广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10410号上诉人（原审原告）：广州市文兆汽车零部件有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街花港大道71号。法定代表人：骆艺文，该司董事长。委托诉讼代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉虹，广东海际明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市顺通餐饮管理有限公司，住所地：广东省广州市花都区秀全街花港大道71号（部位：A栋首层）。法定代表人：胡金燕。被上诉人（原审被告）：胡金燕，女，1981年1月4日出生，汉族，住湖南省衡东县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：顾玉欣，广东盈安律师事务所律师。上诉人广州市文兆汽车零部件有限公司（以下简称文兆公司）因与被上诉人广州市顺通餐饮管理有限公司（以下简称顺通公司）、胡金燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人文兆公司向本院提出上诉请求：一、请求撤销广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初5549号的民事判决第一、二、四项，依法改判支持文兆公司在原审诉讼请求；二、上诉费由顺通公司承担。事实和理由：原审法院认定涉案《仓库租赁合同》无法继续履行的原因在于中央厨房不符合汽车城产业园的园区规划，故合同无法继续履行的事由不可归责于双方的观点和事实是错误的。（一）文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）在签订《仓库租赁合同》时已明确约定涉案仓库的租赁用途就是仓储、加工、配送。该合同从未提及顺通公司用于经营所谓的中央厨房一事。1、双方不仅在第一条第3款，第四条第2款、第3款、第8款、第12款，第五条第3款、第6款的约定看，双方在《仓库租赁合同》中从名称到内容，都是紧紧围绕着将租赁仓库作为仓储、加工、配送所使用，足以说明顺通公司在签订本合同时明知该租赁场地是仓库，约定的用途也为仓储，双方从未同意作为餐饮经营使用。2、文兆公司在2018年11月11日将涉案仓库移交给顺通公司，双方在《移交书》上明确注明“按原图纸、原状、原验收标准、按合同约定交付乙方使用。”因此文兆公司作为出租方，已经履行交付符合合同约定用途的租赁物的义务。（二）顺通公司在接收仓库后擅自改变及增加租赁仓库的用途，用于餐饮经营，按合同约定，所导致的责任及后果应由其自行承担。1.顺通公司在明知租赁仓库用途为仓储、加工、配送的情况下，在接收涉案仓库后，因自身需要而增加餐饮经营用途，应按合同约定应自行办理相关手续，并承担相应后果。根据《仓库租赁合同》第4条第7款的约定，如果顺通公司为了经营餐饮业务而需环保、消防的审批和改造等，均应当由顺通公司自行办理相关的手续。2.顺通公司在2018年11月11日接收租赁仓库后，在2018年11月23日、2018年12月1日、2018年12月12日分别将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸通过微信发给文兆公司，文兆公司对装修提出意见的行为，并不能证明文兆公司在签订合同时即知道顺通公司租赁涉案仓库用作“中央大厨房”，原审法院认定事实有误，更不能证明文兆公司同意顺通公司装修就免除顺通公司改变租赁仓库的用途所产生的责任。顺通公司通过微信向文兆公司发送装修图纸，仅能证明是顺通公司在接收仓库后自行改变仓库的用途。文兆公司是从事仓储管理的，不是从事餐饮的专业人士，对顺通公司图纸中涉及餐饮、中央厨房的具体内容并不了解。文兆公司看图纸关心的是，装修行为对房屋承重结构安全性是否有影响，并在微信中提出了具体的安全意见等。3.顺通公司称其入园申请被拒并无证据支持。原审中，顺通公司仅提交一份由顺通公司盖章的入园申请，申请的营业范围为团体餐饮承包服务，与《仓库租赁合同》约定的仓储、加工、配送明显不一致。同时，顺通公司既没有提供涉案园区管理机构接受入园申请的签收回执，也没有提供了涉案园区管理机构拒绝入园的书面回复。即便存在顺通公司入园申请被拒的情况，也是因顺通公司自行改变仓库租赁用途为团体餐饮所致，顺通公司作为从事餐饮经营多年的企业，理应清楚其在仓库增加餐饮经营所需办理的相关手续及需要承担的商业风险。合同无法继续履行不存在不可归责于双方的情形，理应由顺通该公司承担自行改变租赁用途的所有后果。二、顺通公司违反《仓库租赁合同》约定，擅自扩大仓库租赁用途导致合同不能继续履行，文兆公司对此没有过错，顺通公司的单方解除合同行为构成根本违约，应按合同承担违约责任。