湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1021民初1157号 原告（反诉被告）：罗庭军，男，1963年11月18日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 被告（反诉原告）：郴州市汇融房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市桂阳县龙潭街道龙潭路1号1幢门面。 法定代表人：谭宜安，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘井生，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 第三人：李芳，男，1964年11月12日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 原告罗庭军与被告郴州市汇融房地产开发有限公司（以下简称汇融公司）及第三人李芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法作出（2019）湘1021民初1926号民事判决，当事人对该判决不服，上诉至郴州市中级人民法院。郴州市中级人民法院作出（2019）湘10民终4224号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院重新立案后，反诉原告汇融公司提起反诉。本院依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）罗庭军、被告（反诉原告）汇融公司的法定代表人谭宜安及其委托诉讼代理人刘井生、第三人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗庭军向本院提出诉讼请求：1．判令被告将坐落于桂阳县宝蓝路“桂阳县建筑工人培训中心”的1513、1514、1515、1516号房立即交付给原告，并履行供水、供电、供气入户和安装入户防火门义务；2．判令被告支付逾期交房违约金54355元给原告（暂从2017年6月20日起计算至2019年7月29日止，共769天，请求计算至实际交房之日）；3．判令被告为上述房屋足额开具完税凭证，并交付给原告；4．判令由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年至2014年，第三人累计到原告处借款本金60万元，月息1.5%。借款之初，第三人尚能付息，后因不能还本付息，经原告和第三人（作为甲方）及第三人的债务人谭宜安（系被告法定代表人，作为乙方），伍松、欧阳三波、封传瑞（系被告股东、作为丙方）商议达成一致，于2016年6月20日三方签订《以房抵债协议》：丙方以桂阳县建筑工人培训中心（即“米高国际”十五层的四套房清偿乙方所欠甲方的680000元债务。2016年7月6日，原、被告依据上述《以房抵债协议》签订《商品房买卖合同》，被告将坐落于桂阳县宝蓝路“桂阳县建筑工人培训中心”的1513、1514、1515、1516号房卖给原告，其中1513、1514、1515号房房价均为176430元，1516号房房价为177540元。合同第十一条约定逾期交房的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告多次要求被告履行水、电、气入户和交房义务，但被告拒不履行。原告为维护合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。 郴州市汇融房地产开发有限公司辩称：罗庭军违约在先，汇融公司可以依法拒绝原告的履行要求。 郴州市汇融房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1．判决解除汇融公司于2016年7月6日与罗庭军签订的桂阳县建筑工人培训中心1幢15层1513、1514、1515、1516号四套商品房的《商品房买卖合同》；2．诉讼费用由罗庭军承担。事实和理由：罗庭军于2016年7月6日与汇融公司签订四份商品房买卖合同，由罗庭军购买汇融公司开发建设的“桂阳县建筑工人培训中心”1幢15层1513、1514、1515、1516号四套公寓房，合同约定，罗庭军应在2016年7月15日前一次性向汇融公司交纳购房款，合同同时还对其他事项进行了约定，为此，汇融公司开具收款收据给罗庭军用以交纳购房款，但时至今日罗庭军均未履行交款义务，罗庭军的行为已构成违约。根据相关法律规定及双方签订的商品房买卖合同第八条“逾期付款超过30日后出卖人有权解除合同”的约定，特提起反诉。 罗庭军辩称，李芳借罗庭军的钱投资到了汇融公司，而汇融公司欠李芳的钱超过了购房款，双方才签订以房抵债协议。李芳欠罗庭军本金60万元，利息4.8万元，罗庭军多次要把剩余的购房款5万元交给谭宜安，谭宜安都不肯开收据，所以剩余的房款才没有交。从签订购房合同至今已有4年，汇融公司一直未催罗庭军交购房款，所购房屋已办理了网签手续。2019年6月13日汇融公司交付了1515号房，2019年7月16日汇融公司交付了1516号房。 李芳述称：谭宜安欠李芳超过70万元人民币，李芳欠罗庭军人民币60万元，2016年2月1日签了以房抵债协议后，李芳欠罗庭军的本金利息都已经转到了谭宜安处，抵债的房屋价值70万元，其中10万元的份额属于李芳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的合法证据，本院予以确认。对有争议的证据本院认证如下：原告提交的证据《以房抵债协议》，庭审时三方当事人均认可了该协议的真实性，被告汇融公司的法定代表人谭宜安虽然未在该协议签字，但认可在落款丙方处签字的伍松、欧阳三波、封传瑞是汇融公司的股东，该协议虽然未加盖汇融公司的印章，但能与汇融公司和罗庭军签订的四份商品房买卖合同相互佐证，证实汇融公司愿意用四套房屋抵偿谭宜安欠李芳、罗庭军的债务，对该证据本院予以采信。 根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的陈述，本院查明事实如下： 桂阳县建筑工人培训中心、建筑检测中心系汇融公司开发的项目。 2013年至2014年间，李芳累计到罗庭军处借款60万元，约定月息1.5%，双方认可利息已付至2016年1月25日止。