辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6646号上诉人（原审被告暨反诉原告）：沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区花海路36号。法定代表人：刘迎春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵海超，该公司员工。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：刘钢，男，1977年8月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：董国营，辽宁威旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴绍杰，辽宁威旺律师事务所律师。上诉人沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称“荣盛公司”）因与被上诉人刘钢房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3734号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：上诉人荣盛公司按照合同约定于2017年10月20日已取得五方验收单，案涉房屋已具备交房条件，上诉人不应承担逾期交房违约金。刘钢辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。刘钢向一审法院起诉请求：1.要求被告交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房；2.要求被告给付逾期交房的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月29日，原告（反诉被告）刘钢（乙方）与被告（反诉原告）荣盛公司（甲方）签订《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》，协议书约定：一、协议标的物的基本情况。甲方将位于项目的幼儿园用房的使用权转让给乙方，该房产建筑面积约为2415.96平方米。该房产建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二。二、面积确认。协议约定的幼儿园用房的建筑面积以房屋测绘报告上记载的面积为准，本协议约定面积与实测面积有差异的，交易价格多退少补。甲乙双方应在乙方办理幼儿园用房交付前，完成对面积的确认，并对最终交易价格进行结算，乙方应在幼儿园用房交付前补足合同约定付款金额差价款，否则甲方有权将幼儿园用房交付时间相应顺延。三、计价方式与价款。幼儿园用房的使用权转让价格以建筑面积为基数计价，按照每平方米3800元人民币的标准计算。本协议暂定总金额9180648元整，实际交易价格以房屋测绘报告上的实测面积×单价进行计算。本合同约定的总价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。四、付款方式及期限。乙方应在本协议签订之日起15日内向甲方支付合同总价款的30%，即人民币2754194.4元；办理交房手续前，乙方向甲方支付合同总价款的60%，即人民币5508388.8元整；办理交房手续后一年内，买受人向出卖人支付余款。乙方逾期支付全部剩余合同价款超过10个工作日的，甲方有权单方解除本协议，在扣除乙方支付的定金后，将乙方剩余合同价款返还给乙方。如甲方选择继续履行本协议的，则乙方每逾期支付款项一日，应按照合同总价款的万分之一向甲方支付违约金。五、交付标准。对于幼儿园用房，甲方按照毛坯房标准交付，不做任何改造，交付标准详见附件二。甲方承诺与该房产正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑在交付时达到使用标准：水、电在房产交付时达到使用标准；甲方取得幼儿园用房的五方验收单（即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具），且满足本协议5.2条使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件。六、房屋产权变更。如本协议项下幼儿园用房符合办理房屋所有权证的条件，甲方同意乙方将幼儿园用房的产权办理至乙方名下，甲方应配合乙方提供办理产权变更所需的文件、资料等。七、交付期限。甲方应该在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。甲方应通过向乙方发送交付入住通知的方式告知乙方办理房屋交付事宜。乙方应在收到该通知之日起15个工作日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方将幼儿园用房钥匙交付给乙方。如乙方在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为甲方已经将幼儿园用房交付给乙方，乙方应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房产生的一切费用及风险。如甲方未发送入住通知的，则以2017年10月30日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续。九、双方责任。甲方最迟应在2017年10月30日前取得五方验收单，逾期超过90日的，乙方有权单方面解除本协议，甲方除应返还收取的全部购房款，还应按照已收取款的同期银行贷款利率作为计算标准赔偿乙方损失；如乙方选择不解除本协议的，则自2017年10月30日起，按乙方已支付款项的日万分之一支付违约金（违约金不作累加）。十、合同的变更、解除与终止。甲方在2017年10月30日前仍未取得五方验收单的，按本合同9.1.3要求赔偿。2014年11月20日，原告（反诉被告）刘钢向被告（反诉原告）荣盛公司交付定金200000元，2014年12月29日交付购房款2554194.4元，2019年1月16日交付购房款5783808.24元。另查明，被告（反诉原告）荣盛公司开发的案涉房屋于2017年10月20日竣工验收，于2017年12月21日取得建设工程消防验收意见书，综合评定为消防验收合格。