吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终255号 上诉人（一审被告反诉原告）：樊井敏，女。 委托诉讼代理人：单建评，男。 被上诉人（一审原告反诉被告）：高霞，女。 委托诉讼代理人：王琳，吉林靖吉律师事务所律师。 上诉人樊井敏因与被上诉人高霞租赁合同纠纷不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。樊井敏及其委托诉讼代理人单建评、被上诉人委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊井敏上诉请求：一、请求撤销白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初11号民事判决书，依法改判或发回重审。二、判令被上诉人高霞支付租赁房屋的清理费用（5800元）。三、判令被上诉人高霞在租赁合同期限内及至目前未拆除楼梯对樊井敏造成的合法损失承担赔偿责任（21600.00元）。四、判令被上诉人高霞在承担损失赔偿后，上诉人在承担返还抵押金4500元的义务。五、一审案件受理费、反诉费、二审案件受理 费由被上诉人高霞负担。事实及理由：樊井敏与高霞房屋租赁合同纠纷一案，在2007年6月10日签订租赁协议书。在2017年高霞在修建爱心老年托护院消防疏散通道时，消防疏散通道影响了3个车库的车辆进出，直接挡住一个库房的门，导致无法出租。经过双方协商，高霞口头承诺进行改建并对樊井敏进行一定的补偿，直到2018年高霞告知樊井敏要解除房屋租赁，至今未拆除接梯。具体理由如下：高霞单方解除租赁合同后给樊井敏带来了诸多的不便和经济损失（3个车库损失3600元、1个库房租金18000元）共计：21600.00元，期间为2017年4月份一2019年12月份（证据一）。樊井敏在多次催促高霞清理修理后，在2018年5月高霞电话通知不予清理和修理，并主动放弃抵押金。在无奈的情况下樊井敏只能自己进行修理清理，其中墙体拆除及废料运输的人工费计4800.00元，卫生清扫等费用计1000.00元（证据二）共计：5800.00元。上述款项总计27400.00元。一审法院没有认定高霞使用及未拆除楼梯给樊井敏造成的直接损失及修理清理费用。樊井敏认为高霞应对给樊井敏造成的损失及未拆除楼梯对樊井敏造成的合法损失承担赔偿责任。如上所述，一审判决认定事实不清，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，或者就本案未能查清的事实发回一审法院重审。以保护樊井敏的合法权益不受侵害。 高霞答辩称，一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。 高霞向一审法院起诉请求：1.判令樊井敏返还押金9500元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年4月10日起，要求计算至实际返还之日）；2.判令樊井敏支付高霞楼梯使用费23000元；3.本案诉讼费由樊井敏承担。庭审中，高霞明确诉讼请求：1.判令樊井敏返还押金9500元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2018年4月10日起，要求计算至实际返还之日）；2.判令樊井敏支付高霞楼梯使用费23000元，如樊井敏表示不同意给付23000元楼梯使用费，高霞自行将该楼梯拆除，樊井敏不得妨碍；3.本案诉讼费由樊井敏负担。事实和理由：2007年6月10日，高霞与樊井敏签订了《协议书》，约定樊井敏将金洋公司办公楼租赁给高霞，用于经营爱心老年托护院，押金4500元,租赁关系终止时,樊井敏向高霞返还押金，高霞已于2007年5月28日向樊井敏支付该笔押金,后应樊井敏要求,高霞又额外支付樊井敏押金5000元，该笔押金已支付，但樊井敏未向高霞出具收据。之后，高霞在征得樊井敏同意的前提下,于2017年4月23日对该房屋室外的钢结构楼梯进行改造，共花费23000元，该楼梯现被樊井敏占有使用。双方租赁关系至2018年4月10日终止。高霞认为，依据《协议书》约定，樊井敏有义务向高霞返还押金，并且高霞对房屋室外楼梯的改造并不属于对房屋的装修,而是对原房屋的添附与改造，使得该房屋更加便于使用,因此樊井敏应当向高霞支付该楼梯的安装及使用费。据此,高霞依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持高霞诉讼请求。 樊井敏反诉请求：1.请求高霞拆除楼梯恢复原状；2.因楼梯使用当中给樊井敏造成的损失承担赔偿责任；3.高霞承担对租赁房屋的清理费用；4.反诉费用由高霞承担。事实和理由：樊井敏与高霞房屋租赁合同纠纷一案，在2007年6月10日签订租赁协议书。2017年高霞在修建爱心老年托护院消防疏散通道时，消防疏散通道影响了3个车库的车辆进出，直接挡住一个库房的门，导致无法出租。经过双方协商，高霞口头承诺进行改建并对樊井敏进行一定的补偿，直到2018年高霞告知樊井敏要解除房屋租赁，至今未拆除楼梯。高霞一直也不配合对消防疏散通道整改及补偿。租赁合同解除后，对于樊井敏无需安全通道，反而会给樊井敏增加了安全隐患，高霞应予以拆除,恢复原状，赔偿损失。具体理由如下:对房屋室外结构楼梯改造，是“未构成附合部分”的,樊井敏要求高霞恢复原状。高霞所修建的是消防疏散通道，是高霞经营养老院的消防必备设施（证据一)，高霞单方解除租赁合同后给樊井敏带来了诸多的不便和经济损失（车库损失、库房租金）计:21600.00元（证据二)。