湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3696号上诉人（原审被告）：长沙市雨花区万婴曙光幼儿园，住所地湖南省长沙市雨花区曙光中路248号。法定代表人：黄平，该幼儿园理事长。上诉人（原审被告）：黄平，男，1972年2月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邓玲，湖南言顺律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨继，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓华，女，1977年9月6日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。原审第三人：龙明，男，1969年11月30日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。原审第三人：余劲松，男，1967年8月4日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：陈国江，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人长沙市雨花区万婴曙光幼儿园（以下简称万婴曙光幼儿园）、黄平因与被上诉人邓华及原审第三人龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初8074号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人万婴曙光幼儿园、黄平上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、改判驳回邓华的全部诉讼请求；3、由邓华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实明显错误。1、一审认可了邓华虚假诉讼的事实、理由和诉讼请求。2010年12月15日，龙明、余劲松与万婴曙光幼儿园、黄平变更房屋租赁合同，将租赁期延长至15年，年租金增加至50万元，并在合同中增设第十一条，限制黄平任意终止合伙或转让合伙权益，该合同是龙明、余劲松与万婴曙光幼儿园最终履行的唯一房屋租赁合同。2010年8月10日的房屋租赁合同是邓华伪造的，邓华在诉讼期间自始至终未提供该合同的原件，邓华以该合同向万婴曙光幼儿园、黄平索要高额租金未果从而主张解除合同，明显违背逻辑和常理。2、一审混淆和扭曲了投资买房与投资合伙的法律关系，以邓华未取得幼儿园合伙资格为由，判决解除案涉房屋租赁合同，违背事实和常识，违反法律规定。龙明、余劲松投资购房和投资合伙，万婴曙光幼儿园承租二人房屋，前述两个条件同时具备，才能成为万婴曙光幼儿园的合伙人和房屋出租人；邓华仅取得房屋产权人的身份，但未取得万婴曙光幼儿园合伙人的身份，故前述合同第十一条对邓华没有约束力；余劲松与邓华以抵债方式买卖房屋会产生“买卖不破租赁”的后果，即便邓华有资格适用前述合同第十一条，因黄平未终止合伙或转让合伙权益，该条约定的解除条件未成就，邓华也无权解除合同。二、一审错误认定黄平是房屋租赁合同的当事人。黄平是万婴曙光幼儿园的法定代表人，代表万婴曙光幼儿园与龙明、余劲松签订房屋租赁合同系职务行为，其后果应由万婴曙光幼儿园承担。合同第十一条虽涉及黄平，但黄平系合伙人身份，对租赁合同条款无需承担任何法律责任。被上诉人邓华未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。原审第三人龙明、余劲松述称：对上诉人的上诉无异议。邓华向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除邓华与万婴曙光幼儿园、黄平之间的房屋租赁关系；二、判令万婴曙光幼儿园、黄平共同支付2017年度、2018年度房屋租金共计946000元，并支付自2016年12月26日起至应付未付之日止的滞纳金，暂计算至2018年11月28日为442728元（合同约定的滞纳金为按每日拖欠总金额的千分之五，现邓华自愿调整为年利率24%，实际算至全部款项支付完毕之日止）；三、判令万婴曙光幼儿园、黄平共同支付违约金236500元；四、判令万婴曙光幼儿园、黄平立即将邓华所有的位于长沙市雨花区房屋交还邓华并向邓华支付2019年1月1日至房屋实际交付之日止的租金；五、判令万婴曙光幼儿园、黄平承担本案诉讼费用。