甘肃省天水市秦州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）甘0502执异20号异议人（案外人）：任鸿业，男，1965年11月10日出生，汉族，住甘肃省秦安县。申请执行人：天水秦州农村合作银行，住所地：天水市秦州区。法定代表人：王守科，该行董事长。委托代理人：郭沛炜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被执行人：王文萍，女，1977年2月19日出生，汉族，住天水市秦州区。本院在执行天水秦州农村合作银行与天水辰阳农业开发有限公司、天水市天天乐菜篮子有限公司、王文萍、郑圣晓金融借款合同纠纷一案中，案外人任鸿业对本院拍卖位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月1日举行了听证。现已审查终结。异议人任鸿业称，2016年3月，异议人购买王文萍位于甘肃省秦安县新华街兴国商城一区一楼商铺一处，建筑面积16.36m²，并按照约定给付了购房款，该房产于2016年12月已交付异议人使用，但由于种种原因至今未办理该房屋的产权过户手续。异议人近期才从秦州区人民法院司法拍卖网上得知因被执行人王文萍拖欠他人的债务将予拍卖该商铺房产的信息。异议人认为，该商铺因双方已签订了房屋买卖合同，已交付了购房款，并由异议人使用该房，法院拍卖该商铺侵犯了异议人的合法权益，故提出执行异议，请求法院撤销（2019）甘0502至993号执行裁定及对该商铺实施的拍卖措施。异议人提交的证据有：1.房屋买卖合同1份；2.甘肃省农村信用社回单2张及载有王淑萍的银行账号的证据1张；3.王文萍商铺的房产证复印件1页；4.拍卖王文萍名下商铺的拍卖公告2张；5.（2018）甘0502财保71号民事裁定书及（2018）甘0502执保105-4号协助执行通知书各1页。申请执行人天水秦州农村合作银行称，从异议人提交的证据来看，秦安县北大商城一区一楼1号商铺登记在王文萍名下，根据物权法的规定，不动产物权的产生、变更、转移、消灭以登记为准，故该房产属于王文萍，其以该房产抵押登记在天水秦州农村合作银行，异议人对涉案房产不具有物权转移的法律效力。在法院举行的听证中，任鸿业陈述其与王文萍在签订房屋买卖合同时就已经知道王文萍向银行将涉案房产抵押贷款的情况，合同签订时间是2016年3月18日，在该时间点涉案房产已抵押给天水秦州农村合作银行南湖支行，并在房产管理部门登记备案，异议人及王文萍均知晓抵押贷款的事实，却在合同第二条中将支付房屋价款时间直接约定于2016年12月1日支付不符合常理，而在支付房屋价款时，任鸿业转取30万元，该款又由案外第三人王淑萍转存，不能证明任鸿业与王文萍之间买卖房屋的事实,故涉案商铺买卖合同无效。王文萍在2017年10月9日又向申请执行人贷款时办理了包括该商铺在内的几套房产的抵押登记,其提交的涉案房产证书中记载了以前三次抵押贷款的情况,而异议人提交的该商铺房产证中缺少抵押登记的记载，异议人提交的该证据属于虚假证据。因此，申请执行人请求驳回案外人任鸿业的执行异议。申请执行人天水秦州农村合作银行提交的证据有：1.王文萍的商铺房产证复印件1张；2.王文萍抵押房产的不动产登记证明1张。被执行人王文萍称，被执行人在与任鸿业签订房屋买卖合同时，已向其告知该商铺与其他房屋一起办理了抵押贷款800万元的事实，因当时还在经营食品生意，该商铺与其他房屋相连，任鸿业无法使用，被执行人未将该商铺腾出。房屋买卖合同在2016年12月1日实际签订后，一直拖到2018年11月与任鸿业口头约定，自2018年11月起由被执行人向任鸿业每月支付2520元租金，一直履行至今。现在该商铺还是开放式的空间，由被执行人出租给朋友经营乔丹牌衣服生意，被执行人请求法院支持任鸿业的异议请求。申请执行人王文萍在听证结束后，于2020年6月4日提交的证据有：1.任鸿业及王淑萍的客户交易明细对账单各1张；2.王淑萍的明细账查询打印单1张。本院查明，2018年9月3日，天水秦州农村合作银行向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）甘0502财保71号民事裁定，裁定冻结被申请人天水辰阳农业开发有限公司、天水市天天乐菜篮子有限公司、王文萍、郑圣晓银行存款8403556元，不足部分查封、扣押相当价值的财产。2018年9月17日，本院在秦安县不动产登记事务中心查明，王文萍在甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号有商铺1处，建筑面积16.36m²，房产证号为秦房产所字第9222号。同日，本院依据（2018）甘0502财保71号民事裁定书及（2018）甘0502执保105-4号协助执行通知书，查封了被执行人王文萍名下位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺1间，查封期限三年。另查明，本院于2018年10月1日立案审理了天水秦州农村合作银行与天水辰阳农业开发有限公司、天水市天天乐菜篮子有限公司、王文萍、郑圣晓金融借款合同纠纷一案。