安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖04民终750号上诉人（原审被告、反诉原告）：王怀安，男，1957年6月7日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张志敏，男，1963年3月15日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：华银萍，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。上诉人王怀安因与被上诉人张志敏房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王怀安，被上诉人张志敏的委托诉讼代理人华银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王怀安的上诉请求：撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。事实和理由：王怀安与张志敏房屋租赁合同纠纷一案，请张志敏出示经淮南市公安局新淮村派出所调解达成协议书和出警记录。证明张志敏和王怀安租赁关系有效成立。请张志敏出示挂广告牌的时间在王怀安入住之前的证据。张志敏恶意收房铁证如山，为何在判决内容上没有体现。张志敏辩称，1.双方租赁合同合法有效；2.派出所的调解协议、出警记录由王怀安举证。广告牌已由王怀安在收到一审判决书时毁坏，原物已经不存在。张志敏向一审法院起诉请求：判令王怀安支付租金6个月零16天，计10800元。王怀安向一审法院反诉请求：1.给付广告使用费10000元［5000元/年×2年（2017年11月至2019年11月）］；2.赔偿医疗费823元、误工费20000元（100元/天×200天）、精神抚慰金1000元，共计21823元；3.赔偿装修费用大门防雨棚420元、两小间房子吊顶刷墙、做地平1300元、搬迁损失3000元，共计4720元；4.退还房屋押金2000元。综上共计38543元。一审法院认定事实：2017年4月23日出租方（甲方）张志敏与承租方（乙方）董少路签订房屋租赁协议一份，约定“一、甲方同意将位于田家庵区淮舜北路原粮食局门面房5#的房屋租给乙方使用，租期壹年，自2017年4月26日起至2018年4月25日止。二、租金人民大写贰万元/年（￥20000），每年一次性支付一次，应于租期开始前一个月内付清。三、乙方根据自己的经营需要可以对房屋进行装修，但不得损坏房屋的主体结构。四、租赁期届满时如乙方需继续租赁，在同等条件下，乙方有优先租赁权，但甲方收回房屋供自己经营使用的情况除外。乙方在承租期内不得私自对外转租他人。五……六、租期届满乙方撤出时，除乙方购置的电气设备可以带走外，对屋顶、地面、墙面、楼道的装修应保持原件，不得破坏，该装修残值归甲方所有，如乙方故意损坏应承担赔偿责任。七、乙方在本协议第2条规定的时间内支付租金，如逾期支付经甲方催款后仍拒绝支付的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应承担逾期付款部分每日万分之五的逾期付款违约责任。八……九、本协议签订后，乙方应支付首期租金贰万元，并支付房屋保证金贰仟元，保证金待协议期满时，房屋无破坏、所有费用结清且甲方验收合格后退还乙方房屋保证金。十……”张志敏于2017年4月18日出具收条一张“今收到（租房人）董少路（门面房壹间）（小吃），押金贰仟元整，在4月23日双方签订租房合同（不可违约）收款人：房东张志敏187××××2111，租房人：董少路159××××9068，备注：退房时再退押金。”在房屋租赁期内董少路将房屋转租给王怀安。2018年4月25日租赁期间届满后，经新淮派出所调解，张志敏与王怀安达成口头协议，张志敏同意将涉案房屋租赁给王怀安一年自2018年4月26日起至2019年4月25日。2018年5月11日王怀安通过中国银行手机银行卡号（62×××72）的卡向张志敏卡号为（62×××30）的银行卡转入20000元租金（2018年4月26日至2019年4月25日）。2019年4月25日租赁期间届满后，张志敏与王怀安因续租事宜发生纠纷。新淮派出所进行调解，并于2019年9月27日出具淮田公（治）调字第［2019］第0927号治安调解书一份“简要案情：2019年9月26日11时许，张志敏、陈梅君和张立忠与王怀安、宗翠华因房租纠纷在田家庵区东城市场东门斜对面宗翠日杂商店内发生口角并引发肢体冲突，冲突中造成王怀安右手手背肿胀，其他人无明显伤。依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第九条之规定，经调解，双方自愿达成如下协议：1.