湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5093号上诉人（原审原告）：长沙佳捷物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路二段359号佳天大厦南栋4楼。法定代表人：吴学俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴金花，女，该公司员工。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李智勇，男，1972年10月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：陈果，湖南人和律师事务所上海分所律师。上诉人长沙佳捷物业管理有限公司（以下简称佳捷物业公司）因与被上诉人李智勇物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17660号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳捷物业公司上诉请求：撤销一审判决，支持佳捷物业公司一审的全部诉讼请求，并由李智勇承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审法院认定物业服务费起算时间为2014年5月17日错误。长沙朗景房地产开发有限公司与李智勇签订的《前期物业服务合同》约定业主自通知交房的次月起缴纳物业服务费。红橡华园5、6、7栋竣工后，朗景公司于2013年8月向该栋的买受人发出了交房通知。李智勇收到交房通知后未及时收房，其延迟收房的责任在于李智勇自身，其物业服务费起算时间应当为2013年9月。2.原审法院认定佳捷物业公司未处理空调漏水问题错误。该空调系李智勇买房时开发商为其配备，属李智勇的专有部分，应当由李智勇自行支付维修费用选择维修人，佳捷物业公司对其空调质量并不承担保修责任。在保修期限内，李智勇向佳捷物业公司报修空调漏水问题的，佳捷物业公司积极联系维修责任人上门修修，已经履行联系协商的职责；保修期限过后，李智勇不愿支付维修费用，佳捷物业公司并无义务对其提供免费的维修服务。佳捷物业公司作为物业服务管理者已完全履行自身应尽义务。3.原审法院在超过答辩期限和举证期限后当庭接收李智勇的答辩状和证据，却不允许佳捷物业公司庭后提交补充证据反驳，对佳捷物业公司来讲有失公平公正。李智勇辩称，李智勇收房的时间是2014年5月17日，同日与佳捷物业公司签订了《红橡华园前期物业服务协议》，物业服务费的计算期限应该从2014年6月起算。佳捷物业公司未履行物业合同约定的义务，李智勇曾多次向佳捷物业公司反映空调漏水的情况，至今未处理，严重影响房屋使用和美观。请求驳回上诉，维持原判。佳捷物业公司向一审法院起诉请求：1.判令佳捷物业公司向李智勇支付红橡华园5-701号房物业管理费10366元，违约金3109.8元，共计13475.8元；2.本案诉讼费由李智勇承担。一审法院认定事实：李智勇系长沙市芙蓉区红橡华园5栋701房的业主，该房建筑面积141.56平方米。长沙朗景房地产开发有限公司（以下简称“朗景公司”）系该楼盘的开发商。朗景公司作为开发商相继与佳捷物业公司签订了两份《前期物业服务合同》，合同约定：朗景公司将红橡华园委托佳捷物业公司实行物业管理服务；物业服务期限自2011年11月21日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，该合同终止；物业管理费标准为2.5元/月/平方米；业主应于自通知交房的次月起缴纳物业管理费用；物业专有部分的自用部位、自用设施损坏时，业主、物业使用人可以向佳捷物业公司报修，经报修由佳捷物业公司维修的，维修费用由业主、物业使用人承担；房屋小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，险情排除及时率达100%，有维修记录和回访记录。2014年5月17日，李智勇办理了涉案房屋的交房手续。同日，李智勇与佳捷物业公司签订了一份《红橡华园前期物业服务协议》，协议约定：李智勇同意朗景公司选聘佳捷物业公司对红橡华园小区实施前期物业服务；委托服务期限自交房之日起至依法解除佳捷物业公司红橡华园物业服务职责之日止；李智勇在办理收房手续时，应在佳捷物业公司服务处预交不少于6个月的物业管理费，之后按期交纳后续物业管理费。后因李智勇居住的红橡华园5-701号房存在空调漏水且报修无回应等问题，李智勇拒绝继续交纳物业管理费。2019年10月9日，佳捷物业公司委托律师向李智勇发出《律师函》，督促李智勇切实履行缴费义务。但李智勇至今未向佳捷物业公司交纳物业管理费。