广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10643号上诉人（原审被告）：广州市瑶台经济发展公司，住所地：广东省广州市越秀区广园西路瑶台大街7号。法定代表人：严冠生，职务：总经理。上诉人（原审被告）：广州市瑶台实业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区矿泉街瑶台大街七号二楼。法定代表人：陈金泉，职务：董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：童春燕，广东法则明律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:瞿轮，男，1970年1月6日出生，汉族，身份证住址：浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。上诉人广州市瑶台经济发展公司（下简称瑶台发展公司）、广州市瑶台实业有限公司（下简称瑶台实业公司）因与被上诉人瞿轮房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初38027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑶台发展公司、瑶台实业公司上诉请求判令：1.撤销原审判决第一项，改判解除瑶台发展公司与瞿轮于2004年1月3日签订的两份《广州市房地产买卖合同》；2.本案诉讼费用由瞿轮承担。事实与理由如下：一、原审法院没有查明涉案项目的特殊历史背景和情况，属于认定事实不清。涉案项目是原瑶台村民委员会为了解决村民住房困难而兴建的村民集资房，用地属于瑶台村集体土地。由于建设资金不足，完成了项目框架结构建设(未完成房屋内部间隔和装修)。此后，原瑶台村民委员会向社会筹集了一部分建设资金，完成了该项目房屋内部间隔和装修工程。2003年至2004年间，原瑶台村民委员会以瑶台发展公司(系原瑶台村民委员会于1988年成立的村集体所有制企业，工商部门核准的经营范围不包括房地产开发，也没有房地产开发资质)的名义，将其中一部分单元对外销售，销售所得款项用于偿还前述债务。2007年间，应购房人强烈要求，瑶台实业公司(系原瑶台村民委员会转制为公司化运作的企业，承继原瑶台村民委员会的资产及债权债务；工商部门核准的经营范围不包括房地产开发，也没有房地产开发资质)申请将该项目用地的土地性质转为国有土地。2008年，广州市人民政府向瑶台实业公司核发国有土地使用证，载明土地使用权类型为划拨，未办土地有偿使用手续。因瞿轮未提交相关资料及补缴土地出让金等原因，导致瑶台发展公司、瑶台实业公司无法协助其办理涉案房屋的房地产权证。其他已补缴土地出让金(当时的标准是每平方米大约680元)的购房人已顺利办理房地产权证。由上述背景情况可知，原瑶台村民委员会的集资建房行为不属于房地产开发，所建房屋不能作为商品房对外销售。在签订涉案房屋买卖合同时，涉案项目所在地块尚属于集体土地，而瞿轮非本村村民，涉案房屋买卖合同应归于无效，无法办理房地产权证；二、原审判决回避瑶台发展公司、瑶台实业公司的抗辩主张，适用法律错误。按照相关法律和政策规定，涉案项目用地转为国有土地性质后，在发生房屋和土地使用权转让时，必须补缴土地出让金，瞿轮现主张房屋过户，该土地出让金应该由瞿轮承担。其一，由于项目用地在2008年转性为国有土地时，是以划拨方式批准给实业公司使用的，按照《城市房地产管理法》第四十条第一款规定，在发生房屋和土地使用权转让时(瞿轮要求将涉案房屋过户登记到其名下)，瞿轮作为房屋和土地使用权的受让方，应该缴纳土地出让金。其二，瞿轮当时是按照集体土地上房屋的售价购买涉案房屋的(未包含土地出让金)，此后项目用地由集体土地转化为国有土地后，涉案房屋价值大幅上升，瞿轮是房屋大幅增值的唯一受益人，按照《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，瞿轮要求继续履行合同，履行合同过程中需补缴的土地出让金也应由其承担。其三，瑶台经济公司和瞿轮签订涉案房屋买卖合同时，项目土地属于集体土地无法办理房地产权证。双方当时没有考虑到需补缴土地出让金的问题，在合同中没有约定土地出让金缴纳责任等内容。项目用地是在涉案房屋买卖合同签订四年之后才转性为国有土地的，现瞿轮要求继续履行合同，按照现在的政策，需要按照每平方米高达6000多元的标准向政府补缴土地出让金，而当初房屋售价还不到每平方米3000元。上述事实表明，涉案房屋买卖合同签订后，客观情况已发生了双方在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定的“情势变更”，在瞿轮拒不补缴土地出让金的情况下，继续履行合同已不可能。