广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初4354号 原告：刘浩然，男，1965年5月28日生，壮族，广西柳州市人，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：秦元，广西万益（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖俊斌，广西万益律师事务所律师。 被告：广西三林建设投资有限公司，住所地：广西柳州市鱼峰区官塘大道1号，统一社会信用代码：914502000595322552。 法定代表人：刘冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 原告刘浩然与被告广西三林建设投资有限公司（以下简称“三林公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月7日公开开庭进行了审理。原告刘浩然的委托诉讼代理人秦元、廖俊斌，被告三林公司的委托诉讼代理人卫志坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘浩然向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金104430元（违约金从2018年10月31日起暂计至2019年6月30日，共逾期243天，按购房款2865000元的日万分之1.5计算；自2019年7月1日开始的违约金同样按上述标准计算至被告按合同约定向原告交房时止）；2.本案的诉讼费用、财产保全费用由被告负担。 事实与理由：原、被告实际于2017年7月16日签订了《商品房买卖合同》（该合同系于2017年7月15日事先打印），约定原告向被告购买坐落于柳州市联盟新城商品房，购房款为2865000元，该商品房用途为住宅，层高为3米，建筑层数地上4层，地下1层；同时，该合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第7种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……7.取得房屋建筑工程竣工验收备案证明。（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）……”合同附件四第六条：“对《商品房买卖合同》第六条出卖人逾期交房的违约责任的补充约定……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金……”。之后，原告支付了相应的购房款，但被告一直未按合同约定向原告交房。因此，被告应当依照合同约定按日万分之1.5向原告支付逾期交房违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 原告刘浩然为其诉请向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》。证明：原、被告签订有《商品房买卖合同》，合同约定商品房的交付条件、交付期限及逾期交房违约金等。 2.房款发票（编号：01200957、01200958、01200960）。证明：原告已按合同约定足额缴纳购房款。 3.经原告申请，本院依法向柳东建设局调查取证：柳东建设局于2020年3月13日《复函》：截至2020年3月9日部分业主反映联盟新城9栋、23栋、25栋、28栋、29栋未经竣工验收合格，物业公司即要求业主按购房合同约定的交房时间缴纳物业费。经该局核实，截至2020年3月10日，被告开发建设的联盟新城小区均未在该局竣工备案，该局要求被告、物业公司立即进行整改，在建设单位完善相关验收手续，并达到前期合同约定的相关条件后，不得向业主收取物业管理费。 被告三林公司辩称，1.被告已经按照《商品房买卖合同》的约定，将符合合同约定的房屋交付给原告。（1）原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。合同第八条约定出卖人应当于2018年10月30日前向买受人交付具备取得房屋建设工程竣工验收备案证明的商品房。同时在本条约定如遇到特殊原因，除了双方协商同意解除或变更外，出卖人可据实予以延期：“不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四”。合同附件四：合同补充协议第六条第8款约定，“该商品房应于2018年10月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格”，根据该约定，被告向原告交付房屋只需五方验收合格即可。而被告已于2018年10月30日前按合同约定的方式包括电话、短信、邮寄等通知原告接收房屋，因此房屋未能交付的原因在原告。（2）根据《建设工程质量管理条例》规定，建设单位收到建设工程竣工报告后应当组织设计施工等单位进行工程验收，方可交付使用。被告已于合同约定交付日期前取得了上述五单位的建设工程质量竣工验收意见书，房屋可交付使用。而《商品房买卖合同》第八条约定备案登记作为交付条件系应柳州市政府及房产局等相关部门的要求填写，相关规定是规范房地产开发商与行政主管部门之间的行政管理关系，与原、被告之间的民事关系无关，如被告有违规行为，也应由相关行政主管部门追究行政责任。2.原告主张的逾期交房违约金计算不准确。根据合同附件四：合同补充协议第六条第（1）（2）款约定，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，按已付房价款的万分之一计算；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之1.5的违约金。原告未考虑逾期天数，一律按万分之1.5计算违约金不准确。3.即使被告存在逾期交房行为，也是由于种种不可抗力及客观原因所致。根据合同补充协议第六条、第七条的约定，因停水、停电、降水、政府行为等导致出卖人逾期交房的，出卖人可以据实延期。此外，被告的施工行为受政府及相关法律条款制约。 被告三林公司为其辩解向本院提交如下证据： 1.EMS快递单、竣工验收合格通知书、入伙费用一览表、专项维修资金交存通知单。证明：被告已经按照合同约定的时间、内容、方式通知原告接收房屋。 2.《建设工程质量竣工验收意见书》。证明：被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。 3.柳招委办（2017）2号文。证明：被告在开发建设项目期间因政府行为，自2017年6月6日至8日，24日至27日共计6天不能正常开工。 4.柳防指办（2017）69号文。证明：被告在开发建设项目期间因不可抗力“天鸽”台风5天不能正常开工。 5.柳防指办（2018）72号文。证明：被告在开发建设项目期间因不可抗力“山竹”台风5天不能正常开工。 6.柳环发（2018）77号文。证明：被告在开发建设项目期间因政府行为，自2018年5月30日至6月8日，6月17日至27日共计19天不能正常开工。 7.《自治区住房城乡建设厅关于做好预防第14号台风“摩羯”相关工作的通知》。证明：被告在开发建设项目期间因不可抗力“摩羯”台风5天不能正常开工。 8.柳环发（2019）105号文。证明：被告在开发建设项目期间因政府行为，自2019年5月30日至6月8日，6月17日至27日共计19天不能正常开工。 9.气象资料。证明：被告在开发建设项目期间存在合同约定降水导致无法正常施工共计130天。 10.施工日志、监理日志、晴雨表。证明：被告可以据实予以延期的天数。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议。