湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终893号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐太平，男，1965年5月16日出生，汉族，务农，住新田县。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈生利，女，1969年12月24日出生，汉族，下岗职工，住址同上，系唐太平之妻。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：沈国军，湖南火龙联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱庭顺，男，1959年5月2日出生，汉族，退休公务员，住新田县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：欧春玲，女，1972年1月23日出生，汉族，公务员，主张同上，系朱庭顺之妻。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑军，湖南超创律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭新林，男，系新田县龙泉镇双碧社区推荐诉讼代理人。上诉人唐太平、陈生利因与被上诉人朱庭顺、欧春玲确认合同无效纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初1711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月27日、5月14日、6月4日分别在第八审判庭组织双方当事人进行询问，上诉人唐太平、陈生利的委托诉讼代理人沈国军，被上诉人朱庭顺及其委托诉讼代理人彭新林、郑军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐太平、陈生利上诉请求：一、撤销湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初1711号民事判决，改判被上诉人立即支付购地款303万元，支付协议约定的信用社贷款利息41万元，另支付上诉人违约金100万元；或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定《房地产出让协议书》及《补充协议书》有效，既然合同有效，双方均应履行，一审不应判决解除合同；2、被上诉人自始未依约履行协议，存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，一审不应判决上诉人承担绝大部分违约责任。被上诉人朱庭顺、欧春玲书面答辩称，1、被上诉人没有违约，合同无法履行是上诉人违约引起的，责任应由上诉人承担；2、被上诉人未违约，不应承担一审判决的违约金8万元及诉讼费用；3、请求解除《房地产出让协议书》及《补充协议书》，并要求上诉人将本金580000元及利息如数归还。恳请二审法院依法驳回上诉，根据事实依据重新判定违约事实，追究真正违约人的责任。朱庭顺、欧春玲向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告签订的《房地产出让协议书》及《补充协议书》无效；2、判令被告向原告立即返还55万元，并支付占用款期间利息（从2014年3月15日计算至清偿完毕止，按年利率6%计算）；3、诉讼费用由被告承担。唐太平、陈生利向一审法院反诉请求：1、驳回本诉原告的诉请请求；2、确认双方签订的《房地产出让协议书》为有效合同，判决本诉原告立即支付购地款303万元，支付合同约定的贷款利息41万元，并按合同继续履行，另支付上诉人违约金100万元；3、本案诉讼费用由本诉原告承担。一审法院认定的事实：2013年9月18日，唐太平、陈生利（甲方）与朱庭顺、欧春玲（乙方）签订《房地产地让协议书》，约定甲方将本人在龙泉工业小区2666.7平方米国有出让工业用地的使用权及地面建筑物出让给乙方，并以甲方名义合伙共同开发房地产，协议部分内容如下：1、甲方将新国用（2005）第000126号土地使用权及地面建筑物的所有权出让给乙方，出让价为360万元，其中地面建筑作价25万元；2、双方全力争取改变现有土地的用途，合伙开发房地产。甲方将190万出让金转作房产开发的合伙资金。该资金投入后甲方全力配合乙方的开发工作。