湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2959号上诉人（原审被告）：湖南瑞达置业开发有限公司，住所地：长沙市望城区乔口镇田心坪村。统一社会信用代码：91430122092579936P。法定代表人：刘建武，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄宇，湖南华湘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：文娜，女，汉族，1998年8月7日出生，住址湖南省泸溪县。原审被告：长沙壹号房地产咨询有限公司，住所地：长沙市岳麓区岳麓科技产业园学士路8号长沙含浦科教产业园开发建设有限公司综合服务楼6021号。统一社会信用代码：91430104MA4L43G48M。法定代表人：刘超,该公司执行董事。上诉人湖南瑞达置业开发有限公司（以下简称瑞达公司）因与被上诉人文娜及原审被告长沙壹号房地产咨询有限公司（以下简称壹号公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。瑞达公司上诉请求：1、请求依法撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4764号民事判决；2、改判驳回文娜针对瑞达公司的全部诉讼请求，或者将本案发回重审；3、请求判决文娜承担本案一审、二审费用。事实与理由：一、承诺书不是瑞达公司的意思表示，对瑞达公司没有约束力；二、本案不构成表见代理；三、本案属于两个不同的法律关系，瑞达公司不负担承诺的义务；四、没有证据证明文娜不能办理落户。文娜辩称：钱是瑞达公司收走了，我没有签过合同。壹号公司未到庭答辩。一审法院认定事实：文娜为落户长沙，向瑞达公司购买商铺。2017年10月17日，瑞达公司就文娜欲购买的商铺向其出具了《置业计划书》，其中载明：房号4-224，建筑面积4.79，总价35245元，单价7358元，优惠方式：交2万享一口价，相关费用：契税1410元、印花税18元、维修基金575元、不动产权登记费110元，合同应付款为一次性付款58348元。同时，该置业计划书的底部由黄凯手书承诺，载明“兹承诺文娜（4331221998××××××××）女士购买乔口渔都4-224号商铺用于落户长沙市望城区。如果20个工作日落户不成功，可凭票据全额无息退款。”其上加盖有壹号公司财务专用章，落款为置业顾问：黄凯。同日，文娜与瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号20160176224，合同约定，文娜购买的商品房为坐落于望城区第4单元二层224号房屋，规划用途为商业。建筑面积4.79平方米，套内建筑面积2.31平方米，共用部位及公用房屋分摊建筑面积2.48平方米（面积最终以产权登记为准）；该商品房的价款按建筑面积计算，单价为7358.04元／平方米，总房价为35245元。合同上有文娜签字、瑞达公司盖章。合同签订当日，文娜一次性交纳购房款及契税、维修基金等各项费用共计38348元给瑞达公司。同日，文娜交纳商铺运营费20000元，壹号公司出具收据并加盖财务专用章。另查明，壹号公司辩称其公司财务专用章已经遗失并办理了登报声明，提供了登报截图，但该截图未显示完整的登报时间及报纸名称。一审法院认为，合法有效的合同应受法律保护。文娜与瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》，虽文娜称该合同上的签字非其本人书写，但未提供相应证据，亦未提出鉴定申请，故对该意见，一审法院不予采信。涉案合同不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。关于置业顾问黄凯向文娜出具的承诺，该承诺材料载明涉案房屋用于文娜落户，并承诺如果20个工作日落户不成功，可凭票据全额无息退款，且加盖壹号公司财务专用章。壹号公司辩称其财务专用章已经登报公告遗失，但其提交的登报材料未能显示具体的登报时间及报刊名称等信息，故对其辩解，一审法院不予采信，对该承诺材料的真实性，一审法院予以采信。瑞达公司与壹号公司虽均否认黄凯系其员工，但文娜是在进入营销中心后，由黄凯服务指导并签署置业计划书，从而与瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》。合同及房屋款收据上均有瑞达公司盖章，且黄凯在置业计划书上手写的承诺加盖了壹号公司财务专用章，故文娜有足够理由相信黄凯可以代表瑞达公司和壹号公司向其出具承诺，黄凯的行为构成表见代理。就该承诺的法律性质，从内容看属于主合同项下的双方约定解除合同条款，即若未在约定期限内完成落户事宜，则全额无息退还全部购房款，其实质是就合同约定解除条件。现瑞达公司未实现落户约定，已构成约定解除合同条件成就，故文娜请求解除与瑞达公司《长沙市商品房买卖合同》的诉求，一审法院予以支持。合同解除后，一方依合同取得的财产应当予以返还，故瑞达公司收取的款项共计38348元应予返还。壹号公司辩称其收取的20000元系收取中介服务费，但其出具的收据上标明该款项系商铺运营费，置业计划书上的也载明文娜购买房屋享受的优惠价格是交2万享一口价，故该笔款项一审法院认定为购房款的一部分，且由壹号公司实际收取，同时退款的承诺上加盖了壹号公司的财务章，视为其认同退款条件，故壹号公司亦应当予以返还其收取的款项。