江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2296号上诉人(原审被告)：无锡金科润滑科技有限公司，住所地宜兴市新建镇闸上村。法定代表人：储斌辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛明君，江苏云湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜兴市达莱斯润滑油有限公司，住所地宜兴市新建镇闸上村。法定代表人：颜国华，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：纪小仙，女，1957年3月30日生，汉族，住宜兴市。上诉人无锡金科润滑科技有限公司（以下简称金科公司）因与被上诉人宜兴市达莱斯润滑油有限公司（以下简称达莱斯公司）、纪小仙排除妨害纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2019)苏0282民初13421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金科公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回达莱斯公司的诉讼请求。事实和理由：1.其公司是由原先的宜兴市盛丰油剂化工有限公司（以下简称盛丰公司）通过一系列的合法手续变更而来。其使用的土地属于盛丰公司与宜兴市新建镇闸上村村委（以下简称闸上村委）签订的《集体土地使用权租赁合同》中约定的土地范围，该租赁合同约定的租赁期限自2006年12月15日至2021年12月15日。现租赁期限尚未到期，其仍然有权使用该地块。一审法院认定纪小仙与村委的租赁合同有效，无事实和法律依据。按照买卖不破租赁的原则，即使纪小仙将厂房等已卖给达莱斯公司，也不能终止其与村委土地租赁合同，也不能让上其在租期内搬离。2.纪小仙于2009年1月3日与无锡市金科化工有限公司（以下简称金科化工）已经达成了协议，转让费也已一并结清。纪小仙再于2018年9月23日将资产转让给被颜国华，属于无权处分，应属无效。即使纪小仙有权处置厂房、设施及土地使用权，也没有履行通知义务，剥夺了其的优先购买权。即使需要支付占有财产使用费，也只能支付给第三人，而不是达莱斯公司。达莱斯公司、纪小仙均未作答辩。达莱斯公司向一审法院起诉请求：1.判令金科公司排除妨害，立即搬离其公司厂区；2.判令金科公司支付自2018年9月24日起至实际占有期间使用费；3.诉讼费用由金科公司负担。一审法院认定事实：2002年11月25日，纪小仙、鲁某创办盛丰公司，租用闸上村委部分土地。2006年12月15日，闸上村委与盛丰公司签订《集体土地使用权租赁合同》一份，约定由盛丰公司租赁闸上村委宗地编号为011-500-025，面积为2620平方米的土地，租赁时间为2006年12月15日至2021年12月15日，每平方米6元，年租金为15720元；合同租赁用途为工业，并约定，年租金3年至5年调整一次；盛丰公司按规定从第二年起于四季度内缴足当年度租金等。2007年12月21日，盛丰公司领取了集体土地使用权证，后纪小仙在租赁土地上建造了部分厂房。2011年1月1日，闸上村委与纪小仙签订《土地租赁协议》，约定租赁面积为2664.5平方米，租金期限为2011年1月1日至2015年12月30日，租金标准为6元／平方米，年租金总额为15980元，其余内容与2006年合同相符。2008年9月20日，盛丰公司改名为金科化工，股东由纪小仙、鲁某变更为储斌、李宥达。2009年1月3日，纪小仙与储斌签订租房协议，约定租用期由2009年1月25日至2010年1月24日，以此类推，租金每年付清；年租金为55000元，租金在2009年1月25日前一次性付清；如储斌要变动厂房，需纪小仙同意方可变动等。2011年12月5日，金科化工股东变更为储佰君、储斌辉，法定代表人由储斌变更为储佰君。2012年1月2日，纪小仙与储佰君、孙顺华、颜国华签订房屋租赁协议，合同有效期2012年1月24日至2013年1月24日，期内租金各支付33.33%计20000元。2015年1月3日，纪小仙分别与储佰君、颜国华签订厂房租赁合同，约定厂房租赁自2015年1月25日起至2016年1月25日止；租金为每年25000元，支付日期与第一次签订付13000元，第二次2015年6月30日前付清；并约定租赁期满，纪小仙有权收回厂房，储佰君、颜国华应如期归还，储佰君、颜国华需继续承租的，应于租赁期满前三个月向纪小仙提出书面要求，纪小仙同意后重新签订租赁合同。