广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执复59号 复议申请人（利害关系人）：李超，男，汉族，1986年7月6日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：杨小虹，广东大同（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾灵灵，广东大同（珠海）律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区南园路。 负责人：袁护平。 委托诉讼代理人：余鑫，广东耀中律师事务所律师。 被执行人：珠海科通达办公设备有限公司，住所地：珠海市吉大建业一路2号。 法定代表人：汪智龙。 被执行人：黄容好，女，汉族，1962年2月7日出生，住珠海市金湾区。 被执行人：彭耿耿，男，汉族，1983年4月4日出生，住珠海市香洲区。 复议申请人李超不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院”）作出的（2019）粤0402执异384号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 执行法院经审理查明，上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行诉珠海科通达办公设备有限公司、黄容好、彭耿耿金融借款合同纠纷一案，执行法院经审理后于2016年2月25日作出（2015）珠香法民二初字第1199号民事判决，判令：一、珠海科通达办公设备有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行偿还借款本金26810818.85元、利息482161.59元并支付从2015年6月10日起至借款本息全部清偿之日止的全部罚息、复利（1300万元贷款的逾期罚息以12810818.85元为基数、按年利率12.6%计算，复利以欠付利息410298.72元与上述2015年6月10日后的罚息之和为基数、按年利率12.6%计算；1400万元贷款的逾期罚息以1400万元为基数、按年利率11.76%计算，复利以欠付的利息64026.67元与上述2015年6月10日后的罚息之和为基数、按年利率11.76%计算）；二、上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行对依法处分抵押物阳江市××××号（粤房地证字第C4987712号）所得的价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权；三、黄容好、彭耿耿对珠海科通达办公设备有限公司上述债务承担连带清偿责任，黄容好、彭耿耿承担保证责任后，有权向珠海科通达办公设备有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币178365元、保全费5000元，均由珠海科通达办公设备有限公司、黄容好、彭耿耿负担。该判决宣判后，黄容好不服向本院提出上诉，本院审理后于2016年11月10日作出（2016）粤04民终1579号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币178365元，由黄容好负担。该判决于2016年11月28日发生法律效力。因珠海科通达办公设备有限公司、黄容好、彭耿耿未能自觉履行，上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行向执行法院申请强制执行，执行案号为（2017）粤0402执2222号。 本案诉讼过程中，根据上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行的申请，执行法院作出（2015）珠香法民二初字第1199-1号民事裁定，裁定：冻结珠海科通达办公设备有限公司名下在上海浦东发展银行珠海分行的银行帐户（账号：19×××93）、中国银行珠海香洲支行的银行账户（账号：79×××23）内的银行存款、查封黄容好名下位于阳江市××××号（粤房地证字第C4987712号）、珠海市香洲区夏美路96号1707房（粤房地证字C1645362号）房屋二套、查封被告彭耿耿名下位于珠海市香洲区香洲安平路70号101房（粤房地权证珠字第××号）、珠海市香洲区香洲东风45号2单元1208号（粤房地权证珠字第××号）、珠海市香洲区乐园路68号1栋503房（粤房地权证珠字第××号）、中山市南朗镇长平路1号畅海园39栋102房（粤房地权证中府字第××号）、珠海市香洲昌业路105号一层商场（粤房地权证珠字第××号）房屋五套，上述财产保全金额以人民币27292980.44元为限。 在执行过程中，执行法院依法向珠海科通达办公设备有限公司、黄容好、彭耿耿发出执行通知书、报告财产令，责令其履行生效法律文书确定的义务，并如实申报财产。2017年3月2日，执行法院作出（2016）粤0402执2222号执行裁定书，裁定：拍卖彭耿耿名下珠海市香洲区乐园路68号1栋503房（粤房地权证珠字第××号）、位于珠海市香洲昌业路105号一层商场（粤房地权证珠字第××号）、位于珠海市香洲区香洲安平路70号101房（粤房地权证珠字第××号）、位于珠海市香洲区香洲东风45号2单元1208号（粤房地权证珠字第××号）；黄容好名下位于阳江市××××号（粤房地证字第C4987712号）。同日，执行法院作出（2017）粤0402执2222号公告，责令彭耿耿、黄容好及在上述房地产居住的人员限期迁出。至本案审查终结时止，案涉房产尚未交付拍卖。 执行法院同期还受理了多宗彭耿耿为被执行人的执行案件，分别为：（2017）粤0402执1056号（申请执行人中国光大银行股份有限公司珠海分行）、（2016）粤0402执307号（申请执行人黄伟洪）、（2016）粤0402执6573号（申请执行人中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行），执行法院对上述案件合并执行，因本案对案涉商场的查封为首先查封，为便于案件的统一处理，对案涉商场的处分以本案进行。 