安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1757号上诉人（原审被告）：邹光珍，女，1942年9月23日出生，汉族，住安徽省固镇县。上诉人（原审被告）：王士银，男，1978年7月16日出生，汉族，住安徽省固镇县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王新武，安徽百济律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郭宏保，安徽百济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王思凤，女，1944年12月7日出生，汉族，农民，住安徽省固镇县。委托诉讼代理人：张道培（王思凤儿子），男，1970年6月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：张伟伟，安徽南山松律师事务所律师。原审被告：王泗华，男，1969年11月17日出生，汉族，住安徽省固镇县。原审被告：王士仁，男，1972年10月25日出生，汉族，住安徽省固镇县。原审被告：王荣艳，女，1979年7月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人邹光珍、王士银因与被上诉人王思凤、原审被告王泗华、王士仁、王荣艳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省固镇县人民法院（2019）皖0323民初2508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹光珍、王士银上诉请求：撤销原审判决，依法改判王天明与张跃德、王思凤签订的购房协议书无效，撤销邹光珍、王士银协助王思凤办理过户登记手续的判决；诉讼费用由王思凤承担。事实和理由：案涉房屋属于王天明、邹光珍夫妻共同所有。一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审王思凤提供的购房协议书和收到王思凤3500元的收条，都不是王天明亲笔签字。2、如果真有房屋买卖，王天明出售房屋没有征得邹光珍同意和追认，也应认定无效。3、王思凤没有确切证据证明将房款交付给了王天明。故王思凤与王天明不存在房屋买卖，也没有证据证明付清房款，邹光珍也不知道卖房子的情况，也没收到房款，房屋买卖协议不存在。王思凤辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，邹光珍、王士银的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。涉案购房协议合法有效，邹光珍、王士银主张无效超出审理范围依法应当予以驳回；证人蒋某接受邹光珍丈夫王天明特别授权，出售房屋后，王天明交付房屋和产权证的行为，视为认可本次交易，符合交易习惯，购房协议书合法有效，邹光珍、王士银辩称王天明签名非亲笔书写，协议无效，依法不应予以采纳。根据最高法关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。王思凤支付了全部购房款，王天明履行了交付义务，涉案房屋的所有权依法已转移给王思凤，邹光珍、王士银应当协助王思凤办房屋过户登记手续。上诉人邹光珍代理人王泗华以及王士银在一审庭审中均陈述知道房子已经卖出，愿意协助过户，其他一审被告均未表示异议，视为默认此节事实。现在邹光珍、王士银称没有听讲房屋买卖的事实，与此前的陈述完全相反，依法应当以邹光珍、王士银一审当庭陈述作为定案依据。2010年4月10日，王天明和王思凤丈夫张跃德当面自愿达成购房协议书，以总价83000元出售涉案房屋，蒋某、刘力军系见证人，当月20日，张跃德支付购房款81000元（占全部购房款96%），王天明交钥匙完成交付，口头协议尾款等产权证办下后付清。2013年8月7日，涉案房屋产权登记在王天明名下，当月27日，王思凤结清尾款和面积，差款计3500元。此时王天明交付房屋产权证原件，如今王思凤在涉案房屋居住长达10年之久，形成一个完整的证据链，足以证明房屋买卖协议真实存在，王思凤付清购房款的事实。综上，王思凤如约付清全部购房款，邹光珍、王士银依法应当及时履行购房协议的附随义务，立即协助办理过户手续。原审被告王泗华、王士仁、王荣艳未做答辩。王思凤向一审法院起诉请求：1、请求确认王思凤与王天明签订的房屋转让协议有效，责令邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳履行房屋转让过户义务；2、邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王思凤与张跃德（2011年过世）系夫妻关系，邹光珍与王天明（2014年过世）系夫妻关系，邹光珍与王天明共生育子女四人，分别为儿子王泗华、王士仁、王士银及女儿王荣艳。王天明通过居间介绍人蒋某于2010年4月10日将其所有的位于固镇县城关镇阳光小区3#楼1单元104室44.7㎡的房屋一套卖给张跃德和王思凤，双方约定交易价格83000元。张跃德于协议签订当日支付王天明购房款81000元，王天明收到房款81000元后将房屋交付给张跃德使用。后该房屋办理产权证时，经测量，实际面积为46.48㎡，需补缴差款1501元。王思凤于2013年8月27日将该差款连同购房尾款2000元一并支付给王天明，并由蒋某作为经办人向王思凤出具了3500元的收条，王天明于当日通过蒋某将房屋产权证交付给王思凤，王思凤亦于当日向王天明出具了收到产权证的收条。该房屋自交付后一直由王思凤及其家人使用至今，房屋产权证书亦由王思凤持有至今。现王天明与张跃德均已过世，王天明妻子邹光珍及其儿子王泗华、王士仁、王士银、女儿王荣艳以不清楚当时交易具体情况为由，未协助王思凤办理过户手续，但明确表示如果王思凤能够证明已经支付全部房款便愿意配合办理过户手续。一审法院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，王思凤及其丈夫张跃德购买王天明所有的房屋，在买方支付购房款后，卖方应当按照约定交付房屋并协助办理过户手续。根据王思凤提供的证据，买卖双方通过居间介绍人蒋某进行交易，证人蒋某的证言能够证实买卖双方已经达成了房屋买卖协议，且协议约定的主要内容与王思凤提交的书面购房协议内容一致。