山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1658号上诉人（原审被告）：马桂香，女，1967年1月28日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：孙莎莎（系马桂香之女），女，1988年5月7日出生，汉族，住山东省禹城市。委托诉讼代理人：曹顺海，山东天衢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔德军，男，1982年10月1日出生，汉族，住山东省禹城市城区。委托诉讼代理人：孔令喜（系孔德军之父），男，1959年12月9日出生，汉族，住山东省禹城市城区。委托诉讼代理人：王仁法，山东韵法律师事务所律师。原审被告：孙莎莎，女，1988年5月7日出生，汉族，住山东省禹城市。上诉人马桂香因与被上诉人孔德军、原审被告孙莎莎房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省禹城市人民法院（2019）鲁1482民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。马桂香上诉请求：一、撤销山东省禹城市人民法院（2019）鲁1482民初2577号民事判决，改判马桂香不给付孔德军180000元购房款，驳回孔德军的一审诉讼请求，或将本案发回重审；二、诉讼费用由孔德军负担。事实和理由：一审认定事实不清，马桂香已将62万元购房款全部给付了孔德军，另外给孔德军垫付解除房屋抵押款8万元。一、2019年9月23日双方签订《房屋买卖合同》的同时，根据合同第三条，马桂香以现金方式给付孔德军定金1万元，孔德军收款后出具收条一张。根据第九条约定，孔德军用马桂香的首付款办理房屋解押，孔德军与孙某是夫妻关系，房屋抵押贷款是用孙某的银行账户偿还，从孙某账户扣划，且孔德军和孙某有共同分割卖房款书面约定，所以马桂香和孔德军商定，马桂香将房款转到孙某的账户内，当日马桂香通过孙莎莎给孙某转账10万元房款，转账后双方去农商行办理解押，但因农商行到了下班时间没有办成。2019年9月24日双方再次去农商行办理解押手续，参加人有马桂香、孔德军、孙某、孙莎莎、禹城市金易居房地产经纪服务有限公司（以下简称金易居公司）业务员等人。因房屋解押需要偿还25万元本金和相关利息，即便马桂香按照合同约定给付18万元，孔德军依然差7万元左右，当时孔德军无法凑齐余款，造成房屋无法解押，经双方协商，马桂香又通过孙莎莎转账给孙某房款15万元（有转账记录为证，转账记录中写明是“房款”），孔德军用马桂香给付的预付款办理了解押手续。至此，马桂香给付孔德军定金1万元，首付款17万元，为孔德军垫付房屋解押款8万元。以上有银行转账记录、银行扣划房款记录、证人证言、银行证明、孔德军与孙某的卖房协议等为证。二、房屋过户时马桂香给付孔德军房款44万元。2019年9月25日双方办理房屋过户手续时，根据合同约定，马桂香通过孙莎莎将房款44万元转给金易居公司经理赵伟，9月26日赵伟将44万元中的17万元转到孔德军名下，将另外27万元转到孙某名下，上述转款孔德军是同意的，也是一审法院查明无争议的事实。综上所述，办理房屋解除抵押前，马桂香给付孔德军定金1万元，首付款17万元，房屋过户时给付房款44万元，62万元房款已经全部付清，另外还为孔德军垫付房屋解押款8万元。孔德军辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审被告辩称，同意马桂香的意见孔德军向一审法院起诉请求：一、依法判令马桂香、孙莎莎给付孔德军购房款450000元及利息（自起诉日起按同期银行贷款利率计算）；二、诉讼费由马桂香、孙莎莎承担。一审法院认定事实：2019年9月23日，经居间人金易居公司（丙方）介绍，孔德军以出卖人（甲方）的身份与马桂香以买受人（乙方）的身份签订了房屋买卖合同，合同约定甲方自愿出售坐落于禹城市湖滨花园小区D3号楼5单元202室的房产给乙方；成交价格为人民币620000元整；乙方在签订合同时向孔德军支付定金10000元；付款方式为现金付款：乙方于2019年9月25日前将人民币180000元存入甲方指定账户；剩余房款于过户当日将人民币440000元存入甲方指定账户，买方领取不动产证当日丙方转给孔德军账户170000元整，转给孙某（系孔德军妻子）账户270000元整。合同落款处有孔德军及马桂香的签字指印，孙莎莎在马桂香的代理人处签字。合同签订后，马桂香的具体履行合同的事务由其女儿即孙莎莎代理。