陕西省汉中市中级人民法院民事判决书(2020)陕07民初12号 原告：粘瀚之，女，1982年10月18日出生，汉族，住重庆市合川区。    原告：廖伟，男，1975年12月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。   原告：田洪伟，男，1983年12月16日出生，汉族，住重庆市合川区。三原告共同委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空(忠县)律师事务所律师。    被告：陕西大东建设工程有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。    法定代表人：何宜泽，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈**，男，汉族，1968年3月6日出生，住重庆市涪陵区，系该公司施工负责人。委托诉讼代理人：秦敏，重庆峡阳律师事务所律师。    第三人：重庆龙脊(集团)有限公司，住所地：重庆市渝北区。法定代表人：周国均，该公司总经理。    原告粘瀚之、廖伟、田洪伟与被告陕西大东建设工程有限公司（以下简称“陕西大东公司”）、第三人重庆龙脊(集团)有限公司（以下简称“重庆龙脊公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告粘瀚之、廖伟、田洪伟共同委托诉讼代理人刘先军、被告陕西大东公司委托诉讼代理人陈**、秦敏到庭参加了诉讼。第三人重庆龙脊公司经本院传票传唤逾期无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告粘瀚之、廖伟、田洪伟向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对三原告购买的位于重庆市XX城XX路XX号XX广场XX区XX幢XX商铺（以下简称“重庆渝北区XX广场X区XXX商铺”）的执行措施，解除对前述房屋的查封；2、确认三原告与第三人重庆龙脊公司于2017年4月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，位于重庆渝北区XX广场X区XXX商铺归原告所有；3、由被告承担本案受理费用。事实与理由：一、2017年4月29日，原告购买了重庆龙脊公司开发的重庆渝北区XX广场X区XXX商铺，并签订网签备案合同。该商铺建筑面积46.20平方米，总金额1902929元，原告缴纳了购房款合计952929元以及契税、大修基金、印花税等费用，约定余款以银行按揭方式支付。2017年4月29日，原告与重庆市安泽物业管理有限公司签订重庆渝北区XX广场X区XXX商铺代管协议，将该商铺交由重庆市安泽物业管理有限公司托管。2019年11月初，原告获悉购买的商铺因第三人与被告之间的经济纠纷被陕西省汉中市中级人民法院查封，原告提出执行异议后，汉中市中级法院作出（2020）陕07执异1号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求。原告认为与第三人签订的合同合法有效，原告享有排除查封等执行措施的权利。理由在于：1、原告已经支付了超过50%的购房款及办理产权过户登记所需的契税、大修基金等费用，余款未支付是由于第三人的原因未能办理按揭贷款；2、法院查封前，原告已将案涉商铺托管，属于间接占有，但也属于合法占有商铺；3、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》已经办理网签，物权变更已具有对外公示性。案涉房屋产权未登记非原告自身原因，原告并无过错。被告陕西大东公司答辩称，原告的诉请不能成立，应当予以驳回。1、原告所诉与客观事实不符，陈述支付房款超50%没有相关证据佐证。导致房屋未能过户的原因不仅仅是第三人的原因，还有原告自身的原因。现原告无证据证实按揭未能办理系第三人原因导致；2、第三人作为销售方、开发商，通知业主接收房屋时间是2019年1月，故原告在法院查封前并没有合法占有涉案房产。综上，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应当予以驳回。第三人重庆龙脊公司未进行答辩。为支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：第一组：1、XX·XX广场XX区XXX房屋认购协议书；2、重庆市商品房买卖合同；3、网签合同信息查询单；4、不动产登记查询单。该组证据主要证实原告与第三人签订的房屋买卖合同在法院查封之前，且依法有效。第二组：1、原告与重庆市安泽物业管理有限公司签订的《XX·XX广场XX区委托代管协议》；2、2019年1月19日第三人发布的《交房通知书》；3、第三人发布的《入伙通知书》。该组证据欲证明原告在法院查封前已经合法占有涉案不动产。第三组：1、重庆增值税普通发票；2、收款收据；3、田洪伟、粘瀚之、廖伟、雷某四人在重庆农村商业银行账户交易明细；4、雷春与粘瀚之结婚证。该组证据欲证明原告已按照合同约定支付涉案房屋房款且达到50%以上。第四组：陕西省汉中市中级人民法院（2020）陕07执异1号执行裁定书。第五组：1、重庆市安泽物业管理有限公司催交费通知书；2、原告廖伟与曾某某签订的商铺租赁合同；3、曾某某身份证复印件；4、物业费缴纳收据。该组证据主要证实原告已合法占有涉案不动产且已将房屋另行出租给他人。被告陕西大东公司及第三人重庆龙脊公司未向本院提交相关证据。