根据《仓库租赁合同》第三条第2款、第3款、第5款，第五条第9款的约定，顺通公司从2019年1月11日起欠付租金，至今未交付。因顺通公司违约解除合同，文兆公司有权按照合同约定主张没收保证金、逾期支付租金的违约金以及单方解除合同的违约金。三、顺通公司在合同解除后，仍占用涉案仓库，应当按照合同约定租金、管理费标准向文兆公司支付占用期间的占有使用费。顺通公司直至2019年9月17日才将涉案仓库交还，在顺通公司占有涉案仓库期间，文兆公司提供了相应的园区配套物业清洁、安保、管理和卫生等服务，应当按照双方约定的租金和管理费标准计算占有使用费。原审法院认为仅按合同约定的月租金标准计算有违合同约定，也不符合实际情况。四、对涉案仓库的恢复原状费用按照合同约定，应当由顺通公司全额承担。涉案租赁合同是由顺通公司违约提出解除的，按照双方在合同第五条第6款、第13款，第七条的约定，顺通公司有义务将所有物品运出租赁场所，将租赁场地清扫后按正常使用后的状态交还，因此恢复原状的费用应由顺通公司全额承担。综上，文兆公司已经按合同交付约定用途的租赁房屋，履行了出租方的义务；本案系因顺通公司自行改变仓库租赁用途导致合同不能继续履行，从而提出解除合同，顺通公司的行为已构成根本违约，顺通公司应按合同约定承担违约责任，并向文兆公司按合同约定的租金、管理费标准支付占有使用费、承担恢复费用。原审认定事实和适用法律有误。恳请二审法院依法查明事实，依法改判。二审期间，文兆公司向本院明确上诉请求为：撤销原审判决第一、二、四项，依法改判支持文兆公司在原审的第一、二、三、五项诉讼请求，即1.顺通公司向文兆公司支付自2019年1月11日至2019年9月17日的租金和管理费120073.33元（按14525元/月的标准）及违约金（以120073.33元为本金，按每日1%的标准，自2019年1月10日计算至实际清偿之日止，上限不超过120073.33元）；2.顺通公司向文兆公司支付租赁场地恢复费用15000元；3.文兆公司没收顺通公司已交的保证金29050元。4.胡金燕对顺通公司的上述义务承担连带责任。被上诉人顺通公司、胡金燕共同答辩称：一、本案《仓库租赁合同》无法继续履行的原因是涉案厂房用作中央厨房不符合园区规划，无法获得入园申请，导致顺通公司无法实现合同目的。第一，根据顺通公司在原审提供的胡金燕与文兆公司的法定代表人骆艺文的聊天记录，顺通公司曾将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸发给骆艺文，且在之后一个多月的装修期间，文兆公司及骆艺文未对顺通公司按照烟囱、挖排水沟等装修行为提出异议，由此可证明骆艺文在签订合同时即知晓顺通公司租赁房屋用作中央厨房的餐饮经营，顺通公司并未擅自改变或增加租赁厂房的用途。第二，顺通公司在向广州市花都汽车城管委会（以下简称汽车城管委会）申请入园时被告知，由于园区没有规划餐饮，且租赁厂房未完成雨污分流，不符合环保标准，因此不同意顺通公司入园。顺通公司在原审提交的入园申请、与汽车城管委会工作人员的录音资料以及汽车城管委会给原审法院的回复函可以证明，顺通公司无法入园的原因是其经营中央厨房不符合园区规划。顺通公司无法实现合同目的致使合同被解除，顺通公司、胡金燕对此没有过错。二、顺通公司、胡金燕对2019年1月11日至2019年2月3日期间的租金、管理费11395.77元不持异议。文兆公司与顺通公司的租赁合同已于2019年2月3日解除，之后顺通公司并没有实际使用涉案房屋，文兆公司亦未向顺通公司提供管理服务，原审法院对合同解除后的管理费不予支持具有事实依据。涉案房屋一直未完成交接主要是由于文兆公司不配合，且顺通公司在合同解除后并没有实际使用。因此，顺通公司、胡金燕认为，文兆公司应对涉案租赁物与2019年2月4日至2019年9月17日期间的占有损失应承担50%责任，即顺通公司仅应向文兆公司支付2019年2月4日至2019年9月17日期间的占有使用费32504.88元。三、涉案租赁物的装修系文兆公司同意才进行的，恢复原状的费用应按照公平原则由双方各自负担一半，原审判决并无不当。综上，请求二审法院依法驳回上诉。顺通公司、胡金燕向本院提交补充意见称：顺通公司当时处于搬迁厂房时期，负责租赁房屋的装修人员均为个人，为了便于支付，才以胡金燕的微信或银行账户先行代为支付，胡金燕的行为有利于顺通公司，不存在侵占公司财产的行为，不能以此认定胡金燕与顺通公司之间存在财产混同，文兆公司要求胡金燕承担连带责任于法无据。文兆公司向原审法院提出诉讼请求：1.顺通公司向文兆公司支付自2019年1月10日起实际交还租赁场地之日的租金和管理费（2021年11月30日前的月租金及管理费按14525元计，2020年12月1日起开始每年递增5%）、逾期支付违约金（违约金每日按以欠付租金、管理费金额的1%计算，自2019年1月10日起至实际清偿之日止）；暂计至2019年5月9日租金和管理费为58100元、逾期支付违约金为42413元；2.顺通公司清空租赁场地（新华街花港大道71号文兆公司宿舍A栋首层）并恢复原状交还给文兆公司；3.