新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终770号 上诉人（原审原告）：龙富珍，男，1972年4月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。委托诉讼代理人：张学峰，昌吉市三公法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王华，女，1968年8月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。委托诉讼代理人：吴卫方，新疆同创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李延祥，男，1964年8月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。上诉人龙富珍因与被上诉人王华、李延祥租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院（2019）新2324民初1632号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月21日公开开庭审理了本案。上诉人龙富珍，被上诉人王华及委托诉讼代理人吴卫方，被上诉人李延祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。龙富珍上诉请求：判令被上诉人王华、李延祥赔偿上诉人装修费2041010元；判令被上诉人王华、李延祥赔偿上诉人龙富珍营业损失900000元。事实与理由：原审判决采信的证据有误，导致判决结果错误。2016年5月12日经双方核算，王华同意免去两年的房租（2017年8与1日至2019年7月31日），并向龙富珍出具了证明，实际上是代付的工程款、装修停工期间的损失、协调关系的现金折抵了房租，如果认为返还租金不当，一审法院应当告知变更诉讼请求。关于装修赔偿的问题，上诉人龙富珍对新建房屋进行了装修，支出装修费用2915741元。2018年4月28日早上被上诉人王华将被上诉人龙富珍正在营业的酒店门锁上，导致无法经营，给龙富珍造成营业损失，王华、李延祥作为过错方对造成的损失应当承担赔偿责任，一审法院采信工商行政管理部门的证明否认被上诉人锁门的事实有误，导致认定事实错误。一审认为折旧费的问题可待被上诉人的出租房屋拆迁后另行主张错误，被上诉人锁门违约的事实清楚。按照司法解释规定，合同解除时，因出租人的原因导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租期内的装修残值损失的，应予支持。被上诉人是本案的过错方，应当赔偿上诉人的装修费用，截至2020年1月15日，该租赁房屋仍然没有被拆迁，也没有确定被拆迁的时间，一审判决将该装修赔偿问题划分在拆迁后另行主张是错误的。王华、李延祥辩称，上诉人主张装修费和营业损失没有事实和法律依据，也没有提供证据证实装修费的具体金额及营业损失，没有计算依据。龙富珍称2018年4月26日是王华、李延祥锁门导致不能营业，与事实不符。2018年4月26日玛纳斯有关部门作出拆迁的相关决定，与锁门无关，请求法院依法驳回龙富珍的上诉请求。龙富珍向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告返还租金700000元；2．判令被告赔偿原告营业损失1500000元；3．判令被告赔偿原告装修折旧费用2591770元；4．判令被告赔偿原告采取补救措施损失454856元；5．判令被告承担本案诉讼费、鉴定费、保全担保费、保全费、送达费等。诉讼过程中，原告增加解除房屋租赁合同的诉讼请求，变更诉讼请求第1项为判令被告向原告返还租金466666元，放弃要求被告承担保全费、保全担保费的诉讼请求。一审法院认定事实：2015年4月14日，原告龙富珍与被告王华、李延祥签订房屋租赁合同一份，约定被告王华、李延祥将其位于××县交界处的砖混结构房屋出租给原告龙富珍用于经营餐饮业，租赁期限自2015年8月1日至2025年7月30日止，年租金为35万元。合同第十二条提前终止合同约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。