沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0112民初4276号 原告：栾佰杰，女，1949年3月5日出生，汉族，住址辽宁省法库县。 委托诉讼代理人：陈宇，男，1976年6月22日出生，汉族，系原告儿子，住址沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：陈鹤，女，1973年10月27出生，汉族，住址辽宁省法库县。 被告：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区。 法定代表人：李博，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高雪寒，系辽宁申扬律师事务所律师。 被告：沈阳博荣置业有限公司。住所地沈阳市东陵区。 法定代表人：李博，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马文波，系辽宁东经律师事务所律师。 原告栾佰杰与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司（以下简称“泰富公司”）、沈阳博荣置业有限公司（以下简称“博荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾佰杰及其委托诉讼代理人陈宇、陈鹤，被告泰富公司委托诉讼代理人高雪寒到庭参加诉讼。被告博荣公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：一、2012年8月27日，原告一次性付清总房款400,000.00元，从被告处购买了位于沈阳市浑南区产，签订《团购协议》。2013年11月5日，双方签订《博荣水立方订购补充协议》，双方约定：2014年5月31日前，签订《商品房买卖合同》；2014年10月31日前，被告按住建部交房标准将涉案房屋交付原告。但直到2016年8月15日，被告才将此房屋交付给原告。二、在此房屋未交付期间，原告与被告就违约赔偿之事经协商，双方自愿多次签订《补充协议》。1、根据2013年11月5日双方签订的《博荣水立方订购补充协议》，从2013年11月1日至2014年5月31日，违约金按日支付已付款的万分之三作为违约金赔付，被告按万分之三已赔付原告25,440.00元；从2014年5月31日起至实际签订《商品房买卖合同》之日，每日按已付房款的万分之六执行赔偿，2014年6月和7月，被告按万分之六赔付原告14,640.00元，被告已赔付原告违约金共计40,080.00元。2、2014年7月7日，原告及业主代表与被告签订《承诺书》，其中第二条约定：如在2014年10月31日未能达到交房标准业主依然能够继续持有该房屋的，业主可享有按日支付已付款的万分之十五作为违约赔付，计算方式及发放时间为次月10日支付上月1日到自然月最后一日的违约金，违约金支付到实际具备交房标准时间为止。第三条约定：每月10日未能按期支付违约金最迟不得超出每月15日，如每月15日依然未能支付，需开发公司说明原因作出解释并承担违约金晚支付的滞纳金，每晚一日需按违约金的万分之六进行赔偿。3、2014年10月1日，原告及业主代表与被告签订《﹤承诺函﹥补充条款》，其中第五条约定：2014年8月、9月违约金将于2014年10月20日之前一并返还。第六条约定：五证将于10月31日前保证齐全。4、2014年11月3日，原告与被告签订《沈阳泰富置业房地产开发有限公司延期交房补充协议》，其中第二条约定：首先，开发商要明确告知业主具体交房期限为2014年11月30日之前，并且房屋达到住建部标准同时签订备案合同。在11月1日之后开始直至此次开发商承诺的时间（2014年11月30日）内赔偿违约金按已付款每日万分之十五，如过此承诺时间未交房，违约金比例上调至已交房款每月万分之二十直至交房为止。5、2014年12月31日，被告给原告开具即136,880.00元的补偿收据（附件6），被告按交房款每日万分之六赔偿原告的赔付日期为2014年8月1日至2016年2月21日。6、依据原告与被告签订《沈阳泰富置业房地产开发有限公司延期交房补充协议》，其中第二条约定：首先，开发商要明确告知业主具体交房期限为2014年11月30日之前，并且房屋达到住建部标准同时签订备案合同。在11月1日之后开始直至此次开发商承诺的时间（2014年11月30日）内赔偿违约金按已付款每日万分之十五，如过此承诺时间未交房，违约金比例上调至已交房款每月万分之二十直至交房为止。赔付时间为2016年2月22日至2016年8月14日（2016年8月15日，被告为原告办理了入住手续），被告还应该赔付原告违约金91,200.00元。截止到2016年8月14日，被告还应支付给原告违约金228,080.00元，其中，自2014年8月1日起至2016年2月21日止，被告应赔付原告136,880.00元，自2016年2月22日起至2016年8月14日止，被告应赔付原告违约金91,200.00元。