江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终14号上诉人（原审被告）：上海弘煜贸易有限公司，住所地上海市宝山区沪太路8885号D553室。法定代表人：陈李斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘思聪，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆锋，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：七甲电子（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山市张浦镇港浦路。法定代表人：郭静静，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙月娟，昆山市玉山法律服务所法律工作者。上诉人上海弘煜贸易有限公司（以下简称弘煜公司）因与被上诉人七甲电子（昆山）有限公司（以下简称七甲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初17947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人弘煜公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回七甲公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由七甲公司承担。事实和理由：一、一审判决认定弘煜公司未尽厂房管理义务造成厂房存在安全隐患，属于认定事实错误。政府部门的处罚、检查等系执行当前331、263等生产、消防安全专项整治的要求，相应的处罚及整改为企业普遍现象。弘煜公司将租赁物转租给各第三人后一直对厂区内安全、消防、环保等问题高度重视，在几位第三人被政府部门要求整改后，弘煜公司积极协调和督促，涉案企业均进行了整改，整改不到位的直接要求搬离。弘煜公司还自行垫付消防设备维修费用，证明弘煜公司对消防安全极度重视。二、一审判决适用法律错误。合同履行过程中弘煜公司从未有过拖欠房租的行为，七甲公司收取租金这一主要合同目的从未受到过影响。弘煜公司将房屋转租给第三人后，第三人确实收到过当地政府的《责令整改通知书》、《行政处罚决定书》，一审法院以此认定弘煜公司未尽管理义务导致双方合同目的无法实现从而解除合同，明显扩大了对合同法第九十四条的适用范围。弘煜公司和第三人的整改，根本未达到无法挽救的程度。综上，七甲公司在周边地区租金大幅上涨的情况下，意欲假借厂房存在安全隐患解除合同，以谋取更大利益。七甲公司的行为违背合同法诚实信用原则，不应得到支持。被上诉人七甲公司辩称，弘煜公司不仅长期持续违约，还长期持续违法，在使用厂房过程中从未尽到对租赁物及使用人的管理义务。一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，判决准确无误，请求二审予以维持。原审原告七甲公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《厂房租赁协议》，弘煜公司向七甲公司返还位于昆山市的厂房；2.判令弘煜公司支付结欠七甲公司4.5万元租金及滞纳金（以4.5万元为基数按照每日5%标准从2018年1月5日计算至实际付款之日）；3.本案诉讼费用由弘煜公司承担。一审法院认定事实如下：2016年4月14日，七甲公司（甲方、出租方）与弘煜公司（乙方、承租方）签订《厂房租赁协议》，约定：“一、出租厂房情况。甲方租赁给乙方的厂房坐落在，结构砖混，租赁建筑面积为12511平方米（1号双层厂房面积4923平方米、2号厂房单层面积1366平方米、3号厂房总5层厂房，乙方租一至三层面积为6222平方米）。厂房类型为工业标准厂房用途。甲方提供用电500KV变压器壹台给乙方使用，乙方需承担相应的变压器使用费用及乙方使用的电费费用。二、厂房起付日期和租赁日期。1.