陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 （2020）陕01民终868号上诉人（原审被告）：陕西上和商业广场有限公司，住所地西安市高新区（XX园XX路XX号）长岭办公楼1-1号。法定代表人：张双拾，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国有，陕西国友律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴显，陕西国友律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）: 唐压西，男，1958年XX月XX日出生，汉族，西安东方机械厂退休职工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：刘旭，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：常文静，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人陕西上和商业广场有限公司（以下简称上和商业公司）因与被上诉人唐压西租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕0102民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上和商业公司上诉请求:1.维持一审判决第一项、第五项；2.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；3.上诉费由唐压西负担。事实和理由：其已经安装好天然气管道支架和排风管道支架，所有商铺均可按照上述支架位置在天然气管道安装到位时直接连接即可进行自己商铺的施工，根本不影响其他部位的施工和经营。唐压西以其天然气管道及排风管道设施没有安装到位为由不进行装修和经营，属找借口推脱自己不愿意再继续履行合同的责任。即便是其交付的房屋有瑕疵，但也不是影响合同不能履行的根本因素，因为在同等情况下其他商户已经完成了装修并已经开始了正常的经营活动。可见，唐压西不进行装修和经营已构成违约，唐压西应自行承担损失，其不应支付唐压西装修损失13500元。其加装的电梯于2018年8月15日竣工验收，自此唐压西就应该依据合同装修和营业。其已于2018年12月28日书面通知唐压西，由其负责改造围墙、正门并重新测量营业面积，需唐压西尽快提交回复区域的设计图纸及水电图纸，且因安装唐压西经营场所的正门必须唐压西本人到场，但唐压西不予配合，故造成唐压西不能入场经营非其过错，唐压西应承担2018年8月15日至2019年5月29日的全部租金。从唐压西2018年12月25日的发函可知，唐压西对加装电梯、面积变动完全知晓，从其2018年12月28日的回函中可以看出，唐压西对后期维修和补偿及面积核减均认同，故其不应分担租金一半11657元。合同解除是唐压西提出的，其只是被动接受而已，并非其违约所致。根据相关事实可知，对于双方合同的解除，完全是唐压西的不当行为所致，其不应承担违约责任。唐压西辩称，其与上和商业公司于2014年5月9日签订《房屋租赁合同》时，上和商业公司承诺2014年年底开业，但上和商业公司迟迟未能接入天然气通风系统，导致其无法装修完毕，更无法投入运营。2015年3月25日，上和商业公司在西安晚报进行广告宣传，承诺将于2015年5月20日开业，但在一审法院于2015年12月作出（2015）新民初字第03303号判决时仍未开业。随后，上和商业公司又多次对开业时间进行承诺，但次次落空。直到2018年10月，上和商业广场才正式开业，至此，其租赁期已经过半。上和商业公司为了加装电梯，在未告知其的情况下，擅自对其租赁场地进行围挡，封堵了其商铺大门并将该处变成一堵墙，拆除其装修并占用其租赁场地一部分，使其租赁商铺面积缩减了20多平方米。上和商业公司的行为完全改变了其租赁商铺的结构，同时也使其设计及初衷无法实现。其多次与上和商业公司交涉，上和商业公司拒不拆除对其租赁场地的围挡，导致其无法使用租赁场地，给其造成巨大损失。上和商业公司作为违约方应当承担其全部损失。在2014年上和商业公司要求商户入场装修，同时承诺同步安装通风设备及接通天然气。随后其根据上和商业公司要求支付装修保证金并开始装修，在其水电施工完成、地面瓷砖铺设完毕、吊顶龙骨打完并部分吊顶完成、包间及厨房隔音墙、门头制作等全部完成后，上和商业公司仍未能接入天然气及通风系统，导致其无法将商铺全部装修完毕，更无法投入运营，故上和商业公司应当承担其全部装修损失。2017年7月，上和商业公司在未与其协商的情况下，强行将其商铺已装修好的围墙和门头拆除，占用其商铺面积。虽然上和商业公司于2018年8月15日将电梯安装完毕，但上和商业公司一直未拆除围挡，给其装修和开门营业造成障碍，其无奈之下于2019年5月29日书面解除与上和商业公司之间的合同，故此期间的租金损失应当由上和商业公司承担。《房屋租赁合同》约定，若一方违约应赔偿另一方合同总额的30%作为违约金。