河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1103民初1692号原告：漯河市至尚物业管理有限公司，统一社会信用代码91411100MA4102BN92，住所地漯河市郾城区青山路与辽河路交叉口食品批发市场D区6#楼6幢317号。法定代表人：徐建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文奇，河南长风律师事务所律师。被告：贾艳丽，女，1957年10月25日出生,汉族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：孔长江，男，系被告贾艳丽丈夫。委托诉讼代理人：李悦，河南蓝标律师事务所律师。原告漯河市至尚物业管理有限公司（以下简称至尚物业公司）与被告贾艳丽物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。原告至尚物业公司委托诉讼代理人刘文奇，被告贾艳丽委托诉讼代理人孔长江、李悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告至尚物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2020年1月1日至2020年12月31日物业管理费及滞纳金10000元；2.案件诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月11日，原、被告双方签订了两份《前期物业管理服务协议》，根据协议第四条第三项的约定，被告所有的二套房屋其中11幢1单元14层01室门牌号××建筑面积为141平方米、11幢东单元13层03室门牌号××建筑面积为92平方米，两套房屋面积共计233平方米，物业费为每平方米每月1.30元，每12个月预交费一次，交纳时间为每年12月1-30日预交下年度全年的物业服务费用。被告自2020年1月1日起拒交物业管理费，经原告多次通知上门催缴至今仍未交纳，被告欠交物业管理费日期为2020年1月1日至2020年12月31日。同时，根据《前期物业管理服务协议》第十条第四项的约定，被告违反协议不按本协议交纳物业管理费的，原告有权要求被告全额交纳所欠物业服务费并按应缴未缴的物业管理服务费用每日千分之四向被告收取滞纳金。据此，被告所有的二套房屋共欠原告物业管理服务费及滞纳金1万元，因被告拒不交纳，原告无奈，只得通过诉讼解决。原告认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效。原告已经按照双方签订的合同履行义务，原告提供物业管理服务，被告理应当依据合同约定支付相应的款项。被告未按约定向原告交纳物业费，没有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之相关规定，请求法院判决被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费及滞纳金1万元。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求判如所请。被告贾艳丽辩称，一、本案纠纷所涉及的物业管理合同为双务合同，且有履行先后顺序，即原告至尚物业公司先提供物业管理服务，被告后支付对价的合同。原告至尚物业公司提供的物业服务不符合合同约定或没有提供到位的物业服务，被告有权拒绝或减少交纳年度物业费用。且虽然双方签订的《前期物业管理服务协议》约定每年12月1-30日预交下年度全年物业服务费，但在实际履行过程中，并不是按协议收取，2018年5月份，原告已向被告收取过物业费用。二、被告已向原告交纳的2018年9月至2019年8月的物业费2120.3元，原告依法应当返还，被告要求予以折抵。2018年5月，河南广天地产有限公司开始向被告交付房屋钥匙，接着原告开始收取被告物业管理费，但当时房屋主体工程和配套工程并未完工，并不符合交房条件。2019年4月7日，房屋的建设单位、施工单位、监理单位、以及原告公司共同进行工程竣工验收，同月11号业主才办理燃气进户手续。因此，在房屋未竣工的情况下，原告并未履行物业管理服务，也不符合物业费的交纳条件，故对于该部分费用，被告有权利要求原告返还。三、原告起诉物业管理费及滞纳金数额过高，依法不应当支持。根据《前期物业管理服务协议》第四条第三项之约定，被告所有的两套房屋面积共计233平方米，物业费为每平方米每月1.30元，一年共计3634.8元。原告起诉的实际损失自2020年1月1日至2020年12月31日也即3634.8元，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题解释二》第二十九条之规定，不得超过实际损失的百分之三十，违约责任应当为1090.44元。协议第十条第四项约定的违约责任超过法律规定，请求法庭不予支持。原告起诉的物业费及滞纳金不得超过4725.24元。综上所述，原告起诉的数额过高超过法定数额，被告予以折抵的数额依法应当在本案中予以折抵，请求法庭查明事实后，依法驳回原告的诉讼请求。四、被告系拆迁户，2018年5月份在安置方和广天地产的胁迫下，当时不签字不准选房，签完字才能选房。选完房后必须在7天之内办理相关手续，逾期不办理者视为自愿放弃所选房源。当时的房子还在建设外部隔热层，房子的前院是一个三米多深的大坑，该楼的1、2单元的大门还没有建设，楼道是用木棍和木板堵着，进入楼道的是搭建临时支架，只有通过该架子才能进入楼道。大楼一没有水、二没有电，三没有燃气、四没有道路、五没有通讯设备，这种情况一直延续到2019年4月份。2019年4月6日至尚物业公司才贴出通知，业主才可以走大门。2019年4月7日由该楼的建设单位、监理单位、施工单位、至尚物业公司才进行了该楼的竣工验收，所以在2019年4月7日之前原告未履行物业服务。2019年4月11日才通知办理燃气进户手续，出现这种事情之后被告数十次地找有关方面领导，比如区信访办公室、沙北办事处的领导、区建设局、拆迁办的领导。找有关方面不下三十次，领导一直没有解决这个问题，当时办事处的副主任张学杰在现场拍的照片。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于房屋交接书、前期物业管理服务协议。虽被告对其证明内容提出异议，但并未否认该证据的真实性，认为自己系被胁迫所签，但房屋交接单显示系被告向原告提出提前交房申请，且被告予以认可进行签名确认，故本院对被告的该辩驳不予采信。二、关于信访事项处理意见书。虽被告提供该证据证明2018年7月2日房屋还不符合交房条件，但该信访事项处理意见书并未显示被告反映提前交房的问题，故对被告的证明问题不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，河南广天地产有限公司（以下简称广天地产公司）与被告贾艳丽签订《广天·颐城房屋交接书》，约定因被告向广天地产公司提出提前交房申请，广天地产公司同意提前将被告的两套房屋交付被告，并已告知被告工程建设进度状况及相关手续正在完善的事实，双方同意签署房屋交接书，用于证明广天地产公司即日起正式移交给被告。原、被告双方针对被告的两套房屋于2018年5月11日分别签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告所有的位于漯河市郾城区××路北段广天.颐城小区建筑面积分别为141㎡、92㎡的房产（共计233㎡）提供物业管理服务；物业费按房屋建筑面积每月1.3元/㎡（含公共能源费）计算。同时约定物业管理服务费实行预交制度，每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年12月1-30日预交下年度全年的物业服务费用。另约定被告违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告全额交纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用每日千分之四的标准向被告收取滞纳金。前期物业管理服务协议签订后，被告向原告已交纳2018年9月至2019年8月期间的两套房屋的物业费3635元。被告未按约定向原告交纳2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费3634.8元。后原告向被告催交未果。本院认为，依法成立的物业服务合同对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应该按照合同约定享有权利、履行义务。本案中原告为被告提供物业服务，履行了物业服务合同约定的义务，被告应该按照合同约定支付物业费。现被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，故对原告要求被告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业费3634.8元的请求，本院予以支持。原告要求被告支付物业费逾期违约金已超过应交物业费本身金额，该项违约金请求明显过高，被告应付的违约金即迟延支付物业管理费造成的损失，应以原告要求被告支付的物业管理服务费总额为基数，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告贾艳丽于本判决生效之日起十日内支付给原告漯河市至尚物业管理有限公司2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3634.8元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年1月1日起至该物业费清偿完毕之日止期间的违约金。二、驳回原告漯河市至尚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贾艳丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  李慧杰二〇二〇年六月十一日书记员  徐赞航