江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1645号上诉人（原审原告）：仲云华。被上诉人（原审被告）：上海煦尘企业管理有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东河沿68号K幢323室（上海城桥经济开发区）。法定代表人：史嘉盈，执行董事。委托诉讼代理人：韩国伟，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟敏，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。上诉人仲云华因与被上诉人上海煦尘企业管理有限公司（以下简称煦尘公司）租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲云华上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定本人发出的通知书不发生解除合同效力不当。本人以煦尘公司出租的场所未通过消防验收为由解除租赁合同系法定解除。继续使用案涉场所违反消防法规定。一审法院以本人自行拆除店面装修材料，推定店面系可以拆除的装饰装修物，属于事实认定错误和法律适用错误。案涉装修材料不能二次使用。本人拆除装修材料系合理止损行为。煦尘公司应当赔偿本人装修费、设计费、门头费、律师费。煦尘公司二审书面辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。仲云华向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签署的《物业租赁合同》；2.判令煦尘公司返还仲云华押金12046元、电表押金1500元；3.判令煦尘公司赔偿仲云华装修费30800元、设计费6000元、门头费10455.5元、律师费6000元；4.判令煦尘公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2018年11月23日，煦尘公司作为甲方，仲云华作为乙方，双方签订《物业租赁合同》一份，其中第三条约定租赁物业位于苏州市吴江区；租赁物业的名称为吴江正翔商业广场；第4.2条约定租赁场地的计租面积，合计为12平方米；第五条约定乙方仅按约定的经营范围进行经营活动，乙方的经营范围为锅盔、牛肉粉丝、饮品；乙方经营商品、提供服务的品牌为阿甘锅盔；乙方的店招为阿甘锅盔；第6.1条约定本合同的租赁期限为贰年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止；第7.2条约定日基本租金为15元/平方米/天，年基本租金为65700元，月基本租金为5475元；第7.5条约定乙方须每日按其计租面积支付每平方米1.5元人民币的物业管理费，据此计算年物业管理费金额为6570元，每月物业管理费金额为548元；第8.1条约定乙方应先付后用，每个支付期支付叁个月的基本租金和物业管理费；第8.5条约定首期租金，乙方应于接收该铺位前，付清首期租金合计人民币18069元，即该房屋叁月的租金和物业管理费；第12.1条约定乙方须向甲方缴纳租赁押金计人民币12046元，即该房屋贰个月的租金和物业费，作为履约保证金；租赁期内，租赁押金将由甲方无息保管。租赁期满时，甲方应在乙方按照本合同规定将租赁场地交还甲方及付清租金与相关费用后三十天内退还乙方所缴纳的租赁押金；租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租而导致提前终止本合同，乙方无权要求返还押金，甲方并有权要求乙方承担违约责任，支付滞纳金、违约金、赔偿金等；第13.1条约定甲方于2018年12月1日前向乙方交付租赁场地；第15.9条约定合同期届满或非甲方原因而合同提前终止时，装饰（修）应完好无损地交付甲方，甲方对此不支付任何费用；第26.3条约定在合同有效期间内，任何一方因故提出提前终止本合同，在不包括第二十一条第3款、第6款、第7款、第11款、第二十五条第四款的情况下，甲、乙双方必须协商一致并达成终止协议，否则，本合同继续有效；第26.6条约定合同届满之日或提前终止之日，乙方须将租赁场地及甲方附属设备、设施及乙方自行的装饰（修）保持完好无损，及时清场并将租赁物业按规定交还甲方，如有违反，则按乙方违约论处，乙方承担本合同第二十八条相关违约责任；第26.7条约定如本合同期满终止或非甲方原因而提前终止时，乙方在清场过程中，不得故意损害（坏）或撤除建筑物本身的结构体。