河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫10民终159号上诉人（一审原告）：宋海豹，男，汉族，1963年1月9日出生，住河南省临颍县。委托诉讼代理人：胡宏远，建安区法信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李森田，河南天苑律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王国彬，男，汉族，1961年10月24日出生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：杜培丽，河南天时达律师事务所律师。上诉人宋海豹因与被上诉人王国彬房屋租赁合同纠纷一案，不服许昌市建安区人民法院（2019）豫1003民初5296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋海豹及其委托诉讼代理人李森田、胡宏远，被上诉人王国彬及其委托诉讼代理人杜培丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋海豹上诉请求：一、撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决对本案的部分事实认定错误。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的租赁合同，于2018年10月15日被上诉人将通知送达上诉人时已解除没有事实根据和法律依据，且与该案的其他书证相矛盾，是完全错误的。事实是，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同至今也没有解除，首先是被上诉人于2018年10月15日给上诉人发的书面通知中没有解除合同的意思表示，也根本不显示要解除租赁合同的内容。其次，一审判决以及事实上，上诉人于2018年9月、10月还向被上诉人交纳房租各5000元，2019年9月9日被上诉人还在收取上诉人5000房租。从上述证据我们可以看到，直到2019年9月、10月份，被上诉人还在收上诉人的房租。再次，在2019年9月24日被上诉人起诉上诉人的另外一个案件诉讼中，第一项诉讼请求就是要求解除两人的租赁合同。如果双方的租赁合同在2018年10月15日已经解除，那么被上诉人为什么还在2019年9月24日的诉讼中要求解除二人的租赁合同呢？这说明双方的租赁合同根本没有解除。一审法院怎么会认定双方的租赁合同已解除呢？所以说，一审法院认定双方的租赁合同于2018年10月15日已解除是明显认定事实错误。2、一审法院认定被上诉人收取上诉人转让费6万元系合法行为是完全错误的。纵观，上诉人委托陈水见租被上诉人房子的过程，我们可以看到，被上诉人是在采取欺诈或者不当得利的方式，重复收取上诉人定金6万元，转让费6万元，上述事实一审也予以认定。被上诉人收取上述6万元转让费没有任何事实根据和法律依据。一审法院应当认定转让费6万元可冲抵房租，定金6万元因被上诉人违约应双培返还，但一审法院却判决认定收取6万元的行为合法是完全错误的，一审法院不判决被上诉人双倍返还定金，也是错误的。请二审法院予以纠正。3、截止上诉人上诉之日，被上诉人还在采取非法行为用汽车或其它物品堵在上诉人合法租赁合法经营的上述房屋门前，该事实在2019年9月24日和11月8日的庭审中被上诉人及代理人予以承认。从2019年6月6日到2019年11月8日，被上诉人堵门5个月零2天。上诉人租赁被上诉人房屋的租赁每月是5000元，被上诉人违法堵门5个多月，一审判决却判决被上诉人酌定赔偿上诉人损失5000元，这明显显失公平。上诉人经济损失和自身误工费用一审法院根本没有理会，上诉人认为，一审判决对上诉人损失的认定，是完全错误的。最后，一审判决始终没有认定被上诉人的行为违约、违法，这也是完全错误的。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。王国彬辩称，一、一审判决认定王国彬将解除合同的通知送达宋海豹时双方的租赁合同解除，认定事实正确。根据一审查明事实，宋海豹与王国彬之间的租赁合同于2018年8月31日到期，之后双方未续签租赁合同，双方之间已转为不定期租赁合同。一审庭审中双方一致确认宋海豹另缴纳2018年9月、2018年10月的房租各5000元，此后宋海豹未再缴纳房租。2018年10月15日，王国彬向宋海豹发出通知，要求被告限期搬离，该通知明确包含有解除双方之间的不定期租赁合同的意思表示，且通知已送达宋海豹。依据《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故一审认定据此在王国彬将通知送达宋海豹时，双方的租赁合同解除，认定事实正确。二、王国彬收取6万元转让费系依据租赁合同约定而收取，不存在欺诈之说。1、2016年8月31日，王丹丹（系王国彬女儿）与陈水见所签的租赁合同第三条中明确约定转让费为6万元，之后宋海豹从陈水见处受让该租赁合同的相关权利义务，宋海豹自然应当按照合同约定支付6万元转让费，并且王国彬出租给宋海豹的房屋中含有装修等添附，合同中约定转让费也符合交易习惯，同时王国彬在从其上一手处承租涉案房屋时也向上一手支付的有转让费，故不存在王国彬欺诈宋海豹收取转让费之说。