北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）京01民终4388号上诉人(原审被告)：吕开海，男，1975年2月9日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李双领，北京市安园律师事务所律师。委托诉讼代理人：董威，北京市安园律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：裴海霞，女，1971年10月16日出生，汉族，住安徽省太和县。委托代理人：郑志超，北京恒略律师事务所律师。上诉人吕开海因与被上诉人裴海霞合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿公开开庭进行了审理。上诉人吕开海及其委托诉讼代理人李双领、被上诉人裴海霞的委托诉讼代理人郑志超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕开海上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回裴海霞的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院认定主体错误。吕开海房屋转租合同是转让费26万和房屋押金条14万(6万一个押金条，一个8万押金条)押金并非吕开海收取，实际由原出租方北京美华盛天餐饮管理中心（以下简称美华中心）收取，房屋租赁期限届满后，应当由承租人持有押金条向原出租方退还，这是房屋租赁合同押金条的商业交易习惯，裴海霞租赁合同期满后,应该手持押金条找美华中心退还，原出租方不退还，裴海霞应当起诉原出租方，而不应当起诉转让租赁合同的吕开海。裴海霞已经手持6万押金条从美华中心退还6万元押金的客观事实，进一步佐证吕开海不是本案的适合被告。2.一审法院认定转让费含押金属于认定事实错误。裴海霞代理人为了达到起诉目的，拒不承认收到6万和8万的押金条和吕开海所有租赁合同的事实，吕开海请求二审法院为了查明基本事实要求裴海霞出庭，裴海霞代理人为了达到混淆是非不认可转让费26万元和14万押金条，利用吕开海书写不规范，曲解吕开海2017年6月3日在转让协议第二页书写的“26.0000万元转租费，含押金14.0000万整”字样。根据转让协议上下文明显可以看出，房屋租赁合同转让费是26万，而不是转让费26万含14万押金，在2017年6月3日当天裴海霞给吕开海转账支付20万，吕开海在2017年6月3日当天给裴海霞出具一份收到20万收据，同时收据上注明收到转租费20万，还差6万元，注明6月5日再转等字样，在2017年6月5日裴海霞又转款5万元(二审期间吕开海会出示相关证据证明这一重要事实)。押金收取方系原出租方，押金条和原租赁合同原件均交由裴海霞，裴海霞不承认收到押金条显然与客观事实不符，如果其没有收到14万押金条，其为什么能退还6万元押金，裴海霞依据什么要求原出租方退还6万元押金？裴海霞退还6万元押金行为不符合逻辑。这就是吕开海上诉强调的要求裴海霞出庭说明客观事实的理由。根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，本案的裴海霞应当举证涉诉的8万押金应当由吕开海负责返还，一审法院既然认定6万押金由原出租方返还，那么为什么对14万押金的同一事实认定得出两个不同的结论,14万押金中的6万由原出租方退还,8万元由吕开海退还，而且还要强调吕开海未提交充分有效的证据予以证明不应当由吕开海承担返还责任，逻辑错误，该举证责任方式显然违反民事诉讼法的基本举证原则。裴海霞辩称，同意一审判决。裴海霞向一审法院起诉请求：请求判令吕开海向裴海霞退还房屋租赁押金80000元。。