河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1418号上诉人（原审被告）：张典，女，1953年11月15日生，汉族，住宝丰县。上诉人（原审被告）：朱拴，男，1955年8月7日出生，汉族，住宝丰县。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭俊岭，河南碧野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘改侠，女，1966年10月9日生，汉族，住宝丰县。委托诉讼代理人:赵军涛，河南碧野律师事务所律师。上诉人张典、朱拴因与被上诉人刘改侠农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2019）豫0421民初2146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张典、朱拴及其委托诉讼代理人彭俊玲，被上诉人刘改侠的委托诉讼代理人赵军涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张典、朱拴上诉请求：撤销一审判决，改判张典、朱拴返还刘改侠房款15000元。事实和理由：一审审理程序违法，价格评估委托程序违法，价格评估无事实依据，一审认定事实错误，判决不公。一、薛发红是争议财产的共有人，即必要共同诉讼当事人，但一审没有通知薛发红到庭参加诉讼，以至于选择评估机构时薛发红没有参加，一审程序明显违法，价格评估程序违法。二、《价格评估意见书》的内容缺乏事实依据。张典、朱拴在一审中就对价格评估意见书提出了异议。而价格评估机构的答复避重就轻，含糊其辞。从答复函看，评估意见书对宅院的左右墙也评估在内了，因左右墙是两边邻居的借墙，因此左右墙的评估价格应当扣减。另外，集体土地使用权是不能买卖的，评估意见书只能对房屋及附着物进行评定，对集体土地使用权不能评定。但评估机构的答复并没有对此进行说明，而是含糊其辞。一审不予重新评估，程序违法，认定事实错误。刘改侠辩称，一审程序合法，价格评估委托程序合法，价格评估有充分的事实根据。一、薛发红未参与一审审理，符合法律规定。二、一审中双方共同选定了评估机构，且在评估前，一审法院、评估机构、双方当事人均到场，对涉案房屋的现状进行了现场勘验，双方对勘验记录均没有异议并签字确认。程序完全符合法律规定。三、关于价格评估的事实根据，评估机构已对张典、朱拴提出的异议作出答复，答复意见与现场勘验的情况吻合，不存在评估意见书含糊其辞。四、薛发红、刘改侠在购买涉案宅院时就已经包含涉案宅院的土地使用权，而不仅仅是购买房屋。评估意见书需要对房屋及房屋所占用的土地使用权进行评估。刘改侠向一审法院起诉请求：1.依法判令张典、朱拴返还刘改侠购房款15000元2.依法判令张典、朱拴赔偿因房地产价格上涨给刘改侠造成的损失356375元并承担鉴定费5300元；3.诉讼费用由张典、朱拴承担。一审法院认定事实：张典与朱拴系夫妻关系，二人系宝丰县杨庄镇王铁庄刘庄村民。2006年10月31日，朱拴与薛发红签订《房屋转让协议》一份，协议约定朱拴将自己所有的位于宝丰县杨庄镇王铁庄村的房屋以15000元的价格出卖给薛发红。协议签订后，薛发红支付了15000元购房款，朱拴将房屋的集体土地使用证交付给薛发红，该房屋至今未办理过户登记。薛发红与刘改侠于2008年离婚，涉案房屋现由刘改侠居住。因张典起诉薛发红、朱拴、刘改侠确认合同无效纠纷一案，一审法院于2017年12月18日作出（2017）豫0421民初2541号民事判决书，判决朱拴与薛发红于2006年10月31日签订的《房屋买卖协议》无效。判决生效后，双方未相互返还。2019年9月2日，一审法院作出（2019）豫0421民初1551号民事判决认为，双方所签订的购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。