广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初27号 原告：灌阳县人民政府。住所地：广西壮族自治区灌阳县灌阳镇胜利路39号。统一社会信用代码：11450327007865023W。 负责人：卢嵩，该县政府县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，该县政府办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，该县司法局干部。 被告：许祖阳，男，1968年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区叠彩区。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 原告灌阳县人民政府与被告许祖阳确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序于同年4月22日公开开庭进行了审理。原告灌阳县人民政府的委托诉讼代理人唐月荣、熊向华、被告许祖阳的委托诉讼代理人莫军勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌阳县人民政府向本院提出诉讼请求：1、判决被告于2003年11月21日与灌阳县武装部签订的《灌阳县商业步行街售房合同》无效；2、判决被告立即腾空该房屋，恢复原状并返还给原告；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2003年11月21日，灌阳县武装部与被告签订了《灌阳县商业步行街售房合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县门面壹间转让给被告，金额为肆拾叁万贰仟零柒拾壹元整（￥：432071.00元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条等有关规定，灌阳县武装部销售的门面及土地属国防资产，该合同违反了国家国防资产处置、土地用途变更等法律强制性规定，损害国家和社会公共利益，依法不能买卖，属无效合同。为贯彻中共中央、中央军事委员会关于全军全面停止有偿服务、收回部队经营性营房、房产的指示精神及相关规定，原告与灌阳县武装部签订资产置换协议，原附于灌阳县武装部资产相关协议的权利义务主体已转为原告承接。现原告与灌阳县武装部已清查核实涉及军事营房、房产的产权登记资料情况并办理了产权过户等手续。原告为维护合法权益，避免国有资产的流失，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告许祖阳辩称，一、本案涉案门面不属于国防资产，房屋产权已通过置换形式登记在了灌阳机关后勤服务中心名下，依法允许转让。1、在本案中，原告没有提供任何证据证明涉案门面是国防资产，不能因为房屋原来属于武装部所有就认定是国防资产。2、根据原、被告所提供的证据可以证实：本案涉案房屋产权己通过置换形式登记在了灌阳机关后勤服务中心名下，权利类型为国有建设用地使用权、土地为办公和住宅用地，并不属于军事用地，更不属于国防资产，依法允许转让。3、原告与武装部签订置换协议后，即获得、承接了因房屋所产生和附带的一切权利义务和法律后果，不能单纯的将权利义务分割成原告获得产权前和获得产权后，更不能只享受权益不承担义务。因此原告不能因为置换之前涉案门面是武装部的资产认定为国防资产不允许买卖，从而割裂了现在产权属于灌阳机关后勤服务中心而应当承担的责任。4、并不是所有的军队资产都是国防资产，军队资产中有相当一部分资产是可以转让、出资的，即便原来是国防资产一旦转变成了民用建设财产便依法可以转让、处置了。5、不能像原告代理人所述的应当按签订合同当时的情形来确定合同是否有效，如果按签订合同当时的情形来说，则应当由灌阳县武装部来起诉确认涉案合同是否有效，而不应当由原告来起诉。 二、军队停止有偿服务工作己经完成且涉案房屋产权己不再属于军队，本案不再适用军队停偿政策，更不能因此而认定合同为无效合同。1、按照中央军委关于停偿工作的通知及最高人民法院的相关规定，军队停偿工作也应依法而行，并不是一概认定合同无效，对于合同效力政策并不是一概认定为无效合同。2、根据中央军委的通知要求，停偿工作在2018年底己全部结束，不能再适用停偿政策来处理相关事宜。3、按照中央军委关于停偿工作的通知要求，对于停偿工作中因合同引发的纠纷，仍应当按法律法规的规定来处理，不得损害人民群众的利益。4、原告庭中述称置换协议是为了配合停偿而签订的，属于停偿工作的延续。但是在置换工作结束、房屋产权登记在灌阳机关后勤服务中心后置换协议即履行完毕，起诉到法院要求确认合同无效就不再属于停偿工作。5、原告代理人在庭审时辩称：如果原告与武装部所签订的置换协议有效则本案涉案合同即为无效，这一说法没有事实和法律依据。因为转换协议所涉及的除了本案涉案房产外还有其他的资产，且没有任何一部法律规定针对一项资产不能签订两份合同。 三、本案涉案合同不存在违反法律强制性规定情形。1、原告诉状中所列的所谓的强制性法律规定实际上均为管理性规定，并不是强制性的禁止性规定：《国防法》第37条：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有”、第39条：“国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效。禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占有、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的的，依照有关法律、法规的规定管理”、《土地管理法》第4条：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第12条：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”、第56条：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”、《土地管理法实施条例》己经失效。2、原告没有任何证据证明本案涉案合同违反法律强制性规定。 四、合同是否有效与房屋权属的性质、是否办理登记、变更无关。