湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终420号上诉人（原审原告）：曹振宇，女，1989年3月27日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：解德辉，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南乐万邦房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路153号11栋705室。法定代表人：张少金，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：李青，女，1988年10月28日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人曹振宇因与被上诉人湖南乐万邦房地产开发有限公司（以下简称乐万邦公司）、被上诉人李青房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曹振宇的委托诉讼代理人解德辉，被上诉人乐万邦公司的委托诉讼代理人宾亮、张磊到庭参加了诉讼，被上诉人李青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹振宇上诉请求：1、请求二审查清事实后依法改判或发回重审；2、上诉费由乐万邦公司、李青承担。事实和理由：一、一审法院认定事实即认定案涉《期房转让协议》是独立于乐万邦公司出售案涉房屋行为而单独存在错误。一审法院及长沙市中级人民法院审理的同类案件及物价部门的行政处罚决定书充分表明乐万邦公司不可能在商品房买卖合同约定的价款上出售案涉房产。曹振宇在乐万邦公司的售楼部购买新房而并非购买期房，也是直接与售楼部工作人员进行洽谈并按其指令签订《期房转让协议》，前述售楼部工作人员或者是乐万邦公司的工作人员，或者是乐万邦公司委托的代售公司的工作人员，其行为依法理应认定为乐万邦公司的行为。乐万邦公司并未举证证明李青委托其代售案涉期房，也没有举证证明其委托了两代售公司代售案涉期房，同时《期房转让协议》中也看不出代售期房行为。曹振宇与李青不相识也未见过面，谈不上进行期房转让事宜协商，更不可能直接签订案涉《期房转让协议》且支付转让费，相关转让费的支付完全是按售楼部工作人员指令进行，且期房转让是与商品房买卖合同一并与售楼部工作人员洽谈，整个期房转让及支付转让费的过程应视为乐万邦公司的行为。此同类型系列案中，黄圣凯等虽签订了《期房转让协议》，但其转让费是直接以现金形式支付给售楼部工作人员的，并没有支付给转让人，但其后来却签订了商品房买卖合同。一审法院认为其没有此同类型的系列案的管辖权的根本错误在于将案涉《期房转让协议》视为独立于出售案涉房屋行为而单独存在。二、在本次系列案中，一审法院在擅自终止鉴定、拒绝向代理律师签发调查令（14份申请只准许2份申请）且未依法追加两代售公司为第三人参加诉讼的情况下，草率认定存在重大伪造嫌疑的案涉《“润景园”认购协议书》真实、合法、有效错误。一审法院不顾长沙市关于限制认购人资格的规定，认为系列案的李青认购多套房子是合理的，令人难以理解。案涉《“润景园”认购协议书》与一审法院审理的同一时期、甚至前后几天的其他大量双方认可的《润景园认购协议》内容完全不同，与常理不符。所有案涉《“润景园”认购协议书》的认购人即原审第三人，有些是乐万邦公司的员工甚至是销售总监，且这些人却没有一人最终签订商品房买卖合同，与常理不符。案涉项目住宅在2017年4月14日才通过长沙市住建委“一房一价”核准备案，而案涉的2017年2月、3月、4月的《“润景园”认购协议书》中填写的房款却与核准备案的价格完全一样，与常理不符。案涉《“润景园”认购协议书》与一审法院审理的（2018）湘0105民初7785号中的《润景园认购协议书》除第二条第二款“关于22万元违约金”内容不同之外，其余内容完全一样，但该案中22万元是乐万邦公司在商品房买卖合同价外直接多收取的房款，故曹振宇完全有理由怀疑案涉《“润景园”认购协议书》产生于2017年8月3日之后。