江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终866号上诉人（原审被告）：南京铜井陶纤有限责任公司，住所地南京市江宁区江宁街道铜井镇。法定代表人：陈义和，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈祥，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张传勇，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴玉祥，男，1960年9月27日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张建琴，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜艳红，江苏天哲律师事务所律师。上诉人南京铜井陶纤有限责任公司（以下简称陶纤公司）因与被上诉人戴玉祥租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初11980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶纤公司上诉请求：1.撤销原审判决，驳回戴玉祥一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费和财产保全费由戴玉祥承担；3.戴玉祥赔偿违约造成的损失款15万元，恢复原有厂区内部道路款（5米宽，80米长）10万元，恢复围墙及绿化带款30万元[见（2011）江宁民初字第441号民事判决书]，土地上垃圾清理恢复款（包括遗留水池中不明液体应考虑环保，先检测后处理）20万元，合计75万元。事实和理由：1.案涉土地并非政府征收或正式的拆迁，因此应驳回戴玉祥一审诉请；2.一审法院采纳戴玉祥关于不再继续履行合同的主张，基于公平原则，应当支持陶纤公司要求戴玉祥清理场地、恢复原状及赔偿损失等请求。3.土地使用权租赁的期限不受租赁合同不超过20年的限制，应该参照土地使用权转让期限的规定，双方租赁合同应当全部有效。4.一审法院认为（2011)江民初字第441号的履行义务人非戴玉祥，但戴玉祥与该案中当事人露泰公司存在关联关系，在本案中应当一并处理。5.本案中陶纤公司愿意同对方协商解决，且戴玉祥违约行为给陶纤公司造成损失，陶纤公司不应承担案件诉讼费用。戴玉祥辩称，被上诉人请求解除双方签订的租赁合同是支持南京市江宁区人民政府对江宁街道滨江环境整治项目同意南京市江宁区人民政府对其建造的房屋进行拆除，而且一审的时候，被上诉人明确向法庭表示，无论被上诉人是否有解除合同权均不再履行租赁合同。合同法规定，租赁合同的最长期限为20年，双方约定的租赁期限显然违反法律的规定，被上诉人有权要求陶纤公司返还剩余租金。而且案外人露泰公司与陶纤公司的另一案件早在2013年经南京市江宁区人民法院执行和解，露泰公司向陶纤公司支付了20万元的补偿费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。戴玉祥向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陶纤公司于2010年4月23日签订的土地转让协议；2.判令陶纤公司返还租金751800元。一审法院认定的事实：2000年1月5日，南京铜井实业总公司与陈义和签订企业产权转让协议，将南京铜井耐火纤维厂的固定资产、流动资产全部转让给陈义和，并将南京铜井耐火纤维厂的30亩土地租赁给陈义和，陈义和设立了陶纤公司，将改制接受的资产和租赁土地全部纳入陶纤公司。2010年4月23日，陶纤公司与戴玉祥签订土地租赁协议，约定将陶纤公司厂区内的部分工业生产用地租赁给戴玉祥，戴玉祥一次性支付租金1000000元。租赁合同签订后，戴玉祥已支付陶纤公司租金1000000元，在承租的土地上建成了厂房。2011年3月，戴玉祥与陆华成立了露泰公司，露泰公司在戴玉祥建造的厂房内从事生产经营活动。2018年6月6日，南京市江宁区房屋征收管理办公室复函南京市江宁区人民政府江宁街道办事处，对于报送的《江宁街道滨江环境整治项目房屋协议搬迁方案》已经区政府批准，并对有关事项作了进一步明确。2019年6月30日，南京市江宁区江宁街道牧龙社区居民委员会出具一份证明，证明辖区内露泰公司于2019年5月在滨江环境整治项目中被拆迁。