江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1800号上诉人（原审原告）：袁健，女，1944年11月1日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：徐玮，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张志学，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人（原审被告）：南京宁天龙广告有限公司，住所地南京市玄武区相府营20号1幢115室。法定代表人：沈殿强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李良标，南京市鼓楼区经海法律服务所法律工作者。原审被告：陈志，女，汉族，1988年5月6日生，住安徽省来安县。上诉人袁健和上诉人南京宁天龙广告有限公司（以下简称宁天龙公司）因与原审被告陈志房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。袁健上诉请求：一、撤销一审法院民事判决第四项，关于涉案房屋占用使用费由41568元依法改判为59384元，宁天龙公司另外支付违约金34000元。二、依法判令被上诉人承担本案的一、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、宁天龙公司应承担100%房屋迟延交付使用费，上诉人不应承担宁天龙公司迟延交付房屋的使用费。一审法院认为上诉人对于交付案涉房屋不积极，判决上诉人承担30%房屋占用费错误。交还房屋是宁天龙公司的义务，房屋租赁到期后，作为承租方，理应将租赁房屋返还给出租方，但宁天龙公司未能及时交付，在一审法院组织双方交付后，宁天龙公司仍未交还房屋，案涉房屋（不含扩建部分）拖延至2019年11月20日交付，完全是由于宁天龙公司故意拖延所致，且上诉人在收到玄武区人民法院撤诉裁定后，立即作为原告起诉宁天龙公司，诉讼请求包括了要求宁天龙公司腾空并交还案涉房屋及扩建部分，以及支付租金及违约金、房屋占用费等，上诉人作为出租方，已经在第一时间积极主动的要求宁天龙公司返还案涉房屋。二、宁天龙公司违反合同约定，擅自将案涉房屋转让给陈志经营花店，违反了双方合同的约定，应承担违约责任。一审法院以上诉人没有受到损失为由判决宁天龙公司无需承担违约金错误。在房屋租赁期内，未经上诉人同意，宁天龙公司擅自将案涉房屋转租，本就违反了双方合同的约定，在房屋租赁合同合法有效，是双方真实意思表示的情形下，上诉人与宁天龙公司均应受合同约束。其次，之所以导致本次诉讼，也正是因为宁天龙公司将案涉房屋一分为二，并将扩建部分转租给陈志经营花店，且宁天龙公司还声称扩建部分与上诉人无关。宁天龙公司辩称：上诉人的上诉请求应该予以驳回，具体的事实与理由同我方上诉状。陈志辩称：上诉人袁健的上诉与我无关。宁天龙公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法改判宁天龙公司不应当腾空扩建部分；依法撤销一审判决第二项，依法改判宁天龙公司不应当支付扩建部分的占有使用费用；二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、原审认定事实错误，裁判错误。1、讼争房屋之外的搭建部分并非袁健建成，而是案外人王加荣在原址搭建而成，形成多年的违建事实，当地街道和社区均知晓，原审法院将该搭建部分认定为112室的扩建无事实依据。2、宁天龙公司承租袁健房屋时，房屋完整，后院落与搭建部分是分离的，因与王加荣达成协议后方将112室的近后院落处一房间破开一门联通沿街的搭建部分，故该搭建部分与讼争房屋分别存在。3、宁天龙公司承租讼争房屋后，对房屋前院落也进行搭建，袁健理应作出相应补偿。二、原审适用法律错误。1、宁天龙公司依据搭建部分协议对搭建部分出租收益与袁健无关，故原审判决宁天龙公司和陈志腾让搭建部分无事实依据。2、搭建部分独立存在，原审法院迳行按照事实房屋进行实体确认并进行判处无法律依据。3、该房屋是宁天龙公司从案外人手上购入，所有的权利、占有、使用收益、处分的权利，应该受到法律保护，不能把该搭建部分归为112室的扩建部分。袁健辩称：一审判决关于扩建部分的腾退以及占用费的负担事实认定清楚，法律适用明确。宁天龙公司的上诉请求以及对应的事实和理由没有任何事实和法律依据，请求法庭依法驳回。陈志辩称：上诉人宁天龙公司的上诉与我无关。袁健向一审法院起诉请求：1、宁天龙公司向袁健腾空并交还南京市玄武区红庙22号112室（以下简称112室）房屋及扩建部分（即南京市玄武区天角鲜花销售中心占用部分）；2、宁天龙公司支付租金25000元及违约金34000元及逾期交付房屋的占用使用费（从2019年3月11日起至房屋实际交付之日止，按每天236.1元标准支付）；3、宁天龙公司与陈志签订的租赁合同无效；4、陈志腾空112室扩建房屋并向袁健按照30000元每年的标准支付逾期腾房占用费用；5、本案诉讼费由宁天龙公司和陈志承担。