湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6622号上诉人（原审被告）：孔荷香，女，1987年7月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：周大来，湖南众议律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南紫都城镇建设开发有限公司，住所地湖南省浏阳市官渡镇兵和村兵山片互通口168号。法定代表人：周克伦，总经理。委托诉讼代理人：谭新建，浏阳市弘扬法律服务所法律工作者。上诉人孔荷香因与被上诉人湖南紫都城镇建设开发有限公司（以下简称紫都公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孔荷香上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院审查已交付的土地价款事实不清。上诉人已经交付528,400元，在庭审中上诉人已经陈述把出具被上诉人的催款书证，均证明上诉人交款528,400元的事实，但一审法院依然按照被上诉人的诉状所述，认定上诉人交款518,400元。二、一审法院对于要约的事实认定不清。本案中被上诉人对于拟开发场所大围山官渡新城进行规划，并分别在潇湘晨报、房产网进行广告。明确规划了“紫都文化广场、新城加油站、农贸市场”，并声称已经在强力推进。上诉人在一审中提交的成交确认书、交地确认书、出让审批单和被上诉人在潇湘晨报、房产网所做的广告、被上诉人在销售场所设置的沙盘等证据均证明被上诉人的规划事实以及足以影响上诉人签订涉案合同的事实。一审法院却以被上诉人营销厅沙盘右下角标注的温馨提示为由，将上述要约的事实行为认定为要约邀请，属于认定事实不清。三、一审法院对于涉案合同认定有效，属于认定错误。双方签订的《国有土地使用权转让合同》虽然是真实意思表示，但由于被上诉人根本不具备签约主体资格，被上诉人的签约资格必须是已经持有合同项下的土地，依据本案已经查明的事实，被上诉人根本没有取得该宗土地的使用权，上诉人的土地取得是依据浏阳市土地使用权拍卖所取得，与被上诉人没有任何关联。鉴于被上诉人不具备签约资格，根据法律规定，双方签订的《国有土地使用权转让合同》无效。四、一审法院认定要约邀请是适用法律错误。根据相关法律规定，本案被上诉人既然对于合同项下的土地开发进行详尽说明，当然会实质性影响所有购买方的购买欲望，被上诉人的规划说明、广告严重影响合同价款，一审法院评判本案被上诉人的广告行为属于邀约邀请，显然适用法律错误。紫都公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人在宣传过程中做出了相应的提示。2.被上诉人与上诉人签订涉案转让合同时，被上诉人确实已经取得涉案土地出售的权利，即使没有取得，按照相关司法解释规定，在诉讼前涉案土地的使用权已经登记在上诉人名下，合同依法有效。3.经核实，上诉人在2019年6月6日向被上诉人支付了转让款10,000元，同意二审法院在相应款项中核减。紫都公司向一审法院起诉请求：1、孔荷香立即支付购地款106,600元、办证费2,027元及违约金10,000元；2、诉讼费由孔荷香承担。一审法院认定事实：2017年3月1日，紫都公司、孔荷香签订了编号为2014070的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》，孔荷香（乙方）受让紫都公司（甲方）位于湖南省浏阳市地块的国有建设用地使用权，合同约定了以下主要内容：1、甲方转让的建设用地面积为168平方米（以《国有土地使用证》登记面积为准），转让价为625000元，付款方式为签署合同时一次性付593750元，甲方在《国有土地使用证》交付之前提前三天通知乙方，乙方应向甲方一次性支付转让总价款的余款，计31250元。对于乙方在约定的时间内未按合同要求支付第一笔土地款593750元，欠交部分甲方将按日1‰计算收取滞纳金，超过三个月仍未交足593750元，乙方必须承担总价款20%的违约金，甲方收取违约金后将余款退还给乙方，甲方有权将该宅基地使用权另售给第三方。2、乙方签订本合同后，甲方协助乙方申请办理《国有土地使用证》分户手续，产生的税、费按国家政策各自承担。签订本合同之日，作为乙方办理手续及开工的起始日期，工期为二年。乙方必须按甲方的建筑规划设计图纸规范施工。3、本合同项下的土地使用权转让年限为商业40年、住宅70年，用地年限以甲方（2014年12月18日）取得的该项目用地的《国有土地使用证》之日起计算。至2019年1月8日，紫都公司为上述地块办理了孔荷香名下的建规（地）字第430181201800013Ｘ号《建设用地规划许可证》及湘（2019）浏阳市不动产权第××号《不动产权证》。2019年7月3日，孔荷香经紫都公司通知领取了上述《建设用地规划许可证》及《不动产权证》，孔荷香共计支付转让款518400元，尚差转让余款106600元未付。紫都公司催孔荷香支付转让余款未果，遂诉至一审法院。另查明，孔荷香已于2018年在上述地块建成房屋。孔荷香购地时，紫都公司宣传册以及摆放在营销厅的沙盘显示，孔荷香所购的地块附近将来建设成建材城、农贸市场等，而后来上述地块实际落成的建筑仅为普通商住楼，或至今仍为空地未予开发，其中沙盘右下角标注：“温馨提示：此模型仅供参考，最终以政府批文（实物为准）”，宣传册未见相关提示。一审法院认为，紫都公司、孔荷香签订的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》等系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定。紫都公司按照合同约定为孔荷香受让地块办理了孔荷香名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证》，则孔荷香亦应按照合同约定支付土地使用权转让余款。孔荷香辩称土地使用权系紫都公司直接从国土资源局直接受让所得，经查2014年12月18日《浏阳市土地交易中心国有建设用地使用权网上挂牌出让成交确认书》将紫都公司、孔荷香均列入竞买人名单实为将来办理不动产权分户减少交易成本之需，且现在紫都公司已经为孔荷香办妥了孔荷香名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证书》，故孔荷香关于紫都公司至本案起诉前仍未取得出让土地使用权证书，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定应当认定该合同无效之抗辩意见，一审法院不予采纳。