文兆公司没收顺通公司预交的保证金29050元；4.顺通公司支付自退场之日至合同期满5年期间的租金及管理费（2021年11月30日前的月租金及管理费标准按14525元计，2020年12月1日起开始每年递增5%计从2019年5月9日起计848712.72元）；5.胡金燕对顺通公司的上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由顺通公司、胡金燕承担。原审诉讼中，文兆公司将第一项诉讼请求变更为：顺通公司向文兆公司支付自2019年1月10日起至2019年9月17日的租金和管理费为120073.33元（月租金及管理费按14525元计）、违约金（违约金每日按欠付租金、管理费金额的1%计算，自2019年1月10日起至实际清偿之日止，暂计至2019年5月9日的违约金为42413元）；将第二项诉讼请求变更为：顺通公司向文兆公司支付租赁场地恢复原状费用15000元；将第四项诉讼请求变更为：顺通公司支付自退场之日2019年9月18日至合同期满5年期间的租金及管理费（2020年11月30日前的月租金及管理费标准按14525元计，2020年12月1日起开始每年递增5%计，按2019年9月18日起计786598.89元）。原审经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花港大道71号宿舍A栋首层，建筑面积为581平方米，所有权人是文兆公司，房屋用途为厂房及其配套设施。2018年10月30日，文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）签订仓库租赁合同，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁用途：仓储、加工、配送。租赁期限从2018年12月1日到2023年11月30日。第三条租金、保证金及结算方式：1.租赁宿舍A栋首层租金：租金标准为15元/平方米/月；管理费标准为10元/平方米/月；租金及管理费按月计算（不含税，如果乙方需要甲方提供租赁发票，则相关的税费全部由乙方负责即租金+管理费+税金）。2018年12月1日至2020年11月30日每月租金+管理费14525元，从第三年起租金+管理费每一年递增5%。2.乙方实际租赁使用期不得少于五年，乙方中途单方面退出、退租的，租赁使用期少于五年的按照五年计算，即甲方除没收所有保证金后，亦向乙方收取退场之日至合同期满五年期间的每月租金及管理费和本合同约定的相关费用（即五年合同期内的所有租金及管理费）。乙方违约导致合约无法履行则法人负有连带责任。3.乙方应当缴纳两个月租金及两个月管理费作为保证金，用作乙方按照本合同约定履行义务的担保。以上租金及管理费每个月支付一次，先付后使用。乙方应当自本合同签字盖章生效之日起三天内将宿舍A首层一个月租金及管理费和两个月租金及管理费的保证金43575元足额存入甲方账户。租金的支付方法为：从合同签订后第二月（2019年1月1日）开始，即在每个付款月的5日前，乙方支付甲方当月的租金及管理费。4.合同期满、解除或终止后，该保证金可以冲抵乙方未清偿的最后一个月租金及水电费、物业管理费等全部类型费用；若保证金有结余，甲方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件返还乙方，甲方逾期返还保证金的，每逾期一日按保证金的百分之一向乙方支付违约金；反之若保证金没有结余，乙方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件支付甲方，乙方逾期支付的，每逾期一日按保证金的百分之一向甲方支付违约金。5.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方按日向乙方收取相当于月租金总额百分之一的违约金。第四条甲方责任：3.甲方保证宿舍A栋首层建筑符合相关部门质量要求，按质监站通过验收的现状建筑物交付乙方，同时乙方必须按使用过程中不损坏建筑物结构确保安全文明生产，否则在租赁期间出现任何大小及火灾等事故由乙方负完全的法律责任和经济责任。7.甲方负责提供符合《宿舍A栋首层交付清单》并经消防部门原建筑物验收合格的现状消防设施给乙方在租赁期间使用，乙方有责任保持宿舍A栋首层及其附属设施（包括消防设施）处于适用和安全的状态。若由于行业及业务的需要，有关环保、消防等相关规定乙方自行办理。结果如何不影响本合同约定乙方应负的一切责任和义务。由于乙方过错，导致甲方经济损失的由乙方负责赔偿甲方全部经济损失。8.租赁期内，甲方应保障仓库及其附属设施处于适用和安全的状态。并且按现状交付使用，租赁期内的任何维修由乙方负责。12.甲方应保证宿舍A栋首层土地的使用性质为工矿仓储用途。第五条乙方责任：6.未经甲方书面同意不得改变租赁用途，否则由此而造成的一切损失均由乙方负责。