广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6917号上诉人（原审被告）：王德鑫，男，1976年10月20日出生，汉族，住贵州省兴仁县。委托诉讼代理人：阎文亮，广东领华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社，住所地广州市荔湾区茶滘街葵蓬嵘都大街1号之一。负责人：郭玉莲，社长。委托诉讼代理人：钟钦才，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟旭杰，广东红棉律师事务所律师。上诉人王德鑫因与被上诉人广州市荔湾区茶滘街葵蓬股份合作经济联合社（以下简称葵蓬经济联社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6836号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王德鑫上诉请求：撤销（2019）粤0103民初6836号判决书，驳回葵蓬经济联社的诉讼请求。事实和理由：根据一审判决查明事实，广州市荔湾区穗盐路5号D2-5铺（以下简称案涉商铺）没有取得建设规划许可证，因此葵蓬经济联社和第三人高国河、广东粤联企业管理有限公司（以下简称粤联公司）签订的房屋租赁合同是无效的，故王德鑫和粤联公司签订的租赁合同也是无效的。无效的合同自始无效，葵蓬经济联社和粤联公司签署调解书，解除双方租赁合同的行为是违法的。因此，葵蓬经济联社请求王德鑫交回案涉商铺的依据是错误的，且葵蓬经济联社如此处理让王德鑫丧失了行使救济权的机会。综上，请求二审法院改判驳回葵蓬经济联社的诉讼请求。葵蓬经济联社二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，王德鑫的上诉请求缺乏依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、王德鑫认为其合法占有案涉商铺是不成立的，案涉商铺属于穗盐路5号，没有房产证，但有土地证，因此王德鑫与粤联公司的合同是无效的。二、葵蓬经济联社是案涉场地的物权人，有权依据《中华人民共和国物权法》第三十四条向王德鑫收回案涉场地并要求其支付相应的场地占用费。三、王德鑫称葵蓬经济联社与粤联公司因为调解书而将粤联公司的场地收回的内容是违法的，但王德鑫并没有在合理的期限内以提起第三人撤销之诉或申请再审的合法程序予以提出。四、王德鑫称其丧失了救济权不成立，王德鑫可以依据与粤联公司签订的《物业租赁合同》，向粤联公司主张违约责任、退还相应的保证金和缴纳的租金。而如果王德鑫继续非法占用场地，则其将获得双倍利益，于理于法不合。葵蓬经济联社向一审法院起诉请求：1.王德鑫立即迁出案涉商铺，将该厂房全部腾空退回；2.王德鑫一次性清缴2018年12月1日至2019年7月31日的场地占用使用费共人民币17496元（参照原租赁合同2018年月租金2187元）；3.从2019年8月至搬迁清离完成期间，王德鑫每月也应参照月租2187元交纳场地占用使用费。一审法院认定事实：据广州市国土资源和房屋管理局在2009年7月1日填发的穗集地证字第0115652号集体土地房产证，显示广州市荔湾区葵蓬穗盐路5号的权属人是葵蓬经济联社，建筑面积14405.79平方米。经葵蓬经济联社对照房地产平面附图指认，集体土地房产证核定的建筑面积含穗盐路5号之A栋、B栋、C栋、F栋1层建筑物，F栋2层是加建的建筑物；图示的D栋、E栋建筑物实际上属于穗盐路7号。王德鑫使用的D2-5铺位在7号。2016年10月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗国土规划公开〔2016〕404号《依申请公开政府信息告知书》，显示穗盐路7号的建设项目从未报建，也没有取得建设规划许可证。2017年6月23日，广州市国土资源和规划委员会出具穗国土规划协〔2017〕254号函给广州市中级人民法院：穗盐路5号有产权登记，无规划报建档案资料，建筑面积14405.79平方米，穗盐路7号无产权登记。2014年6月25日，葵蓬经济联社和高国河签订《物业租赁合同》，约定葵蓬经济联社将葵蓬穗盐路5、7号工业区内的厂房出租给高国河进行升级改造，改造后由高国河使用；高国河严格按照双方确认的改造方案进行施工，改造后用作商铺、办公室、仓库使用，经营范围包括茶叶、工艺品、批发、零售、仓储。2014年12月30日，葵蓬经济联社与粤联公司（高国河）签订《荔湾区经济联社厂房租赁合同》（合同编号：A515号），约定将2014年6月25日签订的《物业租赁合同》变更为《荔湾区经济联社厂房租赁合同》和《综合管理服务合同》。该合同对于租赁标的位置、面积、计租面积、租赁期限、起租日期、起租单价、管理费、租金递增方式、缴租期限及方式、逾期支付租金的违约标准、水电保证金的约定均与2014年6月25日的《物业租赁合同》一致。该合同落款处有粤联公司的签章以及高国河签名并加盖指模。2017年8月31日，粤联公司与王德鑫签订《物业租赁合同》，约定王德鑫租赁广州市荔湾区穗盐路5号D2-5铺，租赁期限从2017年9月1日至2026年8月31日，王德鑫须于签约当天一次性付清全部租金，总租金为234009元。