江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终4989号上诉人（原审被告）：南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市新街街道环科园兴业路88号。负责人：张年富，该分公司总经理。委托诉讼代理人：童自力，江苏诺华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜兴市新街街道海德名园业主委员会，住所地宜兴市新街街道环科园兴业路88号。负责人：张贵明，该业委会主任。委托诉讼代理人：潘阿君，该业委会委员。委托诉讼代理人：唐奇，宜兴市氿氿法律服务所法律工作者。原审被告：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道葛中路1号。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：乐朋，该公司员工。上诉人南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫竹物业宜兴分公司)因与被上诉人宜兴市新街街道海德名园业主委员会(以下简称海德名园业委会)、原审被告南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业）返还财产纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2018）苏0282民初12097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫竹物业宜兴分公司上诉请求：撤销一审判决，改判其仅应向海德名园业委会返还200,357.43元（具体计算方式为：应返还的公共资源收益135,760.66元+垃圾清运费16,356.77元+无锡移动和无锡联通交纳的电费288,240元-海德名园业委会应向其支付的会所收益240,000元）。事实和理由：一、对一审法院判令其向海德名园业委会返还公共资源收益部分135,760.66元及中国移动和中国联通交纳的电费288,240元无异议。二、一审法院判令其返还地面停车位租赁费603,804元缺乏事实和法律依据。第一，（2017）苏02民终5565号民事判决认定其承接案涉小区的时间为2008年11月1日，一审法院在本案中以2008年1月1日作为地面停车位租赁费收取的起算点，依据不足。考虑到入住率不足问题，该部分费用收取的起算点应为2009年1月。第二，一审法院认定74个地面停车位从2008年开始均足额收到车位租赁费明显与实际不符，纯属理想状态。第三，实际收取的地面车位位租赁费标准（1,200元/个/年）超出了合同约定，超出部分应当返还给实际交费的业主（每车位/年超出合同收取480元），剩余部分还应先扣除依据合同约定的停车服务费（240元/个/年），剩余金额的70%归属全体业主，因其在此过程中提供了安保服务，故还应扣除一个安保人员的同期工资支出总计218,616元。经其计算该项最终金额为-19,704元，故已无地面停车位租赁费需要返还。三、一审法院判令应返还公摊水电费及垃圾清运费共计768,036.2元缺乏事实和法律依据。第一，《前期物业服务合同》中并未约定其有义务代收代缴该部分费用，《物业管理委托合同》虽对此有约定，但并未约定给付报酬，故其代收代缴行为属于无因管理，应由海德名园业委会举证证明其存在多收未退的情况。第二，现有证据不能证明所有业主均足额交纳了全部费用，且一审法院的计算区间同样存在计算起止时间依据不足等问题。第三，鉴于其属于无因管理，故有权要求全体业主支付必要费用，上述两项代收代缴应扣除同期一名安保人员工资共计218,616元及一名保洁人员工资共计170,556元。自2019年1月起算，公摊水电费收支差额扣除一名安保人员工资218,616元为-4,288.55元，已无多余公摊水电费需要返还。而垃圾清运费收支差额扣除一名保洁人员工资170,556元，可退回金额为16,356.77元。四、海德名园业委会收取了宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）支付的会所收益800,000元，根据《前期物业服务合同》约定，其对此享有30%的收益分配权，该部分收益240,000元应在本案中抵销。海德名园业委会辩称：一、一审法院判令返还地面停车位租赁费603,804元于法有据。第一，一审中其已针对应退还的地面停车位租赁费实际收费标准进行了举证，紫竹物业宜兴分公司作为物业公司，无论是为了方便纳税抑或计算盈亏，均应拥有历年来收支账册，但一审中紫竹物业宜兴分公司仅提供单方面制作的清单，应承担举证不能的法律后果。第二，关于紫竹物业承接小区的时间及地面停车位租赁费的起算时间点。虽然（2017）苏02民终5565号案件中查明2008年11月1日恒兴公司与紫竹物业签订《物业移交验收接管协议》，但在该协议签订前紫竹物业已经在履行物业服务合同，该点从一审法院就本案已查明的《分布系统建设合作协议书》和《通信基站站址（海德名园）租用协议》的签订时间即可得出，故该判决将该案诉争的会所收益认定为从2008年11月1日起算对本案不具有约束力。第三，恒兴公司自2006年起已经将海德名园小区移交给紫竹物业，海德名园业委会为避免出现紫竹物业所称入住率不足导致相关收益收取不足问题，起诉时未主张2006年至2007年期间的收益，一审法院依据海德名园业委会请求将房屋出售及入住稳定后的2008年作为起算日期认定收益并无不当。第三，紫竹物业宜兴分公司主张应扣除人员安保费用及车位管理费无依据。《前期物业服务合同》和《物业管理委托合同》中并未约定给予经营性收益前要扣除相关成本。《前期物业服务合同》第三章第6条已明确紫竹物业承接物业服务的性质为包干制，紫竹物业宜兴分公司要求扣除安保人员工资无合同依据。另一审法院按照30%计算2008年至2017年间物业公司在地面停车位租赁费中的收益，已经超出了该《前期物业服务合同》中明确紫竹物业可以对露天车位收取20元/个/月的管理费，并给予了物业公司一定的利润。二、一审法院判令紫竹物业宜兴分公司返还公摊水电费及垃圾清运费共计768,036.2元依据充分。