?     新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院     民事判决书     （2020）新01民终807号     上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆网源科技有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区长江路421号。   法定代表人：肖智魁，该公司总经理。   委托诉讼代理人：白雪，北京市京师律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡艳沙，男，1980年9月12日出生，汉族，新疆网源科技有限公司总经理，住乌鲁木齐市。   上诉人（原审被告、反诉原告）：申昊程，男，1987年7月1日出生，汉族，个体，住乌市。   委托诉讼代理人：孙丽钧，新疆方天律师事务所律师。   上诉人新疆网源科技有限公司（以下简称网源公司）与上诉人申昊程合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2018）新0103民初9012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人网源公司的委托诉讼代理人白雪、蔡艳沙与上诉人申昊程的委托诉讼代理人孙丽钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   网源公司上诉请求：撤销原审判决第三、四项，改判申昊程支付网源公司未付租金492,200元和逾期未付款利息34,985.20元；申昊程赔偿网源公司律师费3万元；一、二审诉讼费用由申昊程负担。事实和理由：合同约定第一期年租赁费为1,942,200元，我公司主张的租金及利息损失期间为2018年2月15日至2019年2月14日，截止2018年7月20日申昊程仅付款145万元，未付租金为492,200元。2018年8月27日我公司发出解除合同通知书，9月10日登报公告，11月27日一审法院立案审理，直至2019年12月20日作出判决。为避免租金损失继续扩大，2019年3月才重新出租，期间空置时间长达数月。免租期和补贴房租是在申昊程全面履行合同基础上给予的优惠，现因申昊程的根本违约导致合同不能履行，以上优惠均已无效。2018年7月31日我公司将涉案场地封门，是因为申昊程无力支付工程队装修费，工程队撤离现场，为保护工地追缴房租采取的自力救济行为，不是为了占有控制涉案房屋，没有改变申昊程占有使用场地的事实。一审法院已认定本案系申昊程违约导致合同解除，申昊程应支付全年租金。申昊程还应当承担引起违约导致我公司支付的律师费。   申昊程辩称，网源公司单方解除合同是无效的，我没有违约。在我装修过程中，网源公司没有将电容扩充才导致合同无法履行。网源公司把门锁了，我已无法进入现场，剥夺了我的使用权。律师费与我无关，律师费发票显示是法律服务费，包括了咨询费、律师具体代理案件费等，不同意承担。   申昊程上诉请求：撤销原判，发回重审；一、二审诉讼费用由网源公司负担。事实与理由：我花费400余万元对租赁房产进行添置装修，即使是我违约，也仅是没有提前交纳下一年度租金，并没有造成网源公司任何损失。而网源公司强行锁门，将我的装修工人驱出工地，直接将价值不菲的装修成果占为己有，却得到一审法院的认可。正是有了这个基础装修，网源公司很快又以高价出租了该房产。网源公司利用自身优势，在签订转租合同中设定霸王条款，致使合同权利和义务严重失衡，违反公平原则。请求二审法院发回重审本案。   网源公司辩称，对申昊程所称400万元的装修价值不认可。因为资金不够，导致其装修、房租都无法进行。我公司签订的是十年合同，不可能随意就去解除。我们多次采取各种方式催促其交纳租金，甚至封门，申昊程都不缴纳租金。我们是按照合同的约定履行的。   网源公司向一审法院起诉请求：1、确认网源公司解除合同有效，申昊程支付未付租金492,200元及同期银行贷款利息34,985.20元；2、申昊程赔偿实际损失54万元；3、申昊程承担承担违约金388,440元；4、申昊程支付未付租金从2019年1月1日至本案判决书生效之日的同期银行贷款利息34,585元，利息算到2018年12月31日，本金不变，从2019年1月1日开始计算至判决书出来时；5、诉讼费、公告费、送达费、律师代理费3万元由申昊程负担。   申昊程向一审法院反诉请求：1、解除双方《长江路办公楼转租合同》，退还租金145万元及占用资金利息损失108,800元；2、网源公司赔偿经济损失3,949,955元及占用资金利息损失14万元；3、网源公司支付违约金29万元；4、本诉及反诉费等均由网源公司承担。   