陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终493号 上诉人（原审原告）：郑雪峰，女，汉族，1978年1月4日出生。 委托诉讼代理人：豆炜宏，陕西嘉伟法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：陕西添康专一房地产开发有限公司。 法定代表人：王凯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘成渐，陕西秀林律师事务所律师。 上诉人郑雪峰因与被上诉人陕西添康专一房地产开发有限公司（简称添康专一公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省富平县人民法院（2019）陕0528民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑雪峰及其委托诉讼代理人豆炜宏、被上诉人添康专一公司的委托诉讼代理人刘成渐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑雪峰向一审法院起诉请求：一、判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》交付房屋，并承担延期交房的违约金18750元(2017年1月1日至2018年1月10日)；二、案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告郑雪峰与丑文海系夫妻关系。2015年12月18日，原告之夫丑文海与被告签订富士来商品房买卖订单，订单署名郑雪峰，约定由原告购买被告开发的“富士来”第3幢03号一、二层商业用房并约定买方应于2015年12月31日持有效证件签订商品房买卖合同，逾期视同违约。次日，丑文海向被告缴纳定金10万元，被告出具票据。2016年1月初，丑文海以原告名义与被告签订《商品房买卖合同》，合同对商品房基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、违约责任进行了约定，双方约定原告购买商品房面积148平方米，单价6418.92元，共计房款95万元整。合同第六条3项约定:“买受人交付首付款50万元，余款45万元办理按掲”。合同签订后，同年1月4日，原告之夫丑文海向被告缴纳40万元(其中：转入渭南市临渭区乡韵土特产经营部35万元，交付现金5万元)购房款，被告并向原告出具的购房款专用发票。之后，原告以被告未按约定交付房屋为由，于2018年1月12日提起诉讼。 一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。原告之夫丑文海向被告缴纳了10万元定金，合同签订后，原告方向被告缴纳购房款现金5万元，原告之夫称，应被告工作人员之要求，向渭南市市临渭区乡韵土特产经营部转入35万元，被告向原告出具了盖有公司财务公章的票据，并备注“原益丰公司转入”。被告作为房地产开发公司，对其出具的票据应承担相应的责任，不能以内部管理问题对抗第三人，对原告向被告缴纳定金10万元及购房款40万元的事实，予以确认。按合同约定，原告缴纳50万元后，余款45万元办理按揭。但因相关政策变化，该房屋不能办理按揭贷款，致使合同中该项约定履行不能。双方在合同履行中出现导致合同不能继续的其他情形，双方应积极协商解决，达成都能接受的解决方案。原告在双方未能就剩余款项达成协议的情况下，要求被告履行交付房屋的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、原告郑雪峰与被告陕西添康专一房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费269元，保全费5000元，由原告郑雪峰负担。 郑雪峰上诉请求：1、撤销陕西省富平县人民法院(2019)陕0528民初1848号民事判决书第二项，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定双方未能就剩余款项达成协议而判决驳回上诉人的诉讼请求，没有事实基础和法律依据。首先，双方并没有约定上诉人交清全部房价款后被上诉人才能交付房屋，交清房价款并不是交房的前提条件。其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定被上诉人(出卖人)最晚应当在2016年12月31日前向上诉人(买受人)交付房屋。第六条约定上诉人(买受人)于2016年交付首付款50万元，余款45万元办理按揭。对于按揭何时办理完成或者办理不成并没有约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付的规定来看，被上诉人还是应当先行交付房屋。二、一审判决使上诉人、被上诉人陷入无法自拔的一种境地。一审判决认为因当地相关政策变化，涉案房屋不能办理按揭，致使合同中的该项约定履行不能，双方应积极协商，达成都能接受的解决方案。此种说法完全合乎情理，但结合本案，被上诉人一审、二审及发回重审过程中，始终不以上诉人未支付全部购房款提出反诉或抗辩上诉人要求交房的诉求，起诉之前和案件审理过程中，上诉人多次提出以现金方式付清按揭部分的房款，均被被上诉人拒绝。这样的情势下双方是无法达成都能接受的解决方案的。按照一审判决，双方的权利义务不但会成为空谈，而且会将上诉人与被上诉人拖入无法自拔的境地。以现金支付方式支付按揭款，对于被上诉人来说并没有加大其义务或者损害其利益，符合诚实信用原则，应该得到支持。三、一审判决法律适用有失偏颇，应予纠正。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》属于双务合同无可厚非，但对于双方约定的权利义务一审法院也不能不予考虑，一审判决仅依据《中华人民共和国合同法》第六十条判决驳回上诉人诉讼请求明显有失偏颇。 添康专一公司答辩称，在履行合同中上诉人违约在先，答辩人没有交付房屋是在行使抗辩权。对于合同履行中出现的新情况，双方应另行协商，而不是请求法院强行判令任何一方被动履行合同。一审判决结果正确，按照一审判决结果双方可以协商，或任何一方可以请求解除合同。 本院二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理，本院认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：被上诉人添康专一公司是否应当向上诉人郑雪峰交付双方签订的《商品房买卖合同》所涉房屋及被上诉人添康专一公司是否承担延期交房违约责任。 上诉人与被上诉人所签订的商品房买卖合同真实有效，双方应当依约全面履行合同。本案中，按照合同约定，上诉人交付了首付款50万元，而按揭贷款部分未能办理，即被上诉人未收到全额购房款。上诉人支付首付款属于部分履行，未全面履行付款义务。支付购房款是上诉人的合同付款义务，办理按揭贷款是合同约定的付款方式；在未能办理按揭贷款的情况下，上诉人的付款义务尚未完成，故上诉人作为付款义务人存在违约。在办理按揭不能的情形下，上诉人应当及时通知被上诉人并采取补救措施弥补其付款义务及责任，预防市场情势变化给双方履行合同增加新的风险负担。从2016年元月订立合同到本案2018年元月12日起诉前的约两年期间，上诉人仍然未能完成其付款义务，双方就如何付款未形成新的约定，自此，合同继续履行缺乏相应的约定依据。本案诉讼中，上诉人表示愿意以现金方式付清剩余购房款，该意思表示属于对合同约定的变更，应当取得合同相对人的认可。从有利于实现合同目的出发，上诉人表示以现金方式付款具有一定合理性；但结合现在的付款时间、付款金额与原合同约定相比较，该种履行方式有损被上诉人的合同利益，即没有体现迟延付款的合同责任。上诉人主张在未付清购房款的情况下，其依然可以请求交付房屋，不符合商品房买卖交易习惯，本院对此请求不予支持。对于上诉人主张的延期交付违约责任，没有事实依据，亦不予支持。 综上所述，上诉人郑雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费369元，由上诉人郑雪峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二〇年六月二十六日 书记员  王梦娇