湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3452号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹胜昔，男，1973年9月6日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：陈琛，湖南同才律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭能辉，湖南同才律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市喜民农机配件有限公司，住所地湖南省长沙市天心区刘家冲北路129号喜民大厦5128房。法定代表人：余喜民，系公司总经理。委托诉讼代理人：彭凌风，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦小阳，湖南金州律师事务所律师。上诉人邹胜昔因与被上诉人长沙市喜民农机配件有限公司（以下简称喜民公司）房屋租赁合同纠纷、物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初10846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邹胜昔上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定邹胜昔拖欠喜民公司租金、物管费构成违约是错误的。1、截至2019年10月30日，邹胜昔累计支付了喜民公司197000元（含押金50000元），根据喜民公司提交的《邹胜昔（三大碗）租金支付违约情况一览表》，邹胜昔2019年7月28日至10月27日期间的租金为100427元，因此，邹胜昔未拖欠喜民公司2019年7月28日至2019年10月27日期间的租金。2、喜民公司提出提前终止合同，致使邹胜昔未向其支付2019年10月28日至2020年1月27日的租金，且即使未付也不能成为本案喜民公司起诉解除《房屋租赁合同》的依据。3、2019年7月27日前的租金、物业费已经结清，一审法院将无争议的事实作为认定上诉人违约的依据是错误的。双方于2019年9月10日签订了对账单，说明喜民公司对邹胜昔已经履行了之前的合同义务表示认可。二、本案不存在影响被上诉人收取租金的合同目的的情形，一审法院判决解除《房屋租赁合同》是错误的。本案中，邹胜昔仅存在未按时间点支付租金，违约程度显著轻微，对喜民公司收取租金的合同目的根本不会产生影响，喜民公司要求解除《房屋租赁合同》的诉求不应得到支持。三、一审法院喜民公司提出解除对《房屋租赁合同》的真实目的审查仅限于表面，枉顾其非法目的。喜民公司的真实目的在于将“喜民大厦”整体出售给第三方。四、一审法院认定喜民公司不给邹胜昔购电的行为不构成违约是错误的。根据一审查明事实，邹胜昔只能通过喜民公司购电，喜民公司明知邹胜昔租赁涉案房屋用于经营饭店，仍采取拒绝卖电给邹胜昔的行为，给邹胜昔造成巨大经济损失，构成违约，应当承担责任。被上诉人喜民公司辩称：1、邹胜昔未按合同约定履行缴纳租金和物业管理经营费的义务，长期未履行前述义务符合合同解除的条件。2、喜民公司多次向邹胜昔发催缴函，邹胜昔并未依约缴纳租金，喜民公司方提出解除合同。3、喜民公司如何处置、出租房和解除租赁合同无关。关于装修和拆迁补偿款，根据合同第十五条第九项约定为出租人无需对其装修进行任何补偿，因上诉人违约，喜民公司有权行使解除权，不存在补偿的问题。4、租赁期间，喜民公司未采取任何措施切断邹胜昔经营场所的电力。5、受疫情影响，邹胜昔提出减免租金，如符合相关法律的规定，喜民公司没有异议，但减免一个月、两个月的规定是对国有企业，喜民公司系民营企业，不适用该条规定。喜民公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认喜民公司与邹胜昔签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补偿协议（2）》已于2019年10月29日解除；2、判令邹胜昔向喜民公司支付房屋租赁期间拖欠的租金及物业管理费共计68111.8元（暂计算至2019年10月30日），并支付房屋租赁期拖欠的水费共计8712元（暂计算至2019年11月19日止）；3、判令邹胜昔缴纳的租赁押金50000元作为违约金不予退还，并由邹胜昔依照合同约定向喜民公司支付违约金298542元；4、判令邹胜昔立即向喜民公司返还全部租赁房屋，并按租赁合同解除时的租金标准、物业管理费标准（1115.85元/日）支付房屋占用费和物业管理费（暂计算至2019年12月18日107121.6元）至租赁房屋实际返还之日止；5、判令邹胜昔承担本案全部费用。