河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1005号上诉人（原审被告）：熊训杰，男，汉族，1983年7月28日生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：阮成伟，河南太平律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：甘纪棚，男，汉族，1983年6月5日生，住河南省商城县。原审被告：商城县家大园房地产营销有限公司。住所地：商城县赤城街道办事处锦尚名城小区。统一社会信用代码：91411524MA457ABE9H。法定代表人：倪杰，该公司负责人。上诉人熊训杰因与被上诉人甘纪棚、原审被告商城县家大园房地产营销有限公司居间合同纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2019）豫1524民初4054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊训杰及其委托诉讼代理人阮成伟，被上诉人甘纪棚、原审被告商城县家大园房地产营销有限公司的法定代表人倪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊训杰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、双方在签订《房屋买卖定金协议》前，上诉人已将房产暂时不能办理不动产权证相关事宜明确告知被上诉人，且家大园房地产公司也将该情况明示给被上诉人。被上诉人明知并愿意接受，签订《房屋买卖定金协议》是真实意思表示。定金协议的法律效力是独立的，且在正式房屋买卖合同之前就成立。正式房屋买卖合同是否成立不是定金协议是否成立的决定条件。本案定金合同成立并生效，双方应依据履行合同。2、双方约定2019年9月25日前签订正式《房屋买卖合同》，上诉人强烈要求被上诉人履行约定。3、双方签订正式买房合同前，被上诉人单方非善意拒绝签订买房合同，要求上诉人保证房产具体办理不动产权证的时间。具体办证时间不是上诉人能确定的，一旦具备办证条件，上诉人无条件配合过户。被上诉人单方违约，不在约定时间签订正式合同，一审认定上诉人同意解除定金协议认定事实错误。4、被上诉人单方拒绝签约是违反《房屋买卖定金协议》，主观存在过错，违背诚实信用原则，存在缔约过失责任。甘纪棚辩称，1、上诉人称在签订《房屋买卖定金协议》前已告知房屋暂时办不了不动产权证相关事宜是错误的，被上诉人与家大园房地产公司签订协议整个过程中，上诉人夫妻在杭州从未回来，也未与被上诉人用任何方式沟通；2、基于家大园房地产公司承诺能办理过户手续的情况下，被上诉人与家大园房地产公司签订《房屋买卖定金协议》。3、别上诉人要求上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同，但因为涉诉房屋没有办理房产证，无法过户到被上诉人名下，上诉人和家大园房地产公司承诺可以办证，又不给出具体办证时间，被上诉人不能无限期等下去。双方就办证事宜经过多次磋商，因意见不一没能达成一致，并非一方当事人对房屋买卖定金协议无故反悔。请求二审驳回上诉，维持原判。甘纪棚向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖定金协议》；2.二被告返还收取原告的意向金2万元及利息。一审法院认定事实：2019年9月，原告通过被告家大园房地产公司工作人员，欲购买被告熊训杰位于鑫河财富广场10号楼1单元602室的房屋。经过前期了解并看房，原告向被告家大园房地产公司支付了2万元定金。2019年9月16日，原告甘纪棚与被告家大园房地产公司、被告熊训杰签订了房屋买卖定金协议，双方约定：房屋出售总价款81.3万元（含中介费0.8万元），定金2万元；买卖双方于2019年9月25日前签订正式房屋买卖合同。出卖人收取定金后，如出卖人违约三倍返还买受人定金，如买受人违约，出卖人不退还定金。双方任何一方违约，均由违约方支付双方的共计成交的居间服务费（居间服务费合计1.6万元），出卖人承诺该房屋无产权纠纷。原告向被告家大园房地产公司支付了定2万元，被告家大园房地产公司转付被告熊训杰。另查明，签订房屋买卖定金协议前，原告甘纪棚在与被告家大园房地产公司沟通过程中已了解该房屋尚不能办理产权登记手续。原告甘纪棚要求被告熊训杰在签订正式房屋买卖合同时写明办证时间及到期不能办证应承担的责任，双方为此未能达成一致意见，未能签订房屋买卖合同。