天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终696号上诉人（原审被告）：天津塘沽和利丰投资有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区第7号。法定代表人：高志文，总经理。委托诉讼代理人：黄小民，男，该公司职员。委托诉讼代理人：陈宇杰，男，该公司职员。被上诉人（原审原告）：王鹏，男，1976年8月25日出生，汉族，住陕西省华县。委托诉讼代理人：付长安，北京市荣博律师事务所律师。原审被告：天津市创世地产经纪有限公司，住所地天津海河教育园区新慧路1号二区四层411A室。法定代表人：徐明奎，经理。上诉人天津塘沽和利丰投资有限公司（以下简称和利丰公司）因与被上诉人王鹏、原审被告天津市创世地产经纪有限公司（以下简称创世公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初7021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。和利丰公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人已经形成事实房屋买卖合同关系，该合同关系对双方具有法律约束力，上诉人与被上诉人均未向对方做出任何解除房屋买卖合同关系的意思表示，房屋买卖合同理应继续履行；二、创世公司员工无权代表上诉人与被上诉人协商退房退款事宜，其行为不构成表见代理，对上诉人没有法律效力。王鹏辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。创世公司未陈述意见。王鹏向一审法院起诉请求：1．判令和利丰公司、创世公司向王鹏返还购房款684,796.89元及利息；2．判令和利丰公司、创世公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：和利丰公司（甲方）和创世公司（乙方）签订了《协议书》，约定乙方底价包销甲方天津中惠熙元广场项目商品房180套，公寓149套，共计329套，共计可售面积17473.95㎡，共计总房款金额为239,453,314元。乙方以底价包干的形式对上述房源包干进行销售，超出底价部分作为乙方的独家销售包销佣金归乙方所有，由乙方收取。网上签订商品房买卖合同全部房屋价款由甲方收取，直接支付至甲方指定账号。签订本协议后3个工作日内，乙方向甲方支付保证金人民币20,000元/套。包销期限自乙方支付本协议约定的定金之日起至2019年12月31日止。在销售过程中，乙方以及乙方销售人员应规范其销售行为，按项目现状向购房客户如实介绍、尽力促销，不得夸大、隐瞒或虚假承诺，不得向购房客户做出任何口头或书面保证或承诺。乙方的销售工作应当合法合规开展，不得扰乱市场秩序，进行违法活动等。否则由此给甲方造成损失的，应当承担违赔偿责任。该《协议书》后附的明细表载明：熙元广场1栋-2732房屋建筑面积为42.41平方米，包销底价15,581元，包销价格660,796元。王鹏和案外人祁桂伶系夫妻关系。祁桂伶和案外人李阳的微信聊天记录显示如下内容：祁桂伶和李阳就办理户口问题进行过协商。李阳告知祁桂伶“户口是单花钱，不是在房款里”，可以面签通过后再交，六区的户口基本上没有人敢去办，都是先办理郊县的户口再迁到自己房子上。祁桂伶要求李阳“给我选一套最优惠的房子”。2019年6月10日李阳告知祁桂伶可以过来看一次性付全款的房子。2019年6月11日，李阳给祁桂伶发送了房款明细单，总价94万多；同日李阳称收到定金10000元，给祁桂伶发送了创世公司出具的收据，并要求祁桂伶补交40000元的定金。2019年6月12日，李阳告知祁桂伶转定金的话可以转到“我的微信或我们领导的卡里”，同时告知祁桂伶其领导为李栋明，账户号为62×××75（中国建设银行）。2019年6月19日，李阳告知祁桂伶开发商为的天津塘沽和利丰投资有限公司、开户行为建行天津港滨支行、账户号为12×××80，同时告知祁桂伶装修款开不了发票。2019年6月20日，李阳告知祁桂伶“王鹏，总房款922473元，装修款261677元，备案价660796元，契税18879.89元，印花税330元，登记费550元，维修基金4241元。并要求祁桂伶将装修款转到之前交定金的账户中。2019年6月22日，李阳告知祁桂伶“创世地产是2016年成立，代理新房、海景房”，“现在的话在网上应该是查不到我们的公司，现在公司注册资金是一个多亿人民币，现在是融合了很多品牌开发商的股东，总部是在松江津滨置地广场”。同时告知祁桂伶下个月8号补三个月的社保。2019年6月12日，祁桂伶向李栋明的账户（中国建设银行62×××75）汇款40000元，同日创世公司给王鹏开具了40000元的房款收据。2019年6月20日，祁桂伶分两笔向和利丰公司的中国建设银行账户（账户号12×××80）汇款合计661677元；2019年6月21日祁桂伶向和利丰公司上述账户汇款23119.89元，该笔款项汇款附言为“王鹏，2732房款”。