杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初417号 原告：杭州裕廊腾飞科技有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号，统一社会信用代码91330100779282215C。 法定代表人：陈永明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈沸，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何影，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江策马发动机科技有限公司，住所地浙江省金华市婺城区仙华南街916号1号楼，统一社会信用代码91330784344069407W。 法定代表人：应建仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贾亚东，男，该公司工作人员。 原告杭州裕廊腾飞科技有限公司（以下简称裕廊腾飞公司）与被告浙江策马发动机科技有限公司（以下简称策马公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月26日公开开庭审理了本案。原告裕廊腾飞公司的委托诉讼代理人陈沸、何影，被告策马公司的委托诉讼代理人贾亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕廊腾飞公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除；2.被告向原告支付租金、物业管理费、电费、违约金、房屋复原费用及滞纳金等款项：（1）租金89385.84元（2019年7月、8月）；（2）物业管理费14921.12元（2019年7月、8月）；（3）电费1596.31元（2019年3月16日至2019年8月31日）；（4）违约金312920.88元（按照合同约定违约金相当于6个月的租金和物业管理费总和）；（5）房屋复原费用10372.55元（将被告租赁房屋恢复至交付时原状所产生的费用）；（6）电费、租金、物业管理费滞纳金合计8117.43元（每日按欠费总额的千分之一计算至2019年8月31日）；3.确认租赁保证金156460.44元归原告所有；4.被告向原告支付律师费20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年12月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号4幢101-104及201-202室房屋，建筑面积为670.31平方米，租赁期为24个月，自2018年12月31日起至2020年12月30日止。合同第4.2款约定：在租赁期内，租赁保证金应保持足额，被告不得要求用租赁保证金冲抵本合同项下的任何应付款。原告有权在被告违反本合同的情况下，抵扣被告的租赁保证金，以补偿原告所遭受的直接损失（包括但不限于拖欠的租金、物业管理费、任何其他被告应支付的款项以及为追偿损失而产生的可证明的成本和费用）。在此情况发生时，被告必须在原告发出书面通知之日起十四日内把原告扣除的租赁保证金部分补足并支付给原告。合同第10.2款约定：如被告未按时足额支付本合同项下的任何应付款项，每逾期一日，被告应按欠费总额的千分之一向原告支付滞纳金，滞纳金自被告应付款之日起算至被告付清全额款项及滞纳金之日为止。合同第10.3款约定：被告未按时足额支付本合同项下的任何应付款项超过14日的，视为被告严重违约。合同第10.4款约定：在发生上述10.3条款规定的任一严重违约情形时，原告除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同。如果该房屋已经交付被告，原告还有权重新进入并占有该房屋，以其认为合适的方式处置该房屋内留存物品，或者将该房屋清空或复原，或者对该房屋采取应急管理措施。对被告因原告行使上述权利而遭受的任何损失，原告不承担任何费用。合同第10.5款约定：在原告根据本条约定单方终止本合同的情况下，原告在行使10.4条赋予的权利的同时，还有权行使以下权利：10.5.1原告有权没收租赁保证金；10.5.2对于被告至本合同提前终止在应付日期未支付的所有拖欠的款项，原告有权追偿；10.5.3原告给予被告的租金优惠（如有）应立即取消，被告应于本合同提前终止之日向原告支付已享用的租金优惠；10.5.4原告有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用；10.5.5原告有权追偿其行使第10.4条所赋予的权利所产生的费用；10.5.6原告有权追偿其因被告严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；10.5.7原告有权要求被告支付违约金，违约金相当于6个月的租金和物业管理费总和。被告应于本合同提前终止之日向原告支付违约金。合同附件二第3条约定：租赁期限自2018年12月31日起至2020年12月30日止，每月每平方米建筑面积租金63.5元，月租金总额（不含税）42564.69元，月支付总额44692.92元，税率暂按5%计算，如有变化，按变更后税率调整。首期租金为2018年12月31日起至2019年1月31日的租金，首期租金及其增值税总额共计46134.62元。合同附件二第4条约定：物业管理费不含税净价按10.5元每平方米建筑面积每月计算，总额为7038.26元。每月应付的物业管理费及增值税总额为7460.56元。税率暂按5%计算，如有变化，自变更之日起按变更后税率支付。首期物业管理费为2018年12月31日起至2019年1月31日的物业管理费，首期物业管理费及其增值税总额共计7701.22元。合同附件二第5.1款约定：除首期租金和首期物业管理费外，被告应于每个日历月的最后一个工作日或之前提前支付下一月的租金和物业管理费。合同附件二第6.1款约定：被告应根据该房屋的独立计量记录和/或原告提供的账单支付所有该房屋使用的包括但不限于水、电、通讯等公用事业费用。被告应在该等计量记录或账单出具后10个工作日内向原告或原告指定的物业管理公司支付该费用。合同附件二第8.1款约定：本合同项下租赁保证金总额为三个月的租金和物业管理费及对应的增值税总和，共计156460.44元。如在租赁期限内遇物业管理费或税率调整，前述租赁保证金金额相应调整，被告应按原告要求补足差额。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告多次出现违约。被告未按约支付2月份、6月份租金和物业管理费，且自2019年7月1日起欠付租金和物业管理费，欠付自2019年3月16日起至2019年8月30日止的电费。原告于2019年2月20日向被告寄送《催款通知》，催收2月份租金和物业管理费；于2019年3月6日向被告寄送《租赁相关费用催收通知》，就2月份租金和物业管理费、滞纳金支付事宜进行催告。被告于2019年3月13日补交2月份租金和物业管理费，实际逾期41天，原告仅按30天计算滞纳金。