湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2961号上诉人（原审原告）：黄忆东，男，汉族，2000年7月19日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：黄柏芝（系黄忆东父亲），男，1967年9月26日出生，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号，统一社会信用代码：91430122565911581X。法定代表人：付胜龙，董事长。委托诉讼代理人：胡龙，湖南天地人律师事务所律师。上诉人黄忆东因与被上诉人湖南百家汇投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初6658号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄忆东上诉请求：1、撤销湖南省长沙市望城区人民法院2019年12月5日作出的（2019)湘0112民初6658号《民事判决书》，依法改判。2、依法判决被上诉人支付上诉人因房屋延期交付造成的租金收益损失30,000元。3、根据国家相关法律法规督促被上诉人出示该房屋相关竣工验收手续并尽快履行交房义务。4、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、关于商品房竣工验收交付条件的认定。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条（二）第1款约定商品房的交付条件为：已经竣工验收备案；该条款与法律不相违背，理应得到支持，而被上诉人法庭提交的《单位工程质量竣工验收记录》表并非竣工验收备案表，明显与合同约定不符。2、关于上诉人拒收房造成的损失扩大的问题。上诉人收房时未见到任何相关能够证明房屋通过了验收的文件，故在交房验收单上写上“拒收房”，由此可见，并非上诉人故意不收房，而是因为被上诉人不能出示相关能够证明房屋建筑质量安全、相关设施设备完备可以正常使用的房屋而不敢收房。3、一审法院陈述事实有误。涉案房屋的设计、施工、监理、设、勘察单位的竣工验收记录表是被上诉人开庭当日法庭现场提供的复印件，上诉人及法官都是第一次见到，上诉人在收房时及以后都没有见过该竣工验收记录表。4、上诉人在该房屋收房时明确提出厕所顶棚漏水，严重影响了使用人的正常使用，遂拒收房，并且在交房验收单上予以注明，被上诉人委托的交房人员也认可确认签字，但时至今日上诉人也未收到被上诉人修复完成可以交房的通知，期间2018年9月18日和2019年7月12日两次前去查看修复情况，均未见修复完成。由此可见该房屋质量堪忧，延期交房的责任应由被上诉人承担。二、适用法律不全。被上诉人一审出示的《单位工程质量竣工验收记录表》验收的时间是2017年2月21日，依据相关规定被上诉人应该在2017年3月8日前进行竣工备案登记，现在已经过去了两年多了，《竣工验收备案登记表》为什么不能出示，因此上诉人有理由怀疑房屋的工程质量有问题。依据《中华人民共和国建筑法》第六章61条规定，该房屋是不能交付使用的。三、一审法院判决错误，二审应予改判。1、一审法院判决被上诉人支付逾期交房违约金2,565.3元，是依据被上诉人出示的《单位工程质量竣工验收记录表》作为交房日期，该记录表与合同约定的交付条件《竣工验收备案登记表》非同一概念，况且该《单位工程质量竣工验收记录表》也是被上诉人法庭上出示的而非交房时出示的，故不应作为交房依据。2、一审判决“湖南百家汇投资有限公司有继续履行房屋竣工验收备案的义务。”与上诉人的诉讼请求“依据国家相关法律法规出示该房屋的竣工验收备案表并尽快履行交房义务。”不相符。3、改判被上诉人承担一审的诉讼费用。综上所述，一审法院认定事实不清，判决错误，请求二审予以改判。被上诉人湖南百家汇投资有限公司辩称：一、取得《竣工验收备案表》非合同约定收房条件，亦非法律规定收房条件，上诉人在具备收房条件下拒绝收房，该部分责任应当由上诉人自行承担。上诉人认为未取得竣工验收备案表的房屋不具备交付条件是完全错误的。诉争商品房已通过五方单位竣工验收，且水、电、气已达到接通条件，已基本符合入住条件，上诉人的合同目的得到实现。如买受人认为涉案房屋达不到收房条件，买受人具有解除合同或者继续履行合同的选择权。现买受人选择履行合同，则应在出卖人通知交付房屋时，接收能实现合同目的该房屋。出卖人自2017年3月6日交房通知到达买受人之日已履行房屋交付义务，因买受人拒收房屋造成的损失扩大部分应由买受人自行承担。二、上诉人要求答辩人赔偿其租金收益损失无合同和法律依据。双方签订的《房屋买卖合同》明确预定了逾期交房的违约责任，违约责任并不与所谓的租金挂钩，而只是与已付房款挂钩。即使答辩人存在逾期交付房屋的违约行为，也只应根据《房屋买卖合同》第十一条第二款的约定承担违约责任。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，只有在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，违约金数额或者损失赔偿额才可以参照同地段同类房屋租金标准确定；并且租金应当以有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的标准为准。本案中，双方合同中有明确的违约金数额计算方法没有参照适用租金标准的法律依据，更没有可参照的同地段同类房屋租金标准。三、上诉人不得以房屋非主体质量瑕疵为由拒绝收房。补充协议第五条第四款约定，买受人以该商品房有非主体结构质量瑕疵、有施工规范允许范围内的正常工程误差或存在工程质量保修范围内的质量问题为由拒绝收楼的，由此引起的逾期交房法律后果由买受人承受。答辩人对于房屋质量瑕疵承担的是修复责任，而非承担延期交房责任。综上，一审判决以合同约定的收房条件和违约金计算方式作出的判决，事实清楚，适用法律正确。为此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，保护答辩人的合法权益。黄忆东向一审法院提出诉讼请求：1、湖南百家汇投资有限公司向黄忆东支付逾期交房造成的租金收益损失30,000元；2、根据国家相关法律法规出示该房屋竣工验收备案表并尽快履行交付义务；3、由百家汇投资有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明的事实如下：2015年11月23日，黄忆东、湖南百家汇投资有限公司双方签订《望城区商品房买卖合同》，黄忆东以128265元购买湖南百家汇投资有限公司开发建设的位于望城区房屋。合同约定：湖南百家汇投资有限公司应于2016年12月31日前向黄忆东交付房屋；房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。