湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘01民终1927号 上诉人（原审被告）：长沙润新物业管理有限公司，地址：长沙市天心区竹塘西路79号华银南苑16栋及门楼707房。 法定代表人：刘欣，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：长沙新世纪房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区银盆岭裕招待所二楼。 法定代表人：黄维新，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘**，湖南高新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王添，湖南高新律师事务所律师。 原审第三人：黄闯，男，汉族，1979年6月29日出生，住湖南省长沙县。 上诉人长沙润新物业管理有限公司因与被上诉人长沙新世纪房地产开发有限公司、原审第三人黄闯租赁合同纠纷一案，不服湖南省芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初13252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 长沙润新物业管理有限公司上诉请求：一、撤销湖南省芙蓉区人民法院(2019)湘0102民初13252号民事判决，依法该改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人和被上诉人未签订正式合同，《车位出租协议》系黄闯的个人行为，《车位出租协议》期满后黄闯就后续经营管理应自担责任，上诉人不应该承担后续的管理责任，且该协议排除了业主的合法权益，应该为无效合同；二、被上诉人作为天伦公寓物业管理公司，依法管理天伦公寓地下停车位，一审认定长期占用，进而构成租赁合同系认定事实不清，适用法律错误；三、即使认定双方存在租赁关系，一审法院认定的租金标准明显过高，没有法律依据且显失公平；四、被上诉人自2017年至2019年3月期间未向上诉人主张过权利，其诉请已经超过诉讼时效。 长沙新世纪房地产开发有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、《合作意向》有长沙润新物业管理有限公司法定代表人刘欣和黄闯的签名，《车位出租协议》有长沙润新物业管理有限公司星苑客服务中心公章及黄闯的签名，黄闯一直以星苑客服务中心项目经理与答辩人进行协商，《车位出租协议》期满后黄闯就后续经营管理行为属于黄闯的职务行为，应该由长沙润新物业管理有限公司承担责任；二、双方存在租赁关系，《车位出租协议》合法有效；三、一审法院基于《车位出租协议》约定的试运期满后被答辩人仍占用车位的事实，认定双方之间实际形成租赁合同关系，并无不当，被答辩人应该向答辩人支付租金，一审法院认定的租金标准虽然偏低，但为了减少诉累，答辩人尊重一审判决；四、被答辩人认为本案超过诉讼时效应该在一审中提出，二审中提出法院应不予处理。 黄闯答辩意见与长沙润新物业管理有限公司意见一致。 长沙新世纪房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令长沙润新物业管理有限公司赔付从2017年1月1日至2019年4月1日期间的场地占用费261,072元（以每车位每月222元计算）；二、请求判令长沙润新物业管理有限公司退还预收2019年4月1日后的停车费23,078元，并支付上述两项费用的利息（从2019年4月1日至付清时止）；三、由长沙润新物业管理有限公司承担诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实：湖南银太集团有限公司系长沙新世纪房地产开发有限公司的子公司。2016年5月9日，湖南银太集团有限公司（甲方）与长沙润新物业管理有限公司（乙方）签订《合作意向》，其中约定：“1、甲方委托乙方就天伦公寓地下车库现状进行管理；2、天伦公寓现有停车位42个未售，委托乙方进行出租或出售；3、甲方应对乙方提供车库的产权证复印件，以及车库的其他相关资料，以便乙方对车库管理；……5、乙方在对车库进行运营管理中除成本外，所产生的利润按百分比和甲方进行分配；6、因双方对车库的前期运行情况不清，暂时由乙方前期试运行二个月，甲方对运行情况监督，待双方对车库运行情况清楚后，按实际情况协商细节，签订正式合同……”。乙方有长沙润新物业管理有限公司法定代表人刘欣和黄闯的签名。2016年9月1日，长沙新世纪房地产开发有限公司（甲方）与长沙润新物业管理有限公司（乙方）签订车位出租协议书，其中约定：“1、甲方经公司同意从2016年9月1日至2016年12月30日续试运行租赁；……4、乙方在租赁期内甲方有权对运行情况监督，试运行期满后，双方协商签订正式合同；5、甲方为保证乙方对车库管理提供车库产权复印件（42本）及其他资料（已提供）”。该协议上有长沙新世纪房地产开发有限公司的公章和长沙润新物业管理有限公司中星苑客服务中心公章及黄闯的签名。长沙润新物业管理有限公司中星苑客服务中心是长沙润新物业管理有限公司下属项目部，黄闯系该项目部的负责人。从2016年5月29日开始至2019年12月30日试运营期间，该停车库一直由黄闯负责经营管理。试运营期满后，长沙新世纪房地产开发有限公司未与长沙润新物业管理有限公司或者黄闯签订正式运营合同，因此黄闯就一直运营至2019年3月31日。另外，在试运营期满后的经营期间，长沙润新物业管理有限公司还从中星苑客服务中心抽调一些人来协助黄闯经营管理，黄闯将经营所得用于支付电费和管理人员工资，共计368,377元。2019年3月14日，湖南银太集团有限公司基建房产部以长沙润新物业管理有限公司未支付租金为由催还地下停车库，黄闯于2019年4月1日将该车库退还给了长沙新世纪房地产开发有限公司。之后，长沙新世纪房地产开发有限公司又三次发函给长沙润新物业管理有限公司，要求结算，但是长沙润新物业管理有限公司未予答复，长沙新世纪房地产开发有限公司遂向一审法院起诉。 一审法院认为：黄闯系长沙润新物业管理有限公司中星苑客服务中心项目经理，且在合作意向协议中有长沙润新物业管理有限公司法定代表人刘欣和黄闯的签字，在黄闯经营涉案车库时派出其他人员来管理车库，可见长沙润新物业管理有限公司一直都是知道该情况的，黄闯的行为是履行职务行为，所产生的责任应由长沙润新物业管理有限公司承担。