浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21678号 原告：毛永生，男，1971年8月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：牛朦，女，1989年4月8日出生，汉族，住山西省运城市盐湖区。 委托诉讼代理人：吕晶莹，浙江福田律师事务所律师。 第三人：陈新福，男，1967年1月7日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 原告毛永生与被告牛朦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2020年1月20日公开开庭进行了审理。原告毛永生，被告牛朦及其委托诉讼代理人吕晶莹到庭参加诉讼。2020年2月28日，本院依法追加陈新福为本案第三人，并于2020年4月3日再次公开开庭进行了审理。原告毛永生，被告牛朦及其委托诉讼代理人吕晶莹到庭参加诉讼；第三人陈新福经本院传票传唤无正当理由未到庭。因案情复杂，本案于2020年4月16日转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年5月29日再次公开开庭进行了审理。原告毛永生，被告牛朦的委托诉讼代理人吕晶莹到庭参加诉讼；第三人陈新福经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告毛永生向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2019年4月14日签订的《房屋租赁合同》已于2019年6月4日解除；2、判令被告返还原告房租及押金7055元，并赔偿原告经营损失、搬迁损失30096元。第一次庭审时，原告补充陈述：要求被告返还的房租及押金7055元，其中押金是1000元，房租为6055元；要求被告赔偿原告的经营损失、搬迁损失具体各项数额无法明确，庭后提供具体计算清单。第二次庭审时，原告补充陈述：关于要求被告赔偿的经营损失、搬迁损失共计30096元，包括经营损失27776元、搬迁损失2320元，合计30096元；搬迁损失是按照搬迁费发票计算的；经营损失是按照原告提供的每日营业额清单中记载的2019年4月1日的营业额共计4182元计算，毛利润为30%，以24天计算经营损失为27776元，即4182元×30%×24来计算，实际得出是30096元，考虑到搬迁损失计算金额为2320元，经营损失主张数额为27776元；关于主张的房租6055元，押金和房租款是11000元，其中房租1万元，房租1万元减去实际使用48天，每天的租金按整年租金3万元除以一年365天，为82.1元/天，使用期间的租金共计为3945.2元，按3945元计算，被告应返还租金6055元。第二次庭审后，根据本院释明，原告变更诉讼请求为：1、确认原被告之间的租赁合同无效；2、要求被告退还房租10000元、押金1000元、物业管理费1000元；3、要求被告赔偿原告2次搬店的运费2320元、经营损失费2万元。事实和理由：原告于2019年4月16日向被告租房一套，约定租金3万元每年。2019年6月4日，大房东表示不愿将房租转租给原告，并于当天停水停电，原被告之间的房屋租赁合同无法继续履行，原告于2019年6月4日向被告表示解除双方自己的租赁合同，并要求被告退还剩余租金并赔偿损失，未果。 第二次庭审后，原告提交《改变诉讼请求申请书》一份，称：原告认为，被告出租给原告的房屋租赁合同是无效租赁合同，被告无权把不是她权限范围的房屋出租给原告。1、房屋所有权不是被告的，被告无权转租或者出租给原告。证据有房屋所有权人陈新福的代理人方福华在2019年6月28日出具的证明材料一份。证明中明确告知原告，房子的所有权是陈新福的，原告与被告签订的租房协议是无效的，房屋租金不能给被告，应该给房屋所有权人陈新福的代理人方福华。2、方福华在原告刚搬进去的第二天2019年4月7日就把被告出租给原告的房屋断电处理，不让原告使用被告租给原告的房子；之前陈述的被换锁、关电、关水的时间2019年6月4日不能作为合同无效退租金的截止日期。陈新福的房屋代理人方福华是为了要原告给他房租，扣压我办公用具为目的换锁逼我给租金。4月17号就断电了，让我无法正常使用房子。 被告牛朦答辩称：1、原告自4月16日入住该房屋，6月4日告知我方停电，按照原、被告签订的房屋租赁合同第三条，承租期间，乙方也就是原告应按期缴纳电费、自来水费，由此可知，原告所说的停水停电，完全是由于其自身未履行合同义务所导致。并且，在被告与原告方工作人员的微信聊天记录当中可知，原告方明确知道，停电的原因是因为费用未结清，但是在诉状中，原告方却诉称，是因为一房东不同意转租，显然，原告所称与事实严重不符。2、原告所提交的证据当中，有一份搬离涉案房屋的付款凭证，该凭证上写明的日期系2019年8月6日，由此可知，在搬离之前，原告已使用该房屋110天（自2019年4月16日至2019年8月6日），即使法庭认为我方存在一定过错，也应该考虑到原告的实际使用情况，驳回原告的不合理的诉请。3、原告所主张的搬家费用，并无正式发票，并且原告搬离涉案房屋是其自愿自发的行为，被告也从未催促，即使是原告逾期支付房屋租金之时，被告也从未恶言威胁，要求其搬走。相反，是原告于6月24日见到被告之时（当时原告已构成违约），口口声声说要退租、不租了之类的话语。由此可知，原告拖欠水电费用，逾期支付房租，并且一直到8月份才彻底搬离涉案房屋，以上种种，被告方无任何违约行为，不应承担任何赔偿责任。