呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终658号上诉人（原审被告）：吴玉柱，男，住呼和浩特市。被上诉人（原审原告）：内蒙古金石物业服务有限责任公司，住所地内蒙古呼和浩特市回民区光明路西街咱家小区西区办公楼2楼201室、202室。法定代表人：张建英，该公司总经理。委托诉讼代理人：李春玉，女，系该公司员工,住呼和浩特市。委托诉讼代理人：石长江，男，系该公司员工,住呼和浩特市。上诉人吴玉柱因与被上诉人内蒙古金石物业服务有限责任公司（以下简称金石物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，经过阅卷、调查和询问上诉人吴玉柱，被上诉人金石物业公司的委托诉讼代理人石长江、李春玉，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。吴玉柱上诉请求：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院(2019)内0103民初1664号民事判决；二、判令实行2012年10月25号建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费收费；三、判令金石物业公司承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：吴玉柱小区的业主委员会受到了不公平的阻挡至今没有成立起来，更谈不上有业主大会。依据《内蒙古自治区物业管理条例》第二条第三款:本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。吴玉柱小区《前期物业服务合同示范文本》只是单方制定。没有业主委员会的选聘和授权也没有业主的签名认可，没有法律依据。本小区的《前期物业服务合同示范文本》实属无效。一审判决对业主的合法主张不采信，对没有法律依据的《前期物业服务合同示范文本》予以支持无法律依据。在没有业主委员会的情况下，应暂时依法实行2012年10月25号建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费收费。至于物业按8元/月的物业费收费业主无法接受。如果8元钱的收费能有国家的法律依据或相关政府的红头文件，吴玉柱作为一名中国的合法公民也认可也接受。《商品房买卖合同》第十八条:买受人的房屋仅作商品使用。里面也没提到化分收费、区别对待。吴玉柱也没发现收8元的物业费和收3.95元的物业费的物业服务有什么区别。至于吴玉柱在2011年12月27号签名的承诺书，是提前打印好的格式化的承诺书让吴玉柱签名。此承诺书违背吴玉柱的意愿，吴玉柱的本意就是接受3.95元的物业费。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形、致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。一审判决没有公平正义,不尊重事实法律,应予以撤销。金石物业公司辩称，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）作为甲方与金石物业公司作为乙方于2012年5月25日签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由乙方对云鼎商业中心提供前期物业服务，物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为每平方米每月8元，商业物业每平方米每月13元。甲方、业主或者使用人违反本合同的约定，未能按期交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上的乙方可向违约方提起诉讼。金石物业公司向一审法院起诉请求：1、判令吴玉柱支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日物业费总计33099元；2、判令吴玉柱支付违约金5004元（实际金额计算到2018年12月31日）；3、本案的诉讼费由吴玉柱承担。一审法院认定事实：1、2012年5月25日，金石蒙荣房地产公司（甲方）与金石物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同示范文本》，约定由乙方对云鼎商业中心提供前期物业服务，物业类型为商业。第七条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：8元／月平方米，商业物业：13元／月平方米。第八条约定：业主或者物业使用人应于物业交付使用日之日起承担其物业的服务费用。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年前30日内履行交费义务。第二十九条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。2、2012年10月25日，建设单位金石蒙荣房地产公司制定了《临时管理规约示范文本》，第五条约定：物业名称为云鼎，坐落位置××区交界处，物业类型为商业。第三十一条物业服务收费条款约定：物业服务收费采用包干制，物业费收费标准为：公寓：3．95元／月平方米，写字间：8元／月平方米，商业物业：13元／月平方米。3、2011年12月27日，吴玉柱在承诺书承诺人处签字，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。4、2012年5月25日，金石蒙荣房地产公司出具证明载明：“云鼎商业中心房屋面积为98㎡以下物业服务费按3．95元／㎡／月收取，房屋面积为98㎡以上的物业服务费用按8元／㎡／月收取；房屋面积为98平方米以下的物业服务费差价4．05元／㎡／月，由内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司给内蒙古金石物业服务有限责任公司补贴”。5、吴玉柱系业主，商品房买卖合同约定该房屋面积为108.62平方米，吴玉柱拖欠金石物业公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，虽然2012年10月25日建设单位制定的《临时管理规约示范文本》中确定物业费收费标准为公寓3．