山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1798号 上诉人（原审原告）：马爱芹，女，1965年2月1日出生，汉族，个体工商户，住淄博市周村区。 被上诉人（原审被告）：淄博加美商业发展有限公司。住所地：淄博市周村区周隆路2399号。统一社会信用代码：91370306082966131L。 法定代表人：单乙榕，该公司董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：淄博翰纬商务策划运营有限公司。住所地：淄博市张店区西五路27号御景大厦六层0604号。统一社会信用代码：91370303313087338K。 法定代表人：王珂，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙莹，该公司职工。 被上诉人（原审被告）：淄博寰美物业管理有限公司。住所地：淄博市周村区米河路131号。统一社会信用代码：91370306MA3N2PA9XT。 法定代表人：朱兴印，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张军利，山东小又小律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海文，山东小又小律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审第三人）：王静，1975年12月15日出生，汉族，个体工商户，住山东省邹平市。公民身份号码不详。 上诉人马爱芹因与被上诉人淄博加美商业发展有限公司（以下简称“加美公司”）、淄博翰纬商务策划运营有限公司（以下简称“翰纬公司”）、淄博寰美物业管理有限公司（以下简称“寰美公司”）、王静房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马爱芹上诉请求：1.请求二审法院依法撤销(2019)鲁0306民初2519号民事判决书的第四项，依法改判“解除上诉人与被上诉人淄博加美商业发展有限公司签订的《全球家居会展中心统一出租合同》（以下简称“《统一出租合同》”），三被上诉人腾退返还诉争商铺”或发回重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人存在根本违约情形，符合法定解除合同条件。根据诚实信用原则及合同法的规定应依法解除。2015年12月11日，原被告签订《统一出租合同》二份，双方约定原告购买全球家居会展中心第1、2幢1单元0101128、0101129号商铺两套，并将以上商铺租赁给被告，租期分别为2016年1月1日至2035年12月31日和2015年6月30日至2035年6月29日。被告自第三年至第五年每年支付原告租金，每半年支付一次，被告仅支付租金12876.00元后就未再支付，根据合同约定，被上诉人逾期三个月不支付租金上诉人有权解除合同并要求被上诉人支付违约金。根据本案查明事实，被上诉人提供的与商铺经营户的《租赁合同》，第三人王静依约缴纳租金，被上诉人完全可以或应该可以取得租金收入，但是被上诉人恶意截留导致拖欠租金，无法保障上诉人的收益权，被上诉人这种严重违反诚实信用的行为，已经构成根本违约，以自己的行为明确表明不履行合同义务，导致合同目的无法实现，上诉人完全有权根据合同法的94条之规定，要求与被上诉人解除《统一出租合同》并于合同解除之日起十日内返还租赁商铺。二、一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”无事实依据。其中的“专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主”没有事实依据。被上诉人没有提交证据证实诉争商铺所在的红星美凯龙周村国际家居博览中心北馆寰美家居广场的业主的精确数目，因此依据的“超过半数的业主”也就无法认定，因此判决中《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款的适用没有事实依据。三、本案系争商铺虽然属于产权式商铺，但是各商铺之问有着明确界限，是完全独立的；根据《物权法》第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利的规定，业主的物权所有权是独立的，无需受到集体意志的限制。业主大会及其业委会经过法定程序可以对物业的共有部分作出决议，但并不能够处分业主的商铺专用部分，商场内分割出售的商铺属于业主的专有部分，业主对专有部分享有完整的、全面的所有权，包括占有、使用、收益、处分的权利。商铺业主要求自主经营的权利应当予以保障。并且上诉人自身在经营同类商铺，完全有能力自己经营本案系争商铺。