福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终566号 上诉人（原审被告、反诉原告）：武夷山三益文化旅游发展有限公司，住所地武夷山市武夷广场北面2号。 法定代表人：蔡作武，执行董事。 委托诉讼代理人：萨自勇，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玮，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢延君，男，1985年11月28日出生，汉族，住武夷山市。 委托诉讼代理人：余炜，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周奕，福建名仕律师事务所律师。 原审第三人：福建省武夷山市建工集团有限公司，住所地武夷山市五九北路59号12层。 法定代表人：甘哲飞，董事长。 委托诉讼代理人：余茜，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邱芝杰，福建弘袍律师事务所律师。 上诉人武夷山三益文化旅游发展有限公司（以下简称三益公司）因与被上诉人谢延君、原审第三人福建省武夷山市建工集团有限公司（以下简称武夷山建工）房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2019）闽0782民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。三益公司的委托诉讼代理人萨自勇，谢延君及其委托诉讼代理人余炜，武夷山建工的委托诉讼代理人余茜、邱芝杰到庭能加诉讼。本案现已审理终结。 三益公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第六项，改判武夷山三益文化旅游发展有限公司赔偿谢延君装饰装修损失236072.2元，前期运营损失4179.7元；改判谢延君按《租赁合同书》约定的租金标准向三益公司支付房屋占有使用费至返还租赁房屋之日止（自2017年7月20日起计算，暂计至2019年1月19日的房屋占有使用费为208150元）。事实和理由：1.一审判决以租赁物作为居住而非经营性使用为由，酌定房屋占有费以67500元为限，没有事实和法律依据。2.谢延君擅自将租赁物用途从经营酒吧、咖啡厅变更为经营会所、民宿进行装修，应由其承担该部分装修损失，一审认定视为三益公司同意谢延君装修错误。3.谢延君未经同意不符合约定用途的装修部分以及改建、自建部分，属于恶意添附，且一审认定未形成附合的装修物存在明显遗漏，对此，谢延君无权要求三益公司赔偿。4.绿化带费用15600元所依据的证言未经质证，运营费应扣减该部分费用。 谢延君辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.本案《租赁合同》无效，双方当事人不受合同条款约束，谢延君亦无法将租赁房屋用于任何经营目的。限制经营范围和装修形式没有意义。2.谢延君拒绝缴纳后续房租，是在得知无法办理规划许可证的情况下行使不安抗辩权。合同无效的过错在三益公司，合同目的无法实现，也未实际经营，故三益公司无权向谢延君主张占用费。《租赁合同》并未对房屋用途予以限制，谢延君并未改变房屋用途，三益公司亦未对谢延君的装修行为提出异议。3.《租赁合同》并未约定房屋用途，谢延君的装修损失客观存在，赔偿范围不受租赁用途的限制。而装修物是否形成附合，鉴定人员在一审已经出庭接受质询，一审判决认定符合客观实际。4.人民法院有权依职权调取证据，一审法院对绿化带费用15600元询问有关证人，并将相关证言向当事人出示、质证，程序合法。 原审第三人武夷山建工述称，二审应查明不属于《租赁合同》约定谢延君应当装修的部分，以及在武夷山建工或三益公司向谢延君发出停止装修通知后扩大装修损失的部分，以维护武夷山建工的合法权益。 谢延君向一审法院起诉请求：1.确认谢延君与三益公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效；2.判令三益公司返还谢延君租金及履约保证金67500元，并从2016年5月1日起按照银行同期贷款利率计算利息至三益公司付清欠款之日止；3.判令三益公司赔偿谢延君装修费用1625721元；4.判令三益公司赔偿谢延君运营损失676830元；5.判令三益公司承担诉讼保全费5000元及鉴定费54105元；6.判令三益公司返还多缴纳的电费16993.46元。 