辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终814号上诉人（原审被告）：徐振生。委托诉讼代理人：李征南，辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：亿达物业服务集团有限公司大连分公司，住所地大连市沙河口区数码广场1号大连软件园8号楼101-A号。负责人：王娜，该公司经理。委托诉讼代理人：董飞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：席旸，辽宁开尔律师事务所律师。第三人：知心园业主委员会。委托诉讼代理人：王瑶，辽宁昭明律师事务所律师。上诉人徐振生因与被上诉人亿达物业服务集团有限公司大连分公司（以下简称亿达物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初8708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月29日立案，在本院二审期间，因徐振生上诉请求通知知心园业主委员会作为第三人参加本案诉讼，知心园业主委员会亦申请参加本案诉讼，本院依法通知知心园业主委员会作为第三人参加本案诉讼，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐振生上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项。事实与理由：本案基本事实是2018年8月14日，上诉人与被上诉人签订了租赁合同书，上诉人承租坐落于大连市沙河口区公建的房屋，建筑面积853.01平米，租赁用途为经营生鲜市场和汗蒸馆。双方并就租金标准和支付方式、权利义务以及违约责任等进行了约定。双方的合约意向在2017年10月即已经形成，被上诉人于2017年11月中旬交付了房屋钥匙，上诉人开始进驻装修。2018年8月18日生鲜市场开始营业，汗蒸馆仍在装修中。被上诉人即开始干预上诉人生鲜市场的经营，开始驱赶在市场内的水产品经营业户，明确要求停止经营水产品，在被上诉人的强烈阻挠和干预下，水产品项目无法经营，随后因缺少水产品，生鲜市场的客流量大幅下降，其它业户纷纷离场，导致市场无法经营。上诉人认为，原审判决在认定本案事实方面存在错误，适用法律不当，主要理由：一、本案纠纷系被上诉人首先违约造成的，不能归责于上诉人并承担违约责任。租赁合同书明确约定，上诉人承租案涉房屋的用途是经营生鲜市场和汗蒸馆，上诉人也是完全按照约定承租使用的，没有任何违约情形。但是生鲜市场刚刚营业，被上诉人就开始干预、驱逐水产品，直至造成市场经营萧条，造成巨额亏损。被上诉人的干预是明显违约的。二、被上诉人干预经营的理由不足以排除其违约性质，并且具有欺诈性质。被上诉人称其干预上诉人的经营是因为来自于案涉房屋所有权人即业主的投诉，是业主要求停止经营。该主张不能成立。首先，被上诉人并没有在原审中提交充分确实的证据证明业主反对经营，也没有证明上诉人的经营场所存在被上诉人所陈述的脏乱差等情形。上诉人经营生鲜市场，依法取得了政府行政主管部门的核准，手续齐备，市场陈设符合要求，相关部门的检查也未提出任何异议，被上诉人作为一个企业而非具有管理职能的机构，没有资格擅自认定上诉人的经营场所不符合要求并强行干预、阻止经营。其次，上诉人与被上诉人是租赁合同书的缔约当事人，上诉人一直认为被上诉人是租赁物的产权人，但是被上诉人将其实施阻挠经营的行为归因于业主。被上诉人在与上诉人缔约时，没有明确告知业主合约内容，也没有取得授权和许可，被上诉人的缔约权利有严重瑕疵，存在严重欺诈行为，其对合同履行中出现的纠纷负有直接和主要的责任。三、原审对合同条款的解读存在错误，并据以判定具备解除合同的情形错误。合同第二条第4款约定上诉人应当保证其经营行为的合法性，如违法经营或在经营活动中存在重大欺诈、客户重大投诉，被上诉人有权解除合同并要求支付违约金。该条款中所称客户，应当是上诉人经营场所的消费者，而与租赁物的所有权人是完全不相干的两个概念，消费者如有不满要求投诉，会选择消协或市场监管部门，而不是出租人。所有权人是否同意他人将其物业以一定用途出租，是物权法律关系，消费者对经营者的服务是否满意，是消费合同法律关系，两者法律性质不同。上诉人在经营期间守法经营、公平交易，没有任何违法经营和欺诈，没有任何消费者维权机构或者市场监管部门反馈和调查投诉问题。原审将被上诉人所主张的业主向其投诉反对经营的意见，解读为上诉人经营场所的客户的投诉，并据以作为上诉人存在违约和解除合同的情形，适用法律错误。四、上诉人欠付被上诉人部分租金，是依法履行不安抗辩权，被上诉人违约在先。被上诉人存在违约行为，妨碍履行合同，始于2018年8月，其违约行为直接给上诉人造成了现实的经济损失。上诉人在反复交涉无果的情况下，被迫缓交后期租金。上诉人欠付后期租金具有正当原因和合法性，不应因此承担违约责任。五、上诉人替徐正伟垫付20万元房租的行为无效，应判属上诉人向被上诉人支付的房租。