江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2554号上诉人（原审被告）：苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司。委托诉讼代理人：周中云，江苏彰权事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州文康企业管理有限公司。委托诉讼代理人：汪萌之,江苏悦孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓燕,江苏悦孚律师事务所律师。原审被告：胡晓仿。原审第三人：颜厦。原审第三人：杨超。原审第三人：苏州永鸿置业有限公司。原审第三人：王兴富。原审第三人：苏州礼尚书环保科技有限公司。原审第三人：赵贺玲。原审第三人：马福元。原审第三人：杨鸯。委托诉讼代理人：钱峰，江苏石湖律师事务所律师。原审第三人：石阳。原审第三人：徐树山。原审第三人：王化剑。原审第三人：苏州市橡皮筋艺术培训有限公司。委托诉讼代理人：张圆圆，上海君澜（无锡）律师事务所律师。原审第三人：苏州凯锐法体育发展有限公司。原审第三人：李昊。原审第三人：方卫民。原审第三人：赵秀清。原审第三人：张伟伟。原审第三人：胡应杰。上诉人苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司（以下简称苏创公司）因与被上诉人苏州文康企业管理有限公司（以下简称文康公司）、胡晓仿、原审第三人颜厦、杨超、苏州永鸿置业有限公司（以下简称永鸿公司）、王兴富、苏州礼尚书环保科技有限公司（以下简称礼尚书公司）、赵贺玲、马福元、杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、苏州市橡皮筋艺术培训有限公司（以下简称橡皮筋公司）、苏州凯锐法体育发展有限公司（以下简称凯锐法公司）、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初7547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。苏创公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回文康公司诉讼请求；诉讼费用由文康公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，苏创公司不存在违约行为。1.文康公司提供的负一楼存在1720.67平方米没有通过消防验收，一审中对商品房会议纪没有完全引用和论证，除了这部分租金应当扣除外，仍应将相应面积的履约保证金抵扣苏创公司四季度的租金。这部分计算下俩应扣减租金182391元。2.一审中苏创公司提供的通知函中也能体现出在双方合同履行过程中，文康公司经常不履行合同约定义务和法定义务，橡皮筋公司因文康公司提供的图纸有问题，图纸与实际结构不符，导致无法取得施工许可证，橡皮筋公司以此为由拒绝向苏创公司交纳租金。因施工许可证原因导致房屋部分面积两个月无法使用期间的租金共计40万元，该部分租金文康公司不应收取，应退还。3.本案第三人反映出房屋存在漏水，多处墙体存在不同程度的渗水、漏水，苏创公司、第三人多次向文康公司提出维修整改，却文康公司未能动工，苏创公司协调并出资解决。文康公司违约在先，文康公司无权提出解除合同。二、一审适用法律错误，违背法律适用原则。一审中文康公司没有提出解除合同的诉讼请求，苏创公司也没有主动提出解除合同，本案并不适用合同法规定的“通知到达即解除”的情形。一审法院判决合同解除违背了不告不理原则，一审认定苏创公司支付违约金及占有使用费更是不当。三、案涉合同是否有必要解除，应从第三人利益、维护市场稳定等角度出发，一审法院判决合同解除过于武断。文康公司二审辩称，请求二审驳回上诉，维持一审判决。