1、根据《合同法》第51条：“无处分权的人处分他人的财产，经权利人似或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案中原告通过置换获得了涉案房屋产权即获得了处分权，本案涉案合同即为有效合同。2、根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即本案涉案合同在房屋设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同成立时生效，而不是无效，与房屋权属等无关。3、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”，是否享有所有权、是否办理登记手续等均不影响合同无效。 五、涉案合同为房屋买卖合同，被告一直都在完全行使房屋所有权。1、依据《物权法》第二条第三款：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”规定，物权并不存在独立的使用权，也就是说使用权不得独立转让。原告也认可所签订的合同为房屋买卖合同。2、依据原、被告双方所签订的合同内容来看，实际上是房屋所有权的转让。3、合同签订后，原告即将涉案门面交付给了被告，被告一直都是将门面出租给他人或者自己经营使用。多年来，被告一直都在实际行使房屋完全所有权，灌阳县武装部并未提出任何形式的异议。 六、确认合同均无效违背了公平原则。合同签订后，被告依据合同约定也是按当时的市价支付了约定价款，门面后续的各种费用均是由被告承担的，灌阳县居民都知道当年武装部建住房缺少资金才将这些门面卖给业主的，业主的这些门面是从武装部买来的，经过多年的经营，现在门面价值提高了，确认合同无效便让被告腾退门面，不但严重损害了被告的合法权益，也严重损害了承租人的合法权益，严重违背公平原则。 经审理查明，2003年11月21日，灌阳县武装部与被告签订了《灌阳县商业步行街售房合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县间出售给被告，该合同约定门面购房款为432071元，被告实付购房款401826元给灌阳县武装部。 2018年2月28日，灌阳县武装部为贯彻《中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》规定，其与原告签订资产置换协议，灌阳县武装部将涉案门面置换给了原告，并办理了不动产权变更登记手续，登记在灌阳县机关后勤服务中心。 另查明，灌阳县机关后勤服务中心是原告直属事业单位。灌阳县武装部与被告签订合同时，涉案土地用途为军事设施。在本案审理过程中，本院依法向被告释明了合同确认无效后的法律后果，被告明确表示要求继续行使涉案门面的物权。 上述事实，有原告提交的《灌阳县商业步行街售房合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（军发[2016]58号）、《桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号》、《桂（2019）灌阳县不动产权证第0001620号》、土地登记申请书、土地登记审批表、被告提交的身份证复印件、合同、门面租赁合同、涉案门面不动产登记档案及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，本案系确认合同无效纠纷，在处理此纠纷中应当遵循《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点确定为：被告与灌阳县武装部签订的售房合同是否违反了法律、行政法规的强制性规定即是否违反了《合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定。具体评述如下： 其一，根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条：“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批”、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”以及第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，被告与灌阳县武装部签订《售房合同》未报总后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，该合同自始没有法律约束力。因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《售房合同》无效，理由充分，合法有据，本院予以支持。 其二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告基于上述无效合同所取得的门面应当依法返还。故，原告要求被告将涉案门面应及时腾空并返还，理由充分，合法有据，本院予以支持。 其三，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，结合参照被告与灌阳县武装部约定的违约兜底条款，考虑被告实际使用门面收益有近十七年之久，本院综合当事人的过错程度酌情判决原告将门面实际购房款401826元退还给被告，亦合情合理合法。故，被告要求继续行使涉案门面的物权，不合法亦不合情理，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第九十八条、《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告许祖阳于2003年11月21日与灌阳县武装部签订的《灌阳县商业步行街售房合同》无效； 二、被告许祖阳于本判决生效之日起15日内将位于灌阳县商业步行街第一栋1层4号门面腾空并返还给原告灌阳县人民政府； 三、原告灌阳县人民政府于本判决生效之日起15日内退还被告许祖阳购房款401826元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7881元，由原告灌阳县人民政府、被告许祖阳各负担一半。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长 邓敬杰 审 判 员 熊珍生 审 判 员 李峥春 二〇二〇年六月十二日 法官助理 张爱军 代书记员 盘春丽