天津市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）津01执异24号案外人：黄福祥，男，1954年12月27日出生，汉族，住天津市河北区。申请执行人：张蓓，女，1972年11月1日出生，汉族，住天津市河北区。被执行人：尹聪，男，1954年3月3日出生，汉族，住天津市静海区。被执行人：天津南希实业集团有限公司，住所地天津开发区信环西路19号泰达服务外包产业园8号楼8101-140号。法定代表人：尹聪，执行董事。被执行人：天津南希置业有限公司，住所地天津市河北区昆纬路39号613室。法定代表人：张如平，董事长。被执行人：天津博远实业发展有限公司，住所地天津市和平区赤峰道64号。法定代表人：朱联，董事长。在本院执行张蓓与尹聪、天津南希实业集团有限公司、天津南希置业有限公司、天津博远实业发展有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人黄福祥于2020年1月19日对本院查封、拍卖天津市河北区底商提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人黄福祥称，请求解除查封、停止拍卖法院查封的天津市河北区底商。事实和理由：因法院受理张蓓申请执行尹聪、天津南希实业集团有限公司、天津南希置业有限公司和天津博远实业发展有限公司一案，黄福祥针对法院查封的天津市河北区底商并准备进行司法拍卖处置提出异议事项和请求。黄福祥是该房屋的实际受益人，拥有该房屋的合法产权，请求法院不要进行司法拍卖处置。张蓓称，不同意案外人的异议请求。一、关于黄福祥与天津南希置业有限公司所签订的两份房屋买卖协议。1、黄福祥与天津南希置业有限公司于2009年5月22日签订了《房屋买卖协议》，没有明确的房屋地址、买卖价款等合法有效的房屋买卖合同的必备构成要件。而且协议中写明的实际面积92平米与本案执行标的的房产167平米相差幅度甚大，不能确认是同一标的物。2、黄福祥与天津南希置业有限公司于2009年7月10日签订的《购房协议》也没有明确的房屋地址，只是确认了黄福祥购买了两块底商，一块面积为91.6平米，一块面积为132.9平米，合计房款约303万元，己交房款158万元，同理该协议也不具备合法有效的房屋买卖合同的必备构成要件。3、上述两份所谓的购房协议，是典型的以购房名义，实施融资借款的协议。因此黄福祥与天津南希置业有限公司自始至终也没有签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且该执行标的房产自2011年至今一直登记于天津南希置业有限公司名下。二、关于购房款收据。1、天津南希置业有限公司于2009年7月15日为黄福祥出具的标明购房款158万元的收据，没有明确该158万元购房款是购买的哪一套房屋的房款。2、黄福祥向法庭提交的证据中没有该158万元的付款凭证，无法证明黄福祥是否已经支付了该158万元，该158万元是否支付到了天津南希置业有限公司账户。3、没有任何证据证明黄福祥按照协议约定的每平方米13,500元的价格按现在的实际产权证确认的两套底商的面积，于法院执行中补齐全部的剩余房款。4、两套底商中有一套底商黄福祥已经办理了产权证，没有任何证据证明，该套已经办理了产权证的底商黄福祥所支付的购房款是收据中确认的158万元以外的另外支付的购房款。5、因此从黄福祥提交给法庭的《购房协议》、收据这三份证据来看，黄福祥没有对本案执行标的房产（即月纬路40号167平米）支付过任何房屋买卖价款。三、关于两份房屋出租合同、两份证明。1、第一份产生于2015年6月3日的房屋租赁合同，出租方虽然是黄福祥，但不能证明黄福祥已经合法所有该房屋，该房产于2011年登记于天津南希置业有限公司名下，至今没有变更。因此该房屋租赁合同依法是无效合同。2、第二份产生于2019年12月9日的房屋租赁合同，是黄福祥在明知该房产已经被法院查封，并且黄福祥公然撕掉法院查封的封条的情形下，签订的房屋租赁合同，因此依法是无效合同。而且所谓的承租方至今没有实际进驻使用该房屋。3、关于两份案外人的证明，均无法证明黄福祥合法所有涉案房产。同时两份案外人的证明均证明黄福祥一直没有自行使用、进住该涉案房产，该涉案房产多年来除了由案外人使用外，其余时间一直为空置房。综上所述，依据事实和黄福祥提交的证据足以证明：1、黄福祥在法院查封之前没有与天津南希置业有限公司就涉案房屋签署过合法有效的商品房买卖合同。2、没有任何证据证明黄福祥支付过涉案房屋的任何购房款项。3、没有证据证明黄福祥本人在法院查封之前已经合法占有过该房屋，其所谓的出租涉案房屋的行为均是违法的无效行为。4、涉案房屋至今仍登记于天津南希置业有限公司名下，足以说明黄福祥与天津南希置业有限公司之间就涉案房屋没有形成过任何的房产买卖关系，不可能为黄福祥办理产权证。