北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终333号上诉人（原审原告）：北京中装华港建筑科技展览有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路六号院内一号馆四层366号。法定代表人：牛学娜，董事长。委托诉讼代理人：宋建国，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫然，北京市康达律师事务所律师。被上诉人：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：潘伟，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：赵建英，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梦娟，北京市中伦文德律师事务所实习律师。上诉人北京中装华港建筑科技展览有限公司（以下简称中装公司）因与被上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称京坤公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人中装公司的委托诉讼代理人宋建国、闫然，被上诉人京坤公司的委托诉讼代理人赵建英、王梦娟参加了诉讼。本案现已审理终结。中装公司上诉请求：1、请求依法撤销（2019）京03民初340号民事判决书；2、请求改判支持中装公司一审全部诉讼请求，京坤公司承担本案一审二审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。（一）一审判决仅排除了个别因素就断言涉诉房屋“并不存在影响转移登记的客观因素”，属于认定事实错误。涉案房屋不能办理转移登记是客观事实，京坤公司在一审中对不能办理转移登记的事实予以确认，并提出不能办理转移登记的原因在于“政府系统问题”(2019年9月4日《民事一审谈话笔录》第5页)、“建委系统录入问题”(2019年11月20日《民事一审开庭笔录》第13页)。此外，中装公司还提供了因导盘失败而不能办理转移登记的依据（中装公司2019年11月25日提交的《代理词》附件《填报数据导入情况表》）、京坤公司税务问题导致不能办理转移登记的事实依据（中装公司证据十七）。一审判决仅因为涉诉房屋办理了初始登记等情况就否认当事人双方共同确认过的不能办理转移登记之客观事实，在没有对京坤公司提出的“政府系统问题”之客观因素进行审查、没有对中装公司提出的导盘问题和税务问题进行审查的情况下，就武断地认定涉案房屋“不存在影响转移登记的客观因素”，属认定事实错误，应予改判。（二）一审判决没有全面审查事实依据的情况下就认定“中装公司主张涉案房屋不能办理所有权转移登记的意见，没有事实依据”，属于认定事实错误。如上所述，涉案房屋不能办理转移登记是京坤公司自认的客观事实，一审法院既没有根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2008年调整)》第七十四条的规定,对京坤公司自认的事实予以确认，也没有对京坤公司提出的“政府系统问题”之客观因素进行审查、更没有对中装公司提出的导盘失败和税务问题进行审查，却认定“中装公司主张涉案房屋不能办理所有权转移登记的意见，没有事实依据”，属认定事实错误，应予改判。（三）一审判决认定“中装公司以京坤公司迟延办理涉案房屋所有权登记为由，主张合同目的不能实现的意见，没有事实依据”，属于对中装公司的诉讼主张认定错误、认定事实错误首先，一审判决对中装公司的诉讼主张认定错误。中装公司不仅主张依据《合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，以合同目的不能实现为由解除涉诉合同，还主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除涉诉合同（2019年11月20日《民事一审开庭笔录》第5页、第12页、第13页）。一审判决错误地将中装公司的主张认定为仅基于京坤公司迟延办理所有权（初始）登记，导致合同目的不能实现，根据《合同法》第九十四条第一款第（四）项要求行使法定解除权。关于涉诉房屋上有抵押、涉诉房屋未办理初始登记等，都是中装公司基于京坤公司未为其办理转移登记这一事实而对具体为什么没有为中装公司办理转移登记所做出的推测而已，中装公司明确告知一审法院“这个房产证（具体）为什么办不下来我们也不是特别清楚”(2019年9月4日《民事一审谈话笔录》第5页)。