湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民终374号上诉人（原审原告）：谭莉，女，1976年12月18日出生，汉族，住荆门市东宝区。委托诉讼代理人：郑林，湖北新天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆门金广域房地产开发有限公司，住所地荆门市东宝区海慧路9号。法定代表人：孙国涛，总经理。委托诉讼代理人：吴迪，湖北维思德（荆门）律师事务所律师。上诉人谭莉因与被上诉人荆门金广域房地产开发有限公司（以下简称“金广域公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2542号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人谭莉委托诉讼代理人郑林，被上诉人金广域公司委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭莉上诉请求：1.依法撤销荆门市东宝区人民法院（2019）鄂0802民初2542号民事判决；2.依法改判金广域公司赔偿谭莉迟延交房的经济损失12000元、未按照合同约定交付房屋造成的经济损失22000元、因迟延办证的经济损失3000元；3.一、二审诉讼费由金广域公司承担。事实和理由：1.一审判决关于逾期交房违约损失的认定显失公平。合同中逾期交房违约损失的约定，属于格式条款，该条款因未尽说明、提示义务不应具有约束力。2.金广域公司交付的房屋违反合同约定未安装天然气，造成了谭莉的损失理应进行赔偿。3.金广域公司交付的房屋违反合同约定未安装护栏、钢化玻璃及按期完成绿化，造成了谭莉的损失理应进行赔偿。一审判决对该部分损失径行酌情认定，显属不当，应予以纠正。4.一审认定金广域公司逾期办证的违约金过低，应予纠正。金广域公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，案件处理公平合理，应予维持。1.补充协议中逾期交房违约责任的约定，均系当事人自愿签署，不存在强制要求签署的情况，应当对双方具有约束力。2.关于未安装天然气、护栏、钢化玻璃及按期完成绿化的损失赔偿请求，金广域公司认为一审判决合理。3.关于逾期办证的违约责任，谭莉作为完全民事行为能力人，有能力和资格与金广域公司就违约责任进行约定，且谭莉对其遭受的具体损失未提供足以使法庭采信的证据，金广域公司愿意按照一审判决履行赔偿责任。谭莉向一审法院起诉请求：1.判令金广域公司赔偿其逾期交房的经济损失12000元；2.判令金广域公司赔偿其因房屋未安装天然气的损失8000元、阳台未安装钢化玻璃和实心栏板的损失11000元、小区园林绿化未按期达标的损失3000元，合计22000元；3.判令金广域公司赔偿其迟延办证的经济损失3000元；4.本案诉讼费用由金广域公司承担。一审法院认定事实：金广域公司开发位于荆门市××大道××号金广域·城市广场（荆门摩尔城）小区，并取得商品房预售许可。2016年3月28日，谭莉与金广域公司就该小区1幢18008号房屋签订了《荆门市商品房买卖合同》，合同备案编号为JM16004461。合同第一条和第十六条约定，小区绿地率为10%，于2017年12月30日前达到使用条件。合同第三条约定，房屋建筑面积为42.96㎡，户型结构为一室一卫，一个非封闭式阳台。房屋总价款为245410元。合同第十条约定，房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件。交房期限和出卖人逾期交房的违约责任按照补充协议的相关约定执行。第十七条约定，自合同约定的交房期限届满之日起360日内共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记手续。因出卖人责任导致买受人不能在约定期限届满时办理商品房所有权证的，按逾期时间分别处理：（1）逾期在180日内，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，由出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付房价款，并按买受人已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，自约定期限届满之第二日起至出卖人实际办理房屋所有权证应尽义务之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件七的补充协议约定，出卖人在2017年6月30日前将商品房交付给买受人使用；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金。合同签订后，谭莉通过银行按揭贷款方式付清了房款。