福建省南平市中级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020闽07民申18号 再审申请人（原审原告）刘孙林，男，1990年3月2日出生，汉族，住福建省古田县凤都镇凤都村凤山路7号，现住福建省延平区。 被申请人（原审被告）：福建永森房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区朱熹路58号湖岸观邸1号楼四层。 法定代表人：黎允仪，董事长。 委托诉讼代理人：朱金凤，南平市延平区中伦法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：冯积仁，南平市延平区中伦法律服务所法律工作者。 原审第三人：兴业银行股份有限公司南平分行，住所地福建省南平市滨江中路399号。 负责人：李柏涛，行长。 委托诉讼代理人：温振文，兴业银行股份有限公司南平分行员工。 委托诉讼代理人：陈燕，兴业银行股份有限公司南平分行员工。 再审申请人刘孙林因与被申请人福建永森房地产开发有限公司及原审第三人兴业银行股份有限公司南平分行房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初2324号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘孙林申请再审称：再审符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。事实与理由：1.被申请人福建永森房地产开发有限公司逾期交付商品房，构成违约。2.被申请人福建永森房地产开发有限公司通过媒体宣传永林地产还将在社区内设置配有贵族幼儿园及赠送面积等虚假宣传，欺诈消费者。3.被申请人福建永森房地产开发有限公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实及隐瞒所售商品房未取得商品房预售许可证的事实。4.被申请人福建永森房地产开发有限公司多次变更规划，未通知该小区业主，程序违法。5.原审审理该案适用简易程序审理，审理期限为三个月，而原审法院却用了十个多月审结，该案超过审理期限及原审审理该案时，剥夺了再审申请人的辩论权。请求：撤销原审判决；改判解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，解除讼争的商品房买卖合同备案手续、商品房预告登记手续、商品房抵押权预告登记手续，要求被申请人福建永森房地产开发有限公司退还购房款，赔偿购房款利息损失、房屋增值损失。 福建永森房地产开发有限公司提交意见称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。 兴业银行股份有限公司南平分行提交意见称：1.涉案房屋是否需要解除，是否符合解除条件以及如解除后的财产如何返还由人民法院根据本案证据与事实及法律规定进行判决。2.原审第三人与借款人刘孙林之间的借款合同是否需要解除，待人民法院判决生效后再行决定是否另行提起诉讼解决。 本院经审查认为，关于再审申请人刘孙林提出被申请人福建永森房地产开发有限公司逾期交付商品房，请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。经查，2015年3月17日，福建永森房地产开发有限公司与刘孙林签订一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》，刘孙林认购福建永森房地产开发有限公司开发的《永森·湖岸观邸》6栋604室房屋。同日，刘孙林向福建永森房地产开发有限公司支付了购房定金30000元。2015年8月12日，福建永森房地产开发有限公司与刘孙林签订一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：刘孙林向福建永森房地产开发有限公司购买位于南平市延平区延湖湾《永森·湖岸观邸》6幢604室的商品房，建筑面积为101.51平方米，单价为每平方米3292.20元，房屋总价款为334191元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定了出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：“逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：即1.……2.买受人同意不解除合同，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。另查明，2019年2月10日，福建永森房地产开发有限公司向刘孙林发出一份《“延湖湾”小区一期（湖岸观邸）交房通知书》，告知：福建永森房地产开发有限公司将在2019年2月28日开始办理延湖湾小区一期（湖岸观邸）房屋交付手续，建议刘孙林于2019年3月2日到延湖湾一期项目（永森·湖岸观邸）接待中心办理交付前相关手续。本院认为，福建永森房地产开发有限公司与刘孙林签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定，《商品房买卖合同（预售）》合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自已的义务。福建永森房地产开发有限公司未按合同约定的2017年3月31日前将商品房交付给刘孙林使用，已构成违约，应当承担违约责任。并且双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了违约责任承担方式。即出卖人逾期交房时，买受人同意不解除合同，出卖人向买受人承担逾期交房违约金。原审判决不解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并无不当。再审申请人的该项再审理由，不能成立，本院不予支持。 