一审法院认定事实如下：涉案112室房屋所有权人为梁宁霞，登记时间2017年3月23日，面积63.92㎡。2019年4月1日，梁宁霞出具说明，2017年3月23日，112室房屋由袁健（与本人系母女关系）过户至本人名下，本人同意袁健继续享有与宁天龙公司房屋租赁合同项下的收益、诉讼等权利，待双方争议解决后，袁健再向本人交付上述房屋。出租方袁健（甲方）与承租方宁天龙公司（乙方）签订《房屋续租合同》，鉴于甲乙双方于2005年3月2日已签订《房屋租赁合同》，且已于2007年11月25日、2011年2月23日、2016年3月6日签订三次续租合同，根据租赁合同约定，该房屋将于2017年3月10日租赁期满。双方自愿将房屋租赁事宜达成如下协议：甲方同意将112室房屋出租给乙方，乙方对甲方出租房屋已做了充分了解，愿意承租该房屋。租赁期限为两年，自2017年3月11日起至2019年3月10日止。年租金85000元，乙方分两次支付，乙方于本合同签订5日内将半年租金40000元支付。2017年9月11日至2018年3月10日的租金45000元于2017年9月10日支付。第二年同理。乙方在2016年3月6日缴纳人民币1000元继续作为房屋使用保证金。合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方应将保证金退还乙方。双方约定租赁期限内，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或者其他有损甲方利益的行为。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。2018年8月28日，出租方沈殿强（甲方）与承租方陈志（乙方）签订租房合同一份，甲方将自有的坐落于南京市红庙小区靠北面路边约10平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限从2018年8月28日起将出租房屋交付乙方使用，2020年8月28日收回。本房屋年租金30000元，年结算。乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担。房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，须按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未缴纳租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加收滞纳金。2018年11月8日，袁健委托律师徐玮向宁天龙公司法定代表人发出短信，称经双方多次沟通，112室房屋租金45000元请在2018年11月10日汇至袁健账户。2018年12月28日，宁天龙公司曾向一审法院起诉袁健，要求确认双方于2017年3月6日签订的租赁合同无效，并返还1000元保证金，在该案中，宁天龙公司提出其于2018年11月解除合同，并称案涉房屋已经腾空，等待袁健交接。袁健表示，在合同期限内解除合同双方未能达成一致意见，合同到期后，宁天龙公司未能通知袁健进行房屋交接。后宁天龙公司撤回起诉。2018年12月29日，国浩律师（南京）事务所向宁天龙公司发出了律师函，要求宁天龙公司于2019年1月3日前向袁健支付房屋租金25000元，若未能按时足额支付，宁天龙公司应承担合同约定的违约责任。本合同租赁期间宁天龙公司共向袁健交纳了145000元租金。经一审法院现场勘查，依南京市玄武区新街口街道红庙22号112室房屋外墙确已扩建一间房屋，该房间被分割了两部分，一部分为112室房屋连接入户门的通道，一部分现在由陈志经营的南京市玄武区天角鲜花销售中心占有使用。袁健与宁天龙公司双方对该扩建房屋由谁具体搭建存在争议，袁健称该部分由袁健搭建并一起出租给宁天龙公司，宁天龙公司称该扩建房屋一部分由其搭建，另一部分向案外人王加荣购买，并向一审法院提供协议一份，该协议记载：“经双方友好协商，由宁天龙公司沈殿强租赁王加荣位于112室门前东北角的小房间一间，待天龙沈殿强不租用112室房屋时退还，如沈殿强购买了112室房屋，则王加荣同意将上述小房屋无偿赠送给沈殿强。租用期间沈殿强以其他形式给予王加荣一定的经济补偿”。该协议落款时间为2005年3月28日，签有沈殿强、王加荣字样，并加盖宁天龙公司公章。案件审理过程中，一审法院要求宁天龙公司提供“王加荣”个人信息及联系方式，并要求“王加荣”到庭说明情况，宁天龙公司均未能提供。2019年9月16日，一审法院工作人员组织袁健、宁天龙公司双方就没有争议的112室房屋进行交接，但宁天龙公司表示需要进行清理物品，2019年9月23日可以进行交房。2019年9月23日，袁健告知一审法院宁天龙公司仍未将房屋腾空且未带钥匙，故无法进行交接，一审法院及时联系宁天龙公司律师，但未能与宁天龙公司律师取得联系，9月23日双方未能进行交接。