黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终205号上诉人（原审原告）：王岩，男，1970年4月1日出生，汉族，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：王艳丽（与王岩系夫妻关系），女，1970年8月14日出生，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：王凤军，黑龙江点点律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王成，男，1971年12月25日出生，汉族，无职业，住望奎县。委托诉讼代理人：王海波（与王成系夫妻关系），女，1972年10月20日出生，无职业，住望奎县。被上诉人（原审被告）：黑龙江省云飞房地产开发有限公司，住所地望奎县北四街二十一委。法定代表人：邓春玲，职务经理。委托诉讼代理人：张泉，黑龙江釜民律师事务所律师。上诉人王岩、王成因与被上诉人黑龙江省云飞房地产开发有限公司（以下简称“云飞房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服绥化市望奎县人民法院（2019）黑1221民初1173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王岩的委托诉讼代理人王艳丽、王凤军，上诉人王成的委托诉讼代理人王海波，被上诉人云飞房地产公司的委托诉讼代理人张泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岩、王成的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.案涉商服楼回迁面积差37.28平方米事实存在，不存在用地下室抵顶面积差的行为，云飞房地产公司应补偿差价款；2.云飞房地产公司未按期交房，按照双方签订的商品房买卖合同第九条的规定，云飞房地产公司应按价款3‰承担违约金；3.因双方对回迁面积发生争议，延误了上诉人对外出租，三年租金损失客观存在；4.王清林与大连华府小区签订的协议应属无效；5.一审法院采用鉴定意见书错误。综上，请求二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。云飞房地产公司辩称，1.本案双方虽签订的是房屋买卖合同，但实为拆迁安置补偿；2.按照王清林与云飞房地产公司2016年5月29日签订的协议，房屋买卖合同已经作废，协议中约定房屋面积差以地下室抵顶，不应再支付差价款；3.一审鉴定程序合法，应予采纳。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持一审判决。王岩、王成向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，赔偿原告不足商服楼面积核款223680元（6000元/㎡×37.28㎡）；2.判令被告支付违约金648000元（按总价款日千分之三计算，5400元/日×120天）；3.判令被告赔偿原告损失180000元（6000元/年×3年）；4.判令被告承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2015年云飞房地产公司开发建设大连华府小区，王清林以坐落在望奎××（××花园路交叉口往南大拐角）的自有房屋作价1830000元，以产权置换的方式，回迁大连华府小区300平方米的商服楼。商服楼回迁后，实际面积为262.78平方米，2016年5月29日王清林与大连华府小区达成协议，用回迁商服楼的地下室抵顶回迁商服的面积差，并要求王清林于6月2日将原合同交给大连华府小区，逾期不交回，原合同作废。王清林于2018年8月1日因病死亡，王清林共有五名继承人，妻子邬玉春、长子王岩、次子王成、长女王秀晶、次女王秀双，本案诉讼过程中，王清林的妻子邬玉春、长女王秀晶、次女王秀双声明对大连华府小区A区一期14、15号商服楼（涉案房屋）放弃继承。一审法院认为，本案应为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，虽然王清林与大连华府小区签订了房屋买卖合同，但是双方并未发生实际上的买卖关系，而是用王清林的房屋作价1830000元置换了大连华府小区300平方米商服楼，属于以房屋产权调换方式回迁的涉案房屋。王清林的房屋回迁后，因存在面积差，双方又签订了一份协议，该协议中约定，以商服楼的地下室抵顶存在面积差，王清林在该协议上签名并按手印，表明了对该协议内容的认可，虽然该协议另一方当事人大连华府小区没有加盖公章，但是云飞房地产做为该小区的开发单位，对该协议予以了追认，故王清林与大连华府小区在2016年5月29日签订的协议有效，王清林回迁的商服面积差已经用该商服楼内的地下室进行了抵顶，双方合同义务已经履行完毕，云飞房地产不再承担赔偿原告回迁商服楼面积差价款的责任。关于原告称协议中大连华府小区不是本案的当事人，该协议与本案没有关联性的问题，本案被告为云飞房地产，通过原告方提供的证据7企业信用信息公示报告，可以证实大连华府小区是云飞房地产在望奎县进行棚户区改造工程的一个项目，云飞房地产做为大连华府小区的开发单位能够代表大连华府小区对外承担责任，并且原告起诉所依据的房屋买卖合同也是王清林与大连华府小区签订的，而原告起诉的对象也为云飞房地产。