辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽04民终704号上诉人（原审被告、反诉原告）：张继昌，男，1954年2月24日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：张杰，辽宁程众律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市亿家仁房产物业管理处，住所地抚顺市望花区西丰街水泵房。法定代表人：张明宇，该管理处经理。上诉人张继昌因与被上诉人抚顺市亿家仁房产物业管理处（以下简称亿家仁管理处）合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1009号判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张继昌及其委托诉讼代理人张杰、亿家仁管理处法定代表人张明宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张继昌上诉请求，1、撤销一审判决，重新审理本案；2、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。上诉人与被上诉人是物业合同关系，是双务合同，享有收取租金的权利，也应履行维修房屋的义务。被上诉人接管上诉人承租的公有住房后，没有对该房屋进行维修。二、上诉人承租房屋由于维修服务不到位，造成危房C级后果，导致房屋不能正常使用，“经区政府研究决定采取避险措施，住宅楼中所有住房全部搬出。”上诉人搬出承租的“危房C级”危房后，在外租房过度，在此期间曾经在阳光家园购过房屋，该房屋是为了儿子结婚而购置，只是落在上诉人名下而已；“危房C级”不能居住的房屋，仍然收取租金，显失公平。被上诉人辩称，维持一审判决。亿家仁管理处一审诉讼请求：1、判令张继昌立即给付拖欠租金9265.5元、滞纳金2767.4元及物业管理费1018元，共计13051.7元；2、张继昌承担本案诉讼费。张继昌一审反诉请求：1、判令亿家仁管理处支付张继昌租金损失59400元（2002年6月─2012年6月）；2、反诉费由亿家仁管理处承担。一审法院查明事实，张继昌原为抚顺市链条厂职工。1993年7月1日，张继昌从房屋所有权人抚顺市机械工业公司取得坐落于新抚区新华路1单元131号23位2组（即顺城区高山路3-2号楼1单元301号，下称涉诉公房）房屋的承租权，房屋建筑面积为46.83平方米。2002年6月，亿家仁管理处与抚顺市机械电子工业局房管所签订《居民住宅楼产权移交协议》，约定抚顺市机械电子工业局房管所将包含涉诉公房在内的294户（总建筑面积为12975.71平方米，售房总户为150户，售房面积为6468.49平方米）的住宅楼的产权移交给亿家仁管理处，并约定原住户欠付的房屋租金债权划归亿家仁管理处，由亿家仁管理处收缴转入维修基金。产权移交日期为2002年6月30日。2012年11月22日，张继昌缴纳危楼鉴定费200元，抚顺市顺城区长春街道英才社区居民委员会在该收据上加盖该单位公章。2015年8月24日，亿家仁管理处在抚顺日报上发布公告，公告内容为因涉诉公房住户拖欠房费且房屋长期闲置，故公告收回涉诉公房。同年10月20日，亿家仁管理处法定代表人张明宇与抚顺市顺城区长春街道办事处就涉诉公房签订了《抚顺市机械局住宅楼避险安置协议书》，协议载明：经有关部门鉴定，抚顺市机械局住宅楼为C级危楼，经区政府研究决定采取避险措施，住宅楼中所有住户全部搬出，并给予异地安置。后涉诉公房被拆迁，被安置在抚顺市顺城区。2017年2月16日，张继昌将亿家仁管理处、张明宇诉至一审法院，请求判令：1、坐落于抚顺市顺城区房屋权属登记恢复至张继昌名下；2、抚顺市顺城区高山路山水家园17号楼2单元904房屋的安置权归张继昌所有。一审法院于2018年8月1日作出（2017）辽0411民初612号民事判决，判决：一、亿家仁管理处、张明宇协助张继昌办理抚顺市顺城区房屋的变更登记手续；二、张继昌于办理房屋变更登记手续当日给付亿家仁管理处房屋租金9265.50元；三、张继昌于办理房屋变更登记手续当日给付张明宇各项费用共计36660.86元；四、驳回张继昌的其他诉讼请求。张继昌不服提起上诉，抚顺市中级人民法院于2019年12月13日作出（2018）辽04民终2000号民事判决，判决：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初612号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担部分；二、撤销抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初612号民事判决第二项。张继昌自认其自1994年至涉诉公房被拆迁安置一直未缴纳房屋租金。