江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)赣04民终29号上诉人（原审原告、反诉被告）：庐山市仁源环境工程有限公司，住所地：江西省九江市庐山市工业园区鄱阳湖新项目区，统一社会信用代码：91360427696085400X。法定代表人：吴永忠，系公司董事长。委托诉讼代理人：万克，江西康润（庐山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹松松，江西康润（庐山）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：庐山市鑫磊石材有限公司，住所地：江西省九江市庐山市工业园鄱湖高新项目区，统一社会信用代码：91360427MA35FMBX90。法定代表人：黄爱生，公司执行董事。委托诉讼代理人：李玉，江西顺合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林勇，该公司职员。上诉人庐山市仁源环境工程有限公司(以下简称仁源公司)因与上诉人庐山市鑫磊石材有限公司（以下简称鑫磊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2019）赣0483民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。上诉人仁源公司的法定代表人吴永忠及其委托诉讼代理人万克、被上诉人鑫磊公司的委托诉讼代理人李玉、林勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁源公司的上诉请求：一、依法撤销(2019)赣0483民初1407号民事判决书并依法将第二项的上诉人欠被上诉人111536.4元改判为被上诉人欠上诉人1470.5元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院将租金调整为7元/月/㎡依旧高于市场周边行情,应调整为6.5元/月/㎡,应当扣减租金20000元。二、一审法院在判决书对9月份租金标准4000元属表述错误,应更正为32000元,应当再扣减租金28000元。之后紧接着就是房屋维修费1000元、综合物业管理费500元也应扣除。2、上诉人实际使用厂房至2019年7月30日,一审法院在计算租金时不应将2019年8月份也计算在内,应当扣减租金32000元。2019年8月份并非上诉人实际使用期间,造成8月份无法搬出的原因在于被上诉人临时采取财产保全导致所有机械设备被法院查封,因此不能计算在应付租金的时间范围内,按7元/月/平方米计算,4000㎡×8＝32000元,该32000元理应从应付租金里面扣除。故此,对于一审法院判决上诉人支付8月份的租金32000元,属事实认定错误,依法应予以纠正。三、其他1、被上诉人每月按1.05元/度向上诉人收取电费,其中供电所电价0.67元/度、国税0.18元/度、变压器折旧0.2元/度。一审判决认为电费组成中设备折旧费应当予以扣除,但国税及环境保护税产生的原因在于上诉人的生产经营行为,理应由上诉人承担。上诉人认为,上诉人的相关税费均由其自行缴纳,被上诉人没有也不会代为缴纳。经计算,应当扣减租金21006.9元。2、上诉人装饰办公室的费用计人民币12000元未结算,也应在本案中抵扣房租。鑫磊公司辩称，仁源公司所诉无事实和法律依据。鑫磊公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项,改判被上诉人再支付欠款190463.6元人民币和利息2290.41元；2、撤销一审判决书第四项,改判押金126000元为上诉人所有和被上诉人一次性支付变压器折旧费4299元及财产损失30000元:3、请求法院判令一二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由:1、原审法院对所欠租金的单价认定错误,应该是每平方米8元而不是每平方米7元。因此2018年的租金单价为8元,是双方多次协商、几份合同签订的结果,是双方当事人的真实意思表示。被上诉人在原审的主张不符合常理。