湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初855号原告：张家界市永定区教育服务中心，统一社会信用代码12430802750638847P，住所地张家界市永定区紫舞路253号。法定代表人：丁力生，主任。委托诉讼代理人：李正午，系张家界市永定区教育服务中心办公室主任，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓富文，湖南风云律师事务所律师。被告：彭武，男，1968年10月13日出生，土家族，大专文化，原告服务中心的员工，户籍地湖南省张家界市永定区，住湖南省张家界市永定区。第三人：刘海萍，女，1976年1月5日出生，汉族，小学文化，务工，住湖南省张家界市永定区。原告张家界市永定区教育服务中心（以下简称永定区教育服务中心）与被告彭武、第三人刘海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告永定区教育服务中心的委托诉讼代理人李正午、邓富文、被告彭武、第三人刘海萍等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永定区教育服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第4间门面的租赁合同。2.判令终止被告与第三人之间的租赁合同，确认在原、被告租赁合同解除后的转租租赁期限无效。3.判令被告支付下欠原告的自2020年1月起至退还该门面之日止的租金及门面占用费。事实和理由：2003年5月23日，区编委办根据（2003）1号纪要文件精神，撤销了教工之家、教学仪器厂等单位，组建成立了原告永定区教育服务中心。2005年12月31日，原告取得了该门面的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，成为该门面的所有权人。由于历史原因，被告多年以来一直占用着该门面，原、被告双方没有签订书面租赁合同。被告系原告职工，原告只得每月末扣减被告部分工资当做租金或占有使用费。被告现已将该门面出租给第三人使用。2016年后该门面被鉴定为Ｄ级危房，依法不得再出租使用。原告已经通知了被告、第三人终止租赁关系，但没有得到配合。原告认为，原告可以随时向被告行使解除权。合同解除后，原告基于物权可以主张腾让、退还门面。为避免发生安全责任事故，原告特提起诉讼，请求判如所请。被告彭武辩称：1.被告是永定区教育局下属企业澧滨印刷厂的职工。一九九几年，龙维斌承包了澧滨印刷厂，因企业不景气，便动员正式工人拿门面抵扣生活费。被告拿了案涉门面后先经营面馆，后转租给湖北卖化妆品的经营了两年，每年租金1800元，被告每月交50元以保留公职。大概1997年被告将门面租给本案第三人，现租金已交付到2021年6月1日。2.原告于2003年成立后，永定区教委开始给被告发生活费，但经常拖欠。被告现要求原告公示出被告的工资，彻查原告应给被告发放的工资数额。3.被告同意退还门面，但原告应赔偿被告多年维修、装修门面的费用2万元。如果原告准许将门面延迟至转租期限届满之日2021年6月1日腾退，被告可以不要求任何补偿。第三人刘海萍述称：第三人于1997年6月1日承租了被告的门面，第三人只有在租赁期届满后才能腾让门面。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：被告彭武系永定区教育局二级机构澧滨教学仪器厂职工。自一九九几年后，被告彭武一直占有、使用澧滨教学仪器厂所有的位于永定区交汇处从西往东第4间门面（以下简称涉案门面）。2003年5月23日，张家界市永定区机构编制委员会下发张定编发【2003】3号文件，撤销原文裕商场、教育基建队、教工之家、教学仪器厂，组建张家界市永定区教育服务中心，隶属区教育局管理，并将以上撤销单位的117名自收自支人员编制划归区教育服务中心。区教育服务中心成立后，每月给彭武发放了部分工资。2005年12月31日，张家界市房地产管理局为区教育服务中心发放了房屋所有权证（房权证张房证字第××号、03××98号），房屋所在的土地使用证仍登记为澧滨教学仪器厂（证号定国用92字第000304号，用地面积1370.9㎡，建筑占地831.9㎡，东抵毛巾厂宿舍，南至路中心、西抵花园东墙，北至解放路心）。其中，03××98号房屋所有权证记载，房屋坐落永定区永定办事处回龙居委会。彭武占有门面后，将门面后面的车间与门面打通，在原告成立后，彭武给留守仪器厂的门卫1000元钱在门卫室的墙面做一个门将门卫室与门面联通作为门面使用。