黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终685号上诉人（原审原告、申请执行人）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省绥化市北林区世纪方舟步行街一区12号楼21、22号商服。法定代表人：米永奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：董科，该公司员工。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：黑龙江忠博房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市海伦市新二中对面南环路南。法定代表人：沈树忠，该公司总经理。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，住海伦市。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐国英，女，1971年1月20日出生，汉族，住海伦市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：张玉杰，女，1966年7月2日出生，汉族，住海伦市。委托诉讼代理人：吕朋杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江乾正律师事务所律师。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达公司）因与被上诉人沈树忠、张玉杰、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司（以下简称忠博公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇达公司的委托诉讼代理人董科、刘凤卿，被上诉人忠博公司、沈树忠、徐国英的共同委托诉讼代理人宋双柱，被上诉人张玉杰及其委托诉讼代理人吕朋杰、吕晶然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇达公司上诉请求：1、撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4404号民事判决及（2019）黑1202执异59号执行裁定，继续对本案所涉房屋予以执行；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：汇达公司与沈树忠、徐国英、忠博公司借款合同纠纷经北林区人民法院审理，判决给付汇达公司借款本息，执行过程中，张玉杰提出执行异议，北林区人民法院作出（2019）黑1202执异59号裁定，中止本案案涉房屋的执行，案涉房屋在沈树忠、徐国英、忠博公司向汇达公司借款时已抵押给汇达公司且在房产部门办理了登记，在该登记没有依法注销的情况下汇达公司享有物权，能够排除张玉杰的权利。忠博公司、沈树忠、徐国英辩称，原审判决认定事实清楚、正确充分，请求维持原判。张玉杰辩称，绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。汇达公司向一审法院起诉请求：1．撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异59号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2．本案诉讼费用由沈树忠、张玉杰、徐国英、忠博公司承担。一审法院认定事实：汇达公司与沈树忠、徐国英、忠博公司及案外人黑龙江创世伟业房地产开发有限公司（以下简称创世伟业公司）借款合同纠纷一案，2016年3月28日汇达公司要求对忠博公司开发的坐落于海伦××海南名苑小区1号7单元XXX室（面积76.79平方米）予以诉前保全。该案经北林区人民法院2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决书，判决：一、沈树忠、徐国英给付汇达公司借款本金5,000,000.00元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1,463,327.00元，本息合计6,463,327.00元；二、忠博公司承担连带给付责任；三、驳回汇达公司要求创世伟业公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，汇达公司向北林区人民法院申请执行。北林区人民法院执行过程中，查封、执行被执行人部分财产。北林区人民法院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定书，裁定查封登记在忠博公司名下位于海伦××海南名苑小区多处房屋，其中包括案涉海南名苑小区1号楼7单元XXX室房屋。案外人张玉杰于2019年9月9日，向北林区人民法院提出书面异议，称海伦市海伦镇海南名苑小区1号楼7单元XXX室属于其所有。北林区人民法院于2019年9月23日作出（2019）黑1202执异59号执行裁定书，裁定：中止对海伦××海南名苑小区1号楼7单元XXX室（面积76.79平方米）房屋的执行。汇达公司对该执行裁定书有异议，向北林区人民法院提起执行异议之诉，申请撤销北林区人民法院（2019）黑1202执异59号裁定书，继续对案涉房屋予以执行。另查明，2014年3月28日，张玉杰与创世伟业公司签订《商品房买卖合同书》，约定张玉杰购买海南名苑小区1号楼5层7单元XXX室，建筑面积76.79平方米。房屋价格为：97,523.00元。张玉杰当日交付房款97,523.00元。于2015年9月5日实际入住至今，因1号楼为后接楼房，于2017年8月23日办理入户手续。再查明，沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用创世伟业公司的资质，挂靠在该公司名下，并以该公司的名义进行开发建设。