浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初612号 原告：浙江遂昌华盛房地产有限公司，住所地遂昌县妙高街道凯恩路128号，统一社会信用代码91331123MA2A0Q4L8T。 法定代表人：刘清华，系该公司执行董事。 被告：遂昌县住房保障中心，住所地遂昌县妙高街道西街107号，统一社会信用代码12332527472491194T。 法定代表人：唐健，系该中心主任。 委托诉讼代理人：朱浩松、翁勇勇，浙江浩平律师事务所律师。 原告浙江遂昌华盛房地产有限公司（以下简称华盛公司）与被告遂昌县住房保障中心（以下简称遂昌保障中心）合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘清华及被告委托诉讼代理人朱浩松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告华盛公司诉称：原告于2017年9月12日以挂牌竞买方式取得位于遂昌县梅溪小学东侧G(2017)03号地块的土地使用权，并与遂昌县国土资源规划局签订了《国有土地出让合同》，根据合同约定，该地块北侧建设两幢6层直管公房，建成后由政府回购，建设设计方案由遂昌县城市建设发展有限公司提供，并进一步深化。合同要求两栋回购房的设计图纸要在2017年12月1日前完成图审，并在合同签订之日起18个月内竣工。合同还约定了回购直管公房回购款由遂昌县城市建设发展有限公司支付及支付期限。但遂昌县城市建设发展有限公司一直未向原告提供设计方案，也不与原告签订回购协议。而遂昌县住房和城乡建设局于2018年8月2日对两栋直管公房竖向进行了调整，增设地下室面积1041.78㎡。在原告的一再催促下，2018年9月17日遂昌县人民政府召开专题会议，同月28日形成了(2018)138号会议纪要，其中第二条明确：1、同意将G(2017)03号地块出让公告特别规定中规定的涉及两栋直管公房的回购单位由原遂昌县城市建设发展公司变更为本案被告遂昌保障中心，由被告与原告签订回购协议；2、按照县建设局与项目开发业主的约定，两栋直管公房新增的地下室由原告投资建设，其中直管公房1号楼地下室使用权归原告，直管公房2号楼地下室无偿交付被告，使用权归被告。根据《会议纪要》的安排，原、被告双方于2018年11月16日签订了《房屋回购协议书》一份，其中第二条约定“回购价以计容建筑面积计算，单价为1000元/㎡，回购总价为8236700元，合同回购总价款根据最终实测建筑面积按实结算。”最终实测面积为8236.4㎡，暨实际回购款为8236400元。在第七条具体的付款方式当中约定“回购房屋竣工验收合格交付给甲方并在不动产权证办理后十五个工作日内支付至按最终实测面积结算回购总价款的95%”。因受《国有土地出让合同》条款的制约，双方未对回购房的交付期限进行重新协商，照抄了《国有土地出让合同》的条款。原告于2018年9月已完成基础工程的施工，但因回购主体未落实，合同的约定支付第一笔10%的回购款一直未支付，被告于2019年1月30日支付了第一笔工程款计3294680元，2019年12月31日已将建好的房屋依约交付了被告，被告于2020年1月22日支付第二笔工程款2471010元，2020年3月17日支付了第三笔工程款1197890元，但被告至今为止仅支付了回购款6963580元，扣除5%(即411820元)的质保金之外，被告仍欠861000元回购款未付，经原告多次催付未果。为此，请求法院依法判令被告立即支付所欠回购款861000元。 被告遂昌保障中心辩称：答辩人对涉案直管公房的剩余回购款金额及实际交房时间均无异议。本案中被告回购的直管公房由原告华盛公司在2017年9月12日通过挂牌方式取得。2017年9月18日，原告与遂昌县国土局签订了相应的国有建设用地使用权出让合同，合同约定涉案直管公房的施工图纸应在2017年12月1日前完成图审，并在合同签订后18个月内竣工，但约定直管公房的回购主体并非被告。2018年9月17日，经县府办召开专题会议确定由答辩人作为两栋直管公房的回购主体，2018年11月16日答辩人与原告签订了房屋回购协议，回购协议约定的交房日期与前述出让合同的交房日期一致，并约定如原告延期交房，要按照每天3000元标准支付违约金，且违约金可从回购款中直接扣除。