广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终12152号上诉人（原审被告）：广州雅安交通设施有限公司，住所地广州市番禺区钟村街白山路11号自编2栋16之一号。法定代表人：丁英，总经理。委托诉讼代理人：于春花，广东鹏吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡淑娉，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李巨流，男，1967年2月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。上诉人广州雅安交通设施有限公司（以下简称雅安公司）因与被上诉人李巨流租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初5607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雅安公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判雅安公司仅需按照每月51000元的标准向李巨流支付自2018年8月1日起的占有使用费，且雅安公司缴纳的保证金17万元及多支付的20l7年1月16日起的租金8.5万元应抵扣上述费用；2、本案一、二审诉讼费由李巨流承担。事实和理由：一审判决认定部分事实有误，适用法律错误。本案所涉合同已经一审法院确认无效，李巨流明知涉案场地没有建设规划许可证仍然转租给雅安公司的行为给雅安公司造成巨大损失，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，李巨流不能依据无效合同要求雅安公司支付占有使用费，赚取租金差价。否则有违我国法律精神。被上诉人李巨流二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。具体理由如下：1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同租金标准，法院一般予以支持。案涉租赁合同亦明确约定了租金，并且案涉租赁合同没有继续履行的原因不在于李巨流，李巨流并没有违约行为。根据合同相对性原则，李巨流与业主方的租赁合同关系属于另案处理的范畴，雅安公司要求按照51000元的标准支付场地占用费的上诉请求突破了合同相对性原则，没有法律及事实依据；2.雅安公司并未多支付租金，双方当事人在2018年8月1日前是完全按照合同约定的租金标准履行，且事实上已经履行完毕。在本案和另案出现争议之前，雅安公司并未就此提出任何异议。涉案租赁场地完全符合雅安公司的使用要求及用途，否则，雅安公司不会在2018年8月1日出现争议后一直使用到2019年12月31日；3.关于保证金，一审已经判决抵扣，李巨流对此没有上诉，同意一审处理。2019年4月29日，李巨流向一审法院提起本案诉讼，请求判令雅安公司：1.向李巨流支付场地占有使用费（自2018年8月1日起支付至雅安公司实际腾空返还场地之日止，在2019年12月20日前按每月56000元计付，在2019年12月21日至2022年12月20日期间按每月61600元计付，暂计至2019年4月28日为504000元；2.承担本案所有的诉讼费用。一审法院经审理查明：涉讼厂房位于广州市番禺区钟村镇韦涌村，土地使用权人广州市番禺钟村顺联床上用品厂，土地证号Ｇ03-××6，使用权面积4038㎡，颁证日期2003年10月31日；涉讼厂房没有办理报建审批手续和没有产权证。广州市番禺钟村顺联床上用品厂为个体工商户，经营者孔庆云，注册日期1992年9月25日，经营场所地广州市番禺区钟村街诜敦村环村东路17巷108号。2016年10月7日，孔庆云、陈莲桃（甲方、出租方）与李巨流（乙方、承租方）签订《租赁合同》（编号：HZ201610xx，其中约定甲方将涉讼厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途；该建筑物总面积约3000平方（包含宿舍、办公）；甲方保证该厂房权属清楚，土地证Ｇ03-××6；租期10年，自2016年11月10日至2016年12月20日为免租装修期，如甲方推迟交付建筑物，则免租期顺延；租金每三年递增10%，其中2016年12月21日至2019年12月20日每月租金不含税价为51000元，2019年12月21日至2022年12月20日每月租金不含税价为56100元，2022年12月21日至2025年12月20日每月租金不含税价为61710元，2025年12月21日至2026年12月20日每月租金不含税价为67881元；甲方在2016年11月10日前将该建筑物交付乙方使用，如甲方在3日内推迟交付建筑物给乙方的，则乙方在2017年2月11日才与甲方交接该建筑物给乙方使用，乙方免租装修期为交付当天起计40天；租赁期内，在不损害甲方利益的前提下，乙方可将该建筑物转租给第三方；等等。同日，孔庆云、陈莲桃出具《保证金收据》，确认收取到李巨流交付承租涉讼厂房的保证金153000元。