河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5057号上诉人(原审原告、执行案外人)：张武超。委托诉讼代理人：赵素平，河南言东方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺，河南言东方律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王素菊。委托诉讼代理人：秦汝良，河南昇融律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：窦呈香。上诉人张武超因与被上诉人王素菊、原审第三人窦呈香案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张武超及其委托诉讼代理人赵素平、张艺、被上诉人王素菊及其委托诉讼代理人秦汝良、原审第三人窦呈香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张武超上诉请求：1、依法撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15898号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年1月18日，上诉人通过中介公司与原审第三人签订合法有效的《房屋买卖合同》。2016年1月21日，原审第三人将涉案房屋交付上诉人占有使用，自房屋交付之日至今，涉案房屋一直由上诉人的父母合法居住。2016年2月19日之前，上诉人已经向原审第三人支付了全部购房价款。2016年2月19日，上诉人缴纳了涉案房屋的相关税费，取得了销售不动产统一发票，当日上午上诉人与原审第三人共同到房管局办理涉案房屋的过户手续，并提交了相关证明材料，房管局向上诉人下发了受理凭证。当日下午，因被上诉人申请，河南省郑州市二七区人民法院对涉案房屋进行了保全查封。由此可知，涉案房屋未及时过户至上诉人名下并非因上诉人的过错所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人作为涉案房屋的买受人，对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，其合法权益依法应受法律保护，一审法院认定事实错误。二、一审法院对于上诉人以现金支付的43万元购房款不予认定于法无据且有悖常理。（一）上诉人以现金形式向原审第三人支付了43万元购房款，该笔款项中有40万元系上诉人从所在的北京建恒信安科技有限公司处借支的，上诉人向一审法院提交了《借条》、北京建恒信安科技有限公司的记账凭证及证明足以证明。一审法院以上诉人系北京建恒信安科技有限公司的高管，与北京建恒信安科技有限公司存在利害关系且没有其他证据相互印证该笔借款为由，未认定该40万元购房款已支付的事实存在错误。上诉人仅是北京建恒信安科技有限公司聘用的管理人员，对公司没有绝对的控制权。北京建恒信安科技有限公司作为正规经营的法人机构，设有法务风控部门，清楚作伪证的法律风险，如北京建恒信安科技有限公司没有向上诉人提供借款，是不可能提供虚假证明的。（二）关于本案43万元购房款是否已经支付问题，有其他证据可以印证。首先，本案各方当事人有过多次诉讼行为，原审第三人自始至终都认可其收到43万元购房款。（三）被上诉人提交的录音不能证明43万元款项未付，上诉人在与被上诉人多次诉讼中已经对该录音的形成作出了合理的解释：1、原审第三人作为欠款方为了拖延还款而向被上诉人谎称未收到全部购房款，录音中的话与客观事实并不一致；2、上诉人作为购房者原本与被上诉人没有任何关系，因被上诉人苦苦纠缠，为求脱身而对被上诉人敷衍了事。王素菊辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件必须同时具备，才能对抗执行权，然而上诉人至少有两个条件没有成就，具体表现在：一、涉案房屋被查封时，还有房屋尾款没有支付。（一）根据上诉人提交的编号为000450的《房屋买卖合同》第四条第一款第二项的约定，上诉人应以按揭贷款方式交付房款，所以涉案房屋查封前不具备交付尾款的条件，不可能交付尾款。（二）被上诉人提交的录音证据及证人证言可以证明2016年2月19日涉案房屋被查封时，43万元售房尾款尚未支付。（三）上诉人、原审第三人对尾款多次表述不一，可证明尾款并未实际支付。