新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终760号   上诉人（原审原告）：万光利，男，1981年2月14日出生，汉族，新疆科学技术出版社编辑，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：靳琦（系万光利妻子），汉族，1983年11月11日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审被告）：新疆鲁达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区西湖路222号。   法定代表人：麻世新，该公司董事长。   委托诉讼代理人：周彦武，该公司工作人员。   委托诉讼代理人：王春艳，新疆法库律师事务所律师。   上诉人万光利因与被上诉人新疆鲁达房地产开发有限公司（以下简称鲁达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2019）新0104民初7179号民事判决，向本院提出上诉。本院2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日开庭进行了审理。上诉人万光利的委托诉讼代理人靳琦，被上诉人鲁达房地产公司的委托诉讼代理人周彦武、王春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   万光利上诉请求：1.撤销一审判决,改判鲁达房地产公司支付逾期办理不动产权证违约金4,730.43元；2.判令鲁达房地产公司支付逾期交房违约金17,739元；3.判令鲁达房地产公司返还缴纳的燃气安装费、热计量费9,322元。事实和理由：一审法院适用法律错误，一审法院认定补充协议为非格式条款错误。《补充协议》是我在签署《商品房预售合同》时,鲁达房地产公司要求签署的，该条款属于鲁达房地产公司为了重复使用而事先拟定,且未与我协商，尤其是补充协议的第十条,该条款免除了鲁达房地产公司在合理期限内办理房产证的义务。截至目前，涉案小区的四号楼还未承建,连拆迁工作都未完成，鲁达房地产公司的恶意行为排除了我在合理期限内取得不动产产权证的权利，补充协议第十四条系格式条款,依法应属无效。按照《商品房预售合同》第十五条的约定,鲁达房地产公司应向我支付逾期办理不动产权证违约金。按照《商品房预售合同》第八条、第十一条及第十四条的约定,房屋交付时应具备该商品房经分期综合验收合格,交付房屋时水电暖、正常使用,天然气接入户正常使用。在交接房屋时,应出示第八条规定的证明文件。在本案庭审中,鲁达房地产公司辩称2015年9月30日通知我交房并符合交付条件,但庭审中鲁达房地产公司并未提供相应证据予以证实。房屋是否符合交付条件的举证责任在鲁达房地产公司,鲁达房地产公司无法举证就应承担举证不能的法律后果。因此,一审法院认为鲁达房地产公司逾期交房的事实无法认定显然错误。一审法院认为鲁达房地产公司收取的燃气安装费6,148元、热计量费3,174元是否为违规收费,应由价格行政主管部门确认后再行处理,显属错误。一审中,我出示了乌鲁木齐市发展和改革委员会(乌发改【2008】639号)《关于新建商品房天然气安装工程费用的批复》,该批复明确房产开发商、物业公司等各单位不得价外另行向用户收取天然气入户费用。根据该批复,鲁达房地产公司收取燃气安装费、热计量费无任何事实和法律依据。综上,请求二审法院查明事实,依法改判支持我的上诉请求。   鲁达房地产公司辩称，不同意万光利的上诉请求。双方签订《补充协议》第十条的约定是双方合意，不是格式条款。该项目4号楼未承建是因为乌鲁木齐城市管理局查封涉案项目部分房屋，导致2015年后无法办理施工许可证，从而无法动工，所以4号楼未承建并非我公司自身导致，按照第十条约定出卖人应当在所购小区道路绿化配套设施，所有楼栋全部竣工后360日内，将办理权属登记资料到产权登记机关备案。所以依照该约定我公司为万光利办理产权证条件未成就，且万光利在一审判决中第一项诉请要求办理不动产权证其也未上诉，一审法院关于第一项判决已经生效，证明其认可一审法院认定，即我公司办理不动产权证的条件未成就，所以我公司不存在逾期办证的事实，就未办理产权证无须向万光利承担违约责任。万光利在一审中承认其于2015年9月30日收到了我公司交房通知，而在一审庭审中，我公司也提交了新疆科技出版社其他同事的入住通知单及万光利交纳的自2015年交纳的物业费发票，还有2015年至2016年期间的采暖费发票，上述证据均可证明我公司承建的房屋已经达到交房条件，只因为万光利迟迟不来交房。所以逾期交房是万光利自身原因导致，按照交房补充协议约定，我公司无须向万光利承担违约责任。