甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0502民初1353号 原告：天水恒成房屋中介有限责任公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：王雪峰，该公司经理。 委托诉讼代理人：梁小龙，甘肃法茂律师事务所律师。 被告：天水昊龙房地产开发有限公司，住所地天水市秦州区。 法定代表人：郭天保，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。 第三人：范志伟，男，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：雷全洲，甘肃智鹏律师事务所律师。 原告天水恒成房屋中介有限责任公司与被告天水昊龙房地产开发有限公司、第三人范志伟商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天水恒成房屋中介有限责任公司法定代表人王雪峰及其委托诉讼代理人梁小龙，被告天水昊龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨晓云，第三人范志伟及其委托诉讼代理人雷全洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水恒成房屋中介有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即支付原告代理销售佣金1041215.97元。事实与理由：被告在天水市武山县开发建设商住楼，原告通过第三人介绍成为其独家销售代理，双方分别于2017年4月5日、2018年7月23日签订《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》、《昊龙“明珠”独家代理销售合同》。合同订立后，原告按照合同约定履行代理销售工作，其中《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》已履行完毕，《昊龙“明珠”独家代理销售合同》在履行过程中应被告通知终止了合同。经原、被告双方2020年3月25日结算，被告尚欠原告昊龙丽景苑代理销售佣金759511元、昊龙明珠代理销售佣金281704.97元，以上欠款合计1041215.97元。现原告为了维护自己合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 天水昊龙房地产开发有限公司辩称：一、原告不是涉案房屋代理销售的实际权利义务人，被告与原告不存在合同实际履行行为。2017年3月，被告与第三人协商由第三人代理销售被告开发的武山昊龙丽景苑房屋，由于第三人没有房屋销售代理资质，便挂靠于原告，以原告的名义与被告签订合同，合同由第三人实际履行，被告也将佣金全部支付给了第三人。所以被告与原告不存在实际代理销售法律关系，实际合同权利义务人系第三人，原告无权向被告主张权利；二、原告起诉的销售佣金属于统计数字，而不是最终结算数字，被告与第三人已于2020年3月28日进行了佣金结算，并签订了《房屋抵账协议》，被告再无义务向第三人支付剩余佣金，也不用给付原告任何佣金。综上所述，请求依法驳回原告的全部诉请。 范志伟向本院提出诉讼请求：请求被告支付拖欠第三人代理销售佣金811811.55元。事实与理由：2017年3月，第三人与被告协商一致，由第三人代理销售被告开发的武山昊龙丽景苑房屋，但由于第三人没有房屋销售代理资质，故以原告的名义与被告签订了昊龙丽景苑、昊龙明珠房屋的《代理销售合同》。合同签订后，房屋销售代理行为一直由第三人组织人员进行，前期所有费用也均由第三人垫付，被告也将销售房屋应支付的佣金全部支付给第三人，第三人将其中三、四十万以好处费的形式支付给了原告法定代表人。因此第三人作为实际合同的权利义务人，有权要求被告支付剩余房屋代理销售佣金，原告无权向被告收取剩余佣金。 天水恒成房屋中介有限责任公司对范志伟的诉讼请求辩称：第三人为原告所雇佣的员工，原告委托其进行了部分销售工作，并许诺房屋销售结束后给予第三人20%的佣金，但第三人仅将从被告处收取佣金的少部分支付给原告法定代表人，剩余部分由第三人占有未与原告进行结算，故第三人无权要求被告向其支付剩余佣金。 天水昊龙房地产开发有限公司对范志伟的诉讼请求辩称：合同的实际权利义务人应为合同实际履行人。