吉林省辽源市龙山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）吉0402执异29号异议人（利害关系人）：吉林省信用融资担保投资集团有限公司。法定代表人：刘波职务：董事长。申请执行人：辽源鑫盛典当有限公司。法定代表人：王秀芬职务：经理。被执行人：辽源市福星防盗门有限公司。法定代表人：斑跃坤职务：总经理。被执行人：王翠霞，女，汉族，1970年11月23日生，住辽源市龙山区。申请执行人辽源鑫盛典当有限公司与被执行人辽源市福星防盗门有限公司借款合同纠纷一案，经原告申请执行，本案进入执行阶段。在执行阶段，异议人（利害关系人）吉林省信用融资担保投资集团有限公司向本院提出书面异议。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。异议人（利害关系人）吉林省信用融资担保投资集团有限公司向本院提出异议请求:立即裁定中止对被申请人辽源市福星防盗门有限公司所有的、位于辽源市开发区友谊工业园区的、产权证号为2XXXX号、2XXXX号房产的执行。事实与理由:我公司是吉林省财政厅直属的国有企业。2009年,为被申请人辽源市福星防盗门有限公司向国家开发银行贷款2000万元提供担保。在被申请人不能还款的情况下,为被申请人还款1500万元。在被申请人未向我公司还付全部款项情况下,我公司依据具有强制执行效力的公证文书向辽源市中级人民法院申请强制执行。2014年1月9日,辽源中院作出(2013)辽执字第56号《执行裁定书》,2016年1月7日、2018年12月29日作出续查封裁定书。2019年1月6日,辽源中院对被申请人己被查封的的房屋、土地使用权、大门、围墙及绿化树木若干进行公开拍卖,结果流拍。依据法律规定,我公司同意接收流拍的房屋及土地使用权抵债。贵院在淘宝阿里拍卖司法网上发布的、进行公开拍卖的、被申请人辽源市福星防盗门有限公司所有的、位于辽源市开发区友谊工业园区的、“产权证号为2XXXX号”、“产权证号为2XXXX号”的房产,是辽源中院于2020年1月6日拍卖流拍的房产。贵院此次拍卖,属于重复拍卖,严重损害异议申请人的合法权益,故提出异议如下:一、贵院拍卖的房产,辽源市中级人民法院拍卖在先,贵院重复拍卖没有事实依据和法律依据。辽源市中级人民法院对被申请人辽源市福星防盗门有限公司所有的、位于辽源市开发区友谊工业园区的五套房产进行拍卖,起拍价为18,056,751.32元。其中,产权证号为016025-0081的房屋面积2668.76平方米,评估价为3548255.81元(即贵院所谓的2XXXX号》;产权证号为016025-00810的房屋面积4412.00平方米,评估价为5866275.80元(即贵院所谓的2XXXX号)。从表面上看,这两套房产与贵院拍卖的房产证号不同,但实质上是同一个房产。贵院重复拍卖,违背我国物权法规定的一物一权原则。另外,这两套房产辽源中院组织的评估价格共计9414530元,贵院起拍价格363万元,根据何在？两家法院组织的评估差距何如此大?二、贵院拍卖的房产,辽源市中级人民法院查封土地使用权在先,当然应当由辽源中院拍卖。贵院作为轮侯查封法院,无权拍卖。辽源市中级人民法院(2013)辽执字第56号《执行裁定书》第二项“依法查封被执行人辽源市福星防盗门有限公司使用的、位于辽源经济开发区友谊工业园区的、土地使用证号和面积分别为:辽国用(2007)第040200020号、12104.16平方米;辽国用（2007）第040200021号、17210.56平方米的土地使用权两宗”,查封时间为2014年1月9日,查封时,该土地上并未有任何法院查封的房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条一款规定,“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”本案中,土地使用权及房产均属于被执行人辽源市福星防盗门有限公司,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,辽源中院是首封法院。根据“房地一体”的原则,辽源市中级人民法院查封、拍卖财产在前,贵院作为轮候查封,顺位在辽源中院之后,无权重复拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第91规定,“对参与被执行人财产的具体分配,应当由首先查封、扣押或冻结的法院主持进行”。