另查明，位于香洲昌业路105号一层商场的权属人为彭耿耿，建筑面积为1056.76平方米，该不动产已设定抵押，其中：2011年6月8日办理购买现房贷款抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行，抵押债权数额人民币22000000元；2012年12月21日办理最高额抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行，抵押债权数额人民币6000000元。 又查明，上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行将上述债权转让给中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司，并经执行法院（2019）粤0402执异242号裁定书确认。 在审查过程中，李超向执行法院提交了一份2016年6月1日其为乙方与甲方彭耿耿签订的《商铺租赁合同》，约定：彭耿耿将位于香洲昌业路105号一层商场7号商铺，使用面积为190平方米出租给李超；租赁期限从2016年1月1日至2020年12月31日；每月租金为17850元，从2017年6月1日起每年租金在上一年基础上递增5%，乙方在每月5日前支付至甲方指定的账户；签订合同时，乙方向甲方支付保证金51000元，等。合同签订后，彭耿耿将合同约定的商场交付给李超使用至今，李超按照合同约定按月向彭耿耿支付租金。 执行法院认为，李超主张其对执行法院裁定拍卖的位于香洲昌业路105号一层商场7号商铺享有租赁权，请求中止对上述案涉不动产的执行。执行标的物上的租赁权虽属实体权利，但不能排除对案涉不动产的强制执行。据此，对李超提出的异议，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及有关执行异议规定进行审查。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行，被执行人珠海科通达办公设备有限公司、黄容好、彭耿耿应当主动履行生效判决确定的义务，在其未主动履行时，执行法院依法可以查封、处分其名下的财产。执行法院在执行过程中，裁定拍卖彭耿耿名下的房地产，符合法律的规定。 关于李超提出其对执行法院裁定拍卖的位于香洲昌业路105号一层商场7号商铺享有租赁权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。在本案中，根据李超提供的租赁合同反映，该合同的签订时间为2016年6月1日，本案案涉的不动产在2011年6月8日、2012年12月21日分别设立了抵押，虽然本案的申请执行人中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司并非该不动产的抵押权人，但是因执行法院同期受理多宗彭耿耿为被执行人的案件，执行法院将上述案件合并执行，包括案涉不动产的抵押权人中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行作为申请执行人的案件。根据上述法律规定，设立在抵押权后的租赁关系不具有对抗抵押权的效力。李超的该项异议主张，理由不成立，执行法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十六条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，执行法院裁定驳回李超的异议请求。 复议申请人李超复议称：李超与彭耿耿签订的《房屋租赁合同》合法有效，李超已按时缴纳租金并履行合同义务，且李超早在2016年起已在涉案商铺经营，系合法承租人。李超承租涉案商铺在先，本案执行过程中要求李超迁出涉案商铺损害其合法的租赁权、使用权，缺乏事实依据和法律依据。执行法院在未通知李超行使优先购买权的情况下，径行对涉案商铺进行拍卖，损害李超的合法权益。综上，复议申请人李超请求：一、撤销（2019）粤0402执异384号执行裁定；二、停止对涉案商铺的执行、拍卖。 申请执行人中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司称： 一、李超请求撤销（2019）粤0402执异384号执行裁定并停止对涉案商铺的执行，没有事实和法律依据。暂且不论李超与彭耿耿签订的《商铺租赁合同》是否可以对抗抵押权人，即便该租赁合同合法有效，李超也仅享有其中7号商铺的承租权，仅能要求执行法院带租拍卖，而无权要求中止对整个涉案商铺的执行。 二、涉案商铺的抵押与查封时间均早于租赁开始时间，李超作为承租人其租赁权不得对抗本案的申请执行人和已登记的抵押权人。 综上，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司请求驳回李超的复议请求。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中,李超主张其与彭耿耿之间的租赁关系发生在涉案商铺被设定抵押权之后,执行法院对涉案房产的处置亦系为实现抵押权人的权利，李超对涉案商铺所享有租赁权不得对抗抵押权的行使，执行法院在执行过程中可将涉案商铺上的租赁关系去除后进行拍卖，因此李超主张在执行法院处置涉案房产时，行使优先购买权并请求停止执行，没有法律依据。综上，复议申请人李超的复议请求，理据不足，本院不予支持；执行法院所作异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人李超的复议请求，维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执异384号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇二〇年六月十一日 书记员  孔祥凤