（四）按照合同约定，剩余50万元房款以银行按揭贷款方式支付，但上诉人未提交银行贷款的相关证据，由此可以认定还有50万元尾款尚未支付。（五）大额资金通常由银行转账支付，现金支付不符合生活习惯。二、涉案房屋被查封时，房屋没有实际交付。（一）根据上诉人提交的编号为000450的《房屋买卖合同》第五条第三款的约定，原审第三人应在收到全款后3日内腾空房屋，同时交付房屋钥匙，所以法院查封涉案房屋时尚不具备交付房屋的条件，因此房屋不可能交付。（二）被上诉人提交的录音证据及证人证言可以证明截至2016年2月26日涉案房屋还在出租状态，上诉人尚未实际入住。综上所述，一审法院事实认定及法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。窦呈香述称，一、一审法院以被上诉人提交的其与原审第三人的谈话录音及与上诉人的通话录音来判定涉案房屋尚未交付完毕而不支持上诉人的诉讼请求是不妥的。被上诉人无法证明当事人在录音中所说的每一句话是其真实意思表示，更何况在通话时上诉人与被上诉人从未蒙面，也不认识，录音的真实性、可靠性很低。二、在被上诉人诉原审第三人民间借贷纠纷一案中，被上诉人要求诉前保全并无过错，但2016年2月19日上午原审第三人将房屋通过中介、房管局完成过户后，一审法院于当天下午将该房屋查封，而被上诉人于2016年2月19日下午才提交申请。由此可见，被上诉人的诉前保全是虚假的，河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初2926号案件采取的查封措施才是合法真实有效的。三、随着社会的发展，有各种各样的金融交易方法，但国家明令不许拒绝现金交易。既然国家允许，上诉人现金支付43万元合理，且不违反规定。张武超向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对原告购买的位于××市××区××路××号院××号楼××单元××层××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认涉案房屋归原告张武超所有。一审法院认定事实：王素菊诉窦呈香、杨俊宸民间借贷纠纷一案，王素菊申请诉前保全，该院作出（2016）豫0103财保21号民事裁定，裁定冻结窦呈香名下银行存款31万元或查封其相应价值财产。2016年2月19日，该院向郑州市住房保障和房地产管理局送达民事裁定书及协助执行通知书，查封窦呈香名下位于××市××区××路××楼××单元××号房屋。2018年1月29日，该院作出（2017）豫0103民初7292号民事判决，判决：一、窦呈香、杨俊宸、刘郦薇于判决生效之日起十日内向王素菊偿还借款本金161万元，并支付利息（以本金161万元为基数，按照年利率6%的标准计算，自2016年2月18日起支付至实际清偿之日止）；二、驳回王素菊其他诉讼请求。王素菊、杨俊宸、刘郦薇不服该判决，提起上诉。郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终5273号民事判决，判决：一、撤销（2017）豫0103民初7292号民事判决第二项：驳回王素菊的其他诉讼请求；二、变更（2017）豫0103民初7292号民事判决第一项为：窦呈香、杨俊宸、刘郦薇于判决生效之日起十日内向王素菊偿还借款本金161万元及利息（以借款本金31万元为基数，利息按年利率24%从2013年10月31日起计算至实际还款之日止，以借款本金130万元为基数，利息按年利率24%从2013年11月22日起计算至实际还款之日止）。上述判决生效后，经王素菊申请，该院于2018年7月13日立案执行，执行案号为（2018）豫0103执2527号。在执行过程中，张武超提出执行异议，该院于2019年9月3日作出（2019）豫0103执异136号执行裁定，认为张武超对涉案房屋不享有排除执行的权益，故裁定驳回张武超提出的执行异议。张武超不服该裁定，向该院提起诉讼，请求判令：1、立即停止对原告购买的位于××市××区××路××号院××号楼××单元××层××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认涉案房屋归原告张武超所有。另查明，2016年1月11日，张武超的父亲张子宽（甲方）与郑州市正天房地产经纪有限公司（乙方）签订《房屋委托购买协议》，约定甲方委托乙方购买涉案房屋，价款99万元，甲方于2016年1月16日向乙方交纳认购诚意金3万元。