陕西省延安市中级人民法院民事判决书 （2020）陕06民终497号 上诉人（原审原告、再审被申请人）：黄浩，男，汉族，1989年11月30日出生，陕西省延安市村民，现住子长县。被上诉人（原审被告、再审申请人）：子长县中汇力置业有限公司。住所地：子长县。法定代表人：覃厚丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄松，1989年8月16日出生，汉族，该公司员工。上诉人黄浩因与被上诉人子长县中汇力置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院（2019）陕0623民再6号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人黄浩与被上诉人子长县中汇力置业有限公司的委托诉讼代理人黄松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人黄浩的上诉请求：1、请求撤销（2019）陕0623民再6号民事判决书，查明事实，重新审核改判，依法判令子长县中汇力置业有限公司按照合同约定向上诉人支付从2016年 1月1日计算至实际履行之日止期间的违约金。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人对房屋是否经过了合法验收只字未提，也没有提供房屋验收备案证明，隐瞒房屋未经验收的事实。被上诉人在房屋未经相关主管部门验收的情况下，自行拟定交房通知并在电视台公告通知购房者接房，该公告没有法律依据，属于无效行为。被上诉人再审时新提交的4份证据与房屋是否经过相关主管部门的验收无关，也无法证明房屋经过了验收。被上诉人称双方就违约金进行了协商处理不属实。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，导致判决严重损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法保护上诉人的合法权益。子长县中汇力置业有限公司辩称，我公司现在能提供两份验收报告，验收资料，可以证明该小区已经增加应急消防处理，当地房管局也到案涉房屋检查过，但是因为房管局正在机构整合，所以没有进行验收。黄浩向一审法院起诉请求：1. 判令被告履行双方《商品房买卖合同》立即交付原告位于子长县XX镇XX沟的商品房一套；2.要求被告按日承担给原告迟延交付期间原告所有购房款万分之五的违约金；3、要求被告承担诉讼费用。庭审中原告明确诉讼请求第2项违约金的计算期间为从2016年1月1日起至交房之日止。一审法院认定事实，2014年10月29日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发的XX沟XX城XX号楼XX单元XX号XX房一套，双方约定购房款为369887元，采取按揭付款的方式付款。买受人于签订合同之日付首付款119887元，剩余房款250000元办理银行按揭，贷款额度由银行最终审核为准，首付房款多退少补。合同第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前给原告交付该房。遭遇不可抗力政府原因，出卖人在发生之日起30日内告知买受人；第九条约定：…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。…第十四条约定：……2015年12月31日达到独立水表、独立电表、独立气表、光纤入户、电话入户。…合同签订后，原告分两次支付了首付款119887元，剩余房款在银行办理了按揭手续。2015年12月31日，约定的交房日期到后，被告未向原告交付原告购买的房屋，2016年9月15日申请人中汇力公司通过子长县电视台发布交房公告，通知业主于2016年7月25日至2016年8月5日办理交房手续，逾期视为自动收房，后被申请人一直未办理交房，认为申请人未按合同约定交房违约。另庭审时查明，本案在原审（2018）陕0623民初85号民事判决生效后经本院执行局执行期间，双方就案涉房屋于2018年6月25日正式交接，双方签订了房屋交房确认书，双方房屋交接完毕。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定积极履行各自的义务，本案中原告依照合同约定履行了交付购房款的买受人义务，被告根据双方的约定，应在2015年12月31日前向原告履行出卖人的交房义务，且根据合同约定应当以书面形式通知原告交房。再审时，申请人提供新证据证明其在电视上公告通知交房，通知业主于2016年9月15日至2016年8月5日办理交房手续，逾期视为收房，并确定期限和逾期责任。本案的焦点为：电视台公告是否属于合同约定的书面形式，违约金应如何计算的问题。首先从书面形式的内涵看，依据《中华人民共和国合同法》第十一条之规定，书面形式是指：合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子交换和电子邮件）等可以有形载体表现所载内容，本案所采用的电视公告通知应属于以有形载体表现所载内容，可以认为合同约定的书面形式。