辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终979号上诉人（原审被告）：胡德昌，男，1955年2月16日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：刘扬，女，1990年8月6日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：辽阳市三和物业管理有限公司。住所地：辽阳市白塔区东兴路26-6号楼西二单元16号。法定代表人：姜春革，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽新，辽宁德远律师事务所律师。上诉人胡德昌因与被上诉人辽阳市三和物业管理有限公司（以下简称“三和物业”）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3334号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡德昌及其委托诉讼代理人刘扬、被上诉人三和物业的委托诉讼代理人王丽新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡德昌上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；二、—、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院基于业主委员会与被上诉人签订的物业管理服务委托合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对全体业主具有约束力，判令上诉人交纳物业费，但一审法院忽视了业主委员会成立不合法、所签订的物业管理服务委托合同是否具有合法性，其判决排除了业主委员会成立的不合法性，所签订的物业管理服务委托合同的不合法性，明显有损于上诉人一方的合法权益。根据《辽宁省物业管理条例》第十八条规定符合条件的，街道办事处组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议。第二十三条规定筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。第二十五条规定业主大会决定选举、罢免或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。作为业主，我们却从未被通知参加业主大会，睿馨花园小区也并未组织过业主大会，更未参与过任何选票，走访辽联社区咨询选举情况，工作人员以选举业主委员会相关记录文件全部丢失没存档来推卸责任，拿不出本应存档的记录文档。对此，我们对业主委员会不按规章制度的选举有异议。根据第三十二条规定业主委员会应当自选举产生之日起三十日内到县物业行政主管部门办理备案，符合备案条件的，县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。第三十三条规定业主委员会办理备案后，可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料，到所在地具有公章刻制资质的刻章企业，申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。设立监事会或者执行监事的，业主大会印章应当由其保管并监督使用。走访区物业办，却证实睿馨花园小区并未在区物业办备案，为此，一审中不应只看物业管理服务委托合同有印章即证明合法性，对于印章的来源有异议，未备案的业主委员会的印章应不具有法律效力。其次，被上诉人也未曾在区物业办备案属于违规经营（一审以录音形式举证）。因此，依据《中华人民共和国合同法》(中华人民共和国主席令第十五号）第五十二条第五项的规定，与被上诉人签订的《物业管理服务委托合同》应依法被确认无效。业主委员会只是业主大会的执行机构，业主大会才是代表全体业主利益的权力机构。业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，即业主委员会处于一种类似于代理人的地位，其是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权。在是否获得业主大会授权的情况下，物业服务合同实际上处于效力待定的状态。如果物业合同取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主追认，物业合同才具备生效要件，未经法定比例的业主追认的，则物业服务合同无效。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。三和物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。三和物业向一审法院起诉请求：请求判令被告给付2018年6月至2019年6月物业管理费600.00元，违约金657.00元（按日3‰计算)，合计1257.00元，诉讼费由被告承担。一审法院审理查明的事实：2018年6月20日，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告三和物业签订物业管理服务委托合同，委托三和物业管理位于辽阳市白塔区住宅楼及供暖锅炉房一处，住户共172户，常住150户左右。委托管理期限为2018年6月20日至2020年6月20日，物业管理费按每平方米0.5元收取。约定业主委员会对三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。上述物业管理服务委托合同签订后，原告三和物业开始对该小区进行委托管理，对该小区内业主按每户每年600元收取物业费。被告胡德昌系辽阳市白塔区睿馨花园53-4楼东1单元1楼业主，自2018年6月20日起被告胡德昌未向原告三和物业交纳物业费。上述事实，有原告提供的营业执照一份、物业管理服务委托合同一份、白塔区跃进办事处辽联社区居委会证明一份、通知一份，以及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经开庭举证、质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业服务合同通常由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，对全体业主具有约束力。本案中，原告三和物业作为依法成立的物业服务企业，与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对三和物业及辽阳市白塔区睿馨花园全体业主具有约束力。原告三和物业应按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，被告胡德昌作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务委托合同约定承担相应的物业费用。现被告胡德昌经原告三和物业催交仍未交纳物业费，故对于原告三和物业要求被告胡德昌交纳物业费的请求应予支持。因上述合同约定物业费为每平方米0.5元，被告胡德昌房屋建筑面积为129平方米，每月应为64.50元，每年物业费应为774.00元，现原告要求被告按户交纳物业费600.00元，不违反合同约定，一审法院予以支持。因案涉物业管理服务委托合同未约定违约金，对原告主张的违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、被告胡德昌给付原告辽阳市三和物业管理有限公司2018年6月20日至2019年6月20日的物业费600.00元；二、驳回原告辽阳市三和物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内执行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告胡德昌承担。本院二审期间，当事人均无提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：三和物业作为依法成立的物业服务企业，与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对双方具有约束力。三和物业应按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，上诉人胡德昌作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务委托合同约定承担相应的物业费用。上诉人胡德昌上诉主张该小区业主委员会没有经过法定程序选举产生、三和物业服务不达标等问题，因《物业管理服务委托合同》已经约定，业主委员会对三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。故上诉人的上诉主张应通过正当的程序解决。上诉人拖欠物业费事实存在，故一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费，并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡德昌承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  徐莲凤审判员  胡 玲二〇二〇年六月二十二日法官助理郝丽鑫书记员秦海楠