一审认为双方约定的违约金过高，按照应付租金的30%作为违约金计算标准，已减轻了上和商业公司的责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上和商业公司的上诉请求，维持一审判决。唐压西向一审法院起诉请求：1.确认其与上和商业公司告已于2019年5月29日解除合同，或由法院判决解除双方租赁合同；2.上和商业公司退还其租金276029元、产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、赔偿装修押金3000元，合计296527元，以及自2014年5月9日起计算至实际给付之日的利息损失38644元（暂计至2019年5月29日）；3.上和商业公司赔偿其装修损失135000元；4.判令上和商业公司支付违约金82808元；5.诉讼费由上和商业公司负担。 一审法院认定事实：2014年5月9日，唐压西与上和商业公司签订《房屋租赁合同》，附店铺方位面积图纸。合同约定：唐压西租赁上和商业公司位于西安市新城区XX园XX路XX号上和商业广场五层X5102号房屋，建筑面积230.34平方米，用于经营餐饮，租期自2014年7月1日至2024年6月30日共10年，租金总额为306629元，约定一次性交付；另水费、电费、物业费、月均空调费等依据国家及甲方（上和商业公司）标准执行，由乙方（唐压西）承担，每月交纳一次，该费用由甲方委托或指定的物业管理公司收取；乙方向甲方支付房屋设施及履约保证金17498元；若一方违约应赔偿另一方合同租金总额的30%作为违约金。合同签订后，唐压西将全部租金（因为有租金优惠1万元，唐压西实际交纳296629元）和履约保证金11498元支付给上和商业公司。唐压西还向上和商业公司交纳商品质量保证金6000元。2014年9月7日，唐压西与陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，约定：由丙方陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司为乙方的租赁商铺进行装修，合同总价款为210500元，承包方式：包工、包料、包质量、包工期；付款方式：1.合同签订支付总价款50%；2.瓦工工程量完成支付总价款20%；木工工程量完成支付总价款15%；工程完毕支付总价款12%；一年质保期到期支付总价款3%。2014年10月20日，唐压西、上和商业公司及施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司签订《上和商业广场商铺装修施工协议书》，约定施工工期为2014年10月22日至12月2日，同时唐压西按照上和商业公司要求向上和商业公司委托代收单位西安千居物业管理有限公司支付装修保证金3000元。2014年12月8日，唐压西向施工单位陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司以现金方式支付装修款135000元。陕西华翼天地建筑装饰工程设计有限公司项目经理刘某某在庭审中陈述：装修工程进展了一个多月，由于上和商业广场的煤气管道以及排风设施没有安装到位，致使无法继续施工，被迫停工至今。停工前工程进展情况为：水电施工全部完成、地面瓷砖全部铺完，吊顶的龙骨全部打完并且部分吊顶工程完成，包间及厨房的隔墙全部完成，门头制作全部完成。唐压西陆续以现金方式支付装修款135000元，由于工程没有结束，公司无法给唐压西出具正式发票，仅给开具了收款收据。2015年，唐压西以上和商业公司出租不具备交房经营条件的商铺为由提起诉讼，要求与上和商业公司解除合同，上和商业公司退还租金及保证金，赔偿装修费用，支付违约金等。一审法院作出（2015）新民初字第03303号民事判决，判令上和商业公司向唐压西退还2014年7月1日至2015年3月10日的租金20600元，驳回唐压西其余诉讼请求。该判决已生效并已履行，上和商业公司实际占有唐压西交付的租金276029元。庭审中，上和商业公司提供2015年12月12日其备案的一份情况说明：“因X5102商户在第二批天然气施工当中，但该商户店门一直处于封锁状态，多次与该商户负责人（唐压西）沟通，也因故无法将店门打开。由于时期拖延较长（自11月27日至今），天然气施工队已停工，等待协调。我司虽支付工期费用，但此事已严重影响天然气的施工进度及工期，天然气施工方决定暂放弃对我商城的施工。为了不影响商城整体施工及使用天然气商户（4户）的正常营业，我司特召开会议，为了大家的共同利益，决定由营运部与物业部强行将X5102商铺店门打开，协助天然气继续施工。”之后，上和商业公司强行打开唐压西的商铺，安装了天然气设施。但此后唐压西一直未开始营业。2017年7月，上和商业公司为改善商场设施，在未与唐压西协商的情况下，又强行将唐压西租赁商铺的围墙拆除，修建电梯井及通道，占用唐压西商铺面积18.36平方米。本案审理中，经现场勘验，唐压西原实用面积为171.00平方米，上和商业公司占用面积为18.36平方米，折合占用的建筑面积为24.73平方米[18.36平方米*（230.34平方米/171平方米）]；唐压西现实际使用面积为152.64平方米。