江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终352号上诉人（原审原告）：昆山市玉山镇皇家花园业主委员会，住所地江苏省昆山市玉山镇皇家花园8号楼702。委托诉讼代理人：齐永戴，该小区业主。被上诉人（原审被告）：苏州君鼎物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇白塘商苑3号楼42室。法定代表人：洪成春，该公司总经理。委托诉讼代理人：解苏楠，江苏海联海律师事务所律师。上诉人昆山市玉山镇皇家花园业主委员会（以下简称皇家花园业委会）因与被上诉人苏州君鼎物业服务有限公司（以下简称君鼎公司）合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皇家花园业委会上诉请求：一、撤销原判并依法改判：1.确认君鼎公司与昆山皇家花园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效（实为转委托合同）；2.判令君鼎公司退出昆山皇家花园小区管理区域；3.判令君鼎公司向皇家花园业委会交付物业管理相关资料；4.判令君鼎公司归还2011年1月至2019年7月地面停车位收入562955.68元；或判决将本案发回重审；二、本案一、二审案件受理费由君鼎公司负担。事实和理由：一审认定事实、适用法律、审理程序错误。一、一审遗漏重要事实。1.关于君鼎公司、昆山皇家物业管理有限公司（以下简称皇家物业公司）签订的《物业服务合同》（实为转委托合同）效力问题。（1）诉争小区自2004年11月5日交付后，为诉争小区提供前期物业服务的企业实际上是皇家物业公司而非君鼎公司。案涉小区交付时入住业主均与皇家物业公司签订了《前期物业服务合同》。2013年11月26日，皇家物业公司将承接的诉争小区前期物业服务整体委托给君鼎公司，并与君鼎公司签订了《皇家花园小区物业服务合同》，并在合同封面手工添加“前期”两字。根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件解释第二条第一款规定，应当认定昆山皇家物业公司与君鼎公司签订的《物业服务合同》无效。（2）一审认定诉争物业服务合同系华懋公司、皇家物业公司、君鼎公司三方所签且合同有效有误。诉争小区建设单位是昆山城北住宅发展公司，皇家花园业委会一审已提交相关证据，君鼎公司向皇家花园业委会提交的情况说明及君鼎公司当庭陈述也有显示。华懋公司、皇家物业公司、君鼎公司与诉争小区无任何关联，自作主张为小区提供物业服务，属于黑恶势力强买强卖。（3）一审未查清诉争物业服务合同是否通过招标方式选聘君鼎公司提供物业服务。诉争小区的物业服务合同，应当由建设单位昆山城北住宅发展有限公司依据物业管理条例第二十四条、招投标法第三条规定，通过公开招投标与中标物业公司签订。2.关于皇家花园业委会与昆山烨德公司签订的物业服务合同效力。该物业服务合同不违反国家法律、法规强制性规定，经小区业主双过半同意。一审法院仅依据住建局责令整改及社区居委会出具的情况说明认定该物业服务合同无效有误。根据国务院及江苏省物业管理条例规定，县级物业管理行政主管部门无权责令小区业委会对如何召开业主大会进行整改，也无权对辖区内物业服务企业做出是否继续服务小区的决定。一审依据社区居委会出具的留用君鼎公司的情况说明，认为君鼎公司可继续提供物业服务没有事实和法律依据。二、一审适用法律有误。一审适用物权法第七十六条、合同法第六十条有误。君鼎公司与皇家物业公司签订的物业服务合同并非前期物业服务合同，明知建设单位、物业服务不得委托、违反招投标流程等，但仍为获取非法收益恶意串通签订物业转委托服务合同，损害皇家花园业委会利益，违反国务院物业管理条例第二十四条、江苏省物业管理条例第三十一条、第三十二条、苏州市住宅区物业管理条例第二十七条、第三十五条、第三十六条规定。依据合同法第五十二条第二款、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件解释第二条第一款规定，应当认定合同无效。三、一审程序违法。1.君鼎公司于一审中提出管辖异议无事实依据，一审程序拖沓，拖延时间，君鼎公司待皇家花园业委会任期结束以其主体不适格进行抗辩。2.皇家花园业委会向一审法院提供全体业主原始选票，已经双过半选聘新物业公司提供服务，一审法院未予理涉不当。3.皇家花园业委会申请会计进行司法鉴定，一审法院未予理涉不当。君鼎公司辩称，1.君鼎公司于2011年1月1日就与昆山市城北住宅发展公司签订了物业服务合同，合同就物业基本情况、服务期限、收费标准等均有明确约定，2013年合同到期后，因昆山市城北住宅发展公司属于华懋公司挂靠开发商且实际不在诉争小区，故续签合同由实际开发商华懋公司签订，2019年昆山市城北住宅发展公司已就上述情况进行说明。君鼎公司自2011年至今一直为诉争小区提供物业服务，且续签合同内容与之前一期合同一致。2.一审审理程序合法，不可能在君鼎公司提出管辖异议后径行审理。3.如诉争小区选出新物业公司，君鼎公司对退出小区、交接物业资料没有异议。皇家花园业委会自2016年成立后，在选聘物业公司中存在诸多违法情形，被主管部门责令整改，直至目前对委托第三方征询业主对于选聘新物业公司或者续聘君鼎公司的结果尚未公示。