广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3037号上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局，住所地广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文，该局局长。委托诉讼代理人：龚健，该局干部。委托诉讼代理人：黄衍衍，该局干部。上诉人（原审被告）：广州市越秀区市场监督管理局，住所地广州市越秀区解放北路813号。负责人：谢文。委托诉讼代理人：汪洪生，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金慧，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中兴经济发展有限公司，住所地广州市天河区天河北路金海北街8号308房。诉讼代表人：广东中兴经济发展有限公司管理人。负责人：王巍。委托诉讼代理人：王巍，北京市君合（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴坤，北京市君合（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州广富房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区吉祥路93号福星大厦505房。法定代表人：韦洪良。被上诉人（原审被告）：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区一德路390号一楼。法定代表人：高卫平。上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）与上诉人广州市越秀区市场监督管理局（以下简称越秀市场监督局）及被上诉人广东中兴经济发展有限公司（以下简称中兴公司）、广州广富房地产开发有限公司（以下简称广富公司）、广州一德中兴房地产开发有限公司（以下简称一德公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初9586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。越秀房管局上诉请求：1.撤销一审判决，改判一德公司支付从2004年11月1日起至实际将征地补偿房屋移交给越秀房管局接管之日止的租金补偿款（按每月12.92元的标准计收）；越秀市场监督局共同支付从2012年12月1日起实际将征地补偿房屋移交给越秀房管局接管之日止的租金补偿款（按每月12.92元的标准计收）；2.一、二审诉讼费用由越秀市场监督局、中兴公司、广富公司、一德公司承担。事实和理由：（一）一审法院对拆迁事实以及征用期间租金补偿款的事实认定正确，但一审中仅有越秀市场监督局提出诉讼时效的抗辩，一德公司并未对诉讼时效问题提出抗辩。一审法院对诉讼时效的适用裁判范围只应限于越秀市场监督局，但一审法院却把诉讼时效一并适用于越秀市场监督局与一德公司，是明显的适用法律错误。（二）由于拆迁补偿多年未能完成，每月会持续产生租金补偿款，因此越秀房管局一审提出的诉讼请求是判决支付租金补偿款至补偿房屋移交给越秀房管局之日止，但一审法院仅判决支付租金补偿款至判决发生法律效力之日止，导致越秀房管局需每隔一段时间对相同的事实和理由重复提起诉讼，增加诉讼成本且造成人力物力的浪费。越秀市场监督局二审答辩称，1.一审法院将2014年12月12日认定为第一次向越秀市场监督局主张权利的时点属于不符合客观事实的情况，越秀房管局认为一审法院判决越秀市场监督局、一德公司共同支付2014年12月12日起至发生法律效力的租金补偿款，该认定与越秀市场监督局并无关联。2.越秀房管局请求判令越秀市场监督局从2012年12月1日起将实际征地补偿房屋移交给越秀房管局之日的租金补偿款的上诉请求不成立，具体答辩意见详见越秀市场监督局的上诉状补充意见。3.越秀房管局认为由于越秀市场监督局拆迁补偿行为多年未能完成，每月实际产生租金，导致各种成本不断增加，其该主张完全与事实不符，在涉案项目中，越秀市场监督局依照合同约定以及相关法律法规的规定，应当承担的义务均已经履行完毕，不存在因越秀市场监督局自身的原因和过错导致拆迁补偿行为未能完成的情形，该点一审诉讼过程中没有对相关事实清楚查明，这也是越秀市场监督局对本案提起上诉的根本原因。中兴公司二审答辩称，1.2018年7月12日广州市中级人民法院裁定中兴公司进入破产清算程序，并同时指定北京市君合（广州）律师事务所作为破产的管理人，经管理人调查，中兴公司无可供管理人接管的任何资料以及财产，中兴公司下落不明，基于本案管理人未接管到涉及争议的任何文书以及相关资料，且本案所涉及的《征地拆迁直管房补偿协议书》已经由一审法院查明，中兴公司并非本案所涉及补偿协议书的合同当事人，因此一审法院未要求中兴公司履行相关义务，一审法院判决并无不当；2.