四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1502民初2526号 原告：胡礼平，男，汉族，1974年8月1日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告：李润群，女，汉族，1979年6月20日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 二原告共同委托诉讼代理人：胡燕，四川长源律师事务所执业律师，执业证号：15115201911135910。 被告：四川省宜宾德烨房地产开发有限公司，住所地：四川省宜宾市翠屏区北正街80号2幢1层28号，统一社会信用代码：91511500711823417E。 法定代表人：黄学兵，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：周富平，四川公生明律师事务所执业律师，执业证号：15101200610464147。 原告胡礼平与被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司（以下简称德烨房地产公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月13日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡礼平、李润群的共同委托诉讼代理人胡燕，被告德烨房地产公司的委托诉讼代理人周富平均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告胡礼平、李润群向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付初始登记不动产权证逾期违约金5810.23元以及赔偿逾期支付该笔违约金的利息损失（利息损失以5810.23元为计算基数，自2019年3月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类货款利率计算利息为98.33元，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全额付清之日止）；2.判令被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司向原告支付转移登记不动产权证逾期违约金5868.41元以及赔偿逾期支付该笔违约金的利息损失（利息以5868.41元为计算基数，自2019年6月17日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息为44.76元，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至全额付清之日止）；3.判令被告向原告退还购房款658元、契税16480.58元；4.判令被告向原告交付案涉商品房不动产权证；5.本案诉讼费由被告承担（变更后）。诉讼中，原告向本院申请撤回了其诉请被告退还契税16480.58元及交付案涉商品房不动产权证的请求，本院依法予以准许。事实和理由：2013年5月11日，原告胡礼平、李润群与被告签订《商品房买卖合同》，该商品房为德烨-都市名园3幢15层1单元2号，预测建筑面积83.36平方米，其中套内建筑面积62.5平方米，分摊建筑面积20.86平方米。，单价每平方米8789.47元，房价款549340元。付款方式为贷款方式付款。出卖人应当在2015年5月5日前向交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、物业服务费用、手续费、印花税、办证工本费、办证费等相关税费；第二十条约定：（一）初始登记：被告应当在2016年5月5日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，买受人有权退房，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用叁佰元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向胡礼平、刘鸿支付全部支付已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内由德烨公司支付。同日，原被告签订《补充协议》，对付款方式和期限补充为原告在合同签订当日支付首付款299342元（包括原告已经支付的定金300000元）。二原告在认购该商品房时已经支付定金300000元，后被告于签订合同之日出具购房首付款299342元收据一张，二原告通过宜宾市公积金贷款方式支付250000元，实际支付购房款550000元。2015年3月13日德烨公司向原告交房，同日，二原告支付专项维修资金7502.4元，房屋权属转移登记代办费300元，电费100元，有线电视费400元，国土办证费40元，转移登记费90元，契税21974元，物业服务费1200元。全部已付款共计581606.4元。二原告支付购房款549340元，实际支付550000元，被告应退660元。 被告应当在2016年5月5日前取得3号楼不动产权初始登记权属证书，但实际上于2019年1月29日取得，构成违约，应当承担违约责任，违约天数自2016年5月6日起算至2019年1月29日共计999天，逾期取得3号楼初始登记不动产权证违约金为5810.23元。被告应当在2019年3月30日前支付该违约金而未支付，故应按照合同法第一百一十三条之规定支付逾期付款利息损失。原告应当在2016年8月26日前取得房屋不动产权证书，实际取得日期为2019年6月1日，故被告构成违约，应当承担违约责任。违约天数自2016年8月27日起算至2019年6月1日共计1009天，逾期取得房屋不动产权证违约金为5868.41元；德烨公司应当在2019年6月16日前支付该违约金而未支付，根据《合同法》第一百一十三条之规定，应赔偿逾期付款的利息损失。被告违约后应支付违约金，多收款项也应退还，故原告诉至本院，提出前述请求。 被告德烨房地产公司辩称：请求法院驳回原告所有的诉讼请求。关于逾期办证违约金：首先，由于办证机构由房管局变更为不动产登记中心，属于行政的不可抗力，该期限不应该计算违约金；其次，因鲁家园幼儿园调整，要求我公司为幼儿园提供通道，涉及双方用地红线范围，经翠屏区教育局多次协调，在2018年4月才签订关于相邻红线范围的调整协议，否则，不动产中心不办理整栋楼的初始登记，所以2018年4月前不能办理初始登记属于政府行为造成，我公司不承担违约责任；再次，延期办证也为本案原告节约了大部分的税费，所以我方认为要求被告承担逾期办证违约金没有法律依据。关于原告要求返还购房款658元，经我方核对，双方的票据金额与合同金额是一致的，不存在退还问题，即使存在差额，双方在2015年3、4月份交房时对购房款进行了结算，原告在2020年4月23日向被告起诉时已经过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，对本案事实认定如下：2013年5月11日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同第三条买受人所购商品房的基本情况：该商品房为德烨.