湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3314号原告：陈荣，女，1955年10月31日出生，汉族，黄石市人，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：李国胜，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吴卫华，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告陈荣诉被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2017年7月6日受理后，于2017年12月23日作出（2017）鄂0704民初1702号民事判决，原告陈荣不服该判决，上诉至鄂州市中级人民法院。2018年8月6日，鄂州市中级人民法院以（2018）鄂07民终308号民事判决书，撤销本院（2017）鄂0704民初1702号民事判决，驳回原告陈荣诉讼请求。原告陈荣不服该判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2019年8月23日，湖北省高级人民法院以（2019）鄂民再171号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈荣及其委托诉讼代理人黄欢、被告致远公司的委托诉讼代理人李国胜、吴卫华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈荣诉称，2008年以来，被告因开发“钱柜华园（上上坊）”项目需要，多次向原告借款，2014年6月13日，双方对账后签订《对账确认书》，确认：1、截止至2014年6月13日，被告欠原告债务10,272,283.85元（人民币，下同）；2、本确认书对原告债权确认的数额是依双方往来的借据、合同、收条、付款凭证等认真核对而来，嗣后如数额有出入的，双方均不得提出异议，概以本确认书为准。同日，原、被告签订《商品房抵债合同》，被告以鄂州市花湖开发区“钱柜华园（上上坊）”开发项目中的第35栋中的31套房产冲抵拖欠款，并签订31份《商品房买卖合同》，房屋总价9,270,550.00元，且约定因房屋总价未能全额抵扣借款，乙方应就差额部分自2014年6月24日按中国人民银行贷款利率（年利率6%）的四倍向甲方支付利息，直至付清为止。因此，房屋抵债后，被申请人尚欠申请人1,001,733.85元。2014年8月24日，原、被告双方就欠款余额1,001,733.85元及利息签订一份《商品房抵债合同》，合同确定截至2014年8月13日，被告累计欠原告1,040,000.00元，并约定被告以“钱柜华园（上上坊）”开发项目中的第35栋中的1套房产按均价3100元/平方米、第39栋中的2套房产按均价3200元/平方米（总面积暂定264.71平方米，总价837,891.00元）抵偿，并就上述三套房屋分别签订《商品房买卖合同》，被告出具收款收据。因第35栋房屋未办理商品房预售许可证，相关合同无效。39栋2套房屋的《商品房买卖合同》依法成立并生效，且被告已于2014年12月28日将2套房屋交付给原告，原告已入户装修。现被告致远公司进入破产程序，破产管理人于2017年6月15日向原告出具债权确认通知书，认定借款本金9,452,638.00元，原告已付房款10,108,441.00元，被告已付本金8,484,607.00元，已支付利息10,546,364.00元，最终确认债权金额为-9,578,333.00元。原告对此持有异议，故提起诉讼，请求：1、依法确认原告享有被告破产债权金额为12,492,520.50元（其中欠款10,272,283.85元，利息2,220,236.60元）；2、依法确认原、被告于2014年8月13日签订的两份《商品房买卖合同》有效；3、判令被告为原告办理第39幢3单元401号房和901号房的产权证书；4、由被告承担本案诉讼费用。被告致远公司辩称：经查账，原告主张的金额不属实，实际借款金额为11,057,500.00元，被告已偿还15,053,957.60元；合同签订的真实情况不清楚，请法庭核实；因房屋已经被黄石法院查封，目前无法达到原告办理产权证书的主张。原告陈荣为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一，原告身份证、被告工商营业执照。拟证明原、被告的主体适格。证据二，《对账确认书》。