湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4593号上诉人（原审原告、反诉被告）：官旭明，男，1979年5月4日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：罗海东，湖南凯恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚博勋，男，1983年1月30日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏小妹，女，1983年2月23日出生，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。上诉人官旭明因与被上诉人姚博勋、苏小妹房屋买卖合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初8115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。官旭明上诉请求：1.确认姚博勋、苏小妹要求解除《房屋买卖合同》的行为无效；2.判令姚博勋、苏小妹承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定“官旭明以案外人罗丽的名义于2018年3月29日与胡胜利签订《房屋买卖合同》……”。但该《房屋买卖合同》双方为罗丽及胡胜利；官旭明从未与胡胜利签订任何协议，无任何证据证明官旭明以罗丽的名义购买了胡胜利的房屋，一审对此认定有误。2.一审法院认定姚博勋、苏小妹解除涉案《房屋买卖合同》的行为有效，于法相悖。涉案《房屋买卖合同》系双方充分考虑政策及现实因素后，经协商一致所达成。姚博勋、苏小妹之房屋处于限售行列，无论与谁签订买卖合同，均无法在限售期内办理过户手续，买方也不可能在限售期内支付高额首付款，购买限售期内无法办理过户的房产，承担了限售期满后卖方不继续履行合同的高额风险。3.姚博勋、苏小妹申请出庭的谭仁龙和胡胜利两名证人出庭作证，存在瑕疵，不应认定。4.一审法院认定本案为“房屋买卖合同纠纷”错误。姚博勋、苏小妹辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。2.官旭明不仅在长沙与苏小妹、胡胜利、刘芷含等人签订房屋买卖合同，而且在广东也有类似行为，而且官旭明签订合同后即失联，不再积极履行合同，有违诚实信用原则。3.根据广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初7231号民事判决书可知，官旭明与罗丽系夫妻关系，并非官旭明所称的不存在任何关系。4.苏小妹于2018年12月24日发送的函件有明确解除合同的意思表示，官旭明在一审起诉状中已明确知晓苏小妹要求解除双方之合同。官旭明向一审法院起诉请求：1.请求依法确认姚博勋、苏小妹要求解除《房屋买卖合同》的行为无效；2.请求依法判决由姚博勋、苏小妹承担本案全部诉讼费用。姚博勋、苏小妹向一审法院的反诉请求：1.请求确认姚博勋、苏小妹与官旭明2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》于2018年12月24日解除；2.本案诉讼费由官旭明承担。一审法院认定事实：苏小妹、姚博勋系夫妻关系。官旭明与苏小妹于2018年3月24日签订《房屋买卖合同》一份，约定：1.苏小妹自愿将座落在长沙市岳麓区的房地产出卖给官旭明，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖。2.该房屋建筑面积为128.10平方米，房屋用途为住宅；苏小妹保证对该房屋有完全、合法的处分权，该房屋可以上市交易并能够将产权转移过户，同时负责缴清该房出售前的契税和其他相关费用。上述房地产及附属建筑物总价款为178万元。3.官旭明在签订本合同当天支付定金2万元。