越秀房管局在上诉状中并未要求中兴公司承担相关责任；3.有关涉及争议的地块经一审法院审理，系由一德公司承建开发，中兴公司与一德公司之间无独立企业法人，中兴公司也不应该承担相应的责任。越秀市场监督局上诉请求：1.撤销一审判决，改判越秀市场监督局不承担判决结果第一项判定越秀市场监督局承担之责任，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由越秀房管局、中兴公司、广富公司、一德公司承担。事实和理由：（一）一审法院对本案证据的釆纳方式过于笼统、简单，导致对本案事实认定缺乏清楚明确、合法有效的证据依据及支撑。在一审判决书中，对本案各方所提交的证据未予列举，亦未对开庭审理过程中的举证、质证情况及证据采纳情况作出陈述。（二）一审法院在认定越秀市场监督局承担租金补偿责任方面，存在事实认定不清及法律适用错误的情形。一审判决对涉案被拆迁房屋对应的涉案地块土地使用权人的变更及最终确定过程、其相应的法律性质及法律后果认定、该过程对本案合建各方所产生的相应法律后果等诸多关键焦点事实存在认定不清或错误的情形。本案中，被拆迁房屋在时隔二十多年之后，身为被拆迁人及涉案房屋行政主管机关的区房管局及实际权利人市房管局，始终不对房屋回迁事项提出主张，并且对于涉案的租金补偿事项亦是在十余年之后才提岀追缴及诉讼。在本次诉讼之前，区房管局从未向越秀市场监督局以任何方式作岀过催收、追讨，而仅仅只是向项目公司一德公司发岀过催收函，这样的情形明显不符合常理。对涉案被拆迁房屋租金补偿的追缴及收取、对租赁房屋弃租事项的处理，区房管局仅向一德公司直接主张合同权利，而对此合同履行过程，越秀市场监督局均未有任何参与，该行为已经实质上变更了原《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的内容，已依法按约构成对原协议内容、合同主体及合同履行方式的变更。（三）本案诉讼主体确定错误，一审遗漏重要当事人。一审中，越秀市场监督局申请追加广州市规划和自然资源局为第三人，追加广州市人民政府机关服务中心为共同被告，该申请有理有据，依法应当得到法院的支持，但是一审法院对该事项仅釆取了笔录方式作出不予支持的处理，一审法院对该申请未作出裁定的做法违反法定程序。（四）一审中，越秀市场监督局向一审法院提交调查取证申请书，申请一审法院依职权对本案涉及的相关重大关键事实进行调查取证。该申请依法应当得到法院的支持，而一审法院既未支持该申请，亦未作出书面回复，并且在一审判决中不作任何提及的做法，不符合民事诉讼法定程序。（五）一审判决关于诉讼时效的计算错误，即便区房管局有权向越秀市场监督局追诉涉案被拆迁房屋的租金补偿，但是区房管局在向一审法院提起诉讼时即2018年10月16日才第一次向越秀市场监督局追诉权益，而一审法院却将2014年12月12日认定为第一次向越秀市场监督局主张权益的时点，显然不符合客观事实。越秀房管局二审答辩称，1.广州市工商行政管理局越秀区分局（以下简称工商局越秀分局）作为与越秀房管局的拆迁补偿协议的合同相对方，在双方合同没有失效解除之前，应当按照合同约定履行相关的拆迁补偿义务，但工商局越秀分局没有按照合同约定移交补偿房屋，因此其需要一直支付因拆迁导致越秀房管局资金损失的补偿直至移交房屋给越秀房管局接管之日止；2.工商局越秀分局单方面主观认为越秀房管局可以对房屋进行产权登记，是其主观认识错误，作为房管部门，对房屋的产权登记同样需要合法的手续去办理，按照越秀房管局和工商局越秀分局拆迁补偿协议中的约定，乙方移交补偿房屋时应填写移交接管表并附房屋的报建审批资料等，因此把补偿房屋移交给越秀房管局是工商局越秀分局应主动履行的义务，工商局越秀分局没有履行合同义务，且反过来说越秀房管局不主动把房屋作产权登记，是把合同的权利义务颠倒，推卸责任；3.工商局越秀分局提交的材料只能证明其与其他拆迁人合作开发的内部协商协议，并不能对外对抗被拆迁人，越秀房管局和工商局越秀分局的协议一直合法有效，工商局越秀分局应该按照约定对越秀房管局履行义务；4.越秀房管局之前也有向工商局越秀分局主张权利，虽未以书面材料方式主张，但并不代表越秀房管局放弃了合同的权利或者合同的主体变更等，更不能因此证明工商局越秀分局可以免予履行合同义务，在双方合同未变更或解除之前，工商局越秀分局是应该履行合同义务的。此外，合同主体的变更属于合同法中债务人的转移情况，应当根据合同法规定经债权人同意，工商局越秀分局认为合同主体变更的行为，并未获得越秀房管局同意。中兴公司二审答辩称，对越秀市场监督局的答辩意见和对越秀房管局的答辩意见一致。