黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终152号上诉人（一审原告）：董洪涛，男，1968年2月27日出生，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：吕国江，黑龙江东援律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙基德，黑龙江东援律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙尚杰，男，1963年4月27日出生，汉族，现羁押于黑龙江省佳木斯市看守所。被上诉人（一审被告）：佳木斯兴盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区长安路东段。法定代表人：孙凤山，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈孝德，男，该公司项目经理。一审第三人：杨云成，男，1967年6月11日，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市东风区。一审第三人：杨雪娇，女，1990年11月12日，汉族，无职业，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：杨云成（系杨雪娇父亲），住黑龙江省佳木斯市东风区。上诉人董洪涛因与被上诉人孙尚杰、佳木斯兴盛房地产开发有限公司（以下简称兴盛房地产公司）、杨云成、杨雪娇房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市东风区人民法院（2019）黑0805民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董洪涛上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.杨雪娇与被上诉人之间存在房屋买卖的事实。2015年被上诉人给杨雪娇出具了福地名苑1单元1201室，面积129.64平方米房屋购房合同，佳木斯圣业房地产开发有限公司开具了法定代表人签字和盖有公章的《承诺书》和盖有财务专用章的款项为388920元的收据，足以说明双方之间存在房屋买卖事实。2.上诉人与杨雪娇之间存在转让房屋事实，被上诉人对此认可。2018年1月18日，董洪涛与杨云成签订了协议，明确约定杨雪娇将福地名苑1单元12层1室129.64平方米房屋以每平方米3000元的价格卖给董洪涛，房产过户分为60.46平方米两户，孙尚杰对此认可，孙尚杰代表公司将《承诺书》和38.892万元收据收回，并重新开具了《福地名苑房屋认购合同书》两份，并加盖公章和法定代表人名章。上诉人于2018年5月3日交付楼层差价款和物业费等入户费用，以上情况说明上诉人与杨雪娇之间存在转让房屋的事实，被上诉人应履行承诺，按合同约定履行交付房屋义务。一审判决以各方不存在真实的房屋买卖目的为由认定合同无效不符合本案事实及法律规定。兴盛房地产公司辩称，1.2015年7月16日陈孝德代表兴盛房地产公司与孙尚杰签订了案涉楼盘转让合同，孙尚杰没有支付转让款，由于孙尚杰未支付转让款，案涉房屋买卖合同无效。2.孙尚杰卖房过程中，兴盛房地产公司不知情，也没有加盖公章，孙尚杰的公章哪来的，公司不清楚，公司没有收到售楼款。3.圣业房地产开发有限公司已于2011年7月7日变更为兴盛房地产公司，可是孙尚杰还用圣业房地产开发有限公司的公章出售房屋不符合法律规定。4.孙尚杰出卖给杨雪娇的房屋不存在真实的房屋买卖目的，各方以虚假的意思表示签订的《福地名苑房屋认购书》，事实上孙尚杰向杨云成借款，由于孙尚杰不能及时还款造成虚假的房屋买卖行为。上诉人将购房款交予谁，就应当向谁主张房屋，兴盛房地产公司不承担任何责任。杨云成、杨雪娇述称，一审开庭期间孙尚杰被羁押两年有余，杨雪娇与上诉人的案涉房屋排除合同法52条的规定，孙尚杰在一审时也确认同意分房，请求二审法院根据事实，支持上诉人的上诉请求。董洪涛向一审法院起诉请求：1.确认福地铭苑房屋认购合同书有效；2.履行买卖合同，交付福地铭苑A栋3单元1602室，面积60.46平方米，价值211610元；3.要求被告协助办理过户手续；4.被告承担诉讼费。一审法院认定：2006年9月1日，佳木斯圣业房地产开发有限公司注册成立。2009年8月5日，陈孝德作为实际开发人挂靠佳木斯圣业房地产开发有限公司开发福地铭苑楼盘。2010年9月10日，佳木斯圣业房地产开发有限公司取得福地铭苑项目商品房预（销）售许可证（佳房许字第2010023号）。2011年6月16日，佳木斯圣业房地产开发有限公司更名为佳木斯华夏房地产开发有限公司。2011年7月7日，佳木斯华夏房地产开发有限公司更名为佳木斯兴盛房地产有限公司。在陈孝德挂靠开发期间，兴盛房地产公司及陈孝德均未对商品房预（销）售许可进行变更，一直沿用圣业房地产公司原来的商品房预（销）售许可证。2014年5月份，因陈孝德资金不足，由被告孙尚杰开始对福地铭苑A栋进行施工。2014年6月10日，甲方佳木斯圣业房地产开发有限公司、乙方第一项目部原负责人陈孝德、丙方孙尚杰签订《开发项目转让合同书》，甲方由佳木斯兴盛房地产开发有限公司加盖公章、法定代表人孙凤山签字，丙方由孙尚杰签字，即经兴盛房地产公司确认将花鸟鱼市场综合楼（即福地铭苑）转让给丙方孙尚杰，但乙方陈孝德未签字。