2016年1月18日，窦呈香（出卖方、甲方）、张子宽（买受方、乙方）、郑州市正天房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于二七区京广中路41号院1号楼2单元13层13D号的房屋出售给乙方，成交价99万元；付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订本合同后7个工作日内共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在贷款审批后5个工作日内，将首付款（不含定金）44万元交于房管局资金监管账户/甲方，剩余房款50万元由贷款银行于放贷之日交于房管局资金监管账户/甲方，同时甲方配合乙方办理产权过户手续。张子宽于2016年1月11日向郑州市正天房地产经纪有限公司交纳购房意向金3万元，签订合同后又交纳购房定金2万元及中介佣金20800元。2016年1月21日，张武超向窦呈香转账36万元，同日，窦呈香出具收条，载明收到张武超买房款36万元。2016年2月19日，张武超向杨俊宸转账15万元。窦呈香出具落款时间为2016年2月19日的收条一张，内容为“今收到张武超购买款伍拾捌万元正，其中现金肆拾叁万元正，转账拾伍万元正。收款人：窦呈香2016.2.19”。2016年2月19日，张武超交纳了涉案房屋的购买契税15792.34元，并办理了销售不动产统一发票。2016年2月19日上午，张武超与窦呈香及郑州市正天房地产经纪有限公司员工共同到郑州市房地产管理局办理涉案房屋的过户手续，并提交了相关办证材料，郑州市房地产管理局向张武超下发了受理凭证（领证通知单）。当日下午，经王素菊申请，该院对涉案房屋进行了保全查封。张武超提交的落款时间为2016年2月17日的借条一张，内容为“借款人张武超因郑州购房（借款用途）需向贷款人北京建恒信安科技有限公司借款人民币肆拾万元整（小写￥400000元整）。借款种类为现金，借款日期为2016年2月17日，还款日期为2017年2月17日前，按时一次性偿还清借款。借款人（签字）：张武超，贷款人：北京建恒信安科技有限公司，见证人（签字）：高尚飞，2016年2月17日”。张武超出具的《北京建恒信安科技有限公司记账凭证》显示“摘要为借款，总账科目为1133其他应收款-张武超，借方金额为400000元（现金）”。张武超提交的北京建恒信安科技有限公司出具的落款时间为2016年12月28日的《证明》显示“张武超系我公司员工，2016年2月17日张武超以买房为由向公司借款40万元，公司财务从当日营业款及银行部分提现共计40万元现金交付给张武超。特此证明”。根据国家企业信用公示系统显示，北京建恒信安科技有限公司法定代表人为张武超，其在该公司任董事长兼总经理职务。庭审中，关于43万元购房款现金支付的原因，张武超解释称系应窦呈香的要求以现金支付，窦呈香要求现金支付的具体原因张武超一方不清楚；窦呈香解释称当时其母亲生病，2014年其侄子也生病，窦呈香当时已经离婚，涉案房屋虽系登记在窦呈香名下，但实际系其父亲的房屋，其弟弟欠了很多钱，××，其父亲要求窦呈香将卖房的款项分其弟弟一半，并要求给现金。王素菊向该院提交了录音证据，其中2016年2月24日王素菊、尚俊五和窦呈香会面的录音显示，窦呈香称系张武超一方帮其出资解押，剩余的款项拿到房本再支付。2016年3月3日张武超与王素菊的通话录音显示，张武超明确表示为窦呈香支付了涉案房屋解押款，尚欠窦呈香40多万没支付。张武超提交的落款时间为2016年1月21日的《房屋交接确认书》显示，张武超与窦呈香共同签字确认双方于2016年1月21日进行了房屋交接。张武超提交的郑州市二七区建中街街道办事处铁道陇海家园社区居民委员会于2016年5月24日出具的《证明》显示“我辖区居民张武超、张子宽、郑云英（张子宽、郑云英系张武超父母）于2016年1月入住我辖区1号楼2单元13D号”。张武超提交的2016年9月、2017年9月、2018年9月的《郑州华润燃气用户安全检查情况通知书》均显示用户名窦呈香，但用户签名处均系张子宽签字。王素菊提交的2016年2月24日王素菊、尚俊五和窦呈香谈话录音显示，窦呈香称房子已经腾空，但钥匙一直没给，租房户卫生没有打扫完，还没有结清钱。张武超于2016年将窦呈香诉至该院，请求确认张武超为××市××区××路××楼××单元××Ｄ房屋所有权人并解除对该房屋的查封，该院于2016年8月25日作出（2016）豫0103民初5149号民事判决，判决张武超为××市××区××路××楼××单元××Ｄ房屋所有权人。