山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终552号 上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区鑫源物业有限公司，住所地泰安市泰山青春创业开发区金牛山路中段。 法定代表人：郑红亮，总经理。 委托诉讼代理人：任学强，山东岳首律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史继静，山东岳首律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋倩，女，1980年5月16日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 上诉人泰安市岱岳区鑫源物业有限公司（以下简称鑫源物业）因与被上诉人宋倩物业服务合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初6486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫源物业上诉请求：一、依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持鑫源物业的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、鑫源物业与泰安市鸿达房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，协议系双方意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效。鑫源物业履行了物业服务义务，即有权收取业主相应费用；作为业主宋倩享受了鑫源物业提供的物业服务，即应履行交纳相应费用的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。宋倩应当按照法律规定，履行其交纳物业服务费的义务。2、无物业服务工作日志不等于没有提供物业服务。一审法院仅依据鑫源物业无法提供物业服务工作日志就武断认定，鑫源物业未为宋倩提供物业服务。一审过程中鑫源物业提供涉案小区业主交纳了物业费明细表，足以证明鑫源物业履行提供物业服务的义务，如果鑫源物业没有履行提供物业服务的义务，那么就不会有涉案小区大部分业主交纳了物业费这一事实，同时一审主审法官也亲自到了涉案小区进行送达，在送达过程中主审法官也看到了小区内最近铺设的沥青路面，当时就有工作人员在对小区化粪池进行清理。如果一审法院认定鑫源物业未提供物业服务属实，鑫源物业自2013年8月26日就入住涉案小区提供服务，时至今日七年的时间，那么涉案小区就一定会是垃圾成山、废水遍地流。现实情况是现在业主不但能够正常生活，大部分业主对鑫源物业提供物业服务满意并积极交纳了物业费。以上足以说明一审法院仅因鑫源物业无法提供物业服务工作日志，认定鑫源物业未提供物业服务与事实严重不符。本案一审中鑫源物业提供的《前期物业管理服务协议》合法有效的。其次，宋倩提供的照片不能证实鑫源物业提供的物业服务质量存在瑕疵问题。再退一步讲，即使宋倩提交提供的照片证据可以证明鑫源物业提供的物业服务严重不符合合同约定，质量存在严重瑕疵，一审法院也应是酌情减少或免除宋倩交纳部分物业服务费的义务，而不是驳回鑫源物业的诉讼请求。3、物业服务企业本身就是企业，其维持运行需要成本，且其运营费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，业主拒交物业费带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保障企业的正常运营，而这种后果最终会体现在小区整体环境的恶化甚至处于瘫痪状态。小区内整体环境的维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持，业主不交纳物业费，不但不会使物业服务质量提高，反而会导致物业服务质量进一步下降。宋倩拒交物业费应该认识到，一是小区还有很多业主交纳了物业费，二是此期间其仍然接受着物业服务（尽管其对物业服务不满），从这两点来说，其拒交物业费的行为损害了其他交纳物业费业主的利益，对于鑫源物业而言也是不公平的。综上所述，请求二审法院改判支持鑫源物业的诉讼请求。 宋倩辩称，原审判决认定事实无误，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、原审判决认定事实无误。首先，鑫源物业提及的涉案《前期物业管理协议》存在侵害第三方无效非法之嫌。一是宋倩从未与鑫源物业签订任何合同；二是鑫源物业与泰安市鸿达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同侵害了全体业主的“选聘”权利。故本案中宋倩与鑫源物业无合同法律关系。其次，涉案小区业主未得到鑫源物业的物业服务。涉案小区楼周围及道路卫生由业主自行打扫，甚至“创城”、“疫情”期间的卫生都是街道志愿者组织完成。至于少数业主缴纳物业费，也是受鑫源物业工作人员恐吓强迫所为。再次，从鑫源物业的企业登记看，该企业参保人数为零。这说明该企业仅是空壳公司，并无工作人员，也就不可能向涉案小区提供物业服务。二、鑫源物业应该把违法所得退还全体业主。首先，鑫源物业进驻后不是提供服务，而是充当了管理者的身份，违法打井收取水费；其次，鑫源小区将绿地建设为车位，非法牟利。三、宋倩购房时与泰安市鸿达房地产开发有限公司签订的“住房及服务管理协议”中未约定缴费标准，故不应交费。