山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初2165号 原告（反诉被告）：徐文一，男，1995年2月8日出生，汉族，居民，住山东省青岛市。 被告（反诉原告）:焦寒，男，1987年5月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告（反诉被告）徐文一诉被告（反诉原告）焦寒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐文一，被告（反诉原告）焦寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告徐文一向本院提出诉讼请求：1、判令退还原告房租1000元，退还押金500元，支付违约金500元，支付在日照无法住宿产生的宾馆费用150元（房东把房子租给他人导致无法入住）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月25日与被告签订租赁合同，租赁期限为六个月。原告缴纳了四个月的房租和押金500元。2018年10月底，原告与被告商量将合同改为四个月。后因原告工作原因不再租赁涉案房屋，因此原告与被告商议将涉案房屋转租，被告同意后又反悔。后来被告将涉案房屋租给了别人，双方于2018年12月14日约定于12月15日解决合同问题。但被告未按约定到场，被告在电话中与原告协商一致后，原告按照被告的要求将房间内的物品拿走。12月22日晚上，被告打电话给原告说只退押金，其他费用不退，并要求原告缴纳物业费。 被告焦寒辩称，1、其不是涉案房屋所有权人，因此其不是本案适格的被告；2、原告在居住期间，水电费、物业费一直未交；3、合同约定租赁期限为2018年9月25日至2019年3月25日，合同还约定了租赁费的缴纳方式，原告于2018年9月25支付租金2000元给被告，约定10月31日前付清剩余的租金，原告未按照约定付清剩余租金，违约在先，导致合同无法正常履行。 庭审过程中，被告焦寒提起反诉，诉讼请求如下：1、判令徐文一向焦寒支付物业费392.1元，三个月水费45元，三个月电费150元；2、确认徐文一违约，并由其承担违约金500元；3、判令徐文一支付焦寒房屋维修费用265元；4、徐文一承担反诉费用。事实和理由：反诉原被告经协商自愿于2018年9月25日签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限自2018年9月25日至2019年3月25日，反诉被告承诺长期居住，原本房屋租金应当一次性交付，但反诉被告以其刚工作不久没有钱为由，提出2018年9月25日先支付租金2000元，剩余租金于2018年10月31日前付清。合同签订后，反诉原告依约履行义务，向反诉被告交付了租赁房屋，然而反诉被告未依约支付剩余租金和水电费、物业费，反诉被告的违约行为导致该合同的目的不能实现，故提起反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，徐文一提交了如下证据：证据1、2018年10月30日录音一份，证明被告同意将租赁期限改为四个月；证据2、2018年12月23日录音一份，证明我和被告协商好退两个月的租金及物业费，被告又反悔了。证据3、2018年12月23日视频一份，证明被告12月份将房子转租给他人。证据4、照片一宗，证明原告于2018年10月15日缴纳电费10元、2018年10月29日缴纳电费20元、2018年11月17日缴纳电费10元，2018年9月11日和2018年9月25日分别缴纳房屋押金500元和租金2000元。证据5、原被告双方的聊天记录，证实原告要求将房屋转租给他人，被告同意后又反悔。 焦寒对徐文一提供的证据1有异议，认为该证据系未取得其同意的情况下单方录制，系不合法行为，以该种手段取得的录音资料，不能作为证据使用，因此没有证明力。且没有证据证实该录音发生时间为2018年10月30日，双方签订的房屋租赁合同约定原告应当将剩余租金1000元于2018年10月31号前付清。在该录音中可以看出承租人承诺长期租住涉案房屋，出租方明确说明“改成四个月一付”，原被告协商的是将付款方式改为四个月一付，而不是将房屋租赁期限改为四个月，且徐文一在录音中多次表示要支付4个月的物业费。对证据2，认为该证据系未取得其同意的情况下单方录制，系不合法行为，以该种手段取得的录音资料，不能作为证据使用，因此没有证明力。且作为出租人，有权利不同意承租人转租，双方应继续按照签订的房屋租赁合同履行合同义务。承租人在履行过程中出现违约行为，出租人有权解除合同并要求违约方承担违约责任。徐文一多次表示为弥补出租方的损失，要支付4个月的物业费作为补偿。对证据3无异议。对证据4有异议，徐文一于2018年9月份入住，9月份的电费没有缴纳。对证据5真实性无异议。 