广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10515号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐克远，男，1982年11月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：张先进，广东威戈律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州日进贸易有限公司，住所地广州市天河区华成路2号301自编20号之二。法定代表人：张荣臻，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭佩妍，广东天杰律师事务所律师。上诉人徐克远因与被上诉人广州日进贸易有限公司（以下简称日进公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初16715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐克远上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三、第四项，改判为驳回日进公司一审全部反诉请求；2.判决日进公司返还徐克远房屋租金保证金47775元、物业水电费保证金4462.3元、电费预收金4462.3元、物业管理费保证金4578.7元、装修保证金3462.3元、租金15925元；并赔偿原告茶饮原料支出费61541.5元，赔偿装修费用82154.26元、加盟费用44500元，支出人工费用48889.5元，合计317750.86元；3.一、二审诉讼费由日进公司承担。事实和理由：（一）一审查明的广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队于2019年11月11日向一审法院复函是片面和错误的，徐克远在一审请求法院查证的是以工商所为主的查证单位。一审既已所谓查明“诉讼中，经徐克远申请，一审法院向广州市海珠区昌岗工商所、广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处环保中队调查涉案商铺及其所在地蓝天里商场从2018年至今是否不予办理工商营业执照，是否禁止营业，原因是什么”。而一审判决中只有广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队的复函没有另外两个部门的复函。根据《房屋租赁合同》第五条第六项规定：“乙方不得无证经营，否则由此产生的法律后果由乙方承担”，因此，工商所的证明就尤其重要，法院应向多个部门发函查证。在多个部门没有回函，一审仅根据环保中队回函而匆忙判决是错误的，因为办理营业执照的部门是昌岗工商所，没有该所的证明材料就不能确定查证的问题。（二）一审查明《催缴函》的网上投寄信息显示该邮件已于2019年8月1日由他人收，既然该邮件是由他人签收，证明徐克远没有收到。即使收到该函不交租金也于法有据，因为日进公司不协助徐克远办理营业执照，是违反合同约定，应承担合同违约责任，根据合同法的相关规定，在对方违约造成合同不能履行，另一方可以行使合同抗辩权。本案中，徐克远可以拒交租金，并且要求日进公司赔偿。一审既然查明和认定环保中队证明“当时经工作人员现场核查，篮天里因不符合环保相关规定暂时不能经营餐饮行业，并非不予办理工商营业执照，禁止经营”，证明有关部门承认当时不许可徐克远经营这一事实，按照环保中队的说法，不办理营业执照也可以进行经营，那就违反了涉案租赁合同第五条第六项关于“不得无证经营”的约定。（二）一审判决既然驳回徐克远的全部诉讼请求，但并未对其关于物业水电保证金、装修保证金、装修费用、加盟费、人工支出费等项目进行具体的查明和认定，一审对驳回徐克远上述部分诉求没有进行查明和认定而径行判决，属于漏查漏判。请求二审法院维护徐克远的合法权益。被上诉人日进公司二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意徐克远的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）一审期间昌岗街道环保监督中队的复函已经明确，关于营业执照的办理已经划分为该环保中队统一、分别汇总提供给相关单位审批，一审调查的事项属于广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处环保中队所管辖及汇总流转审批的范围，因此该环保中队代表其他机关统一回函法院的行为并无不妥。