河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1539号上诉人（原审原告）：邢高锋，男，1976年7月12日出生，汉族，住河南省郏县。上诉人（原审原告）：严琰，女，1979年9月20日出生，汉族，住河南省郏县。二上诉人共同委托诉讼代理人：侯帅堂，河南长顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘少杰，男，1959年11月3日出生，汉族，住河南省郏县。上诉人邢高锋、严琰因与被上诉人刘少杰，房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2019）豫0425民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邢高锋、严琰的委托诉讼代理人侯帅堂，被上诉人刘少杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢高锋、严琰上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刘少杰立即搬离并交还邢高锋、严琰所有的位于郏县浩博家具建材物流园1#111号商铺，并由刘少杰按照50/天支付自2019年4月12日起至实际交还房屋期间的房屋租金，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由刘少杰承担。事实和理由：1.一审法院未向郏县浩博置业有限公司和河南省产业发展研究会养老产业专业委员会做任何调查询问的情况下就认定郏县浩博置业有限公司以40万元将111号出卖给刘少杰，刘少杰是无权处分人，其将市场价格为租金16000元/年的商铺以12000元/年租赁他人，该损失不应由邢高锋、严琰承担。2.刘少杰仅与郏县浩博置业有限公司签订了《浩博家居广场订购单》而未签订任何的正式书面房屋买卖合同，无法证明刘少杰购买了涉案房屋。其无权处分房屋。因此，其与王琳琳签订的租赁合同自始没有法律效力。刘少杰应立即返还案涉商铺。刘少杰辩称，广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971执恢51号之二号执行裁定书作出时，刘少杰早已支付商铺对价并实际占有商铺，刘少杰已取得商铺的所有权。刘少杰对商铺进行了装修并出租收益，符合法律规定。刘少杰与王琳琳签订的房屋租赁合同应继续有效，邢高锋、严琰要求刘少杰搬离涉案房屋无法律依据。租金也应按刘少杰与王琳琳签订的租赁合同约定的租金计算。租赁合同到期后，刘少杰同意返还房屋，但是邢高锋、严琰应赔偿刘少杰装修损失。邢高锋、严琰向一审法院起诉请求:1.判令刘少杰立即交还邢高锋、严琰位于郏县浩博家具建材物流园1#111号的商铺；2.刘少杰支付邢高锋、严琰占用商铺期间的费用3000元（暂计至2019年6月12日），并自起诉之日按照50元/天支付费用至实际交还房屋时止；3.本案诉讼费用由刘少杰负担。一审法院认定事实：邢高锋与严琰系夫妻关系。2019年4月12日，广东省东莞市第一人民法院作出（2018）粤1971执恢51号之二号执行裁定书，裁定：一、将被执行人郏县浩博置业有限公司名下的位于平顶山市××县××与××交叉口浩博家居建材物流园1#楼1层商铺101号、102号、103号、104号、105号、106号、111号作价2879957元，交付申请执行人邢高锋（公民身份号码：）抵偿本案债权。上述房屋的所有权及其相应的其他权利自本裁定送达申请执行人邢高锋时起转移。二、申请执行人邢高锋可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年5月29日，郏县国土资源局向邢高锋、严琰颁发了坐落位置为河南省平顶山市××县××与××交叉口西南角（浩博家居建材物流园1#111铺）的豫（2019）郏县不动产权第0001279号证书，权利人为邢高锋、严琰。2016年11月7日，郏县浩博置业有限公司作为甲方与乙方刘少杰签订《浩博家居广场订购单》，预对文化路与紫云路交叉口西南角浩博家居建材物流园第1幢1层111号房（以下统称111号房）以827232元出卖给刘少杰，刘少杰交纳1万元定金。刘少杰提供《安居养老创业惠民扶助申请表》和《安居养老创业惠民扶助审核批准函》证明在购买涉案商铺时因其妻子张素侠是下岗工人，符合助力安居养老创业惠民扶助条件，经批准，郏县浩博置业有限公司以40万元将111号房出卖给刘少杰。余款39万元于2016年12月7日缴纳完毕，未签订《商品房买卖合同》，亦未在房屋登记部门办理房屋登记和备案手续，但房屋已交付刘少杰。2018年6月1日，刘少杰为出租方（甲方），王琳琳为承租方（乙方）签订《租房协议》一份，将涉案房屋租赁给王琳琳。主要内容为：…一、…租赁期限自2018年6月1日至2021年6月1日。租金为人民币每年12000元。…经询问刘少杰，其口头称王琳琳一次性支付2018年6月1日至2023年6月1日共计5年的租金，但未提供证据。邢高锋、严琰请求的支付清单为：50元/间/天×60天（2019年4月12日取得房屋所有权至起诉之日，按60天计）＝3000元。并自起诉之日按50元/天计付费用至实际交还房屋止。