河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终1545号 上诉人（原审原告）：张洋，男，1986年9月5日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：王玫玫，女，1987年6月29日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李永军，北京市鑫诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦亮平，北京市鑫诺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：承德大地创见房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店26号。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地滦平县巴克什营镇巴克什营村。 法定代表人：苏为学，总经理。 委托诉讼代理人：任梦，河北国正律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地滦平县滦平镇北大街115号。 负责人：宋永德，行长。 委托诉讼代理人：李凤义，男，该行副行长。 委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所律师。 上诉人张洋、王玫玫因与被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司、被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司、原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，不服河北省滦平县人民法院（2019）冀0824民初3682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张洋的委托诉讼代理人李永军、上诉人王玫玫的委托诉讼代理人李永军、被上诉人承德大地创见房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄奕卿、被上诉人承德市华耀房地产开发有限公司委托诉讼代理人任梦、原审第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的委托诉讼代理人赵丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洋、王玫玫上诉请求：1．原审判决第一项，依法改判支持上诉人一审的全部七项诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院事实认定错误，适用法律错误。1．一审法院关于被上诉人大地创见公司出售的房屋已经竣工的事实认定错误。首先，根据商品房买卖合同第八条：被上诉人应当在2017年12月31日之前将“取得经验收合格”的商品房交付给上诉人。但是，纵观整个庭审过程，被上诉人提交的全部证据，都没有涉案商品房已经取得“经验收合格”的证据材料。所以，被上诉人出售的房屋并没有经过竣工验收，其行为已经构成逾期交房，违反了《商品房买卖合同》的约定。其次，根据我国目前的法律规定，建筑法第六十一条“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、建设工程质量管理条例第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”、《承德市新建住宅与配套设施交付使用管理办法》第五条“新建住宅建设工程竣工并经单项工程验收合格后，经过县、区物业管理行政主管部门核实确认，符合入住的基本条件和使用功能，取得《新建住宅与配套设施交付使用意见书》后方可交付购房人使用”，上述法律都要求被上诉人必须交付“经验收合格”的商品房，这属于法律的强制性规定，但是被上诉人并没有取得涉案房屋的政府部门竣工验收材料，也没有取得交付使用意见书，所以，被上诉人的行为，并不能视为完成房屋的交付义务，其也应当向上诉人承担逾期交房的违约责任。但是，一审法院却认定被上诉人出售的房屋已经竣工，明显是事实认定错误。2．一审法院认定“涉案房屋现未拆除，涉案合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府‘五停’解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能”，明显属于事实认定错误。根据被上诉人自己提供的证据，都足以证明，被上诉人在获得相关行政审批的时候，采取了提供虚假材料、未退让河道的违法方式，其获得的相关行政许可文件，本身就不具备合法性，所以，才被政府机关依据职权撤销。而且涉案房屋已经被“五停”、被撤销四证，足以证明涉案房屋属于违法建筑，上诉人购买商品房的目的，必定无法实现。而且，人民法院判决案件，只能以诉讼阶段的实际情况做出相应的事实认定，不能以将来有可能出现的情况进行事实认定，毕竟将来是否会恢复五停、重新下发四证、何时会下发四证等等不确定因素根本就无法做出判断，一审法院仅凭主观臆断，就判决将来合同目的可能实现做出事实认定，明显属于事实认定错误。3．一审法院认定《商品房买卖合同》不予解除，明显属于事实认定错误。上诉人享有解除合同的权利，包括法定解除权和约定解除权。