广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8297号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社，住所地广州市白云区松洲街松北村榕桥街9号之一。法定代表人：叶永洪，该社社长。委托诉讼代理人：王井云，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍俊鹏，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州艾克森贸易有限公司，住所地广州市白云区罗冲围增槎路322号商铺。法定代表人：邓庆桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：林莉，广东格林律师事务所律师。上诉人广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社（以下简称松北村四社）因与被上诉人广州艾克森贸易有限公司（以下简称艾克森公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初20322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人松北村四社上诉请求:1.撤销一审判决第二项，改判艾克森公司向松北村四社返还位于广州市白云区增槎路322号之一（松北村地段东街2号至高架桥边南）的场地；2.变更一审判决第一项，改判艾克森公司向松北村四社按每月307452元标准支付自2018年12月31日起至返还场地之日止的场地占用费；3.艾克森公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、松北村四社是涉案场地所有权人，涉案租赁合同依法无效，艾克森公司应将占用的场地全部返还给松北村四社。一审法院对于松北村四社场地返还的诉请不予处理于法不符，且严重损害了松北村四社的合法权利。二、评估报告确定涉案场地占用费标准为每月307452元，法院应据此作出判决。一审法院酌情的占用费标准缺乏依据。另外，一审法院仅处理2019年12月3日之前的占用费，导致松北村四社的合法权益无法得到保障。三、一审法院参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》，属于适用法律错误，无法定分止争，且侵害了松北村四社的合法权益。综上，松北村四社上诉请求二审法院依法改判。被上诉人艾克森公司二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、松北村四社上诉请求返还土地及上盖物业势必涉及上盖建筑物合法性以及是否保留使用、是否需要补偿、补偿标准等问题，均应由行政机关先行处理决定。在行政机关未作出处理决定之前，松北村四社的诉请不属于法院受理范围。另外，广东三级法院均有生效裁判驳回要求处理土地及上盖建筑物的诉请。一审法院对松北村四社要求交还场地的诉请未作处理，并无不妥。松北村四社完全可在行政部门处理后，再诉诸法院调处因履行租赁合同产生的民事权益争议。二、一审法院对于场地占用费标准的认定，符合法律规定及司法判例。涉案土地上盖物均由艾克森公司出资兴建，非为松北村四社所有。松北村四社要求艾克森公司向其支付上盖建筑物的占有使用费，缺乏法律及事实依据。三、一审法院未对返还场地问题进行处理，在此情况下，对于涉案场地的占用费应该支付到什么时候的问题，不属于一审法院受理及调处范围。一审判决作出后，艾克森公司也一直按照租赁合同约定标准向松北村四社支付了场地占用费。目前，除了2019年1月、2月之外，艾克森公司已支付场地占用费至2020年4月，每月按照125400元的标准计付。松北村四社于2019年4月30日诉至一审法院，请求判令：1.艾克森公司立即向松北村四社交还位于广州市白云区增槎路322号之一（松北村地段东街2号至高架桥边南）的场地；2.艾克森公司向松北村四社支付逾期腾场占有使用费（场地占有使用费标准307452元/月，支付期间自2018年12月31日起至艾克森公司向松北村四社实际交还全部场地之日止）；3.艾克森公司向松北村四社赔偿经济损失（律师费）人民币85000元；4.艾克森公司向松北村四社支付垃圾处理费4800元/月，从2019年3月1日至艾克森公司实际交还场地之日止；5.艾克森公司承担本案全部诉讼费用。艾克森公司反诉请求法院判令：1.松北村四社支付艾克森公司因涉案租赁场地合同无效而赔偿投入损失7600147元（评估价格的60%）；2.