江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1093号上诉人（原审被告）：无锡市春江花园业主委员会，住所地无锡市锡山区春江花园一期58号楼。负责人：常本靖，该业委会主任。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张昕，江苏金渠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔皓，女，1975年5月25日出生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：周云柱，男，1972年8月22日出生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：周某，男，2003年5月31日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：陈萍（受乔皓、周云柱、周某的共同特别授权委托），江苏迅安律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴俊华（受乔皓、周云柱、周某的共同特别授权委托），江苏迅安律师事务所律师。原审第三人：无锡能达热电有限公司，住所地无锡市锡山区经济开发区春杨路1号。法定代表人：吕可为，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昊，江苏神阙律师事务所律师委托诉讼代理人：魏卓成，江苏神阙律师事务所律师。上诉人无锡市春江花园业主委员会（以下简称业主委员会）因与被上诉人乔皓、周云柱、周某、原审第三人无锡能达热电有限公司（以下简称能达公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。业主委员会上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：国务院《物业管理条例（2007年修订）》第五十二条的规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”。《江苏省物业管理条例（2012年修订）》第三十七条第二款规定“建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任”。根据上述规定，维护维修热能管道是法律规定给专业经营单位的强制性义务。因此，本案若认定是由于热能管道维护不利导致的损失，应当由维修义务承担方即本案第三人能达公司承担赔偿责任。业主委员会于2009年6月12日与能达公司签署了《公配热能设备托管协议》。被上诉人与春江花园小区原上海陆家嘴物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中虽然约定了物业公司有维护、维修供热管道的义务，但因物业公司已经撤离。业主委员会代表全体业主根据法律规定将该项专营业务转移给第三人，双方之间实质已不是委托合同关系，而是权利义务的法定转移。业主最终与第三人之间形成了法定的供热合同关系。因此，业主与第三人之间因履行供热合同产生的纠纷与业主委员会无关。一审法院仅依据业主委员会与被上诉人之间的物业服务合同关系认定业主委员会应当承担热能管道损坏所造成的被上诉人的损失既不合法也不合理。乔皓、周云柱、周某二审未作答辩。能达公司二审述称：一审查明事实清楚，适用法律正确，业主委员会的上诉无事实和法律依据，请求维持原判。1.本案被上诉人与业主委员会之间属于物业服务合同纠纷。被上诉人系基于物业服务关系向业主委员会主张损失，而能达公司与被上诉人之间并无直接的物业服务关系，因此，被上诉人无权要求能达公司承担相应的赔偿责任。2.一审判决中仅有业主委员会和被上诉人确认是供热管道上端总闸漏水引起后续损失，能达公司对该事实不予认可。因此，一审法院虽对后续损失进行了评估鉴定，但在损失原因尚不能确定前，无法要求能达公司承担相应赔偿责任。本案纠纷事发已多年，仅凭被上诉人和业主委员会的陈述，并不足以认定系供热水管道损坏引起。3.能达公司与业主委员会签有《公配热能设施托管协议》，能达公司按约仅负责接收材料、收取供热水费并提供有偿维修服务。如被上诉人家中确实是由于供热水管道破损致损失发生，根据上述协议约定，能达公司仅提供有偿维修服务。本案被上诉人是将热水管道密封在家中吊顶之内，且该部分管道所有权也非能达公司所有，不属于能达公司日常保养范围之内。管道破损发生的原因并非是能达公司提供有偿维修不到位所致。因此，根据约定，业主委员会和被上诉人均无权要求能达公司承担相应赔偿责任。乔皓、周云柱、周某向一审法院提出诉讼请求：1.判令业主委员会赔偿其财产损失48647元；2.本案诉讼费用由业主委员会承担。事实与理由：乔皓、周云柱、周某系业主委员会提供有偿物业服务的无锡市锡山区春江花园二期203-1201室房屋业主，2013年3月15日，春江花园二期203-1201室房屋因预埋在房屋内的热水总管年久失修发生大面积漏水，造成屋内装修浸泡损坏，造成上述损失，故现诉至法院，请求判如所请。业主委员会一审辩称：春江花园二期小区内的热能管道已由业主委员会于2009年托管能达公司，依法由能达公司对小区内的供热配套履行维修、维护义务，业主委员会并非本案适格的被告，且业主委员会仅为业主提供基本的物业服务，不承担热水管道的维修服务；热水管道处于乔皓、周云柱、周某室内，属专有部位，报修后，业主委员会已及时进行了维修，尽到了物业管理区域内的管理、维护职责，结合诉状与证据不能说明热水管道破裂的真实原因，不能证明业主委员会对热水管道的破裂及相应损失的形成存在过错，故应依法驳回乔皓、周云柱、周某的诉讼请求。