江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终880号 上诉人（原审原告）:赵清明，女，1990年3月12日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：孙高波，江苏雅凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杰，江苏雅凯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周浪，男，1970年7月8日出生，住沭阳县。 被上诉人（原审被告）：孙九英，女，1975年2月19日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张智，江苏勤辉律师事务所律师。 上诉人赵清明因与被上诉人周浪、孙九英案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2019）苏1322民初14842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵清明上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求；一、二审案件受理费用由被上诉人负担。事实和理由：首先，上诉人已于2017年6月14日与被上诉人周浪签订了沭阳县沭城街道XXXX小区1号楼2单元1701室房屋买卖合同并支付了相应款项，上诉人取得房屋后按期偿还了11个月的房贷。其次，上诉人在签订房屋买卖合同之后即对案涉房屋进行了装修，并于装修结束后入住。最后，案涉房屋所在小区均不能办理房屋产权证，未办理房屋过户登记并非上诉人自身原因。综上，一审认定上诉人对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的民事权益是错误的。 被上诉人周浪辩称，在签订案涉房屋买卖合同之前，我借上诉人200000元，还了75000元，到期后剩余的125000元没还，上诉人向我要钱，并去我住的学府花苑强行换锁。考虑到影响不好，我就和上诉人协商，把XXXX的房屋押给她，后来上诉人说要买，我说不卖给她，她就一直向我要钱。我没有钱还她，就按照她的要求写了房屋买卖合同，但是价格比较低，装修的30000元也没算，押给她后面肯定要收回来。因为当时我欠别人钱，就让上诉人再借一部分钱给我，她说按照买房的流程操作。上诉人拿着打好的合同让我签字，并让我打收据，打好收据后，她说这个房子就卖给她了，我想反正是走个形式。做完手续后她说去住，我想欠她钱，她住就住吧，然后就一直住到现在。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人孙九英辩称，上诉人与周浪有通过合法方式转移财产的故意，上诉人不能因为案涉房屋所在小区均不能办理产权登记，来认定案涉房屋未过户并非其自身原因。在上诉人与周浪签订案涉房屋买卖合同时，明知案涉房屋未办理产权登记且在银行存在抵押，因双方存在借款关系而强行占有房屋，损害了其他债权人的公平受偿权。综上，请求驳回上诉，维持原判。 赵清明向一审法院起诉请求：停止执行位于沭阳县沭城街道XXXX小区1号楼2单元1701室房屋。 一审法院认定事实：孙九英与周浪民间借贷纠纷一案，沭阳法院于2017年7月24日立案，在诉讼中，依孙九英的申请，该院于2017年7月28日作出（2017）苏1322民初11971号民事裁定，裁定对周浪所有的位于沭阳县沭城街道XXXX小区1号楼2单元1701室房屋予以查封。沭阳法院于2017年8月23日作出（2017）苏1322民初11971号民事调解书，内容为：一、周浪欠孙九英款380000元及利息，由周浪于2017年8月25日前给付孙九英350000元，余款孙九英自愿放弃；如周浪到期未还，则孙九英可申请强制执行。二、双方关于本案再无其他争议。三、案件受理费7000元，减半收取3500元、保全费2438元，合计5938元，由孙九英负担。该民事调解书发生法律效力后，根据孙九英的申请，沭阳法院于2017年8月28日立案执行，案号为（2017）苏1322执6516号。 后赵清明以沭阳法院查封的位于沭阳县沭城街道XXXX小区1号楼2单元1701室房屋归其所有为由，提出执行异议。2019年9月3日，该院作出（2019）苏1322执异97号执行裁定，驳回赵清明的异议请求。 另查明，2017年6月14日，赵清明与周浪签订房屋买卖合同，周浪将沭阳县沭城街道XXXX小区1号楼2单元1701室房屋出售给赵清明，约定该房总价为634318.49元，银行欠款334318元，合同签订赵清明付款300000元，银行欠款334318元由赵清明偿还。当日，赵清明出具购房款收据300000元给周浪，其中有150000元系之前周浪的借款冲抵，另150000元由赵清明转账给周浪。合同签订后，周浪将房屋相关手续交付赵清明。2017年8月底，赵清明实际入住涉案房屋。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，赵清明与周浪在沭阳法院查封之前签订涉案房屋买卖合同，但是，赵清明支付的购房款中有150000元系其对周浪享有的债权冲抵，该部分款项性质属于以房抵债，而在此期间，周浪尚欠申请执行人及他人款项，周浪与赵清明的以房抵债行为明显存在选择性抵债的情形，损害了申请执行人或其他债权人公平受偿的权益。