江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终1417号上诉人（原审被告）：徐州煌庭房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市鼓楼区琵琶村殷庄路东侧。法定代表人：周继光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小卫，江苏盛仪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐州绅瑞房地产营销有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区苏山村欧式商业一条街2-5号。法定代表人：王汉钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：鹿静，江苏立志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王启国，男，1954年9月6日生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。上诉人徐州煌庭房地产开发有限公司（以下简称煌庭公司）、徐州绅瑞房地产营销有限公司（以下简称绅瑞公司）因与被上诉人王启国房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人煌庭公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定绅瑞公司具有代表煌庭公司的表象无事实依据，绅瑞公司无权代表煌庭公司。二、煌庭公司不应承担返还购房款及利息的义务。三、一审法院以商品房买卖合同上的价格来认定涉案房款的总价款认定事实错误，商品房买卖合同上的价格只是绅瑞公司让煌庭公司与客户签订的价格，并不是涉案房屋的总房款，涉案房屋的总价款为300万元。被上诉人王启国辩称，一、涉案商品房买卖合同的出卖人为煌庭公司，买受人为王启国，一审法院认定合同主体具有事实依据。二、依据购房协议、商品房买卖合同及购房发票等证据，涉案房屋的销售价格为2558080元，但王启国实际支付的价款为300万元，超出合同价款之外的款项，出卖人煌庭公司应予返还。三、即使超出合同价款之外的441920元为绅瑞公司收取，但王启国是在煌庭公司的售楼处办理的所有购房及付款手续，王启国完全有理由相信，绅瑞公司代表煌庭公司收取房款。绅瑞公司辩称，对煌庭公司的上诉没有异议。上诉人绅瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：绅瑞公司不应承担本案返还房款及利息的连带责任。被上诉人王启国辩称，绅瑞公司应对煌庭公司的返还义务承担连带责任，绅瑞公司以自己的名义收取房款，并在收取上盖章，其行为是在煌庭公司的售楼处进行的，又未向王启国披露其真实身份，存在明显过错，应承担连带责任。煌庭公司辩称，绅瑞公司不应当承担返还房款的义务，同意绅瑞公司的上诉意见。王启国向一审法院提出诉讼请求：1.判令煌庭公司退还王启国购房款441920元及资金占用期间利息（以441920元为基数，按年利率6%自2018年12月23日起计算至实际给付之日止）；2.判令绅瑞公司承担连带责任；3.诉讼费用由煌庭公司、绅瑞公司承担。一审法院经审理查明：2018年12月23日，王启国至煌庭公司棕榈湾售楼处，购买位于徐州市鼓楼区房屋。在该售楼处，王启国于当日14时5分许通过POS机刷卡支付441920元，POS签购单显示商户名称为徐州绅瑞房产营销公司，于当日16时44分许分两次通过POS机刷卡分别支付500000元和508080元，两张POS签购单显示商户名称均为徐州煌庭房地产开发有限公司。售楼处向王启国出具收据两张，其中金额为441920元的收据，载明收款事由为商铺18-1-103工程底款，加盖了绅瑞公司的财务专用章；金额为1008080元的收据，载明收款事由为商18-1-103定金，加盖了煌庭公司的财务专用章。2018年12月23日，王启国作为乙方（买受人）与煌庭公司作为甲方（出卖人）就徐州市鼓楼区房屋签订了购房协议，约定房屋总价2558080元。协议还约定乙方应于本协议签订时向甲方支付定金人民币（大写）壹佰万捌仟零捌拾元整，同时乙方选择一次性付款、商业银行按揭付款等事宜。2018年12月26日，王启国向煌庭公司支付271000元。2019年1月1日，王启国作为买受人、煌庭公司作为出卖人就徐州市鼓楼区房屋签订商品房买卖合同，约定房屋总价2558080元。合同第八条约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（人民币）50000元，（大写伍万元整），该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2019年1月1日前支付首期房价款（人民币）1279080元，（大写壹佰贰拾柒万玖仟零捌拾元整），占全部房价款的50%。