2015年10月15日，金科化工变更为金科公司，法定代表人由储佰君变更为储斌辉。2017年2月22日，因纪小仙、金科公司拖欠闸上村委土地使用租金97775元，闸上村委向法院起诉，要求纪小仙、金科公司支付。法院审理后认为，纪小仙将盛丰公司资产租赁给储佰君后，储佰君理应按与纪小仙签订的租赁协议支付闸上村委土地租赁费，但储佰君并未按协议支付土地租赁费，因此，仍应由合同当事方纪小仙按与闸上村委合同的约定支付租金，故判决纪小仙向闸上村委支付土地租赁费81795元并承担利息，案件受理费减半收取1122元，由纪小仙负担。2017年6月24日，经宜兴市新建镇人民调解委员会调解，纪小仙与储佰君达成协议，储佰君作为金科公司实际经营人认可目前金科公司的用地系纪小仙租赁闸上村委的土地，在该租赁土地上建造的所有厂房等建筑物的产权归属于纪小仙；储佰君认可2012年1月24日签订的租赁协议，约定由储佰君向闸上村委支付租金实际是代纪小仙支付租金性质，双方一致同意协议签订当日由储佰君一次性向纪小仙付清2016年土地年租金10000元（本为16000元，其中6000元作为纪小仙对储佰君浇筑场地和增设附属设施的补偿）；纪小仙同意继续由储佰君租赁至2017年12月31日；2017年上半年租金16000元，在协议签订当日支付，2017年下半年租金16000元由储佰君于2017年12月31日前付清；本协议签订后，储佰君在租赁期间对租赁厂房进行改建或扩建应先经纪小仙同意；租金期间如涉及违法经营或政府对其企业责令关停，纪小仙可随时终止合同，且不作任何补偿；甲乙双方约定租赁期满后，若储佰君需续租，应提前一个月书面告知纪小仙，由纪小仙决定是否出租，若在租赁期限到期后一周内未就续租事宜达成协议，则储佰君应在租赁到期后一个月内将所有生产、生活物品无条件搬出，且不得要求纪小仙作出任何补偿；储佰君享有该厂房同等条件下，优先承租权，若纪小仙出售该厂房，储佰君享有同等条件下的优先购买权等。2018年9月23日，纪小仙与颜国华签订资产转让协议，纪小仙将原盛丰公司所有的资产（包括厂房设施及土地使用权属）转让给颜国华；转让费为68万元，本协议签订后由颜国华一次性向纪小仙付清；上述资产交付时间为：颜国华付清上述转让费后，上述资产归颜国华所有；至2017年12月31日纪小仙与储佰君及金科公司原租房协议到期并通知终止协议，颜国华是否同意储佰君及金科公司继续租赁部分厂房及土地，由颜国华自行决定，与纪小仙无关，同时，纪小仙与闸上村委所上交的2664.5平方米集体土地租金缴纳义务也由颜国华承担（2018年1月至9月份的土地年租金由纪小仙负担）；颜国华按新建镇人民政府制定的集体土地租赁费收取办法规定的标准向闸上村委签订相关土地租赁合同并缴纳相应的土地租赁费；纪小仙配合颜国华办理土地使用权变更手续，所需费用由颜国华负担；今后如遇政府拆迁、征用、复耕等事宜一切补偿费归颜国华所有；协议签订之日起，集体土地租赁由纪小仙到闸上村委解除原租赁协议，由颜国华自行与闸上村委签订并负责交付闸上村委土地租赁费。协议签订当日，颜国华即支付纪小仙转让费68万元。2018年10月1日，闸上村委与颜国华签订土地租赁协议，租赁土地面积为2664.5平方米，租金为6元/平方米，年租金为15980元，土地租赁年期为2018年10月1日至2021年9月30日。2019年1月2日，闸上村委收取盛丰公司（颜国华）2018年10月1日至12月31日集体土地使用费3995元。2018年12月20日，颜国华创办了达莱斯公司（自然人独资）。另查明，金科公司已支付纪小仙租金至2018年9月24日。再查明，在（2019）苏0282民初8487号房屋租赁合同一案，达莱斯公司申请证人徐某、鲁某到庭作证。徐某陈述，2017年的时候，纪小仙与储斌辉商量了资产等优先卖给金科公司，但是金科公司要求颜国华先搬出，金科公司才会买，并且经过好几轮协商都未成功。后来，颜国华介入，闸上村委也通知储斌辉，储斌辉坚持要颜国华搬出后才会买。后来纪小仙与颜国华就签订了转让协议，并且当时纪小仙与金科公司、颜国华的租赁协议的租期都已经结束了。鲁某陈述，其是帮纪小仙管理的，前后有15年了，2017年的时候，欠了闸上村委的租金，村委也打官司了，后来租金与村委全部结清，在2018年5月的时候，纪小仙想把厂卖了，开始先和储斌辉谈的，但是一直没有结果，后来其和储斌辉电话联系，如不买，要卖给颜国华了，储斌辉也同意的，说与他无关，后来纪小仙就到村委和颜国华办手续的。