广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1号 上诉人（原审被告）：陈燮文，男，1965年12月19日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人（原审被告）：刘维贻，女，1978年1月13日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：陈燮文，系刘维贻配偶，男，1965年12月19日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人（原审被告）：梧州市新科能科技有限公司，住所地广西梧州市文澜路30号26号铺，统一社会信用代码9145040058199249XC。 法定代表人：陈燮文，执行董事。 被上诉人（原审原告）：广西梧州国龙房地产开发有限责任公司，住所地广西梧州市奥奇丽路12号四楼，统一社会信用代码91450400715116736B。 法定代表人：郭家万，董事长。 委托诉讼代理人：莫国胜，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁涛，广西正立律师事务所律师。 上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司因与被上诉人广西梧州国龙房地产开发有限责任公司（以下简称“国龙房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2019）桂0405民初1032号民事判决；2.驳回被上诉人国龙房地产公司的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人国龙房地产公司承担。事实和理由：一、一审法院认为涉案《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，上诉人应按照该合同约定继续支付尚欠的购房款460000元，是错误的。本案中，上诉人支付首付款后，余下购房款通过银行按揭贷款方式支付，而被上诉人应积极配合上诉人办理银行按揭贷款，但在合同履行过程中，由于被上诉人违约在先，致使上诉人无法按时办理银行按揭贷款手续和办理贷款业务，现上诉人行使的是抗辩权。涉案合同约定，上诉人只有在因政策原因或个人原因，导致超过六十日银行不能放款的情况下，才需用现金方式补足全部购房款，而本案并非因上述原因，所以上诉人没有违约，不需承担法律责任。二、上诉人梧州市新科能科技有限公司出具的承诺书并非上诉人的真实意思表示，该承诺书不具有法律约束力。上诉人与被上诉人存在工程合同的事实，而被上诉人一直没有与上诉人进行结算，上诉人为与被上诉人就相关工程款进行结算，才做出该承诺书，且被上诉人对上诉人公司的办公场所采用关门、停电方式令上诉人对其出具承诺书，因此，涉案承诺书并非是上诉人的真实意思表示，不能作为定案依据。综上，请求二审法院判如所请。 被上诉人国龙房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。上诉人的上诉没有法律和事实依据。上诉人称被上诉人违约在先，但其没有充足的证据予以证明，而被上诉人国龙房地产公司则提供了相应的证据证明上诉人没有及时向银行申请贷款，导致其无法足额支付余下的购房款，故上诉人已构成违约，应承担相应的责任。上诉人称是因为被上诉人的原因导致其无法使用办公场所，这不是事实，上诉人向公安机关报案却没有得到立案处理。综上，上诉人的上诉理由不成立。 被上诉人国龙房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令被告陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司向原告支付购房款460000元，以及支付逾期付款违约金80132元(以460000元为基数，按每日万分之一计算，自2014年8月7日起且暂计至2019年4月30日，实际计至清偿全部债务之日止）；2.判决各被告承担本案所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年6月6日，原告国龙房地产公司作为出卖人与被告陈燮文、刘维贻作为买受人签订了一份合同编号为GL20140205的《梧州市商品房买卖合同》，主要约定如下内容：1.买受人购买出卖人开发的梧州市西堤三路某房，该商品房建筑面积122.52平方米，单价为每平方米9302.97元，总金额1139800元；2.付款方式及期限：买受人按银行按揭贷款，签订合同当天，必须付清首期房款，共计679800元（已含定金），余款460000元在本合同签订三天内交足银行按揭所需的相关资料等待银行放款，如因政策原因或个人原因超过六十日银行不能放款，买受人需用现金方式补足全部房款；3.出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）在整体项目施工中，因重大技术原因或地质原因造成拖延的，且设计单位、施工单位、监理公司单位出具证明的；（3）因供水、供电部门原因或城市规划变更等客观因素造成施工拖延的；（4）因项目联合验收排期而造成延期的；（5）买受人没有按合同约定期限付款的；（6）遇雨天、政府的会议、大型活动、重要接待，高考、中考等客观原因造成延期的；（7）因非出卖人责任的第三方原因造成房屋无法按期交付的，交房期限相应延长；4.买受人逾期付款的，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；5.