山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终2594号 上诉人（原审被告）：沈玉琴，女，1952年12月3日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：刘忠石，山东金口律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕彬，山东金口律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董治伟，男，1977年11月11日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：赵文正，山东承泽律师事务所律师。 原审被告：朱乐香，女，1958年11月25日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人沈玉琴因与被上诉人董治伟及原审被告朱乐香物权保护纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈玉琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回董治伟的诉求；2.一、二审诉讼费由董治伟承担。事实与理由：1.一审法院程序不当。一审判决超出董治伟的诉讼请求范围。董治伟的一审诉讼请求为撤销沈玉琴与朱乐香之间的房产转让行为，但一审法院作出了撤销沈玉琴与朱乐香签署的购房协议、朱乐香将涉案房屋过户至沈玉琴名下、沈玉琴退还朱乐香购房款20万元的判决,显然超出了董治伟的诉讼请求范围，违反了民事诉讼中的处分原则。一审将未经质证的证据当做有效证据予以采纳,一审法院在一审中作了朱乐香的笔录，该份笔录未经当庭质证。2.一审法院适用法律错误。如果按照董治伟所称的沈玉琴与朱乐香恶意串通事实成立的话，其应当主张沈玉琴与朱乐香签订的合同无效，而没有权利主张撤销该合同。一审法院应当按照合同法的相关规定，作出该合同有效或无效的判定。3.一审法院基本事实认定不清。一审法院认为沈玉琴将房屋低价出售给朱乐香不合常理.房屋买卖属市场行为，无论价格高低，买卖双方达成一致即可。沈玉琴长居北京，极少到房屋所在地居住，根本不清楚当时房屋市场价，在向房屋中介咨询后决定以20万元出售，并非有意低价出售。沈玉琴在本案一审及其他案件中，都向法院主张其与董治伟的房屋买卖因董治伟的违约，沈玉琴已解除双方的买卖合同，沈玉琴有权利在任何时候出售案涉房屋。 董治伟辩称,一审认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。 朱乐香未到庭陈述意见。 董治伟向一审法院起诉请求：依法判令撤销两被告之间的房产转让行为；诉讼费由两被告承担。事实与理由:董治伟与沈玉琴房产买卖纠纷一案，经黄岛法院公开开庭审理于2018年6月10日作出（2018）鲁0211民初710号民事判决书。该判决确认董治伟与沈玉琴于1999年12月29日签订的关于青岛市黄岛区房屋（以下简称“涉案房屋”）的买卖协议有效。沈玉琴于判决生效之日起30日内协助董治伟将位于青岛市黄岛区的房屋一处转移登记至董治伟名下。沈玉琴领取判决后，为转移财产故意不履行判决，在上诉期间与朱乐香恶意串通，将涉案房屋非法转移登记至朱乐香名下。董治伟认为，两被告的行为严重损害了董治伟的合法权益，请求法院支持董治伟的诉讼请求。 一审法院认定事实：1999年12月29日，原告董治伟与被告沈玉琴签订房屋买卖协议书，甲方为被告沈玉琴，乙方为原告董治伟，协议约定原告董治伟购买被告沈玉琴名下位于青岛市黄岛区户的房产1套，建筑面积42.34平方米，该房产价格为48000元，双方约定协议签订之日支付35000元，乙方同时接管甲方现有住房，其余房款13000元，在办完过户手续时一次性付清。原告董治伟、被告沈玉琴及沈玉琴的委托人周健在协议中签字确认。同日，原告董治伟交付给被告沈玉琴购房款35000元，被告沈玉琴为原告出具收条，确认收取原告董治伟购房款35000元，并再次确认在办完过户手续后一次性付清剩余款项13000元。2018年1月9日，董治伟将沈玉琴诉之法院（案号：（2018）鲁0211民初710号），请求：1.确认原、被告于1999年12月29日签订的房地产买卖协议有效，被告协助原告将位于青岛市黄岛区（青房地权监证字第××号）过户到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。法院于2018年6月10日作出一审判决：一、原告董治伟与被告沈玉琴于1999年12月29日签订的关于青岛市黄岛区房屋的买卖协议有效；二、被告沈玉琴于判决生效之日起30日内协助原告董治伟将位于青岛市黄岛区（房地产权证号：青房地权监证字第××号）的房屋一处转移登记至原告董治伟名下。