在新物业公司产生之前，主管部门考虑到小区人员安全问题，要求君鼎公司继续为诉争小区提供物业服务。君鼎公司因皇家花园业委会影响，物业费收缴率明显下降，对开展物业服务产生不良影响。皇家花园业委会向一审法院起诉请求：1.要求君鼎公司退出小区，归还2011年1月以来每年至少38万中的70%部分，公布公共收益（停车费、广告费、场地出租费）；2.本案诉讼费用由君鼎公司承担。一审庭审中，皇家花园业委会将诉讼请求明确为：1.确认君鼎公司与昆山市华懋房地产开发有限公司2013年11月26日签订的前期物业合同无效；2.判令君鼎公司退出昆山皇家花园小区管理区域；3.判令君鼎公司向皇家花园业委会交付相关资料，包括：竣工总平面图、设施设备安装使用保养技术资料、物业质量保修文件和使用说明文件、业主花名册、物业管理用房（根据江苏省物业管理条例56条）；4.判令君鼎公司向皇家花园业委会归还2011年1月-2019年7月份地面停车位收入562955.68元；5.本案诉讼费用由君鼎公司承担。一审法院认定事实：2013年11月26日，君鼎公司与昆山市华懋房地产开发有限公司（以下简称昆山华懋公司）、皇家花园物业公司签订《皇家花园小区物业服务合同》一份，约定物业名称为皇家花园，其中合同第四章物业服务费用第（三）项约定，车位费作为苏州君鼎物业服务有限公司物业服务费用的补充。合同还约定，合同期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；但在本合同期限内，业委会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2016年12月15日，昆山高新区皇家花园小区第一届业主委员会（甲方）与昆山烨德物业服务管理有限公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，约定甲方通过招投标方式将皇家花园小区委托乙方实行物业服务，期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。因君鼎公司尚在皇家花园小区提供物业服务，故该合同签订后并未实际履行。一审另查明：昆山高新区皇家花园小区第一届业主委员会的任期自2016年4月21日至2019年4月20日。目前新一届业主委员会尚未选举产生。一审再查明：君鼎公司提供的昆山市住房和城乡建设局于2017年3月10日发布的整改通知书载明：皇家花园第一届业委会在选聘昆山烨德物业服务管理有限公司的过程中存在以下违规行为：1.发布解聘原物业服务企业的告知函不符合规定；2.重新选聘物业服务企业的相关决定未告知萧林社区和城北街道办事处；3.在业主大会结果公示期间进行开标；4.征求意见表存在非业主本人签字的情况。综上，皇家花园第一届业委会被责令立即整改，纠正上述违规行为。2018年7月27日，柏庐城市管理办事处萧林社区居委会出具一份情况说明，载明：现有我辖区皇家花园小区，位于萧林中路，自2011年起由开发商聘请苏州君鼎物业服务有限公司管理。2016年4月该小区成立第一届业主委员会，因多方面原因，业委会未与君鼎物业签订服务合同，经昆山市住建局物业科多次协调，由君鼎物业继续服务该小区。上述事实，有物业服务合同、整改通知书、情况说明以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第二十二条的规定，业主委员会任期届满三个月前，应当召集业主（代表）大会选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。业主委员会任期届满前一个月，尚未召开业主（代表）大会产生新一届业主委员会的，由物业所在地街道办事处（镇人民政府）和房产行政主管部门组织换届选举工作。新一届业主委员会产生之前，原业主委员会继续履行职责。本案中,昆山高新区皇家花园小区第一届业主委员会任期已届满,但在新一届业主委员会未产生之前,可继续履行职责。君鼎公司对于皇家花园业委会的诉讼主体资格所提异议，一审法院不予采纳。关于前期物业服务合同的效力问题，皇家花园业委会要求确认合同无效，但未向一审法院提供证据证明其主张，在无相反证据予以证明，且无合同法第五十二条规定的合同无效的情形下，应认定君鼎公司和华懋公司签订的《皇家花园小区物业服务合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，皇家花园业委会要求确认合同无效的诉请，一审法院不予支持。关于君鼎公司是否应退出小区的问题,根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，皇家花园业委会要求君鼎公司退出小区事宜并不符合上述条件，故皇家花园业委会无权要求君鼎公司退出小区。在君鼎公司与华懋公司所签前期物业服务合同期限内，皇家花园业委会与昆山烨德物业服务管理有限公司签订了物业服务合同，但根据在案证据可知，皇家花园业委会在选聘昆山烨德物业服务管理有限公司过程中存在违规行为，被昆山市住房和城乡建设局责令整改。另外，柏庐城市管理办事处萧林社区居委会出具的情况说明表明，虽然皇家花园业委会与君鼎公司未签订服务合同，但君鼎公司可继续服务皇家花园小区。综上，在皇家花园业委会选聘昆山烨德物业服务管理有限公司存在违规行为的情况下，应由君鼎公司继续在皇家花园小区提供物业服务，现皇家花园业委会要求君鼎公司退出该小区无事实和法律依据，一审法院不予支持。