四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终725号 上诉人（原审原告）:成都市仕和物业服务有限公司，住所地四川省成都市青白江区石家碾中路1、3号。 法定代表人：李建成，总经理。 委托诉讼代理人：李俊，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：顾晓仪，四川宏成律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林成海，男，1965年1月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：文大华，四川仁勇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：吴玉兰，女，1966年3月4日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：文大华，四川仁勇律师事务所律师。 上诉人成都市仕和物业服务有限公司（以下简称仕和物业公司）、林成海、吴玉兰物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人仕和物业公司的委托诉讼代理人李俊、顾晓仪，上诉人林成海及其委托诉讼代理人文大华、上诉人吴玉兰的委托诉讼代理人文大华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仕和物业公司上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5369号民事判决，改判支持仕和物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由林成海、吴玉兰承担。事实和理由：1.林成海、吴玉兰提交的照片反应的并非仕和物业公司物业服务的真实情况，仕和物业公司提供的物业服务符合约定的标准，一审法院关于仕和物业公司履行物业服务合同义务违约的认定错误。林成海、吴玉兰提供的照片具有暂时性和片面性，不能证明仕和物业公司没有按服务标准履责。可视电话系开发商交付业主时就无法正常使用，虽可视电话调试维修并非仕和物业公司的责任，仕和物业公司仍然多次和开发商反映和沟通，从2017年底开发商就开始陆续安排解决可视电话的问题。小区车辆随意停放和公共区域被占道经营的问题，仕和物业公司并无执法权，但在每次巡查中都对发现的情况进行了劝阻制止。业主反映比较集中的垃圾清运不即使、电梯有损坏、小区车辆乱停放的问题都发生在2018年6月前，从物业服务动态数据来看，期间正逢小区二期交房后的业主集中装修期，仕和物业公司加大巡查力度，尽力解决了业主提出的问题。小区被四川省宜宾市人民政府评为“园林式居住小区”，在2019年被四川省住房和城乡建设厅评为“四川省园林式居住小区”，充分证明仕和物业公司对案涉小区提供的物业服务工作是符合标准并取得公认的好评；2.一审法院将林成海、吴玉兰应支付的物业服务费酌减为90%以及不支持违约金请求没有合法依据，应予改判。在物业服务合同中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵且已经影响业主正常生活时，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业费，本案中仕和物业公司提供的物业服务即使有瑕疵，也属于轻微的短时瑕疵，并且已经进行了整改，不足以构成林成海、吴玉兰减免物业服务费和免除违约金的正当理由。 林成海、吴玉兰答辩称，仕和物业公司提供物业服务过程中存在重大瑕疵，请求驳回仕和物业公司的上诉请求。 林成海、吴玉兰上诉请求：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5369号民事判决，改判林成海、吴玉兰不承担2017年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2923.29元；2.一审、二审诉讼费由仕和物业公司承担。事实与理由：1.自2015年3月26日双方签订《前期服务协议》后，仕和物业公司不服务、不履行《前期服务协议》。可视电话、消防报警器、消防喷淋、消防广播、消防灭火器过期失效、消防栓长期无水；单元门长期不能使用、不维修；电梯入住到2019年9月才运行；小区进出大门业主数次被夹，后门长期虚设，单元门长期损坏不维修，门禁卡长期不能使用；物业多次设置障碍物和安全隐患，造成小区数次失火、数次被盗；由于电梯不能运行装修，造成人工二次转运费。