文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1192号上诉人（原审原告）：江苏华昊园林绿化有限公司，住所地江苏省常州市武进区嘉泽镇成章街。法定代表人：严丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：何斌，该公司副总经理。委托诉讼代理人：朱建梅，江苏斯维斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军江苏省军区南京第十七离职干部休养所，住所地江苏省南京市鼓楼区安怀村451号。负责人：曹军，该所所长。委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈飞飞，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人江苏华昊园林绿化有限公司（以下简称华昊公司）因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区南京第十七离职干部休养所（以下简称第十七干休所）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华昊公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持华昊公司一审诉请或将本案发回重审（双方签订的场地租赁协议、场地租赁补充协议以及根据上述协议所签署的军队房地产租赁合同均应认定为无效）。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案中首先应当查明的是双方在签订租赁合同时，第十七干休所是否存在欺诈？是否存在欺诈的故意？是否存在着陈述虚伪事实的故意？由于第十七干休所在签订协议和合同过程中，一直陈述涉案地块为第十七干休所有权出租，华昊公司方与第十七干休所签订了《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》及根据以上二份协议签署的《军队房地产租赁合同》，并在此后投入巨资在涉案地块建设库房。在此过程中，第十七干休所对涉案地块的土地使用权为地方所有是明知的，华昊公司是无法知晓的。第十七干休所利用华昊公司对部队的信任，诱使华昊公司陷入对涉案地块使用权的错误认识，做出了错误决定。第十七干休所在涉案合同和协议的签订过程中，为了干休所小集体的利益实施了欺诈，导致上诉人因被上诉人的欺诈而陷入错误认识，双方并在此基础上订立的协议和合同，应属无效。2、拆迁是对合法建筑的拆除，拆迁方应当与被拆迁方签订拆迁补偿协议，对被拆迁的建筑给予拆迁补偿，该案中地方政府对涉案地块的拆除，是对违法建筑的拆除，不是拆迁，没有任何补偿。二、一审判决适用法律错误。1、本案所涉的租赁合同不是无权处分合同，而应当是国有土地使用权合同纠纷。案涉合同和协议名为场地租赁，实为合作开发、共同收益，应当适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，并认定为无效。2、一审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》错误。第十七干休所的行为明显违背诚实信用的原则，应当得到规制和制裁。3、根据新法优于旧法的原则，本案中对合同效力的认定，应当适用《中华人民共和国民法总则》的相关规定，本案中华昊公司如果知晓涉案土地第十七干休所并无使用权，则不会作出巨额投资的决定，签订的协议和合同不是华昊公司真实意思的表示，因此所签订的合同无效；而第十七干休所在案涉协议和合同的签订过程中，隐瞒了土地的权属情况，明显存在着欺诈，上诉人也有权请求撤销涉案的协议和合同。4、一审判决明显违背公平的原则，基于华昊公司对第十七干休所的信任和对案涉地块权属的确信，造成合同无效，因此造成的损失也应当由第十七干休所承担。第十七干休所辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、华昊公司在一审中提出的诉求要求法院确认相关合同无效或者撤销，而其上诉事由并没有针对一审查明的范围提起上诉，其上诉意见，和一审法院应当查明的范围不相一致。2、第十七干休所认为在确认涉案土地的权属不属于第十七干休所所有的情况下，按照买卖合同的相关规定，以及司法解释的规定判决正确。华昊公司向一审法院起诉请求：1、确认第十七干休所、华昊公司签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》及根据上述协议所签订的《军队房地产租赁合同》均无效，如不能确认无效，请求法院撤销上述协议；2、第十七干休所赔偿华昊公司直接投资损失：基建成本592万元+基建投资资金利息损失200万元（自2011年8月18日至给付之日止，按贷款年利率6.8%、本金592万元计算）；3、本案诉讼费由第十七干休所负担。一审法院查明事实：2011年8月18日，中国人民解放军南京军区联勤部南京第六离职干部休养所（甲方）与江苏华昊园林绿化有限公司（乙方）签订《场地租赁协议》一份，合同约定：甲方提供营区东侧北端1080平方米场地，由乙方投资新建库房及附属设施。甲乙双方协议如下：一、合同有效期为十年，自2011年8月18日至2021年8月17日。二、乙方每年交付甲方场地租赁费59130元，从第三年起，在每年租金的基础上递增5%。三、库房及附属设施为甲方出场地，乙方投资建设，如遇地方、部队建设等特殊原因需要拆除，造成损失由甲乙双方共同承担风险。五年内损失共同承担，损失金额为乙方建筑物评估价与双方已收租金之差。五年后甲方不再承担风险。后双方再次签订《场地租赁补充协议》，协议约定：临近甲方办公楼一块400余平米场地，甲乙双方商议合作建设，目前考虑政策及各方面因素，不再合作，由乙方独自建设。