湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1026民初628号 原告：叶炳康，男，1955年5月5日出生，汉族，居民，户籍地湖南省汝城县。 原告：朱爱英，女，1959年11月22日出生，瑶族，居民，户籍地湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：朱的良，湖南为全律师事务所律师。 被告：郴州市今朝房地产开发有限公司，住所地汝城县卢阳镇锦堂村陈家组。 法定代表人：刘叔华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李智勇，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘浪，湖南锐鹏律师事务所律师。 第三人：湖南丰贵商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区人民东路与统一路交汇处绿之园大楼204室。 法定代表人：曹国华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：肖玉姣，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告叶炳康、朱爱英与被告郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、第三人湖南丰贵商业管理有限公司（以下简称丰贵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告叶炳康、朱爱英及其诉讼代理人朱的良，被告今朝公司诉讼代理人李智勇、甘浪，第三人丰贵公司诉讼代理人肖玉姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶炳康、朱爱英向本院提出诉讼请求：一、判决确认原被告于2015年2月10日订立的《郡莲国际购物中心商铺回购协议》有效；二、判令被告支付原告商铺回购款1248072元，并以1248072为本金从判决生效后至实际清偿日止按年利率7%的标准向原告支付利息损失；三、由被告承担诉讼费等所有诉讼费用。事实与理由：2015年2月10日，原告看到了被告的商铺销售宣传内容，轻信了被告投资商铺一铺养三代，10年包租、保底年收益7%、五年回购的承诺，与郴州市今朝房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）、《郡莲国际购物中心商铺回购协议》（以下简称回购合同），约定今朝公司以1248072元将郡莲国际购物中心建筑面积约46.92平方米的涉讼C2-2号商铺售给原告，承诺五年到期回购。同时，在被告的统一招商下，原告与湖南丰贵商业管理有限公司订立《郡莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，将该商铺以商铺总价的7%的年租金租赁给湖南丰贵商业管理有限公司。被告向原告承担租金支付担保协议。五年期满后，原告通过短信、电话、现场张贴等多种方式通知被告，要求被告履行回购合同的约定，办理回购手续，支付回购款。但被告均不予理睬，拒绝回应。原告认为，原告与今朝公司签订的涉案回购协议系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。根据涉案回购协议的约定，今朝公司应向原告支付回购款，若其未能履行支付义务则应按租金标准赔偿原告损失。现今朝公司未能在涉案回购协议约定时间内办理回购手续，向原告支付回购款，已经构成违约。根据回购协议前述约定，今朝公司应承担向原告赔偿损失的违约责任。 被告今朝公司辩称：一、案涉商铺回购协议是附条件生效的协议，虽然有违反原住建部关于禁止售后包租的情形，但是没有违反法律禁止性规定，该协议是成立的。二、在约定的时间内,原告没有书面通知被告,也没有办理转让手续，根据回购协议的约定，其行为视为放弃回购权，原告无权再要求被告回购。三、由于原告的原因，使得案涉商铺构成回购协议第三条第四项、第六项约定的情形，被告拒绝回购。四、请依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人丰贵公司述称：丰贵公司不主张优先购买涉案商铺的权利，没有意见。（商铺回购协议）跟第三人没有关系，第三人不发表意见。 本院查明案件事实如下: 一、签订相关合同（协议）及约定情况 2015年2月10日，原告与被告在君莲国际购物中心营销中心签订由被告提供的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）《君莲国际购物中心商铺回购协议》（以下简称回购协议）。同日，由今朝公司牵头，原告与第三人签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》（以下简称托管协议），被告与第三人签订《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》（以下简称租金担保协议）。买卖合同订立后，原告与华融湘江银行汝城县支行（以下简称华湘银行）签订《个人购房贷款/担保合同》（以下简称贷款担保合同）。 《买卖合同》其中约定有：第三条，购买的商品房为君莲国际购物中心项目中的第一层编号为C2-2商铺。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。签于：君莲国际购物中心营销中心。