辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初1258号原告（案外人）：马宇，男，1971年9月17日出生，满族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：刘洋，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘可立，男，1958年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘欣荣，系辽宁良友（自贸区）律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号，组织机构代码75079112-0。法定代表人：辛继刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪娇，系辽宁德民达功律师事务所律师。原告马宇诉被告刘可立、沈阳万丽城房地产开发有限公司(以下简称“万丽城公司”)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法组成由审判员姜晓葵担任审判长并主审，和人民陪审员张红帆、孙明旭参加评议的合议庭，于2019年3月28日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告马宇向本院提出诉讼请求：1.依法判令不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号1412号房屋，解除对该房屋的查封；2.判令被告为原告办理《商品房买卖合同》备案登记，并确认涉案房屋为原告所有;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称“万丽城公司”）于2005年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于沈阳市和平区南五马路121号1412号房屋出售给原告，房款总价为177717元。合同签订后，原告于2005年8月一次性支付了全部购房款。此后，原告占有该房屋至今。2018年10月，刘可立与万丽城公司因借贷执行纠纷一案，贵院向原告送达公告，要求原告腾房。原告提出执行异议，贵院于2018年10月30日向原告送达（2018）辽0102执异498号执行裁定书，法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定，认为原告未出具案涉房产系其名下唯一居住用房的证明材料、未出示正规发票，不足以证明全额支付了购房款等，故驳回原告的异议。原告认为其对涉案房屋享有足以排除对涉案房屋的执行的实体权利，本案不应该适用上述第二十九条的规定，而应该适用《执行异议和复议规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院应当依法停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封，理由如下：一、《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条均是对金钱债权执行的规定，第二十八条规定的“名下有不动产的被执行人”是包括开发商的，可以适用在本案。1、该份买卖合同签订于2005年8月20日，是原告与万丽城公司的真实意思表示，应当认为该合同合法有效。且该合同的法律效力已被（2017）辽0102民初1392号判决书所确认。2、2005年8月，原告在贵院采取查封措施之前，已支付了全部购房款。3、2005年8月万丽城公司将涉案房屋移交给原告，原告用该房屋设立了沈阳圣美教育咨询管理有限公司，原告合法占有使用该房屋至今13年。4、从以上事实可以看出，原告与万丽城公司的买卖合同履行的比较充分，原告作为购房人已经履行了买受人的付款义务，接收房屋并占有房屋，以占有的方式对外公示了原告就是涉案房屋的所有权人。虽然尚未办理房屋产权证，未履行物权公示程序，但是并非是原告的过错，而是因为万丽城公司及原法定代表人涉嫌刑事犯罪的原因，法院不受理原告的起诉，才使得原告未能办理房屋备案和产权登记。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，原告享有对涉案物权的实体权利，能够排除对涉案房屋的执行。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依据该规定，万丽城公司出售房屋给原告，应当为原告办理产权过户手续，原告现已支付全部房款并实际占有该房屋，对未办理过户登记手续无过错，人民法院不得查封涉案房屋。三、依据贵院作出的（2017）辽0102民初9418号调解书第二项内容，赵国清应当于2017年11月30日前撤销合同备案登记，故涉案房屋已经具备办理《商品房买卖合同》备案的条件。综上，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告刘可立辩称，本人认可本院出具的（2018）辽0102执异498号执行裁定书所认定的事实及认定的结果。而且根据最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定的第29条，买受人即原告对登记在房地产开发公司即被告二名下的商品房提出异议，应当具备三个条件才能排除执行，即查封前已经签订买卖合同，原告所购商品房用于居住，并且其名下没有其他用于居住的房产，已支付价款超过购房合同的50%。原告的情况不符合上述规定的三点要求，因此原告的诉讼请求不应得到支持。被告万丽城公司辩称，同意原告的第1项诉讼请求。我公司与原告的买卖合同早就于2005年签订，而且也经过法院判决合同合法有效，所以原告马宇是涉案房屋的合法所有人。法院于2018年查封该房屋是错误的。我公司也一直在寻找机会向法院说明该房屋实际情况，希望法院作出正确的判决。该案据以执行的调解书即（2017）辽0102民初9418号民事调解书，第一条就是解除万丽城公司与房产备案人赵国清的房屋买卖合同，第二条赵国清要协助万丽城公司到房产部门撤销合同备案登记。也就是说我公司造成的一房两卖实际上已经得到了解决，买卖合同有效的是本案的原告，备案在赵国清名下应当得到解除。所以此案涉案房屋合法的所有人是原告，原告不仅支付了对价也合法占有了十余年，所以法院不应执行原告的房产。