云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终498号上诉人（原审原告）：王亚雄，男，1989年10月27日生，汉族，大学文化，云职工，住楚雄市。上诉人（原审被告）：云南诗阳房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区2幢1-4层2-3室。统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人王亚雄因与上诉人云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称诗阳公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服云南省南华县人民法院（2018）云2324民初486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王亚雄上诉请求：撤销南华县人民法院（2018）云2324民初486号民事判决，依法改判诗阳公司赔偿王亚雄所购房屋自2016年12月31日至竣工验收备案之日2019年6月12日止的违约金64528.03元[(629790+92000)×0.01%×894天]；一、二审诉讼费由诗阳公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判处违约的天数不当。王亚雄（乙方）与诗阳公司（甲方）签订的《商品房购销合同》已约定甲方应于2016年12月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付乙方。事实上，诗阳公司通知王亚雄2017年6月9日交付房屋时已经逾期，且没有向王亚雄出具竣工验收备案登记表，该房直至2019年6月12日才经建设行政主管部门竣工验收备案。根据相关法律规定，交付房屋但房屋未竣工验收合格仍是违约行为，一审法院在认定事实上，只支持王亚雄到接房之日的违约金，而没有考虑所交付房屋不符合合同约定的这一违约事实，故一审法院认定事实错误，判处违约天数不当，违约金应按调整的标准计算至竣工验收备案之日止。诗阳公司辩称，具体的答辩意见和诗阳公司上诉意见是一致的。诗阳公司上诉请求：撤销南华县人民法院（2018）云2324民初486号民事判决，改判驳回王亚雄的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由王亚雄承担。事实和理由：一、诗阳公司逾期交房属于不可抗力，是无法预见的，应当免责。1、诗阳公司丹麓小镇项目与楚雄鹿城供电局签订了《供电方案协议》，但楚雄市住房和城乡建设局不同意该供电方案，经公司多次向各级政府部门反映，与相关部门多次协商，直至2018年7月该问题才得到彻底解决，导致项目延迟竣工验收不能按时交房，对于这一情况，诗阳公司无法预见，属于不可抗力，故不应承担违约责任；2、楚雄州国土资源局出让给诗阳公司的建设项目用地，未将地上附着物清除，也是造成延期交房的原因之一，政府行为本身属于不可抗力情形；3、项目集中建盖期间，楚雄市骤增的降水量也是造成延期交房的重要原因之一，属于不可抗力的情形。二、逾期交房日期不应当以实际交房时间为节点。诗阳公司于2017年4月25日在《楚雄日报》上发布交房公告，公告的交房时间从2017年4月30日起，而王亚雄2017年6月9日才来接房，这是其自身的原因，不应当由公司来承担责任。三、逾期交房违约金过高。逾期交房并没有给业主造成实际损失，过高的违约金可能使公司面临破产的风险。故原审法院认定事实有遗漏，适用法律不当，请求二审在查明事实的基础上依法改判。王亚雄辩称，1、我认为完全达不到不可抗力，诗阳地产2015年6月份取得的用地规划许可，10月份开工建设，我和诗阳公司11月份签订的购房合同，在签订合同的时候诗阳公司所说的三方面的原因是客观存在的，所以不能认定为不可抗力；2、关于接房的时间和逾期交房的时间不应该按照诗阳公司说的公告的时间和实际接房的时间，应当以备案登记时间为准。王亚雄向一审法院起诉请求：一、判令诗阳公司赔偿其2016年12月31日至2017年6月9日逾期交房违约金26800元。2017年6月10日起至诗阳公司将符合交房条件的房屋交付其止的违约金按照每天100元继续计算；二、诉讼费由诗阳公司承担。事实和理由：王亚雄（乙方）于2015年11月22日与诗阳公司（甲方）签订两份《商品房购销合同》，其中一份《商品房购销合同》约定诗阳公司将其开发的“丹麓小镇”7幢1单元201室房屋出售给王亚雄，套内面积130.01平方米，总价629790.00元，诗阳公司应于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付给乙方。同时，合同第九条约定：若诗阳公司逾期交房，自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，按每天20元向乙方支付违约金，逾期30天后按每天100元向乙方支付违约金。合同继续履行。另一份《商品房购销合同》约定诗阳公司将其开发的“丹麓小镇”CK2幢地下室-1层2-82号车位出售给乙方，总价92000.00元，车位交付王亚雄使用时间及违约责任的约定与住房合同一致，诗阳公司应于2016年12月30日前交付上述房屋及车位给乙方使用。