吉林省通化市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉05执异74号案外人：吉林省九月影视文化传媒有限公司。法定代表人：李琴，经理。委托诉讼代理人：王文君，吉林审航律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘航，该公司副经理。申请人：杨进臣，男，汉族，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：王彩凤，吉林通兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：关秋萍，吉林通兴律师事务所律师。被申请人：白山市佳兴房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区。法定代表人：张振涛，经理。委托诉讼代理人：金长波，男，汉族，住通化市东昌区。在本院执行保全杨进臣与白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴公司）借款合同纠纷一案中，吉林省九月影视文化传媒有限公司（以下简称九月公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人九月公司向本院提出执行异议称：依法解除(2019)吉05民初92号民事裁定书和(2019)吉05执保25号执行裁定书中对位于白山市广厦安居小区丘栋号05-0012-0319-0165-000507(面积71.13平方米)、05-0012-0319-0165-000508(面积72.15平方米)、05-0012-0319-0165-000509(面积72.35平方米)、05-0012-0319-0165-000510(面积72.35平方米)、05-0012-0319-0165-000511(面积72.15平方米)、05-0012-0319-0165-000512(面积71.73平方米)、05-0012-0319-0165-000513(面积71.11平方米)、05-0012-0319-0165-000514(面积70.28平方米)、05-0012-0319-0165-000515(面积69.25平方米)、05-0012-0319-0165-000516（面积68平方米）、05-0012-0319-0165-000517(面积66.64平方米)、05-0012-0319-0165-000518(面积45.22平方米)12套房屋的查封，并对该12套房屋不予执行。事实与理由：涉案12套房屋所有权人为该公司。案涉房屋该公司于2019年9月26日从徐艳处购买，双方签订了“房屋买卖协议书”，协议中约定申请人购买广厦安居2号楼507-518共计12间办公室(面积822.96平方米)，房款总价款230万元，该公司分六笔已向徐艳支付全部购房款，房屋徐艳已交付给该公司使用。在该公司支付完毕全部购房款后徐艳与该公司到产权部门办理过户手续时，得知案涉房屋已由杨进臣申请通化市中级人民法院查封。另，案涉房屋为徐艳于2017年1月16日从潘飞和赵萍手中购买，双方签订了房屋买卖协议约定每平方米单价2,516元，总房款2,071,061元。徐艳已交纳全部购房款，潘飞和赵萍协助徐艳在被申请人白山市佳兴房地产开发有限公司办理了更名过户手续，并于2017年2月6日在产权部门办理了登记备案手续。徐艳购买12套房屋后一直占有使用至出售给该公司时止。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，案涉房屋所有权人为该公司，该公司享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益。综上，现案涉12套房屋登记备案在徐艳名下并出售给申请人，该公司已合法取得案涉房屋所有权。因此贵院对涉案12套房屋的查封措施不当，该公司现依据《民事诉讼法》227条及司法解释的规定，提出上述异议申请，请求依法解除对涉案12套房屋的查封手续并中止执行。杨进臣称：一、九月公司不是房屋所有权人。因佳兴公司没有取得对涉案房屋的预售许可，无论九月公司是直接从其处购买，还是从其他人手中转买，该行为均为债权，不成立物权的法律效力。二、九月公司不享有排除执行的权利。因九月公司没有购房付款明细、不动产销售发票及完税证明虽然其办理了预售许可，但同期的其他房屋都办理了产权登记，取得房屋所有权证书，九月公司亦非因自身原因未办理过户登记，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，被答辩人不享有排除执行的权利。三、应驳回异议人的请求。本案与本院(2020)吉05执异7号异议案件基于同一事实，只是异议人不同，甚至连异议申请书都一字不差，属于一事二理不应予以支持。综上，恳请法院查清事实，依法驳回被答辩人的异议请求。佳兴公司称：案涉房屋原购买人为赵萍和潘飞，双方签订的合同是真实有效的。本院查明：依据杨进臣申请，本院于2019年10月8日作出吉05民初92号民事裁定，查封、冻结、扣押佳兴公司名下价值1,800万元财产。2019年10月9日本院作出（2019）吉05执保25号执行裁定，查封、冻结、扣押佳兴公司名下价值1,800万元财产。2019年10月14日本院作出查封公告，将包括案涉位于白山市广厦安居小区丘栋号05-0012-0319-0165-000507(面积71.13平方米)、05-0012-0319-0165-000508(面积72.15平方米)、05-0012-0319-0165-000509(面积72.35平方米)、05-0012-0319-0165-000510(面积72.35平方米)、05-0012-0319-0165-000511(面积72.15平方米)、05-0012-0319-0165-000512(面积71.73平方米)、05-0012-0319-0165-000513(面积71.11平方米)、05-0012-0319-0165-000514(面积70.28平方米)、05-0012-0319-0165-000515(面积69.25平方米)、05-0012-0319-0165-000516（面积68平方米）、05-0012-0319-0165-000517(面积66.64平方米)、05-0012-0319-0165-000518(面积45.22平方米)12套房屋予以查封。并在案涉房屋小区张贴查封公告。同时，向不动产登记机关送达协助执行通知书。另查明：徐艳于2020年1月2日向本院提出执行异议，主张对案涉12套房屋享有所有权，排除本院执行行为。本院于2020年1月14日作出（2020）吉05执异7号执行裁定，本院以徐艳提供的证据，不能证明其享有排除执行的权利为由，驳回徐艳的异议请求。本院认为：本院对案涉房屋采取执行行为后，九月公司提出执行异议，应提供其享有能够排除执行的权利的相应证据。九月公司主张案涉12套房屋系从徐艳处购买，依据本院生效的（2020）吉05执异7号执行裁定，徐艳并非案涉房屋所有人，徐艳处置案涉房屋的行为不妥。九月公司主张本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，该条款适用个人消费者购买房地产开发商开发的用于满足其生活居住商品房，而不是用于经营的商业办公场所。九月公司系企业法人，且争议房屋系办公房屋，该主张无法支持。根据前述司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”九月公司主张案涉房屋，首先由佳兴公司出售给潘飞和赵萍，潘飞和赵萍又出售给徐艳，徐艳再次出售给该公司。案涉房屋经多次交易，但均未办理产权变更登记。按照规定案涉房屋所有权人仍为佳兴公司。现九月公司提供的证据，不能证明其符合前述法定情形且享有排除执行的权利，故本院对其执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回吉林省九月影视文化传媒有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吕希连审判员  王文立审判员  王 红二〇二〇年六月二十二日书记员  李建慧