湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初2536号原告：何亚萍，女，1970年7月17日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：平正，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏权，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：彭樱，女，1975年12月29日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。被告：湖南中南投资置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区中山路85号。法定代表人：杨非，董事长。委托诉讼代理人：唐亚波、肖亚，公司员工。原告何亚萍与被告彭樱、湖南中南投资置业有限公司（以下简称中南公司）执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何亚萍的委托诉讼代理人平正、被告彭樱的委托诉讼代理人张肖迪、被告中南公司的委托诉讼代理人唐亚波、肖亚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何亚萍向本院提出诉讼请求:请求对执行标的物湖南中南投资置业有限公司名下中山路85号101号房（权证号71××84）许可执行。事实与理由:原告与被告中南公司实现担保物权执行案,贵院已经受理(案号(2019)向0102执3113号,并依法对执行标的房屋进行查封、强制评估,目前正在拍卖中,2020年2月5日彭樱与中南公司串通虚构执行标的房屋已经被安置补偿的事实,向贵院提出执行异议,贵院作出(2020)湘0102执异10号裁定中止本案执行。原告对此不服,彭樱不享有执行标的权利、不能排除本案执行。一、彭樱与中南公司串通虚构执行标的被安置补偿的事实，彭樱主张的权利不真实。彭樱声称2014年2月与中南公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》《补充协议》、中南公司已经将标的房屋补偿是虚构的。彭樱系中南公司实际控制人(原法定代表人)潘刃的配偶,标的房屋抵押登记给申请执行人时,潘刃涉嫌犯罪被羁押,彭樱与申请执行人协商借款抵押事宜。彭樱在借款时提出抵押、在执行时提出异议,恶意明显。中南公司被执行的案件遍布长沙各个法院,通过一连串的异议妨害、逃避执行是其一贯做法。按照彭樱声称的事实,梳理下来非常荒谬:潘刃投资中南公司开发长沙报业文化大厦,拆迁家庭共同财产用长沙报业大厦安置,再通过《房屋拆迁安置补偿协议之补偿协议》调整为现有有旧房安置(执行标的房屋),并且一直不安置、不登记,然后再向申请人抵押借款,彭樱作为配偶办理抵押事宣,现在又以权利人排除对房屋的执行。如果不是串通伪造证据,就是串通骗取申请人借款的犯罪行为!二、彭樱主张的安置补偿权利不能排除本案对执行标的的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定,已登记的不动产,按照不动产登记簿判断权利人。本案执行标的房屋登记在中南公司名下,并且申请人取得抵押物权,被申请人不属于执行标的权利人。即便彭樱与中南公司签订的《安置补偿协议》真实(彭樱与中南公司恶意串通伪造合同,下文详述),其依据协议享有的拆迁补偿安置权利是也只是对中南公司的合同权利,并非对执行标的物的权利,对标的物的权利只能是《物权法》规定的物权,能够排除执行的也只有法律明确规定的物权或其他权利。被申请人不是有权利的案外人,所以本案异议应当不予受理,已经受理的应当驳回,原审裁定错误。现向贵院起诉,请求支持原告诉请。被告彭樱辩称，一、彭樱对案涉房屋享有补偿安置权，案涉房屋应归彭樱所有。中南公司系从事房地产开发的企业，经长沙市人民政府决定，在中山路建设长沙报业文化大厦。因彭樱的房屋在拆迁规划红线范围内，双方经协商后于2011年3月6日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定中南公司以安置房面积补偿和支付过渡费的方式对彭樱进行拆迁补偿安置。彭樱在协议签订后，按约定将被拆迁房屋腾交给中南公司。2014年2月26日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，对安置房的具体位置、面积、房号进行了明确，案涉房屋即在该拆迁补偿的安置房范围之内。