2019年9月23日，孔德军给马桂香写下收条一张，内容为“今收到马桂香交来的用于购买坐落于湖滨花园D3号楼5单元202室的房屋购房定金人民币壹万元整。”2019年9月24日，孔德军给马桂香写下收条一张，内容为“今收到马桂香交来的用于购买坐落于湖滨花园D3号楼5单元202室的房屋首付款人民币壹拾柒万元整。”2019年9月25日，孔德军给马桂香写下收条一张，内容为“今收到马桂香交来的用于购买坐落于湖滨花园D3号楼5单元202室购房款肆拾肆万元整。至此收到房款共计人民币陆拾贰万元整，房款已全部结清，定于2019年9月26日交付房屋，并结清所有物业费用。”2019年9月25日孙莎莎将440000元通过银行转账转入居间人金易居公司的经理赵伟名下的账户。第二天，赵伟将这440000元中的270000元转入孔德军的妻子孙某名下的账户，将170000元转入孔德军名下的账户。涉案房屋已经将过户手续办理完毕。孔德军于2019年10月12日诉至一审法院，要求：一、请求法院依法判令马桂香、孙莎莎给付孔德军购房款450000元及利息（自起诉日起按同期银行贷款利率计算）；二、诉讼费由马桂香、孙莎莎承担。以上事实，有孔德军、马桂香、孙莎莎提交证据及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，马桂香、孔德军签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应予保护。马桂香是涉案合同的当事人，孙莎莎只是在马桂香的代理人处签字，只是代为履行合同，孙莎莎不应是本案的适格被告，也不应承担合同责任。本案的焦点是房款交付的履行到位与否的问题。虽然孔德军给马桂香写了三张收条，收条的内容也明确，但是能够证明收条实际履行是否到位在当事人之间有存在争议时，需要有进一步的证据证明，而居间人金易居公司经理赵伟转给孔德军170000元及其妻子孙某270000元转款记录是真实有效的证据。并且这440000元的履行方式也是与合同的约定相统一，孔德军对170000元亦予认可。因此，对马桂香已经履行的440000元房款的交付义务，依法应予确认。合同第四条付款方式中的前半部分即“乙方于2019年9月25日前将人民币壹拾捌万元整，存入甲方指定账户；”这一约定文义则不够明确，无明确约定存入谁的名下的账户，在此情况下，应当以孔德军本人收到款项为准。马桂香也没有提交孔德军收到这180000元房款的证据予以证实。因此，对合同约定马桂香应履行的180000元房款的交付义务的事实，欠缺证据支持，一审法院无法确认。孔德军要求利息损失缺乏事实和法律依据，不予保护。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、马桂香于本判决生效后十日内给付孔德军购房款180000元；二、驳回孔德军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，由原告承担2600元，被告承担1425元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人马桂香提交了以下证据：证据1孙莎莎向孙某账户转款的银行转账记录、孔德军和孙某的卖房协议、金易居公司出具的情况说明一组，用以证实马桂香根据房屋买卖合同第九条约定，向孔德军之妻孙某的账户分两次转款25万元，该款用于偿还了涉案房屋的贷款，并办理了涉案房屋的解押手续，该款包括合同约定的18万元，马桂香已向孔德军支付18万元购房款；证据二是贷款还款通知单、贷款结清证明、个人借款合同，最高额抵押合同一组，用以证明2019年9月23日、24日备注是房款的这两笔转款，都用于偿还涉案房屋抵押贷款。被上诉人孔德军质证称，卖房协议不是孔德军的真实意思表示，涉案房屋属于孔德军的个人婚前财产，孔德军对于房款的支配也不可能完全交由孙某，况且在婚姻关系存续期间，卖房协议当中还要求孔德军支付每月生活费2000元，都不符合日常生活逻辑，该证据与该案没有关联性；金易居公司是马桂香委托的中介公司，该公司描述的情况与真实情况也不符合；对个人借款合同真实性无异议，但该借款合同当中借款用途以及借款人将该笔贷款没有用于夫妻家庭生活，该笔贷款与孔德军没有关系；关于最高额抵押合同与借款合同没有关系，不能证明该房产抵押就是为这25万元作抵押担保，这两个合同与本案无关联性，孔德军也没有同意将房款用于偿还银行抵押贷款；孔德军只收到了购房款当中的17万元，对于剩余的45万元孙某没有支配权；贷款结清证明没有出具人的签名，对该证明不予认可，且该证明与本案无关；对贷款还款通知单的真实性无异议，但与本案无关联性。原审被告孙莎莎质证称，同意马桂香的意见。