河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1604号 上诉人（原审原告、案外人）：中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司，住所地石家庄市长安区中山东路368号。 负责人：徐东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志娟，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：沧州银行股份有限公司青县支行，住所地河北省青县104国道东侧（原清州宾馆）。 负责人：刘国平，该行行长。 委托诉讼代理人：李浩，该行客户经理。 委托诉讼代理人：王维起，该行客户经理。 原审被告（被执行人）：马素苓，女，1964年2月23日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 原审被告（被执行人）：周炳洪，男，1966年9月14日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 原审被告（被执行人）：沧州乾丰房地产开发有限公司，住所地青县城东工业园区友谊大街西侧。 法定代表人：司进强，该公司经理。 上诉人中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司（以下简称华融资产公司）因与被上诉人沧州银行股份有限公司青县支行（以下简称沧州银行青县支行），原审被告马素苓、周炳洪、沧州乾丰房地产开发有限公司（以下简称乾丰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省青县人民法院（2017）冀0922民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华融资产公司上诉请求：一、请求依法撤销（2017）冀0922民初12号民事判决。二、依法改判华融资产公司对执行标的设立的抵押登记合法有效，依法享有足以排除沧州银行青县支行强制执行涉案标的的民事权益。三、依法改判对执行标的（青县清州镇104国道乾丰富都综合楼商业第5号门市）中止执行。事实与理由：一审法院判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、沧州银行青县支行对执行标的设立的预抵押登记不产生法律效力，一审法院认定沧州银行青县支行对执行标的享有优先受偿权，证据不足，属事实认定错误。首先，沧州银行青县支行办理的预抵押登记不符合房屋登记法定程序。依据《中华人民共和国物权法》第20条的规定，预告登记后，权利消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。沧州银行青县支行在标的房产可以进行不动产登记后并未在规定时间内向房产登记机关办理正式的抵押登记，其预告登记己经失效，且沧州银行青县支行在一审诉讼阶段中仅提交一份抵押证明，并未提交其他依照《物权法》等规定应由不动产登记部门出具的证明沧州银行青县支行己依法办理抵押登记的相关权证等证据，一审法院据此确认沧州银行青县支行对执行标的享有抵押权，并享有优先受偿权，证据不足。其次，即使沧州银行青县支行办理的预抵押合法有效，因预抵押仅是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，所以也无优先受偿权的效力，沧州银行青县支行基于预抵押，并不享有优先受偿权。再次，沧州银行青县支行未在《物权法》规定的期限内办理正式的房屋抵押登记，预抵押登记己经丧失了法律效力，所以沧州银行并未设立抵押权，当然不享有优先受偿权，不论沧州银行青县支行预抵押登记是否合法有效，其均不具有优先受偿权。二、华融资产公司对执行标的设立的抵押权合法有效，华融资产公司对执行标的享有优先受偿权。一审法院判决认定华融资产公司抵押行为无效，违反法定程序。从华融资产公司提交的他项权证可以看出，涉案门市登记的所有权人为司进强，房屋产权登记证和土地使用权证是青县房屋产权登记管理部门和国土资源部门依照法定程序办理的，合法有效。依据《中华人民共和国物权法》、《房屋登记管理办法》的规定，不动产的设立、变更、登记、消灭，经依法登记发生法律效力，未登记不发生法律效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此司进强为涉案标的物的所有权人，据此办理的抵押登记，合法有效。房产证、土地使用权证、他项权证合法有效，未经法定程序撤销，不能否认其法律效力。一审法院仅依据一份无法核实真实性的预告抵押登记证明，直接认定华融资产公司抵押担保行为不发生法律效力，违反法定程序。综上，华融资产公司是涉案标的物的合法抵押权人，应当支持华融资产公司上诉请求。 