2015年7月6日，甲方陈孝德与乙方孙尚杰签订《楼盘转让协议书》对楼盘转让的细节进行了约定。此后，福地铭苑A栋一直由孙尚杰在管理、施工。期间，案外人李相彬、陈冰以融资为由，在孙尚杰处获得两户房屋的购房合同，并以两户房屋的购房合同作抵押担保，各向案外人杨云成借款15万元。后李相彬、陈冰不能按约定偿还欠款，孙尚杰在并非具有真实购房意愿的情况下，即未收取购房款也未收到所谓借款的情况下，将给李相彬、陈冰所开出的房屋合同收回，重新出具购房人为第三人杨雪娇的1单元1201室面积129.64平方米房屋购房合同。2018年1月18日，因第三人杨云成另欠董洪涛欠款26万元、欠案外人孙玉喜欠款10万元，杨云成将以杨雪娇名义取得购房合同的1单元1201室、面积129.64平方米房屋以买卖的形式抵顶给董洪涛、孙玉喜，并由杨云成再次找到孙尚杰要求将1单元1201室房屋变更为面积60.46平方米的A栋3单元1602室和1502室两套小户型房屋，孙尚杰再次同意，并收回原合同，重新出具A栋3单元1602室、1502室的《福地铭苑房屋认购合同书》，并将多出的8.7平方米以每平方3000元的价格折合26100元，抵顶董洪涛入户费。另向董洪涛收取楼层差12700元、物业费7000元（含2000元装修保证金），孙尚杰出具加盖圣业房地产福地铭苑项目部财务专用章的收据。2018年11月份，孙尚杰因涉嫌经济诈骗被羁押前，福地铭苑A栋尚未开始办理入户手续。一审法院认为，兴盛房地产公司由圣业房地产公司更名而来，陈孝德作为实际开发人挂靠圣业房地产公司开发建设福地铭苑楼盘，被告孙尚杰通过分别与原挂靠人陈孝德及被挂靠的兴盛房地产公司签订转让合同的方式对福地铭苑A栋进行管理、建设，其实质仍为挂靠关系。依据《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条，以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人的相关规定，被告兴盛房地产公司作为被挂靠单位，参加本案诉讼主体资格适格。陈孝德、孙尚杰个人并不具备建筑施工资质，兴盛房地产公司作为福地铭苑项目的开发公司，许可陈孝德、孙尚杰挂靠开发，此挂靠行为违反国家强制性规定，因此应对陈孝德、孙尚杰挂靠期间就福地铭苑A栋楼所产生的权利义务承担相应责任。现原告董洪涛诉请确认《福地苑房屋认购合同书》有效，其应就购买福地铭苑房屋买卖事实的存在进行举证证明。根据本院查明的事实能够确认无论是第三人杨雪娇取得1单元1201室面积129.64平方米房屋的《福地名苑房屋认购合同》，还是拆分为1单元1201室和A栋3单元1602室和1502室的《福地名苑房屋认购合同》，亦或是原告董洪涛与第三人杨雪娇之间房屋买卖合同关系的建立，均基于不同的借款抵债目的，董洪涛即没有真实的买卖房屋的意思表示，兴盛房地产公司及孙尚杰也没有实际将房屋交付给董洪涛占有使用。因此，第三人杨雪娇与被告孙尚杰、兴盛房地产公司之间不存在真实的房屋买卖目的，董洪涛与孙尚杰、兴盛房地产公司之间同样不存在真实的房屋买卖目的，各方以虚假的意思表示签订《福地铭苑房屋认购合同》的行为无效，所签订的合同应属无效。综上，董洪涛的诉讼请求没有事实及法律依据。判决：驳回原告董洪涛的诉讼请求。案件受理费4474元，减半收取2237元，由原告董洪涛负担。二审期间，被上诉人及一审第三人未向本院提交新证据。上诉人向本院提交了证据1.姜明君与孙畅通话录音光盘一张，证明姜明君是佳木斯市东风区政府案涉房屋推进专班成员，代表专班对上诉人有权获得房屋表示认可，但说孙尚志对上诉人的权利不认可，让上诉人走法律程序，上诉人因此提起诉讼，一审中孙尚杰对上诉人的权利表示认可。证据2.佳木斯市东风区刘伟副区长与冯秀华通话录音光盘一张，证明佳木斯市东风区政府涉案房屋专班成员刘伟副区长与冯秀华通话中指出，如果孙尚杰认可，政府可以给办理入户手续，因此给冯秀华办理了入户手续，通过一审庭审，孙尚杰对上诉人的购房表示认可，法院应保障上诉人的合法权益。本院经审查认为，上述两份录音与本案不具有关联性，无法证明案涉房屋的实际权利人系上诉人，本院对上述两份证据不予采纳。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人董洪涛主张其与一审第三人杨雪娇之间、杨雪娇与被上诉人兴盛房地产公司之间存在真实、合法、有效的房屋买卖关系，被上诉人孙尚杰及兴盛房地产公司对此知情并认可，一审法院认定合同无效不妥，因兴盛房地产公司及孙尚杰虽然对各方当事人买卖案涉房屋的事实予以认可，但对杨云成抵付购房款的债权债务关系不予认可，杨云成不能举证证明其与孙尚杰之间存在真实有效的用于抵付购房款的债权债务关系，故其无法取得案涉房屋的物权并转让给董洪涛。一审法院依据当事人陈述及查明的事实，认定各方当事人系基于借款抵押的目的签订案涉房屋认购合同书并无不当。综上所述，董洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4474元，由上诉人董洪涛负担。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年六月三十日书记员  付丽丽