河北省宽城满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0827民初1520号 原告：耿爱民，男，1964年11月9日生人，满族，无业，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人：张铁柱，男，河北山庄律师事务所律师。 被告：承德嘉旗房地产开发有限公司，住所地：宽城满族自治县宽城镇山后村。 法定代表人：唐士敏职务：经理。 统一社会信用代码：91130827551858679P。 委托诉讼代理人：罗海涛，男，河北意祥律师事务所律师。 第三人：王立成，男，1995年3月25日生人，满族，个体，住天津市和平区。 委托诉讼代理人：裴文卓，男，河北伸正律师事务所律师。 原告耿爱民与被告承德嘉旗房地产开发有限公司（以下简称“嘉旗房产公司”）、第三人王立成合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，本院依法适用普通程序（期间曾公告送达和中止诉讼），于2020年5月26日公开开庭进行了审理。原告耿爱民及其委托诉讼代理人张铁柱、被告嘉旗房产公司的委托诉讼代理人罗海涛、第三人王立成及其委托诉讼代理人裴文卓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告耿爱民向本院提出诉讼请求：一、请求依法撤销被告与第三人签订的合同编号为2015-156、2015-157、2015-159、2015-160四份商品房买卖合同；二、要求被告将坐落于宽城镇山后村土地使用证号为承宽国用（2015）第01-018号土地上的B-1幢B-1-6、B-1-7、B-1-11、B-1-12四套房屋交付原告，并为原告出具办理产权登记所需的所有手续；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月2日原告耿爱民与被告嘉旗房产公司、罗翔签订购楼协议，内容为：“甲方嘉旗房产公司，乙方耿爱民，丙方罗翔关于就乙方购买甲方宽城宝生现代城商业楼房相关事宜，三方经过平等协商一致达成如下协议：1、甲方将坐落在宽城镇山后村的宽城宝生现代城商业楼房719.86平方米以每平米4200.00元人民币卖给乙方，共合人民币3023412.00元整；2、楼房编号为B1-6（209.81㎡）、B1-7（205.44㎡）、B1-11（158.09㎡）、B1-12（146.52㎡），以上楼房均为一至二层，总面积719.86平方米，最终面积以房产测绘面积为准；3、付款方式全部购房款用丙方为甲方建设宽城宝生现代城项目工程抵顶；4、待甲方将该项目预售许可证办理之后，甲乙双方再签订正式购房合同。合同签订后此协议作废；5、此协议一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效；6、自来水、热力入网费、维修基金、契税费用均由乙方承担。甲方嘉旗房产公司（章）宋宝生乙方耿爱民丙方罗翔2015年11月2日”2015年11月2日，被告嘉旗房产公司为原告耿爱民出具收据，内容为：“2015年11月2日今收到耿爱民交来宝生现代城房款（B1-6、B1-7、B1-11、B1-12）人民币叁佰零贰万叁仟肆佰壹拾贰元整3023412.00收款单位公章嘉旗房产公司财务专用章收款人张”。2015年11月24日，被告嘉旗房产公司取得嘉旗房产公司宽城宝生现代城二区（宽）房预售证第2015-009号商品房预售许可证，原告耿爱民购买被告嘉旗房产公司的宽城宝生现代城B1-6、B1-7、B1-11、B1-12楼房在（宽）房预售证第2015-009号商品房预售许可证预售房范围内。被告取得商品房预售许可证后，原告多次要求与被告签订正式商品房买卖合同，但被告以种种理由不承认该合同效力。无奈之下原告于2017年7月提起诉讼，要求被告与原告签订正式的商品房买卖合同，最终经承德市中级人民法院（2018）冀08民终650号民事判决书认定，原告与被告及案外人罗翔签订的购楼协议书合法有效，且已实际履行，判令被告与原告就涉案房屋签订商品房买卖合同。