三益公司向一审法院提出反诉请求：1.谢延君按《租赁合同书》约定的租金标准向三益公司支付房屋占有使用费至返还租赁房屋之日止（自2017年7月20日起计算，暂计至2019年1月19日的房屋占有使用费为208150元）；2.谢延君将租赁房屋恢复原状后交还三益公司，并向三益公司支付装修违约金2万元；3.判令谢延君支付三益公司本案律师费3万元。 一审法院认定事实：2016年4月1日，谢延君与三益公司签订《租赁合同》及附件（《租赁合同》之基本租赁信息），约定租赁物为滨溪路酒吧街单体别墅约500平方米的区域（4号楼），租赁期限自2016年4月1日至2029年3月31日，免租期自2016年4月1日至2017年11月30日，乙方（谢延君）开业日为2016年8月1日，第一租期年度租金为零，电费1.3元/度，第二租期年度租金11250元/月，第三租期年度租金11815元/月，此后租金逐年递增；首期租金33750元，应于合同签订后一个月内缴纳，履约保证金33750元，应于合同签订三个工作日内缴纳。《租赁合同》第8.1.2条约定，除特定区域内已有装修和设施外，谢延君如要求重新装修或变更原有设施的，应在装修施工动工前，提前至少十四天将两套装修图纸和工程设计方案提交三益公司批准；合同第8.1.5条约定，未经三益公司事先书面同意，谢延君无权对特定区域（包括但不限于特定区域墙壁、天花板、结构、承重、外观、露台、地面入户花园）及公共区域进行改建、变动或分割，否则谢延君应承担特定区域和公共区域修复原状的全部费用，且每违约一次，应向三益公司支付两万元的违约金；合同第10.14条约定，谢延君违反本合同任何规定，应承担三益公司为追究其违约责任及损失赔偿责任所发生的相关费用，包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等。合同签订后，谢延君向三益公司交纳首期3个月租金及合同履约保证金合计67500元，三益公司向谢延君交付了租赁物，谢延君对案涉房屋进行了装修。2017年5月24日，武夷山建工向三益公司送达了《关于度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼有关问题的函》，载明：由你司承租的度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼房，由于项目用地、规划、施工许可、消防等相关手续办理缓慢，现我司就相关事宜致函你司，在未取得相关证件前，为避免你司造成损失，请停止对租赁物进行装修工作，对已装修完成的，请立即停止一切经营活动，否则造成后果，由你司自行承担相应责任。武夷山建工亦向谢延君送达该函件，谢延君于2017年5月26日签收了函件。2018年6月14日，武夷山建工又向三益公司送达了《关于责令立即停止使用度假区滨溪路酒吧一条街2#地块5栋楼的再次催告函》，载明：我司于2017年5月24日就相关事宜告知你司，在未取得相关证件前，请停止一切经营活动，但你司却未按要求停止经营活动，属违法经营。另据了解，你司在向法院提请诉讼期间，招商的部分租户（其中有谢延君的君子汇会所）仍然存在私自对外经营民宿、餐饮、茶会所等违法情形。现再次致函你司，请你司接到催告后三日内立即责令租户停止一切经营活动，否则将由你司自行承担所有民事责任。三益公司于6月14日签收了该函件；武夷山建工在谢延君承租房屋门口张贴了该函件。本案诉讼过程中，根据谢延君申请，一审法院委托福建国信资产评估土地房地产估价有限公司对谢延君承租的武夷山市酒吧单体别墅约500平方米场地所投入的装修费用进行鉴定，该公司出具了《资产评估报告》，评估结论为：房屋二次装修评估价值989952元，物件评估价值285622元，智能化系统设备47914元，合计1323488元。本次评估委估对象的可启用日期选定为2016年9月20日，评估基准日为2019年1月8日。评估过程中，谢延君提交《关于谢延君诉三益公司租赁合同纠纷一案中租赁场地使用情况的说明》，载明“自租赁场地装修完成后，原告从未使用租赁场地对外经营过，仅基于维护租赁场地状态及保护租赁场地财产的目的而雇佣少量雇员负责场地及日常维护保养工作。”谢延君已向鉴定机构缴纳鉴定费54105元。 另查明，2014年7月17日，武夷山建工与案外人蔡作武签订租赁合同一份，约定武夷山建工经公开招租选择蔡作武进驻武夷山市休闲娱乐综合体进行酒吧/咖啡吧一条街的策划、招商、经营、管理，并对酒吧/咖啡吧一条街建设、规划中建筑物拥有同等条件优先承租权。