河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5326号上诉人（原审原告）：焦龙海，男，汉族，1963年10月10日出生，住址郑州市金水区。委托诉讼代理人：马艳军，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：刘欢，大沧海律师事务所郑州分所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼，统一社会信用代码91410100775104489Y。法定代表人：李爱国,该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。上诉人焦龙海因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初10959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。焦龙海上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二项，改判为：1、判令焦龙海与德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：1xxxx80）解除；2、判令德润公司与聂德才共同退还焦龙海已付购房款、平台服务费等共计470000元，维修基金1432元、代办费2940元；3、判令德润公司向焦龙海支付租金补贴28800元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人德润公司所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，但被上诉人至今未按合同履行交房义务，上诉人有权解除合同。上诉人与被上诉人德润公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，被上诉人应在2018年5月1日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表等条件的房屋交给上诉人，逾期超过60日后，上诉人有权解除合同。2019年3月29日涉案房屋通过竣工验收备案手续，在此之前并不具备合同约定及法定的交房条件，被上诉人也未按照《商品房买卖合同》第十一条，当涉案房屋达到交付使用条件后，书面通知买受人办理交付手续，截至目前，上诉人也未收到被上诉人书面的交房通知，合同约定的解除条件已经成就，双方的合同应当予以解除。一审法院认为上诉人购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益系认定事实错误。上诉人购买被上诉人开发建设的商品房的主要目的并不是获得租金收益，而是为了获得房屋所有权及房屋所有的用益物权。因为被上诉人未按合同约定交付房屋，造成合同目的无法实现，上诉人可以依据合同约定解除合同。二、上诉人已符合被上诉人商铺补贴条件，被上诉人应按约定支付上诉人租金补贴。《商品房买卖合同》第一条载明，被上诉人经批准建设商品房，暂定名红星国际广场，可见，红星国际广场系被上诉人建设项目。根据销售政策告知函，客户向被上诉人支付首付款之日起即可享受补贴。上诉人所购商品房建筑面积22.02平米，根据补贴标准，购买20㎡-30㎡的，每月可享受1800元租金补贴。正是由于补贴的存在，上诉人才会购买被上诉人建设开发的商铺，现上诉人已符合被上诉人商铺补贴条件，被上诉人应按约定支付上诉人租金补贴。三、被上诉人应退还上诉人购房款。关于购房款总额，上诉人在购房时，并未被告知存在所谓的平台服务费，被上诉人置业顾问告知上诉人均为房款，且所有款项均是在被上诉人财务室应其工作人员要求在同一Pos机刷卡支付，当时上诉人也未发现被上诉人所给部分收据并未加盖被上诉人公章，待上诉人发现后，前往售楼部咨询，仍被告知系房款，系为了避税，部分金额无法盖被上诉人的公章。另，存在被上诉人和河南掌房网络科技有限公司（以下简称掌房公司）均在部分购房者收据上加盖公章的情况，可见，被上诉人根据自己需要来加盖公章，以此达到将购房者购房款变为平台服务费的目的。上诉人自始至终均未见过掌房公司任何员工，也未接受其任何服务，没有道理为其支付高达几万的平台服务费。掌房公司成立于2017年4月5日，注销于2018年5月15日，被上诉人销售涉案商铺恰好在掌房公司存续期间。案外人陈艳艳购买被上诉人处房产后，发现部分房款并未加盖被上诉人公章且未在商品房买卖合同中体现，后陈艳艳向物价局投诉，物价局介入后，被上诉人主动将该部分房款退还陈艳艳。综上可知，被上诉人收取上诉人的所谓平台服务费就是购房款。即使按照被上诉人德润公司所说，其与掌房公司签有包销服务协议，两公司之间形成委托代理法律关系。在该法律关系中，掌房公司系被上诉人的代理人，掌房公司实施的销售房屋行为系以被上诉人名义做出的。掌房公司与上诉人签订房屋买卖合同的行为和收取款项的行为，对被代理人即本案被上诉人德润公司发生法律效力，因此掌房公司收取的款项均应作为房款的有效组成部分，因此合同解除后，德润公司负有返还上诉人所有房款的义务。中原区人民法院受理的陈东升与郑州元通房地产有限公司、聂德才房屋买卖合同纠纷案（案号：(2018)豫0102民初9895号）及郑州市中级人民法院受理的李奇光与郑州元通房地产有限公司、聂德才房屋买卖合同纠纷案（案号：(2019)豫01民终18448号），法院均判决由开发商退还掌房公司收取的业主平台优惠金、平台服务费，本案与上述两案，案情一致，应同案同判，统一法律适用，彰显公平正义。鉴于以上事实，上诉人认为一审人民法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。德润公司辩称：上诉人与被上诉人签订了商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司（以下简称星润公司）签订了托管经营协议，该协议约定了由星润公司代为验收房屋及支付租金的标准和方式，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴及收益，被上诉人完全按照商品房买卖合同以及托管协议的约定，向星润公司交付了房屋。星润公司依据托管协议对房屋进行验收后，开始向上诉人支付租金收益，被上诉人并不存在违约行为，本案未达到合同解除的条件。上诉人称购买房屋目的在于获得所有权以及用益物权。本案上诉人的所有权取得并不受到影响，上诉人将房屋托管并不是说放弃了所有权，而是本案逾期交工并未影响上诉人合同目的实现和实际收益。上诉人的用益物权在本案当中表现为出租房屋取得租金，并非自己使用。星润公司按约向其支付租金，即说明合同目的可以实现，竣工与否并不影响收益。二、本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求返还购房款、维修基金，利息等损失。平台服务费并非德润公司收取，德润公司与掌房公司并不是委托代理关系，德润公司从未授权掌房公司进行收取房款。掌房公司收取平台服务费是以自己的名义，且向上诉人出具了掌房公司的收据，上诉人应当依据收据等交费凭证向相关义务人进行主张，其要求德润公司退还没有任何事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。焦龙海向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告德润公司所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1XXXX80）；2．被告德润公司返还已付购房款396338元、维修基金1432元；3．被告德润公司赔偿原告损失73662元（平台服务费）、2940元（代办费）、租金补贴28800元（自支付首付款之日2017年8月1日起至2019年8月1日止、扣除已领取14400元），以上共计503172元；4．本案诉讼费由被告德润公司承担。一审法院认定事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托掌房公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原掌房公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担，销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担，甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2017年9月13日，德润公司为出卖人与买受人焦龙海在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号17XXX80），合同约定：焦龙海购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房建筑面积为22.02平方米，单价为17999元／㎡，总金额为396338元；付款方式和期限：约定206338元以现金方式于2017年9月13日支付，约定190000元以商业贷款方式于2017年10月13日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。