湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终957号上诉人（原审被告）：湖北建始隆福矿业有限公司，住所地湖北省建始县业州镇开发区石油公司商住小区第一座一单元402号。法定代表人：覃董社，执行董事。委托诉讼代理人：谌章余，湖北图盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾凡衍，湖北图盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈家彬，男，1962年6月14日出生，汉族，住湖北省建始县。被上诉人（原审原告）：杨雅宾（陈家彬之妻），女，1963年2月26日出生，汉族，住湖北省建始县。委托诉讼代理人：陈家彬，系杨雅宾之夫。上诉人湖北建始隆福矿业有限公司（以下简称隆福公司）因与被上诉人陈家彬、杨雅宾房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省建始县人民法院（2019）鄂2822民初3210号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人隆福公司的委托诉讼代理人谌章余、被上诉人陈家彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆福公司上诉请求：1.撤销一审判决中逾期付款损失部分；2.改判陈家彬、杨雅宾立即办理一二三层房屋的交付手续。事实及理由：一、《房屋买卖协议》并未约定逾期付款损失和违约金，双方不存在冲抵之合意，本案不符合法定抵消的条件，一审判决主动对85万元和22万元租金冲减逾期付款损失，超出了当事人的诉讼请求。二、隆福公司系建始县招商引资企业，由于政策等客观原因一直未能投产营业，拖欠房款虽有过错，但无恶意，不应按照上浮50%罚息处理。三、隆福公司支付房款的数额并非交付房屋的前置条件，陈家彬、杨雅宾已通过司法途径追究，房款已有保障，不构成交房的抗辩事由，应立即交付一二三层房屋。陈家彬、杨雅宾辩称，隆福公司逾期支付购房款，构成严重违约，给二人造成了严重经济损失，隆福公司也从未通知过交房。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈家彬、杨雅宾向一审法院起诉请求：1.判令隆福公司支付所欠购房款335.6万元；2.隆福公司赔偿因严重违约给陈家彬、杨雅宾造成的损失，延迟支付房价款的数额按月息15‰计算；3.隆福公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月8日，陈家彬、杨雅宾（甲方）与隆福公司（乙方）签订《房屋买卖协议》约定陈家彬、杨雅宾将己方位于建始县业州镇工业园区的房屋一栋转让给隆福公司，协议主要内容：一、房屋五层半，占地面积151.8㎡；二、交易价款及付款：1.该房产以整栋定价为345.6万元；2.采取分期付款方式：本协议签订后甲方交付第一期房屋前，乙方支付订金10万元，甲方交付第二期房屋时乙方支付35.6万元，该房屋整体手续证件办完后，乙方在六个月内付清余款300万元；三、房屋交付：1.鉴于该房屋已经完工且部分已在使用之中，甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房产的第四层供乙方使用；2.甲方于2015年8月1日前向乙方交付该房产的五至六层供乙方使用；3.已经出租的一、二、三层根据乙方的实际需要交付乙方使用，乙方需提前30日通知甲方；四、甲方责任与义务：1.本协议签订后，负责及时到房产管理部门为乙方办理该房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书；2.在办理房产权登记中向乙方提供符合要求的房产登记资料；五、乙方责任与义务：1.保证按照协议及时支付交易价款；2.在甲方办理房屋产权证书过程中积极提供必要的协助，配合甲方签订相关文书资料；六、违约责任和处理：本协议签订后，甲乙双方应恪守协议，尽职尽责，如发生争议，应协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼裁决。前述协议签订后，隆福公司按约定于2015年3月9日支付了10万元，陈家彬、杨雅宾依约定按期交付了房屋第四、五、六层，但隆福公司未在约定期限即2015年6月向陈家彬、杨雅宾交付房屋第五、六层时支付房价款35.6万元。双方于2015年10月29日完成涉案房屋所有权转移登记（房权证号：建始房权证业州公字第××）和国有土地使用权变更登记。依据合同约定，隆福公司应于房屋过户登记完成后六个月内付清余款300万元，该期限内隆福公司未履行付款义务。