湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终570号上诉人（原审原告）：郝阳，女，汉族，1964年12月5日出生，住湖北省秭归县。被上诉人（原审被告）：宜昌市康龙大厦物业有限公司，住所地宜昌东山开发区深圳路，统一社会信用代码914205007641103063。法定代表人：但一兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴超，湖北民基律师事务所律师。特别授权。上诉人郝阳因与被上诉人宜昌市康龙大厦物业有限公司（以下简称康龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郝阳，被上诉人康龙物业公司的委托诉讼代理人吴超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝阳上诉请求：1、依法判决撤销宜昌市三峡坝区人民法院作出的（2019）鄂0591民初1355号民事判决书。2、被上诉人支付上诉人2017年5月1日至2019年10月31日共计30个月租金36133.44元，违约金18066.72元。3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，缺乏事实证据，应用法律依据不当，应依法予以撤销。第一、一审法庭没查清关于不动产租赁服务纳税额是多少?一审法庭认定“经双方当庭对账，按房产税12%、印花税1‰。标准扣除税费后，康龙物业公司每月按1114.43元标准向郝阳支付收益予以支持”。该支持既无法律依据又与《不动产合作经营合同》相违背。其一：《不动产合作经营合同》第四条第3款约定：“合作期内，甲方应缴纳税费由甲方自行承担，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，甲方可在乙方财务部门查询代扣代缴情况。如合作期间，国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行”。被上诉方既没有向一审法庭提供财务部门代扣代缴纳税证据证明材料，一审法庭又没有在增值税改革后实行新政策。“房产税12%、印花税1‰。”纯粹是被上诉人的片面之词。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）：附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》：一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策1：“一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。”其二：上诉人在一审庭审时提供被上诉人给上诉人租金银行转款清单纳税率为6%。一审法庭不支持是没有道理的。应支付租金1267.84元/月，税后租金1204.45元/月，1204.45元*30个月=36133.44元。第二、一审法庭没查清合同约定违约后是赔偿违约金还是赔偿损失?一审法庭将《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”作为违约金以损失为基数过高的法律依据显然不恰当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额为计算方法。”《不动产合作经营合同》第八款第2条约定：“若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额的50%向甲方承担违约责任”。明确约定违约后赔偿违约金，不是因违约产生损失赔偿额。一审法庭引用“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”该条款与《不动产合作经营合同》和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款相悖。一审法庭将违约金和损失混为一谈了，引用法律条款错误。《中华人民共和国合同法》规定，订立书面合同一般涉及三金，即定金、违约金和损失。该案合同只约定了违约金。退一步讲，一审法庭非要引用该法律条款支持被上诉人，也应该遵照法律条款“适当减少”和“以租金为损失额”按合同约定“50%”下调。一审法庭按“中国人民银行发布的同期同类贷款利率1.3倍”给付违约金与事实相差太大，无法律规定和事实证据证明，有明显的倾向性，显失公平。应按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定和《不动产合作经营合同》支持上诉人的诉求，被上诉人支付上诉人违约金：36133.44*50%=18066.72元。三、一审法庭在没有任何证据证明的情况下，听信被上诉人片面之词认定违约金过高并大幅度降低违约金。没有按照《中华人民共和国合同法》通过反诉和抗辩进行适当减免。《不动产合作经营合同》是采用格式条款订立的合同。《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。是高是低都是被上诉人自己定的，被上诉人是成年人，应该为自己的法律行为负责。