另，上诉人马桂香申请了证人杨某、孙某出庭作证，杨某的证言大致内容为：杨某系金易居公司的工作人员，其作为中介人员参与了涉案房屋买卖交易全过程，房屋买卖合同系其拟定，其与孙某、孙莎莎、孔德军、马桂香于2019年9月24日一起去银行及政务大厅办理了涉案房屋的解押手续，并于2019年9月25日办理过户手续。孙某的证言内容大致为：卖房协议是孔德军本人书写的，出卖涉案房屋是孙某与孔德军协商的，涉案房屋抵押贷款用于买车及房屋装修等家庭支出，涉案房屋的房款已全部支付完毕。马桂香对证人的证言没有异议，证人证言能够证实马桂香和孔德军签订合同、付款、办证的过程及62万元房款已经全部支付。孔德军质证称，两位证人的证言不具有真实性，杨某是接受买方的委托起草的房屋买卖合同，并且其没有全程参与该房屋的转款的过程，且其证言自相矛盾；孙某与买方是母女关系，与转款方是姐妹关系，并且孙某与孔德军夫妻感情早已破裂。孙莎莎质证称，同意马桂香的质证意见。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年9月23日，孙莎莎向孙某银行账户转款10万元，并备注“房子钱”，2019年9月24日，孙莎莎向孙某银行账户转款15万元，并备注“房款”。2018年8月27日，孙某向山东禹城农村商业银行股份有限公司贷款25万元，孔德军以涉案房屋为上述贷款提供抵押担保。2019年9月24日，在山东禹城农村商业银行股份有限公司湖滨分理处，由孙某账户（上述收款账户）向山东禹城农村商业银行股份有限公司分四次还款共计250160.4元，上述贷款结清。2019年9月24日，金易居公司工作人员杨某及孙某、孙莎莎、孔德军、马桂香等人一起办理了涉案房屋解押手续，并提取了涉案房屋的房屋产权证书。2019年9月18日，孔德军与孙某签订了卖房协议，协议上载明，涉案房产卖出后除去家庭债务还账，剩余款项分配17万元由孔德军支配，剩余房款由孙某支配。孔德军二审到庭陈述，因其与孙某本就感情不和，为了维护家庭，才按照孙某的意思写了卖房协议，孔德军只同意将27万元转入孙某账户，剩余的房款均应转入孔德军账户。另外，孔德军还称孙某贷款25万元其知情，但是该款项贷出后，孙某的父亲做生意用了。本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是：涉案购房款马桂香是否已全部付清。马桂香通过孙莎莎账户向居间人金易居公司经理赵伟44万元，居间人金易居公司经理赵伟转给孔德军17万元及其妻子孙某27万元，孔德军对此无异议，一审认定马桂香已经履行44万元房款的交付义务，并无不当。房屋买卖合同第四条付款方式中的前半部分约定的“乙方于2019年9月25日前将人民币壹拾捌万元整（小写￥180000元含定金），存入甲方指定账户”，对于该18万元房款马桂香是否已向孔德军交付，当事人存在争议。房屋买卖合同第九条约定：解除抵押该房产在山东禹城农村商业银行股份有限公司设有房地产抵押，甲方（孔德军）应当在2019年9月25日前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方（马桂香）首付款。根据本院二审查明的事实，2019年9月23日、9月24日马桂香委托孙莎莎向孔德军之妻孙某账户共计转款25万元，并备注为房款，该25万元用于了偿还涉案房屋抵押贷款。贷款偿还后，涉案房屋办理了解除抵押手续。马桂香称，该25万元中包括涉案房款18万元，剩余款项为向孙某、孔德军出借款项。以上钱款的用途与房屋买卖合同的约定是一致的。孔德军虽称房屋抵押贷款并未用于夫妻共同生活，但其对借款知情，并用其涉案房屋（孔德军个人财产）为孙某的贷款提供抵押担保，该笔贷款应为其夫妻共同债务。在孔德军与孙某签订的卖房协议中，亦约定了涉案房屋的卖房款用于偿还家庭债务，孙某将马桂香委托孙莎莎向其转账的款项偿还了夫妻共同债务，应当认定孙某的收款行为系接收房款行为，即：马桂香已向孔德军交付18万元购房款，涉案购房款已全部付清，孔德军要求马桂香向其支付购房款的诉讼请求已无依据，依法不应予以支持。综上所述，上诉人马桂香的上诉请求成立，二审予以支持，一审判决查明事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省禹城市人民法院（2019）鲁1482民初2577号民事判决；二、驳回孔德军的诉讼请求。一审案件受理费4025元，二审案件受理费3900元，以上共计7925元，由被上诉人孔德军负担。本判决为终审判决。审判长  单仕东审判员  杨 敏审判员  赵瑞玲二〇二〇年六月二十三日法官助理胡雪书记员于岩