山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终8号 上诉人（原审被告）：王建平，男，1956年1月3日出生，汉族，山西省运城市盐湖区安邑太风路1号居民。 委托诉讼代理人：毛建公，山西明煌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张翠凤，女，1955年3月20日生，汉族，山西省运城市盐湖区安邑太风路1号居民，系上诉人王建平之妻。 被上诉人（原审原告）：运城市盐湖区安邑供销合作社，住所地：运城市安邑禹都街。 法定代表人：乔功顺，该社主任。 委托诉讼代理人：车跃收，山西方立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芹，山西方立律师事务所律师。 上诉人王建平因与被上诉人运城市盐湖区安邑供销合作社（以下简称安邑供销社）租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王建平上诉请求：一、依法撤销运城市盐湖区人民法院（2019）晋0802民初3607号民事判决，发回一审法院重新审理；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。1、一审庭审时被上诉人没有就房屋权属进行举证，结合被上诉人一审当庭承认的租赁房屋系其建设的事实，即使没有规划许可证，也应当有当时主管部门批准建设房屋的文书，被上诉人在一审时没有提供涉案房屋的合法手续，一审法院没有查清涉诉房屋被上诉人是否拥有合法的处分权。2、房屋租赁合同第二条约定，租期超过一年需经盐湖供销社签章同意，该合同显示的租期是十年，被上诉人骗取上诉人签字后，声称要到盐湖盖章，但至今没有将盖有盐湖供销社公章的合同交付给上诉人，一审没有就该事实进行明确表述，属于事实不清。3、一审判决认定签订房屋租赁合同前上诉人一直承租涉案房院错误。上诉人从2003年购买了涉案房院，并因此支付了五万元，被上诉人的原主任也为上诉人出具了收条，并言明如果不能办妥手续，按月支付利息，随后上诉人在该院内开始垫土、建仓库，花费了50余万元，因为安邑涉及拆迁赔偿，2014年被上诉人要求终结所谓的买卖关系再次恢复为租赁关系，上诉人要求退还购买的款项，被上诉人以向盐湖供销社请示退款为由，把出具给上诉人的收条原件拿走，至今没有退还五万元及利息，由于被上诉人不给上诉人结清款项，上诉人也就没有支付后期租赁费，而且每年的利息都高于应交的租赁费，一审法院忽视案件事实，混淆关系的变更。4、一审认定上诉人拆除房屋与一审查明认定的事实自相矛盾。5、一审在庭审查明部分查明“双方就之前的债权债务进行一次性了结”，但是一审法院却没有查明是什么债务，谁欠谁的，具体数额如何计算都没有审查。另外，上诉人在购得涉案房院后在该院投入巨资，平院坑，建库房，面积超过涉案房院的五分之四，一审判决上诉人腾房，上诉人的库房如何处理？ 安邑供销社答辩称：一、涉案房屋是答辩人早在60、70年代建造的，是经过山西省运城地区革委会同意、运城县革命委员会批准的，当时有关城镇房屋的建设并没有相关的法律、行政法规、规章等。二、合同签订后，上诉人于2014年7月22日向答辩人交付了一年的租金，答辩人亦将房屋交付给上诉人使用，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已履行了近六年时间，虽然盐湖供销社未签章，但是盐湖供销社是认可的，故一审认定租赁合同有效，事实清楚。三、一审认定双方在签订《房屋租赁合同》前上诉人一直承租该涉案房院，认定事实正确，不存在上诉人所说的忽视案件事实，混淆关系变更的情况。四、一审认定上诉人拆除房屋的行为，事实清楚。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 安邑供销社原审诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，判决被告立即停止侵害，无偿腾出涉案房院；2.判决被告支付拖欠的房屋租金24000元。 原审查明：2014年4月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于安邑火车站门市部东（一半）的房屋租赁给被告作为仓库、门面使用；租期十年，自2014年6月1日至2024年6月1日止（租期超过一年，须经盐湖供销社签章同意）；每年租金6000元，被告应在每个租赁年度开始前一次性交清；被告在租赁期间，如需进行装潢，必须经原告书面同意，但不得因此改变房屋的主体结构。租赁期满或因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失解除合同时，凡已于房屋形成附和的装修设施均不得拆除。无偿交回原告。被告私自拆修的，应向原告承担全额赔偿责任；被告有擅自拆改房屋结构或改变房屋用途、故意损坏承租房屋，原告可终止合同并收回房屋，造成原告损失，由被告负责赔偿；该协议一式三份，自双方签字之日起生效，原、被告双方各持一份，另报盐湖供销社一份备案。