湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1209号上诉人（原审原告）：方庆润，男，1957年3月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：廖德智，湖南天朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩云，湖南天朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨佑春，男，1967年2月17日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：丁国峻，北京市浩东律师事务所律师。上诉人方庆润因与被上诉人杨佑春租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。方庆润上诉请求：撤销一审判决，改判支持方庆润的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决对涉案《房屋租赁合同》第二条第3款约定的预交租金时间理解错误。该条明确约定：“租金的交付方式：提前一个月一次性支付下个季度的租金给甲方（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为乙方主动违约，甲方有权收回房屋，押金不退。”上述约定内容，对如何提前交“下一月季度”既明确，又具体，即2018年11月1日交纳第一季度即2018年11月1日至2019年1月31日的租金，依此类推，第二个季度即2019年2月1日至4月30日期间的租金交付时间是2019年2月1日，第三季度即2019年5月1日至7月31日期间的租金交付时间是2019年5月1日。事实上，对前两季度的租金，方庆润是依约交纳的。一审法院错误的将季度租金交付时间人为提前了一个月，即将5月1日提前到4月1日，从而推定方庆润逾期交纳租金违约，是对合同约定交租时间的误解。2、涉案租赁房屋至今都没有任何消防设施，且建成年份为2007年，杨佑春提供的申请于2006年1月20日的岳公消验字（2006）第014号《岳阳市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》（存根），不包括涉案租赁房屋在内，不能证明涉案房屋在2006年1月20日就已消防验收合格。涉案房屋无任何消防设施、不能经营家具，是双方合同解除的根本原因，也是方庆润提前解除租赁合同的正当理由，合同提前解除，人民法院不能认定是方庆润违约所致。3、方庆润交纳的租金租房押金，不具有合同违约金的属性，且双方所签租赁合同提前解除的违约条款是第四条，而不是第二条。方庆润在预付租金之前，双方租赁合同即已解除，方庆润没有逾期交付租金的行为，在押金的所有权属于方庆润，在合同已提前终止情形下，押金自然应当全额退还。二、一审判决不公。由于双方在租赁合同中明确约定了提前交纳房租的具体时间，即每个租赁季度的头一天，方庆润在第三个租赁季度到来之前，即发通知杨佑春终止合同，杨佑春也同样发通知给方庆润终止合同，故一审法院认定双方租赁合同解除时间并无不当。但终止合同时，预交租金时间未到，方庆润不构成主动违约，关于保证金10万元，就不应该作违约金处理，一审法院判处扣除部分保证金作为违约金显失公平。杨佑春辩称，涉案租赁房屋的消防验收合格，方庆润的上诉理由不符合客观事实。方庆润未按合同约定及时交纳租金是导致合同解除的根本原因，方庆润对于每个季度的第一天交纳租金的主张不成立。方庆润于2018年11月18日、2019年1月19日交纳租金14万多和10万多元，在2018年10月22日交纳押金10万元，特别约定第一个季度的租金2018年11月11日交纳，方庆润按照租金递增的标准交纳，还多交了。第二个季度租金的交纳时间比约定时间提前，但没有提前一个月，是因为之前多交纳了租金，方庆润对此也没有异议。杨佑春遭受的损失远远大于三个月时间的租金损失，涉案房屋至今还未租出去，一审判决没有支持杨佑春的可得利益损失，仅支持了三个月的房屋空置损失，我方也基本接受。方庆润起诉时主张涉案房屋没有进行消防验收，而上诉理由又是涉案房屋没有消防设施，偷换了概念。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。方庆润向一审法院起诉请求：一、判令杨佑春退还方庆润保证金100000元及逾期付款利息（自2019年5月1日起按年利率6%支付至清偿之日止）；二、本案诉讼费用由杨佑春负担。