2017年11月15日，一审法院就葵蓬经济联社与粤联公司、高国河A515号《荔湾区经济联社厂房租赁合同》租赁合同纠纷作出（2017）粤0103民初7163号民事调解书，确认粤联公司、高国河拖欠葵蓬经济联社租金、管理费、电费数额的事实，确认粤联公司、高国河如不按时足额支付该调解书所列第二、三条约定的费用，则终止履行2014年6月25日的《物业租赁合同》及2014年12月30日的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》，粤联公司、高国河立即交回穗盐路5号、7号场地经营管理权。2018年11月22日，一审法院依法强制执行将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权移交葵蓬经济联社，告知从即日起，粤联公司、高国河不可再在广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地行使经营管理权，场地内各实际经营者有关经营管理问题可与葵蓬经济联社协商解决。葵蓬经济联社制定穗盐路5号、7号场地的处理方案：2018年11月22日起，场内各租户须与葵蓬经济联社签订新租赁合同，从2018年11月22日起缴纳相关租费；葵蓬经济联社不承担合同押金的退回，租户向粤联公司、高国河已缴纳的押金由租户选择由葵蓬经济联社牵头委托律师追讨或租户自行追讨；已缴纳2018年11月22日后租费的租户将相关凭证交到葵蓬经济联社，另行开会通知处理办法。2018年12月17日，葵蓬经济联社召集穗盐路5号、7号租户参加的会议，提出该场地的处理方案。粤联公司、大部分租户到会并签名。一审庭审时，王德鑫陈述已向粤联公司支付租赁押金1500元及租期内全部租金234009元。葵蓬经济联社确认王德鑫陈述的付款情况。一审法院认为：葵蓬经济联社是广州市荔湾区穗盐路5号厂房的所有权人和7号厂房的权利人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。葵蓬经济联社与高国河、粤联公司之间有关前述厂房的租赁合同关系经生效的民事调解书处理，但因高国河、粤联公司未能履行民事调解书确认的支付欠款义务，葵蓬经济联社已通过执行程序收回场地经营管理权。粤联公司是基于其与葵蓬经济联社之间的租赁关系而将场地内的D2-5铺出租给王德鑫，在葵蓬经济联社收回场地经营管理权即粤联公司与葵蓬经济联社的租赁关系已经终止的情况下，王德鑫不能再以其与粤联公司之间的租赁合同约定及履行情况对抗葵蓬经济联社对案涉场地所享有的权利。葵蓬经济联社要求王德鑫腾空退回D2-5铺的诉请，一审法院予以支持。关于占用费的起算时间点，由于一审法院于2018年11月22日向案涉场地的实际经营者发出执行告知书，明确了葵蓬经济联社于该日收回场地经营权，但王德鑫在此之前与粤联公司签订租赁合同并一次性支付租期内的全部租金（葵蓬经济联社确认此事实），本案并无确实、充分的证据证明王德鑫事前知晓粤联公司与葵蓬经济联社之间的租赁纠纷，王德鑫并不存在过错。因此，从公平合理原则考虑，王德鑫不需再向葵蓬经济联社支付判决确定的腾空退回商铺日前的占用费，但从判决确定的王德鑫腾空退回商铺日之次日起，应支付占用费给葵蓬经济联社。关于占用费的计算标准，葵蓬经济联社要求以王德鑫与粤联公司租赁合同约定并实际支付的总租金额计算出的租金234009元/107个月=2187元/月作为参照，该请求并无不妥，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：一、自判决发生法律效力之日起九十日内，王德鑫腾空并迁出广州市荔湾区穗盐路7号D2-5铺退回给葵蓬经济联社；二、未按第一判项确定的时间腾空退回商铺的，王德鑫应向葵蓬经济联社支付广州市荔湾区穗盐路7号D2-5铺的场地占用费（按2187元/月的标准，自判决确定的腾空退回商铺日之次日起计算至实际腾空退回商铺日止）；三、驳回葵蓬经济联社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119元，由葵蓬经济联社负担。经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：王德鑫是否应向葵蓬经济联社腾退案涉商铺。对此，本院认为，首先，葵蓬经济联社基于（2017）粤0103民初7163号民事调解书向一审法院申请强制执行，由一审法院强制将广州市荔湾区穗盐路5号、7号场地经营管理权交回给葵蓬经济联社。截至目前，并未有证据证明上述民事调解书，以及依据该调解书作出的执行行为被依法撤销或认定无效。因此，在葵蓬经济联社已经收回场地经营权的情况下，王德鑫依据其与粤联公司签订的《物业租赁同合》而主张不予腾退案涉商铺缺乏法律依据。其次，退一步讲，即便案涉商铺未取得规划许可证，从而导致葵蓬经济联社与粤联公司之间的《荔湾区经济联社厂房租赁合同》无效，则粤联公司亦应返还其占有的案涉商铺。同理，王德鑫亦无权继续占有案涉商铺。综合上述分析，一审法院判决王德鑫向葵蓬经济联社腾退案涉商铺并无不当，王德鑫的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院二审不予支持。综上所述，王德鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人王德鑫负担。本判决为终审判决。审判长  吴晓炜审判员  张 怡审判员  陈晓红二〇二〇年六月二十二日书记员  张宏淼谢金泽