广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5793号上诉人（原审被告）：广州和裕然市场开发有限公司，住所地广州市荔湾区站前路19号A、B栋首层第80号。法定代表人：黄欣欣，董事长。委托诉讼代理人：林栩、颜伦任，均系广东仁言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州南岭铁路房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山一路100号。法定代表人：田意，经理。委托诉讼代理人：陈辉，广东国道律师事务所律师。上诉人广州和裕然市场开发有限公司（以下简称和裕然公司）因与被上诉人广州南岭铁路房地产开发有限公司（以下简称南岭铁路公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，经各方当事人同意进行书面审理。现已审理终结。和裕然公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，维持一审判决第三项；2.改判和裕然公司向南岭铁路公司支付第四期购房款13,014,878.35元；3.判令南岭铁路公司承担本案的一、二审诉讼费和诉讼保全费。事实和理由：一、南岭铁路公司主张的第三期房款500万元，事实上已经被抵销，但判决书没有认定该事实。南岭铁路公司因逾期交付房屋产生的违约金，远高于第三期购房款500万元。按照南岭铁路公司与和裕然公司签订的《房屋销售合同》约定，南岭铁路公司应于2009年7月6日交付涉案房屋，但实际上在2010年4月9日才交付涉案房屋，延迟交付涉案房屋达276日。根据合同约定，南岭铁路公司应向和裕然公司支付逾期交付房屋的违约金人民币662．4万元(按和裕然公司己支付购房款人民币8000万元每日万分之三的标准，从2009年7月6日计算至2010年4月9日)。在交付房屋后，双方已经达成抵销的一致意思表示，南岭铁路公司才一直没向和裕然公司主张第三期房款。现南岭铁路公司主张第三期房款500万元，事实上已经被抵销，应依法改判驳回诉讼请求。二、南岭铁路公司要求和裕然公司支付第三期房款的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审判决认为不适用诉讼时效的规定是错误的。一审判决仅是简述该权利为“与物权密切关联的权利”，并未明确到底该权利是何种权利。和裕然公司认为该权利虽然是基于物权而产生，但南岭铁路公司要求和裕然公司支付房价款的权利，显然属于债权请求权，当然适用诉讼时效的有关规定。《民法总则》第一百九十六条明确规定了不适用诉讼时效的请求权，并未将购房款的债权列入其中，所以一审判决认定错误。南岭铁路公司提起本诉讼前，一直未向和裕然公司主张第三期房款，己超过诉讼时效，所以应当改判驳回南岭铁路公司要求和裕然公司支付第三期房款的诉讼请求。三、一审法院对荔湾区站前路19号首层商场、二层商场产权登记时间查明有误，从而导致第四期房款逾期付款违约金起算时间计算错误。根据涉案房屋的不动产权证书记载，首层商场和二层商场登记时间均为2018年12月18日。结合一审判决第6页第8行“南岭铁路公司要求违约金的起算时间按和裕然公司取得产权证后十五天起算…”因此，若法院最终认定和裕然公司需要支付第四期房款逾期付款违约金，那么第四期房款逾期付款违约金应当从2019年1月3日起算。四、和裕然公司未支付第四期房款是行使不安抗辩权，暂不支付第四期房款并未违约，应驳回南岭铁路公司主张第四期房款违约金的诉讼请求。1、南岭铁路公司并未按《房屋销售合同》约定，在交楼之日起42个月内办妥房屋产权手续，并将房产证交付和裕然公司，即应在2012年12月6日前交付房产证。南岭铁路公司逾期办证的违约行为一直持续到2018年12月18日，并且未支付逾期办证违约金。2、截至提起本案诉讼时，南岭铁路公司一直未履行(2016)粤0103民初5182号及(2017)粤01民终22124号民事判决书的义务。3、一审法院认为，南岭铁路公司将违约金500万元交到法院，和裕然公司获得违约金不存在障碍。但是，该违约金500万元是和裕然公司通过强制执行程序后，南岭铁路公司才履行的。经向执行案件经办人员了解，南岭铁路公司于2019年12月25日向荔湾法院转账，且已被南岭铁路公司申请查封冻结。正因南岭铁路公司迟延办证及拒不支付该违约金500万元，从而导致和裕然公司产生巨大损失。