新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新42民终587号 上诉人(原审原告)：邵守彬，男，1971年7月14日出生，住新疆维吾尔自治区塔城市。 委托诉讼代理人：马原生，新疆德之厚律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：塔城市九天家具店，住所地新疆维吾尔自治区塔城市解放路永丰商场二楼。 法定代表人：何运良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨飞，新疆鸿疆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：塔城市天明家居生活馆，住所地新疆维吾尔自治区塔城市永丰商场。 法定代表人：聂思明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐甫娟（聂思明的合伙人），女，住新疆维吾尔自治区塔城市。 上诉人邵守彬、上诉人塔城市九天家具店（以下简称九天家具店）因与被上诉人塔城市天明家居生活馆（以下简称天明家居馆）房屋租赁合同纠纷一案，不服塔城市人民法院（2018）新4201民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人邵守彬的委托诉讼代理人马原生，上诉人九天家具店的法定代表人何运良及其委托诉讼代理人杨飞,被上诉人天明家居馆的委托诉讼代理人唐甫娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵守彬上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人承担400000元违约金。事实和理由：原审判决认定事实有误，适用法律错误。1.原判认定邵守彬未提交证据证明九天家具店不履行合同义务给其造成的损失金额，也未提交合同履行后可以获得的利益金额，显然有悖上诉人与天明家居馆2017年5月13日签订的合同第六条第4项的约定，即当事人已对违约金做出明确约定，依据当事人意思自治原则，结合合同约定应当认定“任何一方违约”就应当承担400000元的违约金，该违约金是当事人签订合同时经过充分协商已经预见到的损失，无须再提供相关证据。2.本案适用合同法第一百一十四条的规定，一审依据合同法第一百一十三条的规定是错误的。 天明家居馆辩称，2017年5月天明家居馆招租，与邵守彬签订了协议，前三年每年的租金加管理费总共150000元，后期每年160000元，后因商场权利义务转让的原因，邵守彬给我方反映过他在经营期间发生的冲突。每年的租金邵守彬都按时缴纳，我们协议约定双方都不得违约。邵守彬提出赔偿我们认可。 九天家具店辩称，1.九天家具店与邵守彬之间没有签订租赁合同，也没有见过邵守彬与天明家居馆签订的租赁合同，所以不知道邵守彬与天明家居馆签订的租赁合同内容。2.一审查明邵守彬与天明家居馆签订的合同实际履行了1年，根据合同内容每年租金是50000元，但是一审认定每年150000元，所以邵守彬的损失应在缴纳的范围内承担违约责任。违约金是补偿性的，按照150000元计算，应是45000元，一审认定过高。3.适用合同法113条符合本案案情，邵守彬的损失没有证据可以证实，其只是缴纳了租金，没有其他投入。应驳回邵守彬的上诉。 九天家具店上诉请求：撤销一审错误判决，依法判决上诉人不承担责任。事实和理由：1.一审法院认定天明家居馆将与邵守彬的合同义务转让给新疆永丰商贸有限责任公司（以下简称永丰商贸公司）及九天家具店是错误的，天明家居馆于2018年2月同永丰商贸公司解除租赁合同，而九天家具店是2018年4月1日才与永丰商贸公司签订租赁合同，因此，天明家居馆并没有将与邵守彬的合同义务转让给九天家具店，九天家具店与天明家居馆没有签订任何协议，亦无任何法律关系。2.一审法院认定九天家具店拒收邵守彬缴纳的房租明显错误。九天家具店自始至终未说过拒收房租，邵守彬在一审时提供的视频中九天家具店也没有说过不收房租，九天家具店只是让邵守彬把租赁合同拿出来以确认邵守彬应当缴纳的租金数额及交租的时间，因永丰商贸公司并没有将永丰商场全部租户的合同移交给九天家具店，九天家具店不清楚邵守彬的租赁合同内容，邵守彬并没有证据证明九天家具店拒收房租。退一步讲，即便是九天家具店不收取邵守彬的房租，也不能说九天家具店就是不履行合同义务，因为收取租金是九天家具店的权利而非义务。