湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2051号上诉人（原审被告）：薛建军，男，1971年11月16日出生，汉族，湖南省华容县人，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：童必应，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李磊，男，1981年3月20日出生，汉族，湖南省岳阳县人，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：马智，湖南盛隆森律师事务所律师。上诉人薛建军因与被上诉人李磊租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳县人民法院（2019）湘0621民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人书面审理了本案。本案现已审理终结。薛建军上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回李磊的诉讼请求或将案件发回重审，并由李磊承担本案一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一、诉讼主体及程序问题。1、个体工商户有登记的，应当列个体工商户为被告，同时写明经营主体，签订租赁合同的时候，李磊是与薛建军商议开水果连锁店，与员工罗姗红签订的，该水果店有工商登记，应当以工商登记的“优益果水果连锁店”为被告。2、一审超诉讼请求判决。李磊起诉是要求解除租赁合同,并支付租金64万元,且在薛建军未反诉的前提下,一审法院直接判决双方继续履行租赁合同并支付租金(又未列明数额),并判决期满后返还门面，超诉讼请求判决。二、案件事实方面。一审法院未查明租赁合同的真实性，还遗漏了必要的被告。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。李磊辩称，1、关于诉讼主体，优益果水果店并不是本案的当事人。薛建军于2018年以自己名义对李磊主张权利提起诉讼，其是本案适格主体。2、一审判决认为合同解除条件不成立，应继续履行合同，没有超出李磊的诉讼请求。3、薛建军否认事实，滥用诉权。李磊向一审法院起诉请求：一、判令解除薛建军与李磊签订的《门面出租合同》，由薛建军返还房屋，按照实际租赁期限支付租金6.4万元（截止起诉之日止），并按全部租金的日3%支付违约金；二、由薛建军承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，中国建设银行股份有限公司岳阳市分行委托建行岳阳县荣家湾支行工作人员余长三与周霞签订租赁合同，将其所有的位于岳阳县建行岳阳县荣家湾支行办公楼1楼西南方圆角门面出租给周霞经营，租赁期限自2015年1月1日至2017年12月31日止。2016年9月24日，周霞委托周林将该门面转租给李磊与黄立。2017年3月8日，李磊与薛建军签订租赁合同，将自己从周霞处转租的门面转租给薛建军经营优益果水果连锁店，约定租赁期限为3年，即从2017年3月22日起至2020年3月21日止；租金每年为19万元整，每年交一次，需提前一个月一次性付清；迟延交付租金按租金的百分之三作为滞纳金，（延迟）超过三十日有权终止本合同。薛建军委托员工罗姗红在合同上签名。为了慎重起见，李磊与黄立将门面转租情况咨询了余长三，余答复没有问题，但没有告诉岳阳市建行。合同签订后，薛建军对门面进行了装修，经营岳阳县优益果水果连锁店，并按照约定的期限在2017年3月、2018年3月向李磊支付了当年租金。2018年1月1日，中国建设银行股份有限公司岳阳荣家湾支行与李磊签订租赁合同，将本案涉诉门面承租给李磊，时间自2018年1月1日起至2022年12月31日，余长三代表建行荣家湾支行在合同上签字并加盖了公章。2018年6月4日，中国建设银行股份有限公司岳阳市分行作为原告向法院提起房屋租赁合同纠纷之诉，请求人民法院判令周霞、薛建军、岳阳县优益果水果连锁店立即腾空交还已逾租赁期限的建行岳阳县支行办公楼1楼西南方圆角门面交还并支付相应租金，法院作出（2018）湘0621民初1104号民事判决，支持了建行岳阳市分行的诉讼请求。该案第三人李磊与黄立不服判决，向岳阳市中级人民法院提起上诉，建行岳阳市分行以李磊与黄立在二审期间提供了新证据，需要查清本案房屋租赁合同关系的事实为由，于2018年12月21日申请撤回原起诉，李磊与黄立以自行和解为由申请撤回上诉。岳阳市中级人民法院作出（2018）湘06民终2989号民事裁定书，撤销了岳阳县人民法院（2018）湘0621民初1104号民事判决，准许中国建设银行股份有限公司岳阳市分行撤回起诉；准许第三人李磊与黄立撤回上诉。