山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终3556号上诉人（原审被告）：烟台南尧置业有限公司，住所地烟台市芝罘区世回尧南尧居民区。法定代表人：姬长宏，总经理。委托诉讼代理人：宋秀华，山东烟泰光远律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁壬壬，山东烟泰光远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘学慧，女，1977年9月1日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：王兵，山东鑫希望律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周瑞友，男，1977年6月24日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：王兵，山东鑫希望律师事务所律师。上诉人烟台南尧置业有限公司（以下简称南尧公司）因与被上诉人刘学慧、周瑞友商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。南尧公司上诉请求：一、撤销烟台市芝罘区人民法院(2019)鲁0602民初3294号民事判决第一项判决，依法改判驳回刘学慧、周瑞友全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘学慧、周瑞友承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，逾期办证不是南尧公司的原因所致。1、由于市区两级政府对规划建设的不断调整，导致世回尧中学至今未搬迁，涉案宗地的土地出让金数额无法最终确定，导致迟迟不能确权，无法取得土地使用证，也就无法取得预售许可证。2、由于烟台市人民政府2017年出台规划，芝罘区塔山北路规划线路从涉案地块内通过，导致土地出让面积可能发生变更，国土部门无法确定最终缴纳土地出让金的面积，导致宗地不能确权，无法取得土地使用证，无法取得预售许可证。3、由于市区两级城市规划部门对南尧居委所处地块修建性详细规划不断调整，至今没有最终确定，导致南尧大厦以及幼儿二园至今不能开工建设，涉案地块的规划建设等延期进行，无法确定土地出让金数额。4、2004年12月烟建函[2004]139号《关于外企基地道路建设、拆迁安置及旧村改造》中，(2)将此项目的基础设施配套费约2500万元用于世回尧外企基地道路建设及项目规划红线内外基础设施配套建设，由市住建局负责结算拨付给南尧公司，但至今未拨付，影响了南尧公司的资金周转。5、2010年10月，烟芝政函[2010]24号《烟台市芝罘区人民政府关于落实青年南路通世南路工程建设占用沿线居委会集体土地补偿的函》中，占用南尧居委集体土地76.2亩，每亩8--9万元给予补偿，共685.8万元，但至今未支付，影响了南尧公司的资金周转。上述两项合计3185.5万元。二、逾期办证并未给刘学慧、周瑞友造成损失，刘学慧、周瑞友的房屋是2009年左右购买，当时购买价格4000元左右/每平方米。由于房屋周边教育、医疗、交通、购物等城市配套设施不断完善，现在价格12000——13000元左右/平方米。房屋交付之后，完全满足居住要求，水、电、暖、气等设施齐全，物业服务到位。没有影响刘学慧、周瑞友居住使用。因此，没有办理房产证对刘学慧、周瑞友没有造成任何损失。综上所述，逾期办证是由于南尧公司无法取得土地使用权证所致，而无法取得土地使用权证是由于市、区两级政府及其土地、规划部门的原因造成的，与南尧公司没有任何关系，逾期办证也没有给刘学慧、周瑞友造成损失。一审法院判决南尧公司赔偿刘学慧、周瑞友逾期办证损失没有事实和法律依据，应当依法予以撤销。刘学慧、周瑞友辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，南尧公司至今未付清涉案项目的土地出让金，也未取得商品房预售许可证，这是导致涉案合同无效且涉案房屋至今无法办证的直接原因，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。刘学慧、周瑞友向一审法院起诉请求：1、南尧公司为刘学慧和周瑞友办理坐落于烟台市芝罘区房屋（以下简称涉案房屋）的房地产权属证书；2、南尧公司向刘学慧和周瑞友支付自2017年7月19日起至南尧公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证违约金18866.05元（暂计至2018年12月18日）。诉讼中，刘学慧、周瑞友变更第2项诉请为逾期办证损失18866.05元（计算方式同上）。一审法院认定事实：2006年10月26日，烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会（以下简称南尧居委会）与烟台市土地资产经营中心（以下简称市土地经营中心）在签订的《土地使用权收购（收回）补偿合同》[烟储收字（2006）第33号]及附件勘测定界图中约定，市土地经营中心经市政府批准，收回南尧居委会位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的部分土地使用权（详见宗地勘测定界图）及地上附着物和其他地上、地下附属物等，其中土地面积为94084平方米、地上附着物拆迁总面积为29714.60元平方米；双方经协商同意并报市政府批准，收购土地及地上附着物补偿费总额为2305.10万元；本宗地挂牌出让后，如南尧居委会或南尧居委会参股的公司竞得该宗地，补偿费可从南尧居委会应交宗地出让金中抵扣。2006年12月8日，南尧公司与烟台市国土资源局在签订的《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》（烟国土资挂[2006]94号）中载明：南尧公司在烟台市国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，经过公开竞价，竞得烟台市区[2006]94号宗地国有土地使用权，双方签订本成交确认书；挂牌成交的土地，南尧旧村改造宗地A地块位于东至富顺苑西区、南至规划路、西至用地边界、北至烟台市旅游学校用地；南尧旧村改造B地块位于东至机场路、西至青年南路、南北至用地边界；其界址最终以国土部门实测、核发土地使用证界定为准；宗地出让面积约为90965平方米，挂牌成交土地出让金总额为8308万元；挂牌成交后，南尧公司应与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》并付清全部土地出让金；本宗地国有使用权已经市政府批准收回，南尧公司须对原土地使用权及合法产权人按照法律法规规定进行拆迁补偿安置；南尧公司付清土地出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后，方可向烟台市国土资源局申请办理土地登记，领《国有土地使用证》，取得土地使用权；若南尧公司违约，烟台市国土资源局不予退还前期所收取的履约保证金及土地出让金，取消南尧公司竞得人资格，无偿收回土地使用权。