甲方投资三年之内（协议签订之日起），不管房产经营事务、不承担财务盈亏，不另分红利，但乙方任由甲方在本宗地开发区内无偿选两套商品房和40平方米车库作为190万元三年投资的全部回报。回报的房产按本小区其他购房户约定的交房条件交房；3、签订该协议后乙方交购地款170万元，其中：甲方在信用社的85万元贷款甲方还清之前的利息后转给乙方作购地款，从协议签订之日起乙方负责还贷并承担相应的利息，乙方不能影响甲方的信誉，必须按信用社要求还本付息；协议签订之日连同订金交足现金30万元；余款55万元2013年农历12月底前交清；4、举双方全力做好房产开发的前期准备工作，争取早日动工开发：因政策限制，三年内不能改变土地用途不能开发，土地使用权归乙方所有，乙方须补足360万元出让金给甲方，还须追加三年投资款的利息50万元；乙方也可以选择产权归双方所有（各占一半），出让金360万元各自承担180万元；因乙方原因三年内不开发，土地使用归乙方所有，三年满乙方在还清甲方投资款190万元后，在不以房产作回报的前提下，追加三年投资款的利息75万元；5、从协议签订之日起，乙方拥有该宗土地的使用权和地面建筑的所有权。乙方有权对该土地的使用权和地面建筑的所有权进行处置，处置后的盈利部分，一年内处置给甲方25万元；二年内处置给甲方50万元；三年内处置给甲方75万元。现有地面建筑物暂由甲方居住，若出租租金共有，若开发乙方提前两月通知甲方。2014年3月6日，唐太平、陈生利（甲方）与朱庭顺、欧春玲（乙方）签订《补充协议书》，内容如下：1、在银行贷款85万元完成衔接后，协议要求乙方付给甲方的余款可适当延长（最近付20万元，余款不超过一年）。乙方按协议要求付完85万元现金接转信用社85万元贷款后，甲方在一个月内移交该房地产全部证件资料并由乙方接管本协议明确的全部房地产。在保证甲方合作开发利益的前提下，全部资产任由乙方处置；2、甲方投资的190万本金，根据房地产开发的进度，乙方可提前分期会给甲方；也可在三年开发期基础上适当延长（一年内）。以上补充协议与协议相冲突的，以本协议为准。合同签订后，朱庭顺、欧春玲于2013年9月21日，付唐太平购地款30万元。2013年10月21日朱庭顺付唐太平购地款5万元。2014年3月14日朱庭顺付唐太平20万元。此外朱庭顺另付唐太平2万元，唐太平用于支付了银行贷款利息。至此，朱庭顺、欧春玲共向唐太平、陈生利付款57万元。此后，未再支付任何款项。合同所涉土地及房屋一直由唐太平、陈生利占有、使用并收取租金。土地及房屋也一直未过户至朱庭顺、欧春玲名下。一审法院认为，本案当事人之间所争议的焦点问题如下：1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力；2、当事人是否存在违约责任；3、合同是否需要继续履行。法院根据上述争议焦点分析如下：1、双方签订的《房地产地让协议书》、《补充协议书》的效力；本案当事人均为完全民事行为能力人，所签订的协议及补充协议均为当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，故为有效合同。2、当事人是否存在违约责任；本案当事人在签订协议及补充协议后，朱庭顺一方未严格按照协议及补充协议的付款条款履行金钱给付义务，故存在违约行为。3、合同是否需要继续履行；本案中，朱庭顺一方的法律意见书中明确表示，不愿意再继续履行合同，法院基于诉争土地及房产尚未过户，故本案的处理以解除当事人之间所签订的协议书及补充协议书，由朱庭顺一方承担违约责任为妥。当事人一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，违约金应相当于因违约所造成的损失。本案因涉案土地及房产未过户，且一直由唐太平方在使用及出租收益，朱庭顺一方所支付的57万元款项也一直在由唐太平方使用，再则双方签订协议书后工业园未再发生过土地转性用于房地产开发的情形，基于上述客观事实，朱庭顺应适当承担违约责任为宜。本案中，原告及反诉原告的其他诉讼请求均于法无据，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲与被告（反诉原告）唐太平、陈生利签订的《房地产地让协议书》与《补充协议书》；二、由原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲向被告（反诉原告）唐太平、陈生利支付违约金8万元（此款从朱庭顺、欧春玲已经支付的57万元合同价款中扣除）；三、由被告（反诉原告）唐太平、陈生利在本判决生效后十日内一次性返还原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲已经支付的合同价款49万元；四、驳回原告（反诉被告）朱庭顺、欧春玲与被告（反诉原告）唐太平、陈生利的其他诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取计4650元，由原告朱庭顺、欧春玲负担。