2019年9月17日，一审法院受理了张素侠、刘少杰诉郏县国土资源局行政撤销一案，案号为（2019）豫0425行初29号，刘少杰以本案应以（2019）豫0425行初29号审理结果为依据申请本案中止审理，本案于2019年10月30日作出裁定本案中止诉讼。2019年12月17日，一审法院作出（2019）豫0425行初29号行政判决书，判决驳回刘少杰、张素侠的诉讼请求。另查明，一审法院于2020年3月27日询问涉案房屋的现租赁户朱瑞娜，其称于2019年8月份从原租赁户王琳琳手中转接该房屋，刘少杰知晓转租的事情。王琳琳向朱瑞娜称其向刘少杰已经缴纳三年的房租，王琳琳已使用了一年，还剩两年转让给朱瑞娜，朱瑞娜将转让费和租赁费共计32000元给了王琳琳。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，刘少杰在2016年11月7日与郏县浩博置业有限公司就111号房签订《浩博家居广场订购单》，并交纳1万元定金，并于2016年12月7日缴纳余款39万元后实际占有了涉案房屋，但未办理不动产登记。2018年6月1日，刘少杰将涉案房屋租赁给王琳琳，并签订有租赁协议，且双方按租赁协议履行了义务，租赁期至2021年6月1日。2019年5月29日，邢高锋、严琰取得豫（2019）郏县不动产权第0001279号证书，拥有了对涉案房屋的所有权。但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，王琳琳与刘少杰于2018年6月1日签订的《租房协议》继续有效，故对邢高锋、严琰请求刘少杰交还111号房的诉讼请求因租房协议未到期而无法支持，但应按《租房协议》向邢高锋、严琰支付邢高锋、严琰取得房屋所有权之后的租金。待租赁期届满，刘少杰应向邢高锋、严琰交还111号房。参照《租房协议》约定的租金价格(每年12000元，则每天约为32.9元)，刘少杰自认租房协议期间的租金其已收取，故刘少杰应自2019年5月29日起向邢高锋、严琰按每天32.9元支付租金至2019年6月1日，即32.9元/天×3天＝98.7元。对2019年6月1日之后的租金，因《租房协议》中约定“租赁期限自2018年6月1日至2021年6月1日”，故2019年6月1日至2021年6月1日的租金24000元由刘少杰支付给邢高锋、严琰。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘少杰于判决书生效后十五日内支付邢高锋、严琰租金24098.7元；二、驳回邢高锋、严琰其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘少杰负担。二审中，双方当事人未提交新证据。对当事人争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.刘少杰应否立即搬离并交还涉案房屋；2.刘少杰向邢高锋、严琰支付租金的标准及起止时间如何认定。对此，本院具体分析评判如下：关于刘少杰应否立即搬离并交还涉案房屋的问题。本案中，刘少杰与郏县浩博置业有限公司于2016年11月7日签订《浩博家居广场订购单》后，于2018年6月1日与王琳琳签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给王琳琳，租赁期限至2021年6月1日止，目前租赁期限未到期。而邢高锋、严琰于2019年5月29日取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，该租赁合同应继续履行，且该合同的履行亦并未阻碍邢高锋在强制执行郏县浩博置业有限公司等一案中相关权利的实现，故对邢高锋、严琰上诉主张刘少杰立即搬离并返还房屋的诉求不予支持。待租赁期限届满后，刘少杰应向邢高锋、严琰交还涉案房屋。关于刘少杰向邢高锋、严琰支付租金的标准及起止时间如何认定的问题。一审参照刘少杰与王琳琳签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准计算本案中刘少杰应向邢高锋、严琰支付的租金比较合理，邢高锋、严琰对此不认可，但亦未提交充分证据证明该租金价格明显过低，明显低于周围同地段商铺租金价格，因此，一审认定的租金标准并无不当。邢高锋、严琰上诉主张应自2019年4月12日起计算租金，但邢高锋、严琰对其主张未提交任何证据予以证明，一审认定从邢高锋、严琰取得涉案房屋所有权之日起计算租金理由充分，并无不当。综上所述，邢高锋、严琰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邢高锋、严琰负担。本判决为终审判决。审判长  陈国锋审判员  彭 莉审判员  谢小丽二〇二〇年六月十七日法官助理于帆书记员孔宪宇附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(1原判、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(1原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(1原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。