江苏省南通市中级人民院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终677号 上诉人（原审原告）:耿丕芳，女，1940年4月24日生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：孙宜国，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：沈丽华，执行董事。 委托诉讼代理人：陈烨磊，江苏健行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕菁，江苏新高的律师事务所律师。 上诉人耿丕芳因与被上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人耿丕芳上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：一、一审法院认定事实不清，将大量与案件无关的事实进行认定。一审判决中所载的施维支付房款的时间、耿丕芳的身份、施志琴与帝冠公司的资金往来、城山隐花苑的部分业主与帝冠公司的诉讼纠纷、帝冠公司与南通四建公司的建设工程施工合同纠纷等，均与本案诉讼没有关联。一审法院认定上述无关事实，让上诉人怀疑审判人员的立场是否公正，也是导致判决结果错误的原因。二、一审法院判决的理由自相矛盾，完全是主观臆断。耿丕芳于2018年3月30日与帝冠公司签订《商品房买卖合同》，在此之前耿丕芳已付清房款,遵守了诚信原则。一审法院认定的所谓疑点均不能成立。耿丕芳原系股东，但早已退出。该事实不能妨碍耿丕芳购买商品房的权利。施志琴与帝冠公司之间的经济往来与本案不具有关联性，法律也不禁止第三人代为履行义务。耿丕芳与帝冠公司签订合同，帝冠公司未能按约履行合同，就需依照合同约定承担违约责任。一审法院完全凭主观想象推断，认为合同与交易习惯不符，显然不能成立。即使帝冠公司明知商品房不具备交付条件，仍约定在2017年12月31日前交房，是当事人行使自身权利的行为。而且双方之前签订的《预定商品房意向书》已约定交房时间在2017年12月31日前。一审法院认为帝冠公司未履行其他生效判决，耿丕芳就不能行使权利提起本案诉讼，更是缺乏依据。三、一审法院存在程序错误。法律明确规定了法院调取证据的范围。一审法院在无法定事由的情况下，主动调取帝冠公司与施志琴之间的银行往来记录，有违法律规定。且在法庭上，未将上述证据交当事人相互质证，也未对证据的来源作必要的说明并听取当事人的意见，就直接采纳证据，显然违反法定程序。四、一审法院判决书的格式不符要求。一审判决在审理查明部分又夹杂“另查明”“原告陈述”“施志琴反映”，不能正确记载法院已查明的内容。可见，一审法院未能查明事实，也就不可能作出正确的判决。四、一审法院适用法律错误。民法总则有明确的恶意串通的具体条款，但一审法院确直接适用民法总则中诚实信用原则的条款。在法律有明确规定时不得适用法律原则是法律适用的基本规则。一审法院适用民事诉讼法第一百一十二条的规定，认为当事人恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益，与本案的事实不符。本案中无人主张存在恶意串通的事实，证据也不足以达到排除合理怀疑的标准。帝冠公司对耿丕芳提供的证据并无异议。况且，既然一审认为双方当事人恶意串通，应当判决合同无效，而不是在没有任何证据的情况下判决驳回耿丕芳的诉讼请求。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院公正裁判。 被上诉人帝冠公司答辩称，根据合同约定，在施工过程中遇到较大困难，导致无法验收的，帝冠公司有权延期交房，不承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 耿丕芳向一审法院起诉请求：一、被告支付给原告延期交房违约金计208600元（自2018年1月1日起至2018年10月25日，以房屋总价1400000元为基数，按日万分之五计算）；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实如下：2018年3月30日，耿丕芳（买受人）与帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：耿丕芳向帝冠公司（出卖人）购买城山隐花苑5幢4层403号房屋，房屋建筑面积99.61平方米，总价款为140万元。合同第七条付款方式及期限：买受人采取下列第4种（其他方式）方式付款，签订合同之日支付购房定金5万元，3个月内付清全部房款。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定，除不可抗力外，出卖人如未按照本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1(1）项中的比率)的违约金。