如因国家建设、不可抗力因素或出现本合同第十一条规定的情形，被告王华、李延祥必须终止合同时，一般应提前1个月书面通知原告。原告的经济损失被告王华、李延祥不予补偿。若遇拆迁（一）承租方（原告龙富珍）在经营期间，如遇拆迁，承租方需积极配合业主方（被告王华、李延祥）参与拆迁与赔偿的相关事宜，并就租赁房屋经营所投资的赔偿事宜与拆迁方进行协商。（二）拆迁方就赔偿事宜，需有相关明确赔付条款明细如下：1．土地补偿明细；2．土地上建筑主体赔偿明细；3．土地上建筑主体装修赔偿明细，赔偿款根据赔偿明细由拆迁方给予划分。（三）如遇承租方就建筑主体内附属物与拆迁方发生赔偿纠纷时，由承租方一至三个月内无条件承担相应赔偿结果，业主不承担相关责任。合同签订后，被告按合同约定将出租房屋交给原告装修用于经营饭店使用，原告已向被告付清了2015年8月1日至2017年7月30日两年的房屋租金700000元。2016年5月12日，原告经营的悦宾饭店因安装泛清真化牌标识属于违法建筑，被相关部门强制拆除，停业整顿。2017年3月，原告经营的悦宾饭店被正式确定为棚改拆迁范围。2018年4月26日晚，原工商行政管理部门对此经营点（原告经营的悦宾饭店）实施了停业。2016年5月12日，被告王华书写了一份证明，内容为：“因房屋停业和给上级送礼所花费用，本人同意无偿龙富珍免费使用餐厅两年柒拾万元整（70万元整），日期为2017年8月1日至2019年7月30日止，注明（窗户14个×2000元=28000元，外墙砖费用及踏步费用全部结算），今后出现任何关于悦宾饭店的打点或因手续（房屋性质）所导致的一切费用由龙富珍承担，于（与）王华、李延祥无关，王华交龙富珍现金伍万元一笔勾掉”，被告王华及原告龙富珍在证明上签了名。2018年4月2日，原告与容锦酒店管理有限公司签订了一份租赁合同，约定原告租赁容锦富丽华酒店（2-5层）房产及设备用于悦宾饭店的经营，后原告在容锦富丽华酒店开业经营悦宾饭店。一审法院认为，原告龙富珍与被告王华、李延祥签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务。合同解除是指在合同有效成立后、履行完毕前，合同当事人依照法律规定或者合同约定的条件或程序，终止合同效力，结束合同确定的权利、义务关系的一种民事行为。原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同，被告同意解除合同，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持，一审法院确认双方解除房屋租赁合同的时间为原告经营的悦宾饭店被原工商行政管理部门实施停业之日即2018年4月26日。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告经营的悦宾饭店于2018年4月26日晚被原工商行政管理部门实施停业，并非被告王华、李延祥强行锁原告经营的悦宾饭店的门导致停业，且原告并未向被告实际支付2017年8月1日至2019年7月30日的房租700000元，故原告要求被告返还租金466666元的诉讼请求无事实及法律依据不予支持。被告对原告的饭店停业并无过错，故对原告要求被告赔偿营业损失1500000元、采取补救措施损失费454856元的诉讼请求，没有法律依据不予支持。因被告出租的房屋尚未被拆迁，原告主张的装修折旧费用可待被告的出租房屋被拆迁后另行主张，对原告要求被告赔偿装修折旧费用2591770元的诉讼请求不予支持。因被告王华、李延祥对原告经营的饭店停业并无过错，故对原告要求对饭店的停业经营损失、装修残值及采取补救措施损失进行评估的申请，依法不予准许，对原告要求被告承担鉴定费的诉讼请求，依法不予支持。因原告认可2015年4月15日王华出具的租金收条中的700000元系原告支付的2015年8月1日至2017年7月30日两年的房屋租金，并非2017年8月1日至2019年7月30日的租金，故对被告王华要求对2015年4月15日700000元租金收条中收款人“王华”签名的真实性进行笔迹鉴定的申请不予准许。