湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2906号上诉人（原审原告）：罗晟，男，1980年1月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：彭智，男，1974年6月13日出生，住长沙市天心区。上诉人罗晟与彭智房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初16154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗晟上诉请求：1．请求撤销一审判决中彭智于判决生效之日起五日内向罗晟支付违约金44,559.5元，改判违约金为89,119元；2．二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年3月24日，双方签订《租赁合同》，租期八年，租金为每月6,401.36元，并且从2019年9月1日起开始每年对比上一年度递增5%租金，同时约定24个月免租期。合同第八条约定租赁期间若被上诉人擅自提前终止合同，则被上诉人必须按合同未履行租期总租金的20%赔偿上诉人损失。现被上诉人已经享有24个月免租优惠期，优惠期结束后被上诉人就单方面终止合同，所以上诉人请求被上诉人赔偿违约金共计89,119元。上诉人认为一审判决的金额明显低于24个月免租期的实际损失，商铺目前已经空置数月，而且后续空置时间也会造成无法预知的损失。彭智未答辩。彭智上诉请求:1.撤销一审判决中彭智向罗晟支付违约金44,559.5元,并退还房屋押金6,401.36元;2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：罗晟在未做好市场调研的情况下，购买了门面，后又不考虑商业街实际行情，只以自己的目的来收取租金。彭智结合商业街整体情况和本店实际情况，与罗晟协商减租。协商过程中罗晟以各种理由拖延时间，强行让彭智接受高于市场行情的租金。罗晟未履行合同中该尽的义务，却要求彭智按照合同条款进行赔偿违约金，明显对彭智显失公平。原租赁合同涉及五个门面，合同主体的变更，周边环境、行情均发生重大改变，继续履行将损害彭智的合法权益，其合法权益将无法实现。罗晟答辩称：同我的上诉意见。罗晟向一审法院起诉请求：1.彭智支付违约金89,119元;2.本案诉讼费由彭智承担。一审法院经审理查明：2017年3月24日，罗晟（甲方／出租方）与彭智（乙方／承租方）签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于长沙市岳麓区66.59平方米租赁给乙方彭智用于经营汽车美容、保养、快修、车务。合同同时约定：租赁期限从2016年9月1日至2024年8月31日止，租赁期为8年，甲方自2016年6月15日起将门面交付乙方；租金从2016年9月1日起计租，租金单价96元每月每平方米，每月租金6401.36元；免租期第一次交纳租金6个月，第二次交纳租金6个月，甲方给予免租期24个月，免租期从计租起日开始计算，第二交纳租金时间为2016年9月1日之前；租金递增，租金从甲方合同约定计租之日起，第四年开始递增，每年对比上一年递增5%；合同保证金，乙方向甲方缴纳合同履约保证金6300元，在合同期满后，乙方结清所有费用，无任何违约及无相关设施设备修复的费用产生，乙方撤出甲方场地，甲方在7个工作日内将保证金无息退还乙方，如有其它费用产生，甲方将在扣除相关费用后，余额在7个工作日内退还给乙方；协议的变更、解除，在租赁期内，如乙方要求终止合同，必须提前3个月书面通知甲方，经甲方同意，且办好所有交接手续以及缴清相关费用后方可终止合同；违约责任，租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失（如该违约金低于乙方已交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）。2019年8月，彭智认为其承租商铺商业氛围低迷，且周边商铺租金价格明显低于罗晟出租的商铺，如按合同约定缴纳的租金，自己所承租商铺很难维持经营，便要求罗晟等五名业主调整租金。由于双方就租金调整未达成一致的协议，且缺乏相互及时沟通，彭智于2019年8月底将承租商铺腾空搬出，并另行承租其他门面经营，现罗晟的商铺仍处于未出租状态。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。罗晟与彭智签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。根据合同约定，在租期内，如彭智要求终止合同，必须提前三个月书面通知罗晟，经罗晟同意，且办好所有交接手续以及缴清相关费用后方可终止合同。如彭智提前终止合同，则需向罗晟支付合同未履行租期总租金20%的违约金。本案租赁期间，彭智认为自己所承租商铺商业氛围低迷，周边的商铺租金价格低于承租商铺，要求与罗晟等业主协商减少租金，但就此双方并未达成一致协议，彭智便腾空搬离了商铺，使合同予以终止。罗晟并未表示同意解除与彭智签订的合同，但事前知晓了彭智要求减租及腾空搬离本案所涉商铺的信息，且该院审理查明的事实及罗晟、彭智的当庭陈述，可证实彭智在终止合同前并未拖欠罗晟任何租金等费用，故对罗晟主张彭智要求支付违约金89,119元的诉讼请求，该院考虑到涉案商铺与周边商铺租金价格差异、彭智的违约程度，结合公平原则，该院予以酌情确认为44,559.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、彭智于判决生效之日起五日内向罗晟支付违约金44,559.5元；二、驳回罗晟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由罗晟负担12.5元，彭智负担12.5元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一审判处彭智向罗晟支付违约金44,559.5元是否恰当。罗晟认为，一审判处违约金44,559.5元明显低于实际损失，应当改判支持89,119元；彭智上诉请求，撤销一审判决中彭智向罗晟支付违约金44,559.5元。本院认为，依据双方签订的《租赁合同》中关于违约责任的约定以及本案合同实际履行情况，彭智在未经双方协商一致的情况下，在租赁期满前腾空房屋并另行承租，属于违反双方合同约定单方解除合同，应当向罗晟承担违约责任。合同约定了违约责任，“租赁期间，若乙方擅自提前终止本合同，乙方须按合同未履行租期总租金的20%赔偿甲方损失（如该违约金低于乙方已交纳的保证金数额，则违约责任按全额保证金计取）”。现罗晟请求彭智支付违约金89,119元，符合合同约定，应予以支持。一审法院酌情确认彭智应向罗晟支付违约金44,559.5元不妥。且本院之前已作出（2020）湘01民终284号判决，该案系王俏诉彭智房屋租赁合同纠纷一案，与本案相关联，该案对违约金未进行调整，认定违约金数额为89,119元。彭智上诉请求退还押金，因其未在一审中对此提起反诉，本院不予处理，其可另行主张。综上所述，彭智的上诉请求不能成立，应予驳回；罗晟的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院(2019)湘0104民初16154号民事判决；二、彭智于本判决生效之日起五日内向罗晟支付违约金89,119元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由彭智负担；二审案件受理费50元，由上诉人彭智负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军审 判 员  赵佳玮二〇二〇年六月八日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。