皇家花园业委会在此基础上所提的要求君鼎公司交付相关资料的诉请亦缺乏依据，一审法院不予支持。关于地面停车位收入问题，君鼎公司与华懋公司所签前期物业服务合同约定，车位费作为君鼎公司物业服务费用的补充，而并未约定车位费收入归全体业主所有，故皇家花园业委会要求君鼎公司归还车位费缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回昆山市玉山镇皇家花园业主委员会的诉讼请求。案件受理费5290元，由昆山市玉山镇皇家花园业主委员会负担。二审中，皇家花园业委会向本院提交如下材料：第一组证据：1.江苏省、苏州市、昆山市物业管理条例、物权法、合同法规定，证明合同约定非法，70%公益收入归业主所有。2.皇家花园小区基本情况，证明每年至少38万公益收入被君鼎公司侵吞。3.皇家花园业委会制作的信函三份、君鼎公司2016年9月29日回复函，证明君鼎公司承认车位费属于全体业主所有。4.2015年7月至2016年6月地面停车费收入、维修费支出列表，证明君鼎公司侵吞公益收入。第二组证据：1.皇家花园业委会简述，证明合同开发商、法人冒名顶替，收费面积和公益收入不实，2016年后君鼎公司强制滞留违法。2.皇家花园物业公司、华懋公司对皇家花园酒店公寓业主的公告，证明华懋公司自认其并非诉争小区开发商。3.商品房预售证书、皇家花园房屋认购书、建设工程规划许可、昆山市商品房购销合同，证明诉争小区开发商是昆山市城北住宅发展公司。4.皇家花园物业公司与业主签订的前期物业管理服务协议，证明2010年前小区物业是皇家花园物业公司。5.君鼎公司自2011年至2016年两期物业服务合同，证明华懋公司谢乐民与皇家物业公司谢乐群私自整体转包给君鼎公司洪成春为非法。第三组证据：1.对一审判决的几点说明，认为君鼎公司、华懋公司两老板涉黑恶势力等。2.皇家花园业委会出具的证词一、二、三、四。3.百度百科法规，证明君鼎公司合同到期，皇家花园业委会未邀请，则君鼎公司应该撤离诉争小区。第四组证据：1.整改通知书、皇家花园业委会回复，证明整改通知书严重不实，皇家花园业委会不予认可。2.高新区规建局出具的函，证明整改通知书有误。第五组证据：1.君鼎公司发表的网络文章《“业主委员会”毁掉太多园区！皇家花园也会被毁吗？》，证明君鼎公司反对仇视业委会制度，丑化维权人士，挑逗业主闹事。2.微信文章《冤！张凤萍被逼离昆避恶，谁之过，谁之耻？》，证明君鼎公司涉黑涉恶，影响恶劣。3.纹身人士恐吓业主图片及上门殴打张凤萍母女被公安局处罚的行政处罚决定书。第六组证据：选票，证明同意选聘新物业公司的选票有252，续聘的15，已经提交一审法院。君鼎公司质证认为，第一组证据：1.法律条文不属于证据不予质证。2.皇家花园小区基本情况系单方制作，真实性不予认可。3.皇家花园业委会制作的信函三份真实性不予认可，纯属推测而成；君鼎公司2016年9月29日回复函真实性无异议，君鼎公司就皇家花园业委会反映问题及时回复并抄送主管部门。4.2015年7月至2016年6月地面停车费收入、维修费支出列表真实性无异议，君鼎公司按期对物业收支进行公示，且列表显示并无皇家业委会所称巨额收益。第二组证据，君鼎公司已在一审中提交相关证据进行说明。君鼎公司于2011年1月1日就与昆山市城北住宅发展公司签订了物业服务合同，合同就物业基本情况、服务期限、收费标准等均有明确约定，2013年合同到期后，因昆山市城北住宅发展公司属于华懋公司挂靠开发商且实际不在诉争小区，故续签合同由实际开发商华懋公司签订，2019年昆山市城北住宅发展公司已就上述情况进行说明。第三组证据均系皇家花园业委会单方陈述，真实性不予认可。第四组证据，1.昆山高新区规划建设局向皇家花园业委会发送的函真实性无异议，该函与整改通知书相互印证，说明皇家花园业委会在征询业主意见时存在造假，在主管部门通知整改后，至今未正确处理。第五组证据真实性无法核实，与本案无关。第六组证据同一审意见一致。皇家花园业委会提交的上述证据均非新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（七）款的规定，有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主共同权益诉讼事项属于业主的共同管理事项之一，必须有相应足够的人数比例和专有面积比例的业主支持该诉讼，方能使业主委员会的诉讼主体资格适格。皇家花园业委会未能提供证据证明其提起本案诉讼经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,皇家花园业委会就本案提起诉讼不符合法律规定的条件，一审法院就原告主体适格认定有误，应予纠正。综上，一审对原告主体认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19785号民事判决；二、驳回昆山市玉山镇皇家花园业主委员会的起诉。一审案件受理费5290元，由一审法院予以退还。二审案件受理费5290元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇二〇年六月二日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。