湖南百家汇投资有限公司逾期交房的违约责任为逾期在120日内，自合同约定的最后交付期限（2016年12月31日）之次日起至实际交付之日止，湖南百家汇投资有限公司按日向黄忆东支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，黄忆东要求继续履行合同的，自逾期第121日起，湖南百家汇投资有限公司按日向黄忆东支付已交付房价款万分之三的违约金。违约金总额不超过已付房价款的2%。合同签订后，黄忆东按合同约定一次性支付全部购房款128265元。2017年3月6日黄忆东收到湖南百家汇投资有限公司的交房通知，黄忆东接到通知后前往收房，经对房屋查验发现厕所顶棚漏水、湖南百家汇投资有限公司未出具房屋竣工验收备案表，黄忆东拒绝收房。黄忆东查验房屋时，涉案房屋已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位的竣工验收，房屋验收合格，但未完成在长沙市望城区和城乡建设局的备案。本案争议焦点：涉案房屋已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位的竣工验收合格的情况下，黄忆东拒收房屋，湖南百家汇投资有限公司逾期交房违约金应如何计算。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，黄忆东与湖南百家汇投资有限公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故黄忆东与湖南百家汇投资有限公司之间签订的商品房预售合同合法有效。黄忆东接到收房通知后，虽然涉案房屋未竣工验收备案，但已通过设计、施工、监理、建设、勘察单位竣工验收，水、电、气已达到接通条件，已基本符合入住条件，合同目的可以得到实现。至于房屋质量缺陷，应在质量保证期内进行协商或通过诉讼途径予以解决，黄忆东不得以房屋质量缺陷拒绝收房。至于涉案房屋达不到收房条件，黄忆东可选择解除合同，也可以选择继续履行合同，现黄忆东选择继续履行合同，湖南百家汇投资有限公司通知黄忆东接收能实现合同目的的房屋，黄忆东应当收房，黄忆东拒收房屋造成损失扩大部分应由黄忆东自行承担。湖南百家汇投资有限公司通知交付房屋的时间未在合同约定期限内，已构成违约，根据湖南百家汇投资有限公司尚未对涉案房屋进行备案的实际情况，该院按照合同约定逾期交房违约金总额不超过已付房价款的2%计算违约金，逾期交房违约金为2,565.3元（128,265元×2%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖南百家汇投资有限公司于本判决生效之日起10日内向黄忆东支付逾期交房违约金2,565.3元。如湖南百家汇投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、湖南百家汇投资有限公司有继续履行房屋竣工验收备案的义务。三、驳回黄忆东的其他诉讼请求。案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元，黄忆东负担251.5元，湖南百家汇投资有限公司负担23.5元。二审中，上诉人向本院提交证据：涉案房屋漏水照片，拟证明房屋存在质量问题。被上诉人发表质证意见：该证据不属于新证据，对于该房屋原来存在漏水现象是事实，但是现在已经整改好。对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能达到证明目的，不影响交房。本院经审查认为，上诉人提交的证据尚无其他证据佐证其证明目的，本院对其关联性不予确认。本院查明:《商品房买卖合同》补充协议5.2约定:《商品房买卖合同》第十条所述“该商品房达到第八条约定的交付条件”是指出卖人取得建设工程竣工验收《备案表》。出卖人出示《备案表》（复印件，买受人可以要求核查原件但应给出卖人必要的准备时间）的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《望城区商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定：房屋交付条件为：已经竣工验收备案，水、电、气达到接通条件，电话通讯、有线电视、宽带网络线路敷设到户。经查，涉案房屋还未完成竣工验收备案。故涉案房屋还未达到交付条件，被上诉人已逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。涉案合同约定：湖南百家汇投资有限公司逾期交房的违约责任为逾期在120日内，自合同约定的最后交付期限（2016年12月31日）之次日起至实际交付之日止，湖南百家汇投资有限公司按日向黄忆东支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行：逾期超过120日后，黄忆东同意不解除合同，自逾期第121日起，湖南百家汇投资有限公司按日向黄忆东支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金总额不超过已付房价款的2%。根据该约定，被上诉人应上诉人支付的违约金为已付房价款的3.2%,逾期交房违约金为4,104.48元(128,265元×3.2%)，一审判决逾期交房违约金为已付房价款的2%与合同约定不符，本院予以纠正。上诉人要求被上诉人出示竣工验收备案表及履行交房义务符合同约定，应予以支持，一审判决“湖南百家汇投资有限公司有继续履行房屋竣工验收备案的义务。”与上诉人的诉讼请求不相符，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求部分成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初6658号民事判决第三项；二、变更湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初6658号民事判决第一项为：湖南百家汇投资有限公司于本判决生效之日起10日内向黄忆东支付逾期交房违约金4,104.48元；三、变更湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初6658号民事判决第二项为：湖南百家汇投资有限公司本判决书生效之日起60日内黄忆东出示竣工验收备案表及履行交房义务；四、驳回黄忆东的其他诉讼请求。本案一审案件受理费550元，适用简易程序减半收取275元，黄忆东负担237元，湖南百家汇投资有限公司负担38元；本案二审案件受理费550元，黄忆东负担474元，湖南百家汇投资有限公司负担76元；如湖南百家汇投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年六月八日代理书记员  李佳洪附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。