江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终4581号上诉人（原审原告）：南京永景利商业管理有限公司，住所地南京市栖霞区尧新大道16号02幢三单元一层5室。法定代表人：谢渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金明，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人（原审被告）：王丽君，女，1986年9月12日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：金澍宇，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京永景利商业管理有限公司（以下简称永景利公司）与王丽君房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。永景利公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判：一、王丽君支付2018年6月1日至2019年2月28日房屋租金人民币249112.5元;二、王丽君支付2018年6月1日至2019年2月28日物业管理费人民币16380元;三、王丽君支付迟延支付租金的违约金（按每天所欠款项的0.2%，从2018年6月1日起计算至被上诉人实际给付之日止）；四、王丽君支付永景利公司聘请律师的代理费损失45000元；五、本案诉讼费用由王丽君承担。事实与理由：一、双方签订的《租赁合同》合法有效，永景利公司履行了交付场地的义务，王丽君已经正常装修并正常营业，应当按照合同约定支付租金。1、案涉房屋已经取得土地使用权证、建设工程规划许可证，并经过消防验收合格。因此该《租赁合同》合法有效。2、永景利公司已经完全履行义务，将符合合同约定的房屋交付给王丽君使用。3、王丽君于2018年4月16日领取营业执照并开展经营活动，其合同目的已经实现。二、王丽君应当根据《租赁合同》的约定缴纳物业费。三、一审法院认定永景利公司存在过错，并判决王丽君按照70%支付租金，既不符合事实、也助长了不诚信行为，70%的幅度也明显不合理。在合同履行过程中，王丽君总以种种理由拒绝支付租金，这是一种不诚信的行为，永景利公司也做了让步，减免了部分租金。永景利公司认为，即使合同无效，王丽君也应当参照租金标准支付占有使用费，更何况涉案租赁合同是合法有效的。另外，一审法院适用简易程序，但却拖了接近一年才作出判决。王丽君辩称，永景利公司作为出租人，在明确知晓房屋不符合出租条件的情况下仍然出租，应当承担减免租金的违约责任。永景利公司主张的律师费、违约金的计算方式以及是否已经实际产生，均未提交证据证明。请求驳回永景利公司的上诉请求。王丽君上诉请求：一、撤销一审判决，驳回永景利公司全部诉讼请求或者发回重审；二、永景利公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以其他租赁户取得消防验收合格证而认定永景利公司已交付符合合同约定条件的商铺，属于事实认定不清，适用法律错误。其他租赁户与王丽君经营的业态行业不同，改建、扩建布局也不同，室内外装修，用途不同，且与涉案房屋并非同一层，消防部门根据每个商户的具体情况来确定是否验收合格，故一审法院以类比方式认定案涉房屋的消防也是验收合格的，没有任何事实依据和法律依据。永景利公司交付的涉诉房屋消防设施不合格，不符合约定用途，王丽君有权拒绝支付剩余租金。二、王丽君一审中提交的录音已经充分证明双方达成给予一年免租期的合意，永景利公司违背承诺要求支付租金，明显有违诚信原则。一审法院适用简易程序，但从第一次开庭至作出判决之日长达8个多月，这不符合适用简易程序的条件。永景利公司辩称，涉案房屋在永景利公司承租后，只是经过简单的装修，根据2015年8月12日公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施和规定，无需再次通过消防验收，包括王丽君在内的承租人在承租房屋之后可以根据有关规定进行二次消防验收。在涉案房屋区域内的其他租赁户，都已经自行办理了消防验收。王丽君在收到房屋后进行了装修，并领取了营业执照对外经营，其合同目的已经实现。开通燃气并不是合同中出租人的义务，所以王丽君据此主张免租期是没有事实依据的。