北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1777号上诉人（原审被告）：王某1，男，汉族，1977年10月19日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：罗峰，北京市华策律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云涛，北京市华策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周某，女，汉族，1968年6月23日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵维娟，北京市一法（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华菊，北京奥都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某2，男，汉族，1965年11月5日出生，住北京市朝阳区。上诉人王某1因与被上诉人周某、被上诉人王某2确认合同无效纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初16465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某1上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回周某一审的诉讼请求。事实与理由：1.周某并非合同外第三人，一审依据《合同法》第52条之规定认定合同无效系适用法律错误；2.按照交易习惯，完成付款后买卖双方到税务机关办理完税手续，我一审提供的三张发票足以证明我已经履行付款义务；3.一审中没有证据证明诉争房屋价款显著低于市场价格或我存在恶意的情形，所以可以认定我是基于善意取得房屋所有权；4.一审认定事实错误，我和王某2不存在恶意串通、损害周某利益的情形；5.周某和王某2的陈述明显不合常理，本案是虚假诉讼。周某辩称，同意一审法院判决，王某1的上诉请求没有事实和法律依据。王某2辩称，同意一审法院判决，王某1的上诉请求没有事实和法律依据。周某向一审法院起诉请求：1.确认王某1和王某2于2008年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.王某1和王某2协助我办理昌平区202号房屋的所有权变更手续至王某2名下。一审法院认定事实：周某与王某2系夫妻关系，王某2与王某1系叔侄关系。周某与王某2于1990年11月16日登记结婚，1996年王某2购买位于昌平区202室房屋（以下简称“202房屋”），2002年办理涉案房屋的产权登记手续。2008年10月10日，王某2（出卖人）与王某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定出售“202房屋”，建筑面积129.59平方米，房屋成交价格为527824元，买受人采取自行交割方式付款。合同中就其他付款具体方式及资金划转方式、房屋交付、违约责任、税费规定、权属转移登记等内容均未作明确约定。当日双方办理了涉案房屋的权属转移登记手续，王某1取得涉案房屋的产权证书，王某1、王某2均认可办理权属转移登记的相关税费等均系王某1交纳。王某2称双方虽签订房屋买卖合同将涉案房屋转移登记，但并无真实房屋买卖交易，其未收到购房款。王某1称购房款系2008年10月9日其与妻子前往王某2在九台庄园的住所现金给付的530000元。对于其购房款来源，王某1在前后两次庭审陈述不一致，在2019年7月30日庭审时，王某1称向父母借款400000元，向岳父岳母借款100000元，共计500000元，均系银行转账，未提交相应银行转账记录；在2019年11月6日庭审时，其主张500000元购房款系父母从山东老家开车来北京直接向其给付的现金。2019年11月26日，王某1申请证人王某、赵某出庭作证，二证人系王某1父母，双方均称在2018年8、9月二人与大儿子从山东老家驱车前往王某1在北京涉案房屋的家中，将从亲戚处收回的债权500000元现金交给王某1。对于该笔现金的包装情况，二证人陈述不一致，王某称现金系用白色蛇皮袋子包装，不带兜、没有提手也没有拉链，赵某称系用黑色布袋子包装，带拉锁、可以手提。二证人均认可仅将现金交付给王某1，而王某1交付给王某2时，二证人并未参与。对于涉案房屋的居住使用情况，涉案房屋初始购买后，周某与王某2在该房屋中居住，后双方搬往九台庄园的房屋内居住，涉案房屋就无偿给王某1一家居住。周某称王某1一家搬入涉案房屋系2001年，王某1、王某2称该时间在2002、2003年左右，该房屋由王某1一家居住至今。2008年之前涉案房屋的物业费由王某2交纳，之后物业费由王某1交纳。经查，涉案房屋在2008年政府最低指导价单价为4073.07元，总价为527829元，周某及王某1均认可涉案房屋低于当时市场价格，王某2表示不清楚当时市场价，双方对价格并未协商。庭审中，对于涉案房屋已转移登记十多年，周某均未主张相关权利这一疑点，周某的解释为自身系家庭主妇，王某2长期做生意，家庭财产由王某2掌管，2018年底因为儿子出国读书筹集资金，才想起来要卖掉涉案房屋，在其多次询问后，王某2才告知她涉案房屋已被转移登记。对于办理过户手续的原因，王某2解释为因夫妻二人感情不好，考虑到房子是大额财产，想先转到自己侄子名下，以后离婚了再要回来。