山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终1408号 上诉人（原审被告）：熊庆朋，男，1984年10月9日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：侯玉龙，男，1985年10月16日出生，汉族，居民，住东平县。 委托诉讼代理人：吴自波，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴近武，男，1984年10月29日出生，汉族，个体工商户，户籍地：浙江省乐清市，现住东平县。 委托诉讼代理人：庞连政，山东三诺律师事务所律师。 原审被告：东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会，住所地：东平县东平街道办事处赤脸店社区。 法定代表人：李广余，主任。 上诉人熊庆朋、侯玉龙因与被上诉人吴近武、原审被告东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会（以下简称赤脸店居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东平县人民法院（2019）鲁0923民初1069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人熊庆朋、侯玉龙上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.一审判决对于《集体固定资产委托管理使用协议书)、《山东省村集体经济组织收款收据》的效力认定错误。一审判决仅凭该两份证据落款时间前后不一致,作出对上述两份证据不予认可的认定，显然欠缺证据佐证。上诉人与原审被告就涉案房屋的租赁达成口头协议在前，且按照该口头协议，上诉人支付了原审被告租赁费用,此后上诉人与原审被告补签了上述委托管理使用协议。对于该项事实，上诉人在一审庭审中已阐述清楚，但一审法院对此不予采信，径直裁判，显属误判；2.一审判决对本案租赁事实的认定错误。第一，一审判决认定上诉人与原审被告之间的租赁合同无效，不能作为上诉人转租的依据,系错误认定。租赁合同是否有效,仅是对于法律关系是否合法的认定,并不能当然否定法律事实的存在，因此,一审判决仅以合同无效否认上诉人对外转租的事实于法无据。第二，一审判决认定上诉人与被上诉人之间无事实租赁关系错误。一审判决以上诉人与被上诉人之间未签订书面租赁合同，否认二者之间的租赁合合同关系于法无据，法律并未否定事实租赁合同关系。一审判决认定上诉人未向被上诉人交付涉案租赁房屋错误。涉家租赁房屋所有权人为原审被告,原审被告与上诉人建立租赁合同关系之前,已由原审被告的承租人孙善强将涉案房屋转租给了被上诉人。原审被告与其原承租人孙善强解除租赁合同后，原审被告并未将涉案房屋收回,而是由被上诉人继续承租。上诉人与原审被告建立租赁合同关系后,原审被告将包含涉案房屋在内的房屋出租给上诉人，由上诉人对外收取租金并对租赁房屋管理。因此，基于涉案房屋一直由被上诉人租赁的事实，上诉人无需再行办理交付手续。一审判决仅以此认定上诉人未将涉案房屋交付被上诉人显属偷换概念,为误判；3.一审判决认定本案为不当得利系认定法律关系错误。上诉人与原审被告之间系租赁合同关系,上诉人与被上诉人之间系转租合同关系,上诉人收取被上诉人保证金及租金正是基于二者之间的转租合同关系,因此一审认定上诉人收取被上诉人租金及保证金属于不当得利为误判。综上,一审判决错误，二审法院应当依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人吴近武辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.原审法院没有认定上诉人提交的《集体固定资产委托管理使用协议书》和《山东省村集体经济组织收款收据》的法律效力是正确的。因为，上诉人原审中称《集体固定资产委托管理使用协议书》是后来补签的，由于在(2017)鲁0923民初4460号案件的判决中，已经认定上诉人与原审被告签订的房屋租赁合同是无效合同，很显然上诉人是借用了原租赁合同的收据，补签了《集体固定资产委托管理使用协议书》，收据和《集体固定资产委托管理使用协议书》根本不是一回事；2.上诉人和被上诉人之间不存在租赁事实。由于上诉人、原审被告和孙善强房屋租赁合同纠纷一案，在审理过程中，涉案房屋一直由孙善强管理使用，并未交付原审被告，所以原审被告也就不可能将房屋交付上诉人，上诉人也就不可能将房屋交付被上诉人使用。因此被上诉人虽然缴纳了保证金和房屋租金，但是并未从上诉人手中取得租赁物，因此双方之间不存在事实上的租赁关系；3.在与本案有关的赤脸店村委20间门头房中，有租赁户杨懂平诉孙善强的一个案件，已经一审和二审判决，案号为(2019)鲁0923民初2241号和(2020)鲁09民终555号，该判决书认定了东平县赤脸店社区居委会向孙善强延长租期的时间至2018年5月31日，孙善强也向居委会缴纳了半年的租金。由于上诉人在原审中辩称，被上诉人向上诉人支付了两间房屋2017年12月至2018年5月半年的房租50000元和保证金40000元。显然，由于在此租期内的房屋使用权是孙善强而不是上诉人，上诉人向被上诉人收取房租和保证金的行为没有事实和法律依据，属于不当得利，应当依法返还。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告赤脸店居委会未作陈述。 吴近武向一审法院起诉请求:1.要求判令三被告返还原告房屋租金90，000元；2.