2019年1月19日被上诉人向上诉人发出《延期交租协议》,被上诉人也是按房租单价8元的标准计算的,即租赁单价8元一直是被上诉人真实的意思表示。根据合同法相关规定,依法成立的合同,受法律保护。原审法院对被上诉人“胁迫、乘人之危和显失公平的情形”的辩解不予采纳,也就是说本合同不存在撤销或变更之法定情形、更不存在显失公平。但原审法院却判令“兼顾公平原则”即本案有失公平,明显与原审法院驳回被上诉人“显失公平”的辩解相矛盾。原审法院违背合同法的精神,主动干预、调整双方当事人的约定单价,是错误的。3、原审法院对被上诉人占用上诉人厂房时间没有查清,认定占用时间截止为2019年8月底没有任何事实依据。二、原审法院对电费的客观事实没有查清,电费单价应当计算变压器的折旧单价每度0.2元。三、原审法院对违约责任承担问题没有查清,被上诉人属根本性违约,应当承担126000元的违约责任。2、被上诉人应当向上诉人支付30000元的财产损失。仁源公司辩称：一、本案中涉案房屋周边租金明显低于鑫磊公司的厂房租金，鑫磊公司却一年涨60%，两年翻倍，明显与市场行情不符，也属于显失公平，甚至我们认为鑫磊公司存在胁迫等手段，因为其提出大幅涨幅是在仁源公司两难的境地；二、关于案由的无效、确认变更之诉的问题，我们认为一审法院在查明鑫磊公司存在显失公平的情形可以依职权进行审查，并没有违反民诉法的相关规定；三、关于搬迁时间问题，一审中我方也提供了鑫磊公司林勇与仁源公司吴永忠之间的短信记录，同时根据（2019）赣0483民初1181号中开庭笔录中鑫磊公司代理人亲口承认2019年7月13日的短信发生在我方搬离设备和清场过程中，可以据此认定我方早在2019年7月13日就已经在撤离清场，但却因为在该案中鑫磊公司违法采取诉讼保全措施，导致无法及时搬迁，我方本可以在7月就搬迁完毕，但被上诉人恶意涨租、停电干扰搬迁的原因，过错在对方，故8月份的租金不应计算，8月底搬迁完毕这一事实是我方向法院提交50万元保证金之后对设备予以解封才得以搬迁，鑫磊公司提出10月份仍在搬迁无事实依据，一审法官在送达传票时也对上述事实很清楚；四、关于变压器折旧问题，上诉人交纳的租金中就已经包括了变压器的所谓折旧费，鑫磊公司收取折旧费没有任何事实依据。五、关于租赁保证金的问题，1.双方在合同之后签订了一份延期交租协议，对双方的权利义务已经进行了重新约定，如租金未交清，则房租压金不退，而我们交的压金是6000元，而不涉及所谓的房屋保证金；六、关于仁源公司与案外人源兴公司签订租金合同的问题，1.我方与源兴公司签订合同是在和鑫磊公司早已有纠纷的前提下，2019年7月5日鑫磊公司向庐山市法院起诉我方要求解除合同，我方才被迫无奈与案外人源兴公司签订厂房租赁合同，属于事出有因。仁源公司向一审法院起诉请求：一、原被告之间的《石材工业厂房租赁合同》无效；二、被告退给原告40863.1元（原告办给被告欠房租协议302000元，扣除原告交付保证金126000元、多付电费49863.1元、扣除超标多收租金167000元）；三、被告违法解除合同，应赔偿违约金2000元；四、本案诉讼费用由被告承担。鑫磊公司向一审法院反诉请求：一、解除反诉原被告间的《石材工业厂房租赁合同》；二、押金126000元归反诉原告所有；三、反诉被告一次性支付厂房租金302000元；四、反诉被告一次性支付违约利息3322元（自2019年7月1日起按银行同期年利率6%暂计算至反诉之日至）；五、反诉被告一次性支付欠付的2019年1-6月环保税840元；六、反诉被告一次性支付变压器折旧费4299元；七、被告支付财产损失30000元；八、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年11月20日，仁源公司与鑫磊公司签订一份《石材工业厂房租赁合同》，鑫磊公司将两间钢结构厂房4000平方米租赁给仁源公司使用，租金为每平方米每月7元。后该合同未实际履行。2017年11月23日，双方又重新签订一份《石材工业厂房租赁合同》，内容基本与2017年11月10日的合同一致，租金为每平方米每月7元。租赁期限自2017年11月30日至2018年9月30日止，意向租期为三年。合同补充条款约定2018年10月1日起租金调整为每月每平方米不低于7元，合同签订三天内未付租金，合同自行取消。该合同已履行完毕。