山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1377号上诉人（原审被告）：周振红，女，1989年3月20日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：赵德飞，系上诉人丈夫。委托诉讼代理人：付增信，山东铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鲁雪，女，1991年12月13日出生，汉族，住临沭县临沭经济开发区。委托诉讼代理人：吴红彬，山东矩量律师事务所律师。原审第三人：鲁盟地产经纪连锁有限公司，住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：孙雪雪，鲁盟地产经纪连锁有限公司职工。委托诉讼代理人：董倩，鲁盟地产经纪连锁有限公司职工。上诉人周振红因与被上诉人张鲁雪及原审第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周振红的委托诉讼代理人赵德飞和付增信、被上诉人张鲁雪的委托诉讼代理人吴红彬、原审第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人孙雪雪和董倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周振红上诉请求：1.依法撤销原判决发回重审或改判解除双方签订的房屋买卖合同、上诉人不承担赔偿责任；2.上诉费由被上诉人承担。事实及理由：本案争议的焦点：1、双方签订的房屋买卖合同是否有效的问题。2、被上诉人的损失及损失赔偿的问题。一、一审法院认定双方签订房屋买卖合同有效错误。涉案房产的查封系在两年前查封的，上诉人不知情，也不存在恶意隐瞒的情况。上诉人在知道被查封后，经多方查询，查封房产的案件，已经申请再审，并且已经立案，择期开庭。如果上诉人知道房产被查封也不会签订买卖合同，也不会在房产被查封后两年才申请再审，这不符合常理。所以上诉人自始对房产被查封不知情。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定属于效力性规范而非管理性规范，所以买卖合同违法了国家强制性的法律规定，台同无效。最高院(1997)经他字第8号的《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》也规定“擅自将已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”二、鲁盟地产经济连锁有限公司存在重大过错应承担过错责任，进行赔偿。1、鲁盟地产经济连锁有限公司作为中介服务机构没有尽到审查义务，导致夫妻共同财产只是一人签订买卖合同，合同无效，应承担赔偿责任。2、鲁盟地产经济连锁有限公司作为中介服务机构，对涉案房产性质及债权债务、抵押、查封现状没有调查及审查，因被上诉人在北京工作，来回坐飞机，时间紧促，第三人草率的促成双方签订房屋买卖合同，存在重大过错。如果在房产买卖协议签订前第三人尽到审查、核实的义务，要求被上诉人到不动产登记机构开机房产查询信息，就可以避免现在的状况。被上诉人的购买行为有待商榷。上诉人在签订买卖合同后，准备办理房产证时发现涉案房产被查封了，在第一时间给被上诉人另行介绍了房源，但是被上诉人没有同意。综上所述，根据相关法律规定，请求法院依法查明事实，依法支持上诉人的诉讼请求。张鲁雪辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。鲁盟地产经济连锁有限公司辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。张鲁雪向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告于2018年10月2日签订的《鲁盟地产买卖契约》（编号1814141）；2.依法判令被告向原告双倍返还定金60000元（其中30000元由第三人返还）；3.依法判令被告向原告支付违约金148000元；4.判令被告支付原告主张权利过程中的律师费8000元；5.诉讼费、保全费由被告负担。后原告在审理过程中申请放弃对诉讼请求第2项的主张。一审法院认定事实：2018年10月2日，原告张鲁雪与被告周振红，第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司签订鲁盟地产买卖契约一份，合同约定，被告周振红将其所有的位于临沂市河东区怡海国际新城小区J2号楼1单元1003室房产（该房产系被告方分期付款购买，有抵押）作价740000元卖与原告张鲁雪。合同约定：由原告张鲁雪在合同签订当日缴纳30000元作为定金交付第三人保管；被告在合同签订20个工作日内办理房产证，原告在合同签订25个工作日内支付首付款185000元（不包含定金数额），剩余房款555000元申请银行按揭。