北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终1764号上诉人（原审被告）：张岩，女，1975年9月22日出生，蒙古族，户籍地上海市。委托诉讼代理人:张丽（张岩之姐），户籍地辽宁省锦州市。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹文君，女，1947年10月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：罗缙（曹文君之女婿），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：余欣（曹文君之女），住北京市西城区。上诉人张岩因与被上诉人曹文君房屋买卖合同纠纷一案，北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初12607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张岩上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回曹文君一审的诉讼请求。事实与理由：1.我已经按照合同约定全面履行义务，不存在未全面履行约定义务的情形；2.一审判决以我未结清物业费就认定我构成违约，适用法律错误，物业费的交纳属于物业服务合同法律关系，与本案房屋卖合同法律关系并非同一法律关系，并且出卖人是否交清物业费并非房屋买卖的必备条件；3.我并非恶意欠费，一审判决无权剥夺我对物业公司的抗辩权，无权未经审判即判决我向第三方履行义务；4.一审认定买卖双方需办理物业交接手续和结清物业费，适用法律错误，一审判决我支付违约金错误，且酌定违约金过高。曹文君辩称，同意一审法院判决，不同意张岩的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确、曹文君向一审法院起诉请求：1.判令张岩向涉案房屋所在小区物业公司结清2015年7月1日至2018年12月31日的物业服务费53521.86元，并与我完成物业交接；2.判令张岩向我支付违约金，自2019年1月24日起至付清物业费之日止每日按房屋总价12250000元的万分之五计算；3.判令张岩赔偿我经济损失32550元；4.判令张岩赔偿原告精神损失费20000元。一审法院认定事实：2018年10月16日，张岩（出卖人）与曹文君（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由曹文君购买张岩位于昌平区1至3层全部（以下简称为涉案房屋），房屋成交价格为12250000元；关于房屋交付，合同第六条约定，出卖人应当在产权过户当日将涉案房屋交付给买受人，房屋交付以前发生的物业服务费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、网络费由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担；关于违约责任，合同第七条约定，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过10日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，双方依约履行合同。2019年1月23日，双方完成涉案房屋产权过户登记，涉案房屋权利人登记为曹文君。但双方至今未办理物业交接相关手续。曹文君称未办理物业交接是因为张岩称家中有老人生病，想先进行房屋过户，再进行物业交接，曹文君相信了张岩，因此没有进行物业交接；但曹文君入住涉案房屋后，发现未办理物业交接对其使用涉案房屋影响很大；曹文君称涉案房屋所在小区物业公司阻拦其对房屋进行装修。曹文君提供了由案外人北京煜恒装饰工程有限公司盖章的《纳帕2-09装修误工费申请书》，显示因业主未交物业费因此造成停工，停工时间为2019年3月29日至2019年4月28日，因此，该公司向业主申请索赔误工费32550元。张岩尚未交纳涉案房屋自2015年7月1日至2018年12月31日的物业费。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、不动产权证书、《纳帕2-09装修误工费申请书》以及当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，张岩与曹文君签订《北京市存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《北京市存量房屋买卖合同》第六条约定，出卖人应当在产权过户当日将涉案房屋交付给买受人，房屋交付以前发生的物业服务费、供暖费、水费、电费、燃气费、有线电视费、网络费由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。又结合我国目前商品房交易的习惯，商品房买卖过程中，买卖双方应该就买卖房屋办理物业交接手续，结清物业费等相关费用。涉案房屋已于2019年1月23日办理过户登记手续，在此之前发生的物业费应由张岩负担，张岩所欠涉案房屋所在小区物业公司2015年7月1日至2018年12月31日物业费至今没有交纳，故该期间物业费应当由张岩负担。曹文君主张该期间的物业费由张岩向物业公司支付，考虑到物业公司并不是本案当事人主体，且具体物业费金额需要物业公司核实，故对于曹文君主张的由张岩向物业公司支付物业费的主张，法院不予支持。但张岩不能据此认为其不负有交纳物业费的义务，相反，张岩应当积极履行其交纳物业费、与曹文君办理物业交接手续的义务。对于曹文君要求张岩与其办理物业交接手续该项请求，于法有据，法院予以支持。张岩未按照合同约定承担物业费，因此，张岩构成违约，法院结合《北京市存量房屋买卖合同》中约定的违约责任条款以及案件事实对违约金进行酌定。对于判决生效之日前的违约金，法院酌情确定金额为8万元。对于判决生效之日后的违约金，为了敦促张岩履行相应义务，法院酌情确定相应违约金标准。曹文君要求张岩赔偿其装修停工损失32550元，但曹文君只提供了《纳帕2-09装修误工费申请书》一份，并未提供其实际向装修公司进行赔偿的相关证据，又因本案中违约金与赔偿损失功能重合，因此，法院对赔偿损失一项不予支持。但曹文君确实因此受到了影响，故法院在确定违约金数额上对此一并考虑。对于曹文君主张的精神损害赔偿一项，本案是合同之诉，精神损害赔偿于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张岩与曹文君办理物业交接手续，于本判决生效后十五日内执行；二、张岩向曹文君支付违约金80000元，于本判决生效后十五日内执行；三、张岩向曹文君支付违约金，自本判决生效之日起至张岩付清物业费之日止，以12250000元为基数，按照日十万分之三标准计算，于本判决生效后十五日内执行；四、驳回曹文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，张岩和曹文君就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为合法有效，对双方均具有约束力。附随义务并非基于当事人的约定而发生，而是以诚实信用原则或法律直接规定为依据，随着合同关系的发展而发生的。在房屋买卖合同履行过程中，按照诚实信用原则和一般房屋买卖的交易习惯，出卖人除了应当依约履行办理房屋所有权过户登记手续外，还应当缴清物业费等相关费用、协助买受人办理物业交接手续等，此系出卖人应当履行的附随义务。虽涉案房屋已经完成了过户登记，但是张岩还应当在合理期限协助办理物业交接手续。而张岩未予缴清物业费，未完成物业交接手续，可以认定张岩没有履行完毕合同附随义务，张岩对此构成违约。此外，按照合同约定，在涉案房屋过户给曹文君之前，所发生的物业费由张岩负担。张岩虽称其未缴纳物业费是因物业公司擅自上调物业费标准，但是在涉案房屋过户给曹文君之前，张岩与物业公司之间的争议系物业服务合同法律关系，与本案并非同一法律关系，张岩缴清物业费后仍可另行主张相应权利，张岩据此主张不履行其与曹文君房屋买卖合同项下的附随义务，缺乏依据，本院对此不予支持。对于曹文君主张的张岩应当支付的违约金，一审法院酌情确定的数额和标准，并无明显不当，本院对此不持异议。综上所述，张岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由张岩负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十六日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