广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2063号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林漓水源酱菜厂，住所地：广西壮族自治区桂林市雁山区桂阳公路六塘口对面2栋,注册号：450311200000575。 负责人：何平，执行事务合伙人。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何平，男，1967年10月25日出生，汉族，住。 上诉人（原审被告、反诉原告）：卢斌，男，1962年1月31日出生，汉族，住。 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱爱华，男，1962年10月25日出生，汉族，住。 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘志松，男，1969年11月9日出生，汉族，住。 五上诉人共同委托诉讼代理人:唐锦琳，广西桂山律师事务所律师。 五上诉人共同委托诉讼代理人:甘志杰，广西桂山律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告):杨学传，男，1978年12月6日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 被上诉人(原审原告、反诉被告)：谢成忠，男，1967年1月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄鹏，广西铁痕律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄诗钧，广西铁痕律师事务所实习律师。 上诉人桂林漓水源酱菜厂、何平、卢斌、朱爱华、刘志松因与被上诉人杨学传、谢成忠房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市雁山区人民法院（2019）桂0311民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人桂林漓水源酱菜厂、何平、刘志松及与上诉人卢斌、朱爱华的共同委托诉讼代理人唐锦琳、甘志杰，被上诉人杨学传、谢成忠的共同委托诉讼代理人黄鹏、黄诗钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林漓水源酱菜厂、何平、卢斌、朱爱华、刘志松（以下简称上诉人）上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项、第四项。2、判令被上诉人杨学传、谢成忠（以下简称被上诉人）向上诉人支付因拆迁应得的提前搬迁奖励金804123.6元、地面硬化路135252元、化粪池款1980元、人工井4500元、水池3300元、水电水表12000元，房屋无证面积补偿款74534.8元，共计1035690.4元。3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。虽然雁山区政府与被上诉人签订了补偿安置协议书，并将各项相关补偿款付给了被上诉人，但不能说明这些款项就理应是归被上诉人所有。（2019）桂03行初332号案的庭审问话笔录里表明雁山区政府发放给原告的补偿款中的搬迁费、搬迁奖励、安置费、门面停产损失等费用的补偿对象是桂林漓水源酱菜厂。且在其制作相关补偿说明的表格时明确写明有酱菜厂，在前案审理时也间接表态相关费用是给酱菜厂的，只不过是产权人代收。对于政府补偿款中有部分归承租人——上诉人所有也为被上诉人以《清算证据》和《清算清单》的形式予以认可。二、一审判决适用法律错误。一审判决引用的法律法规条文中所称的“被征收人”理应包括房屋所有权人及房屋使用人。一审法院认为《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）明确了征收补偿是给予被征收人（即被征收房屋所有权人），是对该条文的孤立的理解，不符合《条例》的立法精神与公平原则，也不符合《条例》上下条文的逻辑。从立法目的上看，该条例的制定是为了维护与被征收土地有相关利益的各类民事主体的合法权益，并不仅仅指房屋所有权人。