青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终756号上诉人（原审被告）：王东耀，公民身份号码：×××，男，汉族，1975年12月11日生，住西宁市。被上诉人（原审原告）：西宁品虹物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301043109032721（1-1），住所地西宁市城西区海晏路36号1幢111室。法定代表人：张树品，该公司经理。西宁品虹物业管理有限公司（以下简称品虹公司）因与王东耀物业服务合同纠纷一案，于2019年8月12日诉至西宁市城西区人民法院，请求判令：支付更新单元门的均摊费360元，支付2016年1月1日至2017年10月份的物业费566.4元（64.36平方米×0.4元×22个月=566.36元），公摊电费132元（6元×22个月=132元），支付×××车辆停车费2640元（120元×22个月=2640元），×××车辆2016年1月1日至2016年12月31日的停车费1440元（120元×12个月=1440元）；支付拖欠3年的水费1122.8元（抄表数993吨-底数592吨=401×2.8元=1122.8元），公摊电费、物业费违约金698元，以上总计6959.2元并由王东耀承担本案诉讼费。该院于2019年11月29日作出（2019）青0104民初3904号民事判决，王东耀不服向本院提起上诉。本院决定受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院查明，2014年12月3日品虹公司成立，2016年1月27日取得物业管理企业资质（三级）。2014年11月17日，品虹公司与青海万兴实业集团签订《物业管理服务委托合同》，主要约定：万兴集团将其开发的西宁市××路个单元住宅及共用部位共有设施设备的物业管理经营服务委托给品虹公司，委托期限自2014年11月21日至2024年11月20日。双方对小区现状存在问题等内容进行了约定。2014年11月21日，委托人王东耀（业主，甲方）与受委托人品虹公司（乙方）签订的《物业管理服务委托合同》主要约定：第一条，万兴小区内真实现状存在问题内容为：29户屋面漏水、53户墙面质量问题、39户落水管破损、脱落问题、单元门挡雨板渗漏、脱落问题、17个单元门口踏步沉降、楼房根基问题、小区道路问题、停车场路面问题、因车辆引发的矛盾和遗留问题。在本合同期内，对存在的问题进行妥善解决，合格率达到70%以上；第二条，乙方提供物业管理服务内容。①物业共用部位的养护、管理；②物业共用设施设备的运行、养护、管理；③承担公共环境卫生清洁、垃圾清运等的工作；④承担小区内车辆行驶、停泊的管理，确保道路、消防通道畅通无阻等内容；第三条，物业管理服务的标准。①物业管理服务的标准按照暂定三级资质标准执行；②小区内的照明灯、单元内走廊、楼梯间的照明灯完好率不低于98%；③小区内停放的车辆，乙方只收取泊位费、卫生费，此费补充于物业管理费支出；乙方不收取保管费、保险费，如发生车辆被人划、刮、砸、盗、烧等故意破坏时，乙方不承担任何责任等内容；第四条，物业管理服务费。①物业费根据政府相关职能部门核准或经一方合理定价后的标准执行收取；②门厅、走廊通道、楼梯间的照明、路灯、监控用的电费，每一个月按6元的标准收取；③共用部位、共用设施设备的养护、维修、改造、更换无法使用维修基金时，所需费用由业主均摊支付。能依法使用维护基金，不足部分由业主均摊支付；第四条至第七条综合对其他有偿服务费用，停车泊位收费按照西宁市发展和改革委员会批准的收费或者经乙方合理定价后的价格标准执行、物业管理费、公摊费用（每年为一期，一次性付清。下一年的费用在上一年到期的最后15日内付清）；公用部位、公共设施设备维修、更新费及其他费用据实均摊结算（15日内付清）。否则，逾期3个月以上，应按缴纳费用总额的30%支付违约金；逾期一年以上，应按交纳费用额的100%支付违约金等其他内容进行了约定。2014年12月12日至2014年12月26日《海晏路万兴小区停车泊位费、物业费和均摊费等收费事项征求业主意见签名表》载明以下主要内容：2015年1月1日开始，小区业主固定停车每月每车120元更新为150元；非业主固定停车每月每车150元更新为200元；公用部位的照明、监控的电费按照每月每户均摊6元；物业费每平方米0.4元的标准由品虹公司依据此签名表中业主的决定收费或向政府有关部门申请相关手续。