安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0705民初4844号原告：刘矿生，男，1967年5月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。原告：叶振海，男，1974年8月13日出生，汉族，住浙江省上虞市。原告：周云涛，男，1966年5月23日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。三原告共同委托诉讼代理人：汪元胜，铜陵市铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：梁继凤，女，1969年12月23日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市铜官区，现住。委托诉讼代理人：鲍克群，马新娇（实习律师），安徽克群律师事务所律师。原告刘矿生、叶振海、周云涛与被告梁继凤民间借贷纠纷一案中，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘矿生、叶振海、周云涛及其共同委托诉讼代理人汪元胜，被告梁继凤及其委托诉讼代理人鲍克群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘矿生、叶振海、周云涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还抵押的房产或支付购房款5160000元（经本院释明后变更为返还房款2813600元）；2、本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实和理由：2017年2月7日，三原告因装饰工程需要资金，向被告借款200万元，并将涉案房产过户到被告名下作为抵押担保，签订了《售房协议》，三原告将自己抵偿来的坐落在铜陵市北斗星城网点4G2栋2＃房产以200万元价格出售（名为出售实为抵押）给被告。同时三原告在《承诺书》中承诺（约定），借款期满后，若不能按时支付利息，被告有权处理抵押物。若抵押物处理后的现金额不足以支付本金和利息，则被告有权继续追偿；若高于借款借款本息，则高出部分应返还给三原告。合同签订后，被告占有了涉案房产，但没有履行出借2000000元的义务，致使本案民借贷合同未生效，不具有法律约束力。经三原告多次催还房产，被告至今拒不归还，显已构成违约。被告的违约行为，给原告造成了巨大损失。请求法院依法判决。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、借条，证明原告就200万借款与被告曾达成合意；本案被告未实际履行出借200万元的义务。2、承诺书，证明三原告将案涉房产抵押给被告梁继凤个人，并向其借款的事实。3、售房协议，证明涉案房产是以买卖的形式作为200万元借款抵押担保登记在被告名下的事实。4、房产评估报告，证明案涉房产价值281.36万元。5、安徽增值税普通发票，证明原告预付了涉案房评估费7500元的事实。梁继凤辩称：三原告与梁继凤丈夫王德忠系天井小镇意大利风情街E、N、F外装修工程的合伙人。上述四人于2016年8月份开始合伙经营。2017年1月25日即春节前，四合伙人因资金准备不足，为支付所欠的农民工工资急需向梁继凤借款30万元。梁继凤提出借款的条件是：为保证资金安全，必须把天井小镇公司抵给四合伙人的房子（以下简称“工抵房”）票据交给梁继凤。四合伙人一致表示同意。梁继凤遂于1月27日，在银行支取现金22万元，加上现金8万，共计30万元当场交给四合伙人发放了农民工工资。过完春节，叶振海找梁继凤想要回工抵房票据，并称要将工抵房拿去小贷公司抵押借款200万元，用于支付所欠材料款及农民工工资。月息三分，三个月不还房子由小贷公司自行处理。因王德忠不同意以工抵房抵押贷款，故叶振海提出让王德忠退股。梁继凤提出如果把借款30万本息还了工抵房票据就还给他。僵持中，案外人裴某提议她与王某借款100万元给叶振海（含2016年底出借的50万元），并让梁继凤也借100万元给叶振海。