从上下条文的逻辑来看，《条例》第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”根据该条例，承租人租赁土地、购买设备、装修房屋、组织人员进行生产，所有权人只是提供了土地与房屋，与生产没有任何关系，但停产停业的损失补偿则由房屋所有权人获得，这是明显有违公平原则的，同时也造成房屋所有权人不当得利。三、被上诉人没有将政府补偿项目及金额全部如实的告知上诉人，上诉人基于此所作出的意思表示当然是符合法律规定的重大误解。清算证据及清单中也表明：被上诉人只告诉了这些费用的项目名称及金额，但其他项目及金额并未告知，明显是让卢斌作出了非真实意思表示。反过来，卢斌也仅就这些项目和金额达成合意，并不代表其同意其他项目和金额不要。综上所述，上诉人认为一审判决是在错误认定事实、故意曲解法律的基础上作出的，应予以纠正。 被上诉人杨学传、谢成忠辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。关于拆迁的补偿费用双方已经进行清算并签订了相关的证据材料，该清算是双方真实意思表示，答辩人没有任何隐瞒上诉人的情形。根据国有土地拆迁条例的相关规定，人民政府在征收国有土地和房屋时必须进行一系列的公示程序，以征收公告的方式将补偿方案及补偿费用标准进行公告，这有法律明确的规定。上诉人称答辩人隐瞒了拆迁费用导致其错误签订清算协议是错误的。 被上诉人杨学传、谢成忠向一审法院提出本诉诉讼请求：1、判令被告卢斌、桂林漓水源酱菜厂给付原告截止2018年10月16日拖欠的租金清算款38721元；2、要求被告何平、朱爱华、刘志松对被告卢斌、桂林漓水源酱菜厂承担的债务负无限连带责任；3、本案的诉讼费用由被告承担。 上诉人桂林漓水源酱菜厂、何平、卢斌、朱爱华、刘志松向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令撤销反诉人与被反诉人于2018年10月16日订立的清算协议（清算证据及清算详单）；2、判令两被反诉人返还反诉人因拆迁应得的提前搬迁奖励金804123.6元、地面硬化路135252元、化粪池款1980元、人工井4500元、水池3300元、水电水表12000元，房屋无证面积补偿款74534.8元，以上共计：1035690.4元；3、两被反诉人退还反诉人押金30000元；4、本案诉讼费用由被反诉人共同承担。 一审法院认定事实：2010年8月11日，原告（甲方）与被告（乙方）达成房屋《租赁合同》。《租赁合同》约定：甲方将位于桂林市雁山区桂阳公路六塘口对面房产租给乙方使用；经营范围：酱菜厂；自2010年8月1日起至2017年7月30日止；2010年8月1日至2012年7月30日，月租金10000元；2012年8月1日至2014年7月30日，月租金12000元；2014年8月1日至2017年7月30日，月租金16000元。合同生效之日起，乙方应向甲方交付房产押金30000元，合同还约定了水电费的承担及其他权利义务。原告杨学传，被告卢斌、何平在《租赁合同》上签字予以确认。2011年5月10日，被告桂林漓水源酱菜厂办理《营业执照》。《营业执照》载明：名称：桂林漓水源酱菜厂；类型：合伙企业；主要经营场所：桂林市雁山区桂阳公路六塘口对面2栋；执行事务合伙人：何平；成立日期：2011年5月10日；合伙期限：2011年5月10日至2021年5月10日；经营范围：蔬菜制品（酱腌菜）生产、销售。2010年8月11日，原告杨学传收到被告卢斌交来房屋租赁押金30000元。2013年5月18日，被告何平、卢斌、朱爱华、刘志松在《合伙协议》上签字。《合伙协议》明确何平以现金70万元、卢斌以现金40万元、朱爱华以现金30万元、刘志松以现金16万元投资被告桂林漓水源酱菜厂，并约定了利益分配和亏损分担办法等权利义务。 另查明，2009年2月9日，二原告取得桂林市雁山区桂阳公路六塘口1栋商场（商场面积1010平方米）、1栋车间（车间面积669平方米）的房屋所有权。因桂林市扩建桂阳公路扩建需征收原告所有的与原桂阳公路连接的部分房产（面积1616.2平方米，其中有证面积1183.28平方米，无证面积432.92平方米）。2017年3月10日，二原告（乙方）与桂林市雁山区人民政府（甲方），就原告所有的位于桂林市雁山区桂阳公路六塘口房产达成《321国道扩建工程被征收房货币补偿安置协议书》[J（二）2017004A]。