江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终562号上诉人（原审被告）：李强梅，女，1976年12月8日出生，汉族，户籍地江苏省灌云县，暂住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：韩红霞，江苏石湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王绪栋，男，1977年12月9日出生，汉族，户籍地江苏省灌云县，暂住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：韩红霞，江苏石湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯艳如，女，1988年6月12日出生，汉族，户籍地新疆维吾尔自治区鄯善县，暂住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：付群芳，江苏元融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施雪生，男，1966年3月17日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：张阿琴，女，1966年6月23日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：施明华，男，1991年11月9日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。施雪生、张阿琴、施明华的共同委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。施雪生、张阿琴、施明华的共同委托诉讼代理人：郑铭，江苏孚佑律师事务所律师。原审被告：赵元方，男，1987年1月3日出生，汉族，户籍地宁夏回族自治区中卫县，暂住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：周庆，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铭，江苏圣典（泰州）律师事务所律师。原审被告：孙亮亮，男，1981年7月1日出生，汉族，户籍地河南省禹州市，暂住江苏省苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳迎，江苏苏明律师事务所实习律师。上诉人李强梅、王绪栋、冯艳如因与被上诉人施雪生、张阿琴、施明华、原审被告赵元方、孙亮亮房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市虎丘人民法院(2018)苏0505民初6385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李强梅、王绪栋的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、陈智国、袁俊、管龙云等人陈述前后矛盾，一审法院未安排陈智国、袁俊、管云龙到庭质证。不能作为定案依据。二、李强梅、王绪栋购买行为无任何异常，房屋买卖已经委托给赵元方，所有事情均由王绪栋与赵元方接触很正常。三、施雪生2012年9月26日已经知道涉案房屋过户到李强梅、王绪栋名下，本案起诉时已经超过诉讼时效，赵元方律师一审中已经提出超过诉讼时效。冯艳如的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院已经查明施雪生、张阿琴、施明华在2011年签署存量房买卖契约的真实目的是通过房屋买卖套取企业银行贷款归还借款，这种套用没有违反法律强制性规定，施雪生、张阿琴、施明华与李强梅、王绪栋所签合同合法有效。2、一审判决认定冯艳如与李强梅、王绪栋签订的存量房。买卖合同为恶意串通，属于认定事实不清，适用法律错误。被上诉人二审辩称，一、李强梅、王绪栋称房屋首付款系陈智国向王绪梁的借款冲抵没有证据。二、李强梅、王绪栋没有购房的真实意思。三、冯艳如与李强梅、王绪栋签订的买卖合同存在明显的虚假意思表示。请求驳回上诉，维持原判。施雪生、张阿琴、施明华向一审法院起诉请求：1.确认赵元方与李强梅、王绪栋关于苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋的《存量房买卖契约》（编号：苏新契201110180010）无效；2.确认冯艳如与被强梅、王绪栋、孙亮亮签订的关于苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋的《苏州市存量房买卖合同》（编号：苏房存高新合同201705230012）无效；3.冯艳如将苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋产权恢复登记至施雪生、张阿琴、施明华名下。一审法院认定事实：2005年10月27日，施雪生与苏州新浒投资发展有限公司签订动迁安置房购销合同，施雪生购买位于苏州市高新区的动迁安置房。2011年4月25日，出借人（债权人、抵押权人）沈旺、杨洪菊与借款人（债务人、抵押人）施雪生、张阿琴、施明华签订借款抵押合同，约定借款金额为25万元，借款人用于资金周转并保证资金使用合法，出借人保证资金来源合法。借款期限为12个月，自2011年4月25日起至2012年4月24日止，实际借款日以借款借据签署的日期为计息起始日。借款期限内的本金利率为月利率18.3‰；如借款本金逾期，借款期限内的逾期利率月利率按20‰计。利息从实际放款日起计算，利息按月支付，第一次还息日为2011年5月24日，以此类推，最后一期还息时利随本清，逾期利息计算至实际清偿之日为止。领取他项权证2日内交接全部贷款，由于出借人的原因2日之内不能资金交付或者借款人在本合同签字后反悔时，由出借人支付违约金为贷款额每日万分之五。由于借款人的原因不能办理抵押登记或不及时接收资金时，出借人不承担责任。如在贷款到期时不能清偿本金，自到期之日起每天按万分之六计算违约金，由借款人承担，本合同约定的本金的利息、逾期利息正常计算。为确保上述借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人作为履行该合同的担保。抵押期限自2011年4月25日起至2012年4月24日止，抵押房地产位于新浒花园二区156幢101室房地产，本抵押权人享有第1顺序抵押权。经抵押双方当事人协商确认本合同项下抵押房地产共作价35万元整，不再另外提供估值报告书。借款抵押合同另对提前还款、提前收回贷款、抵押担保范围、抵押担保、违约责任等事项作出约定。2011年4月25日，江苏省苏州市东吴公证处出具（2011）苏苏东证民内字第2278号公证书，对前述借款抵押合同签署进行公证。2011年7月6日，施雪生、张阿琴、施明华签署委托书，载明委托人准备将位于苏州市房屋（建筑面积120.07平方米）出售。委托事项：委托赵元方办理上述房屋的查档、网签、出售、过户的一切手续。委托权限：全权委托（查阅房产档案、领取有关售房表格，签署卖房协议、网签与撤销网签、委托办理存量房交易资金托管及领款手续等办理有关过户手续）。有转委托权，委托期限至上述事项办理完毕止。受托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。2011年7月7日，江苏省苏州市东吴公证处出具（2011）苏苏东证民内字第3549号公证书，对前述委托书签署进行公证。2011年10月14日，委托人施雪生出具承诺书，上载明：经委托苏州市金钟伯乐投资咨询有限公司办理位于苏州市的房产过户贷款，过户的税由金钟伯乐投资咨询有限公司代为缴纳，各项税、服务费、垫资费、中介费总计人民币壹拾伍万圆整（￥150000元整）。2011年10月18日，赵元方作为出卖方施雪生的委托代理人，与买受方李强梅、王绪栋签订存量房买卖契约（编号：苏新契201110180010），该契约上加盖有苏州辉创房产经纪有限公司和房地产经纪人吴臣宏的印章。买卖房屋坐落于苏州市高新区，产证登记面积120.07平方米，房屋价款为75万元，房款支付方式约定为贷款支付按资金托管流程办理，在2011年12月30日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本契约第四条约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋权属转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并按买受方不向出卖方支付违约金方式处理。出卖方应当于2012年1月30日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起30天内，会同出卖方，共同对房屋及其本契约附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。由于买受方原因，未能按期交付房屋的，按协商处理。该契约另对房屋情况、违约责任、房屋维修基金情况、房屋原有户口迁移、房屋权属转移登记等事宜作出约定。2011年10月20日，赵元方的中国光大银行尾号为4497的银行卡内本票入账25万元，赵元方于同日通过卡卡转账给李强梅。2011年10月20日，施雪生的资金托管账户中转入25万元非贷款首付款。2011年11月7日，施雪生的资金托管账户中转入50万元商业贷款。2011年11月14日，苏州市金钟伯乐投资咨询有限公司工作人员胡文娟向施雪生转账46000元。