安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1965号上诉人(原审原告)：郑维慧，女，1990年9月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人（原审原告）：姚心原，男，1991年7月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：郑维慧，系姚心原妻子，女，1990年9月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。被上诉人(原审被告）：蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市朝阳路1099号，统一社会信用代码9134030005445602X3。法定代表人：陈亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宏亮，安徽禹风律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小兵，安徽禹风律师事务所律师。上诉人郑维慧、姚心原因与被上诉人蚌埠荣盛伟业房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2020）皖0304民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑维慧，上诉人姚心原的委托诉讼代理人郑维慧，被上诉人荣盛公司委托诉讼代理人李宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑维慧、姚心原上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持郑维慧、姚心原的诉讼请求；一、二审诉讼费用由荣盛公司承担。事实和理由：一、一审法院认定荣盛公司于2016年12月7日提供的材料交产权登记中心为逾期时间错误。1.本案应以荣盛公司2017年10月20日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为郑维慧、姚心原办理产权登记材料时间。开发商办证主要分为两个环节，即初始登记大证和转移登记小证。初始登记完成后，开发商和业主需共同提出转移登记申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、房屋买卖合同等材料，为业主办理转移登记是开发商办理初始登记后的环节。在办理转移登记之前，业主需要交纳契税、公维基金等相关税费。本案郑维慧、姚心原委托荣盛公司办理产权证，所需材料均由荣盛公司提交。2.业主与开发商签订房屋买卖合同的目的，系取得案涉房屋的所有权，不是整栋楼的大证。3.荣盛公司提交的房屋所有权受理单，仅是初始确认登记，是开发商将房屋产权转移登记到买受人名下的前提条件。确认书只是交易当事人申请房屋转移登记的证明，不是颁发房屋权属证书的材料。按照一审法院认定，房屋转移登记的证明等同于权属登记证书，与事实不符。4.荣盛公司提交的蚌埠市房屋所有权受理单和房屋确认书显示，荣盛公司提交资料不是蚌埠市不动产登记中心，而是蚌埠市房地产交易管理处。上述两个部门各司其职，一个部门收取材料不代表另一个部门收取办证材料。二、郑维慧、姚心原于2019年10月得知荣盛公司逾期为其办理不动产证书，荣盛公司违约行为具持续性，一直持续至将案涉房屋权属登记材料交至不动产中心时止。郑维慧、姚心原的诉讼时效应从不动产中心出具的不动产登记收件单日期开始起算，本案郑维慧、姚心原于2019年10月得知荣盛公司逾期办证违约的事实，郑维慧、姚心原向荣盛公司主张权利未超过诉讼时效，本案应当以荣盛公司2017年11约6日提供材料交产权登记中心时间为荣盛公司为郑维慧、姚心原办理产权登记提交材料时间，一审法院扣减郑维慧、姚心原天数是不正确的。三、按法律规定荣盛公司承担违约责任期限应为房屋交付360日至房屋权属证书颁发之日。根据双方合同第15条约定，买受人取得房屋产权证书是其签订买卖合同的目的，且如果荣盛公司认为约定不清，视为没有约定。按照合同第18条规定，荣盛公司也应承担违约责任。案涉合同系格式条款，应作出不利于提供格式合同一方的理解，即买受人在交房后360日内取得房屋权属证书。荣盛公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，但对商品房买卖合同第十五条款理解有误，未正确判断和处理郑维慧、姚心原与荣盛公司之间存在的委托办证的代理法律关系，导致造成适用法律错误。二、一审法院的判决结果不当，应以荣盛公司取得涉案房屋大产权证之日作为违约金计算的截止日，荣盛公司不服该判决，但为担负企业责任，愿意支付一审法院判决的违约金，但由于郑维慧、姚心原一审期间未提供银行账户，造成荣盛公司无法支付，要求郑维慧、姚心原向荣盛公司提供银行账户。三、郑维慧、姚心原上诉理由缺乏法律依据，请求二审法院依法予以驳回。郑维慧、姚心原向一审法院起诉请求：一、判令荣盛公司向郑维慧、姚心原支付逾期办理房地产权属证书的违约金共计42845元(暂计算至2017年10月20日止共计395天)，2017年10月20日以后违约金按此标准支付实际办证之日止；二、本案的诉讼费用由郑维慧、姚心原承担。一审法院认定事实：2014年8月13日，郑维慧、姚心原与荣盛公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201308100011）。案涉房屋坐落于安徽省蚌埠市禹会区荣盛锦绣香堤4号楼1单元12层01121号，房屋总价款542353元。