吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民再25号再审上诉人（原审被告、再审被申请人）：王某1，女，1979年2月6日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：张君隆，吉林钧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹有田（系王某1丈夫），住吉林省长春市朝阳区。被上诉人（原审原告、再审申请人）胡可欣，女，1979年6月27日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。委托诉讼代理人：任玲，吉林茂世律师事务所律师。再审上诉人王某1因与被上诉人胡可欣房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（以下简称二道法院）（2018）吉0105民初440号民事判决，向长春市二道区人民法院申请再审，长春市二道区人民法院于2019年5月29日作出（2019）吉0105民申2号民事裁定，再审本案，并于2019年10月31日作出（2020）吉01民再25号民事判决。王某1不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，再审上诉人王某1及其委托诉讼代理人张君隆、曹有田、被上诉人胡可欣及其委托诉讼代理人任玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2019）吉0105民再3号民事判决，依法改判支持王某1的再审请求；2.由胡可欣承担一审及二审案件受理费。事实与理由：本案原审判决及再审判决认定事实错误，王某1不存在违约行为。第一、出具“违约证明”的中介公司是与本案处理结果存在利害关系的当事人，按照相关法律规定中介公司不能以证人身份出庭作证，应作为本案的第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”。案涉房屋买卖合同上有中介公司盖章，合同内容上也有关于中介公司权利义务的约定，中介公司代办的购房贷款事宜是完成房屋买卖合同的必要环节，中介公司是否按合同约定履行其合同义务，是决定本案审理结果的关键事实。所以，要想查明本案事实，人民法院应通知中介公司作为本案第三人参加庭审。但是原审法院及再审法院不但未将中介公司列为第三人，反而采纳了中介公司以证人身份提交的“违约证明”，和中介公司工作人员的证人证言，原审和再审法院的行为，违反了《民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，以中介公司“违约证明”及中介公司证人证言认定案件事实，存在明显错误。第二、中介公司出具的“违约证明”，以及证人的证言相互矛盾，与事实不符，明显是在作伪证，不能作为认定本案事实的依据。原审法院及再审法院依据中介公司出具的“违约证明”及“证人证言”,认定王某1不提供办理贷款所需的相关手续构成违约。但是，前述“违约证明”与“证人证言”之间相互矛盾，与事实不符，不能作为有效证据采纳。在本案原审中，胡可欣以王某1未提交房屋权属证书为由，主张王某1违约，中介公司出具的“违约证明”也是用以证明王某1未按合同约定时间提供办理房屋更名过户的相关手续。再审庭审时，证人付某1也主张未收到过案涉房屋的所有权证(但承认收到了王某1提供的王某1本人和其配偶的“身份证”,以及“结婚证”、“户口本”)。但是，胡可欣在向人民法院提交证据材料时却提交了案涉房屋的所有权证，胡可欣的代理人田亮(胡可欣配偶）在回答如何取得案涉房屋所有权证复印件时，亲口承认所有权证复印件是从中介公司获得的。前述证人付某1及田亮的陈述，结合王某1提交的与证人付某1之间的微信聊天记录，彼次能够相互印证，证明王某1已经按照合同约定向胡可欣一方提交了相关手续，同时也能够证明，胡可欣及证人主张因王某1未提供房屋所有权证导致合同无法履行的情况根本不存在，是胡可欣与证人相互串通捏造的事实。而中介公司的证人王某2所述，与证人付某1及代理人田亮所述又不一致，王某2说王某1不但未提供房屋产权证，连身份证、户口本、结婚证等材料都没有提供，并否认从证人付某1处取得过王某1提供的相关手续，该份证言不但与事实不符，本身与证人付某1的证言及胡可欣代理人田亮的陈述就相互矛盾，明显是在作伪证。