案涉《“润景园”认购协议书》所涉及的众多原审第三人没有一个到庭应诉，与常理不符。三、一审法院审理程序违法，致使一审法院认为影响案件结果的相关事实无法查清，导致同一被告、同一楼盘、同期购买房屋的同类案件，裁判结果截然不同。系列案中申请了对案涉《“润景园”认购协议书》形成时间进行鉴定，鉴定机构要求补充鉴定材料后，代理律师向一审法院提交了回复并申请法院责令对方当事人提供鉴定补充材料，但一审法院一直没有回复。一审开庭时曹振宇的代理律师收到《终止鉴定委托书》，代理律师当庭陈述相关内容并要求重新委托省外鉴定机构鉴定，但一审法院却仓促判决结案。比对样本必须双方无异议，但一审法院没有责令乐万邦公司提交双方认可的比对样本，也没有在其拒绝提供时做出对其不利的结论。一审法院审理的共32件同类型系列案共涉及到14个转让人，但在给曹振宇的代理律师签发两份调查令后根据查询结果，代理律师发现重大问题后对12转让人申请调查令，一审法院没有批准。一审法院没有依法追加代售公司参加诉讼。一审法官违反《法官执业行为规范》。四、认定事实错误导致适用法律完全错误。新房的总价不能超过政府核准备案的价格，众多业主起诉的理由是乐万邦公司利用第三人规避政府监管政策，损害了社会公共利益，依法应当认定无效。一审法院却考量乐万邦公司与李青是否恶意串通通过《期房转让协议》的方式向曹振宇加价收取了购房款，从而加重了曹振宇的举证责任。五、乐万邦公司称曹振宇违背诚实信用原则，但诚实信用原则必须建立在遵守法律、政策的基础上。乐万邦公司拥有做鉴定的比对样本而拒不提供，违背了诚实信用原则。乐万邦公司辩称，一、一审法院认定事实清楚。乐万邦公司不是《期房转让协议》的签订主体，《期房转让协议》的签订、履行均由曹振宇与第三人实施，乐万邦公司并没有参与涉诉房屋销售过程，从未指使或授意第三人向曹振宇转让房屋。乐万邦公司没有在合同约定价款外收取任何其他购房款，没有违反长沙市的限价政策，没有损害社会公共利益。曹振宇在与第三人签订《期房转让协议》时，对其需要向第三人支付转让费以及向乐万邦公司支付购房款后才能取得案涉房屋是清楚的，其处于真实意愿自愿支付对价确房屋，没有陷入错误的意思表示。二、一审法院审理程序合法。本次开庭的26个案件中，仅徐雪娇、戴广敏两案申请了对第三人签字的形成时间进行鉴定，曹振宇未申请鉴定。在该两案中，一审法院委托了专业鉴定机构进行鉴定，因为徐雪娇、戴广敏没有按照鉴定机构的要求提供比对样材料，导致终止鉴定，责任应当由徐雪娇、戴广敏自身承担。一审法院根据曹振宇代理人的申请开具了调查令，代理人也对第三人银行账户明细进行了调取，事实证明第三人与乐万邦公司没有任何经济往来，与乐万邦公司无关。本案亦未遗漏主体，曹振宇认为应当追加两家销售代理公司为本案第三人，与事实不符，于法无据。三、一审判决适用法律正确，案涉房屋预售许可证在限价政策之前已经取得，案涉房屋不受长沙发改委限价政策的调控，乐万邦公司也没有通过签订所谓《期房转让协议》加价收取购房款的动机。请求二审法院驳回曹振宇的上诉。李青未到庭未予答辩。曹振宇向一审法院起诉请求：1、乐万邦公司及李青共同退还在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的曹振宇购房款16万元；2、由乐万邦公司承担诉讼费。一审法院认定事实：乐万邦公司开发建设了长沙市开福区东风路382号“润景园”（又名上园）项目。2017年3月7日，李青与乐万邦公司签订《“润景园”认购协议书》，约定李青自愿认购乐万邦公司出售的“润景园”项目3号楼1504房，面积88.13㎡，总价859628元，李青应向乐万邦公司交纳购房定金1万元。协议签订后，李青于当日向乐万邦公司交纳定金1万元。2017年11月7日，曹振宇与李青签订《期房转让协议》，约定李青同意将其认购的“润景园”3栋1504号期房转让给曹振宇，曹振宇同意按照李青与开发商订立的认购协议书中约定的条件承担向开发商支付该期房的全部房款及其他税费的义务，并同意向李青另行支付期房转让费16万元；在曹振宇付清转让费后，取得认购协议书中买受人的全部权利和义务；李青在收到全部期房转让费后，应该负责将期房转让告知开发商，曹振宇按照开发商的要求在开发商约定的时间和办公地点办理好认购协议书的更名或重签手续及资料。