朱拴与薛发红于2006年10月31日签订《房屋买卖协议》，约定朱拴将自己所有的位于宝丰县杨庄镇王铁庄村的房屋以15000元的价格出卖给薛发红，并将房屋及相关集体土地使用证交付给薛发红，现该《房屋买卖协议》被判决无效后，朱拴与薛发红应相互返还。签订协议时，薛发红与刘改侠仍系夫妻关系，本案房屋由薛发红与刘改侠共同居住，因张典与朱拴系夫妻关系，本案房屋应视为其二人夫妻共同财产，故薛发红、刘改侠应将本案房屋及土地证返还给张典、朱拴，并限期搬离。张典、朱拴应返还薛发红、刘改侠购房款，同时应承担因房地产价格上涨造成的差价损失。因薛发红、刘改侠未主张返还购房款事宜，暂不予处理。判决薛发红、刘改侠于判决生效后三十日内将位于宝丰县杨庄镇王铁庄村柳庄村的宅院一处（四至为：西至柳新民、东至朱刺慧、北至朱法、南至路）及该处宅院所占土地的土地使用证返还给张典、朱拴，并在该期限内从该宅院中搬离。2019年7月8日，刘改侠向一审法院提起诉讼，同年9月9日，刘改侠申请对争议宅院一处的市场价值进行评估，2019年11月30日，郑州宏信价格评估咨询有限公司作出郑宏价估【2019】1106号评估意见书，认定本案争议宅院一处的市场价值为356375元，刘改侠支付鉴定费5300元。张典、朱拴对此提出异议，2020年1月6日，该公司作出异议答复函，载明：评估报告中第七项，《测量统计情况》是现场勘验之日经当事人双方和法院工作人员、评估人员共同勘验登记，并经过各方签字确认的。不存在被申请方所述的内容不实现象，在被申请人方签字之前，被申请方两个在场人员反复阅读了登记内容，评估人员提示双方有无登记遗漏项目的提示义务，被申请方说没有隐瞒事项和遗漏事项，并签字确认(所以现场勘验记录备注栏无增加登记项目，也无更改项目)。在勘验当日，申请方和被申请方无补充事项特除说明，评估人员在证据材料固定上未做增减项补充登记。其他事项说明：1)院内水泥地面的描述，以及对房屋门口出路的描述，都是对宅院的环境进行描述的内容，宅院所处的地理位置是影响宅院房产价值的根本因素之一，院内水泥地面留存一处菜园，在宅院房产评估上已经给予关注。水泥地面和菜园的价格差不是本次评估的重点考虑事项，因其对整体评估价值影响较小，在本次宅院房产评估过程中视为权重相同，在宅院评估考虑因素中视为同等因素。如果宅院没有出路，就不能单独当作为民宅使用，也就不存在委托事项的评估标的物了，本次评估未对出路的所有权发表意见。评估人员对宅院的出路给予了适当关注，未对超出宅基地的评估标的范围进行评估。2)本次评估只针对宅院房产现状的市场价值进行评估，对房屋左右两侧的土墙(已经不存在的财物)不做评估，对房屋左右两边院墙及卫生间的现状描述没有错误，左右院墙及卫生间虽为两边邻居的借墙，且已经使用多年，左右邻居和申请方一直共用隔墙状态，没有让申请方再加一层墙，评估时视为申请方有使用墙体的权利(或者受邻居默许)，符合评估的假设性原则。评估人员对左右院墙及卫生间墙体的所有权未发表意见。3)院内地面西侧有菜园一块没有硬化，在现场勘验图上有显示。在评估时地面为菜园和地面硬化地面在对宅院房产的评估时影响因素较小，视为权重相同，不做具体调整。实际操作中因评估人员也无法挖开菜园和水泥地面进行查看下面地面硬化的深度以及菜园土里面种植的作物品种(以及作物价值、土层厚度)，更无法决定地面挖多深算是勘验合理，目前无此项操作行业细则；4)院南大门至厕所处搭建的简易棚，现场勘验登记时评估人员概况为彩钢棚有一定笔误。石棉瓦顶在实际使用年限上反而略高于彩钢棚顶，考虑折旧因素其价值也略高于彩钢顶，两者价格差距较低，两者都属于简易结构，参考寿命年限都为10年，做宅院评估时，其差价和单价对宅院价值影响都较小可以忽略不计，不做具体差价区分，其考虑评估因素时权重视为相同，不做具体数据调整。张典、朱拴仍不服，以鉴定意见认定事实错误及缺少薛发红诉讼程序违法为由要求重新评估。需要说明的是，薛发红表示该房屋已经给刘改侠，一切事务均由刘改侠处理，其不再参与。一审法院认为，双方购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。