一审法院认定事实：2017年6月3日，甲方（转租方）吕开海与乙方（顶租方）裴海霞签订转租合同，约定：“甲方同意将涉案房屋转租给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转租给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转租后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归乙方；乙方在2017年6月3日前向甲方支付转让费26万元，预付20万元，在6月5日付6万元……”。吕开海在转租合同尾部书写以下文字并按手印：“26万元转租费含押金14万元整”。经询，双方当事人均认可转租合同中约定的“原有店铺租赁合同”是指出租人美华中心与承租人吕开海就涉案房屋签订的房屋租赁合同（以下简称原租赁合同），双方当事人均未能明确陈述原租赁合同的租赁起止日期，但均认可原租赁合同现已期满终止。有争议的证据和事实如下：裴海霞提交案外人书写的收条及收据，主张转租合同签订后其已向吕开海支付26万元转让费，其中1万元以顶账的方式支付。吕开海不认可上述收条及收据的真实性，只认可收到裴海霞支付的25万元转让费。裴海霞主张双方已明确约定转让费中含14万元押金，转租合同即原租赁合同现已到期，吕开海应予退还押金，鉴于吕开海在履行原租赁合同时已向美华中心支付6万元押金，而美华中心并未将此6万元押金退还吕开海，而在北京裕海企业管理服务有限公司（以下简称裕海公司，裴海霞系该公司法定代表人）与美华中心另行签订的新租赁合同履行完毕后，由美华中心直接向裕海公司退还了此6万元押金，故吕开海应向裴海霞退还剩余押金8万元；裴海霞就其上述主张提交裕海公司与美华中心签订的商铺租赁合同、微信聊天记录等予以证明。吕开海认可微信聊天记录的真实性，不认可商铺租赁合同的真实性及裴海霞的上述全部主张。吕开海抗辩主张其在履行原租赁合同时向美华中心支付的押金为14万元，美华中心并未向其退还任何押金；转租合同签订后，其将向美华中心支付14万元的押金条以及原租赁合同原件一并交付于裴海霞，其与裴海霞、美华中心约定此14万元押金应在裕海公司与美华中心另行签订的新租赁合同（以下简称新租赁合同）到期后，由美华中心退还。裴海霞不认可吕开海的上述抗辩主张，不认可收到14万元押金条及原租赁合同原件，亦不认可双方约定剩余押金8万元由美华中心退还。经询，双方当事人均认可新租赁合同现已到期。一审法院认为，本案中，裴海霞与吕开海签订的转租合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点如下：一是裴海霞向吕开海实际支付的转让费用金额。裴海霞主张转租合同签订后其已向吕开海支付26万元转让费，其中1万元以顶账的方式支付，但吕开海仅认可收到裴海霞支付的25万元转让费，裴海霞未能充分有效的证明其以顶账的方式支付1万元转让费，故该院对裴海霞的该项主张不予采信，依法认定裴海霞向吕开海支付25万元转让费。二是押金的退还主体及应退还金额。根据转租合同，双方当事人明确约定押金14万元，裴海霞主张押金应在转租合同即原租赁合同到期后退还，吕开海主张押金应在新租赁合同到期后退还，鉴于一审庭审中双方当事人均认可原租赁合同及新租赁合同均已到期，故押金14万元符合退还条件。本案中，裴海霞自认14万元押金中的6万元系在新租赁合同到期后，由美华中心向其担任法定代表人的裕海公司退还，吕开海对此并无异议并主张押金应由美华中心退还，故对此6万元押金的退还主体及方式应视为裴海霞与吕开海协商一致在新租赁合同到期后，由美华中心直接向裕海公司退还。如前所述，裴海霞仅向吕开海支付转让费25万元，故在其未足额支付转让费的情况下，其仅有权要求退还剩余押金7万元。关于剩余押金7万元，吕开海虽主张应由美华中心退还，但裴海霞对此不予认可，吕开海未能就双方存在该约定提交充分有效的证据予以证明，故该院对吕开海的该项抗辩主张不予采信，根据合同相对性，吕开海应向裴海霞退还剩余押金7万元。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、判决生效之日起7日内，吕开海向裴海霞退还房屋租赁押金70000元；二、驳回裴海霞其他诉讼请求。二审期间，裴海霞未向本院提交的证据，吕开海向本院提交一份吕开海与裴海霞2020年3月15日至2020年3月30日微信聊天记录，证明事项：1.