江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2618号 原告：慕朝永，男，1988年3月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告：武雪丽，女，1988年8月16日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：慕朝永（原告武雪丽的丈夫），男，1988年3月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 被告：太仓国联置业有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇郑和大街77号，统一社会信用代码913205850782074740。 法定代表人：徐宏兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈自强，江苏至誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张荟，江苏至誉律师事务所实习律师。 原告慕朝永、武雪丽与被告太仓国联置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年6月3日公开开庭进行了审理。原告慕朝永（同时代理原告吴雪丽）、被告太仓国联置业有限公司的委托诉讼代理人沈自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告慕朝永、武雪丽向本院提出诉讼请求：被告太仓国联置业有限公司支付原告慕朝永、武雪丽违约金13540元。事实和理由：原告于2014年10月20日向被告购买滨江丽都11幢101室。双方在房屋买卖合同第二十条中约定了因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的违约责任。被告于2016年10月24日将房屋交付被告，但原告购买的房屋于2017年5月16日才完成不动产权利转移登记，经原告计算，被告违约行为致使登记日期迟延了114天。原告以滨江丽都11幢101室的实付价款593799元作为违约金的计算基数，并按照每日万分之二的比例和逾期天数确定诉请中的违约金金额。 被告太仓国联置业有限公司辩称：1.关于案件事实。原告所述购房合同内容、实付价款、登记日期属实，被告于2016年10月24日交付滨江丽都11幢101室，于2017年3月29日完成办证资料报备。2.关于违约金的计算。对于原告主张的违约金的计算标准没有异议，仅对计算天数有异议；双方合同中并没有约定原告取得不动产权证书的具体日期，仅约定了被告应在商品房交付后90日内进行备案，办理不动产权证的过程中需要原被告双方共同向不动产登记中心提出申请，并不是被告单方的义务。本案的商品房交付日期是2016年10月24日，按照约定被告应于2017年1月22日前向登记机关进行不动产备案，被告实际于2017年3月29日完成备案。按照交易惯例完成备案后双方在合理的期限7天内提出不动产权证申请，根据不动产条例第20条的规定登记机构受理不动产登记申请后30个工作日内办理完结不动产的登记手续，因此原告可以取得不动产权证的合理期限应该为2017年3月13日，而原告实际取得不动产证是2017年5月16日，所以原告取得不动产证仅延迟了64天，违约金应以该迟延期间计算。 本院依据原告提交的商品房买卖合同、增值税普通发票、税收缴款书、交房费用计算单、房屋交接确认表、不动产权证书等书面材料，并结合双方当事人陈述查明： 原告慕朝永、武雪丽于2014年10月20日向被告太仓国联置业有限公司购买滨江丽都11幢101室。原、被告在滨江丽都11幢101室的商品房买卖合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金”。被告于2016年10月24日将滨江丽都11幢101室交付原告使用，并依据被告制作的交房费用计算单核算的金额向原告代收税款。原告向被告支付了滨江丽都11幢101室的房屋价款593799元。此后，被告于2017年3月29日完成交易备案手续。被告代收的房屋交易税款于2017年4月19日完成缴纳，上述房屋于2017年5月16日完成不动产权利转移登记。 本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。按照合同约定，被告应当及时完成办证资料报备、代缴税款等事项以便合同所涉不动产及时完成权利转移登记。合同就逾期办证违约金的计算方式作出明确约定，即以不动产权利转移登记的应然日期与实然日期的天数差额作为逾期天数，并以房屋价款、每日比例和逾期天数的乘积确定相应违约金。庭审中原、被告就计算违约金时选定的房屋价款和每日比例达成一致意见，本院对此予以确认。针对双方在逾期天数计算方式上的争议，本院认为：1.合同约定的违约金计算方式是以“因出卖人的责任”为前提，而不动产权利转移登记需要买卖双方共同提出申请后由不动产登记机构审核办理，因此在天数计算上需要排除买方或者不动产登记机构的原因致使登记迟延的因素。2.合同中没有约定不动产权利转移登记的应然日期的具体数值或者计算方法，本院结合买卖双方交易做法所体现的对合同履行的应有认知加以界定：卖方完成交易备案后至双方共同申请登记存在时间间隔（交易备案后双方完成其他必要准备的期间，通常在7日之内），申请登记至完成登记也存在时间间隔（不动产登记机构完成登记的正常工作期间，30个工作日内）。3.在双方当事人并无明确约定的情形下，不动产权利转移登记的应然日期通常可以按照每个阶段的最长期间进行推算（房屋交付使用后办证资料报备期90天+申请登记前的必要准备期7天+登记机构审查办理期30个工作日）,据此可以确定应然日期与实然日期的天数差额；在有证据表明买方因素（比如买方接到卖方通知后未在合理期间内提出登记申请）或者不动产登记机构因素（比如登记机构未能在30个工作日内完成登记）导致登记迟延的，相应迟延天数从前述天数差额中予以扣减；出于对合同的尊重及双方利益平衡的考虑（注：商品房买卖合同将按期完成办证资料报备作为卖方在不动产登记方面最主要的义务作出明确约定；申请登记前的必要准备期、登记机构审查办理期等在个案中已特定化为常量，由此推出的合理认识是，被告办证资料报备环节的迟延天数将直接累积在不动产权利转移登记的迟延天数中），不动产权利转移登记应然日期的确定还需要满足以下条件：无论如何确定，应然日期与实然日期的天数差额扣减非卖方因素导致的迟延天数后所得天数均不得小于卖方办证资料报备环节已发生的逾期天数（注：无扣减因素即扣减0天时，“所得天数”仍应满足上述条件）。本案中，被告提出不动产权利转移登记的应然日期为2017年3月13日，若按此日期确定应然日期，则不动产权利转移登记应然日期与实然日期的天数差额为64天，小于本案被告办证资料报备的逾期天数（逾期天数为66天，系按照实际备案日期2017年3月29日与应当完成交易备案之截止日期2017年1月22日的天数差额确定）；基于前文阐述的违约金所涉逾期天数的计算原则，本院对被告提出的本案中不动产权利转移登记的应然日期不予采纳，本院按照逾期66天计算本案违约金。结合双方无争议的房屋价款（593799元）和每日比例（万分之二），本院确定违约金为7838元（取整后的金额）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 被告太仓国联置业有限公司支付原告慕朝永、武雪丽违约金7838元，于本判决生效后十日内支付至原告慕朝永、武雪丽确认的银行账户（户名：慕朝永，开户行：中国农业银行上海宝山工业区支行，账号：62×××18）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费138.5元，减半收取计69元（四舍五入后的金额），由被告太仓国联置业有限公司负担25元，由原告慕朝永、武雪丽负担44元。原告预交案件受理费由本院退回多交的25元，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳（户名：太仓市人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行太仓分行营业部，账号：32250199733600000376025308）。 本判决为终审判决。 审 判 员  朱旖雯 二〇二〇年六月十八日                                                               法官助理  万亚妮                                                            书 记 员  陈寒艳