陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕04民终663号 上诉人（原审被告）：陕西西北机械产品有限公司。住所地：西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610000709902570G。 法定代表人：丁波，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨过、崔拓，（实习），陕西泽界律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王平产，男，1991年12月21日生，汉族，住陕西省兴平市，公民身份号码：61048XXXX11221501X。 委托诉讼代理人：赵养路，陕西合天律师事务所律师。 上诉人陕西西北机械产品有限公司因与被上诉人王平产房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省兴平市人民法院(2017)陕0481民初1569号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陕西西北机械产品有限公司的委托诉讼代理人杨过、崔拓、被上诉人王平产及其委托诉讼代理人赵养路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陕西西北机械产品有限公司的上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审认定事实错误，本案所涉房屋租赁合同履行不能并非因上诉人原因导致，系房屋所有权人高某某等人切断了涉案房屋的水电供应导致，并非上诉人的违约。2、被上诉人主张的加盟费无任何有效证据，且被上诉人经营的火锅店无法继续经营，其可以另外开店降低损失，故主张加盟费的损失明显过高，且火锅店无法经营并不能导致其技术培训费的直接损失，故一审认定此节损失有误。 被上诉人王平产辩称，一审判决查明事实清楚，上诉人与被上诉人签订的租赁合同合法有效，被上诉人依约支付租金，上诉人应依约提供能正常使用的房屋及水电，上诉人因与业主发生纠纷，致使上诉人与被上诉人签订的转租合同无法履行，上诉人应承担违约责任。被上诉人加盟费的损失有加盟合同及收款收据予以证明。故请二审法院维持一审判决。 被上诉人王平产向一审法院起诉请求：一、解除与被告签订的《房屋租赁合同》；二、依法判令被告退还原告交付的房屋租金70000元。三、判令被告赔偿原告损失888198元（包括原告的装修残值损失695238元、原告购买设备残值损失81600元，残值损失的计算是按照原告的装修分摊到60个月，合同履行了7个月，扣除7个月后的残值。本案原告购买中央空调损失56500元，原告加盟损失费54800元，共计损失888198元）；四、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2015年6月14日，原告王平产与被告陕西西北机械产品有限公司签订了房屋租赁合同，约定被告将位于兴平市XX路XX堡XX村（兴化小区北邻）临街框架综合楼一层（豪都酒店南邻）宽三米一间以及二层商铺共约500多平方米的商铺出租给原告从事餐饮经营使用，约定期限为五年（从2015年8月1日起至2020年7月31日止），年租金15万元。合同签订后，原告依约履行了义务，按时缴纳了第一年的租金15万元，并对该房屋进行了适用性装修，购置了餐具等用品，加盟了“福祺道”连锁店成为“福祺道”的加盟店，并支付了一年的加盟费54800元，开始经营火锅生意。在原告正常经营期间，因被告与房屋所有权人发生纠纷，被告经营的酒店被原房东堵住大门、并停水停电导致无法经营，2016年3月某日被告出租给原告的房屋突然断电断水，原告无法经营，关门停业，现双方均表示合同已经无法继续履行，一致同意解除租赁合同。原告经营期间1楼使用被告提供的电源，2楼使用自己外接的电源。被告的经营场所被堵门、停水停电以后，原告的1楼停电，原告的店门开不了，也无法营业。关于停电及不能经营的时间，在本院所审理的原、被告之间的2016陕0481民初921号卷第27页中，原告称“2016年3月1日起至今停水停电无法经营”，被告称“属实”。合议庭当庭对此归纳为无争议事实，原、被告均认可。第30页，被告亦认为“退还租赁费应从3月1日起计算”。被告虽对此时间不认可，但双方均对于停水停电导致原告不能正常营业的具体时间说不清楚。且被告并无相反证据推翻原告的主张。 关于原告为经营所购置的设备等问题及现状，原告称停业后自己的设备在二楼所租赁的房屋内放着，后来发现房屋的门锁被换掉了，至今也没法进去。现在情况也不清楚，经询问被告，被告也不清楚状况。经本院现场勘查，原告原来所经营的场所一楼现为烟酒店，二楼场所上锁，无法看到内部具体现状。 本案第一次审理时，兴平法院判决驳回了原告的诉讼请求，认为双方继续履行和更有利于合同目的的实现，原告要求解除合同不符合法定解除条件，故驳回了原告要求解除合同的诉讼请求。原告上诉后，经中院审理后裁定发回重审。在本次审理中，双方一致同意解除合同。 被告陕西西北机械产品有限公司与高某某（代表十三位业主）于2012年4月12日签订了《房屋租赁合同》，陕西西北机械产品有限公司将该房屋的其中一部分转租给了本案原告。后被告陕西西北机械产品有限公司与高某某等十三人因房屋租赁合同纠纷诉至兴平法院，兴平法院审理后于2019年3月19日做出（2018）陕0481民初14号民事判决书，判决第一条如下：一、解除陕西西北机械产品有限公司与高某某代表十三位被告于2012年4月12日所签订的《房屋租赁合同》；二、由高某某等十三人与本判决书生效之日起三十日内共同赔偿陕西西北机械产品有限公司损失人民币的70%即人民币2659670.3元。