江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)苏12执复30号 复议申请人（利害关系人）：闻丽军，女，汉族。 申请执行人：万永国，男，汉族。 委托诉讼代理人：徐琴，江苏济恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：羊城，江苏济恒律师事务所律师。 被执行人：赵卫华，男，汉族。 被执行人：泰兴市大愚建筑材料科技发展有限公司，住所地泰兴市广陵镇河南南首。 法定代表人：赵卫华，该公司执行董事。 复议申请人闻丽军不服江苏省泰兴市人民法院（以下简称泰兴法院）(2019)苏1283执异59号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 泰兴法院查明，2018年9月18日，该院对万永国与赵卫华、大愚公司民间借贷纠纷一案作出（2018）苏1283民初7344号民事调解书：一、双方一致确认，案涉借款未清偿金额为：借款本金250万元（60万元+190万元）、自2018年6月1日至2018年8月10日的利息合计10万元、自2018年8月11日起至实际还款之日的利息（以本金250万元，按年利率24%计算），上述款项赵卫华于2018年10月18日前全部清偿完毕；二、律师费12万元、案件受理费减半收取计14340.5元、保全费5000元、诉讼保全担保保险费7000元，合计146340.5元，由赵卫华负担，此款万永国已垫付，赵卫华于2018年10月18日前一并支付万永国；三、大愚公司对上述第一项、第二项之给付义务承担连带清偿责任；四、赵卫华、大愚公司不履行上述债务时，万永国有权以登记在大愚公司名下的位于泰兴市××××组的土地使用权（不动产单元号：321283106001GB00002W00000000）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，优先受偿金额190万元；五、双方就案涉借款余无瓜葛。 2018年8月20日，根据万永国的申请，该院作出（2018）苏1283民初7344号民事裁定：冻结被申请人赵卫华、大愚公司的银行存款280万元或查封相应价值的财产。并于当日查封了赵卫华名下位于靖江市渔婆南路91号长虹花园1号楼02室房地产。 根据万永国的申请，该院于2018年11月6日立案强制执行，案号为（2018）苏1283执3820号。在执行过程中，于2019年7月6日作出（2018）苏1283执3820号之三执行裁定：一、涤除第三人闻丽军在被执行人赵卫华名下位于靖江市渔婆南路91号长虹花园1号楼02室房地产（含附属物，不动产权证号：苏2016靖江不动产权第0002947号）上的租赁权。二、第三人闻丽军于本裁定生效之日起15日内迁出所占有的被执行人赵卫华名下位于靖江市渔婆南路91号长虹花园1号楼02室房地产，交付本院拍卖。 闻丽军向泰兴法院提出异议称，请求撤销（2018）苏1283执3820号之三裁定。事实和理由如下：2018年10月5日，其与赵卫华、徐霞签订《餐厅转让协议》，承接了徐霞在靖江市渔婆南路91号长虹花园1号楼02室房地产（以下简称长虹地产）的餐厅经营项目，租金和租期均没有更改，并已合法占有。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”法院仅以赵卫华与徐霞之间的原租赁协议原件未提交和未提交租金支付凭证即否认租赁事实客观存在是不合理的，查封异议人承租的正常营业的餐厅实为不妥。《担保法解释》第六十六条规定，“将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。从条文文字表述看，抵押权实现前，抵押权人无权要求承租人在处置承租物前停止使用并交付承租物。意即只有在承租物被处置后，受让人才可径直要求承租人停止使用并交付承租物。因此，在长虹地产被处置之前，异议人均可正常经营而无需迁出。法院认为异议人的承租权已经影响中国邮政储蓄银行股份有限公司泰州分公司（以下简称泰州邮储银行）抵押权的实现，没有事实依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其去除后进行拍卖。”抵押权的设定目的无非是为了保障抵押权人的债权能够及时足额得到实现，在其债权实现无忧的情形下，允许承租人继续使用长虹地产对抵押权人并无不利。异议人承租长虹地产开设餐厅，该租赁关系的存在不会对抵押物长虹地产的拍卖产生不利影响，长虹地产的性质为商用，有别于住宅，拍卖受让人拍卖成功后，可自用，亦可出租给他人获取租金，从而实现长虹地产的价值。现异议人已承租使用长虹地产，且给付的租金符合该地段的市场价格，完全可以在不破除租赁的情况下拍卖长虹地产，此种处理方式既可实现长虹地产拍卖期间的空置价值又可避免了异议人前期巨额投入的损失，且有利于实现长虹地产的最大价值。异议人投入巨资对长虹地产装潢改造以保障运营，目前经营状况良好。在债权实现无忧之情形下，应允许异议人继续承租并使用该承租物，涤除长虹地产上的承租权没有事实依据。 万永国辩称，异议人与被执行人赵卫华的《餐厅转让协议》是在法院查封赵卫华名下长虹地产后签订的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，异议人与赵卫华签订的转让协议属于设定权利负担，该转让协议不得对抗申请执行人，申请执行人可以依法进行处置。