江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1560号原告：上饶大红鹰置业有限公司，住所地江西省上饶市信州区叶挺大道102号，统一社会信用代码91361100746086146L。法定代表人：汪浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：车良岐，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：易芬，该公司员工，特别授权代理。被告：徐坛生，男，1963年7月15日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：张春，女，1966年3月3日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。原告上饶大红鹰置业有限公司诉被告徐坛生、张春商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易芬、被告徐坛生、张春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年2月16日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》；二、判令被告向原告支付违约金53531元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月16日，原被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，合同约定，被告购买原告开发的上饶恒大翡翠华庭91幢-101、101、201、301号房，该商品房总价为2,141,232元，被告应于2020年2月9日前分5期支付全部价款。其中，首期款107,062元应于2019年2月16日前支付，第二笔107,062元应于2019年5月12日前支付；第三笔214,123元应于2019年8月11日前支付；第四笔214,123元应于2019年11月10日前支付；第五笔1,498,862元应于2020年2月9日前支付。但合同签订后，被告仅向原告支付了首期购房款107,062元，第二期购房款107,062元、第三期购房款214,123元经原告多次催促被告至今仍未支付。根据双方签订的购房合同补充协议第三条第2款约定，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交如下证据：1、《上饶市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》各1份，证明：（1）2019年2月16日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》。合同约定，被告购买原告开发的上饶翡翠华庭91幢-101、101、201、301号房，该商品房总价为2,141,232元，被告应于2020年2月9日前分5期支付全部价款；（2）买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。2、《律师函》、EMS回单、《还款提示函》及邮寄单各1份，证明原告多次催促被告付款，被告均未予理会。被告徐坛生辩称，一、原告诉请判令解除原被告双方于2019年2月16日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》，被告对此无异议；二、原告诉请判令被告向原告支付违约金53,531元（即按照购房合同补充协议第三条第2款约定，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金），被告认为违约金过高，且不符合法律规定，理由如下：本案中，原告出卖给被告的房屋尚未实际交付，被告虽逾期付款，但并未给原告造成损失，原告也未提交其遭受损失的相关证据，且涉案房屋的房价现在不但没有下跌，反而还在上涨，被告的过错也并未损害原告的预期利益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。同法第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告诉请判令被告向原告支付违约金53531元，应当按照上述司法解释的规定，以原告实际损失为基础，兼顾相关因素予以衡量，因此，法院依法适当减轻被告的违约金数额，如果实际损失难以计算，建议在被告已付款的15-20%的幅度范围内承担违约责任。退一万步说，按照原告与被告签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》第八条逾期付款责任第1项第（2）目约定，原告提出解除合同，应按照被告累计应付款的1%主张违约金，即被告至多支付原告20341.70元。三、原告诉请本案诉讼费用由被告承担既不合理也不合法。根据《人民法院诉讼费收费办法》第十九条规定：“案件受理费由败诉的当事人负担，双方都有责任的由双方分担”，原告滥用诉权，诉请标的无限拔高，无形中增加了诉讼费用负担，人民法院应当根据本案实际情况，由败诉方按照败诉比例合理负担诉讼费用。被告徐坛生未向本院提交证据。被告张春同意被告徐坛生的答辩意见，并答辩称：合同是2019年2月签的，2019年3月我到银行贷款，银行说我们失信，贷不了款。去年3月份我一直跟原告说我买不起房了，原告还一拖再拖。且我第一期交的房款原告本来是说要退给我的，现在原告已使用了18个月，现在才来起诉我。为解决这个事情我跑原告处跑了20多次，原告一会说要到南昌签字，一会儿又说广州签字，等这些字签完了才可以把钱退给我，但是问题没有解决时间又拖长。违约金叫我付5万多是不合理的，我认为在这个事情上双方都有责任，诉讼费我不承担。被告张春未向本院提交证据。经本院组织质证，被告徐坛生对原告提交的第1组证据无异议，但认为其手上的合同是没有原告公章的，合同上的字是其本人签的，律师函和还款提示函收到了的；被告张春认可合同上的字是其本人签的，但陈述称没有收到律师函和还款提示函。本院对原告提交的证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年2月16日，原告与被告徐坛生、张春签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的、位于上饶市信州区，该商品房总价为2141232元，实际付款方式为：买受人应当在2019年2月16日前支付首期房款107062元，于2019年5月12日支付购房款107062元，于2019年8月11日支付购房款214123元，于2019年11月10日支付购房款214123元，余款1498862元于2020年2月9日前支付。合同第八条逾期付款责任中约定：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。补充协议第三条第2项约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期购房款，否则，每逾期一天买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金…。合同签订后，两被告交纳了第一期购房款107062元。后两被告未再交纳购房款。2019年5月27日，原告向两被告寄送了《还款提示函》，提示被告在2019年6月12日前支付第二期购房款，否则原告将按相关约定处理。2019年8月20日，原告委托江西华邦律师事务所律师向被告寄送了律师函，告知违约的行为及应承担的违约责任。后因两被告未支付后期款项，原告向本院提起本案诉讼。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效。本案中，被告在支付了首付款后未按合同约定支付购房款，逾期付款时间已超过180天，构成违约，且双方合同约定超过180天的，原告可单方解除合同，故原告要求依约解除合同并要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综合合同履行、原告实际损失等因素，本院酌情确定违约金数额为30000元。在解除合同后，原告应将收取的购房款在扣除被告应付的违约金后予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告上饶大红鹰置业有限公司与被告徐坛生、张春于2019年2月16日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、被告徐坛生、张春在本判决生效之日起十日内支付原告上饶大红鹰置业有限公司违约金30,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,358元，减半收取即12,179元由被告徐坛生、张春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  熊文凯二〇二〇年六月十日书记员  肖美香