湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1221民初1899号原告：嘉鱼县自然资源和规划局。住所地：嘉鱼县迎宾大道32号。统一社会信用代码：114212217510447926。法定代表人：熊飞，该局局长。委托诉讼代理人：刘昕，湖北佳成律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：寿文汉，男，1964年8月24日生，汉族，嘉鱼县人，无职业，住嘉鱼县。委托诉讼代理人：韩桂菊，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告嘉鱼县自然资源和规划局诉被告寿文汉建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉鱼县自然资源和规划局的委托诉讼代理人刘昕、被告寿文汉的委托诉讼代理人韩桂菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉鱼县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担违约责任，支付补缴土地出让金差价人民币53.78万元；2.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：一、2005年9月29日，湖北省嘉鱼县供销合作社联合社与被告寿文汉签订了《解除劳动合同书》，约定劳动合同解除后以鱼岳供销社土地面积约1000平方米（实测为1394.94平方米）、建筑面积约400平方米以8万元出让给寿文汉后不再作任何补偿。2008年7月2日，被告寿文汉及其妻子李爱玲与原告前身嘉鱼县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，合同约定宗地土地使用权出让金为15万元，土地用途为住宅，其他土地利用要求按城镇建设规划要求建设（以下称为地块二）。2008年7月3日，被告寿文汉缴清了15万元土地出让价款。二、2006年12月，为了推进供销社系统企业改制，筹集资金用于职工安置及建设新区办公大楼，中共嘉鱼县委、县政府同意了湖北省嘉鱼县供销合作社联合社提出处置闲置土地资产的请求。2007年1月8日，嘉鱼县规划部门出具了嘉鱼县鱼岳供销社拍卖地块规划红线图，确定地块容积率不大于1.9。2007年10月22日，嘉鱼县土地收购储备中心与湖北省嘉鱼县供销合作社联合社签订了《国有土地使用权委托收购合同》，将其下属的鱼岳供销社3507.67平方米国有土地纳入了土地储备。2007年12月18日该地块通过公开挂牌出让，被告寿文汉以210万元竞得。2007年12月28日，原告前身嘉鱼县国土资源局与被告寿文汉签订了《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》，约定宗地土地使用权出让金为210万元，土地用途为住宅，建设容积率不大于1.9（以下称为地块一）。同日，被告寿文汉缴清了210万元的土地出让价款。依法取得上述两个地块国有建设用地使用权后，寿文汉和李爱玲以嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司名义整体报建嘉福花园项目。2019年11月8日，原告对嘉福花园组织规划验收，核实被告寿文汉取得的地块（即地块一）用地面积3507.67平方米，建筑面积11679.11平方米，现状容积率3.33。据此，被告寿文汉已违反了与原告签订了《国有土地使用权出让合同》及《国有土地使用权出让合同补充协议》（以下称为出让合同、补充协议）中约定的土地使用条件，属于典型违约，依法应当承担违约责任。在嘉鱼县房地产历史遗留问题专项整治办公室的统一部署下，原告多次要求被告按照合同约定补交土地出让金，但被告一直拒绝缴纳。根据湖北百信房地产评估咨询有限公司2019年11月18日提交的《寿文汉（嘉福花园）住宅用地国有土地使用权参考价格评估》（湖北）百信土（2019）（估）字第074-1号，其现使用条件下（容积率3.33）总地价263.78万元，与原出让时（规划许可容积率1.9）的土地市场价差为53.78万元。