四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川2002民初1992号 原告：资阳市合兴物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区二环路喜悦福苑1幢1（F）1-4号1层，统一社会信用代码91512002786692546T。 法定代表人：韩旭，总经理。 委托诉讼代理人：陈兰芳，女，系该公司收费主管。 委托诉讼代理人：刘建洪，女，系该公司员工。 被告：黄传英，女，1963年7月16日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市合兴物业服务有限公司（以下简称合兴公司）与被告黄传英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告合兴公司委托诉讼代理人陈兰芳、刘建洪，被告黄传英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费3381元，垃圾费126元；2.判令被告支付违约金890元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年5月30日，江南半岛业委会与合兴物业签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为江南半岛小区提供物业服务，本物业的服务费按业主住房面积每平方米/月0.9元，任何一方违约。向另一方支付违约金十万元。后该合同到期，江南半岛业委会于2018年5月8日与合兴物业重新签订了《物业服务合同》，除公共收益比例调整外，其他合同条款与之前合同条款基本一致。上述合同签订后，原告按合同约定为江南半岛小区提供物业服务，但被告自2017年1月1日起就未交过任何费用，截止2019年9月30日止，被告拖欠物业服务费、生活垃圾处置费及违约金等费用共计4397元。经原告多次催收，被告均不理睬。原告认为：被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，在催收无果的情况下，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告黄传英辩称，我房屋的质量问题我已经找了他们很多次了，从2016年就开始找他们了。他们给我解决了我就交物管费，没有我就不交。另外，一、原告提供的服务未达到《物业服务合同》中第二条的要求。原告从2015年起未对灭火器进行定期检查，出厂期满五年后也没进行维修。电梯每年也不检修、保养，导致电梯经常不能运行，不能保障业主出行安全。电梯内外按钮到处都是坏的，原告没有维修，也不检查。小区的沟渠、池子到处是落叶、杂草垃圾没有清理。三期正大门正对的沟渠从业主入住以来就没有注水，F栋一单元外面的假山从没维护过，下面的水又脏又臭，清洁卫生一天只打扫一次，E栋电梯里面长期有尿臭味，小区的各个角落卫生打扫得不彻底。小区游泳池、游乐园的卫生打扫不彻底。小区内汽车、自行车、电动车、摩托车乱停乱放，从不对业主行为进行帮助纠正，更不制止违章行为或向城管部门举报。一旦发生危险，业主逃生都很困难。二、原告必须加强小区机动车和非机动车的管理。原告必须采取相关措施，兑现小区内所发生的车辆损伤、损毁、擦刮、被盗，向业主或公安机关提供相应证据资料。小区内监控太少，达不到全覆盖。三、原告的门卫是摆设，从2015年入住以来，只有2016年才使用过几个月的门禁卡，对进出的业主、小偷不管不问，导致小区经常被盗。原告应当加强小区安全防范管理，对外来人员和车辆必须进行了解、登记。四、原告从未进行过业主满意度调查和沟通，很多业主反映的问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，原告没有从服务的角度去解决业主提出的问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催收、发律师函最后法院起诉。五、小区露天车位、广告费、游泳池收入等，原告未对财务收支状况进行公布，只有两年公布在了单元门。六、原告从2018年6月后签订的合同，对业主没有约束力，由法院一审、二审判决书予以证明。七、原告协助开放商对我房屋裂缝进行修复。综上所述，合兴物业在江南半岛小区没有履行合同约定的管理小区行为，其所作所为甚至危及到业主的生命安全，请求法院判定合兴物业请求其支付物业费的行为无效，以保障其正当权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：1.对被告方提交的资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初3860民事判决书，根据本院受理的江南半岛小区物业服务合同纠纷系列案件中所采信的证据，本院对该份判决书的证据三性予以确认；2.