呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终693号上诉人（原审被告）：内蒙古广盛房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市托克托大街路南（托一中东面）。法定代表人：李子强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王润柱,托克托县双河镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：田文志，男，住呼和浩特市托克托县。委托诉讼代理人:王海,内蒙古嘉昱衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:张琪,内蒙古嘉昱衡律师事务所律师。上诉人内蒙古广盛房地产开发有限公司（以下简称广盛公司）因与被上诉人田文志房屋买卖合同纠纷一案，不服托克托县人民法院（2019）内0122民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人广盛公司委托诉讼代理人王润柱，被上诉人田文志及其委托诉讼代理人王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广盛公司上诉请求：1.撤销一审判决,判决继续履行房屋买卖合同；2.田文志承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定事实有误,广盛公司与刘爱清的网签合同实际是借款合同,双方根本没有房屋买卖的合意。从形式上讲刘爱清的购买价是200000元,而田文志的购买价是363103元,显然刘爱清的房屋买卖合同是虚假的,实际发生的是民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定,应当认定房屋买卖合同无效,而且广盛公司也在积极配合撤回与刘爱清的网签合同。2.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,只有买房人无法实现合同目的才能判决解除,而田文志完全可以实现买房的目的。因此,一审法院无论是事实还是适用法律都有悖法律规定,二审法院应撤销原判,重新作出公正判决。广盛公司上诉补充理由：田文志购买的是顶账房，支付的购房款为292000元，并非363163元。田文志辩称，第一，广盛公司与刘爱清签订的并不是虚假合同，没有证据证明是虚假合同，涉案房屋是2019年4月22日签订的买卖合同，2019年5月23日交付的钥匙，2019年6月30日，还是进不去房屋。广盛公司于2018年8月30日将房屋卖给刘爱清，并办理了网签合同。广盛公司主张该合同作为借款担保，为借款人办理了网签合同，网签合同是有效的。我方不能进行装修，合同目的不能实现。第二，我方买房屋应该是广盛公司主动交付房屋，而不仅仅是交付了钥匙。第三，即使是无效合同，也不能认定是虚假的合同，网签合同是受法律保护的，不能解除。对广盛公司补充的上诉理由，我们一审也举证在2019年4月22日双方签订了买卖认购单、商品房买卖合同，并出具了363103元的收据，所以能证明房屋价款是363103元。田文志向一审法院起诉请求：1、判令解除房屋买卖合同，并返还购房款363163元及利息6055.74元（2019.4.22-2019.9.6）、赔偿损失18647元。2、判令广盛公司支付不超过已购购房款一倍的赔偿363163元。3、诉讼费由广盛公司承担。一审法院认定事实：2019年4月22日，田文志与广盛公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于××县房屋（面积117．13㎡），约定购房款363103元，当日田文志交付了购房款。2019年5月24日，田文志向广盛公司缴纳了燃气初装费4000元、房本印花税等11922元、装修保证金1000元并向呼市康居物业管理有限公司缴纳电费200元、二次垃圾转运费60元、物业费1265元、装修垃圾清运费200元，共计人民币18647元。另查明，2018年8月30日，广盛公司将该套房屋以200000元的价格卖给了第三人刘爱清并办理了网签合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，广盛公司作为出卖人，先后分别与刘爱清、田文志签订了《房屋买卖合同》。在给刘爱清办理了网签合同后，又将该房屋卖给了田文志。广盛公司的做法无论是出于以出卖为目的为刘爱清办理网签合同还是出于以借款为目的将房屋抵押给刘爱清并办理网签合同，都明显违背了诚实信用原则，致使田文志订立合同的目的无法实现，应当承担缔约过失责任。因此，广盛公司与田文志签订的《商品房买卖合同》无法实现合同目的，依法应予解除，广盛公司应当将田文志交付的购房款予以返还并按照中国人民银行同期贷款利率支付自交付房款至起诉之日的利息。广盛公司作为过错方，应当赔偿田文志为接房及正常使用房屋所交纳的各项费用损失。田文志请求广盛公司承担的赔偿责任，考虑到田文志因广盛公司过错所遭受的损失，酌情支持50000元的赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、内蒙古广盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还田文志购房款363103元及利息6055.74元(2019.4.22-2019.9.6)；二、内蒙古广盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿田文志各项损失人民币18647元；三、内蒙古广盛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿田文志50000元。案件受理费减半收取计5625元,由内蒙古广盛房地产开发有限公司负担。本院二审期间，广盛公司提交了证人证言，拟证明田文志通过证人购买顶账房，田文志实际支付的房款数额为292000元。田文志对证人证言不予认可。田文志二审当庭先是陈述，其于签订合同当日一次性以现金的形式支付给广盛公司售楼部房款，无取款凭证，后又陈述其通过其母张果桃和其本人的账户支付中间人即证人292000元，其余款项以现金方式支付至广盛公司售楼部。广盛公司对田文志的说法不予认可。二审经审理查明的其他事实与一审法院一致，予以确认。本院认为，广盛公司上诉的的理由为其与刘爱清的网签合同实际是借款合同,广盛公司在积极配合撤回与刘爱清的网签合同，故广盛公司与田文志签订的房屋买卖合同可以继续履行，不存在无法实现合同目的的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广盛公司与刘爱清就本案诉争房屋确已签订网签合同，双方究竟是房屋买卖合同关系，还是借贷合同关系，是另一个独立的法律关系，不能仅凭广盛公司的主张和证人证言予以认定，需另由生效的裁判文书予以认定。广盛公司虽主张其积极配合撤回与刘爱清的网签合同，但截至目前广盛公司与刘爱清的网签合同仍然存在。在此情况下，广盛公司无法为田文志办理网签合同，更无法为田文志办理房屋所有权证书，广盛公司的做法有违诚实信用，致使田文志订立合同的目的无法实现。因此，广盛公司上诉请求继续履行房屋买卖合同的理由不能成立。关于田文志交纳房款的数额问题，广盛公司主张田文志交纳购房款292000元购买了顶账房。田文志主张其交纳给中间人292000元，剩余房款交纳给广盛公司，广盛公司为田文志出具收到363103元购房款的收据，田文志交纳购房款的数额应以收据上载明的数额为准。广盛公司为田文志出具的收据及其与田文志所签的合同中载明的购房款数额均为363103元。广盛公司所举证人证言仅能证明证人收到了292000元，田文志对此亦无异议，但不能证明田文志仅交纳了292000元购房款。广盛公司为田文志出具收到363103元购房款的收据，田文志以此向广盛公司主张返还购房款应予支持。综上所述，内蒙古广盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11250元，由内蒙古广盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月五日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