湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终7157号上诉人（原审原告）：方李，女，1987年3月18日出生，汉族，户籍地长沙市天心区，现住长沙市天心区。委托诉讼代理人：符勇，湖南光韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张皓亮，男，1975年8月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审第三人）：张浩明，男，1973年10月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：余琼，湖南汉昌律师事务所律师。上诉人方李因与被上诉人张皓亮、张浩明房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人方李上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的请求；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、2008年签订房屋转让合同时，张皓亮、张浩明及其父亲都在场，而且涉案房屋系两被上诉人父亲为张皓亮所购的结婚用房，购房款由父母支出，只是由张浩明具体经办。2、在房屋交易完成以后，张皓亮一直居住至今。3、原2008年的协议并没有履行完毕，后续房款系张皓亮在2015年支付。4、涉案房屋是单位福利房，不能办理房产证，应根据“谁占有使用”这种持续状态为判断产权的主要依据。5、张浩明在长达11年的时间内都没有行使过任何权利，在房屋要进行拆迁时也没有向拆迁指挥部表明其系实际所有权人，而是任由张皓亮占有、使用、处分。6、方李在本案中并不存在与张皓亮恶意串通的主观故意。起因是张皓亮急需用钱，主动联系方李要求方李购买房屋，并非方李主动要求购买。2019年3月16日，方李与张皓亮签订转让协议以后，张皓亮及其妻子刘莹在3月30日又与案外人许小英签订了更高价格的房屋买卖合同，充分说明了张皓亮系主动的违约者。方李没有与张皓亮串通的动机和事实。从主观目的和客观事实来讲，张浩明在管理和使用房屋过程中存在明显主观过失或者过错。二、一审判决适用法律错误。由于方李并不是本案的主要过错方，更不存在串通张皓亮的事实，最多是疏忽大意，应该适用合同法第51条的规定，认定张皓亮为无权处分人。作为善意人的方李有权要求主要过错方张皓亮归还本金并承担违约责任。一审法院既然对合同效力作出处理，却对认定效力以后的法律后果没有做处理，并驳回当事人要求张皓亮承担违约责任的诉求，错误并增加当事人的诉累。被上诉人张皓亮辩称，一、张皓亮在2019年初由于出现财务问题，在没有取得张浩明同意的情况下找到方李，希望方李购回涉案房屋。方李仅支付了5万元订金。后因张皓亮发现转让价格远远低于房屋的真实价值，故告知方李的母亲不再履行合同，愿意多退5万元，当时方李的母亲李小红表示同意，但第二天又不同意了。二、2008年张浩明与方李、李小红签订房屋转让协议时，张皓亮只是现场陪同，并不是为张皓亮买的结婚用房，房款也是张浩明支付的。房屋是张浩明所有，张皓亮并没有处分权。被上诉人张浩明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由如下：一、2008年张浩明与方李及其母亲李小红签订房屋转让协议后按约支付了购房款22万元，剩余1万元在房产证办理完毕之后支付。张浩明只是考虑到张皓亮的家庭原因才将房屋给张皓亮居住，而不是转让或者赠与，故涉案房屋归张浩明所有。二、张皓亮系在张浩明完全不知情的情况下与方李签订转让协议，该协议严重损害了张浩明的利益。方李明知房屋的所有权人是张浩明，不向张浩明购买，未不履行合理谨慎的注意义务。方李与张皓亮的行为属于恶意串通，严重损害了张浩明的合法权益。三、方李在一审时并没有主张解除合同、退还本金，根据不告不理原则，法院不能变更当事人的诉讼请求，对于超出诉讼请求的部分不得主动审理。方李向一审法院起诉，请求判令：1.张皓亮继续履行2019年3月16日与方李签订的房屋转让协议；2.张皓亮支付违约金19.8万元；3.本案诉讼费及相关费用由张皓亮承担。张浩明作为有独立请求权第三人向一审法院提出诉讼请求：1.确认本案争议标的物为张浩明所有；2.依法确认方李、张皓亮于2019年3月16日签订的《转让协议》无效；3.本案诉讼费用由方李承担。一审法院认定的事实：长沙市房屋系1103厂的集资房。张皓亮与张浩明系兄弟。2005年，方李父亲方建军向1103厂认购该房屋，并支付了经济适用住房房款86750元。2007年方建军去世。2008年9月28日，方李（甲方）及其家庭成员李小红与张浩明（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其位于长沙市房屋出售给乙方，房屋成交价为23万元整，甲方收到乙方房款22万元后立即将房屋交付乙方，并移交房屋钥匙，待房产证办理完毕，交乙方时支付1万元。