青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初263号 原告：青海金山水酒店有限责任公司，统一社会信用代码：916301047814217208，住所地：青海省西宁市城西区胜利路22号（地矿中心4号楼）。 法定代表人：王宁清。 委托诉讼代理人：华正，青海凡圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建国，青海凡圣律师事务所律师。 被告：青海省有色地质矿产勘查局，统一社会信用代码：12630000440000127G，住所地：青海省西宁市城西区海晏路77号。 法定代表人：董永弘。 委托诉讼代理人：刘文育，青海立卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯锦锦，青海立卓律师事务所实习律师。 原告青海金山水酒店有限责任公司（以下简称金山水酒店）与被告青海省有色地质矿产勘查局（以下简称矿产勘查局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金山水酒店委托诉讼代理人华正，被告矿产勘查局的委托诉讼代理人刘文育、侯锦锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金山水酒店向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告承担租赁物基础设施维修维护费7891911元；二、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2005年起，原告承租被告城西区胜利路22号4号楼用于经营酒店业务，在租赁合同中明确约定涉案租赁物只得用于经营宾馆、餐饮，经过十年的运营，至2015年涉案楼房的基础设施出现了重大的老化与毁损，无法通过消防年检，也不符合环境检测部门的节能验收标准，为了保证涉案租赁物能够符合租赁合同约定的适用状态确保承租人可以正常使用租赁物，原告先后斥资7891911元用于对涉案租赁物的基础设施进行翻新维修维护，同时对租赁物进行装修升级改造。涉案租赁物基础设施的翻新维修维护范围有：消防设施的维修改造、节能设施外保温层的维修改造、增设锅炉房及燃气炉系统、电梯间的维护维修、生活给排水维修改造、暖通的维修改造、强弱电及配电工程等。原告对涉案租赁物的维修、维护使得租赁物恢复了良好的使用状态，确保了租赁物运营的安全，达到了消防、环保和各级部门的要求，被告在原告翻新维修维护期间，多次检查指导，对原告的工作给予了充分的肯定。 鉴于原告对涉案租赁物基础设施的翻新维修工程产生了7891911元的费用，而被告对原告已经支付的基础设施的维护维修费用持有异议，原、被告为了友好协商处理此事，对此次案涉租赁物基础设施的维修翻新费用共同指定青海恒正房地产评估咨询有限公司进行评估，评估结果涉案租赁物基础设施的维修翻新造价为5514700元。评估结果作出之后，原、被告双方均未提出任何异议，但是被告却迟迟不肯将涉案租赁物的基础设施翻新维修款支付给原告，原告为了维护自己的合法权益，只能依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。 被告矿产勘查局辩称：一、原告未经被告同意，私自对租赁房屋的基础设施进行翻新维修维护，产生的费用应由自己承担。2015年，原告斥资7891911元对案涉租赁物基础设施翻新维修维护，同时对租赁物进行装修升级改造。但原告事前未通知被告，也未征得被告同意。尽管租赁房屋基础设施翻新维护是被告的责任，但是维护工作应由被告进行或原告在征得被告同意的前提下自行翻新维护，原告未经被告同意擅自施工，产生的费用应当由原告自行承担。二、案涉房屋基础设施维修维护的必要性尚有争议。被告承认涉案楼房的基础设施出现了重大的老化与毁损，一定程度上影响了原告的使用，但是否有必要投入巨资进行维护和升级改造值得商榷，原告在维修维护过程中不排除存在过度维修维护的可能性。但由于没有经过科学的论证，被告对维修维护的必要性持有不同意见。三、被告对维修维护产生的具体费用不认可。为妥善解决争议，双方曾同意委托第三方对维修维护进行造价评估，虽然评估报告载明维修翻新造价为5514700元，但鉴于维修翻新的必要性和可能存在的过度维修等问题，被告不同意按照造价鉴定意见进行支付。 本院认定事实如下：自2005年起，原告金山水酒店承租被告矿产勘查局位于西宁市××区的房屋，用于经营宾馆、餐饮业务。经过10年的运营后，原、被告在2016年7月7日协商一致后签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“甲方（矿产勘查局）出租给乙方（金山水酒店）位于西宁胜利路22号，建筑面积：8895.98平方米（房屋证面积）：其中：地上11层，建筑面积8200.78平方米（其中1至11层经营面积7941.44平方米，外步楼梯22.72平方米，设备间236.62平方米）；地下1层为人防地下室，建筑面积695.20平方米。”合同第二条约定租赁期限、用途：“1．