合同第六条第一款约定，原告不能按期支付购房价款或者被告不能按期交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。同时该条第二款约定，如被告方构成根本违约，自毁约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对原告进行赔偿（此违约金中含丙方即第三人2.7%居间服务费）并承担原告主张权利过程中的诉讼费、律师费等……合同签订后，原告于合同签订当天支付定金30000元交由第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司保管，第三人向原告开具收据。被告周振红因涉案房产于合同签订前已被司法查封未能在合同约定期间内办理产权证。原告张鲁雪诉至法院。一审法院认为，本案争议焦点主要有两个：1.涉案买卖合同是否有效；2.被告及第三人在履行合同过程中是否有过错，以及被告应承担的违约金数额。关于焦点1本案合同是否有效。首先关于涉案房产是否因被告周振红擅自处分夫妻共同财产导致合同无效。一审法院认为，在庭审调查过程中，被告以及第三人均认可涉案房产的买卖房源由被告周振红的丈夫赵德飞到第三人处提供，并且在合同签订后，一直由赵德飞与原告以及第三人关于合同的履行进行协商。综上，虽然涉案房产系被告与案外人赵德飞的共同财产，涉案买卖合同只有被告一人签字，但是案外人赵德飞事先对买卖房屋不但知情而且主动参与，促成买卖，可以认定案外人赵德飞同意被告周振红处分夫妻共同财产，因此被告周振红的卖房行为不能认定为无权处分，被告关于涉案房屋买卖合同因此无效的抗辩不能成立。其次，关于涉案房屋买卖合同是否因房屋被法院查封而无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了被司法机关依法查封的房地产不得转让。但是该规定是对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，系对物权的规定。而涉案房屋买卖合同属于合同关系。综上，涉案房产被查封只是限制房屋所有权的转移，并不影响买卖合同的效力。因此原、被告及第三人签订的《鲁盟地产契约》系三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，依法确认，三方均应按照合同的约定履行义务。买卖合同双方当事人达成关于房屋买卖的协议后，出卖人的主要义务为交付房屋和协助办理产权登记证书等，买受人的主要义务为支付房款。本案中，被告周振红在签订合同后因无法继续履行，其丈夫赵德飞已经与原告张鲁雪进行了说明。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人有权要求解除合同。在履行期间届满后，被告也对解除合同表示同意。故原告张鲁雪要求解除与被告、第三人签订的房屋买卖合同，理由正当，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案原告并未存在违约行为，根据三方的约定，定金30000元现由第三人保管，应当返还给原告，故本院对原告要求第三人返还定金30000元的主张予以支持。关于争议焦点2被告周振红及第三人是否存在过错。被告周振红作为涉案房屋的所有权人，对于所卖的房屋现状以及权利状态应当充分了解明晰并如实告知原告及第三人，即使如被告周振红抗辩对涉案房屋被查封不知情，在第三人的工作人员多次询问涉案房屋是否存在被查封时也应当及时查询，并将结果如实告知原告及第三人。被告在缔约前未能明晰房屋现状，未对原告尽到如实告知义务，导致合同签订后无法继续履行，其自身存在重大的过错。第三人作为专业的房屋中介结构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如房源信息，根据第三人的陈述以及举证，其在促成涉案房屋买卖契约签订前只是向被告丈夫赵德飞询问了房屋的面积、是否存在查封等信息，并没有要求其提供相关的资料进一步核实，其也存在一定的过错。因此被告与第三人应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告按照合同约定即总房款的百分之二十支付违约金的主张，被告抗辩违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告对其实际损失并未提交证据，结合被告以及第三人的过错程度以及本案合同履行的情况，依法调整被告应承担的违约金为74000元（740000元×20%×50%=74000元）。关于律师费，因双方在合同中约定由被告方负担，原告提交了律师费发票予以证实，故该费用应由被告周振红负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零八条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张鲁雪与被告周振红、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司于2018年10月2日签订的《鲁盟地产买卖契约》。