金广域公司于2017年9月28日短信通知谭莉收房，谭莉认为金广域公司交付的房屋不符合合同约定标准，拒绝收房。谭莉于2017年12月21日，金广域公司再次在报纸上刊登交房公告，谭莉至今未接收房屋。金广域公司于2017年12月8日取得建筑工程竣工验收报告。消防、人防、规划部门陆续出具了认可文件，供电、给水、排水、有线电视等设施已建成。小区配套绿化工程于2018年8月2日通过城市园林绿化主管部门验收，绿地率达到10%。建设工程于2018年12月17日办理竣工验收备案。竣工验收后，金广域公司已对涉案房屋办理了初始登记，于2018年12月25日向谭莉邮寄送达了办理不动产权证书的通知，同时将通知内容短信告知谭莉。谭莉的房屋目前未办理不动产权证书。谭莉购买的房屋未设计天然气设施，建筑设计方案获得建筑设计主管部门备案通过。谭莉购买的房屋阳台实际建设为实心墙体栏板，未安装钢化玻璃、实心栏板。一审法院认为，谭莉与金广域公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案争议的法律问题是：一、金广域公司是否履行了交房义务；二、谭莉主张的各项经济损失是否有依据。关于金广域公司是否履行了交房义务的问题。一审法院认为,合同第十条约定“房屋交付条件为：1、该商品房经竣工验收合格；2、取得规划、消防、人防等部门出具的认可文件或许可使用文件；3、满足该商品房正常使用的公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成；4、供电、给水、排水、有线电视、天然气等设施按设计要求建成，并经有关行业部门认可达到正常使用条件；5、双方按照补充协议相关约定执行。”首先，金广域公司于2017年12月8日取得了建筑工程竣工验收报告，工程竣工验收的主体是建设、设计、勘查、施工、监理等单位，验收报告经验收主体通过即表明工程具备了竣工条件，是否办理工程竣工验收备案不影响工程竣工验收报告的效力，即第1项交房条件以达到。其次，涉案房屋的供电、给水、排水、有线电视等设施已建成，消防、人防、规划部门在2017年12月底前已出具了认可文件，天然气设施本院已在上文认定不属于建筑设计范围，即第2、4项交房条件已达到。再次，小区园林绿化应属公共配套设施范畴，但小区园林绿化是否按期达标并不影响商品房的正常使用，即小区园林绿化率达标不应认定为房屋交付条件。第四，合同第十条第5项系对其他交房条件的约定，合同附件中除阳台建设标准外，其他均已符合达到合同约定标准，合同约定的阳台建设标准为钢化玻璃、实心栏板，实际建设为铁栏杆，未安装钢化玻璃、实心栏板，对此，谭莉可主张金广域公司继续履行或者赔偿相应损失，从鼓励交易的原则考虑，谭莉仅以此拒绝接收金广域公司交付的房屋，不符合双方订立合同之目的，事实上，谭莉已主张该项权利。综上，金广域公司建设的房屋已达到交付条件。金广域公司通过短信、刊登公告等方式多次向谭莉发出了交房通知，因谭莉主观原因拒绝接收房屋，应视为金广域公司履行了交房义务。关于谭莉主张的逾期交房经济损失12000元是否有依据的问题。谭莉主张，金广域公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约，合同约定的逾期交房的违约金不足以弥补其遭受的损失，主张参照同地段房屋的租金标准计算损失12000元。金广域公司主张逾期交房违约金应当按照合同约定的标准计算。一审法院认为，合同约定的房屋交付截止日为2017年6月30日，而房屋达到交付条件的时间为2017年12月底，可以认定金广域公司逾期交房的违约行为客观存在，且逾期交房时间超过60日，应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案商品房买卖合同的补充协议约定“若商品房交付时间逾期60日内，出卖人按总房款的万分之一点五向买受人支付违约金；若商品房交付时间逾期超过60日以上的，出卖人按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金”应属对违约金数额的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，但谭莉未举证证明其实际遭受的损失数额，故谭莉主张合同约定的违约金过分低于其遭受的损失，请求增加没有事实依据，应不予支持。一审法院按照合同约定标准认定逾期交房的违约金，即违约金为61.4元（245410元×0.025%）。同理，合同约定了逾期办证的违约金计算方式，谭莉主张逾期办证经济损失3000元没有依据，应当按照合同约定的标准处理。按照合同约定，金广域公司应当在交房期限届满之日（2017年6月30日）起360日内协助办理房屋所有权转移登记手续，金广域公司于2018年12月26日才通知谭莉房屋具备办证条件，构成逾期违约。