新疆维吾尔自治区泽普县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3124民初177号 原告（反诉被告）：新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司，住所地新疆喀什地区泽普县南新街（政府家属院内）。法定代表人：明淑娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢光明，男，1970年4月5日生，汉族，该公司经理，住新疆维吾尔自治区泽普县。被告（反诉原告）：谢琴，女，1990年7月3日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区泽普县。委托诉讼代理人：郑新宇，新疆曼泽律师事务所专职律师。原告（反诉被告）新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司（以下简称“美达房产公司”）与被告（反诉原告）谢琴商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月29日立案，于2020年4月14日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美达房产公司的委托诉讼代理人谢光明，被告（反诉原告）谢琴及其委托诉讼代理人郑新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美达房产公司向本院提出以下诉讼请求：1．判令被告支付房款475,000元；2．判令被告承担违约金97,498元（487490×20%），以上共计572,498元。事实与理由：2015年11月13日，原、被告签订了《房屋认购确认书》，约定被告认购原告开发的位于新疆泽普县幸福路中央广场A-1-11、A-1-12的房产，建筑面积89.12平方米，单价10,800元/平方米，总价962,490元，同时约定被告应于2015年11月13日前向原告支付定金20,000元，于2016年5月31日前支付462,490元，余款480,000元办理按揭。签订《房屋认购确认书》当日原告即向被告交付了以上商铺，被告累计向原告支付了487,490元房款。确认书同时约定，如非原告原因，被告要求退款或变更，按已交房款的100%承担责任。原告已经履行了房屋买卖合同义务，交付商铺给被告使用至今，被告至今未履行支付剩余房款的义务，原告遂向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告（反诉原告）谢琴答辩称，1．双方于2015年11月13日签订《房屋认购确认书》的行为是真实的；2．根据《房屋认购确认书》第一条第二项约定剩余房款是按揭付清购房款，在《房屋认购确认书》最下部左下角手写备注，内容说明乙方（谢琴）提供贷款所需资料，银行按揭款汇入甲方账户，这两点说明的问题是剩余房款应当办理银行按揭手续，实际我方将贷款证件交由美达房产公司去银行办理，至今美达房产公司也没有正式通知或告知我方办理贷款的进度或者办理贷款的结果；3．根据《房屋认购确认书》第一条约定涉案商铺暂测建筑面积89.12平方米，以泽普县城乡建设局确权面积为准，总房款多退少补，单价10,800元/平方米不变，根据此约定，至今美达房产公司也未将涉案商铺最终测绘报告送达或告知我方，如果面积发生增加或减少相应总房款也会新增加或减少，所以测绘面积影响本案总房款数额问题；4．根据以上陈述我方没有违反合同约定，剩余房款银行按揭完毕就会进入甲方账户（即原告），所以并非我方不缴纳剩余房款，并且原告引用《房屋认购确认书》中“如非甲方原因，乙方要求退款或变更，按已交房款100%承担责任”，我方不应当支付违约金。原告（反诉被告）美达房产公司为支持其诉讼请求，向法庭出示以下证据：1．《房屋认购确认书》一份，证明原告与被告之间存在商品房买卖关系，《房屋认购确认书》约定了付款方式及违约责任。经质证，被告对该份证据认可。2．商品房预售销售许可证二份，证明我公司于2015年办理的商品房预售销售许可证，因损毁补办了2018年商品房预售销售许可证，证明我公司具有合法资质，出售的房屋是有商品房预售许可证的。经质证，被告对该组证据认可，没有异议。3．房屋测绘平面图两份，证明位于泽普县中央广场A-1-11、A-1-12房屋产权面积分别为44.56㎡，与房屋确认的面积一致。经质证，被告对该组证据认可，没有异议。被告（反诉原告）谢琴为证明其主张，向法庭出示以下证据：1．《房屋认购确认书》一份，证明《房屋认购确认书》第一条约定建筑面积89.12平方米为暂定面积，最终以确权面积为准；第一条约定剩余房款是按揭方式；左下角手写备注处乙方（谢琴）只负责提交银行按揭资料，按揭款直接付给甲方账户，故根据约定并非被告不支付剩余房款，而是原告至今未办理按揭手续。经质证，原告对该份证据的真实性认可。测绘面积89.12平方米是初绘面积，最终测绘我公司已完成，面积为89.12平方米，与《房屋认购确认书》建筑面积一致；被告并未向我公司提供按揭贷款资料；因银行政策调整造成所有商品房贷款按揭业务停办。2．收据一份、明细分类账1份，证明2018年7月10日被告向原告支付5,000元房款，美达公司有公章确认，并注明余款475,000元；明细分类账证实被告于2015年11月13日合同签订当日交定金20,000元，2016年3月23日交房款200,000元整，2016年6月23日交房款262,490元，累计交房款487,490元，剩余房款为475,000元。