广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5783号上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：黄子励，职务：董事长。委托诉讼代理人：沈冰，该公司律师。委托诉讼代理人：牟亚峰，该公司职员。被上诉人（原审原告）：翼云（广州）环保能源有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街大北路192号二层208。法定代表人：张涌，职务：执行董事。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凯，广东正大联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东省农垦华侨实业总公司，住所地广东省广州市天河区燕岭路120号金燕大厦12楼1201房。法定代表人：陈梅良，职务：总经理。委托诉讼代理人：蔡锡伟，该公司职员。被上诉人（原审第三人）：张涌，男，汉族，1975年9月12日出生，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审第三人）：黄飞，男，汉族，1994年1月5日出生，住广东省汕头市澄海区。被上诉人（原审第三人）：郑灿烽，男，汉族，1992年11月20日出生，住广东省潮州市湘桥区。被上诉人（原审第三人）：邱良深，男，汉族，1958年3月4日出生，住广东省汕头市澄海区。被上诉人（原审第三人）：林培春，女，汉族，1969年2月17日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审第三人）：黄喜强，男，汉族，1977年11月16日出生，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审第三人）：广州市翼云互联网服务有限责任公司，住所地广东省广州市萝岗区科学大道182号创新大厦C1区903。法定代表人：张涌。上述七被上诉人（原审第三人）共同委托诉讼代理人：黄秋敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上述七被上诉人（原审第三人）共同委托诉讼代理人：徐伟良，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）与被上诉人翼云（广州）环保能源有限公司（以下简称翼云公司）、广东省农垦华侨实业总公司（以下简称农垦公司）、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、广州市翼云互联网服务有限责任公司（以下简称翼云互联网公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人广州银行的委托诉讼代理人沈冰、牟亚峰，被上诉人翼云公司的委托诉讼代理人何凯，被上诉人农垦公司的委托诉讼代理人蔡锡伟，被上诉人张涌及其与黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司的共同委托诉讼代理人黄秋敏、徐伟良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广州银行上诉请求：改判一审判决为广州银行无需将涉案不动产协助过户至翼云公司名下。事实和理由：一、一审法院认为广州银行有义务将34套物业资产包特定物业协助过户至翼云公司名下违反了《转让协议》的约定。根据《转让协议》第一条第1款约定，广州银行将包括涉案物业在内的34套不动产的权益作为转让标的，按照现状整体转让给翼云公司及张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司组成的联合体，据此，广州银行仅承担协助将物业过户至联合体的义务。从法律表述上，一审法院将翼云公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司视为合同相对方的说法并无不妥。但，合同相对方负不同的特定义务，广州银行的法律义务应当严格按照《转让协议》的约定。二、一审法院的判决可能导致广州银行少缴应缴税费，违反相关税务法律规定。由于涉案物业并未登记在广州银行名下，按照现行有效的法律法规和办证流程，广州银行认为将涉案物业过户至翼云公司至少需要经过三个程序：（一）农垦公司将涉案物业过户至广州银行名下；（二）广州银行将涉案物业过户至联合体名下；（三）联合体将涉案物业过户至翼云公司名下。三个程序均需要缴纳相应税费。但，一审法院的判决要求广州银行及农垦公司将涉案物业协助过户至翼云公司名下，省略了正常的过户流程，可能导致广州银行因此少缴应缴的过户税费。三、一审法院未明确税费负担的责任主体应为翼云公司。根据《转让协议》第三条的约定，相关税费由翼云公司与张波、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司组成的联合体承担。四、一审法院判决不具备可执行性。一审判决已明确广州银行按照《转让协议》的约定合法履行了合同义务，又判令广州银行承担协助过户义务，且未明确通过何种方式协助，将导致判决难以有效履行。退一步讲，即便法庭认为将物业协助过户至翼云公司名下符合法律规定，至少应在判决中明确广州银行按照《转让协议》配合办理过户。否则，难言尊重各方签署并生效的《转让协议》，广州银行也无从得知该通过何种方式配合履行生效判决。综上，请求二审法院予以改判。