陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终3495号 上诉人（原审被告）：陕西亚趣商业运营管理有限公司。。法定代表人：杜付林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学清，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁嘉楠，陕西恒达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王忠瑞，男，1972年5月18日出生，汉族，住陕西省镇安县。委托诉讼代理人：程婷，陕西策盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：董筱凡，陕西策盈律师事务所实习律师。上诉人陕西亚趣商业运营管理有限公司（以下简称亚趣公司）因与被上诉人王忠瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初17206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。亚趣公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令亚趣公司不予退还王忠瑞剩余房租24683元，房租押金29700元，装修管理费405元并不予赔偿装修损失3000元；3.一、二审诉讼费均由王忠瑞负担。事实和理由：1.2018年10月6日，亚趣公司与王忠瑞签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》，当日亚趣公司即将涉诉A-002号商铺交付王忠瑞，且合同已约定装修期为2018年10月15日至2018年11月15日，涉诉商场于2019年1月8日开业，王忠瑞于2019年1月11日才开始装修并于2019年1月25日正式营业，故王忠瑞租金应自2019年1月8日开始计算，按合同约定执行。王忠瑞按照《商铺租赁合同》预付了三个月租金、设备使用费及公共区域维护费44550元，按照《物业管理服务合同》约定预支付了三个月的物业管理费和空调费8100元，共计52650元。双方于2019年3月17日签订《合作协议》，该协议未对2019年3月18日至2019年8月17日期间租金进行约定，并无证据证明此阶段免收租金，一审对租金、设备使用费、公共区域使用费认定计算存在事实错误。2.装修管理费系亚趣公司进行管理后应当收取的合法费用，符合《亚趣文化物业管理服务合同》的相关约定，一审判决退还缺乏事实和法律依据。3.王忠瑞应当承担违约责任，无权要求任何赔偿，王忠瑞前期交纳租金、设备使用费、公共区域使用费共44550元，自2019年3月18日当日剩余租金9900元，亚趣公司考虑王忠瑞实际困难，且为达到合作共赢之目的，一直未向王忠瑞催缴下一期租金，亚趣公司于2019年7月26日多次向王忠瑞送达《缴费通知单》，但王忠瑞均拒不缴纳应付租金且提出让其垄断整座商场儿童游乐项目的无理要求，因王忠瑞长期不依约履行合同，亚趣公司于2019年9月13日起多次向王忠瑞送达《限期搬离通知书》，根据法律规定及双方合同约定，王忠瑞违约，亚趣公司有权不返还租金、设备使用费、公共区域使用费的履约保证金29700元，且王忠瑞无权要求亚趣公司赔偿任何损失。王忠瑞辩称，1.一审对租金、设备使用费、公共区域使用费的认定清楚。双方于2018年10月6日签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》，约定2018年10月15日至2018年11月15日为免租期，实际起租日期为2018年12月1日至2021年11月30日，王忠瑞签订租赁合同后交纳租金52650元，交纳装修管理费及押金36315元。亚趣公司因其自身原因未将A-002商铺交付王忠瑞，预定开业时间也一拖再拖，实际开业日期为2020年1月8日，远超出合同约定实际起租日期。王忠瑞系经营儿童游乐场，需在符合装修条件后才能将配套球池、玩具、儿童保护设施等安装完毕，故亚趣公司商场开业后才能达到王忠瑞的进场装修条件，王忠瑞亦于此时进场装修，双方租赁合同在实际履行过程中发生变更，免租期、实际起租期均有变更。为挽留王忠瑞继续经营，双方将王忠瑞的实际起租日期自2019年2月1日起计算，并将每月租金降至10000元，亚趣公司自身经营不善，商场及商场内商铺均陷入经营困难，为实现合作共赢，亚趣公司给予王忠瑞五个月的免租期，利用王忠瑞游乐场反向宣传亚趣公司商场，在此基础上，双方于2019年3月17日签订《合作协议》，实际约定对王忠瑞承租商铺免租，故一审法院认定实际起租日为2019年2月，租金标准每月10000元，以及2019年3月17日至2019年8月17日期间为五个月免租期，清楚、正确。2.