湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初550号 原告：王小武。 委托诉讼代理人：王小泉。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖宜章玉溪镇玉龙湾小区19栋1号，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙铭，该公司办公室副主任。 原告王小武与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院告知案外人李四发、文双凤，其与本案有法律上的利害关系，李四发、文双凤表示不申请参加本案诉讼。原告王小武委托诉讼代理人王小泉、被告玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小武向本院提起诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金20420元(算至起诉之日止，后续违约金另计)、多收的契税1464元、房屋转让手续费333元，共计22217元。事实与理由：原告王小武购买被告玉溪河公司开发的玉溪河畔Ｃ栋914号房，至今产权证尚未办理。被告按总房款的2%向原告收契税，实际契税是按总房款的1.5%收取，被告应退还多收取的0.5%。被告收取的房屋产权转让费是无合法依据的收费，应退还给原告。2014年7月19日（交房之日），原告向被告支付该房屋办证所需契税、房屋转让手续费等费用，后多次催促被告办理房屋所有权证，但被告一直拖延未办，被告构成逾期办证，应按合同约定支付逾期违约金。 被告玉溪河公司辩称，原告诉讼主体不适格，请求依法驳回。理由：2013年8月16日，原、被告双方就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，2014年7月19日，原告收房。完成收房后，该房屋一直处于空置状态。2018年4月3日，原告王小武与案外人李四发、文双凤签署了房屋转让协议，协议中明确甲方（王小武）把与该房屋的购房合同（协议原件）及相关票据交给乙方(李四发、文双凤)保管，乙方(李四发、文双凤)享有该房产的一切权利。至此，原告王小武已将合同的权利义务转移给了案外人李四发、文双凤，不是本案的适格原告。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告玉溪河公司系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。该公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。 2013年8月16日，原告王小武与被告玉溪河公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，原告王小武购买被告玉溪河公司开发的玉溪河畔Ｃ栋914号房，总价款为292798元，合同第八条约定：“出卖人应在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金”。合同附件二约定:“房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费等费用由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准”。2014年7月19日，被告玉溪河公司向原告王小武交付房屋。交房当日，原告王小武向被告玉溪河公司支付该房屋办证所需契税5838元、转让手续费333元等费用。2014年8月4日，原告王小武一次性支付房款291877元。 2018年4月3日，原告王小武与案外人李四发、文双凤通过宜章德曦房地产代理有限公司签订《房屋转让协议》，协议内容为：一、转让房屋情况1、甲方（王小武）同意将以甲方（王小武）名义购买的房屋转让给乙方（李四发、文双凤），即甲方（王小武）自愿将房屋权利让与乙方（李四发、文双凤），由乙方（李四发、文双凤）享受该房屋产权项下所有权利。二、价款及付款方式1、甲方（王小武）将该房屋出让给乙方（李四发、文双凤），成交价格为人民币：肆拾贰万捌仟元整（¥：428000元）。（该价格不包含乙方应付给丙方的服务佣金）。2、甲乙双方同意按以下第（1）（2）种方式付款：(1)乙方（李四发、文双凤）在签订本合同之时已向丙方（宜章德曦房地产代理有限公司）交购房定金人民币:壹万元整(￥:10000元）该款已交丙方（宜章德曦房地产代理有限公司）进行资金监管。(2)购房余款人民币:肆拾壹万捌仟元整(¥：418000元），经甲乙双方友好协商选择以下方式支付:在2018年4月4日前乙方（李四发、文双凤）将购房余款人民币:叁拾玖万捌仟元整(￥:398000元）付给丙方（宜章德曦房地产代理有限公司），待丙方（宜章德曦房地产代理有限公司）对该房屋归属确认且甲乙丙三方签好该协议后，丙方（宜章德曦房地产代理有限公司）再将购房余款加定金共计人民币:肆拾万捌仟元整(¥：408000元）转给甲方（王小武），因该房屋暂时不能产权过户，甲方（王小武）需押人民币:贰万元整(￥:20000元）给乙方（李四发、文双凤）作为产权过户押金、待甲乙双方办理完《不动产权利证书》过户手续后，乙方（李四发、文双凤）再将押金人民币:贰万元整(￥:20000）当天付给甲方（王小武）。三、共同约定1、在该房产未过户前，甲方（王小武）收到丙方（宜章德曦房地产代理有限公司）代乙方（李四发、文双凤）转付的全部房屋购房款（不含该房屋产权过户押金人民币贰万元整，¥：20000元）的同时，甲方（王小武）应将该房交于乙方（李四发、文双凤）使用；2、甲方（王小武）把与该房屋的购房合同（协议）原件及相关票据交给乙方（李四发、文双凤）保管，乙方（李四发、文双凤）享有该房产的一切权利；五、乙方义务3、.......若政策或政府相关规定相关核算变化，办理《不动产权证书》等证件时除甲方（王小武）已经交给宜章玉溪河综合投资开发有限公司的费用之外，办理《不动产权证书》时不足费用和再需补交各种费用全部由甲方（王小武）承担”。签订协议后，双方按协议内容履行完毕。之后，案外人李四发、文双凤入户居住至今。 另查明，案涉房屋至今未办理不动产权证。 判决理由与结果 本院认为，原告王小武与被告玉溪河公司签订《商品房买卖合同》、原告王小武与案外人李四发、文双凤签订的《房屋转让协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》约定了案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价、付款方式、交付时间、逾期交房的违约责任、逾期办证的违约责任等条款外，在合同附件二亦约定了原告王小武应当承担房屋办证产生的税和费的义务。原告王小武将其在《商品房买卖合同》中对案涉房屋享有的权利向案外人李四发、文双凤转让，其性质属于合同权利义务的概括转让。本案中原告王小武实际已将案涉房屋及案涉房屋的购房合同原件及相关票据交付给案外人李四发、文双凤，并已实际履行，案外人李四发、文双凤支付了对价，说明双方已完成了合同权利义务的转让。被告玉溪河公司在原告王小武将房屋转让给案外人李四发、文双凤后未提出异议，同时结合原、被告当庭陈述及被告玉溪河公司提供的原告王小武与案外人李四发、文双凤签订的《房屋转让协议》、李四发物业水电费票据，足以认定被告玉溪河公司对案涉房屋转让是知晓并同意的，符合《中华人民共和国合同法》第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。因此，本案《商品房买卖合同》中合同权利义务的概括转让行为已完成，原告王小武已退出合同关系，原告王小武已不享有《商品房买卖合同》中的合同权利，案外人李四发、文双凤和被告玉溪河公司之间形成了新的合同关系。故，原告王小武请求被告玉溪河公司支付逾期办理不动产权证的违约金20420元的诉讼请求，本院不予支持。 被告玉溪河公司收取的契税1464元及房屋产权转让费333元是否现在退还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。本案案涉房屋不动产权证尚未办理。因此，原告王小武要求被告玉溪河公司退还契税1464元及房屋转让费333元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条第一款、第八十八条、第八十九条之规定，判决如下： 驳回原告王小武的全部诉讼请求。 案件受理费335元，减半收取计167.5元，由原告王小武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员 陈 波 二〇二〇年六月二十三日 书记员 李国树 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。