1.2019年5月24日，苏创公司向文康公司发送告知函确认下期租金2020427.84元，该金额是扣除未通过消防验收部分所对应租金后的应缴租金。2.租赁合同明确约定了下期租金的支付时间为2019年5月31日，合同约定了逾期支付租金的违约责任，明确未能按期足额缴纳租金并逾期15天的，出租方有权提前解除合同。3.在苏创公司未能按照合同约定足额缴纳租金后，文康公司持续通过短信、邮件等方式催告尽快缴纳，也给予了合理的宽限期，苏创公司仍没有消除违约状态，构成根本违约。4.苏创公司提出的履约瑕疵并不存在，即使存在也不构成欠缴租金的抗辩。5.根据市场的实际经营情况，确有经营意愿且有履约能力的第三人可以通过与文康公司协商签订租约的方式保护自身权益，有利于市场秩序的稳定。苏创公司一方面收取第三人租金、物业费，却长期欠缴文康公司的租金、物业费，不利于市场稳定。原审第三人杨鸯二审述称，桐泾商务广场2号楼2号205已经由苏创公司出租给史天吉，租赁合同签订的日期为2019年4月30日，杨鸯已经转让给了史天吉，现在的实际使用人是史天吉。原审第三人橡皮筋公司二审述称，1.文康公司违约在先，交付的房屋不符合合同约定，苏创公司暂缓交付部分租金属于合法抗辩，一审未查明房屋情况，即认定苏创公司不符合法律规定的抗辩权的构成要件，属于事实认定不清、法律适用错误。2.文康公司主张解除合同，是在回避解决出租的房屋存在的问题，属于恶意解除合同，将导致众多第三人面临严重损失，有违诚实信用原则。3.由于疫情原因，第三人租赁商铺无法正常经营导致损失惨重，如今文康公司解除合同，而已经投入装修并经营的第三人将陷入重大损失。因此，第三人不应迁出，请求二审法院维护第三人合法权益。胡晓仿、颜厦、杨超、永鸿公司、王兴富、礼尚书公司、赵贺玲、马福元、石阳、徐树山、王化剑、凯锐法公司、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰二审未做答辩。文康公司向一审法院起诉请求：1.判令苏创公司向文康公司返还承租的位于苏州市姑苏区桐泾商务广场商业房屋(10942平方米)；2.判令苏创公司支付拖欠文康公司的自2019年7月1日起至2019年12月31日止房屋租金614407.84元、逾期付款违约金42548.65元，合计656956.49元；3.判令苏创公司自2019年8月6日起按照每日24101.8元的标准向文康公司支付房屋占有使用费至实际搬离之日止（暂计至2019年11月22日为2627094.02元）；4.胡晓仿就苏创公司承担的上述2、3项义务向文康公司承担连带付款责任；5.判令各第三人分别从实际承租的桐泾商务广场商业租赁区内迁出；6.判令苏创公司、胡晓仿承担本案诉讼费用。审理中，文康公司明确第1项诉讼请求中的房屋面积为9221.33平方米。一审查明事实如下：位于苏州市姑苏区商业房屋（建筑面积为16232.59平方米）及地下商场（建筑面积为3446.67平方米）的所有权人为苏州市友联实业公司（以下简称友联公司）。2018年1月9日，友联公司（出租方、甲方）与文康公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将桐泾商务广场建筑面积为12797平方米（含公用分摊面积）商业房屋出租给乙方，包括负一楼整体3680平方米，一楼闲置4560平方米，二楼闲置4557平方米，租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，共8年；乙方对该房屋除自用外可进行对外招商，但需维护原有业态规划的延续，其对外出租期限及招商行为不影响该合同中约定乙方义务的履行和责任的承担。