江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0902民初557号原告：刘华，女，1962年4月25日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：项德华，江苏元齐律师事务所律师。被告：盐城五洲商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91320900596933951E，住所地在盐城市。法定代表人：舒策张，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈浩，江苏永屹律师事务所律师。原告刘华与被告盐城五洲商业运营管理有限公司（以下简称五洲运营公司）委托合同纠纷一案，本院经审理后作出（2018)苏0902民初6357号民事判决，被告不服，提起上诉。江苏省盐城市中级人民法院审理后作出（2019)苏09民终4115号民事裁定，撤销（2018)苏0902民初6357号民事判决，发回本院重审。本院于2020年1月10日受理后，依法另行组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人项德华，被告的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的盐城五洲广场商铺委托经营管理协议，被告立即返还原告*、*号商铺；2、被告赔偿原告从2016年7月1日至合同解除之日止以购房款1250614元为本金按年利率8%计算的损失。事实和理由:2013年7月16日，原、被告签订一份委托经营管理协议，约定原告将五洲广场的*、*号商铺全权委托给被告进行出租和经营管理。被告应当自2016年6月30日起向原告支付租金，但被告在已将原告商铺出租的情况下，一直拒不按约定向原告支付租金。协议约定，被告已收取租金但未按约定支付达三个公历季度以上，原告有权单方解除协议。根据委托经营管理协议第九条违约责任的约定，当时购房时，五洲国际及被告作出过年租金不低于购房款的8%。被告五洲运营公司辩称：（一）我公司多次联系原告提供银行收款账号，或到我公司处领取租金，但原告一直未提供。其他业主均提供，且已正常收到我公司的返租。未支付租金的责任在原告，原告无权单方面解除协议。（二）原告主张季自叶租赁期间的经济损失，没有事实和法律依据。2016年春节后，承租人季自叶关门停业，并明确提出不再经营。2017年8月31日，我公司对季自叶向亭湖法院提起诉讼，请求法院解除双方签订的商铺租赁合同、商铺管理合同，并支付2001-2026商铺租金1046054元（时间截止到2016年6月30日）。2017年12月19日，双方达成调解协议，一致同意解除合同，并一次性支付租金、商管费等35万。季自叶开店亏损，已无偿还全部租金的能力，2016年7月1日至2017年12月19日期间季自叶确实未租赁经营。（三）2017年9月15日，我公司和林鹏程签订《商铺租赁合同》，约定：出租2001-2008号商铺给林鹏程，租赁期3年，自2017年9月10日至2020年9月9日止。另《租赁补充协议》约定：⑴装修期：2017年10月1日至2017年10月31日止，不收取租金。⑵优惠期：2018年8月1日至2018年9月30日止，不收取租金。2017年10月1日，我公司将商铺移交给林鹏程。四、《商铺委托经营管理协议》第六、（二）条约定：“委托经营第四年起至委托经营期结束（即2016年6月30日至2028年6月29日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。乙方可按照实际收取租金总额的10%收取商业服务费，代为收取的租金由乙方按公历季度支付给甲方。”2016年7月1日起至2017年10月31日期间，涉案商铺处于关门状态，因此我公司无须向原告支付租金。2017年11月我公司开始收到新租户林鹏程的租金，多次联系原告提供银行卡号以供转账未果。原告主张赔偿，没有任何事实和法律依据。经各方当事人举证、质证及陈述，本院查明：2012年12月4日，被告与季自叶就五洲广场2001-2026号商铺签订一份《盐城五洲广场租赁合同》，合同约定：租期5年，自2013年4月28日至2018年4月28日，租金数额按年度累进递增，……第四年度（2016年4月28日-2017年4月27日），年租金合计为827736元；第五年度（2017年4月28日-2018年4月27日），年租金合计为894852元。2013年7月16日，原告与盐城五洲置业有限公司（以下简称五洲公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告以1250614元的价格购买五洲公司*、*号商铺。同日，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定将上述商铺全权委托被告进行出租和经营管理，委托经营期自2013年6月30日至2028年6月29日止，该协议第四条约定：……（六）为了保障全体业主的共同利益，甲方（刘华）同意乙方（五洲运营公司）对盐城五洲广场市场进行统一经营和管理，并同意接受乙方对甲方商铺的经营和物业管理。甲方购买的商铺必须符合乙方的业态规划，甲方不得擅自改变经营业态。