安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1436号上诉人（原审被告）：安徽永久房地产开发有限公司，住所地安徽省固镇县连城镇浍南村西侧101省道东侧，统一社会信用代码91340323793558193C。法定代表人：陈磊，该公司经理。委托诉讼代理人：朱守国，安徽舒洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：殷现勇，男，1956年7月22日出生，汉族，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：张清顺，固镇县新马桥镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄磊，男，1988年5月10日出生，汉族，农民，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：安徽永久房地产开发有限公司固镇分公司，住所地安徽省固镇县汽贸农机市场内，统一社会信用代码91340323343954180P。负责人：黄国安，该公司负责人。上诉人安徽永久房地产开发有限公司（下称永久公司）因与被上诉人殷现勇、黄磊、安徽永久房地产开发有限公司固镇分公司（下称永久公司固镇分公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，故进行了书面审理。本案现已审理终结。永久公司上诉请求：1.依法撤销安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初1841号民事判决；2.依法改判或发回重审；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人永久公司与被上诉人殷现勇、黄磊于2018年6月7日签订的三方协议合法有效系认定事实错误。首先，三方协议的签订主体黄磊、永久公司固镇分公司主体不适格，系无权处分。固镇县汽贸城(3#、7#、8#、11#、12#、16#、17#、20#、25#、26#、29#、30#)楼主体施工方是合肥光大建筑工程有限公司，实际施工人为黄道圣，黄磊只是现场一般管理人员，没有权利对公司的债权和债务进行处理，公司及实际施工人也没有委托授权，因此黄磊的行为系无权处分行为，应为无效。永久公司固镇分公司本身无独立财产且没有母公司授权，对外不能承担责任，在三方协议上盖章行为对永久公司不发生法律效力。殷现勇与章廷银于2018年6月6日签订的商铺认购书无效，章廷银系现场管理人员，无权对外单独签订房屋认购书，章延银不是公司法定代表人也没有公司授权，且固镇中盛投资有限公司（下称中盛公司）并不是固镇县汽贸城商铺实际所有人，无权处分其他公司财产且在签订认购书时该房产已于2016年7月15日抵押给固镇县城市建设投资发展有限公司。其次，在签订三方协议时，永久公司实际已支付给合肥光大建筑工程有限公司（下称光大公司）实际施工人黄道圣工程款4159万余元，永久公司与合肥公司决算不到3200万元，三方签订协议时，永久公司显然已不欠光大公司及实际施工人黄道圣工程款。章廷银因涉嫌逃税漏税、侵占公司财产等罪名被司法机关羁押，目前仍在侦查，章延银犯罪手段纷繁复杂多样，可能牵涉到相关公司进行利益输送，希望待章延银案件查清后，正确处理该案。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，请求二审法院查清事实，依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。殷现勇辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院依法予以维持；永久公司的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院驳回其上诉请求。2.永久公司固镇分公司、黄磊、殷现勇三方达成协议，系三方真实意思表示，合法有效。殷现勇与黄磊于2016年7月1日、2016年9月1日签订两份协议，约定黄磊承包的永久公司固镇分公司固镇县汽贸农机市场3#楼、7#楼、8#楼、11#楼、12#楼、16#楼、17#楼、20#楼、21#楼、25#楼、26#楼、29#楼、31#楼、32#楼的内、外保温墙、外墙真石漆及内墙乳胶漆工程分包给殷现勇施工，协议对计价标准、付款方式进行了约定。2018年1月29日，殷现勇与黄磊双方结算，确认未付工程款为2236106元。2018年6月7日，黄磊、殷现勇双方达成协议，内容为未付工程款2236106元中的707144元抵付房款，余款1448962元由永久公司支付，殷现勇向黄磊出具工程款已付清的收条。当日，永久公司、黄磊、殷现勇达成三方协议，黄磊欠付殷现勇的工程款1448962元由永久公司从光大公司工程款中代扣代发，永久公司时任实际负责人章廷银在协商调解书上加盖永久公司固镇分公司印章，黄磊、殷现勇签名确认。2016年6月6日，中盛公司与殷现勇签订认购协议书，约定殷现勇以每套353572元的价格购买永久公司固镇分公司汽贸城20栋103号、105号两套商铺，付款方式为一次性付款，时任中盛公司负责人章廷银在认购书上签名。2018年6月8日，永久公司以收据形式向殷现勇出具欠条一张，并加盖永久公司财务专用章，确认欠殷现勇工程款1448962元。