乙方租赁部位的装修、装潢除可移动的设备、设施外，租赁物业的顶、地、四周墙固定附着的装修、装潢乙方不得拆除，归甲方所有；第29.3条约定败诉方承担对方的诉讼费、保全费、保全担保费、律师费、差旅费等所有费用。2018年11月24日，上海多串餐饮管理有限公司作为甲方，仲云华作为乙方，双方签订《特许经营合同》一份，约定甲方系阿甘锅盔的品牌持有人，乙方有意愿从甲方处有偿获取阿甘锅盔品牌特许经营权，在甲方统一的阿甘锅盔品牌特许经营体系下开设并运营阿甘锅盔加盟店；本合同有效期限为3年，自2018年11月24日起至2021年11月23日止；乙方签订本合同后，于江苏省苏州市吴江区正翔商业广场一楼地址进行选址；特许加盟金为人民币30000元；经营技术许可使用费为人民币17000元；文件管理及手册印制费为人民币2800元；管理费为人民币12000元；设计费为人民币6000元。乙方应于签订选址确认函时一次性支付至甲方指定账户；乙方应按照甲方提供的图纸和指定的装修材料进行装修，其中，涉及品牌形象的广告物料必须从甲方处统一订购并由乙方承担费用。后，苏州富铭通电子科技有限公司于2018年11月27日向上海多串餐饮管理有限公司转账67800元，并于2019年6月5日出具《证明》，明确其于2018年11月27日支付67800元给上海多串餐饮管理有限公司，此款项为代仲云华支付加盟费、管理费以及设计费。其中加盟费49800元，管理费12000元，设计费6000元。后，上海多串餐饮管理有限公司要求仲云华制作统一门头，仲云华为此花费10455.5元。2018年11月28日，仲云华作为甲方，苏州陶然居装饰工程有限公司作为乙方，双方签订《装修合同》一份，约定工程地址为吴江正翔广场；工程项目为阿甘锅盔；施工内容为装修；委托方式为全包；工程开工日期为2018年12月1日；工程竣工日期为2018年12月20日；工程总价款为30800元；合同一经签订，甲方即应付合同价款的30%作为预付款；当工期进度过半甲方即第二次付合同价款的30%。剩余40%尾款待甲方对工程竣工验收后结算。后，仲云华于2018年12月1日向苏州陶然居装饰工程有限公司支付装修款9240元，于2018年12月15日向苏州陶然居装饰工程有限公司支付装修款9240元，于2019年1月30日向苏州陶然居装饰工程有限公司支付装修款12320元。2018年12月4日，仲云华向煦尘公司缴纳租赁押金12046元、电表押金1500元，合计13546元。2019年6月5日，仲云华向煦尘公司发送《通知书》一份，写明：“本人仲云华于2018年11月23日与贵司签订《物业租赁合同》。合同履行至今，贵司一直未提供吴江正翔商业广场消防验收合格相关证明文件。针对上述情况，本人正式提出以下要求：1、希望贵司在收到本《通知书》后五个工作日内向本人提供吴江正翔商业广场消防验收合格的相关证明文件（包括但不限于建筑本身、改建、扩建后、2018年度、2019年度的消防年检合格文件），逾期未提供的，视为吴江正翔商业广场未通过消防验收。2、若贵司在收到本通知后五个工作日内未向本人提供上述消防合格文件的，本人将于贵司收到本通知后五个工作日的次日与贵司解除《物业租赁合同》。该通知书于2019年6月6日由他人代收。后，仲云华于2019年7月1日22:00进入吴江正翔商业广场搬商铺、拆除商铺并搬离货物，于2019年7月2日9：00离场。庭审中，仲云华、煦尘公司一致确认：1.涉案商铺装饰装修已由仲云华自行拆除，仲云华明确其拆除时间为2019年7月1日、2019年7月2日；2.仲云华退场前已结清涉案商铺的租金及物业费。另查明，2019年6月5日，仲云华作为委托人，江苏元融律师事务所作为受托人，双方签订《法律服务合同》一份，约定仲云华委托周兆亮处理本案诉讼事宜，并约定律师费为6000元。后，仲云华向周兆亮支付律师费6000元。同日，江苏元融律师事务所向仲云华开具《江苏增值税普通发票》一张，金额为6000元。再查明，截至一审法庭辩论终结时，吴江正翔商业广场尚未取得消防验收合格的证明文件。