河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5301号上诉人（原审原告）：许繁荣，男，1978年10月24日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄杰，河南亚洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人许繁荣因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院作出（2019）豫0103民初15581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许繁荣上诉请求：1.撤销原审判决书第二项并改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误，河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）逾期交房，构成事实违约，的如公司辩称逾期交房是天气和政府环保措施导致，无任何依据。1.德润公司并未提供案涉土地停工令和施工日志等其他有效证据来相互印证该工地具体的停复工时间，其提供的证据不足以证明逾期交房行为存在法定或约定的可据实予以延期的事由。2.德润公司作为房地产开发企业对于可能因为天气原因，政府原因导致工期延期的情况本应有所预估，并对交房期限作出约定时给予考虑，当然的受到房屋交付期限的约束。二、一审法院适用法律错误，未区分合同的约定解除和法定解除，上诉人依据合同约定行使约定解除权，合法有理。三、德润公司依法应当返还购房款、平台服务费、违约金、维修基金、利息等损失，聂德才对其依法承担连带返还责任。四、在德润公司未按合同约定期间交付房屋的情况下，上诉人贷款没有办理完毕，该行为并不构成违约，德润公司应当支付违约金。许繁荣当庭补充上诉意见称：案涉房屋土地存在抵押无法办理不动产证，德润公司故意隐瞒案涉商铺土地抵押的事实。在上诉人签订房屋买卖合同前，德润公司已经将该房屋所在的土地抵押给第三人中国长城资产管理股份有限公司。抵押金额为1.9亿，至今未解押。根据合同约定，德润公司应当自交房之日起360日内将办理的房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。德润公司严重违约，根据现行的不动产两证合一制度，房屋土地存在抵押，根本无法办理不动产证，合同客观上无法履行。上诉人占有使用房屋及取得房地产权属证书是其购买商品房的目的。现上诉人签订合同目的不能实现，解除合同合法有理。同时由于案涉土地存在抵押，导致上诉人无法办理贷款，合同无法继续履行。河南德润置业有限公司针对许繁荣的上诉请求辩称：上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋、支付租金的标准和方式，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益，被上诉人完全按照商品房买卖合同以及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行验收后，开始向上诉人计算租金收益，被上诉人并不存在违约行为，本案未达到合同解除条件。上诉人称涉案房屋土地存在抵押并不属实，该土地抵押是对土地上在建工程设定了抵押权。本案上诉人购买的房屋取得了预售许可证后双方签订了正式的商品房买卖合同，并且网签备案。上诉人房屋所有权并不受到影响。此外上诉人购买房屋的目的并不是取得不动产权证，而是取得所有权以及实际的用益物权，而上诉人用益物权，在本案当中表现为出租房屋取得租金，并非自己使用，合同目的已经实现，房屋是否竣工并不影响其收益。上诉人没有任何证据证明被上诉人无法向有关机构报送初始登记资料。被上诉人并未构成根本违约。与上诉人同期购买房屋的其他业主均能办理贷款，房屋所在土地是否设定抵押并不影响商业贷款的办理。上诉人至今未按约缴纳足额购房款，德润公司享有先履行抗辩权。二、本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求返还购房款、维修基金、支付利息、违约金等损失。平台服务费并非德润公司收取，德润公司与掌房公司并不是委托代理关系，德润公司从未授权掌房公司收取任何房款，德润公司未收取所谓的平台服务费。掌房公司以其名义收取的平台服务费，用自己的名义向上诉人出具了收据等凭证，上诉人应当依据相关凭证向义务人进行主张。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。聂德才未到庭，亦未提交书面答辩状。许繁荣向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6460）于2019年6月28日解除；2.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款、平台服务费等两项经济损失430000元，并赔偿原告已付款项的利息损失（以本金430000元为基数，自2018年5月4日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；3.判令被告德润公司向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴24300元、延期交房违约金4300元、维修基金损失1848元；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2018年5月30日，德润公司为出卖人与买受人许繁荣在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××6460），合同约定：许繁荣购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为22999.01元/㎡，建筑面积28.42㎡，总金额为653632元；付款方式和期限：约定333632元以现金方式于2018年5月2日支付，约定320000元以商业贷款方式于2018年6月2日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年7月31日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。2018年5月30日，原告许繁荣（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2018年5月4日，原告通过浙江泰隆商业银行股份有限公司转账给被告德润公司431848元。2018年5月4日，原告缴纳的96368元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2018年5月19日，原告向被告德润公司缴纳房款333632元及维修基金1848元。剩余320000元的购房款未办理商业贷款，原告至今也未向被告德润公司缴纳。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年7月31日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定出卖人应当在2018年7月31日前将符合交房条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。德润公司也提交的有关2017年－2018年河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，而原告与被告德润公司签订的合同是在2018年5月30日，被告德润公司在签订合同时应当知道同年7月31日不能交房，其仍与原告约定2018年7月31日交房，存在过错，应当承担违约责任。但是，原告购买商铺的房款至今还有部分没有缴纳，按照合同约定，原告也存在违约行为。在本合同履行过程中，原、被告均有违约行为，故原告要求被告德润公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2018年5月4日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司支付租金补贴的权益，故原告自2018年5月4日至2019年3月31日的租金补贴19800元，予以支持。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许繁荣2018年5月4日至2019年3月31日的租金补贴19800元；二、驳回原告许繁荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8207元，原告许繁荣负担4103.50元，被告河南德润置业有限公司负担4103.50元。二审中，许繁荣提交如下证据：不动产登记资料查询结果证明复印件一份、许繁荣征信报告原件一份，拟证明被上诉人德润公司于涉案商品房买卖合同签订后的2017年11月1日，将涉案土地及房屋抵押于中国长城资产管理股份有限公司河南分公司。河南德润置业有限公司发表质证意见称：不动产登记资料查询结果证明的真实性无异议，证明目的有异议。土地抵押为在建工程抵押，是在建工程上的未售房屋设立的抵押，而许繁荣的房屋办理预售许可证并进行了网签备案，并不影响其权利。上诉人不能凭此证明德润公司所出售的房屋无法办理不动产权证，且办理不动产权证并非上诉人的诉讼请求，何时办理不动产权证报送初始登记资料并非本案的审理范围。征信报告是打印件，无法核实真实性，同时证明目的也有异议。征信良好，并不能证明上诉人已经履行了办理贷款的相关义务。本院经审查认为，对上诉人许繁荣提交的证据的真实性予以确认。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，许繁荣在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，许繁荣不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，许繁荣同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时许繁荣予以协助，星润公司的签收行为对许繁荣具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为许繁荣履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，许繁荣与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，许繁荣与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在许繁荣与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；许繁荣的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，许繁荣以德润公司未按照商品买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合许繁荣与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对许繁荣提出的解除与德润公司所签订的商品买卖合同的诉讼请求，依法应不予支持。许繁荣请求德润公司返还其购房款等款项，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院不予支持。关于许繁荣主张的应自其支付首付款之日享受商铺补贴金问题。本院认为，根据德润公司的承诺，享受开业前商铺补贴金条件是：自客户缴纳首付款并签订草签合同之日起开始计算。本案中，双方签订商品房买卖合同的日期2018年5月30日；许繁荣并未提交其与德润公司“草签合同”之日的相应证据，许繁荣主张应自其缴纳首付款之日起计算商铺补贴金，没有依据，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，上诉人许繁荣的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8702元，由上诉人许繁荣负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年六月五日书记员  王兴阳