湖南省娄底市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘13民终853号 上诉人（原审被告）：步步高商业连锁股份有限公司，住所地湘潭市韶山西路309号步步高大厦。 法定代表人：王填，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊以，女，1989年8月9日出生，汉族，步步高商业连锁股份有限公司法务部法务经理，住长沙市岳麓区。 被上诉人（原审原告）：石省悟，男，1984年8月20日出生，汉族，住邵阳市双清区。 委托诉讼代理人：岳军良，男，1952年2月5日出生，民族，汉族，住址湖南省新邵县。 上诉人步步高商业连锁股份有限公司（以下简称：步步高公司）因与被上诉人石省悟租赁合同纠纷一案，不服冷水江市人民法院（2020）湘1381民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人步步高商业连锁股份有限公司的委托诉讼代理人熊以、被上诉人石省悟及委托诉讼代理人岳军良均已到庭。本案现已审理终结。 上诉人步步高商业连锁股份有限公司的上诉请求:1.请求二审法院依法撤销一审判决,依法改判驳回原告的全部诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人提前撤场违反了租赁期限的约定，一审认为“原告无违约行为”属事实认定错误。上诉人与被上诉人双方《租赁合同》明确约定租赁期限自2018年12月7日至2020年12月31日,被上诉人在2019年8月10日申请提前终止合同,并于2019年11月4日提前撤场,双方并未就合同终止事宜一致,被上诉人的行为明显违反合同租赁期限的约定。而一审法院却认定被上诉人“无违约行为”,若合同期内提前终止合同不属于违约,那合同期限的约定有何意义!一审法院明显认定事实错误。二、上诉人与被上诉人未就合同终止事宜达成一致,上诉人从未放弃追究被上诉人违约责任的权利,不予退还被上诉人保证金是上诉人在行使合同权利。首先，上诉人向被上诉人催缴2019年11月1日至4日的租金、物业管理费、以及收取场地恢复费,是在已经得知被上诉人将撤场时间,为了避免被上诉人撤场后逃避缴纳租金等费用而防止损失进一步扩大的行为,该行为并不能视为上诉人同意终止合同。一审法院认定“诉人通知被上诉人缴纳2019年11月1日至4日的租金,视为步步高公司同意与石省悟终止合同”的事实错误。其次,被上诉人提前撤场违反合同约定,上诉人不予退还履约保证金是行使合法的合同权利，上诉人从未同意放弃该权利。双方《租赁合同》第21.12条明确约定:“本合同因乙方违约而提前终止的,甲方有权没收本合同项下之履约保证金”。一审已经查明,被上诉人申请提前撤场后,上诉人在其撤场前就已经告知被上诉人提前撤场违反合同约定,保证金不予退还。被上诉人在明知上诉人不予退还保证金的情况下仍然决定撤场,实际上是在同意承担不予退还履约保证金的违约责任,再予以撤场。上诉人也是基于被上诉人同意承担违约责任、同意不予退还履约保证金的前提下,才未阻止其撤场。一审却忽视该事实,错误地认为“步步高拒不返还系违约行为”,一审认定事实错误,上诉人不予退还被上诉人履约保证金符合合同约定。基于以上事实和理由,上诉人认为一审法院认定事实错误,综上,上诉人不欠付原告广告费,一审认定本认定实错误;特依据我国《民事诉讼法》的相关规定,请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求,以维护上诉人的合法权益以及法律的公平正义。 石省悟答辩称：《租赁合同》中途解除是双方协商一致的结果，是双方真实意思表示，合法有效。答辩人无违约行为，一审认定事实正确，适用法律正确。一、2018年8月6日，答辩人与上诉人签订《租赁合同》，答辩人租赁上诉人位于冷水江市步步高商场内一层1020号商铺进行经营，期限为二年。按照约定，答辩人每月都向上诉人呈报销售业绩报表，故上诉人对答辩人经营状况一清二楚。因生意不景气，至2019年8月时答辩人累计亏损了四五十万元。为防止损失进一步扩大，答辩人于2019年8月10日向上诉人书面申请提前终止租赁合同。上诉人根据答辩人的销售业绩报表，判断答辩人确实亏损巨大、无力继续经营，经审核同意答辩人提前终止租赁合同的申请，只是要求结清所有租金和物业费。双方签订的《租赁合同》第二部分第二十三条约定：“本租赁合同终止或解除，乙方应于合同终止或解除后5日内将承租物业交还给甲方，”该条款也约定租赁合同可以中途解除。故中途解除《租赁合同》，是双方真实意思表示，并非答辩人单方擅自提前终止合同，答辩人没有违反租赁期限约定。上诉人死咬着两年的租赁期限，与我国《合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定相悖。