湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2772号上诉人（原审被告、反诉原告）：肖跃红，男，1970年8月4日出生，汉族，住湖南省望城县。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴旦云，女，1972年12月4日出生，汉族，住湖南省望城县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：杨朝军，湖南日月明律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：周浩，湖南日月明律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：七天酒店（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市南山区粤海街道蔚蓝海岸社区中心路3331号中建钢构大厦及中国建筑钢结构博物馆30层。法定代表人：陈礼明，董事长。委托诉讼代理人：李宁，湖南通程律师事务所律师。上诉人肖跃红、吴旦云因与被上诉人七天酒店（深圳）有限公司（以下简称七天酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人肖跃红、吴旦云的共同上诉请求：撤销原判，并依法改判，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审对《房屋租赁合同》第3、4条约定的20万元清场费的事实认定错误。该20万元清场费不是七天酒店公司搬离涉案房屋后给两上诉人的补偿费用。该20万元是用于提前解除两上诉人与案涉房屋在七天酒店公司之前的承租人之间提前解除租赁合同支付的违约金。一审将10年前的清场费认定为诉争房屋现在的清场费，属于事实认定错误。2、七天酒店公司暴力撤场后，致使房屋不能正常使用，两上诉人为使房屋恢复正常使用支付了清偿费用，一审对此不予认定属于事实认定错误。3、两上诉人为修复被七天酒店公司破坏的案涉房屋购买了大量配件。4、两上诉人是基于七天酒店公司收到续租通知函后未答复，致使两上诉人无法确认七天酒店公司是否需要续租涉案房屋，因此迟迟未对外招租，七天酒店公司给两上诉人造成的租金损失应由七天酒店公司承担。由于补充协议没有约定退还押金的具体时间，一审判决期满后10日内退还押金没有合同依据。被上诉人七天酒店公司辩称，1、一审判决对《房屋租赁合同》约定的20万元清场费认定事实清楚，是上诉人对判决的理解错误。2、一审判决不予认定的9.5万元清场费，是基于两上诉人提交的证据不足，一审认定相关事实清楚。3、两上诉人主张的购买配件损失，与七天酒店公司无关，被上诉人不承担任何赔偿责任。七天酒店公司向一审法院起诉请求：1、肖跃红、吴旦云向七天酒店公司退还押金26万元及逾期付款违约金（以26万元为基数从2018年4月21日至实际清偿之日止按照月利率2%计算）；2、肖跃红、吴旦云共同承担本案的诉讼费、财产保全费等诉讼费用。肖跃红、吴旦云向一审法院提出反诉请求：1、七天酒店公司支付违约损失费暂计27万；2、七天酒店公司承担本案反诉受理费。一审认定事实：2007年11月6日，七天酒店公司（乙方、承租方）与肖跃红、吴旦云（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方出租给乙方的房屋位于长沙市，该房屋总建筑面积约5500平方米共9层，乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积约3400平方米，包括一层现有大厅、四至八层及顶层全部，租赁院落及车库面积约1300平方米，包括后院及车库全部；2、该房屋租赁期10年，自2008年4月1日至2018年3月31日；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，乙方在同等条件下，具有优先承租权；3、甲乙双方约定，自起租日起，年租金为104万元，租赁期内具体租金有变化，详见租赁合同；4、本合同签署后乙方即支付租赁押金26万元给甲方，合同解除或合同期满10日内甲方必须退还乙方，同时提前支付租金26万元给甲方，本合同起租后作为租金使用；乙方同时支付清场费用20万元给甲方。乙方合计提前支付72万元（合同第3-4条）；5、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，期间乙方所作的装修改动无需复原。