2018年2月6日，沈阳市城乡建设委员会出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，该备案书记载的竣工验收时间为2017年10月20日。再查明，2018年3月23日，被告（反诉原告）荣盛公司向原告（反诉被告）刘钢发出催告函，函告“您所购买我公司锦绣天地项目幼儿园已经验收合格，已经具备了协议中约定的交付使用条件。我公司再次函告您收到本函之日起5日内补交剩余购房款、办理收房入住相关手续，并交纳逾期付款违约金129448元，逾期我公司将通过法律途径解决。该函告通知以邮寄的方式向原告（反诉被告）刘钢送达，但邮件信息显示未妥投并退回。2018年7月17日，被告（反诉原告）荣盛公司委托辽宁晟盟律师事务所向原告（反诉被告）刘钢发出《律师函》，函告原告（反诉被告）刘钢收悉本律师函件之日起，解除《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》；已交房款，扣除相关损失后，予以返还；收悉之日起5日内，带相关手续办理退款事宜。该律师函以邮寄的方式向原告送达，邮件信息显示已收取快件。2018年7月23日原告（反诉被告）刘钢向被告（反诉原告）荣盛公司发出《律师函》，函告双方签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》中关于交付期限的约定是违法无效条款；被告五方验收即交房的行为，不但应当受到行政处罚，与上市公司的社会责任相矛盾；被告无权单方行使合同解除权，原告将依法向被告追究相应的法律责任。该函告通知以邮寄的方式向原告送达，邮件信息显示已收取快件。2018年8月3日，被告（反诉原告）荣盛公司向原告（反诉被告）刘钢邮寄催告函，告知原告解除《荣盛城项目幼儿园协议书》并办理退款事宜。该函告通知以快递的方式向原告（反诉被告）刘钢送达，但邮件信息显示他人代收。原告（反诉被告）刘钢否认收到上述函件。2019年3月9日，被告（反诉原告）荣盛公司向本院提交了变更诉讼请求申请书，增加诉讼请求为：1.要求反诉被告刘钢向反诉原告支付剩余合同的642645.36元；2.要求反诉被告刘钢向反诉原告支付逾期付款违约金（计算至实际付清之日止）。2019年4月26日，原告（反诉被告）刘钢向一审法院提交了增加诉讼请求申请书，增加诉讼请求为：请求判令被告荣盛公司按约定提供给原告刘钢涉案幼儿园用房的办理不动产权登记的资料；请求被告荣盛公司协助原告刘钢办理涉案幼儿园不动产权登记，将该幼儿园用房更名过户至原告刘钢名下；请求判令被告支付原告逾期办证违约金335093元。一审法院认为，原告（反诉被告）刘钢与被告（反诉原告）荣盛公司签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》系双方当事人真实意思表示，无违反法律法规之处，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应恪守。根据合同的约定，原告（反诉被告）刘钢按约定支付了首期购房款，对于第二期购房款的支付双方约定为办理交房手续前，乙方向甲方支付合同总价款的60%，即人民币5508388.8元，现双方对房屋是否符合交付条件存在争议，原告（反诉被告）刘钢认为被告的房屋不符合交付条件，被告（反诉原告）荣盛公司认为符合交付条件，且原告（反诉被告）刘钢没有按合同的时间约定办理收房手续，应视为房屋交付。对此，合同约定的房屋交付时间为：“甲方应该在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。甲方应通过向乙方发送交付入住通知的方式告知乙方办理房屋交付事宜。乙方应在收到该通知之日起15个工作日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方将幼儿园用房钥匙交付给乙方。如乙方在收到通知后，未按照通知指定时间办理交付手续的，视为甲方已经将幼儿园用房交付给乙方，乙方应自该指定交付日期后，承担幼儿园用房产生的一切费用及风险。如甲方未发送入住通知的，则以2017年10月30日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续”。被告（反诉原告）荣盛公司建设的涉案房屋于2017年12月21日取得消防验收意见书，综合评定为消防验收合格。2018年2月6日，沈阳市城乡建设委员会出具《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，该备案书记载的竣工验收时间为2017年10月20日。说明合同约定的时间被告的房屋并不符合交付条件，原告没有办理接收手续的理由成立。在被告（反诉原告）荣盛公司房屋取得消防验收合格后，没有证据予以证明另行向原告（反诉被告）刘钢发出了入住通知或其他告知行为，也没有将钥匙交付给原告，且双方对房屋是否符合幼儿园用房的交付条件进行磋商，磋商一直没有达成一致，故不能视为已经将幼儿园用房交付原告。关于双方签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》是否解除的问题，被告（反诉原告）荣盛公司向原告（反诉被告）刘钢发出了律师函，告知因其没有及时付款而解除合同，但根据合同的约定，付款须在办理交房手续前，因双方没有就房屋是否符合交付条件达成一致，且合同中对于纠纷的解决约定为向人民法院提起诉讼，被告单方发出的解除通知并不能产生解除通知到达对方当事人即产生发生法律效力的后果，且原告在诉讼中已经将第二期的购房款全部履行，为了促进交易，保护交易安全，双方的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》应继续履行。2019年1月16日，原告（反诉被告）刘钢向被告（反诉原告）荣盛公司交纳了第二期购房款，应视为原告（反诉被告）刘钢同意以现有条件接收房屋，在合同继续履行的情况下，原告（反诉被告）刘钢请求被告（反诉原告）荣盛公司交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告（反诉被告）刘钢提出的请求被告（反诉原告）荣盛公司给付逾期交房的违约金的主张，被告（反诉原告）荣盛公司的房屋在2018年2月6日才取得沈阳市城乡建设委员会的工程竣工验收备案书，在合同约定的交房日期至竣工备案的时间，被告（反诉原告）荣盛公司没有按期交付房屋，属于违反合同的约定，应承担相应的违约责任。