四川省冕宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3433民初551号 原告：余菊，女，1991年10月5日出生，汉族，四川省冕宁县人，住冕宁县石龙镇和平村2组199号，身份证号码513433199110052120。 委托诉讼代理人：杨继平，四川骁驰律师事务所律师，特别授权。 被告：冕宁县兴友实业开发有限公司，住所地：冕宁县城厢镇香厂巷。 法定代表人：布文友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖海，四川普天律师事务所律师，特别授权。 原告余菊诉被告冕宁县兴友实业开发有限公司（以下简称兴友公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理，依法适用简易程序于2020年5月20日公开开庭进行了审理，原告余菊及其委托诉讼代理人杨继平、被告委托诉讼代理人肖海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余菊向本院提出诉讼请求：1.责令被告限期完成产权转移登记；2.判令被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成产权转移登记的违约金127352.34元（计算方式为：自2018年7月27日起按原告所付房款410814元为基数，以日万分之五的违约金暂计算至本案起诉之日2020年4月7日，410814元×620天×0.0005元/天=127352.34元。起诉之日起至被告实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式实际天数计算）；3.本案律师费及诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买商品房一套，被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋，原告应于2018年1月30日前分四期支付房款，后双方于2018年1月30日签订补充协议，将付款方式变更为一次性付清房款，原告按约定履行了自己的义务，但被告至今未完成产权转移登记，造成原告至今未能取得房屋所有权证书。根据《商品房买卖合同》第二十条房屋登记（二）：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理。其中明确约定了买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。被告的不作为已严重违反了合同的约定，构成合同违约，应当承担合同约定的违约责任，向原告支付违约金127352.34元（自2018年7月27日起按原告所付房款410814元为基数，以日万分之五的违约金暂计算至本案起诉之日2020年4月7日，410814元×620天×0.0005元/天=127352.34元。起诉之日起至被告实际完成转移登记之日止的部分违约金依据以上计算方式实际天数计算），并立即为原告办理产权转移登记。 综上所述，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告兴友公司辩称，一、原告关于“限期完成产权登记”诉讼请求没有事实依据和法律依据。1.具体的申请办证行为属于“物上请求权”，但办证行为属政府不动产登记部门的具体行政行为，被告只能配合原告向政府相关部门递交资料，此后办理转移登记时间为行政机关的办证时间，非开发商和购房人所能控制，因此原告要求“限期办理不动产权证”的请求，属行政诉讼的范围，应予驳回。2.根据被告向冕宁县不动产登记中心提交的工作进程来看，被告已经履行申请办理转移登记事项，而不动产中心的工作程序不是被告可以要求和安排的。2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》发布以来，全国上下开始陆续开展该条例的实施工作，并逐步落实不动产登记中心和房管局的机构改制，推进“两证合一”改革，在原告申请办证期间，由于冕宁县不动产登记中心和冕宁县房管所的机构改革、职责转移等客观情况，以及相关不动产登记网络建设工作的进度问题，客观上造成原告申请办理的房屋权属转移登记不能及时办结，这不是被告可以主导的。而实际上，被告早在2016年就已经衔接房管所申请办理相关产权证，只是由于全省各级不动产统一登记机构改革和工作网络信息平台建设的原因，导致办证事项没有完成办理，这不是被告原因。且2017年1月3日就完成了房屋分层分户平面图、界址点成果表、宗地图等办证所需的相关资料，足以说明被告依约在履行自己的义务。二、原告关于被告向原告支付因其未能在合同约定期限内完成转移登记的违约金的诉求没有事实依据和法律依据。首先，办理不动产权属登记逾期非被告原因。其次，根据《不动产登记暂行条例》及《实施细则》规定和《商品房买卖合同》（预售）第二十条明确约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。即办理房屋权属登记并非被告一己之力就可完成的事项，需要原告的主动积极配合。纵观本案其他事实，未完成转移登记系非被告行为的多重因素造成，后果不应由被告承担。1．房屋权属转移登记系原告无偿委托被告进行，根据合同约定被告依法依约不承担违约责任；2.根据《商品房买卖合同》附件四、五第五条：对《买卖合同》第二十条的补充约定充分说明了原告的义务；3.根据国土资源部关于不动产登记的改革文件规定，原《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不再单独颁发，而统一颁发《不动产权证书》，因政策调整，合同约定的有关权属证书办理流程的条款已处于不能按照合同约定严格履行的情形。