安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0602民初970号原告：中国工商银行股份有限公司淮北分行，住所地安徽省淮北市相山区。负责人：钱泽龙，该行行长。委托诉讼代理人：王卓，该行员工。委托诉讼代理人：杨权伟，该行员工。被告：张红，女，1978年5月20日生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。被告：中泰广场（淮北）置业有限公司，住所地安徽省淮北市中泰广场天象大厦A座21层。统一社会信用代码91340600744886350U。法定代表人：王继法，该公司经理。委托诉讼代理人：郭健，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司淮北分行（以下简称工行淮北分行）与被告张红、中泰广场（淮北）置业有限公司（以下简称中泰置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行淮北分行委托诉讼代理人王卓、杨权伟、被告中泰置业公司委托诉讼代理人郭健到庭参加诉讼。被告张红经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。工行淮北分行向本院提出诉讼请求：1、依法宣布原告与被告签订的编号为：01305000162015一手贷0000043《个人购房借款/担保合同》立即到期。2、依法判令被告张红偿还本金366936.97元，利息33709.97元，（截至2020年3月27日，以后的利息继续计算），本息合计400646.94元，逾期不付，原告有权行使抵押权已实现债权；3、诉讼费及原告实现债权的费用由被告承担。被告张红未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。被告中泰置业公司庭审中辩称：对工行淮北分行起诉的借款事实无异议，但本案借款存在抵押担保和保证担保，原告首先应实现抵押担保债权，对于抵押权不能实现的部分，再由被告中泰置业公司承担责任。目前原告并没有行使抵押权，现同时要求抵押权和保证，不符合法律规定。经审理查明：一、2015年1月16日，工行淮北分行与张红、中泰置业公司签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为01305000162015一手贷0000043），约定，张红向工行淮北分行申请贷款44万元用于购买淮北市相山区人民中路202号中泰广场6幢705室住房，期限15年，按月等额偿还贷款，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；据此确定的利率以借款凭证为准，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按上述贷款利率加收30%确定，贷款方式为受托支付至借款人指定的售房人的结算账户，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用等；二、中泰置业公司作为保证人在上述合同盖章并于2015年1月6日向工行淮北分行出具保证函，自愿作为《个人购房借款/担保合同》的保证人，为该借款合同提供阶段性连带责任保证，担保人为本合同项下全部贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期间为本合同项下贷款发放日起至《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行淮北分行之日止；担保函的保证期间为《借款合同》确定的每期还款日之次日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为工行淮北分行向借款人通知的还款日之次日起两年；张红以上述合同项下所购位于淮北市相山区人民中路202号中泰广场6幢705室住房向工行淮北分行提供抵押担保。2015年1月23日，双方对上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为工行淮北分行，义务人为张红；三、2015年1月27日，工行淮北分行向张红指定账户发放贷款44万元，个人借款凭证显示：个人一手住房购置贷款，当期执行年利:6.15%，逾期利率为年利率7.995%，按月等额还款等；四、张红贷款后，从2018年3月开始，多次出现逾期还款情况，2019年2月15日以后没有还款。截至2020年3月27日,张红尚欠工行淮北分行借款本金366936.97元，利息33709.97元，本息合计400646.94元。本院认为：工行淮北分行与张红、中泰置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立，具有法律效力，双方当事人应当按照合同约定履行各自权利义务。合同签订后，工行淮北分行已经按照借款合同的约定向张红提供了借款，张红取得贷款后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为构成违约，应承担相应责任；张红多次逾期还款，2019年2月至今没有还款，已连续一年多未按时足额偿还贷款本息，违约行为已成就合同约定的工行淮北分行宣布贷款立即到期的条件，在其尚未得到该行宣布到期通知前，合同义务内容尚未发生改变，故应以起诉状副本送达之日（即2020年5月9日）为贷款到期日。工行淮北分行要求双方签订的《个人购房借款/担保合同》立即到期，本院予以支持。工行淮北分行要求张红提前偿还下余的借款本息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于工行淮北分行请求对抵押物行使优先受偿权问题，本院认为，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生的抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。工行淮北分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非享有现实抵押权。因此，预抵押登记并不产生抵押权设立的效果，工行淮北分行对处理预抵押登记的房屋所得价款并不享有优先受偿权。故工行淮北分行要求对预抵押登记的房屋行使抵押权以实现债权，没有法律依据，本院不予支持。中泰置业公司为张红与工行淮北分行签订的《个人购房借款/担保合同》提供阶段性保证担保，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，工行淮北分行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，中泰置业公司应对张红上述债务承担连带保证责任。中泰置业公司关于原告首先应实现抵押担保债权，对于抵押权不能实现的部分，再由被告中泰置业公司承担责任的答辩意见，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司淮北分行与张红、中泰广场（淮北）置业有限公司于2015年1月16日签订的编号为01305000162015一手贷0000043《个人购房借款/担保合同》项下的贷款于2020年5月9日到期；二、张红于本判决生效之日起10日内偿还中国工商银行股份有限公司淮北分行借款本金366936.97元，利息33709.97元，（利息计算至2020年3月27日），本息合计400646.94元，之后的利息等按照借款合同约定的计息标准计算至借款本金付清之日止；三、中泰广场（淮北）置业有限公司对张红上述应付款项承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向张红追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司淮北分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7310元，减半收取3655元，由被告张红、中泰广场（淮北）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  宫恒红二〇二〇年六月十二日法官助理王波书记员杨梦雅附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。