江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终472号上诉人（原审原告）：廖仁钦，男，1936年3月11日生，汉族，江西省新余市人，住新余市高新区。委托诉讼代理人：廖国华，男，1972年1月25日生，汉族，江西省新余市人，系上诉人之子，住新余市高新区。被上诉人（原审被告）：张红，男，1987年6月18日生，汉族，江西省新余人，住新余市高新区。上诉人廖仁钦（下称上诉人）因与被上诉人张红（下称被上诉人）租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初287号民事判决第四项内容。二、改判被上诉人向上诉人支付租金至店面腾空之日止，暂算至2020年5月25日为7500元（已扣除原审判决判定的6720元）。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决没有事实和法律依据。首先，上诉人曾要求被上诉人搬出店面，但被上诉人拒绝搬离，至今为止，一直占用上诉人的店面，原审判决认定被上诉人未实际使用店面没有事实依据。其次，虽然在2020年发生新冠疫情，但疫情在新余的爆发期仅在2020年1月底至2020年3月初，前后不到二个月。而原审判决判定被上诉人支付租金的截止时间却是2019年12月25日，这一时间既没有发生新冠疫情，新余市也没有停工停产，并且被上诉人还实际占用上诉人的店面，原审法院判决对2019年12月26日至2020年1月24日期间的店面租金不予支持缺乏事实和法律依据。再次，新余市的新冠疫情控制后，各行各业于2020年3月下旬已复工复产，至今被上诉人也仍然占用被上诉人的店面。如果按照原审判决的观点，那么如果被上诉人一直占用上诉人的店面不搬出，是不是被上诉人就可以一直无偿使用上诉人的店面？这显然与我国的法律规定是相违背的。按照权利义务一致原则，被上诉人既然占用了上诉人的店面，那么就应当付出对应的等价即租金。因此，原审判决不支持上诉人主张的新冠疫情之后的租金，同样没有事实和法律依据，属于适用法律不当。第四，新冠疫情期间，新余市停工停产将近二个月，但是损失不应都由上诉人单方承担。上诉人在疫情期间也同样存在损失，而疫情并非由上诉人造成，这属于不可抗力因素。按照我国法律规定，因不可抗力因素造成的损失，可以按照公平原则，由合同双方来共同分担，而不是由任何一方来全部承担，但原审判决却将疫情期间的房租损失，判决全部由上诉人来承担，这显然没有法律依据，同时也加重了上诉人对损失承担的比例。综上所述，请求依法纠正原审判决的错误，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩称，其对一审判决也不服，因为当时不在新余，本来也想上诉的。上诉人向一审法院起诉请求：判令解除上诉人与被上诉人于2019年2月25日签订的店面租赁合同；判令被上诉人立即腾空租赁上诉人位于新余市高新区店面；判令被上诉人向上诉人支付租金4730元（截至2019年10月25日）并按合同约定继续支付至租赁店面腾空之日止的租金；本案诉讼费由被上诉人承担。一审法院认定事实：2019年2月25日，上诉人、被上诉人签订《店面租赁合同》，合同约定上诉人将位于新余市高新区间出租给被上诉人，租赁期限为2019年3月1日至2020年2月28日，租金为每月1600元，每三个月支付一次，承租期间，电费为1元／度，水费定为每月3元，合同还对双方的权利义务进行了约定。合同签订后，上诉人将本案所涉店面交付给了被上诉人，并收取了被上诉人1000元押金。在合同履行过程中，双方将租金调整为每月1500元，2019年8月被上诉人开始拖欠租金，2019年9月25日，上诉人在被上诉人所租赁的店面门口张贴催收函，该催收函载明被上诉人拖欠2019年8月和9月的租金及电费合计3220元，并告知如未按期支付，则上诉人有权单方面终止合同。上诉人并且将张贴的催收函的现场通过微信的形式发给了被上诉人。但至今，被上诉人并没有向上诉人交纳租金，也未将店面交付给上诉人，店面也未腾空。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。上诉人、被上诉人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。