一审判决对中装公司提出的诉讼主张认定错误，继而对中装公司的诉讼请求做出错误判决，应予改判。其次，一审判决否认“合同目的不能实现”，属于认定事实错误。一审判决认为“中装公司签订合同的目的是取得涉案房屋的所有权，包括实际占有、控制涉案房屋和所有权的转移登记”三项要素，却仅依据“实际占有”这一项要素就认定中装公司“主张合同目的不能实现的意见，没有事实依据”，一审判决的结论与其提出的前提自相矛盾：1.涉案房屋一直不能办理所有权转移登记。如上文所述，京坤公司在一审中对该事实予以确认，京坤公司赵煜廷在微信中承认京坤公司需要缴纳完2019年5月的税费后才能办理转移登记（中装公司证据十七）、京坤公司短信记录（中装公司证据十六、十八）以及中装公司提供的《填报数据导入情况表》（中装公司2019年11月25日提交的《代理词》附件）也可证明涉案房屋一直无法办理所有权转移登记。2.中装公司没有控制权。“占有”并非“控制”，中装公司花费七千余万元，目的绝不是为了购买一个与承租人无异的“占有”权。“控制”需要能对涉案房屋行使赠与、转让、抵押等基于所有权而享有的处分权，由于涉案房屋至今未登记至京坤公司名下，中装公司根本不享有对涉案房屋的所有权、无法对该房屋行使处分权，完全不能“控制涉案房屋”，甚至因没有房屋所有权证，房屋性质虽然是商业用房，第三人承租后迟迟不能办理相关证照而将中装公司起诉至顺义区人民法院要求赔偿未按期办理房屋所有权证的违约金，给中装公司造成了重大经济损失。3.中装公司花费七千余万元的巨额购房款，却既没有取得控制权，也无法办理转移登记，三项合同目的中，有三分之二的目的都不能实现，而一审法院却错误认定中装公司合同目的可以实现，这种认定显然是毫无根据且错误的。（四）一审判决认为“双方仍然在实际履行办理涉案房屋所有权转移登记”，属于认定事实错误。京坤公司自2018年1月9日向中装公司出具了面积补差款发票后再也没有履行过任何合同义务，一审判决认定“双方仍然在实际履行办理涉案房屋所有权转移登记”是错误的，应予纠正。二、一审判决适用法律错误（一）一审判决拒不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定,且不做解释和分析,是错误的。中装公司诉请解除合同的法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条（2019年11月20日《开庭笔录》第5页、2019年11月25日提交的《代理词》第3页、2019年12月13日《询问笔录》第5页）、《合同法》第九十四条第（四）项和第（五）项（2019年11月20日《开庭笔录》第13页）。但一审法院完全没有对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条和《合同法》第九十四条第一款第（五）项进行评价，而是仅仅依据《合同法》第九十四条第一款第（四）项判决驳回中装公司全部诉讼请求，属于适用法律错误，应予改判。（二）一审法院违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2008调整)》第五条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条中关于举证责任分配的规定，过分加重中装公司的举证责任。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2008调整)》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，在中装公司已经举证京坤公司负有办理转移登记的义务但未成功办理的情况下，应由京坤公司证明其已经履行了合同义务，而不是由中装公司证明京坤公司没有履行合同义务的具体原因。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，该《解释》仅要求房屋买受人能证明是出卖人原因导致无法办理转移登记即可，至于出卖人出于何种具体的原因导致无法办理转移登记，并非房屋买受人之能力所能证明。在京坤公司也认可涉案房屋确实无法办理转移登记的情况下，具体不能办理的原因是否如京坤公司所述的税务存在问题，还是登记中心的系统存在问题，或是其他问题，都应当由京坤公司承担举证责任。一审法院认为中装公司应当提供不能办理所有权转移登记的具体原因，显然是错误的。三、一审判决与最高人民法院等做出的同类判决相悖，违背了“同案同判”的司法理念。