广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初11004号原告深圳市万众城商业管理有限公司，住所地深圳市龙华新区民治街道万众城家居广场B区九楼9006室，统一社会信用代码914403000801449946。法定代表人叶思科，该司董事长、总经理。委托诉讼代理人林婷兰，广东万诺律师事务所律师。被告王亚平，女，1983年11月3日出生，黎族，身份证住址广东省阳春市，原告深圳市万众城商业管理有限公司与被告王亚平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林婷兰到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原、被告诉辩争议原告诉请：1、请求依法判令被告向原告支付拖欠的租金人民币282026.06元、管理费人民币16384元（租金、管理费均计至2019年1月31日）；2、请求依法判令被告向原告支付拖欠的水费人民币2130元，电费人民币103449.28元；3、请求依法判令被告向原告支付暂计迟延交付租金、管理费、水电费的违滞纳金人民币304996.06元（滞纳金以未交租金、管理费、水电费为基数，按每日万分之五计收，暂计至2019年4月30日），实际滞纳金计至被告还清欠款之日止；4、请求依法判令原告无需向被告返还履约保证金；5、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。被告未作答辩。本案相关事实2015年6月30日，原告作为甲方即出租方与被告作为乙方即承租方签订《万众城数码中心二楼租赁合同》，由被告承租原告位于深圳市宝安区民治大道与工业东路交汇处的万众城数码中心二楼面积为2048平方米的场地。租赁期限为五年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。被告每月应缴交4096元管理费，即外围卫生、外围管理和垃圾清运费。租金分段计算，其中2018年7月1日至2019年6月30日的每月租金为人民币86016元。租赁保证金20万元。被告必须于每月10号前向原告支付当月租金、管理费及上月水电费。如逾期未交，每逾期1天原告有权按未缴费用总额的5‰收取滞纳金，且约定如因被告违约，被告向原告交付的保证金原告无需退还。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金，原告将场地交付被告使用。因被告自2018年10月开始拖欠租金、管理费及水电费，原告于2018年12月6日向被告发《函》，要求被告支付2018年10月、11月租金及水电费共计244371.13元。被告未按要求缴纳，故2019年1月25日原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，通知被告截止2018年12月31日，其拖欠租金人民币196010.06元，管理费人民币12288元，水电费人民币共计87196.08元，违反合同约定，即日起解除双方签订的租赁合同。2019年1月6日，被告向原告提出《退租撤场申请》，申请前期拖欠的租金与合同保证金向冲抵，并退还租赁场地。庭审中，原告确认被告已于2019年2月搬离涉案场地。原告主张截止至2019年1月31日，被告共计拖欠租金282026.06元、管理费16384元、水费2130元、电费103449.28元。另查明，涉案房产无建设工程规划许可证或其他合法报建手续。裁决结果及理由本院认为，原、被告均未提供涉案房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案原告与被告就案涉房屋达成的口头租赁协议违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，原告应向被告返还租赁保证金20万元，因被告在《退租撤场申请》提出前期拖欠租金与租赁保证金相冲抵，本院予以确认。被告已经搬离涉案场地，故无需再向被告腾退。合同虽然无效，但被告实际使用了涉案房产，应向被告支付实际使用期间的房屋占有使用费及水电费。原告向被告发出的《解除租赁合同通知书》中，告知被告截止2018年12月31日，其拖欠租金196010.06元，管理费12288元，水电费共计87196.08元，被告收到该通知后未提出异议，视为对上述费用予以认可。原告主张截止至2019年1月31日，被告拖欠费用增加至租金282026.06元、管理费16384元、水费2130元、电费103449.28元，其中2019年1月租金及管理费系按双方约定计算，水电费原告虽未提交相应证据证明，但被告实际使用了水电，原告主张的2019年1月水电费金额与双方已经确认的2018年10月至12月期间的平均数额相当，故本院采信原告的主张。被告应向原告支付上述费用，与租赁保证金20万元相冲抵后，被告还应支付原告占有使用费82026.06元、管理费16384元、水费2130元、电费103449.28元。因合同无效，原告关于滞纳金的主张没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告深圳市万众城商业管理有限公司与被告王亚平于2015年6月30日签订的《万众城数码中心二楼租赁合同》为无效合同；二、被告王亚平自本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众城商业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年1月31日期间的占有使用费82026.06元、管理费16384元、水费2130元、电费103449.28元；三、驳回原告深圳市万众城商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币10890元，公告费人民币600元，由原告承担人民币8185元，由被告承担人民币3305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张    媛人民陪审员 王  忠  新人民陪审员 马  清  财二〇二〇年六月二十二日书 记 员 罗秋霞（兼）书 记 员 邓  燕  玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。