湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4813号上诉人（原审被告、反诉原告）:何松轩,男,1962年7月25日出生,汉族,住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：李炎，湖南蜜獾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告):湖南同梦飞耀文化传播有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区荷花园街道马王堆远大一路582号东方芙蓉园4栋2001房。法定代表人：李红。上诉人何松轩因与被上诉人湖南同梦飞耀文化传播有限公司（以下简称“同梦公司”）合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初12176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何松轩上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判驳回同梦公司的全部诉讼请求；三、改判解除双方签订的《琴行经营权转让合同书》；四、改判同梦公司赔偿何松轩违约金10000元（暂计算至2019年9月25日，剩余部分以125000元为基数，按照每日万分之五，计算至被反诉人实际清偿之日止）；五、改判同梦公司支付何松轩垫付的房屋清退费用2200元；六、本案一审、二审诉讼费用由同梦公司承担。事实和理由：一审法院基本事实认定错误。一、一审法院认定同梦公司已经履行其合同义务与事实严重不符，同梦公司一直未履行其续租的合同义务，导致何松轩被迫清退，存在重大违约。1、何松轩与同梦公司之间签订了《琴行经营权转让合同》，其中在合同的第二条转让协议条款中的四款中，曾明确约定了“甲方（即同梦公司）依然保留场地承租的责任，房租押金均归甲方所有，甲方须保证本协议有效期内，本协议的经营场地房屋租赁一直有效，签订之日起，2017年8月起的房屋租金由乙方（即何松轩）支付给甲方．”从该款中可以明确知悉，同梦公司不但在原有的房屋租赁期限内有继续承租的义务，也有原房屋租赁期限到期以后续租的义务，因同梦公司保留了场地的承租责任，且租赁房屋的押金也一直是归同梦公司所有的。一审法院在查明因同梦公司拒绝续租导致何松轩被迫清退的事实，却转而给何松轩增加了一个与原房东续租的义务，这明显不符合双方的合同约定。且合同第二条第五款明显解决的是在原房屋租赁期限内同梦公司的承租义务，而合同第二条第四款明显解决的是原租赁合同期限以外，同梦公司的续租义务。二者并不矛盾，也不冲突，从同梦公司保留的承租责任，与房租押金的所有权均可以看出。续租原场地，明显是同梦公司的义务，何松轩一方只是配合，现因同梦公司没有续租，导致何松轩被迫清退，同梦公司的行为就应当是构成对何松轩的违约，既然违约就可以依据合同法解除双方的合同，并且向何松轩承担违约损失。二、何松轩在合同履行过程中履行了全部合同义务，而同梦公司在合同履行过程中另存在多处违约，应当予以承担违约责任。1、因双方此前存在的合同关系，何松轩在一审中未将何松轩其他的违约行为一并提交法院，但事实上同梦公司此前多次违反了合同约定，已然构成解除合同的法定事由。2、首先双方签订琴行转让合同之后，依据合同第四条第二款乙方的权利义务当中，“在该场地的变更期间乙方有权要求甲方提供有关该场地经营管理相关的一切证照及手续，甲方无条件辅助乙方变更手续”事实上，该合同签订两年多以来，该场地的经营权也未能变更，同梦公司也多方推诿，也从来没有配合过何松轩变更过经营场地经营权相关手续，导致何松轩长期无法正常经营，且被多方投诉到相关职能部门。对何松轩的损失极其巨大，何松轩多次找同梦公司交涉均未果。根据乙方权利义务第二项，“因甲方提供不合法证照及手续损害乙方利益时，乙方有权要求甲方赔偿。”该条款明确上诉有权要求同梦公司赔偿，那亦包括解除双方的协议，故何松轩有足够理由要求解除双方的协议。3、其次，双方在签订经营权转让合同后，同梦公司将此前的报告缴费的学生交给何松轩这边后，就甩手不管了。而何松轩接手后发现，同梦公司在之前收费向学生作出太多不切实际的承诺，导致何松轩无法开展后续的教学公司，许多学生直接办理了退费，何松轩损失巨大，而每次何松轩与同梦公司交涉，其均找理由推诿不承担任何责任，其完全未按双方的转让合内履行的义务，何松轩请求解除合同并赔偿损害合法正当，应当予以维持。同梦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、何松轩陈述的不配合续租是与事实不符，同梦公司在一审中提供的证据可以证明同梦公司已经配合了续租，是何松轩不续租。2、同梦公司和何松轩之间的转让协议是先使用再付款的，且在一审起诉前，房子都还是空着的。同梦公司向一审法院起诉请求：1．何松轩支付同梦公司转让费45000元及资金占用费（从2019年7月18日起按照年利率6％计算至支付之日止）；2．该案诉讼费由何松轩承担。一审法院认定事实：2017年7月29日，同梦公司（甲方）、何松轩（乙方）签订《琴行经营权转让合同书》，约定：同梦公司将位于长沙市芙蓉区荷花园街道马王堆远大一路582号东方芙蓉四栋2001号房（以下简称涉案房屋）的同梦公司经营权、场地使用权转让给何松轩，何松轩支付同梦公司转让费27万元，分三年付清。