法〔2019〕254号《最高人民法院关于印发的通知》指出：“民商事审判工作要树立正确的审判理念……注意树立……同案同判思维，通过检索类案、参考指导案例等方式统一裁判尺度，有效防止滥用自由裁量权”，禁止法院滥用自由裁量权，确保人民法院对同类案件的判决对社会公众具有指引效力和公信力。中装公司于立案之时就向一审法院递交了最高人民法院、北京市第三中级人民法院（即一审法院）、辽宁省阜新市中级人民法院做出的在先判决，这三份判决均基于由于房屋出卖人原因导致涉案房屋不能办理转移登记的事实，从而支持了房屋买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条解除合同的诉讼请求，依法保护了房屋买受人的合法权益不被开发商肆意侵害。一审判决与最高人民法院会议精神背道而驰，违背了“同案同判”的司法理念，应予纠正。综上，一审判决完全没有对中装公司提出的事实主张和法律依据进行认定、未对京坤公司自认的事实进行确认、认定事实错误、适用法律错误，违背最高人民法院同案同判的司法理念，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定予以撤销并改判。京坤公司辩称：京坤公司不同意中装公司的全部上诉请求，京坤公司认为一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回中装公司的上诉请求，维持一审判决。理由如下：一、一审法院认定“并不存在影响转移登记的客观因素”的事实正确，涉案房屋完全能够且随时能够办理所有权转移登记，中装公司请求解除合同无事实依据。本案争议焦点之一为涉案房屋是否能够办理所有权转移登记，因为这直接关系到合同能否继续履行、合同目的能否实现以及合同应否解除。在一审法院的审理过程中，除京坤公司提交了涉案房屋的初始产权登记证书、涉案房屋无抵押、无查封证明的证据外，一审法院组织双方至顺义区不动产登记事务中心进行现场询问和查询。经过对不动产登记中心工作人员反复询问和在系统中的多次核查得知，涉案房屋完全可以办理所有权转移登记，不存在不能办理的障碍，对此中装公司、京坤公司双方在笔录中均是签字认可的。首先，该签字认可的笔录代表着双方对该查询事实的认可意见，而中装公司在上诉状中又对该事实予以否认，是违反“诉讼参与人在同一诉讼案件中不得出现前后相互矛盾的诉讼行为”的诉讼要求。其次一审判决得出涉案房屋“并不存在影响转移登记的客观因素”事实，并非仅仅依据京坤公司提交的已就涉案房屋办理了初始登记等证据，而是在不动产登记中心进行现场核查、询问和核查，对是否能够办理不动产产权转移登记的实际情况进行实地考察和获取行政机关确切答复后，得出的事实认定。因此一审法院作出的涉案房屋“并不存在影响转移登记的客观因素”的事实认定是正确的、是完全符合事实情况的，并不存在事实认定错误的情形。且因为涉案房屋可以随时无障碍的办理产权登记，中装公司购买房屋、取得房屋所有权的合同目的完全能够实现，因此中装公司主张解除合同的请求是没有事实依据的。二、涉案房屋在合同的实际履行过程中，中装公司是自行办理房屋产权证的。京坤公司已经将办理产权证的相关资料全部提交给中装公司，且京坤公司也从未向中装公司收取过代办产权证的各项费用，因此办理产权证的义务在中装公司，因此中装公司要求解除协议以及要求京坤公司承担逾期办理房产证的违约责任无事实依据。双方签订的《商品房预售合同》并非普通的商品房买卖关系，而是京坤公司及京坤关联公司绿地集团北京京腾置业有限公司与案外人北辰正方建设集团有限公司在以涉诉房屋抵付工程款过程中，中装公司作为北辰正方建设集团有限公司指定的第三方与京坤公司签订的合同，中装公司并未向京坤实际支付购房款。中装公司由于无需办理按揭贷款、无需办理房屋抵押登记，其要求自行办理产权转移登记。且自行委托了产权证代办机构进行办理。京坤公司于2018年5月6日向中装公司交付办理产权转移登记所需各项材料（有京坤公司在一审中提交的证据三“《顺义启航国际项目客户领取房产分户平面图、房屋登记表、委托书》登记表”进行证明），包括房屋平面图、房屋登记表、导盘资料委托书，上述资料是办理产权转移登记时中装公司一方需提供给不动产登记中心的全部资料，中装公司领取上述材料后，应及时办理产权转移登记，京坤公司已履行完毕向中装公司提供办理产权转移登记所需材料的各项义务，如发生延迟办理，与京坤公司一方无关，需中装公司一方自行承担。且在整个合同履行期间，如果中装公司委托京坤公司进行产权证的办理的，需向京坤公司缴纳契税、印花税、代办费及其他费用，然后由京坤公司代为申报及办理产权证。