另，紫都公司印制的宣传册能否认定为土地使用权转让合同的组成部分。宣传册为商业广告，其性质为要约邀请，根据合同法第十五条第二款：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”的规定，宣传册标注的孔荷香所购地块附近将建成农贸市场、建材市场，故上述标注对孔荷香心理上预期受让的地块使用权在之后产生的升值空间有一定影响，但紫都公司展示的沙盘右下角同时标注：“温馨提示：此模型仅供参考，最终以政府批文（实物为准）”，孔荷香在签订合同时亦应考虑到最终上述地块周边实际落成的建筑可能仅为普通商住楼的风险，故紫都公司印制的宣传册尚不足以认定为土地使用权转让合同的组成部分。紫都公司要求孔荷香支付土地使用权转让余款106,600元的诉讼请求，一审法院予以支持。紫都公司要求孔荷香支付违约金10,000元，考虑到紫都公司印制宣传册内容虽不构成要约，但有误导购地者之嫌，且双方约定的违约金率过高，故一审法院酌定调整违约金率以106,600元为基数，自紫都公司办妥土地使用权证的2019年1月8日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。紫都公司主张孔荷香承担办证费用2,027元，因合同约定不明，且紫都公司未提交其实际垫付的相关办证费用发票，故一审法院不予支持。综上，紫都公司的诉讼请求，一审法院在核准的范围内予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、孔荷香支付湖南紫都城镇建设开发有限公司转让余款106,600元及违约金（违约金的计算方法：自2019年1月8日起，至孔荷香实际履行之日止，以106,600元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算），限本判决生效后3日内履行清楚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回湖南紫都城镇建设开发有限公司其余诉讼请求。本案受理费2,660元，减半收取1,330元，由湖南紫都城镇建设开发有限公司负担200元，孔荷香负担1,130元。二审中，孔荷香围绕上诉请求提供如下证据：证据1.收据，拟证明上诉人支付10,000元转让款在一审中没有认定。证据2.图片、宣传资料，拟证明被上诉人在宣传合同项下土地时对四周的开发前景、开发方式进行详细说明，其在潇湘晨报、官方网站以及向上诉人出具的合同附件中均表明涉案土地旁边有家居建材市场、菜市场、加油站，但被上诉人没有按照其宣传资料的内容进行相应建设，周边土地没有规划，严重影响、误导上诉人，被上诉人现无意完成对外的承诺。紫都公司质证意见认为，对证据1没有异议，予以认可。证据2没有原件，不属于新证据，上诉人在一审中能够提交但未提交，且该证据并非合同组成部分，规划是当地政府适时调整，在宣传资料中都已经提示沙盘、模型仅供参考，最终以政府批文为准。本院经审查认为，孔荷香提交的证据1符合证据“三性”规定，能够达到其证明目的，本院予以采信；孔荷香提交的证据2因无其它证据佐证其证明目的，本院不予采信。本院经审理查明，孔荷香向紫都公司共支付转让款528,400元，尚差转让余款96,600元未付。本院查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《湖南紫都城镇建设开发有限公司国有土地使用权转让合同》、《购地须知》等系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，被上诉人已经按合同约定办妥了上诉人名下的《建设用地规划许可证》及《不动产权证书》，故上诉人认为被上诉人不具备签约资格而应当认定涉案合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人称，一审法院对于被上诉人印制的宣传册系要约的事实认定不清。本院经审查认为，宣传册为商业广告，其性质为要约邀请。宣传册标注的内容虽对上诉人心理上预期受让的地块使用权在之后产生的升值空间有一定影响，但被上诉人展示的沙盘右下角同时标注：“温馨提示：此模型仅供参考，最终以政府批文（实物为准）”，上诉人在签订合同时亦应考虑到最终的商业风险，故一审判决认定被上诉人印制的宣传册尚不足以认定为土地使用权转让合同的组成部分并无不妥，上诉人认为涉案宣传册系要约的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，被上诉人已按照合同约定为上诉人办理了权属证书，上诉人应向被上诉人支付土地使用权转让款。根据二审查明的事实，上诉人共向被上诉人支付转让款528,400元，尚差转让余款96,600元未付。综上所述，孔荷香的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初840号民事判决第二项；二、变更湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初840号民事判决第一项为：孔荷香于本判决书生效之日起三日内支付湖南紫都城镇建设开发有限公司转让余款96,600元及违约金（违约金的计算方法：自2019年1月8日起至2019年8月19日，以96,600元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至孔荷香实际履行之日止，以96600元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回湖南紫都城镇建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,660元，减半收取1,330元，由湖南紫都城镇建设开发有限公司负担247元，孔荷香负担1,083元；二审案件受理费2,660元，由孔荷香负担494元，由湖南紫都城镇建设开发有限公司负担2,166元。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  赵佳玮审  判  员  易伟玲二〇二〇年六月二十四日法官助理李佳洪书记员（兼）  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……