浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终2004号 上诉人（原审原告）：宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会。住所地：宁波市鄞州区甬港北路92弄5-9号。 代表人：陈君，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜晨辉，浙江铭生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波华泰股份有限公司。住所地：宁波市鄞州区百丈东路37号。 法定代表人：全益军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王咪，浙江秉清律师事务所实习律师。 上诉人宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会（以下简称怡景花园业委会）因与被上诉人宁波华泰股份有限公司（以下简称华泰公司）返还原物纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初18383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。 怡景花园业委会上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判华泰公司返还物业维修基金397920.40元，并支付相应的物业维修基金占用费（a.以984240.40元为基数自2001年1月1日起至2006年6月17日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；b.以397920.40元为基数自2006年6月18日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率计算的利息；c.以397920.40元为基数自2019年8月20日起至款清之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；2.本案一审、二审诉讼费由华泰公司负担。事实和理由：一、前期物业费已计入房价，由开发商即华泰公司在出售房屋时收取，物业维修基金由怡景花园业委会另行单独缴纳，一审法院在华泰公司应退还的物业维修基金中进行扣减，存在明显错误。二、华泰公司收取物业维修基金后一直占用该笔资金，应当支付资金占用期间的相应利息。根据甬政〈96〉11号《推进市区住宅小区物业管理的若干意见》第七条，物业管理专项资金在支付经营用房购置款后，其余额存入住房资金管理中心，并按市政府决策利率计息，本金不等动用；2000年5月1日实施的《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》第五条，在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交；该办法第八条，物业专项资金自收取（预）缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。物业维修专项资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定存利率。一审法院不支持怡景花园业委会要求华泰公司支付资金占用期间利息的主张，缺乏事实和法律依据。 华泰公司辩称：1.怡景花园业委会不具有主体资格。2.本案已过诉讼时效。3.华泰公司从未向怡景花园业委会或业主收取过物业维修基金，仅收取了物业基金，二者系不同概念。4.怡景花园业委会诉请金额未能提供相应的证据证明。5.涉案小区物业基金939280.60元均已支付，即使根据法律规定需要返还，华泰公司也不存在返还。6.怡景花园业委会要求华泰公司支付资金占用费，无事实和法律依据。7.一审法院适用法律错误。一审判决援引《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，该两部法律均在涉案物业基金后才予以颁布，并无溯及力。 怡景花园业委会向一审法院起诉，请求判令：一、华泰公司退还怡景花园业委会物业维修基金987443.60元；二、华泰公司支付怡景花园业委会物业维修基金占用费（按照中国人民银行同期贷款利率自2001年1月1日起算至实际付款之日止，暂计算至2018年12月31日为710959.40元）。 一审法院认定事实：宁波市鄞州区怡景花园小区由华泰公司负责进行开发建设。1999年6月29日，该小区验收合格，正式交付使用，总建筑面积为37549平方米，其中住宅建筑面积34526平方米，其他用房建筑面积3023平方米。1998年至2000年间，华泰公司在收取房款时按一定比例向购房者收取物业基金。1998年6月1日，华泰公司（甲方）与原宁波市江东区住宅小区物业管理办公室（乙方）签订《移交协议书》一份，约定对甲方开发承建的怡景花园小区地段房屋共2幢，建筑面积37549平方米的280套商品房进行移交。