广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终1396号 上诉人（原审原告）：骆秋林，男，1983年7月6日出生，汉族，户籍地广西壮族自治区临桂县，现住广西壮族自治区桂林市临桂区。 被上诉人（原审被告）：桂林鑫昌房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇虎山路3号1单元904号。统一社会信用代码：914503220671195358。 法定代表人：李秋荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳雨晴，广西春良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙春良，广西春良律师事务所律师。 上诉人骆秋林因与被上诉人桂林鑫昌房地产开发有限公司（以下简称：“鑫昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 骆秋林上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3513号民事判决第一项和第三项，并依法改判，1.判令被上诉人立即交付经竣工验收合格的商品房给上诉人；2.判令被上诉人支付逾期交房违约金（以购房款249508元为本金，按合同约定每日0.012％计算，从2017年6月1日计算至实际交付之日止，现暂计算至2019年9月17日，计25090.52元）；二、维持广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3513号民事判决第二项；三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定涉案房屋竣工验收合格时间错误。涉案房屋在2017年10月12日未竣工验收合格。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第（1）种条件，并符合木合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设工程竣工验收合格。”根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”可见，建设工程竣工验收合格的标志是取得建设工程竣工验收报告。并且应当在建设工程竣工验收合格后15日内，向政府主管部门备案。桂林市临桂区住房和城乡建设局提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，本案涉案房屋于2019年11月27曰才完成竣工验收备案。勘验单位、设计单位、施工单位、监理单位以及建设单位五方签署竣工验收合格意见的时间是在2019年6月20日。被上诉人一审提交的《建设工程质量竣工验收意见书》（以下简称《竣工验收意见书》）中五方单位并未在签字栏签署“合格”意见。《竣工验收意见书》也不是建设工程经竣工验收合格后形成的有关工程质量标准文件。一审过程中，被上诉人拒绝向法庭提交“建设工程竣工验收报告”，应当自行承担不利后果。另外，该《竣工验收意见书》与临桂区住房和城乡建设局的备案信息也不一致。因此，一审法院认定涉案房屋于2017年10月12日竣工验收合格错误，不符合事实。二、一审法院认定上诉人实际收房时间为2018年10月6日错误。一审法院以上诉人于2018年10月6日缴纳了管道燃气费、有线电视费等儿项由被上诉人代收的费用为由，认定上诉人于2018年10月6日实际收房，无事实和法律依据，也缺乏逻辑。上诉人这些缴费与被上诉人是否己交付房屋没有任何关系。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”时至今日双方也未签署过房屋交接单，被上诉人并没有将房屋交接给上诉人。另外，一审庭审中，被上诉人也承认房屋钥匙至今还在物业公司那里。因此，一审法院认定上诉人实际收房时间为2018年10月6日错误。三、被上诉人未具备交付房屋所需的文件，不可能完成房屋交付义务。除了涉案房屋于2019年11月27日才完成竣工验收备案外，被上诉人在一印庭审结束前也未向法庭出示过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住电质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房贵任由出卖人承担。”可见，除了商品房竣工验收合格证明文件外，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》也是被上诉人交付房屋前必须具备的两个文件。因此，即使涉案房屋达到了交付条件，但被上诉人没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这两个文件或不出示上述这些文件，上诉人也有权拒绝收房。四、被上诉人将涉案房屋钥匙交给了物业公司，客观上不能全面履行合同交付义务。被上诉人和物业公司是两个完全独立的民事主体。一审庭审中被上诉人承认将房屋钥匙交给了物业公司。被上诉人作为《商品房买卖合同》中卖方，有义务向作为买方的上诉人直接交付房屋。而交付房屋钥匙是交付房屋的一项最重要内容。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”被上诉人未经上诉人同意，将房屋钥匙交给了物业公司，可见其已违约。客观上被上诉人因无房屋钥匙也不能履行合同约定的交房义务。五、一审法院在被上诉人未举证的情况下，直接认定事实，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在一审中，被上诉人并未提供任何证据证明其己完成了合同约定的交房义务，应承担举证不能的不利后果。而一审法院根据上诉人接到通知去物业公司领钥匙的时间直接认定为实际收房时间，明显适用法律错误。 鑫昌公司辩称，逾期交房并非被上诉人的过错。被上诉人电话通知上诉人收房，但上诉人拒不收房，所以才造成逾期交房。而且上诉人并没有实际经济损失，上诉人的诉请没有事实与法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 骆秋林向一审法院起诉请求：1.判令被告立即交付经竣工验收合格的商品房给原告；2.判令被告支付逾期交房违约金(以购房款249508元为本金，按合同约定每日0.012%计算，从2017年6月1日计算至实际交付之日止，现暂计算至2019年9月17日，计25090.52元)；3.判令被告支付逾期办结房屋所有权登记违约金（以购房款249508元为本金，按合同约定每日0.01%计算，从2019年6月1日计算至实际办结之日止，现暂计算至2019年9月17日，计2694.69元）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。一审庭审中，原告明确，诉讼请求第三项中“房屋所有权登记”为“房屋所有权初始登记”。 一审法院认定事实：2015年12月16日，原告骆秋林与被告桂林鑫昌房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：原告购买被告开发的位于户型住宅一套，建筑面积128.48平方米，套内面积105平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2376.26元，总价款为249508元，付款方式为公积金贷款付款方式。《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第（1）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设工程竣工验收合格。”