湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异73号案外人：彭建华，男，1979年9月13日出生，汉族。案外人：孙卫霞，女，1978年12月5日出生，汉族。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（原中国长城资产管理公司武汉办事处），住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路155号。负责人：**，该公司总经理。被执行人：湖北大都地产集团有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区五里界镇锦绣大道北一号。法定代表人：易浩，该公司总经理。被执行人：深圳市鑫德莱实业有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北路长盛大厦1323-1327号。法定代表人：赵侃，该公司总经理。被执行人：武汉宏都伟业投资有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区五里界镇锦绣大道北一号。法定代表人：李洪波，该公司总经理。被执行人：湖北建诚房地产开发有限公司，住所地：湖北省宜昌市西陵区环城东路9号。法定代表人：史启贵，该公司总经理。被执行人：易仁君，男，1963年4月9日出生，汉族。被执行人：李勤，女，1963年9月28日出生，汉族。被执行人：易浩，男，1970年4月5日出生，汉族。被执行人：金琪，女，1983年2月15日出生，汉族。被执行人：周爱成，男，1963年9月29日出生，汉族。第三人：王念友，男，1973年3月10日出生，汉族。第三人：夏元元，女，1981年9月15日出生，汉族。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称长城资产湖北分公司）与湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都地产公司）、深圳市鑫德莱实业有限公司、武汉宏都伟业投资有限公司、湖北建诚房地产开发有限公司、易仁君、李勤、易浩、金琪、周爱成公证债权文书一案过程中，案外人彭建华、孙卫霞对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人彭建华、孙卫霞称：“2019年9月4日，案外人作为买受人与大都地产公司于伊托邦?麓山郡营销中心订立《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定‘买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的五里锦绣B区二、三期12栋*单元*号房屋（以下简称涉案房屋）。’案外人依照合同约定于2019年9月4日交付大都地产公司商品房全部价款共计630000元整。即自2019年9月4日起案外人已经购买并合法占有了涉案房屋。（2018）鄂01执154号《执行裁定书》载明‘2019年3月7日查封了被执行人大都地产公司所有的位于武汉市江夏区五里锦绣二期、三期……房屋’。《中华人民共和国物权法》第十五条规定‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。’据此，案外人与大都地产公司订立的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。换言之，在人民法院查封之前，案外人与大都地产公司已经书面订立了合法有效的《武汉市商品房买卖合同》，案外人已支付商品房首付价款，且已合法占有了双方间《武汉市商品房买卖合同》约定的涉案房屋。该房屋非向房地产管理部门申请登记备案或办理物权登记不是案外人自身原因所导致。为维护自身合法权益，特提出书面异议，请求撤销（2018）鄂01执154号之一执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。”为支持上述请求，案外人向本院提供了如下证据：1、《五里界旧城改造拆迁补偿还建安置协议书》及《五里界旧城改造拆迁还建安置补充协议》、2、《五里锦绣交房钥匙签收单》；3、案外人与第三人签订的《房屋买卖合同》；4、武汉农村商业银行股份有限公司五里界支行出具的《个人业务凭证》二张；3、（2018）鄂01执154号执行裁定书及协助执行通知书等。经查，申请执行人长城资产湖北分公司依据已经发生法律效力的湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书向湖北省高级人民法院申请执行。2015年12月11日，湖北省高级人民法院作出（2015）鄂执字第00047号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定宜昌市中级人民法院执行。2016年3月，宜昌市中级人民法院作出（2016）鄂05执11号执行裁定及（2016）鄂05执11-1号协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的被执行人大都地产公司位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324套房产[房产证号：武房权证夏字第2012005803-2012005806；2012005815-2012005818；2012005827-2012005830；2012005839-2012005842；2012005851-2012005854；2012005863-2012005866；2012005875-2012005878；2012005887-2012005890；2012005899-2012005902；2012005694-2012005765；2012004613-2012004684；2012004766-2012004828；2012004685-2012004765；建筑面积：42608.10㎡；土地证号：夏国用（2010）第866号，土地使用权面积：34077.63㎡]和五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产[房产证号：武房期夏字第2013007554号，建筑面积：99656.62㎡；土地证号：夏国用（2010）第867号，土地使用权面积：8725.57㎡]，查封期限为三年。该院于同年3月29日将上述法律文书送达武汉市江夏区国土资源局。2017年12月13日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂执他121号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定本院执行。2018年9月12日，本院分别作出（2018）鄂01执154号、（2018）鄂01执154号之一、（2018）鄂01执154号之二《商请移送执行函》，向被执行人大都地产公司名下位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产的首封法院武汉市东西湖区人民法院、被执行人大都地产公司名下位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324套房产的首封法院宜昌市西陵区人民法院和上述房产对应的土地[土地证号：夏国用（2010）第866号，夏国用（2010）第867号]使用权的首封法院宜昌市中级人民法院商请移送处置权。