厂房装修搬场免租期为2月，自2016年5月20日起至2016年7月20日止，装修期间免收租费。2.厂房租赁期限自2016年7月20日起至2026年7月20日止。租赁期限10年，三、厂房租赁价格。1.甲、乙双方约定，租期前3年租金为每月每平方米建筑面积租金为壹拾贰元整(不含发票)，月租金为150132元，年租金为1801584元。2.厂房租金每三年调整一次，每次每平方递增1元，之后调整以此类推，视宏观经济状况协商(不含发票)。四、付款方式。1.厂房租金压二个月付三个月，每三个月支付一次，定金壹拾万在签订合同日起3日内支付，否则甲方有权解除合同，首笔租金在房屋交付前3日(即5月17日前)支付。之后每期租金均在使用到期日前15日支付，先付后用。2.首笔厂房租金支付的同时乙方需支付含先前定金壹拾万在内共计300000元，在合同起算时转为押金。此押金至合同终止后扣除相关费用并在双方无争议的情况下返回乙方，反之通过协商解决……六、厂房使用要求和维修责任。1.租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担……七、厂房转租和归还。1.乙方有权引进配套企业，将厂房租赁给第三方使用，甲方需协助办理一切手续。乙方引进的第三方企业应当遵守本合同约定，如第三方企业对承租房地产造成了损害，由乙方承担连带赔偿责任。2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，如厂房有损坏，乙方应负责修复原状，费用由乙方负责。乙方或乙方引进的其他第三方企业在归还房时应当将注册在房屋内的企业迁出。3.乙方须要求转租户签署保证书，保证其同意履行乙方与甲方合同中有关转租行为的规定，并承诺与乙方就本合同的履行对甲方承担连带责任。在乙方终止本合同时，转租租约同时终止，转租户无条件迁离租赁物。乙方应将转租户签署的保证书，在转租协议签订后的7日内交甲方存档。4.无论乙方是否提前终止本合同，乙方因转租行为产生的一切纠纷概由乙方负责处理……八、……5.厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权每日增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议……九、其他条款。1.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方2个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方2个月租金……”。弘煜公司提供七甲公司向弘煜公司发送的《联系函》复印件一份，落款日期为2017年10月31日，载明“因公司业务拓展及海关、环保对我公司的要求，现公司董事会做出最新部署决定：我公司拟对厂区内对外租赁的厂房、区域设施设备等进行收回，为此，特与贵司进行联系。根据贵我双方签订《厂房租赁协议》，如一方提前终止合同，应赔偿另一方2个月租金。现我公司按照该约定，提前两个月告知贵司，上述《厂房租赁协议》将于2017年12月31日解除，请贵司提前做好合同解除的相关准备，同时我公司将给予贵司相当于两个月租金的赔偿。最后请贵司自收到本函之日起壹周内，来我公司洽谈合同终止的相关事宜，如贵司在收到本函之日起壹周内未回应本函的，视为贵司接受本函的安排”。七甲公司对于《联系函》复印件的真实性不认可。2017年11月4日，弘煜公司向七甲公司发送《回函》，载明“针对我公司租赁贵司的1、2、3厂房事宜，贵司来函要求解除合同，对此，我公司认为合同是双方当事人的真实意思，是当事人之间的法律，双方应当严格遵守。贵司提出解除合同事宜，我公司明确难以接受。合同虽约定终止赔偿的问题，但提出终止的，相对方有权拒绝，合同并未规定相对方不得拒绝合同终止事宜……特此回复，望友好协商，促使合同继续履行，我公司相信贵司本着一贯诚实守信的商业准则，不会因租金上涨而反悔，一定会继续履行合同”。2017年11月7日，七甲公司收到《回函》。2017年11月17日，七甲公司向弘煜公司发送《联系函（二）》，载明“1.