江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1737号上诉人（原审原告）：南京富力城房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区板桥新城新林大道科创中心2号楼509室。委托诉讼代理人：郁永勋，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆岩,江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘秀英，女，1974年4月21日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：孙建华，男，1968年10月5日出生，汉族,住址同上。两被上诉人共同委托诉讼代理人：桑建凤，江苏李安祥律师事务所律师。上诉人南京富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）因与被上诉人刘秀英、孙建华商品房预售合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初6397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由刘秀英、孙建华承担。事实与理由：一、本案系富力公司起诉要求解除合同并要求刘秀英、孙建华承担违约金的诉讼。刘秀英、孙建华并未就此提起反诉，在此情况下，一审法院却判令富力公司返还购房款，违背了民事诉讼“不告不理”的原则，更侵犯了刘秀英、孙建华的合法权益，属于严重的程序违法行为。二、一审法院错误地认定双方当事人于2016年6月解除案涉合同。双方当事人虽曾就是否退款退房进行协商，但因刘秀英、孙建华索要利息并对退款时间提出要求而未达成一致。1.刘秀英、孙建华提供的《退订金申请报告》、《退团购优惠申请报告》是其单方申请，是三方在退房退款协商中的过程性文件，并未完成审批得到富力公司的认可，不能作为双方正式解除合同的依据。根据刘秀英、孙建华提供的录音，蒋彤云在代表富力公司承诺退23万余元房款时，刘秀英、孙建华多次要求其出具富力公司授权材料，并在房产局的见证下签订退款协议，否则不相信其有权签字退款。可见，刘秀英、孙建华明知前述申请报告并未获得富力公司认可，仅有工作人员的签字不能代表公司的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第48条和《中华人民共和国民法总则》第171条规定，蒋彤云的行为系无权代表行为，且刘秀英、孙建华对此明知，该行为对富力公司不发生效力；2.刘秀英、孙建华提供的申请报告原件如获准，应该保存在富力公司处，但原件却由刘秀英、孙建华持有，明显不符合常理。实际上，富力公司并未同意该申请报告的内容，故未将申请报告的原件收回；3.从刘秀英、孙建华提供的录音也可见，双方在2019年7月仍就利息及退款时间等多个问题存在分歧，并要求房管局介入。综上，双方并未就解除合同达成一致意见，案涉商品房预售合同仍合法有效，刘秀英、孙建华仍应按约履行。三、一审法院错误地认为刘秀英、孙建华无需承担违约责任。1.刘秀英、孙建华的违约行为发生于其与富力公司的销售人员协商退款之前。根据商品房预售合同的约定，刘秀英、孙建华应当在2019年6月14日前交齐92万元首付款，但刘秀英、孙建华并未能按期缴纳，而刘秀英、孙建华提供的《退订金申请报告》和退款的微信聊天记录均发生于2019年6月14日之后，此时刘秀英、孙建华已构成违约，应承担违约责任。此外，刘秀英、孙建华未能按约在签订补充协议后7日内签订借款合同，因此，自2019年12月31日后，刘秀英、孙建华已经逾期付款构成违约，对于该事实一审法院并未查明。四、20万元的所谓团购优惠与富力公司无关，不应由富力公司退还，双方更无代退款合意。1.团购优惠款系南京鸿鑫嘉业房产经纪有限公司（以下简称鸿鑫公司）收取并出具收据，与购房首付款分属于不同的款项，由不同的主体收取并承担责任。