一审法院认定事实：2018年10月22日，方庆润与杨佑春签订一份《房屋租赁合同》，约定杨佑春将坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋二层205、206、207、208、209，面积为1495平方米的房屋转租给方庆润作商业使用（家具经营），租赁期限为2018年11月1日至2023年10月7日，租金为28元/平方米/月。从2018年11月1日至2020年6月17日，租金为41860元/月。从2020年6月18日至2021年6月17日，租金递增15%，为48139元/月。从2021年6月18日至2022年6月17日，租金递增15%，为50546元/月。从2022年6月18日至2023年6月17日，租金递增15%，为53073元/月。从2023年6月18日至2023年10月7日，租金递增15%，为55727元/月。方庆润提前一个月一次性支付下个季度的租金给杨佑春（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为方庆润主动违约，杨佑春有权收回房屋，押金不退。方庆润在签订合同之日交纳100000元作为房屋使用的保证金，保证金不计利息，租赁期满后方庆润付清应交纳的费用后杨佑春将保证金予以返还。方庆润在租赁期限内不得改变房屋的原有主体结构，不得违反规划、城管、消防的要求，保证房屋的整洁，由此产生的责任，由方庆润承担。房屋业主只提供房屋使用，杨佑春只净收应收房租，方庆润应做好场地的防盗、消防等，由此产生的一切后果由方庆润承担。杨佑春将该场地内已有的10台空调、吊顶、地板瓷砖等装饰部分的所有权无偿转让给方庆润。如因方庆润单方面原因提前租赁关系，该空调应无偿返还给杨佑春。该《租赁合同》签订后，方庆润交付杨佑春100000元的保证金以及至2019年4月30日止的租金。方庆润于2019年4月14日向杨佑春发出《终止房屋租赁合同通知书》，内容如下“本人曾于2018年10月22日与您签订《房屋租赁合同》，约定由本人租赁坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋1层和2层共计1495平方米的房屋，并向您交纳了2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金以及10万元保证金。由于该房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，故本人正式书面通知您于2019年4月15日解除双方所签订的《房屋租赁合同》。请您在接到本通知后的10天内，将本人预交的2019年4月15日至4月30日的租金以及合同保证金10万退还给本人”。杨佑春于2019年4月18日向方庆润发出《通知》，告知方庆润应当在2019年4月1日前支付下一季度租金125580元，因方庆润违反合同约定至今未支付，通知方庆润应在2019年4月25日支付上述租金，逾期将按照合同约定追究违约责任。杨佑春于2019年4月26日向方庆润再次发出《通知》，通知解除本案的《房屋租赁合同》，并要求交付场地和承担违约责任。双方对下列事实存在争议：1、对涉案租赁房屋的消防设计义务由谁承担的争议。方庆润在诉讼中提出因涉案房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，并向法院提交了岳阳市白石岭公安消防大队出具的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》、《终止房屋租赁合同通知书》。《关于经营家具场所消防规范方面的要求》的内容为：根据《建筑设计防火规范》，超过1000平方米经营家具场所必须设置自动喷淋、自动报警、室内灭火栓、灭火器、疏散指示标识、火灾应急照明等基础消防设施。如不符合规范要求，不能作为家具经营场所使用。杨佑春则认为消防验收的义务在方庆润，并提交了岳阳市公安局消防支队出具的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》。一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，方庆润应当负有消防设计的合同义务，方庆润租赁涉案房屋从事家具经营，也应自行履行相应消防报批手续，并无证据表明杨佑春对方庆润的家具经营具有法定或约定消防设计义务，方庆润虽提交了《关于经营家具场所消防规范方面的要求》，但该证据仅表明从事家具经营应当具备的消防要求，并未明确该消防设计义务应当由出租人承担，且杨佑春提交的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》，证实了太阳桥建材市场二期工程也已整体消防验收合格，故根据双方约定，涉案租赁房屋的消防设计义务应当由方庆润承担。