江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终676号上诉人（原审被告）：王晓文，女，1968年3月20日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张太中，江苏裕和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卿，江苏裕和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京浦口雨山医院，住所地南京市浦口区江浦街道文德西路29-1号。经营者：刘必良，男，1964年10月27日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：王爱国，江苏举措律师事务所律师。上诉人王晓文因与被上诉人南京浦口雨山医院（以下简称雨山医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人原审诉请或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：一、一审法院对本案法律关系定性错误。本案应是房屋租赁合同纠纷，但一审判决却将案由改为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。因为本案双方当事人系出租人与承租人关系。二、本案《房屋租赁合同》已履行完毕，上诉人已履行完合同义务。涉案房屋租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，而涉案征收签约自2018年11月20日以后才启动，上诉人之所以向征收部门承诺2019年1月15日才将房屋交由政府拆除，正是考虑到2018年12月31日租赁期满后，给予被上诉人15天时间腾空搬出。因此在房屋租赁期间，征收工作并未影响到《房屋租赁合同》的履行，上诉人己履行完合同义务。虽然合同约定“遇政府规划拆迁时，乙方(被上诉人）必须无条件服从”，但事实情况是，被上诉人不但在2018年10月24日征收公告后未搬出，及至2018年12月31日合同到期后亦不搬出，甚至从2019年元月持续至今仍未将涉案房屋交付上诉人。三、关于装饰装修及附属物补偿问题。房屋租赁合同中，承租人仅享有租赁房屋的使用权而非所有权，其只能在不损坏房屋的基础上进行使用，当需要对租赁房屋进行装饰装修时，必须经过出租人同意，而由此导致房屋结构的变化将侵犯出租人的财产权利。租赁期限届满后，除非出租人同意补偿，否则承租人不但不应获得该部分权益的保障，反过来还要承担恢复原状、赔偿损失的责任。四、关于搬迁费、提前搬家奖励费、停业损失费等政策性补偿问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条规定，及《南京市国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（宁政规字（2017)12号）、《南京市浦口区国有土地上房屋征收补偿补助奖励规定》（浦政规[2017]5号)“关于搬迁奖励费”规定，被征收人、直管公房承租人在签约期限内签约，并在约定时间内办理交接手续的，可以给予不超过房地产评估价格5%的提前搬迁奖励费。根据上述规定，上诉人作为涉案房屋所有权人，享有相关搬迁补助费、停产停业补偿费、提前搬迁奖励费等政策性补偿，而被上诉人作为承租人无权取得。五、关于返还5万元押金问题。《房屋租赁合同》第四条“押金”后面是斜杠，即双方对押金没有约定，现被上诉人拿出双方之间来往的其他款项充当押金，有失诚信。后退一步，即使5万元押金属实，按照约定，押金只有在“无违约、无欠费情形下”才予归还。其一，被上诉人破坏了涉案房屋结构（将小二楼的二楼一个卫生间拆了，一楼的厨房打掉一个承重墙，进大门右侧仓库里打掉面承重墙并在仓库顶上开窗损坏了棚顶）；其二，被上诉人租赁期满至今不搬，尚拖欠房屋使用费。因此从押金的担保属性而言，姑且不论被上诉人破坏房屋结构而造成的损失，即便是拖欠的房屋使用费（从2019年1月1日至原审判决之日2019年10月23日，参照租金8333元/月计算），己有8万余元之多，故被上诉人即使己交过5万元押金也无权要求返还。六、关于返还租金18583元问题。一审法院以“考虑此拆迁期间雨山医院无法正常的经营”为由判决减半返还，理由不成立。其一，2018年10月24日至12月31日仍属租赁期间，因本案《房屋租赁合同》已履行完毕，因此不存在返还租金的问题（相反，被上诉人还应支付2019年元月以后的房屋使用费）。其二，对于房屋租赁关系，承租人经营好坏与其交纳租金无关。七、被上诉人不具备诉讼主体资格。涉案房屋租赁合同上签字的承租人为刘必良，不能因为刘必良为雨山医院的个体经营者，就必然得出承租人为雨山医院这一结论，况且2016年1月1日刘必良与王晓文签订房屋租赁合同时雨山医院尚未核准成立。