《321国道扩建工程被征收房货币补偿安置协议书》[J（二）2017004A]确定被征收的房屋补偿费共计7309170.21元（其中被征收房屋价值补偿5360824元、房屋装修补偿229148元、货币补偿的补助536082.4元、提前搬迁奖励金804123.6元、搬迁费11832.8元、临时安置费64329.89元、门面停产停业从业人员生活补助费63000元、门面停产停业从业人员营业性用房补助160824.72元、水电通讯迁移费4470元、无证面积部分补偿74534.8元）。同日，二原告与桂林市雁山区人民政府就原告所有的位于桂林市雁山区桂阳公路六塘口房产达成《补充协议》[J（二）2017004B]。《补充协议》[J（二）2017004B]确定对被征收房屋的附属设施补贴共计157032元(其中硬化路135252元、化粪池1980元、人工井4500元、水池3300元、核增三相电表12000元）。协议签订后，国道321改扩工程小组将征收款项汇入原告账户。 再查明，2017年，被告桂林漓水源酱菜厂放置生产设备的厂房（与原桂阳公路连接）拆迁，被告将桂林漓水源酱菜厂生产设备搬至原告与被告于2018年10月30日签订的《租赁合同》约定的厂房内（与现桂阳公路连接，距原放置生产设备大约50米）。被告桂林漓水源酱菜厂在该租赁房屋进行蔬菜制品（酱腌菜）生产、销售至庭审之日。原告委托郑清对原告所有的位于桂林市雁山区桂阳公路六塘口房产（2010年8月11日签订的《租赁合同》）的租金进行结算及重新签订租赁合同。2018年10月16日，郑清与被告卢斌签订《清算证据》及“清算清单”。“清算清单”载明：搬迁费11832.8元、临时安置费64329.89元、装修价值229148元-25000元=204148元、水电通讯迁移费4470元、生活补助63000元、营业性用房补助（160824.72元、9000元=）、无证面积：地面3000元、另装水户5500元，446279元197000元288000元；欠租到18年10月是485000元，补给卢老板是446279元，还欠38721元，卢斌2018年10月16日。《清算证据》载明：原租用杨学传位于桂林市雁山区桂阳公路六塘口对面一处房产，因拆迁，现双方经过协商已将各种拆迁补助结算清楚，从2018年10月30日重新签订租房协议，卢斌应于10月底将清算所欠的款项（金额：叁万捌仟柒佰贰拾壹元）打入杨学传指定账户清算人：卢斌郑清2018年10月16日。 又查明，桂林市中级人民法院主持的（2019）桂03行初332号行政案件“问话笔录”中，被告桂林漓水源酱菜厂询问桂林市雁山区人民政府：“搬迁费及搬迁奖励是针对房屋内的物品设备吗？”桂林市雁山区人民政府答“是，能够搬迁的设备除了房屋之外的都包括在里面了。”被告桂林漓水源酱菜厂问：“安置费的对象是哪些？”桂林市雁山区人民政府答“居住和从业的应当都包括了。” 一审法院认为，本案争议焦点为：1、原、被告于2018年10月16日签订的“清算证据”及“清算清单”，被告是否存在重大误解，该“清算证据”及“清算清单”是否应予撤销；2、被告是否应当给付原告租金38721元；3、反诉被告是否应当给予反诉原告房屋搬迁各项赔偿金1035690.4元及退还押金30000元。 本案中，双方在房屋租赁合同履行中由于政府建设扩建公路，对原告房屋进行拆迁，使双方签订的房屋租赁合同无法继续履行。原、被告双方对合同的履行均无违约。因政府的征收行为导致房屋租赁合同无法继续履行，属于因不可抗力致使双方无法实现合同目的，符合法定解除合同的情形之一。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励”。《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二条“为了公共利益的需求，征收国有土地上单位、个人的房屋，对征收房屋所有人补偿的，适用本办法。”第二十条“对房屋征收决定范围内的被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《桂林市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》明确因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿均属于房屋征收部门给予被征收人（即被征收房屋所有权人）的补偿，没有规定对承租人的补偿。