第一，紫竹物业宜兴分公司代收代缴公摊水电费及垃圾清运费并不构成对业主方的无因管理，无权主张扣除相关成本。第二，紫竹物业宜兴分公司应当持有相关财务账册，却拒绝提供，一审法院相关认定并无不当。三、（2017）苏02民终5565号案件系解决小区会所所有权争议及其损失赔偿问题，该案判令恒兴公司支付无权占有期间的损失并非经营收益，紫竹物业宜兴分公司无权主张分割，更无权要求在本案中进行抵扣。综上，请求驳回上诉，维持原判。紫竹物业述称：同意紫竹物业宜兴分公司的上诉请求和理由。海德名园业委会向一审法院起诉请求：判令紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司返还各项费用共计4,703,742.04元。一审法院认定事实：2006年，恒兴公司(甲方)与紫竹物业(乙方)签订《前期物业服务合同(示范文本)》一份,约定甲方选聘乙方对海德名园提供前期物业管理服务：物业基本情况为物业名称海德名园、物业类型住宅、商业、建筑面积包括Ⅰ号、Ⅱ号、Ⅲ号地块(Ⅲ号地块面积暂定)；合同中“服务内容与质量”约定：前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理(物业共用部位明细见附件三)；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理(物业共用设施设备明细见附件四)；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务、物业档案资料管理；“服务费用”约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准多层住宅0.45元/月/平方米、高层住宅0.8元/月/平方米(不含电梯运行费和水泵运行费，按实结算)、独立别墅1.2元/月/平方米、联排别墅0.8元/月/平方米、商业物业1.2元/月/平方米；物业管理服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用、物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、物业管理企业固定资产折旧、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；法定税费、物业管理企业的利润，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；“物业的经营与管理”约定:停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位60元/个/月(暂定)、车库车位80元/个.月(暂定)的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位20元/个/月(暂定)、车库车位25元/个/月(暂定)的标准提取停车管理服务费；2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位___元/个/月、车库车位按业主共有的减半的标准向乙方交纳停车费；乙方从停车费中按露天车位20元/个/月、车库车位25元/个/月的标准提取停车管理服务费；3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位20元/个/月、车库车位按业主共有的减半的标准向乙方交纳停车管理服务费；乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务；物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入按下列约定分配：按甲方纯收益的30%收取；“其他事项”约定：本合同期限自2006年6月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的服务合同生效时，本合同自动终止等内容。上述合同签订后，紫竹物业宜兴分公司对海德名园小区提供物业服务。紫竹物业宜兴分公司与各业主签订的《前期物业协议》约定物业管理服务费业主半年缴纳一次，每半年第一个月的10日之前交纳。2017年1月11日，海德名园业委会(甲方)与紫竹物业(乙方)签订《物业管理委托合同》一份，约定甲方将海德名园一、二期小区委托于乙方实行物业管理，其中“物业的服务内容与质量”约定：物业管理采用包干制方式，服务报酬在物业服务费中提取，经营服务所产生的盈亏乙方自行承担；物业管理费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准多层住宅0.45元/月/平方米、高层住宅0.8元/月/平方米、独立别墅1.2元/月/平方米、联排别墅0.8元/月/平方米、商业物业1.2元/月/平方米；公共能耗，按照普通住宅住宅户、联排别墅、二期高层每年每户300元收取，独栋别墅每年1,000元，电梯使用费按0.4元/㎡收取；车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取露天车位/元/月/车、车库：公共物业服务费40元/月.车、地下车位/元/月/车(地面停车位的停车收费，政府主管部门另有规定的按政府文件执行)；公共能耗费主要用于本物业共用部位、共有设施设备运行费用，如公用楼梯间、景观等必备照明、电梯运行等；“物业的经营与管理”约定：本物业区域的露天停车泊位，及其公用场所设划的停车位，地下人防工程停车与泊位，均属全体业主所有，甲方委托乙方经营管理；本物业区域公共空间资源属全体业主所有，甲方委托乙方依法开发各类广告业务经营。除广告外的租赁经营，必须在不影响业主正常生活和区域功能的前提下，经业主代表大会同意方可经营；本物业管理区域内的会所属全体业主所有，甲方委托乙方管理，除办公场所外，经全体业主代表大会同意，认为可以出租经营，委托乙方经营；甲方委托乙方的经营性收入，按照甲方50%乙方50%进行约定分配。2018年1月30日，紫竹物业向海德名园业委会发出《关于退出宜兴海德名园一、二期小区物业管理的通知》一份，称紫竹物业与恒兴公司于2006年签订《海德名园前期物业服务合同》、于2017年1月与贵业委会签订《宜兴海德名园一、二期小区物业管理委托合同》(自2017年1月1日至2017年12月31日止)，合同执行期间我公司严格按照合同约定提供各项物业管理服务。