湖北省洪湖市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鄂1083民初1533号 原告：武汉锐思堂房地产顾问有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区南李路27号圣爱米伦科研部分A栋2单元12层5室。 法定代表人：邬莹，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘卫东，湖北兴湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方振威，湖北神宇律师事务所律师。 被告：湖北至尚服装产业发展有限公司，住所地：湖北省洪湖市洪湖经济开发区芙蓉大道8号。 法定代表人：王祥气，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周双和，系公司经理。 委托诉讼代理人：张才堂，洪湖市法律援助中心律师。 原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司诉被告湖北至尚服装产业发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人邬莹及其委托诉讼代理人方振威、刘卫东、被告委托诉讼代理人周双和、张才堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》；2、判令被告支付2019年2月至12月合同约定的运营费44万元，精装修差额277465.86元，客户未放款佣金98389.98元，开票未结算金额353981.47元，合计1169837.31元（庭审中变更为1099662.81元）；3、判令被告承担合同约定的违约金10万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年8月30日签订了《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》一份，约定被告将自己位于洪湖市××名流大道的“洪湖·首府公馆”项目委托原告全程策划销售代理，代理期限为自合同签订之日起至委托项目全部销售完毕止，销售代理运营费为前两个月7万元/月，后期4万元/月至整体销售率达50％为止，销售代理佣金：当月未完成销售任务为总销售额的2.5％（如三年内销售率达100％，佣金按总销售额的3％补齐），当月完成销售任务为总销售额的3％。佣金结算时间为每月结算上个月的佣金，如系银行按揭购买，首付款部分当月到位，当月结算。因被告原因或项目手续不全超过三个月无法办理按揭手续，被告需第四个月10号结算，次月3日为结算日。合同签订后，原告于2017年9月进驻“洪湖·首府公馆”项目部，为被告代理销售房子，按月履行合同义务。而被告自2019年2月份开始，违反合同约定，不按约定支付每月运营费4万元，不按约定支付销售额佣金和精装修差额。2019年5月15日，被告以种种理由和借口强迫原告工作人员撤离销售现场，拒绝结算，支付费用。2019年6月2日，被告又无端单方解除合同，构成根本违约。经结算，被告尚下欠原告2019年2月至12月合同约定的运营费44万元，精装修差额277465.86元，客户未放款佣金98389.98元，开票未结算金额353981.47元，合计1169837.31元。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告辩称：一、《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》已经依法解除，无需继续履行；二、原告要求被告支付2019年2月至12月合同约定的运营费44万元，精装修差额277465.86元，客户未放款佣金98389.98元，开票未结算金额353981.47元，合计1169837.31元于法无据；三、被告在履行合同时无违约行为，是原告违约在先；四、被告认可原告请求合理的费用为17万元运营费和332979元佣金。综上，请求法院对原告不合理的诉讼请求予以驳回。 原告为证明自己所主张的事实向本院提供如下证据： 第一次庭审中原告提交如下证据： 证据一、《全程策划销售委托代理合同》，拟证明：1、被告将项目委托原告全程策划销售代理；2、对于合同期限、代理费、结算方式、运营费、违约责任等权利与义务进行了明文约定；3、原、被告应依约履行相关权利义务。 