关于利息，因双方已约定退款方式是无息退款，即无利息，但瑞达公司、壹号公司未在承诺期限内完成退款义务，文娜可以要求瑞达公司、壹号公司自案件受理之日起（即2019年8月15日）按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付逾期还款的利息。故对文娜请求瑞达公司及壹号公司支付利息的诉求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，判决：一、解除文娜与湖南瑞达置业有限公司就长沙市望城区乔口镇田心坪村瑞达商业广场4栋224室签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、湖南瑞达置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付文娜购房费用合计38348元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准支付自2019年8月15日起至全部清偿之日止的利息（以未归还的金额为基数）；三、长沙壹号房地产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付文娜购房费用合计20000元，并以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准支付自2019年8月15日起至全部清偿之日止的利息（以未归还的金额为基数）；四、驳回文娜的其他诉讼请求。一审案件受理费1258元，因适用简易程序实收629元，由湖南瑞达置业有限公司负担413元，壹号公司负担216元。二审审理过程中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系《商品房买卖合同》纠纷，各方当事人之间签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》不违反法律或行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案争议焦点是：一审法院基于《置业计划书》上载明的承诺解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及返还购房款是否适当。根据证人徐某、肖某的证言及文娜与瑞达公司的签约履约情况来看，本案壹号公司实际就是瑞达公司销售涉案商铺的独家代理公司，壹号公司在《置业计划书》上对置业顾问黄凯书写的承诺“20个工作日落户不成功，可凭票据全额无息退款”的盖章确认行为，其实质就是约定了合同解除条件。至于该约定对瑞达公司是否产生拘束力，就要看黄凯及壹号公司的营销行为是否构成表见代理。关于表见代理的构成一般要具备以下几个要件：1.须行为人无代理权；2.须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由；3.须相对人为善意且无过失；4.须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。具体到本案，瑞达公司对壹号公司无代理权、相对人是善意且无过失及双方签订合同的有效性并无争议，争议点在于本案是否具有使文娜相信壹号公司具有代理权的事实或理由。下面分析如下：首先，本案合同的签订是文娜经徐某介绍，在文娜进入壹号公司的营销中心后，由壹号公司置业顾问黄凯服务指导并签署《置业计划书》，尔后文娜又在壹号公司的主导下与瑞达公司签订《长沙市商品房买卖合同》；其次，《置业计划书》上载明的日期、房号、建筑面积、总价、单价、房款及相关费用同文娜与瑞达公司同日签订的《长沙市商品房买卖合同》上载明的购买商铺主要内容相一致；最后，文娜向壹号公司支付了商铺运营费及向瑞达公司支付了相对应的购房款均加盖了对应公司的财务专用章。从以上事实根据一般交易情况，文娜有足够的理由相信黄凯的承诺及壹号公司的营销行为可以代表瑞达公司，即可构成表见代理，黄凯承诺的效力应及于瑞达公司。由于黄凯的承诺上盖有壹号公司的公章，故该承诺应根据《补充协议》第十一条其它补充约定事项中第三款二项的约定认定为瑞达公司明确具体的说明和允诺，而不应根据《补充协议》第十一条其它补充约定事项中第三款一项的约定认定为不构成承诺。由于瑞达公司未实现落户的约定，黄凯承诺的合同解除条件已成就，一审法院判决解除文娜与瑞达公司之间的《长沙市商品房买卖合同》并由瑞达公司退还38348元，并无不当，瑞达公司的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人湖南瑞达置业开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1258元，由上诉人湖南瑞达置业开发有限公司负担1258元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  徐 成审判员  刘 刚二〇二〇年六月二十一日书记员  曾知畅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……