沈玉琴不服法院一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。在该案二审期间，即在2018年8月7日，沈玉琴将涉案房屋过户给了朱乐香。本案进行证据交换时，被告朱乐香代理人管池来提供了一份《购房协议》，买卖的双方是沈玉琴和朱乐香，根据《购房协议》的约定，沈玉琴将涉案房屋出售给朱乐香，总价款为20万元，《购房协议》的签署日期为2018年4月26日。2018年8月8日，管池来通过其银行账户向沈玉琴银行账户转账20万元。2.关于沈玉琴与朱乐香涉案房屋的买卖过程。沈玉琴对于涉案房屋买卖的过程作了如下陈述：“第一次开庭后，我就找原告律师谈过，让律师给原告说给我加一些房款，原告不同意，我就找中介去卖房屋，在中介碰到了朱乐香与其姐姐，第一次案件（2018）鲁0211民初710号案件）开庭时管池来和朱丽君也来过，我就认识了管池来，之前不认识管池来，管池来问我在干什么，我说在卖房子，正好他们也在找房子，我与管池来通过中介将涉案房屋卖给朱乐香，签了房屋买卖合同，并办理过户手续。”“2018年4月26日，我与朱乐香签订的房屋买卖合同，签合同时，我只见过朱乐香一面，都是她姐夫管池来在操办，我当时与被告朱乐香姐夫管池来商量把房屋要回来后，你再给我钱。”管池来在庭审中对于涉案房屋买卖的过程的陈述是：“我连襟潘书元2017年因车祸死亡，去世后，我姨子朱乐香找到她姐姐朱乐青大哭，表明了两个心愿，第一要求朱乐青帮她，因为身边没有其他亲人；第二是朱乐香儿子30多岁了还没有结婚，没有房子，好买个房子结婚用，请求朱乐青帮她找房子，经济上也需要帮忙。我老婆一口答应，抽时间就到处找房，找了好久没有合适的，在2018年4月，我们三个人仍一起去找房，在中介门口听到沈玉琴卖房，我们处于买房目的就询问沈玉琴，我们进到中介后，要沈玉琴电话，中介不让我们在中介要电话，后来我们就出来进一步了解，通过了解，沈玉琴要卖的房屋正是朱乐香想要买的房子，因为没有钱，房屋越小越好，期间进行多次商谈，2018年4月26日，朱乐香在沈玉琴家里签署了购买房屋协议，协议签完后，因为购房程序问题又发生争议，我们又谈了好长时间，争议点在办理买房程序方面，主要争议是把房屋过户到朱乐香名下，再把钱交给沈玉琴，而沈玉琴想先把全款付清后，再过户给朱乐香。我的理由是沈玉琴是外地人，我是当地人，我担心把钱交给沈玉琴后，沈玉琴不交付房屋，我到北京找她就很费事，我就让沈玉琴到我家看看我是否本地人，然后我就说服了沈玉琴，沈玉琴对我考察后，就答应我先卖房屋后付款，办完后，我口头约定一次性把款付给沈玉琴。沈玉琴口头约定，我把钱给沈玉琴后，沈玉琴30天内将钥匙给我，我也相信了。钱付清后，我第一次打电话没人接，8月21日我给沈玉琴发了快递函，沈玉琴说在医院，没有顾上给你办理，两个快递函已经发出1个月了，沈玉琴明显不守信用，后来朱乐香就起诉沈玉琴交房。买房期间，我要去看房，沈玉琴给我介绍现在房屋正在出租，你也看不到房屋，当时就没有看房，买房期间，朱乐香与朱乐青还有管池来去看房屋，但房屋锁着门，确实敲不开门，我们就从2楼、3楼看了跟沈玉琴一样户型的房屋，确实看好沈玉琴的房屋，后来再也没提看房的事。”本案证据交换时，法院曾问管池来：“董治伟诉沈玉琴案件（（2018）鲁0211民初710号），你是否参加了旁听”。管池来回答：“参加了。”在证据交换即将结束时，管池来又称：“（2018）鲁0211民初710号案件我来法庭了，但没有旁听。”2019年9月12日，法院对于朱乐香进行了调查：审：你买的谁的房子，知道吗？朱：不清楚买的谁的。审：你说下买房的过程？朱：我孩子结婚要买房，我姐夫（管池来）说黄岛有个卖房子的，我给我姐夫10万元，全权委托我姐夫去办理。其他不知道。审：房子什么时候买的？朱：不知道，反正当时天挺热的。审：是否认识沈玉琴？朱：不认识，买房过程都是全权委托我姐夫（管池来）去办的。审：买房之前有无看这房子？朱：买之后去看过一次（我和我姐），发现里面已经有人入住了。审：购房协议何时签的？朱：大概7、8月份签的，反正挺热的，购房协议是过户时签的，之前没签过。3.因原被告双方对于涉案房屋的价值存在争议，经原告申请，法院委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对于涉案房屋在2018年4月26日的价值进行评估，评估机构的评估意见为：涉案房屋在2018年4月26日的客观合理价格为44.52万元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第74条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”根据该规定，本案的争议焦点在于：（一）沈玉琴是否是以明显不合理的低价转让涉案房产；（二）如果沈玉琴是以明显不合理的低价转让涉案房产，受让人朱乐香是否知道该情形。