一审法院认定事实：2014年4月14日，案外人中电投新疆能源化工集团有限责任公司取得乌国用2014第0040726号土地权证，坐落沙依巴克区钱塘江路405号，使用权面积3198.10平方米。2016年8月1日，案外人新疆化工设计研究院有限责任公司取得乌房权证沙字第XXXX号产权证，共有情况单独所有，房屋坐落乌鲁木齐市沙依巴克区钱塘江路36号1栋，规划用途非住宅，总层数8层，建筑面积8240.2平方米。   2016年12月23日，出租方新疆化工设计研究院有限责任公司（甲方）与承租方网源公司（乙方）签订《长江路办公楼出租合同》，双方约定，第一条租赁物情况，甲方出租给乙方的租赁物位于乌鲁木齐市××路。其中办公楼共7层（分别为第1层至第5层、第7层、第8层），共165间，房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积7210平方米，后楼车库3间，面积61.2平方米；楼后停车场占地面积1385平方米，锅炉房（3层，建筑面积346.32平方米），办公楼地下室23件，建筑面积903.6平方米（按政府对人防工程相关管理规定的要求进行使用）。租赁物及附属设施情况附件三《租赁物及附属物设施》；房地产权证号为乌房权证沙字第XXXX（办公楼）和乌房权证沙字第XXXX（锅炉房）。第三条交付日期和租赁期限，3.3条甲乙双方协商确定，本租赁物的租赁合作期为15期，每个租期的时间详见附件一《租赁合作期费用及租期表》，本合同的租赁期限为附件一《租赁合作期费用及租期表》中第一期、第二期和第三期，共3个租期。第一租期为合同生效之日计算545天（365天＋180天）后期满，租金460万元，房租押金为当期租金的30%，138万元；第二期为上一租期届满后次日计算1年（365天）后期满，租金460万元，房租押金为当期租金的30%，138万；第三租期为上一租期届满后次日计算1年（365天）后期满，租金483万元，房租押金为当期租金的30%，145万，备注第三个租期开始年租金在上一租期的基础上递增5%。第八条转租、转让、交还和抵押，在租赁期间，允许向第三方转租，乙方必须向甲方提交附件二的《转租备案表》进行报备。   2017年6月29日，原告网源公司（甲方）与被告申昊程（乙方）签订《房屋租赁前期协议》，约定乙方欲租用位于新疆乌鲁木齐市××路（3、4、5、7、8层）的房屋用于开设酒店之用，1、乙方向甲方先行支付人民币20万元作为房屋租用的意向金；2、乙方应在意向金支付10个工作日内确认该房屋能否办理消防施工及内外装修手续，确认可以办理消防施工手续应签订正式合同（合同签订时间在支付意向金10个工作日内）；3、甲方应配合乙方办理消防及内外装修手续时提供必要的材料；4、正式合同签订后，20万元意向金抵用部分房租；5、若由于该房屋无法办理酒店消防及内外装修手续致使房屋无法作为酒店使用，消防及负责房屋内外装修相关部门出具正式无法办理酒店消防及内外装修手续的证明后甲方应于5日内返还意向金人民币20万元；6、协议签订后10日内甲方不再与其他单位及个人洽谈该房屋租赁事宜；7、上诉内容未尽事宜可于后期达成补充协议；8、本协议若产生纠纷应甲乙双方友好协商解决，解决不成可到房屋所在地人民法院提起诉讼。合同签署处甲方由网源公司加盖公章及肖智魁签字，乙方处由申昊程签字、捺印。   同年7月25日转租方网源公司（甲方）与承租方承租方申昊程（乙方）签订《长江路办公楼转租合同》，双方约定：一、租赁对象位于乌鲁木齐钱塘江路36号（原化工设计院），建筑面积约4800平方米，以上建筑面积经甲乙双方确认。二、租赁用途，乙方租用该房屋的用途为商业酒店，乙方在此租用场地进行的经营项目如有增加或变更，乙方须在增加或变更前发出书面公函并经甲方书面同意。三、租赁期限，1、租赁期限为十年，自2017年7月15日起至2028年2月14日止；2、免租期为租赁物交付后，甲方给乙方2017年7月15日至2018年2月14日的时间进行房屋装修等事宜免收租金。四、租金及付款方式，1.该房屋租金以建筑面积4800平方米计算，年租赁费为1,942,200元整；2、甲乙双方在签订合同时 ，乙方应向甲方首付税后租金为60万元整，合同履行45天后向甲方支付10万元，2017年12月25日前乙方向甲方支付62万元，2018年3月15日前乙方向甲方支付372,000元，房屋租金乙方应按每年向甲方支付，按照先付费后使用的原则于每年12月25日前一次付清。（甲方一次性补贴乙方房租人民币25万元整，这笔款项在甲乙合同签订第一年2018年3月15日最后一笔款项减免）；3、若遇乙方付款日最后一日为法定节假日时，乙方须在法定节假日后的第一个工作日向甲方支付；4、乙方租金必须交付甲方财务，以甲方财务凭证为准，任何个人行为给乙方造成的损失，甲方不承担责任，双方对本条约定充分了解并遵照执行。