山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3263号 上诉人（原审被告）：泰安市百信餐饮管理有限公司，住所地：泰安市泰山区泰山大街万达广场3号楼商务楼1705。 法定代表人：杨玉全，董事长。 委托诉讼代理人：田芳，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安易初莲花连锁超市有限公司，住所地：泰安市东岳大街中段（泰山广场）。 法定代表人：李瑞寒，副董事长。 委托诉讼代理人：陈丹，该公司职员。 上诉人泰安市百信餐饮管理有限公司因与被上诉人泰安易初莲花连锁超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2018)鲁0902民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 泰安市百信餐饮管理有限公司上诉请求：1.二审法院撤销泰山区法院作出的（2018）鲁0902民初4210号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回原审人民法院重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原判决认定事实不清，证据不足1、上诉人租赁被上诉人商场内的部分区域经营餐厅，房屋交付后，上诉人进行装修，因被上诉人消防通道的事宜，上诉人消防手续一直不合格，拿不到消防手续，上诉人的装修无法进行，如果继续进行装修，即便是装修结束，也会因拿不到合格的消防手续而无法进行经营，那上诉人的装修投入也没有任何价值，或者会因消防手续不合格而全部破除，该房屋的消防通道不合格不是上诉人能够进行改建的，这是被上诉人建设方面的问题，上诉人无权也不能改变被上诉人的消防通道，这些问题在出现后上诉人即与被上诉人相关负责人协商，被上诉人相关负责人也答应解决这个问题，可以说是必须要解决的问题，虽然双方并没有以相关合同或者书面手续来完善这个问题，但消防问题是现实存在的，不能因为上诉人当时基于信任，双方口头沟通的问题就不负存在，问题也一直存在，没有解决，上诉人的装修无法进行后，被上诉人就一直在把该租赁区域当作自己的仓库来存放杂物，直到一审开庭前期，被上诉才将杂物拉出，目的也是为了消除这些证据，而在这租赁期限内上诉人没有任何营业，被上诉人也一直口头承诺先进行前期协调工作，自上诉人装修可以进行时才开始装修免租期的计算，但现在的情况是上诉人的装修还未能进行，就开始计算这样高额的租赁费用，对于上诉人而言实为显失公平。2、关于本案中所提及的燃气问题，也是上诉人所要经营的必须，上诉人租赁该区域是为经营餐厅，且面积是500平方米，规模也是很大的，结合现实，如果该租赁区域没有燃气，上诉人通过电或者煤气罐是不可能供应这么大的经营区域，也不可能供应客流量的需要，通过电也无法达到经营餐厅的需求，口味也无法达到，上诉人为此问题在装修前期也是一直与被上诉人协商，被上诉人答应为上诉人协调，退一步讲，这些必须解决的问题如果租赁初期被上诉人没有答应上诉人能够解决，上诉人也不会租赁该区域，在租赁前期就会解除租赁合同，也不会任由这么高昂的租赁费用在继续发生，不能因双方没有落实到书面上对这些问题的解决方案，而判令上诉人支付这些高昂的租赁费用实为显失公平，也无法保证一个公平公正的商业环境，来促进经济的不断发展。 被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人未缴纳租金，已构成违约，被上诉人与上诉人解除合同并无不当，上诉人理应向被上诉人支付租赁费用。 原审原告向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的租赁合同及补充合同；2.判令被告支付房屋租赁费332,606.26元及违约金451,523.25元（自2017年12月26日起至2018年8月25日止），共计784,129.51元，占用费、违约金请求计算至租赁物返还之日止；3.判令租赁区域内的装修设施无偿归原告所有；4.本案原告律师服务费39,280元由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月24日，原被告签订租赁合同一份，原告为甲方，被告为乙方，合同约定：甲方将位于泰安市东岳大街市甲方购物中心泰安店内的租赁区域共约500平方米租赁给乙方，租赁区域编号阿迪达斯西邻；乙方承诺该租赁区域用途为餐饮，品牌为余之味；租赁期限共55个月，自2017年6月26日至2022年1月31日止，装修免租期自2017年6月26日至2017年12月25日；租赁费用，第一年，自2017年6月26日至2018年6月25日，每月租赁费45,625元，第二年，自2018年6月26日至2019年6月25日，每月租赁费47,907元；每月25日前乙方向甲方支付下个月的租赁费用；迟延付款的，每迟延一天，应付款项百分之一的违约金，甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；若乙方未能支付本合同规定的应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、律师代理费等）；消防设施及中央空调系统的安装及改建，只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工；本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用等。