虽然彭樱获得的补偿安置房屋尚未办理产权登记，但其基于拆迁补偿安置取得包括案涉房屋在内的房屋，是以牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对其基于拆迁补偿安置协议享有的安置房请求权，应给予优先保护，即彭樱对包括案涉房屋在内的补偿安置房屋享有所有权；二、彭樱对执行标的享有的补偿安置权应优先于何亚萍享有的抵押权，且足以排除何亚萍对案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。该规定是对拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定。物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，但在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对基于拆迁补偿安置协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，最高人民法院在（2018）最高法民终112号《民事判决书》对这一观点予以了认可和说明。本案中虽然何亚萍对执行标的享有的是抵押权而非商品房买卖，但设立抵押权的执行标的是对安置房的重复处理，而且抵押权人享有的是物的交换价值的权利，彭樱应当享有优先取得执行标的的权利，故彭樱对案涉房屋享有的补偿安置权足以排除何亚萍对案涉房屋的强制执行。综上所述，请求中止对案涉房屋的执行，停止拍卖、变卖案涉房屋。被告中南公司辩称,彭樱与中南公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》、《补充协议》真实、合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：何亚萍与中南公司、湖南友帮世纪装饰工程有限公司民间借贷纠纷一案，长沙市岳麓区人民法院于2015年12月30日立案受理后，在案件审理过程中双方当事人达成调解协议，长沙市岳麓区人民法院于2016年1月28日作出（2015）岳民初字第08318号《民事调解书》，该调解书发生法律效力后，中南公司未履行调解书所确定的义务。据此，何亚萍向本院申请实现担保物权，请求准许拍卖或者变卖中南公司名下的案涉房屋，拍卖或变卖所得价款在中南公司担保的范围内受偿。本院于2018年6月13日作出（2018）湘0102民特48号《民事裁定书》，裁定准予对中南公司名下的案涉房屋采取拍卖、变卖等方式依法变价，何亚萍对变价后所得价款在借款本金500万元范围内优先受偿。该裁定发生法律效力后，何亚萍向本院申请执行，本案立案受理后于2019年7月3日作出（2019）湘0102执3113号《执行裁定书》，裁定查封中南公司名下的案涉房屋，并于同日作出（2019）湘0102执3113号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖中南公司名下的案涉房屋。2020年2月5日，彭樱向本院提出执行异议,本院作出(2020)湘0102执异10号执行裁定中止本案执行。另查明，由于彭樱所有的湖南省长沙市芙蓉区蔡锷中路243号第001栋2-8楼（建筑面积合计2690.36平方米）在中南公司兴建长沙报业文化大厦项目的拆迁范围内，中南公司与彭樱经协商后于2011年3月6日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定中南公司对彭樱所有的被拆迁房屋实行产权调换，在建成后的长沙报业文化大厦一、二层补偿安置彭樱房屋面积3300平方米，协议签订后至交房前中南公司每年度向彭樱支付300万元作为拆迁安置过渡费。彭樱在协议签订后按协议约定搬迁并向中南公司腾交了被拆迁房屋，中南公司于2013年9月24日对彭樱所有的被拆迁房屋办理了产权注销。2014年2月26日，彭樱与中南公司签订《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，约定中南公司向彭樱产权调换补偿新建房屋面积3300平方米，具体位置为长沙报业文化大厦项目，第一层房号为101至113，第二层房号为201至207，第三层房号为330至333，以及湖南省长沙市芙蓉区中山路85号整栋6层共284.29平方米，中南公司承诺在2014年12月31日前按对市场销售房屋的交房标准将上述房屋交付给彭樱。2015年5月15日，中南公司与何亚萍签订《借款合同》，中南公司向何亚萍借款500万元，中南公司以其名下的案涉房屋湖南省长沙市芙蓉区中山路85号向何亚萍提供抵押担保，双方于2015年5月18日办理了案涉房屋抵押权登记。本院认为，本案争议的焦点为:一、彭樱享有的拆迁安置补偿权是否真实有效？二、彭樱享有的拆迁补偿安置权是否足以排除何亚萍的抵押权？关于焦点一,原告主张彭樱与中南公司签订的拆迁安置补偿协议、补充协议不真实、不合法，彭樱没有证据证明其对执行标的房屋具有真实合法的权利。