湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初1211号原告：杜光远，男，1958年6月9日出生。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告杜光远与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜光远到庭参加诉讼、被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜光远向本院提出诉讼请求：1、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付2019年4月1日至2020年4月30日欠付租金26374.8元及租金违约金为829.53元；2、判令被告张家界大成酒店公司向原告支付2019年4月1日至2020年4月30日欠付委托装修改造折旧款46165.2元及违约金为483.99元；3、判令被告张家界山水公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：一、按2019年5月27日张家界永定区法院的(2019)湘0802民初1538号已经生效民事判决书。该判决书判决欠租截止日期为2019年3月31日。现按(2019)湘0802民初1538号判决书中查明的事实认定每月应付租金为2127元。从2019年4月1日至2020年4月30日应付租金27651元。已经支付租金1276.5元(425.4*3=1276.2)。欠付租金人民币26374.8元。二、按2019年5月27日张家界永定区法院的(2019)湘0802民初1538号已经生效民事判决书。该判决书判决欠租截止日期为2019年3月31日。现按(2019)湘0802民初1538号判决书中查明的事实认定每月应付委托装修改造折旧款为3723元。从2019年4月1日至2020年4月30日应付委托装修改造折旧款48399元。已经支付委托装修改造折旧款2233.8元(744.59*3=2233.8)。欠付委托装修改造折旧款人民币46165.2元。三、1．按2019年5月27日张家界永定区法院的（2019）湘0802民初1538号已经生效民事判决书。该判决认定违约金按违约期内应付租金的3%支付违约金，违约期内应付租金为2127*13=27651元，租金违约金为27651*0.03=829.53元。2．按2019年5月27日张家界永定区法院的（2019）湘0802民初1538号已经生效民事判决书。该判决认定委托装修改造折旧款违约金按违约期内应付委托装修改造折旧款的1%支付违约金。违约期内应付委托装修改造折旧款为3723*13=48399元，委托装修改造折旧款违约金为48399*0.01=483.99元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司共同辩称，请求依法公正处理本案，降低违约金，驳回原告要求张家界山水公司承担担保责任的诉讼请求。一、原告已付款情况：1、2019年4月1日至2020年4月30日，被告已给原告共计支付3510元。2、被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。3、现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；二、原告主张的分项违约金过高，请求人民法院统一违约金计算标准，按照下欠租金的1%计算违约金；三、张家界山水公司签订的担保条款没有办理不动产抵押登记，抵押权不成立，本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证情况，本院确认以下法律事实：2013年5月1日，张家界山水公司与杜光远签订一份《张家界市商品房现房买卖合同》，约定由原告杜光远购买位于XXX市XX区的张家界大成山水国际大酒店第19层1918号房，建筑面积63.82平方米，价款255280元。合同签订的当天，杜光远向张家界山水公司交付购房款255280元。2013年5月1日，杜光远（合同甲方）与张家界大成酒店公司（合同乙方）、张家界山水公司（合同丙方）分别签订一份《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》。其中，《房屋租赁合同》约定：甲方购买的房屋位于XXX市XX区的张家界大成山水国际大酒店第19层1918号房，建筑面积63.82平方米；甲方将该房屋交乙方统一管理经营，租赁期内乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理，租赁期限为10年，租金标准为每月2127元，支付日期为按月支付，每月28号前，乙方将当月租金收益一次性划入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同租赁期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付租赁收益，除应付甲方的租赁收益外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。《房屋委托装修合同》约定：甲方购买的房屋位于XXX市XX区的张家界大成山水国际大酒店第19层1918号房，建筑面积63.82平方米；甲方将该房屋委托乙方按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理，在委托期内，甲方承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权乙方处理，甲方委托乙方装修改造该房屋的装修改造款为446740元，委托装修改造期限为10年。委托装修改造折旧款的返还为：委托期限内，乙方每年按房屋委托装修改造款总额的百分之十的折旧比例返还给甲方，每月委托装修改造折旧款返还的金额为3723元，返还日期为每月28日前，乙方将当月应返还的委托装修改造折旧款一次性划拨入甲方指定的银行账户。违约责任为：本合同委托期内，如逾期3个月乙方未向甲方返还委托装修改造折旧款，除应付甲方的委托装修改造折旧款之外，乙方应另向甲方支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。合同同时约定，丙方以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。合同签订的当天，杜光远向张家界大成酒店公司交纳装修改造款446740元。此后，张家界大成酒店公司按约定向杜光远支付租金及返还委托装修改造折旧款至2016年9月28日，自2016年10月1日至2019年3月31日，张家界大成酒店公司共计支付租金及装修改造折旧款为38100元，下欠租金及装修改造折旧款共计137400元。2019年4月9日，原告杜光远向本院提起诉讼，要求二被告支付所欠租金及装修改造折旧款，本院受理后，依法进行审理，并于2019年5月27日作出（2019）湘0802民初1538号民事判决：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司向原告杜光远支付2016年10月1日至2019年3月31日期间欠付的租金及委托装修折旧款共计137400元、违约金3031.2元（2127×30=63810×3%＝1914.3元,3723×30=111690×1%=1116.9），共计140431.2元；限本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任。2019年4月1日至2020年4月30日止，张家界大成酒店公司应向杜光远支付租金及委托装修折旧款共计76050元（2127×13+3723×13），已支付3510元，欠付72540元。违约金的计算：应支付租金和装修折旧款分别为36%和64%。经折算欠付租金的违约金计算基数为元26387.4元（2127元×13-3510×36%），租金违约金为26387.4元×3%＝791.62元；欠付委托装修折旧款的违约金计算基数为元46134.6元（3723元×13-3510×64%），委托装修折旧款违约金为46134.6元×1%＝461.35元。上述事实，有当事人陈述及原告提交的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、银行流水、本院（2019）湘0802民初1538号《民事判决书》及被告提交的答辩状等证据予以证实，足以认定。判决的理由和结果本院认为，杜光远与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。被告张家界大成酒店公司自本院作出（2019）湘0802民初1538号民事判决后，仍没有按照约定支付租金及委托装修折旧款，属违约行为，依法应当支付下欠的租金及委托装修折旧款并承担违约责任。故原告杜光远要求被告张家界大成酒店公司支付自2019年4月1日至2020年4月30日下欠租金及委托装修折旧款并支付违约金的请求，符合法律规定，应予支持；但考虑今年出现新型冠状××不可抗力的情形，酌情减免一个月租金及委托装修折旧款。被告辩称对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可，因原、被告双方签订的委托装修合同约定合同期限为10年，故被告辩称理由不成立，本院不予采纳。被告辩称应降低违约金的请求，因双方约定的违约金并未高于违约所造成的损失，故对于被告提出的降低违约金的请求，本院不予支持；被告张家界山水公司在《房屋租赁合同》及《房屋委托装修合同》中约定给被告张家界大成酒店公司提供连带担保责任，原告杜光远要求被告张家界山水公司承担连带担保责任，符合法律规定，依法予以支持。被告张家界山水公司辩称超过担保期限，不应承担担保责任的辩称观点，无事实及法律依据，该辩称观点本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内向原告杜光远支付2019年4月1日至2020年4月30日期间欠付的租金及委托装修折旧款共计66690元（72540元-2127元-3723元）、违约金1252.97元，共计67942.97元；二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述第一项判决义务承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1646元，适用简易程序减半收取823元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚君健二〇二〇年六月二十三日书记员  贺玲玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。