四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终406号 上诉人（原审被告）：谢明莉，女，1982年6月25日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张林，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾继华，男，1986年1月23日 出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：曾传榜，男，系曾继华之父。 委托诉讼代理人：蒋冬梅，四川圣梓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何国燕，女，1969年5月12日出生，汉族，户籍地四川省广安市广安区，现住四川省邻水县。 被上诉人（原审第三人）：广安正大房地产开发有限公司，住所地广安市前锋区广前大道60号。 诉讼代表人：何敏，该公司清算组负责人。 委托诉讼代理人：刘明清，四川爱众律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国静，四川爱众律师事务所律师。 上诉人谢明莉因与被上诉人何国燕、曾继华、广安正大房地产开发有限公司（以下简称正大房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院(2020)川1603民初220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢明莉上诉请求:1.撤销原判决第三项“谢明莉向曾继华退还购房款163,000元及占用利息”，改判驳回曾继华对谢明莉的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.本案系房屋买卖合同，谢明莉不是合同的相对人，不是适格主体。合同的主体是曾继华与正大房产公司或者何国燕，与谢明莉没关系；2.曾继华与正大房产公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律规定，应合法有效。正大房产公司出具票据应视为收到曾继华的购房款；3.谢明莉系成都明信房地产营销策划有限公司（以下简称明信营销公司）的工作人员。正大房产公司委托明信营销公司销售“恒立-恒顺星城”，明信营销公司的销售人员的销售行为应视为正大房产公司的行为，其责任应由正大房产公司承担；4.2014年1月29日，谢明莉提供刘欧向曾继华转账19万元的事实，刘欧也出庭证实该19万元系案涉房款。综上所述，一审法院判决认定事实不清、适用法律不当。谢明莉既不是合同的主体，也不是受托人，谢明莉系履行职务行为。 曾继华答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由：1.曾继华虽然与正大房产公司签订房屋买卖合同，但通过一审法院查明，该房屋实际上是何国燕在正大房产公司获得的抵押房。因正大房产公司进行破产程序不认可该抵债房，故曾继华实际上是与何国燕形成了房屋买卖合同关系；2.曾继华在购房时，是将购房款支付给谢明莉，现房屋买卖合同目的不能实现，曾继华有权请求谢明莉和何国燕返还购房款。 何国燕答辩称，正大房产公司的债务她不清楚，但王成欠她借款是事实。王成向她借钱是为了修建房屋，并将修建的房屋抵押给她。她和王成协商，将两套抵押房屋交付给刘欧、谢明莉帮她出售。 正大房产公司答辩称，谢明莉的上诉请求及理由不能成立，一审判决事实认定清偿，法律适用正确，应予维持。理由：1.本案实际系何国燕和曾继华之间存在房屋买卖合同关系，与正大房产公司没有关系，正大房产公司不是合同相对人；2.何国燕委托谢明莉销售房屋，并由谢明莉收取曾继华房款，故曾继华要求解除合同，应找何国燕、谢明莉退还房款。 曾继华向本院提出诉讼请求：1.解除曾继华与正大房产公司签订的《商品房买卖合同》；2.谢明莉、何国燕退还购房款291,000元并按银行同期贷款利率自2014年1月29日起至款项退还之日止的资金利息；3.谢明莉、何国燕承担保全费及诉讼费。 一审法院认定事实：2014年1月，曾继华在正大房产公司“恒立•恒顺星城”售房部看房，通过谢明莉购买了“恒立•恒顺星城”6幢2单元21层6号住房一套，总价款291000元。2014年1月29日，正大房产公司（为出卖人）与曾继华（为买受人）签订合同编号为719的《商品房买卖合同》，主要约定曾继华购买的房屋：小区暂定名为“恒立•恒顺星城”，位置为6幢2单元21层6号，建筑面积约为89.53平方米，单价为每平方米3600元，总金额322308元，付款方式为一次性付款，交房时间为2015年12月30日前。该合同还约定了违约责任、商品房交接、产权登记、保修责任等。当日，曾继华通过银行账户转入谢明莉名下62×××10账户70000元、谢明莉名下62×××51账户60000元，通过曾传榜（曾继华之父）银行账户转入谢明莉名下62×××10账户91000元；2014年2月7日，通过曾传榜银行账户转入谢明莉名下62×××10账户70000元；以上共计291000元。