2011年11月16日，赵元方领取了施雪生资金托管账户中的共计75万元款项，赵元方将该笔75万元分3笔取款，其中2笔分别为12000元、408639元均支付胡文娟，1笔329362元支付管龙元。2011年11月17日，胡文娟向施雪生转账5万元，该日，施雪生出具结清单载明：“今收到受托人赵元方卖房款人民币柒拾伍万元整（￥750000）元整，已全部结清，今后与受托人赵元方无任何的经济纠纷”；施雪生出具收条载明：“今收到赵元方人民币柒拾伍万元整（￥750000）元整”。李强梅尾号为4489的中国光大银行苏州分行贷款账户，经2019年4月16日查询打印账单显示：2011年10月20日开卡后于同日收到赵元方转账25万元；于2011年11月4日收到中国光大银行苏州分行房贷放款50万元并转入资金托管账户；于2012年2月6日CRS（存取款一体机）存款3500元并于同日批处理归还欠款；于2012年3月9日CRS（存取款一体机）存款8200元和400元，并将该共计8600元于同日批处理归还欠款；于2012年5月29日CRS（存取款一体机）存款7000元并于同日批处理归还欠款。此外，无其他出入账记录。而李强梅、王绪栋提交的李强梅尾号为0047的中国光大银行苏州吴中支行的工资卡显示，2011年1月1日起至2016年6月21日，账户余额少则几元、多则几千且未超过6500元。2012年9月26日21时5分许，苏州高新区浒墅关派出所接到报警，称新浒花园二区131幢206室抓到一个小偷。派出所民警到现场，发现系王绪栋与张阿琴因房屋产权问题发生纠纷，故告知通过正当法律途径解决。苏州高新区浒墅关派出所于2019年5月29日出具接处警证明。2012年10月11日，中国光大银行苏州分行因王绪栋、李强梅未按约归还上述房屋所借的50万元房贷，将其二人起诉至苏州市金阊区人民法院。2012年10月12日，苏州市金阊区人民法院组织原、被告双方庭前调解，双方达成一致调解协议，苏州市金阊区人民法院作出（2012）金商初字第0329号民事调解书，确认：一、被告李强梅、王绪栋于2012年10月15日前向原告中国光大银行苏州分行归还借款本金498084.64元，利息（含罚息、复利）12718.88元，合计510803.52元（暂计算至2012年9月11日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定的方式计算至本息还清时止）；二、被告李强梅、王绪栋于2012年10月15日前向原告中国光大银行苏州分行支付律师费损失17370元；三、案件受理费9162元，减半收取4581元，由被告李强梅、王绪栋负担，于2012年10月15日前直接支付给原告中国光大银行苏州分行，法院预收诉讼费用不再退还；四、如被告李强梅、王绪栋未按照上述协议履行，则原告中国光大银行苏州分行有权以被告李强梅、王绪栋所有的位于苏州市房屋折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。根据王绪栋提交的房屋买卖（居间）合同显示，2017年3月28日，李强梅、王绪栋（出售方、甲方）与徐兴华（买受方、乙方）签订房屋买卖（居间）合同，居间方处加盖有苏州千万间房产经纪有限公司印章。合同约定：李强梅、王绪栋将位于苏州市高新区房屋出售给徐兴华。甲方确认于2017年5月1日前还清贷款并注销该抵押权手续，该房屋没有出租。房屋成交价为1218000元，乙方于2017年3月28日前支付甲方定金1万元，其他部分付款方式未填写，过户及交付等事宜处未填写。特别约定：房屋欠银行贷款738000元，保证房东除去银行房贷外拿到手48万元，此外任何购房产生的费用由乙方承担，过户后产生任何纠纷与房东无关，房东与任何个人没有签过租赁合同。2019年9月20日，苏州千万间房产经纪有限公司出具情况说明称：其公司系在苏州市相城区开办的中介公司，经营苏州市相城区域的房屋买卖居间服务，在苏州市虎丘区没有开设任何门店，而对位于苏州市虎丘区浒墅关镇新浒花园131幢206室房屋并未提供任何居间服务，该合同中约定的买卖双方并非通过其公司介绍认识，其公司没有参与该房屋买卖的任何过程，对该房屋买卖（居间）合同中所载明的相关内容均不知情、不认可。2017年4月19日，王绪栋、李强梅签署委托书，载明因委托人没有时间办理出售位于苏州市不动产的交易手续，特委托孙亮亮具体办理如下事项：一、代为查询上述不动产的相关档案信息。二、与买受人签订或注销上述不动产的存量房买卖合同。三、与买受人签订或注销上述不动产的存量房交易资金托管协议。四、办理上述不动产过户登记至买受方名下的不动产所有权转移、变更登记手续。五、根据存量房交易资金托管协议办理托管资金申领手续，代为收取房款，并如实申报纳税。六、根据不动产登记部门的要求，如实陈述相关事实。受托人有转委托权，受托期限至上述事宜办理终结为止。受托人在其权限范围内签署的有关文件，委托人均予承认。2017年4月19日，江苏省苏州市中新公证处出具（2017）苏中证民内字第10211号公证书，对前述委托书签署进行公证。李强梅、王绪栋（甲方）与孙亮亮（乙方）另签订委托付款书，上载明：现甲方夫妻名下的位于苏州市高新区房屋准备出售，现委托公证给乙方办理过户手续、垫资还甲方的银行贷款和代收房款，当该房屋过户办理完毕，乙方收到该房屋的房款时，乙方扣除垫资本金、垫资利息、服务费等，将剩余的房款支付给甲方指定的个人账户中，甲方指定的账户为徐兴柱账户。甲方夫妻承诺，如因上述委托所引起的任何经济纠纷和责任与乙方无关。2017年4月19日，孙亮亮向王绪栋转账2笔，分别为20万元和18万元；孙亮亮向徐兴柱转账8万元。2017年4月20日，周翠丽向孙亮亮转账76万元。同日，孙亮亮代王绪栋、李强梅向中国光大银行苏州分行归还房屋贷款及逾期还款违约金等费用共计742170.57元，并支付转账手续费15元。2017年5月23日，孙亮亮作为出卖人李强梅的委托代理人，与买受人冯艳如签订苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同201705230012），该份买卖合同加盖有苏州房趣房产经纪有限公司和房地产经纪人何志才的印章。买卖房屋坐落于苏州市高新区，产权登记建筑面积120.07平方米，产权登记附记内容共有情况为李强梅、王绪栋100%。出卖人保证该房屋没有其他所（共）有权证，出卖人保证该房屋在本合同生效之前未设定抵押权，出卖人保证该房屋在本合同生效之前并未租赁给他人，该房屋目前由小区物业负责物业管理，目前没有落户于该房屋的相关户口。该房屋的价款为210万元整，房屋价款具体支付方式约定为贷款支付，买卖双方约定于2017年6月30日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起30日内办理银行贷款事宜，按国家政策及银行贷款流程办理按揭。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理不动产登记或发生债权债务纠纷，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人。买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持原有的状况。买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起30日内，出卖人应当于上述日期腾空该房屋并会同买受人共同对房屋及其本合同附件一明确的房屋附属物品状况进行查验，查验情况符合双方约定的，出卖人应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受人，以示房屋交付。交付时，买卖双方应对房屋及其钥匙、房屋附属物品、装饰装修相关物品清单上进行签字确认。房屋毁损灭失风险责任自房屋交付之日起由买受人承担。由于买受人原因未能按期交付房屋的，按协商解决方式处理。房屋交付时，本合同第一条及附件一约定的房屋及其附属物品、装饰装修相关物品出现损坏或灭失，经买卖双方当场确认的，按照协商解决方式处理。自买受人付清房款之日起30日内，买卖双方共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。如因一方责任致使规定期限内未能完成不动产转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任，造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。该合同另对违约责任、不动产变更登记、买卖税费、争议解决方式等事宜作出约定。合同附件一中载明涉案房屋装饰状况为毛坯房，设施设备为供水、供电。2017年5月24日，周翠丽向孙亮亮转账3笔，金额分别为50万元、11万元和2万元。同日，孙亮亮向冯艳如转账2笔，金额分别为50万元和13万元。同日，冯艳如将孙亮亮向其转账的63万元存入资金托管账户。2017年6月6日，冯艳如取得房贷款项147万元打入资金托管账户。2017年6月12日，孙亮亮领取资金托管账户内的购房款及利息共计2100173.25元，孙亮亮将其中110万元转账给苏州房趣房产经纪有限公司的股东颜燕；pos机交易刷卡2笔，金额分别为51056.67元和34037.78元；剩余款项均转账给周翠丽。2017年6月12日，苏州市高新区房屋变更登记至冯艳如名下。2017年7月12日，冯艳如向苏州市虎丘区人民法院提起诉施雪生、张阿琴排除妨害纠纷一案，案号为（2017）苏0505民初3062号。2017年7月26日，冯艳如签署委托书，载明坐落于苏州市不动产为委托人单独所有，现需出售该不动产，故全权委托张丰为代理人，代为办理出售上述不动产的以下事项：一、办理原贷款银行抵押贷款的还款及结清手续，领取他项权证，向房屋登记部门办理上述房屋他项权利的注销手续。