云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终19号上诉人（原审被告）：临沧瑞玺城市驻车投资有限公司。住所地：临沧市临翔区忙畔街道忙畔社区信息产业园3幢501室。法定代表人：樊伟，该公司总经理。上诉人（原审被告）：云南瑞玺投资有限公司。住所地：昆明市五华区环城西路181号4幢4单元402号。法定代表人：王建梅。委托诉讼代理人：陈润喜，云南瑞玺投资有限公司法务。代理权限：特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：沈智琴，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：临沧鑫豪商贸有限公司。住所地：临沧市临翔区忙畔街道忙畔社区信息产业园服务中心3号楼四层401室。法定代表人：余琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘传宝，云南九正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人临沧瑞玺城市驻车投资有限公司（以下简称临沧瑞玺公司）、云南瑞玺投资有限公司（以下简称云南瑞玺公司）因与被上诉人临沧鑫豪商贸有限公司（以下简称临沧鑫豪公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初2201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭分别于2020年1月16日、2020年3月30日公开开庭进行了审理，上诉人云南瑞玺公司的委托诉讼代理人陈润喜及其与临沧瑞玺公司的共同委托诉讼代理人沈智琴、被上诉人临沧鑫豪公司的委托诉讼代理人刘传宝到庭参加诉讼。本案经批准延长审限，经合议庭评议，现已审理终结。临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司共同上诉请求：1、撤销本案一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由临沧鑫豪公司承担。事实和理由：一审中两上诉人因有事未能出席，在上诉人缺席的情况下，一审法院未经上诉人、被上诉人质证，采纳了被上诉人的证据，对上诉人做出了不利判决，上诉人对被上诉人提供的证据有异议。上诉人跟被上诉人签订的《场地租赁合同》中只写明3号楼5层，建筑面积是280平方米，一审在判决书中写明“到临沧工业园东片区各拍照数张，其中501室现状为室内整洁干净，系临沧工业园区的党建办公室；503室内一片狼藉，桌子上还留有上诉方的工作人员名片”，但实际该楼5层的两间房屋，并没有写明门牌号，没有房产证，无法确定上诉人租赁的就是503室，该楼的房东是本案的被上诉人，二审法院应查明此事实。一审中两上诉人在答辩状中已经明确提出，临沧瑞玺公司于2018年9月18日经临沧市工商行政管理局核准登记成立，不可能于2018年5月1日和被上诉人签订《场地租赁合同》，并申请对《场地租赁合同》中临沧瑞玺公司的印章真伪进行鉴定，一审仅凭印章编号一致就不予采纳，编号一致并不能说明印章的真实性。一审认定事实错误，证据认定不能让上诉人信服，二审应依法纠正。临沧鑫豪公司辩称：上诉人租赁的房屋就是被上诉人所有的鑫豪商业园区3号楼5层503室，一审庭审结束后到现场看过，那里还遗留有上诉人办公人员的姓名签以及办公用品、标示牌等，一审法院对租赁物的情况核实是客观无误的。一审庭审结束后，法官找到上诉人的法定代表人到法院进行质证，那时上诉人对租赁房屋的事实、被上诉人提交的证据是没有提出异议的，现在却以印章的问题提出上诉，印章确实是上诉人加盖的，一审查明的事实正确，法律适用正确，请维持一审判决。临沧鑫豪公司向一审法院起诉请求：1.判令终止原告与被告临沧瑞玺公司签订的《场地租赁合同》，被告临沧瑞玺公司立即搬离场地；2.判令被告临沧瑞玺公司向原告支付租金153590元[暂计算至起诉之日，计算方式为：第一年租金121176元+（32.1元每平方米每月×336.6平方米×3个月）]，物业费7573元（计算方式为：第一年物业费6059元+3个月物业费1514元），违约金48348元，合计：209511元，被告云南瑞玺公司对上述债务承担无限连带责任；3.判令两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告临沧瑞玺公司为一人有限公司，其股东为被告云南瑞玺公司，云南瑞玺公司持有临沧瑞玺公司100%的股权。