江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终1951号 上诉人（原审被告）：肖春连，女，1982年12月16日出生，汉族，住南京市玄武区。 被上诉人（原审原告）：南京邮电大学资产经营有限责任公司，住所地南京市新模范马路66号。 法定代表人：叶玲春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王峰，江苏玄博律师事务所律师 上诉人肖春连因与被上诉人南京邮电大学资产经营有限责任公司(以下简称南邮资产经营公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区（2019）苏0102民初8897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖春连上诉请求:1.请求法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.请求判令一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主体不适格，应当驳回被上诉人起诉。案涉房屋非南京邮电大学搭建，被上诉人又无证据表明案涉房屋为南京邮电大学所有，故而案涉房屋为违法建筑，被上诉人无权租赁该房屋，被上诉人主体不适格。二、被上诉人要求支付双倍租金、租金损失、经济损失无事实依据。1.案涉房屋为违法建筑，双方租赁合同无效，上诉人只需参照合同支付房屋使用费，不存在违约责任以及租金损失、经济损失的问题。2.即便合同有效，被上诉人也不存在违约行为，不应当支付双倍租金以及损失。案涉房屋招投标过程混乱，上诉人享有优先承租权，在确定新的承租人之前，上诉人与被上诉人之间存在着事实上的租赁关系，后来，中标者弃标，故而又不存在租金损失。三、双倍租金的占有使用费实为违约金，该违约金过高，显失公平。四、被上诉人拒绝上诉人参与投标，该招投标无效。 南邮资产经营公司辩称，案涉房屋由南京邮电大学享有所有权以及收益的权利，南京邮电大学委托被上诉人负责经营及处理相关的纠纷，因为被上诉人是南京邮电大学的校办企业，负责管理学校的资产，根据上诉人和被上诉人签订的房屋租赁合同第12条约定，合同终止，上诉人逾期不交还房屋的，首先是按双倍的标准支付房屋占用费，此外案涉房屋已被案外人中标，中标价为12万元，由于学校是国有单位，学校要求必须保证国有资产不流失，所以被上诉人确定的诉讼请求是按照中标的12万元计算，综上请求二审法院维持一审判决。 南邮资产经营公司一审诉讼请求：1.判令肖春连返还坐落于南京市玄武区的房屋；2.判令肖春连支付自2018年12月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费，按年租金双倍即84400元每年的标准计算（暂计算至2019年7月1日为49223元）；3.判令肖春连支付2018年12月1日起至上述房屋实际返还之日止，按每年35600元的标准（120000-84400）计算的租金损失（暂计算至2019年7月1日为20767元），并额外赔偿南邮资产经营公司经济损失3000元；4.判令肖春连负担诉讼费。 一审认定事实：坐落于南京市玄武区的房屋的所有权人为南京邮电大学（登记所有权人为南京人口管理干部学院，该学院后并入南京邮电大学）。南邮资产经营公司系南京邮电大学依法成立的独资公司。南京邮电大学于2010年1月7日授权南邮资产经营公司对包括案涉房屋在内的19394.16平方米的房屋进行经营管理，包括对外出租。2018年6月28日，南京邮电大学将授权委托管理期限延长至2023年6月30日。南邮资产经营公司将坐落于南京市玄武区的房屋自行编号，并分割对外出租。 2016年12月6日，南邮资产经营公司（出租方、甲方）与肖春连（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：乙方向甲方承租案涉房屋（建筑面积16平方米），租赁期限为2年，自2016年12月1日至2018年11月30日；租金按年结算，第一年度租金在协议签订前交付，第二年度租金在该年度起始日的1个月前交付；第一年度租金总额42200元，第二年度租金总额42200元；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方在签订本合同时支付押金7000元，甲方开具押金收据，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方凭押金收据将押金无息返还乙方；合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处分；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满前两个月，以书面形式通知甲方，双方协商并报省财政厅审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租，如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止；乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，乙方向甲方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。 上述合同签订后，肖春连承租使用案涉房屋，并按约支付了押金7000元及两年租期内的租金。2018年9月30日，南邮资产经营公司就案涉房屋发布招租公告。肖春连投标但未中标，该房屋后被案外人张芳芳中标，中标价为每年120000元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。南邮资产经营公司与肖春连签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限届满后，肖春连未与南邮资产经营公司签订新的房屋租赁合同，南邮资产经营公司亦不同意由肖春连继续使用案涉房屋，故案涉租赁合同已经终止，肖春连无权继续占有使用案涉房屋。肖春连称南邮资产经营公司在招投标过程中存在不当行为，肖春连可以通过合法途径反映情况，但无论肖春连所述情况是否属实，均不影响涉案租赁合同的履行和终止。因此，南邮资产经营公司请求肖春连返还案涉房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于房屋占有使用费及赔偿损失问题。违约金是指按照当事人约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方当事人支付一定数额的金钱的制度。本案中，南邮资产经营公司主张的双倍租金标准的占有使用费实为违约金。