陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终537号上诉人（原审原告、反诉被告）：陕西威航汽车维修服务有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：张望，该公司总经理。委托诉讼代理人：路航，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘恺，陕西许小平律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：西安迪曼幕墙门窗有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：淡芃，该公司总经理。委托诉讼代理人：乔圣斌，陕西增瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹颢，陕西增瑞律师事务所实习律师。上诉人陕西威航汽车维修服务有限公司(以下简称威航公司)与上诉人西安迪曼幕墙门窗有限公司（以下简称迪曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威航公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审，或查清事实改判支持威航公司全部诉讼请求并驳回迪曼公司全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由迪曼公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。西安市高新区国土规划建设执法监察大队已于2018年1月8日之前对迪曼公司的违法使用涉案土地的行为立案调查，在土地违法案件调查结论作出之前，威航公司有充分理由认为迪曼公司无法继续履行租赁合同，迪曼公司将厂房出租的实际用途为金融、洗衣、汽修等商业活动，根据统计部门回复，能够证明迪曼公司违法使用土地。西安市国土资源局高新分局回复的《情况说明》与《调查令》的调查事项并不一致，明显答非所问。一审法院对西安市高新区国土规划建设执法监察大队处理迪曼公司涉嫌土地违法案件的情况并未查清，致使基本事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。威航公司依据合同法第六十八条、六十九条规定履行不安抗辩权，不存在迟延支付租金或拒付租金的情形。一审法院确认迪曼公司的《工作联系函（合同解除通知函）》合法有效，与法相悖，系适用法律错误。威航公司行使不安抗辩权后，迪曼公司并未采取任何措施消除不安抗辩权，故不能认定威航公司中止支付租金的行为属拖延支付或拒绝支付租金。迪曼公司单方解除合同的条件并未成就，一审法院适用合同法第九十三条规定解除合同系适用法律错误。另迪曼公司恶意断电长达80天，且在拒绝向威航公司进行任何赔偿的情况下，存在严重违约行为，威航公司出于对自身权益的救济也可暂停支付房租，并非属于无正当理由未支付或者迟延支付租金的情形。故一审法院适用合同法第二百二十七条认定威航公司属无正当理由未支付或迟延支付租金系适用法律错误。庭审中，威航公司当庭提交其补充上诉意见，事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实，导致适用法律错误。1.迪曼公司擅自变更土地用途，在工业用地上建设仓储厂房，出租为汽修商业经营，且被投诉后，由行政机关立案调查。根据涉案土地的土地使用权证可知，涉案土地用途为工业用地。双方于2015年、2016年两次签订《经营性房产租赁合同》，迪曼公司在西安高新区XX大道XX号涉案土地上加盖了建筑面积4963.24平方米的厂房B，出租给威航公司从事汽车维修。2018年2月5日，西安市高新区国土规划建设执法监察队到威航公司处对迪曼公司变更土地用途的相关情况进行调查询问，威航公司由此得知迪曼公司涉嫌违法变更土地用途，监察队已对迪曼公司进行立案调查，2018年1月8日在西安高新技术产业开发区门户网站公示对举报人留言回复，内容为：西安高新国土规划建设执法监察队已对迪曼公司变更土地用途进行立案调查。一审庭审中，威航公司向法庭提交了证据，但一审判决未予认定。2.迪曼公司变更土地用途不适用《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发〔2013〕47号）。威航公司所租房屋位于高新区XX大道XX号迪曼公司所属厂区B厂房，厂房面积4963.24m²，厂房用途为工业仓储用房，所处土地位于高新区XX园XX路，地号GXⅢ-(8)-25，面积23943.2平方米，地类用途是工业，实际从事汽修服务，属于商业用途，不是工业，也不是现代服务业。