江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）苏行终379号 上诉人(原审原告)刘建安,女，汉族，住靖江市。 被上诉人(原审被告)靖江市人民政府，住所地靖江市阳光大道1号。 法定代表人陈锋剑，该市市长。 委托代理人叶桐，靖江市国有土地上房屋征收办公室工作人员。 委托代理人孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。 上诉人刘建安因诉靖江市人民政府（以下简称靖江市政府）房屋行政补偿一案，不服江苏省泰州市中级人民法院（2017）苏12行初249号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭。经阅卷、调查，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院认定： 因组织实施危房集中、基础设施落后的旧城区改造项目需要，2016年6月25日，靖江市政府作出征收决定及补偿方案并进行了公示，决定对靖江市旧城改造15号地块所涉及的房屋实施征收。《市政府关于旧城改造15号地块房屋征收决定的通告》载明，征收部门为靖江市住房和城乡建设局（以下简称靖江市住建局），征收实施单位为靖江市房屋征收服务中心，签约搬迁期限自房屋征收决定通告之日起90日内，征收补偿安置按照补偿方案执行等。刘建安的房屋在征收范围内。 同日，靖江市住建局作出《关于协商选定旧城改造15号地块房屋征收房地产价格评估机构的公告》，公布了3家备选评估机构，分别为靖江市马洲房地产评估咨询有限公司（以下简称为马洲评估公司）、泰州市信达房地产估价有限公司、江苏诚丰房地产估价有限公司。公告要求被征收人于2016年7月5日前协商选定评估机构，被征收人共同选择一家评估机构达到100%视为协商选定成功；协商不成或未书面告知的，由征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定评估机构。 2016年7月6日，靖江市住建局作出《关于投票选定旧城改造15号地块房屋征收房地产价格评估机构的公告》，载明：因协商不成，决定通过多数决定确定评估机构，被征收人可在备选的评估机构中选择并在2016年7月8日前送交书面意见，逾期视为弃权；该项目被征收户183户，其中93户以上（含93户）选择同一评估机构视为多数决定。 2016年7月9日，靖江市住建局作出《关于公布投票选定旧城改造15号地块房屋征收房地产价格评估机构结果的公告》，载明：马洲评估公司得票数148户、其他评估公司得票数8户、弃权数26户，根据规定选定评估机构为马洲评估公司。 2016年7月14日，评估机构作出《旧城改造15号地块被征收房屋初步评估结果公示》载明：评估机构于2016年7月9日至13日进行了实地查勘及评估，根据前期调查资料进行了分户评估，现将初步分户评估结果予以公示，公示时间为5日。在《初步评估结果公示表》（私房部分）中，没有刘建安被征收的房屋。后在涉案地块被征收房屋调查及认定情况复核公示表中，载明：刘建安，团结路100弄3号，房产用途住宅，房产证登记建筑面积18.2平方米，房屋实测建筑面积18.3平方米。靖江市市场监督管理局靖城分局作出的15号地块“住改非”、“非改非”情况认定表中没有刘建安被征收的房屋。 2016年7月18日，评估机构对刘建安位于团结路100弄3号的房屋出具了《估价报告》。《估价报告》中房屋征收补偿分户估价表载明：房屋价值时点为2016年6月25日；合法建筑及2000年前房屋补偿部分评估价值118006元；2000年后未经登记建筑重置价补偿部分、“地大于房”补偿部分、“住改非”房屋补偿部分、非住宅营业房屋补偿部分、非住宅非营业房屋及土地补偿部分、“非改非”补偿部分评估价值均为0；评估价值合计118006元。房屋征收补偿《装修及附属物估价表》载明，房屋装修及附属物补偿部分评估价值为2052元。《估价报告》另注明，征收当事人对评估结果有异议的，请在收到《估价报告》之日起10日内，将书面意见送至征收现场办公室。2016年7月27日，征收工作人员依法向刘建安送达《估价报告》，刘建安收到后拒绝签字，靖江市团结路社区工作人员万月兰见证。 因对补偿未能达成一致，刘建安与征收部门未能签订补偿协议。2016年11月28日，靖江市政府对刘建安作出靖征补决〔2016〕8号《房屋征收补偿决定书》（以下简称8号《补偿决定》）。8号《补偿决定》载明：被征收房屋经调查认定且公示建筑面积为18.3平方米，《估价报告》送达后刘建安未在规定期限内向评估机构书面申请复核评估。靖江市住建局为刘建安提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，在签约期限内经征收实施单位多次做工作，但未能达成补偿协议。依据有关规定，决定：一、对刘建安座落于靖江市靖城街道团结路100弄3号的房屋实施征收并给予产权调换。房屋、装修及附属物补偿费为120058元，搬迁补助费3000元，设施移装补助费908元，临时安置补助费6000元，以上产权调换各项补偿费用合计129966元。提供位于长虹花园3号楼405室的1套安置房（现房）用于产权调换，面积为89.82平方米，结算基价为6300元每平方米，房屋价值为565866元。产权调换后刘建安应付差价435900元。汽车车库、车位按拍卖价结算，自行车车库于安置房交付时与建设单位自行结算。二、限刘建安在收到8号《补偿决定》之日起15日内与靖江市房屋征收服务中心办理房屋征收补偿安置和移交手续，将涉案房屋搬迁腾空。8号《补偿决定》还告知了刘建安申请复议及提起诉讼的权利。8号《补偿决定》于作出当日邮寄送达刘建安。刘建安不服，提起本案诉讼，请求撤销8号《补偿决定》。 