涉案合同是由被告与第三人实际签订，第三人挂靠于原告，所有的销售业务往来均是被告与第三人进行，原告未实际参与涉案房屋的销售。被告与第三人已于2020年3月28日进行了佣金结算，并签订《房屋抵账协议》，被告再无义务向第三人支付剩余佣金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》及2017年4月至2019年11月底昊龙丽景苑代理销售佣金明细账目，拟证明被告拖欠原告昊龙丽景苑代理销售佣金759511元的事实； 2.《昊龙“明珠”独家代理销售合同》、被告通知原告终止履行《昊龙“明珠”独家代理销售合同》的通知函及《昊龙明珠收入佣金统计表》，拟证明被告拖欠原告昊龙明珠代理销售佣金281704.97元的事实; 3.昊龙丽景苑地产销售现场管理制度、销售部案场管理制度，拟证明原告为销售被告的楼盘而制定相关规章制度的事实； 4.天水昊龙房地产开发有限公司员工应聘登记表、房地产专业知识培训、销售技巧、交房统一说辞、销售人员业绩考核办法、个人工作总结，拟证明原告为销售被告的楼盘而招聘销售人员、培训员工、加强考核的事实； 5.昊龙丽景苑销控表、邀请函、市场购买力调查资料、清盘促销活动资料、价格确认函及出租出售价格确认单，拟证明原告为销售被告楼盘而做的市场价格策划调整、市场购买力调查、开展促销活动、提高销售业绩等具体履行合同义务的事实； 6.昊龙丽景苑售房部员工通讯录及值班表、颉忠亮收到第三人佣金的收条两张、提成发放表及销售明细统计表，拟证明原告作为合同主体安排员工值班、发放员工提成、雇佣第三人从事销售业务的事实； 7.借记卡账户历史明细清单，拟证明被告于2020年1月16日、2020年1月20日向原告法定代表人王雪峰支付部分代理销售佣金的事实； 8.微信转账记录、网站广告截图，拟证明原告给苏刚支付广告制作费用及支付脚手架出租费用的事实、原告为销售被告楼盘在网站发布广告的事实、原告为销售人员支付销售提成的事实。 经质证，被告对证据1中《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》、证据2中《昊龙“明珠”独家代理销售合同》的真实性均无异议，证明目的均不认可，认为两份合同都是第三人以原告的名义签订的，合同的权利和义务实际由第三人承担，合同本身并不能证明原告履行了合同义务；佣金统计表只能证明佣金提成明细和销售明细，并不是最终结算。被告通知原告终止履行《昊龙“明珠”独家代理销售合同》的通知函是因为第三人挂靠原告，所以被告向原告发出该通知函。 对证据3真实性、关联性不认可，被告认为该证据由原告单方面做出，不能证明原告实际为销售楼盘做了工作。 对证据4真实性、关联性不认可，因为是原告单方面制作形成的，也未向被告备案，该证据不能证明原告与涉案房产销售有关系。 对证据5中价格确认函、清盘促销活动两份文件上面被告法定代表人郭天宝的签字认可，但这都是第三人拿来被告签的字，当时文件上并没有原告的公章及法人的签字，原告的公章及法人的签字均是原告后面自己加上去的，是什么时候加的被告不知道；出租出售价格确认单落款是被告，但却加盖了原告的公章及法人的签字，被告不认可；其他证据材料是原告单方出具，被告对真实性与关联性均不认可。 对证据6中颉忠亮收到第三人佣金的收条两张真实性不发表意见，这份证据反而证明了第三人在实际履行合同，其他证据材料都是原告单方制作的，被告对真实性与关联性均不认可。 对证据7真实性无异议，但这两笔转账均是第三人给我们出具了收条，授权我公司给原告转账。 对证据8真实性与关联性均不认可，广告是谁发布的原告无法证明，原告对员工发放的佣金，被告不知情，因为被告一直是给第三人支付佣金，被告帮第三人代发的工资也都是第三人给被告出具收条。 第三人对证据2中被告通知原告终止履行《昊龙“明珠”独家代理销售合同》的通知函表示不知情，佣金明细表的结算数字不是最终结算金额，第三人与被告最终结算金额为811811.55元； 证据6中的两份收条是第三人支付给代理销售员颉忠亮的佣金，与原告没有任何关系，原告法定代表人王雪峰在收条上书写的“同意入账，王雪峰”是自己私自书写的； 证据7借记卡账户明细清单中被告给原告法定代表人王雪峰的两笔转账，当时因为第三人不在武山，年底需要给销售人员发放提成，就通知被告将两笔钱转给原告法定代表人王雪峰，由其帮忙代发销售佣金； 证据8中的微信转账记录也都是第三人让原告法人王雪峰帮忙支付的款项； 其余证据的质证意见与被告一致。 