云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终865号上诉人（原审被告）：盐津茗瑞房地产开发有限公司，住所地云南省昭通市盐津县坪街61号。法定代表人：李建华，总经理。委托诉讼代理人：罗丽，云南欣晨光律师事务所律师，代理权限：一般授权。被上诉人（原审原告）：孙杨，男，1972年11月16日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。被上诉人（原审原告）：赵永红，男，1987年7月2日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。被上诉人（原审原告）：廖光吉，男，1987年9月22日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。被上诉人（原审原告）：孙伟，男，1970年1月7日出生，汉族，四川省内江市人，住四川省内江市东兴区。四被上诉人的共同委托诉讼代理人：陶勇、代韵，四川宏兴律师事务所律师，代理权限：一般授权。上诉人盐津茗瑞房地产开发有限公司与被上诉人孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昭通市盐津县人民法院(2019)云0623民初1657号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月12日立案受理后依法组成合议庭对本案进行书面审理，现已审理终结。上诉人盐津茗瑞房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：一、原审认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系成立认定基本事实错误。上诉人与被上诉人之间签订的《房产抵押协议》法律属性为债务抵销合同，是上诉人与被上诉人之间的基础法律关系，所签订的房屋销售合同、办理房屋销售备案登记、出具收款依据均是履行债务抵销合同的流程、方式而已，双方所建立的并非房屋买卖关系。二、原审错误认定双方为房屋买卖关系并判决解除《商品房购销合同》，导致《房产抵押协议》不能实际履行，违背双方以房抵债之真实意思表示，变相否定了《房产抵押协议》的合同效力，更剥夺了合同当事人的意思自治。三、被上诉人并未实际支付任何等价房款，原审判决上诉人退还被上诉人房款错误。四、造成逾期交付房屋的过错在于施工单位，并非上诉人之责，涉案《商品房购销合同》不符合法定解除之要件。被上诉人孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟作服判答辩。原审法院经审理确认的法律事实：2014年5月23日，盐津茗瑞房地产开发有限公司与内江市东兴建筑工程有限公司签订《施工合同》，由盐津茗瑞房地产开发有限公司将云南省盐津县津沙壹品工程项目交由内江市东兴建筑工程有限公司进行承建。2015年3月17日，双方再次签订《协议书》及《工程质量保修书》，盐津茗瑞房地产开发有限公司的委托代表人向明、张凯及内江市东兴建筑工程有限公司委托代表人孙杨在该协议中签字。2018年6月1日，盐津茗瑞房地产开发有限公司与内江市东兴建筑工程有限公司就津沙壹品项目进行工程决算，经结算，盐津茗瑞房地产开发有限公司还需支付内江市东兴建筑工程有限公司剩余工程款为6769203.00元。该决算书中建设单位处加盖了盐津茗瑞房地产开发有限公司公章，施工单位处加盖了内江市东兴建筑工程有限公司津沙壹品项目技术专用章，孙杨、廖光吉、孙伟在施工单位签章处签字。2018年10月17日，盐津茗瑞房地产开发有限公司（甲方）与孙杨、廖光吉、赵永红（乙方）签订《房产抵押协议》，该协议书中载明：“甲方同意将地下室14个车位及2楼商铺抵押给乙方???二、2楼商铺单价为5300.00元/㎡，面积865.89㎡，此商铺由甲方备案登记，并签订销售合同，如果在产权办理之前，乙方卖出，没有甲方重新备案登记，若产生费用由甲方负责，售卖后进入甲方公司账户的2楼商铺就必须保证支付给乙方；三、以上抵押的金额，合同完善后办理相应财务手续；四、乙方必须完善土建部分资料交验入档，土建的竣工验收备案表及被东兴建司扣留的资料由双方共同协商东兴建司，若乙方资料不合格不能归档完善，由乙方负责，由于乙方原因，甲方有权终止此协议的执行”。该协议尾部，由盐津茗瑞房地产开发有限公司加盖了公章，赵永红、孙杨签名。2018年10月18日，盐津茗瑞房地产开发有限公司向孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟出具收据，该收据载明：“收到孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟（2层）房款4131774.00元。备注：抵扣工程款”，并加盖了盐津茗瑞房地产开发有限公司财务专用章。2018年10月19日，孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟作为共同购买人（乙方）与盐津茗瑞房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定乙方向甲方购买商品房1套，项目为第1幢1单元2层号房，用途为商住，建筑面积共779.58平方米，单价5300.00元/㎡，总金额4131774.00元，乙方于2018年10月18日前全部付清；甲方需按《商品房预售许可证》标定的交房日期，于2018年10月30日前，将经建设行政主管部门组织验收合格，并符合合同约定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用，双方应对该商品房的交接进行验收并办理有关交接手续，特殊情况需延长《商品房预售许可证》标定的交房日期时，须经省建设行政主管部门批准，批准延期交房的，甲、乙双方约定的交房日期随批准延期的日期顺延，如遇不可抗力造成逾期交付使用，甲、乙双方可以解除合同或者变更合同。合同签订后，双方于当日向盐津县房地产管理所申请备案，盐津县房地产管理所对该商品房交易进行了备案登记。另查明，云南省盐津县津沙壹品工程项目工程至今未验收合格，本案所涉2楼商铺至今未向孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟进行交付。原审法院经审理认为：依法成立的合同应当受到法律保护。盐津茗瑞房地产开发有限公司与孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟签订了《商品房购销合同》,办理了备案登记手续，并以盐津茗瑞房地产开发有限公司应付的工程款抵偿该房款，根据合同相对性，孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟与盐津茗瑞房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系成立。