河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1325号 上诉人（原审原告）：马玉芳，女，1956年2月7日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市大厂回族自治县祁各庄镇八百户村东京东电子城2号楼1单元102室。统一社会信用代码91131028579585836N。 法定代表人：李玉全，董事长。 上诉人马玉芳因与被上诉人大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2019）冀1028民初2001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马玉芳上诉请求：改判支持上诉人的全部请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，混淆合同关系，《商品房买卖合同》与《房屋借款合同》中不同的权利义务等同处理，导致合同履行的实际情况认定错误。办理房产证的事实认定不清。适用法律错误。 大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，本案的中心问题就是购房合同和借款合同是否有效。开始是我起诉，开庭之后形成调解方案然后我撤诉，撤诉之后上诉人又重新起诉。当时他们用房子抵押没有交贷款，有的首付款也没有交，完全是零首付拿到的房子，合同约定有效，180天不办理产权证应进行调解或者由法院解决，上诉人没有主张等于放弃了权利。借款合同约定连续三个月累计六个月收回住房。借款合同有效，购房合同有效。2015年房价降价之前上诉人都在还贷款，房子降价以后都不交贷款了。2017年房价回升上诉人要房，这时候上诉人已经断供许久。房子是抵押物，我们有对房屋收回的权利，因为上诉人没有交钱。我们尊重一审法院的判决。 马玉芳向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2．被告返还原告两倍的购房款696000元及支付利息；3．被告向原告支付购房手续费、入住费16902元及利息；4．赔偿原告因房屋上涨遭受的差额损失；5．诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年8月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的商品房，建筑面积60平方米，总房款348000元。对于计价方式与价款，仅约定了单价、总价；付款方式及期限中约定按借款合同履行付款责任。第七条买受人逾期付款的违约责任空白。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项（双方协商）处理。合同加盖了大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司印章，原告签字捺印。当日，原告与案外人三河市燕郊玉全电子有限公司签订了一份《房屋借款合同》：（本息）合同约定借款金额348000元，借款期限自2013年8月19日起至2033年8月18日止，借款利率按月利率6.55%执行，每月还本息2605元。同时违约责任约定：……如连续三个月累计六个月未付本息，甲方（出卖人）有权与乙方（买受人）终止合同，甲方有权收回房屋所有权。原告向三河市燕郊玉全电子有限公司支付了契税、天然气初装费、公共维修基金等。经原告申请，本院委托廊坊市华信达资产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估，鉴定结论评估价值618840元，与涉案房屋约定价差额270840元。原告垫付鉴定费6983元。 另查明，大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司于2016年5月23日取得房地产开发营业执照，营业期限2011年7月27日至2031年7月26日。据2018年8月16日大厂回族自治县城乡规划局建筑认【2018】第（001）号《关于京东电子城普通商品住宅项目现状建筑规划认定意见》：建设单位大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司开发的国有土地使用证情况——大厂国用（2014）第03029号、第03030号、第03031号、第03032号土地用途均为城镇住宅用地，并对该项目已建多层建筑的1-6层、高层建筑的1-11层认定为住宅。2018年9月18日，大厂回族自治县房产管理局对大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司的相关行为给予不同行政处罚：未取得资质证书从事房地产开发经营行为，责令停止违法行为、补办资质证书及罚款；公司开发建设“京东电子城”项目未按规定的现售条件现售商品房，处以警告、责令停止违法行为并罚款。