自我公司2007年8月进驻海德名园小区提供物业管理服务以来，各项物业服务收费标准至今未曾上调，随着国家最低工资标准、法定社保等费用逐年递增，物业管理服务成本不断上涨。现有收费标准已无法满足物业管理服务的正常开支，造成我公司严重亏损，经我公司会议研究后慎重决定，于2018年4月30日撤出宜兴海德名园一、二期小区的物业管理服务工作。现按照相关法律法规规定，正式通知贵业委会!请贵业委会尽快聘请小区新的物业管理企业，或联系当地物业主管部门并派代表与我公司办理交接事宜。紫竹物业撤出海德名园一二期小区后，宜兴佳怡物业有限公司(以下简称佳怡物业)进入小区进行物业管理。一审审理中，海德名园业委会要求紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司返还下列项目中的相应款项：一、物业交接时遗留问题费用合计1,383,994元，包括：1.内墙砖及外立面墙砖缺失的修补费用283,400元；2.门禁设施设备损坏的修理费用84,000元；3.照明设施设备的修理或更换费用15,024元；4.排水设施设备的维修费用或更换费用26,300元；5.公共区域渗水的维修费用88,000元；6.消防设施设备的维修费用19,270元；7.其他公用设施设备的维修及维护费用68,000元；8.小区绿化养护费用800,000元(4万平方米、20元/平方米)。就此海德名园业委会提供下列证据：（1）2018年5月紫竹物业宜兴分公司移交给海德名园一期、二期新物业佳怡物业的《海德名园一期、二期物业承接查验情况汇总》一份，上载明了上述8处问题的详细情况。（2）2018年9月30日，宜兴市物业管理中心向佳怡物业、海德名园业委会发出的《关于落实海德名园房屋外墙脱落维修的要求》一份，上载明宜兴市物业管理中心要求佳怡物业尽快落实房屋外墙脱落维修方案并组织维修。（3）2018年10月3日，佳怡物业向海德名园业委会发出的《关于贯彻落实市物管中心的报告》。（4）2018年11月1日佳怡物业制作的海德名园一二期小区维修价格表一份，上载明上述8项问题的费用。（5）2018年5月9日、2018年7月8日，海德名园业委会分别向紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司发出的要求处理遗留问题的函件及通知。（6）2018年7月19日，紫竹物业宜兴分公司向海德名园业委会发出的《回复函》，上载有下列内容：一、关于公共水电费代收代付、公共资源经营收费、维修资金使用等明细账目未公开问题：1.公共水电费代收代缴情况，自2017年1月-2018年4月共收入433,760.34元，支出329,013.38元(详见附件)，差额104,746.96元。2.公共资源收益收费情况，自2017年1月-2017年12月共计收入45,300元(详见附件)，收益部分主要用于小区公共设施的维修保养：绿化翻土18,464元、树枝清运6,800元、门禁地弹簧维修16,632元，共计41,896元。我司将按照合同支付给贵业委会除去公共费用后的50%的公共收益共计1,702元。另：自2018年1月开始公共收益由贵业委会代收，请贵业委会提供2018年公共收益明细并按照合同进行分配。3.维修资金使用情况，2017年共使用维修基金1,123,978.67元，共计8笔。我司在使用维修基金前会在小区公示栏里公示，并报主管部门同意(附公示图片及主管部门批示)。另2017年11月26日一、二期灭火器更换共计7,439.5元贵业委会未盖章，请贵业委会尽快盖章并走请款流程。二、关于公共设施损坏情况，海德名园自入住以来10年有余，公共设施已老化严重，在我司管理期间只针对小修、急修进行维修处理，超过小修范围的维修从公共收益部分支出，以确保海德名园小区公共设施基本能保证业主的居住、出行安全。公共设施大修贵业委会应督促新的物业公司走维修基金流程进行维修等内容。（7）2019年4月18日，佳怡物业、宜兴市新街街道氿南社区居民委员会出具的《关于海德名园小区种植草坪的说明》一份，证明2019年4月16日小区内重新种植了部分草坪，面积大约1000多平方。对此，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提出，该部分属于业主共有部分维修，应由全体业主承担维修费用。二、公共资源收益应退还部分：2008年-2017年公共资源收益199,500元，按前期物业合同紫竹物业应退还70%，即139,650元；2017年-2018年公共资源收益52,300元，按合同约定紫竹物业应退还50%，即26,600元，包括：（1）2011年起至2017年的道闸广告，每年7,000元，6年共计42,000元；2017年至2018年1年7,000元。海德名园业委会提供宜兴市宜城街道金诺图文设计工作室(以下简称金诺工作室)出具的其单位在2011年至2017年期间在海德名园进行道闸广告投放，每年向紫竹物业交7,000元，共计42,000元的证明一份；2018年1月1日海德名园业委会与金诺工作室签订的《道闸广告合作合同》一份，约定金诺工作室租赁海德名园小区大门口(出入口)所有道闸，租赁费用7,000元(三期2,000元在内)。一审审理中，海德名园业委会确认道闸广告租赁费用一二期每年为5,000元，6年合计30,000元，2018年1月1日起的5,000元由海德名园业委会收取。（2）电梯广告费：2013年至2017年，每年7,000元，4年合计28,000元；2017年至2018年，1年计7,000元。海德名园业委会提供无锡市应未广告传媒有限公司(以下简称应未公司)出具的其公司在2013年10月至2017年4年间在海德名园二期合作电梯广告，每年费用7,000元的证明一份；2016年7月7日应未公司与紫竹物业宜兴分公司签订的海德名园二期电梯广告场地使用合同复印件一份，载明租赁费用每部电梯500元/年，共14部电梯，全部电梯合计支付7,000元/年，半年一付，合作期限3年自2016年10月1日至2019年9月30日等内容。（3）楼道灯箱广告费，2016年至2018年，2年为4,000元。海德名园业委会提供2016年5月15日宜兴市凌宇传媒有限公司(以下简称凌宇公司)与紫竹物业宜兴分公司签订的《小区楼道感应式超薄型迎宾灯箱进驻安装协议》一份，约定凌宇公司在海德名园楼宇内44个楼道安装44块灯箱，费用每年2,000元。