湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2917号上诉人（原审原告）：张金玉，女，1968年10月19日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：曾昕，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨双，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙威尼斯城房地产开发有限公司，住所地长沙县星沙镇星沙大道325号。法定代表人：黎晓林，系公司董事长。委托诉讼代理人：宋钧雷，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈赛标，男，系该公司员工。上诉人张金玉因与被上诉人长沙威尼斯城房地产开发有限公司（以下简称威尼斯公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初3456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张金玉上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持张金玉一审中的全部诉讼请求；2、上诉费由威尼斯公司承担。事实和理由：一审法院认定渗漏致使损害责任认定以及张金玉损失认定存在事实认定不清和明显错误。一、一审认定张金玉自行对房屋进行改造，渗漏部位出现在改造部位，张金玉行为违反了双方补充协议的相关约定，一审法院在无法明确房屋本身质量问题和装修改造原因致漏的情况下，酌情认定各承担50%与事实不符，责任划分不合理。威尼斯公司应当承担涉案房屋渗水的全部责任：1、张金玉申请鉴定的鉴定结论中载明，楼板漏水是因为楼板开裂，外墙渗水是因为防水未做好，底层墙体墙根潮湿发霉是因为墙体返潮，内墙渗水是因为适用的多孔砖，平台渗水是因为平台防水处理不当，上述问题均是房屋主体结构和材料的问题，系开发商威尼斯公司的责任。2、威尼斯公司没有证据证明张金玉在入住前对房屋部分进行改造会对漏水造成影响，威尼斯公司曾提出过鉴定申请后进行撤回，其应当承担举证不能的责任。二、一审法院以鉴定意见中的“不影响房屋结构安全”等为由，驳回张金玉提出的物业管理费和房屋使用价值损失的诉求，存在以偏概全、断章取义的情况，严重损害了张金玉的权益。1、司法鉴定还表明影响构件的耐久性以及房屋的美观和房屋的政策使用，上诉人必然有损失。2、2012年开始，由于漏水严重，张金玉搬离房屋，五六年时间没有居住，张金玉因此造成物业管理费，此外被要求多支付了20万元的违约金，当然属于漏水损失范围。3、根据鉴定意见，房屋使用损失亦客观存在，亦应当予以支持。三、由于威尼斯公司在鉴定中的不配合，导致了鉴定时间经过了六年，张金玉维权之路漫长。双方经多次沟通协商，威尼斯公司仅承诺赔偿12万元，致使张金玉无奈起诉。四、威尼斯公司开发的房屋整体漏水已并无秘密，但多数业主选择了沉默，维权道路艰难。被上诉人威尼斯公司辩称：上诉人张金玉的上诉理由不符合事实，也没有法律依据。一、本案诉争房屋已经经过竣工验收合格并已由张金玉收房使用，张金玉所购房屋出现渗漏等问题主要是由于张金玉对房屋进行改造导致，并非是房屋本身存在严重质量问题。涉案房屋系样板房，对外展示期间并未出现渗漏等问题，经竣工验收合格工程质量不存在问题，张金玉擅自委托第三方的原因对涉案房屋后续出现渗漏，并非房屋本身存在严重质量问题。二、从鉴定意见及房屋实际情况看，涉案房屋虽然因张金玉自行大范围拆除改造导致出现渗漏等问题，一审法院认定涉案房屋并非不能居住，故不支持张金玉所主张的租金和物业费损失，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。涉案房屋的质量问题并不影响居住，其损失是因为张金玉自身原因导致后续空置，且涉案房屋已经大幅增值，张金玉所主张损失缺乏依据。威尼斯公司在张金玉的房屋出现渗漏后，同意进行维修，张金玉成威尼斯公司不配合是无稽之谈。张金玉向一审法院起诉请求：1、威尼斯公司支付碧桂园蓝宝湾13号房屋渗水损失及修复费用、物业管理费损失、公证费以及摄影费、摄像费、威尼斯公司在房屋维修期间全部家庭成员的外住费用及相关费用共计人民币5895459.62元；2、威尼斯公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、2006年10月6日，张金玉与威尼斯公司签订《商品房买卖合同》，约定张金玉购买威尼斯公司开发建设的位于长沙县（建设工程名称：长沙威尼斯八区252栋），该房为带装修样板房，于2007年9月完成竣工备案，价款18107908元。