广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13091号上诉人（原审原告）：叶细女，女，1951年2月5日出生，汉族，住广州市增城区。上诉人（原审原告）：单汉波，男，1972年8月12日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审原告）：单汉潮，男，1974年5月14日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审原告）：单淑媚，女，1979年7月15日出生，汉族，住址同上。四上诉人共同委托诉讼代理人：刘锦华，广东穗益律师事务所律师。四上诉人共同委托诉讼代理人：黄志威，广东穗益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周秀琼，女，1935年11月10日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：湛焕玲，女，1970年8月24日出生，汉族，住广州市增城区，系周秀琼的女儿。被上诉人（原审被告）：湛焕光，男，1972年12月18日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：官婉玲，广东沛清律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨沛清，广东沛清律师事务所律师。上诉人叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚因与被上诉人周秀琼、湛焕光房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判周秀琼、湛焕光继续履行房屋买卖合同，将广州市增城区x房屋（以下简称涉案房屋）所有权过户给叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚；3.诉讼费用由周秀琼、湛焕光承担。事实和理由：（一）一审未查明客观事实，本案请求继续履行合同的条件已经具备，法院可判决周秀琼、湛焕光继续履行合同，将涉案房屋过户至叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚名下。根据广州市规划和自然资源局增城区分局的复函，涉案房屋办理了《房屋所有权证》，未办理《国有土地使用证》，需按规定完善土地使用权转移登记及缴交土地出让金方可办理房屋的权属转移登记。本案涉及的情况是历史遗留问题，在房屋取得《房屋所有证》之时，可不办理土地证直接办理房屋产权证。而时至今日，在实务中存在大量的同类房屋，叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚特询问了广州市规划和自然资源局增城区分局，该局工作人员告知针对这一情形，房管部门可根据法院生效的判决书对此类房产进行《国有土地使用权证》的补办、土地出让金的补缴及不动产的权属转移登记。该复函中的附件《二手(存量)房转移登记办理指引》中有列举办理存量房转移登记的缴交资料，其中有关于划拨土地使用权或持生效法律文书办理的规定。即房管部门可办理该类房产的转移登记，只需法院判决周秀琼、湛焕光将涉案房屋过户给叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚，其便可持该判决书单方到房管部门补缴土地出让金，办理产权转移登记，本案不存在暂不具备房屋过户的条件的情形。（二）周秀琼对本案继续履行合同及涉案房屋办理过户无异议。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚申请二审法院依法向广州市规划和自然资源局增城区分局发函，请求其针对本案的特殊情况作出详细、具体的复函，回复二审法院就涉案房屋能否办理产权权属转移登记。一审未查明客观事实，直接依据复函的部分内容认定涉案房屋过户的条件暂不具备，实属不当，请求二审法院改判支持叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚的全部诉讼请求。被上诉人周秀琼二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚称2016年多次联系周秀琼并非事实，其直到2019年5月份才联系要求周秀琼配合过户。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚称周秀琼不愿意配合过户也不是事实。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚联系周秀琼时，周秀琼已经同意配合办理过户，但当时周秀琼已80多岁，身体不适，周秀琼要求迟一段时间去办理过户，叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚也没有说什么。之后是叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚其中一个人打电话给周秀琼，称如果周秀琼继续不配合过户，就提起诉讼，周秀琼称直接走法律程序。被上诉人湛焕光二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。据一审查明事实涉案房屋不具备过户条件，房屋无法过户，且湛焕光并非房屋所有权人，不具备履行条件。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚于2020年2月19日向一审法院起诉请求：1.判令周秀琼、湛焕光继续履行房屋买卖合同，将涉案房屋所有权过户给叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚；2.诉讼费由周秀琼、湛焕光承担。一审法院认定事实：周秀琼、湛焕光（售房人）与单x（买房人）签订《房产转让证明》，载明“现将座落在新塘镇石角塘新文街拆迁楼301房一间连同房产证一起售给单x，售房价格人民币肆万贰仟元正。”。1991年1月10日，增城县人民政府核发粤房字第××号《房屋所有权证》，载明“所有权人：周秀琼。所有权人占有份额：全部。地址：增城县新塘镇石角塘路拆迁楼301房。”。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚持有该证原件。一审另查明，一、广州市增城区新塘医院、广州市公安局增城区分局西宁派出所出具《居民死亡医学证明（推断）书》，载明“单x，身份证号码，死亡日期：2016年6月18日。”。二、1972年4月21日，增城县新塘人民公社革命委员会向叶细女与单x发出结婚证书。