四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初4165号 原告：赵力蕴，女，汉族，1975年6月17日出生，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师，执业证号：15101201010986036。 被告：攀枝花市商居物业服务有限公司，住所地：攀枝花市东区新福路20号附-2-3号，统一社会信用代码：91510402MA62X6C45U。 法定代表人：王希熙，总经理。 委托诉讼代理人：卢刚，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104200010795724。 原告赵力蕴诉被告攀枝花市商居物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后,原告在举证期限内提出了装修鉴定的申请，本院予以准许，现鉴定已经完毕。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵力蕴的委托诉讼代理人李艾青，被告攀枝花市商居物业服务有限公司的委托诉讼代理人卢刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵力蕴向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认双方签订的《商业房屋租赁合同》已经于2019年9月23日解除；2、请求判令被告返还原告缴纳的履约保证金25000元；3、请求判令被告赔偿原告装修损失251814.28元；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我与被告于2018年8月16日签订了《商业房屋租赁合同》及《合同补充协议书》，约定被告将位于攀枝花市东区“中环天地”1号楼1-3-3、1-3-4、1-3-5、1-3-6的房屋（建筑面积共269.18平方米）租赁给我用于经营美容及其配套所需的厨房、办公室、库房等。租赁期限为6年，从2018年9月1日起至2024年8月31日止。合同对租赁房屋的装修、双方的责任和义务、消防安全责任等进行了详细约定。合同签订当日我按照约定缴纳了25000元的定金，双方约定在履行合同后转化为履约保证金。由于被告租赁给我的房屋系清水房，必须要进行二次装修，于是我就选定了具备资质的装饰公司即尚诚装饰装修公司，该公司委派莫刚（我的配偶）作为施工的监工，所以与被告签订合同时，就由莫刚代表装饰装修公司签字。按照被告的规定，我又与被告签订了《治安、消防安全责任书》，责任书明确：被告方负责向我传达公安消防机关等政府部门的有关要求及规定、负责履行治安、消防安全检查职责、负责协调其他安全消防事宜。同时，被告向我发出《二次装修须知签收单》以及《装修消防告知函》，其中《装修消防告知函》明确：“根据当地消防部门的要求，300平方米以下的普通商户，不进行消防备案。”。之后，经被告许可后我方的装修公司进场施工。装修完毕后投入使用，在使用期间按时缴纳房屋租金及物业管理费。2019年8月22日，我收到攀枝花市消防救援支队作出的攀消封字［2019］第0002号《临时查封决定书》，因我租赁的场所只有一处安全出口，对我经营的攀枝花市东区悦颜美容院进行查封，期限为2019年8月22日至2019年9月11日，在整改经检查合格后可解除查封。我租赁的场所在三楼的左边，有一部电梯。右边租赁给了一家教育机构，楼梯及整层楼的消防通道均在右边，而教育机构进行整体装修后，将过道（走廊）与我房屋相通的部分修建了一个门，门关上后，我的美容院与教育机构都是一个封闭的整体。虽然我可以从电梯进入我的店铺，但要从右边进入就必须经过教育机构。所以，我的店铺实际上就只有这一个（门）的消防通道。同时，我被查封后，经查看设计图才发现我承租的房屋在设计图上显示为4个铺面，且铺面之间有防火墙，但是被告交付给我时是一个大的整体，并非四个房间，且铺面之间并没有防火墙。如果是四个铺面就不存在消防不过关的问题。最重要的是在我租赁房屋以及施工期间，被告也从未告知我房屋本身（没有防火墙）不符合消防要求，需要整改加四面隔离墙。因为，消防让我整改后才能通过，我咨询了专家，专家认为由于我租赁房屋的一侧为电梯，另一侧为教育机构，导致我无法增加消防通道，也就无法达到消防安全要求，也就是无法整改。