二、代为出售上述房产，签订上述房产的存量房买卖合同、办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该房产过户登记至买受人名下的不动产过户变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续等。三、代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销存量房交易资金监管协议，并代为领取托管资金。四、代理人有权向相关登记机关及相关机构提供相关的证明、证件、文件等，递交并受理相关登记机关和机构颁发的权利凭证等文件、资料，向相关机关登记申请查阅相关权属档案资料。五、代理人有权向相关登记机关作如实陈述，确认相关事实，接受告知并签署相关登记机关其他机构要求签署的法律文件及其他相关资料。代理人在上述代理权限内所签署的相关文件及所实施的相关民事法律行为，委托人均予以认可，并对此承担相应的法律责任，接受相应的法律后果。本委托书无转委托权，委托期限自本委托书出具之日起六个月内有效。2017年7月26日，江苏省苏州市吴中公证处出具（2017）苏吴证民内字第8023号公证书，对前述委托书签署进行公证。2018年6月13日，苏州市虎丘区人民法院经审理作出（2017）苏0505民初3062号民事判决书，判决：一、施雪生和张阿琴于本判决生效之日起十日内迁出冯艳如名下位于苏州市虎丘区的房屋。二、施雪生和张阿琴于本判决生效之日起十日内向冯艳如支付自2017年6月12日起至迁出位于苏州市虎丘区的房屋之日止、按照2000元/月计算的房屋使用费。一审判决后，施雪生、张阿琴上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院经审理于2018年10月29日作出（2018）苏05民终6327号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。但该民事判决书中载明“至于上诉人提出的涉案房屋买卖合同的合法性及其效力等问题，因非本案理涉范围，相关当事人可另行主张”。2019年4月3日，施雪生、张阿琴向苏州市中级人民法院提起申诉，案号为（2019）苏05民申196号。截至2019年9月25日查询不动产登记簿查询记录，苏州市高新区房屋登记所有权人仍为冯艳如。该房屋于2017年6月12日设定抵押登记，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司苏州相城支行。因（2018）苏0507民初7080号中国农业银行股份有限公司苏州相城支行诉冯艳如金融借款合同纠纷一案，该房屋于2018年11月27日被苏州市相城区人民法院查封。因（2019）苏0506民初3871号中国工商银行股份有限公司苏州吴中支行诉冯艳如信用卡纠纷一案，该房屋于2019年6月3日被苏州市吴中区人民法院轮候查封。经查询关联案件，王绪栋与徐兴柱、张丰与徐兴柱存有民间借贷纠纷。王绪栋将徐兴柱诉至苏州市吴江区人民法院，起诉状中称王绪栋与徐兴柱系亲戚关系。张丰将徐兴柱诉至苏州市相城区人民法院。二、相关人员的陈述1.施雪生陈述：2011年左右的时候，施雪生准备和朋友陈智国一起合伙开饭店，但是陈智国当时没有钱，陈智国提出让施雪生把小户（新浒花园156幢101室房屋）做公证抵押去借钱，施雪生同意了。办理贷款的事宜都是陈智国在具体操办，陈智国找了一家叫金钟伯乐的公司，施雪生带着房产证跟陈智国一起去办手续、签字。办好手续，该公司给了施雪生25万元贷款，施雪生就把这张银行卡给陈智国去用了，陈智国说他在还钱之类的。施雪生没有问过这笔借款的期限和利息，也没有还过钱。这笔贷款，陈智国应该是没有还清。因为新浒花园156幢101室房屋卖给了别人，但是这套房屋还在抵押状态无法过户，施雪生让陈智国想办法。后来陈智国想办法说用大户（新浒花园二区131幢206室）房屋去换小户出来，具体操作也是陈智国找人操作的，怎么操作的不清楚。陈智国就是找了一个人，后来知道是叫赵元方，施雪生不认识这个人，反正就是到石路的公证处，施雪生一家三口把名字签好了。当时陈智国就讲签字没事的，施雪生稀里糊涂就签了，这点想想也是自己的责任，没有考虑清楚房子委托别人处理的后果。委托公证签字之后，施雪生就没有再参与任何房屋的事情了。至于大户房屋后来以买卖形式向银行贷款50万元及贷款去向的事宜，施雪生都不清楚。收到胡文娟的两笔钱是什么情况也忘记了，银行卡那时候肯定是施雪生自己在用。开了饭店之后，陈智国还不了对方的钱，对方就把施雪生的房屋过户掉了，后来又转手给了别人。刚开始，施雪生还不知道这件事，继续住在自己的房屋里面，后来别人起诉施雪生让搬出去，施雪生才知道自己的房屋已经被对方过户了，就感觉到自己是被陈智国还有当时借钱的人给骗了。房屋被过户，没有人通知施雪生，不清楚什么时候被过户的。再找陈智国，就找不到了，陈智国把施雪生的电话拉到黑名单，用别人的电话拨打，陈智国知道是施雪生就把电话挂掉了。2.张阿琴陈述：2010年，张阿琴认识了陈智国和王小红，他们开始陆续向张阿琴借钱。期间，他们说要开公司，让张阿琴和施雪生帮他们贷款。于是，陈智国和王小红就带着张阿琴和施雪生及放贷公司到公证处公证，帮陈智国和王小红贷款25万元。当时也不清楚是什么公证，反正陈智国和王小红说没有什么事情的，张阿琴和施雪生就签字了。后来，陈智国和王小红还不出这些钱，放贷公司就将施雪生和张阿琴的房屋过户了。贷款公司的人找过施雪生和张阿琴，当时二人没有还钱，后来也不清楚房屋怎么被过户了。3.施明华陈述：施明华当时在南京上学，有一天，陈智国和施雪生开车去接施明华，让施明华回去签字。当时一家人住在新浒花园131幢206室，该房屋并没有出售的意愿。当时，他们把施明华从学校接过去，到了公证处，让施明华签字。因为当时比较相信父亲施雪生，而且也在上学，社会经验不足，也不知道套路什么的，纸张上的内容也没有看，他们让签字就签字了，签了字后又把施明华送了回去。授权委托书上的字是本人签的，关于新浒花园156幢101室这件事情，施明华知道是做抵押的，但是新浒花园131幢206室是去年别人找上门来才知道这件事。4.赵元方陈述：2011年时，赵元方是金钟伯乐公司的业务员。2011年4月，施雪生用新浒花园156幢101室房屋抵押做贷款，当时是哪个业务员具体经办的不清楚，出借人沈旺、杨洪菊当时是经常去金钟伯乐公司的人，这些是老板的事情，赵元方作为业务员不清楚。一直到2011年7月，施雪生一直没有履行，公司通知他们一家人到公司协商此事，赵元方对协商内容不清楚，施雪生是和金钟伯乐公司老板袁俊协商的。当时的办事员没带身份证，老板袁俊就问赵元方有没有带身份证，赵元方说带了，袁俊就让赵元方去做委托公证，公证2011年7月6日的委托书，委托位于苏州市房屋出售。赵元方、陈智国、施雪生、张阿琴、施明华约好一起到东吴公证处去办了委托手续及公证手续。李强梅和王绪栋是陈智国和施雪生找过来的，因为他们谈好这样操作，找李强梅和王绪栋来做过户贷款的，至于他们之间具体怎么约定的不清楚，后来就办了相关的手续。当时，老板袁俊让赵元方去办了一张光大银行卡，说房屋资金托管要用。专门做垫资的管龙元做了一张25万元的银行本票给赵元方，这25万元是给施雪生他们找来的李强梅、王绪栋做首付款的，在施雪生的承诺书上也有体现。赵元方收到该笔25万元后，把银行卡给了金钟伯乐公司办事人员胡文娟，该笔25万元后来转账给了李强梅。也是后来，赵元方才知道是由施雪生借的首付款，至于为什么是由出卖方施雪生去借首付款，赵元方不清楚，是老板袁俊和他们谈的。2011年11月，贷款下来后，赵元方领取了资金托管账户中全部的75万元。老板袁俊让赵元方将其中329362元在光大银行做了本票给管龙元，这里面有管龙元帮施雪生垫的各项税、垫资费等，但是至于329362元如何计算得出的、有无合同、结算单之类的材料，可能是老板袁俊向施雪生出具的，具体不清楚；有笔12000元是取现给了金钟伯乐公司办事人员胡文娟，还有一笔408639元做了本票给胡文娟，这些都是老板袁俊要求的。后来，赵元方了解到，胡文娟在收到赵元方给的款项后应该是剔除了小户房屋抵押贷款的25万元和利息后将剩余尾款9.6万元转给了施雪生，金钟伯乐公司和施雪生进行了结账，施雪生也给赵元方出具了结清单和收条。每次都是老板袁俊让赵元方做什么，赵元方就做什么，整体具体经过，赵元方不知情。5.王绪栋陈述：王绪栋和施雪生根本不认识，王绪栋和陈智国也不认识，陈智国和王绪栋的小弟王绪梁是朋友，是陈智国介绍王绪栋买这套房屋。陈智国借王绪梁的钱，好像是20几万，而王绪梁这20几万中有18万元是向王绪栋借的。所以王绪栋向王绪梁要钱买房的时候，王绪梁可能就向陈智国要钱，陈智国没有还王绪梁的钱，然后介绍买的这套房屋。当时，李强梅在吴中区浦庄上班，新浒花园这套房屋距离李强梅工作单位有十几公里，只要李强梅上下班方便，王绪栋随时可以调换到新区来上班。当时李强梅每月工资3千多元，王绪栋每月到手6000元上下。当时讲好房屋卖给王绪栋的时候，首付款由陈智国想办法。陈智国找来偿还借款作为首付款的那个人，具体叫什么名字，王绪栋不知道。当时陈智国和那个人一起来的，找来的人说把首付款打到赵元方账户。转账以后，银行说操作错了，应该打到资金托管账户，所以马上把赵元方账户的25万元转账到李强梅账户，再由李强梅账户转账到资金托管账户。这笔25万元，出借人说款项只借给买房人，陈智国说等房款到了由他归还，是由王绪栋和李强梅共同向出借人打了欠条，出借人应该就是管龙元。在房屋过户之后，管龙元有一次联系王绪栋说他那笔钱由陈智国还了，让王绪栋过去拿了欠条，王绪栋将欠条撕毁了。这就证明陈智国还了管龙元的钱，也就是还了向王绪栋的借款。至于为何不径直在购房款中进行债务折抵的问题，王绪栋称不清楚，房屋不能按照市场价浮动进行买卖，所以必须是这样的流程，反正当时陈智国他们跟王绪栋讲这个债务清了就可以。