同年5月28日，原、被告双方就上述合同签订《补充协议》，约定被告承租的场地及其上的房屋可用于出租经营；合同期内，如政府对该宗地块实施拆迁，政府给予的房屋拆迁补偿归被告所有，给予的土地补偿归原告所有。2014年7月22日被告向原告支付2014年6月1日至2015年6月1日期间的租赁费6000元，之后被告未再支付租赁费，截至2019年6月1日，被告欠原告租赁费24000元。 庭审时同时查明，原、被告在签订《房屋租赁合同》前被告一直承租该涉案房院，双方在签订合同时就双方之前的债权债务进行了一次性了结。2019年4月份，被告未经原告同意，擅自将其承租的涉案房屋拆除，并进行重建，原告发现后予以制止。 原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行各自义务，并享有相应的权利。原告将出租的房屋交付于被告，已履行出租人的义务，被告承租原告的房屋，应当支付原告相应的租金，现被告没有依约履行支付租金的义务，且擅自拆除承租房屋，被告的行为已构成违约，原告依据合同主张解除租赁合同并要求被告支付拖欠的租赁费，证据确凿、理据充分，本院予以支持。租赁合同解除之后，被告应当从承租的房屋处予以腾退，现原告要求被告无偿腾出涉案房院，本院亦予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告运城市盐湖安邑供销合作社与被告王建平于2014年4月5日签订的《房屋租赁合同》、于2014年5月28日签订的《补充协议》；二、被告王建平于本判决生效后十五日内腾空位于安邑火车站门市部东（一半）的房院，并返还给原告运城市盐湖安邑供销合作社；三、被告王建平于本判决生效后十五日内向原告运城市盐湖安邑供销合作社支付截至2019年6月1日期间拖欠的房屋租赁费24000元。案件受理费400元，由被告王建平负担，原告预交的案件受理费中的剩余部分500元，由本院退还原告运城市盐湖安邑供销合作社。 二审中，上诉人王建平提交以下证据：安邑供销合作社国有土地使用权证书作废公告、运城市安邑供销合作社他项权证书作废公告，拟证实当时建设的房屋不是不能办理产权证书，而是被上诉人对涉案房屋没有合法的所有权，案涉租赁合同应为无效合同。被上诉人安邑供销社对此质证意见为上诉人王建平所提交的上述证据与本案不是一块地，与本案无关。 经二审查明：上诉人王建平自1996年起承租案涉房屋，原审中，上诉人王建平称“2003年原告时任主任同意将场地出售给被告，被告交付50000元，原告出具了收条，如不能办妥手续，原告支付利息。在被告占用场地期间，进行了垫土并建设了仓库，投资近500000元，2014年原告工作人员找到被告称该土地不能出售给被告，要终结买卖关系，被告同意终结买卖关系，再次恢复为租赁”。其余查明事实与一审查明事实基本一致。 本院认为：本案的主要争议焦点为：一、上诉人王建平与被上诉人安邑供销社签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否有效。二、上诉人王建平是否应当向被上诉人安邑供销社返还案涉租赁房屋。关于争议焦点一，上诉人王建平提出因被上诉人未提供建设工程规划许可证，案涉租赁合同应属无效合同，被上诉人则称案涉房院建设于六七十年代，故不应以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件集体应用法律若干问题的解释》认定案涉租赁合同无效，经查，上诉人王建平于1996年起即开始租赁案涉场地，而上述司法解释颁布施行的时间为2009年9月1日，案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。关于争议焦点二，上诉人王建平与被上诉人安邑供销社2014年4月5日签订《房屋租赁合同》，上诉人王建平称其因购买案涉房屋向被上诉人交付现金50000元，买卖关系终结后被上诉人未退回该笔款项，故应以该笔款项的利息抵顶租赁费，对此，本院认为，上诉人王建平所主张的房屋买卖合同与本案所审理的租赁合同并非同一法律关系，现上诉人王建平未提供充分证据证实其与被上诉人曾经约定以利息抵顶租赁费，结合案涉《房屋租赁合同》第三条“该房屋每年租金6000元，乙方（王建平）应在每个租赁年度开始前一次性向甲方交清”以及上诉人王建平于2014年7月22日向被上诉人交付一年租金6000元等事实分析，上诉人王建平自2014年签订案涉租赁合同后仅交付一年租金，致使被上诉人合同目的不能实现，故案涉《房屋租赁合同》及《补充协议》应予解除。上诉人王建平所提其余上诉理由，缺乏充分事实及法律依据，本院均不予采信。对于上诉人王建平所提中止审理申请，因其另案所提诉讼请求为确认本案中双方2014年4月5日签订的《房屋租赁合同》无效，而人民法院审理合同纠纷案件应当主动审查合同效力，故其中止审理的申请因不符合相关法律规定，本院不予准许。 综上所述，上诉人王建平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人王建平负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年六月十八日 书记员  李 娜