现案涉门面面积约30平方米。从2005年1月至2009年12月，区教育服务中心按每月260元的标准从发放给彭武的工资收入中扣除门面租金，共扣款金额为47840元。2015年5月，区教育服务中心委托张家界市安泰司法鉴定中心对位于永定办事处岩塔的房屋进行安全性鉴定，2015年6月18日，张家界市安泰司法鉴定中心出具一份司法鉴定报告书，该报告记载的房屋概况为：区教育服务中心厂房（原澧滨教学仪器厂）位于张家界市永定区永定办事处岩塔，由1＃楼、2＃楼、3＃楼三栋房屋组成。1＃楼，建成于1981年，坐南朝北，砖混结构三层，临街一层门面为后加修，房屋建筑面积约557㎡，房屋一至三层层高为3.8米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为190×××××390砼空心小砌块墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；2＃楼，建成于1983年，坐东朝西，砖混结构二层，建筑面积207㎡，房屋一、二层层高分为3米、2.9米，房屋基础采用毛石条形基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，木檩子小青瓦坡屋面；3＃楼，建成于1991年，坐东朝西，钢筋混凝土框架结构，三层，房屋建筑面积约490㎡，房屋层高均为3.5米，房屋基础采用钢筋混凝土独立性基础，墙体均为240厚红砖眠墙，预应力空心楼板，预应力空心板平屋面。鉴定结论为：1＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｄ级，2＃、3＃楼房屋危险性等级综合评定为Ｃ级，处理建议为：1＃楼停止使用或予以拆除，2＃、3＃楼进行加固处理。案涉门面包含在1＃楼。2018年2月28日，张家界市永定区安全生产委员会办公室向区教育局下达《重大事故隐患整治任务交办单》，内容为：澧滨教学仪器厂存在重大事故隐患，根据湖南省重大事故隐患治理“一单四制”的有关规定，现决定将该重大事故隐患治理任务下达给你单位，请严格落实隐患治理责任，确保在2018年3月15日前将隐患整改到位，并及时上报治理工作进展情况。如治理任务已完成，请及时报区安委办组织验收和销号。如未在规定时限内完成治理任务，要向我单位作出书面说明。对整改不力或整改不到位酿成安全事故的，将依法追究相关责任单位和人员的责任。2019年4月26日，区教育服务中心委托湖南博联工程检测有限公司对区教育服务中心厂房1#楼的安全性与抗震性进行鉴定，2019年5月5日，湖南博联工程检测有限公司出具《永定区教育服务中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书》，该意见书的安全性鉴定结论为1#楼在非抗震条件下的安全性等级为Dsu级，安全性严重不符合本标准对Asu级的要求，严重影响整体承载，应立即采取相应措施进行处理；抗震性鉴定结论为抗震性不满足《建筑抗震鉴定标准》的要求；处理建议为：1.因该房屋安全性与抗震性均不满足现行规范设计要求，建议委托有设计资质的单位进行加固设计，并由具有相应资质的施工单位进行施工；2.当维修、加固成本大于新建造价的70%时，建议整体拆除。2019年5月21日，区教育服务中心发出公告，内容为：“原澧滨教学仪器厂住户及经营户：经房屋安全鉴定机构再次鉴定，各位所居住的房屋和经营的门面分别为D级、C级危房。根据房屋管理相关规定，现有房屋不能居住和作为营业场所经营，为确保各位住户及经营户的生命财产安全，经我中心研究决定所有门面合同终止执行并进行清算，对现居住的房屋、门面使用权收回，对房屋进行处置。恳请各位住户及经营户，自收到公告后在一个月内迅速搬出，迁出过程中如有问题请与我中心联系。”2019年5月份，原告办公室主任李正午找到第三人刘海萍告知其腾房事宜，刘海萍将该情况向彭武进行了告知。2020年5月9日，原告通过邓富文律师再次向彭武短信通知解除案涉门面的租赁或占用关系。1997年6月1日，彭武将占有的案涉门面出租给第三人刘海萍经营，口头约定一次给付2年的租金。在2018年6月份时，刘海萍已经向彭武给付租金至2020年6月，彭武为了刘海萍能够向其多交一年租金，便于2018年12月20日与刘海萍签订了《门面出租合同》一份，约定租赁期限为一年，自2020年6月1日起至2021年5月29日止，年租金为3.5万元，一次性付清一年租金。刘海萍已经将租金支付至2021年5月29日。