武夷山建工提供的租赁物位于武夷广场北面的2号地块共5幢楼房；蔡作武承租该租赁物仅用于招商经营知名品牌酒吧/咖啡吧，未经武夷山建工书面同意，不得擅自改变租赁用途，也不得随意变更经营范围项目；合同第九条约定，蔡作武在武夷山当地注册成立一家运营公司，由该公司来承接蔡作武在协议中的所有义务和权利，蔡作武为该公司承担连带担保责任。合同签订后，蔡作武于2014年10月30日注册成立了“武夷山三益文化旅游发展有限公司”（蔡作武为法定代表人）。 又查明，本案诉讼过程中，根据谢延君的保全申请，一审法院于2019年1月8日作出（2019）闽0782民初117号民事裁定，裁定武夷山建工不得对三益公司清偿（2017）闽0782民初1999号民事判决确定的款项1136790元（履约保证金50万元，损失赔偿金636790元）。谢延君交纳了保全申请费5000元。三益公司委托锦天城（福州）律师事务所律师代理本案诉讼，并支付律师代理费30000元。 一审法院认为，本案中三益公司与谢延君签订的《租赁合同》所涉租赁房屋至今尚未办理工程规划、施工许可等手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该租赁合同属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。案涉租赁合同签订后，谢延君向三益公司交纳了首期租金及履约保证金67500元，该款因合同无效而应予返还。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”经查明，案涉房屋未办理规划、施工许可、消防等手续，不能合法开展经营活动，但谢延君确有占有使用租赁物作为居家之用，综合租赁合同关于免租期的约定及谢延君将租赁物作居住使用而非经营性使用的具体情况，酌定谢延君向三益公司支付67500元房屋占有使用费，谢延君若依照生效判决确定的时间退出案涉房屋，则房屋占有使用费以67500元为限，不需再另行支付房屋占有使用费。三益公司以反诉的方式要求谢延君支付房屋占有使用费，视为其提出抵销主张，即三益公司应返还谢延君的租金及履约保证金67500元可与谢延君应支付给三益公司的房屋占有使用费67500元相互抵销，双方均无须再向对方支付上述款项。 关于谢延君要求三益公司赔偿装修损失1625721元的诉讼请求，三益公司认为谢延君未经其同意擅自装修，且改变原约定的经营酒吧、咖啡厅的用途，应自行承担损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于案涉租赁合同无效，三益公司和谢延君均存在一定过错：三益公司在知道租赁物相关证照尚未办理齐全的情况下，将房屋转租给谢延君，存在较大过错；谢延君在未审查核实租赁标的物相关证照手续的情况下签订租赁合同，也存在一定过错。关于谢延君是否擅自装修问题，案涉租赁合同签订后，三益公司就将租赁标的物交付谢延君，谢延君亦开始装修，三益公司并未提供证据证明其明确反对并阻止谢延君的装修行为，故不能认定谢延君的装修属擅自装修，应视为三益公司已同意谢延君对案涉房屋进行装饰装修。关于三益公司认为谢延君装修改变原约定用途，三益公司与谢延君签订的租赁合同并未明确约定租赁用途为经营酒吧、咖啡厅，未对经营业态提出具体明确的限制性要求，且案涉合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效，不论承租人作何种类型的装修，损失都是必然产生的，故对三益公司的该辩解意见不予采纳。综上，根据双方过错情况，确定由三益公司对谢延君的损失承担70%的赔偿责任，谢延君自负30%的损失。 关于谢延君装修损失数额的认定，诉讼中委托鉴定机构对装修费用进行鉴定，鉴定机构出具了评估报告，该评估报告将装修分为三部分，即房屋二次装修、物件、智能化系统设备，评估价值分别为989952元、285622元和47914元（均为折旧后价值），对此，谢延君认为不应以折旧后价值计算损失，而应以原值计算损失，三益公司、武夷山建工则认为未形成附合、改建自建、属于民宿业态装修的部分均不应列入装修损失部分。案涉房屋装修后，谢延君确有进行使用，并已经过一定时期，计算装修损失时应当考虑折旧问题，以谢延君申请鉴定的时间（2019年1月8日）作为折旧的评估基准日系属合理，故对谢延君要求以装修原值计算损失的意见不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。”在确定本案装修损失价款时，应当综合考虑装饰装修物的附合程度、出租人的接收意愿、装修的设计构造、装饰装修物的综合利用度等因素。