重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1348号上诉人（原审被告）：重庆方英医院，住所地重庆市九龙坡区华民街15号，统一社会信用代码91500107352741638E。投资人：卢方英，院长。委托诉讼代理人：谭强，重庆百君律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卢方英，女，汉族，1970年12月22日出生。委托诉讼代理人：谭强，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市两江新区金渝大道16号，统一社会信用代码9150000020288617XW。法定代表人：蒋荣超，董事长。委托诉讼代理人：陈俊屹、吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审被告：谢祥先，男，汉族，1971年6月30日出生。委托诉讼代理人：谭强，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆方英医院、卢方英因与被上诉人重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称渝高公司）、原审被告谢祥先房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。重庆方英医院、卢方英上诉请求：撤销原判，改判按鉴定评估的标准支付租金，（若前述两项未获支持）改判认定截止2018年1月8日租金为7514639.78元，按人民银行同期贷款利率上浮30%计算逾期支付租金的违约金为714012.32元；本案发回重审；一、二审诉讼费由渝高公司承担。事实和理由：重庆方英医院与渝高公司履行《房屋租赁合同》过程中，因轨道交通环线施工道路封堵，导致重庆方英医院无法正常营业，医保收入从前18个月月均3220272元降至月均622124元，下降达80.68%。道路施工的情况系双方均无法预见，对于重庆方英医院来说不属于商业风险，构成情势变更，如按原合同约定租金标准，对重庆方英医院显失公平，故应当以第三方评估机构评估确定租金标准。卢方英医院2014年3月31日与渝高公司签订《房屋租赁合同》，重庆方英医院于2015年8月31日作为丙方概括受让卢方英医院在《房屋租赁合同》中的权利义务，约定受让权利义务的时间起点为2015年9月7日，故之前产生的租金不应当由重庆方英医院承担。卢方英医院已支付租金至2015年5月21日，2015年5月22日至2015年9月7日期间的租金1269329.65元不应由重庆方英医院承担。一审对于重庆方英医院未及时支付租金的违约金的计算过高，应当根据《重庆市高级人民法院关于审理合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）》第8条的规定予以调整，按2015年4月8日之后人民银行五年期贷款基准利率年5%上浮30%，即年6.5%计算，违约金总额应为714012.32元。渝高公司辩称，当事人在一审中就租金标准的问题未产生争议，上诉人在一审时也未提出对租金标准予以调整的请求和抗辩。本案中租金标准不存在过高或违反法律禁止性规定、违反公序良俗的情形，故租金标准不应纳入二审审查范围，应予以直接驳回。轨道交通建设并不能确定系重庆方英医院营业额下降的原因，且目前双方约定的租金标准已经是考虑轨道交通建设的实际情况后协商一致的结果，是双方真实意思表示，对双方均有约束力。根据渝高公司、卢方英医院、重庆方英医院三方2015年8月31日签订的《补充协议二》，重庆方英医院受让的是“原合同及其补充协议一中乙方（卢方英医院）的一切权利义务”，2015年9月7日只是权利义务发生转移的时间，不是转移权利义务的范围。在渝高公司和重庆方英医院达成的《补充协议三》中还约定“自2015年4月9日至道路开通之日止，甲方对乙方给予一定的租金优惠”，也证明2015年5月22日至2015年9月7日期间的租金应由重庆方英医院支付。渝高公司作为以营利为目的的企业法人，资金具有高速流动性，渝高公司与重庆方英医院约定的逾期支付租金的违约金计算标准相当于年利率18.25%，低于人民银行同期贷款利率的四倍，不存在过高的情形。渝高公司向一审法院起诉请求：判令解除原、被告于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》及之后签订的相应补充协议，且被告立即腾退所占房屋并将房屋交还给原告；被告向原告支付拖欠的租金8783969.43元；被告向原告支付违约金（暂计算至2017年12月5日共计2250760.49元）；被告向原告赔偿损失648507.84元；被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：“卢芳英医院”系重庆卢芳英医院有限公司（企业类型为有限责任公司）于2014年6月3日设立的医院，后于2016年2月23日注销。