4.双方商定以银行按揭贷款方式支付其余房款，即官旭明申请银行按揭贷款金额为78万元整（具体金额以银行审批为准，不足部分由官旭明自行补足），由按揭贷款银行直接放款至苏小妹指定账户的方式支付；双方须积极配合办理相关手续，不得借故拖延，否则视为违约；双方约定于商业贷款审批通过后七个工作日内办理过户手续，官旭明于过户当天进窗后缴税前支付剩余的购房款。5.若任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则视为违约，双方可以解除合同，并追究违约方责任。若双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等于该房屋本合同成交价百分之二十的违约金。6.如因政策原因或不可抗力导致本合同无法履行，则双方可协商解除合同，互不追责，所收定金退还，已产生的费用各自承担。合同第十四条其他约定事项明确（如果以上条款与本约定事项发生冲突，则以本条款为准）：1.苏小妹保证该房产户口尚未被占用；2.官旭明将申请商业贷款支付部分房款，苏小妹对此予以认可，并提供相关配合；3.双方约定如因政策原因不能办理过户手续，则可协商解除合同，互不追责，所受定金及房款全额无息退还；4.双方约定将该房过户至官旭明指定人黄烨名下，官旭明保证其指定人有长沙市购房资格；5.双方均全力配合情况下且在政策范围内，苏小妹须于过户出新证后四个月内收到银行按揭款，否则视为官旭明违约，官旭明须支付本合同成交价格30%的违约金，且苏小妹有权要求将该房重新过户至其名下，将所收取的房款扣除违约金后剩余房款退还给官旭胆，重新过户过程中所产生的所有相关费用由官旭明承担。该合同还就其他问题进行了约定。当日，官旭明与苏小妹在长沙市二手房交易诚信告知书上签字，该告知书第七条第6项载明：买方保证符合现有相关政策并确认具有长沙购房资格？有。第7项载明：卖方承诺该房产权属证书已满三年，符合上市交易要求？不符合。苏小妹在2018年3月24日收到了官旭明支付的定金2万元，并出具了定金收条。此后，苏小妹多次通过微信询问官旭明是否真心买房，并询问银行贷款申请事宜，官旭明仅予以部分回复，并称会严守合同约定。2018年7月19日，苏小妹致函官旭明，载明：涉案房屋总价合计178万元，其中贷款78万元，但合同中对于之外的首付款98万元（除2万元定金）的支付时间并没有明确约定；另合同签订时双方均明知该房屋取得不动产权证书时间未满三年；且据已知，官旭明同一时期在长沙多次购买与该房屋情况相同的房屋（取得的不动产权证未满3年而无法立即过户），显然官旭明并非善意购房人。合同签订后，官旭明一直未支付首付款；故，现正式致函，再次明确要求官旭明收到函件后3日内支付剩余首付款98万元。如逾期不付，则双方签订的《房屋买卖合同》自官旭明收到此函件之日解除。双方权利义务依据合同约定和法律规定处理。2018年7月26日，苏小妹收到官旭明邮寄的《继续履行合同函告》，函件载明：来函已于2018年7月23日收悉；合同明确约定首付款支付时间为过户当天进窗后缴税前，官旭明会依约在办理递件手续当天缴税前足额支付，并问及何时办理过户手续，并提出苏小妹要求3天内支付首付款98万元，缺少依据也不合情理，并要求继续履行合同。2018年7月31日，苏小妹邮寄了《致函二》，载明：官旭明在收到函件3日内并未支付剩余首付款98万元，现苏小妹正式明确通知官旭明，双方签订的《房屋买卖合同》解除。2018年8月6日，苏小妹收到官旭明邮寄的《继续履行再次函告》，载明：苏小妹所称的合同解除理由不成立，官旭明未在苏小妹指定的3日内支付首付款98万元的原因是苏小妹不能办理过户手续，请苏小妹继续履行合同。2018年12月22日，苏小妹发送《催告函》，函告官旭明：1.请务必于收到本催告函后3日内接洽办理解除《合同》相关手续；2.如逾期未给予任何答复，将根据《合同》约定及相关法律规定采取相应的法律手段，就违约行为追究法律责任，并就因此而遭受的经济损失进行追索。如进入诉讼阶段，将承担诉讼之不利后果。