2、关于上诉人所称王国彬重复收取6万元转让费及定金6万元的问题。本案中6万元定金收款收据系王丹丹向陈水见出具，而并非向宋海豹出具，出具时间为2016年8月27日，是陈水见与王丹丹协商租房时陈水见向王丹丹预交的租房定金。2016年3月31日陈水见与王丹丹签订正式的租房合同，合同约定有6万元转让费，但陈水见并未另向王丹丹缴纳6万元转让费，而是将该6万元定金直接转为了转让费。之后陈水见将其与王丹丹签订租赁合同的相关权利义务转让给宋海豹，宋海豹受让租房合同的权利义务后，宋海豹将6万元直接支付给陈水见、陈水见将租赁合同及6万元定金收据一并交给宋海豹。当时，王国彬因出于对陈水见、宋海豹的信任，并未将女儿王丹丹向陈水见出具的6万元定金收据收回，而直接另向宋海豹出具的了4万元房租和6万元转让费的收条，这也是为何宋海豹手中有两份收据的真正原因，但宋海豹并未实际向王国彬支付6万元的定金。在一审庭审时，王国彬曾向宋海豹发问关于其支付6万元定金及6万元转让费的细节，宋海豹的回答明显前后矛盾，漏洞百出。因此，本案事实上不存在宋海豹所称的向王国彬重复支付6万元转让费和6万元定金的事实。虽然一审判决认定宋海豹向王国彬支付了6万元转让费和6万元定金，王国彬对该事实不认可，但因一审法院最终驳回宋海豹的全部诉讼请求，故王国彬未提起上诉，仅就该事实向二审法院阐明。即便如此，因双方租赁合同已实际履行，也不存在宋海豹主张的返还定金一说。王国彬在2019年9月24日及本案庭审中从未对被上诉人方重复收取6万元转让费和租金的事实认可。三、宋海豹关于要求王国彬赔偿经营损失及误工费用的主张没有事实和法律依据，依法不应得到支持。关于上诉人称在其上诉之日被上诉人方仍采取堵门的违法行为，该陈述不属实。本案中，双方的租赁合同于2018年8月31日到期后，因双方未再续签合同，故双方之间已转为不定期租赁合同，王国彬有权利随时提出解除合同，王国彬于2018年10月15日已向宋海豹发出解除通知，此后宋海豹拒不搬出，也没有向王国彬支付房租，宋海豹继续占有使用租赁房屋已侵害王国彬的相关权益，给王国彬造成了损失。但是宋海豹反而起诉要求王国彬赔偿其经营损失，无任何事实及法律依据，其在一审中提交的证据不仅不能证明其损失情况，反而证明其正常经营，未遭受任何损失。综上，上诉人宋海豹在合同到期后拒不返还租赁房屋、继续违法占有使用租赁房屋的行为才是导致本案发生的真正原因。其各项上诉理由均没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。宋海豹向原审法院起诉请求：依法判决解除原、被告双方房屋租赁合同；扣除被告堵门侵权的房租17000.34元（2019年6月6日-2019年9月15日102天），从2019年9月16日起，每过一天扣除166.67元；判令被告赔偿原告（堵门）损失137394元（2019年6月6日-2019年9月15日），从2019年9月16日起，每过一天加损失1347元；依法判令被告双倍返还定金12万元，“转让费”6万元，从上述款项中抵交36167.39元房租（2018年11月1日-2019年6月5日217天）；同时本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明：2016年8月27日，经案外人陈水见与被告王国彬协商一致，被告王国彬同意将位于许昌市兴昌路南段公路局家属院楼下南起4间门面房出租给陈水见，同日陈水见向被告王国彬女儿王丹丹缴纳6万元定金，王丹丹向陈水见出具收款收据一份。2016年8月31日，陈水见与王丹丹签订《房屋租赁合同》一份，约定将上述房屋出租给陈水见，用途为合法经商，租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日，租金为每年4万元，并约定合同签字时被告王国彬收取陈水见转让费为6万元，合同另约定其他事项。2016年8月31日，陈水见与原告宋海豹签订《租房合同转让协议》一份，约定陈水见将其与王丹丹签订《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告宋海豹。同日，被告王国彬向宋海豹出具收条一份，内容为“今收到宋海豹房租金肆万元（40000元），转让费60000元。收款人：王国斌2016年8月31号”。2016年11月26日，陈水见向原告宋海豹出具收条一份，内容为“今收到宋海豹交来我租（王国斌）房租定金（现金）陆万元整。（已将王丹丹的《收款收据》转给宋海豹）。收款人：陈水见2016年11月26日”。2017年8月31日，原告宋海豹与被告王国彬签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告王国彬将涉案房屋出租给原告宋海豹，用途为合法经商，租赁期限自2017年9月1日至2018年8月31日，租金每年4.8万元，合同另约定其他事项。租赁期限届满后，双方并未再签订书面的租赁合同，原告宋海豹向被告缴纳2018年9月、10月的房租各5000元，此后原告未再向被告缴纳房租。2018年10月，被告王国彬向原告宋海豹发出通知，告知原告因房租到期，双方不再续签合同，限原告于2018年10月31日前搬离，但原告至今仍占有使用该租赁房屋，且并未再向被告缴纳房租。