刘秀英、孙建华主张的退款与本案纠纷分属不同主体，应由刘秀英、孙建华分别主张；2.鸿鑫公司已承诺退还团购优惠，与富力公司无关。退团购优惠申请书的抬头写为鸿鑫公司，也有鸿鑫公司法定代表人徐苏香的签字。富力公司工作人员蒋彤云的签字远在鸿鑫公司的法定代表人签批之后，仅是因为刘秀英、孙建华屡次纠缠、投诉，富力公司协调、敦促鸿鑫公司尽快退款的证明，并不具有退款承诺的意思表示。不论是在微信还是电话中，富力公司员工就退20万元团购优惠的叙述都只是将其了解到的资讯转告给刘秀英、孙建华，不构成富力公司退款的承诺；3.一审法院认为，鉴于富力公司员工在微信及电话中对退款一事未表示异议，即代表刘秀英、孙建华相信由富力公司一并退款，该认定明显错误。首先，富力公司员工系将了解到的资讯向刘秀英、孙建华进行传达，并未构成承诺退款；其次，该退款与富力公司无关，富力公司员工无需表态；最后，未回应不代表赞同，不可能因为富力公司的工作人员对退款没有提出异议就相信该员工个人可以代表富力公司作出退款承诺。一审法院将“沉默等于赞同”强加富力公司，于法无据；4.富力公司并未委托鸿鑫公司代收房款，双方并无书面委托合同，更无钱款往来及任何钱款约定，一审法院认为富力公司应向南京鸿鑫嘉业房产经纪有限公司另行主张，没有法律和事实基础。被上诉人刘秀英、孙建华辩称，一、双方当事人已就合同解除达成了一致意见。富力公司在一审庭审中已明确了双方达成退款的意思表示是在6月24日，二审中又进行否认，存在虚假陈述。二、合同解除后，富力公司应当返还43万余元购房款，一审法院在本案中一并处理，真正做到了案结事了，避免诉累。三、20万元团购优惠应由富力公司退还。无论是20万元的团购优惠还是23万余元的首付款，实际上均由富力公司的员工沈小刚带其去同一处刷卡支付，付款时也未说明收款人是鸿鑫公司。其基于对沈小刚的信任，一直以为是富力公司出具的收据。四、其与鸿鑫公司并未签订任何协议，所有协议均是其与富力公司签订，鸿鑫公司收钱没有任何依据，其也不可能毫无依据地将钱交至鸿鑫公司。如果真如富力公司所称，其是享受了鸿鑫公司的团购优惠才购买的案涉房屋，按理来说也应由其先交付20万元团购优惠，再签订购房合同。但事实上，其与富力公司于2018年12月24日签订合同，团购款却是在2019年1月26日支付，这明显不符常理。实际上，其未接触过任何鸿鑫公司的员工。五、富力公司在本案一审中提交沈小刚的微信聊天记录，也是认可沈小刚有权代表富力公司，现在又予以否认，自相矛盾。综上，一审法院认定事实清楚，富力公司的上诉请求没有事实及法律依据。富力公司向一审法院起诉请求：一、解除其与刘秀英、孙建华之间签订的《南京市商品房预售合同》;二、刘秀英、孙建华支付解除合同违约金299598.91元（2304607元*13%)；三、刘秀英、孙建华支付律师费3万元；四、本案诉讼费由刘秀英、孙建华承担。一审法院认定事实：富力公司、刘秀英、孙建华于2018年12月14日签订《商品房认购协议》，刘秀英、孙建华认购南京市雨花台区板桥新城七期地块尚悦居商业06幢2室（即案涉房屋），用途为门面房、小商店，建筑面积为90.48平方米，总价为3146975元，单价为34780.89元/平方米，并约定，在签订协议时交纳定金50000元，签订预售合同后，该定金转为房款；该房源在规定时间内签约,并按时办理纯商业贷款可享折后总价2560647元，折后单价28301元。《商品房认购协议》签订后，2018年12月15日,刘秀英、孙建华支付50000元定金。2018年12月24日，双方当事人签订《南京市商品房预售合同》及《补充协议》，刘秀英、孙建华认购案涉房屋，总价为2304607元，单价为25407.9元/平方米。合同第五条约定，刘秀英、孙建华应于2018年12月24日和2019年6月14日分别支付合同价款234607元（定金充抵首付款，扣除定金实际支付184607元）、920000元，商业性抵押贷款1150000元。2018年12月24日，刘秀英、孙建华分别支付首付款50000元、109900元、24707元，共计支付234607元。