2019年6月22日，祁桂伶向李栋明的中国建设银行账户（账户号62×××75）汇款211677元。2019年7月16日，李栋明的中国建设银行账户（账户号62×××75）向王鹏汇款261677元，附言备注为“中惠退款”。庭审中和利丰公司认可创世公司包销其房屋是在中惠熙元广场的售楼处办公。一审法院认为，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案虽由祁桂伶向和利丰公司、创世公司支付房款，但结合祁桂伶的汇款附言、微信聊天记录，可以认定买房人为王鹏，王鹏、和利丰公司虽未签订书面商品房买卖合同，但是祁桂伶代王鹏交付全部房款和相应的契税、印花税、维修基金等费用后，王鹏与和利丰公司形成事实上的房屋买卖合同关系。关于和利丰公司是否应当退还王鹏购房款，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。创世公司代理和利丰公司销售案涉房屋，且创世公司在中惠熙元广场的售楼处办公，结合李阳和祁桂伶的微信聊天记录，可知李阳为创世公司的员工，李阳向王鹏披露了售房人和利丰公司的公司名称、开户行和账号，在和利丰公司未向王鹏明确创世公司代理权限的情况下，王鹏理由相信创世公司员工有权代表和利丰公司销售房屋，代表和利丰公司与其协商退房退款事宜。创世公司员工退还包含定金在内的261,677元，王鹏有理由相信和利丰公司已经同意解除双方的房屋买卖合同关系，创世公司员工的行为构成表见代理。结合创世公司的退款情况，一审法院认定王鹏与和利丰公司已于2019年7月16日协商一致解除双方的房屋买卖合同关系。合同既已解除，王鹏主张和利丰公司返还购房款684,796.89元，一审法院予以支持。关于利息，合同解除后，和利丰公司未及时返还王鹏购房款，应当承担赔偿责任。王鹏主张利息，一审法院予以支持。王鹏主张利息分阶段按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。和利丰公司应当给付王鹏自2019年7月16日起至实际返还返款之日止的利息。王鹏主张创世公司对购房款和利息承担连带责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十九条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告天津塘沽和利丰投资有限公司返还原告购房款684,796.89元；二、被告天津塘沽和利丰投资有限公司以684,796.89元为基数，按照中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率计算，给付原告自2019年7月16日至2019年8月19日的利息，并以684,796.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，给付原告自2019年8月20日至实际给付之日止的利息；三、驳回原告王鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为5,324元（系减半收取），由被告天津塘沽和利丰投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案因解除房屋买卖合同关系要求退还购房款成讼，本案的争议焦点为：1．创世公司的员工是否构成表见代理；2．王鹏与和利丰公司之间的房屋买卖合同关系是否已经解除。关于争议焦点1，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，中惠熙元广场房屋系由和利丰公司开发建设，并由其委托创世公司作为中惠熙元广场房屋唯一包销回购公司，提供包销服务。创世公司包销房屋在中惠熙元广场的售楼处办公，创世公司员工李阳告知王鹏开发商为和利丰公司，并提供了和利丰公司的开户行及账号，后王鹏向该账号汇款共计684,796.89元。而和利丰公司未提供证据证明在案涉房屋售楼处显著位置提醒购房人销售代理公司的委托权限仅系房屋销售代理。在此情形下，普通购房人有理由相信创世公司有权代和利丰公司与其建立和协议解除房屋买卖合同关系。关于争议焦点2,2019年7月16日，李栋明的中国建设银行账户向王鹏汇款261,677元，附言备注为“中惠退款”。王鹏有理由相信和利丰公司与其达成了解除合同的合意，双方之间的买卖合同关系于2019年7月16日解除，和利丰公司应当返还购房款684,796.89元。综上所述，和利丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,648元，由上诉人天津塘沽和利丰投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 阎 涛审判员 姜腾飞二〇二〇年六月十五日法官助理王洪飞书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……