但是中装公司没有向京坤公司缴纳上述费用，京坤公司也没有向中装公司收取过任何办理产权证的费用，因此在实际的合同履行过程中是中装公司自行进行产权证办理的，办理产权证的义务是在中装公司、而不是京坤公司，中装公司对于逾期办理产权证的后果应自行承担，其要求解除房屋买卖协议以及要求京坤公司承担逾期办理房产证的违约责任无事实依据。三、中装公司主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十九条，京坤公司认为该条文在本案中不存在适用基础。1、本案不符合该条款的适用前提条件，本案中不能适用该条款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条款是对于商品房买卖合同中一种合同解除情形的规定，该条款是指出卖方违约，导致合同已经无法履行或者没有履行的必要，比如房屋灭失或者土地使用、土地规划手续等不合法导致的无法办理房屋权属登记。该条款的立法本意是此种合同解除情形中，合同已经无法继续履行或者无继续履行的必要，导致订立合同所期望的合同利益已经无法实现，合同解除和请求赔偿是唯一路径。中装公司主张依据该条款进行合同解除的，应符合以下几个前提条件：办理房屋所有权登记的期限逾期满一年、出卖人原因、至买受人无法实现所有权。但是如前所述，本案涉案房屋的实际情况除满足“办理房屋所有权登记的期限满一年”的条件外，另外两个条件均不符合，因为不是出卖人的原因没有办理产权证，同时买受人现在也可以随时办理产权转移登记实现对房屋的所有权。因此该条款在本案中是没有适用前提、不能适用的。2、假使该条款在本案中能够适用，中装公司也已经超过了该法定解除权的行使期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”中装公司主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十九条解除合同的，假使该条款在本案中能够作为合同解除的依据，中装公司、京坤公司双方在《商品房买卖合同》中没有对办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年解除权行使的期限约定，那么适用自解除权发生之日起一年的除斥期间。合同约定的办理所有权转移登记的届满期限为商品房交付之日起730日，即2017年5月31日，那么其依据商品房买卖合同司法解释第19条主张解除合同的行使期限应该是在2019年5月31日前，但是中装公司没有向京坤公司发送解除通知，其向一审法院起诉请求判令解除的时间为2019年6月10日，已经过了解除权行使期间。综上所述，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十九条在本案中不具备适用条件，中装公司主张依据该条款进行解除，不具有适用依据。四、中装公司自2015年5月31日起，对涉案房屋享有了占有、使用、收益的权益至今。中装公司购买案涉房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续。涉诉房屋自2017年12月13日起即具备办理产权转移登记的条件，中装公司也于2018年5月6日取得了办理产权转移登记所需全部材料，中装公司应积极办理产权证书。另一方面，中装公司自2015年5月31日起、已经长期占用涉案房屋并对外出租取得收益，如果解除合同将对京坤公司造成明显损失，且不利于交易的稳定，故而中装公司要求解除房屋买卖合同的请求不应被支持。综上，京坤公司认为一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求贵院将中装公司的诉讼请求依法予以驳回。中装公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除双方于2014年7月8日签订的《北京市商品房预售合同》及与之相关的补充协议。2.判决解除双方于2015年4月24日签订的第Y1729250号《北京市商品房预售合同》及与之相关的补充协议。3.判决京坤公司向中装公司退还购房款74914317元、契税2247196.66元、印花税37457.2元、委托办证的费800元、登记费550元。4.判决京坤公司向中装公司支付违约金7491431.7元。5.