协议签订后，曹振宇于当天通过银行转账的方式向李青支付期房转让费16万元。同年11月22日，曹振宇与乐万邦公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定曹振宇购买“润景园”项目3栋1504房，总房款859628元。曹振宇后按合同约定交纳了购房款，乐万邦公司依约向曹振宇交付了房屋，并将定金1万元退还给李青。李青为乐万邦公司案涉项目的销售总监，其与乐万邦公司签订多份认购协议，后以同样方式向其他购房者出售所认购房屋，并从中收取期房转让费。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：乐万邦公司与李青是否恶意串通在《商品房买卖合同》约定的价格外通过《期房转让协议》的方式向曹振宇加价收取购房款。对此评析如下：构成恶意串通需同时具备两个要件：当事人事先存在通谋及旨在损害他人利益的主观恶意；客观上该恶意行为损害了他人的合法利益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，对于民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准。本案中，虽然李青为案涉项目的销售总监，但根据现有证据，不能证明李青的行为为职务行为，亦无证据证明李青受乐万邦公司指使、或由乐万邦公司授意，李青收取的期房转让费亦未流向乐万邦公司。因此，不能达到乐万邦公司与李青存在串通的主观恶意之证明目的。从《期房转让协议》、《商品房买卖合同》履行情况分析，曹振宇向李青支付转让费后，与乐万邦公司就购买案涉房屋签订了《商品房买卖合同》并已实际履行完毕，乐万邦公司亦向曹振宇交付了案涉商品房，曹振宇购房的合同目的已然实现。曹振宇与李青签订《期房转让协议》并向李青支付转让费的行为表明其自愿向李青支付转让费且同意《认购协议》所约定的内容即对于购房总成本予以认可（合同价加转让费），该意思表示系其真实意愿，不存在重大误解或受他人误导，且其购房目的已经实现，故其利益并未受到侵害。《期房转让协议》、《商品房买卖合同》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在无法定无效、可撤销的情形下，合同当事人均应根据诚实信用的原则全面履行。综上理由，曹振宇未能提供充分有效的证据证明乐万邦公司与李青之间存在恶意串通的行为，根据庭审查明的情况亦不能达到排除合理怀疑的证明标准。故对于曹振宇主张乐万邦公司一手操控以达到在合同价外加价收取购房款的事实，难以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：驳回曹振宇的全部诉讼请求。本案受理费1750元，由曹振宇承担。经当事人的申请，本院委托律师调查调取如下证据：证据1：第三人康艳的建设银行银行流水，欲证明第三人康艳收到十三户业主的转让款及购房定金后于当日或第二日转给了乐万邦公司的管理人彭罗湘，余下两户款项转给了乐万邦公司的工作人员张思平。第三人康艳并未实际占有转让款及定金。第三人康艳的工资、上园小区卖房提成、报销费用是由乐万邦公司的管理人员彭罗湘代发。第三人康艳是乐万邦公司的工作人员，彭罗湘也是乐万邦公司的管理人员；乐万邦公司与第三人康艳签订的认购协议中，第三人康艳已经支付所谓的购房定金10000元是不存在的。证据2：第三人长沙银行银行流水对账单，欲证明第三人蔡长缨收取了十户业主的转让款及定金。蔡长缨在收到转让款及定金后于当日或者第二日将其中六户业主的款项转给了乐万邦公司的工作人员彭罗湘，其中四户业主的款项给了乐万邦公司工作人员张思平等人，案外人并未实际占有业主的转让款。乐万邦公司质证称，对证据的真实性没有异议，对证据的关联性及证明目的有异议，该证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，该经济往来与乐万邦公司并无任何关联，即便康艳是由彭罗湘所聘请以康艳的名义购房，也仅仅是彭罗湘等人出于投资需求或其他原因所为，该购买行为与乐万邦公司没有关系。