青海省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青民终83号 上诉人（一审原告、执行案外人）：胡建文，1971年7月21日出生，住西宁市城东区。 委托诉讼代理人：赵玉英，青海言度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱旭，青海言度律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：韩高伟，男，1974年12月16日出生，汉族，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：张姝，青海泰宏律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市城东区八一西路82号。 法定代表人：马永胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苗军，男，该公司员工。 上诉人胡建文因与被上诉人韩高伟、青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）案外人执行异议之诉一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。上诉人胡建文及其委托诉讼代理人赵玉英、朱旭，被上诉人韩高伟的委托诉讼代理人张姝，被上诉人怡海公司的委托诉讼代理人苗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡建文上诉请求：1.撤销一审判决，支持胡建文一审全部诉讼请求。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，胡建文对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、胡建文与怡海公司签订的《房屋认购书》是合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封之前已签订。1.《房屋认购书》名称虽为“认购书”，但对买卖双方当事人的名称、商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，协议内容已经具备了商品房预售合同的主要条款，胡建文与怡海公司有真实的买卖房屋的意思表示，且已付清房款。2.案涉房屋查封时间为2015年9月30日，胡建文与怡海公司签订《房屋认购书》的时间为2011年6月13日，是在法院查封之前。二、胡建文所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，这一事实一审法院已查明并认可。三、胡建文提供了收据足以证明已交付全款的事实，怡海公司对付款事实亦予以认可。 韩高伟答辩称，一、胡建文认为其与怡海公司签订的《房屋认购书》是合法有效的书面买卖合同并在人民法院查封之前签订，没有事实及法律依据。首先，胡建文与怡海公司签订《房屋认购书》时，怡海公司未取得商品房预售许可证，怡海公司不应对外出售房屋。即便怡海公司后来取得商品房预售许可证，胡建文与怡海公司之间至今仍未签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，也未在房地产管理部门办理买卖合同登记备案手续。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”也就是说《房屋认购书》应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。纵观该《房屋认购书》总共只有六条内容，对于法律规定的商品房买卖合同应当具备的要件，交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜；解决争议的方法、违约责任等均未做任何约定。同时，该《房屋认购书》中第四条明确约定“乙方签订认购书后，等甲方通知签订出售合同时，乙方签订出售合同。同时支付首期款（含定金），乙方在甲方通知签订出售合同逾期七到十五天不来签订出售合同的，甲方不再保留其认购房号”的内容足以证明该认购书属于预约合同，不具备商品房买卖合同的基本要素。第三，需要强调的是：在胡建文与怡海公司签订的《房屋认购书》中约定购买房号为“夏都之林”小区9号楼25-26-27室住房一套，怡海公司明确表明当时并没确定具体购买房号，只是确定后续在25楼或26楼或27楼选定一套。根据怡海公司的陈述足以证明胡建文在与怡海公司签订该认购书时并没有明确购买房屋的具体房号，自然与本案案涉房屋无关。二、胡建文提供的收据无法证明已实际支付房款的事实。胡建文自称从2011年至2019年分五次以现金形式付清购房款，其仅提供怡海公司出具的收据，并未提供合法、有效的转账凭证或正规购房发票，无法证实其已实际付清房款。综上，胡建文不享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回上诉，维持原判。 怡海公司答辩称，韩高伟与怡海公司是借款合同纠纷，韩高伟对怡海公司是一般金钱债权的执行，其就案涉房屋并不享有抵押权。怡海公司与胡建文在案涉房屋被查封前已签订《房屋认购书》《房屋变更协议》，对买卖双方当事人的名称、商品房座落、位置、房号、单价、总价、付款方式等内容进行了明确具体的约定，已经具备了商品房预售合同的主要条款，合法有效，胡建文的物权期待权应予保护。 2019年8月1日，胡建文以韩高伟、怡海公司为被告向一审法院提起诉讼，请求判令：立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2291室房产的强制执行，并解除查封扣押。 一审法院认定事实：韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案，西宁市中级人民法院（以下简称西宁中院）受理后，因韩高伟申请诉讼财产保全，该院依法于2015年9月28日作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定，裁定：冻结怡海公司银行账户内存款17061833.61元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。在具体采取保全措施时，西宁中院依法查封了怡海公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼1单元1192、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243、1182共24套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2204、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共16套房产，合计40套房产。