二、被告周振红于判决生效后十日内向原告张鲁雪支付违约金74000元。三、被告周振红于判决生效后十日内向原告张鲁雪支付律师费8000元。四、第三人鲁盟地产经纪连锁有限公司本判决生效后十日内返还原告张鲁雪定金30000元。五、驳回原告张鲁雪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4020元，由原告张鲁雪负担1480元，由被告周振红负担2540元。本院二审期间，上诉人周振红提交如下证据：1、提交8张打印件及鲁盟地产经纪连锁有限公司中介制度的视频资料，证明：鲁盟地产经纪连锁有限公司作为中介对涉案房产的性质及抵押查封现状没有尽到调查及审查义务，严重违背了公司的违章制度，致使上诉人在签订房屋买卖合同时未查询房产信息，导致违约。鲁盟地产经纪连锁有限公司应承担全部责任。2、临沂市中级人民法院受理通知一份，证明涉案房产查封案件已经立案再审，案号为2020鲁13民监6号。证明涉案房产的查封上诉人不知情也不存在恶意隐瞒及违约的主观故意。3、案外人赵德飞火车票一张，证明案外人一直在外，被上诉人及第三人未与上诉人联系过，且与一审提交的微信聊天记录，证明被上诉人知道案外人赵德飞一直在外，并且同意延期办理相关手续，上诉人不存在恶意拖延时间。4、涉案房产入伙通知书及办理手续一份，证明涉案房产买卖合同标注面积与实际不符，鲁盟地产经纪连锁有限公司没有调查及审查涉案房产买卖合同，涉案房产买卖合同签订仓促，鲁盟公司存在重大过错。5、物业费单据一张，证明鲁盟地产经纪连锁有限公司在一审庭审中陈述不实，并未审查物业费单据，在签署合同时没有进行审查。鲁盟地产经纪连锁有限公司质证称：对证据1的真实性无异议，但是对证明目的有异议，在房屋买卖合同签订前，公司经纪人要求上诉人打印房屋查询证明，并且一再询问房屋是否有查封抵押情况，上诉人未提交房屋查询证明，责任应由上诉人自行承担，且公司并不是房屋买卖合同的义务履行人，不应承担房东的违约责任；对证据2的真实性无异议，证明目的有异议，该份通知书不能证明上诉人对其房屋查封情况不知情，且该份受理通知书与本案无关；对证据3的真实性无异议，但是该份证据只证明赵德飞于2018年11月21日返回临沂，合同签订时间是2018年10月2日，在此期间赵德飞是否回来我们不知情；对证据4的真实性无异议，但是对证明目的有异议，涉案房产的面积以房屋买卖合同标准为准，而且房屋买卖合同中也表明具体面积最终以测绘为准，在签订合同时，公司相关人员审查了房屋买卖合同的相关手续，并不存在重大过错；证据5不能证明上诉人的证明目的。张鲁雪质证称：对证据1不予认可；证据2与本案无关；证据3与本案无关，一审提交的微信聊天记录和电话录音可以证明被上诉人及公司一直与上诉人联系，但是上诉人一直推脱在外地出差，并且在明知房屋已经被查封的情况下，想要改变买卖房屋的付款方式，提出想让被上诉人先交首付款，上诉人明显存在恶意；证据4与本案无关；证据5与本案无关。本院对上诉人提交证据的认证意见将结合案情在本院认为进行论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于双方签订的房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定了被司法机关依法查封的房地产不得转让。但是该规定是对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，系对物权的规定。即房地产存在被查封的障碍，导致房地产不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。故上诉人以此为由主张合同无效，理由不能成立。关于鲁盟地产经纪连锁有限公司承担责任的问题。上诉人周振红作为涉案房屋的所有权人，对于所卖的房屋现状以及权利状态应当充分了解并如实告知被上诉人及鲁盟地产经纪连锁有限公司。即使如周振红抗辩对涉案房屋被查封不知情，在鲁盟地产经纪连锁有限公司的工作人员多次询问涉案房屋是否存在被查封时也应当及时查询，并将结果如实告知。上诉人未尽到如实告知义务，导致合同签订后无法继续履行，其自身存在重大的过错。而鲁盟地产经纪连锁有限公司作为中介结构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，其也存在一定的过错。一审在认定上诉人承担责任的同时亦考虑到鲁盟地产经纪连锁有限公司的过错，并酌情认定上诉人承担违约金的比例并无不当，本院予以支持。二审中上诉人提交的证据对本案案件事实认定上并无影响，且无关联性，本院不予认定其证明力。综上所述，周振红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人周振红负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年六月十七日书记员  李璐彤