樊井敏在多次催促高霞清理修缮后，在2018年5月高霞电话通知不予清理和修缮，并主动放弃抵押金。在无奈的情况下樊井敏只能自己进行修缮清理，其中墙体拆除及废料运输的人工费计4800.00元，卫生清扫等费用记1000.00元（证据三)。总计:27400.00元 一审法院经审理查明：2007年6月10日，高霞与樊井敏签订协议书，协议书内容为：“甲方：樊井敏。乙方：高霞。经甲乙双方协商，甲方将金洋公司办公楼租给乙方使用，具体事宜如下：一、甲方将办公楼2—4层，面积517平方米租给乙方使用，使用期间房租费为每月4500元整，为上纳租。乙方需向甲方缴纳抵押金4500元整，不租时抵押金全部返还乙方。二、取暖费、水、电费由乙方承担。三、由于甲乙双方没有签订租用年限，在乙方使用期间，甲方不得转租。甲方在乙方使用期内如出售此房，需提前三个月通知乙方，如乙方使用未满三年，甲方需赔偿乙方装修费的50%，如已满三年，装修损失与甲方无关。四、乙方装修费定为贰万元整。五、此协议一式两份，双方共同遵守。”樊井敏、高霞分别在协议书的下方甲方、乙方处签字。高霞于2007年5月28日向樊井敏支付押金4500元，樊井敏为高霞出具收据一份。租赁期间，高霞在征得樊井敏同意的前提下，于2017年4月23日对该房屋室外的钢结构楼梯进行改造，该楼梯至今未拆除。双方租赁关系至2018年4月10日终止。 上述案件事实，有协议书、收据、双方当事人的陈述及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为，高霞与樊井敏签订的租赁协议书是双方的真实意思表示，且已实际履行。双方的租赁合同关系合法有效。2018年4月10日，双方的租赁关系已解除。根据协议书的约定，不租时抵押金全部返还乙方（高霞）。高霞要求樊井敏返还押金9500元，樊井敏对此不予认可，认为高霞交付樊井敏押金4500元，不是9500元。高霞仅提供押金4500元的收据，剩余5000元未有证据证明。故樊井敏应返还高霞押金4500元。高霞要求樊井敏支付其楼梯使用费23000元。庭审中，高霞明确该请求为：如樊井敏表示不同意给付23000元楼梯使用费，高霞自行将该楼梯拆除，樊井敏不得妨碍。樊井敏反诉请求要求高霞拆除楼梯恢复原状，故高霞该项请求及樊井敏该项反诉请求，均予以支持。樊井敏要求高霞因在楼梯使用当中给其造成的损失承担赔偿责任，高霞应承担对租赁房屋的清理费用。樊井敏提供2018年5月照片8张，证明高霞没有进行房屋修缮和清理；2019年4月30日王凤成出具的证明一张，证明房屋清理费1000元；2018年5月27日范增文出具的收条一张，证明房屋修缮清理费用4800元；2019年12月照片9张，证明高霞的消防疏散通道遮挡了樊井敏的三个车库及一个库房；收据复印件（案外人）两张，证明车库存在降价及库房的损失，三个车库每月降价100元出售，共32个月，合计5600元。库房合计损失16000元（库房每月500元共32个月）。总计27400元（1000+4800+5600+16000元）。高霞对此不予认可，认为因楼梯使用当中给樊井敏造成的损失及清理费用与高霞无关，无法证明与高霞有因果关系，而且损失费用没有法律依据。因樊井敏的该项反诉请求证据不足，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：“一、樊井敏于本判决发生法律效力后立即向高霞返还押金4500元；二、高霞在租赁樊井敏房屋时所建楼梯须自行拆除，并恢复原状，樊井敏不得妨碍； 三、驳回高霞的其他诉讼请求；四、驳回樊井敏的其他反诉请求。案件受理费612元，减半收取306元，由樊井敏负担25元，由高霞负担281元。反诉费486元，减半收取243元，由高霞负担25元，由樊井敏负担218元。” 本院二审期间，樊井敏提交收据一份。证明在2018年12月21日樊井敏和高霞进行过沟通，要求尽快拆除违章楼梯，但高霞只是派人取走了施工工具，没有拆除楼梯。 高霞质证认为，对该证据真实性没有异议，但是该证据只能证明放在后院的楼梯踏步是施工人小付的，已经取走了，该证据与本案租赁合同纠纷无任何关系，也无法证明樊井敏的上诉请求，也不能依此证明涉案楼梯属于违章楼梯，该楼梯是依消防部门要求建造的，而且该楼梯樊井敏至今仍在使用。 本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，樊井敏上诉请求判令高霞支付租赁房屋的清理费用5800元，对此其在二审未提交新的证据，双方在租赁协议中对此未作出约定，高霞对清理费用不予认可，称与其无关。一审樊井敏提交的证据不足以证明其该项主张。对其此项上诉请求不予支持。樊井敏上诉请求高霞对在租赁合同期限内及至目前由于修建和使用楼梯对其造成的合法损失21600.00元承担赔偿责任。称2017年高霞在修建爱心老年托护院消防疏散通道时，消防疏散通道影响了3个车库的车辆进出，直接挡住一个库房的门，导致无法出租。经过双方协商，高霞口头承诺进行改建并对樊井敏进行一定的补偿。高霞对此不予认可，樊井敏对其该项主张未提交充分证据予以证明。其二审提交的证据不属于新的证据。一审判决并无不当，应予维持。 综上所述，樊井敏的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,724.00元，由上诉人樊井敏负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 李 楠 审判员 李世为 审判员 历彦飞 二〇二〇年六月十七日 书记员 杨 栋