江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1680号上诉人（原审原告）：李德新，男，1968年10月30日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人（原审原告）：熊学山，男，1973年10月10日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审原告）：余小虎，男，1974年9月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：滕兆林（受李德新、熊学山、余小虎共同委托），江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴新高置业有限公司，住所地江阴市萧山路68号。诉讼代表人：朱敏杰，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张栋，江苏江民律师事务所律师。上诉人李德新、熊学山、余小虎因与被上诉人江阴新高置业有限公司（以下简称新高公司）破产债权确认纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初14621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李德新、熊学山、余小虎上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持其诉讼请求；一、二审诉讼费由新高公司承担。事实与理由：1.一审法院将（2019）苏02民终351号民事判决书中一段与争议焦点无关的表述作为本案的定案依据，而未对其债权性质作出分析，没有事实与法律依据。2.涉案购房协议系其与新高公司签订，双方之前并无债权债务关系，只是由南京仙鹤广场置业有限公司（以下简称仙鹤公司）代为支付了部分房款，剩余房款均是其直接支付。其取得涉案房屋并非以物抵债，而是支付了全部购房款，且其办理了预告登记手续。双方之间系商品房买卖合同关系，其所购房屋为小面积商铺，主要用于保障和改善家庭生活，属于生活消费范畴，故应认定其为购买商品房的消费者，享有消费者优先受偿权。3.我国法律并未规定“劣后优先债权”的概念，不存在劣后于抵押权和工程款优先权的优先权，一审法院以此确定其债权，没有法律依据。被上诉人新高公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同，涉案房屋的用途是商业，并非住宅用房，故上诉人并非商品房消费者，其债权应当劣后于建设工程优先受偿权及抵押权。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李德新、熊学山、余小虎向一审法院起诉请求：确认其对新高公司享有的2301031元的债权为优先债权（清偿顺序优先于抵押权及工程款优先权）；本案诉讼费由新高公司承担。一审法院认定事实如下：2014年12月19日，新高公司与李德新、熊学山、余小虎签订合同备案号为201412190082、201412190083《商品房买卖合同》两份，约定将云巢广场1单元2层203号房屋（建筑面积144.31平方米）、3层304号房屋（建筑面积96.71平方米）出售给李德新、熊学山、余小虎，上述两套房屋的用途均为商业。上述合同签订后，李德新、熊学山、余小虎支付了相关购房款。2017年11月20日，一审法院裁定受理了江苏南通三建集团股份有限公司对新高公司的破产清算申请，并指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）无锡分所为管理人。2019年8月12日，管理人就李德新、熊学山、余小虎的债权进行核定：债权人李德新、熊学山、余小虎申报债权2套房屋（价款为2301031元），第二次债权人会议确认为普通债权金额2301031元，管理人根据本院作出的（2019）苏02民终351号民事判决书，调整其债权性质为劣后优先债权（劣后于建筑工程优先权与土地抵押优先权），债权金额2301030元。同年8月25日，李德新、熊学山、余小虎向管理人提出异议，要求重新认定其债权为优先债权（优先于建筑工程优先权与土地抵押优先权）。9月24日，管理人向李德新、熊学山、余小虎发出《债权认定异议复核通知书》一份，对李德新、熊学山、余小虎提出的异议不予认可。另查明，管理人与李德新、熊学山、余小虎商品房预售合同纠纷一案，无锡市中级人民法院已作出生效判决，根据（2019）苏02民终351号民事判决书所作认定：“涉案房屋仍是新高公司在建工程的一部分，属于新高公司名下财产，应当由管理人根据债权人会议通过或法院裁定确认的新高公司财产变价方案进行处置，李德新、熊学山、余小虎对案涉房屋的准物权也应以在建房屋现状为限，该房屋上亦可能附着建筑工程价款优先权、抵押权等优先于其权利的权利。”