（二）租赁合同签订之后，双方当事人应当严格尊守合同约定，日进公司已经按照合同约定履行了出租方的义务，包括将涉案商铺交付给徐克远承租使用的主要义务，以及提交用于办理营业执照所需要的付随义务，但徐克远一直枉顾实际占有涉案商铺的事实，以日进公司不配合办理营业执照为由拒不缴纳租金，严重损害了日进公司的权益。（三）徐克远对广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处环保中队复函所称的暂时不能经营餐饮行业并非不予办理营业执照、停止经营等是错误的。涉案商铺是因排烟不符合《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第12条的要求，所以暂时不能经营餐饮行业，而签署第12条以及当时不能经营餐饮行业均是关系到排污问题。徐克远所经营的餐饮店是没有该排污需求，也不能需要相关的排烟管道，因此不在该文件的限制中。涉案商场是2018年9月被要求整改，但同年10月11日已经有经营同类的商铺去办理了营业执照，可见办理营业执照是没有限制的。徐克远向一审法院起诉请求：1.解除徐克远、日进公司双方所签《房屋租赁合同》；2.日进公司返还徐克远房屋租金保证金47775元、物业水电费保证金4462.3元、电费预收金4462.3元、物业管理费保证金4578.7元、装修保证金3462.3元、租金15925元；并赔偿徐克远茶饮原料支出费61541.5元，赔偿装修费用82154.26元、加盟费用44500元，支出人工费22938元，合计291799.36元；3.案件诉讼费由日进公司承担。日进公司向一审法院提出反诉请求：1.徐克远向日进公司支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金95550元；2.徐克远向日进公司支付因逾期缴付租金产生的违约金（按每日3%的标准从每期租金逾期之日起计至付清租金之日止）；3.徐克远向日进公司支付已享受的租赁优惠与标准租金之间差额15925元；4.案件诉讼费由徐克远承担。一审法院认定事实：x号首层的权利人为广州奥立得企业管理有限公司，该公司出具《同意转租证明》，载明徐克远为位于广州市x铺的合法承租方，租赁期自2018年8月1日起至2030年7月31日止，租赁期内同意徐克远对上述物业进行转租或分租给第三方。徐克远（乙方）与日进公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于广州市海x铺物业出租给乙方使用；乙方已以对租赁物业的物理及法律状态做了充分、详细、全面的了解；租赁期限自2018年12月1日起至2021年11月30日止；乙方的招牌名称为奶茶研究所，经营业态为茶饮；3.1乙方承租该物业租金按每月标准租金计算，租金按月结算，乙方在每月的第5日前以银行转账付款方式缴付当月租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），同时将转账单发送给甲方；首年每月租金为15925元，租金自第2个租赁年度起每年递增5%；（3.2.2）租金优惠：基于乙方承诺按照本合同约定的租赁期限承租该物业，甲方给予乙方共2个月的租金减半优惠，乙方在租金优惠期仍须按合同约定全额缴交物业管理费、水电费及其他因使用该物业而产生之一切费用；若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内补齐已享受的租金优惠与标准租金之间差额；（3.2.3）2018年12月1日至2019年1月31日的月租金为7963元，2019年2月1日至2019年11月30日的月租金为15925元，……．3.4乙方在签订本合同后3个工作日内应向甲方一次性交付租赁保证金及首期租金，租赁保证金额为乙方第一年叁个月租金的总额即47775元，首期租金为2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金为15925元；本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按约定返还该物业，由甲方或甲方委托的物业管理单位进行验收；在乙方缴清全部费用且无任何违约行为的条件下，租赁保证金在乙方返还该物业并向甲方提交以该物业为注册地址的工商登记注销受理回执后30天内由甲方全额无息退回；3.5租赁保证金在整个合同期内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该租赁保证金的利息；乙方不得要求以租赁保证金冲抵租金或其他未付款项；12.9甲方