辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽14民终972号上诉人（原审被告）肖玉芝，女，1966年3月23日出生，汉族，个体，住建昌县，现住葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：刘贺宇，葫芦岛市连山区华睿法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）建昌县大黑山度假旅游开发有限公司，住所地建昌县石佛乡汤土沟村。法定代表人：钱洪林，系该公司总经理。委托诉讼代理人：战国柱，辽宁山盟律师事务所律师。上诉人肖玉芝因与被上诉人建昌县大黑山度假旅游开发有限公司租赁合同纠纷一案，不服建昌县人民法院（2019）辽1422民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法公开开庭审理了本案。上诉人肖玉芝及其委托诉讼代理人刘贺宇，被上诉人建昌县大黑山度假旅游开发有限公司的法定代表人钱洪林、委托诉讼代理人战国柱出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖玉芝上诉请求，请求二审法院撤销一审判决，发回重审。事实与理由：一、一审没有增加付家冀为第三人，违反法定程序。原告于2017年11月8日将没有取得产权证明的房产对外出租，当时产权人付家冀不知情，到2018年9月份产权人知道自己的产权楼房被原告出租后，立即通知了原告和被告，言明“5506厂的产权属于我公司所有财产，未经我公司授权，任何单位及个人签署的出租转让与我公司无法律关系”。被告不是产权人，一审应增加产权人到庭参加诉讼。而一审未将产权人到为诉讼当事人违反法定程序。二、产权未转移，2020年10月1日前，产权仍属于付家冀。原告将产权人的房屋出租未经产权人授权.一审法院原告出具的产权人担保书执行和解协议，法院支持原告的诉求与法相悖，2019年3月28日出具的执行协议是如杲在2020年10月1日前债务不能结清才能担保生效，如果债务人结清债务，协议自动解除。这份执行协议是不特定的法律文书与本案无关。三、原告办理的大黑山旅游公司没有付家冀的签字，与本案无关。一审法院，原告提供的旅游公司证据，认定产权人付家冀也同意签字与事实不符，原告办理的大黑山旅游公司工商登记是原告本人代替付家冀签的字，付家冀提起的行政诉讼因超过起诉时效，法院未作实质审理而裁定驳回，工商局受理办理工商执照都是形式审查不是实质审查，原告在一审提供付家冀本人签字的原件是原告伪造的（另诉申请撤销）故原告办理的大黑山旅游公司与本案无关。被上诉人建昌县大黑山度假旅游开发有限公司辩称，一审判决正确，应予维持原判。建昌县大黑山度假旅游开发有限公司向一审提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2019年度租金200000元；2、判令被告向原告支付违约金50000元；3、判令被告承担诉讼费用；4、判决解除双方租赁合同。事实与理由：2017年11月8日，原、被告签定房屋租赁合同，根据双方合同约定，被告应当在2018年11月8日向原告支付第二年度租金200000元，但被告到期没有履行合同约定的交租义务，经原告多次催要无果，原告无奈诉至法院，请求法院依法据实判决被告履行合同义务，向原告交纳第二年租金200000元，并承担合同约定的违约金责任，即向原告支付50000元违约金，两项合计为250000元。同时判决解除双方租赁合同。诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：2017年11月8日，原、被告签定房屋租赁合同。合同双方约定，原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司为甲方，即出租方。被告肖玉芝为乙方即承租方。甲、乙双方经充分协商一致，就下列房屋的租赁事项达成本协议，以资共同遵守诚实履约。第一条出租房屋及相关设备、物品的基本情况(一)出租房屋。1.甲方现有位于建昌县大黑山下，原凌华厂办公楼一幢，其中一、二层出租给乙方，出租面积约1750m2；2.出租房屋的基本结构及装修未经甲方允许，乙方不得擅自改变。(二)相关设备、物品。1.