福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2343号 上诉人（原审被告）：林敦华，男，1962年5月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省三明市梅列区。 上诉人（原审被告）：林民生，男，1987年5月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：林小梅，女，1986年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审被告）：张洁，女，1994年10月2日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上列四上诉人共同委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:福建杉林地产有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道金环路5号金洲社区居民委员会305单元。 法定代表人：林敦凤，执行董事。 委托诉讼代理人：王丽燕，福建闽润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毛美芳，福建闽润律师事务所律师。 原审被告：林民坚，男，1988年4月21日出生，汉族，住福建省厦门市思明区，现住福建省三明市梅列区。 上诉人林敦华、林民生、林小梅、张洁因与被上诉人福建杉林地产有限公司（以下简称杉林公司）、原审被告林民坚返还原物纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初5171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林敦华、林民生、林小梅、张洁上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判驳回杉林公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定双方在案涉房屋上未形成合法有效的房屋买卖合同系对案件基本事实认定错误且明显适用法律不当，将合同纠纷误作物权侵权纠纷审理，损害林敦华等人正当权益。一、现行法律并未规定合同成立须以书面合同为前提条件，一审判决以此为由认定双方之间未形成合法有效的房屋买卖合同系适用法律错误。杉林公司在商品房买卖合同中的主要义务是交付符合约定的商品房，案涉商品房均已交付林敦华等人，林敦华等人对案涉房屋进行装修并自2016年入住使用至今，表明其已接受杉林公司交付的案涉商品房且无异议。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，案涉商品房的买卖合同成立。二、一审判决认定双方当事人未就案涉房屋买卖价格达成一致，系事实认定错误，本案中双方当事人已就案涉商品房价格达成一致。杉林公司全体股东一致同意按备案价将案涉房屋在内的共十六套商品房分别销售给股东及子女或指定的第三人，表明林敦华等人接受以备案价的价格购买案涉商品房。杉林公司代理人庭审质证时表示杉林公司同意按15000元/平方米卖给林敦华等人，该价格正是案涉商品房当时与备案价水平相当的价格。因此，双方当事人同意按案涉商品房销售的备案价进行买卖的意思明确。又因备案价是开发商向国家房地产管理部门报备的最高销售价，实际销售中商品房的销售价格不得高于备案价，故林敦华表示按备案价购买案涉商品房，双方当事人就案涉商品房的价格已达成一致。三、一审开庭前，为了查明杉林公司股东会确有一致决定将案涉六套房屋以备案价销售给林敦华等人的主张，林敦华等人特于2019年12月13日向法庭提交申请调查令和申请人民法院调查收集证据申请书，要求由林敦华等人的代理律师持法院调查令调取其他十套销售给其他股东的销售合同以查明销售价格的准确数据，并要求由法院搜集杉林公司出售给其他股东的其他十套商品房销售价款的收取情况。一审法院对上述两申请未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条的规定通知林敦华等人而径行判决，并因此认定双方未就案涉商品房销售价格达成一致意见错误。 杉林公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回林敦华等四人的上诉请求。1.林敦华自认案涉房产属杉林公司所有，其自2016年1月起无权占有案涉房产至今，双方商品房买卖关系未成立。2.林敦华等人与杉林公司之间至今未签订书面的房屋买卖合同，且双方至今对房屋的购买价格未达成一致意见，故双方尚未形成合法有效的房屋买卖合同关系。3.林敦华等人强行占用案涉房屋，从未与杉林公司办理过任何交接手续，至今亦未支付任何购房款，应将案涉房屋返还杉林公司。4.林敦华等人申请一审法院调取的“其他十套销售给其他股东的销售合同”“杉林公司出售给其他股东的其他十套商品房销售价款的收取情况”属于杉林公司商业秘密，与本案无关，一审法院不予准许该申请是正确的。5.