云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终874号上诉人（原审原告）：**飞，男，1974年7月10日生，汉族，云南省富源县人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：朱朝光，云南天志律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李柯，男，1984年1月8日生，回族，云南省曲靖市麒麟区人，住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：姚超，云南省曲靖市中兴法律服务所法律工作者。特别授权代理。上诉人**飞因与被上诉人李柯房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，没有提出新的事实、证据或者理由，征得当事人同意，对本案不开庭进行了审理。上诉人**飞及其委托诉讼代理人朱朝光，被上诉人李柯的委托诉讼代理人姚超到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人**飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》；2.判令被上诉人返还上诉人购房款及赔偿装修损失款；3.本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审在延期审理后没有开庭就作出判决，不符合程序。一审于2018年开庭审理，庭审中上诉人申请对房屋装修损失进行鉴定，一审法院准许鉴定申请，决定延期审理，并委托鉴定部门鉴定，拟等鉴定结论出来后再开庭继续审理。一直等了一年多鉴定结论才出来，一审法院只是通知双方到法院对鉴定结论发表质证意见，没有开庭就直接向上诉人送达了判决书，从程序上讲是不对的。因为原来的开庭并未完成，案件是延期审理而不是休庭。延期审理的因素消灭后，应继续开庭审理，完成整个开庭程序，不能庭还没有开完就下判决。二、一审以双方《房屋转让协议》“约定不明”为由，驳回**飞的诉讼请求错误。《房屋转让协议》中白纸黑字地清楚注明，房屋实际占地使用面积大约3亩。故不是“约定不明”，而是“约定明确”。三、一审推定“原被告均应当认知和清楚房屋使用面积及院子面积与合同约定的3亩存在较大差距”这一事实是错误的。实际使用面积有没有3亩，就看院墙如何砌。如果上诉人当初砌院墙时不作让步，完全可以拥有3亩土地的使用面积。仅因砌院墙时，遭到被上诉人一家的强行阻挠，要求解除合同并提起诉讼。被上诉人家养了一大群藏獒，对砌墙的施工人员狂吠威胁，做活的小工不敢动工。上诉人顾虑装修已投入过大及施工人员安全等，被迫缩小范围砌院墙，不存在认知与合同约定有较大差距，上诉人的认知与客观事实吻合，与合同约定吻合，只是为避让危险先缩小范围砌院墙。四、上诉人与被上诉人之间发生过多次诉讼，内容就是被上诉人以各种理由千方百计要求解除合同，而上诉人一直是认为合同有效，应予履行，但被上诉人不按约定办，不完全履行合同，上诉人反过来要求解除合同实出无奈。曲靖市场2013年的房价是众所周知的，当时该房顶多值200多万，如果不是院子大、实际使用面积大，上诉人根本不可能以376万的高价购买该房。现被上诉人既不同意补足院子面积又不同意就减少的面积折价补偿，无法实现合同目的，根据《合同法》第九十四条规定，恳请支持上诉人的上诉请求。被上诉人李柯辩称：一审判决事实清楚，法律适用正确，程序合法，应依法驳回上诉人的上诉请求。双方签订房屋买卖合同，被上诉人按照约定将房屋交付了上诉人，且上诉人多年来一直占有、使用、居住，在交付时对标的物没有提出任何异议，被上诉人根据房产证确定的面积将房屋交付给上诉人。虽然房屋买卖合同中约定的面积和房产登记的面积存在误差，但误差并不是影响合同的实际履行。上诉人要求解除合同，缺乏事实和法律依据，所产生的损失应由上诉人自行承担。上诉人**飞向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间的《房屋买卖协议》；2.由被告返还原告购房款81万元及赔偿装修损失；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月10日，原告**飞（受让人、乙方）与被告李柯（出让人、甲方）签订了《房屋转让协议》，协议约定：1.