四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初2924号 原告：刘勇和，男，1963年5月10日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：胡基洋，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘雨玮，四川明炬律师事务所律师。 被告：中信银行股份有限公司成都分行，营业场所四川省成都市高新区天府大道北段1480号拉.德方斯大厦。 负责人：沈强，行长。 第三人：黄雪丹，女，1985年3月4日出生，汉族，住四川省彭州市。 第三人：成都晟通房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1018号30栋1楼5号。 法定代表人：甘洪波，经理。 原告刘勇和与被告中信银行股份有限公司成都分行（以下简称中信银行成都分行）、第三人黄雪丹、成都晟通房地产经纪有限公司（以下简称晟通公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘勇和及其委托诉讼代理人胡基洋、刘雨玮，第三人晟通公司的法定代表人甘洪波到庭参加诉讼。被告中信银行成都分行、第三人黄雪丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘勇和向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对刘勇和购买的位于成都市龙泉驿区房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由中信银行成都分行承担。事实和理由：2019年10月9日，刘勇和在晟通公司的居间服务下与黄雪丹签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定刘勇和购买黄雪丹所有的位于成都市龙泉驿区房屋，房屋成交价为851500元，刘勇和于合同签订当日支付定金10万元，在过户取件完成后当日内支付751500元，案涉房屋的抵押权人为中国银行股份有限公司双流分行，黄雪丹应于2021年10月1日前办理完成解除抵押登记手续。合同签订当日，通过成都个人住房信息查询系统查询案涉房屋的抵押信息仅有中国银行股份有限公司双流分行于2017年2月21日设定的金额为35万元的担保物权，无其他抵押及限制登记信息。签订合同当日，刘勇和按照合同约定向黄雪丹支付定金10万元，向晟通公司支付中介服务费16300元。2019年10月22日，为尽快解除抵押，刘勇和遂提前支付购房款415469元，黄雪丹在晟通公司的见证下将案涉房屋交付刘勇和，刘勇和合法占有案涉房屋。2019年10月23日，刘勇和与案外人四川福泽居装饰工程有限公司签订《装修合同》，对案涉房屋进行装修，装修已于2019年12月完工。2019年10月24日，因中信银行成都分行与黄雪丹信用卡纠纷一案，四川自由贸易试验区人民法院作出（2019）川0193民初3347号民事判决。中信银行成都分行申请强制执行，案涉房屋已被查封。因案涉房屋被查封前，刘勇和已与黄雪丹签订了合法有效的书面买卖合同，刘勇和在案涉房屋被查封前已合法占有案涉房屋，刘勇和也超出合同约定的付款进度向黄雪丹支付大部分购房款，且愿意将剩余购房款一次性支付完毕，案涉房屋并非因刘勇和自身原因未办理过户登记。综上，四川自由贸易试验区人民法院裁定驳回刘勇和的异议请求无事实依据。故诉至法院，望判如所请。 中信银行成都分行未作答辩。 黄雪丹未陈述意见。 晟通公司陈述，认可刘勇和在诉状中陈述的事实，对刘勇和的诉讼请求无异议。 本院经审理认定事实如下：2019年10月9日，刘勇和与黄雪丹在晟通公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》，主要约定：1.刘勇和购买黄雪丹单独所有的位于成都市龙泉驿区房屋；2.案涉房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司双流支行；3.成交价格为851500元；4.合同签订当日，刘勇和向黄雪丹支付定金10万元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款；5.刘勇和在过户取件完成后当日内将全部或部分款项751500元直接支付黄雪丹；6.黄雪丹应在2021年10月1日前解除案涉房屋抵押登记手续；7.在符合过户条件后，双方在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续；8.收齐合同成交价款后3日内，黄雪丹将案涉房屋交付给刘勇和。查询时间为2019年10月9日的《房屋信息查询记录》中载明案涉房屋所有权人为黄雪丹，所有方式为单独所有，“抵押信息”显示抵押权人为中国银行股份有限公司双流分行，权利设定时间为2017年2月21日，被担保债权数额为35万元。 上述合同签订当日，刘勇和向黄雪丹支付定金10万元，刘勇和向晟通公司支付佣金16,300元。 2019年10月22日，刘勇和向黄雪丹转账支付415,469元。同日，在晟通公司参与下，刘勇和、黄雪丹签订《房屋交接清单》，载明电卡、防盗门钥匙6把等已交付，晟通公司在清单上加盖公章。 2019年10月23日，刘勇和与案外人四川福泽居装饰工程有限公司签订《装修合同》，约定刘勇和将案涉房屋交由四川福泽居装饰工程有限公司装修，装修费为125,000元。刘勇和分别于2019年10月23日、2019年12月24日向四川福泽居装饰工程有限公司支付装修款共计125,000元。 本院对中信银行成都分行与黄雪丹信用卡纠纷一案作出的（2019）川0193民初3347号民事判决书发生法律效力后，中信银行成都分行向本院申请强制执行。2019年10月24日，本院查封案涉房屋（不动产权证书号：川（2019）龙泉驿区不动产权第0087596号）。2020年1月8日，刘勇和向本院提出书面异议，请求解除对上述房屋的查封。本院于2020年3月20日作出（2020）川0193执异6号执行裁定书，裁定驳回刘勇和的异议请求。 证明上述事实的有《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《房屋信息查询记录》《房屋交接清单》《装修合同》、转账凭证、收据及当事人的当庭陈述等证据，本院予以确认并在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为刘勇和对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中审查刘勇和对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需从以上四个条件进行分析，对此，本院评述如下： 关于案涉《成都市存量房屋买卖合同》效力的问题。案涉房屋于2019年12月24日被本院查封，而刘勇和与黄雪丹在晟通公司的居间服务下于2019年10月9日签订了《成都市存量房屋买卖合同》，且该合同对房屋买卖内容要素约定齐全，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，中信银行成都分行未提供证据证明黄雪丹与刘勇和签订的《成都市存量房屋买卖合同》具有法律规定的无效情形，故案涉《成都市存量房屋买卖合同》签订于人民法院查封案涉房屋前，且合法有效。 关于案涉房屋占有情况。本案中，刘勇和提交了《房屋交接清单》及《装修合同》等证据，能够证明其于2019年10月22日即在案涉房屋被查封前已合法占有了案涉房屋。 关于支付购房款情况。在案涉房屋被查封前，刘勇和已向黄雪丹支付大部分购房款。同时，庭审中刘勇和同意将剩余价款按照法院的要求交付执行。 关于未办理过户登记的原因。刘勇和对案涉房屋未及时办理房屋产权变更登记，系因案涉房屋为按揭房，在未付清按揭款之前，刘勇和不能办理房屋所有权变更登记手续。即刘勇和未及时办理案涉房屋的产权变更登记，非因其自身主观原因造成，刘勇和对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。 综上，刘勇和对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。另外，解除查封不属于案外人执行异议之诉的审理范围，故对刘勇和的该项诉讼请求，本院不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于成都市龙泉驿区房屋； 二、驳回原告刘勇和的其他诉讼请求。 案件受理费12,215元，由被告中信银行股份有限公司成都分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 宿 波 人民陪审员 张 露 人民陪审员 李兴树 二〇二〇年六月一日 书 记 员 罗 文