至于为何赵元方在领取房款后又归还了管龙元垫付款项，王绪栋称不清楚，反正当时借管龙元的钱，陈智国说由他还。在房屋过户当时，王绪栋不认识管龙元、赵元方、袁俊和胡文娟。当时，陈智国和一个可能是中介的女人陪王绪栋去房屋看过，开门的人应该是张阿琴，那时候也不认识。陈智国跟她说来看房子的，就在房屋里面看了看，王绪栋问张阿琴是否与陈智国的妻子是姐妹，张阿琴当时说苏州话，王绪栋听不懂（2019年8月26日谈话中陈述：之前没有见过施雪生、张阿琴、施明华，只是在房屋买卖之后，收房的时候才见过张阿琴；又称前面提到过王绪栋去看过房屋，应该是签订合同时看的，前后顺序真的记不清楚）。王绪栋见到赵元方和施雪生签的公证书，房屋全权委托赵元方负责交易，中介的人讲房屋所有权就应该属于赵元方，王绪栋也上网查询了这样符合当时签署买卖合同规定，王绪栋看交易流程没有问题，就和赵元方签订了房屋买卖协议。房款75万元和当时市场价差不多，75万元房款和具体房屋买卖细节条款也是由陈智国和王绪栋协商的，陈智国说这房屋是他亲戚的，委托他进行买卖，过完户后他们把房屋腾给王绪栋，但需要给一定的时间让他们去找房子。至于存量房买卖契约中的约定，合同那么多内容，王绪栋没有具体看，当时买房有一家中介公司参与。后来过户后，王绪梁和陈智国结清了他们之间的账目。陈智国和王绪梁之间的债务是真实的，王绪栋买房的意愿也是真实的。当时陈智国和王绪栋讲的是房子卖给王绪栋，至于陈智国和施雪生套贷款的事情，开始王绪栋并不知情。王绪栋是个正常人，不可能在没有任何协议的情况下把贷款背在自己身上，贷款的钱去给别人用，所以整个买房过程，王绪栋都是按照正常过户程序走的。原告房屋过户到王绪栋名下后，王绪栋去收房，但是去了很多次没有见到人。后来等到人，施雪生说他没有卖房，双方发生过冲突还报了警。王绪栋找过陈智国，陈智国说只负责把首付款还掉，其他的事情让王绪栋自己解决。王绪栋没有起诉施雪生要求交付房屋，也没有主张违约责任，因为王绪栋当时住在吴中区，施雪生住在东渚，王绪栋也在正常上班，并不是天天来这边找施雪生。因为施雪生一直没有腾空房屋，所以王绪栋的银行贷款还了四个月后就没有继续还款，这些还贷的钱是王绪栋自己的钱。银行后来起诉了王绪栋，说如果不还款会对房屋进行拍卖。王绪栋想，反正房屋拿不回来，让银行直接处理拍卖，这样王绪栋少麻烦一点，所以就在等银行处理拍卖。2015年的时候，因为王绪栋的儿子年龄偏大，王绪栋想再买房屋，才知道银行一直没有处理这套房屋。王绪栋问了银行，得知自己还可以继续卖出去。所以，王绪栋才找了中介把这套房屋再出售，通过网上查询找了徐兴柱帮忙出售该房屋，让徐兴柱以低于市场价格帮王绪栋出售，因为徐兴柱是做房产的，他知道这个事情，他打清房官司是可以把这套房屋清出来的。因为银行贷款在王绪栋名下，要想卖房必须先还清贷款，王绪栋不能一次性拿出那么多钱，徐兴柱找到孙亮亮垫资还银行贷款74万余元，将该房屋公证到孙亮亮名下，由他们全权帮王绪栋处理房贷和后续买卖，王绪栋可以不参与所有的买卖，所以王绪栋对孙亮亮后来和冯艳如之间的这些事情完全不知情。当时和徐兴柱谈好150万元左右成交（2019年8月26日谈话中陈述是130万元左右），徐兴柱先支付1万元意向金、5万元定金，还有公证前孙亮亮转账给王绪栋38万元、还银行贷款74万元、大概20万元垫资费用以及过户完毕后有9万元尾款，至于徐兴柱卖多少钱是他赚的差价。当时与徐兴柱在他家里签了一个合同，说是给他弟弟买的，合同里面就备注了后续打官司的事情由徐兴柱自己负责、与王绪栋没有关系，要不然也不会价格那么低让徐兴柱来处理，但是后来没有按照这个合同来，这是徐兴柱的操作，王绪栋也不太明白具体情况。委托付款给徐兴柱的委托书是真实的，因为整个流程都是徐兴柱在进行操作，所以钱款打给徐兴柱，然后他再把9万元尾款付给王绪栋，王绪栋并不是直接跟孙亮亮进行买卖，而是通过徐兴柱。自2011年房屋过户到2017年委托孙亮亮出售涉案房屋期间，王绪栋一家是租房居住，租了两间房屋，王绪栋和李强梅住的是每月租金450元，儿子住的是每月租金400元。2017年年末，王绪栋在吴江买了89平方米的房屋，距离王绪栋工作的地方只有两、三公里，所以才在那边买了房屋。王绪栋、李强梅在购买涉案房屋和归还贷款方面的共计支出金额问题，25万元首付没付，但是这笔钱是陈智国和王绪栋之间的债务，后来一直没人再还给王绪栋，所以王绪栋认为这应该是王绪栋付出去的首付款，还贷款4期应该是两万元左右，在涉案房屋上的支出就这些。6.李强梅陈述：李强梅不认识胡文娟和袁俊，也不认识施雪生、张阿琴、施明华和冯艳如。陈智国欠李强梅、王绪栋十八九万元，是王绪梁从王绪栋处拿的钱，所以要钱要不到的时候，陈智国讲他有套房屋可以卖给李强梅和王绪栋，由陈智国出首付款。房屋首付款是陈智国找人付的，也是通过陈智国中间介绍认识了赵元方。在签订房屋买卖合同前，李强梅没有去看过房屋，因为那时候在上班，没有时间去，王绪栋当时去看过一次。首付款25万元是在银行付的，是从管龙元的卡上转过去的，当时先打到赵元方卡上，后来又说打错了重新打的。当时管龙元说，买房的是李强梅和王绪栋，管龙元不知道李强梅、王绪栋与陈智国的关系，就让李强梅和王绪栋打欠条，如果二人不还了，到时候再找陈智国。陈智国说他欠李强梅和王绪栋的钱，二人打了欠条也没有关系，到时候由他负责这件事情。因为这套房屋，陈智国基本上也是把欠李强梅和王绪栋的钱还清了，以首付款的钱把账抵掉了。至于为何赵元方领取卖房款后又支付了管龙元垫付款项，李强梅称不清楚，这是他们之间的协议。陈智国把管龙元垫付的25万元还了之后，管龙元就把欠条还给王绪栋了。银行贷款还过四五期，之后收不到房屋就没有还了。找过陈智国，陈智国说买卖已经成立，让李强梅和王绪栋自己解决。至于为何没有起诉施雪生、张阿琴、施明华要求过户和交付房屋的问题，当时李强梅和王绪栋没有还贷款，银行起诉要求一次性还清贷款，李强梅和王绪栋没有那么多钱还，银行说可以拍卖，李强梅和王绪栋可以拿到首付的钱，李强梅想着能拿到首付款，干嘛要起诉，让银行拍卖好了。徐兴柱做房产买卖，李强梅和王绪栋询问徐兴柱这套房屋好不好处理，徐兴柱就帮忙处理了。孙亮亮也是徐兴柱找的，公证过后一切事宜都交给他们处理了。当时，徐兴柱说他弟弟想买，1万元意向金好像也是他弟弟付的，后来怎么操作的就不懂了。当时和徐兴柱谈的时候也跟他讲了这套房屋没有拿到手，也算是有问题，所以按照市场价有中间差价交给他们处理。7.2019年2月25日，浒墅关派出所对陈智国进行询问，陈智国陈述：大概2009年的时候，施雪生要投资一个食堂，投资的钱是用他家的一套小户房屋找了一个中介贷款20多万元。这套小户房屋在还没有拿到房产证的时候已经卖给别人，拿到房产证后就用房产证去找中介贷款了。后来食堂投资失败亏钱了，但是20多万元的贷款到期要还。因为老早的时候，陈智国和施雪生之间有些债务关系，施雪生帮过陈智国不少，施雪生就提出来让陈智国帮他还点贷款，但是陈智国手上也没有钱。然后，施雪生就想到用新浒花园大户房屋去银行贷款还前面的20多万元借款。但是，银行因为他信用记录不好，贷不了款。后来，陈智国就帮施雪生介绍了一个叫王绪栋的朋友，再找了一个中间人赵元方，意思就是把房屋委托给赵元方处理，过户给王绪栋，让王绪栋以这套房屋到银行贷款，然后把钱给施雪生去还前面的借款，事后给王绪栋一点好处费，中间人分点好处，剩下的钱让施雪生自己去还贷款。后来是到光大银行贷款的，王绪栋以房屋作抵押贷款50万元，钱都给了施雪生，施雪生在浒关这边给了1万多元现金，一是陈智国帮施雪生找人贷款了，二是陈智国还欠施雪生一些钱，后面的这个50万元贷款让陈智国帮施雪生也还一还。陈智国后续应该是帮施雪生还了几个月贷款，再后来陈智国也没有钱还了。施雪生和王绪栋都找陈智国，但是陈智国没有钱，而且贷款是施雪生的事情，陈智国也帮不上忙，只能一直推脱，这件事情就不了了之了，后续房屋怎么处理的不知道。施雪生对于这个过户抵押贷款的事情肯定清楚的，当时就是施雪生让陈智国想办法，商量好的，而且后续的贷款资金也是打给施雪生的。当时想贷款每个月3000元左右应该问题不大，只要在贷款期间把资金问题解决掉，最后贷款还清，再把房屋过户回来也就没有问题了，而且陈智国跟王绪栋也是这么讲好的。施雪生知道这个方式，但是房屋的归属后果他有没有考虑清楚，陈智国也不知道，可能就是当时大家都觉得没有大问题，结果没想到后来都没有钱来还贷款，陈智国自己家里也出了一些事情，根本没有钱帮施雪生还。后续估计是施雪生还不上贷款，王绪栋也在打电话找陈智国，让陈智国拿钱出来还贷款，因为贷款是以王绪栋的名义办理的，但是陈智国也没有钱，反正就这么拖着，要么王绪栋后来就自己想办法处理了，他也没有跟陈智国说，两人也就不联系了。后来听说有人在法院起诉，估计是王绪栋也被银行催贷款逼急了，再把房屋卖掉了。8.经多次寻找联系，2019年8月13日，袁俊前来法院进行谈话，袁俊陈述：袁俊以前开过一家投资公司，名称是金钟伯乐投资公司。赵元方大概是在2010年底到2011年底在金钟伯乐公司上过一年班，主要是跑跑腿、办办事情，基本什么事情都做。金钟伯乐公司自己不放贷，但是垫资、过桥、还贷款之类的做过。大概2011年，施雪生好像有套房屋要抵押借款，借了25万元，抵押权人是谁不记得了，好像是一个姓沈的人。沈旺原来是在袁俊那边开车的，杨洪菊和沈旺是夫妻关系。这个钱是别人的，但是人家没时间来，那么去做一个抵押，沈旺、杨洪菊就是作为一个债权人去做一下抵押而已，这笔借款款项是从金钟伯乐公司人员胡文娟的账户上出去的。施雪生的这笔25万元借款后来还清了，好像后来是用一套房屋说卖给他一个亲戚做了银行贷款，把银行贷款贷出来还清前面小户抵押的25万元，还清之后就把小户上的抵押登记解除了。2011年10月14日承诺书，是因为施雪生此前抵押借款要提前还，但是又没钱，说大户房屋有个亲戚要去过户，当时施雪生就首付款、公证费、税、评估费都没有，请袁俊垫付。袁俊就找到管龙元，管龙元以前是做出借人的，就是手上有点资金做垫资、过桥、民间借贷。