内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终617号 上诉人（原审被告）：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司。 法定代表人：王某，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：乌某，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：额某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟二连浩特市。 委托诉讼代理人：郭某，内蒙古久望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马某1，内蒙古久望律师事务所律师。 原审被告：内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司。 法定代表人：马某2。 上诉人内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司（以下简称万盛公司）因与被上诉人额某、原审被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司（以下简称万盛分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区二连浩特市人民法院（2019）内2501民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万盛公司委托诉讼代理人乌某，被上诉人额某委托诉讼代理人郭某、马某1到庭参加诉讼，原审被告万盛分公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人万盛公司上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人在原审提出的诉讼请求。事实和理由：一、因为被上诉人在合理期限内不行使解除权，该权利消灭，所以被上诉人在原审提出解除《商品房买卖合同》的诉讼请求不成立，原审判决解除合同没有事实和法律依据。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记备案，否则解除合同（退房、退房款），上诉人交付房屋后，但未在约定期限内办理房产证。根据《合同法》第九十五条规定和《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的解释》第十五条规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。被上诉人居住房屋将近五年后，提起诉讼要求解除《商品房买卖合同》，明显超过一年的解除权期限，解除权早已消灭。二、在被上诉人起诉前，针对涉案房屋所在1号楼，二连市政府遗留办已经通知“恰克图小区1号楼”的全体住户到政府办事大厅办理房产证，但被上诉人（包括本案系列原告）拒绝办理，联合起来诉至法院，原审法院以导致买受人无法办理所有权登记，合同目的无法实现为由，支持被上诉人的诉讼请求，显然判决错误。因为，上诉人在原审举证涉案房屋能够办理房屋产权证，并不属于无法办理产权证情形。三、被上诉人以按揭贷款购买涉案房屋，并在中国银行二连分行办理房屋抵押登记。就银行对涉案房屋有抵押权的事实，上诉人要求法院依职权追加银行为第三人的请求被当庭驳回，而原审法院就涉案房屋返还给上诉人的判决明显侵犯了银行的优先受偿权，也必然导致本案返还房屋部分的判决无法执行。四、原审判决必然引起“恰克图小区1号楼”几百户购房者群体退房，同时所有银行按揭贷款买房户又开始停止还贷，要求解除银行贷款合同，这严重违反市场交易安全和稳定。 额某辩称，一、万盛公司违反了双方合同约定，违反了法律强制性规定，造成合同目的无法实现，构成根本违约，一审判决正确。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条、第十五条对于办理房屋产权登记的责任和逾期办证的违约责任都进行了详细约定。万盛公司一直未能办理不动产登记证书，且在原审庭审中未提供具备办理不动产证书的有效证据，故被答辩人的违约行为构成根本违约，《商品房买卖合同》应当予以解除。二、本案的合同解除不受一年除斥期间的限制。双方签订的合同第十五条并未约定买受人的解除权，仅约定了无法办理产权证时买受人退房或者不退房，并没有约定出卖人无法办理产权证时买受人有权解除合同。且万盛公司一直承诺可以办理不动产证，所以也不存在解除权的发生。买受人要求解除合同的诉讼请求是基于《合同法》第九十四条第四项、《商品房买卖合同纠纷解释》第十九条的法律规定行使请求权，不受一年除斥期间的限制。三、二连市遗留办公室发出的通知仅是处理房屋产权遗留问题的手段，并不是法律意义上的办理不动产登记证书。2018年8月，二连市政府召开的部门联席会议指出，遗留办处理的是全二连市没有产权证的小区，恰克图只是其中较小的一部分。所以遗留办通知办证，只是处理要求办理产权的信访人群的手段，与行政机关办理不动产证不是一个概念。四、银行对涉案房屋并不享有抵押权，也不享有优先受偿权，解除《商品房买卖合同》不侵犯银行的利益。涉案房屋没有不动产登记证书，银行也无法办理房屋抵押权登记，没有设立抵押权。预告登记与抵押权登记并不是同一性质，银行作为预告登记的权利人，在抵押权设立前，其享有的是当抵押权登记条件成就时办理抵押登记的请求权，而并不是对不动产享有现实的抵押权。因抵押权尚未设立，银行对涉案房屋没有优先受偿权。本案合同解除后由开发商向银行返还贷款及利息，银行并不丧失债权。 原审被告万盛分公司未提交陈述意见。 额某向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2011年9月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付购房款27362.00元及从2011年9月18日起以已付购房款按银行同期贷款利率计息直至本息付清为止；3.判令被告返还原告代收代缴税费4268.00元；4.依法判令被告返还原告向中国银行已还贷款金额87340.96元；5.判令被告按照原告已付购房款的1％承担赔偿责任（273.62元）；6.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年9月17日原告额某与被告万盛公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢2层010227号房屋。合同约定商品房建筑面积43.77平方米，单价3800.00元/平方米，总价款166326.00元元。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权退房，出卖人30日内将已付房款退还买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人也应支付已付房款1%的违约金。合同签订后原告分两次共支付万盛二连分公司首付款27326.00元，余下购房款139000.00办理了中国银行按揭贷款，同时被告万盛二连分公司收到原告的代收代缴税费4268.00元。