江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2449号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶怀根，男，1973年2月1日生，住南京市江宁区。上诉人（原审被告、反诉原告）：冯成萍，女，1972年11月23日生，住南京市江宁区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：丁浩，江苏天哲律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：杨佳宇，江苏天哲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟家根，男，1967年9月14日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：孟声会（系孟家根之子），住南京市江宁区。上诉人陶怀根、冯成萍因与被上诉人孟家根房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人陶怀根、冯成萍及其委托诉讼代理人丁浩、被上诉人孟家根的委托诉讼代理人孟声会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶怀根、冯成萍上诉请求：一、请求依法撤销一审法院民事判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求，支持上诉人在一审过程中的反诉请求；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、被上诉人仅应获得诉争房屋中65平方米的产权，多出部分的产权应属上诉人所有，一审法院事实认定存在严重错误。1、上诉人出售的仅为65平方米房屋的产权：首先，2006年8月14日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖契约》中明确约定上诉人出售给被上诉人的房屋面积为65平方米，双方确定的房屋成交价也是基于该65平方米的房屋面积核算所得，并未包含面积差价款。其次，案涉《房屋买卖契约》上以手写的方式明确注明“此贰拾贰万元为该65平方米的净得价，以后的费用与甲方（上诉人）无关。”该部分内容亦足以证明，双方协商交易的是面积为65平方米的房屋产权，而非排除了房屋面积核算情形的所谓的“整套交易”。2、被上诉人于2013年1月21日支付的6万元其已经在庭审过程中确认，该6万元加价系对原合同对应的65平方米房屋转让价格的重新确认。收条上注明的“以后办房产证，不会加价”也是基于系争房屋的面积为65平方米而言，而非多出面积的购房款或者面积差价款。故就权利归属而言，被上诉人基于《房屋买卖契约》仅应获得65平方米的房屋产权，而权利登记上多出的15.47平方米产权系上诉人基于其拆迁补偿安置协议从安置单位处获得，应当归上诉人所有。上诉人自2017年才得知并合法取得了该部分产权，此后从未作出出售该部分房屋产权的意思表示，被上诉人亦未作出要约邀请或者承诺。在上诉人未将该部分出售，被上诉人亦未支付对价的情况下，其产权不应与上诉人出售的65平方米房屋产权一并发生变动，而应当保持其自始状态，即为上诉人所有。二、一审法院的责任分配显失公平、存在严重错误。就系争房屋而言，上诉人出售房屋时，系严格按照《南京市江宁区房屋拆迁补偿安置协议书》中的内容进行的交易。其与被上诉人签订买卖契约的基础也是双方对该房屋实际面积为“65平方米”的共同认知，也正因此，在买卖契约等多份书面文件中，双方多次表述、确认房屋的面积为65平方米。同时，根据房地产交易的习惯，房价的基础构成为“每平方米单价X面积”，得出总价款后，才会根据双方的协商结果确定最终房价。诉争房屋22万元的转让价格亦是据此得出，该房价和房屋面积之间存在明确的对应关系。故在房屋最终核定面积为80.47平方米的情况下，多出面积的产权显然不能简单地一并纳入原协议的范围。其次，上诉人虽然是房屋的出售方，但是并非房屋的开发商，并不具备预知或者实测房屋面积的能力。其所掌握的信息并未超出被上诉人，房屋实际面积超出预测面积亦不是由于上诉人原因所致。故基于公平原则，在被上诉人未支付多出面积购房款的情况下，简单地要求上诉人将房屋产权过户给被上诉人，而不对上诉人的权利予以救济或者补偿，显然对上诉人科以了过重的责任。最后，从最终的权利主张来看，如果依据一审判决要求上诉人将房屋进行过户，那么上诉人将在很大程度上丧失要求被上诉人补足差价的权利基础，这对整个过程中没有任何过错的上诉人来说，显然是不公平的。