房屋过户中的首付款25万元是管龙元的钱，当时是施雪生借的，施雪生和他老婆、儿子一起写的借条，袁俊个人担保的，25万元加上缴的税、好处费，后来总共支付给管龙元329362元，借据后来结算清楚以后就还给施雪生了。为了方便操作也防止施雪生拿到钱跑了，就把款项打到赵元方账户上，然后赵元方才给了李强梅，当时李强梅资金托管的卡也是放在袁俊处防止李强梅也挪用资金托管账户中的钱。买卖合同过后，全权委托人赵元方再把这笔25万元借款安全的收回来。贷款是银行有人专门操作的按揭贷款，贷款虽然李强梅和王绪栋是借款人，其实当时约定是施雪生夫妇来还。这次房屋买卖，据袁俊了解是假买卖，从法律上讲，税也交了，公证处也是全权委托公证，也在房产交易中心办了过户贷款，从表面上看这是一个真买卖，但是买方没有拿钱出来。所以袁俊就跟施雪生讲清楚了，说这个房屋到别人手下的话可能会有麻烦，如果被别人卖掉怎么办，最好由袁俊作居间方写个协议。施雪生说没事的，所以也没写协议。袁俊让施雪生把这件事情写清楚，别到时候弄到袁俊那边去，袁俊只是帮施雪生去跑一下，在这样的情况下，才出具了承诺书。后来，这套房屋全权委托给赵元方，最终不管是出去的钱还是进来的钱都会在赵元方这边，扣掉施雪生应承担的税收、过户费及其他费用总数，多下来的钱结清，结清的时候写个结清单，这样就跟金钟伯乐公司没有关系了。袁俊不认识陈智国，也不认识王绪栋、李强梅，管龙元也不认识王绪栋和李强梅。存量房买卖契约中的居间代理机构是袁俊一个姓陆的朋友找来的，就是挂一下名，不是施雪生和李强梅、王绪栋等人找的中介。转给胡文娟的钱，是前面有笔25万元的借款和房产中介费，委托袁俊操作，袁俊就让把钱转到胡文娟的账户。房屋买卖总数是75万元，其中施雪生向管龙元借了25万元首付款，扣掉。剩下的有施雪生之前的借款25万元，打给施雪生9.6万元，余款就是帮施雪生过户去缴税、中介、公证费、评估费之类的。最后所有的手续和清单结算清楚过后，让施雪生给赵元方写了收条和结清单。变更过后的新房产证和发票给了施雪生。后面的事情，袁俊就不知道了。9.经查询关联案件联系到管龙元，2019年10月10日，管龙元前来法院进行谈话，管龙元陈述：管龙元不认识李强梅、王绪栋、王绪梁、陈智国，也不认识施雪生、张阿琴、施明华。袁俊和胡文娟以前开借款中介公司，公司名称为金钟伯乐投资有限公司。大概在2010年或2011年时，这家公司在报纸上做广告，管龙元就打电话咨询自己如果有钱的话如何出借。后来，管龙元就通过这家公司做了几笔借款，管龙元大部分借给别人的钱都是通过金钟伯乐公司介绍出借的。那段时间，如果有10笔借款，其中8笔会打给胡文娟，再由胡文娟转给别人，只有2笔会直接由管龙元转给借款人。2011年时，管龙元没有欠过别人的钱，肯定没有帮别人直接还给出借人款项，管龙元卡上进来的钱肯定是别人还管龙元的欠款，卡上出去的钱肯定都是管龙元借给别人的钱。赵元方好像有点印象，赵元方是袁俊的工作人员，好像是2011年向管龙元借过一笔钱，具体谁借的一时想不起来，借钱的人用自己的一套房屋在公证处做了一个委托买卖的公证，公证给赵元方，然后借款人还不出钱，由赵元方持着委托公证把房屋卖掉过户了，这笔钱打给赵元方，赵元方又把管龙元借出去的钱还给了管龙元。这笔钱出借时，是袁俊和胡文娟找管龙元过去的，肯定是袁俊和胡文娟跟管龙元谈的，当时袁俊没有书面担保，只是口头上说“不要紧，你放心好了，这个钱还不出由袁俊来想办法还”，具体出借金额可能是25万元左右，后来还了30多万元，因为时间太长，而且这笔钱已经还清了，就把资料都扔掉了。当时袁俊都是一条龙在做，管龙元太相信他，袁俊都是这种手法，借款人欠他们的钱，他们就让借款人把房屋公证委托给他能够掌握的人手上，一般是员工，然后再找一个买进方套贷款出来，这些卖房款都会转移到委托公证的受托人账户上。当时，胡文娟打电话来说有个单子要借25万元，管龙元就把钱打到胡文娟他们账户上，再直接去他们公司拿借款凭证，没有去见实际借款人，所以上面讲的王绪栋和施雪生等人，管龙元没有印象。10.2019年8月26日，在对李强梅和王绪栋谈话时，请王绪栋公放形式拨打王绪梁的电话，王绪梁在电话中陈述：2009年时，其哥哥王绪栋欠王绪梁9万元，王绪栋当时要买房子。王绪梁欠王绪栋7万元不到，是在2010年正月做生意需要资金周转。陈智国欠王绪梁十几万元，是2008年借了王绪梁15万元，没有约定利息，当时是借7万元写了张欠条，还有一笔钱是王绪梁担保，因为陈智国不还，由王绪梁还了别人。2010年正月，陈智国给王绪梁打了欠条之后就找不到人了，陈智国从来没有还过王绪梁的钱。陈智国卖了他娘家浒关的一套房屋给王绪栋，具体都是中介公司操作的，首付款二十几万元，王绪栋手头有一点，还差几万不够，中介公司说帮他垫付。王绪栋买房的时候，陈智国没有还钱，也没有帮王绪栋出过首付款，陈智国说把房屋抵给王绪栋和王绪梁，最后多退少补。最后，陈智国也没有与王绪栋和王绪梁结算完毕。2012年有几个月等别人搬出去，但是约定的时间到了，房子没有收回来。2019年9月25日，王绪梁到庭作证，陈述：截止到买房的时候，陈智国欠王绪梁15万元上下（后来又不断陈述增长到20万元、30万元），陈智国没有给王绪梁欠款凭证，因为二人认识，在生意之中偶尔拆借几天的情况很少打欠条。当时，陈智国把房屋卖给王绪梁，王绪梁没有钱，就介绍王绪栋买。王绪栋当时付首付的时候，资金上差一点，至于差多少，王绪梁当时在成都上班，买房手续没有参与。在这之前，陈智国约好把欠王绪梁的钱和王绪梁欠王绪栋的钱进行抵扣，所以王绪栋向一个苏州本地人借了一笔首付款，现在知道是向管龙元借的。等到房屋全部交付完后，王绪栋欠管龙元的首付款，其中有一部分由陈智国来偿还。陈智国还了管龙元15万元上下，具体陈智国和王绪梁抵扣是扣了这么多。陈智国还有一笔钱，以前是王绪梁担保的，陈智国借了王绪梁另外一个朋友的钱也是由王绪梁帮陈智国付给别人的，这笔钱也是从卖房的款项中抵扣的，抵扣25万元后还差王绪梁6.9万元。欠的也不多，犯不着为这点小钱去起诉陈智国。2011年10月，王绪梁一共欠王绪栋18万元上下，王绪栋不欠王绪梁的钱。管龙元出借的25万元首付款是由谁去还给管龙元的，王绪梁不清楚。房屋过户后，王绪梁和陈智国进行了对账，陈智国说王绪栋的首付款由他承担，王绪栋等两个月收房就行了，王绪梁和陈智国之间的债权债务一笔勾销，王绪梁不欠陈智国钱，陈智国也不用还王绪梁钱，部分欠条撕掉了。现在陈智国还欠王绪梁钱，因为房屋过户之后，王绪栋没有收到房，除去25万元以外，陈智国还有一笔少量的金额，原来金额太小没有打欠条，所有账目加起来还欠王绪梁6万多。王绪栋买房首付款25万元，王绪梁仅欠王绪栋18万元，王绪栋有无归还剩余7万元的问题，王绪梁称没有归还，因为收房的时候，兄弟之间有点问题。11.孙亮亮陈述：2016年3月开始，孙亮亮受周翠丽雇佣。2019年至今，孙亮亮在房趣中介公司做业务员。周翠丽没有营业场所，主要业务是垫资。业务都是周翠丽接的，孙亮亮只是帮周翠丽跑腿做事情，接受周翠丽指令操作房屋买卖和收转款事宜，银行流水完全可以证明进账多少出账多少，一分钱都没有在孙亮亮账上，对于具体情况不清楚。徐兴柱与周翠丽有一些经济或业务往来，通过孙亮亮的账户来往。当时，李强梅、王绪栋应该是徐兴柱介绍的，直接跟老板周翠丽谈好之后，从周翠丽处拿了孙亮亮的身份证复印件去办了委托书和公证书，孙亮亮没有出面，办好之后，周翠丽将材料给了孙亮亮。还贷款的时候，孙亮亮才见过李强梅和王绪栋，当时帮王绪栋和李强梅还了光大银行贷款742170.57元，还有15元手续费，这些钱是周翠丽的。王绪栋和李强梅出具的委托付款给徐兴柱的委托书，应该是2017年4、5月份公证期间出具的，是为了保证垫资方的利益，因为当时帮王绪栋还了银行贷款74万余元，而且做完公证提前支付王绪栋房款38万元，避免王绪栋在后期房款到孙亮亮账上后再找孙亮亮要这笔房款，至于为何要支付徐兴柱，孙亮亮不清楚。孙亮亮去过房屋所在的小区，但是没有去过买卖的房屋，也没有带冯艳如去看过买卖房屋，孙亮亮只是代签字，没有行使中介的义务。他们是委托房趣公司打了网签合同，里面的条款都是提前打好的，然后孙亮亮把网签合同拿到房管局，双方签字办理资金托管手续。63万元购房首付款，从孙亮亮账上出借给冯艳如，这是周翠丽要求的，至于他们怎么谈的不清楚。冯艳如当时写了借条，孙亮亮把借条给了周翠丽，后来借条去了哪里不知道，应该是还给徐兴柱的。冯艳如没有还过孙亮亮钱，账户上没有收到钱，但是至于冯艳如有无还过周翠丽钱不知道。周翠丽指令孙亮亮为涉案房屋垫付的款项，2017年4月19日转给王绪栋38万元，2017年4月19日转给徐兴柱8万元，2017年4月20日帮王绪栋还过光大银行贷款742170.57元，2017年5月24日转给冯艳如63万元，这是孙亮亮知道的，其他就不清楚了。孙亮亮收到210万元房款以后，按照周翠丽的要求打给颜燕110万元，她应该是周翠丽的下一个客户；帮颜燕刷卡两笔税收，一笔是51056.67元，还有一笔是34037.78元，然后剩下的钱全部打给了老板周翠丽，金额是914905.55元，这就是210万元的所有构成。12.经法院要求，孙亮亮联系到周翠丽，2019年4月23日，周翠丽前来法院进行谈话，周翠丽陈述：周翠丽开了一家名叫龙港房产的房屋中介，经营者是周翠丽的丈夫何志才。周翠丽不认识施雪生、张阿琴、施明华、赵元方、方志杰和吴臣宏，徐兴柱和周翠丽有拆借资金的往来。李强梅和王绪栋是徐兴柱介绍的，但是周翠丽好像没有和李强梅、王绪栋见过面。因为徐兴柱有一笔关于李强梅和王绪栋这套房屋的垫资，2017年3月时，徐兴柱找到周翠丽，说新区有一笔垫资想让周翠丽帮他垫。周翠丽说可以，但是要核实安全性，核实产证、土地证、征信报告和房屋产调。当时徐兴柱说新浒花园131幢206室房屋还欠了几年的贷款没有还，因为房主在外地可能还不起贷款、想把房屋卖掉。后来，周翠丽将孙亮亮的身份证复印件给了中介徐兴柱，中介带李强梅、王绪栋做好公证，至于李强梅、王绪栋与徐兴柱什么关系，周翠丽不清楚。