江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏05民终9901号 上诉人（原审被告）：何榕，女，1973年3月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被上诉人（原审原告）：邹祥生，男，1970年4月18日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 被上诉人（原审原告）：陈雪莲，女，1976年11月12日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：屠海群，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者。 原审第三人：朱江浩，男，1977年8月6日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 上诉人何榕因与被上诉人邹祥生、陈雪莲及原审第三人朱江浩案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人何榕上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.请求改判《房屋买卖协议》无效并予以撤销；3.请求改判赔偿何榕各项损失合计人民币伍万壹仟壹佰玖拾元伍角（￥51190.5元）至实际损失结束；4.本案诉讼费由邹祥生、陈雪莲承担。事实与理由：1.朱江浩从始至终均以“被告”的身份参与庭审，但判决书列其为第三人，违反法定程序。2.一审判决书认为“何榕亦未提供邹祥生、陈雪莲与朱龙福夫妇或朱江浩恶意串通的证据”与事实不符。朱江浩在答辩状中努力维护陈雪莲、朱龙福的利益这种不合常理的逻辑。3.本案执行依据的判决系2013年作出，早于《房屋买卖协议》的签订日期，亦早于《安置房弃权协议书》的时间。5.陈雪莲、朱龙福与朱江浩之间系恶意串通，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，《房屋买卖协议》上的卖方朱龙福夫妇未取得房屋所有权，因此《房屋买卖协议》无效。陈雪莲、朱龙福并非房屋产权所有人，一审判决错误，应予以撤销。 陈雪莲、朱龙福答辩：一审程序合法，陈雪莲、朱龙福的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求驳回上诉，维持一审判决。 邹祥生、陈雪莲向一审法院提出诉讼请求：1.停止对苏州市吴中区木渎镇金运花园27幢1002室房屋的执行行为并解除对该房屋的查封；2.确认邹祥生、陈雪莲与朱龙福、沈梅英于2016年7月28日签订的《房屋买卖协议书》合法有效，并确认苏州市吴中区木渎镇金运花园27幢1002室房屋为邹祥生、陈雪莲所有；3.案件受理费由何榕承担。审理中，邹祥生、陈雪莲将第二项诉讼请求变更为：确认苏州市吴中区木渎镇金运花园27幢1002室房屋为邹祥生、陈雪莲所有。 一审法院经审理认定事实如下：2016年7月28日，乙方邹祥生、陈雪莲与甲方朱龙福、沈梅英签订《房屋买卖协议书》。载明：甲方将坐落于苏州市吴中区木渎镇安置房金运花园27幢1单元1002室中户一套（毛坯）卖于乙方，面积约95.85平方米。双方协商一致达成如下协议：①房屋总价款人民币捌拾贰万元正，协议签订时一次性付清柒拾柒万元正，余款伍万元待甲方取得房产证、土地证后无条件配合乙方房屋过户时一次性付清；②签订协议后交付钥匙，甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等手续及相关的交接事宜，产权同时转移。购房合同原件等材料交付乙方，甲方取得两证后15日内交付乙方；③该房屋系拆迁安置房，暂无产权证。今后办理甲方名下产权证费用由甲方承担，办理过户手续的费用、税金均由乙方承担，与甲方无关。甲方无条件配合房屋过户手续。如甲方到期不协助办理有关手续，则支付违约金贰拾肆万元正给乙方，同时乙方有权向人民法院起诉强制过户。落款甲方处由朱龙福、沈梅英签名、捺印，乙方由邹祥生、陈雪莲签名、捺印。次日，邹祥生转账支付沈梅英购房款77万元，沈梅英出具《收据》，确认收到该款。2018年5月22日，邹祥生转账支付沈梅英购房余款5万元，当日，沈梅英出具收据，确认收到该款。 又查，2009年12月29日，朱龙福与苏州市吴中区木渎镇动迁管理办公室就木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号拆迁事宜签订《民房动迁补偿协议书》，安置成员为五人（朱龙福夫妇、朱江浩夫妇及朱江浩女儿），共三套安置房，分别为吴中区木渎镇金运花园39幢506室（建筑面积134.69平方米）、27幢1002室（建筑面积95.85平方米）及雀梅花园16幢3107室（建筑面积77.13平方米）。 审理中，邹祥生、陈雪莲表示，其为女儿结婚购房，购房之前不认识朱龙福家人。签订房屋买卖合同时，朱江浩在场，同意出售该房屋。其支付77万元后拿到了房屋钥匙，后进行了装饰装修。2017年5月4日，开通了燃气，目前仍居住在涉案房屋内。2018年12月准备就涉案房屋办理产权证时才知晓该房屋已被法院查封。对此提供《居民用户供用气合同》、水费缴费卡、电费缴费卡、燃气费发票予以佐证。朱江浩表示，朱龙福、沈梅英系其父母，吴中区木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号老宅由其父母出资建造，当时其年幼，对该房屋并没有贡献。其与徐良琴于2002年7月登记结婚（2013年4月协议离婚，离婚后，徐良琴继续在朱江浩家居住两年）。2003年9月5日，其父母出资建造了吴中区房屋。2009年老宅房屋被拆迁，家人共同居住在吴中区房屋内。