天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初1196号原告（反诉被告）：徐国庆，男，1967年10月7日出生，汉族，住吉林省江源县。原告（反诉被告）：刘学凯，男，1968年1月1日出生，汉族，住天津市武清区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：王顺，天津嘉权律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市武清区城关镇八里庄村村民委员会，住所地天津市武清区城关镇八里庄村。法定代表人：孙德利，村主任。委托诉讼代理人：刘宝环，天津雄成律师事务所律师。原告（反诉被告）徐国庆、刘学凯与被告（反诉原告）天津市武清区城关镇八里庄村村民委员会（以下简称八里庄村委会）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，二原告委托诉讼代理人王顺，被告八里庄村委会的法定代表人孙德利及其委托诉讼代理人刘宝环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐国庆、刘学凯向本院提起诉讼请求：1、依法判令八里庄村委会办理并出示坐落于天津市武清区城关镇八里庄村的集体经营性建设用地（原村砖厂）符合“工矿仓储”的规划批准手续；2、依法判令八里庄村委会继续履行《八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同》（合同编号：2019/B-0659），将天津市武清区城关镇八里庄村的集体经营性建设用地（原村砖厂）交付徐国庆、刘学凯使用；3、确认徐国庆、刘学凯对八里庄村的建设用地享有使用权；4、本案诉讼费用由八里庄村委会承担。事实与理由：徐国庆、刘学凯与八里庄村委会系土地承包经营权关系，八里庄村委会将其所有的位于天津市武清区城关镇八里庄村的集体经营性建设用地（原村砖厂）在天津农村产权交易所挂牌出租，徐国庆、刘学凯得知后，向天津农村产权交易所申请投标，并于2019年6月28日向天津农村产权交易所缴纳投标保证金人民币200万元。2019年7月4日，天津农村产权交易所短信通知徐国庆、刘学凯，其以5000元/亩/年的价格中标武清区城关镇八里庄村221.5亩集体经营性建设用地（原砖厂）使用权。徐国庆、刘学凯与八里庄村委会于2019年7月5日签订《八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同》（合同编号：2019/B-0659），其中约定徐国庆、刘学凯以2215万元的价格承租上述土地，承租年限为20年，自2019年7月5日起至2039年7月4日止，上述土地按照规划批准的用途为工矿仓储用地等内容。合同签订后，徐国庆、刘学凯预按照合同约定及时缴纳租金，当徐国庆、刘学凯要求八里庄村委会提供上述土地符合国家使用土地的相关手续时，八里庄村委会并未提供，并要求徐国庆、刘学凯缴纳剩余租金，徐国庆、刘学凯表示八里庄村委会提供相关手续证明上述土地可以合法、合规使用是其先履行之义务，在其未提供相关手续文件前，徐国庆、刘学凯不能缴纳剩余租金。后经徐国庆、刘学凯多次催促，并向八里庄村委会邮寄《告知书》，要求其尽快办理相关手续，继续履行合同，均无果。综上所述，徐国庆、刘学凯为维护自身的合法权益，诉至贵院，请贵院查明事实。判如所请。徐国庆、刘学凯为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、出租合同，证明徐国庆、刘学凯与八里庄村委会之间存在涉诉土地的合同关系，且本合同第三条约定涉诉土地的用途为工矿仓储；2、天津农村产权交易所通知及回执，证明徐国庆、刘学凯通过竞标所得土地使用权；3、告知书1份，证明徐国庆、刘学凯告知八里庄村委会积极履行办理符合合同约定的涉诉土地使用性质；4、测绘文件，证明涉诉土地实际使用者管理者是八里庄村委会，涉诉土地是真实存在的；5、银行回执，证明徐国庆、刘学凯通过天津产权交易所对于涉诉土地缴纳2000000元的保证金。八里庄村委会辩称，不同意徐国庆、刘学凯的全部诉讼请求，认为其诉讼请求没有事实及法律依据，请求人民法院予以驳回。合同已经解除，徐国庆、刘学凯没有享有出租土地的使用权。