被告重庆方英医院系被告卢芳英投资的个人独资企业，于2015年8月18日成立。被告卢芳英与被告谢祥先系夫妻关系。2014年3月31日，原告作为甲方与“卢方英医院”作为乙方签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将位于重庆市九龙坡区二郎华民街15号的房屋共计9501.02平方米（包括C区1号共4层7906.65平方米、C区2号共1层515.23平方米、D区共3层1079.14平方米）出租给乙方；租赁期限为5+5年，第一个5年期自2014年4月9日至2019年4月8日，租金单价按第三条第2款《第一个5年期租金明细表》执行，2014年4月9日至2015年4月8日期间的租金单价予以优惠，起始月租金为147996.67元；2014年4月9日至2015年4月8日的季度租金为443990.01元，2015年4月9日至2016年4月8日的季度租金为1131808.59元，2016年4月9日至2017年4月8日的季度租金为1199738.34元，2017年4月9日至2018年4月8日的季度租金为1271796.36元，2018年4月9日至2019年4月8日的季度租金为1348030.47元；租金按季度支付，乙方在双方签订合同时应向甲方支付首期租金443990.01元；乙方签订合同时向甲方交纳租房保证金80万元；任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任方承担；乙方逾期交付房租，每逾期一日，按当期季租金的0.5‰向甲方支付逾期付款违约金；乙方如逾期一个月未缴纳租金或租赁期限内缴纳租金逾期天数累计超过60天，即视为乙方擅自终止租赁合同，甲方有权解除本租赁合同、收回房屋另行出租，同时，甲方追收乙方所欠租金及逾期付款违约金，不予退还乙方租房保证金，要求乙方另行支付二个月租金以赔偿甲方损失；本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2014年7月15日，原告作为甲方与“卢方英医院”作为乙方签订了《补充协议一》，双方约定：乙方承租房屋总面积为9501.02平方米，现C区1号由7906.65平方米调整为7915.67平方米，总面积调整为9510.04平方米；2014年4月9日至2015年4月8日期间的租金单价予以优惠，起始月租金为148131.97元；2014年4月9日至2015年4月8日的季度租金为444395.91元，2015年4月9日至2016年4月8日的季度租金为1132841.21元，2016年4月9日至2017年4月8日的季度租金为1200832.92元，2017年4月9日至2018年4月8日的季度租金为1272956.7元，2018年4月9日至2019年4月8日的季度租金为1349260.35元；自2014年6月1日至2019年4月8日按本协议租金标准执行，乙方第一季度租金差额171.38元应于2014年7月8日前与第二季度租金共计444567.29元一并缴纳。2015年8月31日，原告作为甲方、“卢方英医院”作为乙方、被告重庆方英医院作为丙方签订了《补充协议二》，三方约定：乙方愿意将原合同及其补充协议一中乙方的一切权利义务于2015年9月7日转移给丙方，丙方同意接受并严格履行原合同及其补充协议项下乙方的一切权利义务，甲方同意乙、丙双方的上述行为；原合同约定的租房保证金80万元转为丙方预交的保证金。2015年9月8日，原告作为甲方与被告重庆方英医院作为乙方签订了《补充协议三》，因修建轨道交通工程对二郎华园路施行道路封闭施工，对乙方经营造成了一定影响，乙方向甲方提出退租部分物业，并对其他物业给予租金优惠，甲方支持乙方正常经营活动的开展，双方约定：乙方承租房屋总面积为9510.04平方米，现甲方同意乙方自2015年9月9日起对D区负1层364.78平方米退租，乙方承租房屋总面积调整为9145.26平方米；自2015年4月9日至道路开通之日，甲方对乙方给予一定的租金优惠，租金价格为C区1号7915.67平方米月租金为284964.12元、C区2号515.23平方米月租金为28337.65平方米、D区1-2号714.36平方米月租金为39289.8元；甲方同意乙方于2015年10月30日前分两次缴清2015年4月9日至2015年10月8日期间的欠租1633788.42元（含C区1号、C区2号、D区1-2号三个部分的欠租1615529.42元及D区负一层2015年4月9日至2015年9月8日的欠租18239元），2015年10月8日以后的租金由乙方在每季末的5日前支付下季租金给甲方。2017年8月7日，原告作为甲方与被告重庆方英医院作为乙方签订了《补充协议四》，因修建轨道交通工程对二郎华园路施行道路封闭施工，对乙方经营造成了一定影响，乙方向甲方提出退租部分物业，并对其他物业给予租金优惠，甲方支持乙方正常经营活动的开展，双方约定：甲方同意乙方自2017年7月8日起对承租的C区515.23平方米退租，乙方承租房屋总面积由原9145.26平方米调整为8630.03平方米。