判决京坤公司向中装公司支付利息暂计算至2019年5月31日共计18388142.25元（以40000000元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2014年7月30日起至实际给付之日止，暂算至2019年5月31日为9836944.46元；以34751323元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2014年7月31日起至实际给付之日止，暂计算至2019年5月31日为8539993.08元；以162994元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2017年12月26日起至实际给付之日止，暂计算至2019年5月31日为11204.71元）。一审法院认定事实：2014年7月8日，京坤公司作为出卖人与中装公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同》，预售许可证号京房售证字（2014）10号，项目名称绿地启航中心。合同约定双方就商品房买卖事宜达成如下协议：第三条基本情况房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧15#商业用房1层101。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架结构，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的15#商业用房第1层101号。该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准……该商品房的用途为商业……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京国政恒信测绘技术服务有限公司，其预测建筑面积共2311.42平方米。其中，套内建筑面积2311.42平方米……第五条计价方式与价款1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币32340元，总价款人民币柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁元整（大写）。第六条付款方式及期限买受人采取其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条交付条件（一）出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用捌佰元人民币（大写）。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。第二十九条出卖人与买受人在该合同上签字、盖章后，出卖人应当在北京房地产交易管理系统上进行商品房预售合同网上联机备案，并打印联机备案表盖章后交买受人一份。商品房预售合同联机备案手续应当在7日内完成。附件五付款方式及期限的约定一、买受人选择一次性付款方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定的合同总价款：买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计人民币74751323元（含已付定金），其余房款计人民币×元应于《北京市商品房预售合同》签署之日起×日内付清。2014年7月8日，京坤公司出具《承诺函》，内容为：中装公司与我司于2014年7月8日，签署绿地启航中心15#楼-101室房屋预售合同，该房屋面积为2311.42平方米。房屋坐落于顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧。房屋所有权自签订本合同起归贵司所有。由于我司原因，造成无法适时进行网签，我司承诺于2014年9月8日前，为贵司办理完成网签手续，并提供购房款发票，总计金额人民币柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁元整（￥74751323）。2014年7月30日、31日，京坤公司为中装公司开具发票，金额总计74751323元。2014年8月15日，绿地集团北京京腾置业有限公司、京坤公司作为甲方，与北辰正方建设集团有限公司作为乙方、中装公司作为丙方签订《商品房抵付工程款协议》，协议约定：1.甲方为“顺义启航中心”项目（以下简称“该项目”）的房地产开发或关联企业，该项目位于北京市顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧。2.（1）乙方同意甲方以上述项目中的商品房抵付甲方应付工程款74751323元（大写：柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁圆整）。