贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终1653号上诉人（一审被告）：欧王满，男，1970年01月16日出生，苗族，住贵州省剑河县。上诉人（一审被告）：张尿省，女，1974年11月05日出生，苗族，住贵州省剑河县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李国帆，贵州忖度律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：杨易昕，女，1975年7月13日出生，侗族，住贵州省凯里市。上诉人欧王满、张尿省因与被上诉人杨易昕房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院(2019)黔2629民初920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，因当事人二审没有提出新的事实和理由，经阅卷、不开庭进行了审理。本案现已审理终结。欧王满、张尿省上诉请求：1、依法撤销剑河县人民法院作出的（2019)黔2629民初920号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：租金交付日6月9日是确定的。杨易昕违反合同约定，上诉人按第九条约定依法解除该房屋租赁合同并无不当。一审法院认定租金支付时间不明，事实认定错误。综上,应撤销原判，依法改判支持如上请求。杨易昕二审期间未提交书面答辩意见。杨易昕向一审法院提出诉讼请求：确认被告解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的解除合同通知书无效。一审判决认定事实:2017年5月19日，原告杨易昕与被告欧王满、张尿省达成房屋租赁意向，原告向被告支付定金50000元。2017年5月22日，双方签订房屋租赁合同，被告（甲方）将其修建的位于岑松镇冷水沟入口安置场坪的自建房一至四层租给原告（乙方），房屋装修免租期为1年。该合同第四条约定租金及支付方式，即“1.租金标准：租赁期为15年，租金从2018年6月9日起至，每年支付一次。每年租金为7.8万元人民币。2.甲方指定收款账号：开户名：开户行：贵州农信，账号：62×××10。3.甲方在收到乙方租金后，应立即向乙方开具相应的收款凭证。”该合同第九条约定合同解除条款，其中第4款约定“该房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权立即单方解除合同，收回该房屋，并追究乙方违约责任：1）不支付或者不按照约定支付租金达15个工作日的。……”当天，被告向原告出具一张收条，称收到房屋租金78000元。2019年6月，原告主动电话联系被告交纳房屋租金事宜。因原告不能来剑河交纳租金，于2019年7月1日17时55分通过手机银行向被告转账78000元，收款方户名为欧王满，账户为62×××10，但收款银行选择为中国农业银行。电子回单显示转账成功，原告误认为转账已成功，被告已收到转款。2019年7月2日凌晨，被告通过手机短信向原告发送解除合同通知，内容为“我抱歉的通知你，我们的租赁合同解除了。因为合同约定，你应在6月9日前支付我房租，但20多天过去了都还没有收到。按合同第九条第4项第（1）点约定，超过15个工作日不付租金的，甲方（出租方）可以解除合同。现依据合同法和本合同的规定，因你未按期交付租金，已经构成违约，现正式通知你：我们的租赁合同解除了，你不用再支付我租金，我也不会再接受你的租金。我正在与新的租户签订合同。请你理解和合作。本通知发送成功即生效”。另查明，双方合同约定，原告在租赁期间，在法律允许和不影响协议范围内，可在租赁期间将该房屋部分或全部转租给他人。原告向被告承租房屋后转租他人装修经营。被告称其发送解除合同通知后已将房屋转租他人。2019年9月5日，原告向欧王满转账汇款80000元，欧王满当天将该款退汇。一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告因房屋租赁合同的解除发生争议，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。双方主要争议焦点为：本案租金支付时间有无约定，被告能否依照双方合同第九条第4款第1项约定解除合同。经查，双方对租金及支付方式在合同第四条作出约定，但仅约定了租金起始时间，每年支付一次，未约定具体支付时间，合同其他条款亦未明确规定或能推定具体支付时间。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”按照房屋租赁交易习惯，租金一般在租赁前预交或租赁期间支付。本案原告在新的租赁年度开始后已及时与被告协商租金支付事宜，并在15个工作日内（2019年6月9日为假期）向被告转账支付租金，因原告操作不当未能成功，被告又发短信解除合同，原告误以为转账成功，属重大误解，不属于原告故意。故“不支付或者不按照约定支付租金达15个工作日的”的情形并不成就。综上所述，原告请求确认被告解除双方合同无效，依法应予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条规定，判决：确认被告欧王满、张尿省解除与原告杨易昕签订的房屋租赁合同的解除合同通知无效。案件受理费60元，减半收取30元，由被告欧王满、张尿省负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明认定一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：1、租金交付时间是否确定？2、合同解除条件是否成就？欧王满、张尿省的解除行为是否有效？关于焦点1，经查，双方对租金及支付方式在合同第四条作出约定，但仅约定了租金起始时间，每年支付一次，并未约定具体支付时间；案涉合同第三条第2款虽然约定“房屋的装修免租期为1年，即从2017年6月9日起至2018年6月8日止。免租期满次日为起租日，由起租日开始计收租金”，但该约定属于租赁期限的内容，合同其他条款亦无明确约定具体支付时间。同时，一审庭审中，欧王满、张尿省的特别委托诉讼代理人在对案涉合同质证时陈述：“三性无异议，但是证明目的有异议，合同没有约定付款时间，没有违约”（详见一审卷宗92页），因此，欧王满、张尿省所称双方约定付款时间为合同对应日6月9日的理由与事实不符。而且，欧王满、张尿省所称2019年6月9日前，杨易昕就交租事宜电话联系时“明确表示将于2019年6月9日前按时将房屋租金打进上诉人指定的收款银行账户”的理由，也未提交证据证明。因此，上诉人确定交租日为6月9日的理由没有事实根据，不能成立，本院不予支持。关于焦点2，本案中，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当全面履行合同义务。对于合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定、本案中，虽然案涉合同第九条第4款第1项约定不支付或者不按照约定支付租金达15个工作日的，出租人有权解除合同，杨易昕也确实是在起租日后第16个工作日转账支付租金，但前述可见，案涉合同无法确定租金的具体支付时间，且未明确约定先交租后使用，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，杨易昕第16个工作日交租的行为，在无合同明确约定的情形下，并不违反法律规定。而且，杨易昕在2019年9月5日再次交付租金，在此情况下，欧王满、张尿省的解约行为，也不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。因此，从维护交易安全，鼓励和促进交易出发，均不能认定案涉合同第九条第四款第一项的解除条件成就。欧王满、张尿省的解除理由无合同依据，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。杨易昕根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”的规定提起本案诉讼，于法有据。一审法院予以支持，并无不当。综上所述，欧王满、张尿省的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由欧王满、张尿省负担。本判决为终审判决。审判长  陆小平审判员  郑厚祥审判员  刘志红二〇二〇年六月十二日法官助理马浩菱书记员顾静玲