乙方可以按照规划及环保部门审核的标准进行装修，装修期为30日（装修时间为2018年11月1日至11月30日），该时间段为免租期，但相关的水电费由乙方支付。因合同无效或甲方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物的装修物归乙方所有，由甲方赔偿乙方装饰装修费。因乙方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物内的装修物归甲方所有，甲方不赔偿装饰装修费。装修行为造成房屋主体结构功能受损的情形乙方负责赔偿由此而导致甲方的一切损失。7.租赁期间乙方解除合同，应提前三个月书面通知甲方，自甲方书面同意之日起解除合同。否则乙方除支付三个月租金及管理费的违约金给甲方外，同时亦要结清租赁期间的相关使用费用。9.乙方保证按时交付租金，逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同，乙方承担违约责任，并按第三条第五点支付违约金。13.合同期限届满或提前终止，乙方应当在合同期限届满之日或本合同约定的撤离之日，将租赁场地清扫后按正常使用后的状态交还甲方。合同签订当天，顺通公司的法定代表人胡金燕通过手机银行向文兆公司支付了第一个月的租金、管理费及保证金共计43575元，其中保证金为29050元。2018年11月11日，文兆公司将涉案房屋交付顺通公司使用，双方签订了移交书，移交书中说明：按原图纸、原状、原验收标准、按合同约定交付乙方使用。大门钥匙2条。2018年11月23日、2018年12月1日、2018年12月22日，胡金燕分别将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸通过微信发送给文兆公司的法定代表人骆艺文，征询骆艺文的意见。骆艺文收到之后提出了相关意见，顺通公司便开始进场装修。顺通公司称2019年1月10日环保部门对涉案场地进行环保清查时告知其要到汽车城管委会申请入园，之后顺通公司便到汽车城管委会申请入园，汽车城管委会回复称因为园区内雨、污不分离，不符合环保标准，且涉案园区没有规划餐饮，不同意顺通公司入园。为此，顺通公司提交了入园申请表以及与汽车城管委会工作人员的录音资料予以证明。文兆公司对上述证据均不予确认，理由为无法识别谈话人的身份，其陈述是否有权代表汽车城管委会尚不知，且没有谈到租赁物的环保问题。文兆公司同时表示对于涉案场地能否做餐饮加工，其亦不清楚。由于汽车城管委会不同意顺通公司入园，顺通公司于2019年1月25日委托律师向文兆公司及骆艺文发送律师函，要求解除双方签订的《仓库租赁合同》，并提出若贵方对解除函有异议的，应在收到本函之日起五日内向委托人或本律师提出书面异议，逾期未提出，视为贵方同意解除。该邮件的投递状态为拒收退回。2019年1月28日，胡金燕将上述律师函通过微信发送给骆艺文。文兆公司称其未收到上述律师函。2019年3月20日，文兆公司委托律师向顺通公司发送《解除的通知》，称由于顺通公司未按约定向文兆公司支付2019年1月10日起的租金，逾期已经超过30天，顺通公司的行为已经严重违约，因此通知解除与顺通公司在2018年10月30日所签订的《仓库租赁合同》，顺通公司在接到本通知后15天内撤离租赁场地、恢复原状、交还场地。原审法院向汽车城管委会、广州花都汽车城发展有限公司发函询问涉案场地的规划情况以及是否告知园区内的企业不得经营规划范围外的事务，热食加工、仓储及配送是否属于禁止经营的范围？上述单位回复称：一、涉案房屋属广州花都（国际）汽车产业基地规划范围，我委（司）负责该产业基地的规划、招商、建设和管理工作。二、我委（司）没有发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件。在实际工作中，我委根据拟入园企业申请，综合产业规划、环评、安全生产、产值税收、用地性质与经营范围是否相符等因素就企业入园提出指导性意见。原审诉讼中，原审法院组织双方进行现场勘察，勘察情况为：涉案场地位于文兆公司厂区内，需要通过文兆公司的大门才能进入到涉案房屋内。涉案房屋西北向的大门已经拆除，只有一个门洞，大门外堆砌了一些废石料。室内砌了很多1.2米高的隔墙，将房屋分成不同的区域，大部分隔墙已经贴了瓷片。室内地板上做了很多水槽，水槽四周亦贴了瓷片。部分地板贴了瓷砖。室内堆放有沙和水泥以及散落着损坏的瓷片。东南墙上的一个玻璃窗被拆除改成了门洞。室内西北墙面上做了吸烟灶，西北外墙与吸烟灶接口处建有一通至屋顶的排烟管，屋顶上还放置着一个油烟净化器。顺通公司表示风机及油烟净化器可以拆除再利用，其他装饰均属于附合物拆除之后不能再利用。文兆公司表示排烟管虽然对其房屋的使用没有影响，但是外观上有影响，将影响其房屋出租。经过协商，双方一致同意，排烟管由顺通公司拆除、室内外的淤泥由顺通公司负责清运。室内隔墙拆除、水槽填平、窗户恢复由文兆公司自行找人施工，费用为15000元，顺通公司愿意根据法院判决分担情况进行支付。