云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2328民初584号原告：阿桂华，男，1972年5月13日出生，汉族，小学文化，农民，住元谋县。委托诉讼代理人：屈建枚，云南楚安律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：苏越，男，1993年3月28日出生，汉族，个体户，住四川省内江市东兴区。第三人：元谋华联物业服务有限公司，住所地：云南省楚雄州元谋县元马镇发祥路103号，统一社会信用代码：91532328MA6L31524H。法定代表人：张时保，系公司经理委托代理人：王开丽，女，1980年12月23日出生，汉族，住云南省元谋县，系该公司职工，特别授权代理。原告阿桂华与被告苏越、第三人元谋华联物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阿桂华及委托诉讼代理人屈建枚与第三人元谋华联物业服务有限公司委托代理人王开丽到庭参加诉讼，被告苏越经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告阿桂华向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《商铺转租协议书》以及与第三人签订的《商业用房租赁合同》；2、请求人民法院判令被告支付原告房屋租金18927.60元，并支付自2020年3月22日起至解除合同之日止的租金（按每月租金3785.60元）；3请求人民法院判令被告支付原告违约金3785.60元；4、由被告承担律师代理费3000元，以上合计25713.20元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2019年2月22日，被告与第三人签订《元马古镇（一期）金马坊商业用房租赁合同》，合同约定第三人把元马古镇一期金马坊项目第8号楼1层112号商铺租赁给被告用于商业经营使用，商铺建筑面积约47.32平方米，套内面积约36.5平方米，约定被告租赁商铺后只能从事餐饮、零售活动。商铺租赁期限为60个月，自2019年2月22日起至2023年2月21日；该商铺优惠期为4个月，从2019年2月22日到2019年6月21日，如因被告原因造成第三人按约定解除本合同或者被告擅自终止本合同的，被告应向第三人支付优惠期间所有的优惠租金15142元。2019年5月25日，原告向第三人购买了涉案商铺，当天原、被告及第三人共同签订了《商铺转租协议书》，协议约定被告与第三人签订的原租赁合同继续履行，原告享有第三人在原租赁合同中所享有的权利和义务，被告同意向原告继续履行原租赁合同中的约定，并且定期向原告缴纳租金及原租赁合同所约定的应由被告承担的各项费用。2020年2月中旬，原告通知被告交纳第二年的房租，被告不同意交纳，并声称不想再承租商铺。此后，原告提出让被告当面协商解决，但被告不予理睬。被告不按合同履行，并无故提出解除合同，侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权利，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告苏越提交答辩状称：答辩人同意与原告、第三人解除商铺转租、租赁合同，但不愿意支付原告租金18927.60元、违约金3785.60元、律师费3000元。理由为1、当初答辩人租赁的房屋为毛坯房，答辩人大约投入了18000元进行装修，后又投资约2万元购买设备，交纳租金30284.80元，物管费1476.40元，保证金7571元，还有开冷饮店所需的其他费用，答辩人投入了将近11万元。刚开始生意还可以，但2019年4月至10月中旬期间，因金马坊周边修路，商铺基本没有什么生意，物业公司通知说拿房东出具的收据可在公司领取减免4个月的房租；2、直到春节期间爆发新冠状××疫情属于不可抗力，答辩人无法正常经营，根据公平原则应给答辩人减免房租；由于疫情期间，答辩人在春节期间无法经营并不能回到商铺，致使答辩人在商铺里面三个冰箱的食物全部变质无法销售，受损价值约5000多元。综上，答辩人虽然签订了5年的租赁合同，但交了第一年租金后，商铺周边修路封了6个月，××又耽搁3个月，由于客观原因答辩人无法正常经营，导致投资11万元却严重亏损。导致合同解除，责任不在于答辩人，答辩人也是受害者，答辩人同意将保证金7571元及投入1万多的装修装饰物都给原告，请求驳回原告的诉讼请求。第三人元谋华联物业服务有限公司辩称：因为苏越与我们公司签订了租赁合同的协议，在一年的租赁期内，他交纳了八个月的租金，我们也将这八个月的租金转交给原告了，那么苏越与我们公司的关系就终止了。按照合同约定，原告向被告苏越追偿优惠期的四个月租金，我们没有意见。对于苏越提到的履约保证金7571元冲抵四个月的租金，我们不同意，按照三方协议的合同约定，若被告单方违约的话，这笔履约保证金应由我们公司收取不退。我们公司同意解除该份合同。