对于过户手续的相关税费均为王某1交纳且房屋相关证据材料在王某1处这一疑点，王某2解释为当时王某1在其公司上班，很多事情均由王某1处理，自己签完合同办完手续后就走了，不知道应当交纳相关税费，事后王某1也未向其主张过，王某1办完手续后自己拿走材料自己也没向他要过。对于购房款项来源前后陈述不一致这一疑点，王某1解释为自己记错了；对于二证人庭审中对于现金包装陈述不一致这一疑点，王某1解释为老人年龄大记错了；对于给付530000元现金未签署相关收据这一疑点，王某1解释为双方系叔侄关系，基于信任没有写收条。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的合同无效。本案的争议焦点为王某2与王某1就本案诉争房屋所签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通及是否损害了周某的利益。所谓恶意串通，是指当事人主观上明知或应知某种行为将对国家、集体或第三人造成损害，存在共同意思的沟通或联络，并相互配合或共同作为，实施了损害国家、集体或第三人利益的行为。是否存在恶意串通，系当事人间的主观心理意识，应当通过当事人外在的行为，结合日常生活经验法则进行认定。本案根据查明的事实以及各方当事人的陈述，诉争房屋买卖行为存在以下不合常理之处，且当事人未能做出合理解释：一、王某1未提交实际给付购房款的相关凭证，且530000元在2008年系较大金额，以现金交付且不书写收款收据等凭证与日常交易习惯不符。二、王某1就其购房款来源两次庭审陈述不一致，王某1在第一次庭审时称相关款项系父母通过银行转账向其给付，但在法院要求其提供相关转账凭证证据后，称系父母现金给付。家庭出资购买涉案房屋系家庭生活的重大事项，对于父母从老家带大额现金前往北京为其购房，王某1仅以自己记错了为由更改陈述，实难认定其陈述的真实性。三、房屋交易价格不仅低于当时市场价值，而且实际交易价格与当时政府最低指导价基本一致，与交易市场的习惯不符，使得买卖双方是否对交易价格进行磋商存疑。四、二证人出庭陈述时对于当年给付王某1现金的具体细节陈述不一致，且携带500000元从山东老家驱车前往北京进行给付也与交易常理不符。五、王某1与王某2、周某存在亲属关系，且家庭往来较为密切，其应当知道涉案房屋系夫妻共同财产，其主张周某知晓二人买卖房屋事实，但未提交相关证据予以证明。虽然王某2就涉案房屋系由王某1代持，但不能解释房屋登记手续变更相关税费均由王某1交纳、相关材料原件由王某1持有这一疑点，但对于530000元购房款是否实际给付这一重大事实，在王某2不予认可的情况下，王某1亦未能提供充分证据予以证明，其应当承担举证不利的法律后果，故法院认定王某1、王某2恶意串通，将涉案房屋转移登记的行为侵害了周某的利益，故周某请求确认合同无效的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。周某主张王某1、王某2协助办理产权登记的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。各方当事人可就合同无效后其他法律后果协商或另行诉讼解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王某2与王某1于2008年10月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、王某2与王某1于本判决生效之日起七日内协助周某办理位于昌平区202号房屋的所有权变更手续至王某2名下。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的，该合同应为无效。所谓恶意串通的合同，是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。本案中，首先，王某1与王某2、周某系亲属关系，王某1应当知道202房屋系王某2和周某的共同财产，而王某1与王某2签订的房屋买卖合同中，周某并未签字，王某1亦未提交其他证据证明周某对202房屋买卖一事知情且同意，在周某对家庭重大财产处分不知情的情况下，王某1与王某2签订房屋买卖合同不符合理性当事人的行为方式；其次，王某2和王某1约定的202房屋的成交价接近当时政府最低指导价，且周某、王某1均认可该价格低于市场价格；此外，对于购房款的支付，王某1称其以现金支付，但是对于购房款的来源、支付方式前后陈述矛盾，且未有证据证明王某1实际支付了该笔购房款。综合考虑上述情节，王某1和王某2的行为不符合通常房屋买卖的交易习惯，可以认定王某1和王某2签订房屋买卖合同存在损害周某利益的恶意和进行串通的事实。并且，王某2和王某1共同完成了202房屋的过户，客观上损害了周某对于202房屋享有的合法权益。故，周某关于房屋买卖合同无效之主张符合恶意串通损害第三人利益导致合同无效之规定的构成要件，一审认定合同无效正确，本院予以确认。周某要求王某1、王某2协助办理过户登记到王某2名下具有事实和法律依据，应予支持。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由王某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十六日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