陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初15004号原告（反诉被告）：阳光城集团陕西物业管理有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区。法定代表人：朱云堂，系公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘慧慧，陕西静远新言律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕会，女，1981年12月3日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王永平，男，1966年8月9日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王智平，男，1971年9月10日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。第三人：陕西上林苑投资开发有限公司，住所地陕西省咸阳市渭城区。法定代表人：陈超，系公司执行董事。委托诉讼代理人：张增光，陕西静远新言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，陕西静远新言律师事务所律师。原告（反诉被告）阳光城集团陕西物业管理有限公司（以下简称阳光城物业）与被告（反诉原告）吕会及第三人陕西上林苑投资开发有限公司（以下简称上林苑公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）阳光城集团陕西物业管理有限公司之委托诉讼代理人潘慧慧，被告（反诉原告）吕会之委托诉讼代理人王永平，第三人陕西上林苑投资开发有限公司之委托诉讼代理人张旭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2019年9月30日所拖欠的物业服务费用（物业服务费、公摊水电费等）合计13584.8元及实际给付之日止的违约金；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：XX城XX苑（西西安小镇）项目54幢306号业主，原告系该小区前期物业服务企业。原告依约提供了物业服务，但被告未按照双方《前期物业服务协议》约定按期缴纳物业费，截至2019年9月30日，被告共欠缴各项物业费共计13584.8元，经原告催要未果，特提起诉讼。 被告（反诉原告）辩称，物业费是物业公司提供物业服务的对价，但原告未做到物业服务协议的规定，只提供了部分物业服务，故其只同意支付物业费的一半，不同意原告诉请。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人收取的公摊服务费2950元，并支付利息923.2元，退还强行收取的临时停车服务费84元；2、判令自2012年6月1日至2018年12月31日，因被反诉人不完全履行《前期物业服务协议》约定，应退还反诉人已缴纳物业服务费48412.86元的50%即24206.43元；3、判令诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：双方签订的《前期物业服务协议》中未约定公摊服务费和临时停车服务费，阳光城物业收取属乱收费，应当予以退还；阳光城物业没有完全履行对小区公共区域的维护与管理义务，存在对小区违法搭建未采取规劝等措施的情况，对业主反映的房屋质量问题不予解决，没有建立物业管理档案，对投诉和情况反应不予回复，强行收取协议之外的费用，对部分业主在非规定时段遛狗不予制止，对业主更换车辆进出小区收取临时停车费，私自拆除别墅区与洋房区的隔墙等问题，没有达到《前期物业服务协议》约定内容和质量。现其认为阳光城物业提供的物业服务与自己交纳的物业管理费不符，故提起反诉。原告（反诉被告）针对反诉请求辩称，其公司已完全履行物业服务合同约定的或法律规定的物业服务，故反诉人应全额缴纳物业相关服务费；其公司根据合同约定收取停车费，反诉人多一辆车就要提出换车申请，故其公司不存在重复收费或扩大收费范围的情形；反诉人提出的房屋质量问题、相邻权纠纷问题与其公司无关，且其公司是否存在违法违规问题，是否应给予行政处罚，属于行政机关职权范围；反诉人的反诉请求与本诉没有基于同一事实及法律关系；综上，反诉人的反诉请求无事实及法律依据，应另行提起诉讼。第三人述称，反诉人提出的房屋质量问题，反诉人已通过其他诉讼解决；反诉人的反诉请求与其公司无关，且反诉人的反诉不应构成反诉，应构成反驳，同意被反诉人的答辩意见。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吕会于2010年12月4日与第三人上林苑公司签订《咸阳市商品房买卖合同》，购买了位于咸阳市XX路XX城XX苑XX幢XX层XX号房屋。XX城XX城XX苑项目的前期物业服务公司。2012年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议载明乙方房屋类型为低层公寓（别墅），建筑面积为240.86平方米，对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务费用、代收代缴收费服务、房屋装修费用、违约责任、免责条款等进行了约定，其中物业服务费用取费标准约定为：物业服务费按产权建筑面积收取，低层公寓（联排、叠拼别墅）3元/月·平方米，生活垃圾清运费4元/户·月，车位服务费为地面80元/月·户、地下150元/月·个；甲方权利义务一节约定包括：1、对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安某某、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理......3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、可采取规劝、限制提供部分服务等必要措施，制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时规约》的行为......10、除为提供物业服务而免费合理使用相应的物业管理用房及场地、设备设施外，不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能......；违约责任约定包括：......三、甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应缴额的3‰支付滞纳金......。协议签订后，原告为被告提供物业服务，被告亦向原告交纳2015年7月至2017年9月的物业服务费及公摊服务费，其中公摊服务费为每月84.3元；2017年10月至2018年5月期间，被告向原告交纳了物业服务费，但未交纳公摊服务费；2018年6月之后，被告对物业服务费及公摊服务费均未交纳。2019年3月14日，原告向被告寄送律师函，要求在接函五日内支付欠费及滞纳金，被告未予支付，原告遂以诉称诉至本院。审理中，被告认为原告无依据收取公摊服务费及临时停车费，未按《前期物业服务协议》完全履行物业服务内容，提出反诉。另查明，2014年8月14日，陕西物价局、陕西省住房和城乡建设厅发布《陕西省物业服务收费管理实施办法》，第二十条一条第二款规定，公共照明、景观设施等其他共用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公布。该办法有效期至2019年8月31日。上述事实，有《咸阳市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、《陕西省物业服务收费管理实施办法》、收费票据及庭审笔录等在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《前期物业服务协议》，原告作为物业服务单位应当按照协议约定履行自己的义务，被告作为业主亦应当履行支付物业费的义务。现原告主张被告支付2018年6月至2019年12月期间的物业服务费，被告当庭认可其未交纳，故对原告该主张本院依法予以支持，关于具体数额，应当按照双方协议的约定计算为13006.8元；对于原告主张2017年10月至2019年12月期间的公摊水电费一节，根据《陕西省物业服务收费管理实施办法》规定，该部分费用应当严格按照水电价格政策据实分摊，且该办法有效期至2019年8月31日，现原告主张该费用的计取标准依据不足，本院不予支持。对于被告反诉要求退还已交纳的公摊服务费一节，因双方签订的《前期物业服务协议》对该费用收取未作约定，故被告该项请求合理，本院予以支持，该部分款项计2191.8元，从被告应当支付原告的下欠物业服务费中予以扣减；对于被告反诉要求原告退还临时停车费及已交纳的50%物业服务费一节，依据不足，本院不予支持。对原告主张违约金一节，《前期物业服务协议》中约定甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，系双方对于违约责任的约定，因该约定的违约金计算标准明显过高，本院酌情调整为欠付款项的30%即3244元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吕会于本判决书生效后十日内给付原告（反诉被告）阳光城集团陕西物业管理有限公司截止2019年12月的下欠物业服务费10815元及违约金3244元；二、驳回原告阳光城集团陕西物业管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）吕会其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费122元，原告（反诉被告）已预交，由原告（反诉被告）负担122元；反诉受理费252元，被告（反诉原告）已预交，由原告（反诉被告）负担50元，被告（反诉原告）负担202元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   万媛媛 人民陪审员   滑悦平      人民陪审员   吴  静              二〇二〇年 六 月 二十二 日   书  记  员   苗  苗      1