证据二、2018年5月10日的一份回复函，拟证明：1、销售提成佣金结算方式、点数，被告承诺按原合同不变；2、被告承诺按700元/平方米标准确定装修单价补给原告。故被告应向原告补佣金277465.86元。 证据三、2019年5月15日的一份工作联系函，拟证明：1、被告根本违约，要求原告于2019年5月17日撤场，拒绝支付佣金和每月的运营费用；2、被告根本违约，应依法承担违约金10万元。 证据四、2019年6月2日《关于解除委托代理合同》的通知，拟证明：1、被告根本违约，无理要求原告撤场，单方解除了合同；2、被告应承担违约责任。 证据五、原告致《至尚甲方信函》8份，拟证明原告要求被告按约履行合同义务。 证据六、微信聊天记录两份，拟证明被告同意并认可前期保留的0.5％佣金费用不计算，用于保证金。 证据七、被告聘请的第三方销售工作人员的名片三份，拟证明被告违约，合同未结束就聘请其他销售人员进行销售。 证据八、三份发票，拟证明被告向原告开具的佣金发票，但被告并未实际支付。 证据九、90份回执单，拟证明业主放弃精装修，根据回复函，被告应向原告补差价佣金。 第二次庭审中原告补充如下证据： 证据十、商铺认购表，拟证明原告实际销售的商品房和商铺数量及面积。 证据十一、商铺面积及销售价格，拟证明原告实际销售商品房和商铺数量及面积。 证据十二、1号楼认购名单，拟证明原告实际销售商品房和商铺数量及面积。 证据十三、2号楼销控表，拟证明原告实际销售商品房和商铺数量及面积。 证据十四、2号楼认购名单，拟证明原告实际销售商品房和商铺数量及面积。 证据十五、不动产产权情况表，拟证明原告实际销售商品房和商铺数量及面积。 证据十六、手机短信截图，拟证明购房业主自愿放弃精装修。 证据十七、资质证书，拟证明装修企业资质证明。 证据十八、录音，拟证明2号楼实际仅装修一套房屋。 证据十九、客户明细表，拟证明因客户按揭未放款，原告未开票与被告结算。 证据二十、不动产产权情况表，拟证明因客户按揭未放款，原告未开票与被告结算。 证据二十一、客户明细表，拟证明已开发票未结算情况。 证据二十二、收费收据，拟证明原告已支付保全费和保险费用。 证据二十三、关于回复函的情况说明、二号楼预售许可证，拟证明被告应承担毛坯房差额佣金。 被告对证据八无异议。对证据一至四、六、七的真实性无异议，但认为无法证明原告所要证明的目的。对证据五中前七份函有异议，对第八份函无异议，但认为不符合合同要求。对证据九认为真实性无法核实，且与本案的关联性不大。对证据十、十一的真实性无异议，但认为不属于新证据，不能作为计算佣金的依据。对证据十二至十五、十九至二十二的真实性无异议，但认为不属于新证据。对证据十六的真实性有异议。对证据十七的真实性有异议，且认为与本案无关联性。对证据十八的真实性、关联性均有异议。对证据二十三中的情况说明认为是原告的陈述，不属于证据，且内容与回复函内容相矛盾；对预售许可证的真实性没有异议。 被告为证明自己所主张的事实向本院提供如下证据： 证据二十四、营业执照、法定代理人证明及法人身份证，拟证明被告公司法人资格及房屋开发预售资格。 证据二十五、《全程策划销售委托代理合同》，拟证明原、被告合同关系以及权利、义务关系。 证据二十六、工作联系函，拟证明原告存在违约行为。 证据二十七、2019年6月2日《关于解除委托代理合同》的通知，拟证明被告于2019年6月2日向原告通知解除合同，原告收到了该通知。 证据二十八、佣金结算及报销凭证，拟证明被告及时向原告申报结算运营费结算凭证为17万元，申报未结算佣金结算凭证显示金额为332979元。 证据二十九、2019年4月洪湖首府公馆结算表，拟证明原告违反约定低于被告认可的价格进行销售。 证据三十、洪湖首府公馆来访登记表，拟证明：1、存在项目销售负责人长期不到岗、销售人员频繁更换，毫无销售手段、销售策略等不利于完成销售工作的因素；2、2019年4、5月份只有销售人员3人；3、截止7月25日以后无销售人员。 证据三十一、聊天记录（包括销售倒排表），拟证明：1、未按约定提供《销售倒排表》；2、甲乙双方就乙方违约行为商谈解决办法；3、解除合同后，甲乙双方就结算问题，乙方认为应付款为512677.63元。 证据三十二、客户万平和原告销售人员的聊天记录，拟证明原告的销售人员收取了客户2000元定金，该行为违反了合同义务。 原告对证据二十四无异议。对证据二十五至二十九、三十一的真实性无异议，但认为无法证明被告所要证明的目的。对证据三十的真实性、合法性、关联性均有异议。对证据三十二的真实性和关联性不予认可。 通过庭审质证，对证据一至证据三十一，本院认为这些证据能相互印证，具有证据的真实性、关联性、合法性，予以采信。对证据三十二本院无法核实其真实性，不予采信。 