因万光利购买房屋为团购房，我公司与其单位协商交纳安装费热计量费未违反相关约定。而燃气设备已经安装，我公司无须返还这笔费用。请求二审法院驳回上诉，维持原判。   万光利向一审法院提出诉讼请求：1.判令鲁达房地产公司为我办理不动产权证；2.判令鲁达房地产公司支付逾期办理不动产证违约金4,730.43元；3.判令鲁达房地产公司支付逾期交房违约金17,739元；4.判令鲁达房地产公司返还燃气安装费、热计量费9,322元。   一审法院认定事实：2015年1月5日，鲁达房地产公司（出卖人）与万光利（买受人）签订商品房预售合同，万光利购买鲁达房地产公司开发的位于乌鲁木齐市××区建筑面积110.01平方米预售商品房。合同约定：该商品房单价4,300元、总价款473,043元，付款方式为2015年1月5日前支付首付款299,043元、同年1月14日前以转公积金方式支付7.4万元、剩余购房款10万元以公积金贷款方式支付。合同约定的商品房交付期限为：出卖人应当在2015年9月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同关于交接的约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：按照双方补充协议的约定执行。合同关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同附件四补充协议第六条的内容为：出卖人在商品房达到交付使用条件后，即可通知买受人办理入住手续。买受人在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在十五日内办理入住手续，并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付买受人，由此产生的暖气费、物业费等由买受人承担，且按应付款额日百分之五收取滞纳金；如买受人逾期收房并不缴纳相关暖气费、物业费及滞纳金，出卖人有权拒绝交付使用直至买受人缴清所有费用。上述合同附件四补充协议第十条的内容为：由于实际办证手续是小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产证初始登记和产证分户手续，所以双方同意将主合同第十五条中“出卖人应当在商品房交付使用后”的内容，变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，买受人对此变更认可无异议。上述商品房在不动产登记部门办理了预购商品房预告登记，万光利已付清合同约定的房价款。鲁达房地产公司于2015年9月30日通知万光利交接房屋，万光利于2016年3月29日办理入住手续，并于当日支付2015年10月10日至2016年4月10日采暖季的采暖费以及2015年9月30日至2016年9月30日期间的物业费。2016年3月29日，鲁达房地产公司收取万光利燃气安装费6,148元及热计量费3,174元，合计9,322元。上述商品房为万光利单位新疆科技出版社团购房，鲁达房地产公司本案审理中提供该单位职工入住通知单的签署时间为2015年10月1日。鲁达房地产公司开发的鲁达国际商住小区1#、5#、7#商住楼、6#幼儿园、地下建筑以及2#商业写字楼于2013年取得建设工程规划许可证，3#底商住宅楼第4层-21层于2016年取得建设工程规划许可证，3#底商住宅楼第1层-3层以及4#商业楼于2017年取得建设工程规划许可证。4#商业楼至今未建成。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水行审字第4号行政裁定对乌鲁木齐市城市管理局作出的乌综罚决（2013）第103号《行政处罚决定书》准予强制执行，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院于2015年12月查封、冻结鲁达国际商住××区写字间两层面积为2400平方米的房产手续。2019年8月，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2019）新0105行再1号行政裁定，撤销上述行政裁定，对乌综罚决（2013）第103号《行政处罚决定书》不准予执行。一审法院认为，万光利、鲁达房地产公司于2015年1月5日签订的商品房预售合同及补充协议，是当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。补充协议对主合同关于办理产权登记的条件及期限进行变更，该约定非格式条款，小区4号商业楼未建成，为万光利办理权属证书的条件尚未成就，故万光利可待条件成就后再行主张，如该小区的规划无法通过验收而导致万光利无法取得产权证书，万光利也可待该事实确定后另行主张权利。