其次从通知的目的看，因其余房屋买受人已经接收房屋，并就违约进行了协调处理。可以认定被申请人对通知交房一事是知情的，故根据诚实信用原则，应认定申请人中汇力公司依约履行了通知义务，违约责任应当计算至履行通知义务之日，即2016年8月5日。公告通知后，由于被申请人未及时接收房屋视为其放任损失的扩大，应由其自行承担扩大部分的损失。本院原审作出（2018）陕0623民初85号判决支持被申请人的交付所购买房屋的请求，该判决生效后进入执行程序。本院执行期间双方和解于2018年6月25日交付涉案房屋。故被申请人该诉求交房已实现。本判决再不作确定。双方在合同中对于逾期交房违约金，作出了明确约定，再审申请人认为迟延交房违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向当方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。被申请人损失情况未举证不得而知，故依合同约定的万分之五予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及之规定，判决如下：一、撤销陕西省子长县人民法院（2018）陕0623民初85号民事判决；二、由被告子长县中汇力置业有限公司在本判决生效之日起十日内给付原告黄浩逾期交房违约金，以369887元为基数，按每日万分之五的标准计算，从2016年1月1日起计算至2016年8月5日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，由被告子长县中汇力置业有限公司负担。本院二审审理期间，围绕争议焦点双方当事人均提交了新的证据。被上诉人对于上诉人提交的《子长县房产管理局关于房地产市场专项检查情况的通报》没有异议，经审查该通报客观真实，本院予以采信。上诉人对于被上诉人提交的主体、地基及基础验收单、物业公司证明、业委会证明均有异议，经审查，上述证据与本案双方现在争议的案涉房屋是否验收合格没有关联，故本院对这些证据不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实部份属实。另查明2019年8月23日陕西省子长县人民政府网站公布了《子长县房产管理局关于房地产市场专项检查情况的通报》，该通报第三项作出处理意见：责令被上诉人公司尽快完善项目综合验收手续，按照程序交房。2018年6月25日经子长县人民法院调解，上诉人接收了案涉房屋。本院认为，本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方理应按照合同约定履行各自的义务。本案中上诉人按照合同约定交付了购房款，但被上诉人却未能在合同约定的2015年12月31日前将商品房交付使用。因此被上诉人的行为已构成违约，理应按照合同约定承担违约赔偿责任。而关于《商品房买卖合同》中约定的违约金是否过高的问题，经审查，双方约定“每迟延交付一日应当承担万分之五违约金”，该违约金数额与国家法律规定的民间借贷贷款年利率24%的上限相当，因此约定的违约金没有过高的情形，本院依法不予调整。另外关于案涉商品房在2016年9月15日被上诉人发布电视收房公告时是否达到交付条件的问题。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方某某交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述规定，商品房交付必须是经验收合格的，未经验收合格的，既使交付，买受人也可以拒绝接收。建设工程具备《建设工程竣工验收备案表》方某某证明建筑物达到交付使用的标准。在本案审理过程中被上诉人未能提交上述证据，因此其在2016年9月15日发布电视收房公告时其出售的房屋尚未达到交付条件，一审法院判决将迟延交付房屋的违约时间确定至2016年9月25日错误，本院依法予以纠正。综上所述，一审法院判决认定事实错误，上诉人的上诉理由成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、撤销陕西省子长县人民法院（2019）陕0623民再6号民事判决。二、被上诉人子长县中汇力置业有限公司给上诉人黄浩支付从2016年1月1日起至2018年6月25日止迟延交付房屋违约金（以已付购房款369887元为基数，按每日万分之五计算）。在本判决生效之日起十日内一次性付清。三、驳回上诉人的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，二审案件受理费3648元，全部由被上诉人子长县中汇力置业有限公司负担。本判决为终审判决。                          审 判 长   刘彩虹                      审 判 员   郭 丹                      审 判 员   武 烨               二〇二〇年六月八日           法官助理  高  敏书 记  员    赵 佳  1