浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终224号 上诉人（原审原告）：张铭，男，1972年6月2日出生汉族，住浙江省天台县。 被上诉人（原审被告）：许尚钳，男，1963年7月8日出生汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：陆如莹，浙江仁联律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：王赉，男，1993年9月3日出生汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 上诉人张铭因与被上诉人许尚钳、王赉为房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2019）浙1023民初4733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张铭上诉请求：一、撤销一审判决，予以直接改判；二、一、二审诉讼费、评估费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与被上诉人许尚钳之间的租赁合同为不定期租赁合同关系属认定事实不清，双方之间是长期租赁关系。（一）双方的原租赁合同于2016年12月17日到期后，上诉人一直联系被上诉人许尚钳要求续签，被上诉人一再拖延，并承诺房屋会一直租给上诉人，上诉人也按约按年支付租金至2018年12月17日，上诉人在2016年底告知被上诉人将对房屋进行装修并征得同意，上诉人于2017年对房屋进行了重新装修，经评估装修工程重置价为64530元。另在2017年安置了电子显示屏并支付广告费13440元；2、被上诉人许尚钳在2018年7月31日通知上诉人将出售案涉房屋，没有告知上诉人是否优先购买的回复日期，侵犯了上诉人的优先购买权，被上诉人后又将房屋出售给第三人王赉，并将上诉人的财产处置给第三人，侵犯了上诉人的合法财产；（二）上诉人一审中提交的证据足以证明上诉人多次请师傅对房屋进行维修，共花费21000元，一审法院不予认定，事实认定不清；二、法律适用错误，双方之间系长期租赁关系，被上诉人违约，应承担上诉人剩余租期内装修装修残值损失。 许尚钳答辩称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。 王赉述称，原判正确，请求驳回上诉，维持原判。 张铭向一审法院起诉请求：1.判令许尚钳赔偿张铭承租商铺的维修费、装修费合计71000元及利息（利息从起诉之日起按月利率0.5%计算至付清款项之日止）；2.判令许尚钳赔偿张铭丧失优先购买权的商铺差价；3.判令许尚钳赔偿张铭其他经济损失30000元。诉讼过程中，张铭变更诉讼请求为：1.判令许尚钳赔偿张铭承租商铺维修费21000元、装修费64530元，合计85530元及利息损失（利息损失从起诉之日起按月利率0.5%计算至付清款项之日止）；2.判令许尚钳赔偿张铭其他经济损失13440元。 一审法院认定事实：2011年11月28日，张铭与许尚钳签订房屋租赁合同一份，载明张铭承租涉案房屋，租赁期限为2011年12月18日至2016年12月17日，房屋租金为每年28000元，租金每年一次性付清，三年不涨房租，第四年按当地区行情（房租）。合同载明合同签订前的一切费用由出租房承担，之后的一切费用由承租方承担，承租方在租赁期间对该房屋进行所有装修，在到期或中间退房时都不得进行拆除（注：不包括可移动的电器等物品）。上述租赁合同到期后，张铭继续承租涉案房屋，但是双方未续签书面租赁合同，被告实际支付租金至2018年12月17日。张铭支付给许尚钳涉案房屋2017年、2018年租金分别为33000元、32000元。承租期内，张铭曾对房屋进行装修，并对房屋漏水进行维修。2018年7月25日，许尚钳夫妻与王赉签订房地产交易协议一份，以1630000元的价格将涉案房屋出售给王赉，王赉支付定金100000元。2018年7月31日，许尚钳书面通知张铭，告知将出售涉案房屋，要求张铭腾房。2018年8月3日，王赉支付房款1500000元，双方申请办理房屋变更登记手续。2019年1月4日，许尚钳向该院起诉要求张铭腾空房屋，2019年1月21日撤回起诉。2019年1月29日，王赉、孙凯琦向该院起诉要求张铭腾空房屋并支付费用。2019年3月19日，该院作出（2019）浙1023民初670号民事判决书，判决张铭腾空涉案房屋并支付实际占用期间的费用。为此，张铭于2019年5月22日起诉来院。另查明，张铭为本案纠纷申请鉴定，因资料不齐，浙江同益咨询有限公司退回张铭要求对漏水维修费用进行鉴定的申请。经评估，涉案房屋重置装修净值为64530元。张铭垫付鉴定费1500元、评估费8000元，合计9500元。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。张铭与许尚钳签订的租赁合同到期后，张铭继续承租但未续签书面租赁合同，也没有证据证明双方达成口头协议续签合同，应视为不定期租赁合同。