浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3550号 原告：义乌市香山国际酒店有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道江滨西路148号。 法定代表人：宣园莲，执行董事。 委托诉讼代理人：叶向明，浙江冠森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈津森，系原告股东及管理人员。 被告：王昆，男，1988年7月14日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：温小敏，浙江思大律师事务所律师。 原告义乌市香山国际酒店有限公司为与被告王昆房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日、6月12日两次公开开庭进行了审理。原告义乌市香山国际酒店有限公司的委托诉讼代理人叶向明、陈津森；被告王昆及其委托诉讼代理人温小敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告义乌市香山国际酒店有限公司提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2018年6月12日签订的《房屋租赁合同》。二、判令被告于《房屋租赁合同》解除后限期腾退义乌市香山国际酒店有限公司一楼及地下室的承租场地并恢复原状（一楼与地下室打通拟安装自动扶梯的位置，具体轴向为15轴至19轴，F轴至H轴的长方形区域，面积约40平方）。三、判令被告按照合同约定向原告支付从2019年11月1日至实际腾退并恢复原状之日的房屋租金，暂算至2020年3月31日止共计房屋租金187580元。事实与理由：原告目前的经营场所系承租于义乌市稠江街道楼下村股份经济合作社。2018年6月12日原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定原告将义乌市香山国际酒店原始装修设计图所载示的一楼13轴至17轴至C轴至H轴之间合围的范围（但不包括行李房和贵重物品寄存室及门口区域），以及地下室G轴至7轴至20轴至J轴合围的范围共计面积1400平方米的区域承租给被告用于超市经营，同时约定承租期限是2018年11月1日至2026年5月15日，房屋租金为每个租约年人民币45万元，租金前三年不递增，从2021年起每年递增5%，并要求以后每年的租金需提前两个月一次付清。被告承租上述场地后，本应于2019年8月份缴纳2019-2020年度的房屋租金，但被告迟迟未支付。2020年1月3日经原告发律师函催讨，但遭被告拒收，至今仍未缴纳。被告的行为严重损害了原告的合法权益，依法已构成根本违约，因此原告起诉。 被告王昆辩称：1、原告在起诉状中陈述部分不是事实，被告并非无故不支付租金，被告与原告签订了房屋租赁合同，明确房屋一楼及地下室租赁用于经营超市，且被告按约支付了第一年房屋租金45万元，按原告要求支付了合同保证金5万元，消防设备使用费5000元，卫生费3000元，共计50.8万元。被告随即开始装修，刚开始装修就多次收到义乌市行政综合执法局的责令限期改正书，认为涉案地下室违反规划改变使用用途，要求按实际使用规划用途整改到位。期间被告多次与义乌市行政综合执法局沟通未果，原告也答应被告去义乌市行政综合执法局沟通使地下室能达到合同目的使用，但至今未有结果，因此也是导致被告自租赁起到目前为止都无法使用涉案房屋。因为一楼与地下室是整体经营使用，导致1400平方均未能使用，对此给被告也造成了巨大损失，被告损失会另行主张。2、对恢复原状，因为本案违约过错在原告，因此对于恢复原状的履行责任应由原告承担。3、被告没有收到原告的律师函，原告邮寄的律师函是寄至被告老家，被告长期居住在金华，邮件也未转送至金华。综上，被告同意解除房屋租赁合同，但解除合同的过错在于原告，原告的诉请没有事实与法律依据，请法庭予以驳回。 原告补充：1、被告向原告承租时是自己提出来要一楼跟地下室，当时原告还让被告租二楼，但被告坚持要租一楼跟地下室，我们就同意了。2、一楼和地下室所有的房屋都是合法的，用途是属于商服用地，被告所承租的地下室并非用于人防，这在当时行政执法来干涉时就已经向行政执法部门提交过相关的人防证明，事实上原告负一楼只有部分是人防工程，具体的轴向是9轴至25轴，与J轴至P轴之间的范围，不包括被告所承租的这部分地下室，被告所承租的地下室是属于普通地下室，并没有规定说不允许开超市，这里还要特别说明人防工程也于2011年时已经批准改为普通地下室，与被告所承租的范围没有一点关系。3、行政执法确实来叫停过，开始行政执法以为是人防工程不能动，自从原告向行政执法部门提交了相关资料后是没有关系的，但被告凭借原告手续齐全与行政执法的工作人员进行对质，导致后面自己装修工作无法继续。4、合同上约定被告的装修图纸要提交给原告审核备案，被告至今也没有提交装修图纸给我方审核备案过。 被告补充：原告在酒店门口粘贴的广告就是出租一楼跟地下室，被告正是看到广告才向原告租赁的，并再三确认能否经营超市，得到原告的再三肯定后被告才确定租赁的。