因此，长沙润新物业管理有限公司辩称公司一直未知情，黄闯的行为与公司无关的意见，一审法院不予采纳。另外，长沙新世纪房地产开发有限公司在试运营时已将42个车位交付给长沙润新物业管理有限公司管理使用，因此长沙润新物业管理有限公司辩称只有19个车位的意见，一审法院不予采信。长沙润新物业管理有限公司在试运营期满后一直占用涉案车库，故应向支付长沙新世纪房地产开发有限公司支付相应租金。《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”。本案中，双方试运营期满后未签订正式书面租赁协议，然而长沙润新物业管理有限公司又长期占用涉案车库，因此可以认定双方以其他形式确立了租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，合同生效后，双方当事人就价款未能达成协议的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。根据长沙润新物业管理有限公司出租的车位最低每月租金220元，结合长沙润新物业管理有限公司收取停车费的情况和经营成本，因此一审法院酌情确定长沙润新物业管理有限公司支付长沙新世纪房地产开发有限公司的每车位的租金为每月110元，总租金为：110元/个·月×42个×12月/年×2年+110元/个·月×42个×3月=124,740元。长沙润新物业管理有限公司预收2019年4月1日后的停车费23,078元应予退还给长沙新世纪房地产开发有限公司，但是对于长沙新世纪房地产开发有限公司要求长沙润新物业管理有限公司支付利息的请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决，一、被告长沙润新物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告长沙新世纪房地产开发有限公司自2017年1月1日至2019年4月1日的天伦公寓地下车库的租金124,740元；二、被告长沙润新物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还预收2019年4月1日后的停车费23,078元给原告长沙新世纪房地产开发有限公司。案件受理费5,637元，依法减半收取2,818.5元，原、被告各承担1,409.25元。 二审审理过程中，上诉人提交了五组新证据：证据一《天伦公寓小区临时物业服务合同》，拟证明长沙润新物业管理有限公司依法依约对天伦公寓小区地下停车位进行管理，而非承租；证据二《审计报告》，拟证明黄闯公益管理行为损失115268元，一审法院判决支付黄闯高额租金有违公平；证据三天伦公寓地下停车场概况照片、证据四天伦公寓附近免费停车情况，拟共同证明一审法院未考虑地下停车场存在空置且周围存在免费停车位的情况，要求黄闯支付租金有违公平；证据五水泵照片及淘宝截图，拟证明8台水泵的市场价格为2400元，按照四个月租赁期分摊每月为600元。 被上诉人对上述证据的质证意见为：对于证据一因该合同约定的是物业共用部分，而本案非物业共用部分，火星街道办事处没有管理权限，且合同授权的为清洁管理，而非经营收费；证据二没有关联性；证据三、四无法得知照片地址，且停车位为违法停车位，租赁的33辆小车停车位与空置情况不符；证据五水泵的价格有高有低，无法达到上诉人的证明目的。 原审第三人对上诉人提交的证据没有异议。 经举证质证，本院对以上证据综合认证如下：对证据一、二的真实性、合法性予以认定，但对其关联性不予认定；证据三、四无法达到上诉人的证明目的，本院不予认定；对证据五的三性均不予认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的一致。 本院认为，本案争议焦点一为《车位出租协议》是否有效、双方在试运营期满后是否形成了租赁合同关系；焦点二为黄闯签订《车位出租协议》系个人行为还是职务行为；焦点三为一审认定租金标准是否正确；焦点四为诉讼时效问题。 关于焦点一，《车位出租协议》系上诉人与被上诉人之间签订，且有上诉人长沙润新物业管理有限公司中星苑客服务中心的盖章确认及该项目部项目经理黄闯的签名，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。关于双方在试运营期满后是否形成了租赁合同关系，上诉人与被上诉人虽未能签订正式的租赁合同，但在试运营期间签订的《车位出租协议》中明确约定“试运营期满后，双方协商签订正式合同”。试运营期满后，上诉人就是否签订正式合同未与被上诉人进行过协商，在被上诉人三次发函催促签订正式合同后也未作表示，而案涉停车场在期满后也由黄闯实际经营管理，综上，可以推定双方在试运营期满后形成了事实上的租赁合同关系，对于上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点二，本案《车位出租协议》中有黄闯的签名及长沙润新物业管理有限公司中星苑客服务中心盖章确认，且在该协议履行中及试运营期满后，黄闯一直以星苑部服务中心的负责人身份进行管理，该行为应认定为履行职务的行为，其后果应该由其公司承担。一审法院据此认定由上诉人承担责任并无不当，对于上诉人的该上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点三，一审法院结合本案双方的实际经营情况、经营成本、市场价格等各种因素，按照每月110元的标准计算租金，综合认定总租金为124740元并无不当，本院予以维持。 关于焦点四，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，由于上诉人未提供新证据证明对方的请求权已过诉讼时效，故对该上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人长沙润新物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费5637元，由上诉人长沙润新物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳** 审判员  刘 刚 审判员  徐 成 二〇二〇年六月二十八日 书记员  曾知畅