辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终1153号上诉人（原审被告）：鞍山市融大房屋开发有限公司。住所地鞍山市铁西区民生西路148栋1层7号。法定代表人：肇崇玉，公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓慧，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞍山市安进物业服务有限公司。住所地鞍山市铁西区民主街33-1号。法定代表人：黄旭，公司经理。委托诉讼代理人：王惠丽，鞍山市铁西区公信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：贾士强，男，1987年5月27日出生，汉族。住辽阳市白塔区。上诉人鞍山市融大房屋开发有限公司（以下简称融大公司）因与被上诉人鞍山市安进物业服务有限公司（以下简称安进物业公司）、贾士强物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁西区人民法院(2019)辽0303民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。融大公司上诉请求：1、撤销鞍山市铁西区人民法院（2019)辽0303民初2756号民事判决书第一项，即撤销融大公司给付安进物业公司26019元物业费，并改判融大公司不应给付物业费；2、安进物业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、原审法院认定安进物业公司的诉讼请求没有超过诉讼时效，系事实认定错误，适用法律错误。安进物业公司向法庭陈述其曾向融大公司的员工杨某主张过物业费，但是没有提交任何证据予以证明。原审法院在安进物业公司没有提供任何证据的情况下，就认定安进物业公司向融大公司主张过物业费，从而起到了中断诉讼时效的作用，违反了《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定。事实上，安进物业公司从未向融大公司主张过2010年9月16日至2015年9月15日的物业费，原审法院仅仅依据安进物业公司代理人的口头主张就作出对其不利的认定，系事实认定错误，适用法律错误，且明显有失公允。贾士强已经入住涉案房屋，且向安进物业公司缴纳了2015年9月16日至2019年9月15日的物业费。即使原审法院认定融大公司欠付安进物业公司2010年9月16日至2015年9月15日的物业费，融大公司欠付涉诉房屋物业费的行为仅仅持续到2015年9月15日，安进物业公司于2019年7月11日向原审法院起诉，早已超过诉讼时效；2、原审法院未对本案重要事实予以查明，认定基本事实不清。涉案房屋已经于2010年8月16日交付给案外人花立新，2010年9月16日至2015年9月15日的物业费，应该由花立新承担。安进物业公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确。诉讼时效问题并没有超过，我方可请证人来证明该事实。至于融大公司主张房屋交给案外人使用的，并没有该事实存在。故应当由安进物业公司承担该物业费用。贾士强未到庭，亦未提交答辩意见。安进物业公司向一审法院起诉请求：1、融大公司给付尚欠永乐嘉园小区商业网点2010年9月16日至2015年9月15日期间未办入住物业费32520元；2、本案诉讼费由融大公司、贾士强承担。一审法院认定事实：2010年8月1日，安进物业公司与融大公司签订了《前期物业服务合同》，约定融大公司委托安进物业公司对“永乐嘉园”小区进行物业管理，提供物业服务。合同第六条约定：甲方(融大公司)需支付给乙方(安进物业公司)一年的前期物业管理服务费。支付方式：甲方委托乙方代收此费用，当物业整体交付完后，不足部分由甲方在一年之内将其补足。合同第七条约定：甲方支付给乙方的物业服务费从物业交付之日起开始计算。房屋应当交付而物业买受人无正当理由拒绝接收的，自房屋应当交付之日为计费日，并开始计算。纳入物业管理范围已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方按100%交纳。合同第三十一条约定：物业服务期限自2010年8月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同附件六约定：物业服务费用标准为，住宅物业费0.7元/月/平，车库物业费0.7元/月/平，商铺物业费0.8元/月/平。电梯费30元/月。2016年4月1日，融大公司与贾士强签订《商品房买卖合同》三份，约定贾士强购买融大公司开发的“永乐嘉园”小区第5幢1单元1-2层15号、16号、17号房，产籍号分别为：2-41-942-15、2-41-942-16、2-41-942-17，建筑面积分别为：161.84平方米、191.12平方米、189.11平方米，房屋价款分别为760648元、898264元、888817元。