文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝03民终295号上诉人（原审被告）：丁咏涛，男，1973年11月29日出生，汉族，城镇居民，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：穆绪，重庆辉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：田力，重庆辉腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇罗家槽居名点，统一社会信用代码915002325520187949。法定代表人：吴至一，该公司总经理。委托诉讼代理人：敬小丰，重庆丽达律师事务所律师。上诉人丁咏涛因与被上诉人重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司（以下简称贵尔达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院（2019）渝0156民初3267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丁咏涛及其委托诉讼代理人穆绪、田力，被上诉人贵尔达公司的委托诉讼代理人敬小丰参加了庭询。本案现已审理终结。上诉人丁咏涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贵尔达公司的诉讼请求。事实和理由：1.案件的基本事实是，双方于2014年8月31日签订《商品房买卖合同》约定，贵尔达公司将位于重庆市武隆区XX镇XX路XX号X幢1-1-1跃1的房屋以229410元的价格出售给丁咏涛。因贵尔达公司未取得预售许可证，案外人孙燕要求贵尔达公司退还购房款15万元，易渝强也要求贵尔达公司退还购房款4万元，否则将控告该公司诈骗罪，贵尔达公司原法定代表人徐天贵要求丁咏涛将上述购房款直接支付给孙燕、易渝强。丁咏涛于2014年10月23日、2015年6月30日代贵尔达公司分别向孙燕、易渝强退还购房款定金共计19万元。贵尔达公司按约定于2015年9月22日通过其前期物业公司向丁咏涛完成了上述房屋的交付义务，丁咏涛同日支付了装修保证金等共计2050元并对房屋进行了装修，该房屋一直由丁咏涛占有、使用。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，贵尔达公司自上述合同签订之日起90日后即2014年11月30日享有解除权，而贵尔达公司自享有合同解除权至本案起诉要求解除的时间近5年，故贵尔达公司请求解除合同超过了法定期间，依法不应支持。3.根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属破产财产，案涉房屋已由贵尔达公司交付丁咏涛占有、使用，不属破产财产。贵尔达公司对案涉合同已经履行完毕，不再具有解除权。一审法院于2017年4月13日裁定批注贵尔达公司的《重整计划》载明“对于已经支付全款的购房，以交付房屋清偿债务，不再以现金清偿，对房款尚未支付完毕的购房者，如购房者愿意继续履行合同，则按照购房合同约定继续履行。”丁咏涛愿意继续履行合同，并付清尚欠购房款，贵尔达公司应协助办理案涉房屋所有权转移登记。被上诉人贵尔达公司称：1.贵尔达公司于2015年9月21日进入破产程序，法院指定管理人的时间是2015年10月，丁咏涛是通过物业公司于2015年9月22日接收案涉房屋，房屋交付不合法。2.丁咏涛主张已支付案涉房屋购房款19万元，无贵尔达公司法定代表人或贵尔达公司的确认，不予认可。3.管理人对贵尔达公司所有购房者的资料进行了清理均无丁咏涛购买案涉房屋的相关资料，双方签订的案涉房屋买卖合同未实际履行，丁咏涛至今未申报债权，无法在破产程序中享有相关权利。因丁咏涛未实际支付购房款，贵尔达公司根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，请求解除合同，符合法律规定。请求维持原判。贵尔达公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的网签合同编号为CQYJ-417XXX号《重庆市商品房买卖合同》（房屋总价为229410元）；2.判令丁咏涛协助贵尔达公司到重庆市武隆区不动产登记中心办理商品房网签注销手续；3.判令丁咏涛协助贵尔达公司到重庆市武隆区不动产登记中心办理商品房预售合同备案注销手续。一审法院认定事实：2014年4月30日，丁咏涛通过银行转账的方式向贵尔达公司支付45万元。2014年8月31日，贵尔达公司与丁咏涛签订合同编号为CQYJ-417XXX号的《重庆市商品房买卖合同》约定，贵尔达公司将位于重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1的房屋销售给丁咏涛；总房款229410元在签订合同之日一次性支付；丁咏涛逾期付款超过90日后，贵尔达公司有权解除合同。