忠博公司成立于2013年12月，系自然人独资的有限责任公司，沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，忠博公司（甲方）与创世伟业公司（乙方）达成合作开发海伦××海南名苑项目的合作开发协议一份，约定合作开发由乙方报建的海伦××海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股，占项目股份99％。因该项目审批时使用乙方资质，乙方以资质入股，占项目的1％。同时约定，该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。一审法院认为，本案系由案外人张玉杰对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经北林区人民法院裁定后，汇达公司提起的执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。涉及在本案中，在涉案房屋被查封前，张玉杰与创世伟业公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；张玉杰在购买涉案房屋后，办理了入户手续，已实际居住使用该房屋，即张玉杰合法占有涉案房屋；张玉杰在签订合同当日已交付全部房款；对于涉案房屋的未过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等情况，原告无过错。故张玉杰作为汇达公司与张玉杰、沈树忠、徐国英、忠博公司借款合同执行案件的第三人，对法院查封涉案房屋提出执行异议有理，能够阻却执行。故对汇达公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回汇达公司的诉讼请求。本院二审期间，张玉杰向本院提交了两组实际入住证据。第一组证据，证据一、海伦市物业服务中心出具的证明，意在证明证人王某1在2014年6月至2016年5月在海南名苑小区以自然人身份从事物业管理工作。证据二、海伦市永盛物业管理有限公司出具的证明，意在证明2015年9月至2017年8月，张玉杰入住后，该单元为临时用水用电，没有产生正式收费票据的事实。证据三、黑龙江省创世伟业房地产开发有限公司出具的证明，意在证明张玉杰购买房屋的交付情况以及2015年9月入住后没有正式供水供电的事实。证据四、企业信息公示报告打印件一份，顺诚橱柜出具的票据一张，意在证明证人李某是顺诚橱柜的经营者，在2016年2月出售给张玉杰橱柜的事实。证据五、装修材料票据四张，意在证明张玉杰对案涉房屋的装修时间。汇达公司质证称，张玉杰提交的证据已经超过举证期限，不能作为定案依据。证据一，海伦市物业服务中心不具备证明王某1身份的资格，证据二，黑龙江创世伟业房地产开发有限公司所开发楼盘的相关权利义务已经在2016年被忠博公司承继，该证明超出了该公司知晓的范畴。证据三，海伦市永盛物业管理有限公司是在2016年接手海南名苑物业服务，对2015年9月5日的情况进行证明，超出了其单位知晓的范畴。证据四，对企业信用公示报告的真实性无异议，但该企业属于注销状态。证据五，装修的票据缺乏直接的关联，无法认定张玉杰装修及居住使用。忠博公司、沈树忠、徐国英对该组证据未质证。张玉杰向本院提交第二组证据，证据一，证人李某的证人证言，意在证明张玉杰在2016年2月19日在其家购买橱柜、门等并由其装修，在其装修前，其他活装修了，张玉杰是否居住，其不清楚。证据二，证人张某的证人证言，意在证明2016年3月份其装修时，张玉杰已经入住，其是在张玉杰家接的电。证据三，证人王某2的证人证言，意在证明其在2015年11月装修房屋的时候，到张玉杰家去看装修房屋，那个时候房屋已经装修完毕，张玉杰已经居住。证据四、证人王某1的证人证言，意在证明2014年6月-2016年期间，其是海南名苑物业的承包人，张玉杰在2015年7月开始装修的，张玉杰在开发商处领的钥匙，当时没有水电，其让张玉杰自己解决，售楼处的徐国辉通知其张玉杰可以入住了。汇达公司质证称，证据一的证人的证言不能支持张玉杰居住使用房屋的主张。证据二的证人不是房屋所有权人，其证实的内容缺乏真实性。证据三的证人证实的情况与张玉杰陈述装修时间矛盾，该证据不能证实证人是海南名苑的居民，证人证言缺乏客观性。证据四的证人所管理物业阶段属于前期物业，应当由开发商指定，但开发商对物业管理没有任何证明资料，因此该证人证言不能作为定案依据。忠博公司、沈树忠、徐国英对该组证据未质证。对当事人有争议的证据本院认定如下，因第一组证据和第二组证据具有关联性且能够相互佐证，本院对以上两组证据予以采信。本院二审查明，2014年3月28日，张玉杰与创世伟业公司签订《商品房买卖合同书》，购买了案涉房屋。张玉杰在2015年7月对案涉房屋进行了装修，并于2015年11月前实际入住至今。2016年3月29日北林区人民法院作出（2016）黑1202财保54号裁定，裁定查封案涉房屋。其他事实与一审法院查明的一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议的焦点问题是案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，首先，张玉杰在北林区人民法院查封案涉房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同并且支付了购房款。其次，在北林区人民法院查封案涉房屋之前，张玉杰已经对案涉房屋进行了装修并实际入住至今。最后，张玉杰未办理房屋的不动产权证系因开发商未向不动产登记部门申请办理不动产权证书，张玉杰对此没有过错。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张玉杰享有排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，绥化市汇达小额贷款有限责任公司的上诉请求不能成立，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,238.00元，由上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  苑淑华审判员  孟庆波审判员  李 妍二〇二〇年六月二十二日书记员  张一强