孟家根辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孟家根向一审法院起诉请求：请求判令陶怀根、冯成萍协助其将南京市江宁区天景山公寓春秀苑69幢1604室不动产权利人变更为其一人。陶怀根、冯成萍向一审法院反诉请求：要求确认案涉房产中有15.47平方米归其二人所有。一审法院认定事实如下：2006年8月14日，孟家根（乙方）与陶怀根、冯成萍（甲方）签订《房屋买卖契约》，约定甲方将位于天景山小区，小高层的一小套房票，房屋房产出售给乙方，建筑面积小套（65㎡）；甲乙双方经协商认定此房屋、房票成交价为220000元（此220000元属该65㎡的净得价，以后产生的税费与甲方无关）。《房屋买卖契约》“甲方陈述”处注明：本房屋房票房产与父母、兄弟姐妹、子女无关。陶怀根、冯成萍分别于2009年10月21日及2013年1月21日收到孟家根支付的全部购房款合计280000元，并于2013年1月21日出具的收条上注明“以后办房产证，不会加价”。收款后，陶怀根、冯成萍将南京市江宁区天景山公寓春秀苑69幢1604室房产（以下简称春秀苑69幢1604室房产）交付给孟家根居住使用至今。2017年，春秀苑69幢1604室房产办理了不动产权利登记，不动产权利人登记为陶怀根，产权登记面积为80.47平方米。陶怀根、冯成萍未协助孟家根办理春秀苑69幢1604室房产的不动产权利人变更登记手续。一审另查明，双方签订房屋买卖契约时，陶怀根、冯成萍向孟家根交付《拆迁补偿安置协议书》复印件一份，并在复印件右下角空白处标注“本户主陶怀根，拆迁安置房面积250㎡，其中有壹小套（65㎡）出售给买主孟家根。”一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，1.孟家根本诉诉请合法有据。孟家根与陶怀根、冯成萍签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思表示，合法有效。孟家根已依约支付春秀苑69幢1604室房产的房款，陶怀根、冯成萍亦将春秀苑69幢1604室房产交付给孟家根实际居住使用，现春秀苑69幢1604室房产已取得不动产权利登记，具备不动产权利人变更登记条件，各方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。陶怀根、冯成萍应协助孟家根办理春秀苑69幢1604室房产不动产权利人变更登记手续，将该房产不动产权利人变更登记为孟家根。孟家根相应诉请合法有据，一审法院予以支持。2.陶怀根、冯成萍反诉诉请不能成立。双方签订的《房屋买卖契约》相应内容及陶怀根、冯成萍在《拆迁补偿安置协议书》复印件中标注的内容能够反映双方所作意思表示均为买卖整套房产，而非买卖部分房产并由孟家根、陶怀根、冯成萍按份共有该房产，案涉房产存在面积差亦不能作为孟家根、陶怀根、冯成萍按份共有该房产的合法事由，故陶怀根、冯成萍要求确认其对春秀苑69幢1604室房产中15.47平方米享有不动产权利的诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。3.关于税费承担。因双方约定陶怀根、冯成萍为净得价，税费与二人无关，故办理不动产权利人变更登记时，依法由买卖双方承担的相应税费，应由孟家根承担。一审法院判决：一、陶怀根、冯成萍于判决发生法律效力之日起十日内协助孟家根办理南京市江宁区天景山公寓春秀苑69幢1604室房产的不动产权利人变更登记手续，将不动产权利人登记为孟家根；二、在办理上述不动产权利登记时，依法由买卖双方承担的相关税费均由孟家根承担；三、驳回陶怀根、冯成萍的全部诉请。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审减半收取案件受理费40元，保全费5000元，反诉案件减半收取案件受理费2623元，合计7663元，由陶怀根、冯成萍负担。二审中，本院查明的事实与一审法院一致，且双方均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：涉案房屋中15.47平方米面积是否应当确认归上诉人陶怀根、冯成萍所有。根据相关法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案双方系房屋买卖合同纠纷，买卖的对象系涉案房屋，该房屋经登记产生不动产物权。现被上诉人依据双方之间的房屋买卖合同请求上诉人办理涉案房屋过户手续，上诉人对此并无异议，但主张房屋部分产权应归其所有。因上诉人主张的实质系要求在涉案房屋上确立两个物权，违反了物权法的基本原则，故一审法院对其主张未予支持并无不当。综上所述，上诉人陶怀根、冯成萍的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陶怀根、冯成萍负担。本判决为终审判决。审判员  刘凡二〇二〇年六月二日书记员  戴苗