为了保障国有土地收益不流失，原告诉至法院请求支持原告诉讼请求。被告寿文汉辩称，对原告起诉所称李爱玲、被告寿文汉取得两块地块的事实认可。一、原告所诉违反一事不二罚原则，其要求被告补缴土地出让款的诉求存在重复评价，不应获得支持。超容积率等违规项目已经接受处罚，2012年嘉鱼县治理工程建设领域突出问题工作领导小组以嘉治工函（2012）01号问对2007年1月1日以来规划许可的房地产项目中违规变更规则、调整容积率等行为进行清理。嘉福花园项目在当时的政策范围内接受处罚并依规缴纳相关费用及处罚款项。二、被告开发的嘉福花园小区系两宗地合并开发，已形成整体，无法区分。原告诉求的依据是关于地块一签订的合同，该合同仅为嘉福花园小区的一部分地块。原告之诉因存在客观无法剥离因素，不应获得支持。三、原告所诉违背法律不溯及既往原则，依法应予驳回。原告提交的估价报告依据的资厅发（2015）12号文对被告于2007年取得的土地重新分等级估价的行为违反法律不溯及既往原则。原告提交的估价报告适用的《城镇土地估价规程》《城镇土地分等定级规程》是在被告与原告实际交易产生若干年后，法律不能适用于其颁布生效以前发生的行为和事件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：证据1，寿文汉、李爱玲身份证复印件1份，拟证明被告寿文汉、李爱玲的身份信息；证据2，计划生育情况审核表复印件1份，拟证明被告寿文汉、李爱玲系夫妻关系；证据3，解除劳动合同书复印件1份，拟证明被告寿文汉因企业改制分流取得鱼岳镇代销社土地面积约1000平方米、建筑面积约400平方米的补偿；证据4，2008年7月2日的《国有土地使用权出让合同》复印件1份，拟证明被告寿文汉、李爱玲取得鱼岳镇供销社1394.94平方米的土地使用权，并与原告前身签订了国有土地使用权出让合同；证据5，2008年7月3日的31278元的湖北省国有土地出让金专用票据1张复印件1份，拟证明被告寿文汉、李爱玲按照合同约定缴纳了出让价款；证据6，2008年7月3日的118722元的湖北省行政事业性收费收据复印件1份，拟证明被告寿文汉、李爱玲按照合同约定缴纳了出让价款；证据7，嘉鱼县供销社关于因企业改制请求处置闲置资产的报告复印件1份，拟证明嘉福花园部分土地系县供销社改制资产；证据8，国有土地使用权收购合同复印件1份，拟证明嘉鱼县供销合作社联合社将改制土地资产交由嘉鱼县土地收购储备中心储备；证据9，嘉鱼县鱼岳供销社拍卖地块规划红线图复印件1份，拟证明鱼岳供销社地块公开出让前规划部门规定的规划建设条件为容积率不大于1.9；证据10，国有建设用地使用权挂牌出让公告复印件1份，拟证明鱼岳镇供销社地块系公开出让，地块规划设计要点规划说明为容积率不大于1.9；证据11，寿文汉的竞买申请书复印件1份，拟证明被告寿文汉自愿参与鱼岳镇供销社地块竞买，并承诺遵守原告国有土地使用权出让文件中的规定和要求，对所有文件均无异议；证据12，寿文汉的国有土地使用权挂牌出让竞买报价单复印件1份，拟证明被告寿文汉参与鱼岳镇供销社地块竞买，并提交了有效报价；证据13，挂牌交易现场记录复印件1份，拟证明被告寿文汉参与鱼岳镇供销社地块竞买，并以210万元竞得；证据14，成交确认书复印件1份，拟证明被告寿文汉以210万元竞得嘉（挂）【2007】17号地块的国有土地使用权；证据15，公证书复印件1份，拟证明原告公开出让嘉（挂）【2007】17地块的国有土地使用权行为各方当事人均具有合法的民事主体资格，意思表示真实，竞买程序符合《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，竞买结果合法、有效；证据16，2007年12月28日的《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用权出让合同补充协议》复印件各1份，拟证明被告寿文汉通过挂牌方式取得嘉（挂）【2007】17号地块3507.67平方米土地使用权，并与原告前身签订了国有土地使用权出让合同；证据17，210万元的湖北省行政事业单位收款收据、74万元、74万元的湖北省国有土地出让金专用票据、45500元的湖北省行政事业性收费收据复印件各1份，拟证明被告寿文汉按合同约定缴清了嘉（挂）【2007】17号地块210万元的土地出让价款；证据18，嘉福花园规划验收竣工图复印件1份，拟证明嘉福花园寿文汉地块用地面积3507.67平方米，建筑面积11679.11平方米，现状容积率3.33；证据19，土地估价报告、评估机构资质复印件各1份，拟证明被告嘉福花园（寿文汉地块）现容积率条件（容积率3.33）的地价为326.51万元。