新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终214号 上诉人（原审被告）：马静懿，男，1973年3月1日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区呼图壁县。 委托诉讼代理人：朱长平，新疆道然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 负责人：骆驰，分公司总经理。 委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司职员。 委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县。 负责人：赵文章，分公司经理。 委托诉讼代理人：王雅文，新疆金仕成律师事务所律师。 上诉人马静懿因与被上诉人中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）、新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月3日公开开庭进行了审理。马静懿及其委托诉讼代理人朱长平、长城资产新疆分公司委托诉讼代理人李歌，天源分公司委托诉讼代理人王雅文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马静懿上诉请求：1.撤销一审判决，改判中止对新疆维吾尔自治区呼图壁县××路2号商业楼一楼16号商铺的执行；2.由长城资产新疆分公司、天源分公司承担本案的诉讼费。事实及理由：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，本案中，马静懿与天源分公司签订了商品房买卖合同，按约定付清房款，已合法占有，且签订合同时间及付款时间均在涉案房产查封之前，虽然涉案房屋仍登记在天源分公司名下，但马静懿对此并无过错，马静懿的异议请求完全符合上述规定，应当得到支持。2.马静懿于2017年6月5日在芳草湖房管所交纳商铺维修基金时，芳草湖房管所并未告知涉案房屋已办理抵押登记并办理他项权证，因此马静懿并无过错，且已经尽到合理注意义务。 长城资产新疆分公司辩称，1.马静懿未在法院查封之前合法占有涉案商铺，且马静懿签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺的时间为2017年5月7日，长城资产新疆分公司于2016年4月28日办理了抵押登记并取得了他项权利证书。即使涉案房屋办理了分证登记，由于抵押权的存在，马静懿也无法直接办理过户登记，马静懿在购买涉案商铺时，未尽到合理注意义务。马静懿在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，不应予以支持。2.《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确了法院在审理执行异议、执行异议之诉案件中解决购房人物权期待权与抵押权人抵押权冲突问题的规定。本案所涉执行标的物是不具有住宅功能的商铺，马静懿不属于商品房消费者，而是一般房屋买卖合同的买受人，长城资产新疆分公司依法登记并取得抵押权，享有优先受偿的权利，马静懿不享有阻却执行的排他性权利，其请求应予以驳回。 天源分公司辩称，马静懿的情形符合排除执行的条件，天源分公司被查封的抵押标的超出了债务标的，马静懿符合《执行异议和复议规定》第二十八的规定，可以排除强制执行。 长城资产新疆分公司向一审法院起诉请求：1.判令恢复对天源分公司名下位于新疆维吾尔自治区呼图壁县××路2号商业楼一楼16号商铺的执行；2.确认长城资产新疆分公司对涉案商铺享有抵押权；3.由马静懿、天源分公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：1．涉案债权及执行情况。新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）与新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）于2016年4月28日签订了《中长期贷款合同》，借款金额为58,000,000元，天源分公司出具《不可撤销担保书》为宝源公司的债务提供担保。2016年4月28日天山农商行对天源分公司名下位于××路三期1、2、3号楼的房产进行了抵押登记。2016年5月9日乌鲁木齐市第二公证处出具（2016）新乌证内字第14430号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2017年12月19日天山农商行与长城资产新疆分公司签订《债权转让确认书》，天山农商行将其对宝源公司60,936,645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。2018年12月7日乌鲁木齐市第二公证处出具（2018)新乌诚信证内字第30267号《执行证书》。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向一审法院申请强制执行，一审法院作出(2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于××路1号、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年4月8日马静懿向一审法院提出了执行异议，一审法院作出（2019）新01执异81号执行裁定书，中止对天源分公司名下涉案商铺的执行。2．马静懿购买和使用涉案房屋情况。2017年5月7日天源分公司与马静懿签订《商品房买卖合同》，马静懿购买天源分公司名下位于××路2号商业楼一楼16号商铺，建筑面积为104.97㎡。涉案房屋按建筑面积计算的成交单价为2858元/㎡，成交总价为300,000元,马静懿支付了全部价款，天源分公司向其出具了收据。马静懿还交纳了涉案商铺的维修基金6000元。经现场勘查，涉案的××路2号商业楼一楼16号商铺，现由马静懿作为库房自用。3.其他情况。天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013)96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。 