根据合同约定，肖春连如逾期不予交还房屋，应当按照原租金标准双倍向原告支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止，该约定系双方当事人间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现南邮资产经营公司主张按每年双倍租金的标准即84400元，自2018年12月1日起计算占有使用费，符合合同约定和法律规定，而肖春连并未能举证证明南邮资产经营公司主张的金额超过了南邮资产经营公司的实际损失，故一审法院予以支持。关于南邮资产经营公司主张的租金损失每年35600元，根据南邮资产经营公司提交的证据，案外人张芳芳以120000元每年的租金标准中标，故南邮资产经营公司可以预期的2018年12月1日以后的租金收益为每年120000元，而南邮资产经营公司与肖春连约定的房屋使用费不足以弥补该损失，故南邮资产经营公司主张自2018年12月1日起按每年35600元计算的租金损失，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。关于其他损失3000元的问题，无事实和合同依据，一审法院不予支持。肖春连已支付押金7000元，双方可以在房屋交接时对水费、电费等应由肖春连承担的费用据实结算，并以此确定南邮资产经营公司应返还给肖春连的押金金额或被告应补交的费用金额。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、肖春连于判决生效后十日内向南邮资产经营公司返还坐落于南京市玄武区的房屋；二、肖春连于判决生效之日起十日内按照每年84400元的标准向南邮资产经营公司支付自2018年12月1日起至肖春连实际返还上述房屋之日止的占有使用费；三、肖春连于判决生效之日起十日内按照每年35600元的标准向南邮资产经营公司支付自2018年12月1日起至肖春连实际返还上述房屋之日止的租金损失；四、驳回南邮资产经营公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1625元，减半收取812元，由南京邮电大学资产经营有限责任公司负担32元，由肖春连负担780元（南京邮电大学资产经营有限责任公司预交案件受理费的余款813元由一审法院退回）。 二审中，肖春连对一审查明的事实有异议：其认为因中标人最终没有签约中标合同，故一审法院认定的12万元的中标价格并不存在。 南邮资产经营公司向法院提交如下证据：证据一，南邮资产经营公司向肖春连发送的通知两张；证据二，南邮资产经营公司向朱燕发送的通知两张；证据三，案外人张芳芳申请放弃中标资格的申请书复印件；证据四，门面房移交清单。证据一、二用以证明南邮资产经营公司已于2018年11月12日以及2018年11月30日向承租人肖春连、朱燕发送通知书，要求承租人按照通知书上载明的日期尽快搬离交还房屋。证据三用以证明因为租户迟迟未搬离房屋，故而最后未与案涉房屋中标人张芳芳签订合同；证据四用以证明案涉房屋已于2019年12月30日移交。 肖春连发表质证意见认为：对于证据一、二，其认为被上诉人并未向其以及朱燕发出通知，要求其搬离。对于证据三，其认为是因为中标价格过高导致张芳芳弃标。对于证据四，其认可上诉人的证明目的，表示案涉房屋的确是于2019年12月30日移交给被上诉人的，但对该移交清单中的结清水电费不予认可。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 二审中，结合当事人提供的门面房移交清单及当事人的陈述，本院另查明案涉房屋已于2019年12月30日移交给南邮资产经营公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，肖春连与南邮资产经营公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同约定，享有合同权利，履行合同义务。上诉人主张案涉房屋不属于南京邮电大学，不在南京邮电大学授权被上诉人租赁的范围内，且属于违法建筑，故而其与被上诉人之间的房屋租赁合同无效的上诉理由不能成立。案涉房屋租赁合同由上诉人与被上诉人签订，合同当事人即为上诉人与被上诉人双方，上诉人认为被上诉人主体不适格的上诉理由，亦不能成立。 关于上诉人主张其不应当按照双倍租金标准支付占有使用费的问题。双方租赁合同约定，如逾期不予交还房屋，肖春连应当按照原租金标准双倍向南邮资产经营公司支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。双方房屋租赁合同已于2018年11月30日到期，南邮资产经营公司对案涉房屋进行了招投标，上诉人并未中标，双方亦并未续签房屋租赁合同，被上诉人要求上诉人按照合同约定，向其按双倍租金标准支付占有使用费，应当予以支持。一审法院对此判定正确，本院予以维持。上诉人主张存在事实上的租赁关系，其不应当按照双倍租金标准支付占有使用费的上诉理由不能成立，本院不予采信。经查明，上诉人已于2019年12月30日与被上诉人办理了门面房移交手续，故该笔占有使用费的计算期间应当从2018年12月1日计算至2019年12月30日。 关于上诉人主张其不应当支付租金损失的问题。合同到期时，上诉人未能将案涉房屋返还给被上诉人，其行为已构成违约，被上诉人有权向上诉人请求违约损失赔偿。案涉房屋在招投标时，已由案外人张芳芳以12万元每年的价格中标，因上诉人违约致使案涉房屋无法以该价格出租而给被上诉人造成的损失即为被上诉人的租金损失。鉴于被上诉人已经要求上诉人按合同约定的双倍租金标准支付合同到期后的占有使用费，故而被上诉人只主张占有使用费之外的租金损失，即每年的租金损失标准为35600元，应当予以支持，上诉人认为违约金过高显失公平的理由，不能成立，本院不予采信。租金损失的计算期间亦应当从2018年12月1日计算至2019年12月30日。 至于上诉人认为招投标过程违法无效，张芳芳中标后并未签订房屋租赁合同，不存在该中标价格的问题。招投标的过程是否符合相关规定，非人民法院的审查认定范围，上诉人对招投标有异议的，可以向其他相关部门反映。张芳芳中标这一事实已经南京邮电大学采购招标管理办公室公告，其后未签订合同是因为案涉房屋未予腾退，亦是因上诉人违约造成，故而对于上诉人该项上诉理由，本院不予采信。 综上，肖春连的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在一审法院判决之后，肖春连已于2019年12月30日将房屋交还给南邮资产经营公司，结合这一事实，本院对一审法院部分判决内容予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持南京市玄武区（2019）苏0102民初8897号民事判决第二、三、四项； 撤销南京市玄武区（2019）苏0102民初8897号民事判决第一项。 二审案件受理费1625元，由肖春连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王劲松 审 判 员 王 路 审 判 员 李 斐 二〇二〇年六月十一日 法官助理 李玲玲 书 记 员 戴 苗