应提供必要的文件资料予以协助乙方办理工商牌照等审批手续，有关费用由乙方承担；14.2乙方逾期缴纳租金及水、电费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的3%向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍未全额缴纳租金、水、电费及物业管理费等应缴费用或逾期支付产生的违约金的之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除本合同，且租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿；14.6乙方未经过甲方书面同意擅自停业超过15自然日，或被工商行政管理部门责令停业的，视为乙方违约，甲方有权随时单方解除本合同，租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担，因此导致甲方遭受损失的，乙方应予以赔偿；（二十、通知和送达）按乙方列明的地址发送通知：广州市番禺区洛溪新城吉祥北园九幢之二602；甲乙双方通讯地址和联络方式已注明在本合同内，任何一方改变通讯地址和联络方式应在五日内书面通知对方，否则按原通讯地址和联络方式寄发的文件视为已送达；等。合同签订后，徐克远于2018年11月17日向日进公司支付了租赁保证金47775元、租金15925元。徐克远于2018年11月26日接收涉案商铺。徐克远从2019年2月1日起没有向日进公司支付租金。2019年7月12日，日进公司按合同约定的通讯地址向徐克远邮寄《催缴函》，催促徐克远在2019年7月17日前缴纳从2019年2月至7月的租金及违约金。2019年7月31日，日进公司按合同约定的通讯地址向徐克远邮寄《解除合同通知书》，载明鉴于徐克远逾期缴付租金及擅自停业的行为已经构成严重违约，通知自本通知书发出之日起，日进公司正式解除与徐克远签订的《广州市房屋租赁合同》和《房屋租赁合同》，没收徐克远已缴付的租赁保证金47775元，并收回该物业，请徐克远于2019年8月5日前向日进公司交还该物业；等。网上投寄信息显示该邮件已于2019年8月1日由他人收。2019年8月6日，日进公司按合同约定的通讯地址向徐克远邮寄《交还物业通知书》。诉讼中，经徐克远申请，一审法院向广州市海珠区昌岗工商所、广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处城管科、广州市海珠区人民政府昌岗街道办事处环保中队调查涉案商铺及其所在地蓝天里商场从2018年至今是否不予办理工商营业执照，是否禁止营业，原因是什么。广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队于2019年11月11日向一审法院复函：2018年9月开始，蓝天里租客陆续至昌岗街环保中队提交餐饮场所咨询意见申请表等资料，由环保中队汇总提交至广州市海珠区水务局，广州市消防支队海珠大队、广州市生态环境局海珠区分局、广州市海珠区市场监督管理局，由以上部门进行审批；当时经工作人员现场核查，蓝天里因不符合环保相关规定暂时不能经营餐饮行业，并非“不予办理工商营业执照、禁止营业”；不符合规定有：1、中央空调室外机组位置设置离居民楼距离不符合要求：2、根据《广州市餐饮场所污染防治管理办法》第十二条的规定，烟道设置不符合要求。徐克远质证意见：对该复函的真实性、合法性和关联性均不予认可，办理营业执照是工商所的事情，不是环保中队的负责事项，该事项应由工商所出具证明。徐克远于2019年4月25日去昌岗工商所申请办理工商营业执照，但昌岗工商所不予办理。徐克远于起诉后询问昌岗街道环保中队是否办理工商营业执照，答复可以办理。上述复函内容自相矛盾，也未明确暂时到什么时间。该复函应明确说明工商营业执照不予办理的时间和准予办理的时间。日进公司质证意见：对该复函的真实性、合法性、关联性予以认可，日进公司了解的情况与函件记载内容基本一致。2018年9月确实因为相关原因暂缓办理工商营业执照，但是2018年10月17日之后就有其他租户可以办理工商营业执照。该复函所指的餐饮污染管理办法第12条特指的是一些有排污需求的餐饮店铺，而徐克远所经营的茶饮店铺是不需要经过这种特殊烟道排污的，所以徐克远所经营的茶饮店铺并不在禁止营业的范围内。目前南天里商场的办证流程是统一交到街道办，统一采用“五部联办”（五部即回函所述五个部门广州市海珠区水务局、广州市消防支队海珠大队、广州市生态环境局海珠区分局、广州市海珠区市场监督管理局），经过五个部门内部流程流转后，直接向租户发放营业执照，无需其另行到工商部门办理。