即使要减免，理应根据双方签订的《不动产合作经营合同》以租金的50%为基数和违约方提供足以让法官对违约金约定公平性产生怀疑的初步证据为依据适当调减。综上所述：被上诉人的诉求没有事实根据和法律规定，属无理之诉，违背诚实信用原则。一审判决适用法律错误，无事实依据和事实证据。因此，上诉人恳请贵院查明事实，公正裁决，支持上诉人的上诉请求。被上诉方违背诚实信用原则，应该受到法律约束。康龙物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持。本案涉及到批量性案件，在宜昌中院（2019）鄂05民终3062号生效判决中对违约金进行了认定，认定标准与本案判决一致，本案的违约金的认定标准应当依照上述生效判决的认定来执行。郝阳向一审法院起诉请求：1.要求康龙物业公司支付所欠郝阳（税后）租金35715.00元，违约金17857.5元。起算时间2017年5月1日至2019年10月31日。2.本案诉讼费由康龙物业公司承担。一审法院查明：郝阳系宜昌市高新区城东大道22号康龙家居广场二层C86号商铺（产权证号为：宜市房权证西陵区（开）字第0328997号）产权人，2015年7月30日，郝阳（甲方）与康龙物业公司（乙方）签订《不动产合作经营合同》，合同约定甲方将其商铺委托乙方经营管理，期限5年，自2015年5月1日至2020年4月30日止。合同约定合作期间，乙方于每月15号前向甲方支付上一个月的收益额，甲方每月收益为1267.84元，该收益额为税前金额，甲方实际收益额以扣除应缴税额后的金额为准，乙方负责协助税务机关从甲方收益额中代扣代缴，合作期间国家税收法律、政策发生调整的，双方同意按调整后的规定执行。合同第八条违约责任及争议的解决第2项约定：“乙方逾期向甲方支付收益额，每逾期一日，按月固定收益额的0.5‰承担逾期付款违约责任。若乙方逾期6个月未支付全额租金，视为乙方违约，乙方应按合作期内未履行期间收益额50%向甲方承担违约责任”。一审法院同时查明，合同签订后，双方依约履行，后因经营困难，康龙公司未及时向郝阳支付收益。郝阳于2018年6月20日向康龙物业公司发出律师函，要求支付欠付的收益即违约金。经双方当庭对账，按房产税12%、印花税1‰标准扣除税费后，康龙物业公司每月按1114.43元标准向郝阳支付收益，从2017年5月（含当月）开始，后续收益康龙物业公司一直未支付，截止2019年10月（含当月），康龙物业公司累计欠付郝阳收益额为33432.9元。一审法院认为，郝阳将其商铺交康龙物业公司统一经营管理，康龙物业公司按月支付收益，双方签订了《不动产合作经营合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应依约履行。康龙物业公司认可欠付郝阳收益的事实。关于收益额的标准，合同约定由康龙物业公司对国家规定的税费代征代缴，郝阳对缴税标准有异议，认为康龙物业公司由6%变更为12%无相关依据，对此康龙物业公司辩称2016年1月之前享有地方优惠政策按6%代缴，此后因不再享受地方优惠政策，按房产税暂行条例规定的12%执行，一审法院认为康龙物业公司代征代缴的税费标准未超出国家规定标准，对郝阳的每月收益额一审法院按税后标准1114.43元予以支持。郝阳认为康龙物业公司未完成代缴税义务，此问题不属于法院诉讼管辖范围，其可依法向税务机关核实反映。康龙物业公司在合同期内未向郝阳支付收益，构成违约，应承担违约责任，合同约定每逾期一日，康龙物业公司按月固定收益额的0.5‰向郝阳支付违约金，逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金，对此，康龙物业公司认为标准过高，请求一审法院依法予以调减。我国违约金的性质体现为以损失弥补原则为主、惩罚性为辅，故当存在约定违约金过高的情形，且一方当事人就此提出抗辩的情况下，人民法院依法应当予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。郝阳在庭审中提交了其与案外人胡开云合伙投资产生收益的银行交易记录，用于证明康龙物业公司欠付的收益可用于投资创造收益，对该份证据，康龙物业公司认为与本案无关，一审法院经审查认为该份证据与本案双方诉争的欠付收益不具有关联性，无直接因果关系，其不能达到郝阳证明其损失的证明目的。一审法院确认康龙物业公司欠付收益使郝阳产生的损失为利息损失。双方合同约定的违约金标准过高，应予调减，综合考虑双方履约情况以及康龙物业公司违约的过错程度，在双方约定的日0.5‰违约金计算标准上，一审法院依法对双方合同约定的“逾期6个月未支付的，康龙物业公司按未支付收益额的50%支付违约金”，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍的标准予以调减。