如前所述，被上诉人应当在2017年12月31日之前将“取得经验收合格”的商品房交付给上诉人、《商品房买卖合同》第九条，被上诉人逾期交房超过90天的，上诉人享有解除合同的权利，目前被上诉人已经逾期交房超过了90天，上诉人依据合同约定，享有约定的解除权。同时，根据合同法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，由于被上诉人的违法行为，导致涉案房屋被五停、被撤销四证，目前涉案房屋内无水无电无配套无路，仅仅是孤零零房屋矗立、根本无法居住、使用，更不能提合法手续、办理房产证等事项，所以，被上诉人的行为已经导致上诉人的购房目的无法实现，且该状况无法恢复，上诉人也享有法定的解除权。所以，无论从约定解除权，还是法定解除权角度，上诉人都享有解除合同的权利，但是一审法院却认定买卖合同不予解除，明显属于事实认定错误，法律适用错误。4．一审法院认定《个人住房抵押借款合同》不予解除，被上诉人不予赔偿上诉人损失，明显对上诉人不公平。如前所述，涉案房屋既没有合法手续，也无法办理房产证，还不具备居住条件，但是，上诉人作为普通的购房者，不但无法占有、使用、收益、处分涉案房屋，还需要每月承担高额的银行利息及本金，一审法院作出本案的判决结果，明显没有考虑事实及法律，无疑是对上诉人雪上加霜，置上诉人的利益于不顾，尤其是在上诉人在购房过程中没有任何过错的情况下。所以，一审法院的判决，明显显失公平。综上所述，一审人民法院事实认定错误，适用法律错误，做出的判决违反基本的法律规定，违反了公平公正的基本法律原则。故为维护自己的合法权益，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院在查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的二审上诉请求。 承德大地创见房地产开发有限公司辩称，关于房屋的现状及交付的情况，在一审庭审中已经充分举证说明，我方已经完成交付义务，上诉人已经实际占有并居住使用，关于政府行政行为导致无法办理行政审批我方不应承担责任，滦平县政府已经明确饮马川项目保留，不在拆除，已经启动保留手续工作，保留未拆除的房屋是具备合法性的，前期撤销是行政管理的需要，后期可以继续审批，一审法院认定合同可以继续履行认定事实清楚，华耀公司的连带责任坚持一审庭审意见。 承德市华耀房地产开发有限公司辩称，本案属于系列案件，华耀已经于2016年10月16日对大地公司完成实缴出资义务，其他意见同一审意见和大地公司的意见。 中国建设银行股份有限公司滦平支行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持。上诉人与被上诉人大地公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方已经履行了绝大部分义务，双方应继续案涉合同；上诉人与第三人签订的个人住房商业用房借款合同是双方的真实意思表示，合法有效，不存在法定解除或约定解除的情形，上诉人无权要求解除涉案借款合同，上诉人与第三人之间的法律关系是借款合同关系，上诉人作为借款义务主体，向第三人申请贷款，第三人在签订合同后依据约定履行了发放贷款的合同义务，就借款合同而言，上诉人已经实现了合同目的，应该按照约定履行还款义务，其主张解除涉案合同没有事实和法律依据。根据合同法第98条和涉案借款合同的19条的规定，即使上诉人与第三人之间的借款合同解除，借款人仍应履行偿还该合同项下剩余购房贷款本金及利息的义务；因商品房买卖合同未能解除，上诉人与第三人签订的个人住房贷款合同不应解除，应继续履行，最高院关于审理商品房买卖合同司法解释25条规定，基于出卖人实际占有购房款资金的事实，基于合同法第73条关于债权人的规定，庭后提交最高法作出的2017最高法民终683号民事判决书，具体到本案中商品房买卖合同未被解除，担保合同亦不应解除，退一步讲即便商品房买卖合同被解除，根据司法解释相关规定，要求大地公司履行返还义务，上诉人作为借款人也并不免除向第三人偿还贷款本金及利息。 张洋、王玫玫向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原告与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》，并办理网签注销手续；2．请求依法判令被告大地创见公司返还原告房款1022222.00元，并赔偿原告利息损失（从实际支付之日起至被告大地创见公司实际偿还之日止，标准为中国银行同期贷款利率）；3．请求依法判令被告大地创见公司赔偿原告自2017年4月至判决生效之日止向第三人偿还的银行按揭贷款本金及利息；4．请求依法判令被告大地创见公司支付原告违约金253222.00元；5．请求依法判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；6．请求依法判令被告大地创见公司向第三人偿还剩余银行按揭贷款本金及利息；7．请求依法判令被告承德华耀公司对于上述债务承担无限连带赔偿责任；8．