翼云公司答辩称：一、一审判决判令广州银行协助将特定物业过户至翼云公司名下，不违反《转让协议》的约定。《转让协议》第四条、第七条约定广州银行负有协助办理过户的义务，本案庭审中，各方对广州银行的协助过户义务并无争议，广州银行仅系对过户对象不是“联合体”持有异议。然而，翼云公司与张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司已签订了《联合受让协议》，对涉案34套房产的具体分配方案达成了一致，张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司也对该分配方案予以确认，不违反《转让协议》约定和法律规定，亦未增加广州银行合同义务负担。二、房屋过户税费问题将由税务部门依法核定，不影响广州银行权利义务的承担。鉴于《转让协议》第三条、《联合受让协议》第五条约定了税费的主体，翼云公司承诺涉案物业办理过户至翼云公司名下过程中，所涉全部税费由翼云公司负担，在此情况下，涉案物业过户税费问题完全无损广州银行的权益，不会给广州银行增加任何负担和风险，故广州银行的第二、三项上诉理由不成立。三、一审判决具备可执行性。司法实践中，大量房屋买卖合同纠纷案例均是判决出让方协助受让方办理过户手续，不存在判决难以履行的问题。综上，请求驳回广州银行的上诉。农垦公司答辩称：农垦公司不同意办证，农垦公司以预售证的形式办理了抵押贷款，借款到期后未能偿还，因此房产抵押给了广州银行。翼云公司与涉案房屋的经营者还有其他纠纷，现在其双方在争夺经营权和优先购买权，但农垦公司不清楚该经营者具体的身份，因此需要等翼云公司和经营者之间的优先购买权确认后，才能进行办证的问题。在农垦公司角度来说是没有协助办证的义务。张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司共同答辩称：一审判决广州银行将涉案物业过户至翼云公司名下，符合约定，不同意广州银行过户至联合体的要求；二、过户税费由法定的税务主管部门征收，属于行政权覆盖范围，不应在本民事案件中审理。2019年6月4日，翼云公司向一审法院起诉请求判令：广州银行及农垦公司协助翼云公司将位于天河区XX路XX楼D座二层商场过户至翼云公司名下。一审法院经审理查明：广州市商业银行股份有限公司森保支行是广州市商业银行股份有限公司的分支机构，广州市商业银行股份有限公司（广州市商业银行）于2009年11月6日经核准名称变更为广州银行股份有限公司。1997年11月28日，广州市国土局房管局出具《抵押备案证明》（穗押备字第17641号），内容为：抵押人农垦公司、抵押权人广州城市合作银行森保支行、抵押房产天河区沙河XX路农垦疗养院侨源阁D座二层商场（以下简称“涉案房产”）。翼云公司持有该《抵押备案证明》原件。2004年5月14日，广州市中级人民法院作出（2002）穗中法执字第1336号民事裁定书，内容：本案在执行过程中，依法对广东省农垦华侨实业总公司所有的位于本市××路××层商场（总面积4269.7708平方米）抵押物进行处理。经委托广东金正拍卖行有限公司按原评估报告评定的标的保留底价以人民币997万元为起拍价进行公开拍卖后流拍，一审法院曾于2003年10月28日函复同意下调标的底价至人民币870万元进行二次拍卖…经征询申请人广州市商业银行森保支行，同意以上述标的下调后的价格抵偿本案相应债务等。裁定为：解除一审法院对属于广东省农垦华侨实业总公司所有的位于本市××路××层商场（总面积4269.7708平方米）房地产的查封及拍卖审定，将上述房地产以人民币872万元的价格转给广州市商业银行森保支行所有等。翼云公司持有该民事裁定书原件。2019年4月16日，翼云公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司合计八方签订《联合受让协议》，约定：八方拟联合受让广州产权交易所受广州银行委托挂牌出售的交易编号为GR2018GD0000846-3XX路XX楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包项目，协议其中有：八方自愿联合受让交易标的，如协议八方联合受让成功的，交易标的的相关交易价款及有关税、费、金由翼云公司代为支付，八方应支付广州产权交易所的交易服务费在交易标的的保证金中直接扣付，如交易标的的保证金不足以扣付广州产权交易所交易服务费部分，由翼云公司补足；如协议八方联合受让成功的，相关的成交文件，包括《成交确认书》及《资产交易合同》办理交易标的的交接等有关手续由张涌全权负责及办理。协议附件为《附录一、3号包权益分配方案》，方案为：1、XX路XX楼D座首层（1号商铺除外），权属证明民事裁定书，持有人翼云公司；2、XX路XX楼D座二层商场，权属证明民事裁定书，持有人翼云公司；…其余载明32个标的房产地址、权属证明、约定持有人（八方中内指定一方持有不同的标的房产）。2019年5月7日，翼云公司（受让方）、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司（受让方）与广州银行（转让方）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》（交易编号GR2018GD0000846-3）内容为：兹因广州产权交易所受转让方委托，通过公开市场方式转让XX路XX楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益，翼云公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司被确定为受让方，现三方签订成交确认书如下，其中三方共同确认，本次交易受让方以89172240元受让交易标的，受让方承诺于签订本《成交确认书》之日内与转让方签订《转让协议》，并按《转让协议》约定支付交易价款，同时按约定支付交易服务费等。