云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0628民初707号原告：宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司，住所地：云南省彝良县角奎镇西正丽街四区三楼物业服务中心，统一社会信用代码：915306283231065208。法定代表人：任德军，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨全会，女，生于1979年9月24日，汉族，公司员工，现住彝良县。委托权限：特别授权。被告：郭成仙，女，生于1987年7月20日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县，现住彝良县。原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司（以下简称正德飞越公司）与被告郭成仙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正德飞越公司的委托诉讼代理人杨全会到庭参加诉讼，被告郭成仙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告正德飞越公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告郭成仙支付拖欠原告1月×1.00元×119.74㎡×32月=物业公共服务费3391.20元（2017年4月7日至2019年12月7日）；2.判决被告支付拖欠原告物业公共服务费违约金344.85元；3.被告负担案件受理费。事实和理由：原告正德飞越公司通过邀标，于2015年12月30日与房地产开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和彝良县腾达物业管理有限公司共同签订三方物业管理移交协议，原告先后与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司和小区业主委员会签订《西正丽街小区物业服务合同》。管理期间，原告多次向被告上门和电话催缴及张贴催缴通知等方式催收公共物业服务费无果，原告为了维护自身合法权益和已缴费广大业主的根本利益，提起诉讼。综上所述，按照《物业管理条例》的规定，被告的欠缴行为严重侵犯了原告和已缴费广大业主的合法权益，严重影响物业服务质量。为了维持小区物业管理的正常运行，起诉请求支持原告的诉讼请求。被告郭成仙未作答辩。原告正德飞越公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：1.更换消防设施图片2张；2.清理化粪池图片2张；3.疏通污水管道图片2张；4.小区电费缴纳票据2张；5.清理通道杂物图片2张；6.电路管理图片2张；7.更换路灯图片2张；8.监控维修图片2张；9.卫生打扫图片2张；10.更换排污管道图片2张；11.电梯维护费票据1张；12.电梯、通道消毒图片2张；13.营业执照2份、法人身份证明2份；14.三方协议；15.2015年“西正丽街”前期物业委托服务合同；16.2016年西正丽街商住小区物业服务委托合同；17.2017年西正丽街小区物业服务代管协议1份；18.2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书；19.缴费通知、催费通知书；20.县政府会议纪要一份（角奎镇西正片区基础设施移交管理工作会议纪要）；21.业主委员会备案证明；22.角奎社区居委会证明。原告以证据1-12证明原告进行物业管理服务的事实，以证据13证明原告主体资格，以证据14-22证明原告进行物业管理的合法性及被告未缴纳物业费的情况。本院认为，证据1-12相互印证，能证明原告对西正丽街小区提供了物业服务的事实，予以采信；证据13客观真实，能证明原告的主体资格及负责人身份情况，予以采信；证据14、15、16、17、18、20、21、22相互印证，能证明原告系西正丽街小区的合法物业服务公司，予以采信；证据19能证明原告已向被告催收物业服务费，予以采信；通过庭审陈述和举证及本院对证据的分析认证，本院认定本案如下法律事实：2015年11月30日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为甲方与彝良县腾达物业管理有限公司作为乙方、原告正德飞越公司作为丙方签订协议，约定乙方腾达物业管理有限公司退出彝良县角奎镇西正丽街前期物业服务，丙方正德飞越公司承接乙方腾达物业管理有限公司之前开展的前期物业服务中所有事项及后续事项。2015年12月1日，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司作为委托方与原告正德飞越公司作为受委托方签订了“西正丽街”前期物业委托服务合同。2016年10月20日，彝良县角奎镇西正丽街小区业主管理委员会与原告正德飞越公司签订物业服务委托合同。2018年1月26日，原告正德飞越公司与彝良县角奎镇西正丽街小区业主委员会签订2018年度彝良县西正丽街小区物业服务合同书。原告成为彝良县角奎镇西正丽街小区的物业服务公司，被告系彝良县角奎镇西正丽街小区1单元4-4号的业主，房屋为电梯住宅，面积119.74平方米。彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订的“西正丽街”前期物业委托服务合同及西正丽街小区业主委员会与原告签订的《2018年彝良县西正丽街小区物业服务合同书》均规定物业收费标准为：多层住宅0.70元/平方米/月、电梯住宅1.00元/平方米/月、商业物业一层2.00元/平方米/月、商业物业二层1.30元/平方米/月。经原告催收，被告郭成仙仍未缴纳从2017年4月7日至2019年12月7日的物业管理费。2014年12月23日，彝良县人民政府办公室下发“角奎镇西正街片区基础设施移交管理工作会议纪要”，会议决定：西正街和田坝街绿化设施、中心广场及其绿化休闲设施移交县住建局负责管理和维护；西正街车道及人行道、中心广场等卫生保洁由县城管综合执法大队负责等。本院认为，西正丽街小区前期物业服务系由开发商彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司下属腾达物业管理公司提供物业服务。后腾达物业管理公司退出西正丽街物业服务，彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司与原告签订前期物业委托服务合同，委托原告对西正丽街小区进行物业服务。2016年10月20日该小区的业主委员会与原告签订物业服务合同，由原告正德飞越公司对西正丽街提供物业服务。依照《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，原告与彝良县盛鑫房地产开发经营有限责任公司之间签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。依照《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”及《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与西正丽街小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对业主具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告作为该小区的业主，在享受原告提供的物业管理服务中，应依合同约定履行自己缴纳物业管理服务费的义务，原告已向被告书面催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理催告期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对原告要求被告支付自2017年4月7日至2019年12月7日期间所欠缴的物业管理服务费3391.20元（按合同约定的电梯住宅1.00元/平方米/月计算）的诉求，本院依法予以支持。因原告已在庭审中明确放弃对被告支付违约金的请求，故本院对该项诉请不作评判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第十五条、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告郭成仙支付原告宜宾市正德飞越物业服务有限公司彝良县分公司自2017年4月7日起至2019年12月7日止的物业服务费共计人民币3391.20元。限于判决生效之日起五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告郭成仙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院审判员  李平华二〇二〇年六月四日书记员  李 伟