2012年左右，其与父母分家，家庭成员协商一致，吴中区归其及其配偶徐良琴所有，故该房屋产证登记在其与其配偶名下，木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号老宅归其父母所有。2016年4月份，徐良琴准备去南京组建新家庭，再次就家庭财产进行了分割，吴中区房屋归其所有，雀梅花园16幢3107室归徐良琴，金运花园39幢506室归其父母，金运花园27幢1002室准备出卖，故其于2016年4月25日向其父母出具了安置房放弃承诺书，放弃老宅拆迁分配权益，其对涉案房屋不享有份额。出售涉案房屋时，其在场，因其已放弃了涉案房屋份额，故其没有在房屋买卖合同上签名。另外，父母出售涉案房屋系帮助其归还其结欠案外人沈春方70万元债务（沈梅英收到朱龙福、沈梅英支付的首付款77万元当日转账还款沈春方50万元，于2016年8月1日再次转账还款沈春方20万元）。因其与其父母经济独立，其父母帮助其归还债务后，其无力偿还，其父母向吴中法院起诉要求其还款【案号：（2018）苏0506民初4881号】。综上，邹祥生、陈雪莲与其父母出售房屋真实合法，交易价格亦符合当时市价，不存在恶意串通损害他人利益。另外，一审法院已查封了吴中区房屋及木渎镇雀梅花园16幢3107室房屋，而上述两处房屋市价已超过其所负何榕债务，何榕债权可以得到保障，法院属于超标的查封。对此提供吴县农村宅基地报批表、木渎镇姑苏路花苑小区38-58号房屋《建房合同书》、暂支单、《安置房弃权承诺书》、沈梅英苏州银行账户交易明细对账单、沈春方出具的借款证明、（2018）苏0506民初4881号民事裁定书、姑苏路花苑小区38-58号产权证及《房屋估价报告书》予以佐证。何榕表示，邹祥生、陈雪莲与朱龙福、沈梅英交易不合法。其为残疾，现处失业状态，为弱势群体，法院应维护其合法权益。 一审法院认为，被执行人朱江浩不反对案外人邹祥生、陈雪莲异议，在本案中应列为第三人。本案争议焦点为：1、是否应停止执行涉案房屋并解除查封；2、邹祥生、陈雪莲是否取得涉案房屋所有权。关于焦点一。首先，涉案房屋系朱龙福家庭成员拆迁安置房，系朱龙福家庭合法财产，朱龙福夫妇将该房屋出售给邹祥生、陈雪莲并不违反法律禁止性规定。其次，从朱龙福夫妇与邹祥生、陈雪莲关系、交易目的、交易时间及交易价格分析，房屋买卖交易发生在法院查封之前，整个交易流程并无疑点。何榕亦未提供邹祥生、陈雪莲与朱龙福夫妇或朱江浩恶意串通的证据。再次，根据家庭成员对房屋贡献程度分析，朱龙福家庭成员在对家庭财产进行分配时，朱江浩夫妇享有木渎镇姑苏路花苑小区38-58号房屋，放弃拆迁安置利益，家庭财产分配大致公允，并无明显不妥。最后，在签订房屋买卖合同时，朱江浩表示其在场（当时朱江浩已离婚），未提出异议，邹祥生、陈雪莲购买涉案房屋并无过错。综上，邹祥生、陈雪莲与朱龙福夫妇签订的《房屋买卖协议书》合法有效。现邹祥生、陈雪莲已按约交付了全部购房款，并对涉案房屋进行装饰装修，自2017年入住至今，邹祥生、陈雪莲对涉案房屋理应享有占有、使用、收益之权利。综上，对涉案房屋采取查封措施不妥，应停止对该房屋的执行行为。即邹祥生、陈雪莲请求停止对涉案房屋的执行并解除查封，于法有据，一审法院予以支持。关于焦点二，根据物权法的相关规定，房屋所有权以产权登记为准，未经依法登记，不发生物权转移之法律效力，房屋所有权在转移登记前，买受人仅对出卖人享有债权和请求对方履行协助过户之权利，并不能取得房屋所有权。另，涉案房屋并未进行初始登记，朱龙福夫妇亦未取得房屋所有权，故邹祥生、陈雪莲要求确认该房屋为其所有之诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。邹祥生、陈雪莲表示本案案件受理费自行承担，于法不悖，一审法院予以认定。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、不得执行苏州市吴中区人民法院作出的（2013）吴执字第1672号之二裁定书裁定查封苏州市吴中区木渎镇金运小区27幢1002房屋朱江浩享有的份额。二、驳回邹祥生、陈雪莲关于确认苏州市吴中区木渎镇金运小区27幢1002房屋为邹祥生、陈雪莲所有的诉讼请求。 本院二审查明的事实与一审法院一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，金钱债权执行中,买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉争议房屋系木渎镇灵岩村谢巷（7）南谢巷村14号拆迁安置所得，依据《民房动迁补偿协议书》，朱龙福夫妇及朱江浩等家庭成员，享有相应的拆迁利益，并有权对案涉房屋进行处置。2016年7月28日，邹祥生、陈雪莲与朱龙福、沈梅英签订《房屋买卖协议书》，该协议签订在一审法院查封朱江浩案涉房屋份额之前，朱江浩本人亦对此不持异议，在无证据证明双方之间买卖存在恶意串通的情况下，《房屋买卖协议书》应认定为真实、合法有效。此后，邹祥生、陈雪莲依约支付了购房款，并提交了水费缴费卡、电费缴费卡、燃气费发票以佐证在查封前实际占有使用该不动产。涉案房屋并未进行初始登记，邹祥生、陈雪莲未办理过户登记亦非其自身过错所致。因此，一审法院执行中查封案涉房屋中朱江浩享有的份额已无事实依据。至于何榕认为，朱江浩从始至终均以“被告”的身份参与庭审，但判决书列其为第三人，违反法定程序的主张，本院认为，本案中，朱江浩未反对邹祥生、陈雪莲异议，一审将其列为第三人并无不当。综上，何榕的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3000元，由上诉人何榕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 审 判 员 朱婉清 二〇二〇年六月十一日 法官助理 刘 钰 书 记 员 荣 莉