广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6751号原告（反诉被告）谢海龙，男，汉族，1981年4月5日出生，身份证住址江西省丰城市。委托诉讼代理人刘伟志，广东华商律师事务所律师。被告（反诉原告）罗参军，女，汉族，1983年6月24日出生，身份证住址广东省惠州市大亚湾区。委托诉讼代理人贺才慧，广东翔鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）谢海龙诉被告（反诉原告）罗参军的房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘伟志及被告的委托诉讼代理人贺才慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2019年4月10日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为3年，从2019年5月1日开始至2022年4月30日终止，租金标准人民币5500元/月（含每月管理费计人民币1500元），租金（含每月管理费）每半年缴纳一次。截止2019年12月1日，被告拖欠原告房租达一月之久，且存在擅自转租、恶意损害原告商业信誉等其它违约事实，根据《房屋租赁合同》的相关约定及法律规定，被告应向原告承担相应的违约责任和赔偿责任。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、原、被告双方之间的房屋租赁合同于2019年12月1日解除；二、被告向原告承担违约责任，被告所缴纳的押金10000元不予退还；三、被告向原告承担违约责任，被告所缴纳的入场费10000元不予退还；四、被告向原告支付拖欠的房租5500元（含每月管理费计人民币1500元，自2019年11月1日至2019年11月30日）；五、被告向原告赔偿经济损失人民币5500元；六、被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告已于2019年10月31日搬离案涉物业，2019年11月16日向原告发送了律师函，以通知形式解除了租赁合同，解除时间为2019年11月17日。因被告早已搬离案涉物业，无需再交纳2019年11月的租金。二、原告违背合同第12条约定的配合装修义务，导致被告承租物业的合同目的不能实现，应按合同第五条约定承担违约责任，双倍返还被告押金，而不是没收被告的押金。三、入场费实际上是装修保证金，因原告违约导致合同解除，该入场费应当返还给被告，而不是没收。四、违约的是原告，且赔偿金额没有任何事实依据及损失证明，被告无需赔偿，也无需承担诉讼费。被告反诉称，原告与被告于2019年4月10日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为3年，从2019年5月1日开始至2022年4月30日终止。合同第十二条明确约定：在三年租期内，被告对该租赁商铺有转让权；第五条第二款约定：被告不得擅自改变房屋的结构和用途，换言之，被告在不改变房屋原有的结构上有权对所租赁的商铺进行装修。被告的转租和装修要求都在双方合同约定的范围内，不存在违约行为。被告于2019年10月30日与原告协商商铺的装修问题及请原告将搁置在被告承租的商铺里的物件清走将商铺腾出来以便装修，原告既不腾空商铺，也不允许被告在合理范围内对承租的商铺进行装修。依据双方的合同约定，原告已经构成违约。被告于2019年10月31日向原告出具了书面的告知函，2019年11月16日向原告发出了律师函（原告拒收）,2019年12月4日将涉案商铺的钥匙寄给了原告。综上，被告提起反诉，请求判令：1、原告双倍返还被告承租涉案商铺的押金20000元；2、原告返还被告入场费10000元；3、被告无需向原告支付房租及管理费5500元；4、被告无需向原告支付赔偿款5500元；5、原告支付本诉及反诉诉讼费用。原告针对被告的反诉，答辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同基于双方的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定；二、被告存在严重违约事实。2019年10月28日被告通过微信通知原告，表示1F068店铺半年到期不续租，1F067店铺已转租给别人。