江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10793号上诉人（原审被告）：张军，男，1986年4月24日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玲，女，1982年12月12日生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民武装警察部队南京市消防支队，住所地江苏省南京市鼓楼区北京西路1号消防大厦。法定代表人：陈海华，该支队支队长。委托诉讼代理人：**，北京德恒（南京）律师事务所律师。原审被告、反诉原告：张峰，男，1977年11月21日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：麻万鹏，江苏朗盈律师事务所律师。上诉人张军因与被上诉人李玲、中国人民武装警察部队南京市消防支队（以下简称武警消防支队）、原审被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张军上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或者改判驳回李玲的一审诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定张军和张峰为合作关系错误。一审法院以另案张军口头陈述认定二人为合作关系没有事实基础。张军、张峰已提交了二人的《武警部队房屋租赁合同》，张峰也承认是张军将案涉房屋转租给张峰，张峰将26号房屋分割为8间，将自东往西第二间转租给李玲。李玲不认识张军，李玲是向张峰交纳租金。以上证据可以证明张军与张峰存在转租关系，一审法院用另案张军口头陈述否定本案书证、各方陈述、交纳租金的情况错误。根据合同相对性原则，李玲没有向张军主张权利的事实和法律依据。二、张军将案涉房屋转租给张峰，消防支队对此知情。如果说消防支队开始对该转租行为不清楚，但至少后来对此是追认的。消防支队在2015年11月17日出具的证明，可以印证消防支队对此知情且同意。一审法院要求张军提供基建营房部门同意转租张峰亦或是转租李玲的证据均过分加重了张军的举证责任。三、案涉房屋装饰装修残值损失的价值认定错误。本案合同期为5年，评估机构鉴定人员用10年装修的经济耐用年限计算得出的成新率，一审法院未予调整错误。李玲将二层做了挑高隔层，该建筑为影响安全的违法违章建筑，一审法院以张军未提供相应证据为由未对该部分装修价值予以扣减错误。四、张军在不存在违约解除租赁合同的情况下，承担因合同无法继续履行导致的损失没有法律依据。《武警部队房屋租赁合同》中解除和终止条款明确约定了不可抗力原因解除合同，双方互不承担责任。即便为平衡各方利益，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。此外根据合同的相对性，应当是李玲向张峰主张赔偿，张峰向张军主张赔偿，张军向消防支队主张赔偿。案涉房屋装修的剩余价值添附在房屋中，合同解除后增值的利益已归属于消防支队，剩余租赁期内的装修残值的赔偿均应由消防支队最终承担。李玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，张军作为完全民事行为能力人，在法庭上的言行应负法律责任。张军另案庭审中，在法庭多次提醒张军慎重考虑与张峰的关系的情况下，张军在有充分准备的情况下向法庭陈述其与张峰系合伙，而且李玲也一直认为张军、张峰为合伙，所以其应当与张峰共同承担连带责任。其次，武警消防支队应当知道张峰作为承租人，因为其在转租说明中已明确提到张峰。再次，评估机构根据10年装修的经济耐用年限计算的成新率正确，与租赁合同期限没有关系，所有楼层的变化也都经过张峰同意。最后，李玲按时缴纳租金，张军也取得了租金收益，李玲对合同解除没有过错。武警消防支队答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，张军在武警消防支队起诉张军解除租赁合同关系的案件中，当庭陈述张军与张峰是合作关系。张军也曾对南京市消防支队陈述称其并未转租，而是与张峰合作。在此情况下，武警消防支队才未对租赁事实提出异议。本案诉讼中，张军和张峰为了逃避自己的赔偿责任，不但伪造了相应的证据，而且张峰提供给李玲办理营业执照时的原始租赁合同也为张峰伪造，对于这些伪造的证据，张峰和张军均是事先清楚的，一审法院认定张军、张峰为合作关系完全正确。张峰陈述称，同意张军意见。李玲向一审法院起诉请求：1、请求判令李玲与张峰签订的房屋租赁协议无效。2、判令张军、张峰、武警消防支队退还租金26000元。3、退还租赁保证金30000元。4、判令张军、张峰、武警消防支队赔偿李玲装修损失362075.17元。5、张军、张峰、武警消防支队承担评估费用，诉讼费用。一审法院认定事实：武警消防支队与张军于2015年5月10日签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：武警消防支队将位于南京市建邺区面积为500平方米的房屋（以下简称26号房屋）出租给张军，租赁期限自2015年5月10日起至2020年5月9日止。张军与张峰于2015年3月8日签订《房地产租赁（转租）合同》，约定：张军将26号房屋出租给张峰，租赁期限自2015年2月28日至2020年2月27日，年租金为759200元；不得将承租的房地产分租、转借、转租给他人使用，确需要转租的，应当经武警部队基建营房部门审核同意；因不可抗力原因（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。