合同约定的租赁期满返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方装修、改造过程中所添置的可分离、可移动的设备设施及家具器具等，乙方有自由处置权（合同第4-3条）。2007年11月20日，七天酒店公司按合同约定向肖跃红、吴旦云转账支付72万元。之后，七天酒店公司与肖跃红、吴旦云因租赁面积、范围、租金、起租日期等签订《补充协议（一）》和《补充协议（二）》，对《房屋租赁合同》中第4-3条的内容未进行变更。2018年3月12日，肖跃红、吴旦云向七天酒店公司送达《房屋租赁合同续租通知函》，载明：1、七天酒店公司与肖跃红、吴旦云签订的《房屋租赁合同》将于2018年4月10日届满，按合同约定，七天酒店公司对所承租的房屋享有优先承租权，如果七天酒店公司需继续承租房屋，请于2018年3月16日前向肖跃红、吴旦云提交书面的回复，如果七天酒店公司无继续承租房屋意向的，请在2018年3月19日前向肖跃红、吴旦云提交书面复函，明确表示意向，否则肖跃红、吴旦云将对外进行招租。七天酒店公司收到该函件后未在2018年3月19日前向肖跃红、吴旦云提出续租的书面复函。诉争房屋租赁合同到期后，七天酒店公司搬离了诉争场地，肖跃红、吴旦云未退还七天酒店公司租赁押金26万元。七天酒店公司为此向肖跃红、吴旦云发送《律师函》两次，要求肖跃红、吴旦云退还租赁押金26万元。肖跃红、吴旦云于2019年5月21日和5月22日两次收到上述《律师函》后未退还七天酒店公司押金26万元。七天酒店公司催要未果，诉至法院，请求依法裁决。一审法院于2019年7月17日向肖跃红、吴旦云送达起诉状副本，肖跃红、吴旦云于2019年7月29日向一审法院提起反诉，请求依法裁决。本案在审理过程中，七天酒店公司陈述诉争《房屋租赁合同》第3-4条中约定的20万元的清场费是因为七天酒店公司承租前上一个租客搬离后，肖跃红、吴旦云需要清场的费用，七天酒店公司已向肖跃红、吴旦云支付了20万元清场费，据此也可以证明清场费用由肖跃红、吴旦云承担，故租赁合同合同解除后，七天酒店公司也未要求肖跃红、吴旦云退还。肖跃红、吴旦云述称其主张的清场费9.6万元与合同中约定的20万元清场费无关，系两笔不同的费用，9.6万元是七天酒店公司给肖跃红、吴旦云造成的具体损失，20万元是基于合同约定。一审法院认为，七天酒店公司与肖跃红、吴旦云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于押金的退还和逾期付款违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，肖跃红、吴旦云必须在诉争租赁合同解除或合同期满10日内退还七天酒店公司租赁押金26万元，七天酒店公司与肖跃红、吴旦云签订的诉争租赁合同期间于2018年4月10日届满，且双方亦未续签租赁合同，故肖跃红、吴旦云应于2018年4月20日前退还七天酒店公司租赁押金26万元，肖跃红、吴旦云未按照上述约定退还押金，故七天酒店公司请求肖跃红、吴旦云退还押金26万元并支付逾期付款违约金（以26万元为基数自2018年4月21日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算），符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；肖跃红、吴旦云辩称七天酒店公司返还的房屋不符合正常使用后的状态，且约定租赁期满返还时，应经肖跃红、吴旦云验收认可，相互结清各自应当承担的费用，但七天酒店公司退租时并未提前通知肖跃红、吴旦云，也未通知肖跃红、吴旦云对房屋具体情况进行验收，自行搬离诉争房屋，双方签订的合同已经明确约定退还押金的条件，故押金的退还条件至今未成立，因此肖跃红、吴旦云不应退还七天酒店公司押金，一审法院认为，因七天酒店公司与肖跃红、吴旦云在租赁合同中约定肖跃红、吴旦云必须在诉争租赁合同解除或合同期满10日内退还七天酒店公司租赁押金，因诉争租赁合同租赁期限已于2018年4月10日届满，且肖跃红、吴旦云未提供充分的证据证明七天酒店公司返还的房屋不符合正常使用后的状态，该房屋现已由肖跃红、吴旦云出租，故无法再核实七天酒店公司搬离时的状态，且根据合同的约定，七天酒店公司已向肖跃红、吴旦云交纳清场费20万元，尽管肖跃红、吴旦云主张该费用与其反诉请求无关，但对此未做出合理的解释，根据审理查明的事实以及结合生活经验，七天酒店公司诉称其搬离时已经告知肖跃红、吴旦云，但肖跃红、吴旦云不予验收。因七天酒店公司承租的诉争房屋面积较大，且租赁期间已届满，一审法院认为七天酒店公司对此做出的陈述更符合日常交易习惯，故一审法院对肖跃红、吴旦云的辩解意见不予采纳；2、关于肖跃红、吴旦云的损失。