贵我双方签订的《厂房租赁协议》明确约定，任何一方在厂房租赁期间，如发生终止合同的违约行为的，均只需赔偿对方两个月租金即可。该条的真实意思表示即为任何一方在租赁期间均可单方面终止合同，并约定了平等的违约责任，因此，我司有权要求解除合同。2.请贵司及时做好合同终止的相关准备，务必在2018年1月1日前搬离并与我司结算，如贵司逾期未搬离的，我司将考虑采取包括断水、断电在内的自力救济手段”。2017年11月21日，弘煜公司向七甲公司发送《回函》，载明“1、我司仍坚持2017年11月4日的回函意见。2、如贵司坚持违约提前终止合同，且采取不正当的手段(如断水、断电)，从而造成我司的所有损失及第三方(即次租方)的所有损失，都应由贵司承担”。七甲公司于2017年11月23日收到《回函》。2018年3月12日，七甲公司向弘煜公司发送《解除厂房租赁协议通知》，载明“……2018年1月20日至2018年4月19日期间的租金应当在2018年1月5日前支付，然而，贵司实际支付时间为2018年1月17日，且贵司实际支付的金额比应付租金少了45000元……根据《厂房租赁协议》第八条第5款的约定，由于贵司未及时支付房租及其他应支付的一切费用，且拖欠已满一个月，故我公司有权每日增收5%滞纳金，且有权解除合同。另外，根据双方约定以及法律规定，贵司违反安全和环保法规，致使租赁物长期处于安全和环保隐患中，严重损害我公司利益，为此贵司已经构成违约，我公司有权据此解除合同。鉴于上述事实、合同约定以及法律规定，我公司决定解除与贵司的《厂房租赁协议》”。2018年3月21日，弘煜公司向七甲公司回函，载明“……关于贵司所述的我司少付了45000元租金，该笔费用是我司为贵司维修消防设备所垫付的款项。贵司提供的消防泵出现故障，经我司多次通知后仍没有及时维修，且贵司于2017年10月14日开展的安全检查中也发现消防泵不能正常工作，但贵司仍然没有采取任何维修措施，故我司为了保证生产的安全有序进行，代为进行了维修，维修费用为45000元……我司希望贵司不要因为厂房租金涨价，而通过歪曲事实以达到解除合同目的。望贵司遵守合同约定，继续履行合同”。2018年3月23日，七甲公司在厂区内张贴公告，载明“给实际承租户：因上海弘煜贸易有限公司逾期支付租金及其他相关费用，我公司已于2018年3月12日发函通知该公司解除房屋租赁合同。因我公司与上海弘煜贸易有限公司之间的房屋租赁合同已经解除，故为避免各实际承租户的利益不受损失，我公司特通知各实际承租户，自即日起，请各承租户停止向上海弘煜贸易有限公司支付后续房屋租金。否则，由此引起的一切法律后果由实际承租户自行承担”。2018年3月30日，七甲公司向弘煜公司发送《联系函》，载明“……贵司拖延支付租金和其他相关费用，已构成违约，我公司已书面通知贵司解除合同。现合同已经解除，请贵司立即搬离租赁房屋，将房屋交还给我公司”。弘煜公司于2018年3月31日收到《联系函》。2018年6月20日，七甲公司在厂区内张贴公告，载明“各实际承租户：因上海弘煜贸易有限公司逾期支付租金及其他相关费用，我公司己于2018年3月12日发函通知该公司解除房屋租赁合同，收回自用。与此同时，我公司也于2018年3月23日在厂区内贴出公告，将合同解除事宜等事项告知各实际承租户。经公司研究决定单方解除合同后，上海弘煜贸易有限公司仍未向我公司返还厂房。现我公司决定将厂房强行收回自用，故请各实际承租户做好厂房交接的准备，在2018年7月20日前搬离七甲厂区，并将厂房交还给我公司。若逾期仍未搬离的，则我公司将采取断水、断电等措施强制收回房屋，由此引起的一切法律后果由实际承租户自行承担”。2018年7月23日，七甲公司在厂区内张贴公告，载明“各实际承租户：因上海弘煜贸易有限公司逾期支付租金及其他相关费用，我公司已于2018年3月12日发函通知该公司解除房屋租赁合同。2018年3月23日，我公司在厂区内贴出公告，将合同解除事宜等事项告知各实际承租户。2018年6月20日，我公司再次在厂区内贴出公告，将我公司收回厂房的决定告知各实际承租户，并要求各承租户在2018年7月20日前搬离厂区。但是，截至目前，各实际承租户仍未搬离我公司厂区。