江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初6516号 原告：王龙，男，1981年2月3日出生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：张晖，江苏苏尊容大律师事务所律师。 被告：江苏微石青禾置业管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1MJDJ68W，住所地南京市玄武区太平北路114号。 法定代表人：程晓玉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡玥，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 第三人：南京中南新锦城房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320113302301482J，住南京市栖霞区马群街道花港路18号8幢108室。 法定代表人：徐小兵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告王龙与被告江苏微石青禾置业管理有限公司（以下简称微石青禾公司）及第三人南京中南新锦城房地产开发有限公司（以下简称开发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序,由审判员许庆林独任审判，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。后转为普通程序继续由审判员许庆林独任审理。为查明事实，本案依法追加第三人参加诉讼,于2020年5月13日第二次开庭审理。原告王龙及委托诉讼代理人张晖，被告委托诉讼代理人胡玥，第三人委托诉讼代理人杨焘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《委托租赁合同》；2、判令被告给付原告第二期之后的租金直至交付房屋之日止；3、判令被告承担按合同约定租金总额10%的违约金31418.75元；4、判令合同解除后被告15天内交付房屋，如逾期返还房屋应承担双倍租金数额的赔偿责任；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年，原告应邀去南京中南世纪雅苑看房。售楼处醒目张贴着开发商中南新锦城公司的售后包租要约广告。要约广告称，10年包租，年均回报率为4.5%。原告出于低额汇报但稳健投资的经济目的，于2016年8月4日与第三人签署购房合同，购买了位于栖霞区房屋，面积37.6平方米。原告同时与被告签署了《委托租赁合同》。租赁合同标准版由被告方制作。合同约定委托期为十年，从2018年10月30日至2028年10月29日止。合同租期内，每半年租期的前一个月，被告支付相应半年期数额的租金。首期半年租金，2018年10月30日至2019年4月29日，数额为13703.305元，被告已支付。第二期2019年4月30日至2019年10月29日的租金，应于2019年3月30日前支付，被告未支付，且明确表示不愿支付。其理由为：因故不具备经营条件;巨额垫资，难以为继。综上，被告不仅拖延支付租金义务，且明确拒绝履行义务，已经造成原告合同利益不能实现，故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告微石青禾公司辩称，虽然双方签订的租赁合同约定由被告代为收房，但在2018年10月30日开发公司因房屋质量问题并未交房。到了2018年11月15日，开发公司、原告、被告三方共同收房验房时，发现交付的房屋依然存在质量问题，未达到收房标准，开发商称继续整改。此后，开发公司并未通知被告收房。至于给付原告第一期租金，是因为众多业主包括原告年前都去开发商处闹事，从稳定的角度考虑，且开发商也承诺尽快会整改到位，所以被告只好给各位业主先行支付第一期的房租，但并不代表被告认可已经收房。由于原告交付的房屋，其性质属于办公用房，不符合被告租房用于公寓住宿目的，被告的根本目的无法实现。且对被告约定的违约金亦过于高出原告的实际损失。现被告同意原告提出解除合同请求，但对于原告的其他诉讼请求不予认可。 第三人开发公司述称，第三人已经按照与各业主签订的商品房预售合同约定的时间交付了房屋。至于被告微石青禾公司未及时收房与第三人无关。第三人提供的房屋符合合同约定的质量要求。 经审理查明，2016年8月4日，原告与第三人中南新锦城公司签订一份《世纪雅苑商品房预售合同》，由原告购买世纪雅苑C-8幢XXXX室，建筑面积37.6平米，土地使用年限自2014年8月1日起至2054年7月31日止。总价款709826元。房屋交付时间为2018年10月31日前。该地块土地用途为：城镇混合住宅用地、批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。原告与开发公司签订商品房预售合同后，当即与被告微石青禾公司签订一份《委托租赁合同》，约定由甲方（原告）将涉案房屋租赁给乙方（被告），委托租赁的期限为10年（2018年10月30日起至2028年10月29日止），甲方委托乙方代为收房，并委托乙方代为行使验房职责。乙方从开发商处收房之次日起，视为委托租赁期限开始之日。因乙方原因导致未及时收房的，委托期限自甲方或开发商通知乙方收房次日起计算。第四条4.1甲方房屋以全屋精装修（含部分家具家电）的完成标准交付给乙方。4.2甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功。第五条5.1十年租金收益总额为人民币314187.51元。第一年27406.61元，第二年28229.32元。