余款（人民币）1279000元（大写壹佰贰拾柒万玖仟元整）。向开发商指定银行（贷款机构）申请贷款支付。2019年1月7日，煌庭公司向王启国出具了1279080元的购房发票。2019年1月28日，王启国向煌庭公司支付1279000元，未办理贷款。2019年1月29日，煌庭公司向王启国出具了1279000元的购房发票。2019年2月27日，王启国取得涉案房屋的不动产权利证书。2019年7月5日及7月12日，绅瑞公司共开具44张金额为1万元及1张金额为1920元的发票，金额共计441920元，该45张发票载明的开票项目为服务费。绅瑞公司在庭审时向法庭提交的是第一联发票联（购货单位付款凭证），并称因绅瑞公司是营销公司，不能开具销售发票，只能开具服务发票，又因额度有限，故分开开具了45张发票，且已交付给王启国。王启国庭审时表示未收到开具发票的通知，也没有收到上述发票。一审法院认为，关于涉案房屋买卖合同的相对人及房屋价款。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王启国主张其是在煌庭公司棕榈湾售楼处签订的购房协议和支付的第一笔共计1450000元款项，煌庭公司在庭审中亦认可该处是其办理棕榈湾小区拆迁户上房手续及销售部分商铺、车位的办公地点。绅瑞公司称因其没有办公地点，故自2018年10月开始也在上述地点办公。虽然王启国当日缴纳的441920元的收据上加盖了绅瑞公司的财务专用章，但该收据系王启国在煌庭公司售楼处取得。在煌庭公司、绅瑞公司均未能提供证据证明在王启国付款、签订购房协议的过程中其向王启国表明了各自身份及二者之间关系或采取措施足以使王启国能够区分该办公地点工作人员分属哪家公司的情况下,王启国完全有理由相信在煌庭公司对外销售棕榈湾商铺的办公地点，与王启国磋商、签订商品房买卖合同及收取包括上述441920元在内的款项的相对方均是煌庭公司。煌庭公司、绅瑞公司主张涉案房屋系绅瑞公司包销房，商品房买卖合同的出卖方应为绅瑞公司。但煌庭公司、绅瑞公司既未能提供充分证据证明煌庭公司、绅瑞公司之间存在商品房包销合同关系，亦未能提供充分证据证明绅瑞公司与王启国之间存在商品房买卖合同关系。绅瑞公司提供的棕榈湾结佣明细单、收据及手机转账电子回单，也仅是绅瑞公司与徐州畅盈房产营销策划有限公司之间的约定，王启国亦不予认可。徐州畅盈房产营销策划有限公司的书面证词和证人周某,4的证言虽陈述系为绅瑞公司推销房产，但亦无法证明涉案房屋的出卖人即为绅瑞公司。以上证据均不足以否定王启国与煌庭公司签订的购房协议和商品房买卖合同的证明力。王启国依据其与煌庭公司签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》及煌庭公司向其出具的购房发票等证据，主张涉案房屋买卖合同相对方为煌庭公司，有事实及法律依据，依法予以确认。王启国与煌庭公司签订的《购房协议》和《商品房买卖合同》均明确约定涉案房屋总价为2558080元，价款是合同的重要条款，煌庭公司主张合同中关于价款的约定不是真实房屋售价，应承担相应的举证责任。绅瑞公司出具的441920元的收据及发票载明的事由均非购房款。绅瑞公司提供的其与徐州畅盈房产营销策划有限公司之间佣金结算的相关证据中均无王启国签字确认。王启国庭审时明确否认接受了徐州畅盈房产营销策划有限公司的中介服务，称是自己主动至售楼处询问售房信息、磋商、签约等。即便徐州畅盈房产营销策划有限公司确实为王启国提供了居间服务，证人周某,4陈述“我们只是负责推荐客户”“绅瑞公司报价是三百多万，客户认为理想价格是三百万，我们让他再去售楼处商谈”、“后续的付款和签约就由绅瑞公司来负责”等内容也是描述的前期磋商、议价过程，不足以证明买卖双方最终签订合同的价款。煌庭公司、绅瑞公司均未能提供充分证据证明其对王启国就涉案的441920元系商品房买卖合同约定之外的应付房款进行过明确告知，亦未与王启国达成过任何关于缴纳涉案441920元的协议或合同。煌庭公司、绅瑞公司未能提供相反证据推翻商品房买卖合同所载内容，对其主张不予采信。煌庭公司、绅瑞公司辩称如房屋售价不是3000000元，王启国不会在支付1450000元后，又缴纳了1550000元的反推并不具有逻辑上的唯一性。王启国也作出了为避免承担逾期付款的违约责任，先支付1550000元以继续履行合同，对争议部分再诉讼解决的合理解释。故认定涉案商品房买卖合同价款为2558080元。关于煌庭公司、绅瑞公司的责任承担。涉案商品房买卖合同约定价款为2558080元，王启国实际支付款项为3000000元。对于王启国多支付的441920元，煌庭公司辩称该款项系绅瑞公司收取，煌庭公司不应承担返还责任。虽然441920元的收据上加盖的是绅瑞公司的印章，但王启国对于煌庭公司、绅瑞公司之间的关系并不知晓，绅瑞公司并非涉案商品房买卖合同的相对人。