另查明，2014年5月17日，李智勇向佳捷物业公司支付了物业管理费2123元。2016年3月5日，李智勇向佳捷物业公司支付了物业管理费435元。2016年7月26日，李智勇向佳捷物业公司支付了物业服务费9620元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。朗景公司与佳捷物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对佳捷物业公司及李智勇均具有约束力。李智勇与佳捷物业公司签订的《红橡华园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，佳捷物业公司、李智勇应当按照合同的约定履行相应义务。关于物业管理费的起算时间。佳捷物业公司在庭审过程中主张物业管理费应当根据《前期物业服务合同》的约定自通知交房的次月起计算，但佳捷物业公司未提供证据证明其何时向李智勇通知交房。又因《红橡华园前期物业服务协议》第五条约定，佳捷物业公司与李智勇之间的委托服务期限自交房之日起至依法解除佳捷物业公司红橡华园物业服务职责之日止。李智勇于2014年5月17日办妥交房手续，佳捷物业公司开始为李智勇提供物业管理服务，故一审法院认定物业管理费的起算时间自2014年5月17日起开始计算。自2014年5月17日起至2019年6月30日，李智勇应当向佳捷物业公司支付物业管理费共计21741.3元。李智勇已向佳捷物业公司支付了物业管理费共计12178元，故截至2019年6月30日止，李智勇尚欠佳捷物业公司物业管理费9563.3元。现佳捷物业公司提供了物业服务，而李智勇未按约定支付物业管理费，故对佳捷物业公司要求李智勇支付物业管理费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。但佳捷物业公司未提供证据证实其及时为李智勇房屋的空调漏水问题进行处理，未达到合同约定的质量要求，具有一定瑕疵，为促使佳捷物业公司提高物业服务水平，一审法院酌情确定李智勇按照双方约定标准的70%向佳捷物业公司支付物业管理费，即李智勇应向佳捷物业公司支付截至2019年6月30日止的物业管理费6694.3元。由于佳捷物业公司在提供物业服务过程中确存瑕疵，故对于佳捷物业公司要求李智勇支付逾期违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：（一）李智勇于判决生效之日起十日内向长沙佳捷物业公司管理有限公司支付物业管理费6694.3元；（二）驳回长沙佳捷物业公司管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费137元，减半收取69元，由李智勇承担34.3元，由佳捷物业公司承担34.7元。本院二审期间，佳捷物业公司向本院提交了以下证据：证据一、业主物业服务需求记录表，拟证明佳捷物业公司积极协调处理李智勇报修的空调漏水问题。证据二、物业服务周报一份、物业服务照片若干；证据三、小区整体环境照片；证据四、长沙市物业管理协会《关于2018年度“最美物业项目”第一批评选结果的公示》，上述证据拟证明佳捷物业公司的物业服务水平达到物业服务合同约定的标准。证据五、交房通知邮寄单、长沙晚报《交房公告》，拟证明开发商已于2013年8月向李智勇邮寄送达了交房通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，李智勇的委托诉讼代理人对佳捷物业公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为该表是佳捷物业公司单方制作的，没有任何人的签字和盖章。李智勇在法庭询问时陈述佳捷物业公司联系了维修人员上门维修了两次，之后未予处理。故本院结合李智勇的陈述，对佳捷物业公司提供的证据1部分认定。佳捷物业公司提供的证据二、三、四、五，与本案处理没有关联性，不予认定。本院二审查明，2014年5月17日，李智勇与佳捷物业公司签订的《红橡华园前期物业服务协议》，约定佳捷物业公司提供的物业服务内容包括：1、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、共用设施设备的日常维修、养护和管理。共用设施设备包括道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、梯灯、路灯、消防设施设备、安防设施设备、公共文体康乐场所及其他设施设备。日常维护管理的物业服务工作范围不包括市政水电气、消防等相关单位维护的区域及部位。