江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终1242号 上诉人（原审被告、反诉原告）：江西贝思特科技有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区。 法定代表人：熊峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：熊五根，南昌市148法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许长花，南昌市148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西龚杏高新投资发展股份有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区。 法定代表人：熊谷桂，总经理。 委托诉讼代理人：李光曼，江西思海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳凯，江西思海律师事务所律师。 上诉人江西贝思特科技有限公司（以下简称贝思特公司）因与被上诉人江西龚杏高新投资发展股份有限公司（以下简称龚杏公司）合同纠纷一案，不服江西省南昌高新技术产业开发区人民法院（2019）赣0191民初218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日受理后，依法组成合议庭，因双方均未提交新证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 贝思特公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.依法改判龚杏公司在判决生效30日内与贝思特公司签订《房屋买卖合同》，并办理《国有土地使用权证》和《房产使用权证》及《不动产权证书》等手续；3.依法改判龚杏公司双倍返还贝思特公司定金673756元（336878元×2）；4.本案一、二审诉讼费由龚杏公司承担。事实和理由：1.2012年8月29日双方签订的《补充协议》第一条第二款约定龚杏公司必须先履行签订《房屋买卖合同》义务后，才能通知贝思特公司交剩余房款，而一审法院认定贝思特公司未付清剩余购房款，未达到合同约定的签约条件，故不支持贝思特公司一审的该项诉请，这个认定没有事实和法律依据。2.一审庭审时的证据已证明贝思特公司履行了协议约定的各项义务，同时证明未与贝思特公司签订《房屋买卖合同》存在过错的是龚杏公司，因此，龚杏公司未先履行与贝思特公司签订《房屋买卖合同》义务，且擅自解除协议，应按照双方签订的相关协议的约定承担违约责任，即双倍返还定金673756元（336878元×2）。 龚杏公司辩称：1.一审法院援引南昌市中级人民法院作出的（2019）赣01民终2385号判决对贝思特公司欠付房款金额的认定存在错误。15#厂房的实际面积为1583.25㎡，贝思特公司实际欠付的金额为150万元（1583.25㎡×2188元/㎡-1964151元）。龚杏公司为尽快收回房款，在案涉厂房具备签订《房屋买卖合同》条件后，多次要求贝思特公司签订正式的购房合同，但均遭拒绝。贝思特公司不仅拒签合同，还将欠付金额控制为150万元，其目的就是为了迫使龚杏公司接受以案外人南昌市建宁防水专业有限公司（以下简称建宁公司）的工程款抵扣其应付购房款的非法要求。龚杏公司作为案涉厂房的开发主体，只有尽快收回房款，才能实现最大的商业利益，怎么可能有开发商会在长达5年的时间里以拒签合同的方式阻碍购房者付清150万元购房款。2.根据双方签订的《房屋买卖预约协议书》第七条的约定，龚杏公司交付15#厂房的期限为《房屋买卖合同》签订之日起180个工作日内。贝思特公司拒不签订房屋买卖合同，但龚杏公司基于履约诚意，同时为了不影响园区企业正常的生产经营活动，仍于2014年11月20日将案涉房屋交付贝思特公司，还代其缴纳了2015年1月至2016年4月的物业费。从履行协议的先后顺序而言，签订《房屋买卖合同》并付清房款，是交付房屋的先决条件，贝思特公司接收房屋后，已经与龚杏公司成立事实上的房屋买卖合同关系，付清房款作为交付房屋的先条件之一，在完成房屋交付后即已成就。因此，龚杏公司无任何违约行为，反而贝思特公司一再违反合同约定，在实际占有并使用案涉房屋长达6年的情况下，仍拒不支付房款，严重违反合同约定。在此情况下，贝思特公司上诉要求龚杏公司为其办理相关产权凭证，没有依据。同时，双倍返还定金与继续履行合同是完全相互矛盾的诉求，贝思特公司不能既要求龚杏公司继续履行合同又主张返还双倍解约定金。 龚杏公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》（合同编号GXGX2012015A）、《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》（合同编号GXGX2012015B）、《补充协议》（合同编号GXGX201215C）及《补充协议（一）》；2.判令龚杏公司不予返还贝思特公司支付的定金336878元；3.本案诉讼费用由贝思特公司承担；4.判令贝思特公司支付房屋使用费1187437.5元（使用费按房屋面积1583.25平方米，每月每平方米15元标准，自2014年11月20日暂算至2019年1月19日，实际计算至合同解除之日止）；5.判令贝思特公司返还龚杏公司垫付的物业费17732.42元（2015年1月至2016年4月期间）。 贝思特公司向一审法院反诉请求：1.