原告向法庭提交的证据材料经质证本院认证如下：《元马古镇（一期）金马坊商业用房租赁合同》复印件一份，能够证明2019年2月22日，被告与第三人把元马古镇一期金马坊项目第8号楼1层112号商铺租赁给被告用于餐饮、零售经营使用，同时约定了租赁期限、租金、违约责任及其它权利义务；《中华人民共和国不动产权证书》及《不动产登记证明》复印件，能够证明原告购买涉案房屋后于2019年6月28日办理了不动产权证书，并办理了抵押登记；《商铺转租协议书》，能够证明2019年5月25日，原告、被告及第三人共同签订了《商铺转租协议书》，约定被告继续租赁涉案商铺，原告代替第三人履行原租赁合同中规定的所有条款，被告同意原告继续履行原租赁合同中的约定，并按原租赁合同的约定向原告承担各项费用；发票一份，能够证明原告支付律师代理费3000元。第三人元马华联物业有限公司向法庭提交的证据质证后本院认证如下：委托书的复印件、华联物业退款申请单复印件，能够证明苏越第一年应交的租金委托第三人转交给原告，并且第三人已经将租金转给原告的退款申请单。本院经审理认定事实如下：2019年2月22日，被告苏越与第三人元马华联物业有限公司签订了《元马古镇（一期）金马坊商业用房租赁合同》，合同约定第三人把元马古镇一期金马坊项目第8号楼1层112号商铺租赁给被告用于商业经营使用。合同约定商铺租赁期限为60个月，自2019年2月22日起至2023年2月21日，合计租期五年，每月租金为3785.60元；该商铺优惠期为4个月，即从2019年2月22日到2019年6月21日，合同约定：如因被告原因造成第三人按约定解除本合同或者被告擅自终止本合同的，被告应向第三人支付优惠期间所有的优惠租金15142元。2019年5月25日，原告向第三人购买了涉案商铺，当天原、被告及第三人共同签订了《商铺转租协议书》，转租协议约定被告与第三人签订的原租赁合同继续履行，原告享有第三人在原租赁合同中所享有的权利和义务，被告同意向原告继续履行原租赁合同中的约定，并且定期向原告缴纳租金及原租赁合同所约定的应由被告承担的各项费用。合同签订后，被告交纳了第一年租金30284.80元，扣减了4个月优惠租金，实际交纳了8个月租金。2019年6月28日原告办理了该商铺不动产权证书，并办理了抵押登记。2020年2月中旬房租到期，原告通知被告交纳第二年的房租，被告要求减免房租，为此双方发生纠纷，被告同时拒绝交纳第二年的房租并声称不在承租商铺。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案原、被告及第三人自愿签订了商铺转租协议，转租协议明确了被告承租商铺的同时继续履行原租赁合同的权利义务。双方在协议上自愿签名捺印，协议载明了双方权利、义务及违约责任，原租赁合同及转租商铺协议合法有效，双方应根据合同全面履行。根据协议双方租赁期限为五年，被告交纳一年租金后便拒绝交纳，导致租赁合同无法继续履行，被告的行为侵害了原告的合法权益。被告对此应承担相应的违约责任。原告提出解除商铺转租协议，因被告答辩状中明确同意，第三人在庭审中明确认可。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原告提出解除合同，本院予以支持；原告提出被告应支付优惠期四个月的租金以及自2020年2月22日起至3月21日止一个月的租金合计18927.60元。根据原租赁合同《商业用房租赁合同》9.1条约定：被告擅自提前终止合同应补足优惠期的所有租金。故原告要求被告交纳优惠期四个月的租金，双方合同明确有约定，本院应予以支持；原告还主张违约金3785.60元即一个月租金及律师费3000元，双方在《商业用房租赁合同》9.1条及9.9条中有明确约定，故本院应予以支持。被告辩解由于发生不可抗力的新冠××，使被告陷入经营危机，请求减免房租的部分损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。由于2020年1月以来，确实发生了新冠疫情致使被告经营带来一定影响，该疫情不可预见，属于不可抗力。故本院酌情认定被告应支付给原告的房租自2020年1月至2月期间两个月的房租损失予以减免。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除苏越与第三人元马华联物业有限公司于2019年2月2日签订的《元马古镇（一期）金马坊商业用房租赁合同》及苏越与阿桂华、第三人元马华联物业有限公司签订的《商铺转租协议书》；二、由苏越于本判决生效之日起十日之内支付阿桂华房屋租金优惠期四个月的租金及一个月的房租合计五个月的房租18927.60元，减免两个月的房租7571.20元，实际支付11356.40元；三、由苏越于本判决生效之日起十日之内支付阿桂华违约金3785.60元，并支付律师代理费3000元；四、以上二、三项合计18142元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费443元，减半收取221.50元由苏越承担，于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  起学聪二〇二〇年六月五日书记员  杨 欢