沧州银行青县支行答辩称，周炳洪、马素苓在我行于2012年4月27日签订抵押借款合同，抵押及借款合同真实有效，并且已经做了抵押登记，我行抵押在前，享有优先受偿权具备法律依据。 马素苓、周炳洪未予答辩。 华融资产公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认沧州银行青县支行对执行标的的抵押权无效；2、依法对执行标的（青县清州镇104国道乾丰富都综合楼商业第5号门市）中止执行。事实和理由：2015年7月华融资产公司（案外人）收到一审法院做出的（2015）青执字第120号异01号执行裁定书，华融资产公司认为一审法院驳回华融资产公司提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实和法律依据。沧州银行青县支行对执行标的并未设立合法有效的抵押权，一审法院裁定中以其预告登记抵押为由，支持其优先受偿权，属于认定事实不清，违反法律规定。据此，一审法院应当依法确认华融资产公司对执行标的享有合法有效的抵押权并优先受偿。 一审法院认定事实：乾丰公司于2011年12月21日取得对乾丰富都综合楼的商品房预售许可证，预售总建筑面积11969平方米，共计142套。周炳洪、马素苓系夫妻关系。周炳洪与乾丰公司签订《商品房买卖合同》，周炳洪、马素苓购买乾丰公司开发的青县清州镇104国道乾丰富都综合楼商业第5号门市。2012年4月27日，周炳洪与沧州银行青县支行签订《商业用房借款合同》，向沧州银行青县支行借款885020元用于购买该门市，同日，周炳洪、马素苓与沧州银行青县支行签订《商业用房借款抵押合同》，以该门市为上述借款提供抵押担保，双方于当日在青县房屋产权产籍监理办公室办理了该门市的抵押登记，期限为5年，青县房屋产权产籍监理办公室为沧州银行青县支行出具了抵押证明。2012年4月27日，乾丰公司与沧州银行青县支行签订《商业用房借款保证合同》，为周炳洪向沧州银行青县支行的上述借款提供保证担保，保证期间为两年，自借款人不履行债务之日起计算，未约定保证方式。2013年4月18日，工商银行青县支行与司进强签订《最高额抵押合同》，约定司进强自2013年4月18日至2016年4月18日期间，在人民币4700万元的最高余额内，依据工商银行青县支行与天罡公司签订的借款合同，以其名下的土地［青国用（2012第360、361、362、363）］的土地使用权和房屋［青房权证清州镇字第××号、30××16号、30××17号、30××18号］的产权作抵押为天罡公司提供担保。2013年4月19日，双方为上述债权在青县国土资源局和青县城镇房屋产权产籍监理办公室分别做了抵押登记，办理了土地和房屋的他项权利证明书。 2014年5月27日，天罡公司变更企业名称为青县天钢金属制品有限公司（以下简称天钢公司）。后因天钢公司拖欠贷款，沧州仲裁委员会依据工商银行青县支行的申请，以（2014）沧仲裁秘字第0121号裁决书裁决天钢公司偿还工商银行青县支行借款本金23855639.91元及利息，在天钢公司未偿还相应借款本息时，工商银行青县支行有权处置抵押物并就处置款项优先受偿，司进强等人负连带保证责任。2015年4月8日，中国工商银行股份有限公司河北省分行与华融资产公司联合发布债权转让暨债务催收公告，明确将工商银行青县支行对天钢公司所持有的23855639.91元债权转让给华融资产公司。 另查明，因周炳洪、马素苓未及时还款，沧州银行青县支行将其二人诉至一审法院。一审法院于2014年12月24日作出（2014）青民初字第2364号民事调解书并已生效。经当事人申请一审法院立案执行，在执行过程中，一审法院于2015年2月9日作出（2015）青执字第120号执行裁定书，裁定拍卖被执行人周炳洪、马素苓购买的抵押给沧州银行青县支行的乾丰富都综合楼商业第5号门市一处，华融资产公司提出异议，经一审法院审查，以华融资产公司未提出抵押无效的理由和相关证据为由，以（2015）青执字第120号异01号执行裁定书，驳回了华融资产公司的异议。 上述事实由华融资产公司提交的《商品房买卖合同》、《最高额抵押合同》、《商业用房借款保证合同》、商品房预售许可证、房屋他项权证书、土地他项权证书、（2014）沧仲裁秘字第0121号仲裁裁决书、债权转让暨债务催收公告、沧州银行青县支行与周炳洪、马素苓共同提交的《商业用房借款抵押合同》、《商业用房借款合同》、抵押证明、借据及当事人当庭陈述等证据证实。 一审法院认为，沧州银行青县支行与周炳洪签订的《商业用房借款合同》、沧州银行青县支行与周炳洪、马素苓签订《商业用房借款抵押合同》合法有效，涉案房产系周炳洪、马素苓在沧州银行青县支行按揭贷款购买，并依法办理了抵押登记，周炳洪、马素苓不能按约还款时，贷款人沧州银行青县支行有就该房产变卖价款优先受偿的权利。案涉商品房已出售，且已在青县城镇房屋产权产籍监理办公室办理预告抵押登记，司进强对案涉房产无权处分，其将涉案房产进行抵押担保的行为不发生效力。华融资产公司基于司进强与工商银行青县支行签订的抵押合同及办理的抵押登记，要求对执行标的（青县清州镇104国道乾丰富都综合楼商业第5号门市）中止执行，理由不能成立。