辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3374号上诉人（原审被告）：王爱华。委托诉讼代理人：顾兆安，大连市普兰店区民安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘凤枝。委托诉讼代理人：孟繁成，大连市普兰店区中心法律服务所法律工作者。上诉人王爱华因与被上诉人刘凤枝占有物返还纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王爱华的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。1、案涉房屋无所有权证，没有经房屋管理部门登记，所以该房屋所有权待定，被上诉人的诉讼不符合法律规定，应驳回被上诉人的诉讼请求。2、2015年10月10日，被上诉人与被告前夫刘福奎签订《房屋契约书》以10万元将该房屋卖给刘福奎，并载明“乙方在签订本合同时，一次性付清房屋全款壹拾万元整”，后被告进住至今。2016年12月26日被告与刘福奎签订《离婚协议书》，明确将购买被上诉人的房屋所有权归上诉人所有，故被上诉人对该房屋不享有任何权利。综上，请贵院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。刘凤枝辩称，本案经过两次庭审，被上诉人证据充分，事实清楚，一审判决完全正确。本案二个焦点问题：1、案涉房屋买卖合同及交款人系本案被上诉人，被上诉人于2005年5月28日，与普兰店供销合作社元台供销社签订集资购房协议，约定购买元台供销社集资楼1#楼一单元，面积94.86平方米，单价1055元，房款金额为100000元，供销社在协议书上加盖公章，经办人姜长清签字认可。当日被上诉人刘凤枝就按着购房协议书，交付购房款100000元。被上诉人对购买房屋进行装修，实际居住10年。2015年兄长刘福奎与上诉人王爱华再婚，无房居住，向被上诉人提出借此房居住。被上诉人考虑兄妹关系，自家有房闲置，就借给兄长刘福奎居住。2019年7月份，刘福奎与王爱华协议离婚后，刘福奎就主动腾退借用被上诉人房屋，可上诉人王爱华一直占用，被上诉人多次催促腾退，上诉人强行占用，被上诉人无奈，起诉上诉人腾退房屋。上诉人在上诉状中坚持二个上诉理由，一是该案房屋无所有权证，没有经房屋管理部门登记，所以该房屋所有权待定。这个观点是错误，违背法律规定。《物权法》第15条明确指出“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力。因此说，上诉人称被上诉人诉讼不符合法律规定是错误的。上诉人主张案涉房屋被案外人刘福奎花10万元买下，案外人已经把此房在离婚协议书上赠给上诉人，这一说法错误。想当初，案外人刘福奎有买下这套房屋的想法，但后来买房钱没凑够房屋就没买成，上诉人既没有交款证明，也没有买卖合同，上诉人亲哥哥出庭作证，刘福奎借取10万元买卖房屋，只是人证，没有书证，证人是上诉人亲哥哥。别说借款买房不存在，借款从来没有发生过，一审法院对证人证言不予采信是完全正确的。刘凤枝的一审诉讼请求：判令被告腾退元台供销社X号楼X单元301室（面积94.86平方米）的房屋。一审法院认定事实：2005年5月28日，原告刘凤枝以十万元的总价款购买原普兰店市元台供销合作社集资楼X单元301室，原告刘凤枝持有该房的集资购房协议书和专用收款收据。2015年，原告刘凤枝将原普兰店市元台供销合作社集资楼一单元301室借给案外人刘福奎居住，刘福奎系原告刘凤枝的哥哥，刘福奎与被告王爱华于2014年4月1日登记结婚，于2019年7月11日经瓦房店市人民法院调解离婚。普兰店市元台供销合作社集资楼一单元502室住户持有的专用收款收据与原告刘凤枝持有的普兰店市元台供销合作社集资楼X单元301室收款收据填写的收款单位及加盖的公章一致。普兰店市元台供销合作社集资楼X单元201室住户持有绿色封皮的“房屋所有权证”，登记的“所有权人葛彦廷”，房屋坐落“普兰店市元台镇供销社集资楼”，建筑面积“柒拾叁点叁柒”平方米，填发时间2006年5月16日，加盖“普兰店市村镇建设办公室”印鉴。瓦房店市不动产登记中心出具的普兰店市元台供销合作社集资楼中葛彦廷、杨丽荣、迟清波、王元军四户房屋档案中的集资购房协议书与原告刘凤枝持有的集资购房协议书内容形式一致。被告王爱华对原告刘凤枝诉争的房屋指向未提出异议，双方确认是同一处房屋。按葛彦廷房屋所有权证载明的房屋坐落地址及瓦房店市不动产登记中心档案记载的内容，原告刘凤枝起诉所称的本案诉争房屋“元台供销社X号楼1单元面积94.86平方米”确定为“原普兰店市元台镇供销社集资楼X单元301室”。一审法院认为，本案的案涉房屋非商品房，是集资性质的房屋。同栋楼中的部分房屋于2006年前后在原普兰店市村镇建设管理办公室办理登记，说明此类房屋受国家法律限制未办理不动产权属登记。