江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终122号上诉人（原审被告）：侯亚宾，男，1991年4月15日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。委托诉讼代理人:张涛，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司，住所地江苏省徐州市泉山区文亭街8号.负责人：左文辉，该公司经理。委托诉讼代理人：李传鹏，江苏盛仪律师事务所律师事务所律师。上诉人侯亚宾因与被上诉人徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司（以下简称雷邦电器文亭分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人侯亚宾上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不承担房屋租金及违约金或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费、公告费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院诉讼程序违法，一审法院在未穷尽送达方式的情况下，直接采取公告送达方式，缺席开庭并做出判决，实际上剥夺了上诉人陈述和辩论的权利，导致在案件事实尚未查清的情况下做出了错误判决，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审法院对本案的基本事实没有查清，认定事实错误，对明显存在疑问的事实怠于审查，导致做出错误判决。三，本案中上诉人除去已经交付的10万元保证金之外，租金每月5万元已经支付到2018年12月3日，在上诉人继续交付租金时，被上诉人以必须一次性交付3个月即一个季度的租金15万元为由，随即采取多种方式(直接采取锁门、阻挠营业)收回了涉案房屋，并直接扣留了上诉人经营所用的所有机械设备，厨房用具、餐具、中央空调等价值几十万元的财物。并强行将涉案租赁物及原本属于上诉人所有的财物转租给他人使用，被上诉人这一严重的违约行为，给上诉人造成直接经济损失100万元以上。一审法院的缺席判决直接剥夺了上诉人依法提起反诉，维护自己合法权益的权利。被上诉人雷邦电器文亭分公司辩称，1.上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同按照约定，租赁期限是1年，但是本案的上诉人合同没到期就在没有通知被上诉人的情况下，擅自终止了合同，我们认为上诉人的行为构成根本违约，由于上诉人欠租赁费，我们向一审法院提起诉讼。关于上诉人在上诉状中陈述，向被上诉人支付了租金30万元，我们实际收到上诉人的租金是20万元，在双方签订租赁合同时，上诉人交付10万元是保证金，这个履约保证金是为了保证合同的履行而支付的，按照合同约定，上诉人没有履行完租赁合同，自行离开，我们依据合同约定，履约保证金是作为违约金不退还的。雷邦电器文亭分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令侯亚宾支付租金40万元，违约金4万元；2.侯亚宾承担案件诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年6月3日，雷邦电器文亭分公司与侯亚宾签订了二份房屋租赁合同，雷邦电器文亭分公司将坐落于文亭街8号文亭金座1-1的房屋租赁给侯亚宾使用。合同约定，租赁期限1年自2018年6月3日至2019年6月2日止，租金每年60万元，租金按季交纳等内容（详见房屋租赁合同）；该《合同》落款处加盖有雷邦电器文亭分公司印章，有侯亚宾的签名。合同第七条第（3）违约责任条款约定“本合同签订后，如任何一方擅自终止本合同，应按未履行年限租金总额的20%向对方支付违约金。如乙方（被告）擅自终止履行合同，乙方同时自愿将所有投资（包括但不限于所有装修、动产等）作为违约补偿给甲方（原告）”。合同签订后，雷邦电器文亭分公司按约交付侯亚宾租赁房屋，侯亚宾交付了2018年6月3日至2018年10月2日租金共计20万元。其后，侯亚宾未再交付涉案租金。至2019年6月3日合同到期，雷邦电器文亭分公司收回涉案租赁房屋，因侯亚宾拖欠租金40万元（计算至2019年6月3日），遂诉讼来院。另查，侯亚宾于2018年5月10日进场装修，结束日期为2018年6月2日。一审法院认为，雷邦电器文亭分公司与侯亚宾之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。雷邦电器文亭分公司依约交付租赁房屋，侯亚宾应当按照合同约定如期支付租金，侯亚宾从2018年10月3日后开始拖欠租金至今，且下落不明，显属违约。雷邦电器文亭分公司有权按照合同约定要求侯亚宾支付拖欠租金并承担违约责任。侯亚宾经法院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，期满未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果，法院依法作出缺席判决。遂判决：侯亚宾于判决生效后十日内支付徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司租金40万元及违约金4万元。二审另查明，上诉人于2018年3月31日、4月1日分两次向被上诉人共计支付10万元履约保证金。二审中，上诉人主张除上述10万元履约保证金外，共计向被上诉人支付款项334165元，其中30万元为涉案房屋租金，通过组织双方当事人当庭对账被上诉人认可收到334165元款项，但表示其中只有20万元为涉案房屋租金。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年6月3日签订的两份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被上诉人将涉案房屋交由上诉人使用，上诉人每月向被上诉人缴纳租金，至双方2018年12月16日发生报警情况之后，被上诉人不再在涉案房屋中经营，亦未缴纳之后的涉案房屋租金。上诉人主张其与被上诉人达成口头协议，被上诉人同意上诉人转租涉案房屋，免除转租期间的房屋，并在找到转租人后退还履约保证金，但并未能提供证据予以证明，对此被上诉人亦不予认可，故对于上诉人该主张，本院不予支持。涉案两份《房屋租赁合同》的租金共计60万元，上诉人主张其缴纳了30万元租金，被上诉人抗辩认为其中有10万元为上诉人代缴的案外房屋的租金，但未能提供证据予以证明，上诉人对此亦不予认可，故对于被上诉人的抗辩，本院不予采信，上诉人还应向被上诉人缴纳房屋租金30万元。一审中，由于上诉人经一审法院公告传唤，未到庭参加诉讼，致使一审法院认定事实有误，本院予以纠正。上诉人在并未与被上诉人解除涉案房屋租赁合同的情况下，不缴纳涉案房屋租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方当事人在合同中约定的违约金过高，一审中被上诉人主动降低违约金的标准，按照上诉人未付租金的10%计算违约金。经本院二审查明上诉人的未付租金为30万元，故上诉人应向被上诉人支付违约金3万元。上诉人在二审中主张被上诉人无权没收10万元履约保证金，但根据双方当事人签订的房屋租赁合同的约定，由于上诉人存在欠付涉案房屋租金的违约行为，故该10万元履约保证金，被上诉人无需退还。综上，上诉人侯亚宾的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市泉山区人民法院（2019）苏0311民初3488号民事判决；二、侯亚宾于本判决生效后十日内支付徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司租金30万元及违约金3万元。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7900元、公告费560元，合计8460元，由上诉人侯亚宾负担6810元，由被上诉人徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司负担1650元；二审案件受理费7900元，由上诉人侯亚宾负担6250元，由被上诉人徐州雷邦电器设备有限公司文亭金座分公司负担1650元。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年六月十七日书记员 宗 正