附件11：《补充协议》约定：第六条对主合同第十一条（交付时间和手续）的补充约定，1、若发生不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等禁令及市政规划、基础设施、配套要求有所更改；（2）施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；（3）本项目周边其他企业、部门、个人、机关原因，导致本项目不具备竣工交付条件…第七条对主合同第十二条（逾期交付责任）的补充约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照合同第十二条约定，对买受人进行违约补偿，均以买受人已交付房价款总额为基础，无息支付买受人相应的违约金。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记等事项进行了约定。 对于案涉商品房买卖合同，双方一致确认相关内容系依据此前双方于2015年1月15日签订的《预订商品房意向书》，合同约定的购房款在双方签订商品房买卖合同之前已经给付完毕。庭审中，耿丕芳举证《预订商品房意向书》及帝冠公司出具的收据，其中，《预订商品房意向书》载明：乙方向甲方预订的别墅11套，标准层住宅1套。固定别墅总价为600万元/套，标准层住宅140万元/套。付款时间为订立此意向书支付10万元，2015年6月30日前付至总房款的90%，剩余房款2017年12月31日前付清。甲方拟定于2017年12月31日前将房屋交付给乙方，具体交房时间以甲方通知为准，若甲方未能及时交房，甲方按日计算乙方支付全部已付房款的万分之五违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方退还乙方全部房款，并按照4.35%计算给付利息，同时，甲方按照全部已付房款的5%向乙方支付违约金。帝冠公司的收据反映，耿丕芳于2015年1月15日交付购房意向金10万元，于2015年6月26日交付购房款60万元，于2015年9月25日交付购房款50万元，于2016年6月2日交付购房款10万元，于2017年12月19日交付购房款10万元，施维于2015年9月29日交付购房意向金10万元，2016年6月2日交付购房款770万元。 2018年10月22日，帝冠公司以告知函形式向耿丕芳发出交房通知，该告知函中明确交房时间为2018年10月25日至2018年10月28日。 2018年10月24日，帝冠公司作为建设单位就案涉工程向南通市行政审批局报送工程竣工验收备案文件，申请备案。同日，主管部门经查验，符合要求。 2019年7月，耿丕芳及施维、施文、施展、纪杰同时诉至一审法院，要求帝冠公司分别承担包括案涉房屋在内的16套商品房的逾期交房违约责任。 诉讼中，耿丕芳陈述：施展系耿丕芳之子，施维系施展女儿，纪杰系施展的外甥，施文系施展侄女，除施展购买的一套别墅外，其余案涉15套房屋的购房款均由施志琴（即施展的妹妹、纪杰的母亲）分七笔转账支付（意向金为现金，见下表），施志琴有经济能力支付案涉全部购房款，施展购买的房屋，2017年11月1日向帝冠公司支付首付款640万元，2017年12月22日，又通过银行贷款向帝冠公司给付剩余购房款960万元。耿丕芳为证明其主张，提供施志琴银行转账记录及施志琴部分房屋产权证及租金收入、增值税发票及中国农业银行借款凭证等证据，经质证，帝冠公司对于施志琴的转账记录、增值税发票及中国农业银行借款凭证等证据均无异议。 付款日期转账金额房号具体金额 2015年2月27日1000万元8-103室400万元 8-104室600万元 2015年4月24日5000万元8-103室200万元 7-102室600万元 7-103室600万元 13-104室600万元 12-101室600万元 12-102室600万元 12-103室600万元 12-104室600万元 12-105室600万元 2015年6月16日60万元5-403室60万元 2015年9月25日50万元5-403室50万元 2016年5月6日1000万元13-101室850万元 13-102室150万元 2017年6月2日2000万元14-101室600万元 5-403室10万元 13-102室620万元 13-103室770万元 2017年12月19日10万元5-403室10万元 为查明案件事实，一审法院依法通知施志琴出庭，施志琴当庭陈述：耿丕芳系其母亲，施展系其哥哥，施志平系其弟弟，施维、施文系其侄女，纪杰系其儿子。除施展向帝冠公司购买的一套房屋外，其他涉案15套房屋均由施志琴出资（分七笔支付）为施维、施文、纪杰购买，每人一套，其余则放在耿丕芳名下。施志琴的职业为南通新景置业有限公司财务人员，其有租金收入以及理财、炒股收入足够能力支付涉案购房款，其自己开办南通畅游电子科技有限公司，该公司及其个人与帝冠公司无其他业务往来或借贷关系。