八、《浦口区城市房屋征收补偿协议》并未成立，因仅有王晓文在该协议上签字，征收部门尚未审核盖章确认。雨山医院辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请予维持。一、被上诉人具有诉讼主体资格，是本案适格原告和被上诉人。根据民法通则的规定，雨山医院的性质是个体工商户，刘必良作为雨山医院的个体经营者，与上诉人签订房屋租赁合同，符合法律规定。房屋租赁合同第1条约定用途就是医院，雨山医院成立于2014年9月12日，签订合同时已经成立。签订房屋租赁合同后，刘必良作为雨山医院经营者对外经营，上诉人从未提出任何异议。二、一审法院对本案法律关系定性准确，不存在错误。三、根据浦口区政府发布房屋征收公告的时间为2018年10月24日，此时房屋租赁合同应当终止履行。一审法院对剩余租赁期间的租金仅判决返还50%，雨山医院没有上诉，不发表意见。四、关于装修以及其他设施补偿款归雨山医院所有，是双方在租赁合同中真实意思表示。一审时，雨山医院向法庭提交了照片，雨山医院承租案涉房屋时，房屋破裂不堪，雨山医院花费大量的人力、物力、财力进行装修，根据合同约定，遇到拆迁，该部分归被上诉人所有。五、雨山医院在一审时已经提供证据证明向上诉人支付了押金5万元。六、上诉人认为《浦口区城市房屋征收补偿协议》没有生效，不是事实。本案一审中，法院向拆迁管理中心进行了询问，得到答复是拆迁协议已经生效。涉案房屋的成新率达到85%-80%，是因为雨山医院的维修和装修，使得房屋面貌焕然一新，对涉案房屋有贡献，给上诉人带来了利益。七、上诉人对被上诉人对涉案房屋进行装修是认可的。雨山医院向一审法院起诉请求：1、判令王晓文支付雨山医院装饰装修补偿款及附属物补偿款237755元、设备拆除安装和运输补助费151819元、提前搬家奖励费94887元、停运损失94887元、移机费16450元，合计595798元；2、判令王晓文返还雨山医院押金50000元；3、判令王晓文返还租金18583元；4、判令王晓文承担本案诉讼费和保全费。一审法院查明事实：：2016年11月22日，南京市浦口区市场监督管理局向刘必良送达了《个体工商户准予变更登记通知书》，内容主要为核准将“南京浦口雨山门诊部”的名称变更为“南京浦口雨山医院”，刘必良是经营者。王晓文是南京市浦口区、13号房屋的产权人，房屋丘号为10801008-27、10801008-28。2016年1月1日，刘必良（乙方承租方）与王晓文（甲方出租方）签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方同意将坐落于南京市浦口区江浦街道文德路31#-12、13的房屋出租给乙方，用途为医院，建筑面积720.63平方米等。二、租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日止（三年）。三、该房屋月租金为8333.00元，按每年度支付一次，先付后住，以后每次需提前一个月支付（年租金为：拾万元正）含院落。四、乙方承担租赁期内该房屋的水、电、天然气、有线电视、物业管理及其他相关费用。甲方收取乙方租赁押金/元。租赁期满、无违约、无欠费情形下由甲方全额归还乙方押金。等等。五、租赁期满，若甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方享有优先续租权；等等。六、甲方须保证该房屋的结构及设施均能正常使用；甲方在租赁期内不得擅自提高房屋租金，否则按违约处理。（空房无任何设施，乙方需整体装修及必要装饰，满足基本使用功能）。七、乙方须按合同规定的时间和方式支付租金、租赁押金及其他费用；等等。八、违约责任。······2.如乙方违反本合同第八条，甲方有权终止本合同，租金按实结算，甲方退回剩余租金及押金，因此造成甲方损失的，乙方应予以赔。······4.如因不可抗力因素致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方互不承担违约责任，租金按实结算，甲方退还剩余租金及押金（遇政府规划拆迁时，乙方必须无条件服从。除政策性规定拆迁补偿归甲方之外，属经营及装饰费用等损失补偿归乙方。如甲方在乙方租期内卖方，在同等条件下乙方优先，其中乙方已投资费用损失双方协商解决）。等等。刘必良和王晓文分别在底部乙方和甲方后签名，同时王晓文还书写了身份证号码及联系方式和日期。2016年4月22日，南京东南路桥工程有限公司（以下简称南京东南路桥公司）受南京浦口区雨山门诊部（以下简称雨山门诊部）的委托，通过网上银行向王晓文的银行账户转账支付租房押金50000元。2016年4月25日，雨山门诊部向南京东南路桥公司出具了金额为50000元的收据，记载收款事由为还款（垫付王晓文）。2016年5月19日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付50000元。