新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初617号 原告：任伟军，男，1976年3月4日出生，汉族，银行职员，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 原告：马云花（系任伟军妻子），1975年6月23日出生，汉族，银行职员，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：任伟军，男，1976年3月4日出生，汉族，银行职员，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 被告：新疆祥汇绿城房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市伊犁河新路9号。 法定代表人：王英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭东，男，1979年2月14日出生，汉族，该公司法务部主管，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 委托诉讼代理人：杨帆，女，1995年7月29日出生，汉族，该公司法务部专员，现住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 原告任伟军、马云花与被告新疆祥汇绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任伟军，被告绿城公司的委托代理人郭东、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年5月31日，原、被告签订了《伊宁市商品房买卖合同》。原告在被告处预购××号楼商品房一套，建筑面积131.09平方米，每平方米3,600元，总房款471,927元。合同签订后，原告支付首付款141,924元，余款330,000元贷款并支付给被告。合同约定，被告应于2018年8月30日前将房屋交付于原告，但被告迟迟不交付。2019年9月4日，被告给伊宁市房管局回复一份《关于客户任伟军晚交付投诉的回复》，说明没有交房的原因是公司与公安教育系统签订团购协议，均价每平方米2,800元，由于购买量不足导致工程滞后。2019年10月10日，原告向被告提交了一份违约通知书，未收到回复。原告按照正常的商品房购买程序购买，未被告知团购事宜。为维护原告的合法权益，现向本院提出诉讼请求：1.被告支付违约金46,654元（2018年9月1日至2020年1月10日期间，按471,924元的万分之二即每天94元计算）；2.被告支付租金14,500元（2018年4月1日至今，每年14,500元）；3.涉诉费用由被告承担。 被告辩称，××号楼不具备竣工交付的条件，原因在于市政府有关部门基础配套设施不完善，导致工期延误不能如期交房。根据合同第八条第三款第二项，建设期可延长并免责。被告与伊宁市人民政府签订的协议书，对于开工前的公共基础设施等事项做了约定，要做到三通一平。不能如期交房是政府行为所致，属于不可抗力，应属于免责条款，请求驳回原告诉求。 为证实自己的主张，原告提交以下证据：证据一，商品房买卖合同一份，用于证明：双方的权利义务，被告违约应当赔偿的依据。证据二，违约通知书一份，用于证明：该房屋系教务集资房，原告并不知情，原告以商品房形式购买。每平方米3,600元。被告没有按时交房。证据三、收条一份、租赁合同一份，用于证明：因被告延期交房，导致原告的租房损失。 质证情况：被告对原告提交的证据：证据一，真实性无异议。根据合同第八条第三款第二项，被告方可以据实延期。被告并不存在违约行为。根据第九条第一项第二款，被告不承担责任。证据二，真实性无异议。证据三，不认可。被告并不知情，属于原告不必要的损失。 被告提交以下证据：证据一，投资合作协议一份、缴款书一份，用于证明：被告已经向有关部门缴纳基础配套设施费，市政府承诺在项目开工前完成公共基础设施建设。证据二，答复函一份，用于证明：被告为了解决基础设施建设，一直在积极协调。供电供暖问题是因为市政原因所致。证据三，判决书三份，用于证明：已经生效的判决书证明，迟延交付系政府行为的不可抗力所致，并非被告行为所致。证据四，公告一份，用于证明：被告已与有关部门协商，2020年1月10日，已经具备交付条件，并登报予以公示。 质证情况：原告对被告提交的证据：证据一，真实性无异议，与本案无关。证据二，真实性无异议，但与本案无关。证据三，涉案房屋承建开始于2016年，被告仍以市政府不作为抗辩，不成立。证据四，无异议。 依据民事诉讼证据规则相关规定，对原告提交的证据：商品房买卖合同、违约通知书，被告对真实性均无异议，本院对以上证据予以采信。对被告提交的证据：投资合作协议、缴款书、答复函、判决书三份，原告对真实性均无异议，本院对以上证据亦予以采信。 经审理查明，一、2018年5月31日，原告任伟军、马云花（买受人）与被告绿城公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同的主要内容为：（一）、两原告购买被告开发的位于××号、建筑面积为131.09平方米的楼房一套，该商品房总价款为471,924元，首付款141,924元，余款330,000元以银行按揭形式支付。（二）、合同第八条：交付的时间和条件：2018年8月30日前交付。交付时应符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、出卖人应与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件，而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期；3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为；4、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的房款、税费、物管费用、入住费用等费用未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后7天内，顺延期限不视为交付逾期。