2017年1月16日，李巨流（甲方、出租方）与广州雅安交通管理用金属设施有限公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定甲方将涉讼厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途；该厂房总建筑面积约3000平方米，空地面积约1000平方米；在租赁期内，乙方所产生的租赁税、房产税以及自行经营的任何税费，由乙方负责承担，与甲方无关；租期10年，其中2017年1月16日至2017年2月28日为免租装修期；租金标准：2017年1月16日至2019年12月20日每月租金不含税56000元，2019年12月21日至2022年12月20日每月租金不含税61600元，2022年12月21日至2025年12月20日每月租金不含税67760元，2025年12月21日至2026年12月20日每月租金不含税74536元；甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商、国／地税牌照；租赁期满，如乙方不再续租，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有；租赁期内，甲方不得中途解除本合同，如解除本合同必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方，并赔偿乙方所有经济损失；租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视为乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租赁期内，如乙方增建或改建该建筑物时，必须征得甲方同意，如乙方擅自增建或改建该建筑物对主体结构产生影响则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金；租期满后，乙方不得拆除搭建的建筑物；租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，环保及消防等符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用；否则一切责任均由乙方承担，与甲方无关。上述合同手写备注“乙方2017年2月1日才收回建筑物使用，2017年由甲方管理”；“乙方装修外墙及厂内隔墙可自行装修，期满乙方不恢复原貌，但清洁干净厂内垃圾交付给甲方”。等内容。签订上述合同当日，李巨流出具《保证金收据》，确认收到广州雅安交通管理用金属设施有限公司支付承租涉讼厂房的保证金170000元。2017年3月17日，广州雅安交通管理用金属设施有限公司变更名称为广州雅安交通设施有限公司（即雅安公司）。2018年7月2日，孔庆云、陈莲桃以涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，其方与李巨流签订的租赁合同无效为由向本院提起诉讼，一审法院以（2018）粤0113民初6120号案立案审理。李巨流在该案中提起反诉。2019年4月8日，一审法院作出（2018）粤0113民初6120号民事判决（以下简称6120号判决），认定涉讼厂房未经合法审批手续，亦未取得房屋权属证书。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，孔庆云、陈莲桃与李巨流就涉讼厂房所签订的《租赁合同》（编号：HZ20161007）应当认定无效，李巨流作为合同相对方、雅安公司作为实际控制占有人已对涉讼厂房无合法占有事实和法律依据，故此，李巨流应负腾退并返还涉讼厂义务，雅安公司应予协助腾退并返还。并判决如下：一、确认孔庆云、陈莲桃与李巨流于2016年10月7日签订的《租赁合同》（编号：HZ20161007）无效；二、李巨流应于本判决发生法律效力之三十日内腾退并返还位于广州市番禺区钟村镇韦涌村（广州市番禺钟村顺联床上用品厂）厂房给孔庆云、陈莲桃管业，雅安公司应就李巨流上述腾退并返还义务予以协助；三、李巨流应于本判决发生法律效力之日起十日内向孔庆云、陈莲桃支付占有使用费（自2018年8月1日至实际腾空返还之日止，按每月51000元计付）；四、孔庆云、陈莲桃应于本判决发生法律效力之十日内向李巨流返还保证金153000元；五、孔庆云、陈莲桃应于本判决发生法律效力之日十日内向李巨流支付维修装修费20000元；六、孔庆云、陈莲桃应于本判决发生法律效力之日十日内向李巨流返还代垫的城镇土地使用税6764.75元；七、驳回孔庆云、陈莲桃的其余本诉请求；八、驳回李巨流的其余反诉请求。后雅安公司不服上述判决提起上诉，因雅安公司未能在规定的期间内预交二审案件受理费，广州市中级人民法院于2019年7月22日作出（2019）粤01民终12390号《民事裁定书》，裁定按雅安公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。2019年4月29日，李巨流以雅安公司应按照6120号判决协助其方向孔庆云、陈莲桃腾退并返还涉讼厂房，同时应按照双方约定的租金标准向其方支付场地占有使用费为由提起本案诉讼，要求解决。一审庭审中，双方当事人均确认雅安公司向李巨流缴纳涉讼厂房租金至2018年7月31日止，之后没有再缴纳租金；并确认涉讼厂房一直由雅安公司占有使用至今。但双方当事人对支付涉讼厂房占有使用费的标准存在争议。李巨流主张根据双方签订的《租赁合同》约定，雅安公司应支付自2018年8月1日起至实际腾空返还场地之日的占有使用费，2019年12月20日前按每月56000元计付，2019年12月21日至2022年12月20日期间按每月61600元计付。雅安公司对此不予认可，认为李巨流未经权属人同意擅自出租涉讼厂房，且明知涉讼厂房未取得建设工程规划许可证，非法出租赚取租金差价，双方签订的《租赁合同》无效，李巨流不能因其违法行为获取租金差价收益，其司只同意按照孔庆云、陈莲桃出租给李巨流的租金标准即51000元的月租金标准支付占有使用费。