湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终471号上诉人（一审被告）：湘西长行村镇银行股份有限公司，住所地：吉首市乾州世纪大道新城花园综合楼A座3-4楼。法定代表人：程青龙，公司董事长。委托诉讼代理人：汪波，湖南生元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴尚伟，湖南生元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄金香，女，1962年8月7日出生，汉族，住花垣县。上诉人湘西长行村镇银行股份有限公司（以下简称湘西长行）因与被上诉人黄金香房屋租赁合同纠纷一案，不服花垣县人民法院（2019）湘3124民初1259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人湘西长行的委托诉讼代理人汪波律师，被上诉人黄金香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人湘西长行上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判上诉人不承担责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定部分事实不清。1、原审认定湘西长行违约事实不清。2018年度租金68万元中的40万元于2017年12月13日支付给被上诉人指定的向张群账户中，另28万元用于抵销被上诉人担保并实际使用案外人梁远进、龙平、龙良中、李仁全在上诉人处应偿还的部分贷款本息，因此，上诉人才未在2018年1月10日前支付28万元。上诉人与被上诉人合意抵销后，仅仅只是在2018年10月19日办理抵销债务手续。2、原审认定：“当事人互负债务主张抵销的，应当通知对方，被告没有提交证据证明已经通知原告”事实不清。上诉人支付租金从2012年开始都是如约履行，因为2018年被上诉人自己欠上诉人贷款本息几百万违约未还以及被上诉人给案外人连带担保欠上诉人贷款本息违约未还，所以双方才约定抵销部分债务。《合同法》规定债务抵销有两种方式即法定抵销和约定抵销，本案中，上诉人与被上诉人之间适用的是约定抵销，不存在通知义务。双方协商一致同意将部分债务抵销后，双方签订《房屋租赁合同补充协议》以及上诉人同意被上诉人700多万元贷款转贷、且又签署《关于对税费支付及还款计划变更通知》，从这些行为来看均能证实双方约定抵销的事实。二、被上诉人在原审中的诉求不明确、不具体，不符合起诉条件被上诉人在原审诉状中的请求事项“责令被告承担违约责任，支付原告违约金260万元”。原庭审中，上诉人一再要求被上诉人明确违约金260万元如何计算而来，依据什么标准，以什么为基数，从什么时间计算至何时，均遭拒。上诉人认为，不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件。三、原审判决适用法律不当，判决结果错误1、本案中，上诉人应付被上诉人2018年度租金时，被上诉人的经营状况已经严重恶化、丧失了商业信誉、丧失了还上诉人贷款本息和其他银行贷款的能力，且大量诉讼案件缠身，尤其是被上诉人承担连带保证的李仁全贷款已经出现逾期。因此上诉人决定暂时中止履行支付租金也完全符合我国合同法关于行使不安抗辩权及先履行抗辩权的法律规定，根本不存在违约情形。2、原审法院酌定调整违约金为迟延支付房屋租金28万元的30％结果错误。首先，上诉人在本案中并无违约行为；其次，如认定违约，本案中迟延支付的28万元也不是被上诉人的实际损失；最后，根据《合同法》及《合同法司法解释（二）》规定，就算认定上诉人违约，违约金也应根据被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量。被上诉人并未提供有效证据证实因上诉人迟延支付租金给其造成的实际损失是多少，原审法院却径直按“迟延支付的28万元的30％”为违约金明显于法不符。被上诉人黄金香辩称，一审认定事实不清，判决不公，建议二审发回重审。首先对迟延履行的金额和时间认定错误。一审只认定28万元逾期错误，另外40万元也存在逾期。其次，遗漏了滞纳金这一重要事实。其三，给答辩人造成的损失与上诉人的行为有直接因果关系。被上诉人黄金香的一审诉讼请求：1、责令被告承担违约责任，支付违约金260万元。2、责令被告承担本案诉讼费用。原审法院查明：2012年10月18日原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为120个月，自2012年12月26日起至2022年12月25日止；租金为2012年12月26日至2015年12月25日，每年租金60万元；2015年12月26日至2018年12月25日，每年租金68万；2018年12月26日至2020年12月25日每年租金73万元；2020年12月26日至2022年12月25日每年租金80万元；租金支付方式为按年支付，第一年租期的租金于2013年1月10日前支付，之后每年1月10日前支付当年房屋租金。合同第十二条约定乙方违约责任处理规定：1、租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方应按本合同总租金的100％向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构，并损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复。（2）利用承租房屋进行非法活动。（3）无正当理由拖欠房租1个月以上。（4）未经甲方同意私下对外再转租。2、租赁期内，乙方无正当理由逾期缴纳本合同约定应当由乙方负担的费用，每逾期一天，乙方应按上述费用总额的2倍支付给甲方滞纳金。