原审法院另查明，补偿方案第八条“征收补偿”中，第五项“房屋用途、‘住改非’、‘非改非’的认定标准和面积认定标准”规定，1.房屋用途。以房产证、土地证或建房批准手续上记载的用途为认定标准。房屋用途与土地用途不一致的，按土地使用证上确定的用途评估补偿。“住改非”房屋：被征收住宅房屋于2010年7月1日前用于经营并取得合法、有效工商营业执照，且持续经营一年以上的参照营业用房评估。……土地面积以土地使用权证登记面积为准。第九条“安置用房”第一款“产权调换安置方式”中规定，私有住宅房屋的被征收人可选择安置用房进行产权调换，安置房地点：长虹花园。 原审法院再查明，同一征收地块被征收人范芬因不服靖江市政府作出的房屋补偿决定，向泰州中院提起诉讼。该案一审判决作出后，范芬不服提起上诉，江苏省高级人民法院作出的（2017）苏行终1534号判决认为，涉案房屋征收决定并未经法定程序被确认为违法、无效或被撤销，靖江市政府以征收决定为根据，向范芬作出补偿决定并无不当。同时还认为靖江市住建局发布公告，确定马洲评估公司为15号地块的房地产价格评估机构并无不当，并维持了一审判决。 原审法院认为，江苏省高级人民法院发生法律效力的行政判决已经确认靖江市政府有权以涉案房屋征收决定为根据，对征收范围内的被征收人作出房屋补偿决定，同时还认为选定的评估机构并无不当。故本案主要从事实认定、法律适用以及作出程序等方面评析8号《补偿决定》的合法性。 首先，关于8号《补偿决定》作出程序方面。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿方案确定的签约期限自征收决定公告之日起90日内，征收决定公告日期为2016年6月25日。因刘建安与征收部门在签约期限内未达成补偿协议，靖江市政府作出8号《补偿决定》，符合上述法律规定，程序合法。关于刘建安诉称靖江市政府征收程序违法，未向其送达征收文件及信息，原审法院认为，根据靖江市政府提交的证据足以证明其在征收补偿过程中依法向刘建安送达了相关文书，刘建安该主张，与事实不符，原审法院不予采信。 其次，关于8号《补偿决定》的事实认定方面。原审法院综合评判如下： 本案中，靖江市住建局作为房屋征收部门在经过核实刘建安的《房屋产权证明》及实地查勘后，出具了产权人为刘建安的《旧城改造15号地块被征收房屋调查及认定结果》，并进行了公示。刘建安虽主张靖江市政府遗漏补偿菜地、巷道以及滴水面积，但未能提交证据证明其对上述地块依法具有土地使用权，故对该主张，原审法院不予采信。 关于案涉房屋性质问题。根据刘建安的《房屋产权证明》、靖江市住建局出具的产权人为刘建安的《旧城改造15号地块被征收房屋调查及认定结果》以及靖江市市场监督管理局靖城分局作出的15号地块“住改非”、“非改非”情况认定表可知，刘建安房屋性质为住宅用房。刘建安虽辩称其房屋出租给其姑姑刘丽芝用于经营，且提供了经营者为刘丽芝的个体工商户营业执照及企业登记资料查询表。但是，原审法院认为，一方面，刘丽芝本人房屋地址与刘建安房屋地址一致，均为团结路100弄3号，刘建安虽辩称刘丽芝的个体工商户营业执照及企业登记资料查询表中的登记住所为刘丽芝租赁的刘建安房屋，但未能提交证据证明该租赁事实存在；另一方面，刘丽芝本人在征收人员及工商行政部门前期调查时，并未陈述其租赁了刘建安的房屋用于经营，且其本人房屋被认定为营业用房。综合考量，对刘建安该主张，原审法院不予采信。 关于《估价报告》的合法性。《征补条例》第十九条第一款、第二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。评估机构出具《估价报告》后，向刘建安进行了送达。但刘建安并未书面申请复核，亦未向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。因刘建安并未依照法律规定在行政程序中针对评估确定的被征收房屋价值提出异议，应当视为其放弃了该权利，故对《估价报告》的合法性予以认可。 最后，关于8号《补偿决定》的法律适用方面。8号《补偿决定》对刘建安给予产权调换，并给予房屋、装修及附属物补偿费、搬迁补助费、设施移装补助费、临时安置补助费，符合补偿方案的规定。补偿方案已经规定私有住宅房屋进行产权调换的安置房地点为长虹花园，8号《补偿决定》提供长虹花园的1套安置房对刘建安进行产权调换，符合补偿方案的规定。刘建安要求原址重建，于法无据，法院不予采信。 综上，因刘建安与征收部门在规定的签约期限内未能达成补偿协议，靖江市政府对刘建安被征收房屋作出8号《补偿决定》。该补偿决定认定事实清楚，适用法律正确，作出程序合法，刘建安要求撤销缺乏事实和法律依据。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定判决驳回刘建安的诉讼请求。 上诉人刘建安上诉称：1、涉案项目不符合公共利益。2、房地产价格评估机构选定不合法。3、涉案房屋性质认定错误。4、被上诉人未在改建地段给予安置违法。5、被上诉人对菜地、巷道未给予补偿违法。6、原审判决认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法。请求本院撤销原审判决；撤销8号《补偿决定》。 被上诉人靖江市政府未向本院提交书面的答辩意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为: 一、关于涉案房屋面积和性质的认定是否正确的问题 在房屋征收补偿决定中，房屋面积和土地面积的认定是否正确直接关系到被征收人合法权益是否能够得到保障。上诉人刘建安持有的《房屋产权证明》载明的房屋面积为18.3平方米，设计用途为“居住用房”，双方当事人对此均无异议。刘建安虽然主张其将涉案房屋出租给其姑姑刘丽芝用于经营，但未提供房屋租赁协议、收取租金证明材料等证据。