但至2017年4月29日，诗阳公司才通知王亚雄于5月1日可接房，接到通知后王亚雄到丹鹿小镇查看房屋情况，发现小区内部绿化及部分道路还在施工，小区道路还不能通车，王亚雄认为小区绿化和道路达不到验收条件及交付使用的条件，诗阳公司亦未向王亚雄出示达到交房条件的相关材料，且在王亚雄追问违约金赔偿事宜时，一直搪塞王亚雄，不给答复。因王亚雄购买房屋系用于结婚，迫于婚期将近，王亚雄于2017年6月9日不得已接收上述房屋。另外，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，商品房未经竣工验收，不得交付使用，故王亚雄主张，自2017年6月10日起至诗阳公司交付符合交房条件的房屋止的违约金，按照双方签订的合同标准以每天100元继续计算，并由诗阳公司赔偿。一审法院认定事实：2015年11月22日王亚雄购买了诗阳公司开发的楚雄市“丹麓小镇”一期住房一套及车位一个，诗阳公司作为甲方、王亚雄作为乙方，双方签订了二份《商品房购销合同》及《合同补充协议》，分别约定：乙方向甲方购买“丹麓小镇”一期Z7幢第1单元第2层201号房，总价款629790.00元，房屋的参考套内建筑面积为130.01平方米。买受人首期支付购房款总价的38.07%金额239790.00元，付款日期为2015年11月22日，余款390000.00元，通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付；乙方向甲方购买“丹麓小镇”一期CK2地下室幢第-1层2-82号房（车位），总价款92000.00元，房屋的参考套内建筑面积为12.72平方米。买受人首期支付购房款总价的34.78%金额32000.00元，付款日期为2015年11月22日，余款60000.00元，通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付。甲方应于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止逾期30天内，甲方应按每天20元向乙方支付违约金。逾期30天后，甲方应按每天100元向乙方支付违约金。合同均继续履行。甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1、全部房价款（含银行按揭到账）；2、房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用；3、公共部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）；4、甲方代收代缴的税费、银行按揭抵押登记费（按政府、银行实际标准执行。）若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任。《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力。上述合同签订后，王亚雄按照约定向诗阳公司付清了房屋及车位的全部购房款。2017年4月25日诗阳公司通过登报公告的方式通知王亚雄于同月30日起正式交房，王亚雄根据诗阳公司的要求于2017年6月9日办理了交接房屋的相关手续，现已装修完毕。一审法院认为，王亚雄与诗阳公司签订的案涉合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据该院查明的法律事实，诗阳公司未按合同约定期限向王亚雄合格交房，其行为已经构成违约。王亚雄已经按照合同约定付清全部购房款，且未发生合同约定的其余诗阳公司免责情形。诗阳公司答辩认为王亚雄已接房行为表示同意诗阳公司逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定王亚雄的接房行为具有同意诗阳公司免责之内心意思，故不予确认。关于逾期交房违约责任的法定免责事由，诗阳公司答辩认为供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见，该建设工程项目用地未清除地上附着物，该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，诗阳公司列举了以上三种情形，均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而诗阳公司已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证，且建设工程项目用地的地上附着物情况，诗阳公司在开工建设乃至与王亚雄签订涉案合同时是明知的，但其仍在合同中承诺2016年12月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于诗阳公司作为项目建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到何时向供电部门提出申请，供电方案如何确定，何时能通过供电部门审核等情况均与购房者无关，且不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在诗阳公司实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据其提交的降雨资料远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度，因此本案不能认定延期交房存在不可抗力原因。