2018年1月22日，文康公司（出租方、甲方）与苏创公司（承租方、乙方）签订合同编号为（2018）桐泾商业字第01号房屋租赁合同一份，约定甲方将其承租的涉案房屋中建筑面积为10942平方米的商业房屋出租给乙方（含地下负一楼），明确乙方在签订合同前已初步了解了该房屋的结构、性质并愿意按照现状接收房屋；租赁期限自2018年2月1日起至2026年1月31日止，共8年；租金为先付后租，其中2019年2月1日至2020年1月31日一年的租金应为6959112元，免3个月租金，实付9个月租金为5219334元。合同第6.2.1条约定：乙方未能按期足额交纳租金并逾期15天的，甲方有权提前解除本合同，收回该房屋，并且不再退还履约保证金，同时有权要求乙方补偿经济损失。第8.1“租金支付”第（1）（2）条约定：如乙方逾期支付租金，乙方同意按日租金标准的双倍累积计算支付逾期期间的违约金；如乙方逾期超过15天后，甲方以双方确认的邮件或手机短息的形式告知乙方，乙方在收到告知后7天内仍不支付租金的，甲方有权单方解除该房屋租赁合同，并有权要求乙方支付违约金及补偿直接的经济损失。第8.2“提前解除合同”第(2)条约定：在合同履行过程中，如乙方违反合同约定单方提前解除合同，须承担违约责任，向甲方支付合同总金额10%的违约金……。第8.4.5条约定：在本合同履行期间，在甲方没有违约的情况下，乙方收取小租户租金后没有及时按约定向甲方缴纳包含租金在内的相关费用，甲方除有权按照合同约定追究乙方违约责任外，……，在本条款约定情形下，乙方公司股东就乙方违约给甲方造成的损失承担连带赔偿责任。该合同后附的附件《租金支付时间、周期及金额明细表》明确乙方应于2019年5月31日前支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金为3479556元。合同最后乙方落款处有苏创公司的公章及该公司当时的股东及法定代表人胡晓仿的签字，另注明了胡晓仿的居民身份证号码。上述合同签订后，文康公司向苏创公司交付合同约定的涉案房屋。审理中，文康公司与苏创公司确认地下负一楼建筑面积为3446.67平方米中仅有1726平方米通过了消防验收，剩余1720.67平方米未通过消防验收。2019年5月24日，苏创公司向文康公司发送告知函一份，载明：1.涉案租赁房屋负一楼通过消防验收的商业用房面积为1726平方米；2.根据双方曾就此事于2019年1月29日签署相应的会议纪要，你公司同意我公司在5月份支付下期房屋租金时，将负一楼未通过消防部分租金予以扣除；按照负一楼面积比例计算，我公司已多支付了10个月的未通过消防验收部分的租金，共计911955.1元，本期租金包含6个月的未通过消防验收部分的租金，共计547173.06元；根据双方约定，我公司将在支付下一期租金的时候直接将上述金额扣除，我公司仍需支付下期租金2020427.84元；3.因我公司无法对负一楼未通过消防验收的建筑部分进行正常租赁和使用，故决定不再租赁该部分房屋；4.在未通过消防验收部分的房屋中，因我公司已将建筑面积366平方米的房屋出租给了他人，截止本函发出之日，针对他人已实际使用的时间及面积，我公司需向你公司支付此部分面积2018年2月1日至2019年6月30日期间共计10个月的租金合计为193980元。另查明，2019年7月1日之前的租金已由苏创公司按约向文康公司支付完毕。2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金支付情况：于2019年5月30日支付80万元，于6月19日支付60万元，于7月10日支付20万元，共计支付160万元。2019年7月15日，文康公司向苏创公司现场发送催告函一份，明确苏创公司应在2019年5月31日前支付下期租金3479556元，但仅在合同约定付款日前支付80万元，后经其公司多次催告下陆续支付部分欠缴租金；截至今日，扣除其他款项后，苏创公司尚欠当期租金42万余元，逾期已达45天之久；限苏创公司在收到本函件后一周内付清拖欠租金，并支付违约金。2019年7月26日，文康公司向苏创公司寄发催告函一份，要求苏创公司收到该函件后3日内付清拖欠租金，并支付违约金。