沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2499号原告（反诉被告）：苏秀清，女，1953年12月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托代理人：夏常安，男，1941年9月23日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告（反诉原告）：毕云，男，1991年8月16日出生，汉族，住辽宁省本溪满族自治县。第三人：沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街83号4-1-3房间，统一社会信用代码91210102MAOP4OFQXC。法定代表人：杨双喜，系该公司经理。委托代理人：秦嘉宾，男，1982年3月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告（反诉被告）苏秀清与被告（反诉原告）毕云、第三人沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）及委托代理人，被告（反诉原告）、第三人委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏秀清诉称，原告、被告于2019年6月20日通过房产中介签订了《房屋买卖合同》，原告将自有位于和平区(面积46.68平方米)房屋出卖给被告，合同约定：1、售价52万元；2、交定金、押金各1万元，首付款15万元，余款35万元银行贷款；3、原告收取首付款后交房、迁出户口；4、税费按规定执行。原告已收取被告房款16万元(另有押金1万元暂在中介保存)，已将房屋交给被告，原告在收取房款前已将户口迁出。双方于2019年9月29日办理产权变更，被告已领取《不动产权证书》。事后被告以房屋占用的土地系划拨土地无法贷款为由，拒绝支付所欠房款。原告认为，依据《不动产登记暂行条例》及《实施细则》规定，不动产权证已包括房屋和所占用的土地两项登记，商业银行可以贷款，被告拒付所欠房款的理由没有法律依据。依照《合同法》第一百零九条规定，请求法院依法判决。诉讼请求：1、判令被告给付原告房款35万元，按贷款利率自2019年10月11日至2020年1月16日支付利息6125元，合计356125元；2、由被告承担诉讼费。被告毕云辩称，1、《房屋买卖合同》中约定为贷款购房。原告与答辩人签订的《房屋买卖合同》中约定:除首付款外其余35万元需要银行贷款。因此答辩人若要付清全部房款必须得到银行贷款，这也是先决条件，否则无法购买原告房产。2、由于原告方过错导致答辩方无法得到银行贷款。答辩方与原告在房屋买卖合同上约定，在合同签订日(2019年6月26日)起50日内到房地产大厦进行过户。答辩人签订房屋购买合同后立即向大连银行沈阳分行文艺路支行申请贷款事宜。由于答辩人夫妻征信良好，材料准备充分，银行当即对房产进行评估，并于2019年8月13日完成贷款审批，由此说明答辩人满足贷款条件。但是原告房屋为房改房，并且最初在购买该房屋时使用了其前夫的工龄，这时原告跟答辩人协商需延迟交易。待原告补完工龄差额后，又因子女在国外迟迟不能把户口迁出，导致交易时间又一次延后(合同中要求甲方房屋在交税前移出所有户口)。因此双方于2019年9月27日才到房地产大厦进行交易(合同中要求签订合同之日起50天内到房产大厦办理贷款和过户，超期43天)。答辩人于2019年10月10日取到不动产证后，当日把申请贷款所需材料送至银行。但是答辩人于2019年11月8日得到银行方面通知，需核实房屋土地性质。土地性质有划拔和出让两种，若房屋土地性质为划拨，则无法进入抵押，无法放款。答辩人得到消息后于2019年11月9日去沈阳市房地产大厦查询土地性质，查询结果性质实为划拔。当日答辩人就告知原告相关事宜，并要求其尽快改变土地性质。此后答辩人又多次催促原告，至今原告仍未处理此事。由于贷款批函有效期为3个月，目前已超过有效期，银行无法继续办理贷款。首先原告交易过程中严重超期，其次原告的房产由于土地性质问题无法正常进入抵押。所以不能贷款的过错全部在原告方面。3、答辩人目前所持不动产证不完整，经咨询和平区土地局被告知答辩人所持不动产证不完整。按新颁发的不动产证，内页内容包括房屋产权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。而答辩人所持有的并没有对土地状况的描述。综合以上意见原告诉讼毫无道理，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告毕云诉称，一、被反诉人在交易过程中存在严重过错,导致合同无法继续履行。反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》系双方经协商自愿签订的唯一的合同，该合同约定:甲方(被反诉人)同意乙方采取贷款方式购买该房屋，甲方应配合乙方办理贷款手续“甲方同意乙方贷款，并全力配合乙方”，因此，合同已明确约定反诉人通过首付款+银行贷款的方式购买该房屋，被反诉人有全力配合的义务。