协议第一条“物业管理”约定：根据甬政〈96〉11号关于《推进市区住宅小区物业管理的若干意见》的通知精神，物业管理用房比例为小区总建筑面积的0.3%，即112平方米（此房性质为直管公房，使用权归管委会，管理用房中除保障管委会专职人员办公用房外，全部由物业管理公司免租使用）；物业管理基金按小区当年大、小配套费（以每平方米）的1%标准计算，即为97627.40元，作为物业前期和初期管理费用，交于属地区物业管理主管部门，然后按一定比例划给物业管理公司。第二条“善后维修服务”约定：甲方移交的房屋善后维修服务由甲方承担（自交付之日起）住宅单体土建，保修期为一年，水、电安装保修半年，屋面保修三年，从交付日起至2001年6月15日止。为统一管理，甲方必须委托乙方进行保修（然后，乙方根据实际情况委托当地物业管理公司进行保修），其年保修费为每平方米建筑安装工程造价1%（优质工程为0.8%），合计255333.20元，一次性付给乙方，由乙方下拨物业管理公司等。同日，华泰公司按照该协议书向原宁波市江东区住宅小区物业管理办公室支付了前期物业费97627.40元、保修费255333.20元，合计352960.60元。2006年6月15日，怡景花园小区物业管理公司即宁波耐森物业管理有限公司向华泰公司提交《报告》一份，载明因怡景花园小区供水存在问题需要重新铺设供水立管，并称业主代表大会已经作出决议，启用小区物业专项维修基金600000元左右重新铺设供水立管，要求华泰公司予以支持。2006年6月18日，华泰公司与案外人宁波朗迅楼宇设备有限公司（以下简称朗迅公司）签订《安装工程项目合同书》一份，约定朗迅公司承包怡景花园小区水系统改造工程，承包方式为包工包料，工程总造价为560000元，工程于2006年9月20日前全部完工等。因施工过程中增加部分施工内容，朗迅公司于2006年11月22日提交《工程增补决算单》一份，载明增加内容为电梯口水管包角装饰、减压阀铜配件、水泵房止回阀，增加工程款为26320元。后朗迅公司向华泰公司开具了金额为586320元的宁波市建筑安装专用发票一张。华泰公司先后于2006年6月21日、9月4日、10月11日、11月27日向朗迅公司支付工程款224000元、168000元、112000元、53004元；2007年12月7日，华泰公司向朗迅公司退还质保金29316元。2017年5月17日怡景花园业委会向华泰公司发送《要求协同查询怡景花园小区物业基金的函》，要求查询怡景花园小区业主缴纳的物业基金的使用、流向及结余情况，华泰公司于同日收到该份函件。一审审理中，怡景花园业委会确认涉案小区确于2006年进行过水系统改造。华泰公司确认其收取的物业基金为972674元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.怡景花园业委会主体是否适格；3.怡景花园业委会主张返还的物业维修基金金额是否准确。关于诉讼时效问题，本案为返还原物纠纷，不受诉讼时效限制，华泰公司关于本案已过诉讼时效的辩称缺乏依据，一审法院不予采信。关于怡景花园业委会主体是否适格的问题，首先，业主委员会可以归入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主并维护全体业主的利益。业主委员会由业主大会选举若干委员组成，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案合法成立，其亦具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和支配权，故业主委员会可以归入我国法律规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。其次，业主委员会可以就物业维修资金产生的纠纷向房地产开发单位提起诉讼。最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》载明：“……，金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定，业主委员会履行以下职责：“（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用。”一审法院认为，依据最高人民法院的上述复函及有关规定，业主委员会可以就公用设施专项费、公共部位维护费即住宅专项维修资金等向房地产开发单位提起诉讼。本案中，怡景花园业委会经宁波市鄞州区物业和住房维修资金管理中心于2017年11月17日登记备案依法成立，可以就物业基金产生的纠纷提起诉讼。关于怡景花园业委会主张返还的物业维修基金金额是否准确的问题，首先，根据《物业管理条例》的规定，物业维修基金属全体业主共同所有，华泰公司占有缺乏依据，应该向怡景花园业委会返还。其次，根据怡景花园业委会提供的证据证明涉案小区业主确向华泰公司缴纳了物业维修基金，对于缴纳的总金额双方存在争议。怡景花园业委会向一审法院提交了三份收款收据，其中2000年4月26日业主姓名为陈宝富的收款收据上明确载明物业维修基金是按照28.60元/平方米缴纳，另外两份收款收据虽未明确注明按该标准收取，但结合房屋面积计算与该标准一致。华泰公司虽辩称怡景花园业委会主张的标准与事实不符，但未提供相反证据加以证明，故应以怡景花园业委会主张的28.60元/平方米为计算标准。