宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初701号原告：宁夏盛安隆物业服务有限公司。法定代表人：赵某。委托诉讼代理人：佟某，特别授权代理。委托诉讼代理人：李某，特别授权代理。被告:石某。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：王某，宁夏石诚律师事务所律师，特别授权代理。原告宁夏盛安隆物业服务有限公司（以下简称盛安隆物业公司）与被告石某（以下简称军粮供应站）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告宁夏盛安隆物业服务有限公司的委托诉讼代理人佟某、委托诉讼代理人李某，被告石某的委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛安隆物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付物业服务费7250元；2、请求依法判令被告向原告支付逾期缴纳物业服务费用的违约金2402元，以上两项合计9652元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月15日，原告与大武口区颐和名邸小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，该合同约定由原告向大武口区颐和名邸小区提供物业管理服务工作，同时该合同还对服务期限、服务费用、双方的权利义务以及合同的履行、违约责任等内容进行了约定。被告系该小区1号楼104商业业主，2017年8月15日至2020年3月31日期间，被告一直拖欠原告物业服务管理费用，双方合同约定物业费每月缴纳一次，原告多次电话催缴，但被告均以各种理由推拖拒交费，现原告为维护自身合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，诉至法院请求处理。军粮供应站辩称：原告的诉求不能成立，依法应当驳回：1、被告从未与原告签订物业服务合同；2、原告未提供任何物业服务，具体表现在卫生从来无人打扫，被告2017年入住时，被告的院内是垃圾场，院外无人管理，成为露天厕所臭气熏天，公共设施不完善，表现在院内院外化粪池没有盖，院外地面破烂无人管理，楼上厕所管道结冰，每年春天融化以后臭水无法排出渗漏至被告的屋内，无人处理，被告年年找人处理楼上渗漏积水，否则恶臭脏，另外被告的院外停车场无人管理，总之无物业服务，脏乱差臭，被告为了使用房屋不得不进行垃圾清理，铺设院外地砖，为化粪池加盖，在楼上楼下打眼排出臭水，为此付出了相应的经济代价，故原告的诉讼请求及事实理由均不能成立，应依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求分别提交了证据，本院组织双方当庭进行了举证、质证。对双方提交的证据，本院综合认定如下：一、原告的证据：《物业服务合同》一份，《托管协议》四份，来源合法、内容客观、与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。催费通知一份、邮政特快专递邮寄单复印件一份，来源合法、内容客观、与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。盛安隆物业公司收取军粮供应站水费收据一份，来源合法、内容客观、与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。公共设施维护台账四本，公共设施维护台账系原告单方制作，无法达到原告对颐和名邸的公用设施依照合同的约定进行了维护并对军粮供应站进行相应服务的证明目的，对该证据本院不予采信。颐和名邸物业收费台账来源合法、内容客观、与本案具有关联性，对其证明力本院予以确认。照片两页十张第一页打扫卫生照片反映的是被拍摄事物之瞬间局部物理形态，且原告也无其他证据佐证，被告质证也不予认可，故达不到原告的证明目的，本院不予采信，第二页下水管道维护的照片，被告对该证据三性予以认可，本院予以确认。二、被告的证据：工程量签证单三份，照片一张，证明一份，收据一张，其中，工程量签证单没有落款时间且照片和收据及证人证言的证明内容发生时间是在2017年4月、5月，时间均在《物业托管协议》之前，与本案没有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。管道漏水照片12张、军粮供应站制作明细及发票2张，该两份证据相互印证，能够证明楼上厕所管道漏水事实，但是楼上厕所管道漏水与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，原告与大武口区颐和名邸小区业主委员会签订了《物业托管协议》，托管时间不少于一个月不得超过三个月，从2017年8月15日计算，2017年11月17日、12月31日、2018年4月3日分别签订“颐和名邸《物业托管协议》延期协议”。2018年6月16日签订《物业服务合同》，约定由原告向大武口区颐和名邸小区提供物业管理服务工作，委托管理期限为三年，自2018年6月15日至2021年6月15日，物业管理服务费，非住宅由业主按其拥有建筑面积商铺按每月每平米1.3元向原告交纳，交纳时间为每月月底之前。合同对物业服务内容、服务质量及双方的其他权利义务也作了约定。上述合同签订后，原告开始为涉案小区提供物业服务。被告系该小区1号楼104商业业主，2017年8月15日至2020年3月31日期间，被告拖欠原告物业服务管理服务费7250元。但被告以其未与原告签订物业服务合同且原告没有提供任何物业服务为由拒绝交费。原告为此诉至法院，请求判如所请。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中被告军粮供应站提出其未与原告盛安隆物业公司签订物业服务合同，并非合同当事人的抗辩理由，本院不予支持。其次，被告认为原告未提供任何物业服务，因其提交证据均为2017年8月15日之前的小区环境面貌，不能证实原告盛安隆物业公司进驻颐和名邸小区之后没有履行服务职责，对被告的该项抗辩理由，本院不予支持。物业服务合同系双务合同，合同当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。本案中，原、被告自2017年8月15日开始建立物业服务合同关系，原告按照合同的约定为被告提供了物业服务，被告应当按照约定向原告支付相应的物业费，原告提交的证据能够证实被告拖欠物业费7250元未交纳的事实，故原告要求被告交纳该款项的请求成立，本院予以支持。关于原告主张违约金2402元，按照《物业管理服务合同》第七章第三十一条的约定应计算为230元×3‰×30×(30.5+1)31.5/2=10269元，但原告只主张了2402元，在合理范围内，故原告该项主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告石某向原告宁夏盛安隆物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费7250元、违约金2402元，合计9652元，于本判决生效后五日内付清；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告石某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 何福堂 二〇二〇年六月九日书记员 胡 琨附：本案适用的法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。