首先，根据国土资源部发布的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的相关规定，低效用地是指经第二次全国土地调查已确定为建设用地的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地而……，现状为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不得列入改造开发范围。涉案土地不属于低效利用土地。其次，《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发〔2013〕47号）是西安市政府于2013年9月17日发布的，针对的是在2013年已存在的现有工业厂房、仓储用房等，而涉案仓储用房于2015年才建成，也不属于可变更用途的房屋。再次，根据西安市统计局的回复，汽修行业不属于现代服务业。最后，上述通知规定，利用现存厂房、仓储用房等从事现代服务业，须实现经国土、规划部门批准同意，根据陕西省权责清单统一发布平台公示，高新区变更建设用地用途须向市级规划部门申请，而迪曼公司的行为属于违法变更土地用途，一审法院未予认定导致适用法律错误。二、一审判决对涉案的《经营性房屋租赁合同》效力认定错误。该合同违反法律规定的效力强制性规定，应属无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益，违反上述规定即改变土地用途，将会损害国家、集体和社公共利益，因此该条款是效力性强制性规定。《经营性房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定应属无效。三、因合同无效，迪曼公司作出的《工作联系通知函（合同解除通知函）》缺乏事实与法律依据，应属无效法律行为，一审判决认定该行为有效错误。四、威航公司不具有恶意且为履行合同投入巨额装修，损失巨大，相应的诉权未予保障。威航公司基于诚信原则与迪曼公司签订合同，在涉案土地被立案调查后作出中止付租的意见并非恶意拖欠租金，相反，威航公司在初期投入大量金钱对厂房进行装修，而迪曼公司在合同签订后屡次恶意违约，给其造成重大损失，一审期间，出于诚信原则，威航公司认为应当继续履行合同以维护双方权益，但迪曼公司变更土地用途的行为给威航公司造成巨大的损失，严重侵害了威航公司的合法权益。综上，请求二审法院查明事实，维护威航公司的合法权益。迪曼公司辩称，西安市国土资源局高新分局2019年8月7日作出《关于西安迪曼幕墙门窗有限公司变更土地用途情况说明》及2019年9月11日作出《关于西安迪曼幕墙门窗有限公司变更土地用途情况说明》，该两份函件均明确说明迪曼公司利用现有合法建筑从事现代服务业的行为符合市政府土地节约集约利用政策规定。迪曼公司出租房屋的行为合理合法，威航公司认为迪曼公司违法使用土地的观点是不成立的；迪曼公司开业至今，经营状况良好，商业信誉优良，不存在逃避债务的任何情形，且出租房屋的行为已被西安市国土资源局高新分局明确认定合法，威航公司认为迪曼公司无法继续履行租赁合同缺乏事实依据。迪曼公司与威航公司的停电纠纷已经西安市长安区人民法院、西安市中级人民法院审理终结。西安市中级人民法院作出的（2019）陕01民终1329号民事判决认定威航公司无任何证据能够证明断电原因是迪曼公司的过错行为所致，威航公司认为断电事故属迪曼公司恶意导致的观点不能成立；根据合同法第六十八条规定，威航公司并不具备不安抗辩权之主体要件，亦不具有行使不安抗辩权的法定条件，威航公司无正当理由迟延支付租金至今，迪曼公司依据《经营性房产租赁合同》第7.2.1条，于2018年6月21日向威航公司送达《工作联系函（合同解除通知函）》合法有效。威航公司向人民法院起诉的时间超过了法律规定的三个月的除斥期间，客观上丧失了胜诉权。威航公司当庭递交的补充上诉意见在程序上违反了民事诉讼法的相关规定，二审法院依法应不予审查。关于《经营性房产租赁合同》所涉及的土地用途变更是否构成违法以及威航公司以土地用途违法为由，借行使不安抗辩权之名行违约拒付租金之实，已经一审法院查明事实并依法判决。一审法院认定《经营性房产租赁合同》有效是完全正确的。威航公司无故迟延支付租金违约在先，自身的装修损失应由其自行承担。综上所述，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回威航公司全部上诉请求。迪曼公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判为：1.威航公司向迪曼公司支付租金利息损失（以693493.