事实正如被告所言，自2019年11月1日开始，被告就再未向原告缴纳过租金并在未取得同意的情况下私自将1F067店铺转租给别人。上述行为严重违反了《房屋租赁合同》的第3款约定，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。三、被告所交纳的押金不应退还。根据合同第五条第6款约定，被告所交押金10000元不应退还。四、合同虽未约定入场费的构成及用途，但双方根据商业惯例达成了入场费金额的一致意见，被告也按照约定向原告交纳了入场费10000元，因此在被告严重违约导致合同提前解除的情况下，所交入场费不应退还。五、自2019年11月1日后，被告再也没有交纳过房租，2019年11月15日原告通过微信向被告发出催租通知，但被告置之不理。迫于无奈之下，原告于2019年12月1日单方解除合同，因此被告应向原告交纳拖欠的一个月的租金5500元。六、被告与原告就合同产生纠纷后，私自在店铺玻璃大门上张贴《告示》，上面写着“本人因跟房东存在租赁纠纷，现准备通过法律途径来解决”，该告示内容侵犯了原告的商业秘密，有损于原告的商业信誉，导致原告无法以原价5500元/月的标准对外出租店铺，不得不降低租金标准，最后才得以5000元/月的标准和新租户签订了房屋租赁合同。原告的上述经济损失皆由被告的违约、侵权行为导致，故应对原告的经济损失承担全部赔偿责任。七、原告不存在违约行为及事实。1、关于转租问题：依照合同第三条第2款约定，被告必须在取得原告同意后才能对外转租店铺，但被告在转租店铺时，事先未通知原告，更未取得原告的同意，而是在对外转租1F067店铺达3个月后才微信通知原告，且租金标准远低于原租金标准，故违约方系被告。2、关于装修问题：根据合同第五条第2款、第3款的约定，被告需要改变房屋的结构和用途时，必须取得原告的同意，除此之外，被告提出的装修方式是“墙体要改，准备把楼梯打了改成升降机”，这无疑会破坏店铺原有的装修，已涉及到房屋结构和用途的变更、房屋建筑安全隐患等诸多因素，并非被告主张的合理范围。被告在双方签订合同时未提出重新装修的要求、方案，而是在经营店铺达半年之久且经营不善的情况下临时提出，该装修方案严重违反合同的约定，是对合同重大内容的修订。因此原告对该无理要求予以拒绝，但拒绝并未构成违约。被告提出的装修方案只要不违反合同的约定且取得了原告的同意，被告就可以进行装修。原告作为出租方没有义务为被告提供装修设计和方案，没有义务告知被告店铺怎么装修。综上，被告的所有主张与事实不符，其请求缺乏事实及法律依据，应予以驳回。经审理查明，2019年4月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区平湖街道华南国际皮革、皮料原辅料物流区二期1F-067、068房屋出租给乙方，租赁期限从2019年5月1日起至2022年4月30日止。其中合同第2.3条约定，租赁期内乙方若将房屋转租，必须事先得到甲方的同意。合同第3.1条、3.2、3.4条约定：租金按年支付，每年租金为66000元，第一年租金应在2019年5月1日前付清；合同签订当日，乙方向甲方支付押金10000元和半年租金33000元。合同第3.7条约定，如乙方未按时交付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足。合同第5.2条约定，使用房屋时，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，违反该约定，甲方有权终止合同收回房屋，造成甲方损失的应承担赔偿责任.5.4条约定，乙方必须按时缴纳租金及各项费用，乙方不按时交租，甲方应发出催租通知书；乙方如拖欠租金达一个月，或欠交管理费、水电费等达两个月视为乙方违约，甲方有权终止合约，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失。5.5条约定，若甲方对该该物业无合法的所有权或处置权，或违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业，或提前单方面终止解除租赁合同，视为甲方违约，甲方应双倍返还押金给乙方。5.6条约定，若乙方违反合同的约定或在甲方没有违约的情况下，在合同期内提前单方面终止合约等原因，视为乙方违约，乙方所交押金甲方不予退还乙方，如给甲方造成经济损失，应另赔偿甲方的经济损失。合同第12条补充约定，租期三年，租金合同内不递增；租金4000元及管理费1500元，租金半年一交；入场费10000元；合同期内三年乙方有转让权；如果涉及装修，业主需配合一起到管理处处理。