由松北村四社承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：1998年4月6日，原广州市白云区松洲街螺溪村第十经济合作社（现名称为广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社，即本案松北村四社）作为出租人（甲方），艾克森公司作为承租人（乙方），双方签署了《场地租赁协议书》，约定：甲方同意把坐落在广州市增槎路、松北村地段东街2号至高架桥边，面积10400平方米，以上场地（原旧铺位）乙方承租由乙方出资兴建，按新规划建成二层商铺，乙方愿意承租。甲乙双方议定上述场地期限为15年，由1998年4月1日至2013年3月31日止，租金1998年至2010年共两年，每月每平方米租金为15元，从第三年起每三年递增15%。甲方在收到乙方预付租金叁拾伍万元后，在二天内通知原旧商铺搬出，在二个月内把该地段交由乙方拆建。租赁期届满，铺内可移动物部分属乙方所有，不可移动的附着物归甲方所有，不得拆除。租赁期届满，甲乙双方未续订或者解除协议的，属于乙方责任逾期交出房屋的限期迁出，和补交占用期间租金外，甲方还有权按占用期间和补交占用期间租金外，甲方有权按占用期间月租总额，每月加百分之二十违约金。等等。2003年12月25日，上述双方当事人签署了《场地租赁合同》，约定：一、甲方同意把坐落在广州市增槎路松北村地段东街2号至高架桥边南的土地出租给乙方作经营货运之用。每月租金为人民币95000元。二、租赁期限为15年，即从2004年1月1日至2018年12月30日止，期满后在同等条件下可优先考虑租给乙方。租赁期间，每五年为一期，首期不递增，第二期在原基础上递增10%，第三期在原基础上递增20%。三、在租赁期间，如遇国家征用土地、拆迁补偿，物业补偿90%归乙方所有，10%甲方办理手续费，另土地补偿全部归甲方所有。期满后如乙方不续签或无故中途离场，全部物业归甲方所有等等。艾克森公司承租涉案场地期间，在涉案场地上出资建设了仓库、商铺等建筑，相关建筑未经规划报建。艾克森公司将其中大部分建筑转租给多户小租户使用，少部分场地由艾克森公司自用。2018年10月开始，松北村四社通过通知、律师函等方式，通知艾克森公司，双方签署的《场地租赁合同》在2018年12月30日到期后，松北村四社将收回租赁物业，并将租赁物业放在政府“三资”平台上公开招租，艾克森公司若有意续租可参加公开竞投程序。后因艾克森公司拒绝交回涉案场地故成讼。根据双方当事人申请，一审法院委托广州市安衡价格事务所有限公司对涉案场地自2018年12月31日至评估当日的市场月租金价格进行评估，并对涉案场地上建设的仓库、商铺、道路、水泥地面、排水设施、配电设施、供水设施、消防配套设施等建筑物业于现场勘查当天的残值进行评估。广州市安衡价格事务所有限公司于2019年11月7日作出穗安价鉴[2019]ZC071号《关于广州市白云区增槎路322号之一场地市场租金、地上建筑物及配套设施残值价格评估结论书》（以下简称《价格评估结论书》），评估结论为涉案场地（建筑物及空地）在2018年12月31日至2019年9月6日的月平均租金为307452元。涉案场地地上建筑物及配套设施残值评估现值为12666912元。为进行上述评估鉴定，松北村四社预交鉴定费16280元，艾克森公司预交鉴定费162916元。本案审理过程中，一审法院发函至广州市规划和自然资源局白云区分局查询涉案场地的规划及用地手续情况。2019年7月31日，该局复函称：一、该地块大部分已进行集体土地所有权登记，权利人为广州市白云区松洲街松北经济联合社农民集体。二、该地地段在2003年至今的土地利用总体规划均规划为建设用地；该地块在2004年、2006年至2018年控制性详细规划导则和现行控规中均控制为村预留发展用地、粪便垃圾处理用地、生产防护绿地和道路用地。三、该地块2004年至2005年土地利用现状含有农用地及建设用地，2006年至2017年土地利用现状均为建设用地。四、该地块部分涉及《建设用地规划许可证书》（穗规地证字〔1998〕第438号），用地单位为广州市自来水公司；该地块暂未取得《建设用地批准书》；该地块尚未查到农转用批复文件。另查明，一审审理过程中，松北村四社明确其并不需要涉案场地上的小租户实际腾退，只要求收回涉案场地的经营管理权，同时要求艾克森公司将其实际占用的场地腾退交还给松北村四社。截至2019年12月27日，双方当事人确认，艾克森公司按照双方《场地租赁合同》约定的最后一个月的租金标准即125400元/月向松北村四社支付了自2018年12月31日起10个月的租金。松北村四社提交民事委托代理合同、律师费发票拟证明其为本案诉讼聘请律师并支付律师费85000元。