文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2031号原告：盐城市嘉誉物业管理有限公司，住所地盐城市西环中路192号广益来大厦1306室。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托代理人：丁增祥，该公司员工。被告：高华，男，1987年11月24日出生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：高三喜（系高华之父），男，1961年6月16日出生，住盐城市亭湖区。原告盐城市嘉誉物业管理有限公司（下称嘉誉物业公司）与被告高华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员丁亚琴独任审判，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告嘉誉物业公司的委托代理人丁增祥，被告高华及其委托诉讼代理人高三喜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉誉物业公司诉称：被告于2013年1月10日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区某幢202室，住宅面积127.27平方米，车库面积7.83平方米，合计房屋面积135.1平方米。同月18日接收房屋时与原告签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，约定：物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元交纳；被告未能按时足额交纳物业管理综合服务费的，从逾期之日起，按应交纳费用每天万分之五的标准向原告支付违约金。被告自2015年1月18日起，一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催要，至今未能支付。现请求人民法院依法判令被告支付原告物业管理综合服务费12159元（2015年1月18日至2021年1月17日期间），并支付逾期交款违约金3526.1元，以上合计15685.1元。本案诉讼费用由被告承担。被告高华辩称：我的房屋是买的建筑商高佑明的，钱也是付给他的。要求原告所用的物业费使用情况进行公示，打扫卫生的工作人员只有三个人，保安人员只有六人，总共能用多少工资。房屋面积比实际面积少了；物业公司利用人防的名义把车位给卖了；楼顶上装了信号发射塔，影响了我们的健康；电梯封锁，无法上去；垃圾清理站转租给他人洗车，影响垃圾的处理。经审理查明，被告于2013年1月10日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区5幢202室，住宅面积127.27平方米，车库面积7.83平方米，合计房屋面积135.1平方米。同月18日接收房屋时被告之父与原告签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，其中约定：1、业主交纳费用时间：首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用。2、物业服务费收费标准：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅:1.25元/月/每平方。3、违约责任：物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求物业公司限期整改，逾期未整改给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任；业主方违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起，按交纳费用每天万分之五交纳违约金。被告在交纳了2015年1月17日前的物业服务费后，再未交纳相关费用，原告经催要未果，遂诉至本院。原告主张的物业服务费用组成如下：1、物业管理综合服务费：2015年1月18日至2021年1月17日，135.1平方米×1.25元/月/每平方×72个月=12159元。2、逾期付款违约金按时段计算后合计为3526.1元。在审理过程中，对被告辩称中认为原告提供的物业服务所存在的问题，原告作出以下答复意见：1、关于商品房的购买。被告与广益来建筑商买的房屋，后与原告签订了物业服务合同。2、关于物业费收支情况的公示、保洁人员和保安人员用工情况。我司每年的三月份各个小区的物业费收支情况都进行了公示，如果被告认为没有看到这个公示，还可以到物业公司查看。3、关于房屋面积的问题。如果认为房屋面积缺少，此事应向开发商进行反映。4、关于以人防名义把车位卖掉的问题。人防车位的产权属于开发商的，不属于物业公司，具体处置措施由开发商决定。5、关于电信塔的问题。物业公司在电信塔安装使用上，无任何费用收益情形，如果绝大多数业主认为应当予以拆除，我司可与电信部门协商拆除。6、关于电梯封锁的问题。物业公司没有对业主进行限乘的规定，无论业主是否交纳物业费，都可以将电梯卡到物业中心进行升级。电梯刷卡系统符合盐质监法（2018）64号关于加强电梯使用管理工作的通知要求，有利于平安小区、平安物业建设。7、关于垃圾清理站出租给他人洗车问题。金色华庭小区垃圾主要有生活垃圾和装璜垃圾，生活垃圾存放在各单元垃圾桶，每天早上8点左右送至城管卫生清运车，做到日积日清；装璜垃圾送到小区垃圾场，集中运出小区，平时垃圾场有围板遮挡，所以不存在被告所说的垃圾清理站出租给他人洗车的情形。原告对其主张提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、收费公示表和物业费催缴通知书、《业主报修记录登记薄》、外墙砖维修图片、维保科设备科工作情况汇报、金色华庭2019年报修汇总表、《值班记录登记薄》、《小区每日巡查记录薄》、《金色华庭巡更记录本》、《路面停车登记薄》、《小区公共部位卫生检查表》、《小区公共部位卫生保洁责任落实表》、《盐城市电梯日常维护保养合同》、《电梯维护保养记录本》、特种设备使用标志、电梯出现故障温馨提醒、电梯事故与故障的应急措施和救援预案、监控及对讲门铃维修图片、《消防培训考核演练记录》、《金色华庭物业服务中心消防演习计划和方案》、《检查消防隐患通知整改取证记录》、《金色华庭消防压力检查表》、《消防安全巡查记录》、物业公司（雨）污水主管道检查疏通的通知、公司（雨）污水主管道及楼道平台排水检查疏通的通知、疏通工作情况图片、维修（疏通）费用支出表、绿化除草修剪施药等图片、《金色华庭装璜监管记录薄》、《业主装璜情况日查表》、金色华庭业主接房注意事项及装修禁止行为、占用消防管道井整改通知等为佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。原告提供了物业服务后，被告应当交纳物业服务费。原告虽已公示物业费收支情况，但被告认为没有看到，对此原告应当为被告查看物业费收支情况提供方便。被告认为原告提供服务存在着一些问题，但未能提供足够证据证明物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，且业主拒交物业服务费客观上也会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，损害其他业主的合法权益，物业服务质量降低并非业主拒交物业服务费的抗辩事由。对被告提出的房屋面积缺少、人防车位、信号发射塔等问题，因诉讼主体及法律关系等问题，与本案无关，故本案不予理涉。关于违约金问题，本案中被告未能及时足额交纳物业费的行为虽有不妥，本院不支持该行为，但考虑到原告的工作尚存提高改进之处，如电梯使用、道路疏通、垃圾清理等，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高华应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市嘉誉物业管理有限公司2015年1月18日至2021年1月17日物业服务费12159元。二、驳回原告盐城市嘉誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192元，依法减半收取96元，由原告盐城市嘉誉物业管理有限公司负担22元，由被告高华负担74元（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审判员  丁亚琴二〇二〇年六月十七日书记员  潘华林附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。