广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10876号上诉人（原审被告）：阮润潮，男，1949年6月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何克强，男，1971年8月28日出生，汉族，住河北省河间市。委托诉讼代理人：欧学文，广东凯成律师事务所律师。原审第被告：阮学良，男，1975年9月29日出生，汉族，住广东省广州市增城区荔城街菜园中路48号。委托诉讼代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。上诉人阮润潮因与被上诉人何克强及原审被告阮学良土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初4649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。阮润潮上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何克强全部诉讼请求。事实和理由：一、何克强租金只交到4月，政府是在2018年7月初才拆除的，同时5、6月电费还是正常缴纳的，所以何克强欠阮润潮两个月共租金37168.32元。二、根据合同第四条第三点，是阮润潮提供的电缆、水电设备。电缆164米价值36080元，配电开关价值3600元，共39680元，何克强都拆走了，应赔偿给阮润潮。三、合同终止双方结算相关费用后才可支付押金，现何克强共欠阮润潮76848.32元，减去押金49779元，还欠阮润潮27069.32元。二审期间，阮润潮补充上诉意见：一、何克强承租的土地只是部分被征收，因何克强没有按期交纳2018年5-7月份的租金，阮润潮在2018年7月初就已单方解除租赁合同，并已通知何克强没收押金。阮润潮主张单方解除合同的依据是案涉合同第6条第7点。二、阮润潮已经于2020年6月4日向一审法院起诉请求何克强支付案涉土地2018年5-7月份的租金和赔偿水电设备损失，该案生效判决认定的事实对本案关键事实的认定及判决有重大影响，申请中止本案审理。何克强未到庭，提交书面答辩意见称，一、双方的合同约定因政府征收终止后，阮润潮应退还何克强合同押金49779元。阮润潮所述何克强欠其租金的上诉意见应当在一审中提出反诉或另案起诉。二、阮润潮提交的电费发票显示应支付电费的是广州市中塑橡塑制品有限公司（以下简称中塑公司）而非何克强，阮润潮应向中塑公司主张电费。三、因政府拆迁，何克强等看到拆迁通知后，2018年5月份即停用并随后搬离了涉案土地和厂房。请求驳回上诉，维持原判。阮学良述称，同意阮润潮的上诉请求及上诉意见。何克强向一审法院起诉请求：阮润潮、阮学良返还何克强押金49779元及利息（利息自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至阮润潮、阮学良返还押金之日止）。一审法院查明事实：2011年9月16日，何克强（乙方、承租方）与阮润潮、阮学良（甲方、出租方）签订《厂房、地皮租赁合同》，约定“……一、出租厂房情况：阮润潮、阮学良租赁给何克强的地皮座落广州增城新塘仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地（土名：新五间，即是原建益水泥厂晒场及原料仓库的土地），租赁面积8296.5平方米，用于建设厂房生产保温材料。二、厂房交付日和租赁期限：1.厂房及空地租赁期自2010年12月1日起，至2030年12月1日止。……3.……何克强应向阮润潮、阮学良支付地皮租赁保证金，保证金为三个月租金……四、其他费用：1.租赁期间，使用该地皮所发生的水、电费用由何克强承担，并在收到收据或发票时，应在7天内付款。……3.电、水及设施由阮润潮、阮学良负责提供，……六、租赁期间其他有关约定：……3.地皮租赁期间，地皮因不可抗力自然灾害或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，押金无息退回。……5.租金期内如遇到国家或政府部门需要征用该地，甲乙双方应无条件服从，建筑物补偿给所属村合作社，合同从此终止，阮润潮、阮学良退还租赁保证金给何克强……”。2011年9月20日，阮润潮出具《收款收据》，载明“今收到何克强交来蓝潮路新岭地租金三个月租地押金（租期满最后一年计算），金额49779元”。