一审法院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人长城资产新疆分公司因案外人马静懿向一审法院提出执行异议，一审法院作出执行裁定书中止了对涉案商铺的执行，而向一审法院提出诉讼。长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺上所享有的权利优先于马静懿的权利。马静懿认为其与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了房款并实际占有了涉案商铺，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。故本案的争议焦点是长城资产新疆分公司提出的执行异议之诉能否成立，马静懿对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。一审法院对双方的争议问题分析如下：涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司作为担保人，将其名下位于××路三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据乌鲁木齐市第二公证处于2018年12月7日出具的（2018）新乌诚信证内字第30267号《执行证书》，向一审法院申请强制执行，一审法院已立案并作出（2019)新01执48号执行裁定及查封公告。依照前述执行证书的记载和查明的事实，申请执行人长城资产新疆分公司系涉案债权债务的债权人、抵押权人，长城资产新疆分公司亦提交了相关证据佐证。天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，一审法院不予采纳。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中：买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。马静懿就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，虽然马静懿与天源分公司在一审法院查封涉案商铺之前签订了《商品房买卖合同》并支付了购房款，但是马静懿并未提交充分证据证明其在一审法院查封之前已经合法占有涉案商铺，其提交的交纳维修基金的收据和目前由其作为库房自用的事实，并不能证明涉案商铺的具体交付时间。更为重要的是，马静懿签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺的时间为2017年5月7日，而该商铺早已于2016年4月28日被天源分公司抵押并办理了他项权利证书。即使涉案房屋办理了分证登记，由于抵押权的存在，马静懿也无法直接办理过户登记。马静懿在购买涉案商铺时，并未尽到合理注意义务，查询该商铺是否存在抵押情形，涉案商铺不能办理过户登记并非法律规定的合理客观理由。马静懿在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，不符合前述司法解释规定的情形，不应予以支持。长城资产新疆分公司认为马静懿对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益的意见，一审法院予以支持。判决：准许对天源分公司名下，位于新疆维吾尔自治区呼图壁县××路2号商业楼一楼16号商铺的执行。一审法院（2019）新01执异81号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议点为：马静懿主张的要求中止对新疆维吾尔自治区呼图壁县××路2号商业楼一楼16号商铺执行的上诉请求能否得到支持。 长城资产新疆分公司对涉案商铺享有抵押权，马静懿购买涉案商铺的时间晚于抵押登记的时间，故马静懿是对长城资产新疆分公司享有抵押权的涉案商铺要求排除执行。依据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，马静懿应当具有符合法律、司法解释另有规定的情形才能排除执行。马静懿主张依照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房款并合法占有，虽未办理过户登记但并无过错，享有排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，买受人主张排除强制执行应当同时满足上述四个条件。根据本案查明的事实，虽然马静懿在法院查封前已经与天源分公司签订《商品房买卖合同》，并按照合同约定交纳了涉案房款，但其提交的证据尚不能证明已合法占有涉案商铺。马静懿购买的涉案商铺已设定抵押与未能办理商铺过户登记手续有直接的关系，对此马静懿提出因芳草湖房管所以及天源分公司未告知涉案商铺已办理抵押的情形，其没有过错，已经尽到了合理注意义务。本院认为，马静懿作为购买人为其自身利益应当对涉案商铺的状况做相应了解，天源分公司曾于2016年5月6日在呼图壁县××路1号楼、2号楼及3号楼入口张贴《出租的商铺设置为抵押物的公告函》（包含涉案商铺），由此可见马静懿应当有足够的渠道或方式了解涉案商铺的状况，其以芳草湖房管所以及天源分公司未告知涉案商铺抵押情况的理由，尚不足以成为其已尽到合理注意义务的依据。故马静懿就涉案商铺不符合非因买受人自身原因未办理过户登记手续的条件。综上所述，马静懿对涉案商铺主张的民事权益不能同时满足上述四个条件，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的具有排除执行民事权益的情形。根据《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，长城资产新疆分公司对涉案商铺依法享有对抗案外人的抵押权，一审法院对马静懿提出的排除执行异议不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，马静懿的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元（马静懿已预交），由上诉人马静懿负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周亚卉 审 判 员 崔 瑜 审 判 员 陆建蔚 二〇二〇年六月十二日 法官助理 王继芬 书 记 员 张雅静