肖跃红、吴旦云主张因七天酒店公司未按照合同约定向其交付诉争房屋造成其各项损失，其中清偿费9.6万元，房屋租金损失15.6万元、置换门锁1885元、玻璃门7700元，木地板62324元、地漏1166元、欠付水电费24493.9元。（1）关于清场费。肖跃红、吴旦云主张七天酒店公司向其支付清场费9.6万元，为此提供了照片、《清场协议》和收条等予以佐证。七天酒店公司对此不予认可，因该协议系肖跃红、吴旦云与第三方签订，且都是现金支付，不符合常理。肖跃红、吴旦云未补充提供证据证明，且根据合同约定，七天酒店公司已支付肖跃红、吴旦云清场费20万元，故一审法院对肖跃红、吴旦云的该项诉讼请求不予支持；（2）房屋租金损失。本案诉争房屋租赁合同已于2018年4月10日到期，七天酒店公司在肖跃红、吴旦云于2018年3月12日向其送达《房屋租赁合同续租通知函》后未向肖跃红、吴旦云提交续租申请，肖跃红、吴旦云应及时处理诉争房屋的出租事宜，故肖跃红、吴旦云请求七天酒店公司承担租金损失15.6万元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；（3）更换门锁、玻璃门、木地板、地漏的费用。肖跃红、吴旦云主张因七天酒店公司擅自搬离租赁房屋，并致房屋不能正常使用，故应支付其更换门锁、玻璃门、木地板、地漏等费用，为此提供了相关凭证等予以佐证，七天酒店公司对此不予认可，且费用的支出在合同解除后的几个月，肖跃红、吴旦云未提供证据证明系因七天酒店公司的原因致使其产生上述损失，且无合同明确约定，故一审法院对其主张不予支持；（4）水电费。肖跃红、吴旦云主张其为七天酒店公司缴纳了欠付的水电费24493.9元，为此提供了水电费发票复印件予以佐证，七天酒店公司对此不予认可，称其在租赁合同期间届满前收到物业公司的催缴通知并已实际缴纳了水电费，为此提供了催缴单复印件予以佐证，肖跃红、吴旦云未补充提交证据证明，故一审法院对肖跃红、吴旦云的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、肖跃红、吴旦云于判决生效后7日内退还七天酒店（深圳）有限公司押金260000元和逾期付款违约金（以260000元为基数自2018年4月21日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回七天酒店（深圳）有限公司的其他本诉诉讼请求；三、驳回肖跃红、吴旦云的反诉诉讼请求。本案本诉受理费5200元，适用简易程序减半收取2600元，反诉受理费2675元，合计5275元，由肖跃红、吴旦云负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人应否返还被上诉人押金26万元及逾期付款违约金及被上诉人应向上诉人赔付违约损失费27万元。上诉人主张，被上诉人未及时回复是否续租，暴力撤场，不符合退还押金条件，造成被上诉人损失，故上诉人不应退还押金，被上诉人应赔偿其损失27万元。经查，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系合法有效合同。双方当事人应全面履行合同义务。根据《房屋租赁合同》第4条约定“本合同签署后乙方（七天酒店公司）即支付租赁押金26万元给甲方（肖跃红、吴旦云），合同解除或合同期满10日内甲方必须退还乙方……”及第2条约定“……租赁期满，甲方（肖跃红、吴旦云）有权收回该房屋，乙方（七天酒店公司）应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前六个月，向甲方提出续租书面要求，乙方在同等条件下，具有优先承租权”，案涉租赁合同于2018年4月10日届满，双方当事人未续签租赁合同，上诉人应依据合同约定于2018年4月20日前退还被上诉人租赁押金26万元，上诉人未依约返还押金。一审根据上述事实判定上诉人向被上诉人返还租赁押金26万元及逾期支付违约金并无不当，本院予以维持。关于上诉人要求被上诉人向其赔偿清场费、房屋租金损失、更换物件的费用等违约损失27万元的主张，上诉人未提交充分证据证明被上诉人在履行租赁合同过程中存在违约行为并对其造成损失，故对上诉人的该主张，本院不予支持。综上，上诉人肖跃红、吴旦云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7875元，由上诉人肖跃红、吴旦云负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月三日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。