山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1173号 上诉人（原审原告）：王洪勤，男，1972年1月29日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：王华，山东名硕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王立璋，山东宗夫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张成栓，男，1948年8月5日出生，汉族，住肥城市物资局宿舍东区。 委托诉讼代理人：杨传勇，山东宇慧律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张栋，男，1975年6月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。 原审第三人：肥城市新城街道办事处太平村民委员会，住所地肥城市新城街道办事处太平村。 法定代表人：石兆友，主任。 上诉人王洪勤因与被上诉人张成栓、张栋、原审第三人肥城市新城街道办事处太平村民委员会（以下简称太平村委）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初4060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王洪勤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、因被上诉人的违约行为导致第三人依法解除与其签订的承包合同，使得上诉人无法继续租赁使用涉案土地，造成上诉人巨大的投资无法收回，可得利益无法实现，上诉人已经积极履行了减损义务，多次与协商通过代被上诉人垫付剩余租金的方式继续履行原合同，未达成一致意见，在坚持要求解除合同的情况下，上诉人无奈选择与第三人重新协商并签订租赁合同，造成上诉人在剩余租期内每年向第三人额外支出租金26000元，自2018年12月26日合同解除之日起至2029年3月18日剩余租期届满之日合计支出264333元，该费用属于上诉人为防止损失扩大而采取合理措施支出的费用，应由被上诉人承担。2、上诉人与被上诉人签订租赁合同后，上诉人向被上诉人支付了全部租期内的租金，投资60多万元对荒山进行改造，并将改造后的场转租驾校使用，每年收取租金8万元，一审对此未认定，导致对上诉人的投资损失及可得利益没有做出认定。3、上诉人已经积极履行了减损义务，并有效的防止了损失的扩大，剩余租期内额外支出租金264333元，属于上诉人因减损采取措施而支出的合理费用。 被上诉人张成栓辩称，一审认定以通知和公告的方式与被告解除租赁合同没有事实依据，通知或公告的方式其公章系伪造，不合法，上诉人称无法联系到被上诉人，而未能向交纳租金，其理由不成立，根据上诉人与被上诉人之间的合同约定，交纳租金的义务应当由上诉人承担，因此，其所谓损失也不成立。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人张栋未答辩。 原审第三人未陈述意见。 上诉人王洪勤向一审法院起诉请求：1.两被告立即向原告王洪勤支付264333元；2.诉讼费、保全费等费用由两被告承担。 一审法院认定事实：1999年4月16日，第三人与被告张成栓、张栋（系张成栓之子）签订《承包合同》一份，合同约定：第三人将村东荒山40亩承包给张成栓、张栋使用；承包期限30年，自1999年4月16日起至2029年4月16日止；承包金为每亩每年10元，共计12000元，分两次付清，在合同签订之日付6000元（已支付），2014年4月16日支付6000元。 2010年1月5日，被告张成栓向其女儿张敏出具授权证明书，授权张敏与原告王洪勤协商涉案荒山的租赁事宜。同年4月26日，张敏（出租方/甲方）与原告王洪勤（承租方/乙方）签订《地房租赁合同》一份，合同约定：第一条，甲方将坐落在村东的承租荒山地40亩与承租地上自建的院落一处（内有正房六间、原羊栏二间、饲料房一间、西房一间并地下室、厂棚一间、鸡舍一处、厕所、猪舍五座并小水池二个），大水池一个（未全配套），所有内外树株4000余棵，一并出租给乙方所有、使用。