经查，1、关于彭樱与中南公司签订的拆迁安置项目是否真实，长沙市人民政府长政函（2008）34号《长沙市人民政府关于下达2008年度重点工程建设项目计划的通知》附件一“2008年度市重点工程建设项目计划表（一）”三、教科文卫项目8个，年计划投资10.08亿元，第8号项目为“长沙报业文化大厦”。2013年12月4日,长沙市芙蓉区人民政府芙政(2013)113号文件“原长沙晚报大楼地块，占地面积约8亩，需拆迁房屋17893.12平方米，由湖南中南置业投资有限公司（长沙报业大厦项目建设方）负责补偿安置工作。”中南公司投资开发的“长沙报业文化大厦”项目经过政府立项,并经政府批准,由中南公司负责补偿安置工作。2、关于拆迁安置补偿协议、补充协议的签订情况，中南公司提供了长沙市邮政局房屋拆迁补偿安置协议，通过对比长沙市邮政局的安置协议与彭樱的安置协议，可以看出该两份协议的拆迁安置项目均是新建长沙报业文化大厦，补偿方式实行新建房屋面积补偿和其他货币补偿方式，因此两份协议补偿内容大致一致，没有看出彭樱的补偿协议有特别之处及存在中南公司与彭樱恶意串通的情形。3、关于彭樱补偿协议的履行情况，彭樱的被拆迁房屋具有合法的产权证明，并且彭樱按照补偿协议将其原拆迁房屋产权进行了产权注销，履行了拆迁协议的相关义务。4、原告主张被告案外人彭樱与中南公司实际控制人潘刃系夫妻关系，恶意串通，阻碍本案的执行，并且案涉房屋至今登记在中南公司名下。经查，彭樱与潘刃于1999年5月21日登记结婚。中南公司成立于2004年11月24日，2014年8月22日法定代表人由李菊华变更为潘刃，2016年10月13日法定代表人由潘刃变更为杨非，现在中南公司法定代表人为杨非。本案中，中南公司与彭樱于2011年3月6日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，中南公司于2013年9月24日对彭樱所有的被拆迁房屋办理了产权注销。2014年2月26日，彭樱与中南公司签订《房屋拆迁补偿安置协议之补充协议》，约定中南公司向彭樱产权调换补偿新建房屋面积3300平方米，具体位置为长沙报业文化大厦项目，第一层房号为101至113，第二层房号为201至207，第三层房号为330至333，以及湖南省长沙市芙蓉区中山路85号整栋6层共284.29平方米，中南公司承诺在2014年12月31日前按对市场销售房屋的交房标准将上述房屋交付给彭樱。2015年5月15日，中南公司与何亚萍签订《借款合同》，中南公司向何亚萍借款500万元，中南公司以其名下的案涉房屋湖南省长沙市芙蓉区中山路85号向何亚萍提供抵押担保，双方于2015年5月18日办理了案涉房屋抵押权登记。因此，彭樱与中南公司签订的拆迁安置协议及补充协议均发生于潘刃担任中南公司法定代表人之前，且原告没有证据证明被告彭樱与中南公司签订的拆迁安置协议及补充协议不合法、不真实及恶意串通的情形。彭樱辩称由于案涉房屋被何亚萍借款抵押登记才一直不能办理产权变更登记。关于焦点二，彭樱享有的拆迁安置补偿权是否足以排除何亚萍的抵押权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的所有权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对基于拆迁补偿安置协议享有的安置房请求权，应给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，彭樱作为被拆迁人，中南公司作为拆迁人，双方就彭樱拆迁房屋达成拆迁协议并且约定中南公司就本案争议的标的房屋予以安置补偿，彭樱就此对安置房屋享有拆迁安置的优先权。原告诉称，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，拆迁安置补偿主体应当是政府部门，中南公司不是合法的拆迁安置主体，因此本案彭樱的安置补偿协议不合法。经查，最高人民法院（2018）最高法民终112号民事判决就中南公司与另一被拆迁人中国邮政长沙分公司的拆迁协议进行认定：“虽然中国邮政长沙分公司系与中南公司签订该协议，并非与政府相关部门签订拆迁安置补偿协议，但双方除约定部分货币补偿外，其他关于以房换房予以安置补偿的意思表示非常明确，且拆迁补偿安置房屋的位置、面积、用途明确、特定。”本案中中南公司经政府授权由其负责安置补偿。因此，本院参照该案例，认定中南公司与彭樱签订的拆迁安置补偿协议合法有效。彭樱享有的拆迁安置补偿权优先于何亚萍的抵押权。综上所述，彭樱对案涉房屋所享有的民事权益足以阻却本案执行，案外人彭樱对执行标的提出异议的理由成立。原告何亚萍的诉请，没有事实和法律依据，依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：驳回原告何亚萍的诉讼请求。本案受理费80元，由原告何亚萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗长华人民陪审员  刘精科人民陪审员  柳满希二〇二〇年六月二十八日法官助理刘玥书记员廖沙