一审法院查明：余劲松系长沙市曙光大邸1栋201号商业用房（产权面积1576.29㎡）以及342号商业用房（产权面积902.39㎡）原所有权人；龙明系101号商业用房（产权面积784.9㎡）原所有权人。2010年12月15日，龙明作为代表与黄平签订一份《租赁合同》，约定：1、出租方为余劲松、龙明（甲方），承租方为黄平（乙方）；2、甲方同意将101、201、342号门面租赁给乙方经营幼儿园，租赁期14年，即2011年1月1日至2025年12月31日，年租金为50万元（其中101号门面年租金27000元，201、342号门面年租金为473000元）；3、租赁期间甲方有权出售上述房屋，甲方出售房屋须在一个月前书面通知乙方，同等条件下，乙方有优先购买权。房屋出售后，合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；4、合同被解除或终止时，乙方应在合同被解除或者终止之日起3天内退出并完成移交工作，退出后的遗留问题由乙方与甲方协商解决；5、甲乙方共同合作开设及经营万婴幼儿园系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴幼儿园，或乙方转让在万婴幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。双方还就违约责任、争议解决等其他事项进行了约定。龙明、黄平在合同落款处签字，并加盖了曙光幼儿园公章。2015年12月16日，邓颖盛通过司法拍卖竞得原为龙明所有的101号门面，2015年12月30日办理了产权过户登记。2016年6月29日，长沙市开福区人民法院在执行李德园与余劲松、刘胜、长沙恒和置业发展有限公司一案中，债权人通过债权转让、债务人以房抵债的方式将余劲松名下长沙市曙光大邸1栋201号、342号房屋过户至邓华名下，并办理了产权转移登记。2016年11月16日，邓华委托湖南人和律师事务所向万婴曙光幼儿园及其法定代表人黄平发出《律师函》，要求万婴曙光幼儿园依据2010年8月10日与余劲松签订的《房屋租赁合同》向邓华支付2016年9月的租金2680191元，并且支付2017年承租期间所有租金。万婴曙光幼儿园没有支付。2017年1月9日，邓华再次委托湖南人和律师事务所送达了《律师函》，告知依据余劲松与万婴曙光幼儿园于2010年8月10日签订的《房屋租赁合同》第三条以及相关法律规定，万婴曙光幼儿园应当向邓华支付2016年下半年度租金1340095.5元及利息，并且按期支付自2017年起剩余承租期间所有租金；如万婴曙光幼儿园、黄平自收到函件后30天仍未交租，邓华除收滞纳金外，有权单方面终止合同。万婴曙光幼儿园未支付租金。2017年4月28日，邓华向万婴曙光幼儿园及其法定代表人黄平公证送达了《合同解除通知》，通知单方解除万婴曙光幼儿园、黄平与余劲松签订的《房屋租赁合同》，自通知送达万婴曙光幼儿园、黄平之日起，即发生双方合同权利义务终止的法律效力。2017年5月3日，万婴曙光幼儿园向邓华出具了《回复函》，载明：在2017年4月28日园所已收到你的《合同解除通知》，但我园所对该通知中表述的部分事实与内容不予认可；我园所与龙明签订的房屋租赁合同，年租金都不超过百万，而《合同解除通知》中表述称“2016年下半年度租金1340095.5元”，房屋租金为何会有如此之高，中间应该是存在较大的误会；自2016年年初，我园所就收到开福区法院下达的执行裁定、协助执行通知书，要求我园所对所租赁的房屋租金在无法院明文通知下，禁止支付；园所未交付租金，是缘由于法院的通知，是有不可抗力事由，并非属于违约行为；同时龙明及余劲松未向园所作出房屋所有权变更说明，也未作出相应的通知告知园所；我园所不同意单方解除租赁合同。2017年11月14日一审法院立案受理了邓颖盛诉万婴曙光幼儿园、黄平、龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷案，案号为（2017）湘0111民初7803号，在该案中法院认定龙明作为代表与黄平于2010年12月15日签订的《租赁合同》，租期为14年，租金为每年500000元，并确认201、342号房屋租赁合同解除，万婴曙光幼儿园、黄平不服，向长沙市中级人民法院提起上诉。期间，邓华于2018年10月23日向万婴曙光幼儿园、黄平发出《催告合同履行函》，明确如果万婴曙光幼儿园、黄平在收到函件后5日内没有支付租金、违约金、滞纳金或拒绝其参与合作经营曙光幼儿园，拒绝向其支付合作权益分红，其将依据合同和法律的规定解除租赁关系并收回房屋。