经质证，原告对收据认可，对明细分类账不认可，认为其系复印件，也没有单位公章。反诉原告（被告）谢琴提出以下反诉请求：1．依法判令反诉被告与反诉原告签订《商品房买卖合同》；2．依法判令反诉被告为反诉原告办理泽普县幸福路中央广场A-1-11、A-1-12商铺剩余购房款475,000元的银行按揭贷款；3．依法判令反诉被告给反诉原告办理并交付泽普县幸福路中央广场A-1-11、A-1-12商铺的不动产权证。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年11月13日签订了一份《房屋认购确认书》确认书主要条款约定：一、乙方（反诉原告）自愿认购甲方（反诉被告）开发的位于泽普县幸福路中央广场A-1-11、A-1-12商铺，暂测建筑面积89.12平方米，单价为10,800元/平方米，总价款为962,490元，用途为商铺，乙方（反诉原告）于2015年11月13日前向甲方（反诉被告）支付定金20,000元，并于2016年5月31日前支付462,490元，余款480,000元由甲方为乙方办理银行按揭付清剩余购房款（签订本确认书首付房款50%，余款50%办理按揭，银行将按揭房款直接打入甲方账户）；二、本确认书签订后60日内，乙方按照规定与甲方签订《商品房买卖合同》。双方签订《房屋认购确认书》后，反诉原告按照约定向乙方按时支付了购房款487,490元，并及时向反诉被告提交了完整的银行贷款资料。但反诉被告即未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，也未给反诉原告办理银行按揭手续，给反诉原告造成了极大的经济损失。依据《商品房销售管理办法》三十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，销售方应当为商品房购买人办理产权手续，请贵院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告（原告）美达房产公司答辩称，1．原告已经将涉案商铺交付给被告，被告也向原告支付了部分购房款，认购书中对商铺的位置、价款、面积等都做了明确的约定，具备商品房买卖合同的主要内容。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第五条规定，双方签订的《房屋认购确认书》应认定为商品房买卖合同。2．根据双方签订的《房屋认购确认书》，办理按揭首先需要被告提供完整的资料，原告只是协助谢琴办理按揭。而事实上，按揭贷款至今未能办理的原因不在于原告，是银行由于政策原因不再办理房屋按揭贷款业务，并非是原告不履行协助义务。根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第二十三条规定，因一方当事人原因不能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能履行，对方可以解除合同并要求赔偿损失。故，被告要求原告办理按揭，不符合事实情况，实际也履行不了，是银行的原因导致不能办理按揭。3．关于被告要求办理产权证的请求。我方认为，应先查明在按揭贷款办理不了后，双方是否还能够继续履行买卖合同，即被告是否愿意支付剩余房款。根据上述司法解释规定，按揭贷款办不了，如果双方能继续履行的，合同应继续履行。现原告要求被告支付剩余房款，被告反诉也是要求办理产权证、办理按揭，从诉求上看，双方均是愿意继续履行合同的。故在被告愿意支付完毕剩余房款的情况下，原告愿意协助被告办理房产证。反诉原告（被告）谢琴针对其反诉请求，向法庭提交以下证据：《房屋认购确认书》一份，证明根据《房屋认购确认书》第二条约定本确认书签订60日内甲、乙双方签订商品房买卖合同，同时乙方还应当在商品房买卖合同签订10日内缴纳税费（办证税费），我方要求签订合同的主张源于第二条约定。经质证，反诉被告对《房屋认购确认书》真实性没有异议，对证明的内容有异议，反诉原告没有依照《房屋认购确认书》第二项约定支付税费，没有缴纳税费就办不了相关证件，责任不在我公司。针对反诉，反诉被告未向法庭提交证据。本院对双方当事人无异议的证据予以确认，对有异议的证据分析认证如下：被告提交的明细分类账虽系复印件，也未加盖公司公章，但其上面记载的付款时间和金额与原、被告陈述的一致，具有客观真实性，本院予以采信。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年11月13日，原、被告经协商，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《房屋认购确认书》，被告认购原告开发的位于新疆泽普县幸福路中央广场的商铺，门牌号为A-1-11、A-1-12，暂测建筑面积89.12平方米，单价10,800元/平方米，房屋总价962,490元；认购书中约定乙方应于2015年11月13日前向甲方支付定金20,000元，于2016年5月31日前支付购房款462,490元，余款480,000元按揭付清购房款，未约定付款期限。原、被告签订的《房屋认购确认书》第二项约定，在本确认书签订后60日内，乙方需按照规定与甲方签订《商品房买卖合同》；同时，乙方还应于签订《商品房买卖合同》后十日内按照国家有关规定缴纳税费。如非甲方原因，乙方要求退款或变更，按已交房款的100%承担责任；本确认书仅作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，房屋坐落、价格、付款的依据。