2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心法制科向西宁中院出具《司法查封特别事项告知书》，内容为：“青海省西宁市中级人民法院：我中心已依据贵院出具的文号为（2015）宁民二初字第375-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，对坐落于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1274室等40套房产进行司法查封（附房屋状况附表壹份，40套房产共计5013.66平方米，以上房产均属期房网上签约状态，尚未办理产权证），查封期限叁年（2015年9月30日至2018年9月29日）。以上房产须告知事项如下：该房产已由怡海公司期房签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司，故被执行人为海南州融达小额贷款有限公司，非贵院要求的怡海公司。其中一单元1182室及二单元2204室，已被西宁市城东区人民法院司法查封，对于以上两套房产，贵院为轮候查封。希知悉。” 2015年12月15日，韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案经西宁中院审理后，作出（2015）宁民二初字第375号民事判决，判决：一、怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计17061833.61元；二、驳回韩高伟的其他诉讼请求。一审案件受理费124171元及诉讼保全费5000元，由怡海公司负担。怡海公司不服该判决向青海省高级人民法院（以下简称青海高院）提出上诉，青海高院经审理后于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决：一、维持西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第二项；二、变更西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第一项为：怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计1560万元。一、二审案件受理费合计248342元，由怡海公司负担223507.8元，韩高伟负担24834.2元；保全费5000元，由怡海公司负担。该判决生效后，因怡海公司未按期履行义务，韩高伟于2016年6月28日向西宁中院申请强制执行，西宁中院依法受理后，于2016年7月1日作出（2016）青01执194号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司银行账户存款15821698.24元（不含逾期利息及其他费用），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。执行过程中，西宁中院依法对依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定书已查封冻结的被执行人怡海公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号7号楼1单元1192、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243共23套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共15套房产，合计38套房产移送该院行政处进行价值评估，剩余两套房屋1182室、2204室因轮候查封，故未移送。2016年12月15日，西宁中院作出（2016）青01执异194号之一执行裁定，裁定：终结青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决的本次执行程序。2018年1月18日，韩高伟向西宁中院申请恢复执行，该院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司名下银行存款17481361.80元（包含执行费83104元及按每日万分之一点七五计算的自2016年7月3日起至2018年1月29日的逾期利息1569750元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。恢复执行后，西宁中院于2019年4月29日作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人怡海公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼1单元1151、1321、1201、1281、1221、1161、1231、1324、1274、1272、1192、1282、1053、1283、2单元2201、2281、2151、2291、2251、2244、2154、2294、2174、2114、2273、2163等26套房产，并于2019年5月8日发布拍卖公告。因西宁中院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定对被执行人怡海公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼包含2291室房屋在内的40套房屋的查封期限自2015年9月30日至2018年9月29日届满，故该院于2018年9月26日向西宁市不动产登记服务中心出具（2018）青01执恢13号协助执行通知书，继续查封怡海公司名下位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼包含2291室在内的40套房产。案外人胡建文得知拍卖公告后，对其中的2291室房屋提出执行异议，西宁中院经审查后于2019年7月12日作出(2019)青01执异111号执行裁定，驳回了案外人胡建文的异议请求。 另查明，2011年6月13日，怡海公司与胡建文签订《房屋认购书》，约定：胡建文自愿订购夏都之林小区9号楼25-26楼-27室，总建筑面积为约130.19平方米，单价为每平方米3800元，房屋总价为494722元。2012年6月15日，怡海公司与胡建文签订《房屋变更协议》，约定：“经甲乙双方协商，位于城东区康南路夏都之林小区由2011年6月13日房屋认购书，订购9号楼25-26-27室现变更为7号楼2291室。” 根据西宁市城东区民政局于2015年7月15日正式颁布的夏都之林小区地名使用证，怡海公司自编的9号楼后地名变更为昆仑东路281号夏都之林小区7号楼2单元，原有的7号楼编为7号楼1单元。