同时，顺通公司表示其负责拆除和清运产生的费用，文兆公司也应承担，具体费用以实际产生为准。现场勘察中，因陈国俊、周文渊亦在场，原审法院就本案有关问题对其进行了询问。陈国俊称涉案房屋的砌墙、水槽、拆改工程由胡金燕发包给其施工，承包方式是包工包料，未签订合同，口头协商的工程总造价20多万元，由于工程没有做完，所以只收到了十四五万元工程款，胡金燕已经付清了。工程款的支付方式有一部分是现金有一部分是微信转账，通过陈国俊现场打开其与胡金燕的微信聊天记录，显示2018年12月25日胡金燕支付了5000元，2019年1月13日胡金燕支付了15000元，2019年5月22日支付了16000元。其为胡金燕在其他地方亦做了工程，但是款项已经在2018年8月6日结清了。周文渊称其是大焊环保公司的员工，涉案房屋的排烟系统系其施工的，合同约定的总造价为76000元，胡金燕支付了68400元，胡金燕称由于涉案商铺经营不了，剩余的款项不再支付，其做的工程包括吸烟灶、排烟管道、配电箱。其中抽风机、油烟净化器如果能找到足够大的场地，拆除之后可以继续利用，但是其他项目因为是定做的，所以拆除之后无法继续利用。签订合同时，抽风机定价约8000元，净化器约4000元，均包含安装的人工费。全部工程拆除大约需要20000元，因为需要很多人力和吊车。2019年9月3日，顺通公司雇请案外人曾庆雄对排烟工程进行拆除，共计支付工程款20000元。2019年9月17日，顺通公司与文兆公司进行了场地交接。原审另查，顺通公司为一人有限责任公司，其法定代表人和自然人股东是胡金燕。原审法院认为：顺通公司与文兆公司签订的仓库租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点为涉案合同无法继续履行应该归责于何方？在租赁合同中，出租方的义务是交付符合约定用途的租赁物，承租方的义务是支付租金。仓库租赁合同约定的租赁用途为仓储、加工、配送，顺通公司称其租赁涉案房屋是用作中央大厨房，即团体餐的加工、配送和仓储。文兆公司表示双方并未约定用作餐饮用途。根据胡金燕提交的其与骆艺文的聊天记录显示，胡金燕将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸发给骆艺文时，骆艺文除了对设计方案提出修改建议，对于用途并未提出异议，说明文兆公司在签订合同时即知道顺通公司租赁涉案房屋用作中央厨房，而中央厨房包含仓储、加工和配送。现双方对于涉案房屋能用于仓储、加工、配送并无异议，合同无法继续履行的原因在于中央厨房不符合汽车城产业园的园区规划。由于汽车城管委会并未对外发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件，因此双方均无法预见涉案厂房用作中央厨房不符合园区规划，无法获得入园申请，故合同无法继续履行不可归责于双方。由于汽车城管委会不同意顺通公司的入园申请，从而导致顺通公司无法实现合同目的，因此顺通公司具备合同解除权。顺通公司于2019年1月25日、1月28日分别通过快递、微信的方式向文兆公司的法定代表人骆艺文发送合同解除通知，由于邮件并未妥投，因此不发生合同解除的效力。但顺通公司在2019年1月28日通过微信将合同解除通知发送给骆艺文，骆艺文已经收到，文兆公司未在通知约定的5日内提出异议，因此异议期届满，双方合同即解除，故双方签订的仓库租赁合同于2019年2月3日已经解除，顺通公司再主张解除合同没有依据，原审法院不予支持。由于顺通公司直到2019年9月17日才将涉案场地交还给文兆公司，因此顺通公司应向文兆公司支付租金（占有使用费）、管理费至2019年9月17日。根据涉案租赁合同约定，文兆公司应于2018年11月1日交付场地，2018年11月1日至11月30日为免租期，租金从2018年12月1日起算，由于文兆公司于2018年11月11日才将场地交付给顺通公司使用，因此租金起算时间相应顺延至2018年12月11日，顺通公司支付了第一个月的租金、管理费，因此欠付租金（占有使用费）、管理费应从2019年1月11日开始计算。又由于2019年2月3日合同已经解除，合同解除之后，顺通公司实际并无使用涉案房屋，考虑到合同中对于租金及管理费有不同的收费标准，而文兆公司并未提交证据证明其为顺通公司提供了管理服务，因此合同解除之后的管理费不予支持，仅支持占有使用费按照合同约定的月租金标准8715元计算，计算至场地交付之日（2019年9月17日）。经核算，2019年1月11日至2019年2月3日期间的租金、管理费为11395.77元（14525元/31天*21天+14525元/28天*3天）；2019年2月4日至2019年9月17日的占有使用费为65009.75元（8715/28天*25天+8715元*6月+8715元/30天*17天），合计76405.52元，对文兆公司诉请中合理部分予以支持，超出部分不予支持。