湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初677号原告：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新开发区解放大道30号财政局办公室十一楼。法定代表人：颜庆伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗森，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋鹏，湖南天戈律师事务所律师。被告：衡阳房源多网络科技有限公司，住所地：湖南省衡阳市雁峰区蒸湘南路29号房地大厦4楼。法定代表人：王建伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘智玉，湖南秦湘律师事务所律师。原告衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称行政资产公司）与被告衡阳房源多网络科技有限公司（以下简称房源多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告行政资产公司的委托诉讼代理人蒋鹏，被告房源多公司的委托诉讼代理人刘智玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告行政资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋腾退给原告；2.判令原告收取被告的26970元房屋租赁保证金不予退还；3.判令被告支付原告房屋租金152830元，违约金76415元（租金自2018年10月1日暂计至2020年2月29日，实际计算至房屋腾退之日止，违约金按房屋腾退之日实际产生的租金加收50%）；4.判令诉讼费用由被告承担。被告房源多公司辩称，1.被答辩人存在故意扩大损失行为；2.该合同丙方没有尽到及时催缴的行为；3.在原告多次催缴下，然而被告拒不履行，原告却没有解除合同，故意造成损失扩大；4.答辩人一直没有进场和装修门面；5.答辩人只承担保证金不予退还的违约责任；6.原告的房屋已转租给多多卖房公司；7.原告请求的违约金过高，超过实际损失30%因视为违约金过高。本院经审理认定事实如下：涉案衡阳市蒸湘区的商铺（总层数为2层，建筑面积为32.24平方米×4个商铺＝128.96平方米）系原告行政资产公司所有。2018年6月22日，原告行政资产公司作为出租人（甲方）与被告衡阳房源多网络科技有限公司作为承租人（乙方）以及衡阳市人民政府办公室机关服务中心作为管理人签订了一份《房屋租赁合同》，与涉案事实相关的约定为：1.被告租赁原告所有的坐落于蒸湘区的商铺门面（以下简称涉案112-115室门面），建筑面积为128.96平方米；2.约定房屋租赁期自2018年7月1日起至2021年6月30日；3.约定每月租金8990元；4.约定租金按季计算，乙方在每季度的前10天交付甲方；5.约定甲方交付该房屋时，乙方支付租赁保证金26970元，约定该保证金不得用以抵减门面租金，租赁关系终止后，该租赁保证金除用于抵充合同约定由房源多公司承担的费用外，剩余部分无息返还给房源多公司；6.第十一条第3款约定房源多公司有下列违约情形的，行政资产公司可以书面通知解除本合同，且保证金不予退还；造成其他损失的，还应赔偿损失费用：（1）房源多公司未征得行政资产公司同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（2）因房源多公司原因造成房屋主体结构损坏的；（3）房源多公司擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（4）房源多公司逾期不支付租金累计超过7日的。同时，第十一条第4款约定房源多公司逾期交付租金的，由行政资产公司按所欠的租金加收50%的逾期违约金。2018年6月22日，被告公司员工张慧向原告转账支付门面差额1132元。2018年7月4日，衡阳市行政资产公司向被告房源多公司出具收据，载明“今收到衡阳房源多网络科技有限公司租房保证金26970元。”2019年12月16日，原告向被告发出欠缴租金催收通知单，要求被告支付2018年10月1日起至2019年12月16日的15个月租金134850元，截止至2020年2月29日，被告尚欠租金152830元，至今被告房源多公司未再支付涉案门面的租金。另查明，证人张某系被告房源多公司的员工，并作为被告房源多公司的委托代理人于2018年6月22日与原告行政资产公司以及衡阳市人民政府办公室机关服务中心签订了涉案《房屋租赁合同》，签订该合同后，被告房源多公司承租涉案112-115室门面的钥匙在被告公司员工张慧处保管，之后，被告房源多公司的法定代表人王建伟后将涉案112-115室门面的钥匙拿走。2018年年底，涉案112-115室门面被案外人衡阳多多卖房网络科技有限公司（以下简称案外人多多卖房公司）装修使用，经查实，案外人多多卖房公司成立于2019年11月6日，该公司法定代表人汤文敏曾系被告房源多公司法定代表人王建伟的助理。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告依约履行了将涉案112-115室门面交付给被告的义务，被告承租涉案112-115室门面后，自2018年10月1日起未再依约支付房租，经原告发函催收，被告仍未依约支付，其行为构成违约，被告应承担本案的违约责任。对于被告主张的原告已转租涉案112-115室门面给案外人多多卖房公司，被告未向本院提供有效的证据佐证其主张，依法应承担举证不能的法律后果，且案外人多多卖房公司与被告房源多公司是否存在租赁关系，原告依然有权要求被告房源多公司支付租金，故被告该项抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予支持。因涉案112-115室门面至今仍由被告房源多公司在承租，且被告房源多公司亦未向原告明确要求解除房屋租赁关系，涉案112-115室门面内的东西一直亦未搬离，故原告诉请被告支付至腾房之日止的逾期未付房屋租金，本院依法予以支持。经核算，自2018年10月1日起截至2020年2月29日止，被告应支付给原告的房屋租金为152830元。同时，根据《房屋租赁合同》第十一条第3款之约定，现被告房源多公司已逾期超过7日未支付原告租金，故原告诉请解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告将房屋腾退给原告，并要求房屋租赁保证金不予退还，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。对于原告诉请被告支付违约金76415元的问题，从《房屋租赁合同》第十一条第4款约定房源多公司逾期交付租金的由原告行政资产公司按所欠的租金加收50%的逾期违约金来看，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约金约定条款明显约定过高，且因被告房源多公司的违约行为已导致被告缴纳的房屋租赁保证金不能退还给被告，综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情认定被告房源多公司应支付的违约金及已付房屋租赁保证金之和不得超过被告实际未付租金的30%，即被告房源多公司应付原告行政资产公司的违约金为18879元（152830元×30%-26970元），对于原告诉请超过部分以及诉请的后期违约金，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告衡阳市行政事业资产经营有限公司与被告衡阳房源多网络科技有限公司于2018年6月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告衡阳房源多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市行政事业资产经营有限公司腾退租赁的房屋（坐落于衡阳市蒸湘区的商铺），并支付房屋租金152830元（暂计算自2018年10月1日至2020年2月29日止），自2020年3月1日起至涉案被告租赁房屋实际腾退之日止按每月8990元支付后期房租；三、原告衡阳市行政事业资产经营有限公司收取被告衡阳房源多网络科技有限公司的26970元房屋租赁保证金可不予退还；四、被告衡阳房源多网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市行政事业资产经营有限公司支付违约金18879元；五、驳回原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2369元，由被告衡阳房源多网络科技有限公司负担1837元，由原告衡阳市行政事业资产经营有限公司负担532元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  阳林二〇二〇年六月十一日法官助理谷江波书记员陈虹霖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。