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年2月1日计算至清偿之日止）；2.威航公司向迪曼公司支付厂房占用费利息损失（以厂房占用费为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年6月22日起计算至清偿之日止）；3.威航公司向迪曼公司支付实际腾交厂房之日所欠付的水费、电费（暂计算至2019年2月28日为113950.21元，后续金额以实际产生的费用为准）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年6月22日计算至清偿之日止）；4.本案一、二审诉讼费由威航公司负担。事实和理由：一审判决认定：依法成立的合同受法律保护，双方签订《经营性房屋租赁合同》系双方当事人意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效合同。一审判决将2018年5月3日西安高新技术产业开发区规划建设局的回复意见、西安国土资源局高新技术开发区分局的《变更土地用途情况说明二》文件作为定案证据，足以证明迪曼公司出租厂房的行为并无不当、寄送《工作联系通知函（合同解除通知函）》合法有效，迪曼公司并不构成任何违约行为。而一审判决认定迪曼公司构成违约并据此驳回迪曼公司房屋租金利息损失及厂屋占用费利息损失的反诉请求显属认定事实错误，依法应予改判。双方签订的《经营性房屋租赁合同》，明确约定水费、电费由威航公司承担，迪曼公司在一审程序中提供的2018年7月31日至2019年4月30日期间的物业收费通知单足以证明迪曼公司针对涉案厂房发生了水费、电费的实际支出，二审法院依法应支持其上诉请求。威航公司辩称，不认可迪曼公司的上诉意见，《经营性房产租赁合同》现在因为迪曼公司出租的厂房不符合法律规定的用途导致无效，双方关于合同履行发生的损失应当根据合同无效的裁判结果进行处分处理。对于威航公司主张的水、电费事项，威航公司认为与迪曼公司2017年3月至6月恶意停电指使电工强行断电影响威航公司经营损失有关，不同意该项目上的支出，迪曼公司所依据的电费标准也与物价局核定的标准不符。威航公司向一审法院起诉请求：1.确认迪曼公司2018年6月21日所发《合同解除通知函》无效，迪曼公司应继续履行《经营性房产租赁合同》；2.诉讼费由迪曼公司负担。迪曼公司向一审法院反诉请求1.确认迪曼公司2018年6月21日向威航公司发送的《工作联系函（合同解除通知函）》合法有效，并依法确认双方《经营性房产租赁合同》已于2018年6月21日解除；2.判令威航公司腾交位于西安市高新区XX大道XX号B厂房，建筑面积4963.24平方米；3.判令威航公司向迪曼公司支付自2018年2月1日至2018年6月21日的租金693493.8元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2018年2月1日计算至清偿之日止）；4.判令威航公司向迪曼公司支付自2018年6月22日起至实际腾交厂房之日的厂房占用费（暂计算至2019年2月28日为1242169.8元，后续金额以合同约定为计算标准）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月22日计算至清偿之日止）；5.判令威航公司向迪曼公司支付实际腾交厂房之日所欠付的水、电费（暂记算至2019年2月28日为113950.21元，后续金额以实际产生的费用为准）及利息（按照中国人民银行同期贷款利率从2018年6月22日计算至清偿之日止）；6.判令本案所有诉讼费由威航公司负担。一审法院认定事实：2016年2月5日双方签订《经营性房产租赁合同》，约定迪曼公司将位于西安市高新区XX大道XX号、建筑面积为4963.24平方米的厂房B出租给威航公司，该宗土地为工业用地。租赁期限为2016年2月15日至2026年2月14日计10年，租金从2016年4月15日起算。在正式起租日前，给予必要的清理改造免租期60天，免租期自2016年2月15日交房日起计算。租金自2016年4月15日起计算，免租期内乙方（下同威航公司）应照常交纳水电费。3.1条约定本合同履约保证金为贰拾万元人民币。承租方已支付壹拾万元整，剩余壹拾万元承租方于合同签订之日支付。3.2条租赁期内租赁房产的租赁费用基本标准为30元/平方米/月，未包含相关税费成本，租赁税费成本由乙方承担。3.7条约定：租赁费用递增，租赁期内自第61个月起（正式租期满60个月后）租赁费用以前一年度为基础递增百分之八，此后按每36个月递增百分之八。