黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终245号上诉人（一审被告）：佳木斯市中染房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳东区学府街151号。法定代表人：刘英传，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕世杰，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郑红玲，黑龙江建文律师事务所律师。上诉人（一审被告）：郭友贵，男，1955年6月29日出生，汉族，无职业，住佳木斯市前进区。委托诉讼代理人：沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：叶小军，男，1971年6月23日出生，汉族，无职业，住佳木斯市。被上诉人（一审被告）：佳木斯越兴房产经纪有限公司，住所地佳木斯市前进区顺德路210号。法定代表人：宋成刚，该公司经理。委托诉讼代理人：彭喜刚，佳木斯市郊区龙江法律服务所法律服务工作者。上诉人佳木斯市中染房地产开发有限公司（以下简称中染房地产公司）、郭友贵因与被上诉人叶小军、佳木斯越兴房产经纪有限公司（以下简称越兴房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中染房地产公司上诉请求：一、依法撤销黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初971号民事判决；二、改判上诉人不承担连带返还并连带赔偿购房款给被上诉人叶小军的民事责任；三、本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定事实有误，证据不足。上诉人未与叶小军签订过房屋买卖合同，买卖关系不成立。叶小军提交的《金唐铭苑认购协议》不真实，协议上刘伟签字行为无效，未经上诉人授权，即便郭友贵向刘伟授权，该授权也是无效的。依据《民法总则》第一百六十九条之规定“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。转委托代理经被代理人同意或者追认的，被代理人可以就代理事务直接指示转委托的第三人，代理人仅就第三人的选任以及对第三人的指示承担责任。转委托代理未经被代理人同意或者追认的，代理人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但是在紧急情况下代理人为了维护被代理人的利益需要转委托第三人代理的除外。”本案中，郭友贵显然不是为了维护上诉人的合法权益而紧急采取的转委托，该授权无效，刘伟与叶小军签订的认购协议亦无效，且刘伟所销售房屋的价格明显低于市场价格（低于市场价近一半），上诉人显然不能同意以此价格出售房屋。无效产生的法律后果，上诉人与叶小军之间所谓签订的购房合同不成立。上诉人因未收到房款且没有签订房屋买卖协议不应承担连带返还和赔偿房款的民事责任，应当由实际收受购房款的郭友贵承担返还及赔偿义务。依据《民法总则》第一百七十二条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”表见代理是基于无权、越权或授权期限届满，本案中郭友贵没有出现上述情节；表见代理的主体是授权代理人，而不是代理人转委托的第三人；表见代理需实施代理行为使相对人有理由相信其有代理权，本案中郭友贵没有直接实施代理行为，一审判决认定郭友贵系表见代理，委托刘伟签订认购协议有效属认定事实错误，证据不足。2.认定上诉人与郭友贵系合作关系属事实认定错误。虽然上诉人与郭友贵之间有合作协议，形式上是合作关系（字面理解），但实质上系垫资施工以房抵债关系，本案案涉房屋虽然在上诉人与郭友贵之间的合作协议当中有相应规定，但并未竣工验收交付使用，且没有办理房屋产权证照，取得房屋产权许可，房屋所有权还在中染公司名下，不发生房屋所有权转移，因此在郭友贵尚未取得房屋产权的前提下，其所对外签订的房屋买卖协议无效。3.对中染公司按照协议约定收受房款的事实认定错误。叶小军仅向法庭提供房款收据一张，且该收据上并无郭友贵签名，仅有上诉人存疑印章。在未经司法鉴定其真实性、叶小军也未对交款过程进行描述的情况下，即房款交给了谁，如何交付，交付了多少等事实经过没有作出说明，一审法院就认定该证据的真实性系事实认定错误。上诉人并未收到叶小军交纳的房款，房款由谁收受事实不清，无法确定应当由谁返还。4.程序违法。一审法院对案涉房屋认购协议在真实性存疑，且上诉人已书面申请鉴定的情况下，没有对该证据进行司法鉴定即加以认定其真实，属认定错误。案涉房屋已于2016年10月2日卖给案外人祝庆玲，上诉人对叶小军提交的《金唐铭苑认购协议》的真实性提出异议，上诉人认为该协议及收据中所使用的印章并非上诉人真实印章，系案外人伪造并使用，用以骗取叶小军购房款占为己有，遂上诉人在庭审时向一审法院提出司法鉴定请求并提交书面司法鉴定申请书，请求对被上诉人提交的认购协议、收据上所加盖的印章进行司法鉴定，同时对涉嫌伪造的2017年5月《授权委托书》的真伪提出书面鉴定申请。