湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2673号上诉人（原审被告）：**，男，1983年12月7日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：刘佳，湖南中奕律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肖湘，女，1984年2月8日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄梦山，长沙县经开法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭兰，女，1988年11月6日出生，汉族，户籍地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：董蔚，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珊妮，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。上诉人**、肖湘因与被上诉人彭兰房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初7043号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。**的上诉请求：撤销原判，改判驳回彭兰对**的全部诉讼请求，由彭兰承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审确认无争议事实部分中的第5、10、11项全部认定错误。1、彭兰并未实际使用案涉房屋，本案采取解除合同的方式更有利于平衡双方的利益。一审应查明保需［2019］200号函件是否已经被发函给长沙县不动产登记中心以及该函件内容执行与否，不应重点审查该函件的送达过程。一审确认已向长沙县的成交登记记录，显示该小区房屋可以交易是错误的。案涉小区的房屋于2019年9月才开始陆续下发初次登记的不动产权证，依据相关规定，须取得不动产权证书满4年方可上市交易。即使案涉房屋不受武警湖南总队的交易限制，可按一般商品房正常交易，也需取得不动产权属证书满4年方可上市交易，但目前不符合二次交易的条件。2、一审认定“案涉房屋登记在**个人名下，**提交的定向房源名单上也未有**配偶肖湘的名字，且**未提供证据证明二人分居，**与肖湘在诉讼行动中行动一致，因此肖湘对**出卖房屋的行为应知情”是错误的。武警湖南总队保需［2019］38号和保需［2019］200号两份文件是真实的，且长沙县不动产登记中心和案涉房屋的开发商均已遵照执行。本案应重点审查武警湖南总队是否有权对案涉房屋享有限制交易的权利，而非其发文的过程。二、一审适用法律错误。1、一审围绕保需［2019］200号文件的效力进行陈述，该文件只是武警湖南总队对其提供的保障性定向房源进行交易限制的一种形式，不是约束彭兰或其他社会单位、法人，一审判决理由错误。2、一审支持的四项判决内容存在重复起诉和不符合诉讼条件的情形。三、**主张本案《购房指标权益转让协议》及补充协议不具有继续履行的法定条件。1、武警湖南总队有权对案涉房屋的交易进行限制。2、彭兰并非善意第三人，不符合法律规定的善意取得的条件。3、案涉购房指标及房屋属于**与配偶肖湘的夫妻共同财产，**未经肖湘同意无权擅自处分该购房指标。肖湘的上诉请求：撤销原判，改判驳回彭兰对肖湘的全部诉讼请求，由彭兰承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审认定肖湘对**出卖购房指标和房屋的行为知情属于认定事实错误。2、一审确认**单方擅自处分夫妻共同财产的行为有效，属于适用法律错误。彭兰与**签订协议时，**未向彭兰提供肖湘的授权委托书，肖湘也未在协议上签字，事后也未异议追认，彭兰不符合善意第三人的条件。彭兰针对**、肖湘的上诉辩称，1、一审判决认定事实清楚，均有证据佐证。案涉房屋已经交付给彭兰是客观事实。保需（2019）200号函件缺乏证明力是客观事实。案涉小区的房屋可以自由交易是客观事实。2、一审适用法律正确。两上诉人无权以肖湘不同意或不知道为由对抗彭兰，主张案涉协议无效。