湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0103民初11531号原告（反诉被告）：詹诗煌，男，1988年11月2日出生，汉族，住址武汉市江汉区。原告（反诉被告）：刘美，女，1989年12月4日出生，汉族，住址同上。以上两原告的委托诉讼代理人：张鑫，湖北中和信律师事务所律师。以上两原告的委托诉讼代理人：柳仁杰，湖北中和信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杜晶，女，1980年12月28日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：朱峰（系杜晶之夫），1975年12月16日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：祝诚，湖北申简通律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：武汉和友居房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区花楼街198号宝利金国际广场1、2层1层122室。法定代表人：彭红萍，经理。委托诉讼代理人：张齐，男，系武汉和友居房地产经纪有限公司工作人员。原告詹诗煌、刘美与（以下称詹诗煌、刘美）被告杜晶（以下称杜晶）、第三人武汉和友居房地产经纪有限公司（以下简称和友居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，杜晶在答辩期内提出反诉，本院对杜晶的反诉进行合并审理。詹诗煌、刘美及其共同委托诉讼代理人张鑫、柳仁杰，杜晶及其委托诉讼代理人朱峰、祝诚，和友居公司的委托诉讼代理人张齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹诗煌、刘美向本院提出诉讼请求：1、要求杜晶支付违约金人民币15万元（己扣除杜晶支付的5万元定金）；2、由杜晶承担本案诉讼费用。事实与理由：詹诗煌、刘美与杜晶及和友居公司于2019年3月21日签订《房屋买卖居间合同》，杜晶以总价款200万元购买詹诗煌、刘美所有的武汉市江汉区江汉一路19号紫晶城25层2501室房屋，合同签定后，杜晶依约支付了第一笔款项5万元，己实际履行合同，合同己实际生效。根据《房屋买卖居间合同》的约定，杜晶逾期不交付房款，詹诗煌、刘美有权解除合同，并按全部房款的10%向詹诗煌、刘美支付违约金。2019年5月28日，詹诗煌、刘美委托代理人张鑫代为向杜晶寄送书面解除合同通知书，表示由于杜晶预期违约，导致合同目的无法实现，现书面解除合同。该通知书分别寄送至杜晶的现住址、工作单位地址及户籍地，三份快递均己签收。故杜晶己收到书面解除合同通知书，合同自2019年5月30日解除。因此，詹诗煌、刘美根据《房屋买卖居间合同》的约定，要求杜晶支付违约金15万元（扣除己支付的5万元定金），请求人民法院判如所请。杜晶辩称：本案为涉及三方的房屋买卖合同，因和友居公司与詹诗煌、刘美隐瞒房屋有关重大事实，且中介方没有在合同中签章，该合同未成立，故詹诗煌、刘美的诉请没有依据，请求予以驳回。和友居公司述称，房屋买卖合同是双方的自由意愿，合同约定了付款方式，是因杜晶不愿意支付第二笔款项，引起本案诉讼。杜晶向本院提出反诉请求：1、确认各方合同不成立；2、詹诗煌、刘美退还杜晶定金5万元，并承担反诉人为维权导致的损失10000元；3、反诉费由詹诗煌、刘美承担。事实与理由：詹诗煌、刘美隐瞒涉案房屋土地使用权限仅39年远低于常规二手房屋交易中土地使用年限等重要事实，且合同因一方未签字而未成立。根据《合同法》规定以及案涉合同第八条约定，该合同均不具备法定、约定的成立条件，詹诗煌、刘美应当退还杜晶已经支付的定金，并赔偿杜晶为维权聘请律师的相关费用。和友居公司针对杜晶的反诉未发表意见。詹诗煌、刘美针对反诉辩称：1、该合同因杜晶支付定金和中介费已部分履行，合同依法成立并有效；2、詹诗煌、刘美在合同履行既未违约，也无过错，没有义务向杜晶返还5万元定金；3、1万元律师代理费是因杜晶违约产生诉讼而产生，该费用应当由杜晶自己承担；4、反诉费应当由杜晶自行承担。詹诗煌、刘美围绕本诉及反诉提交了《房屋买卖居间合同》《收据》、账户明细、微信聊天记录截屏、短信截图、《律师告知函》、邮件查询截图、《二手房居间买卖合同》、转账记录、《收据》《借记卡账户历史明细清单》等证据。杜晶围绕本诉及反诉提交了《房屋买卖居间合同》、土地使用权证、网站页面截图、微信聊天记录截屏、短信聊天记录截屏、《委托代理合同》、湖北省增值税普通发票等证据。