都市名园3幢15层1单元2号，其预测面积共83.36平方米，其中，套内建筑面积62.5平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.86平方米；第五条计价方式与价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米8789.47元，总价款549340元；第六条付款方式及期限：买受人采取贷款方式付款；第十一条交付条件：出卖人应当在2015年5月5日前向买受人交付该商品房；第十五条交接手续：（三）买受人同意委托出卖人代交专项维修基金，契税，物业服务费用，手续费、印花税，办证工本费，代办费等相关费用；第二十条产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2016年5月5日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房…买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理……（2）买受人同意委托德烨房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用三百元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得所有权证书之日起15日内由出卖人支付。同日，原告与被告签订《（德烨.都市名）】商品房买卖合同补充协议》，协议第一条：…二、买受人在合同签订的当日支付首付款人民币299342元。此款包含买受人在认购商品房时已支付的定金人民币300000元。同日，被告向原告出具收据一张，载明购房首付款299342元。2013年8月20日，原告胡礼平、李润群（借款人/抵押人）、被告德烨房地产公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司宜宾分行（贷款人）签订了个人购房借款/担保合同，约定：贷款人同意向借款人发放个人购住房贷款人民币250000元，贷款期限为15年。后原告通过中国工商银行宜宾翠屏支行以贷款方式向被告支付了购房款250000元。综上，原告向被告支付购房款共计550000元。2015年3月13日，被告向原告交付案涉商品房，同日，原告向被告交纳专项维修资金7502.4元，房屋权属转移登记代办费300元，电费100元，有线电视费400元，国土办证费40元，转移登记费90元，契税21974元，被告向原告出具收据7张。 另查明：1.2016年10月28日，宜宾市人民政府发布了《关于宜宾市翠屏区行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》，规定从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止发放《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等；2.被告于2019年1月29日取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，2019年6月17日，被告将案涉商品房的《不动产权证书》办至原告名下。 本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约完全履行合同义务。 本案焦点在于：1.被告是否构成违约？2.原告是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任？3.案涉违约金计算基数是否应该包括被告代收的契税、维修基金、物业管理费等非购房款部分？原告诉请的违约金的利息损失是否应该得到支持？4.被告是否应返还原告相应购房款？原告诉请是否已过诉讼时效？ 第一，关于被告是否违约的问题。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2016年5月5日前，取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，原告应当在案涉商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，否则被告构成违约。根据庭审查明，被告于2015年3月13日向原告交付案涉商品房，故原告应当从2015年3月13日起的365个工作日内取得案涉房屋所有权证书，经计算，原告应当于2016年8月24日前取得案涉房屋所有权证书。被告于2019年1月29取得案涉商品房所在楼栋的不动产初始登记证明，于2019年6月17日将案涉商品房所有权证书办至原告名下，迟于合同约定的办证时间，虽然被告辩解延迟办证系政府机关职能调整和教育局的原因，属于不可抗力，但我市系于2016年10月28日才发出通告，从2016年10月31日起，按不动产统一登记程序受理不动产登记申请，而合同约定的办理初始登记和转移登记的期限届满日均在该日期前，且被告与幼儿园的纠纷不属法律规定的免责事由，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告延迟办证的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告承担相应的违约责任。 第二，关于原告是否有权既主张案涉商品房所在楼栋初始登记违约责任，又主张案涉商品房转移登记违约责任的问题。关于楼栋初始登记延迟与房屋所有权转移登记延迟的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且楼栋初始登记与原告主张的损失之间无因果关系，故本院将两种违约后果合并一起评价，不宜重复评价，双重处罚，因此对原告主张被告支付楼栋所有权初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。 第三，关于不动产权证转移登记的违约金计算基数是否应该包括被告代收的契税、维修基金、物业管理费等非购房款部分，原告诉请的违约金的利息损失是否应该得到支持的问题。虽然原告向被告交纳了维修基金、办证费、物业管理费等等费用，但是该部分费用是由被告代收，被告在收取该部分费用后已代原告向相关部门缴纳，故违约金的计算基数应为原告向被告支付的全部购房款。又因原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条中虽然约定了违约金支付时间，但并未约定逾期支付违约金应支付利息，约定违约金的支付时间一方面在于促使被告积极履行义务，另一方面也在于敦促原告积极行使权利，故对原告诉请违约金的利息损失不予支持。原告诉请被告支付从2016年8月27日起至2019年6月1日止的延迟办理转移登记违约金，未超过双方合同约定，本院依法予以确认。但违约金的计算基数应以原告向被告实际支付的购房款550000元为基数，经计算，该期间的违约金为5549.5元（550000元×0.00001×1009天）。 第四、关于被告是否应返还原告相应购房款，原告诉请是否已过诉讼时效的问题。根据原、被告签订的补充协议载明，在合同签订的当日支付首付款人民币299342元，此款包含原告在认购商品房时已支付的定金人民币300000元，故应认定原告认购案涉商品房时已支付被告定金300000元，后原告又通过贷款支付被告250000元，共计向被告支付购房款550000元，增值税发票上载明的购房款为549342元，故被告应退还原告658元。被告在本案诉讼中才将不动产权登记证书交付给原告，被告向原告交付不动产权证书前，原告对案涉房屋面积无法核对，无法向被告主张退款，故诉讼时效应从原告收到不动产权证书起算，对被告辩称诉讼时效已过的意见不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告胡礼平、李润群逾期办证违约金5549.5元； 二、被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告胡礼平、李润群购房款658元； 三、驳回原告胡礼平、李润群的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费624元，减半收取计312元，由原告胡礼平、李润群负担25元，被告四川省宜宾德烨房地产开发有限公司负担287元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 员  赵 容 二〇二〇年六月二十三日 法官助理  张世华 书 记 员  余沁男