河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终1716号上诉人（原审第三人告）：常峻逢，男，1966年11月8日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：许飞，河南阳夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凤琴，女，1969年6月7日出生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：肖加军，男，1963年10月3日出生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：李震，男，1965年11月15日出生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：曹清灵，男，1955年5月16日出生，汉族，住河南省淮阳县。被上诉人（原审原告）：王平，女，1965年3月9日出生，汉族，住河南省淮阳县。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：张华伟，河南锦实律师事务所律师。上列五被上诉人共同委托诉讼代理人：杨娟，河南锦实律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：淮阳县气象局。住所地河南省淮阳县城西小苏楼村。统一社会信用代码124117004187463522。法定代表人：李慧，系该局局长。委托诉讼代理人：何俐，河南鲲之鹏律师事务所律师。王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳县气象局、常峻逢合同纠纷一案，原淮阳县人民法院于2012年8月20日作出（2012）淮民初字第076号民事判决，常峻逢不服向周口市中级人民法院申请再审，周口市中级人民法院于2018年11月13日作出（2018）豫16民申61号民事裁定，提审本案，并于2019年3月18日作出2019豫16民再12号民事裁定，撤销淮阳县人民法院（2012）淮民初字第076号民事判决，发回重审。一审法院于2019年9月16日作出（2019）豫1626民初1391号民事判决，第三人常峻逢不服该判决，向周口市中级人民法院提出上诉。周口市中级人民法院于2019年11月26日作出（2019）豫16民终4685号民事裁定，发回重审。一审法院重审后作出（2019）豫1626民初5091号民事判决，常峻逢不服，向本院提起上诉，本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人常峻逢及其委托诉讼代理人许飞、被上诉人王凤琴、肖加军、李震及其委托诉讼代理人杨娟、被上诉人淮阳县气象局的委托诉讼代理人何俐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人常峻逢上诉请求为：撤销原审判决，依法改判驳回王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平的诉讼请求；一、二审诉讼费由王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平、淮阳气象局承担。事实和理由：根据《国有资产评估管理办法》第三条第一款的规定，国有资产转让应当进行评估。淮阳气象局转让给王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平原11间门面房的协议，违反国家强制性规定应属无效，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平不能取得原11间门面房所有权，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平拿着淮阳气象局的11间门面房与淮阳气象局签订《门面房置换协议》，违反了法律的强制性规定，应为无效合同。依照房屋置换合同约定，该合同已经作废，虽经公证，但房屋置换合同仍然没有法律效力。依照2010年6月10日签订的《门面房置换协议》第七条“合同签订之日起，一个月内动工，否则此合同作废”的约定，房屋工程最迟应在2010年7月10日前动工兴建，逾期《门面房置换协议》自动作废。事实上房屋工程是2010年10月13日动工兴建，按照约定合同早已作废。《门面房置换协议》虽然在2010年10月20日经淮阳公证处公证，公证处也只是公正了合同的存在，并不能确定合同的效力，并不等于经过公正合同就有效了。周口市中级人民法院（2012）周民初字第10号民事判决已经认定常峻逢与淮阳气象局签订的建筑工程施工合同无效。淮阳气象局与王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平签订的门面房置换协议常峻逢并不知情，常峻逢不应当替淮阳气象局履行义务。