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 鑫源物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业服务费（2018年度）636元，按照逾期交付总额，每天按照5%支付违约金，保留要求被告支付2013年1月1日至2017年12月31日期间物业费、违约金的权利；2、被告承担原告为实现债权支付的律师费及诉讼费。 一审法院认定事实：位于泰安市岱岳区的鑫源小区开发单位是泰安市鸿达房地产开发有限公司。2013年9月1日，泰安市鸿达房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，委托原告对鑫源小区物业进行管理服务，期限自2013年9月1日起至2034年8月31日止。委托事项包括：1、房屋建筑共用部位、公用设施、设备的管理、维修养护；2、道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；3、公用绿地、花木的养护和管理；4、公共环境卫生。包括公共场所、房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；5、交通与车辆停放秩序的管理；6、维护公共秩序、巡视、门岗执勤；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8、协助社区组织开展社区文化娱乐活动。收费项目有：1、物业管理综合服务费；2、房屋共有部位和公用设施日常维修费；3、停车费；4、装潢垃圾清运费。其中物业管理收费标准为：住宅按照建筑面积每月每平方米0.6元，非住房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取。逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。收费标准依据是泰安市物价局与泰安市房产管理局共同下发的泰价费发【2014】154号文件的规定。物业服务质量规定为：按照《泰安市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“3”级服务等级标准实现目标管理。签订上述《物业管理委托合同》后，原告进驻鑫源小区，为涉案的鑫源小区业主提供物业管理服务。另查明：该小区自成立以来，一直未能召开业主大会并选举业主委员会。被告于2007年8月1日取得从泰安市鸿达房地产开发有限公司购买的房屋，成为鑫源小区房屋业主，房屋建筑面积80平方米。因欠交物业费，原告在2019年6月4日通过下发催费通知单进行了通知，后在2019年6月18日通过邮寄律师函的形式进行了催收，但被告以如上答辩意见为由没有支付，原告为此诉来本院。 一审法院认为，鑫源小区一直未能召开业主大会并成立业主委员会。根据《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。第二十四条第一款规定“国家提倡建设单位按照房产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”该条款并非强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同效力的规定，小区开发商虽然没有按照《物业条例》的规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，但并不当然导致其采取协议的方式与物业公司签订的《物业管理合同》无效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不应支持。”根据原告泰安市岱岳区鑫源物业有限公司的工商登记，该公司成立于2013年8月26日，具备独立企业法人资格，其经营范围包括物业服务，2013年9月1日，泰安市鸿达房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，对被告具有约束力。作为开发商的泰安市鸿达房地产开发有限公司与本案原告泰安市岱岳区鑫源物业有限公司均依法登记，系不同的企业法人，被告与开发商的争议如逾期办证、占用公共绿地等问题，与本案审理的物业服务合同纠纷不属同一法律关系，主体也不相同，不能并案审理，被告可另行主张。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中原告作为物业服务企业，没有制定相应的工作计划，也没有以工作日志等方式对日常工作进行记录，在未提供证据证实其是否提供了相关服务，以及服务标准是否符合合同约定的情况下，其诉讼请求本院不能支持，可在提供相应证据后再行主张。通过本案说明，作为原告在今后的工作中应规范细致，努力提高服务质量，做到公开、透明，以优质的、符合标准的服务获得业主的理解和支持。作为被告也应该积极作为，当务之急是尽快成立业主委员会，代表业主与物业服务企业沟通，加强日常的监督管理，才能切实保护广大业主自身的合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告泰安市岱岳区鑫源物业有限公司对被告宋倩的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告泰安市岱岳区鑫源物业有限公司负担。 本院二审期间，鑫源物业向本院提交清理化粪池费用发票、保安劳务费收据等共7份，证明鑫源物业按照前期物业服务协议履行了物业服务，宋倩享受了鑫源物业提供的物业服务。宋倩对鑫源物业提交的发票的真实性无异议，对手写的白条真实性无法确认。对上述证据的证明目的有异议，不能证明这些费用是是为鑫源花园业主支出的。 宋倩提交如下证据：证据一、业主的联名信，证明鑫源物业没有提供服务。证据二、照片一组，证明物业服务不到位。证据三、在企查查上查询的鑫源物业企业信息打印件一份，显示企业的员工参保数为零，证明上诉人是空壳公司，没有人员提供服务。