江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终688号上诉人（原审原告）：琚燕，女，1974年8月10日出生，汉族，住九江市浔阳区。上诉人（原审原告）：琚淞茗，男，1996年10月20日出生，汉族，住九江市浔阳区。两上诉人共同委托诉讼代理人：吴桀，江西策源律师事务所律师。上诉人（原审被告）：九江市十里老街商业经营管理有限公司（原名九江广汇房产经营有限公司），地址江西省九江市濂溪区十里大道1499号，统一社会信用代码：91360402051645810K。法定代表人：张英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李将平，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：九江广汇置业有限公司，住所地：江西省九江市濂溪区十里大道1499号，统一社会信用代码：913604025937641609。法定代表人：张英，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔健，江西擎天律师事务所律师。上诉人琚燕、上诉人琚淞茗与上诉人九江市十里老街商业经营管理有限公司（以下简称“老街公司”）、被上诉人九江广汇置业有限公司（以下简称“广汇公司”）合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2011号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。琚燕、琚淞茗上诉请求：撤销原审民事判决，改判支持二上诉人全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由承担。事实与理由：一、原审错误认定2017年5月1日当事人终止了涉案商铺A7区101、201、301商铺的委托代理租赁关系。认定A7栋-102室的收益损失错误。二、原审未判决广汇公司与老街公司共同赔偿租金损失，与事实不符，应予改判。原审否定广汇公司、老街公司存在人格混同不能成立。两公司的注册地址及在工商部门预留数个电话均为相同、住所地、联系方式上完全相同。两公司的持股股东基本相同。两家公司的法定代表人相同。表明该公司高度混同。足以说明两家公司两块牌子一套人马的事实。老街公司在“联盛·十里老街”项目开发运营中，被安排成为广汇公司促销的“诱饵”，成为广汇公司规避风险的“挡箭牌”。老街公司已经丧失法人应当具备的意志上的独立性，其对上诉人作出的租金收益承诺，实际上是广汇公司作出的承诺。琚燕、淞茗购买案涉商铺前，老街公司已将其出租至案外人。在此种情形下，老街公司不惜作出高出实际租金四分之一的收益承诺同上诉人签订《联盛·十里老街商铺委托代理租赁协议》诱导上诉人购买涉案商铺。三、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十条规定，认定公司人格与股东人格是否存在混同，最根本的判断标准是公司是否具有独立意思和独立财产。第十一条规定：公司控制股东对公司过度支配与控制，操纵公司的决策过程，使公司完全丧失独立性，沦为控制股东的工具或躯壳，严重损害公司债权人利益，应当否认公司人格，由滥用控制权的股东对公司债务承担连带责任。老街公司的情形，显然是为了使关联公司股东逃避债务，广汇公司也应与老街公司共同承担责任。老街公司答辩及上诉请求：撤销原审判决，改判驳回琚燕、琚淞茗全部诉讼请求，另要求一二审诉讼费用由琚燕、琚淞茗承担。事实与理由：一、琚燕、琚淞茗因借款关系而购买涉案房产，并非其所述基于100元/平方米/月收益购房的事实；二、2015年6月19日《商铺委托代理租赁协议》签订后，双方另行签订《协议》，明确了老街公司与闵高云2015年5月19日《租赁合同》，约定条件全部认可无异议，该《协议》以实际履行，琚燕、琚淞茗完全认可老街公司与闵高云2015年5月19日《租赁合同》的租金，原审认定以上《商铺委托代理租赁协议》实际履行错误；三、原审法院认定直至2017年3月21日双方终止委托代理出租。琚燕、琚淞茗主张2016年7月16日前的租金，已超过诉讼时效。琚燕、琚淞茗辩称：一、一购买涉案商铺的资金来源系琚燕、琚淞茗采用首付加按揭购房；二、本案《商铺委托代理租赁协议》及《协议》之间的关系的解释，琚燕、琚淞茗主张较之老街公司的上诉理由更为符合情理，其主张替代履行的上诉理由不能成立；三、答辩人有起诉讼前主张权利的事实，关于诉讼时效的主张不应得到支持。广汇公司辩称：一审判决广汇公司不承担责任，事实清楚，适用法律准确。对于上诉人琚燕、琚淞茗对广汇公司的上诉诉请不予认可，请求二审法院驳其上诉请求。