和友居公司围绕本诉及反诉提交了录音资料等证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市江汉区江汉一路19号紫晶城25层2501室房屋系詹诗煌、刘美所有房产，2019年3月21日，詹诗煌、刘美（售房人下称甲方）与杜晶（购房人下称乙方）及和友居公司（居间方下称丙方）签订《房屋买卖居间合同》，甲方同意，自愿将合法拥有的坐落于武汉市江汉区江汉一路19号紫晶城25层2501室的房屋（建筑面积：84.48平方米）出售给乙方，乙方对该房屋已做充分了解，并通过丙方居间已实地看房，对房屋现状无异议，房屋成交价格为（含固定装修和附属设施）200万元。付款方式为，2019年3月21日支付5万元定金，2019年5月21日支付15万元，剩余款项于房屋所有权过户登记当天支付。并约定，“乙方逾期不交付房款给甲方，或拒不提供过户后的房产证收件单（商贷）/拒不办理抵押（公积贷款）以拖延贷款时间的，若甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的0.1%向甲方支付违约金，若甲方解除合同的，并按全部房款的10%向甲方支付违约金”。此合同一式三份，经甲、乙、丙三方签字或盖章后即发生法律效力，甲乙丙三方各执一份，每份具有同等法律效力。詹诗煌、刘美、杜晶在三份合同上签名，杜晶取走其自己持有的合同后，和友居公司在詹诗煌、刘美及和友居公司持有的合同上签章。合同签订后，杜晶按合同约定于2019年3月21日、22日分两次向詹诗煌、刘美支付定金5万元。后杜晶未在约定时间支付第二笔款项，并认为詹诗煌、刘美隐瞒了涉案房屋重大事项，表示不愿意购买涉案房屋，詹诗煌、刘美在催要无果的情况下，委托律师于2019年5月28日向杜晶邮寄《律师告知函》，通知杜晶，因杜晶违约，导致合同目的无法实现，书面解除合同，该邮件已签收。另查明，詹诗煌、刘美本诉中要求杜晶支付违约金15万元（己扣除杜晶支付的5万元定金），而在反诉答辩意见中称其既未违约，也无过错，没有义务向杜晶返还5万元定金，两项意见中关于定金的处置相互矛盾，经要求其准确表达诉求意见后，詹诗煌、刘美确定其本诉诉求为，要求杜晶支付违约金20万元；其反诉答辩意见修改为，同意返还杜晶定金5万元。案件审理过程中，经多次调解，双方未能达成调解协议。本院认为，根据庭审查明事实，2019年3月21日，詹诗煌、刘美、杜晶及和友居公司经协商签订《房屋买卖居间合同》，该协议一式三份，詹诗煌、刘美、杜晶分别在三份合同上签名，和友居公司在詹诗煌、刘美、杜晶签名后的詹诗煌、刘美及和友居公司持有的合同上签章，杜晶持有的合同无和友居公司签章，但杜晶在《房屋买卖居间合同》签订后即按合同约定支付定金5万元，其行为为履行《房屋买卖居间合同》中支付定金的履约行为，虽然杜晶持有的《房屋买卖居间合同》没有和友居公司签章，但不影响作为签约三方议定的《房屋买卖居间合同》的效力，即杜晶以其实际行动表明其对《房屋买卖居间合同》内容的认可，《房屋买卖居间合同》应系詹诗煌和刘美、杜晶、和友居公司三方的真实意思表示，该合同未违反相关法律法规的规定，应为依法成立且有效的合同，各方均应按合同约定享有权利并承担义务。杜晶依约支付定金5万元后不愿意履行合同约定的第二期付款义务，并表示不愿意购买涉案房屋，应属于不同意继续履行该合同，此时，杜晶应与詹诗煌、刘美协商变更合同内容或解除合同。詹诗煌、刘美委托律师向杜晶发出《律师告知函》，通知杜晶解除《房屋买卖居间合同》，该合同于《律师告知函》到达杜晶处时解除。根据《房屋买卖居间合同》的约定，“乙方逾期不交付房款给甲方”，“若甲方解除合同的，并按全部房款的10%向甲方支付违约金”，詹诗煌、刘美起诉，要求杜晶支付违约金20万元，符合合同约定，詹诗煌、刘美的该项诉讼请求本院予以支持。本案中，杜晶反诉要求詹诗煌、刘美返还定金，詹诗煌、刘美同意返还定金，杜晶的该项反诉请求本院予以支持。杜晶反诉要求詹诗煌、刘美赔偿损失，支付其聘请律师的费用，因杜晶系违约方，本案系由杜晶违约引起，其聘请律师的费用应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杜晶于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）詹诗煌、刘美支付违约金20万元；二、原告（反诉被告）詹诗煌、刘美于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）杜晶定金5万元；三、驳回原告（反诉被告）詹诗煌、刘美的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杜晶的其他反诉请求。减半收取后的本诉案件受理费1650元，由被告（反诉原告）杜晶承担[此款原告（反诉被告）詹诗煌、刘美已预付本院，被告（反诉原告）杜晶应随上述款项一并支付给原告（反诉被告）詹诗煌、刘美]；减半收取后的反诉案件受理费713元，由被告（反诉原告）杜晶承担119元（已付），由原告（反诉被告）詹诗煌、刘美承担594元[此款被告（反诉原告）杜晶已预付本院，原告（反诉被告）詹诗煌、刘美应付部分随上述款项一并支付给被告（反诉原告）杜晶]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吕瑛二〇二〇年六月八日书记员  王倩