同日，融大公司为贾士强出具了销售不动产统一发票。2018年8月24日，贾士强交纳了上述商品房2015年9月16日至2019年9月15日的物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。安进物业公司基于融大公司的委托对“永乐嘉园”小区进行了物业管理，取得向融大公司收取物业管理费的权利。安进物业公司主张融大公司拖欠2010年9月16日至2015年9月15日的物业费，融大公司当庭认可拖欠物业费的时间，但辩称安进物业公司的诉请已经超过诉讼时效，因拖欠物业费是一个持续的行为，且安进物业公司当庭陈述向融大公司经理杨某主张权利，融大公司也认可杨某曾为该公司职工，因此，对融大公司的该项辩解，该院不予采纳。安进物业公司提供的预顶房屋合同，说明2010年8月16日，融大公司将涉案三处商品房顶给案外人花立新，但合同是否实际履行，且房屋是否实际交付，融大公司均不能予以说明，因此，应认定2010年9月16日至2015年9月15日期间涉案三处商品房仍由融大公司实际控制，并未实际交付给买受人。依据《辽宁省物业管理条例》第四十四条第二款的规定：“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；未交付的或者已竣工但尚未售出的物业，物业服务费由建设单位全额承担。建设单位与物业买受人约定减免物业服务费的，减免费用由建设单位承担。”因此，涉案三处商品房2010年9月16日至2015年9月15日期间的物业费应由融大公司承担，根据前期物业服务合同附件六的约定，融大公司应向安进物业公司交纳物业费0.8元/月/平方米×(161.84平方米+191.12平方米+189.11平方米)×60个月=26019元。关于安进物业公司要求贾士强承担给付责任一节，贾士强是2016年4月1日与融大公司办理的商品房买卖手续，没有证据证明其在2010年9月16日至2015年9月15日期间已经实际占有涉案三处商品房，因此，对安进物业公司的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、融大公司于该判决发生法律效力之日起10日内给付安进物业公司物业费26019元；二、驳回安进物业公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费613元，由安进物业公司承担121元，融大公司承担492元，融大公司在给付上述款项时，一并给付安进物业公司。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付延迟履行期间的债务利息。二审中，安进物业公司请证人杨某就诉讼时效问题出庭作证，证言内容为，证人杨某在2010年至2017年5月份期间，担任融大公司经理。在此期间，安进物业公司曾向融大公司就涉案的物业费主张过权利。融大公司对于证人杨某是否是该方员工表示质疑，但未提交否认上述证人证言效力的证据。本院对于安进物业公司请证人杨某提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于一审查明的事实本院予以确认。本院认为，关于融大公司上诉称“安进物业公司向法庭陈述其曾向融大公司的员工杨某主张过物业费，但是没有提交任何证据予以证明。原审法院在安进物业公司没有提供任何证据的情况下，就认定安进物业公司向融大公司主张过物业费，从而起到了中断诉讼时效的作用，违反了《民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定”一节。二审中安进物业公司提供了证人证言证明其在诉讼时效内，就涉案的物业费用向融大公司主张过权利。融大公司对于该证人虽然身份存疑，但未提交相反证据证明其证人身份不是融大公司的曾任员工。故一审法院认定安进物业公司向融大公司主张过物业费的事实并无不当。对于融大公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于融大公司上诉称“原审法院未对本案重要事实予以查明，认定基本事实不清。涉案房屋已经于2010年8月16日交付给案外人花立新，2010年9月16日至2015年9月15日的物业费，应该由花立新承担”一节。因针对该主张融大公司未提供任何证据加以佐证，且安进物业公司不予认可。故对于融大公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述，融大开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450.48元，由上诉人鞍山市融大房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  顾书宇审判员  许爱军审判员  张 滨二〇二〇年六月二十二日法官助理邢佳宁书记员王佳策