武警湖南总队无权发函阻却案涉协议的继续履行。请求法院驳回上诉，维持原判。**、肖湘对对方的上诉请求、事实与理由未提异议。彭兰请求判令:1.**继续履行与彭兰签订的《购房指标权益转让协议》及《购房指标权益转让协议补充协议》；2.**取得长沙县第Ｚ7幢1单元19层1901室房屋不动产权证后，依据上述协议约定将该房屋过户至彭兰名下；3.**、肖湘承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，彭兰增加了两项诉讼请求：4.确认**解除《购房指标权益转让协议》的行为无效；5.确认彭兰系长沙县的实际购买人。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1.2016年3月14日，**（甲方即卖方）与彭兰（乙方即买方）签订了一份《购房指标权益转让协议》（下简称《协议》），协议约定：由乙方缴纳武警湖南总队“新龙丽景”政策住房的认购订金8.7万元，甲方负责出具相关证明，在认购期内配合乙方订购标的物，正式购买房屋时，由乙方与房地产开发商签订合同，房屋最终归属于乙方，购房协议上所有相关条款，均转由乙方与房地产签订。乙方保管从房产公司取得的所有购房凭证及资料，并从本协议中确认享有此套住房的全部权益。乙方在2016年3月14日支付甲方人民币叁万元作为本次购房指标转让的转让款。甲方配合乙方完成乙方确认签订有效购房合同前的所有相关手续的办理。双方同意，因相关手续办理产生的税金及其他所有手续费用由乙方承担。乙方取得该房屋房产证前，若甲方中途提出解除合同，则甲方除退还乙方指标转让金外，还需赔偿乙方指标转让金额30%的违约金；若乙方提出解除合同，则同样付违约金，协议对其他权利义务进行了相应约定。同日，彭兰向**支付了购房招标转让费30000元，**向彭兰出具了一张收条。2.2016年11月10日，**（甲方即卖方）与彭兰（乙方即买方）又签订了一份《购房指标权益转让补充协议》（以下简称《补充协议》），约定转让指标房为长沙县湘龙街道万家丽北路一段19号福星隆“蟠龙景苑”Ｚ7栋1单元19楼1901室，建筑面积91.6㎡（待规划部分实测），单价3300元／㎡。因不可抗因素，造成甲乙双方之前约定无法达成，不能更改姓名，不能由乙方直接与开发商签订《商品房买卖合同》及办理不动产权证，因此，约定由甲方负责出具相关证明，配合并亲自以指标人的身份订立购房合同。乙方于2016年11月10日，一次性支付全部购房款（含前期认购订金8.7万元）、代收费、契税、维修基金等人民币318991元，乙方保管从房产公司取得的所有购房凭证及资料。自乙方支付购房指标转让款及全部购房款、契税、维修基金等款项之日起至房屋产权过户于乙方名下期间，甲方只是该房屋的名义产权人，乙方为此房屋的实际产权人，补充协议对双方其他权利义务进行了相应约定。3.2016年11月10日，**作为买受人与长沙福兴隆房地产开发有限公司签订了《长沙县商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为坐落于福兴隆蟠龙景苑第Ｚ7幢1单元19层1901房屋，建筑面积91.68㎡，商品房单价为每平方米3300元，总金额302544元。4.**认可其向开发商长沙福兴隆房地产开发有限公司（下简称福兴隆公司）缴纳的购房款302544元、专项维修资金10084元、契税5762.74元、代收费600元共计318990.74元，实际均系彭兰支付。5.2017年12月9日，福兴隆公司向**发出《交房通知书》，请业主于2017年12月29日前来办理交房手续。**办理了收房手续取得房屋钥匙，并将钥匙交给了彭兰。之后彭兰作为实际房主以**的名义为诉争房屋交纳了物业管理费（交至2019年7月6日）、水电费等房屋费用，并承担了此后房屋产生的物业费等其他杂费。6.2019年6月21日，**向彭兰发送一份《解除合同协议通知书》，载明“彭兰女士：兹有本人**……因长沙限售政策出台和武警部队对《关于湖南建设的请示》（武后93号）的批复等因素影响，合同协议的履行与政策法规、协议签订初衷不符，本人特依双方签订的合同协议相关条款，通知您解除双方签订的合同协议，请您接本通知后七日内前来处理合同解除后的善后事宜。此通知一式四份，甲乙各执一份，抄送武警湖南总队军需营房处和总队政策性福利住房（和悦城）开发商各一份，具有同等效力。”