该判决生效后，原告申请强制执行，2018年11月21日宽城满族自治县人民法院向原告送达了（2018）冀0827执1836号执行裁定书，原告才得知被告已于2017年10月31日将上述四套房屋出售给第三人王立成，双方已经签订商品房买卖合同，致使该案无法执行。后原告委托律师调取了被告的销售记录，发现被告于2017年10月31日，即在诉讼期间将未售出房屋全部以1950元每平方米的价格卖给了第三人王立成，其中包括涉案四套房屋，即合同编号为2015-156、2015-157、2015-159、2015-160四份商品房买卖合同，销售价格为1950元每平方米，仅是该项目预售基价6000元每平方米的32.5%，系“明显不合理低价”。被告的行为恶意减少了其一般财产，使其陷于“无资力”和“支付不能”的境地，使得原告的债权无法从被告的一般财产中得以清偿，对原告债权造成严重侵害，故根据《合同法》第七十四条的规定提起撤销权诉讼，要求撤销被告与第三人签订的合同编号为2015-156、2015-157、2015-159、2015-160四份商品房买卖合同，并要求被告将坐落于宽城镇山后村土地使用证号为承宽国用（2015）第01-018号土地上的B-幢B-1-6、B-1-7、B--1、B-1-12四套房屋交付原告，并为原告出具办理产权登记所需的所有手续。 被告嘉旗房产公司辩称，答辩人与被答辩人撤销权纠纷一案，答辩人认为本案房屋已经属于第三人所有，被答辩人行使撤销权缺乏法律依据，请法院驳回其诉讼请求，具体理由如下：一、答辩人因偿还第三人一方的欠款，将本案房屋抵顶给第三人。答辩人因欠第三人父亲王兴民欠款，于2015年将包括本案房屋在内的27套房屋抵顶给了第三人，房屋总面积为5126.63平方米。答辩人在取得商品房预售许可证以后，于2017年10月31日将共27套房屋登记于第三人名下。所以，抵顶房屋是早已达成的协议，只不过是在答辩人取得商品房预售许可证后才为第三人办理了备案登记。被答辩人所陈述的，答辩人是在得知其起诉后与第三人恶意串通转移财产的事实是不存在的。二、答辩人不认可欠付罗翔工程款，被答辩人的《购楼协议书》缺乏生效条件。答辩人与被答辩人签订《购楼协议书》的背景是：答辩人将宝生现代城的工程发包给罗翔施工。耿爱民和柳玉军向罗翔投资共180万。后耿爱民、柳玉军撤出投资，罗翔承诺返还投资款280万元。2015年11月2日，耿爱民、罗翔与答辩人共同签订《购楼协议书》约定耿爱民购买宝生现代城719.86平方米的底商，全部房款用罗翔的工程款抵顶。然而，罗翔根本没有完成施工，答辩人又将工程重新发包。所以，实际上，《购楼协议书》的前提条件已经发生变更。答辩人不欠罗翔工程款，也就谈不上用工程款抵顶房产的事实。现答辩人已经就罗翔未施工完成给答辩人造成损失一事向法院提起诉讼，案件正在审理当中。如果经审理，罗翔需赔偿答辩人损失的话，那么《购楼协议书》属于条件未成就而未生效的合同。答辩人无需就所约定房屋与被答辩人签订商品房买卖合同。三、被答辩人行使撤销权缺乏依据，本案不符合合同法七十四条规定的情形。合同法七十四条规定为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。这条法律规定的行使撤销权的条件有三个，第一“明显不合理低价转让财产”，第二“对债权人造成损害”，第三“受让人知道该情形”。这三个条件缺一不可。本案不符合第一个及第三个条件。在答辩人向第三人抵顶这27套房屋时，是出于自愿，且在2015年当时，由于购买量大，约2000元一平米的价格不存在明显不合理低价这一说法。另外，被答辩人在本项目的投资款共180万元。所以实际被答辩人也是用180万元的价格换取719.86平方米的房屋，每平米也只有2500元。所以相比较来说，第三人购买27套房屋的价款，不符合明显不合理低价这一条件。答辩人欠第三人一方资金是事实，答辩人向第三人以房抵债是事实。答辩人与被答辩人所签订的购楼协议书，第三人并不知情，第三人不存在与答辩人恶意串通转让财产来规避债务的情形。合同法七十四条所禁止的是以逃避履行债务为目的虚假的转让财产的行为，而本案答辩人与第三人之间的房屋买卖行为是真实有效的。第三人对被答辩人的抵房事实不知情。综上所述，因罗翔未完成施工，《购楼协议书》因缺乏前期条件而没有生效，耿爱民没有支付购房款，无权取得房屋所有权。