周翠丽让孙亮亮去做这笔单子，做签字和代收垫资的房款资金。做完公证当天，徐兴柱说他和王绪栋之间谈好先付房款，所以让周翠丽垫资先转账给王绪栋38万元。当时徐兴柱拿了一份王绪栋和李强梅签字的委托付款书，申明将剩余房款支付给徐兴柱，周翠丽没有当面看着王绪栋和李强梅在委托付款书上签字，只是比对公证书上的签字，认为应该是王绪栋和李强梅签的，应徐兴柱要求转账8万元给徐兴柱，一共垫资46万元。第二天，去光大银行帮王绪栋垫了所有银行欠款742170.57元（包括贷款和违约金等费用）和15元的手续费，这些钱都是银行计算的，都通过孙亮亮的账户支付。付完银行贷款，等着光大银行解封完后，徐兴柱和周翠丽说已经有买家了，买家又需要周翠丽帮忙垫首付款63万元，但是徐兴柱没有讲买家是谁。周翠丽认为可以，但是讲好必须从房款里面出来，没有书面约定，只有借条，后来借条也还给徐兴柱了。王绪栋和李强梅也没有口头或书面同意在210万元房款中径直扣除63万元冯艳如的购房首付款，这些都是徐兴柱跟周翠丽谈的。冯艳如是徐兴柱找来的，通过垫资单子认识的，至于冯艳如和徐兴柱是什么关系，周翠丽不清楚。其实210万元也只是存量房买卖合同上签订的房款价，周翠丽不太清楚他们真实的房屋买卖价格，周翠丽只关心自己垫出去的钱能够回来就行，如果知道是这么麻烦的话就不会接这个单子了。后面就开始操作流程、打网签了。网签是周翠丽找了朋友陈民作为法定代表人的苏州房趣房产经纪有限公司来作为居间单位，因为房地产经纪人何志才是周翠丽丈夫，他有一本经纪人资格证才帮忙办的网签。在房屋交易过程中，没有上门核实过房屋情况，何志才只是做了代办网签的业务，并没有行使中介的义务让双方当事人去看房。陈民只是房趣公司的法定代表人，根本就不知道这件事情。周翠丽垫资只是核实有无外债和风险，只是徐兴柱委托房趣打网签合同，王绪栋和李强梅的房屋也没有挂在房趣出售。网签出来后，后续的贷款都是徐兴柱去办理的。周翠丽只管垫资，贷款下来后配合过户。王绪栋、李强梅这套房屋是他们自己卖掉的，周翠丽和孙亮亮只是帮他们做垫资，为了控制风险，必须要求他们去做公证给孙亮亮，做资金的控制，售房款要到孙亮亮账上来，才由孙亮亮做王绪栋和李强梅的委托代理人。房屋买卖价款210万元全部是由孙亮亮领取走的，领取房款后全部交给了周翠丽，收回垫资的上述款项。垫付给冯艳如的63万元也是从210万元房款中扣除的，冯艳如和徐兴柱也没有再给周翠丽任何款项，剩余的钱由周翠丽和徐兴柱两人结掉了。张丰是农行的贷款经理，至于为何冯艳如委托张丰出售房屋的事宜不清楚。13.经法院要求，孙亮亮和周翠丽联系到何志才，2019年5月13日，何志才前来法院进行谈话，何志才陈述：何志才是房产经纪人，自己单独注册了一家叫龙港房产的中介，另外也挂证在苏州房趣房产经纪有限公司。何志才和徐兴柱是在2016年左右认识的，徐兴柱和何志才妻子周翠丽有拆借资金的往来，有时候也介绍垫资，周翠丽只办房贷和小贷公司卖房的款项垫资。李强梅、王绪栋和冯艳如没有向房趣公司进行业务办理和缴纳佣金，房趣公司的法定代表人陈民对本案房屋买卖的过程不知情也没有参与本案房屋买卖事宜。当时徐兴柱本来找周翠丽做垫资，周翠丽为了规避风险说房屋网签由其来做。徐兴柱他们提供证件，何志才来做网签合同。何志才没有带他们上门察看房屋，因为何志才只是代打网签合同且不收他们佣金，所以没有义务带他们去看房。相关证件都是由徐兴柱拿过来的，何志才自始至终没有见过王绪栋、李强梅和冯艳如。何志才先打了合同出来给妻子周翠丽，他们去房管局过户时由当事人当面签字，何志才没陪他们去房管局。购房款的事情，何志才不清楚，是他们自行交割的。交房与否以及后面的事情都不清楚，都不是何志才工作范畴之内的事。当时龙港中介包括何志才在内，一共有两、三个工作人员，都没有带冯艳如上门看过房屋，涉案房屋在什么位置都不知道，而且那么远，龙港中介人员带她上门看房屋现实吗？房趣公司和何志才不在一个地点，冯艳如根本不认识房趣的其他工作人员，不可能上门看过房屋。14.冯艳如陈述：（1）2018年12月18日陈述，2017年4月，房趣公司的中介给冯艳如打电话约去看房，这套房屋是自己买来住的，当时有一个女人在房屋内，冯艳如就简单看了一下房屋，认为还可以，就让中介找房主过来谈。后来中介把李强梅叫过来了，李强梅也出示了房产证、身份证。冯艳如一再跟中介确认该房屋是否有问题、能否过户，中介说房屋没有问题、房主配合过户。房主说房屋里有人住，没有租赁合同，房屋可以正常买卖，过户后会通知里面住的人搬走。冯艳如就相信了房主的话，给房主交了5万元定金。冯艳如想，有中介公司在，房产证、身份证都是真的，全程都是中介在帮忙操作，冯艳如也是第一次买房，中介怎么说就怎么做，没有怀疑过中间是否有什么问题。当时李强梅和王绪栋拿着房产证、结婚证，冯艳如和中介在房管局办理交易。过户之后，冯艳如去房屋敲过几次门，没有人在家，别人建议冯艳如晚上等有人在家时报警，当面通知说清楚，让住户搬走。报警之后才发现，住在里面的施雪生、张阿琴、施明华没有搬走的意思。警察没法调解，建议走法律途径。当时中介问冯艳如能拿出多少钱首付款，冯艳如说大概能拿出20-30万元。中介说这个首付款不够，冯艳如如果想买这套房屋，中介想办法帮冯艳如解决这个问题，建议冯艳如做高评，中介找人来帮冯艳如做首付垫资，要支付给垫资公司一点利息，冯艳如觉得建议不错，就同意了。中介通知冯艳如要准备30多万元，冯艳如就把这些钱给了中介。垫资公司的孙亮亮带冯艳如去工商银行做的资金托管，后续的事情，冯艳如就一直在配合。垫资公司给冯艳如垫付了30多万元，向农业银行贷款147万元。垫资公司垫付的资金，在过户之后就还清了。（2）2019年4月12日陈述，2016年认识了徐兴柱，冯艳如就去了大迈机械有限公司上班做销售，徐兴柱给冯艳如转过钱，冯艳如也给过徐兴柱。冯艳如在徐兴柱公司上班，在徐兴柱公司交社保。徐兴柱虽然是老板，当时他不怎么出现在公司，就是一直在外面跑来跑去送货，听说他还兼职做房产。2016年4、5月份，冯艳如想买房，这套房屋是买来住的，有个中介就约了看涉案房屋，中介也介绍了周边情况和房屋大致情况，就约了房主。当时聊着也算投缘，价格就定下来了。因为觉得中介比较专业，流程都是中介操办，冯艳如说买房首付需要借钱，中介说可以找垫资公司帮忙减轻压力。过户和贷款，都是中介带冯艳如去弄的。当时是大龙港城的一个小中介带冯艳如去看房的，中介叫什么名字不知道，应该是苏州市存量房买卖合同上的房地产经纪人带冯艳如去看的房屋，当时有个女人在房屋里，看得比较简单，没有和她说话。冯艳如在中介谈价格的时候见过李强梅和王绪栋，他们出示了房产证和身份证。后来在房管局，工作人员要求他们出示结婚证。至于周翠丽，冯艳如从来都没有听说过这个人，也没见过。当时协商的价格是180万元，网签合同是210万元。给孙亮亮出具了一张63万元借条，孙亮亮实际上借给冯艳如30多万元，冯艳如家准备了30多万元，但是具体怎么操作的，是中介那边去算的。中介就告诉冯艳如准备多少钱，冯艳如把钱交给中介，然后中介最后怎么操作都是跟孙亮亮说明，冯艳如要给孙亮亮按点收费支付利息，但是具体怎么结算不知道。冯艳如家准备了30多万元，给中介何志才现金付的，除了冯艳如自己的钱，还有从朋友处借的和冯艳如父亲给的现金，后来这些钱用于支付税费、中介费、垫资费，具体明细不记得了。冯艳如就跟中介在那一两个月有联系，还款是从银行多批准贷款的钱里还的，后来孙亮亮和中介都没有找过冯艳如。冯艳如和李强梅、王绪栋谈的时候，王绪栋说里面有住户、到时候他通知住户、冯艳如在过户后就可以住进去了，但是过户后就找不到李强梅和王绪栋了。至于为何没有起诉李强梅和王绪栋的问题，冯艳如问过中介也咨询过律师，律师让冯艳如去打清房官司，他们告诉冯艳如说冯艳如与住户没有关系，冯艳如和李强梅、王绪栋是买卖关系，合同是真实的，冯艳如的买卖流程也全部是合法的，让冯艳如理直气壮地打官司好了。关于为何在房屋过户登记期限尚未届满的情况下委托张丰出售房屋的事宜，当时冯艳如确实缺钱，因为冯艳如借的是家里的钱，就觉得爸爸把冯艳如养这么大，还要帮冯艳如出钱买房，冯艳如想着委托张丰出售房屋去还利息，后来被爸爸知道了，爸爸不让冯艳如去借这个钱，有什么事自己家里解决，冯艳如不想每次都麻烦爸爸。冯艳如当时也打听了，北京那边不允许公证了，冯艳如也担心了好几个月。张丰是帮冯艳如买房的中介叫来的，中介已经离职了，但是冯艳如知道打网签的是房趣。中介没有告诉冯艳如轻重，冯艳如只是缺钱，房子收不回来挺生气的，稀里糊涂办了公证，但是冯艳如没有收过张丰任何钱款，而且冯艳如在公证处问过张丰这套房屋不会被卖掉，张丰说不会的，因为委托有时效性，应该是6个月。后来冯艳如问过中介说不要用这个钱了能不能取消委托，他说时间到了就会自动生效的，所以这件事后面也就不了了之。贷款后半年都努力还贷款，但是后来因为打官司，当冯艳如意识到这套房屋收回来很麻烦的时候，冯艳如就选择断供了。（3）2019年7月23日陈述，房屋是冯艳如买的，冯艳如在原审中是有虚假陈述。因为买房时，冯艳如透露出要买房，徐兴柱是冯艳如的老板也是最好的朋友，是徐兴柱把涉案房屋介绍给冯艳如。徐兴柱说涉案房屋是让他弟弟徐兴华购买，徐兴华后来不愿意买了，之后又介绍给冯艳如的。在买房之前，冯艳如让徐兴柱帮忙咨询过律师，涉案房屋是可以正常买卖的。按照法律的角度，王绪栋和李强梅有卖房资格，冯艳如有买房资格。徐兴柱陈述的意思是施雪生和这套房屋没有关系，他只是里面的住户。冯艳如就认为跟冯艳如产生买卖关系的是王绪栋和李强梅，这一点，冯艳如认为其和李强梅、王绪栋都没有错。冯艳如把事情和徐兴柱及律师有交代过，律师让冯艳如在法庭上有什么不懂的问题就推给中介。徐兴柱告诉冯艳如说，这套房屋因为签合同的是房趣公司，就告诉冯艳如这套房屋是从房趣公司那边买的。关于徐兴柱要不要出庭的问题，冯艳如第一个律师跟徐兴柱说让他不要出庭，还有徐兴柱认为这套房屋就是冯艳如买的、他只是帮忙介绍买卖房屋所以不想参与进来。冯艳如和王绪栋不认识，冯艳如知道涉案房屋也是徐兴柱告诉的。