判决继续履行龚杏公司与贝思特公司签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》、《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》、《补充协议》及《补充协议（一）》；2.判令龚杏公司在判决书生效30天内与贝思特公司签订《房屋买卖合同》并办理完《国有土地证》、《房屋使用权证》及《不动权使用证》等手续；3.判令龚杏公司双倍返还贝思特公司定金673756元（336878元×2）；4.本案诉讼费用由龚杏公司承担。 一审法院经审理查明：龚杏公司与贝思特公司于2012年8月29日签订《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》，约定：龚杏公司对在“江西龚杏（高新）产业基地”投资建设的厂房及配套用房拥有出售、出租和对园区综合管理的权利，以出让方式取得位于高新开发区学院路以西的国有土地使用权，规划用途为工业用地，土地使用年限为50年，自2012年6月14日起至2062年6月13日。贝思特公司自愿预约订购产业基地第15栋共3层，总金额为3368776元。贝思特公司于2012年8月31日前按预约订购房屋的总价的10%向龚杏公司支付立约定金336878元。签订《房屋买卖合同》后，定金转为首付款。预约订购的房屋符合转让（或出售）条件时，龚杏公司通知贝思特公司在十五日内签订《房屋买卖合同》。贝思特公司单方违约拒不签订并履行《房屋买卖合同》的，龚杏公司有权没收定金，并将所预约的房屋另行转让，造成龚杏公司其他损失的应予赔偿。龚杏公司单方违约，不与贝思特公司签订并履行《房屋买卖合同》的，龚杏公司双倍返还定金。关于付款方式，双方约定另行协商并签订补充协议。关于房屋交付期限，约定龚杏公司自正式的《房屋买卖合同》签订之日起180个工作日内交付房屋。关于贝思特公司的逾期付款责任，双方约定逾期支付房款的按逾期金额万分之二／日支付违约金，逾期超过三个月的，龚杏公司有权解除协议并没收定金，造成龚杏公司其他损失的予以赔偿。 同日，双方签订了《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》（合同编号GXGX2012015B）、《补充协议》（合同编号GXGX201215C）。在《补充协议》中约定：贝思特公司除已按《房屋买卖预约协议》交付房屋总价的10%约小写人民币336878元的立约定金外，自愿按照以下时间节点交付款项：1.所在楼宇建设至二层时，交付房屋总价的10%约计336878元；2.所在楼宇建设至封顶并能签订《房屋买卖合同》时，交付房屋总价的30%约计1010632元，签订《房屋买卖合同》七个工作日支付余款约计1684388元。同时约定，贝思特公司在接到龚杏公司交款通知的五日内，将款项交清，逾期交付的按照逾期金额万分之二/日支付违约金，逾期三十日以上的，视为贝思特公司已单方违约放弃签订《商品房买卖合同》，龚杏公司有权终止《房屋买卖预付协议》，定金不予返还。在其他约定部分，约定龚杏公司赠送贝思特公司两年的物业费，交房时间为2013年12月31日。同日，双方又签订了《补充协议（一）》，约定屋面防水工程由贝思特公司自做。 另查明，贝思特公司于2012年3月30日向龚杏公司转账支付336878元立约定金。2014年10月13日，贝思特公司向龚杏公司支付1480000元。2014年11月21日，贝思特公司向龚杏公司支付147273元，共计支付1964151元。2014年11月20日，龚杏公司将案涉的15#厂房交给贝思特公司使用。龚杏公司为贝思特公司代缴了2015年1月至2016年4月期间的物业费共计17732.42元。 还查明，贝思特公司的法定代表人熊峰，同时也是建宁公司的法定代表人。建宁公司为欠付的工程款，起诉江西海通建设工程有限公司（以下简称海通公司）、龚杏公司建设工程施工合同纠纷一案。2019年12月9日，南昌市中级人民法院作出（2019）赣01民终2385号二审生效判决书，其中认定：龚杏公司与海通公司于2013年10月5日签订了《合作开发合同书》和《建设工程施工合同》，由海通公司承接了龚杏产业园1#-36#厂房的土建水电等工程。2013年10月5日，海通公司与具有防水工程一级资质的建宁公司签订了《防水工程施工合同》，约定海通公司将龚杏产业园厂房的屋面防水工程以包工包料的方式发包给建宁公司，并约定：工程全部完工，由海通公司会同业主单位验收合格后，全部工程款抵扣建宁公司购房款。上述约定龚杏公司不予认可。而贝思特公司向龚杏公司已支付共计1964151元，尚欠龚杏公司购房款1404625元。现海通公司未办理完成贝思特公司所欠龚杏公司的购房款抵扣手续，工程款亦未支付。在该案诉讼中，贝思特公司一直主张以工程款抵扣房款，龚杏公司不予认可。 一审法院认为：龚杏公司与贝思特公司签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》（合同编号GXGX2012015A）、《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》（合同编号GXGX2012015B）、《补充协议》（合同编号GXGX201215C）及《补充协议（一）》均系双方自愿达成，内容真实且不违反法律强制性规定，自合同订立之日起已生效，双方均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，双方均认可贝思特公司尚欠购房款未支付。现龚杏公司以贝思特公司未按期付款为由主张解除上述协议，而贝思特公司主张继续履行上述协议。