王启国在煌庭公司售楼处交纳了该款项，售楼处人员向其出具了收据，收据上载明的事由为“工程底款”，同时煌庭公司明知绅瑞公司在其售楼处因涉案商品房买卖向王启国收取款项而未予否认，亦未向王启国尽到明确告知义务。此时，绅瑞公司向王启国收取款项的行为具有代表煌庭公司的外观表象，王启国有理由相信该款项是煌庭公司应收取的购房款的一部分。无论绅瑞公司与煌庭公司之间有何内部约定，在对外关系上，涉案商品房买卖合同的相对方是煌庭公司，绅瑞公司收取王启国441920元款项的民事法律行为的后果应由煌庭公司承担。同时，煌庭公司、绅瑞公司未能提供证据证明二者之间就绅瑞公司是否有权代煌庭公司收取房款作出明确约定，故绅瑞公司因授权不明应对煌庭公司所承担的民事责任承担连带责任。关于441920元购房款及利息损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。煌庭公司超出合同约定价款收取王启国款项，应当向王启国返还多收取的房款441920元。关于占用该款项期间给王启国造成的损失。双方合同未约定损失赔偿额的计算方法或相应违约金，王启国亦未能举证证明除银行贷款利息以外的损失。同时，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故按照中国人民银行同期贷款基准利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准分段计算利息损失，且均应以王启国主张的年利率6%为上限。关于利息损失起算时间，王启国于2018年12月23日支付1450000元，于2018年12月26日支付271000元，2019年1月28日支付1279000元，合计3000000元。在王启国主张利息损失的起算日期即2018年12月23日之时，煌庭公司收到的款项数额并未超出合同约定。故煌庭公司应支付王启国的利息损失起算日期，应为煌庭公司实际收到超出合同约定价款外的款项的次日，即2019年1月29日。综上，确认煌庭公司应支付王启国的利息损失为：以441920元为基数，自2019年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，且均以年利率6%为上限。遂判决：一、徐州煌庭房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性向王启国返还购房款441920元并支付利息损失（以441920元为基数，自2019年1月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，且均以年利率6%为上限）；二、徐州绅瑞房地产营销有限公司对上述付款义务承担连带责任。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于煌庭公司应否承担涉案441920元款项及利息的返还义务的问题。煌庭公司与绅瑞公司主张涉案房屋的总价为300万元，但根据煌庭公司与被上诉人签订的《购房协议》、《商品房买卖合同》中约定涉案房屋总价为2558080元，且绅瑞公司收取的441920元收据及发票上显示的事由并非购房款，故涉案房屋的价款应为2558080元。煌庭公司二审中称与绅瑞公司系代理房产销售关系，但双方之间并未签订书面协议，绅瑞公司在煌庭公司出售房屋、车位及办理上房的地点办公，向被上诉人出售涉案房屋，煌庭公司、绅瑞公司并无证据证明其在被上诉人购买涉案房屋的过程中向被上诉人告知各自的身份及二者之间的关系，故被上诉人有理由相信签订商品房买卖合同及收取441920元款项的主体是煌庭公司。现被上诉人根据《购房协议》、《商品房买卖合同》主张煌庭公司返还多收取的441920元购房款及利息，有事实根据及法律依据，本院予以支持。关于绅瑞公司对于441920元款项及利息应否承担连带责任的问题。绅瑞公司与煌庭公司未签订书面协议，不论双方之间有何种内部约定，涉案商品房买卖合同的相对方均是煌庭公司，被上诉人有权向煌庭公司主张返还购房款及利息。但绅瑞公司实际收取涉案441920元款项并出具了相应收据，对于绅瑞公司是否有权代煌庭公司收取该款项，绅瑞公司与煌庭公司之间并未作出明确约定，故绅瑞公司应对煌庭公司所承担的返还上述款项及利息的责任承担连带责任。综上所述，上诉人徐州煌庭房地产开发有限公司、徐州绅瑞房地产营销有限公司的上诉请求不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。徐州煌庭房地产开发有限公司预交的二审案件受理费8141元，由上诉人徐州煌庭房地产开发有限公司负担；徐州绅瑞房地产营销有限公司预交的二审案件受理费8141元，由上诉人徐州绅瑞房地产营销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年六月十一日书记员 宗 正