《房屋认购确认书》签订后，原告于2016年8月向被告交付了该商铺，被告分别于2015年11月13日向原告支付定金20,000元、于2016年3月23日向原告支付购房款200,000元、于2016年6月23日向原告支付购房款462,490元、2018年7月10日向原告支付购房款5,000元，累计向原告支付房款487,490元。对于剩余的购房款475,000元双方未办理按揭，被告至今未向原告支付，被告遂诉至法院。另查明，双方在签订房屋认购确认书后，至今未签订正式的商品房买卖合同，也未办理不动产权证。经本院主持调解，被告同意一次性向原告支付剩余的购房款475,000元，原告也同意在被告交清房款后双方签订《商品房买卖合同》并给被告办理商铺的不动产权证，原告放弃要求被告承担违约金的诉求，但双方对案件受理费的负担未达成一致意见，因而调解未果。本案的争议焦点为：1．被告是否应该向原告付清剩余房款；2．原告主张的违约金能否成立；3．被告要求与原告签订商品房买卖合同、办理银行按揭以及办理并交付商铺不动产权证的诉求能否成立。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告协商一致后，签订了《房屋认购确认书》，双方在认购书中对房屋的位置、价款、面积、前期付款时间以及余款付款方式等主要内容达成一致意见，该《房屋认购确认书》具有买卖合同的效力，被告向原告支付购房款，原告向被告履行交付房屋的义务，即原告为出卖人，被告为买受人，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系。关于争议焦点“被告是否应该向原告付清剩余房款”，分析如下：双方签订了《房屋认购确认书》，系双方当事人达成的合意，原、被告应该按照约定履行各自的义务和权利。在认购书中双方对剩余的购房款明确了以按揭方式付款，未约定付款的时间，但时至今日双方都未能办理银行按揭，双方约定的付款方式实际未能履行，在此情况下只能由双方另行协商付款方式及付款时间。庭审中被告对所欠房款的事实和金额没有异议，也愿意向原告支付剩余房款，且被告至今一直在占有并使用该房屋，故原告要求被告支付剩余付款475,000元的诉讼请求诉讼具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点“原告主张的违约金能否成立”，《房屋认购确认书》约定中约定，“如非甲方原因，乙方要求退款或变更按已交房款的100%承担责任。”本案中，被告并未要求退款或进行变更，不符合双方约定承担违约责任的情形，另，双方在确认书中未约定延期付款的违约责任，现原告要求被告承担违约金缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点“被告要求与原告签订商品房买卖合同、办理银行按揭以及办理并交付商铺不动产权证的诉求能否成立”。根据双方签订的《房屋认购确认书》第二项的规定，明确约定了本确认书签订后60日内，乙方需按照规定与甲方签订《商品房买卖合同》；同时，乙方还应于签订《商品房买卖合同》后十日内按照国家有关规定缴纳税费。据此，双方应该就买卖房屋签订正式的商品房买卖合同，并有乙方缴纳相关的税费；因被告以实际占用并使用该商铺近四年，双方都未能办理按揭，现在双方就该房屋再办理按揭不符合实际，而且在谈话中被告也同意一次性向原告支付剩余房款，再办理按揭已经没有必要；根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用证变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，应该由原告提供办理房屋权属登记的资料报送泽普县房地产行政管理部门并协助被告办理土地使用证变更和房屋所有权登记手续。本案中原告同意在被告支付完剩余的房款后双方签订商品房买卖合同并给被告办理不动产权证，对此意见本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢琴于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司支付购房款475,000元；二、原告（反诉被告）新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司自收到上述房款475,000元之日起三日内与被告（反诉原告）谢琴签订《商品房买卖合同》；三、原告（反诉被告）新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司在与被告（反诉原告）谢琴签订《商品房买卖合同》后30日内，将办理房屋权属登记的资料报送泽普县房地产行政管理部门，并协助被告（反诉原告）谢琴办理房屋所有权登记手续；四、驳回原告（反诉被告）新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）谢琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9,526元，因适用简易程序审理减半收取计4,763元，由被告谢琴负担；本案反诉案件受理费50元，由原告新疆美达房地产开发有限公司泽普县分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   葛小丽二 〇 二 〇 年 六 月 八 日书  记  员   孙成光