2018年12月24日，官旭明向苏小妹邮寄《告知函》，称苏小妹在2018年12月22日的《催告函》中所述内容与事实不符，认为苏小妹的行为有悖于《合同》第十四条第5款中关于双方在政策范围内全力配合完成交易的约定，希望能诚信守约。因官旭明对解约是否有效存在异议，故诉至法院。另查明：1.长沙市住房和城乡建设委员会于2017年9月22日下发了《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》，第一条规定：“在本市购买商品住房（含二手住房，下同），需取得不动产权属证书满3年方可上市交易”。2.官旭明系经过案外人湖南中环地产顾问有限公司的工作人员谭仁龙介绍购买苏小妹的房屋，在提供居间服务时曾承诺涉案房屋的过户手续其能够成功办理。3.涉案房屋登记在苏小妹名下，不动产权证的发证日期为2018年3月2日。苏小妹与案外人湖南中建信和梅溪湖置业有限公司签订的《中建梅溪嘉苑地下停车位使用权转让协议》载明中建梅溪嘉苑一期Ｃ07、08地下室第2503号地下停车位的使用权为苏小妹。4.2018年4月21日，官旭明与刘芷含签订《房屋买卖合同》，购买了刘芷含名下房屋，在支付了5万元定金后，因涉案房屋不满足上市交易条件而无法履行，后双方签订和解协议，由刘芷含支付7万元给官旭明后双方解约；另官旭明以案外人罗丽的名义于2018年3月29日与胡胜利签订《房屋买卖合同》，购买了胡胜利名下不满足上市交易条件的房屋，双方亦发生争议，现尚未解约。一审法院认为，本案争议的焦点为苏小妹、姚博勋主张解除涉案房屋买卖合同的行为是否有效。首先，从涉案合同约定的条款内容看，合同除了约定定金2万元于签订合同当天支付外，并无约定支付首期房款、办理按揭手续和办理过户手续的具体时间或限定时间。合同约定甲（苏小妹）、乙（官旭明）双方约定于商业贷款审批通过后七个工作日内办理过户手续，乙方于过户当天进窗后缴税前向甲方支付剩余的购房款，因双方约定的过户方式是按揭付款，即过户递件需待银行审批通过后才能办理，而合同却没有约定办理按揭手续的时间。由此可见，对于交易的关键条款，合同除了约定买方当天需支付2万元外，其他的条款对买方没有时间上的限制，明显对卖方不利。其次，涉案合同约定买方指定过户至黄烨名下，涉案房屋买卖合同并非官旭明为自己购房而作出的真实意思表示，官旭明亦不具备在长沙市购买住房的资格；再次，官旭明明知道所购买的房屋权属证书下发尚未满三年，未到达上市交易条件，仍多次以自己或指定人的名义与出卖方签订房屋买卖合同，并将支付首付款的时间与办理过户相绑定，从而导致支付时间不确定，而卖方出卖不动产的目的系为了获得购房款，官旭明的行为有违诚信原则。最后，合同约定苏小妹、官旭明双方约定于商业贷款审批通过后七个工作日内办理过户手续，但现有证据均未能证实官旭明有申请办理银行按揭贷款手续的行为。官旭明除了支付定金2万元外，并无其他履行合同的行为。综上，官旭明并非出于自身的需要购买涉案房屋，而是签订买卖合同先占房屋的购买机会，该行为有悖于国家对房地产市场的管理政策，亦违反诚实信用原则，不应得到支持。鉴于上述情况对苏小妹、姚博勋的交易安全产生重大影响，依据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，苏小妹、姚博勋可以行使不安抗辩权，中止履行双方的合同。在苏小妹、姚博勋多次向官旭明发函要求限期支付购房首付款后，官旭明并未予以履行，亦未向银行提交审批贷款的手续；2018年12月22日，苏小妹向官旭明发送催告函，要求官旭明在收到该催告函后3日内接洽办理解除合同的相关手续，至此，苏小妹的解约行为依法发生法律效力，故法院确认双方于2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》自2018年12月24日（官旭明收到函件之日）起予以解除；对官旭明诉请确认解除房屋买卖合同的行为无效的主张，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条，第九十四条、第九十六条之规定，一审法院判决：一、官旭明与苏小妹、姚博勋于2018年3月24日签订的《房屋买卖合同》自2018年12月24日起予以解除；二、驳回官旭明的全部诉讼请求。