江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1042号上诉人（原审原告）：陈启洪，男，1962年10月7日出生，汉族，居民，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：江苏明珠世贸商城有限公司，住所地盐城市亭湖区开放大道288号。法定代表人：黄金梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩立军，江苏良烨律师事务所律师。上诉人陈启洪因与被上诉人江苏明珠世贸商城有限公司（以下简称明珠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初7462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈启洪上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或查清事实后改判。2.一、二审诉讼费由明珠公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。陈启洪在一审提交的证据足以证明其主张的事实与理由。明珠公司在一审的陈述是对自身违规行为的辩解。1.明珠公司明显存在违法违规及欺诈行为，利用虚假的彩页宣传超值的价格优惠，骗取购房人的信任，达成房屋订购后又不予兑现，强迫定购人与其签订未经双方达成协商一致的《物业服务合同》《商品房买卖议定书（预售版）（草签）》，拒不与定购人签订《商品房买卖合同》。2.陈启洪与明珠公司签订《明珠世贸商城商品房定购书》（以下简称《定购书》）时已向售房部付经理说明“我的余款要等到理财的钱到期才能支付”，并与售房部付经理一直保持联系，明珠公司一方同意陈启洪在4月10日到盐城办理房屋买卖，签订房屋买卖合同。二、一审法院推定的事实错误，没有对案件的实质性问题进行认定。三、一审法院审理程序错误。一审法院没有对陈启洪提交的证据进行客观的审查核实；没有对《定购书》的合法性进行审查核实；没有对明珠公司提交的《商品房买卖议定书（预售版）（草签）》进行审核核实；没有对陈启洪提交的补充证据进行审查核实及质证。四、一审法院判决错误。陈启洪提交的证据足以证明《定购书》的签订显失公平，并且明珠公司使用了欺诈手段向陈启洪提供虚假承诺，签订后不履行。明珠公司还强迫陈启洪签订未经协商一致、不平等的草签协议和物业服务合同，进行强迫交易，其目的就是违规霸占陈启洪的购房定金。被上诉人明珠公司答辩称：1.明珠公司欲出售给陈启洪的E8-104、105、139、140号商铺的确是在优惠价后再优惠的基础上出售给陈启洪，不存在欺诈。2.双方签订的《定购书》明确约定陈启洪已支付给明珠公司的10万元为定金，付款方式是一次性付款。《定购书》第2条约定陈启洪交付定金后，需在2019年4月5日前一次性支付明珠公司1143800元购房款，否则所定房号不予保留，所交定金不予退还。3.明珠公司开发的明珠世贸商城市场有上千商铺及办公用房，明珠公司要求所有购房业主所办理的手续完全一致，不存在强迫、欺诈，更不存在推翻所谓的承诺和保证。4.《商品房买卖议定书（预售版）（草签）》的签订是正式《商品房买卖合同》签订前的所经程序，与陈启洪一起购买的相关人员也是这样办理不动产相关手续，且其他人员的不动产证早已办理好。陈启洪不肯签的理由是对前一案要求赔偿，还要求将议定书内容全按其要求更改；不同意接受市场管理；拒交物业费等。陈启洪向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销陈启洪与明珠公司于2019年2月19日签订的《定购书》；2、请求法院判令明珠公司退还陈启洪购房定金10万元，并按法律规定支付违约赔偿金10万元。一审法院经审理查明：2019年2月19日，明珠公司（甲方、出售方）与陈启洪（乙方、定购方）签订一份《定购书》，载明：“定购房号：明珠世贸商城E区8幢104、105、139、140号商铺，建筑面积152㎡，定金10万元，总房价1143800元。订购书说明：甲、乙双方本着自愿、公平、公正的原则，乙方在清楚了解本项目的情况下，双方按以下内容约定：1、乙方为取得本定购房屋的优先购买权，自愿缴纳以上定金（本款是定购房屋的定金），甲方有义务按约定时间为定购方保留所定购房号；2、乙方自缴纳定购定金起即2019年4月5日前一次性付款1143800元；否则所定房号不予保留，所交款项不予退还；3、乙方签订本定购书时，如果一次性则在签订《商品房买卖合同》时，乙方应交纳总房款的100%；4、乙方未能按双方约定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》及决定付款方式交纳约定房款，将不再享受甲方所提供的一切优惠政策，本定购书自动失效，甲方有权将该房号转售给他人，所交定金不予退还”。同日，陈启洪向明珠公司缴纳定金10万元。同年4月10日，陈启洪至明珠公司欲签订商品房买卖合同及缴纳剩余购房款时，双方发生争议。陈启洪遂诉至法院。一审法院另查明，2017年8月1日，陈启洪与明珠公司签订一份《明珠世贸商城商品房定购书》，约定陈启洪购买明珠公司开发的明珠世贸商城46幢203-211号商务办公房，总房价合计2819075元。