对原告提交的证据，被告陕西大东公司质证意见为：对第一组证据真实性、合法性无异议，但不能达到原告的证明目，原告没有及时缴纳尾款、办理房屋交接，至今未合法占有房屋，且不能排除系因原告自身原因导致房屋不能过户；对第二组证据提出异议不予认可，第三人通知原告交房的时间是2019年1月，但是否办理了接房手续不确定，不能证明原告在查封之前合法占有房屋；对第三组、第四组证据真实性无异议；对第五组证据真实性、关联性、证明目的均不予认可，认为与本案无关且不能达到原告的证明目的。本院对原告提交证据中的第一、第三、第四组予以采信；对其提交的第二组证据真实性予以认定，但因该组证据不能达到原告主张的在法院查封之前已经合法占有房屋的证明目的，故对其证明目的不予采信；对原告提交的第五组证据，因系案涉房屋被查封之后出现，也不能达到原告的证明目的，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月29日，原告粘瀚之、廖伟、田洪伟购买了第三人重庆龙脊公司开发的重庆渝北区XX广场X区XXX商铺，并于当日与重庆龙脊公司签订了网签备案合同(合同编号：CQ-201-0084XXXX)。该商铺建筑面积46.20平方米，建筑面积单价为每平方米41188.94元，合同约定总成交金额1902929元。原告缴纳部分购房款，约定余款以银行按揭方式支付。同日，原告与重庆市安泽物业管理有限公司签订重庆渝北区XX广场X区XXX商铺委托代管协议，约定将该商铺以月租金税前每月8778元交由重庆市安泽物业管理有限公司托管。2017年1月5日，本院受理陕西大东公司诉汉中诺诚房地产开发有限公司、重庆龙脊公司建设工程施工合同纠纷一案，诉讼过程中陕西大东公司于2017年9月21日向本院申请诉讼保全，本院依法作出（2017）陕07民初1-2号民事裁定书，裁定查封重庆龙脊（集团）有限公司所有的位于重庆市XX城XX路XX号的XX广场XX区X栋X层1、2、3、4、5、6、7、8、9号，X栋X层5号，X栋X层17、18、19、20、21、22、23、24号，X栋X层22、23号房屋。2017年10月11日，本院依法向重庆市渝北区不动产登记局送达了（2017）陕07民初1-2号民事裁定书和（2017）陕07执保35号协助执行通知书，查封了上述商品房，查封期限三年，自2017年10月11日起至2020年10月10日止。2019年12月，粘瀚之、廖伟、田洪伟向本院提出书面执行异议申请书，请求解除对重庆XX广场X区XXX商铺的查封，终止对该房屋的所有执行措施。经本院审查，做出（2020）陕07执异1号民事裁定书，驳回了三人的异议。三原告不服遂提起本案诉讼。另查明，三原告于本院查封前向第三人重庆龙脊公司缴纳了购房款合计952929元以及契税、大修基金、印花税等费用62982元，双方约定的银行按揭至今未能办理，原告也未向第三人实际缴纳余款。2019年1月19日第三人重庆龙脊公司向XX广场X区业主发出交房通知，称“我公司开发建设的XX广场X区项目，已经竣工验收合格，具备向业主交房的条件。我公司将于2019年1月20日至2019年1月27日，办理接房手续。”2019年2月28日重庆龙脊公司向龙脊XX广场X区业主发出《入伙须知》，内容包括：“欢迎您入住，为方便您顺利办理接房手续，现将有关接房告知如下，敬请垂询。”现原告无证据证实其于何时接收房屋并占有。本院认为，本案争议的焦点即：原告对讼争房屋是否享有受法律保护的实体权利，该权利是否能够排除强制执行。原告与第三人重庆龙脊公司签订的商品房买卖合同系双方自愿达成，合同内容亦不违反法律规定，故该合同合法有效。但依据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。买卖合同的成立及合法有效仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，因不动产变更登记事项尚未完成，故原告并未能取得案涉房屋所有权，现要求确认案涉房屋为其所有依据不足，本院不予支持。关于原告阻却执行的诉求是否成立的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因卖受人自身原因未办理过户登记。本案中，依照上述规定，结合本案查明的事实，首先原告不能提交充足证据证实其对于案涉房屋已经合法占有。原告虽提交有托管协议，但该协议系签订商品房买卖合同的当日所签订，此时房屋并不具备交付条件，2019年1月19日第三人重庆龙脊公司才向XX广场X区业主发出接房通知，故在此日期之前，原告事实上不可能接收房屋并占有，原告诉称其在本院查封前已经合法占有案涉房屋的理由依据不足，本院不予支持；其次，在本院查封前，三原告仅支付部分购房款，未能满足法律规定的“已支付全部价款”条件；再次，原告现无证据证实未能办理房屋过户登记非其自身原因导致。综合以上分析，原告虽与第三人之间签订了合法有效的房屋买卖合同，但并未支付全部购房价款，也未在法院查封之前合法占有房屋，且不能证明未能办理过户登记非其自身原因所致，故其对案涉房屋并不享有物权期待权。其依据商品房买卖合同所享有的应为债权，该权利并不能够排除法院强制执行，故原告诉请停止对该房屋的执行措施依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告粘瀚之、廖伟、田洪伟的诉讼请求。案件受理费 23223元，由原告负担粘瀚之、廖伟、田洪伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审  判  长  李小艳                       审  判  员  陈耀斌                       审  判  员  李  晓 二〇二〇年五月十四日                         法官 助 理  刘  鹤书  记  员  王希萌  1