梁继凤表示无钱可借，叶振海当即提出先把王德忠退股钱55万元扣掉，再扣掉年前借的30万元及利息，再凑够100万元余额就行了。当时王德忠表示不同意退股，因为外装工程已经结束并有利润未分配。后在梁继凤的劝说下，王德忠最终表示同意退股。同日，三原告向梁继凤出具了200万元《借条》及《承诺书》各一份。借款期限为三个月。且承诺：借款期满后，若不能按时支付利息，则梁继凤有权处理抵押物。若抵押物处理后的现金额不足以清偿借款本息，梁继凤有权继续追偿；若高于借款本息，则高出部分应予返还。再同日，为了完善抵押手续，保障出借资金安全，三原告与梁继凤及案外人裴某、王某共同签订了《售房协议》一份，约定三原告人将工抵房以200万元的价格出售给梁继凤及裴某、王某三人。梁继凤与裴如宝、王某约定各占工抵房50%的份额。上述协议生效后，梁继凤通过银行先后五次向叶振海指定的王敏芳账户转账38万元。另外，经叶振海同意，王德忠在答辩人处支取现金14.01万元用于支付合伙装修工程所欠农民工工资。这样，梁继凤共计支付给三原告人142.61万元（王德忠退股金55万+节前借款30万+节后转账38万+代付农民工工资14.01万+100万借款利息5万+30万借款利息0.6万）。余款57.39万元由案外人裴某与王某出借给了叶振海。借款到期后，梁继凤及裴某、王某多次找叶振海还款未果。本息合计已高达300多万元。于是，根据三原告人的承诺及提供的委托手续，梁继凤及裴某、王某于2019年1月21日将工抵房过户登记到了三人名下，其中梁继凤占份额50%，裴某、王某占份额50%。至此，200万元借款本息已处置完毕，互不相欠。三原告人原本对梁继凤的处置无任何异议，只是后期因为叶振海挪用了部分借款，导致四合伙人被指控拒不支付劳动报酬罪并已诉至义安区人民法院。为尽快解决所面临的困境，避免刑事处罚，三原告不惜出尔反尔，以至成讼。综上，梁继凤与三原告之间已达成合意即以工抵房向梁继凤抵押借款200万元，且该200万元借款中要先行扣除王德忠退股金及之前被答辩人所欠的借款本息，以及王德忠代付的农民工工资（另外还包括案外人裴某、王某的部分借款本息）。现三原告要求梁继凤返还房子或折价支付房款281.36万元没有事实和法律依据。请求法庭依法驳回三原告的全部诉讼请求。被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、《借条》、《承诺书》、《售房协议书》、《不动产权证》各一份。证明叶振海、刘矿生、周云涛三人共同向梁继凤出具借条，借款金额为人民币200万元；为保证出借资金安全，叶振海、刘矿生、周云涛三人承诺以北斗星城网点房做抵押，抵押金额为200万元。借款期限为三个月，逾期不还，梁继凤可以自行处置该房；三原告同意以出售过户的方式将上述房产抵押在梁继凤等三人名下，成交金额为200万元。2、《合作协议》、《股东退股协议》各一份。证明：叶振海、刘矿生、周云涛、王德中四人原系合伙关系，合作承建铜陵天井小镇实业有限公司发包的意大利风情街E、N、F三栋楼的室外装饰工程。因王德中不愿意以天井实业公司抵工程款的房子进行抵押贷款，所以经协商，王德中退出合伙并确认王德中退出金额为人民币55万元（含借款5万元）。该款王德中并没有实际拿到，而是充抵刘矿生等三人上述向梁继凤借款200万元的一部分。3、2017年2月27日《收条》一份、3月份《收条》共十二份。证明：梁继凤代为支付叶振海等四人合伙期间所欠工人工资计人民币140100元；此款充抵借款200万元的一部分。4、2017年1月27日《徽商银行个人取款凭条》一张、2017年2月8日至2017年3月2日工商银行义安支行《借记卡账户历史明细清单》二张。证明：梁继凤以现金出借30万元，通过银行转账至王敏方名下38万元；裴某通过银行转账王敏方名下20万元；王某通过银行转账至至叶旸名下12.1万元，转账至王敏方名下19.9万元。以上合计借款120万元。王敏方系叶振海聘请的会计，叶旸系叶振海的儿子。5、刘矿生在公安机关的《讯问笔录》二份（2019年5月22日、2019年6月12日）。