广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23413号上诉人（原审原告）：刘友英，女，1969年8月18日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：雷光明，广东万诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，广东万诺律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳市达能佳实业有限公司，住所地：深圳市福田区梅林街道卓越城一期二栋904，统一社会信用代码：91440300359637649X。法定代表人：吴桂兴。被上诉人（原审被告）：吴桂兴，男，汉族，1989年11月10日出生，身份证地址：广东省汕头市潮南区，两被告共同委托诉讼代理人：贺喜英，湖南楚为（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：彭超，湖南楚为（深圳）律师事务所律师。上诉人刘友英因与被上诉人深圳市达能佳实业有限公司（以下简称达能佳公司）、吴桂兴房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粵0303民初7208号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘友英上诉请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院作出的(2019)粤0303民初7208号民事判决书，改判支持刘友英的全部诉讼请求，或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费由深圳市达能佳实业有限公司、吴桂兴承担。被上诉人达能佳公司、吴桂兴辩称：原审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。刘友英向一审法院诉请：1.确认刘友英与达能佳公司于2017年6月17日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除；2.达能佳公司、吴桂兴返还刘友英自2017年6月16日至2018年7月16日已支付的租金1458502.5元及利息;3.达能佳公司、吴桂兴向刘友英双倍返还保证金448770元及利息；4.达能佳公司、吴桂兴赔偿刘友英装修损失3750000元及利息；5.达能佳公司、吴桂兴返还物业管理费299000元及利息；上述2-5项合计5956272.5元及利息148906元（按年利率6%,自2018年7月16日暂算至2018年12月16日，此后照算至付清之日止），共计6105178.5元；6.本案诉讼费用由达能佳公司、吴桂兴负担。一审法院审理查明：一、2017年6月17日，刘友英与达能佳公司签订房屋租赁合同，约定:达能佳公司将涉案房屋出租给刘友英使用，建筑面积共计747.95平方米；租赁期限为5年零3个月，自2017年6月16日至2022年9月15日；刘友英租赁用途为经营餐饮，达能佳公司应保证涉案房屋的用途符合有关法律、法规及规章的规定；月租金为112192.5元，该租金前两年内不变，自第三年起每两年月度租金在上年度月度租金基础上递增8%，刘友英应于每月16日前交付租金；达能佳公司应于2017年9月16日前交付房屋予刘友英使用；租赁期间，刘友英负责支付水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、空调费、房屋租赁管理费及相关租赁税费，上述费用由刘友英提前预交或由刘友英直接支付至物业管理处等相关单位；刘友英应支付租赁保证金224385元；合同有效期内，经达能佳公司同意并经政府有关部门批准，刘友英可对涉案房屋进行装修，双方应就此另行签订书面协议；如刘友英拖欠租金三天以上或所欠各项费用（包括水电、物业管理费）等达3000元以上的，达能佳公司有权解除合同并要求刘友英赔偿损失，达能佳公司依据上述情形单方解除合同的，应书面通知刘友英迁离并交回涉案房屋，刘友英预交款项有结余的，应当将余款退还刘友英，但达能佳公司可不予退还保证金；如达能佳公司未能保证刘友英按其用途继续使用涉案房屋的，刘友英有权解除合同并要求达能佳公司赔偿损失，刘友英依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知达能佳公司，及时迁离涉案房屋，并有权要求达能佳公司双倍返还保证金以及退还多收的预交款项；合同终止后，刘友英应于终止后15日内迁离涉案房屋并将其返还达能佳公司；刘友英拖欠租金应按日利率千分之四向达能佳公司支付滞纳金；租赁物业的排污、排烟、消防系统工程由刘友英自行解决，所花费的改造等费用由刘友英支付，达能佳公司确保租赁物业通水、通电，如刘友英有其他要求，达能佳公司可以协助解决，额外产生费用由刘友英支出。