转让款是26万，转让标的是房屋转租费、室内装修和设施物品以及押金条（6万押金条和8万押金条），裴海霞手持6万押金条已经要回，并非一审认定的26万元含14万押金，吕开海2017年6月3日第一次收到裴海霞转让费收据，该收据内容进一步证明转让费和押金是两码事；2.转让标的物8万押金条是存在的，且再转让时一并交付裴海霞，裴海霞认可8万押金条在其手里，裴海霞应当手持押金条向收取放主张。经庭审质证，裴海霞对前述微信聊天记录的真实性认可，但不认可关联性与证明目的。本院经审查认为，因裴海霞对前述微信聊天记录的真实性认可，本院对前述证据的真实性予以确认，该聊天记录能否证明吕开海的事实主张，在下文本院认为部分予以论述。二审中，本院依法补充查明：一审中，吕开海称其依据与美华中心的合同，共计向美华中心交纳了14万元押金，其与美华中心的合同终止后，美华中心未向其退还14万元押金。二审中，吕开海称该租赁合同的期限为2015年5月26日至2018年10月26日。一审中，裴海霞提交的2015年某月某日（无法辩识）的收据复印件中可以看清楚的内容记载为“壹万元正共捌万元孙京华”“￥10000”，该收据中的“今收到交来人民币（大写）”等处的字迹无法辩别，该收据加盖有“北京盛世意满餐饮管理有限公司”（以下简称管理公司）财务专用章，裴海霞以此收据证明其向吕开海支付的26万元中的1万，吕开海已经收到，是以顶账的方式支付的。二审中，吕开海称该收据即是其所主张的交付给裴海霞的8万元押金条。一审卷宗中的美华中心与裕海公司签订的《租赁合同》未记载签订日期，但记载的租赁期限为2015（有改动或为2016）年5月26日至2018年10月26日。该合同记载裕海公司在签订合同的同时须交纳履约保证金60000元。二审中，裴海霞称该60000元已经退还，因为裴海霞接手房屋的时候，吕开海就向美华中心交了60000元的押金，退的时候美华中心给吕海霞退了60000元押金。二审中，双方均称不清楚，60000元的押金条上加盖的收款方的公司名称。一审中，裴海霞主张，吕开海从美华中心租房，之后将该房转租给裴海霞，其与吕开海签订了合同，由裴海霞代替吕开海履行原合同，但原有的合同其并不知道。吕开海称其从美华中心租房后，经美华中心同意，转租给了裴海霞，裴海霞担任法定代表人的裕海公司又与美华公司签订了合同。一审中，裴海霞与吕开海均称双方签订的合同第二条中的原有店铺租赁合同即是吕开海与美华中心签订的租赁合同，该合同已经到期。一审中，裴海霞称在其与吕开海之间押金是由吕开海收的，没有美华中心的确认，应该由吕开海来退。美华中心只收了60000元押金，因为裴海霞属于续租，所以到期后美华中心将60000元押金退给了裴海霞。吕开海称14万元押金，应该是美华中心与裕海公司的合同到期后，由美华中心退给裴海霞。一审中，吕开海称“26万元转租费含押金14万元整”是指26万元中包含14万元的押金条。二审中，裴海霞称裕海公司与美华中心签订的《租赁合同》的租赁期限涵盖了吕开海与美华中心的合同期限。双方均认可自2017年6月3日起，吕开海未向美华中心支付过房租。二审中，吕开海称交给美华中心的14万元押金是分两次支付的（一次6万元、一次8万元，该两张条非同一天出具，针对的是同一房屋），其在转租给裴海霞时将装修、设施等和14万元的押金条一并转让给了裴海霞；美华中心收取了吕开海的14万元押金；美华公司未向吕开海退还押金，但是把其中的6万元押金退给了裴海霞；裴海霞称不存在8万元的押金条，美华中心只收了吕开海的6万元押金，所以退给裴海霞6万元押金。二审中，吕开海提交的其与裴海霞的微信聊天记录显示：“吕开海：那个8万的押金条子问题要找孙金华要。……吕开海：常总没有时间我可以帮你一起找孙金华。……吕开海：6万押金退了吧？裴海霞：是的。……吕开海：那个8万的押金条老杨看了咋说的。裴海霞：他不理我们。……吕开海：那个8万的押金条一定保留好。裴海霞：嗯嗯。……吕开海：裕海公司这个店26万元转让费，里面包括店面装修、和店里用品，还有14万元押金条，还有锅炉，一起转给你，姐姐接这个店多合适啊。裴海霞：还合适呢，你那锅炉就不能用，我全装的热水器，我合同没到期他们就不让做了，那押金给啦，我俩不挣一个人还赔五万多，白忙一年多，都把我累死了，操碎了心。