琚燕、琚淞茗向原审法院起诉请求：1、本案二被告共同赔偿二原告租金损失2272064元；2、二被告按24%/年的标准向二原告支付自2018年6月20日起至2019年7月15日之违约金590736.63元及自2019年7月16日至租金损失付清之日之违约金。另要求两被告负担本案受理费。原审认定事实：2014年1月1日，广汇公司（资产方）与老街公司（管理方）签订资产经营管理书，广汇公司就其位于九江市濂溪区房产及其他附属设施的资产管理交由老街公司独立统一经营管理，除去有关涉及资产方房产所有权事宜，其他经营管理事宜均由管理方独自独立经营管理，自负盈亏，并自行承担因经营管理所引起的全部责任，经营收益依据相关规定依法缴纳。2015年5月19日，老街公司与案外人闵高云签订联盛十里老街商铺租赁合同，约定闵高云承租老街公司位于九江市濂溪区，自编Ａ7-101、Ａ7-201（部分）、Ａ7-301（部分）号商铺，租赁建筑面积约936.9㎡用于经营三弄堂餐饮，租期8年，自2015年12月19日起至2023年12月18日止。闵高云支付合同履约保证金12万元。2015年6月19日，琚燕、琚淞茗与广汇公司签订商品房买卖合同并于2018年4月27日办理了权利人登记在原告琚燕、琚淞茗及施瑞麟名下的不动产权证。根据不动产权证记载四套市场化商品房（商业服务）分别为九江市十里大道1299号（联盛十里老街）A7幢不分单元301、201、102、101房屋。两原告与广汇公司约定2015年12月31日前交付房屋。2019年10月8日，案外人施瑞麟出具书面意见其作为本案标的按份共有人自愿将权利交由妻子原告琚燕、儿子琚淞茗行使，本人不再参与本案诉讼。2015年6月19日，琚燕、琚淞茗与老街公司签订联盛十里老街商铺委托代理租赁协议，约定琚燕、琚淞茗委托的物业地处九江市濂溪区十里大道联盛十里老街A区7栋101、102、201、301商铺代理租赁，期限为3年，自该商铺交房日之后三个月起计算。三年内平均月租金不能低于100元/㎡/月，琚燕、琚淞茗也可自行出租。老街公司无正当理由逾期向琚燕、琚淞茗交付该出租经营收益的，从逾期日起按应支付收益的日2%比例支付违约金等等。2015年6月19日，琚燕、琚淞茗与老街公司还签订协议，约定老街公司于2015年5月19日与闵高云签订了商铺租赁合同，租赁商铺号A7栋101、201（部分）、301（部分），用于经营三弄堂餐饮，租期8年；原告对商铺租赁合同表示完全认同，对合同内的所有条款无任何异议，且承诺所有条款予以保密。2016年3月4日，琚燕与案外人闵高云签订联盛十里老街商铺租赁合同。双方约定闵高云自愿承租原告位于九江市濂溪区十里老街项目A7栋一层A7-102号商铺，用于经营三弄堂餐饮。租期8年，自2016年6月1日起至2024年5月3日止，装修免租期3个月，自2016年3月1日起至2016年5月31日止。租金（含综合服务管理费）详见合同第三条，租金已包含综合服务管理费。截止到2017年3月21日，老街公司共收取案外人闵高云（三弄堂餐饮）2016年2月1日至2017年4月30日期间租金和综合服务管理费共计479166元，扣除两年物业费133844元后，累计给付原告租金345322元。2017年3月21日，老街公司将三弄堂合同履约保证金12万元退还琚燕。2018年4月16日，原告向老街公司交纳2018年2月1日至2019年1月31日的物业费66922元。原告于2017年6月20日开始直接收取承租人自2017年5月1日至2019年1月31日的租金（该租金为A7-101、201、301号商铺）共计784578元。原告于2016年8月13日开始直接收取承租人自2016年6月1日至2019年5月31日的租金（该租金为A7-102商铺）共计680280元。原审法院认为，两原告与老街公司2015年6月19日签订的联盛十里老街商铺委托代理租赁协议合法有效。本案争议焦点：1、本案委托代理租赁协议是否实际履行、约定的租金等条款是否被双方同日签定的协议所替代；2、两原告与老街公司委托代理租赁关系是否在实际履行中存在变更、终止情况，老街公司是否应赔偿原告租金损失并支付违约金；3、广汇公司是否与老街公司人格混同、是否承担连带责任。针对焦点1，本案原、被告间委托代理租赁协议实际履行且不为双方同日签订的协议所替代。理由：①两份协议条款不互相矛盾，签订目的各不相同。委托代理租赁协议旨在明确合同双方当事人委托代理租赁法律关系的权利、义务，而同日签订的协议旨在要求原告确认其所购商铺已设定租赁的事实；②被告辩称委托代理租赁协议被同日签订的协议所替代，租金标准应按其与案外人闵高云所签合同标准计算。