（4）中国电信基站使用费，2016年至2017年1年计4,800元、2017年至2018年1年计4,800元。海德名园业委会提供万菊芳与中国电信股份有限公司无锡分公司(以下简称无锡电信)签订的《通信基站站址使用协议》一份，载明无锡电信租赁海德名园22幢楼顶东侧建设通信基站和架设天线，使用期自2016年1月26日起至2021年1月25日止，使用费每年4,800元，每年12月前支付本年度使用费。（5）中国移动基站使用费，2008年至2013年，每年3,500元，5年合计17,500元，2013年至2017年，每年8,000元，按3年算，计24,000元；2017年至2018年1年计8,000元。海德名园业委会提供2008年6月16日紫竹物业宜兴分公司(甲方)与中国移动通信集团江苏有限公司无锡分公司(乙方)(以下简称无锡移动)签订的《分布系统建设合作协议书》一份，约定乙方无偿为甲方在小区内安装移动室内信号分布系统一套，产权归乙方所有，设备由乙方负责维护、乙方在施工过程中不对甲方装潢造成破坏，如造成破坏乙方应负责恢复原样。甲方无偿为乙方提供符合安装室内信号分布系统设备的场所、光缆等传输设备进出的通道和确保这些设备正常工作所需的220V交流电源，用电时间为全天24小时。电费由乙方安装电表按实际度数进行结算，单价1元/度，每年12月由甲方通知乙方进行本年度电费结算并由甲方提供相应发票收据。基站场地使用按年计算，每年3,500元整，每年12月前由甲方通知乙方进行年度结算，由甲方出具正规发票(相应税金由甲方承担)等内容；2013年5月17日，紫竹物业宜兴分公司(甲方)与中国移动通信集团江苏有限公司宜兴分公司(乙方)(以下简称宜兴移动)签订《变更协议》一份，约定经双方协商一致，就双方签订的海德名园室分合同(合同编号：CMJS-WX0801384，期限为2008年6月20日-2018年6月20日)，年租金自2013年6月20日起变更为8,000元/年(含税)，由甲方开具正规地税局租赁发票给乙方，本期至2018年6月20日止，原基站场地租金已支付至2013年6月20日，原合同其他条款不变等内容；2019年3月20日，宜兴移动出具《支付给南京紫竹物业有限公司费用明细》两份，其中2009年3月至2016年12月共支付紫竹物业电费合计159,489元，2009年3月至2017年12月11日支付自2008年6月20日至2018年6月20日止租金合计57,500元(2013年6月20日前每年3,500元、之后为每年8,000元)。（6）中国联通基站使用费，2008年至2013年，每年4,000元，5年合计20,000元，2013年至2017年，每年8,000元，按3年算，合计24,000元；2017年至2018年1年计8,000元。海德名园业委会提供2008年9月22日紫竹物业宜兴分公司(甲方)与中国联通有限公司无锡分公司(以下简称无锡联通)签订《通信基站站址(海德名园)租用协议》一份，约定甲方同意乙方所属海德名园23栋楼顶建设通信基站，租用年限5年，自2008年9月1日起租，到期续租。乙方每年向甲方支付使用费人民币4,000元(含开票税收)，每年支付一次，每年9月支付本年度的使用费。基站用电乙方单独装表计量，甲方按当地供电部门的电价加固定损耗定期向乙方结算电费(电价随企业用电电价统一调整时一并调整)。乙方使用的转供电电价按1元/度计算(含线损和税金)。2013年，双方续签协议，约定租期延长5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止，租赁费修改为每年8,000元，含开票税收，电费标准未变更。一审审理中，中国联通网络通信有限公司宜兴市分公司(以下简称宜兴联通)出具《支付给南京紫竹物业有限公司费用明细》一份，载明2010年1月至2017年1月支付自2008年9月至2016年12月的电费合计128,751元，2009年6月至2017年2月支付自2008年9月至2017年8月31日的租金合计52,000元(2013年8月31日前每年4,000元，之后每年8,000元)。（7）中略广告费用，2011年至2018年，每年4,500元，7年合计31,500元。海德名园业委会提供证据2018年11月由宜兴市中略文化传媒有限公司出具的其公司在2011年起在海德名园一、二期树立滚动广告灯箱，每年费用4,500元，7年合计31,500元的证明。（8）收件宝(快递柜)费用，2015年至2018年，每年3,400元，4年合计13,600元。海德名园业委会提供2016年6月2日紫竹物业宜兴分公司与上海富友商务有限公司(以下简称富友公司)签订的《富友收件宝便民业务合作协议》一份，载明富友公司在紫竹物业具有物业管理权或产权的物业内(详见附件列表)安装运行收件宝系统及应用，合作期限至少3年，自2016年6月22日起至2019年6月21日止，合作费用每台3,400元，每年12月支付一次。（9）别墅广告、AO史密斯广告、电子屏、同城信息广告，2017年至2018年1年费用分别为4,000元、1,500元、3,000元、2,000元。海德名园业委会提供紫竹物业宜兴分公司制作后提供给海德名园业委会的合同目录两份，载明分别与观塘上院合作别墅广告(2017年3月15日至2018年3月14日)，金额4,000元；与AO史密斯合作1,500元(门口地摊)、电子屏3,000元。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司对上述费用中楼道灯箱广告、中国电信基站使用费、中国移动基站使用费、中国联通基站使用费无异议；对下列费用提出异议：道闸广告费，自2011年起每年仅收取3,500元；电梯广告费，认可2016年至2017年为6,500元，且只收取2年，7,000元中包括二期3,500元，三期3,000元，并提供2017年10月9日紫竹物业宜兴分公司开具给无锡市应未广告传媒有限公司的增值税普通发票，上载明场地租赁费，金额6,310.68元、税率3%，税额189.32元，价税合计6,500元，另在备注栏内载明二期3,500元，2017.10.1-2018.3.31，三期3,000元，2017.9.1-2018.2.28；中略广告费不认可；收件宝费用3,400元/年，只收取2年；别墅广告、AO史密斯广告、电子屏、同城信息广告费用不认可。