因为房屋一直拿不到，经过很长时间，冯艳如才知道这是个问题房。在冯艳如和徐兴柱争吵的时候，徐兴柱对之前的情况也不清楚，王绪栋没有告诉徐兴柱也没有告诉冯艳如。买房之前，冯艳如父亲买给过冯艳如弟弟一套房屋，冯艳如有1%份额，在冯艳如决定买涉案房屋的时候，将自己名下1%份额赠与还是转让给了其弟弟。购买涉案房屋之前，徐兴柱带冯艳如去涉案房屋的小区里转悠过，去房屋里看过，是徐兴柱把门撬开了，有个女人在里面，后来才知道是张阿琴。徐兴柱说这个女人不太友好，他去查看一下，徐兴柱问她这房子要不要卖，她很不客气地说不卖。冯艳如就问徐兴柱人家不卖，徐兴柱说那个不是房主，真实的房主是王绪栋和李强梅，和那个女人没有关系。因为相信徐兴柱，房产证上的主人是王绪栋和李强梅，可能冯艳如的认知比较简单，所以在没有考虑前面情况下买下了这套房屋。冯艳如在购买房屋之前不知道自己要准备多少钱，徐兴柱讲要准备30万元左右。冯艳如爸爸给了十几万，冯艳如又借了些钱，也问徐兴柱借了些钱，但是徐兴柱在房屋过户给冯艳如之后又向冯艳如借了钱，实际上冯艳如和徐兴柱的账目早就算不清了。冯艳如把钱给了徐兴柱，徐兴柱让孙亮亮转账给冯艳如63万元，并且要求冯艳如给孙亮亮写了一张63万元的借条，实际上冯艳如只向孙亮亮借了33万元。冯艳如向孙亮亮借的63万元，按照徐兴柱的说法是他处理清楚了，应该是从银行多贷的钱里面，原来的案件一审中，代理律师也讲述清楚过，冯艳如不太清楚这里面怎么计算的。因为买房过程是徐兴柱帮冯艳如操办，怎么还的，冯艳如不清楚，孙亮亮没有再找冯艳如要过钱，也从未听徐兴柱说还欠孙亮亮的钱。涉案房屋的贷款，冯艳如总共还了好像是8万，房屋一直收不回来就不还了。冯艳如作为购房人，在涉案房屋上的支出款项是30万左右的首付款加上8万左右的房贷，至于30**面是否包括税费、其他费用，冯艳如不清楚，除此之外没有其他支出。房屋过户后，王绪栋没有向冯艳如交付房屋，只是徐兴柱说产证过户后两个月就可以去收房。里面住的谁，冯艳如一开始也不知道什么情况，王绪栋和李强梅没有告诉这套房屋内实际居住的是原房屋所有权人，徐兴柱也没有告诉冯艳如。王绪栋和李强梅，冯艳如是直到今天才见到的。冯艳如去要房，没有和王绪栋、李强梅直接联系，是和徐兴柱联系的。徐兴柱就让冯艳如带着房产证，徐兴柱陪冯艳如一起去收房，施雪生和张阿琴不配合并且宣称房屋是替朋友作担保的。而冯艳如和王绪栋、李强梅以前不认识，不知道怎么找他们，而且不知道合同中有这样的条款，不知道房主有交房义务，所以没有起诉王绪栋和李强梅。冯艳如让徐兴柱找他们出来负责，徐兴柱说找不到人了，房屋过户给冯艳如，冯艳如就是房屋的真实买房人，并且徐兴柱带冯艳如去找过律师咨询，冯艳如就打了清房官司，让施雪生、张阿琴、施明华搬出去。冯艳如不认识张丰，张丰和徐兴柱认识，当时冯艳如缺钱，房屋也收不回来，感觉接了个烫手山芋。徐兴柱说冯艳如要是嫌烦，就把房屋公证给别人去处理，徐兴柱说等到法庭开庭之前就会处理干净，但是具体什么情况没有和冯艳如讲。冯艳如签了委托张丰卖房的授权委托书，当时好像被徐兴柱骗了，房屋也没有被张丰卖掉。15.一审法院多次要求冯艳如联系通知徐兴柱到庭接受谈话，但是徐兴柱始终未到庭及与法院进行联系陈述案情经过。法院拨打了存量房买卖契约上留存的苏州辉创房产经纪有限公司电话，该公司工作人员又告知房地产经纪人吴臣宏的联系方式，经核实，吴臣宏称：其每年会有很多的中介工作，有的是正常的房产买卖中介，有的仅是加盖一下印章做手续，对于本案的存量房买卖契约没有任何印象。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案两次房屋买卖是否存在合同无效情形；二、本案房屋在目前状态下是否能够径直恢复登记至原房屋所有权人名下。赵元方与李强梅、王绪栋于2011年10月18日签订的存量房买卖契约（编号：苏新契201110180010）合同效力问题。第一，本案诉讼过程中，为了查明案情，法院请施雪生、张阿琴、施明华、赵元方、李强梅与王绪栋、案外人袁俊及管龙元分别到庭接受谈话询问，李强梅和王绪栋请王绪梁到庭作证，公安机关寻找到陈智国进行谈话询问，在各方人员并不掌握本案证据、参与本案诉讼了解案情且分别各自在法院和公安机关进行独立陈述、签署诚信诉讼承诺书的情况下，施雪生、张阿琴、施明华、赵元方、案外人袁俊及管龙元、陈智国对本次存量房买卖契约签订背景和过程的陈述基本保持一致，且与相关证据能够相互印证，能够证实施雪生、张阿琴、施明华在2011年签署委托书、公证书、承诺书及赵元方签署存量房买卖契约的真实目的是为了通过房屋买卖形式套取银行购房贷款以归还施雪生、张阿琴、施明华向名义出借人沈旺、杨洪菊的25万元借款和涤除新浒花园二区156幢101室房屋上抵押登记。第二，在赵元方与李强梅、王绪栋签订存量房买卖契约前，李强梅明确并未上门查看过房屋状况，而王绪栋一时陈述陈智国和一名女性中介人员陪王绪栋去查看过房屋、一时又陈述之前没见过施雪生、张阿琴、施明华直到房屋买卖之后收房时才见过张阿琴。对于普通家庭而言，购置房屋系家庭重大事项，房价高昂且关系到居住条件的宜居舒适性，家庭成员多会结伴前往查看房屋以确保家庭成员的共同认可，李强梅未上门查验房屋和王绪栋的矛盾陈述，不符合正常房屋买卖的生活常识。第三，房屋买卖中，基于趋利避害的考量，买卖双方为了保证自身合法权益，对于对方的合同义务和违约责任都会明确进行严格约定，而不会随意免除对方的义务和法律责任。但是，赵元方与李强梅、王绪栋签订的存量房买卖契约中约定“在2011年12月30日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本契约第四条约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋权属转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并按买受方不向出卖方支付违约金方式处理”，在正常房屋买卖关系中，出售房屋并取得房款是卖房人的主要目的，支付购房款是买房人的主要合同义务，施雪生、张阿琴、施明华与李强梅、王绪栋非亲非故，而在存量房买卖契约中作出免除李强梅和王绪栋贷款不能时的后续付款义务和违约责任，该种约定不符合正常房屋买卖的交易惯例和经验逻辑。第四，正常的房屋买卖交易中，买房人需按照约定方式支付购房款且承担相应过户税费，而本案中，购房首付款25万元和相应过户税费均是案外人管龙元垫资，且在赵元方领取卖房款后在卖房款项中归还管龙元，另根据赵元方、袁俊和管龙元的对应陈述能够确认这笔25万元并非王绪栋借款也非管龙元代他人归还王绪栋的款项，而系施雪生向管龙元借款、袁俊具体操作并口头承诺担保的借款。反观王绪栋、李强梅和王绪梁的陈述，对于王绪梁和陈智国之间的借款关系陈述不清且前后自相矛盾，管龙元垫付款项金额与王绪栋、王绪梁陈述的陈智国欠款金额并不相符，王绪栋对于自认为的还款却向代为还款人出具借条的陈述与情理相悖。因此，能够确认虽赵元方与李强梅、王绪栋签订存量房买卖契约，但是购房首付款和相应过户税费系卖房人通过请他人垫资方式支付并自行归还，而买房人王绪栋与李强梅并未实际支付购房首付款和相应过户税费。第五，对于正常购买房屋的家庭而言，及时按约归还银行每月房贷是购房人的常识性义务，在经济条件允许的情况下都会按时归还房贷，李强梅、王绪栋在2011年时虽两人工资较低，但是涉案房屋约定的每月房贷仅三千元左右，李强梅和王绪栋能够且应当承担该笔必要支出。但是，一方面，二人的房贷都是存取款一体机进行存款方式归还，李强梅和王绪栋提交的银行流水中也未体现在还房贷日期前有对应取款记录，无法直接显示这些贷款归还金额是李强梅和王绪栋存入银行卡，且陈智国在公安机关询问笔录中陈述是他帮施雪生还了几个月贷款。关于归还房贷的事实，李强梅和王绪栋证据不足。另一方面，作为正常的购房贷款人都应知晓随意停贷所面临的风险和后果，即使认为房屋存在纠纷也会通过法律途径争取自身权益维护，而不会在贷款初期就贸然停止归还房贷。但是，李强梅和王绪栋陈述仅归还过四期贷款共计2万元左右，此后二人就再未支付任何房贷，该行为与普遍认知的日常习惯不符。第六，购买房屋的目的是为了居住，李强梅、王绪栋虽陈述上门收房时与施雪生、张阿琴、施明华发生交房纠纷，但是根据李强梅和王绪栋陈述，在2011年至2017年年末，二人在苏州并无其他房屋，一家人租房居住。一是购买房屋后，原房屋所有权人拒绝交房的情况下，二人却并未通过法律途径向原房屋所有权人主张交房或违约责任，该行为与日常交易惯例模式不符；二是在购买房屋的情况下，不主张原房屋所有权人交房却继续在长达几年的时间内租房居住，该行为与日常生活逻辑不符；三是买房本为了居住，但是此后拒不归还房贷，与贷款银行达成一次性归还贷款本息的情况下却寄希望于银行处置房屋，对银行是否处置房屋、如何处置房屋、如何收回购房首付款及房屋增涨利益等事项长期不闻不问，在房价较低时购买的涉案120.07平方米房屋不急于收回居住反而在房价高涨的2017年年末另行购买89平方米房屋，在明知涉案房屋存在问题的情况下请徐兴柱低价出售房屋，该些行为均与普遍的生活认知、行为选择相悖。综上，能够证明赵元方与李强梅、王绪栋签订存量房买卖契约系为了套取银行贷款归还此前施雪生、张阿琴、施明华的抵押借款，而并不存在真实的房屋买卖意愿，系以虚假的意思表示实施的民事法律行为。而与此同时，该种通过房屋买卖外观形式套取银行购房贷款的行为，涉嫌触犯刑法中关于骗取贷款罪或贷款诈骗罪相关刑事犯罪行为，该种操作模式属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”之情形。因此，赵元方与李强梅、王绪栋于2011年10月18日签订的存量房买卖契约（编号：苏新契201110180010）合同无效。