2018年2月15日至2019年2月14日房屋租赁费用为1,692,200元；2019年2月15日至2020年2月14日房屋租赁费用为1,942,200元……五、出租方与承租方的变更，2、租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转给第三人使用，必须书面提出申请，并取得甲方书面同意。在取得甲方书面同意之前乙方不能擅自刊登转让该租赁场地的广告，或直接擅自转让给第三人使用，一经发现立即终止合同，并按合同第十六条的约定由乙方承担违约责任；六、其他费用，1、水电费甲方按乙方的水电实际发生额，按月向乙方收取，并出具收据，乙方按照水表、电表的实际发生额于次月5日前一次性交情；2、暖气费每个采暖期22元/平方米，乙方于每年2月20日前按租赁房屋建筑面积一次性向甲方付清，甲方出具收费收据。如因非甲方原因导致供暖温度不能达到国家标准，甲方不承担任何责任；3、乙方租赁区域内，如需另行安装空调的，须经甲方书面同意后，由乙方自行负责安装，相关安装费用由乙方全部承担；4、国家相关部门及单位如果向乙方收取其他费用由乙方自行承担；5、支付上述费用时，双方按照本合同第四条第4款执行；6、用电费用为商业用电每度1.1元；7、用水费用为商业用水每立方4.44元（注：用水费用如自来水公司因开设酒店原因更改用水性质，按自来水公司新用水费用执行）；8、如果遇到国家相关部门调整各费用，即水费、电费、暖气费、空调费、物业费等收费价格时，双方同意按照新标准价格执行，并合并执行甲方与其所属的物业管理部门约定的相关费用（注甲方一次性补贴乙方房租人民币25万元整，这笔款项在甲乙合同签订第一年2018年3月15日最后一笔款项减免）；七、资格保证，5、乙方办理有关工商、税务、城建、环保、卫生、消防等手续，如需甲方出具相关证明，甲方给予积极配合，所需费用由乙方自行承担；6、合同签订日起乙方承租甲方所有消防手续及事宜由乙方自行办理。九、房屋装修及修缮，1、租赁期内，甲方保证该房屋的使用安全。乙方应爱护并合理使用其所承租的房屋及附属设施。如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿，并承担因此引起的一切民事责任。2、乙方改建或装修该房屋需经甲方书面同意，并自行承担全部装修费用，该房屋因乙方进行施工而出现任何缺陷，应由乙方负责安排修复，并承担因此引起的一切民事责任。乙方应于施工或布局前将设计图纸、布局方案及施工申请表递交消防局及相关部门，需办妥有关手续后，且经过甲方认定后，方可进行施工。该报批的义务，不得因取得甲方批准而予免除。4、在乙方租赁期内，乙方保证房屋装修后未经甲方同意，乙方不得拆除、移动或变更。租赁期满或因乙方违约终止合同，乙方必须于退场前消除装修、恢复该房屋原状（经甲方同意不拆除装修的除外），但不得破坏甲方所提供的基本照明及卖场原有设施，使之具备良好和适于出租的维护状况及条件（正常磨损除外），乙方拆除添置的设备时不得损坏房屋结构，经甲方验收认可后，方可办理退租手续。否则，由乙方进行修复工作且承担全部费用并赔偿甲方损失。5、乙方租赁区域内电器、线路、配电箱和电表由乙方自费自行安装，并承担全部费用，施工方案须经甲方工程部门书面认可，相关设备及材料须符合国家相关标准。十二、违约责任，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同并收回所租房屋场地，已收取的保证金及未使用完的租金不予退还，同时乙方还须按年租金的百分之贰拾支付违约金。1、未经甲方同意擅自将所承租房屋的部分或全部面积转让、转租给他人，或交付给他人使用的；4、拖欠租金及其他费用超过五个工作日；十三条、其他约定， 4、租赁期间租赁场地及其附属设施的维修及相关费用，由乙方自行承担；5、乙方应于合同终止或租赁期满时，无条件交还租赁场地，如不交还，自终止合同或租赁期满的次日起，每逾期一日乙方应向甲方支付违约金，按日租金的五倍计算。因此涉及诉讼的，除应给付欠缴租金、广告费、违约金等外，因此发生的诉讼费用及律师费用等应由乙方负担；第十七条，本合同附随以下附件资料，与本合同构成完整的合同文本。合同签署处甲方由网源公司加盖公章及肖智魁签字，乙方处由申昊程签字、捺印。   同年8月7日，发包人申昊程（甲方）与承包人祝仁财（乙方）签订《万象城市酒店外立面装饰工程合同》，双方约定，工程名称万象城市酒店外立面装饰工程合同，工程量以图纸标注以及经双方协商通过的补充协议内确定的工程量为准。发生工程量变更的以甲方签字认证的实际工程量为准。承包方式为包工不包料。工期开工日期2017年8月17日，竣工日期2017年9月10日。工程总价实际价格以实际测量为准（实方实测），单价为68元/㎡。   同年9月11日，申昊程取得《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书》，经审查，报送的万象城市酒店装修改造工程（单位工程）工程施工图设计文件，符合地基基础和主体结构安全性、工程建设强制性标准及有关法律、法规、规章的要求。