第二条，租赁期限，甲方自2010年1月16日起，交付乙方所有、使用，至甲方与太平村所签原合同2029年3月18日合同期满为止。本合同期满，如甲乙双方继续合作，由甲方与续签承包合同后，仍按甲方与村委签订的原合同规定继续租赁经营。第三条，租金及交纳方式，甲乙双方协商同意，树株、房屋及地上物折价及土地租金共计伍拾万元整。合同签订之日，乙方首付给甲方250000元整，剩余款乙方再分两次分别付于甲方。第一次于2011年1月16日前付清150000元；第二次于2012年1月16日前付清100000元。第四条，甲方与村委会合同项下的权利、义务一并转移给乙方承受和履行。另合同尾部载明“另附：1、甲方授权人与会合同复印件一份；2、太平村因土地转租收取的管理费收据复印件一份；3、授权证明二份”。2011年3月22日，张敏与原告王洪勤签订《补充协议》一份，约定在被告张成栓、张栋与第三人签订的承包合同期满后，被告张成栓、张栋不再与第三人续签合同，租赁优先权转让给原告王洪勤。 合同签订后，原告王洪勤通过张敏和**（张敏之夫）共计向被告张成栓支付合同款项395000元。**向原告王洪勤出具收条一张，内容为：“自2010年起共计收到王洪勤合同款395000元，此合同款项支付完毕”。 另查明，原告王洪勤与第三人于2010年2月12日签订《土地租赁合同》一份，第一条约定将位于亩给王洪勤使用（包括原张成栓租的荒地40亩）；第二条约定租赁期限16年；第三条租赁费中约定8.5亩荒地每亩每年480元，一年为4080元，原张成栓租赁地每年800元，每年合计为4880元。原告王洪勤已按合同约定，向第三人支付2010年2月10日至2020年2月10日的费用共计48800元。 诉讼中，原告王洪勤自认第三人曾向其电话告知，“因三资清理出被告张成栓未交纳剩余6000元租金，若处理不好，第三人将收回土地，解除合同”，并告知其“已经给被告在租赁场地的门口下通知了”。2018年12月26日，第三人在山东法制报刊登公告一份，载明“公告张成栓、张栋：你与肥城市新城办事处太平村民委员会于1999年4月16日签订土地承包合同，因你未按合同约定交纳承包金，村委会现依据合同第五条解除与你的承包合同，因无法联系到你，现登报通知你。本通知自见报之日起生效。肥城市新城办事处太平村民委员会2018年12月26日”。 2018年12月30日，第三人以合作社名义向原告王洪勤送达通知书一份，通知书载明鉴于第三人与被告张成栓、张栋签订的承包合同已解除，限原告王洪勤于收到通知书60日内交付租赁土地或重新签订承包租赁合同，逾期强行收回土地。2019年1月1日，原告王洪勤与合作社签订《租赁合同书》一份，约定由原告王洪勤租赁包含涉案40亩土地在内的49亩土地。其中，40亩土地租金为每年每亩650元，租期20年。另9亩土地租金为每年每亩480元，租期十年。租金交纳方式为每三年交纳一次，原告王洪勤应在签订协议之日向合作社交纳前三年租金90960元，以后在每三年届满的当年3月1号前交纳后三年租金。合作社系第三人的内部经济组织。 还查明，2019年3月22日，王洪勤曾因涉案土地租赁事宜将张成栓、张栋列为被告及列为第三人诉至一审法院，请求：1.解除与张成栓、张栋于2010年4月26日签订的《地房租赁合同》；2.张成栓、张栋返还其租金210245元，并自2012年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付资金占用期间的利息至本息付清;3.诉讼费、保全费、送达费等费用由张成栓、张栋承担。该案诉讼中，张成栓、张栋提出反诉，请求：1.王洪勤立即支付地上物折价及租金105000元及利息（自2012年1月16日起至偿清之日止，按年利率6%计算）；2.反诉费用由王洪勤承担。2019年6月17日，一审法院作出（2019）鲁0983民初1831号民事判决书，判决：一、确认张成栓、张栋授权张敏在2010年4月26日与王洪勤签订的《地房租赁合同》解除；二、驳回王洪勤对张成栓、张栋的诉讼请求；三、驳回张成栓、张栋对王洪勤的诉讼请求。案件受理费5684元、财产保全费1670元，由王洪勤负担；反诉案件受理费2175元，由张成栓、张栋负担。该判决送达后，各方当事人均未上诉，现已生效。 另，诉讼中，被告张成栓、张栋自愿撤回反诉，一审法院口头裁定予以准许。 