证据四、小区业主缴纳的水费、电费、卫生费的收款收据一宗，证明鑫源物业在小区私自打井卖高价水给小区业主。证据五、收款收据一宗，证明居民自费疏通下水管道。证据六、鑫源物业张贴的威胁业主强行收费的通知一张，证明业主缴纳物业费是被迫的。证据七、小区业主与鑫源物业的工作人员的现场谈话手机录音一份，证明自2013年鑫源物业没有打扫过楼道。证据八、泰安市鸿达房地产开发有限公司出具的通知及敬告彩印件各一份，证明鑫源物业是空壳公司，其代表房地产公司的意志，房产证的办理不应与物业费的收取挂钩。鑫源物业质证称，对证据一真实性、证明内容均有异议，该联名书是否为业主真实签名无法考证，退一步讲即使签名属实，也不能证明上诉人未履行物业服务。对证据二真实性、证明内容有异议，照片拍摄时间和地点无法确认，同样不能证明上诉人未履行物业服务。对于证据三真实性、证明内容均有异议，不知道企查查上信息是否真实，就算真实也不能证实不能证明上诉人未履行物业服务合同。对证据四中上诉人出具的收据真实性无异议，对泰安市鸿达房地产开发服务有限公司收据上诉人不清楚，与上诉人无关。对该组证据证明目的均有异议，不能证明上诉人未履行物业服务合同。对证据五真实性、证明内容均有异议，不能证明上诉人未履行物业服务合同。对证据六真实性无异议，对证明内容有异议，通过证据六、四中上诉人收取水电费等费用的行为可以看出上诉人完全按照前期物业服务合同履行了服务义务，代为收取水电费，通知业主缴纳水电费本身就是上诉人履行物业服务合同的结果。对证据七真实性无法核实，录音时间地点均不清楚，2017年3月至2019年3月有清扫楼梯，之后业主和上诉人发生矛盾后楼梯确实没有打扫。对证据八，该证据与本案无关联性。 本院认为，宋倩对鑫源物业提交的发票的真实性无异议，本院予以采信，鑫源物业提交的证据能够证明鑫源物业在涉案小区提供物业管理服务过程中支出了相关费用，鑫源物业为宋倩所在小区提供了物业管理服务。鑫源物业虽对宋倩提供的多数证据均有异议，但其认可其提供的物业服务存在部分瑕疵。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案属于关联案件，鑫源物业起诉并上诉涉案小区业主的案件共计二十四件。通过被上诉人宋倩及其他案件中在一、二审过程中提交的证据，可以认定鑫源物业虽为宋倩所在小区提供了物业服务，但其提供的物业服务存在一定的瑕疵。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，因泰安市鸿达房地产开发有限公司是涉案小区的开发单位，故本案中泰安市鸿达房地产开发有限公司与鑫源物业签订的《物业管理委托服务合同》应为前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，涉案小区由泰安市鸿达房地产开发有限公司开发建设，涉案小区至今未成立业主委员会，故该合同对宋倩具有约束力。物业服务合同系一方提供物业管理服务，业主一方支付相关物业服务费用的双务合同，在合同有效的情况下，双方均应依法履行。本案中，鑫源物业向法院提交了前期物业服务合同，以及其在2018年为涉案小区提供物业管理服务过程中支出的清污费等发票收据，可以证明鑫源物业在涉案小区提供了物业管理服务。一审法院在查明鑫源物业进驻鑫源小区，为涉案的鑫源小区业主提供物业管理服务的情况下，又以鑫源物业未提供证据为由驳回鑫源物业的诉讼请求，存在自相矛盾之处，本院予以纠正。故本院认为，在鑫源物业已经提供物业管理服务的情况下，宋倩应按照合同约定，履行交付物业管理费用和支付滞纳金等责任。但通过被上诉人提交的证据可以看出，鑫源物业提供的物业服务确实存在涉案小区管理混乱、设施维护不及时、卫生打扫不彻底等不符合合同约定的情况，而这也是宋倩拒交物业费的主要原因。因鑫源物业在履行合同过程中存在一定的违约行为，故本院对鑫源物业主张的违约金不再予以支持，并酌定宋倩按照双方约定的物业费标准的70%予以支付，即按照每平方米0.42元支付。因鑫源物业仅主张2018年度的物业费，故宋倩应向鑫源物业支付2018年度物业费0.42元×80×12=403.2元。对于鑫源物业主张的每月5元的垃圾清运费，因其认可《物业管理委托服务合同》不包括该项费用，其亦未提交证据证明就该项费用与业主达成新的合意，故对于该项费用，本院不予支持。对于鑫源物业主张的律师费，《物业管理委托服务合同》并未约定，且鑫源物业在履行合同过程中存在违约行为，故对于该项费用，本院亦不予支持。同时，还应该指出的是，鑫源物业在提供物业服务的过程中必然需要人力、物力、财力的支持。因宋倩拒缴物业费用，必然导致鑫源物业在缺乏部分经费的情况下，无法正常运营并向广大业主提供良好的物业服务，而这也在一定程度上损害了宋倩自己以及其他守约业主享受良好物业服务的权益。故本院认为，宋倩理应按照物业服务合同的相关约定，及时向鑫源物业支付物业管理费用。鑫源物业亦应按照合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范，履行维修、养护、管理和维护义务，提升服务质量，为业主提供良好的物业服务。 综上所述，鑫源物业的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初6486号民事判决； 二、被上诉人宋倩在本判决生效之日起十日内支付上诉人泰安市岱岳区鑫源物业有限公司物业管理费403.2元； 三、驳回泰安市岱岳区鑫源物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由宋倩负担17.5元，泰安市岱岳区鑫源物业有限公司负担7.5元；二审案件受理费50元，由宋倩负担35元，泰安市岱岳区鑫源物业有限公司负担15元。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  李 莹 二〇二〇年六月十二日 书记员  赵思敏