一、关于沈玉琴是否是以明显不合理的低价转让涉案房产。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条第2款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”根据沈玉琴与朱乐香签署的《购房协议》，签署时间为2018年4月26日，经评估机构评估：涉案房屋在2018年4月26日的客观合理价格为44.52万元，而《购房协议》约定的房屋总价款为20万元，该价款只占到涉案房屋总价值的44.92%，属于明显不合理的低价。二、朱乐香是否知道沈玉琴以不合理的低价转让房屋。法院认为，朱乐香在购买沈玉琴的房屋时，全权委托管池来进行办理，朱乐香与管池来之间形成委托代理关系。《中华人民共和国民法总则》第162条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”管池来代理朱乐香办理房屋买卖事宜，其相应的法律后果由朱乐香承担。综合本案的相关事实和证据，可以认定管池来知道沈玉琴以不合理的低价转让房屋，理由如下：第一，朱乐香代理人管池来知道原告与沈玉琴就房屋买卖事宜正在进行法律诉讼。本案在进行证据交换时，法院曾问管池来：“董治伟诉沈玉琴案件（（2018）鲁0211民初710号），你是否参加了旁听”。管池来回答：“参加了。”在证据交换即将结束时，管池来又称：“（2018）鲁0211民初710号案件我来法庭了，但没有旁听。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据规则》”）第74条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”法院在提问管池来时，管池来已明确承认旁听了法院（2018）鲁0211民初710号案件庭审，后在没有任何证据证明的情况下，又否认参加了庭审，违反了“禁止反言”的规定，根据《民事诉讼证据规则》第74条的规定，法院对于管池来的否认不予采信，应当认定管池来参加了法院（2018）鲁0211民初710号案件的庭审的旁听。在开庭时，沈玉琴称：“第一次案件（（2018）鲁0211民初710号案件）开庭时管池来和朱丽君也来过，我就认识了管池来，之前不认识管池来，管池来问我在干什么，我说在卖房子，正好他们也在找房子，我与管池来通过中介将涉案房屋卖给朱乐香，签了房屋买卖合同，并办理过户手续。”通过沈玉琴的表述，沈玉琴也认可在（2018）鲁0211民初710号案件开庭时管池来来过，这也可以进一步说明，管池来参加了（2018）鲁0211民初710号案件的旁听，知道原告与沈玉琴就房屋买卖事宜正在进行法律诉讼。第二，沈玉琴、管池来和朱乐香关于涉案房屋买卖过程的陈述存在相互矛盾和不合常理之处：1.关于《购房协议》的签署时间。沈玉琴和管池来称《购房协议》的签署时间为2018年4月26日，而朱乐香称《购房协议》的签署时间为2018年7、8月份。2.关于沈玉琴与管池来的认识过程。沈玉琴称是在（2018）鲁0211民初710号案件审理时，才认识的管池来。而管池来则称，他们是在找房时在中介处认识的沈玉琴。3.关于为何在2018年4月份签署的《购房协议》，在2018年8月份才办理的过户。根据沈玉琴在庭审中的表述，她在签完合同之后回了北京，要照顾老伴，再来黄岛时已是2018年8月份了。但是管池来的表述时，在签署完《购房协议》后，管池来与沈玉琴就购房程序发生了争议，即管池来要求先办过户再付款，而沈玉琴要求先付款再办理过户，所以就耽误了不少时间。4.关于是否通过中介办理的涉案房屋的买卖。根据管池来的表述朱乐香、管池来他们是自行协商与沈玉琴办理的房屋买卖，并没有通过中介办理，而沈玉琴在庭审时则明确称：“我与管池来通过中介将涉案房屋卖给朱乐香，签了房屋买卖合同，并办理过户手续。”5.关于购买涉案房屋前，原告是否去看过房。管池来的陈述是：“买房期间，我要去看房，沈玉琴给我介绍现在房屋正在出租，你也看不到房屋，当时就没有看房，买房期间，朱乐香与朱乐青还有管池来去看房屋，但房屋锁着门，确实敲不开门，我们就从2楼、3楼看了跟沈玉琴一样户型的房屋，确实看好沈玉琴的房屋，后来再也没提看房的事。”但朱乐香的陈述是：在买房之前，没有去看过房，买了之后才去看过。6.关于房屋的价格。按照沈玉琴的说法，她之前并不认识管池来和朱乐香，所以沈玉琴与管池来和朱乐香并没有特殊的关系，但是沈玉琴以低于评估价的50%出售房屋显然不合常理。7.关于看房的问题。