四、上诉人与被上诉人加美公司签订的《统一出租合同》解除的情况下，被上诉人加美公司负有腾退返还房屋的法律义务，而被上诉人加美公司与被上诉人翰纬公司、被上诉人寰美公司均签订了《委托经营管理协议》，在《委托经营管理协议》未解除前被上诉人翰纬公司、被上诉人寰美公司均有权按照协议对商铺经营管理，根据一审法院查明的事实目前商铺由被上诉人寰美公司经营管理，为防止三被上诉人恶意串通，上诉人主张三被上诉人腾退返还诉争商铺。 加美公司、翰纬公司、寰美公司、王静未提交书面答辩状。 马爱芹向一审法院起诉请求：1.依法解除马爱芹与加美公司于2015年12月11日签订的二份《统一出租合同》，判令加美公司以购房款的5%支付违约金58373.15元；2.判令加美公司支付0101128号、0101129号商铺分别自2018年1月1日、2017年6月30日至2019年6月30日拖欠的租金共计224972.00元，并以此为基数，自2017年7月16日始按月息5‰支付违约金至租金实际给付之日；3.由加美公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，马爱芹增加诉讼请求：责令加美公司于《统一出租合同》解除之日起十日返还所租赁商铺；要求翰纬公司、寰美公司对前述加美公司支付租金及违约金的债务承担连带清偿责任；要求王静与加美公司共同返还租赁商铺。 一审法院认定事实：加美公司在周村区，米河路以西开发建设红星美凯龙周村国际家居博览中心项目，分为南、北两馆，项目所售商业服务商品房（商铺）无内墙分割，无明确的四至界限，各商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，无独立的出入通道，无独立、封闭的空间。开盘时加美公司所售商铺分为自营、投资两种，销售政策和方案不同，由买受人自由选择。后北馆开办“寰美家居广场”，南馆开办“红星美凯龙全球家居生活Mall”。 马爱芹于2014年9月及2015年11月各支付加美公司购房款558706.00元、11963.00元，合计570669.00元。2016年10月12日加美公司作为出卖人与买受人马爱芹签订《商品房买卖合同（预售）》二份，并办理网签手续，约定马爱芹购买加美公司开发建设的红星美凯龙周村国际家居博览中心北馆0101128号、0101129号二处商铺（以下简称“系争商铺”），建筑面积共计89.91平方米，房屋价款共计980669.00元；马爱芹于2016年5月12日前支付首付款570669.00元，余款41万元办理按揭贷款；加美公司应当在2017年5月1日交付商铺，在2019年10月1日前办理房屋权属登记。合同签订同月马爱芹办理按揭贷款支付剩余购房款，至此按约付清购房款。此前双方于2015年12月11日签订《统一出租合同》，约定马爱芹将所购系争商铺出租给加美公司，二处商铺总价值各为529290.00元、638173.00元，实际成交额各为444604.00元、536065.00元；租赁期限其中0101128号商铺自2016年1月1日至2035年12月31日，0101129号商铺自2015年6月30日至2035年6月29日；因购房时加美公司给予马爱芹总房款16%的优惠，马爱芹同意0101128号商铺自2016年1月1日至2017年12月31日，0101129号商铺自2015年6月30日至2017年6月29日期间均免租金，第三年至第五年租金为房价总额的8%,两商铺各为42343.00元、51054.00元，自第六年至第二十年，由加美公司根据市场统一制定并收取租金，将其中十一个月租金支付给马爱芹，另一个月租金作为推广经营管理费；租金每半年支付一次，每个租赁期开始的半月内，由加美公司通过转账或其他方式，一次性支付给马爱芹，租赁开始日期分别以2018年1月1日、2017年6月30日为准。合同第四条第1项约定加美公司违约责任为：如逾期支付租金，逾期部分按月息5‰计息。逾期不得超过三个月，若超过三个月则视为加美公司不履行合同，马爱芹有权解除合同并要求加美公司支付拖欠的租金，并给予相当购房款5%金额违约金。另约定租赁期限届满，马爱芹有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。为了全体业主的共同利益，马爱芹自主经营或授权委托他人经营商场的经营范围必须与商场的整体经营范围相协调，并不得以违法或其他有违社会公德的方式恶意损害其他业主的合法权益，并应遵守业主委员会的共同物业管理规定。2018年8月8日红星美凯龙周村国际家居博览中心开业，此前加美公司于2017年12月29日支付马爱芹租金12876.00元，后未再付款。 另查明，2018年5月5日加美公司作为委托方（甲方）与受委托方（乙方）寰美公司订立《寰美家居广场物业委托管理合同》，加美公司将寰美家居广场全部委托给寰美公司经营管理，委托期限自2018年5月5日起至2028年5月4日止，在委托期限内，寰美公司对加美公司委托管理的铺位及其附属设施享有使用权、收益权，并且根据已经确定的招商政策有权自主决定招商、租赁、转租和经营管理等事项。