甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2019）甘0982民初814号   原告（反诉被告）：蒋某，女，汉族，住敦煌市。   委托诉讼代理人：王某1（系蒋某之子），男，1972年8月3日出生，汉族，住敦煌市。   委托诉讼代理人：王某2（系蒋某之子），男，1967年3月11日出生，汉族，住敦煌市。   被告（反诉原告）：付某1，男，汉族，住甘肃省秦安县。   委托诉讼代理人：付某2（系付某1之子），1987年12月23日出生，汉族，住甘肃省秦安县。   委托诉讼代理人：刘某，甘肃古郡律师事务所律师。   原告蒋某与被告付某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案。本院于2019年4月30日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，蒋某的委托诉讼代理人王某1、王某2、付某1及其委托诉讼代理人付某2到庭参加了诉讼。诉讼过程中，付某1向本院提起反诉，本院依法合并审理。反诉过程中，付某1要求进行司法鉴定，本院依法委托司法鉴定机构进行鉴定，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司于2020年4月7日作出价格鉴定报告书。2020年5月26日，本院公开开庭进行了审理。蒋某的委托诉讼代理人王某1、付某1的委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   蒋某向本院提起诉讼请求：确认蒋某与付某1签订的卖房协议无效，付某1退还蒋某价值16300元的房屋、树木以及家具。事实与理由：2003年，付某1以在××镇落户为由与蒋某签订了卖房协议，约定蒋某将位于××镇房屋卖给付某1，价款16300元，其中房款6300元，树木和家具10000元，该卖房协议没有经过村委会和组委会的确认。合同签订后，付某1支付了16300元，蒋某交付了房屋，房屋土地使用权证没有过户，户主仍然是蒋某。后来，本市农村房屋宅基地确权时，蒋某得知，付某1购买的房屋长期闲置，也没有经过维修，付某1也没有在鸣山村二组落户。根据土地管理法第六十二条、第六十三条规定，双方签订的卖房协议是无效的，故诉至法院。   付某1辩称，付某1没有以骗取的方式购买蒋某的房屋。农村房屋是否可以买卖按照国家法律法规进行处理，房屋内的家具、树木的买卖是有效的。购买了蒋某的房屋后，付某1出售了老家的房子，现在付某1没有房子住，付某1如今岁数较大，不能单独在敦煌居住，现随儿子一起生活。付某1同意返还房屋和树木、家具，要求蒋某承担合同无效的后果，退还支付的16300元并赔偿损失。   付某1向本院提起反诉诉讼请求：1、蒋某返还房屋及树木款16300元；2、蒋某赔偿房屋经济损失60000元、树木经济损失36000元，合计112300元。事实和理由：根据本诉查明事实及法律规定，如果法院判令卖房协议无效，付某1要求蒋某退还支付的房屋以及树木款16300元，并赔偿因合同无效造成的损失，金额以鉴定结论为准。   蒋某对反诉辩称，宅基地属于集体，房随地走，不能出售给村集体之外的个人，所以合同无效。合同无效后，蒋某同意返还价款16300元，付某1退还房屋、树木和家具。房子年久失修，已成危房，没有增值，树木只有房前屋后的树木，按照农村通常做法，房前屋后的树木指的是房前3米，房后4米范围内的树木，不包含范围之外的树木，请求法院依法裁决。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：   1、蒋某提交的房屋土地使用权证书、土地登记申请书，用以证实蒋某拥有鸣山村二组17号房屋的合法使用权，付某1没有异议，本院予以采信。   2、蒋某提交的村委会的证明一份、蒋某的户口本复印件一份，用以证实付某1不是鸣山村二组村民以及蒋某为本村村民，付某1没有异议，本院予以采信。   3、蒋某提交的卖房协议原件一份，用以证实该协议没有经过村委会确认，属于蒋某与付某1之间的个人行为，付某1对真实性没有异议，但是认为该协议中的证明人蒋有德是当时村委会的文书，对该证据，本院予以采信。   4、蒋某提交的照片5张，用以证实涉案房屋的现状，付某1没有异议，本院予以采信。   5、付某1提交的卖房协议原件、收条原件、指界通知书，蒋某没有异议，本院予以采信。   6、付某1提交的土地承包经营权证书、明白卡、惠农政策补贴明白册，其中一部分是蒋某的丈夫出具的，另外一部分是生产队交付的，蒋某没有异议，认为卖房协议中没有约定将承包地转让给付某1，该证据与双方争议的卖房协议无关联性，本院不予认证。   7、付某1提交的证明两份、房屋买卖合同两份，用以证实房屋退还蒋某后，付某1在原籍购买房屋需支付7.8万元费用，蒋某不予认可，认为付某1是否再购买房屋与本案无关，对该证据，本院结合其他证据综合认定。   8、蒋某提交的照片3张，用以证实现在的房屋长时间未居住亦未维修，已成危房，只是增加了一个灶台，付某1对真实性没有异议，但是认为从照片中不能看出没有居住和维修，对该证据，本院结合其他证据综合认定。   9、蒋某提交的确权申请表照片打印件，用以证实2017年11月25日在乡政府进行承包地确权时，承包地里的部分树木不属于房前屋后的树木，付某1对真实性有异议，认为是复印件，且是申请表，不能证实审批结果，对该证据，本院结合其他证据综合认定。   10、本院组织双方当事人对房屋以及屋内财产、房前屋后的树木进行现场勘验的笔录，蒋某、付某1没有异议，本院予以采信。   