2019年8月5日，文康公司委托江苏悦孚律师事务所向苏创公司邮寄律师函一份，明确：苏创公司拖欠租金的行为已构成根本违约，依约应向文康公司支付逾期付款违约金，同时解除双方于2018年1月22日签订的房屋租赁合同。苏创公司于8月6日收到该律师函。再查明：苏创公司承租涉案商业房屋后又将大部分房屋分别转租给各个第三人，其中101室（建筑面积为643平方米）转租给第三人颜夏、杨超，2016室（建筑面积为158.18平方米）转租给第三人永鸿公司，负一楼102－108室（建筑面积为1720平方米）转租给第三人王兴富，1019室（建筑面积为12平方米）转租给第三人礼尚书公司、赵贺玲，1017室（建筑面积为53.3平方米）转租给第三人马福元，205室（建筑面积为2228平方米）转租给第三人杨鸯，102室－108室房屋（建筑面积为1151平方米）转租给第三人石阳、徐树山、王化剑，208室（建筑面积为2093平方米）转租给第三人橡皮筋公司，1026室（建筑面积为943平方米）转租给第三人凯锐法公司，1022室（建筑面积为10平方米）转租给第三人李昊，1021室（建筑面积为40平方米）转租给第三人方卫民，1012室（建筑面积为30平方米）转租给第三人赵秀清，1028室（建筑面积为68.63平方米）转租给第三人张伟伟，1016室（建筑面积为52.9平方米）转租给第三人胡应杰。审理中，苏创公司陈述：1.文康公司向其提供的地下负一层有部分面积未通过消防验收，导致其不能合理利用；2.涉案房屋二楼的部分实际使用面积与图纸面积不一致，导致其招商过来的小商户无法办理施工许可证，小商户已发函通知其从下期租金中扣除406730元相关损失；3.涉案部分房屋存在漏水渗水问题；4.涉案期间内的租金，其已支付了160万元，加上未通过消防验收部分房屋应退还其押金182391.02元，再加上上述第2项所涉损失及其他损失，总和已远远超出该期间应付租金；5.文康公司主张的逾期付款违约金及房屋占有使用费计算标准过高，有重复计算情形。审理中，文康公司陈述：1.因地下负一层有部分面积未通过消防验收，后双方就该事实达成租金扣减约定，从苏创公司于2019年5月24日向文康公司发送的告知函内容可看出这一事实；2.相关第三人未办理出施工认可证与第三人频繁变更营业执照有关，且相关第三人未要求包括其公司在内的当事人赔偿损失；其公司对苏创公司与相关第三人扣减租金事实并不知情，也与本案无关；3.其已就涉案部分房屋的渗水漏水问题进行了及时维修，未影响到相关第三人的正常经营，且相关第三人亦出具书面材料进行了说明；4.双方之间的上述争议均发生在2019年5月24日前，苏创公司于2019年5月24日发送的告知函中已确认下期租金为2020427.84元，这是双方在少许争议后作出的真实合法公平约定。一审法院认为，承租人文康公司与次承租人苏创公司就转租涉案商业房屋（含地下负一楼）签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且涉案房屋所有权人友联公司对该转租行为未提出过异议，合同应认定为合法有效，双方当事人应依约履行各自应负义务。本案中，因地下负一楼有1720.67平方米房屋未通过消防验收，后双方达成相应部分抵扣租金约定，苏创公司亦明确不再租赁该部分房屋，可视为双方就租赁合同租赁面积的协商变更，同意将该部分面积从租赁合同约定面积10942平方米中扣除，也即实际租赁面积为9221.33平方米。苏创公司承租涉案房屋后，应依约向文康公司支付相应期间租金，但是其并未在合同约定的2019年5月31日前足额支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，已构成违约，后经文康公司两次催要，仍未在合理期间内支付相应期间拖欠的租金，此时文康公司依法享有合同法定解除权。