江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0831民初2662号原告：金湖县动物疫病预防控制中心，住所地金湖县。法定代表人：郭永军，该中心主任。委托诉讼代理人：张桂琴，江苏法嘉德律师事务所律师。被告：朱福新，男，汉族，成年，住金湖县（红豆内衣门店），户籍地盐城市建湖县。法定代理人：徐某（系其配偶），女，1960年4月25日出生，汉族，住金湖县（红豆内衣门店），户籍地盐城市建湖县。原告金湖县动物疫病预防控制中心诉被告朱福新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后公开开庭进行了审理。原告金湖县动物疫病预防控制中心的委托诉讼代理人张桂琴、被告朱福新及其法定代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金湖县动物疫病预防控制中心向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告房屋租赁协议的履行，被告立即将位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房腾空后返还原告；2.被告从2019年7月1日起至实际返还租赁房屋之日止按原房屋租赁协议约定的年租金（84000元）的1.5倍给付房屋占用费并付清水电费用；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告将位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给被告使用，租期三年，从2016年1月1日至2018年12月30日止，同时该合同对承租人的权利义务、协议解除及终止等事项作了明确约定。涉案租赁合同期满后被告仍继续使用涉案租赁房屋，2019年5月26日原告向被告发出公有房屋停租告知书，要求被告于2019年6月30日前搬离租赁场所并返还租赁物。2019年7月份原告再次向被告发出催告函，但至目前被告仍正常经营，并未返还租赁房屋。原告故特具诉状，请求依法判决如诉。朱福新辩称，合同约定的租赁期限是三年，而我实际只使用了一年半，还有一年半是案外人高淮清、郑先来使用的；合同虽然已经到期了，但是合同最后一条明确注明我方可以续租三年，原告方要想让我搬离，必须要把签合同之前的九个月的租金退给我；我方租金已经付至2019年12月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2016年9月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告将位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给被告使用，租期三年，从2016年1月1日至2018年12月30日止；2.2019年5月26日原告向被告发出公有房屋停租告知书，要求被告于2019年6月30日前搬离租赁场所并返还租赁物；2019年7月4日原告再次向被告发出催告函，要求其在2019年7月7日前交还租赁房屋并缴清各项费用；3.案外人郑先来与原告金湖县动物疫病预防控制中心签订《房屋租赁协议》一份，原告将金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给郑先来使用，租期三年，从2014年7月1日至2017年6月30日止；2014年8月8日，案外人高淮清（郑先来配偶）与被告朱福新签订《合作协议》一份，约定将金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房租赁给被告朱福新使用，租期从2014年8月15日至2017年6月31日，总租金为402500元，被告朱福新已将上述租金全额给付（合作协议反面附高淮清收条一份）；4.（2019）苏0831民特205号民事判决书确定朱福新为限制民事行为能力人，指定其配偶徐某为其法定监护人。本案争议焦点如下：一、原告金湖县动物疫病预防控制中心与被告朱福新签订的案涉房屋租赁合同是否有效；二、2018年12月31日原、被告双方签订的房屋租金协议期限届满后，在原、被告之间是否形成不定期租赁合同，原告是否有权要求被告搬离；三、2016年9月28日原、被告签订《房屋租赁协议》中第八条“本合同期满后，在何10-11#两边门面房租赁同等条件下，乙方可以优先享有租赁权，可以续签三年合同”的相关约定在原告不再对外出租案涉租赁房屋的情形下，原告是否构成违约，其应当承担何种违约责任；四、被告朱福新应当给付原告房屋占用费的标准如何确定。本院认为，关于第一个争议焦点，被告朱福新虽未限制民事行为能力人，但在庭审过程中其法定监护人徐某已对2016年9月28日原、被告签订的《房屋租赁协议》效力予以追认，故上述房屋租赁协议为有效合同，原、被告双方均应根据合同条款之约定享有己方权利履行己方义务。