两份合同约定的租金标准差异较大，被告主张原告认可原租金标准不符合常理；③原、被告间于2015年6月19日签订的协议中，原告无确认执行原租赁合同租金标准的意思表示。退一步讲，即使该协议条款存在不同的理解，该协议亦是由老街公司提供的格式条款，也应做出不利于被告的解释。针对焦点2，原、被告于2015年6月19日签订联盛十里老街商铺委托代理租赁协议，约定原告将其十里老街A7区7栋101、102、201、301商铺交由被告老街公司代理租赁。2016年3月初，原告与案外人闵高云签订租赁合同将其十里老街商铺A7102号商铺出租给案外人闵高云且直接收取其租金，根据原、被告间委托代理租赁协议约定，原告可自行出租，故认定原、被告间就十里老街商铺A7区102商铺委托代理租赁关系于2016年3月1日终止。原告对于其十里老街商铺A7区101、201、301商铺自2017年5月1日开始收取案外人租金，被告老街公司亦于2017年3月21日将原承租人闵高云所交合同履约保证金12万元转交原告，此后原告亦主动向老街公司交纳物业费，故认定原被告就十里老街商铺A7区101、201、301商铺委托代理租赁关系于2017年5月1日终止。老街公司在履行委托代理租赁协议期间未按协议约定月租金不低于100元/㎡/月的标准给付原告租金，应赔偿原告租金损失并支付相应违约金。针对焦点3，广汇公司与老街公司不存在人格混同，在本案中不应承担民事责任，理由：①广汇公司和被告老街公司企业登记信息，两被告虽法定代表人系同一人，但股东组成、出资信息、主要人员、经营范围等并不一致；②原告主张两被告两块牌子一套人马而人格混合，但未提供充足证据佐证；③本案在卷证据材料反映，两被告银行账户信息并不一致，现有证据不能认定两被告存财务混同；④广汇公司不是本案委托代理租赁协议的合同相对人。原审法院综上认定老街公司未按本案商铺委托代理租赁协议约定足额给付两原告应得租金收益，应承担相应民事责任。根据该委托代理租赁协议委托期限自该商铺交房日之后三个月起算，因本案两原告与老街公司未办理商铺交接手续，依照原告与广汇公司在买卖合同中约定交房日为2015年12月31日前，结合双方当事人向本院提交的收取租金明细表上确定起始日期为2016年2月1日，确认原告与老街公司委托代理租赁协议实际开始履行日为2016年2月1日。故被告老街公司应给付两原告在合同履行期间租金为1521785元【其中A7-102商铺为108.05㎡×100元/㎡/月×1个月＝10805元，A7-101、201、301商铺为（101.91㎡+460.24㎡+445.17㎡）×100元/㎡/月×15个月=1510980元】，扣除老街公司已给付原告租金345322元，老街公司还应给付原告租金1176463元。原告主张已给付老街公司2018年2月1日至2019年1月31日的物业管理费66922元应予返还，因原、被告间委托代理租赁关系早已终止，故原告该项主张无事实和法律依据，不予支持。原告要求广汇公司在本案承担民事责任的诉讼请求，因广汇公司不是委托代理租赁协议相对人，不能成立。原告诉讼请求要求被告按24%/年标准支付自2018年6月20日至租金损失付清之日的违约金，低于双方协议约定标准且不违反法律规定，依法予以支持，判决：一、被告九江市十里老街商业经营管理有限公司自本判决生效后30日内给付原告琚燕、琚淞茗租金损失1176463元，并支付原告琚燕、琚淞茗以1176463元为本金基数按年利率24%的标准计算2018年6月20日起至租金损失付清之日止的违约金；二、驳回原告琚燕、琚淞茗其他诉讼请求。案件受理费29702元，财产保全费5000元共计34702元，由原告琚燕、琚淞茗负担16000元，由被告九江市十里老街商业经营管理有限公司负担18702元。本院二审中，琚燕、琚淞茗的委托诉讼代理人提交老街公司企业登记档案资料，证实老街公司原名“九江广汇房产经营有限公司”，2014年6月2日，九江广汇房产经营有限公司股东会议，决议将名称变更为：九江市十里老街商业经营管理有限公司（即本案被告老街公司）。因此，老街公司向原审法院举证的2014年1月1日与广汇公司签订的《资产经营管理书》，名称和加盖公章均为九江市十里老街商业经营管理有限公司，显然是倒签日期，该合同不具合法性，其内容不予认定。在本案中，老街公司与广汇公司的法律关系没有合同依据。本院二审查明其他事实与原审判决认定事实一致。本院认为，琚燕、琚淞茗与老街公司2015年6月19日签订的《联盛·十里老街商铺委托代理租赁协议》及《协议》合法有效。原审法院认定本案商铺委托代理租赁协议实际履行，符合事实，本院予以确认。原审法院关于老街公司未按本案商铺委托租赁协议约定足额给付琚燕、琚淞茗租金而应承担民事责任的认定和论述符合法律规定，本院不再赘述，予以确认。