山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终3194号上诉人（原审被告）：邓某英，女，1980年4月12日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：济南万盛物业管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：徐洪涛，总经理。委托诉讼代理人：明向东，男，系该公司物业经理。上诉人邓某英因与被上诉人济南万盛物业管理有限公司（以下简称万盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓某英上诉请求：1.撤销一审民事判决书，依法改判或者发回重审。2.一、二审诉讼费由万盛物业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。邓某英与万盛物业公司签订《物业管理合同》，享受万盛物业公司带来的服务与安全，邓某英依法缴纳物业费等相关的费用，均系合同所约定的义务。2010年6月份，邓某英的地下储藏室在一个星期内被盗窃两次（有匡山派出所出警记录），在第一次被盗事件发生后就已经向万盛物业公司反映了该问题，万盛物业公司对该问题的发生未引起足够的重视，才导致了地下储藏室第二次被盗，两次损失共计2万。2015年2月，26号楼2单元下水道两次堵塞，万盛物业公司疏通下水道时因操作不当造成下水道水管破裂，致使脏水流入邓某英地下储藏室，造成物品损坏。万盛物业公司对上述问题至今都未给予处理，因万盛物业公司未按《物业管理合同》的约定履行义务，属于违约在先。邓某英拖欠物业费是基于上述问题的发生未得到处理，系事出有因，并不是恶意拖欠。物业公司没有尽到该尽的职责，对楼道，电梯的打扫和维护都不及时。万盛物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邓某英的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回邓某英的上诉请求，维持原判。邓某英地下室被盗，属于刑事案件，应由侵权人承担责任，且报警后公安机关已立案审查，将其责任归于物业公司，明显超出物业公司的服务责任。对当时地下室水管管道破裂流入地下室，造成损失，以有效证据为准。上述原因不能成为其拒交物业费的理由。万盛物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判决邓某英立即支付2011年1月1日至2019年12月31日的物业管理费9993.20元、电梯运行电费3155.80元、违约金14931.40元，金额合计28080.40元；2.由邓某英承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：邓某英为济南市槐荫区泉城花园小区26号楼2单元403室房屋的业主。2009年4月，邓某英（甲方）与万盛物业公司（乙方）签订《物业管理合同》一份，合同约定委托管理事项约定：1.房屋共有部位的维修、养护和管理；2.公用设施、设备的维修、养护、年检和管理；3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4.公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.小区内交通与车辆停放秩序的管理；6.公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运；7.协助当地公安机关维持共同秩序；8.管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收材料；9.负责向业主收取物业管理费、电梯运行电费、车辆看管费。10.业主和物业使用人房屋专有部位、自用设施及设备的维修、养护，在甲方提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。合同第三条约定物业管理费按建筑面积每月每平方米0.95元交纳，电梯运行电费按建筑面积每月每平方米0.3元交纳，交费时间为每年1月1日至1月15日前交纳该年度的物业管理费、电梯运行费、车辆看管费，每个采暖期的前一个月交纳该采暖期的采暖费。合同第五条约定业主应按规定或约定向物业管理服务企业交纳物业服务费，业主因故不能按期交纳物业服务费的，应委托他人按期代交或及时补交，并按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。合同第六条约定业主延期交纳物业管理服务费应在向物业公司补齐应缴费用基础上支付违约金，违约金为欠款额的日1%。万盛物业公司依约在济南市槐荫区泉城花园小区提供物业服务至今。邓某英尚欠交2011年1月1日至2019年12月31日的物业管理费9993.20元、电梯运行电费3155.80元,经万盛物业公司催要未果。一审法院认为：邓某英系泉城花园小区的业主，2009年其与万盛物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。邓某英作为业主既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用等费用。邓某英现拖欠万盛物业公司服务费，显属违约，应承担民事责任。万盛物业公司要求邓某英支付相关费用，合法有据，且万盛物业公司要求的违约金远低于按合同约定计算的金额，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、邓某英于判决生效之日起10日内向济南万盛物业管理有限公司支付自2011年1月1日至2019年12月31日物业费9993.2元；二、邓某英于判决生效之日起10日内向济南万盛物业管理有限公司支付自2011年1月1日至2019年12月31日电梯运行电费3155.76元；二、邓某英于判决生效之日起10日内向济南万盛物业管理有限公司支付违约金14931.40元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费502元，由被告邓某英负担。二审中，邓某英提交了如下证据：证据一、济南市公安局槐荫分局匡山派出所出具《受理报警登记表》一份，以证明邓某英地下室两次被盗，该登记表记录的是第二次被盗，第一次报警损失了一万两千余元，由匡山派出所出警，进行了拍照，登记了所丢失物品。第二次报警是2010年6月8日6点52分，两次被盗期间万盛物业公司没有给邓某英换门换锁，未及时安装防盗门，第二次被盗损失二千余元，有匡山派出所的出警记录。证据二、照片三张，以证明2015年2月28日万盛物业公司给楼上通下水道时，把下水管道打破，导致邓某英地下室被泡。证据三、载明下水道改造费用表的照片一张，以证明万盛物业公司未尽职尽责，管道坏了找万盛物业公司一直没有结果，楼长实在没办法，就联合业主拿了维修管道的费用，该表是维修管道所有的花费。证据四、照片两张，以证明万盛物业公司未尽职尽责进行楼体维护。证据五、照片六张，以证明电梯里垃圾清理不及时，疫情期间消毒不及时，每天连打扫卫生的都没有。证据六、微信截图十九张，以证明小区住户对万盛物业公司的评价，万盛物业公司不尽职尽责，业主都非常气愤，例如未发通知，会突然停水。万盛物业公司质证称，对证据一、二的真实性无异议，对邓某英提交的其他证据不予认可。对上述证据，本院分析认定如下：对证据一、二，万盛物业公司无异议，本院予以采信；对证据三，该表并非原件且无法证明其出处，本院不予采信；对证据四、五，该组照片未显示拍摄时间及具体地点，不能证明邓某英的主张，本院不予采信；对证据六，邓某英未提交该微信聊天记录的原始载体，且万盛物业公司不认可，本院不予采信。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。万盛物业公司为涉案小区提供了物业服务，邓某英亦接受了万盛物业公司提供的物业服务，其应当按照合同约定缴纳物业费。邓某英对其欠缴的物业费及电梯运行费的数额均无异议，故一审判决邓某英支付万盛物业公司自2011年1月1日至2019年12月31日物业费9993.2元、电梯运行电费3155.76元，并无不当。根据邓某英提供的证据，万盛物业公司在安保、设施设备维护管理等方面提供的物业服务确实存在瑕疵，故邓某英未及时交纳物业费系万盛物业公司的原因所致，万盛物业公司主张违约金的请求，本院不予支持，一审判决邓某英支付万盛物业公司违约金14931.40元不当，本院予以纠正。综上所述，邓某英的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4992号民事判决第一、二项；二、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4992号民事判决第三项；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费502元，由被上诉人济南万盛物业管理有限公司负担；二审案件受理费502元，由上诉人邓某英负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年六月十一日书记员  马 晴