一、徐国庆、刘学凯与八里庄村委会于2019年7月5日签订的《八里庄集体经营性建设用地使用权出租合同》现应予以解除。合同签订后，徐国庆、刘学凯违反合同约定，未向八里庄村委会支付租金，八里庄村委会依据合同约定及法律相关规定，享有合同解除权，本案反诉中八里庄村委会已经明确要求解除上述合同，徐国庆、刘学凯也已知悉，双方签订的上述合同现应予解除。二、徐国庆、刘学凯诉讼请求八里庄村委会办理并出示位于八里庄村的集体经营性建设用地（原村砖厂）符合工矿仓储的规划批准手续，没有任何事实及法律依据。第一，徐国庆、刘学凯与八里庄村委会签订的出租合同因徐国庆、刘学凯的违约行为，应予解除。依据《合同法》第97条的规定，合同解除后，合同应终止履行，徐国庆、刘学凯基于合同而向八里庄村委会提起的诉讼请求，没有法律依据。第二，徐国庆、刘学凯主张的办理并出示规划批准手续，并非八里庄村委会应承担的合同义务，徐国庆、刘学凯此项诉讼请求没有事实依据。第三，徐国庆、刘学凯与八里庄村委会是通过天津农村产权交易所进行招投标后签订涉案合同，在徐国庆、刘学凯投标前，天津农村产权交易所对涉及的土地进行了信息公示，徐国庆、刘学凯也核查了涉及土地的相关证件，至今涉及的土地也不存在案外的任何权利纠纷，徐国庆、刘学凯诉状中所称的要求八里庄提供土地手续，否则不缴纳租金的主张，与双方合同约定不符，其主张没有权利基础。三、徐国庆、刘学凯与八里庄村委会签订的《出租合同》已因徐国庆、刘学凯的违约行为解除，徐国庆、刘学凯诉讼请求继续履行合同及交付土地没有事实及法律依据。徐国庆、刘学凯诉状中也认可其未能缴纳租金的事实，那么依双方合同约定，徐国庆、刘学凯不能按时支付应付款项，八里庄村委会有权解除合同，现八里庄村委会已经明确提出解除合同，依据合同法规定，上述出租合同应予解除，徐国庆、刘学凯诉讼请求履行合同与相关法律规定不符，是不能成立的。八里庄村委会向本院提出反诉请求：1、请求依法判决解除反诉人天津市武清区城关镇八里庄村村民委员会与被反诉人徐国庆、刘学凯于2019年7月5日签订的《八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同》；2、本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年7月5日，反诉人与被反诉人徐国庆签订了《八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同》，合同约定：反诉人将城关镇八里庄村集体经营性建设用地使用权（原村砖厂）221.5亩出租给被反诉人使用；出租价格为5000元/亩/年，二十年合计2215万元；支付方式为一次性支付全部租金，自签约之日起2个月内由被反诉人将全部租金付清；若被反诉人不能按时支付应付款项，反诉人有权解除合同。合同签订后，被反诉人违反合同约定，未向反诉人支付租金，反诉人依合同约定及相关法律规定，有权解除上述合同。综上，反诉人认为，被反诉人未依约支付租金的行为，违反了合同约定，构成根本违约，反诉人依相关法律规定及双方合同约定，有权解除合同。现被反诉人本诉中诉请继续履行合同等主张，没有事实基础及法律依据。请求人民法院查明本案事实，依法支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人本诉的诉讼请求。八里庄村委会向本院提交如下证据：1、八里庄村委会统一社会信用代码证书、法人身份证书、法定代表人身份证，证明主体信息；2、八里庄村涉案土地挂牌出租的招投标公示信息，证明八里庄村委会通过天津农村产权交易所将涉案土地挂牌出租，农交所公示了出租土地的详细信息，徐国庆、刘学凯在承租前已经完全知晓该土地的全部情况，并依该公示信息情况进行的投标；3、八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同，证明徐国庆、刘学凯与八里庄村委会于2019年7月5日签订了出租合同，合同中第一条对出租土地基本情况进行了确定，第六条出租价格及支付方式1、出租价格为5000元每亩每年，二十年合计2215万元。2、一次性支付全部租金，根据成交金额，先将200万元投标保证金直接转为交易价款，待中标次日起3个工作日内与出租方完成签约，自签约之日起2个月内由中标方将所差合同价款汇入农交所账户，最后农交所将总价款一次性全部汇入八里庄村委会账户。