河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终1495号上诉人（原审被告）：范治国，男，1978年5月29日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：田新功，河南承通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭海霞，女，1980年12月4日出生，汉族，住河南省孟州市。委托诉讼代理人：田新功，河南承通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦作市宏业经贸有限责任公司，住所地焦作市山阳区人民路2081号宏业商务中心505号。法定代表人：王祝生，该公司经理。委托诉讼代理人：李志明，河南圣煜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波，河南圣煜律师事务所实习律师。上诉人郭海霞、范治国因与被上诉人焦作市宏业经贸有限责任公司（以下简称宏业经贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2020）豫0883民初421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭，进行了公开审理。本案现已审理终结。郭海霞、范治国上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回宏业经贸公司的原审诉讼请求。2、全部诉讼费由宏业经贸公司承担。事实和理由：一、宏业经贸公司未就双方合同当中“按照产权登记机关核准的面积据实计算，多退少补”条款尽到说明义务，该条款免除其自身责任、加重买受人责任和排除买受人主要权利，属于无效条款，不能作为处理本案的依据。二、双方根据有关规定应当对建筑面积不变而套内建筑发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式进行约定，而实际上双方合同仅约定了多退少补条款，不能说明是按何种方式计算误差。根据有关格式条款理解的法律规定，本案应当按照套内建筑面积发生误差进行计算，双方交割的套内面积为151.82平方米，未超过合同约定的建筑面积160.35平方米。原审判决认定产权登记机关核准的建筑面积超出合同约定面积12.22平方米，与上述规定不符，认定事实缺乏依据。三、宏业经贸公司将发票交付给了上诉人之事实说明上诉人已经将房屋差价款交给了对方。上诉人出于无奈以现金方式交纳31569.64元差价款，后宏业经贸公司将发票交给了上诉人。根据有关规定，发票是付款的原始凭证，能够证明上诉人已经交纳房屋差价款。对照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》之规定，原审判令上诉人向宏业经贸公司支付房屋差价款与事实不符，与上述规定不符。综上，原审判决认定事实没有依据，适用法律和判决错误，应予改判。宏业经贸公司辩称，原审认定涉案房屋在产权登记机关核准的建筑面积超过合同约定面积12.22平方米，事实清楚、明确；双方关于面积差价多退少补的合同约定符合商品房预售规则，可以很好地保障双方的权利，并未免除出售人责任、加重买受人责任。上诉人上诉所依据的规定系部门规章，不能直接作为裁判依据引用；《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》未引用有关部门规章，表明该部门规章内容不能作为裁判依据；双方合同条款亦非格式条款。根据有关规定，发票作为付款凭证的前提是存在合同约定或者当事人之间有以普通发票作为交易凭证的习惯，本案不具备这些前提条件，上诉人未提交其他证据以佐证已经支付房屋差价款，不能证明其主张的已付款事实。宏业经贸公司提供的相关证据能够证明宏业经贸公司办理业主交纳购房款和补交房屋面积差价款的程序和期间给业主出具的相关手续，其中收据是实际交纳房款的凭证，上诉人主张已经以现金形式交付差价款，但是不能提供收据和补充协议，与一般交易习惯和双方之间的交易习惯不符；不能认定上诉人已经支付面积差价款。原审判决应予维持。宏业经贸公司向一审法院起诉请求：1、判令郭海霞、范治国支付原告房屋实际面积大于合同约定面积部分的房价款31569.6元；2、诉讼费由郭海霞、范治国承担。一审法院认定事实：2011年11月17日，宏业经贸公司和郭海霞、范治国签订商品房买卖合同，郭海霞、范治国以2583.44元/平方米的价格购买宏业经贸公司孟州宏业鑫城小区13号楼1单元3层东户1031号商品房一套。合同约定：建筑面积共160.35平方米，单价2583.44元，总金额为414256元，并约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定的处理方式为：按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补。2012年11月29日，孟州市方圆房产测绘室出具房屋建筑面积测量报告，确定宏业鑫城小区13号楼1单元3层1031号商品房建筑面积为172.57平方米，2013年8月15日，孟州市房产管理中心将该房产登记在原告名下。2011年5月17日郭海霞向宏业经贸公司交购房款218534元，宏业经贸公司向其出具了收据。2011年6月30日范治国向宏业经贸公司交购房款13万元，宏业经贸公司向其出具了收据。2011年11月17日郭海霞向宏业经贸公司交购房款65722元，宏业经贸公司向其出具了收据。以上三次共计房款414256元。郭海霞、范治国现在该房内居住。2014年6月18日孟州市地方税务局出具了（代开）发票，发票显示建筑面积为172.57平方米，金额为445824.24元。现该发票在郭海霞、范治国处。一审法院认为，郭海霞、范治国购买原告房产，双方签订的商品房买卖合同合法有效，郭海霞、范治国应按合同约定支付房价款。双方约定：按照产权登记机关核准的面积据实结算，多退少补。本案涉案房产在产权登记机关核准的建筑面积超出合同约定的建筑面积12.22平方米，郭海霞、范治国应以该面积为准按照合同约定的单价即2583.44元/平方米的价格计算应补交的房款，郭海霞、范治国应给付宏业经贸公司31569.6元。因双方对差价款未约定给付时间，宏业经贸公司起诉不超诉讼时效。郭海霞、范治国的辩称理由不成立，也没有充分的证据证明其观点，不予采纳。一审判决：限被告范治国、郭海霞在判决生效后三日内给付原告焦作市宏业经贸有限责任公司房屋建筑面积差价款31569.6元。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费590元，减半收取为295元，由被告范治国、郭海霞承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的案件事实与原审查明的案件事实相同。本院认为，第一，双方签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，其中关于房屋建筑面积以产权登记机关核准的面积据实结算、多退少补的条款，系双方对履行合同当中可能出现的情况的一种事前约定，不属于限制、排除一方权利和免除一方责任的格式条款内容；《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。对于合同约定的内容，双方应当予以遵守履行。宏业经贸公司依据合同向郭海霞、范治国主张房屋差价款31569.6元，应予支持。第二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外”。本案郭海霞、范治国仅凭持对方已经开具发票的事实主张二人已经履行了付款义务，不符合上述法律规定。郭海霞、范治国一方面主张房屋差价款不应当交纳，另一方面主张已经实际交纳房屋差价款，但对于已经实际交纳之事实没有客观、具体、充分的证据予以证明。双方的举证和陈述显示：对于郭海霞、范治国已经交纳的其他数笔房款，宏业经贸公司均开具的是收据，并不是发票。双方对于房屋面积差价款31569.6元应不应当交纳存在争议，从经验法则和日常逻辑上讲，如果实际交纳，那么就更应当开具、讨要收据，但是郭海霞、范治国不能举示出对方向二人出具收据的证据，本案原审认定郭海霞、范治国未交纳房屋面积差价款并无不当。综上所述，郭海霞、范治国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费590元，由郭海霞、范治国负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二〇年六月二十三日书记员 刘           颖