浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终3026号上诉人（原审被告）：项定豪，男，汉族，1962年9月6日出生，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：张青腾，温州市龙湾区罗东法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：温州市佳顺防火建材有限公司，住所地温州市洞头区霓屿街道长宁路199弄1号。法定代表人：诸依华，总经理。委托诉讼代理人：张小龙、汪泽琳，浙江联英律师事务所律师。原审被告：项红冲，男，汉族，1962年4月27日出生，住温州市龙湾区。原审被告：项光林，男，汉族，1965年8月3日出生，住温州市龙湾区。原审被告：孙绍革，男，汉族，1966年10月6日出生，住温州市龙湾区。上诉人项定豪与被上诉人温州市佳顺防火建材有限公司（以下简称佳顺建材公司）、原审被告项红冲、项光林、孙绍革因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市洞头区人民法院（2019）浙0305民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。项定豪上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回佳顺建材公司该两项诉请。事实和理由：（1）租赁期限届满前，征得佳顺建材公司同意续租后，就原租赁厂房及另外三间房屋进行了修缮、加固与改造。后因佳顺建材公司变卦而引起纷争。经当地村委会调解，佳顺建材公司同意搬迁宽限期两个月，期间不计算租金。因此，一审判决认定超期占用租赁物，与客观事实不符。（2）另外三间房屋原属闲置房屋，并承诺需要时可以使用，而无需支付租金。若不是佳顺建材公司答应续租，承租人也不会对该房屋进行改造加固，并支出相应费用。一审判决酌定使用费3000元，不当，且应与房屋修缮费用相抵。佳顺建材公司辩称:承租人确曾提出续租，但因租赁期间发生事故，故佳顺建材公司不同意续租，双方从未就续租事项达成一致。当地村调解委员会出具的书面证明及情况说明材料也印证了双方并未就续租事项达成一致，仅同意给予承两个月搬迁宽限期。此外，佳顺建材公司从未承诺承租人可无偿使用另外三间房屋，其对房屋进行改造装修也从未征得佳顺建材公司同意。因此，一审判决其支付相应占用费，于法有据。项定豪请求赔偿装修损失，没有法律依据。一审判决正确，应予维持。原审被告项红冲、项光林、孙绍革没有答辩。佳顺建材公司向一审法院起诉请求：（1）支付房产税、土地使用税、滞纳金共计122252元；（2）支付逾期腾房占有使用费37917元；（3）腾空其额外占用的3间房屋并支付占有使用费41786元；（4）腾空堆放于屋外场地上的砖块。一审法院认定事实：2014年6月，原温州市顺吉防火建材有限公司（2016年8月24日变更为佳顺建材公司）与项定豪、项红冲、项光林、孙绍革签订《财产租赁合同》。合同约定承租佳顺建材公司所有的位于洞头区田岙）的单层厂房7间，用于生产经营水泥砖；建筑面积约280平方米，有效使用场地面积6670平方米，变压器一台。租期自2014年6月15日起至2018年6月14日止，共4年，租金第一年10万元，以后每年13万元。同时，合同约定租赁期间应交纳的房产税、土地使用税等，与该房地产有关联的税项均由承租人负责交纳。承租人已按期支付四年租金。因佳顺建材公司未按国家相关税收征收规定及时缴纳土地使用税和房产税，直至2019年1月3日才缴纳土地使用税（每年15610元）和房产税（每年5890元）及滞纳金。因租赁期间发生生产事故，2018年6月15日租期届满后，佳顺建材公司不同意续租，项定豪欲继续租赁，故发生纠纷。2018年7月28日，佳顺建材公司张贴书面通知，要求于30天内腾空。后承租人于8月底腾空，额外占用三间房于年底腾空。因赔偿装修损失及相关税费等争议，经当地街道及长坑垄村人民调解委员会联合调解，未达成一致。本案争议焦点是：（1）税费承担比例。佳顺建材公司主张按租赁合同面积计算，项定豪主张以实际可用面积按比例计算。该厂房不动产权证记载土地总面积为7805㎡，房屋总面积为1950㎡，因此，空地面积仅有5855㎡，实际利用的空地面积加上7间房屋面积不超过6135㎡，显然合同约定6670㎡有效土地使用面积是不准确的。鉴于除租用7间房屋之外的房屋周围空地尚需扣除相应面积，故项定豪主张扣除1335㎡，按实际使用面积4800㎡计算，相对合理。佳顺建材公司在庭审后亦表示认可。因此，土地使用税费承担比例应为4800/7805㎡×15610元×4年，房产税费承担比例应为280/1950㎡×5890元×4年。（2）实际腾空厂房时间。佳顺建材公司提供的人民调解委员会情况说明仅为口头达成9月底腾空，用电清单显示5-8月份用电每月四千多度，而9月份仅七百多度，均不能直接证明实际于9月底腾空，反而说明九月份已没有生产，故项定豪辩称8月底腾空，予以采信。因此，可以认定租期届满后超期占用厂房场地时间为2.5个月，参照一年13万元租金计算，应当支付占用费27000元。另三间房屋因系承租人临时放物品所用，且双方并未对使用费金额协商达成一致，故可按平常放置物品使用功能的费用酌情支付占用费3000元（200元×3间×5月）。一审法院认为，佳顺建材公司与项定豪、项红冲、项光林、孙绍革签订的《财产租赁合同》合法有效，双方应按约全面履行。佳顺建材公司有权选择合同相对人向其主张权利，项定豪、项红冲、项光林、孙绍革作为发起人在设立公司前以自己名义与佳顺建材公司签订合同，应当承担合同责任。项定豪主张以发起人为被告主张权利，不符合公司法规定，对其该辩称意见不予采纳。佳顺建材公司向税务部门缴纳的租赁厂房土地使用税、房产税属于合同约定应由承租人承担的费用，应按比例承担；因佳顺建材公司未及时缴纳产生的滞纳金，应由其自行承担。项定豪等人在租赁期满后未按时腾空交还租赁厂房场地，应当支付相应的占有使用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：（一）项定豪、项红冲、项光林、孙绍革共同于本判决生效之日起十日内支付佳顺建材公司租赁期间的土地使用税、房产税费41783元；（二）项定豪、项红冲、项光林、孙绍革共同于本判决生效之日起十日内支付佳顺建材公司逾期使用租赁厂房场地占用费27000元；（三）项定豪、项红冲、项光林、孙绍革共同于本判决生效之日起十日内支付佳顺建材公司额外占用房屋使用费3000元；（四）驳回佳顺建材公司其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元，由佳顺建材公司负担2260元，项定豪、项红冲、项光林、孙绍革共同负担1540元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。结合双方当事人陈述，以及当地村委会人民调解委员会出具的书面材料，尚无法证明双方就涉案厂房场地续租达成合意。一审法院根据承租人电费使用情况，认定实际使用租赁物截止时间为2018年8月底，并据此认定相应占有使用费，并无不当。项定豪请求撤销一审判决该判项，于法无据。在没有充分证据证明双方存在续租合意以及出租人同意继续使用的情况下，承租人对原租赁物范围之外的三间房屋进行改造加固的行为，可以认定为对房屋的占有使用。一审判决酌定支付3000元占有使用费，亦无不当；同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，项定豪请求赔偿房屋装修修缮费用，并与占用使用费相抵的上诉理由，本院不予采纳。双方对一审判决第一项均无异议，二审予以确认。项定豪的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人项定豪负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年六月二十四日法官助理姜岳良代书记员 **程