同日，山东省烟台市公证处出具了（2006）烟证经字第465号《公证书》，确认上述《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》意思表示真实。2012年11月20日，烟台市规划局在向烟台市国土资源局出具的烟规建管函[2012]33号《关于[2006]94号宗地规划审批建筑面积的函》中载明：[2006]94号宗地（南尧旧村改造A、B地块）位于芝罘区两侧；2006年12月8日南尧公司通过招拍挂方式竞得该宗地土地使用权，总出让土地面积为90965平方米（其中A地块出让土地面积50668平方米、B地块出让土地面积为40297平方米）。2014年7月17日，刘学慧、周瑞友与南尧公司在签订的《房屋销售合同》中约定：刘学慧和周瑞友购买南尧公司开发建设的、位于烟台市芝罘区世回尧街道办事处南尧居民委员会的涉案房屋，建筑面积62.21平方米，房屋总价款为483744.96元；南尧公司应于2014年7月18日前将涉案房屋交付给刘学慧和周瑞友；南尧公司在涉案房屋交付使用后36个月内将办理房产权属登记的相关手续和资料交到烟台市房屋产权登记机关备案；如因南尧公司责任，刘学慧和周瑞友不能在规定期限内取得房产证，按照银行同期同类存款利率赔偿刘学慧和周瑞友损失。2014年7月17日，南尧公司向刘学慧和周瑞友交付了涉案房屋。2014年11月29日，南尧公司向刘学慧和周瑞友开具了金额为4837744.96元的购房款发票。2018年10月24日，南尧公司与烟台市国土资源局在签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定：合同项下的出让宗地总面积分别为50668平方米，用途包括普通商品住房用地、公共设施与公共服务用地；烟台市国土资源局同意在2006年12月9日前将上述出让宗地交付给南尧公司，南尧公司应自本合同签订之日起30日内一次性付清国有建设用地使用权出让价款48275289.10元。至今，南尧公司未付清上述合同项下的土地出让金，富顺苑·都市峰境小区项下的土地使用权证书尚未办理至南尧公司名下，包括涉案房屋在内的该小区房屋亦未办理商品房预售许可手续。一审法院认为，（一）富顺苑·都市峰境项目所在的[2006]94号宗地已经挂牌出让，南尧公司于2006年公开竞得并与国土部门签订了《国有建设用地使用权出让合同》的事实清楚，因南尧公司至今未缴清上述宗地的全部土地出让金、未取得上述宗地的国有土地使用权证书，涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件。现刘学慧和周瑞友请求南尧公司协助办理涉案房屋产权证书的主张，没有事实依据，依法不予支持。（二）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。涉案房屋所在的富顺苑·都市峰境项目至今未取得商品房预售许可证书，一审法院依法认定刘学慧和周瑞友与南尧公司在2014年7月17日签订的《房屋销售合同》无效，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，刘学慧和周瑞友已向南尧公司交纳了购房款483744.96元，南尧公司亦向刘学慧和周瑞友交付了涉案房屋的事实清楚；结合刘学慧和周瑞友与南尧公司合同履行情况及双方的过错程度，现刘学慧和周瑞友诉请南尧公司支付自2017年7月19日起至南尧公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失，依法仅能支持南尧公司支付自2017年7月19日起至南尧公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%；超出部分，不予支持。南尧公司主张刘学慧和周瑞友不存在实际损失及逾期办证责任不在南尧公司的辩解，理由不当，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限南尧公司于判决生效之日起十日内向刘学慧和周瑞友支付自2017年7月19日起至南尧公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算的逾期办证损失的60%。二、驳回刘学慧和周瑞友的其他诉讼请求。如南尧公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费272元，由刘学慧和周瑞友共同负担109元，由南尧公司负担163元。二审中当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，关于逾期办证的原因问题，涉案宗地原为烟台市芝罘区世回尧办事处南尧居委会的集体土地，南尧公司通过公开竞价竞得该宗地国有土地使用权，在未缴清土地出让金并取得国有土地使用权证书及商品房预售许可证的情况下，南尧公司建成涉案房屋并出售给刘学慧和周瑞友，导致涉案房屋自2014年7月17日交付后至今不具备办证条件。南尧公司关于逾期办证并非其自身原因所致的主张不能成立，本院依法不予采纳。关于逾期办证损失的具体数额问题。因南尧公司已提出关于诉讼时效的抗辩，一审法院结合双方过错程度，判令南尧公司向刘学慧和周瑞友支付自2017年7月19日起至南尧公司向产权部门提交办证资料之日止以总房款483744.96元为基数按中国人民银行同期存款利率计算逾期办证损失的60%，并无不当，本院予以确认。综上所述，南尧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由烟台南尧置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  杨 霞审判员  李 安二〇二〇年六月二十三日书记员  孙晓雯