瓦房约30m2面积(如有异议以实际测量为准)；2.锅炉等配套设施；3.办公楼装修，水、暖、电、消防等设施；4.各房间的家具、床，现有的床上用品，办公用品、餐桌、椅、厨房用具、液化气罐等；5.出租房屋周边土地；6.以上设备、物品仅限于正常使用，如需要改动得经甲方同意。如有损坏折价赔偿。床上用品属于易耗品，本合同履行期超过三年不再计收折旧费，其他物品均按年计收折旧费，折旧费率为20%，基数为双方登记在物品清单上的核定价值。第二条出租房屋基本用途。出租房屋基本用途为老年人公寓，主要用于老年人养生。乙方承租该房屋的实际用途与出租房屋的基本用途一致，且不经甲方允许，乙方不得改变用途。第三条租赁期限。(一)租赁期限自2017年11月8日0时起，至2022年11月8日0时止。(二)租赁期间因不可抗力导致本合同不能继续履行合同自动解除，本合同约定的不可抗力不限于自然灾害，包括国家或地方有关政策调整。(三)甲方因该出租房屋合作方的需要，乙方同意在接到甲方通知后解除合同，并于15日内无条件搬出，甲方按实际租赁天数收取租金，余款退回。(四)以上合同解除双方均对对方不承担任何责任。第四条房屋租金。租赁房屋年租金为(人民币)贰拾万元整(￥200，000.00元)，本合同签字之日即付清第一年度租金，以后每年的此日由乙方向甲方支付下一年度的租金，由甲方向乙方开具收款收据。届时，乙方未能支付租金即视为合同解除。除非乙方提前向甲方请求展期支付租金，并经甲方书面同意合同方可继续履行。乙方交人民币壹万元整(￥10，000.00元)作为保证金。主要保证租赁物及设施的完好，各项费用不得拖欠，合同终止时无息返还。第五条租赁房屋及设备的维修养护。乙方在承租期内要负责看护好一切设施。因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设施的损毁，由乙方承担维修费用，并赔偿经济损失。日常的房屋维修费用由乙方承担。第六条乙方承租期内的义务(一)乙方负责租赁期间的三防(防火、防盗、防灾)、门前三包、综合治理及安全保卫等工作，并执行当地有关部门规定，承担全部管理责任。甲方在乙方租赁期间不干预乙方的承租后的业务，但随时检查乙方租赁物的使用情况，乙方应当给予配合。(二)环境保护义务本租赁房屋处于省级自然保护区内，乙方应当严格遵守自然保护区的规定从事经营生产，确保自然保护区内的资源不被破坏，注重区内的防火安全，因乙方未尽自然区保护义务而产生的责任，乙方要负责到底。第七条房屋租赁期间的费用。乙方负责房屋租赁期间实际发生的全部费用。(包括但不限于房屋租赁税费、电费、资源费、各种罚款等)第八条违约责任。租赁期间双方应信守合同，违反本合同约定方应向守约方支付三个月租金作为违约金。第九条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方可向合同履行地人民法院起诉。第十条本合同自双方签字之日起生效。合同后面有原告被告双方的签字。当日被告缴纳了2017年11月至2018年11月之间一年的租金20万元。后双方对出租的楼房的房间设施设备进行了清点，并交付被告使用。另查明，2012年6月6日，辽宁一品仓商贸发展有限责任公司的委托代理人付家骥与建昌县正兴房地产开发有限责任公司签订一份设立有限责任公司出资协议书，经双方协商，合同中，双方的注册资本为人民币1.667亿元，其中甲方也就是辽宁一品仓商贸发展有限责任公司出资额为1.1亿元，以其拥有的原建昌凌华厂的土地、房屋现状出资，并以其中的一亿元占有新公司股份的60%；另因乙方也就是建昌县正兴房地产开发有限责任公司为其商场垫资施工，故甲方以1000万元股份赠与乙方。建昌县正兴房地产开发有限责任公司出资为资金2000万元，设备667万元，单方独资为新公司建2万平方米的建筑方式出资核价3000万元。另与甲方赠与股份合计6667万元，占新公司的股份40%。2013年3月15日。双方成立的原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司经建昌县市场监督管理局登记注册。经营范围：土木工程建设、服装、工业品、书画及旅游产品批发零售。（依法须经批准的项目，经相关部门比准后方可开展经营活动）投资者为钱洪林和付家骥，钱洪林认缴出资额为136万人民币，占40%，付家骥缴出资额为206万人民币，占60%。