同时，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提出，关于上述广告等收入，前期物业合同约定对纯收入进行分配，现海德名园业委会提出的数字仅是毛收入，应扣除营业税、增值税、企业所得税等成本后进行按约分配。一审审理中，一审法院查明宜兴联通支付海德名园业委会2017年9月1日至2018年12月31日的租金10,667元。同时，海德名园业委会提出，租金收入同意扣除税金后进行分配，2017年1月1日前按5.6%扣除，之后按3.4%扣除。三、地面停车位租赁费应退部分：海德名园一期、二期地面停车位按74个计算，每个每年1,200元，2008年至2017年，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司共计收取799,200元，应退还70%，即559,440元；2017年至2018年收取88,800元，按约定应退还50%，即44,400元。对此，海德名园业委会提供下列证据：（1）2018年11月15日，恒兴公司(以下简称恒兴公司)出具的证明一份，上载明海德名园一期、二期所有房屋在2008年已售完，总计715套，地下车库已售218个，未售299个，地面车位77个。海德名园业委会提出地面停车位按74个计算。同时，审理中恒兴公司出具情况说明一份，言明地面车位收益权由海德名园业委会在本案中一并主张。（2）2014年7月31日，紫竹物业出具给22号701室业主的物业费收款收据，上载明地面车位租金1,200元/年。对此，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司不认可恒兴公司出具车位数量的证明，提出地面车位只有53个，每年实际出租情况不一样，海德名园业委会主张的只是按理论计算的金额。能收到年租金为1,200元/年，但有很多没有收到。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提供自行制作的海德名园一二期地面停车费收支表一份，上载明2009年至2017年分别收到停车费20,400元、22,800元、21,600元、25,200元、24,000元、26,400元、34,800元、31,200元、36,000元，共计收到242,400元。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司另提出，恒兴公司结欠其公司物业管理空置费158,000元，应予革除，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司并提供了一份其与恒兴公司签订的协议。对此海德名园业委会提出，恒兴公司已按期支付第一期款项，158,000元尚未符合约定条件无权革除。后在审理中恒兴公司又支付了紫竹物业宜兴分公司138,000元。审理中，一审法院组织双方当事人至海德名园一二期现场清点了地面停车位的数量，一期20个、二期57个。同时，一审法院向建设档案馆调取了海德名园总平面图，上面显示海德名园一二期地面均规划有车位。双方当事人对此均无异议。四、地下停车位管理费应退部分：海德名园一、二期地下停车库共计218个，紫竹物业每个收取480元/年，但前期物业合同约定300元/个，2008年至2018年10年间紫竹物业多收取392,400元，应予退还。对此，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提出地下车库属业主所有，如业主存在欠缴物业费，则海德名园业委会无权代表业主向其主张该权利，如海德名园业委会认为其有权主张，则其要求抵偿物业费。五、代收代缴应退还部分：（1）公摊水电费，2008年3月至2018年4月，收费标准：商品房以及联排别墅300元/年、独栋别墅1,000元/年，共计交纳300元/年×670户×10年=2,010,000元、1,000元/年×45户×10年=450,000元，合计交纳水电费2,460,000元。经一审法院调查，2008年3月至2018年3月，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司合计向供电部门交纳电费1,667,357元(其中一期自2008年3月起有记录，二期自2009年2月起有记录)。关于水费，双方一致同意按715.39元/月计算。同时，一审理中，双方一致确认海德名园一、二期共计715户包括一期商品房及联排别墅168户、别墅45户、二期商品房502户。海德名园业委会海德名园业委会提出二期业主交纳的水电费自2009年3月起计算至2018年3月，紫竹物业已交水费均自2008年3月计算至2018年3月。（2）垃圾清运费，每户统一收取72元/年，715户2008年至2018年10年合计交纳514,800元，扣除向环卫部门交纳款项后，应退还333,800元。经一审法院向环卫部门调查，海德名园一、二期在2008年无垃圾清运费交纳记录，2009年8月14日交纳6,000元，但未显示时间段，2010年1月1日起至2017年12月31日每年交25,000元，2018年尚未交纳。一审法院同时调取了2010年1月1日至同年12月31日、2011年1月1日至同年12月31日、2017年1月1日至同年12月31日，宜兴环保科技工业园环境卫生管理所与紫竹物业宜兴分公司签订的垃圾清运协议各一份，上约定海德名园一二期费用25,000元分别在当年度11月或10月一次性付清。对此，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司无异议，但提出海德名园一、二期在2008年10月30日才移交其公司，故2008年不可能缴纳垃圾清运费。同时，海德名园存在一个业主有几套房，但只交一份垃圾清运费的情况，另有大量欠付物业费的情况。（3）电梯维护费应退还742,575.04元，一审审理中，海德名园业委会撤回了该部分请求。六、应退还中国移动、中国联通缴纳的电费分别为159,489元、128,751元，在中国移动、中国联通出具的租金证明中已载明了该部分电费金额。一审法院认为：紫竹物业先后与恒兴公司、海德名园业委会签订的物业合同合法有效，双方均应按约履行义务。