湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终3920号上诉人（原审原告）：武汉绿园经济发展有限公司，住所地武汉市东西湖区舵落口大市场（8）。法定代表人：李国珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，湖北卓道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，湖北卓道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李新国，男，1949年3月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：程丽芳，湖北观筑律师事务所律师。上诉人武汉绿园经济发展有限公司（以下简称绿园公司）为与上诉人李新国合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后,依法组成合议庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，本案不开庭审理。本案现已审理终结。绿园公司上诉请求：一、撤销原判，改判确认绿园公司与李新国签订的《销售合同》中租期超过20年的约定部分无效，解除绿园公司与李新国之间的不定期租赁关系，向绿园公司支付剩余款项及违约金32974元；二、判令李新国腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场的自编1号蔬菜大厅场地；三、改判本案诉讼费用由李新国负担。事实与理由：一、一审法院对合同定性错误。涉案合同虽然冠名为“销售合同”，但其内容全部为不动产租赁关系的权利和义务，符合租赁合同的特征而不属于销售合同。租赁合同和销售合同最显著的区别在于：1、前者不转移所有权，后者转移；2、租赁物于租赁期限届满后负有退返义务，销售合同没有此义务。综观涉案合同，买卖标的表述为“铺位租赁权”，权利义务表述为“乙方（被上诉人，下同）有偿使用38年”，“乙方不得在有偿使用期内退出经营，亦不得转让租赁权”、“乙方若违约，甲方（上诉人，下同）有权终止合同，乙方买断租赁权的付款甲方不予退还”的内容，均说明该合同不是针对不动产所有权交易所作约定，而是针对不动产的租赁权进行的约定。而且，合同中没有任何条款对不动产的产权和过户作出过约束。因此，涉案合同的履行不涉及所有权的转移，不符合买卖合同的特征。此外，合同中有关有偿使用38年，乙方违约甲方有权终止的约定，表明38年为约定租赁期，届满乙方负有退还租赁物的义务；乙方违约甲方享有提前收回租赁物的权利。证明合同约定乙方退还租赁物是明确的。据上述，涉案合同具备转移使用权但不转移所有权，期满必须退还的特征，应定性为租赁合同。一审法院认为被上诉人购买上诉人商铺的38年使用权与我国现行法律规定商铺土地使用权40年年限较为接近，合同中并未约定租金以及支付方式、违约责任等条款，从而否定涉案合同的租赁性质，理由荒诞。首先，38年使用权，强调的是“使用权”，而非物权！其次，商铺的使用权与土地使用权并非同一概念，不可以等同，商铺的使用权可以转让，土地使用权非法定程序不得交易，不能因为租赁商铺的使用权期限与土地使用权年限较为接近而否定租赁性质，两者之间并不存在逻辑上的因果关系。况且，涉案合同签订时，涉案地块的土地性质并非为商业用地，谈其40年的使用年限根本没有依据。第三、合同约定有租金的计算方式和支付方式，约定有被上诉人不得转让租赁权否则上诉人有权终止合同、买断“租赁权”的付款不予退还的违约条款。一审法院罔顾上述条款，断然否定合同的租赁性质，既没有事实依据，也没有法律依据。二、一审法院适用法律错误。1、严重违反程序法。一审法院否定了涉案合同租赁性质，却没有给予准确的定性，而是称“对于合同的准确定性，原被告可另案解决”。违反了人民法院对于受案范围内的法律关系不得拒绝审理的基本程序要求。如果其他法院都沿用一审法院的这种审判路径，那么基本上可以对所有的争议法律关系都可以回避，对所有诉讼请求都可以无理由驳回了。2、一审法院应适用《合同法》有关租赁合同及《中华人民共和国民法总则》有关规定，对双方约定租赁期超过法定20年以上的部分确认为无效，而不应片面适用《中华人民共和国民法通则》的规定。李新国辩称，绿园公司主张合同为租赁合同无事实及法律依据。李新国可以自主使用商铺，包括使用、占用、受益等，享有对商铺的全部全能，实为买卖关系。交易双方没有租赁合同的形式特征而与买卖合同一致，双方的真实意思为买卖，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。李新国上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回绿园公司要求李新国支付剩余款项及逾期付款损失的请求；2.由绿园公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：李新国购买案涉商铺时，绿园公司承诺为李新国办理相关权利证书，但经多次催告未果，故李新国有权行使不安抗辩权，待绿园公司办理完相关权利证书后再行付款。绿园公司辩称，《销售合同》没有约定该公司的办证义务。