证明：北斗星城房子过户到梁继凤名下的条件是王德忠在融资之后退股拿回股金及拿回春节期间借给项目部的30万元；商铺抵押了200万元，扣除王德忠股金55万元以及之前项目部找梁继凤借的30万元，剩下的115万元应该先打入股东王德忠名下的公共资金账户；王德忠是2017年2月份要求退股的，实际上退股时间是2017年4月份。协议上约定他退股后55万元股金退给他，退股之后工程利润及亏损和他无关，材料款、工人工资也与他无关，一切相关法律责任由我们剩下的三个股东承担；当年干这个工程确实有欠考虑，准备不足，作为股东监督不到位，导致原本有的房产低价抵押，导致工人工资没有办法支付。6、周云涛在公安机关的《讯问笔录》一份（2018年6月5日）。证明：北斗星城房子四人一致同意质押出去用于支付农民工工资及材料款；四人一致同意，质押来的200万元要给王德忠退股55万，30万用于偿还之前借来用于支付工人工资的钱，剩下的钱要全部用于支付工人工资及部分材料款，不得挪用；梁继凤把这个房子接了下来，当时签订了质押合同，上面规定借款给我们二个月之后如果不能还款，出借方有权直接处置被质押房产。7、叶振海在公安机关的《讯问笔录》一份（2018年6月7日）。证明：2017年春节前，四人向王德忠妻子梁继凤借款30万用于发工人工资；北斗星城房子作抵押从梁继凤那里借了200万元；借款200万的用途：扣之前借梁继凤的90万（含裴某、王某借款），退王德忠股金55万，王德忠支付了部分工人工资大概20多万；扣掉利息10多万，剩下10多万到我们三人手上，也付了工人工资；因为房子没有房产证，只有一张收据，找不到人愿意接受抵押借款给我们，所以没有办法的情况下我只能还是找梁继凤融资。而且因为之前我向梁继凤借过钱用在项目上，梁继凤不断催促我还钱，所以把房子抵押给了梁继凤，还了自己代表项目部向她借的钱，同时剩下来的钱再付给工人。8、梁继凤与叶振海微信聊天记录一组。证明：自2017年6月份开始至2019月1月份，期间梁继凤多次向叶振海催收借款并提议叶振海收回质押的网点房。叶振海表示同意，但始终没能找到愿意接手网点房的人。无奈，梁继凤等三人只得于2019年1月19日正式将网点房过户到其名下，抵清了双方的债权债务。二不相欠。与2017年1月27日三原告承诺内容一致：网点房转让给梁继凤后与各股东无关。9、铜陵市义安区人民法院（2019）皖0706刑初84号《刑事判决书》一份。证明：法院对三原告向梁继凤抵押借款200万并同意扣除王德忠的退股资金55万元、前期向梁继凤借款30万元及利息等予以确认。200万元借款已履行完毕。10、申请证人裴某、王某出庭的证人证言。证明：裴某挂在梁继凤名下向三原告支付借款20万元；王某通过梁继凤向三原告支付借款32万元，梁继凤履行了向三原告出借200万元的义务。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对三原告提供的证据质证意见为：1、对证据1的三性无异议，同时正好印证了梁继凤的观点，证明原告承认了借款200万元的事实。2、对证据2的三性无异议，同样三原告认可借款200万元，期限是三个月，月息三分，如到期不还，梁继凤有权处置抵押的房产。3、对证据3的三性不持异议，该份售房协议里出售人是三原告，买受人是梁继凤及案外人裴某、王某。售房金额注明是200万元，与借款金额相吻合。4、对证据4、5的真实性、合法性不持异议，但是与本案没有关联性，因为三原告诉求是返还抵押的房产。原告对被告提供的证据质证意见为：被告提供的以上证据均不能证明被告已向原告支付200万元借款的事实。所有讯问笔录与本案无关，根据最高院《关于审理民间借贷的意见》第九条，被告没有证据证明已经履行200万元的出借义务，以上证据与本案审理的民间借贷没有直接关系，对被告以上证据均不予认可。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告及被告丈夫王德忠（以下简称四合伙人）于2016年9月在安徽溧铜建设有限公司处合伙承揽了天井小镇意大利风情街ENF三栋楼公共区域装修工程。工程施工期间，安徽溧铜建设有限公司将尚未办理产权登记的、位于北斗星城4－G2栋2号房产以充抵工程款的方式抵付给四合伙人。