通过当事人陈述及庭审举证、质证及本院认证，本院查明如下案件事实： 原、被告于2017年8月30日签订了《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》一份，合同约定：一、被告将自己位于洪湖市开发区名流大道以北××以西的“洪湖·首府公馆”项目（含2栋住宅楼及配套商业网点）委托原告独家全程策划销售代理；二、委托期限为自合同签订之日起至委托项目全部销售完毕止；三、原告工作人员的食宿由被告承担（每月补贴2500元包干）；销售代理运营费为前两个月7万元/月，后期4万元/月至整体销售率达50％为止；销售代理佣金：当月未完成销售任务的，为总销售额的2.5％（如三年内销售率达100％，佣金按总销售额的3％补齐），当月完成销售任务的，为总销售额的3％；四、佣金结算办法为每月结算上个月的佣金，如系银行按揭购买，首付款部分当月到位，当月结算，按揭款以银行放款至被告账户后当月结算。因被告原因或项目手续不全超过三个月无法办理按揭手续，被告需第四个月10号结算，次月3日为结算日；结算时间为次月3日，付款时间为结算后当月前10日内；五、本项目工作按合同约定尚未结束，任何一方无故解除合同，违约方须向守约方支付10万元违约金；六、原告未经被告书面同意以低于被告认可的销售价格销售房屋的或向客户承诺销售的，被告有权书面通知原告终止合同，原告无条件离场，并交回属被告所有的一切物品，并以合同终止时间为准结算原告未结委托费用；六、本项目所包含的各类型物业的基础均价、单月销售任务、月度工作计划，具体在推销前1-2月左右时间由双方根据客观市场协商确定，甲、乙双方需分别签字并加盖单位公章或者合同专用章进行留档存底，作为本合同的附件。以及其他的权利义务。 合同签订后，原告于2017年10月进驻“洪湖·首府公馆”项目部，为被告代理销售房子，按月履行合同义务。被告自2019年2月份开始，以原告违约为由未按约定支付每月运营费4万元，未按约定支付销售额佣金、食宿费、毛坯房差额部分佣金。2019年5月15日，被告向原告发出《工作联系函》，提出原告以低于被告认定价格销售房屋构成重大违约，原告未按阶段提供项目的详细工作计划方案，2019年3月27日提供的《销售倒排表》签字未盖章，未按该表格完成销售任务为由，要求原告方撤离销售现场，待按照合同约定，完成销售策略制定，提供详细工作计划方案，并经被告方认可后再行派驻工作人员；因原告以低于被告认可价格对外销售数套房屋，已实际造成被告损失，原告同意承担该损失后，被告将及时结清应付运营费用。2019年6月2日，被告向原告发出《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》，通知自原告收到的次日起计算至第十日发生解除合同的效力。后，原告又销售住宅房屋5套、商铺4套。 另查明，2018年5月10日，被告出具《回复函》，同意销售提成佣金结算方式及点数按原合同保持不变；精装修问题结合实际情况考虑，如客户需要购买精装修房，佣金提成由原告与第三方装修公司协商，并由第三方装修公司支付；如客户购买毛坯房，必须要求客户递交“自愿放弃购买精装修房”的书面《申请书》，在此前提下按700元/平方米标准确定装修单价，由被告按照原主销售代理合同标准补齐差额，该补充协议仅针对已经销售的2号宿舍楼，后期1号宿舍楼按毛坯房不予调整。 还查明，原告2019年1月28日成交销售的刘同1-701房销售总价为305748元，底总价为313945元；原告2019年1月30日成交销售的李想英1-505房销售总价为124785元，底总价为128734元；原告2019年1月31日成交销售的范刚祥1-301房销售总价为302243元，底总价为310524元，三套房屋均低于底价。 本院认为，本案争议的焦点是：一、对于2019年6月2日被告向原告发出的《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》效力的认定；二、被告应向原告支付多少运营费及食宿补贴费；三、被告是否应向原告支付毛坯房差额部分佣金以及支付的金额。 一、对于2019年6月2日被告向原告发出的《关于解除洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同的通知》效力的认定。 2019年6月2日，被告以原告在履行合同过程中存在以下重大违约行为，向原告发出解除合同的通知：1、原告在明知销售备案价格的情况下，未经被告书面同意，以低于被告认定的价格进行销售；2、原告至今未指定整体销售策略并提供给被告；3、原告未按阶段提供项目的详细工作计划方案；4、原告提供的《销售倒排表》未加盖公章或负责人签名。