11、经付某1申请，本院依法委托酒泉市中级人民法院技术室进行鉴定，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司于2020年4月7日作出价格鉴定报告书以及付某1交纳鉴定费6615元的发票，付某1没有异议，蒋某认为房屋和树木的总体价格偏高，根据本院审查，蒋某未提出应当重新鉴定的情形和相应的证据，对该证据，本院予以采信。   结合上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认以下事实：   蒋某系敦煌市杨家桥乡鸣山村二组村民，付某1户籍所在地为甘肃省××县。2003年1月5日，蒋某与付某1签订卖房协议约定：原杨家桥乡鸣山村蒋某愿将住房一院计12间作价6300元，屋内家具等物及房前屋后树木作价10000元，两项合计16300元，情愿卖给付某1，房款一次性付清，空口无凭，特立此协议，卖房人蒋某，买房人付某1，证明人蒋有德、郑应增。协议签订后，蒋某将房屋、屋内家具以及房前屋后的树木交付给付某1，付某1支付了房款16300元。付某1居住了几年后回原籍生活，委托邻居对房屋和树木进行看管。2012年9月23日，敦煌市农村集体土地确权登记发证工作领导小组向付某1发放了指界通知书，截止庭审之日没有进行宅基地的确权。2019年4月3日，蒋某以双方之间的卖房协议违反国家法律法规为由要求确认合同无效，并要求付某1退还房屋、家具以及树木。2019年7月4日，付某1向本院提起反诉，要求蒋某退还16300元并赔偿损失。   另查明，1989年9月20日，蒋某向原敦煌市杨家桥公社申请住宅用地，住住宅用地地××乡。1989年10月26日，敦煌市土地管理局、敦煌市人民政府准予确权登记。1989年12月8日，杨家桥乡鸣山村村委会向蒋某颁发集体土地建设用地使用证。诉讼过程中，付某1申请对房屋、树木等财产进行鉴定，本院依法委托司法鉴定机构进行了鉴定，甘肃世纪东兴工程咨询有限公司于2020年4月7日作出价格鉴定报告书，确定房屋现有价值32082元，屋内家具现有价值760元，房前树木现有价值4730元，屋后树木7220元，屋后自留地树木现有价值28910元，合计73702元。付某1交纳鉴定费用6615元。   本院认为，本案争议的焦点是：1、蒋某与付某1之间签订的卖房协议是否无效；2、如果双方之间的合同无效，造成无效后果的责任如何认定；价格鉴定报告书是否作为本案定案依据；3、房前屋后树木的范围如何确定。   宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。蒋某和付某1所签的卖房协议的买卖标的不仅是房屋和树木，还包括相应的宅基地使用权，付某1并非鸣山村二组村民，且诉争房屋的集体土地建设用地使用证至今尚未变更至付某1名下，根据我国土地管理法以及宅基地使用的法律法规，蒋某与付某1之间的卖房协议应认定为无效。合同被确认无效后，因合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，付某1依据卖房协议取得的房屋、树木以及屋内财产应当返还给蒋某，蒋某取得的16300元价款应返还付某1。蒋某在出售房屋时明知所出卖的房屋及宅基地属禁止流转的范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故蒋某应当对合同无效承担主要责任即承担付某1经济损失的70%，付某1在购买房屋时没有尽到审查义务，应当承担合同无效的次要责任，即自行承担损失的30%。损失金额按照原买卖价格与现有价值的差异予以确定，房屋、树木、家具的现有价值，依据价格鉴定报告书确定为73702元，损失计算为57402元（73702元-16300元=57402元），蒋某承担70%赔偿责任，计算为40181元。关于房前屋后树木范围，根据法庭查明的情况以及现场勘查的情况，屋后自留地与屋后柴草园相连，卖房协议达成后，蒋某将房屋以及房前屋后包括屋后柴草园和自留地的树木全部交予付某1，付某1自行管理或者委托他人进行管理，现蒋某辩解屋后自留地的树木不包括在协议约定的范围内，不符合客观实际情况，对蒋某的辩解意见本院不予采纳。蒋某辩解评估报告中的评估价格过高，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条、第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、确认蒋某和付某1于2003年1月5日签订的卖房协议无效；   二、付某1返还蒋某位于敦煌市××镇、屋内家具以及房前屋后的树木，限于本判决生效后15日内履行；   三、蒋某返还付某1交纳的购房款16300元；   四、蒋某赔偿付某1经济损失40181元；   综合以上三、四项，蒋某共给付付某156481元，限于本判决生效后15日内履行；   五、驳回付某1的其他诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   本诉案件受理费208元（蒋某已预交），由付某1负担；反诉案件受理费2546元、鉴定费6615元，合计9161元（付某1已预交），由付某1负担4554元，由蒋某负担4607元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审 判 长 任玉娜   审 判 员 何运韬   人民陪审员 沈兴军     二〇二〇年六月二日   法官 助理 马艳霞   书 记 员 巩晓婕