刘丽芝持有的个体工商户营业执照上载明的经营地点确实是团结路100弄3号，但刘丽芝的房屋门牌号××弄3号，且刘丽芝就其房屋补偿安置问题与有关部门协商时，并未主张其租赁了刘建安的涉案房屋。本院在案件审理中，查阅了房屋征收部门有关人员与刘建安的多次协商调解笔录，刘建安曾未主张其房屋用于经营。因此靖江市政府对涉案房屋按照住宅予以补偿正确。 刘建安虽然持有《房屋产权证明》，但并未办理土地使用证。由于刘建安未提供证据证明存在“地大于房”的情况，且未提供证据证明其对有关菜地、巷道等依法享有土地使用权，故其主张靖江市政府遗漏补偿事项的理由依法不能成立。 二、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题 靖江市政府提供的协商选定评估机构的《公告》、投票确定房屋评估机构的《公告》《关于公布投票选定团结路15号地块房屋征收房地产价格评估机构结果的公告》以及张贴的照片等证据证明，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，靖江市政府采取组织被征收人投票的方式确定涉案房屋评估机构。马洲评估公司得票过半数，被选定为涉案地块房屋征收评估机构。评估机构的选定，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第一款第五项的规定。 三、关于涉案房屋《估价报告》是否合法的问题 《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，依法选定的具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据涉案房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋予以评估并无不当。靖江市政府提供的《初步评估结果公示表》及张贴的照片，涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》及送达回证证明，涉案房屋《初步评估结果公示表》已张贴公示，涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》已送达。刘建安在法定期限内未申请复核评估，表明其对《估价报告》予以认可，故涉案《估价报告》《装修及附属物估价表》等可以作为作出8号《补偿决定》的依据。 四、关于8号《补偿决定》是否合法的问题 被上诉人提供的《房屋征收洽谈笔录》证明，在房屋征收补偿过程中，负责房屋征收补偿的有关人员与刘建安就涉案房屋补偿安置问题进行协商，刘建安明确表示选择产权调换。依据涉案房屋《估价报告》《装修及附属物估价表》以及补偿安置方案，被征收房屋总的补偿款129966元（包括房屋、装修及附属物补偿费、搬迁补助费、设施移装补助费、临时安置补助费）。靖江市政府提供长虹花园长虹花园3号楼405室的1套安置房（现房）用于产权调换，面积为89.82平方米，结算基价为6300元每平方米，房屋价值为565866元。产权调换后刘建安应付差价435900元给征收部门。靖江市政府针对刘建安涉案房屋的补偿，已保障刘建安的合法权益。靖江市政府在就涉案房屋补偿安置问题与刘建安协商未果的情况下，依据涉案房屋《估价报告》、涉案地块补偿安置方案等作出8号《补偿决定》符合《征补条例》第十七条第一款、第二十一条第一款、第二十六条第一款等规定。 需要说明的问题是，本案审理过程中，靖江市政府为妥善化解行政争议，切实解决补偿安置问题，愿意在8号《补偿决定》的基础上，增加一定数额的补偿款，但刘建安拒绝接受，导致协商未果。 综上，上诉人刘建安的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。原审法院判决驳回刘建安的诉讼请求正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘建安负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 军 审 判 员  张世霞 审 判 员  杨 述 法官助理  张莹莹 二〇二〇年六月二十二日 书 记 员  吁 璇 附：本判决适用的相关法律依据 一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条第一款作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 第十九条第一款对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 第二十一条第一款被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 第二十六条第一款房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 二、《国有土地上房屋征收评估办法》 第四条第一款房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十六条第一款房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。 三、《江苏省贯彻实施若干问题的规定》 第十条第一款确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序： （五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定； 四、《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；