辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终602号 上诉人（原审原告，反诉被告）：张新，男，1988年10月28日出生，汉族，司机，住辽宁省盘锦市大洼区。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：盘锦蓝湾房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：路梦珂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：解学国，辽宁双兴律师事务所律师。 上诉人张新因与被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初3407号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张新，被上诉人盘锦蓝湾房地产开发有限公司的委托诉讼代理人解学国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张新上诉请求：撤销原判第二项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人承担差价款的反诉请求。事实理由：上诉人购买被上诉人的房屋，是因被上诉人承诺赠送面积对上诉人产生了巨大的诱惑才购买的。根据最高法院司法解释，商品房的销售广告和宣传资料对房屋买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；当事人违反的应当承担违约责任，被上诉人承诺赠送的房屋面积不应当收取差价款，故原审支持被上诉人的反诉请求没有事实及法律依据。 张新向一审提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定，给付原告已付房价款5%的违约金15,114.60元；2、由被告承担诉讼费。事实和理由：原告张新2015年11月7日与被告签订商品房买卖合同，以全款302,292.00元的价格购买了被告开发的大洼区大洼街道清河湾小区A区2号楼1单元404室，建筑面积为111.96平方米的住宅楼房。原告与被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得中华人民共和国不动产权证书，双方同意按下列第2项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款5%向买受人支付违约金。现原告已购房并入住超过1200天，被告迟迟不给原告办理产权证，原告多次找被告协商和催办，均以各种理由搪塞。为此，原告提起本诉讼。 盘锦蓝湾房地产开发有限公司辩称，商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，没有约定买受人不能在多长时间内取得房地产权属证书的应当按照第2项处理，故本案不适用第2项违约金比例的条款。 盘锦蓝湾房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告交纳差额面积房款12,312.00元；2、请求人民法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年11月7日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，反诉被告以每平方米2700元的价格购买了合同约定建筑面积为111.96平方米的位于清河湾小区A区2号楼1单元404室的房屋。根据合同第五条的规定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式，即以产权登记面积为准，房款多退少补的方式进行处理。现反诉被告的房屋在产权处登记面积为116.52平方米，房屋的产权登记面积与合同约定面积相差4.56平方米。为此，反诉原告提起本诉讼。 张新辩称，一、被告在反诉状中提出答辩人“房屋产权登记面积与合同约定面积相差4.56平方米”的数据答辩人不知情。从2016年入住至接到这次反诉状之前，一是没有见到产权部门来人测绘，二是没有得到开发商告知评估后的结果，三是更没有接到开发商催缴“差平面积款”的通知，由于我们不知情，无法交差评款。按产权登记机关的要求，办照时，产权人需先请测绘部门现场测绘后，凭测绘机构出具的测绘图报告才予办照，没有这道程序，仅凭反诉人无证据的起诉，答辩人不认可。二、即使该房屋面积出现误差，也应按双方所签《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”中第二款“双方同意按以下原则处理（1）面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人。”三、开发商在售房中承诺给赠面积，我方符合C户型三室两厅两卫，建筑面积约102.54平方米，赠送面积约13.78平方米，我房符合赠面积。四、根据《合同法》第四十一条、三十九条、五十二条、五十三条，被告的反诉请求是无理的。答辩人与被告所签房屋买卖合同是固定式、格式化条款合同，双方签合同时被告一方违反《合同法》第三十九条规定，未对格式条款进行提示和说明，混淆了双方合同中第五条1.2款之间的概念和因果关系，涉嫌“以合法形式掩盖非法目的”，因故意或重大过失造成原告财产损失。五、被告是在没有按合同办证，违约造成答辩人等业主起诉档口作出的反诉，自己已知无理，便强词夺理，找借口提出反诉。其次是混淆和利用格式文本的可乘之机，为自己推责和谋利。只要是理智健全的人，一眼就能看出被告的把戏。答辩人认为是转移视线，偷换司法程序。违约赔偿有依据，凭空反诉补差款是强加，被告的反诉纯属浪费司法资源。六、答辩人认为，依法宣布反诉人的诉讼请求无效，依法对本人所有房屋进行测绘。本人自愿履行双方合同第五条第二款的约定，面积超出在3%以内主动补齐，超出3%以外本人不负责任，但产权需归答辩人所有。 