三、2019年9月11日，广东省广州市增城公证处出具（2019）粤广增城第5563号《公证书》，载明“兹证明叶细女是单汉波、单汉潮、单淑媚的母亲；单汉波、单汉潮是叶细女的儿子；单淑媚是叶细女的女儿。”等内容。四、2019年10月16日，广州市增城区新塘镇渔村社区居民委员会出具《证明》，载明“兹有我社区居民单x（公民身份证号码：）于2016年6月18日去世，其亲属关系如下：妻子：叶细女，儿子：单汉波、单汉潮，女儿：单淑媚”等内容。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚提供2011年7月开始的增城新和自来水有限公司的收费明细，拟证明叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚居住在涉案房屋中。为查明涉案房屋是否具备过户条件，一审法院致函给广州市规划和自然资源局增城区分局。2020年4月22日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]x号《广州市规划和自然资源局关于新塘镇石角塘路拆迁楼301房相关情况的复函》，载明：x房，上述不动产的权属人为周秀琼，《房屋所有权证》证号为x号，房屋性质为商品房。截至2020年4月21日，上述不动产无查封、抵押情况。另，上述不动产只办理了《房屋所有权证》，至今未办理《国有土地使用权证》。因此，需按规定完善土地使用权转移登记及缴交土地出让金手续后方可办理上述不动产的权属转移登记等内容。审理中，一、叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚与周秀琼共同确认以下事实：1、《房产转让证明》上所载的x房与第x号《房屋所有权证》上所载新x房是同一个房屋。2、《房产转让证明》是2006年签订的。二、叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚陈述以下内容：1、叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚不清楚为何湛焕光要在《房产转让证明》签名，当时是单x签的合同。2、单x要求周秀琼办理过户手续，但周秀琼一直不愿意，以年纪大、不愿意到荔城办理过户手续为由不配合办理过户。3、愿意承担办理过户的各项费用。4、单x的父母已经去世。三、周秀琼陈述以下内容：1、是单x要求湛焕光在《房产转让证明》上签名。2、周秀琼已经收到了房款42000元。3、周秀琼去房管部门了解过，涉案房屋广州市新塘宏达经济开发股份有限公司还没有交纳土地出让金，所以一直无法过户。四、湛焕光陈述以下内容：是听周秀琼的话在《房产转让证明》上签名。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，转让建筑物，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让。虽然《房产转让证明》仅转让涉案房屋，但是根据上述规定，应认定为双方转让的是涉案房屋所有权及建设用地使用权，而根据《广州市规划和自然资源局关于新塘镇石角塘路拆迁楼301房相关情况的复函》，涉案房屋至今未办理《国有土地使用权证》，需按规定完善土地使用权转移登记及缴交土地出让金手续后方可办理上述不动产的权属转移登记，故涉案房屋过户的条件暂不具备。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚请求办理涉案房屋过户的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚请求继续履行《房产转让证明》之条件尚不具备，一审法院不予支持，叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚可待条件具备后，再行处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年4月30日作出如下判决：驳回叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚的诉讼请求。一审案件受理费425元，由叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚负担。上诉人叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚与被上诉人周秀琼、湛焕光对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚申请本院向广州市规划和自然资源局增城区分局调查涉案房屋能否根据法院生效裁判文书完善土地使用权转移登记、缴交土地出让金及办理不动产权属转移登记。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚的上诉请求和理由以及周秀琼、湛焕光的答辩，本院确定本案争议的焦点是：涉案房屋是否具备办证条件。现评析如下：广州市规划和自然资源局于2020年4月22日作出穗规划资源协查[2020]x号《广州市规划和自然资源局关于新塘镇石角塘路拆迁楼301房相关情况的复函》，载明：涉案房屋只办理了《房屋所有权证》，至今未办理《国有土地使用权证》。因此，需按规定完善土地使用权转移登记及缴交土地出让金手续后方可办理上述不动产的权属转移登记等内容。故一审法院认定涉案房屋过户的条件暂不具备，并据此作出驳回叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚要求继续履行《房产转让证明》，将涉案房屋过户给其的诉请，并无不当，本院予以维持。叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚上诉认为涉案房屋具备过户条件，并坚持要求将涉案房屋过户至其名下，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，本院已确认涉案房屋暂不具备过户条件，叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚二审申请向行政部门发函调查涉案房屋能否根据法院判决完善相关手续及办理权属转移等事宜，本院不予准许。综上所述，叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费850元，由叶细女、单汉波、单汉潮、单淑媚负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾二〇二〇年六月二十三日书记员 李志康谢金泽