7.**提供的证件显示其为现役武警部队湖南总队保障部军需营房处助理员，衔级武警中校，上述房屋购房指标系**、肖湘婚姻关系期间**所得。8.彭兰与**协商不成，诉至一审法院，提出如上诉讼请求。诉讼过程中，**要求追加其妻肖湘为被告，一审法院依法追加。案件审理期间，**、肖湘向一审法院提交中国人民武装警察部队湖南省总队保障部保需【2019】38号《关于的函》、武警湖南总队保障部军需营房处保需【2019】200号《关于的函》两份文件，主张继续履行两份协议将违背部队政策，故而要求解除协议。9.诉讼过程中，**委托代理人于2019年9月18日将保需【2019】200号文件交到一审法院。武警湖南总队保障部军需营房处保需【2019】200号《关于的函》载明:“县不动产登记中心：我总队位于长沙县，……认定该小区为定向销售的住房，享受了政府一定的优惠和支持政策，不得向亲属、子女及其他地方人员出售，不得转让，不得更名。……凡涉及该小区住房转让出售的业主，未经我总队同意，一律不予办理不动产权变更登记过户手续。感谢贵单位配合。”落款时间2019年9月17日。10.一审法院办案法官于2019年10月14日至长沙县不动产中心咨询，该中心工作人员表示未收到该文件。2019年10月14日办案法官告知各方取证情况。16日上午9点**代理律师刘佳至法院提交了盖有长沙县不动产登记中心印章的保需【2019】200号《关于的函》，一审法院承办法官致电文件上的电话8408×××6，一名女性接听电话，证实在2019年10月14日收到了该份文件，这么晚才收到的理由是“送件人忘记了”。被问到长沙县不动产中心收到该函件，是不是会遵照执行，回复不清楚，要问领导，之后再未回复。11.一审法院依法于2019年10月14日在长沙县不动产中心调取涉案房屋所在小区的成交登记记录，显示该小区房屋可以交易，并调取了最近成交的十条记录及房屋单价，房屋单价最高为12088元，最低为3237元。12.2017年3月18日长沙市政府颁布《关于进一步促进房地产市场平衡健康发展的通知》，为落实该通知，2017年5月20日长沙市住房和城乡建设委员会发布《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，通知规定：“对在限购区域内无住房的非本市户籍家庭：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房……”二、双方当事人有争议的事实1.案涉《购房指标权益转让协议》、《购房指标权益转让补充协议》的效力。彭兰认为，案涉合同房屋不受政策影响，可以继续进行交易。**认为，根据婚姻法第十七条第二款规定，平等处理权是夫妻双方对共同财产应协商共同处理，根据关于婚姻法的司法解释以及物权法第一百零六条规定，案涉房屋系**、肖湘婚姻关系存续期间购买，如没有特别约定，应属于夫妻共同财产，夫妻一方处分财产应征得对方同意，现肖湘对**出卖房屋不知情，彭兰亦未举证证明肖湘对该事项知情，故案涉合同无效。**肖湘认为，其对**出卖房屋一事不知情，案涉合同无效。一审法院认为，案涉房屋登记在**个人名下，现**与彭兰签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对**与彭兰具有法律约束力。肖湘虽非合同一方当事人，但其与**系夫妻，**卖出房屋期间，未有证据显示夫妻二人分居，肖湘并不在**提供的房源登记名单（名单中不少是夫妻共同登记）中，二人在诉讼中行动一致，故**肖湘认为对**出卖房屋不知情的主张一审法院依法不予采信。2.案涉《协议》《补充协议》能否继续履行。彭兰认为，案涉房屋已实际交付彭兰，合同已经履行完毕，合同应当继续履行。**认为两协议的履行违背了军队政策不能继续履行。为证明自己的主张，**向一审法院提交了中国人民武装警察部队湖南省总队保障部保需【2019】38号《关于的函》、武警湖南总队保障部军需营房处保需【2019】200号《关于的函》（**于2019年9月18日提交）作为证据，一审法院审查后发现两份文件存在以下问题：1.两份文件发放部门不同，一为保障部，一为军需营房处，为什么都是保需的编号。2.军需营房处不是独立法人，仅是保障部处室，怎么会有资格对社会单位、法人发文。3.