宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初3462号原告:宁夏隆安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：张弓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马耐，北京市盈科（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卫宁，北京市盈科（银川）律师事务所律师。被告：杨国安，男，1974年10月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张凯，宁夏诚托律师事务所律师。原告宁夏隆安物业服务有限公司与被告杨国安物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏隆安物业服务有限公司的委托诉讼代理人马耐、被告杨国安的委托诉讼代理人张凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁夏隆安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费118767.9元，违约金11876.79元，并按照年利率6%支付自起诉之日至物业费付清之日止的利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2010年起至今为被告在XXXXXX区的23个营业房提供物业服务，2010年至2013年商业物业的收费标准为0.6元/月/平方米,2014年至2019年商业物业的收费标准为0.75元/月/平方米。如物业使用人未能按时足额交纳物业服务费，需按每项欠费5%的标准向原告支付违约金。截至2019年12月31日，被告共计拖欠原告物业服务费118767.9元，原告向被告多次催收无果，故诉至法院。杨国安辩称，原告没有履行其职责，2016年8月11日，原告由于不正当收费，被银川市物价局作出银价检（罚）［2016］1030号责令改正价格违法行为；2019年7月24日，银川市消防救援支队兴庆区大队对原告处以5000元罚款；业主长期享受不到物业服务，不应当向原告支付物业费。原告的物业服务长期处于停滞状态，服务态度恶劣，长期高居宁夏物业企业投诉榜首；原告对其负责的消防设施、公共设施不进行任何检查、维修，存在重大的安全隐患，租户的生命安全没办法得到保证；原告对业主的财产安全不管不顾，业主房屋被盗，原告没有尽到安保义务；房屋漏雨，暖气爆裂，原告不尽维修义务；被告的房屋大多是营业房，但原告却长期不对营业房门前的地面进行清扫，更不让保安进行巡逻，保障租户的财产安全，导致被告的很多租户流失。2019年兴庆区物业办对原告作出10万元经济处罚，原告的服务等级已经降为C级资质（最低级），却仍然按三级物业费标准收取，收费标准与其服务资质不符。本院经审理认定事实如下：原告系依法注册登记的物业服务企业。2012年2月22日、2013年1月14日，原告与在水一方B区业主委员会分别签订了《物业服务合同》，约定，原告为银川市兴庆区在水一方B区提供物业服务，物业服务内容及标准为二级，《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准。合同期限分别为2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日，商业物业服务费按建筑面积0.6元/月/平方米向业主收取，物业服务费按季交纳，业主或者物业使用人应在每季度前10天履行交纳义务。逾期交纳物业服务费的，业主或物业使用人应按5%的标准每日向原告支付滞纳金；2014年之后，原告与在水一方B区业主委员会又续签《物业服务合同》六份，六份合同的合同期限自2014年1月1日持续至2020年12月31日，商业物业服务费按建筑面积调整为0.75元/月/平方米，逾期交纳物业服务费的，应按5%的标准每日向原告支付滞纳金（2017年-2019年的合同将滞纳金改为违约金）。被告系银XXXXX号营业房（建筑面积307.74平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积305.72平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积305.72平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积383.16平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积263.08平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积151.28平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积107.54平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积128.76平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积128.48平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积128.48平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积128.78平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积106.88平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积131.66平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积131.66平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积131.66平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积133.42平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积103.64平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积182.96平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积124.52平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积124.52平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积124.52平方米）、XXXXX号营业房（建筑面积199.46平方米）的所有权人，上述22套营业房总建筑面积为3833.64平方米。原告向被告催收上述22套房屋截至2019年12月31日的物业服务费102118.90元无果，故诉至本院。另查明，涉案营业房的部分租户出庭作证时集中反映原告的安保、绿化、保洁服务不到位，导致周边商户频繁失窃，以及公共设施的维护不到位等问题。本院认为，原告与在水一方B区业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。原告为被告房屋所在的在水一方B区提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费。但根据庭审情况可以确认原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，原告并未严格按照约定向被告提供物业服务，已先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告应交纳物业费的比例为80%，被告应向原告缴纳上述22套房屋截至2019年12月31日的物业服务费81695.12元（102118.90元×80%），超出部分不予支持。关于XXXXX号营业房、XXXXX号营业房，因该两套房屋分别登记在案外人丁洁、李万明名下，原告要求被告支付该两套房屋的物业服务费，无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金及利息，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原告违约在先，被告有权以拒绝交费作为抗辩，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金及利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告杨国安于本判决生效之日起七日内向原告宁夏隆安物业服务有限公司支付物业服务费81695.12元；二、驳回原告宁夏隆安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计1456元，由原告宁夏隆安物业服务有限公司负担546元，被告杨国安负担910元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 谷胜龙 二〇二〇年六月三日法官助理 曹丽君书记员 王 鹤 附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。