虽然涉案房屋买卖合同没有明确约定瞿轮承担补缴土地出让金，但补缴土地出让金是办理涉案房屋过户登记手续的前提，而瞿轮明确表示不会承担补缴土地出让金的责任，不履行主要义务，导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，涉案房屋买卖合同应依法解除。原审判决双方继续履行合同，属于适用法律错误；三、原审判决对土地出让金缴纳责任不予处理，显属不当。原审判决瑶台发展公司、瑶台实业公司协助瞿轮办理涉案房屋过户登记手续，在瞿轮拒不承担补缴土地出让金责任的情况下，则势必由瑶台发展公司、瑶台实业公司承担。现在办理涉案房屋过户手续需补缴的土地出让金高达四十多万元，远远高于当时的房屋售价。瑶台发展公司、瑶台实业公司属于村集体经济组织转制为公司化运作的平台企业，所有资产均来自集体经济组织成员的长期积累，不可能为非集体经济组织成员且一次性购买两套房屋的投资人承担补缴土地出让金的责任。原审判决对土地出让金缴纳责任不予处理，势必影响到全村近万名村民的切身利益，显属不当。被上诉人瞿轮答辩称：原审判决查明基本事实清楚，适用法律得当。瑶台实业公司、瑶台发展公司主张撤销原审判决，驳回瞿轮的诉讼请求，没有事实与法律依据。其一，瑶台实业公司、瑶台发展公司主张本案存在的特殊历史背景情况，也是由其自身造成的。从瞿轮于2004年1月3日与瑶台发展公司签订的两份《房地产买卖合同》可知，瑶台发展公司均是以开发商身份，按照商品房买卖的要求来出售房产的，且瞿轮当时也是按照同等地段商品房的合理价格予以购买，在双方签订的交楼确认书中也明确写明开发商为瑶台发展公司。瑶台实业公司、瑶台发展公司以存在特殊历史背景情况为由，在原审中主张合同无效，现又主张解除合同，均不能成立。其二，瑶台实业公司、瑶台发展公司主张土地出让金责任由瞿轮承担也不成立。缴纳土地出让金为房产开发商的法定义务，其主张由买受方交纳土地出让金没有事实根据与法律依据。综上，请求驳回瑶台实业公司、瑶台发展公司的上诉请求，维持原判。瞿轮于2019年8月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.瑶台实业公司、瑶台发展公司协助瞿轮办理位于广州市白云区广园西路瑶池西街59号407房、408房房地产登记手续。2.瑶台实业公司、瑶台发展公司支付违约金100000元。原审法院经审理查明：2004年1月3日，瞿轮与瑶台发展公司签订《广州市房地产买卖合同》，约定：房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街59号407房，该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢3梯407单元，建筑面积53.25平方米；交易价格为168413元，签订本合同时，买方已按房地产交易价168413元作为定金支付给卖方，余额0元，应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方；卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约等。同日，双方签订就涉诉408房签订《广州市房地产买卖合同》，约定：房地产座落于广州市白云区广园西路瑶池西街59号408房，该房地产结构九层，出售部位为该屋B幢3梯408单元，建筑面积72.75平方米；交易价格为230087元，签订本合同时，买方已按房地产交易价230087元作为定金支付给卖方，余额0元，应在广州市房地产交易所办理房地产过户之日支付给卖方；卖方或买方不按规定日期办理过户手续，视为违约等。瑶台实业公司、瑶台发展公司表示已收到瞿轮支付的全部购房款，瑶台发展公司分别于2004年1月1日向瞿轮开具《收款收据》，记载收到瑶台中心花苑B栋3梯407、408房定金20000元；于1月3日向瞿轮开具《收款收据》3张，内容为收到瞿轮交来408房房款220087元，407房房款158413元，综合税费6600元。据房产登记号为2014登记字1058874号、1058875号的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案407、408房的所有权登记在瑶台实业公司名下，登记时间均为2014年12月9日，土地性质为国有，其中407房建筑面积55.326平方米，408房建筑面积为66.68平方米。2010年9月6日，瑶台发展公司发出《通知》称，现正式开始到房管部门递件分割办证，请各业主于2010年9月6日至9月30日止带齐证件到建德管理公司签订新的购房买卖合同和完善相关手续。