河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初4922号 原告：史秀英。 委托诉讼代理人：曹红梅，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王杰英，河北浩博律师事务所律师。 被告：魏河祥。 被告：段风莲。 第三人：河北国宏房地产开发有限公司。 法定代表人：王文江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 原告史秀英与被告魏河祥、段风莲、第三人河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏公司）执行异议之诉一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史秀英委托诉讼代理人曹红梅、王杰英，被告魏河祥、段风莲，第三人国宏公司的委托代理人周永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 史秀英向本院提出诉讼请求：1.依法确认邯郸市丛台区房产属于原告所有；2.依法判令立即停止对邯郸市丛台区房产的执行并解除对该房产的查封；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告魏河祥、段风莲依据生效的邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初238号民事判决书（魏河祥、段风莲与河北国宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案）向贵院申请强制执行（案号为丛台区人民法院2017冀0403执1173号），查封了国宏公司名下位于邯郸市丛台区房产一套。第一，在贵院查封涉案房产以前，原告已经和第三人国宏公司签订合法有效的书面买卖合同。2014年7月29日，原告与第三人国宏公司签订《内部认购协议书》。2019年5月17日，贵院裁定查封了第三人国宏公司名下的案涉房产。2014年9月11日、2015年10月22日，国宏公司取得案涉房产的（2014）邯房预售字第00828号、（2015）邯房预售字第00827号商品房预售许可证，因此双方签订的《内部认购协议书》合法有效，受法律保护。综上，在贵院查封案涉房产以前，原告与第三人国宏公司已经签订合法有效的书面买卖合同。第二，原告已支付全部购房款。2014年7月29日，原告购买第三人国宏公司开发的案涉房产，并已于2014年7月29日付清房款816358元。第三，本案中贵院查封的案涉房产属于原告所有，且原告所购商品房系用于居住，及原告名下无其他用于居住的房屋。综上所述，贵院查封的案涉房产属于原告所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告对涉案的房产享有足以排除强制执行的民事权益，故原告依法向贵院提出执行异议之诉，请求贵院依法立即停止对案涉房产的执行并解除查封。 魏河祥、段风莲辩称，1.执行裁定书是法院执行行为的合法体现，符合法律规定。所裁定执行的内容不能解除。本案中邯郸市丛台区人民法院（2019)冀0403执异163号裁定书，是丛台区人民法院在审理(2019)冀0403民初238号民间借贷案件过程中，法院依照法定程序做出的执行处理行为，没有违反法律规定。2.原告提供的2014年7月29日《内部认购协议书》不具备商品房买卖合同的要求，而内部认购协议不能作为对抗被告的依据。史秀英于2014年7月29日与国宏公司签订的《内部认购协议》，第一条和第六条明确约定，签订《商品房买卖合同》合同时以商品房买卖合同的总房款多退少补，乙方在接到甲方通知起7日内换签商品房买卖合同，史秀英与国宏房公司签订的是预约合同，在一定时间内再签订正式商品房买卖合同，双方的真实意思表示，而且不具备商品房买卖的主要内容：根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，可是史秀英于邯郸市国宏房地产开发有限公司签订的内部认购协议书只有两条①购房人姓名②付房款，和商品房销售管理办法第十六条的规定：相差十一条，不符合商品房签订的主要条款。根据法律规定，内部认购协议不能对抗执行。3.史秀英于2014年7月29日与国宏公司签订的《内部认购协议》，提供的银行流水是路月志2013年11月2日至2014年4月19日的。银行转款与史秀英2014年7月29日签合同日期相差9个月，没有任何证据证明是史秀英的购房款。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同的主体资格是出卖人和买受人，史秀英是买受人，国宏公司是出卖人，路月志于2013年11月份付给国宏公司的银行付款与史秀英2014年7月29日签订的《内部认购协议》无任何关联不能认定为购房款。4.