新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初1273号 原告：程艳宾，女，1968年9月26日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张民，乌鲁木齐市天山区中信法律服务所法律工作者。 被告：重庆顺水鱼餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号6层部分。 法定代表人：王顺海，重庆顺水鱼餐饮管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：杨春友，重庆峰珲律师事务所律师。 原告程艳宾与被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司（以下简称“顺水鱼餐饮公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，2020年4月2日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程艳宾的委托诉讼代理人张民、被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人杨春友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程艳宾向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告《房租租赁合同》；2.判令被告支付所欠房租312075元（104025元/月×3个月）；3.判令被告支付违约金249660元；4.判令被告承担代理费22000元；5.判令被告承担搬运费4400元；6.判令被告承担仓库租金6000元；7.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2018年4月17日原告与被告下属的重庆顺水鱼餐饮管理有限公司新疆分公司签订《房屋租赁合同》，约定将原告名下沙依巴克区克拉玛依东街201号1栋7层房屋租赁给重庆顺水鱼餐饮管理有限公司新疆分公司，租期8年，每月租金104025元，租金按季支付。2019年7月重庆顺水鱼餐饮管理有限公司新疆分公司未按期支付租金，经多次催要无果，2019年9月4日重庆顺水鱼餐饮管理有限公司新疆分公司注销工商登记，现起诉至人民法院请求判令解除房屋租赁合同，由被告支付所欠房屋租金，违约金，代理费，搬运费及库房租金合计594135元，以维护原告的合法权益。 被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司辩称，原、被告签订的房租合同，因被告经营状况恶化，无法进行租赁，我方认为合同已经终止履行了；被告已经将房屋缴纳至2019年7月16日，不存在拖欠租金的情况，被告也无须承担7月18日之后的房租，我方认为租金的请求无事实依据，原告提出巨额的违约金无事实和法律依据；原告要求被告承担律师费有失公正；关于搬运费，原告阻止被告搬走房屋物品，属于行为限制被告行使权利和履行义务，则应当承担自己的管理责任和通知义务，应当自行承担后果。 本院经审理认定事实如下：2018年4月17日，原告（甲方）与顺水鱼餐饮公司新疆分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于××区建筑面积1710平方米出租给乙方。租赁物用途商业。本合同有效期为2018年4月17日至2026年7月18日。租赁期满，乙方如不再续租，需在本合同期满前一个月通知甲方。房屋租金2元/平/天，房屋建筑总面积为1710平方米，房屋每月租金合计104025元（含物业费、暖气费及一楼门厅使用费），实际发生的房屋租赁税费由乙方承担。乙方以转账方式按季提前一个月支付租金，其中多付一个月的房租为保证金，逾期二十日未支付，甲方有权解除本合同，收回房屋。从第三年开始即从2021年7月16日起，每二年在上一阶段租金的基础上上涨5%。付款时间及金额：2018年7月17日至2020年7月16日应付租金312075元、2020年7月17日至2022年7月16日应付租金327678.75元、2022年7月17日至2024年7月16日应支付租金344062.69元、2024年7月17日至2026年7月16日应支付租金361265.82元。任何一方无法定或约定的理由单方解除本合同的，应承担违约责任，违约方赔偿守约方因此产生的一切经济损失。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.3%向甲方支付违约金等。因一方违约导致另一方追索权利的，违约方应承担守约方为追索权产生的诉讼费、律师费、公证费等。乙方在特殊情况下，若解除合同应提前一个月通知甲方，经甲方同意方可解除合同，不退回保证金。 2018年4月20日，被告向原告支付2018年7月17日至2018年10月16日期间租金312075元。2018年9月26日，被告向原告支付2018年10月17日至2019年1月16日期间租金312075元。2018年12月19日，被告向原告支付2019年1月17日至2019年4月16日期间租金312075元。2019年4月3日，被告向原告支付2019年4月16日至2019年7月16日期间租金168630元。2019年4月10日，被告向原告支付2019年4月16日至2019年7月16日期间租金47815元。2019年5月9日，被告向原告支付2019年4月16日至2019年7月16日期间租金47815元。2019年6月18日，被告向原告支付2019年4月16日至2019年7月16日期间租金47815元。 2019年7月15日，被告向原告发函，表明被告因经营困难租赁物业出现长期亏损，特向原告提出解除涉案租赁合同的申请。2019年7月28日，原告针对被告的解除合同申请复函，复函确认原告不同意解除涉案合同，并督促被告在收到复函后7日内缴纳欠付租金312045元及逾期付款违约金等。 2019年9月7日，被告将涉案商铺的钥匙邮寄送达沙依巴克区新医路西域公主饭店，该饭店的前台人员代收，原告程艳宾系饭店的法定代表人。