特发此证。2017年9月21日，申昊程申请的个体工商户沙依巴克区长江路万象城市酒店取得了个体工商户名称预先核准，保留期至2018年9月21日，在保留期内，名称不得用于经营活动，不得转让。   同年11月1日，发包人申昊程（甲方）与承包人祝仁财（乙方）签订《万象城市酒店装修工程合同》及《万象城市酒店改造装修补充协议》，双方约定，工程名称万象城市酒店装修工程合同，工程地点长江路，工程量以图纸标注以及经双方协商通过的补充协议内确定的工程量为准。发生工程量变更的以甲方签字认证的实际工程量为准。承包方式为包工部分包料。工期90天，开工日期2017年11月2日，竣工日期2018年2月2日。工程总价暂定300万元，完工按实际工程量为准。付款方式，工程完工后甲方付总款50%，余50%壹年内三次付清给乙方，如不按时支付余款，甲方承担余款利息每月3%，开工次月每月10日甲方向乙方支付总工程款12%，工程质保期为壹年，因工程款50%壹年内付清，不再有质保金。   同年11月5日，申昊程（甲方）与案外人新疆恒安瑞祥安防器材有限公司签订《万象城市酒店消防工程合同》，双方约定，工程名称万象城市酒店消防工程合同，工程地点乌鲁木齐市沙依巴克区长江路化工设计院办公楼，工程量以图纸标注以及经双方协商通过的补充协议内确定的工程量为准。发生工程量变更的以甲方签字认证的实际工程量为准。承包方式为包工包料。工期91天，开工日期2017年12月2日，竣工日期2018年3月2日。工程造价为807,342元，此价款为工程结算依据，最终要按实际发生的工程量计算。付款方式为按工程进度付款，工程完工后15日内付清总工程款。   2018年1月15日，网源公司员工赵振龙通过微信向申昊程发送《房屋租赁费催缴通知》，内容写明：按照我单位与贵公司签订的《房屋租赁合同》中第四条第二项相关规定，贵公司2017年12月25日前应缴的租金62万元整，2017年12月起多次向贵单位致电提前催缴房租，至今未缴纳完费用（2018年1月10日乙方向甲方缴纳8万元房屋租赁费剩余54万元未缴纳）。根据《房屋租赁合同》第十二条违约责任的约定甲方有权终止合同并收回所租房屋场地，已收取的保证金及未使用完的租金不予退还，同时乙方还须按年租金的百分之贰拾支付违约金。鉴于我们双方多年合作关系，贵单位于2018年1月16日前缴付房租我单位将不收取滞纳金。2017年12月25日至2018年1月15日共计20天。若逾期仍不缴付房屋租金的，我单位将按合同约定收取滞纳金，并采取相应的措施及法律手段。申昊程回复“我这抓紧时间。”   同年8月27日，网源公司员工赵振龙通过微信向申昊程发送《解除租赁合同通知书》，内容写明：我单位网源公司与你于2017年7月25日就位于乌鲁木齐市××区（原新疆化工设计院有限责任公司）的房屋签订的《长江路办公楼转租合同》，因合同乙方（申昊程）未能按约定支付甲方房屋租赁费。现依据《合同法》和《长江路办公楼转租合同》第十二条第4款及第6款的约定，特依法通知解除租赁合同，网源公司收回租赁房屋。《长江路办公楼转租合同》第十三条第4款、第九条第2款的约定，甲方不承担租赁期间乙方对租赁场地维修及装修费用，乙方的债务甲方不承担。特此通知。申昊程回复“这个是要上法院的节奏啊。这样，明天我打钱，刚好我弟在，我两凑凑。”   同年9月10日，网源公司通过登报公告的方式向申昊程发送《解除租赁合同书》，内容载明：我单位网源公司与你于2017年7月25日就位于乌鲁木齐市××区（原新疆化工设计院有限责任公司）的房屋签订的《长江路办公楼转租合同》，因合同乙方（申昊程）未能按约定支付甲方房屋租赁费。现依据《合同法》和《长江路办公楼转租合同》第十二条第4款及第6款的约定，特依法通知解除租赁合同，网源公司收回租赁房屋。《长江路办公楼转租合同》第十三条第4款、第九条第2款的约定，甲方不承担租赁期间乙方对租赁场地维修及装修费用，乙方的债务甲方不承担。特此通知。该内容刊载于2018年9月10日《晨报》第14广告版。   原告网源公司员工赵振龙通过微信与被告申昊程沟通电力增容事宜，微信聊天内容显示，2017年9月27日，赵振龙“申总，你的用电设计图还没有发给我，我们这边准备增容了。”申昊程回复“忘了，一会回家给你发邮箱。”赵振龙“好。”2017年9月28日，赵振龙“用电图纸发给我。”申昊程回复“昨晚忘了，稍等，邮箱发我。”赵振龙“63740129。”申昊程回复“我给你发了个全套的，里面有电。”赵振龙“收到了。”申昊程庭审中辩称电力增容需要由原变压器的户主（非居民）公司向国家电网提交申请，国家电网批示，国家电网负责施工和审核。2019年10月16日，经本院与国网乌鲁木齐供电公司城区第一供电中心文化宫供电所所长王健沟通，4800平方米的商业酒店用电是多少，需要由用电方自己核算用电设备的总容量。