浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1636号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡其康，男，1975年6月19日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：陈青，永康市四方法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：胡亮，永康市四方法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：楼航南，男，1976年9月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：钟一川，浙江麦迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许睿，浙江麦迪律师事务所律师。 原审被告：卢美园，女，1972年12月1日出生，汉族，住浙江省永康市。 上诉人胡其康与被上诉人楼航南、原审被告卢美园合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初9167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡其康上诉请求：撤销原判，依法改判驳回楼航南的诉讼请求。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。双方约定的违约金合法、合理，应予全部支持。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按照法律或合同的规定给付违约金。双方约定违约金为15万，仅占房屋售价130万元的11.5%，约定的违约金并没有过高。违约金具有惩罚性，一审认定楼航南违约，楼航南应按约支付违约金15万元。一审酌定由楼航南支付1万元违约金，有失公平、公正。其因楼航南违约造成的损失有：1、垫付购房款造成的利息损失；2、企业缺少经营资本造成的损失；3、买房是为了获取利益，其不得不出卖房屋所造成的期待利润及收益损失，每人预计各损失20多万元；4、房屋出租的期待租金损失。 楼航南辩称：其在后期未及时支付房贷已提前与胡其康进行沟通，并征得胡其康同意。即使其未能及时支付房贷，该行为对胡其康造成的损失也极其有限，实际只有资金占用期间的利息损失。胡其康所称企业缺少经营资本造成的损失未能提供证据证明。其他损失的产生是因为胡其康擅自卖房的违约行为所造成。本案违约金的承担应综合以上情况确定，约定的15万元违约金过分高于胡其康的损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 楼航南向一审法院起诉请求：1、胡其康、卢美园归还其购房款、办证费用、装修款412107元及利息损失(利息损失自立案之日起，按年利率6%，计算至实际履行完毕之日止)；2、胡其康、卢美园支付其房屋租金收益76500元；3、胡其康、卢美园支付其出售房屋产生的收益17400元及利息损失(自立案之日起，按年利率6%，计算至实际履行完毕之日止)；4、胡其康、卢美园支付其违约金15万元。一审中楼航南将第1项诉请金额变更为407107元；另撤回第3项诉讼请求。胡其康反诉请求：由楼航南支付其违约金15万元。 一审法院认定事实：楼航南与胡其康协商合伙投资购买房屋，为了减低首付比例等，双方与卢美园协商一致将购买的房屋登记在卢美园名下。为此，楼航南（乙方）、胡其康（甲方）、卢美园（丙方）三方在2010年10月26日签订一份《房屋买卖协议书》，其中载明以下内容：1、甲方乙方同意用丙方户名购买座落在永康市，住宅建筑面积共81.63平方米，每平方米单价为12518元，共计1021844元；2、甲方首付110400元，乙方首付203800元，剩余房款和银行利息均由甲方和乙方平分，按银行计算，每月还款付清，乙方须每月按银行指定还款日之前汇款给甲方；3、本套房转让权和使用权归甲乙方，和丙方及儿子无任何关系；4、甲方和乙方须给丙方转让房屋过户手续费1万元；5、房屋产权属于甲方乙方所有使用和处分，未经双方同意，任何一方不能将房屋私自转让；6、房屋转让后，本金除外，所剩余的上涨和下跌均由甲方占总数47%，乙方占总数53%摊成（注：其他费用除外）；7、房屋购买后，甲方乙方不得违约；如一方违约，必须给另一方违约金15万元等。房屋购买后，楼航南按约支付了首付，并基本定期的按约将每月的房贷款项汇给胡其康，从2016年下半年开始楼航南未正常按月支付房贷，2017年8月起的房贷按揭款，楼航南即未再支付。2018年6月份，胡其康与卢美园将房屋出售。经查明，楼航南与胡其康从2011年2月21日开始首期还贷，至2018年6月12日，共计归还贷款949905.57元，其中2017年7月份之前两人共计还款375922.23元，2017年8月份至2018年5月份，胡其康一人还款44734.4元，最后一期系在房屋售卖后归还剩余贷款529248.94元。经庭审确认，房屋售卖得款计为130万元。另外，楼航南的个人还贷款数额经计算为179210元【170200元＋9010元（17000元租金＊53%）】另查明，2011年8月份，因购房产生税费、物业费等款项23327元，并支出装修费36214元。