关于恢复原状的费用，双方协商室内修复费用为15000元，由文兆公司雇人修复，费用由法院判决分担。由于涉案租赁合同因不可归因于双方而解除，而顺通公司的装修并不适合文兆公司的使用用途，因此恢复原状的费用亦应该按照公平原则，由各自负担一半，即顺通公司应赔偿文兆公司修复费用7500元，对文兆公司诉请中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。由于涉案租赁合同因不可归责于双方而解除，因此文兆公司要求没收顺通公司缴纳的保证金、支付违约金以及退场之日至合同期满的租金及管理费依据均不足，原审法院不予支持。顺通公司为一人有限责任公司，胡金燕为其自然人股东，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据胡金燕提交的银行流水显示，顺通公司与胡金燕的财产存在混同，因此胡金燕应该对顺通公司的上述债务承担连带清偿责任。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，原审判决如下：一、广州市顺通餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市文兆汽车零部件有限公司支付2019年1月11日至2019年9月17日租金（占有使用费）、管理费76405.52元；二、广州市顺通餐饮管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市文兆汽车零部件有限公司赔偿修复费用7500元；三、胡金燕对广州市顺通餐饮管理有限公司上述第一项、第二项确定的债务承担连带责任；四、驳回广州市文兆汽车零部件有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13733元，由广州市文兆汽车零部件有限公司负担12573元，由广州市顺通餐饮管理有限公司负担1160元。二审期间，文兆公司、顺通公司均未向本院提交证据。本院经审理查明，文兆公司、顺通公司共同向本院确认：1.不动产权属登记显示涉案租赁物的用途为厂房及其配套设施；双方于2018年10月30日签订《仓库租赁合同》约定的租赁用途为仓储、加工、配送。双方并未在该合同中约定顺通公司承租该场地的用途是用于设立中央厨房。2.《仓库租赁合同》无法继续履行，已于2019年2月3日解除。3.文兆公司于2018年1月11日将涉案租赁物交付给顺通公司并于2019年9月17日收回。承租时涉案租赁物是位于广州市花都区新华街花港大道71号首层的一个大通间。双方约定免租30天，且顺通公司已向文兆公司支付了第一个月的租金、管理费14525元和保证金29050元。双方均确认本案中租金、管理费的起算日期为2019年1月11日。4.顺通公司已对涉案租赁物进行装修，原审法院曾组织双方进行现场勘察，装修尚未完工，勘察现场情况与原审查明的事实一致。5.陈国俊是自然人，并不具备装修资质，陈国俊与顺通公司没有就涉案租赁物的装修事宜签订书面合同。另查明，2018年10月30日，文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》，其中第四条甲方责任：10.除法定代表人外，甲方授权骆艺文作为履行本合同负责人，负责双方装修确认、交接等手续。第五条乙方责任：16，在租赁期间，乙方租赁的场地的安保工作由乙方负责，与甲方无关。第七条：其他条款2.若因自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担责任。文兆公司确认其法定代表人骆艺文已收到顺通公司的法定代表人胡金燕通过微信发送的“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸。根据胡金燕与骆艺文的微信记录显示：骆艺文于2018年11月23日对“广州顺通餐饮厨房平面图”予以点赞并回复“已交张爱国和你们对接了！”；骆艺文于2018年12月1日对烟管、消防问题进行询问；胡金燕于2018年12月2日称“就第一次约定的那个地方装烟囱”，骆艺文回复OK并回复“开门的事情到现场看看再定吧”。骆艺文于2018年12月8日询问“上周已和你说了提供图纸好吗？”；胡金燕回复“中央厨房平面图2018-12-01.pdt”；骆艺文回复“你说挖就挖吗？当我是什么？多大多深占的位置和面积？？”；胡金燕回复“现在我有跟你说，要挖1.5深，总长6米的化油池”；骆艺文回复“我要看图”；胡金燕回复“我让环评的把图给你看”并附图；骆艺文回复“离建筑物多远？有没有考虑宿舍的基础？有无考虑污水池比原基础还深的情况下原建筑物下塌？有无考虑安全距离？出现事故谁负责？”；胡金燕回复“我对这不熟，你同环评都比我熟”“环评也不是只做我们这一家，他既然能出证，那说明就可以”；骆艺文回复“他们有否考虑原建筑物基础的安全性”“塌楼谁负责”；胡金燕回复“嗯，知道你的担心”“如果是因为我挖的这个池子，使得你的楼塌了，我负责”；骆艺文回复“你用什么来负责”“再扯也没用，提供结构图平面图”“化粪池在马路边”；胡金燕回复“我们要挖一个这样的池子，请问在哪里挖比较合适？”