怡景花园小区住宅建筑面积为34526平方米，扣除按规定应保留的物业管理用房面积112平方米，华泰公司收取的物业维修基金应为984240.40元（34414平方米×28.60元/平方米）。对于尚余物业维修基金金额，华泰公司提供的证据显示其于1998年6月1日向原宁波市江东区住宅小区物业管理办公室移交了前期物业费97627.40元及保修费255333.20元，双方在《移交协议书》中明确上述费用的移交是根据甬政〈96〉11号关于《推进市区住宅小区物业管理的若干意见》的通知精神作出，而该通知第七条关于物业管理资金筹集和管理规定，新住宅总体移交时，由开发建设单位在建筑施工单位质量保证金中一次性向管委会拨付建筑安装工程造价1%（优质工程为0.8%）的保修费，管委会应将该项资金金额拨付给物业管理公司包干使用。在保修期内，房屋由物业管理公司按规定负责保修。开发建设单位应按住宅区总建筑面积，以每平方米相当于当年大、小配套费11%的标准（镇海区、北仑区按相应金额，）拨付物业管理经费，其中1%用于前期和初期物业管理，在实施前期物业管理时拨付，10%在新住宅区总体移交时拨付，作为物业管理专项资金。物业管理经费作为成本外独立费，列入房屋价格。根据前述规定，结合怡景花园业委会关于业主仅向华泰公司交付一笔物业维修基金的陈述，一审法院认为华泰公司移交的前期物业费应属于华泰公司向业主收取的物业维修基金的一部分。保修费按照前述规定由华泰公司负担，与本案无关，不应计入物业维修基金。对于2006年怡景花园小区水系统改造费用，华泰公司提供的证据证明怡景花园小区物业管理公司向怡景花园业委会提交报告要求使用物业维修基金进行水系统改造，华泰公司也实际向施工单位即朗迅公司支出了工程款586320元，怡景花园业委会在一审庭审后亦确认涉案小区确进行过该次水系统改造，且结合施工时间可知，当时已经超过房屋保修期，不属于华泰公司保修范围，使用物业维修基金支付工程款合理合法。综上，扣除华泰公司向原宁波市江东区住宅小区物业管理办公室移交的前期物业费97627.40元及因涉案小区水系统改造支出物业维修基金586320元，尚结余物业维修基金300293元，对于该款项，华泰公司未提供证据证明款项流向，应予向怡景花园业委会返还。对怡景花园业委会要求华泰公司支付自2001年1月1日起的资金占用费的主张，一审法院认为，双方未约定返还期限，怡景花园业委会虽于2017年5月17日发送了《要求协同查询怡景花园小区物业基金的函》，但其中仅表明查询之意，未表示要求华泰公司返还物业维修基金之意，另因中国人民银行贷款基准利率已经取消，故一审法院依法调整为自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付占用利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十九条第一款第四项，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《物业管理条例》第五十三条之规定，判决：一、限宁波华泰股份有限公司于本判决生效后十日内向宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会返还物业维修基金300293元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）支付自2019年12月24日起至实际付清之日止的占用利息；二、驳回宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费20086元，减半收取10043元，由宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会负担8691元，由宁波华泰股份有限公司负担1352元。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，根据本案事实，涉案怡景花园小区由华泰公司在上世纪九十年代开发建设，房屋销售过程中业主向华泰公司交纳了相应的物业基金，现双方因返还问题意见不一。关于97627.40元款项是否应予以扣除，根据双方当事人提供的《移交协议书》和收款收据，华泰公司在涉案小区通过城乡建委综合验收交付业主使用之前已按当时政府部门的物业管理政策与原宁波市江东区住宅小区物业管理办公室签订了《移交协议书》，该款项统一交纳，用于小区物业管理，而收款收据反映了业主向华泰公司交纳物业基金因购房日期不同分别交纳，一审法院将该款项在华泰公司应返还金额中予以扣除，并无不当。关于利息，考虑涉案物业基金的交纳系按上世纪房屋建造时地方性政策调整，涉案小区成立业委会后也未要求返还，也没有证据证明双方就此进行明确的约定，而是按小区物业管理实际使用物业基金，一审法院从怡景花园业委会起诉之日起计算利息，并无不当。华泰公司对怡景花园业委会的主体资格、诉讼时效等提出异议，主张不应返还，因其未提出上诉，故本院对此不作审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1120元，由上诉人宁波市鄞州区怡景花园小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴节祥 二〇二〇年六月四日 书记员  贺佳薇