3.一审认定邵守彬与天明家居馆签订的租赁合同年租金150000元明显错误，通过一审提交的证据可以证明双方签订的租赁合同年租金为50000元，一审法院认定150000违约金明显不当。 邵守彬辩称，1.邵守彬与天明家居馆签订的合同合法有效。2.天明家居与永丰商贸公司签订的解除租赁合同中明确约定了向邵守彬这样的商户的权利由永丰商贸公司保障。3.邵守彬得知永丰商贸公司将商场整体租赁给九天家具店时，天明家居馆在协调。天明家居馆给邵守彬的解除函是2018年2月22日，邵守彬向九天家具店支付租金和管理费是在2018年6月15日之前，期间4个月的时间九天家具店说不清楚是不合理的，因为当时商场已经被转租。邵守彬给九天家具店缴纳租金时，九天家具店不接收，一审认定九天家具店的行为是不履行义务，没有按照邵守彬与天明家居馆签订的合同内容进行履行。邵守彬经营的是超市，与其他店铺经营方式和时间不同，导致出现了很多矛盾，所以邵守彬才搬迁。违约金是合同约定的，所以邵守彬无须提供证据。租赁费共计450000元，管理费800000元，合同履行完后房租和管理费共计1250000元，约定的违约金是30%。综上，九天家具店的上诉请求不能成立，依法驳回。 天明家居馆述称，九天家具店的上诉没有涉及天明家居馆，我们把权利受让给原房东后，房东把权利转让给九天家具店了，九天家具店和邵守彬又重新签订了协议，该协议约定的是2017年5月13日的补充协议，因天明家居馆与邵守彬的协议是明确的，违约金应该履行，故应维持原判。 邵守彬向一审法院起诉请求：1.判令依法解除原告与被告于2017年5月13日签订的《租赁协议书》《物业管理协议书》；2.判令被告及第三人承担违约金400000元。 一审法院认定事实：永丰商贸公司（甲方）与天明家居馆（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：一、甲方将位于塔城市××路（原永丰商场整栋大楼）出租给乙方；二、租赁期限自2012年3月1日起至2027年3月1日止；三、乙方因经营需要可以将商场分层和部分转租或与他人联营。四、双方在合同中约定了其他事项。永丰商贸公司在甲方盖章确认，并由金恩斯签字确认。天明家居馆在乙方盖章确认，并由聂思明签字确认。邵守彬（乙方）与天明家居馆（甲方）于2017年5月13日签订租赁协议书，双方在合同中约定：一、租赁位置：天明家居馆。二、租赁时间：2017年6月15日起至2025年6月14日止，租期8年。三、租金：2017年6月15日至2020年6月14日，每年50000元，2020年6月15日起至2025年6月14日，每年60000元。四、付款方式：第一年租金在协议签订后三日内一次性缴纳当年租金50000元，次年开始每年租金在6月15日前一次性缴纳。五、甲乙双方必须履行的责任：1、甲方保证场地各项硬件设施完好，通电通暖，乙方需要新增照明经甲方同意后，乙方可以另行新增，费用由乙方自理。使用中出现的电暖问题，如是乙方人为原因造成的要照价赔偿。2、乙方要爱护场地现场消防设施。3、乙方要依法经营。4、乙方要装修时需经甲方同意方可实施。5、乙方保证消防通道畅通。6、乙方服从和协助商场管理，保证做到治安安全。7、乙方转租或部分转租必须经甲方同意，转租后第三人也必须履行原合同的约定。8、暖气费由甲方承担，电、卫生等费用由乙方自行承担，与商场共同负责卫生间的维护。9、甲方在租赁期内不得在租给第三方或擅自收回，乙方不能因经营不善擅自退租。10、甲方保证乙方经营时间，每晚至12点，做好保安服务跟踪。11、城建宣传占地费等费用由乙方自行承担。12、租赁期满后乙方决定不续租的，须提前60天告知甲方，甲方不再续租也应提前60天告知乙方，否则视为续租，造成的损失由违约方承担。13、乙方撤离时已经装修的固定物归甲方所有，不得破坏甲方原有的硬件设施和墙体完好，否则要恢复原样或照价赔偿。六、违约责任：1、甲方必须信守协议，不得无故刁难乙方。2、乙方违反第四条的，必须及时弥补按原图纸要求恢复原样。3、不按时付清租金的每延期一天，每天支付当年租金总额1％的滞纳金，逾期10天不付租金的，甲方有权终止合同、无偿收回场地。4、双方任何一方违约，按上述违约责任承担对方损失外，须赔偿对方400000元的违约金。被告天明家居馆在甲方盖章确认，代理人马塔勇签字确认。邵守彬在乙方签字确认。永丰商贸公司金恩斯·克孜尔（甲方）与天明家居馆聂思明签订解除永丰商场房屋租赁协议的补充协议，内容为：1、甲乙双方自签订本协议之日永丰商场房屋租赁协议即解除，鉴于乙方已经将当年租金一次性全额交于甲方，乙方可以继续使用商场。