于2018年7月17日前支付8万元，2019年7月17日前支付9万元，2020年7月17日之前支付10万元整。合同约定“二、5，鉴于本琴行原租赁合同剩余不足三年，经甲乙双方协商作以下约定，本次转让协议期限为三年，甲方需提供原租赁合同复印件，并保证原租赁合同所示签订租赁时间内乙方能完全拥有本琴行场地使用权，否则视为甲方违约”。合同附件包括涉案房屋的原租赁合同。截至目前，何松轩第二笔转让费还有45000元未支付同梦公司。根据何松轩提供的证据材料《房屋租赁合同》显示，2015年3月31日，李全军将涉案房屋租赁给同梦公司，房屋租赁期限为2015年5月1日至2019年4月30日到期。2019年4月30日，涉案房屋的出租人李全军出具通知表示不再与同梦公司续签《房屋租赁合同》，要求同梦公司于2019年6月4日前清退室内所有物品，恢复原样。一审法院认为，同梦公司与何松轩签订的《琴行经营权转让合同书》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以保护。关于何松轩诉求解除与同梦公司签订的《琴行经营权转让合同书》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，只有在当事人协商一致或因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务或迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形下才能够解除合同。该案中，双方并未协商一致解除合同，且同梦公司也已履行完毕其合同义务，并不存在拖延或者拒绝履行合同的情况，何松轩也履行部分付款义务，因此对于何松轩解除合同的诉求，一审法院不予支持。何松轩抗辩双方签约的合同有效期限为3年，同梦公司应该保证在协议有效期三年内经营场地的租赁合同一直有效，导致何松轩被迫清场，也因同梦公司的重大违约行为，合同已经无法履行，双方的转让协议已经终止。该案中，双方签订的合同中明确写明涉案房屋的原租赁合同剩余不足三年时间，双方经过协商后作出约定，同梦公司需要提供原租赁合同复印件，并保证原租赁合同所示签订租赁时间内乙方能够完全拥有琴行的场地使用权。何松轩也向法庭提供了该合同的附件涉案房屋的原租赁合同，所以何松轩是在明知琴行场地的租赁时间不足三年的情况下签署合同，且同意同梦公司仅需在原租赁合同所示的租赁时间内保证何松轩对琴行的场地使用权。何松轩在原租赁合同到期后，应自行找李全军签订新的房屋租赁合同，而与同梦公司无关。因此，同梦公司在合同履行中并未违约，对于何松轩诉求解除合同及同梦公司向其支付违约金的意见，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于同梦公司要求何松轩支付转让费45000元及违约金的要求，因为双方已经在合同中约定了具体的付款时期，写明转让费须在约定时间前十天内完成交付，现何松轩并未支付该笔款项，且何松轩出现延迟交付的情况并非是同梦公司造成的，所以何松轩应支付何松轩违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，一审法院认定何松轩应支付同梦公司转让费45000元及违约金（违约金以45000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，从2019年7月17日计算至转让费实际清偿之日止）。判决如下：一、何松轩于该判决生效之日起十日内向湖南同梦飞耀文化传播有限公司支付转让费45000元及违约金（违约金以45000元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准，从2019年7月17日计算至转让费实际清偿之日止），二、驳回湖南同梦飞耀文化传播有限公司的其他诉讼请求；三、驳回何松轩的反诉请求。该案受理费925元，因适用简易程序减半收取462.5元，反诉费53元，共计515.5元，由何松轩负担。本院二审查明：2019年5月，何松轩继续向李全军租用涉案房屋一个月。再查明，《琴行经营权转让合同书》第二条第4款约定：“……甲方依然保留场地承租的责任，房租押金均归甲方持有，甲方须保证本协议有效期内，本协议的经营场地房屋租赁一致有效，签订之日起，2017年8月起的房屋租金由乙方支付给甲方”。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，何松轩在原房屋租赁合同到期后继续租赁该房屋一个月，且何松轩也未举证证明房屋已租赁给他人，何松轩也未向同梦公司支付继续租赁房屋的租金，因此同梦公司主张的与何松轩、房东协商房屋可以继续租赁的事实具有高度可能性。一审判决认定同梦公司已经履行合同义务并无不妥，本院予以支持。综上所述，何松轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人何松轩负担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  孟庚秋审判员  邓 安二〇二〇年六月十八日法官助理钟宇卓书记员张颖