上述处罚决定书已发生法律效力。 又查明，2014年2月27日，廊坊市住房保障和房产管理局为大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司颁发了冀建房开廊字第××号《中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书》（有效期至2015年2月26日）。截止法庭辩论终结前，被告完成了部分整改工作，涉案小区部分业主李月爱、王晓芳等20多户业主已陆续取得了不动产权证书，目前，尚有李国忠、李文华等50余户业主不动产权证书正处于申报、办理中。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应自行承担不利的法律后果。买卖合同作为双务合同，买卖双方互享权利、互负义务，双方均应全面、正确履行各自义务。出卖人在向买受人完成交付标的物义务后，理应取得要求支付对价款的权利，反之亦然。对涉案房屋的销售、签订《房屋借款合同》以及收受借款利息等行为，作为被告与三河市燕郊玉全电子有限公司二者的同一法定代表人李玉全均予认可，故，基于《商品房买卖合同》的签订、履行应视为系大厂回族自治县玉全房地产开发有限公司及案外人三河市燕郊玉全电子有限公司的共同行为，对两公司均具有约束力。涉案《商品房买卖合同》签订后，被告向原告即时交付了房屋，原告实际占有、使用至今，理应支付被告约定购房款。但，买卖双方达成合意，以《房屋借款合同》中分期还息的模式确定了付款方式，不违背法律、行政法规的禁止性规定，依当事人意思自治原则，合法有效，应予维护。双方在合同中关于产权登记虽进行了明确约定，但对违约责任约定不明。 综合原、被告所提交证据，足以认定在合同履行过程中，买卖双方均存在不同程度违约：被告向原告履行了交付房屋的买卖合同主要义务后，未履行协助原告办理产权证书的附随义务；出卖方资质手续不全，不足以成为买受人在房屋完成交付、占有、使用期间，又以行使不安抗辩权作为拒付购房款的正当理据。截止法庭辩论终结前，被告虽未协助原告办理不动产权证书，但原告据此以合同目的无法实现为由，主张解除涉案《商品房买卖合同》的诉求，不符合合同法定解除或约定解除要件，且明显混淆实现合同目的与未履行合同附随义务的逻辑关系，理据不足，本院依法不予支持。买受人已合法占有、使用涉案房屋，在依约履行交纳购房款义务后，可依约定另行向出卖方主张迟延办理产权登记、逾期办理权属证书的违约责任，以实现自身权利救济。买受人不宜违背买卖合同基本的等价、有偿及公平原则，更不宜以买卖合同与借款合同属于不同诉讼标的为由，片面否认或割裂《商品房买卖合同》与《房屋借款合同》特定主体之间权利义务不可分割的内在关联。 对于涉案房屋的违规开发、销售等行为，大厂回族自治县城乡规划局、大厂回族自治县房产管理局均给予了定性并给予不同行政处罚。结合被告提交的补充证据（原告庭后已书面补充质证），被告的违法行为部分已纠正、整改，同一小区部分业主已经先后取得了不动产权证书，部分业主不动产权证书处于陆续、分批申报办理中。涉案《商品房买卖合同》、《房屋借款合同》具备继续履行的现实条件，双方应继续履行。故，依权利、义务对等原则，原告主张解除买卖合同、返还购房款并赔偿损失的诉求，于法无据，且有悖诚信，均不予维护。一审法院判决：驳回原告马玉芳的全部诉讼请求。一审案件受理费6270元，由原告马玉芳负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限：买受人分期付款，按借款合同履行付款责任。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。 上述事实，有当事人陈述及在案证据佐证。 本院经审理查明的其他事实，与一审法院查明的事实无异。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限明确约定买受人分期付款，按借款合同履行付款责任。故上诉人称一审法院混淆合同关系，导致合同履行的实际情况认定错误的主张，理据不足。关于产权登记，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。故上诉人称一审法院对办理房产证的事实认定不清的主张，理据不足。一审法院综合审查在案证据及双方当事人陈述，认定事实有合同依据，有事实基础。上诉人诉请判令解除双方签订的《商品房买卖合同》、被上诉人返还两倍的购房款696000元及利息、支付购房手续费和入住费及利息、赔偿因房屋上涨遭受的差额损失的主张，理据不足，一审法院不予支持，并无不妥。 综上所述，马玉芳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10929元，由马玉芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二〇年六月二十二日 法官助理 宋 巍 书 记 员 于学娇