浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初16293号 原告：朱丹莎，女，1983年10月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：陈国琴，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：周琼苗，女，1987年11月30日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 被告：周加骏，男，1957年11月14日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈蔚、陈彦，浙江拓思律师事务所律师。 被告：浙江坐标房地产营销策划有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道贝村路251号7楼。 法定代表人：夏斌，系执行董事。 委托诉讼代理人：吴旭日，浙江拓思律师事务所律师。 原告朱丹莎诉被告周琼苗、周加骏、浙江坐标房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告朱丹莎的委托诉讼代理人陈国琴，被告周琼苗、周加骏的共同委托诉讼代理人陈蔚，被告浙江坐标房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人吴旭日到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2020年3月10日第二次公开开庭进行了审理。原告朱丹莎的委托诉讼代理人陈国琴，被告周琼苗、周加骏的共同委托诉讼代理人陈蔚，被告浙江坐标房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人吴旭日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丹莎向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原告与三被告于2017年6月1日签订的《房屋买卖合同（居间）》；2、判令被告周琼苗、周加骏返还原告已付购房款503万元及赔偿相应利息损失（利息按银行贷款利率计付，其中50万元自2017年6月1日起算至实际归还日，其中453万元自2017年6月27日算至实际归还日止，现暂算至起诉日约72万元）；3、判令被告浙江坐标房地产营销策划有限公司对上述第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、判令被告浙江坐标房地产营销策划有限公司返还原告中介费50000元及赔偿利息损失（利息按银行贷款利率自2017年6月27日起算至实际履行日止，现暂算至起诉日约7200元）；5、判令三被告赔偿原告律师代理费135000元；6、判令本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2017年6月1日，在被告浙江坐标房地产营销策划有限公司居间下，原告与被告周琼苗、周加骏就购买位于东阳市江南紫荆庄园Ｊ区房屋达成意向，同日订立《房屋买卖合同（居间）》，合同对房屋基本情况、交易价格、服务费、过户及付款方式等作了约定；随即原告于当日按约支付房屋定金50万元。2017年6月27日经被告坐标公司联系到开发商处进行了登记，后原告就按被告坐标公司要求将房屋余款453万元支付给被告周琼苗、周加骏，当日又支付中介服务费5万元。之后原告一直在等到房管处进行备案更名登记，却被告知要过段时间；直至今年过年前，原告才知道购买的Ｇ5Ａ、Ｇ5Ｂ房屋有银行抵押。原告认为，经被告坐标公司居间向被告周琼苗、周加骏购买房屋，依三被告要求将购房款及中介服务费全部履行完毕，但时至今日原告所购买的Ｇ5Ａ、Ｇ5Ｂ房屋至今未更名完成也未办理相关产权证，且三被告行为严重违背诚实信用原则，严重损害原告的合法权益。遂成讼。 被告周琼苗、周加骏辩称：原告的诉请，是没有任何事实与法律依据。被告周加骏不是本案的合同相对方，不是本案的适格主体。合同中的卖方是周琼苗，周加骏是作为代理人的身份在合同中签字，所以被告周加骏不是本案的适格主体。原告与被告一签订的合同不存在任何可撤销的情形，在双方签订合同前，被告就已告知原告，周琼苗尚未取得涉案房屋的所有权，只能进行更名，原告对此情况是明知的。对于开发商将涉案房屋抵押的情况，两被告均不清楚，所以本案不存在任何可以撤销的情形。原告与被告一签订的合同虽然名为房屋买卖合同，但实质上是合同权利义务的概括转让，应当认定为合法有效。双方已于2017年6月27日到新天地公司以及物业公司办理完成了更名手续，原告也对涉案房屋进行了接管，对涉案房屋已实际占有使用，双方的合同权利义务已经全部履行完毕。综上所述，原告所诉事实无任何法律依据，请求依法驳回。