2019年1月26日，鸿鑫公司向刘秀英、孙建华出具收据一份，载明收到交纳的200000元，备注收款事由团购优惠。《南京市商品房预售合同》及《补充协议》签订后，刘秀英、孙建华认为未享受到20万元的购房优惠向富力公司申请退房退款手续。2019年6月24日刘秀英、孙建华与富力公司销售员沈小刚的微信聊天记录显示，富力公司与刘秀英、孙建华达成了退房、退还购房款的意向。当日，刘秀英、孙建华向富力公司提交了退团购优惠申请报告和退定金申请报告。退团购优惠申请报告注明刘秀英、孙建华向鸿鑫公司申请解除《商品房认购协议》并请求退还团购优惠费用总金额200000元，富力公司的销售主管蒋彤云在该申请中写明“于2019.7.31日前退款，蒋彤云，2019.7.1”，徐苏香写明同意。一审庭审中，沈小刚陈述，徐苏香应该是鸿鑫公司的人员。退定金申请报告注明刘秀英、孙建华向富力公司申请解除《商品房认购协议》，并请求退还定金50000元，预付房款18407元，合计234607元，富力公司的销售主管蒋彤云也在该申请中写明“蒋彤云，2019.7.1”。2019年6月24日，刘秀英、孙建华与富力公司销售主管的蒋彤云谈话录音显示，蒋彤云表示，大概三个月时间，会全款退到刘秀英、孙建华账户上，20万退款时间会短一点，20万出头的时间会长一点。2019年7月1日，刘秀英、孙建华与富力公司销售主管的蒋彤云谈话录音也显示，蒋彤云表示，20万的团购费大概一个月内打到账户上，剩余的23万大概三个月打到账户上。2019年9月6日，刘秀英、孙建华与富力公司姓唐的员工之间的对话录音显示，退还20万元已经协调好了，刘秀英、孙建华提交申请退款材料即会正常打款。一审另查明，富力公司委托鸿鑫公司销售案涉房屋。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方对解除双方签订的《南京市商品房预售合同》不持异议。本案一审争议焦点为：刘秀英、孙建华是否应承担解除合同的违约金。一审法院认为，富力公司认为刘秀英、孙建华未按期支付2019年6月应支付的920000元购房款，刘秀英、孙建华抗辩称，2019年6月双方已就解除合同并退还刘秀英、孙建华交纳的234607元购房款和200000元团购优惠达成一致，之后刘秀英、孙建华未支付剩余购房款，并未构成违约。对此，一审法院认为根据退团购优惠申请报告和退定金申请报告、双方的微信聊天记录和谈话录音等证据显示，2019年6月，双方已就解除《南京市商品房预售合同》及退还刘秀英、孙建华234607元购房款和200000元团购优惠达成一致。双方协商一致解除合同后，合同尚未履行的，终止履行，故而刘秀英、孙建华未按期支付剩余购房款的行为不构成违反合同约定，双方在解除合同时也未约定各自应承担的责任。在此情况下，一审法院认为富力公司主张刘秀英、孙建华承担违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于刘秀英、孙建华已交纳的234607元购房款和200000元团购优惠款退还问题。一审中，富力公司认可退还刘秀英、孙建华234607元购房款，但认为刘秀英、孙建华交纳的200000元团购优惠款的对象是鸿鑫公司，应由鸿鑫公司退还。对此一审法院认为，鸿鑫公司与富力公司就销售案涉房屋是委托合作关系，退团购优惠申请报告中鸿鑫公司人员徐苏香签字同意，富力公司的销售经理蒋彤云也签字认可，表明富力公司富力公司已和鸿鑫公司就退还刘秀英、孙建华该团购优惠款达成一致；在刘秀英、孙建华的微信记录和谈话录音中，刘秀英、孙建华询问退款情况时，富力公司员工及销售经理也表示该20万元团购优惠款一个月内退还，未明确表示异议。在此情况下，刘秀英、孙建华相信该团购优惠款由富力公司一并退还己方，并无不妥；为了避免双方当事人诉累，一审法院认为该200000元团购优惠款由富力公司退还刘秀英、孙建华。刘秀英、孙建华富力公司与鸿鑫公司之间存在委托合同关系，就该200000元团购优惠款，刘秀英、孙建华富力公司有权向鸿鑫公司另行主张。