湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初1794号 原告：李智，男，汉族，1992年7月6日出生。 委托诉讼代理人：邱昌茂（特别授权），国浩律师（长沙）事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：卿小茹，湖南宏峰律师事务所律师。 被告：怀化湘中房地产开发有限公司。 原告李智与被告怀化湘中房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年6月10日公开开庭进行了审理。原告李智的委托诉讼代理人卿小茹到庭参加诉讼，被告怀化湘中房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由,拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李智向本院提出诉讼请求：1、请求被告赔偿原告逾期交房的损失1935元；2、请求被告赔偿逾期办理房产证的损失7700元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确逾期交房的损失即为逾期交房违约金，逾期办证损失即为逾期办证违约金。事实和理由：2016年6月13日，原被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”)，原告购买被告开发的四中新苑第3幢20楼2001号房间，产权面积为147.30平方米，总房价550000元。合同约定被告于2016年7月30日之前交付房屋，当房屋达到交付使用条件时，被告以书面形式通知原告接受房屋。原告于2016年6月13日缴纳首付款110000元，2016年7月14日缴纳40000元，2016年10月12日缴纳15000元，2016年12月3日缴纳尾款385000元。至此，原告已经忠实履行完合同规定的义务，但是被告却未按照合同约定的日期交房。直到2016年12月3日，原告才能签订物业服务合同，缴纳物业费后领取了钥匙，接受了房屋的交付。对于逾期交房124天，被告应该承担逾期交房的违约责任。房屋交付使用后，为办理房屋所有权证，原告于2018年7月26日缴纳了7903.39元契税和14521元专项维修资金。但是被告却迟迟未完成竣工验收备案和产权初始登记。直到2018年9月10日，被告才取得涉案房屋的《竣工验收备案表》，直到2018年12月15日才完成房屋的初始产权登记。根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告负有协助原告办理房产证的义务，但是被告却怠于履行该协助义务，迟迟未办理竣工验收备案，未取得房屋初始产权登记，导致原告未能办理不动产权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，因被告原因，自房屋交付使用之日起90日后，被告向原告承担逾期办证的违约责任。因此，自2018年7月26日起至2018年12月15日，被告应该按照原告的购房款总额550000元，按照日万分之一的标准向原告赔偿逾期办证的损失。总计为550000×0.01%×140=7700元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院查清事实，依法裁判。 被告怀化湘中房地产开发有限公司未作任何形式的答辩。 经审理查明：2016年6月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的四中新苑第3幢20层2001号房，建筑面积147.3平方米，总购房款550000元，首付款150000元于合同签订日支付，余款400000元采用公积金贷款方式支付；被告应当在2016年7月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中《商品房买卖合同》第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一项具体办证方式。同时双方在《商品房买卖合同》第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致使未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等亦未作出明确约定。合同签订后，原告于2016年6月13日至2016年12月3日期间（2016年6月13日付款110000元；2016年7月14日付款40000元；2016年10月12日付款15000元；2016年12月3日付款385000元）分四次付清了全部购房款，双方于2016年12月3日办理了房屋交付，原告于2018年7月26日缴纳契税7903.39元和专项维修资金14521元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，于2018年12月15日完成房屋初始登记。 上述事实，有（均为与原件核对无异的复印件）《商品房买卖合同》、房款发票4张、《物业服务合同》、契税发票、专项维修资金发票、竣工验收备案表、不动产房地产权情况证明及庭审笔录予以证实，本院予以确认并在卷佐证： 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因此在被告所售商品房未在建设主管部门备案，并取得《竣工验收备案表》之前，被告未达到约定的交房条件，但原告已于2016年12月3日与被告办理了交房手续，应视为原告自愿放弃合同约定的交房标准，因此，被告仅应承担2016年12月3日前的延期交房违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准，根据本地经济发展状况和本案案情，本院确定为已付购房款的每日万分之一，原告请求被告支付延期交房违约金1935元，符合法律规定，本院予以支持。 《商品房买卖合同》对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原告与被告双方并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该《商品房买卖合同》的约定而言不能认定已确定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记之日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任，但其中因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金申请办证而逾期的责任应由原告自行承担。逾期办证违约金的计算标准根据本地经济发展状况和本案情况，确定为被告按原告已付购房款的每日万分之一计算，为7810元｛550000元×0.1‰×142天（自2018年7月26日起至2018年12月15日止）｝，故对原告请求被告支付逾期办证违约金7700元的诉讼请求,本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李智逾期交房违约金1935元； 二、被告怀化湘中房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李智逾期办理房产证违约金7700元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告怀化湘中房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  谢 娜 二〇二〇年六月十九日 代理书记员  窦小倪 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。