3、协助供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关部门对本小区公共的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备进行维护工作，发现上述设施设备出现问题时，及时通知有关部门进行维修。4、公共绿化的养护和管理。5、公共环境卫生的管理服务。6、小区车辆停放秩序的管理服务。7、协助公安部门维护公区秩序及公共安全防范管理，采用智能化管理方式，对进出本小区各出入口的人员、车辆进行管理；制定安全防范制度，提供24小时巡查服务，对公共区域设定合理的巡查管理方案。8、负责本小区的社区宣传工作，协助组织本小区的业主开展各种文化体育康乐活动。9、对本小区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案进行管理。10、根据《房屋装饰装修管理服务协议》对本小区的房屋装饰装修进行管理。李智勇购买的房屋，系由长沙郎景房地产开发有限公司开发的红橡华园商品住宅区的房屋，由长沙郎景房地产开发有限公司在房屋内统一安装了中央空调。佳捷物业公司在李智勇反映空调漏水的问题后，曾联系了维修人员上门维修，但未能修好。2014年5月17日，李智勇向佳捷物业公司支付物业服务费2123元。2016年3月5日，李智勇向佳捷物业公司支付物业服务费435元。2016年7月26日，李智勇向佳捷物业公司支付物业服务费9909元。李智勇向佳捷物业公司支付的物业服务费共计12467元。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.一审认定物业服务费从2014年5月17日李智勇办理交房手续之日起开始计算是否正确；2.佳捷物业公司是否按照合同约定履行了物业服务义务。关于物业服务费的起算时间。2011年11月20日，佳捷物业公司与长沙郎景房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定业主应自通知交房的次月起交纳物业服务费用，佳捷物业公司以此主张应从2013年9月开始计算物业服务费。2014年5月17日，佳捷物业公司与李智勇签订《红橡华园前期物业服务协议》约定，委托服务期限自交房之日起至依法解除佳捷物业公司红橡华园物业服务职责之日止，李智勇自商品房买卖合同约定的物业交付之日起全额交纳物业服务费。上述两份合同对交纳物业服务费的起算时间约定不一致，鉴于佳捷物业公司与李智勇签订的《红橡华园前期物业服务协议》时间在后，应当按照该份合同约定的物业交付之日起开始计算物业服务费。故原审认定自2014年5月17日起开始计算物业服务费，符合双方之间的约定。关于佳捷物业公司是否按照合同约定履行了物业服务义务的问题。李智勇主张其多次向佳捷物业公司反映中央空调漏水、调控板损坏等问题，但佳捷物业公司一直未按物业服务合同约定履行维修义务。根据佳捷物业公司与李智勇签订《红橡华园前期物业服务协议》的约定，佳捷物业公司对共用设施设备具有维修、养护和管理义务，但双方约定的共用设施设备不包括中央空调系统，且佳捷物业公司在李智勇向其反映空调漏水的问题后，已履行了协助报修义务，故本院认定佳捷物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务。一审法院认定佳捷物业公司提供的物业服务存在瑕疵，并对双方约定的物业服务费的标准予以酌减，缺乏事实依据，本院予以纠正。自2014年5月17日起至2019年6月30日，李智勇应当交纳物业服务费共计22060元，减去其已交纳的物业服务费12467元，尚欠物业服务费9593元。佳捷物业公司诉请李智勇支付逾期交纳物业服务费的违约金3109.8元，因李智勇房屋存在空调漏水问题属实，李智勇拒交物业服务费系因该问题未得到解决而为，并非恶意拖欠。同时，佳捷物业公司虽对李智勇房屋内空调漏水不具有维修义务，但仍应加强与业主之间的沟通、交流，进一步提高物业服务水平。故本院对佳捷物业公司的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，佳捷物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17660号民事判决；二、李智勇在收到本判决书之日起十日内向长沙佳捷物业管理有限公司支付物业服务费9593元；三、驳回长沙佳捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费69元，由长沙佳捷物业管理有限公司负担19元，李智勇负担50元；二审案件受理费137元，由长沙佳捷物业管理有限公司负担87元，李智勇负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 何 芳审判员 金新贵二〇二〇年六月十九日书记员 李维潇