另乔皓、周云柱、周某请求权基础是基于双方的物业服务关系，案涉热水管道破裂发生时间乔皓、周云柱、周睿未履行应尽的缴纳物业费的职责，乔皓、周云柱、周某违约在先。第三人能达公司述称：依据能达公司与业主委员会的热能设施托管协议，能达公司仅负责材料接收、收取供热水费并提供有偿的维修服务，乔皓、周云柱、周某所主张的损失发生在其家中，其损失产生的原因尚不能确定是热水管道破裂所导致，即使是热水管道破裂所导致，但能达公司与业主委员会之间的协议约定，对公共区域的管道的所有权并不归能达公司所有，且损害发生在乔皓、周云柱、周某所密封的墙体之内，能达公司无法进行检修，故损失不应当由能达公司承担；本案所涉事件发生在2013年，之后至今均未收到乔皓、周云柱、周某或业主委员会向能达公司主张赔偿的情形，乔皓、周云柱、周某本案主张相对能达公司来说已过诉讼时效。一审法院经审理查明：1.乔皓、周云柱、周某系春江花园203号1201室房屋所有权人.2005年3月12日，乔皓与上海陆家嘴物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容：“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱……锅炉、供热线路、供气线路、消防设施……”。2012年9月乔皓、周云柱、周某向业主委员会缴纳春江花园203号1201室的物业管理费708元。2.2008年6月21日，春江花园一届二次业主代表大会决定春江花园实施业主自治，代表业主权益的组织是业主大会，业主大会的常设机构是业主委员会。同时决定保持原有的服务标准和收费标准。3.2009年6月12日，业主委员会与能达公司签订《公配热能设施托管协议》，约定为保证春江花园一、二期业主正常、稳定、安全地使用热水，解决因供热方面不必要的纠纷，理顺供热、供水关系，业主委员会将春江花园一、二期供热系统的所有设备设施，包括小区供热管网、业主家的热水表阀、水表卡等相关物品以及管线图、竣工资料等，全面交给能达公司托管，能达公司按照政府物价部门核定价格向业主收取热水费用，先付后用，同时能达公司对业主提供有偿维修服务，维修费按相关标准收领。4.2013年3月15日上午8点50分，春江花园二期203号1101室报修卫生间马桶底座渗水、厨房间顶上漏水，同日下午春江花园二期203号1201室报修厨房间顶上漏水。现双方确认漏水问题已修复。5.损失的鉴定情况：一审中，乔皓、周云柱、周某向本院提交工程预算书，欲佐证损失金额，但业主委员会及能达公司均不予认可。因双方就损失的金额无法达成一致意见，法院依法委托双方协商选择的江苏方正保险公估有限公司无锡分公司（以下简称公估公司无锡分公司）进行损失鉴定、评估。2019年7月23日，公估公司无锡分公司出具评估报告，结论为：参照无锡地区室内装饰装潢公司的市场价格行情以及《2019年无锡工程造价信息》，评估标的无锡市锡山区春江花园二期203-1201室热水管漏水造成室内损失总估损金额为14585元。6.审理中，一审法院另查明：乔皓、周云柱、周某于2017年8月10日就本案所涉事宜向法院提起诉讼，后于2018年8月14日向法院申请撤回起诉，在该次诉讼中，乔皓、周云柱、周某与业主委员会均确认《公配热能设施托管协议》的签订未通过业主大会决议。审理中，乔皓、周云柱、周某陈述漏水部位在其家中天花板处，因整栋房屋的热水公共管线均是埋设在房屋内部，未裸露墙体外，漏水部位系管线上端的总阀，为此还特意设置了检修口，并提供手机照片予以佐证，业主委员会经核实，确认系热水管上端阀门漏水。业主委员会亦陈述漏水系先由春江花园二期203-1101室业主先报修，经业主委员会通知203-1201室业主后才报修至物业。乔皓、周云柱、周某对此亦予以认可。根据双方诉辩意见，一审归纳本案争议焦点为：一、业主委员会是否是本案适格的被告主体；二、造成本次损失的责任如何划分；三、损失的具体数额。关于争议焦点一，一审法院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。本案业主委员会对春江花园二期进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定的“其他组织”。业主委员会依据业主共同委托或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事物业服务行为，现乔皓、周云柱、周某与业主委员会存在物业服务合同关系，其基于该关系起诉业主委员会，符合法律规定，故业主委员会是本案适格被告。关于争议焦点二，一审法院认为：首先，双方对于造成本案案涉房屋损失的原因系预埋在房屋内的热水管道上端阀门漏水不存争议，该部位系公共设施，业主在装修时亦预留了检修口。