2019年5月7日，翼云公司（乙方、受让方）、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司（乙方、受让方）、广州银行（甲方、出让方）签订《转让协议》，约定：一、转让标的。1、甲方将甲方及其下属机构持有的XX路XX楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方；2、若该权益对应资产的相关权证记载内容与行政管理部门登记或核定的内容不一致，则以行政管理部门登记或核定的内容为准。该差异不影响本协议各项条款的有效性，乙方对此充分知悉且无异议。二、转让对价。该权益的转让对价为人民币89172240元，不含本协议第三条所述的税、费、金。四、交易条件。甲方按交易标的现有质量、现交易标的对应房地产的用途和现状转让。因法律法规、政策变化和交易标的相关瑕疵问题，或乙方不满足现行政策规定的受让条件或其所提供的文件资料不能满足现行政策要求而导致交易标的成交后，交易标的对应资产权属不能过户至乙方名下，使乙方不能全部或部分实现受让交易标的权益对应资产和权利的，乙方应自行承担所有相关的风险和损失。甲方及广州产权交易所不承担任何责任。交易标的对应房产及土地过户的所有手续由乙方负责，甲方依有关规定协助据实提供其所能提供的必要支持性文件。甲方协助过户义务仅指甲方为协助乙方办理标的对应房产、土地至乙方名下的产权证手续而提供其现有所能提供的必要支持性文件，甲方不承担协助过户至除乙方之外的任何第三方的义务。如甲方现有的支持性文件仍不能达到过户要求的，乙方应当自行解决相关问题，甲方不承担任何责任。甲方在乙方付清交易价款之日起的15个工作日内，把该权益对应资产的权证相关文件交付给乙方。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。乙方应在本协议签订之日（含当日）起的3个工作日内，按广州产权交易所（广东联合产权交易中心国有资产交易业务子平台）要求，将剩余应付交易价款（具体金额以广州产权交易所通知为准）通过转账方式一次性足额付清，并同意广州产权交易所在收到乙方支付的全部转让价款之日起的2个工作日内向甲方划转相应交易价款。甲方应在全额收齐本协议第四条约定由乙方支付给甲方的所有款项之日起的十五个工作日内，把交易标的对应资产的权证相关文件交付给乙方。乙方应在收到权证相关文件当日向甲方出具收据。该资产权证相关文件的交付即视为资产的交付，自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务，并自行承担资产毁损、灭失的风险。该资产符合国家规定的产权过户条件的，乙方应在接收该资产权证原件之日起的十五个工作日内启动过户程序。甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助，包括提供以下资料：甲方的营业执照、机构代码证以及甲方能够提供的过户所需的相关证明。除因甲方原因导致外，乙方超过六十日仍未启动过户程序的，甲方有权不再予以配合，相关风险由乙方自行承担。如资产的所有权登记在第三方名下，但第三方拒绝办理过户、需通过诉讼、仲裁等方式从第三方处获取资产的产权，或因各种原因无法办理过户的，乙方应自行进行并自行承担所有的风险及全部费用，甲方及广州产权交易所不承担任何责任，乙方对此充分知悉且无异议。甲、乙双方在履行本协议过程中，如发生任何争议，应协商解决。协商不成，应向甲方住所地的人民法院提起诉讼等。附件为《XX路XX楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》，其中有：1、XX路XX楼D座首层（1号商铺除外），权属证明民事裁定书，面积3606.5200平方米；2、XX路XX楼D座二层商场（即涉案房屋），权属证明民事裁定书，面积4269.7708平方米等；该《XX路XX楼D座首层（1号商铺除外）等34套房产权益资产包明细表》与上述《联合受让协议》的附件《附录一、3号包权益分配方案》项目一致。一审庭审时，广州银行确认已收取翼云公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司就《转让协议》所涉34套房产全部款项并移交相关权属文件。一审法院向广州市规划和自然资源局调查涉案房屋权属情况，该局回复：侨源阁D座二层（面积3782平方米）以穗押备字17641号办理抵押备案，抵押面积3954.17平方米，他项权利人为广州城市合作银行森保支行；2000年3月，市中院以（1999）穗中法证执字67号协执文书查封D座二层，同年11月以同一文号协执文书要求解封该业交付拍卖，协助拍卖后办理过户手续；2001年2月，由于买受人仍未交足房款，市中院要求暂停办理过户手续；2002年12月市中院再以（2002）穗中法执字第01336号协执文书要求撤销原拍卖审定，重新协助广东金正拍卖行办理拍卖审定，对侨源阁D座二层商场（总面积4269.7708平方米）进行公开拍卖，给予解除查封，拍卖成交后给予办理过户手续，该协执文书我局立收案号为（2002）5026号。2003年7月，市中院修改上述协执文书内容，将总面积4269.7708平方米修改为3782平方米。目前该业尚未办理首次登记。