经一审法院现场勘验，戴玉祥租赁土地现状为存有大量建筑垃圾及部分生活垃圾。在一审2019年10月25日进行的庭审中，戴玉祥明确表示无论是否有权解除合同，均不再履行合同。一审另查明，一审法院曾受理陶纤公司与露泰公司财产损害赔偿纠纷一案，已判决露泰公司恢复毁损的陶纤公司所有的围墙及绿化带。上述事实，有（2011）江宁江民初字第441号民事判决书、土地流转协议、勘验材料、复函、证明及双方当事人陈述等证据材料证实。一审法院认为，戴玉祥与陶纤公司之间签订的土地流转协议名称虽为转让协议，但实质内容为租赁，应认定为土地租赁协议。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，双方约定租赁期限为三十九年，超过二十年的租赁期限约定无效，故陶纤公司据此收取的相应期限的租金应当返还给戴玉祥。虽然约定租赁期限超过二十年部分无效，但约定二十年租赁期限部分仍然有效，双方应当按约履行。戴玉祥主张案涉租赁土地因征地被拆迁，不符合事实，实际为环境整治需要协议搬迁，并不必然导致租赁合同解除，故戴玉祥以此主张解除合同不当。戴玉祥明确表示不再履行合同，属于违约行为，但本案系租赁合同纠纷，租赁合同以占有使用标的物并获得收益为目的，必须由人的行为等体现占有，不具有强制执行性，任由租赁物空置也是一种资源浪费，陶纤公司也有义务采取措施防止损失的扩大，故一审法院认定双方的土地租赁协议于2019年10月25日解除，次日以后已实际收取的租金应予返还。戴玉祥主张返还租金751800元，不违反约定及法定，一审法院予以准许。租赁合同解除，戴玉祥应当按原状返还租赁土地，现租赁土地上存在大量建筑垃圾及部分生活垃圾，陶纤公司有权要求戴玉祥清除垃圾或支付清除费用，但陶纤公司在本案中未提起反诉，本案中不予理涉。陶纤公司所主张的恢复围墙与绿化带问题，已经生效判决处理，履行义务人也非戴玉祥，本案中不予理涉。陶纤公司要求戴玉祥提供“拆迁”协议以证明是否获得土地补偿费用，也不属本案审理范围，本案中亦不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十九条第一款之规定，一审法院判决：一、戴玉祥与陶纤公司于2010年4月23日签订的协议于2019年10月25日解除；二、陶纤公司返还戴玉祥租金751800元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。一审案件受理费减半收取6900元、财产保全费4120元，合计11020元，由戴玉祥负担8837元，由陶纤公司负担2183元。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均未提出异议。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，首先，关于合同性质问题，本案所涉合同实质系陶纤公司将案涉土地交付戴玉祥使用、收益，戴玉祥支付相应金钱对价的合同，一审法院认定案涉合同性质为租赁合同并无不当。因双方当事人对租赁期限的约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，一审法院认定双方约定的租赁期超出20年的部分无效，处理并无不当。其次，关于合同是否应予解除的问题，案涉土地上房屋被拆迁是因环境整治需要协议搬迁，即使戴玉祥同意与政府签订搬迁协议，其行为亦不具有过错，签订搬迁协议后案涉土地上房屋已经被政府实际拆除，原合同已经无法继续履行，在此情况下一审法院判令双方关于案涉土地的租赁合同解除并无不当。第三，陶纤公司主张将其与露泰公司生效案件执行的问题在本案中一并解决，但该案露泰公司并非本案当事人，且要求在本案审理中一并处理生效判决执行问题也缺乏民事诉讼法上的依据，故本院对其该上诉理由不予采纳。另外，关于陶纤公司在二审中提出的第三项上诉请求，因其在一审中并未提出反诉，且戴玉祥对其该上诉请求不同意调解，在此情况下本院对其该项上诉请求不予理涉。综上所述，上诉人陶纤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11318元，由上诉人南京铜井陶纤有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 李 斐审 判 员 郑 慧二〇二〇年六月九日法官助理 李映碧书 记 员 朱亚芳