湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终931号 上诉人（原审原告）：吴存青，男，1978年12月13日出生，汉族，住邵阳县。 上诉人（原审原告）：彭小叶（吴存青之妻），女，1977年11月15日出生，汉族，住邵阳县。 被上诉人（原审被告）：丁仁和，男，1970年10月29日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：王华斌，湖南杨中雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李鲜艳（丁仁和之妻），女，1971年5月8日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：王华斌，湖南杨中雨律师事务所律师。 原审第三人：钟安生，男，1958年12月3日出生，汉族，住邵阳县。 委托诉讼代理人：肖志明，邵阳县蔡桥法律服务所法律工作者。 上诉人吴存青、彭小叶因与被上诉人丁仁和、李鲜艳及原审第三人钟安生房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省邵阳县人民法院（2020）湘0523民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月16日开庭进行了审理。上诉人彭小叶，被上诉人李鲜艳及丁仁和、李鲜艳的委托诉讼代理人王华斌，原审第三人钟安生及委托诉讼代理人肖志明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴存青、彭小叶上诉请求：撤销湖南省邵阳县人民法院（2020）湘0523民初347号民事判决（二），改判由被上诉人承担违约金5万元。事实和理由：原判认定被上诉人未构成根本违约及未设定具体违约金有误，被上诉人未办理土地使用证过户，违反了双方签订的《住房买卖协议书》第二条“办理房屋套间房产证过户及土地使用证的费用和手续由甲方负责”的约定，上诉人要求被上诉人承担5万元违约金合法合理。 丁仁和、李鲜艳辩称，被上诉人没有违约，房产证已经办理好了过户手续，土地使用证已经在申请办理，合同没有约定在什么情况下被上诉人应当承担5万元违约金，上诉人主张5万元违约金不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判。 钟安生述称，房子上诉人已经卖给我方，因房产证没有过户，我方向法院起诉，要求上诉人支付5万元违约金，通过法院释理释法，我方已经撤回起诉。没有办理好证件过户手续，损害的是我方权益，不是上诉人的权益，希望上诉人和被上诉人尽快办理好相关证件过户手续。 吴存青、彭小叶向一审法院起诉请求：1、判决丁仁和、李鲜艳立即办理房屋土地使用权属转移登记即不动产权属登记并承担该登记费用；2、判决丁仁和、李鲜艳承担违约赔偿金5万元。 一审法院认定事实：2012年12月6日，丁仁和取得了位于邵阳县的国有土地使用权后，修建成了一栋八层的楼房。2013年3月1日，丁仁和、李鲜艳夫妇办理了共有产权登记，其中涉及本案诉争房产登记的建筑面积为189.16平米，包含分摊面积12.41平米。2014年7月6日，吴存青与丁仁和自愿签订了《住房买卖协议书》，双方约定：一、甲方（丁仁和）将其楼房三层的一套住房卖给乙方（吴存青），套间面积189.16平米；二、双方商定该房屋买卖价为每平方米1473.9元，住房套间总价为278800元整。办理房屋套间房产证过户及土地使用证的费用和手续由甲方负责；三、双方在签订合同书后向甲方支付购房款238800元，余款40000元待甲方将房产证及国土使用证过户手续办理好后付清；四、如果一方违反合同，按本房屋总价的两倍赔偿。协议签订当日，吴存青支付了购房款238800元，丁仁和交付了房屋。2014年10月22日，丁仁和将所售房产变更登记到吴存青、彭小叶名下，吴存青方委托亲属支付了剩余房款35000元。后丁仁和将土地使用权抵押至银行用于贷款，下余房款5000元吴存青方未付。吴存青方收房后，于2015年4月开始对房屋进行装修，并接通了水电。在装修过程中，吴存青方发现房屋的“套间面积”与协议约定的面积不符，双方对房屋面积的计算方式发生争议，丁仁和方未办理土地使用权变更登记，吴存青方以丁仁和、李鲜艳构成根本违约为由于2016年1月15日诉至法院。2017年4月18日，法院判决：“一、丁仁和、李鲜艳于本判决生效后十日内返还吴存青、彭小叶购房款27989元，鉴定费用6000元；二、驳回吴存青、彭小叶的其他诉讼请求”。