吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终380号 上诉人（原审被告）：洮南市畅达房地产开发有限公司。 法定代表人：于天柱，总经理。 委托诉讼代理人：王涛，系公司助理。 被上诉人（原审原告）：吕来兴，男，汉族，1969年10月23日生，个体，现住：洮南市。 委托诉讼代理人：吕馨兴，男，汉族，1973年10月23日生，现住：洮南市。 上诉人洮南市畅达房地产开发有限公司与被上诉人吕来兴房屋买卖合同纠纷一案，吉林省洮南市人民法院于2017年12月22日作出（2016）吉0881民初2056号民事判决，洮南市畅达房地产开发有限公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2018年5月26日作出（2018）吉08民终307号民事裁定驳回吕来兴的起诉。吕来兴不服该裁定，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年5月31日作出（2019）吉民申896号民事裁定提审本案，并于2019年10月30日作出（2019）吉民再190号民事裁定撤销本院（2018）吉08民终307号民事裁定并指令本院对本案进行审理。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洮南市畅达房地产开发有限公司的法定代表人于天柱及委托诉讼代理人王涛，被上诉人吕来兴的委托诉讼代理人吕馨兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洮南市畅达房地产开发有限公司上诉请求：1.请求撤销洮南市人民法院（2016）吉0881民初2056号判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误，适用法律错误，程序违法。一、本案不构成表见代理。表见代理必须符合合法有效代理的前理，即行为人虽然没有代理权，超越代理权，或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，但因其具有一般代理（有效代理）的条件和表象，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，杨桂林签订合同时所用的公章和法人沈琦的名章都是伪造的，杨桂林使用伪造的公章和法人沈琦的名章所签订的商品房买卖合同因欠缺合法的前提条件而属于无效合同，其行为既不符合一般代理的条件也不符合一般代理的表象，既然法人名章都不是杨桂林的，那么被上诉人有什么理由相信杨桂林是法定代表人。原审法院认定杨桂林的行为构成表见代理是错误的。二、（2015）洮法民初字第298号民事判决书不能作为认定本案事实的证据。（2015）洮法民初字第298号民事判决书作出时，杨桂林签订合同使用的公章和法人名章尚未被公安机关鉴定为伪造。杨桂林使用该公章和名章签订的合同构成表见代理没有问题，因为其依据是合法有效的。但在该公章和法人名章被公安机关鉴定为伪造之后，其依据的基础事实发生改变，杨依据伪造的公章名章签订的合同属于无效合同。现依据涉案的商品房买卖合同办理的预告登记已被撤销。（2015）洮法民初字第298号民事判决书因与本案依据的前提条件不同，不能作为认定本案事实的证据。三、本案程序违法。本案庭审中，上诉人提出被上诉人提供的商品房买卖合同中的公章及法人名章均是伪造的，上诉人的公司没有签订过该合同，也未委托过其他人签订。事实上，因涉案楼房未经过竣工验收，也不具备销售的条件。因当时杨桂林涉嫌刑事犯罪案件正在侦查中，上诉人已向侦查机关报案并说明了该情况，相关合同中的公章和印章也正处于送检鉴定过程中，上诉人请求等待刑事案件鉴定结论，但未被法院采纳。并非如原审所称是上诉人放弃对公章和名章进行鉴定的权利。且原审法院无正当理由超过审限。综上，上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法。请求撤销洮南市人民法院（2016）吉0881民初2056号判决，驳回被上诉人原审诉讼请求。 吕来兴辩称，一、原审法院认定事实清楚。本案经原审法院审理查明2015年2月至3月份期间，上诉人与答辩人分别签订了11份商品房买卖合同，合同约定答辩人以每平方米3000元的价格购买上诉人承建的位于洮南市兴隆路、南光明街西、古树街东龙兴华城小区14号楼1单元西侧101室至501室，14号楼5单元西侧113室至613室（洮南市房屋产权交易管理中心登记为14号楼5单元西侧101室至601室）,该11户住宅的建筑面积均为75平方米。同时答辩人在上诉人处购买了龙兴华城一期12号楼1层8门商品房一户。合同签订后答辩人按照合同约定全部交付完毕购房款，但上诉人未按照合同约定向答辩人交付涉案房屋，上述事实，有双方的当庭陈述、有双方签订的《商品房买卖合同》、房屋预告登记、（2015）洮市民初字第298号民事判决书等相关证据在卷佐证，能够证明上诉人未按照合同约定向答辩人交付涉案房屋的事实。因此，本案的案件事实非常清楚，证据确凿充分。二、上诉人的上诉理由不能成立，二审法院应予以维持原判。1.上诉人在上诉状中所述“本案不构成表见代理”的理由不成立，本案构成“表见代理”。上诉人主张杨桂林签订合同时所用的公章和法人沈琦的名章都是伪造的，但是杨桂林为洮南市畅达房地产开发有限公司的股东，曾为洮南市畅达房地产开发有限公司的法定代表人，参与公司的经营管理，甚至使用“私刻”公章到行政主管部门办理预告登记。因此答辩人当然有理由相信杨桂林有权代表洮南市畅达房地产开发有限公司，且洮南市畅达房地产开发有限公司人员内部的变更及债权范围的变动也不能对抗善意第三人，且答辩人作为买受人在签订买卖合同时也无权审查洮南市畅达房地产开发有限公司公章的真伪，这也不是房屋买受人应尽的审查义务。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，洮南市畅达房地产开发有限公司应对该签订房屋买卖合同的行为承担责任。