据此,辽源中院己对被执行人的财产拍卖完毕,如果龙山区法院也要处置被执行人的财产,应当由辽源中院主持,在异议申请人抵债有剩余的情况下分得,方合理合法。三、依法查封土地使用权后,任何人都不得擅自改变土地现状,更不得未经许可在已查封土地上擅自营造建筑物。被执行人擅自加盖建筑物,房屋产权部门擅自办理产权,均是违反法律的行为,不应当得到法律的保护和支持。外地法院有相同的案例,对此种违法行为不予支持,且进行了制裁。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神,要树立同案同判思维,通过检索类案、参考指导案例等方式统一裁判尺度,有效防止滥用自由裁量权。被执行人违法构筑建筑物、违法办理权属凭证,必须依法作出处理。对此,我公司将对相关责任人的违法行为一追到底。综上,两级法院对同一个当事人的同一份财产进行了两次拍卖,不仅违法,也是天大的笑话。为维护异议申请人的合法权益,特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条二款,向贵院提出异议,恳请贵院依法退出,终结此次拍卖。辽源鑫盛典当有限公司抗辩称：一、事实1、我公司2015年与辽源市福星防盗门公司王翠霞发生民间借贷,因到期后无力偿还借款,于2016年诉至辽源市龙山区法院,并在2016年9月19日对其名下坐落于本市开发区工业园区,产权证号为2XXXX,建筑面积为2668.76平方米和产权证号为2XXXX,建筑面积为4412.22平方米的工业用途的两处房屋进行了查封,并同时查封了其名下的土地,分别为辽国用(2007)第040200020号44766.35平方米、(2007)第040200021号17210.56平方米两处土地使用权进行了三年的查封。(证据附后)经在房产部门查询,在此之前,两栋房产并无抵押和查封,我公司居首封;两宗土地均被抵押,属轮后查封,并都在到期后进行了续封。2、吉林省信用担保公司(即异议申请人)在2014年1月9日、2016年1月7日、2018年12月29日对辽源市福星防盗门公司名下的其它三处房产和两处土地分别多次进行了查封、续封,均不包含我公司查封的两栋房产。并经房产查询在该公司三次查封之前的2009年(证据在异议申请人的卷宗里)已对该土地及土地上的三栋房产均做了抵押登记,从低押到三次查封均未体现该地块我公司查封的两处房产。二、依据以上事实和相关法律规定,我公司要求龙山区法院拍卖确权该房产并无不当,异议人所提异议不能成立。理由如下:1、根据中华人民共和国《物权法》第二百条:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产,该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款抵押权人无权优先受偿。”本公司查找相关法律知识得知,这一特别规定是依照《物权法》第一百八十条和第一百八十二条的规定:“债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上现有的建筑物一并抵押,抵押人仍然有权依法对该土地进行开发建造建筑物。”那么该土地上新增的建筑物是否属于抵押财产?需要拍卖建设用地使用权时,应当如何处理这些新增的建筑物?本条为解决这些问题作出了特别规定。本案中,异议申请人于2009年为辽源市福星防盗门公司向国家开发银行贷款提供担保时,并已经抵押了其它三处房产和两宗土地,而我公司查封的两处房产均在异议申请人实行抵押权后新增建筑物。根据以上《物权法》的相关规定,异议申请人并无优先受偿权,而应该优先受偿给首次查封的我公司。2、本案中,异议申请人抵押我公司查封的两处房产项下的土地在前,依据法律规定,辽源市中级人民法院有权在评估拍卖异议申请人抵押的三处房屋土地时一并处置我公司查封的两栋房产,但优先受偿权应该归属于我公司,而不是异议申请人。3、异议申请人所引用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条款之规定即“房地一体化”原则,指的是房屋和所对应的土地,即一房一地,不能理解为无论债权大小,只要查封了全部土地,土地上边所有的建筑物都归其所有,否则,违反了法律同时规定的“不能超标的查封”的法律条款,也就是国家制定的各个法条在执行过程中不能单独孤立的应用,而是要进行综合兼顾,才不至于在执行过程错误的适用法律,从而出现错误裁定,给当事人造成巨大损失!4、异议申请人称,被执行人擅自加盖建筑物,房屋产权部门擅自办理产权,均是违反法律的行为。