长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0194民初1600号 原告：刘思泽，男，汉族，1973年6月21日生，现住上海浦东新区。 被告：路强，男，汉族，1955年11月22日生，现住吉林省长春市南关区。 委托代理人：石洪伟，吉林吉天行律师事务所律师。 被告：毕丽军，女，汉族，1960年7月22日生，现住吉林省长春市南关区。 委托代理人：石洪伟，吉林吉天行律师事务所律师。 被告：路曌，男，汉族，1981年3月10日生，现住长春市南关区。 委托代理人：石洪伟，吉林吉天行律师事务所律师。 原告刘思泽诉被告路强、毕丽军、路曌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日作出（2018）吉0194民初123号民事判决，原告不服均提出上诉。该案长春市中级人民法院（2019）吉01民终1354号民事裁定认定事实不清，发回重审。本案于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘思泽、被告路强、毕丽军、路曌共同委托代理人石洪伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘思泽诉称，2015年11月7日，原告刘思泽为取得新嘉坡城1号楼门市房（产权证号：2×××号）经营权，与当期房屋承租人高晓飞签署《门市经营权转让合同书》，并支付转让费210000元。同日，与该房屋实际经营人路强重新签订了《房屋租赁协议》。原告在取得经营权，签订房屋租赁协议后，既对房屋进行了基础装修，共计花费259650.56元。同时将楼上房屋转租给郑晓博，郑晓博根据自身经营需要，对其承租部分进行了装修，共计花费145080元。后因个人身体原因，不能持续经营，根据《房屋租赁协议》，在电话征得路强同意后，将楼下部分转租给薛健，薛健对房屋进行装修，共计花费58600元。2017年6月27日至2017年7月15日，被告前妻赵志群因与路强就新嘉坡城1号楼门市权属及租金归属问题不能达成一致，连续三次到新加坡城1号楼门市闹事，采取锁门阻止经营、大面积泼洒红色油漆。赵志群的行为致使郑晓博、薛健两位经营户无法继续经营、赵志群在辖区派出所笔录中宣称如果路强不把房屋租金给她一部分至其满意，赵志群将持续前来闹事。2017年7月20日薛健向长春净月高新技术产业开发区法院提起诉讼，法院判决解除转租合同，退还薛健尚未履行租赁期间房屋租金93333元，并由刘思泽承担薛健50%装修费29300元。2017年7月25日，郑晓博向长春净月高新技术产业开发区法院提起诉讼，法院判决解除转让合同，退还郑晓博尚未履行租赁期间的房屋租金61110元，并由刘思泽承担郑晓博50%装修残值51005元。鉴于上诉情况，刘思泽已经无法在该门市房屋继续经营或转租，特要求与原告解除《房屋租赁协议》，并赔偿原告装修损失，原被告双方经协商未能达成一致。原告为维护合法权益，依据相关法律规定，特诉至法院，请求判令：1、解除原被告于2015年11月7日签订的《房屋租赁协议》，解除日期为2015年6月27日；2、三被告立即返还原告已支付2017年4月30日至2018年5月1日租赁期的房屋租赁期中2017年6月27日至2018年5月1日（共计308天）的房屋租金126575.35元及保证金10000元；3、三被告赔偿装修损失209188元【134283元（原告装修损失）＋51005元（赔偿给郑晓博装修损失）＋23900元（赔偿给薛建装修损失）】；4、三被告赔偿原告可得租金差价损失314068.50元（2017年度租金损失59068.50元，2018年度、2019年度、2020年度租金损失255000元）；5、三被告赔偿原告搬迁损失5000元；6、诉讼费由被告承担。 被告路强、毕丽军辩称，1.本案主体不适格。本案合同主体应为路曌，路强与毕丽军并非合同当事人，也无法承担本合同的权利和义务；2.本案房屋租赁协议的履行与我无关，路强为代理人身份，应对被代理人发生效力，且后期被代理人也在合同上签字确认，因此合同的主体应当为路曌；3.毕丽军仅代路曌收取租金，也已经将租金转给路曌，因此本案因合同纠纷产生的权利义务及责任均归属路曌本人。 被告路曌辩称，不同意解除房屋租赁合同，原告不具备合同法第94条规定的法定解除权，同时也不符合最高院关于城镇房屋租赁司法解释规定的第八条，因被告不同意解除合同所以不同意赔偿原告损失，原告应该向侵权人索要赔偿，原告方以次承租人转租合同被告不同意转租。原告诉请被告赔偿其可得租金差价损失314068.5元及搬迁损失5000元无事实及法律依据，请法院予以驳回。 经审理查明，被告路强与毕丽军系夫妻关系，路强系路曌之父。坐落于长春净月高新技术产业开发区临河街新嘉坡城1号楼108室（建筑面积219.27平方米、产权证号为×××）登记所有权人为路曌。2015年11月7日，路强以路曌的名义（甲方）与被告刘思泽（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定将上述房屋出租给被告（协议上显示产权证号为2×××号），协议约定：租赁期限为5年，从2016年5月1日起至2021年4月30日止；租金按年计算，每年15万元，合同签订后，乙方支付首年租金之定金1万元，其于租金2016年4月30日前交付。以后每年5月1日前交付该年租金。乙方负责外装修（按超市外立面标准），期满后所有权归甲方；乙方在经营过程中出现不可抗拒的因素，导致无法继续经营的，经甲方同意，乙方可将店面出兑、转租给他人或终止合同。