2018年12月12日，双方再次签订一份《石材工业厂房租赁合同》，租赁期限自2018年10月1日至2020年9月30日止，2018年10月1日至2019年9月30日租金为每月每平方米8元，房屋维护费每月每间500元。2019年10月1日至2020年9月30日租金为每月每平方米10元，房屋维护费每月每间500元。每月综合物业管理费为500元。2019年1月20日，双方达成《延期交租协议》，仁源公司尚欠鑫磊公司房租302000元，经协商同意仁源公司在2019年6月30日前一次性付清所欠的本年度房租302000元，并在2019年1月20日前支付利息27180元。到期如仍未付清，鑫磊公司有权无条件收回厂房并处理仁源公司设备资产用于偿还所欠租金，并房租压金不退。双方均在该协议上盖章，鑫磊公司管理人员林勇及仁源公司法定代表人吴永忠签名确认。后因仁源公司未按该协议支付租金，鑫磊公司2019年7月5日曾诉至本院，后撤诉。仁源公司此后于2019年8月14日起诉鑫磊公司，鑫磊公司随后反诉仁源公司，遂形成本案诉讼。一审法院另查明：仁源公司向鑫磊公司缴纳了126000元的保证金。鑫磊公司每月按1.05度向仁源公司收取电费，其中供电所电价每度0.67元、国税每度0.18元、变压器折旧每度0.20元。至今仁源公司尚欠2019年7月水电费3360元未付，2019年8月份水电费8476元未付。鑫磊公司代仁源公司代缴了2019年1月1日至6月30日的环境保护税840元。2019年8月20日，鑫磊公司取得了建设规划许可证。2019年8月底仁源公司从鑫磊公司厂房内搬出。一审法院认为：本案双方争议的主要焦点在于2018年12月12日双方签订的《石材工业厂房租赁合同》效力问题。庭审中仁源公司主张鑫磊公司没有建设工程规划许可证、没有租赁业务超范围经营、厂房没有竣工验收，涉案合同应为无效，并且存在胁迫、乘人之危和显失公平的情形。对此本院认为，根据庭审查明的事实，鑫磊公司在本案法庭辩论终结前已经取得了建设工程规划许可证。而超范围经营和厂房未经竣工验收并不直接导致合同无效，事实上该因素也未实际影响仁源公司在租赁涉案厂房后的正常生产使用，仁源公司主张合同无效无相关事实和依据，本院不予采纳。至于仁源公司主张合同签订过程中存在胁迫、乘人之危和显失公平的情形，其并未提交任何证据加以证明，本院不予采信。虽然合同签订遵循当事人意思自治，但也要根据实际情况兼顾公平原则。结合双方签订并履行的2017年11月23日合同及仁源公司作为生产经营型企业经营活动需要相对稳定的场地环境，搬迁设备需要大量成本等因素，鑫磊公司在2018年12月12日双方签订的《石材工业厂房租赁合同》中将租金从每月每平方米5元提高到8元（增加幅度达60%）有违公平原则，应予以适当调整。仁源公司主张参照其他厂房租赁调整至5.5元，但其提交的其他厂房租赁证据证据链不完整，证据形式上不完备，鑫磊公司也提交了其与其他租赁方签订的相关合同。双方提交的上述合同当事人和内容不完全相同、涉及的厂房具体情况不同、租金也不相同、签订时的考量因素也各有差异，不能据此作为本案调整租金的依据。结合2017年11月23日双方签订的合同补充条款中“2018年10月1日起租金调整为每月每平方米不低于7元”的约定，本院确定租金调整至每月每平方米7元。电费组成中的国税及环境保护税产生的原因在于仁源公司的生产经营行为，理应由仁源公司承担。设备折旧费双方在合同中未进行明确约定，鑫磊公司直接将该费用以0.2元每度列为电费组成部分向仁源公司收取缺乏依据，应予抵扣。鑫磊公司主张126000元保证金归其所有不予退还，但延期交租协议中房租压金不退的具体涵义不清晰，仁源公司仅认可该压金为6000元，该主张缺乏充分依据，本院不予支持，仁源公司同意在将该保证金在租金中直接扣除，系其对自身权利的处分，本院予以确认。鑫磊公司主张仁源公司应支付财产损失30000元但其庭审中提交的仅是一个维修报价合同，并非实际产生的财产损失，也无证据证明承租方未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，且仁源公司按合同约定向鑫磊公司缴纳了相应的房屋维修费和物业管理费，对鑫磊公司的这一主张本院不予支持。