陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终206号 上诉人（原审原告）：石从立，男，汉族，农民，现住镇安县。 委托诉讼代理人:狄传珍，陕西安业律师事务所律师。 委托诉讼代理人:狄红梅，陕西安业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐千承，（曾用名徐全臣），男，汉族，陕西唐貌房地产开发有限公司负责人，现住镇安县。 委托诉讼代理人：张炳顺，镇安县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：马泽龙，男，汉族，居民，现住镇安县。 上诉人石从立因与被上诉人徐千承、马泽龙案外人执行异议之诉一案，不服镇安县人民法院(2019)陕1025民初896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石从立及委托诉讼代理人狄传珍、狄红梅、被上诉人徐千承及委托诉讼代理人张炳顺、被上诉人马泽龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石从立上诉请求：撤销镇安县人民法院（2019）陕1025民初896号民事判决，改判法院不得对案涉房屋进行强制执行；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与第三人马泽龙在双方的民间借贷期限届满后达成的以物抵债协议不违反法律的禁止性规定，双方在法院查封之前签订的《房屋买卖合同》合法有效，上诉人已支付全部购房款，并在法院查封之前已合法占有该房屋。案涉房屋未能办理房产证的原因是第三人经济紧张，无法缴纳土地使用权出让金及相关费用，上诉人对此没有任何过错。被上诉人徐千承申请执行的是金钱债权，而上诉人对案涉房屋享有的是物权期待权，应优先于债权。一审法院在查封裁定期限届满一年多后，没有任何执行依据的情况下直接作出拍卖裁定，程序严重违法。本案一审法院针对案涉房屋的执行程序已经终结，但一审判决却给上诉人的合法权利留下了巨大的法律隐患。综上，上诉人对案涉房屋享有的权利能够阻却法院的执行，一审法院判决错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 徐千承辩称，马泽龙与夏某某合作建房，将国有划拨土地运作商品房开发，违反法律的强制性规定，合同无效。马泽龙将其分得的房屋以商品房买卖形式出售给上诉人，其与上诉人签订的房屋买卖合同自然无效。因案涉房屋登记在夏某某名下，马泽龙买卖该房屋未经房屋所有权人见证或者证明，且该房屋属于人民法院查封标的物，马泽龙是知晓的，其在法定期限内未向法院提出异议，该裁定是发生法律效力的查封裁定，具有排他性。马泽龙早已将案涉房屋质押给答辩人，其未如实告知上诉人，其行为存在交易欺诈，答辩人有理由怀疑马泽龙与上诉人房屋买卖合同是在串通一气、欲盖弥彰的基础上签订的，涉嫌规避人民法院执行的行为。上诉人未办理房屋变更登记过户手续，该房屋转让行为不发生物权变动的效力。故上诉人不享有该房屋绝对的所有权，其上诉不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 马泽龙辩称，上诉人的陈述属实，答辩人与夏某某合伙建房，法院查封房屋答辩人不清楚。请求二审法院撤销一审判决，法院不能对案涉房屋进行执行，房屋应归上诉人所有。 石从立向一审法院起诉请求：1、请求依法停止对原告位于镇安县XX路XX号（原名朝阳楼）十楼西户房屋的执行，并撤销（2015）镇安民初字第00406号保全裁定。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：徐全臣与马泽龙民间借贷纠纷一案，镇安县人民法院于2015年7月2日受理后，徐全臣申请财产保全，一审法院于2015年7月6日作出（2015）镇民初字第00406号民事裁定书，裁定对登记在夏某某名下马泽龙所有的位于镇安县XX路XX号《XX房XX镇安县字第10561-2014-247号》马泽龙与夏某某合作开发所分得的一梯两户，其中：六层西户一套、九层三套、十层三套单元楼予以查封。裁定送达后，双方当事人未申请复议。该案经法院主持调解，马泽龙同意偿还徐全臣借款本金137.9万元，一审法院于2015年7月30日作出（2015）镇民初字第00406号民事调解书。马泽龙未按期履行调解协议的内容，徐全臣申请一审法院强制执行，在执行过程中，2019年8月2日本院作出（2018）陕1025执14号执行裁定书，裁定拍卖马泽龙所有的位于镇安县XX路XX号（原名朝阳楼）的九楼三套、十楼三套单元房【该房屋登记人夏某某，证号：XX房XX镇安县字第10561-2014-247号】。石从立作为案外人向一审法院提出执行异议，2019年9月6日，一审法院作出（2019）陕1025执异12号民事裁定书，驳回石从立的异议请求。 