湖南省湘潭县人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0321执异38号异议人（案外人）：钟敬主，男，1982年10月27日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。申请执行人：马秋庭，男，1939年11月10日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：马铁军，男，1971年5月18日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。被执行人：钟爱嫦，女，1977年8月9日出生，汉族，湖南省湘潭县人，身份证住址湘潭县。本院在执行马秋庭申请执行马铁军、钟爱嫦民间借贷纠纷一案过程中，查封了被执行人马铁军所有的位于湘潭县建在【宗地编号：43××03号】土地上凤君婚影一楼的门面房屋，并裁定拍卖上述房屋。案外人钟敬主认为本院查封、拍卖上述房屋侵害其合法权益，遂提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。异议人钟敬主称，其系湘潭县建在【宗地编号：43××03号】土地上凤君婚影一楼门面的所有人。被执行人马铁军因在茶恩寺建房缺少资金，向其借款。因其与马铁军、钟爱嫦是亲戚，其向二人付款是以银行流水账和现金方式支付（现金16万元、银行转账34万元）。后因被执行人马铁军、钟爱嫦无力归还其上述借款，马铁军于2016年4月24日将门面以物抵债卖给了异议人钟敬主。故其才是上述门面的所有人，法院裁定查封、拍卖涉案门面侵害其合法权益，故提起书面异议，请求法院解除对上述涉案门面的查封并停止对该门面的拍卖。异议人提交了招商银行交易明细表、借条、房屋买卖协议、收条等证据。申请执行人马秋庭称，一、钟敬主与马铁军称被查封的房产已在2016年4月24日以物抵债的方式进行了买卖交易缺乏事实和法律依据。首先，钟敬主与马铁军之间是否存在借贷关系不能确定。从两人的转账凭证来看，双方从2014年7月至2016年2月有19笔转账，其中一部分是钟敬主转给马铁军的，一部分是钟敬主转给钟爱嫦的，而在此期间钟敬主与马铁军之间并没有相应的借条或合同证实二人存在借贷关系，这些转账凭证是否是借贷关系无从查实。其次，钟敬主与马铁军签订的《房屋买卖协议》是一份无合法效力的合同。本案被查封的房产是马铁军与钟爱嫦婚姻存续期间的共同财产，转让需要马铁军与钟爱嫦共同合意与买受人达成一致意见，而该合同卖方只有马铁军一人签字，且合同的真实性无法确认。再次，房屋买卖必须双方合意，并依法支付合理对价。本案中，买卖是否支付了合理对价无法确认，马铁军2020年5月18日出具的收现金16万元的收条没有相应的转账凭证证实，无法确定双方是否存在真实的交易。且马铁军出具的两张收条的用途均不是收购房款，而是作湘潭县茶恩寺镇建房之用的收款；二、涉案房产没有办理过户登记，且从马铁军2016年4月24日出具的借条来看，该房产一直由马铁军占有、居住和使用，开办影楼，并未交付给钟敬主；三、钟敬主提出异议明显是为马铁军拖延执行、逃避债务。综上，请求驳回异议人的异议。被执行人马铁军称，其因在茶恩寺开设婚纱摄影店，在茶恩寺建房缺少资金，向钟敬主陆续借款50余万元（现金16万元，银行转账约34万元）。2016年4月24日，钟敬主资金困难，但其无力归还钟敬主欠款，特将白石毛坯两门面【湘潭县建在（宗地编号：43××03号）土地上凤君婚影一楼门面】卖给了钟敬主。异议人钟敬主所述是实，请求法院解除对上述涉案门面的查封并停止对该门面的拍卖。本院查明，马秋庭与马铁军、钟爱嫦民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月31日作出（2019）湘0321民初828号民事判决书，判决由马铁军、钟爱嫦于本判决生效之日起二十日内共同偿还马秋庭借款本金180000元，并支付利息74500元。马铁军、钟爱嫦对该判决不服，向湘潭市中级人民法院提起上诉，湘潭市中级人民法院于同年9月19日作出（2019）湘03民终1412号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。案件进入执行程序后，本院于2020年5月9日裁定查封被执行人马铁军所有的位于湘潭县建在【宗地编号：43××03号】土地上凤君婚影一楼的门面；查封期限为三年。于同年5月12日作出（2020）湘0321执恢159号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人马铁军所有的上述门面，案外人钟敬主遂向本院提起书面执行异议。本院另查明，马铁军等21人于2013年3月5日办理了国有土地出让初始登记，在湘潭县宗地编号43××03号的土地上建房作商居用途。异议人提交的证据显示，2014年7月1日至2016年2月29日，钟敬主分19次向钟爱嫦、马铁军转账共计345000元。2016年4月24日马铁军在周兰英的见证下向钟敬主出具了借条，借条注明“因建茶恩寺镇扶桥村月形组Ｇ107国道线1723Ｋ＋508米处到1723Ｋ＋516米处的房屋，因资金短缺，今借到钟敬主50万元属实，现以马水平等21户联合建房国有土地总证，编号潭国用2013年第Ｂ210101号第二栋7至8号的两个门面抵给钟敬主，从2016年4月24号到2036年4月24号两个门面不用付租金给马铁军使用”。同日马铁军作为甲方、钟敬主作为乙方共同签订《房屋买卖协议》，协议约定：房屋的基本情况为，甲方房屋两个门面坐落于，房屋结构为砖混结构，建筑面积112平方米，房屋价格为人民币50万元；付款方式为，乙方于本协议签定之日陆续向甲方支付50万元购房款后，该房屋产权即归乙方所有；在乙方付清甲方房款后，甲方提供该房屋相关手续给乙方，由乙方负责办理房屋产权登记过户手续。2020年5月18日马铁军出具收条两张，收条注明“收到钟敬主购买白石镇两门面之事，收现金16万元用于建茶恩寺房屋之用，情况属实。”、“收到钟敬主购买白石镇两门面之事，收从银行转账2014年7月1号到2016年2月29号的流水账34万元，于建茶恩寺房屋之用，情况属实”。钟敬主另外陈述，2016年马铁军将涉案门面房屋抵给他时，租赁期限为20年但约定不收马铁军的租金的原因是：他与钟爱嫦是姐弟，他买这门面房只花了50万元，价格比较低，后来是马铁军出钱装修的。购买该房屋后没有过户是因为他没有时间，也没有钱去办证，且办证比较麻烦。本院认为，一、涉案房屋系不动产，被执行人马铁军已经办理国有土地出让登记手续，完全可以办理产权登记，但异议人钟敬主从《房屋买卖协议》签订至今4年多时间没有办理产权登记过户手续，钟敬主所提“办证手续麻烦、没有时间、没钱办证”均属其自身原因导致没有办理过户登记，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形；二、即使钟敬主与马铁军达成了以房抵债的《房屋买卖协议》，但钟敬主一方面称没有钱办证，另一方面却将涉案房屋出租给马铁军20年，且不收取任何租金，这明显自相矛盾并且违背常理；三、钟敬主陈述借款50万元中，有16万元是支付现金，345000元是银行转账，两笔款项均由马铁军于2020年5月18日补写收条，故异议人与马铁军之间是否存在50万元借贷关系证据不足。综上所述，异议人钟敬主对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益，本院对被执行人马铁军的财产采取查封和拍卖等执行措施符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：驳回异议人钟敬主的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向湘潭县人民法院提起诉讼。审 判 长  赵紫剑人民陪审员  李 娟人民陪审员  朱立华二〇二〇年六月二十九日书 记 员  毛里莎附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条??金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。