辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1337号上诉人（原审被告）：辽阳恒盛置业有限公司，住所地辽阳市文圣区天福路38号楼2-3层。法定代表人：金文卿，该公司经理。委托代理人：张金刚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李雪竹，女，汉族，1989年8月9日生，现住辽阳市文圣区。委托代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。上诉人辽阳恒盛置业有限公司因与被上诉人李雪竹商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辽阳恒盛置业有限公司的委托诉讼代理人张金刚、被上诉人李雪竹的委托诉讼代理人李天新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辽阳恒盛置业有限公司的上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决适用法律错误。房屋存在的质量问题，可以通过维修予以解决，合同没有解除的必要。一审法院援引合同法中根本违约的条款判令解除合同是错误的。综上，我司依法上诉，请求判如所请。李雪竹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请二审法院驳回上诉，维持原判。李雪竹一审诉称：2012年9月25日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于辽阳市建筑面积为183.56平方米的房屋以845224元的价格出售给原告，原告于2012年9月25日给付被告首付款305224元，原告于2012年10月15日与交通银行股份有限公司辽阳分行签订个人房产抵押贷款合同及抵押合同，合同约定原告向交通银行股份有限公司辽阳分行借款54万元，由诉争房产进行抵押。原告于2014年7月1日入住诉争房屋，接收后发现诉争房屋出现质量问题，现原告诉至法院请求判令：一、依法解除原、被告于2012年9月25日签订的商品房买卖合同;二、判令被告返还原告购房款人民币845224元;三、判令被告赔偿原告支付购房首付款305224元的利息损失（从2012年9月25日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至上述款项还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、判令被告赔偿截止至实际返还原告购房款之日时原告实际偿还银行贷款的利息损失（具体数额以原告实际偿还银行的数额为准）；五、判令被告赔偿原告支付的房屋契税损失33808.96元;六、判令被告赔偿原告房屋装修费损失423011.56元;七、判令被告赔偿原告两次搬家费用损失10000元;八、本案诉讼费用及鉴定费用（36000元）均由被告承担。原告为证明其主张提供如下证据：1、商品房销售合同、个人抵押贷款合同、抵押合同、发票、完税证，证明在原告2012年9月25日在被告处购买房屋交付房款以及贷款、支付税款的事实。2、交通银行还款明细表，证明原告实际需要银行偿还贷款的数额以及尚欠银行贷款的数额、贷款利率。3、营业执照复印件、基础装修及家具采购清单，证明原告购买房屋后对房屋进行补充装修和采购家具的物品清单价格。4、情况说明及报修记录，证明涉案房屋存在质量问题，原告一直向被告进行报修，要求维修。5、申请停供单，证明涉案房屋因质量问题无法居住，原告供暖部门申请供暖报停。6、基础装修及家具清单，证明被告对原告房屋内的基础装修。7、收款收据及普通发票各一张，证明原告支付鉴定费用36000元的事实。辽阳恒盛置业有限公司一审辩称：原告的诉讼请求不应得到支持。1、原告的诉讼请求已过诉讼时效。被告于2014年7月1日将案涉房屋交付给原告，如房屋存在影响居住的质量问题，则此时即发现诉讼时效起算至原告起诉时止已过诉讼时效。2、双方签订的合同合法有效，双方均履行了合同约定的主要义务，即使房屋在质量上存在瑕疵，也可以通过维修解决，不应解除。3、即使合同具备解除的条件，解除权应也在合理期限内行使。原告在收房将近六年后才要求解除合同，显然已超过合理期限。4、契税由行政机关收取，即使合同解除，也可以请求行政机关返还，我公司不应承担返还责任。综上，我方请求驳回原告的诉讼请求。