2018年3月1日乙方向甲方交付商场。甲方要提前一个月通知乙方是否转让给他人。2、乙方搬离商场时对不可移动的装修不得破坏，对不可移动的部分无偿交由甲方使用。3、乙方对商场消防电力等设施已经投资改进行建设，乙方不再向甲方索取费用，对于甲方原放在商场一楼的岛柜等甲方也不再向乙方索取费用。负一层3月20日至4月1日的租金返还甲方，一楼的服装使用期到4月1日甲方不向乙方索取费用。4、目前的租赁商户乙方一并移交给甲方，甲方要保证租赁商户原合同存续的合法性，如有变动甲方自行与商户商议。5、乙方按照消防的要求对现有的消防水池进行修缮或改建，费用由乙方承担。6、甲方接管商场后如果没有转让或出租，二楼、三楼可以租给乙方使用，年租金50万元整。7、为了表示友好，乙方满足甲方要求给甲方45万元人民币，因曾经乙方交付甲方20万元保证金，这样乙方再给25万元即可。如果乙方能够为甲方联系业主整体转让商场，甲方免收乙方的45万元友好协商费。金恩斯·克孜尔在甲方签字确认，唐甫娟代聂思明签字。天明家居馆于2018年2月22日向邵氏超市邵守彬出具告知函，内容为：因天明家居与永丰商场房主金恩斯·克孜尔经协商解除永丰商场租赁关系，协议约定3月1日前天明家居搬离永丰商场，但在解除协议书中已明确你与天明家居的合同不受影响，所以关于你依据合同向天明家居所交纳的一年租金，因合同的权利义务已受让房主金恩斯·克孜尔，天明家居将按协议内容移交金恩斯·克孜尔，为保障你的权益，今后你直接向金恩斯·克孜尔履行租赁合同约定内容。特此告知。永丰商贸公司（出租方即甲方）与九天家具店（承租方即乙方）签订商场租赁合同，内容为：一、甲方永丰商贸公司将位于塔城市××路（农行旁）的永丰商场整栋楼及商场后院小二楼（除二楼一套二室的住房和一楼的车库及两个库房）出租给乙方；二、租赁时间2018年4月1日至2019年4月1日止。三、租金：1150000元，大写：壹佰壹拾伍万元整，以后每年租金在当年4月1日前一次性付清，乙方有权转租；四、违约责任：双方任何一方违约，须赔偿对方500000元的违约金。永丰商贸公司在甲方盖章确认，金恩斯·克孜尔在甲方签字确认。九天家具店在乙方盖章确认，何运良乙方签字确认。邵守彬（乙方）与何运良（甲方）签订永丰商场补充协议，经双方协商，在原二零一七年五月十三日的协议基础上，特订出如下补充协议：1、乙方西边边界，自西墙边五块地砖东边为届，以东属乙方使用，以西两块地砖南北通为消防通道，任何方不能占用，靠墙三块砖南北通归甲方使用。2、乙方北边界以南数第二个柱子以此两块地砖为界，正东通道东墙。3、此协议一式二份，甲乙双方各留一份，签字之日起生效。邵守彬在乙方签字确认，何运良在甲方签字确认。2018年6月12日，邵守彬与金恩斯·克孜尔的微信聊天记录，主要内容是：金恩斯·克孜尔让邵守彬将房租交给何运良。2018年6月14日，邵守彬与金恩斯·克孜尔的微信聊天记录，主要内容是：邵守彬告诉金恩斯·克孜尔，何运良不收房租，要求重新签订租赁协议，邵守彬不同意。邵守彬于房租到期前一天向何运良交纳房租的视频资料，主要内容是：邵守彬找何运良要求交房租，何运良称没有正规手续，不肯收。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，永丰商贸公司与天明家居馆签订房屋租赁合同，天明家居馆向永丰商贸公司交纳租金，永丰商贸公司与天明家居馆签订房屋租赁合同成立并生效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。天明家居馆经永丰商贸公司同意将一楼南侧转租给邵守彬使用，该转租期限未超过承租人剩余租赁期限，故天明家居馆与邵守彬签订的转租合同成立并生效。当事人协商一致，可以解除合同。天明家居馆与永丰商贸公司经过协商解除合同，但双方在解除协议中约定永丰商贸公司保证天明家居馆与邵守彬等客户签订的租赁合同继续有效。合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。天明家居馆已将与原告邵守彬的合同义务转让给永丰商贸公司及九天家具店，九天家具店与永丰商贸公司签订租赁合同，并同时与邵守彬签订永丰商场补充协议，故可以证明永丰商贸公司与九天家具店同意继续履行邵守彬与天明家居馆签订的房屋租赁合同，故邵守彬与天明家居馆签订的房屋租赁合同对九天家具店与永丰商贸公司具有约束力。