2018年8月14日，薛建军向岳阳县人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，起诉李磊合同违约。2019年3月25日，薛建军以原、被告及门面产权人有和解意愿为由申请撤回了起诉。2019年5月13日，中国建设银行股份有限公司岳阳市分行作为甲方、李磊作为乙方签订了一份新的租赁合同，双方协商同意将建行岳阳县荣家湾支行办公楼1楼西南方圆角门面出租给李磊使用，租赁期自2019年5月13日起至2021年12月31日止。目前，该门面仍由薛建军在使用，经营岳阳县优益果水果连锁店。一审法院认为：中国建设银行股份有限公司岳阳市分行系建行岳阳县荣家湾支行办公楼1楼西南方圆角门面的所有权人，其委托建行岳阳县荣家湾支行工作人员余长三与周霞签订的租赁合同合法有效。周霞在未取得出租人同意的前提下自行将承租的门面转租给李磊与黄立，其行为明显违反法律规定。李磊与黄立作为次租人，将通过不当方式取得的租赁物再次转租给薛建军经营岳阳县优益果水果连锁店，其租赁行为同样缺乏法律基础。但是，中国建设银行股份有限公司岳阳市分行就此关联的违约行为提起民事诉讼后，二审期间自动申请撤回原起诉，并于2019年5月13日与李磊重新签订了一份新的租赁合同，而此期间薛建军经营的岳阳县优益果水果连锁店一直在照常经营，应视为中国建设银行股份有限公司岳阳市分行对周霞、李磊和黄立、薛建军三方次租行为的默许；李磊依据与中国建设银行股份有限公司岳阳市分行2019年5月13日签订的合同，当然取得了建行岳阳县荣家湾支行办公楼1楼西南方圆角门面的租赁使用权。薛建军作为转租人，无权要求享有承租人才能享有的优先租赁权。由于诉讼原因，造成薛建军对于租赁门面合同效力的难于确定，导致其没有按照约定及时支付租金，李磊以没有及时交付租金为由要求解除合同，不予支持；现在合同效力已确定，薛建军应当及时交付租金。薛建军认为租赁权属纠纷给自己的经营带来了一定损失，其损失应该另行主张权利。本案审理过程中，薛建军申请追加中国建设银行股份有限公司岳阳市分行作为被告或第三人参加诉讼，一审法院认为岳阳市分行作为被告或第三人参加诉讼不是本纠纷的适格主体，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十八条之规定，判决：一、李磊与薛建军签订的《门面出租合同》继续履行至合同约定的履行期限届满之日（2020年3月21日），租金从合同约定，租赁期届满后由薛建军向李磊返还租赁门面；二、驳回李磊的其他诉讼请求。上述第一项判决确定的租金，薛建军应在判决生效后七日内向李磊支付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1400元，适用简易程序减半征收700元，由薛建军负担500元，李磊负担200元。二审期间，上诉人薛建军向本院提供一份岳阳县委办公室25号文件，用以证明岳阳县建设银行起诉薛建军是根据这份文件，转租租金比原租金高出几倍，与这份文件的内容不相符。李磊质证认为，该证据与本案无关，涉案资产不属于岳阳县管辖的范围。文件里看不出转租租金高于原租金，达不到证明目的，转租金高于原租金是符合市场规律的。本院认为，上诉人提供的证据与其诉讼请求无关联性，本院不予采信。二审期间，被上诉人李磊未向本院提供证据。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案诉讼主体问题；二、一审判决是否超出诉讼请求；三、本案是否遗漏诉讼主体。关于焦点一，《门面出租合同》的合同双方是李磊与薛建军。尽管合同承租方签名为罗姗红，但薛建军在作为原告起诉李磊一案中陈述是其委托罗姗红签订本案租赁合同，且薛建军以自己的名义起诉李磊。薛建军经营的水果店虽有工商登记，但薛建军作为本案租赁合同的一方，李磊依据该合同主张权利，将薛建军作为被告符合合同相对性并无不当，故本案不存在诉讼主体错列的问题。关于焦点二，李磊起诉主张解除《门面出租合同》，由薛建军返还房屋并支付租金及违约金，一审法院经审理认为李磊提出的解除合同的条件不成立，判决双方继续履行合同，李磊认可在一审中法院就合同不能解除而应继续履行一事进行了释明，故一审判决不存在超诉讼请求判决的问题。关于焦点三，中国建设银行股份有限公司岳阳市分行不是本案租赁合同的当事人，李磊依据租赁合同主张权利，薛建军以查明事实为由要求追加中国建设银行股份有限公司岳阳市分行为本案当事人的理由不能成立，其请求本院不予支持。综上，薛建军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1400元，由薛建军负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年六月八日书记员  吴冰妍