2019年4月1日，付家骥以建昌县市场监督管理局为被告向绥中县人民法院提起行政诉讼，请求撤销原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司的设立登记。2019年6月28日，绥中县人民法院以2019辽1421行初字18号作出行政裁决书，驳回付家骥的起诉。2019年12月10日，葫芦岛市中级人民法院以（2019）辽14行终字154号行政裁定书维持了一审绥中县人民法院的上述裁定。另查明现该出租的房屋房产管理的登记执照为沈阳物资配送公司，现该公司经沈阳市和平区市场监督管理局注销，注销后该公司的债权债务由联营乙方的沈阳市九歌城承担。再查明，辽宁省沈阳市和平区法院的执行卷宗和解协议中载明，申请人为：建昌县正兴房地产开发有限公司。被申请执行人为辽宁衣品仓商贸发展有限公司借款及工程款中，付家骥自愿为双方债务提供保证，付家骥提供的足够资产（包括凌华机械厂土地及房屋）供法院查封拍卖。并承诺2020年10月1日前不转移沈阳九歌城（沈阳九歌城为丙方即付家骥个人独资企业）位于建昌的（原凌华机械厂）资产。2019年7月8日，原告向被告肖玉芝下达了解除合同通知书。2019年8月27日，原告向本院起诉，请求被告给付原告交纳第二年租金200000元，并承担合同约定的违约金责任，即向原告支付50000元违约金，两项合计为250000元。同时判决解除双方租赁合同。诉讼费由被告承担。一审法院认为，原告与被告签定的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并实际履行了一年，故所签订的合同有效。被告应该依照约定时间及数额给付原告租赁费用，否则应该承担违约责任。被告虽然辩称，该房屋的产权并不属于原告，但是原告注册的公司企业登记记载投资者为原告的法定代表人钱洪林及付家骥。并设立有限责任公司出资协议书中付家骥也是以委托代理人身份签订了协议，并明确说明以现在被告租赁的土地、房屋即原凌华厂的土地房屋现状出资。再者，该房屋虽然现在登记在沈阳物资配送公司的名下，但是该公司经沈阳市和平区市场监督局撤销后，其债权债务由现在的沈阳九歌城承担，沈阳九歌城为付家骥的个人独资企业。因此被告的抗辩理由不予采纳。对于原告请求违约金数额5万元，因其房屋租赁合同中约定违约方支付三个月租金作为违约金，明显偏高。对于原告请求的解除合同，因租赁合同中载明租赁房屋基本用途为建老年人公寓，因此双方应协商解决更为妥善。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告肖玉芝于本判决生效后20日内给付原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司2018年11月8日至2019年11月8日的租金200000元。二、被告肖玉芝于本判决生效后20日内给付原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司2018年11月8日至2019年11月8日的房屋租赁合同的违约金40000元。三、驳回原告建昌县大黑山度假旅游开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，被上诉人建昌县大黑山度假旅游开发有限公司的主体资格为法人，该公司自成立时起获得民事权利能力和民事行为能力。上诉人肖玉芝与被上诉人建昌县大黑山度假旅游开发有限公司签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。上诉人在取得案涉租赁物正常经营情况下，应当按照合同约定给付被上诉人2019年度租金20万元。鉴于双方当事人就一审判决中的租赁合同继续履行及违约金给付问题，在二审审理期间均未提出异议，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，肖玉芝上诉主张不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人肖玉芝负担。本判决为终审判决。审判长  宋冬梅审判员  张国军审判员  刘 伟二〇二〇年六月十五日法官助理郑佳木书记员张潇本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。