚拟的、不是实际存在的，被告没有实际取得写遗书中约定的转让门面，对合同标的物没有处分权，该协议书应当是无效合同。并且，就即便合同标的物实际存在，按照《贞丰县城市建设政府拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》确认的事实，拟转让的门面在性质上属于有偿划拨土地，被告将划拨土地转让给原告，没有经过有审批权的人民政府的批准，该协议书也是无效合同。综上，请求人民法院判如所请。 被告吴光志、朱永芬辩称：一、被答辩人所诉不实，于法无据，请求人民法院驳回被答辩人韦昀的诉讼请求，确认被答辩人与答辩人签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》有效。其理由是：答辩人与被答辩人是在平等、自愿的基础上签订《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》，是双方真实意思表示，答辩人提供有票号及《贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室征地面积确认书》（塔山村021号）确认书，是贞丰县人民政府确认的。这一事实被答辩人也是明知的，标的物并非虚拟，所以双方签订的协议书是有效合同，应受法律保护。 二、被答辩人请求返还转让价款110000.00元及按照年利率3.07%计算利息的诉讼请求无事实依据和法律依据，依法不应得到支持。其理由是：双方在明知该协议转让的标的物待定，得到人民政府及主管部门的认可确认，这一标的物的落实仍在等待中，需待政府的具体划拨落实，而且在签订协议时，双方没有约定履行期限，双方漠视等待政府划拨落实，因此至今尚未落实不是答辩人的行为所致。二答辩人无过错，是政府的行为迟缓所致，所以双方签订的协议书仍为有效协议，答辩人不承担返还转让价款的义务。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉求请求。 经本院审理认定事实如下：二被告系夫妇，二被告一家的承包责任地因城市建设被政府征收了1.72亩。2010年，贵州省贞丰县人民政府又对上述被征收土地予以再次补偿，并于2010年1月6日发布了贞府发【2010】1号文件《贞丰县人民政府文件》规定，该规定明确：对1980年土地承包后至2006年前，县城因城市建设需要，由贞丰县城建领导小组、城建指挥部、新区工委、金城公司按照国家政策依法对集体土地征收为国有土地并进行城市建设，未得到门面安置的农民，按照被征收土地面积多少进行门面安置或进行补差。贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室于2010年4月14日向被告吴光志下发编号为塔山村021号《征地面积确认书》，确认书内容为：“经核实，因城市建设需要，贞丰县城新区工委于于1999-2002年征用你户土地1.72亩（1147.6㎡），根据贞府发【2010】1号文件规定，可在南城新区商业安置区有偿划拨1个门面（沿街长4米，进深15米）。”。 2010年8月15日，原告韦昀与被告吴光志签订《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》，约定：“甲方（吴光志）经全体家庭成员协商并一致同意，自愿将贞丰县人民政府有偿划拨在南城新区商业区内宽4米、长（进深）15米的一个门面地基及该门面地基的有效建筑对应空间，永久性转让给乙方，使用所有权归乙方所有。协议约定：1、一个门面转让金额共计人民币壹拾贰万元（￥120000.00元）整。2、合同签订生效时乙方付给甲方转让费壹拾壹万元（￥110000.00元）整。3、剩下壹万元（￥10000.00元）整，到甲方将土地使用证过户到乙方名下后，一次性付清。协议签订后，原告按照约定向被告支付了110000.00元，被告吴光志出具了金额为110000.00元的《收条》一张给原告。现原告认为被告不能交付门面，双方的合同目的已经不能实现，遂诉至法院提出前述请求。 另查明：贞丰县城市建设征地拆迁遗留问题安置办公室系贞丰县人民政府设置的一个临时机构，现已撤销。贵州省贞丰县人民政府至今尚未出台新的文件确定编号为塔山村021号《征地面积确认书》中有偿划拨门面土地的具体位置，指定安置在南城新区商业安置区的安置地已经另行开发使用，该安置点的土地属于国有土地，取得方式为划拨。 以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的《南城新区商业门面转让协议书》、《收条》、《征地面积确认书》、《贞府发【2010】1号》、《贞府函（2016）89号》、（2018）黔23民终1264号民事判决书等证据在卷佐证，证据确实，足以认定。 本案争议焦点为：一、双方签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》是否为无效合同？二、被告方是否应当返还原告支付的转让价款110000.00元，并赔偿因合同无效对原告造成的损失？ 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。 根据上述法律、法规规定，划拨土地进入市场，应符合一定条件，报有批准权的人民政府审批，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。这实质上是使转让的土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，此系法律的效力性强制规定，是否批准决定合同效力。具体到本案，双方当事人转让的案涉南城新区的土地是国有划拨土地，且是拟划定的土地，吴光志对该土地仅是期待权，未实际取得，不存在实际享有并领有国有土地使用证的情况，并且《征地面积确认书》指定的安置点南城新区商业安置区的安置地已经另行开发，原、被告约定的标的物已丧失，故原告韦昀与被告吴光志签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》违反法律的强制性规定，合同无效。 关于争议焦点二：因原告与被告签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”规定，故原告支付给被告的转让价款110000.00元，被告应当依法予以返还给原告，故本院对原告要求被告返还“门面地基”转让款110000元的诉讼请求予以支持；对原告要求被告赔偿损失的问题，因原告与被告签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，因原、被告双方的转让行为违反了法律的强制性规定，致使双方签订的协议无效，原、被告均有过错，现原告要求被告赔偿损失，于法无据，法律不予保护，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百九十六条第四项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第四十条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第九条、第十一条以及《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下： 一、原告韦昀与被告吴光志签订的《贞丰县南城新区商业门面转让协议书》无效； 二、限被告吴光志、朱永芬于本判决生效之日起十五日内返还门面转让价款人民币110000.00元； 三、驳回原告韦昀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1553元（已减半收取），由被告吴光志、朱永芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  陈洪斌 二〇二〇年六月二日 书记员  邱 冰