小区建筑面积太少，收取的物业费总额无法保障物业公司持续运行。因此，小区内占用的业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位，收取的临时、固定停车费全部属于品虹公司所有，保证原告持续运营服务全体业主，原告必须对毁损的公用部位、设施设备进行维修，更新；使用住房维修基金、不足部分业主均摊；选择施工方并签订合同。征求意见表经业主签名、盖印后即生效。2015年4月7日品虹公司（甲方）与西宁市城中区小琳美菱门业经销部（乙方）签订《安装单元门和楼宇对讲系统承包施工合同》。工程地点：西宁市城西区海晏路36号万兴小区。工程名称：单元门楼宇对讲系统更新。合同签订后，对单元门和楼宇对讲系统施工，竣工验收合格后交付使用，每户应承担更新单元门的均摊费360元，小区其他业主均已交纳，王东耀系该小区业主且至今居住，认可已安装对讲系统并使用，但费用未交。再查，2017年3月3日一审法院作出（2017）青0104民初139号《民事判决书》，查明，2016年王东耀未交物业费及×××车停车费的事实。2017年10月26日，品虹公司与海晏路36号院业主委员会办理小区固定资产移交，品虹公司退出该小区，不再为该小区提供物业服务。王东耀提交西宁市城西区虎台街道海晏路社区出具的《情况说明》，证实由于海晏路36号万兴小区2017年8月期间卫生状况很差，小区生活垃圾多次无人清理，由社区代为清理。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。对争议问题分析如下：一、关于双方之间物业服务合同效力的问题。品虹公司虽然与王东耀签订《物业管理服务委托合同》时尚未取得相关物业服务资质，但合同履行过程中于2014年12月3日领取营业执照并已经取得相应资质。同时一审法院已生效的（2018）青0104民初725号民事判决书已认定品虹公司与海晏路36号院万兴小区的业主存在物业服务合同关系，故双方之间签订的《物业管理服务委托合同》意思表示真实，合法有效，双方均应恪守履行，故《物业管理服务委托合同》对双方均具有约束力，双方间存在物业服务关系。王东耀以与品虹公司不存在物业服务关系辩称，于法无据，不予采纳。2017年10月26日品虹公司与涉案小区办理固定资产交接，随后撤离小区，该合同终止履行。二、关于品虹公司主张支付2015年更新单元门的均摊费360元应否支持的问题。根据约定使用住房维修基金不足部分由业主均摊。王东耀系业主并认可已安装、更换对讲系统并使用至今，理应按承担均摊费。品虹公司的主张，符合约定，一审法院对品虹公司提出由业主根据实际发生金额按户进行分摊的主张予以支持。三、关于品虹公司主张2016年1月1日至2017年10月份的物业费566.4元（64.36㎡×0.4元/㎡×22个月=566.36元），公摊电费132元（6元×22个月=132元），及公摊电费、物业费违约金698元，应否支持的问题。双方签订的《物业管理服务委托合同》约定物业费的收费标准为每月0.4元/㎡及公摊电费6元/月收取。王东耀应按照该标准向品虹公司支付物业费、公摊电费。品虹公司自进驻万兴小区提供了物业服务，王东耀作为业主享受了服务。应当支付品虹公司提供服务期间的物业费、公摊电费。品虹公司主张王东耀拖欠物业费及公摊电费的期间为2016年1月1日至2017年10月，其中品虹公司撤离小区的时间与万兴小区业委会移交的时间相符，但据城西区海晏路社区出具的《情况说明》证实，2017年8月因该小区垃圾无人清理，社区代运垃圾的事实，由此可以认定，在品虹公司提供物业服务期间确有不到位的情形，应扣除2017年8月的物业管理费，故王东耀应向品虹公司支付2016年1月1日至2017年10月份的物业管理费536.33元（64.36㎡×0.4元/㎡×20个月+25天），公摊电费131元（6元/月÷30天×21个月+25天），品虹公司的该项主张合理有据，予以支持。关于承担拖欠物业费、公摊电费违约金的问题。依据合同约定，对王东耀以品虹公司提供的物业服务不到位为由拒交物业管理服务费。王东耀对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商加以解决，但不应以拒交物业费对抗手段解决。对王东耀存在拒交物业管理费、公摊电费的事实，已构成违约，应承担违约责任。