2011年5月16日、6月1日、7月8日、12月13日胡建文分别向怡海公司交纳3万元、25万元、11万元、10万元购房款，2019年9月10日，胡建文向怡海公司交纳4722元，收款事由为夏都之林9号楼2291室房款。胡建文与怡海公司签订《房屋认购书》后，双方并未签订正式的商品房预售合同或商品房买卖合同，亦未办理房屋产权变更登记手续。 再查明，怡海公司就案涉的西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区于2011年9月30日取得商品房预售许可证，7号楼主体验收于2013年通过，但至今未组织竣工验收。2019年11月28日，西宁中院组织双方当事人前往案涉的西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼进行现场勘察，经勘察，胡建文未入住案涉2291室房屋，房屋内水电暖均未开通。 经西宁中院向西宁市不动产登记服务中心核实，胡建文名下在西宁市内无房产登记信息。 一审法院认为，本案的争议焦点为：胡建文对案涉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中，胡建文作为买受人直接向房地产开发企业怡海公司认购商品房，案涉房屋现登记在房地产开发企业怡海公司名下，故本案情形应参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，审查胡建文作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。参照《执行异议和复议规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中应审查胡建文关于排除强制执行的异议请求是否符合上述规定的三种情形： 1.在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，胡建文与怡海公司签订《房屋认购书》《房屋变更协议》是在2011年6月13日、2012年6月15日，应在人民法院查封之前。其次，关于如何认定胡建文与怡海公司签订的《房屋认购书》性质的问题，该院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，胡建文与怡海公司签订的认购书、房屋变更协议明确了双方当事人的名称、商品房的位置、房号、价款、交付方式等基本情况，但对于房屋交付标准、交付时间、违约责任等主要内容并未明确。综合上述情形，该认购书并不具备商品房买卖合同的基本要素，且胡建文最后一笔购房款4722元，收款事由为9号楼2291室房款，与双方签订的《房屋变更协议》中约定的7号楼2291室不符。该《房屋认购书》的性质应系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同,不能认定为《执行异议和复议规定》第二十九条第一款所称的合法有效的书面买卖合同。 2.所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。根据一审法院向西宁市不动产登记服务中心核实的结果，胡建文名下在西宁市内无房产登记信息,故胡建文的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二款有关“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。 3.已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，胡建文就案涉的2291室房屋已交房款49万元，并由怡海公司出具收据。2019年9月10日，胡建文交纳的购房款4722元，收据记载收款事由为9号楼2291室房款，与双方签订的《房屋变更协议》中约定的7号楼2291室不符。 综上所述，胡建文虽在人民法院查封案涉房屋前与怡海公司签订了《房屋认购书》且已付清全部房款，但因其与怡海公司签订的《房屋认购书》系预约合同性质而非商品房买卖合同，故其情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一款的规定，其不享有对案涉房屋的物权期待权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。故胡建文要求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2291室房产的强制执行并解除查封扣押的诉讼请求不成立，依法应予驳回。遂依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：驳回胡建文的诉讼请求。案件受理费4410.42元，由胡建文负担，余款4310.41元退还胡建文。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，2013年4月13日，怡海公司与海南州融达小额贷款有限公司（以下简称融达公司）签订《借款合同》，合同约定怡海公司从融达公司处借款1000万元，用于流动资金周转，利率为月利率20‰，按月结息，结息日为每月20日。怡海公司和施工方陕西宝陵建设（集团）有限责任公司青海分公司以抵押人的名义与融达公司签订《抵押合同》，合同约定为保证《借款合同》的切实履行，怡海公司将其所有的坐落于西宁市昆仑东路281号7号楼1单元和2单元，面积为5013.66平方米的40套房屋抵押给融达公司，抵押合同担保的范围包括债务本金、利息、违约金、实现债权的费用。合同签订后双方并未前往房产部门对抵押房产进行登记备案，而是签订商品房预售合同后，将上述房产在西宁市房地产交易管理所办理了预售登记。2015年8月20日，融达公司作为出让人、韩高伟作为受让人和债务人怡海公司签订债权转让合同，约定融达公司将借款本息全部转让给韩高伟，韩高伟同意受让该债权，怡海公司同意将本息全部直接向韩高伟偿还，担保该债权的抵押权利一并转让。因韩高伟向怡海公司索要上述借款本息未果，将怡海公司诉至法院，本院作出（2016）青民终78号判决。 再查明，胡建文与怡海公司所签《房屋认购书》约定面积为约130.19平方米，单价3800元/平方米，总价494722元，胡建文分五次支付怡海公司494722元。2012年6月27日，怡海公司将案涉房屋钥匙交付胡建文，《夏都之林住宅小区7号楼业主钥匙领取记录表》中案涉房屋面积调差为132.95平方米。胡建文除面积增加部分房款10488元未付清外，其余房款已付清。 根据各方当事人的诉辩主张及已查明的事实，本案争议焦点为：1.胡建文对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利；2.该权利是否能够排除强制执行。 一、胡建文对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利 本院认为，本案是因怡海公司不履行法院生效判决确定的给付金钱义务而韩高伟向法院申请强制执行，即属金钱债权执行，被执行的标的物为怡海公司开发的商品房。