2016年9、10月份时，原告知晓彭武已将门面出租给刘海萍。上述事实，有当事人陈述、原告提交的房屋所有权证、国有土地使用权证、张家界市永定区机构编制委员会文件、张家界市安泰司法鉴定中心司法鉴定报告书、永定区教育房屋中心厂房1#楼安全性与抗震性检测鉴定意见书、公告、照片、转租合同等证据予以证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，被告彭武一九九几年以来一直占有、使用的位于永定区交汇处从西往东第4间门面的所有权人系永定区教育服务中心，依照法律规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。自2003年5月永定区教育服务中心成立以来，一直认可被告彭武占用涉案门面的行为系租赁行为，并从彭武的工资收入中扣除了部分租金，故原、被告双方构成不定期租赁法律关系。依照法律规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。因被告彭武占有的涉案门面所在的1＃楼经鉴定系危房，为避免重大安全事故发生及门面使用者、经营者的人身安全，原告永定区教育服务中心已采用公告的方式通知其与占有使用者终止合同并要求占有使用者迅速搬出。除上述公告通知外，原告还当面通知了第三人刘海萍，又发送短信向被告彭武进行了通知，原告永定区教育服务中心已履行了合理期限的通知义务。故原告永定区教育服务中心要求解除原、被告间就原告所有的位于永定区交汇处从西往东第4间门面的租赁关系，符合法律规定，该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，承租人应当返还租赁物，并支付占用门面期间的租金，故原告永定区教育服务中心要求被告彭武自2020年1月起至退还涉案门面日止，按每月260元的标准支付欠交租金或占用使用费理由正当，该诉讼请求本院亦予以支持。被告彭武辩称原告应向其补偿2万元装修费用，但未在指定期间向本院提出反诉，本院故对被告彭武的该辩称请求不予审理。至于被告彭武提出要求原告公示其工资情况，彻查原告应给其发放的工资数额，因原、被告间的工资发放与本案分属于不同的法律关系，非本案审理范围，故本院对被告彭武的该辩称请求不予审理，被告应另寻途径解决。被告彭武转租案涉门面虽未征得原告永定区教育服务中心的同意，但原告在2016年9、10月份时，即已知晓被告彭武将案涉门面转租给了刘海萍。原告未在知晓后的6个月期限内提出异议，应视为其同意被告彭武对案涉门面进行转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案原、被告间没有签订书面租赁合同，没有约定租赁期限，在原告行使解除权，双方的房屋租赁合同终止后，被告与第三人之间的未到期的租赁期限，依法应认定为无效。第三人刘海萍与被告彭武间的房屋转租关系，不足以对抗房屋所有权人依法行使物权，原告永定区教育服务中心作为案涉门面的所有权人，有权要求第三人刘海萍腾让门面。综上所述，本院对于原告永定区教育服务中心要求终止被告彭武与第三人刘海萍之间的租赁合同，确认在原、被告之间的房屋租赁合同解除后的转租租赁期限无效，以及要求被告及第三人立即腾退门面的诉讼请求，予以支持。第三人述称其应在转租租赁期限才能腾让门面，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告张家界市永定区教育服务中心与被告彭武之间就原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于张家界市永定区交汇处从西往东第4间门面的不定期租赁关系；二、被告彭武自2020年1月起至退还门面之日止，按每月260元的标准向原告张家界市永定区教育服务中心支付占用门面期间的租金、房屋占有使用费；三、终止被告彭武与第三人刘海萍的房屋租赁合同，被告彭武与第三人刘海萍在原告张家界市永定区教育服务中心与被告彭武之间房屋租赁合同解除后未到期的转租租赁期限无效；四、被告彭武、第三人刘海萍立即退还占用的原告张家界市永定区教育服务中心所有的位于永定区交汇处从西往东的第4间门面。案件受理费100元，适用简易程序减半收取计50元，由被告彭武负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向金春二〇二〇年六月十日书记员  胡 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。