综上所述，延期交租协议中确认的302000元租金应扣除调整标准后减少的租金44000元（每月每平方米1元×4000平方米×11个月），2019年9月份的租金4000元、房屋维护费1000元、综合物业管理费500元，仁源公司主张多收的变压器折旧费23341元，保证金126000元，尚欠租金为103159元。加上仁源公司尚欠的7月份水电费961.2元（已扣除鑫磊公司计算在内的当月变压器折旧费2398.8元），8月份水电费6576.2元（已扣除鑫磊公司计算在内的当月变压器折旧费1899.8元），6个月环境保护税840元，仁源公司尚需支付鑫磊公司欠款111536.4元（103159元+961.2元+6576.2元+840元）。根据延期交租协议仁源公司所欠租金应在2019年6月30日前一次性付清，鑫磊公司主张从2019年7月1日按年利率6%主张相应利息，本院予以支持，计算至鑫磊公司主张的反诉之日2019年9月1日利息为1031.59元（103159元×6%÷12个月×2个月）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十八条、第二百二十七条规定，判决：一、解除庐山市仁源环境工程有限公司与庐山市鑫磊石材有限公司2018年12月12日签订的《石材工业厂房租赁合同》。二、庐山市仁源环境工程有限公司于本判决生效后三日内支付庐山市鑫磊石材有限公司欠款111536.4元及利息1031.59元。三、驳回原告庐山市仁源环境工程有限公司的全部诉讼请求。四、驳回反诉原告庐山市鑫磊石材有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费872元由庐山市仁源环境工程有限公司自行承担，反诉受理费4148元由庐山市仁源环境工程有限公司承担1001元，庐山市鑫磊石材有限公司承担3147元。二审期间，仁源公司提交证据：（2019）赣0483民初1181号的庭审笔录8张。证明其搬迁的时间在2019年7月19日就已经开始搬迁，但此后由于鑫磊公司滥用诉权对相关设备予以保全才无法及时搬出，相关责任在鑫磊公司，8月份不应当计算租金，且在2019年7月24日开庭当天鑫磊公司都未办理建筑工程规划许可证，合同应属无效。鑫磊公司质证：跟一审的质证意见一致，补充：对方在租赁期限内撤场属于根本性违约，是对方违约的表现，另外是在搬迁过程中，并非搬迁完毕，根据举证责任的责任分配原则，应当由仁源公司提供交接完毕的交接手续，否则是视为仁源公司一直在占用鑫磊公司的厂房，应该交纳租金。鑫磊公司提交证据：一、2018年11月17日录音材料及相应光盘各一份、2019年10月29日至10月31日搬迁视频一份和照片9张、公证书一份。证明：1.上诉人与被上诉人诉争租金每平方米8元，是包括被上诉人庐山市仁源环境工程有限公司在内的四个租户共同协商的结果，有双方的真实的意思表示；2.结合双方2018年12月12日的《石材工业厂房租赁合同》第二条租金支付方式第7点，因庐山市仁源环境工程有限公司违反合同退租，故根据该规定租赁保证金126000元归上诉人庐山是鑫磊石材有限公司所有；3.根据视频监控录像显示，庐山市仁源环境工程有限公司搬迁完毕时间至早为2019年10月31日，而不是一审法院认定的2019年8月底；4.被上诉人庐山市仁源环境工程有限公司由于自身原因损坏了上诉人的厂房，该30000元的维修费应当由被上诉人庐山市仁源环境工程有限公司承担；二、照片5张，《电力施工合同书》一份和《公司变更通知书》一份，提交原件核对。证明：上诉人以31万多元的价格安装了变压器。被上诉人庐山市仁源环境工程有限公司使用了上诉人的变压器，上诉人收取变压器折旧费0.2元/每度电，有事实依据。仁源公司质证：对录音的真实性不认可，该录音是在2018年11月17日就已经形成，在鑫磊公司第一次、第二次起诉的一审中均未提供，现在在二审中提出，不属于新证据，不能作为证据使用。通过该录音材料文本，相应的内容存在断章取义，比如说第一段中新租户每月每平方多少钱，与本案中仁源公司的情况不相一致，我们属于老客户，不能适用。此外，该录音中有大段的内容省略，存在剪辑省略的情形。仁源公司与鑫磊公司第一份租赁合同的到期时间是在2018年9月30日，第二份租赁合同是在2018年12月12日签订，中间长达两个半月就是因为双方对租金分歧太大，因此录音中所述的8元、10元并非我方认可的意思。