河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1441号 上诉人（原审原告）：高慧敏，女，1992年2月6日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：陈璐，北京市恒达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，执行董事。 委托诉讼代理人：唐小虎，该公司法务。 委托诉讼代理人：林蒙，河北厚博律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司涿州物探支行，住所地：河北省涿州市范阳中路147号。 法定代表人：付洪义，职务：行长。 委托诉讼代理人：詹泽季，该支行客户经理。 委托诉讼代理人：武增伟，河北平川律师事务所律师。 上诉人高慧敏因与被上诉人河北华银房地产开发有限公司、原审第三人中国建设银行股份有限公司涿州物探支行房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2019）冀0623民初2460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高慧敏上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销（2019）冀0623民初2460号民事判决书；2、请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，支持上诉人的诉讼请求；3、请求二审法院判决被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：（1）一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2016年4月15日签订了《商品房买卖合同》明确约定的交房日期为2019年5月30日。但是被上诉人已经失去履行合同能力，涉案小区房屋问题非常严重，被上诉人多次被购房人起诉乃至上访，已经形成群体事件且当地政府及职能部门也已经介入，明确了被上诉人应依法退房的态度。被上诉人为了自身利益，不顾购房人利益和社会责任，枉顾法律，严重违反合同约定，在明知无法交房的情况下，仍不解除合同，拒不退还购房人购房款，行为极其恶劣。上诉人自2019年6月起就开始催促被上诉人交房，在被多次拒绝后，与2019年9月24日先后5次向被上诉人发出催告函，至今已超过三个月的合理期限。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条的规定，依法应当支持上诉人的请求，解除购房合同。一审法院未查清事实在明知被上诉人无履行合同能力的情况下，作出错误裁判。（2）一审法院适用法律错误。一审判决错误应用合同条款及法律。于法于理于情，本案所涉《商品房买卖合同》均应被解除，被上诉人应为其恶劣行为承担相应法律后果。一审法院将被上诉人违约责任（违约金）由总房款的20%，骤降为逾期日期总房款的0.01%，严重侵害购房人的利益。被上诉人每迟延交房一日仅需支付48元的违约金，违约成本忽略不计。在被上诉人已经无法履行的情况下，上诉人不但无法依法收房，更无法收回购房款，还要不断的向银行偿还按揭，仅利息一项就要损失几十万元。这是明显的权利义务的不对等。一审判决显失公平，错误适用法律。 河北华银房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。 中国建设银行股份有限公司涿州物探支行辩称，一审判决事实清楚，应当予以维持。上诉人解除合同不符合商品房买卖合同司法解释15条的规定；根据上述解释25条，上诉人起诉我方解除合同的前提条件是和被上诉人解除买卖合同，不应当在本案中一并处理我方的借贷合同，我方在本案中没有提出诉讼请求，我方和上诉人之间的借贷合同应另案处理。根据上诉人和我方借贷合同19条第二款的规定，上诉人和被上诉人解除合同不影响我方和上诉人之间的合同继续履行。 高慧敏向一审法院起诉请求：1、判令解除《商品房买卖合同》、《个人住房贷款合同》；2、判令被告返还原告已支付的首付款103806元及已偿还按揭贷款本息合计166675.62元。3、判令被告支付违约金96761.2元。4、判令被告向银行返还已支付的剩余贷款本息。5、判令被告支付诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年4月15日，原告高慧敏与被告河北华银房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于涞水县房屋，建筑面积为98.32平方米，房屋总价款483806元，被告于2019年5月30日前交付房屋，出卖人逾期交房的违约责任为：买受人同意，出卖人自本合同约定的支付日期的第二天起，按买受人已交付房价款日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止，买受人不再追究其他违约责任。合同签订后，原告于2016年12月18日向被告支付首付款103806元，于2017年2月9日与第三人签订个人住房贷款合同，原告向第三人借款300000元，同时向被告履行支付剩余房款300000元的义务。后被告未按约定期限向原告交付房屋，原告于2019年9月24日向被告发出催告函，要求被告交付房屋。因被告未予答复，原告遂于2019年10月29日向法院起诉，要求判如所请。上述事实有原告提供的商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、支付房款发票、催告函、改退批条以及双方当事人陈述在卷证实。 一审法院认为，第一，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。双方均应按照合同约定履行自己的义务。被告未在约定期限内交付房屋，系违约行为，应当承担违约责任。但原告要求按合同附件四第八条第三款约定即按购房款20%向被告主张违约金，因双方未约定延期交房原告有合同解除权，故对原告主张违约金计算依据应按照双方合同第九条约定的按原告已付房款的日万分之一计算；被告辩称其延迟交房系不可抗力客观情况导致，因其提供证据系自行书写，无证据效力，故对其主张不予支持；第二、关于原告要求解除商品房买卖合同的问题，本院认为，双方未约定合同解除条件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，原告于2019年9月24日向被告发出催告函，距起诉之日即2019年10月29日仅一个月时间，未达到法律规定的合理期限，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。鉴于此，原告要求解除借款合同以及返还首付款、贷款本息的诉讼请求亦理由不足，不予维护。第三人未到庭应诉，视为放弃抗辩权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，缺席判决如下：一、被告河北华银房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告高慧敏延期交房违约金（以483806元为基数按日万分之一计算自2019年5月31日至实际交付之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5252元，减半收取2626元，原告负担1000元，被告负担1626元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。被上诉人提交保定市人民政府及涞水县人民政府有关部门因环境治理等原因要求停工的相关文件，证明:由于不可抗力导致停工天数370余天。上诉人质证称，该证据一审期间并未提出，也没有向法院申请延缓提交的要求。该证据的存在早于一审判决，二审不应采纳，对该证据的三性不予认可。被上诉人提交证据时候说发到建筑群里的，发到群里的应当是文件或者是照片，应该是红章，复印件不能作为证据予以提交并采纳的。被上诉人说的证据不需要向政府收集，对于三性均不认可。原审第三人质证称，认可被上诉人的证据，根据我方和上诉人签订的合同第19条，我们的合同应当继续履行。根据当事人出证、质证，本院对被上诉人河北华银房地产开发有限公司提交上述证据认定如下：重度污染天气应急响应已实施多年，作为房地产开发企业对每年政府实施重度污染天气应急措施应是可预知的，政府有关部门就重污染天气通知采取应急措施不属于不可抗力，故对上诉人的上述证据不予采纳。 二审认定的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，上诉人高慧敏与被上诉人华银房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。河北华银房地产开发有限公司虽有迟延交房的违约行为，但双方未约定延期交房系购房人解除合同的条件，因此，对上诉人要求解除合同，不予支持。河北华银房地产开发有限公司应当依据合同约定承担逾期交房的违约责任。双方所签《商品房买卖合同》第九条明确约定出卖人逾期交房的违约责任，即按照买受人已交付房价款日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止，因此，对上诉人请求被上诉人河北华银房地产开发有限公司按照已交付房价款的20%支付违约金主张，不予支持。经审查，一审判决适用法律并无不当。 综上所述，高慧敏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5252元,由上诉人高慧敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王志强 审判员  张晓清 审判员  杨玉龙 二〇二〇年六月十二日 法官助理李尧 书记员卢灏辰 ——