云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3868号上诉人（原审被告）：云南红锦房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区北市区红兴路时代锋尚园B幢S4号。法定代表人：王贵云，执行董事。委托诉讼代理人：黄远飞，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吕小章，云南上首律师事务所实习律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：蔡黎琼，女，1975年2月5日出生，傣族，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张政委，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：文怀海，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南红锦房地产开发有限公司因与被上诉人蔡黎琼商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初13762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人云南红锦房地产开发有限公司委托的诉讼代理人黄远飞、吕小章，被上诉人蔡黎琼委托的诉讼代理人张政委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南红锦房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：《商品房购销合同》第十二条明确约定：被上诉人在达到以下五个条件且交齐相关资料后，上诉人在240个工作日内为被上诉人代办产权手续：1、上诉人、被上诉人双方办理完毕交接房手续（已接）；2、被上诉人向上诉人支付全部购房款、配套设施费、房屋维修基金、契税及国家规定的相关税费，并办理完毕财务结算手续（未办理）；3、双方签订被上诉人委托上诉人办理产权证的委托书（未委托）；4、被上诉人向上诉人提供办理产权证所必须的资料（未提供）；5、被上诉人支付上诉人代办服务费（已支付）。上诉人认为，合同约定的办证条件因被上诉人的原因所致尚未具备，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。并且，逾期办证违约金应以已付购房款为本金，按每日十万分之五的标准计算相应利息。综上，请求二审法院予以改判。蔡黎琼辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蔡黎琼向一审法院起诉请求：1、请求判令被告立即为原告办理时代锋尚园B幢23层2302号房屋不动产权证，并及时交付给原告；2、判令被告支付逾期办证违约金（自2015年8月22日起至被告履行完上述第一项义务之日止，以中国人民银行同期同类存款利率计算，计算损失的方式为：原告已付购房款538104元×基准利率3.025%×N年），现暂计算至起诉之日的损失为62344元；3、判令被告支付原告逾期交房的违约金1290元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定以下案件事实：原、被告于2013年8月8日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买时代锋尚园B幢第23层2302号房，总价款为538104元，套内建筑面积为84.74平方米。双方约定被告应于2014年4月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告；若被告逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10天内，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期10天后，原告有权决定是否解除合同。原告在达到以下五个条件且交齐相关资料后，被告在240个工作日内为原告代办产权登记手续：1、原、被告双方办理完毕交接房手续；2、原告向被告支付全部购房款、配套设施费、房屋维修基金、契税及国家规定应交的相关税费，并办理完毕财务结算手续；3、原、被告双方签订原告委托被告办理产权证的委托书；4、原告向被告提供办理产权证的必要资料；5、原告支付被告代办服务费。同日，被告对原告购买的房屋进行了登记备案。2014年9月7日，原告接了房。另查明，原告按照约定向被告交付了购房款538104元，于2014年9月7日支付配套费7540元，代收维修基金9611元，原告于2012年8月8日向被告支付代扣契税16143元；2014年9月7日原告向云南丰莸物业管理有限公司支付产权证代办费、印花税、工本费共计285元，代收煤气管道费3600元，电梯费、二次加压费共计718元，物管费1665.90元，同年10月31日支付拆墙建筑垃圾处置费129.60元，2017年3月16日原告向云南丰莸物业管理有限公司支付物管费1666元。