双方的合约意向在2017年10月即已经形成，被上诉人于2017年11月中旬即向上诉人交付了房屋钥匙，上诉人开始进驻并装修。上诉人支付第一笔20万元的时间是2018年3月29日，此时，被上诉人已经交付钥匙并开始装修，理应判为房租。上诉人跟徐正伟无任何关系，事先也不认识。期间，被上诉人严重干涉上诉人经营，上诉人无法完成缴付。六、鉴于本案租赁标的物的所有权人是业主，并且被上诉人在原审中坚称是业主反对上诉人经营，为了查明案情，维护各方合法权益，请求追加案涉房屋的业主代表业主委员会为第三人。七、上诉人不存在违约经营情况，被上诉人仅根据个别业主、非正规方式反映的意见作为依据，粗暴干涉经营，强行驱逐，违反了诚实信用原则。亿达物业辩称,不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。上诉人没有证据证明被上诉人阻止上诉人经营，更谈不上粗暴干涉。合同约定的客户重大投诉即小区全体业主，一审对此理解是正确的。上诉人不缴纳租金，违反了合同约定，现在被上诉人仍允许上诉人在缴纳租金的情况下继续经营，不存在上诉人陈述的不安抗辩权问题。知心园业主委员会述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。亿达物业向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《租赁合同书》(编号K-DF2018-027)；2.被告在《租赁合同书》解除后，立即腾退大连市沙河口区房屋，并将该房屋返还给原告；3.被告支付房屋租金、物业费(截止2019年9月9日租金141,349元、物业费21,000元)，合计162,349元，自2019年9月10日起至实际返还房屋为止按日租金853元(2019年9月10日至2020年9月9日期间)，日租金896元(2020年9月10日至2022年9月9日期间)、日租金940元(2022年9月10日至2013年9月9日期间)标准，每日物业费58元标准，支付租金及物业费]；4.被告向原告支付违约金(截止2019年9月1日违约金147,755元(487元/日×365日)，自2019年9月2日起至实际返还房屋为止按日997元标准计算违约金)。一审法院认定事实：2018年7月原、被告签订《租赁合同书》，合同约定原告将位于大连市沙河口区公建房屋出租给被告，租赁用途只限于生鲜市场和汗蒸馆，租期5年，自2018年7月10日起至2023年9月9日止，免租期2018年7月10日至2018年9月9日。租金支付方式：合同签订同时，支付2018年9月10日至2019年3月31日期间租金170,000元；2018年9月1日前支付2019年4月1日至2019年9月9日期间租金141,349元；2019年9月1日前支付2019年9月10日至2020年9月9日期间租金311,349元，2020年9月1日前支付2020年9月10日至2021年9月9日期间租金326,917元；2021年9月1日前支付2021年9月10日至2022年9月9日期间租金326,917元；2022年9月1日前支付2022年9月10日至2023年9月9日期间租金343,262元。物业管理费每年21,000元。支付方式同租金。合同第二条4款约定被告应当保证其经营行为的合法性，如违法经营或在经营活动中存在重大欺诈，客户重大投诉，原告有权解除合同并要求被告承担一年的租金作为违约金。合同第五条约定被告须于本合同签署当日向原告一次性交纳全部履约保证金5万元。合同期满后1月后，如被告完全履行合同，原告将无息返还保证金；如因被告原因致使原告或其他第三人蒙受损失或出现消费者投诉并产生罚款、违约金、赔偿金等，原告有权直接从履约保证金中扣除。合同第十一条第2款约定，如未按时交纳租金、物业管理费，每逾期一日，应当承担应付款项千分之三的赔偿金，逾期达十日的，原告有权解除合同。2018年3月被告取得房屋钥匙。2018年7月5日原告向被告支付15万元，2018年7月26日支付5万元，合计20万元，用于交付案涉房屋第一期租金17万元和保证金3万元。2018年8月18日被告试营业。2018年9月11日原告向被告发出《通知》，通知被告其经营中引发重大投诉，投诉具体问题有外来人员管理、垃圾清运、排风问题、海鲜异味。限被告三日内整改，否则有权解除合同。被告经营至2019年5月18日。2019年8月1日原告向被告发出《关于欠费催缴通知书》，通知被告因未按承诺函交付剩余欠款388,000元，租赁合同书终止；被告三日内交还房屋。因被告欠缴租金超过了10日，原告有权解除合同。同时，原告还向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告应于2018年9月1日缴纳2019年4月1日至2019年9月9日租金141,349元，物业费21,000元。截至本通知书发送之日，仍未缴纳费用，逾期超过十日。依据租赁合同书第十一条第2款解除合同，被告于三日内将房屋交还原告，并承担违约金。