人民法院在收到上诉人书面申请后，应当对该事实进行查实，并依据《民事诉讼法》第七十六条之规定，由各方诉讼参与人协商确定鉴定机构，或依法指定鉴定机构。一审法院没有对上诉人提出的司法鉴定申请作出处理，程序违法。一审法院在收悉上诉人请求后，没有组织司法鉴定程序，也没有对申请事项作出不予准许的裁定，直接认定了该组证据的真实性，并予以作为定案依据，进而致使本案在后续审理过程中对于事实认定的部分出现错误认定，严重损害上诉人的合法权益。5.一审法院超审理范围审理本案。本案系叶小军与郭友贵及上诉人之间房屋买卖合同纠纷，在本案涉及的法律关系当中，郭友贵作为上诉人的授权委托人，其行为哪些构成代理行为，哪些应当由上诉人承担法律后果，而哪些行为应当由代理人及第三人承担法律后果是为本案之焦点。对于郭友贵与上诉人之间是否存在合作关系，并不在本案审理范围内。一审法院在判决中论述“本院认为，原告购买房屋的项目系被告中染房地产公司与被告郭友贵合作开发，被告中染房地产公司与郭友贵的该内部约定对于购房人并无约束力。”的认定超过了本案的审理范围，该判决一经发生法律效力，该部分的认定将对上诉人及郭友贵双方之间权利和义务产生重大影响。6.一审法院适用法律错误。叶小军与刘伟签订的《金唐铭苑认购协议》不等同于房屋买卖合同，如认购协议不能履行，责任方应承担的属于缔约过失责任。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖方应返还已收房款，赔偿相应损失。”另依据该解释第八条规定，本案叶小军签订认购协议后，上诉人并未将案涉房产另行抵押或出卖给第三人，所以上诉人不应承担双倍返还购房款的民事责任。叶小军辩称，要求维持一审判决。郭友贵辩称，郭友贵与中染房地产公司是合作关系，有合作协议为证，案涉房屋是郭友贵投资建设的，对案涉房屋是郭友贵出售给叶小军的这一事实认可。越兴房产经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。郭友贵上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项、第二项，改判上诉人返还购房款150440元；二、上诉费由被上诉人承担。上诉人与被上诉人签订的《金唐铭苑认购协议》仅是预约合同，不是本约的商品买卖合同。《金唐铭苑认购协议》第十四条明确载明“本认购书为确定该物业买卖预约性文件，不能以此替代未来的《商品房买卖合同》而成就双方的交易”，该条的约定表明被上诉人明确知晓签订《金唐铭苑认购协议》目的和性质。依据当事人意思自治和合同的自由原则，一审法院应将认购协议认定为预约合同。《金唐铭苑认购协议》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，该合同不具备商品房买卖合同应该涉及到的诸多义务条款，如上诉人房屋交付问题，面积差价处理问题，产权证的办理问题等，这些问题是《商品房销售管理办法》第十六条规定必须具备的条款，这些问题如不在合同中明确约定，则合同在履行上会存在事实上和法律上的障碍。上诉人预出售给被上诉人的房屋至今尚未竣工验收合格，不具备交付条件。因为协议上并未约定上诉人履行交付房屋的相关义务条款，上诉人何时具备交付房屋条件，及拒绝交付房屋的违约条款，双方当事人并未在认购协议书上明确约定。未约定交付房屋的时间和条件，就无法判定上诉人是否存在违约行为。虽然涉案房屋合同备案登记在他人名下，但仅是合同登记，并非是物权登记，不能表明上诉人不具有处置权，在履行交付房屋之前，上诉人完全可以撤销或变更名义的登记人。一审法院仅凭房屋合同登记在他人名下，以此认定上诉人履行交付房屋义务不能，存在违约欺诈行为缺乏事实和法律依据。一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令上诉人双倍赔偿，属于适用法律错误，应予以改判。叶小军辩称，要求维持一审判决。中染房地产公司辩称，案涉协议属于预约合同，如有违反承担缔约过失责任，案涉房产是郭友贵出售，和中染房地产公司没有任何关系，无论返还购房款还是承担违约责任都是由郭友贵承担。郭友贵所有的行为都要郭友贵签字认可后由中染房地产公司董事长签字审批，代缴税款和购房资金存入我公司账户，由我公司开具正规发票，才能办理机打合同。2017年10月份在佳木斯日报已经登报公告。叶小军的购房资金我们不知道，协议也是伪造的，郭友贵没有签字，也没有收到购房款，这是欺诈行为。越兴房产经纪公司辩称，维持一审判决。叶小军向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告于2018年4月2日签订的金唐铭苑认购协议，返还原告房屋认购款150440元，并双倍赔偿原告购房款150440元；2.