河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初29076号原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司，住所地荥阳市中原西路与飞龙路交叉口创新创业综合体研发中心1605室。法定代表人马莉娟，总经理。委托代理人杨荧荧，该公司员工。被告（反诉原告）李发强，男，1986年6月4日出生，汉族，住河南省原阳县。原告深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司与被告李发强以及反诉原告李发强与反诉被告深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉裁程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司（以下简称彩生活物业公司）委托代理人杨荧荧、被告（反诉原告）李发强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司诉称：原告是祝福红城二期小区的物业服务企业，被告是祝福红城二期小区21幢323号业主。2016年的《前期物业管理服务协议》及《物业管理服务协议》约定物业管理服务费标准为每月每平方米1.85元，并对原告提供物业服务及被告支付物业服务费等事项进行了约定。现原告已提供优质物管服务，但自2017年1月起被告一直拖欠物业服务费，经原告多次催要未果。故请求判令：1、被告向原告支付2017年1月至2019年6月期间的物业管理费共计6987.18元；2、被告向原告支付2017年1月至2019年6月期间所欠物业管理费的违约金2832.16元（违约金以当月所欠物业管理费为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月计算至实际付清之日）。被告李发强辩称：物业不作为，我没有交物业费的原因如下：1、没有享受到合同内约定的服务，小区整体卫生差、垃圾成堆无人打扫、未按照物业管理条例公示服务标准、房屋质量问题反复报修无人处理；2、公共区域照明设施及绿化未维护、步梯台阶损坏钢筋裸露；3、公共区域照明、绿化未维护，未按物业服务标准进行养护；4、公共区域多处下水道没盖，儿童设施塑胶地面破损，设备设施维护不及时，存在安全隐患；5、公共区域强电箱和高压井门敞开不锁，存在安全隐患；6、墙体瓷砖损坏未修复；7、快递三轮车堵在楼栋进出口，限制充电金额；8、楼栋门禁自入住至今一直未安装维修；9、地下车库常年积水，一直缴纳车位管理费，但积水及卫生无人打扫；10、小区安保设施形同虚设；11、消防设施损坏严重，交房至今部分消防水带未连接到消防管道，消防设施未验收合格；12、地面广告、电梯广告、大门上广告和每年的收支情况未向业主公布。上述问题给业主带来了很多安全隐患，物业均未严格履行义务，严重损害了业主的利益。反诉原告李发强反诉称：反诉人与被反诉人于2016年1月1日签订物业服务协议，约定物业管理服务费标准为1.85元每平方米每月，并明确了物业服务的标准和事项。我在2016一次性支付了一年的物业费，可是始终没有享受到合同约定的服务。小区整体卫生差、照明设施未维护、步梯台阶损坏且钢筋裸露，导致被绊倒摔伤。花台等绿化未维护、多处下水道没有盖、雾化器管子多处裸露在外、电箱和高压电井门敞开不锁、建筑垃圾堆积如山不清理、墙体瓷砖损坏未修复、快递三轮车天天堵在楼栋进出口、不给充电和限制充电金额、楼栋门禁从入住至今一直未安装维修、小区电梯广告及地面广告的每年收支情况未向业主公布、楼梯下面大便成堆。地下车库每年夏天积水严重，我的爱车每年夏天都在水里泡着，导致轮胎开裂严重必须更换，我一直在缴纳车位管理费，可车位积水和车位卫生从来没人打扫过。负一楼电动车电瓶经常被偷，我的电瓶也被盗了。小区安保形同虚设，除了小区正常的三处进出口外，还有10余处临街商户私自开后门可直通小区，给业主财产安全带来了很大隐患。小区消防设施损坏严重，消防设施未验收合格。以上问题给反诉人带来了很多麻烦和安全隐患，业主曾多次给物业反应，物业均未严格履行义务，严重损害了业主的利益。故请求判令：1、反诉被告严格按照合同约定履行物业服务义务；2、反诉被告支付电瓶被盗费、更换汽车轮胎费、退还车位管理费共计2950元。反诉被告彩生活物业公司辩称：我公司按照物业合同履行义务，但被告没有按合同交纳物业费。我公司没有收取电动车停车费，合同也未约定，被告称电瓶丢失应报警处理。被告所说的漏水、地下室积水、地下室板墙渗水，是因为当时在质保期内，开发商没有维修，只有我公司进行了维修。如果后期需要大维修，需要动用维修基金。车位费部分，按照协议约定我公司只负责清洁和照明。故请求驳回反诉原告的第二项反诉请求。经审理查明：2016年1月2日，彩生活物业公司作为甲方，李发强作为乙方，签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：本物业名称为祝福红城，房屋类型为住宅，坐落位置为21-2-323，建筑面积为126.24平方米。乙方交纳费用时间从开发商通知的业主入住之日起，住宅按建筑面积每月每平方米1.85元，每次交纳费用时间为当月10日前。室内车位月管理费为每辆40元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至乙方交纳全部费用之日止。该协议并对物业管理服务内容、物业管理服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。2016年1月2日，李发强向原告出具承诺书一份，确认已详细阅读祝福红城临时管理规约，同意遵守该临时管理规约。现彩生活物业公司请求李发强支付物业服务费，双方协商未果，遂引发本案纠纷。以上事实，有彩生活物业公司提交的前期物业管理服务协议、承诺书、交房通知书、消防安全责任书各一份、照片、工作联系函、公共区域费用票据一组、李发强提交的照片一组、视频材料一份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：彩生活物业公司与李发强签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方均应依约履行各自义务。根据彩生活物业公司提交的证据，可以确认其提供有相应物业管理服务，故李发强作为该小区业主，应履行《前期物业管理服务协议》所约定的义务，向彩生活物业公司支付物业服务费。该协议约定的物业服务费收费标准为1.85元每月每平方米，李发强房屋面积为126.24平方米，其每月应交纳的物业费为233.5元，其自2017年1月起未再交纳物业服务费，故对彩生活物业公司请求其支付自2017年1月至2019年6月期间物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。经计算该费用为7005元，彩生活物业公司请求6987.18元，不超出范围，本院予以支持。李发强称小区物业管理不完善、公共区域未按时进行维修，并提交有视频及照片一组。该组照片及视频所显示内容并不足以证明李发强不需交纳物业费，但也体现出该照片及视频拍摄当时彩生活物业公司的物业服务存在有需完善之处，故对彩生活物业公司的违约金请求，本院不再予以支持。李发强提起反诉，请求彩生活物业公司严格按照合同约定履行物业服务义务。李发强该反诉请求虽不具体明确，但彩生活物业公司作为该小区物业服务企业，应按《前期物业管理服务协议》履行自身义务。李发强请求彩生活物业公司支付电瓶被盗费、更换汽车轮胎费、退还车位管理费共计2950元。因其提交的证据并不足以证明其该反诉主张及所请求数额，故对其该反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告李发强于本判决生效后10日内，支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司物业服务费6987.18元。驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。驳回反诉原告李发强的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告负担。反诉案件受理费25元，由反诉原告负担。本判决为终审判决。审判员 汪 涛二〇二〇年六月十五日书记员 席雨珂