朱拴与薛发红于2006年10月31日签订《房屋买卖协议》，约定朱拴将自己所有的位于宝丰县杨庄镇王铁庄村的房屋以15000元的价格出卖给薛发红，并将房屋及相关集体土地使用证交付给薛发红，现该《房屋买卖协议》被判决无效后，朱拴与薛发红应相互返还。签订协议时，薛发红与刘改侠仍系夫妻关系，本案房屋由薛发红与刘改侠共同居住，因张典与朱拴系夫妻关系，本案房屋应视为其二人夫妻共同财产，故薛发红、刘改侠应将本案房屋及土地证返还给张典、朱拴，并限期搬离。张典、朱拴应返还薛发红、刘改侠购房款，同时应承担因房地产价格上涨造成的差价损失。2019年11月30日，郑州宏信价格评估咨询有限公司作出郑宏价估【2019】1106号评估意见书，认定本案争议宅院一处的市场价值为356375元，张典、朱拴虽提出异议，但该鉴定机构也予以答复，薛发红表示该房屋已经给刘改侠，一切事务均由刘改侠处理，其不再参与，故原鉴定程序并无违法，该评估意见依法应予采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的;（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。本案张典、朱拴要求重新鉴定，不符合上述规定，故此不予支持。刘改侠要求张典、朱拴返还购房款的请求，依法予以支持，同时张典、朱拴应赔偿刘改侠所购该宅院一处的差价损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：一、张典、朱拴于判决生效之日起十日内返还刘改侠购房款15000元，并赔偿刘改侠因房地产价格上涨造成的损失341375元，两项共计356375元。二、驳回刘改侠的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6950元、鉴定评估费5300元共计12250元，由张典、朱拴负担10000元，刘改侠负担2250元。本院二审期间，张典、朱拴围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审相一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：一、一审程序是否合法；二、涉案评估意见书能否作为本案事实认定的依据。结合本案事实即双方当事人陈述意见，本院分析认定如下：一、关于一审程序是否合法的问题。虽然原生效判决认定涉案宅院系薛发红与刘改侠的共同财产，但薛发红与刘改侠现已离婚，且薛发红已明确表示其已将涉案房屋给刘改侠，故薛发红不参与本案并不影响本案的处理。因此，一审程序并无不当之处，张典、朱拴上诉所称一审审理程序、委托评估程序违法的理由不能成立，本院不予采信。二、关于涉案评估意见书能否作为本案事实认定依据的问题。原生效判决已确认张典、朱拴应赔偿刘改侠、薛发红因房地产价格上涨造成的差价损失，故本案应当对涉案宅院的市场价值进行评估，以便确定差价损失。对张典、朱拴上诉所称的对评估意见书提出的异议，比如房屋东西为趁墙、院墙为左右邻居的外墙、院内有菜地、院内搭建的简易棚顶部是石棉瓦而非彩钢瓦等，其认为评估意见书将宅院内没有的构筑物计算在内，没有将各项财产的价值逐一列明。对此，评估机构在一审中已对张典、朱拴提出的异议作出答复，称宅院所处的地理位置是影响宅院房产价值的根本因素之一，院内的相关附属物对整体评估价值影响较小等。结合涉案宅院的实际现状，本院认为评估机构的答复较为符合情理，因此一审对涉案评估意见书予以采信并无不当。关于张典、朱拴上诉所称对集体土地使用权不能评估的问题。根据“房地一体”原则，薛发红于2006年10月31日以15000元的价格购买涉案房屋时就包含有涉案房屋所占用的集体土地使用权，因此，评估意见书对房屋、宅院整体价值进行评估，并不违背国家的相关法律规定。故张典、朱拴上诉所称评估意见书无事实依据、应当重新进行评估的理由不成立，本院不予采信。综上所述，张典、朱拴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6421元，由上诉人张典、朱拴负担。本判决为终审判决。审判长  郭国会审判员  李泉钦审判员  李双双二〇二〇年六月三日法官助理雷东书记员薛梦杰