综上，被告已按约完成不动产登记申请，履行合同约定的办理初始登记义务，不存在违约行为，暂无法办理转移登记系多重因素造成。被告不应承担逾期办证的违约责任，如片面认为产权证逾期办理就由被告承担责任，与合同中约定“因出卖人的原因”不相符。第三，就算认定被告存在逾期办证违约行为，那么前述关于不动产登记机构改革和平台信息建设期间应当扣除，具体扣除应当以人民法院查明的冕宁县不动产中心完成不动产登记存量数据整合汇交的时间。第四，根据《商品房买卖合同》第二十条约定，本案尚不具备违约金支付条件。三、原告提出的违约金金额过高。我国合同法关于违约金的约定是一种补偿性机制，即违约金的金额应该与实际损失的价值相当。本案中，原告逾期取得不动产证并没有对其造成任何损失，原告已经正常居住、使用该房屋。即使人民法院认定被告存在违约行为，原告所要求的违约金也过高，以所付房款497380元为基数，按日万分之五计算，该金额已高达235012元，几乎是房屋价款的48%，更是与现实造成的零损失完全不相当，明显高于其可能存在的损失。按照合同法规定，违约金过高的，人民法院可以调减，酌定为3000元至5000元以内相对合理。因此，原告关于违约金诉求过高，不应支持。四、原告关于被告承担律师费的诉讼请求无事实和法律依据。根据合同法规定，双方对于履行合同违约产生的损失应当法定或约定，本案涉及的《商品房买卖合同》并无相关约定，且律师费的产生并不是法律规定必然存在的损失，因此该诉求不应支持。 综上所述，原告的诉讼请求多处无事实及法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。 原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体资格。被告对该组证据无异议。本院对该组证据予以采信。 二、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》及补充协议，物品领用登记表，购房款收据，契税、办证税、太阳能安装费收据，证明1.原告按《商品房买卖合同》的约定履行了自己的义务，被告没有在2016年6月30日完成产权初始登记，被告应自2017年7月1日起承担办理初始登记的违约责任；2.被告应于2017年7月27日交房，也没有在交房后365天内将房屋产权证交付给原告，构成违约，还应承担相应的违约责任。被告质证：对该组证据的真实性无异议，与本案无关，不能达到原告方的证明目的。本院经审查认为，双方对《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、物品领用登记表的真实性无异议，本院予以采信。 三、整理的他人与被告交涉录音记录打印件，证明被告没有在合同约定的时间内办理本案所涉房屋的产权初始登记，也没有在办理初始登记时告知原告取得了产权初始登记证书，并且至今没有为原告办理产权转移登记，被告违约，应承担违约责任。被告质证：录音并非原告作为录音当事人形成的录音记录，并非原告主张权利的证据，对录音的真实性、合法性、关联性均有异议，从原告提供的录音文字来看，双方的身份均不明确，不能达到对方的证明目的。本院经审查认为，该组证据中的对话人物不明确，被告不予认可，且不能达到原告的证明目的，故本院对该组证据不予采信。 被告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院认定如下： 一、《商品房买卖合同》（预售）、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告双方就办理房屋所有权证系委托关系，迟延办证违约金尚不具备支付条件。原告质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，不能达到被告的证明目的。原告认为原、被告间不是委托关系，是共同办理。根据相关法律的规定是被告主办，原告在2016年就已经将契税、办证税交给了被告，但是至今被告仍然没有办理好。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的本院结合案情再予以评判。 二、中华人民共和国房屋登记薄、界址点成果表、房屋分层分户平面图、宗地图、税收完税证明，证明被告向原告交房后及时、持续办理房屋所有权证的相关手续和资料。原告质证：对房屋登记簿关联性有异议，因这份证据的登记图是巫建平，非本案的原告。对契税、办证税的真实性、合法性、关联性无异议，但原告的证据证明原告将契税交给被告的时间是2016年，被告两年多之后才去政府部门交税，这充分证明被告的延迟行为。另3份证据发生的时间都是在原告交了契税、办证税之后2017年才发生的，按照合同约定，被告应该在2017年11月9日就应该将房产证交付给原告，这组证据不能证明被告的证明目的。本院经审查认为，中华人民共和国房屋登记薄不是原件，亦未加盖公章，且记载的权利人为案外人，与本案无关，本院不予采信。其余证据虽系复印件，但经本院比对核实，对其真实性予以确认，但对其证明目的，本院结合案情再予以评判。 三、国土资源部关于印发《不动产登记操作规范（试行）》的通知（国土资规〔2016〕6号），证明国家不动产登记制度改革使地方不动产登记工作形成了较长的过渡、完善和恢复期间。原告质证：对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。房屋产权登记是一个持续、延续、无缝对接的过程，并没有中断，也没有终止。从文件中也没有指出过渡期是多久，恢复期是多久，不能达到被告的证明目的。