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司辩称：首先被告在居间服务期间秉着诚实信用原则，已履行本案的居间服务义务，不存在任何违约情形，且原、被告之间的权利义务也已履行，因此针对原告对被告坐标公司的诉请一、三、四、五，没有任何事实和法律依据，请求法庭予以驳回。 原告朱丹莎为证明其主张，向本院提供证据如下： 证据一，房屋买卖合同（居间）一份，证明2017年6月1日，原、被告之间订立《房屋买卖合同（居间）》及约定房屋标的、付款方式、房屋要求更名等的事实。 证据二，委托书一份，证明被告周琼苗委托周加骏代签署房屋买卖合同的事实。 证据三，定金收条一份，证明2017年6月1日被告周加骏收到原告交付定金50万元的事实。 证据四，收条两份，证明各被告收取购房余款453万元及房产中介服务费5万元的事实。 证据五，收款收据两份，证明2014年8月11日被告周琼苗已购得讼争房屋且购房款一次性付清的事实。 证据六，委托合同一份及发票两份，证明原告为主张其债权支付的律师代理费135000元的事实。 证据七，不动产权属查询结果单一份，证明讼争所涉的房屋G5A、G5B在2016年12月份被恒丰银行股份有限公司义乌支行最高额抵押借款，债务履行期限是2016年12月21日起、2019年12月20日止，即该所涉房屋第一时间被抵押期间是在被告周琼苗房屋占有使用所有期间。 被告周琼苗、周加骏发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该合同约定签字盖章生效，并不存在可撤销的情形，合同当中也清楚载明周琼苗的合同义务为更名义务，且合同当中也写明原告已充分了解房屋的情况，更名以后的办理产权证的事宜是原告与开发商之间的事情，周琼苗没有协助办理产权证的义务，周加骏作为周琼苗的委托代理人，在该合同当中签字，也可以证明本案周加骏不是适格的主体。证据二委托书的真实性无异议，可以证明周琼苗委托周加骏代其签署本案合同的事实。第三份证据定金收条的真实性无异议，但是对其证明目的有异议。定金收条确实是周加骏出具的，但是其是代表周琼苗出具收条，该笔款项在2017年6月1日当天被告周加骏以及周琼苗都没有收到过，是原告支付给中介公司，由中介代管，更名当天办完更名手续后，由中介公司直接扣除5万的中介费后返还给周琼苗45万。该定金收条上也很清楚载明该款项在更名当日直接冲抵购房款，也可以证明周琼苗的义务是更名义务。证据四收条的真实性无异议，但是对证明目的有异议，余款453万元的收条是周加骏在更名当日出具的，但是周加骏是代表周琼苗所出具，在完成更名手续后当天下午，原告将其中的440万元汇入周琼苗的账号。对中介费的收条，真实性无异议，但是与我方无关。证据五的收款收据的真实性无异议，从原告提交的证据来看，该收款收据是与房屋买卖合同装订在一起的，该两张收款收据是被告周琼苗向东阳市新天地房地产开发有限公司购买涉案房产时，由新天地公司出具的，在原、被告双方签订合同前，就已经出示给原告看过，原告也亲自到开发商那里了解过情况，可以办理更名。而且在双方签订合同当天，这两张收款收据就已经交给中介公司保管，在双方到开发商更名当天，由中介公司将两份收款收据还给开发商，再由开发商重新出具了户名为原告的收款收据交付给了原告，完成了更名手续。也可以证明原告对被告一未取得涉案房产产权证的事情是清楚明知的。证据六代理合同和律师费发票的真实性无异议，但是对其关联性和证明目的有异议。按照双方的合同约定，双方有违约情况才需要承担律师费，现双方合同已经全部履行完毕，被告一也没有任何违约情形，原告无权要求被告承担律师费。证据七的真实性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。对抵押的情况，被告一、二均不清楚，与两被告无关。根据该份登记信息，涉案房屋登记的产权人是新天地公司，新天地公司作为所有权人对涉案房屋进行抵押登记是其权利，如果违反了原告与新天地之间的商品房买卖合同，原告可以向新天地公司主张违约责任。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司发表质证意见如下：对证据一到五的真实性无异议，恰好可以证明作为居间人的坐标公司已经按照合同履行其居间义务，不存在任何违约情形。对证据六的真实性无异议，关联性和证明目的有异议。坐标公司作为居间人不存在违约情形，不应承担该笔费用。对证据七的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。坐标公司对涉案房屋的抵押的情形是不知情的，该组证据无法达到原告的证明目的。 被告周琼苗、周加骏为支持其主张，向本院提供证据如下: 证据一，兴业银行网上转账受理单打印件一份以及银行转账截图打印件一份，证明50万元定金是2017年6月1日原告直接支付给坐标，由坐标保管，6月27日坐标公司扣除5万元中介费后退还给周琼苗45万元的事实，还有余款440万元是更名当天下午汇入周琼苗的账户，也可以证明本案周加骏不是适格的主体。 