本案中，三益公司对于未形成附合的装饰装修物不同意接收利用，原则上应由承租人拆除，以下未形成附合的装饰装修物（金额合计99695元）应由承租人搬离：一、房屋二次装修部分：1.二楼厨房油烟机1台（9920元）；2.木凳7张（994元×7=6958元）。合计：16878元。二、物件部分：1.大官帽椅2张（1748元）；2.小官帽椅15张（11040元）；3.茶水柜2个（1840元）；4.红木家具8件套（9016元）；5.布艺沙发2张（1314元）；6.红木桌子1张（规格为4.05×1.0×0.15，8556元）；7.红木桌子1张（规格为3.0×1.0×0.13，5704元）；8.工字脚2套（644元）；9.柜子脚1套（2024元）；10.餐厅圆桌1张（1173元）；11.餐厅椅子14张（3808元）；12.阳台圆桌3张（587元）；13.阳台椅子16张（1360元）；14.立柜式3P空调1台（3926元）；15.藤茶几2套（2745元）。合计：55485元。三、智能化系统设备部分：1.乐视40寸网络电视7台（8619元）；2.乐视55寸网络电视3台（7390元）；3.联想C340一体电脑1台（2541元）；4.联想S800-10一体电脑1台（3003元）；5.针式打印机1台（1231元）；6.打印一体机1台（1578元）；7.标签打印机1台（584元）；8.条形码打印机1台（1116元）；9.HP打印机1台（1270元）。合计：27332元。三益公司主张不应列入装修损失的一些项目，如红棕隔断、隔断、床靠、展示柜、吧台、衣柜等，均已固定于房屋墙壁之上，不易拆除，且拆除后将没有任何使用价值，故上述装修项目以移交出租人为宜；其他未与租赁房屋形成附合的物品，如智能化系统设备、中央空调、灯具、卫浴五金、窗帘、床、床头柜等，考虑到装修时购买、安装上述装饰装修物及设备系根据建筑物的构造量身定做，具有整体性、协调性，上述物件和设备可保障建筑物具有完备的使用功能，若拆除将产生巨大的价值贬损，且门禁、监控系统等设备的拆除还会使建筑物的安全受到影响，故上述物品及装修也以不予拆除并移交出租人为宜。对于三益公司认为谢延君对租赁房屋及公共区域进行改建、自建部分价值282169元不应列入装修损失范围的意见，从查看现场情况看，三益公司所指的改建、自建，属谢延君为提升房屋使用效能在房屋内部进行的装修，而非在建筑物之外进行的扩建，且装修中三益公司并未提出反对，故现三益公司主张该部分不能列入装修损失范围的辩解意见不能成立，不予采纳。另，评估报告中列入“物件”的广告牌、户外夜景射灯、大理石基座（合计5971元）实际上是谢延君进行前期运营所支出的费用，应在运营损失部分予以分析，并从装修部分中剔除。 综上，谢延君的装修损失应确定为852475.4元[（装修鉴定价值1323488元-应搬离部分价值99695元-广告牌等合计5971元）×70%]，对谢延君该项诉请超出部分不予支持。 关于谢延君主张的运营损失，主要分为两部分，一部分是员工工资支出，二是购置经营设备、安装空调、整理绿化带等的支出。对于第一部分即员工工资支出，因谢延君表示装修后并未实际营业，又未能提供员工劳动合同，故对该部分损失不予支持。对于第二部分支出，如安装空调、经营设备等在装修损失部分已进行认定，不再重复；对于前述广告牌等支出5971元，可认定为前期为运营“君子汇”项目所进行的必要投入，属谢延君的运营损失；对于整理绿化带，虽仅提供一份书面材料，但通过现场走访，案涉建筑物周边确有雷竹、草皮的绿化带，同时经向“老陈花圃”业主陈祖炎调查，其确认在2016年12月确有为谢延君在滨溪路的房屋提供绿化服务，种植雷竹苗800株并铺设草皮，款项合计15600元，该款已由谢延君支付，对这一事实予以确认。因该绿化已成为该建筑的附属部分，该15600元可认定为谢延君的运营损失；但对于谢延君主张的室内每月500元的绿植费用，因谢延君并未实际对外经营，该项费用不是必须的支出，不宜认定为其运营损失。综上，谢延君的前期运营损失认定为21571元，该损失亦由三益公司承担70%的赔偿责任，即15099.7元，对谢延君该部分主张超出部分不予支持。 关于谢延君要求三益公司返还多缴纳的电费16993.46元的诉讼请求，因电费的单价系由谢延君与三益公司自主协商约定，系双方真实意思表示，谢延君实际用电，亦按双方约定的单价实际交纳，合同的该部分内容已履行完毕，不宜认定为三益公司的不当得利，故现其要求三益公司返还16993.46元电费没有依据，不予支持。 关于谢延君要求三益公司承担保全费5000元、鉴定费54105元的诉讼请求，谢延君为防止三益公司转移财产，申请财产保全，并支出5000元，系其依法行使诉讼权利的行为，故其主张三益公司承担保全费5000元，有事实及法律依据，予以支持。