云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0126民初1188号原告：李强，男，汉族，1987年12月24日生，现住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：杨莎白，云南辩策益律师事务所律师，特别授权代理。被告：时颖飞（曾用名时云涛），男，彝族，1991年10月18日生，现住石林彝族自治县。原告李强与被告时颖飞租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李强向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2019年2月9日签订的《租房合同》；2、由被告支付拖欠原告的租金36,800.00元（租期为2020年2月20日起至2021年2月20日止一年期）;3、由被告按照《租房合同》第五条约定，按当年租金30%的比例计算，向原告支付违约金11,040.00元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月9日，原、被告经友好协商，在平等、互利的基础上自愿签订《租房合同》，约定原告将坐落于石林县北大村小寨22号临街铺面五间出租给被告用于开餐馆使用；租赁期限为五年，自2019年2月20日起至2024年2月20日止；租金每年为36,800.00元，按年付款，每年到期时被告应准时付款；租赁期限届满后，依附于房屋的装修部分在不损坏房屋的前提下被告可以选择拆卸带走，被告新开的门洞由被告复原修补；若被告拖欠房租累计一个月以上的，被告应当向原告支付合同当年租金30%的违约金，若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。双方签订合同当天，被告向原告支付了第一年租金36,800.00元，原告向被告出具付款证明并将商铺五间交由被告经营快餐店使用至今。但被告未按合同约定向原告支付第二年租金。原告经多次催讨未果，特诉至法院。被告时颖飞辩称，第一，原、被告于2019年2月9日签订《租房合同》，被告租赁原告自建住房开餐馆是事实。但双方多次协商后，已于2020年2月22日解除了《租房合同》，被告将租赁房屋交给原告管理使用，现原告要求继续履行合同并支付第二年租金，没有事实依据。双方签订《租房协议》后，被告支付原告第一年租金36,800.00元，并按照双方约定为经营的需要，经原告许可，对租赁房屋进行装修改造。当时，原告租给被告的房屋在铺面门口留有灶台，能够作为厨房使用，从道路上远远就能看到，也能配合整个铺面使用。被告经营七个月，北大村市场监督管理局及城市建设规划局联合执法将原告出租给被告经营使用的灶台拆除，致使被告只能在店铺里面炒菜做饭，场地变小，只要被告炒菜，整个房屋就油烟、噪声乱窜，使用不便。被告多次找原告协商，但原告一直不予处理，为此顾客越来越少，被告经营严重亏损。被告于2020年2月中旬电话联系原告，告知原告因经营亏损，被告不愿续租原告房屋。当时原告同意解除合同。2020年2月21日，被告一家人就将所承租的房屋收拾打扫干净，搬走经营餐馆的相关设备，还将清空后的房屋状况拍成视频发给原告检查。原告让被告与其父亲联系。当晚被告全家到原告家里找到原告父亲表示了歉意并交还钥匙，但原告父亲叫被告与原告联系。次日，被告与原告协商，原告同意解除合同收回房屋，双方只是对违约金有异议，原告告知被告因新冠病毒影响其没有在家，待疫情结束后回来与被告协商处理后续问题。2020年2月24日，被告将租赁房屋的钥匙以快递方式邮寄给原告。至此被告未管理使用过租赁房屋。第二，原告要求被告支付拖欠房屋租金和违约金，没有事实依据。《租房合同》第五条约定，若被告拖欠房租累计一个月以上的，视为违约，违约方支付合同当年房屋租金30%的违约金。但双方于2020年2月22日经协商同意解除合同，被告还于2020年2月21日将租赁房屋收拾干净交还原告家人。被告不存在拖欠租金，亦不存在违约行为。第三，双方协商解除合同时，原告要求被告支付违约金1万元。在双方签订的《租房合同》中并未约定提前交回房屋，解除合同，属于违约，应视为未约定。同时原告并未产生任何经济损失。原告未将房屋重新出租出去这段时间的损失属于原告的扩大损失，不应由被告赔偿。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年2月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》，约定“甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。一、房屋地址，石林县北大村小寨22号面临街道铺面五间。二、租赁期限及约定，1、该房屋租赁期共五年，自2019年2月20日起至2024年2月20日止；2、房屋租金每年36,800.00元，按年付款，每年到期准时付款，另付押金0元，共计36,800.00元，（大写叁万陆仟捌佰元整）；3、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为开餐馆使用……三、房屋修缮与使用……3、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修部分在不损坏房屋的前提下乙方可以选择拆卸带走，乙方新开的门洞由乙方复原修补，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务……五、乙方违约的处理规定，在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同当年租金30%的违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，（1）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的，（2）拖欠房租累计一个月以上的”等内容。双方签订合同当天，被告向原告支付了第一年租金36,800.00元，原告将商铺五间交由被告经营快餐店使用。被告经原告同意对租赁房屋新开五个门洞。被告因经营亏损曾电话告知原告不再续租房屋，并于2020年2月21日前（应付第二年租金时）腾空了房屋，将房屋钥匙交给原告父亲，但原告父亲未接收钥匙。后原、被告多次协商，双方对租金、违约金一直有争议。被告于2020年2月24日通过百世快递邮寄了房屋钥匙给原告。原告否认收到该快递，也否认收到房屋钥匙。现原告要求被告继续履行合同，支付租金和违约金，诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租房合同》,系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告均认可被告在第一年租期将满时曾电话告知原告不再续租房屋并于2020年2月21日前腾空了房屋的事实，因被告已腾空并搬离租赁房屋，以其行为明确表示不再继续履行《租房合同》，致使该合同无继续履行的可能，故原告要求被告继续履行《租房合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告在应支付第二年租金时就搬离房屋，未再使用，故原告要求被告支付第二年租金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告在租赁期限未满时自行提出不再续租原告房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。现原告主张按照合同第五条的约定，由被告支付当年租金30%的违约金，并无不当。故原告要求被告支付违约金11,040.00元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决如下：一、由被告时颖飞于本判决生效之日起十日内支付原告李强违约金11,040.00元；二、驳回原告李强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取498.00元，原告李强承担378.00元，由被告时颖飞承担120.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  裴岚二〇二〇年六月十五日书记员  毕琼