三、2016年8月15日，原告办理入住手续并向英皇物业管理有限公司缴纳物业费等入住费用5,373.29元，其中，物业费2,188.56元，采暖费2,124.73元，业主卡工本费40元，垃圾清运费320.00元，电梯费300.00元，水费200.00元，有线初装200.00元，已经实际入住2年。2017年11月1日，向沈阳亚能供暖服务有限公司缴纳采暖费2,370.94元，缴纳宽带入网费1,480.00元。四、原告要求被告恢复违约金一事，原告等小区业主曾多次与被告协商，但协商不成。至今，因为被告的原因，原告一直没能及时办理房屋所有权证书。故原告起诉来院，请求判令：1、被告支付给原告违约金人民币642,396.45元；2、被告立即为原告办理房屋所有权证；3、被告承担本案的诉讼费用。 被告泰富公司辩称：原告确实与被告台服公司签订购房协议，但其要求的违约金没有法律依据，且要求过高，请求法院予以调整；因现在公司不具备办证条件，房屋所有权证无法办理。 被告博荣公司未答辩。 经审理查明：2012年8月27日，原告与被告泰富公司签订《团购协议》一份，约定：原告自愿参加团购，认购由被告泰富公司开发建设的“博荣水立方”商品房；原告认购的商品房为80号楼2单元3层1号，暂定建筑面积88.93平方米；房款总额400,000.00元；原告在收到被告泰富公司签订《商品房买卖合同》的通知后7日内，持本协议及有关文件到指定地点与被告泰富公司签订《商品房买卖合同》，通知时间不超过2013年6月30日；被告泰富公司承诺交房时间为2013年10月30日前，该商品房具备入住条件。同日，原告向被告泰富公司交付全部购房款400,000.00元，被告泰富公司出具了《收款收据》。 被告泰富公司未能按期交房，与原告于2013年11月5日签订《博荣水立方订购补充协议》，该协议约定：被告承诺交房时间为2014年10月31日；被告泰富公司从2013年11月1日起至2014年5月31日（如在此期间签约《商品房买卖合同》，以实际签约日期为准），每日按原告已付款万分之三赔偿晚交房赔偿金，赔偿金从2013年12月10日起开始返还，以月为单位，每月10日会以打卡到账的形式将赔偿金打到客户预留的银行账户内。该协议还约定：如在2014年5月31日被告泰富公司未能如约签订《商品房买卖合同》，原告可选择以下方式进行解决：1、退房：被告泰富公司将在原告申请退房的30个工作日内返还原告所交的全部款额，另附已付款额的百分之十作为违约金赔偿；2、继续购买，从2014年5月31日起至实际签约《商品房买卖合同》之日，每日按已付房款的万分之六进行赔偿。2013年12月14日原告与被告博荣公司签订《承诺书》一份，该承诺书约定：博荣公司承诺：关于业主晚交房补偿款的支付时间，从12月16日至12月18日，三天内陆续打到业主指定卡中，并保证每月按协议约定的时间，在七个工作日内支付完毕。2014年7月27日，被告泰富公司法定代表人李博与业主代表签订《承诺函》，该承诺函约定：现沈阳泰富置业有限公司承诺在2004年10月31日对现建博荣水立方项目（79#、80#、81#、82#、85#、86#、51#、52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#、60#）工程达到交屋标准，经过2014年7月27日业主与开发公司协商达成以下协议：1、如在2014年10月31日未能达到交屋标准业主有权选择退房，退房业主并享有已付房款的20%作为违约赔偿，并且对之前接收到的关于晚签署商品房买卖合同的违约金业主不予返还开发商；2、如在2014年10月31日未能达到交屋标准业主依然能够继续持有房屋的，业主可享有按日支付已付款的万分之十五作为违约赔付，计算方式及发放时间为在次月10日支付上月1日至自然月最后一日的违约金。违约金支付至实际具备交房标准时间为止；3、每月10日如未能按期支付违约金最迟不得超过每月15日。如每月15日依然未能支付需开发公司说明原因作出解释并承担违约金晚支付的滞纳金，每晚一日需按违约金的万分之六进行赔偿。2014年10月1日，被告博荣公司与业主代表签订《承诺函》补充条款，该补充条款约定：房屋于2014年10月31日前交付，如不能交付，退房业主享有已付房款20%作为违约赔偿，并且对之前接收到的关于晚签署商品房买卖合同的违约业主不予返还开发商，退房款根据协议签署30或60日得到退房款；2014年8月、9月违约金将于2014年10月20日前一并返还。2004年11月3日，被告博荣公司与原告签订《沈阳泰富置业房地产开发有限公司延期交房补充协议》，该协议约定：因被告泰富公司未能在购房协议期限内（2014年10月31日）交房，现博荣公司与原告达成协议如下：一。