广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初767号 原告：广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司，所在地容县火车站站前大道，统一社会信用代码91450921584345861J。 负责人：禤传标，该分公司经理。 委托诉讼代理人：胡永坚，广西峤山绣水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢越悦，广西峤山绣水律师事务所实习律师。 被告：黄海钢，男，1987年7月22日出生，住广西容县。 被告：梁雯丽，女，1988年10月3日出生，住广西容县。 共同委托诉讼代理人：梁深雯，容县容州镇法律服务所法律工作者。 原告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司与被告黄海钢、梁雯丽追偿权纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡永坚、谢越悦和两被告的共同委托诉讼代理人梁深雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司向本院提出诉讼请求：1.二被告偿还原告代还住房按揭贷款本息、复利、罚息和补偿款共计560419.90元，同时判决原告对处置二被告购买原告开发的容县容州新城第9栋2层03号房的价款享有优先受偿权；2.案件诉讼费由二被告负担。 事实和理由：2017年7月4日，原告与被告签订了一份合同编号2017060218《商品房买卖合同（预售）》，约定：由原告购买坐落于广西容县火车站站前大道容州新城第9栋2层03号房屋一套，建筑面积114.87平方米，总价款651629元，由原告通过支付占总房款20%的首付款130629元和按揭贷款付款方式给被告。同年8月30日，原、被告与案外人中国工商银行股份有限公司容县支行（以下简称工行容县支行）签订了一份编号[个房]字[玉林分]行[容县]支行[2017]年[267]号《个人购房借款/担保合同》，约定：由工行容县支行按揭贷款521000元给被告，原告提供容州新城第9栋2层03号房屋抵押担保并进行了抵押登记，贷款期限36个月。但是，被告在获得工行容县支行的按揭贷款后，只偿还了少部分按揭贷款本息。从2018年4月开始，被告不再向工行容县支行偿还贷款本息。由于被告停止偿还贷款本息，致使工行容县支行自2018年5月起依上述合同的保证条款每月从原告开设的银行账户上划扣被告每月应付的还贷本息，并于2019年10月将余下贷款本息488252.31元一次性从原告的保证金账户款项扣还，并扣付提前还款补偿金1985.59元，至2019年10月止，工行容县支行从原告账户上扣划款项合计560419.90元用于偿还被告拖欠的贷款本金、复利、罚息和提前还款补偿金。依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，被告对原告基于保证责任垫付的以上款项有权追偿，并且对已抵押的容州新城第9栋2层03号房屋取得抵押权，并就处置所得价款享有优先受偿权。故，提起本案诉讼。 被告黄海钢、梁雯丽辩称，认可原告代为偿还的尚欠住房按揭贷款本金和利息，并认可原告对被告购买容县容州新城第9栋2层03号房的处置所得价款享有优先受偿权，但原告诉请的复利、罚息认为过高，复利应该按照银行标准，罚息由法院判决。同时，被告已交房款和车位款合计160000多元。 本院经审理认定事实如下：双方当事人对原告主张的原、被告于2017年7月4日签订了合同编号2017060218《商品房买卖合同（预售）》，原、被告与工行容县支行于2017年8月30日签订了合同编号[个房]字[玉林分]行[容县]支行[2017]年[267]号《个人购房借款/担保合同》和原告已代为被告偿还其尚欠住房按揭贷款本息的事实没有争议，本院予以确认。根据《个人购房借款/担保合同》约定：1.住房按揭贷款金额521000元。2.贷款期限360月。3.按月等额本金还款法偿还贷款本息，按月计息。4.第四十三条约定了贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮0%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。5.第五十条约定了借款人同意提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款补偿金：提前还款补偿金=提前还款金额×贷款执行月利率×1个月。每笔贷款最高收取的提前还款补偿金不超过本合同项下六个月贷款利息。6.第九条及第五十二条约定了借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对于不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。7.贷款抵押方式为抵押、担保，抵押物为被告购买的以上容州新城第9幢203号房，保证人为广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司。 合同签订后，工商容县支行如约发放贷款，后因被告未能如期还本付息，原告共代被告偿还住房按揭贷款本金515199.79元，利息、罚息及复利43234.52元，提前还款违约金1985.59元，以上合计560419.9元。 另查明，被告黄海钢、梁雯丽购买的用于抵押贷款的位于容县XX第9幢203号房因（2018）桂0921民初1635号刘德文诉黄海钢民间借贷纠纷一案申请查封，本院并于2020年4月2日作出（2020）桂0921执恢26号执行裁定书，裁定：限黄海钢在自本裁定书作出之日起五日内全部履行生效法律文书确定的义务。逾期不履行的，本院依法拍卖或变卖黄海钢与案外人梁雯丽共同所有的位于容县9栋2层03号房（商品房预售许可证号：容房预售字第XX号，合同编号：XX）和地下停车场-1层C619车位。目前，该房屋正处于拍卖阶段。 以上事实有原告提供的营业执照、身份证、结婚证、《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》、银行扣款通知书、保证金缴存/退回通知、个人贷款服务收费记录、个人贷款逾期归还查询结果、业务回单等证据、（2020）桂0921执恢26号执行裁定书和当事人庭审陈述予以在卷佐证。 本院认为，本案系追偿权纠纷。《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》是合同签订方的真实意思表示，没有违法法律、行政法规强制性规定，应合法有效，各方均应依约履行。在本案中，被告黄海钢、梁雯丽作为住房按揭贷款的借款人未能依约按月还本付息，原告作为保证人代其偿还了贷款本息，主张被告返还其代为偿还的借款本息，合法合约。关于请求返还的金额，从《个人购房借款/担保合同》第九、四十三、五十、五十二条约定内容可知，合同明确约定了贷款利率、利息、罚息、复利以及提前还款补偿金的计算标准，工行容县支行根据以上约定要求原告进行代为偿还，故，被告抗辩原告代为偿还的罚息、复利、提前还款补偿金过高，因无证据佐证不予采纳。综上，原告请求被告代为偿还的本金515199.79元，利息、罚息及复利43234.52元和提前还款违约金1985.59元合计560419.9元，于法有据，本院应予支持。 关于原告主张其对处置被告黄海钢、梁雯丽购买的容州新城第9栋203号房所得价款享有优先受偿权的问题，虽然合同约定了抵押物为被告黄海钢、梁雯丽购买的容州新城第9栋203号房，但以上房屋所有权至今未变更登记在被告黄海钢、梁雯丽名下，无证据证明已经办理了正式的抵押登记手续，仅办理了房产抵押权预告登记手续，该房屋的抵押权尚未设立。此外，从查明事实可知，以上房屋因黄海钢另案债务被第三人查封并处于执行拍卖阶段。故，原告主张就以上房屋处置所得价款享有优先受偿权，于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十三条规定，判决如下： 一、被告黄海钢、梁雯丽应于本判决生效之日起十日内返还原告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司代被告黄海钢、梁雯丽清偿中国工商银行股份有限公司容县支行借款本金515199.79元，利息、罚息及复利43234.52元和提前还款违约金1985.59元共计560419.9元； 二、驳回原告广西北流市惠民房地产开发有限责任公司容县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 本案减半收取受理费4702元、诉前保全费3320元，合计8022元（原告已预交），由被告黄海钢、梁雯丽负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 覃日凤 二〇二〇年六月一日 法官助理 莫水清 书 记 员 龙 佳