现我公司已委托浙江国威保安服务有限公司昆山分公司负责七甲厂区安保工作，自即日起，七甲厂区的货物、设备、车辆等将只出不进，请各实际承租户务必服从保安公司的管理。若各实际承租户在2018年7月31日前仍未搬离的，我公司将进一步采取断水、断电等措施强制收回房屋，由此引起的一切法律后果由实际承租户自行承担”。另查明，根据七甲公司提供的《责令暂时停止生产（使用）决定书》、《行政处罚决定书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》，显示，2017年1月，昆山市张浦镇人民政府对案外人“苏州欣源丰纺织科技有限公司”“苏州正亿祥金属科技有限公司”“昆山金城祥模具科技有限公司”“昆山金鹏城精密机械有限公司”“昆山浦硕金属科技有限公司”均作出《责令暂时停止生产（使用）决定书》，要求立即停止生产，理由为“存在重大安全隐患”。2017年6月，昆山市张浦镇人民政府对案外人“昆山百邦吉橡塑有限公司”作出《责令整改指令书》，明确“企业未进行现场有害因素检测、未对员工进行职业病专项体检”。2017年8月16日，昆山市张浦镇人民政府对案外人“昆山浦硕金属科技有限公司”作出《行政处罚决定书》，罚款2万元，理由为“未详细记录、准确记录安全生产培训时间、内容、参加人员以及考核结果”。昆山市张浦镇经济促进局环保科在2017年8月、9月对11家承租企业进行现场检查，均存在需要整改的地方，昆山市张浦镇经济促进局环保科在2018年8月、9月对12家承租企业进行现场检查，均存在需要整改的地方。又查明，七甲公司确认弘煜公司支付租金共计3451309.05元，七甲公司提供的明细载明弘煜公司从2016年至2018年支付租金时逾期总天数为81天。七甲公司与弘煜公司一致确认：弘煜公司在支付2018年1月20日至2018年4月19日的租金时，少支付45000元。弘煜公司主张系抵扣的弘煜公司为维修消防设备所产生的维修费用。弘煜公司提供聊天记录、维修单位出具《情况说明》、清单、维修费发票、维修收据、维修人员身份、营业执照、补充说明，证明维修费用为45000元。一审法院认为，七甲公司与弘煜公司签订的《厂房租赁协议》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据七甲公司提供的证据，弘煜公司将租赁物转租后未尽管理义务，使租赁物存在安全隐患，应认定为弘煜公司存在违约行为致使《厂房租赁协议》的合同目的不能实现，七甲公司有权解除合同。当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2018年3月12日，七甲公司向弘煜公司发送解除合同通知，弘煜公司收到通知并于2018年3月21日回函，一审法院确认《厂房租赁协议》于2018年3月21日解除，《厂房租赁协议》解除后，弘煜公司应将租赁厂房返还七甲公司。七甲公司主张的弘煜公司逾期支付租金，七甲公司并未及时提出异议，应认定为履约瑕疵，七甲公司主张的弘煜公司转租行为，根据合同约定，七甲公司系同意弘煜公司转租，因此，七甲公司无权以上述两个理由解除合同。弘煜公司提供七甲公司向弘煜公司发送的《联系函》复印件一份，七甲公司对于真实性不予认可，但是，《联系函》复印件的内容与之后函件相互印证，一审法院对于真实性予以认定。根据《联系函》内容，七甲公司告知弘煜公司“因公司业务拓展及海关、环保对我公司的要求，现公司董事会做出最新部署决定：我公司拟对厂区内对外租赁的厂房、区域设施设备等进行收回”，并与弘煜公司协商赔偿事宜，弘煜公司并未同意，弘煜公司据此主张七甲公司解除合同的理由系租金上涨，一审法院认为，七甲公司是否享有合同解除权，依据的系弘煜公司是否存在违约行为导致合同目的无法实现，本案中，弘煜公司未尽厂房管理义务，将厂房存在安全隐患，因此，七甲公司享有合同解除权，至于七甲公司解除合同后的目的不足以成为弘煜公司的抗辩理由。弘煜公司在支付2018年1月20日至2018年4月19日的租金时，少支付45000元。弘煜公司主张系抵扣其为维修消防设备所产生的维修费用。一审法院认为，弘煜公司应按时足额支付租金，但是，根据合同约定的“1.