广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执复57号 复议申请人（利害关系人）：林坛辉，男，汉族，1980年10月13日出生，住广东省惠来县。 申请执行人：中信银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市香洲区吉大景山路。 负责人：谢萍源，行长。 委托诉讼代理人：赵希琼，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘芹芹，北京德恒（珠海）律师事务所律师。 被执行人：朱伟文，男，汉族，1975年5月13日出生，住广东省珠海市香洲区。 被执行人：赵琼，女，汉族，1974年3月1日出生，住广东省珠海市香洲区。 复议申请人林坛辉不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院”）作出的（2020）粤0402执异28号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 执行法院经审理查明，中信银行股份有限公司珠海分行诉朱伟文、赵琼金融借款合同纠纷一案，执行法院于2019年5月21日作出（2019）粤0402民初3631号民事判决，判决如下：一、朱伟文于判决发生法律效力之日起十日内，向中信银行股份有限公司珠海分行偿还贷款本金2865912.44元以及计至2019年3月5日的正常利息37156.68元、罚息420.33元、复利296.93元；并按照中国人民银行上年度最后一次公布实施的贷款基准年利率（每年1月1日调整一次）下浮15%的水平上加收50%支付自2019年3月6日计至实际清偿之日止的罚息和复利（罚息以未付本金2865912.44元为基数，复利以未付利息37156.68元为基数）；二、朱伟文于本判决生效之日起十日内向中信银行股份有限公司珠海分行支付律师费损失20000元；三、赵琼对朱伟文上述第一、二判项债务向中信银行股份有限公司珠海分行承担连带责任；四、确认中信银行股份有限公司珠海分行就上述第一、二判项确定的债权，对处分抵押物即朱伟文、赵琼名下位于珠海市香××区××房的房产所得价款享有优先受偿权。 上述民事判决发生法律效力后，经中信银行股份有限公司珠海分行申请，执行法院于2019年10月9日立案执行，案号为（2019）粤0402执8497号。 在执行过程中，执行法院于2019年10月30日作出（2019）粤0402执8497号执行裁定，裁定拍卖被执行人朱伟文名下位于珠海市香××区××房（房产权证号：01××13）之房产。同日，执行法院发出《搬迁公告》，责令朱伟文以及居住在上述房屋内的其他人员自行迁出。 另查明，林坛辉提供一份其与朱伟文、居间方珠海三佳商务服务有限公司签订的《租房合同》，该合同签订日期为2016年12月1日。该合同约定，朱伟文将珠海市香××区××房出租给林坛辉使用，租赁期限自2016年12月1日起至2026年12月31日止；租金每五年一付，每月租金人民币7000元，一次性支付5年的租金人民币42万元，另支付押金3万元。林坛辉提供的二份收据载明朱伟文收到异议人支付的租金42万元和押金3万元。听证时，林坛辉与朱伟文均确认下列事实：2016年12月3日，朱伟文向林坛辉借款45万元用作建设工程用途，上述二份朱伟文出具的收据所收取的租金和押金即是该45万元的借款，在借款未清偿的情形下，林坛辉与朱伟文签订《租房合同》以案涉房屋的租金收益抵偿上述借款。 珠海市香××区××房登记在朱伟文名下，该房产于2012年12月11日办理了抵押登记，抵押权人为中信银行股份有限公司珠海分行，抵押人为朱伟文。 执行法院认为，林坛辉主张其不应迁出案涉房屋并提出带租约拍卖等请求，对该执行异议，执行法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。 林坛辉的请求不能成立，理由如下：首先，我国《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此，在房屋租赁合同中，承租人缔约目的是取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，林坛辉为了使自己的债权得到清偿，同意朱伟文以涉案房屋使用权抵顶借款。可见，《租房合同》是债务人朱伟文以其房屋使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，对林坛辉与朱伟文之间签订的《租房合同》性质应认定为债权债务关系而非房屋租赁合同关系，对该租赁合同的真实性不予认可。因此，涉案《租房合同》不具备房屋租赁合同效力，不适用“买卖不破租赁”原则。林坛辉对涉案房产主张承租权并要求带租拍卖等异议请求，缺乏事实与法律依据。 其次，即使林坛辉与朱伟文之间的房屋租赁合同成立并有效，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，案涉房产设定抵押在先，租赁关系成立在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 综上，林坛辉的异议请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，执行法院裁定驳回林坛辉的异议请求。 复议申请人林坛辉称：其与朱伟文、居间方珠海三佳商务服务有限公司共同签订的《租房合同》，真实有效，是双方的真实意思表示，符合租赁合同的要件内容，应当予以认可。即使朱伟文在执行法院听证过程中称曾向林坛辉提供用于建设工程的借款，但也不能以此否认双方之间存在房屋租赁合同关系。综上，复议申请人林坛辉请求：一、撤销（2020）粤0402执异28号执行裁定；二、撤销并中止执行要求林坛辉自行迁出涉案房产，并对涉案房产进行换锁、腾退的通知，直至2026年12月31日止；三、在处置涉案房产时披露租赁关系，并保障林坛辉的知情权、优先购买权。 申请执行人中信银行股份有限公司珠海分行没有提交答辩意见。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中,林坛辉主张其与朱伟文之间的租赁关系发生在中信银行股份有限公司珠海分行和朱伟文就涉案房产设定抵押权之后,执行法院对涉案房产的处置系为实现抵押权人的权利，因此林坛辉主张执行法院在处置涉案房产时，要求继续履行租赁合同没有法律依据。同时，从本案事实来看，林坛辉系以对朱伟文的债权来抵偿租金，若继续履行林坛辉与朱伟文之间签订的租赁合同，将导致林坛辉的普通债权优先于抵押权实现，明显不符合公平原则。综上，复议申请人林坛辉的复议请求，理据不足，本院不予支持；执行法院所作异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人林坛辉的复议请求，维持珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402执异28号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇二〇年六月九日 书记员  孔祥凤