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。邵守彬提交的光盘可以证明九天家具店拒绝履行应当履行的合同义务即收取邵守彬交纳的房租并继续履行合同，九天家具店拒收房租的行为属于共同违约，其应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告邵守彬未提交证据证明第三人九天家具店不履行合同义务给其造成的损失金额，其也未提交合同履行后可以获得的利益金额，故原审法院认为第三人九天家具店不履行合同义务给其造成的损失为当年房屋租金即150000元。原告邵守彬要求第三人九天家具店承担违约金400000元的诉讼请求，原审法院依法予以支持150000元。原告邵守彬要求被告天明家居馆解除双方于2017年5月13日签订的租赁协议书的诉讼请求，因该合同义务已转让给第三人九天家具店，其与天明家居馆租赁合同已解除，原审法院依法予以支持。天明家居馆在本案已经将合同义务转让给九天家具店，故其在本案中不承担违约责任。原告邵守彬要求被告天明家居馆承担违约金400000元的诉讼请求，原审法院依法不予支持。被告天明家居馆的答辩意见，原审法院依法予以采纳。第三人九天家具店的陈述意见，原审法院依法不予采纳。判决：一、解除原告邵守彬与被告塔城市天明家居生活馆于2017年5月13日签订的租赁协议书；二、第三人塔城市九天家具店于判决生效之日起向原告邵守彬支付违约金150000元；三、驳回原告邵守彬其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人九天家具店提交证据：一审庭审后何运良与永丰商贸公司金恩斯·克孜尔的微信记录，证明永丰商贸公司没有将天明家居馆和邵守彬的租赁合同移交给九天家具店。邵守彬质证意见：对该证据不认可，形成时间无法确定。一审时邵守彬提交了他与金恩斯的微信聊天，金恩斯让邵守彬把租金交给何运良。此证据内容与我方提供的证据内容是矛盾的。天明家居馆质证意见：对该证据不认可，内容与我们签订的解除租赁协议的补充协议内容是矛盾的。认证：该微信聊天记录未提到是否将天明家居馆与邵守彬的租赁合同交给九天家具店，故对该证据的证明目的不予采信。 本案的争议焦点是：上诉人九天家具店是否存在违约行为？如存在，应当如何承担违约责任？ 本院认为，永丰商贸公司与九天家具店在2018年4月1日签订“商场租赁合同”后，2018年4月21日，九天家具店的法定代表人何运良与邵守彬签订了“永丰商场补充协议”，可以确认九天家具店是知晓并同意邵守彬在永丰商场经营。2018年6月，邵守彬向九天家具店交纳房租，九天家具店称不知其与天明家居馆之间是如何约定交纳房租时间及费用，因此未收取邵守彬的租金，而不是不让邵守彬继续租用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案一、二审期间双方均未提供邵守彬拟向九天家具店交纳房租的数额，邵守彬也未提供九天家具店不让其继续在商场经营的证据，亦未提供其在经营期间因九天家具店的原因而导致其无法正常经营的直接证据，因此，邵守彬认为因九天家具店拒收租金且处处刁难，致使其无法经营搬离商场的理由不能成立，故其关于九天家具店存在违约行为导致合同解除的诉讼请求，没有证据证实，故不能适用合同约定的违约金条款。邵守彬于2018年7月5日搬离商场，搬离前，其未交纳第二年度的租赁费和物业管理费，故未产生租赁费和物业管理费损失，而其对搬离商场是否产生其他损失亦未主张和举证，因此，对其请求九天家具店承担400000元违约金的请求不予支持。天明家居馆已于2017年11月17日将合同义务转让给永丰商贸公司，永丰商贸公司又与九天家具店签订了租赁协议，故天明家居馆亦不存在违约行为，在本案中不承担违约责任。 综上所述，邵守彬的上诉请求不能成立，予以驳回；九天家具店的上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销塔城市人民法院（2018）新4201民初1587号民事判决； 二、驳回原审原告邵守彬的诉讼请求。 一审案件受理费3650元，二审案件受理费5050元，合计8700元，由上诉人邵守彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 范淑桂 审 判 员 马桂兰 审 判 员 张艳梅 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 杜慧杰 书 记 员 **孜