关于康龙物业公司在本案审理过程中发出解除合同通知是否产生违约责任相关问题，不在郝阳的诉请范围，一审法院在本案中不予评议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条规定，判决：一、被告宜昌市康龙大厦物业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告郝阳支付2017年5月1日至2019年10月31日期间的商铺税后月收益累计33432.9元，并以税后月收益额1114.43元为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向原告计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；二、驳回原告郝阳的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按一审判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费570元（减半收取，原告已预交742元），由被告宜昌市康龙大厦物业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，一审程序中，当事人双方未就2017年5月至2019年10月期间的税费代扣比例达成过一致意见。二审中，康龙物业公司确认2019年1月1日起，国家减半分别按6%、0.05%的税率征案涉房产税、印花税。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，一、康龙物业公司欠付税后租金收益金额的问题。1、关于2017年至2019年期间，国家规定的房产税、印花税的税率问题。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定，房产税的税率依照房产租金收入计算缴纳的，税率为１２％；根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第三条的规定，房屋租赁，印花税率按租赁金额0.1%征收。根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）的规定，2019年1月1日至2021年12月31日期间，案涉房产税、印花税，减半征收。故本案中，2017年5月1日至2018年12月31日期间，康龙物业公司应按12%的税率代扣房产税，按0.1%的税率代扣印花税；2019年1月1日至2019年10月31日期间，康龙物业公司应按6%的税率代扣房产税，按0.05%的税率代扣印花税。另，关于郝阳上诉提出，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）的规定，应按5%的税率计算房产税扣减比例的问题。本院认为，该通知系国家针对征收营业税、增值税有关问题的规定，不涉及房产税税率的调整。郝阳的该上诉理由不能成立，本院不予采信。2、2017年5月1日至2018年12月31日期间，康龙物业公司应向郝阳支付税后租金收益金额的问题。一审法院按12%的房产税税率、0.1%的印花税税率，确定康龙物业公司该期间应扣减租金的比例，符合合同约定，并无不当。故，2017年5月1日至2018年12月31日期间，康龙物业公司应向郝阳支付的税后收益为22288.63元（1267.84元/月×（1-12.1%）×20个月）。3、2019年1月1日至2019年10月31日期间，康龙物业公司应向郝阳支付税后租金收益金额的问题。一审法院按12%的房产税税率、0.1%的印花税税率，确定康龙物业公司该期间扣减租金的比例，不符合合同约定，应予纠正。由前文所述可知，该期间，康龙物业公司代扣房产税的比例应为6%、代扣印花税的比例应为0.05%。故，2019年1月1日至2019年10月31日之间，康龙物业公司应向郝阳支付的税后租金收益为11911.36元（1267.84元/月×（1-6.05%）×10个月）。综上，2017年5月1日至209年10月31日之间，康龙公司应向郝阳支付的税后租金收益为34200元（11911.36元+22288.63元）。二、一审法院部分调减违约金计算标准是否合法适当的问题。一审程序中，康龙物业公司辩称合同约定的违约金计算标准导致违约金过高，请求调减。一审法院根据我国法律规定违约金损失弥补为主、惩罚为辅的原则，认定合同约定的违约金计算标准会导致违约金过分高于损失，适当调减违约金的计算方法，符合公平原则，未超出《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的人民法院自由裁量权范围，应予维持。上诉人有关上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，郝阳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2019）鄂0591民初1355号民事判决；二、宜昌市康龙大厦物业有限公司自收到本判决之日起十日内，向郝阳支付2017年5月1日至2019年10月31日期间的商铺税后月收益共计34200元，并以税后月收益额为基数，分别按日0.5‰和中国人民银行发布的同期同类贷款利率（2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的1.3倍，向郝阳计付自逾期次月16日起至实际付清之日止的逾期付款违约金；三、驳回郝阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费570元（已减半），由宜昌市康龙大厦物业有限公司负担；二审案件受理费1155元，由郝阳负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年六月十五日法官助理张俊保书记员张萍