经查询涉案工程的电容量为200千伏安，能用于商业用电的为70千伏安，加高压用电为80千伏安，共计150千伏安的商业用电。目前的电容量是否满足开始商业酒店的用电其无法回答，需要按照实际的用电情况走。   乌鲁木齐供电公司的《用电申请所需资料告知单》显示，1、用电申请登记表（附客户用电申请报告），写明报装原因及变压器容量；2、客户动力用电设备登记表（对影响电能质量的应注明）；3、客户照明用电设备登记表；4、经办人居民身份证原件及复印件和法人委托书原件（或法人代表身份证原件及复印件）；5、营业执照（或组织机构代码证）和税务登记证复印件；6、企业法人身份证原件或复印件（个人电力客户提供身份证原件及复印件），只提供复印件盖公章；7、政府主管部门立项或批复文件；对高耗能等特殊行业客户，须提供环境评估报告、生产许可证等；8、房产证复印件（或相关法律文件）或土地证复印件、规划红线图复印件（增容客户）、土地租赁合同；9、总平图原件及复印件，建筑总平面图、用电负荷特性说明；10、高压供电合同（只有增容、减容或容量不变申请双电源提供）。   另查明，申昊程支付租金及逾期情况如下：                                       年度                   合同约定付款日期                   实际付款时间                   合同约定付款金额                   实际付款金额                   逾期未付金额                   逾期天数                         1                   2017                   7月25日                   7月3日                   60万元                   20万元                    ／                   ／                                           7月28日                                     25万元                   40万元                   3                         8月1日                                     15万元                   25万元                   4                         2                                     8月29日                   9月30日                   10万元                   10万元                   10万元                   32                         3                                     12月25日                   1月10日                   62万元                   8万元                   62万元                   16                                           1月17日                                     15万元                   54万元                   7                         1月31日                                     4万元                   39万元                   14                         2月1日                                     5万元                   35万元                   1                         2月5日                                     5万元                   30万元                   4                         2月8日                                     10万元                   25万元                   3                         4月9日                                     