而证人王某2也是当庭承认，前述中介公司出具的“违约证明”正是他本人让中介公司出具的，而在“违约证明”上签字的中介公司员工孙大茗根本不了解本案的情况。以上已经能够充分证明中介公司的“违约证明”、“证人证言”均与事实不符，都是在作伪证，人民法院不应采纳前述证据。第三、再审法院认定王某1“未能在期限内配合胡可欣去银行办理贷款所需的面签手续，没有任何事实依据，完全是主观臆断。根据《长春市住房公积金贷款管理办法实施细则》第十一条、十二条、十三条、十四条之规定，办理公积金贷款的程序是，先由借款人到公积金管理中心提出书面申请，公积金管理中心审核借款人资格，审核通过后与借款人签订合同办理抵押登记等手续。而长春市住房公积金管理中心官方网站上公布的办理贷款程序，第一步也应该由借款人向管理中心进行贷款申请，审核通过后才需要借款大及售房人共同到委托银行办理资金监管等手续。也就是说，本案所涉公积金贷款办理的流程应该是在王某1向胡可欣提供贷款所需的全部材料后，由胡可欣向公积金管理中心提出书面贷款申请，管理中心审核通过后，再由管理中心通知王某1及胡可欣到银行办理面签手续。所以，如果胡可欣主张因王某1不配合面签导致合同无法继续履行，那么前提条件是胡可欣已经向公积金管理中心提出了书面贷款申请，并已经获得了批准，否则胡可欣的该项主张就不能成立。但是胡可欣在原审时的诉讼理由，以及庭审时所提交的证据恰恰与上述主张相互矛盾。本案原审时，胡可欣是以王某1未提供办理贷款所需要的材料为由，要求解除合同及由王某1承担违约责任的。胡可欣在再审答辩时，也是在强调王某1未提供房屋权属证书导致交易失败。并且，胡可欣所提供的证据，包括中介公司出具的“违约证明”、“证人证言”，都是在证明因王某1未提供相关手续，而导致合同无法履行的。王某1如果没有向胡可欣提供办理贷款的相关手续，胡可欣就无法向公积金贷款管理中心提出申请贷款，那么自然还不需要双方到银行进行面签。所以，如果是因为王某1未提供相关材料而违约，那么就不存在不配合面签的情况，如果是因为王某1未配合面签而违约，那么就不存在上诉讼人未提供相关材料的情况。胡可欣既主张王某1未提供相关材料，又主张是王某1不配合面签本身就相互矛盾，并且未提供任何证明合同已经履行到需要王某1配合面签的步骤，和王某1拒绝面签的证据。再审法院在胡可欣的主张自相矛盾，且无任何证据证明的情况下，依然认定王某1存在不配合面签的违约行为，没有任何事实依据，完全是法官的主观臆断。第四、因胡可欣未按照合同约定办理贷款审批手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，胡可欣才是违约方，无权要求王某1承担违约责任。王某1在再审庭审后，再次到长春市合众房地产经纪有限公司中介公司进行核实，中介公司的办公电脑中至今留存有王某1已提交的相关材料，包括：案涉房屋档案查询证明、案涉房屋所有权证、王某1身份证、王某1结婚证、王某1户口本。材料中缺少王某1配偶的身份证，经王某1与中介公司再次确认，因为材料中缺少王某1配偶的身份证，所以一直没能申请公积金贷款审批。而在再审庭审中，证人付某1已经承认收到了王某1配偶的身份证，王某1在向证人付某1提问时，也再次确认证人付某1已经收到了王某1配偶的身份证。结合王某1提供的，与证人付某1之间的微信聊天记录，能够印证王某1已经将办理贷款所需要的所有材料(包括其配偶的身份证)，提供给了胡可欣一方。胡可欣却始终未向中介公司提供王某1配偶的身份证，导致中介公司贷款审批的件不全，一直无法办理贷款审批。因此，王某1才于2018年2月份给胡可欣方打电话，要求胡可欣一方在5月份之前完成交易，否则将解除合同。但是，胡可欣不但没有继续履行合同，反而于2018年3月份向二道人民区人民法院提起诉讼，捏造王某1违约的事实，向王某1索要高额违约金，本身就是一种欺诈行为。而且，在胡可欣向法院提起诉讼之前，王某1从未向胡可欣或中介公司表示过不再履行合同，根据王某1于再审庭审后向中介公司了解的情况，恰恰是胡可欣的代理人田亮，向中介公司明确表示不再办理购房贷款了。本案正因为胡可欣拖延办理贷款申请，提前终止合同，才最终导致买卖合同无法继续履行的，胡可欣才是违约一方，其根本无权要求王某1承担违约责任，反而应该向王某1承担违约责任。综上所述，（2019）吉0105民再3号民事判决缺乏事实依据，请人民法院撤销该判决，依法改判。胡可欣辩称，1.王某1对第三人制度存在误解，中介公司与本案处理结果没有利害关系，其作为中介方经手房屋买卖经过，作为证人证实双方买卖过程，不违反法定程序。2.