行政执法法制科答复涉案房屋不能用于商业经营，被告也没有与行政执法局争吵过，对于被告来说怎么可能跟行政执法发生争吵，也不可能因为被告争吵了导致涉案房屋不能使用，这种说法是完全错误的。被告的施工图纸是多次与原告沟通过，原告确认好后才开始施工的，且电缆还是原告找来的人被告付款进行的动工。原告提到从来没有收到责令限期改正通知书，确实是发给原告的，抬头写的也是原告，签收人是工地工作人员，事关被告切身利益怎么可能不向原告提交责令限期改正通知书，且原告也提到有向行政执法局沟通过，如果没有收到怎么可能沟通。 原告为证明其主张提供证据如下： 一、房屋租赁合同一份，证明原被告双方就租赁事宜进行明确约定。 二、承租场地原始设计图纸一份，证明原被告之间出租的场地范围，具体为15轴到19轴，H轴到F轴。 三、律师函一份，证明原告于2020年1月3日通过律师函向被告催讨租金，要求解除合同并承担违约责任。 四、邮寄面单一份，证明被告拒绝接收律师函，并且拒绝支付租金。 五、现场照片打印件一份，证明被告已经入场地施工，现施工未完成，处于闲置状态，场地无法继续使用。 六、不动产权证书复印件、建设用地批准书核对件各一份，证明原告出租的场地权属明确，土地使用性质为综合用地。 七、金公消验建字（2009）第0025号建筑工程消防验收意见书核对件一份，证明原告整幢综合楼建造完毕后是经过消防验收的。 八、义乌市易地建设人防工程审批表复印件一份，证明2011年7月19日原告地下室具有人防性质的这部分地下室已经改为普通地下室，人防工程这部分并非被告承租的这部分地下室。 九、原告跟义乌市稠江街道楼下村房屋租赁合同一份，证明合同第八条约定，原告有权利出租涉案房屋。 被告对原告证据质证意见： 对证据一的真实性没有异议，合同明确经营超市的。 对证据二本身的真实性没有异议，但原告提到租给被告的地下室是能用于经营用途的是有异议的，对于被告而言承租的目的就是商业用途，但行政执法鉴定是不符合商业用途。被告施工是经原告同意的，且在被告施工过程中原告派人监督，且施工人员是原告找来的，如果原告对施工有异议的应该当场提出，这也是符合逻辑常理的。 对证据三、四表面的真实性没有异议，对律师函的内容以及面单上写明拒收的内容有异议，被告从未收到过该律师函，当时邮政工作人员打电话给被告，被告当时人在金华，邮寄地址是永嘉，当时叫邮政工作人员将快递移送至金华，但邮政没有移送，上面写着未签收原因并不能直接证明原告的待证目的，且律师函内容也不符合客观事实。 对证据五，以实际现场为准。 对证据六的真实性没有异议，对证明目的有异议，上面写着综合用地，对于地下室的用途具体要以规划为准。 对证据七的真实性没有异议，但内容第四行写着地下室一层为人防功能的，不能用于商业用途。 对证据八的真实性有异议，也不能证明原告的待证目的，原告陈述庭审提交的材料也交给了行政执法局，据被告了解原告是在2019年年底才提交给执法局的，执法局看了以后还是认定地下室为人防用途，不能用于商业用途。 对证据九的真实性由法院审查，被告承租时并不知道涉案房屋产权人是楼下村经济合作社的，也是事后才了解的。 被告为证明其意见提供证据如下： 一、义乌市综合行政执法局于2018年9月18日发送的责令限期改正通知书复印件一份，证明地下室违反规划，改变使用用途被责令叫停，导致被告不能装修正常使用。 二、接受询问通知书、责令改正通知书各一份，证明涉案房屋特别是地下室不能用于商业用途。 原告对被告证据质证意见： 对证据一，签收人丁云富，原告酒店确实这个工作人员，当时我也没有在现场。1、这份证据是一份复印件，按照民诉法规定，应当提交原件，原告至今没有看到这份原件，无法确认是否为本公司员工所签，复印件下方注明本文书一式三份，一份存档，一份送达，一份归档，原告不知道到底是哪份，无法确认其真实性。2、这份证据右上方没有标注第几号，只是标码，也没有经过原告的盖章确认签收，而且内容里面第40条，并不是属于改变用途的整改，而是审批建设工程规划许可证的法律程序，原告认为无论从形式还是内容上都是不合法的。3、假如执法局曾向原告下达整改通知书，认为原告地下室违反规划改变用途应当整改，但原告地下室很大，其中1500平方是自用的，1000平方是承租给被告的，到底是哪一部分改变用途没有指出。如果说自己设置机房、空调等设施改变了用途，属于原告方自己整改的事情，与被告无关，因此关联性有异议。 对接受询问通知书，接受询问是由涉嫌未取得施工许可证施工，对真实性无异议，但与本案的关联性，被告的证明目的有异议，恰恰证明责任在于被告方，在未取得施工许可证施工。对责令改正通知书真实性无异议，对被告证明目的有异议，从责令改正通知书内容来看，是被告在未审批的情况下破坏一楼楼层和地下室建筑结构而受到的责令改正通知，并不是说承租的场地改变了使用用途，无法达到被告的证明目的。 本院认证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据三、四原告寄送而被告未收的事实可以认定，证据七、八可以证明原告地下室人防性质的这部分已经改为普通地下室。被告提供的证据一与二相互配合，可以证明行政执行部门责令原告（被告）停止施工进行整改的事实。 