谭莉收到通知后无正当理由未向金广域公司领取办证资料和向不动产登记部门申请办理不动产权证书，应视为金广域公司已履行协助办证的合同义务，考虑到谭莉若按照通知要求准备办证的相关资料及不动产登记部门行政审批的合理期限，酌定金广域公司逾期办证的期限为200天，按照合同约定的已付房款日万分之0.1的违约金标准计算，违约金为490.8元（245410元×0.001%/天×200天）。关于谭莉要求金广域公司赔偿房屋未安装天然气的损失的诉请，一审法院在上文已经认定金广域公司未对涉案房屋设计安装天然气不违反合同约定义务，故谭莉该请求没有事实依据，应不予支持。关于谭莉要求金广域公司赔偿阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的损失11000元的诉请。按照上文认定的事实，金广域公司交付的房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板，构成合同违约。金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，谭莉可以请求赔偿相应的损失，其主张损失为11000元没有事实依据，本院酌定谭莉该损失为3000元。关于谭莉主张的绿化未达标的经济损失3000元，其理由是金广域公司未按合同约定期限使小区绿化达标，造成了房屋的贬值损失。本院认为，按照合同约定小区绿化率应在2017年12月30日前达到10%的标准，但涉案小区的配套绿化工程于2018年8月2日才验收通过，客观上金广域公司存在逾期履行合同义务的行为，但合同未约定违反该项合同义务的违约责任，且谭莉未举证证明该违约行为给其造成的损失，故对于谭莉的该项诉请本院不予支持。综上，谭莉主张赔偿的房屋未安装天然气和小区园林绿化未在约定期限达标的经济损失没有依据，本院不予支持；其主张赔偿的逾期交房、逾期办证及阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、荆门金广域房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向谭莉支付逾期交房违约金61.4元、逾期办证的违约金490.8元，并赔偿因房屋阳台未安装钢化玻璃、实心栏板的经济损失3000元；二、驳回谭莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，减半收取362.5元，由谭莉负担200元，荆门金广域房地产开发有限公司负担162.5元。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、金广域公司应如何承担逾期交房的违约责任；二、金广域公司是否应赔偿未安装天然气给谭莉造成的损失；三、未安装钢化玻璃和实心栏板的损失如何赔偿，一审判决酌定的3000元是否适当；四、一审判决按照合同约定判令金广域公司承担逾期办证违约金是否过低。关于金广域公司应如何承担逾期交房的违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，金广域公司与谭莉签订的合同中明确约定，出卖人逾期交房的按总房款的万分之二点五向买受人支付违约金，故合同双方当事人应当尊崇契约精神，严格按合同约定履行义务、行使权利。虽谭莉要求金广域公司按12000元赔偿其逾期交房经济损失，但该请求与合同约定不符，且其所举证据不能证实其实际遭受损失的数额，故对其该项请求，本院不予支持。关于金广域公司是否应赔偿未安装天然气给谭莉造成的损失的问题。一审法院对于涉案房屋未设计天然气的原因及金广域公司未进行天然气设施建设不属于违反合同约定的义务，已进行了详细阐述，并无不当。故对谭莉要求金广域公司赔偿未安装天然气给其造成损失的诉讼请求不予支持。关于未安装钢化玻璃和实心栏板的损失如何赔偿，一审判决酌定3000元是否适当的问题。金广域公司与谭莉签订的《荆门市商品房买卖合同》约定房屋结构为“非封闭式阳台”，附件四中记载“阳台：钢化玻璃、实心栏板”，该附件内容应为对阳台的专门约定，即阳台应采用钢化玻璃、实心栏板安装，因金广域公司未予安装，违反了合同附件的约定，应承担继续履行或赔偿损失的责任。现金广域公司明确表示不同意对该违约行为采取补救措施，谭莉可以请求赔偿相应的损失，但其未举证证实其实际遭受损失的数额，本院认为，一审法院酌定该损失为3000元适当。关于一审判决按照合同约定判令金广域公司承担逾期办证违约金是否过低的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。谭莉要求金广域公司赔偿其逾期办证经济损失3000元，但其并未举证证明遭受实际损失的数额。一审法院已对金广域公司逾期办证的违约行为予以认定，并依合同约定酌定其承担违约金490.8元并无不当，故对谭莉该项请求，本院不予支持。综上，谭莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人谭莉负担。本判决为终审判决。审判长  金春吉审判员  苏 华审判员  王 冉二〇二〇年六月二十四日书记员  陈锦书