江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1046号上诉人（原审被告）：东台顾家置业有限公司，住所地东台市金海东路66号港汇大厦1201室。法定代表人：朱贤，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐张婴，上海市金石（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙进东，男，1965年12月18日出生，汉族，个体户，住东台市。被上诉人（原审原告）：周粉娣，女，1965年8月8日出生，汉族，东台国贸大厦有限公司退休职工，住东台市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：景维江，东台市新区法律服务所法律工作者。上诉人东台顾家置业有限公司（以下简称顾家公司）因与被上诉人孙进东、周粉娣商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初5423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾家公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判驳回孙进东、周粉娣的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由孙进东、周粉娣承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。一审判决认为顾家公司构成逾期交房，需要承担逾期交房责任，属于事实认定错误。案涉合同第九条明确约定了案涉房屋的交付条件，顾家公司在一审庭审中提供了2018年10月19日取得的建设工程竣工验收备案证明文件、2018年7月26日取得的房屋测绘报告，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》原件因在孙进东、周粉娣处未能提供，但庭审中也予以说明，孙进东、周粉娣未提出异议；同时，孙进东、周粉娣在庭审中对顾家公司符合交付条件也予以认可。在满足上述交付条件后，顾家公司在2019年4月20日向孙进东、周粉娣邮寄了交房通知，通知在2019年4月30日前办理案涉房屋交接手续，顾家公司已按约定时间、约定条件完全履行了交房义务，不存在逾期交房行为。二、一审判决对案涉合同的约定认定错误。一审判决认为，顾家公司案涉合同附件十一补充协议第三条降低了商品房交付条件。1.案涉合同附件十一补充协议第三条除了对商品房交付条件做了补充约定，还对其它内容做了补充约定，即使认定本条中商品房交付条件的补充约定无效，其他条款不违反相应法律法规，也未不合理减轻或免除应当由顾家公司承担的责任或不合理加重孙进东、周粉娣的责任、排除孙进东、周粉娣的主要权利，该约定应当合法有效。况且，顾家公司已经按照案涉合同第九条约定的交付条件，按时进行了交付。2.通过一审庭审中孙进东、周粉娣提交的证据可知，案涉房屋为毛坯房，仅存在车库门有凹陷、房屋有裂缝等轻微问题，未严重影响孙进东、周粉娣居住、使用，房屋墙面有轻微裂缝属于建筑行业常见现象，可以通过修复解决（已修复），不存在质量问题，此种情形最多可视为满足交付条件的轻微瑕疵交付，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，孙进东、周粉娣无权拒绝收房。同时根据案涉合同附件十一补充协议第三条第5款的约定，顾家公司仅需承担保修义务，无需承担逾期交付责任。被上诉人孙进东、周粉娣答辩称：1.原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，所作判决客观公平，依法应予维持。2.顾家公司的上诉理由依法不能成立，双方签订的商品房买卖合同对案涉房屋的交付做了明确的约定，其中包括形式要件和实质要件，顾家公司仅凭双方约定的形式要件作为上诉理由违背了诚实守信原则，孙进东、周粉娣查验房屋所发现的车库门凹陷和屋顶裂缝都属于合同约定的除地基基础外和主体结构外的其他质量问题，这些质量问题对顾家公司不仅需要进行修复，而且修复后还需要再行交付，顾家公司通知孙进东、周粉娣接受的房屋起初是不符合交付条件的，所以请求二审法院依法查明事实，严格对照双方约定的合同内容，驳回顾家公司的上诉请求，维持原判。孙进东、周粉娣向一审法院提出诉讼请求：1.判令顾家公司向孙进东、周粉娣支付逾期交房违约金26226.95元；2.判令顾家公司赔偿孙进东、周粉娣的物业服务费损失1201.95元；3.本案诉讼费用由顾家公司负担。一审法院经审理查明：2017年6月23日，孙进东、周粉娣与顾家公司签订《商品房买卖合同(预售)》，约定孙进东、周粉娣向顾家公司购买位于东台市东台镇范公路西侧、广场路南侧的繁华里21幢303室住宅及-019号汽车库，总价1441041元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十一条约定，㈠出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件……㈢查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。⑴屋面、墙面、地面渗漏或者开裂等；⑵管道堵塞；⑶门窗翘裂、五金件损坏；⑷灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。……第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1项所列条件：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。第二十八条约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）补充协议中含有不合理的减轻或者本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议中第三条约定关于该商品房的交付条件以本条约定为准。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。2019年4月20日，顾家公司向孙进东邮寄交房通知，通知2019年4月30日前办理案涉房屋交接手续。