经本院审核，对原告提供的证据1中《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》、证据2中《昊龙“明珠”独家代理销售合同》、佣金统计表及通知函、证据5中价格确认函、清盘促销活动、证据6中两张收条、证据7借记卡账户历史明细清单、证据8中微信转账记录，被告、第三人对真实性认可无异议，本院对其真实性予以确认； 对证据3、4、5、6中部分证据被告、第三人认为系原告单方出具，原告也未提供其他证据予以印证，本院均不予采信； 对证据8中网站广告截图无法证明是谁发布的广告，本院亦不予采信。 被告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.第三人身份证复印件一份，拟证明合同实质权利人第三人的身份信息的事实； 2.第三人出具的承诺书复印件一份，拟证明被告与第三人达成销售代理协议，第三人挂靠有资质公司并出具票据，故第三人是两份销售代理合同的实际权利义务人的事实； 3.转账凭证复印件一份，拟证明被告将佣金全部支付给第三人，故第三人系合同实际权利人和义务人，而不是原告的事实； 4.佣金结算确认书复印件一份，拟证明被告与第三人进行了结算确认，抵扣应扣除的项目和赔偿后最终给付数额811811.55元的事实； 5.《房屋抵账协议》两份，拟证明第三人已将结算金额抵付了房款，不存在被告再向第三人支付佣金的事实。 经质证，原告对证据1真实性无异议，证明目的不认可，该证据只能证明第三人身份信息，无法证明是合同权利实际义务人； 对证据2真实性有异议，第三人本人自己承诺，上面没有原告签字认可； 对证据3真实性认可，证明目的不认可，这些转账凭证只能证明被告与第三人存在资金往来，不能证明被告基于什么原因进行转账； 对证据4佣金结算确认书的主体是被告与第三人，与本案无关，确认书上反映第三人挂靠原告，原告不认可； 对证据5中第三人与被告签订的《房屋抵账协议》与本案无关，协议签署时间晚于佣金结算时间，被告将同一笔债务与两个主体结算，所以被告与第三人签订抵房协议不真实，抵房协议中反映第三人挂靠原告不是事实，对第三人签订的该文件不认可；对原告法人与被告签订的《房屋抵账协议》真实性无异议。 第三人对被告所举证据真实性与证明目的均认可。 经本院审核，对原告提供的证据1、3、5，原告及第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据2第三人出具的承诺书与证据4佣金结算确认书，原告均不认可，本院对其真实性及证明目的将结合审理查明情况综合认定。 第三人为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》，证明第三人借用原告资质与被告签订代理销售的事实； 2.《开业活动庆典策划合同书》，证明第三人与武山零距离电子商务公司签订合同，其合同均履行昊龙明珠房屋代理销售的事实； 3.《广告制作合同》，证明第三人与天水麦积区桥南中盛广告制作部签订合同，其合同均履行昊龙丽景苑代理销售的事实； 4.《承揽合同书》，拟证明第三人与兰州蓝图数码模型设计制作有限公司签订《昊龙明珠销售模型制作合同》，其合同均履行昊龙明珠房屋代理销售的事实； 5.微信转账记录，证明第三人支付开业庆典，广告销售等费用，同时证明对于涉案房屋销售人员的工资均由第三人支付，与原告无关的事实； 6.工商银行账目表，拟证明在销售过程中，第三人与被告有资金往来的事实，与原告没有任何资金往来的事实。 经质证，原告对证据1真实性无异议，证明目的不认可，该合同只能证明原、被告签订了合同，与第三人无关； 对证据2、3、4真实性与证明目的均不认可，第三人是原告雇佣的经理助理，当时原告对第三人安排了相关销售工作，但并没有授权第三人签订合同，对第三人所签合同原告不知情，并且这些合同上签字有问题，在法定代表人上签署了第三人的名字； 对证据5真实性认可，对证明目的不认可，第三人是受原告经理的安排，履行了职务行为，这些微信转账中销售人员的工资是由被告支付，第三人只是发放提成； 对证据6证明目的不认可，该证据只能证明第三人与被告有资金往来，无法证明转账事由。 被告对证据1真实性认可，这份合同是第三人将盖好原告章子的合同拿给被告签署的，证明第三人挂靠原告公司与被告签署的合同的事实； 对证据2、3、4真实性与证明目的均认可； 对于证据5中销售人员的工资是由被告代为支付一部分认可； 对证据6证明被告向第三人结算佣金的事实认可。 