河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1434号上诉人（原审被告）：郑州一建置业有限公司。住所地：河南省郑州市管城区紫荆山路91号。法定代表人：段利民，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾福利，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：张睿恒，男，系公司员工。被上诉人（原审原告）：郝晓晓，男，1981年8月2日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：李增光，男，1982年10月15日出生，汉族，住河南省孟州市。上诉人郑州一建置业有限公司（以下简称：郑州一建）因与被上诉人郝晓晓房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院于2020年4月3日作出的（2020）豫0883民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑州一建上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、双方所签订的房屋买卖合同中，被上诉人对逾期办证上诉人应当承担违约责任是予以放弃的，并不是没有约定。双方所签订的房屋买卖合同虽是格式合同，但并不是上诉人制定的格式合同，而是经过国家建设部和工商总局审核的合同示范文本，在合同内容中，关于出卖方逾期提交办证材料所应承担违约责任清楚列明，在签订合同对此违约责任被上诉人是予以放弃的，并非没有约定违约金，既然合同条款中将违约法律后果及处理途径已经进行了列举，双方在签订合同时均同意回避了该条款，就应认定为放弃逾期办证违约金这项权利。故本案不能适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十八条规定计算违约金。关于此，辽宁省沈阳市中级人民法院（2013）沈中民二终字第2207号民事判决书对于与本案相同事实的判例可以予以参考。二、被上诉人并没有因为逾期办证受到任何损失，一审判决的违约金数额过高，应当依法予以减少。违约金的目的在于弥补守约方的损失，但是在本案中被上诉人并没有任何损失，却要求如此高的违约金，这种要求本不应当得到法律的鼓励和支持，否则将有失公平，同时也会给整个房地产行业带来不稳定的因素。按照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，由此可以看出，违约金的增减是以损失的大小作为参照，而本案被上诉人并没有损失，因此其要求的违约金明显过高，应当予以减少或不予支持。三、一审法院认定事实错误，适用法律错误。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整因素，导致合同约定的客观情况发生变化，应认定为情势变更。上诉人已在合理期限内办理了不动产首次登记。被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同后，上诉人即将该合同进行了备案，争议房屋所在的7号楼整体竣工验收后，上诉人也及时向相关部门提交材料。但2015年底至2016年6月20日因设立不动产登记中心导致政府职能调整，这期间确实存在房管局不接受新办房屋初始登记的情况。四、政策变更即不动产登记中心成立后，房屋初始登记业务已经不存在了，法律法规对不动产首次登记的办理期限并未明确规定，合同对该期限更无明确约定，程序、内容上的变动必然导致办理不动产首次登记的时间远远长于房屋初始登记，办理的合期期限需要结合办理首次登记的具体流程及办理时的实际情况确定。发生情势变更后，若仍要求上诉人按原合同约定承担延迟办理不动产首次登记的违约责任，对上诉人极不公平。本案中上诉人办理不动产首次登记的时间刚好卡在政策实施初期，因房管局与不动产登记中心权责不明，内部工作移交混乱，相互之间扯皮不断，导致不动产登记工作一度处于停滞状态，该实际情况由各大新闻媒体予以实况报道。政策变更原本就大大延长了办理不动产登记的时间，行政机关互相扯皮推诿责任，使不动产登记在近一年的时间内处于停滞状态，就使得办理不动产登记变得难上加难，即便在不动产登记进入有序阶段后，不动产登记中心仍有大量的积压案件需要优先处理，该积压案件的处理耗时较长，上诉人办证时间在同期办理不动产登记的房地产企业中居于比较靠前的位置。国家政策变化导致政府部门职能调整，该情势的变更发生在合同成立之后，且不能预见。若以合同约定要求上诉人承担逾期办理不动产首次登记的违约责任，系要求上诉人为政策变更及政府行为买单，不仅对上诉人显失公平，还将诱发大量恶意诉讼。郝晓晓辩称，一、案涉《商品房买卖合同说明》第五条明确指出，“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×”。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，在合同格式文本相应预留空格内，皆以“×”填充，此行为既非“约定不明”，也非“放弃权利”，只表明双方就格式合同中预先设定的相关内容均不选择，也即双方对逾期办证处理方式、逾期办证违约金数额未作约定。同时，未作约定不能等同于被上诉人放弃主张逾期办证违约金的权利。放弃权利系积极行为，非为明示方式不能达此法律效果。所以本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《合同法》第四十条，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在商品房买卖合同关系中，逾期办证违约金从功能和作用考量，除具有补偿价值以外，还有督促和惩罚之价值，上诉人用格式合同的形式背离了违约金的价值功能，侵犯了被上诉人的权益，对被上诉人明显有失公平。上述条文对出卖人应当承担违约责任的前置条件作了明确的说明，即合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，这二者是选择性的存在关系，要么合同约定有违约金，要么损失数额难以确定，只要满足其中一个条件，出卖人就应当承担相应的违约责任。因为本案《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，并未就违约金的形式、内容作出具体约定，所以出卖人需承担相应的违约责任。