甲（王怀安）乙（张志敏）双方自愿达成和解。2.双方均不再要求公安机关追究对方的任何治安违法责任。3.双方因此可能发生的民事纠纷，可自行协商，也可向法院提请民事诉讼。”2019年11月11日，王怀安将租赁房屋返还给张志敏。张志敏给王怀安出具收条一份，内容为：“王怀安租赁我的房屋上下楼一套，屋内物品已腾空，收到房屋钥匙壹把。水电费未结清。本收条一式两份，每人各一份。移交人：王怀安2019.11.11接收人：张志敏2019.11.11”。一审法院认为，关于张志敏的本诉请求，本案中张志敏与董少路签订房屋租赁协议后,合同履行期内承租人董少路将涉案房屋转租给次承租人王怀安，虽然现无证据证实董少路转租时已取得出租人张志敏的同意,但张志敏之后与王怀安口头约定房屋租赁合同期满后再延展租期1年的行为,应视为对转租行为的追认,王怀安占有使用涉诉房屋的行为可视为原合同的变更和延续,合同期限确定为1年，合同的相对人变更为张志敏与王怀安。2019年4月25日，房屋租赁协议到期后，张志敏要求收回涉案房屋，王怀安至2019年11月11日才返还该房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故张志敏诉请王怀安给付2019年4月26日至同年11月11日的房屋占有使用费10800元，符合法律规定。庭审中，王怀安对张志敏的该诉讼请求不持异议，且经核算该诉讼请求未超出涉案合同约定的房屋租金的计算标准，故张志敏的该诉讼请求依法予以支持。关于王怀安反诉张志敏给付广告使用费10000元，因涉案房屋租赁合同未有相关约定，且王怀安未向本院提交相关证据佐证其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故该反诉请求本院不予支持。关于王怀安反诉张志敏给付医疗费、误工费及精神损害抚慰金的主张，因该反诉请求系侵权纠纷与本案房屋租赁合同纠纷非同一法律关系，且王怀安已表示其将另行主张，故该反诉请求不予受理。关于王怀安反诉张志敏赔偿防雨棚、吊顶、刷墙及做地坪等费用，因案涉房屋租赁协议中已约定：“六、租期届满乙方撤出时，除乙方购置的电气设备可以带走外，对屋顶、地面、墙面、楼道的装修应保持原件，不得破坏，该装修残值归甲方所有，如乙方故意损坏应承担赔偿责任。”故王怀安的该反诉请求无事实及法律依据，不予支持；关于王怀安反诉张志敏退还房屋押金2000元，因涉案房屋租赁协议在履行过程中，董少路将租赁房屋转租给王怀安，张志敏以延展合同履行期的行为对转租行为予以了追认，故涉案合同的相对方已变更为张志敏与王怀安。虽然庭审中张志敏辩称押金系董少路交纳，应退还给董少路。但是合同履行过程中，合同的相对人已发生变化，董少路不再是涉案合同的相对人，根据涉案合同第九条的约定：“本协议签订后，乙方应支付首期租金贰万元，并支付房屋保证金贰仟元，保证金待协议期满时，房屋无破坏、所有费用结清且甲方验收合格后退还乙方房屋保证金。”现房屋租赁合同履行期已满，且王怀安已将涉案房屋返还给张志敏，加之张志敏未提出证据证明涉案房屋现阶段存在破坏或相关费用仍未结清的情形，故王怀安的该反诉请求有事实及法律依据，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.王怀安于本判决生效之日起十日内一次性向张志敏支付房屋占有使用费合计10800元；2.张志敏于本判决生效之日起十日内一次性返还王怀安房屋押金2000元；以上一、二两项相抵合计8800元，由王怀安于本判决生效之日起十日内一次性向张志敏支付；3.驳回王怀安其他诉讼请求。本诉案件受理费70元（张志敏已预交），依法减半收取计35元，由王怀安负担；反诉案件受理费218元，依法减半收取计109元（王怀安已预交），由王怀安负担96元，张志敏负担13元。二审查明事实同一审判决认定事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，一审法院认定双方于2019年4月25日之前存在房屋租赁关系，双方对此并无异议，本院对此事实予以确认。在2019年4月25日双方租赁关系到期，双方未对续租达成一致意见，张志敏要求王怀安返还房屋并支付房屋占用费，符合法律规定。王怀安上诉要求撤销一审判决，并未提出具体的事实和理由，对其该项上诉主张，不予支持。综上所述，王怀安的上诉请不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费负担方式按一审判决执行；二审案件受理费392元，由王怀安负担。本判决为终审判决。审判长  江志珍审判员  郑 植审判员  代 奇二〇二〇年六月五日书记员  丁 烁