合同约定的交房时间为2018年10月30日，盐津茗瑞房地产开发有限公司至今未将涉案房屋交付孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟，属于逾期交房，且不存在免责事由，盐津茗瑞房地产开发有限公司未按合同约定向孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟交付房屋的行为已经构成违约，符合法定的解除条件。盐津茗瑞房地产开发有限公司虽辩称该房屋未能交付孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟的原因是孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟中的孙杨未将符合要求的全套施工材料交由盐津茗瑞房地产开发有限公司办理竣工验收手续，其责任在于孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟而非盐津茗瑞房地产开发有限公司，但其未能提交充足的证据证明其工程项目未能验收合格的原因在于孙杨，应承担举证不能的不利后果，故对孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟要求解除与盐津茗瑞房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故对孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟要求盐津茗瑞房地产开发有限公司返还购房款4131774.00元的诉讼请求，法院予以支持。对孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟主张由盐津茗瑞房地产开发有限公司按照银行同期贷款利率标准支付孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟利息以及支付因诉讼保全产生的财产保全责任险费用6898.41元的主张，因双方签订的合同中并未约定相应逾期利息或违约金，孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟亦未提交相应证据佐证其实际损失，同时双方也未约定因诉讼产生的费用承担问题，故该主张不成立，原审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟与盐津茗瑞房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》；二、盐津茗瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟支付购房款4131774.00元；三、驳回孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟的其他诉讼请求。案件受理费41292.00元，减半收取计20646.00元，由盐津茗瑞房地产开发有限公司负担。在二审中，上诉人对原审认定的孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟与盐津茗瑞房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同关系成立提出异议，对其余事实本院予以确认，对上诉人有异议的事实本院将结合争议焦点综合予以评述。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点是：原审判决是否恰当？针对本案争议焦点，本院综合评判如下：2018年10月18日，盐津茗瑞房地产开发有限公司向孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟出具收据，该收据载明：“收到孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟（2层）房款4131774.00元。备注：抵扣工程款”。2018年10月19日，孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟作为共同购买人（乙方）与盐津茗瑞房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房购销合同》，总金额4131774.00元，乙方于2018年10月18日前全部付清，盐津县房地产管理所对该商品房交易进行了备案登记。本院认为，《商品房购销合同》是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属于合法有效合同。盐津茗瑞房地产开发有限公司向孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟出具房款收据表明以商品房转让价款抵扣工程款，双方共同办理了房屋备案登记手续，且孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟共同向住建部门缴纳了维修基金，《商品房购销合同》已在实际履行。综上，原审认定双方之间的房屋买卖合同关系成立并无不当，本院予以维持。盐津茗瑞房地产开发有限公司与孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟签订《商品房购销合同》，以欠付的工程款4131774.00元作为孙杨、赵永红、廖光吉、孙伟支付的涉案商住房购房款，即在总金额4131774.00元范围内盐津茗瑞房地产开发有限公司的工程款支付义务已经消灭，《房屋抵押协议》中以涉案商住房抵偿部分工程欠款的合同目的已经实现，上诉人主张解除《商品房购销合同》导致《房屋抵押协议》不能履行、被上诉人未实际支付等价房款的上诉主张，本院不予支持。盐津茗瑞房地产开发有限公司主张逾期交房的原因是施工单位及被上诉人未将符合要求的全套施工材料交由盐津茗瑞房地产开发有限公司办理竣工验收手续，但其未能提交充足的证据证明其工程项目未能验收合格的原因在于被上诉人，应承担举证不能的不利后果，且本案审查的是上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，逾期交房的责任是否在于施工单位与本案不属于同一法律关系，上诉人可另案主张权利。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41292.00元，由上诉人盐津茗瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长 马 春审判员 肖荣蓉审判员 杨稳香二〇二〇年六月四日法官助理罗丹书记员霍晨宇