2017年1月12日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付100000元，且注明用途为租金。2017年1月16日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付50000元，注明用途为租金。2017年12月19日，雨山门诊部通过网上银行向王晓文转账支付100000元。综上，雨山门诊部就上述《房屋租赁合同》共计向王晓文支付350000元。2016年开始，南京华群建筑装饰工程有限公司（以下简称华群公司）承包了雨山医院的案涉承租房屋的装修施工工程，总价为58.5万元。华群公司负责上述装修工程的设计师杜萍出庭作证，主要陈述，雨山医院对案涉租赁房屋进行全面、整体的装修，所有的图纸均由其制作，其拍摄了整个房屋装修前的原貌照片22张，雨山医院递交的上述房屋装修后整体照片39张，与其出具的图纸相符。2018年10月24日，南京市浦口区人民政府发布了《南京市浦口区人民政府房屋征收决定》（浦政征字[2018]6号）、《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收公告》和《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，涉案地块在征收拆迁范围内。关于涉案租赁房屋的征收补偿等，2018年5月7日，王晓文和刘勇（雨山医院的负责人）在南京市浦口区拆迁管理中心监制，且针对涉案房屋（坐落于浦口区，丘号为10801008-27、10801008-28，产权人为王晓文）填写完毕的《浦口区房屋征迁调查登记表》1页、《浦口区征迁房屋装饰装修登记表》共6页、《浦口区征迁房屋附属物及其他登记表》1页底部“产权人（公房承租人）”后均分别签名。同时，王晓文在《浦口区征迁房屋平面图》1页及《国有土地上房屋征收补偿金额测算表》1页的底部“产权人”后签名。另，江苏首佳土地房地产评估事务所有限公司制作了关于案涉租赁房屋及土地的评估报告，包括房屋及土地汇总表、装修及附属物明细表等。2018年11月23日，王晓文签订了《浦口区城市房屋征收补偿协议》，该协议载明，被征收房屋坐落于浦口区,31-13，为王晓文所有，关于补偿的款项包括：被征收房屋的货币补偿金额为1125215元，土地的补偿金额为772525元，合计1897740元；装饰装修补偿金额为239955元；拆移电话补助费1550元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费12000元，宽带网拆除补助费1500元，太阳能热水器拆装补助费600元，提前搬迁奖励费94887元，合计111337元；征收生产用房的设备拆除安装和搬运费用151819元，征收非营业用房的停业补偿费用94887元，货币补偿安置费189774元，合计436480元。一审庭审中，双方均认可装修及附属物明细表中的1棵广玉兰属于王晓文，评估价值为2200元，包含在装饰装修补偿金额中。一审法院认为：一、案涉《房屋租赁合同》的双方当事人问题。王晓文抗辩上述合同的双方当事人是刘必良和王晓文，本案中，雨山医院以该合同一方当事人的身份向王晓文主张权利，属于原告主体不适格，对此未递交证据证明，依法应该承担对其不利的法律后果。本院认为，刘必良是雨山医院（雨山门诊部）的经营者，且双方上述合同中明确约定“用途为医院”，可见该合同的实际承租人即为雨山医院（雨山门诊部），对此王晓文在签订该合同时应该知道，而作为经营者的刘必良以个人签名代表雨山医院（雨山门诊部）签章，签订该合同不违反法律的强制性规定。故对王晓文的上述抗辩意见不予采信，确认案涉《房屋租赁合同》的双方当事人是雨山医院（雨山门诊部）和王晓文，且上述合同成立并生效，应受法律保护。二、关于雨山医院、王晓文间租赁关系何时终止的问题。王晓文抗辩双方间的租赁关系于合同期限届满时终止。一审法院认为，案涉合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，但同时约定，遇政府规划拆迁时，雨山医院必须无条件服从，双方互不承担违约责任。2018年10月24日，南京市浦口区人民政府发布了《南京市浦口区人民政府房屋征收决定》（浦政征字[2018]6号）、《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收公告》和《江浦街道解放桥居民点地块环境综合整治项目房屋征收补偿实施方案》，而案涉房屋在征迁范围内。故案涉租赁房屋在租赁期内遇到拆迁，自拆迁公告发布之日，租赁关系终止，各方在拆迁期间的相关权益应通过拆迁补偿安置协议予以明确。三、雨山医院主张返还的剩余租金问题。雨山医院主张剩余租金18548元，理由是双方间的租赁关系于拆迁公告发布之日即2018年10月24日时终止，其未能获得任何补偿，亦未能与王晓文达成补偿协议，理应留人看管。王晓文抗辩双方间约定的租赁期限已经届满，且雨山医院在租赁期限届满后仍然未退还租赁房屋，其保留向雨山医院主张占用期间租金的权利。