本院认为，根据原、被告双方签订的《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》第三条第一项第九款之约定，上述的4个违约行为中只有第1项赋予了被告单方解约权。通过原、被告陈述及双方提交的证据可以看出，虽然有三套房屋的销售价稍低于备案价，但原告只是销售代理人，最终与购房人签订合同并收取定金或首付款的均为被告，被告对销售价格低于备案价应是明知或应当知道，因此被告据此单方解除合同的理由不能成立。另外，根据《销售委托代理合同》第五条第3项之约定，《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》于原告收到次日起至第十日即2019年6月12日解除，被告应向原告支付违约金10万元。 二、被告应向原告支付多少运营费、食宿补贴费及佣金。 对于运营费、食宿补贴费，《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》已于2019年6月12日解除，因此被告未支付的运营费、食宿补贴应从2019年2月计算至2019年5月共计4个月，根据合同约定，运营费及食宿补贴费为（4万元/月+2500元/月）×4个月=17万元。对于佣金，对于合同解除即2019年6月份之前的佣金332979元原、被告均予以认可，而对于合同解除之后的佣金98389.98元，被告虽对数额没有异议，但认为合同已经解除了，不应再由被告支付。本院认为，虽然合同于2019年6月12日已解除，但原告还在继续履行合同义务，帮助被告出售房屋，被告从中获取了利益，理应支付佣金，因此佣金总计为332979元+98389.98元=431368.98元。 三、被告是否应向原告支付毛坯房差额部分佣金以及支付的金额。 原告要求被告支付毛坯房差额部分佣金依据的是2018年5月10日被告出具的回复函。被告则认为不应该承担毛坯房差额部分佣金，理由如下：1、根据回复函第2条，原告没有提交齐全客户“自愿放弃购买精装修房”的书面申请，且毛坯房差额部分就算是支付也不是给原告；2、根据回复函第3条，协议针对的是已经销售的2#宿舍楼，而回复函出具的时候还没有开盘，因此不存在支付相关佣金。本院认为，被告于2018年5月10日向原告出具的回复函系被告真实意思表示，合法有效。针对被告的意见，本院意见如下：一、根据原告提交的证据，2#楼业主在原告离场前通过书面形式、离场后通过短信形式作出自愿放弃精装修房的意思表示，符合实际情况，也基本符合双方的约定；2、根据回复函第1条：销售提成佣金结算方式及点数按原合同保持不变。可以看出回复函解决的就是原告的佣金提成问题，结合原、被告陈述、《销售委托代理合同》、补充协议等证据，可以认定回复函第2条涉及的毛坯房差额部分佣金支付的对象应该就是原告；3、回复函出具的时间为2018年5月10日，而房屋开盘时间为2018年5月20日，被告出具回复函的时候2#楼一间房屋都没有卖出，因此回复函第3条指的应该是之后销售了的2#楼房屋，否则回复函将毫无意义。综上，被告的抗辩意见不能成立，被告应向原告支付毛坯房差额部分佣金。至于毛坯房差额部分佣金的数额，结合相关证据，本院对于原告的计算方式即12847.23㎡×700元/㎡×3%=269791.83元予以认可。 综上，被告应向原告支付违约金10万元、运营费（包含食宿补贴费）17万元、佣金431368.98元、毛坯房差额部分佣金269791.83元，以上共计971160.81元。据此，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2017年8月30日签订的《洪湖首府公馆项目全程策划销售委托代理合同》于2019年6月12日解除； 二、被告湖北至尚服装产业发展有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司支付971160.81元； 三、驳回原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司其他诉讼请求。 案件受理费16228元，由被告湖北至尚服装产业发展有限公司负担12411元，由原告武汉锐思堂房地产顾问有限公司负担3817元。 如果被告湖北至尚服装产业发展有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。 审 判 长 宋 超 人民陪审员 王 林 人民陪审员 彭才业 二〇二〇年六月十九日 书 记 员 杨 康