浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1576号上诉人（原审被告）：张丽，女，1985年1月24日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：洪振宇，浙江合一律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴枫橙，浙江合一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔美红，女，1969年3月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张建民，上海市祥华律师事务所律师。上诉人张丽因与被上诉人崔美红居间合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张丽上诉请求：撤销原决，改判为由张丽承担中介费20万元，驳回崔美红一审提起的其他诉讼请求或发回重审。事实与理由：原判决存在事实认定错误、法律适用错误。一、崔美红不是本案适格主体。崔美红不具备房地产经纪人资质，其不能以个人名义承接房地产中介业务。上海嘉音房地产经纪事务所（以下简称“嘉音事务所”）作为独立法人，应当以自己名义独立参与民事活动，其行为与投资人行为理应进行区分；嘉音事务所以房地产经纪机构名义从事经纪事务时应委任资质合格的经纪人，崔美红作为无资质人员，其职权范围明显不包括从事房地产经纪，不能代表嘉音事务所。张丽自始至终只与嘉音事务所签订了租赁中介合同，崔美红无资格、实际上也没有以自己或嘉音事务所的名义与张丽达成买卖居间合同，崔美红和嘉音事务所向张丽主张买卖居间服务费没有事实和法律依据，不是本案及相关法律关系适格主体。原法院判决崔美红主体适格，属于事实认定错误、法律适用错误。二、张丽与崔美红之间未达成买卖居间合意，买卖合同不成立。张丽与嘉音事务所就租赁居间事务签订了书面合同，而金额数倍的买卖居间却未签订合同，不符合常理，且在张丽一直以来的观念中，只有落到纸面上的才是契约。双方未订立书面的买卖居间合同，恰恰是没有达成买卖居间合意的证明。原判决“未签订书面合同不影响合同效力”的观点倒置了因果，只有合同成立后才具备讨论合同效力的基础，双方根本没有形成合意一致，买卖居间合同不成立。原审判决认为双方在微信中的交谈构成对买卖居间及报酬的约定，是不正确的。首先，崔美红未就聊天记录提供原始载体，三性均存疑。其次，在微信聊天的过程中，张丽与崔美红主要交流的是租赁居间事务，其中提及的费用名目繁多，崔美红自说自话的佣金混杂其中，不能构成明确、合适的要约。即便能够视为要约，张丽也没有作出相应的承诺以达成合意，因为在微信对话的情境下，承诺应当明确作出，单纯的沉默并不能产生法律后果，并非未做出否定性答复即可推定为同意。张丽在聊天记录中讨价还价，针对的是崔美红巧立名目所谓不支付不能交易的“公关费”，而不是对房屋买卖中介费用的磋商。所谓的“公关费”，性质是交易过程非必要而崔美红借口必须支付给中星集团的费用。实际上，张丽在解除对崔美红的委托后亲自到中星集团办理手续时，才意识到根本不存在这样的费用。崔美红在微信聊天中偷换概念，将自己收取佣金的诉求隐蔽表达，误导张丽，使得张丽错误理解。双方未就买卖居间事宜进行磋商也未形成约定。三、崔美红无证据证明其完成了房屋买卖的必要事项。来源为联交所的一组证据中，不能体现崔美红为签字主体。案涉房屋买卖合同中存在中星集团旗下中介机构及经纪人，而该组证据中涉及大量中星集团内部流程性文件，是中星集团为完成交易势必需要提交的。原审法院确认崔美红签字，不符合高度盖然性要求，进而将举证责任错误分配给张丽。且以上事项并不是必须经过崔美红，而这只是其利用信息不对称获取高额佣金的辞令。事实上，张丽自行完成了交易的主要手续。2016年5月6日，张丽向上海联合产权交易所汇款650万元作为保证金，后成为房屋价款的一部分。7月21日，张丽与出售方中星公司完成网签买卖合同（合同中列出的中介并非第三人上海嘉音房地产经纪事务所及崔美红）并付清全部房款。此时，张丽签署委托书，授权崔美红办理剩余交易及过户手续，以便崔美红作为上海嘉音房地产经纪事务所的业务员为其开展房屋租赁居间服务。但崔美红因其自说自话的佣金要求没能得到满足，一直推三阻四、不为张丽完成交易手续，拖延租赁中介服务的开展。