因此，和裕然公司认为在南岭铁路公司履行判决生效后30日至2018年12月18日该时间段的违约责任，以及违约金500万元及加倍逾期付款的债务利息之前，和裕然公司均可以行使先履行抗辩权。故和裕然公司认为暂不支付第四期房款并不构成违约。综上，一审判决部分事实认定错误，适用法律不正确，故请求二审支持和裕然公司的所有上诉请求，以维护合法权益。南岭铁路公司辩称：南岭铁路公司对一审判决未支持第三期房款的违约金有异议，但考虑到息讼止争，故未提起上诉。和裕然公司提起上诉没有任何事实与法律依据，请求二审驳回其上诉。一、案涉第三期房款500万元从未抵销违约金。和裕然公司提到抵销房款的延迟交付涉案房屋违约金662.4万元，和裕然公司曾在另案中提出过诉讼请求，且未被法院支持。和裕然公司以另案被驳回的诉讼请求，在本案却作为抵销款项，毫无依据认为双方“达成抵销的一致意思表示”，和裕然公司前后矛盾的表述反映其诚信严重缺失。二、案涉第三期房款的诉讼请求未超过诉讼时效。除了一审判决对诉讼时效的认定理由外，南岭铁路公司一直向和裕然公司追索第三期房款，南岭铁路公司在5182号案审理期间提出关于第三期房款的主张并提供大量证据，和裕然公司只是要求行使不安抗辩权，这些事实已产生诉讼时效中断的效力。另外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，本案第三、四期房款属于同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从第四期履行期限届满之日起计算。三、和裕然公司故意错误理解一审判决，无理提出上诉理由。一审判决第二项判决第四期房款从2018年12月24日起计算，起计日以和裕然公司在2018年12月8日取得不动产权证之日并根据合同约定延后15天计算。该判项基于合同约定的“国土局备案销售合同后五日内”支付第四期房款，由于双方未签订备案销售合同，一审法院按取得不动产权证之日作为违约金计付依据相对合理。但和裕然公司仍以不安抗辩的理由要求驳回南岭铁路公司关于全部违约金请求毫无逻辑。南岭铁路公司于2019年8月5日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、和裕然公司立即向南岭铁路公司支付第三期购房款500万元及第四期购房款13，014，878.35元，共18，014，878.35元；二、和裕然公司立即向南岭铁路公司支付逾期支付第三期购房款的违约金，以第三期购房款500万元为基数，按每日万分之三的标准，自2010年4月17日（合同约定是交楼后7日内支付，房屋是在2010年4月9日交楼）计算至付清之日止；三、和裕然公司立即向南岭铁路公司支付逾期支付第四期购房款的违约金，以第四期购房款13,014,878.35元为基数，按每日万分之三的标准，自2018年12月24日计算至付清之日止；四、案件受理费、保全费由和裕然公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2009年9月1日南岭铁路公司（甲方）与和裕然公司（乙方）签订了《房屋销售合同》约定：南岭铁路公司将广州西站职工住宅综合楼A、B栋首层、二层商业裙楼出售给和裕然公司，总价为95,000,000元。付款方式：第一期为20,000,000元，第二期为60,000,000元，规划验收交楼后七日内支付第三期房款5,000,000元，签订正式国土局备案销售合同后五日内，以乙方中标价格及本合同销售物业建筑面积3581平方米为基础计算的物业单价乘以国土局测绘的实际建筑面积计算物业实际总价，按照多退少补的原则，结清最后一期房款。（第六条）若未按约定按时付款，应当支付滞纳金，滞纳金每日按逾期未付款额的万分之三计算。逾期超过90天，甲方有权单方解除合同。乙方应当承担违约责任，另外支付甲方违约金500万元。（第八条）甲方拟于2009年7月6日前将经规划验收合格的房屋交付给乙方。（第九条）甲方如未按时交付房屋，应当支付违约金，违约金按乙方已付房款日万分之三计算。（第十六条）甲方应在交楼之日起42个月内办妥房屋产权手续，并将房屋产权证明交付乙方。（第十七条）甲方如未能按时交付产权证明，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款日万分之三计算至交付产权证之日止。如甲方逾期超过180天，乙方有权解除合同。如乙方行使合同解除权，甲方应承担违约责任，另支付乙方违约金500万元。上述合同签订后，和裕然公司向南岭铁路公司支付了第一、第二期购房款。