而且，搬家费用并非必要支出，系原告自愿花费，并不属于经济损失。退一步来说，即使法庭认为被告存在违约行为，应该对搬家费用承担责任，被告也仅仅应该按照自身的过错比例，对原告搬离涉案房屋的搬家费用也就是1160元承担赔偿责任。4、原告诉请中，要求被告赔偿经营损失，于法无据、于理不符。首先，原告拖欠水电费用导致停电，被告不应承担任何赔偿责任。其次，即使法庭认定被告有一定过错，也恳请法庭考虑到事实情况，事实为6月4日，原告方第一次告知被告停电事由，被告也明确告知，那天去了涉案房屋，原告方没有人在，要缴房租了。原告方声称，自己很忙，没有时间。直到6月15日，原告仍然没有按约定缴纳房租，被告催讨，原告方又称在兰州，要过两天回来，以上可知，即使原告方遭受了一定的经济损失，也是由于原告自身原因导致该经济损失的产生及扩大。5、对于原告诉请当中经营损失的计算方式，我方不予认可。首先，原告系个人承租，并未提供相关的营业资质证明。原告所提交的证据，从形式上也是极易伪造的。即使该证据系真实，但该证据当中的佳琪、毛世凯等人与被告的关系无法核实，更无相关证据证明，以上第三人与本案有何关系。并且，经营收入并非是固定收益，市场本身就是瞬息万变的，以一天的收益去推算一个月乃至一星期的收益都是不合理的，关于利润30%是哪个行业的固定标准？是如何计算得来？也是疑点重重。众所周知，影响经营收入的原因是多种多样的，假设因为整个行业的不景气，或者原告自身经营不善，而要求被告承担赔偿责任，这显然是极其不公平的。6、本案中，被告也因原告的违约行为遭受了一定的经济损失。请求法庭予以考虑，组织双方调解，或依法驳回原告诉请。 第二次庭审时，被告补充陈述：1、原告计算房租的方法是有误的，原告提供的搬家费的付款凭证可以看出原告系2019年8月6日才搬离涉案房屋，实际使用并占有该房屋共计110天。2、原告计算其所谓的经营损失的计算方法也是有误的，原告在庭审中提及每天的销售额均不同，原告以一天营业额去计算将近一个月所谓的利润是完全不符合常理和市场规律的，并且支付宝记录与本案不存在关联性。 第三次庭审时，被告补充答辩：首先，我方认为原被告之间的租赁合同并非无效，而是由于原告逾期缴纳房租而终止，另外即使该案中的房屋租赁合同认定为无效，但次承租人即本案原告确实在2019年4月16日至2019年8月6日对涉案房屋实际占有并且使用，该事实通过原告提交的搬离房屋的付款凭证及原告庭审中的陈述可以认定，对于原告的房屋使用费，应按合同中已约定的标准计算，即9041元。另外原告主张的物业管理费，原告并无相关证据证明该支出，故该项诉讼请求并不能得到支持。对于原告所要求的经营损失以及搬家费用，被告的答辩意见与之前庭审一致。 第三人陈新福未作答辩。 原告毛永生为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，原被告签订的房屋租赁合同一份，证明原告向被告租赁本案所涉义乌市锦绣篁园333幢2单元201A室房屋。并且约定了租期为2019年4月16日-2020年4月15日止，租金为3万元，押金1000元。 证据2，证明一份，证明原告在2019年4月16日入住涉案房屋，证明人指使涉案房屋二楼在2019年4月17日就来停电了。那时才知道被告不是真正的房东。 证据3，被告牛朦与第三人陈新福签订的房屋租赁合同复印件一份，证明被告与原告签订房屋租赁合同的时候还没有与房东签订合同，被告还没有取得承租的权利，也无权转租给原告。说明一点，原件在（2019）浙0782民初14535号案件中，当时是被告牛朦提供了原件。 证据4，营业清单打印件一份，证明原告当时是正常经营的。说明，原件存于原告方的电脑中。 证据5，搬迁费付款凭证复印件两份，证明原告承租时和腾退时两次搬迁花费的费用金额。说明一点，原件在原告开办的公司的工作人员毛应炉处。 证据6，原告开办的公司的工作人员毛应炉与被告的微信聊天记录打印件12页，证明一直催被告来处理租房停电以及房东要求原告腾退的事宜。说明一点，原件在原告开办的公司的工作人员毛应炉手机中。 被告质证认为：证据1，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，合同中备注了租金的支付方式，该合同加上原告提供的部分微信聊天记录可以证明6月4日原告承租的房屋停电，系因为原告在承租期内没有按时支付水电费导致的。而2019年6月15日之后原告仍未缴纳剩余房租，其已经构成违约，原告在违约之后仍占有使用房屋将近两个月时间，原告的行为给被告也造成了一定损失，被告本着息事宁人的想法未向原告进行索赔，并积极寻求调解。原告却得寸进尺一次次将我方诉至法庭，请求法庭依法查明案件事实，驳回原告的诉请。 证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，该证据从形式上极易伪造。并且该证据属于证人证言，应由证明人出庭接受法庭问询，否则无法查明该证据是否真实。请求法庭对该组证据不予采纳。 证据3，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。该份证据可以证明被告转租给原告的行为得到了涉案房屋权利人陈新福的追认。 证据4，真实性、合法性、关联性均有异议，即使该组证据是真实的，也不能达到原告主张的证明目的。该证据未能开庭出示其载体，不具有证据资格，请求法院不予采纳。 证据5，真实性、合法性无异议，证明目的有异议。该组证据可以证明原告系2019年8月6日才搬离涉案房屋，实际使用并占有该房屋共计110天。并且本案中原告不存在违约行为，不应承担以上搬迁费用。 