湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2575号上诉人（原审原告）:周鹤，男，汉族，1992年6月9日出生，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人:刘尧国，湖南湘晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。原审第三人:蔡长缨，男，汉族，1957年1月9日出生，住湖南省攸县。上诉人周鹤因与被上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称“乐万邦公司”）、原审第三人蔡长缨房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院(2019)湘0105民初7255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人周鹤的委托诉讼代理人刘尧国，被上诉人乐万邦公司的委托诉讼代理人宾亮、张磊到庭参加了诉讼，原审第三人蔡长缨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周鹤的上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人与原审第三人共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外（即备案价外）多收取的上诉人购房款18万元。2、被上诉人与原审第三人向上诉人支付资金占用期间的利息，以18万元为基数，按年利率6%的标准，从2018年4月3日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月2日止的利息为12600元，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定被上诉人与原审第三人于2017年4月29日签订了《“润景园”认购协议书》，并于当日收取了原审第三人10000元购房定金，没有事实依据。被上诉人未提交充分证据证明原审第三人与被上诉人签订了真实的《“润景园”认购协议书》。《“润景园”认购协议书》中约定了原审第三人须在2017年5月29日前付清首期房款，如没有付清，被上诉人有权在不告知原审第三人的情况下对其定购的房屋另行处理，并没收定金。但原审第三人却可以在2018年4月2日将该预购资格转让给上诉人，且被上诉人毫无异议，这与常理不符。被上诉人应当对其主张合同订立和生效的事实承担举证责任，而不是要求上诉人证明其合同无效、不成立。在本批群体案件中，有多个第三方比如“蔡长缨”、“万春霞”、“康艳”在同一时间与被上诉人签订了多份《“润景园”认购协议书》，但均没有履行认购协议，而是将其所认购房屋全部转让，与常理不符，也违反长沙市人民政府限购政策。2.一审法院认定上诉人与原审第三人在2018年4月2日签订了《期房转让协议》约定原审第三人同意将其认购的“润景园”4栋2903号期房转让给上诉人，上诉人同意向原审第三人另行支付期房转让费18万元，原审第三人收到全部期房转让费后，应当告知被上诉人；上诉人按照被上诉人的要求在被上诉人约定的时间及办公地点办理好认购协议书的更名或者重签手续及资料，这同样没有任何事实依据。其理由如下：第一，上诉人从未见过原审第三人，也从未与原审第三人协商过《期房转让协议》的内容，上诉人母亲陶万红仅是在被上诉人工作人员的要求下在《期房转让协议》上签字并向该协议上的银行账户转钱。上诉人与原审第三人并没有签订《期房转让协议》的真实意思表示。第二，在《期房转让协议》中的左下方“甲方”的签名（原审第三人）并不是原审第三人本人所签。第三，被上诉人并没有与上诉人办理认购协议书的更名或重签手续及资料，也说明了上诉人与原审第三人之间并没有接触也谈不上沟通，更没有按这个所谓的《期房转让协议》履行。第四，在本批群体案件中，有多个第三方比如“蔡长缨”、“万春霞”、“康艳”在同一时间与上诉人签订了多份《期房转让协议》，与常理不符。《期房转让协议》是被上诉人的工作人员操作，只是借用了原审第三人的身份信息以及银行账户来规避政府的限价政策。二、一审法院在开庭过程中并未就本案的争议焦点进行归纳，且归纳的争议焦点错误。一审在判决中归纳本案争议焦点为：被上诉人是否与原审第三人恶意串通。事实上，从上诉人的起诉书来看，本案的争议焦点应该是上诉人与原审第三人是否真实签订了《期房转让协议》以及被上诉人是否与原审第三人真实签订了《“润景园”认购协议书》。如果上述两份协议均不是原审第三人真实所签，那么就说明上诉人所支付的“期房转让费”是被上诉人为达到多收房款、规避政府限价政策的目的而采取的变相加价行为。三、一审程序错误，在上诉人对《“润景园”认购协议书》、《期房转让协议》的真实性均提出异议的情况下，一审法院应当查明这两份协议的真实性，但一审法院没有传唤原审第三人到庭查明事实。在诉讼过程中，上诉人的代理人依法向一审法院提交了《调取原审第三人银行流水申请书》，而一审法院不予准许，原审第三人的资金去向与本案具有重大关联性，一审法院不调取原审第三人银行流水明显违反法律规定。四、一审适用法律错误。本案应当适用《中华人民共和国合同法》第三条、第四条以及《中华人民共和国价格法》第十三条。乐万邦公司辩称，1.一审法院认定事实清楚。被上诉人不是《期房转让协议》的签订主体，《期房转让协议》的签订、履行均由上诉人与他人实施，被上诉人并没有参与涉诉房屋销售过程，从未指使或授意他人向上诉人转让房屋。