一审认定事实如下：2015年11月7日，原告张新（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的清河湾小区第135002幢1单元404号房，建筑面积111.96平方米，每平方米单价2700元，总金额302，292.00元。付款方式为一次性付款，买受人签约当日一次性交纳购房款302，292.00元。出卖人应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将满足装修条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：。2、买受人不退房，出卖人按房价款的5%向买受人支付违约金。同时合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定（1）以产权处登记面积为准，房款多退少补。原告于签订合同当天交付全额购房款302，292.00元，被告于2016年4月15日将商品房交付给原告使用，房屋交付使用期限已超过约定的720天，被告尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此原告不能取得购买房屋的权属凭证。为此，原告提起本诉讼。原告所购买的房产经盘锦市大洼区国祥房地产测绘有限公司进行测绘，实际建筑面积116.52平方米，比约定面积增加4.56平方米。因超出约定面积原告未补交费用，被告提起反诉。 上述事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、原告提交的辽宁增值税普通发票、盘锦蓝湾物业管理有限公司收款收据、被告提交的由盘锦市大洼区国祥房地产测绘有限公司提供的户室面积信息表及原、被告陈述在卷佐证，本院予以采信。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定履行义务。原告依约向被告交付全额购房款302，292.00元，被告应按照合同约定在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。被告于2016年4月15日将涉案房屋交付原告，故根据合同约定，被告至迟应该在2018年4月5日前将办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案。庭审中，被告未提供证明其已经办理权属登记需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案的证据，故可以确定被告尚未将原告办理权属登记所需由出卖人提供的全部资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告给付已付房价款5%的违约金15，114.60元的请求，符合合同约定，本院予以支持。对于反诉被告提出要求原告给付房屋面积差价款的主张，根据合同约定“以产权处登记面积为准，房款多退少补”，经庭审查明被告交付给原告的房屋实际面积比合同约定面积超出4.56平方米，因此，根据约定，原告应该按购房合同约定的单价向被告补足差价款。故本院对反诉原告要求反诉被告给付房屋差价款的主张，予以支持。对于原告提出双方的面积差异处理约定是固定式、格式化条款，被告在签订商品房买卖合同时未对该条款进行提示和说明，该约定条款无效的主张，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第10条规定，“提供格式条款的一方当事人违法合同法第39条第1款的规定，并具有合同法第40条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”，《合同法》第39条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第40条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述规定结合本案事实，《商品房买卖合同》中面积差异处理条款约定并不存在法定无效的情形，且在签订合同时是可以选择的，故原告的该主张本院不予支持。对于原告主张被告在出卖房屋时答应赠送面积，因此现在实际面积包含赠送面积，不应该补差价款的主张，因未提供有效证据予以证明，故本院不予支持。 一审判决如下： 一、被告盘锦蓝湾房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张新违约金15,114.60元（302，292.00元×5%）。 二、反诉被告张新于本判决生效后十日内给付反诉原告盘锦蓝湾房地产开发有限公司房屋面积差价款12,312.00元（2700元×4.56平方米）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费178元（张新已预交），减半收取89元，由盘锦蓝湾房地产开发有限公司负担。 反诉案件受理费108元（盘锦蓝湾房地产开发有限公司已预交），减半收取54元，由张新负担。 本院二审认定的基本事实与原审认定一致。 本院认为，从上诉人提交的被上诉人宣传资料来看，被上诉人曾经有过赠送案涉户型房屋一定面积的宣传，但双方在所签订的商品房买卖合同中并未体现这一内容，从约定看，合同第五条“面积确认及面积差异处理”中约定“以产权处登记面积为准，房款多退少补”；从合同履行情况看，上诉人并没有提出扣除赠与面积房款的要求，而是支付了房屋111.96平方米的全款，该行为与上诉人所称不符，故原审支持被上诉人的反诉请求是正确的。 综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确；上诉人上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费178元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长  朱学利 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二〇年六月十八日 书记员  纪泽平