被告收到通知后至今未再交付租金、物业费，仍未向原告交付房屋。另查，2018年6月5日，被告作为承诺人给原告出具《承诺函》，内容为：2013年11月4日，亿达物业管理有限公司与徐正伟签订租赁合同，合同期限2013年4月1日至2018年3月31日。截止到2018年3月31日，徐正伟欠2018年3月31日以前租金及物业费588,000元。2018年3月29日，本人已代徐正伟还款200,000元，剩余388,000元由本人继续支付，并于2018年9月30日前全部付清。如违反本承诺函，贵司有权随时解除与本人签订的房屋租赁合同，且并不承担任何责任。2018年3月29日被告向原告转账20万元，余款未付。一审法院认为：原告与被告签订的《租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。双方主要争议焦点如下：第一，被告是否构成违约。被告于2018年3月29日支付20万元，又于2018年7月5日、2018年7月26日交付20万元，共计40万元，原告主张第一笔20万元系被告代案外人徐正伟交付前期欠付的款项，第二笔20万元系被告交付的2018年9月至2019年3月的17万元租金和保证金3万元，被告抗辩40万元是交付的第一年租金。经查，原告通过转账交付的第一笔20万元，转款时虽然没有标明款项用途，但是被告在2018年6月5日给原告出具的承诺函中明确该20万元系代徐正伟还款，故被告此节抗辩没有事实依据，不予采纳。按合同约定，第一期租金17万元和保证金3万元，与事实相符，予以采纳。被告自签订合同后支付租金17万元和3万元保证金，按此推算，被告自2019年4月1日开始欠付租金。根据合同约定，被告应于2018年9月1日前支付2019年4月1日至2019年9月9日期间租金141,349元。被告未按合同约定及时交付剩余租金，被告抗辩系原告阻止其按合同约定的经营项目进行经营，导致无法正常经营，原告违约在先。原告对此不予认可。经查，虽然在被告正式开业时原告向被告发出过整改通知，但被告没有证据证明原告是如何阻止被告正常经营，而被告在接到整改通知后至2019年5月18日停止经营前，也并没有向原告提出因原告违约导致其无法经营的任何异议，故被告以此为由拒交租金没有事实和法律依据，不予采纳。被告未及时缴纳租金和物业费，已构成违约，被告应当承担相应的违约责任。因被告未按约交付租金和物业费，原告于2019年8月1日向被告发出《解除租赁合同通知书》，原告要求解除合同，被告腾退房屋，该通知书合法有效。原告现主张解除合同，被告腾退房屋，符合合同约定及法律规定，予以支持。二、原告主张的各项费用是否支持。合同解除后，被告应当向原告支付欠付的租金及继续占用的费用包括租金和物业费，原告主张被告支付2019年9月9日租金141,349元、物业费21,000元及后续占用的费用，符合合同约定，予以支持。原告主张被告承担违约金一节，合同第十一条第2款约定，如未按时交纳租金、物业管理费，每逾期一日，应当承担应付款项千分之三的赔偿金，但原告未提供其发生实际损失的相关证据，该项约定明显过高，将其调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。根据合同第五条履约保证金的约定，因被告违约，被告交付的保证金3万元应在被告承担的违约金中扣除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司与被告徐振生签订的《租赁合同书》；二、被告徐振生将大连市沙河口区X号房屋腾退交付原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司；三、被告徐振生支付原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司2019年4月1日至2019年9月9日租金141,349元、物业费21,000元，合计162,349元；被告自2019年9月10日起至实际返还房屋为止按日租金853元(2019年9月10日至2020年9月9日期间)，日租金896元(2020年9月10日至2022年9月9日期间)、日租金940元(2022年9月10日至2013年9月9日期间)标准，每日物业费按58元标准，向原告支付租金及物业费；四、被告自2019年9月1日起至款付清时止，以应付的租金和物业费为基数支付违约金，利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算(被告已经交付3万元保证金在违约金中扣除)；五、驳回原告亿达物业服务集团有限公司大连分公司其他诉讼请求。上述款项被告均于判决生效后十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1774元(原告已预交)，由被告负担。受理费给付时间同上。本院对一审认定的事实予以确认。