邹胜昔向一审法院提出反诉请求：1、判令喜民公司继续履行与邹胜昔签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》至2021年7月28日；2、判令喜民公司赔偿邹胜昔2019年9月17日的停业损失16685元、租金及物业管理费损失2265元，以及自2019年9月18日至2019年11月23日期间的营业损失142626元、企业信誉损失100000元；3、判令喜民公司承担本诉及反诉的全部诉讼费用。一审法院查明：喜民公司系位于长沙市天心区刘家冲北路129号喜民大厦全部的所有权人（面积为6380.64平方米，产权证号为：长房权证天心字第××号）。2012年4月22日，喜民公司（出租方）与邹胜昔（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：出租方将其所有的位于长沙市天心区（面积为1119.63平方米）和第一层北端弧形门面（面积为60.17平方米）出租给承租方，租赁期限为9年，即从2012年7月28日起计算至2021年7月28日止，自合同签订之日至2012年7月27日为免租装修期，租金支付方式如下：第二层租金前1年按17.5元／平方米计算，即月租金19594元，年租金为235122元；第一层租金前1年按35元／平方米计算，即月租金2106元，年租金25271元；租金自第2年起按上年度租金总额递增4%；租金采用预付方式，承租方以每3个月为一个支付周期，并在相关月份前20天预付下期租金，以此类推，每次需付款时，出租方提前5个工作日通知承租方。其中，合同第九条约定，承租方在合同签订时应支付首期租金，并支付租赁押金50000元，承租方若无违约行为，出租方应于合同终止后30日内将此押金退还给承租方；第十条约定，若承租方不履行合同，则押金不退还，若出租方不履行合同，则应当押金返还，并按银行同期贷款利率的2倍计算利息；第十四约定，出租方如违反合同约定，未经承租方同意，提前收回房屋的，出租方除退还承租方所交的押金外，还需补偿承租方装修的费用，并按照合同总租金的10%向承租方支付违约金；第十五条约定，承租方若逾期支付租金，每逾期一天，则按月租金的1%支付滞纳金，拖欠租金超过2个月，出租方有权单方解除租赁合同并收回出租房，承租方按实际使用时间缴纳租金并负担违约责任；在租赁期内，承租方逾期交纳水电费等费用的，每逾期一天，则应按拖欠费用总额的1%支付滞纳金；第十七条约定，租赁期间，承租方有以下行为的，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方应按合同总租金的10%向出租方支付违约金：......；（4）、拖欠房租及水电费用累计2个月（含2个月）以上的；......。同日，喜民公司与邹胜昔又签订《喜民大厦物业经营管理合同》，约定因喜民公司将喜民大厦第2层和第一层北端弧形门面出租给邹胜昔，由喜民公司对该租赁区域提供物业服务，物业管理期限为9年，即从2012年7月28日起计算至2021年7月28日止，物业管理费标准：第二层按0.59元／平方米／日计算，即每月19594元、每年235122元；第一层按1.17元／平方米／日计算，即每月2106元、每年25271元；物业管理费自第2年起按上年度管理费总额递增4%；邹胜昔使用区域的水、电等费用由喜民公司代收、代缴，水电费每月交纳一次；邹胜昔若逾期支付物业经营管理费，每逾期一天，则按应缴费的1%支付滞纳金，拖欠物业经营管理费超过2个月，视为自动放弃该物业经营权，喜民公司有权追讨欠款的同时解除合同，将邹胜昔所租赁的房屋予以收回。2012年4月28日，喜民公司与邹胜昔签订《房屋租赁补充协议》，约定双方在第1层北端弧形门面的原基础上增加建筑面积5平方米，由喜民公司出租给邹胜昔使用，该部分房屋前两年按每月每平方米35元计算，即月租金175元，年租金2100元，物业管理费按每月租金175元，年物业管理费2100元，租赁期、免租期、递增比例及其他事项按合同约定条款执行。