被上诉人王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平答辩意见为：《国有资产评估管理办法》第三条属于强制性管理规定而非效力性强制规定。本案王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平和淮阳气象局签订的门面房置换协议第七条约定的合同签订之日起一个月内动工否则此合同作废，应准确理解为属于附期限的合同约定，本案事实表明常峻逢施工完毕，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平向常峻逢缴纳房款，常峻逢并未拒绝，三方均以实际行动在继续履行各自所签的各项协议。上诉人常峻逢与淮阳气象局签订协议时，虽然约定补充协议与双方签订的建筑施工合同有同等法律效力，但是常峻逢一定是本想合同有效协议有效而缔约的，而合同的效力是国家给予的评价，合同是否无效，应当经过司法机关的审查确认，常峻逢不能在出现对自己不利的判决结果时，曲解判决内容，扩大理解适用，选择对自己有利的类推，在合同效力的认定上不存在类推适用。经过公证的法律文书的效力高于其他文书，法律有明确规定，除非有相反的证据予以推翻。常峻逢至今未能予以举证。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人淮阳气象局答辩意见：1、淮阳气象局与常峻逢20lO年7月6日签订的有补充协议、淮阳气象局与五被上诉人签订的门面房置换协议相同，并且常峻逢以自己的名义收取了超出面积的房款：显然其对淮阳气象局与五被上诉人之间的门面房置换协议是知情、认可、并已经按照置换协议履行了义务。又门面房置换协议，并不存在法定的合同无效的情形，故门面房置换协议有效。2、门面房置换协议并未依据该协议第七条而作废，首先，门面房置换协议的签订和履行是为了消除商住综合楼建成后对五被上诉人的门面房的影响，常峻逢是该工程的实际建设和收益人，置换义务是其获取综合楼的收益权应承担的义务；其次，常峻逢与淮阳气象局于2010年7月6日签订了《补充协议》即该协议签订在2010年6月1O日的《门面房置换协议》之后，且常峻逢也收取了五被上诉人的部分超出面积的房款，均可认定其对门面房置换协议效力的进一步追认。故该门面房置换协议并未作废。上诉人常峻逢应承担门面房宣置换协议约定的义务。王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平向一审法院起诉请求：1.判令淮阳气象局、常峻逢按《门面房置换协议》的约定交付新建门面房给王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平；2.判令淮阳气象局承担赔偿金121000元、违约金189000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：淮阳气象局于2002年至2006年期间，将位于淮阳西城区陈州路路南的该局综合楼一楼门面房中的11间房屋，分别出售给本案王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平。2010年，淮阳气象局欲在该家属楼北面与陈州路相邻的空地上规划建设一幢商住综合楼。经王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平、淮阳气象局双方协商，于2010年6月10日达成门面房置换协议。双方在协议中主要约定：1.淮阳气象局新建综合楼一楼门面房和王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平原有的门面房在对应位置一对一面积置换。超出的面积，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平按每平方米6800元购买，在一楼封顶时付超出面积房款的50%，余款在交房时付清。2.协议签订之日起，一个月内动工，否则此合同作废，180天内竣工，否则违约。3.以农历二月初二日起，到交房之日，按照每间每月500元，由甲方赔偿乙方。4.若一方违约，赔偿对方房款5%的违约金给对方。该协议于2010年10月20日在淮阳公证处进行了公证。按照协议约定，王凤琴置换的现门面房为自东向西第1—3间，面积60平方米。肖加军置换的现门面房为自东向西第5—6间，面积40平方米。李震置换的现门面房为自东向西第7—8间，面积40平方米。曹清灵置换的现门面房为自东向西第9—10间，面积40平方米。王平置换的现门面房为自东向西第11—12间，面积40平方米。上述协议约定面积均为置换前王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平各自所有的面积。此后，淮阳气象局与常峻逢签订了一份门面房置换协议，协议内容与王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平和淮阳气象局签订的门面房置换协议内容一致。