2010年1月31日讼争大楼获得了《建设工程规划验收合格证》，2010年4月9日和裕然公司接收了讼争房屋，并使用至今。2016年和裕然公司认为南岭铁路公司逾期交楼和逾期办理产权证，到一审法院起诉要求南岭铁路公司等单位办理产权证、支付逾期交楼违约金、支付逾期办证违约金等。南岭铁路公司抗辩称和裕然公司存在逾期支付第三期房款的情形，故没有为和裕然公司办理产权证。经审查，一审法院作出（2016）粤0103民初第5182号民事判决书，认定南岭铁路公司存在逾期交楼和逾期办证的事实；由于南岭铁路公司存在逾期交楼的情形，故和裕然公司暂时不缴纳第三期房款属于行使不安抗辩权，不构成违约；和裕然公司主张逾期交楼违约金已超过诉讼时效，因此，一审法院判决：一、南岭铁路公司等单位需协助和裕然公司办理涉案房屋的产权证；二、南岭铁路公司需向和裕然公司支付逾期办证违约金。判决后，南岭铁路公司、和裕然公司均提出上诉，广州市中级人民法院审理后于2018年2月5日作出（2017）粤01民终22124号民事判决书，维持了一审判决。该终审判决于2018年2月8日生效。后和裕然公司向法院申请强制执行，要求南岭铁路公司协助办理产权证及支付逾期办证违约金500万元。和裕然公司于2018年12月8日领取了涉案房屋的产权证。2018年3月6日南岭铁路公司发函给和裕然公司要求将逾期交楼违约金500万元抵扣和裕然公司应支付的第三期购房款，但和裕然公司不同意抵扣。在（2016）粤0103民初第5182号及本案中，南岭铁路公司为证明曾向和裕然公司追讨第三期房款，向一审法院提供了下列证据：2010年9月29日、2010年12月21日、2012年12月21日、2013年7月3日、2013年8月28日的催收函，和裕然公司认为没有收到上述函件，函件中的签收人陈某并非和裕然公司的员工。本案南岭铁路公司提出诉讼保全，一审法院依法查封和裕然公司名下价值22330378元财产，南岭铁路公司因此缴纳了诉讼保全费5000元。一审法院认为:南岭铁路公司、和裕然公司签订的《房屋销售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。和裕然公司作为买受人，有支付房款的义务，因此，南岭铁路公司要求和裕然公司支付第三期房款有合同依据。购房款是买受人取得房屋物权的对价，南岭铁路公司要求和裕然公司支付第三期房款的权利是与物权密切关联的权利，因此该主张不应适用诉讼时效。鉴于和裕然公司已取得房屋的产权证，其购房目的已经实现，故和裕然公司以南岭铁路公司未付逾期办证违约金为由要求行使先履行抗辩权依据不足；且目前南岭铁路公司已将逾期交楼违约金500万元交到一审法院，和裕然公司获得逾期交楼违约金不存在障碍，因此南岭铁路公司要求和裕然公司支付第三期购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。对于第三期房款违约金，（2016）粤0103民初5182号已论述和裕然公司暂时不支付第三期房款是履行不安抗辩权，不构成违约，且直至本案开庭之日，南岭铁路公司尚未向和裕然公司支付逾期交楼违约金，因此，一审法院对南岭铁路公司要求和裕然公司支付逾期付款违约金不予支持。对于第四期房款，和裕然公司已在2018年12月8日取得了涉案房屋的产权证，因此南岭铁路公司要求和裕然公司支付第四期购房款及违约金均有合同依据。对于南岭铁路公司要求的逾期付款违约金标准，每日万分之三相当于年率10.9%，相比商业逾期贷款利率稍高，故一审法院调整为按每日万分之二计算。南岭铁路公司要求违约金的起算时间按和裕然公司取得产权证后十五天起算，该请求合理，一审法院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院于2019年12月27日作出如下判决：一、自本判决书生效之日起三十日内，广州和裕然市场开发有限公司向广州南岭铁路房地产开发有限公司支付第三期购房款500万元及第四期购房款13,014,878.35元，共18,014,878.35元。二、自本判决书生效之日起三十日内，广州和裕然市场开发有限公司向广州南岭铁路房地产开发有限公司支付第四期房款的逾期付款违约金（以第四期购房款13,014,878.35元为基数，按每日万分之二的标准，自2018年12月24日计算至付清之日止）。三、驳回广州南岭铁路房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费162874元由广州南岭铁路房地产开发有限公司负担47000元，广州和裕然市场开发有限公司负担115874元。