一审法院认为，从协议的签订和履行过程来看，贝思特公司陆续支付了1964151元房款，龚杏公司也已于2014年11月20日将厂房交由贝思特公司使用，只是因为与建宁公司（与贝思特公司的法定代表人同为熊峰）与龚杏公司、案外人海通公司之间涉及的建设工程施工合同纠纷中，曾经约定了建宁公司以可获工程款来抵扣房款，而上述法律纠纷直至2019年12月9日才被二审法院终审判决裁判。在该案诉讼中，建宁公司一直主张以工程款抵扣房款，并且提供了相关证据证明，只是因建宁公司与贝思特公司虽法定代表人均为熊峰，但仍是两个独立的主体，且抵扣房款的意见并未获得龚杏公司的认可，二审法院对上述意见不予采纳。由此可知，贝思特公司并非故意拖欠剩余购房款，只是与龚杏公司就付款方式之间存在争议，且直至2019年12月9日二审终审判决才最终认定贝思特公司未支付本案剩余购房款。考虑到双方合同履行情况和违约行为的主观恶性，对龚杏公司主张解除双方签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》、《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》、《补充协议》及《补充协议（一）》的诉讼请求，不予支持，上述协议应当继续履行。根据《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》的约定，签订《房屋买卖合同》后，定金转为首付款。故上述款项按约转化为贝思特公司缴纳的房款，且已被二审生效判决所认定。由此可知，龚杏公司不予返还贝思特公司定金336878元合理，但并非因为贝思特公司违约，而是因为上述定金已转化为房款。故对龚杏公司基于违约要求不予返还贝思特公司定金的诉请，不予支持。关于龚杏公司要求贝思特公司支付房屋使用费的诉讼请求，因合同应继续履行，不予支持。关于龚杏公司要求贝思特公司返还垫付的物业费的诉讼请求，考虑到合同中已经约定，由龚杏公司赠送贝思特公司两年的物业费，故2016年11月20日之前的物业费，龚杏公司按照合同约定无权主张。2016年11月21日起的物业费，考虑到龚杏公司未提供证据证明已为贝思特公司垫付，不予支持。 关于贝思特公司要求龚杏公司签订《房屋买卖合同》并办理相关权属证明的诉讼请求。根据《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》的约定，当预约订购的房屋符合转让条件时，龚杏公司通知贝思特公司在十五日内签订《房屋买卖合同》，且合同中并未约定办理相关证照的条款。现贝思特公司主张龚杏公司签订《房屋买卖合同》，考虑到贝思特公司亦未付清剩余购房款，未达到合同约定的签约条件，对该项主张不予支持。贝思特公司主张龚杏公司违约，缺乏事实和法律依据，据此主张双倍返还定金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、江西龚杏高新投资发展股份有限公司与江西贝思特科技有限公司签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》（合同编号GXGX2012015A）、《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》（合同编号GXGX2012015B）、《补充协议》（合同编号GXGX2012015C）及《补充协议（一）》继续履行；二、驳回江西龚杏高新投资发展股份有限公司全部诉讼请求；三、驳回江西贝思特科技有限公司其他诉讼请求。本诉案件受理费43392元，反诉案件受理费18223元，共计61615元，由江西龚杏高新投资发展股份有限公司负担43392元，江西贝思特科技有限公司负担18223元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明：本案二审审理期间，双方一致确认因案涉15#厂房的实际面积有增加，贝思特公司实际还欠龚杏公司购房款150万元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，龚杏公司与贝思特公司签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》、《江西龚杏（高新）产业基地入园协议》、《补充协议》及《补充协议（一）》均系双方真实意思表示，合法有效。贝思特公司上诉主张龚杏公司应按照《补充协议》第一条第二款的约定履行签订《房屋买卖合同》的义务，并要求龚杏公司办理相关权属证书。本院认为，按照双方签订的《江西龚杏（高新）产业基地房屋买卖预约协议书》第七条约定，龚杏公司自正式的《房屋买卖合同》签订之日起180个工作日内交付房屋。而根据本案查明的事实，案涉15#厂房交付给贝思特公司的时间为2014年11月20日，即贝思特公司已使用案涉房屋将近6年，但仍欠付150万元的购房款，虽其一直辩称以海通公司欠付建宁公司的工程款来抵扣本案的购房款，但该意见经生效判决认定不予采纳，其亦未举证证明系龚杏公司单方面拒签正式的房屋买卖合同，且龚杏公司作为案涉房屋的开发主体，以拒签合同的方式阻碍贝思特公司付清购房款，也不符合常理。一审法院已判决双方继续履行合同，因贝思特公司欠付购房款的时间较长，龚杏公司在本案中也未提出相应诉请，双方可就签约的细节问题自行协商，故本院对贝思特公司的该项上诉请求，不予支持。至于贝思特公司主张双倍返还定金的问题，因现有证据并未能反映龚杏公司存在违约行为，故对贝思特公司该项主张，本院亦不予支持。 综上，贝思特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10538元，由江西贝思特科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 晖 审 判 员  王革生 审 判 员  俞志翀 二〇二〇年六月八日 法官助理  谢 颖 书 记 员  李盼盼