案件反诉费42,480元，减半收取计21,240元，由反诉原告唐太平、陈生利负担10,000元，由反诉被告朱庭顺、欧春玲负担12,480元。二审期间，上诉人向本院提交一份银行流水证明，拟证明关于85万元贷款，由于被上诉方没有及时还，造成上诉人的损失。被上诉人质证意见：1、85万元的利息钱与被上诉人没有关系；2、因为对方没有按合同来办，是对方违约导致工业用地不能搞开发，土地变性需要对方来做；3、农商行利息没有异议，但不应该由被上诉人承担。因为合同的过错方是上诉人，并且钱是上诉人向银行借的。本院认证认为，该证据与客观事实相符，本院予以采纳。被上诉人朱庭顺、欧春玲向本院提交三份证据：证据一、欧阳军、肖武军出具的证明，拟证明上诉人不履行合同；证据二、《厂房租用合同》，拟证明：上诉人违约将厂房出租；证据三、医院CT扫描报告单，拟证明被上诉人得病就医。上诉人质证意见：证据一，不符合证据要求，证人没有出庭，真实性和客观性无法核实，且内容是事先说好，对三性均不认可；对证据二的真实性和合法性不予认可，没有原件，若事实发生，也是13年标的物的权利已经交给了被上诉人，由被上诉人履行义务；对于证据三，关联性和证明目的都不予认可，病历不具有关联性。本院认证认为，该组证据不能达到欲证明的目的，本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。二审双方争议的焦点：一、《房地产出让协议书》、《补充协议书》是否有效；二、若合同有效，是否应当继续履行；三、被上诉人是否应当给付100万元违约金。关于争议焦点一。本案双方签订的《房地产出让协议书》、《补充协议书》均系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于争议焦点二。《房地产出让协议书》第3条约定“签订该协议后乙方交购地款170万元，其中：甲方在信用社的85万元贷款甲方还清之前的利息后转给乙方作购地款，从协议签订之日起乙方负责还贷并承担相应的利息…”及《补充协议书》第1条约定“乙方按协议要求付完85万元现金接转信用社85万元贷款后，甲方在一个月内移交该房地产全部证件资料并由乙方接管本协议明确的全部房地产…”。经查，《房地产出让协议书》签订后，被上诉人朱庭顺、欧春玲仅向唐太平、陈生利付款57万元，未严格按照协议及补充协议的付款条款履行金钱给付义务，故存在违约行为。因涉案的协议并不符合合同解除的法定条件，因此涉案协议应当继续履行，被上诉人应依约继续支付房地产出让的剩余款项303万元并承担相应的违约责任，上诉人亦应履行办理涉案土地及房屋过户手续的义务。关于争议焦点三。因上诉人在二审中明确表示“只要对方将剩余的303万给上诉人，上诉人就将土地卖给他，违约金也不要求对方承担了”，上诉人对违约金的放弃，属于当事人对自己民事权益的有权处分，故被上诉人在依约支付完出让的价款后，无需承担双方约定的100万元违约金。综上所述，上诉人唐太平、陈生利的上诉请求部分成立，应予以支持；一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、撤销湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初1711号民事判决；二、确认上诉人唐太平、陈生利与被上诉人朱庭顺、欧春玲签订的《房地产地让协议书》及《补充协议书》合法有效；三、由被上诉人朱庭顺、欧春玲在本判决送达后10日内支付上诉人唐太平、陈生利房地产出让款人民币3030,000元。四、在被上诉人朱庭顺、欧春玲支付完上述款项后，由上诉人唐太平、陈生利协助被上诉人朱庭顺、欧春玲办理所涉土地及房屋的过户手续。五、驳回被上诉人朱庭顺、欧春玲诉讼请求。六、驳回上诉人唐太平、陈生利其他反讼请求。一审案件受理费9,300元，减半收取计4,650元，由被上诉人朱庭顺、欧春玲负担。案件反诉费42,480元，减半收取计21,240元，由上诉人唐太平、陈生利负担10,000元，由被上诉人朱庭顺、欧春玲负担12,480元。二审案件受理费9,300元，由被上诉人朱庭顺、欧春玲负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年六月十二日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。