对原、被告提交的2018年5月8日签订的《江南半岛小区物业服务合同》的效力，本院认定意见与系列案件中所采信的资阳市中级人民法院（2020）川20民终38号民事判决书中认定一致，即效力待定合同；3.被告方提交的视频资料，该组视频资料的拍摄时间为2020年5月19日、2020年5月21日，原告主张物业费的起止时间为2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业费，故对该组证据材料的关联性不予认可；4.对被告提交的照片，因本案系物业服务合同纠纷，房屋裂缝照片无法证明与本案的关联性，本院对其关联性不予采信。 结合当事人陈述及本院采信的证据，本院查明如下事实：原告合兴公司由资阳市喜悦物业服务有限公司于2016年1月14日更名而来。被告黄传英系资阳市雁江区江南半岛小区F栋X-X-X号房屋业主，该房屋建筑面积93.91平方米。2016年5月30日江南半岛小区业主委员会（甲方）与合兴公司（乙方）签订《物业服务合同》，第二条约定甲方委托乙方的物业服务事项包括建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，车辆行驶及停泊管理等内容，第三条约定物业服务合同期限：本合同期限为2年。自2016年5月31日起至2018年5月30日止。第七条约定物业服务费按照业主住房面积每平方米/月0.9元，包括不限于小区公共区域路灯、电梯、二次供水的电费、绿化水费。被告未缴纳2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业费，原告向被告黄传英邮寄催款通知单无果后向法院提起诉讼，催款通知单的落款时间为2020年2月26日。 2018年5月8日，董阔忠等5人（第一届业委会成员，履职期限2018年1月31日届满）与合兴公司签订《江南半岛小区物业服务合同》，约定服务期限自2018年6月1日至2021年5月30日止。江南半岛小区业主邹恒昌等12人向本院提起诉讼，将合兴公司与该份物业合同上签字的董阔忠等5人列为被告，要求确认《江南半岛小区物业服务合同》无效，本院作出（2019）川2002民初3860号民事判决书驳回了邹恒昌等12人的诉讼请求。根据本院受理的江南半岛小区物业服务合同纠纷系列案件中所采信的证据，邹恒昌等12人上诉后资阳市中级人民法院作出（2020）川20民终38号民事判决书判决结果载明：驳回上诉，维持原判。理由为：选聘物业服务企业应当由业主大会决定，故业主委员会履职期限届满后对外签订合同的效力也应由业主决定是否追认，在业主大会尚未决定是否追认前，该合同的效力待定。截止法庭辩论终结前，原、被告双方均未提交业主业主大会是否追认《江南半岛小区物业服务合同》相关的证据材料。 本院认为，第一、根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求支付物业费的，人民法院应予支持。……”书面催收为提起诉讼的前置程序，对于2020年3月1日至2020年4月30日期间的物业费因原告未予催收，本院依法不予支持；第二、江南半岛小区业主委员会2016年5月30日与合兴公司签订的《物业服务合同》应为合法有效，对全体业主具有法律约束力，二被告应当按照合同约定交纳物业服务费。江南半岛小区业主委员会2018年5月8日与合兴公司签订《江南半岛小区物业服务合同》虽为效力待定的合同，但原告向被告所居住小区提供了事实上的物业服务，原被告双方存在事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业费，考虑小区实际情况，2018年6月1日至2020年2月29日期间的物业费酌情按照0.9元/平方米/月计算。第三、被告抗辩原告提供的物业服务严重违约，但并未提供相应期间内的证据材料予以证明，故被告应当向原告交纳2017年1月1日至2020年2月29日期间的物业费为0.9元/㎡×38月×93.91㎡≈3211元，2017年1月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费6元/月×21月=126元。第四、原告主张逾期交纳物业费的违约金，但原告未举证证明其实际损失，加之作为提供物业服务的合兴公司应积极地与业主协商对话，听取业主的合理化建议，提高物业服务质量，尽量达到让业主满意的标准，故对该项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告黄传英于本判决生效后十日内支付原告资阳市合兴物业服务有限公司2017年1月1日至2020年2月29日期间的物业费3211元，垃圾费126元，合计3337元； 二、驳回原告资阳市合兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄传英负担。 本判决为终审判决。 审判员  凌小薇 二〇二〇年六月五日 书记员  杨 慧