后原被告又签订补充合同，约定乙方租期顺延至2027年6月25日，并约定了租金明细等。2018年8月20日，原告向被告发出解除租赁合同告知函，原告称因被告一直未按合同约定交纳质保金、租金，决定解除租赁合同及补充合同，并要求被告在收到本函告之日起三日内将租赁商铺、场地腾空、恢复原状，立即交付原告，并支付拖欠的租金、违约金，如逾期视为放弃店铺全部物品所有权，并承担清理商铺、处置物品、恢复原状等所有产生的费用。原告称租赁合同签订当日即将租赁区域交付被告，被告一直未按合同约定交纳租金（实际计费面积450平方米）及履约保证金，已构成根本违约，原告有权解除合同，故向被告发函要求解除合同，被告收函后未提出异议，租赁合同及补充合同已解除。被告认可未支付租金的事实，但称是因为原告违约，被告至今未开业，尚未到租金支付期限，原告主张的违约金计算标准过高，也不同意支付；根据合同第五条第五项及第九条第六项约定，消防设施的安装及改建由原告负责，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工，原告至今未给被告经政府机关批准的图纸和工程设计方案，导致被告至今装修无法进行，根据第五条第五项的约定，上述消防图纸未到位，是装修不能进行的根本原因，即装修免租期未届满，房租不应开始计算，违约方不在被告，而是原告未积极按合同履行义务；被告称原告交付租赁区域的时间是2017年8、9月份，被告接手后两个月左右开始装修，装修的同时，因为干餐饮需要煤气管道，而租赁区域没有煤气管道，经与原告负责我方租赁业务的刘金经理联系，他答应给被告接煤气管道，由原告付费，但至今没有接；被告接手该区域时，该区域是框架结构，原来是仓库，中间有消防通道，被告接手后，原告将消防通道改到东边，被告开始装修后，垒出了3个包间，做了一个小楼梯，在卫生间上隔出了一个二层，准备放冰柜和干货，只干了半个月，就停下来了，因为煤气管道原告一直没有做，消防又通不过审核，所以停工至今，现场也没有我方人员，现场除了一点砖沙是被告的，其他物品都是原告的，被告方离开租赁场地后，原告陆续就放东西进去了。原告对被告的上述陈述提出异议，称原告交付租赁场地后被告就找了施工队进行装修，用水泥砌块以及一部分砖做了间隔，垒了两面墙，没有其他设施；租赁合同没有约定原告方提供煤气管道，都是承租方自行解决，使用煤气罐或者电磁炉等电子设施，我公司提供给其他进行餐饮的租户也是这么处理的，合同中只约定了水电费，也没有煤气费；据原告方了解，因为被告方筹措不到资金，所以停工；根据双方签订的租赁合同第九条第六项，消防设施的安装及改建，只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工，原告确实没有指定施工单位，因为需要被告提供关于消防工程的施工图纸，并且经消防主管部门审核批准，之后才能找施工单位施工，但被告还没有做到这一点，还没到指定施工单位的时候，施工图纸及设计方案应由被告提供，因被告是建设单位。被告提交照片24张，被告称拍摄于2018年10月9日，证实租赁房屋现状以及2018年10月9日原告方负责人刘金带人到租赁房屋内拉取原告方存放于租赁房屋内的相关物品，亦证实原告方把房屋外已全部封死，原告方违约。上述照片显示涉案租赁区域内做了间隔，存放有金属架等物品，地上堆有砖块，租赁区域外用公益广告牌封挡。原告对上述证据的真实性及证明对象均有异议，称是被告单方提供，内容当中不体现时间地点，其内容是否属实也没有提交其他证据予以佐证，该证据也不能证实原告违约；经核实，现在涉案租赁区域内完全是空旷的，没有被告照片中的（金属架等）东西；至于被告所述的原告方把房屋外已全部封死，属于创城期间，在2018年8月份，用公益广告牌挡住的，为了美观，谁挡住的原告不知道，不是原告挡的。被告称经与原告方负责被告租赁业务的刘金经理联系，刘金答应给被告接煤气管道，为此被告提交微信聊天记录、录音等证据，原告对此提出异议，称租赁合同并未约定由原告开通煤气管于道，原告曾表示协助被告申请安装煤气，因被告没有装修完，没有安装厨房设备，不符合安装煤气条件，燃气公司才没有安装，不是原告的过错、违约等责任。原告因本案诉讼支付律师代理费39,280元，原告要求被告承担该费用，被告认为该费用应由原告承担。 