2005年3月18日淮阳气象局与第三人常峻逢签订土地转让协议，协议约定将淮阳气象局作为甲方将位于气象局综合楼南观测站1514平方米的土地和气象局综合楼北侧临街的土地762平方米，一次性转让给乙方常峻逢，具体事项：一、甲方淮阳气象局转让两块2276平方米的土地给乙方，土地转让金总计壹百万元整（￥：100万元）。二、甲、乙双方签订本协议时，乙方支付甲方土地款壹百万元整（￥：100万元）。三、甲方协助乙方办理土地变更登记的相关手续，乙方支付全部相关费用。四、乙方在购置甲方土地开发时，所建甲方综合楼南侧的建筑物必须留楼间距11米。乙方北侧的建筑与甲方的综合楼必须留楼间距4.5米的距离。五、乙方在开发建设施工时，必须给甲方人员的出入留通道。六、乙方购置甲方土地，地上的附属物由乙方负责处理，乙方在施工过程中发生的四邻纠纷，由乙方负责处理，与植保站地界问题由甲乙双方共同处理，发生的费用由乙方承担。七、乙方所开发的临街门面房，在同等条件下甲方综合楼购买门面的购房户有优先购买权。八、未尽事宜按照《合同法》的有关规定解决处理，若双方单方违约，应承担土地总价款的10%的违约金支付给另一方。常峻逢交纳了土地出让金及相关土地价款等。2010年7月6日，淮阳气象局作为甲方、常峻逢作为乙方又签订一份补充协议，协议约定，淮阳气象局与郑飞等六户签订的协议甲方应履行的合同责任和义务由常峻逢承担。2010年4月28日淮阳气象局与淮阳建筑公司签订协议书，常峻逢借用了淮阳建筑公司的资质于2010年投资建设了淮阳气象局新的商住综合楼，该涉案商住综合楼动工时间为2010年10月13日。工程竣工后，常峻逢以淮阳气象局未及时支付工程款于2012年1月10日以淮阳建筑公司的名义起诉了淮阳气象局，案由为建设工程合同纠纷。2013年3月20日，周口市中级人民法院作出（2012）周民初字第10号民事判决，该判决认定淮阳建筑公司与淮阳气象局不存在真实的建设工程合同关系，土地出让金等款项及商住综合楼所建工程全部由淮阳建筑公司常峻逢自行投资、施工建造，常峻逢对该综合楼进行销售，售房合同由常峻逢签订，款项由常峻逢收取等事实，且淮阳气象局对商住综合楼无投资，也未约定收益，淮阳气象局不认可工程决算书，并认为常峻逢在该项目中投资、施工建设、销售、收益集于一身，即权利义务集于一身。本案在原一审第一次审理过程中，经法院委托专业机构对所争议的11间新建门面房面积进行了测量。测量结果为新建门面房每间建筑面积均为28.88平方米、实用面积均为27.72平方米。经过测量核算，王凤琴应交纳超出面积购房款181152元，王凤琴于2011年10月1日已向常峻逢交纳160000元。肖加军应交纳超出面积购房款120768元，肖加军于2011年10月1日已向常峻逢交纳70000元。李震应交纳超出面积购房款120768元，李震于2012年9月27日在（2012）淮民初字第076号民事判决执行过程中向法院交纳执行款120768元。曹清灵应交纳超出面积购房款120768元，曹清灵于2011年9月16日已向常峻逢交纳130000元。王平应交纳超出面积购房款120768元，王平于2011年10月1日已向常峻逢交纳60000元。一审法院认为，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳气象局双方签订门面房置换协议时，常峻逢与淮阳气象局签订有建设工程合同，为了消除建设工程合同所涉工程建成后对王凤琴等人原购买的淮阳气象局门面房的影响，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平、淮阳气象局双方签订了门面房置换协议。门面房置换协议签订后，淮阳气象局又与常峻逢签订了门面房置换协议及补充协议，补充协议约定淮阳气象局与郑飞等六户签订的协议淮阳气象局应履行的合同责任和义务由常峻逢承担，特别是补充协议签订之后常峻逢收取了王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平的部分房款，应当认定淮阳气象局将门面房置换协议中的权利和义务一并转让给了常峻逢。2013年3月20日周口市中级人民法院作出（2012）周民初字第10号民事判决，确认所建的楼房常峻逢集权利义务于一身，更进一步证实常峻逢对当时签订的协议属真实意思表示，各方不违反法律、行政法规的强制性规定，且门面房置换协议经过公证部门公证，该两份协议均为合法有效协议，应受到法律的保护。王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平及常峻逢均应按照协议内容依法履行义务，且淮阳气象局与第三人常峻逢签订的土地转让协议中约定的“乙方常峻逢所开发的临街门面房，在同等条件下甲方淮阳气象局综合楼购买门面的购房户（即本案王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平）有优先购买权”，因此常峻逢负有按门面房置换协议及补充协议约定向王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平交付房屋的义务。