沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0113民初1421号原告：李润东，男，1985年1月16日出生。委托诉讼代理人：李秀平（系原告的妻子），住址沈阳市和平区。被告：吉宝城镇开发（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲新路26-32号。统一社会信用代码：91210113662523003D。法定代表人：姜呈家，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王维维，系该公司法务人员。原告李润东与被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司（以下简称“吉宝城镇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李润东及委托代理人李秀平、被告吉宝城镇公司委托代理人王维维到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告李润东向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房定金10,000元。事实和理由：2019年5月6日，偶然到了融创观澜壹号售楼中心看房，因我们家庭有两套住房，从2018年8月8号开始，沈阳市人民政府办公厅颁布了《沈阳市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，该政策明确规定:沈阳市户籍一个家庭只能有两套商品住宅，不得在限购区域内再购置新的商品住宅。2019年5月8日，原告夫妻二人下午2点左右到售楼中心，下午3点半就交付了一万元。晚上6点多到家，冷静思考认为一对夫妻只能有两套商品住宅，我们家买不了，尽管经过被告销售人员试查能买，但原告还是存有疑虑，原告要买就得贷款，办贷款的人说因原告妻子名下有两套房，不离婚，就得原告妻子写放弃，原告妻子无法接受。但因为夫妻都在场，这个问题不好当着外人的面太过争执，原告妻子也就按那个人说的，暂信了她。让原告妻子选择的只是最把边楼的两个二楼，电梯楼二楼肯定光线不好。原告妻子就联系售楼员，房子不能买，实在太仓促了。一、违反法律法规限购政策，日后房证下不来，或能下，要补交很多罚款怎么办。二、婚后财产原告妻子不能放弃，不能相信售楼员的话。三、货款要80来万，月供4500元多，让我们打工资流水，两人的月收入必须超出贷款的二倍，我们确实达不到。四、下班前交的款，当天下班后通知销售人员不买，前后就几个小时，且处于下班不销售阶段，没占用他们的资源，被告坚决不退还定金。买房子不给夫妻思考的时间，给出的承诺都是口头的，原告是第一次看，不太满意的，交了一万元，拿一堆东西让我签，都是固定模式与内容的霸王条款，一开始就不合法的，无效的。原告特诉讼至法院。被告吉宝城镇公司辩称，一、被告已履行告知和提示义务。被告向原告明确告知和提示了沈阳市的限购政策，原告也予以签字确认。同时，在双方签订的《商品房预定合同》中，被告再次提示和约定如因限购政策导致原告不具备购房资格，原告应承担的违约责任，即解除《商品房预定合同》并不予返还原告己经交纳的定金。二、原告与被告已对定金不予返还事宜达成一致。原告与答辩人已就双方预定合同的解除事宜达了《解约协议》，明确约定原告已经交纳的定金作为解除预定合同的违约金，被告不予退还。综上，原告作为完全民事行为能力人，在被告已明确告知和提示有关限购政策及违约风险的前提下，与被告签订预定合同且交纳定金，因自身原因解除预定合同且同意承担违约责任。因此，被告不应返还定金，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月8日，原告（甲方）李润东与被告（乙方）吉宝城镇公司签订了《商品房预定合同》。该合同约定原告李润东预定被告开发的融创观澜壹号项目房产，面积127.39平方米，总价款1,100,715元，同时约定原告在当日向被告吉宝城镇公司支付定金1万元，该定金自双方签订商品房买卖合同后自动转为房款。上述合同签订后，原告李润东向被告吉宝城镇公司支付了1万元，被告吉宝城镇公司为原告出具了收据。另查，在2019年5月8日时，原告李润东的妻子李秀平在沈阳市有两处房产，原告李润东预定的涉案房产在沈阳新建商品房限购政策范围之内。在诉讼过程中，被告吉宝城镇公司提交了《承诺书》、《解约协议》一份，该承诺书载明：“本人承诺具备购房资格。如不符合购房条件或按揭贷款条件或其他原因导致无法购买上述房屋的，本人已交纳的购房定金贵司有权不予返还…”。该解约协议载明“甲乙双方就乙方退房事宜达成协议：…乙方（原告）所交定金壹万元作为解除该合同的违约金，甲方有权不予返还…。”原告李润东称上述承诺书、解约协议确系其本人签名，并称仅在2019年5月8日签订合同时签了部分手续材料，此后未再到被告吉宝城镇公司。在诉讼过程中，原告李润东称其妻李秀平在签约前已告知被告吉宝城镇公司销售人员其在沈已有二处房产，被告吉宝城镇公司销售人员称可以原告李润东名义购买。为此，原告李润东提供了不动产权证书、微信聊天记录截图等证据材料。经本院释明，被告吉宝城镇公司销售经办人员未能到庭。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。从当事人陈述、微信聊天记录、合同、承诺书等证据材料，结合原告签署合同时的身份，双方对原告夫妻具有二套以上房产，属被政策限购的购房主体均是明知的（原告对自身状况明知，被告售楼员作为房屋开发企业专门销售人员应尽到专业注意和提示义务），在明显违背国家商品房宏观调控限购政策的情况下，双方签订的涉案商品房预定合同因违背公序良俗，应依法认定为无效合同。合同无效，应根据各自过错承担法律责任。本案中，原告作为完全民事行为能力人，明知已被政策限购情况下，仍与被告吉宝城镇公司签约支付定金，自身存在较大过错。被告吉宝城镇公司作为房屋开发企业，明知原告被政策限购，仅进行了一定注意和提示，被告吉宝城镇公司也存在一定的过错，结合双方的过错程度、双方的实际损失情况，本院酌定被告吉宝城镇公司应返还原告李润东4000元为宜。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。原告李润东主张被告吉宝城镇公司诱导购房、口头承诺可返还定金1万元等情形，未提供充足证据材料证明，本院不予采信。被告吉宝城镇公司销售人员明知原告夫妻限购情况签订合同收取定金，其仅以签订承诺书、解约协议抗辩已完全尽到了注意提示义务，缺少事实及法律依据，本院不予采纳。因合同无效自始无效，被告吉宝城镇公司依解约协议进行抗辩，亦无法支持。综上，被告吉宝城镇公司应返还原告李润东4000元。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告吉宝城镇开发（沈阳）有限公司于本判决生效后五日内返还原告李润东4000元。二、驳回原告李润东的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告李润东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  肖鲁峰二〇二〇年六月三日法官助理葛德强书记员徐波本案所涉及的相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。申请执行的期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。