关于原告要求被告支付违约金的问题，由于原告未能提供该商服逾期回迁时间的证据，且原告对于回迁时间的叙述前后矛盾，原告在起诉状中要求被告承担逾期回迁违约责任的时间截止至2016年3月1日，第一次庭审时称该商服楼回迁时间为2016年5月，第二次庭审时又称该商服楼回迁时间为2016年6月，而被告对逾期回迁予以否认，故该项诉讼请求缺乏事实和法律的依据，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿三年的租金损失问题，原告自认在2016年该商服就已经交付了，此时原告完全可以将该商服出租，并且在2016年5月29日王清林与大连华府小区就回迁的面积差问题达成了协议，双方的合同已经履行完毕，原告方没有将该商服出租属于个人行为，与被告无关，由此造成的损失不应由被告承担，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告王岩、王成要求被告云飞房地产履行合同，赔偿原告不足商服楼面积核款223680元；要求被告支付违约金648000元；要求被告赔偿原告损失180000元的诉讼请求，缺乏事实和法律的基础，证据不足，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决驳回原告王岩、王成的全部诉讼请求。案件受理费7133元、鉴定费8000元，由原告王岩、王成负担。本院二审期间，王岩、王成提交了黄某、寇宝平、李照波三人书面证人证言各1份；回迁认定书1份；购房发票1份。欲证实：大连华府小区建设的地下室不能办理合法手续，不记入回迁面积，不收取任何费用。云飞房地产公司的质证意见为：1.三位证人均未到庭，对证言真实性有异议；2.证人黄某与云飞房地产公司间的案件正在审理中，其与云飞房地产公司存在利害关系；3.从寇宝平证言及回迁认定书中反映地下室是收取费用的；4.李照波从案外人卜庆德处购买房屋，云飞房地产公司协助李照波办理的手续。云飞房地产公司提交了卜庆德书面证言1份、房屋买卖合同书1份、望奎县宏伟社区居民委员会文件1份及购房协议书1份、回迁认定书2份。欲证实:大连华府小区的地下室均收取相应费用,李照波的房屋是从卜庆德处购买，卜庆德从云飞房地产公司购买时地下室收取了相应费用。王岩、王成的质证意见为：对上述证据的真实性均有异议，不能证明待证事实，其中卜庆德未出庭，其证言内容不属实；李照波的房屋系从云飞房地产公司购买，地下室未收取费用。王岩、王成提交的三份书面证言，因证人未到庭作证，无法核实书面证言的真实性，对三份书面证言不予采信。王岩、王成提交的回迁认定书、购房发票均为复印件，云飞房地产公司对两份证据均不认可，因两份证据系复印件，与原件无法核对，对回迁认定书、购房发票真实性不予采信。云飞房地产公司提交的卜庆德书面证言，因卜庆德未到庭，无法核实证言的真实性，对该证言不予采信。因云飞房地产公司提交其他证据与本案无关，对其他证据的关联性不予采信。对本案当事人二审争议的事实，二审法院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案争议的焦点问题:1.一审鉴定意见应否予以采纳；2.王岩、王成主张的回迁房屋差价款应否予以支持：3.王岩、王成主张的违约金应否予以支持；4.王岩、王成主张的三年租金损失应否予以支持。关于一审鉴定意见应否予以采纳的问题。本案一审审理过程中，云飞房地产公司申请对协议中“王清林”签名及指纹进行鉴定，一审法院依法向双方当事人送达了选择鉴定机构通知书，且双方当事人均已签收，案涉鉴定意见书系经绥化市中级人民法院司法鉴定中心委托有资质的鉴定机构作出，在王岩、王成没有提供足以反驳的相反证据和理由的情况下，其提出一审鉴定不应采纳的主张不能予以支持。关于王岩、王成主张的回迁房屋差价款应否予以支持的问题。王岩、王成主张按照双方签订的房屋买卖合同约定，云飞房地产公司应向其交付300平方米商服，现交付的房屋面积仅为262.78平方米，存在37.22平方米的面积差，云飞房地产公司应支付差价款。从本案现有证据看，2015年2月4日，王清林与大连华府小区签订房屋买卖合同，约定了回迁时间、房屋面积以及违约责任等内容。2016年5月29日，王清林与大连华府小区签订的协议中约定“案涉商服已回迁完毕，王清林原合同在6月2日前交给甲方，如期不交回，乙方合同作废，回迁商服面积与买卖合同上商服面积差，用商服地下室抵顶”。王岩、王成对协议的真实性提出异议，经鉴定，协议书中的“王清林”签字及捺印与房屋买卖合同中“王清林”签字及捺印为同一人书写及捺印。协议中虽未加盖大连华府小区公章，但该协议由云飞房地产公司持有，云飞房地产公司作为大连华府小区的开发单位，对该协议予以认可，应认定案涉协议真实有效。协议中已明确约定以地下室抵顶了房屋面积差，故王岩、王成提出的支付差价款的主张因缺乏事实及法律依据，不予支持。关于王岩、王成主张的违约金应否予以支持的问题。王岩、王成主张云飞房地产公司未按房屋买卖合同约定时间交房，应支付违约金，对此云飞房地产公司不予认可，前已所述，双方签订的协议已明确约定商服回迁完毕，原房屋买卖合同作废，王岩、王成不能再依据已作废的房屋买卖合同约定的内容向云飞房地产公司主张违约金，故对王岩、王成该项上诉主张不予支持。关于王岩、王成主张的三年租金损失应否予以支持的问题。王岩、王成主张自2015年6月1日至2018年6月1日止，因回迁房屋存在平方差，其一直在与云飞房地产公司进行协商，导致三年未对外出租，云飞房地产公司应支付其三年租金损失。庭审中王岩、王成陈述案涉房屋于2016年3月交付，且按照双方2016年5月29日签订的协议已明确载明回迁完毕，房屋回迁后王岩、王成未向外出租，其损失应自行承担，故对其三年租金损失的主张，不予支持。综上所述，王岩、王成的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元由上诉人王岩、王成负担。本判决为终审判决。审判长  王春光审判员  王 婧审判员  陈 奇二〇二〇年六月九日书记员  王春宇