今有甲方李柯将坐落于曲靖市建筑房产面积为309.18平方米，总占地面积579.6平方米。建筑面积360平方米。（注：实际占地使用面积大约3亩），现由房主李柯和其母亲梁竣云将房屋作价人民币376万元整（叁佰柒拾陆万元整）转让给**飞，付款方式为分期付款，于2013年6月30日前付给房主李柯定金人民币50万元整（伍拾万元整），2013年12月30日前付给房主李柯定金人民币26万元整（贰拾陆万元整），2014年12月30日前付给房主李柯定金人民币300万元整（叁佰万元整），至此清账。2.如房屋周边地界发生争议，由甲方全权负责所有协商、协调。3.此房屋转让协议一式两份，双方各执一份，均有同等法律效应，自双方签字日起效（注：甲乙双方如有违约者，应付另外一方房屋总价的50％违约金）。4.补充协议：未尽事宜，双方另行说明。注：此房屋所有款项由**飞在2014年12月30日前全部付清给房主李柯。甲方：李柯（签字、按手印），乙方：**飞（签字、按手印）。该合同未约定办理房屋过户手续的期限。协议签订当日，原告向被告支付了定金50万元，2013年6月16日支付被告购房款5万元，2013年7月3日，原告对房屋进行装修，2013年11月18日原告入住，此后该房屋由原告**飞居住、管理、使用，2013年12月29日，原告**飞到云南省曲靖市珠江源公证处提存26万元购房款。一审庭审中，原告**飞申请对房屋装修损失进行鉴定，经组织原、被告双方对鉴定机构进行选择后，一审法院委托云南鼎丰司法鉴定中心对曲靖市麒麟区房屋装修实际损失进行鉴定，鉴定意见为：曲靖市麒麟区房屋装修实际损失为人民币捌拾陆万肆仟叁佰壹拾玖元陆角柒分（￥864319.67元）；其中争议部分造价为人民币贰万叁仟柒佰柒拾贰元零肆分（￥23772.04元）。特别事项说明：本次鉴定不包括业主预付工程款、代付工人工资、为施工方代交水电费、电话费等相关费用。提醒报告使用注意：本鉴定意见中的工程造价已计取税金，本工程造价计取税金率为10.08％。**飞支付鉴定费5万元。经质证，原告对鉴定结论认为实际用款比鉴定损失费用要高；鉴定金额前后不一致，不清楚是打印错误还是什么情况，需要鉴定部门做个说明，不应该有这样的误差；争议部分都是**飞建造的。被告对鉴定结论认为真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为鉴定结论无论鉴定为多少金额均属于原告自行造成，在原来双方的案件中均明确原告在没有付清尾款及征得同意下强行进入该房屋实施装修并入住，其应该承担相应的不利后果。一审法院认为，司法鉴定中心的鉴定意见是在双方当事人在场的情况下两次现场勘验，鉴定方法具体合法，应予以采信。一审法院另查明，2015年6月17日，李柯诉**飞房屋买卖合同纠纷，请求判令解除与**飞签订的房屋转让协议，由**飞支付违约金188万元，承担诉讼费用。一审法院于2015年8月6日作出（2015）麒民初字第2184号民事判决，驳回李柯的诉讼请求，由原告李柯承担诉讼费用。2014年12月23日，**飞诉李柯房屋买卖合同纠纷，请求判令李柯支付违约金188万元，承担诉讼费用。一审法院于2015年10月19日作出（2015）麒民初字第84号民事判决，驳回**飞的诉讼请求，诉讼费用由**飞承担。2015年11月11日，**飞诉李柯房屋买卖合同纠纷，请求判令李柯继续履行合同，协助**飞办理房屋过户手续，过户产生的税费按国家规定各自承担，并由李柯承担诉讼费用。一审法院作出（2015）麒民初字第4091号民事判决，驳回**飞的诉讼请求，诉讼费用由**飞承担。一审法院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原被告于2013年6月10日签订了《房屋转让协议》，由原告**飞出资376万元购买被告李柯所有的位于曲靖市，**飞按照合同约定支付第一期购房款（定金）50万元，2013年6月16日支付被告购房款5万元，2013年7月3日，原告对房屋进行装修，2013年11月18日原告入住，此后该房屋由原告**飞居住、管理、使用，被告李柯已经将房屋实际交付给**飞管理和使用。该《房屋转让协议》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同行使权利、履行义务。