保需【2019】200号文件下方的二维码经扫描显示信息为：ｄ:ｊｏｂｃｏｎｔｅｎｔ2019917132548ｏｂｆ13ｄｆ5Ｊｏｂ，不像是对外的二维码信息。4.保需【2019】200号文件落款是2019年9月17日，**2019年9月18日交至一审法院。一审法院办案法官2019年10月9日至长沙县不动产登记中心调查,中心回复尚未收到该文件。法院依法调取证据后，10月14日通知双方当事人告知调查结果，10月16日**委托律师将印有不动产登记中心印章（签收日期为10月14日）的该文件复印件交至一审法院，时间过于巧合。一审法院查询不动产登记中心工作人员，为何该中心这么晚才收到该份文件，答复是对方送件人忘记了。针对以上疑问，一审法院致电湖南武警总队保障部希望证实两份文件的真实性并对以上疑问给出解释，对方联系人以不知情拒绝。一审法院向武警湖南总队发出协查函至今未有回复。一审法院认为，即便保需【2019】200号文件为真，亦不能成为阻却两份协议继续履行的理由，原因如下：1.文件约束的是军人，而不是作为社会公民的彭兰。2.两份协议签订在先，且已基本履行完毕，彭兰已收到该房屋并对该房屋进行管理。3.该文件于2019年9月17日诉争期间出具，出具方为**的工作部门武警总队保障部军需营房处，仅为保障部一个科室、部门，不具有对社会单位、法人交涉行文的法律效力。3.现有证据表明，包括涉案房屋小区在内长沙县区域房屋在最近三年价格大幅上扬，不继续履行协议，彭兰作为诚实守约方利益受到巨大损害。且**、肖湘不愿意对解除协议造成彭兰的利益损害作出合理补偿。故一审法院认为彭兰与**签订的《协议》《补充协议》应该继续履行。一审法院认为，1.关于彭兰要求一审法院确认**解除《购房指标权益转让协议》的行为无效、确认彭兰系长沙县的实际购买人，一审法院认为基于上文提到的理由，彭兰该项诉讼请求一审法院依法予以支持。2.关于彭兰要求**、肖湘继续履行与彭兰签订的《购房指标权益转让协议》及《购房指标权益转让协议补充协议》，一审法院认为，**提交的部队文件不能成为协议解除的法定事由。“不拿群众一针一线”是我军的优良传统，其意义即部队将士不与民争利、让利于民，以自谦自抑自我约束的精神获得群众与人民的支持。现在房价大幅上扬的情况下，**以部队文件为由要求解除合同，将会使彭兰利益遭受重大损失，亦与文件精神背道而驰，更使武警部队名声受损，故彭兰该项诉讼请求一审法院依法予以支持。3.关于彭兰要求**、肖湘取得长沙县房屋不动产权证后，依据上述协议约定将该房屋过户至彭兰名下，一审法院认为，依据双方签订的《协议》《补充协议》，彭兰已成为涉案房屋的实际产权人，彭兰该项诉讼请求有合同依据，一审法院依法予以支持，但彭兰须满足长沙市地区的房产过户政策要求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认**于2019年6月21日向彭兰发出的解除《购房指标权益转让协议》的行为无效；二、确认彭兰系长沙县的实际购买人；三、**继续履行与彭兰签订的《购房指标权益转让协议》、《购房指标权益转让补充协议》，肖湘应予协助；四、判决生效后，**取得长沙县第Ｚ7幢1单元19层1901室房屋不动产权证后，在彭兰符合长沙市地区过户条件情况下，**须在三日内配合彭兰办理过户，肖湘应予协助。本案受理费80元，减半收取40元，由**、肖湘共同负担。二审中，**提交以下证据：证据1、加盖长沙县不动产登记中心档案查询专用章（1），打印时间为2020年3月4日的长沙县自然资源局不动产登记信息表复印件，拟证明涉案房屋交易已被行政限制。证据2、武警湖南总队发布的《关于总队商品房选房签约事项的通知》，拟证明**与彭兰签订补充协议时，彭兰已知晓涉案购房指标及对应房屋不能对外转让，才最终导致房屋买卖合同只能以**名义签订，而且双方在补充协议中已将不能对外转让的条件界定为不可抗力，表明彭兰在转让协议签订过程中不构成善意，应自行承担房屋不能过户的责任。肖湘对**提交的两份证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。彭兰对**提交的证据发表如下质证意见：证据1如果不动产登记中心印章真实，仅能代表属于不动产登记中心存档，不能表示涉案房屋不能交易，仅凭该证据无法证明案涉房屋被限制交易。对真实性和合法性有异议。武警总队无权发函限制房屋交易。该登记表显示打印时间为2020年3月4日，武警总队在这之后已经撤回了保需（2019）200号函件及其限制情况。