另查明，被告重庆方英医院于2014年4月10日支付了2014年4月9日至2014年7月8日的租金443990.01元，2014年9月1日支付了2014年7月9日至2014年10月8日以及第一季度租金差额444567.29元，2014年11月5日支付了2014年10月9日至2015年1月8日的租金444395.91元，2015年1月30日支付了2015年1月9日至2015年4月8日的租金444395.91元。后被告重庆方英医院未按协议约定交纳租金，原告分别于2015年5月25日、7月29日、11月10日、2016年5月30日2017年8月29日向被告方英医院催收租金。被告方英医院于2015年7月3日支付了50万元，2016年1月7日支付了100万元，2016年8月15日支付了100万元，2017年3月31日支付了20万元。被告方英医院向原告交纳租金4477349.12元，欠交租金至今未向原告支付。审理中，原告明确截止2018年1月8日被告方英医院应交纳租金共计13261318.55元，扣除原告已交纳的4477349.12元，尚欠交租金8783969.43元。被告谢祥先称重庆卢芳英医院有限公司、重庆方英医院均系其与被告卢芳英婚姻关系存续期间设立，但企业均由被告卢芳英经营，被告谢祥先未参与经营，因修建轨道施工导致企业成立后至今都在亏损，没有取得收益，所有根本不存在企业收益用于夫妻共同开支或者家庭生活开支。一审法院认为，原告与“卢方英医院”签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》系双方真实意思表示，合法有效。原告、“卢方英医院”、被告重庆方英医院签订的《补充协议二》系三方真实意思表示，合法有效，“卢方英医院”作为承租人的权利义务均由被告重庆方英医院承受。后原告、被告重庆方英医院签订的《补充协议三》《补充协议四》亦系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议约定履行各自义务。根据协议约定，被告重庆方英医院如逾期一个月未缴纳租金或租赁期限内缴纳租金逾期天数累计超过60天，即视为被告擅自终止租赁合同，原告有权解除本租赁合同、收回房屋另行出租，现被告重庆方英医院逾期支付租金已符合约定情形，故该院对原告要求解除租赁合同及相关补充协议并腾退租赁房屋交还原告的请求予以支持。关于欠交租金的问题，截止2018年1月8日，被告应交纳租金共计13261318.55元，扣除已交纳的4477349.12元，尚欠交租金8783969.43元，故对被告重庆方英医院应交纳租金的金额予以确认。关于违约金的问题，原告、被告重庆方英医院在《补充协议三》中明确被告重庆方英医院交纳2015年4月9日至2015年10月8日期间的租金1633788.42元的时间为2015年10月30日前，故该笔租金应当自2015年10月31日起计算违约金。自2015年10月9日起的租金应当于每季末的5日前支付下季租金，以此类推。现原告要求每逾期一日按当期季租金的0.5‰计算违约金至2017年12月5日，该标准较为客观合理，一审法院予以支持。被告重庆方英医院分别于2016年1月7日支付了100万元，2016年8月15日支付了100万元，2017年3月31日支付了20万元，对上述交纳租金金额在其应交付租金本金中予以抵扣，截止2017年12月5日，被告重庆方英医院因欠交租金共产生违约金2004726.89元，一审法院予以确认。被告重庆方英医院称违约金标准过高，应当酌情予以调整，一审法院认为，原告、被告重庆方英医院签订的租赁合同中约定每日0.5‰的标准计算违约金，年利率为18.25%，低于中国人民银行同期贷款利率的四倍，该标准较为客观合理，对被告重庆方英医院的辩解意见不予采信。关于赔偿损失的问题，原告认为，根据协议约定，被告重庆方英医院如逾期一个月未缴纳租金或租赁期限内缴纳租金逾期天数累计超过60天，即视为擅自终止租赁合同，原告有权解除本租赁合同、收回房屋另行出租，追收所欠租金及逾期付款违约金，不予退还租房保证金，要求被告重庆方英医院另行支付二个月租金以赔偿原告损失。一审法院认为，被告重庆方英医院迟延支付租金构成违约，应当承担支付租金及违约金的责任，现原告另要求被告重庆方英医院支付二个月的租金赔偿损失，但未举示证据证明其损失的具体情况，在被告重庆方英医院应承担的违约金可以补偿原告因未按时收到租金产生的资金占用损失的情况下，对原告要求被告重庆方英医院支付二个月的租金赔偿损失的请求不予支持。被告重庆方英医院虽辩称其未能按时支付租金的原因系租赁房屋所在地的道路修建轻轨环线导致医院经营困难，一审法院认为，被告重庆方英医院系由被告卢方英投资的个人独资企业，企业的经营风险多种多样，企业门口的道路修建轻轨，并不能确定系企业营业额下降的原因，且原、被告通过2015年9月8日签订的《补充协议三》以及2017年8月7日签订的《补充协议四》，在道路修建轻轨可能对被告重庆方英医院造成影响的情况下对租金等事项达成了新的合意，故对被告重庆方英医院的辩解意见不予采信。