江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初6753号原告：浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司，统一社会信用代码91320913MA1PCGJQ4R，住所地盐城市亭湖区黄海中路6号。法定代表人：丁文朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈洪兵，该公司项目经理。被告：胡正军，男，1970年1月18日生，住盐城市亭湖区。原告浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司（以下简称绿升物业盐城公司）与被告胡正军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法适用简易程序由审判员韩顾莉独任审判，于同年12月26日公开开庭进行了审理。后本院依法裁定转为普通程序并组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告绿升物业盐城公司的委托诉讼代理人陈洪兵，被告胡正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿升物业盐城公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年9月1日至2019年9月30日的物业服务费29723元；2、被告支付原告2017年9月1日至2018年8月30日的违约金14701元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月22日，原告与案外人江苏集云置业有限公司签订了《集云文泽府邸前期物业服务合同》，委托原告对文泽府邸一、二、三期项目进行物业管理服务，并对相关费用标准、违约责任等进行了约定。后原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告自2017年9月1日起至2019年9月30日拒绝支付物业管理服务费。原告多次催要未果，遂诉至法院。被告胡正军辩称：我与原告没有任何合同，我与开发商有房屋买卖合同，房屋已交付，房产证还未办理。物业公司服务不到位，我将每个月的垃圾费给别人来收垃圾，门口店面也是请人打扫的。开发商同意给我六个车位，至今没有给我，导致客人没有停车位。停水停电原告也不通知，造成我店面损失。故我不同意支付物业费和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，江苏集云置业有限公司与被告胡正军（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议，买受人从出卖人购买22幢219-241号房、22幢259-265号房、22幢275-279号房、22幢289-291号房，约定物业费标准为高层建筑住宅1.43元/平方米/月，商办用房建筑建筑面积1.8元/平方米/月。同日，江苏集云商业经营管理有限公司（甲方）与胡正军（乙方）签订文泽府邸商铺租赁合同，约定甲方出租文泽府邸22#-103局部，建筑面积96.73㎡给乙方使用。乙方按每六个月支付一次物业费，在每个支付周期最后一个月的15日前支付下期物业费。物业费按1.8元/㎡月支付。乙方必须按期向物业公司交纳物业费。如拖欠相关费用，甲方将有权向乙方每天按实欠费用3‰加收滞纳金，同时甲方有权解除本合同，乙方承担违约责任。2017年6月22日，集云置业（甲方）与绿升物业盐城公司（乙方）签订一份《集云·文泽府邸前期物业服务合同》，约定甲方聘用乙方为集云·文泽府邸提供前期物业服务。内容如下：本物业管理区域前期物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅1.43元/月·平方米；商业1.8元/月·平方米；车位25元/月·个。物业费中未计入高能耗共用设施设备，该等能耗费乙方预收后按建筑面积据实向业主分摊，每六个月在物业管理区域内公布一次收支情况。能耗费预收标准如下：高层住宅0.5元/月·平方米；商业用房0.3元/月·平方米。另查明，被告胡正军系文泽府邸的业主，房屋建筑面积合计564.09㎡。被告胡正军还系文泽府邸22幢-103局部的承租人，承租面积为96.43㎡。对上述被告购买及承租的房屋，原告按每月1.8元收取物业服务费。被告自2017年9月1日至2019年9月30日期间拖欠原告物业费未交纳。本院认为，（一）关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告绿升物业盐城公司与集云置业签订前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，并对包括被告胡正军在内的全体业主具有约束力。现被告未支付物业费，已构成违约，应承担相应的民事责任。（二）关于物业费的数额问题。合同约定商业用房：1.8元/月·平方米，结合被告的住宅面积和欠费时间，确定物业费为：1.8/月·平方米×24个月×660.52平方米=29723元（精确到元）。现被告从2017年9月1日起物业管理费未能交纳，不仅损害了原告的合法权益，亦是对其他按约交纳物业管理费的业主不公平，也损害了小区全体业主的利益，故对原告要求被告支付拖欠物业管理费部分的诉讼请求，本院依法予以支持。（三）关于被告以开发商未提供车位及绿升物业盐城公司服务不到位为由拒付物业费及违约金问题。业主需要区分出其所反映的问题是否属于物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务，物管公司不是管理小区内的一切事务，将不属于物业服务范畴的事项，例如房屋设计和质量问题、小区规划不合理问题、开发商未提供车位等也纳入进来要求物管服务企业予以处理解决是不妥的，故对被告的该辩称理由，本院不予采信。但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告胡正军应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司物业费29723元。二、驳回原告浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取910元，由原告浙江绿升物业服务有限公司盐城分公司负担301元，被告胡正军负担609元。现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  韩顾莉人民陪审员  董 琴人民陪审员  蔡万林二〇二〇年六月三日法官 助理  刘 荟书 记 员  朱 静附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。