浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初3397号 原告：刘国瑞，男，1960年2月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：周斌、楼家利，浙江一片红律师事务所律师。 被告：龚海玉，女，1958年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：龚关善，男，1963年5月1日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 被告：龚海芳，女，1965年10月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第一、二、三被告共同委托诉讼代理人：黄怀青、谢晓梅，浙江六和（义乌）律师事务所律师。 被告：龚关平，男，1970年11月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告刘国瑞与被告龚海玉、龚关善、龚海芳、龚关平建设用地使用权纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员龚朝龙独任审判，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘国瑞及委托诉讼代理人周斌、楼家利，被告龚海玉、龚海芳及委托诉讼代理人黄怀青（也系被告龚关善的委托诉讼代理人）、被告龚关平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国瑞向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原告刘国瑞与龚景良签订的《房屋买卖协议书》合法有效。二、请求法院依法判令被告协助原告刘国瑞办理位于义乌市占地54平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户到原告刘国瑞名下的转移登记手续。事实与理由：2000年4月16日，原告刘国瑞与龚景良签订《房屋买卖协议书》一份，约定将龚景良坐落于义乌市新马路80号的拆迁安置面积中占地54平方米的建设用地转让给原告，转让金额为25万元。原告依约定向龚景良交付24万元转让款，剩余1万元待转户手续完备时一次性付清。经义乌市人民政府审批，龚景良转让的建设用地安置于义乌市占地54平方米原告处。原告在该地块上出资建成房屋，并占有使用至今。龚景良于2014年10月11日因病死亡，其配偶李金香、被告龚海玉（龚景良之女）、被告龚关善（龚景良之子）、被告龚海芳（龚景良之女）、被告龚关平（龚景良之子）为继承人。龚景良配偶李金香于2018年6月10日死亡，被告龚海玉、龚关善、龚海芳、龚关平为其第一顺位继承人。后原告要求被告协助办理过户变更手续，被告一直未能协助办理。迫于无奈，只能向贵院提起诉讼。请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告为其主张向本院提供的证据： 1、房屋买卖协议书及义乌市银行本票申请书、收条各一份，证明龚景良将占地54平方米的建设用地使用权转让给原告及转让款已经按约支付的事实。 2、义乌市房地产拆迁房屋产权审核表（一）、城镇房屋拆迁用地审批呈报表、公证书各一份，证明位于义乌市地产的所有权人系龚景良、李金香及被告龚关善的事实以及该房地产的拆迁安置情况，其中包含原告从龚景良户中受让的安置于义乌市江东街道江南三区占地54平方米建设用地的事实。 3、建筑工程施工许可证、收款凭证、建设工程竣工验收单、房屋建筑工程质量保修书、平面示意图各一份，证明原告从龚景良处受让的占地54平方米建设用地上的房屋系原告出资建造并且使用至今的事实；现涉案房屋门牌号为义乌市江东街道江南三小区67幢（原义乌市江南三小区22幢）的事实。 4、注销户口证明原件、浙江省火化信息查询、亲属关系说明各一份，证明龚景良于2014年10月11日死亡、其妻子李金香于2018年6月10日死亡，继承人为本案被告的事实。 5、照片一份，证明案涉房屋现门牌号为义乌市的事实。 被告龚海玉、龚关善、龚海芳质证意见： 对证据1，对房屋买卖协议的真实性无法确认，龚景良当时人是在世的，也有文化，会签字。其完全可以自己签字摁印，没有必要由第四被告代理。第四被告也未提供其有权签署该协议的依据，签署时也未通知被告一、二、三。虽然第四被告声称其父母同意，但被告一、二、三不予认可。对收条和本票的真实性予以认可，这钱是由第四被告收取的，并非龚景良收取，其虽然声称与父母共用，被告一、二、三不予认可。 对证据2，真实性无异议，从证据中可以看出，该拆迁安置权益的家庭人口为5人，因此该权益也为5人共有。 对证据3，真实性无异议，但是平面示意图与实际情况并不相符，该处龚景良与楼樟才处36个平方进行了互换。 对证据4，三性均无异议。 对证据5，没有异议。 被告龚关平质证意见：我没有什么意见，就是证据3中平面图有互换。 被告龚海玉、龚关善、龚海芳辩称，首先，房屋买卖协议书是由被告龚关平代签，手印也是龚关平所按，而当时龚景良中风痴呆，脑子不清楚，对龚关平私自以自己的名义签署该协议的行为不知情，更未对其授权。房屋买卖协议上也没有被告母亲的签名。其次，家里其他兄弟姐妹对龚关平私自代龚景良签署房屋买卖协议书的行为也不知情，原告刘国瑞明知签字并非龚景良本人，在龚关平既未征得龚景良同意又未取得其授权，隐瞒其他家庭成员的情况下，仍同意龚关平无权代签与其进行交易，与龚关平存在恶意串通之意，损害第三人的利益，该协议当属无效。最后，该拆迁安置的权益应属于家庭五人共有，龚关平更无权处置其他人的合法权益。综上，房屋买卖协议系无效协议，刘国瑞无权请求被告龚海玉、龚关善、龚海芳协助办理不动产过户登记手续。