广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初637号 原告（反诉被告）：董广超，女，1966年4月2日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：江文全，广西峤山绣水律师事务所律师。 被告(反诉原告）：南宁联世纪商贸有限公司，住所地南宁市兴宁区三塘南路89号4号厂房3楼3007号房。 法定代表人：林用。 委托诉讼代理人：张蕾，广西广合律师事务所律师。 原告（反诉被告）董广超与被告(反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司（以下简称联世纪商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，被告(反诉原告）联世纪商贸公司在法定期限内提起反诉，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，书记员朱敏担任法庭记录。原告（反诉被告）董广超的委托诉讼代理人江文全、被告(反诉原告）联世纪商贸公司的委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告董广超向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告双倍返还保证金107998元给原告；3、判决被告承担本案全部受理费；在被告提出反诉后，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告返还保证金53999元给原告。事实及理由：2020年1月，原告因经营母婴用品需要意向被告招租位于容县房屋，原告经与被告方委托人黄少青协商，双方于2020年1月18日签订《房屋租赁合同》，该合同为被告提供的格式合同，约定原告租赁被告金珠街2号房屋一层80多平方米，二层400多平方米，每月租金27000元，被告给装修期一个半月，原告先交两个月租金即54000元作租赁保证金，被告应在2020年1月17日前将该房屋按约定条件交付给原告，双方查核并记录水电表底数后视为完成交付和接收，关于一二楼拆墙由被告负责拆好交于乙方，因为二楼有通道门要打通打宽才合用。原告于签订合同当日通过陈平的账户转账53999元租赁保证金给被告指定的黄学明账户。被告迟迟未能拆好墙，至今未能交付出租房屋给原告使用，还要求原告交付2020年3月、4月的租金，原告认为未交付房屋就要求交租的理由不成立，相反，被告已逾期交付导致原告无法正常使用房屋达30日，被告已违约。根据合同第五条第1款，被告应在2020年1月17日前交付，一二楼拆墙由被告负责拆好交于原告。根据合同第十条第3款“甲方（被告）下列情形之一，乙方（原告）有权单方解除合同，并有权要求甲方退回乙方已付保证金及租金余额，支付相关于保证金数额的违约金……①甲方无正当理由不承担约定的维护义务造成乙方无法正常使用该房屋达30个工作日的”，根据原告与被告委托代理人黄少青的微信记录，可确认被告至今未拆好墙、未交付房屋给原告的事实，双方也没有抄水电表底数，也没有交接钥匙，更没有提供房产证复印件给原告办理工商执照，这些方面也可确认未按合同交接。根据合同约定，拆墙应属被告履行的约定维修义务范畴，而且被告无正当理由超期已造成原告无法正常使用房屋达30个工作日以上。另外，被告至今仍是说因“网上某酒店倒塌事件”需要重新考虑门能否拆宽，被告未按照约定拆好墙及一楼往二楼通道的小门，一方面，不方便婴儿推车出入，另一方面，该门是从一楼几十平方米通往二楼几百平方米的通道关口，不能正常通行则二楼大部分面积不能发挥经营作用，则无法实现原告租赁的合同目的。因此，原告有权解除合同。原告考虑到被告迟延未按合同约定交付房屋、交接水电以及钥匙等违约行为，是发生在新冠××疫情期间，双方均具有不可抗力法定事由，曾试图与被告协商要求顺延期限装修免租期，但被告态度坚定要求马上付3月、4月租金，并通过手机发函催交，毫无协商余地。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。 本诉被告联世纪商贸公司辩称，1、其公司不是就解除合同与原告达成协议，而是依据合同第十条约定，原告存在违约行为而解除合同；2、原告错误理解不可抗力的法律适用理由，根据区高院印发的关于审理“新冠××民商事指导意见第三条第12款规定，对于金钱债务不得抗力而免除义务”，原告应向其公司支付租金属于金钱之债，新冠疫情不构成履行障碍，因此原告不适用不可抗力免除支付的义务；3、原告未就构成不可抗力举证及履行通知义务，仍应对债权人承担责任；4、即使本案构成不可抗力，广西于2020年2月24已将应急级别由一级降为三级。反诉状中说明了其公司在2020年1月17日完成了案涉房屋的交付义务，根据合同约定，双方只要查验和查收水电表就完成了交付和接收，而案涉房屋属于毛坯房，水电表尚未启用，双方在2020年1月18日签订合同时已确定，房屋在2020年1月17日完成交付，而根据合同第三条第4款的约定，先付租后使用的原则，所以原告在使用首期租期之间应支付首期租金，因此原告拒不履行支付，构成违约，应按合同约定承担租金以及违约金的责任。 反诉原告联世纪商贸公司提出诉讼请求：1、判令董广超向南宁联世纪商贸有限公司支付欠付租金54000元（暂计至2020年4月30日）；2、判令董广超向南宁联世纪商贸有限公司支付违约金324000元（27000元/月×12个月）第1-2项诉请暂合计378000元；3、判令本案的所有诉讼费用由董广超负担。事实与理由：联世纪商贸公司已于2020年1月17日将符合交付条件的案涉房屋按合同约定交付给了董广超。拆墙不是房屋的交付条件，并且拆墙行为为法律所禁止，因此，董广超要求解除合同和拒付租金无事实、无合同及法律依据，这只是董广超因经济形势不佳不想继续承租案涉房屋又不想承担违约责任的借口。董广超拖欠租金已构成违约，应承担违约责任。理由是：根据合同第三条约定，董广超最迟应于2020年3月1日免租期届满前支付租金54000元，其至今拒付并明确不履行合同义务，已构成根本性违约。