焦寒提交如下证据：证据1、儒风海韵收款收据一份，证明房屋面积100.58平方米以及2019年1月至3月第一季度的物业费共计392.1元，证明物业费的计算方式；证据2、与徐文一的微信聊天记录，证实房锁坏了，焦寒向徐文一进行告知；证据3、收款收据一份，证明更换卧室门锁支出265元。证据4、儒风海韵收款收据一份，证实2019年8月30日，焦寒缴纳了水费200元。 徐文一对焦寒提供的证据1无异议，认可物业费没有缴纳。对证据2真实性无异议，但原告在该聊天记录中并未认可锁坏了与原告有关。对证据3真实性无异议，但与原告无关。对证据4有异议。 经审查，对双方无争议的证据，本院予以确认。对有异议的证据，本院将结合查明的其他事实予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告于2018年9月25日签订房屋租赁合同一份，由原告（反诉被告）徐文一租赁被告（反诉原告）焦寒出租的座落于儒风海韵小区AG2-1-403房屋中的一室。租赁期限为2019年9月25日至2019年3月25日，月租金为500元。付款方式为徐文一于2018年9月25日前支付租金2000元，剩余租金于2018年10月31日前付清。租赁期间，水电费、物业费平摊，签订合同之日，徐文一支付焦寒500元作为押金。租赁期间，任何一方违反合同的规定，需按年度向对方缴纳一个月租金作为违约金。 签订合同前的2018年9月11日，徐文一向焦寒缴纳了房屋定金500元，签订合同当日，缴纳了四个月租金2000元，之前缴纳的定金500元转为押金。双方约定剩余租金于2018年10月31日前付清，该日期前，因徐文一资金短缺，徐文一与焦寒商议决定将租赁期限变更为四个月，租金四个月一交。2018年11月26日左右，徐文一向焦寒提出，因工作变动，想将涉案房屋转租给别人，焦寒对此同意。但因焦寒对转租的承租人不满意，因此转租未果。2018年11月29日，徐文一微信告知焦寒其去青岛了，钥匙放在门口，里面的东西拿不了了，等回日照再拿，要求焦寒看着弄弄房子，检查一下进行结算。焦寒予以同意。2018年12月14日，焦寒微信告知徐文一卧室门锁坏了，徐文一未对此予以确认。2018年12月初，焦寒将涉案房屋转租给别人。租赁期间，徐文一未缴纳物业费以及水费，曾于2018年10月15日、10月29日、11月17日分别缴纳了电费。 本院认为，原、被告签订了房屋租赁合同，双方达成租赁涉案房屋的合意，系双方真实意思表示，双方均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同履行相应的义务。徐文一提供的录音证据，系双方自觉自由的意思表示，且谈话人身份明确，内容清晰，具有客观真实和连贯性，本院对其效力予以确认。从该录音中可以看出，原被告在履行合同的过程中，协商一致对租金的付款时间进行了变更，由合同约定的付款方式变更为四个月缴纳一次租金。根据原被告之间的微信聊天记录，2018年11月29日徐文一离开日照前往青岛，并告知焦寒处理一下房子，检查后进行结算，焦寒回复“嗯”，应当视为双方协议解除合同。因此，涉案房屋的实际租赁期间为2018年9月25日至2018年11月29日。因徐文一在涉案房屋中居住两月有余，因此，租金以缴纳三个月为宜，剩余一个月租金500元以及押金500元应当返还徐文一。 对于物业费，焦寒提供的涉案房屋2019年第一季度的物业费单据显示，涉案房屋（100.58平方米）三个月的物业费为392.1元，根据合同约定，徐文一仅租赁涉案三居室中的一间，物业费均摊，故徐文一应当支付三个月物业费130.7元（392.1元÷3）。 对于水费，焦寒于2019年8月30日向涉案房屋水卡充值200元，后租赁期间，徐文一未再缴纳水费，双方对该事实予以认可。但焦寒未提供证据证实徐文一在租赁期间的用水情况，因此，对本案中焦寒的该主张不予支持。焦寒可在证据充分后，对此单独提起诉讼。 对于电费，系采用即充即用的方式，租赁过程中，徐文一多次进行充值，且在合同解除时未出现欠付电费停电的情形，应当视为徐文一已经缴纳了租赁期间的电费。 对于原告主张的换锁费用，根据双方的微信聊天记录，焦寒在合同解除后，曾于2018年12月3日到涉案房屋处检查，未发现问题。12月初，焦寒将涉案房屋转租给别人，12月14日，焦寒在微信中告知徐文一门锁坏掉的情况，并更换了门锁。基于上述事实，焦寒不能证实门锁坏掉系由徐文一造成，因此对其该项主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）焦寒于本判决生效之日起七日内返还徐文一已付租金500元及押金500元； 二、原告（反诉被告）徐文一于本判决生效之日起七日内向焦寒支付物业费130.7元； 三、驳回徐文一、焦寒本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由焦寒负担；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由徐文一负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  鹿梦吟 二〇二〇年六月八日 书记员  陈佼佼