异议人提出的异议于法无据，请求依法驳回。 泰兴法院另查明，赵卫华名下位于靖江市渔婆南路91号长虹花园1号楼02室房地产已于2016年12月7日在靖江市不动产登记局办理抵押登记，抵押人为赵卫华，抵押权人为泰州邮储银行，抵押方式为最高额抵押，抵押不动产类型为土地和房屋，被担保主债权数额为465万元，债务履行起始时间为2016年12月6日，债务履行结束时间为2023年12月5日，不动产登记证明号为苏（2016）靖江不动产证明第0006963号。 审查过程中，闻丽军提供其与徐霞、赵卫华于2018年10月5日签订《餐厅转让协议》，该协议约定：赵卫华同意徐霞将将位于上述房地产的饭店转让给闻丽军使用，并保证闻丽军同等享有徐霞在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，赵卫华与闻丽军重新签订租赁合同，租期由2018年8月8日至2023年8月7日止，租金为年租金13万元整，2018年8月8日至2020年8月7日期间房租由徐霞一次性支付给赵卫华，闻丽军于2019年7月8日前缴纳给徐霞垫付的房租（2019年8月8日至2020年8月7日期间房租），2020年8月8日至2023年8月7日期间由闻丽军承担每年13万元整的房租交予赵卫华。闻丽军同时提供了赵卫华与程学标于2018年7月11日签订的《商铺租赁合同》及徐霞出具的情况说明，以证明徐霞委托程学标于2018年7月11日与赵卫华签订了《商铺租赁合同》；赵卫华与徐荣坤于2018年8月8日签订的《房屋租赁合同》，以证明徐霞之父徐荣坤与赵卫华签订了租赁合同；相关交易明细及赵卫华2018年10月5日出具给徐霞金额为9万元的收条（复印件），以证明徐霞已给付赵卫华租金19万元及其向徐霞支付租金及转让款共27万元。 泰兴法院认为，发生法律效力的民事判决、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，(2018)苏1283民初7344号民事调解书已发生法律效力，因赵卫华、大愚公司未履行该调解书确定的给付义务，万永国申请执行。执行过程中对被执行人赵卫华的财产采取拍卖等强制执行措施，符合法律规定。 抵押登记具有公示公信效力。房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案中，闻丽军提供的赵卫华与程学标（徐霞）签订的《商铺租赁合同》签订时间为2018年7月11日，赵卫华与徐荣坤签订的《房屋租赁合同》签订时间为2018年8月8日，闻丽军与徐霞、赵卫华签订的《餐厅转让协议》签订时间为2018年10月5日，但泰州邮储银行与赵卫华已于2016年12月7日办理了涉案房地产的抵押登记，上述合同的形成时间均在此之后，因此，应当认定涉案房地产为先抵押后租赁。《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》均未能提供原件，无法确认其真实性。根据闻丽军与徐霞、赵卫华签订的《餐厅转让协议》约定，赵卫华与闻丽军应当重新签订租赁合同，但是，闻丽军并未向本院提供双方重新签订的租赁合同，而且，即使在签订《餐厅转让协议》的同时签订租赁合同，该时间也应在本院2018年8月20日查封涉案房地产之后。现万永国申请执行，人民法院在执行中裁定拍卖涉案房屋，并涤除闻丽军的租赁权，符合法律规定，闻丽军提出的执行异议请求不能成立，不予支持。 据此，泰兴法院于2019年10月30日作出（2019）苏1283执异59号执行裁定：驳回闻丽军的异议请求。 闻丽军不服上述执行裁定，持原异议理由向本院申请复议，要求撤销泰兴法院（2019）苏1283执异59号执行裁定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。案涉长虹地产早已于2016年12月7日抵押登记，复议人知道或者应当知道案涉房产已设立抵押权的事实，此后未经抵押权人同意发生的租赁，承租人不属于善意第三人。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，案涉长虹地产在2018年8月20日被泰兴法院依法查封，闻丽军与徐霞、赵卫华未经执行法院同意，于2018年10月5日签订《餐厅转让协议》，即查封措施在先，租赁行为在后，违反了上述规定，其不能以对案涉房屋享有租赁权对抗人民法院的执行。 综上所述，复议申请人闻丽军要求继续占有使用案涉房产的复议理由，有违法律规定，本院不予支持。泰兴法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回闻丽军的复议申请，维持江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283执异59号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 丁正明 审 判 员 孙金录 审 判 员 陈海涛 二〇二〇年六月九日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