2014年2月8日，正大房产公司出具编号为1511805的收据，载明：今收到曾继华6-2-21-6购房款322308元（原收据号1708681）。 同时查明，“恒立•恒顺星城”系正大房产公司开发房产项目，由成都明信房地产营销有限公司（以下简称成都明信营销公司）销售，谢明莉、刘欧等为该销售公司的工作人员。曾继华所购买的“恒立•恒顺星城”6幢2单元21层6号房屋，系广安恒立化工有限公司（以下简称“恒立化工”）欠何国燕的往来款（债权）322308元，用正大房产公司的该套房屋抵债给何国燕，2013年12月23日，正大房产公司出具编号为1708681的收据，载明收到6-2-21-6购房款322308元（备注：往来款）。之后由何国燕委托售楼人员谢明莉、刘欧为其转卖，该套房屋实际以291000元价款出售给曾继华，而非《商品房买卖合同》约定的价款322308元。该房转卖给曾继华后，正大房产公司收回了原购房合同、收据，以曾继华为购房人重新签订了《商品房买卖合同》并换了收据。谢明莉收款后，通过银行转入何国燕名下62×××49账户，其中2014年1月29日为2万元、3万元、1万元，2014年2月11日为18000元；2014年2月11日转入何国燕名下62×××11账户5万元，合计转给何国燕128000元。 另查明，何国燕以其在恒立化工公司的往来款(债权)415,836元另购买正大房产公司开发的“恒立•恒顺星城”6-1-10-1房屋住房一套。2013年12月26日，正大房产公司出具编号为1708587的收据，载明：今收到何国燕6-1-10-1购房款415,836元(备注：往来款)。该套房屋由何国燕委托刘欧转卖，之后刘欧将该房转卖给张留英。张留英按刘欧的安排支付了订金50,000元，2014年1月27日银行转给刘欧325,000元，共计375,000元购房款。正大房产公司以张留英为购房人签订了《商品房买卖合同》。2014年1月27日，正大房产公司出具编号为1511803的收据，载明：今收到张留英6-1-10-1购房款415,836元(原收据号1708587)。刘欧于2014年1月27日、28日通过银行转款方式转给何国燕共计141,000元。现张留英已以何国燕、刘欧等为被告，正大房产公司为第三人向本院提起（2018）川1603民初230号房屋买卖合同纠纷一案，该案尚在审理中。 曾继华、张留英均确认并未向正大房产公司支付过购房款，谢明莉、刘欧亦未提供将购房款交付给正大房产公司或成都明信房地产营销有限公司的依据。 本案中谢明莉提供刘欧于2014年1月29日通过刘欧名下62×××11账户转款19万元给何国燕名下62×××11账户的银行转款明细，用以证明该笔19万元是谢明莉收取曾继华购房款后，以刘欧名义转给何国燕的房款。何国燕对收到该笔款项的事实予以认可，但认为刘欧也为其转卖了一套房屋给张留英，刘欧应该将张留英支付的房款给她，刘欧转给她的该笔19万元应是张留英支付的购房款，不同意谢明莉提出该笔款系曾继华的购房款的主张。 另查明，2017年6月23日，一审法院作出（2017)川1603破3号民事裁定书，裁定受理正大房产公司的破产重整申请，并同时指定正大房产公司清算组为管理人，曾继华向正大房产公司管理人申报债权，经该公司管理人审查后确认原告的债权为0。正大房产公司与恒立公司是独立注册的有限责任公司。2014年1月、2月，中国人民银行公布月执行的三至五年期（含五年）贷款基准年利率为6.4%。 一审法院认为：何国燕虽然以自己在恒立化工的往来款购买正大房产公司开发的“恒立•恒顺星城”6幢2单元21层6号房屋，但并未向正大房产公司交付购房款，实质是“以房抵债”，且并不是抵正大房产公司所欠债务，同时未办理房屋产权转移手续，何国燕与正大房产公司不存在真实的房屋买卖关系。虽然曾继华与正大房产公司签订了编号719号的《商品房买卖合同》，并由正大房产公司出具了收款收据，但正大房产公司并未收到曾继华的房款，实为何国燕将“抵债房”委托谢明莉转卖给了曾继华，由此何国燕与曾继华之间形成事实上的房屋买卖关系，曾继华与正大房产公司之间不存在真实的房屋买卖关系，曾继华亦不能对该房屋主张所有权。现正大房产公司已明确表示不能向何国燕或曾继华交付该房屋，致使曾继华的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对曾继华要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本院对曾继华要求退还已交付的购房款291,000元并计付资金占用利息损失的诉讼请求予以支持。 因本案中何国燕不认可2014年1月29日刘欧转款19万元为谢明莉转卖本案讼争房屋所收取的房款，加之案涉曾继华的购房款系谢明莉收取的，刘欧不是本案的被告，刘欧接受何国燕的委托转卖了另一套房屋给张留英，其收取张留英375,000元购房款，在当日与次日仅转给何国燕141,000元，即使加上2014年1月29日刘欧转款19万元，合计331,000元，刘欧也未将收取的375,000元全部转给何国燕，尚有44,000元在刘欧处。