国家《物权法》第200条、180条、182条明确规定了“以建设用地使用权进行抵押的,抵押人仍然有权依法对该土地进行开发建设建筑物,并且新增建筑物所得的价款抵押权人无权优先受偿”。因此,无论抵押,还是查封的土地,新增建筑物并不违反法律规定,异议申请人也无权优先受偿。综上:1、异议申请人所申请的理由和事项不能成立,违背法律规定。2、我公司执行请求是:①辽源市中级人民法院如果把该两处房产确权给信用担保公司,即把流拍价款返回给我公司;②如果该公司不同意返还价款,辽源市中院可以把两处房产单独确权我公司;⑧如果辽源市中院对上述请求不予处理,我公司也同意把两处房产由辽源市龙山区人民法院确权给我公司。辽源市福星防盗门有限公司未进行抗辩。经审查查明：本院受理的辽源鑫盛典当有限公司与辽源市福星防盗门有限公司、王翠霞民间借贷纠纷一案中，于2016年9月19日作出（2016）吉0402民初2415-1号民事裁定书，查封辽源市福星防盗门有限公司名下的坐落于本市开发区友谊工业园区丘号016025、幢号0081、房号000、产权证号2XXXX、建筑面积2668.76平方米和丘号016025、幢号0080、房号000、产权证号2XXXX、建筑面积4412.22平方米的工业用途房屋二处，同时又作出（2016）吉0402民初2415-2号民事裁定书，轮候查封（首封法院为辽源市中级人民法院）登记在辽源市福星防盗门有限公司名下的坐落于本市开发区友谊工业园区宗地号220402005001GB00025、土地使用权证号分别为辽国用（2007）第040200020号、面积44766.35平方米和（2007）第040200021号、面积17210.56平方米土地使用权二处。后该案执行过程中，本院对上述二处涉案房屋及土地使用权进行了续查封。2020年1月7日，经过对涉案房屋评估后，本院作出（2020）吉0402执恢14号司法拍卖裁定书，裁定拍卖上述二处涉案房屋。现拍卖正在进行中。另查明，本院执行期间，辽源市中级人民法院在执行吉林省信用担保投资有限公司与辽源市福星防盗门有限公司担保追偿权纠纷一案中，辽源市中级人民法院将本院首次查封的上述二处涉案房屋与该院首次查封的、辽源市福星防盗门有限公司名下的、与本院首次查封的上述二处涉案房屋在同一土地范围内的其他三处房屋及土地使用权一并进行了处理，并先于本院对涉案房屋及土地使用权进行了评估、拍卖，因无人竞买现已流拍。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百七十三条规定：拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物、及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物、及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，本院在拍卖被执行人辽源市福星防盗门有限公司名下二处涉案房屋时，未将房屋占用范围内的建设用地使用权一并拍卖处分，造成房地分离的现状，违反上述法律的强制性规定，且在本院作出拍卖行为之前，辽源市中级人民法院已对包括本院拍卖房屋在内整体资产实施了拍卖行为，故本院拍卖行为无效。异议人吉林省信用担保投资集团有限公司异议请求，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条（五）项、第十七条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销本院对辽源市福星防盗门有限公司名下的坐落于本市开发区友谊工业园区丘号016025、幢号0081、房号000、产权证号2XXXX、建筑面积2668.76平方米和丘号016025、幢号0080、房号000、产权证号2XXXX、建筑面积4412.22平方米的工业用途房屋二处的拍卖行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向上一级人民法院申请复议。审判长  王方东审判员  任振龙审判员  陈 敏二〇二〇年六月二十八日书记员  武雅丹