关于海德名园业委会主张返还的款项：一、物业交接时遗留问题费用，该部分费用均属小区公共部位的维修费用，应根据法律规定申请专项维修资金修理，故海德名园业委会要求紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司承担该部分费用于法无据，不予支持。二、公共资源收益部分：对于双方无异议部分楼道灯箱广告(2016年至2017年2,000元、2017年至2018年2,000元)、中国电信基站使用费(2016年至2017年4,800元、2017年至2018年4,800元)、中国移动基站使用费(2008年至2017年合计41,500元、2017年至2018年8,000元)、中国联通基站使用费(2008年至2016年合计44,000元、2017年8,000元)，法院予以确认；对双方有争议部分：道闸广告费，根据海德名园业委会提供的证据可以确认2011年起至2017年每年5,000元；电梯广告费，根据海德名园业委会提供的证明及合同，可以确认海德名园二期电梯广告费为7,000元/年，该金额与紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提供的增值税发票金额中载明的二期半年租金3,500元(2017.10.1-2018.3.31)也相一致，故法院确认2013年10月至2017年10月，4年电梯广告费合计28,000元，2017年10月1日至2018年3月31日期间半年电梯广告费为3,500元；中略广告费用，根据紫竹物业宜兴分公司提供的合同目录清单有该部分广告收入，租金根据广告公司出具的证明确认为4,500元/年，2011年9月至2017年6年合计为27,000元，2017年至2018年为4,500元；收件宝费用，对此紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提出仅收取该部分租金两年，该主张与海德名园业委会提供的合同约定的合作期限2016年6月22日至2019年6月21日，及紫竹物业退出海德名园小区的时间相吻合，故确认收件宝费用为2016年至2017年3,400元、2017年至2018年3,400元；别墅广告、AO史密斯广告、电子屏广告，2017年至2018年1年费用分别4,000元、1,500元、3,000元，因该部分收入在紫竹物业宜兴分公司提供的合同目录清单有载明，故予以确认。上述租金收入2017年前合计175,700元(楼道灯箱广告2,000元、中国电信基站使用费4,800元、中国移动基站使用费41,500元、中国联通基站使用费44,000元、道闸广告费25,000元、电梯广告费28,000元、中略广告27,000元、收件宝费用3,400元)，扣除海德名园业委会认可的发票税率5.6%计算的税金9,839.20元，剩余165,860.8元，按合同约定，紫竹物业宜兴分公司应退还海德名园业委会70%，即116,102.56元；2017年至2018年间合计47,700元(楼道灯箱广告2,000元、中国电信基站使用费4,800元、中国移动基站使用费8,000元、中国联通基站使用费8,000元、道闸广告费5,000元、电梯广告费3,500元、中略广告4,500元、收件宝费用3,400元、别墅广告4,000元、AO史密斯广告1,500元、电子屏广告3,000元)，扣除海德名园业委会认可的发票税率3.4%计算的税金1,621.8元，剩余46,078.2元，按合同约定，紫竹物业宜兴分公司应退还海德名园业委会50%，即23,039.10元。同时，道闸广告费在2018年1月1日起5,000元由海德名园业委会收取，紫竹物业宜兴分公司自2018年4月离开海德名园小区，故扣除税金后，根据双方合同约定海德名园业委会应支付紫竹物业该年度前4个月该部分收入的50%，即805元；宜兴联通租金2017年9月1日至2018年12月31日10,667元也由海德名园业委会收取，根据双方合同约定海德名园业委会应支付紫竹物业宜兴分公司离开前8个月该部分收入的50%，即2,576元。上述款项相革后，紫竹物业宜兴分公司应退还海德名园业委会135,760.66元。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司抗辩称前期物业合同约定应扣除成本后对该部分收入的纯收入进行分配，对此一审法院认为，前期物业合同约定“按甲方纯收入的30%”收取，甲方为恒兴公司而非物业公司。同时，上述广告区域也是物业服务合同约定的物业服务范围，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司也未举证证明其另有成本的支出及其合理性，而海德名园业委会已认可扣除开票税金，故对紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司的该抗辩意见，法院不予采纳。三、地面停车位租赁费应退部分：海德名园一二期小区地面经规划后修建的车位经现场清点共计77个，现海德名园业委会主张按74个计算并无不当。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提出地面车位租金很多没有收到，但其并未提供相应财务账册等证据证明其实际收取租金的情况，故对其抗辩意见，法院不予采信。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司另提出恒兴公司结欠其款项，但恒兴公司已按约定期限支付相应款项，故其该抗辩意见，法院也不予采纳。每个地面车位租金1,200元/年，2008年至2017年，9年74个车位租金共计799,200元，根据合同约定，紫竹物业宜兴分公司应退还海德名园业委会70%，即559,440元；2017年至2018年，74个车位租金共计88,800元，根据合同约定，紫竹物业宜兴分公司应退还海德名园业委会50%，即44,400元，合计退还海德名园业委会603,840元。四、地下停车位管理费应退部分：根据恒兴公司出具的证明，地下停车位部分已出售给业主，故如紫竹物业多收了业主地下停车位管理费，也应由各业主向紫竹物业主张，海德名园业委会无权主张该部分费用。五、代收代缴费用部分：1.