2018年11月28日邓华变更诉讼请求，并于2019年1月23日向万婴曙光幼儿园、黄平送达租金支付函，要求万婴曙光幼儿园按照其与龙明于2010年12月15日签订的租赁合同的租金标准支付租金。2019年7月1日长沙市中级人民法院作出（2018）湘01民终10933号二审判决，维持了一审判决。上述判决生效后，万婴曙光幼儿园即支付了2017-2019年度的全部租金，邓华对此无异议。另查明，长沙市开福区人民法院于2016年3月11日向万婴曙光幼儿园送达了（2015）开执字第02774号执行裁定书和协助执行通知书，要求万婴曙光幼儿园协助执行下列项目：一、请贵园协助我院冻结被执行人余劲松、刘胜在贵处的曙光大邸1-4#栋及裙楼201、342号门面的租金和余劲松在万婴曙光幼儿园的合作分红等全部收益都冻结在贵处帐上，直到本案执行标的9000000元冻满为止；已知租金每年500000元整已付至2016年12月31日，分红已付至2015年11月30日，从2017年1月1日起的租金和2016年起的分红都冻结在贵处帐上，禁止支付；二、在我院冻结期间不得支付给被执行人余劲松、刘胜或第三方，禁止余劲松将万婴幼儿园的股份转让、抵押。2017年5月23日，长沙市开福区人民法院向万婴曙光幼儿园发出协助执行通知书解除了上述冻结。一审法院认为：本案的争议焦点为：一、《租赁合同》应否解除以及邓华受让201、342号门面所有权后，可否取得万婴曙光幼儿园的经营权；二、万婴曙光幼儿园迟延支付房屋租金是否违约；三、黄平是否系《租赁合同》当事人。一、关于邓华受让201、342号门面所有权后，可否取得万婴曙光幼儿园的经营权以及《租赁合同》应否解除的问题。1、案涉《租赁合同》名为租赁合同，但实际包含了房屋租赁内容和共同合作开设及经营曙光幼儿园的个人合伙内容。根据该合同第十一条的约定，案涉房屋的产权人必须同时成为在该租赁房屋上合作开设的曙光幼儿园的合伙人的前提条件后，房屋产权人才会将该租赁房屋出租给黄平、万婴曙光幼儿园，并将合伙关系作为确定租金标准的基础，从而才会有该租赁合同的订立。邓华取得本案租赁房屋的所有权后，依法成为该租赁房屋的产权人并依法承继了《租赁合同》中有关房屋出租方所有的权利义务，但邓华没有取得《租赁合同》第十一条规定的余劲松享有的与黄平共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园的合伙人资格，因为余劲松与黄平之间的合作经营关系涉及双方股权投资与人身信赖关系，其各自提交的建筑工程结算（审）定书、验资报告、《关于位于曙光大邸小区内的曙光幼儿园前期投资确认函》等相关证据能够相互印证，可以证明余劲松已额外履行了投资义务，邓华获得201、342号门面所有权并不当然取代余劲松成为万婴曙光幼儿园合作经营方。邓华曾就承继该合伙人资格与黄平协商但并未达成一致意见，导致订立《租赁合同》及确定租金标准的基础和前提已经不存在，租赁合同约定订立的前提条件已经丧失，实质就是租赁合同解除条件已成就，《租赁合同》已事实上无法继续履行下去。2、邓颖盛诉万婴曙光幼儿园、黄平、龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷案（案号（2017）湘0111民初7803号）已经生效，该判决确认了邓颖盛与万婴曙光幼儿园、黄平的租赁合同关系于2017年7月27日已经解除，因此，万婴曙光幼儿园作为一个整体，在一楼的101门面合同已经解除的情况下，二楼的201、342门面租赁合同事实上已无法再继续履行下去，故对邓华要求解除其与万婴曙光幼儿园、黄平之间租赁关系的诉讼请求予以支持。二、关于万婴曙光幼儿园迟延支付房屋租金是否违约的问题。1、虽然邓华系争议房屋的所有权人，但万婴曙光幼儿园于2016年3月已收到法院的协助执行通知书，要求其不得向余劲松、刘胜及第三人支付房屋租金及分红，直至2017年5月23日法院解除对租金的冻结，此期间万婴曙光幼儿园系履行法定协助义务，有权不向邓华支付租金；2、邓华在2016年6月29日取得上述房屋的所有权后，均是要求万婴曙光幼儿园按照年租金200万元的标准支付租金，对租金的支付标准万婴曙光幼儿园一直存有异议，直至2018年11月28日邓华才最终认可了万婴曙光幼儿园与龙明于2010年12月15日签订的租赁合同约定的租金支付标准并变更诉讼请求。2019年7月长沙市中级人民法院二审判决后，万婴曙光幼儿园随即支付了全部的租金。因此，邓华主张万婴曙光幼儿园、黄平违约，要求万婴曙光幼儿园、黄平支付违约金及滞纳金的诉讼请求不应支持。