但考虑到品虹公司提供的物业服务确实存在瑕疵，构成违约等因素，王东耀拒交物业费、公摊电费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故对品虹公司主张的违约金，不予支持。四、关于品虹公司主张的拖欠3年水费1122.8元（抄表数993吨-底数592吨=401×2.8元=1122.8元），应否支持的问题。王东耀入住万兴小区后，客观上已使用生活用水并实际产生了费用，故应当按照合同约定交纳自家水费。其长期拖欠水费不交，理应承担主要责任，故应认定品虹公司已经为王东耀代交了水费，品虹公司要求王东耀支付拖欠的水费，合理有据，予以支持，但一审庭审中品虹公司未能提交王东耀3年实际生活用水的数额，品虹公司自认抄表数字错误，并不能提供真实有效的证据，故无法支持确认其主张，待补强证据后，可另案处理。五、关于品虹公司主张支付×××车辆2016年1月1日至2017年10月份的停车费2640元（120元×22个月=2640元），×××车辆2016年1月1日至2016年12月31日的停车费1440元（120元×12个月=1440元），应否支持的问题。2017年1月11日王东耀向本院起诉品虹公司，王东耀驾驶的×××车辆停放在万兴小区两次被他人故意刮划，请求判令品虹公司赔偿修理费34200元，精神损失费2000元。此案庭审中王东耀认可×××车辆停车费实际已经交至2015年12月31日止，2016全年未交纳的事实，只涉及×××车辆2016年1月1日至2016年12月31日的停车费1440元（120元/月×12个月），故品虹公司该项诉求合理部分，予以支持。对×××车辆的停车费1440元，品虹公司未提交其他证据证实王东耀在此期间停放车的事实，故品虹公司该诉求无证据佐证，不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王东耀自本判决生效之日起五日内给付品虹公司2015年更新单元门的均摊费360元；二、王东耀自本判决生效之日起五日内给付品虹公司2016年1月1日至2017年10月份物业服务费536.33元，公摊电费131元；三、王东耀自本判决生效之日起五日内给付品虹公司×××车辆（2016年1月1日至2016年12月31日）期间的停车费1440元；上述各项共计2467.33元。四、驳回品虹公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由品虹公司负担32.37元，由王东耀负担17.63元。王东耀上诉称：《物业管理服务委托合同》与《住房维修资金使用计划书及征求业主意见书》有伪造嫌疑，但一审法院未做认定，一审法院认定单元门均摊费用错误，且品虹公司提供的物业服务不到位，不应支付公摊电费及物业费；品虹公司主张的王东耀欠付水费不符合事实。请求撤销一审判决。品虹公司答辩称：一审判决正确，应予维持。二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，王东耀虽上诉主张《物业管理服务委托合同》与《住房维修资金使用计划书及征求业主意见书》有伪造嫌疑，但并未提供证据证明，仅凭其陈述不足以认定也缺乏启动鉴定程序的依据；对于更换的单元门，王东耀作为业主及使用者之一，理应承担相关费用；即便是品虹公司物业服务不到位，也不应采取拒缴物业费的方式表达意见，且共用部分设施产生的电费亦应由业主负担；对于停车费，王东耀二审虽提供《证明》用以证明×××车辆在2016年期间未在万兴小区内停放，但已经生效(2017)青0104民初139号判决认定王东耀的上述车辆2016全年未交纳停车费的事实，故对王东耀的该请求不予支持；对于水费，一审并未支持品虹公司的诉讼请求，对王东耀的权益亦未产生影响，故其对此提起上诉无实际意义，故不做审查。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持；王东耀所持上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元由王东耀负担。本判决为终审判决。审判长 林建平审判员 任 宁审判员 李 娟 二〇二〇年六月二十日（法官助理 马卓群书记员 马晓瑞 附：审理本案依据的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：