四川省彭州市人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川0182民初1690号 原告：成都彭州泰发房地产开发有限公司。住所地：四川省彭州市致和镇双龙村。 法定代表人：毛武强，总经理。 被告：黄晗，男，1991年8月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告成都彭州泰发房地产开发有限公司（以下简称：泰发公司）诉被告黄晗合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案。 泰发公司诉称，2014年3月，泰发公司的原法定代表人刘家明出于私利，为协助武汉建安集团成都工程有限公司贷款，于2014年3月27日与黄晗签订15份《商品房买卖合同》，约定泰发公司将位于彭州市宝阁丽公馆项目1栋1单元1802号、1栋1单元1803号、1栋1单元1806号、1栋1单元1807号、2栋1单元1802号、2栋1单元1803号、2栋1单元1806号、2栋1单元1807号、3栋1单元1704号、4栋1单元1704号、5栋1单元101号、5栋1单元102号、5栋1单元103号、5栋1单元104号、5栋1单元1704号（以下简称：案涉房屋）出卖给黄晗，并在彭州市房管局备案，但黄晗未支付房款。彭州市人民法院作出的（2018）川0182民初1340号民事判决书已认定泰发公司与黄晗所签订的《商品房买卖合同》系基于担保目的，并非买卖合同关系，并判决黄晗可申请拍卖案涉房屋以清偿债务。判决生效后，在案件执行过程中，泰发公司与黄晗达成和解协议，泰发公司已按照和解协议履行了还款义务，双方间债权债务关系已履行完毕。但黄晗未协助泰发公司办理撤销购房备案登记。故泰发公司起诉来院，请求判令：黄晗立即协助泰发公司解除案涉房屋的购房备案登记。 本院经审查认为，关于泰发公司诉请黄晗协助解除案涉房屋购房备案登记之请求，应予驳回，理由阐释如下： 首先，泰发公司诉请黄晗所为之行为，并非两造意定之债。根据泰发公司陈述事实，两造于（2018）川0182民初1340号民事判决的执行过程中所达成的执行和解协议对债务结清后黄晗负有协助办理购房备案登记撤销形成合意。但据本院对双方于执行中所形成的“执行笔录”进行审查，未见双方对此所形成之约定。故黄晗对此并无合同上之义务。 其次，在商品房买卖合同关系不成就之情形下，撤销购房备案登记并非人民法院审理之范畴。第一，从购房备案登记特点看，其本身不属于民事法律行为。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。而本案所涉购房备案登记系房地产管理部门将房地产开发企业与购房人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或将商品房预售合同在互联网上予以公开，系对事实状态的记载。该登记行为系房地产管理部门基于管理需要所形成的行政管理措施，现行法律并未赋予购房备案登记具有任何物权法上之效果，故其行为的实施并不改变业已形成的法律关系，亦不能对民事主体设立新的权利义务关系。因此，购房备案登记撤销与否，并不导致民事法律关系的变动。第二，以购房备案登记为对象之行为不属民事诉讼所调整之对象。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法规定”，该条与《中华人民共和国民法总则》第二条“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系”在内涵及外延上采一致之表述，即表明民事诉讼所审理之标的须以民法所确定的民事法律关系为限。而民事诉讼的目的则在于通过司法裁判程序，对存在纠纷的平等主体间的财产关系、人身关系，根据民法规范予以调整，以维护正常的民法秩序。但如前所述，本案所涉购房备案登记撤销与否，并不导致民事法律关系的变动，因此，以购房备案登记为对象之行为不属于民事诉讼所调整之范畴。第三，购房备案登记应属行政管理范畴。对于备案，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第四项：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款：“开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”均作出类似规定，从规定内容看，备案登记系通过规范房地产开发企业行为，实现对商品房预售行为的有效管理，系行政机关依据法律和行政法规赋予之权力，对房地产开发企业销售行为及商品房市场交易秩序的管理行为，属于其行政权实施范畴。因此，对于购房备案登记撤销与否，应当由行政机关根据其审查之结果，作出相应决定。 再次，民事裁判的结果不能直接导致购房备案登记的状态的变动。第一，购房备案登记系房地产管理部门行政权所管辖之范围，房地产管理部门权力的行使虽在一定程度上系对行政相对人或利害关系人请求的回应，但行政权的行使一般而言则是行政机关依据其行政权的范围，进行主动审查，从而决定行政权力行使与否及如何行使的模式。因此，在购房备案登记方面，即使购房人、房地产开发企业向房地产管理部门提出变更申请，房地产管理部门基于其管理之权力，亦须通过对交易状况进行表面审查，以决定是否变更购房备案登记。此时，房地产管理部门变更购房备案登记所依据的并非购房人、房地产开发企业之申请，而系其自身对交易状态的审查结果。因此，即使购房人、房地产开发企业提出申请，房地产管理部门仍可作出准许抑或不准许变更之行政决定。回到本案，基于泰发公司之诉请，即使其理由成立，人民法院所作出之判决，仅可强制购房人协助泰发公司共同向房地产管理部门提出撤销购房备案登记的申请。该申请是否得到房地产管理部门认可，则仍有赖于房地产管理部门依照法律、行政法规赋予其之权力，根据其查明之情况，对案涉房屋的备案登记变更与否作出决定。于此，人民法院对本案所作之判决对房地产管理部门行政权的行使并无影响。第二，司法权之行使须在法律限定范围内，不可代替行政机关行使行政权。人民法院并非社会管理的唯一机构，国家对社会进行有效管理，主要通过行政机关，在法律授权之下，各自行使相应的行政权，规范社会的运行状态。对于行政权的实施，人民法院仅得通过行政诉讼之程序，对行政机关作出的具体行政行为予以评价和规范，而非直接代替行政机关作出具体行政行为。 本案中，以案涉房屋为对象的《商品房买卖合同》已经本院一审、成都市中级人民法院二审，两级法院分别作出（2018）川0182民初1340号民事判决书和（2019）川01民终218号民事判决书。（2018）川0182民初1340号民事判决书于第10页对上述《商品房买卖合同》之性质作出认定“当事双方却以签订15套房屋买卖合同的方式作为对借款的担保”，确定泰发公司与黄晗所形成的关于案涉房屋的《商品房买卖合同》系以担保为目的，并不具有真实的买卖房屋的合意。（2019）川01民终218号民事判决书第13页亦载明“现有证据及事实可以证明泰发公司以15套房屋为建安公司向黄晗的借款提供担保”。根据上述生效文书载明之内容，关于案涉房屋所形成的15份《商品房买卖合同》的签订并非基于买卖房屋之合意，泰发公司与黄晗间不存在买卖案涉房屋的合意，故泰发公司与黄晗之间关于案涉房屋的买卖合同关系不成立。该事实已被人民法院以生效文书之方式予以确定，黄晗依据生效文书确定的借款金额向人民法院申请执行，泰发公司亦履行完毕。房地产管理部门可根据人民法院作出生效文书确认之事实，依据法律、行政法规和规章之规定，作出相应的行政行为。 综上，本院认为，泰发公司诉请之内容不属于人民法院受理民事诉讼的范围，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告成都彭州泰发房地产开发有限公司的起诉。 案件受理费100元予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张振宇 二〇二〇年六月二十三日 书记员  任海棠