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到被告的证明目的。 四、关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知、冕宁县房屋四面墙界申报表（滨河丽都），证明原告将办理房屋所有权证所需手续向被告提交完后，被告及时完善办证申报。原告质证：对于关于“滨河丽都”办理不动产登记证的通知的真实性、合法性、关联性均有异议，通知系被告单方制作，且没有按照双方协议的约定发布通知，双方补充协议发布通知的约定是1.传真；2.邮寄信件；3.手递信件。通知是发布在小区公告栏，这不属于发布通知的任何一种形式之一，所以说原告并不知道什么时候应该提交什么材料，原告自认为已经在2016年交了契税、办证费就已经完成了自己的配合义务。所以延迟办证、延迟提交手续均是被告的原因，不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。 五、房屋所有权证（冕宁县房权证自管字第0350号），证明被告于2016年12月9日取得滨河丽都商品房楼栋权属证明。原告质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议。虽然被告在2016年12月9日取得了权属证明，但是没有按照双方的协议通知原告，所以原告对此是在诉讼后才知情。本院经核实，对该组证据予以采信。 经审理查明，被告兴友公司系具有房地产开发经营资质的企业。2017年7月14日，原告与被告就被告开发建设的滨河丽都项目3幢3单元5层01号商品房签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》第六条计价方式与价款约定：“按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4624.88元，总价款410814元。”第七条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第2种方式付款。……2、分期付款。……”第十一条交付时间和手续约定：“（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”第二十条房屋登记约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.55%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之五的违约金。”同日，原、被告又签订了《滨河丽都补充协议及附件》，该补充协议附件四、五第五条对《买卖合同》第二十条的补充约定：“出卖人协助买受人将办理房屋所有权证书登记备案或者接受买受人委托代为办理房屋所有权证书，买受人应当在规定时间内将办理所需的相关税费等和相关资料提交给出卖人，办证所发生的相关税费，依照国家规定，由买卖双方各自承担。二，买受人所购房屋的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理房屋分户产权所需的资料后，按照本协议约定的期限办理分户产权证，并按政府有关规定缴纳税、费（此费用在买受人接受房屋时由出卖人代收）。如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。三、如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。”《滨河丽都补充协议及附件》亦对案涉商品房价款的付款方式及期限进行了补充约定。以上合同签订后，原告依照约定向被告支付了房款，2017年7月27日，被告从原告处代收契税6162.21元，2018年3月29日，被告取得案涉商品房所在楼栋的权属证明。原、被告交房时间为2017年7月27日，后被告未依照约定为原告办理案涉商品房所有权登记。 另查明，被告于2014年5月15日取得“滨河丽都”项目的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，2014年5月16日取得《建筑工程施工许可证》、2014年6月18日取得《土地使用权证》、滨河丽都2号楼《商品房预售许可证》，2014年6月23日取得滨河丽都1号楼《商品房预售许可证》，2014年7月取得滨河丽都3号楼《商品房预售许可证》。案涉“滨河丽都”项目现已具备办理商品房分户产权证的条件。 本院认为，被告兴友公司系从事房地产开发经营的企业，虽在与二原告签订《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》时，未取得案涉房地产项目的《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但在《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》签订后，当年就取得了《土地使用权证》、《商品房预售许可证》，并对《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》进行了备案。《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。本案的争议焦点为：一、被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任；二、被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记；三、原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任。 