又查明，2019年4月30日，一审法院作出（2017）苏0281破17号之一民事裁定书，认可《新高公司破产财产管理及变价方案》。该方案主要内容为：“破产财产管理方案——包括货币资金管理、印章管理、实物资产管理、应收债权的管理，执行期限自管理人接管之日起至破产财产处理完毕时止；破产财产变价方案——变价基本原则为依法合规原则、公开公正原则、高效有序原则、实现财产价值最大化原则，新高公司的实物资产经评估机构评定价值总计为11029.64万元，包括云巢广场在建项目（评估价值11026.82万元）、办公设备等固定资产（评估价值2.82万元）；管理人对新高公司的拟变价财产，采取在淘宝网司法拍卖平台上进行公开司法拍卖。对于应收账款的处置，管理人认为有追收价值的，将自行追收或通过法律途径进行追收；管理人认为没有追收价值的，将不予追收，对此部分应收债权，由管理人登记造册后整体打包，通过淘宝网司法拍卖平台进行公开拍卖；对新高公司名下的无形资产，管理人参照上述实物资产的处置方式进行处置。”审理中，李德新、熊学山、余小虎委托诉讼代理人滕兆林陈述：李德新、熊学山、余小虎分别是西安飞机工业装饰装修工程股份有限公司、江苏天茂建设工程有限公司、南京清阳门窗装饰有限责任公司的实际控制人，本案所涉房屋是李德新、熊学山、余小虎购买，商品房买卖的主体是李德新、熊学山、余小虎，一开始支付的房款是三人支付，后仙鹤公司直接向新高公司支付了剩余的房款。以上事实，有《商品房买卖合同》、支付凭证、债权人会议资料、债权认定异议申请书、债权认定异议复核通知书、（2017）苏0281破17号之一民事裁定书、（2019）苏02民终351号民事判决书及当事人陈述等证据在卷予以佐证。一审法院认为，（2019）苏02民终351号民事判决系已生效的法律文书，该判决书已认定“涉案房屋仍是新高公司在建工程的一部分，属于新高公司名下财产，应当由管理人根据债权人会议通过或法院裁定确认的新高公司财产变价方案进行处置，李德新、熊学山、余小虎对案涉房屋的准物权也应以在建房屋现状为限，该房屋上亦可能附着建筑工程价款优先权、抵押权等优先于其权利的权利”。现李德新、熊学山、余小虎要求确认其享有的债权为优先债权（清偿顺序优先于抵押权及工程价款优先权），无事实和法律依据，不予支持。因李德新、熊学山、余小虎、新高公司对债权数额均无异议，故认定李德新、熊学山、余小虎对新高公司享有2301031元的债权为劣后优先债权（劣后于建筑工程价款优先权与土地抵押权）。据此，一审依照《中华人民共和国破产法》第五十八条、第一百零九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：确认李德新、熊学山、余小虎对新高公司享有的2301031元债权为劣后优先债权（劣后于建筑工程价款优先权与土地抵押权）。一审案件受理费减半收取12604元，由李德新、熊学山、余小虎负担。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，李德新、熊学山、余小虎主张自己为上述规定中的消费者，并认为其对新高公司的购房款返还请求权应当优先于建筑工程款优先权和抵押权。但是，法律对消费者购房人的期待权保护是基于生存权至上的考虑而设置的特别规定，必须严格把握该条款适用的条件，不宜扩大适用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对具有排除强制执行的优先权利的商品房消费者作了明确限定，即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。虽然审判实践中对该条款中“名下无其他用于居住的房屋”可根据地域范围作出一定限制，也可将虽已有一套房屋但仍为满足基本居住需要而购买的居住改善情形认定为符合规定的精神。但是，对于购买人购买的本身非住宅属性，而系商业属性的商铺、写字楼等非居住性用房，则不属于消费者生存权的特殊保护范畴，相关商业房产的购买人不应当认定为上述有优先权的商品房消费者。本案双方签订的商品房买卖合同明确涉案房屋用途为商用，显非居住用途，故即使上诉人已经支付了全部购房款，也不能认定为权利优先于建筑工程优先权和抵押权受偿权利的商品房消费者。因此，一审认定上诉人对新高公司享有2301031元的相应权利劣后于建筑工程价款优先权与抵押权清偿，并无不当。综上所述，李德新、熊学山、余小虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25208.25元，由上诉人李德新、熊学山、余小虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘华明审 判 员 毛云彪审 判 员 张朴田二〇二〇年六月十五日法官助理 李 佳书 记 员 沈秋月