装修管理费于法无据，《陕西省物业服务收费管理办法》并未规定物业公司可收取装修管理费，亚趣公司也未举证证明其公司为王忠瑞提供了装修管理服务，一审判决亚趣公司退还装修管理费正确。3.王忠瑞与亚趣公司招商运营总监童建伟录音可证明双方之间多次通过口头协议的形式对原租赁合同实质变更，涉及租期、价款等，计算至2019年3月17日双方达成合作协议止，房租为15666元，2019年3月18日至2019年8月17日实际为免租期，王忠瑞曾于2018年10月6日预付房租52650元，至2019年8月17日合作协议约定免租期届满后仍剩余36984元。亚趣公司于2019年8月18日单方决定以顶格标准每月20000元催交下季度房租60000元，此时王忠瑞预交房租仍余36984元，但亚趣公司拒绝与王忠瑞协商、拒绝查账，更于2019年8月25日断电，暴力封店，阻止王忠瑞正常经营，并于2019年9月23日对王忠瑞租赁店铺拆除，王忠瑞于2019年8月25日已无法继续经营，亚趣公司的违约行为给王忠瑞造成严重损失，应退赔王忠瑞剩余房屋租金36984元及押金36315元，并就扩大部分损失承担责任。王忠瑞基础性装修花费14200元，租赁合同因亚趣公司违约而解除，一审认定赔偿装修费用于法有据。王忠瑞向一审法院起诉请求：1.判令解除王忠瑞、亚趣公司签订的亚趣文化广场商铺租赁合同及合作协议；2.判令亚趣公司退还王忠瑞押金及装修管理费36315元，剩余房屋租金36984元，装修费用1.4万元，合计87299元；3.本案诉讼费由亚趣公司负担。一审法院认定事实：2018年10月6日王忠瑞（乙方）与亚趣公司（甲方）签订亚趣文化广场商铺租赁合同一份。该租赁合同约定：乙方承租甲方位于西安市XX区XX路XX号XX层XX号铺位，建筑面积为135平方米（含应分摊的商场公用面积），用途为游乐、球池；租期暂定2018年10月15日至2018年11月15日为装修期，装修期不计房租，实际起租日期自2018年12月1日至2021年11月30日，实际起租日期晚于暂定日期的，租赁期限顺延，甲方对此不承担违约责任；第一年租金每月4050元，每月设备使用费5400元，每月公共区域维护费5400元，每月合计14850元，第一年度费用总计178200元；乙方应于本合同签订之日起一日内向甲方支付3个月租金共计44550元，此后每缴租日提前30日向甲方支付下3个月租金、设备使用费、公共区域维护费；乙方须在支付首期租金、设备使用费、公共区域维护费的同时向甲方一次性交付相当于2个月租金、设备使用费、公共区域维护费的履约保证金共计29700元。该租赁合同约定乙方自行承担商铺的装修或改造费用和责任，合同期满或解除时，乙方装修无偿归甲方所有，非经甲方同意乙方不得拆除。该租赁合同就违约责任约定：本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方在乙方归还甲方商铺后30日内将保证金无息退还给乙方；除本合同另有规定外，任何一方不得提前解除本同；因乙方单方面提出解除合同和乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方全部已付款及保证金；下述情况下，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，乙方按照本条第二款约定承担违约责任，1.乙方拖欠任一项应付甲方的费用超过10日，空置商铺、未正常经营超过15天……3.乙方违反商场经营、物业管理规定给甲方造成损失或其他严重违反本合同约定的商场管理规定等。2018年10月6日亚趣公司向王忠瑞出具收据一张，内容为收到王忠瑞支付的房屋押金29700元、物业押金5400元。2018年11月6日亚趣公司向王忠瑞出具收款收据一张，内容为收到王忠瑞支付的2018年12月1日至2019年3月31日，共3个月房租及物业费52650元。2018年11月8日亚趣公司向王忠瑞出具收款收据两张，内容为收到王忠瑞支付的装修押金2000元、装修管理费405元，装修垃圾费810元。案涉亚趣文化广场2019年1月8日开业，王忠瑞于2019年1月11日才开始装修案涉商铺，2019年1月25日该商铺才正式营业。从王忠瑞与童建军的电话录音显示，王忠瑞、亚趣公司口头约定案涉租赁合同实际起租日为2019年2月份，每月租金1万元。2019年3月17日王忠瑞（乙方）与亚趣公司（甲方）签订合作协议一份，约定甲方为乙方提供陕西省西安市未央区XX城XX路XX路XX号XX广场XX层XX铺，面积227平方米作为儿童游乐场地，乙方需上海洋球池、蹦蹦床、儿童攀岩、积木、沙池、手工模型等六项儿童游乐设备，协议时间为2019年3月18日至2019年8月17日，协议期过后乙方需每个月付1.8万元至2万元租金给甲方，若乙方不履行，设备归甲方所有等。