文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0153民初1552号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路87号，统一社会信用代码91500226753079438B。法定代表人：周阳，总经理。被告：盘如钞，女，1982年3月28日生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）与被告盘如钞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告先辉物业的法定代表人周阳、被告盘如钞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先辉物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付2014年1月至2019年12月期间的物业管理费8683元，二次供水费（水表起度140-止度647）507元，共计9701元；2.判令被告按照每日万分之五支付逾期付款违约金至结清全部物管费止，庭审中，原告明确该项诉讼请求为从2015年1月1日起以上一年的欠费金额1447元为基数按照每日万分之五计算至2019年12月31日，从2016年1月1日起以上一年的欠费金额为基数按照每日万分之五计算至2019年12月31日，以此类推；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是原告所管理的荣昌区启昌·财富广场XX栋XX-X的业主，被告在接收物业时（2012年1月4日）按《物业管理条例》的相关规定与重庆启昌实业房地产开发有限公司签订了《前期物业管理合同》，并约定按建筑面积0.7元/平方米收取物业管理费，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。在原告提供服务期间被告从2014年1月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果，故诉至法院。盘如钞辩称，欠费属实，但盘如钞不承担物业费，也不交违约金，虽然房屋登记在盘如钞及前夫**军名下，但2014年盘如钞与**军离婚，协议约定该房屋由**军所有并一直由他居住，应当由**军承担责任，庭前联系**军称未交物业费原因是房屋漏水。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区启昌·财富广场居民小区的物业服务企业，被告系该小区XX幢XX-X房屋（建筑面积为85.13㎡）的产权所有人之一，该房屋为被告盘如钞与**军共有。2011年1月20日，小区建设单位重庆启昌实业有限公司与原告签订了份《前期物业服务合同》，合同与本案有关的约定为：第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第一种方式：1、包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，按发改委审核标准收费）高层住宅0.70元/月·平方米；日常维修养护费高层0.20元/月·平方米；公共能源费12.50元/月·户；电梯费3-10楼30元/月·户。第八条约定：物业服务费用按季交纳，物业使用人应在每季前二十日内履行交纳义务。第三十五条约定：本合同期限为三年，自2011年1月21日起至2014年1月20日止。第四十二条约定：物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告先辉物业为小区提供物业服务至今，上述合同到期后原告未再证实双方签订了其他书面合同。庭审中，原告明确，违约金请求为从2015年1月1日起以上一年的欠费金额1447元为基数按照每日万分之五计算至2019年12月31日，从2016年1月1日起以上一年的欠费金额为基数按照每日万分之五计算至2019年12月31日，以此类推。另查明，被告盘如钞于2014年11月19日与**军办理了离婚登记，双方离婚协议约定上述房屋归**军所有。上述事实，有房屋登记信息、前期物业服务合同、发改委文件、原告各项相关工作表、服务照片、催收照片等证据及原、被告方的陈述为证，本院依法予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与启昌·财富广场小区建设单位重庆启昌实业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方应当按照合同内容履行各自义务。原告为被告小区提供了物业管理服务，被告作为小区原业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。双方物业服务合同期限届满后，原告实际继续为该小区服务至今，原、被告形成事实物业服务合同关系，故原告请求被告按照原合同约定的标准支付物业服务相关费用的请求，本院依法予以支持。因被告欠付物业服务相关费用，故对原告要求被告支付物业服务相关费用的诉讼请求，本院依法予以支持。被告盘如钞辩称，该房屋经离婚协议约定归**军所有和实际占用，盘如钞不承担相关物业服务费用及违约金，应当由**军支付的辩解意见，本院认为，不动产所有权以登记为准，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案涉案房屋登记在**军及被告盘如钞名下，对外依法应当由**军及被告盘如钞承担相应权利义务。涉案房屋登记在**军及被告盘如钞名下，虽然二人离婚协议约定的房屋产权归属，但该协议系二人的内部协议，房屋所有权未经转移登记并未发生变更，盘如钞仍然是该房屋的登记权利人之一，故原告要求被告盘如钞承担支付物业服务相关费用的请求并不违反法律规定，对被告盘如钞的前述辩解意见，本院依法不予采信。**军及被告盘如钞之间对房屋权利有明确约定，可在依法对外承担责任后另行处理。对原告请求的各项费用，本院依法评判及确认如下：1、物业服务费，原告请求为2014年1月至2019年12月期间4290.55元（0.7元/平方米/月×85.13平方米×72月），原告请求不超出合同约定，本院依法予以支持。2、日常维修养护费，原告请求为2014年1月至2019年12月期间1123.72元（0.2元/平方米/月×85.13平方米×72月），原告请求不超出合同约定，本院依法予以支持。3、公共能源费，原告请求为2014年1月至2019年12月期间900元（12.5元/月×72月），原告请求不超出合同约定，本院依法予以支持。4、电梯费，原告请求为2014年1月至2019年12月期间2880元（40元/月×72月），原告请求不超出合同约定，本院依法予以支持。5、二次供水费，原告请求为2014年1月至2019年12月期间507元，但原告并未举示证据证明双方对二次供水费有明确约定，亦未对被告房屋的实际用水量进行证明，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。以上费用共计9194.27元。关于原告要求被告从2015年1月1日起以上一年的欠费金额1447元为基数按照每日万分之五计算违约金至2019年12月31日，从2016年1月1日起以上一年的欠费金额为基数按照每日万分之五计算违约金至2019年12月31日，以此类推的诉讼请求，因物业服务合同中对违约金有明确约定，但原告举示的前期物业服务合同已经于2014年1月20日到期，2014年1月20日后的相关费用并无关于违约金的书面约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法支持为被告以2014年1月20日前的欠费金额77.81元为基数，从2015年1月1日起按照每日万分之五的标准向原告支付违约金至2019年12月31日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告盘如钞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市先辉物业管理有限公司2014年1月至2019年12月期间的物业服务费、日常维护费、电梯费、公共能源费共计9194.27元，并以77.81元为基数，从2015年1月1日起按照每日万分之五的标准向原告重庆市先辉物业管理有限公司支付违约金至2019年12月31日止；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告盘如钞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计71元，由被告盘如钞负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 叶波二〇二〇年六月十六日法官助理 龙飞书 记 员 罗洋