一审法院认为，双方间的租赁关系于2018年10月24日拆迁公告发布时终止，且根据租赁合同的约定，雨山医院应该无条件服从，但雨山医院以尚未获得补偿为由直至2018年12月31日租赁期限届满仍未清场，并向王晓文交还租赁房屋，则应该支付此期间（2018年10月24日至2018年12月31日）的房屋使用费，考虑此拆迁期间雨山医院无法正常的经营，故一审法院酌定雨山医院应支付此期间租金18548元（8333元/月×2月+8333元/月÷31天/月×7天）的50%作为使用费，剩余租金9274元应该返还给雨山医院。四、关于雨山医院主张返还的50000元押金问题。雨山医院递交案外人南京东南路桥公司于2016年4月22日向王晓文转账支付50000元的银行凭证及出具的说明，证明支付了房屋押金50000元，同时递交了向王晓文支付共计300000元租金的银行转账凭证。王晓文认可收到上述款项，抗辩南京东南路桥公司支付给其的50000元不是房屋押金，而是此前其转让房屋的部分房款，该房款全部是由南京东南路桥公司代付的，且即使该房屋押金存在，合同约定在承租人不存在违约、房屋破坏等行为时，才能返还押金，而承租人更改了房屋结构等，对房屋造成了严重破坏，损失较大，王晓文也不应该返还押金。王晓文对上述抗辩意见负有举证证明责任，其未能举证证明，依法应该承担举证不能的法律后果，故对王晓文的该抗辩意见，一审法院不予采信。雨山医院主张返还房屋押金50000元，一审法院予以支持。五、关于雨山医院主张的其他各项补偿款问题。1、装饰装修补偿款及附属物补偿款。雨山医院主张237755元（已经扣除了1棵白玉兰树的补偿款2200元），王晓文认为案涉房屋的部分装饰装修和附属物均是其原有的，对此未递交证据证明，依法应该承担举证不能的法律后果。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》特别以手写约定“空房无任何设施，乙方需整体维修及必要装饰，满足基本使用功能”，可见雨山医院所主张的房屋的装饰装修及附属物（除一棵白玉兰树外）全部是雨山医院承租后新添，且雨山医院递交了装修设计图纸、证人证言、装修材料购买凭据等证据予以证明，并与前述意见相互印证。再，双方约定了“属经营及装饰费用等损失补偿归乙方”。故法院对雨山医院的该诉请予以支持。2、设备拆除安装、运输补助费。雨山医院主张151819元，王晓文不予认可。一审法院认为，该项费用是拆迁部门对经营者因搬迁经营设施造成损失的补偿，现拆迁部门将该费用补偿给王晓文，而雨山医院作为承租人因承租的房屋拆迁而需对经营设施进行搬迁，故其主张符合法律规定，予以支持。3、提前搬家奖励费。雨山医院主张94887元，王晓文认为雨山医院一直占用案涉房屋，不应享有该补偿款。一审法院认为，因雨山医院是搬家行为的实施主体，而案涉《房屋租赁合同》对此未有明确预定，且王晓文并未举证证明其存在协助雨山医院实施搬家的行为。因此该补偿款应该由雨山医院获得，对雨山医院的该诉请予以支持。4、停业损失。雨山医院主张94887元，王晓文不予认可。一审法院认为，虽然案涉《房屋租赁合同》约定了“属经营及装饰费用等损失补偿归乙方”，但并未有明确停业补偿费全部归雨山医院，属于约定不明确。因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，因此，一审法院酌定该补偿款由雨山医院、王晓文各享有50%，现拆迁部门将该费用补偿给王晓文，故王晓文应该给付雨山医院停业损失47443.5元。5、移机费。雨山医院主张16450元，王晓文未提出异议，法院经审查，拆迁部门给予王晓文的移机费包括拆移电话补助费1550元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费12000元，宽带网拆除补助费1500元，太阳能热水器拆装补助费600元，以上设施均由雨山医院安装，故对雨山医院的该诉请予以支持。综上，王晓文应该支付给雨山医院的补偿费用合计548354.5元。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院作出判决：一、王晓文于判决发生法律效力次日起十日内支付南京浦口雨山医院装饰装修补偿费及附属物补偿费237755元、设备拆除安装及运输补助费151819元、提前搬家奖励费94887元、停业损失费47443.5元、移机费16450元（包含拆移电话补助费1550元，有线电视拆移补助费800元，空调拆装补助费12000元，宽带网拆除补助费1500元，太阳能热水器拆装补助费600元），合计548354.5元；二、王晓文于判决发生法律效力次日起十日内支付南京浦口雨山医院房屋押金50000元；三、王晓文于判决发生法律效力次日起十日内支付南京浦口雨山医院房屋租金9274元；四、驳回南京浦口雨山医院的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实。