同时，谢明莉、刘欧无证据证实将收取曾继华、张留英的购房款交付了正大房产公司或成都明信营销公司。据此，一审法院确认谢明莉收取曾继华购房款291,000元，仅支付给何国燕128,000元，尚有163,000元在谢明莉处，由此，应当由何国燕退还曾继华购房款128,000元及相应资金利息，谢明莉退还曾继华购房款163,000元及相应资金利息，资金利息按年利率6.4%的标准自实际占用款项之日起计算至款项退还之日止。 何国燕与恒立化工的债权债务关系，与本案不是同一法律关系，本案对此不作审理。何国燕辩称曾继华应该找王成即恒立化工退款的意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、解除2014年1月29日曾继华与正大房产公司签订的编号719号《商品房买卖合同》；二、何国燕向曾继华退还购房款128,000元并自2014年2月11日起至款项退还之日止按年利率6.4%的标准计算的资金占用利息；三、谢明莉向曾继华退还购房款163,000元并自2014年2月7日起至款项退还之日止按年利率6.4%的标准计算的资金占用利息；四、保全申请费2,270元，由何国燕向曾继华支付998元，谢明莉向曾继华支付1,272元。案件受理费减半收取计3,067元，由曾继华负担234元，何国燕负担1,246元，谢明莉负担1,587元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 谢明莉向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同、台账表,证明案涉房屋原购房户是何国益，不是何国燕；2.刘欧的银行转账明细，证明谢明念、秦必娟于2014年1月28日分别向刘欧转款5万元、14万元，刘欧于次日向何国燕转款19万元的事实。同时证明刘欧转账的19万元是本案涉及的房款的事实。 曾继华质证称：对商品房买卖合同的真实性有异议，虽然出示的原件，但对何国益的签字的真实性有异议。同时，出卖人正大房产公司只加盖印章，未有法人签字。其次，即使合同是真实的，但一审法院依职权调取的商品房买卖合同的买受人是何国燕；对台账表的三性不予认可，上面未加盖正大房产公司印章；对银行转账明细的真实性没有异议，但该证据只能证明谢明念、秦必娟转款19万元给刘欧的事实，达不到其证明目的。 正大房产公司质证称：对商品房买卖合同的三性均不认可，该合同没有支付相关房款的凭证，不能证明何国益支付了购房款，而实际房屋系正大房产公司抵债给何国燕的，并给何国燕出具了相应收据；对台账表的真实性无异议，该台账能够证实正大房产公司抵偿两套房屋给何国燕的事实；对银行转账明细的真实性没有异议，但该证据只能证明谢明念、秦必娟转款19万元给刘欧的事实，达不到其证明目的。 何国燕质证称：对商品房买卖合同的真实性无异议，案涉房屋是王成抵债给她的，因为她下欠何国益债务，就把抵债房屋中的一套签上何国益的名字；对台账内容不清楚，不予认可；对转账明细真实性无异议，但只认可转款到她账上的事情。 本院认证认为，商品房买卖合同、台账表的真实性予以认可，该合同仅能证明何国益存在与正大公司签订了合同的情形，但与本案没有关联性。同时，台账表也证明了正大房产公司将包含案涉房屋的两套房屋以抵债的形式抵给了何国燕的事实，这部分一审已经查明，本院不再累述；银行转账明细的真实性没有异议，但该证据只能证明谢明念、秦必娟转款19万元给刘欧的事实。对于谢明念、秦必娟的转款是否系谢明莉收取的曾继华的购房款，谢明莉并未提供其他证据证明，故该证据不能达到谢明莉的证明目的。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：谢明莉销售案涉房屋是否是履行职务行为。 职务代理人必须以该法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，且属于职权范围内的事项，本案中，谢明莉作为成都明信营销公司的工作人员，接受何国燕的委托转卖案涉房屋，在销售房屋后并未按正常财务程序将客户购房款直接转入正大房产公司账户，而是以个人名义收取购房款，在向何国燕转入部分购房款后余款自留。从上述事实可以看出，谢明莉销售案涉房屋是接受何国燕的委托，并非以成都明信营销公司的名义实施，其个人收取购房款29.1万元、其后转入何国燕账户12.8万元、占有余款16.3万元的行为亦不是职权范围内的事项。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”的规定，谢明莉销售案涉房屋不构成职务行为。对于谢明莉上诉称其履行职务行为，本院不予支持。 综上所述，上诉人谢明莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5，665元，由谢明莉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张登贵 审 判 员 阳晓川 审 判 员 罗乔军 二〇二〇年六月十一日 法官助理 尹 庆 书 记 员 何 旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。