附件四：《合同补充协议》第3项载明“出卖人送达通知以买受人提供的联系方式为准，如因买受人提供的联络方式无法联络或送达而造成的一切后果由买受人承担”等内容。 《回购协议》约定有：一、回购标的物：C2-2号商铺。二、甲方权利义务：……3、“甲方须在签订《商品房买卖合同》之日起满五年之日为界，提前30天书面通知乙方，并于签订商品房买卖合同之日起满五年之日起的30天内办理转让（即回购，下同）手续。甲方未能提前书面通知或逾期办理转让手续的，视为放弃转让。”三、乙方权利义务：1、“本协议约定第二条第3款约定的期限内，如甲方提出转让物业要求，且符合本协议规定的各项条件的，乙方须依本协议对该物业进行回购。”2、回购价格为买卖合同中房款总金额。3、甲方根据本协议第二条第3款的约定按时办理转让手续的，乙方于产权证、土地使用权证过户之日（以两证齐全之日为准），向甲方支付该物业房款。三（注：应为四）、如遇下列特殊原因，乙方可以拒绝接受此物业：……4、双方约定的回购期间，该房屋抵押、查封或称为诉讼、仲裁争议标的等任何情形之一的；5、甲方提出书面通知时仍未办理产权证、土地使用权证的；6、双方约定的办理产权转让期限内，该物业仍由甲方出租给第三方的；……四、（注：应为五）其他：1、本协议须与《商品房买卖合同》一起使用方才有效。……5、本协议自双方签订之日起生效等内容。 二、相关合同（协议）的履行情况 买卖合同订立后，原告向被告支付商铺首付款848072元，后通过华湘银行按揭贷款支付40万元，共计1248072元。截至2020年6月2日，原告已经结清银行贷款，涉案商铺现抵押在华湘银行。华融湘江银行书面声明不参与本案诉讼，如有纠纷，另案主张相应权利。原告于2020年1月5日，将要求回购的《回购通知书》张贴在君莲营销中心大门。 另查明：原告诉求被告开具税务发票、协助办理产权证等，要求第三人支付租金等案件已经为其他相关生效判决书所确定由被告、第三人应当履行的法定义务。C2-2号商铺现仍由第三人承租，第三人不主张优先购买权。君莲大酒店系被告名下物业，君莲营销中心在君莲大酒店的东面临街店面。君莲营销中心在《买卖合同》签订之日起满五年之前即已经停止营运。 本院认为，本案是因签订商品房买卖合同及回购协议发生的房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告双方签订的《买卖合同》《回购协议》系依法成立，不存在合同无效的法定情形，自签订之日起生效，对当事人具有法律约束力。但是其中被告免除其责任、加重原告责任、排除原告主要权利，且被告未采取合理的方式提请原告注意并予以说明的格式条款无效，如果对格式条款的理解有不同解释，也应当作出不利于被告的解释。本案争议焦点主要有：一、原告是否在双方约定期限内通知被告回购商铺；二、原告是否存在被告拒绝回购商铺的情形。具体分析如下： 第一，在被告的君莲营销中心停运之后，原告到被告住所地无法找到被告的具体办公场所后，在约定的期限内通过发送回购通知给被告出纳江柳、张贴商铺回购通知书到协议签订地点的方式履行告知义务，但被告视而不见未作回应，视为原告已经尽到一般人的书面通知义务，该通知对被告有约束力。因双方约定《买卖合同》《回购协议》一起使用方才生效，即便原告未按照约定期限书面通知被告回购商铺，按照《买卖合同》附件四：《合同补充协议》第3项的约定反向推理可得，原告以被告提供的联系方式无法联系或送达，也无法办理转让（回购）手续，造成的一切后果亦应由被告承担。 第二，原告基于不同的请求权基础，之前就商铺主张相应的权利，且由生效判决书所支持，被告以商铺成为诉讼标的抗辩回购，不符合法律规定，本院不予支持。至于商铺成为抵押物、仍由第三人承租，系案涉一揽子合同协议签订之后既有之事实，被告的抗辩与一揽子合同协议之目的自相矛盾，本院不予支持。就被告抗辩拒绝回购的情形，被告作为格式化《回购协议》空白文本的提供者，没有举证证实已经尽到适当性告知义务，应当承担举证不能的法律后果，《回购协议》中三（注：应为四）4、5、6项为无效的格式条款。按照相关法律规定，被告未按照约定回购商铺，构成违约，应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任，即应当向原告支付相应金额的回购价款，并支付资金占用期间的费用即利息损失。商铺交付时，双方应按相关的法律规定承担法定税费。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告叶炳康、朱爱英与被告郴州市今朝房地产开发有限公司于2015年2月10日订立的《郡莲国际购物中心商铺回购协议》有效； 二、由被告郴州市今朝房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告叶炳康、朱爱英支付商铺回购价款1248072元，并以1248072为基数按照年利率7%支付从本判决生效之日起至支付商铺回购价款之日止的利息损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16033元，减半收取计8017元，由被告郴州市今朝房地产开发有限公司负担。（限在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院交纳。期满拒不交纳的，本院将依法强制执行。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  袁伟珍 二〇二〇年六月九日 书记员  赖允鑫 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。