经本院审核，对于证据1、5、6原告及第三人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于证据2、3、4，被告对真实性与证明目的均认可，原告认为是其对第三人安排了相关销售工作，对第三人所签合同原告不知情，本院将结合审理查明情况综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月，第三人于与被告协商一致，由第三人代理被告在武山昊龙丽景苑进行房屋销售，因第三人没有房屋销售代理资质，便挂靠于原告，以原告名义分别于2017年4月5日、2018年7月23日与被告签署了《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》、《昊龙“明珠”独家代理销售合同》。2017年4月10日，第三人与天水麦积区桥南中盛广告制作部签订《广告制作合同》，对昊龙丽景苑房屋的销售进行广告制作宣传。2018年8月3日第三人与兰州蓝图数码模型设计制作有限公司签订《昊龙明珠销售模型制作合同》，对昊龙明珠房屋进行沙盘制作。2019年6月25日，第三人与武山零距离电子商务有限公司签订《开业活动庆典策划合同书》，策划实施了武山昊龙明珠房屋开业庆典活动。房屋销售过程中产生的相关费用均由第三人支付，被告一直将佣金支付到第三人账户上，第三人以原告名义给被告开具发票，涉案楼盘销售人员的工资也一直由第三人进行支付，涉案合同履行期间应第三人通知被告将少数款项支付给原告法定代表人王雪峰，由其代为支付销售人员工资，被告也代第三人支付了部分人员的工资，第三人为被告出具了收条。2020年3月25日原、被告进行对账，被告尚欠昊龙丽景苑代理销售佣金759511元、昊龙明珠代理销售佣金281704.97元，以上欠款合计1041215.97元。因上次对账第三人不在，还有部分扣除项未结算，2020年3月28日被告与第三人进行最终结算，除去应扣除的项目和赔偿，双方确认最终拖欠佣金数额为811811.55元,并于同日签订《房屋抵账协议》，协议约定：“被告用两套房屋抵付第三人的最终结算销售佣金，一套已于2019年10月28日抵付给原告法定代表人王雪峰，另一套现抵付给第三人，根据确认最终结算佣金，抵付房屋多退少补”。 本院认为，本案所涉《昊龙丽景苑楼盘尾盘代理销售合同》、《昊龙“明珠”独家代理销售合同》，虽系原、被告签订，但合同由第三人与被告实际履行，第三人是该合同权利义务人，其具体履行了合同义务，即第三人实施涉案房屋销售人员工资发放、开盘庆典、沙盘制作、广告宣传与促销等具体销售事项，被告亦认可合同的实际履行均系第三人完成，并将销售佣金支付给第三人而非原告，第三人仅是以原告名义签订合同并开具发票。原告主张第三人系其雇佣的员工，但未能提供劳动合同以及工资证明，证明原告与第三人之间存在雇佣关系。庭审中第三人举证其为销售涉案房屋实际进行了相关工作，被告认为是其授权第三人做的销售工作，但对第三人为开盘庆典、沙盘制作、广告宣传与促销所签订的合同不予认可，对于在房屋销售期间被告为何将佣金支付给第三人，且原告未向第三人支付过任何经费使其销售涉案房屋均未作出合理解释。而对于原告提供其实际履行合同的相关证据，均系原告自书材料，原告也未能提供其他证据予以印证，故其应承担举证不能的责任。对于原告请求判令被告立即向其支付代理销售佣金1041215.97元的诉讼请求本院不予支持。又因第三人与被告于2020年3月28日就涉案房屋销售进行了佣金结算，并签订了《房屋抵账协议》，该协议是双方真实意思表示，对当事人均具有约束力，双方应履行该以房抵债的协议。故对于第三人请求被告支付拖欠其代理销售佣金811811.55元的诉讼请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条判决如下： 一、驳回原告天水恒成房屋中介有限责任公司的诉讼请求； 二、驳回第三人范志伟的诉讼请求。 本案本诉案件受理费7090元,保全费5000元，合计12090元，由原告天水恒成房屋中介有限责任公司负担；第三人之诉案件受理费5960元由第三人范志伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  穆 琳 二〇二〇年六月四日 法官助理  刘兴荣 书 记 员  邓 榕