出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议对付款方式及期限有以下约定：1.买受人须在签订合同之日起三天内缴交契税，并将契税发票第三联交给出卖人办理预告登记，出卖人向买受人发出包括但不限于手机信息、电话、信函等通知买受人领取预告登记证次日起五天内，买受人须到银行办妥所有按揭手续。买受人以银行贷款支付的按揭款，应于出卖人通知买受人领取合同次日起六十天内付清。因买受人原因未能按以上要求时间内办理按揭手续，导致按揭款不能正常支付的，属买受人违约逾期付款，出卖人有权按合同规定追究买受人逾期付款的违约责任。2.买受人决定购房前已向银行咨询相关按揭事项，买受人签订买卖合同后，银行审核贷款的条件、程序、要求等不作为买受人付款抗辩理由。如银行不批准或批准的贷款金额小于买受人申请金额时，买受人须于银行作出不批准决定批准贷款之日起7日内与出卖人重新协商已批准贷款金额与其申请贷款金额不足部分的房款(含不批准贷款)的支付方式和支付时间；如在该期限内双方不能达成协议，则买受人应在银行作出不批准或批准贷款之日起15天内用现金一次性补充付清实际贷款不足部分予出卖人。否则，出卖人有权按本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任；3.若买受人怠于办理按揭贷款手续(包括提供资料、交齐费用及签署所有文件等)或买受人的按揭申请未能获得银行批准，买受人须于银行或出卖人通知之日起15日内以现金方式一次性付清全部款项，否则，出卖人有权按本合同规定追究买受人逾期付款的违约责任。本补充协议与《合同》正文内容冲突时，以补充约定为准。同日，原告国龙房地产公司作为出卖人（甲方）与被告陈燮文、刘维贻（乙方）签订《国龙财富中心商品房买卖合同补充协议》约定如下：1.乙方于2014年6月6日购买梧州市西堤三路某公寓，总房款为人民币（大写）壹佰壹拾叁万玖仟捌佰元整（¥1139800元），已签订《商品房买卖合同》，首期应交购房款（大写）陆拾柒万玖仟捌佰元整（¥679800元）元，现已交购房款(大写）伍拾伍万元整（¥550000元），尚欠的首期款（大写）壹拾贰万玖仟捌佰元整（¥129800元）于2014年9月6日前付清。甲方同意乙方分期支付首期房款，并同意垫付乙方欠缴的首期房款壹拾贰万玖仟捌佰元整（¥129800元)；2.乙方必须按商品房买卖合同约定及时办理银行按揭手续；3.乙方同意在未付清全部购房款（含欠缴的首期购房款），甲方不给乙方办理交房，及相关的房产证手续；4.乙方未按协议规定的时间支付尚未缴的首期购房款，逾期在30天内，自本协议规定的应还款期限之第二天起至实际全额付清还款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应还款金额的万分之五违约金；逾期超过30天的，乙方自愿放弃上述所购房屋的全部权利。甲方有权利不予办理房屋交付手续并视作乙方违约，按合同约定的违约处理，同时自乙方签订本协议之日起按欠款总额每日万分之五计算违约金。甲方有权将房屋转卖他人，乙方还应承担因此而产生的全部费用。合同签订后，被告陈燮文、刘维贻向原告支付了购房首付款679800元，但未支付剩余购房款。2016年10月9日，被告梧州市新科能科技有限公司就案涉房款的余款支付问题出具承诺书，承诺国龙财富中心西门2楼205号写字楼（总价1139800元，已付款149800元，已抵清结算530000元，尚欠460000元），如全部项目竣工验收合格结算后尚有余款应与工程款作抵冲，工程款抵冲不足部分，被告梧州市新科能科技有限公司会以转账方式支付余款。由于被告公司正在进行政府合作工程，投入了大量资金，目前被告公司资金周转压力大，故国龙财富中心西门2楼205号写字楼与工程款抵冲后的余款支付承诺于2017年2月份底前付清。如承诺到期不能履行，被告公司同意将陈燮文及其妻子刘维贻名下所购的国龙财富中心2楼205房，通过拍卖形式变卖该物业付清所欠房款及酒店消费欠款，拍卖需由符合相关资质的正规拍卖公司组织及评估公司代理并遵从《拍卖法》相关规定进行。拍卖所得多余部分退回被告，不足部分由公司及本人付足。同日，被告陈燮文、刘维贻在上述承诺书上签名确认，原告在承诺书上签“同意方案”并盖上公章。2019年4月15日，原告向业主发出《公告》通知业主开始办理不动产证。2019年8月19日，中国建设银行股份有限公司梧州分行向梧州市房地产交易中心出具《证明》一份，其上载明：“客户陈燮文，身份证号码：；刘维贻，身份证号码：，于2019年8月16日向我行申请商用房贷款购房地址：西堤三路某房。现因我行与陈燮文、刘维贻所购房产开发商终止合作，无法办理个人商用房贷款，特此证明！”庭审过程中，原告称已于2014年6月交付案涉商品房给两被告，两被告称原告指定了建设银行作为本案按揭贷款银行，但原告不予认可，认为案涉合同没有该约定。 一审法院认为，原告国龙房地产公司与被告陈燮文、刘维贻签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。案涉购房款为1139800元，既然两被告已按合同约定支付了679800元，尚欠的460000元理应继续支付给原告。本案中，合同没有约定指定银行办理按揭手续，被告提交的建设银行的证明以及原告的《公告》等证据，不足以认定是原告的原因致使被告不能办理案涉房屋的银行按揭贷款。2016年10月9日，被告梧州市新科能科技有限公司就案涉房款的余款支付问题出具承诺书，被告陈燮文、刘维贻以该房屋业主之名在承诺书上签名确认，并报原告签字盖公章同意。该份承诺书经三方同意，事实上，已形成一份各方均应遵守的协议，进一步明确各自的权利义务，对各方均有约束力。