广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初1955号原告：陈伟君，男，1983年2月13日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：**，广东理奥律师事务所律师。被告：陈柏清，男，1951年10月15日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：陈记强，男，1985年4月29日出生，身份证住址广州市白云区。系原告儿子。委托诉讼代理人：陈彩银，女，1982年11月17日出生，身份证住址广州市白云区。系原告女儿。原告陈伟君与被告陈柏清租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟君及其委托诉讼代理人**、被告陈柏清的委托诉讼代理人陈记强、陈彩银均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟君诉称：2019年9月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层）、龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层）共62间房租赁给原告，租金每月40000元，签订合同时，原告支付合同保证金180000元。合同履行中，被告存在如下行为：一、隐瞒其实际对外出租租金标准，存在欺诈行为，被告提供对外出租的收据显示实际对外出租租金标准远远低于先前承诺的租金标准，原告所得租金收益远低于原告向被告支付的租金，无法取得租金收益，若继续履行则显失公平；二、被告拒绝提供协助义务，存在严重违约行为，原告多次要求被告出具建设规划许可证等报建手续，遭到被告无理拒绝，导致原告无法取得对租赁物合法有效的出租管理权，面临巨额亏损，无法实现合同目的。另原告接收房屋后，经被告同意，对租赁物进行装修共支付费用19653元。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判令：一、解除原被告双方于2019年9月28日签署的《房屋租赁合同》；二、陈柏清返还陈伟君合同保证金180000元以及逾期资金占用费（以180000元为基数，按照年利率6%的标准从起诉之日起计至实际支付之日止）；三、陈柏清支付陈伟君装修费用19653元；四、本案诉讼费用由陈柏清承担。被告陈柏清辩称：一、原告称“被告隐瞒租金标准，存在欺诈行为”不符合实情，是断章取义，属原告个人片面说辞，毫无合法依据；二、原告称“被告没有提供报建手续文件”不符合双方签订的租赁合同的要求，涉案合同中，并无要求被告提供报建手续相关文件一项，原告的要求无合法依据；三、原告主张被告支付装修费19653元无合法依据，原告对房屋进行装修是为了经营而自愿的行为，与被告无关；四、原告要求被告支付资金占用费属无理取闹。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2019年9月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区永兴河塘中街2号（2至7楼全层及8楼半层共45间房屋）和龙河西路北一巷5号（2至3楼全层及4楼半层共17间房屋）总共62间房屋租赁给乙方作出租屋使用，租赁期限八年，由2019年12月1日至2027年11月31日止，从2019年11月1日起，甲方将上述租赁房屋现状交付乙方使用，至2019年11月31日止为乙方装修期，此期间甲方免收乙方租金，但需要收取水电费，乙方从2019年12月1日开始向甲方交纳租金及水电费，租金为每月40000元，租金每两年递增10%；乙方每月1日向甲方缴纳月租，如3天内未能缴纳则视为乙方逾期，甲方每天按乙方欠应缴费用总金额的2%加收乙方逾期付款违约金……合同签订时，乙方付给甲方180000元作为合同保证金……甲方负责按双方认可的现状提供现租赁物给乙方使用等等。同日，被告出具收据，确认收到原告支付的合同保证金180000元。诉讼中，原告提交其与被告儿媳罗敏的微信聊天记录，其中提及“你现在两房一厅大概值多少钱”“我们自己租9百，其他包租的租到1000以上”“一房一厅租多少”“我们租600”“单间呢”“500”……提交2019年11月1日向租户开具的部分收据，记载了租金、水电费等，其中租金金额为380元-450元不等；提交其与被告之子陈记强的微信聊天记录，其中提及：“因房屋进行对外租赁使用，很多租户会要求我方出具正规的报建手续，否则会租不出去，所以请贵方于收到本条信息之后三天内向我方提供双方于2019年9月28日签署《房屋租赁合同》下租赁物的报建手续，如建设规划许可证、房产证等”“一切按合同执行……”“现有租户租房要房产证或者建设规划许可证复印件，因为你现在没法提供，作为出租方你应该提供房产证或者建设规划许可证；所以我暂时无法收房，因为收了也无法租出去；请你尽快提供……”“你签订合同时已知悉我房子的权属情况，请按合同履行义务”……“我方律师今天已经起诉解除合同，请限期7天内收回骏悦轩钥匙等管理，完成房屋交接……”“今天3号了，你要过来交这个月的房租和水电费”“致陈柏清先生……贵方阻碍各位租户向本人交租的行为已经严重影响本人对租赁物的良善管理，已构成严重违约；请贵方及时通知各位租户向本人按时交租，消除不良影响；否则，若因贵方行为导致租金损失以及其他损失，由此导致的一切法律后果由贵方承担”；提交其与租户的微信聊天记录，其中提及：“旧房东是否让你们这个月开始不用交房租给我，收到请回复一下”“是的”“致各位租户，据部分租户反映，陈柏清先生要求大家不向本人交租；就该事宜本人向各位租户进行作出如下说明：1.