对搬迁视频、照片、公证书，从该视频及截屏可以看出涉案厂房已经搬迁完毕，监控录像中体现的人员具体是谁在做什么我们认为无法体现，且录像的时间也存在与现实不一致的情况，可以确认的是我方早在2019年8月就已经搬迁完毕，7月份就已经开始搬迁，通过我方二审中的举证可以确认，鑫磊公司在一审中对该事实是予以确认的，因此我方对搬迁证据均不予认可。对于第一组证据中损坏厂房的问题，我方不予认可，且鑫磊公司单方面对外寻求公证，且所有的内容均只有证人的谈话笔录这一言词证据，存在相当的瑕疵、缺陷，现在证人也未当庭作证，不存在客观性；对于第二组证据，真实性无异议，认可鑫磊公司已经安装了变压器，但不能据此认定其有权在电费中收取变压器的折旧费。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1、关于2018年12月12日双方签订的《石材工业厂房租赁合同》中约定的“每月每平方米8元租金”是否应调整？本案当事人仁源公司、鑫磊公司均系依法设立多年的企业法人，应当具有丰富的生产经营经验，对自己的经营和投资行为应当有足够的评估和预见能力。纵观本案所涉租赁合同的签订过程，2018年12月12日双方签订的《石材工业厂房租赁合同》是双方多次协商的结果,结合2019年1月19日的《延期交租协议》，更能反映“每月每平方米8元租金”是双方当事人的真实意思表示，且双方当事人约定不违反法律、行政法规的强制性规定，在此情形下，法院应当尊重当事人的意思自治。一审法院将“每月每平方米8元租金”调整为“每月每平方米7元租金”依据不足，本院予以纠正。2、关于一审判决扣除“2019年9月份的租金4000元”是否有误？因双方约定“每月每平方米8元租金”，即每月租金共计为32000元，故应扣除2019年9月份的租金为32000元。一审仅扣除4000元，确实有误，本院予以纠正。3、关于双方当事人争议的其他事项，本院同一审法院观点一致，不再赘述。本院确认仁源公司尚欠鑫磊公司127536.4元及利息1275.36元。具体计算如下：延期交租协议中确认的302000元租金应扣除2019年9月份的租金32000元、房屋维护费1000元、综合物业管理费500元、仁源公司主张多收的变压器折旧费23341元、保证金126000元，尚欠租金为119159元。加上仁源公司尚欠的7月份水电费961.2元（已扣除鑫磊公司计算在内的当月变压器折旧费2398.8元），8月份水电费6576.2元（已扣除鑫磊公司计算在内的当月变压器折旧费1899.8元），6个月环境保护税840元，仁源公司尚需支付鑫磊公司欠款127536.4元（119159元+961.2元+6576.2元+840元）。根据延期交租协议仁源公司所欠租金应在2019年6月30日前一次性付清，鑫磊公司主张从2019年7月1日按年利率6%主张相应利息，应予以支持，计算至鑫磊公司主张的反诉之日2019年9月1日利息为1275.36元（127536.4元×6%÷12个月×2个月）。综上所述，二上诉人上诉理由部分成立，对二上诉人的上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以部分纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持原审判决第一项，即解除庐山市仁源环境工程有限公司与庐山市鑫磊石材有限公司2018年12月12日签订的《石材工业厂房租赁合同》。二、变更原审判决第二项为：庐山市仁源环境工程有限公司于本判决生效后三日内支付庐山市鑫磊石材有限公司欠款127536.4元及利息1275.36元。三、变更原审判决第三项为：驳回庐山市仁源环境工程有限公司的其他诉讼请求。四、维持原审判决第四项，即：驳回庐山市鑫磊石材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费872元由庐山市仁源环境工程有限公司自行承担，一审反诉受理费4148元由庐山市仁源环境工程有限公司承担1001元，庐山市鑫磊石材有限公司承担3147元；二审案件受理费9203元，由庐山市仁源环境工程有限公司承担2560元，由庐山市鑫磊石材有限公司承担6643元。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 刘 欣二〇二〇年六月二十九日书记员 明 珠