案涉房屋未办理不动产登记，不能表明所有权人，但原告刘凤枝提交的证据结合一审法院调取核实的相关情况，可以说明案涉房屋由原告刘凤枝购买，原告是案涉房屋的初始取得者，原告对该房屋有权占有。原告并非基于对案涉房屋的所有权起诉被告返还，而是基于对案涉房屋的合法占有权要求被告返还，故本案的案由应变更为占有物返还纠纷。经庭审已查明，被告王爱华与原告刘凤枝的哥哥即案外人刘福奎原系夫妻关系，与案外人刘福奎婚姻关系存续期间借住刘凤枝购买的案涉房屋，但被告王爱华和案外人刘福奎于2019年7月11日依法离婚，借住案涉房屋的刘福奎要求被告王爱华搬离此房遭到拒绝，一审法院对王爱华提交的证据进行分析论证时已阐明不予采信的理由，王爱华没有合法事由仍旧居住在原告刘凤枝购买的案涉房屋，侵犯原告刘凤枝对案涉房屋的占有，妨碍了原告刘凤枝对案涉房屋的管理使用。原告刘凤枝作为合法占有人于2020年1月13日持集资购房协议书和专用收款收据起诉被告王爱华返还案涉房屋，且在案涉房屋被王爱华侵占起一年之内及时行使了占有物返还的请求权，符合法律规定，原告刘凤枝要求被告王爱华腾退由原告刘凤枝购买的普兰店市元台镇供销社集资楼1单元301室（面积94.86平方米）房屋的诉讼请求，予以支持。被告王爱华与案外人刘福奎之间针对案涉房屋存在争议，不影响原告对案涉房屋主张占有物返还，若被告与案外人刘福奎之间存在争议，不属本案审理的范围，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：被告王爱华于判决生效之日起三十日内将占用原告刘凤枝购买的坐落于瓦房店市元台镇即原普兰店市元台镇供销社集资楼X单元301室（面积94.86平方米）房屋返还给原告刘凤枝。案件受理费100元，由被告王爱华负担。二审期间，上诉人提供两组证据，第一组证据：照片6张（拍摄于2020年6月13日），拟证明案涉房屋位置及原房号为301。第二组证据：瓦房店市元台镇人民政府规划土地办公室出具的元台镇供销社集资楼2号楼门牌普查登记表一份，拟证明案涉房屋已经登记在上诉人王爱华的名下，新编门牌号是××楼2单元3楼2号，面积94.86平方米。被上诉人认为，照片中显示的房子是否是案涉房屋无法确定。对第二组证据的真实性没有异议，但认为与本案无关，是规划办公室到每家每户去登记的，这个无法证明产权归谁所有。一审法院法官到案涉楼房同楼住户陶淑香、刘忠庆家进行调查，但是上诉人提交的表中没有记载陶淑香和刘忠庆，说明这个表仅仅是对现在占有使用的人进行的登记，而不是对真正拥有权利的人进行登记。案涉房屋真正的居住人是刘福奎，但是登记时没有刘福奎的名字，因此该表是不准确的。本院认为上诉人仅提供瓦房店市元台镇人民政府规划土地办公室出具的元台镇供销社集资楼2号楼门牌普查登记表一份，没有案涉房屋的其他档案材料加以佐证，不足以证明案涉房屋归上诉人所有，因此本院对上诉人提供的两组新证据不予采信。经二审审查，原判认定事实属实。本院认为，本案系占有物返还纠纷。根据双方诉辩意见及本院对全案的审查，总结归纳出本案争议焦点为：1、被上诉人是否享有案涉房屋返还请求权；2、2016年12月22日被上诉人与案外人刘福奎签订的《房屋契约书》是否实际履行。关于第一个争点，案涉房屋是集资性质的房屋，此类房屋受国家法律限制不能办理不动产权属登记。案涉房屋未办理不动产登记，不能表明所有权人，但被上诉人刘凤枝提交的证据结合法院对本案的全案审查，能够认定案涉房屋由被上诉人刘凤枝购买，被上诉人是案涉房屋的初始取得者，对案涉房屋有权占有。故原判认定被上诉人并非基于对案涉房屋的所有权而是基于对案涉房屋的合法占有权要求上诉人返还并无不当，被上诉人应享有案涉房屋的返还请求权。关于第二个争点，虽然被上诉人与案外人刘福奎签订了《房屋契约书》，在该契约书中第三条约定刘福奎在签订本合同时，一次性付清房屋全款十万元，但上诉人并未提供刘福奎作为买房人支付案涉房款的直接证据，上诉人现有证据不足以证明案涉《房屋契约书》已经实际履行，被上诉人对此亦不予认可。因此，案涉《房屋契约书》没有实际履行。关于上诉人与刘福奎签订《离婚协议书》，明确将购买被上诉人的房屋所有权归上诉人所有一节，因为《离婚协议书》载明的内容是处分被上诉人持有权利凭据的案涉房屋，未经依法确认，不产生相应的法律后果，且刘福奎否认案涉离婚协议书的真实性，现被上诉人与刘福奎均承认刘福奎未交付案涉房款及案涉买房契约书并未实际履行，因此案涉离婚协议书的真实性、合法性不能确定，原判未采信该离婚协议书正确。原判基于被上诉人对案涉房屋的合法占有权而判令上诉人返还案涉房屋正确，本院应予维持。综上所述，王爱华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王爱华负担。本判决为终审判决。审判长  王迎春审判员  陈 伟审判员  刘 畅二〇二〇年六月二十三日书记员  董 芳