河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终745号上诉人（原审原告）:刘月灵，女，汉族，1987年6月1日出生，户籍地山东省东平县。现住三门峡市义马市。委托诉讼代理人:郑棋，河南星眸律师事务所律师，特别授权。被上诉人(原审被告)：河南新恒顺地产有限公司。住所地河南省洛阳市高新技术产业开发区九都西路218号10幢1-1201。法定代表人：李雪玲，执行董事。委托诉讼代理人：卢攀锋，河南智明律师事务所律师，特别授权。原审第三人：杨启军，男，汉族，1984年4月25日出生，住河南省义马市。上诉人刘月灵因与被上诉人河南新恒顺地产有限公司（以下简称新恒顺公司）、原审第三人杨启军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘月灵及其委托诉讼代理人郑棋，被上诉人新恒顺公司的委托诉讼代理人卢攀锋、原审第三人杨启军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘月灵上诉请求：1、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3872号民事判决第四项。2、支持上诉人在一审诉讼过程中提出的第4、5项诉讼请求，即判令被上诉人赔偿损失498786元【计算方法：一倍购房款129461元+房屋差价损失369325元（现均价9535元/㎡×合同约定的面积104.76㎡）-原总价629461元】；3、一、二审诉讼费、保全费、保全担保费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人于2016年12月15日签订的《MOCO1885商品房订购协议书》应认定为商品房买卖合同。一审法院认为上诉人与被上诉人所签订的《MOCO1885商品房订购协议书》尚未具备商品房买卖合同的主要内容，并以此认定该协议不能作为商品房买卖合同，系对法律规定的理解错误，2009年出台的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的、数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”该条规定中最高法对合同成立的宽泛态度与《商品房销售管理办法》第十六条形成了鲜明的对比。从颁布时间而言，《商品房销售管理办法》是2001年出台的部门规章，说明随着时间的推移，司法对合同是否成立逐渐持开放、灵活的态度，意在促进鼓励交易。尽管《MOCO1885商品房订购协议书》并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的全部主要内容，但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或者姓名、商品房基本状况、价款的确定及付款方式等基本内容已作出明确约定。并且，被上诉人已经按照约定收受了购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。尽管《MOCO1885商品房订购协议书》中写明“协议书仅作定购之用，不作为《商品房买卖合同》的组成部分。”该协议系被上诉人起草制作，且属于格式合同条款，该条款约定明显有利于被上诉人。刘月灵坚持认为本案所涉定购协议书是否应认定为商品房买卖合同应依据《商品房销售管理办法》第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条等法律的规定来认定，并以仅凭合同文字表述的内容进行判案，请求二审法院予以采纳。二、刘月灵所要求赔偿升值损失具有法律和事实依据，应当予以支持。2016年12月15日，新恒顺公司明知涉案房屋已被洛阳高新区人民法院查封的情况下，故意隐瞒该情况将涉案房屋出售给刘月灵，并签订定购协议。经庭审已查明，因新恒顺公司的行为已构成根本违约，同时应当赔偿因违约给刘月灵造成的损失。本案中，刘月灵所遭受的损失，主要是涉案房产的升值损失，目前为止双方对升值损失数额未达成一致意见，只有通过司法鉴定程序该损失的具体数额予以确认。为此，刘月灵在庭审前已向法院提交司法鉴定申请书，请求法院准许鉴定申请事项。同时恳请二审法院支持刘月灵要求赔偿损失的上诉请求。三、刘月灵要求赔偿一倍购房款，在刘月灵毫不知情的情况下，被上诉人明知涉案房屋已于2016年11月10日被洛阳高新区人民法院查封，却隐瞒真相仍与刘月灵签订购房协议，于2016年12月15日将该房屋出售给上诉人，是一种欺诈行为，新恒顺公司应赔偿刘月灵一倍已购房款损失129461元。新恒顺公司辩称，一审适用法律正确，双方签定的购房协议确实不具备商品房销售管理办法第16条内容，定购协议不属于有效的买卖合同。杨启军同意刘月灵的上诉意见。刘月灵向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方2016年12月15日签订的MOCO1885商品房订购协议及2016年12月30日更名协议；2.判令被告立即双倍返还原告支付的购房定金20000元；3.判令被告立即退还原告支付的购房款129461元及利息12298.8元（利息从2017年1月4日起按照中国人民银行同类同期银行贷款年利率4.75%标准暂计算至2019年1月4日，2019年1月4日之后的利息计算至全部清偿完毕之日止）；4.判令被告赔偿原告一倍购房款129461元；5.判令被告赔偿原告房屋差价损失369325元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费、担保费。一审法院认定事实：1.2016年12月15日，杨启军与新恒顺公司签订《MOCO1885商品房定购协议书》（编号0000988），约定：一、杨启军认购新恒顺公司开发的坐落在洛阳市纱厂南路与汉屯路交叉口MOCO1885项目2-1-801号商品房，建筑面积约104.76㎡，单价6324.84元/㎡，总房款662590元。根据双方的协议，杨启军向新恒顺公司缴纳定金10000元。杨启军选择以银行/公积金按揭贷款的方式支付购房款。