湖南省宁乡市人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0124执异24号异议人（案外人）：宁乡至信咨询服务有限公司，住所地宁乡市玉潭街道人民中路1号1栋宁乡大厦5楼。法定代表人：罗湘文，总经理。委托代理人：邹永生，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托代理人：成芳，湖南唯楚（宁乡）律师事务所实习律师。申请人：赵迟达，男，1972年2月22日出生，汉族，住。委托代理人：肖汉兵，湖南德都律师事务所律师。被申请人：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭街道宁乡大道168号。法定代表人：林学垒。委托代理人：罗敦煌，系该公司员工。本院在执行申请人赵迟达与被申请人湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门房产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人宁乡至信咨询服务有限公司（以下简称至信公司）提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年6月5日举行了听证。异议人至信公司委托代理人邹永生、林芳，申请人赵迟达及委托代理人肖汉兵，被申请人福临门房产公司委托代理人罗敦煌参加了听证。本案现已审查终结。异议人至信公司称：2020年1月6日，宁乡市人民法院因赵迟达诉福临门房产公司建设施工合同纠纷一案，根据赵迟达的申请，作出湘0124民初7780号民事裁定书，对福临门房产公司名下福临门名郡的20套商品房予以冻结。其中14栋17A02、17A03、17A04、17A05，19栋101、109、114、115、17A02、17A03、17A04、17A05等共十二套商品房已由我公司于2019年1月18日向福临门房产公司购买，双方签订了《宁乡市商品房买卖合同》，在宁乡市住房保障局进行了备案，我公司已向福临门房产公司全额支付了购房款，福临门房产公司已将房屋交付我公司，因未达到合同约定的产权登记时间而未办理产权登记。我公司确系上述十二套房屋的权利人，对上述被冻结的十二套商品房享有的权益能够排除人民法院的冻结。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院相关司法解释的规定，提出异议，请依法中止宁乡市人民法院（2019）湘0124民初7780号民事裁定书中对福临门名郡14栋17A02号室、19栋101室等12套商品房冻结的执行。申请人赵迟达称：1、异议人将福临门房产公司的房产办理网签至其名下的行为是虚假的买卖行为，其实并没有真正的买卖，其行为是名为买卖实为担保。2、其行为并没有完成房屋产权的转移，即使其是真实的行为，其所有权没有到其名下，不能对抗人民法院的查封冻结行为。福临门房产公司称：我公司的房屋确实是卖给了异议人，我公司最早是跟异议人借钱，后来因无偿还能力就按网签合同的价格抵债卖给他们了。经审查查明，2019年11月18日，至信公司与福临门房产公司就福临门名郡14栋17A02、17A03、17A04、17A05、19栋101、109、114、115、17A02、17A03、17A04、17A05房屋签订了12份《宁乡市商品房买卖合同》，约定至信公司购买上列房屋，房屋总价款为5,649,364元，合同约定购房款缴入福临门房产公司在长沙银行股份有限公司宁乡支行开设的预售款监管账户。2019年1月18日，福临门房产公司出具了收至信公司购房款5,649,364元的收据，至信公司提交了2018年1月31日转账1,500万元给福临门房产公司的付款回单和2019年9月22日福临门房产公司对其发出的入住通知书，拟证明已支付了购房款并实际占有。上述12份商品房买卖合同均办理了网签备案登记。赵迟达与福临门房产公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼中，经赵迟达申请，本院于2020年1月6日作出（2019）湘0124民初7780号民事裁定书，裁定冻结福临门房产公司包括案涉房屋在内的20套房屋，并于2020年1月9日办理查封登记。另查明，至信公司与福临门房产公司有借贷关系，福临门房产公司尚欠至信公司借款。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”对至信公司提出的执行异议能否排除人民法院的强制执行，应符合上述规定的三个条件。本案中，至信公司与福临门房产公司在本院查封之前虽然签订了合商品房买卖合同，但涉案房屋为居住用房，至信公司作为公司法人，所购房屋并非用于居住，且至信公司提交的2018年1月31日1,500万元付款回单，早于签订商品房买卖合同将近两年的时间，不符合通常的交易习惯，也不符合常理，且该款也不是付至商品房买卖合同约定的银行账户。不能证明该1,500万元是涉案房屋的购房款，故也不能证明至信公司已履行支付超过合同约定总价款百分之五十的购房款的义务。至信公司对涉案房屋不享有排除法院强制执行的实体权利。本院对福临门房产公司名下房屋采取的执行措施符合相关法律规定。至信公司请求中止冻结福临门名郡14栋17A02、17A03、17A04、17A05，19栋101、109、114、115、17A02、17A03、17A04、17A05号房屋的异议不成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人宁乡至信咨询服务有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宁乡市人民法院提起诉讼。审 判 员  高强明人民陪审员  李湘宁人民陪审员  贺立斌二〇二〇年六月十日书 记 员  杨 敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。