请各业主在规定时间内前来办理，逾期未办理，所产生的一切后果由小业主负责等。原审另查明：广州市城市规划局白云区分局于1999年4月21日核发的穗规验证字［1999］第53号《建设工程规划验收合格证》，该证载明瑶台村围墙脚综合楼A、综合楼B两幢九层总建筑面积23061.80平方米经规划验收合格，建设单位为瑶台村委会。2008年，广州市人民政府核发国有土地使用权证，载明白云区瑶台村围墙脚（土名）地段的土地使用权人为瑶台实业公司，地类用途为住宅用地、公共建筑用地，使用权类型为划拨，使用权面积为6921.58平方米，本宗地为历史用地，未办土地有偿使用手续。瑶台发展公司为瑶台村委会拨款开业的公司，成立时间为1988年2月24日，经营范围为房地产咨询服务、物业租赁（凭有效委托书和产权证出租）、物业管理。瑶台实业公司是瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，成立时间为2004年3月3日，经营范围为物业管理、商品信息咨询、场地出租（限广园西路14号）。原审庭审中，双方确认：瑶台实业公司、瑶台发展公司已于2004年4月30日将涉案房屋交付给瞿轮使用至今。瞿轮并非本市居民。原审法院认为，虽然瞿轮与瑶台发展公司于2003年签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，但在合同履行过程中，该土地已于2008年转为国有土地性质，涉案房屋已经于2014年12月9日登记在瑶台实业公司名下，已具备办理过户登记手续的条件。瑶台发展公司应承担协助瑶台公司办理涉案房屋过户登记手续的合同义务。瑶台实业公司作为瑶台发展公司和广州市白云区矿泉街瑶台村经济联合社共同发起设立的公司，对瞿轮购买及使用涉案房屋的事实理应知悉，且自涉案土地转为国有性质至今一直没有提出异议，现涉案房屋登记在瑶台实业公司名下，瑶台实业公司也理应承担协助瞿轮办证的义务。关于逾期办证违约金的问题。瞿轮与瑶台发展公司在签订买卖合同时，涉案房屋所在土地性质为集体所有，瞿轮并非涉案集体土地的村民，双方对于当时无法办证均存在过错。故瞿轮主张逾期办证违约金，缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，2020年2月21日判决如下：一、广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助瞿轮到房管部门办理将广州市广园西路瑶池西街59号407、408房的产权过户到瞿轮名下的登记手续；二、驳回瞿轮的其他诉讼请求。本案受理费15600元，由瞿轮负担2300元，广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司负担13300元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院另查明，瞿轮（乙方）与瑶台发展公司（甲方）于2004年1月1日签订《认购书》，约定：乙方认购物业为中国广州市瑶台瑶池新街瑶台中心花苑B栋3梯4层07、08单位，该物业性质为住宅，建筑面积为53.25平方米、72.75平方米，认购价为398500元，首期楼款378500元（已扣除定金）须于2004年1月6日前付清，并同甲方签订《房地产买卖合同》；等。本院认为，本案的争议焦点在于瑶台发展公司、瑶台实业公司是否应协助瞿轮办理涉案房屋的产权过户登记手续。虽然瞿轮与瑶台发展公司在签订《广州市房地产买卖合同》时，涉案房屋所附土地性质为集体土地，但在该合同履行过程中，用地性质已转为国有土地，且已有生效判决判令瑶台发展公司、瑶台实业公司协助购买同一楼宇其他房屋的购房人办理过户登记手续，其他购房人并已通过法院执行取得《不动产权证书》，表明涉案楼盘的房屋过户不存在障碍。同时，基于瞿轮与瑶台发展公司签订合同在广州市执行商品住房限购政策之前，故其应不受限购政策的影响，且其已依合同约定支付涉案房屋的购房款并接收房屋使用至今，故原审法院判令瑶台发展公司、瑶台实业公司协助瞿轮办理涉案房屋的过户登记手续，并无不当，应予维持。瑶台发展公司、瑶台实业公司提及的土地出让金缴纳不应构成其履行协助过户义务的障碍，其以此为由上诉认为其无需协助瞿轮办理涉案房屋的过户手续，理由不成立，本院不予采纳。关于土地出让金的具体负担，瑶台发展公司、瑶台实业公司可另循法律途径解决。综上所述，上诉人瑶台发展公司、瑶台实业公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13300元，由上诉人广州市瑶台经济发展公司、广州市瑶台实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月十六日书记员  王文杰唐颖琪