（三）、合同第九条：相关设施、设备的交付时间与使用条件：城市基础设施：1、上水、下水、供电、供暖于2018年8月30日达到正常使用；2、电话通信、有线电视、宽带网络在交付时线路敷设到户。如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、已交付部分园区道路、水、电于房屋交付之日接通；2、已交付部分园区有线、宽带、天然气等管线于房屋交付之日敷设到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、按合同第十一条处理；2、如遇本合同第八条所规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，不承担责任；3、非出卖人负责实施市政大配套未建成或未投入运营，导致小区配套不具备开通条件，不视为出卖人违约。公共服务及其他配套设施：1、公共绿地、小区内非市政道路、物业管理用房、停车场、垃圾池在2018年8月30日前完工。（四）、合同第十条：交接手续：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交付手续。买受人在收到书面通知后7日内，办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（五）、合同第十一条：逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按本合同第八条规定的期限和条件交付，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。2、本合同及补充协议有特别约定的按特别约定执行。如遇到本合同第八条规定的情形，则出卖人不承担违约责任。（六）、合同第十五条：房屋登记：商品房交付使用后，双方同意共同在180日内，向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。 二、2017年6月2日，被告向伊宁市公用基础设施办公室交纳了基础设施配套费。2019年5月9日，伊宁市住房和城乡建设局出具伊市住建函（2019）××号《关于伊宁市××答复函》，载明“郑军、艾尔肯依麻木等10位代表：您在伊宁市十七届人大四次会议上提出的‘关于加快南环路片区市政设施配套的议案’收悉…现答复如下：关于供热问题：随着伊宁市城市建设的快速发展，供热面积大幅增加，现有集中供热能力有限，暂无法为××接入集中供热。但××集中供热管网已铺设完成，神华国能热电厂计划2019年底正式投产，待其投产后即可为××居民接入集中供热。关于供电问题：伊宁市××，由于廊道问题未能架设完毕，预计8月底能够完成，将解决××负荷增大的问题；今年供电公司将加强线路运检工作，增加线路运维人员，提高巡视频次和质量，强化网架结构，同时增加便民服务卡的发放量，及时了解用户需求，解决用户实际用电困难。国网伊犁供电公司城区供电中心已将电能表需求上报，目前电能表正在校验，校验完配送至上级单位，电能表到货后将满足小区用表需求。截止目前，××已经抄表到户，小区内配电设施无人运维，也未进行移交，若停电处理不及时会对小区用户造成不便。××房产公司正在联系有资质的施工单位报装时，城区供电中心委托客户代表对配电设施建设进行跟踪，满足装表条件后进行配表。关于亮化问题：伊宁市市政设施管理处已开始对景区内的损坏设施进行统计，并向上级申请购买相关维护材料，待材料到位后及时修复，恢复照明设施。关于道路建设问题：××延伸段因征迁原因尚未打通，目前需征迁20多户，我市将加快推进征迁进度，待征迁工作完成后将开工建设…”。 三、2020年1月10日，被告在伊犁晚报上发出入住公告，内容为“尊敬的各位××业主：新疆祥汇绿城房地产开发有限公司开发建设的××已通过整体验收，符合交付标准。现正式通知您，请您带上相关证件、票据及费用，前来办理入住手续。具体交房日期：2020年1月10日。特此公告”。 另查明，原告已将该商品房总价款471,924元付清，但原告至今未办理房屋入住手续。现原告以被告违约交付房屋及配套设施，要求被告赔偿违约金为由诉至本院。 本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订商品房买卖合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应本着诚实信用原则全面履行自己的义务。原告任伟军、马云花已将购买的位于绿城蔚蓝公寓第G8号楼1单元302号房屋总价款付清，被告理应按照合同约定交付房屋。 被告无法按合同约定交付房屋的原因在于:（一）、截至2019年5月9日，伊宁市现有集中供热能力有限，无法为涉案房屋所在的南环路片区接入集中供热。待神华国能热电厂于2019年底正式投产后，才可为××居民接入集中供热。（二）、截至2019年5月9日，涉案房屋所在的伊宁市××区，由于廊道问题未能架设完毕，预计于2019年8月底能够完成。由此可见，被告在向政府交纳了基础设施配套费的前提下，无法按照合同约定交付房屋，非自身原因导致，属不可抗力的情形。根据法律规定，因不可抗力造成违约，违约方不存在过错，不应承担责任。故对被告抗辩称无法按时交付房屋系不可抗力所导致的抗辩理由，本院予以采信，故原告要求被告支付因逾期交付房屋及配套设施而赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告任伟军、马云花的诉讼请求。 案件受理费1,328元，减半实际收取664元，由原告任伟军、马云花自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审  判  员  吴荣婷 二〇二〇年六月五日 书  记  员  刘梦雨