被上诉人没有在合同约定价款外收取任何其他购房款，没有违反长沙市的限价政策，没有损害社会公共利益。上诉人在与他人签订《期房转让协议》时，对其需要向他人支付转让费以及向被上诉人支付购房款后才能取得案涉房屋是清楚的，其处于真实意愿自愿支付对价确房屋，没有陷入错误的意思表示。2.原审法院审理程序合法。本次开庭的26个案件中，仅徐雪娇、戴广敏两案申请了对案外人签字的形成时间进行鉴定，其他上诉人均未申请鉴定。在该两案中，原审委托了专业鉴定机构进行鉴定，因为徐雪娇、戴广敏没有按照鉴定机构的要求提供比对样材料，导致终止鉴定，责任应当由徐雪娇、戴广敏自身承担。本案没有遗漏主体，上诉人认为应当追加两家销售代理公司为本案第三人，与事实不符，于法无据。3.原审判决适用法律正确。4.案涉房屋预售许可证在限价政策之前已经取得，案涉房屋不受长沙发改委限价政策的调控，被上诉人也没有通过签订所谓《期房转让协议》加价收取购房款的动机。综上，请求二审法院维持原审判决。原审第三人蔡长缨未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。周鹤向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决乐万邦公司与蔡长缨共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的周鹤购房款18万元；2、判决乐万邦公司与蔡长缨向周鹤支付资金占用期间利息，以18万元为基数，按年利率6%的标准，从2018年4月3日起计算至实际付清之日止，计算至2019年6月2日的利息为12600元；2、乐万邦公司承担诉讼费。一审认定事实，乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年4月29日，蔡长缨与乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定蔡长缨自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目4号楼2903房，面积117.93㎡，总价1188145元，蔡长缨应向乐万邦公司交纳购房定金10000元。协议签订后，蔡长缨于当日向乐万邦公司交纳定金10000元。2018年4月2日，周鹤与蔡长缨签订《期房转让协议》，约定蔡长缨同意将其认购的“润景园”4栋2903号期房转让给周鹤，周鹤同意按照蔡长缨与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向蔡长缨另行支付期房转让费180000元；周鹤在付清转让费后，取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；蔡长缨在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，周鹤按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。周鹤母亲陶万红亦在期房转让协议上签字协议。签订后，周鹤于当天通过银行转账的方式向蔡长缨支付期房转让费共计190000元（含认购协议中定金10000元）。2018年4月7日，周鹤与乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定周鹤购买“润景园”项目4栋2903房，总房款1188145元。周鹤后按合同约定交纳了购房款，乐万邦公司依约向周鹤交付了房屋。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：乐万邦公司与蔡长缨是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向周鹤加价收取购房款。对此，一审法院评析如下：一、构成恶意串通需同时具备两个要件：1、当事人事先存在通谋及旨在损害他人利益的主观恶意；2、客观上该恶意行为损害了他人的合法利益。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，根据现有证据，不能证明蔡长缨与乐万邦公司具有关联性，亦无证据证明蔡长缨受乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，蔡长缨收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到乐万邦公司与蔡长缨存在串通的主观恶意之证明目的。二、从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，周鹤向蔡长缨支付转让费后，与乐万邦公司就购买涉案房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，乐万邦公司亦向周鹤交付了涉案商品房，周鹤购房的合同目的已然实现。三、周鹤与蔡长缨签订《期房转让协议》并向蔡长缨支付转让费的行为，表明其自愿向蔡长缨支付转让费且同意认购协议书所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。四、《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，周鹤未能提供充分有效的证据证明乐万邦公司与蔡长缨之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于周鹤主张乐万邦公司一手操控以达到在合同价外加价收取购房款的事实，一审法院难以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：驳回周鹤的全部诉讼请求。