该合同网签后，未在不动产登记机构办理合同备案登记手续。2015年9月22日，丁咏涛向重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司交纳了重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1的房屋的装修保证金和装修监管费。贵尔达公司于2015年9月10日向一审法院申请破产重整。一审法院于2015年9月11日裁定受理贵尔达公司的破产重整申请，于2015年10月8日指定重庆丽达律师事务所担任管理人，于2017年4月13日裁定批准贵尔达公司重整计划并终止贵尔达公司重整程序。一审法院认为，双方签订的重庆市商品房合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应当依照约定全面履行各自的义务。丁咏涛应按合同约定于签订合同之日向贵尔达公司一次性支付购房款229410元。丁咏涛称其已支付购房款，并提供了银行业务凭证、收据等材料。而丁咏涛向贵尔达公司转账支付的45万元是丁咏涛购买房号为4-2、4-3两套房屋的购房款，并非重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1房屋的购房款，丁咏涛对此也无异议。丁咏涛辩称其代偿了贵尔达公司的债务19万元，并提供了孙燕出具的《收条》和《情况说明》、易渝强出具的《收条》。但该《收条》和《情况说明》涉及的款项无相关支付依据佐证，即使代偿属实，该事实也与本案不属于同一法律关系，不具有直接的关联性。故对丁咏涛辩称已支付案涉房屋购房款项19万元的主张，不予采信。同理，丁咏涛交纳了案涉房屋的装修保证金和装修监管费与本案无关，不予采信。丁咏涛逾期支付位于重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1房屋的购房款已超过90日，商品房买卖合同约定的合同解除权成就，贵尔达公司有权提出解除合同，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，双方的案涉房屋买卖合同视为解除，故对贵尔达公司主张解除商品房买卖合同的请求，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，丁咏涛负有协助贵尔达公司办理商品房买卖合同解除的相关协助义务。双方通过网签方式签订了《重庆市商品房合同》，丁咏涛负有协助办理商品房买卖合同解除的相关网签注销手续的义务。因该合同未办理备案登记手续，故不存在办理合同备案注销的手续，丁咏涛也无协助办理合同备案注销手续的义务。贵尔达公司要求丁咏涛协助贵尔达公司到重庆市武隆区不动产登记中心商品房预售合同备案注销手续的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司与丁咏涛于2014年8月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》（房屋坐落为重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1，合同编号为CQYJ-417XXX号）；二、丁咏涛在判决生效后立即协助重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司到重庆市武隆区不动产登记中心办理商品房网签（房屋坐落为重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1，合同编号为CQYJ-417XXX）注销手续；三、驳回重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，由丁咏涛负担。本院二审期间，丁咏涛举示证据如下：第一组：1.孙燕于2014年10月23日、2020年1月16日分别向丁咏涛出具的《收条》和《情况说明》；2.孙燕与贵尔达公司于2014年9月6日签订的《商品房买卖合同》、孙燕当日向贵尔达公司支付15万元的《招商银行户口历史交易明细表》。上述证据拟证明，孙燕因其与贵尔达公司签订的《房屋买卖合同》的房屋被一房二卖，要求贵尔达公司退还15万元，贵尔达公司原法定代表人徐天贵要求丁咏涛直接支付给孙燕15万元，并卖一套房屋给丁咏涛，丁咏涛以现金方式向孙燕支付15万元，孙燕向丁咏涛出具《收条》。第二组：1.户名为易渝强的工商银行《借记卡账户历史明显清单》；2.易渝强于2015年6月30日向丁咏涛出具《收条》；3.易渝强于2020年1月3日出具的《情况说明》；4.丁咏涛的委托诉讼代理人穆绪于2020年4月4日对易渝强进行的《调查笔录》。