另查明，2011年5月5日，马泽龙因资金周转困难向原告借款。原告于当日向马泽龙的银行账户转账交付了20万元，双方约定利息为月息2分，马泽龙给原告出具了借条。2015年1月22日，因马泽龙一直无力还款，原告与马泽龙在一起对借款本息进行结算后，约定以马泽龙所有的位于镇安县XX路XX号XX楼XX户房屋抵偿欠原告的借款本息，并在彭长水的见证下签订了《房屋买卖合同》。当日，第三人马泽龙给原告出具收取31万元购房款的收条，并将朝阳楼大门钥匙及十楼西户房屋钥匙交给原告，该房屋至今未装修入住。 还查明，2001年，夏某某XX街道XX社区XX组面积198.7平方米国有土地使用权，用途为住宅用地。2010年2月25日，马泽龙与夏某某签订《合作建房协议书》，约定在夏某某位于镇安县XX路XX号的宅基地合作建设住宅楼。2012年建起十层楼房，二人约定三楼以下分给夏某某，四楼以上分给马泽龙。分给马泽龙部分的房产证号为XX房XX镇安县字第10561-2014-247号，房屋所有权人登记为夏某某，房屋坐落于镇安县XX路XX号XX幢，登记时间为2014年5月25日，建筑面积2187.13平方米。 一审法院认为，本案争议的焦点是案外人石从立对一审法院查封、拍卖的房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第一款一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，本案原告石从立所购房屋登记在案外人夏某某名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。我国对不动产物权以登记作为享有权利的依据，石从立与马泽龙以物抵债签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给石从立，但该房屋的产权证的所有权人是夏某某，石从立未提交证据证明涉案房屋办理了房屋产权变更登记，故石从立与马泽龙转让涉案房屋的行为不发生物权变动的效力。石从立对涉案房产不享有所有权，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。石从立的诉讼请求不符合相关法律规定，依法不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回石从立的诉讼请求。案件受理费500元,由原告石从立负担。 本院二审期间，上诉人石从立提交了镇安县人民法院（2018）陕1025执14之三号执行裁定书，证明一审法院认识到了本次执行错误，终结了本次执行，该裁定是法院对其错误执行行为的一种补救措施。经质证，被上诉人马泽龙无异议；被上诉人徐千承对证据的真实性无异议，但该裁定是法院按照执行程序的要求、执行规定作出的，并不是案外人提起了执行异议之诉，法院的执行行为有什么过错作出的，故不能达到上诉人的证明目的。 本院经审查认为，该执行裁定来源合法，客观真实，应予采信。 对一审查明的事实二审予以确认。 本院认为，根据诉、辩双方的观点，本案二审的争议焦点是上诉人石从立对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。石从立提供的借条证实其与马泽龙之间存在金钱债权债务关系，因马泽龙不能归还借款本息，经协商一致双方签订了《房屋买卖合同》，约定马泽龙以案涉房屋抵偿欠付石从立的金钱债务。对上述事实马泽龙不持异议，本院予以认定。《房屋买卖合同》签订后，马泽龙虽然已经交付了房屋，石从立也实际占有了房屋，但因双方并未完成房屋的过户登记，故石从立并未在法律上取得案涉房屋的所有权。石从立和马泽龙之间的合同虽然名为《房屋买卖合同》，但其实质是以房抵债协议，马泽龙只是通过以房抵债方式清偿欠付石从立的金钱债务，在石从立尚未取得房屋所有权的情况下，其权利在本质上讲仍然属于金钱债权。徐千承对马泽龙的权利也为金钱债权，在同为金钱债权的情况下，基于债权的平等性，石从立享有的民事权益不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行，故一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，上诉人请求排除法院对案涉房屋的强制执行，缺乏依据，本院不予支持。上诉人认为一审法院执行程序违法，因此问题不属于执行异议之诉审理范围，本案不予审查。 综上所述，石从立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人石从立负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林小平 审 判 员 闫莉霞 审 判 员 叶 军 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 刘 妍 书 记 员 杨海涛 1