文书内容江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初2030号原告：盐城市嘉誉物业管理有限公司，住所地盐城市西环中路192号广益来大厦1306室。法定代表人：陈长林，该公司总经理。委托代理人：丁增祥，该公司员工。被告：施卫国，男，1966年6月18日出生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：蔡华（系施卫国之婿），男，1987年2月15日出生，汉族，江苏亨达佳苑建设有限公司工作人员，住盐城市亭湖区。原告盐城市嘉誉物业管理有限公司（下称嘉誉物业公司）与被告施卫国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员丁亚琴独任审判，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告嘉誉物业公司的委托代理人丁增祥，被告施卫国及其委托诉讼代理人蔡华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告嘉誉物业公司诉称：被告于2012年11月28日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区6幢301室，住宅面积138.59平方米，车库面积8.26平方米，合计房屋面积146.85平方米。同日接收房屋时与原告签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，约定：物业管理综合服务费由业主按拥有物业的建筑面积每月每平方米1.25元交纳；被告未能按时足额交纳物业管理综合服务费的，从逾期之日起，按应交纳费用每天万分之五的标准向原告支付违约金。被告自2014年11月28日起，一直拖欠物业管理服务费，经原告多次催要，至今未能支付。现请求人民法院依法判令被告支付原告物业管理综合服务费13216.5元（2014年11月28日至2020年11月27日期间），并支付逾期交款违约金4460.56元，以上合计17677.06元。本案诉讼费用由被告承担。被告施卫国辩称：1、因诉讼时效问题，请求法院驳回原告所要求支付的物业管理综合服务费13216.5元（2014年11月28日至2020年11月27日）。2、所签物业合同对违约金的约定是格式条款，只强调一方权利，损害另一方权益，违背公平原则，应驳回原告请求支付逾期交款违约金4460.56元。3、原告对小区的管理混乱，公共区域卫生问题严重，卫生间常年恶臭，地上墙上到处污秽之物；单元楼内楼道常年脏乱，电梯厢内常年污迹及异味明显，而且必须刷卡方能使用；消防通道常年堵塞、消防设施损坏及安全隐患严重；外来车辆进出从未进行登记，存在治安安全隐患。小区物业服务办公室二楼楼顶存在违章彩钢棚，擅自更改公用设施及规划用途。4、答辩人通过结合物业的工作实际情况，故只认可2017年11月28日至2020年11月27日前期所未缴物业综合管理费合计3304.13元。计算公式：146.85平方米×1.25元/月×36个月×50%=3304.13元。5、本案诉讼费由原告承担。对物业管理中存在的问题提交光盘照片予以证实。经审理查明，被告于2012年11月28日与江苏广益来置业有限公司亭湖分公司签订了商品房买卖合同，购置金色华庭小区某幢301室，住宅面积138.59平方米，车库面积8.26平方米，合计房屋面积146.85平方米。同日接收房屋时与原告签订了《广益来•金色华庭前期物业服务协议》，其中约定：1、业主交纳费用时间：首次交费时间应于开发商发出《交房通知房》约定的交房之日预交24个月的费用。以后每年按首次交房之对应日前1个月预交下年度12个月费用。2、物业服务费收费标准：由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅:1.25元/月/每平方。3、违约责任：物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，业主有权要求物业公司限期整改，逾期未整改给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任；业主违反本协议约定的收费标准和交纳时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起，按交纳费用每天万分之五交纳违约金。被告在交纳了2014年11月27日前的物业服务费后，再未交纳相关费用，原告经催要未果，遂诉至本院。原告主张的物业服务费用组成如下：1、物业管理综合服务费：2014年11月28日至2020年11月27日，146.85平方米×1.25元/月/每平方×72个月=13216.5元。