对原告提出《房屋转让协议》约定实际占地使用面积大约3亩，经测量整栋别墅实际占地使用面积只有1亩多，与双方合同约定的“实际占地使用面积大约3亩”有重大差距的主张，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”合同约定的“实际占地使用面积大约3亩”，依照交易习惯，在原告购买房屋时，原、被告均应当认知和清楚房屋使用面积及院子面积与合同约定的3亩存在较大差距，导致双方长期发生争执的原因是双方签订的《房屋转让协议》约定不明，双方均有责任。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百三十条之规定，判决：一、驳回原告**飞的诉讼请求。二、鉴定费50000元，由原告**飞自行承担。案件受理费11900元（原告已预交），由原告**飞负担。二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明：被上诉人李柯于2010年6月11日取得曲靖市幸福小区福禄园45号第1-3层住房的房屋所有权证（证号：曲房权证曲靖市字第××号）记载，房屋所有权人：李柯；共有情况：单独共有；登记时间：2010年6月11日；规划用途：住宅；总层数：3层；建筑面积：309.19㎡。2010年12月24日取得土地使用权证［证号：曲市国用（2010）第8574号］记载，土地使用权人：李柯；座落：曲靖市幸福小区福禄园45号；地号：004-（045）-4-209；图号：20.25-03.00；地类（用途）：住宅；使用权类型：出让；使用权面积：118.4㎡。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，被上诉人李柯出卖已取得所有权的房屋，上诉人**飞同意买受该房屋，所签订的《房屋转让协议》中关于房屋买卖的约定，不违反法律、法规的强制性规定，双方之间成立房屋买卖合同关系。但该房屋的土地使用权证载明，被上诉人李柯合法享有土地使用权的土地面积为118.4平方米，双方约定买卖房屋占地面积579.6平方米、实际占地使用面积大约3亩，属以房屋买卖形式对超出土地使用权证登记面积118.4平方米以外的土地进行处置，违反相关法律规定，损害了国家、集体利益，亦有损诉争房屋所在小区其他业主的合法权益，应由相关主管部门作出处理，上诉人**飞、被上诉人李柯在《房屋转让协议》中对超出土地使用权证登记面积以外的土地使用面积的相关约定内容无效。案涉《房屋转让协议》订立后，上诉人**飞按照约定支付了部分购房款，被上诉人李柯履行了交付房屋的主要义务，**飞于2013年7月3日对房屋进行装修，2013年11月18日入住对案涉房屋管理、使用至今。案涉《房屋转让协议》履行过程中，并不存在因不可抗力或者根本违约导致合同目的完全不能实现的情况，不具有解除合同的法定情形，当事人单方不享有解除合同的权利。如果当事人一方履行合同义务部分不符合约定，可以按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，**飞向一审法院起诉提出“解除《房屋买卖协议》，由李柯返还购房款81万元及赔偿装修损失”的诉讼请求，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。关于一审审判程序问题。原审中，**飞的委托诉讼代理人在法庭辩论终结前提出对房屋装修损失进行鉴定。经审查原审法庭笔录，一审法院在已经完成全部庭审程序之后，依**飞提出的书面鉴定申请，按照双方当事人选取的鉴定机构，委托云南鼎丰司法鉴定中心对“曲靖市麒麟区圆通路幸福小区45号房屋实际装修损失”进行鉴定，云南鼎丰司法鉴定中心于2019年11月26日出具鉴定意见，原审法院于2019年12月2日通知**飞、李柯的委托诉讼代理人到庭共同对鉴定意见进行了质证。原审不存在未完成庭审程序即直接作出判决的情况，一审审判程序没有违反法律规定。综上所述，上诉人**飞的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由上诉人**飞负担。本判决为终审判决。审判长  敖显外审判员  时劲松审判员  高体所二〇二〇年六月一日书记员  陈 蔚