日进公司为证明涉案商铺所在场地可办理餐饮业营业执照，提交了以下证据：1、广州市海珠区吴晴欣茶饮室的营业执照，载明注册日期为2018年10月11日，经营范围为餐饮业，经营场所为广州市海珠区x铺；2、广州市海珠区大喜手作糕点店的营业执照，载明注册日期为2019年1月7日，经营范围为零售业，经营场所为广州市海珠区x铺。徐克远质证意见：证据1的注册时间是2018年10月11日，但2018年10月17日环保局下达了通知不允许办理餐饮类的营业执照，所以证据1是无效的；证据2是在2019年1月7日办理，但许可证只允许卖包装食品，不允许原料制作。徐克远于2019年7月15日提起本案诉讼。庭审中，徐克远、日进公司均确认以下事实：徐克远于2019年5月中下旬停止经营，涉案商铺就一直锁住关闭；徐克远除了租赁保证金和租金是支付给日进公司的外，徐克远主张的其他保证金费用都是支付给物业管理公司的。徐克远表示：确认徐克远于2019年8月1日收到了《解除合同通知书》，但徐克远认为合同还没有解除；日进公司在2019年7月31日自行开锁收回了涉案商铺，并且商铺内徐克远的重要设备不知去向。日进公司表示：双方的租赁合同已于2019年8月1日解除，因为徐克远逾期交租，日进公司于2019年7月30日向徐克远发出解除合同通知书，徐克远于2019年8月1日收到，合同于当天解除；日进公司于2019年8月8日自行开锁收回涉案商铺，徐克远没有出现，日进公司对于商铺内有无物品并不清楚。一审法院认为，徐克远、日进公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，徐克远逾期缴纳租金及水、电费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的3%向日进公司支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若徐克远逾期30日仍未全额缴纳租金、水、电费及物业管理费等应缴费用或逾期支付产生的违约金的之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴），日进公司有权单方面解除本合同，且租赁保证金不予退回，责任概由徐克远承担；因此导致日进公司遭受损失的，徐克远应予以赔偿。徐克远认为涉案商铺不具备营业条件，致使徐克远不能办理工商营业执照，无法营业。根据广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队向一审法院的复函，载明从2018年9月开始，蓝天里租客陆续至昌岗街环保中队提交餐饮场所咨询意见申请表等资料，当时经工作人员现场核查，蓝天里因不符合环保相关规定暂时不能经营餐饮行业，并非“不予办理工商营业执照、禁止营业”。同时，据日进公司提交的涉案商铺所在商场其他租户的营业执照反映，与徐克远所开设的奶茶店属同一性质的经营餐饮业的店铺，已经办理了营业执照。且据合同约定，日进公司只具有协助徐克远办理工商牌照的义务，徐克远并无证据证明日进公司未尽到协助义务，而徐克远作为承租人，支付租金是其法定义务，徐克远以日进公司未为其办理营业执照为由作为其不缴纳租金的理由，缺乏依据，一审法院不予采纳。徐克远逾期支付租金已经构成违约，日进公司据此向徐克远邮寄送达了《解除合同通知书》，通知徐克远解除双方签订的租赁合同，徐克远确认于2019年8月1日收到该通知，故双方的租赁合同已于2019年8月1日解除。日进公司反诉要求徐克远支付从2019年2月1日至2019年7月31日的租金95550元、已享受的租赁优惠与标准租金之间差额15925元符合合同约定，一审法院予以支持。日进公司以徐克远逾期支付租金为由，提出解除合同并抗辩徐克远支付的租赁保证金47775元由日进公司没收，根据合同约定，该租赁保证金与违约金在功能上存在重叠，同时适用将有双重惩罚之嫌，结合本案中日进公司的实际损失，基于公平原则，本案宜只没收租赁保证金47775元为妥，对日进公司主张的逾期缴付租金的违约金均不予支持。如上述原因，徐克远的全部诉讼请求理据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年1月8日作出判决如下：一、徐克远在判决生效之日起10日内，支付从2019年2月1日至2019年7月31日的租金95550元给日进公司；二、徐克远在判决生效之日起10日内，支付已享受的租赁优惠与标准租金之间差额15925元给日进公司；三、驳回徐克远的全部诉讼请求；四、驳回日进公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费5677元，全部由徐克远负担；反诉受理费4392元，由徐克远负担3411元，日进公司负担981元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，徐克远在一审庭询中认可日进公司邮寄的《催缴函》及快递信息、快递妥投证明。