湖南省临武县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1025执异17号 异议人（案外人）：谢小楚，男，1964年11月12日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 申请执行人：湖南临武农村商业银行股份有限公司，住湖南省郴州市临武县舜峰镇东云路582号。 被执行人：屠建民，男，1964年8月15日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：朱振兴，男，1960年3月23日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：朱军，男，1983年9月30日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被执行人：胡洪金，女，1960年8月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 本院在执行申请执行人湖南临武农村商业银行股份有限公司（以下简称临武农商行）与被执行人屠建民、朱振兴、朱军、胡洪金金融借款合同纠纷一案中，于2020年4月28日向郴州市不动产登记中心下达了（2020）湘1025执222号执行裁定书和协助执行通知书，查封了被执行人胡洪金所有的坐落于郴州市苏仙区白鹿洞（产权证号：00××93）的房屋，查封期限为三年。2020年5月22日，异议人谢小楚向本院提出书面异议，本院受理后依法进行了审查，现已审查终结。 异议人谢小楚称：本案涉案房屋原系被执行人胡洪金所有，早在2012年3月23日胡洪金就将该房屋出售给异议人，双方签订了房屋买卖合同，异议人并已支付全部购房款，并在2012年装修完毕，于2013年入住，非因买受人自身原因未办理过户登记。现贵院查封了属于异议人所有的房屋，明显错误，请求人民法院解除对异议人所有登记在胡洪金名下位于郴州市苏仙区白鹿洞（产权证号：00××93）房屋的查封。 申请执行人临武农商行辩称:一、涉案房屋自始至终登记在被执行人名下，属于胡洪金名下可被执行财产，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。案外人谢小楚对争议的房产没有办理登记转让公示，不能产生排他的物权效力。二、未办理过户登记手续的不动产买受人必须同时具备“合法有效的书面买卖合同、支付全部价款、实际占有、非因买受人原因不能办理过户”四项要件，缺一不可，才可能被排除执行。在本案中，2012年3月23日，谢小楚与胡洪金成立委托代理关系，办理了公证，由谢小楚代理胡洪金对外：1、签订买卖合同、收房款；2、代办过户、水电税费手续等；3、2014年3月28日继续公证委托谢小楚代理至办完上述事项为止。《公证书》不仅证明委托代理关系没有终止，更能证明自2012年至今该房产一直属于胡洪金所有，胡洪金对该房产有排他的所有权、处分权。三、就购房款收据字面而言，巨额购房款526000元缺乏其他相关证据予以佐证交付了全部购房款，且收款当天2012年3月27日《公证书》所示，胡洪金在收到全款购房款仍委托谢小楚代理出售房屋是不合逻辑的。综上所述，异议人对已经查封的涉案房产既没有设立物权，又不符合买受人对不动产排除执行的必要条件，其异议不能成立，请求人民法院依法驳回异议申请。 本院查明：本院在执行申请执行人湖南临武农村商业银行股份有限公司与被执行人屠建民、朱振兴、朱军、胡洪金金融借款合同纠纷一案中，于2020年4月14日作出（2020）湘1025执222号执行裁定书，冻结、划拨被执行人屠建民、朱振兴、朱军、胡洪金的银行存款864826.08元，或查封、扣押被执行人价值相应的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。于2020年4月28日以（2020）湘1025执222号执行裁定书查封了胡洪金所有的坐落于郴州市苏仙区白鹿洞（产权证号：00××93）的房屋，查封期限三年。2020年5月22日异议人谢小楚以本院错误查封了异议人所有的房屋为由，向本院提出书面异议，要求本院解除对涉案房屋采取的查封措施。 另查明，2012年3月23日，异议人谢小楚与被执行人胡洪金签订《房屋转让合同》购买了胡洪金位于郴州市苏仙区宅基地上的房屋（产权证号：00××93）。2012年3月27日，胡洪金向谢小楚出具收条一份，载明：今收到谢小楚购买本人（房产证号：00××93号）房屋款合计人民币：伍拾贰万陆仟元整（￥526000元），房屋款全部已付清。2012年3月27日、2014年3月28日，胡洪金就委托谢小楚代理房屋买卖相关事项在湖南省郴州市福城公证处进行公证。2014年1月23日，因对涉案房屋空坪余地权属产生争议，郴州市四普庄村二组与谢小楚签订《补充协议》，由乙方谢小楚一次性补给甲方郴州市四普庄村二组土地补偿款10000元，争议土地所有权归乙方所有。2014年2月26日、2015年4月23日，谢小楚分别与湖南长安爆破工程有限公司郴州苏仙分公司、郴州华瑞房地产投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋对外出租。因涉案房屋面临拆迁问题至今未办理过户登记。 本案争议焦点在于异议人谢小楚对涉案房屋的权利是否能够排除本院的强制执行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》人民法院在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中的异议人谢小楚与被执行人胡洪金在法院查封涉案房屋之前签订了房屋转让合同，并且按照合同约定支付了全部购房款，有《房屋转让合同》、“收条”佐证，虽为现金支付，但符合当时条件下存在的现金交易习惯。因涉案房屋面临拆迁导致未办理过户登记非异议人谢小楚故意不办理，且异议人已经实际占有该房屋，《补充协议》、《房屋租赁合同》足以证明异议人谢小楚与被执行人胡洪金存在真实的房屋买卖关系，且涉案房屋为异议人实际占有、使用、收益。综上所述，异议人谢小楚要求解除对涉案房屋查封的理由，符合相关法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款之规定，裁定如下： 中止对登记在胡洪金名下的坐落于郴州市苏仙区白鹿洞（产权证号：00××93）的房屋查封的执行。 异议人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审 判 长  **国 人民陪审员  李清泉 人民陪审员  李永金 二〇二〇年六月二日 法官助理李碧霞 附法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款异议人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。