请求判令被告越兴房产经纪公司双倍返还原告中介费20000元；3案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月2日，原告叶小军与被告中染房地产公司在被告越兴房产经纪公司的引介下，签订了《金唐铭苑认购协议》一份，以150440元购买了位于佳木斯市××区××小区××单元××号房屋，房款已全部支付。被告越兴房产经纪公司为原告出具10000元的中介费收据。本案诉争房屋已于2016年10月2日以299400元出售给案外人祝庆玲。另查明，被告中染房地产公司与被告郭友贵于2013年8月3日签订《房地产合作开发协议书》。合作开发中染广场项目（后改为金唐铭苑）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告中染房地产公司将已出售给他人的房屋出售给原告叶小军，导致双方之间的房屋买卖合同目的不能实现，根据相关法律规定，原告有权解除房屋买卖合同，并要求被告中染公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告中染房地产公司辩称，原告提供的认购协议书加盖的公章非本公司印章。本院认为，原告购买房屋的项目系被告中染房地产公司与被告郭友贵合作开发，被告中染房地产公司在答辩状中称，为保证承包方资金周转，授权被告郭友贵预售楼房。但必须由公司法人刘英传审核批准，被告郭友贵签字，才能收售房款和代缴税款。被告中染房地产公司与被告郭友贵的该内部约定，对于购房人并无约束力。被告郭友贵作为被告中染房地产公司授权委托人以公司的名义对外签订合同时，交易相对人并无审查签订合同所用公章是否为真实的义务，原告有理由相信被告郭友贵使用公章签订合同的行为构成表见代理。原告叶小军与被告中染房地产公司签订的《金唐铭苑认购协议》，协议内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，故对被告郭友贵辩称，原告的认购协议书仅是预约合同，不是商品买卖合同，不适用最高人民法院关于商品房买卖合同解释的理由不予采信。被告中染房地产公司与被告郭友贵作为合作开发人，应共同对原告的经济损失承担连带赔偿责任。对原告请求判令被告越兴房产经纪公司返还原告双倍中介费20000元的诉讼请求，因与本案不是同一法律关系，原告可另行诉讼解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决：1.解除原告叶小军与被告佳木斯市中染房地产开发有限公司于2018年4月2日签订的金唐铭苑认购协议；2.被告佳木斯市中染房地产开发有限公司与被告郭友贵于本判决生效后10日内，连带返还原告叶小军购房款150440元，并连带赔偿原告叶小军150440元；3.驳回原告叶小军的其他诉讼请求。案件受理费6113元，由被告佳木斯市中染房地产开发有限公司与被告郭友贵共同负担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人中染房地产公司与上诉人郭友贵均认可双方系合作开发案涉房屋项目，中染房地产公司亦认可授权郭友贵预售楼房，郭友贵建设售楼处并招募员工售楼，被上诉人叶小军通过中介越兴房产经纪公司从中染房地产公司的售楼处购买案涉房屋，并交纳全部房款。叶小军从中染房地产公司售楼处购买案涉房屋，售楼处工作人员为叶小军办理了认购协议书，并开具房款收据，叶小军有理由相信房屋系中染房地产公司销售，至于中染房地产公司与郭友贵的内部关系，作为普通购房者的叶小军无从得知，也无需审查。中染房地产公司主张与郭友贵委托手续有问题，认购协议上的公章系伪造等上诉理由，均系中染房地产公司与郭友贵之间的内部问题，本案不予审查，因此对于中染房地产公司提出对公章真伪的鉴定亦无必要。郭友贵上诉主张《金唐铭苑认购协议》中约定，该认购协议不能替代《商品房买卖合同》，因此《金唐铭苑认购协议》仅为预约合同。本院认为，《金唐铭苑认购协议》中的约定不能对抗法律规定，《金唐铭苑认购协议》内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。对二上诉人提出的《金唐铭苑认购协议》不能认定为商品房买卖合同的上诉主张本院不予支持。因中染房地产公司在叶小军购买房屋之前已与案外人祝庆玲签订了房屋买卖合同，导致中染房地产公司与叶小军的购房合同解除，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决二上诉人共同返还叶小军二倍房款，适用法律正确。二上诉人提出的其他上诉理由，因未提供充分的证据证实，本院不予采信。综上所述，上诉人中染房地产公司、郭友贵的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人佳木斯市中染房地产开发有限公司预交的二审案件受理费6113元，由上诉人佳木斯市中染房地产开发有限公司负担6113元。上诉人郭友贵预交的二审案件受理费6113元，由上诉人郭友贵负担3056.50元，余款3056.50元返还上诉人郭友贵。本判决为终审判决。审判长  王雪洁审判员  程 磊审判员  彭景丰二〇二〇年六月二日书记员  徐米多