但是由于被反诉人在交易过程中，未充分履行配合义务办理相关手续，且隐瞒房屋土地性质，存在严重过错，致使合同已无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十三条规定，因被反诉人一方的原因导致未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，被反诉人应与反诉人解除房屋买卖合同并赔偿反诉人的损失。首先，被反诉人因房屋存在遗留问题严重推迟交易进程，房屋买卖合同上约定在合同签订日(2019年6月26日)起50日内到房地产大厦进行过户，实际过户日期为2019年9月27日，超期43天;其次，反诉人持有的不动产证内页上没有对土地情况及性质的描述，不动产证缺项，存在问题，反诉人完全无理由接受该事实;第三，由于被反诉人房屋土地性质为划拨性质，土地无法进入抵押，导致已经审批完成的银行贷款无法发放,责任完全在被反诉人一方。而且被反诉人在明知自己未转变房屋土地性质，并且隐瞒土地性质的情况下隐瞒事实，存在涉嫌买卖欺诈行为。二、反诉人在整个交易过程中无任何过错。1.在整个交易过程中始终及时足额交纳各项费用。2.在规定时间内提交了交易要求的各种证件和手续。3.所选择贷款是合法的金融企业。4.积极配合及履行办理各项手续的义务。5.对于被反诉人证件手续不齐全等事宜多次敦促对方尽快办理尽到了告知义务。6.反诉人被银行告知无法放贷情况后，多次去相关部门沟通问询相关解决办法，并将问询结果告知被反诉人，但被反诉人并未积极解决问题，导致贷款批函过期，反诉人得不到银行贷款。综上所述，反诉人认为:被反诉人所持有的房产其土地性质为划拨，而非出让性质，所以无法进入抵押，根本不具备贷款购买的条件，导致银行无法放款。并且反诉人所持不动产证缺项。故此，请求法院依据法律和事实做出公正的判决，支持反诉人合理诉求。反诉请求：1、请求法院判处解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》，被反诉人收回未交易完成的房屋；2、被反诉人退还反诉人已交付的购房首付款17万元；3、被反诉人赔偿反诉人在此项交易中已经支付的中介费5600元、评估费500元、交易费5000元、误工费3000元、交通费400元、已付房款利息2975元等共计17475元；4、被反诉人承担今后收回房屋交易所发生的一切费用；5、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告苏秀清辩称，一、答辩人在房屋买卖中没有过错，更无欺诈行为。答辩人和毕云是在有合法经营资质的房产经纪公司签订的《房屋买卖合同》，签订前房产经纪公司和答辩人对出售房屋的状况及该房屋是直管公房，经房改后变为私有产权已告知毕云。对原始产权证件毕云已核阅，产权证已标注“出售直管公房”，毕云已表示认可后双方办理了产权变更登记。交易的房屋证件在合法有效的情况下，房产登记机关能办理房屋产权变更登记，双方房屋买卖行为合法有效，故答辩人没有欺诈行为。二、对出售房屋的土地使用权性质问题。直管公房屋是计划经济房产政策，国家经过房改后变为私有产权。此类房屋的土地使用权均为国家划拨，法律和政策允许房屋买卖，这是公民应知道的常识。没有文件规定此类房屋买卖时需补交土地出让金；中国人民银行也未下发文件对此类房屋不予办理抵押贷款。毕云也不能出示相关文件。三、关于推迟交易日期双方在补充协议中已经同意。四、毕云提交的反诉状中，错误援引最高人民法院司法解释，将原《商品房》擅自改成《房屋》。该司法解释不适用公民之间的房屋买卖。综上，毕云以答辩人在房屋买卖中有欺诈行为，因房屋系划拨土地使用权不能取得贷款为由，要求答辩人解除房屋买卖合同，并赔偿各项损失的反诉请求，没有事实和法律依据，法院应不予支持。请求判令毕云继续履行合同，给付拖欠的购房款和利息，维护答辩人的合法权益。第三人沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司述称，双方签订买卖合同由乙方自行办理贷款，2019年10月出台一个政策，关于土地划拨，银行是否贷款的停止审批了一段时间，但政策明确之后即使是土地性质为划拨的也可以贷款，其他银行关于土地划拨的也可以正常放款。关于土地性质，一是划拨，二是出让，划拨是国家拿出土地让建住宅，未收取土地出让金，是国家规定的，个人改变不了土地性质状态。根据划拨交易条件每次交易都要补土地出让金，但该政策一直未施行，现有不动产证会体现土地性质是划拨还是出让，如果之前是划拨，房产大厦要求签署明确知道该土地性质是划拨，但未交土地出让金的文件，所以划拨土地可以过户，银行也可以申请贷款且能够顺利放款。原、被告在第三人处签订的买卖合同，按照合同约定贷款，买方要求自行办理贷款，第三人提供房屋信息，且在批函下来陪同双方办理过户，已完成中介职责。现在差乙方到银行抵押放款，且咨询信贷是只要银行批函下来，证明同意该笔贷款，即使是房产证土地性质为划拨也可以放款。