因装修工程资金不足，需向被告借款，四合伙人于2017年1月26日出具承诺书，同意将抵债取得的案涉房产抵押给被告。2017年2月7日，四合伙人经协商达成协议：同意王德忠退出合伙关系、退还王德忠合伙股金550000元。同日，三原告共同向被告出具内容为“今借到梁继凤人民币贰百万元整”的《借条》一张。同日，三原告又共同向被告出具一份《承诺书》，主要内容为：三原告同意将将位于北斗星城4－G2栋2号房产抵押给被告，抵押金额2000000元，月利息3%，期限三个月（到期可延期）；如三原告不能按期归还借款，被告有权处理该抵押物，若抵押物处理后的现金不足支付借款本息，被告有权继续追偿，若处理后的金额高于借款本息，高出部分应返还给三原告。同日，三原告作为出售人、被告及案外人裴某、王某作为购买人共同签订了一份《售房协议》，约定：三原告将北斗星城4－G2栋2号房产出售给被告及裴某、王某，成交价为2000000元。上述协议签订后，三原告将抵押的涉案房产交付给被告。2019年1月21日，被告以三原告未能归还2000000元借款本息为由，将三原告抵押的房产在不动产登记机关办理了产权登记手续，登记权利人为被告及裴某、王某（按份共有，其中梁继凤占50%、裴某、王某各占25%），登记房产坐落于北斗星城89栋102号。经本院委托铜陵蓝天房地产估价有限责任公司评估，该房产总价为2813600元，三原告为此支付鉴定评估费7500元。另查明，三原告及王德忠在合伙承建天井小镇意大利风情街ENF三栋楼公共区域装修工程中，因拖欠工人工资，犯拒不支付劳动报酬罪，被依法追究刑事责任。对有争议的证据和事实，本院归纳焦点为：被告是否履行了向三原告出借2000000元借款的义务。1、梁继凤是否以现金方式向出借300000元问题。梁继凤虽没有提供300000元的支付凭证，三原告以没有借条为由不予认可。但铜陵市公安局义安分局在办理三原告拒不支付劳动报酬罪的过程中，分别于2018年6月5日、6月7日、6月22日向三原告讯问，叶振海、刘矿生均承认在2017年农历春节之前，曾向梁继凤借款300000元用于支付工人工资，周云涛也对“找王德忠的朋友借款融资了300000元”的事实认可。梁继凤在本案庭审中陈述，“当时30万元的借条是叶振海、刘矿生、周云涛、王德中共同出具的，事后由于三原告共同出具了2000000元的借条，该30万元借条被收回了”，从过程来看，符合民间借贷的交易习惯。因此，本院认定三原告共同向梁继凤的借款300000元。2、梁继凤通过银行转账900000元的能否认定为借款问题。梁继凤提供的工商银行《借记卡账户历史明细清单》证明，梁继凤于2017年2月8日至同年3月1日分别五次向王敏方名下共计转账付款380000元、于2017年2月8日以裴某名义向王敏方名下转账付款200000元、于2016年12月26日和2017年1月13日分别以王某名义向叶旸名下转账付款共计121000元、于2017年1月14日以王某名义向王敏方名下转账付款199000元。经查，王敏方和叶旸分别是叶振海个人聘请的会计和儿子。叶振海在本案庭审中虽承认收到上述款项，但认为上述款项均是叶振海向梁继凤、裴某、王某的个人借款，与合伙借款无关。刘矿生、周云涛认为上述款项没有转账到合伙组织的指定账户，否认收到上述借款。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六条第二款规定，必要共同诉讼中，共同诉讼人中一人或者数人作出自认而其他共同诉讼人予以否认的，不发生自认效力。三原告作为必要共同诉讼的当事人，仅有叶振海一人自认，而没有其他合伙人的承认，叶振海向梁继凤等三人的个人借款行为，对合伙组织不发生效力。因此，梁继凤提供的证据不能证明向三原告共同出借900000元借款的事实，梁继凤等三人可另行向利害关系人主张权利。3、梁继凤代付140100元工人工资能否作为借款的问题。梁继凤提供的12份收款收条证明，梁继凤于2017年2月27日和3月17日经叶振海同意分别向十三人支付工人工资和材料款合计140100元。收条的内容和叶振海的庭审陈述均能证明，梁继凤代付140100元是用于支付天井小镇意大利风情街装修工程的工人工资和材料款。