2019年9月10日，被告向涉案房屋所属的物业公司提出申请，被告确认于2019年9月10日开始搬离在涉案房屋内的家具及相关用品，最终因原被告双方就合同事宜未达成一致意见，被告没有搬离。 2019年10月13日，原告委托搬家公司将被告存放在涉案房屋的物品搬离该房屋。 另查明，被告新疆分公司于2019年9月4日注销企业登记信息。 再查，原告委托律师处理相关诉讼事宜产生律师费22000元。 上述事实有房屋租赁合同、银行转账凭证、新疆增值税电子普通发票、证明、复函、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，原、被告于2018年4月17日签订的《房屋租赁合同书》，是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同有效,双方应按照合同约定切实履行合同义务。协议约定装修免租期限为3个月。被告分公司于2018年4月20日开始向原告支付租金，自2018年7月17日至2019年7月16日的租金已付清。2019年7月15日，被告分公司向原告发函，言明因市场不景气，公司长期亏损为由要求解除涉案合同。原告于2019年7月28日回函，言明其不同意解除涉案合同，并要求被告分公司在收到复函后7日内支付下季度租金312045元。2019年9月4日，被告分公司注销工商登记信息。2019年9月7日，被告分公司将涉案商铺的钥匙邮寄送达沙依巴克区新医路西域公主饭店，原告程艳宾被迫接受钥匙。2019年9月10日，被告分公司向涉案房屋所属物业公司申请搬离其所在涉案房屋的相关物品。因原被告就2019年7月16日后的租金数额及违约责任未达成一致意见，此时被告未搬离涉案房屋。2019年10月13日，原告雇佣搬家公司将被告存放在涉案房屋的物品进行搬离。以上事实表明，在涉案合同履行期限届满前，被告分公司以自己的行为表明其不再履行合同的主要义务，致使合同目的不能实现。虽被告分公司于2019年9月7日将涉案房屋的钥匙交以邮寄的方式送达给原告，但此时原告属于被动接受房屋钥匙，原告在接受钥匙后未作出解除合同的意思表示，被告分公司亦未搬离涉案房屋内的物品。原告于2019年10月13日将被告分公司的物品搬离涉案房屋，视为原告作出解除合同的意思表示，综上，本院认定涉案合同已于2019年10月13日解除，故原告要求解除涉案《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不再处理。因涉案合同于2019年10月13日解除，被告分公司应向原告支付2019年7月17日至2019年10月13日的房屋租金308607.5元【104025元/月÷30天×89（2019年7月17日至2019年10月13日）】。 关于违约金，涉案《房屋租赁协议》第3.2条约定“乙方以转账的方式按季提前壹个月支付租金”、第7.2条约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按当月租金的0.3%向甲方支付违约金”,按照合同约定的租金支付方式，被告应按季提前一个月即2019年6月17日前支付下个季度即2019年7月17日至2019年10月13日的租金，但该季度租金至今未付，被告应承担自2019年6月17日至合同解除即2019年10月13日期间的逾期付款违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。根据上述规定,确认违约金数额是否过高,应以实际损失数额作为基础。本案双方当事人均未提供证据证明被告拖欠租金给原告造成的实际损失是多少。考虑到本案被告逾期交纳租金,是因经营不善造成资金周转困难,并非恶意违反合同,在发生争议后双方也有一个较长时间协商过程的实际情况，被告逾期支付租金,实际上相当于占用了原告的资金逾期不还,被告方认为原告主张的违约金过高,请求法院调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算的意见成立,本院予以采纳。即原告的逾期付款违约金为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算。本院核定为5558.95元【308607.5元×4.25%÷365天×1.3×119（2019年6月17日至2019年10月13日）】。 关于律师代理费，涉案合同明确约定违约方应承担守约方因为追索权产生的诉讼费、律师费、公证费等全部费用。原告为维护自己的权益，委托律师处理相关诉讼事宜，并缴纳律师费22000元。该笔费用系因被告分公司的违约行为给原告造成的经济损失，原告要求被告承担，有事实依据，且合理正当，本院予以支持。 关于搬运费及仓库租金，原告向本院提出申请撤回对该两笔费用的诉讼请求，该申请系原告对自己权利所做的处分，本院予以确认。 根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担”规定,结合被告分公司已经注销的事实，原告请求被告承担上述给付责任，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司向原告程艳宾支付租金308607.5元； 二、被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司向原告程艳宾支付违约金5558.95元； 三、被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司向原告程艳宾支付律师费22000元。 以上被告应付原告款项，被告应在本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件争议标的594135元，判决给付标的为336166.45元，占争议标的的56.58%。案件受理费9741.35元（原告已预交），减半收取4870.68元，邮寄送达费80元，合计4950.68元，由原告承担43.42%，即2149.59元，由被告承担56.58%，即2801.09元，多余部分4870.68元退还原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  张艳蕊 二〇二〇年六月五日 书记员  董慧敏