同年11月6日，经本院主持调解，当事人达成如下协议：天水辰阳农业开发有限公司欠天水秦州农村合作银行借款本金800万元及利息，于2018年12月31日前支付天水秦州农村合作银行借款800万元产生利息中的50万元，截止2019年1月31日的剩余利息（逾期利息及复利均按合同约定的利率11.05%计算）在2019年1月31日前付清，在2019年5月31日前还清贷款本金800万元及2019年2月1日起至2019年5月31日期间的利息（逾期利息及复利均按年利率11.05%计算）；天水秦州合作银行对王文萍抵押的房权证秦房产所字第9222号、07751号及郑圣晓抵押的房权证秦房产所字第06248号、06247号、09428号、06881号房产在担保范围内以其折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；天水辰阳农业开发有限公司承担律师费42万元；天水市天天乐菜篮子有限公司、王文萍、郑圣晓对上述责任承担连带保证责任。案件受理费35295元，由辰阳农业开发有限公司、天水市天天乐菜篮子有限公司、王文萍、郑圣晓承担。本院于2018年11月9日向王文萍送达了（2018）甘0502民初2815号民事调解书。因被执行人未履行上述调解书确定的义务，天水秦州农村合作银行于2019年8月1日申请强制执行，同日，本院以（2019）甘0502执993号立案执行。执行中，经本院委托兰州中信房地产评估事务有限公司对王文萍名下的位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺评估后，该公司于2019年11月20日出具了该商铺的评估报告，评估单价每平方米28472元，评估总价465802元。嗣后，本院2019年12月18日在天水市秦州区人民法院淘宝网司法拍卖平台上公告拍卖王文萍名下的位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺，第一次拍卖时间为2020年1月19日10时至20日10时，因无人竞拍而流拍；又于2020年3月18日10时至19日10时第二次拍卖，因竞买人在交纳保证金3万元后未交付拍卖的余款，致拍卖未成功。再查明，王文萍在2008年8月18日已将位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺登记在其名下，该商铺房产证号为房权证秦房产所字第XXXX号。自2009年12月23日至2016年9月27日的期间内，王文萍以该商铺作抵押向银行分四次贷款。2016年3月18日，任鸿业在王文萍已告知涉案商铺有银行抵押贷款未还清的情况下，仍与其签订房屋买卖合同，约定王文萍将自己名下的位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺作价30万元出卖给任鸿业。2016年12月1日，任鸿业从甘肃秦安商业银行股份有限公司的15051号网点转取30万元，又在同一网点向王淑萍（系王文萍姐姐）账户中转存30万元后，该账户当时余额为309021.59元。同日，王淑萍该账户中的80000元转到王文萍账户，另外两笔分别为202364.45元、17620元转到天水市天天乐菜篮子有限公司账户。因涉案房屋系开放经营式商铺，与其他房屋相连，自房屋买卖合同签订后至今，任鸿业未实际占有、使用该商铺。还查明，任鸿业所称的秦安县新华街兴国商城一区一楼1号商铺与秦安县北大商城一区一楼1号商铺系同一商铺。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（一）项的规定，对案外人异议涉及的已登记不动产，人民法院应当按照不动产登记薄判断。王文萍在2008年8月18日已将位于甘肃省秦安县北大商城一区一楼1号商铺登记在其名下并办理了房屋所有权证。本院在2018年9月17日从秦安县不动产登记事务中心调取的王文萍房产的书面证据证明，该商铺的房产所有权人为王文萍，且该房产于2017年10月10日在王文萍向天水秦州农村合作银行贷款时已办理了抵押登记，本院因天水秦州农村合作银行提起诉前保全在2018年9月17日实施了查封，后经（2018）甘0502民初2815号民事调解书确定天水秦州合作银行对王文萍抵押的包括该房产在内的其他房产在担保范围内以其折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，案外人与被执行人对此均无异议，故本院自2019年12月18日开始公告拍卖属于王文萍的该商铺并无不妥。如异议人与被执行人王文萍在查封该房产前有交易行为，可通过诉讼确定权属。因此，异议人任鸿业提出的异议理由不能成立，其异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条（一）项、第二十四条、第二十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：驳回案外人任鸿业的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、调解、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、调解、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李中秋审判员  陈建生审判员  吴全弟二〇二〇年六月四日书记员  焦 凡