关于被告卢芳英、被告谢祥先是否承担责任的问题，依照《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，本案中，被告重庆方英医院系房屋租赁合同的承租人，被告重庆方英医院系被告卢芳英投资成立的个人独资企业，故被告卢芳英应当在被告重庆方英医院的财产不足以清偿债务时，以其个人的其他财产予以清偿。被告谢祥先系被告卢芳英的配偶，重庆方英医院系被告卢芳英在婚姻关系存续期间设立的个人独资企业，被告卢芳英应当在被告重庆方英医院的财产不足以清偿债务时，以其个人的其他财产予以清偿。被告谢祥先称其未参与重庆方英医院的经营，且医院经营一直亏损，被告卢芳英应承担的债务并未用于夫妻共同生活、共同生产经营，现原告亦未举示证据证明被告卢芳英经营重庆方英医院所负债务系用于被告卢芳英、被告谢祥先的夫妻共同生活或家庭共同开支，故对原告请求被告谢祥先承担连带责任的请求不予支持。综上所述，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司与被告重庆方英医院通过原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司与卢方英医院于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》及2014年7月15日签订的《补充协议一》、原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司、卢方英医院与被告重庆方英医院于2015年8月31日签订的《补充协议二》、原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司与被告重庆方英医院于2015年9月8日签订的《补充协议三》及2017年8月7日签订的《补充协议四》建立的房屋租赁关系。二、被告重庆方英医院于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司腾退位于重庆市九龙坡区二郎华民街15号的租赁房屋共计8630.03平方米。三、被告重庆方英医院于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付截止2018年1月8日的租金8783969.43元。四、被告重庆方英医院于本判决生效后十日内向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付截止2017年12月5日因欠交租金产生违约金2004726.89元。五、被告重庆方英医院的财产不足以清偿前述债务时，被告卢芳英应当在以其个人的其他财产予以清偿。六、驳回原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费91899元，由原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担5367元，被告重庆方英医院负担86532元（此款原告已预交本院，被告在支付上述款项时一并支付原告）。”重庆方英医院、卢方英在二审中举示了卫星地图照片1张和现场照片7张，拟证明案涉租赁房屋附近因轨道交通环线施工造成通往重庆方英医院的主干道封闭；重庆方英医院退租的部分房屋至今仍然空置。渝高公司质证后认为，以上不属于二审中的新证据，轨道交通环线建设属实，但主干道封闭后另有通往重庆方英医院的道路。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，渝高公司与重庆方英医院在履行《房屋租赁合同》及补充协议过程中，鉴于轨道交通建设封闭道路对重庆方英医院的影响，双方协商减少了租赁面积，渝高公司对重庆方英医院应付租金给予了优惠，即本案中渝高公司起诉主张的租金系按优惠后标准计算，重庆方英医院、卢方英要求通过鉴定确定租金标准，违反诚实信用原则，且其所谓的鉴定缺乏参照对象，不具有可操作性，本院不予采纳。根据2015年8月31日《补充协议二》中“丙方（重庆方英医院）同意接受并严格履行原合同及其补充协议项下乙方（卢方英医院）的一切权利义务”的约定内容，重庆方英医院受让的系卢方英医院与渝高公司签订的《房屋租赁合同》的全部权利义务，之前已经产生，但卢方英医院尚未支付的租金，理应由重庆方英医院承担。一审按双方约定计算的逾期支付租金的违约金并不过分高于实际损失，本院予以确认。综上所述，重庆方英医院、卢方英的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91899元，由上诉人重庆方英医院、卢方英负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇二〇年六月三日（院印）书记员 余文韬