业主委员会经授权对业主提供物业服务，决定保持原有的服务标准和收费标准，并按收费标准收取相关费用，其应当负有对小区供热线路进行日常管理、维护义务，其虽将小区供热线路托管于能达公司，但鉴于本案诉讼是基于物业服务合同关系，业主委员会并不能依此免除其相应的责任；其次，虽然本案所涉供热线路在业主房屋内部，但并不影响业主委员会正常履行职责，业主委员会现未有证据证明其或接受其委托的能达公司已尽到日常管理、维护义务，理应对造成的损失承担赔偿责任；再次，本案业主虽无对公共部位进行日常维护的义务，但本案所涉公共部位在房屋内部，业主亦应当对业主委员会的日常管理、维护义务提供相应便利，对于发现问题亦应当及时报修处理，本案中，乔皓、周云柱、周某接收房产后疏于管理，未能及时发现问题，导致损失扩大，应当适当减轻业主委会云的赔偿责任；第四，业主委员会主张乔皓、周云柱、周某在事故发生时未履行应尽的缴纳物业费的职责，构成违约在先，对此，一审法院认为，业主委员会可按照合同约定向乔皓、周云柱、周某催缴或采取其他救济方式，但不能作为本案中免除责任的理由；第五，业主委员会作为业主授权的服务管理机构，应该可以预见到可能危及业主利益的情形，并按照合同约定，尽到保护义务。没有采取一定的措施减少损害或者避免损失扩大，导致业主受损的，业主委员会应当在合理范围内赔偿。但是业主也不能一味依赖业主委员会采取措施，当损害发生后，业主也要积极发现并自救，尽量减少或防止损失，并及时通知业主委员会开展必要的应对措施。综上，法院根据造成损失的原因力大小和当事人过错的程度，酌定业主委员会对乔皓、周云柱、周某的损失承担90%的责任，剩余10%的损失由乔皓、周云柱、周某自负。关于争议焦点三，一审法院认为：本案双方一致同意由公估公司无锡分公司对案涉房屋内损失进行鉴定、评估，该公估公司无锡分公司具备相应资质，其依委托进行相应评估，程序合法，并出具了相关评估报告，乔皓、周云柱、周某虽持有异议，但并未提供相应证据证明公估公司无锡分公司所出具的评估报告存有重大误解、过失或有其他影响评估报告真实性、合法性及关联性的情形，故法院对公估公司无锡分公司出具的评估报告依法予以采信，并认定春江花园二期203-1201室漏水所造成的损失金额为14585元。以上，业主委员会应当承担乔皓、周云柱、周某房屋内损失14585元的90%即13126.5元。鉴于本案诉讼是基于物业服务合同关系，故能达公司在本案中不承担赔偿责任。至于业主委员会与能达公司签订的《公配热能设施托管协议》属另一法律关系，本案不予理涉。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决：一、业主委员会于判决生效后10日内赔偿乔皓、周云柱、周某损失13126.5元。二、驳回乔皓、周云柱、周某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，减半收取计508元，鉴定人员出庭费300元，鉴定费2336元，合计诉讼费用3144元，由乔皓、周云柱、周某负担2454元，业主委员会负担690元（乔皓、周云柱、周某同意其预交案件诉讼费用由业主委员会直接给付，法院不再退回。业主委员会应于判决生效后10日内将应负担的案件诉讼费用给付乔皓、周云柱、周某）。二审对一审已查明的事实予以确认。二审另查明：乔皓、周云柱、周某在一审中曾表示其并未开通使用过供热服务。以上事实，有一审庭审笔录在卷佐证。本院认为，对物业管理区域内的供水、供热等相关管线和设施设备，《物业管理条例（2007年修订）》第五十二条仅是规定供水、供热等单位依照法律规定承担维修、养护的责任，并未在此直接规定供水、供热单位即应承担维修，养护责任，故供水、供热等单位对物业管理区域内的相关管线和设施设备是否需承担维修、养护责任还需结合其他法律规定判断。《江苏省物业管理条例（2012年修订）》第三十七条第二款中虽提及了“建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加，……专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任”，但该修订的条例系自2013年5月1日起施行，上述规定针对的仅是新建住宅小区，而该第三十七条第三款明确规定“本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定”。本案所涉供热设施设备及相关管线系早在2013年前即已建设完成，故应适用上述条例第三十七条第三款的规定，而该款规定中并未对专业经营单位的维修、养护责任进行规定。因此，业主委员会依据《物业管理条例（2007年修订）》第五十二条以及《江苏省物业管理条例（2012年修订）》第三十七条第二款的规定主张案涉供热管线系专业经营单位的法定义务，据此其不应承担相应义务以及赔偿责任的意见，本院不予采纳。本案中，业主系基于物业服务关系要求业主委员会承担赔偿责任。业主与上海陆家嘴物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》中已明确约定了物业管理服务的内容包含对供热管线的维护和管理。该前期物业服务公司虽已撤离，但春江花园小区在2008年实施业主自治时，已明确保持原有的物业服务标准和收费标准，故《前期物业管理服务协议》中所约定的物业服务内容对之后承接物业管理的主体仍有约束力。业主委员会虽在2009年与能达公司签订了《公配热能设备托管协议》，但该协议的签订并未经过业主大会决议，且从协议内容来看亦只是托管关系，本案业主也并未开通使用供热服务，无法认定为权利义务的法定转移，故一审法院根据本案业主的主张基于物业服务关系认定业主委员会承担责任并无不当。至于业主委员会与能达公司之间的关系，双方可另行处理。综上，业主委员会的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元（业主委员会已预交1016元），由业主委员会负担。业主委员会多预交的案件受理费，由本院退回。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年六月十二日书记员  蒋 懿