文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11447号上诉人（原审被告）:季振华,男,1969年4月9日出生,汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：和记黄埔地产（南京）有限公司，住所地南京市建邺区怡康街9号1708室。法定代表人：周伟淦，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭君宇，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建龙，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。上诉人季振华因与被上诉人和记黄埔地产（南京）有限公司（以下简称和记黄埔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院作出的（2018）苏0105民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季振华上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回和记黄埔公司的诉讼请求；3.判令和记黄埔公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：虽然双方在合同中约定中支付贷款时间为2016年9月20日，但是和记黄埔公司未能按照合同约定在房产局预售登记系统中完成合同备案手续，且回复上诉人已经备案确认，导致政策窗口期错过。根据查询情况，和记黄埔公司直至2016年11月6日才对合同确认备案，导致上诉人无法办理贷款手续，并因为政策原因导致上诉人无法按原有政策在银行办理下款手续。上诉人不存在违约，一审法院认定事实不清，判令解除案涉合同存在不当。2.—审法院判决书中关于“季振华向和记黄埔公司支付房款2845663元”的认定与事实不符。和记黄埔公司辩称，其确实没有按照合同约定时间上传合同，具体的上传时间其没有去房产局核实。但即使上诉人所说的事实属实，双方在2016年6月签订了商品房认购协议，在当年10月5日后就已经得知其贷款需要按照50%以上的首付才可以贷款，被上诉人已经催告季振华，要求其及时支付购房款，但直到2018年4月份，经过被上诉人的多次催告，季振华仍然未能支付剩余的购房款。在诉讼当中，季振华又表示将在审理过程中卖房筹款或等待银行的贷款审批下来，后来又表示2019年9月30日前付清房款，但截止目前，上诉人仍然未能支付剩余房款，所以原审判决解除双方的商品房买卖合同符合事实和法律规定。即使被上诉人存在未按照合同约定时间上传的情形，在被上诉人经上诉人多次催告后，应当负有补足相应款项的义务，其未能按照合同约定及其在诉讼中的承诺支付款项，仍然构成违约，仍应承担相应的违约责任。和记黄埔公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间“宁房现售合字X2015004046”号《南京市商品房现售合同》；2.判令季振华应依照《南京市商品房现售合同》及双方间其他约定支付违约金888000元；3.判令季振华按和记黄埔公司的要求配合办理注销合同登记备案的相关手续；4.判令季振华全部承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年6月6日双方当事人签订《商品房认购协议》及补充协议，约定：由季振华认购和记黄埔公司所开发建设的涟城项目（工程编号）7幢18室商品房，签订时季振华同意缴交定金200000元，作为双方订立《现售合同》担保，签订《现售合同》后定金转为房款。2016年9月6日双方当事人签订编号宁房现售合字X2015004046号《南京市商品房现售合同》，约定：和记黄埔公司出售给季振华的商品房坐落于南京市建邺区屋面层）室，建筑面积为357.04平方米，房屋总价为8880000元，季振华应于2016年6月22日前支付2670000元购房款、于2016年9月20日前支付抵押贷款6210000元。同日双方当事人双方签订了《南京市商品房现售合同》补充协议，约定季振华未按现售合同及本补充协议约定的期限支付现售合同项下应付款项即为逾期付款，应向和记黄埔公司支付逾期违约金，逾期付款超过90日，则自第91日起两年内和记黄埔公司有权选择继续履行现售合同或者书面形式通知季振华立即解除现售合同而无需另行催告季振华，若和记黄埔公司选择解除现售合同，则季振华应按总价款的10%支付违约金给和记黄埔公司，和记黄埔公司并且有权将商品房转售他人，若该违约金不足以弥补和记黄埔公司因季振华的违约而遭受的损失，则该不足部分由季振华在和记黄埔公司通知季振华后30日内赔偿给和记黄埔公司。截止2016年7月4日前，季振华向和记黄埔公司共支付房款2845663元，诉讼期间季振华又于2019年3月22日向和记黄埔公司支付房款1330000元，以上季振华共计向和记黄埔公司支付购房款4175663元。一审庭审时，季振华表示2016年7月4日前支付了购房款2845663元，10月1日出台了限购限贷政策，季振华不能按原合同付款，后与和记黄埔公司协商支付了总房款的20%，但证据未带。季振华2018年12月14日一审庭审时表示在卖房筹款，正在等银行贷款审批、下款，后又表示2019年9月30日前付清房款，违约金约定过高，希望法院调整。和记黄埔公司表示按合同履行。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房现售合同》及补充协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同及协议，双方当事人应按约全面履行各自义务。因季振华逾期支付购房尾款远超90日，且在和记黄埔公司催要下，季振华仍不能履行付款义务，和记黄埔公司有权依照约定选择解除涉案合同。