武汉市东西湖区人民法院于2018年10月8日作出（2017）鄂0102执恢27号之一《移送函》、宜昌市中级人民法院于2018年11月2日作出（2017）鄂05执恢8号《移送执行函》、宜昌市西陵区人民法院于2018年11月16日作出（2017）鄂0502执371号之一《移送执行函》，将其查封财产移送本院执行。2019年3月，本院作出（2018）鄂01执154号执行裁定及协助执行通知书，续行查封上述房产，并于同年3月12日将上述法律文书送达武汉市江夏区不动产登记局。2019年11月1日，本院作出（2018）鄂01执154号《公告》，拟对上述房产进行评估拍卖，案外人彭建华、孙卫霞据此向本院提出异议。另查明，2011年7月13日，拆迁方五里界旧城改造指挥部（甲方）与王念友、夏元元（乙方）签订《五里界旧城改造拆迁补偿还建安置协议书》，约定：根据区委区政府夏办发[2009]14号文件精神，为了加快推进五里界旧城改造，按照五里界街道办事处、五里界旧城改造指挥部联合下发的《五里界旧城改造征地拆迁补偿标准及还建安置方案》（夏界指[2010]1号文件的原则规定，甲乙双方签订该协议等内容。2012年3月10日，甲乙双方签订《五里界旧城改造拆迁还建安置补充协议》，内容为：因甲乙双方于2011年7月13日签定的《五里界旧城改造拆迁补偿还建安置协议书》，该户表四中选择还建户型为120.5㎡壹套，其中剩余面积138.38㎡由旧城改造指挥部收购。因该户人多住房面积少的困难，经甲乙双方协商后，调整选择还建房型为108.17㎡二套，超出面积96.09㎡等内容。2015年9月23日，武汉悦榕物业服务有限公司出具《五里锦绣交房钥匙签收单》一张，载明：“物业位置：12栋*单元*号、*号房，在您收房时物业公司为您提供A钥匙1把，B钥匙6把”等内容。2019年9月4日，案外人彭建华、孙卫霞（乙方）与第三人王念友、夏元元（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方合法拥有的涉案房屋，面积为108平方米，价格为630000元整等内容。2019年9月4日、2019年10月16日，武汉农村商业银行股份有限公司五里界支行分别出具收款《个人业务凭证》两张，载明：付款户名：孙卫霞，收款户名：王念友，交易金额530000、100000等内容。再查明，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局于2013年9月9日颁发的武汉市期房抵押证明（武房期夏字第2013007554号）载明：期房种类“在建工程”；期房坐落“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产”；抵押人；“湖北大都地产集团有限公司”；抵押权人“中国民生银行股份有限公司武汉分行”；抵押范围“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产”；建筑面积“8725.57平方米”；设定日期“2013年9月6日”；国有土地使用权证号“夏国用（2010）第867号”等内容。武汉市江夏区住房保障和房屋管理局颁发的房屋他项权证书（武房他证夏字第2013004496号）载明：房屋他项权利人“中国民生银行股份有限公司武汉分行”；房屋所有权人“湖北大都地产集团有限公司”；房屋坐落“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324户”；他项权利种类“抵押权”；登记时间“2013年9月10日”；附记“本次抵押一共324套房产，房产证号为：武房权证夏字第2012005694-2012005765、2012004613-2012004684、2012004685-2012004828号、2012005803-5817、2012005827-5830、2012005839-5842、2012005851-5854、2012005863-5866、2012005875-5878、2012005887-5890等，抵押面积“42608.10㎡”等内容。还查明，2015年3月17日，中国长城资产管理公司武汉办事处（买方）与中国民生银行股份有限公司武汉分行（卖方）及大都地产公司（债务人，抵押人一）、深圳市鑫德莱实业有限公司、武汉宏都伟业投资有限公司、湖北建诚房地产开发有限公司、易仁君、李勤、易浩、周爱成签订《债权转让协议》，约定中国民生银行股份有限公司武汉分行将其对大都地产公司享有的叁亿元债权转让给中国长城资产管理公司武汉办事处。该协议载明：卖方于2013年8月28日与债务人签署了编号为公委贷字第DM001号的《委托贷款借款合同》及《补充协议》，并据此向债务人发放了本金为30000万元人民币的贷款。抵押人一于2013年8月28日与卖方签署了编号为公委贷字第DM004B号的《委托贷款抵押合同》，预定以其位于江夏区五里界街五里锦绣项目未售房屋和在建工程为债务人在《委托贷款借款合同》项下的借款本息清偿义务提供抵押担保，抵押担保权利凭证为武房他证夏字第2013004496号，武房期夏字第2013007554号等内容。本院认为，首先，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第三人在本院查封案涉房屋之前，已经与五里界旧城改造指挥部签订了《五里界旧城改造拆迁补偿还建安置协议书》，第三人作为被拆迁人以让渡自有房屋所有权的形式支付了获得安置房的“对价”，五里界旧城改造指挥部作为拆迁人亦已明确用特定房屋用于产权置换；根据物业公司出具的《五里锦绣交房钥匙签收单》可证实，第三人已在法院查封之前实际占有涉案房屋，且无证据证明未办理过户系因第三人自身原因。故第三人对案涉房屋享有的物权期待权，应当给予特别保护。第三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。本案中，虽然申请人长城资产湖北分公司对涉案房屋享有抵押权，但根据第三人与五里界旧城改造指挥部签订《五里界旧城改造拆迁补偿还建安置协议书》，并实际占有涉案房屋的事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，属于上述规定第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形。故，第三人对案涉房屋享有排除执行的权益。其后，案外人与第三人签订《房屋买卖合同》，并按合同约定支付全部房屋价款，案外人对涉案房屋亦享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人彭建华、孙卫霞对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，依法应中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村的五里锦绣B区二、三期项目第12栋*单元*层*号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年六月十日法官助理张菲娅书记员彭芳