5万元                   15万元                   60                         4月10日                                     3万元                   10万元                   1                         6月14日                                     5万元                   7万元                   65                         6月19日                                     2万元                   2万元                   5                         4                   2018                   3月15日                   6月19日                   37.2万元                   3万元                   37.2万元                   96                                           7月27日                                     5万元                   34.2万元                   38                         截止7月31日                                     0万元                   29.2万元                   4                                           合计                   145万元                                                   再查明，现案涉租赁房屋已被网源公司租赁给案外人。网源公司因本次诉讼委托北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师代理诉讼，产生律师代理费3万元。   本案审理过程中，申昊程称2018年7月20日左右，网源公司将被告及其施工队拒之门外。网源公司表示我方于2018年8月27日正式向被告发出解除租赁的通知书，在此之前，因被告无力支付装修款，装修队伍已经撤场，同时装修现场不符合环境和市政要求，多次被相关部门检查和责令整改。此时，我方于2018年8月初，将门锁上。   一审法院认为，网源公司作为承租人拥有合法的转租权，故网源公司与申昊程之间签订的《长江路办公楼转租合同》（以下简称转租合同）均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依照约定履行各自法律义务。   关于本诉诉讼请求：   关于本诉争议焦点一，合同解除的时间及申昊程是否应当支付未付租金及利息。双方签订的《转租合同》中约定免租期为7个月，自2017年7月15日至2018年2月14日，由申昊程进行房屋装修等事宜，免收租金。庭审中申昊程因涉案房屋已由案外人承租，《转租合同》无法继续履行为由提起反诉要求判决解除《转租合同》。根据双方合同第十二条违约责任约定，拖欠租金及其他费用超过五个工作日的，甲方有权终止合同并收回所租房屋场地。本院认为出租方和承租方自行约定了租赁合同的解除条件，当条件成就时，出租方即本案网源公司就可以行使解除权，解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，网源公司发出解除合同的通知符合双方的合同约定，申昊程在收到解除合同通知后，亦未在法定期限内提出异议，故本院确认双方之间签订的《转租合同》已于2018年8月27日解除，故对反诉原告申昊程要求判决解除合同的反诉请求，本院不予支持，对于网源公司要求确认解除合同有效的诉讼请求予以支持。关于租赁费及利息，本院认为双方约定的免租期系双方真实意思表示，在免租期间，通常承租方无需支付租金。合同第四条租金及付款方式中约定了免租期内申昊程须按约定时间支付租金，但结合《转租合同》上下文约定，《转租合同》第三条约定租赁期限为十年，自2017年7月15日至2028年2月14日止。