一审判决已经认定仕和物业公司在提供物业服务过程中，存在清运园区垃圾不及时，可视电话调试不及时，小区大门值班缺位现象等情况属于违约根据合同法第一百零七条的规定，仕和物业公司违约，林成海、吴玉兰不应当支付物业服务费；2.按照相关物业管理条例和司法解释规定，仕和物业公司应当先向业主催收，才能起诉至法院。 仕和物业公司辩称，小区消防设施经过相关部门多次检查，没有存在问题，不存在林成海陈述的因仕和物业公司的原因导致的火灾；一审判决认定仕和物业公司提供服务违约属于认定事实错误；一审起诉前仕和物业公司已经向林成海、吴玉兰进行了催收。请求驳回林成海、吴玉兰的上诉请求。 仕和物业公司一审诉讼请求：1.判令林成海、吴玉兰立即支付物业服务费3248.41元以及逾期付款违约金2627.48元（违约金暂时从2017年6月1日计算至2019年8月31日，实际支付至付清之日止，具体计算方式见“附注”）；2.本案诉讼费用由林成海、吴玉兰承担。 一审法院认定事实：仕和物业公司成立于2011年3月21日，物业管理服务属于该公司经营范围内。2013年11月8日，仕和物业公司与宜宾经典置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定仕和物业公司为宜宾市宜宾县金江大道“北新国际”（高层居住物业、规划建筑面积334157.6平方米、一期建筑面积121846.26平方米）提供物业服务，期限自2013年12月1日起到业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立物业合同生效日止，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所权证的按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取、多层住宅0.8元/平方米.月、高层住宅1.2元/平方米.月、商业2元/平方米.月。乙方林成海、吴玉兰因购买宜宾市宜宾县“北新国际”项目4栋1单元18层1号住宅房屋（建筑面积100.25平方米），于2015年3月26日与甲方仕和物业公司签订了《前期物业服务协议》。《前期物业服务协议》第二条物业管理服务内容中载明“一、物业共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、物业共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水池、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、共用通讯线路、照明、锅炉、供热线路（管道）、供气线路（管道）、消防设施、绿地、道路、总坪路灯、沟渠、池、井、经营性车场车库（不含已经出售的车场车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、管道井等。三、环境卫生1、保持本物业公共区域的环境清洁、卫生、美观；2、确保雨水井、污水井、化粪池、下水道畅通清洁。四、公共秩序及消防1、协助公安机关维护本物业区域内的公共秩序（但不包含人身、财产的保险、保管责任）。2、按公安部［2001］61号令第十条规定履行消防安全责任。五、交通秩序与车辆停放1、对小区内车辆的行驶和停放秩序实施管理；2、甲方按物业服务合同约定及政府有关收费标准范围收取本物业内车位出租费（该项费用不视为物业服务费用）。3、甲方有权对不遵守本物业规章制度和甲方认为有危险的车辆谢绝停放。4、甲方对本物业管理区域内停放之车辆不负保管义务。”第三条物业服务质量中载明“按下列约定，实现目标管理1、设备运行；2、共用部位、共用设施设备的维护和管理；3、公共环境卫生；4、公共区域绿化；5、公共区域交通秩序与车辆停放；6、公共秩序维护与消防；7、广场共用部位、共用设施设备的维修、小修；上述事项物业管理服务质量参照《四川省住宅物业服务等级标准》三级执行。一、房屋外观1、完好整洁，无违章搭建；2、室外招牌、广告按规定设置；3、空调机按设计位置统一安装。二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理1、运行、使用、维护由专业人员按规定操作，并留有记录；2、公共设施设备维护管理得当；3、管道通畅，无长堵塞处溢现象；4、道路通畅，路面平整。三、环境卫生1、整体环境卫生良好；2、共用部位、公用设施定期保洁；3、化粪池、污水井、水沟清掏及时。四、绿化1、整体环境优美舒适；2、绿化维护管理良好。五、交通秩序与车辆停放交通秩序良好，车辆共用道路通畅，自行车统一停放。