租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有自然损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的5日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担”，根据弘煜公司提供的证据，七甲公司对于弘煜公司的维修费用45000元，应予以承担，虽双方对于租金的抵扣未达成一致，但弘煜公司自行抵扣并无不当，因此，一审法院对于七甲公司要求弘煜公司支付租金45000元及违约金的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，一审法院判决：一、七甲电子（昆山）有限公司与上海弘煜贸易有限公司签订的《厂房租赁协议》于2018年3月21日解除。二、上海弘煜贸易有限公司于判决生效后十日内向七甲电子（昆山）有限公司返还昆山市厂房。三、驳回七甲电子（昆山）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1005元，由上海弘煜贸易有限公司负担80元，由七甲电子（昆山）有限公司负担925元。二审中，弘煜公司提交了以下证据：证据一、昆山浦硕金属科技有限公司《停产决定书》、《整改情况复查书》（复印件），用于证明承租方的不规范行为仅是未详细准确记录安全生产培训时间、内容，安全培训制度不规范，并不会对厂房造成重大实质性的安全影响。证据二、苏州欣源丰纺织科技有限公司《停产决定书》、《整改情况复查书》（复印件），用于证明承租方的不规范行为仅是安全台账缺失，安全管理制度不全，并且在两周内即完成整改。证据三、昆山百邦吉橡胶有限公司《责令整改指令书》、《整改情况复查书》（复印件），用于证明承租方的不规范行为仅是未对员工进行职业病检测，安全管理制度不全，并且在两周内即完成整改。证据四、厂房出租方日常巡检记录表，用于证明弘煜公司一直积极履行安全管理义务。证据五、出租方安全会议记录，证明弘煜公司一直积极履行安全管理义务。七甲公司质证认为：一、对证据一、二、三复印件的真实性不认可，该证据不是二审新证据，不认可弘煜公司的证明目的。1.三份《停产决定书》均是一审中七甲公司依一审法院开具的调查令调取并提交给法庭的证据，该证据恰恰证明了弘煜公司违法违约的客观事实。2.《整改情况复查书》不是二审新证据，落款时间分别为2017年8月7日、2017年7月13日、2017年7月27日，弘煜公司在二审中才提交，远超举证期限，应承担举证不能的法律后果。3.昆山浦硕公司《整改情况复查书》手写部分内容载明“企业仍应完善安全教育和培训档案”，说明该公司仍没有达到合法经营的标准和要求，其违法行为仍在持续中。二、对证据四的真实性、关联性、合法性均不认可，证明目的也不认可。1.从表格记载时间上看，不是二审新证据。2.从形式上看，没有被检查单位的签名或盖章，可以推定是弘煜公司单方自行制作形成。3.从记载检查项目及内容上看，与七甲公司在一审中提交的政府相关部门对弘煜公司转租单位的行政处罚及检查的内容不相符，应以政府相关部门作出的检查记录为准。从记载内容上也可以看出，大部分单位存在违法经营的行为，不符合安全生产的条件和要求。4.该组证据中弘煜公司转租单位多达12家以上，且均有不同程度的违法行为，大大增加了厂房的危险系数。即便弘煜公司进行了部分检查，但在长达几年的承租期间，也仅仅做了短暂的、临时的、形式性的检查，恰恰说明弘煜公司流于形式或迫于政府的压力而为。从弘煜公司自行制作的这些资料上足以看出弘煜公司根本没有对厂房的安全及承租户的安全尽到监管责任并采取相应的措施，导致众多单位持续违法的事实。三、对证据五的真实性、合法性、关联性均不认可，证明目的也不认可。1.该组证据均为弘煜公司自行制作，七甲公司不知情，也没有签字，也没有通知过或告知过七甲公司。2.该组证据不是二审新证据。3.从会议内容上看，与七甲公司在一审中提交的政府相关部门对弘煜公司转租单位的行政处罚及检查的内容不相符，应以政府相关部门作出的检查记录为准。