由此可知，免租期未涵盖在十年的租赁期内，鉴于双方合同的约定，本院认为该租金系申昊程按照“先付费后使用”的原则提前支付了免租期之后的即2018年2月15日至2019年2月14日期间的租金，共计支付了145万元租金，网源公司当庭明确其主张未付租金492,200元系2018年2月15日-2019年2月14日期间减去已经支付的租金仍需支付的金额，本院认为涉案合同已于2018年8月27日解除，原告主张合同解除后的租金，于法无据，且《转租合同》中双方亦未约定若申昊程违反义务则免租期内的租金仍需支付条款。综上所述本院对网源公司要求支付未付租金492,200元及逾期付款利息34,985.20元的诉讼请求均不予支持。   关于本诉争议焦点二，申昊程是否应当赔偿损失、承担违约金及支付律师费。网源公司主张申昊程违反合同约定擅自发布转让合同，应承担立即终止合同的违约责任，对此原告提供了2018年7月23日，58同城房子转让广告（打印件），本院认为原告出示的证据，不能证明该广告为申昊程刊登，本院对原告该意见不予采纳，另网源公司主张申昊程未依据约定在7个月的装修期（2017年7月15日-2018年2月14日）完成装修工作，构成根本违约，本院认为双方未约定未在免租期内完成装修属于违约行为，故对原告该意见亦不予采纳。其次网源公司主张申昊程拒绝支付水电暖物业等费用，构成根本违约，本院认为，涉案合同约定“水、电费：甲方按乙方的水电实际发生额，按月向乙方收取，并出具收据，乙方按照水表、电表的实际发生额于次月5日前一次性交清”原告未举证向申昊程以水、电实际发生额催要过水、电费，故对原告该主张本院亦不予采纳，原告对水电暖物业费的支付未提出诉讼请求，对此可另案主张。1、赔偿实际损失54万元，原告主张被告未按期完成房屋装修，造成二楼租赁户不能正常开业，而单方解除合同，造成原告实际损失54万元。对此原告仅提供与案外人乌鲁木齐国医堂万杰医院的租赁合同，该证据不能证明系因被告的行为导致了原告与案外人租赁合同的解除，本院不予支持；2、承担违约金388,440元，双方合同约定：“拖欠租金及其他费用超过五个工作日的，甲方有权终止合同并收回所租房屋场地，已收取的保证金及未使用完的租金不予退还，同时乙方还须按年租金的百分之贰拾支付违约金。”本案中申昊程存在未按合同约定的付款期限、付款金额足额支付租金的违约行为，原告的该项主张符合双方合同约定，关于年租金，合同约定年租金为1,942,200元，并约定“甲方一次性补贴乙方房租人民币贰拾伍万元整，这笔款项在甲乙合同签订第一年2018年3月15日最后一笔款项减免”， 2018年2月15日至2019年2月14日的租金为1,692,200元。根据合同上下文的约定，本院认为网源公司对申昊程的25万元的租金补贴，为附义务的赠与，即受赠人申昊程必须按照合同约定于2018年3月15日足额支付租金，履行了约定的付款义务，才能享受25万元的租金补贴。故本院认为年租金的租金标准金额应认定为1,942,200元。综上本院对网源公司该项诉讼请求予以支持即申昊程支付网源公司违约金388,440元（1,942,200元×20%）。3、律师费3万元，双方合同约定“乙方应于合同终止或租赁期满时，无条件交还租赁场地，如不交还，自终止合同或租赁期满的次日起，每逾期一日乙方应向甲方支付方违约金，按日租金的五倍计算。因此涉及诉讼的，除应给付欠缴租金、广告费、违约金等外，因此发生的诉讼费及律师费用应由乙方负担。”根据上述合同约定，承担律师费的前提为“乙方应于合同终止或租赁期满时，无条件交还租赁场地，如不交还”的情形下，承担的违约责任，本案并不存在需由申昊程交还租赁场地的情形，原告的该主张不符合合同约定，故本院对该诉讼请求不予支持。   关于反诉诉讼请求：   关于反诉争议焦点一，网源公司是否应退还租金及支付利息损失。虽然合同中约定"拖欠租金及其他费用超过五个工作日的，甲方有权终止合同并收回所租房屋场地，已收取的保证金及未使用完的租金不予退还"，综合本案案情，网源公司已行使了解除权，进行封门措施致使申昊程无法使用案涉房屋，未致损失扩大，并且原告对此已主张了违约金，违约金的主要功能是填补损害，在当事人的损失已得到赔偿时，再判令违约方承担未使用完的租金不予退还的违约责任将使非违约方双倍受偿，故依照公平的原则，对于申昊程未使用的租金，网源公司应当予以返还。双方均认可申昊程已支付租金145万元，因双方存在免租期的约定，故该145万元系支付2018年2月15日至2019年2月14日期间的租金。庭审中，申昊程称2018年7月20日左右，网源公司将原告及其施工队拒之门外。证人祝仁财、黄凯翔称七月中旬，涉案场地被封门。在申昊程提供的视听资料中其自述封门时间为七月底。网源公司称因被告无力支付装修款，装修队伍已经撤场，同时装修现场不符合环境和市政要求，多次被相关部门检查和责令整改。此时，其于2018年8月初，将门锁上。在双方当事人均未出示其他证据予以证明的情形下，本院根据合同的履行情况酌情认定，原告使用案涉租赁房屋至2018年7月31日，故网源公司应退还申昊程租金566,698.08元【2018年2月15日至2018年7月31日，共166天，1,942,200元÷365天×166天＝883,301.92元，145万元-883,301.92元＝566,698.08元】。