据此，华融资产公司对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由中国华融资产管理股份有限公司河北省分公司负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。但一审查明事实部分中“青县房屋产权产籍监理办公室办理了该门市的抵押登记，期限为5年。青县房屋产权产籍监理办公室为沧州银行青县支行出具了抵押证明。”本院查明事实应为“青县房屋产权产籍监理办公室为沧州银行青县支行出具了抵押证明。” 另查明，河北省青县人民法院（2014）青民初字第2364号民事调解书，系沧州银行青县支行诉乾丰公司、周炳洪、马素苓借款合同纠纷案件，其调解内容为：周炳洪、马素苓、乾丰公司偿还欠沧州银行青县支行本金546131.12元及利息（利息按合同约定计算至给付之日止），于2015年1月4日前履行完毕。 本院认为，沧州银行青县支行虽与周炳洪、马素苓签订了《商业用房借款合同》、《商业用房借款抵押合同》，但未按照法律规定办理抵押登记，抵押权未设立，沧州银行青县支行对标的物不享有抵押权。具体分析如下：第一，青县城镇房屋产权产籍监理办公室出具的抵押证明不具有抵押权登记效力，抵押权未设立。抵押权一经登记具有排他性。如沧州银行青县支行已于2012年4月27日依据抵押证明办理了涉案房屋抵押登记，设立了抵押权，则他人再行在该抵押物设置抵押权时，应当通知抵押权人，未经抵押权人同意他人不能再行设置抵押权。但工商银行青县支行于2013年4月19日就涉案房屋办理了抵押登记，并取得了涉案房屋的抵押权他项权证，该事实足以证实沧州银行青县支行未就涉案房屋进行抵押登记，抵押权未设立。第二，根据《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上做记载。抵押房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记。”沧州银行青县支行提交的抵押合同中无抵押登记机关的抵押记载，不能证明已办理抵押登记，抵押权未设立。第三，抵押证明从形式到内容均不能认定为抵押登记。首先，抵押证明不符合抵押登记的形式。该抵押证明其内容为“周炳洪所购坐落在青县104国道东侧乾丰综合楼5号门市，已在青县房屋产权产籍监理办公室抵押登记”，上述内容显示该抵押证明仅是证明，并非抵押登记。第四，（2014）青民初字第2364号民事调解书中调解内容为：周炳洪、马素苓、乾丰公司偿还欠沧州银行青县支行本金546131.12元及利息，该调解内容中并未确定沧州银行青县支行对案涉门市享有优先受偿权的内容，即生效调解书亦未确定沧州银行青县支行对案涉门市的抵押权。 华融资产公司提交的青房他证清州镇字第××号房屋他项权证中，记载工行青县支行对房屋所有权人司进强所有的房屋所有权证号为清州镇字第30415.30416.30417.30××18号的房屋享有抵押权；华融资产公司提交的青他项（2018）第182号土地他项权利证明书，记载工行青县支行对义务人司进强104国道东侧的使用权面积为3200平方米的土地享有国有土地使用权抵押权；沧州仲裁委员会（2014）沧仲裁秘字第0121号裁决书，仲裁庭审理查明部分记载：“第四、五被申请人（司进强、朱秀娟）与申请人（工行青县支行）签订一份最高额抵押合同，合同约定由第四、五被申请人以其位于河北省青县104国道东侧的房屋四套、土地四宗为第一被申请人（天钢公司）的借款提供抵押担保，并办理了他项权利证明”，该裁决书裁决内容：“二、在第一申请人未偿还相应借款本息时，申请人有权处置抵押物并就处置款项优先受偿”。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，以及《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，即华融资产公司提交的上述他项权利证书以及生效的沧州仲裁委员会（2014）沧仲裁秘字第0121号裁决书，能证明其对诉争的房产和土地享有抵押权，且对抵押物享有优先受偿权的事实，故华融资产公司主张其对诉争的房产及土地享有排除强制执行的权益，有事实和法律依据。 本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，，判决如下： 一、撤销河北省青县人民法院（2017）冀0922民初12号民事判决； 二、中止对执行标的（青县清州镇104国道乾丰富都综合楼商业第5号门市）的执行。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由沧州银行股份有限公司青县支行承担。 本判决为终审判决。 审判长  范秉华 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年六月四日 书记员  靳 雪