二、2018年8月6日签订《租赁合同》后，答辩人于2018年8月9日向上诉人指定账户交纳了履约保证金和质量保证金。在合同实际履行期间（即2018年12月7日至2019年11月4日），答辩人从来没有拖欠过租金和物业费。答辩人于2019年8月10日向上诉人书面申请提前终止租赁合同后，经多次磋商双方约定于2019年10月31日终止合同，但答辩人因部分货物搬迁问题，请求适当延迟几天退场，并提前告知了上诉人，上诉人同意延期，并开出了一张缴费通知单，要求答辩人于2019年10月31日前将11月1日至11月4日的租金和物管费用打款到其指定账户，答辩人于2019年10月30日就已经履行了缴费义务。尔后，又于2019年11月3日按照上诉人经理郑江南要求缴纳了后期场地恢复费8000元。《租赁合同》第二部分第二十三条的约定：“本租赁合同终止或解除，乙方应于合同终止或解除后5日内将承租物业交还给甲方”，租赁合同终止的日期是2019年10月31日，答辩人2019年11月4日完成撤场，也符合合同约定，没有违约。纵观整个过程，双方就合同终止（即提前解除）事宜完全达成一致，并非上诉人诉称未就合同终止事宜达成一致。三、双方就租赁合同提前解除反复磋商达成一致意见，答辩人在合同履行期限内无任何违约行为。但上诉人硬是要欺压弱势群体，在答辩人经营亏损惨重时，还想“踩上一脚、捅上一刀”，无理扣押答辩人的履约保证金和质量保证金，明显违反上诉人与答辩人所签订的《租赁合同》第五条保证金所约定的相关规定。一审判决其返还履约保证金和质量保证金，完全正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，现请求二审驳回上诉，维持原判。 原告石省悟的诉讼请求：一、被告返还原告履约保证金42940元、质量保证金5000元，合计47940元；二、判令被告支付原告维权费用（律师费、交通费）开支6000元；三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2018年8月6日，原告石省悟与被告步步高公司签订了《租赁合同》。合同约定：石省悟（乙方）租用步步高公司（甲方）位于冷水江市步步高商场内一层1020号商铺，该出租商铺面积（套内建筑面积）约为113平方米，租金170元／平方米，另加物业管理费20元／平方米，合计190元／平方米，租赁时间自2018年12月7日起至2020年12月31日止；乙方应自签署协议书之日起5个工作日内向甲方缴纳相当于两个月租金和物业管理费的履约保证金42940元、质量保证金5000元，共计47940元。如在租赁合同履行期限内乙方无违约行为，则该履约保证金和质量保证金款项在合同终止或解除90天后，由双方结清相关费用后无息返还。另外，合同还对商铺用途及经营范围、商铺交付、免租装修及计租日等内容进行了约定。合同签订后，石省悟按合同约定向步步高公司支付了履约保证金42940元、保证金5000元。 2018年12月4日，石省悟申请注册了冷水江市东烨优宿优品百货店。因经济不景气，石省悟仅经营近10个月便出现严重亏损，步步高公司对此知情。经营期间，石省悟按时缴纳了租金、物业管理费等各项费用。为防止损失进一步扩大，石省悟于2019年8月10日向步步高广场冷水江店租赁部书面申请终止租赁合同。步步高广场冷水江店租赁部根据石省悟每月呈报的销售业绩报表，认可石省悟亏损严重，确实无力继续经营，于2019年8月10日当天向步步高公司租务中心、合同管理组申请终止合同，申请撤场的时间为2019年10月31日，当天同时终止合同。2019年10月底，步步高公司冷水江店向石省悟下达缴费通知单，要求石省悟缴纳11月1日至4日租金2561.3元、11月1日至4日物管费301.3元，共计2862.6元。同时要求石省悟在2019年10月31日前将款打入步步高公司娄底分公司账户。石省悟接到通知后，立即将11月1日至4日的租金和物业管理费共计2862.6元打入指定账户。因撤场后需要恢复场地至交付时的状态，石省悟与步步高公司冷水江店租赁经理郑江南联系、协商后，郑江南要石省悟缴纳后期场地恢复费 8000元。2019年11月3日，石省悟通过微信向郑江南转账8000元，郑江南出具收据一份。后石省悟要求步步高公司退还履约保证金42940元和质量保证金5000元，步步高公司拒绝退还。 上述事实，有原、被告双方的陈述、租赁合同、签呈单、步步高收款凭据、电子付款详单、步步高冷水江店缴费通知单、微信聊天记录等证据证实，经庭审质证，足以认定。 对于原告石省悟提交的证据8租赁合同终止协议（草稿），因该草稿系打印件，且无当事人签名或捺印，被告方又不予认可，对该证据不予采信；对于证据9律师费票据，因原、被告双方在合同中未明确约定维权费用的负担，被告方也不认可，本院对该证据不予采信。 