杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初1446号 原告：浙江野风物业服务有限公司，统一社会信用代码：913300007125588111，住所地：杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人：任婷婷，董事长。 委托诉讼代理人：蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被告：劳建萍，女，1978年1月12日出生汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：韩峰明，浙江五勤律师事务所律师。 原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称：野风公司）与被告劳建萍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告野风公司的委托诉讼代理人蔡子轩、被告劳建萍及其委托诉讼代理人韩峰明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告野风公司向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费20625.55元，能耗费225.44元，并支付违约金20850.99元（自2016年7月14日暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计41701.99元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系野风山城（锦庐组团）小区锦庐11幢-04的业主。原告与富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）签订野风山城（锦庐组团）《前期物业服务合同》。上述合同约定，原告为该小区提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月每平方米建筑面积3.2元预收，能耗费按照每月0.8元/平方米收取，地下车库车位按每月每个60元收取。被告的房屋建筑面积为299.79平方米，在2016年7月14日-2018年4月期间应付物业管理费20625.55元，能耗费225.44元。经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，自逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准支付违约金20850.99元（自2016年7月14日暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），共计41701.99元。 被告劳建萍答辩称：案涉房屋系杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）开发。案涉房屋于2016年6月2日过户至被告两夫妻名下。2016年、2017年间，野风乐多公司多次就交房事宜与被告两夫妻沟通，因案涉房屋存在严重质量问题，一直未办理房屋交房手续。同时，野风公司也多次承诺及时对案涉房屋质量问题进行解决。至今，案涉房屋质量问题未解决，未符合交房条件。由于案涉房屋一直处于野风乐多公司修缮状态，所以物业公司从未向被告主张过涉案的物业服务费。原告野风公司在提供服务时，没有尽职履行合同义务，包括小区出现匝道不能正常使用，致使外来人员随意出入，小区车辆违章停放，致使业主无法正当停放车辆，造成出行困难；物业服务人员配备不到位，据了解，部分安保人员非原告公司人员；开发商的违建行为，物业公司也没有及时制止，导致33号楼出入增加一个门口，出行不便；小区内的窨井盖、沥青路面的破损未及时修复等。就法律适用问题，因原告与野风乐多公司签订的《前期物业服务合同》明确约定：空置房的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向物业公司交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向物业公司交纳。案涉房屋，属于已出售尚未交付使用，故案涉房屋的物业服务费应由野风乐多公司向原告交纳。同时，原告在本案诉讼之前未向被告催讨过相应的物业服务费，按照法律规定，应当驳回原告对被告的诉请。同时，案涉房屋系案外人杨国华与被告共同共有，认为本案应当追加杨国华为本案被告，属于必要共同诉讼。原告没有尽职履行物业服务合同规定的义务，其主张的违约金没有事实法律依据，即使要支付违约金，其主张的标准也过高。同时，被告认为，案涉物业费的诉请已经过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》1份，以证明原、被告存在物业服务合同关系及对收费表、服务期限、违约责任等事项进行约定的事实。被告质证认为，对证据的形式真实性、合法性无异议，但是需要说明涉案房屋因质量问题一直不具备交付条件。目前房产公司并未将涉案房屋交付给本案被告。根据前期物业服务合同的约定，案涉房屋属于出售但未交付使用，且业主尚未入住，故案涉物业服务费应当由野风乐多公司负担。本院审查后对该证据予以认定。 2、原告提交的EMS回单、律师函（复印件）、EMS投递详情单各1份，以证明原告已经就被告欠费的情况进行催讨及被告欠费情况的事实。被告质证认为，对该组证据的形式真实性予以认定，但该律师函没有送达到被告处，没有达到向被告催讨涉案款项的事实。本院审查后认为该组证据能够证明原告向被告催讨物业费的事实。 3、原告提交的房屋权属登记信息查询记录1份，以证明被告系案涉房屋产权人的事实。被告质证认为，对该证据的三性无异议，但是认为案涉房屋系登记在前，交房在后，目前案涉房屋未交付。本院审查后对该证据予以认定。 4、原告提交的欠费公告以及能耗费分摊公示各1份，以证明原告已经通过公告方式催缴物业费以及能耗费计算的依据。被告质证认为，该欠费公告系原告单方制作，对于三性均有异议，即便原告进行了公示，原告明知被告尚未在小区居住，以该形式未能达到公示的目的。对于分摊公示的三性也均有异议。本院审查后对该组证据的真实性予以认定。 