蒋某系买卖双方的居间介绍人，与王天明、张跃德均系同事关系，且均无其他利害关系，其作为房屋买卖过程的参与人，证言内容相对客观真实，予以采信。王思凤提交的张跃德农业银行账户交易信息，能够证明买卖协议达成当日（2010年4月10日）张跃德取现81000元，对此证据予以采信。案涉房屋的房产证办理时，因房屋实际面积大于约定的面积，王思凤于2013年8月27日将该差款连同购房尾款2000元支付给王天明，王天明房屋产权证交付给王思凤，该事实有收条及证人蒋某的证言为证，能够证明王思凤的陈述符合实际情况，予以采信。根据王思凤的陈述及证人蒋某的证言，能够证实王天明收到81000元房款后便将房屋交付给张跃德及王思凤，由王思凤及其家人使用至今，且王思凤一直持有房屋产权证、固镇县城市建设投资有限公司缴费通知单及收据原件至今。庭审中，邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳均以王思凤无法直接证明其已经支付全部房款给王天明为由，认为不应当支持王思凤的诉讼请求。因邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳均未直接参与案涉房屋的买卖过程，对交易情况不知情，且均未提交充分的证据否定王思凤主张的真实性。一审法院认为，对交易的不知情并不能否定交易的真实存在，综合王思凤提交的证据及双方陈述的事实，王思凤的陈述更符合客观真实情况，一审法院对此予以采信。综上分析，王思凤已经支付全部购房款，且案涉房屋已经交付由王思凤使用，因卖方王天明现已死亡，邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳作为王天明第一顺序继承人，在未明确放弃继承权的情况下，对王天明承担的合同义务有协助继续履行义务，且邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳明确表示：如果王思凤能够证明已经支付全部房款便同意将房产过户给王思凤。因此，邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳有义务协助王思凤办理房产过户登记手续。针对王思凤的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳在固镇县城关镇阳光小区3#楼1单元104室房屋（固房地权证城关镇字第××号房地产权证登记的房产）符合办理过户登记手续的情况下，十五日内协助王思凤办理过户登记手续。案件受理费减半收取938元，由邹光珍、王泗华、王士仁、王士银、王荣艳负担。二审期间，邹光珍、王士银未提交新证据。王思凤向本院提交刘力军书面证言一份并申请刘力军出庭作证。刘力军庭审陈述：其与王天明原系同事关系，王天明委托蒋某卖房子，因为其也住案涉房屋小区，所以蒋某问有没有要买房子。后来我听沈老师说有要买房子，就和蒋某说了，蒋某带着王天明与买房人到案涉房屋内谈好价格83000元并签订了购房协议，当时在场的人有蒋某、王天明、刘力军、买房人，蒋某让我作为证人在上面签字，王天明当时让蒋某帮他代签购房协议。后来蒋某跟我说钱已经给了王天明了，房产证也给了买房人。王思凤质证意见：对证人证言无异议，与王思凤提交的其他证据形成证据链，可以证明购房协议合法有效，且王思凤已支付全部购房款。邹光珍、王士银质证意见：证人证言不应采信。王天明是初中文化，文化程度较高，熟知交易习惯，合同签订与刘力军陈述不符。本院认证意见：刘力军的证言与王思凤一审提交的证据及蒋某的证言相互印证，本院对该证言予以采信。邹光珍、王士银对一审法院查明“王天明通过居间介绍人蒋某于2010年4月10日将其所有的位于固镇县城关镇阳光小区3#楼1单元104室44.7㎡的房屋一套卖给张跃德和王思凤，双方约定交易价格83000元。”、“张跃德于协议签订当日支付王天明购房款81000元，王天明收到房款81000元后将房屋交付给张跃德使用。”、“王思凤于2013年8月27日将该差款连同购房尾款2000元一并支付给王天明，并由蒋某作为经办人向王思凤出具了3500元的收条，王天明于当日通过蒋某将房屋产权证交付给王思凤，王思凤亦于当日向王天明出具了收到产权证的收条。”有异议，对一审法院认定其他事实无异议。王思凤对一审查明“张跃德于协议签订当日支付王天明购房款81000元”有异议，支付购房款时间是2010年4月20日。对一审法院查明其余事实无异议。本院对双方当事人均无异议的一审法院查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是邹光珍、王士银是否负有协助王思凤办理案涉房屋过户登记手续的义务。关于王思凤与王天明是否存在房屋买卖合同关系的问题。首先，根据王天明之子王泗华、王士银在一审开庭期间陈述，其知道王天明已将案涉房屋已经卖出，只要王思凤拿出支付房款的手续，就愿意协助过户。其次，王思凤提供的购房协议书，虽王天明签名并非本人签名，但该协议书中中间人蒋某、刘力军均出庭作证，证明案涉房屋买卖的事实。再次，案涉房屋王天明已交付王思凤居住使用长达十余年，且案涉房屋产权证原件、后期交纳拆迁补偿差价款票据原件也一直交由王思凤保管。故综合以上分析，王思凤与王天明之间存在房屋买卖合同关系。邹光珍、王士银上诉辩称，王天明与王思凤之间不存在房屋买卖合同关系，与事实不符，本院对该辩称不予采信。关于王思凤是否已经实际支付购房款问题。首先，案渋购房协议约定，房款一次性付清后交房，付款时间2010年4月20日。王思凤一审期间提交其丈夫张跃德的中国农业银行存折，该存折载明2010年4月20日取现81000元。其次，根据中间人蒋某、刘力军的陈述，其作为中间人见证了王思凤、张跃德将案涉房款交付给王天明。再次，根据王天明之子王泗华一审庭审陈述，付房款81000元的时候其在场。上述证据形成完整的证据链，可以认定王思凤已交付全部购房款。邹光珍、王士银一审陈述只要王思凤支付全部房款，就愿意配合办理过户登记手续，故一审法院判决邹光珍、王士银协助办理过户登记手续，具有事实和法律依据。综上所述，邹光珍、王士银的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由邹光珍、王士银负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月十九日法官助理王海燕书记员李亦琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。