赵清明提供物业部门的证明记载赵清明的实际入住时间为2017年8月底，应认定赵清明实际占有涉案房屋时间在沭阳法院查封之后。且赵清明明知涉案房屋存在抵押等权利限制，涉案房屋无法办理过户登记，应认定系赵清明自身原因。 综上，赵清明对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对赵清明的诉讼请求依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回赵清明的诉讼请求。 上诉人赵清明围绕其上诉请求，提交以下证据： 1.赵清明与周浪从2017年5月27日到2017年6月12日的聊天记录，拟证明被上诉人周浪在一审中陈述以房抵押借款是虚假陈述，上诉人与周浪之间是房屋买卖，洽谈协商后确定房屋首付款30万元； 2.2017年6月14日借条复印件一份，结合2017年5月31日的聊天记录，拟证明上诉人与周浪之间是房屋买卖，2017年6月14日转账的150000元中有50000元是借款，之所以在偿还贷款11个月后没有继续还，是因为50000元借条约定2018年2月还钱，周浪没有按约定还钱，所以赵清明就停止还按揭贷款； 3.赵清明与周浪在2017年7月7日、2017年9月13日的聊天记录，拟证明周浪提醒上诉人偿还案涉房屋贷款； 4.上诉人于2014年2月23日、3月18日分别出具的50000元、100000元借条复印件、证人陈某,4的证言、证人曹某,4的证言，拟证明上诉人曾借给周浪200000元，当时约定月利息是二分。 周浪对上述证据的质证意见为：对证据1，真实意思是用案涉房屋抵押借款，上诉人说只能按照买卖谈，所以就按照买卖的方式跟她谈；证据2，真实性予以认可，之所以有这50000元借条，是因为当时周浪向上诉人借150000元，上诉人提出之前的借款加利息共计200000元，按照房屋买卖合同首付只要300000元，所以就用案涉房屋抵押，另外出具了50000元的借条；证据3，真实性予以认可，因为周浪没钱所以要求上诉人偿还的；证据4，二张借条复印件是真实的，是向王亚洲借款的，证人证言不予认可。 孙九英对上述证据的质证意见为：证据1，真实性由法庭核实，可以看出上诉人与周浪之间聊天的内容是以房抵押及处理相关借款，双方有串通转移财产损害其他债权人合法权益的嫌疑；对证据2及证据4中的二张借条复印件，未发表质证意见；证据3，真实性予以认可；证据4的证人证言，两名证人并未参与以房抵债，借款的时间、利息均记忆模糊，在签订案涉房屋买卖合同时，抵充的200000元可能含有高额利息。 被上诉人周浪围绕其答辩意见，提交以下证据： 5.沭阳法院执行人员与赵清明、孙九英于2019年5月17日的谈话笔录，拟证明赵清明明确陈述首付款是150000元现金及150000元转账，但二审中改变其陈述，赵清明与周浪之间是房屋担保借款。 赵清明对上述证据的质证意见为：根据上诉人提交的证据能够证明上诉人与周浪之间系房屋买卖，对于之前借款200000元的利息，口头约定月息二分，周浪实际上是认可借款存在利息的约定，其归还的75000元不是本金，只能是利息，上诉人不存在虚假陈述。 孙九英对上述证据的质证意见为：证据5，赵清明前后陈述矛盾，无论房屋是否签订合法有效的买卖合同，周浪都是选择性抵债，损害了其他债权人的合法利益，赵清明不能排除法院的强制执行。 本院对上述证据的认证意见为：证据1-4，能够认定在案涉房屋买卖合同签订前，赵清明与周浪之间存在债权债务关系，双方之间协商以案涉房屋冲抵之前的借款；证据5，真实性予以认定，但不能证明赵清明与周浪之间是房屋担保借款。 一审法院查明的事实中，上诉人对2017年6月14日转账给周浪的150000元均认定为购房款且在2017年8月底实际入住案涉房屋有异议，对于各方当事人没有异议的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人赵清明对案涉房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。 本院认为，根据一、二审查明的事实，上诉人对案涉房屋不享有排除法院强制执行的民事权益。理由如下：1.赵清明与周浪于2017年6月14日签订房屋买卖合同，约定周浪将案涉房屋出售给赵清明，该合同实为以房抵债合同，在周浪尚欠孙九英债务未能清偿的情况下，该以房抵债合同损害了孙九英的合法权益。2.根据案涉房屋买卖合同第二条、第三条的约定，在签订该合同时，赵清明已经明知案涉房屋暂无法办理产权证，亦无法过户，而赵清明不仅未能按照合同约定及时将贷款还清，反而在按月偿还部分贷款后，停止继续偿还贷款，其对于房屋存在的办证、过户等交易风险持放任态度，主观上存在一定过错。 综上所述，上诉人赵清明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10143元，由上诉人赵清明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 陈 鹏 审 判 员 吴军良 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 庄 洋 书 记 员 蔡雨桐 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。