关于定金的问题，乐万邦公司对第三人已经支付的10000元有两种处理：1、第三人认购房屋转让后，乐万邦公司按照买受人与第三人的要求签订房屋买卖合同，买受人按照合同约定支付首付款，乐万邦公司将第三人在认购房屋时支付的定金退还给第三人，再收回定金收据，第三人在收据上签字确认定金已经收回；2、第三人认购房屋向买受人转让后，第三人要求其在认购房屋时交的定金直接转为买受人需要支付的购房款，因此，买受人在支付首付款时就少支付10000元，同时在支付转让款时将该10000元定金支付给第三人，在这种情况下，乐万邦公司并没有将定金退还给第三人。该证据并不能证明认购协议约定的定金没有实际支付，不能达到其证明目的。彭罗湘并非乐万邦公司的管理人员，乐万邦公司不予认可。本院对上述证据经审查认为，上述证据仅能证明康艳或蔡长缨与彭罗湘等人存在经济往来，不能证明该经济往来与乐万邦公司存在关联，故对上述证据的关联性不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：乐万邦公司与李青是否应退还曹振宇在《长沙市商品房买卖合同》的合同价外多收取的款项。针对该争议焦点，本院评析如下：首先，曹振宇主张案涉《期房转让协议》的签订并非协议当事人的真实意思表示，曹振宇与协议相对方并不认识。本院认为，首先，曹振宇并不否认其在案涉《期房转让协议》上签字，其作为完全民事行为能力人，对于案涉《期房转让协议》的内容及法律效果具有预见性，且案涉《期房转让协议》已经履行，曹振宇履行了协议约定的支付价款义务，亦成功购买了协议约定的房产，协议目的已经实现，现曹振宇并无证据证明其在签订案涉《期房转让协议》时意思表示不真实、不自由，而李青已履行了自己的义务，故曹振宇认为案涉《期房转让协议》不真实的上诉主张不能成立。其次，曹振宇主张案涉《“润景园”认购协议书》不真实，李青、乐万邦公司均未提交证据证明该协议订立并生效，李青与乐万邦公司并未按照该协议约定履行义务，且在本批群体案件中，有多个第三人与乐万邦公司签订了多份《“润景园”认购协议书》，与常理不符，故该协议不真实。本院认为，《“润景园”认购协议书》相对方即乐万邦公司与李青，如何处分协议权利、义务系合同当事人自由，曹振宇并非案涉《“润景园”认购协议书》当事人，现《“润景园”认购协议书》的当事人双方均未对该协议效力提出异议，曹振宇亦无相应证据证实《“润景园”认购协议书》损害了其合法权益，故曹振宇认为案涉《“润景园”认购协议书》不真实的上诉主张亦不能成立。案涉《“润景园”认购协议书》、《期房转让协议》、《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，当事人依约履行了合同义务，曹振宇亦未能提供证据证明乐万邦公司与李青之间恶意串通加价收取购房款，故曹振宇主张退还在合同价外多收取的款项的请求缺乏依据，一审判决驳回其请求并无不当。曹振宇主张一审未调查取证，程序错误。本院认为，曹振宇并未提交充分有效证据证明案涉款项由乐万邦公司收取，且在与本案同类型案件中本院委托律师调查取证后，所取得的证据并不能证明第三人的资金去向与乐万邦公司有关联性，故曹振宇以该程序错误为由要求改判的上诉理由不能成立，依法不予支持。曹振宇认为一审法院鉴定程序不当。经查，一审在此同类型案中鉴定程序并无不当，曹振宇的该项上诉理由不能成立。曹振宇认为一审法院没有追加代售公司参加诉讼。本院认为，代售公司并非必须参加诉讼的当事人，一审法院并未遗漏诉讼主体。曹振宇认为本案法律适用错误。本院认为，本案系曹振宇主张乐万邦公司、李青恶意串通损害其合法权益提起的诉讼，一审法院经审理依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定作出判决并无不当。综上所述，曹振宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人曹振宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  李龙玺审 判 员  赵佳玮审 判 员  金新贵审 判 员  刘国清二〇二〇年六月一日代理书记员  李佳洪