本案一切诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月15日，原告吴近武出具保证书一份，其与被告熊庆朋协商租赁金汇商业街B#102-103号的房屋，约定吴近武在签订合同前向被告熊庆朋交40，000元保证金，吴近武需按时签订房屋租赁合同，付清房屋租金，如合同不能履行，该保证金退还。当日，吴近武向熊庆朋交纳了保证金40，000元。2018年5月24日，吴近武缴纳房租50，000元。双方未签订书面租赁合同。涉案租赁房屋一直由原告吴近武占有使用，无建设工程规划许可证，被告熊庆朋未实际占有，也未向原告吴近武交付租赁房屋。熊庆朋、侯玉龙为合伙关系。 一审法院认为，本案争议焦点是被告熊庆朋、侯玉龙收取原告吴近武保证金40，000元、房租50，000元有无事实和法律依据。被告熊庆朋、侯玉龙以与赤脸店居委会签订了集体固定资产委托管理使用协议为由主张获得了金汇街20间门头房的占有、使用、收益权，但纵观协议全文可以看出，该协议名为“委托管理使用”实为“房屋租赁”。且被告熊庆朋、侯玉龙提交的与该协议佐证的山东省村集体经济组织收款收据也证实1462，000元系金汇街20间房屋的租赁款。在涉案门头房未取得建设工程规划许可证的情况下，被告以该“管理使用协议”作为向原告吴近武收取保证金40，000元、房租50，000元的凭据，显然不符合相关法律规定。另外，被告虽收取了原告吴近武的保证金40，000元、房租50，000元，但并未与其签订书面租赁合同，也未向原告交付租赁房屋。因此，被告收取原告上述款项的行为无事实和法律依据，为不当得利，应当予以返还。被告赤脸店居委会并未实际收取原告的上述款项，原告要求其承担连带还款责任缺乏事实依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、被告熊庆朋、侯玉龙于本判决生效后十日内退还原告吴近武保证金40，000元、房屋租金50，000元，共计90，000元；二、驳回原告吴近武对被告东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会的诉讼请求；三、驳回原告吴近武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告熊庆朋、侯玉龙负担。 二审中，上诉人熊庆朋、侯玉龙、被上诉人吴近武围绕上诉请求提交了相关证据，本院组织当事人进行质证。对于有争议的证据认定如下： 上诉人熊庆朋、侯玉龙提交租赁合同复印件两份，用以证实自2017年12月份上诉人享有包含涉案商铺在内的20间商铺的转租权，其他商铺次承租人认可上诉人的转租权，并与上诉人签订了租赁合同，交付了租金，从而证实上诉人对本案商铺享有转租权，并有权收取租金以及保证金。被上诉人吴近武质证认为，因该组证据系复印件，对真实性有异议且两份合同与本案无关，特别是2018年8月14日签订的房屋租赁合同，从时间上不能证明上诉人的观点。本院经审查认为，因该组证据均系复印件，且被上诉人有异议，对证据的真实性无法确认，本院不予认定。 被上诉人吴近武提交山东省东平县人民法院（2019）鲁0923民初2241号民事判决书、山东省泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终555号民事判决书各一份，用以证实前份判决书法院认定事实部分已经认定了东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会向被告孙善强延长租期的时间至2018年5月31日，涉及的商铺就是与本案有关的20间商铺，泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终555号维持了原审判决。上诉人熊庆朋、侯玉龙质证认为，对真实性无异议，但对证明目的有异议，该两份判决书本身没有列东平县东平街道办事处赤脸店社区居民委员会以及上诉人为第三人参加诉讼，认定事实仅是依据孙善强的个人陈述，（2017）鲁0923民初4460号案件中上诉人熊庆朋、侯玉龙并非是当事人，根据该两份判决的陈述，4460号以及该两份判决均侵害了上诉人的民事权益，上诉人有权提起诉讼撤销该两案判决，因此该两判决不能作为本案的定案依据。本院经审查认为，依据上述两份生效判决书可以认定以下事实：2017年10月31日，孙善强与赤脸店居委会的租赁合同到期，合同到期后孙善强与赤脸店居委会进行协商，孙善强向村委交纳63.1万元的半年租金，赤脸店居委会对涉案房屋的出租期限进行延期，延期时间至2018年5月31日。 本院经二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人熊庆朋、侯玉龙收取被上诉人吴近武保证金40000元、房租50000元是否有事实和法律依据。上诉人熊庆朋、侯玉龙收取上述费用的依据是2018年5月18日与赤脸店居委会签订的《集体固定资产委托管理使用协议》，上诉人依据该份协议主张其享有对包含涉案房屋在内的金汇街20间商铺的占有、使用、收益权，根据协议内容可以认定该协议的性质名为“委托管理使用”实为“房屋租赁”，依据查明事实，上述商铺并未取得建设工程规划许可证，上诉人熊庆朋、侯玉龙与被上诉人吴近武亦未签订书面租赁合同，现上诉人熊庆朋、侯玉龙依据上述使用协议作为向被上诉人吴近武收取保证金和房租的凭据明显不符合法律规定，故原审法院据此认定上诉人熊庆朋、侯玉龙收取被上诉人吴近武保证金40000元、房租50000元无事实和法律依据，并无不当，本院予以维持，上诉人熊庆朋、侯玉龙应当退还上述收取款项。 综上，上诉人熊庆朋、侯玉龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由上诉人熊庆朋、侯玉龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  李鸿雷 审判员  宋许科 审判员  张晓丹 二〇二〇年六月十一日 书记员  张甜甜