呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1833号上诉人（原审被告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后二楼一号房。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴晓彤，女，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人吴晓彤房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：依法撤销（2019）内0103民初4420号民事判决第一项中判决2019年租金的判决内容、第二项、第三项判决内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。事实和理由：富邦公司、吴晓彤于2016年1月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同，吴晓彤也知晓，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同最晚也应确定为开庭当日。而一审法院以“考虑到公平、诚信原则，以及物业整体功能的发挥，反诉原告如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益”为理由判决合同不能解除。一审法院既然有此考虑的理由,那么现在商场已有近20户业主与富邦公司签订了租赁合同约定2019年租金为购房款的7%，那么一审法院也应参照此标准进行判决，而不应该按照10%租金标准判决给付，一审法院明显违反公平原则，严重损害富邦公司的合法权益。另外，双方合同并未约定违约金，一审法院判决给付违约金无法无据。综上，为了维护富邦公司的合法权益不受侵犯，望法院查明事实，依法撤销（2019）内0103民初4420号民事判决第一项中判决2019年租金的判决内容、第二项、第三项判决内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。吴晓彤辩称，富邦公司上诉主要针对的是2019年的租金问题。吴晓彤的租赁合同陆续签到2018年底，2019年的时候没有人通知吴晓彤解除合同，然后吴晓彤跟呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）也没有发生任何直接联系。至于富邦公司跟金锐公司签多少，或者富邦公司是否出租，那不是吴晓彤关心的问题。吴晓彤主张应该依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，继续使用租赁物承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。既然2019年期间富邦公司继续运营，吴晓彤认为租赁合同是成立的，要求按照原来的合同给付10%的租金。该主张是合理的。吴晓彤向一审法院起诉请求：1.判令富邦公司继续履行吴晓彤于2016年1月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付富邦公司拖欠吴晓彤2016年1月1日至2019年12月31日租金27346元；2.富邦公司支付违约金，违约金按照中国人民银行同期同类打款利率计算；3.由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。富邦公司向一审法院反诉请求：1.依法判令解除富邦公司和吴晓彤不定期租赁合同；2.反诉费由吴晓彤承担。一审法院认定事实：1.分别于2002年10月12日、2004年1月16日，吴晓彤（乙方）、（买方）与富邦公司（甲方）、（卖方）签订房屋买卖合同，吴晓彤购买了富邦公司坐落在中山西路公园对面地段商业楼1、2层，摊位1-136#G和2-284#G号。合同约定:“摊位总价分别为34808元和37284元。乙方所购摊位为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，富邦公司回租吴晓彤购买的柜台。2016年1月29日，吴晓彤与富邦公司签订呼市富邦商厦回租合同，约定:“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在××路，房款总额分别为34808元和37284元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金分别为3480.8元和3728.4元。三、租金支付方式：每年分两次付清。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2.2019年1月23日，富邦公司（甲方）向吴晓彤（乙方）出具偿还租金协议书载明:“从2019年1月26日开始至2019年10月30日止，甲方分六次向乙方付清从欠款之日2014年至2018年止的所有拖欠租金，具体给付时间和给付数额为2019年1月26日甲方支付乙方欠款总额的10%现金;2019年2月底之前甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年4月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年6月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年8月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年10月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金。违约责任为如甲方不能按此协议偿还乙方欠款，则应从原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四向乙方支付违约金。”3.吴晓彤与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与吴晓彤办理退还商铺手续，仍继续租赁使用案涉商铺至今。富邦公司给付吴晓彤2016年租金1490.8元，尚欠5718.4元，欠付吴晓彤2017年租金7209.2元、2018年租金7209.2元、2019年租金7209.2元。4.2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为:“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报上第15版。5.2016年6月23日，富邦公司与案外人金锐公司签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给金锐公司。富邦公司于2018年11月9日起诉金锐公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后富邦公司不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现金锐公司尚未将占有使用的柜台返还富邦公司。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系,吴晓彤、富邦公司于2016年1月29日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此吴晓彤、富邦公司于2016年1月29日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此，2019年租金的给付已到履行期，则富邦公司拖欠租金已构成违约，对吴晓彤主张的2016年租金至2019年度租金合计27346元依法予以支持。吴晓彤、富邦公司在偿还租金协议书中约定了违约金，一审法院对吴晓彤主张的违约金850元未超出其权力范围，一审法院依法予以支持。对于富邦公司关于解除合同的诉讼请求，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至吴晓彤，吴晓彤亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租，但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑吴晓彤并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形。另外，解除合同后应返还柜台，但富邦公司已将涉诉柜台转租金锐公司，现金锐公司在占有使用柜台，金锐公司现并未向富邦公司返还柜台，即富邦公司如今并不具备向吴晓彤返还柜台的现实可能性。考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告吴晓彤租金27346元；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告吴晓彤违约金850元；三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费已减半收取250元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担250元，反诉费50元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担50元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、富邦公司主张确认其与吴晓彤签订的租赁合同已解除有无事实及法律依据；二、一审判决富邦公司支付吴晓彤2019年全年租金及违约金有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，富邦公司虽主张《呼市富邦商厦回租合同》已解除，但富邦公司张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除没有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与吴晓彤于2016年1月29日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议。根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定租金支付方式为每年分两次付清，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未依约支付租金构成违约，因双方签订的合同未约定违约金计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算违约金适当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 蔡世杰 二〇二〇年六月十七日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波