广州市增城区仙村镇人民政府（甲方）与中塑公司、何克强（乙方）签订《广州铁路枢纽东北货车外绕线项目（仙村段）不动产评估补偿协议》，合同编号：穗枢纽货车增仙蓝山村002号，载明“按照增城区委区政府的工作部署，甲方负责广州枢纽东北货车外绕线项目仙村镇土地和房屋征收工作的具体实施。因项目建设需要，须征收乙方位于广州市增城区仙村镇蓝山村中一、中二、下坊二社的厂房用地，并按照《广州铁路枢纽东北货车外绕线仙村镇土地和房屋征收补偿安置方案》中有关规定对该厂房的部分生产工艺特殊，一经拆解无法复原或重复利用率不高的生产设备进行不动产评估补偿处理。……土地使用权人：广州市中塑橡塑制品有限公司、何克强……经甲、乙双方确认，上述补偿总款一次性支付给乙方，……乙方在收取补偿款后15天内自行完成对该厂房的生产设备搬迁处理工作，并将房屋腾空交付给甲方……”。何克强向一审法院提交《说明》，内容为：l、何克强与阮润潮、阮学良于2011年9月16日签订了《厂房、地皮租赁合同》，承租了位于广州市增城区新塘镇仙村蓝山村中一、中二、下二经济合作社的土地；2013年9月20日，何克强又将该土地转租给中塑公司，此后一直至政府拆迁的这段期间，该土地的实际使用人为中塑公司，最后2018年(1-4)四个月租金合计74336.64元，何克强于2018年4月23日支付给阮润潮、阮学良。五月份租金为18584.16，因为政府通知何克强五月底必须要拆除厂房，所以何克强与阮润潮、阮学良约定，阮润潮、阮学良退回租房押金时扣除五月份押金，剩余（49779-18584.1.6=31194.84元）归还给阮润潮、阮学良。何克强及中塑公司在收到政府的补偿款后即搬离厂房，将土地及上盖厂房等交由仙村镇政府处置。2、何克强及中塑公司于2018年5月13日共同与广州市增城区仙村镇人民政府签订了《广州铁路枢纽东北货车外绕线项目（仙村段）不动产评估补偿协议》。3、广州市增城区仙村镇人民政府于2018年5月28日向何克强支付了补偿款1107800元。4、广州市增城区仙村镇人民政府没有向何克强及中塑公司等承租人发布《拆迁通知》，仅向涉案土地权属人即蓝山村委会发送了《拆迁通知》。5、涉案土地上盖厂房由何克强承建，没有报建手续，属于简易厂房，2018年5月28日仙村镇政府支付补偿款后即由仙村镇政府负责拆除。6、涉案土地及上盖厂房等建筑物仅有一个总电表，然后分线、装子电表给各个租客使用包括何克强、中塑公司及莫姓租客等人共同使用。因为厂房实际使用人是中塑公司，中塑公司给阮润潮、阮学良支付了用电押金，阮润潮、阮学良给中塑公司出具了押金收据。在2018年5月底，政府赔偿款支付给何克强与中塑公司后，何克强租赁土地及上盖厂房等便交由仙村镇政府处理。并且阮润潮、阮学良与中塑公司清算了电费，把用电押金还给中塑公司，中塑公司负责人杨竞夫。2018年5月底，政府已经收回了何克强租赁厂地，中塑公司也与阮润潮、阮学良进行了电费清算。阮润潮、阮学良声称的六月份电费，与何克强无关。一审审理中，何克强与阮润潮、阮学良共同确认：1、涉案土地是阮润潮、阮学良从蓝山村中一社、中二社、下二社三个合作社租赁回来的。2、涉案租赁土地为建设用地。3、何克强与阮润潮、阮学良之间只是租赁土地。厂房是何克强自己建造的，没有报批报建手续。4、均不向法院申请对涉案土地进行红线范围测量。何克强陈述以下内容：1、在2018年5月份已经搬离涉案租赁场所。没有与阮润潮、阮学良之间的书面交接协议。2、如果法院认为5月份何克强仍然使用涉案土地，何克强同意2018年5月份的租金在押金中扣除。阮润潮、阮学良陈述以下内容：1、何克强在2018年10月份才搬离涉案租赁土地。2、与蓝山村中一社、中二社、下二社合作社之间的合同约定阮润潮、阮学良是有权利转租的。一审法院认为，根据一审庭审陈述可知，阮润潮、阮学良、何克强确认阮润潮、阮学良出租给何克强的是土地，并不包含建筑物。现何克强、阮润潮、阮学良均不申请对涉案土地进行红线测量，即涉案租赁土地的性质无法实质性予以查明，造成上述后果，应由何克强、阮润潮、阮学良承担。故一审法院综合双方提供的证据对何克强的请求能否予以支持进行论述。首先，若涉案租赁土地为农业性质用地，则何克强、阮润潮、阮学良之间签订的合同，改变了涉案土地的用途为非农业建设。即则双方签订的《厂房、地皮租赁合同》为无效合同，在合同无效的前提下，阮润潮、阮学良应将收取的押金返还给何克强。