关于富力公司要求刘秀英、孙建华支付30000元律师费的诉讼请求，因该主张并非富力公司的直接损失和必须支出，双方解除合同时对此也无书面约定，故一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、富力公司与刘秀英、孙建华于2018年12月24日签订的《商品房预售合同》(编号为宁房预售合字2016022087号)于判决生效之日起解除；二、富力公司于判决生效之日起三十日内退还刘秀英、孙建华购房款234607元、团购优惠款200000元，合计434607元；三、驳回富力公司的其他诉讼请求。一审案件受理费27874元，由富力公司负担13937元，由刘秀英、孙建华负担13937元。一审法院查明的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。二审中，本院询问富力公司，其公司在双方因购房优惠问题产生争议时，指派何人与刘秀英、孙建华进行交涉。富力公司回复，其公司指派沈小刚、蒋彤云与刘秀英、孙建华交涉。其公司认为，双方发生争议并非因团购优惠问题，而是因为刘秀英、孙建华没有资金支付第二笔购房款。2019年6月15日，沈小刚还给刘秀英、孙建华发送信息，提示已经逾期付款，而刘秀英、孙建华则回复“明天有事，后天下午有时间”。此前，双方的聊天记录均没有提到团购优惠的问题。实际上，双方对于团购优惠没有争议，团购优惠已经在认购款中予以扣除并形成了最终的房屋价格，最终引起纠纷的就是因为沈小刚向刘秀英、孙建华发送已逾期付款的提示而刘秀英、孙建华没有资金支付。刘秀英、孙建华陈述，其在一审中已提交证据证明双方在2019年5月因价格问题产生争议。其当时打电话向市民热线投诉，还有相应报警记录。根据其提交的退团购优惠申请报告和退定金申请报告，富力公司已经同意全款退还给其，而此前双方一直在协商，其并未违约。二审中，富力公司另提出，刘秀英、孙建华未按约定在签订案涉商品房预售合同的7日内签订相应借款合同，故而构成的违约。刘秀英、孙建华陈述，案涉商品房预售合同签订后，富力公司并未将合同文本给其，所以其对于后期交款的具体时间并不清楚，但2019年5月时，其与富力公司已谈过付款事宜，双方因团购优惠产生争议，此后就协商解除案涉合同，其并不违约。本院另查明，一审庭审中，富力公司陈述，要求刘秀英、孙建华支付解除合同违约金299598.91元（2304607×13%）和律师费3万元，理由是，刘秀英、孙建华应当于2019年6月14日支付首付款920000元，但刘秀英、孙建华未按期支付该款，直至富力公司提起本案诉讼，已逾期超过30日，根据双方间补充协议第13条第2款规定，如因刘秀英、孙建华原因导致案涉合同解除的，刘秀英、孙建华应支付购房款总额13%的违约赔偿金以及因此发生的其他费用。根据双方当事人签订的案涉补充协议第十三条第2款，如因刘秀英、孙建华原因导致案涉商品房预售合同及补充协议解除的，刘秀英、孙建华应向富力公司支付购房款总额13%的违约金，以及富力公司因案涉合同承担的全部税、费、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用。本案一审期间，刘秀英、孙建华提交接处警登记表一份，用于证明2019年5月28日双方因合同问题产生纠纷，并陈述，富力公司当时承诺20万元抵40万元的购房优惠，但其交完20万元后，富力公司并未给其相应优惠。富力公司则认为，从该接处警记录中可见，双方是因为房屋出售需要交付的资金存在分歧而产生纠纷，能够说明刘秀英、孙建华没有按约支付款项。刘秀英、孙建华已经享有了团购优惠，还要求再享受额外优惠，不符合双方约定，所以产生分歧。富力公司愿意退还刘秀英、孙建华已支付的首付款234607元，但20万元团购优惠应由鸿鑫公司退。以上事实，有补充协议、接处警记录、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、富力公司要求刘秀英、孙建华支付解除合同违约金299598.91元及律师费3万元的上诉请求能否成立；二、一审法院判令富力公司退还刘秀英、孙建华购房款234607元、团购优惠款200000元，有无不当。