每期支付金额详见合同3.8条第一期2016年2月5日前租金40万…第二期2017年2月1日前，租金1786766.4元；第三期2018年2月1日前租金1786766.4元；第四期2019年2月1日前租金1786766.4元；第五期2020年2月1日前租金1786766.4元；第六期2021年2月1日前每平米32.4元每月，租金1929707.71元;第七期2022年2月1日前每平米32.4元每月，租金1929707.71元；第八期2023年2月1日前每平米32.4元每月，租金1929707.71元；第九期2024年2月1日前每平米34.992元每月，租金2084084.33元；第十期2025年2月1日前每平米34.992元每月，租金2084084.33元。合同3.9条约定租赁期内每12个月为一个租金支付周期；支付时间和金额按合同3.8条执行。合同6.2.2条约定，配合乙方依据正常经营需要协助办理应由房产出租人协助的各种手续及文件资料提供。合同第7条合同解除与终止：7.2.1乙方延迟支付或拒付租赁费用达30日以上时；7.2.乙方累计拖欠其他各项应付费用累计达到五万元以上；7.5条约定租赁期间届满或合同提前终止，或合同解除后，乙方应在双方租赁关系终止后撤离现场，向甲方返还租赁房产；逾期交房，乙方应按照本合同约定当期租赁费用标准支付租赁费用。第11条约定租赁期内任何一方无故自行终止合同，均属构成违约。因此违约方应赔偿给对方造成的直接经济损失。赔偿金、违约金应于明确责任之日十日内支付给对方。合同签订后，威航公司交付迪曼公司20万元履约保证金。另查，2018年2月1日起（即第三期）开始至今威航公司未向迪曼公司支付租金。2018年3月1日，威航公司以迪曼公司中断租赁场所的正常供电及变更涉案土地违法立案为由，向迪曼公司发出一份关于暂停支付房屋租金的函，迪曼公司于2018年6月21日向威航公司发出《工作联系函（合同解除通知函）》，认为不支付租金，其有权行使解除权，函告双方合同已解除。威航公司于2018年6月22日复函迪曼公司称：因涉案厂房在2018年1月8日西安市高新技术开发区国土规划监察大队已经立案调查，无处理结果，因此不支付租金系行使不安抗辩权的行为；且你公司中断涉案租赁场地电源导致其受损，就此案件正在审理中，你公司擅自解除合同，单方解除合同不能成立。又查，2017年3月22日威航公司认为迪曼公司中断涉案厂房电源导致其受损，故将迪曼公司诉至法院，经法院（2018）陕0116民初1028号民事判决：一、被告西安迪曼幕墙门窗有限公司在判决生效后十日内向原告陕西威航汽车维修服务有限公司赔偿停电造成的损失360000元；二、驳回原告陕西威航汽车维修服务有限公司之其余诉讼请求。后双方均不服提起上诉，经西安市中级人民法院（2019）陕01民终1329号民事判决：一、撤销西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1028号民事判决第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初1028号民事判决第一项为：西安迪曼幕墙门窗有限公司自本判决生效十日内向陕西威航汽车维修服务有限公司赔偿停电造成的损失217800元；三、驳回陕西威航汽车维修服务有限公司其余诉讼请求。威航公司认为涉案土地变更性质问题申请调查令，西安市国土资源局高新分局于2019年8月7日出具了《变更土地用途情况说明》：西安迪曼公司于2002年2月28日取得西安市长安区西部大道GXIII-(8)-25号国有建设用地使用权，宗地面积为47.205亩（其中净地面积为35.902亩地，代征路11.303亩），土地用途为产业用地，该宗地上建筑物均已办理房屋产权登记，属合法建筑。西安迪曼公司依据《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发〔2013〕47号）文件第三部分中鼓励企业盘活存量土地的相关规定，利用现有使用厂房从事现代服务业的行为，符合市政府土地节约集约利用政策规定。威航公司再次申请法院调取违法改变涉案土地用途立案后的处理结果，西安市国土资源局高新分局于2019年9月11日给法院回复：本次核查和2019年8月7日回复结果一致。迪曼公司反诉威航公司支付水、电费132438.73元（截止2019年4月30日前）及实际腾出场地时止的水、电费  元一节，提供了从2018年7月31日至2019年4月30日期间的物业收费通知单，但并未提供迪曼公司垫付上述水、电费的证据。庭审中，双方分歧较大，致调解无果。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。威航公司、迪曼公司签订《经营性房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，有国有土地使用证、2018年5月3日西安高新技术产业开发区规划建设局的回复意见、西安市国土资源局高新技术产业开发区分局的变更土地用途情况说明等为证，应为有效的合同。