重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3294号上诉人（原审被告）：谢学兵，男，1971年6月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆鼎诺物业服务有限公司,住所地重庆市南岸区南湖路69号2栋物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。上诉人谢学兵因与被上诉人重庆鼎诺物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初13975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：驳回重庆鼎诺物业服务有限公司的诉讼请求。事实与理由：合同到期后业委会已经通知对方撤离，因此，按照司法解释规定不应当再主张服务费；邮寄送达的凭证为复印件，诉讼时效未中断。被上诉人不同意上诉人的请求。原告重庆鼎诺物业服务有限公司向一审法院提起诉讼请求：1.判令被告向原告交纳其拖欠的从2014年3月至2019年1月的物业管理费9009.3元和从2014年3月到2019年1月拖欠的公摊水电费327元；2.判令被告向原告支付资金占用损失(以上述第一项金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算至付清时止)。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、被告缴纳拖欠的从2014年10月至2019年1月的物管费7940.4元、公摊水电费267.4元；2、被告向原告支付资金占用损失（以上述第一项金额为基数，从欠费之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止）。一审法院认定事实：原告系南岸区万友七季城小区的前期物业服务企业。2008年3月31日，原告作为乙方与作为甲方的案外人重庆康恒置业有限公司签订《万友·七季城一期前期物业服务合同》，约定内容包括：原告为万友七季城一期提供物业服务，服务期限三年（从2008年4月2日起至2011年4月1日止），合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，住宅为1.20元/月/平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前缴纳当月物业服务费及上月的特约服务费用、水、电、气等收费一并缴清；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。2008年6月14日，原、被告签订《物业服务协议》、《物业服务规约》，约定的物业费收取标准、交费期限和滞纳金计算方式等同前。合同签订后，原告一直为万友·七季城小区提供物业服务至今。被告系该小区2幢19-2号房屋业主，该房屋建筑面积127.25平方米，该房屋于2009年11月20日接房，并于2009年11月22日申请装修。被告于2014年10月至2019年1月未缴纳物业服务费7940.4元、公摊水电费267.4元（据实分摊）。原告于2016年9月5日、2018年10月18日向被告进行了催收，且2018年邮寄的物管费催收函的地址、电话与被告提供的送达地址确认书上地址、电话相同。一审法院认为：原告与重庆康恒置业有限公司签订《万友•七季城一期前期物业服务合同》，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，万友•七季城一期小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。关于原被告双方争议较大的诉讼时效问题。根据民法总则第一百八十八条、第一百九十五条关于诉讼时效期间、诉讼时效中断的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合本案查明的事实，原告现主张的物业服务费等费用未超过诉讼时效期间，且原告曾于2016年9月、2018年10月向被告书面催收，造成诉讼时效的中断，故对被告辩称原告的部分诉讼请求已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。被告应向原告支付2014年10月至2019年1月的物管费7940.4元、公摊水电费267.4元。关于被告辩称原告承诺免除物业费的问题，已有生效（2017）渝0108民初8660号民事判决书认定，一审法院不再赘述。被告称原告占据小区公共收益，属于物业服务合同之外的事项，本案不作处理，被告可依法另行解决。对于被告辩称公摊水电费没有公示及计算依据的问题。原告就公摊水电费收取计算依据已经提交了相关材料，因公摊水电费的计算方及支付方均系原告，客观上该证据只能由原告制作并提交。与此同时，原告诉请的公摊水电费在2014年10月至2019年1月的52个月期间，共计267.4元，折合每月约5.14元，亦属于合理范畴。故一审法院对被告不认可该笔费用的辩解不予采信，并确定2014年10月至2019年1月期间的公摊水电费为267.4元。关于原告主张的资金占用损失，实系违约金，被告未按双方合同约定缴纳物业服务费、公摊费，应当承担违约责任。双方合同中约定的每日千分之三的计算方式过高，现原告自愿调整为从欠费之日按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，不违反法律规定，一审法院予以准许，但应以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止。据此，一审判决如下：一、被告谢学兵于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司2014年10月至2019年1月的物业管理费7940.4元、公摊水电费267.4元；并支付资金占用损失（资金占用损失以每月欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谢学兵负担（原告重庆鼎诺物业服务有限公司已垫付，被告谢学兵履行上述支付义务时迳付原告）。二审中，上诉人提交了2016年和2018年催收物业费邮寄凭证原件。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，双方合同权利义务已经终止。按照最高人民法院司法解释规定，业主委员会通知物业服务人撤离，物业服务人未撤离而诉请业主支付服务费的，法院不予支持。但本案并无通知送达给物业服务人的证据，仅在其他生效判决中认定业主委员会公告的事实。故上诉人因证据不足，本院对该主张不予支持。重庆鼎诺物业服务有限公司在二审提供证据原件证实本案诉讼时效构成中断。综上所述，谢学兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢学兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 陈 华审 判 员 芦明玉二〇二〇年六月十五日法官助理 吴晓亮（院印法官助）书 记 员 孙 翠