原告庭审中主张已还房贷本金及利息共计87340.96元。另查明，被告万盛二连分公司收到原告的购房款后，已于2012年11月份将原告所购买的商品房及房屋钥匙交付于原告。万盛二连分公司系万盛公司下设分公司。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约履行各自义务。原告依约履行了付款义务，但被告未按合同约定的期限办理商品房产权手续，导致原告至今未能取得产权证，被告构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，原告解除合同、返还购房款、支付利息、赔偿损失的主张应予支持。具体利息和损失数额应根据该院查明为准，原告支付首付款数额为27326.00元，故被告应以首付款27326.00元为基准，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付自首付款付清次日即2012年9月5日至款项清偿之日止的利息。原告支付首付款后余额139000.00元办理了中国银行按揭贷款，现原告主张贷款期间已还本息共计87340.96元不违反法律规定，该院予以支持。原告第四项诉讼请求要求被告支付违约金273.26元，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，原告诉讼请求符合法律及合同约定，应予支持；二被告之间系总、分公司关系，依据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。万盛二连分公司虽不具有独立法人资格，财产归属于公司，但经依法设立并领取营业执照，仍应以自己直接管理、经营的财产承担责任，不足部分以公司财产清偿，故二被告均应承担相应法律责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、解除原告额某与被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告额某已付银行贷款本息共计87340.96元和购房首付款27326.00元及利息（应以27326.00元为基准，按中国人民银行发布的同期、同类贷款利率计算支付自2012年9月5日至款项清偿之日止的利息）；三、被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司应于本判决生效之日起十日内返还原告额某代收代缴税费4268.00元及赔偿违约金273.62元；四、原告额某于本判决生效之日起三十日内将位于二连浩特市前进路西、南外环路北恰克图国际港小区1幢2层010227号房屋交还给被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司；案件受理费1342.00元（原告已交纳），由被告内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司、内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司二连分公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：1、案涉房屋是否属于无法办理房产证的情形；2、被上诉人的解除权是否受一年除斥期间限制，双方签订的商品房买卖合同应否解除；3、原审判决是否侵犯银行的优先受偿权。 关于争议焦点1，上诉人万盛公司举证二连浩特市遗留办发布的通知，认为案涉房屋能够办理房屋产权证，不属于无法办理产权证情形。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”这种必要的证明文件包括土地使用证明、建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋建筑测绘成果报告及房屋分户平面图等。二连浩特市遗留办属于政府机关议事协调机构，其并非办理房屋权属登记部门，其发布的通知不具有上诉人万盛公司已具备协助恰克图小区1号楼购买者办理房屋所有权证书登记手续的证明效力。上诉人称案涉房屋能够办理房屋产权证书，就应该提供案涉房屋已具备办理房屋产权登记手续必要的证明文件。本案一、二审中上诉人均未提供相应的证据，其应承担举证不能的后果。根据双方诉辩及庭审陈述情况，案涉房屋属于无法办理房产证的情形。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，上诉人万盛公司主张被上诉人的解除权应当适用《中华人民共和国合同法》第九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使，现解除权已经消灭。本案是属于无法办理房屋权属证书的情形，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”而本案中双方当事人对于无法办理房屋所有权登记情形下买受人提出解除合同的期限没有约定，且出卖人也未进行催告，则本案被上诉人的解除权处于未消灭状态。实现房屋全部所有权益是房屋买受人订立《商品房买卖合同》的目的，确保房屋在法定或者约定期限内具备办理产权证的条件是房屋出卖人的重要法定义务及合同义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的目的是要保护买受人依法取得房屋产权证的权利。现由于出卖人一方的原因，致使买受人无法办理房屋权属证书，出卖人一方构成根本违约。该违约行为影响了买受人订立合同时所期待实现的利益，买受人的合同目的不能实现，买受人有权请求解除合同，同时有权要求出卖人赔偿损失。本案双方签订的商品房买卖合同应当解除，上诉人主张不应解除商品房买卖合同的上诉理由不具有事实及法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3，上诉人主张原审判决侵犯了银行优先受偿权，会引起执行难、购房者群体退房、停止还贷等情形。银行与买房人及出卖人之间的关系是担保贷款合同关系，与本案商品房销售合同关系不属于同一法律关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中银行作为担保权人未提出诉讼请求也未另行起诉，一审法院驳回上诉人要求追加银行为第三人的请求并无不当。双方商品房买卖合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，一审法院判决上诉人返还被上诉人购房款及利息和已还按揭贷款的本金及利息，并判决被上诉人返还上诉人房屋，并无不当。上诉人认为一审判决侵犯了银行的优先受偿权，会引起执行难、购房者群体退房、停止还贷等情形，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2684.00元，由上诉人内蒙古万盛兴融房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡丽莉 审判员  吴春林 审判员  代玲玲 二〇二〇年六月十五日 书记员  王 磊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。