第九条违约责任3、若乙方不能按时支付应付款项，甲方有权解除合同。4、甲方只按合同标的的现有状况出租，对乙方不做任何其他承诺，徐国庆、刘学凯存在未依合同约定交付租金，八里庄村委会有权解除合同；4、通知及送达、快递手续，证明因徐国庆、刘学凯未依约履行付款义务，八里庄村委会书面通知其履约，且若违约八里庄村委会有权解除合同。徐国庆、刘学凯针对八里庄村委会的反诉请求辩称，不同意八里庄村委会的反诉请求，其反诉请求没有事实基础及法律依据，相反涉诉合同应当予以继续履行。一、导致徐国庆、刘学凯未按照合同约定及时交付涉诉土地租金是因八里庄村委会的违约行为所致，根据相关法律规定在八里庄村委会未充分履行合同的情形下，徐国庆、刘学凯可以要求八里庄村委会先行履行合同。徐国庆、刘学凯与八里庄村委会签订涉诉合同，取得涉诉土地使用权是在天津市农村产权交易所竞标所得，八里庄村委会自愿将涉诉土地挂牌于天津市农村产权交易所招标，其在挂牌之前就应当具有涉诉土地的所有权证、使用权证以及符合涉诉合同约定的“工矿仓储”的总体规划和城乡规划等审批文件。若无上述权证、文件，徐国庆、刘学凯无法合法使用涉诉土地。徐国庆、刘学凯要求八里庄村委会办理并出示上述权证、文件完全属于合理要求，在八里庄村委会未办理并向徐国庆、刘学凯出示之前，徐国庆、刘学凯拒绝缴纳租金不违反法律规定，不存在违约情形，法律依据为《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。二、在2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议中多位领导也强调了集体经营性建设用地入市，必须要符合规划。三、八里庄村委会在将涉诉土地挂牌之前就应当具有涉诉土地的所有权证、使用权证以及符合涉诉合同约定的“工矿仓储”的总体规划和城乡规划等审批文件的法律依据如下：《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十三条、第六十三条、第六十四条、第七十七条。综上所述，徐国庆、刘学凯未缴纳涉诉土地租金是八里庄村委会未先履行合同义务，徐国庆、刘学凯在八里庄村委会办理并出示上述权证、规划审批文件后再缴纳租金有充分的事实基础以及法律依据，并且徐国庆、刘学凯表示只要八里庄村委会办理并出示上述权证、规划审批文件，徐国庆、刘学凯将在合理期限之内将涉诉土地全部租金缴纳完毕。故请求人民法院驳回八里庄村委会的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月27日，八里庄村委会通过天津农村产权交易所将坐落于武清区城关镇八里庄村的八里庄村集体经营性建设用地（原砖厂）地块挂牌出租。2019年6月28日，徐国庆、刘学凯向天津农村产权交易所缴纳投标保证金2000000元。2019年7月4日，徐国庆、刘学凯以电子竞价的方式中标该涉案地块。2019年7月5日，天津市武清区城关镇八里庄村民委员会作为出租方（甲方）与徐国庆作为承租方（乙方）签订《八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同》，该合同对出租标的的基本情况、出租范围、土地用途、出租期限、出租方式、出租价格及支付方式、甲方的权利与义务、乙方的权利与义务、违约责任、特别约定、合同的变更和解除、续约、管辖及争议解决方式、合同的生效做了相应的约定。其中第一条出租标的基本情况：1、标的名称：城关镇八里庄村集体经营性建设用地使用权（原村砖厂）。2、标的面积：土地面积221.5亩（147685.9平米）。3、坐落位置、四至：详见土地平面图。4、标的性质：采矿用地。5、其他描述……。第三条土地用途：本合同项下的流转地块，按照规划批准的用途为工矿仓储用地，乙方在使用该地块时需符合我区土地利用总体规划、城乡规划相关要求及相关法律规定，不得擅自改变土地用途。第四条出租期限：本合同项下的土地使用权的出租期限为20年。自2019年7月5日起，至2039年7月4日。第五条出租方式：本合同项下标的经天津农村产权交易所电子竞价平台进行信息发布，采用电子竞价公开招投标方式，征集到最终意向受让方，并成交签约。第六条出租价格及支付方式：1、出租价格为5000元/亩/年，二十年合计2215万元。