2016年10月25日，王素菊将张武超、窦呈香诉至该院，请求撤销该院作出的（2016）豫0103民初5149号民事判决书，该院于2017年4月21日作出（2016）豫0103民初9795号民事裁定，裁定驳回王素菊的起诉。王素菊不服该裁定，提起上诉，郑州市中级人民法院于2017年6月29日作出（2017）豫01民终8346号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年10月15日，该院作出（2018）豫0103民监50号民事裁定，裁定由该院另行组成合议庭对（2016）豫0103民初5149号案件进行再审。该院于2019年5月17日作出（2018）豫0103民再58号民事判决，认为审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理，当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件，在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书，原审在涉案房产被查封后作出了确权判决，因此原审判决书确有错误，应予撤销，故判决：一、撤销郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初5149号民事判决书；二、驳回原审原告张武超的起诉。一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张武超提交的《房屋买卖合同》约定房屋成交价为99万元，根据张武超提交的转账凭证及郑州市正天房地产经纪有限公司的收据显示，张武超共转账向窦呈香及窦呈香家属付款共计51万元，并交纳购房意向金3万元、购房定金2万元，共计56万元，其称“剩余房款43万元系现金交付，其中40万元系通过向北京建恒信安科技有限公司借款后以现金方式支付”，但仅有其向该公司借款的借条及公司的证明，且张武超系该公司的高管，该公司与张武超有利害关系，在未有其他证据相互印证该笔借款的情况下，不能认定涉案房屋的40万元购房款已支付的事实。另根据王素菊提交的其与窦呈香的谈话录音及张武超的通话录音，窦呈香及张武超均认可在该院查封涉案房屋后尚未支付剩余40多万元的购房款，窦呈香及张武超对录音有异议，但也未提交证据证明录音造假。窦呈香对剩余43万元购房款现金支付原因的解释也没有有效证据予以印证。故张武超提交的证据不足以证明其已支付全部价款，不足以证明其对涉案房屋享有排除执行的权利，张武超要求立即停止对原告购买的位于郑州市二七区京广中路41号院1号楼2单元13层13D号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封及请求确认涉案房屋归原告张武超所有的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告张武超的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张武超负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定事实如下：一、位于××市××区××路××号院××号楼××单元××层××号房屋于2016年2月19日由河南省郑州市二七区人民法院查封，查封文号为（2016）豫0103财保21号。该财产保全措施系诉前保全，申请人为王素菊，被申请人为窦呈香。该（2016）豫0103财保21号民事裁定书载明：“2013年10月30日被申请人窦呈香向申请人王素菊借款310000元，出具借条一份，经申请人多次催要，被申请人至今未还款。为防止被申请人转移、隐匿财产，申请人向我院提出申请，要求依法冻结被申请人银行存款310000元或查封等值财产。申请人已向本院提供担保。经审查，本院认为申请人的诉前保全请求符合有关法律规定，且已提供担保。……裁定如下：冻结被申请人窦呈香银行存款人民币310000元或查封其相应价值财产。申请人应当在裁定书送达之日起三十日内向有管辖权的人民法院起诉，逾期不起诉的，本院将解除财产保全。”河南省郑州市二七区人民法院于2016年2月19日将上述民事裁定书及协助执行通知书送达给郑州市住房保障和房地产管理局，查封被申请人窦呈香名下位于××市××区××路××楼××单元13Ｄ（郑房权证字第××号）房产，查封期限为三年，自2016年2月19日至2019年2月18日。