云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初555号原告：禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组。负责人：王辉龙，男，1955年7月17日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，农民，住禄丰县。委托诉讼代理人：夏迎中，云南迎中律师事务所律师（特别授权）。被告：李金，男，1968年2月1日生，汉族，云南省禄丰县人，高中文化，农民，住禄丰县。被告：张晓才，男，1985年8月16日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县（未到庭）。原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组与被告李金、张晓才土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组负责人王辉龙及其委托诉讼代理人夏迎中，被告李金到庭参加诉讼，被告张晓才经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2018年12月6日至2020年3月12日期间的场地租金215750元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月6日，被告李金以被告张晓才保证担保后与原告签订《土地租赁协议》承租原告位于禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组南坡头砖厂的土地使用。协议约定租期自2018年12月6日起至2028年12月6日止，租赁期限10年满后无偿给被告使用1年，租金每年172600元，租金两年一付。原告按协议将砖厂场地交被告使用后，被告一直未按约定支付租金。2020年3月12日，被告向原告提出由于自身的原因无能力继续租赁，要求终止协议，双方签订《终止协议书》。因协议终止至今被告对尚欠的租金拒绝支付，为维护权益，现依法提起诉讼。被告李金辩称，1.原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组与被告李金所签订的合同无效。根据法律规定依法成立的合同，自成立时生效，合同法规定了无效合同的几种情况，因此，房屋租赁合同内容合法、不存在法定无效情形的就是有效的，反之则无效。《合同法》第五十二条规定了五项合同无效的情形，本案原告违反了第一项，即存在欺诈的情形，故合同无效。具体事实依据为：原告于2015年11月28日与张小明签订了《下村三组砖厂出租协议》协议约定租赁期为2015年11月28日至2023年7月1日。原告与张小明在履行出租协议过程中出现了分歧，原告向法院提起了诉讼，后经过楚雄彝族自治州中级人民法院终审审理，于2019年11月17日判决解除合同。但原告在没有与张小明解除合同之前就将本案争议的砖厂所占有使用的碧城镇南坡头砖厂的土地（具体为53.7亩）出租给了被告李金。被告李金在不知情的情况下与原告签订了本案的《土地租赁协议》，故原告的行为属于欺诈行为，依法应当认定《土地租赁协议》无效，合同的无效是自始无效，故被告李金不需要履行协议约定的支付租金的义务。2.《土地租赁协议》中第一条本案双方同时约定《下村三组砖厂出租协议》随即作废的做法无效。《下村三组砖厂出租协议》是下村三组与张小明签订，在张小明不知情且没有签订同意的情况下，下村三组无权与他人单方面解除合同并作出随即作废的决定，故此项也可证实涉案《土地租赁协议》无效。综上，被告认为合同无效，不应当承担合同义务。被告张晓才未到庭参加诉讼，通过被告李金向本院提交了书面的答辩意见，其答辩意见中的第1、2项与被告李金的答辩意见相同，第3项辩称，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。因主合同以及担保合同无效，其不应当承担担保义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据：1.《土地租赁协议》一份，欲证实原告将位于禄丰县碧城镇下村社区居民委员会南坡头砖厂的土地租赁给被告李金，并签订协议，约定每年租金为172600元，租金两年一付；租赁的是土地，并不是租赁砖厂或企业；签订协议是双方真实意思表示；被告到现在一直未支付2018年12月6日至2020年3月12日租金的事实。2.《终止协议书》一份，欲证实双方因被告李金的原因终止承包协议的事实。3.保证书一份，欲证实被告李金承诺承包土地的所有事宜以及债权债务均由被告李金承担，如李金无法承担责任，均由担保人张晓才负责承担的事实。4.下村社区村小组会议签到册一份，欲证实就出租禄丰县碧城镇下村社区居民委员会南坡头砖厂的土地给被告李金一事，该小组进行开会商议并且租赁土地一事是下村三组真实意思表示的事实。经质证，被告李金无异议，但其认为协议是无效的，因为在原告与其签订协议之前，原告在2015年11月28日还和张小明签订了出租协议，合同期是到2023年，在没有解除与张小明合同的情况下，原告又和被告李金签订了新的协议。被告李金提交了（2019）云23民终1640号民事判决书一份，欲证实原告与被告李金签订的合同无效。经质证，原告对真实性、合法性认可，但认为与张小明签订的合同是对于砖厂的出租，本案纠纷是对土地的出租，且张小明是张晓才的亲哥哥，李金系张小明、张晓才的舅舅，李金在和原告签订协议的时候对张小明的事情是清楚的，并且还主动要求签协议。2020年，被告李金终止协议是自身的原因，不存在欺诈的情形。被告张晓才未向本院提交相关证据。本院认为，对原告及被告李金提交的证据，对方对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对关联性本院在说理部分综合予以评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：被告李金欲承租原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组位于禄丰县碧城镇南坡头砖厂厂址的土地作为发展用地。2018年11月4日，被告张晓才作为担保人，被告李金作为保证人写下《保证书》一份，内容为：“兹有李金，现承包下村三组南坡头土地使用，在承包期内，涉及该土地的所有事宜以及债权、债务等均由我李金承担，如我李金无法承担的责任或处理的事务，均由担保人张晓才负责承担（包括债权、债务、涉及该承包土地的所有事务处理等）。”。2019年11月15日，原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组召开出租南坡头下村三组土地会议。2018年12月6日，原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组（甲方）与被告李金（乙方）签订了《土地租赁协议》一份，协议主要内容为：甲方将位于碧城镇南坡头砖厂厂址的土地（53.7亩）租赁给乙方作为发展用地。