江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1103号上诉人（原审被告）：沈文传，男，1972年6月4日出生，汉族，居民，住江苏省响水县开发区。委托诉讼代理人：王胜军，响水县中心法律服务所。被上诉人（原审原告）：响水城市资产投资控股集团有限公司，住所地江苏省响水县经济开发区珠江路33号。法定代表人：王社成，该公司董事长。委托诉讼代理人：桑文娟，江苏大视宇律师事务所律师。上诉人沈文传因与被上诉人响水城市资产投资控股集团有限公司（以下简称响水城投公司）房屋租赁合同一案，不服江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沈文传上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.案涉租赁合同纠纷并非沈文传原因引起，案涉房屋租赁合同系格式合同，部分条款显失公平；2.响水城投公司没有将菜市场外的车位与居民车位移交沈文传管理，菜市场外的车位系与小区居民混合使用，管理困难，响水城投公司就案涉小区委托的物业公司未对菜市场外围的车位进行有效管理，外围车位被占用摆摊，导致沈文传经营亏损；3.菜市场外围摊点违规占用车位经营的问题已经在双方当事人以及响水县政府的努力下全部清退，沈文传要求继续履行合同。响水城投公司辩称，1.案涉租赁合同双方系平等自愿签订，响水城投公司已经依照合同约定将案涉房屋交由沈文传经营使用，但沈文传在承租期间未能按约支付租金构成违约，因此应当支付拖欠的租金并承担违约金。响水城投公司向一审法院起诉请求：1.解除响水城投公司与沈文传于2018年2月5日订立的房屋租赁合同，并判令沈文传返还租赁的房屋、场地（菜场）；2.判令沈文传支付拖欠的房屋租金43111元（自2019年2月5日计算至2019年4月5日，自2019年4月6日起至房屋返还之日止的房屋使用费按合同约定标准支付），及逾期支付房屋租金的违约金（按年利率24%计算）；3.本案诉讼费用由沈文传负担。一审法院查明的事实：2018年2月5日，响水城投公司（甲方）与沈文传（乙方）签订了《响水县城投公司房屋租赁合同书》，合同主要内容包括：第一条房屋的具体情况如下：县城水岸桃园平价农贸菜场一层，建筑面积约为2050平方米。第二条租金：第一年租金161667元，税费由乙方交纳。支付方式为按年一次性解交。第一年租金一次性解交到甲方账户，签订租赁合同；第二年租金在第一年的基础上，上浮10%（即第一年交纳金额乘以110%），在第二年租赁期开始前一个月一次性全额解交到甲方账户；第三年租金在第二年的基础上，上浮10%（即第二年交纳金额乘以110%），在第三年租赁期开始前一个月一次性全额解交到甲方账户。第三条租赁期限3年，从合同签订之日开始。……第七条甲方保证上述房屋权属清晰。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋用途符合甲方公开招租有关要求。第八条在租赁期内维修责任：1.房屋交接后房屋内外由乙方实际使用的设施、设备、物品及服务于乙方的公共配套设施、设备、物品等的维修皆由乙方自行负责并承担相关费用。2.乙方负责自行装修部分的维修。3.乙方在使用期内造成房屋及其附着物受损的，应由乙方负责维修；由此造成出租房屋及其附着物损坏的，或造成第三人人身、财产损失的，均由乙方承担责任；同时造成甲方损失的，乙方应予赔偿。……第十条合同的解除条件：有下列情形之一，甲方有权解除本合同：1.乙方将承租的房屋全部或部分擅自转租、转让、转借、入股、承包、与他人调剂交换的；2.乙方不交付或者不足额交付租金达壹个月以上；3.乙方所欠各项费用（指能源、通讯或物业费用）达500元以上的；……第十一条有关装修设施、设备约定：……3.双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处分。甲方可以自行或委托第三方整修至原状，费用由乙方承担。第十二条违约责任：1.乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按照年租金额的千分之五向乙方加收违约金。……5.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。……第十三条特别告知：……2.乙方在签订本合同前，认可上述房屋及周边现状，同时应当到相关管理部门办理有关手续后方可从事经营活动，同时因乙方经营原因需对水、电、气等相关配套设施、设备增容扩量的，由乙方自行解决并承担费用，否则，一切责任由乙方自行承担。……3.