王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平负有向常峻逢履行交纳超出面积购房款的义务，对于超出后的房屋面积，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平可按协议约定每平方米6800元购买并向常峻逢支付。常峻逢新建的综合楼一楼门面房和王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平原有的门面房在对应位置一对一置换后的王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平未超出的门面房面积部分的房屋价款，因常峻逢未提出请求，不予审理，常峻逢可依法另诉主张。关于常峻逢主张的王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平原先取得的11间门面房系国有资产，国有资产转让应当进行评估，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳气象局订立的买卖合同及房屋置换合同，违反了法律的强制性规定，应为无效合同的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因违反法律、行政法规的“强制性规定”而致合同无效的，是指效力性强制性规定。据此，只有违反了效力性强制性规定的合同才能被认定为无效合同，违反了管理性强制性规定的合同，不影响合同效力。根据《国有资产评估管理办法》第三条第一项规定，国有资产的拍卖、转让应当进行评估，但该项规定对未经评估的拍卖、转让行为的效力未作规定。因此该项规定属管理性强制性规定，只约束国有资产占有单位而不能约束国有资产占有单位所从事民事行为的相对方，不影响国有资产占有单位在从事民事活动中的行为的效力。常峻逢主张王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳气象局订立的买卖合同及房屋置换合同属无效合同的理由不足，不予支持。关于常峻逢主张涉案房屋未按门面房置换协议约定的时间动工兴建，合同已经作废的问题，经查，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳气象局签订门面房置换协议的时间为2010年6月10日，淮阳气象局与常峻逢签订补充协议的时间为2010年7月6日，施工时间为2010年10月13日，公证时间为2010年10月20日，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平向常峻逢交纳房款时间为2011年10月1日。门面房置换协议第七条约定“合同签订之日起，一个月内动工，否则此合同作废”，该约定实质为附解除期限合同的约定。常峻逢虽然未在约定时间内动工，但常峻逢按照与淮阳气象局签订的协议继续施工并接受王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平交纳的房款，表明三方均愿意继续履行所签订的各项协议，故门面房置换协议对王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平及常峻逢均具有约束力，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平及常峻逢应按门面房置换协议履行合同义务。常峻逢主张合同已经作废的理由不足，不予支持。常峻逢诉请依据不足，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决：一、第三人常峻逢将气象局综合楼一楼门面房第1至3间交付给原告王凤琴，王凤琴向第三人常峻逢交纳剩余购房款21152元；二、第三人常峻逢将气象局综合楼一楼门面房第5至6间交付给原告肖加军，肖加军向第三人常峻逢交纳剩余购房款50768元；三、第三人常峻逢将气象局综合楼一楼门面房第7至8间交付给原告李震，李震向第三人常峻逢交纳购房款120768元；四、第三人常峻逢将气象局综合楼一楼门面房第11至12间交付给原告王平，王平向第三人常峻逢交纳剩余购房款60768元；五、第三人常峻逢将气象局综合楼一楼门面房第9至10间交付给原告曹清灵，常峻逢返还原告曹清灵购房款9232元；六、驳回原告王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平及第三人常峻逢的其他诉讼请求；七、驳回第三人常峻逢的全部诉讼请求。上述应履行内容，于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平预交的案件受理费5950元、财产保全费5000元，由王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平负担5950元，由淮阳气象局负担5000元。常峻逢预交的案件受理费减半收取200元，由常峻逢负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人常峻逢提交证据：1、国有土地使用证复印件一份，证明被上诉人之间的原11间门面房买卖土地性质系租赁性质，证明原11间门面房买卖行为不合法应属无效；2、淮阳气象局发布的通知书一份，证明本案争议的门面房所有权至今属于气象局所有，淮阳气象局要求属于国有资产。