答辩人将房屋出售给第三人，与第三人之间签订了真实的商品房买卖合同并完成网签备案。被答辩人行使撤销权理由不成立，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人王立成述称，第三人现就耿爱民诉承德嘉旗房地产有限公司合同纠纷一案，现依法答辩如下：请求贵院依法判决驳回原告耿爱民第一、二项诉讼请求，之所以如此答辩的事实和理由是：首先、本案原告耿爱民无权依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，以债权人身份向人民法院主张行使被告与第三人商品房买卖合同的撤销权。（一）合同法第七十四条规定行使撤销权的前提是债权人与债务人之间债权债务关系明确，且因债务人放弃到期债权或者无偿转让财产、或以明显不合理低价转让财产且受让人知道该情形的，债权人才能请求人民法院撤销债务人的行为；原被告之间债权债务关系至本案庭审时尚不明确，故原告起诉主张行使撤销权不符合合同法七十四条规定的债权债务明确的前提事实，此其一；其二、本案中第三人之所以在被告处购买房屋，也是因被告不能偿还到期债务，双方经协商以物抵债方式购买的涉案房屋，对于以物抵债是第三人迫不得已的选择；同时，第三人并不明确合同约定的1950元/㎡属于不合理低价，更不知道该购买楼房的购买合同行为侵害了原告的合法权益，故原告无权以被告以明显不合理低价转让财产且第三人知道该情形为由，主张行使撤销权，即撤销原告和被告签订的商品房买卖合同；其三、第三人购买案涉房屋行为，不存在原告、第三人谁损害谁利益的行为。这也从原告诉称被告该项目预售基价6000元/㎡，而原告主张系按照4200元/㎡自被告处购买，而第三人合同约定1950元/㎡自被告处购买，如果非要说第三人属于低价购买商品房，那原告就不是低价购买商品房吗？这就是明显的五十步笑百步，故原告无权以第三人与被告签订的商品房买卖合同低于所谓预售基价为由主张撤销第三人同被告签订商品房买卖合同。 其次、本案原告也无权依据因“一房两卖”合同签订在先原则而主张取得涉案房屋。第三人提请法庭和诉讼参与人注意，如果原告同被告已经签订了书面商品房买卖合同，那么事实上就出现了“一房两卖”的法律纠纷，但事实上至本案庭审时，原被告之间并未签订书面商品房买卖合同，原告以原告同承德嘉旗房地产有限公司于2015年11月2日签订购楼协议书、收款收据等证据为基础，向法院起诉主张判决“要求被告与原告签订正式购房合同”诉讼请求的诉讼目的之所在，虽然承德市中级人民法院以（2018）冀08民终650号民事判决书判决“承德嘉旗房地产有限公司于本判决生效后十日内与耿爱民就涉案房屋签订商品房买卖合同”，但至庭审时双方并未签订书面商品房买卖合同，这是各方当事人均认可的案件事实；故原被告之间至今不存在合法有效的商品房买卖合同，正是因为双方没有签订书面商品房买卖合同，更没有备案原因，造成了第三人在查询了案涉房屋没有出卖的前提下，才以以物抵债的方式购买了案涉房屋，故第三人不但未损害原告利益，反而是原告损害了第三人利益。同时，反观第三人已于2017年10月31日同承德嘉旗房地产有限公司签订了书面商品房买卖合同，并在备案机关即不动产登记中心办理了购房备案；故即使被告承德嘉旗房地产有限公司依照生效判决书同原告签订商品房买卖合同的日期也只能在2018年3月27日（终审判决记载日期）之后，从买卖合同成立时间上，第三人的合同成立时间在前，而原告合同成立时间在后，故依照第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第四部分（关于房地产纠纷案件的审理）第（二）部分关于一房数卖的合同履行问题15条的规定，应当按照买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位的法律规定，即应判决被告承德嘉旗房地产有限公司履行与第三人签订商品房买卖合同，而不是判决撤销成立在先的合同并交付涉案商品房。 第三、原告完全可以依法主张被告承担缔约过失责任，而不是主张判决被告履行所谓的商品房买卖合同并交付房屋。《中华人民共和国合同法》第四条规定了合同法的基本原则中的自愿原则，即当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。