湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终947号上诉人（原审被告）：余祖慧，女，1977年10月20日出生，土家族，住五峰土家族自治县。委托诉讼代理人：王鄂，五峰土家族自治县渔洋关法律服务所法律工作者。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：五峰金东山商业管理有限公司，住所地五峰土家族自治县渔洋关镇东西路188号。统一社会信用代码91420529084705859F。法定代表人：李建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹琼芳,湖北捷旺律师事务所律师。一般授权代理。上诉人余祖慧因与被上诉人五峰金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省五峰土家族自治县人民法院（2019）鄂0529民初761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余祖慧及其委托诉讼代理人王鄂，被上诉人五峰金东山商业管理有限公司的委托诉讼代理人尹琼芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余祖慧上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审。2.由五峰金东山商业管理有限公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，判决余祖慧支付商铺租金、物业管理费、公共卫生费共计42574元不当。1.该笔费用计算方式不明；2.该笔费用中含五峰金东山商业管理有限公司多收取的余祖慧电费在里面没有减出来，这是一审中五峰金东山商业管理有限公司都认可的事实；3.该笔费用含有五峰金东山商业管理有限公司重复收取的垃圾清运费。上述2、3两项费用应在五峰金东山商业管理有限公司的诉讼总额中减除，一审中不仅没有查清更没有核减。综上所述，一审判决事实不清，望二审法院在查清事实的基础上依法撤销一审判决，发回重审，由五峰金东山商业管理有限公司承担本案的诉讼费用。五峰金东山商业管理有限公司辩称，一审法院审理查明认定事实清楚，余祖慧诉请的第2、3项请求与本案是不同的案由，不在本案审理范围内，请求二审法院依法驳回余祖慧的上诉请求，维持原判。具体理由如下：1.五峰金东山商业管理有限公司与余祖慧之间的租赁房屋原来是委托经营，余祖慧与五峰金东山商业管理有限公司签订的书面合同都是在2018年11月21日到期，五峰金东山商业管理有限公司与业主之间的委托经营合同是在2019年7月17日到期。2018年11月22日至2019年7月17日期间，余祖慧是实际占用商铺并实际经营，五峰金东山商业管理有限公司多次口头、书面要求余祖慧与业主或与五峰金东山商业管理有限公司继续签订房屋租赁合同，余祖慧均未按通知履行义务。2.五峰金东山商业管理有限公司向余祖慧发送了书面解除房屋租赁合同通知，同时要求余祖慧缴纳实际租赁期间的相关费用，余祖慧也未实际履行。一审法院依据余祖慧与五峰金东山商业管理有限公司之间签订的租赁合同所约定的条款和余祖慧当庭陈述作出判决，双方租赁关系的事实、以及余祖慧欠缴租金、物业管理费、公共卫生费等事实均很清楚，不存在一审法院认定事实不清的情形。五峰金东山商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.余祖慧支付五峰金东山商业管理有限公司商铺租金37272元、物业管理费4824元，公共卫生费1200元，共计43296元（2018年11月22日至2019年7月17日）；2.余祖慧支付违约金6494.40元；3.本案诉讼费由余祖慧承担。一审法院认定事实：2018年4月12日，甲方（出租人）五峰金东山家商业管理有限公司与乙方（承租人）余祖慧签订《五峰金东山家居建材商铺租赁合同书》。甲方受产权人委托同意将4-1-11、4-1-12、4-1-13、4-1-14、4-1-15号商铺出租给乙方作为商业经营使用。合同第一条约定商铺建筑面积为301.26平方米。第二条约定商铺的租赁期限为12个月，即从2017年11月22日起至2018年11月21日止。第三条约定甲方代商铺业主向乙方收取商铺租金。租金、物业管理费、公共卫生费、垃圾清运费从租赁之日起计算。租金按商铺建筑面积计算，租赁期内商铺租金为每月4695元；物业管理费按商铺建筑面积每平方米每月2元标准收取，每月物业管理费为603元；公共卫生费、垃圾清运费租赁期内按每间商铺每月30元标准收取。一审同时查明，租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，余祖慧继续经营未交纳相关费用。一审法院认为,五峰金东山商业管理有限公司与余祖慧签订的租赁合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但余祖慧继续使用商铺并接受服务，可视为原合同的继续履行。现五峰金东山商业管理有限公司起诉余祖慧支付2018年11月22日至2019年7月17日的租金、物业管理费、公共卫生费，不足八个月，可以支持42574元。五峰金东山商业管理有限公司起诉的违约金，缺乏事实根据，不予支持。余祖慧交纳的押金，可在执行环节一并处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告余祖慧在判决生效后十日内支付原告五峰金东山商业管理有限公司商铺租金、物业管理费、公共卫生费合计42574元;二、驳回原告五峰金东山商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1450元，减半收取725元，由原告五峰金东山商业管理有限公司负担225元，被告余祖慧负担500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并已在卷佐证。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于垃圾清运费。五峰金东山商业管理有限公司与余祖慧签订的《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》，其中“四、租金、综合管理服务费用及履约保证金”条款约定：“商铺物业管理费按商铺建筑面积每平方米每月2元的标准收取……公共卫生费、垃圾清运费从租赁之日起计算，即从2017年11月22日起计算，租赁期内上述商铺月费用按每间商铺每月30元标准收取。”双方同时约定商铺的租赁期限为12个月，即从2017年11月22日起至2018年11月21日止。合同到期后，五峰金东山商业管理有限公司与余祖慧未续签租赁合同，但余祖慧仍继续占有租赁商铺从事经营活动，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方签订的《五峰金东山家居建材城商铺租赁合同书》继续有效，其中关于公共卫生费、垃圾清运费的约定亦继续有效。余祖慧二审庭审中称，“物业管理费应该就已经包括了公共卫生费”，因此公共卫生费属于重复计取，但根据上述租赁合同约定，物业管理费与公共卫生费、垃圾清运费属分别计算，物业管理费并未包括公共卫生费，因此，一审并未重复计算，余祖慧的此项上诉理由不成立。二、关于电费。由于本案中五峰金东山商业管理有限公司起诉要求余祖慧支付的相关费用中并不包含电费，余祖慧在一审中也未反诉请求五峰金东山商业管理有限公司退还超标准收取的电费，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，由于五峰金东山商业管理有限公司已明确表示不同意调解，故余祖慧关于五峰金东山商业管理有限公司超标准收取电费应予以退还的问题应另行主张。综上，一审法院对余祖慧应向五峰金东山商业管理有限公司支付的案涉商铺的租金、物业管理费、公共卫生费等相关的费用的计算标准均是依据双方当事人签订的房屋租赁合同的约定，并不存在计算方式不明的情形。综上所述，余祖慧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由余祖慧负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇二〇年六月十日法官助理张俊保书记员张萍