3、租赁期内，乙方未经甲方同意，无正当理由中途擅自退租的，乙方应按本合同总租金的100％向甲方支付违约金。4、乙方无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期交房给甲方造成的损失。原告依据本合同第十二条第一项的第③和第二项提起违约赔偿260万元。2018年租金支付的情况如下：2017年12月13日黄金香委托湘西长行将2018年的房屋租金68万元的其中40万元支付给向张群在花垣县建设银行的账户，湘西长行于2018年10月18日以何江的账户支付给黄金香40万元的租金，其余28万元房屋租金湘西长行以黄金香在长行有到期贷款，需要还款为由，未按合同约定的期限支付。湘西长行于2018年10月19日支付给黄金香租金28万元。另查明，2018年9月19日原被告双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，2019年1月30日双方又签署了《关于对税费支付及还款计划进行变更的通知》。该两份协议对2018年12月26日以后的租金用于抵偿贷款作出约定。2014年3月31日原告黄金香向被告湘西长行贷款400万元，借款期限60个月，于2019年3月30日到期。原告黄金香未按期归还贷款；2015年2月15日原告黄金香向被告湘西长行贷款400万元，借款期限36个月，于2018年2月14日到期。原告黄金香未按期归还贷款，被罚息共计408854.31元。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：1、被告湘西长行是否违约延迟支付2018年的房屋租金68万元；2、合同约定的违约金是否过高；3、滞纳金是否应该得到支持。2012年10月18日原、被告签订的房屋租赁合同是原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。湘西长行辩称甲方没有终止合同，无权取得违约金。合同中约定乙方违约，甲方有权终止合同，乙方应按照本合同总租金的100％向甲方支付违约金。“终止合同”是合同中约定的选择性条件，不是甲方取得违约金的必要前提条件，乙方是否违约是甲方取得赔偿违约金的前提条件。原告黄金香签字同意委托被告湘西长行将2018年的房屋租金的40万元转入向张群在花垣县建设银行的账户，黄金香辩称其在委托书上签字是在湘西长行转账后的补签，黄金香具有完全民事行为能力，在明知是事后补签的条件下同意补签，是对委托事项的事后追认，该委托行为有效，委托事项产生的后果由被代理人黄金香承担。2018年10月18日湘西长行通过何江的账户转账40万元给黄金香，黄金香认可该40万元是湘西长行支付的2018年的房屋租金，湘西长行辩称何江不是长行的工作人员，湘西长行付租金会通过长行的账户，对该笔转款不认可是长行支付的2018年房屋租金。一审法院认为原告黄金香承认2018年10月18日收到何江的40万元，是湘西长行支付的2018年的房屋租金，是对己不利事实的承认，一审法院确认湘西长行2018年10月18日通过何江的账户支付黄金香40万元是湘西长行支付给黄金香2018年的房屋租金。湘西长行辩称双方有互负债务所以延迟支付28万元的租金，当事人互负债务主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。湘西长行提供的2018年9月19日与原告签订的《（房屋租赁合同）补充协议》和2019年1月30日双方签署的《关于对税费支付及还款计划进行变更的通知》，该两份协议只对2018年12月26日后的房屋租金用于抵销贷款作出约定，对2017年12月26日至2018年12月25日的租金没有约定，被告没有提交证据证明已经通知原告。所以，湘西长行应当承担举证不能的法律后果。湘西长行于2018年10月19日支付应当于2018年1月10日前支付的房屋租金，湘西长行违约。原告黄金香依据合同提起赔偿于法有据，原告黄金香主张因为被告的违约导致其被湘西长行罚息408854.31元，系其受到的损失。该罚息不是因本案合同违约产生的损失，对该项损失一审法院不予确认。双方约定的违约金是本合同总租金的100％，违约金约定明显过高，一审法院酌定调整违约金为延迟支付的房屋租金28万元的30％。本合同第十二条第二项的理解应当是被告在房屋租赁期间应缴纳的各项费用，在合同履行期间原告没有提供被告延迟支付各项费用的证据，对于原告依据该条提起的诉讼一审法院不予支持。判决如下：一、被告湘西长行村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄金香违约金84000元；二、驳回原告黄金香的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，减半收取13800元由黄金香负担9660元，湘西长行村镇银行股份有限公司负担4140元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人湘西长行是否存在违约行为以及违约金如何确定。根据双方签订的租赁合同约定，上诉人湘西长行须在每年的1月10日前支付当年房屋租金，而2018年的28万元租金湘西长行却在2018年10月19日才支付完毕，逾期9个月，显然存在违约行为，应当依照合同约定支付违约金。上诉人称该租金应与被上诉人拖欠的贷款抵销，但未提供证据证实已通知对方对该部分款项进行抵销，所提交的《房屋租赁合同补充协议》及《关于对税费支付及还款计划进行变更的通知》，是对2018年以后的租金可抵销贷款的约定，并不能据此否认之前的违约行为。据此，上诉人湘西长行的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由上诉人湘西长行承担。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  彭四海审判员  张建英二〇二〇年六月十六日法官助理贵黎莹书记员尹思涵