（七）为了保障该商铺和相邻商铺的整体利益，在个体利益与整体利益发生不一致时，服从整体利益，进行整体出租。第五条约定：（一）乙方拥有该商铺的使用权、经营权、收益权和管理权，但本协议另有约定的除外。第六条：（一）委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前三年内如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。乙方将该资金用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场的档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，增进甲方的长远利益……（二）委托经营第四年起至委托经营期结束（即2016年6月30日至2028年6月29日止），如委托经营管理的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由乙方代为收取。甲方确认，乙方可按照实际收取租金总额的10%收取商业服务费。代为收取的租金由乙方按公历季度支付给甲方（每公历季度首月25日前），乙方收取的商业服务费、管理费等费用归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化。第八条第（四）项约定：乙方已经收取租金但未按约定转支付达三个公历季度以上的，甲方有权单方面解除协议。第九条违约责任约定：（一）委托经营期间，甲方需提前终止协议的，应提前90日通知乙方，征得乙方同意后，甲方按剩余未履行期间的预计总租金的50%（此处的年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向乙方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失。2016年11月25日，盐城五洲广场商铺业主代表陈华等人与五洲公司签订一份补充协议，协议主要内容为：“1、业主原来签订的盐城五洲广场商铺委托经营管理协议（3+12年版）中，12年的租金收益明确为第一年按购房款的2%计算；第二年至第六年每年按购房款的3%计算；第七年至第十二年每年按购房款的4%计算。上述租金收益由乙方在当年度内按季度在本季度初向商铺业主支付。2、在约定的委托经营期限内，如果商铺的实际年租金收益低于第一条规定比例，不足的由乙方补足给甲方。乙方不再收取原约定的10%的商业服务费；如果商铺实际年租金收益超过第一条规定的年租金收益比例的。超出的部分由甲乙双方按照50%分配，商铺业主不再另外缴纳商业服务费。3、在规定的时间内，补充协议签订的业主超过60%的，视为业主集体选定以租金收益方式解决本次信访事项。未签订补充协议的业主按其原来签订的协议执行。”该协议原告未签字。2017年8月31日，五洲运营公司对季自叶向本院提起诉讼，案号（2017）苏0902民初5184号，请求法院判令：1.解除五洲运营公司与季自叶签订的商铺租赁合同、商铺管理合同，季自叶立即让出未交付的2001-2008商铺；2.季自叶给付五洲广场2001-2026商铺租金1046054元（时间截止于2016年6月30日）以及迟延支付房租的违约金；3.季自叶给付五洲广场2001-2026商铺商业服务费628464元、物业管理费435924元（时间截止于2016年6月30日），并支付延期支付商业服务费的违约金、延期支付物业管理费违约金；4.季自叶给付律师费3万元；5.季自叶承担诉讼费用。主要理由是：2016年春节后，季自叶不再经营且拖延支付租金。2016年6月30日季自叶口头通知五洲运营公司不再租赁经营，并将2009-2026商铺的设备搬到2001-2008商铺内。同年12月19日，五洲运营公司（甲方）与季自叶（乙方）签订一份协议书，约定双方一致同意解除2001-2008商铺租赁合同、商铺管理合同、补充协议，乙方一次性支付甲方租金35万元，此款分两次付清，本协议签订后支付10万元，余款25万元于本协议签订后10日内付清，甲方收取上述款项后，双方账目结清，余无纠葛，甲方不再以任何理由向乙方主张任何费用。同月21日，五洲运营公司向本院申请撤诉，本院裁定准予。2017年9月10日，被告（甲方）与林鹏程（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将2001-2008号出租给乙方，租赁期限为3年，自2017年9月10日至2020年9月9日止；租金按季支付，每季租金在本季开始前提前15日缴纳，2017年9月10日起至2018年9月9日止年租金60030元，2018年9月10日至2018年9月9日年租金80040元，2019年9月10日至2020年9月9日年租金87312元。首期租金缴纳日为2017年9月10日，所缴纳租金为2017年10月10日至2018年1月9日，其余租金支付方式为以一个季度为一个交租期，乙方应在每季开始前提前15日向甲方一次性足额支付本交租期租金。后签订《租赁补充协议》，约定装修期自2017年10月1日-31日，装修期内不收取租金、物业费。优惠2个月，从2018年8月1日-9月30日，优惠期内不收取租金。