租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理；合同无约定或约定不明的归属于房屋所有权人。一审法院认为，桂林市雁山区人民政府与原告签订的《321国道扩建工程被征收房货币补偿安置协议书》及《补充协议》系桂林市雁山区人民政府依照上述条例精神与房屋所有人（本案原告）就拆迁安置达成的具体安置补偿，亦明确“有证面积货币补偿款”、“无证面积部分补偿款”、“附属设施补偿款”归被征收房屋所有权人（本案原告）所有。桂林市中级人民法院主持（2019）桂03行初332号行政案件的谈话笔录中，被告询问“搬迁费及搬迁奖励是针对房屋内的物品设备吗？”桂林市雁山区人民政府陈述“是，能够搬迁的设备除了房屋之外的都包括在里面了。”并不能对抗相关法律规定及桂林市雁山区人民政府与原告就拆迁的具体安置补偿达成的《321国道扩建工程被征收房货币补偿安置协议书》及《补充协议》。2018年10月16日，原、被告签订的《清算证据》及“清算清单”对被告租赁原告房屋因政府征收的拆迁补偿事项已明确各自所得，其中搬迁费、临时安置费、部分装修价值、水电通讯迁移费、营业性用房补助费、生活补助费、无证面积地面补偿款、另装水户补助费，合计446279元归被告所有。并经双方结算，折抵被告所欠房租后，被告尚欠原告租金38721元及给付租金期限。一审法院认为，原告与桂林市雁山区人民政府于2017年3月签订征收安置协议书后，原告与被告于2018年10月在平等自愿的基础上签订了《清算证据》及“清算清单”。原告与被告于2010年8月11日签订的《租赁合同》对遇政府征地拆迁解除合同并获得补偿的情况下双方利益如何分配未作明确约定，《清算证据》及“清算清单”系原告与被告对租赁期间房屋拆迁后房屋所有人与承租人对拆迁款项的分配约定。原告与被告于2010年8月11日签订的《租赁合同》、原告委托郑清与被告卢斌于2018年10月16日签订的《清算证据》及“清算清单”均是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定各自履行其权利义务。原告诉请要求被告给付截止2018年10月16日的房屋租金38721元合法有效，一审法院予以支持。经庭审查明，租赁原告所有的位于桂林市雁山区桂阳公路六塘口房产系被告桂林漓水源酱菜厂的经营场所，被告何平、卢斌、朱爱华、刘志松系被告桂林漓水源酱菜厂的合伙人。《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿”，第三十九条“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”的规定，本案中，被告桂林漓水源酱菜厂对尚欠原告的房屋租金38721元，被告桂林漓水源酱菜厂应先以其全部财产进行清偿。被告桂林漓水源酱菜厂的财产不足清偿该债务的，被告何平、卢斌、朱爱华、刘志松对不能清偿的部分承担无限连带清偿责任。被告辩称原告对被告隐瞒房屋征收的重要信息致使被告在《清算证据》及“清算清单”上签字认可。一审法院认为：被告未提供证据证实双方签订的《清算证据》及“清算清单”是原告对被告隐瞒了房屋征收补偿事项及金额，被告存在重大误解的前提下签订的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告应自行承担举证不能的不利后果，故一审法院对被告的该主张辩称不予采信。一审法院对反诉原告要求判令撤销反诉人与被反诉人与2018年10月16日订立的清算协议（《清算证据》及“清算清单”）及判令两被反诉人返还反诉人因拆迁应得的各项补偿费1035690.4元的反诉诉讼请求不予支持。因政府的征收行为导致房屋租赁合同无法继续履行，属于因不可抗力致使双方无法实现合同目的，反诉原告诉请要求反诉被告退还押金30000元，一审法院予以支持。 综上所述，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告桂林漓水源酱菜厂给付原告杨学传、谢成忠房屋租金38721元；二、被告卢斌、何平、朱爱华、刘志松对被告桂林漓水源酱菜厂的上述债务承担连带清偿责任；三、反诉被告杨学传、谢成忠退还反诉原告桂林漓水源酱菜厂房屋押金30000元；四、驳回反诉原告桂林漓水源酱菜厂、卢斌、何平、朱爱华、刘志松其他诉讼请求。