因此依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，黄福祥的异议请求，没有事实和法律依据。天津南希置业有限公司未向本院提交书面意见。本院查明，张蓓与尹聪、天津南希实业集团有限公司、天津南希置业有限公司、天津博远实业发展有限公司、天津市滨海天合再生资源回收利用有限公司、天津市华鑫达投资有限公司民间借贷纠纷一案，2016年7月7日，本院作出（2016）津01民初35号民事判决书，判决：“一、被告尹聪于本判决生效后十日内，偿还原告张蓓借款本金3000万元及自2015年3月1日起至本判决确定给付之日止按照年利率24%计算的利息；二、被告天津南希实业集团有限公司、被告天津南希置业有限公司、被告天津博远实业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；被告天津南希实业集团有限公司、被告天津南希置业有限公司、被告天津博远实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告尹聪追偿；三、驳回原告张蓓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费221800元，保全费5000元，由被告尹聪、被告天津南希实业集团有限公司、被告天津南希置业有限公司、被告天津博远实业发展有限公司共同负担。”判决生效后，尹聪、天津南希实业集团有限公司、天津南希置业有限公司、天津博远实业发展有限公司未履行生效判决书确定的给付义务，张蓓向本院申请强制执行。本院依法立案执行，案件执行过程中，本院于2019年6月27日作出（2019）津01执恢4号民事裁定书，裁定：继续查封天津南希置业有限公司名下位于本市河北区，河北区辰纬路49号增1号，49号增2号，河北区月纬路40号房地产。2019年12月19日，本院作出（2019）津01执恢4号之七执行裁定书，裁定：拍卖、变卖被执行人天津南希置业有限公司名下位于天津市河北区不动产（不动产产权证号：10××00）。对此，案外人黄福祥提出异议。另查，涉案房屋所有权登记在天津南希置业有限公司名下，且房屋规划用途为非居住。另，案外人黄福祥向本院提交其与天津南希置业有限公司于2009年5月22日签订的《房屋买卖协议》，该协议约定：甲方：天津南希置业有限公司，乙方：黄福祥。天津南希置业有限公司（以下简称甲方）将其开发的坐落于河北区三马路“晨悦大厦”壹层底商房号三号（暂定）、实际面积92平方米左右的房屋出售给黄福祥（以下简称乙方）。乙方暂一次性给付甲方人民币壹佰万元整。双方约定最终成交价格以甲方公开售房价的最低标准下浮每平方米2000元成交。2009年7月10日，双方再次签订《购房协议》，约定：黄福祥购买河北区商两块．．．．．．合计面积224.5平方米．．．．．．总房款约303万元。黄福祥已交款总计158万元整，待产权证办理完毕，贷款手续后，按房屋实际面积将剩余房款补齐。2009年7月15日，天津南希置业有限公司为黄福祥出具《往来收据》，载明：今收到黄福祥购房款1580000元。黄福祥另提交两份《房屋租赁合同》，用以证明其实际占有使用所购买房产。2020年2月4日，天津南希实业集团有限公司出具书面证明，载明：“黄福祥在2009年7月份购买我天津南希置业有限公司开发的天津市河北区月伟路辰悦大厦底商月伟路40号，以交购房款60万元，确实以交我公司财务，因我公司搬家现无法查找，还有天津疫情的存在，我公司暂不能提供该购房收据，等天津疫情过后，我公司在提供购房收据。因种种原因黄福祥本人没能提供购房收据，疫情过后由我公司提供。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人黄福祥既未证明其与被执行人天津南希置业有限公司签订合法有效的房屋买卖合同，亦不能提供购买房屋的付款凭证。且，其不能证明已经支付全部房款或将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人黄福祥未提供证据证明未办理过户登记非其自身原因。被本院查封的房产亦不属于用于居住的房屋。故，案外人黄福祥所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条规定的情形，其要求解除查封、停止拍卖没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人黄福祥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  谭晓辉审判员  华 勇审判员  赵文杰二〇二〇年六月二十二日法官助理李杨书记员周晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款：……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。