苏创公司辩称因文康公司存在其提供的部分房屋有渗漏水现象、部分房屋实际面积与图纸面积不一致导致无法办理施工许可证并产生相应损失等过错，故其具有以上述原因对抗支付租金的事由，本院认为，苏创公司于2019年5月24日向文康公司发送的告知函中已明确欠付租金金额，且在文康公司向其两次催要欠付租金过程中亦未提出以上述事由来对抗支付租金，不符合法律上规定的抗辩权的构成要件；如确如苏创公司所述其因此产生了相关损失，并认为合法权益受到了损害，其可另案起诉处理，但以此作为拒付租金的事由，没有法律依据，一审法院不予支持。文康公司于2019年8月5日向苏创公司寄发载明解除房屋租赁合同内容的律师函，苏创公司于次日收到该函件，故法院认定双方签订的涉案房屋租赁合同于2019年8月6日解除。合同解除后，苏创公司应将其承租的全部房屋返还给文康公司，鉴于文康公司已将大部分房屋再次转租给了各第三人，故各第三人依法负有腾让相应租赁房屋、协助返还的义务。如各第三人因此受到财产损失，其可依法向相关当事人另案主张赔偿。关于文康公司主张的各项费用，一审法院具体认定如下：1.关于租赁合同解除前的欠付租金。文康公司提出按照房屋租赁合同关于原租赁面积10942平方米、2019年2月1日至2020年1月31日期间应实收租金5219334元的约定，扣除未通过消防验收的房屋部分面积1720.67平方米本应支付的租金金额，该年度实收租金应为439874.41元，按一年365天计算，分摊到每天的租金标准为12050.89元，对此计算方法一审法院予以确认。2019年7月1日至2019年8月5日共计36天，苏创公司应付该期间租金为433832.04元。2.关于逾期付款违约金。苏创公司依约应在2019年5月31日前支付下期租金2020427.84元，结合其三次支付租金的时间及金额、合同关于逾期付款违约金按日租金的双倍累积计算的约定及苏创公司提出约定违约金过高的抗辩，一审法院结合本案实际情况，调整逾期付款违约金并分段计算，即均按照年利率11.7%计算，分别以1220427.84元（2020427.84元－80万元）为基数，自2019年6月1日起至2019年6月19日止计19天为7536.14元；以620427.84元（1220427.84元－60万元）为基数，自2019年6月20日起至2019年7月10日止计21天为4234.42元；以420427.87元（620427.84元－20万元）为基数，自2019年7月11日起至2019年8月5日计26天为3552.62元，以上合计15323.18元。3.关于合同解除后的房屋占有使用费。文康公司依合同约定按日租金12050.89元的双倍标准24101.78元，自2019年8月6日起至苏创公司实际搬离房屋之日止计算占有使用费，但苏创公司提出计算标准过高，一审法院结合本案实际情况，并参照租赁合同关于租金标准的约定，确定房屋占有使用费按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算，其中自2019年8月6日起至本案开庭日即2019年11月22日共计108天的占有使用费为1691944.96元，此后的占有使用费计算至苏创公司返还涉案全部房屋之日止。4.苏创公司在2019年5月24日的告知函中确认另结欠文康公司占有未通过消防验收中的部分房屋的租金为193980元，文康公司对该金额无异议，一审法院予以确认。综上，除2019年11月23日之后的房屋占有使用费外，其他各项金额合计2335080.18元，扣除苏创公司已付160万元，还需支付735080.18元。关于文康公司主张胡晓仿在签订涉案房屋租赁合同时作为苏创公司的股东，依合同第8.4.5条约定应对苏创公司的上述各项费用的付款承担连带责任。