另查明，因原告收到被告发出的通知后拒不搬离出租房屋，被告于2019年7月份用车辆等工具堵住出租房屋的房门。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同已经全部履行完毕，租赁期限届满后，双方并未签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，双方之间的租赁合同转变为不定期租赁合同，被告王国彬有权随时通知原告解除合同，故双方之间的租赁合同于2018年10月15日被告将通知送达原告时解除，故对于原告要求解除双方之间租赁合同的请求，法院不予支持。双方之间的租赁合同解除后，原告应在合理的时间搬离租赁房屋而未搬离，且占用租赁房屋至今（自2018年11月1日至本判决作出之日共计13个月），结合合同期满后原告又向被告缴纳的两次房租可以看出，双方将房屋租金变更为每月5000元，因此，原告占用租赁房屋期间应向被告支付的租金为65000元。根据原告提交的证据可以看出，原告曾向被告支付过定金6万元，转让费6万元，在原告拒不搬离出租房屋后被告也确曾堵门影响原告经营，该院认为，6万元转让费的约定系双方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的禁止性规定，且已实际履行，故对于原告要求被告返还6万元转让费不予支持；对于定金6万元，该院认为，被告确实采取过不当手段影响原告经营，但原告拒不搬离租赁房屋也存在过错，考虑原、被告双方的损失情况及双方过错程度，以定金6万元冲抵原告占用被告房屋期间的租赁费6万元，下余租赁费5000元以被告补偿因堵门给原告造成的损失为宜，故对于原告主张的其他损失及双倍返还定金的请求，因证据不足、定金已冲抵房租及原告本身亦存在过错，故法院也不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告宋海豹的诉讼请求。案件受理费6256元，减半收取3128元，由原告宋海豹承担。二审中当事人均未提交新证据。二审庭审后，经向双方当事人询问、了解，截止2020年6月6日上诉人尚未将租赁房屋向被上诉人交付。其他事实与一审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否适当。关于上诉人要求解除房屋租赁合同的问题。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同租赁期限已于2018年8月31日到期，且已经全部履行完毕，此后双方并未签订书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，双方之间的租赁合同转变为不定期租赁合同，因此，被上诉人王国彬有权随时通知上诉人解除合同。根据被上诉人提供的证据，可以证明双方之间的租赁合同已于2018年10月15日被上诉人将通知送达上诉人时解除，故一审判决对上诉人要求解除双方之间租赁合同的请求不予支持，并无不当。关于上诉人要求返还转让费和双倍返还定金的问题。双方之间的租赁合同解除后，上诉人应在合理的时间内搬离租赁房屋而未搬离，且继续占用租赁房屋至今（自2018年11月1日至2019年6月1日，共计19个月），但根据国家相关通知和规定，疫情期间所产生的租金应当免收3个月。结合合同期满后上诉人又向被上诉人缴纳的两次房租的情况，双方将房屋租金变更为每月5000元。因此，上诉人占用租赁房屋期间应向被上诉人支付的租金为80000元[（19个月-3个月）×5000元]。根据查明的案件事实，上诉人曾向被上诉人支付定金6万元，转让费6万元。在上诉人拒不搬离出租房屋后，被上诉人也的确曾堵门影响上诉人的经营。对于定金6万元的问题，一审认为以定金6万元冲抵上诉人占用被上诉人房屋期间的租赁费6万元，较为妥当，本院予以肯定。关于下余租赁费的问题，一审认为以被上诉人补偿因堵门给上诉人造成的损失为宜，也并无不妥之处，本院予以支持。但本审认为，一审酌定损失5000元明显过低，二审酌情损失为20000元，与下余上诉人应付租赁费20000元冲抵，双方互不负债务。对转让费6万元的问题，一审认为转让费的约定系双方真实意思表示，并不违反相关法律、法规的禁止性规定，且已实际履行。本院认为，被上诉人收取上诉人转让费6万元，符合房屋租赁行业的交易习惯，是双方当事人的合意，故一审对上诉人要求被上诉人返还6万元转让费不予支持，于情有理，于法有据，本院予以支持。关于上诉人认为被上诉人是在采取欺诈或者不当得利的方式，重复收取上诉人定金6万元，转让费6万元的上诉主张，因缺乏证据支持且与事实不符，本院予以采信。对于上诉人主张的其他损失及双倍返还定金的请求，一审以证据不足，且定金已冲抵房租及上诉人本身亦存在过错为由，未予支持，并无不当，本院予以维持。综上，宋海豹的上诉理由，虽然部分成立，但本案一审的裁判结果正确,应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6256元，由上诉人宋海豹负担。本判决为终审判决。审判长 李 杰审判员 李延波审判员 张 靖二〇二〇年六月八日书记员 杨甜甜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口