需要说明的情况是，被告在原图纸中左侧位置二至四层的商铺均应当是四个小商铺，然后中间有一个通道（走廊），但，被告在出租时将三层、四层未修建成四间商铺。四楼跟我情况一致，但四楼的右侧是酒店公寓，所以四楼的美容店在整改不合格后，在自己的店内增加了一个门，就通过了整改，因为处于公寓的右侧没有形成一个整体，也没有将走廊进行封闭，所以，四楼是可以整改的。综上，我认为，我租赁被告的场所经营美容院，在履行合同过程中履行了相应的义务，在二次装修的时候按照合同的约定，履行了向被告报备的义务，我聘请的装修公司也与被告签订了合同，在得到被告的同意后对租赁场所进行装修投入巨大，但，被告在我二次装修时也没有起到监督管理的职责，导致我无法继续经营美容院，给我造成了巨大的经济损失，被告应该承担相应的赔偿责任，我向被告提出解除合同，因与被告无法协商，遂于2019年9月23日诉至法院要求从此时解除合同，愿判如所诉。 被告商居物业答辩称，原告提出的双方之间签订了案涉的《商业房屋租赁合同》及《合同补充协议书》、《二次装修须知签收单》、《装修施工管理协议书》、《治安消防安全责任书》、《工程造价鉴定意见书》、《增值税普通发票》及原告交纳了25000元的履约保证金等事实均属实。但认为，原告的诉讼请求均不能成立，因为：1、对租赁物装修的合法设计施工应当符合消防要求，这是原告的义务；所以消防部门作出查封决定所处罚的对象也是原告而非被告；2、被告将租赁房屋交付给原告时已通过了消防验收；3、原告受到消防部门处罚的原因是在装修施工过程中只设计了一个出入口，只需要在其租赁房屋内向后推一、两米，在屋内再装一个门增设一个出入口即可符合消防要求，四楼就是这么整改的，就通过了消防验收，但原告不愿意整改。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了以下证据：1、《商业房屋租赁合同》及《补充协议》，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，同时证明被告未在合同中明确告知原告租赁的四个铺面之间必须加装防火墙；2、《消防备案图》，图纸显示四个铺面之间有防火墙；3、现场照片2张，以及视频资料，证明原告租赁房屋时是一个整体的清水房，没有隔离成四个房间；4、《收据》，证明原告于2018年8月16日交付租房定金25000元；5、《装修施工管理协议书》、《装修消防告知函》、《治安消防安全责任书》、《装修图纸》各1份，综合证明原告在装修时已经向被告提供了施工图纸，同时被告交给原告的《告知函》中明确300平方米以下的普通商户不进行消防备案，同时明确甲方（被告）的治安、消防、安全责任是负责向乙方（原告）传达消防部门的有关要求及规定、接受公安消防机关的管理、监督和指导，因此被告说消防装修的责任属于原告，是不正确的；6、《收费单》及《银行转款明细》，证明原告于2018年10月31日向被告支付了5384元的装修履约保证金，被告在验收后按照合同约定于2019年6月5日退回，证明装修已经完成并且符合被告的相关规定；7、《攀枝花市消防支队临时查封决定书》，证明原告的经营场所只有一处安全出口，导致该场所被查封；8、《工程造价鉴定意见书》、《增值税普通发票》，证明原告向北京兴健工程项目管理有限公司申请对涉案房屋的装修损失进行了鉴定，鉴定结果为236014元，同时，原告支付鉴定费10467元；《收款收据》2份，证明原告的室外广告灯箱安装人工费为3000元，空调外机安装费为2800元。被告质证认为，1、对《商业房屋租赁合同》及《补充协议》、原告交付定金的《收据》、《装修施工管理协议书》、《治安消防安全责任书》、《工程造价鉴定意见书》、《增值税普通发票》的真实性、合法性、关联性均无异议；2、对《消防备案图》、现场照片以及视频资料的真实性、关联性不予认可，因为这三份证据中均未载明时间，视频资料还未载明地点，且原告的证明目的是涉案房屋间没有防火墙，与本案没有关联性，因为本案争议的是原告的装修缺乏安全出口问题；3、对《装修消防告知函》、《装修图纸》的三性均不予认可，因为是原告自行出具的，且《装修消防告知函》上没有加盖被告的公章；对2份《收款收据》的三性也不予认可，因为没有相关合同予以佐证；4、对《收费单》及《银行转款明细》，需要核实《收费单》上签字的是否为被告的财务人员，并且由于没有其他证据印证，无法证明被告退还了原告装修履约保证金。