针对双方租赁涉讼厂房时是否知悉涉讼厂房的产权情况以及报建情况。李巨流回应称其承租涉讼厂房时对厂房的产权情况亦不是全部了解，孔庆云、陈莲桃向其出示了土地证，也说有报建手续，之前涉讼厂房一直对外出租正常使用，其承租后因为个人原因为减少损失而转租，转租时也向雅安公司披露了同样的情况，雅安公司也派了员工现场查看，所以雅安公司对物业情况是非常了解的。雅安公司则主张其司是通过中介租赁涉讼厂房，承租时李巨流向其司谎称涉讼厂房可以合法出租，并告知其司厂房有合法报建手续，所以其司才与李巨流签订了《租赁合同》。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉讼厂房未经合法审批手续，亦未取得房屋权属证书，李巨流与雅安公司就此于2017年1月16日所订立的《租赁合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，虽然已生效的6120号判决已判令雅安公司应协助李巨流腾退并返还涉讼厂房给孔庆云、陈莲桃管业，但鉴于雅安公司仍占有使用涉讼厂房至今，雅安公司作为与李巨流的租赁合同相对人，该合同无效不能否定李巨流参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准主张占有使用费，故雅安公司应参照《租赁合同》约定的租金标准，向李巨流支付自2018年8月1日起至雅安公司实际腾空并返还涉讼厂房之日止的占有使用费。其中暂计至2019年12月20日止的占有使用费以每月56000元的标准计算共计932129元（56000元/月×16个月+56000元/月×20天÷31天），自2019年12月21日起至雅安公司实际腾空并向李巨流或依照6120号判决协助李巨流向孔庆云、陈莲桃返还涉讼厂房之日止的占有使用费以每月61600元计付。鉴于雅安公司已向李巨流缴纳了保证金170000元，该款项可以抵扣上述占有使用费。对于李巨流主张的超出上述租金标准的部分，一审法院不予支持。至于雅安公司抗辩主张按照每月51000元的标准缴付占有使用费，理据不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年11月25日作出如下判决：一、广州雅安交通设施有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李巨流支付占有使用费[自2018年8月1日起至2019年12月20日止的占有使用费共计932129元，自2019年12月21日起至广州雅安交通设施有限公司实际腾空并向李巨流或依照（2018）粤0113民初6120号《民事判决书》协助李巨流向孔庆云、陈莲桃返还位于广州市番禺区钟村镇韦涌村（广州市番禺钟村顺联床上用品厂）厂房之日止的占有使用费以每月61600元计付]，广州雅安交通设施有限公司已缴纳的保证金170000元应抵扣上述欠款；二、驳回李巨流的其余诉讼请求。如广州雅安交通设施有限公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8840元，由广州雅安交通设施有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院询问，雅安公司与李巨流均确认涉案房屋已在一审法院对（2018）粤0113民初6120号案的执行过程中，经一审法院主持，于2019年12月31日交还给了上一手出租方孔庆云、陈莲桃；雅安公司交还房屋前的交租情况与一审查明一致，没有变化。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。对于双方当事人均未提起上诉的一审认定及处理，本院不作审查。针对雅安公司的上诉，二审需解决的是雅安公司自2018年8月1日起的占有使用费标准及此前的租金标准问题。对此，分析如下：对于2018年8月1日起的占有使用费的标准问题。虽然已生效的6120号判决已认定李巨流与上一手出租方孔庆云、陈莲桃之间的租赁合同无效，且判令雅安公司应协助李巨流腾退并返还涉讼厂房给孔庆云、陈莲桃管业，但鉴于涉案厂房由雅安公司实际占有使用，故雅安公司应承担其腾退厂房前的占有使用费。一审法院根据合同相对性原则，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判令雅安公司仍应参照本案双方当事人之间签订的《租赁合同》中约定的租金标准，向李巨流支付自2018年8月1日起至雅安公司实际腾空并返还涉讼厂房之日止的占有使用费，符合合同约定及上述司法解释规定。雅安公司上诉主张按照上一手租赁合同每月51000元的标准向李巨流支付2018年8月1日起的占有使用费，于法无据，本院不予支持。对于2018年8月1日前的租金。雅安公司已按双方租赁合同约定标准支付了2018年8月1日前的租金，且其在履行过程中并无就租金标准问题提出任何异议。如前所述，前一手租赁合同及本案租赁合同被认定为无效并不影响合同约定的租金标准，雅安公司认为其自2017年1月16日起多支付了85000元租金，应予以抵扣的上诉意见，缺乏理据，本院不予采纳。鉴于双方当事人均确认涉案房屋已于2019年12月31日交还房屋给上一手出租方，即雅安公司已自该日起实际腾退涉案房屋，故一审判决第一项的占有使用费应计至该日截止。综上所述，雅安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1881元，由上诉人广州雅安交通设施有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年六月二十二日书记员 张冰玲李逸丹苏劲丹