公摊水电费：2008年3月至2018年3月，一期商品房及联排别墅合计168户按10年合计交纳504,000元(300元/年×168户×10年)、独栋别墅45户10年合计交纳450,000元(1,000元/年×45户×10年)；二期商品房502户2009年3月至2018年3月9年合计交纳1,355,400元(300元/年×502户×9年)。经法院调查2008年3月至2018年3月，紫竹物业宜兴分公司合计向供电部门交纳电费1,667,357元。关于交纳水费，按双方一致同意的715.39元/月计算，2008年3月至2018年3月，合计交纳85,846.8元。公共水电费紫竹物业宜兴分公司应退还556,196.2元(504,000元+450,000元+1,355,400元-1,667,357元-85,846.80元)；2.垃圾清运费：紫竹物业宜兴分公司虽自2009年8月14日起向环卫部门交纳垃圾清运费，但其在此之前已进行物业服务，海德名园业委会并未举证证明紫竹物业宜兴分公司之前的物业服务中未进行垃圾清运，而2009年的垃圾清运费未显示时间段，故垃圾清运费自有明确时间记载的2010年1月1日起计算至2017年12月31日，即8年，该期间内715户合计交纳411,840元(72元/年×715户×8年)，扣除该期间紫竹物业宜兴分公司向环卫所合计交纳的200,000元，应退还211,840元；3.电梯维护费，因海德名园业委会申请撤回了该部分请求，法院予以准许。上述费用中，紫竹物业宜兴分公司合计应退还海德名园业委会768,036.20元。紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司提出有业主欠付物业费用，对此法院认为，对于欠付物业费用的业主，紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司应根据物业合同依法主张。六、关于中国移动、中国联通缴纳的电费合计288,240元，该部分费用系公共水电费范围，根据公摊水电费情况，业主交纳的公共水电费已超过紫竹物业向相关部门交纳的水电费，故该部分款项也应退还。上述六项费用合计应由紫竹物业宜兴分公司退还1,795,876.86元。因紫竹物业宜兴分公司是紫竹物业下属分支机构，故如紫竹物业宜兴分公司经营管理的财产不足以承担上述民事责任，紫竹物业应对紫竹物业宜兴分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出如下判决：一、紫竹物业宜兴分公司于判决发生法律效力之日起十日内支付海德名园业委会1,795,876.86元；紫竹物业对紫竹物业宜兴分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。二、驳回海德名园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费44,430元，由海德名园业委会负担23,467元，由紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司负担20,963元。二审中，双方对一审法院已查明事实均无异议，本院依法予以确认。二审另查明：因就海德名园二期第26幢会所中除物业用房外的647.62平方米房屋所有权争议产生争议，海德名园业委会曾起诉恒兴公司、紫竹物业宜兴分公司，请求判令：1.确认海德名园二期第26幢会所中除物业用房外的647.62平方米房屋所有权为海德名园全体业主所有；2.判令恒兴公司、紫竹物业宜兴分公司赔偿自2008年11月1日起计算至该案起诉之日止的损失。该案经由宜兴市人民法院作出（2017）苏0282民初6674号民事判决，确认海德名园二期第26幢会所中除物业用房外的647.62平方米房屋所有权为海德名园全体业主所有，并判令恒兴公司赔偿因无权占有期间造成的海德名园业委会损失803,150元。后恒兴公司提出上诉，无锡市中级人民法院作出（2017）苏02民终5565号民事判决，驳回恒兴公司上诉，维持原判。二审审理中，海德名园业委会组织召开业主大会临时会议，业主大会决议明确本案中所涉及的全体业主权利及可能涉及业主个人权利的部分均由海德名园业委会代为主张。紫竹物业宜兴分公司二审中陈述：在提供物业服务期间未按照规定定期公布公共水电费、垃圾清运费收取及支付情况。被解聘后紫竹物业、紫竹物业宜兴分公司未与任何业主结清预收、代收和预付、代付等费用。另，紫竹物业宜兴分公司陈述紫竹物业与恒兴公司签订的《前期物业服务合同(示范文本)》中，并未约定物业公司有义务代收垃圾清运费和公摊水电费，故对业主交纳的上述费用仅在其公司的管理台账上进行记录，没有保存，现已无法证明该期间的具体收取情况。关于垃圾清运费和公摊水电费的收取标准，因《前期物业服务合同(示范文本)》中没有具体约定，故其公司系按照其公司自行制定的标准，在确保公司不亏本的前提下收取。紫竹物业宜兴分公司二审中为证明其与海德名园业委会签订《物业管理委托合同》后，未足额收取到垃圾清运费、公摊水电费等，补充提供了该公司2017年1月-2018年3月期间的收款收据（记账联），主张经其公司计算2017年1月-2018年3月期间，仅收到业主交纳的地面停车费16,600元、公摊水电费143,692.74元、垃圾清运费26,552.77元，并主张应该按照该期间的收取比例对2009年1月份至2018年3月份所收取的地面停车费、公摊水电费、垃圾费总额重新进行认定。海德名园业委会质证认为：1.该些收款收据（记账联）系紫竹物业宜兴分公司单方制作，对其真实性不予认可，无法证明实际收款情况，物业公司应进一步提供催款通知、诉讼权利主张等证据证明相关业主欠费情况。2.紫竹物业宜兴分公司如确未收到相关费用，应向欠费的业主进行主张，在紫竹物业宜兴分公司持有或应当持有相应账册的情况下，依照紫竹物业宜兴分公司单方计算的2017年1月-2018年3月期间收取比例计算整个物业服务期间收取的上述费用总额亦不恰当。紫竹物业对紫竹物业宜兴分公司提供的上述证据三性均予以认可。以上事实，有（2017）苏02民终5565号民事判决书、收款收据（记账联）、业主大会决议、当事人陈述等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、一审法院认定紫竹物业宜兴分公司应退还的地面停车位租赁费、公摊水电费、垃圾清运费金额是否恰当；二、海德名园业委会另案诉讼获赔的会所损失是否属于经营性收益，紫竹物业宜兴分公司能否主张分割并在本案中抵销。