有效的合同对双方当事人均有法律约束力。双方应根据合同约定全面履行各自的合同义务。本案的焦点：迪曼公司于2018年6月21日向威航公司发送的《工作联系通知函（合同解除通知函）》的效力认定；关于《工作联系通知函（合同解除通知函）》的效力一节，因威航公司从2018年2月1日起（及第三期）的租金未向迪曼公司支付，迪曼公司于2018年6月21日给威航公司发出合同解除函，对此威航公司收到后认为单方解除合同不能成立。合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当解除合同的条件出现时，享有解除权的当事人可以行使解除权解除合同，而不必再与对方当事人协商，因双方合同第7条约定解除与终止：7.2.1约定乙方延迟支付或拒付租赁费用达30日以上时；7.2.乙方累计拖欠其他各项应付费用累计达到五万元以上。因此迪曼公司于2018年6月21日给威航公司发出解除合同函，符合双方约定及法律规定，因此本院依法确认《工作联系通知函（合同解除通知函）》有效。故双方合同于2018年6月21日已经解除，威航公司请求继续履行涉案合同，依法不予支持。迪曼公司反诉威航公司请求腾交位于西安市高新区XX大道XX号B厂房，建筑面积4963.24平方米一节，依法予以支持。迪曼公司反诉请求威航公司支付自2018年2月1日至2018年6月21日的租金693493.8元一节，依法予以支持。迪曼公司请求威航公司支付未付租金的造成的利息损失一节，因双方均构成不同程度违约，因此迪曼公司该项主张，依法不予支持。迪曼公司反诉请求威航公司支付自2018年6月22日起至实际腾交厂房之日止的厂房占用费一节，应按双方合同约定的租金为标准计算为宜，符合法律规定，依法予以支持。迪曼公司请求威航公司支付未付涉案厂房占用费造成的利息损失一节，因双方均构成不同程度违约，因此迪曼公司该项主张，依法不予支持。迪曼公司反诉请求威航公司支付实际腾交厂房之日止所欠付的水、电费（截止2019年4月30日前为132438.73元）一节，提供了从2018年7月31日至2019年4月30日期间的物业收费通知单，但并未提供迪曼公司垫付上述水、电费的证据，因此其该项主张，待实际发生后另案主张。威航公司交付迪曼公司的20万元履约保证金，应由迪曼公司退付威航公司。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司向原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司送达的《工作联系通知函（合同解除通知函）》合法有效，双方签订的《经营性房屋租赁合同》已于2018年6月21日解除；二、原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后二十日内腾交被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司位于西安市高新区XX大道XX号B厂房，建筑面积4963.24平方米；三、原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司2018年2月1日至2018年6月21日期间的租金693493.8元；四、原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司从2018年6月22日起至实际腾交厂房之日止的厂房占用费（以双方签订经营性房产租赁合同约定的相对应时段租金标准计算）；五、驳回原告（反诉被告）陕西威航汽车维修服务有限公司的本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）西安迪曼幕墙门窗有限公司的其余反诉请求。本诉诉讼费100元，陕西威航汽车维修服务有限公司已预交，由陕西威航汽车维修服务有限公司负担；反诉费11598元，西安迪曼幕墙门窗有限公司已预交，由陕西威航汽车维修服务有限公司负担10000元，西安迪曼幕墙门窗有限公司负担1598元，陕西威航汽车维修服务有限公司于本判决生效后十日内将其应承担的诉讼费直接支付西安迪曼幕墙门窗有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明，一、2010年7月27日迪曼公司取得位于西安高新区XX园XX路23943.2平方米西高科技国用（2010）第56179号《国有土地使用权证》，地类用途工业，使用权类型出让。2015年5月11日，迪曼公司取得西安高新区XX园XX路面积4980平方米工业用地使用权的《建设工程规划许可证》。在该土地上盖建涉案厂房，同年12月10日涉案房屋竣工，房屋建筑面积4963.24平方米。