案涉房屋不受行政限制，可以自由交易。彭兰的委托诉讼代理人于2020年4月14日从长沙市不动产登记中心调取了加盖长沙县不动产登记中心档案查询专用章（2）的长沙县自然资源局不动产登记信息表，显示案涉房屋没有任何限制情况，与**提交的2020年3月4日打印的信息登记表不一致。因此证据1达不到其证明目的。对证据2真实性、合法性和关联性有异议。该文件落款处没有加盖公章，军需营房处是**的工作部门，彭兰怀疑该函件是**利用职权加盖的的公章。证据2的发函对象是武警部队，函件的密级是秘密，彭兰不可能知情。二审中，肖湘、彭兰均没有提交新证据。本院对**提交的证据作出如下认证：证据1和证据2均不能实现其证明目的，不予采信。本院二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，出卖人长沙福兴隆房地产开发有限公司与买受人**于2016年11月10日就案涉房屋签订的《长沙县商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于长沙县以东、蟠龙路以北编号为长国用（2015）第1336号地块的土地使用权。土地使用面积为66667平方米，使用权起始日为2014年6月30日，其中非商业用地终止日期为2084年6月30日，商业用地终止日期为2054年6月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称福兴隆蟠龙景苑，推广名和悦城。该项目的建设用地规划许可证号为星规正证201412003号，建设工程规划许可证号为建规【建】字第星建201504008-1号，规划用途为商品住宅、商业，施工许可证号为430108201511040101。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为长沙县住房保障局，商品房预售许可证号为2016-0142。本院认为，本案的争议焦点为**解除《购房指标权益转让协议》的行为是否有效的问题。**主张根据武警部队文件及长沙限售政策，应解除案涉《购房指标权益转让协议》，**的配偶肖湘上诉主张其对**的转让行为不知情，转让行为无效。围绕本案争议焦点及当事人的上诉主张，首先应查明关于案涉房屋的土地使用权性质问题。经查，根据出卖人长沙福兴隆房地产开发有限公司与买受人**于2016年11月10日就案涉房屋签订的《长沙县商品房买卖合同》明确载明案涉房屋所处地块的土地使用权系开发商通过出让方式取得，该地块的建设规划用途为商品住宅、商业。其次，案涉房屋是否被部队相关政策限制转让的问题。一审法院就**提交的限制房屋交易的相关部队文件致电湖南武警总队保障部以确认文件真实性并就相关疑问征询解释，部队联系人以不知情拒绝，一审法院向武警湖南总队发出协查函亦未得到回复。另外，一审法院从长沙县不动产中心调取案涉房屋所在小区的成交登记记录，显示案涉小区房屋可以交易，并调取了最近成交的十条记录及房屋单价。**亦未提交充分证据证明案涉房屋被限制交易。综上，**关于案涉房屋交易受部队政策限制的主张不成立，本院不予支持。再次，审查案涉《购房指标权益转让协议》的订立及履行情况。该协议内容系**、彭兰的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。在此协议签订后，双方当事人又签订了补充协议。彭兰已经依据上述协议及补充协议的约定，于2016年11月10日一次性支付全部购房款（含前期认购订金8.7万元）、代收费、契税、维修基金等人民币318991元，完全履行了合同义务。**应依据上述协议及补充协议履行己方义务。**在无法定事由及约定事由的情形下提出解除上述协议，没有法律依据，本院不予支持。对于肖湘以对**转让房屋行为不知情为由，要求确认转让行为无效的主张，一审法院根据案涉合同的签订情况及**提供的房源登记名单、**与肖湘的婚姻状况、诉讼情况综合认定对肖湘的主张不予采信并无不当，本院予以维持。综上，上诉人**与上诉人肖湘的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人**负担80元，肖湘负担80元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。