之后因被告（反诉原告）荣盛公司没有履行通知的义务，原告（反诉被告）刘钢也没有积极寻求交付房屋并支付购房款，双方对此均有违约的行为，一审法院对此期间的违约金请求不予支持。原告（反诉被告）刘钢主张按已付购房款2754194.4元的日万分之一计算违约金，符合双方的约定，故予以支持。原告（反诉被告）刘钢于2019年3月9日提交的增加诉讼请求申请，被告（反诉原告）荣盛公司于2019年4月26日提交的增加诉讼请求申请，根据民事诉讼法司法解释的规定，增加诉讼请求于法庭辩论结束前提出的，可以合并审理的，应当合并审理的规定，本案的法庭辩论结束时间早于原、被告双方提出增加诉讼请求的时间，故对于原、被告双方增加的诉讼请求，一审法院不予合并审理。被告（反诉原告）荣盛公司于审理过程中撤回了要求解除与反诉被告刘钢签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》和要求反诉被告刘钢承担因其违约导致扣除的定金20万元的诉讼请求，因原有反诉的诉讼请求被告（反诉原告）荣盛公司已全部撤回，增加的诉讼请求不予合并审理，故被告（反诉原告）荣盛公司已撤回反诉，一审法院对该撤诉行为予以准许。一审法院判决：依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司向原告（反诉被告）刘钢交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房；二、被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘钢逾期交房违约金26991.11元。本诉案件受理费82700元，保全费5000元，由被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费2150元，由被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人荣盛公司与被上诉人刘钢之间签订的《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》系基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履约。该协议书中约定：“五、交付标准。对于幼儿园用房，甲方按照毛坯房标准交付，不做任何改造，交付标准详见附件二。甲方承诺与该房产正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑在交付时达到使用标准：水、电在房产交付时达到使用标准；甲方取得幼儿园用房的五方验收单（即建设、施工、监理、设计、勘察单位出具），且满足本协议5.2条使用标准的，即视为幼儿园用房符合交付条件。……七、交付期限。甲方应该在幼儿园用房取得五方验收单之日起15个工作日内，将房产交付乙方使用。……如甲方未发送入住通知的，则以2017年10月30日作为交付日期，乙方可在该日来甲方处办理房屋交付手续。……十、合同的变更、解除与终止。甲方在2017年10月30日前仍未取得五方验收单的，按本合同9.1.3要求赔偿。”《房屋建筑工程竣工验收报告》载明，2017年10月20日案涉房屋经五方验收合格，2018年2月6日沈阳市城乡建设委员会出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》中亦记载案涉房屋的竣工验收时间为2017年10月20日。根据《荣盛锦绣天地四期幼儿园协议书》之约定，上诉人荣盛公司在案涉协议书中约定的期限内已取得五方验收，案涉房屋已具备案涉协议书约定的交付条件，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任。因上诉人荣盛公司未向被上诉人刘钢发送入住通知，本案应以2017年10月30日作为案涉房屋的交付日期。案涉房屋未实际交付给被上诉人刘钢，故一审法院判令上诉人荣盛公司向被上诉人交付房屋并无不当。同时，被上诉人刘钢一审期间明确撤回其主张上诉人向其赔偿经济损失的诉请，一审判决中亦对此予以确认，但一审法院并未将该部分案件受理费退还给被上诉人。二审期间上诉人荣盛公司书面明确表示对一审判决中的第一项判项无异议，仅对第二项支付逾期交房违约金的判项有异议，故亦应将多收取的二审案件受理费依法返还给上诉人荣盛公司。综上所述，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人荣盛公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3734号民事判决第一项，即“被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司向原告（反诉被告）刘钢交付位于沈阳经济技术开发区荣盛锦绣天地四期的幼儿园用房”。二、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初3734号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）刘钢逾期交房违约金26991.11元（以已经交付房款2754194.4元为基数，自2017年10月31日起至2018年2月5日止，按日万分之一的标准计算）”。一审案件受理费82700元，其中76590元由沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担，6110元返还给刘钢；一审反诉案件受理费2150元及保全费5000元，由沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司负担。二审案件受理费82700元，其中475元由被上诉人刘钢负担，82225元返还给上诉人沈阳荣盛锦绣天地房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长  杨帆审判员  单立审判员  周濛二〇二〇年六月一日法官助理唐屾书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。