案涉房屋实际交付时间为2015年9月25日。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款中对“需由出卖人提供的资料”没有具体约定，对“备案”亦没有解释为“转移登记”，郑维慧、姚心原提交的《蚌埠市不动产登记中心查档说明》系“受理”“转移登记”时产权部门形成的收件时间，不能以此作为“备案”时间；而由荣盛公司提交的蚌埠市不动产登记中心出具的受理单（小证）载明了产权部门收到以郑维慧、姚心原为申请人的资料，在双方没有明确约定报送材料名目的情况下，荣盛公司报送以上资料的行为应视为履行《商品房买卖合同》第十五条的“将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案”义务，时间为受理时间2016年12月7日。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，自交房时间2015年9月25日，经过360日为2016年9月19日，荣盛公司于2016年12月7日将涉案房屋办理产权登记需要由荣盛公司提供的材料交产权登记中心，超过双方约定的荣盛公司向产权登记中心提交相关登记资料的日期，故荣盛公司构成违约，其违约时间为2016年9月20日至2016年12月7日。一审法院收到郑维慧、姚心原诉讼材料日期为2019年10月23日，故支持的违约时间为2016年10月23日至2016年12月7日，逾期天数为45天，违约金数额为4881.18元（45天×房屋总价款542353元×0.02%）。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、荣盛公司于判决生效之日起十日内向郑维慧、姚心原支付违约金4881.18元；二、驳回郑维慧、姚心原的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871元，减半收取435.5元，由郑维慧、姚心原负担390元，荣盛公司负担45.5元。二审期间，郑维慧、姚心原向本院提交光盘两份，证明荣盛公司提交的受理单不是办理案涉房屋产权证的材料以及荣盛公司提交办证资料的受理时间。荣盛公司质证意见：不认可该证据。该证据属于证人证言，但证据形式不符合法律规定，没有证明效力，证人未出庭接受法庭质询，该证据不应被采纳。视频无法证实系何人、何时、何地录制，说话人身份无法确认，且视频内容也无法体现荣盛公司代办证书义务的明确内容，该证据达不到其证明目的。郑维慧、姚心原提交的视频也并非源头证据，该视频属于复制品，存在编辑、编纂、篡改的可能，属于不合法证据。本院认证意见：该证据不是原始载体，不符合证据的形式要件，达不到证明目的。荣盛公司二审未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是郑维慧、姚心原主张的逾期办证违约金数额应如何计算。关于违约金计算截止时间问题。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人。本案中，登记机关于2016年12月7日出具蚌埠市房屋所有权申请登记受理单，说明荣盛公司为郑维慧、姚心原户办理权属证书所提交的申请材料齐全，符合办理条件。一审法院以蚌埠市房屋所有权申请登记受理单作为荣盛公司提交办证材料的日期即逾期办证的截止日期并无不当。郑维慧、姚心原上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。郑维慧、姚心原该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于郑维慧、姚心原主张的违约金是否超过诉讼时效。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖的人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.02%向买受人支付违约金。荣盛公司逾期办证的违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，在性质上属于继续性债权，其给付内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。分别适用诉讼时效既可以促使出卖人尽快履行办证的义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。一审法院分别计算诉讼时效期限，于法有据，并无不当。根据双方合同约定，郑维慧、姚心原对交房后逾期办证的事实系明知，其未在诉讼时效内主张权利，该后果应由其自行承担。关于郑维慧、姚心原上诉称未在交房后360之日取得房屋权属证书，荣盛公司即违约。但根据双方合同约定，荣盛公司只负有在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定在360之日取得权属证书。郑维慧、姚心原该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，郑维慧、姚心原的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费871元，由上诉人郑维慧、姚心原负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  李小芹审判员  石克链二〇二〇年六月二十七日法官助理王海燕书记员贡雪洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。