湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘09民终1070号上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曹益平，湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：许超，男，1991年1月8日出生，汉族，户籍所在地为沅江市。上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）因与被上诉人许超商品房销售合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人雄森公司委托诉讼代理人齐鑫，被上诉人许超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄森公司上诉请求：撤销一审判决，驳回许超的所有诉讼请求。事实理由：一审判决认定事实错误。第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，只有因出卖人责任导致的逾期办证，出卖人才承担违约责任。但是，案涉“某小区”逾期办证的责任在政府，而不是雄森公司。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定：“雄森公司因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才承担违约责任”。“某小区”同类案件的生效判决已查明：益阳市房地产管理局于2017年12月15日在湖南某网出具了关于《湖南某网调查函》（红调字【2017】XXXX号）的回复，该回复明确载明：“办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与市城建投的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调”。所以，案涉“某小区”逾期办证的责任主要在政府，雄森公司作为出卖人并没有怠于行使协助办证义务，不能办证并不是雄森公司所导致。第二，雄森公司用尽洪荒之力都无力解决办证问题，却要承担上亿元的巨额赔偿。对雄森公司极其不公，雄森公司也无力承担。因此，即使判决要雄森公司承担违约金责任，也请二审法院能酌情调低违约金标准。雄森公司按期向许超交付房屋后，对许超而言，逾期办证并未造成其实际损失。案涉“某小区”因政府延迟交地导致项目整体无法办理产权证，近三千户业主的办证均已逾期，雄森公司需要承担上亿元的巨额赔偿，市政府也已组织各相关行政部门协调多年仍然没有解决该问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审判决认定“日万分之一”的违约金比例显然过高，对雄森公司极其不公，应酌情调整为“日万分之零点五”。许超答辩称：一、双方签订的涉案合同是否有第三方因素，与本案无关联。涉案合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，均应当按照合同约定履行各自义务。雄森公司不履行合同义务，是导致本案纠纷的根本原因，雄森公司应当支付许超违约金，原审法院认定事实清楚、适用法律准确。二、双方合同约定的违约金为日万分之一，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定。一审判决根据合同约定比例确定违约金正确。综上，雄森公司的上诉请求因缺乏事实与法律依据应当依法予以驳回。许超向一审法院起诉请求：1、判令雄森公司向许超支付逾期办理房屋不动产权属证书违约金（自逾期办证之日起按已付房款总额的日万分之一计算至不动产权证办妥之日止）；2、由雄森公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：许超、雄森公司签订了《商品房买卖合同》，约定：许超购买雄森公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的某项目中的XX幢XXXX号屋。雄森公司应当在2015年9月28日前将符合本合同约定的商品房交付许超使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，许超付清了全部购房款399923元，雄森公司约定于2015年9月28日交付房屋，但雄森公司至今仍没有为许超办理好房屋的不动产权证。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]X号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为：雄森公司应于2015年9月28日向许超交付房屋，根据许超、雄森公司约定的办证期限，扣除合同约定的办证期限、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间），即雄森公司应于2017年7月8日办妥权证。雄森公司办证违约日期应以第二天即2017年7月9日开始计算，合同约定的按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，未明显过高，许超要求按照日万分之一的标准计算违约金的诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决：雄森公司在本判决生效之日起十日内向许超支付违约金（违约金自2017年7月9日起按已付总房款399923元的日万分之一的标准计算至不动产权证办妥之日止）。本案案件受理费750元，减半收取375元，由雄森公司负担。二审中，雄森公司向本院提供了以下证据：益府阅[2019]XX号《会议纪要》。证明雄森公司不能为购房业主办理不动产证的原因是政府拆迁没有到位，雄森公司不构成违约，不承担违约责任。许超质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，达不到其证明目的。对雄森公司提供的证据本院认证如下：因雄森公司与许超签订的《商品房买卖合同》并未将政府相关部门拆迁交地是否完成作为办理不动产证的条件，该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：雄森公司是否应按合同约定支付许超逾期办证违约金。许超与雄森公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。依据合同约定，雄森公司应于2015年9月28日前交付房屋，于2017年7月8日办妥不动产权证（扣除了不动产登记中心停止办证期间19天）。雄森公司至今未办妥案涉房屋不动产权证，其行为已构成违约。双方在合同中约定，如因出卖人原因，未能在约定的期限内办理不动产权证，自合同约定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定符合法律规定。雄森公司主张其未能办证的原因在政府，但并未提供相应的证据予以证实，本院不予支持。许超已按照合同约定将购房款399923元支付给雄森公司，雄森公司逾期办证，应按照合同约定以购房款399923元为基数，按日万分之一的标准，从2017年7月9日起至不动产权证办妥之日止向许超支付违约金。雄森公司辩称，合同约定的违约金过高，请求予以调整，本院结合本案实际履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，对双方约定的日万分之一的违约金计算标准不予调整。综上所述，雄森公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 夏立群审 判 员 孟令球审 判 员 徐高龙二〇二〇年六月二十四日法官助理 胡 啸书 记 员 史 权