六、治安防范1、小区主出入口24小时值班；2、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。七。消防1、消防设施维护得当；2、与乙方签订《治安消防责任书》；3、共用部位、共用设施设备小修和急修及时、合格”。第四条物业服务费用中载明“一、物业管理服务费1、本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；2、本物业管理公共服务费：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月0.8元向甲方缴纳；高层电梯住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向甲方交纳；非住宅，商业由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向甲方交纳（此收费标准在交房时依据物价局最新核定收费标准执行）。3、本物业管理公共服务费每【半年】交纳一次，每次交纳费用时间为本缴费周期首月的5日内，首次收房时预交一年物业服务费……7.物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢/该物业住户实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金”。第十一条违约责任中载明“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改且给乙方造成损失的，甲方应承担相应违约责任（包括法律责任）；二、乙方违反协议，阻碍甲方行使管理服务，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任（包括法律责任）；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业服务费及其它费用的，甲方有权要求乙方立即补交有关费用并从逾期之日起，每天按应缴纳费用的0.3%向乙方收取违约金，并可同时终止对乙方提供物业服务；五、以下情况，甲方不承担任何责任：1.因不可抗力导致物业管理服务中断的；2.甲方已履行本协议约定义务，但因物业本身有瑕疵造成损失的；3.因维护物业共用部分，共用设施、设备需要且事先已告知乙方和物业使用人，暂时停水停电、停气，共用设施设备使用等造成损失的；4.非因甲方原因出现供水供电供气供热通讯有线电视及其他共用设施、设备运行障碍造成损失的；5.因第三人侵权行为乙方利益受损的”。2015年12月30日，仕和物业公司收到林成海、吴玉兰垃圾费预付款72元、2015年12月10日至2016年12月9日高层住宅物业服务1443元；2016年1月18日，仕和物业公司收到林成海、吴玉兰业主卡费20元。2016年1月22日，林成海向仕和物业公司提交《装修申报表》，要求自行对房屋进行装修。当日，吴玉兰与仕和物业公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，该协议约定：装修时间自2016年1月22日起至2016年4月21日止，装饰装修管理费电梯住宅0.04元/平方米天、建渣清运费2.50元/平方米天（如有打墙费用另外加收50元/平方米），吴玉兰须向仕和物业公司缴纳住宅装修保证金1500元，为维护整体的观瞻性，严禁安装外置式防护栏、雨棚、晾衣架。吴玉兰于2016年1月22日签订装修承诺书。仕和物业公司于2016年1月22日收到林成海、吴玉兰楼道恢复费200元。2016年5月13日，林成海房屋装修竣工验收时载明“墙体拆除1平方，客卧、生活阳台、防护栏外置60公分”。2016年7月5日，仕和物业公司向林成海及吴玉兰发出装修违章整改通知单，要求对外置兜形防护栏及雨棚进行整改。2017年1月9日，当日林成海保证“本人是4-1-1801林成海，因装修时安装了外置凸出防护栏设施，本人承诺如政府行将撤除时，我将自行负责撤除，费用自理、自行配合”；当日，林成海、吴玉兰给付仕和物业公司2016年12月10日至2017年5月31日的物业服务费686元，打墙、装修服务费、住宅建渣清运费共674元。仕和物业公司在服务中，每季度公开张贴了物业服务动态报告，展示了其所从事的服务内容，包括安装车场出入道地桩、巡查设施设备并作防锈处理、清洗垃圾池、对绿化植物修枝剪叶除草、清理火灾现场、对外围乱停乱放车辆发放告知书、为受灾业主发放救助金及误工费、为受灾业主家打扫卫生、张贴禁止高空抛物通知等；有五期物业动态报告载明的反应事项“园区垃圾清运不及时、电梯经常坏、业主家里可视电话调试不及时”、“生活垃圾车托运时间太早”“高空抛物严重”、“电梯显示屏坏”、“园区外来人员需多加管控”、“私家车位经常被占用”、“小区正大门水景卫生差须定期清洗”、“生活垃圾中转站位置需重新选址或启用二期的生活垃圾中转站”、“地下车库积水严重”。