2018年5月1日，原告临沧鑫豪公司与被告临沧瑞玺公司签订了一份《场地租赁合同》，原告将位于临沧工业园区东片区临沧信息产业园服务中心3号楼503室（建筑面积为336.6平方米）房屋出租给被告临沧瑞玺公司使用，约定租赁期限为三年，即自2018年5月1日至2021年4月30日，第一年的租金按单价30元/平方米/月计算，为121176元，第二年的租金在第一年租金的基础上递增7%，即单价为32.1元/平方米/月；第三年的租金在第二年租金的基础上递增7%，即单价为34.347元/平方米/月。全年物业费为6059元；水电、场地保证金10098元；上述费用被告需在该租赁合同签订之日起的7个工作日内向原告支付。其中双方约定违约责任中一项为如被告临沧瑞玺公司未按时支付租金及其他费用，属被告违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，还需每天按欠款的1%支付原告违约金。合同签订后，原告依约向被告临沧瑞玺公司交付了房屋，但被告临沧瑞玺公司未按约定向原告支付租金、物业费及场地保证金。经原告多次催要上述费用未果，故起诉至一审。一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告临沧瑞玺公司向原告临沧鑫豪公司租赁位于临沧工业园区东片区临沧信息产业园服务中心3号楼503室房屋，双方签订了《场地租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规，对依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方均应按照该合同享受权利，并履行义务，原告向被告实际交房，但被告未向原告支付约定的租金及物业等费用，被告已构成违约，原告起诉要求解除与被告签订的《场地租赁合同》，被告亦同意解除该租赁合同，一审对原告的该项诉请予以支持。因被告未支付原告租金及物业费，原告起诉要求被告支付该费用的诉讼请求符合双方的约定及法律规定，一审予以支持。具体支持为：①2018年5月1日至2019年4月30日的租金为336.6㎡×30元/㎡×12个月=121176元，物业费336.6×1.5元/㎡×12个月=6059元，共计127235元；②2019年5月1日至2019年8月21日的租金为336.6㎡×32.1元/㎡×3个月零21天（32414元+7563元）=39977元，物业费336.6×1.5元/㎡×3个月零21天（1514.7元+353.4元）=1868元，共计41845元。以上费用共计169080元。原告主张161163元（租金153590元+物业费7573元），其中的7917元视为原告放弃主张权利。原告与被告临沧瑞玺公司在《场地租赁合同》中对违约责任约定为如承租方未按时付款，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向出租方支付欠款的1%作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合原、被告双方的合同履行情况，以原告的实际损失为基础，被告的过错程度及原告预期利益等综合因素，酌情以被告欠付租金及物业费的20%支持原告违约金，即161163元×20%=32233元。被告云南瑞玺公司系被告临沧瑞玺公司持股100%的股东，不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司的债务承担连带。原告要求被告云南瑞玺公司对临沧瑞玺公司所欠租金及物业费的诉讼请求，符合法律规定，一审予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除临沧鑫豪公司与临沧瑞玺公司于2018年5月1日签订的《场地租赁合同》；二、临沧瑞玺公司于判决生效之日起十五日内支付临沧鑫豪公司2018年5月1日至2019年8月21日的租金153590元、物业费7573元，共计161163元；三、临沧瑞玺公司于判决生效之日起十五日内支付临沧鑫豪公司违约金32233元；四、云南瑞玺公司对临沧瑞玺公司的上述费用承担连带责任；五、驳回临沧鑫豪公司的其他诉讼请求。案件受理费4442元，适用简易程序审理减半收取2221元，由临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司负担。二审中，临沧瑞玺公司向本院提交第一组场地租赁合同、不动产权证书、附页图、装修合同、云南增值税普通发票，用以证明在临沧瑞玺公司成立前，由云南瑞玺公司于2018年3月28日与临沧鑫豪公司签署场地租赁合同，临沧瑞玺公司没有与被上诉人签订过协议。