2004年6月29日，市中院向我局送达（2002）穗中法执字第1336号要求协助解除侨源阁D座二层商场（总面积4269.7708平方米）房地产的查封及撤销拍卖审定，将上述房产以872万元的价格转给广州市商业银行森保支行所有，协助办理转让、过户、登记等相关手续的协执文书。该文书立我局收案号为（2004）3721号，并入（2002）5026号。2004年7月7日，由于法院协执文书中未有标注房产预售许可证的信息，当时需法院在协执文书中明确，但法院一直未能现场确认，故将该文书以退件的方式转退市中院。以上信息核查时间为2019年6月18日，最新信息以登记簿为准。另翼云公司表示诉讼费用由其承担。一审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。涉案房产为农垦公司开发的房产项目，其向广州银行下属分支机构森保支行借款并办理抵押，及后经生效的（2002）穗中法执字第1336号裁定涉案房产以872万元抵偿债务归广州银行分支机构森保支行所有，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，广州银行自该裁定书生效之日为涉案房产的权属人，其依法享有处分权利，其经公开场合通过委托广州产权交易所公开出让，翼云公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司被确认为受让人，并与广州银行签订《转让协议》，支付全部对价，对包括涉案房产在内的34套房产标的进行交易，广州银行亦将涉案房屋的权属凭证如抵押备案登记原件、民事裁定书原件交付受让方，各方按协议内容履行各自义务，未违反强制性法律规定，合法有效。翼云公司、张涌、黄飞、郑灿烽、邱良深、林培春、黄喜强、翼云互联网公司以联合体名义与广州银行缔约，均为广州银行的合同相对方，现其内部进行分配权益提起本案诉讼，并未增加广州银行合同义务负担，并无不当，依据约定“甲方应在收到乙方关于协助过户的书面请求后，为乙方过户提供必要的协助”，现翼云公司请求广州银行协助办理过户手续，具有合同依据，予以支持。另从调查可见，涉案房产未办理初始登记，农垦公司作为涉案房产的开发商，亦负有附随协助办理过户义务，翼云公司请求其协助办理，予以照准。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：广州银行、农垦公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助翼云公司到广州市房地产交易登记部门办理广州市天河区沙河XX路农垦疗养院侨源阁D座二层商场（总面积4269.7708平方米）【广州市中级人民法院作出的（2002）穗中法执字第1336号民事裁定内容所涉标的】的过户登记手续，将房屋登记过户至翼云公司名下。一审案件受理费72840元，由翼云公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审2020年4月16日庭询中，对于涉案房屋未办理首次登记的原因，农垦公司、广州银行均表示不清楚；翼云公司及张涌称：由于农垦公司将涉案房屋抵押并在之后抵债给广州银行，故农垦公司没有履行办证义务。涉案房屋没有办证障碍。2020年6月16日，翼云公司称：若法院最终不支持我方过户的申请，应向我方释明是否变更诉讼请求。我方可以要求解除合同，向广州银行主张赔偿损失。一审程序明显错误。广州银行称：双方无法协商解决，请求二审法院在法定期限内尽快作出判决。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：翼云公司诉请广州银行、农垦公司协助其办理涉案房屋过户登记手续的请求应否得到支持。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”本案中，根据广州市规划和自然资源局对一审法院的复函，涉案房屋尚未办理首次登记。诉讼中，作为开发商的农垦公司表示不清楚未办理首次登记的原因。而且，根据本案查明的事实，本院裁定涉案房屋抵债归广州银行森保支行所有后，出具了协助执行通知书要求房管部门协助办理涉案房屋过户至广州银行森保支行名下的手续，但至今未能办理完毕。因此，涉案房屋目前存在办理相关转移登记手续的障碍。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行…”的规定，翼云公司诉请直接将涉案房屋过户至其名下，条件尚未成就，应不予支持。至于翼云公司称如法院不支持其过户的申请，应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同、要求广州银行赔偿损失，一审程序错误的问题。经查，本案自翼云公司提起诉讼，经一审、二审至二审庭询期间，翼云公司一直坚持认为涉案房屋未办理首次登记并不影响其办理过户登记手续，其坚持诉请的意愿坚决。翼云公司虽作出上述陈述，但该意思表示并不明确，也无提交书面变更诉讼请求的申请书。再者，是否主张解除与广州银行之间的合同关系，是翼云公司的权利，本案的判决结果并不影响其另寻法律途径主张该权利。因此，翼云公司上述意见，本院不予接纳。综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初20102号民事判决；二、驳回翼云（广州）环保能源有限公司全部的诉讼请求。本案一审案件受理费72840元，二审案件受理费72840元，均由翼云（广州）环保能源有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二〇年六月十七日书记员  张 旭彭诗敏