被告提供了以下两组证据：第一组：1、2018年8月1日原告与被告签订的《商业房屋租赁合同》，该合同第5.2条约定了原告的房屋装修方案和图纸应通过消防建筑安全等相关职能部门的审查和同意，否则其不良后果由原告方自行承担，第13.3条也作了类似规定；第21.5条明确规定了原告有权单方面解除合同的条件，即因为被告原因致使原告无法合法地独占使用租赁场所时才享有单方面解除合同的权利；2、2018年9月7日攀枝花市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明原、被告的租赁物“中环天地”的整个工程通过了消防部门的消防验收；3、2018年10月19日原、被告签署的《中环天地房屋交接验收表》，证明被告将租赁物交付给原告的时间为2018年10月19日，是在通过了消防支队的消防验收之后交付的；4、2018年11月6日原、被告签订的《治安消防安全责任书》，其中第3条第1款、第10款均约定原告有责任和义务做好消防安全工作，接受和服从消防安全部门和被告的监督、安全管理，对于发现和存在的消防安全隐患应即刻整改，确保消防方面绝对安全；5、2018年11月6日原告的配偶莫刚签订的《二次装修承诺书》，证明原告的“力高美甲”在三楼的四个商铺由原告进行二次装修并且没有请装修公司，《承诺书》上注明是“自装”，而不是原告在起诉状中所说的“选定了具备资质的装修公司”；6、2018年11月6日原告和莫刚与被告签订的《装修施工管理协议书》，证明装修的实际施工方是莫刚本人，其中第2条第1款规定了装修设计施工方案、装修材料必须符合国家及攀枝花市有关服务装饰装修规定及防火规范；7、2018年11月6日原告和莫刚向被告出具了《商家登记信息表》，证明原告和莫刚是夫妻关系；8、2018年11月6日莫刚和被告签订的《施工单位防火安全责任书》，第2条规定了原告在装修时应将施工方案、安全措施按消防部门要求上报，同时交物业服务中心，否则产生的后果由原告自行承担；第二组：1、2018年11月3日，“中环天地”1号楼四楼（原告楼上）商户郎萍的《客户入住登记表》，证明四楼面积为282.45平方米，使用性质也是美容业，叫“美圈一站式服务”；2、2018年11月5日郎萍与被告签订的《治安消防安全责任书》；3、2019年8月22日消防支队出具的《临时查封决定书》（攀消封字（2019）第003号），及2019年8月20日消防支队出具的《消防监督检查记录》，证明因为郎萍的场地面积为282平米，只有一个安全出口，存在火灾隐患，予以查封；4、2019年8月22日消防支队出具的《责令限期整改通知书》，其中认为存在的问题是郎萍的经营场所只有一个安全出口；5、2019年8月29日消防支队出具的《消防监督检查记录》，证明郎萍的经营场所已经整改完毕，消防安全复查合格；6、2019年9月2日消防支队的《同意解除临时查封决定书》，证明对郎萍的“美圈一站式服务”检查的结果是郎萍已在原安全出口右侧（其屋内）增加了一个安全出口，消防安全合格，同意解除对“美圈一站式服务”的临时查封。原告质证认为，对被告提供的全部证据的真实性、合法性无异议，但认为不具有关联性，不能达到被告的证明目的，因为：1、《商业房屋租赁合同》有附件，被告的该份协议中有图纸，明确显示原告租赁的四个铺面之间有防火墙；《中环天地房屋交接验收表》中载明“退租时商家不做隔断，以交房时的状态完成退房”，据此可以推断被告将房屋交给原告时是没有隔断的；《消防验收意见》是指“中环天地”整体验收合格，但如果将一层楼分割为两部分，实际上就造成原告的这一部分没有消防通道；《治安消防安全责任书》第一条第1、3小条，均已明确了被告的消防管理责任，即被告有管理、监督、检查、指导的责任；2、第二组证据表明了四楼商户的情况，四楼商户的右侧是电梯公寓，保持了四楼的消防通道，其情况与我们没有可比性，不能达到被告的证明目的。本院认为，原告提供的证据之间具有关联性，形成了证据锁链，可以证明原告与被告签订了租赁合同之后，按照合同约定在进行二次装修时履行了己方的义务，且其聘请的装修公司亦与被告签订了相关的合同，可以证明原告的主张，予以采信；被告提供的证据之间缺乏关联性，且，无其他证据佐证证明被告尽到了出租方的监督、检查、指导的合同义务，不能证明其抗辩主张，不予采信。