关于占用期间的利息，本院认为，双方合同约定为“未使用完的租金不予退还"，网源公司依照合同约定，合法占有已支付的租金。本院系综合全案案情依照公平原则，对申昊程未使用完的租金的退还予以支持，且本案系申昊程的违约行为，导致合同解除，故对于申昊程主张占用期间利息的反诉请求，本院不予支持。   关于反诉争议焦点二，网源公司是否应赔偿经济损失及占用资金利息损失。根据《转租合同》第九条第4款“在乙方租赁期内，乙方保证房屋装修后未经甲方同意，乙方不得拆除、移动或变更。租赁期满或因乙方违约终止合同，乙方必须于退场前消除装修、恢复该房屋原状（经甲方同意不拆除装修的除外），但不得破坏甲方所提供的基本照明及卖场原有设施，使之具备良好和适于出租的维护状况及条件（正常磨损除外），乙方拆除添置的设备时不得损坏房屋结构，经甲方验收认可后，方可办理退租手续。否则，由乙方进行修复工作且承担全部费用并赔偿甲方损失。”本院认为，双方签订的《转租合同》已解除，合同的权利义务已终止，网源公司已收回房屋，对外进行了再次出租。申昊程提交的证据无法显示出其装修花费明细及实际支出，证据不足，且双方合同对装饰装修的处理已进行了约定，故本院对申昊程主张的经济损失及利息不予支持。   关于反诉争议焦点三，网源公司是否应支付违约金，双方签订的《转租合同》中未约定网源公司的违约责任情形，经本院前往涉案房屋所在的国网乌鲁木齐供电公司城区第一供电中心文化宫供电所调查了解，电力增容可由承租人自行进行申请，申请人不限于企业法人，个体工商户亦可申请。且双方合同约定“乙方租赁区域内电路、线路、配电箱和电表由乙方自费自行安装，并承担全部费用，施工方案须经甲方工程部门书面认可，相关设备及材料须符合国家相关标准”及“租赁期间租赁场地及其附属设施的维修及相关费用，由乙方自行承担”因此申请电力增容亦不是网源公司的合同义务，故申昊程主张违约金于法无据，本院不予支持。故判决：一、确认原告新疆网源科技有限公司与被告申昊程之间签订的《长江路办公楼转租合同》于2018年8月27日解除有效；二、被告申昊程支付原告新疆网源科技有限公司违约金388,440元；三、反诉被告新疆网源科技有限公司退还反诉原告申昊程租金566,698.08元；四、驳回原告新疆网源科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告申昊程的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人网源公司提交14张增值税发票（复印件），拟证实涉案房产虽然于2018年8月解除，但由于面积过大一时无法找到承租方，网源公司仍需向出租方支付2018年度、2019年度租金，已产生实际损失；2、（2020）新乌中信证内字1633号公证书，证实涉案房产中五层至今未租出，出于闲置状态，网源公司损失仍然存在。申昊程对以上证据的真实性认可，否认与本案的关联性。   本院认为，上诉人网源公司与上诉人申昊程在自愿协商基础上达成的转租合同合法有效，对合同双方当事人具有约束力。上诉人申昊程作为承租人，最基本的义务即按约定期限支付租金。根据合同约定，申昊程第一年房租最后交纳期限为2018年3月15日。而双方认可的事实，申昊程截止2018年7月27日合计已支付租金145万元，尚拖欠租金且存在多次未按期交纳的事实。故申昊程构成合同违约，网源公司依据合同约定有权解除合同。申昊程辩称因网源公司未对电力增容导致合同无法履行，网源公司构成违约。但双方合同对此未作约定，原审对此亦前往供电部门了解，电力增容不属于网源公司合同义务，故网源公司不承担违约责任。   网源公司于2018年8月27日实际解除合同，双方权利义务均应以此为界进行清算。双方合同约定，因承租人原因导致违约，已付租金不予退还，并消除装修、恢复原状等。因双方在履行合同过程中发生争端，申昊程对涉案房产也已进行装修，装修价值因故无法评估鉴定。原审根据公平原则，确定租金按合同实际履行期间计算，装修价值不再返还，并不不当。网源公司要求申昊程继续支付合同约定的一年剩余租金、申昊程要求网源公司赔偿装修损失的上诉请求，本院不予支持。网源公司要求申昊程承担律师费用3万元，原审严格按照合同约定审查，对此不予支持的理由本院予以采信。   综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费47,771.49元（网源公司已预交9,371.85元，申昊程已预交38,399.64元），由上诉人新疆网源科技有限公司负担9,371.85元，由上诉人申昊程负担38,399.64元。   本判决为终审判决。       审判长  马 骏   审判员  项 颖    审判员  马 永 惠   二О二О年六月十六日   书记员   孙晨雨