另查明:涉案*-*商铺总价格为1250614元，2001-2008商铺总价格为5035807元，2001-2026商铺总价格为16813558元。本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，原告与被告签订协议，委托被告对其购买的*、*号商铺进行出租和经营管理，系双方当事人真实意思表示，该委托合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。(一)关于原告主张解除商铺委托经营管理协议能否支持的问题。本案中，案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、布局和管理，业主才能更好地获得收益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报，当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，从双方签订的合同中第四条第七项约定的内容可以确认原告在购买商铺时即已明知并接受商铺的统一经营模式，应当知道其权利行使时必须服从于业主的整体意志。原告所购买的两间商铺现已被被告与其余业主的商铺整体出租给林鹏程，且租期尚未届满，如在现有状况下解除原、被告之间签订的合同并返还商铺，将造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，故原告要求解除商铺委托经营管理协议，进而返还商铺的诉讼请求，本院依法不予支持。（二）关于原告主张赔偿自2016年7月1日至合同解除之日止以购房款1250614元为本金按年利率8%计算的损失能否支持的问题。原告的该项主张，虽附随于解除合同，但为减少当事人的诉累，本院不因原告要求解除合同的诉讼请求未被支持而不处理未付租金等事宜。1、能否以购房款1250614元为本金按年利率8%计算损失。开发商在商品房销售过程中的销售宣传，是要约邀请。原告未能提供证据证明，有销售宣传可作为“以购房款1250614元为本金按年利率8%计算”的依据，商铺委托经营管理协议第九条违约责任中“8%”所涉及内容，不能认定租金可“以购房款1250614元为本金按年利率8%计算损失”。2、被告未向季自叶主张2016年6月30日之后租金是否应向原告赔偿损失的问题。本案中，被告在接受原告委托经营管理涉案商铺的过程中，与季自叶签订调解协议，解除了双方签订的五洲广场2001-2008《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《补充协议》，且未向季自叶主张2016年6月30日之后租金。经审查，原告在该案的诉状中陈述的理由是：2016年春节后，季自叶不再经营且拖延支付租金。2016年6月30日季自叶口头通知五洲运营公司不再租赁经营，并将2009-2026商铺的设备搬到2001-2008商铺内。加之2016年11月25日，业主代表陈华等人与五洲公司签订商铺委托经营管理协议（3+12年版）的补充协议。据此，不能认定被告未向季自叶主张2016年6月30日之后租金存在过错，也不能按被告与季自叶签订的协议中租金标准计算被告应赔偿原告的损失。原告虽未签订（3+12年版）的补充协议，但季自叶不经营期间，可参照该补充协议的标准计算被告补偿原告的损失，计算截止日为被告开始与林鹏程经营日2017年10月1日。3、被告与承租人林鹏程之间的租金问题。2017年9月10日，被告与林鹏程签订的《商铺租赁合同》、《租赁补充协议》，可以认定2017年10月1日被告对原告的商铺再次开始受托经营。截止2020年6月15日本案法庭辩论终结前，林鹏程应当给付被告2020年第二季度的租金期限已过。被告应当返还原告2020年第二季度租金期限也已过。经审查，被告与林鹏程签订的协议所得租金较低，达不到（3+12年版）的补充协议的标准，故被告应当参照补充协议标准补足。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第四百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告盐城五洲商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘华补偿2016年7月1日至2017年9月30日期间的租金损失34468.98元，返还2017年10月1日至2020年6月30日期间的租金42529.10元，补偿2017年10月1日至2020年6月30日期间的租金损失60569.47元，合计137567.54元。二、驳回原告刘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5427元，由原告刘华负担2377元，被告盐城五洲商业运营管理有限公司负担3050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨建彬审 判 员  杨淑芬人民陪审员  蔡锡玉二〇二〇年六月二十日书 记 员  卞 莲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零六条有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。