以上事实，由仲云华提交的物业租赁合同、收据五张、通知书、EMS快递单、快递查询截屏打印件、装修合同、报价单打印件二份、特许经营合同、工程项目施工图打印件十九张、照片打印件、证明、转账凭证截屏打印件二份、职位证明、中国工商银行境内汇款电子回单、聊天记录截屏打印件八张、煦尘公司提交的关于新增营业项目的申请复印件、非营业时间商户出入申请单、一审法院询问笔录三份、电话笔录二份以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，涉案物业租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并合法有效，双方均应按约履行合同义务。关于涉案物业租赁合同解除的问题。仲云华主张，煦尘公司未通过消防验收合格，违反消防法第十五条规定，故有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定解除合同。煦尘公司则认为其虽同意仲云华解除合同，但系仲云华单方违约解除合同。一审法院认为，吴江正翔商业广场虽未通过消防验收，但仲云华未举证证明吴江正翔商业广场消防验收未通过与其租赁房屋无法使用之间存在必然的因果关系，且仲云华在吴江正翔商业广场未通过消防验收前已开业营业，故仲云华主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定解除合同，缺乏依据，一审法院不予支持。因此，一审法院认为仲云华无权解除涉案物业租赁合同。故仲云华于2019年6月5日向煦尘公司发送的通知书，不发生解除合同的效力。2019年7月1日、2019年7月2日，仲云华于非营业时间出入吴江正翔商业广场自行拆除涉案商铺的装饰装修，煦尘公司予以放行，应视为双方就涉案物业租赁合同的解除达成一致，故一审法院确认涉案物业租赁合同于2019年7月2日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。物业租赁合同虽约定押金不予退还，但煦尘公司在吴江正翔商业广场未通过消防验收下，即将涉案商铺出租给仲云华使用，存在过错，故对仲云华主张煦尘公司返还仲云华押金12046元、电表押金1500元的诉讼请求，一审法院予以支持。对煦尘公司提出押金没收的抗辩意见，一审法院不予采纳。仲云华主张煦尘公司赔偿装修费30800元、设计费6000元、门头费10455.5元，合计47255.5元，首先，上述装饰装修物，已由仲云华自行拆除，说明系可拆除的装饰装修物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，双方对未形成附合的装饰装修物未另行约定，仲云华本应在合同解除时予以拆除；其次，本案系仲云华违约解除。因此，对仲云华主张煦尘公司赔偿前述可拆除装饰装修物的诉讼请求，一审法院不予支持。关于仲云华的律师费损失，租赁合同中虽约定由败诉方承担，但本案系仲云华违约解除所致。故对仲云华的律师费主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，一审法院判决如下：一、仲云华与上海煦尘企业管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年7月2日解除；二、上海煦尘企业管理有限公司返还仲云华押金12046元、电表押金1500元，合计13546元，前述款项于本判决生效之日起十日内履行；三、驳回仲云华的其他诉讼请求。案件受理费2264元，由仲云华负担1132元，由上海煦尘企业管理有限公司负担1132元。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉商业广场于2011年1月19日办理了房屋产权登记。本案中，仲云华从事餐饮经营租赁场地面积为12平方米，其在装修后开业经营。仲云华作为商业经营者，可以向消防部门积极反映有关消防问题。因仲云华未能证实因消防问题影响其正常经营，故一审法院认定仲云华于2019年6月5日向煦尘公司发送的通知书，不发生解除合同的效力正确，一审法院对仲云华主张的装修费、设计费、门头费、律师费未予支持并无不当。综上所述，仲云华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1132元，由仲云华负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年六月九日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。