张丽多次请托无果，遂从法国回到国内办理手续。9月6日，张丽自行完税945112.14元；张丽于9月19日公证终止了7月21日作出的委托；9月21日，张丽申请过户，并于9月24日获得核准。至此，张丽自行完成了案涉房屋买卖过程中的主要环节。四、即便崔美红完成一些事务，也并非基于房屋买卖居间。2016年7月22日，张丽与上海嘉音房地产经纪事务所签订案涉房屋租赁中介服务合同，而开展房屋租赁居间的前提是张丽取得案涉房屋的所有权，故张丽委托崔美红代为办理过户手续从而取得产权凭证是必要的。7月21日，张丽已经完成案涉房屋买卖合同的主要义务，后续仅需办理流程性手续，张丽将这些手续委托给崔美红，作为房屋租赁居间的前置工作，并未超过合理限度，也没有给崔美红造成过重负担。崔美红的一些事务是基于房屋租赁合同法律关系而产生的工作内容，对这部分内容，张丽与其经纪机构明确约定了报酬对价，并已支付完毕。崔美红辩称，对张丽陈述的事实理由不认可。1.张丽称崔美红不是本案适格主体，主体的认定是法院的职权，之前也进行过诉讼，是以公司名义进行诉讼的，张丽在前案陈述说公司不是适格主体，现又在本案中陈述崔美红不是诉讼主体，前后矛盾。嘉音事务所本来就是个人公司，崔美红是公司管理人，无论是以公司名义还是个人名义都是可以起诉的，主体没有问题。2.张丽陈述双方没有达成居间合同的合意，崔美红在一审已经提交相关证据，在张丽委托崔美红，崔美红已经将居间价格发给张丽，张丽并没有拒绝，还是坚持让崔美红做，这是双方对契约合意的事实。3.张丽陈述的买卖合同，崔美红不知道是什么合同，崔美红与张丽没有买卖合同，张丽与中星公司的买卖合同是成立的，不能因为本案双方的居间合同就不成立了。崔美红已经陈述过了，张丽如果不同意可以把房子退还。4.在2019年9月份的时候，经崔美红再次催讨费用，如果张丽不同意，仍可以与崔美红解除关系，但是在证拿到手的时候才说不要崔美红做了。一开始，崔美红就发送过居间费是65万，如果对方不同意可以马上不做，但是后来又讨价还价，直到居间完成。5.崔美红一审提交了证据证明前期工作都是崔美红来做的，这是国有的资产，要通过产交所，张丽对崔美红的证据没有提出异议。6.张丽陈述即使崔美红完成一些事宜也不是居间事宜，前后自相矛盾。张丽的上诉理由和观点没有事实依据，都是生造出来的观点。崔美红向一审法院起诉请求：1.张丽支付崔美红中介费650000元；2.张丽支付逾期付款利息140000元。一审法院认定事实：崔美红系嘉音事务所（个人独资企业，主营业活动为房地产经纪）的投资人。2016年5月6日，崔美红通过微信发给张丽一张关于涉案房产地址、房价、租金、中介费65万元等信息的图片，2016年7月25日及9月5日，崔美红再次将上述图片发给崔美红予以催款。2016年6月14日，嘉音事务所与中星公司签订《房屋销售代理协议》，约定委托嘉音事务所居间代销涉案房屋，居间费用为总价款的1.5%并已实际支付。合同还约定了其他事项。房屋交易过程中，崔美红依流程向上海联合产权交易所提交了崔美红代签的受让申请书（受让人张丽、联系人崔美红）、授权委托（委托人张丽、受托人崔美红）、物权交易成交确认书（转让方中星公司、受让方张丽），落款时间在2016年5月—7月期间。2016年7月21日，张丽与中星公司就涉案房产签订《上海市房地产买卖合同》。同日，双方办理委托公证，张丽委托崔美红代办租赁合同交接手续、代为向主管税务机关申报办理房产税征免认定手续、代办房地产转移登记过户手续等事项。2016年9月6日，崔美红就涉案房产向税务部门申报房产交易确认应交税额。2016年9月19日，张丽公证终止2016年7月21日的公证委托，2016年9月21日申请办证，2016年9月24日核准。一审法院另查明：2016年9月26日对应的中国人民银行公布的六个月期贷款基准年利率为4.35%。一审法院认为，本案争议焦点一：双方之间是否存在买卖居间关系及崔美红是否为本案适格主体。根据当事人陈述及举证，崔美红已事先告知张丽涉案房产信息及中介费情况，且崔美红确已代办房屋买卖交易前期及后续事宜，再结合崔美红所在的嘉音事务所的经营范围，崔美红的行为符合买卖居间的特征，双方之间存在买卖居间关系具有高度盖然性，予以确认，张丽的相关抗辩意见，与查明的事实不符，不予支持，张丽提供的涉案房产信息亦不能证明待证事实。