原告于2019年6月19日向被告寄送《催款通知》，催收6月份租金和物业管理费、自2019年3月16日起至2019年4月15日止的电费；于2019年7月9日向被告送达《租赁相关费用催收通知》，就6月份租金和物业管理费、3月份电费及前述费用产生的滞纳金支付事宜进行催告；于2019年7月17日向被告寄送《催款通知》，催收6月份、7月份租金和物业管理费及自2019年3月16日起至2019年5月15日止的电费。被告于2019年7月31日补交6月份租金和物业管理费，实际逾期61天，原告仅按30天计算滞纳金。原告于2019年8月9日向被告寄送《租赁相关费用催收通知》，就7月份租金和物业管理费、4月份和5月份电费及前述费用产生的滞纳金支付事宜进行催告；于2019年8月15日向被告寄送《催款通知》，催收7月份、8月份租金和物业管理费及自2019年3月16日起至2019年6月15日止的电费。原告委托上海建纬（杭州）律师事务所于2019年8月28日向被告寄送《律师函》，就被告欠付租金、物业管理费、电费事宜进行催告。原告于2019年8月30日和31日向被告寄送《关于提前终止租赁合同的通知》，且于8月31日将《关于提前终止租赁合同的通知》张贴于被告办公场所即案涉房屋，通知载明：被告至今拖欠自2019年7月起的租金和物业管理费以及自4月起的电费，已构成严重违约。原告决定于2019年8月31日终止《房屋租赁合同》，收回房屋，并依照合同行使其他救济权利。原告认为，根据合同约定，被告逾期支付款项超过14日构成严重违约，原告有权单方终止合同，没收租赁保证金，追偿被告拖欠的款项、招商费用、房屋复原费，取消租金优惠，主张法律服务费用、违约金、滞纳金。截至2019年8月31日，被告拖欠2月份、6月份租金和物业管理费滞纳金共计3129.22元，拖欠7月份、8月份租金和物业管理费共计104306.96元、滞纳金4850.27元（仅计算至2019年8月31日），拖欠自2019年3月16日至2019年8月30日止的电费共计9025.57元、滞纳金821.43元（仅计算至2019年8月31日）。原告为将房屋恢复至交付时原状，委托杭州宝信建设有限责任公司维修，产生房屋复原费用10372.55元。除此之外，因被告严重违约，其应向原告支付原告行使相应权利所产生的法律服务费用20000元。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条等规定，向法院提起诉讼，请求公正裁决，判如所请。 被告策马公司辩称，一、原告主张的违约金不合理，原告不应在被告已支付租赁保证金的情形下仍要求过高的违约金。被告已经支付租赁保证金156460.44元，该金额足以补偿原告因被告违约所造成的损失，且原告并未提供证据证明租赁保证金不足以补偿其损失。二、原告要求被告支付房屋复原费10372.55元不合理。被告已向物业公司支付15000元装修保证金，原告主张房屋复原费应先从该保证金中扣除。原告提供的《4幢1层中庭东面空置房零星工程报价单》中涉及玻璃的第1-4项合计费用6414.59元（不含税），该费用系因装修公司装修时打碎玻璃而产生，不应由被告承担。被告在搬离租赁房屋时，屋内留有价值2000元左右的电线、网线、沙子、水泥等装修材料，该材料原告在复原时完全可以重复利用。被告认为，在计算房屋复原费时应考虑该材料价值，适当减少房屋复原费。三、原告要求被告支付滞纳金不合理。滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，原告无权收取滞纳金。四、对原告主张《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除予以确认。对租金、物业管理费的金额没有异议，但被告支付的租赁保证金足以覆盖该费用。对电费金额无法确认。对律师费不予认可。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求以及事实和理由提供了《房屋租赁合同》、不动产权证书、《催款通知》、《租赁相关费用催收通知》、《律师函》、《关于提前终止租赁合同的通知》、快递面单及投递记录、照片、《4幢1层中庭东面空置房零星工程报价单》、《委托代理合同》、发票等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证，并对原告诉称的事实予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原告与被告的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当依约履行合同义务。双方对《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除均无异议，本院予以确认。原告要求被告支付租金89385.84元、物业管理费14921.12元、电费1596.31元的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。根据合同约定，被告未按时足额支付合同项下的任何应付款项超过14日的，视为被告严重违约，原告有权没收租赁保证金。因此，原告主张没收租赁保证金156460.44元符合双方约定，可予支持。同时，鉴于原告主张的违约金与租赁保证金在法律性质上均为违约金性质，在原告未能举证证明租赁保证金不足以弥补其实际损失的情况下，结合本案实际，本院对违约金不予支持。又因被告支付的租赁保证金足以覆盖其欠付的租金、物业管理费、电费，本院对滞纳金不予支持。合同还约定在原告有权单方面终止合同的情形下，原告有权将房屋清空或复原，并有权向被告追偿由此产生的费用。因此，原告主张房屋复原费用有合同依据，且原告已实际支付复原费用10372.55元，其相应诉请可予支持。原告主张律师费符合双方约定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告杭州裕廊腾飞科技有限公司与被告浙江策马发动机科技有限公司于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除； 二、被告浙江策马发动机科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州裕廊腾飞科技有限公司租金89385.84元、物业管理费14921.12元、电费1596.31元、房屋复原费用10372.55元、律师费20000元，合计136275.82元； 三、原告杭州裕廊腾飞科技有限公司已收取的被告浙江策马发动机科技有限公司支付的租赁保证金156460.44元，不予退还； 四、驳回原告杭州裕廊腾飞科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5010元，由原告杭州裕廊腾飞科技有限公司负担2652元，被告浙江策马发动机科技有限公司负担2358元。原告杭州裕廊腾飞科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江策马发动机科技有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇二〇年六月一日 书记员  蔡卓奇