上述合同签订后，被告向原告交纳了商铺押金10000元及入场费10000元，并交纳了半年的租金及管理费合计33000元。2019年11月1日起被告未再支付租金及管理费。2019年10月28日被告微信告知原告：1F068店铺半年到期后不再承租，1F067号铺其已转租给他人，租金每月1000元，还剩余八个月的租期。2019年10月30日被告微信告知原告：要重新装修068号铺，并称“墙体要改，准备把楼梯打了改成升降机，让一楼面积大些”，“隔楼也会重装，请把现在隔楼上原有的沙发、茶几和办公桌椅搬走，如果不搬走就自行处理”。2019年10月31日原告微信回复被告：不得改动房屋的内部结构和内部设施，其不同意被告提出的破坏性拆墙和重装电梯，再次装修必须经业主和商场物业同意和批准方可以装修。2019年10月31日，被告微信原告：“按照你的意思是不同意装修？”原告回复：“要不破坏原有房屋结构的前提下”。2019年11月17日被告向原告微信发出一份《律师函》，并于当日将该份《律师函》向原告邮寄。《律师函》显示：被告通知解除067商铺以外部分的租赁合同；陈述其转租067商铺符合约定，原告可以直接向067号商铺的次承租人收取租金。另查明，被告于2019年12月4日将068号商铺的钥匙邮寄给原告，原告于2019年12月5日签收该钥匙。被告陈述其使用涉案房屋至2019年10月31日；因067号商铺已转给案外人，其已将该房的押金及租金转给了原告。原告陈述其于2019年12月1日口头通知被告解除合同，被告使用涉案房屋至2019年12月4日；否认被告向其交付了067号商铺的押金及租金，并陈述因被告违法转租，其被迫于2019年12月6日通过报警方式清退租户，收回067号商铺。本院认为，原告与被告已形成合法有效的房屋租赁合同关系，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。关于租赁合同的解除问题，原告主张其2019年12月1日口头通知被告解除合同，但未能提供证据予以证明，被告亦不予确认，故本院对原告主张的合同解除时间不予采信。据被告在2019年11月7日通过微信向原告送达《律师函》及原告确认该聊天记录的事实来看，原、被告签订的《房屋租赁合同》系于2019年11月7日解除。关于押金是否退还的问题。根据查明的事实，被告事前未经原告同意的情况下将承租的部分商铺转租违反了合同第2.3条的约定，且被告对涉案商铺进行拆除楼梯及加装升降机的装修方案明显不符合合同第5.2条的约定，被告在此情况下于2017年11月7日单方解除双方的租赁合同符合《房屋租赁合同》第5.6条约定，系被告违约，依照约定被告所交纳的押金10000元不应予退还。被告诉请原告双倍返还押金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于租金问题，原告于2019年12月5日签收068号房屋的钥匙，视为被告于该日返还068号房屋；另被告未提供证据证明067号房屋何时交还原告，应承担举证不能的不利法律后果，则被告应向原告支付自2019年11月1日至返还涉案房屋之日止期间租金及管理费，原告诉请被告支付2019年11月1日至2019年11月30日期间的租金及管理费合计5500元，合法有据，本院予以支持。本案系因被告违约导致合同解除，故被告反诉请求返还入场费10000元缺乏依据，原告诉请不予退还入场费10000元，本院予以支持。对于原告诉请的赔偿款5500元，因缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告谢海龙与被告罗参军签订的《房屋租赁合同》于2019年11月7日解除；二、被告罗参军应于本判决生效之日起三日内向原告深谢海龙支付租金及管理费5500元；三、原告谢海龙无须向被告罗参军返还押金10000元；四、原告谢海龙无须向被告罗参军返还入场费10000元；五、驳回原告谢海龙的其他诉讼请求；六、驳回被告罗参军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费287.5元（原告已预交），由原告谢海龙负担51.5元，被告罗参军负担236元。反诉受理费206元（被告已预交），由原告谢海龙负担26元，被告罗参军180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 吕 亮二〇二〇年六月十六日书记员 方雯婷