原告对被告提交的证据1中EMS快递单的真实性认可，对竣工验收合格通知书、入伙费用一览表、专项维修资金交存通知书的真实性不予认可。对被告提供的证据2-10的真实性无异议，但不同意证明目的。对证据2认为《建设工程质量竣工验收意见书》不能代替《商品房买卖合同》第八条约定的竣工验收备案证明。对证据3、6认为中、高考期间能否在逾期交房天数中扣除由法院认定。对证据4、5、6认为被告应提供相应的施工日志予以佐证。对证据7认为“摩羯”台风并未影响柳州，不能作为据实延期的理由。对证据8认为该文件颁发时间是2019年5月，案涉房屋竣工验收时间为2018年10月24日，不能作为据实延期的理由。对证据9-10认为，应当按照合同约定并结合气象资料，施工日志、监理日志确认被告可以据实予以延期的天数。 本院对上述当事人对真实性无异议的证据予以认定。上述证据能否支持双方各自主张的证明目的的证据，本院结合案件情况予以参考。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 位于柳州市联盟新城小区系由被告开发建设。2017年7月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买位于柳州市联盟新城房屋，建筑面积为229.2平方米，套内建筑面积为222.48平方米，按套内建筑面积每平方米12877.56元计算，总价款为2865000元；被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得房屋建筑工程竣工验收备案证明条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至具备交付条件之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同》第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：不可抗力事件，包括但不限于下列事件：见合同附件四”。合同附件四：补充协议第六条第8点约定：“该商品房应于2018年10月30日前竣工，并经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格后，出卖人向买受人发出《竣工验收合格通知书》，买受人可在接到《竣工验收合格通知书》之日起30日内办理房屋验收和交接手续。”第七条对《商品房买卖合同》第八条交付期限的补充约定：“影响工程进度但出卖人无法事先预见和控制的客观原因，（如降雨强度达到中雨等级或连续4小时小雨、市政停水、停电等）造成工期延误；政府临时性的限制性行为如交通管制、高考、中考等原因通知停工导致影响施工进度的。”合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2018年10月27日，被告通过EMS向原告邮寄交房通知书。原告认为，被告至今未能将符合《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付给原告，应承担逾期交房的违约责任，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，联盟新城一期29#楼工程开工日期为2016年11月21日，竣工日期为2018年9月29日，于2018年10月24日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位验收合格，至今尚未取得柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。 本院认为，原、被告于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。综合原、被告的分歧意见，本案的争议焦点为：1.被告开发的商品房是否达到合同约定的交付条件？2.被告是否应当承担违约责任？ 对争议焦点1，原告认为房屋的交付条件应依照《商品房买卖合同》第八条约定，即取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，被告方则认为依据合同附件四：补充协议第六条的约定，为经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格。本院审查合同文本，认为上述约定并不冲突，补充协议第六条系对主合同第八条约定的细化及补充。即涉案商品房的一般交付条件为取得房屋建筑工程竣工验收备案证明，但在经五方验收合格且被告已向原告发出《竣工验收合格通知书》的情况下，即使该房屋尚未取得竣工验收备案，原告亦可以选择是否接收房屋，原告接收房屋的，应视为双方对主合同约定交付条件进行变更。 《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。”国务院就《建筑工程质量管理条例》是第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建筑工程竣工验收应当具备下列条件……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书，建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定。此外，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，消防等基本设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活条件。本案中，涉案房屋于2018年10月24日经五方验收合格，尚未取得竣工验收备案证明，原告拒绝收房，不能视为涉案商品房已经具备合同约定的交付条件。 对争议焦点2，合同约定被告应于2018年10月30日前向原告交付符合约定条件的房屋，被告于2018年10月27日邮寄交房通知书时，该房屋尚未达到合同约定的交付条件，应认定为逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。因涉案工程至今尚未取得房屋竣工验收备案证明，原告亦未实际收房，故本院暂以原告起诉之日（2019年7月30日）作为计算逾期交房违约天数的截止日期。从合同约定的交房之日（2018年10月30日）至起诉之日，被告已逾期273天，扣除合同约定的雨天、高考、中考等停工天数12天，被告实际逾期交房261天。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过90日，应按日向原告支付已交付房价款万分之1.5的违约金，故被告应向原告支付逾期交房违约金112164.75元（2865000元×1.5?×261天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下： 一、被告广西三林建设投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘浩然支付逾期交房违约金112164.75元。 二、驳回原告刘浩然的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2389元，保全费1042元，合计3431元（原告已预交），由被告广西三林建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  全晓岚 人民陪审员  赵英楠 人民陪审员  韦晶晶 二〇二〇年六月九日 书 记 员  袁 铭 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国房地产管理法》 第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。