江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初322号 原告：连云港安居客房产经纪有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路85#A-1底层3#。 法定代表人：江尧四，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。 被告：冯雪梅，女，1981年12月20日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：周景宝，江苏恒旭律师事务所律师。 原告连云港安居客房产经纪有限公司与被告冯雪梅居间合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告连云港安居客房产经纪有限公司委托诉讼代理人王良海、被告冯雪梅的委托诉讼代理人周景宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告连云港安居客房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告赔偿款51600元；2、请求人民法院判令被告支付原告律师费8000元；3、本案相关诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月24日，被告找到原告想通过原告购买二手房，在双方签订了《看房协议书》后原告经过查找、筛选为被告推荐涉案房源信息，并派工作人员带领被告实地看房，但被告在看房之后未遵守《看房协议书》的约定，绕过原告与房主私下达成交易，原告得知后多次与被告沟通要求其支付相关费用，但被告均推诿、拒绝。被告的违约行为严重侵害原告合法权益且扰乱二手房中介服务市场，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，愿判如所请。 被告冯雪梅答辩称：一、原告所述部分内容，严重失实。1、原告称“2018年8月24日，被告找到原告想通过原告购买二手房，在双方签订了《看房协议书》后原告经过查找、筛选为被告 推荐涉案房源信息"严重失实。因为，答辩人是于2019年8月在“58同城”网站上有多家中介公司出售该房屋的帖子，只有原告报价最低(1720000元)才联系原告要求提供中介服务的，事实上，答辩人从未看过或签订过原告所谓的《看房协议书》，原告也并未为答辩人提供查找、筛选的服务。2、原告称“被告在看房之后未遵守《看房协议书》的约定，绕过原告与房主私下达成交易”更是荒唐。因为，答辩人虽然在原告工作人员带领下实地查看了涉案房屋，却也无法兑现其让房主以1720000元的价格将房屋出售给答辩人承诺，而要求答辩人按房主要求的1760000元价格购买。事实上，涉案房屋也是在原告无法促成交易后，答辩人丈夫通过58同城网站寻找其他中介公司完成交易的，而非与房主私下达成交易购买。二、原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。1、如前述，原告并未与答辩人签订书面的居间合同，原告派人带领答辩人查看涉案房屋后，却不能按承诺的1720000元价格促成交易，因此，双方的居间合同即使成立，也因原告无法促成交易而终止，原告当然无权因此而追究答辩人的违约责任。2、答辩人并未利用原告提供的信息、机会等条件而购买涉案房屋。在答辩人与原告相约看房之前，“58同城”有多家中介公司挂牌出售涉案房屋，答辩人之所以选择原告带领看房，是因为其所报价格1720000元是几家中介公司中最低的，而答辩人看中房屋后，原告却不能按1720000元促成交易，由此可见，原告并未取得该房屋的独家代理且其所报1720000元的售价也没有取得房主的同意。在此情况下，答辩人及家人当然有权选择另外的中介公司促成交易。事实上，涉案房屋是原告的丈夫通过连云港港都房地产经纪有限公司购买涉案房屋的，成交价格为1730000元。答辩人在此申明，保留追究原告虚假广告及赔偿差价损失的权利。3、原告拟定的《看房确认书》第四条是无效条款。《合同法》第四十条规定:“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”首先，《看房确认书》是原告提前印制的，是未与买方(答辩人方)协商的条款。其次，该第四条明显加重了买方的责任，因为即使原告促成并完成了房屋成交，其只能获得1%的佣金，而如买方“违约”却要赔偿3%加诉讼费和律师费。4、原告对涉案房屋没有独家的代理权，却要求买方不能再通过第三方(中介或个人)与房主达成交易，限制了答辩人选择其他方式购买房屋的权利。第四，违约条款中没有合同另一方即格式条款提供方(中介方、原告方)的违约责任，责任明显不对等。5、原告的工作人员只提供一份《看房确认书》由答辩人签字，而不是双方各执一份，原告的行为没有让答辩人充分了解该条款的具体内容。因此，原告依据上述无效条款要求答辩人赔偿的请求不能成立。6、即使双方居间合同合法有效、答辩人也确有违约行为，那么原告要求赔偿其51600元损失也明显过高，依法也应予调整。因为，原告只派人带领答辩人查看了房屋状况，并未提供促成、完成交易的其他服务，而假如原告提供了全部服务，其获得的佣金也只能是成交价的1%，也就是说原告促成交易的损失最多是17200元，而连云港市的中介公司带领客户看房的价款一般为200-500元，原告的损失最多为500元。显然，原告要求被告按成交价的3%(51600元)赔偿明显过分高于其实际损失的30%，在此，答辩人请求贵院对违约金依法予以调整。综上，原告的诉讼请求不能成立，请贵院依法予以驳回，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提供了《看房协议书》、视频资料、《连云港市房屋出售委托合同》、《连云港市存量房买卖合同（经济版）》、增值发票一份、税收交款书（契税）一份、微信聊天记录等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告与案外人徐某于2019年8月6日签订《房产销售委托书》，主要内容如下：甲方(委托方): 徐某，乙方(受托方):连云港安居客房产经纪有限公司。甲方现委托乙方出售该房产，特签订以下内容:一、出售房产的详细内容:1、房产地址:金秋情缘32-2-502。2、房产面积:113.4平方米(以房地产证面积为准)。车库面积约10平方米。3、甲方售价为人民币:179万元整(可议价)，此价格包含车库，接受贷款，4、交易税费按按照国家规定各付各税。