再审申请人提出被申请人通过媒体宣传永林地产还将在社区内设置配有贵族幼儿园及赠送面积等虚假宣传，欺诈消费者，要求解除合同的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据该司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体、确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，根据《国有建设用地使用权出让合同》及南平市城乡规划局《关于建设工程竣工规划条件核实意见书》等证据，可以证实建设贵族幼儿园不在整宗出让地块的规划红线范围内，而讼争房产的小区亦未规划建设贵族幼儿园。其次，出卖方福建永森房地产开发有限公司已明确相关资料仅供参考等提示信息，买卖双方的权利义务仅以购房合同及本协议约定为准。即《商品房买卖合同（预售）》中约定：“买卖双方的权利义务仅以购房合同及本协议约定为准。出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘内容，均不作为双方确定权利义务的依据。”综上所述，福建永森房地产开发有限公司宣称将在社区内设置配有贵族幼儿园的说明和允诺，但该说明和允诺不在其商品房开发规划范围内。福建永森房地产开发有限公司对社区内设置配有贵族幼儿园及赠送面积所作的说明和允诺并非具体、明确。故福建永森房地产开发有限公司相关的宣传尚未构成要约，其对双方当事人均无约束力。再审申请人的该项再审理由，缺乏实事依据和法律依据，本院不予支持。 再审申请人提出被申请人隐瞒所售房屋已经抵押的事实及隐瞒所售商品房未取得商品房预售许可证的事实，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的问题。经查，2015年3月17日，福建永森房地产开发有限公司与刘孙林签订一份《“永森·湖岸观邸”认购协议书》，刘孙林认购福建永森房地产开发有限公司开发的永森·湖岸观邸6栋604室房屋。同日，刘孙林向福建永森房地产开发有限公司支付了购房定金30000元。2015年8月12日，福建永森房地产开发有限公司与刘孙林签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：刘孙林向福建永森房地产开发有限公司购买位于南平市延平区延湖湾（湖岸观邸）6幢604室的商品房。该房屋建筑面积为101.51平方米，单价为每平方米3292.20元，房屋总价款为334191元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应于2015年8月12日前支付首期购房款154192元，其余18万元向买受人选定的银行或其他金融机构（贷款机构）申请贷款支付。《商品房买卖合同（预售）》签订后，刘孙林向福建永森房地产开发有限公司支付了购房首付款154192元（含定金30000元）。2015年8月21日，双方为《商品房买卖合同（预售）》办理了合同备案登记。2015年8月24日，双方为涉案商品房办理了预购商品房预告登记。2015年9月11日，刘孙林、福建永森房地产开发有限公司与兴业银行南平分行签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》。2015年9月28日，兴业银行南平分行、刘孙林办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2015年9月30日，兴业银行南平分行向刘孙林指定的福建永森房地产开发有限公司账户发放了借款18万元。贷款发放后，刘孙林依约向兴业银行南平分行支付每月的借款本息。另查明，福建永森房地产开发有限公司以出让方式取得位于南平市江南新区树坑地段地块的土地使用权。经批准，福建永森房地产开发有限公司在上述地块建设商品房，商品房项目核准名称为延湖湾（湖岸观邸）。2015年1月23日，福建永森房地产开发有限公司经南平市住房和城乡建设局批准，取得了延湖湾项目一期6#楼的《商品房预售许可证》，许可证号为南房预售证第2015004号。根据上述查明的事实，可以证实出卖人与买受人订立《商品房买卖合同（预售）》时，出卖人已取得《商品房预售许可证》。亦证实出卖人与买受人订立《商品房买卖合同（预售）》时，出卖人未将讼争的商品房抵押给第三人的情形。再审申请人的该项再审理由与事实不符，再审申请人的该项再审理由，不能成立，本院不予支持。 再审申请人提出被申请人多次变更规划，未通知该小区业主，程序违法，要求解除合同的问题。经查，根据南平市城乡规划局发布的《南平市城乡规划局关于延湖湾住宅小区项目总平面图调整方案的公示》记载，该楼盘总面积方案调整中涉及的一层层高、公厕位置、配电房位置的调整，已对外公示，且调整未影响商品房的质量和使用功能。本院认为，变更规划经主管部门批准，并经公示，程序符合法律规定。再审申请人的该项再审理由不能成立，本院不予支持。 再审申请人提出该案适用简易程序审理，审理期限为3个月，而原审法院却用了十个多月审结，该案超过审限的问题。经查，原审法院审理本案时，当事人向原审法院提出申请庭外和解、申请对讼争房产进行评估时间共计七个多月。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，双方当事人申请庭外和解期间、鉴定期间不应计算在审理期限内。故原审审理本案的期限符合法律规定。再审申请人的该项再审理由，不能成立，本院不予支持。关于再审申请人提出原审法院审理本案时，剥夺了再审申请人的辩论权的问题。经查，从原审庭审的全程录音录像视频及庭审笔录材料看，未发现不允许再审申请人发表辩论意见的情形。而原审的第一至第三次庭审笔录，均经再审申请人阅读后签名。本院认为，原审庭审笔录经再审申请人阅读后，认为庭审笔录记录的内容与再审申请人陈述的内容不一致，有权要求对庭审笔录内容进行修改或者增减。故再审申请人的该项再审理由与事实不符，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回刘孙林的再审申请。 审判长  郑延平 审判员  黄天智 审判员  郑宗岳 二〇二〇年六月二日 书记员  陆媛媛 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。