本案全部诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2016年11月27日，原告张洋、王玫玫与被告大地创见公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定：原告购买被告大地创见公司开发建设的滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区五组15号商品房，房屋总价款为2532222.00元；被告大地创见公司应当在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；被告大地创见公司逾期交房超过90天的，原告有权解除《商品房买卖合同》，被告大地创见公司应当退还全部购房款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金。案涉合同签订后。原告向被告大地创见公司支付房屋首付款1022222.00元，剩余1510000.00元购房款，原告与第三人建行滦平支行于2017年2月10日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向第三人建行滦平支行借款1510000.00元，用于向被告大地创见公司支付二期购房款，2017年3月10日第三人一次性发放全部贷款支付给被告大地创见公司。被告大地创见公司未在合同约定的期限内向原告交付经验收合格的房屋。2018年5月22日，被告大地创见公司将案涉房屋交付原告张洋、王玫玫，同时向原告提供了住宅使用说明书、住宅质量保证书等，但未向原告提供竣工验收备案表等相关的文件。现滦平县住房和城乡建设局已对案涉房屋所在项目实行了“五停”措施，案涉房屋所在项目的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》也已被政府相关部门予以撤销。另查明，截至2019年12月3日，第三人已收到原告账户偿还的贷款本息共计242253.12元，原告尚有1441499.63元贷款本金及相应的利息未清偿。一审法院认为，原告张洋、王玫玫与被告大地创见公司于2016年11月27日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的有关规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。依照合同的约定，原告作为购房者的义务是支付全部购房款，出售人被告大地创见公司的义务是交付房屋、协助购房者办理权属登记。本案原告支付了全部购房款，履行了支付全部房款的义务，有权要求被告大地创见公司在合同约定期限内交付所购房屋。被告大地创见公司出售的房屋已经竣工，滦平县人民政府相关部门对案涉房屋所在项目实行“五停”，“四证”被撤销，但案涉房屋现未被拆除，案涉合同的基础尚未丧失、合同目的亦能在政府“五停”解除后实现。原、被告双方并未丧失对价基础，合同有继续履行的可能，为维护交易安全和稳定，并结合本案的实际情况，对原告要求解除与被告大地创见公司签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对于被告大地创见公司延期交付房屋给原告造成的经济损失可待该损失数额确定后予以解决。因《商品房买卖合同》未予解除，原告与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》也不应解除，应继续履行，故对于原告起诉要求解除其与第三人建行滦平支行签订的《个人房屋抵押借款合同》的诉讼请求，本院不予支持。同理，第三人关于请求判令原告偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务的诉讼请求亦不应支持；第三人起诉请求判令被告大地创见公司对原告偿还案涉按揭贷款合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任已另案起诉，应另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决：一、驳回原告张洋、王玫玫的诉讼请求；二、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行的诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院判决查明的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，张洋、王玫玫与承德大地创见房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充以下约定的交付房屋时间为2017年12月31日，承德大地创见房地产开发有限公司逾期交房后，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，张洋、王玫玫应在2018年1月1日前行使解除权，张洋、王玫玫未在法律规定的期限内行使解除权，并在2018年5月22日接收案涉房屋，故，法定解除权消灭。现案涉房屋因承德大地创见房地产开发有限公司的原因被政府有关部门实行“五停”措施，并撤销相关许可证，但案涉房屋没有被拆除，承德大地创见房地产开发有限公司和当地政府就案涉房屋所在项目的各种手续尚在协调中，案涉房屋取得合法手续的可能性仍然存在，一审法院认定案涉合同有继续履行的可能，有事实依据。故，上诉人主张应撤销原判第一项，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张洋、王玫玫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16270.00元，由张洋、王玫玫负担。 本判决为终审判决。 审判长  李红梅 审判员  孙琳丽 审判员  钱丽艳 二〇二〇年六月二十四日 法官助理杨晓梅 书记员刘炯 -10-