2、逾期付款违约金按时段计算后合计为4460.56元。在审理过程中，对被告认为的诉讼时效及原告提供的物业服务存在混乱等问题，原告向法庭提交其张贴物业费催款通知单照片四份，用以证实曾向被告书面催交物业服务费。被告对此予以否认，认为未收到该催交通知。对此，原告认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，法院应予认定其履行了催交行为；关于管理不到位的问题。原告认为从物业管理的角度，无法保证24小时环境都能整洁干净，只能在每天规定的时间内进行清扫，原告对保洁工清扫的质量也进行了督查，按照服务合同的要求，各类垃圾日积日清；关于车辆停放的问题。2017年金色华庭业主上访要求放开小区路面停车，市委市政府成立了六个工作组进驻金色华庭，按照市委市政府工作组的意见，放开金色华庭小区路面停车的限制，出现一些车辆堵塞消防通道的现象，针对这些问题，物业公司在小区消防通道路面划禁止停车黄线，友情提醒不能停车的函，同时拍照留存；关于违建的问题。对一些出现违建的情况，原告已发出书面整改通知，要求业主整改，有证据印证，但物业公司不是执法单位，并不具有拆除违章功能。原告对其主张提交了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、收费公示表和物业费催缴通知书、《业主报修记录登记薄》、外墙砖维修图片、维保科设备科工作情况汇报、金色华庭2019年报修汇总表、《值班记录登记薄》、《小区每日巡查记录薄》、《金色华庭巡更记录本》、《路面停车登记薄》、《小区公共部位卫生检查表》、《小区公共部位卫生保洁责任落实表》、《盐城市电梯日常维护保养合同》、《电梯维护保养记录本》、特种设备使用标志、电梯出现故障温馨提醒、电梯事故与故障的应急措施和救援预案、监控及对讲门铃维修图片、《消防培训考核演练记录》、《金色华庭物业服务中心消防演习计划和方案》、《检查消防隐患通知整改取证记录》、《金色华庭消防压力检查表》、《消防安全巡查记录》、物业公司（雨）污水主管道检查疏通的通知、公司（雨）污水主管道及楼道平台排水检查疏通的通知、疏通工作情况图片、维修（疏通）费用支出表、绿化除草修剪施药等图片、《金色华庭装璜监管记录薄》、《业主装璜情况日查表》、金色华庭业主接房注意事项及装修禁止行为、占用消防管道井整改通知等为佐证。本院认为：1、关于物业合同效力及物业服务费的问题。《中华人民共和国合同法》规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对双方具有约束力。原告提供了物业服务后，被告应当交纳物业服务费，且原告催交物业服务费的行为一般是小区业主知道或者应当知道的，故被告认为其未收到原告的催交通知而提出诉讼时效的抗辩理由不成立，本院不予采信。2、关于被告认为原告提供服务不符合合同约定问题。物业公司对业主提出的服务管理的漏洞应及时整改，对地面墙面污迹应定期进行清除，对特别污浊之处及时处理。加装使用电梯读卡器（IC卡）、门禁卡系统是保护业主人身财产的重要举措，但不得利用电梯读卡器（IC卡）限制业主使用电梯。消防通道过窄，属于建筑设计问题，业主应对物业服务公司予以理解，共同维护道路畅通。但物业服务质量降低并非业主拒交物业服务费的抗辩事由，且业主拒交物业服务费客观上也会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥，损害其他业主的合法权益。本案中，被告认为原告提供的物业服务存在问题，但未能提供足够证据证明物业公司违反协议未达到管理服务质量约定目标，故对其按50%的标准交纳后续物业服务费的主张，本院不予采信。3、关于违约金问题。本案中，被告未能及时足额交纳物业费的行为虽有不妥，本院不支持该行为，但考虑到原告的工作尚存提高改进之处，鉴于此种情形，本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告施卫国应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市嘉誉物业管理有限公司2014年11月28日至2020年11月27日物业服务费13216.5元。二、驳回原告盐城市嘉誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费242元，依法减半收取121元，由原告盐城市嘉誉物业管理有限公司负担31元，由被告施卫国负担90元（原告已预交，被告应于判决生效后十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  丁亚琴二〇二〇年六月十七日书记员  潘华林附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。