林敦华无权主张以他案债权金额抵销本案杉林华府8#1603、1605、1703、1705单元的购房款。 林民坚未作陈述。 杉林公司向一审法院起诉请求：1.依法判令林敦华等五人立即向杉林公司腾空并返还位于仓山区北侧）杉林·悦榕公馆项目8＃1503单元、8＃1505单元、8＃1603单元、8＃1605单元、8＃1703单元、8＃1705单元房产；2.依法判令林敦华等五人承担本案全部诉讼费用。一审诉讼过程中，杉林公司撤回要求林敦华等五人腾空并返还第1项诉讼请求中对8＃1503单元、8＃1505单元的诉请。 一审法院认定事实：2016年6月1日，福州市房屋登记中心向杉林公司出具榕房初ＦＺ字第初始登记通知书，内容为：福建杉林地产有限公司：你公司申请仓山区北侧）杉林·悦榕公馆1＃-3＃、5＃-10＃楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积92880.31平方米，具体范围见附表。 林敦华系杉林公司的股东之一。自2016年1月起，林敦华接收了讼争6套房屋，并对其中的8#1603单元、8#1605单元、8#1703单元、8#1705单元房产进行装修、入住使用，其中8#1603单元、8#1605单元现由林小梅占有、使用；8#1703单元、8#1705单元现由林民生、张洁占有、使用。2019年5月17日，杉林公司委托律师向林敦华、林民生、林民坚、林小梅发送《律师函》，内容为林敦华等人长期非法、无偿占有杉林公司名下包括讼争房屋在内的6套房产及7个车位及两部车辆，杉林公司已多次要求退还，但林敦华等人拒不退还，还不支付购房款、购车款，故函告要求林敦华等人收到函件之日起腾空上述房产、车位等。 2019年11月12日，林敦华向杉林公司提出“召开福建杉林地产有限公司临时股东会提议”，请求对以下议题表决：1.要求：撤回公司就杉林·悦榕公馆8#1503、8#1505、1703、1705、1803、1805计6套房屋对股东林敦华及其子女提起的返还原物之诉。2.杉林·悦榕公馆8#楼1503、1505、1603、1605、1703、1705、1803、1805及9#楼1503、1505、1603、1605、1703、1705、1803、1805共计16套住宅统一以备案价格销售给股东，其中9#楼1503、1505、1703、1705、1803、1805计6套销售给股东林敦凤或其指定人员；8#楼1503、1505、1703、1705、1803、1805计6套销售给股东林敦华或其指定人员；8#楼1603、1605和9#楼1603、1605计4套销售给股东林燕、林莺或其指定人员。购房股东的购房款缴付方式亦按相同办法执行，具体商品房销售手续由公司负责办理，相关股东予以配合。杉林公司于同月20日答复表示同意召开临时股东会，但需要一定时间，召开时间另行通知。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，讼争房屋系杉林公司依法建造，故杉林公司对讼争房屋享有合法的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，杉林公司作为讼争房屋的合法权利人，有权要求无权占有人返还原物。 林敦华、林民生、林小梅、张洁辩称，其对讼争房屋的占用系基于与杉林公司之间房屋买卖合同的合法占有，并非无权占有，对此，一审法院认为，根据杉林公司、林敦华等五人在庭审中的陈述以及杉林公司向林敦华、林民生、林民坚、林小梅发送的律师函中载明林敦华等人拒不支付购房款的内容以及林敦华要求召开杉林公司临时股东会的提议内容可知，杉林公司、林敦华等人之间曾确系存有房屋买卖的意向，但由于杉林公司、林敦华等人之间至今未签订书面的房屋买卖合同，且双方至今对房屋的购买价格未达成一致意见，故双方尚未形成合法有效的房屋买卖合同关系，林小梅、林民生、张洁现占有讼争房屋没有合同依据，相关的辩解意见，一审法院不予支持。同时，如上所述，由于双方之间曾确系存有房屋买卖的意向，且林敦华亦是基于该意向从杉林公司处接收讼争房屋，杉林公司对此亦未提出异议，其初始的占有权应予保护，但由于杉林公司与林敦华至今未达成房屋买卖合同，杉林公司作为讼争房屋的合法所有权人，有权要求林敦华将讼争房屋返还。杉林公司主张讼争8＃1603单元、8＃1605单元、8＃1703单元、8＃1705单元由林小梅、林民生、张洁、林民坚占有使用，但未提供相应依据，应承担举证不能的不利后果。由于在诉讼过程中，林小梅承认讼争8＃1603单元、8＃1605单元现由其占有、使用；林民生、张洁承认讼争8＃1703单元、8＃1705单元现由其占有、使用，故林小梅、林民生、张洁应当其将各自占有的房屋返还杉林公司。杉林公司主张林民坚占有讼争房屋，但未提交相应证据，故对杉林公司关于林民坚的相关诉请，一审法院不予支持。