史秀英与国宏公司签订的《内部认购协议》中第五条乙方需于本协议签订之日起，七日内付清所约定应付协议款否则本协议签订无效，甲方有权将协议作废，属于无效条款，七日内无付房款内容。第十条，此协议最终解释权归河北国宏房地产开发有限公司所有；应为无效条款。根据《合同违法行为监督处理办法》规定，解释格式等六项权力，按照该办法，解释权归商家所有等条款均为无效。5.国宏公司给史秀英提供的收款收据无效。根据国家税务总局目前新出台的《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》显示，从2007年2月1日起，房地产开发企业以及其他从事不动产销售的单位和个人，在销售不动产收取款项时，必须开具税务机关统一印制的《不动产发票》按国家税务总局的不动产发票要交百分之三的税收，国宏公司称无钱缴税，不能网签备案，国宏公司有明显的偷税行为。史秀英与国宏公司于2014年7月29日签订的《内部认购协议》，名为《内部认购协议书》，实为民间借贷，根据史秀英在执行异议期间提供的银行流水，是丈夫路月志2013年11月2日至2014年4月19日给国宏公司，把路月志的民间借贷担保协议不到期的借贷直接转入史秀英签订的内部认购协议购房款，不符合物权法第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得抵押个人所有。综上所述，案外人的异议之诉不能成立。 国宏公司陈述，原告所诉属实，第三人无异议。 本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，史秀英作为乙方与国宏公司作为甲方签订《内部认购协议书》，约定：“第二条乙方购买的房屋，位于1号楼1单元501号房，该商品房协议约定建筑面积约114.98平方米。第三条计价方式与价款，按建筑面积计算，该房屋价款为7100元/㎡，总价款816358元。第四条付款方式及期限1、一次性付款，乙方于2014年7月29日付清房款816358元，签订《商品房买卖合同》时，以《商品房买卖合同》的总房款多退少补…………河北国宏房地产开发有限公司签章，史秀英签字捺印，2014年7月29日”。自2013年12月至2014年4月，史秀英、路月志多次向国宏公司转款。国宏公司给史秀英出具收据：“今收到史秀英x房款，面积114.98㎡，7100/㎡，河北国宏房地产开发有限公司签章”。 另查明，魏河祥、段风莲与国宏公司民间借贷纠纷一案，2017年2月22日，本院作出（2017）冀0403民初238号民事判决书，判决：限被告河北国宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告魏河祥、段风莲借款本金390000元及按年利率24%的标准支付该款自2013年12月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（扣除已支付的利息），在本案执行程序中另行计算。2017年7月3日，该案进入执行程序，2019年5月17日本院作出（2017）冀0403执1173号执行裁定书，查封了被告河北国宏房地产开发有限公司名下位于邯郸市丛台区房产。案外人史秀英于2019年7月8日向本院提出书面异议，本院于2019年9月18日作出（2019）冀0403执异163号执行裁定书，认为邯郸市丛台区阳光水岸1号楼1单元501号房产登记在被执行人国宏公司名下，本院查封该房产并无不当。对异议人提出的“其已购买房屋，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利”的问题，非执行异议审查确认范围，故裁定驳回案外人史秀英的异议。史秀英诉至本院，要求确认本案争议房屋为史秀英所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 另查明，在月志名下有一套房产，为邯山区x号。 本院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，史秀英与国宏公司签订的《内部认购协议》仅对房屋面积、价格等进行了大概的约定，不符合商品房买卖合同的条件。其次，对于史秀英所称购房款系通过其爱人路月志名下转给国宏公司，路月志自2013年12月开始至2014年4月，分多笔转给国宏公司，而史秀英是在2014年7月29日签订的《内部认购协议书 》，该房款的交付亦不符合交易习惯。综上，本院对史秀英要求确认邯郸市丛台区房产属于其所有，依法判令立即停止对邯郸市丛台区号房产的执行并解除对该房产的查封的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回史秀英的诉讼请求。 案件受理费11964元，由史秀英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  刘小芳 人民陪审员  杨 阳 人民陪审员  徐 波 二〇二〇年六月二日 书 记 员  焦亚楠