一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 现原告王洪勤与被告张成栓、张栋于2010年4月26日所签订的《地房租赁合同》已经一审法院解除。故本案的争议焦点为：原告王洪勤于2019年1月1日与合作社重新签订租赁合同，其主张向第三人支付涉案40亩荒山的租金，是否属于两被告违约后所产生的必要损失。 针对该焦点，一审法院认为，原告王洪勤解除与被告张成栓、张栋所签订的《地房租赁合同》，系基于第三人解除与被告张成栓、张栋于1999年4月16日所签订的《承包合同》，导致其无法通过被告张成栓、张栋继续转租承包涉案土地。而第三人解除与被告张成栓、张栋之间所签的《承包合同》，系因被告张成栓、张栋未按期交纳剩余承包金6000元。本案中，第三人在向被告张成栓、张栋催要租金时曾向原告王洪勤询问两被告的联系方式，且向原告告知过如若处理不好将收回土地、解除合同及在易通公司外墙张贴通知的事宜。此时，原告王洪勤作为转租人，理应清楚其转租事宜可能存在的风险。根据一般人的正常理解，为保护自身现有利益，原告王洪勤作为转租方理应积极联系被告张成栓、张栋或其家人，告知第三人向其催款的事宜，即便真的无法取得联系，也完全可以代被告张成栓、张栋在催款期限内先行垫付剩余6000元租金，以便保证两被告与第三人之间租赁合同的继续履行，从而保证其转租合同的目的得以延续，而后再向两被告追偿垫付款，而不是怠于采取上述措施，任由损失扩大。 综上，一审法院认为，原告王洪勤主张2019年1月1日签订合同后所支付的租金，并非其与两被告《地房租赁合同》解除后必然产生的损失，故对原告的诉讼请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告王洪勤的诉讼请求。案件受理费5266元，财产保全费1920元，由原告王洪勤负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院二审认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，2010年4月26日，张敏（出租方/甲方）与上诉人（承租方/乙方）签订《地房租赁合同》，代张成栓、张栋将承包的40亩荒山及自建的院落等租赁给上诉人使用。从上诉人与2010年2月12日签订的《土地租赁合同》内容看，该合同约定的租赁土地包含张成栓、张栋所承包的涉案40亩土地，上述《地房租赁合同》亦附有《太平村因土地转租收取的管理费收据复印件》，因此，对上诉人与被上诉人之间的租赁关系应当知情并同意，该《地房租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，合同第四条明确约定：“甲方与村委会合同项下的权利、义务一并转移给乙方承受和履行”，根据上述约定，张成栓、张栋于1999年4月16日与所签订的《承包合同》项下的支付承包费的义务，已经转移至上诉人，即便该约定对不具有约束力，上诉人亦应及时代张成栓、张栋向交纳剩余承包费。二审期间，上诉人主张其大约在2018年12月中旬曾代被上诉人向交纳承包费，而拒收，认可拒收的事实，同时又称上诉人交款时已经超期，可见本案中正是因为上诉人自2014年4月16日以来，怠于履行代张成栓、张栋向交纳剩余承包费的义务，致使解除了其与被上诉人签订的《承包合同》，因此，被上诉人对上诉人并不存在违约行为，一审对上诉人的诉讼请求予以驳回并无不当。 二审期间，上诉人和均认可作出解除合同通知后，并未收回涉案租赁土地，而是由上诉人继续使用，并未影响上诉人对涉案租赁土地的使用和收益，上诉人并不存在可得利益损失。同时，在解除其与被上诉人所签订的承包合同时，并未对被上诉人及上诉人多年来在涉案土地上的投资、改造、建设所形成的财产进行相应的补偿或者其他处理，在此情况下，上诉人作为原承包合同中被上诉人权利、义务的受让人，于2019年1月1日直接与肥城市新城街道太平村股份经济合作社就涉案土地重新签订租赁合同书，系上诉人对其民事权利的自由处分，其主张的每年额外支出的租金26000元，与被上诉人无关，上诉人要求该费用由被上诉人承担，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5266元，由上诉人王洪勤负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年六月八日 书记员  宋姚瑶