上述证据拟证明，丁咏涛应贵尔达公司原法定代表人徐天贵的请求将4万元购房款直接支付给易渝强，目的是为了冲抵案涉房屋购房款，易渝强认可并知悉该4万元系丁咏涛支付给贵尔达公司的购房款，同时知悉贵尔达公司已向丁咏涛交付案涉房屋、房屋已完成浇筑。第三组：1.重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民终575号《民事判决书》；2.重庆庆业物业管理有限公司向丁咏涛出具的装修保证金、执行监管费《收款收据》；3.案涉房屋的钥匙；4.案涉房屋电表照片；5.载有丁咏涛名字的《2017年XXX院子6月30日前所欠公摊费明细》；6.重庆市高级人民法院（2014）渝高法民申字第01449号《民事裁定书》。上述证据拟证明，重庆庆业物业管理有限公司系贵尔达公司的物业公司，其行为由贵尔达公司授权，案涉房屋已实际交付使用，并产生水电、公摊费用，重庆市高级人民法院（2014）渝高法民申字第01449号案确定交付钥匙、实际占有房屋应认定为房屋交付，本案关于房屋的交付无特别约定。第四组：1.案涉房屋的《现浇加层工程合同》《重庆立本装饰设计工程有限公司房屋装修（环保精装型）标准报价表》《收据》；2.舒小川出具的《收条》；3.案涉房屋装修的视频资料。上述证据拟证明，丁咏涛已对案涉房屋进行了装修并支付了装修款。第五组：一审法院作出的（2015）武法民破字第00002号之三《民事裁定书》；2.贵尔达公司的《重整计划（草案）》。上述证据拟证明，贵尔达公司的《重整计划（草案）》载明：“对于已经支付全款的购房者，以交付房屋清偿债务，对于房款尚未支付完毕的购房者，如购房者愿意继续履行合同，则按照购房合同约定继续履行。”该《重整计划（草案）》载有孙燕、易渝强的债权明细，证明贵尔达公司已知晓该两笔购房款，该《重整计划（草案）》已经一审法院裁定通过。第六组：1.一审法院审理的（2017）渝0156民初2039号案在2017年10月16日的《审理笔录》《《民事判决书》；2.重庆市第三中级人民法院审理的（2018）渝03民终275号案《审理笔录》《民事判决书》。上述证据拟证明，贵尔达公司未在法定期间主张解除合同，贵尔达公司与舒小川的商品房买卖合同纠纷案与本案无关。贵尔达公司举示证据如下：第一组：一审法院作出的（2016）渝0232民初1133号《民事裁定书》、（2017）渝0156民初2039号《民事判决书》及该案在2016年6月2日一审的《审理笔录》、重庆市第三中级人民法院作出的（2018）渝03民终275号《民事判决书》。上述证据拟证明，一审法院于2015年9月11日受理贵尔达公司破产重整，并于2015年10月8日指定重庆丽达律师事务所担任破产管理人，管理人接管后查明包括丁咏涛在内的多个自然人名下网签了房屋买卖合同，但均没有书面合同、收据、转账凭证、发票等证据，据贵尔达公司原工作人员称，上述房屋买卖合同名为买卖实为借贷，网签价格仅仅为当时市场价格的50%，为此管理人委托重庆市道尔顿审计机构对贵尔达公司的财务进行了审计，结合债权申报资料确认267户消费购房者、134户非正常消费购房者。丁咏涛不属267户消费购房者不适用重整方案的处理方式，经与一审法院沟通决定，对丁咏涛等134户欠缺证据且未申报债权的通过诉讼方式解决，因贵尔达公司与舒小川的商品房买卖合同纠纷案与案涉房屋相关，故在该案在2018年9月二审终审确认案涉房屋与舒小川无关后，才提起本案诉讼。贵尔达公司对丁咏涛举示证据的质证意见是：1.孙燕与贵尔达公司签订了《房屋买卖合同》，但未实际购房，孙燕向该公司支付的15万元属借款，《重整方案》已确认孙燕债权有15万元，孙燕向丁咏涛出具的《收条》和《情况说明》等证据因孙燕未出庭接受询问，真实性无法核实，不认可第一组证据的法律效力和丁咏涛的证明目的；2.易渝强向贵尔达公司提供借款4万元，双方并未实际履行《房屋买卖合同》，《重整方案》已确认易渝强债权有4万元，对易渝强向向丁咏涛出具的《收条》和《情况说明》等证据因易渝强未出庭接受询问，真实性无法核实，不认可第二组证据的法律效力和丁咏涛的证明目的；3.贵尔达公司进入破产程序后所有房屋的交付和债权债务的确认、受偿均应按《破产法》的规定处理，丁咏涛在破产程序中从物业公司接受案涉房屋，不符合法律要求。不认可第三组证据的法律效力；4.视频资料没有显示案涉房屋被装修，第三方出具的《收条》等无法证明案涉房屋已经被装修，不认可第四组证据的法律效力；5.贵尔达公司的《重整方案》已确认易渝强债权有4万元、孙燕债权有15万元，说明贵尔达公司没有认可丁咏涛已向易渝强支付4万元、向孙燕支付15万元以冲抵案涉房屋购房款。不认可第五组证据的法律效力；6.认可第六组证据的真实性，舒小川在一审法院审理（2017）渝0156民初2039号民事案件中提到案涉房屋系其所有，后来丁咏涛认为笔误经与舒小川核实，舒小川解除不是案涉房屋，重整程序通过的债权人会议文件表明，其他普通购房者的价格为每平方5600元，而丁咏涛网签的案涉房屋价格仅为每平方3000元，说明案涉房屋买卖合同应当解除。