案涉所欠殷现勇的1448962元工程款，由永久公司固镇分公司、黄磊、殷现勇三方达成协议，永久公司出具欠条既是对永久公司固镇分公司该行为的认可，亦是对欠款事实及欠款金额的追认。殷现勇同意黄磊将案涉所负债务转移给永久公司负担，永久公司同意承担债务。永久公司认为永久公司固镇分公司主体不适格及母公司未授权、无权处分等抗辩理由与事实不符，显然不能成立。3.黄磊的处分行为，系有权处分，合法有效。光大公司系永久公司开发的固镇汽贸农机市场项目的施工单位之一，案涉工程施工方为光大公司，实际施工人为黄道圣，黄道圣与光大公司系挂靠关系，黄道圣委托黄磊负责现场管理，对公司债权债务的处理，得到认可，并且光大公司、黄道圣不持异议。另，黄磊是否经公司及实际施工人委托授权，有无处分权，不是永久公司抗辩不支付工程款的依据。4.2018年6月6日，殷现勇与章廷银签订的商铺认购书有效。中盛公司与殷现勇签订认购书后，永久公司虽然没有与殷现勇签订房屋买卖合同，但该商铺认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且殷现勇已通过工程款抵付的方式支付了购房款，在三方协议中得到永久公司的认可，并在以收据的形式向殷现勇出具欠款凭证中予以扣除工程款707144元，该商铺认购书应认定为商品房买卖合同。5.永久公司抗辩其已超额支付案涉光大公司工程款的理由，不能成立。永久公司虽提供付款明细，但没有支付凭证等相关证据佐证，付款真实性无法核实；另，工程结算初步审计结果不是正式审计结果，也未得到光大公司的确认，不能作为永久公司拒付工程款的理由。综上，殷现勇认为，永久公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，请求二审法院查明本案事实，依法驳回其上诉请求，并由其负担本案一、二审诉讼费用。黄磊辩称：1.上诉人认可光大公司实际施工人是黄道圣，至于黄磊是否有权处理债权与债务，黄道圣与殷现勇均未提出异议，因此黄磊的处分行为有效。2.对于永久公司固镇分公司是否可以对外承担责任的问题，永久公司于2018年6月8日给殷现勇出具的收据已经明确认可永久公司固镇分公司的协议内容。3.中盛公司是否有权处分商铺及处分的房产能否按期交房办证，一审判决书上已经表述的很明确。如不能交房办证，应退还殷现勇抵扣的购房款。4.签订三方协议时，既然永久公司已超额支付光大公司工程款，为何还会出现三方协议，并于2018年6月8日出具类似于欠条的收据。因此，对永久公司超额支付工程款的陈述，我方认为不属实，且没有证据予以支持。综上，请求二审法院驳回永久公司的上诉请求，维持原判决。永久公司固镇分公司在答辩期内未向本院提交书面答辩意见。殷现勇向一审法院起诉请求：1.判令黄磊、永久公司、永久公司固镇分公司支付殷现勇工程款1448962元；2.永久公司继续履行2018年6月6日与殷现勇签订的《固镇汽贸城农机市场商铺认购书》，向殷现勇交付房屋，并为殷现勇办理固镇汽贸农机市场20栋103号、105号房屋不动产产权登记；如永久公司不能按期交房办证，应退还殷现勇以工程款抵扣的购房款707144元。一审法院认定事实：光大公司系永久公司开发的固镇县汽贸农机市场项目的施工单位之一，实际施工人为黄道圣，黄道圣与光大公司系挂靠关系。案涉工程建设期间，黄道圣委托黄磊负责现场管理。2016年7月1日、9月1日殷现勇与黄磊分别签订两份协议书，约定黄磊将其承包的永久公司开发的固镇县汽贸农机市场3#楼、7#楼、8#楼、11#楼、12#楼、16#楼、17#楼、20#楼、21#楼、25#楼、26#楼、29#楼、31#楼、32#楼的内、外保温墙、外墙真石漆及内墙乳胶漆工程分包给殷现勇施工，协议同时对计价标准、付款方式等进行了约定。2018年1月29日，殷现勇与黄磊双方进行结算，确认未付工程款金额为2236106元。2018年6月7日，黄磊、殷现勇双方达成协议，内容为未付工程款2156106元中的707144元抵付房款，剩余1448962元由永久公司支付，殷现勇向黄磊出具工程款已付清的收条。同日，永久公司、黄磊、殷现勇三方达成协议，黄磊欠付殷现勇的工程款1448962元由永久公司从光大公司工程款中代扣代发，永久公司时任实际负责人章廷银在协商调解书上加盖永久公司固镇分公司印章，黄磊、殷现勇签名确认。2018年6月6日，中盛公司与殷现勇签订认购协议，并出具固镇汽贸农机市场商铺认购书，约定殷现勇以每套353572元的价格购买永久公司固镇汽贸农机市场20栋103号、105号两套商铺，付款方式为一次性付款，时任中盛公司实际负责人章廷银在认购书上签名。2018年6月8日，永久公司以收据形式向殷现勇出具欠条，确认欠殷现勇工程款1448962元。另查明，永久公司开发的固镇汽贸农机市场20栋103号、105号两套商铺已于2016年7月15日抵押给固镇县城市建设投资发展有限责任公司。2016年至2019年3月期间，永久公司和中盛公司的实际负责人为章廷银。永久公司开发的固镇汽贸农机市场房屋销售模式为，首先由中盛公司签订认购书，然后由永久公司与购房者签订正式的房屋买卖合同，并进行备案登记。一审法院认为，黄磊与殷现勇签订的建设工程转包协议因违反现行法律的强制性规定，应为无效。殷现勇已完成转包工程，永久公司、黄磊均未对工程质量提出异议，殷现勇可以请求参照合同约定支付工程价款。殷现勇与黄磊已于2018年1月29日对未付工程价款进行了结算，此后，经殷现勇同意，黄磊将未付工程款债务转移给永久公司承担，永久公司时任实际负责人章廷银表示同意，并安排人员给殷现勇出具商铺认购书及欠条。