林成海、吴玉兰提供的照片显示小区外有车辆乱停放、公共区域有占道经营及占道经营时遗留下的垃圾、小区大门无人员值班、楼道有垃圾、绿化有枯枝、垃圾桶未盖盖子、可视电话无显示等现象。 一审法院认为，仕和物业公司与林成海、吴玉兰于2015年3月26日签订的《前期物业服务协议》，不违反法律强制性规定，双方应按该协议履行各自义务。自2017年6月1日起至2019年8月31日的期间，林成海、吴玉兰按协议约定应当支付仕和物业公司的物业服务费为1.20元/月平方米×100.25平方米×27个月=3248.10元。仕和物业公司在提供物业服务过程中，提供了主要的物业服务，但存在清运园区垃圾不及时、可视电话调适不及时、小区大门值班缺位现象等情况，属仕和物业公司履行合同义务违约。仕和物业公司在以后的物业服务中应当予以重视。虽仕和物业公司提供的物业服务质量未达到《前期物业服务协议》约定，按《前期物业服务协议》“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改且给乙方造成损失的，甲方应承担相应违约责任（包括法律责任）”的约定，作为业主的林成海、吴玉兰有权要求仕和物业公司限期整改，逾期未整改且给林成海、吴玉兰造成损失的，仕和物业公司应承担相应违约责任。林成海、吴玉兰提供的照片虽证实了仕和物业公司的物业服务质量在拍照时不符合《前期物业服务协议》的约定，但未举证证明其限期仕和物业公司整改且仕和物业公司逾期未整改的情况，不属根本性违约，林成海、吴玉兰不支付物业同的辩解，不予支持；鉴于仕和物业公司提供的物业服务未达到《前期物业服务协议》所约定的标准，对林成海、吴玉兰应支付的物业服务费酌减为90%即2923.29元。关于仕和物业公司主张的违约金问题，仕和物业公司在物业服务合同中属物业服务提供方，应履行的是先合同义务，林成海、吴玉兰在接受了服务后才应支付物业服务费，仕和物业公司在提供物业服务过程中自身存在违约情形，以致发生林成海、吴玉兰拒绝支付物业服务费纠纷，双方未就物业费的支付达成和解协议，仕和物业公司不应当要求林成海、吴玉兰支付物业服务费违约金，因此，法院对仕和物业公司提出的违约金请求依法不予支持。《宜宾市物业服务收费管理办法》（暂行）第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业收费实行市场调节价。实行政府指导价的普通住宅范围包括：多层住宅楼宇（不含别墅）和七层以上且没有电梯设备的楼宇”、第七条“宜宾市翠屏区范围内普通住宅实行政府指导价。普通住宅的物业服务收费基准价为每月每平方米0.20-0.40元，基准价上下浮动幅度不得超过20%。翠屏区以外其他各县的物业管理服务收费基准价和浮动幅度由各县政府物价主管部门会同当地房地产行政主管部门制定并定期公布。物业管理服务具体收费标准由业主与物业管理企业根据上述规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定”，仅规定翠屏区范围内没电梯的多层住宅，而林成海、吴玉兰所住的是翠屏区外的高达18层以上的电梯住宅，不能以此认定仕和物业公司是提高标准收费。宜宾县发展和改革局、宜宾县住房城乡规划建设和城镇管理局的宜县发改物价[2015]26号文件规定宜宾县前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准指导价电梯住宅0.50元-1.40元，上下浮动不得超过30%。仕和物业公司与林成海、吴玉兰所签订的《前期物业服务协议》约定物业服务费每月每平方1.20元，没有超出宜县发改物价[2015]26号文件规定，且与《四川省城市物业管理服务收费分类分级指导标准》规定的高层住宅电梯公寓物业服务级别三级的收费标准每月每平方米0.60元-1.20元相符。故林成海、吴玉兰提出的每月每平方米1.2元的物业费超出了《宜宾市物业管理条例》规定属乱收费、其有权拒绝缴纳的抗辩意见，不予采纳。 