江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执复43号 复议申请人（利害关系人）：江苏银声房地产开发建设有限公司，住所地江苏省靖江市国贸商务中心6-C。 法定代表人：张海金，该公司执行董事。 申请执行人：江苏靖江农村商业银行股份有限公司木兰支行，住所地江苏省靖江市人民南路时代大厦综合楼1幢。 负责人：沙莉，该行行长。 被执行人：刘兵，男，汉族。 被执行人：陆莺，女，汉族。 复议申请人江苏银声房地产开发建设有限公司(以下简称银声公司)不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2020）苏1282执异18号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年11月26日，靖江法院对江苏靖江农村商业银行股份有限公司木兰支行（以下简称农商行木兰支行）诉刘兵、陆莺金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1282民初6320号民事调解：刘兵于2019年2月28日前归还农商行木兰支行贷款本金398万元及利息（自2018年7月1日起至2018年10月30日止按年利率9%计算欠息为122385元，之后按年利率13.5%计算至实际还款之日止，具体金额以还款日农商行木兰支行信贷系统出具的账单为准），陆莺承担连带保证责任；农商行木兰支行对登记在刘兵、陆莺名下坐落于靖江市国贸商务中心6－A的房屋（房产证号：靖房权证城字第××、74××91号）及其登记在刘兵名下的土地使用权[土地证号:靖国用（2012）第601868号]拍卖、变卖、折价后所得价款分别在172万元、15万元的范围内享有优先受偿权；对刘兵、陆莺名下坐落于靖江市长江玫瑰园D-118的房屋（房产证号：靖房权证城字第××、61××30号）及其登记在陆莺名下的土地使用权[土地证号:靖国用（2011）第602212号]拍卖、变卖、折价后所得价款分别在195万元、16万元范围内享有优先受偿权；案件受理费19320元由刘兵、陆莺于2019年2月28日前给付农商行木兰支行。 根据申请执行人农商行木兰支行的申请，靖江法院于2019年7月4日立案强制执行，案号为（2019）苏1282执第1852号。在该案执行过程中，该院于2019年7月8日作出（2019）苏1282执1852号执行裁定，裁定：冻结、扣划被执行人刘兵、陆莺银行存款人民币4165322元及利息，或查封、扣押被执行人刘兵、陆莺相应价值的财产。当日，靖江市不动产登记中心依法协助该院查封登记于被执行人刘兵、陆莺名下位于靖江市国贸商务中心6-A的不动产(以下简称6-A的不动产)，查封期限三年，自2019年7月8日起至2022年7月7日止。同年10月13日，该院作出（2019）苏1282执1852号之二执行裁定，裁定：拍卖被执行人刘兵、陆莺共有的6-A的不动产（房产证号：01××90,010100074691；土地证号：靖国用（2012）第601868号）。2020年1月10日，该院发出（2019）苏1282执1852号公告，责令被执行人刘兵、陆莺及6-A的不动产的实际居住人在2020年1月15日前迁出房屋、退出土地。到期仍不履行的，该院将依法强制执行。靖江法院在查明被执行人刘兵、陆莺为向农商行木兰支行贷款于2016年4月27日将6-A的不动产抵押给申请执行人并设立他项权证，同时承诺未经抵押权人同意不得将抵押物对外出租；在未征得申请执行人同意下，银声公司与被执行人于2017年1月12日就上述房屋签订租赁合同，租赁期限为2017年1月12日至2027年1月11日的事实后，该院于2020年1月13日作出（2019）苏1282执1852号之三执行裁定，裁定：解除银声公司对被执行人刘兵、陆莺共有6-A的不动产的占有，于本裁定生效后履行。 利害关系人银声公司不服上述执行行为，向靖江法院提出执行异议称，对靖江法院（2019）苏1282执1852号之三执行裁定查明的事实部分并无异议,但法院拍卖的财产上存在银声公司合法的租赁权，故法院不应当解除占有，即便解除占有也不应当立即执行，请求停止对标的物的处置。 靖江法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高院人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，申请执行人的抵押权设定在先，银声公司与被执行人签订租赁合同时间在后，因银声公司的租赁权形成于抵押权之后，申请执行人作为抵押权人有权要求涤除租赁关系后拍卖，法院依法解除银声公司即承租人对抵押物的占有，符合法律规定。银声公司以其享有合法租赁权为由，主张排除法院对抵押物强制执行的请求，于法无据，不予采信。据此，靖江法院于2020年4月8日作出（2020）苏1282执异18号执行裁定：驳回异议人银声公司的异议请求。 银声公司不服上述裁定，向本院申请复议称，2017年1月12日，复议申请人与被执行人刘兵、陆莺之间签订租赁合同，约定:刘兵、陆莺将位于靖江市国贸商务中心六楼A座、建筑面积约为312.71平方米的房产出租给复议申请人，租赁期限为十年，自2017年1月12日起至2027年1月11日止，年租金为10万元/年，房租一次性付清。合同签订后，刘兵陆莺将上述房屋交付复议申请人，复议申请人按照合同约定于2017年5月将上述房屋十年的租金全部付清。因此，复议申请人租赁权益合法有效，对于复议申请人的合法租赁权益法院应当予以保护。根据《最高院人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，申请执行人没有任何证据证明租赁权影响其实现优先受偿权;其次，租赁权的存在并不影响拍卖，法院完全可以带租拍卖，带租拍卖并不影响优先受偿权的实现;第三，复议申请人的租赁权在拍卖物交付之前无论如何都不会影响申请执行人的任何权益，法院完全没有必要在拍卖之前就解除复议申请人的占有。请求撤销靖江法院（2020）苏1282执异18号执行裁定。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案案涉财产于2016年4月27日抵押给申请执行人农商行木兰支行并办理了抵押登记，且生效民事判决亦确认抵押权人农商行木兰支行对上述抵押的不动产拍卖所得的价款享有优先受偿权。复议申请人银声公司与被执行人于2017年1月12日就上述房屋签订租赁合同，该租赁关系形成于抵押权设立之后，因此，其所主张的租赁关系不能阻却法院的执行。该租赁权利继续存在于拍卖财产上，且据复议申请人所称房租已经一次性付清，对在先的优先受偿权实现必然产生一定的影响，银声公司提出带租拍卖并不影响优先受偿权的实现的主张，显然不能成立。靖江法院裁定涤除其租赁后拍卖，与法有据，应予维持。 综上，复议申请人银声公司的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回江苏银声房地产开发建设有限公司的复议申请，维持靖江市人民法院（2020）苏1282执异18号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年六月十五日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