诉讼过程中，杉林公司撤回对讼争8＃1503单元、8＃1505单元房屋的相关诉请，系其处分诉讼的权利，没有违反法律规定，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林敦华、林民生、张洁于本判决生效之日起三十日内将座落于仓山区北侧）杉林·悦榕公馆8＃1703单元、8＃1705单元腾空并返还福建杉林地产有限公司；二、林敦华、林小梅于本判决生效之日起三十日内将座落于仓山区北侧）杉林·悦榕公馆8＃1603单元、8＃1605单元腾空并返还福建杉林地产有限公司；三、驳回福建杉林地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费78891元，由林敦华、林民生、张洁共同负担其中的39445.5元；由林敦华、林小梅共同负担其中的39445.5元。 本院二审期间，林敦华等四人向本院提交：证据一，视频（光盘），证明案涉1603、1605和1703、1705房屋的内装修情况，林敦华等人已对案涉房屋投入重资进行装修并实际使用。证据二，（2018）闽民终554号民事判决书，证明杉林公司欠林敦华借款6942.975万，截止2020年4月26日杉林公司尚欠林敦华本息约1亿元，林敦华有权以此债权中等额的债权金额抵偿案涉四套房屋的购房款。证据三，两份不动产房屋登记簿，证明悦榕公馆9号楼6套房屋是分给林敦华的，是一审法院申请调查令时法院没有同意也没有拒绝的案涉房屋，内部签订合同与房屋销售的时间都是在杉林公司要求林敦华支付购房款期间，另案案涉房屋成交时间也是在2019年左右。杉林公司经质证认为，对证据一真实性无异议，关联性及证明对象有异议，该证据证明林敦华等人至今仍在无权占有案涉房屋。对证据二真实性无异议，关联性及证明对象有异议，该证据与本案无关，林敦华对杉林公司已不享有可抵债权，无权主张以他案债权金额抵销本案杉林华府8#1603、1605、1703、1705单元的购房款，且若林敦华主张抵销，应先明确抵销金额。对证据三真实性、合法性、关联性均有异议，该证据与本案无关联性，本案系发生于杉林公司与林敦华等人之间的纠纷，另案案涉房屋也非股东出资购得。本院经审查认为，林敦华等人提交的证据均形成于一审诉讼之前，其无正当理由逾期提交，且案涉房屋的现状及杉林公司与林敦华及杉林公司与案外人之间是否存在其他债务或房屋买卖等情况，不足以推定林敦华等人仍享有继续占有使用案涉房屋的权利。 杉林公司向本院提交：证据一，福建省福州市中级人民法院（2020）闽01执保50号之一《协助执行通知书》，证据二，（2019）闽民终1665号《民事裁定书》，共同证明杉林公司与林敦华（2019）闽民终1665号民间借贷纠纷一案，福州市中级人民法院依林敦华申请，查封杉林公司名下杉林华府8#1603、1605、1703、1705单元房产案涉房产。林敦华一方面在他案自认案涉房产为杉林公司所有财产，并申请法院予以查封。林敦华他案查封房产行为与本案辩论意见明显自相矛盾，违反“禁反言”原则。林敦华等四人质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，对其证明对象有异议。房屋物权是按照物权法定原则经登记确立，目前案涉房屋登记在杉林公司名下，基于物权法定原则林敦华在另案中申请保全杉林公司名下房屋不构成对物权所谓自认。林敦华与杉林公司之间是合同之债而非物权纠纷。林敦华在他案中查封行为不涉及对不利己方事实的自认。本院经审查认为，该组证据系生效法律文书，对真实性予以确认。本案案涉房屋作为杉林公司财产在另案中被查封与本案一审查明的产权初始登记于杉林公司名下一致，本院予以采纳。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉房屋系杉林公司依法建造，产权初始登记于杉林公司名下，故杉林公司对案涉房屋享有合法的物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，杉林公司作为讼争房屋的合法权利人，对讼争房产享有占有、使用、收益和处分的权利，对于无权占有讼争房屋的，杉林公司有权请求返还原物。林敦华等人主张其与杉林公司达成一致意见以房产备案价买受案涉房屋买卖并依据房屋买卖合同而合法占有案涉房屋，并主张林敦华享有对杉林公司的债权，可抵扣案涉房屋的购房款，但未能提交证据证明其与杉林公司已按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定签订书面的房屋买卖合同，并就购房款的支付方式即以案外债权抵扣达成一致意见。本案现有证据仅能确认林敦华等人在占有案涉房屋初期系基于其与杉林公司达成的房屋买卖意向，现因双方尚未能就案涉房屋买卖具体事宜达成一致意见，杉林公司提出要求腾空、返还房产合情合理，林敦华等人在自身均未履行支付购房款等主要义务的情况下，以杉林公司交付房产系履行主要义务为由推定房屋买卖合同已经成立的主张不能成立。 另，杉林公司是否向其他股东出售房产及出售房产的价格及购房款支付方式等与本案不具关联性，故一审法院对林敦华等人要求调取杉林公司出售其他股东的商品房销售价款收取情况的申请不予准许并无不当。 综上所述，林敦华、林民生、林小梅、张洁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费68330元，由林敦华、林民生、张洁、林小梅共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  余秋萍 审判员  张 敏 审判员  金光玉 二〇二〇年六月一日 法官助理游佳 书记员林舒