江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏05执复58号复议申请人(异议人、案外人）：沈惠琴，女，汉族，1962年8月7日出生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：杨晓峰，江苏圣益律师事务所律师。复议申请人(异议人、案外人）：陈欢，男，汉族，1986年1月25日出生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：杨晓峰，江苏圣益律师事务所律师。申请执行人：陆全方，男，汉族，1946年5月6日出生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：王舒雯，江苏新天伦律师事务所律师。被执行人：陈建明，男，汉族，1962年12月5日出生，住江苏省常熟市。复议申请人沈惠琴、陈欢不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505执异6号裁定，向本院申请复议。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院在执行申请人陆全方与被执行人陈建明、夏林生民间借贷纠纷一案中，裁定拍卖、变卖被执行人陈建明名下坐落常熟市莫城安定村九组国有土地使用权【土地证号：常莫国用（1999）字第2001083号】及土地上的附属建筑物偿还债务。案外人沈惠琴、陈欢提出书面异议称：请求停止对被执行人陈建明名下坐落于常熟市××城镇安定村××组国有土地使用权及地面附着建筑物的拍卖。事实和理由：1、坐落于常熟市××城镇安定村××组国有土地使用权及地面附着建筑物系陈建明与异议人共有的宅基地住房，且部分为违章建筑，不能上市过户；2、上述房屋在执行前已由16户住户分别承租，不具备拍卖条件；3、该处房屋市场价值大于400万，而本案执行标的仅85万元，不应该拍卖该处房屋。执行法院经审查查明，陆全方与陈建明、夏林生民间借贷纠纷一案，苏州市虎丘区人民法院于2019年7月4日作出的（2019）苏0505民初3110号民事调解书已发生法律效力。调解书主文载明：一、陈建明确认结欠陆全方借款本息85万元，于2019年7月31日前支付。二、夏林生对陈建明上述第一项付款义务承担连带清偿责任。三、案件受理费12484元，减半收取6242元，保全费4820元，合,11062元由陆全方负担。因陈建明、夏林生未按调解书规定履行义务，陆全方于2019年8月15日向执行法院申请执行，执行案件案号（2019）苏0505执2384号，申请执行标的为850000元，被执行人应负担的执行费10900元，合计860900元。2019年9月29日，执行法院查封了被执行人陈建明名下坐落于常熟市××城镇安定村××组国有土地使用权【产权证号：常莫国用（1999）字第2001083号】；2019年11月11日，执行法院以（2019）苏0505执2384号之一执行裁定书裁定拍卖、变卖上述国有土地使用权及地上附着建筑物。沈惠琴、陈欢遂提出异议。执行法院另查明：登记于被执行人陈建明名下的坐落于常熟市××城镇安定村××组国有土地使用权面积为177平方米，地上附着建筑物系异议人沈惠琴、陈欢与被执行人陈建明2006年建造，至今未办理房屋产权登记手续。上述事实，有（2019）苏0505民初3110号民事调解书、执行案件立案审查表、（2019）苏0505执2384号之一执行裁定书、土地登记档案基本信息表、建房审批管理材料等证据在卷佐证。执行法院认为，本案中，坐落于常熟市××城镇安定村××组国有土地使用权【产权证号：常莫国用（1999）字第2001083号】登记在被执行人陈建明名下，属陈建明与二异议人共有的住房建设用地，被执行人在此国有土地使用权中占有份额。执行法院对该国有土地使用权可以查封，且查封的效力及于地上建筑物，按照法律规定规定，应及时对查封财产进行拍卖、变卖，并应将不可分割的地上附着建筑物一并处理。故执行法院裁定拍卖、变卖上述国有土地使用权及地上附着建筑物符合法律规定。鉴于拍卖、变卖的标的物系二异议人与被执行人共有，在拍卖、变卖过程中应保留异议人的份额。异议人提出的异议意见不成立，执行法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回沈惠琴、陈欢提出的执行异议。