北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初30539号原告：中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，住所地北京市东城区夕照寺中街绿景苑3号楼东门，统一社会信用代码911101018011043369。负责人：李恩起，段长。委托诉讼代理人：闫进龙，北京博瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王若愚，北京博瀚律师事务所律师。被告：贾振山，男，1955年12月24日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：张岳荣，女，1956年2月8日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。二被告之共同委托诉讼代理：贾晓飞，男，1981年5月12日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段（以下简称中铁北京建筑段）与被告贾振山、张岳荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁北京建筑段之委托诉讼代理人闫进龙，被告贾振山、张岳荣之共同委托诉讼代理人贾晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁北京建筑段向本院提出诉讼请求：1.被告腾退租赁的顺义区×房屋（以下简称涉案房屋）；2.被告支付2012年7月21日至2019年10月20日租金及房屋使用费73304元；3.被告按每月833元标准支付自2019年10月21日起至腾退日的房屋使用费；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告中铁北京建筑段撤销第一项和第三项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为被告支付2012年7月21日至2020年4月20日租金及房屋使用费77469元。事实和理由：2006年1月，北京铁路局怀柔北建筑段与被告签订房屋租赁合同，约定将北京铁路局所有、怀柔北建筑段负责管理的位于顺义区×房屋由被告使用。合同约定租用时间为2006年1月至2016年。2012年铁路管理体制改革后，原告获得涉案房屋的管理权。被告在合同期内，未适当履行合同，至2016年7月20日合计拖欠房屋使用费39984元。2016年合同到期后原告多次催促被告腾退租赁房屋均被拒绝，也未支付房屋使用费。原告认为，被告不适当履行合同的行为已损害原告合法权益。双方多次协商未果。被告贾振山、张岳荣共同辩称：涉案房屋系张岳荣从单位承租而来，张岳荣系铁路局通州车务段的退休职工，单位考虑到家庭苦难，以福利的形式将门脸房租赁给张岳荣。因此不应该起诉贾振山。后来中铁北京建筑段突然要收回涉案房屋停止租赁，通过诉讼，法院让租到2015年底。2015年底，我们要退房，当时找通州车务段，他们说不归他们管，找怀柔北建筑段，但怀柔北建筑段已经撤销，也不知道把钥匙给谁，我们就自己锁门走了。直到收到本次诉讼的起诉书，我们才知道房子又被别人占了。我们积极协调，找占用的人协商房租分担问题，在协商过程中占房人搬离，也就相当于我们帮着将房屋收回来了，钥匙现在已经还给了中铁北京建筑段。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京京铁联建建筑工程有限公司通州分公司（下简称京铁联建通州分公司）起诉贾振山、张岳荣租赁合同纠纷，本院于2012年3月14日作出（2011）顺民初字第5552号民事判决书，判决如下：判决如下：一、原告京铁联建通州分公司与被告贾振山、张岳荣就北京市顺义区×房屋（现挂牌为“华顺断桥铝、塑钢、不锈钢”）的租赁合同关系于本判决生效之日即日解除；二、被告贾振山、张岳荣自本判决生效之日起七日内将上述房屋腾退给原告京铁联建通州分公司；三、被告贾振山、张岳荣按照每月八百三十元的标准支付原告京铁联建通州分公司自2011年1月1日至实际腾退完毕之日止的租金，自被告贾振山、张岳荣实际腾退完毕之日起七日内履行。贾振山、张岳荣不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理后认为：“京铁联建通州分公司享有涉案房屋的管理权能，因此该公司系本案的适格主体……根据查明的事实，贾振山、张岳荣自上世纪末开始使用涉案房屋，并随着房屋管理人的变化向不同的管理者交纳了房屋租金……本院对租赁协议的真实性予以确认……虽然房屋产权人对于房屋管理人进行了调整，但是京铁联建通州分公司作为房屋管理权的继受者，应当承继前任管理人的权利义务，继续履行与贾振山、张岳荣签订的租房协议。京铁联建通州分公司要求解除与贾振山、张岳荣的租赁关系并腾退房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。贾振山、张岳荣使用租赁房屋，应当按照租房协议约定的标准交纳房屋租金。京铁联建通州分公司要求贾振山、张岳荣支付租金的诉讼请求，于法有据，应予支持。”北京市第二中级人民法院于2012年7月23日作出（2012）二中民终字第07458号民事判决书，判决：一、撤销北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第5552号民事判决第一项、第二项；二、变更北京市顺义区人民法院（2011）顺民初字第5552号民事判决第三项为：贾振山、张岳荣于本判决生效之日起七日内按照每月八百三十三元的标准向京铁联建通州分公司支付自2011年1月1日至2012年7月20日止的租金；三、驳回京铁联建通州分公司其他诉讼请求。该案涉及的租房协议内容为：“我单位在顺义区顺义×街将原顺义区房屋两间租赁给张镇振山商店，每月租金为八百三十三元，租期为2006年－2016年止，交费办法：实行季度交费，请租户遵守。特此证明，2006年1月。”该协议右下方空白处加盖的公章为“北京铁路局怀柔北建筑段”。本案庭审中，双方确认（2012）二中民终字第07458号案件与本案涉案房屋一致。中铁北京建筑段提交北京京铁联建建筑工程有限公司出具的情况说明，证明涉案房屋归其管理，其在本案中具备主体资格。情况说明内容为：“北京京铁联建建筑工程有限公司与北京建筑段同为中国铁路局北京局集团有限公司全资子公司。中铁北京建筑段与贾振山、张岳荣诉争的位于顺义区×房屋，我司全资子公司京铁联建通州分公司2012年曾受中铁北京建筑段委托管理。我司通州分公司已于2013年5月20日注销。前述房屋的管理权已转至中铁北京建筑段。2012年6月之后的房屋收益由其享有。特此证明。”贾振山、张岳荣对中铁北京建筑段的原告主体资格无异议。中铁北京建筑段表示在本次诉讼过程中，已与贾振山、张岳荣大约于2020年5月1日前后进行了房屋交接，现中铁北京建筑段要求贾振山、张岳荣支付2012年7月21日至2020年4月20日租金及房屋使用费77469元。贾振山、张岳荣认可在诉讼期间要求次承租人腾退并进行房屋交接，后与中铁北京建筑段在2020年4月20日之后进行房屋交接；认可2012年7月21日之后的租金都没有交纳，但没有交纳的原因在于不清楚哪个单位管理，也没有单位要求贾振山、张岳荣交纳租金，只同意支付2012年7月21日至2015年12月31日期间的租金34458.43元。上述事实，有庭审笔录、证明、（2012）二中民终字第07458号民事判决书等证据在案为证，可作为认定案件事实之依据。本院认为：双方确认（2012）二中民终字第07458号案件与本案涉案房屋一致，本院不持异议。中铁北京建筑段享有涉案房屋的管理权能，因此中铁北京建筑段系本案的适格主体。贾振山、张岳荣认可2012年7月21日之后没有交纳涉案房屋的租金，且2020年4月20日之后才实际腾退、交接涉案房屋。现中铁北京建筑段要求贾振山、张岳荣按照每月833元的标准支付2012年7月21日至2020年4月20日期间的租金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告贾振山、张岳荣支付原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段二○一二年七月二十一日至二○二○年四月二十日租金七万七千四百六十九元,于本判决生效之日起七日内执行;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百六十八元（原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段已交纳），由被告贾振山、张岳荣负担，于本判决生效之日起七日内直付原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 黄 敏二〇二〇年六月十九日书记员 范春艳