综上所述，林成海、吴玉兰应当向仕和物业公司支付自2017年6月1日期2019年8月31日的物业服务费1.20元/月平方米×100.25平方米×27个月×90%=2923.29元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、林成海、吴玉兰给付成都市仕和物业服务有限公司自2017年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费2923.29元，限于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回成都市仕和物业服务有限公司的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序减半收取计25元，由被告林成海、吴玉兰负担。 二审中，仕和物业公司向本院提交了以下证据：第一组：1.对消防通道管理的照片，拟证明：消防通道地面印有显著的“消防通道禁止占用”的警示标识，物业人员对乱停放的车辆进行了劝阻和管理；2.消防通道和步行街设置的活动桩照片，拟证明：消防通道设置活动桩防止车辆乱停放，步行街设置活动桩防止机动车进出，活动桩可按需拔除，并非障碍；3.绿化区域现状照片，拟证明：林成海照片中所示的线路并非裸线，而是已穿了白色管套的监控弱电线，其照片中的物业人员正是在林成海拍照当时发现原埋于地下的管线被人为挑起，已立即进行制止并恢复埋于地下；4.羽毛球场和地下室单元门通道照片，拟证明：歪斜的羽毛球网杆已作拆除处理，林成海照片中的车位系符合规划建设的已出售的车位，该车位的设置与物业无关，并且该车位旁的单元系双门通道设置，并不会影响人员进出；第二组：1.电梯维修费用报价单，2.采购电梯配件收据；3.加装保护板的电梯显示屏照片，拟证明：由于电梯外呼板（主要是显示屏）在使用中被人为损坏，仕和物业公司已进行了两次批量维修更换，而且采取了在显示屏上加装一层保护板的措施，并标注了“公共设施请勿破坏”的提示；第三组：仕和物业公司发联通、广电、电信、铁塔公司通信线路规范安装函，拟证明：仕和物业公司已向联通、广电、电信、铁塔公司发函要求对小区通讯线路进行规范安装，各家公司已经在进行整改，目前尚未全部整改完成；第四组：1.住户损坏小区电梯、单元门、门闸、标牌的视频光盘，2.调解协议书，3.谅解书，拟证明：2018年2月25日小区住户殷某某砸坏4栋1单元（即林成海、吴玉兰所住单元）电梯显示屏。2018年3月6日殷某某踢打小区大门门闸、路边标牌和电梯门，掰电梯摄像头。经仕和物业公司沟通处理，殷某某之父殷某水代其认错并承担责任。还有业主小孩玩耍、大幅度反开单元们，造成单元门损坏。可见，林成海、吴玉兰反映的电梯、单元门损坏的责任在肇事业主，仕和物业公司经过积极处置予以了修复解决，不存在失职违约；第五组：1.《关于启动“北新国际”商业外围路面维修及车辆管控的工作报告》四份，2.《“北新国际”商业街路面维修及车辆管控方案》，3.《温馨提示》，4.《关于北新国际部分业主占用消防通风井情况汇报》，5.查处整改通知照片，拟证明：2018年5月针对小区商业街车辆无序停放的状况，仕和物业公司向辖区派出所、社区、交警队、城管提交工作报告，获得同意后通过商业街维修及车辆管控，很好的解决了该问题。2019年10月，仕和物业公司又对小区业主占用消防通风井问题进行了劝阻并发放了整改通知。这些证明仕和物业公司为维护小区安全秩序和业主权益，脚踏实地的采取各种措施解决小区存在的问题，程序合法正当，充分尽到了物业管理和服务职责；第六组：1.业主赠送的锦旗照片（两页），2.省住建厅关于命名四川省生态园林城镇、重点公园、园林式居住小区的通报（川建景园发（2019）400号）；3.小区大门市、省两级“园林式居住小区”铭牌照片，拟证明：因为帮业主及时扑灭家中起火、排除危险隐患以及积极响应业主物业服务需求，业主赠送锦旗表达对仕和物业公司工作的认可和感谢，林成海所说“小区经常发生火灾导致业主无家可归”纯属对仕和物业的夸张污蔑，继被宜宾市政府评为“园林式居住小区”后，北新国际小区在2019年底又获得“四川省园林式居住小区”的荣誉，充分证明仕和物业公司提供的物业服务符合标准并取得公认好评。 林成海、吴玉兰进行质证认为：1.第一组证据的照片不能够准确反映照片的形成时间，不能认定在2017年6月1日到2019年8月31日期间，物业公司对这个小区尽到了物业服务；现在现有的证据反而能够证明到目前为止小区的电梯、可视电话、消防报警器等都不能正常使用，物业公司没有尽到服务管理义务，调解协议书和谅解书、电梯维修报告单这些证据，全部形成于一审开庭前，不是新证据，不能够作为二审定案的依据；3.现在物业公司提供的锦旗，与本案无关，部分业主对其满意并不代表全部满意，现在还有几百户业主没有交纳物业费，而且物业公司提供的这一系列证据都不足以证明尽到了物业管理职责，并且北新国际发生数次火灾是众所周知的事实，网上百度现在都可查，因为这个事情政府安排整栋楼的业主住宾馆，因此我们认为物业公司在提供物业服务过程中存在重大瑕疵，属于根本性的违约，我们并非无故拒交物业费的情况，请求驳回物业公司的上诉及一审请求；装电梯的维修报价单和收据是起诉到叙州区人民法院，法官勒令物业公司整改才有的，现在可视电话、消防广播、消防排风管都不能用。 