购买案涉房屋系其与帝冠公司公司进行对接，收据上的名字也是帝冠公司应其要求所出具，之所以分多笔向帝冠公司支付房款，是因为只要其有钱进来，就向帝冠公司支付。经质证，双方当事人对于施志琴陈述均无异议。 另查明，耿丕芳原系帝冠公司的股东，2014年11月7日退出该公司，耿丕芳方对于耿丕芳与帝冠公司的关系予以否认。 施志琴向帝冠公司转账支付的案涉款项部分资金流转情况反映如下：一、关于2015年2月27日施志琴转账给付帝冠公司的1000万元，系2015年2月26日帝冠公司（中国银行尾号后四位1032账户）转入施志琴账户（华夏银行尾号后四位2089），次日，转入帝冠公司银行账户（中国银行尾号后四位为7191）；二、关于2017年6月2日施志琴转账给付帝冠公司的2000万元，系2017年6月1日帝冠公司（农业银行尾号后四位为3996账户）向南通安江投资管理有限公司（农业银行尾号后四位2261账户，法定代表人为耿丕芳）转账4000万元，同日，转入施志琴（农业银行尾号后四位为2477账户），次日再转给帝冠公司。 自2018年3月开始，城山隐花苑部分业主陆续向一审法院起诉帝冠公司，要求支付逾期交房违约金。其中，2016年部分业主与帝冠公司签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2017年12月31日之前，而2017年之后部分业主与帝冠公司签订的商品房买卖合同中约定的交房时间为2018年6月30日前。该系列案件中，业主申请对帝冠公司的财产予以保全，一审法院依法查封（或轮候查封）帝冠公司主要财产房屋两套、汽车一辆（城山隐花苑8幢102室、5幢601室、阁楼01室，保时捷牌苏Ｆ×××××汽车）。后部分案件双方调解结案，部分案件经一、二审判决，支持业主诉讼请求，部分案件已进入强制执行程序。 2018年5月，帝冠公司与南通四建集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案南通市中级人民法院立案受理，该案中南通四建集团有限公司提起反诉，目前，该案正在审理中。 一审法院认为，诚实信用原则是民事诉讼的基本原则，正当行使诉权是诚信原则的内在要求。当事人应当遵守法律规定和合同约定，正当行使诉讼权利，积极履行诉讼义务，不规避法律，不利用法律规定的诉讼权利获取不当利益或者恣意损害他人合法权益。综观包含本案在内的案涉十六起诉讼，虽耿丕芳方依双方签订的《商品房买卖合同》主张权利，帝冠公司亦对于耿丕芳诉诸的事实均无异议，但涉案仍存诸多疑点，当事人未能作出合理解释，难以排除双方当事人虚增帝冠公司债务或放任债务扩大等损害他人合法权益的情形，一审法院对其诉讼请求，依法不予支持，理由如下：其一，本案当事人之间身份特殊，耿丕芳方为关系近密的亲属，耿丕芳原系帝冠公司的股东，耿丕芳开办的公司或施志琴与帝冠公司有直接的经济往来，而诉讼中当事人均予否认，亦未作合理的陈述；其二、从合同订立及履行来看存在不合理之处，据当事人陈述，案涉房屋买卖先签订预订协议，后补签正式商品房买卖合同。根据耿丕芳举证的预订意向书，给付房款的方式为分期付款，此与其提供的收据及商品房买卖合同的约定均相不符。且，耿丕芳陈述其资金来源于施志琴的租金、理财及炒股等，此与本案查明的相当一部分房款来源和帝冠公司有关不相符。另一方面，收据反映施维给付770万元房款的时间为2016年6月2日，而当事人陈述并举证的付款时间为2017年6月2日，对于上述情形，当事人亦未作合理的解释；第三、从商品房买卖合同的内容上来看，此前部分业主于2016年与帝冠公司订立的商品房买卖合同中约定的交房时间为2017年12月31日之前，而2017年与帝冠公司订立的商品房买卖合同中约定的交房时间为2018年6月30日前，说明在2017年帝冠公司已经预判到因种种原因，该公司在2017年12月底之前已无法交房，故而调整了交房时间。而案涉合同载明的签订时间为2018年3月30日，此时，帝冠公司在明知不具备交房条件下，仍与耿丕芳方约定交房时间为2017年12月31日前，与交易习惯不符，有违常情。再者，施维、施文、纪杰等案涉合同中约定付款方式为贷款方式付款，明确了首付款金额及贷款金额，此与当事人陈述的购房款项于签订商品房买卖合同之前早已支付完毕亦相矛盾；第四，生效判决所涉债务帝冠公司仍未履行，其与案外人南通四建集团有限公司的纠纷至今未决，帝冠公司未能举证其有足够的债务履行能力。 综上，耿丕芳诉请，有违诚信，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十二条规定，判决：驳回耿丕芳的全部诉讼请求。案件受理费人民币4429元，由耿丕芳负担。 二审中，耿丕芳向本院提供下列证据：1.2014年11月21日的业务凭证，证明该日施志琴向帝冠公司转款1100万元，帝冠公司于2015年2月26日归还施志琴；2.