无论是原审、再审的证人证言包括一审卷宗材料，特别是一审邮寄送达的材料中都明确记载了王某1的电话，且其自认一直使用，充分说明王某1拒绝配合办理房屋买卖手续，拒绝配合法院诉讼的情况，其违约事实清楚。3.住房公积金管理办法中第十一条列举的材料并不是在实际办理中全部的材料，并且最后一项也明确了需要提供其他材料，我方在住房公积金管理处领取的提供材料明细中不止第11条中规定的内容，特别是二手房买卖需要向卖方账户打款，王某1始终未提交银行卡信息，所以违约方为王某1方，原审中付某2只收到王某1本人的身份证。4.王某1在再审过程中提到解除的理由是胡可欣没有公积金的登记，实际上胡可欣具备公积金贷款条件，因此上诉人仅以此作为解除的理由是其自身错误认识导致，充分证实是上诉人方违约。5.王某1自称其没有收到法院诉讼通知，在其没有向被上诉人方明确通知解除合同的情况下将涉案房屋另卖他人，也构成了实质性的违约，因此，王某1在具备提供房屋买卖相关手续，也未配合胡可欣办理住房公积金面签，在合同约定的期限内构成实质性违约，应当承担违约责任。胡可欣向二道法院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2017年11月1日签订的《房屋买卖合同》；2．王某1赔偿违约金83000元、中介费5000元并返还定金20000元。事实和理由：2017年10月31日，双方签订房屋买卖合同，王某1将其位于二道区保利百合香湾A23-1-402室的房屋出售给胡可欣，价款830000元，胡可欣支付定金20000元。2018年2月5日，王某1通知胡可欣不再履行合同、拒绝出售房屋。二道法院原审认定事实：2017年10月31日，经长春市合众房地产经纪有限公司居中介绍，王某1（甲方）与胡可欣（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其名下位于二道区保利百合香湾A区A23栋1单元402室出售给乙方，房屋总价款830000元，先付定金20000元；甲方须在合同签订90天内将产权办理完毕，并配合乙方办理相关手续；如甲方未及时交付房屋或未在相关部门配合办理手续，每逾期一日，按照购房总价的2‰支付违约金，逾期一个月以上，即视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方全部交易税费，并向乙方支付总房款10％的违约金；乙方交纳中介费5000元，双方签订合同后违约，中介费不退还，由违约方承担。当日，胡可欣支付中介费5000元、向王某1支付定金20000元。2018年3月16日，中介方出据违约证明，证明截至2018年3月16日，王某1未按合同约定时间提供办理房屋更名过户的相关手续，导致无法更名过户，王某1单方面违约。二道法院原审认为，一、双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。二、王某1在合同约定期限内拒绝继续交易，已构成违约，胡可欣有权解除合同，王某1应返还胡可欣已付的购房款20000元、承担中介费5000元，并按合同约定承担违约责任，即房屋总价款10％的违约金83000元。综上所述，胡可欣诉求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除胡可欣与王某1于2017年11月1日签订的《房屋买卖合同》。二、王某1于本判决生效后立即支付胡可欣购房款、中介费、违约金共计108000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元、公告费600元，共计3060元由王某1负担。二道法院再审查明的事实与原审查明事实一致。另查明，长春市合众房地产经纪有限公司负责办理案涉房屋业务的工作人员出庭证实，合同签订后，王某1不接电话，联系不上，未能配合胡可欣去银行办理贷款所需的面签手续，亦证实其公司出具的违约证明的真实性。胡可欣自2012年6月14日起在长春省直住房公积金管理分中心开户，一致缴存至今。二道法院再审认为，案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同对双方当事人均具有约束力，双方均应秉承诚实信用原则忠实履行合同义务。现胡可欣已依约交纳购房定金，王某1应按照合同约定在合同签订90天内将产权办理完毕，并配合胡可欣办理相关手续。长春市合众房地产经纪有限公司提供的违约责任证明和其工作人员的证言可证实，王某1未能在期限内配合胡可欣去银行办理贷款所需的面签手续。