95元／月平方米，写字间8元／月平方米，商业物业13元／月平方米，但物业买受人本案吴玉柱却在早于该示范文本制定前的2011年12月27日已签署了承诺书，无法确定该承诺书中所指的业主临时管理规约即是2012年10月25日建设单位所制定的临时管理规约，故对于上述临时管理规约中确定的事项不予采信。金石物业公司为依法成立具有物业管理服务资质从事物业管理服务的物业服务企业，金石物业公司与吴玉柱所在小区的建设单位签订了《前期物业服务合同示范文本》，对该小区的物业管理事项、服务质量、服务费用、双方权利义务等均进行了约定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故该《前期物业服务合同示范文本》对业主具有约束力。金石物业公司为吴玉柱所在小区提供了物业服务管理，吴玉柱作为业主已实际接受了金石物业公司提供的物业服务，金石物业公司有权请求业主交纳相应的物业费，吴玉柱应向金石物业公司支付拖欠的2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费。金石物业公司诉请该房屋面积为114.93平方米,吴玉柱认为该房屋面积为108平方米,但金石物业公司未提供相关测绘证据进行佐证,故一审本院以商品房买卖合同约定的108.62平方米计算相应的物业费,所欠物业费用依法计算为31281元。吴玉柱拖欠2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未交,已构成违约,应当承担合同约定的违约责任。关于金石物业公司诉请的违约金,根据《前期物业服务合同示范文本》约定吴玉柱应在每年前30日内履行缴费义务,故违约金应从每年的1月31日起计算,违约金依法计算为4403元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决:一、吴玉柱于本判决生效后十日内一次性给付内蒙古金石物业服务有限责任公司物业费31281元;二、吴玉柱于本判决生效后十日内一次性支付内蒙古金石物业服务有限责任公司违约金4403元;三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费760元,由吴玉柱负担710元,内蒙古金石物业服务有限责任公司负担50元。本院二审期间，吴玉柱围绕上诉请求新提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴玉柱提交的第一组证据为照片，拟证明三楼的烤鸭店烟囱安装在公共窗户上，并一直通到六楼房顶，散发着刺鼻的气味，导致业主无法开窗，也造成消防隐患；同时烤鸭店把门开在公寓里，顾客可乘坐公寓电梯，给业主造成安全隐患。第二组证据为《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》，拟证明《前期物业服务合同示范文本》只是单方制定，没有业主的签名认可，是无效的。应按《临时管理规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费收费。吴玉柱在承诺书上签名违背吴玉柱的意愿，受到公司的胁迫，如果不签承诺书就不给领取钥匙。金石物业质证意见为：对第一组证据，烤鸭店的排烟管道问题，环保部门已出具了环评报告，烤鸭店有相关主管部门的监督；电梯使用符合规划标准。对第二组证据真实性无异议，但证明的问题不予认可，承诺书不存在胁迫情形。二审经审理查明，《临时管理规约示范文本》共17页。第15页落款处建设单位金石蒙荣房地产公司加盖公司印章，落款日期为2012年10月25日，落款日期落在公司印章之上。《临时管理规约示范文本》第二条：建设单位制定临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守本规约予以书面承诺。第二十七条：在业主大会成立前，业主同意由建设单位在物业服务中代行业主大会以下职责：制定临时管理规约；选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。第二十八条：本物业服务区域的物业服务按《呼和浩特市住宅小区物业管理服务标准》的参照甲级标准执行。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中有关物业服务内容的约定，应当与临时管理规约保持一致。第四十八条：住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，签署书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同应以本规约为依据，不得与本规约冲突。第六十一条：临时管理规约正本一式三份，建设单位、物业服务企业和物业所在地房地产行政主管部门各执一份；本规约副本若干，每个签署承诺书的业主各执一份。《临时管理规约示范文本》第16页为“承诺书”，承诺第一条约定：确认已详细阅读（建设单位）制定的“业主临时管理规约”（以下简称“临时管理规约”）。承诺第五条约定：凡购买公寓的业主，如改变用途用于办公写字间一律按写字间标准收费。如入住时按公寓标准交费，入住后乙方发现已改变用途，须按实际用途补交物业费，否则视为违约，乙方有权停止有关服务。上面有吴玉柱签名和捺印，签署日期为2011年12月27日。《临时管理规约示范文本》最后一页第17页附件也有吴玉柱签名捺印，落款日期为2011年12月27日。金石物业公司一审出示的《前期物业管理招投标评标报告》中关于“云鼎商业中心”评标报告载明：招标方为金石蒙荣房地产公司，投标方为金石物业公司，开标会于2012年6月5日进行，评标委员会按照招投标文件要求对投标单位的投标文件进行了评审，经评审后评委会推荐金石物业公司为中标单位。投标方和中标方分别在相应位置加盖公司印章，落款日期为2012年6月12日。其中的投标函的落款日期为2012年6月，投标函其中的内容有：如贵方接收我方投标，我方保证在规定期限内与贵方签订前期物业管理服务合同。《前期物业服务合同示范文本》由金石蒙荣房地产公司（甲方）与金石物业公司（乙方）签订，落款日期为2012年5月25日。《前期物业服务合同示范文本》中载明：根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定，以及本物业管理区域《业主临时公约》的约定订立本合同。本合同一式贰份，由甲乙双方各执壹份。