刘友英与达能佳公司均确认达能佳公司收取了保证金224385元及2017年6月16日至2018年7月16日的租金1458502.5元。二、刘友英主张涉案房屋无法通过消防报建，并提交了深圳市中深建装饰设计工程有限公司、广东和安消防工程有限公司出具的通告函予以证明，该函载明：天然气管道没有进入店铺出入口、厨房油烟通风口不能从消防通道逃生出口出入，以上是无法申报消防的原因。刘友英主张其于2018年5月24日至2018年7月26日期间均向达能佳公司发出告知函，沟通涉案房屋的天然气管道接入口、厨房油烟通风口等问题，并提交了函件、微信聊天记录、快递单详情予以证明，但上述证据中的微信聊天记录及快递单详情均无原件予以核对，达能佳公司对上述证据亦不予确认。刘友英主张达能佳公司于2018年7月30日向管理处申请停水并禁止刘友英搬离涉案房屋，并提交了申请函及致函予以证明，但上述证据均无原件予以核对。三、根据达能佳公司诉刘友英房屋租赁合同纠纷（2018)粵0303民初613号案件查明的事实，2018年7月26日，达能佳公司在涉案房屋处张贴合同解除通知书，载明因刘友英已拖欠2018年7月16日应付的租金，且拖欠的租金及物业管理费已达183805.22元，经达能佳公司多次催缴未果，现达能佳公司决定解除双方签署的房屋租赁合同，刘友英应于2018年7月26日前结清租金、物业管理费等一切应付费用后迁离并交出涉案房屋，且须办理租赁房屋移交手续并办理注册地址迁出变更手续；若刘友英未按上述要求搬离的，刘友英遗留在租赁房屋内的物品包括但不限于装饰装修、办公家具、办公设备、电器等一切财物视为刘友英的拋弃物，达能佳公司有权以丟弃、变卖等方式予以处理且不承担任何违约、赔偿及补偿责任。2018年8月20日，达能佳公司在涉案房屋处张贴告知函，表明涉案房屋租赁合同已解除，达能佳公司将办理清场事宜。四、刘友英主张对涉案商铺进行了三次装修，共花费装修费用3750000元，并提交了《深圳建设工程施工合同》、收据予以证明，但刘友英在本院指定的期限内未提交款项支付情况及具体支付凭证。五、刘友英主张已交纳物业管理费和水电费、空调使用费299000元，但未提交证据予以证明。另根据达能佳公司诉刘友英房屋租赁合同纠纷（2018)粵0303民初613号案件查明的事实，涉案房屋位于深圳市××春风路××大厦××楼××号，于2016年4月19日登记至达能佳公司名下。又查，刘友英作为法定代表人的深圳市老乡村美食管理有限公司（原名称深圳市夜浪蛙派餐饮管理有限公司）登记的住所地为深圳市罗湖区××街道春风路××大厦××座裙楼一层101;刘友英作为法定代表人的深圳市李记串串香美食管理有限公司（自然人独资）登记的住所地为深圳市罗湖区××街道春风路××大厦××座裙楼一层102。达能佳公司为有限责任公司（自然人独资），吴桂兴为该公司唯一股东。另，在达能佳公司诉刘友英房屋租赁合同纠纷(2018)粵0303民初613号案件审理过程中，达能佳公司向一审法院申请先予执行，请求法院裁定刘友英先行腾空涉案房屋并移交给达能佳公司。一审法院承办法官在2019年1月份及2019年4月24日分别致电刘友英本人，询问其是否同意先行搬出涉案房屋，刘友英本人均表示租赁房屋内物品无处存放，拒绝搬出。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。刘友英与达能佳公司的租赁合同关系依法成立，合同内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。刘友英与达能佳公司均主张合同已解除，关于租赁合同的解除原因及解除时间，刘友英与被告达能佳公司各执一词，一审法院作如下分析：刘友英主张因涉案房屋没有天然气接入口及可用的厨房油烟通风口，不能办理消防验收手续，不符合经营餐饮的基本条件，合同目的无法实现，故刘友英有权解除合同，合同已于2018年7月16日解除。但首先，刘友英本人确认在签订合同前已查看过涉案房屋状态，且已明确租赁房屋系用于餐饮用途，刘友英在签订合同时应已清楚了解涉案房屋是否具有相应的设施及条件并同意按照现状承租；其次，涉案房屋是否具有天然气接入口及厨房油烟通风口，并不影响涉案房屋是否能作为经营餐饮的用途，如刘友英经营甜品店或奶茶店，则无需以上配套设施条件；再者，双方的房屋租赁合同中已明确约定达能佳公司确保租赁物业通水、通电，刘友英负责排污、排烟、消防系统工程及改造费用，涉案房屋是否能够通过消防验收手续不属于达能佳公司承诺的合同义务；因上述三项原因，一审法院认为，刘友英提出的对涉案房屋是否具备办理消防验收手续的条件的鉴定，与本案合同目的的实现、合同的履行不具有关联性，依法不予准许；最后，刘友英主张已与达能佳公司沟通涉案房屋的配套设施问题，但刘友英未提交证据原件予以证明，且刘友英提交的沟通函均未载明解除合同的意思表示，刘友英未能证明已向达能佳公司主张合同解除权。综上，刘友英提交的证据未能证明涉案房屋经营餐饮的合同目的无法实现，刘友英主张解除合同的事实依据、合同依据、法律依据不足，一审法院对刘友英的合同解除权及主张的解除时间不予确认。