被上诉人淮阳气象局质证意见：土地使用证真实性无异议，上面写了商业用途，并不是行政单位划拨的公共用地，为什么没有房产证与上诉人无关系。置换的房子已经全部交给了淮阳气象局。被上诉人王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平质证意见：同淮阳气象局意见。由于被上诉人对上诉人提供的证据真实性无异议，本院予以采信。二审查明：二审庭审中王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳气象局均认可本案争议房屋已于2012年交付完毕，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平已占有使用。二审查明的其它事实与原审相同。本院认为，本案争议焦点：1、五被上诉人与淮阳气象局所签订的门面房置换协议是否合法有效？2、淮阳气象局与上诉人常峻逢签订的补充协议是否合法有效？1、关于五被上诉人与淮阳气象局所签订的门面房置换协议是否合法有效的问题。王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平、淮阳气象局于2010年6月10日签订的门面房置换协议系双方在自愿协商的基础上达成的，公平合理，并不违反法律禁止性规定，合法有效。门面房置换协议第七条虽然约定“合同签订之日起，一个月内动工，否则此合同作废”，但该约定实质为附解除期限合同的约定。从双方又对门面房置换协议于2010年10月20日进行公证及三方均实际继续履行所签订的各项协议看，门面房置换协议并没有解除。至于淮阳气象局与王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平之间门面房买卖合同的效力认定一审判决书中已充分论述，本院予以认可，在此不再重复论述。因此常峻逢主张涉案门面房置换协议已经作废或无效的主张不能成立，不予支持。2、关于淮阳气象局与上诉人常峻逢签订的补充协议是否合法有效的问题。2010年7月6日淮阳气象局与常峻逢签订的补充协议系双方自愿协商达成，且不违反法律禁止性规定，合法有效。虽然补充协议第8条约定“该份补充协议与双方签订的建筑施工合同有同等法律效力”，但从双方签订协议目的看，双方是就淮阳气象局新建底商住宅楼门面房置换和前楼相邻关系而达成的协议，与双方签订的建筑施工合同不存在主从合同关系，建筑施工合同无效并不导致补充协议无效。因此常峻逢关于涉案补充协议无效的主张不能成立，本院不予支持。常峻逢一审中主张确认涉案争议的11间门面房的使用权、受益权、占有权、处分权等权利归常峻逢所有，并判令把该11间门面房交付给常峻逢，由于常峻逢与淮阳气象局之间土地转让开发协议纠纷尚未解决，房屋权属本案无法确认，常峻逢可以另案主张。一审中常峻逢并没有主张要求王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平支付门面房下余款项，一审判决王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平支付常峻逢下余购房款超出常峻逢诉讼主张，对此本院予以纠正。二审庭审中王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平与淮阳气象局均认可本案争议房屋已于2012年交付完毕，王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平已占有使用。由于常峻逢并不是门面房置换协议当事人，也没有证据证明常峻逢占有使用涉案争议门面房，原审在未查明争议房屋是否为常峻逢实际占有控制的情况下而判决常峻逢交付涉案争议房屋明显不当，对此予以纠正。综上所述，常峻逢的上诉主张不能成立，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销周口市淮阳区人民法院（2019）豫1626民初5091号民事判决；二、淮阳县气象局于本判决生效后十日内按照2010年6月10日《门面房置换协议》将约定门面房交付给王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平（已履行完毕）；三、驳回王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平的其它诉讼请求；四、驳回常峻逢的诉讼请求。一审案件受理费5950元、财产保全费5000元，由王凤琴、肖加军、李震、曹清灵、王平负担5950元，由淮阳县气象局负担5000元。常峻逢预交的一审案件受理费减半收取200元，由常峻逢负担。二审案件受理费5950元，由常峻逢负担。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张 杰审判员  张子亚二〇二〇年六月十九日法官助理石磊书记员种一行