由于近两年来未开发建设，影响了乙方的收入，现经甲乙双方协商，原订合同期限延长两年，到期日为2023年8月17日，其他条款不变，此补充协议于2011年8月18日签署的协议一并具有同等法律效力。双方先后于2013年4月1日及2014年4月1日签订两份《军队房地产租赁合同》，合同均约定甲方将场地面积1080平方米出租给乙方使用，租赁用途为堆放建材，年租金为59130元。庭审中，华昊公司、第十七干休所均确认双方在合同中约定的租赁土地并非在第十七干休所营区范围内，该地块不属于第十七干休所的军事用地。中国人民解放军南京军区联勤部南京第六离职干部休养所现更名为中国人民解放军江苏省军区南京第十七离职干部休养所。上述协议签订后，华昊公司在涉案场地上兴建了库房等设施用于经营、出租等，华昊公司兴建的所有设施目前均未取得合法建设手续，亦未取得合法权属证明。华昊公司自2013年起至2018年6月期间向第十七干休所以营区管理费、公寓房屋租金、场地出租费、营区物业管理费等名义缴纳费用59000余元至68000余元不等。2019年4月10日，南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处城管科发出告知信，内容为：根据南京市鼓楼区政府年度征收工作计划安排，江苏省军区南京第十七离职干部休养所营区东侧地块（原白云石矿铁道专用线用地）被列入征收范围。经调查，该地块内存在多处私建建筑物，为推进征收工作，请相关当事人于4月15日前自行清理建筑物内物品，并对私建建筑物进行拆除。华昊公司自2019年5月起已停止在案涉场地内的经营活动。本案的争议焦点为：1、双方签订的协议效力问题；2、第十七干休所是否需要赔偿华昊公司各项损失。关于第一个争议焦点。主张双方签订的所有协议为无效或可撤销合同。第十七干休所主张双方签订的所有协议均有效，并不符合无效或可撤销的法定情形。对此，一审法院认为，华昊公司、第十七干休所双方在土地租赁合同中约定的租赁土地不在第十七干休所军事用地范围内，因此，可以确定第十七干休所并不享有该土地的合法使用权，双方签订的租赁合同应属无权处分合同。在法律对无权处分租赁合同的效力没有规定的情况下，根据相关司法解释的规定，可以参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。出租人有交付租赁物给承租人使用收益的义务，但该项义务的履行不以转移租赁物的所有权为前提，故出租人有无所有权或者其他权利并不影响租赁合同的成立及生效。本案中，双方签订的租赁合同当事人主体适格、意思表示真实，应认定系有效合同。华昊公司主张上述合同为无效或可撤销的意见，一审法院不予支持。关于第二个争议焦点。一审法院认为，双方签订的合同系有效合同，对双方均产生拘束力，双方应按照合同的约定予以履行。双方在《场地租赁协议》第三条约定，库房及附属设施为甲方出场地，乙方投资建设，如遇地方、部队建设等特殊原因需要拆除，造成损失由甲乙双方共同承担风险。五年内损失共同承担，损失金额为乙方建筑物评估价与双方已收租金之差。五年后甲方不再承担风险。涉案地块现因地方政府拆迁导致不能履行，符合双方在合同中的约定条件，故合同履行不能造成的损失应按照合同约定办理。场地租赁协议签订于2011年，现已履行超过五年时间，按照约定该合同风险应由华昊公司承担，第十七干休所不应再承担其相应损失。华昊公司要求第十七干休所赔偿其损失的诉讼请求，无事实和合同依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，一审法院判决：驳回江苏华昊园林绿化有限公司的诉讼请求。一审案件受理费67240元，由江苏华昊园林绿化有限公司负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，各方均未提交新证据。二审中华昊公司陈述称，案涉合同是华昊公司副总经理何斌在第十七干休所进行绿化工作时与原所长尹承宝认识后商谈确定的。签订合同时没有明确告知不是军用土地，华昊公司相信部队，所以没有要求查看土地权属，该土地在部队和机械厂的围墙中间，部队开门后自然封闭成一体。华昊公司要求确认案涉合同无效。第十七干休所陈述称，当时案涉场地为一块荒地，不属于部队，也已经告知了华昊公司。就案涉土地的租赁，第十七干休所向军区汇报并进行了备案登记，军区默认可以。该土地应该属于白云石矿，也进行了登记，确实在营区范围以外。华昊公司投资建设库房和附属设均归华昊公司。案涉土地原来位于部队和其他单位围墙隔离处的空地，第十七干休所后来在营区内开了一个门，可以通往该空地，现空地上的房屋为两栋分别为三层和二层的建筑，租户已经清空，进出场地的大门也被堵死。以上事实，有当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为，案涉合同的效力，第十七干休所是否应赔偿华昊公司损失。本院认为，第十七干休所与华昊公司签订的协议为双方真实意思表示，协议中明确约定由华昊公司向第十七干休所支付租赁费，一审法院认定双方之间为租赁关系，符合法律规定。双方均认可第十七干休所对协议所约定的土地并无所有权，但第十七干休所出租案涉土地收取收益，其无权处分行为并不导致合同无效。华昊公司上诉坚持认为案涉协议无效或可撤销，均不符合法律规定，本院不予支持。华昊公司自2011年承租案涉土地至2019年，已经超过了合同约定的第十七干休所就库房、附属设施拆除所应承担风险的5年期限，华昊公司主张第十七干休所赔偿其损失，并无合同依据，也不符合法律规定，一审法院未予支持，并无不当。华昊公司的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，华昊公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67240元，由上诉人江苏华昊园林绿化有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月十九日书记员 戴 苗