商品房交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，原告焦龙海（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）在售楼中心签订了一份《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30％）。首付款20％不足部分乙方向甲方申请借款。经友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币79267元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2019年7月15日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年9月13日，原告焦龙海（乙方）与星润公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80％返还客户，20％作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元／㎡／月×12个月×实测面积；2F：115元／㎡／月×12个月×实测面积；3F：100元／㎡／月×12个月×实测面积；4F：90元／㎡／月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元／㎡／月×12个月×实测面积；2F：125元／㎡／月×12个月×实测面积；3F：110元／㎡／月×12个月×实测面积；4F：100元／㎡／月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。第二十四条约定，自合同生效起，乙方同意甲方代为办理该商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时乙方予以协助，甲方的签收行为对乙方具有法律效力。该商铺的开发单位向甲方交付该商铺，视为乙方履行了向甲方交接该商铺的义务。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1．商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向德润公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半个月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2．回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2017年7月31日，原告缴纳的73662元由掌房公司出具平台服务费收据。2017年7月15日，原告向被告德润公司缴纳首付款127071元。当日，原告向被告德润公司借款79267元用于支付购房款，被告德润公司向原告出具购房款收据两张，合计购房款金额为206338元。2017年11月17日，原告缴纳2940元代办费。2018年9月10日焦作中旅银行股份有限公司向原告发放贷款190000元。2018年9月13日，原告缴纳维修基金1432元。原告至今未偿还上述借款79267元。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2019年1月24日，被告德润公司向原告支付了自首付款支付之日起至2018年5月1日之前80％的租金补贴14400元，并认可扣除有该期间20％的租金补贴3600元未向原告发放。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。另查明，掌房公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同第八条约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交付原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并向建设行政主管部门登记备案等约定条件，同时根据被告德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等相关规定及通知文件，排除因政府大气污染防控对工程工期的影响因素，被告德润公司仍存在逾期交房的违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与星润公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益，即在被告德润公司交房之前，原告可享有租金补贴；在交房之后，原告可享有租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。且原告至今未向被告德润公司偿还借款，原告亦存在违约行为。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2017年8月1日）起至2019年8月1日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30％以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。被告德润公司已经支付原告2018年5月1日前80％的租金补贴14400元，并认可扣除有该期间20％的租金补贴3600元未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，予以支持，以上合计23400元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告焦龙海2018年5月1日前未支付的租金补贴3600元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴19800元，以上合计23400元；二、驳回原告焦龙海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8832元，原告焦龙海负担4416元，被告河南德润置业有限公司负担4416元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，本案中，焦龙海在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，焦龙海不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，焦龙海同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时焦龙海予以协助，星润公司的签收行为对焦龙海具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为焦龙海履行了向星润公司交接该商铺的义务。本院认为，案涉房屋的性质系商业用房，焦龙海与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，焦龙海与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在焦龙海与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司的交付房屋的对象系星润公司；焦龙海的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，焦龙海以德润公司未按照商品买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合焦龙海与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对焦龙海提出的解除与德润公司所签订的商品买卖合同的诉讼请求，依法应不予支持。关于焦龙海上诉请求德润公司及聂德才共同返还已付购房款、平台服务费、维修基金、代办费等款项，系建立在双方合同解除的基础上，基于双方所签订的合同并不符合解除的条件，故本院亦不予支持。一审判决对德润公司应向焦龙海支付的租金补贴数额的认定并无不当，焦龙海的该项上诉理由不能成立。综上所述，焦龙海的上诉理由依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8832元，由上诉人焦龙海负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  张向军审判员  侯军勇二〇二〇年六月三日书记员  宋杨莉