《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。”《商品房买卖合同》第十五条房屋登记约定：“二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2019年5月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理:1、约定日期起30日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起45日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”2015年12月25日，原告骆秋林支付给被告预收购房款89508元，余下购房款160000元原告骆秋林通过中国工商银行公积金贷款支付给了被告，至此，原告的购房款249508元已经全额支付给了被告。《商品房买卖合同》约定的交付时间到期后，被告未履行交房义务。根据原告骆秋林提交的管道燃气费、有线电视费、办证费、预告+抵押费、可视对讲门费收据，原告骆秋林于2018年10月6日缴纳了管道燃气费、有线电视费、办证费、预告+抵押费、可视对讲门费。2018年3月3日，原告缴纳了涉案房屋的公共维修基金。另查明，根据被告提交的《建设工程质量竣工验收意见书》，涉案房屋于2017年10月12日竣工验收合格。 一审法院认为，原告骆秋林与被告桂林鑫昌房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是在自愿、协商一致的基础上签订的，合同确定了原、被告的权利、义务，合同内容反映了双方当事人的真实意思，属合法、有效的合同，合同双方应恪守履行合同约定之义务。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家规定，将取得符合下列第（1）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）、该商品房经建设工程竣工验收合格。”合同签订后，原告履行了支付全部购房款的义务。被告称，被告于2017年10月12日通知原告来收房，原告称“2018年10月6日，被告通知原告去物业拿钥匙，原告让物业出示竣工验收报告，物业没有给原告，同时物业要求原告签《前期物业合同》并缴纳物业费之后才能领取钥匙，原告认为前期物业合同应该是开发商与物业公司签的，所以原告没有签前期物业合同，也没有缴纳物业费，物业公司没有让原告领取钥匙。被告2017年10月12日这个阶段原告没有收到被告通知收房的电话、短信。”但实际上原告于2018年10月6日，缴纳了管道燃气费、有线电视费、办证费、预告+抵押费、可视对讲门费，由此可认定原告实际收房的时间为2018年10月6日。被告构成了迟延交房，应当承担延期交房的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约责任的约定，被告应支付给原告逾期交房违约金14731元(492天×0.00012×249508元/天）（以购房款249508元为基数，按每日万分之1.2计算，从2017年6月1日计算至2018年10月6日为492天），原告诉请超出的部分，该院不予支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于房屋登记的约定,被告没有证据证明其已办理好涉案房屋初始登记，被告应支付给原告逾期办证违约金（以原告实际支付购房款249508元为基数，按每日万分之一计算，从2017年6月1曰计算至实际办结之日止），原告诉请判令被告支付逾期办结房屋初始登记违约金（以购房款249508元为本金，按合同约定每日0.01%计算，从2019年6月1日计算至实际办结之日止，现暂计算至2019年9月17日，计2694.69元）符合事实和法律规定，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林鑫昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金14731元给原告骆秋林（以购房款249508元为基数，按每日万分之1.2计算，从2017年6月1日计算至2018年10月6日）；二、被告桂林鑫昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付逾期办结房屋初始登记违约金2694.69元给原告骆秋林（以购房款249508元为本金，按合同约定每日0.01%计算，从2019年6月1日计算至实际办结之日止，现暂计算至2019年9月17日）；三、驳回原告骆秋林的其他诉讼请求。案件受理费494元，依法减半收取247元，由被告桂林鑫昌房地产开发有限公司承担155元，原告骆秋林承担92元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人未提交新证据。上诉人依法提交上诉人申请信息公开的答复一份，拟证实涉案房屋竣工备案时间是2019年11月27日，五方验收时间是2019年6月20日，在2017年10月12日涉案房屋没有竣工验收合格。被上诉人经质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性无异议，对证明内容有异议，认为涉案房屋已于2017年10月12日完成竣工验收，就已经代表房屋竣工验收合格。 对上诉人提交的证据，本院认定如下：被上诉人对其真实性、合法性和关联性无异议，本院对其真实性予以认定，并将结合其他在案证据予以综合考虑。 经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期交房违约金的起止日期应如何计算。 上诉人上诉称一审认定涉案房屋竣工验收合格时间错误，实际应为2019年6月20日。经查，根据被上诉人提交的《建设工程质量竣工验收意见书》可知，涉案房屋已于2017年10月12日竣工验收合格，故一审认定的竣工验收合格时间正确。至于上诉人提交的《竣工验收备案表》显示勘查、设计、施工、监理、建设单位盖章时间为2019年6月20日，这个时间应是指竣工验收备案的时间，故上诉人认为竣工验收时间为2019年6月20日与查明事实不符，本院不予采信。上诉人还称一审认定其收房时间错误，上诉人至今未收房。经查，上诉人自述2018年10月6日，被上诉人通知其到物业领取房屋钥匙，上诉人去了后，让物业公司出示竣工验收报告，物业公司没有出示；同时物业公司还要求其签订前期物业合同，但其认为前期物业合同应是开发商与物业公司签订的，故其没有签订，也没有交物业费，因此，物业公司也没有让其领取钥匙。由此可知，被上诉人已通知上诉人收房，上诉人实际也去了，并于当天缴纳了管道燃气费、有线电视费、办证费等费用，只是上诉人认为物业公司未出示竣工验收报告等原因未收房。故，本院认为，由此造成的未收房责任不能归责于被上诉人，一审认定上诉人于2018年10月6日收房并无不当。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应于2017年5月31日前将涉案房屋交付上诉人使用。根据上述事实，被上诉人构成了逾期交房。一审认定逾期交房违约金的起止时间是从2017年6月1日起计算至2018年10月6日并无不当，本院予以确认。 综上，骆秋林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费494元，由上诉人骆秋林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年六月二日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云