根据亿家仁管理处提供的证据显示，张继昌欠缴租金金额为：1994年1月-1996年6月为328.80元（10.96元×30月）；1996年7月-1997年9月为350.85元（23.39元×15月）；1997年10月-1998年12月为526.35元（35.09元×15月）；1999年1月-2015年7月为8059.5元（40.50元×199月），前述合计9265.50元。一审法院认为，本案的争议焦点有两个。第一，张继昌是否应当向亿家仁管理处交纳拖欠房屋租金及滞纳金12032.90元。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明事实，张继昌自认获得涉诉公房承租使用权后，自1994年起至该房屋拆迁安置一直未交纳房租。根据法律规定，承租人租赁租赁物期间须向出租人交纳租金。张继昌作为涉诉公房的承租使用权人缴纳租金系其义务，亿家仁管理处作为涉诉公房管理单位有权利向张继昌收取2002年6月之后的租金，并依据产权移交协议有权向张继昌收取2002年6月之前的租金。张继昌辩称因房屋的产权单位对其租住房屋没有及时维修，房屋均为其自行维修，2002年6月因房屋无法居住，为自身安全在外租房居住至2012年6月，故不同意支付租金及滞纳金。因张继昌未能提供相关证据证明其何时搬离涉诉公房及搬离的原因，张继昌也未向涉诉公房的原产权单位和亿家仁管理处申请对房屋进行修理，亿家仁管理处对张继昌的辩称也未予认可，故对张继昌的该项辩称不予采信。张继昌辩称涉诉公房为危房C级，不能居住，故不同意支付租金。涉诉公房被相关部门鉴定为危房C级并因此被拆迁安置，现亿家仁管理处主张的租金系涉诉公房被拆迁安置之前发生的租金，故张继昌应向亿家仁管理处支付租金。综上，亿家仁管理处要求张继昌支付租金9265.50元的主张应予支持。鉴于亿家仁管理处与张继昌之间为平等民事主体，亿家仁管理处向张继昌收取滞纳金不符合法律规定，故对亿家仁管理处要求张继昌支付滞纳金的主张不予支持。对于亿家仁管理处主张的维修费1018.8元，该笔费用系亿家仁管理处法定代表人张明宇因涉诉公房被拆迁安置后与案外人发生的费用，与亿家仁管理处并无法律关系，亿家仁管理处并不具备主张该笔费用的主体资格，相关权利人可另行主张。第二，亿家仁管理处是否应当向张继昌支付租金损失。因张继昌未能提供相关证据证明其何时搬离涉诉公房及搬离的原因，且张继昌庭审中自述其在顺城区阳光家园小区另有房屋，故即使其搬离涉诉公房，在外租房居住发生租金等费用，亦属于张继昌自行扩大损失，故张继昌要求亿家仁管理处赔偿其租金损失的主张，不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张继昌于本判决生效后十日内向抚顺市亿家仁房产物业管理处支付房屋租金9265.50元；二、驳回抚顺市亿家仁房产物业管理处其他诉讼请求。三、驳回张继昌的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126元，由抚顺市亿家仁房产物业管理处负担76元，张继昌负担50元；反诉费643元，由张继昌负担。二审期间，上诉人张继昌围绕诉讼请求提交两份证据：证据1、抚顺市银川社区的证明。证明：阳光家园的房屋是由上诉人的儿子一家三口居住，只是登记在上诉人名下。证据2、抚顺市自然资源服务中心出具的证明。证明：阳光家园房屋的买入时间和出售时间。被上诉人亿家仁管理处质证意见：对证据1、证据2的真实性没有异议，对其证明目的有异议，证据说明不了是其儿子居住。双方从2015年就开始诉讼，上诉人2016年出售房屋，是有预谋的。本院经审查，上诉人一审主张租赁房屋的所有权人金正顺与张继昌妻子金正南系姐妹，因双方存在亲属关系，故上诉人主张另行租赁房屋的事实真伪不明，本院无法采信。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系公有住房，公有房屋的租金标准由政府部门统一定价。本案中，张继昌于1993年7月1日获得涉案公房承租使用权，自1994年起至该房屋拆迁时一直未交纳房租。亿家仁管理处依据抚顺市关于调整市区公有住房标准的文件向张继昌收取租金，符合法律规定，张继昌应履行交纳租金义务。本案诉争为张继昌应否支付拖欠的公房租金，并非物业服务费，张继昌请求免除租金缺乏法律依据，且案涉楼房其他十七户公房承租人均已交纳相应租金，故一审判决张继昌支付租金有事实基础及法律依据。关于张继昌主张在外租房居住发生租金损失问题。张继昌在取得案涉公房后，何时、因何种原因搬离该房屋不明确。张继昌没有提供证据证明其在使用公房过程中积极要求房屋管理部门进行维修，是否系因房屋不能居住导致其搬离缺乏证据证明。而张继昌一审提供的两位证人出庭作证时均表明自己居住至2015年案涉楼房拆迁时。况且除本案公房外，张继昌名下另有房屋。综合上述情况，一审法院未支持张继昌该项诉求并无不当，本院予以维持。综上，张继昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1517元，由上诉人张继昌负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年六月二十三日书记员 王红艳