二审中，徐克远向本院提交录音、光盘。拟证明2019年5月10日，徐克远的股东钟俊严与日进公司的商场负责人邝x沟通何时办理工商营业执照，得到的结果是商场也不知道何时可以办理工商营业执照，日进公司与每人都强调是说一直在沟通中。日进公司质证称录音形成与一审诉讼之前，日进公司对该录音的真实性、合法性、关联性均不予确认，根据徐克远所整理的文字内容，并没有提到各方的身份，对各方的身份也没有语音的证明，以及无法证明是否为本案的蓝天里商场。不清楚邝x是谁，并非日进公司的人员。同时，徐克远还申请了证人王某到庭，拟证明在2019年1月开始至6月期间，蓝天里商场一直不能协助商户办理工商营业执照、环保、食品许可等相关证件，导致其一直不能营业。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合徐克远的上诉请求和理由以及日进公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案《房屋租赁合同》解除的责任认定问题。现评析如下：徐克远与日进公司签订的《房屋租赁合同》第3.2.2条约定：“基于乙方承诺按照本合同约定的租赁期限承租该物业，甲方给予乙方共2个月的租金减半优惠，乙方在租金优惠期仍须按合同约定全额缴交物业管理费、水电费及其他因使用该物业而产生之一切费用；若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内补齐已享受的租金优惠与标准租金之间差额；”第14.2条约定：“乙方逾期缴纳租金及水、电费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的3%向甲方支付违约金，违约金及物业管理费等应缴费用或逾期支付产生的违约金之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除本合同，且租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。”因徐克远至今未向日进公司支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金，导致日进公司向徐克远邮寄送达了《解除合同通知书》，通知解除双方签订的租赁合同，徐克远确认其于2019年8月1日收到该通知，故一审法院认定徐克远逾期支付租金行为构成违约，并确认双方租赁合同于2019年8月1日解除，以及作出支持日进公司要求徐克远支付从2019年2月1日至2019年7月31日的租金、已享受的租赁优惠与标准租金之间差额符合上述合同约定，本院予以维持。徐克远认为日进公司不协助其办理营业执照，违反合同约定，但其并未提出书面证据证明曾向日进公司主张协助办理营业执照，而日进公司拒绝提供相应办证资料，且根据广州市海珠区昌岗街道环境保护监督检查中队向一审法院的复函，载明从2018年9月开始，蓝天里租客陆续至昌岗街环保中队提交餐饮场所咨询意见申请表等资料，当时经工作人员现场核查，蓝天里因不符合环保相关规定暂时不能经营餐饮行业，并非“不予办理工商营业执照、禁止营业”。同时，据日进公司提交的涉案商铺所在商场其他租户的营业执照反映，与徐克远所开设的奶茶店属同一性质的经营餐饮业的店铺，已经办理了营业执照。在此情况下，一审法院认定徐克远以日进公司未为其办理营业执照为由作为其不缴纳租金的理由，缺乏依据，并无不当，本院予以确认。由于本案是徐克远逾期支付租金导致双方合同解除，因此，其上诉坚持要求日进公司返还房屋租赁保证金、租金以及赔偿相应费用，依法无据，本院不予支持。此外，徐克远主张日进公司返还物业水电费保证金、电费预收金、物业管理费保证金、装修保证金等费用的问题，因其在一审中自认上述费用并非向日进公司交付，故其要求日进公司返还上述费用，欠缺依据，本院不予支持。至于徐克远二审提供的证据以及申请证人出庭作证的内容，均不足以支持徐克远的上诉请求，本院不予采纳。综上所述，徐克远的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5677元，由上诉人徐克远负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 邓 颖审判员 李 静二〇二〇年六月二十八日书记员 李志康谢金泽