该电梯设施于2018年8月15日竣工验收检验合格。庭审中，上和商业公司未提交其他证据证明电梯安装工程竣工验收时间。租赁面积的缩减，也使唐压西商铺原定的入口被堵，对唐压西的使用造成一定的影响。2017年9月26日后，上和商业公司恢复了拆除的商铺隔墙，但并未恢复拆除的商铺正门和围挡。2019年5月1日，上和商业公司向唐压西邮寄通知，向唐压西催交已拖欠的物业费、月均空调费、生活垃圾清运费等多项费用，要求唐压西5月5日前开门营业，否则将解除合同，并要求唐压西承担违约金。2019年5月29日，唐压西向上和商业公司送达解除通知，要求解除与上和商业公司的租赁合同，返还租金、履约保证金、装修押金，并赔偿各项损失和支付违约金。一审法院认为，唐压西与上和商业公司于2014年5月9日签订的《房屋租赁合同》，主体、内容及形式合法，当事人意思表示真实，为有效合同，双方均应依约履行。签订合同时，上和商业公司明知唐压西是做餐饮行业，但上和商业公司直至2015年12月12日才进行天然气管道的施工建设，影响了唐压西的正常装修施工，故自唐压西与装修公司约定的竣工期2014年12月2日至2015年12月12日，唐压西无法正常经营，此责任在上和商业公司，上和商业公司应将已收取的此间1年零10天的租金30483元[29663元（296629元/10年）+10天租金820元]，扣除上和商业公司已在另案中退还的2014年7月1日至2015年3月10日的租金20600元中重复计算的3个月零8天的租金8072元，实际应退还唐压西此期间的租金为22411元。上和商业公司在会议纪要中称，给唐压西自2015年11月27日至今（2015年12月12日）有催告，要求唐压西配合安装天然气。唐压西对此否认，上和商业公司亦未提交证据证明，故对上和商业公司主张的该事实不予认定。2015年12月13日至2017年6月底电梯施工前，唐压西怠于完成装修并开门营业，应承担此期间的租金及物业费等支付义务。2017年7月至2018年8月15日，上和商业公司在未与唐压西协商的情况下，擅自拆除唐压西商铺的隔墙，并占用唐压西承租面积来增修电梯设施，造成唐压西无法营业，上和商业公司构成违约，应退还此间唐压西租金损失33353元。2018年8月16日至2019年5月29日，从上和商业公司提交的会议纪要显示，其至今未恢复已拆除的唐压西的正门，给唐压西开门经营造成障碍；但唐压西亦未积极完成后续的装修以及早开业减少损失，故双方均存在过错，对该期间造成的唐压西损失，唐压西与上和商业公司各承担一半的责任，故上和商业公司应退还此期间共9个月零13天租金的一半即11657元。另，上和商业公司还应退还在此间面积减少部分租金1252元（24.73平方米/230.34平方米*11657）。上和商业公司此间共计返还唐压西租金12909元（11657元+1252元）。唐压西于2019年5月29日给上和商业公司的解约通知，应为之前2019年5月1日上和商业公司邮寄给唐压西的通知中关于5月5日前不开门营业就解约的要约的承诺，根据合同法的相关规定，应认定唐压西与上和商业公司在2014年5月9日签订《房屋租赁合同》于2019年5月29日已协商解除，故2019年5月30日至合同约定的合同终止日2024年6月30日期间共5年零30天的租金共计150775元，上和商业公司应予返还。 据此，上和商业公司共计应返还唐压西租金219448元（22411元+33353元+12909元+150775元）。另，上和商业公司还应返还已收取唐压西的产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、装修押金3000元。因上和商业公司在增修电梯的过程中，擅自对唐压西的围墙拆除，并分割一部分面积用于电梯井和通道，致使唐压西装修的情况无法准确估算，只能以证人证言和装修收款收据来确定唐压西的装修损失为135000元，该损失应由上和商业公司承担。唐压西与上和商业公司约定的违约金过高，应结合唐压西的房租损失即唐压西应付上和商业公司的租金损失的30%来计算违约金：16974元[（296629元-20600元-219448元）*30%]。唐压西要求自2014年5月9日起的利息损失，没有依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十一条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条规定，判决：一、确认原告唐压西与被告陕西上和商业广场有限公司于2014年5月9日签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月29日解除；二、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐压西租金219448元、产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、装修押金3000元，共计239946元；三、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告唐压西装修损失135000元；四、被告陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐压西违约金16974元；五、驳回原告唐压西其余诉讼请求。