2019年8月21日，亚趣公司向王忠瑞发出缴费通知单，要求王忠瑞于2019年8月20日前将结清2019年8月18日至2019年11月17日的费用共计6万元，乙方逾期支付租金及相关费用超过十五个工作日，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方的通知送达乙方之日解除，甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退商铺。2019年8月22日，亚趣公司向王忠瑞发出通知函，要求王忠瑞于2019年8月25日之前向亚趣公司交纳上述费用6万元，如逾期未交纳，乙方停止在甲方经营场所进行经营活动，或于2019年8月25日18:30之前在亚趣公司处签订合同终止协议书并进行撤场事宜，逾期未办理，其将对商铺进行停电处理，并按照合同约定甲方有权按照其认为适当的方式处置遗留物等。2019年8月25日亚趣公司对王忠瑞承租的案涉商铺采取了断电措施。2019年9月2日亚趣公司向王忠瑞发出回复函，回复案涉租赁合同、合作协议未有开设同类型游乐设施场所的约定，因王忠瑞未履行约定义务，构成违约，亚趣公司通知解除双方签订的亚趣文化广场商铺租赁合同、管理服务合同、合作协议，王忠瑞在收到回复函之日起十日内腾退商铺。2019年9月6日亚趣公司用胶带封了王忠瑞承租的案涉商铺。2019年9月13日亚趣公司向王忠瑞发生限期搬离通知书，要求王忠瑞于2019年9月15日搬离案涉商铺，否则亚趣公司将视王忠瑞放弃对场所内财务的所有权，并不承担任何责任，及给王忠瑞造成的损失由王忠瑞承担。2019年9月23日，亚趣公司对王忠瑞承租的案涉商铺现场进行公证后，将王忠瑞案涉商铺内物品进行拆除，清场。一审法院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。本案王忠瑞、亚趣公司签订的案涉商铺租赁合同、物业管理服务合同、合作协议系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。王忠瑞主张案涉租赁合同实际起租日为2019年2月，每月租金1万元，结合王忠瑞与童建伟手机通话录音，及案涉商场开业时间、王忠瑞装修及正式开业时间，可以认定王忠瑞、亚趣公司口头约定租赁合同实际起租日自2019年2月开始，每月1万元的事实，参考原租赁合同每月缴费金额14850元，该1万元应包含租金、设备使用费、公共区域使用费。2019年3月18日王忠瑞、亚趣公司就案涉A-002号铺位签订合作协议，该合作协议是在案涉租赁合同基础上签订，面积、收费标准等内容虽与该租赁合同不同，但双方对该租赁合同并未明确解除，该合作协议应视为对租赁合同内容的部分变更，租赁合同未变更的内容对双方应继续具有约束力。从案涉合作协议第二条内容看，亚趣公司收取租金时间应自2019年8月18日开始，该第二条并未约定2019年3月18日至2019年8月17日期间应收取费用，且未约定王忠瑞已付费用用于该5个月，该合作协议第二条与王忠瑞与童建伟的录音相互印证，足以认定该5个月为免租期的事实。本案亚趣公司辩称该5个月并非免租期，王忠瑞已付费用用于支付该期间费用，未提供有效证据证明，不予采信。依据每月1万元的计费标准，2019年2月1日至2019年3月17日王忠瑞应付租金、设备使用费、公共区域使用费共15667元。2019年3月18日至2019年8月17日为免租期，至2019年8月17日王忠瑞房租尚余28883元。本案中亚趣公司辩称因王忠瑞未按案涉租赁合同及合作协议支付租金、设备使用费、公共区域维护费、物业费、空调使用费，构成违约，其于2019年9月5日以回复函的形式已通知解除了双方签订的案涉租赁合同及合作协议，但依据双方约定的租金计付标准，至2019年9月5日王忠瑞交纳的租金、设备使用费、公共区域维护费尚有余额，亚趣公司无权以王忠瑞构成违约单方通知解除双方签订的案涉合同，故本案对亚趣公司该项抗辩不予采信。本案亚趣公司对案涉商铺采取围挡和断电措施，致使王忠瑞无法在案涉商铺经营，且该商铺内游乐设施等已被拆除，案涉租赁合同和合作协议已无法继续履行，王忠瑞要求解除案涉租赁合同和合作协议，本案予以支持。关于王忠瑞要求亚趣公司返还押金及剩余房租的诉讼请求，扣除应付的租金后，亚趣公司应退还王忠瑞租金24683元，房租押金29700元。案涉物业费及物业押金与本案不属同一法律关系，本案不予处理。王忠瑞请求返还装修管理费405元，因亚趣公司未提供其收取该项费用的依据，且未提供证据证明其已为王忠瑞提供了装修管理服务，本案对王忠瑞该项请求予以支持。