证据6，真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议。原告方提交的该组证据与原告诉状自相矛盾，诉状中事实与理由中原告主张是因为大房东不同意转租才导致停电，但是聊天记录中原告方明确知晓是因为没有将水电费结清才导致停电，在聊天记录中也可以看出被告方一直寻求解决问题的方法，并一直催促原告缴纳剩余房租，原告方一直推脱人在外地，拒绝履行合同义务。所以即使原告方真的存在一定的损失，也是因为其自身原因产生的，并且导致损失扩大。 被告牛朦、第三人陈新福均未提供证据。 本院认为，第三人陈新福经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。结合被告牛朦的质证意见，本院对原告提供的上述证据认证如下： 1、对原、被告签订的房屋租赁合同的证明效力予以确认。 2、关于证明，其属于证人证言，但原告未申请证人出庭作证，本院对其真实性不予确认。 3、关于被告牛朦与第三人陈新福签订的房屋租赁合同复印件，被告和第三人对其真实性均未提出异议，本院对其真实性予以确认。 4、对营业清单打印件本身形式上的真实性予以确认。但仅凭该证据不足以证明原告的营业损失。 5、对于搬迁费付款凭证复印件，原告未提供原件核对，本院对其真实性不予确认。 6、对原告开办的公司的工作人员毛应炉与被告的微信聊天记录打印件的真实性予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 第三人陈新福系义乌市江东街道篁园路333号2单元201室不动产登记所有人【不动产权证号：浙（2018）义乌市不动产权第××号】。2019年4月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将义乌市篁园路333号2单元201Ａ室房屋出租给原告，租期为2019年4月16日至2020年4月15日止，押金1000元。当日，原告方向被告支付租金1万元、押金1000元，被告在该《房屋租赁合同》下方注明：“备注：2019年4月14日收到房租11000元，于2019年6月15日前将剩余20000元付清，不然合同终止”。之后，被告将涉案房屋交由原告使用。2019年6月4日，原告通过微信聊天方式告知被告：“本平台成员在5月24日去南昌开发市场，昨天回来屋内发现停电，二楼告知：①你没有把二百多元钱算清，②一个自称房东的人把电给关了”。2019年6月16日，原告在微信聊天时陈述：“我在兰州过二天回来”、“听我朋友说前天把门锁换了，是你吗”；被告则陈述：“所以你要交房租啊”、“不是我，是我买房子那个人，我也要给他钱”。后双方虽经多次沟通，但一直未能解决停电事宜，原告也未向被告交纳剩余房租。2019年12月13日，原告诉至本院。 另查明：涉案房屋系被告从第三人陈新福处所租赁。2017年7月1日，被告（乙方）与第三人陈新福（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，其中载明租赁期从2019年6月1日起至2020年5月31日止，但同时约定：“乙方对承租房屋不得转租、分租、转借给他人使用，否则甲方有权单方解除合同，并没收乙方已付租金和押金”。 本案在审理过程中，原告陈述最后搬离涉案房屋时间为2019年8月6日，但搬走时未与被告进行交接。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》虽系当事人真实意思表示，但被告未提供证据证明被告将涉案房屋转租给原告已征得第三人陈新福的同意，且在本案审理过程中第三人陈新福也未表示对被告的转租行为予以追认，故原、被告签订的《房屋租赁合同》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告应将押金1000元及剩余房租返还原告。关于剩余房租问题，虽然原告自认实际搬离涉案房屋时间为2019年8月6日，但根据原、被告双方的微信聊天内容及原告在起诉状中的陈述，本院确认涉案房屋已于2019年6月4日停电，于2019年6月14日被换门锁，原告实际使用涉案房屋时间应认定2019年6月3日止，本院确定被告应返还原告的剩余租金为5973元（10000元-30000元÷365天×49天）。原告租赁涉案房屋，即使是正常租赁，也会涉及承租时的搬入和退租时的搬离，原告要求被告赔偿搬迁运费2320元缺乏依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿物业管理费1000元、经营损失费2万元依据不足，本院亦不予支持。综上，原告的合理诉请本院予以支持。第三人陈新福经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告毛永生与被告牛朦于2019年4月14日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告牛朦返还原告毛永生租金5973元、押金1000元（合计6973元），于本判决生效后十日内履行完毕。 三、驳回原告毛永生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费658元，由原告毛永生负担608元，被告牛朦负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  楼宇栋 人民陪审员  毛国新 人民陪审员  楼晓晶 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  陈佳慧