另查，知心园业委会于2018年9月1日向亿达物业、亿达物业服务集团有限公司康派物业中心发出联络函，内容：“近期多个业主多次以电话、微信、面谈等形式对康派公建1#的超市经营问题进行了投诉，业主的主要诉求为：1.车库乱停车，随意卸货并且水渍遍地，导致车库行走存在安全隐患；2.超市工作人员在车库吸烟、休息，存在严重火灾隐患；3.超市在门口摆放海鲜，秩序混乱，还产生垃圾不清理；4.超市卫生情况差，异味不散；以上请贵单位知悉，敬请关注并给予回复，以便我们对接业主，化解矛盾，避免事件扩大。如果贵单位不予回复或不予整改，我们将通过贵单位投诉平台、民意网等途径继续安排业主诉求申诉，请贵单位务必重视。”徐振生于2019年6月向一审法院起诉亿达物业，请求判令亿达物业履行《租赁合同书》中约定的租赁房屋用途生鲜市场、汗蒸馆；赔偿不允许经营生鲜市场、汗蒸馆带来的经营损失。后徐振生撤诉。本院二审期间询问亿达物业与知心园业主委员会是否确定坚持解除合同，其均答复坚持解除合同。该事实有当事人原审提供的联络函、起诉状和当事人陈述等在案为凭，经原审庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：徐振生于2018年3月29日转账20万元能否认定为其向亿达物业支付的租金；徐振生是否存在违约行为。上诉人徐振生主张，原审认定其替徐正伟垫付20万元房租错误，应认定该款项系其向亿达物业支付的房租。但2018年6月5日，徐振生向亿达物业出具《承诺函》明确载明，“2018年3月29日，本人已代徐正伟还款200,000元”，其以书面形式确认该笔转账系代徐正伟还款，并非其自身应付租金。从双方关于徐振生签署《承诺函》经过的陈述看，双方应系在订立租赁合同前经协商达成一致意见，由徐振生代前一承租人徐正伟缴付所欠租金作为徐振生承租案涉房屋的条件。该《承诺函》系当事人的真实意思表示，该承诺函关于徐振生代徐正伟偿还欠付租金、物业费及违反承诺享有合同解除权的内容，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、法规效力性强制性规定的情形。依照该《承诺函》，徐振生于2018年3月29日向亿达物业转账20万元的行为系代前一承租人徐正伟还款，不能认定为系徐振生向亿达物业支付徐振生承租期间的租金。即徐振生为履行双方于2018年7月签订的《租赁合同书》支付的租金数额仅为20万元，对应的租期应为2018年9月10日至2019年3月31日，按照《租赁合同书》，其应于2018年9月1日前支付2019年4月1日至2019年9月9日期间租金141,349元及物业管理费21,000元，但其并未按约支付。原审认定徐振生构成违约，具有事实依据。徐振生抗辩称系亿达物业违约在先，但其未在本案提供充分证据证明2018年9月1日前亿达物业存在何种违约行为，以致其享有不安抗辩权而未按照合同约定支付租金，亦未举证证明其存在不按期支付租金的合同依据或法律依据，应自行承担相应不利法律后果。徐振生实际经营至2019年5月18日，在此期间，其一直未交纳租金。如徐振生能够提供其他证据证明亿达物业在履行案涉租赁合同过程中存在违约行为，其可以依法另行主张权利。从本案现已查明的事实看，在徐振生经营期间应发生过业主重大投诉的情况，投诉的内容包括海鲜异味、车库乱停车、随意卸货、超市工作人员在车库吸烟存在火灾安全隐患等。双方甚至发生肢体冲突，徐振生称其于2018年12月22日、2019年3月两次报警，并于2019年5月18日退出经营至今，但其物品仍在案涉房屋内，钥匙亦未移交。到目前为止，案涉房屋仍处于既不正常经营也不交租金的状态，亿达物业坚持要求解除合同。租赁合同的目的需要出租方与承租方积极配合方能实现，从上述情况看，双方之间矛盾较深，案涉租赁合同的目的已经无法实现，原审支持亿达物业的诉讼请求，解除双方签订的《租赁合同书》，并判决徐振生将案涉房屋腾退交付给亿达物业，并无不当。因徐振生未按照租赁合同书约定于2018年9月1日前支付2019年4月1日至2019年9月9日期间租金141,349元及物业管理费21,000元，亦未按照《承诺函》的内容，于2018年9月30日前代徐正伟支付剩余388,000元，存在违约行为，且在徐振生经营期间应发生过业主重大投诉的情况。按照《租赁合同书》第二条第4项及第十一条第2款约定，及《承诺函》内容，亿达物业有权解除合同。原审判决徐振生支付欠付租金及物业费，并自2019年9月1日起至款付清时止，以应付的租金和物业费为基数支付违约金，利率标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计算(徐振生已经交付3万元保证金在违约金中扣除)，并无不当。综上所述，徐振生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1774元，由上诉人徐振生负担。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 孙利颖审判员 范瑞瑶二〇二〇年六月十五日书记员 王 亮