被告因原告介绍他人购买房屋奖励原告17900元购物卡，如果解除合同要求原告返还，且要求原告协助被告办理撤消抵押登记，添加房源的手续。如果解除合同，对于评估报告中的可利用可拿走的物品不能由被告赔偿。被告为证明其主张提供证据如下：老业主介绍新客户购房奖励购物卡管理台账，证明原告因介绍新客户购买房屋得到奖励17900元购物卡当时口头约定一旦新老业主有一方解除合同，该奖励予以收回。一审法院认定事实：2012年9月25日原、被告签订商品房买卖合同，合同约定被告将其开发的位于辽阳市建筑面积为183.56平方米的房屋以845224元的价格出售给原告，原告于2012年9月25日给付被告首付款305224元，原告于2012年10月15日与交通银行股份有限公司辽阳分行签订个人房产抵押贷款合同及抵押合同，合同约定原告向交通银行股份有限公司辽阳分行借款54万元，由诉争房屋抵押。原告于2014年7月1日入住诉争房屋,原告于2017年搬离房屋。原告在本案审理期间申请对诉争房屋主体结构是否存在质量问题、装修损失申请鉴定，锦州建安建筑工程检测有限公司于2019年8月4日作出锦建检（2019）鉴字第029号鉴定意见书，认定：1、诉争房屋梁内钢筋设置与设计不符，涉案房屋部分主体结构存在质量问题。2、餐厅西侧砼梁与下部墙体抹灰层未设置加强措施，不符合国家相关标准要求，存在质量问题。3、部分顶板存在渗水痕迹，影响正常使用和美观要求，原告花费鉴定费16000元。辽阳利德资产评估事务所于2020年3月20日作出辽利德资报字（2020）第064号资产评估报告书，认定：诉争房屋损失合计423011.56元，其中：装修损失价值270629.56元，物品损失价值：152382元，原告花费评估费合计20000元。资产评估报告书中装修物品评估明细表中有浴霸两个（价值均为600元），其他部分均添附在房屋上的装修和定制的柜子等。资产评估报告书中物品评估明细表中载明物品为：1、电热炕两座。2、格力空调（价值3800元）。3、前置净水器2台（价值4000元）。4、增压泵一台（价值600元）。5、软水器2台（价值为12000元）。6、太阳能热水器三座。7、智能马桶（8000元）。8、晾衣架。9、鱼缸，该鱼缸为定制鱼缸镶嵌在两个柱子中间。10、立式空调（价值13000元）。11、净水器（6500元）。12、沙发（26000元）。13、巴西花梨木桌（15500元）。14、管帽椅（2500元）。15、巴西花梨木茶几（9000元）。16、鞋柜为定制的。上述事实，有原、被告陈述、商品房销售合同、个人抵押贷款合同、抵押合同、发票、完税证、交通银行还款明细表、营业执照复印件、基础装修及家具采购清单、情况说明及报修记录、申请停供单、基础装修及家具清单、收款收据及普通发票、鉴定意见书、资产评估报告书等证据在卷证明。一审法院认为：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案诉争房屋经鉴定部分主体结构质量不合格，原告主张解除合同符合法律规定，故对于原告主张解除合同的请求予以支持，被告应返还原告房款845224元，并赔偿原告的实际损失，鉴于原告已入住房屋，因此在被告返还房款后原告应将诉争房屋倒出，贷款54万元由原告偿还。关于被告赔偿原告支付购房首付款305224元的利息损失（从2012年9月25日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至被告返还房款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）一节，原告主张房款利息损失属于合理损失，且原告主张合理，故对于原告请求予以支持。关于原告主张被告赔偿截止至实际返还原告购房款之日时原告实际偿还银行贷款的利息损失一节，原告于2012年10月15日与交通银行股份有限公司辽阳分行签订个人房产抵押贷款合同，合同约定原告向交通银行股份有限公司辽阳分行借款54万元，该贷款利息损失属于实际发生的损失，原告主张合理，本院予以支持，具体数额以银行记载为准。关于原告装修费用损失423011.56元一节，原告入住诉争房屋后进行装修，因房屋存在质量问题，原、被告解除合同，原告解除合同后需要倒出房屋，因此产生的装修损失应由被告承担，其中格力空调3800元、浴霸两个1200元、前置净化水两台4000元、增压泵600元、软水器两台12000元、净水器6500元、立式空调13000元、沙发26000元、巴西花梨木桌15500元、官帽椅2500元、巴西花梨茶几9000元，以上家具可拆装或可搬离，故本院对以上12项评估损失评估报告书在评估报告书中认定的423011.56元中予以扣除，其余装修损失及家具均系按照诉争房屋尺寸予以测量定制，如拆除无法再次使用，故认定被告应赔偿原告房屋装修损失合计328911.56元。