2、一次性支付全部租金，根据成交金额，先将200万投标保证金直接转为交易价款，待中标次日起3个工作日内与出租方完成签约，自签约之日起2个月内由中标方将所差合同价款汇入农交所账户，最后农交所将成交总价款一次性全部汇入八里庄村委会账户。同时，在中标方未交齐全部合同价款之前，不允许在承租地块上进行任何施工建设，否则视为违约；若中标方签约后逾期未缴齐交易价款，也视为违约，则投标保证金全部作为合同违约金归出租方所有；因中标方逾期汇入所差价款致使出租方解除租赁合同的，由中标方承担一切法律后果，与农交所无关。第九条违约责任1、在合同期限内，若乙方改变本合同规定的土地用途，应当取得甲方和相关土地规划部门的同意。若乙方擅自改变土地用途的，甲方有权解除合同并可无偿收回土地使用权，所收取的租金不予退还。2、甲方将本合同项下的土地使用权交给乙方使用的具体时间为2019年9月5日。如甲方不能按时将本合同项下的土地使用权交给乙方使用，乙方有权解除合同；甲方应及时退还乙方已支付的全部租金并承担乙方由此遭受的实际经济损失。3、若乙方不能按时支付应付款项，甲方有权解除合同，且投标保证金无偿归甲方所有。4、甲方只按合同标的的现有状况出租，对乙方不做任何其他承诺，同时要求乙方不得从事破坏土地的相关活动，否则合同终止，甲方所收取的租金概不退还……。第十一条合同的变更和解除、续约：……发生下列情况之一时，一方可以解除本合同：……（3）另一方严重违约致使不能实现合同目的的……八里庄村委会、徐国庆、刘学凯在此合同上签字盖章。该合同签订后，徐国庆、刘学凯于2019年10月20日向八里庄村委会出具告知书，认为涉案地块的性质与合同所列土地用途（工矿仓储）不符，无法按照合同约定于2019年9月5日前将所差合同价款汇入农交所账户，待八里庄村委会出示涉案地块符合“工矿仓储”的规划批准手续后再缴纳剩余租金。八里庄村委会抗辩认为徐国庆、刘学凯要求出示规划批准手续，不属于八里庄村委会应承担的合同义务，徐国庆、刘学凯未按时缴纳剩余租金的行为已经违约。反诉请求解除合同。本院认为，八里庄村委会出租其集体所有的资产，委托天津农村产权交易所通过竞价的方式，由徐国庆竟得。徐国庆、刘学凯与八里庄村委会签订的《八里庄村集体经营性建设用地使用权出租合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。徐国庆、刘学凯只在签订合同前支付投标保证金200万元，合同订立后未支付其余价款，要求八里庄村委会出示规划批准手续后再缴纳剩余租金款项，根据双方签订的合同可知，双方未在合同中明确约定八里庄村委会具有提供规划批准手续的合同义务。另外，徐国庆、刘学凯在参与竞价前后以及签订合同过程中已经了解了涉案标的物的全部情况。且根据《中华人民共和国城乡规划法》第二十二条规定，乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，报上一级人民政府审批。及第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。以及根据《天津市城乡规划条例》第四条规定，乡、镇人民政府依照本条例和本区总体规划，负责乡、镇行政区域城乡规划的制定和实施。本案中，徐国庆、刘学凯要求八里庄村委会出示规划批准手续，其请求出示的主体不符，故本院对徐国庆、刘学凯要求八里庄村委会出示规划批准手续后再缴纳剩余租金款项的理由不予采信，对徐国庆、刘学凯要求确认对涉案地块享有使用权及其他诉讼请求，不予支持。八里庄村委会反诉请求，徐国庆、刘学凯未按时支付租金的行为属于违约行为，已经导致合同目的无法实现，涉案合同应予解除，徐国庆、刘学凯不认可。根据八里庄村委会提交的证据，其无法证明徐国庆、刘学凯的行为属于根本违约，尚不符合合同解除的条件。八里庄村委会可以自行收集证据，另案处理。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回徐国庆、刘学凯的诉讼请求；二、驳回天津市武清区城关镇八里庄村村民委员会的反诉请求。案件受理费40元，由徐国庆、刘学凯负担；反诉费40元，由津市武清区城关镇八里庄村村民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘仲祥二〇二〇年六月四日书记员  翟昕彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。