张峰与李玲于2016年8月3日签订《武警部队房屋租赁合同》，约定：张峰将位于南京市建邺区间房屋（以下简称案涉房屋，26号房屋被分割为8间转租，案涉房屋为自东往西第六间）出租给李玲，租赁期至2020年8月3日止；年租金为195000元；李玲应向张峰支付租赁保证金30000元。合同签订后，李玲使用案涉房屋经营南京市建邺区味动小厨餐饮店。张峰确认收到了李玲向其支付的30000元保证金，亦确认李玲已支付租金至2018年8月3日。虽本案中张军、张峰称26号房屋系由张军自消防支队处承租后转租给张峰，再由张峰分租、转租；但在（2017）苏0105民初2784号消防支队诉张军房屋租赁合同纠纷一案审理过程中，张军在2017年11月28日谈话中称，其与张峰系合作关系，案涉房屋合同由张峰签署，租金由张峰收取后由张军与张峰对半分。在（2017）苏0105民初2784号消防支队诉张军房屋租赁合同纠纷一案中，李玲（南京市建邺区味动小厨餐饮店经营者）作为第三人参加了诉讼。一审法院于2017年12月26日作出（2017）苏0105民初2784号民事判决书，判决南京市建邺区味动小厨餐饮店腾空并返还案涉房屋。后张军不服判决提起上诉，南京市中级人民法院于2018年5月22日作出（2018）苏01民终3045号民事判决书，驳回上诉，维持原判。其后，因消防支队申请强制执行，一审法院于2018年6月21日至26号房屋处张贴了公告，李玲于2018年6月29日将案涉房屋返还给消防支队。在本案一审审理过程中，李玲申请就案涉房屋内装修及不可移动的设施、设备进行评估。一审法院委托南京中信资产评估事务所进行了评估。南京中信资产评估事务所作出（2018）苏0105委鉴字第00176号《评估报告》，362075.17元，其中门面房室内外装修302940.8元，二层隔层59134.37元。对该《评估报告》，张军、张峰提出异议称：1、26号房屋的北侧阳台系由张峰扩建，应在评估价值中扣除，但其并未提供相应证据；2、案涉房屋二楼隔层系违章建筑，不应计入评估范围；3、成新率计算有误；4、案涉房屋装修过程中不存在建安费用、勘察设计费用、工程监理费、建设单位管理费、编制结算审核费等费用，应予扣除。为此次评估，李玲支付评估费15500元。一审法院认为，虽李玲与张峰就案涉房屋签订的《武警部队房屋租赁合同》中，作为出租方签名的仅有张峰一人，但张军与张峰签订的《房地产租赁（转租）合同》并未得到武警部队基建营房部门审核同意，且张军在另案称其与张峰系合作关系，李玲支付的租金由张军、张峰两人平分，故与李玲达成租赁合同关系的相对方应为张军、张峰两人。因部队和武警部队政策法规发生重大调整，李玲已于2018年6月将案涉房屋交还消防支队，李玲与张峰就案涉房屋签订的《武警部队房屋租赁合同》已无法继续履行。李玲不能继续使用案涉房屋并非李玲原因所致，故李玲要求张军、张峰返还保证金30000元、多支付的租金及承担案涉房屋装饰装修及不可移动设备的残值损失，一审法院予以支持。因李玲系于2018年6月29日将案涉房屋交付消防支队，故张军、张峰应向李玲返还2018年6月30日至2018年8月3日间的租金18698.63元（租金标准按195000元/年计算）。（2018）苏0105委鉴字第00176号《评估报告》载明案涉房屋中装修及不可移动设备设施的评估值为362075.17元，一审法院予以采纳。李玲不能继续使用案涉房屋并非李玲原因所致，故李玲要求张军、张峰返还保证金30000元及多支付的租金18698.63元、承担案涉房屋装饰装修及不可移动设备的残值损失362075.17元，一审法院予以支持。张军、张峰抗辩其亦损失巨大故不应承担责任，一审法院不予支持，其损失可另案主张。李玲与消防支队间并无合同关系，李玲要求消防支队返还租金、保证金、赔偿残值损失，无合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审判决：一、张军、张峰于本判决生效之日起十五日内向李玲退还保证金30000元、租金18698.63元，合计48698.63元。二、张军、张峰于本判决生效之日起十五日内向李玲支付362075.17元。三、驳回李玲的其他诉讼请求。本案受理费3300元，评估费15500元，由张军、张峰负担。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，本案二审争议焦点为：张军是否应该承担相应赔偿责任。在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。张军在（2017）苏0105民初2784号案件中已明确认可其与张峰为合作关系，对于租金也是张军与张峰平分。其在本案中虽主张其与张峰为转租关系，并认为其不应承担责任，但其提交的证据不足以证明其主张。张军和张峰作为合作方均为出租人，一审法院判决张军与张峰共同承担相应赔偿责任，并无不当。案涉房屋已经装修、改建多年，一审法院采信鉴定机构的鉴定结论并无不当，张军的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，张军的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人张军负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇二〇年六月十二日法官助理 俞晓洁书 记 员 戴 苗