被告为反驳原告的诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：证据一，嘉治工函（2012）01号文件复印件1份，拟证明嘉福花园超容积率已经补缴费。证据二，配套费等为253697.8元的湖北省非税收入票据、12万元的票据复印件各1份，拟证明被告方依据相关职能部门的规定已经补缴了超容积率的费用。证据三，2019年9月23日出具的土地估价报告，该证据来源于原告2019年10月起诉时提交，拟证明两份估价报告悬殊过大，佐证该估价是原告单方行为，其在估价过程中的对土地的估价价值存在任意性。被告对原告提交的证据材料质证称：对证据1、12到17均无异议；对证据2真实性和证明目的有异议；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，被告取得的土地不是因为单位解除合同而给予的补偿，是被告通过合法竞拍得到的土地，同时支付了对等的土地出让金；对证据4，涉及的是地块二，与本案无关；对证据5、6，无法核实缴款具体是哪块地块，对关联性有异议；对证据7、8，对证据三性不发表意见；对证据9、10，对证据三性均有异议，也不能证明容积率问题；对证据11，真实性无异议；对证据18，对证据三性有异议，基于两个合同对两宗地块区分开来进行评测容积率是不合法的；对证据19，对证据三性有异议，土地估价报告所适法问题，适用的2014年才颁布的土地估价规程及土地定级规程，该估价报告适用法律违背法律不溯及既往原则。原告对被告提交的证据材料质证称：对证据一，对真实性有异议，函件属于行政处罚的行为，本案是一个民事案件，与本案无关；对证据二，无法核实其缴费的真实性，同时，该费用不属于补缴的土地出让金；对证据三，对真实性无异议，对证明目的有异议，该报告的估价方法不一样，估价的条件也不一样，两份评估报告涉及的土地的面积不一样，容积率不一样，自然结果不一样。经审查，对双方无异议的证据，本院予以采信。证据3到6，是涉及地块二的证明，与本案无关，但是能证明李爱玲、寿文汉取得地块二的事实经过以及李爱玲、寿文汉已经按照合同约定支付了15万元的土地出让金。证据7到16，是涉及地块一的证明，证明寿文汉取得地块一的事实经过，本院予以采信。证据17中的210万元的湖北省行政事业性收费收据，证明寿文汉已经按照合同约定支付了210万元的土地出让金，本院予以采信；另外74万元、74万元的湖北省国有土地出让金专用票据、45500元的湖北省行政事业性收费收据的缴款单位是“县供销社”，与本案无关，本院不予采信。证据18，证明经相关职能部门对嘉福花园小区进行规划验收后，对嘉福花园小区占用地块一和地块二分别对应的建筑面积进行了测量，本院予以采信。证据19，是原告方委托专门鉴定机构对案涉地块一按照测量的容积率计算地价，该报告的土地估价师魏莲在本院主持下向双方当事人对报告中涉及的土地估价专业问题作出了解释；原告方作为管理国有土地使用权的权威职能部门，运用专业手段测量案涉地块的实际容积率，并按照土地评估程序委托评估机构出具的案涉《土地估价报告》，本院予以采信。证据一、二，与本案涉及的补缴土地出让金无关，但是证明寿文汉已经支付了嘉福花园项目违规变更规划、调整容积率等行为相关的配套费等253697.80元、违法违规建设款项120000元。证据三，与本案无关，但是证明是对地块一、地块二共同进行的土地估价。本院经审理认定事实如下：2007年12月28日，寿文汉与嘉鱼县国土资源局签订了关于地块一的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》，该合同约定地块面积为3507.67平方米，合同出让金210万元，容积率不大于1.9。寿文汉方支付了2100000元的土地出让金。2008年7月2日，寿文汉、李爱玲与嘉鱼县国土资源局签订了关于地块二的《国有土地使用权出让合同》，该合同约定地块面积为1394.94平方米，合同出让金15万元。