2017年10月27日迪曼公司取得陕（2017）西安市不动产权第1374585号《房屋所有权证》。二、2013年9月17日，西安市人民政府发布《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》市政发〔2013〕47号文件。该文件第三条第（三）项内容载明：“鼓励企业盘活存量土地，鼓励用地单位在城市改造中对低效利用土地进行‘二次开发’。原用地单位在不改变用地主体、不重新开发建设等前提下，利用现有工业厂房、老校区用房、仓储用房、传统商业街等存量房产和土地资源兴办信息服务、研发设计、商务服务、文化旅游、动漫、创意等现代服务业，提高土地利用效率，经规划、国土等相关部门批准同意后，土地用途可暂不变更。……。”三、2018年5月3日，西安高新区规划建设局针对迪曼公司递交的《关于响应的申请》出具回复意见：“……我局已完成你公司的规划审批和验收工作，其他改变使用方式的行为，如符合《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》的要求，我局原则同意，若有新建或改建建筑物和构筑物，须到我局办理规划审批手续”。同年5月7日，西安市国土资源局高新分局针对迪曼公司递交的关于响应《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》，利用现有工业厂房兴办信息服务等现代服务业的申请函，出具回复意见：“……经研究，我局同意你公司按照市政府有关规定利用存量房产实施现代服务业，暂不变更土地用途，鉴于市政发〔2013〕47号文件中有规划部门批准环节，建议你公司严格履行规划审批程序。”四、2017年12月26日至2018年7月6日，西安市国土资源局高新分局、统一征地办公室等行政机关针对举报人以迪曼公司涉嫌违法用地及针对行政机关答复不满等数次举报，经过开展调查询问工作，以及进一步调查，其中分别于2018年4月20日回复：“迪曼公司的用地行为已经取得行政机关批准，不属于违法行为”；于同年6月4日、6月8日回复：“迪曼公司已依据《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》市政发〔2013〕47号取得相关部门审批手续”；于同年6月25日、7月6日均回复：“1.2010年7月27日，迪曼公司取得《国有土地使用证》，迪曼公司取得上宗土地后，在宗地上共开发建设三幢建筑，且均已办理《房屋所有权证》，部分已经投入出租现代服务业使用；2.2018年4月18日，迪曼公司分别向西安高新区规划建设局和我局提交了《关于响应的申请》，其申请在不改变用地主体、不重新开发建设的前提下，利用现有厂房兴办信息服务、研发设计、商务服务、文化旅游、动漫、创意等现代服务业，土地用途暂不变更。西安高新区规划建设局于5月3日向迪曼公司发出回复意见，该回复同意其申请，基于此，我局于5月7日复函迪曼公司同意其申请，即同意迪曼公司按照市政府有关规定，利用存量房产实施现代服务业，暂不变更土地用途。……。”；于同年6月27日回复：“……迪曼公司2016年建成的部分厂房均在《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》（市政发〔2012〕121号）和《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发〔2013〕47号）两个文件的有效期内，不存在不符合文件精神的问题。”五、2015年1月6日张望向迪曼公司交纳履约保证金人民币10万元。2016年2月5日威航公司向迪曼公司交纳履约保证金人民币10万元。六、2018年2月9日，3月4日、5月17日，迪曼公司分别向威航公司送达《租赁费支付通知函》。七、2018年6月21日，迪曼公司以威航公司未按合同约定支付租金为由，向其发出《工作联系通知函（合同解除通知函）》。2018年11月30日，威航公司向一审法院提起民事诉讼，要求确认《合同解除通知函》无效，继续履行《经营性房产租赁合同》。本院组织双方多次进行调解，因双方差距大，至调解未成。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。迪曼公司已取得涉案房屋《建设工程规划许可证》，并办理了涉案房屋《房屋所有权证》。本案中，西安市高新区规划建设局、西安市国土资源局高新分局分别向迪曼公司作出回复，同意迪曼公司按照市政府有关规定，利用存量房产实施现代服务业，暂不变更土地用途，再结合西安市国土资源局高新分局、统一征地办公室等行政机关针对举报人以迪曼公司涉嫌违法用地及针对行政机关答复不满等数次举报，经过开展调查询问工作，以及进一步调查，明确回复迪曼公司的用地行为取得了行政机关批准，不属于违法行为，不存在不符合《西安市人民政府关于进一步推进土地节约集约利用的通知》（市政发〔2013〕47号）文件精神。