楼航南已支付给胡其康15000元办证费用、18107元装修费用。另外，房屋购买后，胡其康收入一年租金17000元，楼航南应分配的部分款项已用于抵扣房贷。 一审法院认为，本案各方之间并非系房屋买卖关系，即并非系房屋买方和卖方之间的纠纷，而系共同出资购买房屋后，购买人之间发生的纠纷，故本案案由非房屋买卖合同纠纷，而应定为合同纠纷。楼航南与胡其康为经营投资，合伙共同出资购买房屋，并将所购房屋登记在卢美园名下，该房屋为楼航南与胡其康的共有财产。根据三方协议约定，楼航南应当每月按期支付胡其康购房按揭贷款，但是从2016年下半年开始即未正常按月支付，至2017年8月份后，楼航南即违约不再支付按揭款项，直至2018年5月份时，逾期违约支付10余期，此时胡其康为减少损失，将房屋售卖，并且售卖的价格合理，由此应视为其售卖行为具有相当的正当合理性。而且，如胡其康所称的卢美园负债较多的情况属实，房产一直登记在卢美园名下反而不安全，将房产及时售卖也可以有效的保护共同财产权益。房屋属于楼航南与胡其康的共同财产，胡其康售卖后，应当将属于楼航南的财产份额返还。对于返还数额，鉴于双方在协议书中有相应约定，即房屋转让后，本金、费用除外，所剩余的上涨或下跌楼航南与胡其康各占53%和47%摊成，因此返还数额按照协议书中的约定予以计算。对于约定中的“本金、费用”，根据审理情况，应理解为包括：首付数额、售卖前已归还的房贷数额、办证等费用、装修费用，即首付数额为314200元（110400元+203800元），售卖前已归还房贷数额为420656.63元（共同还款的375922.23元+胡其康一人还款的44734.4元），办证等费用为23327元，装修费用为36214元。房屋转让款为130万元，扣除售卖时应当归还的剩余贷款额529248.94元，实际得款为770751.06元，扣除上述本金、费用的数额后，亏损数额为23646.57元，楼航南就该款项应负担53%，即12532.68元。综上，房屋售卖后，楼航南应得的款项为其已支付的首付款、房贷款、办证等费用、装修款之和，再扣除亏损款项，经计算为403584.32元。对于违约责任的问题，楼航南在后期一直未将房贷支付给胡其康，确实已经构成违约，但胡其康已经采取措施及时维护自身权益，即将房屋售卖，且其未举证表明已在征求楼航南对售卖房屋的意见遭拒的情形后，才单方将房屋予以售卖，故其售卖行为也有欠周全。因此，虽然协议中有由违约方支付违约金15万元的约定，但鉴于楼航南的违约情形确未导致胡其康较大的损失，综合全案审理情况，一审法院酌定由楼航南支付胡其康1万元违约金。楼航南未举证表明有房屋租金收益，一审法院对其相应诉请不予支持。对于卢美园的责任问题，卢美园虽系协议签订一方，但其仅仅是收取1万元费用，而将房屋登记在其名下，协议中并未约定其应当承担何种责任。胡其康虽然在庭审中称房款在卢美园手中，但胡其康作为房屋所有人之一，其将房屋出卖后，却将房款交给卢美园，此举有违常理。在楼航南与胡其康均未举证表明房款在卢美园手中的情形下，要求卢美园承担返还款项的责任，即无约定基础，也无法律规定基础，故对楼航南要求卢美园承担共同还款责任的请求，一审法院不予支持。另外，协议中约定的在房屋转让后，卢美园应得的1万元，该款项系卢美园对楼航南与胡其康享有的权利，本案无法一并解决，由三方另外解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、由胡其康返还楼航南款项403584.32元并赔偿利息损失（利息损失以393584.32元为基数从2019年11月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止），款限判决生效后十日内履行完毕。二、由楼航南支付胡其康违约金10000元，该款从胡其康应返还的款项中予以扣除。三、驳回楼航南的其余诉讼请求。四、驳回胡其康的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费已收取5963元（已减半收取），应收取5068元，由楼航南负担1391元，由胡其康负担3677元。一审反诉案件受理费1650元，由胡其康负担1625元，由楼航南负担25元。 本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为：虽然自2017年8月份后楼航南未再支付给胡其康按揭款项，但胡其康已将案涉房产出卖及时止损，而楼航南并未明确表示同意出售房产。同时，根据胡其康一审陈述表明，其之所以出卖房产，除因楼航南欠付按揭款项外，另系出于为避免卢美园名下的本案房产被他人查封的风险考虑。结合此前数年楼航南均已支付按揭款项，此后胡其康为楼航南垫付的按揭款项金额亦较小，以及本案除垫付资金利息损失外，胡其康未举证证明尚有其他损失等情形，一审法院酌定由楼航南支付胡其康1万元违约金，并无不当。胡其康主张调整本案违约金，依据与理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人胡其康负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇二〇年六月二十二日 代书记员  刘晔婷