合同签订后，喜民公司向邹胜昔交付了上述租赁物，邹胜昔对该商铺进行了装修后用于经营“长沙市天心区三大碗酒楼”餐饮店，喜民公司也依约为该物业提供了物业服务，后邹胜昔依约向喜民公司支付了2016年7月27日以前的租金和物业管理费，后邹胜昔开始拖欠租金。2016年8月18日，喜民公司与邹胜昔签订《房屋租赁补充协议（2）》，约定将房屋租金从每年按上年度租金总额递增4%改为每年按上年度租金总额递增8%；将物业管理费从每年按上年度租金总额递增4%改为每年按上年度租金总额递增8%，每年递增8%从2016年7月28日起实行。2016年11月25日，喜民公司与邹胜昔进行对账，确认邹胜昔欠付喜民公司自2016年7月28日至2017年1月27日的租金共计265512.8元。2016年12月21日，喜民公司向邹胜昔送达《欠费催缴通知书》，陈述邹胜昔拖欠租金、物业管理费235513元和2016年11月的水电费和维护费13456元，要求邹胜昔于2016年12月26日前支付欠款，否则将于2016年12月27日进行断电处理，如2016年12月31日前未缴清欠款，喜民公司将解除双方合同。2017年2月10日，喜民公司与邹胜昔签订《三大碗欠房租、水电等明细表》，确认截至2017年1月31日，邹胜昔欠喜民公司、水电费、维护费等共计398922.6元。2019年9月9日，喜民公司向邹胜昔送达《房租缴款通知书》，陈述邹胜昔应于2019年7月8日前缴纳2019年7月28日至2019年10月27日的租金、物业管理费共计206185元，要求邹胜昔于2019年7月8日前支付欠款，否则从2019年7月8日开始收取滞纳金，逾期30日未交足将停水停电，逾期60日未付清，视为邹胜昔单方违约，喜民公司将解除租赁合同。2019年9月10日，喜民公司与邹胜昔签订《对账单》，确认邹胜昔应于2019年1月8日前支付租金和物业管理费185976元，应于2019年4月8日前支付租金和物业管理费185976元，应于2019年7月8日前支付租金和物业管理费206185元，邹胜昔截至2019年9月10日尚欠喜民公司租金和物业管理费152185元。同时，根据邹胜昔与喜民公司于当天签订的《对账单附件支付明细表》，证实邹胜昔自2019年1月12日至2019年5月14日分数十次向喜民公司付清2019年1月28日至2019年4月27日的租金和物业管理费185976元，每次付款金额为3000元、2300元、6000元不等；邹胜昔自2019年5月17日至2019年8月13日又分数十次向喜民公司付清2019年4月28日至2019年7月27日的租金和物业管理费185976元，每次付款金额为3000元、6000元不等；邹胜昔自2019年8月15日至2019年9月6日分18次向喜民公司支付了2019年7月28日至2019年10月27日期间的部分租金和物业管理费54000元，每次付款金额均为3000元。后邹胜昔又分别于2019年9月10日、9月17日、9月18日、10月7日、10月30日向喜民公司支付3000元、10000元、40000元、10000元、30000元。2019年10月28日，喜民公司委托湖南金州律师事务所向邹胜昔送达《律师函》，陈述邹胜昔一直逾期支付租金，截至2019年10月26日，仍欠付租金、物业管理费89185元、水费7252元，故喜民公司决定解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》，返还房屋，并要求邹胜昔支付欠付的租金、物业管理费、水费。当日，湖南金州律师事务所彭凌风律师通过邮寄的方式向邹胜昔邮寄送达该《律师函》。根据喜民公司提交的邮寄查询单（1030873453534），显示该邮件由前台代收。2019年11月4日，喜民公司诉至一审法院。另查明，因邹胜昔经营的“长沙市天心区三大碗酒楼”系通过预先购电的方式用电，“长沙市天心区三大碗酒楼”的已购电量使用完后，邹胜昔于2019年9月17日向喜民公司要求继续购买电量，但喜民公司以邹胜昔欠付租金为由，不同意邹胜昔购买电量，“长沙市天心区三大碗酒楼”于2019年9月17日停业。后喜民公司同意邹胜昔继续购电，用于“长沙市天心区三大碗酒楼”经营使用。还查明，案外人印思洁出具证明，陈述邮政快递1030873453534送往顺风传媒（4楼），于2019年11月14日才送往“三大碗”前台。