双方在合同履行过程中已经就减免租金达成过一次补充协议。王丽君拖延缴纳租金应当承担违约责任。永景利公司向一审法院起诉请求：1.判令王丽君支付房屋租金249112.5元（2018年6月1日至2019年2月28日）；2.判令王丽君支付物业管理费16380元（2018年6月1日至2019年2月28日的费用）；3.判令王丽君支付迟延支付租金的违约金（从2018年6月1日按每天2‰计算到实际给付之日）；4.判令王丽君支付永景利公司聘请律师的代理费25000元；5.本案诉讼费用由王丽君承担。一审法院认定事实：位于南京市栖霞区地号分别为131××××9001及131××××9014土地的使用权人为案外人南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设公司）。栖霞建设公司于2013年8月5日取得建设工程规划许可证，建设工程项目名称为“西花岗保障房项目（幸福城居住区）01地块01栋、02栋、地下室”。上述项目建成后，栖霞建设公司于2018年5月18日将02栋1-3层建筑移交案外人南京马群街道物业服务中心有限公司（以下简称物业公司）。经南京市栖霞区人民政府国有资产监督管理办公室（以下简称栖霞国资办）鉴证，物业公司与永景利公司签订《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》一份，将坐落于栖霞区幸福城西花岗1号地块上商业用房出租给永景利公司，租赁期限自2017年6月6日至2025年6月5日。物业公司同意永景利公司将项目分割招租。2017年11月13日，永景利公司（甲方）与王丽君（乙方）签订《南京甬利广场商业租赁合同》一份。合同约定，永景利公司将位于，建筑面积为280平方米房屋出租给王丽君开设经营“母婴坊”（“宝贝与我”）品牌店铺，经营业态为：母婴产品零售、产后护理、婴幼儿保健及游泳；租赁期限总计为60个月，即2018年3月1日至2023年2月28日（2018年3月1日前为免租期），并约定了租金金额及支付方式。合同约定签订之日起5个工作日内，乙方应向甲方支付55358元作为合同的履约保证金；第五条约定，甲方拥有充分对外租赁的权利；甲方交付的房屋达到国家的有关标准，消防设施已通过消防部门的验收。合同第七条约定，乙方未按合同约定的期限支付租金的，应自逾期之日起按应付未付部分租金金额的千分之二/日向甲方支付违约金；若甲方因乙方违反本合同、乙方的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，乙方应赔偿甲方因此而发生的包括但不限于甲方聘请律师的代理费用、诉讼费用等全部损失；若乙方因甲方违反本合同、甲方的过错或其他不当行为而遭受任何索赔、开支、诉讼、债务和损失，甲方应当赔偿乙方因此而发生的包括但不限于甲方聘请律师的代理费用、诉讼费用等全部损失。永景利公司于2017年12月12日向王丽君交付租赁房屋。王丽君于同日向永景利公司交纳了保证金55358元，于同年12月18日申请对案涉租赁房屋进行装修。2018年2月2日，永景利公司与王丽君签订补充协议，约定将原合同条款第一条租赁物业位置、租赁期限与租赁用途内容变更为：租赁期限总计为60个月，即2018年3月1日至2023年2月28日（2018年5月1日前为免租期）。原合同第二条租金、相关费用与支付方式中合同计租周期2018年3月1日至2019年2月28日期间租金由304470.83元变更为276791.67元，物业管理费由20020元变更为18200元；付款日期为每个付款周期（季度）使用前，即每年的：2月20日、5月20日、8月20日和11月20日前支付下一期的租金。首期租金应在2017年2月1日前支付。合同约定其他条款未作变更。2018年2月5日，王丽君向永景利公司支付租金27679.17元、物业费1820元。补充协议签订后，王丽君以商场无法按期开业，租赁同一建筑物内房屋的维也纳酒店制作的门头将其租赁房屋窗户封闭以及燃气一直无法开通等问题，与永景利公司沟通，要求延长免租期，双方未能达成书面协议。王丽君未向永景利公司支付后续租金。2018年4月16日，南京市栖霞区宝贝与我母婴用品店领取了营业执照，经营者吴滨，经营场所南京市栖霞区花港路1号2楼002铺，经营范围母婴用品、服装零售；预包装食品兼散装食品销售；保健食品销售；婴幼儿配方乳粉销售；其他婴幼儿配方食品销售（须取得许可或批准后方可经营）；推拿服务。