同日，陈启洪向明珠公司缴纳定金20万元。后陈启洪陆续缴纳剩余购房款，明珠公司于2018年3月2日将合同约定的商务办公用房交付给陈启洪。2019年1月17日，陈启洪诉至一审法院，要求明珠公司依法给其提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助办理房产证，并承担未在规定期限内办证给其造成的违约损失281907.5元。一审法院经审理于2019年12月3日作出(2019)苏0902民初4178号民事判决书，判决：“一、被告江苏明珠世贸商城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈启洪、王巧妹提供办理产权证书所需的合法有效办证材料，协助原告陈启洪、王巧妹办理房产证。二、被告江苏明珠世贸商城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈启洪、王巧妹支付违约金（违约金支付标准：从2018年5月3日起至2019年1月26日止，以2819075元为本金，按中国人民银行规定的同期金融机构逾期贷款利率计算）”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条明确规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。本案中，陈启洪以明珠公司欺诈为由要求撤销该定购书，一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，陈启洪并未举证证明在签订定购书时明珠公司存在欺诈行为及存在其它可撤销之情况，应承担举证不能的法律后果，故陈启洪要求撤销涉案定购书的诉请，不予支持。关于陈启洪诉称明珠公司在其缴纳剩余购房款时要求其签订未与其协商的《物业服务合同》《商品房买卖议定书（预售版）草签协议》及不提供正式的《商品房买卖合同》的意见，即使其诉称的事实系真实的，该行为发生在双方签订定购书之后，并不影响签订定购书时的效力。关于陈启洪要求明珠公司退还10万元定金并承担赔偿责任的诉请，陈启洪与明珠公司于2019年2月19日签订的《明珠世贸商城商品房定购书》系经过双方协商一致的基础上签订的，系双方真实意思之表示，且没有违法法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。陈启洪缴纳10万元定金系按协议书的约定履行付义务，在合同无可撤销之情形、合法有效的情况下，陈启洪的该项诉请并无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、之规定，一审法院判决：驳回陈启洪的诉讼请求。案件受理费4300元，依法减半收取2150元，由陈启洪负担。二审审理期间中，当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于陈启洪与明珠公司签订的《定购书》是否应当撤销的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的“欺诈”是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的情形；“显失公平”是指一方当事人利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。本案一、二审审理过程中陈启洪并未提供足以证明其在签订《定购书》时受明珠公司欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下签订显失公平的协议。其次，案涉《定购书》载明了签约主体、合同标的、价款和付款方式，并约定须另行签订《商品房买卖合同》，应认定为预约合同的性质，该《定购书》系陈启洪与明珠公司双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。陈启洪主张撤销《定购书》没有事实和法律依据。关于10万元购房定金是否应当退还给陈启洪的问题。案涉《定购书》中，定购书说明第一条载明陈启洪为取得定购房屋的优先购买权，自愿缴纳10万元定金，明珠公司有义务按约定时间为陈启洪保留所定购房号。陈启洪在约定时间与明珠公司商谈签订《商品房买卖合同》时，明珠公司要求陈启洪和其他购房人一样，按明珠公司提供的合同文书签约，但陈启洪提出的《商品房买卖议定书（预售版）（草签）》的相关条款显失公平等理由，拒绝签订《商品房买卖议定书（预售版）（草签）》以及签订《商品房买卖合同》之前应签订的协议，应视为陈启洪放弃其优先购买权。陈启洪与明珠公司未能签订《商品房买卖合同》的主要原因在陈启洪一方，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，案涉10万元定金不应退还给陈启洪。综上，上诉人陈启洪的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由陈启洪负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二〇年六月二十日法官助理 徐 平书 记 员 郁婷婷