林成海、吴玉兰向本院提交了以下证据：一份光盘，拟证明：一审开庭后去小区录制的一系列状况；40张照片，拟证明：小区可视电话、显示屏、违章停车、乱建等等一系列不符合规范的地方，而且照片的原始载体存在于手机，可以当庭查看照片形成时间，是一审开庭后去拍摄的，拟证明：仕和物业公司在提供物业服务过程中，很多东西都没有服务到位，并且存在重大瑕疵。 仕和物业公司质证认为：1.地下负一层电线乱拉乱建的问题，在仕和物业公司的出示证据里证明这些电线全部是通讯公司设置的光纤弱电线，并不是所有都是违规的架设方式，有些是合理的，仕和物业公司已经要求通讯公司进行了整改，但是现在还是有一部分还没有整改完；2.关于消防通道封闭、厕所臭气的问题，仕和物业公司提供的证据中提出的正是因为业主占用消防通风井所引起的，已经发出整改通知；3.地下车位使业主无法出行的的问题，在仕和物业公司提供的证据里可以看到，车位旁边有双通道，并不影响人员进出；4.地下负二层的障碍物，从照片上可以看出，负二层的设置是梯步，不是障碍物；5.可视电话交付以来都存在不能使用的问题，这个是开发商的责任，而且供货商到现在都是在分批进行维护，本身就不属于物业的范围；6.消防绿化区域的裸线安全隐患的问题，这个并不是裸线，是已经穿管的弱电线，而且物业人员发现是人为挑起来拍照，已经制止并重新把弱电线埋到地下了；7.景观喷泉不能使用的问题，在去年巡查过程中发现有漏水问题，可能就会有漏电现象，所以现在就暂时关闭使用了，设施的防水在五年的保修期内，在联系开发商进行维护，只是现在还没有修好；8.公共区域堆放问题是开发公司尚未销售的商铺和门前的区域，仕和物业公司已经联系开发商来尽快处理；9.游乐设施的安全隐患，羽毛球网杆仕和物业公司已经拆除，；10.小区因为疫情问题，现在已经根据业主要求逐步进行开放所有大门，林成海、吴玉兰提供的照片拍摄的这个门是因为进出的人少，所以是没有时常开放的；11.车辆的占用消防通道乱停放的问题，仕和物业公司已经对乱停放的车主进行劝阻；消防通道和步行街的问题，仕和物业公司提供的证据能够看初不是人为设置的障碍；关于电梯显示屏的损坏问题，仕和物业公司提供的证据已经显示进行维护的是2017年8月，2019年7月是在诉讼之前就已经进行了维护和支付维修费，关于单元门不能关闭的问题，林成海、吴玉兰拍摄的照片是开发商对单元门进行改造的过程，原先的门比较大，容易被损坏，所以开发商现在把门扇降低了，无论是物业还是开发商都在积极解决这些问题；场地不打扫的问题，物业公司按照规定时间进行了打扫，在巡查期间发现了杂物都进行了清理。 本院审查认为，对双方均无异议的证据，本院予以采信，对双方有异议的证据，结合本案其他查明事实，予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案主要的争议焦点为：一、物业服务合同履行过程中，仕和物业公司是否如约提供服务，履行了管理职能；二、林成海、吴玉兰是否应当缴纳物业服务费。 针对本案的争议焦点一，即物业服务合同履行过程中，仕和物业公司是否如约提供服务，履行了管理职能的问题。物业服务合同中，业主与物业服务企业之间系契约关系，双方应恪守合同约定履行各自义务。本案中，林成海、吴玉兰诉称可视电话不能正常使用的问题，因可视电话系开发商提供，并非物业服务公司提供，故可视电话不能使用不能认定为仕和物业的责任；针对林成海、吴玉兰提出车辆乱停放、电梯面板损坏、安全通道设置障碍物、部分业主占用公共通道的问题，仕和物业公司提供了相应的电梯维修费用报价单、整改通知书、在相关业主拒绝整改后及时向社区等主管部门进行报告的证据，证明履行了合同约定的物业服务义务。本案有必要厘清物业服务企业的义务范围和行权边界，双方应严格按照物业服务合同约定享有权利，履行义务。介于物业服务企业仅为服务主体，不具有强制执法权，其依法、依约对小区进行物业服务，在业主反映存在占用公共通道、车辆乱停放问题等以后，其及时向相应的侵权主体发送整改通知书无果的情况下，进一步的义务为向相关职能部门报告，由具有执法权的职能部门处理。若业主认为其它业主的侵权行为已经严重影响到个人权益，可基于侵权责任法的相关规定诉请停止侵害、排除妨害直至赔偿相应的损失。本案中，仕和物业公司对案涉小区提供了相应的物业服务，对林成海、吴玉兰辩称的服务不到位的问题也提供了相应的证据证明在其义务范围内履行了整改通知、报告义务，故对林成海、吴玉兰辩称仕和物业公司对小区管理服务不到位的上诉理由本院不予支持。