场地租赁合同约定租赁的是临沧工业园区东片区信息产业园服务中心3号楼501室，面积280平方米，每月租金以20元/㎡计算，年租金为67200元，该合同及附件在临沧瑞玺公司注册时已提交工商部门备案。临沧瑞玺公司成立后，与杨金莹签订装修合同对办公室进行装修，装修合同约定装修房屋也是前述501室房屋；第二组公司登记备案申请书、营业执照，用以证明临沧瑞玺公司成立于2018年9月18日，根本不可能于公司成立前（2018年5月1日）就与被上诉人签署场地租赁合同，被上诉人提供的签署于2018年5月1日的租赁合同不具真实性，不是双方真实意思的表示。本案应以云南瑞玺公司签署的在工商部门备案的具有公示效力的租赁合同为准；第三组新型防伪印章档案信息，用以证明临沧瑞玺公司的公章经过公安局备案；第四组聊天记录，用以证明临沧瑞玺公司与临沧鑫豪公司是合作关系。云南瑞玺公司向本院提交第一组营业执照、房屋租赁合同、审计报告、财务管理机构及职责，用以证明云南瑞玺公司作为国资独有公司，经营场所与临沧瑞玺公司独立、财务管理规范、管理独立；第二组临沧市城镇职工基本医疗保险市区参保人员增减情况表、新参保人员花名册、停保花名册、基本养老保险、工伤、生育保险人员增减明细表、失业保险参保职工变动情况表、职工人员社保缴费明细、合作框架协议、备忘录、收条、收据、临沧瑞玺公司前期投入费用明细（截止至2018年9月20日）、临沧瑞玺公司应收水电费明细表，用以证明在经营过程中，临沧瑞玺公司和股东以自己的名义招聘人员、独立经营，对外发生关系时将自己与公司区别对待，没有滥用公司的独立法人地位为自己获取利益。临沧瑞玺公司有完整、独立并发挥作用的会计部门，有规范的会计账簿、凭证完整。临沧瑞玺公司股东与公司不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避责任、严重损害公司债权人利益的行为。场地使用人为临沧瑞玺公司，应当由独立法人临沧瑞玺公司承担租金，与云南瑞玺公司无关。被上诉人与云南瑞玺公司及关联公司存在合作关系，被上诉人与云南瑞玺公司合伙成立临沧瑞玺公司，运作停车场ppp项目。经质证，临沧鑫豪公司对临沧瑞玺公司提交的第一组证据不予认可，认为2018年3月28日签订的场地租赁合同并没有真正履行；对第二、三组证据的真实性没有异议，但不能证明待证事实；对第四组证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。临沧鑫豪公司对云南瑞玺公司提交的营业执照没有异议，但公司法人在诉讼期间发生变更，是公司的故意行为。对房屋租赁合同、财务管理机构及职责的三性没有异议。审计报告是2018年6月之前的报告，公司财产独立是成立之后的财产独立，该证据无法证明其待证目的。第二组证据与本案没有关联性，其中的收条收据是云南瑞玺公司在前期帮助临沧瑞玺公司缴纳，但是现在还存在欠缴情况。临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司对对方提交证据无异议。本院认为，临沧鑫豪公司对临沧瑞玺公司提交四组证据的真实性无异议，对真实性予以确认，对证明力应综合涉案证据在争议焦点部分予以评判。临沧鑫豪公司对云南瑞玺公司提交的第一组证据中的营业执照无异议，予以采信；云南瑞玺公司提交其他证据与本案租赁合同无关联性，不予采信。2020年1月16日，本院组织双方当事人到临沧工业园区东片区临沧信息产业园服务中心3号楼，对临沧瑞玺公司租赁房屋进行现场确认。临沧鑫豪公司向本院提交5层平面图一份，用以证明临沧瑞玺公司租赁房屋为3号楼5层503号以及租赁房屋的建筑面积为204.12㎡、产权面积为336.55㎡等情况；申请证人黄某、刘文英作证，黄某证明自己于2018年5月入职临沧瑞玺公司，2019年4月离职，公司的办公场所一直都是临沧信息产业园服务中心3号楼5层现场指认的房屋；刘文英证明自己于2018年5月入职临沧瑞玺公司，2019年4月离职，公司办公室就是5层现场指认的房屋，房屋的门牌号还是刘文英办理的，房号就是503号。经质证以及现场确认，临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司认可临沧瑞玺公司租赁的房屋确实为5层平面图中所载的503号，但不认可房屋的建筑面积为204.12㎡、产权面积为336.55㎡；临沧瑞玺公司遂于2020年1月17日，向本院提交《测量房屋租赁面积申请书》，申请测量租赁房屋面积以实际测量面积为准。