同年7月3日，寿文汉支付了31278元和118722元的土地出让金并取得了土地出让金的专用票据和收费收据。2008年12月24日，以嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司名义对地块一、地块二合并开发建设了嘉福花园小区项目。2010年12月27日、2011年1月13日，因为违规变更规划、调整容积率等行为，以嘉鱼县鸿宇住宅开发有限责任公司名义分别上缴了相关的配套费等253697.80元、违法违规建设款项120000元。2019年11月8日，原告方对嘉福花园小区进行规划验收，测量到地块一用地面积3507.67平方米，建筑面积11679.11平方米，容积率3.33。2019年11月18日，原告方委托的湖北百信房地产评估咨询有限公司对地块一出具了《土地估价报告》，该报告显示：估价期日为2008年12月24日，评估土地总面积为3507.67平方米，单位面积地价为752元/平方米，楼面地价为226元/平方米，评估土地总地价为263.78万元。据此，原告方向被告寿文汉追缴53.78万元的土地出让金，被告寿文汉并未补缴，故诉至本院请求判如所请。另查明，因机构改革，2019年3月15日，原嘉鱼县国土资源局的职责和嘉鱼县城市规划和管理执法局的城乡规划职责整合，组建成嘉鱼县自然资源和规划局。同时，因为土地评估具有专业性，2020年6月4日，本院组织双方当事人和出具案涉《土地估价报告》的土地估价师魏莲做了关于土地估价方面专业问题的调查。本院认为，原告前身嘉鱼县国土资源局与被告寿文汉签订的《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自义务。关于原告起诉被告是否违反一事不再罚原则的问题，被告辩称已经支付的253697.80元、120000元是关于超容积率的行政处罚，就是对超容积率需要补缴土地出让金的处理。一事不再罚原则是法理学上的概念，是指对违法行为人的同一个违法行为，不得以同一事实和同一依据，给予两次或者两次以上的处罚。上缴配套费的行为、行政处罚行为与补缴土地出让金行为并不冲突，三者是不同的政府职能部门对土地使用权相关问题的处理方式，且补缴土地出让金属于民事审理范围，故被告的该辩解意见，本院不予采纳。关于被告寿文汉是否违约的问题，经测量，地块一的实际容积率为3.33，与出让合同及补充协议中地块一的容积率不大于1.9的约定不符，故被告寿文汉已经违约。关于被告寿文汉是否需要补缴53.78万元的土地出让金的问题，违反合同约定就应当承担相应的违约责任，故被告寿文汉应当补缴超容积率部分的土地出让金；原告方委托第三方评估机构对地块一进行土地估价，土地估价具有高度专业性，案涉《土地估价报告》的土地估价师魏莲也到法院向双方当事人说明了关于土地估价中的专业问题，调查获知，估价期日是确定土地评估的前提，案涉《土地估价报告》的估价期日定为2008年12月24日而非委托评估的时间2019年11月11日；容积率=建筑面积/用地面积，建筑物验收合格，其建筑面积和用地面积一般不会变动；依据的行业技术标准文件不会影响土地评估的实质内容。故根据案涉《土地估价报告》关于地块一的评估土地总地价为263.78万元，原告方要求被告寿文汉补缴53.78万元（263.78万元-210万元）的土地出让金的诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：限被告寿文汉于本判决生效之日起七日内向原告嘉鱼县自然资源和规划局补缴土地出让金53.78万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9178元，由被告寿文汉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  熊梦玉人民陪审员  尹红春人民陪审员  何志刚二〇二〇年六月十一日书 记 员  唐佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十六条土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。