本院二审中，当事人争议焦点为：一、琚燕、琚淞茗与老街公司同日签订的两份协议时，是否确认本案租金按老街公司与案外人闵高云的租赁合租金履行；二、老街公司与广汇公司是否人格混同，是否在本案签约和履行中发生混同；三、琚燕、琚淞茗与老街公司签订的商铺委托租赁代理协议是否履行或提前终止。关于焦点一，广汇公司建设的案涉商铺，在待售期间由老街公司出租给案外人闵高云，广汇公司认可。该商铺销售给琚燕、琚淞茗的当日，老街公司即与琚燕、琚淞茗签订《联盛·十里老街商铺委托代理租赁协议》，同日签订《协议》认可广汇公司与闵高云租赁合同（带租出售）。以上两份协议签订目的不同，前者是对商铺的委托保价出租，后者是确认之前的出租，故老街公司上诉主张以上两份协议存在替代关系，不符合事实，不予采纳。琚燕、琚淞茗没有按广汇公司与闵高云合同租金履行的意思表示，双方实际履行《联盛·十里老街商铺委托代理租赁协议》。再者，琚燕、琚淞茗放弃该租赁协议较高租金，而选择广汇公司与闵高云之间的较低租金，也不符合情理。因此，老街公司关于涉案商铺的租金应当按其与闵高云合同履行的上诉主张，缺乏证据，且不合情理，本院不予采信。关于焦点二，老街公司为证明其与广汇公司之间的法律关系，向法院举证双方签订的《资产经营管理书》，因该合同倒签日期，系违法证据，不予认定。根据本案事实，双方存在诸多混同：①涉案商铺签约和履约期间，老街公司与广汇公司存在法定代表人相同、地址和电话相同、以及部分股东相同的事实；②老街公司出租广汇公司所建十里老街的未售房产，收取租金且享有支配，对此双方均称系委托关系，但没有合同和法律依据，因此两公司对所建十里老街房产的管理和收益存在混同；③广汇公司将出租的涉案商铺出售给琚燕、琚淞茗，同时老街公司又与琚燕、琚淞茗签《联盛·十里老街商铺委托代理租赁协议》及《协议》，承诺涉案商铺租金收益、认可广汇公司与闵高云涉案商铺租赁关系，对此老街公司不能合理解释自己在协议中经济利益和合理地位，故其代理租赁案涉商铺与广汇公司的带租售房和续租，存在签约和履约的混同。以上，广汇公司与老街公司虽在主管部门登记为独立企业，在本案中实际人员混同、业务混同、财务混同，违背法人制度，符合《全国民商事审判工作会议纪要》第十条规定的法人的人格混同认定因素。依照公司法规定，应承担连带赔偿责任。故琚燕、琚淞茗关于广汇公司与老街公司共同承担本案责任的上诉主张，有事实和法律依据，应予支持。关于焦点三，老街公司收取案外人租金交付琚燕、琚淞茗的事实，有证据真实，故老街公司认为原审法院认定本案商铺委托代理租赁协议实际履行是错误的，与事实不符，不予采信。2016年3月初，琚燕、琚淞茗与案外人闵高云签订租赁合同直接收取案涉商铺A7102号租金，涉案商铺A7区101、201、301自2017年5月1日开始直接收取租金，老街公司亦于2017年3月21日将原承租人履约保证金12万元转交琚燕、琚淞茗，原审法院根据上述事实认相应的商铺委托代理租赁关系终止，符合法律规定。琚燕、琚淞茗认为本案商铺委托代理租赁关系履行期间没有终止，与事实不符，不予认定。另老街公司上诉称原审认定直至2017年3月21日双方终止委托代理出租，琚燕、琚淞茗主张2016年7月16日前的租金，已超过诉讼时效，经查原审当事人未提出诉讼时效问题，琚燕、琚淞茗起诉日期为2019年7月16日，也未超过诉讼时效期间。综上，上诉人老街公司的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回。上诉人琚燕、琚淞茗的上诉理由部分成立，上诉请求部分予以支持。琚燕、琚淞茗二审中提交新证据，原审判决认定事实部分有误，适用法律不当，应予部分撤销改判。依照《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2011号民事判决第一项；二、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2011号民事判决第二项；三、原审被告九江广汇置业有限公司对原审被告九江市十里老街商业经营管理有限公司给付原审原告琚燕、琚淞茗租金损失1176463元及按年利率24%计算2018年6月20日起至付清之日止的违约金，承担连带清偿责任；四、驳回原审原告琚燕、琚淞茗在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费29702元，财产保全费5000元，本院二审案件受理费35214元，共计69916元，由上诉人琚燕、琚淞茗负担31774元，由上诉人九江市十里老街商业经营管理有限公司负担38142元。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇二〇年六月二十三日书记员 陈 昊