其次，若涉案土地为集体建设用地，则何克强、阮润潮、阮学良之间签订的《厂房、地皮租赁合同》为有效合同。根据合同第六条第3点“地皮租赁期间，地皮因不可抗力自然灾害或市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，押金无息退回”约定，现涉案土地已被政府征收，符合退还押金的条件。故阮润潮、阮学良亦应将收取的押金予以退还。综合上文论述，阮润潮、阮学良应负有将押金返还给何克强的义务，即49779元。至于何克强要求阮润潮、阮学良支付利息的诉讼请求，现涉案土地已被政府征收，阮润潮、阮学良拖欠上述押金确实给何克强造成损害，故何克强要求从起诉之日计算利息并无不当，利息以49779元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于阮润潮、阮学良抗辩何克强仍拖欠2018年4月至今的租金，虽然何克强表示若法院认为何克强占有使用涉案土地至2018年5月，则同意将5月份租金在押金中予以扣减。但双方对于何克强占用涉案土地的时间存在争议，在上述情况下，一审法院不宜直接进行认定处理，阮润潮、阮学良可以另案主张。至于阮润潮、阮学良抗辩何克强拆除水管、电线等损失，阮润潮、阮学良可另循途径解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、阮润潮、阮学良于该判决发生法律效力之日起十日内向何克强返还押金49779元及利息（利息以49779元为基数，自2019年5月31日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回何克强的其他诉讼请求。案件受理费1044元，由阮润潮、阮学良负担。本院二审期间，阮润潮提交以下证据：1、电费发票3张；2、仙村镇城管中队出具的证明，均拟证明中塑公司于2018年7月拆迁，何克强欠缴三个月租金；3、案件受理通知书及民事起诉状，拟证明阮润潮已另案起诉向何克强追索三个月租金，该案生效判决的认定可能对本案的关键事实认定及判决均有重大影响；4、增城区土地利用总体规划图，拟证明何克强承租的土地只是部分被征收，因其欠三个月租金，阮润潮单方解除合同。阮润潮的委托诉讼代理人还向本院申请律师调查令，向广州市增城区仙村镇人民政府和广州市增城区仙村镇城管中队调取中塑公司厂房拆迁档案，拟证明中塑公司厂房于2018年7月26日被拆除。经审查，上述证据1、2、3及申请调取的证据均与本案讼争的押金应否返还的基本事实无关；上述证据4显示的系其他公司的用地，无法证明阮润潮主张的事实，故本院对上述证据均不予采纳，对上述申请不予准许。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，阮润潮、阮学良与何克强签订的《厂房、地皮租赁合同》约定租赁土地因市政动迁造成无法履行的，押金无息退回，并无约定何克强欠付租金或遗失设备可以租金相抵，故在租赁土地被征收的情况下，何克强诉请阮润潮、阮学良返还押金，符合双方约定，一审法院予以支持正确。阮润潮、阮学良在一审中主张何克强欠付租金及拆走设备，但并无提出反诉，故一审法院不予采纳阮润潮、阮学良提出以租金及设备损失抵扣押金的抗辩意见，向阮润潮、阮学良释明另案主张，并无不当，本院予以认同。阮润潮上诉仍然提出以租金及设备损失抵扣押金的主张，缺乏事实及法律依据，且阮润潮在二审期间述称已另案起诉何克强支付租金及赔偿设备损失，故阮润潮的该项上诉主张本院不予采纳。阮润潮、阮学良在一审中并无主张何克强承租的土地只是部分被征收，以及阮润潮在2018年7月初就已单方解除租赁合同并通知何克强没收押金的事实，故阮润潮在二审中主张该事实，应承担举证责任。但阮润潮不能举证证明该事实，故本院对其主张的该事实不予采信。此外，本案债的事实与阮润潮另案起诉的债的事实不同，本案无须以阮润潮另案诉讼的审理结果为依据，故阮润潮申请中止本案诉讼的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，阮润潮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1044元，由上诉人阮润潮负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇二〇年六月十九日法官助理江亭利书记员林美欣