还查明，自2019年7月20日至2019年11月19日，邹胜昔欠付喜民公司水费8712元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，喜民公司与邹胜昔签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》、《喜民大厦物业经营管理合同》，均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，喜民公司向邹胜昔交付了租赁物，并为邹胜昔提供了物业服务，邹胜昔应当按约定向喜民公司及时、足额支付租金、物业管理费、水电费等费用。但是，根据喜民公司、邹胜昔的对账单，可以证实邹胜昔自2016年起开始长期、持续拖欠喜民公司租金和物业管理费，且截至2019年9月10日，邹胜昔仍欠付喜民公司租金及物业管理费152185元，另根据《房屋租赁合同》约定，邹胜昔应当于2019年7月8日前向喜民公司支付2019年7月28日至2019年10月27日的租金和物业管理费，但邹胜昔至今未能付清，逾期已达6个月，至喜民公司诉至一审法院时，也已逾期近4个月，且邹胜昔应当于2019年10月8日前向喜民公司支付2019年10月28日至2020年1月27日的租金，其未能支付，故邹胜昔构成违约，根据《房屋租赁合同》和《喜民大厦物业经营管理合同》的约定，邹胜昔拖欠房租及水电费用、物业管理费超过2个月的，喜民公司有权解除合同，收回租赁物。鉴于邹胜昔多次违约行为，喜民公司经催讨无果，其要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》，收回租赁物，并要求邹胜昔支付欠付的租金、物业管理费、水电费以及后续租赁物的使用费、违约金，均符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。关于欠付租金的计算问题，根据喜民公司、邹胜昔的对账单，确认截至2019年9月10日，邹胜昔欠付喜民公司租金及物业管理费152185元，邹胜昔又分别于2019年9月10日、9月17日、9月18日、10月7日、10月30日向喜民公司支付3000元、10000元、40000元、10000元、30000元，故邹胜昔尚欠喜民公司截至2020年1月14日的租金及物业管理费共计228714.89元（152185元+206185元÷3个月*2个月+206185元÷3个月÷30天*14天-3000元-10000元-40000元-10000元-30000元），且邹胜昔应当参照租金标准向喜民公司支付至其返还租赁物之日止的房屋使用费、物业管理费。关于喜民公司主张的水费，邹胜昔截至2019年11月19日欠付喜民公司水费8712元，一审法院予以确认。同时，因邹胜昔欠付租金、物业管理费和水费，构成违约，根据《房屋租赁合同》第十七条约定，承租方违约，出租方有权解除合同，收回房屋，承租方应按合同总租金的10%向出租方支付违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，喜民公司未举证证实其实际损失，一审法院酌情确定由邹胜昔向喜民公司支付违约金50000元，鉴于邹胜昔已经向喜民公司支付了租赁押金50000元，故一审法院确定由邹胜昔以该租赁押金50000元抵扣其应承担的违约金，对于喜民公司主张的违约金的过高部分，一审法院不予支持。对于邹胜昔反诉中要求喜民公司赔偿其2019年9月17日的停业损失16685元、租金及物业管理费损失2265元，以及自2019年9月18日至2019年11月23日期间的营业损失142626元、企业信誉损失100000元，一审法院认为，邹胜昔系因其逾期支付租金和物业管理费，构成违约，导致喜民公司未于2019年9月17日为其提供购电服务，故属于因其自身原因产生的损失，由其自行承担，且邹胜昔并无证据证实喜民公司存在违约行为，并导致其自2019年9月18日至2019年11月23日产生经营损失142626元和企业信誉损失100000元，故对于邹胜昔的反诉请求，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除长沙市喜民农机配件有限公司与邹胜昔签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》；二、限邹胜昔于本判决生效之日起10日内向长沙市喜民农机配件有限公司返还位于长沙市天心区房屋（面积为1119.63平方米）和第一层北端弧形门面（面积为65.