诉讼保全费5000元由广州和裕然市场开发有限公司负担。本院二审期间，双方均无新证据提交。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合诉辩双方的意见，本案二审争议的焦点是：一、南岭铁路公司对第三期500万元购房款的追索是否已过诉讼时效；二、和裕然公司应当支付的第三期500万元购房款是否已与南岭铁路公司承担的500万元违约金抵销；三、和裕然公司逾期支付第四期房款应否承担违约责任及违约金的起算时间。关于南岭铁路公司对第三期500万元购房款的追索是否已过诉讼时效的问题。和裕然公司上诉主张，南岭铁路公司直至提起本案诉讼前，一直未向和裕然公司主张权利，故对该500万元债权的追索，南岭铁路公司已过诉讼时效，不应予以保护。一审法院以该权利与物权密切相关不适用诉讼时效的规定属适用法律错误。对此本院认为，涉案500万元系因南岭铁路公司与和裕然公司房屋买卖合同产生的债权，属于和裕然公司应当支付的房价款的一部分。依房屋买卖合同的约定，涉案房价款分期履行。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据该条规定，南岭铁路公司对涉案500万元主张权利的诉讼时效的起算，也应当从最后一期房价款支付之日起开始起算。现和裕然公司尚未向南岭铁路公司支付全部购房款，南岭铁路公司向和裕然公司主张第三期房款并未超过诉讼时效。一审法院在适用法律上虽有瑕疵，但不影响判决结果，故本院予以维持。和裕然公司该上诉主张于法无据，本院不予支持。关于和裕然公司应当支付的第三期500万元购房款是否已与南岭铁路公司承担的500万元违约金抵销的问题。和裕然公司主张，南岭铁路公司应当向和裕然公司支付的违约金金额已远远大于和裕然公司应当支付给南岭铁路公司500万元房价款的金额，双方就该互负债务已达成协议予以抵销，一审判决和裕然公司向南岭铁路公司支付500万元房价款属认定事实错误。本院认为，根据查明的事实，南岭铁路公司曾于2018年3月6日向和裕然公司发函，要求将逾期交楼违约金500万元与和裕然公司应当支付的500万元房价款进行抵销，但和裕然公司予以拒绝。故双方之间并未就互负的500万元债权债务达成抵销的协议。由于（2016）粤0103民初第5182号民事判决及（2017）粤01民终22124号民事判决已进入执行阶段，一审过程中，南岭铁路公司已向一审法院提存500万元款项，表明南岭铁路公司已单方面向和裕然公司履行了支付义务。在此前提下，一审法院判决和裕然公司向南岭铁路公司支付500万元房价款具有充分的事实和法律依据。和裕然公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。关于和裕然公司逾期支付第四期房款应否承担违约责任及违约金起算时间的问题。和裕然公司上诉主张，未支付第四期房价款是行使不安抗辩权，故不应承担违约责任。即便应当承担违约责任，因涉案房屋首层商场和二层商场登记时间均为2018年12月18日，第四期房款逾期付款违约金应当从2019年1月3日起算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。该条第二款规定，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。和裕然公司并未提供证据证明南岭铁路公司存在上述情形。退而言之，即便南岭铁路公司存在该情形，因和裕然公司已经取得了涉案房产证并实际占有了涉案房产，和裕然公司的权利不会受到任何损害。和裕然公司以行使不安抗辩权为由逾期支付第四期房价款不符合法律的规定，应当承担逾期付款的违约责任。至于第四期房款支付的时间，根据双方的约定，第四期房款应当在签订正式国土局备案销售合同后五日内支付。但因双方并未签订备案销售合同，南岭铁路公司要求和裕然公司在取得房产证后15日作为逾期支付房款的时点有利于和裕然公司。一审法院认定和裕然公司第四期房款违约金起算时间为2018年12月24日并未加重和裕然公司的责任，本院予以认同。对和裕然公司该上诉主张，本院予以驳回。综上所述，上诉人和裕然公司的上诉主张不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人广州和裕然市场开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月十八日书记员  陈婷婷郭蔚琳