5、原告提交的《催办商品交接的通知书》1份、快递单1份、《野风山城（一期）入伙通知书》1份（均系复印件），以证明涉案房屋已经于2016年11月19日通知被告交房的事实。被告质证认为，首先被告未收到过《野风山城（一期）入伙通知书》，顺丰速运单系复印件，对该证据的3性均有异议，同时认为《野风山城（一期）入伙通知书》系单方制作，原告未进一步举证证明向被告送达上述材料的证明，所以对三性均有异议。就《催办商品房交接的通知书》从内容看，原告于2018年8月2日催办交房，而原告主张的物业费是截止2018年4月份，从记载内容看，涉案房屋的在催交房屋前未交付，认为物业费应当由房产公司承担，对该证据的三性均有异议，系原告单方制作。同时，就案涉房屋存在质量问题，2017年12月6日野风乐多公司有盖章确认的《约谈纪要》中确认，涉案房屋存在质量问题，待修复后复验交房，但是到目前为止，涉案房屋因质量问题一直未解决，未交付。所以根据合同约定，该物业费应当由房产公司承担。本院审查后认为，该组证据均系复印件，不符合证据的形式要件，在本案中不予认定。 6、被告提交的约谈纪要1份，以证明野风山5号地块小区房屋维修由野风物业公司对接，且小区窨井盖破损，道路沥青路面破损，原告未及时修复、更换的事实。原告质证认为，对该份证据不予认可，对关联性有异议。认为该纪要盖章的是野风乐多公司，并非本案原告，原告并未作出过相关承诺或者义务约定，该份证据不能证明原告房屋维修由原告承担的内容，同时关于质量问题均由开发商提出盖章确认，与原告无关。本院审查后认为约谈纪要系被告与房产公司之间的法律关系，故在本案中不作认定。 7、被告提交的照片4份，以证明原告未尽职履行物业服务义务的事实。原告质证认为，对照片的真实性不予认可，该组照片并未证明何时何地拍摄，照片只能显示一瞬间的状况，无法证明原告未尽职，物业服务本身具有连续性及动态性，合同约定的义务也是对公共设施设备，公告区域的管理，不要求时刻保持一个无破损、无污渍的状态。本院审查后认为，仅凭该组证据无法确认照片显示内容的时间地点，故该组证据，本院不予认定。 8、被告提交的房屋保修登记表1份，以证明截止2019年9月19日，涉案房屋仍存在大量质量问题，仍不符合交付条件的事实。原告质证认为，对该组证据不予认可，该证据无原告盖章，对真实性存疑，原告认为被告已经办理产权登记，登记时间为2016年，按照程序应当是先交付再办理过户手续，并且即使按照该房屋登记表显示的时间为2019年，不可能存在登记三年后保修房屋质量问题的情况。本院审查后认为，因该组证据无相关维修人员签字，对该组证据不予认定。 9、被告提交的富政储出［2008］05号地块三、四期项目调整方案的答复意见1份，以证明房产公司未经规定审批擅自对沿九龙大道33号楼处入口建设门楼，原告未通知其他业主亦未阻止施工，业主自行维权的事实。原告质证认为，对关联性有异议，认为该份证据证明的是杭州富阳规划局对于项目整体调整的方案答复，与本案的法律关系无关，该份证据也不能达到被告的证明目的。本院审查后认为，答复意见系被告与房产公司之间的法律关系，故在本案中不作认定。 本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下： 2012年2月21日，原告野风公司（乙方）与野风乐多公司（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理。……第十八条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定：1、物业管理服务费（有业主按其拥有的销售建筑面积向乙方交纳）。本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照约定的标准收取前期物业服务费。物业管理服务费按销售建筑面积计算，合院物业服务费：3.2元/平方米/月（不含公告能耗费）……3、公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补。……5、物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公告能耗费。业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推。6、空置房的物业管理服务费和公告能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期交付的），由业主按相关规定向乙方交纳。…… 被告劳建萍系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐11幢-04业主。该房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年6月2日起，房屋产权登记在被告劳建萍以及杨国华名下。其自2016年7月14日起至2018年4月30日止并未缴纳物业费用。 另查明，2019年4月2日，原告向被告邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，原告以在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向被告催讨物业服务费及能耗费。 本院认为：原告野风公司与野风多乐公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公告能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，原告未举证证明案涉房屋已经实际交付给被告，亦未举证证明被告未收房的原因系被告所致，应承担举证不能的责任。故原告主张要求被告支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告浙江野风物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费843元，减半收取421.50元，由原告浙江野风物业服务有限公司负担。 原告浙江野风物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙 娇 二〇二〇年六月十一日 代书记员  吴翰佩