本案中，王某1未能提供证据证明胡可欣存在违约行为，并对其先行主张解除合同的事实予以认可，应视为合同违约方。按照合同约定，原审判令解除合同，并由王某1返还胡可欣定金人民币20000元、给付违约金人民币83000元并承担中介费人民币5000元，并无不当，应予维持。判决：维持长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初440号民事判决。本院二审查明的事实除与原再审查明的事实一致外，另查明：原审时，长春市合众房地产经纪有限公司汇成店出具《违约证明》，主要内容为：“……我方中介可以证明，确实是由于甲方王某1，单方在合同规定时间内未按时提供房屋更名过户手续给予我中介，导致我方中介至今未按合同签署时间内办理完更名过户手续。合同标明由于甲方王某1单方面违约，我方中介合众地产不予退还乙方胡可欣中介费5000元”。《违约证明》由合众地产员工孙大茗签字，长春市合众房地产经纪有限公司汇成店加盖公章。原再审时，证人付某2出庭证实，收到过王某1拍摄的身份证及其爱人的户口本、身份证照片，没收到过房屋产权证的原件和照片，关于房屋信息的任何原件都没收到过。长春市合众房地产经纪有限公司业务经理王某2出庭作证称：“本案买卖双方办理贷款中，卖方配合，要求卖方提供身份证、户口本、产权证的复印件，卖方不提供，并且要求卖方去银行面签，卖方没去银行面签。买方要求我去卖方家里出一份买卖合同，之后办理相关贷款手续，当时产权证没下来，后来办理产权证后我们向卖方要资料，卖方没有提供，最开始是打电话没有人接，后期几次去家里，家里无人，再后来买方田亮电话告诉我说卖方不卖了，我问为什么，就说不卖了，在此期间房价有波动，波动大概是涨了1000元左右。”王某2在回答王某1的提问时表示：与证人付某2系朋友、同学关系，付某2系合众房地产的工作人员，是2018年2月份或3月份入职的。原审中出具违约证明的孙大茗是合众房地产的员工，孙大茗没有参与此次交易，违约证明的内容是王某2表述的。本院二审中，王某2再次出庭作证，对于法庭提问王某2作如下回答。问：是因为上诉人不配合才办理不了贷款吗，答：因为没有提供身份证。问：是否要求王某1提供身份证，答：我是店长，贷款专员应该要求提供了。问：谁是具体办理这个事的人，答：孙大茗，问：原审庭审中你陈述孙大茗没有参与此事，解释一下，答：孙大茗具体是否参与办理贷款我记不清了。本院认为，虽然原审中胡可欣提供了合众房产出具的《违约证明》，再审中证人付某2、王某2出庭证实王某1存在违约行为，但付某2为合众房地产的工作人员，曾以实际购房人身份与王某1商谈房屋买卖事宜，王某2与付某2系朋友、同学关系，故付某2、王某2与本案存在利害关系。王某2称要求王某1提供身份证、户口本、产权证的复印件，王某1不提供，而付某2称王某1以微信的方式向其传送了王某1及其爱人的身份证、户口本照片，二人出具的证言相互矛盾，王某2对于孙大茗是否参与此事的表述前后不一，故付某2、王某2出具的证言不应予以采信。胡可欣所举证据不足以证明王某1存在违约行为，胡可欣要求王某1支付违约金、中介费的主张本院不予支持。因案涉房屋买卖合同对于交付首付款的时间、办理公积金面签的日期等按照交易习惯应当约定的内容均未作出约定，王某1与付某2电话沟通要求胡可欣一方在五一之前给付首付款，系就相应问题进行磋商，但双方始终未能达成一致意见致合同无法实际履行，故胡可欣要求解除合同的诉请应当予以支持，王某1应返还胡可欣购房定金20000元。综上所述，王某1的上诉请求成立，予以支持。原再审判决认定事实及适用法律均有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民再3号民事判决；二、维持长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初第440号民事判决第一项；三、变更长春市二道区人民法院（2018）吉0105民初第440号民事判决第二项为王某1于本判决生效后立即返还胡可欣购房定金20000元；四、驳回胡可欣其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2460.00元，由胡可欣负担2017.00元，王某1负担443.00元，二审案件受理费2460.00元，由胡可欣负担2017.00元，王某1负担443.00元。本判决为终审判决。审判长 郭 智审判员 史绍红审判员 魏 岚二〇二〇年六月二十九日书记员 王艳秋