七甲公司提交了以下证据：证据一、昆山市公安消防大队于2019年1月24日作出的苏昆公（消）行罚决字（2019）8-0006号《行政处罚决定书》一份、《告知笔录》一份、《询问笔录》两份；证据二、昆山市公安消防大队于2019年1月24日作出的苏昆公（消）行罚决字（2019）8-0007号《行政处罚决定书》一份、《行政处罚告知笔录》一份、《询问笔录》两份。该两组证据来源均为昆山市公安局张浦派出所，证明内容：弘煜公司在承租七甲公司厂房期间，违法转租的租户中，其中两家苏州欣源丰纺织科技有限公司、昆山巨之亿机电设备有限公司均在2019年1月24日，因违反消防法而受到昆山市公安消防大队的行政处罚。证明弘煜公司未尽到管理义务，转租户存在违法行为，存在严重安全隐患，构成违法及违约。弘煜公司质证认为：对两组证据的真实性无异议，但实际承租户的该部分处罚内容仅仅是一些照明灯插头被拔、部分消防设施未使用，均是一些非常小的问题，且实际承租户也已经予以纠正，不能达到七甲公司的证明目的。后，弘煜公司又提交了以下证据：证据一、厂房出租方日常巡检记录表、出租方安全会议记录、各租户春节前安全检查表一组，用于证明弘煜公司一直在积极主动地履行管理义务。证据二、厂房租赁安全生产管理协议书，用于证明弘煜公司对各租户的安全生产管理除了在日常进行巡检外，同时也在书面上进行了提示。证据三、车辆管理制度，用于证明弘煜公司对厂区的安全管理等在各方面都尽到了管理责任。证据四、协议书，用于证明弘煜公司同时经营巨之亿公司，巨之亿公司对各租户的管理行为即为弘煜公司的管理行为。七甲公司质证认为：证据一、真实性、关联性、合法性均不认可，证明目的也不认可。关于厂房出租方日常巡检记录表、出租方会议记录：首先，为弘煜公司自行制作填写，记载时间为2017年7月至2018年6月，且是对部分企业的检查，恰恰证明弘煜公司并没有尽到管理责任的事实。因实际使用人多达20多家，弘煜公司仅仅对几家单位进行了因诉讼而后补签的例行手续。从2016年弘煜公司承租后至今已有五个年度，而弘煜公司仅仅检查了一年，也充分证明弘煜公司没有尽到管理责任。其次，从记载检查项目及内容上看，与七甲公司转租单位的行政处罚及检查的内容不相符，所有单位存在不同程度和类型的违法经营行为，不符合安全生产的条件和要求。会议记录中的笔迹均是一人书写，也不符合常理。关于《各租户春节前安全检查表》，与本案无关，系案外人的检查表，对真实性、关联性不认可，无法证明弘煜公司的证明目的。证据二、真实性认可，该组证据不是二审新证据，不认可弘煜公司的证明目的。该组证据均与弘煜公司无关，系案外人与第三方签订的，实际形成时间不认可，其中也仅仅是少部分企业的管理协议，而实际承租人有20多家。该组证据可以证明弘煜公司在承租七甲公司的厂房后进行转租，转租单位又进行了再次转租，且转租单位多达11家，恰恰证明了弘煜公司层层转租的违法行为。证据三、真实性、关联性、合法性均不认可，不能证明弘煜公司的证明目的。该证据系案外人的管理制度，无法证明系对七甲公司厂区内车辆管理制度。从落款时间上看，是2018年6月28日，在七甲公司已经发出了解除合同通知后，与本案无关。所有签字人的名字及笔迹与证据一、证据二中的签名均不相符。应不予采信。证据四、原件的真实性无异议，但合法性、关联性不认可。该份证据中明确载明“只用于工商、税务备案等用途，不具有一切法律效力”，故该份协议对双方不发生任何法律效力，仍应以弘煜公司与七甲公司之间的租赁协议为准。该份协议也恰恰证明了弘煜公司转租需要七甲公司的书面同意。二审中，本院向七甲公司开具调查令，授权七甲公司委托诉讼代理人向昆山市张浦镇人民政府综合执法局、昆山市张浦镇经济促进局、昆山市公安局张浦派出所调取相关证据。七甲公司持本院调查令调取了以下证据：证据一、《昆山市张浦镇经济促进局环保科现场检查记录》51份，用于证明2019年1月至2020年3月期间，张浦镇经济促进局对弘煜公司承租七甲公司厂房内进行环保检查。弘煜公司将七甲公司的厂房进行了数家的转租，弘煜公司未尽任何管理责任，其中有18家单位存在连续性的、严重违反安全生产法、环保法等法律强制性规定进行违法经营的行为，给七甲公司的厂房及周边均带来严重的安全隐患。