二、后王素菊申请立案，河南省郑州市二七区人民法院于2016年3月16日受理，案号为（2016）豫0103民初2926号。诉讼中，该院对该房屋采取了诉讼保全措施，作出（2016）豫0103民初2926号民事裁定，对涉案房屋继续予以查封，查封期限自2016年3月31日至2019年3月30日。三、王素菊诉窦呈香、杨俊宸、刘郦薇民间借贷纠纷一案，河南省郑州市二七区人民法院作出（2016）豫0103民初2926号民事判决。该判决查明：2013年10月31日，窦呈香向王素菊出具借款金额为31万元的欠条一份。2013年11月22日，窦呈香向王素菊出具借款金额为130万元的欠条一份。2016年2月19日，王素菊到该院申请诉前财产保全。该判决作出后，王素菊不服，提出上诉。本院作出（2017）豫01民终4310号民事裁定，裁定：撤销河南省郑州市二七区人民法院（2016）豫0103民初2926号民事判决，发回该院重审。四、发回重审后，河南省郑州市二七区人民法院所立案号为（2017）豫0103民初7292号。该院作出一审判决后，王素菊不服上诉至本院。本院作出（2018）豫01民终5273号民事判决，判决：撤销（2017）豫0103民初7292号民事判决第二项即“驳回王素菊的其他诉讼请求”；变更（2017）豫0103民初7292号民事判决第一项为：窦呈香、杨俊宸、刘郦薇于判决生效之日起十日内向王素菊偿还借款本金161万元及利息等。判后，杨俊宸、刘郦薇、窦呈香不服申请再审，河南省高级人民法院作出（2018）豫民申7552号民事裁定，裁定：驳回杨俊宸、刘郦薇、窦呈香的再审申请。五、王素菊依据本院（2018）豫01民终5273号生效民事判决，向河南省郑州市二七区人民法院申请强制执行，所立执行案号为（2018）豫0103执2527号。执行过程中，该院于2018年8月23日对涉案房产继续查封。六、2020年5月19日，张武超向郑州市二七区人民法院账号为81×××24中信银行账户内转账43万元。七、本院认定的其他事实同一审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应当同时符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记”四个条件。首先，本案中上诉人与原审第三人之间有关涉案房屋的买卖系通过房屋中介进行交易，签订《房屋买卖合同》后，转账支付51万元购房款及支付购房意向金3万元、购房定金2万元，且在上诉人交纳了涉案房屋住房买卖契税并取得销售不动产统一发票（办证联）后于2016年2月19日上午由郑州市房地产管理局向上诉人出具了《受理凭证（领证通知单）》，能够证明上诉人与原审第三人有关涉案房屋的买卖发生在人民法院查封之前，且签订的书面房屋买卖合同合法有效。其次，上诉人一审提交的其与原审第三人之间的《房屋交接确认书》、郑州市二七区建中街街道办事处铁道陇海家园社区居民委员会出具的有关上诉人父母于2016年1月入住涉案房屋的《证明》，能够证明上诉人从原审第三人处购得涉案房屋后随即在该房屋居住使用，该占有行为合法且发生在人民法院查封之前。第三，由于一审法院未采信上诉人提交的有关剩余房款43万元系现金交付的证据，上诉人于一审判决作出后主动向该院银行账户内针对王素菊申请执行窦呈香一案转账43万元，符合按照合同约定支付部分价款且将剩余价款交付执行的规定。第四，上诉人虽然已取得郑州市房地产管理局出具的《受理凭证（领证通知单）》，但因法院在其取得该凭证当日下午查封了涉案房屋，导致其客观上不能依据该凭证领取房产权属证书，涉案房屋未发生过户变更登记非上诉人自身原因。综上，涉案房屋应归上诉人所有，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，张武超的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15898号民事判决；二、××市××区××路××号院××号楼××单元××层××房产（不动产权证号：××号）归张武超所有；三、不得执行郑州市××区××路××号院××号楼××单元××层××房产（不动产权证号：××号）。一审案件受理费100元，二审案件受理费13700元，共计13800元，均由上诉人张武超负担。本判决为终审判决。审判长  范亚玲审判员  朱长勇审判员  张 晔二〇二〇年六月十七日书记员  胡文路