除定金外，合同约定季振华第二次付款时间是2016年9月20日前支付抵押款6210000元，在此前季振华即应办完银行抵押贷款审批下款手续，其庭审时称同年10月1日限购限贷政策对其购房贷款造成影响，法院不予采信，本案审理期间，和记黄埔公司已给季振华相当充足的时间筹款，但季振华依然未能付清余款，而双方当事人约定的因季振华逾期支付购房款的违约金标准亦并不显著过高，季振华就其已支付的购房款在和记黄埔公司扣除季振华应支付的涉案违约金后，对剩余部分季振华可向和记黄埔公司主张。因和记黄埔公司诉请于法有据，一审法院全部予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院判决：一、解除和记黄埔公司与季振华于2016年6月6日就季振华购买坐落于南京市建邺区屋面层）室房屋签订的商品房现售合同（编号为：宁房现售合字X2015004046号），季振华并于判决生效之日起十五日内配合和记黄埔公司到房管部门办理上述房屋的现售注销手续；二、季振华于判决书生效之日起十五日内给付和记黄埔公司违约金888000元。一审案件受理费12680元，由季振华负担。本院审理期间，季振华对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审法院认定上诉人共计支付购房款4175663元，上诉人实际付款金额为400万；2.一审法院认为10月1日出台了限购限贷政策，上诉人不能按原合同付款，但如果及时备案，上诉人不受该政策的影响3.一审法院认定上诉人主张违约金约定过高，实际情况是一审判决之后一审法院才让上诉人补充该意见。季振华对一审法院查明的其他事实没有异议。本院审理期间，和记黄埔公司对一审法院认定季振华共计支付购房款4175663元的事实有异议，季振华实际付款金额为400万。和记黄埔公司对一审法院查明的其他事实没有异议。对于双方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认；对于季振华实际支付购房款400万的事实，双方当事人均予以认可，本院亦予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，和记黄埔公司认可其未按照合同约定的时间将案涉合同上传至南京市房产管理局产权市场处备案。本院审理期间，季振华表示其愿意自行筹集款项用以支付购房款，但在本院指定的期限内，季振华并未筹集到足额购房款用以继续履行合同。本案二审的争议焦点为：1.和记黄埔公司主张季振华延期付款构成违约是否有事实和法律依据；2.和记黄埔公司与季振华签订的《南京市商品房现售合同》是否应予解除。本院认为，关于第一项争议焦点。根据双方当事人合同约定，和记黄埔公司应当于该合同签订后十日内将该合同传至南京市房产管理局产权市场处备案，2016年6月6日双方签订上述合同后，和记黄埔公司并未按照合同约定的时间将该买卖合同上传备案，其行为构成违约。在和记黄埔公司延迟履行将合同上传备案义务的期间，因房地产调控政策等原因，季振华无法再按照原约定的时间取得银行贷款，故和记黄埔公司的违约行为是导致案涉合同无法正常履行的主要原因。现和记黄埔公司在其自身先行违约的情况下，主张季振华延迟付款行为构成违约，缺乏法律依据，本院对其主张不予支持。一审审理过程中，季振华并未以和记黄埔公司延迟将案涉合同上传备案为由进行抗辩，导致一审对违约责任的认定存在错误，对于和记黄埔公司要求季振华支付违约金888000元的诉请，本院不予支持。关于第二项争议焦点。本案中，和记黄埔公司主张季振华延迟履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行，并以此为由解除合同，对此本院认为，该条款应当是指当事人一方违约情形下，法律赋予守约方解除合同的权利，而本案中，季振华未能取得贷款并进而履行支付购房款义务的原因系和记黄埔公司未履行合同约定义务，和记黄埔公司以季振华未依约支付购房款构成违约为由解除合同，理由并不充分。但是，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方当事人签订房屋买卖合同的目的，即季振华作为购房人取得案涉房屋的所有权，而和记黄埔公司作为售房人取得合同约定的房款。现因南京市房地产调控政策等原因，导致季振华无法按照当时签订合同时预料的情况顺利取得银行贷款，且自相关调控政策出台至今，其也未能通过其他方式支付剩余房款以实现合同目的。虽然导致案涉买卖合同无法正常履行的障碍与和记黄埔公司延迟履行合同义务有直接关系，但在季振华长达数年时间内始终未能履行付款义务情况下，该合同已经无法实际履行以实现合同目的，故当事人有权依照前述法律规定解除合同，否则必将导致合同既无法解除、又无法继续履行，致使损失扩大，在此情形下，和记黄埔公司于2018年4月26日通过诉讼方式主张解除案涉合同，可予以支持。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，和记黄埔公司迟延履行将合同上传备案的约定义务，之后房地产调控政策才出台，故本案所涉合同解除后，并不影响季振华依据法律规定要求和记黄埔公司承担民事责任的权利。综上所述，上诉人季振华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初3247号民事判决第一项；二、撤销南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初3247号民事判决第二项；三、驳回和记黄埔地产（南京）有限公司的其他诉讼请求；四、驳回季振华其他上诉请求。一审案件受理费12680元、二审案件受理费12680元，均由和记黄埔地产（南京）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二〇二〇年六月二十三日法官助理李映碧书记员王宇白