王忠瑞要求亚趣公司赔偿装修费用1.4万元，本案结合王忠瑞商铺的装修情况、王忠瑞提供的装修票据及已使用案涉商铺的时间，酌定由亚趣公司赔偿王忠瑞3000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决：一、解除原、被告于2018年10月6日签订的亚趣文化广场商铺租赁合同，解除原、被告于2019年3月17日签订的合作协议；二、被告陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告王忠瑞返还剩余房租24683元，房租押金29700元，装修管理费405元，并赔偿装修损失3000元，共计57788元；三、驳回原告王忠瑞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费1982元（原告王忠瑞已预交），由原告王忠瑞承担670元；由被告陕西亚趣商业运营管理有限公司承担1312元，于履行上款时一并支付原告王忠瑞。本院经审理查明，王忠瑞与童建军的电话录音不足以认定王忠瑞、亚趣公司约定每月租金10000元的事实。一审判决查明其余事实属实，本院依法予以确认。本院认为，王忠瑞与亚趣公司签订《亚趣文化广场商铺租赁合同》，双方之间成立租赁合同关系。关于涉案租赁的实际起租日，《亚趣文化广场商铺租赁合同》约定实际起租日期自2018年12月1日至2021年11月30日，实际起租日期晚于暂定日期的，租赁期限顺延……王忠瑞应自亚趣公司通知租赁期限正式开始之日前7日，将设备、商品、人员进场并达到正常营业标准。本案一审审理中，双方均陈述商场开业是2019年1月8日，1月25日正式营业，同时结合王忠瑞与童建伟通话内容，一审法院认定涉案租赁合同实际起租日自2019年2月开始，并无不当。关于租金等计算标准，《亚趣文化广场商铺租赁合同》约定第一年每月租金4050元、设备使用费5400元、公共区域维护费5400元，合计14850元。王忠瑞主张在合同履行过程中，其与亚趣公司已协商变更为10000元直至2019年3月17日双方签订合作协议约定2019年3月18日至2019年8月17日免租，之后按照每月18000元至20000元支付租金；亚趣公司则称其公司并未与王忠瑞协商变更标准，仍应按照原租赁合同约定每月14850元执行，2019年3月17日双方签订合作协议并未约定免租，而系基于王忠瑞前期已交纳费用，涉案商铺以及增加面积部分可由王忠瑞使用至2019年8月17日。经审查，双方合作协议约定亚趣公司为王忠瑞提供涉案A-002铺，面积227平方作为儿童游乐场地，王忠瑞需上海洋球池、蹦蹦床、儿童攀岩、积木、沙池、手工模型等六项儿童游乐设备，并积极配合商场工作，加强自身宣传带动客流，同时约定协议时间为2019年3月18日至2019年8月17日，并对协议期过后租金约定每月18000元至20000元，前述协议内容反映双方就亚趣公司提供场地、王忠瑞配备游乐设备达成合作，该协议内容应视为对《亚趣文化广场商铺租赁合同》项下2019年3月18日至2019年8月17日期间租赁事宜的变更，该协议对约定期限之后的租金明确约定每月18000元至20000元，而对协议期内2019年3月18日至2019年8月17日的租金却未有提及，再结合双方协议约定的合作形式，一审法院认定该协议期应为免租，符合本案审查情况，亚趣公司所称该协议期费用系以王忠瑞前期交纳费用冲抵，未有充分依据，不予采纳。另外，虽王忠瑞称其与亚趣公司协商2019年3月18日之前租金等变更为每月10000元，但根据其与童建伟的通话内容，尚不足以明确双方确曾就王忠瑞前述主张内容达成一致，故本案2019年2月至2019年3月17日相关费用仍应按照 《亚趣文化广场商铺租赁合同》约定标准予以计算。关于王忠瑞主张退还剩余房租、押金及装修管理费，根据《亚趣文化广场商铺租赁合同》的相关约定，王忠瑞应向亚趣公司支付2019年2月至2019年3月17日租金、设备使用费、公共区域使用费共计23265元，2019年3月18日至2019年8月17日系属双方合作协议期，即至2019年8月17日，王忠瑞预交租金、设备使用费、公共区域使用费仍余21285元，且根据双方合作协议约定2019年8月18日之后租金按照18000元至20000元交纳，亚趣公司在王忠瑞预交款项尚有结余，且未与王忠瑞在前述约定18000元与20000元幅度内协商确定租金标准的情况下，径行发送缴费通知单等，要求王忠瑞支付2019年8月18日至2019年11月17日租金60000元依据不足，亚趣公司发函单方解除合同，缺乏权利基础。因亚趣公司已对涉案商铺采取围挡、断电等措施致王忠瑞无法正常经营，且场地内游乐设施已经拆除，一审法院认定合同已无法实际履行，据此判决解除，并无不当。合同解除，王忠瑞预交而未实际发生的租金、设备使用费、公共区域使用费及王忠瑞已付押金等亚趣公司理应退还，考虑合同解除系亚趣公司采取围挡、断电、拆除设施等单方措施所致，对于2019年8月18日至2019年8月24日期间的租金按照王忠瑞与亚趣公司合作协议约定的租金幅度内每月18000元计算较为适当，据此，亚趣公司应退还王忠瑞租金、设备使用费、公共区域使用费17085元及押金29700元。装修管理费系《物业管理服务合同》相关内容，一审法院认定王忠瑞主张的物业费、物业押金与本案不属于同一法律关系，未予处理，王忠瑞对此未持异议，故对于装修管理费本案亦不予处理。