（2）甲方用于抵扣工程款的房屋的有关情况及抵扣工程款总额：15号楼1单元101室，建筑面积为：2311.42平方米的商品房；房款总额为74751323元（大写：柒仟肆佰柒拾伍万壹仟叁佰贰拾叁圆整）。3.抵款方式：（1）本协议生效后3日内，乙方向甲方出具与上述抵付房款总额等同的合法真实有效的工程发票。同时，丙方作为乙方指定的购买者与甲方签订《商品房预售合同》并办理房屋产权登记，包括备案、登记，以确保丙方按时取得《房屋所有权证》及对应的《土地使用权证》。（2）甲方将上述房屋与丙方签订本协议后，即视为甲方将与上述房款相对应的应付工程款已全部向乙方支付完毕，乙方不得再就此部分应付工程款向甲方主张任何付款权利，与此同时，甲方向丙方提供购得15号楼1单元101室（面积为2311.42平方米，房款总额为74751323元）合法的正式发票，用于办理房屋产权登记。甲方须在2014年9月8日前为丙方办理房产网签，不得拖延。（4）《商品房预售合同》签订后，甲、丙双方应按该合同履行权利义务，房屋登记费用、契税、物业管理等各项费用的结算均按该合同的约定执行。物业费在丙方收到房产后开始计算。如上述房屋最终实测面积与《商品房预售合同》约定的面积有差异的，不影响甲方向乙方抵付的应付工程款金额，由甲方、丙方按《商品房预售合同》相关约定进行处理，如商品房后期出现任何质量问题、延期交付或其它纠纷，均由甲、丙双方按《商品房预售合同》约定协商处理，与乙方无关。甲方应在2015年12月31日前交付丙方上述房产。2015年4月22日，中装公司作为买方与京坤公司作为卖方签订《顺义启航国际15号楼101室补充协议》。约定，1.双方约定卖方必须于2015年4月30日前与买方办理完成顺义启航国际15号楼101室房屋商品房的网签手续工作……2.卖方同意将双方签订的《顺义启航国际15号楼101室商品房预售合同》中所约定的房屋正式交付日期由2015年12月31日调整至2015年7月1日（2015年6月1日前买方可提前进驻），并按调整后的交房日期作为网签合同中的正式交付日期。4.除上述约定内容外，其它均以《顺义启航国际15号楼101室商品房预售合同》约定为准。本协议是商品房预售合同的补充和不可分割部分，与商品房预售合同具同等法律效力。2015年4月24日，京坤公司作为出卖人与中装公司作为买受人签订合同编号为Y1729250的《北京市商品房预售合同》。该份合同将2014年7月8日《北京市商品房预售合同》第十二条“出卖人应当在2015年12月31日向买受人交付该商品房”约定变更为“出卖人应当在2015年7月1日向买受人交付该商品房”，将第二十一条“出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”约定变更为“出卖人应当在2017年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明”。《商品房预售合同联机备案表》显示，联机备案编号：15343723，联机备案日期：2015-04-24，合同编号：Y1729250，合同网上签约日期：2015-04-24，出卖人处加盖京坤公司购房合同专用章，买受人或委托代理人在领取正式预售合同后确认处加盖中装公司印章。2015年6月1日，京坤公司作为甲方与中装公司作为乙方签订《协议》。约定，《北京市商品房预售买卖合同》所涉及房屋已具备交付条件，乙方于2015年5月31日收房，双方本着公平合理、自愿平等、诚实信用的原则，达成如下协议：第二条乙方应交纳的各项费用（包括但不限于）有：1.契税2.面积补差款3.物业费4.供暖费等，上述费用在甲方向乙方提供《面积实测报告》之日起七个工作日内由乙方负责全部缴清，因乙方延迟交付造成的一切责任和损失均由乙方自行承担。京坤公司作为出卖人与中装公司作为买受人签订《面积确认及房款结算协议》，就编号为Y1729250的《北京市商品房预售合同》最终确权事宜补充约定，一、依据北京市建设委员会[京房售证字（2014）10号]预售许可证，由出卖人开发建设的绿地启航中心，房屋坐落：顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧15#商业用房1层101所有权及分摊土地使用权转让给买受人。二、该套商品房暂测建筑面积2311.42平方米；暂测套内建筑面积2311.42平方米；房屋套内单价32340元/平方米，房屋预售总价74751323元。现该套商品房所在楼栋已竣工验收备案。