11月20日，一审法院工作人员在现场组织袁健、宁天龙公司双方就案涉112室房屋无争议部分进行交接，同日，宁天龙公司将112室交付袁健。一审庭审中，袁健陈述，袁健与宁天龙公司之间的租赁合同已经长达14年，宁天龙公司对房屋情况明确知悉，在2005年双方签订第一次合同时，袁健就已经向宁天龙公司提供过房屋产权证书复印件，宁天龙公司称因其未提供房产证复印件导致营业执照无法办理与事实不符。2018年12月份，宁天龙公司的确提出提前终止合同，但袁健同意的前提是宁天龙公司支付租赁期间拖欠的租金并将房屋返还袁健，但宁天龙公司返还的房屋不包括112室扩建部分，双方对交付房屋的具体标的存在争议，故袁健无法接受宁天龙公司交付房屋。一审另查明一，袁健与梁宁霞系母女关系，宁天龙公司曾向袁健支付1000元押金。一审另查明二，112室扩建房屋并未取得建设工程规划许可证书。一审法院认为：袁健与宁天龙公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，系双方的真实意思表示。袁健与宁天龙公司于2005年3月份起就案涉房屋存在房屋租赁关系，2017年3月2日，双方续签的房屋租赁合同。租赁期间，宁天龙公司曾向袁健表示希望解除双方租赁合同关系，并且提出因袁健未能提供房屋不动产证书致使宁天龙公司未能办理营业执照，故宁天龙公司有权解除双方合同的意见，一审法院认为，宁天龙公司与袁健就案涉房屋曾多次签订租赁合同，租赁期限长达十四年，其对案涉房屋情况较为了解，另其未能提供曾于2017年要求袁健提供房屋不动产证书的证据，且袁健亦不认可宁天龙公司曾于2017年提出此要求的说法，对宁天龙公司的该抗辩意见一审法院不予采信。故双方合同履行中并不存在解除合同的正当事由或符合双方约定的解除条件，在双方未能就合同解除达成一致意见的情况下，宁天龙公司无权解除合同。宁天龙公司共向袁健交纳145000元租金，租赁期限内剩余租金25000元尚未支付，宁天龙公司应依约向袁健支付，扣除宁天龙公司已经交纳的1000元押金，实际应付24000元。对袁健主张的支付违约金34000元的要求，一审法院认为，双方合同中虽然约定在租赁期限内，宁天龙公司对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或者其他有损甲方利益的行为。任何一方因违约导致终止合同的应向对方赔偿合同总值的20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。但是宁天龙公司的转租行为并未给袁健造成损失，且双方的合同属于正常履行终结，并未因违约导致终止合同，故对袁健主张的违约金，一审法院不予支持。对于袁健要求宁天龙公司腾空并交还112室及扩建部分的请求，一审法院认为，在案件审理过程中，宁天龙公司已经于2019年11月20日腾空并向袁健交付112室，故对于袁健要求交付112室的请求已无支持必要。对于双方争议的112室房屋扩建部分是否应该交还袁健的问题。一审法院认为，在本案中，袁健与宁天龙公司均未能提供有效证据证明扩建房屋由谁具体搭建，一审法院分情况具体分析：如袁健所称112室房屋扩建部分由袁健自行搭建，在双方租赁合同终止时，宁天龙公司无可争辩的应将112室及扩建部分交还袁健；如扩建房屋系宁天龙公司搭建，案涉扩建部分系依袁健房屋外墙搭建，宁天龙公司基于与袁健存在租赁合同关系而享有对房屋外空地利用的便利，宁天龙公司通过搭建房屋并使用已实际获得对该扩建部分的收益，现在双方租赁合同终止，宁天龙公司应将案涉房屋及房屋外的空地一并腾空交付袁健，基于目前现状，宁天龙公司应将112室扩建部分腾空。对于宁天龙公司所称的从外人处购买搭建房屋，提供证据不足，一审法院不予采信。对袁健要求宁天龙公司按照85000元每年的标准支付房屋迟延交付占用费用的问题，一审法院认为，双方合同履行完毕后，双方均应积极配合完成案涉房屋的交付，但双方因对112室房屋扩建部分存在争议，对交付112室均不积极，尤其是宁天龙公司在一审法院于9月16日组织双方交付房屋时，仍要求拖延至9月23日交付，后宁天龙公司仍未向袁健交付112室房屋，直至11月20日，一审法院再次组织双方交接时，宁天龙公司才将112室交付袁健，故宁天龙公司在迟延交付112室房屋问题上应承担主要责任，袁健承担次要责任。故一审法院酌情认定宁天龙公司应按照原租赁合同租金标准的70%向袁健支付房屋占用费用。经核算，宁天龙公司占用期间共计255天，占用费用59384元，故宁天龙公司应向袁健支付112室房屋占用费为41568元。对于112室扩建部分逾期腾空的占用费，应自2019年11月21日起直至一审法院判决的确定腾空之日止，按照宁天龙公司出租给陈志的租金金额30000元每年的标准支付。对于袁健主张陈志腾空112室扩建部分并向袁健按照30000元每年的标准支付逾期腾房占用费用的请求，一审法院认为，在租赁期限内，宁天龙公司将实际112室扩建房屋出租给陈志，租期两年，现仍处于双方租赁期限内。