案涉的直管公房约定交房时间应当是2019年3月18日，实际原告交房日期是2019年12月30日，延期交房时间为252天，由此产生的违约金为756000元，剩余回购尾款我们同意在扣除违约金之后予以支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的1、《国有土地出让合同》及附件，待证原告受让梅溪小学东侧地块G（2017）03号地块的事实及合同对土地交付期限、地上房产开工日期、竣工日期、进度款支付时间等事项进行约定的事实，被告对证据本身无异议，但认为原告未按照合同约定期限交付涉案房产，应承担违约责任，对该组证据，本院予以采信。 2、遂昌县人民政府（2018）138号会议纪要一份、《房屋回购协议书》一份，待证遂昌县城市发展有限公司一直未按照《国有土地出让合同》及附件约定的义务与原告签订回购合同，也未支付工程款，后在遂昌县人民政府的协商下，涉案房产回购单位由遂昌县城市发展有限公司变更为被告遂昌保障中心，被告对证据无异议，对该组证据，本院予以采信。 3、《关于G（2017）03号地块回购协议补充说明》，待证遂昌县住房和城乡建设局2018年8月2日对涉案房产竖向进行调整，增设地下室面积1041.78㎡，被告经质证对证据无异议，本院予以采信。 被告提供的履行合同催告函一份，待证被告曾于2019年8月15日催促原告交房的事实，原告质证对证据本身无异议，但是认为延期交房原因不在于原告，而在于政府相关部门，对该证据真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年7月19日，遂昌县城市建设发展有限公司出具《G（2017）03号地块回购特别规定》，其中第四条规定“两栋回购直管公房必须在地块土地使用权出让合同签订后18个月内竣工验收合同并交付给遂昌县城市建设发展有限公司”，第五条规定“所有政府回购直管公房回购款由遂昌县城市建设发展有限公司分期支付给地块竞得人。第一期回购款支付：所有回购直管公房基础完工后十五个工作日内支付回购总价的10%；第二期回购款支付：所有回购直管公房的建筑主体完工结顶后十五个工作日内支付回购总价的30%；第三期回购款支付：所有回购直管公房装饰工程完工后十五个工作日内支付回购总价的30%；第四期回购款支付：所有回购直管公房竣工验收合格交付给回购方并完成不动产权证办理后十五个工作日内支付至按最终实测面积结算回购总价款的95%；余款5%作为质量保修金(回购直管公房竣工验收合格并交付给遂昌县城市建设发展有限公司之日起算一年后付清)”。2017年9月18日，案外人浙江遂昌城兴房地产有限公司就受让位于遂昌县梅溪小学东侧G(2017)03号地块的土地使用权，与遂昌县国土资源规划局签订《国有土地出让合同》一份，约定该地块北侧建设两幢6层直管公房，建成后由政府回购，两栋回购房的设计图纸在2017年12月1日前完成图审，在合同签订之日起18个月内竣工，并载“其他土地利用要求详见遂昌县住房和城乡建设局出具的遂建设函【2017】11号《关于出具梅溪小学东侧地块规划设计条件的回复函》和遂昌县城市建设发展有限公司出具的《G（2017）03号地块回购特别规定》”，该合同还对其他事项进行了约定。同日，遂昌县国土资源局与原告签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，将案涉地块即梅溪小学东侧G(2017)03号地块受让人由浙江遂昌城兴房地产有限公司变更为原告。原告完成案涉工程基础工程施工后，因遂昌县城市建设发展有限公司未按《G（2017）03号地块回购特别规定》与原告签订回购协议及支付第一期回购款，且未完成设计图，故导致工程无法继续施工。 2018年8月2日，遂昌县住房和城乡建设局出具关于G(2017)03号地块回购协议补充说明，要求原告就案涉两栋直管公房的竖向进行适当调整及增设地下室情况及归属进行协商说明。2018年9月28日，遂昌县人民政府办公室就上述补充说明作【2018】138号遂昌县人民政府专题会议纪要，纪要第二条载明“关于C级危房解危直管公房回购问题1.