四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1865号 原告：巴中市万佳物业管理有限责任公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道293号。 法定代表人：何永东，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：高显平，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。 被告：何绍聪，男，1966年12月18日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告：谢大秀，女，1963年4月14日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告巴中市万佳物业管理有限责任公司（以下简称“万佳物业”）与被告何绍聪、谢大秀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘姝含适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万佳物业的委托诉讼代理人高显平，被告何绍聪、谢大秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万佳物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告如数及时给付拖欠物业费6457元；2.按欠费总额的15%追收违约金；3.案件受理费由被告全部承担。 事实与理由：被告自2013年11月1日入住位于巴中市巴州区住宅房屋一处，面积121.14平方米。按照物业服务合同约定每平方米1.30元／月，自2016年11月1日至2020年3月31日止，应缴纳物业服务费6457元。物业服务公司连年数次催收，被告以种种不能成立的理由一直拒缴物业服务费。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 被告何绍聪、谢大秀辩称，1.2013年6月3日，被告与万佳物业签订了物业管理合同，合同的时间是至2014年10月30日止，每平方米服务费1.3元；至今被告没有和万佳物业签订过任何合同，原告应出具相关合理合规的管理资质手续；2.物业管理费被告已经交到了2016年10月，2017年左右万佳物业未经任何业主同意在C幢26楼顶层架设通讯设备一台，被告多次提出未经业主同意不能架设，因为存在安全隐患，万佳物业何永东多次推卸不拆除并说已经停电了，但至今该通讯设备依然没有拆除；3.被告楼房外墙严重漏水，至今未整改。 经审理查明：被告何绍聪与被告谢大秀系夫妻关系。二被告系巴中市巴州区回风小区龙舌坝村龙腾街215号今日田园业主，房屋建筑面积121.14平方米。 2011年4月28日，巴中市江南房地产开发有限公司（甲方）与万佳物业（乙方）签订了《今日田园物业管理委托合同》双方就权利义务等进行了约定，其中约定：委托管理事项主要有房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区附属配套建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理等。委托管理期限为2012年4月28日起至小区业主委员会成立备案之日止。物业管理服务费等自《商品房买卖合同》约定的交房之日起开始计算；住宅物业服务费按终测建筑面积1.3元/㎡/月向业主或物业使用人收取计算；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五缴纳滞纳金。 2016年3月17日，巴中市巴州区房产管理局出具巴中市巴州区物业小区业主委员会备案通知书，巴中市巴州区今日田园小区业主委员会于2016年3月17日备案，本届业主委员会任期三年。 2018年1月19日，原告万佳物业（乙方）与今日田园业主委员会（甲方）签订《今日田园物业服务合同》双方就权利义务等进行了约定，其中约定：经业主大会讨论通过，决定2017年10月1日至2018年10月31日止，今日田园小区的物业管理工作，由万佳物业负责服务，服务等级为三级。按产权面积缴纳物业管理费，标准每平方每月1.3元。业主要配合服务公司的管理服务，在享受服务的同时，要按时交清物业管理服务费。本合同期满三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在新的合同生效时，本合同终止。 2019年10月30日，巴中市巴州区回风街道办事处出具关于同意成立今日田园小区第二届业主委员会备案的批复。 2019年12月8日，原告万佳物业（乙方）与今日田园业主委员会（甲方）签订了《今日田园物业服务合同》双方就权利义务等进行了约定，其中约定：经甲方多次召开业主委员会和业主代表大会讨论通过，决定自2019年11月1日起至2022年10月31日止，今日田园小区的物业服务管理工作，由万佳物业负责继续服务。乙方自愿投资对今日田园小区的基础设施进行升级改造，按产权面积缴纳物业服务管理费，收费标准按产权面积每平方米/每月/1.30元计算收取。业主如以不能成立的理由和借口不缴纳物业服务费者，乙方可依法向人民法院提起诉讼，除追收所欠物业管理服务费，并按欠费总额的追收百分之15所欠费用期间的违约金。 审理中，原告提供了巴中市巴州区今日田园小区第二届业主委员会出具的证明，主要证明自2012年4月28日至今，万佳物业从未间断对今日田园小区提供物业服务。 审理中，对被告的辩称意见，原告陈述，1.安装信号塔属实，当时也是为了解决业主手机信号的问题，同时经过了部分业主的同意，后来有业主反映存在辐射，万佳物业就将电源线全部剪掉，目前铁通公司已经拆除一部分，万佳物业也给铁通公司去过函件催促铁通公司拆走，万佳物业尽到了管理整改职责。2.被告何绍聪提出的房屋漏水问题，被告从未向万佳物业反映房屋漏水，且房屋漏水系开发商的责任，不是万佳物业的责任，但万佳物业可以向开发商反映并要求进行整改。被告何绍聪、谢大秀陈述，房屋漏水属实，但因为被窗帘遮住，所以直到庭审前一天才发现，故未向万佳物业反映房屋漏水的情况。 原、被告因上述物业服务费的交纳问题酿成纠纷，致使原告起诉来院，提出上列请求。本院受理后，在审理过程中，因原、被告双方分歧较大，致使调解未果。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告身份信息，《今日田园物业管理委托合同》，《今日田园物业服务合同》，庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告万佳物业作为前期物业服务企业与建设单位签订了《今日田园物业管理委托合同》，后又与今日田园业主委员会签订了《今日田园物业服务合同》，上述合同对被告何绍聪、谢大秀具有约束力，被告应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。 物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，业主对物业服务企业的服务不满时，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利。被告虽辩称原告在服务过程中，对信号塔拆除未整改到位等问题，但均不足以构成免除其交费义务的抗辩事由。故对原告主张被告交纳欠付的2016年11月1日至2020年3月31日期间的物业服务费6457元（121.14平方米×1.3元/平方米/月×41个月），本院予以支持。 关于原告主张的违约金问题。物业服务合同虽约定了逾期交费应当承担的责任，但原告在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告何绍聪、谢大秀于本判决生效之日起十日内向原告巴中市万佳物业管理有限责任公司支付物业服务费6457元； 二、驳回原告巴中市万佳物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告何绍聪、谢大秀负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 刘姝含 二〇二〇年六月十一日 法官助理 刘 霞 书 记 员 陈小毅