虽然崔美红没有房地产经纪人资质，但其个人独资投资的嘉音事务所有相关资质，根据涉案《房屋销售代理协议》记载的签约主体，可以推定崔美红利用嘉音事务所的相关资质为张丽提供居间业务，而两者属于利益共同体，崔美红庭审中亦承诺上述居间收益归属于嘉音事务所，况且关联案件中张丽否认与嘉音事务所发生买卖居间交易（关联案件中嘉音事务所作为崔美红诉张丽支付买卖居间中介费及出租居间中介费，张丽否认买卖居间交易方为嘉音事务所，故嘉音事务所撤回该部分起诉），若再次变更原告主体，会出现诉累及审判效率低下等不良后果，综合上述事实认定原告主体适格。综上，双方之间的买卖居间合同成立，且未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同，双方未签订书面合同不影响合同效力。本案争议焦点二：买卖居间服务费。崔美红已促成张丽与中星公司达成房屋买卖交易，张丽应按约支付相应的报酬。根据微信记录，崔美红多次向张丽发送记载涉案房屋中介费金额的图片，而张丽未举证证明已作出否定性答复，且张丽在微信中提到“行不行，一个点，可不可以就一个点”等还价性质的表述，再结合微信中其他相关记录，崔美红主张双方约定两个点佣金的待证事实，具有一定的合理性，其举证更具优势，予以支持，张丽抗辩崔美红催收的是公关费，缺乏事实依据，不予支持。微信记录可以证实崔美红已承诺张丽按两个点折后金额52万履行，现崔美红主张张丽支付两个点金额65万元，有违诚实信用原则，且鉴于领取房产证事宜由张丽完成，故根据公平原则，酌情支持张丽支付崔美红中介费50万元。关于崔美红主张自2016年9月6日起按年利率4.35%计算至2019年8月19日止的逾期付款利息，结合崔美红的催款情况及产权手续办结情况，酌情支持自2016年9月26日起以50万元为基数按年利率4.35%计算至2019年8月19日止，计63920.83元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、张丽于判决生效之日起十日内支付崔美红中介费50万元及逾期付款利息损失63920.83元；二、驳回崔美红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11700元，减半收取5850元，由崔美红负担1131元、张丽负担4719元（被告定于本判决生效后10日内向本院缴纳，原告已预交受理费11700元，于本判决生效后退回10569元）。本院二审期间，双方当事人均无新的证据提交。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于崔美红是否为本案适格原告的问题。该问题的关键是崔美红所实施的与本案相关的民事活动行为系作为自然人的个人行为，还是代表上海嘉音房地产经纪事务所实施的行为。经查，对于本案的民事纠纷，崔美红之前曾以上海嘉音房地产经纪事务所为原告向人民法院起诉，张丽当时否认崔美红的行为是代表上海嘉音房地产经纪事务的行为，在本案中又以崔美红个人无房地产经纪资质为由否认崔美红为本案适格原告，按张丽的抗辩逻辑，对于本案纠纷崔美红与上海嘉音房地产经纪事务所均不是适格的原告，显然其抗辩理由自相矛盾，故对张丽提起的关于适格原告的上诉主张，本院不予支持。关于一审判决内容有否加重张丽给付义务的问题。根据微信记录等证据证明，崔美红于2016年5月6日通过微信发送给张丽一张关于涉案房产地址、房价、租金、中介费65万元等信息内容，之后张丽虽未作出同意上述价款的意思表示，并有希望价格降低一些的意思表示，但对方对上述价款的要求是明确的，且张丽明知对方提供服务的价格要求，仍继续接受崔美红提供的服务，并已完成了服务的主要内容，由此，应当认定张丽事实上已经接受了对方关于提供服务的价格要求，故双方对服务价格已经达成一致。一审判决张丽向对方给付中介费50万元，未加重张丽的合同义务。张丽上诉要求按20万元的价款进行给付，与双方约定不符，其理由不成立。综上所述，张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6758元，由张丽负担。本判决为终审判决。审判长  刘伟达审判员  郑文平审判员  黄百隆二〇二〇年六月十五日书记员  潘 曦附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。