本诉案件受理费768元（此款原告已预交），由被告桂林漓水源酱菜厂、卢斌、何平、朱爱华、刘志松承担；反诉案件受理费7196元（此款反诉原告已预交），由反诉原告桂林漓水源酱菜厂、卢斌、何平、朱爱华、刘志松负担6993元，反诉被告杨学传、谢成忠承担203元。二审期间，上诉人提交市政[2015]58号《桂林市人民政府关于321国道扩建工程雁山段国有土地上房屋征收决定的公告》,拟证明公告没有涉及拆迁补偿的各项目的具体费用。被上诉人对该证据的三性予以认可，认为公告有明确的拆迁补偿标准。因被上诉人对证据无异议，故本院予以采信。 对一审查明的事实，除上诉人对认定2017年拆迁后上诉人桂林漓水源酱菜厂将生产设备搬至2018年10月30日《租赁合同》约定的厂房内、该厂生产销售至庭审之日以及被上诉人提出遗漏了涉案房产的土地使用面积外，对其他事实双方均无异议，本院予以确认。 对上诉人提出异议的事实，本院认为，在雁山区人民法院（2019）桂0311民初382号原告杨学传、谢成忠诉被告卢斌等房屋租赁合同纠纷一案中，2019年12月25日主办人到现场进行了实地勘查，《现场勘查笔录》中卢斌陈述：“之前的设备、仓库、办公都在已拆除的那栋房子，现在都搬到了后面那栋，原先有些设备搬到我2018年签订租赁合同的房子内，有些搬到了侧面的房屋…”“酱菜厂一直都是我在负责，租金我一直都是给杨学传的，每次租金都是我打给杨学传的，酱菜厂一直都在生产经营中。”结合上诉人何平在本院庭审中的陈述，一审法院认定2017年拆迁后上诉人桂林漓水源酱菜厂将生产设备搬至2018年10月30日《租赁合同》约定的厂房内、该厂生产销售至庭审之日正确，本院予以认可。被上诉人提出一审遗漏了涉案房产的土地使用面积，经查，桂市国用（2009）第000407号土地证记载涉案房产土地使用权面积为2920平方米。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：1、清算证据及清算单是否因重大误解而应依法被撤销？2、上诉人一审反诉主张被上诉人返还拆迁补偿相关费用是否有事实和法律依据？ 本院认为，房屋租赁合同履行过程中遇政府拆迁，当事人就拆迁补偿发生争议的，租赁合同对此有约定的，依约定处理；如租赁合同对此没有约定或约定不明的，则应依照法律区分不同情况处理。本案双方当事人2010年8月11日签订的《租赁合同》中没有涉及拆迁补偿费用的协商内容。从本案的现有证据分析，2015年10月8日桂林市人民政府发布市政[2015]58号《桂林市人民政府关于321国道扩建工程雁山段国有土地上房屋征收决定的公告》，因扩建国道321，政府决定对涉案房产所在的雁山镇周家路口至大埠乡与临桂界限内的房屋及土地进行征收，同时公示了《桂林市321国道扩建工程雁山段国有土地上房屋征收安置补偿方案》，双方当事人对此公告及拆迁补偿方案应当知晓。2017年3月10日被上诉人与桂林市雁山区人民政府签订《321国道扩建工程被征收房货币补偿安置协议书》及《补充协议》，确定了征收被上诉人涉案房产及土地的拆迁补偿的具体费用。2018年10月16日上诉人卢斌与被上诉人的代表郑清经协商并结算，上诉人卢斌列出了结算清单，双方在《清算证据》上确认签字，证实双方将拆迁补偿费用和租金、安装水表费用进行抵扣后，上诉人卢斌尚欠38721元，且双方同意另行签订续租协议。从2018年10月30日上诉人卢斌与被上诉人的代表郑清重新签订《租赁合同》看，上述《清算证据》已实际履行。以上事实证明上诉人对被上诉人获得的涉案房产的拆迁补偿费用应当明知，上诉人现提出被上诉人隐瞒了拆迁补偿的部分费用，《清算证据》和清算单存在重大误解，但未能提供充分证据证实，理由不能成立，本院不予以支持。被上诉人持《清算证据》和清算单诉请上诉人支付拖欠的清算款38721元，一审法院判决支持是正确的，本院予以认可。上诉人一审反诉主张被上诉人返还拆迁补偿相关费用没有事实和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7829元（上诉人桂林漓水源酱菜厂、何平、卢斌、朱爱华、刘志松已预交），由上诉人桂林漓水源酱菜厂、何平、卢斌、朱爱华、刘志松负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年六月九日 书记员  粟建玉