请求法院查明事实，依法驳回原告刘国瑞的诉讼请求。 被告龚海玉、龚关善、龚海芳为其主张向本院提供的证据： 龚景良的土地证复印件一份，证明龚景良夫妇在世时，案涉不动产的土地证已经登记，不存在龚景良户不配合原告办理不动产登记的事实。 原告质证意见： 没有意见。原告买卖建设用地土地的事情是龚景良夫妇及家里所有成员认可并配合的一个事实，并不是被告所说的并不知晓的情况。 被告龚关平质证意见： 土地证是我去办出来的，办房产证的时候需要交契税，原告没有去交，所以没有办下来。 被告龚关平辩称，房产买卖的时候，位置互换，造房子的时候原告私自改回来，两边房产证做不下来，我一直和原告说，父母还在，早点弄下来，原告还有1万元没有给，我家里钱也紧张。转让给原告的新马路80号拆迁安置的54平方是对的，当时是我去签转让协议的。钱是在我父母这边一起用的，我在父母边上。我当时觉得父母同意，这很正常，父母认可的。父母没有签字，原告也认可的。 被告龚关平为其主张向本院提供的证据： 关于龚景良户房产不予登记的决定复印件一份，证明因为原告没有去交契税，所以登记不下来。 原告质证意见：我需要核实，如果确实需要原告补交契税，我们会补交。房子是指挥部互换的，如果是我要交的钱，我会去交的。 被告龚海玉、龚关善、龚海芳质证意见：对该证据真实性无异议，从这份决定可以看出当时龚景良户已经配合办理过户，土地证在同一时间已经办下来了，该小区其他地区的房产证能办都已经办下来了，龚景良户没有不配合原告办理不动产登记。如果要不配合，土地证也不会办理了，完全是因为原告本人私自互换导致无法进行测绘，进而无法办理相应的房产证，过错在原告本人。 经审理查明，1999年11月10日，义乌市旧城改造暨市民广场建设指挥部（甲方）与龚景良（乙方）签订《义乌市旧城改造暨市民广场建设工程个人垂直房拆迁补偿安置协议书》一份，该协议书载明了以下主要内容：“1、甲方需拆迁红线范围内新马路80号建筑占地面积88.51平方米房屋；2、对乙方被拆迁房屋以土地补偿实行异地安置。其中江东路龚大塘3号侧建筑占地28.8平方米商服房1间，江南三小区建筑占地54平方米住宅1.5间；3、核定被拆迁户在册人口为5人”。庭审中龚关平承认上述协议中“龚景良”签名系其代签。义乌市房地产拆迁房屋产权审核表载明新马路80号的所有权人为龚关善、龚景良，共有权人为李金香；城镇房屋拆迁用地审批呈报表中新马路80号家庭人口一栏载明共5人。2000年1月4日，涉案土地取得了建筑工程施工许可证。2000年4月16日，在见证人见证下，由被告龚关平代龚景良（乙方）与原告刘国瑞（甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，协议载明：“一、双方商定以25万元成交。在2000年4月17日前一次性付给乙方24万元整，其余1万元待转户手续完备时，一次性付清。二、甲方将24万元付给乙方后，协议生效，乙方应提供地块造房的有关手续及办理转户之方便。三、甲方付给乙方的款项已包括乙方在双方协议签订前支付的所有费用。协议签订后，关于地块造房的费用及交易费、税金、转户等费用归甲方负责”。2000年4月17日，被告龚关平代龚景良出具收条收到了上述新马路80号拆迁住房54平方米屋基款24万元整。后原告在上述涉案土地上出资建造了房屋。涉案房屋的地址为义乌市。2002年7月22日，涉案房屋取得了土地使用权，土地使用者登记为龚景良，土地类型为国有划拨，使用权面积为54.3平方米。2003年4月8日，因未补办契税，义乌市房地产管理处对涉案房屋不予登记。另查明，龚景良于2014年10月11日因病死亡，配偶李金香于2018年6月10日死亡，双方父母均先于双方死亡。龚景良、李金香夫妇共生育二子二女即四被告。 本院认为，被告龚关平承认《义乌市旧城改造暨市民广场建设工程个人垂直房拆迁补偿安置协议书》中“龚景良”的签名系其代签，庭审中其他被告对由龚关平代签的事实也没有提出异议，应认定被告龚关平在新马路80号房屋的拆迁安置中有权代表龚景良。涉案54平方米土地使用权转让后已经于2002年7月22日办理了土地使用证，说明龚景良对转让涉案土地使用权是认可的，对办证是配合的，只是由于当时原告未及时补办契税才未办理房产证。综上，被告龚关平代龚景良签订涉案《房屋买卖协议书》的行为应认定系有权代理。涉案土地使用权转让的双方为原告刘国瑞与龚景良，该转让系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。本院认为，基于龚景良与李金香的夫妻关系及与各被告的父母子女关系，且涉案土地使用权转让已有二十年之久，也没有证据证明各被告提出过异议，原告有理由相信龚景良有权转让涉案土地使用权，依法涉案《房屋买卖协议书》对各被告具有法律上的约束力。各被告作为龚景良的继承人，也负有本案相应的协助义务。原告早已支付相应的对价，取得涉案土地使用权后已建成房屋并使用多年，在涉案房屋已可以办理相应不动产权登记的情况下，各被告依法负有协助原告办理涉案不动产登记的义务。被告龚海玉、龚关善、龚海芳提出的被告龚关平无权代理、无权处置、协议无效等主张，依据不足，本院不予支持。被告龚关平提出的因位置互换无法办证的主张，也依据不足，本院不予采信。但从本案情况看，2003年时确实由于原告自身的原因导致涉案不动产证至今未办理，故本案诉讼费用应由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告刘国瑞与龚景良签订的《房屋买卖协议书》合法有效。 二、被告龚海玉、龚关善、龚海芳、龚关平于本判决生效后十五日内办理坐落于义乌市占地54平方米不动产的初始登记手续并协助原告刘国瑞办理将上述不动产过户至原告名下的转移登记手续。 案件受理费6981元，由原告刘国瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚朝龙 二〇二〇年六月九日 书记员  金 丽