一审法院认为，原被告签订的租赁合同及补充合同系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故原告要求解除租赁合同及补充合同，被告支付所欠租赁费及违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 被告称根据租赁合同约定，消防设施的安装及改建由原告负责，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工，而原告至今未给被告经政府机关批准的图纸和工程设计方案，导致被告至今装修无法进行，原告存在违约，而双方签订的租赁合同约定“消防设施及中央空调系统的安装及改建，只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工”，根据该约定，甲方（即原告）仅有权指定（消防设施及中央空调系统的安装及改建）施工单位，并无负责消防设施的安装、改建及向被告提供经政府机关批准的图纸和工程设计方案的义务，被告的辩称意见既不符合合同约定，亦不符合相关规定，一审法院不予采信。 被告称原告负责该租赁业务的刘金经理答应给被告接煤气管道，但至今没有接，原告对此提出异议，称租赁合同并未约定由原告开通煤气管道，原告曾表示协助被告申请安装煤气，因被告没有装修完，没有安装厨房设备，不符合安装煤气条件，燃气公司才没有安装，综合分析双方的陈述及证据，被告以此作为抗辩事由，依据不足，一审法院不予采信。 因被告租赁原告涉案区域后确实未实际投入使用，被告提交照片显示涉案租赁区域已被公益广告牌封挡，原告认可租赁区域被公益广告牌封挡时间为2018年8月，故被告支付租赁费的期间可计算至2018年8月。被告主张的违约金过高，综合分析本案实际情况，一审法院酌定被告自2018年8月26日起，以所欠租金为基数，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。 原告请求判令租赁区域内的装修设施无偿归原告所有，该请求缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。根据合同约定，租赁合同解除后，被告应将租赁区域恢复原状。原告请求判令被告承担原告律师代理费，该请求符合合同约定，结合本案实际情况，被告应承担的原告律师代理费应为16,660元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百一十九条规定，判决：一、解除原告泰安易初莲花连锁超市有限公司与被告泰安市百信餐饮管理有限公司签订的租赁合同及补充合同；二、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司自2017年12月26日起至2018年8月25日止的租金332606.26元；三、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司违约金（以332606.26元为基数，自2018年8月26日起至付清之日止，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案租赁区域恢复原状；五、被告泰安市百信餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司律师代理费16660元；六、驳回原告泰安易初莲花连锁超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6020元，由原告泰安易初莲花连锁超市有限公司负担3466元，被告泰安市百信餐饮管理有限公司负担2554元。 本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实部分均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方签订的租赁合同合法有效，被上诉人作为出租方交付租赁场地是其主要合同义务，上诉人作为承租方交纳租金是其主要合同义务，上诉人在被上诉人交付租赁场地后即进行装修，经过免租期后一直未交纳租金事实清楚。对于不能交纳原因，上诉人以其装修过程中所需解决的消防设施和煤气管道安装事宜予以抗辩，被上诉人主张其无义务解决上述事宜。对于消防设施的安装及改建，双方租赁合同约定“只能由甲方指定的施工单位，按照经政府主管机关批准的图纸和工程设计方案施工”，根据该约定，被上诉人享有指定施工单位的权利，而如何安装改建应由上诉人根据自身经营需要作出图纸和工程设计方案，且该方案需经政府机关批准，故上诉人提供符合批准规定的图纸和工程设计方案是进行消防设施安装及改建的基础和前提，上诉人无充分证据证实其已经提交图纸和工程设计方案并具备安装及改建的条件，主张被上诉人应对此负责既无合同依据，亦不符合安装及改建规程，对其该理由本院不予采信。对于煤气管道安装事宜，双方租赁合同并无约定，煤气管道的安装是上诉人根据自身经营需要而进行，上诉人主张应由被上诉人解决事宜无事实依据。综上，上诉人所主张的不能支付租金的理由不能成立，且双方租赁合同已经设定免租期，上诉人可在此期间对于上述事宜设法解决和调整，此后仍不能解决而不能交纳租金，被上诉人以合同的目的不能实现为由主张解除具有事实依据。 综上所述，泰安市百信餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12040元，由上诉人泰安市百信餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年六月十二日 书记员 王 琳