南通安江投资管理有限公司（以下简称安江公司）自2016年2月至2017年3月向帝冠公司共转款4537万元，证明帝冠公司于2017年6月1日向安江公司转款4000万元系还款。施志琴于2017年6月2日向安江公司借款2000万元；3.安江公司的营业执照和验资报告，证明耿丕芳是安江公司个人独资股东，施志琴为实际控制人。本院组织质证，帝冠公司对资金往来无异议。本院审查证据认为，对施志琴及安江公司与帝冠公司之间存在多次转款往来可予以认定，但转款的用途等无法认定。对耿丕芳是安江公司的股东可以认定，施志琴是公司实际控制人无法认定。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 本院另查明，除一审法院查明的施志琴、安江公司与帝冠公司的转款往来外，还存在其他银行转账记录。 本院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证责任。耿丕芳在本案中主张其与帝冠公司之间存在商品房买卖合同关系，并提供了相关证据予以证明。因耿丕芳并非按照通常的交易方式，与帝冠公司签订商品房买卖合同，支付房款，接受房屋，而是主张先签订与帝冠公司整体签订《预定商品房意向书》，全部由施志琴对15套房屋出资，再由不同的当事人分别签订合同的方式购买房屋，故对双方是否存在真实的商品房买卖关系亦应全面整体地审查，而不能单独分别地考察。耿丕芳上诉主张法院只能在个案中对各个合同分别审理，因各合同均已订立并得到履行，从而得出商品房买卖关系真实，不存在恶意串通的结论。耿丕芳的主张实质上是将当事人主张的事实人为地进行分割，无法反映当事人的真实意思和本案的客观情况，本院难以支持。 对案件当事人之间的商品房买卖合同关系，除一审法院已列明的疑点外，另还有：一、关于《预定商品房意向书》，耿丕芳签订的意向书中并未确定具体的房间号，未约定签订正式商品房买卖合同的具体时间，但需要耿丕芳在半年内支付全部款项的90%，2017年12月31日前支付完毕，对购房人而言存在较大风险，不符正常交易习惯。二、关于施志琴及安江公司与帝冠公司的转款记录是否是支付案涉房款难以确认。首先，施志琴与帝冠公司在此之前亦有多次银行转账记录，施志琴仅以简单的租金、理财、股票收入等不能证明所转大额款项的合法来源，也不能证明为耿丕芳等人支付9000多万元房款的正当理由。其次，耿丕芳在二审中提供的新证据的证明目的相互矛盾。施志琴既有1100万元在帝冠公司，为向帝冠公司支付房款，完全可以直接抵扣，根本无必要由帝冠公司将1000万元转给施志琴，再由施志琴转给帝冠公司。耿丕芳是安江公司的自然人独资股东，可以自行支付房款，无必要由施志琴向安江公司借款2000万元，再向帝冠公司支付房款。再次，因为未签订正式商品房买卖合同，耿丕芳等人向帝冠公司支付全额房款对自身权益无任何保障，极易发生风险。意向书约定耿丕芳支付全额房款本就不合情理，而施志琴为施维、施文、纪杰支付房屋价款2000多万元时，既无意向书，更无商品房买卖合同作为依据，对资金的安全性完全弃之不顾，背离了正常交易的范畴。故施志琴、安江公司向帝冠公司转款与支付商品房价款的关联性难以确认。三、耿丕芳签订的多份商品房买卖合同的面积、位置均不一致，房屋价款都是600万元，不符交易习惯，难以合理解释。 综上，虽然耿丕芳与帝冠公司签订了商品房买卖合同，帝冠公司出具了收据，并交付了房屋，形式上存在商品房买卖合同关系，但根据已经查明的事实，因案涉商品房买卖存在多处严重不符正常交易行为的情况，对双方之间的商品房买卖合同关系本院难以认定。帝冠公司虽自认双方有商品房买卖合同关系，但因自认的事实与查明的事实不符，本院不予确认。耿丕芳要求帝冠公司支付迟延支付房屋的违约责任请求，本院难以支持。 民事诉讼法第一百一十二条规定，当事人之间恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益的，人民法院应当驳回其请求。本案中，当事人虽存在恶意串通的可能性，但是否属于通过诉讼方式企图侵害他人合法权益不能完全确定。因为一审中对其他业主申请执行的债权、南通四建公司的债权等均未查明，本案的诉讼对他人的权益影响程度不能确认。故一审法院以此为由驳回诉讼请求并无充分依据，本院对此予以纠正。但一审法院判决结果正确，可以维持。 关于耿丕芳上诉主张的一审程序违法的问题，因一审法院认为当事人有可以串通损害他人合法权益的行为，故向银行调取当事人的转账记录，符合法律规定。一审法院在法庭上出示调取的证据，并由当事人进行了质证。一审法院认定事实部分陈述清楚，对证人及当事人陈述如实记载，不存在混淆不清的情况。耿丕芳该部分上诉请求不能成立。 据此，本院对一审法院的判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4429元，由上诉人耿丕芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 吴 风 审判员 王建勋 审判员 刘彩霞 二〇二〇年六月四日 书记员 李 熹