案涉租赁合同无效是导致谢延君在本案中支出鉴定费54105元的重要因素，而导致租赁合同无效，谢延君与三益公司均存在过错，亦按照3：7的比例确定鉴定费的负担比例，由谢延君自负30%的鉴定费，三益公司承担70%的鉴定费，即由三益公司向谢延君支付鉴定费37873.5元。 关于三益公司要求判令谢延君将租赁房屋恢复原状后交还三益公司的反诉请求，案涉租赁合同无效，租赁物应当返还，根据前文论述，谢延君应将应当搬离的物品搬离租赁物并将房屋交付三益公司，而不是将房屋恢复原状后交付三益公司。关于三益公司要求谢延君支付装修违约金2万元、律师费3万元的反诉请求，因三益公司主张前述违约金、律师费的前提条件是合同有效且谢延君存在违约行为，但案涉租赁合同属无效合同，本案中亦不能认定谢延君存在违约行为，故对三益公司的该反诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、谢延君与武夷山三益文化旅游发展有限公司于2016年4月1日签订的《租赁合同》无效；二、武夷山三益文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿谢延君装饰装修损失852475.4元，前期运营损失15099.7元，合计867575.1元；三、武夷山三益文化旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢延君支付财产保全费5000元，鉴定费37873.5元，合计42873.5元；四、谢延君应于本判决生效之日起三十日内将其承租的位于武夷山市的房屋腾空（将本判决书附件中所列的物品拆除或搬离）并返还给武夷山三益文化旅游发展有限公司；五、驳回谢延君的其他诉讼请求；六、驳回武夷山三益文化旅游发展有限公司的反诉请求。本诉受理费26369元，由谢延君负担16555元，三益公司负担9814元，反诉案件受理费2586元，由三益公司负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。三益公司提出一审遗漏认定2016年9月28日其向谢延君发出的律师函、2017年7月11日向谢延君发出解除合同通知书以及谢延君运营君子汇会所项目有关事实。本院认为，三益公司向谢延君发出的律师函不能作为认定合同约定装修用途的依据，解除合同通知书与本案合同无效处理没有关联，三益公司对运营君子汇会所项目有关事实并没有提供相关证据。故三益公司提出一审遗漏认定事实的意见不能成立，本院均不予采纳。三益公司二审提交的（2017）闽0782民初1957号民事判决及（2018）闽07民终1499号民事判决与本案亦没有关联性，不能作为认定本案事实的依据。 本院认为，本案的二审的主要争议焦点为《租赁合同》无效造成谢延君的损失数额及房屋占用费应如何确定。关于合同无效造成谢延君的损失数额的认定问题，《租赁合同》并未约定对房屋租赁用途，合同页眉处“酒吧.咖啡街《租赁合同》”亦不能作为认定谢延君改变房屋用途装修的依据，三益公司亦未对谢延君的装修行为提出异议，也没有证据证明谢延君有恶意添附行为。故不存在谢延君擅自变更租赁物用途进行改建、自建的事实。关于三益公司提出一审遗漏未形成附合的装修物问题，一审综合考虑拆除难易程度、对使用价值的影响、对建筑物的安全的影响、物品价值贬损等因素，酌定该部分物品及装修以不予拆除并移交出租人为宜适当。一审根据装修评估价值扣除应搬离部分价值，确定三益公司按70%承担谢延君的装修损失适当。一审对绿化带费用15600元向案外人核实后予以确认亦无不妥。关于房屋占用费问题，谢延君与三益公司签订的《租赁合同》中约定免租期自2016年4月1日至2017年11月30日；合同签订后，谢延君向三益公司交纳首期3个月租金及合同履约保证金合计67500元，即相当于6个月租金；武夷山建工于2017年5月26日即向谢延君发函，要求停止对租赁物进行装修和经营活动。因此，一审综合本案的实际情况酌定房屋占有费以67500元为限，并无不当。 综上所述，三益公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12583.5元，由上诉人武夷山三益文化旅游发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年六月十一日 书记员  叶晓桐 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。