甲乙双方于2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》随即作废，但甲方必须按该协议的约定，将土地恢复平整；承租期限自2018年12月6日至2028年12月6日，租期为10年，租期满10年后，甲方无偿送乙方使用一年；每年租金为172600元，承租期间，甲乙双方不得以任何理由增减租金，租金两年一付，协议签字之日将2018年12月6日至2020年12月6日租金一次性付清给甲方。每次支付租金，乙方在甲方村民代表的见证下，将应付租金一次性转入甲方指定的村级会计工作站账户内，并由甲方财务人员开具相应的收款收据给乙方收执。协议还就其他事项进行了约定。协议签订后原告将砖厂的场地交付给了被告李金经营管理。2020年3月12日，原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组（甲方）与被告李金（乙方）签订《终止协议》一份，协议内容为：“甲方于2018年12月6日将本村集体所有位于南坡头砖厂原址的土地承包给乙方经营管理，承包期限10年，由于乙方原因，不能继续租赁使用该土地，经乙方提出，双方协商，同意终止原承包合同，并达成如下协议：一、乙方主动放弃合同的所有权利，将土地全部交由甲方管理。二、甲乙双方互不承担违约责任，属于双方自愿终止原租赁合同。三、本协议是根据双方实际情况，共同协商，自愿签订的，双方必须严格遵守履行协议条款。四、本协议一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。”。上述两份协议尾部均有甲方负责人王辉龙及村民代表、乙方李金的签名及捺印，在《土地租赁协议》的尾部有禄丰县碧城镇下村社区居民委员会杨映德等五人的签名。自《土地租赁协议》签订之日至签订《土地租赁协议终止协议》，被告李金未支付租赁期间的租赁费用。另查明，2015年11月28日，原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组（出租方、甲方）与案外人张小明（承租方、乙方）自愿签订一份《下村三组砖厂出租协议》，禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组将集体所有的砖厂出租给张小明经营使用，租期自2015年11月28日起至2023年7月1日止，租赁期限满延长壹年无偿给乙方使用，租期至2024年7月2日止，租期八年。2019年12月17日，楚雄彝族自治州中级人民法院作出（2019）云23民终1640号民事判决书，判决解除禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组与张小明于2015年11月28日签订的《下村三组砖厂出租协议》。本院认为，本案争议的焦点是：原、被告2018年12月6日签订的合同是否有效。原告主张，根据相关证据和被告的陈述均能表明被告是清楚之前场地已经出租的事实，2018年签订合同的时候原告已经将砖厂交付给了被告，也就是履行了交付义务，合同已经生效。至于有没有其他合同的存在不影响本合同，因为原告将标的物交付被告也没有其他人提出异议。合同是双方自愿签订的，也不存在无效的情形，所以合同自始都是有效的。被告则认为，原告与被告李金所签订的《土地租赁协议》无效，因为在签订《土地租赁协议》的时候，原告与案外人张小明签订的《下村三组砖厂出租协议》尚未依法解除，其不知道该协议的存在，其与原告签订的协议存在欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项之规定，应当认定该协议无效。欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。由于他人的故意的错误陈述，发生认识上的错误而为意思表示，即构成因受欺诈而为的民事行为。原告与被告李金签订的《土地租赁协议》内容第一项的内容为“甲乙双方于2015年10月28日所签订的《下村三组砖厂出租协议》随即作废，但甲方必须按该协议约定，将土地恢复平整”。从原告与被告李金签订的协议可以看出，本案被告李金自始至终都知道原告与案外人张小明所签订的协议存在的事实，原告并未故意进行错误陈述而误导被告李金与其签订协议。其次，原告与被告李金签订租赁协议后，张小明并未对该砖厂的土地主张过任何权利，虽然前协议未解除，但并未影响被告李金的管理使用。第三，原告与被告李金及原告与案外人张小明之间签订的合同均为有效合同，但原告作为出租人只能就一个合同履行，协议签订至原告与被告李金协议终止《土地租赁协议》的期间，应认定原告与被告李金对双方签订的《土地租赁协议》实际进行了履行。故原告与被告李金签订的《土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，为有效合同。被告李金应当按照协议约定的租金支付方式向原告支付租金。对原告提出要求被告支付自2018年12月6日至2020年3月12日期间的场地租赁费215750元（172600÷12×15），有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十七条第一款规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。被告张晓才在其签订的保证合同中约定“如我李金无法承担的责任或处理的事务，均由担保人张晓才负责承担（包括债权、债务、涉及该承包土地的所有事务处理等）”，符合一般保证的情形，被告张晓才的保证为一般保证责任。原告作为债权人，当其不能向主债务人李金实现债权时，可以向被告张晓才主张权利。对被告张晓才辩解理由，本院不予支持。被告张晓才经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自行放弃自己诉讼权利的行为，应当承担相应的法律后果。本院依法缺席判决。综上所述，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。被告李金应当按照协议向原告支付土地租赁费215750元，并由被告张晓才对该费用承担一般保证责任。依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李金于本判决生效后三十日内支付原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组土地租赁费215750元；二、当被告李金不能对原告禄丰县碧城镇下村社区居民委员会下村三组履行支付义务时，由被告张晓才对被告李金不能履行的部分承担一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4536元，减半收取2268元，由被告李金、张晓才负担（因原告已预交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  赵慧林二〇二〇年六月十日书记员  李亚娟