对于争议焦点一，本院认为，本案中，富力公司以刘秀英、孙建华未按约于2019年6月14日支付92万元首付款为由，要求刘秀英、孙建华支付违约金299598.91元，但根据刘秀英、孙建华在本案一审中提交的接处警记录，双方于2019年5月28日即就案涉合同的履行产生争议，双方对于争议原因均提及了团购优惠的计算，而团购优惠的计算又直接影响剩余购房款数额的确定，后经双方协商，富力公司已同意返还刘秀英、孙建华首付款234607元和团购优惠款20万元，可见，双方当时已就案涉商品房预售合同的解除和相应争议解决方案达成一致，在此情况下，富力公司再以刘秀英、孙建华未按约于2019年6月14日支付920000元为由要求刘秀英、孙建华承担相应解除合同违约金的诉讼请求，缺乏充分依据，一审法院不予支持，并无不当。富力公司在本案二审中另提出，刘秀英、孙建华未按约在案涉商品房预售合同签订7日内签订借款合同，故应承担违约责任。对此，本院认为，如前所述，导致案涉合同未能继续履行的原因系双方当事人关于相应团购优惠的争议，与刘秀英、孙建华是否在案涉商品房预售合同签订7日内签订借款合同并不直接相关。此外，刘秀英、孙建华就案涉商品房预售合同的履行签订相应借款合同时，富力公司也应履行相应协助义务，但富力公司并未提交证据证明已适当履行相应协助义务或案涉合同实际系因刘秀英、孙建华未按约签订借款合同而导致解除，综合上述情况，富力公司以刘秀英、孙建华未按约签订借款合同为由主张刘秀英、孙建华向其支付解除合同违约金299598.91元，仍缺乏依据。同理，富力公司关于要求刘秀英、孙建华支付3万元律师费的主张亦缺乏充分依据，一审法院不予支持，亦无不当。关于争议焦点二，本院认为，1.富力公司在本案二审中认可，其当时系指派其工作人员沈小刚、蒋彤云与刘秀英、孙建华协商解决案涉争议，根据相应微信聊天记录，沈小刚已代表富力公司与刘秀英、孙建华达成了退房和退款的一致意见；而退团购优惠申请报告和通话录音则显示，蒋彤云亦向刘秀英、孙建华明确，会将20万元团购优惠和23万余元的首付款退还给刘秀英、孙建华，在此情况下，沈小刚、蒋彤云就富力公司将退还相应款项而与刘秀英、孙建华达成一致意见，系其履行职务的行为，对富力公司发生效力。富力公司在本案中虽称沈小刚、蒋彤云没有相应退款权限，但其并未提交证据证明其在委派沈小刚、蒋彤云与刘秀英、孙建华协商解决纠纷时曾向刘秀英、孙建华明确表示该两人并无相应权限，在此情况下，其此项抗辩意见不能成立。2.富力公司在本案一审中同意退还刘秀英、孙建华首付款234607元，一审法院判令其向刘秀英、孙建华退还相应首付款，并无不当；3.公司人员沈小刚、蒋彤云在与刘秀英、孙建华协商解决争议时，已与刘秀英、孙建华达成退还20万元团购优惠的一致意思表示。如前所述，该行为对富力公司发生效力。在此情况下，富力公司在本案诉讼中再提出20万元团购优惠应由鸿鑫公司退还的抗辩意见，不能成立；4.富力公司作为本案原告起诉要求解除案涉合同，并要求刘秀英、孙建华支付299598.91元违约金及30000元律师费，刘秀英、孙建华则就此提出富力公司应返还其已付购房款和团购优惠款的明确抗辩意见。一审法院审查后认定刘秀英、孙建华的上述抗辩意见成立，并对此予以支持，并无不当；5.本案中，案涉合同已被确认解除，在此情况下，富力公司因案涉合同而取得的款项应退还给刘秀英、孙建华。刘秀英、孙建华在本案一审中明确抗辩要求富力公司退还上述款项，富力公司已在本案一、二审中就此充分发表意见，一审法院在本案中就此作出处理以避免当事人诉累，刘秀英、孙建华对此并无异议，而富力公司的诉讼权利也未因此受到影响。因此，一审法院判令富力公司退还刘秀英、孙建华购房款234607元、团购优惠款200000元，仍无不当。综上，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7819元，由上诉人南京富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  王 路审 判 员  龚 震二〇二〇年六月二十三日法官助理  高礼慧书 记 员  汪海燕