合同又称契约，是两个以上的当事人之间变动民事权利义务的双方或多方民事法律行为，合同法是民法的重要组成部分，而民法是私法的核心部分，私法领域奉行私法自治，所以，原告和被告之间是否签订书面商品房买卖合同被告可以选择，如果同意签订，就涉及一房两卖，如果不同意签订，那么原告可以按照《中华人民共和国合同法》第四十二条、四十三条、五十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条的规定，判决被告承担缔约过失责任。综上答辩，第三人认为原告主张撤销被告同第三人签订的2015-156、2015-157、2015-159、2015-160号商品房买卖合同，并将对应的（2015）第01-018号土地上的B-1-6、B-1-7、B-1-11、B-1-12号房屋交付给原告并出具产权登记所需手续的诉讼请求依法不能成立，故请贵院依法查清事实后依法予以判决驳回，以便维护第三人的合法权益。 经本院审理查明：2015年11月2日，原告耿爱民与被告嘉旗房产公司、案外人罗翔签订购楼协议，内容为：“甲方嘉旗房产公司，乙方耿爱民，丙方罗翔关于就乙方购买甲方宽城宝生现代城商业楼房相关事宜，三方经过平等协商一致达成如下协议：1、甲方将坐落在宽城镇山后村的宽城宝生现代城商业楼房719.86平方米以每平米4200.00元人民币卖给乙方，共合人民币3023412.00元整；2、楼房编号为B1-6（209.81㎡）、B1-7（205.44㎡）、B1-11（158.09㎡）、B1-12（146.52㎡），以上楼房均为一至二层，总面积719.86平方米，最终面积以房产测绘面积为准；3、付款方式全部购房款用丙方为甲方建设宽城宝生现代城项目工程抵顶；4、待甲方将该项目预售许可证办理之后，甲乙双方再签订正式购房合同。合同签订后此协议作废；5、此协议一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效；6、自来水、热力入网费、维修基金、契税费用均由乙方承担。甲方嘉旗房产公司（章）宋宝生乙方耿爱民丙方罗翔2015年11月2日”。2015年11月2日，被告嘉旗房产公司为原告耿爱民出具收据，内容为：“2015年11月2日今收到耿爱民交来宝生现代城房款（B1-6、B1-7、B1-11、B1-12）人民币叁佰零贰万叁仟肆佰壹拾贰元整3023412.00收款单位公章嘉旗房产公司财务专用章收款人张”。2015年11月24日，被告嘉旗房产公司取得嘉旗房产公司宽城宝生现代城二区（宽）房预售证第2015-009号商品房预售许可证，原告耿爱民购买被告嘉旗房产公司的宽城宝生现代城B1-6、B1-7、B1-11、B1-12楼房在（宽）房预售证第2015-009号商品房预售许可证预售房范围内。 原告于2017年7月提起诉讼，要求被告与原告签订正式的商品房买卖合同，最终经承德市中级人民法院（2018）冀08民终650号民事判决书认定，原告与被告及案外人罗翔签订的购楼协议书合法有效，且已实际履行，判令被告与原告就涉案房屋签订商品房买卖合同。 2017年10月31日，被告嘉旗房产公司与第三人王立成签订《商品房买卖合同》（预售）2015-156、2015-157、2015-159、2015-160（内容详见合同），且上述合同均在宽城满族自治县住房和城乡规划建设局备案登记。 上述事实有已经发生法律效力的承德市中级人民法院（2018）冀08民终650号民事判决书、原告耿爱民与被告嘉旗房产公司及案外人罗翔签订的购楼协议书、被告嘉旗房产公司为原告耿爱民出具的收据、嘉旗房产公司与第三人王立成签订并经过备案登记的《商品房买卖合同》（预售）2015-156、2015-157、2015-159、2015-160号四份合同、合同备案表、商品房预售许可证予以证实，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院予以采信。被告提交了罗翔的参诉意见、受理案件通知书，用以证明原告不符合行使撤销权的条件，被告将房屋抵顶给第三人未侵害原告的利益；第三人提交了商品房买卖合同复印件两份、欠付购房款的收据两份、备忘录原件一份、询问笔录复印件一份，用以证明被告没有以明显不合理低价向第三人转让财产及第三人对此明知的事实。