二审中，王晓文陈述目前房屋没有拆除，由雨山医院非法占用。对于法院询问合同终止后，雨山医院有无将房屋返还给王晓文，雨山医院陈述：不存在返还，上诉人与拆迁办签订协议后，就视为上诉人已经将房屋移交给拆迁办，雨山医院不需要移交，拆迁公告下来后雨山医院就搬走了，当时留一个门卫，是为了保留证据。上述事实，有房屋租赁合同、交通银行电子回单打印件、南京东南路桥公司出具的说明、收据、中国工商银行业务回单四份、南京市浦口区人民政府发布的浦政字[2018]6号文、案涉房屋征迁补偿材料一组、照片22张、设计图6张、证人证言、工程报价单5页及与装修明细表1页、购买凭证等、照片39张、产权证及当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案纠纷系承租人与出租人因房屋租赁合同引发的纠纷，并非房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于雨山医院主体资格问题，雨山医院为个体工商户，刘必良系雨山医院的经营者，刘必良与王晓文签订案涉租赁合同开设雨山医院，现刘必良以雨山医院作为原告提起本案诉讼，符合法律规定，王晓文对此所提异议，本院不予支持。案涉合同约定租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，自2018年10月24日拆迁公告发布之日，租赁合同终止履行。对双方当事人之间的争议，应当依据合同约定，并结合合同履行情况、租赁期间、剩余租赁期限、租赁用途等因素综合认定。关于雨山医院主张的各项补偿款问题。1、装饰装修补偿款及附属物补偿款。一审法院调取的《浦口区城市房屋征收补偿协议》，能如实反映装饰装修补偿数额，王晓文对该协议所提异议，理由不能成立，本院不予支持。根据案涉租赁合同的约定，“除政策性规定拆迁补偿归甲方之外，属经营及装饰费用等损失补偿归乙方”，结合房屋出租时的状况，一审法院对雨山医院主张的装饰装修补偿款及附属物补偿款237755元予以支持，依据充分。2、设备拆除安装、运输补助费。王晓文与征收人签订的相关协议中该项目按照房地款8%的金额确定，雨山医院与王晓文之间系租赁合同法律关系，雨山医院依据征收补偿确定的金额151819元向王晓文主张该项费用没有法律依据。雨山医院应以其实际发生的费用为依据进行主张，但雨山医院并未提供证据予以证明。根据案涉租赁合同在租赁期限到期前终止履行的客观情况，结合案涉租赁房屋开设医院的用途及剩余租赁期限等情况，本院酌定参照151819元的50%予以支持，即认定该项费用为75909.5元。3、提前搬家奖励费。雨山医院主张94887元。本院认为，该项费用是征收人对被拆迁人提前搬家所给予的奖励费，雨山医院至今未向王晓文返还房屋，其主张该费用无事实及法律依据，本院不予支持。4、停业损失。双方对此在合同中并无明确约定。因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，因此，一审法院认定该补偿款由雨山医院、王晓文各享有50%，王晓文应给付雨山医院停业损失47443.5元，并无不当。5、移机费。雨山医院主张16450元，王晓文未提出异议，本院予以认定。关于雨山医院主张返还50000元押金及剩余租金的问题。房屋租赁合同到期后，承租人负有及时返还房屋的义务，案涉租赁合同自拆迁公告发布之日终止履行，雨山医院亦应在合理的期限内向王晓文返还房屋。2018年11月23日王晓文已签订《浦口区城市房屋征收补偿协议》，雨山医院以保留证据为由不向王晓文移交并返还房屋，理由不能成立。案涉租赁合同约定，租赁期满、无违约、无欠费情形下由甲方全额归还乙方押金。虽然雨山医院一审中提交证据证明其向王晓文支付了押金50000元，但雨山医院超出合理期限长期占用案涉房屋，其主张返还押金及租金，本院不予支持。综上所述，王晓文的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初168号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初168号民事判决第一项为：王晓文于本判决生效之日起十日内给付南京浦口雨山医院装饰装修补偿费及附属物补偿费237755元、设备拆除安装及运输补助费75909.5元、停业损失费47443.5元、移机费16450元，合计377558元；三、驳回南京浦口雨山医院其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案受理费10444元，保全费3020元，合计13464元，由王晓文负担8955元，由南京浦口雨山医院负担4509元。二审案件受理费9712元，由王晓文负担5932元，由南京浦口雨山医院负担3780元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  许云苏审判员  李任飞二〇二〇年六月十日书记员  郭旭冬