丁咏涛对贵尔达公司举示证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性和证明目的，该案生效的二审判决确认，一审法院作出（2017）渝0156民初2039号《民事判决书》认定“舒小川向贵尔达公司同时购买了XXX上的院子项目XX幢1-1房屋1套，购房款22.941万元，因该房屋已被第三人网签，双方解除该套房屋买卖合同。”属笔误。本院审查认为，1.孙燕、易渝强未出庭接受询问，孙燕、易渝强向丁咏涛出具的《收条》和《情况说明》等证据的真实性无法核实，现无其他充分证据予以佐证，故孙燕、易渝强向丁咏涛出具的《收条》和《情况说明》等证据不能作为认定案件事实的依据。2.双方当事人二审中举示的其他证据均具有真实性、合法性、关联性，可作为认定案件事实的依据，但证明目的应结合其他证据予以综合认定。综合各方当事人在一、二审的陈述、答辩及其举示的相关证据，本院对本案案件事实认定如下：丁咏涛于2015年9月22日在重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司处接受重庆市武隆区XX镇XX路XX号XX幢1-1-1跃1房屋，随后进行了装修。丁咏涛在贵尔达公司破产重整程序中未申报债权或要求继续履行房屋买卖合同，贵尔达公司破产管理人在破产重整程序中未确认丁咏涛享有房屋买卖合同债权。贵尔达公司在破产重整程序中确认孙燕享有债权15万元和易渝强有债权4万元，丁咏涛对此未提出异议。一审法院于2017年10月26日作出的（2017）渝0156民初2039号《民事判决书》载明：“另查明，被告舒小川向原告贵尔达公司同时购买了‘XXX上的院子’项目XX幢1-1房屋1套，购房款22.941万元，因该商品房房屋已被第三人网签，双方解除该套房屋的买卖合同。”本院于2018年9月10日作出的（2018）渝03民终275号《民事判决书》载明：“本院二审查明：舒小川与贵尔达公司因网签问题而解除的购房合同所涉及的房屋应为武隆区XX镇XX路XX号25幢1-1-1。”本院对一审认定的其他案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：丁咏涛与贵尔达公司于2014年8月31日签订的网签合同编号为CQYJ-417XXX号《重庆市商品房买卖合同》是否应当解除。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”丁咏涛为证明其已向孙燕、易渝强支付19万元冲抵案涉房屋购房款，举示了孙燕、易渝向其出具的《收条》和《情况说明》等证据，因孙燕、易渝强未出庭接受询问，真实性无法核实。丁咏涛未举示其向孙燕、易渝强转账的银行凭证等其他相关证据予以佐证，丁咏涛事后未要求贵尔达公司确认其向孙燕、易渝强支付19万元冲抵其购买案涉房屋的购房款，在贵尔达公司破产重整程序中也未申报债权或要求继续履行，同时，贵尔达公司破产重整程序已确认孙燕享有债权15万元和易渝强有债权4万元。故丁咏涛主张其已向孙燕、易渝强支付19万元冲抵案涉房屋购房款的证据不充分，该事实不能成立。其次，《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”一审法院于2015年9月11日裁定受理贵尔达公司的破产重整申请，丁咏涛于2015年9月22日在重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司处接受案涉房屋。故重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司于2015年9月22日向丁咏涛交付案涉房屋不具有法律效力。最后，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”本案中，丁咏涛与贵尔达公司签订案涉房屋买卖合同的目的是取得案涉房屋的物权。一审法院于2015年9月11日裁定受理贵尔达公司的破产重整申请，在贵尔达公司进入破产重整程序前，贵尔达公司并未收取丁咏涛支付的案涉房屋购房款，也未向丁咏涛交付案涉房屋，房屋产权也未发生转移，即案涉商品房买卖合同未能履行完毕。贵尔达公司进入破产重整程序后对双方均未履行完毕的合同，有权按照上述规定决定解除合同或者继续履行合同。同时，本案属破产重整程序遗留问题，案涉房屋在2018年9月前尚在另案处理中，贵尔达公司于2019年8月提起本案诉讼请求解除案涉房屋买卖合同，并未违反相关法律规定。综上，一审判决解除丁咏涛与贵尔达公司于2014年8月31日签订的网签合同编号为CQYJ-417XXX号《重庆市商品房买卖合同》，并无不当。综上，上诉人丁咏涛的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丁咏涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄镝鸣审 判 员 陈江平审 判 员 项江陵二〇二〇年六月八日法官助理 高 敏书 记 员 敖 艳