因被告及第三人提交的上述证据与本案的处理结果缺乏直接关联性，故本院不予审查。 本院认为，传统民法理论将契约分为预约和本约。预约合同是当事人一方或双方为将来订立确定性本合同达成的书面允诺或协议，目的在于当事人对未来事项的预先规划，为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同内容的预先设定。预约和本约的本质区别在于预约存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定。原告耿爱民与被告嘉旗房产公司及案外人罗翔签订《购楼协议书》之时，嘉旗房产公司尚未取得商品房预售许可证，且协议载明“待甲方将该项目预售许可证办理之后，甲乙双方再签订正式购房合同。合同签订后此协议作废”，说明双方在签订《购楼协议书》时对于行为的性质为预约合同是明确的。上述协议达成后，被告嘉旗房产公司还要在办理商品房预售许可证后与原告签订正式购房合同，故三方签订的《购楼协议书》是对将来原、被告双方订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，而不是对商品房买卖结果进行直接的确认；况且此三方签订的《购楼协议书》也不符合商品房买卖合同只有卖方和买方两方当事人的一般特征。因此，原、被告及案外人之间签订的《购楼协议书》应认定为预约合同，而非商品房买卖合同。承德市中级人民法院（2018）冀08民终650号民事判决书判决“被上诉人嘉旗房产公司于本判决生效后十日内与上诉人耿爱民就涉案房屋签订商品房买卖合同”，亦是对预约合同指向的签订正式合同的条件已经成立的确认。原告耿爱民凭借三方签订的《购楼协议书》所享有的权利系要求嘉旗房产公司与其签订正式购房合同之期待权，是一种签约行为；不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，不能必然获得相应的财产权。原告的签约权利不具备《中华人民共和国合同法》第七十四条所要求的债之保全的前提条件，无法据此行使债之保全。因此，原告请求撤销被告与第三人签订的商品房买卖合同，本院不予支持。在原告与被告尚未签订正式商品房买卖合同，而被告与第三人已经签订正式签订商品房买卖合同且已进行备案登记的情况下，原告要求被告将坐落于宽城镇山后村土地使用证号为承宽国用（2015）第01-018号土地上的B-1幢B-1-6、B-1-7、B-1-11、B-1-12四套房屋交付原告，并为原告出具办理产权登记所需的所有手续的诉讼请求于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担相应预约合同的违约责任或者解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此表明对一方不履行订立合同的义务的救济途径是依法要求对方承担违约责任或者解除预约合同并主张损害赔偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决如下： 驳回原告耿爱民的诉讼请求。 案件受理费200.00元，财产保全费5000.00元，合计5200.00元由原告承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  李玉富 审 判 员  玄文斌 人民陪审员  司 岩 二〇二〇年六月十一日 法官助理张清华 书记员王兴硕 附页 一、相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 二、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定期限内不提交上诉状及预交上诉费，此判决即发生法律效力。 三、判决发生法律效力后，当事人应在法律文书规定履行期间的最后一日起计算，在二年内向本院申请执行，如在法定申请执行期限内不申请执行，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。