房屋是一个家庭重要的不动产，价值较高，通常情况下，人们在购买房屋，特别是二手房时，都会比较谨慎，会提前看看房屋的户型、设施和装修情况，然后才会决定是否要买。而在本案中，朱乐香称在买房前根本就没有去看过房屋，管池来则称涉案房屋锁着门，他们看了2楼3楼的户型不错就决定买了，朱乐香与管池来的做法显然有悖于通常买房人的做法。综上，沈玉琴、管池来和朱乐香关于涉案房屋买卖过程的陈述存在相互矛盾和不合常理之处，因此他们当中肯定是有人没有如实的陈述涉案房屋买卖的过程，其主观目的就是为了掩饰沈玉琴低价转移涉案房屋的事实。第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第13条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”法院已于2018年6月10日作出一审判决：一、原告董治伟与被告沈玉琴于1999年12月29日签订的关于青岛市黄岛区房屋的买卖协议有效；二、被告沈玉琴于判决生效之日起30日内协助原告董治伟将位于青岛市黄岛区（房地产权证号：青房地权监证字第××号）的房屋一处转移登记至原告董治伟名下。沈玉琴不服一审判决，可以提起上诉，并请求二审法院改判，但是在该案二审期间，沈玉琴却将涉案房屋以低价转让给朱乐香，这明显是一种规避法律的行为，在法律上对其行为应当作出否定性的评价。综上所述，沈玉琴以明显低价转让涉案房产，其行为损害了原告的合法权益，管池来对此是知悉的，管池来作为朱乐香的代理人，相关法律后果由朱乐香承担，故原告请求撤销沈玉琴与朱乐香之间的房屋买卖行为，符合法律规定，法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”根据该规定，《购房协议》撤销后，朱乐香应当将涉案房屋的产权过户至沈玉琴名下，沈玉琴应当将收到的房款20万元退还给朱乐香。判决：一、撤销被告沈玉琴与被告朱乐香签署的《购房协议》；二、被告朱乐香于判决生效之日起十日内将青岛市黄岛区产权过户至被告沈玉琴名下；三、被告沈玉琴于判决生效之日起十日内退还被告朱乐香购房款20万元。 二审期间当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，二审期间争议的焦点问题为沈玉琴与朱乐香之间房屋转让行为的效力。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”具体到本案，沈玉琴与董治伟于1999年12月29日签订涉案房屋买卖协议，在青岛市黄岛区人民法院一审判决该买卖协议有效后，沈玉琴不服一审判决，提起上诉，并请求二审法院改判，但是在该案二审期间，沈玉琴却将涉案房屋以低价转让给朱乐香。根据沈玉琴、管池来、朱乐香关于涉案房屋买卖过程的陈述，管池来作为朱乐香买受房屋的代理人，在本案一审期间曾自认参与了董治伟诉沈玉琴（2018）鲁0211民初710号案件的旁听，管池来应系知晓沈玉琴与董治伟就涉案房屋买卖进行诉讼的事实。综合以上分析，本院认为一审判决认定沈玉琴以明显不合理低价将涉案房屋转让给朱乐香的行为损害董治伟的合法权益正确，朱乐香对该转让行为损害董治伟利益为明知。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”据此，董治伟主张沈玉琴与朱乐香之间房屋转让行为可撤销，但本院认为该转让行为应属《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定的行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的无效民事法律行为。另，沈玉琴与朱乐香均为本案被告，董治伟并非二人房屋买卖合同相对人，合同无效后沈玉琴与朱乐香的互相返还义务不应在董治伟的起诉下处理，一审法院判令二人互相返还财产不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。依照《《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，判决如下： 一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初6088号民事判决； 二、沈玉琴与朱乐香之间的房屋转让行为无效。 一审案件受理费100元，保全费3520元,共计3620元，由朱乐香负担1810元，由沈玉琴负担1810元。二审案件受理费100元，由沈玉琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 张好栋 审判员 牛珍平 二〇二〇年六月二日 法官助理 王小梅 书记员王媛媛