艾克森公司对于上述证据的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议。松北村四社还提交了广州市白云区松洲街松北村经济联合社向艾克森公司开具收费项目为联社垃圾费，收费时间为3-10月，金额为每月4800元的收据，以及松北村四社向艾克森公司的发出的通知，通知的主要内容为：从2019年3月1日开始，松北工业区的垃圾不再由广州市环卫公司负责，改由松北经济联合社聘请的绿心公司承包环境卫生工作，垃圾费收取单价为0.3元/平方米。艾克森公司占地面积为16000平方米，垃圾费为4800元/月。月初收取当月即次月两个月费用。艾克森公司对于上述证据的三性不予确认。松北村四社确认就垃圾处理费的收取其与艾克森公司还在协商，艾克森公司尚未同意向其支付垃圾处理费。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”第四十四条第一款：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。松北村四社与艾克森公司于1998年4月6日签订的《场地租赁协议书》和2003年12月25日签订的《场地租赁合同》约定松北村四社将涉案场地出租给艾克森公司建设商铺及经营货运之用。经一审法院向国土规划部门调查核实，涉案地块利用现状为建设用地，但该地块未曾取得农用地转用批复及建设用地批准书，即该地块未被相关行政部门批准为建设用地使用，艾克森公司在未取得建设工程规划许可证的情况下在涉案地块上进行非农建设，参照《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第1条和第3条的规定，当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系的，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。本案中松北村四社诉讼请求中要求艾克森公司向其支付占有使用费、赔偿经济损失（律师费）、支付垃圾处理费的诉讼请求不涉及违法用地或非法建筑，该部分诉讼请求一审法院予以审理。松北村四社与艾克森公司之间就未被相关行政部门批准为建设用地使用的土地签署的《场地租赁协议书》、《场地租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。虽合同无效，然艾克森公司实际使用涉案场地至今，理应将占用涉案地块所获得的利益返还给松北村四社，故松北村四社要求艾克森公司向其支付场地占有使用费应予支持。关于场地占用使用费的标准，松北村四社现主张艾克森公司按照《价格评估结论书》所评定的每月307452元的标准支付场地占有使用费，对此一审法院认为《价格评估结论书》所评定的月租金标准实际为涉案场地上的建筑物及空地的租金标准，由于涉案场地上的建筑物属于艾克森公司投资建设，松北村四社要求艾克森公司承担涉案场地上建筑物的占有使用费理据不足，一审法院不予支持。涉案场地的占有使用费可参照《场地租赁合同》约定的租金标准进行计算。根据《场地租赁合同》第二条的规定，涉案场地的租金每五年为一期，首期不递增，第二期和第三期在原基础上分别递增10%和20%，故参照双方关于每五年递增10%的约定，一审法院酌情认定按照《场地租赁合同》约定的最后一期租金标准上浮10%即按照137940元/月（125400元/月×110%）的标准支付2018年12月30日之后的场地占用费。因本案庭审辩论终结之日为2019年12月3日，本案仅处理庭审辩论终结之日前的场地占用使用费，场地占用费合计281138.71元[137940元/月×11月+137940元/月÷31天×4天?－125400元/月×10月]。庭审辩论终结之日以后即2019年12月3日以后的场地占有使用费，松北村四社可视情况另案主张，本案中不予调处。对于松北村四社主张的律师费85000元，该费用并非双方合同无效导致的必然损失，一审法院对松北村四社的该项诉讼请求不予支持。对于松北村四社主张的垃圾处理费，由于松北村四社与艾克森公司对于该笔费用的负担并未达成一致意见，松北村四社的该项诉讼请求一审法院不予支持。松北村四社要求艾克森公司向其交还涉案场地的诉讼请求，以及艾克森公司要求松北村四社赔偿其地上建筑物的残值损失的反诉请求已涉及违法用地或非法建筑，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，违法用地和非法建筑应当由相关政府行政主管部门，对于地上建筑物根据不同的情况采用限期拆除（或改正）、没收实物或违法所得、采取改正措施消除影响等方式进行处理。