综上所述，该院认为诗阳公司应当承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题，王亚雄按照合同约定的计算方式主张由诗阳公司承担逾期交房违约金，庭审中诗阳公司提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案王亚雄未提交证据证明其因诗阳公司逾期交房造成的具体损失，综合考量其购买的商品房是住宅房和车位的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，该院酌情支持王亚雄已付房款的日万分之一为标准，自逾期之日起计算至实际交房之日止的违约金，计算得11548.64元[（629790.00元＋92000.00元）×0.01%×160天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：由云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付王亚雄逾期交房违约金11548.64元。案件受理费470.00元，适用简易程序减半收取235.00元，由王亚雄负担164元（已交），由云南诗阳房地产开发有限公司负担71元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳）。经本院二审征询双方当事人对一审法院认定事实的意见，王亚雄对一审认定的事实无异议，但认为一审遗漏了其居住的房屋竣工验收的时间；诗阳公司对一审认定的事实无异议。二审中，王亚雄围绕自己的主张提交了新证据。经本院审理，对一审法院查明的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。针对双方当事人有争议的案件事实，本院结合证据分析认证，并作如下确认：关于王亚雄所购房屋竣工验收的时间。本院二审中，王亚雄向本院提交《建设工程竣工验收备案表》一份，该表注明王亚雄所购的房屋竣工验收备案登记的时间是2019年6月12日。经质证，诗阳公司对竣工验收备案登记的真实性无异议，但认为备案登记的时间并不是商品房竣工验收的时间。本院认为，该证据符合证据的三性，能够证实案涉房屋竣工验收备案登记的时间，对该证据本院予以采信。根据当事人的上诉请求、理由及答辩意见，本案争议的焦点是：一、违约责任的认定及是否存在不可抗力；二、如何计算诗阳公司应支付王亚雄逾期交房的违约金。一、关于违约责任的认定及是否存在不可抗力的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案王亚雄与诗阳公司于2015年11月22日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。王亚雄已按约支付了全部房款，而诗阳公司未按合同约定于2016年12月30日前向王亚雄移交房屋，属违约行为，应承担违约责任，向王亚雄支付逾期交房的违约金。由于双方在2017年6月9日办理了房屋交接手续，王亚雄已实际接收了所购房屋，且并未提交该房存在质量问题的证据，应视为房屋已按合同交付使用，至此，诗阳公司应承担的违约责任已经终止。王亚雄上诉认为诗阳公司逾期交房的违约金应计算至竣工验收备案登记之日的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。诗阳公司上诉认为逾期交房是因建设项目客户供电方案供电部门与政府相关职能部门未能达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增等不可抗力造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，诗阳公司所称的三种情形应是在双方签订《商品房购销合同》时就已存在或可预知的，故诗阳公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。诗阳公司上诉认为其公告接房的时间是2017年4月30日，所承担的违约金只应计算至该时间。根据公告，接房时间为2017年4月30日起至2017年7月30日止，而王亚雄接房的时间是2017年6月9日，在诗阳公司公告时间之内，故一审法院判决逾期交房时间计算至2017年6月9日，并无不当。二、关于诗阳公司应支付王亚雄逾期交房的违约金如何计算的问题。本院认为，关于本案违约金的计算，诗阳公司上诉认为违约金过高，虽然双方签订的《商品房购销合同》对违约金的标准进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，一审法院结合案件的实际情况，对违约金按已付房款的日万分之一标准作了调整，二审时王亚雄对该标准也作了认可，一审法院以已付房款的日万分之一作为计算违约金的标准并无不当。故诗阳公司的该上诉理由也不成立，本院不予支持。综上所述，王亚雄、诗阳公司上诉请求均不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1290元，由王亚雄负担1200元(已交)，由云南诗阳房地产开发有限公司负担90元(已交)。本判决为终审判决。审 判 长  冯 艳审 判 员  刘亚丽审 判 员  王中强二〇二〇年六月十五日法官助理  刘淑梅书 记 员  邓 妤