广富公司、一德公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。越秀房管局向一审法院起诉请求：越秀市场监督局、中兴公司、广富公司、一德公司支付越秀房管局经管的海珠南路达新街19号房屋租金补偿（按每月租金12.92元，自2004年11月1日计至越秀市场监督局、中兴公司、广富公司、一德公司将拆迁补偿房屋移交回给越秀房管局之日）。一审法院认定事实：1998年6月25日，广州市国土局出具了穗国土建用函（1998）186号《关于土地使用权问题的复函》，其中记载：同意将核准给工商局越秀分局使用的位于红书南路××号、××号地段的2714平方米土地以及核准给广富公司、中兴公司使用的位于天成路2-14号、一德路390-426号、海珠中路87-113号地段的4797平方米土地，改由中兴公司、广富公司与工商局越秀分局共同使用，即同意上述三个单位联合开发上述两幅地（这两幅地是相连的、两地合一是整齐的方块）。1999年3月10日，广州市建设委员会以穗建开复[1999]37号文批准同意中兴公司、广富公司、工商局越秀分局共同设立一德公司经营一德路、天成路等地段、面积为7115平方米的用地。1999年6月7日，广州市国土局发出穗国土建用函（1999）123号《关于建设用地使用权变更的复函》，同意将上述地块的用地单位改由一德公司使用。同月23日，广州市城市规划局批复同意上述用地转为一德公司使用。一审法院另查明，1998年3月30日，越秀房管局（甲方）与工商局越秀分局（为乙方）签订了《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：甲方同意将越秀区天成路达新街17、19号房屋共二栋，建筑面积共64.3178平方米房屋交由乙方拆除；乙方同意移交给甲方的补偿房屋建筑面积64.3178平方米，定于2000年12月30日移交完毕；因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金等。中兴公司、广富公司拆除原址房屋后，至今尚未办理补偿房屋的移交手续。一审法院再查明，一德公司的股东为中兴公司和广富公司。因机构合并、改革，工商局越秀分局的职能由越秀市场监督局承接。案件审理过程中，越秀房管局为了证明被拆房屋的原租金，向一审法院提供了海珠南路达新街19号二楼房屋的《广州市住宅房屋租金计算表》，其中月租金为6.75元；海珠南路达新街19号101部位《广州市住宅房屋租金计算（评估）表》，其中月租金为6.17元。越秀房管局为了证明曾主张过权利，向一审法院提交了2014年、2015年及2016年7月向一德公司发出的催租通知及挂号信的信函收据等，其中最早的挂号信的信函收据上邮戳日期为2014年12月12日。一审法院认为：越秀房管局与工商局越秀分局签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现工商局越秀分局的职能已由越秀市场监督局承接，故上述协议中工商局越秀分局的义务、责任由越秀市场监督局承担。虽然涉讼拆迁地块后转由一德公司使用，但上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》并未被变更或解除，故越秀房管局要求越秀市场监督局按协议约定支付租金补偿款于法有据，一审法院予以支持。而一德公司作为拆迁地块的使用人，依法应承担相应的拆迁补偿安置义务，故本案责任由其与越秀市场监督局共同承担。至于诉讼时效的问题，上述协议约定租金补偿款为按月支付，而越秀房管局只能提供从2014年12月12日起主张权利的证据，故其主张的2012年12月1日之前租金补偿款已过诉讼时效，一审法院不予保护。从2012年12月1日起的租金补偿款，一审法院予以支持。因本案之后的事情尚未发生，何时办理补偿房屋的移交手续无法确定，故一审法院只处理至本案生效之日止的租金补偿，之后的租金补偿，在本案中不予调处。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条之规定，于2019年9月6日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市越秀区市场监督管理局、广州一德中兴房地产开发有限公司向广州市越秀区房屋管理局支付广州市越秀区海珠南路达新街19号房屋从2012年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金补偿款（按每月12.92元计）；二、驳回广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市越秀区房屋管理局负担30元，广州市越秀区市场监督管理局、广州一德中兴房地产开发有限公司负担20元。