在审理过程中，临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司认为临沧瑞玺公司成立于2018年9月18日，不可能于2018年5月1日与临沧鑫豪公司签订《场地租赁合同》，向本院申请对2018年5月1日与临沧鑫豪公司签订的《场地租赁合同》中“临沧瑞玺城市驻车投资有限公司”的印章真伪进行鉴定。本院认为，根据临沧瑞玺公司在《测量房屋租赁面积申请书》中所载“上诉人对租赁503室没有异议……”的自认内容，临沧瑞玺公司对租赁房屋的事实予以认可，故对2018年5月1日《场地租赁合同》中临沧瑞玺公司印章是否真实的问题，无鉴定的实际意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款的规定，对上诉人临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司的鉴定申请不予准许。临沧鑫豪公司提交的5层平面图所载内容与临沧瑞玺公司、云南瑞玺公司在一审中提交的不动产权证书所附房产分户图、装修合同中约定的建筑总面积为336.6㎡的事实以及临沧瑞玺公司租赁房屋的实际情况能相互印证，形成证据锁链，予以采信，故对临沧瑞玺公司向临沧鑫豪公司租赁房屋为5层平面图中，房屋建筑面积为204.12㎡、产权面积为336.55㎡的503号房的事实予以确认。原审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，云南瑞玺公司于2019年11月8日在昆明市五华区市场监督管理局进行变更登记，法定代表人变更为王建梅，其变更登记前的法定代表人为樊伟。云南瑞玺公司于2018年9月18日独资成立临沧瑞玺公司。2018年3月28日，临沧鑫豪公司（甲方）与云南瑞玺公司（乙方）签订了一份《场地租赁合同》，约定甲方将位于临沧工业园区东片区临沧市信息产业化服务中心3号楼5层，建筑面积为280㎡的房屋出租给乙方使用，约定租赁期限为三年，即自2018年4月1日至2021年3月31日，租金按20元/㎡/月计算，每年支付一次，合计67200元……合同对租金涨幅、交纳期限、违约责任等进行了约定。案涉争议租赁房屋位于临翔区，该楼层属临沧鑫豪公司所有，临沧鑫豪公司办理了云（2016）临翔区不动产权第××号不动产权证书，房屋建筑面积1048.78㎡。临沧鑫豪公司在办理不动产权证书时统称该3号楼5层为501室，在对该楼层使用过程中对1048.78㎡的面积进行了分割，共分为501号、502号、503号、504号4间。临沧瑞玺公司实际租赁的是503号房屋，该房屋建筑面积为204.12㎡、产权面积为336.55㎡。本院认为，云南瑞玺公司独资成立临沧瑞玺公司，在筹建过程中，以云南瑞玺公司的名义与临沧鑫豪公司于2018年3月28日签订《场地租赁合同》，后又于2018年5月1日以临沧瑞玺公司名义另行签订《场地租赁合同》，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，虽签订案涉《场地租赁合同》时，临沧瑞玺公司尚未成立，但签订该合同是云南瑞玺公司的法定代表人即临沧瑞玺公司成立时的法定代表人樊伟以公司名义与临沧鑫豪公司签订，且临沧瑞玺公司对于实际租赁并使用了案涉临沧鑫豪公司所有的503号房屋的事实予以认可，故临沧鑫豪公司有权向云南瑞玺公司及临沧瑞玺公司主张承担相应的合同责任。临沧鑫豪公司与云南瑞玺公司签订的《场地租赁合同》先于与临沧瑞玺公司签订的《场地租赁合同》，从庭审查明的事实看，与临沧瑞玺公司签订的《场地租赁合同》对实际租赁房屋的房号、面积、租赁期限、租金计算及支付方式、物业费、保证金等做了更为详细的约定，结合临沧瑞玺公司租赁使用的实际情况，本院确认2018年5月1日临沧鑫豪公司与临沧瑞玺公司签订的《场地租赁合同》系对2018年3月28日临沧鑫豪公司与云南瑞玺公司签订的《场地租赁合同》的变更，一审据此确认临沧瑞玺公司应向临沧鑫豪公司承担支付租金及违约责任并无不当，本院予以维持。云南瑞玺公司、临沧瑞玺公司主张与临沧鑫豪公司系合作关系，其所举证据并不能证明双方间实际建立的合作关系与本案租赁合同关系的关联性，本院不予支持。综上所述，云南瑞玺公司、临沧瑞玺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4442元，由上诉人临沧瑞玺城市驻车投资有限公司、云南瑞玺投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  段晓玲审判员  李 明审判员  赵艳洁二〇二〇年六月十日书记员  梁 蓉