租赁期限十年，自2016年6月1日至2026年5月31日止…5．租赁房屋的用途：乙方租赁的房屋只能经营宾馆、餐饮。”合同第六条房屋维修与管理中约定：“1．在合同期内，因为房屋主体部分质量发生问题的维修责任由甲方负责…3．乙方在装修和使用过程中不得随意损坏房屋及设施，如装修需要改变房屋的内部结构，或安装对房屋结构有影响的设备，须事先征得甲方的书面同意后方可施工。”合同第七条房屋交付与收回中约定：“1．甲方给乙方交付房屋时应保证租赁房屋本身及附属设备、设备处于能够正常使用的状态…3．乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备一并交还甲方。4．乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。5．本合同期内乙方的任何投入甲方不负担补偿，租赁期满后房屋的装修无偿归还甲方所有。”合同签订后，因房屋老化、消防设施改造等原因，原告自2016年开始维修翻新。在维修前，原告就维修事宜跟被告进行协商沟通，但未形成书面意见。在庭审中被告承认其知晓原告维修事实。因原告主张被告承担维修翻新费用7891911元，双方产生争议。双方协商后共同委托青海恒正房地产评估咨询有限公司对案涉房屋的基础设施（主要包括强弱电、消防、给排水、新风等系统及电梯的维护、窗户翻新和外保温）维护的范围及价值进行评估。2019年5月20日，青海恒正房地产评估咨询有限公司出具青恒估字（2019）第5-1222号估价报告书，估价结果为5514700元。被告收到《房地产估价报告书》后，在合理期限内未提出异议。在庭审中，被告也认可该评估报告书中的翻新维修评估结果。 另查明，西宁市城西区胜利路22号4号楼的原产权人为被告矿产勘查局。2019年4月28日，因事业单位分类改革，该资产经青海省财政厅批准划拨至青海省有色第三地质勘查院（以下简称三勘院）管理使用。三勘院取得青（2019）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证。2020年4月9日，三勘院向本院出具情况说明，认可该房产已划拨至其名下管理使用，并取得不动产权证书。三勘院委托下设的青海有色地质工程勘察院（以下简称工程勘察院）代为管理该房产。2019年4月1日，由工程勘察院与金山水酒店签订新的房屋租赁合同。2020年4月9日，矿产勘查局向本院出具情况说明，表示房屋权属变更之前所形成的债权债务由其承担，本案纠纷发生于房屋权属变更之前，相应法律责任由其承担。 上述事实由房屋租赁合同、房地产评估报告书、青财资字（2019）565号文件、青（2019）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证、情况说明等证据予以证实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。对租赁物的维修义务没有特殊约定的，出租人应当承担对租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。原、被告双方在2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》中约定关于房屋主体部分质量发生问题的维修责任由被告矿产勘查局负责。被告矿产勘查局未及时履行维修义务，原告金山水酒店自行对案涉房屋进行维修，维修产生的合理费用应由被告矿产勘查局负担。本案中，原告在对案涉房屋的基础设施进行翻新维护维修后，双方共同委托青海恒正房地产评估咨询有限公司进行评估并出具《房地产评估报告书》，翻新维护维修的估价费用为5514700元，被告对该数额未提出异议，在庭审中未提出重新评估鉴定的申请，系对鉴定结论的认可。鉴于原告维修前已租赁案涉房屋十余年，设施、设备已有老化，被告知晓原告对案涉房屋基础设施进行维修翻新事实后未提出异议，原、被告共同委托的鉴定机构对维修翻新费用已进行核减，对鉴定结论双方均未提出异议。故被告抗辩维修的必要性及可能存在过度维修的意见，本院不予采信。综上，原告诉讼请求中合理的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款判决如下： 一、被告青海省有色地质矿产勘查局于本判决生效后十五日内向原告青海金山水酒店有限责任公司支付案涉租赁物基础设施维修维护费人民币5514700元； 二、驳回原告青海金山水酒店有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33522元（已减半收取），由被告青海省有色地质矿产勘查局负担23465元，原告青海金山水酒店有限责任公司负担10057元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。 审 判 员 王孜力哈 二〇二〇年六月八日 法官助理 杨 玉 娟 书 记 员 李  勉 附本案相关法律条文 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。