四川省美姑县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川3436执异2号 异议人（被执行人）：美姑县喻美实业发展有限公司,住所地：美姑县。 法定代表人：戴某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：陈莹，四川谦亨律师事务所律师。 申请执行人：重庆俊鼎建设（集团）有限公司，住所地：重庆市忠县。 法定代理人：陈某某，系公司董事长。 诉讼委托代理人：陈功民，系公司员工。 在本院执行申请执行人重庆俊鼎建设（集团）有限公司与被执行人美姑县喻美实业发展有限公司建设工程合同纠纷一案中，异议人美姑县喻美实业发展有限公司对异议人美姑县喻美实业发展有限公司所有的位于美姑县巴普镇美北路商业服务用房地产及国有土地使用权川（2017）美姑县不动产权第0000205号国有土地使用权及建筑物的拍卖不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人美姑县喻美实业发展有限公司称：请求美姑县人民法院依法撤销对异议人美姑县喻美实业发展有限公司所有的位于美姑县巴普镇美北路商业服务用房地产及国有土地使用权川（2017）美姑县不动产权第0000205号国有土地使用权及建筑物的拍卖。事实和理由： 一、美姑县人民法院违法查封和拍卖，严重超标的查封、拍卖。 （一）根据（2015）美民初字第120号《民事调解书》异议人美姑县喻美实业发展有限公司欠申请执行650万元，现已执行了300万元，剩余350万元未执行。 （二）根据美姑县人民法院发布的拍卖公告显示，房屋建筑面积9，625.3平方米，其他商服用地面积18，473.7平方米，评估价为5，485.5万元，起拍价为3，839.85万元，保证金192万元，加价幅度19万元。该拍卖行为已远远超出未偿还债权350万元的价值，属于严重超标的拍卖。 二、美姑县人民法院执行程序违法。 （一）异议人美姑县喻美实业发展有限公司并不是故意拖延履行义务，更不是抗拒执行，而是市场原因引起负债经营，执行程序违反相关法律规定。 1、美姑县人民法院在执行本案过程中，异议人已经主动支付300万元的执行款，仅剩350万元未执行款的情形下，直接对异议人价值5,000万元的房产采取保全措施，导致异议人无法招商、无法与他人进行合作，经营陷入困境。 2、美姑县人民法院没有告知异议人评估结论以及相关的拍卖事宜，也未告知异议人选择拍卖机构，并直接将该土地和房屋进行拍卖。 3、美姑县人民法院在拍卖过程中，用足最高法规定的降价底线，第一拍直接降价30%，最终导致异议人价值5，485.5万元的建设用地和房屋以3，839.85万元的价格拍卖，有可能给异议人造成不可估量的损失。 （二）美姑县人民法院在收到评估报告时以及选择拍卖机构时均未通知异议人，其直接将异议人的财产上网拍卖违反法定程序，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形，应当撤销。 （三）美姑县人民法院执行的（2015）美民初字第120号《民事调解书》系美姑县渝美实业发展有限公司（法人胥某某）与重庆俊鼎建设（集团）有限公司采取在人民法院达成虚假调解协议方式，以骗取美姑县喻美实业发展有限公司（法人邓某某）的财产，其行为已经构成犯罪，据此美姑县人民法院应当中止执行。 1、异议人前法定代表人胥某某代表异议人与申请执行人重庆俊鼎建设（集团）有限公司达成的调解内容中，250万元保证金，400万元为工程款，后异议人法定代表人变更为邓某某，邓某某为此支付了调解协议中的300万元。后经美姑县审计局对该工程审计，最终审计结论为该工程审定价225.4万元，几乎是当年调解协议中的一半，异议人认为异议人时任法定代表人胥某某与申请执行人达成虚假巨额支付调解协议，以骗取公司财物，属于诈骗行为。 2、异议人在执行过程中多次向执行法官提出本案涉嫌诈骗行为，同时也认为执行金额不当，并向美姑县公安局控告胥某某涉嫌合同诈骗罪。据此，因本案涉嫌刑事犯罪，应当予以中止执行，待刑事案件侦查结束后再恢复执行，确定是否继续执行及执行金额。 申请执行人称：美姑县人民法院对异议人的房产和土地查封符合法律规定，异议人长期怠于履行义务，从2015年开始至今已有5年之久，故为了维护申请执行人的合法权益，美姑县人民法院依法进行拍卖是正确的。 本院查明：2015年7月16日，异议人与申请执行人就“渝美大酒店”场坪工程进行决算，并达成决算协议，场坪工程总价、工程款利息、履约保证金等650万元，并约定该款项在2015年7月底付清，如未能付清，按中国人民银行同期贷款利率的3倍支付利息，直至付清为止。异议人未能按时付清款项，故申请执行人于2015年9月16日向美姑县人民法院提出诉讼，请求异议人支付该款项，在审理过程中经美姑县人民法院主持调解，异议人与申请执行人达成如下调解协议：1、被告美姑县渝美实业发展有限公司于2016年1月30日前退还原告重庆俊鼎建设（集团）有限公司的250万元保证金；2、被告美姑县渝美实业发展有限公司于2016年8月30日前给付原告重庆俊鼎建设（集团）有限公司的工程款400万元，美姑县人民法院根据双方当事人的调解协议内容，制作（2015）美民初字第120号《民事调解书》，并送达双方当事人。 