骆艺文回复“结合环保意见再查看原施工图的管线及设备的走向再说”。胡金燕于2018年12月22日向骆艺文发送“12.20中央厨房”并陈述“骆总：这是厨房的水电、化油池结构图，你看后给我提一下意见”“我们再动工”；骆艺文回复“好”。胡金燕于2018年12月24日向骆艺文发送“中央厨房平面图2018-12…odel.pdf”。骆艺文于2018年12月25日陈述“把烟管的新方案图纸（包括栢叶的方案）给我，确定后才可开工”。2018年12月27日胡金燕向骆艺文发送全景平面图及“中央厨房平面图2018-12-01.pdt”“工程示意图-Model.pdt”。骆艺文于2018年12月28日询问胡金燕“净化器风柜的重量？栢叶施工图大样？材质厚度和颜色？”“污水处理厂的施工图及接市政排污管道的接入点？”胡金燕发送“顺通餐饮-Model.pdt”骆艺文询问“土方的支护方案？污水接入点的具体位置？”；胡金燕回复“图文上已经标明污水接入点的位置；土方深度只有1.5，不需用钢板插入护土”；骆艺文回复“谁说”胡金燕回复“你是做土建多年的大佬，到底1.5深的坑要不要用钢板护土，你比我更清楚及专业”；骆艺文回复“你那个不叫地基叫地乘凉吧，一群量一米八地基的话，一个六层楼的。地方，地基才一米。怎么可能呢。”；胡金燕回复“你指定给我挖池的地方，确定有没有电缆线，有没有污水管；如果先打钢板再挖，钢板下去把下面不知名的东西弄坏了，拟是否自己承担后果”“我都是先想到你的利益”“不是怀疑，只是把大家的意见都提出来，把未知的因素先同你商量”“在挖池这个事情上，我找了4家公司；也分别咨询了他们的意见。”等等。文兆公司认为，骆艺文的回复并不是同意或许可顺通公司从事餐饮，其意见更多的是针对顺通公司的装修是否涉及到房屋安全和承重结构的影响。再查明，文兆公司在原审开庭时陈述：“我方作为承租方只要在出租的范围内就可以出租，我方只将租赁物的用途告知承租方，涉案场地是否可以做餐饮加工我方也不清楚。没有任何一方告知过我方有这方面的限制。”本院经审理查明的其他事实与原审查明的其他事实一致。文兆公司向本院陈述：1.其确认涉案租赁物的产权登记用途为厂房及配套设施，是否具备仓储、加工和配送功能没有明确。2.其认为，合同所约定租赁用途中的“加工”是指顺通公司承租涉案租赁物后作为仓库使用，然后将食物进行打包分流，类似物流之类。3.其主张顺通公司接收仓库后擅自改变及增加仓库用途主要是指顺通公司自称要做餐饮，然后因申请环保通过不了才提出解除合同。其没有对顺通公司自行变更仓库用途行为向顺通公司提出过书面异议。4.文兆公司的代理律师向本院表示文兆公司没有明确告知过顺通公司在涉案汽车城园区不能从事餐饮经营，因为当时双方在商谈租赁合同时没有想过能否使用明火的问题。文兆公司的法定代表人骆艺文向本院表示，其知道涉案汽车城园区不能动用明火并已口头告知对方，并向对方口头解释过不能做中央厨房、不能加装烟囱。经本院释明后，骆艺文表示以文兆公司代理律师的陈述为准。文兆公司的代理律师再次向本院明确文兆公司不清楚涉案租赁物能否从事餐饮经营，又表示文兆公司不清楚整个汽车城园区是否能从事餐饮，但涉案租赁物是不能做餐饮，因为该场地是仓储用地，后又表示该租赁物的用途应以产权登记性质即厂房及配套设施为准。5.其不清楚顺通公司入驻汽车城园区需要办理什么手续，其认为其只需要提供房产证复印件和租赁合同给顺通公司，顺通公司就可以自行办理入园手续，无需进行备案。6.涉案合同已于2019年2月3日解除，但因为顺通公司没有将场地交还，所以其认为，自2019年2月4日至2019年9月17日期间顺通公司仍应按合同约定的14525元/月的标准交付占有使用费：因为顺通公司已离场，由文兆公司保安负责看管场地并从事绿化、保洁和消防，所以顺通公司应当向其交付管理费。文兆公司虽没有物业管理资质，但其已实际提供管理服务。7.因为顺通公司一直没有交付租金，所以顺通公司已构成违约，应当按照合同所约定的每日1%的标准交付违约金，以120073.33元为限。8.根据合同约定，合同到期或提前终止时，顺通公司有义务恢复原状，因此修复费用15000元应由顺通公司负担。顺通公司向本院表示：1.其在承租时已与文兆公司口头约定是用于经营中央厨房，中央厨房的功能实际上是对食物的加工和配送，与合同所约定的仓储、加工、配送用途是一致的，所以在签订合同时没有特别注明是作中央厨房使用。因为食品加工需要办理餐饮许可证，所以其需要向汽车城管委会申请入园后才能去申办。合同中约定的用途“加工”既包括冷加工，也包括热加工，是需要使用明火的。双方在合同中没有对此进行明确约定。2.其同意原审判决中对租金及管理费、保证金、违约金、修复费用的认定和处理。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。