达能佳公司主张因刘友英拖欠租金达10天、拖欠租金及物业管理费超出合同约定的数额，达能佳公司经催款无果后于2018年7月26日向刘友英发出解除合同通知书，决定自当天起解除租赁合同，符合合同中约定的达能佳公司行使合同解除权的情形，一审法院确认双方的合同已解除，对达能佳公司主张的合同解除原因及解除时间，一审法院予以采纳。据此，合同解除系因刘友英违约而导致，且刘友英在合同解除前一直在正常使用涉案房屋，刘友英要求达能佳公司、吴桂兴返还租金及利息、双倍返还保证金及利息、返还物业管理费和水电费、空调使用费及利息的主张，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于刘友英主张的装修损失3750000元及利息，首先，刘友英在一审法院指定的期限内未提交证据证明已实际支出该款项，应承担举证不能的不利后果；其次，租赁合同中约定刘友英对涉案房屋进行装修应经过达能佳公司同意并经政府有关部门批准，刘友英未提交证据证明装修涉案房屋已经过刘友英的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，故即便刘友英已实际支出装修费用，该费用亦应由刘友英承担；最后，本案系因承租人即刘友英违约导致合同解除，刘友英作为违约方无权要求守约方承担装修费损失。综上，对刘友英该项诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认刘友英与达能佳公司于2017年6月17日签订的《房屋租赁合同》（编号：DNJ2017-0609)已解除；二、驳回刘友英的其他诉讼请求。本案受理费54536元，由刘友英负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，应予以确认。本院另查明，本院作出的（2019）粤03民终18304号生效民事判决中认定以下事实：（一）2016年9月12日，达能佳公司与案外人奥克兰公司签订房屋租赁合同，约定达能佳公司将位于深圳市××春风路××大厦××楼××101-104房屋出租给奥克兰公司，建筑面积共计747.95平方米；租赁期限为6年，自2016年9月15日至2022年9月14日，租赁用途为经营餐饮；月租金为112192.5元；奥克兰公司应支付租赁保证金224385元；（二）2017年6月17日，达能佳公司、刘友英及奥克兰公司签订确认函，载明因奥克兰公司拟提前退租，刘友英拟承租涉案房屋，故三方确认达成新协议如下：1.刘友英与奥克兰公司就奥克兰公司上述租赁物业的装修附合物及部分设施，作价568000元移交至刘友英归刘友英所有；2.奥克兰公司向达能佳公司缴纳的租赁保证金224385元，达能佳公司无需退还，作为刘友英承租达能佳公司上述物业的租赁保证金；3.达能佳公司与奥克兰公司协商解除租赁关系，并结清所有水电、管理费等相关费用；4.达能佳公司与刘友英签订新的房屋租赁合同。（三）刘友英与达能佳公司签订租赁合同时，应已了解过涉案房屋的基本情况，对于涉案房屋是否适合作为其意欲经营的餐饮类别的场所有了充分认知，刘友英以涉案房屋无法用于餐饮经营为由主张达能佳公司构成根本违约，理由不能成立。合同的解除系因刘友英拒不交纳房租而致达能佳公司行使合同约定的解除权，刘友英在合同解除后拒绝将涉案房屋交还达能佳公司，应当向达能佳公司支付其腾空房屋前的占有使用费。同时，达能佳公司有权没收租赁保证金。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案与（2019）粤03民终18304号案件为关联案件，基本案情及事实基本一致，该生效判决已认定刘友英以涉案房屋无法用于餐饮经营为由主张达能佳公司构成根本违约，理由不能成立。刘友英与达能佳公司签订的涉案《房屋租赁合同》的解除系因刘友英拒不交纳房租而致达能佳公司行使合同约定的解除权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）规定，上述事实已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，刘友英在本案中未能提供相反证据推翻上述事实。故刘友英在本案中主张达能佳公司提供的租赁物不符合约定用途构成违约并以此为由主张达能佳公司退还租赁期间的租金、物业管理费、双倍返还保证金、赔偿装修损失等请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，刘友英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费54536元，由刘友英负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年六月十一日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。