案件本诉案件受理费因适用简易程序减半收取40元，反诉案件受理费减半收取40元，共计80元，由官旭明负担。二审中，官旭明为支持其上诉主张，向本院提交以下证据：1.官旭明与苏小妹的短信聊天记录，拟证明双方在2018年12月25日至2019年6月5日期间就合同履行仍在进行协商，苏小妹2018年12月22日函中无解除合同之意思表示；2.官旭明社保缴费证明、黄烨身份证（复印件），拟证明官旭明于2020年6月开始在长沙缴纳社保情况；3.罗丽与胡胜利的《房屋买卖合同》、声明书、定金收条（复印件），拟证明该《房屋买卖合同》与本案无关；4.二手房交易流程图，拟证明出售房屋须满足交易条件才能办理按揭贷款手续。苏小妹、姚博勋质证认为，上述证据不能作为二审新证据，官旭明因主观原因在一审期间不予提交，应当承担不利后果。本院经审查认为，1.对官旭明所提供证据，因不属于新证据，且为复印件，本院不认可其证明目的；2.关于罗丽与胡胜利订立的《房屋买卖合同》。虽然官旭明否认其借用罗丽名义订立合同，但本院审查一审案卷中官旭明与罗丽的邮寄地址相同，官旭明与苏小妹、刘芷含签订的《房屋买卖合同》以及罗丽与胡胜利签订的《房屋买卖合同》的合同内容类似，官旭明与罗丽发出的《合同履行告知函》格式相同等，本院认可一审法院对“官旭明以罗丽与胡胜利签订《房屋买卖合同》”的事实认定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院确定案由正确。官旭明上诉称一审时苏小妹申请证人出庭违反程序，因一审法院已结合相关证据对事实进行认定，本院对此项上诉理由不予采信。针对官旭明提出的要求确认姚博勋、苏小妹解除《房屋买卖合同》的行为无效的上诉理由，本院经审理认为，姚博勋、苏小妹有权解除涉案《房屋买卖合同》，一审法院判决双方签订的《房屋买卖合同》予以解除，并无不当，理由如下：一、姚博勋、苏小妹若不解除合同，合同目的无法在合理期限内实现。正常理解，作为出卖方的姚博勋、苏小妹，系通过出售房屋及时、快速取得房屋价款；作为买受方的官旭明，系通过支付价款，取得房屋所有权。本案中，由于长沙市商品房限购政策，姚博勋、苏小妹所有的房屋尚未达到交易条件，双方对此均为明知；官旭明在本案一、二审审理过程中，亦未举证证明其本人或其指定的房屋过户方黄烨已经取得长沙市的购房资格。出卖方与买受方签订《房屋买卖合同》的目的在于通过交易实现房屋与资金的置换，但由于双方售房、购房资格均受到限制，致使合同履行存在较大的风险和不确定性。姚博勋、苏小妹订立《房屋买卖合同》预期通过出售房屋及时、快速取得房屋价款的合同目的，因合同中没有确定的履行期限，其合同履行利益无法得到有效保障。故姚博勋、苏小妹有权行使合同解除权，可以使其从存在不确定性履行的合同中予以解脱。二、官旭明难以认定为善意购房者，其拒绝解除合同，不符合诚实信用原则。从查明的事实来看，官旭明与多人签订类似房屋买卖合同，占用购房机会，与国家关于房地产市场“房住不炒”的政策要求不相符合；且签订合同后，官旭明未积极办理银行按揭贷款手续；对于姚博勋、苏小妹的要求，官旭明表现得较为消极。分析本案合同的履行情况，如果不解除合同，基于合同中按揭贷款手续办理、产权过户等内容的约定，官旭明可以一直拒绝支付首付款。此种情形，明显对姚博勋、苏小妹不公平，会造成双方利益严重失衡。综上所述，官旭明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人官旭明负担。本判决为终审判决。审  判  长  廖 征审  判  员  曾庆军审  判  员  金新贵二〇二〇年六月二十二日法官助理蔡伦书记员（兼）  蔡 伦附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。