8、委托期限:自委托日起六个月内。二、乙方在代理期限内为甲方寻找合适的买家，如有成交，乙方收取成交价格的1%作为居间费用。三、甲方指定乙方为该房产出售的代理人，乙方推荐的客户同意按甲方委托的条件交易的，甲方不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向乙方支付登记价格的2%作为违约金。四、在委托期间，甲方保证不得与乙方介绍的客户私下成交该委托房产，或利用乙方提供的信息、条件等通过第三方与乙方介绍的客户成交。如有以上情况发生，甲方应向乙方支付该房产登记价格的3%作为违约金。备注:全新装修。 《房产销售委托书》签订后，被告于2019年8月24日与原告签订《看房确认书》，主要内容如下：甲方(买方)：冯雪梅，乙方(中介方)。一、乙方提供的房源信息如下：看房时间2019年8月24日，房屋地址金秋情缘32-2-502室，登记价格1720000元，备注送车库。二、甲方如果看好该房，具体价格可通过乙方预约与房主当面自行协商。三、如甲方看房后对房产不满意造成不成交，乙方不收取甲方任何费用，若甲方购买该房，需向乙方支付房屋成交价的1%作为佣金。四、违约责任：1、甲方承诺在此之前没有看过乙方提供的房源乙方提供上述房产供甲方(包括甲方的代理人、亲属及朋友)选择；2、甲方(包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内(以签订购房合同或房产证登记日期中较早的为准)，无论何种原因，甲方在看过乙方提供的房源后，未通过乙方交易，而是自己或通过第三方(包括中介或个人)写该房屋业主达成交易即视为甲方违约。甲方应该按照该房屋在本协议中的登记价格的3%作为违约金赔偿给乙方；3、本协议房屋登记价格与交易价格不一致时，应以本协议登记价格为计算、支付违约金的依据，如甲方违约并拒绝支付上述违约金的，乙方可通过司法途径维护自身权益，由此产生的诉讼费、公证费、律师费等相关费用全部甲方承担。《看房确认书》签订后，原告工作人员于2019年8月24日带领被告查看涉案房屋。2019年8月26日，原告方工作人员通过微信询问被告：“房子考虑的怎么样啦？要不要再约房东谈谈价格呀？”被告通过微信回复原告称：“她家价格太高了，不考虑买房了，今天已经在水木华园租了”。2019年9月5日，被告与案外人徐某签订《连云港市存量房买卖合同（经济版）》，通过连云港市港都房产经纪有限公司中介，案外人徐某将涉案房屋以1730000元价格出售给被告，被告陈述支付了中介费6000元。原告发现后，于2019年9月17日以微信方式通知被告，要求被告处理此事。双方未能达成一致意见。 另查明，原告为本次诉讼支付了律师代理费8000元。 本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则行使权利履行义务。本案原、被告双方系居间合同关系。作为居间合同的居间人,应当积极为委托人报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务并实际促成合同的成立;作为委托人,应在居间人促成合同成立后,按约定支付报酬,不得利用居间人提供的信息私下与房主协商订立房屋买卖合同,否则应承担相应的违约责任。原、被告签订《看房确认书》后，连云港安居客房产经纪有限公司安排了冯雪梅看房。但冯雪梅在接受连云港安居客房产经纪有限公司居间服务后，一面对原告声称不买房了，另一面却又通过其他房产中介公司与原房主签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋。被告冯雪梅的行为违反了双方的约定，构成违约，应当承担违约责任。 关于被告冯雪梅提出的《看房确认书》第四条是无效条款的抗辩意见，本院认为，对于被告所称的《看房确认书》第四条是无效条款的辩论意见。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告签订《看房确认书》基于双方真实意思表示，且《看房确认书》第四条约定内容为违约责任，意在被告做出跳单、拒交佣金等行为时以保护原告合法权利，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故而该条款是有效的，被告该辩论意见，本院不予支持。但该条约定的以本协议中的登记价格的3%计算违约金过分高于原告的损失，被告申请人民法院进行调整，符合法律规定，基于双方实际未签订后续的居间合同，本院调整违约金12000元。 原告主张的律师费用8000元，不超过相关收费标准，符合双方约定，本院予以支持。 对于被告所称其并未利用原告提供的信息、机会等条件而购买涉案房屋的辩论意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，被告仅举证证明原告在58同城发布涉案房源信息，无法证明其未利用原告提供的房源信息，不能排除被告利用原告提供的涉案房源信息直接与案外人徐某交易的可能，故而被告的该辩论意见依法不予支持。 对于被告所称原告不能以承诺的1720000元促成交易而导致合同未成立的辩论意见。根据《看房确认书》第二条的约定，甲方如果看好该房，具体价格可通过乙方预约与房主当面自行协商。又根据原告与案外人徐某签订的《房产销售委托书》第一条第三款的约定，涉案售价1790000(可议价)，可以证实涉案房屋具体价格并非确定，可由被告与案外人自行协商，被告以此为由主合同未成立，该辩论意见本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告冯雪梅于本判决生效后十日内向原告连云港安居客房产经纪有限公司支付违约金12000元； 二、被告冯雪梅于本判决生效后十日内向原告连云港安居客房产经纪有限公司支付律师费8000元； 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费645元（原告已预交），由原告负担300元，被告冯雪梅负担345元，被告负担部分于给付上述款项时一并付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》，同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  张坤瑞 二〇二〇年六月六日 书记员  陈婉玥 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。