上述事实，有公司设立登记申请书、公司设立核准通知书、企业法人营业执照、集体土地使用权租金合同、公司变更登记申请书、准予变更登记通知书、金科公司章程及营业执照、宜集用（2007）第102935号集体土地使用权证、租房协议、房屋租赁协议、厂房租赁合同、（2017）苏0282民初1718号民事判决书、人民调解协议、资产转让协议、收条、土地租赁协议、收款收据、2012年纪小仙厂房租用分布图、证人证言及法院庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，纪小仙因创办盛丰公司向闸上村委租赁土地2620平方米，后在该土地上建造部分房屋、设施，后将该公司名称转让给他人经营，但并未将土地使用权及资产转让给他人，而是与他人签订租赁协议，收取相应的土地使用费及资产租赁费，该事实已由本院（2017）苏0282民初1718号民事判决书及人民调解协议所确认。2018年纪小仙欲出让土地使用权及设备、厂房等资产，金科公司放弃购买，由颜国华购买，颜国华支付了相应的款项并重新与闸上村委签订了土地租赁协议，纪小仙与颜国华之间转让协议有效。因金科公司与纪小仙的租赁合同已到期，未与纪小仙、达莱斯公司、颜国华继续签订租赁合同，且未支付颜国华转让纪小仙土地使用权、资产设备后的租金。颜国华接受转让后成立达莱斯公司（自然人独资），并同意将转让资产转移到达莱斯公司，现达莱斯公司主张权利，应予准许，故对达莱斯公司要求金科公司搬离其厂区的主张，法院应予支持。但需给予金科公司适当搬离期。对达莱斯公司要求金科公司支付使用期间租金按每年8.6万元计算的主张，因金科公司仅使用原纪小仙的部分面积，按照2017年6月24日纪小仙与储佰君签订的人民调解协议，金科公司2017年土地、厂房年租金为32000元，后双方并未签订租赁合同，故法院酌情按照32000元/年由金科公司支付2018年9月24日后的占有使用费，直至金科公司搬出为止。金科公司提出纪小仙将盛丰公司股份（包括全部资产）已转让的主张，因纪小仙在将盛丰公司股份转让后，仍与转让后的股东签订房屋租赁合同，可以确认纪小仙并未将房屋、资产及土地使用权转让，转让后的股东储斌、储佰君均明知，故对金科公司该主张，本院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、金科公司于判决发生法律效力之日起30日内搬出原租赁纪小仙在宜兴市新建镇闸上村的租赁地；二、金科公司于判决发生法律效力之日起10日内支付达莱斯公司占有使用费（自2018年9月24日起至实际搬离之日止按32000元/年计算）；三、驳回达莱斯公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2228元，减半收取计1114元，由金科公司负担533元、达莱斯公司负担581元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。二审另查明，2009年1月3日，纪小仙与储斌签订协议一份，约定盛丰公司一次性转让变更为金科化工，转让费一次性付清5万元。本院二审争议焦点为：一、与闸上村委存在土地租赁关系的为纪小仙还是金科公司；二、纪小仙与颜国华签订的转让协议是否有效，达莱斯公司是否有权要求金科公司支付占用使用费。本院认为：关于争议焦点一，根据原审法院（2017）苏0282民初1718号民事判决书、人民调解协议以及租房协议可知，纪小仙于2008年将盛丰公司转让时转让的仅为公司名称及股权，并未将土地使用权、房屋及资产一并转让。故在上述转让行为发生后，与闸上村委存在土地租赁关系的为纪小仙，而非盛丰公司。金科公司上诉称其与闸上村委存在土地租赁关系，与事实不符，本院不予采纳。金科公司系与纪小仙存在土地租赁关系。关于争议焦点二，2018年纪小仙欲出让土地使用权及设备、厂房，金科公司放弃购买，由颜国华购买。金科公司上诉称纪小仙剥夺其优先购买权，与事实不符，本院不予采纳。纪小仙与颜国华于2018年9月23日签订的资产转让协议，未违反法律规定，应为有效。颜国华接收转让后成立了个人独资的达莱斯公司，并同意将转让资产转移到达莱斯公司，故达莱斯公司有权要求金科公司支付占有使用费。综上，金科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2228元，由金科公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年六月二十九日书记员 缪玲娜