张铭要求许尚钳支付因漏水产生的维修费21000元，应向该院提供充分有效的证据证明实际发生的维修费用金额。本案中张铭提供的关于漏水维修费用的证据无法相互印证，又未能提供其他证据予以佐证，该院对其主张的漏水费用金额无法确定。许尚钳作为涉案房屋的出租人，应当提供可完整使用的租赁物，根据庭审，涉案租赁房屋确实存在漏水情况，张铭也进行了维修，许尚钳辩称已经在房租中抵扣了6000元维修费，根据该陈述，可以确定许尚钳对漏水费用6000元是认可的，但许尚钳未能提供证据证明双方就漏水费用抵扣达成了合意，故该院酌情认定许尚钳应赔偿张铭漏水维修费6000元及利息损失，利息损失可从张铭向该院主张之日即2019年5月22日起计算。其中2019年5月22日至2019年8月19日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于张铭主张的其余维修费用，依据不足，该院不予支持。关于张铭主张的装修费用及其他损失，根据双方签订的原租赁合同，承租方在租赁期间对该房屋进行装修，在到期或中间退房时都不得进行拆除；许尚钳虽于2018年7月25日签订了房屋买卖合同，但当时主要房款未交付、未办理变更登记手续，许尚钳于2018年7月31日书面通知张铭后，张铭也一直没有向许尚钳作出购房的意思表示；房屋租期届满后，双方未再签订新的租赁合同，成立不定期租赁关系，在没有书面合同保障，租期不确定的情况下，张铭对涉案房屋进行装修、装饰所带来的风险损失应有一定的预见；张铭也未向该院提交证据证明其在合同到期后对涉案房屋进行装修、装饰征得了出租人许尚钳的同意，故张铭要求许尚钳赔偿装修64530元及其他损失13440元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告许尚钳于本判决生效之日起十日内支付原告张铭维修费6000元并赔偿利息损失（利息损失自2019年5月22日起计算至本判决履行完毕之日止，其中2019年5月22日至2019年8月19日期间的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告张铭其他诉讼请求。案件受理费2270元，减半收取1135元，由原告张铭负担1065元，由被告许尚钳负担70元。评估费8000元，由原告张铭负担。鉴定费1500元，由原告张铭负担1070元，由被告许尚钳负担430元。 二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：照片两张及许尚钳作为第三人在（2019）浙1023民初670号案件中的陈述：被告要租的话肯定要租给他的，前提是他的房子没有卖，证明是长期的。被上诉人质证意见：照片真实性由第三人发表，关于吊灯和显示屏，根据协议约定承租方不得进行拆除的。许尚钳陈述的是他没有卖房子可以租给他，7月份已经通知他，让他租金到期前把房屋腾空。王赉质证意见：吊灯和显示屏根据协议约定是不得进行拆除的，（2019）浙1023民初670号民事判决书判决张铭30天内腾空的，后来经过法院强制执行腾空。本院经审查认为，案涉房屋的现状与本案是否为长期租赁合同无关，被上诉人同意在房屋未卖的前提下出租给上诉人也不能证明双方成立了长期租赁关系。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、上诉人与被上诉人之间许尚钳是否存在长期租赁关系。本院审查认为，上诉人与被上诉人许尚钳之间的租赁合同到期后，虽然上诉人继续承租房屋，但双方并未重新签订书面合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方原租赁合同到期后的租赁合同应认定为不定期租赁合同，上诉人主张双方成立长期租赁合同，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳；二、被上诉人许尚钳是否存在违约行为并应当赔偿上诉人的损失和维修费。本院审查认为，根据双方签订的原租赁合同，承租方在租赁期间对该房屋进行装修，在到期或中间退房时都不得进行拆除。被上诉人许尚钳虽于2018年7月25日签订了房屋买卖合同，但当时主要房款未交付、未办理变更登记手续，许尚钳于2018年7月31日书面通知上诉人张铭后，上诉人张铭也一直没有向许尚钳作出购房的意思表示。房屋租期届满后，双方未再签订新的租赁合同，成立不定期租赁关系，在没有书面合同保障，租期不确定的情况下，上诉人张铭对涉案房屋进行装修、装饰所带来的风险损失应有一定的预见；且上诉人张铭也未提交证据证明其在合同到期后对涉案房屋进行装修、装饰征得了出租人许尚钳的同意，故上诉人张铭要求许尚钳赔偿装修64530元及其他损失13440元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持得当。 综上所述，张铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费875元，由上诉人张铭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇二〇年六月九日 代书记员 包菲菲