因顺通公司、胡金燕均没有提出上诉，顺通公司、胡金燕在答辩意见中关于顺通公司就2019年2月4日至2019年9月17日期间的占有使用费仅需向文兆公司支付32504.88元及胡金燕无需对顺通公司的涉案债务承担连带责任的主张，本院依法不作调处。关于涉案《仓库租赁合同》解除的原因，首先，原审法院对此已进行详细阐述，合情合理，本院予以确认，在此不再赘述。其次，从名称看，顺通公司是餐饮企业，经营范围包括餐饮管理、餐饮配送服务等，且顺通公司在承租后已经将住所地变更为涉案租赁物所在地，故顺通公司承租涉案租赁物的用途应是与其所从事经营行业和经营范围相关更为符合常理。经查，双方虽然签订的是仓库租赁合同并约定文兆公司保证涉案租赁物土地的使用性质为工矿仓储用途，但是文兆公司提交的不动产查册信息显示房屋用途为厂房及配套设施，文兆公司也自认没有明确具备仓储、加工、配送功能。而双方在涉案合同中明确约定顺通公司经文兆公司同意可以对仓库进行室内装饰装修同时约定骆艺文是文兆公司授权履行涉案合同负责人及负责双方装修确认、交接手续。从顺通公司已向骆艺文发送了厨房平面图、中央厨房平面、烟囱平面图看，图纸上明确列明有烹调间、烘焙间、面点加工间、鱼类加工间、动物加工间、蔬果加工间、仓库、低温冷库、高温冷库等，骆艺文在微信的回复从未提出过涉案租赁物不能用作中央厨房、不能加烟囱，反而显示双方就烟囱位置、化油池、消防等进行过沟通、对图纸进行过调整和修改。可见，文兆公司在签订合同时对顺通公司承租涉案场地用于中央厨房应当是明知的且没有对此提出过异议。第三，文兆公司代理律师和骆艺文本人在原审、二审期间关于涉案园区、涉案租赁物能否从事餐饮经营的陈述，前后有反复、陈述不一致。依据现有证据不足以证实文兆公司已明确告知顺通公司在涉案租赁物不能从事餐饮经营、不能用作中央厨房的仓储、加工、配送用途。结合原审法院向汽车城管委会、广州花都汽车城发展有限公司发函的复函情况看，原审认定双方在签订合同时并不清楚涉案园区企业营业范围的规定和园区规划更符合实情，原审法院据此认定涉案合同无法继续履行不可归责于双方有理，本院予以维持。文兆公司主张系顺通公司擅自改变及增加租赁仓库用途、单方解除合同应自行承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于顺通公司应否向文兆公司支付租金（占有使用费）、管理费及违约金的问题，双方均确认涉案房屋租赁合同已于2019年2月3日解除，那么，合同解除前的租金、管理费，即2019年1月11日至2019年2月3日期间的租金、管理费应按照合同约定的14525元/月的标准，由顺通公司向文兆公司支付11395.77元。2019年2月4日至2019年9月17日期间租赁物的占有使用费，可参照合同约定的租金标准8715元/月由顺通公司向文兆公司支付65009.75元，合计76405.52云。至于文兆公司主张顺通公司还应当按照合同约定的标准支付2019年2月4日至2019年9月17日期间的管理费，文兆公司虽主张其向顺通公司提供了保安、绿化、保洁等服务但并未提交证据予以证实，且该主张与合同第五条第16款“在租赁期间，乙方租赁场地的安保工作有乙方负责，与甲方无关”的约定不符，故文兆公司主张上述期间的管理费缺乏事实和合同依据，原审对此不予支持并无不当，本院予以维持。本案中，双方均不存在违约行为，文兆公司要求顺通公司支付逾期交付租金、管理费的违约金，于法无据，本院不予支持。关于文兆公司是否有权没收顺通公司预交的保证金29050元的问题，同前述，涉案合同解除是因不可归责于双方的原因，顺通公司在本案并未构成违约，文兆公司以顺通公司应承担相应的违约责任为由要求没收顺通公司预交的保证金29050元，缺乏事实和合同依据，原审法院不予支持正确，本院亦予以维持。关于修复费用的问题，经查，顺通公司、文兆公司在原审已协商确定修复费用为15000元，是双方对自身权利的处置和自认，不违反法律规定，本院对此予以确认。因合同解除后，顺通公司的所做装修并不适合文兆公司继续使用，故原审根据公平原则确定双方各自负担一半合情合理，本院予以维持。文兆公司要求按照合同的约定由顺通公司负担全部修复费用，因本案的情形并非合同到期的自然终止或因顺通公司单方原因导致的合同提前解除、终止，由顺通公司承担全部修复费用的条件不成就，本院对文兆公司的该项主张不予支持。原审判令胡金燕对顺通公司的债务承担连带责任有据，本院予以维持。综上，文兆公司的上诉请求和理由均不能成立，本院依法予以驳回；原审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费4304元，由上诉人广州市文兆汽车零部件有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 罗 毅审判员 王碧玉二〇二〇年六月十九日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