一审法院认定仕和物业公司在履行合同义务过程中违约不当，本院予以纠正。 针对本案的争议焦点二，即林成海、吴玉兰是否应当缴纳物业服务费。如前所述，仕和物业公司在签订合同后，履行了物业服务，林成海、吴玉兰应当按照合同约定缴纳物业服务费。对于林成海、吴玉兰上诉认为仕和物业公司应当先催收再起诉的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条并没有规定物业服务公司必须先进行催收才能起诉，故对林成海、吴玉兰该点上诉理由，本院不予支持。关于违约金的问题，因林成海、吴玉兰与仕和物业公司之间一直就物业服务合同履行情况进行沟通，仕和物业公司要求其承担违约金的主张，本院不予支持。 优美的市政环境和小区环境，是城市文化的重要名片，美好的生活环境符合人民群众的期待，良好的社区环境有利于改善生活品质，提升城市形象。在此对业主、小区物业服务提供者提出如下建议： 物业服务企业要明确自身定位。物业服务企业是涉物业服务纠纷案件的一方当事人，但受制于房地产开发企业的先天优势、历史原因的制约，导致其不能对自身性质进行准确定位。一直以来，物业服务企业与业主的矛盾摩擦，在很大程度上源于物业服务企业和业主对自身的定位不清、权责不明所致。物业服务企业应明确自身的定位为为小区业主提供物业服务，牢记服务宗旨，增强服务意识，切忌把自身置于“管理者”的地位。对于欠缴物业服务费的业主，应完善催缴程序，避免采用断水、断电等措施，避免矛盾激化。 物业服务企业要提升服务质量。物业服务企业应严格遵守物业服务合同约定内容，充分完成各项服务指标。避免因缩减成本开支，导致服务质量下降，影响稳定有序的物业服务环境大局。物业服务过程中的各项列支应有据可查，物业服务费收费标准依据、小区内共有物业、楼道、电梯广告等收益，员工工资、公共设施维护等支出费用应向业主公开透明，避免为物业服务纠纷埋下隐患。 业主强化法律意识，注重证据的收集、保存。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证及视听资料等证据材料，注意及时通过物业服务企业寻找开发商，以期在质保期内得到妥善解决；对房屋漏水等疑难争议问题，可尝试通过政府相关部门介入，寻找第三方鉴定评估机构进行鉴定，以明确问题和责任，为日后可能发生的诉讼争议固定证据。同时，业主应提高公德意识和自律意识，自觉维护公共利益，发生物业服务纠纷时应冷静处理，可要求相关政府部门协调沟通，也可通过诉讼理性维权。 业主应当充分认识业主委员会的重要性，主动、积极、依法成立业主委员会，积极支持业主委员会的履职行为，为业主委员会代表广大业主维护业主权益提供便利。业主委员会成员在构成上应由具有代表性、专业性、公益性的业主组成，依照法律、法规的规定履行职权，对物业服务企业提供的服务及时予以监督检查，对损害业主权益的行为，应采取敦促整改、合理赔偿、解除合同等措施予以保护。 对人身安全、财产保护、相邻权纠纷等尽量在合同中明确约定。审判实践中，往往因为双方就人身侵权、财产失窃、相邻权纠纷等没有明确约定，双方争议较大，在举证责任分配、责任的承担等方面存在较大分歧，为避免上述纠纷的发生，建议双方在物业服务合同中通过明确具体的约定，就人身安全、财产保护的物业企业责任的责任范围及免责事由予以明确约定，一旦发生上述纠纷，双方均可以通过合同明确约定处理，避免无休止的纷争。 有条件的小区业主委员会可聘请专业法律顾问。根据国外的物业服务管理经验，聘请专业的法律顾问是一种常态，建议辖区内有条件的小区业主委员会，可以在公共收益中列支法律顾问费用支出，专业的法律顾问介入，能够有效的对物业服务合同的签订及履行进行监督检查，为业主委员会提供必要的法律服务，有利于督促物业服务企业严格遵守物业服务合同约定及法律规定履职尽责，勤勉提供优质的物业服务。 综上所述，上诉人林成海、吴玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；仕和物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5369号民事判决； 二、林成海、吴玉兰于本判决生效之日起十日内支付成都市仕和物业服务有限公司自2017年6月1日起至2019年8月31日止的物业服务费3248.41元； 三、驳回成都市仕和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由林成海、吴玉兰负担；二审案件受理费100元，由林成海、吴玉兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  龙 雨 二〇二〇年六月一日 书记员  杨雯洁