浙江省临海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1082民初1958号 原告：台州市亿吉物业管理有限公司，住所地临海市大洋街道中心区商业街23号楼373号商铺。统一社会信用代码：91331082755932420P。 法定代表人：陈建，总经理。 委托诉讼代理人：邬贤浦，该公司员工。 被告：单华永，男，1974年12月30日出生，汉族，住临海市，现住临海市。 被告：刘玲玲，女，1974年11月14日出生，汉族，住临海市，现住临海市。 原告台州市亿吉物业管理有限公司与被告单华永、刘玲玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案。后本院依法适用简易程序，于2020年4月26日对本案公开开庭进行了审理。原告台州市亿吉物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人邬贤浦，被告单华永到庭参加诉讼。被告刘玲玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台州市亿吉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令单华永、刘玲玲给付台州市亿吉物业管理有限公司2011年7月20日至2019年6月15日物业管理服务费16086.60元（其中能耗费每年300元，8年2400元）；2.判令单华永、刘玲玲给付2011年7月20日至2019年6月15日每日千分之二滞纳金8176元。事实和理由：单华永、刘玲玲系台州市亿吉物业管理有限公司管理的山水人家小区13幢1单元601室房屋、车棚01号的业主，其套房面积249.62㎡，车棚面积24.65㎡。单华永、刘玲玲在接受物业时，按《物业管理条例》的相关规定与台州市亿吉物业管理有限公司签订临海市山水人家小区物业管理服务费收缴协议书，并约定多层公寓：按建筑面积0.55元/㎡月，储藏室：按建筑面积0.275元/㎡月，地上车库：按建筑面积0.275元/㎡月收取物业管理服务费。在单华永、刘玲玲欠费期间，台州市亿吉物业管理有限公司对其临海市山水人家小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。台州市亿吉物业管理有限公司在2019年6月15日已经退出山水人家小区的物业管理，在台州市亿吉物业管理有限公司提供服务的同时，单华永、刘玲玲从2011年7月20日起至2019年6月15日止合计95个月（即套房面积249.62㎡×0.55元/月×95个月，车棚面积24.65㎡×0.275元/月×95个月，加8年能耗费每年300元，合计物业管理服务费16086.60元）一直未交物业服务管理费，经台州市亿吉物业管理有限公司工作人员多次催促和法院调解员多次调解未果。 单华永辩称：一、台州市亿吉物业管理有限公司的诉讼对象有误，单华永主体不适格。因物业交房时房顶及露台严重漏水，经整改后依旧漏水，不符合交房条件，其在交房手续上也未签字，该物业属于房产商尚未交给物业买受人的物业，该物业费应由建设单位交纳，故单华永的主体不适格。二、房产商统一办证合理合法。其在购置房产时，房产商统一办理房产证及土地使用证，合理合法。三、诉讼期限已过时效。从2011年7月到2019年6月期间，台州市亿吉物业管理有限公司从未上门催缴或张贴催缴通知或打电话催缴物业费，只是到2019年年底法院调解阶段时才告知单华永。台州市亿吉物业管理有限公司明知该物业尚未交付买房人，才没有向单华永催缴物业费。四、物业管理权私自转让，违反物业管理条例。2016年后，山水人家的物业借着亿吉物业的旗号已换成叶文杰（平淡物业），其他业主缴纳物业费时，也是出具台州市平淡物业管理有限公司（该公司法人为叶文杰）的收款收据。五、收费项目有待确认。“能耗费”属乱收费范畴；违法私自设立滞纳金，其认为滞纳金由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立。台州市亿吉物业管理有限公司私自设立滞纳金，每日收取千分之二滞纳金，折合成六分利。六、物业管理严重不作为：保洁工作不到位，卫生状况相当恶劣；保安工作严重不到位，岗位形同虚设；设施设备损毁严重，维护不到位；绿化养护不到位，大量绿化消亡；有暴力方式催讨物业费的行为。综上，单华永要求驳回台州市亿吉物业管理有限公司的诉讼请求。 刘玲玲未作答辩。 在举证期限内，台州市亿吉物业管理有限公司向本院提交《前期物业管理服务合同》、土地登记审批表、不动产登记情况查询结果证明书、商品房买卖合同、物业费催缴通知书若干份、物业管理交接事宜协议、劳动合同书、临海市房屋所有权发证存根等证据。单华永为支持其抗辩主张，向本院提交房屋内部照片若干份、台州市平淡物业管理有限公司的登记情况1份、收款收据复印件若干份、关于暂停缴纳物业费的通知复印件1份、山水人家业主委员会关于要求物业整改事项的函复印件1份、照片若干份（附光盘1张）、单华永所在房屋外部及门口照片2份、山水人家小区物业移交项目表1份、山水人家交付物品清单1份（黄卫强）、关于要求物业整改事项的函1份、举报投诉函1份、提请临海市综合行政执法局督促本小区物业整改的函1份、临海市综合行政执法局出具的信访事项处理意见书1份、浙江省台州市中级人民法院（2012）浙台民终字第1063号民事判决书1份等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，根据上述证据及当事人的陈述，本院认定的事实如下： 2008年2月25日，台州市亿吉物业管理有限公司与临海市开泰置业有限公司之间签订《前期物业管理服务合同》，约定委托管理期限为3年。单华永、刘玲玲于2011年10月9日与临海市开泰置业有限公司之间签订商品房买卖合同，购买山水人家小区13幢1单元601室、车棚01号房屋（套房面积249.62㎡，车棚面积24.65㎡）。台州市亿吉物业管理有限公司与单华永、刘玲玲之间未签订山水人家交付物品清单、山水人家小区业主领房验收交接表。台州市亿吉物业管理有限公司与单华永、刘玲玲之间未签订物业管理服务费收缴协议书。台州市亿吉物业管理有限公司于2019年6月15日退出山水人家小区物业管理。 本院认为，本案的争议焦点是单华永、刘玲玲所购买的临海市山水人家小区的房屋是否已经交付。台州市亿吉物业管理有限公司提出单华永、刘玲玲已办理不动产登记手续，领取了临海市房屋所有权证，认为单华永、刘玲玲所购买的山水人家小区房屋已交付。单华永认为其所购买的山水人家小区的房屋尚未交付。根据双方提交的证据及在庭审中的陈述，结合台州市亿吉物业管理有限公司与山水人家小区其他业主之间签订山水人家交付物品清单、山水人家小区业主领房验收交接表、物业管理服务费收缴协议书的实际情况，且台州市亿吉物业管理有限公司未向本院提交单华永、刘玲玲已实际入住其所购买的山水人家小区的相关证据，故本院认为单华永、刘玲玲所购买的山水人家小区的房屋尚未实际交付单华永、刘玲玲使用的事实。 对台州市亿吉物业管理有限公司要求单华永、刘玲玲支付能耗费2400元的诉讼请求，本院认为双方之间无合同约定，故对该请求不予支持。 对台州市亿吉物业管理有限公司要求单华永、刘玲玲给付2011年7月20日至2019年6月15日按每日千分之二支付滞纳金8176元的诉讼请求。本院认为，滞纳金属于行政法律体系中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。故对台州市亿吉物业管理有限公司主张的支付滞纳金的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回台州市亿吉物业管理有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取203元，由台州市亿吉物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 如判决生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期申请，本院不予受理。 审 判 员  何 一 二〇二〇年六月四日 代书记员  陈惠惠