同理，万光利本案主张逾期办证违约金无事实依据，一审法院对此不予支持。合同约定商品房交付期限为2015年9月30日之前，补充协议约定在接到入住通知后15日内办理入住手续并缴纳相关费用，逾期视为房屋已交付，万光利自认鲁达房地产公司于2015年9月30日通知其交房，万光利于2016年3月29日办理入住手续并交纳自2015年9月30日起的物业费以及2015-2016年度的采暖费，故鲁达房地产公司逾期交房的事实无法认定，万光利主张逾期交房违约金的请求不能成立。万光利办理入住手续时支付燃气安装费6,148元、热计量费3,174元是事实，但该两笔费用是否为鲁达房地产公司违规收费，应由价格行政主管部门确认后再行处理。判决：驳回万光利的诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁达房地产公司提交本院（2019）新01行再11号行政裁定书一份，用于证明因行政违法查封的原因导致涉案小区4号楼无法办理施工许可证。万光利质证意见如下：真实性和合法性认可，关联性不认可，裁定书并未显示出其所要证明的问题，鲁达房地产公司的规划许可证是分别取得的，其他楼栋的施工许可不影响1号楼产权证的办理。本院对上述证据认定如下：本院对行政裁定书的真实性、合法性予以确认，因该证据能够证实涉案小区部分楼栋无法办理施工许可证的原因，本院对该证据的关联性予以确认。   本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，万光利与鲁达房地产公司之间因涉案房屋的交付、权属证书办理、燃气及热计量安装费用承担等问题产生争议。本案的争议焦点为：万光利主张鲁达房地产公司赔偿逾期交房违约金、逾期办证违约金及返还燃气安装费、热计量费有无事实依据和法律依据。万光利上诉认为《补充协议》中的部分条款属于格式条款，免除了鲁达房地产公司的合同义务，应属无效。根据庭审调查及当事人陈述证实，涉案房屋系新疆科技出版社的团购房，万光利基于与新疆科技出版社之间存在劳动人事关系，与鲁达房地产公司之间形成了商品房买卖合同关系，从该房屋的购买交易过程及交易价款等特征反映，涉案房屋既带有一般商品房的特征，又具备部分集资建房的优惠性质。万光利与鲁达房地产公司之间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中的条款均系双方在签订过程中确认的条款，对于房屋权属办理的期限及条件变更的条款应属双方协商一致后形成的意见，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规强制性规定，上述协议应属于合法有效的合同，万光利认为《补充协议》中部分条款无效的上诉意见，本院不予采信。根据万光利的陈述意见及鲁达房地产公司的举证显示，万光利对于涉案房屋于2015年10月1日已具备交付条件明知，鲁达房地产公司亦通过合同约定的通知方式告知万光利交接房屋，万光利延期收房的行为亦不能作为向鲁达房地产公司主张逾期交房违约金的依据，万光利主张鲁达房地产公司支付逾期交房违约金的上诉意见，本院不予采信。根据《补充协议》中约定的条款内容，涉案房屋办理权属证书的期限及条件并不具备，万光利主张鲁达房地产公司支付逾期办证违约金不符合法律规定及合同约定，该项上诉理由不能成立，本院不予采信。关于万光利主张鲁达房地产公司退还燃气安装费、热计量费的问题，因万光利取得涉案房屋系基于新疆科技出版社的团购行为，涉案房屋的交易价格有别于普通商品房，万光利与鲁达房地产公司之间签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中并未载明房屋交易金额中包括该部分附属设施及功能性器具的安装购买费用，万光利在交接房屋过程中的交款行为应视为其自愿承担该部分费用，且已占有使用该部分附属设施及功能性器具多年，其主张鲁达房地产公司返还该部分费用不符合诚实信用原则及公平原则，万光利的该项上诉理由不能成立，本院不予采信。   综上所述，万光利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费594.79元，上诉人万光利己预交，由其负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   冯 宁   审  判  员   卫 杨   审  判  员   焦 玉   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日   书  记  员   李玉涛