2018年2月8日，双方就履行法院判决所规定的义务达成执行和解协议。另查明，2017年2月28日，吴存青、彭小叶与第三人钟安生签订了《住房买卖协议》，吴存青、彭小叶将案涉房屋转让给钟安生，约定“办理国土使用证过户以甲方与丁仁和约定的协议为准，由丁仁和负责办理手续及承担费用”。 一审法院认为，本案争议的焦点是：一、本案诉讼主体资格问题。本案中，因房屋套内面积严重不符合实际和未及时办理过户手续，经过法院审理，已经作出处理并执行完毕。现吴存青、彭小叶再次以案涉房屋起诉，主张丁仁和、李鲜艳办理土地使用权过户手续并承担违约责任，不违背“一事不再理”的法律原则，吴存青、彭小叶提起诉讼，符合法律规定。二、土地使用权证过户的责任问题。本案中，已交付房屋并办理房产证过户手续，但至今未办理土地使用权过户手续。根据国家政策，现有新的房屋产权的确定以不动产权证为准，不再单独核发土地使用权证和房屋产权证。案涉房屋虽已办理房屋产权证，但未及时办理土地使用权过户手续，将无法换证，不动产权证无法办理，致使权属真伪不明，市场交易主体的权利得不到切实保护，严重影响房产再交易和其他权利的行使。吴存青、丁仁和已书面约定由丁仁和方办理土地使用权的过户手续，丁仁和、李鲜艳应严格按照约定履行义务，丁仁和、李鲜艳已履行房产证过户手续，亦应及时履行土地使用权过户手续，故对吴存青、彭小叶要求丁仁和、李鲜艳立即办理土地使用权属转移登记的请求，予以支持。至于不动产权证登记要在土地使用权证和房产证二者合一的基础上予以办理，双方协议没有约定，故丁仁和、李鲜艳无义务为吴存青、彭小叶办理不动产权证。三、丁仁和、李鲜艳在合同履行中未办理土地使用权证是否构成根本违约，应否支付违约金5万元。丁仁和、李鲜艳迟迟未办理土地使用权过户手续，虽亦提交相关资料证明履行了申请过户义务，但在相关行政机关未办理的情况下，不主动、不督促、不起诉，坐视不理，未积极履行自己的义务和权利，把未及时办理土地使用权证的责任归咎于相关行政机关，无事实根据，故对丁仁和、李鲜艳的此项主张，不予支持。现丁仁和、李鲜艳未履行此项义务，在已交付房屋且办理房产证过户的情况下，属于交付后的附属义务，不构成根本违约，此外，双方就丁仁和、李鲜艳违反附随义务约定亦未设定具体违约金，其依据第三人起诉违约金的主张，尚为不确定因素，故对吴存青、彭小叶主张违约金5万元，不予支持。本案中，案涉房屋第三人已经起诉，对吴存青、彭小叶的权益造成了紧迫实际的影响，如因丁仁和、李鲜艳未实际履行该义务造成该损失，吴存青、彭小叶可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、限丁仁和、李鲜艳在本判决生效之日起180日内办理好土地使用权过户手续；二、驳回吴存青、彭小叶的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致，对原审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审争议的焦点是：丁仁和、李鲜艳是否构成根本违约及是否应当支付违约金5万元。2014年7月6日，吴存青与丁仁和签订《住房买卖协议书》，丁仁和将其楼房三层的一套住房卖给吴存青。协议签订后，丁仁和交付了房屋，并于2014年10月22日将所售房产变更登记到吴存青、彭小叶名下，土地使用证现尚未办理好过户手续。根据双方签订的《住房买卖协议书》中办理房屋套间房产证过户及土地使用证的费用和手续由丁仁和负责的约定及房屋买卖交易习惯，丁仁和、李鲜艳应及时将土地使用证一并过户给吴存青、彭小叶。丁仁和、李鲜艳至今尚未办理好土地使用证过户手续，系怠于履行合同义务。但因《住房买卖协议书》中双方对办理房产及土地使用证过户手续的期限未作明确约定，因此，丁仁和、李鲜艳虽怠于履行合同义务，但尚不构成根本违约，吴存青、彭小叶要求丁仁和、李鲜艳支付5万元违约金，缺乏事实和法律依据。故吴存青、彭小叶提出“原判认定被上诉人未构成根本违约及未设定具体违约金有误，上诉人要求被上诉人承担5万元违约金合法合理”的上诉意见，本院不予支持。 综上所述，吴存青、彭小叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由吴存青、彭小叶负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾昭远 审 判 员  刘劲松 审 判 员  周丽红 二〇二〇年六月十六日 代理书记员  粟冰心 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……