证据二，义乌市孝富物业服务有限公司东阳市分公司收款凭证两份、江南紫荆庄园J区业主接管房屋流程表一份、交房资料目录一份、东阳市新天地房地产开发有限公司发放钥匙通知单一份，证明1、原告从2017年6月27日更名手续完成当天开始就已经实际占有使用涉案房屋至今；2、接管房屋流程表上来看可以看出双方已经完成了涉案房屋的更名手续，业主的名字已经更名为原告。 证据三，承诺书一份，证明2017年6月27日双方已经到开发商处办理完成了更名手续，被告周琼苗的合同义务已经履行完毕。 证据二、三是被告申请法院调取的复印件，原件在新天地房产公司以及孝富物业公司。 证据四，户名为朱丹莎的收款收据复印件两份，向新天地开发有限公司调取的，调取的时候开发公司的相关人员不是很愿意配合，我们想让他们盖公章，他们也不配合，所以只能提供存根联复印件，证明双方在2017年6月27日到新天地开发有限公司办理完成了更名手续，原付款名为周琼苗的收款收据已经被新天地收回，后又向朱丹莎出具了该两份收款收据，说明案涉房屋已完成更名手续。 原告朱丹莎发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，但原告交付给周琼苗、周加骏的价款应当是6月1日的50万元、6月27日是453万元，所以对被告的证明目的说是50万元和440万元是有异议的。对证据二的收款凭证的真实性予以认可，但是请法庭注意在2017年6月27日其中有一笔12018元是原告交付的；对房屋流程表、交房资料目录的真实性予以认可，是在6月27日将房屋交付给我们。证据三的真实性认可，该承诺书是周琼苗出具的，承诺的是本案有任何债权债务纠纷，本人愿意承担一切后果，而本案中所涉的房屋在被告周琼苗、周加骏转让给原告之前，就是2016年12月21日明显由恒丰银行股份有限公司义乌支行在本案的房屋中有最高额抵押，就是涉案房屋是存在债务纠纷，而该债务纠纷是在第一、二被告购买房屋的时间之后以及转让给原告的时间之前，因此显然该房屋是在被告一、二占有使用所涉房屋的时间抵押的，而对于该事实，原告从未听到各被告提起过，该事实是重大事实，与原告购买与否有直接关联。对证据二补充一点，其所谓的证明目的是已经完成了更名手续，而证据二仅仅能证明对讼争房屋的交接手续，而不是对房屋实质进行更名。对于房屋进行更名，有对不动产的更名，该更名都需要买卖双方，因本案中存在居间方，同时应由居间方在场的情况下，到相应的房屋产权登记部门即不动产登记管理信息中心办理相应的更名手续，在办理过程中还要缴纳相应的费用，实际是一个二手房的交易。所以在原告与三被告订立的房屋买卖合同中的第四条也有明确规定相关费用由甲方负担，就是更名过程中产生的相关税费等的承担，而不是物业费、水电费。故证据二无法达到被告的证明目的，而且被告没有完成所涉房屋的更名手续。对该两份收款收据的真实性、合法性、关联性均有异议，该两份材料均是复印件，从何而来都有异议，且该两份收款收据也无法证明双方在2017年6月27日有去过开发商处，这里也没有公章，票据上明确写着未盖章无效，所以该收款收据真实合法来源不清楚，也无法达到被告代理人陈述的能够证明三方已经完成更名手续。众所周知更名必须到房地产管理局或者现在的不动产管理中心去办理相应的更名手续，该手续必须要先进行网签，网签形成的案号是唯一的，所以代理人认为该两份证据的三性均有异议。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司发表质证意见如下：对被告提供的证据真实性无异议，进一步可以证明作为居间人的坐标公司已按照合同履行自己的居间义务。对收款收据的真实性无异议，三方于当日确实是在新天地开发有限公司做了更名手续。没有其他意见了。 被告浙江坐标房地产营销策划有限公司未向本院提供证据。 本院认证：原、被告对各方提供的真实性无异议的证据，本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。被告周琼苗、周加骏提供的两份收款收据系复印件，原告对真实性有异议，本院对真实性不予确认。 经审理查明，2017年6月1日，原告朱丹莎（乙方）与被告周琼苗（甲方）及被告浙江坐标房地产营销策划有限公司（丙方）之间签订了房屋买卖合同（居间）一份。该合同约定：被告将坐落于东阳市江南紫荆庄园Ｊ区的房屋出售给原告，该房屋权属性质：私有；成交价格为503万元；乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。