现查明112室扩建房屋未取得建设工程规划许可证，故沈殿强与陈志签订的房屋租赁合同无效，袁健有权要求陈志腾空112室扩建房屋并按照30000元每年的标准支付逾期腾空房屋的占用费用。一审法院判决：一、南京宁天龙广告有限公司、陈志于判决生效之日起十日内腾空南京市玄武区红庙22号112室房屋扩建部分（现南京市玄武区天角鲜花销售中心实际占用）；二、南京宁天龙广告有限公司于判决生效之日起十日内支付袁健租金24000元及房屋占用费用（南京市玄武区红庙22号112室占用费41568元,南京市玄武区红庙22号112室扩建部分自2019年11月21日起至判决确定的腾空之日止，按照30000元每年的标准计算）；三、陈志若未履行第一项确定的腾空义务则按照30000元每年的标准支付占用费（自本判决确定的腾空日期届满之日起至实际腾空之日止）；四、驳回袁健其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1275元，由南京宁天龙广告有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人宁天龙公司申请证人缪某,4出庭作证，证人缪某,4称其曾系新街口街道相府营社区主任，本院询问其涉案房屋扩建部分是谁加盖的、何时加盖的，其均表示不清楚。宁天龙公司以此证明涉案房屋扩建部分并不是南京市玄武区红庙22号112室的附件，而是独立存在的房屋，同时也想证明该扩建部分并非袁健自行搭建。上诉人袁健对证人证言均不予认可。原审被告陈志未到庭发表质证意见。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、宁天龙公司是否应当与陈志腾空涉案房屋扩建部分并支付占有使用费；二、宁天龙公司向袁健支付的涉案房屋占有使用费是否应当按照70%计算；三、宁天龙公司是否应当向袁健支付违约金3.4万元。一、宁天龙公司是否应当与陈志腾空涉案房屋扩建部分并支付占有使用费本案双方为涉案房屋扩建部分的建设情况产生争议。从本案查明的情况看，涉案房屋扩建部分系涉案房屋的附属物，加之本案宁天龙公司在一审中未能提交充分的证据证明涉案房屋扩建部分系其自行建造和购买，其二审中申请出庭的证人亦未能证明其主张，故涉案房屋扩建部分的权利应当归涉案房屋所有人享有，一审法院认定宁天龙公司腾空涉案房屋扩建部分并支付房屋占有使用费并无不当。二、宁天龙公司向袁健支付的涉案房屋占有使用费是否应当按照70%计算根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案双方之间的房屋租赁合同已于2019年3月10日终止，合同终止后宁天龙公司应当向袁健返还涉案房屋。但从本案查明的事实看，涉案房屋实际到2019年11月20日才办理交接。在此过程中，宁天龙公司在一审法院多次组织后才配合办理交接手续，而袁健除在合同终止前表示不愿意配合宁天龙公司办理房屋交接手续外，宁天龙公司在本案中并未举证证明其在合同终止后曾向袁健交付房屋但袁健拒不接受，故一审法院认定袁健在房屋交接过程中存在出过错、对袁健主张的房屋占有使用费按70%计算依据不足，本院对此依法予以纠正。宁天龙公司应当向袁健支付房屋占有使用费的数额应为59384元。三、宁天龙公司是否应当向袁健支付违约金3.4万元根据双方合同约定，任何一方因违约导致终止合同的应向对方赔偿合同总值的20%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。从本案查明的事实看，在涉案房屋租赁合同履行过程中虽然宁天龙存在部分违约行为，但其行为并未造成合同终止，双方之间的房屋租赁合同系到期自然终止，故本案袁健依据合同此条款向宁天龙公司主张违约金没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人袁健的上诉请求部分成立，上诉人宁天龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4112号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4112号民事判决第二项为：上诉人南京宁天龙广告有限公司于本案判决生效之日起十日内支付上诉人袁健租金24000元及房屋占用费用（南京市玄武区红庙22号112室占用费59384元,南京市玄武区红庙22号112室扩建部分自2019年11月21日起至判决确定的腾空之日止，按照30000元每年的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1275元，由上诉人南京宁天龙广告有限公司负担540元，由上诉人袁健负担735元；二审案件受理费1176元，由上诉人南京宁天龙广告有限公司负担799元，由上诉人袁健负担377元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月八日书记员 储 娜