双方同时约定：杨启军所付定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起自动转为房款。协议书在双方签订《商品房买卖合同》后效力终止；协议书仅作定购之用，不作为《商品房买卖合同》的组成部分，未约定事项以《商品房买卖合同》为准。2016年12月30日，杨启军、刘月灵向新恒顺公司申请更名，并填写更名申请表，申请将买受人姓名更改为刘月灵。2017年1月4日，新恒顺公司向刘月灵出具收据，显示收到刘月灵交来的MOCO18852-1-801购房款129461元（含定金1万元）。2.2018年7月5日，新恒顺公司向刘月灵发出通知，内容为：“您在我公司开发的MOCO1885认购了2-1-0801号房屋一套，但因该房屋在您认购后被洛阳高新技术产业开发区人民法院司法查封，导致我公司无法与您实际履行有关该房屋的相关买卖事宜，亦无法向您实际交房，否则将引起对抗司法文书的违法后果，特向您进行告知。鉴于此情况，我公司愿配合您办理已付房款的退还事宜，请您在接到本通知后积极来我公司办理。”2018年7月15日，河南中冶律师事务所接受新恒顺公司的委托，向刘月灵发出律师函，再次告知刘月灵案涉房屋已被查封，请其在收到本通知后积极到新恒顺公司办理退还已付房款的事宜。3.洛阳市不动产登记中心出具的房屋记载表，显示坐落于洛阳市××××号房屋被洛阳市高新技术产业开发区人民法院预查封，查封期限为2018年3月28日至2021年3月27日；被洛阳市涧西区人民法院预查封，查封期限为2018年10月30日至2021年10月30日；被洛阳市西工区人民法院两次预查封，查封期限为2018年7月30日至2021年7月30日，以及2018年11月7日至2021年11月7日。一审法院认为，根据《最高人民法院》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案所涉《MOCO1885商品房定购协议书》尚未具备《商品房销售管理办理》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该协议不能认定为商品房买卖合同。本案中新恒顺公司自2016年12月15日与杨启军签订了购协议书，于2016年12月30日确认更名为刘月灵至今，一直未与刘月灵签订商品房买卖合同，且刘月灵所购商品房现仍处于被查封状态，这一系列因素均导致刘月灵的合同目的不能实现，构成根本违约，故刘月灵要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。根据双方所签《MOCO1885商品房定购协议书》约定，定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起自动转为房款，《商品房买卖合同》未能签订系新恒顺公司违约造成，现刘月灵根据定金罚则，要求新恒顺公司双倍返还定金2万元的请求，予以支持。合同解除后，新恒顺公司应将刘月灵实际支付的剩余购房款119461元（129461元-1万元定金）予以返还，并支付相应的利息。关于利息损失，应以119461元为基数，刘月灵与新恒顺公司对利息计算标准未进行约定，刘月灵主张按年利率4.75%的标准计算不违反法律规定，一审法院予以支持，自2017年1月4日起计算至购房款实际返还之日止。刘月灵要求新恒顺公司赔偿房屋差价损失以及已支付房款一倍的经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除刘月灵与河南新恒顺地产有限公司于2016年12月30日签订的《MOCO1885商品房定购协议书》（合同编号：0000988号）；二、河南新恒顺地产有限公司于本判决生效后十日内双倍返还刘月灵定金2万元；三、河南新恒顺地产有限公司于本判决生效后十日内返还刘月灵购房款119461元及利息损失（利息以购房款为基数，按年利率4.75%，自2017年1月4日起计算至购房款实际返还之日止）；四、驳回刘月灵的其他诉讼请求。如河南新恒顺地产有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10405元，减半收取计5202.5元，保全费3822元，合计9024.5元，由刘月灵负担3024.5元，由河南新恒顺地产有限公司负担6000元。本院二审期间，刘月灵、杨启军与河南新恒顺地产有限公司均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中新恒顺公司自2016年12月15日与杨启军签订定了《MOCO1885商品房定购协议书》，于2016年12月30日确认更名为刘月灵至今，一直未与刘月灵签订商品房买卖合同，且刘月灵所购商品房现仍处于被查封状态，此一系列因素均导致刘月灵的合同目的不能实现，新恒顺公司构成根本违约，故刘月灵要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据双方所签《MOCO1885商品房定购协议书》约定，定金自双方签订《商品房买卖合同》之日起自动转为房款，《商品房买卖合同》未能签订系新恒顺公司违约造成，现刘月灵根据定金罚则，要求新恒顺公司双倍返还定金2万元的请求，予以支持。合同解除后，新恒顺公司应将刘月灵实际支付的剩余购房款119461元（129461元-1万元定金）予以返还，并支付相应的利息。关于利息损失，应以119461元为基数，刘月灵与新恒顺公司对利息计算标准未进行约定，刘月灵主张按年利率4.75%的标准计算不违反法律规定，本院予以支持，自2017年1月4日起计算至购房款实际返还之日止。刘月灵上诉请求新恒顺公司赔偿房屋差价损失以及已支付房款一倍的经济损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘月灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8782元，由刘月灵负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇二〇年六月八日书记员  张丽梅