经陈家彬、杨雅宾催讨，隆福公司于2017年1月27日付款10万元，2017年4月10日付款10万元，2017年5月18日付款20万元，2017年11月17日付款5万元，2018年2月14日付款15万元，2018年5月31日付款5万元，2019年4月30日付款20万元。此后，双方曾协商过下欠房价款的履行问题，但未达成协议。一审另查明，双方磋商房屋买卖事宜前至今，案涉房屋第一、二、三层一直由某建筑安装装潢公司承租，2015年-2017年每年支付租金5万元，2018年-2019年每年支付租金6万元，均由陈家彬收取。一审法院认为，陈家彬、杨雅宾与隆福公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容合法，不违反公序良俗，合法有效，对双方具有约束力。隆福公司未按照合同约定期限履行房价款支付义务系违约，应承担继续履行责任。《最高人民法院》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，案涉房屋买卖合同未约定逾期付款违约金或违约金计算方法，故陈家彬、杨雅宾主张的逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。从双方当事人约定的房价款支付期限看，隆福公司应在2016年4月29日前将房价款支付完毕，履行期间超过一年，故逾期付款损失计算方法为:以逾期付款金额为基数，在年利率4.75%的基础上上浮50%即罚息利率7.125%乘以逾期天数。隆福公司2015年3月9日支付的10万元系按期支付的房价款，自2017年1月27日起支付的85万元冲抵应支付的逾期付款损失后，截止2019年10月28日，隆福公司尚欠房价款3001790元，尚欠逾期付款损失296655元。隆福公司未先履行房价款支付义务，陈家彬、杨雅宾有权不履行案涉房屋第一、二、三层的交付手续义务，但是，由于双方2015年10月29日完成案涉房屋过户登记后，案涉房屋所有权已经转移至隆福公司，故陈家彬、杨雅宾收取的2015年10月29日至2019年10月28日共计四年的房租22万元应属于隆福公司的收入，应冲减欠付的逾期付款损失22万元。自2019年10月29日后的房租收入应归于隆福公司所有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、湖北建始隆福矿业有限公司于判决生效后三十日内给付陈家彬、杨雅宾房价款3001790元、截止2019年10月28日的逾期付款损失76655元，并以3001790元为基数，按年利率7.125%给付自2019年10月29日起至本判决确定支付之日止的逾期付款损失；二、陈家彬、杨雅宾在湖北建始隆福矿业有限公司履行上列第一项判决确定的义务后十日内给湖北建始隆福矿业有限公司办理案涉房屋第一、二、三层的交付手续；三、驳回陈家彬、杨雅宾的其他诉讼请求。本案受理费33648元减半收取16824元，由陈家彬、杨雅宾负担1391元，湖北建始隆福矿业有限公司负担15433元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，围绕隆福公司的上诉请求，本案的争议焦点一是关于隆福公司延迟支付购房款是否应计算逾期付款损失及计算标准。本案中，双方未约定逾期付款的违约金或计算方法，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。中国人民银行逾期贷款利率，一般是在原贷款利率基础上增加30-50%的罚息，一至五年贷款基准利率为4.75%。隆福公司违约虽无明显恶意，但逾期支付已超过一年，仍下欠大部分购房款，陈家彬、杨雅宾起诉要求逾期损失按照月息一分五计算，一审法院对逾期付款损失的计算低于该标准，故一审判决并未超出当事人的诉讼请求。二是关于85万元和22万元应先冲抵逾期付款损失还是直接计入房屋总价款。2017年1月27日至2019年4月30日，隆福公司分七次向陈家彬、杨雅宾支付了85万元，该85万元隆福公司均为逾期支付，已经产生了逾期付款损失，一审判决对该85万元分段计算，先冲抵逾期付款损失再计入购房款并无明显不当。22万元系陈家彬收取的房租，此前隆福公司未通知陈家彬、杨雅宾交付一、二、三层房屋，故该款项应当先冲抵逾期付款损失再抵购房款。三是关于房屋的交付时间。陈家彬、杨雅宾已经如约为隆福公司办理了房屋过户登记，房屋已由隆福公司所有，陈家彬二审也承认房屋已经交付，只是一、二、三层租金由谁收取的问题，故隆福公司向陈家彬支付完毕购房款以后，陈家彬、杨雅宾应配合隆福公司办理一、二、三层房屋的腾退或出租手续。综上，隆福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10958元，由上诉人湖北建始隆福矿业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许一鸣审判员  向 蕾审判员  张辅军二〇二〇年六月二十九日法官助理张晶晶书记员吴素云