一审法院认为，租赁合同约定胡晓仿承担连带责任的前提是文康公司没有违约情形和苏创公司收取小租户租金后没有及时按约定向甲方支付包含租金在内的相关费用，但是苏创公司已向文康公司支付涉案期间应付租金160万元，现文康公司尚无证据证明苏创公司从各第三人处收取的2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金总额已超过160万元，前提条件不成立，故文康公司的该项诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内向苏州文康企业管理有限公司返还其承租的位于苏州市姑苏区桐泾商务广场地下商场和101室商业房屋（建筑面积合计为9221.33平方米）。二、第三人颜夏、杨超、苏州永鸿置业有限公司、王兴富、苏州礼尚书环保科技有限公司、赵贺玲、马福元、杨鸯、石阳、徐树山、王化剑、苏州市橡皮筋艺术培训有限公司、苏州凯锐法体育发展有限公司、李昊、方卫民、赵秀清、张伟伟、胡应杰于判决生效之日起10日内向苏州文康企业管理有限公司返还各自占有使用的涉案房屋部分。三、苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内向苏州文康企业管理有限公司支付欠付租金、逾期付款违约金、2019年8月6日至2019年11月22日期间的房屋占有使用费等各项费用合计735080.18元。四、苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司于判决生效之日起10日内向原告苏州文康企业管理有限公司支付自2019年11月23日起至实际搬离返还全部房屋之日止的房屋占有使用费（按照12050.89元/日的1.3倍的标准计算）。五、驳回苏州文康企业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费33072元，减半收取16536元，由苏州文康企业管理有限公司负担12835元，苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司3701元负担。二审对一审查明事实予以确认。二审中查明，苏创公司与杨鸯房屋租赁合同纠纷一案在苏州市姑苏区人民法院审理中，案号为(2019)苏0508民初8206号。该案中，杨鸯提供了苏创公司与史天吉之间的房屋租赁合同、史天吉与杨鸯之间的浴场转让协议，证明苏创公于2019年4月30日已经将出租给杨鸯部分的房屋重新租赁给史天吉。苏创公司对此不认可，并提供了苏创公司与史天吉之间租赁合同留底原本、2019年7月23日的现场录音，证明史天吉是杨鸯老公的表哥，当时签订的时候史天吉在合同的落款处通过手写明确说明了该合同是用于办理营业执照使用，其附在后面的身份证也写了签订注册办理营业执照使用。杨鸯注销原先的营业执照并不是杨鸯所称的因为店铺转让，杨鸯本身就是想变更负责人的名字，因为失误不知道为何就办成了办理注销营业执照的事情了。签订用于办理营业执照的史天吉是杨鸯丈夫的表哥，苏创公司与史天吉签订的租赁合同，是杨鸯操作失误要重新办理营业执照所签订的，仅为了办理申请营业执照事项。在4月26日，杨鸯本想办理营业执照经营者名字的变更但是实际上办理了一个注销登记，所以需要再重新提供一套新的申请营业执照的材料，于是在4月29日找到苏创公司签订了上述房屋租赁协议。杨鸯代理人在(2019)苏0508民初8206号案件中，对于苏创公司提供的苏创公司与史天吉之间租赁合同留底原本内容没有异议，仅对手写部分内容需要与杨鸯核实。经本院系统查询，(2019)苏0508民初8206号案件目前状态为中止。二审另查明，文康公司与苏创公司租赁合同中第4.3条履约保证金款项中约定：履约保证金仅作为本合同正常履行的保证，不得作为他用。若因苏创公司未履行协议而产生的滞纳金、违约金或其他费用，文康公司均可在租赁履约保证金中抵扣，并要求苏创公司五日内补足，苏创公司不得将履约保证金抵扣租金。合同期满后，苏创公司依约履行其义务，交清全部费用并将房屋恢复原状至正常使用状态交还文康公司，在租赁期满确认苏创公司结清全部费用，且苏创公司15天内完成向工商局办理地址变更手续并提交文康公司后十天内无息全额退还履约保证金。