一审法院认为：原、被告于2013年8月8日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系当事人真实意思表示，未违反相关法律法规，合法有效，各方当事人应善意履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2014年4月30日前交房，但至2014年9月7日被告才交房，逾期130天，合同约定每逾期一天按10元支付违约金，现原告诉请被告支付逾期交房违约金1290元依法予以支持；原告按约支付了购房款，原告在接房后向被告委托的云南丰莸物业管理有限公司支付了产权代办费、工本费等，合同约定在具备双方办理完交接房手续、原告支付代办服务费等5个条件后，被告在240个工作日内为原告办理产权登记手续，现条件已全部具备，而被告却至今未为原告办理产权登记手续，对此被告已违约，故被告应当履行协助原告办理涉案房屋不动产权证的义务；虽然被告未按期协助原告办理房屋的房屋所有权证，但并未影响原告的居住和生活，故对原告诉请的逾期办证的违约损失酌情调整为以购房总价款为基数按中国人民银行同期同类存款利率计算逾期办证的违约金。原告于2014年9月7日接房，根据合同约定，被告应于交房之日起240个工作日内办理，故上述违约金应从2015年8月25日起计算至实际办理之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内履行办理时代锋尚园B幢23层2302号房屋不动产权证的代办义务；二、被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告蔡黎琼逾期办证的违约金（自2015年8月25日起至被告云南红锦房地产开发有限公司履行完上述第一项义务之日止，以购房总价款538104元为基数按中国人民银行同期同类存款利率计算）；三、被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告蔡黎琼逾期交房的违约金1290元；四、驳回原告蔡黎琼的其他诉讼请求。案件受理费1391元，由被告云南红锦房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人未提交新证据。二审经审查认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应承担逾期办证的违约责任？二、如上诉人应承担逾期办证违约责任，具体应如何承担？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。针对第一个争议焦点，涉案房屋已经于2014年9月7日进行了交付，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，在达到以下条件且交齐相关资料后，上诉人在240个工作日内为被上诉人办理产权登记手续：1、上诉人、被上诉人双方办理完毕交接房手续；2、被上诉人向上诉人支付全部购房款、配套设施费、房屋维修基金、契税及国家规定应交的相关税费，并办理完毕财务结算手续；3、上诉人、被上诉人双方签订被上诉人委托上诉人办理产权证的委托书；4、被上诉人向上诉人提供办理产权证的必要资料；5、被上诉人支付上诉人代办服务费。现上诉人认为被上诉人未向其提交办理房屋权属登记的委托书以及交纳办证相关费用的收据，故不能办理房屋权属证书的责任在被上诉人一方，其不应承担逾期办证违约责任。本院认为，一方面，2014年9月7日接房当天被上诉人已经向上诉人交纳了契税、印花税、产权证代办费、工本费、维修基金等办理房屋权属证书所需要的费用，表明被上诉人愿意由上诉人代为办理房屋权属证书，而实践中，购房人向开发商签署委托办证的委托书时开发商并不会出具相应收条；另一方面，《商品房购销合同》第十二条的约定并未清晰、明确地列明被上诉人应交付给上诉人的办证资料内容。上诉人作为从事房地产开发的企业，对于办理房屋权属证书所需材料的内容应当是清楚知晓的，而被上诉人作为购房人对此情况的知悉程度远远低于上诉人，客观上也不应要求被上诉人对办理房屋权属证书所需材料内容的知悉程度与专业的房地产开发商一致。在此情况下，上诉人所承担的合同约定的协助办证义务应当包括在合同约定的办证期限内告知被上诉人应提交的办证资料，并将其收取的资料移送办理房屋权属证书的行政机关，故在上诉人未能提交证据证实本案存在其在合同约定的办证期限内曾经催告被上诉人签署办证授权委托书，并交纳其它相关材料而被上诉人予以拒绝的情形的情况下，上诉人关于其不应承担逾期办证违约责任的上诉理由不成立，本院不予支持。针对第二个争议焦点，如前所述，上诉人逾期办证的行为构成违约，上诉人认为合同约定的违约金过高。本院认为，一审法院根据双方合同约定以及本案实际情况，判决上诉人向被上诉人支付以购房总价款为基数，自2015年8月25日起至上诉人履行完办证义务之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算的违约金并无不当，本院予以维持。综上，上诉人云南红锦房地产开发有限公司的上诉请求依法不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，由上诉人云南红锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年六月四日法官助理仝倩华书记员吴自红