对于双方争议的证据，本院评析如下：一、对被告提出《装修消防告知函》系原告自行出具，没有被告公章的质证意见，本院认为，从该证据的格式、内容及原告签字捺印的形式要件来看，不应当以被告未盖公章为由否定其是被告出具的事实。故，对被告该质证意见不予采信；二、对被告提出的《装修图纸》、《收款收据》、《收费单》及《银行转款明细》均以无其他证据佐证且不知是否是被告财务人员签字，不认可其真实性等为由的质证意见，被告对此均未提供足以反驳的证据，且，被告的质证意见不符合生活常识，原告不可能自己出具被告退费的相关财务收据的证据，证明被告已经退款的事实。被告该质证意见，不予采信；三、对被告提出的原告提供的照片及视频证据无时间、地点的标注，不予认可的质证意见，虽然原告提供的该证据无其他证据佐证，但被告对其出租时案涉场地是一个通间的事实无异议，对该事实予以确认。综上，对被告的质证意见，不予采信。 本院根据原、被告双方举证、质证及当庭陈述，认定事实如下：原告与被告于2018年8月16日签订了《商业房屋租赁合同》及《合同补充协议书》，约定被告将位于攀枝花市东区“中环天地”1号楼1-3-3、1-3-4、1-3-5、1-3-6的房屋（建筑面积共269.18平方米）租赁给原告用于经营美容及其配套所需的厨房、办公室、库房等。该案涉房屋没有按照图纸分割成四间，而是一个通间。租赁期限为6年，从2018年9月1日至2024年8月31日。合同对租赁房屋的装修、双方的责任和义务、消防安全责任等进行了详细约定。合同签订当日，原告缴纳了25000元的定金。2018年9月7日，攀枝花市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，通过了对被告的整体验收。2018年10月19日，原、被告签署的《中环天地房屋交接验收表》，被告将案涉房屋交付于原告。2018年11月6日，原、被告双方签订了《治安消防责任书》、原告与被告、装饰装修公司的现场负责人莫刚签订了《装修施工管理协议书》、被告与莫刚签订了《治安消防责任书》及《施工单位防火安全责任书》，被告向原告出具了《装修消防告知书》。2019年8月22日，攀枝花市消防救援支队作出的攀消封字［2019］第0002号《临时查封决定书》，因原告租赁的场所只有一处安全出口，对原告经营的攀枝花市东区悦颜美容院进行查封，期限为2019年8月22日至2019年9月11日，在整改经检查合格后可解除查封，原告据此提出解除合同并退出案涉租赁房屋。双方因此发生纠纷，原告遂诉至法院。 另查明：原告的装修经过北京兴健工程项目管理有限公司对装修损失进行了鉴定，鉴定结果为装修工程造价为236014元。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了案涉的《商业房屋租赁合同》及《合同补充协议书》，是双方真实意思的表示，是合法有效的。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。从本案纠纷产生的过程来看，原告认为其在二次装修时完全按照被告的要求履行了己方的义务，并与被告签订了相关的合同，且其聘请的装修公司亦与被告签订了相关的协议。同时，被告向原告出具了《装修消防告知函》，该告知函明确规定房屋面积未达到300平方米，是不需要进行消防报备的，所以原告按照规定向被告进行了报备。而被告具有监督、管理及指导的职责，被告未尽到相应的职责，导致原告装修完成后，未通过消防验收，致使其现在无法使用承租房屋，被告的行为是导致纠纷产生的主要原因。被告认为，原告进行二次装修应当符合相关的消防规定，是其自身的原因导致不能通过消防验收，应当自行承担责任。双方分歧在于对原告的二次装修未通过消防验收的责任应当有谁承担的问题。本院评析如下：被告交付给原告的租赁房屋是一层框架毛坯建筑，原告为了完善该建筑物必须进行装修，才能够达到使用的价值。原告为了能够在被告的要求下进行装修，与被告签订了相关的合同，被告亦向原告下发有关的装修的要求，必须保证安全、达到防火的要求等。在原告装修完毕后，被告通过了验收并退还了原告的装修履约保证金。但，原告在使用过程中，未通过消防验收，原因是原告的房屋只有一个消防出口，不符合消防的相关规定。从案件的实际情况看，原告所租赁的房屋在三层的左边，右边系承租给一家教育机构，消防通道及电梯均在右侧。