2018年9月27日，母婴用品店开通燃气。2018年12月26日，永景利公司委托北京市中银（南京）律师事务所金明律师，通过邮寄方式发出律师函，函告王丽君：“1.请你于收到本函之日起五日内将所拖欠的租金249112.5元及物业费16380元及违约金104627.25元，合计370119.75元全部支付给永景利公司，并按照银行同期贷款利率支付逾期利息；2.据实交纳水电气费用。”王丽君于2018年12月27日收到该函件，但未履行给付租金义务。永景利公司委托北京市中银（南京）律师事务所指派律师代理诉讼，起诉至法院要求处理。永景利公司支付律师服务费25000元。一审另查明，案涉房屋所在的幸福城居住区项目一组团（01地块）01、02栋、地库新建及01栋1-3层装修工程于2015年4月17日经南京市公安消防局消防验收合格。消防意见书第四条显示：“除01栋1-3层外为毛坯验收，该工程若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法进行消防设计审核和竣工消防验收，违者将依法查处。”2018年9月25日，与王丽君租赁同一栋房屋的南京香山湖餐饮管理有限公司马群分公司经南京市公安消防支队栖霞大队消防验收，取得“公众聚集场所投入使用、营业前申请消防安全检查合格证”。另，2019年1月8日，位于栖霞区甬利超市电梯经南京市特种设备安全监督检验研究院检验为合格。本案在审理过程中，经一审法院主持调解，双方未能达成一致意见，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述，永景利公司举证的南京甬利广场商业租赁合同及补充协议、律师函、EMS查询单、委托代理协议、律师费发票、自动扶梯与自动人行道监督检验报告、照片、建设工程消防验收意见书；王丽君举证的照片、城市管道燃气供用气合同、录音以及一审法院庭审笔录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，一审法院予以采信。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。永景利公司与王丽君自愿签订商业租赁合同及补充协议，将其承租的合法房屋出租给王丽君从事经营，合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。案涉商业租赁合同约定，租赁房屋产权清晰，永景利公司拥有充分对外租赁的权利。其关键内容是永景利公司是否有权租赁案涉商铺。永景利公司与物业公司经栖霞国资办鉴证签订房屋租赁合同，租赁包括案涉商铺在内房屋，并经物业公司同意对外分割招租，已经取得案涉商铺的对外租赁权。王丽君辩称案涉商业租赁合同效力待定，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商铺于2017年12月12日交付王丽君，王丽君已对商铺进行装修并领取营业执照，可以从事经营。案涉商铺所在建筑于2015年通过消防验收，同建筑内其他租赁户亦于2018年9月25日经消防验收，取得验收合格证，一审法院确认永景利公司已向王丽君交付符合合同约定条件的商铺。王丽君辩称永景利公司交付租赁商铺消防设施不合格，不符合合同约定交付条件的意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。因永景利公司招租经营的甬利广场未能按期开业，双方签订补充协议，将原免租期延至2018年5月1日，并变更第一年计租周期的租金标准。后王丽君因各种原因与永景利公司沟通，要求延长免租期，但双方未能就免租期另行达成书面协议。王丽君仍应按补充协议的约定支付租金。王丽君对其辩称永景利公司同意从燃气开通之日给予免租期的意见，当庭未能举证证实，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。王丽君已经支付部分租金，永景利公司要求王丽君支付截至2019年2月28日期间租金请求成立，但其计算租金方式有误。根据补充协议约定，2018年3月1日至2019年2月28日计租周期的租金为276791.67元，其中2018年5月1日前为免租期，即该计租周期应当支付租金为230659.73元（276791.67元÷12个月×10个月），扣除已经支付租金27679.17元，王丽君按补充协议约定应当支付租金为202980.56元。