……裴海霞：所以你们都是老板，你看看那钱你们想想办法吧。吕开海：我告诉常总，一定和必须协助你把8万的押金条给孙金华要；押金条、转让合同、还有老杨的合同，还有刚开始签的原合同你都保留好；最关键的是那8万的押金条，你一定收好。裴海霞：合同全让他要走啦！老杨多贼啊！我们傻了吧几的，也不经历过，就都给他们了；那个放着呢。吕开海：那8万元押金条没给老杨吧；现在那8万押金条保存着的吧。裴海霞：是的。……吕开海：把8万押金条发给我，常总明天找孙金华吃饭、谈事，正好协助你要8万元押金。……吕开海：常总要那8万押金条呢，现在去找老孙喝酒协助姐姐办理，姐姐发给我吧，我转发给常总。……吕开海：我找找我原来的手机里看看保存没有；如果保存了的话我发给你看看，确认是我就发给常总，让常总找孙京华；咱们转让交接时，我记得一个6万一个8万的押金条，总共二张14万。裴海霞：是的；我六万的没有啦，只有一个八万的啦。吕开海（向裴海霞发放一张照片，照片中的收据，即是裴海霞一审出示的主张支付26万元中的1万元的收据）：是这个吧；我在老手机里翻出来的，你确认一下；姐姐；八万元整。裴海霞：是的。吕开海：我告诉常总。……”二审中，吕开海称2017年7月1日的记载“常付所有全清今收到伍万元转让尾款”的收条，系其转租合同的合伙人常付所书写，认可该条的真实性，并称该条涉及的5万元即是26万元转让款中的尾款。本院认为，依据吕开海与裴海霞于2017年6月3日签订的协议的约定，吕开海将涉案店铺转租给裴海霞后，裴海霞代替吕开海履行吕开海与美华中心签订的租赁合同中的交纳租金及该合同约定的应由吕开海交纳的水电费及其他各项费用，该协议约定的转租费用为26万元含14万元押金整。一审判决的基础在于其认定“26万元转租费含押金14万元”，但从本案二审提交的证据来看，吕开海关于“26万元转租费含押金条14万元”的主张为真的可能性较大。吕开海关于其合伙人常付2017年7月1日出具的收条对于本案的处理结果有无影响，亦需再进一步的审查判断。本案现有证据无法判断吕开海与美华中心签订的租赁合同中约定的押金是否为14万元；本案亦无证据体现美华中心已经向裴海霞或者裴海霞担任法定代表人的裕海公司所退6万元是否实际系美华中心所退以及6万元的押金收据是否为北京盛世意满餐饮管理有限公司所开具；吕开海主张14万元押金分为两部分（6万元、8万元），但其主张的8万元押金收据中加盖的收款人的印章为北京盛世意满餐饮管理有限公司财务专用章，与其主张的向美华中心支付14万元在形式上并不相符；而且该收据原件的内容是否清晰，记载的内容是否完整，本院依据现有证据亦无法判断；但吕开海二审提交的微信聊天记录显示裴海霞认可该收据由裴海霞持有。裴海霞主张其已从美华中心收到退还的押金6万元，这与裴海霞担任法定代表人的裕海公司与美华中心签订的租赁合同的内容相符。如果吕开海与美华中心签订的租赁合同约定的押金为14万元，而押金收据（6万元、8万元）均由北京盛世意满餐饮管理有限公司出具，且吕开海主张的8万元收据的记载内容完整，意思表示可以确定为其与美华中心签订的租赁合同约定的押金中的一部分，则本案的处理结果与一审法院现有的处理结果可能会不一致。如果吕开海与美华中心签订的租赁合同约定的押金不是14万元，或者押金收据（6万元、8万元）并非均由北京盛世意满餐饮管理有限公司出具，则吕开海与裴海霞于2017年6月3日签订的协议中约定的“26万元转租费含押金14万元”是否符合实际或者裴海霞能否依据吕开海主张的8万元押金收据再向美华中心主张退还8万元押金均不确定。综上所述，本案基本事实不清，应发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初46749号民事判决书；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。上诉人吕开海预交的二审案件受理费1800元予以退回。审 判 员  梁 睿二〇二〇年六月十五日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强