一审法院认为，方庆润与杨佑春签订《房屋租赁合同》，方庆润也已经向杨佑春支付了保证金和部分租金，双方之间形成了房屋租赁合同关系。由于方庆润应当负有家具经营消防设计的合同约定义务，故对方庆润提出的其以杨佑春出租的房屋没有消防验收，无法实现合同目的为由解除本案租赁合同的主张，不予支持。根据本案《租赁合同》约定，方庆润应当在提前一个月一次性支付下个季度的租金，由于其并未按照约定支付租金，故杨佑春有权根据合同约定解除与方庆润之间的租赁合同，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月30日解除。本案的关键在于方庆润交付给杨佑春的保证金10万元是何种性质以及杨佑春是否应当返还。根据本案的《房屋租赁合同》约定，方庆润超过10日未交付租金视为主动违约，杨佑春有权收回房屋，押金不退，故方庆润支付的保证金应当具有违约金性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，在杨佑春作为原告，方庆润作为被告的案件中，一审法院酌情认定了杨佑春在本案中租赁损失为125580元，根据该损失数额和上述规定，方庆润支付的保证金已经明显高于造成的损失，故对方庆润要求返还保证金62326元（100000元－125580元×30%）的主张，予以支持。对超出该部分的主张，不予支持。由于本案《房屋租赁合同》约定保证金不计利息，且本案违约责任在方庆润，故对方庆润提出的要求杨佑春承担逾期利息的主张，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、限杨佑春在判决书生效后七日内返还方庆润保证金62326元；二、驳回方庆润的其他诉讼请求。案件受理费2534元，减半收取1267元，由方庆润承担380元，杨佑春承担887元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、方庆润以涉案房屋未通过消防验收，导致合同目的不能实现为由，解除其与杨佑春签订的《房屋租赁合同》是否成立；二、方庆润交纳的100000元保证金是否应当由杨佑春全额退还。关于焦点一，方庆润提交的岳阳市白石岭公安消防大队出具的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》证明，方庆润如要在涉案房屋内经营家具卖场，必须设置自动喷淋、室内灭火栓、灭火器等消防设施，并通过消防验收。现双方就哪方应承担消防验收的义务产生分歧。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”的规定，出租方杨佑春和承租方方庆润均可以申请消防安全检查，而根据《房屋租赁合同》约定，“房屋业主只提供房屋给方庆润使用，杨佑春只净收房租，方庆润应做好场地的防盗、消防等，由此产生的一切后果由方庆润负担”，可以看出双方在合同中已约定由方庆润负责申请消防安全检查，且方庆润租用涉案房屋从事家具卖场经营，由其负责申请消防安全检查也符合常理。综上，方庆润以涉案房屋未通过消防验收，导致合同目的不能实现为由，解除其与杨佑春签订的《房屋租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的条件，方庆润向杨佑春发出的《终止房屋租赁合同通知书》不具有合同解除的效力。关于焦点二，方庆润与杨佑春在《房屋租赁合同》中约定，“方庆润提前一个月一次性支付下个季度的租金给杨佑春（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为方庆润主动违约，杨佑春有权收回房屋，押金不退。方庆润在签订合同之日交纳100000元作为房屋使用的保证金，保证金不计利息，租赁期满后方庆润付清应交纳的费用后杨佑春将保证金予以返还。”从上述约定可以看出，方庆润交纳100000元保证金系为了约束其能够及时足额的交纳租金，而方庆润违约的原因是其认为涉案房屋未进行消防验收，因此不愿意再履行合同，并非故意不支付租金，在另案已判决解除租赁合同，方庆润赔偿杨佑春损失的情况下，杨佑春应将该100000元全额退还。综上所述，方庆润的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初8199号民事判决；二、由杨佑春在本判决生效之日起七日内返还方庆润保证金100000元；三、驳回方庆润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2534元，减半收取1267元，由杨佑春负担；二审案件受理费1367元，由杨佑春负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年六月十二日书记员 陈倩雅