遂判决：一、解除原告龙富珍与被告王华、李延祥于2015年4月14日签订的房屋租赁合同，解除时间为2018年4月26日；二、驳回原告龙富珍的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人龙富珍提交证据：证据一、玛纳斯县市场监督局2020年3月24日出具的证明一份，拟证实：2019年出具的××县房屋悦宾饭店属于拆迁范围,并没有实施锁门的行为。经质证，被上诉人王华、李延祥对证据的真实性没有异议，但认为2018年4月26日工商局通知停业配合政府拆迁，上诉人龙富珍第二天早上自己锁门，该证据能够证实玛纳斯县环城东路94号房屋悦宾饭店属于拆迁范围的事实。因被上诉人王华、李延祥对该证据的真实性认可，且该证据并未否认2019年8月15日的证明，本院对该证据予以确认。证据二、关于悦宾饭店违章建筑相关情况说明一份、关于对悦宾饭店违章建筑限电的函一份，拟证实：悦宾饭店没有规划审批手续，属于违章建筑，经信委通知供电局对悦宾饭店进行限电。经质证，被上诉人王华、李延祥对该组证据不认可，认为龙富珍提交的是复印件，未见过该两份证据。因该证据系复印件，且王华、李延祥对该证据不认可，本院对该证据不予采信。被上诉人王华、李延祥申请证人张建文出庭作证，张建文陈述：2018年4月份11点左右，被上诉人王华在张建文的地里挖树，还没挖就接了个电话，说是要去店里，让张建文开车送一下她，到了悦兵饭店，张建文看见门口有好多人和警察，大概有三四十人，具体在干啥不太清楚，听王华说是拆迁的事情，门是关着的，因为没下车，是否上锁不太清楚。经质证，上诉人龙富珍提出当时在现场的是参加婚礼和警务站的人，没有拆迁的人，对证人证言其他事实认可；被上诉人王华、李延祥对证人证言均没有异议。因张建文的证人证言并不能证实锁门的事实，本院仅对其送王华去悦宾饭店看见很多人的事实予以确认，对关联性不予确认。二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人王华、李延祥应否赔偿上诉人龙富珍装修费2041010元？二、被上诉人王华、李延祥应否赔偿上诉人龙富珍营业损失900000元？关于争议焦点一、被上诉人王华、李延祥应否赔偿上诉人龙富珍装修费2041010元的问题。上诉人龙富珍与被上诉人王华、李延祥签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应依约全面履行合同义务。依据双方签订的《房屋租赁合同》第十二条的约定，龙富珍需配合王华、李延祥参与拆迁与赔偿的相关事宜，并就租赁房屋经营所投资的赔偿事宜与拆迁方进行协商，其中该条赔偿明细第三项约定“土地上建筑主体装修赔偿明细，赔偿款根据赔偿明细由拆迁方给予划分，赔偿款归甲乙方所有”。悦宾饭店虽已被划定为拆迁范围，但现在尚未拆迁，合同约定的条件尚未成就，装修费2041010元在本案中不予处理，龙富珍可待房屋进行拆迁时与王华、李延祥及拆迁方进行协商解决。关于争议焦点二、被上诉人王华、李延祥应否赔偿上诉人龙富珍营业损失900000元的问题。首先，一审判决上诉人龙富珍与被上诉人王华、李延祥于2015年4月14日签订的房屋租赁合同于2018年4月26日解除，双方对此不持异议，本院予以确认。根据查明事实，上诉人龙富珍主张的是2018年4月28日至2018年9月1日期间的停业损失，此期间双方签订的《房屋租赁合同》已经解除，合同效力已经终止，合同确定的权利、义务关系已经结束，上诉人龙富珍主张营业损失没有事实及法律依据。其次，悦宾饭店停业原因系该房屋被划定为拆迁范围，由原工商行政管理部门实施停业，可以看出龙富珍无法继续经营与是谁锁的门关系不大，即使没有人实施锁门的行为，龙富珍也无法继续营业，故王华、李延祥对悦宾饭店的停业不存在过错，上诉人龙富珍主张营业损失依据不足，本院对上诉人龙富珍要求被上诉人王华、李延祥赔偿损失900000元的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人龙富珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26728.08元，由上诉人龙富珍自行负担。本判决为终审判决。审  判  长   马学武审  判  员   郑 延审  判  员   赵丽丽二 ○ 二 ○ 年 六 月 十 八 日法 官 助 理   刘丽梅书  记  员   刘 瑶