内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终463号 上诉人（原审被告）：张某，个体工商户，现住内蒙古自治区赤峰市。 被上诉人（原审原告）：武某，现住内蒙古自治区。 委托诉讼代理人：马某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司。 法定代表人：邵某。 委托诉讼代理人：呼某，内蒙古奥星（克什克腾）律师事务所律师。 上诉人张某因与被上诉人武某、被上诉人锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司（以下简称春明公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区苏尼特左旗人民法院（2019）内2523民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某、被上诉人武某及其委托诉讼代理人马某、被上诉人春明公司的委托诉讼代理人呼某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某上诉请求：1、依法撤销苏尼特左旗人民法院（2019）内2523民初316号民事判决，改判为驳回被上诉人武某对上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已依约履行合同，在履行合同的过程中不存在任何过错，对于涉案房屋再次出卖的情况，上诉人并不知情，也不是上诉人的行为，更不是上诉人的意思。上诉人并不是开发商，本案中也不是上诉人将房屋再次出卖给他人，故《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于上诉人。上诉人已经将房屋交付给被上诉人武某，完全履行了自己的义务。二、春明公司对被上诉人武某应承担侵权责任，并有义务向武某交付房屋。此案中，上诉人对该房屋系合法取得，出卖给被上诉人武某也是合法行为，在上诉人已经将房屋交付给被上诉人武某后，已经完全履行了合同的义务，武某对涉案房屋已合法拥有相关的权利，在武某取得房屋之后，春明公司将涉案房屋出卖给他人，这对武某来说是一种侵权行为，春明公司应承担侵权责任。三、原审法院在此案中保护了春明公司的非法行为，纵容了非法交易的行为。春明公司已将涉案房屋以房抵债的方式出卖给他人，这种行为已涉嫌犯罪。在公司已注销的情况下，仍将房屋出卖给他人，涉嫌私刻公章的犯罪行为，最重要的是这种出卖行为是违法的非法交易。总之，原审法院判决错误。 被上诉人春明公司辩称，被上诉人春明公司没有与武某形成买卖合同关系，被上诉人春明公司也未收取涉案房屋购房款，在原审中上诉人张某予以承认，购房款是上诉人张某收取的，被上诉人武某认为上诉人张某与武某之间签订的房屋买卖合同，根据合同相对性的原则，此案与被上诉人春明公司没有关系，原审法院判决被上诉人春明公司不承担购房款偿还责任是正确的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人武某表示服从一审判决。 被上诉人武某未发表辩论意见，表示一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 武某向一审法院起诉请求：1、判令解除与被告张某2018年1月29日签订的《宝德尔小区订购楼房合同书》；2、判令被告立即返还原告支付的购买房屋款7万元，并由二被告分别承担违约金3.5万元，计7万元，共计14万元；3、由被告承担本案的诉讼费及其他费用。 一审法院认定事实：被告张某于2017年7月14日，通过以物抵债方式从被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司在××旗住宅楼一套，并签订了《宝德尔小区一期工程楼房认购合同》。被告张某在未取得房屋产权证的情况下，于2018年1月29日便将此顶账的楼房转手出卖于原告武某，双方并签订了《宝德尔小区楼房订购合同书》（张某仍使用被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司的格式合同），合同载明了位于××区，建筑面积85㎡，总计购房为10万元整，采用分期付款方式。其中第九条违约责任条款约定：“1、乙方（武某）中途毁约，乙方不得向甲方（张某）索要集资款；甲方毁约，则应在毁约之日起7日内将集资款退还给乙方，另给付乙方相应数额的违约金。”原告按照合同约定于2018年1月29日现金支付首付购房款6万元，于2018年4月27日通过微信转账购房款1万元，合计支付张某购房款7万元整，被告张某将楼房钥匙交给了原告。因被告张某出售的楼房缺少入暖、水、电配套设施，原告无法进行装修。2018年6月份，原告得知自己所购楼房有人在装修，发现楼房的门锁芯也被更换，原告便找张某解释，被告张某说是被开发商一房二卖了，经多方打听得知，该房屋已另有其主。被告张某称开发商一直答应给其换房至今无果，故被告张某推拖至今亦未给原告解决。另查明，被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司因没有正常开拓业务长达6月以上，于2018年4月18日被当地工商局吊销了营业执照。 一审法院认为，该案中，被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司提出诉讼主体不适格、未与原告签订房屋认购合同、未收到原告支付的购房首付款的辩解意见，原告不否认并予认可，二被告之间应属另一法律关系，即被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司不承担返还原告购房款的理由成立，该院予以采纳。按照合同相对性原理，权利义务对等原则，因争议标的物不能实现，构成根本违约，被告张某理应承担返还原告购房款的义务。按照双方签订的《宝德尔小区楼房订购合同书》第九条违约责任条款“1、乙方（原告）中途毁约，乙方不得向甲方（被告）索要集资款。甲方毁约，则应在毁约之日起7日内将集资款退还给乙方，另给付乙方相应数额的违约金。”的约定，因违约金约定不明确，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”及第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的约定，被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司提出原告主张的违约金已超出合同法所约定的30％的标准的理由成立，应当减少，即承担赔偿损失21000元（70000元×30％）。根据合同法第九十四条第四项规定，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，原告行使合同解除权的理由成立，该院予以支持。被告张某的辩解理由不成立，该院不予采纳。综上所述，原告武某的诉讼请求部分有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条的规定，判决：一、原告武某与被告张某于2018年1月29日签订的《宝德尔小区订购楼房合同书》予以解除；二、被告张某于本判决生效之日起三日内返还原告武某已付购房款70000元并承担21000元赔偿责任，合计91000元，通过本院履行；三、被告锡林郭勒盟春明房地产开发有限责任公司不承担返还原告武某购房款责任；四、驳回原告武某其他诉讼请求。案件受理费3100元，由被告张某负担2500元，于本判决生效之日起三日内返还已付购房款时一并支付原告武某；由原告武某自负600元（已交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1、春明公司在本案中应否承担责任；2、原判决解除合同，由张某返还购房款承担赔偿责任是否正确。 关于争议焦点1，上诉人张某主张春明公司已将案涉房屋以房抵债的方式抵顶给了张某，张某将房屋出售给武某，春明公司应承担向武某交付房屋的义务，没有交付房屋则承担侵权赔偿责任。本院认为春明公司与张某之间以房抵债法律关系属于另一法律关系，本案审理的是武某与张某之间的房屋买卖合同关系。在庭审中，张某陈述其与春明公司之间以房抵债合同关系不仅仅涉及案涉房屋，另涉及有7套房屋，根据合同相对性原则及民事诉讼一案一由原则，对于张某与春明公司之间以房抵债法律关系本案不做审理，因此春明公司在本案中不承担法律责任。 关于争议焦点2，上诉人张某认为春明公司出售案涉房屋属于非法交易，上诉人张某不应承担返还购房款及赔偿责任。庭审中上诉人张某承认其与春明公司之间达成了以房抵债的协议，但根据相关法律规定，房屋所有权以登记为准，案涉房屋的所有权并未转移登记到张某名下，春明公司出售案涉房屋属于有权处分，现案涉房屋已出售给案外人，并由案外人居住和使用，武某与张某之间签订的《房屋买卖合同》目的不能实现，武某起诉要求解除合同，返还房屋购房款的诉讼请求应予支持。本案中造成房屋买卖合同目的不能实现的原因在于张某未取得案涉房屋所有权，张某构成违约，一审法院根据双方合同约定及法律规定，判决由张某承担返还购房款及赔偿责任正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100.00元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月一日 书记员  王 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。