陕西省岐山县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0323民初203号原告（反诉被告）：李某某，女，生于1980年10月24日。委托诉讼代理人：孙某某，男，生于1977年1月2日。被告（反诉原告）：李某某1，男，生于1966年8月20日。委托诉讼代理人：武某某，岐山县“148”法律服务所法律工作者，一般代理。原告李某某与被告李某某1房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告李某某1在答辩期内提出反诉，本院审查后，决定合并审理，依法由审判员冯蓉适用简易程序公开开庭进行审理。原告李某某的委托诉讼代理人孙某某、被告李某某1及其委托诉讼代理人武某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年4月20日前后，原、被告达成租房协议，原告租赁被告位于某某楼下门面房一间，原、被告于2016年8月3日正式签订《商铺租赁合同》。2016年9月23日原告依据《商铺租赁合同》向被告支付租房押金5000元，被告收到押金后，给原告出具押金收条一张。《商铺租赁合同》于2019年4月19日到期后，双方没有继续签订租赁合同，但原告依然向被告支付房租，被告亦正常收取租金。2019年6月原告因故不能继续租赁该商铺，于是提出退租，被告同意。2019年9月被告找到新的租户，被告也收取新租户的押金和房租。原告与被告租房合同到此结束，双方办理除押金以外的其他交接手续。原告向被告索要租房押金，被告先是口头同意退还，过后又反悔，拒不退还原告押金，原告多次讨要无果。原告认为，依据《合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限内通知承租人。原告的退租行为，没有造成被告任何损失，而且在合理期限之前通知了被告，原告既没有违法也没有违约，被告理应返还原告押金。综上，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令：被告返还原告租房押金款5000元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原、被告签订的商铺租赁合同期限为2016年4月20日起至2019年4月19日止，约定的三年租赁期限到期后，双方虽没有续签书面合同，但原告继续占用商铺，同时向被告缴纳下一年房租63000元（2019年4月20日至2020年4月19日期间）。截止开庭双方租赁期间未满，原告无权要求被告提前返还租房押金。2、三年租赁期满后，原告续租一年是继续占有被告商铺向他人转租牟利。2019年12月5日原告以其妹李某某1之名将被告商铺向李某某2转租，收取其转让费。被告知情时，原告已搬离，目前商铺为李某某2占有。3、原、被告签订的商铺租赁合同第二条约定：乙方（原告）转租商铺后，应该付给甲方（被告）转让金10000元整；第三条约定：双方在协议有效期内如有变化合同终止，由终止方承担责任，并罚其违约金5000元。基于以上合同约定以及原告向他人转租的事实，原告应该向被告支付转让金10000元、违约金5000元，两项合计15000元。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。被告（反诉原告）反诉称：请求判令反诉被告支付反诉原告转让金10000元、违约金5000元，两项合计15000元；反诉被告承担案件受理费。事实与理由同答辩意见。原告（反诉被告）辩称：1、原告系合法解除租赁合同，原有的合同义务对原告没有约束力，原告不存在违约行为，不承担违约责任。租赁合同约定的三年期限到期后，原告继续使用租赁物，为不定期租赁，原告可以随时解除合同。原告提前告知被告，合法解除租赁合同，双方权利义务终止。2、原告提出解除租赁合同后，被告不愿给原告退回预交的房租，要等被告找到新租户，预交的房租从新租户手中拿回，即就是被告所谓的“转让”。被告找到新租户后，由新租户和原告商谈支付原告预交的租金，原告从新租户手中拿到预交给被告的房租，不存在被告所称的原告拿被告的房屋转租牟利。3、被告的行为能够证明新租户的进驻被告是知情且同意的。被告与新租户于2019年12月签订租赁合同，收取新租户的房租和押金，被告始终没有任何损失产生。被告并未返还原告预交的半年左右租金，如果被告不知情同意，他不会允许新租户占有房屋。4、原告租赁该房屋的过程和新租户是一致的，也证明原告没有违约。原告是给前租户支付了房租才进驻的。被告收取原告押金没有合同依据和法律依据。经审理查明：2016年4月20日前后，原、被告达成租房协议，原告租赁被告位于某某楼下门面房一间。2016年8月3日原、被告签订书面《商铺租赁合同》，合同约定：租房期限自2019年4月20日起至2020年4月19日止，为期三年，租赁期内该商铺首年租金为65000元整，后两年租金随行就市，参照周边商铺价格调整。本合同有效期内，在甲方（被告）允许的情况下乙方（原告）可以转租，乙方应付给甲方转让金10000元整；违约责任：双方在协议有效期内如有变化合同终止，由终止方承担责任，并罚其违约金5000元。2016年9月23日原告向被告支付租房押金5000元，被告向原告出具收条一张，载明“今收到东中楼下门店押金5000.-伍仟元整（合同到期后无息退还）”。2019年4月19日《商铺租赁合同》到期后，双方没有继续签订租赁合同，但原告向被告交纳一年房租，被告亦正常收取租金。原告所租赁的商铺由其妹李某某1实际经营。2019年12月5日原告之妹李某某1代表原告与案外人李某某2签订商铺转让合同，约定李某某1以61000元（其中转让费55000元，房费6000元）价格将案涉门面房转让给李某某2（期限至2020年4月19日）。李某某2付清款项后，2019年12月10日李某某1将商铺移交给李某某2。几日后，被告知情后未提出异议。现原告起诉，请求判如所请；被告亦提出反诉，请求支持其诉讼请求。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的《商铺租赁合同》，收条1张，被告提交的李某某1与李某某2的《商铺转让合同》、付款凭证、《商铺租赁合同》、证人李某某2证言，经举证、质证，足以认定。本院认为，依法订立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商铺租赁合同》，意思表示真实，合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定的权利义务全面履行。合同到期后，原告继续占有使用该门面房，并续交一年房租，被告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。现原告以解除合同为由，要求被告退还收取的房屋押金5000元，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中原告在租赁期内将门面房转让给第三人，被告知情后未提出异议，视为允许转租，依据双方之间原租赁合同的约定，原告应当支付被告转让金10000元。被告反诉要求原告支付转让金10000元，证据充分，本院予以支持。被告以原告私自转租致合同终止，构成违约为由主张违约金5000元，证据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告李某某1于本判决生效后十日内退还原告李某某租房押金5000元；二、反诉被告李某某于本判决生效后十日内给付反诉原告李某某1转让费10000元；三、驳回反诉原告李某某1的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取，由被告李某某1承担25元；反诉案件受理费50元，由反诉被告李某某承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审判员 冯 蓉二〇二〇年六月十九日书记员 杨妙婷