关于原告主张房屋契税33808.96元一节，该费用属于原告的损失，故予以支持。关于原告主张1万元搬家费一节，原、被告解除合同后，原告存在的搬家费用，原告主张合理，予以支持。关于原告主张鉴定费36000元，原告的主张有收据为证，且该费用是确定房屋质量的必要费用应由被告承担。关于被告主张本案原告主张已过诉讼时效一节，法律对于因房屋主体结构不合格解除合同的没有规定有诉讼时效，且原告只能在鉴定后才能确定房屋是否存在主体不合格情况，因此对于被告的抗辩不予采信。关于被告主张诉争房屋只是存在质量瑕疵，不是主体结构不合格一节，鉴定结论已明确诉争房屋存在主体结构不合格，并非质量瑕疵，故对于被告的抗辩不予采信。关于被告主张如果解除合同原告应协助其办理撤销抵押、添加房源等手续一节，本院认为被告的主张合理，予以采信。关于被告主张如果解除合同，其要求原告返还其奖励原告的17900元购物卡损失一节，该奖励是针对原告为被告介绍购房人而奖励给原告的与本案合同无关，故对于被告抗辩不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：一、解除李雪竹与辽阳恒盛置业有限公司签订的对于位于辽阳市建筑面积为183.56平方米房屋的商品房买卖合同。二、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内返还李雪竹房款845224元。三、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付李雪竹首付款305224元的利息损失（从2012年9月25日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至被告返还房屋之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）四、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内给付李雪竹至被告辽阳恒盛置业有限公司返还李雪竹房款之日止的李雪竹已偿还交通银行股份有限公司辽阳分行的贷款的利息，具体数额已银行记载为准。五、辽阳恒盛置业有限公司于本判决生效之日起15日内赔偿李雪竹房屋契税33808.96元、搬家费1万元、鉴定费36000元、装修及物品损失328911.56元。六、李雪竹在收到房款之日起30日内将位于辽阳市建筑面积为183.56平方米的房屋倒出。七、李雪竹向交通银行股份有限公司辽阳分行借款54万元贷款本金和利息均由李雪竹偿还。八、李雪竹于本判决生效之日起15日内协助辽阳恒盛置业有限公司办理位于辽阳市建筑面积为183.56平方米房屋的撤抵押、添加房源等手续。九、驳回李雪竹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16940元，李雪竹承担1182.50元，辽阳恒盛置业有限公司承担15757.50元。本院二审期间，当事人均无提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案诉争房屋经锦州建安建筑工程检测有限公司于2019年8月4日作出锦建检（2019）鉴字第029号鉴定意见书，认定：1、诉争房屋梁内钢筋设置与设计不符，涉案房屋部分主体结构存在质量问题。2、餐厅西侧砼梁与下部墙体抹灰层未设置加强措施，不符合国家相关标准要求，存在质量问题。3、部分顶板存在渗水痕迹，影响正常使用和美观要求。故李雪竹诉求解除商品房合同符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当。关于上诉人上诉主张房屋质量不合格可以通过维修予以解决，而二审中法院询问上诉人如何进行维修，上诉人代理人称不知道维修方案，故上诉人上诉请求本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16940元，由上诉人辽阳恒盛置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇二〇年六月二十八日法官助理李雪书记员任玥