由陕西西北机械产品有限公司自行承担其损失人民币3799529元的30%即人民币1139858.7元；三、驳回陕西西北机械产品有限公司的其他诉讼请求；四、由陕西西北机械产品有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付高某某等十三人2016年1月份和2月份的租赁费共计人民币243333.33元；五、驳回高某某等十三人的其他反诉请求。宣判后，双方均提出上诉，咸阳市中级人民法院于2019年7月25日作出（2019）陕04民终1156号民事判决书，判决如下：一、维持陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第一、三、五项。二、变更陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第二项为：由高某某等十三人于本判决生效之日起三十日内共同赔偿陕西西北机械产品有限公司损失人民币3799529元。三、变更陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第四项为：变更陕西省兴平市人民法院（2018）陕0481民初14号民事判决书第二项为：由陕西西北机械产品有限公司于本判决书生效之日起三十日内支付高某某等十三人2016年1月份租赁费121666.66元。 原判认为，原、被告之间于2015年6月14日签订的房屋租赁合同合法有效，现因出租人陕西西北机械产品有限公司与高某某等的合同依法解除，本案原、被告之间的合同实际上已经履行不能，双方已一致同意解除合同符合法律规定，本院予以准许。因被告方的原因导致合同履行不能，被告应承担因此给原告造成的损失。原、被告之间的约定期限为五年，2016年3月1日起因停水停电原告无法继续经营，实际上原告只经营了7个月，被告应依法收取该7个月的租金计元87500元，之后的5个月租金计62500元应依法返还原告。原告所交的加盟费54800元中，有技术培训费49800元应分摊至合同期限5年内，分摊后为每月830元，扣除原告正常经营期间7个月后另外43990元应由被告承担。加盟费中的管理费共5000元，分摊至授权的一年内后至2016年3月份尚有3个月共计1250元需要被告承担。被告共应承担原告加盟费损失45240元。原告所称的购置设备费用、装修费用等损失因未经专业机构对此确认，且设备现状无法查明，原告又对此不能提供进一步的证据，且直至本案庭审结束也未有明确的鉴定要求，根据现有证据对原告此部分损失无法确定，为防止诉讼过分迟延，及时保障当事人的合法权益，法院有权就已经查明的部分先行判决。关于未查明的部分，对原告该部分诉讼权利予以保留，原告可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定并经审委会讨论决定，判决如下：一、原告王平产与被告陕西西北机械产品有限公司就解除2015年6月14日签订的《房屋租赁合同》达成合意，依法予以准许。二、由被告陕西西北机械产品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告退还租金人民币62500元、加盟费损失45240元，以上共计人民币107740元。案件受理费13412.38（缓交），由被告陕西西北机械产品有限公司陕西承担。 本院二审期间，被上诉人王平产提交以下新证据： 水电费收据三份，证明2015年被上诉人一直向上诉人缴纳水电费。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人发表质证意见：被上诉人提交以上证据不属于新证据，且该证据没有公章，对其真实性不予认定。 根据上诉人和被上诉人的举证、质证，合议庭对证据评议如下：被上诉人提交水电费收据虽没有公章，但能证明被上诉人缴纳水电费的事实，故对该证据采信。 经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，本案的焦点问题是：1、上诉人与被上诉人租赁合同不能履行的违约责任由谁承担？2、一审判决上诉人承担加盟损失是否适当？针对第一个焦点问题，经查，上诉人与高某某（代表十三位业主）于2012年4月12日签订了《房屋租赁合同》，上诉人承租房屋用于酒店经营，2015年6月14日上诉人将该房屋的其中一部分转租给了本案被上诉人，合同签订后被上诉人按租赁合同的约定向上诉人缴纳了一年房租，对房屋进行装修用于餐饮经营，上诉人应按合同约定向上诉人提供适于经营的租赁房屋，但2016年1月，上诉人与高某某等业主因租赁合同发生纠纷，同年3月导致被上诉人无法经营，关门停业，上诉人应依照租赁合同的约定承担因此给被上诉人造成的损失。上诉人提出本案租赁合同无法履行是高某某等业主的行为导致，与上诉人无关，上诉人不应承担违约责任的上诉意见，经查，上诉人与高某某等人的租赁合同纠纷是另一法律关系，且已经有生效的法律文书判决高某某等业主因违约赔偿了上诉人的损失，本案是上诉人与被上诉人的租赁合同纠纷，因上诉人与高某某等业主的租赁合同纠纷导致上诉人无法向被上诉人提供合同约定的房屋，本案租赁合同无法履行，上诉人应承担合同不能履行的责任，故对上诉人此节上诉意见不予支持。针对第二个焦点问题，经查，被上诉人因经营所产生的加盟费，有加盟合同和收款收据等证据予以证实，由于上诉人的原因导致饭店无法经营，加盟费的损失属直接损失应当由上诉人承担，一审判决将加盟费用分摊到租赁合同的五年期限内，将已经经营的七个月进行了扣减，判处适当，故对上诉人提出加盟费无任何有效证据的上诉意见，不予支持。 综上所述，上诉人陕西西北机械产品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2454元，由上诉人陕西西北机械产品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  路晓娟 审判员  张 雯 审判员  张丽艳 二〇二〇年六月九日 书记员  王妍心 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 1