关于上诉人要求解除双方签订的租赁合同的诉请，一审法院认为，因被上诉人在庭审中同意解除合同，故对上诉人该诉请，予以支持。因已确认解除租赁合同，故对上诉人要求被上诉人腾空该店面的诉请，法院予以支持。关于上诉人要求被上诉人支付租金4730元（截至2019年10月25日），并按合同约定继续支付租赁店面腾空之日止的租金的诉请，一审法院认为，因上诉人、被上诉人均确认尚欠截至9月的租金及水电费合计3220元，且双方约定每个月租金为1500元，故截至2019年10月的租金及水电费合计为4720元，对上诉人该诉请，予以部分支持。关于上诉人要求被上诉人支付后期租金的诉请，一审法院综合考虑后期该店面未实际使用，且2020年租赁期在新冠病毒疫情期间，酌情租金计算至2019年12月25日为止，即租金合计为7720元，对上诉人主张的其他租金不予支持。因上诉人收取了被上诉人1000元押金，上述款项冲抵后，被上诉人应向上诉人支付租金及电费合计6720元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百零五条之规定，判决：一、解除廖仁钦与张红于2019年12月25日签订的《店面租赁合同》；二、张红于本判决生效之日起十日内腾空廖仁钦所有的位于新余市高新区店面；三、张红应于本判决生效之日起十日内向廖仁钦支付租金及电费人民币6720元；四、驳回廖仁钦的其他诉讼请求。如果被上诉人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由张红承担。本院二审期间，双方当事人均未向法院提交新证据。本院经审理查明，被上诉人于2020年5月1日签收一审判决书，于2020年5月10日将案涉店面腾空并将钥匙交还上诉人。本院经审理查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点主要是：一审判决被上诉人向上诉人支付租金及电费6720元是否正确？本院综合评述如下：一、关于案涉合同解除以及店面是否腾空的问题。双方签订的租赁合同约定的租赁期限是2019年3月1日至2020年2月28日止，上诉人起诉时主张解除双方签订的合同，双方在2020年4月2日一审庭审过程中均同意解除合同，本院认为，双方签订的租赁合同于2020年2月28日已到期，根据合同约定案涉合同在一审开庭前已终止，不存在再由法院判决解除的问题，另经二审查明，被上诉人已于2020年5月10日将案涉店面腾空并将钥匙交还上诉人，故，对上诉人要求解除双方签订的案涉合同以及腾空店面的请求本院不再行予以判处，对上诉人的该两项请求，本院予以驳回。二、关于租金应算到何时止及金额的问题。本院认为，被上诉人于2019年8月起开始拖欠租金，合同约定租赁期限届满后仍一直占用店面，直至一审判决之后被上诉人才于2020年5月10日腾空店面，按照合同约定，被上诉人应支付2019年8月起至2020年2月28日止的租金，合同期满后至2020年5月10日占用期间的费用可参照双方约定的每月租金1500元计算，但考虑到此期间全国发生新冠疫情，新余从1月下旬疫情开始到疫情基本控制直至复工复产大致有2个月左右的时间，被上诉人也无法经营，按照公平原则，综合疫情发生的实际情况及双方对案涉店面交涉处理情况，本院酌情扣减2个月的租金，另被上诉人于2020年5月1日收到一审判决书后，在判决书规定的十日内腾空了店面，这期间可不予计算租金。综上，被上诉人应向上诉人支付租金9720元（2019年10月前租金4720元+2019年11月至2020年4月租金9000元-疫情期间2个月租金1500元-押金1000元）。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初287号民事判决。二、被上诉人张红应于本判决生效之日起十日内向上诉人廖仁钦支付租金及电费共计9720元。三、驳回上诉人廖仁钦的其他诉讼请求。如果被上诉人张红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，二审案件受理费50元，合计190元，由被上诉人张红负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年六月十八日法官助理袁文书记员杨玲