17平方米）；三、限邹胜昔于本判决生效之日起10日内向长沙市喜民农机配件有限公司支付截至2020年1月14日欠付的租金、物业管理费共计228714.89元，并由邹胜昔参照租金的标准向长沙市喜民农机配件有限公司支付自2020年1月15日起至其返还租赁物之日止的房屋使用费、物业管理费；四、限邹胜昔于本判决生效之日起10日内向长沙市喜民农机配件有限公司支付截至2019年11月19日欠付的水费8712元；五、由邹胜昔以其缴纳的租赁押金50000元用于抵扣其应向长沙市喜民农机配件有限公司支付的违约金50000元；六、驳回长沙市喜民农机配件有限公司的其他诉讼请求；七、驳回邹胜昔的反诉请求。本案本诉受理费7524元，减半收取3762元，反诉受理费2612元，共计6374元，由长沙市喜民农机配件有限公司负担1762元，由邹胜昔负担4612元。二审中，喜民公司提交以下新证据：长沙喜民大厦预付电费收据、水费通知单，拟证明邹胜昔至今仍在使用租赁房屋，且在一审判决后产生了新的水电费2678.4元未缴纳。邹胜昔对喜民公司的上述证据质证如下：对其真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明邹胜昔正常适用该房屋。本院对喜民公司的上述证据认证如下：该证据中2020年3月25日的电费收据及2019年12月19日的水费收据中有邹胜昔的签名，应认定其符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信，该证据可证实邹胜昔仍在使用涉案房屋。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、邹胜昔的行为是否构成根本违约，喜民公司能否据此行使合同解除权；2、喜民公司的断电行为是否构成违约。一、关于争议焦点一《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”邹胜昔应按《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》的约定向喜民公司支付租金，经双方对账结算，至2019年9月10日，邹胜昔尚欠喜民公司租金及物业管理费152185元，该款至今仍未付清；2019年9月10日双方进行对账后，邹胜昔仍继续租赁涉案房屋从事经营活动，根据《房屋租赁合同》约定，邹胜昔应在2019年10月8日向喜民公司支付下一个季度即2019年10月28日至2020年1月27日的租金，邹胜昔亦未支付此笔租金；因此，邹胜昔欠付租金的行为已经构成违约，根据《房屋租赁合同》和《喜民大厦物业经营管理合同》中关于承租人拖欠房租及水电费用、物业管理费超过2个月，出租人有权解除合同的约定，喜民公司对《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议2》行使解除权的条件已成就，邹胜昔称喜民公司提出解除《房屋租赁合同》的上诉请求不应予以支持的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于争议焦点二按《喜民大厦物业经营管理合同》约定，喜民公司代收、代缴邹胜昔自用区域的水、电等费用，水电费每月缴纳一次，邹胜昔尚欠喜民公司水电费7252元，其拖欠水电费的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方在前述合同中没有约定邹胜昔缴纳水电费和喜民公司提供代缴水电服务的履行顺序，故喜民公司履行代缴水电费服务与邹胜昔支付水电费的义务没有履行顺序，在邹胜昔未依约支付水电费的情况下，喜民公司在2019年9月17日未向邹胜昔提供购电服务的行为并不构成违约，邹胜昔于当天遭受的损失应由其自行承担。此外，邹胜昔并无证据证实喜民公司实施了致使其经营受损或信誉受损的违约行为或侵权行为，故对邹胜昔称喜民公司不购电的行为构成违约的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人邹胜昔的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费7224元，由上诉人邹胜昔负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  刘 刚审判员  徐 成二〇二〇年六月十七日法官助理苏逢连书记员曾知畅