安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1523民初1399号 原告（反诉被告）：黄劲松，男，1971年10月2日生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：**兵，安徽**兵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶苏格，安徽**兵律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：刘宜军，男，1980年6月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：彭飞，安徽皋城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍磊，安徽皋城律师事务所律师。 原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年4月8日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，要求判令：一、解除与被告签订的房屋租赁合同，被告并支付剩余租金45200元；二、被告赔偿原告恢复房屋原状所需费用77604.85元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告作为承租人，原告作为出租人租赁位于舒城县，租赁期限为36个月（自2017年8月1日至2020年7月31日），合同约定租金年付。但被告在2019年至2020年度金支付租金20000元，后无原因说明直接搬离租赁房屋，也未支付合同租金，其已经构成明显违约。此后原告委托安徽亚通资产评估公司对涉案房屋隔墙工程进行评估，被评估市场价值为77604.85元。 被告辩称：原、被告房屋租赁合同已经于2019年7月底口头解除，解除后被告搬离租赁现场，并向原告支付房屋恢复费用即违约金20000元。 反诉原告向本院提出反诉请求，要求判令反诉被告返还反诉原告租赁房屋恢复原状费用20000元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年8月4日反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，由被反诉人将位于舒城县出租给发生人，租赁期限自2017年8月1日至2020年7月31日，租金为年65200元，按年支付。2019年7月31日双方签订租赁合同，并由反诉人支付被反诉人租赁房屋恢复费用20000元，现被反诉人要求反诉人恢复租赁房屋原状并再次支付恢复费用严重损害了反诉人的合法权益。 反诉被告辩称：一、反诉原告所称的2019年7月底双方解除合同不属实。2019年7月我无意间发现反诉原告在我不知情的情况下将涉案房屋内的用品搬离，我就先打电话给反诉原告的合伙人田小磊，再打电话给反诉原告后在涉案房屋外面加了一把锁。后来因为反诉被告的账目被锁在涉案房屋内，他需要与田小磊算账，找我要求把锁打开，我要求他恢复原状支付租金，后来反诉原告与田小磊每人支付10000元给我，我开了锁，让他们把账目拿走。此后直至2019年10月他们在我不知情的情况下将所有办公用品搬离。我得知情况后通过短信方式要求反诉被告支付租金恢复原状，但反诉被告一直不予回复。二、反诉原告支付的20000元系2019-2020年租金，我在起诉时已经扣除。 本院经审理认定事实如下：2017年8月4日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）作为合同甲方和乙方签订房屋租赁合同，约定被告（反诉原告）作为承租人，原告（反诉被告）作为出租人租赁位于舒城县，合同约定的主要内容有：租赁期限为36个月，即自2017年8月1日至2020年7月31日；租金及支付方式为年租金65200元，总租金195600元，于首次付一年租金，后每年7月1日支付当年租金；租赁期满或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状；在违约责任条款中约定，甲方不能提供约定房屋需向乙方支付合同约定总租金5%的违约金，并对乙方造成的损失予以赔偿，逾期交房，每逾期一日按日租金的5倍支付违约金，甲方还应当承担逾期交付给乙方造成的损失；乙方违约，包括拖欠房租累计1个月以上，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，乙方应当按照合同约定总租金5%向甲方支付违约金，如果违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。如果乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应当按照合同约定总租金5%向甲方支付违约金，如果违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；如果乙方逾期支付租金，每逾期一日按日租金的5倍支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告对原告房屋进行隔墙改造。双方合同履行前两年未发生争议。至2019年7月，原告（反诉被告）发现被告（反诉原告）将租赁房屋内的部分办公用品搬离，原告（反诉被告）微信联系被告（反诉原告），要求被告（反诉原告）恢复房屋原状，但被告（反诉原告）未有应答，原告（反诉被告）遂在被告（反诉原告）门锁外加了一把锁。2019年8月3日被告（反诉原告）找到原告（反诉被告）要求原告（反诉被告）开锁，以方便其从房屋内拿走账目，双方交涉，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）10000元，田小磊微信转账原告（反诉被告）10000元后，原告（反诉被告）开了锁，被告（反诉原告）拿走账目。再后，被告（反诉原告）在原告（反诉被告）不知情情形下将所有办公用品搬离。2019年12月19日，原告（反诉被告）再次微信联系被告，要求被告（反诉原告）在5日内与其联系来结算租金，恢复房屋原状，否则原告（反诉被告）将自行恢复，费用由被告（反诉原告）承担，但被告（反诉原告）仍然未有回应。2010年1月原告委托安徽亚通资产评估公司对涉案房屋隔墙需恢复工程进行了评估，被评估市场价值为77604.85元。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法、有效。该合法、有效的合同应当在双方当事人间全面履行。由于被告经营出现困难，原告在2019年7月就知晓了被告搬离房屋的现实，被告在8月将办公用品搬离涉案房屋，故可认定双方租赁合同实际于2019年8月解除。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于合同提前解除导致涉案房屋闲置，且按合同约定被告应当对涉案房屋恢复原状。由于被告的违约给原告造成了租金损失，被告作为违约方应当向原告承担违约和赔偿责任，考虑到新冠××疫情的影响，加之被告于2019年8月已经搬离涉案房屋不再使用的实际情况，本院酌定被告赔偿原告租金损失40000元，已经支付的20000元扣除后，还应当支付20000元。对反诉原告主张的其2019年8月3日支付的20000元为恢复房屋原状的费用，因双方在2019年8月未有就合同解除达成一致意见，按合同约定中途擅自退租的，被告应当向原告支付违约金和赔偿损失，被告在没有充分证据证明该20000元系恢复原状费用的情形下，该20000元本院认定为支付违约金和赔偿损失的费用。故本院对反诉原告的反诉请求不予支持。合同约定租赁期满或者乙方中途退租，被告承担恢复原状的责任，现原告要求被告以评估价替代履行，不符合合同的约定，但如果被告不能在合理的情形内恢复原状，其应当按评估估价向原告支付恢复原状的费用。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条的规定，判决如下: 一、被告刘宜军于本判决生效之日起七日内赔偿原告黄劲松租金损失20000元。 二、被告刘宜军本判决生效之日起二十日内将位于舒城县恢复原状，该原状恢复应当符合《房屋租赁合同》中关于房屋现有装修及设施、设备情况合同附件的记载；如果被告刘宜军在上述期限内未有履行或者履行不符合约定，其应当在判决书生效之日起30日内按评估价支付原告黄劲松恢复原状所需费用77604.85元。 三、驳回反诉原告刘宜军反诉请求。 四、驳回原告黄劲松其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1378元，反诉案件受理费减半收取200元，合计1578元，均由被告（反诉原告）刘宜军负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  刘义舒 二〇二〇年六月三日 书记员  方 昕 本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《中华人民共和国共和国合同法》第二百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 4、《中华人民共和国共和国合同法》第二百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 5、《中华人民共和国共和国合同法》第二百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 6、《中华人民共和国共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。