同时需要指出的是，本案中违约金的相关事宜不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定。三、上诉人主张政府原因导致办证逾期。上诉人郑州一建置业公司未按商品房买卖合同的约定在“商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机构备案”，其辩称该违约行为的原因在于政府部门的相关行为，即使原因确实如此，这也应该属于郑州一建置业公司与孟州市政府相关职能部门之间的纠纷，并不影响上诉人郑州一建置业公司对被上诉人违约责任承担的认定。按照《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故而上诉人郑州一建置业公司应首先承担对被上诉人的违约责任，之后依照法律规定或者按照约定处理其与孟州市政府相关职能部门之间的纠纷。郝晓晓向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付逾期办理房屋不动产证的违约金24895元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，原、被告于2015年11月1日签订《商品房买卖合同》，合同编号为201511010004。原告以450967元的价格购买被告开发的大唐名村名人居71065号房，该房建筑面积为153.39平方米，合同第八条约定：被告应当在2015年10月31日前将商品房交付给原告。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第五条约定：“买受人自行办理房屋产权登记产权证书，费用自理。出卖人协助提供应由出卖人提交的相关材料。因买受人未按时提供办理房屋产权证的资料造成产权不能按期办理，其责任由买受人自行承担。”合同签订后，原告按合同约定交付了房款、维修基金等，被告于2016年1月1日交付了商品房。2017年11月24日，原告所在的7号楼通过了孟州市不动产登记局的初步审定，孟州市不动产局并进行了公告。原告现已完成不动产登记证书的办理。另查明，中国人民银行公布的1-5年贷款年利率为4.75%，逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款），罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案被告是否违约，应否承担逾期办证违约金，首先要解决关于预告登记与提交相关资料进行房产权属确权登记备案是否等同的问题。房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保保障债权人将来取得物权而作的登记。在商品房预售中，预告登记用于制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。双方签订的合同第十五条约定的是“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机备案”即房产权证取得的登记备案而非是预告登记备案。故被告在答辩中所提已作登记备案不应承担逾期备案违约责任的答辩意见，理由不足，不予采纳。本案被告于2016年1月1日交付商品房，被告最晚应于2016年4月1日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核。被告也无证据证明其在2016年4月1日之前将应由其提交的资料报产权登记机关备案，也无证据证明因成立不动产局影响办理权属登记备案。原告要求被告支付逾期办证违约金，证据充分，于法有据，该院予以支持。关于原告要求被告给付逾期办证违约金标准及是否超诉讼时效。被告辩称，涉案合同当事人在第十五条第一、二、三项处未填写文字，并在违约金计算标准处划叉，应认定为买受人放弃逾期办证违约金这项权利。该院认为，被告辩称理由不成立，只能认定为双方对逾期办证违约金未约定或者约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对原告所主张的逾期办证违约金，应以原告已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。双方合同未明确约定逾期办证违约金数额，也未在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位，累计计收数额，属于继续性债权。原告主张违约金属于债权，故本案应以对每个单独的债权分别适用诉讼时效。原告向该院起诉主张权利的时间是2020年1月19日。被告应当支付原告自2017年1月19日起至2017年11月24日止，共计309天，违约金23574.76元（450967元×4.75%×1.3/365天×309天）。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，理由不足，该院不予支持。一审法院判决：一、限被告郑州一建置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告郝晓晓违约金23574.76元。二、驳回原告郝晓晓的其他诉讼请求。案件受理费422元，减半收取为211元，由原告负担50元，被告郑州一建置业有限公司负担161元。二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，涉案商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同第十五条约定，郑州一建应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但郑州一建于2016年1月1日交付商品房，至2017年11月24日才通过不动产登记部门审核。合同虽在逾期办理备案登记郑州一建应承担的违约金标准划叉，但仅代表双方对逾期办证违约金未进行约定，郑州一建主张郝晓晓放弃逾期办证违约金的权利，理由不能成立。一审按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算违约金，于法有据。郑州一建称违约金过高，应当予以减少或不予支持的上诉理由，亦不能成立。综上所述，郑州一建的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费422元，由郑州一建置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年六月十九日书记员 刘 颖