对于被告步步高公司提交的证据2聊天记录、证据3现场图片不能证明原告单方撤场的事实，证据4租赁合同（大明眼镜）与本案处理无关联，对上述证据不予采信。 一审法院认为：石省悟与步步高公司于2018年8月6日签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示。合同内容没有违反法律的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行期间，石省悟因经营不善亏损严重，向步步高广场冷水江店租赁经理郑江南申请撤场、终止租赁合同。虽然步步高公司租务中心、合同管理组没有明确同意石省悟撤场、终止合同，步步高公司也未与石省悟签订租赁合同终止协议，但步步高广场冷水江店在石省悟申请撤场一段时间后，书面通知石省悟缴纳2019年11月1日至4日的租金、物业管理费，同时步步高广场冷水江店租赁经理郑江南同意收取石省悟撤场后的场地恢复费用8000元，应当视为步步高公司同意与石省悟终止租赁合同。石省悟按合同约定缴清所有的租金和物业管理费等费用，无违约行为。步步高公司应按合同约定返还石省悟履约保证金和质量保证金。步步高公司拒不返还系违约行为，依法应当承担违约责任。故对于石省悟要求步步高公司返还履约保证金42940元、质量保证金5000元，合计47940元的诉讼请求，本院予以支持。对于石省悟要求步步高公司支付维权费用（律师费、交通费）开支6000元的诉讼请求，因双方签订的《租赁合同》中对该费用的承担无明确约定，故本院不予支持。对于步步高公司关于石省悟单方撤场，造成商铺空置时间较长，导致公司损失，故不同意退还履约保证金和质量保证金的答辩意见，与事实不符，同时违背双方签订的《租赁合同》的约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限本判决生效之日起七日内，由被告步步高商业连锁股份有限公司支付原告石省悟履约保证金42940元、质量保证金5000元，共计47940元。二、驳回原告石省悟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1148.5元，减半收取计574.25元，由原告石省悟负担74.25元，被告步步高商业连锁股份有限公司负担500元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院无异议。 本院认为，本案争议的焦点：被上诉人提前撤场是否违反了租赁期限的约定？上诉人与被上诉人是否就合同终止事宜达成一致,保证金等是否应当予以返还？根据法律的规定，依法成立的合同受法律的保护。同时也规定，当事人协商一致，可以解除合同。从本案看，石省悟与步步高公司签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，合同有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。在合同履行期间，石省悟按时交纳租金等，并无违约行为。因石省悟所租赁的铺面经营亏损严重，向步步高广场冷水江店租赁经理郑江南申请撤场、终止租赁合同。步步高广场冷水江店租赁经理郑江南等人也将石省悟要求终止合同的情况上报步步高公司，事后，虽然步步高公司与石省悟没有签订书面的终止合同协议，但步步高广场冷水江店在石省悟申请撤场一段时间后，石省悟才进行撤场，在此过程中，步步高广场冷水江店书面通知石省悟按实缴纳2019年11月1日至4日的租金、物业管理费，石省悟按通知要求全额进行了交纳，同时步步高广场冷水江店租赁经理郑江南也收取了石省悟并未在租赁合同中有约定的场地恢复费用 8000元，此外，步步高公司没有要求石省悟再承担其他责任。从步步高公司的上述行为来看，应当视为步步高公司同意与石省悟终止租赁合同并就合同的终止事宜双方已达成了协议。因此，步步高公司应按合同约定返还石省悟履约保证金和质量保证金。步步高公司拒不返还系违约行为，依法应当承担违约责任。故对于石省悟要求步步高公司返还履约保证金42940元、质量保证金5000元，合计47940元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，步步高公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费998元，由上诉人步步高商业连锁股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王旺山 审判员  蒋国保 审判员  李云霞 二〇二〇年六月十一日   法官助理刘赛 书记员李娟 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。