另查明：异议人没有履行（2015）美民初字第120号《民事调解书》的内容，故申请执行人重庆俊鼎建设（集团）有限公司于2016年3月16日向美姑县人民法院申请强制执行，在执行过程中，异议人与申请执行人于2016年5月19日达成执行和解协议。异议人于2016年6月6日变更法定代表人，由胥某某变更为邓某某，异议人公司名称由“美姑县渝美实业发展有限公司”变更为“美姑县喻美实业发展有限公司”。2016年9月2日，异议人对申请执行人付款250万元。2017年4月6日，申请执行人向本院申请强制执行剩余款400万元，2017年12月9日执行到位50万元，剩余350万元至今未能执行到位。 再查明：2019年3月21日，异议人变更法定代表人，由邓某某变更为戴明。2019年8月14日，本院依法查封了异议人美姑县喻美实业发展有限公司在四川省凉山彝族自治州美姑县巴普镇巴普村四组房产及土地，房产证号：川（2017）美姑县不动产权第0000205号。2020年6月15日，本院依法拍卖异议人美姑县喻美实业发展有限公司所有的四川省凉山彝族自治州美姑县巴普镇巴普村四组房房产及土地，房产证号：川（2017）美姑县不动产权第0000205号建筑物（面积：9625.3m²）及土地（面积：18473.7m²）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本院对异议人的执行行为是否违法；2、拍卖的房产和土地是否可以分割，是否属于严重超标查封、拍卖；3、拍卖异议人的房产和土地的起拍价是否违法。 争议焦点1：2015年11月10日，异议人与申请执行人在本院的主持下自愿达成调解协议，本院依据异议人与申请执行人的调解协议内容，作出的（2015）美民初字第120号《民事调解书》，并送达双方当事人。达成调解协议后，异议人应当根据诚实信用原则，全面履行自己的义务，但异议人未履行义务后，申请执行人于2016年3月16日向本院申请强制执行。本院受理后，于2016年7月1日，2016年8月31日，2017年12月9日分三次共执行款项300万元，异议人至今尚欠申请执行人工程款及其它款项350万元，异议人美姑县喻美实业发展有限公司未全部履行生效法律文书确定的义务，异议人多次与申请执行人签订《执行和解协议书》，但都未能依约履行自己的义务，也无可供执行的财产。本院依据申请执行人提供的唯一财产线索，于2020年3月30日作出（2020）川3436执恢4号执行裁定书查封了异议人所有的位于四川省凉山彝族自治州美姑县巴普镇巴普村四组，房产证号：川（2017）美姑县不动产权第0000205号房屋及土地，并在拍卖前依法对异议人送达了相应的法律文书并告知了享有的权利和义务，故本院对异议人的执行行为合法。 争议焦点2：本院在启动拍卖程序前，对异议人所有的（2017）美姑县不动产权第0000205号房产和土地进行深入了解，并经有关部门的书面答复，属于不可分割的拍卖情形，主要理由有以下两点： （1）该房产的基本情况：楼层为7层，房屋外墙尚未装修，对内墙也没有进行装修，室内部分隔断未完工，室外工程和安装工程尚未完工，室内安装工程尚未完工，尚无配套设施，未达到“四通”（通电、通上水、通下水、通讯），整体外观一般，不能正常使用，也未达到正常使用状态。 （2）《美姑县自然资源局关于美姑县喻美实业发展有限公司房屋及土地是否能分割的复函》意见，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》和《四川省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（川办发［2020］41号）的相关规定，异议人的川（2017）美姑县不动产权第0000205号的房屋和土地，建议不能分割。 争议焦点3：拍卖前经由异议人选择评估机构，并得出评估总价为5485.5万元，由于考虑到该房产和土地目前条件较差，尚未达到正常使用状态，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”，故本院综合考虑后决定保留价即起拍价为评估价的70%即3839.85万元（5485.5万元X0.7），符合法律规定。 综上，本院根据已发生法律效力的（2015）美民初字第120号《民事调解书》，对异议人所有的川（2017）美姑县不动产权第0000205号的房屋和土地进行查封，并依法拍卖的行为合法。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回异议人美姑县喻美实业发展有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向凉山彝族自治州中级人民法院申请复议。 审判长 阿别拉力 审判员 约其尔者 审判员 阿衣布以 二〇二〇年六月二十九日 书记员 瓦西牛牛 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。