被告陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司没有在约定的期限内即2017年2月底前付清所欠房款，应承担相应的违约责任，违约金应按合同约定利率的日万分之一计算，从2017年3月1日起计至三被告实际付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告陈燮文、刘维贻于本判决生效之日起十日内向原告广西梧州国龙房地产开发有限责任公司支付购房款460000元及逾期付款违约金（违约金以未付清购房款为基数，按利率日万分之一，从2017年3月1日起计至实际付清之日止）；二、梧州市新科能科技有限公司对上述判决第一项的被告陈燮文、刘维贻履行不足部分承担补充清偿责任。一审案件受理费9201元，减半收取计4600元（原告已预交），由被告陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司负担。 二审期间，上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司与被上诉人国龙房地产公司均没有向本院提交新证据。 经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司是否需要向被上诉人国龙房地产公司支付购房款460000元以及逾期付款违约金。 上诉人陈燮文、刘维贻与被上诉人国龙房地产公司签订的涉案《梧州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意见表示，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同的约定履行。该《梧州市商品房买卖合同》约定涉案商品房的购房款为1139800元，上诉人陈燮文、刘维贻在签订合同当天支付首期房款679800元，剩余的购房款460000元，在合同签订三天内到银行办理按揭贷款手续，如因政策原因或个人原因超过六十日银行不能放款，买受人需以现金补足全部房款。在案证据证实，被上诉人国龙房地产公司已经向上诉人陈燮文、刘维贻交付涉案商品房。经被上诉人国龙房地产公司确认，上诉人陈燮文、刘维贻已支付了首期房款679800元。对于剩余的购房款460000元，三上诉人则主张被上诉人国龙房地产公司在签订合同时向其指定办理按揭贷款的金融机构，上诉人陈燮文、刘维贻在向该金融机构申请贷款时，由于被上诉人国龙房地产公司的原因，导致其无法办理按揭贷款，故被上诉人国龙房地产公司已经构成违约，上诉人陈燮文、刘维贻无法支付剩余的购房款的责任在被上诉人国龙房地产公司。本院认为，涉案《梧州市商品房买卖合同》明确约定上诉人陈燮文、刘维贻就剩余的购房款460000元通过向银行办理按揭贷款的方式支付，其二人须在合同签订三天内到银行办理按揭贷款手续。但上诉人陈燮文、刘维贻就其是否在签订涉案《梧州市商品房买卖合同》三天内已经到相关金融机构办理了按揭贷款手续，并未能提供证据予以佐证，且上诉人陈燮文、刘维贻提供的中国建设银行股份有限公司梧州分行出具的《证明》则记载，上诉人陈燮文是在2019年8月16日向该金融机构申请涉案商品房的按揭贷款。上述事实表明，上诉人陈燮文、刘维贻并未能按照合同约定的期限办理涉案商品房的按揭贷款以及支付剩余的购房款。此外，涉案《梧州市商品房买卖合同》并未明确约定办理按揭贷款的金融机构，而上诉人陈燮文、刘维贻亦未能举证证明被上诉人国龙房地产公司在合同履行过程中存在违约行为。故三上诉人的该项上诉主张缺乏理据，本院不予采纳。上诉人陈燮文、刘维贻未能按照合同约定办理按揭贷款以及支付剩余的购房款，已经构成违约。一审判决认定上诉人陈燮文、刘维贻需要向被上诉人国龙房地产公司支付购房款460000元以及承担相应的违约责任，依法有据，且被上诉人国龙房地产公司对此并无异议，故本院予以维持。 关于上诉人梧州市新科能科技有限公司的责任问题。上诉人梧州市新科能科技有限公司于2016年10月9日向被上诉人国龙房地产公司出具《承诺书》，该公司承诺以其与被上诉人国龙房地产公司之间的工程款抵销一部分的涉案购房款，余款于2017年2月底前付清。上诉人陈燮文、刘维贻与被上诉人国龙房地产公司均在该《承诺书》上签字、盖章。三上诉人虽然主张该《承诺书》为其受胁迫所签订，但并未能提供相应的证据予以佐证。因此，对三上诉人的该项上诉主张，本院不予采纳。上述《承诺书》为上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司与被上诉人国龙房地产公司的真实意见表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，对本案各方当事人均具有约束力。上诉人梧州市新科能科技有限公司在签订涉案《承诺书》后，未能按照约定的期限清偿涉案购房款，上诉人梧州市新科能科技有限公司已经构成违约，其应承担相应的违约责任。鉴于被上诉人国龙房地产公司对一审法院判决上诉人梧州市新科能科技有限公司对上诉人陈燮文、刘维贻不能履行部分的购房款及违约金承担补充清偿责任的内容，没有意见，视为其服判。故本院对该项判决予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9201元（上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司已预交），由上诉人陈燮文、刘维贻、梧州市新科能科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李友齐 审 判 员 李庆春 审 判 员 黄 俊 二〇二〇年六月十二日 法官助理 覃楚楚 书 记 员 刘 莉 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。