三、经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为：顺义区裕曦路9号院1号楼1层101室房屋，且该房屋面积已经北京国政恒信测绘技术服务有限公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为2316.46平方米；实测套内建筑面积为2316.46平方米；该房屋实测总价应为74914317元。经买卖双方同意，最终以74914317元作为《房屋所有权证》立契价款。2017年12月13日，涉案房屋登记至京坤公司名下。不动产权证书号：京（2017）顺不动产权第XXXX号；共有情况：房屋单独所有；坐落：顺义区裕曦路9号院1号楼1至3层101；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让；用途：商业；面积：共有宗地面积36759.45㎡/房屋建筑面积2316.46㎡；权利其他状况：专有建筑面积2316.46㎡房屋结构钢筋混凝土房屋总层数3，房屋所在层1-3。附记一栏空白。2017年12月26日，中装公司通过网上银行支付京坤公司162994元，摘要：绿地房屋面积补差款。开票日期为2017年12月28日的《北京增值税专用发票》显示，购买方中装公司，销售方京坤公司，货物或应税劳务、服务名称：绿地启航中心房款，价税合计162994元，备注：绿地启航中心15#商业用房1层15-101，其上加盖京坤公司发票专用章。缴税日期为2018年1月5日的《中国工商银行电子缴税付款凭证》显示，纳税人中装公司，付款人中装公司，征收机关名称北京市朝阳区地方税务局，税（费）种名称印花税，所属日期20171201-20171231，实缴金额37457.2元。缴税日期为2018年1月9日的《中国工商银行电子缴税付款凭证》显示，纳税人中装公司，付款人中装公司，征收机关名称北京市顺义区地方税务局，税（费）种名称契税，所属日期20180101-20180131，实缴金额2247196.66元。填发日期为2018年1月16日的《税收完税证明》显示，税务机关：北京市顺义区地方税务局，税种：契税，品目名称：增量房非住房买卖（商业），税款所属时期：2018-01-01至2018-01-31，入（退）库日期：2018-01-09，实缴（退）金额：2247196.66元，备注：（171）京地证00191274计税金额：74906555.38税率：0.03房源编号：F11011320180000584房屋坐落位置：顺义区裕曦路9号院1号楼1层101房屋面积：2316.46平米合同签订时间：2015-04-24。2018年1月30日，北京荣晟顺达信息咨询有限责任公司出具收据，上载今收到中装公司交来代办费800，登记费550。诉讼中，一审法院于2019年12月11日组织双方至北京市顺义区不动产登记事务中心核实涉案房屋的登记情况。经询，《不动产权利及其他事项登记信息》显示，涉案房屋于2017年12月13日办理初始登记，不动产权证书号京（2017）顺不动产权第XXXX号，涉案房屋上无抵押、无查封；涉案房屋于2017年12月27日已经做过转移备案，可以办理转移登记。中装公司、京坤公司对上述查询情况均予认可。一审法院认为：中装公司要求解除双方于2014年7月8日和2015年4月24日签订的《北京市商品房预售合同》及相关补充协议。中装公司要求解除合同的依据是其行使法定解除权而非约定解除权。中装公司签订合同的目的是取得涉案房屋的所有权，包括实际占有、控制涉案房屋和所有权的转移登记。对于涉案房屋的交付日期，双方没有异议；中装公司也认可其于2015年5月31日接收涉案房屋，中装公司对涉案房屋的占有已经按照合同的约定实现。涉案房屋的所有权是否能够进行转移登记。在诉讼中，法院组织双方到顺义区不动产登记事务中心进行了查询，从查询结果来看，涉案房屋于2017年12月13日办理了初始登记，于2017年12月27日做过转移备案，目前无抵押、无查封，并不存在影响转移登记的客观因素。在诉讼中，中装公司虽然主张涉案房屋不能办理所有权转移登记，但未提供相应证据来证明不能办理所有权转移登记的具体原因，故中装公司主张涉案房屋不能办理所有权转移登记的意见，没有事实依据，法院不予采纳。从合同的履行情况来看，京坤公司于2017年12月13日办理完涉案房屋的初始登记，中装公司于2017年12月26日向京坤公司支付了房屋面积补差款，京坤公司于2017年12月28日给中装公司开具了补差款的发票，中装公司于2018年1月9日交纳了涉案房屋的契税，北京市顺义区地方税务局给中装公司出具了契税税收完税证明；虽然京坤公司办理初始登记的时间超出了合同约定的时间，但双方仍然在实际履行办理涉案房屋所有权转移登记。