第五条5.3租金每半年支付一次，提前支付下一半年的租金。乙方须于房屋交付前付30日内支付第一笔租金收益人民币13703.305元，后期每笔租金乙方须提前1个月支付给甲方。5.3.1甲方在乙方支付租金后一个月内，向乙方提供合法之增值税专用发票。甲方可委托乙方开具发票，并由乙方在向甲方支付租金的同时予以扣除。第十二条违约处理12.3如乙方拖欠甲方租金达三个月，并经提醒后仍未完全支付，甲方有权提前终止本合同。甲方解除合同的，乙方除应补足未支付租金外，还应按照本合同约定租金总额的10%向甲方支付违约金。甲方不解除合同的或乙方拖欠租金不足三个月的，乙方补足未支付租金后，还应按照拖欠租金总额的30%的标准向甲方支付违约金。上述合同签订后，2018年10月27日，开发公司向各业主发放《收楼通知书》，告知各业主，集中收楼时间为2018年10月31日9:00-17:00。并告知业主收房需注意的事项。但收楼时间来到后，被告与第三人并未办理好收房交接手续。2019年3月8日和4月3日，被告向原告账户分别汇款为11419元和2283元，合计13702元。之后，被告与众多业主因租赁合同发生纠纷，被告未再支付下半年的租金。原告陆续向本院提起诉讼。本院于2019年9月10日召集原告与被告诉前谈话调解，双方均同意解除合同，但为赔偿问题双方分歧较大，协商无果。2019年10月21日本院立案审理。庭审中，被告坚持认为原告并未提供符合质量的房屋，致使被告一直未收房，直至2019年3月27日才陆续与第三人办理房屋交接手续，但房屋依然存在质量问题。而第三人认为其房屋已经经过竣工验收，符合交付条件，只是被告迟迟不予收房，直到2019年3月27日才接收部分房屋。第三人提供房屋竣工验收备案时间为2019年1月14日。同时提供其与微石青禾公司2019年3月27日陆续交接房屋的清单（50余户）。 本案争议的主要事实如下：1、涉案房屋交付时间？原告认为，第三人开发公司已经发出收房通知，原告也已经委托被告代为收房。如果被告认为在2018年10月31日开发公司未交付合格的房屋，被告应当与开发公司联系、交涉，也可以与业主联系，告知基本情况。但被告并未履行或并无证据证明其履行了义务。而被告则认为，当时开发公司在交房时间到了以后，房屋确实没有竣工，不符合交付条件。到2018年11月15日，开发公司（第三人）、业主（原告）、被告三方还在验收房屋，但房屋依然不符合交付条件，故未收房。2、被告支付房租行为？原告认为，如果开发公司未按时交付房屋，被告怎么可能支付房租。而被告则认为当时众多业主闹事，第三人也承诺很快会解决问题，被告也是为了社会稳定，先支付了半年房租，过后再说。3、合同解除时间如何确定？原告认为，应按法院判决生效之日起计算。而被告则认为应按原告向法院提起诉讼之日起即诉前调解日计算。 在诉讼过程中，本院已经告知原告等业主，为减少双方经济损失，避免因诉讼时间过长，造成不必要的损失，应先行去被告处将各自房屋钥匙取回，办理房屋交接手续。逾期自行负责。 上述事实，有原告提供的委托租赁合同、汇款凭证、诉前谈话笔录、竣工验收登记备案、房屋交接清单、当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告与被告签订的《委托租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并无违反国家法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面正确地履行各自的义务。本案鉴于双方均同意解除合同，本院予以准许。 本案争议焦点之一为解除合同时间如何认定？解除合同的意思到达对方时生效。因原告向本院提出解除合同，本院在2019年9月10日召集双方谈话，并告知被告解除合同的意思表示，被告也予以同意，故2019年9月10日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。 争议焦点之二，原被告双方房屋交接时间如何认定？违约责任如何认定？对此，本院认为，开发公司于2018年10月27日发出收楼通知书，但开发公司递交的竣工验收备案登记时间显示2019年1月14日，则说明开发公司向各位业主发出收楼通知书时并未取得房屋竣工验收条件。2019年3月27日，被告与第三人办理交接房屋手续，此时微石青禾公司称房屋依然存在质量问题，但这房屋质量瑕疵并不能成为其拒收房屋的理由。原被告双方在合同中第四条也明确约定“甲方委托乙方从开发商处代为验收该房屋，乙方从开发商处签字验收该房屋，并在确保房屋内部所有设施齐全和功能完好的情况下，视为甲乙双方交付成功”，依照双方约定，2019年3月27日视为原被告双方完成租赁房屋的交接手续。故被告支付原告租金时间应当从2019年3月27日起顺延半年至2019年9月26日止。因被告未按约定提前一个月即2019年8月26日前支付原告第二期的房租，属于违约行为，应当承担违约责任。而被告已经多交了部分租金，本院综合被告违约行为、原告实际损失、市场行情，酌定被告多交的租金不再退还，冲抵被告承担的违约金。至于被告辩称原告交付的房屋属于办公用房，不宜用于公寓。对此本院认为，双方在租赁合同中并未明确约定原告交付房屋的性质，故不予采纳。本案追加第三人只是为了查明事实。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王龙与被告江苏微石青禾置业管理有限公司签订的案涉《委托租赁合同》，解除日为2019年9月10日； 二、驳回原告王龙的其他诉讼请求。 案件受理费928元，由被告江苏微石青禾置业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 许庆林 二〇二〇年六月八日 法官助理 段志成 书 记 员 卜 艳