二审中，苏创公司提供如下证据：1.2018年6月29日，苏创公司向文康公司发出的《关于减免租金的申请函》，证明因图纸问题导致二楼部分商户无法取得装修施工许可证，造成苏创公司的损失，要求文康公司减免租金。2.2018年11月5日，苏创公司向文康公司发出的《申请书》，证明苏创公司发现建设工程消防验收意见书中负一楼商用房面积仅为1726平方米，剩余面积为车库，无法作为商业用途。3.2019年7月29日苏创公司向文康公司发出的《回复函》，证明针对文康公司的催款通知，苏创公司提出消防、图纸、漏水问题造成的，故暂缓缴纳租金。4.2018年7月2日文康公司向苏创公司发出的《关于减免租金回复函》，证明文康公司对于苏创公司2018年6月29日发出的关于《关于减免租金的申请函》已经收到，但文康公司不予认可。5.2018年11月8日文康公司向苏创公司发出的《回复函》，证明苏创公司发出关于要求提供负一楼建筑工程消防验收意见书的函件已经收到。6.2019年8月1日文康公司的《回复函》，证明7月29日苏创公司向文康公司发出的函件已经收到。7.2019年8月5日文康公司向苏创公司发出律师函，要求解除合同。8.橡皮筋公司向苏创公司发出《协助函》，橡皮筋公司与苏州市艺独秀艺术咨询有限公司系一家公司，橡皮筋公司要求苏创公司提供原有建筑单层平面图，并保留追究苏创公司违约责任的权利。9.2018年12月14日《通知函》，证明橡皮筋公司要求苏创公司赔偿其装修及延期开业的损失。10.2019年9月15日《关于暂停缴纳租金的通知》，证明因文康公司发函要求解除合同并告知小租户，橡皮筋公司发函要求暂停缴纳租金。以上证据与一审提交的证据相互印证，可以证明文康公司系违约在先，无权要求解除合同。文康公司针对苏创公司提供的上述证据，发表如下质证意见：首先，苏创公司二审提交的证据形成时间均在一审诉讼之前，二审提交不构成新证据，不应作为二审定案依据。其次，1.2018年6月29日，苏创公司向文康公司发出的《关于减免租金的申请函》，文康公司的确收到，但不认可其内容，2018年7月2日文康公司向苏创公司发出的《关于减免租金回复函》中有针对性的回复，两份证据与2019年5月24日苏创公司发给文康公司的《告知函》结合起来足以说明一个事实，要么2018年6月29日的申请函陈述内容不实，要么苏创公司放弃了相关的主张。2.2018年11月5日，苏创公司向文康公司发出的《申请书》，真实性认可，但不能证明苏创公司的请求，合同履行过程中，各方均明确租赁区域存在负一楼1720.67平方米没能通过消防验收的事实，对该部分租金减免达成合意，可以理解双方对租赁面积、租金金额等依照实际情况做出相应调整。后面函件可以说明该情形对合同其他方面不构成影响，更不应作为其不按期缴纳租金的理由。3.2019年7月29日苏创公司向文康公司发出的《回复函》我方确实收到，但不认可其内容，文康公司于2019年8月1日的函件中已经予以驳斥。苏创公司依然拿双方明确扣除的租金说事情，明显在抵赖。鉴于苏创公司在文康公司催告后仍在合理期限内不履行，文康公司通知解除合同符合合同法第九十六条规定，合同自通知到达时解除。4.橡皮筋公司的通知函真实性无法确认，与本案也无关联性，是橡皮筋公司与苏创公司之前的争议，文康公司不知情。文康公司2018年7月2日的《回复函》中明确态度。5.2019年9月15日《关于暂停缴纳租金的通知》真实性认可，与本案无关联性。原审第三人杨鸯二审中提供了房屋租赁协议、浴场转让协议、杨鸯个体工商户注销登记，证明杨鸯在2019年4月份已经将浴场转让给案外人史天吉，苏创公司也与史天吉重新签订了房屋租赁合同，杨鸯的个体工商户已经注销。苏创公司针对杨鸯提供的证据质证认为，合同真实性无法认可，苏创公司与杨鸯另有诉讼，已经在中止状态，苏创公司与史天吉之前的租赁合同系因当时杨鸯要求苏创公司配合其办理工商变更登记而出具的，该租赁合同原件文本上史天吉签字，确认仅供本人办理营业执照使用。