路强在该合同上签署了路曌的姓名。应被告的要求，后期路曌本人在该份合同上补签了姓名。协议签订后，原告刘思泽向路强交纳保证金1万元，并对所承租的房屋进行了装修。原告于2017年4月30前将2017年4月30日至2018年5月1日期间房屋租金15万元转入到毕丽军账户内。 2015年12月4日，原告刘思泽与案外人郑晓博签订《房屋租赁合同》一份，刘思泽将其承租的新嘉坡城1号楼108室的第二层转租给郑晓博，租赁期限为2016年1月1日起至2021年4月29日止。2016年1月1日至2016年4月30日期间的租金为3万元，2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金为每年8万元，2019年5月1日至2021年4月29日期间的租金为每年9.5万元。 2017年4月25日，原告刘思泽与案外人薛建签订《商品房转租合同》一份，刘思泽将其承租的新嘉坡城1号楼108室的第一层转租给薛建，租赁期限为2017年5月1日起至2021年4月30日止。其中2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为12万元，其于三年的租金均为每年14万元。 在2017年6月至7月期间，案外人赵志群（路曌的母亲）曾使用油漆喷涂该房屋门脸。并先后三次向薛建承租的房屋橱窗、房门及装饰外墙大面积泼洒红色油漆。由于赵志群的行为导致郑晓博、薛建无法继续经营下去，二人就解除事宜与刘思泽协商未果，遂提起诉讼。经过一二审审理，判决解除双方的转租合同，判决刘思泽给付郑晓博装修损失51005元，给付薛建装修损失29300元。 本案在原一审审理过程中，原告刘思泽就装修损失申请鉴定，经本院委托，吉林启元资产评估有限公司于2018年9月11日出具吉启元评报字[2018]第017号资产评估报告，结论为内部装修净值64607元，外部装修净值69676元。 以上事实有原、被告陈述及原告提供的《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、保证金收条、租金转款凭证、（2017）吉01民终6240、6241号民事判决书、《商品房转租合同》、《资产评估报告》等证据及庭审笔录在卷为凭，足以认定。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。被告路强代被告路曌签订《房屋租赁协议》，事后得到案涉房屋所有权人路曌签字确认，《房屋租房协议》内容不违反相关法律规定，该协议合法有效，该协议对刘思泽及路曌具有约束力，双方均应依约履行各自的义务。关于原、被告签订的《房屋租赁协议》是否应予解除的问题，原告承租被告路曌房屋后，将所承租的房屋分层转租给案外人郑晓博、薛建用于经营，由于案外人赵志群频繁到案涉房屋喷涂油漆，干扰正常经营，导致经营者无法正常经营使用，致使租赁合同无法正常履行，本案原告刘思泽、被告路曌在租赁合同履行过程中均无过错，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，该租赁合同虽未到期，但发生了法定解除的事由，原告刘思泽请求解除合同应予支持。本院依法确认原、被告签订的《房屋租赁协议》自原告起诉之日即2018年1月23日予以解除。合同解除后，尚未履行部分应终止履行，原告诉请被告返还尚未履行期间租金及保证金的请求本院予以支持，经计算，该部分租金为40274元。关于原告诉请赔偿装修损失的问题，应以司法鉴定结论为准，经过鉴定，本次鉴定范围为案涉房屋门市的基础装饰装修，其中外部装修部分净值为69676元，因原告并未提供外部装修经相关部门批准的证据，本院对该部分损失不予保护。剩余内部装修现存净值64607元，现原、被告之间的租赁协议已经解除，且合同的解除不可归责于双方，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四款，内部装饰装修残值应按照公平原则由原告刘思泽、被告路曌分担，由被告路曌给付原告刘思泽32303.5元装饰装修残值损失。关于原告诉请赔偿给案外人郑晓博、薛健的装修损失部分，是案外人赵志群侵权行为造成的，与本案的租赁合同法律关系无关，故本院不予保护。关于原告要求被告赔偿可得租金差价损失314068.50元的主张，因被告在履行过程中并不存在违约行为，本院对原告该项主张不予支持；原告刘思泽主张被告应承担搬迁费5000元，因其当庭未提交证据证明该费用已实际产生，故不予支持；关于原告要求被告路强、毕丽军承担赔偿责任的主张，本案被告路强仅代表路曌签订租赁协议，毕丽军代为收取租金，二人均不是合同的相对方，该租赁协议对二人不具有约束力，故本院对原告要求二人承担责任的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告路曌于本判决生效之日起十日内返还原告刘思泽房屋租金40274元及保证金10000元，并给付原告刘思泽房屋装修残值损失32303.5元，以上共计82577.5元； 二、驳回原告刘思泽的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10448元，原告刘思泽负担9150元，被告路曌负担1298元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  江春雨 人民陪审员  侯淑英 人民陪审员  李慧杰 二〇二〇年六月四日 书 记 员  黄旸彤