土地划拨因为没有交纳土地出让金，使用年限未规定；土地出让是由国家或政策交给开发商，有使用年限。这个是土地划拨的优势，没有年限。土地出让年限到期规定到期后自动续期，每平米15.6元，土地划拨不存在土地到期后国家收回。房屋签订买卖合同中写明我们提供房屋信息收取佣金房屋价格百分之一，签订合同即生效，我方已经帮助双方签订合同，办理了过户，但是因为乙方自行贷款银行不予放款，导致没有彻底结束。经审理查明，位于沈阳市和平区，建筑面积46.68平方米房屋原登记在苏秀清名下，产别：私有房产，出售直管公房。2019年6月26日，原告苏秀清（甲方、卖方）与被告毕云（乙方、买方）、第三人沈阳靓姐靓妹房产经纪有限公司（丙方、居间服务方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定“成交价格520000元，付款方式：贷款方式分二次付款。乙方应在签订本合同时向甲方支付购房定金10000元。甲方同意乙方贷款，并全力配合乙方。乙方承诺自身征信良好，无不良记录可以贷款。各税各自承担。甲方保证不是军产和铁路房屋，如果是甲方自行解决并承担相关费用。双方承诺，在本合同签订之日起50日内到房产大厦办理贷款与更名过户手续。第九条其他规定：甲方收定金壹万元，尾款押壹万元，交易当天可由中介代收，剩下房款除去资金监管、银行贷款以现金或转账的形式在交易当天交给甲方，甲方全款到位将房屋钥匙交给乙方并结清所有陈欠。若中介代收尾款，则中介将尾款交给甲方……”。庭审中，原、被告、第三人表示对于签订合同时各方对房屋系“出售直管公房”的事实均已明知。同日，被告毕云交纳购房定金10000元、中介费5600元。2019年7月被告毕云及配偶王莹准备银行贷款审批材料。2019年8月13日大连银行下发《个人二手房按揭贷款审批单》，贷款金额35万元，贷款年限30年，利率4.2875‰。2019年8月10日，原、被告及第三人签订《补充协议》，载明“甲方苏秀清、乙方毕云，双方同意合同期顺延2019年9月30日为合同期限，同时具有同等法律效率”。2019年9月27日原、被告及第三人前往房产部门办理更名手续。同日，被告毕云将10000元房屋尾款交至第三人处。2019年9月29日，涉案房屋登记在毕云、王莹名下，为共同共有。2019年10月11日原告苏秀清收到购房款150000元。另，涉案房屋已交付被告毕云。2019年11月8日因涉案房屋土地性质为划拨，大连银行工作人员通知毕云无法放款。上述事实，有当事人提供的房屋买卖合同、房屋所有权证、不动产权证书、银行交易明细清单、补充协议、定金收条、借款人工作单位及收入证明、户口本、结婚证、个人二手房按揭贷款审批单、沈阳市存量房交易资金监管确认书、尾款收条、发票联、完税证明、微信记录、不动产信息查询表等证据以及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故各方均应按照协议约定履行各自的权利义务。本案中，从合同的履行情况来看，被告毕云依约支付定金、中介费、部分房款，准备相关材料向银行申请贷款，原告苏秀清前往银行配合签字、迁出户口、至房产部门办理更名、交付房屋等事项，双方在房产中介的协助下均积极履行着房屋买卖合同约定的相关义务。后因涉案房屋土地性质为划拨，大连银行工作人员于2019年11月8日通知毕云无法放款。本院认为，虽本案交易的房屋土地性质为划拨，但并不影响正常交易和合同的履行，现房屋业经房产部门更名过户至被告方名下，且已完成房屋交付，即房屋买卖合同约定的大部分义务已履行完毕，反诉原告仅以房屋土地性质为划拨、个别银行以划拨土地性质为由拒绝贷款主张解除买卖合同，理由不成立，无合同依据，亦不符合法定解除条件，故对其反诉请求本院不予支持。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于原告主张的要求被告给付剩余房款350000元的诉求，本院予以支持。关于原告主张的自2019年10月11日至2020年1月16日的利息，因无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告毕云于本判决生效之日起六十日内给付原告苏秀清房款350000元；如债务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告苏秀清其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告毕云的诉讼请求。本诉案件受理费3321元（原告已预交、减半收取），由原告苏秀清承担57元，由被告毕云承担3264元；反诉案件受理费4587元（反诉原告已预交、减半收取），由反诉原告毕云承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  冯菲二〇二〇年六月八日书记员  王琳本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。