本院认为：关于争议焦点一中地面停车位租赁费应退还金额如何认定的问题。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。本案中，紫竹物业宜兴分公司与恒兴公司、海德名园业委会分别签订的《前期物业服务合同(示范文本)》及《物业管理委托合同》均有委托紫竹物业公司在物业服务期间对停车位进行管理、收取停车费，并有权分配相关费用的约定。就此，紫竹物业宜兴分公司无论系基于《江苏省物业管理条例》第六十四条规定抑或诚信全面履行合同，均应将地面停车位租赁费单独列账，独立核算。围绕地面停车位租赁费收取总额的争议，虽然紫竹物业宜兴分公司提出包括出租率、收取率等方面的抗辩，但并未对出租率、收取率实际比例提供充分证据予以证实。鉴于海德名园业委会并不掌握相关收取方面的证据，紫竹物业宜兴分公司应当就其收取的地面停车位租赁费总额承担举证证明责任。一审法院在紫竹物业宜兴分公司不能举证或怠于举证的情况下，推定在整个物业服务期间，诉争74个地面停车位的租赁费均由紫竹物业宜兴分公司足额收取，符合法律规定，并无不当。关于地面停车位租赁费起算时间点应如何认定的问题。虽然（2017）苏02民终5565号民事判决认定紫竹物业承接案涉小区的时间为2008年11月1日，但该认定系根据恒兴公司与紫竹物业签订的《物业移交验收接管协议》上签署时间作出，该案争议法律关系与本案不同，故该案认定的上述事实并不必然成为本案裁判的依据。根据一审法院已查明事实，在《物业移交验收接管协议》签订前，紫竹物业已与案外人签订《分布系统建设合作协议书》和《通信基站站址（海德名园）租用协议》，可以认定紫竹物业早在2008年11月1日前就已在履行物业服务合同，在紫竹物业不能提供其他证据证明其收取的地面停车位租赁费起点时间的情况下，一审法院综合全案情况，从2008年1月计算地面停车位租赁费并无不妥。关于地面停车位租赁费是否应先向业主返还及应否扣除相应人员工资、车位管理费的问题。紫竹物业宜兴分公司在此前一直按照1,200元/个/年的标准向承租业主收取地面车位租赁费，业主也未就此提出异议，紫竹物业宜兴分公司虽称超出合同约定部分应向业主返还，但自其停止物业服务至今也从未向业主进行退还，故其主张先扣除向业主退还部分的目的仅在于减少本案应分配款项，本院对其主张不予采纳。本案中，各方签订的《前期物业服务合同(示范文本)》及《物业管理委托合同》均未就分配地面车位租赁费应先行扣除物业公司相应人员工资进行约定，结合物业服务费用包干制的约定，紫竹物业宜兴分公司提出在分配地面车位租赁费时应先行扣除紫竹物业宜兴分公司一名保安人员工资的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于分配地面停车位租赁费时是否应先扣除车辆管理费的问题。虽然《前期物业服务合同(示范文本)》有相应约定，但该协议系恒兴公司与紫竹物业签订，依照《江苏省物业管理条例》第六十五条关于“业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费”的规定，恒兴公司与紫竹物业在《前期物业服务合同(示范文本)》中约定紫竹物业就露天车位可收取20元/个/月的管理费，另就经营收入紫竹物业可按甲方纯收益30%收取的约定，已超出《江苏省物业管理条例》规定的合理比例。一审法院据此直接按照地面车位租赁费总额的30%认定紫竹物业可收取比例，符合公平原则，并无不当。综上，紫竹物业宜兴分公司就地面停车位租赁费部分提出的上诉异议，均不能成立。一审法院就应返还的地面车位租赁费金额认定符合法律规定，本院予以确认。关于争议焦点一中应退还公摊水电费、垃圾清运费金额如何认定的问题。根据《江苏省物业管理条例》第五十二条的规定，物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电等用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。《江苏省物业管理条例》第五十六条另规定，被解聘的物业服务企业应当及时结清预收、代收和预付、代付的有关费用。本院认为，物业服务企业代收费用超出业主应分摊的费用时应由物业服务企业据实结算后予以返还。关于公摊水电费及垃圾清运费收取总额一审法院推定为足额收取是否恰当的问题。根据《江苏省物业管理条例》第五十二条、第五十六条的规定，物业服务企业应当对其预收、代收和预付、代付的有关费用单独列账。在紫竹物业宜兴分公司不能提供其整个物业服务期间上述账目的情况下，一审法院推定紫竹物业宜兴分公司在相应计算期间均已足额收取，符合法律规定，并无不当。根据《前期物业服务合同(示范文本)》及《物业管理委托合同》，物业管理区域服务收费实行包干制，合同中未约定就业主需就紫竹物业代收代缴相关费用另行支付报酬，故应认定该服务属于物业服务范围，紫竹物业宜兴分公司主张其行为为无因管理应扣除相应人员工资，缺乏依据，本院不予采纳。需要说明的是，本案中虽然请求返还多收取的费用的并非具体业主，但紫竹物业宜兴分公司在物业服务提供期间，未定期公示共用场地、共用设施设备产生的公用水电费及垃圾清运费分摊情况，自被解聘后亦未与任何业主结清相关费用，为避免业主单个主张返还所引发的诉累，鉴于二审中海德名园业主委员会已取得业主大会授权，且该部分主张已关涉到全体业主共同利益，宜对海德名园业委会就该部分费用主张的诉讼主体资格予以确认，并由海德名园业委会代管该部分款项。关于争议焦点二即海德名园业委会另案诉讼获赔的会所损失是否属于经营性收益，紫竹物业宜兴分公司能否主张分割并在本案中抵销的问题。（2017）苏02民终5565号案件中，海德名园业委会从恒兴公司获赔的损失并非紫竹物业宜兴分公司提供物业管理服务产生，紫竹物业宜兴分公司主张分割并要求抵扣，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，紫竹物业宜兴分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44,430元（已由紫竹物业宜兴分公司预交），由紫竹物业宜兴分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年六月八日法官助理 宁尚成书 记 员 蒋 懿