宁夏回族自治区高级人民法院   执行裁定书   （2020）宁执异1号   异议人（案外人）：禹建辉，宁夏吴忠监狱干警，住宁夏回族自治区吴忠市。   委托诉讼代理人：禹秀芳（系禹建辉妻子），回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区上桥镇。   申请保全人：四川省国基建筑工程有限公司。住所地：四川省仪陇县金城镇西寺街35号。   法定代表人：黄强，该公司总经理。   委托诉讼代理人：董钢，四川天作律师事务所律师。   被保全人：银川博冠房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区永宁县征沙渠三沙源。   法定代表人：全勇，该公司总经理。   委托诉讼代理人：吴涛，该公司员工。   在本院执行申请保全人四川省国基建筑工程有限公司（以下简称国基公司）与被保全人银川博冠房地产开发有限公司（以下简称博冠公司）建设工程施工合同纠纷财产保全一案中,案外人禹建辉于2020年4月21日对本院查封的永宁县三沙源逸都花园2区6-1-6-1号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   案外人禹建辉称，2018年10月11日，禹建辉从博冠公司购买了永宁县三沙源逸都花园2区6-1-6-1号房屋，当日博冠公司给其出具了收据。随后，禹建辉要求博冠公司签订商品房买卖合同并交付房屋，但博冠公司未签订合同并交付房屋。2019年4月，禹建辉向永宁县人民法院提起诉讼，该院于2019年6月13日作出（2019）宁0121民初1663号民事判决，判决博冠公司于判决书生效后十日内与禹建辉签订房屋买卖合同并交付该房屋。博冠公司未履行判决，禹建辉向永宁县人民法院申请强制执行，该院告知其诉讼标的已被宁夏高院查封。请求对永宁县三沙源逸都花园2区6-1-6-1房屋解除查封。   国基公司称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，首先，禹建辉提出排他性的不动产执行异议，必须在查封之前签订正式的商品房买卖合同，但双方至今未签订房屋买卖合同，没有交付也没有产权登记；第二，如果是形成买受关系应当是用来居住，并且在此地没有其他居住用房，本案中禹建辉与博冠公司不是买卖关系形成的，而是以物抵债关系形成的，物必须经过产权登记确权，以物抵债的实践合同才能履行完毕，禹建辉没有取得案涉房屋物权，不能排除执行。第三，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，禹建辉所持另案生效判决排除执行是在查封日之后形成的，且该判决不是确权之诉而是合同之债，是一般债权，不能产生排他执行的效力。综上，禹建辉的异议请求不能成立，请求驳回禹建辉的异议请求。   博冠公司称，禹建辉提供的判决书所涉内容与博冠公司向禹建辉出具收据均是真实有效的。案涉房屋房款是由银川柏悦天成文化旅游投资管理有限公司（以下简称柏悦公司）进行的全款抵顶，博冠公司于2017年5月16日已完成了公司内部的抵顶流程；于2018年10月11日向禹建辉开具收据，即完成了将案涉房屋抵顶给禹建辉的程序。请求支持禹建辉的异议请求。   本院经审查查明，2016年11月25日，四川园尚景观工程有限责任公司（以下简称园尚公司）向柏悦公司出具《购房抵款申请》《委托付款书》，由园尚公司认购三沙源逸都花园2区项目住房（××栋），房款总额386456元从柏悦公司应付园尚公司的工程款中扣除，园尚公司以上述案涉房屋冲抵其欠付禹建辉工程款386456元。2017年8月2日，柏悦公司更名为银川文化旅游投资集团有限公司（以下简称文旅公司）。2018年10月11日，文旅公司向博冠公司出具《情况说明》，以三沙源逸都花园2区项目住房（××栋）冲抵文旅公司与博冠公司之间债权债务，不做实际支付。当日，博冠公司向禹建辉出具《收据》，载明：禹建辉交来逸都花园2区6-1-6-1房款386456元（大写叁拾捌万陆仟肆佰伍拾陆元整）。   另查明，禹建辉以博冠公司未签订商品房买卖合同及未交付房屋为由提起诉讼，永宁县人民法院于2019年4月1日立案受理，于2019年6月13日作出（2019）宁0121民初1663号民事判决，认定“博冠公司按照《收据》约定已经通过顶账方式收取了禹建辉的购房款386456元，就应当按照法律规定和双方约定履行商品房销售中出卖人的法定义务，及时与禹建辉签订商品房买卖合同并交付房屋，博冠公司至今不与禹建辉签订商品房买卖合同，不向禹建辉交付房屋，已经构成违约，应当依法承担违约的民事责任，继续履行合同，并赔偿禹建辉的损失”，判决：一、博冠公司于判决生效后十日内与禹建辉签订宁夏回族自治区××县房屋《商品房买卖合同》，并向禹建辉交付该房屋；二、博冠公司于判决生效后十日内赔偿禹建辉已付购房款386456元的利息损失13912.4元。   再查明，2019年4月9日，本院根据国基公司诉讼财产保全申请，作出（2019）宁民初20号民事裁定书，裁定查封、冻结博冠公司名下价值9000万元的财产。之后，本院将登记在博冠公司名下的包括案涉房屋在内的243套房屋予以查封，查封期限自2019年5月10日至2022年5月9日，同时向国基公司、博冠公司发送了（2019）宁执保20号保全案件结案通知书。博冠公司出具的《证明》载明：博冠公司抵顶给禹建辉的的位××园房屋与本院查封的××园为同一套房屋。   本院认为，关于禹建辉提出的执行异议应当适用的审查程序问题。本案中，禹建辉对本院查封的××园房屋提出解除查封的异议请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定：“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定”的规定，禹建辉的异议请求是基于实体权利对被保全财产即案涉房屋提出的异议，应当依照案外人执行异议程序审查。关于禹建辉对案涉房屋主张的实体权利能否排除执行的问题。因案涉房屋系登记在房地产开发企业即博冠公司名下的商品房，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定进行审查。首先，博冠公司于2018年10月11日向禹建辉出具案涉房屋房款收据，双方已经成立合法有效的商品房买卖合同关系，因博冠公司怠于履行签订合同的义务，不可归责于禹建辉，已生效的永宁县人民法院（2019）宁0121民初1663号民事判决对上述事实亦予以认定，且禹建辉的诉讼行为发生在本院查封之前，其并无通过另诉主张案涉房屋实体权利而排除执行的主观故意；其次，禹建辉就案涉房屋的全部房款已经抵顶结算；第三，案涉房屋系禹建辉用于自已居住，且国基公司未提供证据证明禹建辉在案涉房屋所在地有其他用于居住的房屋。故禹建辉的异议符合该条法律规定，其对案涉房屋主张的实体权利能够排除本院执行。综上，禹建辉的异议请求成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：   中止对登记在银川博冠房地产开发有限公司名下的永宁县三沙源逸都花园2区6号楼601号房屋的执行。   案外人、申请保全人对裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向宁夏回族自治区高级人民法院提起执行异议之诉。   审判长 周爱芬   审判员 张 凌   审判员 沙 玲     二〇二〇年六月二日   法官助理 徐文婷   书记员 冯 瑶   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》   第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。   《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》   第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。   人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。