第二条“委托管理事项”第2款“销售业主协调”第2.2.1项“乙方在铺位运营过程中的租金收益需要按比例支付给甲方的销售业主。”第三条“租金分配方式”：1.在本合同的委托期限内，由寰美公司统一收取租金、押金、广告费、物业管理费、质保金等各项费用。2.寰美公司在开业前和开业后运营第一年所需运营管理成本费用由加美公司全部负责，如甲方运营资金不到位，由寰美公司先行垫付，加美公司后期按账目如数支付。3.第二年开始运营费用由寰美公司收取租金后全权支配使用。第六条“经营物业收益及账务处理”：1.在符合国家管理的情况下，按税赋优化原则由寰美公司与经营户签订租赁合同，并按租赁合同收取相应租金和物业服务费等。租金收入、物业服务费收入、广告位收入等各项收益，按相关租赁、管理合同约定由经营户直接汇入寰美公司账户，由寰美公司向经营户出具发票或收据。 2018年7月26日加美公司与翰纬公司签订《委托经营管理协议》，约定加美公司委托翰纬公司管理寰美家居广场的招商策划运营管理等有关事项，期限自2018年7月25日至2021年7月24日为三年；委托事项包括引进先进的市场理念、模式、方法，制定寰美家居广场经营管理方案，负责组织实施，及全面招商，以寰美家居广场名义与租户签订租赁合同，制定租赁收费标准，收取经营收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴等；加美公司根据每年的运营状况给予翰纬公司不低于20万元的奖励，驻地人员佣金每月12万元整，采取按月结算。同年9月17日寰美公司与翰纬公司订立《委托经营管理协议》，内容同上述加美公司与翰纬公司签订的《委托经营管理协议》。 2018年11月1日承租人王静以“裕盛源家俱有限公司”名义与出租人寰美公司签订《租赁合同》，约定王静承租寰美家居广场F1层面积为338.05平方米的132#、133#、133-1#商铺，期限自2019年2月28日至2022年2月27日为三年，租金每平方米每月47.40元，期限内租金总额24万元，按年缴纳，第一、二年各缴纳租金9.60万元，其中第一年作为押金，第三年缴纳4.80万元。王静所租赁商铺囊括系争商铺。 又查明，寰美家居广场地上五层地下一层，总面积6.74万平方米，加美公司前期销售小业主135户，销售面积12228.00平方米，其中自营业主25户，主要集中在F1层南区，销售面积3027.54平方米；另如马爱芹等投资业主110户，销售面积9201.00平方米。该110户投资业主均与加美公司订立《统一出租合同》，其中75户自2019年8、9月起相继与寰美公司签订《周村寰美家居广场商铺委托租赁经营管理合同》（以下简称“《委托租赁合同》”），约定业主将其所购商铺委托寰美公司租赁管理，期限自合同签订之日起二年，委托期限内由寰美公司统一收取租金，按实际收取租金金额进行分配，业主享有租金总金额的95%，按照实际收取情况在每个租赁期开始的半月内由寰美公司支付给业主，另5%作为寰美公司委托经营管理费以及人工、水电等费用。如合同期限内出现空租没有租金收益，双方则无法按比例分配租金，同时业主不需要支付给寰美公司物业管理费。合同第九条约定：业主前期和加美公司签订的《统一出租合同》及其他相关协议由加美公司继续承担责任。寰美家居广场目前有经营户120户。 红星美凯龙周村国际家居博览中心开业后，后续事项因加美公司资金问题进展缓慢，项目迄今未办理单体验收及综合验收，未办理不动产产权登记。马爱芹等多次催要租金未果，形成诉讼。现寰美家居广场由寰美公司筹资维持基本运营，加美公司未履行与翰纬公司订立的《委托经营管理协议》。 一审法院认为，马爱芹与加美公司签订《统一出租合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应诚信履约。此《统一出租合同》订立时间为2015年11月，但马爱芹在2014年9月即支付超过一半的购房款，加美公司后亦按合同约定标准支付部分租金。故案涉《统一出租合同》中租赁期限自2015年6月30日始的约定，与事实不悖。对加美公司就此之抗辩，不予采信。 综合全案案情及当事人诉辩主张，本案争议焦点为：一、马爱芹是否有权解除《统一出租合同》，要求腾退返还系争商铺；二、马爱芹主张的逾期支付租金违约金是否应当予以减少；三、加美公司、翰纬公司、寰美公司对马爱芹主张的付款义务应如何承担责任。 首先，关于马爱芹是否有权解除《统一出租合同》，并要求腾退返还系争商铺的问题。该院认为，《统一出租合同》有加美公司逾期支付租金超过三个月，马爱芹有权解除合同的约定，但基于系争商铺的性质及现状，马爱芹该项诉讼请求目前理由尚不能成立。原因如下：1.系争商铺属于产权式商铺，其所有权的行使应受到一定的限制。