本案受理费4152元，由周鹤承担。经当事人的申请，本院委托律师调查调取如下证据：证据1、第三方康艳的建设银行银行流水。拟证明第三方收到十三户业主的转让款及购房定金后于当日或第二日转给了被上诉人的管理人彭罗湘，余下两户款项转给了被上诉人的工作人员张思平。第三方并未实际占有上诉人的转让款及定金。第三方康艳的工资、上园小区卖房提成、报销费用是由被上诉人的管理人员彭罗湘代发。第三方康艳是被上诉人的工作人员，彭罗湘也是被上诉人的管理人员；被上诉人与第三方签订的认购协议中，第三方已经支付所谓的购房定金10000元是不存在的。证据2、第三方长沙银行银行流水对账单。拟证明第三方蔡长缨收取了十户业主的转让款及定金。蔡长缨在收到转让款及定金后于当日或者第二日将其中六户业主的款项转给了被上诉人工作人员彭罗湘，其中四户业主的款项给了被上诉人工作人员张思平等人，第三方并未实际占有业主的转让款。经本院组织质证，被上诉人发表如下质证意见：对证据的真实性没有异议，对证据的关联性及证明目的有异议，该证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，该经济往来与被上诉人并无任何关联，即便康艳是由彭罗湘所聘请以康艳的名义购房，也仅仅是彭罗湘等人出于投资需求或其他原因所为，该购买行为与被上诉人没有关系。关于定金的问题，被上诉人对第三方已经支付的10000元有两种处理：1.第三方认购房屋向上诉人转让后，被上诉人按照上诉人与第三方的要求签订房屋买卖合同，上诉人按照合同约定支付首付款，被上诉人将第三方在认购房屋时支付的定金退还给第三方，再收回定金收据，第三方在收据上签字确认定金已经收回；2.第三方认购房屋向上诉人转让后，第三方要求其在认购房屋时交的定金直接转为上诉人需要支付的购房款，因此，上诉人在支付首付款时就少支付10000元，同时在支付转让款时将该10000元定金支付给第三方，在这种情况下，被上诉人并没有将定金退还给第三方。因此该证据并不能证明认购协议约定的定金没有实际支付，不能达到其证明目的。同时上诉人称彭罗湘系被上诉人的管理人员，并未提供相应证据予以支持，被上诉人不予认可。原审第三人未到庭，亦未提交书面质证意见。二审中，被上诉人、原审第三人均未提交新证据。本院经审查认为，上述证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，不能证明该经济往来与被上诉人存在关联，故本院对上述证据的关联性不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.上诉人申请调查取证的问题；2.涉案《期房转让协议》、《“润景园”认购协议书》的真实性问题；3.本案法律适用问题。一、关于上诉人申请调查取证的问题。本院认为，上诉人未在一审指定举证期间内向一审法院申请调查取证，而在举证期间届满后向一审法院提出申请，上诉人亦未提供相应基础证据证实其主张的基本事实成立，且上诉人的委托诉讼代理人向一审法院申请调查取证后，所取得的证据并不能达到其主张的第三方的资金去向与本案具有重大关联性的证明目的，故而一审法院对于上诉人申请调查取证的申请不予准许，并无不当。二、关于涉案《期房转让协议》、《“润景园”认购协议书》的真实性问题。上诉人主张涉案《期房转让协议》的签订并非协议当事人的真实意思表示，上诉人与协议相对方并不认识，协议书上原审第三人的签名并非本人所签；上诉人主张涉案《“润景园”认购协议书》不真实，被上诉人未提交证据证明该协议订立并生效，原审第三人与被上诉人并未按照该协议约定履行义务，且在本批群体案件中，有多个第三方与被上诉人签订了多份《“润景园”认购协议书》，与常理不符，故该协议不真实。本院认为，首先，对于涉案《期房转让协议》，上诉人并不否认其在涉案《期房转让协议》上签字，上诉人作为完全民事行为能力人，对于涉案《期房转让协议》的内容及法律效果具有认识、预见，且涉案《期房转让协议》已经履行，上诉人履行了协议约定的支付价款义务亦成功购买了协议约定的房产，协议目的已经实现，现上诉人并无证据证明其在签订涉案《期房转让协议》时意思表示不真实、不自由，而原审第三人已经接受上诉人的履行并履行自己的协议义务，故上诉人认为涉案《期房转让协议》不真实的上诉主张，不能成立。其次，对于涉案《“润景园”认购协议书》，《“润景园”认购协议书》相对方即被上诉人、原审第三人如何处分协议权利、义务系合同当事人自由，上诉人并非涉案《“润景园”认购协议书》当事人，现《“润景园”认购协议书》的当事人双方均未对该协议效力提出异议，上诉人亦无相应证据证实《“润景园”认购协议书》损害了其合法权益，故上诉人认为涉案《“润景园”认购协议书》不真实的上诉主张，不能成立。三、关于本案法律适用问题。本院认为，本案系上诉人认为被上诉人、原审第三人恶意串通损害其合法权益提起的诉讼，一审法院经审理依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定作出判决，并无不当。综上所述，上诉人周鹤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4152元，由上诉人周鹤负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  金新贵审 判 员  赵佳玮审 判 员  刘国清审 判 员  李龙玺二〇二〇年六月一日代理书记员  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。