文康公司针对杨鸯提供的证据质证认为，对于个体工商户注销登记真实性予以认可，但对于房屋租赁协议、浴场转让协议因未参与，真实性无法确认，杨鸯与史天吉之间的转让文康公司并不清楚，应以苏创公司向文康公司提供的备案合同为准，对于杨鸯的证明目的不予认可。二审中，文康公司、苏创公司均明确苏创公司向文康公司缴纳履约保证金1159852元，文康公司认为，根据合同第6.2.1条约定，苏创公司未能按期足额交纳租金并逾期15天的，文康公司有权提前解除本合同，收回该房屋，并且不再退还履约保证金，同时有权要求乙方补偿经济损失。故文康公司不同意退还苏创公司履约保证金。苏创公司则认为，可以用履约保证金抵扣欠缴的房屋租金。二审中，苏创公司向本院寄交情况说明，认为文康公司违约在先不具有合同解除的权利，文康公司在2019年8月6日发出的解除合同通知不产生解除的效果，但是鉴于双方信任基础不再存在，原租赁合同已无法继续履行的可能，苏创公司同意解除合同，解除日应为2020年5月23日。本院认为，文康公司、苏创公司之间签订的《桐泾商务广场租赁合同》依法成立生效，双方应按照合同约定履行各自义务。苏创公司承租后，未在合同约定的2019年5月31日前足额支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金，已经构成违约，在文康公司催告两次后，仍未在合理期限内支付其拖欠的租金，文康公司要求解除合同于法有据，应予以支持。苏创公司上诉认为文康公司提供的部分房屋未能通过消防验收、图纸与实际结构不符导致无法办理施工许可证、房屋多处漏水等问题，文康公司履行合同违约在先，无权解除合同。对此，本院认为，因地下负一层有部分房屋未能通过消防验收，双方后达成相应部分抵扣租金的约定，苏创公司也在2019年5月24日向文康公司发送的告知函中明确其欠付租金的金额，在文康公司两次催要租金的过程中也没有提出上述事由来对抗支付租金，现以上述理由拒付租金缺乏法律依据，本院不予支持。苏创公司上诉主张以履约保证金抵扣相应的租金，本院认为，根据双方合同约定，苏创公司不得将履约保证金抵扣租金，另合同约定的履约保证金退还的条件尚未成就，苏创公司的主张本院不予支持。鉴于文康公司于2019年8月5日向苏创公司寄送了解除租赁合同的律师函，苏创公司于次日收到，本院确认文康公司、苏创公司之间的租赁合同于2019年8月6日解除。合同解除后，苏创公司应将其承租的房屋全部返还给文康公司，因苏创公司将部分房屋转租给第三人，故第三人负有腾让房屋、协助返还的义务。如各第三人有损失，可与苏创公司另行处理。合同解除后，苏创公司应向文康公司支付其欠付的租金、逾期违约金和占有使用费，一审认定的金额合理有据，本院予以维持。关于第三人杨鸯二审提出其已将承租的房屋转让给案外人史天吉，苏创公司也与史天吉重新签订了房屋租赁合同，杨鸯不负有返还义务的问题。本院认为，一审杨鸯答辩意见中明确同意从承租房屋内迁出，二审中又提交了证据证明其没有返还房屋的义务，与一审答辩意见相互矛盾。对此苏创公司不认可，结合另案中苏创公司提交的其与史天吉之间房屋租赁合同文本中明确载明配合办理工商变更登记的字样、以及苏创公司提交给文康公司备案的合同文本仍是其与杨鸯签订的租赁合同等情况，本院对于苏创公司陈述其与史天吉签订合同的目的在于配合办理工商变更登记，并非签订真实的房屋租赁合同予以采信。故一审认定杨鸯负有返还其占有使用的案涉房屋并无不当，本院予以维持。综上所述，苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33072元，由上诉人苏州苏创非凡企业管理咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年六月九日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