拟证明被告因“钱柜华园（上上坊）”项目多次向原告借款，借款950万元，已还本金50万元，尚下欠本金900万元，利息尚未计算在内，截止至2014年6月13日，原、被告对账确认，被告下欠10,272,283.85元。证据三，结算单。拟证明2008年4月22日，原、被告结算后，将余款125万元作为本金，计算利息；此前支付的三笔款项均应是结算之前的还款，不能再次计算。证据四，建行转账凭证。拟证明原告通过银行于2008年7月17日向被告出借250万元。证据五，借款、还款、支付利息录入明细表。拟证明2007年12月5日，原告通过转账方式向被告支付借款20万元；另外有1,942,500.00元都是将利息转为本金，原告并未实际领取上述利息，应当从利息中扣除。证据六，个人贷款支付凭证3份。拟证明2014年9月30日被告支付的利息524,000.00元是被告转付给原告的银行按揭款，而非原告收取的利息。证据七，《商品房抵债合同》、《商品房买卖合同》31份及收据。拟证明原、被告经对账，决定以房抵债，因抵债的房屋未办理商品房预售许可证，上述商品房买卖合同无效。证据八，《商品房买卖合同》及收据3份、《商品房抵债合同》1份。拟证明被告用房抵债的事实。证据九，证明。拟证明第39栋的2套房屋已交付给原告，并办理了水电移交手续，原告已入户装修。证据十，《受理案件通知书》和《民事裁定书》。拟证明原告已于2014年10月24日起诉至法院，要求被告还款，被告向法院申请破产，原告撤诉，法院认定本案性质为民间借贷。证据十一，《债权确认通知书》。拟证明被告破产管理人确认利息抵扣本金错误，确认的最终金额与实际不符。被告致远公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，《对账确认书》、借条。拟证明《对账确认书》未对债权的本息明确区分，存在以息充本之嫌，另有部分借条未入对账范围内。证据二，审计报告摘录。拟证明原、被告间的真实资金来往，被告收到原告借款9,452,638.00元，已支付本金8,484,607.00元，利息10,546,364.00元。证据三，刑事判决书、刑事裁定书。拟证明原告借款属非法吸收公众存款的参与行为，其已收取的利息应冲抵本金。证据四、民事判决书二份。拟证明原告另案起诉被告，法院判决确认原告对被告享有债权170万元。证据五，房产查询清单、39栋销控表，黄石市法院执行裁定书一份。拟证明涉案房产在出卖前已被法院查封。庭审质证过程中，原告陈荣提供的证据，被告致远公司对证据一、六、十、十一无异议。证据二，对真实性无异议，关联性有异议，认为该证据只能说明原被告之间存在经济往来，不能证实双方之间债权债务关系的性质和金额。证据三，对真实性无异议，关联性有异议。证据四，对真实性无异议，证明目的有异议，认为只能证实袁园个人收到了款项，致远公司没有收到。证据五，对真实性无异议，证明目的有异议，认为利息扣减了，本金也应当予以扣减。证据七，对《商品房抵债合同》真实性无异议，关联性有异议，认为合同没有明确借款本息和借款时间，且以房抵款协议本质上是担保协议；对商品房买卖合同和六份收据真实性无异议，关联性有异议。证据八，对真实性无异议，证明目的有异议。证据九，对真实性有异议，认为该房屋已被查封，不可能交付。被告致远公司提供的证据，原告陈荣对证据一、四真实性无异议，关联性有异议，认为不属于本案审理范围。证据二，认为数据不符合客观事实，被告已经当庭确认新数据。证据三，对真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证实原告是非法吸收公众存款罪的参与人，原告借款合同不是当然无效。证据五，认为合同签订时间为2014年8月，没有证据显示房屋被查封的时间在合同签订之前。被告提交的裁定与本案401、901号房屋没有关系，不予认可。销控表的时间是2017年9月2日，显示的是已预售已查封。说明卖房屋在前，查封在后，也无法证明查封时间。经庭审质证，本院认为，原告陈荣提供的证据一至十一，被告致远公司提供的证据三、四，因对方当事人未对其真实性提出异议，本院对上述证据真实性依法予以采信，对关联性、证明目的综合全案证据具体分析。被告致远公司提供的证据一、证据二，因被告已当庭确认新的借款金额，故依法不予采信。证据五，系房产部门出具，客观真实，依法予以采信。本院依据上述有效证据，结合庭审情况，认定案件事实如下：从2007年起，被告致远公司分多次向原告陈荣借款，原告通过银行汇款方式，共计向被告出借资金11,057,500.00元，被告陆续还款，共计偿还原告借款本息15,053,957.00元。