本合同自签订之日起生效。业主称其无《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》原件。金石物业公司二审亦出示了《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》的原件。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的其他事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：吴玉柱主张按照《临时管再规约示范文本》中确定的3.95元/月物业费标准支付物业费的上诉请求是否能够成立。根据双方出示的《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》中载明的相关内容可知，“承诺书”系《临时管理规约示范文本》中的组成部分，“承诺书”中业主的签署日期为2011年12月27日，与《临时管理规约示范文本》最后一页业主的落款日期一致。而在《临时管理规约示范文本》中建设单位的落款日期为2012年10月25日，且落款日期在印章之上。而金石蒙荣房地产公司与金石物业公司《前期物业服务合同示范文本》落款日期为2012年5月25日，该日期早于金石物业公司一审出示的《前期物业管理招投标评标报告》中开标会的举行时间（2012年6月5日）及投标方和中标方落款时间（2012年6月12日）也早于其投标函的落款日期（2012年6月）。综合以上事实可知，业主吴玉柱已于2011年12月27日签订《临时管理规约示范文本》，而金石物业公司与金石蒙荣房地产公司签订的《前期物业服务合同示范文本》落款时间不真实，早于金石物业公司投标日期和开标会举行日期，即使按《前期物业服务合同示范文本》落款时间来看，也晚于业主吴玉柱签订的《临时管理规约示范文本》。另《临时管理规约示范文本》第二十八条、第四十八条约定：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中有关物业服务内容的约定，应当与临时管理规约保持一致；住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业，签署书面的前期物业服务合同，前期物业服务合同应以本规约为依据，不得与本规约冲突。《前期物业服务合同示范文本》中载明：根据本物业管理区域《业主临时公约》约定订立本合同。而金石物业公司明确表示其所出示的《临时管理规约示范文本》《前期物业服务合同示范文本》原件只有这一个版本，未签订过其他文本合同。根据上述两个文本的相关内容约定可见，《临时管理规约示范文本》签订时间在前，《前期物业服务合同示范文本》签订时间在后，《前期物业服务合同示范文本》的签订应以《临时管理规约示范文本》为依据，不得与《临时管理规约示范文本》冲突。但《前期物业服务合同示范文本》中对物业管理服务费的内容明显与《临时管理规约示范文本》不一致：《临时管理规约示范文本》中对服务费用标准约定是：公寓3.95元/月/平方米、写字间8元/月/平方米、商业物业13元/月/平方米；《前期物业服务合同示范文本》中对服务费用的标准约定是：公寓8元/月/平方米、商业物业13元/月/平方米。《前期物业服务合同示范文本》中与《临时管理规约示范文本》不一致、冲突的内容对业主不发生法律效力。吴玉柱所购买的房屋位于云鼎商业中心1-2601室，商品房买卖合同约定该房屋面积为108.62平方米,金石物业公司主张其一直是按《前期物业服务合同示范文本》中对吴玉柱的房屋按公寓8元/月/平方米的标准收取物业服务费的。吴玉柱现按公寓标准要求支付物业服务费。由此可见，双方对吴玉柱所购买的房屋性质是公寓性质是无争议的。金石物业公司主张业主吴玉柱在“承诺书”上签字的行为视为对承诺书内容的认可，而“承诺书”第五条约定了如公寓业主改变用途用于办公写字间，一律按写字间标准收费。公寓、写字间、商业物业功能如何定位在《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》中并无详细表述，仅由金石物业公司进行判定。另外，“承诺书”属格式条款，业主没有更改、协商的余地。故在《临时管理规约示范文本》、《前期物业服务合同示范文本》对公寓、写字间、商业物业功能约定不明的情况下，应按双方理解比较一致的方向或有利于业主的方向解释。故金石物业公司按《前期物业服务合同示范文本》中公寓8元/月/平方米的标准收取物业服务费无依据，吴玉柱主张按照《前期物业服务合同示范文本》中公寓3.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费的理由成立，予以支持。吴玉柱2016年1月1日至2018年12月31日物业费计算为：3.95元×108.62平方米×36个月＝15445.76元。关于金石物业公司请求判令吴玉柱支付违约金5004元的诉讼主张，因吴玉柱与金石物业公司对收费标准存在异议，而吴玉柱主张按《前期物业服务合同示范文本》中公寓3.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费的上诉请求二审予以支持，可以认定吴玉柱是因与金石物业公司收费标准产生争议而未交纳物业服务费。退一步讲，即使吴玉柱向金石物业公司依据3.95元/月/平方米的标准向金石物业公司交纳物业服务费，金石物业公司也不同意以该标准收取物业服务费。故不能以此认定吴玉柱存在违约行为，金石物业公司该项主张不予支持。综上所述，吴玉柱的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市回民区人民法院(2019)内0103民初1664号民事判决；二、吴玉柱于本判决生效后十日内一次性给付内蒙古金石物业服务有限责任公司物业费15445.76元；三、驳回内蒙古金石物业服务有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费760元，由吴玉柱负担342元，内蒙古金石物业服务有限责任公司负担418元；二审案件受理费690元，由吴玉柱负担310.5元，内蒙古金石物业服务有限责任公司负担379.5元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月一日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