从中装公司的实际履行行为来看，京坤公司迟延办理初始登记的行为并未影响到合同目的的实现，故中装公司以京坤公司迟延办理涉案房屋的所有权登记为由，主张合同目的不能实现的意见，没有事实依据，法院不予采纳。至于京坤公司迟延办理产权登记的违约行为问题，因本案是中装公司基于合同解除的情况下要求京坤公司承担相应责任，而非继续履行合同情况下要求京坤公司承担违约责任，故继续履行合同情况下的违约责任和赔偿问题，不属于本案的处理范围，双方可另行解决。综上所述，中装公司的起诉理由不能成立，对其诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回北京中装华港建筑科技展览有限公司之全部诉讼请求。本院查明事实与一审法院查明事实一致。经本院调解，双方不能就争议的解决达成一致。本院认为，一审法院在一审审理期间组织双方当事人到顺义区不动产登记事务中心进行了查询，从查询结果来看，涉案房屋于2017年12月13日办理了初始登记，于2017年12月27日做过转移备案，目前无抵押、无查封，并不存在影响转移登记的客观因素。故一审法院驳回中装公司有关涉案房屋不能办理所有权转移登记的主张并无不当，本院予以确认。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。该条款是对于商品房买卖合同中一种合同解除情形的规定，该条款是指出卖方违约，导致合同已经无法履行或者没有履行的必要，包括房屋灭失或者土地使用、土地规划手续等不合法导致的无法办理房屋权属登记。该条款的立法本意是此种合同解除情形中，合同已经无法继续履行或者无继续履行的必要，导致订立合同所期望的合同利益已经无法实现，合同解除和请求赔偿是唯一路径。中装公司主张依据该条款进行合同解除应符合几个前提条件：办理房屋所有权登记的期限逾期满一年、出卖人原因、至买受人无法实现所有权。本案涉案房屋的实际情况除满足“办理房屋所有权登记的期限满一年”的条件外，另外两个条件均不符合。首先，依据法院查明的事实，虽然京坤公司延迟为中装公司办理产权初始登记，但双方依然再继续履行合同，京坤公司于2017年12月13日办理完涉案房屋的初始登记，中装公司于2017年12月26日向京坤公司支付了房屋面积补差款，京坤公司于2017年12月28日给中装公司开具了补差款的发票，中装公司于2018年1月9日交纳了涉案房屋的契税，北京市顺义区地方税务局给中装公司出具了契税税收完税证明。目前中装公司可以随时办理产权转移登记，实现对房屋的所有权。因此中装公司主张在本案中适用该条款不具备构成要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”2014年7月8日，京坤公司与中装公司签订的《北京市商品房预售合同》第二十一条（二）转移登记2约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房”。依据查明的事实，涉案房屋交付日期为2015年5月31日，房屋所有权证书取得的届满期限为商品房交付之日起730日内即2017年5月31日，因此，中装公司如果行使合同解除权，需在2017年7月1日前以书面通知的方式行使，行使期间届满，解除权当然消灭。且其还继续从2017年的12月13日－2018年1月9日期间向京坤公司交纳各种补差款及税款，其向一审法院起诉请求判令解除的时间为2019年6月10日，已经过了解除权行使期间。故中装公司坚持要求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定请求解除合同并赔偿损失的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。因本案系中装公司基于合同解除的情况下要求京坤公司承担相应责任，而非继续履行合同情况下要求京坤公司承担违约责任，故一审法院判决继续履行合同情况下的违约责任和赔偿问题，不属于本案处理范围的认定并无不当，本院予以维持。应当指出，本案中装公司与京坤公司之间并非典型意义上的商品房买卖，中装公司是基于京坤公司以房抵扣施工款而取得房屋所有权，且其已经实际占有使用该房屋。综上所述，中装公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费557199元，由北京中装华港建筑科技展览有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  许雪梅审判员  赵 彤审判员  汪 明二〇二〇年六月十九日书记员  贾蒙霓