在原图纸及实际场地中，在原告的租赁房处只有一部电梯，且有四间商铺，中间是一条走廊，贯穿整个楼层，不存在消防隐患。当被告将该楼层分割出租后，教育机构在与原告的相连处增设了一道门予以隔离（可以打开用于通行），并将原走廊亦包括在其整体装修中。虽然，原告可以通行，但在消防验收时，原告承租的房屋就是一个封闭的空间，不能只有一个安全出口（就是该走廊）。被告的意见是原告可以在其承租的房屋内再增设一道门就可以通过消防验收，但，被告的该抗辩意见不能从根本上真正消除消防隐患。综上，本院认为，首先，被告是整个“中环天地”所有商铺的出租方，其应当对承租方的二次装修是否符合其整体出租的要求、治安防控的设置、消防通道设置及是否符合消防规定等方面要全面掌控和把握，使其保证承租方能够合理使用租赁的商铺；且，由于被告具有租赁商铺的权利，其认知能力强于承租方，更应当尽到监督、管理、检查和指导的义务。而不能因为与承租方签订了相关的二次装修的协议，就将承租方不能尽到的责任予以推卸。加之双方签订的相关协议均是被告方提供，不能加重相对方的责任；虽然，被告整体通过了消防验收，并不能意味其分别出租的房屋也可以通过消防验收，其分别出租后就应当进行指导的职责，使其全部出租的房屋符合消防的相关规定，是其作为出租方的义务。同时，被告在出租房屋时改变了原图纸中设计的四间商铺，而以整间出租，就应当预见到当二次装修时能否通过消防的验收，保证承租方在合同期限内正常使用案涉商铺。其次，在原告装修及竣工后的整个过程中，被告并未举证证明其告知原告的装修不符合消防安全，责令其整改的事实。相反，原告提供的证据可以证明被告不仅通过了原告二次装修还退还原告缴纳的装修履约保证金，允许原告营业。可以印证被告未尽到作为承租方的监督、管理、检查及指导的义务。综上，无论案涉商铺原告是否听从被告的建议在承租房屋内增设一道门而通过消防验收与否，均不应归咎于原告的过错，而应归咎于被告作为向原告出租案涉商铺的合同相对方未能履行保证原告在合同履行期限内正常使用案涉商铺的合同义务，未及时处理好原告因未通过消防验收而不能营业而产生的纠纷，导致原告无法继续经营，被迫解除合同，被告的行为已经构成违约。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；”的规定，虽然未经消防验收合格，依照相关消防法律法规规定禁止使用，但根据前述司法解释，此种情况仅对房屋的使用产生影响，并不影响租赁合同本身的法律效力，且在房屋未通过消防验收被禁止使用的情况下，合同的解除权也仅赋予了承租人。基于此，原告在租赁房屋无法使用的情况下，提出解除合同是法律赋予的权利。且，原告已经搬离案涉房屋，租赁合同已经实际解除，本院对原告的提出的要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于被告在原告进行二次装修过程中未尽到其职责，构成违约，其行为不符合法定及双方的约定，因而不具有正当合法性，应承担违约赔偿责任。鉴于被告违约，给原告造成损失具有必然性，原告提供的证据也证实原告的装修损失为236014元。基于此，本院对原告提出的要求被告赔偿装修损失251814.28元的诉讼请求中成立部分即236014元予以支持，不成立部分15800.28元不予支持。对原告提出要求被告返还其缴纳的履约保证金25000元的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 一、确定赵力蕴与攀枝花市商居物业服务有限公司之间签订的《商业房屋租赁合同》及《合同补充协议书》已于2019年9月23日解除； 二、攀枝花市商居物业服务有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还赵力蕴缴纳的履约保证金25000元； 三、攀枝花市商居物业服务有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性支付赵力蕴装修损失236014元； 四、驳回赵力蕴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6036元，减半收取3018元，由攀枝花市商居物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  吕艳荣 二〇二〇年六月二日 书记员  刘奕霖