三、关于黄平是否系《租赁合同》当事人的问题。根据黄平与龙明于2010年12月15日签订的《租赁合同》，承租方写明为黄平，落款处亦有黄平签字；且合同中关于“甲乙方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴曙光幼儿园，或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任”的条款，其“乙方”亦指向黄平本人，黄平作为受《租赁合同》约束的一方，应认定为合同当事人。对黄平关于其诉讼主体不适格的辩解意见应不予采纳。鉴于万婴曙光幼儿园已经支付了全部租金，邓华亦无异议，故对租金不再处理。按照案涉《租赁合同》约定，黄平、万婴曙光幼儿园应在合同被解除之日起三天内退出并完成移交工作。考虑到幼儿园实际经营需要，为避免产生不必要纠纷或造成不利影响，酌情给予万婴曙光幼儿园、黄平90天的腾退房屋的缓冲期。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条之规定，判决：一、解除邓华与黄平、长沙市雨花区万婴曙光幼儿园之间的房屋租赁关系；二、长沙市雨花区万婴曙光幼儿园、黄平于本判决生效之日起90天内完成长沙市雨花区租赁房屋的腾退交接工作；三、驳回邓华的其他诉讼请求。案件受理费30015元，由邓华承担15007.5元，长沙市雨花区万婴曙光幼儿园、黄平承担15007.5元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审过程中，邓颖盛诉万婴曙光幼儿园、黄平、龙明、余劲松房屋租赁合同纠纷案（一审案号（2017）湘0111民初7803号、二审案号（2018）湘01民终10933号）经湖南省高级人民法院再审，湖南省高级人民法院于2020年4月28日作出（2020）湘民再16号民事判决，判决：一、撤销（2017）湘0111民初7803号、（2018）湘01民终10933号民事判决；二、驳回邓颖盛的诉讼请求。邓颖盛在该案中的诉讼请求为：一、确认其与黄平、万婴曙光幼儿园之间的租赁关系于2017年7月27日《租赁合同解除函》送达黄平、万婴曙光幼儿园之日起解除；二、黄平、万婴曙光幼儿园立即将其所有的长沙市雨花区曙光中路曙光大邸1、2、3、4栋及裙楼101房屋交还；三、由黄平、万婴曙光幼儿园负担本案诉讼费用。二审查明的其他事实与一审法院查明的一致。本院认为：合同解除行为是否合法有效，应审查其是否享有约定或法定的解除权。否则，一方擅自解除合同，属于明确表示不履行合同的违约行为，不应予以支持。本案争议的租赁合同约定：“甲（龙明、余劲松）与乙方（黄平）共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园（分别享有其49%、51%的权益），系订立本租赁合同及租金标准的基础和前提。如甲乙方终止合作经营万婴曙光幼儿园，或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，甲方有权解除本合同且无需承担任何责任。”该条约定了甲方解除租赁合同的条件：双方终止合作经营万婴曙光幼儿园或乙方转让在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益。而龙明、余劲松与黄平作为合同双方并未终止合作经营万婴曙光幼儿园，黄平也没有转让其在万婴曙光幼儿园的全部或部分权益，因此，案涉租赁合同约定的解除条件并未成就。邓华作为新的出租人要求解除合同，没有合同约定的依据，属于违约行为，不应予以支持。合伙经营幼儿园与租赁合同属于有关联的两个法律关系。合同约定双方共同合作开设及经营万婴曙光幼儿园系订立租赁合同及租金标准的基础和前提。该条是对双方订立租赁合同目的的约定。万婴曙光幼儿园及黄平并无致使合同目的不能实现的延迟支付租金或其他违约行为，邓华也不享有法定解除合同的权利。综上，一审法院错误理解了双方合同约定的含义，在双方约定和法律规定之外为被上诉人创设了解除合同的权利，主要事实认定错误；确认解除符合法律规定，适用法律错误，从而导致处理错误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初8074号民事判决。二、驳回邓华的诉讼请求。一审案件受理费30015元，二审案件受理费30015元，合计60030元，由上诉人邓华负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年六月十六日法官助理苏逢连书记员曾知畅