虽然双方曾就相关事项进行磋商，但未能达成书面协议。王丽君陈述永景利公司同意从开通燃气之日起免租一年，缺乏事实依据，一审法院不予确认。王丽君租赁商铺从事经营活动。虽然宝贝与我母婴用品店营业执照显示，经营范围未包括商业租赁合同约定的产后护理、婴幼儿保健及游泳等经营业态，但租赁合同约定王丽君租赁房屋从事上述用途，同时约定王丽君应支付的费用包括燃气费。因此，永景利公司作为租赁物的提供者，除应交付符合合同约定的商铺外，还应当及时提供完善的、适于经营的配套设施。案涉租赁商铺迟迟不能开业接通燃气，且甬利广场配套自动扶梯至2019年1月8日方经检验合格，势必给王丽君正常经营造成不利影响，对此永景利公司存在过错。综合本案实际情况，一审法院对永景利公司要求王丽君支付的租金，按合同约定的70%支付，即142086.39元。对永景利公司要求王丽君支付违约金、承担律师代理费的诉讼请求不予支持。案涉商业租赁合同对物业费进行了约定，但收取物业费的前提是永景利公司已经提供了物业服务。审理中，永景利公司未能提交物业管理服务协议或前期物业管理服务协议，其提交的装饰装修管理协议、花港商业装修管理规定、防火防盗安全责任书以及于本案诉讼过程中拍摄的照片，不能证明在2019年2月28日前，其已经委托协议相对方对包括案涉商铺在内的甬利广场提供物业服务，其要求王丽君支付截止2019年2月28日前物业管理费16380元的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：一、王丽君于判决发生法律效力之日起十日内向南京永景利商业管理有限公司支付截止至2019年2月28日止的房屋租金142086.39元；二、驳回永景利公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5672元，减半收取2836元，由南京永景利商业管理有限公司负担1454元，王丽君负担1382元。双方对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。二审审理中，永景利公司提交代理协议以及发票，欲证明永景利公司支付二审律师费2万元应当由王丽君赔偿。王丽君对该证据的真实性予以认可，但认为没有支付凭证，即不能认定以上费用已经支付，且该费用在二审中也不应当进行审理。王丽君提交栖霞区政务服务中心的排号单、照片及谈话录音文字稿，证明王丽君于2020年5月22日前往政务服务中心咨询建设工程消防验收事项，咨询的结果是建筑物进行分割和装修以后，需要再进行一次消防验收，否则就不可以营业，而且将面临罚款。永景利公司认为被录音人的身份无法确定，对其证明目的也不予认可，王丽君在承租房屋内可以正常营业。本院认为，永景利公司与王丽君签订的商业租赁合同及补充协议合法有效，双方均应依照合同约定诚信履行。永景利公司交付的商铺建筑于2015年通过消防验收，同建筑内其他租赁户已取得消防验收合格证，王丽君在接收商铺后领取营业执照并从事经营，现王丽君主张涉案商铺消防设施不合格，无事实依据，不应予采纳，一审法院确认永景利公司已向王丽君交付符合合同约定条件的商铺，于法有据。永景利公司与王丽君于2018年2月2日签订补充协议，增加了两个月的免租期，后双方就燃气开通、免租期、租金给付等进行了交涉，但未达成协议。王丽君主张双方达成了免租期一年的合意，无事实依据。一审法院根据商业租赁合同及补充协议的约定，同意考虑到燃气、电梯等配套设施的相关情况，判决王丽君按合同约定的70%支付租金，并无不当。永景利公司在履约过程中存在过错，故一审法院对其主张的律师代理费等不予支持，并无不当。双方虽然在商业租赁合同中对物业费用进行了约定，但在合同履行过程中永景利公司并未提供物业服务，其也未能提交证据证明其委托第三方进行了物业服务，故永景利公司以自己的名义主张物业管理费16380元，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6410元，由上诉人南京永景利商业管理有限公司3268元，由王丽君负担3142元。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年六月九日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