此类商铺系商业性房产开发商为了迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割成若干独立的部分分别进行销售。产权式商铺的特征是没有明确的物理分割，各商铺业主出于投资目的,将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营,以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。该类型商铺业主的所有权行使要受到一定的限制,主要表现为:一是在委托经营期间内,业主享有收益权和处分权,但不直接占有商铺,也不经营商铺;二是委托经营期满后,业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务,必须符合大多数业主的共同利益，遵从大多数业主的共同决定。本案中，加美公司将位于寰美家居广场的部分商铺出售给马爱芹等110户投资业主，各业主将没有明确四至界限的商铺交给加美公司使用，每年收取固定比例租金，该事实表明，系争商铺的性质即是产权式商铺。根据本案查明的事实，马爱芹在购买商铺时选择作为投资业主，其应当知晓该商铺的性质，故应承担所有权行使受限的相应风险。2.《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项……应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。在加美公司未履行支付租金义务，业主多次催要未果的情况下，马爱芹并未提交证据证实所涉及的一百余商铺的收回已形成过半数的业主意见。而目前寰美家居广场的投资业主中选择不解除《统一出租合同》，与寰美公司订立《委托租赁合同》的业主，人数与所占面积比例均超过半数，此符合法律规定。虽然各业主系分别与寰美公司签约，并非通过召开业主大会的形式作出决定，但超过半数的业主已与寰美公司签约的事实，既是各签约业主就自己的专有权进行了处分，也就共有部分形成了多数意见，还足以表明全体投资业主之间实际上难以再形成要求解除《统一出租合同》、否定委托寰美公司管理租赁事务的决定，故应当视为超过半数的业主已就《统一出租合同》继续履行及委托寰美公司管理租赁事务的重大事项作出了有效的共同决定。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”和第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”的规定，马爱芹应当遵守法律和业主的共同决定。 综上，由于本案系争商铺系产权式商铺，性质上全体业主按份共有，故每一位业主权益的行使必然受限于业主的共同决定。据此，对马爱芹要求解除《统一出租合同》，腾退返还系争商铺之诉讼请求，不予支持。 其次，关于马爱芹主张的逾期支付租金违约金是否应当予以减少问题。马爱芹主张按照《统一出租合同》约定，就逾期未付租金按月息5‰持续计息，并支付购房款5%的违约金。加美公司以约定的违约金过高请求予以适当减少。对此，该院认为，马爱芹通过履行合同可以获得的利益为租金收入，其未能按约定收取租金造成的损失主要为租金的可得利息损失。全国银行间同业拆借中心2019年11月20日公布的贷款市场报价利率1年期为4.15%，逾期罚息利率最高额4.15%的1.5倍为年息6.225%，参照此标准，因《统一出租合同》约定加美公司应于每年7月15日及次年1月15日之前支付半年租金，对0101128号商铺，即租金21171.50元分别自2018年1月16日、7月16日、2019年1月16日起至2019年6月30日的利息各为1917.31元、1263.76元、599.39元，合计3780.46元；对0101129商铺，即租金25527.00元自2017年7月16日至同年12月29日的利息为727.05元；扣减加美公司于2017年12月29日所付租金12876.00元，至2019年6月30日的利息，其中租金12651.00元自2017年12月30日起为1182.37元，租金25527.00元分别自2018年1月16日、7月16日、2019年1月16日起各为2311.75元、1523.75元、722.69元，合计6467.61元；二项共计10248.07元。马爱芹主张的逾期付款利息至2019年6月30日为9877.66元，其同时主张违约金58373.00元，二项合计68250.66元，为10248.07元的6.65倍之多，可以认定为过分高于造成的损失。故该院以马爱芹的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定至2019年6月30日的违约金为10248.07元。马爱芹所诉超出部分，不予支持，并判令违约方持续支付违约金至实际给付之日。 再次，关于加美公司、翰纬公司、寰美公司对马爱芹主张的付款义务应如何承担责任问题。