乙方在租赁期间应负责房屋的安全、保卫、消防等工作，否则造成一切后果均由乙方自行承担，与甲方无关。4.甲方下属滨湖物业对菜场经营活动享有绝对的领导监督权，乙方必须坚决服从，如因乙方不服从监督或在管理中有违规行为，造成重大社会影响的，物业公司有权终止合作，乙方必须无条件撤出，甲方不承担任何费用。……7.菜场外围所有有证或无证的商户的经营环境整治等由乙方自行负责，与甲方无关。8.菜场经营过程中涉及到的所有税费、各项管理费用（包括但不限于水、电费）及可能发生的维修费用等一切涉及到菜场的所有相关费用均由乙方自行承担。……合同签订后，响水城投公司按约将水岸桃园平价农贸菜场一层建筑面积约为2050平方米的房屋交付给沈文传使用，沈文传于合同签订之日交付了第一年的租金161667元，剩余到期租金沈文传至今未付。一审法院认为，响水城投公司与沈文传签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，故一审法院对此予以确认。依法成立的合同对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，双方在租赁合同中对租赁物的面积、租赁期限、租金的金额、支付时间、租赁期间的维修责任、有关装修设施、设备的约定、解除合同的条件以及违约责任均进行了明确约定，现沈文传未按合同约定支付租金，响水城投公司据此主张解除租赁合同、要求沈文传返还租赁的房屋、场地（菜场）、支付拖欠的房屋租金、到期后的房屋占用费并承担违约金（按年24%计算）的诉讼请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持。沈文传辩解其租赁的菜市场不符合相关规定，响水城投公司未将菜场外围的13个车位及200个自行车位移交沈文传管理，致沈文传承租的菜场内的摊位经营者移到室外车位上经营，致沈文传经营亏损，沈文传为响水城投公司垫付了移门和护栏安装费用并代付了工人工资等费用。经查，《房屋合同租赁书》中已明确房屋交接后房屋内外由乙方实际使用的设施、设备、物品及服务于乙方的公共配套设施、设备、物品等的维修，房屋的安全、保卫、消防以及菜场外围的经营环境整治等皆由乙方自行负责并承担相关费用。沈文传的上述辩解，无相应事实和法律依据，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，一审判决：一、解除响水城投公司与沈文传于2018年2月5日签订的房屋租赁合同；二、沈文传于判决发生法律效力之日起60日内将位于响水县返还给响水城投公司；三、沈文传于判决生效之日起三十日内支付响水城投公司租金和房屋占用费（从2019年2月5日起至实际交付之日止，按房屋租赁合同约定标准支付）以及违约金（以当年租金的金额为本金，从逾期支付租金之日起至实际交付房屋之日止按照年利率24%计算）。案件受理费878元（响水城投公司已预缴439元），由沈文传负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠××疫情）爆发。江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时启动突发公共卫生事件一级响应，后决定自2020年3月27日24时起将新冠××疫情防控应急响应级别调整为省级三级响应。2020年5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合印发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号），其中明确“房屋租金减免和延期支付政策，主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户优先帮扶受疫情影响严重，经营困难的餐饮、住宿旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。……推动对承租户有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。”还查明，沈文传的合伙人周习传于2020年6月1日向响水城投公司支付租金及占用费177834元。二审中，沈文传提出2020年新冠××疫情期间，案涉房屋经营的菜场基本处于停业状态，请求减免上半年占用费。本案的争议焦点为：1.响水城投公司与沈文传签订的房屋租赁合同效力如何认定；2.响水城投公司要求解除与沈文传签订的房屋租赁合同有无合同和法律依据；3.沈文传应否支付欠付租金、占用费及违约金，数额如何认定。本院认为，1.关于案涉房屋租赁合同效力如何认定的问题。