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，越秀市场监督局称涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》签订后，其与中兴公司和广富公司、广州市政府机关服务中心签订合作协议，约定该局投入资金600万以及土地使用权，在房屋建成后获得固定房屋面积，越秀市场监督局无证据证明其曾将该局与中兴公司和广富公司、广州市政府机关服务中心签订合作协议的相关事宜告知越秀房管局。再查明，中共广州市越秀区委办公室于2019年2月18日印发的《广州市越秀区机构改革方案》载明，“……3.新组建和优化职责的机构。……（9）组建区市场监督管理局，将区市场和质量监督管理局（区食品安全委员会办公室）的职责，以及区科技工业和信息化局（区知识产权局）的专利管理职责，区发展和改革局的价格监督检查与反垄断执法职责等整合，组建区市场监督管理局……不再保留区市场和质量监督局、区食品药品监督管理局。”本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于越秀房管局有无怠于接收回迁房屋的问题。从涉讼《征地拆迁直管房屋补偿协议书》约定来看，该协议仅对移交给越秀房管局的补偿房屋的建筑面积以及移交时间进行了约定，并无对补偿房屋的具体位置、楼层、房号等作出约定，现并无证据证明越秀房管局、越秀市场监督局、一德公司在涉讼地块项目建成后对应移交给越秀房管局的补偿房屋的具体楼层、房号达成合意，故补偿房屋具体情况仍不明确，在此情况下，越秀市场监督局以越秀房管局为房屋行政管理部门为由，主张越秀房管局明知涉讼项目已建成却怠于主张、接收补偿房屋，依据不足，本院不予采信。关于越秀市场监督局应否向越秀房管局承担租金补偿责任的问题。涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系越秀房管局与工商局越秀分局签订，该协议的内容并无违反法律、行政法规强制性规定，对合同双方均有约束力。工商局越秀分局的职能已由越秀市场监督局承接，一审法院认定该协议中工商局越秀分局的义务、责任应由越秀市场监督局承担，并无不当，本院予以认同。涉案《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的合同主体在越秀市场监督局与中兴公司和广富公司、广州市政府机关服务中心签订合作协议后以及在一德公司成为涉讼拆迁地块的使用人后并无相应作出变更，越秀市场监督局以该局实际已退出涉讼地块的项目合作为由，主张其不应再承担租金补偿义务，理据不足，本院不予支持。一德公司系涉讼地块的实际使用人，依法负有相应的拆迁补偿安置义务，一审法院判令一德公司与越秀市场监督局共同承担向越秀房管局支付租金补偿款义务，并无不当，本院予以认同。关于诉讼时效的问题。如前所述，一德公司、越秀市场监督局向越秀房管局负有共同承担租金补偿款的义务，根据本案证据显示，虽然越秀房管局并无直接的证据证明其就本案所涉纠纷在向一审法院提起诉讼前曾向越秀市场监督局主张过租金补偿，但越秀房管局于2014年、2015年以及2016年7月先后向涉讼地块的使用人一德公司发出催租通知，越秀房管局并无明显怠于行使权利的情形，一审法院认定2012年12月1日之后的租金补偿款无超过诉讼时效，并无不当，本院予以认同。关于诉讼主体问题。广州市政府机关服务中心并非涉讼《征地拆迁直管房屋补偿协议书》的合同相对方，亦非拆迁地块的使用人，越秀市场监督局与广州市政府机关服务中心、中兴公司、广富公司因四者所签合作协议所形成的关系与本案并非同一法律关系，广州市政府机关服务中心并非本案必要的诉讼主体，越秀市场监督局要求追加广州市政府机关服务中心为共同被告参加本案诉讼，理据不足，本院不予采纳。同理，广州市规划和自然资源局亦非本案必要的诉讼主体，本院对越秀市场监督局要求追加广州市规划和自然资源局作为本案第三人参加诉讼的主张，亦不予采纳。因《征地拆迁直管房屋补偿协议书》对补偿房屋的具体位置、楼层等约定不明，涉讼项目是否还有房屋可作为补偿房屋移交以及何时移交给越秀房管局、该协议是否能继续履行尚不可知，一审法院对于本案判决发生法律效力之后的租金补偿款暂不予处理，并无不当，本院予以维持。越秀房管局要求在本案中对于该局实际接收补偿房屋之前的租金补偿款一并予以处理的上诉理由，本院不予支持。综上所述，广州市越秀区房屋管理局、广州市越秀区市场监督管理局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市越秀区房屋管理局、广州市越秀区市场监督管理局各负担50元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年六月二十四日书记员  贾妍胡秀红