2014年6月13日，原、被告签订《对账确认书》，确认截止至2014年6月13日，被告欠原告债务为10,272,283.85元，拟以“钱柜华园（上上坊）”项目中已开发的属被告所有的相应房产转让给原告，以冲抵原告债权。同日，原、被告签订《商品房抵债合同》，合同约定被告以“钱柜华园（上上坊）”项目中的第35栋中的31套房产以3100.00元/平方米的单价转让给原告，因抵债商品房销售总价未能全额抵销10,272,283.85元，就差额部分，被告仍应向原告偿还，并按银行同期贷款利率（年利率6%）的四倍支付利息。同时，原、被告就上述合同约定的31套房产分别签订《商品房买卖合同》，被告向原告出具收据。同年8月24日，原、被告再次签订《商品房抵债合同》一份，确认截至2014年8月13日，被告累计欠原告未还款项为1,040,000.00元，被告同意以“钱柜华园（上上坊）”项目中的第35栋中的1套房产以3100.00元/平方米的单价、第39栋中的2套房产（401号、901号）以3200.00元/平方米的单价转让给原告，并就上述3套房产签订《商品房买卖合同》，被告分别出具收款收据，合同签订与收据开具时间均为2014年8月13日。2015年3月24日，被告致远公司向法院申请破产。破产管理人于2017年6月15日向原告发出《债权确认通知书》，注明钱柜华园35号楼系违反规划、无预售许可证，陈荣与致远公司的《商品房买卖合同》无效，其本质上是以签订购房合同形式作借款担保，应按基础法律关系即借款关系处理，已收到总借款9,452,638.00元，已付房款10,108,441.00元（借款本息转），已付本金8,484,607.00元，已付利息10,546,364.00元，收取利息折抵本金，最终确定原告债权金额为-9,578,333.00元。因原告对此持有异议产生纠纷。另查明，经本院（2016）鄂0704刑初305号生效刑事判决书认定：2007年，2009年至2014年，袁园、被告致远公司利用被告开发鄂州市花湖开发区上上坊工程项目之机，以高额回报等方式向社会不特定对象吸收资金，先后向420户吸收共计350,574,357.00元，具体金额以审计为准，构成非法吸收公众存款罪。还查明，涉案的“钱柜华园”第35栋房产未办理商品房预售许可证，第39栋的两套房产因被告涉及其他债务纠纷，被法院查封。本院认为，根据原、被告双方提供的证据，双方对借款事实，即出借资金11,057,500.00元，偿还资金15,053,957.00元，均无异议，故应作定案依据。根据本院作出的（2016）鄂0704刑初305号刑事判决，2007年，2009年至2014年，袁园、被告致远公司利用被告开发本市花湖开发区上上坊工程项目之机，以高额回报等方式向社会不特定对象吸收资金，构成非法吸收公众存款罪。本案中，原告陈荣向致远公司出借资金发生在袁园、被告致远公司非法吸收公众存款期间，被告以公司生产经营需要向原告借款，且双方在对账过程中约定以中国人民银行贷款利率的四倍计算利息，完全符合上述刑事判决认定的情况，因此，原、被告双方不属于民间借贷关系，应为非法吸收公众存款中的非法借贷关系，应按照《最高人民法院、最高人民检察院、公安部》第五条的规定处理。因被告已偿还借款的数额已超出其所借金额，故原告要求确认其对被告享有债权的请求，依法不予支持。涉案“钱柜华园（上上坊）”项目39栋3单元401和901号房屋均于2014年6月18日被黄石市西塞山区人民法院首次查封，而原、被告双方的《商品房抵债合同》签订时间是2014年8月24日（收据为8月13日）。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定，已被人民法院查封的房屋在查封期间禁止转让，因此，该《商品房抵债合同》及据此签订的《商品房买卖合同》为无效合同，故原告陈荣要求确认原、被告于2014年8月13日签订的两份《商品房买卖合同》有效及要求致远公司为上述房屋办理产权证的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，原告陈荣的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项的规定，判决如下：驳回原告陈荣全部诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由原告陈荣负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长  柯素华审判员  周亚敏审判员  陈国胜二〇二〇年六月十八日法官助理吕霞书记员徐灿