一审法院认为：根据原、被告双方签订的《房屋买卖定金协议》性质分析，该合同虽然对房屋位置、面积、价款都作出明确约定，但双方当事人在该合同第6条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，因此本院认为该合同性质系预约合同，本案案由应为商品房预约合同纠纷。原、被告双方于2019年9月16日签订的《房屋买卖定金协议》是双方自愿签订的,是当事人的真实意思表示,内容合法,双方当事人应严格履行。现原、被告双方均确认未能在《房屋买卖定金协议》约定的时间内签订正式的房屋买卖合同,签订《房屋买卖定金协议》的目的已无法达成,原告要求解除协议，被告同意解除该协议,本院予以支持。原告诉称被告欺诈其签订房屋买卖定金协议，但根据庭审查明事实，原、被告在签订房屋买卖定金协议前，被告家大园房地产公司工作人员已明确告知原告涉案房屋暂不能办理产权证。原告明知涉案房屋暂不能办产权证，仍自愿与被告签订房屋买卖定金协议，被告家大园房地产公司无欺诈行为。商品房预约合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务，商品房预约合同签订后，原、被告为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对房屋买卖定金协议无故反悔，应认定双方均已履行了约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中原告交付的2万元定金，被告家大园房地产公司已支付给被告熊训杰，被告熊训杰应返还原告。原告要求被告支付定金利息无相关依据，本院不予支持。因原告与被告熊训杰均未违约，被告家大园地产公司要求原告承担违约责任支付居间费1.6万元无依据，本院对其答辩意见不予采纳。被告家大园房地产公司因本次交易应得的居间费应由谁支付，支付多少，可另案起诉以维护其权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、被告熊训杰于本判决生效之日起十五日内返还原告甘纪鹏定金2万元。二、驳回原告甘纪鹏的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告甘纪鹏负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、上诉人与被上诉人短信聊天记录，拟证明截止双方约定签订正式房屋买卖合同期限最后一天上诉人仍在与被上诉人进行沟通；2、涉诉房屋契税发票原件，拟证明上诉人对涉诉房屋有处分权。被上诉人质证称，对两份证据的真实性没有异议，但对聊天记录的证明内容有异议，认为被上诉人不构成违约。本院认为，被上诉人对该两份证据的真实性无异议，本院采信该两份证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是定金合同纠纷，上诉人熊训杰委托原审被告商城县家大园房地产营销有限公司以其名义与被上诉人甘纪棚签订《房屋买卖定金协议》。在签订该协议前，商城县家大园房地产营销有限公司已明确告知被上诉人甘纪棚涉诉房屋暂时办不了房产证（有双方微信聊天记录），被上诉人甘纪棚在明知的情况下，仍与上诉人熊训杰签订定金协议，系真实意思表示，双方应依约履行定金合同。定金合同约定双方于2019年9月25日前签订正式房屋买卖合同，被上诉人甘纪棚在依约支付了2万定金后，又以暂时办不了不动产权证为由，迟迟不与上诉人熊训杰签订正式房屋买卖合同，系其单方违约，违反诚信信用原则。根据合同约定，买受人违约，定金不予返回。定金协议是独立成立并生效的协议，其法律效力不以正式房屋买卖合同是否成立为前提。一审判决认定双方签订《房屋买卖定金协议》前上诉人熊训杰及原审被告商城县家大园房地产营销有限公司已告知被上诉人甘纪棚涉诉房屋暂时办理了房产证的事实，却以双方未签订正式房屋买卖合同系双方磋商意见不一致导致、双方均无过错为由，判令上诉人熊训杰返还被上诉人甘纪棚2万元定金，属于适用法律错误，判决不当，应予纠正。综上所述，上诉人熊训杰的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商城县人民法院（2019）豫1524民初4054号民事判决；二、改判驳回被上诉人甘纪棚的诉讼请求。一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，均由被上诉人甘纪棚负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  马 勇审判员  彭 晨二〇二〇年六月十日法官助理张中尉书记员熊晓梅