关于王绪栋、李强梅的委托代理人孙亮亮与冯艳如于2017年5月23日签订的苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同201705230012）合同效力问题，第一，李强梅和王绪栋在明知其与施雪生、张阿琴、施明华并非真实自愿的房屋买卖关系且涉案房屋仍在施雪生、张阿琴、施明华占有居住的情况下，二人仍就涉案房屋先与徐兴华签订房屋买卖（居间）合同、后又公证委托孙亮亮与徐兴柱找来的冯艳如签订苏州市存量房买卖合同，以期通过房屋买卖形式谋取利益且将该套登记在自身名下的房屋借助徐兴柱的操作达到还清贷款、变更登记、出售清房的目的，且根据王绪栋和李强梅陈述，其在签订买卖合同前明确告知了徐兴柱关于涉案房屋的情况且向徐兴柱进行过咨询、寻求帮助，而徐兴柱也进行了后续操作落实，证实李强梅、王绪栋与徐兴柱达成共同谋划，追求且客观上造成了损害涉案房屋原所有权人利益的结果。第二，根据孙亮亮、周翠丽、何志才、冯艳如的陈述以及本案证据显示，冯艳如在签订苏州市存量房买卖合同之前并未上门察看房屋，买卖合同上加盖有苏州房趣房产经纪有限公司和房地产经纪人何志才的印章仅是为了达到房屋买卖形式外观而实施，没有中介机构和中介人员实际参与房屋买卖交易的居间沟通、介绍交易、带领看房和组织交接房屋活动，冯艳如在买房之前即让徐兴柱咨询律师关于涉案房屋是否可以正常买卖等问题，能够证实冯艳如在签订苏州市存量房买卖合同前对涉案房屋的真实状况是明知的，且本次房屋交易也并非正常的房屋买卖行为。第三，冯艳如应支付的购房首付款系周翠丽指令孙亮亮垫资63万元，且此后冯艳如和徐兴柱并没有归还该笔63万元，而是由周翠丽指令孙亮亮在卖房款中径直提取收回。冯艳如虽陈述自己出资30万元左右、借款30余万元，但是证据显示孙亮亮确实转账给冯艳如63万元，冯艳如提供的银行流水中无法体现其陈述内容，而徐兴柱的银行流水中均为徐兴柱转账给冯艳如款项，且实际借款30余万元而出具63万元借条的行为有异于正常借款情形。冯艳如陈述对于自己出资的款项中是否包含税费和其他费用均不清楚，也不知道向孙亮亮出具借条的63万元是如何归还的。冯艳如的陈述无法自洽且无法证实其在购房过程中有实际出资。第四，冯艳如在房屋变更登记一个月的时间，且已经起诉施雪生、张阿琴、施明华搬离房屋但尚未开庭前，即以与此前委托公证相同的模式操作，委托与徐兴柱存在民间借贷纠纷的张丰办理银行贷款还款结清手续、注销房贷抵押登记、出售房屋、领取房款手续，该行为之间存在自相矛盾且悖离于真实的房屋买卖目的和行为模式。第五，冯艳如知晓与其交易的登记房屋所有权人为李强梅和王绪栋，但是在知道施雪生、张阿琴、施明华仍居住在房屋内不肯搬离的情况下，冯艳如并未按照合同相对性向李强梅、王绪栋主张履行交房义务及违约责任，而是绕过李强梅和王绪栋径直起诉施雪生一家，且在房屋变更登记一个月内即完成了发现房屋内有他人居住、查找住户身份信息、聘请律师、准备证据和起诉等一系列工作，而且冯艳如陈述曾告诉过律师关于涉案房屋的真实情况进行咨询但是又陈述不知道合同中有条款约定、不知道房主有交房义务，该行为与购房人的思维逻辑和行为选择不符。第六，在王绪栋、李强梅的委托代理人孙亮亮与冯艳如签订苏州市存量房买卖合同和整个房屋交易过程中，徐兴柱参与了寻找周翠丽帮王绪栋垫资还银行贷款、预付王绪栋卖房款、帮冯艳如垫资购房首付款，还参与了整个房屋交易流程操作、寻找各方人员配合、带冯艳如上门清房和后续的委托公证及诉讼，而王绪栋在别的案件中陈述其与徐兴柱是亲戚关系，冯艳如在本案中能够确定系徐兴柱的雇员，且事实上根据证据和当事人陈述，王绪栋、李强梅和冯艳如对涉案房屋的真实情况和交易目的是明知的也参与了行为配合，冯艳如在此次房屋交易中并非善意取得。综上，该次苏州市存量房买卖合同的签订符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“恶意串通，损害第三人利益”之情形。因此，王绪栋、李强梅的委托代理人孙亮亮与冯艳如于2017年5月23日签订的苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同201705230012）合同无效。施雪生、张阿琴、施明华虽诉讼请求冯艳如将苏州市高新区房屋产权恢复登记至原告名下，但是目前涉案房屋上存在抵押登记和法院查封，存有恢复登记障碍，且关系到相关权利方的合法权益保障，施雪生、张阿琴、施明华可待涉案房屋上抵押权涤除和法院查封解除后另行进行主张。故施雪生、张阿琴、施明华的该项诉讼请求碍难支持。关于赵元方的委托诉讼代理人周庆提出的施雪生、张阿琴、施明华起诉超过诉讼时效、施雪生、张阿琴、施明华已非房屋所有权人故丧失诉权的问题，请求确认合同无效不应受诉讼时效的限制。因本案两份房屋买卖合同系处分施雪生、张阿琴、施明华的房屋，且对施雪生、张阿琴、施明华的合法权益产生重大影响，施雪生、张阿琴、施明华有权提起本案诉讼。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、施雪生、张阿琴、施明华的委托代理人赵元方与李强梅、王绪栋于2011年10月18日签订的存量房买卖契约（编号：苏新契201110180010）合同无效。二、王绪栋、李强梅的委托代理人孙亮亮与冯艳如于2017年5月23日签订的苏州市存量房买卖合同（编号：苏房存高新合同201705230012）合同无效。三、驳回施雪生、张阿琴、施明华的其他诉讼请求。案件受理费15600元，公告费300元，合计15900元，由施雪生、张阿琴、施明华负担2600元，赵元方负担2600元，王绪栋、李强梅负担5500元，孙亮亮负担2600元，冯艳如负担2600元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，施雪生陈述，案涉房屋的房产证是在2011年7月份公证时交给了债权人。二审中，李强梅、王绪栋陈述自己以为房屋是卖给徐兴柱的，到一审时才知道案涉房屋是最终出售给冯艳如。冯艳如陈述案涉房屋是徐兴柱卖给自己的。本院认为：本案二审争议焦点一：2011年10月18日赵元方代表施雪生与李强梅、王绪栋签订的存量房买卖契约是双方意思表示，还是双方恶意串通骗取银行贷款。根据参与该合同签订的各方当事人陈述，施雪生等三人授权赵元方办理房屋出售过户的一切手续、授权金钟伯乐投资咨询有限公司办理房产过户贷款，并出具结清单确认已收到赵元方全部卖房款，证明施雪生是通过出售案涉房屋的形式来获取款项，偿还之前的借款，并解除相应房屋的抵押。虽然李强梅、王绪栋在审理中坚称签订合同购买房屋是真实意思表示，但赵元方、袁俊都证实李强梅、王绪栋是找来做过户贷款的，赵元方、袁俊与本案无利害关系，其证言证明力高于李强梅、王绪栋作为当事人在本案中的陈述。管龙元作为垫资方也证实袁俊一直通过这种方式操作。陈智国在公安机关调查时明确他帮施雪生介绍王绪栋，通过委托赵元芳将案涉房屋过户给王绪东的方式，获得银行贷款，事后给王绪栋好处费。从房屋的交易过程看，李强梅在一审中明确在签订存量房买卖契约前未为查看过房屋，王绪栋对看房情况陈述也相互矛盾。关于房屋首付款，王绪栋在一审中称房屋首付款是以陈智国欠王绪良、王绪良欠王绪栋的借款充抵，但未能提供证据予以证明三人之间的借款事实。陈智国也予以否认。关于房贷情况，陈智国在浒墅关派出所接受调查时称是他施雪生还了几个月贷款。而李强梅、王绪栋的银行流水也未能证明其存入还贷银行卡的款项的资金来源。两人在获得案涉房屋的产权后，多年来从未向施雪生主张交付房屋，而是另行在外租赁房屋居住，在2017年另行购买房屋。其种种行为均与正常的房屋买卖行为有显著区别。综上，本院认为一审认定施雪生授权赵元方与李强梅、王绪栋签订存量房买卖契约的真实目的是套取银行贷款，并无不当，该房屋买卖合同应认定为无效。本案二审争议焦点二：2017年5月23日李强梅、王绪栋授权孙亮亮与冯艳如签订的存量房买卖合同效力。如前所述，虽然李强梅、王绪栋形式上取得了案涉房屋的所有权，但其明知自己未支付购房款，也未实际接收房屋，仍然通过授权孙亮亮出售房屋的形式还清贷款。李强梅、王绪栋在签订合同前明确告知了徐兴柱案涉的房屋情况。并告诉徐兴柱这套房屋有问题。购房人冯艳如系通过徐兴柱介绍而来，是徐兴柱的雇员。冯艳如在2018年2月18日、2019年4月12日在一审法院两次陈述是通过中介了解到李强梅有房屋出售，并称见过李强梅，李强梅向其出示的房产证和身份证，但在房屋买卖（居间）合同上加盖印章的苏州千万间房产经纪有限公司明，从未参与过案涉房屋的居间服务和房屋买卖过程。在存量房买卖合同上加盖印章的苏州房趣房产经纪有限公司、房地产经纪人何志才同样否认参与了案涉房屋的中介和买卖过程，何志才是垫资方周翠丽的丈夫，周翠丽证实何志才仅是代办网签。李强梅也明确不认识冯艳如。因此冯艳如的陈述明显不实。2019年7月23日冯艳如向一审法院确认之前做过虚假陈述，并陈述在买房前让徐兴柱帮忙咨询过律师，认为从法律的角度王绪栋和李强梅有卖房资格。冯艳如在取得案涉房屋产权后，并没有向合同相对方李强梅、王绪栋主张交付房屋，而是直接要求居住在案涉房屋内的施雪生、张阿琴迁出，并立即通过徐兴柱授权张丰出售房屋。上述事实足以证明冯艳如应当知道其购买房屋的真实情况，明知其购买的是问题房屋并存在风险，其购房行为不能认定为善意取得。冯艳如明知李强梅、王绪栋的交易目的，仍参与配合签订合同的行为属于恶意串通，损害第三人利益。一审判决认定李强梅、王绪栋的代理人孙亮亮与冯艳如于2017年5月20签订的苏州市存量房买卖合同无效并无不当。综上所述，李强梅、王绪栋、冯艳如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31200元，由李强梅、王绪栋负担15600元，冯艳如负担15600元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月十二日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。