2、张金玉收房后，对房屋进行一定改造装修后入住。装修改造范围包括外墙、门窗、贴墙纸和露台增加防腐板。完工入住后发现墙体和楼板出现渗水情况。经张金玉申请，一审法院委托湖南大学司法鉴定中心检测发现，房屋墙体多处出现渗水、渗水部位在内外墙均有存在。主要出现在外墙、楼梯间两侧墙体和门窗洞口周边墙体上。渗水部位处墙纸翘起，内部粉刷层发霉、粉刷层脱落。房屋底层墙体室内地面以上1.0ｍ左右多处出现渗水情况。房屋1-3层楼面板多处出现渗水现象，其中以底层大客厅顶部楼板最为严重，该楼板顶部为露台，打开装修层，楼板存在切角裂缝，最大宽度0.2ｍｍ,从裂缝部可看到明显水印。3、因房屋渗水问题，张金玉于2012年6月21日起诉至一审法院，一审法院于2017年7月20日作出（2012）长县民初字第01298号民事判决。张金玉对该判决不服，上诉于长沙市中级人民法院，2018年6月1日，长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终10053号民事裁定书：1、撤销湖南省长沙县人民法院作出的（2012）长县民初字第01298号民事判决；2、本案发回湖南省长沙县人民法院重审。二、双方当事人有争议的事实1、鉴定意见的采信问题。在审理过程中张金玉向一审法院提出鉴定申请，要求对房屋墙体、楼面渗漏原因、整改方案以及因渗水造成的损失、装修恢复费用进行鉴定，一审法院依法确定了由湖南大学司法鉴定中心、北京新大信工程造价咨询有限公司分别对上述申请事项进行鉴定。湖南大学司法鉴定中心出具《关于长沙威尼斯碧桂园蓝宝湾13#墙体、楼面渗漏原因、整改方案的鉴定》（湖大司鉴中心[2014]建鉴字第142号）和《关于长沙威尼斯碧桂园蓝宝湾13#墙体、楼面渗漏原因、整改方案的补充鉴定》（湖大司鉴中心[2014]建鉴字第39号）司法鉴定意见书，北京新大信工程造价咨询有限公司出具京信咨字[2017]第048号《长沙威尼斯碧桂园蓝宝湾13号别墅因渗水造成的损失及装修恢复费用鉴定意见书》分别对上述问题进行了剖析认定。另外，在一审案件审理过程中，湖南大学司法鉴定中心司法鉴定人罗刚出庭对张金玉与威尼斯公司及法庭提出的鉴定报告中的专业问题进行了释明。因此，在无相反证据的情况下，一审法院对上述鉴定意见依法予以采信。2、房屋渗漏原因的认定。张金玉认为房屋渗漏是因为房屋存在质量问题，应由威尼斯公司全部予以赔偿；威尼斯公司认为由于张金玉擅自对房屋进行改造装修，渗水主要过错在于张金玉。一审法院认为，根据谁主张谁举证的原则，应由张金玉举证证明涉案房屋渗漏的原因。根据鉴定结论对渗水原因的分析，楼板渗水是因为楼板在温差和材料收缩作用下引起裂缝所致，外墙渗水是因为窗框与墙体空隙并未完全嵌填密实同时防水层未做好所致，部分底层墙体位置潮湿发霉严重是因为防潮层未做好墙体返潮所致，部分内墙出现渗水主要是因为墙体采用多孔砖，多孔砖吸水后，水沿着砖孔流到墙体底部，而多孔砖吸水引起渗水的根本原因是外墙防水未处理好，平台周边下墙体出现渗水主要因为平台防水（主要是泛水处）处理不当造成。因此，房屋渗漏的原因既有房屋质量的原因，也有房屋改造的原因。虽然威尼斯公司提出重新鉴定的申请，但是鉴定人员明确表示即使重新鉴定只能作定性分析，无法定量，故一审法院认为重新鉴定不能解决责任比例的分配，故对威尼斯公司的申请不予准许。结合庭审查明的事实，原审中认定张金玉的损失由张金玉与威尼斯公司各承担50%并无不妥。3、张金玉的损失认定。（1）根据北京新大信工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见，诉争房屋渗水造成的损失及修复费用为1200827.78元，一审法院予以认定；（2）张金玉向湖南大学司法鉴定中心和北京新大信工程造价咨询有限公司分别缴纳了鉴定费50000元，合计100000元；另诉前张金玉委托湖南大学司法鉴定中心对房屋渗漏原因进行鉴定，支付鉴定费30000元，委托长沙市公证处对房屋渗漏情况进行证据保全公证，支出公证费4000元及公证拍照所需的费用600元，并均出具了发票或正式收据予以证明，属于合理开支，该部分费用共计为134600元，亦予以认定；（3）房屋每月3761.76元物业管理费标准，双方无异议，张金玉主张因诉争房屋渗漏，致其不能居住，要求威尼斯公司承担从2010年4月起至2019年5月31日止的物业管理费，且由于不能居住，存在该房屋的使用价值损失，要求按周边地段的50000元每月的标准由威尼斯公司赔偿自2012年6月21日至2019年5月31日止的损失。