上述结算及债务转移协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方应切实履行。永久公司关于在签订结算调解协议时，永久公司已经全额支付光大公司的工程款的抗辩意见，因无证据证实，该院不予采信。中盛公司与殷现勇签订商铺认购书后，永久公司虽然没有按照销售惯例与殷现勇签订房屋买卖合同，但该商铺认购书具备商品房买卖合同的主要内容，且殷现勇已通过工程款抵付的方式支付了购房款，该商铺认购书应认定为商品房买卖合同。因商铺认购书认购的固镇汽贸农机市场20栋103号、105号两套商铺已于2016年7月15日抵押给固镇县城市建设投资发展有限责任公司，永久公司能否向殷现勇交房及办理产权登记具有不确定性。殷现勇提出如永久公司不能按期交房办证，应退还殷现勇以工程款抵付的购房款707144元的预备性诉讼请求具有必要性及合理性。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十二条的规定,判决：一、被告安徽永久房地产开发有限公司支付原告殷现勇工程款1448962元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；二、被告安徽永久房地产开发有限公司向原告殷现勇交付固镇汽贸农机市场20栋103号、105号房屋，并协助办理不动产产权登记，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；如永久公司不能按期交房办证，应退还原告殷现勇以工程款抵扣的购房款707144元。案件受理费减半收取12025元，由被告安徽永久房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，对于双方当事人的诉辩意见，根据查明的事实和相关法律规定，本案争议的焦点为：一、案涉三方协议是否有效。二、案涉商铺认购书是否有效。三、上诉人永久公司是否已经超额支付工程款。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，从合同主体方面来看，《协商调解书》首部载明“申请人：殷现勇；被申请人：安徽永久房地产开发有限公司”，落款处由时任永久公司实际负责人章廷银加盖“安徽永久房地产开发有限公司固镇分公司”印章，因此，相对方殷现勇、黄磊有理由相信永久公司固镇分公司取得了永久公司的相应授权而有代理权，并签名确认。另，虽然光大公司系案涉施工合同承包方，但因其违法分包给黄道圣，双方之间形成了挂靠关系，故黄道圣作为实际施工人对案涉工程享有实际权益，黄磊作为黄道圣委托授权的案涉项目负责人，有权处理案涉项目的债权债务，且黄道圣、光大公司对此并无异议。综上，案涉三方协议系各方当事人的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均有约束力，永久公司关于三方协议因黄磊、永久公司固镇分公司主体不适格而无效的上诉理由不成立，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，案涉商铺虽由永久公司开发，但根据一审法院查明的事实可以看出，永久公司开发的固镇汽贸农机市场房屋销售模式为“首先由中盛公司签订认购书，然后由永久公司与购房者签订正式的房屋买卖合同，并进行备案登记。”，时任永久公司、中盛公司实际负责任人章廷银以中盛公司名义，与殷现勇签订《固镇汽贸农机市场商铺认购书》，实质上系中盛公司受永久公司的委托，以自己的名义处理永久公司委托的售房事务。永久公司、中盛公司之间形成了商品房销售代理法律关系。殷现勇显然知晓该销售模式，因此，该商铺认购书对永久公司、殷现勇均有约束力。另，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”的规定，即使永久公司在签订案涉商铺认购书时未经抵押权人固镇县城市建设投资发展有限公司的同意，也仅在抵押登记未涂销的情况下，产生因不能办理过户登记而导致合同履行不能的法律后果，并不能据此否认合同的效力。故永久公司关于案涉商铺认购书无效的上诉理由不成立，本院不予采信。关于争议焦点三。根据殷现勇与黄磊结算后达成的协议约定，双方确认未付工程款2156106元，其中的707144元用于抵付购房款，尚欠1448692元由永久公司支付；后经永久公司、黄磊、殷现勇三方协议约定，黄磊欠付殷现勇的工程款1448962元由永久公司从光大公司工程款中代扣代发，永久公司以收据形式向殷现勇出具“欠条”，确认欠殷现勇工程款1448962元。永久公司虽然提供了付款明细、案涉工程初步审计结果等证据，但殷现勇不予认可，因此，其提供的证据不足以推翻前述三方协议的约定，应当承担举证不能的法律后果，故永久公司关于其已超额支付案涉工程款的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，上诉人永久公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24049元，由安徽永久房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  洪增余审判员  罗正环审判员  耿 杰二〇二〇年六月二十三日法官助理祁克轩书记员孟昕亚