证据二、昆山市消防救援大队作出的《行政处罚决定书》9份，用于证明2019年1月至2020年4月期间，昆山市公安消防大队对弘煜公司承租七甲公司厂房内进行消防检查。弘煜公司承租七甲公司的厂房进行违法转租后，怠于管理，其中有9家单位存在违反消防法的行为而依法被昆山市公安局消防大队作出行政处罚，处以不同程度的罚款。弘煜公司没有尽到丝毫的安全消防管理义务，怠于行使管理义务，致使七甲公司的厂房处于严重不安全状态，存在重大安全隐患。证据三、1.昆山市张浦镇人民政府作出的张综罚决（2019）第0197号《行政处罚决定书》、《行政处罚事先（听证）告知书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》、《调查询问笔录》；2.《行政处罚事先(听证)告知书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》《调查询问笔录》；3.《行政处罚事先(听证)告知书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》《调查询问笔录》，用于证明弘煜公司承租的七甲公司厂房内转租单位昆山浦硕金属科技有限公司、昆山百邦吉橡胶有限公司、苏州严捷辰机械设备有限公司存在持续违反安全生产法、危险化学品安全管理条例等的严重违法经营行为，受到昆山市张浦镇人民政府综合执法局的行政处罚，对上述单位的违法行为，分别处以罚款：昆山浦硕金属科技有限公司罚款90000元；昆山百邦吉橡胶有限公司罚款40000元；苏州严捷辰机械设备有限公司罚款80000元。其违法行为对七甲公司的厂房造成严重的安全隐患。弘煜公司质证认为：证据一、现场检查记录全是对固废建立相应台账、加紧环保验收、废气收集效率提高所作的现场检查情况，都是企业生产的相关瑕疵行为，根本称不上是持续性违法行为或者严重危险行为。证据二、1.处罚决定书一：插头被拔、疏散标志不亮都是弘煜公司检查中很难控制的因素，弘煜公司不可能每个时间节点都保证承租方没有这种短时间的违规行为。2.处罚决定书二：记载了承租人指示标志不亮，擅自停用消防设备，弘煜公司也不可能在每个时间节点都保证承租人不产生任何短时间的细小的违规瑕疵行为。且处罚人为张彦，张彦是明兴艺达模具厂的员工，只是员工的个人行为，并非承租人的违法行为。3.处罚决定书三，记载了承租人遮挡消火栓，这也是张彦的个人行为，短时间的瞬时的违规行为，并非弘煜公司在每个时间节点都能保证的、所尽到的安全管理义务。4.处罚决定书四，记载了承租人应急灯损坏，处罚书也记载了是超卓精密机械公司的员工彭晶的个人行为，并非实际承租人的违法行为。应急灯损坏如此细小的短时行为并非在弘煜公司正常巡检过程中所能尽到的安全管理义务范围之内。5.处罚决定书五，亚捷机械公司应急照明灯损坏，这也是日常经营过程中短暂的瑕疵行为，并非弘煜公司能在每次巡检过程中能尽到的义务。6.处罚决定书六，照明灯、疏散指示灯不亮，擅自停用消防设备，也是承租人百邦吉塑胶员工王建荣的个人行为，并非实际承租人的行为，且照明灯、疏散指示灯不亮，擅自停用消防设备都是一个短时的行为，并非弘煜公司在巡检过程中在每个时间节点都能防范的。7.处罚决定书七，华坤电子员工康联联个人的违规行为，挪用消防器材致使消火栓配件不齐，这也是实际承租人的员工的个人行为，并非是承租人华坤电子公司的违规行为。8.处罚决定书八，记载了巨之亿公司照明灯被拔掉，停用消防设备，这是弘煜公司在日常巡检过程中无法控制的每一个时间节点所产生的一个违规行为。弘煜公司不可能在每个时间节点都能保证承租人照明灯不被拔掉。9.处罚决定书九，欣源丰员工刘京明擅自将消火栓用物品遮挡，这也是实际承租人的员工的个人行为，且遮挡这一行为是极其短暂的一个瞬时行为，弘煜公司不能保证承租人的员工在每时每刻都不产生一定瑕疵的安全违规行为。证据三、1.昆山市张浦镇人民政府作出的张综罚决（2019）第0197号《行政处罚决定书》、《行政处罚事先（听证）告知书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》、《调查询问笔录》，记载了百邦吉公司处罚的原因为未制定单位生产安全事故应急救援预案且未定期组织演练。