胡建文作为案涉房屋的买受人，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则，该两条属于实质性审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受人物权期待权以排除强制执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条，但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。就本案而言，融达公司与怡海公司签订《借款合同》后，对案涉房产虽签订《抵押合同》，但并未办理抵押登记，根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）……”之规定，融达公司对案涉房产的抵押权并未设立，后融达公司将《借款合同》《抵押合同》所涉权利义务一并转让给韩高伟，怡海公司同意将借款本息全部直接向韩高伟偿还，韩高伟受让该债权后对案涉房产亦不享有抵押权。故本案买受人胡建文排除执行的是韩高伟的普通债权。胡建文既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条也可以选择适用第二十九条规定。本案中胡建文选择适用第二十九条。关于胡建文的情形是否符合第二十九条之规定，现从以下三点进行分析认定： 第一，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 本院认为，首先，2011年6月13日、2012年6月15日怡海公司与胡建文分别签订《房屋认购书》《房屋变更协议》，而案涉房屋于2015年9月30日被人民法院查封，显然胡建文与怡海公司签订合同的时间是在人民法院查封之前。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，怡海公司于2011年9月30日取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，于2011年6月13日、2012年6月15日与胡建文分别签订《房屋认购书》《房屋变更协议》，上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应合法有效。关于该《房屋认购书》《房屋变更协议》是否应认定为商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，本案胡建文与怡海公司签订的《房屋认购书》《房屋变更协议》明确了双方当事人的名称、商品房的位置、具体房号、面积、单价、总价、付款方式（分期付款），且在人民法院查封之前胡建文已付购房款49万元，达到房款总价的97.9%，怡海公司已按约定收受了购房款，并将房屋交付胡建文，双方买卖合同已实际履行，该《房屋认购书》《房屋变更协议》应认定为商品房买卖合同。另外，第二十九条是对消费者物权期待权的保护，之所以规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，是因为物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并且有效。消费者买受人的物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础也是其未来将过渡为物权，因此作为其权利基础的债权必须合法有效。从立法精神及意图来看，“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，意在强调交易的善意而非为规避执行、要有债的合意及基础法律关系的有效性，而不应对合同内容本身是否完备过于严苛。故应认定胡建文与怡海公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，根据本案查明的事实，胡建文在西宁市无其他用于居住的房屋，胡建文作为商品房买卖合同的买受人，购买案涉商品房系用于自己居住。 第三，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本院认为，胡建文与怡海公司签订的《房屋认购书》约定房屋总价为494722元，胡建文分五次付清上述房款。领取房屋钥匙时，案涉房屋面积增加2.76平方米，除增加面积部分房款10488元尚未支付外，其余房款均已付清，已付房款达到房屋总价款的97.9%。 综上所述，胡建文的异议理由符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，胡建文作为商品房的消费者依法享有消费者买受人物权期待权，该权利依法应受法律保护。 二、关于胡建文享有的实体权利是否能够排除强制执行 本院认为，从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权。胡建文享有的是商品房消费者的物权期待权，具有排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行的效力，在与申请执行人实现一般债权发生冲突时，应优先保护胡建文的物权期待权。本案中，韩高伟申请执行讼争房屋，系基于其与怡海公司借款合同纠纷。该案中怡海公司应对韩高伟承担金钱给付义务，执行行为的基础为一般金钱债权。韩高伟享有的普通债权并不明显优于胡建文所享有的物权期待权，胡建文在讼争房屋被查封之前已享有应受法律保护的物权期待权，该权利能够排除针对讼争房屋韩高伟对怡海公司的金钱债权的实现。一审法院认定胡建文不享有足以排除强制执行的民事权益，并据此驳回胡建文的诉讼请求不当，本院予以纠正。 综上所述，胡建文作为商品房的消费者，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，依法享有消费者的物权期待权，该权利能够排除韩高伟基于一般金钱债权对案涉房屋进行强制执行的请求。一审法院适用法律正确，但认定胡建文不享有物权期待权、判决驳回胡建文的诉讼请求不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民初444号民事判决； 二、不得执行位于西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林小区7号楼2单元2291室房产，并解除保全措施。 青海省西宁市中级人民法院（2019）青01执异111号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 一审案件受理费4410.42元，由韩高伟负担；二审案件受理费100元，由韩高伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 祁得春 审 判 员 李雨田 审 判 员 商海英 二〇二〇年六月十七日 法官助理 程克文 书 记 员 冶 明