贵州省六盘水市六枝特区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0203民初226号原告：蒋荣斌，女，1972年12月28日生，汉族，六盘水市第二人民医院职工，住六枝特区。原告：付亦士，男，1968年1月12日生，侗族，六枝特区公安局干警，住六枝特区。被告：重庆驰晟商业管理有限公司六枝分公司，住所地六枝特区东高速出口天顺汽摩机电城10#楼10幢3层1-2号，统一社会信用代码91520203MA6DKKE96L。负责人：张洪静，该公司经理。被告：重庆驰晟商业管理有限公司，住所地重庆市永川区兴龙大道600号，统一社会信用代码91500118MA5U45UBXN。法定代表人：刘成玉，该公司总经理。原告蒋荣斌、付亦士与被告重庆驰晟商业管理有限公司六枝分公司（以下简称重庆驰晟六枝分公司）、重庆驰晟商业管理有限公司（以下简称重庆驰晟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋荣斌、原告付亦士的委托诉讼代理人蒋荣斌到庭参加诉讼，被告重庆驰晟六枝分公司、重庆驰晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋荣斌、付亦士向本院提出诉讼请求：判决二被告支付原告2019年10月1日至2020年9月30日的租金26317元、2019年10月1日至2020年1月10日期间的违约金266元，共计26583元，2020年1月10日之后的违约金按合同约定计算至款项支付完毕时止。事实和理由：二原告系夫妻关系。2018年8月21日，原告蒋荣斌与被告重庆驰晟六枝分公司签订《委托经营管理合同》，原告将位于六枝都香高速路东站的天顺汽摩机电城7幢1/2层6号商铺的经营管理权委托给被告重庆驰晟六枝分公司经营管理，期限自2018年10月1日至2021年9月30日止，第一年2018年10月1日至2019年9月30日的年租金为25221元，第二年2019年10月1日至2020年9月30日的年租金为26317元，第三年2020年10月1日至2021年9月30日的年租金为27414元，每年9月30日前支付租金，逾期10日后按当期应交租金的日万分之五承担违约金，逾期60日后原告可解除合同，因被告原因解除合同的，被告应按合同所涉及的年租金的三倍支付原告违约金。合同签订后，被告于2018年9月27日支付原告第一年租金，至今未支付原告第二年租金26317元。被告重庆驰晟六枝分公司、重庆驰晟公司未作答辩。被告重庆驰晟六枝分公司、重庆驰晟公司未到庭，视为其放弃质证抗辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告蒋荣斌、付亦士系夫妻关系。2014年10月14日，原告蒋荣斌与贵州成仁贵房地产开发有限公司签订《六枝.天顺汽摩机电城认定协议书》及《商品房买卖合同》，约定，原告购买贵州成仁贵房地产开发有限公司开发的位于六镇高速六枝东出口对面迎宾大道南侧“六枝.天顺汽摩机电城”第7幢1/2层6号商品房，即7-1/2-6号房，规划用途为商业营业用房，总价款为399040元，首期付款200040元，余款199000元以银行按揭方式支付，出卖人于2016年7月30日将该房交付给买受人。签订合同后，原告按约定支付贵州成仁贵房地产开发有限公司购房首期付款200040元及办证费20655元，余款199000元至今未支付，亦未办理银行按揭支付。2018年8月21日，原告蒋荣斌与被告重庆驰晟六枝分公司签订《委托经营管理合同》，约定，原告将六枝.天顺汽摩机电城第7-1/2-6号商铺委托给被告重庆驰晟六枝分公司经营管理，期限自2018年10月1日至2021年9月30日止，第一年2018年10月1日至2019年9月30日的年租金为25221元，第二年2019年10月1日至2020年9月30日的年租金为26317元，第三年2020年10月1日至2021年9月30日的年租金为27414元，每年9月30日前支付租金，逾期10日后按当期应交租金的日万分之五承担违约金，逾期60日后原告可解除合同，因被告原因解除合同的，被告应按合同所涉及的年租金的三倍支付原告违约金，双方并对权利义务、商铺的移交及返还进行了约定。合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告重庆驰晟六枝分公司经营管理，被告重庆驰晟六枝分公司于2018年9月27日支付原告第一年租金25221元，第二年租金26317元应于2019年9月30日前支付，但被告重庆驰晟六枝分公司至今未付。另查明，开发商贵州成仁贵房地产开发有限公司对案涉房屋所在地的7号楼未办理建设工程规划许可、建设用地规划许可及商品房预售许可。再查明，被告重庆驰晟六枝分公司系重庆驰晟公司依法登记设立的分公司。认定上述事实的证据有原告提交的《居民身份证》2份、《结婚证》1份、《商品房买卖合同》1份、《收款收据》4份、《委托经营管理合同》1份、《营业执照》1份、《交易金额明细》1份，本院依职权调取的证据《情况说明》1份、《建设工程规划许可证》1份、《建设用地规划许可证》及原告的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《委托经营管理合同》虽为原告委托被告重庆驰晟六枝分公司对原告的财产进行管理，但合同约定的经营管理费与租赁合同中约定的权利义务一致，经营管理费实为租金，委托经营关系应认定为房屋租赁关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案涉案房屋所在地的7号楼至今未取得建设工程规划许可证，该租赁合同为无效合同，合同自始没有法律约束力，其法律后果按合同无效的规定处理。第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，虽《委托经营管理合同》无效，但被告重庆驰晟六枝分公司实际占有使用了该房屋，对二原告诉请2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金实为房屋占有使用费，原告要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费于法有据，结合本案实际，被告至今已实际占有使用该房屋八个月，本院支持八个月的费用为17545元（26317元÷12个月×8个月）。对原告要求的违约金诉请，因合同无效后，所约定的违约金亦对双方当事人不具有约束力，本院不予支持。被告重庆驰晟六枝分公司是被告重庆驰晟公司的分公司，被告重庆驰晟六枝分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任可以先以重庆驰晟六枝分公司财产承担，不足以承担的，由重庆驰晟公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告重庆驰晟商业管理有限公司六枝分公司于本判决生效之日起十日内以其管理的财产支付原告蒋荣斌、付亦士2019年10月1日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费17545元，不足以承担的，由重庆驰晟商业管理有限公司承担；二、驳回原告蒋荣斌、付亦士的其他诉讼请求。案件受理费232元（原告蒋荣斌已预交），由原告蒋荣斌、付亦士负担79元，由被告重庆驰晟商业管理有限公司六枝分公司、重庆驰晟商业管理有限公司共同承担153元，于本判决生效之日起十日内支付给原告蒋荣斌、付亦士。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  肖维琼二〇二〇年六月二日书记员  金 涛