为方便管理，同意将G(2017)03号地块出让公告特别规定中规定的涉及两栋直管公房的回购单位由原遂昌县城投公司变更为遂昌县住房保障中心，由县住房保障中心与开发商签订回购协议，回购资金及下步装修费用由县财政统筹安排，房屋交付后用于县住房保障中心直管公房C级危房解危安置。2.按照县建设局与项目开发业主的约定，两栋直管公房新增的地下室由遂昌县华盛房地产公司投资建设，其中直管公房1号楼地下室使用权归遂昌县华盛房地产有限公司，直管公房2号楼地下室无偿交付给县建设局住房保障中心，使用权归县建设局住房保障中心”。2018年11月16日，原、被告根据上述会议纪要签订《房屋回购协议书》，就案涉两栋直管公房回购事宜达成协议，协议第二条约定“回购价以计容建筑面积计算，单价为1000元/㎡，回购总价为8236700元（大写：捌佰贰拾叁万六仟柒佰元整），合同回购总价款根据最终实测建筑面积按实结算”，第六条工期约定在《国有土地出让合同》签订之日起18个月内竣工，第七条约定付款方式与遂昌县城市建设发展有限公司出具的《G（2017）03号地块回购特别规定》规定付款方式一致，但付款主体及收房主体变更为被告，第十条约定乙方逾期交付房屋的，乙方必须按每天3000元人民币的标准向甲方支付违约金，违约金在回购款中扣除。原、被告在庭审中均陈述《房屋回购协议书》中关于施工期限、回购款支付期限因需与《国有土地出让合同》表述一致，故未做修改。上述《房屋回购协议书》签订后，被告于2019年1月30日支付了第一笔工程款3294680元。原告在庭审中陈述，2019年8月至9月期间，案涉直管公房已经初验。2019年8月15日，被告向原告出具《履行合同催告函》一份，催促原告尽快交付涉案直管公房。2019年12月30日，原告向被告交付两栋直管公房。2020年1月22日，被告支付第二笔工程款2471010元，2020年3月17日，被告支付第三笔工程款1197890元，剩余回购款至今未付。现原告认为被告在扣除5%总回购款即411820元的质保金后，尚欠861000元回购款未支付，经多次催付未果，遂诉至本院，提出如上诉请，而被告认为因原告逾期交房应扣除违约金756000元后剩余回购尾款同意支付。 本院认为，原、被告签订的《房屋回购协议书》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，双方均应按协议履行，现原告已在2019年12月30日交付案涉直管公房，被告应当在扣除质保金后按合同约定向原告支付回购款，现被告同意扣除违约金后支付。被告主张按约定原告应在《国有土地出让合同》签订之日起18个月内竣工即2019年3月18日前竣工，但原告实际交房日期是2019年12月30日，故应当在回购款中扣除每日按3000元计算的逾期交房违约金，因在《国有土地出让合同》签订后，政府相关部门未能及时与原告签订回购协议，也未向原告提供设计方案进行图审，导致工程仅能完成基础工程施工，至2018年8月、9月，遂昌县人民政府分别以补充说明及专题会议纪要形式对案涉两栋直管公房设计图纸进行了调整、新增地下室，故导致案涉直管公房未能及时完成建设图审以及原告未能约定竣工的根本原因不在原告方，且双方签订《房屋回购协议书》时已是2018年11月16日，至约定竣工日期2019年3月18日仅剩4个月，原告无法在仅完成基础工程施工的基础上按约交房，对此双方应当为明知。庭审过程中，原、被告均认可《房屋回购协议书》所约定的工期，系因需与2017年7月19日遂昌县城市建设发展有限公司公布的《G（2017）03号地块回购特别规定》保持一致，未进行调整，故被告认为原告未能按约竣工需扣除违约金的答辩意见，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 被告遂昌县住房保障中心于本判决生效之日起十日内支付原告浙江遂昌华盛房地产有限公司房屋回购款861000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费6205元，由被告遂昌县住房保障中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审判员  陈武文 二〇二〇年六月四日 法官助理候风果 书记员叶燕君