沈惠琴、陈欢不服上述裁定，向本院申请复议称：请求贵院裁定停止对上述房屋土地的评估拍卖。具体理由如下：一、被执行人陈建明名下坐落常熟市××城镇安定村××组的国有土地使用权及土地上的附属建筑物。首先，该土地性质是宅基地，是当地政府无偿分配给陈建明、沈惠琴、陈欢等家庭人员使用的宅基地，是陈建明与复议申请人共同共有的，并非陈建明一人单独所有，不能上市过户。该宅基地陈建明家只有使用权，没有所有权。其次，上述土地上的五层楼，部分是违章搭建，所以上述房屋不能领到房产证，不具备评估拍卖的条件。况且上述房屋系家庭共有，并非陈建明一人单独所有。再次，如果上述房屋被农民户口的买受人购买，将违反一户一宅的法律规定。二、上述房屋在执行前早已租赁给16家承租户(有收款收据为证)，上述房屋也不具备拍卖的条件。三、上述房屋的市场价值不低于400万元，而陈建明涉案执行标的85万元，两者差距很大，故更不应该拍卖房屋。四、根据(最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定法释[2004]15号)第六条的规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。综上提出复议，请求贵院予以准许。陆全方称，1.涉案土地是执被执行人陈建明的财产，异议人无权要求法院排除执行，因为该土地上有对应的国有土地使用权证书，证书上显示土地使用者为陈建明，因此涉案土地系被申请执行人陈建明的个人财产。2.涉案土地上的地上房屋属于无证房屋，根据省高院关于执行难问题的解答第二点已经明确了执行法院有权对国有建设用地上建造的无证房屋进行处理，因此对无证房屋的现状进行拍卖和评估是符合法律规定的。异议人以房屋无权属证明提出执行异议的理由不能成立。3.即便地上的房屋是陈建明与异议人共同共有的，根据省高院关于执行疑难问题的解答第四点，生效法律文书仅载明被执行人个人为债务人的，法院有权执行登记在被执行人及其他人名下的共同财产。因此异议人以房产共同共有提出执行异议的理由不能成立。4.根据现行的最高院及省高院关于执行相关的若干问题解答等法律规定，执行法院对于涉租房产实行评估拍卖是具有合法性的。异议人无权以房屋涉租为由提出执行异议。综上，异议人提出的排除执行理由均不成立，请求维持执行异议裁定，驳回异议人沈惠琴、陈欢的复议。执行复议听证中，异议人另认为，本案的执行依据（2019）苏0505民初3110号民事调解书存在虚假诉讼以及恶意串通的情况，且执行程序中，陈建明多次要求执行法官对房屋进行拍卖，以达到非法目的。本院经审查查明的事实与执行法院查明的事实一致。本院认为，首先，根据《最高人民法院规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”。本案中，坐落常熟市××城镇安定村××组的国有土地使用权【产权证号：常莫国用（1999）字第2001083号】登记在被执行人陈建明名下，陈建明以户为单位申请建造了房屋，执行法院于2019年9月29日对该国有土地使用权进行了查封，依据上述第二十三条规定，查封的效力及于地上建筑物，故执行法院裁定拍卖、变卖上述国有土地使用权及地上附着建筑物，并无不当。另异议人提出的共有问题，执行法院亦明确了在拍卖、变卖案涉土地及房屋过程中应保留沈惠琴、陈欢的份额。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”依据上述规定，地上附着建筑物存在租赁情况，不影响上述国有土地使用权及地上附着建筑物的拍卖。至于异议人在复议中提出的“被执行人及其所扶养家属生活所必须的居住房屋”，该异议在执行异议中并未提出，不属于执行复议的范围，本案不予理涉。至于异议人提出的（2019）苏0505民初3110号民事调解书存在虚假诉讼以及恶意串通等情形，不属于执行异议的受理条件，也非申请复议的审查的范围。异议人认为执行依据错误，侵害了自己的权利，可以寻求其他法律途径救济。综上，执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回沈惠琴、陈欢的复议请求，维持江苏省苏州市虎丘区人民法院（2020）苏0505执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王蔚珏审判员  赵丽丹审判员  水天庆二〇二〇年六月三日书记员  龚璐瑾