就本人与陈柏清先生租赁合同纠纷一案，本人已于2019年11月28日起诉至广州市白云区人民法院要求解除合同，若给各位造成不便，敬请大家谅解；2.本人多次向陈柏清先生、以及其儿、媳催告，要求陈柏清先生及时接受租赁物；陈柏清先生均置之不理；3.因目前案件尚在诉讼过程中，陈柏清先生亦拒收租赁物；基于诚实信用原则，本人需要对租赁物进行管理；故恳请各位租户积极配合，将租金准时交予本人。谢谢各位！陈伟君”。另原告在本案中主张装修费用19653元，提交了微信转账截图5张，显示向案外人转账的金额分别为4000元（罗扬渡）、4000元（陈宁）、1000元（战标）、3000元（战标）、5000元（罗鑫），原告个人出具收据给上述案外人，收据记载是“10月份工资”；提交购买大理石贴纸交易截图一张，金额1853元，广州市环尚装饰材料有限公司出具收据一张，记载“收到大理石贴纸……总金额1853元”；提交2019年11月12日的收据一张，记载“安装四台空调400元、拆空调400元，共800元整，经手人韦东”。关于涉案房屋的权属及规划报建情况，被告提交穗郊字第363168号、穗郊字第061044号农村（墟镇）宅基地使用证两份，广州市白云区太和镇永兴村民委员会出具证明，载明穗郊字第363168号宅基地证权属人为陈柏清。该证地址广州市白云区永兴龙河西路北一巷5号、穗郊字第061044号农村（墟镇）宅基地证权属人为陈柏清，该证地址广州市白云区永兴河塘中街2号。广州市白云区太和镇永兴经济联合社分别于2012年8月30日、2013年7月12日出具白云区农村专用收据，分别记载收到永兴16队陈柏清资料费300元、报建资料费700元。另查，被告亦向本院提起诉讼，诉讼请求包括终止涉案《房屋租赁合同》，原告按交付原状返还涉案两栋涉案房屋，合同保证金180000元归被告所有；原告支付占用涉案房屋期间的租金和水电费以及承担房屋换锁的费用1000元等，本院立（2020）粤0111民初222号案进行审理。庭审中，被告确认涉案房屋是宅基地房屋，有宅基地证，无房产证，按当时的政策履行规划报建手续交了报建费用，但无法提供行政部门出具的规划报建材料；原告确认只支付了保证金180000元，未支付过租金；经本院释明合同效力后，原告称如涉案合同依法被认定为无效，其诉请1变更为确认合同无效，逾期资金占用费变更为以180000元为基数按银行同业拆借中心公布的市场利率自被告收取款项之日起计算至实际支付之日止，其他诉请不变。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据、微信聊天记录、微信转账截图、交易截图、农村（墟镇）宅基地使用证、证明、白云区农村专用收据及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：关于涉案《房屋租赁合同》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，由此，涉案《房屋租赁合同》应为无效合同。被告将无合法报建的房屋出租给原告，而原告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，故双方对合同无效均有过错。关于合同无效后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，现原告主张确认合同无效并要求被告返还合同保证金180000元的诉请合法合理，本院予以支持，主张被告支付资金占用费的诉请因欠缺合同依据，本院不予支持。关于原告主张的装修费用问题。原告虽提供了微信转账截图、自行出具的收据、交易截图等，但未提供相应的装修合同、发票等证据予以佐证，不足以证实其对涉案房屋进行了装修，故对于该项损失，因依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈伟君与陈柏清于2019年9月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，陈柏清向陈伟君返还合同保证金180000元；三、驳回陈伟君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4294元，由陈伟君负担423元、陈柏清负担3871元（于本判决生效之日起五日内直接支付给陈伟君）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  欧阳莉人民陪审员  许燕娜人民陪审员  叶晓敏二〇二〇年六月二日书 记 员  王嘉燕