经查，响水城投公司与沈文传签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。沈文传提出案涉合同系格式条款，为无效合同的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。2.关于响水城投公司能否解除案涉房屋租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，沈文传不交付或者不足额交付租金达1个月以上，响水城投公司有权解除本合同。沈文传在履行租赁合同过程中，未能按约在第二年租期开始前一个月，即2019年1月5日前一次性全额支付第二年的租金构成违约，响水城投公司于2019年4月10日起诉要求行使约定解除权，解除案涉租赁合同，符合双方的约定及法律的规定。本院确认案涉租赁合同于沈文传收到一审法院送达的起诉状副本之日即2019年8月8日解除。3.关于沈文传欠付房屋租金、占用费及违约金如何计算的问题。经查，根据双方在合同中的约定，沈文传应支付的第二年租金为177834元，应支付的第三年租金为1955617元。沈文传未按约按期支付租金应承担相应的违约责任，响水城投公司要求沈文传按照年利率24%的标准支付逾期支付的违约金，未超过双方在合同中约定的违约金标准，亦不违反法律的规定，一审法院对此予以支持并无不妥。沈文传在案涉合同解除后未能及时交还房屋，仍应按照合同约定的租金标准支付实际占用房屋期间的房屋占用费。考虑到新冠××疫情系属突发公共卫生事件，新冠××疫情及防控措施确对沈文传租赁经营菜市场造成一定影响，仍要求沈文传按原合同标准支付占用费有失公允，双方对此应互谅互让、善加协商，妥善处理矛盾纠纷。为弘扬诚信友善的社会主义核心价值观，帮助承租人缓解房屋租金压力，结合案涉房屋性质系属国有房屋，根据国家有关政策文件规定的精神，本院酌定免于沈文传支付自2020年1月25日起至2020年4月24日期间的房屋占用费，即沈文传应支付2019年2月5日起至2010年1月24日期间的租金、占用费，合计172474元及利息，以172474元为基数自2019年1月6日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算，以及自2020年4月25日起至实际交还房屋之日期间的占用费及利息，占用费标准按1955617元/年计算，利息自2020年4月26日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算。沈文传在二审中于2020年6月1日已经支付租金及占用费177834元，该款项应首先用于支付2019年欠付租金及占用费，剩余5360元冲抵其余欠款。4.关于沈文传提出案涉租赁房屋外车位管理不规范影响其经营利润的上诉理由。经查，双方在租赁合同中约定，菜场外围所有有证或无证的商户的经营环境整治等由沈文传自行负责，与响水城投公司无关。且案涉租赁房屋外的车位并不属于约定的租赁物范围，而是属于案涉租赁房屋所在小区的附属设施，故案涉租赁房屋车位管理是否规范不能成为沈文传拒绝或延迟交付租金的理由。综上，沈文传提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，考虑到新冠××疫情原因，本院对一审判决结果酌情调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初1854号民事判决第一项、第二项；二、变更江苏省响水县人民法院（2019）苏0921民初1854号民事判决第三项为：“沈文传于判决生效之日起三十日内支付响水城市资产投资控股集团有限公司自2020年4月25日起至实际交还房屋之日止按1955617元/年的标准计算的占用费及利息（以172474元为基数自2019年1月6日起至2020年6月1日日止按年利率24%的标准计算，以上述自2020年4月25日起至实际交还房屋之日按1955617元/年的标准计算的占用费为基数自2020年4月26日起至实际支付之日止按年利率24%的标准计算，已经支付的5360元可在上述款项中扣减）。”三、驳回被上诉人响水城市资产投资控股集团有限公司的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费878元（被上诉人响水城市资产投资控股集团有限公司已预交439元），由上诉人沈文传负担；二审案件受理费878元，由上诉人沈文传负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月二十四日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。