同日，双方还签订《房屋转让协议》一份，载明方李因年幼无法偿还欠款，现将长沙市房屋转让给张浩明。2008年9月29日，方李的母亲李小红向张浩明出具收条，载明今收到张浩明房款22万元整。涉案房屋至今未办理产权证，一直由张皓亮实际居住。2015年1月17日，方李及其母亲李小红（甲方）与张皓亮（乙方）签订《房屋转让补充协议》，约定甲方与乙方于2008年9月28日签订房屋转让协议后，张皓亮已将余款1万元及另加2000元感谢金付给甲方，甲方不再向乙方收取任何额外的费用；自本协议签订之日起乙方为涉案房屋实际产权人享有对涉案房屋的所有权益，甲方不得主张任何异议；乙方作为涉案房屋的实际产权人，棚户区改造拆迁所得的所有利益归乙方所得，甲方不得主张任何异议。2019年3月16日，方李与张皓亮签订《转让协议》，约定张皓亮将1103厂35栋603号房屋转让给方李，价格为45万元，方李先行支付5万元，剩余资金于2019年3月底或4月初支付完毕，所有资金付完后，张皓亮将所有房产票据交接，并在交接完毕10日内搬出该房屋。同日，张皓亮向方李出具收条，载明收到方李房屋转让金（订金）5万元。2019年3月30日，张皓亮及其妻子刘银与案外人许小英签订《房屋买卖合同》，张皓亮自愿将长沙市新开铺长春机器厂宿舍35栋603号房屋出售给许小英，房屋总价为64.8万元。另查明，新开铺街道拆迁建设指挥部423号地块棚改项目部出具的被征收房屋征收调查结果公示表显示，涉案房屋新开铺路36号35栋603房的所有权人为张皓亮。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，长沙市房屋原系方李父亲方建军认购的1103厂集资房，2007年方建军去世；2008年9月，方李及其家庭成员李小红与张浩明签订《房屋买卖合同》，方李自愿将该房屋出售给张浩明，张浩明按约支付购房款22万元，所购房屋因故未能办理产权证，实际由张皓亮居住至今；2019年3月16日，方李与张皓亮签订《转让协议》，约定张皓亮将涉案房屋转让给方李。张浩明与张皓亮系兄弟，双方之间就涉案房屋未签订转让合同，张浩明亦未授权张皓亮处置涉案房屋，方李、张皓亮明知涉案房屋系张浩明所有双方仍签订转让协议损害了张浩明的合法权益，该转让协议无效，张浩明要求确认其对涉案房屋享有所有权，方李、张皓亮签订的转让协议无效的请求，与事实和法律相符，一审法院予以支持。方李要求继续履行房屋转让协议及支付违约金19.8万元的请求，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条、第三十三条规定，判决：一、确认位于长沙市天心区房屋归张浩明所有；二、确认方李与张皓亮于2019年3月16日签订的《转让协议》无效；三、驳回方李的全部诉讼请求。方李案件受理费减半收取2130元，由方李负担；张浩明案件受理费减半收取40元，由方李负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2008年9月，方李及李小红与张浩明签订《房屋买卖合同》后，方李就知道涉案房屋的权利人为张浩明。因此，方李在明知涉案房屋的真实权利人并非张皓亮的情况下，仍与张皓亮签订《转让协议》约定由方李回购涉案房屋，明显存在恶意，并损害了张浩明的利益，故一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定认定方李与张皓亮之间的转让协议无效，并驳回方李的违约金请求，并无不当，本院予以维持。同时，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，张浩明尚未取得涉案房屋的权属证书，且并不属于可以不经登记而取得物权的法定情形，故张浩明尚未取得涉案房屋的所有权，只享有要求出卖人办理转移登记的债权请求权。一审法院确认张浩明对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院予以撤销。综上所述，上诉人方李的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9985号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9985号民事判决第一、三项；三、驳回方李的全部诉讼请求；四、驳回张浩明的其他诉讼请求。一审方李案件受理费2130元，由方李负担；张浩明案件受理费40元，由张浩明负担20元，方李负担10元，张皓亮负担10元。二审案件受理费4260元，由方李负担4200元，张浩明负担60元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇二〇年六月二十三日书记员 林 巧