2019年4月30日，孙进东办理案涉房屋交接手续时，顾家公司聘请的案涉小区物业公司（即苏州置悦物业服务有限公司）的工作人员吴雨宏陪同其查看房屋，孙进东认为车库门损坏，不具备办理交房条件，未办理交房手续，并提交书面问题反映，要求顾家公司完善后交房，吴雨宏在问题反映上签字证明。2019年5月9日，孙进东再次准备办理房屋交接手续时，发现案涉房屋顶有裂缝，再次提交书面问题反映，要求完善后交房，吴雨宏在问题反映上签字证明。2019年7月7日，孙进东向顾家公司邮寄催促交房通知书，要求顾家公司交房。2019年7月31日，孙进东与案涉小区物业公司签订了房屋交接验收书，主要载明孙进东所购21幢303室已经具备入住条件，可以入住，双方均同意签署本楼宇交接验收书，以便将业主所有的该物业通过交接验收书正式移交给业主，并确认以下条款：1.双方确认自2019年7月31日起该房屋由苏州置悦物业交付给业主；2.双方根据买卖合同对所有物业进行验收，对所购物业的建筑质量和初装修情况有异议，可写出书面报告，请开发商予以解决；3.业主检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，确认为房屋有多处裂缝，已进行了修复，并于同日签订了房屋交接单，孙进东在交接单中注明“房屋于今日交付”。一审法院另查明，案涉房屋于2016年12月19日开工，2018年10月9日由建设单位组织竣工验收合格，2018年10月19日报送工程竣工验收备案文件。另，孙进东于2019年8月1日缴纳2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4807.80元。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。孙进东、周粉娣与顾家公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于孙进东、周粉娣主张的逾期交房违约金能否支持的问题。首先，根据合同约定，顾家公司应于2019年4月30日前向孙进东、周粉娣交付房屋，如房屋存在除地基基础外和主体结构外的其他质量问题，须在查验次日起90日内修复，并承担修复费用，修复后再行交付。孙进东在2019年4月30日、2019年5月9日查验房屋时，分别发现车库门损坏、房子顶层有裂缝，顾家公司修复后实际于2019年7月31日交付房屋，逾期91天；其次，顾家公司辩称根据合同附件十一补充协议第三条的约定，其向东台市住建局递交了办理案涉房屋竣工验收备案所需的全部文件即符合交房条件，其已履行交房义务，故不应支付违约金。案涉合同附件十一补充协议第三条降低了商品房交付的条件，按照合同第二十八条约定，补充协议含有减轻或者免除出卖人承担的责任，仍应以本合同为准，故对顾家公司的该辩称依法不予采信；最后，顾家公司逾期交房应承担相应的责任，根据合同约定，顾家公司应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，即1441041元×0.2‰×91天=26226.95元。综上，孙进东、周粉娣主张顾家公司支付逾期交房违约金26226.95元，不违反法律规定及当事人约定，一审法院予以支持。关于孙进东、周粉娣主张的物业费损失1201.95元。顾家公司应于2019年4月30日前交房，但实际于2019年7月31日交房，因顾家公司逾期交房，致使孙进东、周粉娣造成的2019年5月1日至2019年7月31日期间物业服务费损失应由顾家公司赔偿。2019年8月1日，孙进东、周粉娣缴纳案涉房屋2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费4807.80元。孙进东、周粉娣主张2019年5月1日至2019年7月31日期间物业服务费损失1201.95元（4807.80元÷12月×3月），合法有据，一审法院院亦予支持。综上所述，孙进东、周粉娣的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：顾家公司于判决生效之日起10日内向孙进东、周粉娣支付逾期交房违约金26226.95元、物业服务费损失1201.95元，合计27428.90元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费486元，减半收取243元，由顾家公司负担。二审审理期间中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙进东、周粉娣与顾家公司签订的《商品房买卖合同(预售)》系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于顾家公司是否应当向孙进东、周粉娣支付逾期交房违约金问题。首先，案涉合同第十一条约定2019年4月30日前向买受人交付商品房，且2019年4月30日，本案顾家公司已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，此时顾家公司应当向孙进东、周粉娣交付房屋。其次，《房屋交接验收书》确认双方2019年7月31日交付房屋并注明“房屋有多处裂缝，已进行了修复”，即因修复房屋裂缝，双方实际交房日期为2019年7月31日，逾期交房91日。第三，案涉合同第十一条第三款第二项约定：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（3）门窗翘裂、五金件损坏；由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。综上，顾家公司应当根据案涉合同第十二条的约定，承担相应逾期交房违约金。关于顾家公司上诉提出根据案涉合同附件十一补充协议第三条的约定其不应当承担逾期交房责任的上诉理由。案涉合同第二十八条约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故一审法院判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费486元，由东台市顾家置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年六月十六日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