湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初706号原告：郴州宏泰物业服务有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区拥军路福城国际B区828-834房。法定代表人：熊亚香，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄社茂，资兴市乾安法律服务所法律工作者。被告：谷云飞，男，1966年10月19日出生，汉族，户籍地湖南省资兴市，住湖南省资兴市。原告郴州宏泰物业服务有限公司（以下简称宏泰物业公司）与被告谷云飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宏泰物业公司的委托诉讼代理人黄社茂、被告谷云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交纳物业服务费864元；2.判决被告向原告支付违约金1555.2元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告谷云飞系资兴市梦圆新城小区xx栋x单元xx号住房的业主。2016年1月10日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务、物业服务内容、物业服务费用、违约责任等事项。被告在居住期间享受了原告提供的物业管理服务，但自2018年1月起至2019年12月止，无故拖延交纳物业管理费，现已拖欠物业费864元。根据《前期物业服务协议》约定，被告应支付违约金1552.2元。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判如所请。被告谷云飞辩称，原告起诉被告未按合同约定交纳物业服务费864元与事实不符，被告未按时交纳物业服务费并非被告意愿，完全是由于原被告所签订的《前期物业服务协议》违背了平等协商、公平公正的原则，应属无效，且原告未按照合同约定履行物业服务管理义务，服务质量差，服务、管理不到位，小区绿化无人管理，门卫值守不规范，公共用地乱搭乱建等，为此，请求人民法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：资兴市梦圆新城小区是由资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部开发建设的。2015年7月1日，资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部与宏泰物业公司签订《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》，选聘宏泰物业公司为该小区实施前期物业管理服务工作，合同约定：资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部通过招投标方式将梦圆新城小区前期物业管理服务委托宏泰物业公司实施；物业管理服务期限为前期物业管理，即2015年7月1日起至业主大会成立业主委员会选定新的物业服务企业截止；物业管理区域的物业管理服务费收费标准为:住宅每平方米0.4元/月,门面每平方米1元/月，杂房车库每平方米0.2元/月；本合同有效期内，已交付使用物业的管理服务费由宏泰物业公司按本合同约定向物业产权人或使用人收取；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护，消防设施的维护等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。被告谷云飞系资兴市梦圆新城小区xx栋x单元xx房业主，住宅建筑面积90平方米。2016年1月10日，谷云飞领取住宅钥匙准备装修入住梦圆新城小区，并与宏泰物业公司签订《前期物业服务协议》，合同约定：本协议所指的前期物业服务是自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务协议》生效时止的物业管理服务；物业服务主要内容为：对房屋建筑共有部位的日常维修、养护和管理，公共、共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，公共绿地、花木等的养护和管理，公共环境卫生的清洁，公共秩序维护等；物业管理服务费收费标准为:住宅每平方米0.4元/月,杂房车库每平方米0.2元/月，商铺每平方米1元/月,物业管理服务费按季或按半年度收取；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宏泰物业公司有权要求业主补交，从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五交纳违约金,如通过诉讼催缴，被告应承担相关费用，包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公告费等；合同还就物业服务质量要求、费用的交纳、双方权利义务、违约责任等事项作出了约定。合同签订后，被告依约交纳物业服务费至2017年12月，从2018年1月1日起，被告未再交纳。为此，原告遂诉至本院，要求判如所请。另查明，资兴市梦圆新城小区至今尚未成立业主委员会。上述事实，有《前期物业服务协议》、《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》、业主家庭成员表、装修申请表、房屋装饰装修须知、装修验收表、营业执照、居民身份证以及当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证属实。本院认为，原告宏泰物业公司是具有物业服务相应资质的有限责任公司。资兴矿区棚户区改造项目建设指挥部与宏泰物业公司签订的《资兴矿区棚户区改造项目前期物业管理委托合同》、被告与宏泰物业公司签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，属合法有效合同，依法受法律保护。宏泰物业公司入驻该小区后基本履行了相应的物业管理服务义务，被告作为该小区业主，接受了宏泰物业公司的物业管理服务，理应当依约支付相应的物业管理服务费，但被告未依约交纳物业管理服务费，实属违约。为此，宏泰物业公司主张被告支付从2018年1月1日起至2019年12月止的物业管理服务费864元，于法有据，本院予以支持。关于违约金。因当事人双方在履行合同过程中，缺乏沟通交流，宏泰物业公司的管理服务尚有需要进一步完善的地方，故对宏泰物业公司主张被告支付违约金的诉请，本院不予支持。宏泰物业公司与小区业主之间是相互依存的关系，只有双方相互配合和理解，才能搞好小区的物业管理，宏泰物业公司在服务过程中应当充分听取业主的意见和建议，对业主反映其在管理服务中存在的问题，应及时解决与答复，不断提升自身的物业服务水平和服务质量，以获得小区业主的理解和支持。同时，作为业主也应对宏泰物业公司的工作给予相应的理解和支持，应当看到宏泰物业公司在物业管理服务中的努力和付出，认识到及时交纳物业管理服务费是保障物业管理正常运转的前提条件，唯有通过双方的共同努力，才能营造和谐、优美的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谷云飞于本判决生效之日起十日内支付原告郴州宏泰物业服务有限公司物业服务费864元；二、驳回原告郴州宏泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告谷云飞负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐廷刚二〇二〇年六月十六日法官助理唐明菲书记员张欢附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。