绿园公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《销售合同》中租期超过20年的部分无效；2、判令解除绿园公司与李新国之间的不定期租赁关系，并向绿园公司支付剩余款项及违约金32,974元；3、判令李新国腾退舵落口国家级武汉农产品中心批发市场的自编1号蔬菜大厅场地铺位；4、判令李新国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1999年6月10日，绿园公司与李新国签订《销售合同》，约定：绿园公司在本市东西湖区国家级武汉舵落口大市场投资兴建了蔬菜交易区大厅，李新国自愿购买绿园公司舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜交易区1号厅商铺使用权，绿园公司出售经营铺位地点为舵落口国家级武汉农产品中心批发市场蔬菜大厅1号场地铺位及租赁权；价格5,500元/平方米，面积30平方米，总价165,000元，相邻商铺由绿园公司用钢丝网间隔；李新国在签订合同之日付100,000元，余款于1999年8月10日前付清；李新国所购买的商铺使用权，可经营使用三十八年，自绿园公司向李新国交付商铺之日起至2036年12月31日止；李新国在商铺内只能进行蔬菜经营，不得私自进行转让，不得擅自改变商铺结构；合同还约定了违约条款。合同签订后，李新国于1999年6月1日、8日及同年12月24日分别支付了绿园公司50,000元共计150,000元，尚下欠绿园公司15,000元未付。另查明，绿园公司与李新国签订的《销售合同》所涉及的铺位为蔬菜市场档口，四周未隔断。李新国一直使用该铺位至今并将铺位作了隔断处理。绿园公司准备将该市场拆迁进行开发，并已列入区政府规划。因双方对补偿标准等事项意见不一致，至今协商不成。一审法院认为，绿园公司与李新国签订的《销售合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于《销售合同》性质，合同约定李新国购买绿园公司商铺的38年使用权，与我国现行法规规定商铺土地使用权40年年限较为接近，合同条款中没有“租赁”、“出租”的文字，仅有“出售”、“使用权”等表述，且合同并未约定租金以及支付方式、违约责任等条款，因此该合同不是租赁合同，绿园公司以合同法有关租赁合同期限的规定主张合同约定租期超过20年的部分无效、请求解除不定期租赁关系并要求李新国腾退商铺的诉讼请求，本院不予支持。同时，尽管该院对本案中绿园公司与李新国所签订合同性质未作认定，绿园公司在诉讼中也未明确剩余款项的性质，但李新国未按合同约定支付相关款项存在拖欠是客观事实，李新国应当支付绿园公司拖欠款项并承担相应的违约责任。对于合同的准确定性，绿园公司与李新国双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、李新国应当支付绿园公司拖欠款项15,000元并支付逾期付款的利息损失（以15,000元为基数，自1999年8月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回绿园公司其他诉讼请求。案件受理费175元，由李新国负担。二审中，当事人没有提交新证据。绿园公司与李新国对一审查明事实无异议，本院对一审查明事实予以确认。审理过程中，绿园公司与李新国均确认案涉商铺所在建筑的土地使用权自1997年1月至2037年1月，案涉商铺没有单独的不动产权证书。本院认为，本案的争议焦点为《销售合同》是否为租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，李新国与绿园公司签订的合同名为《销售合同》，虽然合同中约定李新国购买的仅为案涉商铺使用权，但从二审当事人陈述的案涉商铺所在建筑的土地使用权期限来看，自合同签署的时间经过三十八年土地使用权到期，即合同期限基本涵盖了土地使用权期限。因此李新国购买商铺使用权系在该商铺没有单独的不动产权，商铺产权无法单独转让情形下的变通。据此，不能认定双方之间以建立租赁关系为合同目的订立《销售合同》。根据《销售合同》的约定，合同款项系按面积单价及铺位面积计算得出，该计算方式不符合租金按时计付的特点。《销售合同》订立后，李新国于同年分数次向绿园公司支付了合同款项，绿园公司开具的收据既未注明是租金，也未注明款项对应的租赁期间。而从绿园公司在诉讼中已经请求李新国腾退商铺，却仍坚持要求其支付合同尾款的行为来看，显然该公司并不认为合同款项的性质为租金。因此，《销售合同》的合同款双方在主观上不认为是租金，客观上该款与租金计付方式不同，不应认定为租金。故，《销售合同》在双方的合同目的上、合同履行过程中均不具有上述法律规定的租赁合同的特点，不应认定为租赁合同。绿园公司基于租赁合同关系主张《销售合同》超过20年的部分无效、请求解除不定期租赁关系并要求李新国腾退商铺的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。《销售合同》约定李新国应于1999年8月10日前付清全部合同款，李新国未依约履行，应继续履行并承担相应违约责任。李新国主张其行使不安抗辩权，没有事实依据，本院不予支持。一审法院判决李新国向绿园公司支付拖欠款项并赔偿逾期付款的利息损失并无不当，但上述款项应以绿园公司请求为限。综上所述，绿园公司与李新国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初202号民事判决；二、李新国于本判决生效之日起十五日内向武汉绿园经济发展有限公司支付拖欠款项15,000元并支付逾期付款的利息损失（以15,000元为基数，以17,974元为限，自1999年8月11日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回武汉绿园经济发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费175元，由李新国负担。二审案件受理费255元，由武汉绿园经济发展有限公司负担80元，由李新国负担175元。本判决为终审判决。审判长  胡铭俊审判员  宋 飞审判员  张文浩二〇二〇年六月十九日书记员  刘辅兵