原告可选择退房，并在不返还已领违约金的前提下，另付已付房款20%作为赔偿，退房款必须在30个工作日内全部一次性返还（含8、9、10三个月的违约金），若超过30个工作日，逾期每月按已付款年利20%支付滞纳金，全部金额返还原告后，原告向被告博荣公司返还本延期交房补充协议；被告博荣公司明确告知原告具体交房期限为2014年11月30日之前，并且房屋达到住建部标准同时签订备案合同；在2014年11月11日后开始直至此次被告博荣公司承诺的时间（2014年11月30日）内赔偿违约金按已付款每日万分之十五，如过此承诺还未交房，违约金比例上调至已交房款每日万分之二十直至交房为止。违约金支付方式如下两种：1、从2014年8月1日开始直至交房为止，违约金顶房款。（1）贷款业主支付方式：从2014年8月1日开始违约金抵扣支付的余下房款（从2014年8月1日至实际交房为止）。违约金与已付房款重新开收据，抵入首付房款中。（2）全款业主支付方式。业主可选择大面积房屋调换，所换房屋价格按同年购买时该房屋的单价调换，开发商保证价格共尅透明。不欺骗隐瞒。另外超出原面积也按同等单价。换房差价用违约金抵扣。从2014年8月1日至2014年11月30日违约金与已付房款重新开收据，余下房款在交房时多退少补。另外，如2014年末交房，全款业主不缴纳当年采暖费。2、如全款业主不同意违约金抵扣房款或调房，被告博荣公司承诺在2014年12月1日将之前所欠违约金统一支付业主账户。过此期限未交房，违约金应于次月10日以转账形式按月支付给业主。三、针对2013年、2014年没有违约金的购房业主，根据协议交房时间，在2014年10月31日之前，违约金按已付房款万分之六赔偿，从2014年11月1日起，违约金同2012年购房业主赔偿方式一致。2016年8月15日，原告与被告台服公司签订《商品房买卖合同》，原告办理了涉案房屋入住手续。原告已收到部分违约金。现原告就自2014年8月1日起至2016年8月14日止的违约金及违约金滞纳金，起诉来院。 上述事实，有团购协议、博荣水立方定购补充协议、收款收据、中国农业银行银行卡存款业务回单，承诺书、承诺函、《承诺函》补充条款、《沈阳泰富置业房地产开发有限公司延期交房补充协议》、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《商品房买卖合同》及双方当事人的陈述等证据予以佐证。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交证据进行质证的权利，本案被告博荣公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。双方签订的团购协议、博荣水立方定购补充协议、收款收据、承诺书、承诺函、《承诺函》补充条款、《沈阳泰富置业房地产开发有限公司延期交房补充协议》均系双方真实意思表示，双方均应按以上约定履行各自的义务。原告已向被告泰富公司支付全部购房款，被告泰富公司未能在双方约定的期限内交付房屋，故应当承担自2014年8月1日起至2016年8月14止的逾期交房违约责任。双方约定的逾期交房违约金计算方式中，日万分之六的标准在合理范围内，关于日万分之十五及日万分之二十标准的约定过高，本院依法予以调整为日万分之六，具体金额为400,000.00元×6/10000×744天=178,560.00元；对于超出部分，于法无据，本院不予支持。又因被告泰富公司与原告签订《团购协议》、博荣水立方定购补充协议，收取原告的购房款，被告博荣公司为原告出具承诺函等协议，因二被告均参与到涉案房屋的买卖及协商赔偿的过程中，故二被告应当共同承担本案的民事责任。关于原告主张违约金的滞纳金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告未原告办理房屋所有权证的诉讼请求，因涉案房屋不具备办证条件，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司、沈阳博荣置业有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告栾佰杰逾期交房违约金178,560.00元； 二、驳回原告栾佰杰其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,182.00元，其中9,586.00元，由被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司、被告沈阳博荣置业有限公司负担；其中4,596.00元，由原告栾佰杰负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  肖军威 审 判 员  孙 迪 人民陪审员  金 丽 二〇一八年九月二十六日 法官助理朱婉姝 书记员周立颖 本判决所依据的相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。