该院认为，（一）马爱芹依据《统一出租合同》约定，要求加美公司支付0101128号商铺自2018年1月1日及0101129号商铺自2017年6月30日至2019年6月30日的租金，符合法律规定，予以支持，扣减已支付部分，确定为152712.36元，马爱芹所诉超出部分，不予支持。同时，加美公司对上述确定应支付给马爱芹的逾期付款违约金，亦承担付款义务。（二）虽然马爱芹未与寰美公司签订《委托租赁合同》，寰美公司不负有履约支付马爱芹95%租金的义务。但马爱芹既受限于投资业主目前共同决定，无法解除《统一出租合同》，收回系争商铺，遵循公平原则，寰美公司应当给予马爱芹与其他签订委托租赁合同的投资业主同等待遇；且加美公司与寰美公司2018年5月5日订立的《寰美家居广场物业委托管理合同》，有“乙方（寰美公司）在铺位运营过程中的租金收益需要按比例支付给甲方的销售业主”的约定，故对于寰美公司就系争商铺收取经营户的租金，应当将95%份额支付马爱芹。即寰美公司以此为限对马爱芹主张加美公司应付租金承担连带清偿责任。至于翰纬公司，其与加美公司订立的《委托经营管理协议》未实际履行，其未收取经营户租金，对马爱芹所诉租金及违约金，翰纬公司既无法定义务，亦无约定义务，故对马爱芹要求翰纬公司承担连带清偿责任之诉求，不予支持。综上所述，对原告马爱芹之诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告淄博加美商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马爱芹租金152712.36元；二、被告淄博加美商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马爱芹违约金10248.07元，并以152712.36元为基数，自2019年7月1日起支付违约金至实际给付之日止，按年利率6.225%计算；三、对上述第一条被告淄博加美商业发展有限公司应承担的支付租金义务，被告淄博寰美物业管理有限公司以所收取红星美凯龙周村国际家居博览中心北馆0101128号、0101129号二处商铺租金的95%为限承担连带清偿责任；四、驳回原告马爱芹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550.00元，减半收取计2775.00元，申请费1937.00元，共计4712.00元，由原告马爱芹负担1597.00元，被告淄博加美商业发展有限公司负担3115.00元。 二审期间，该院委托淄博市周村区人民政府丝绸路街道办事处对寰美家居广场情况进行核实，淄博市周村区人民政府丝绸路街道办事处于2020年6月12日出具《情况说明》一份及附件三组（一层自营业主、一二层投资业主明细表，《周村寰美家居广场商铺委托租赁经营管理合同》及托管租金收据一宗）。该院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，该院认定如下：淄博市周村区人民政府丝绸路街道办事处出具的上述《情况说明》及附件三组，形式合法，当事人均认可其真实性，该院予以采信。 该院对一审查明的事实予以确认。 该院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”结合双方的诉辩，本案二审的争议焦点是：一、涉案商铺的性质；二、涉案《统一出租合同》应否予以解除。 针对焦点一，一审判决已有详述，该院不再赘述。 针对焦点二，淄博市周村区人民政府丝绸路街道办事处出具的《情况说明》载明：寰美家居广场一层有投资业主74户，所购商铺共计152套，面积合计6388.74平方米；其中有56户自2019年8、9月起相继与寰美公司签订《周村寰美家居广场商铺委托租赁经营管理合同》。该56户投资业主锁钩商铺共计120套，面积合计4993.4平方米。该广场二层有投资业主33户，所购商铺共计59套，面积合计2461.52平方米；其中有25户自2019年8、9月相继与寰美公司签订《周村寰美家居广场商铺委托租赁经营管理合同》。该25户投资业主锁钩商铺共计39套，面积合计1681.37平方米。以上事实，足以证明目前寰美家居广场的投资业主中选择不解除《统一出租合同》，与寰美公司订立《委托租赁合同》的业主，人数与所占面积比例均超过半数。因此，上诉人主张解除《统一出租合同》的法律依据，尚未成立。一审判决不予解除并无不当。 综上所述，马爱芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人马爱芹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏坤明 审 判 员 孙德啟 审 判 员 苏晓宇 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 祝奉田 书 记 员 荆惠苒