关于装修费用，因本案系亚趣公司采取单方措施致合同已无法履行，合同解除，一审法院综合考虑王忠瑞的装修花费以及涉案商铺的装修、实际使用情况，酌情亚趣公司赔偿王忠瑞3000元，符合本案实际情况。综上所述，一审判决第一项应予维持，第二项应予变更，第三项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17206号民事判决第一项；二、变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17206号民事判决第二项为：陕西亚趣商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王忠瑞返还剩余租金、设备使用费、公共区域使用费17085元及房租押金29700元，并赔偿装修损失3000元，共计49785元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1982元（王忠瑞已预交），由王忠瑞负担852元，陕西亚趣商业运营管理有限公司负担1130元；二审案件受理费1245元（陕西亚趣商业运营管理有限公司已预交），由陕西亚趣商业运营管理有限公司负担1073元，王忠瑞负担172元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘   琪审 判 员  师   婷审 判 员  卫 婉 莹 二〇二〇年六月一日 法 官助 理  同 江 龙书 记 员  段   蓓202001349597141972518201901121720612246832970040530003120181060022018101520181115201918201911120191252019184455081005265020193172019318201981723445502019318990020197262019913297001201810620181015201811152018121202111305265036315002202018201921100002019317201921000020193172019817232019317156662019318201981720181065265020198173698420198182000060000369842019825201992320198253698436315142001236315369841487299320181067200213520181015201811152018121202111304050540054001485017820034455030322970030110153201810629700540020181162018121201933135265020181182000405810201918201911120191252019212019317720022272019318201981718220198212019820201981820191117620198222019825620198251830201982520199220199620199132019915201992320192120192114850120193180022019818201931820198175551201921201931715667201931820198172019817288832019952019952468329700405143000201810620193172468329700405300057788198267013122018121202111307201918125201924050540054001485010000201931720193182019817180002000014850201931720198170022272019318201981718000200002019318201981718000200002019318201981720193181000020192201931720192201931723265201931820198172019817212852019818180002000018000200002019818201911176000020198182019824180001708529700300020190112172062019011217206170852970030004978519828521130124510731722020013495916101326839197205186125261972051859762019011217206202003112019011217206201901121720620190112172061