因此，答辩人与洮南市畅达房地产开发有限公司签订的合同属于合法有效的合同。2.（2015）洮法民初字第298号民事判决书已经生效，完全可以作为认定本案的事实证据。（2015）洮法民初字第298号民事判决书应作为认定本案的事实证据，因为该判决属于生效的法律文书，能够被认定证据来使用。答辩人与上诉人签订房屋买卖合同，未违反法律、法规的禁止性规定。3.本案程序没有违法之处。在原审开庭第一次审理中上诉人要求对公章进行鉴定，后上诉人自愿放弃该主张，该主张均记录在案卷中，原审法院审理该案件不存在任何程序违法。4.杨桂林本人涉嫌刑事犯罪，其私刻公章、名章是其个人行为，与答辩人签订合同构成表见代表的行为没有任何法律上的关系。综上，恳请二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 吕来兴向一审法院起诉请求：1．依法判令被告履行商品房买卖合同，交付原告购买的商品楼房12套；2．案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月份至3月份期间，洮南市畅达房地产开发有限公司与吕来兴分别签订了11份商品房买卖合同，合同约定吕来兴以每平方米3000元的价格购买洮南市畅达房地产开发有限公司开发承建的位于洮南市兴隆路南、光明街西、古树街东龙兴华城小区14号楼1单元西侧101室至501室，14号楼5单元西侧113室至613室（洮南市房屋产权交易管理中心登记为14号楼5单元西侧101室至601室），该11户住宅的建筑面积均为75平方米。同时，吕来兴在洮南市畅达房地产开发有限公司购买了龙兴华城一期12号楼1层8门商品房一户，并于2015年9月29日办理了预告登记，洮政发［2017］24号文件做出了撤销该预告登记的决定，当事人已提起行政诉讼，该预告登记的效力未定。合同签订后，吕来兴即按照约定将购房款全部交付。洮南市畅达房地产开发有限公司未按照合同约定向吕来兴交付涉案房屋，其称吕来兴提供的商品房买卖合同中的公章及法人章均是伪造的，其公司没有签订过该合同，也未委托其他人签订，法庭向洮南市畅达房地产开发有限公司的法定代表人于天柱释明是否要求对公章及法人章进行鉴定，其当庭表明放弃该权利，亦未提供其他证据证明其主张。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。吕来兴与洮南市畅达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，未违反法律、法规的禁止性规定，双方应恪守履行。对洮南市畅达房地产开发有限公司主张其公司从未与吕来兴签订过上述买卖合同，该合同均是其公司项目经理杨桂林的个人抵押借款行为，洮南市畅达房地产开发有限公司不予认可的抗辩，其理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第四十九条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效。杨桂林曾是洮南市畅达房地产开发有限公司的法定代表人，在吕来兴与洮南市畅达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同期间虽法定代表人变更为沈琦，但杨桂林仍在该公司任项目经理，洮南市畅达房地产开发有限公司公司内部人员的变更及职权范围的变动不能对抗善意第三人，杨桂林在龙兴华城售楼处与吕来兴签订商品房买卖合同，当事人有理由相信杨桂林与其签订商品房买卖合同的行为是代表洮南市畅达房地产开发有限公司的，洮南市畅达房地产开发有限公司应承担履行合同义务的责任。吕来兴所购买的龙兴华城××楼的预告登记的效力虽待定，但洮南市畅达房地产开发有限公司与吕来兴之间关于该房屋的买卖合同是有效的，故其要求洮南市畅达房地产开发有限公司交付房屋的诉求应予支持。一审法院判决：洮南市畅达房地产开发有限公司于判决生效后立即向吕来兴交付洮南市龙兴华城小区12号楼1层8门（丘号000042，幢号0046，户号00010080），14号楼1单元西侧101室、201室、301室、401室、501室，14号楼5单元西侧101室、201室、301室、401室、501室、601室。案件受理费100元，保全费5000元，由洮南市畅达房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，洮南市畅达房地产开发有限公司主张杨桂林系使用私刻的公司公章与吕来兴签订房屋买卖合同，洮南市畅达房地产开发有限公司与吕来兴之间不存在房屋买卖法律关系。但杨桂林曾是洮南市畅达房地产开发有限公司的法定代表人，在吕来兴与洮南市畅达房地产开发有限公司签订商品房买卖合同期间虽法定代表人变更为沈琦，但杨桂林仍在该公司任项目经理，甚至使用“私刻”公章到行政主管部门办理了相关房屋的预告登记。因此，吕来兴有理由相信杨桂林有权代表洮南市畅达房地产开发有限公司与其签订房屋买卖合同并依约支付了房屋价款。故，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，认定洮南市畅达房地产开发有限公司应承担交付诉争房屋的责任，并无不当。 另，关于洮南市畅达房地产开发有限公司上诉中主张对公章和名章进行鉴定的问题。一审庭审中，洮南市畅达房地产开发有限公司已明确放弃了向人民法院申请鉴定的权利，二审中，其虽在上诉状提及，但并未向本院提交书面鉴定申请。而杨桂林的私刻公章的行为已经人民法院的刑事判决认定，该鉴定申请已无启动的必要性。且杨桂林在本案诉争房屋买卖合同中所加盖公章的真伪不影响其表见代理行为性质的认定，洮南市畅达房地产开发有限公司均应承担本案诉争房屋买卖合同约定的房屋交付义务。 综上所述，洮南市畅达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由洮南市畅达房地产开发有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  杨剑虹 审判员  倪继迎 二〇二〇年六月十一日 书记员  张 琨