加之一审期间基于威航公司两次申请调查令，西安市国土资源局高新分局两次明确函复，迪曼公司利用现有使用厂房从事现代服务业的行为，符合市政府土地节约集约利用政策规定。上述事实充分说明涉案房屋已经相关行政机关批准可以从事现代服务业，双方签订的《经营性房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。威航公司上诉主张《经营性房产租赁合同》为无效合同于法无据，本院依法不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”迪曼公司与威航公司均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案系房屋租赁合同纠纷，出租人交付符合房屋使用功能的合格房屋，承租人按时足额支付租金是双方的主要合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。因威航公司自2018年2月1日起未再向迪曼公司支付租金，未履行合同的基本义务，迪曼公司依照合同第7条关于合同解除与终止的第7.2条的相关约定及上述法律规定有权解除合同。迪曼公司于2018年6月21日向威航公司发出《工作联系通知函（合同解除通知函）》后，威航公司虽于2018年11月30日向一审法院提起诉讼，要求确认《合同解除通知函》无效，继续履行《经营性房产租赁合同》，但因威航公司在合同履行期间未按合同约定支付租金，经多次催要仍不履行，已构成根本违约。迪曼公司向威航公司发出《工作联系通知函（合同解除通知函）》，符合合同约定和法律规定的合同解除条件。而威航公司未在三个月内起诉，已丧失胜诉权。故一审法院认定迪曼公司向威航公司送达的《工作联系通知函（合同解除通知函）》合法有效，双方签订《经营性房产租赁合同》已于2018年6月21日解除，驳回威航公司的本诉诉讼请求并无不当。一审法院认定迪曼公司在履行合同中构成违约，无事实及法律依据，本院依法予以纠正。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。威航公司以涉案厂房的土地用途存在变更为由据此认为其拒付租金系行使不安抗辩权的理由不符合上述法律规定，其理由不能成立，本院依法不予采信。因合同已于2018年6月21日解除，威航公司占有使用涉案租赁厂房至今，故一审法院判令威航公司腾交租赁厂房、支付拖欠租金及厂房占用费正确。关于威航公司是否应向迪曼公司承担租金及占用费的利息损失及水电费问题。迪曼公司上诉主张威航公司承担租金及占用费的利息损失及水电费，因租金利息及厂房占用费利息之费用并非威航公司就履行《经营性房产租赁合同》给迪曼公司造成的直接损失，一审判决未予支持，并无不妥。关于水电费问题，迪曼公司反诉请求威航公司支付实际腾交厂房之日止所欠付的水、电费（截止2019年4月30日前为132438.73元）一节，其虽提供了自2018年7月31日至2019年4月30日期间的物业收费通知单，但迪曼公司并未提供其垫付上述水、电费的证据，因此一审法院认为其该项主张，待实际发生后另案主张正确。关于威航公司向迪曼公司交纳的20万元履约保证金，一审法院认为威航公司交付迪曼公司的20万元履约保证金，应由迪曼公司退还威航公司符合合同约定，但在判决主文未予明确存在瑕疵，本院予以纠正。威航公司以其已在西安铁路运输法院提起行政诉讼，该案件判决结果将直接影响本案合同效力为由，申请本案中止诉讼，因其申请不符合中止诉讼的相关法律规定的情形，本院依法不予准许。综上所述，一审判决应予维持，关于迪曼公司应退还威航公司保证金20万元，本案应予加判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初761号民事判决；二、西安迪曼幕墙门窗有限公司自本判决生效之日起十日内退还陕西威航汽车维修服务有限公司履约保证金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元（陕西威航汽车维修服务有限公司已预交），由陕西威航汽车维修服务有限公司负担；一审反诉费11598元（西安迪曼幕墙门窗有限公司已预交），由陕西威航汽车维修服务有限公司负担10000元；西安迪曼幕墙门窗有限公司负担1598元；二审案件受理费共计26968元，由陕西威航汽车维修服务有限公司负担26000元，西安迪曼幕墙门窗有限公司负担968元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二○年六月五日 书 记 员  孙  婉  侠 1