根据合同第十条第4款第1项约定，联世纪商贸公司有权没收保证金，并要求董广超支付保证金等额违约金54000元以及赔偿损失。从2020年1月17日起算暂至2010年4月17日，因董广超违约行为导致联世纪商贸公司损失租金81000元及拆墙等损失。根据合同第二十条的约定，董广超逾期付款超过十个工作日，联世纪商贸公司有权解除合同，并要求董广超支付相当于当年度租金总额的违约金324000元。为此，特提起反诉。 反诉被告董广超辩称，1、其认为联世纪商贸公司的诉讼请求不成立，首先其不存在欠付租金的事实，到目前为止，联世纪商贸公司从来没有向其交付过房屋，没有交接过水电以及铺面钥匙，也没有按合同履行拆墙交付的义务，根据合同第三条第2款…约定，这个约定代表着其接收房屋装修后才需要交付租金，所以不存在其应当先交租再装修的道理；2、其从来没有使用过出租房屋，因此也没有义务交付租金；3、联世纪商贸公司没有履行过交付房屋的义务，因此不享有收取租金的权利；4、其认为联世纪商贸公司没有损失，联世纪商贸公司请求违约金没有依据；5、其认为联世纪商贸公司没有履行房屋交付义务，联世纪商贸公司收取的押金应当全额退回，考虑到事情发生在疫情期间，其不主张双倍返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证，对双方均无异议的证据，法庭当庭予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院经核对原件后对其真实性予以确认，附庭审笔录予以证实并在卷佐证。 经审理查明，2020年1月18日，董广超与联世纪商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定董广超向联世纪商贸公司承租位于容县房屋位于南大街方向的一层第三、四号约80多平方米门面及通至二层上第一至四号场约400多平方米。双方同时还对房屋用途；租期、租金及保证金；其他费用；定金条款及房屋的交付与接收；装修和修改；房屋及附属设施的维修维护及财产风险；营业执照和招牌、广告；转租；合同的终止和解除；房屋的返还；违约责任；合同争议的解决方法等进行约定。合同签订后，董广超依合同约定向联世纪商贸公司缴纳租赁保证金53999元，联世纪商贸公司没有依合同约定拆除二楼墙体及交付房屋钥匙给董广超使用。 另查明，2020年3月20日，联世纪商贸公司致函董广超，函告其免租期已到，要求其支付2020年3月1日-2010年4月30日的第一期租金54000元。2020年3月20日，联世纪商贸公司向董广超发出通知函，通知董广超自本通知函发出三日内，交清合同约定的租金，若在三日内不交清合同约定的租金，其公司有权单方解除合同，并没收合同违约保证金及有权要求承担相应的损失。2020年4月20日，联世纪商贸公司向董广超发出合同解除通知，通知解除双方签订的《房屋租赁合同》。双方在庭审中一致同意解除2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，原、被告双方均应恪守履行各自的义务。本案中，董广超依合同约定向联世纪商贸公司缴纳租赁保证金53999元，在等待联世纪商贸公司负责拆墙交付董广超使用过程中，联世纪商贸公司没有在约定的免租装修期内将拆好墙体的房屋交付给董广超进行装修，亦没有在免租装修期内将董广超承租的房屋钥匙交付给其使用。联世纪商贸公司根据双方签订的《房屋租赁合同》第五条第1款约定，提出双方核查并记录水电表底数后视为完成交付和接收，案涉房屋属于毛坯房，水电表尚未启用，其公司已于2010年1月17日将案涉的房屋交付给董广超以及拆墙不是交付房屋的条件的抗辩意见，本院综合分析双方签订的合同条款以及董广超承租房屋的用途，双方在条款中约定关于一二楼拆墙由甲方（即联世纪商贸公司）负责拆好交于乙方（即董广超），由 此可见，拆墙工作应由联世纪商贸公司完成。而董广超所承租的案涉房屋的一楼是80平方米，二楼是400平方米，计划用于经营母婴用品、百货超市、儿童乐园、游泳馆等，若联世纪商贸公司不完成拆墙工作，董广超所承租的二楼不能充分使用，显然不利于实现合同的用途。联世纪商贸公司作为出租方，应当对承租方提出拆墙承租的要求进行综合评估，权衡利弊，充分考虑墙体是否能够拆除的情况下再签订合同，但是联世纪商贸公司在签订合同后以出于楼体安全考虑为由不履行合同约定的拆墙义务，其行为构成违约，应承担违约责任。董广超请求联世纪商贸公司返还保证金53999元，符合法律规定，本院予以支持。综上，对于联世纪商贸公司的抗辩意见以及请求董广超向其支付拖欠租金54000元、支付违约金324000元，本院不予支持。双方在庭审中一致同意解除2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》，本院依法予以准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定,判决如下： 解除原告（反诉被告）董广超与被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司于2020年1月18日签订的《房屋租赁合同》； 被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司返还保证金53999元给原告（反诉被告）董广超； 三、驳回被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司的反诉诉讼请求。 本案减半收取本诉案件受理费1230元，由原告（反诉被告）董广超负担615元，被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司负担615元。减半收取反诉案件受理费3485元，由被告（反诉原告）南宁联世纪商贸有限公司负担。 上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审 判 员 覃振艺 二〇二〇年六月十八日 法官助理 陆海锋 书 记 员 朱 敏