经审理，本院认定事实如下： 原告目前的经营场所义乌市香山国际酒店系承租于义乌市稠江街道楼下村股份经济合作社，其中金公消验建字[2009]第0025号金华市建筑工程消防验收意见书上载明该工程地下一层为具人防功能的空调机房、水泵房、机房、丙类库房等设备用房；一楼为大堂、餐饮、商场。2011年7月19日原告地下室具有人防性质的这部分地下室经审批改为普通地下室。浙（2017）义乌市不动产权第00326661号不动产权证载明-1至13层规划用途为“综合”。 2018年6月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定：原告将义乌市香山国际酒店原始装修设计图所载示的一楼13轴至17轴至C轴至H轴之间合围的范围（但不包括行李房和贵重物品寄存室及门口区域），以及地下室G轴至7轴与20轴至J轴合围的范围，其中一楼面积约400平方米，地下室约1000平方米，合计面积约1400平方米的区域承租给被告用于商场、超市经营；承租期限是2018年11月1日至2026年5月15日，房屋租金为每个租约年人民币45万元，租金前三年不递增，从2021年起每年递增5%，并要求以后每年的租金需提前两个月一次付清；租赁区域的水费电费单独计算，单独安装水表电表，水费5.5元/吨收取，电费按1.10元/度收取，装修施工期间的水电费由被告自负；被告可根据经营需要进行必要的装修改造，但不能破坏房屋主体结构，被告如果将一楼楼板与地下室打通经营而需要安装自动扶梯，应对电梯口进行加固处理，确保建造结构安全；门面开门改造及墙体店招广告设置应符合义乌市建设和行政执法等相关职能部门的规定，被告自行负责报审报批，店招位置与设计应事先与原告协商，取得原告的认可；被告可根据行业经营特点进行专业化的装修设计，包括水、电、暖通、消防等设计，装修设计图纸应经原告审核，装修完成后应提交一套完整合法的竣工图报原告备存等内容。被告按约向原告支付第一年租金等。 合同签订后，被告进场装修，不计租金装修期为2018年7月1日至同年10月30日。2018年8月3日，义乌市综合行政执法局以被告在一楼与地下室之间敲开一层楼板约四十平方米结构（未破坏钢筋）时，以其行为违反法律法规为由，责令“立即停止施工，恢复原状”；同年9月18日，义乌市综合行政执法局通知原告“责令（限期）改正通知书”，改正内容及要求如下：按实际规划使用用途整改到位。被告因此停止装修施工。按房屋租赁合同约定应于2019年8月份缴纳2019年11月1日至2020年10月31日的房屋租金45万元及相应的其他费用，被告也未支付。2020年1月3日，原告委托律师发函催讨，但因被告不在户籍地居住而未收到。 本院认为：本案争议焦点为合同履行中止事实及原因。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，但因合同约定的在一楼与地下室之间安排自行扶梯施工影响主体结构问题未经政府管理部门同意及合同改变规划使用用途的理由，原被告双方在接到政府管理部门的责令（限期）改正通知书后，原告作为出租方，实际全方位掌控租赁房屋，有责任协助被告方处理涉案房屋的对外关系，消除合同不能履行的障碍，促成合同的履行，但原告并未尽到相应的责任；同理被告在接到原告提供的房产资料后，也未尽到相应的责任，双方均未依法提出行政复议或向人民法院起诉，致使行政管理部门的责令（限期）改正通知书生效，房屋租赁合同中地下室部分因此不能继续履行，被告的合同目的不能完全实现。原告要求解除合同，被告同意，本院予以采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告至今仍未退出涉案租赁房屋，根据合同约定，被告仍应支付原告占有房屋按年租金45万元的标准计算至实际腾退并将一楼与地下室之间楼板（约四十平方米）恢复原状之日止，自2019年11月1日暂算至2020年3月31日止共152天计房屋租金186885元（45万元/年÷366日×152日）。原告的诉讼请求合法有理部分，本院予以支持。被告所辩合同不能继续履行部分事实成立，予以采纳。被告因此造成的损失及合同保证金等，可以另行主张。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告与被告于2018年6月12日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告王昆于本判决生效之日起十日内腾退向原告义乌市香山国际酒店有限公司承租的一楼及地下室租赁场地并将一楼与地下室之间敲开的楼板（约四十平方米）恢复原状； 三、被告王昆于本判决生效之日起十日内支付原告义乌市香山国际酒店有限公司自2019年11月1日起至实际腾退承租的一楼及地下室租赁场地并将一楼与地下室之间敲开的楼板（约四十平方米）恢复原状止的房屋租金[暂算至2020年3月31日止租金186885元，此后仍按日1229.51元（45万元/年÷366日）]的标准计算； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2026元，由被告负担2000元，原告负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  施文卫 二〇二〇年六月十五日 书记员  丁凯丽