前述应急预案是实际承租人单位内部生产经营过程中的公司经营内容，弘煜公司无法着手核实。承租方是否有相应的内部公司管理规定，弘煜公司也没有权力去核实，这不是弘煜公司的安全义务管理责任。其他的现场检查记录里也仅仅是员工未戴安全帽、没有职工健康体检、指示灯熄灭等瑕疵的行为，并不是严重影响厂房安全的行为。2.《行政处罚事先（听证）告知书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》，记录的亚捷机械公司处罚的原因是使用液氮切割设备，没有定期进行安全评价。这也是实际承租人日常公司生产的经营行为，并不是弘煜公司在平时检查厂区安全过程中所能尽到的安全管理义务。弘煜公司不是专业机构，没有能力去进行安全评价，也超出了管理人日常安全管理行为的义务。根据调查笔录，自2020年1月份之后亚捷公司即没有使用液氮，故根本不会对租赁厂房产生严重的安全危险。3.《行政处罚事先（听证）告知书》、《责令整改指令书》、《现场检查记录》，记载的浦硕金属公司的处罚原因同样为使用液氮冷却设备，没有定期进行安全评价。这同样也是弘煜公司不能也没有能力检查到的实际承租人生产经营过程中的内部经营事项，弘煜公司没有如此高的专业水准进行检查，也超出了弘煜公司安全管理义务的范围。弘煜公司尽到的安全管理行为，只能限定在厂区是否安全，承租户有没有违法犯罪行为。二审中，七甲公司称，其解除合同的理由是：一、弘煜公司存在违约行为：1.弘煜公司长期持续性逾期支付租金，逾期支付租金的总金额高达345万余元，逾期天数高达81天，9期中有7期逾期；2.弘煜公司将一万多平方米的厂房转租给20多家，且实际使用厂房单位均存在不同程度的违法行为；3.弘煜公司没有尽到丝毫管理职责和义务，违反了安全生产协议书的约定。二、弘煜公司存在违法行为：实际经营户中存在连续性违反安全生产法、消防法、环保法的规定。弘煜公司仅是贸易公司，注册资金仅为200万元，还没有实缴出资，根本没有能力承担因厂房安全隐患而可能引起的安全事故所带来的赔偿责任及社会责任。七甲公司2018年3月12日发出解除通知，弘煜公司接到该通知之日为合同解除之日。弘煜公司称，关于逾期支付租金，作为生产型企业举步维艰，因为经营困难存在暂时拖欠几天租金的情况，但其一直积极筹措资金，尽量按时缴纳租金。关于实际承租人受到行政处罚，只是因为轻微违规行为，且承租人已在有关部门监督下予以改正，对厂房并不会造成安全隐患。事实上从2016年至今也从未出现任何对七甲公司厂房的损坏或其他造成七甲公司财产损失的情形，弘煜公司相信通过其管理可以纠正使用中的小瑕疵。另外，因存在较多的实际承租人，如果解除合同，会造成众多企业的巨大经济损失，也会造成人员聚集和人员冲突，希望从合同稳定性及社会维稳角度出发，判令双方之间的租赁合同继续履行。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，七甲公司与弘煜公司签订的《厂房租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。虽然双方合同约定，弘煜公司有权引进配套企业，将厂房租赁给第三方使用，但根据七甲公司一、二审中提供的证据，2017年1月起至今弘煜公司的多家次承租人均存在因违法行为而受到行政处罚或被责令整改，足以证明弘煜公司将租赁物转租后未尽到管理义务，造成租赁物存在安全隐患，据此可认定弘煜公司已构成根本违约，致使七甲公司的合同目的不能实现，七甲公司依法有权解除合同。2018年3月12日七甲公司向弘煜公司发送解除合同通知，弘煜公司收到通知并于2018年3月21日回函，一审法院认定双方之间的《厂房租赁协议》于2018年3月21日解除，并无不当，本院予以确认。综上，弘煜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1005元，由上诉人上海弘煜贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年六月十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。