汇融公司的法定代表人谭宜安欠李芳钱，具体数额双方未结算。三方于2016年6月20日签订《以房抵债协议》，李芳、罗庭军作为甲方，谭宜安为乙方，伍松、欧阳三波、封传瑞作为丙方，约定将丙方提供的桂阳县建筑工人培训中心，建筑检测中心十五层的四套房屋作价68万元清偿谭宜安欠李芳、罗庭军连本带息68万元。2016年7月6日，汇融公司与罗庭军签订四份商品房买卖合同，约定汇融公司将“桂阳县建筑工人培训中心”（现为米高国际）的1513、1514、1515、1516号房卖给罗庭军，合同约定1513、1514、1515号房价格分别为176430元，1516号房价格为177540元，于2017年6月20日前交房，逾期交房的，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。2016年7月10日，汇融公司向罗庭军出具上述四套房屋的收款收据“收到购房款706830元”，收据上加盖了汇融公司的印章，会计欧阳三波签名，收款人一栏空白。不久，这四套房屋办理了网签手续。 2016年2月之后罗庭军未再向李芳讨要借款及利息，也未将借据还给李芳。2019年6月26日，罗庭军交纳了四套房屋物业专项维修资金11782元，2019年7月17日，罗庭军交纳了1516号房屋购电费200元，1515号房、1516号房装修押金4000元。随后，罗庭军对这两套房屋进行了装修。 本院认为，本案的争议焦点一是罗庭军与汇融公司之间是否形成房屋买卖合同关系；二是汇融公司是否构成违约。 焦点一，本案争议的商品房买卖合同签订前，罗庭军与李芳确实存在借款合同关系，从罗庭军提交的借据及银行流水，可以确定李芳的借款本金为60万元，利息按月息1.5%已支付到2016年2月1日。李芳与汇融公司法定代表人谭宜安也有借贷关系，但具体借款本息双方未进行清算。为了履行上述借款合同，当事三方签订了《以房抵债协议》，随后，就约定的四套抵债房屋，罗庭军与汇融公司签订了商品房买卖合同，并办理了网签手续。借款合同关系因此转变为房屋买卖合同关系，罗庭军的借款本息转变为已付购房款。故原、被告之间的房屋买卖合同有效，原、被告之间形成房屋买卖合同关系。 焦点二，《以房抵债协议》中约定的抵债数额为68万元，而商品房买卖合同中约定四套房屋的价格为706830元，罗庭军庭审时认可四套房屋的价格为706830元，故本院认可以房抵债的数额为706830元。李芳提出是2016年2月1日签订的《以房抵债协议》，是因为汇融公司要2016年7月才能办理网签，才把落款时间写成2016年6月20日，故2016年2月1日至2016年6月20日之间的利息不应由李芳承担。本院认为三方进行了磋商，但达成协议的时间应以最后签字时间为准，故本院认可签订《以房抵债协议》的时间为2016年6月20日。李芳欠罗庭军的债务为60万元，按月息1.5%计算，至2016年6月20日，李芳欠罗庭军的本息为64.2万元（60万元+60万元×1.5%×4个月20天），故本院认为罗庭军已足额交纳了三套房屋的购房款（706830元-642000元），只有一套房屋尚未足额交纳购房款。在原、被告签订《商品房买卖合同》后，汇融公司给罗庭军出具了收到购房款的收据，之后也未向罗庭军催讨过购房款，并及时办理了网签进行公示。直到罗庭军诉讼至本院要求汇融公司交付房屋时，汇融公司才提出罗庭军未交购房款，不符合常理和交易习惯。汇融公司对已足额交纳购房款的三套房屋未按照约定时间交付房屋，已构成违约。依原、被告之间的《商品房买卖合同》第十二条逾期交付的违约责任约定，被告应按日计算向原告支付全部房款的万分之一的违约金。合同约定交房之日为2017年6月20日，2019年7月17日，罗庭军交纳了1515号房、1516号房装修押金并随之对这两套房屋进行了装修，视为已收取了这两套房屋；1514号房屋至今未交付。因此，汇融公司因未依合同约定交付涉案三套房屋给原告，被告应承担的违约金为40522元【757天（2017年6月20日至2019年7月17日）×1/10000×353970元（1515、1516号房总价）+778天（2017年6月20日至原一审起诉之日）×1/10000×176430元（1514号房价格）】。对于未足额交款的1513号房，汇融公司要求解除商品房买卖合同，依原、被告之间的《商品房买卖合同》约定，买受人应当在2016年7月15日前支付该商品房的全部价款，逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。时至今日，罗庭军仍未交纳剩余房款，故汇融公司要求解除房屋买卖合同，本院予以准许。但汇融公司应返还罗庭军已交纳的111600元（642000元-1514、1515、1516号房总价530400元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、被告郴州市汇融房地产开发有限公司将坐落于桂阳县宝蓝路“桂阳县建筑工人培训中心”的1514号房于本判决生效后十日内交付给原告罗庭军，并履行供水、供电、供气入户和安装入户防火门的义务； 二、被告郴州市汇融房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告罗庭军支付违约金40522元； 三、被告郴州市汇融房地产开发有限公司在本判决生效后十日内为1514、1515、1516号房开具完税凭证并交付给原告罗庭军； 四、解除反诉原告郴州市汇融房地产开发有限公司与反诉被告罗庭军签订的“桂阳县建筑工人培训中心”的1513房屋的商品房买卖合同； 五、反诉原告郴州市汇融房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还反诉被告罗庭军111600元； 六、驳回原告罗庭军、反诉原告郴州市汇融房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费1319元，反诉受理费100元，由被告郴州市汇融房地产开发有限公司负担1068元，原告承担351元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  刘艳华 人民陪审员  张云妹 人民陪审员  胡春明 二〇二〇年六月十日 法官助理张婷婷 书记员黄姝婷 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。