关于第二个争议焦点，2018年12月31日之后，原、被告双方签订的房屋租赁协议期限届满，被告继续使用租赁房屋，原告并未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。不定期租赁合同的出租人在给予承租人合理期限后可以随时解除合同，被告于2019年5月26日发出《公有房屋停租告知书》，明确告知租赁合同于2019年6月30日到期，到期自然终止，该份告知书视为原告要求被告于2019年6月30日后停止使用租赁房屋，且2019年7月4日又向被告发出催告函，在给予被告数天的合理期限后要求被告于2019年7月7日搬离。故自2019年7月1日起，原被告之间租赁合同解除，被告无权再使用案涉租赁房屋，应当及时腾空房屋交还出租人即原告。鉴于被告朱福新占用案涉房屋系开具的临街商铺，应给与一定的合理期限，本院酌定该合理期限为十五日。关于第三个争议焦点，被告朱福新之所以在租期利益受损的情况下于2016年9月28日签订租期为2016年1月1日至2018年12月31日的案涉租赁合同，并按三年租期全额缴纳了租赁费用，其根本原因在于原、被告签订《房屋租赁协议》中第八条约定“本合同期满后，在何10-11#两边门面房租赁同等条件下，乙方可以优先享有租赁权，可以续签三年合同”，基于同等条件下的优先承租权的约定，被告朱福新签订租期利益受损的上述合同。现原告方如不再对外出租案涉房屋，则合同第八条约定势必落空，原告方构成履行合同违约，应承担相应的民事法律责任，但合同中并未约定出租人违约应承担何种违约责任。鉴于被告方在租期利益严重受损的情况下签订上述合同的重要原因在于对同等条件下的优先承租权的期待，而若原告违约不再对外出租案涉房屋，则被告优先承租权的期待落空，被告已当庭表示只需原告退还其多缴纳的2016年1月1日至2016年9月28日期间的租金即可，本院认为在查明被告方从案外人郑先来及高怀清处转租案涉房屋时有无过错后，其按照过错程度承担己方应承担的责任后，下余部分要求原告退还于法有据，于情合理。被告方并未当庭要求债务抵消也未提起反诉，被告可另案主张上述租金的退还事宜。原告方抗辩称依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，被告主张退还租金应向案外人高淮清及郑先来主张，本院认为上述第十七条规定的情形是出租人要求解除与承租人（本案中为案外人高淮清及郑先来）租赁合同的情形下，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人的合同解除权，本案情节并不符合上述第十七条规定的情形，本案是出租人即原告直接与次承租人即被告朱福新重新签订了租赁合同，故上述第十七条不应适用。关于第四个争议焦点，被告朱福新在2019年7月1日起无权再占有使用案涉租赁房屋，自2019年7月1日起至实际交付案涉租赁房屋之日止，应承担相应的房屋占用费用。庭审已查明2019年7月1日之后被告已缴纳42000元给原告，原告抗辩称房屋占用费应按原租赁合同约定的年租金84000元的1.5倍计算，且当庭提供了数份同一地段房屋的数份民事调解书用以佐证其他租户均是按照原租赁合同约定的租金的1.5倍计算房屋占用费。本院认为，民事调解书是当事人就双方纠纷协商一致后由人民法院依法确认所形成，上述民事调解书中的双方当事人协商一致将房屋占用费约定为原租金的1.5倍并不能约束本案被告，也不能证明案涉租赁房屋的市场租金已上浮至原租金的1.5倍。案涉租赁合同第五条约定的是租赁期间双方协商一致变更或解除合同的情形下，承租方继续占用房屋期间所应承担的房屋占用费等违约责任，故上述第五条不能适用于本案情形。被告朱福新占用案涉租赁房屋期间应给付的房屋占用费按原租赁合同约定的84000元/年计算，被告已给付的42000元可以予以冲抵部分占用费。新型冠状病毒疫情期间，承租户可以援引不可抗力等法律规定要求出租人酌情减少房屋租金，但被告朱福新系在无合同约定无法律规定之情形下占用案涉租赁房屋，其自身占用行为导致自身占用费损失，本院认为其应当自担损失。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱福新于本判决生效后十五日内腾空租赁的位于金湖县健康路32号办公楼（自东向西）10-11号门面房并交还给原告金湖县动物疫病预防控制中心；二、被告朱福新自2019年7月1日起至实际交还案涉租赁房屋之日止，按84000/年之标准给付原告金湖县动物疫病预防控制中心房屋占用费并缴清相应水电费用（被告已缴纳的42000元在本项应付占用费中可予以冲抵）；三、驳回原告金湖县动物疫病预防控制中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告朱福新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××83）预交上诉案件受理费。审判员  张艳勇二〇二〇年六月五日书记员  李晓曼附：相关法律条文和司法解释《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。