以上判决二、三、四项共计391920元欠款，被告陕西上和商业广场有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9330元，由陕西上和商业广场有限公司负担6600元（唐压西已预交，陕西上和商业广场有限公司于本判决生效后十日内给付唐压西），唐压西负担2730元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，唐压西与上和商业公司于2014年5月9日签订的《房屋租赁合同》为有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同签订后，唐压西向上和商业公司交纳了全部租金（租金优惠1万元，唐压西实际交纳296629元）、履约保证金11498元、商品质量保证金6000元，履行了约定义务，上和商业公司亦应当全面履行出租方的义务。本案中，上和商业公司对唐压西租赁房屋系用于餐饮服务应当明知，但上和商业公司直至2015年12月12日才进行天然气管道的施工建设，导致唐压西的正常装修施工受到影响。因唐压西与装修公司约定的装修期间为2014年10月22日至2014年12月2日，故一审认定2014年12月2日至2015年12月12日的1年零10天唐压西无法正常经营的责任在于上和商业公司，上和商业公司应将已收取的此期间租金30483元，在扣除上和商业公司于另案中退还的2014年7月1日至2015年3月10日期间租金20600元中重复计算的3个月零8天租金8072元后，上和商业公司应退还唐压西租金22411元（30483元-8072元），并无不当。一审中，上和商业公司提供情况说明一份，拟证明唐压西承租商铺自2015年11月27日2015年12月12日期间一直处于锁闭状态，其多次与唐压西沟通也因故无法打开店门，影响天然气的施工进度等。唐压西对此予以否认，而上和商业公司亦未提交证据加以证明，故依法不予认定。因2015年12月13日至2017年6月底电梯施工之前，唐压西怠于完成装修并开门营业，故其应承担此间租金及物业费等的支付义务。2017年7月至2018年8月15日，上和商业公司擅自拆除唐压西承租商铺的隔墙，并占用唐压西承租商铺面积增修电梯设施，造成唐压西无法营业，上和商业公司构成违约，应退还此间唐压西租金损失33353元。2018年8月16日至2019年5月29日的9个月零13天期间，上和商业公司未恢复已拆除唐压西的正门，给唐压西开门经营造成障碍，而唐压西亦未积极完成后续装修并及早开业以减少损失，故一审认为双方均有过错，对该期间造成的唐压西损失，确定由双方各半承担，即由上和商业公司退还此间租金的一半11657元，并无不妥。除此，上和商业公司还应退还此间面积减少部分的租金1252元（24.73平方米/230.34平方米*11657元）。上和商业公司共计应退还唐压西以上期间租金12909元（11657元+1252元）。关于涉案合同的解除时间问题，上和商业公司于2019年5月1日向唐压西邮寄通知，要求唐压西5月5日前开门营业，否则解除合同等，而之后唐压西于2019年5月29日向上和商业公司送达解除合同通知，故一审认定双方所签《房屋租赁合同》于2019年5月29日已协商解除，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后自2019年5月30日至合同约定的合同终止日2024年6月30日共5年零30天期间租金共计150775元，上和商业公司应向唐压西退还。据此，上和商业公司共计应退还唐压西租金22411元+33353元+12909元+150775元=219448元。另，上和商业公司还应退还已收取唐压西的产品质量保证金6000元、房屋设施及履约保证金11498元、装修押金3000元。因上和商业公司在增修电梯过程中擅自对唐压西的围墙予以拆除，并分割一部分面积用于电梯井和通道，致使唐压西装修的情况无法准确估算，故一审以证人证言和装修的收款收据确定唐压西的装修损失为13500元，并判决由上和商业公司承担，与法不悖。唐压西要求上和商业公司承担违约责任，事实清楚，证据充分，依法应予支持。关于违约金的具体数额，因合同约定的违约金过高，对此，一审酌定以唐压西应付上和商业公司租金的30%计算违约金为16974元（296629元-20600元-219448元）*30%，符合客观实际。唐压西要求自2014年5月9日起的利息损失，没有依据，依法不予支持。综上所述，上和商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7179元，由陕西上和商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。    审 判 长  姜  亦  君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二0二0年六月十一日 法官助理    高 喜 平          书 记 员   张  小  赛  1