对于原告的第2项诉讼请求，因为首先赵国清要依据合法的生效的调解书进行备案的撤案，我公司才能为原告办理他的房产备案，所以现在我公司不具备为他进行房产备案的条件和能力，希望原告能够撤销该诉讼请求。待该房产具备备案登记时我公司一定会协助原告办理该房屋的备案登记。（2017）辽0102民初9418号民事调解书原告是赵国清，被告是沈阳万丽城房地产开发有限公司，因为刘可立购买了赵国清的债权成为申请执行人，法院确定申请执行人变更为刘可立的裁决文书为（2018）辽0102执异405号执行裁定书。因为此案类似的案件有很多，已经有市法院生效的判决都是支持了实际购买人和实际占有人，所以请法院按照以往生效判决能够支持此案的原告即涉案房屋的实际购买人和实际占有人。经审理查明，2005年8月20日，原告马宇（买受人）与被告万丽城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告万丽城公司开发建设的位于沈阳市和平区南五马路121号第1幢1412号房屋（建筑面积42.37平方米），房款总价为177717元。合同签订后，原告马宇向被告万丽城公司支付了全部购房款后入住至今，被告万丽城公司于2007年9月10日向原告开具预收款发票一张。期间该房的物业费、采暖费、水、电等费用均由原告（设立了沈阳圣美教育咨询管理有限公司）缴纳。原告马宇曾于2017年1月11日以万丽城公司为被告向本院提起诉讼，请求法院确认马宇购买的万丽城公司开发位于沈阳市和平区南五马路121号1412号房屋协议有效，本院于2017年5月8日依法作出（2017）辽0102民初1392号民事判决书，确认原告马宇与被告万丽城公司于2005年8月10日就位于沈阳市和平区南五马路121号第1幢1412号房屋签订的《商品房买卖合同》有效。上列判决已于2017年5月25日生效。另查明，2017年11月9日，本院因赵国清与万丽城公司之间的民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0102民初9418号民事调解书，内容为：“一、解除原告赵国清与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2006年4月26日就位于沈阳市和平区南五马路121号1幢14层1406、1412号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、原告赵国清于2017年11月30日前协助被告沈阳万丽城房地产开发有限公司到房产部门撤销上述合同备案登记；三、被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2017年11月12日前一次性给付原告赵国清借款本金及利息172636元，原告赵国清放弃2017年11月12日后产生的利息；四、原告赵国清放弃其他诉讼请求；五、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”后因被告万丽城公司未履行生效法律文书确定的义务，赵国清向本院申请强制执行。2018年4月3日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执1335号协助执行通知书，预查封将备案在赵国清名下位于沈阳市和平区南五马路121号1412号房产，查封期限3年，自2018年4月3日起至2021年4月2日止。2018年9月5日，本院作出（2018）辽0102执异405号执行裁定书，裁定变更刘可立为（2018）辽0102执1335号执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。再查明，执行过程中，本院于2018年9月1日作出（2018）辽0102执1335号公告，责令被执行人万丽城公司及房屋实际占用人于7日内迁出位于沈阳市和平区南五马路121号1幢1412号（建筑面积42.37平方米）的房屋。马宇作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年10月25日作出（2018）辽0102执异498号执行裁定书，认为本院对案涉房产采取的执行行为并无不妥，对于案外人马宇提出的异议不予支持，故裁定驳回马宇的异议请求。马宇不服上述（2018）辽0102执异498号执行裁定，作为涉案房屋的买受人向本院提出案外人执行异议之诉。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、预收款发票、（2017）辽0102民初1392号民事判决书、（2018）辽0102执异498号执行裁定书、（2018）辽0102执异408号执行裁定书、万丽城晶座业主委员会出具的不欠物业费证明，被告万丽城公司提供的（2017）辽0102民初9418号民事调解书等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告马宇与被告万丽城公司于2005年8月20日签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款177717元，涉案房产于2018年4月3日被法院预查封之前，原告马宇已支付全部的购房款。同时，结合原告提交的物业费、采暖费、水、电收据等证据，足以证明原告在涉案房屋被查封之前已经实际入住该房屋。并且，被告刘可立未提供证据证明原告在未办理案涉房产产权登记手续方面存在过错，据此，原告主张对位于沈阳市和平区南五马路121号1412房屋不得执行，符合上述法律规定的情形，其享有的房屋权利能够排除执行。原告的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。因涉案《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告请求判令被告为原告办理案涉《商品房买卖合同》备案登记，并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号1412的房屋；二、驳回原告马宇其他诉讼请求。案件受理费3854元（原告已预交），由被告沈阳万丽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  姜晓葵人民陪审员  张红帆人民陪审员  孙明旭二〇二〇年六月三日法官助理张伟书记员姜立娟本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。