河南省宝丰县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫0421执异7号案外人：孙某某，女，1996年6月5日出生，汉族，住宝丰县，现住宝丰县。委托代理人：董某（孙某某之母亲），女，1970年4月18日出生，汉族，住宝丰县，现住宝丰县。申请执行人：赵某某，男，1969年12月30日出生，汉族，住封丘县，现住宝丰县。被执行人：平顶山市当代房地产开发有限公司，住所地宝丰县西环路南段路东，统一社会信用代码91410421687112577N。法定代表人：王某某，总经理。委托代理人：马某某，男，1987年9月30日出生，汉族，住宝丰县，该公司员工。本院在执行赵某某与平顶山市当代房地产开发有限公司（以下简称当代房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人孙某某于2020年6月12日对本院查封的位于宝丰县玉带明珠小区4号楼2楼东户的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孙某某称，赵某某申请执行当代房地产公司建设工程施工合同一案，宝丰县人民法院于2016年8月22日对位于宝丰县城玉带明珠小区4号楼2楼东户的房屋进行了查封，而该套房屋是孙某某于2015年2月2日购买，且于2015年9月装修入住，系孙某某购买在前，法院查封在后。综上，请求法院解除对上述房屋的查封。案外人孙某某在提出异议期间向本院提交了以下证据：1.（2016）豫0421民初1903号民事裁定书一份、（2017）豫0421执1063号之一、二号执行裁定书各一份、宝丰法院通知书一份；2.认购协议书、商品房买卖合同、业主资料、玉带明珠小区交房验收单各一份，购房款收据二张，交房通知、装修工程款收条、电费及物业费收据八张，购电记录查询单一张、订购物品单五张；3.转账记录查询单三份（以上证据均为复印件）。以此证明其异议理由成立。申请执行人赵某某称，案外人孙某某的异议理由不能成立。首先，孙某某提交的购房合同不合法，其与当代房地产公司签订购房合同的时间是2015年2月2日，而此时案涉房产已被当代房地产公司抵押给宝丰农村商业银行，该合同系无效合同，异议人应要求当代房地产公司返还购房款；同时异议人未按购房合同约定进行商品房预告登记，不发生法律效力。其次，案外人孙某某提交的证据不足，具有虚假性，其购买的是期房，在购买房屋当天即交纳电费不符合常理；同时孙某某提交的电费收交证明系宝丰县安诺物业服务有限公司出具，该公司的法定代表人与当代房地产公司的法定代表人均系王某某，所以孙某某提交的证据存在不合理性。综上，当代房地产公司从未向法院释明被查封的房产已出售给他人，且案涉房产未办理预告登记，异议人在购房前房屋已抵押给银行，异议人未尽到合理的注意义务，自身存在过错，故应依法驳回其异议申请。申请执行人赵某某在异议审查期间向本院提交了以下证据有：债权转让协议一份（复印件），以此证明案外人的异议请求不能成立。被执行人当代房地产公司称，孙某某所提执行异议应当成立，因为卖房在前，查封在后。被执行人当代房地产公司在异议审查期间向本院提交了以下证据：商品房预售许可证四份（复印件），以此证明案外人异议请求成立。本院查明，赵某某诉当代房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理。审理过程中，本院于2016年8月22日作出（2016）豫0421民初1903号民事裁定书，裁定“将平顶山市当代房地产开发有限公司开发建设的位于宝丰县玉带明珠小区的房屋（二号楼：1-101、1-104、1-201，四号楼：1-201、1-202、1-302、1-401、1-501、1-502）予以查封，限额2600000元”，该民事裁定书于2016年8月29日送达协助执行单位宝丰县不动产登记中心及当代房地产公司。2016年12月26日，本院作出（2016）豫0421民初1903号民事判决书，当代房地产公司收到判决书后不服判决提起上诉，平项山市中级人民法院经审理后于2017年5月22日作出（2017）豫04民终1162号民事裁定书，裁定撤销（2016）豫0421民初1903号民事判决，发回本院重审。本院立案并经审理后于2017年9月10日作出（2017）豫0421民初1738号民事判决书，判令“平顶山市当代房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付赵某某人工费2500000元及利息”。（2017）豫0421民初1738号民事判决生效后，因当代房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，赵某某于2017年11月9日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年8月3日作出（2017）豫0421执1063号之一执行裁定书，裁定“续行查封被执行人平顶山市当代房地产开发有限公司开发建设的位于宝丰县玉带明珠小区的房屋（二号楼：1-101、1-104、1-201，四号楼：1-201、1-202、1-302、1-401、1-501、1-502）予以查封，限额2600000元，查封期限三年。”案外人孙某某提出执行异议的房屋为（2017）豫0421执1063号之一执行裁定书中查封的四号楼1-201号房屋。2016年3月28日，河南宝丰农村商业银行股份有限公司作为甲方，平顶山市当代房地产开发有限公司作为乙方。董某某作为丙方，王某某作为丁方，四方签订债权转让协议一份，该协议载明：“甲方于2015年1月8日与乙方签订固定资产借款合同，并向乙方发放贷款1500万元。期限2015年1月8日至2016年1月6日。由乙方所拥有的房产（宝房权证宝丰字第××号、宝房权证宝丰字第××号、宝房权证宝丰字第××号）、在建工程（宝丰玉带明珠4#楼）及土地使用权为上述贷款提供抵押担保，由董某某、王某某提供保证担保，担保方式为连带责任保证。上述抵押物均已办理抵押登记……”。案涉房屋目前案外人孙某某已装修入住，但未办理房屋产权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。从以上条款可以看出，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议后，异议成立的首要条件即是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中，孙某某虽向本院提交了房屋认购协议、商品房买卖合同及物业费收据，用以证明其购买房屋系在人民法院查封之前，但其在2015年2月2日签订认购协议后当天随即又签订商品房买卖合同，同时缴纳物业费、水电费等费用不符合交易习惯，且未在房产管理部门进行备案登记。同时根据赵某某提交的债权转让协议可以证明，玉带明珠4号楼在2016年3月28日仍是在建工程，且处于在河南宝丰农村商业银行股份有限公司抵押贷款状态。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据上述法律规定和孙某某提交的证据，可以证实孙某某在与当代房地产公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋设定有抵押权，而孙某某未向本院提交证据证明案涉房屋在人民法院查封前抵押权是否消灭。综上，孙某某提交的证据不能充分证明其与当代房地产公司签订的商品房买卖合同合法有效，其权利不能排除执行，异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条、第二十九条规定，裁定如下：驳回案外人孙某某的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 叶 鹏审判员 王亚超审判员 徐烨晗二〇二〇年六月二十八日书记员 解晓孛