一、关于被告逾期取得案涉商品房所在楼栋的权属证明是否违约，是否应当承担违约责任的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《滨河丽都补充协议及附件》明确约定，被告应当于2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但被告在2016年12月9日才取得，应属违约。原告未主张解除合同，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在实际取得案涉商品房所在楼栋的权属证明之日起30日内即2017年1月7日前向原告支付违约金。虽原告主张其在案件庭审中才知道被告于2016年12月9日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但本院认为，在被告未在约定的2016年6月30日前向原告出示案涉商品房所在楼栋的权属证明时，原告作为买受人应当积极行使权利，向被告或者不动产登记部门查询办理情况，但原告未提交证明其向被告或者不动产登记部门查询过办理情况，并向被告主张过该违约金的权利的证据。原告怠于行使权利，关于其不知道案涉商品房所在楼栋的权属证明核实办理的主张，本院不予支持。诉讼时效应自2017年1月8日开始计算，现被告提出原告关于该违约金的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，故至原告向本院起诉时即2020年4月27日，诉讼时效已过，对原告对该违约金的诉讼请求，本院不予支持； 二、关于被告是否应当在限定期限内为原告办理案涉商品房产权登记申请并完成登记的问题。根据原、被告签订的合同约定，案涉商品房交付使用后，由原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并在案涉商品房交付之日前取得房屋所有权证书。在签订合同时，虽对案涉商品房所有权证书的办理约定由被告无偿接受原告委托代为办理房屋所有权证书，但实质上是确定了被告的附随义务，不能单独认为该条款系无偿的委托合同。被告系案涉商品房的开发商，应当了解办理房屋所有权证书的相关流程，而原告作为买受人，对商品房办理房屋所有权证书的相关流程并不十分清楚，办理商品房所有权证书的主要材料均需要被告提交，买受人单方无法办理。被告交付案涉商品房后，应当尽到勤勉义务，积极通知原告提交材料，完善己方材料，按期办理完毕。本案中，原告已经按期支付了房款，并按照被告的要求及时向被告交纳了契税，且无证据证明原告不配合被告提交相关资料的事实存在，故被告关于未办理案涉商品房所有权证书有原告未主动积极配合的原因的抗辩，本院不予支持。因合同约定的办理案涉商品房所有权证书作为被告出卖该商品房的附随义务，且案涉商品房所有权证书登记条件已经具备，原告要求被告办理案涉商品房所有权证书的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。办理过户过程所需由买方提交的手续应当由原告协助提交，应当由买方缴纳的税费由原告承担； 三、关于原告在约定的期限内未取得案涉商品房产权证的后果是否系被告违约行为造成，被告是否应当承担违约责任的问题。被告辩称，未办理案涉商品房所有权证书系不动产登记部门整合，不动产登记政策调整等原因至未能办理完毕，应当扣除相应期间，但未提交证明其已向不动产登记部门提交完备资料，而不动产登记中心不予登记的证据，应承担举证不能的后果，故对被告的抗辩，本院不予支持。原告未在合同约定的期限前取得案涉商品房所有权证书，被告应当承担向原告支付逾期办证违约金的责任。本院认为，合同中的违约金条款具有督促当事人履行合同的功效，当一方违约时，另一方可立即主张违约金。被告以双方就办理房屋所有权证系委托关系，合同有迟延办证违约金应在实际取得房屋所有权证书之日起30日内再向原告支付的约定为由，认为迟延办证违约金支付条件尚未成就的主张，无法律依据，本院不予支持。庭审中，被告主张合同约定的违约金过高，请求本院予以调整，原告亦未提供证据证明其实际损失，本院认为，合同约定的被告按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金过高，本院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金酌情调整为日利率万分之一。 原告关于本案律师费由被告负担的主张，因其请求金额不明，且未提供证据证明，应承担举证不能的后果，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内向原告余菊完成冕宁县滨河丽都3幢1单元12层04号商品房的产权转移登记； 二、被告冕宁县兴友实业开发有限公司于本判决生效之日起九十日内以已付房款410814元为基数，向原告王泽友、李海燕支付自2018年7月28日起，按照日利率万分之一计算至冕宁县滨河丽都3幢1单元12层04号商品房的产权转移登记完成之日止的违约金； 三、驳回原告余菊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1424元，由原告负担712元，被告负担712元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  肖正富 二〇二〇年六月二十四日 书记员  刘 雨 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。