威尼斯公司认为房屋并不是不能居住，该扩大部分损失不予承担。一审法院认为，根据张金玉递交的诉前其委托湖南大学司法鉴定中心所作的司法鉴定意见，房屋的渗漏和楼板开裂不影响房屋结构安全，因此，房屋使用上不存在危及人身健康或安全的因素，并非不能居住。故张金玉主张租金和物业管理费损失的请求不予支持。一审法院认为，诉争房屋2007年竣工验收，2010年出现渗漏状况，威尼斯公司应按合同约定承担相应责任。张金玉在收房后，自行对房屋进行改造装修，渗漏主要出现在改造部位，其行为违反了双方补充协议的相关约定。双方在长期多次的交涉后仍未达成一致意见，张金玉据此提起诉讼并无不当。在无法明确房屋本身质量问题和装修改造原因致漏的具体比例的情形下，一审法院酌情认定张金玉的损失1335427.78元由张金玉和威尼斯公司各承担50%，即667713.89元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限长沙威尼斯城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张金玉赔偿损失667713.89元；二、驳回张金玉的其他诉讼请求。一审案件受理费61947元，由张金玉负担30973.5元，长沙威尼斯城房地产开发有限公司负担30973.5元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋漏水原因认定和损失责任划分问题；2、涉案房屋价值损失和物业费损失的认定问题。一、关于争议焦点一本案中，鉴定结论对涉案房屋渗水原因出具的专业意见：楼板渗水是因为楼板在温差和材料收缩作用下引起裂缝所致；外墙渗水原因：1、窗框与墙体空隙并未完全嵌填密实同时防水层未做好；2、部分底层墙体1.0m左右以下位置潮湿发霉严重是因为防潮层未做好墙体返潮；3、部分内墙出现渗水主要是因为墙体采用多孔砖，多孔砖吸水后，水沿着砖孔流到墙体底部，而多孔砖吸水引起渗水的根本原因是外墙防水未处理好；平台周边下墙体出现渗水主要因为平台防水（主要是泛水处）处理不当造成。从前述鉴定意见分析可知，涉案房屋渗水与房屋本身的质量有关，威尼斯公司应当依照《商品房买卖合同》的约定对涉案房屋的质量瑕疵承担相应的责任，但因张金玉对涉案房屋的外墙、门窗、贴墙纸和露台增加防腐板等处进行了装修改造，渗水处又与张金玉自行改造之处多有关联，应推定张金玉的改造行为与其因房屋渗水所造成的损失之间有因果关系，加之鉴定机构的鉴定人员明确表示就渗水原因的鉴定只能进行定性分析，而不能做定量分析，无法依托鉴定机构对威尼斯公司和张金玉在涉案房屋渗水损失中的原因参与度作出评价，因此，一审法院结合庭审查明的事实，认定张金玉的损失由张金玉与威尼斯公司各承担50%并无不当，本院予以维持。二、关于争议焦点二根据鉴定意见，涉案房屋渗水造成的损失及装修恢复费用为1200827.78元，为确定前述损失所需鉴定费用合计130000元，为对损失情况进行证据保全所花费的公证费4000元及拍照费600元，以上均系张金玉因房屋渗水造成的损失，合计1335427.78元。鉴定意见明确，涉案房屋的渗漏和楼板开裂并不影响房屋结构安全，不至于影响张金玉的居住，且张金玉缺乏证据证实其因房屋渗水而遭受租金损失，亦无证据证实周边地段的租金情况，因此，张金玉要求威尼斯公司支付房屋租金缺乏事实依据，对张金玉的此项上诉请求，本院不予支持。物业管理费系张金玉依据物业管理服务合同应当向物业公司所支付的费用，此系另一法律关系，与威尼斯公司并无关联，故张金玉要求威尼斯公司赔偿物业费损失的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因此，一审法院酌情认定张金玉的损失1335427.78元由张金玉和威尼斯公司各承担50%即667713.89元的判处结果得当，本院予以维持。综上，上诉人张金玉的上诉理由不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费61947元，由上诉人张金玉负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年六月二十二日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。