刘矿生、周云涛在本案庭审中虽没有明确承认表示可以充抵借款，但天井小镇意大利风情街ENF三栋楼装修工程系三原告合伙承建的工程，支付工资和材料款是三原告应当履行的义务，梁继凤代三原告履行付款义务后，将所付款项充作三原告的共同借款，并无不当。因此，对梁继凤主张的140100元代付款作为向三原告的共同借款的辩称意见，本院予以采纳。4、王德中退伙股金550000元能否认定为借款问题。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。梁继凤虽与王德中是夫妻关系，但三原告与王德中约定退还股金550000元，是王德中对三原告享有的合伙关系债权，不是因三原告与梁继凤民间借贷行为引起的法律关系，梁继凤并未向三原告实际支付550000元借款，该债权在未得到三原告和王德中一致同意情况下，不能转化为三原告的向梁继凤的共同借款，梁继凤或王德中因以合伙的法律关系向三原告另行主张权利。因此，对梁继凤提出的550000元股金充作借款的主张，本院不予支持。5、借款利息112000元能否视为借款本金问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。因此，对梁继凤事先扣除借款利息112000元充作借款本金的主张，本院不予支持。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，三原告虽然与被告等三人签订《售房协议》，但从被告提供的《借条》、《承诺书》内容来看，双方的真实意思并不是通过支付对价实现房屋买卖，而是三原告为取得2000000元借款用房屋向被告提供担保。因此，本案中三原告与被告之间的法律关系应为民间借贷关系。三原告虽向被告出具了借款2000000元的借条，但被告仅向三原告实际支付借款440100元，实际发生的借款应属合法有效，三原告应按约定归还借款本息。由于三原告与被告约定的借款月利率3%，即年利率36%已超过法律规定的年利率24%的限额，本院按年利率24%的标准从借款之日起计算至抵押房屋登记时2019年1月21日止。三原告在《承诺书》中约定，如三原告不能按期归还借款，被告有权处理该抵押物。该约定违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，抵押行为应属无效。被告因抵押行为取得的房屋应予返还。但三原告取得他人抵债的房屋，并没有取得该房屋的物权，且被告将抵押的房屋在办理不动产登记时，登记在自己和他人名下，客观上造成抵押房屋无法返还。因此，被告应在扣除已出借的借款本金和利息后，对抵押房屋折价向三原告返还。因抵押行为造成的损失，根据三原告和被告的过错大小，由三原告和被告各自承担。经评估，该抵押房屋价值2813600元，扣除三原告借款440100元、利息209194.2元（以440100元为基数、按年利率24%为计算标准、从2017年2月7日至2019年1月21日止的利息）后，余款2164305.8元由被告向三原告返还。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、第一百九十六条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告梁继凤于本判决生效后十日内折价返还原告刘矿生、叶振海、周云涛房款2164305.8元；二、被告梁继凤于本判决生效后十日内支付原告刘矿生、叶振海、周云涛鉴定评估费4000元；三、驳回原告刘矿生、叶振海、周云涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47920元，被告梁继凤负担24114.45元，原告刘矿生、叶振海、周云涛负担23805.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  邢 超人民陪审员  江五九人民陪审员  吴邦红二〇二〇年六月十九日书 记 员  李曼曼附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。