鉴于上述事项的审查属于政府行政主管部门职权范围，在政府行政主管部门作出审查处理前，法院难以对上述纠纷进行审查处理，故本案双方当事人可在行政主管部门对涉案土地及地上建筑物、构筑物作出处理后，再就上述争议申请人民法院调处。据此，一审法院对松北村四社要求艾克森公司向其交还涉案场地的诉讼请求，以及艾克森公司要求松北村四社赔偿其地上建筑物的残值损失的反诉请求裁定驳回起诉，并退还该部分诉讼请求的诉讼费，一审法院对此不再另行制作裁定书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第四十四条第一款、第六十三条、第七十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项之规定，一审法院于2020年1月6日判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，广州艾克森贸易有限公司向广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社支付场地占用费281138.71元；二、驳回广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费36130元，由广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社负担30613元，广州艾克森贸易有限公司负担5517元；反诉受理费32500元，退还广州艾克森贸易有限公司。评估费179196元，由广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社负担16280元，广州艾克森贸易有限公司负担162916元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院认为，一审法院认定涉案《场地租赁协议书》《场地租赁合同》无效，并驳回松北村四社一审要求艾克森公司赔偿律师费、垃圾处理费的诉请，双方均无异议，不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合松北村四社的上诉主张及艾克森公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、关于松北村四社要求艾克森公司返还场地，应否支持；二、关于场地占用费标准及判决计付截止时间的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于松北村四社要求艾克森公司返还场地的问题。松北村四社与艾克森公司于1998年4月6日签订的《场地租赁协议书》和2003年12月25日签订的《场地租赁合同》约定松北村四社将涉案场地出租给艾克森公司建设商铺及经营货运之用。因涉案地块目前并非非农建设用地，涉案场地上的建筑物是否合法，能否保留使用等，均需由行政部门先行认定和处理。一审法院对于松北村四社要求艾克森公司返还场地以及艾克森公司反诉要求赔偿等诉请均不作调处，并无不妥。松北村四社可以主动向相关行政部门申请对建筑物进行处理以对其权利进行救济。二、关于场地占用费标准及判决计付截止时间的问题。因涉案地块至今未被相关行政部门批准为非农建设用地，涉案《场地租赁协议书》《场地租赁合同》违反法律法规强制性规定，均为无效合同。艾克森公司实际使用涉案场地至今，理应向松北村四社支付相应的场地使用费。至于场地占用费的标准，由于《价格评估结论书》所评定的月租金标准实际为涉案场地上的建筑物及空地的租金标准，而涉案场地上的建筑物属于艾克森公司投资建设，一审法院综合全案案情，酌情认定按照《场地租赁合同》约定的最后一期租金标准上浮10%即按照137940元/月（125400元/月×110%）的标准计付2018年12月30日之日起的场地占用费，公平合理。如前文所述，本案对松北村四社要求艾克森公司返还场地的问题不作调处，为保障双方当事人的合法权益，一审法院对场地占用费计至一审庭审辩论终结之日即2019年12月3日，并无不妥。另外，双方二审确认艾克森公司已按合同约定的租赁标准向松北村四社支付场地占用费至2020年4月，双方可据实结算。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人松北村四社的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36315.39元，由上诉人广州市白云区松洲街松北村第四经济合作社负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇二〇年六月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