双方约定于2017年6月30日之前将房屋权属更名到原告名下，更名产生的相关费用由原告负责承担，丙方负责协助甲乙双方就此事宜的办理工作；在签订本合同当日甲方将收款收据贰张交丙方保管，丙方向甲方出具收件收条；原告在签订本合同后，在2017年6月1日向甲方支付人民币50万元作为购房定金；甲方将该款项交由丙方代为保管，丙方向甲方出具定金代管凭条；此定金在甲、乙双方办理更名手续当日直接冲抵购房款，由丙方退还给甲方；办理更名当天，乙方向甲方支付购房款453万元；如果因房地产开发公司原因导致不能在约定的日期内将该房产权属更名到乙方名下，甲方应将乙方已付所有款项无息返还给乙方，且双方互不追究责任；甲乙双方约定：该房屋维修基金费用由甲方承担，该房屋更名前产生的物业费用由甲方负责结清。上述合同由原告朱丹莎、被告周加骏（被告周琼苗的委托代理人）的签名捺印确认以及被告浙江坐标房地产营销策划有限公司的盖章确认。 合同签订当日，被告周加骏向原告方出具定金收条一份，载明：今收到朱丹莎交来购买座落于东阳市江南紫荆庄园Ｊ区的购房定金人民币50万元整，该款项在更名当日直接冲抵购房款。2017年6月27日，涉案房屋已在东阳市新天地房地产开发有限公司处完成更名，并完成交付钥匙等交房手续。同日，被告周加骏向原告出具收条一份，载明：今收到朱丹莎购买东阳市江南紫荆庄园Ｊ区室房屋的购房款人民币453万元。该款项支付方式为转账方式支付。被告浙江坐标房地产营销策划有限公司出具收条一份，载明：今收到朱丹莎购买东阳市紫荆庄园Ｊ区Ｇ5Ａ、Ｇ5Ｂ室中介服务费人民币5万元，至此，中介费已付清。 另查明的事实有：一、涉案房产系被告周琼苗向东阳市新天地房地产开发有限公司购买，并由东阳市新天地房地产开发有限公司于2014年8月11日向被告周琼苗出具两份载明购房款659万元、85万元的收款收据。二、涉案东阳市白云街道江南紫荆庄园J区G5B号不动产所有权人为东阳市新天地房地产开发有限公司，且该房产已由东阳市新天地房地产开发有限公司抵押登记给恒丰银行股份有限公司义乌支行。现涉案房产已被东阳市人民法院查封。三、涉案房产在2017年6月27日之后，由东阳市新天地房地产开发有限公司交付给原告。四、为本次诉讼，原告支付律师代理费13500元。四、庭审中，原、被告均陈述本案G5A、G5B系同一幢别墅，即本案涉案房产。 本院认为，一、涉案合同中明确载明被告周加骏系甲方（被告周琼苗）的委托代理人，原告也认可被告周琼苗委托被告周加骏代为签署涉案合同的事实，故被告周加骏在代理权限内实施的民事法律行为，应由被告周琼苗承担民事责任，被告周加骏并非本案适格被告。二、原告朱丹莎与被告周琼苗及被告浙江坐标房地产营销策划有限公司签订的房屋买卖合同（居间）系各方真实意思表示，各方均应按约履行。原告主张被告隐瞒事实，存在欺诈行为，并主张合同约定的更名手续即为办理不动产变更登记手续，本院不予采信，理由如下：1、房屋买卖作为各方当事人之间的不动产买卖，涉及金额较大，与家庭生活息息相关，故涉案房屋的登记情况应在购买方所应尽到的审慎注意义务里；原告在合同中表明已对涉案房屋充分了解，且合同中所附的两张收款收据复印件（被告周琼苗向开发商支付的购房款），亦符合各方关于被告周琼苗将收款收据交由被告浙江坐标房地产营销策划有限公司保管的约定，故原告对涉案房屋系由被告周琼苗向东阳市新天地房地产开发有限公司购买，且尚未将涉案房产变更登记至被告周琼苗名下等相关情况，应当明知。2、根据合同的约定，原、被告应在2017年6月30日之前办理房屋权属更名手续，并约定在办理更名当天，支付剩余购房款453万元。根据双方庭审陈述，原、被告各方于2017年6月27日在开发商处办理交房手续，原告也于当日支付购房款453万元。表明双方均认可2017年6月27日在开发商处办理的相关手续符合合同约定的更名行为；3、各方当事人在合同中明确约定更名前的物业费用由被告周琼苗负责结清，而从原告朱丹莎与被告周琼苗交纳的物业费情况来看，2017年7月1日开始系由原告交纳物业费，与其在合同中约定的更名截止时间一致。综上，本案《房屋买卖合同（居间）》的签订实质上系通过签订合同转变房产的拥有者，合同上约定的房屋权属更名应为对房屋买卖合同上的产权人进行变更。故本院认为双方约定的“更名”应为在房地产开发商处办理更名手续，原告主张被告在签订合同时存在欺诈行为的依据不足。三、本案原告朱丹莎已履行支付购房款的义务，被告周琼苗及被告浙江坐标房地产营销策划有限公司亦已完成办理房屋更名义务，涉案合同项上的权利义务，各方均已按约履行完毕。涉案合同各方均不存在违约情形，故原告要求撤销涉案合同，返还购房款及赔偿损失等诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。涉案房产现不能办理过户的原因系因开发商将房产抵押登记给恒丰银行股份有限公司义乌支行，原告可另行向开发商主张权利。综上，原告诉请，缺乏事实与法律依据，本院依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 驳回原告朱丹莎的诉讼请求。 案件受理费57364元，由原告朱丹莎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  杨奇进 人民陪审员  任恭盛 人民陪审员  侯化槐 二〇二〇年六月一日 法官助理叶璐莎 书记员余晓雯