北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4456号上诉人（原审被告）：杨建莉，女，1969年9月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京国豪物业管理有限公司，住所地北京市海淀区魏公村街1号韦伯豪家园6号楼旁办公楼。法定代表人：胡泊，该公司执行董事、总经理。上诉人杨建莉因与被上诉人北京国豪物业管理有限公司（以下简称国豪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初43033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，本院经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨建莉上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判物业费按8折支付，同意交纳垃圾费90元和交纳8个半月空调费23584.15元，一、二审诉讼费由国豪物业公司承担。事实与理由：第一，国豪物业公司与杨建莉签订的《北京市物业服务合同》，期限为2017年1月1日至2017年12月31日，双方之间并未签订2018年合同。按照合同约定，国豪物业公司一年中仅提供8个半月的空调服务，并未约定3月16日至5月14日、10月1日至11月14日要交纳空调维护费，故不应当交纳12个月空调费，仅应当交纳8个半月的空调费。第二，国豪物业公司提供的物业服务不符合物业合同标准。国豪物业公司违约、违规使用物业共用部位、共用设施设备营利。设施设备受损，国豪物业公司并未妥善维修，对公共秩序、环境卫生并未尽到维护义务，对消防安全防范工作亦未尽到义务。国豪物业公司未解决楼座的安全通道被占的问题加上电梯落梯的现象。第三，国豪物业公司未给我解决窗户漏雨问题。国豪物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意杨建莉的上诉请求和理由。空调运行服务费是按照前期物业合同收取的，空调即使没有供热、供冷，我公司也会进行维护，也会产生空调运行的费用。关于电梯，我公司每年支付维保费用，我公司曾经建议更换电梯，但不负责更换。窗户漏水确实存在，房屋老化，窗户上的机械部件已经坏了，我公司收取的物业费不包含维修这部分费用。2017年我公司曾征求业主意见，但是大多数业主不同意支付费用进行维修。国豪物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨建莉支付拖欠2018年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费16966.11元，空调/取暖费33295.26元，垃圾清运费90元并按照同期银行贷款利率支付自2019年1月1日起至实际付款日的利息；2.诉讼费由杨建莉承担。一审法院认定事实:杨建莉为北京市海淀区××中心××房屋的所有权人，该房屋建筑面积为241.27平方米，涉诉房屋直至产生争议前均按照5.86元/月/建筑面积（平方米）收取物业服务费，垃圾清运费为每年90元。国豪物业公司主张，空调费按全年平均每月11.5元的标准收取。针对该主张，国豪物业公司提交了《北京市物业服务合同》及发票。《北京市物业服务合同》系国豪物业公司与中科巨龙（北京）物联网技术股份有限公司（以下简称中科巨龙公司）签署，期限为2017年1月1日至2017年12月31日，物业项目为本案涉诉房屋。该合同物业各项费用构成为：物业服务费5.86元/平方米/月，空调使用维护费：11.5元/平方米/月，空调使用维护费主要用于以下开支：……（2）空调的日常运行水电费及维护费用。发票显示“冷气空调费”金额为29995.5元、“水费”金额为184.47元、“电费”金额为2051.28元。合计为32231.25元。杨建莉认可上述两份证据的真实性，主张中科巨龙公司是其爱人的公司，但不认可空调费的费用标准。杨建莉亦提交了一份其作为甲方签订的物业服务合同，该合同对于物业费、空调费的规定与上述合同内容无异。杨建莉主张国豪物业公司服务不达标，并针对其主张提交了照片若干，分别为涉诉房屋所在大厦的首层、大堂、公用卫生间、消防电梯紧急通道、地下车库、电梯内、绿化带、粪池、停车场、仓库等部位照片，主张国豪物业公司服务不达标，对绿化设备、共用部分的日常维护养护、消防等未尽到工作义务。一审法院认为，国豪物业公司为涉诉房屋提供物业服务，杨建莉接受该国豪物业公司的物业服务。杨建莉及其物业使用人此前按照物业服务合同的标准交纳物业费和空调费，故国豪物业公司依照11.5元/平方米/月主张空调费并无不当。因杨建莉系对物业服务提出异议，并非恶意拖欠，故国豪物业公司主张的滞纳金，法院不予支持。法院需要特别指出，国豪物业公司应当提供合格、优质的物业服务，针对业主的需求，进一步改善提高服务水平，与业主形成良性沟通互动。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、杨建莉于本判决生效后七日内向北京国豪物业管理有限公司支付二〇一八年一月一日至二〇一八年十二月三十一日的物业费16966.11元，空调费33295.26元及垃圾清运费90元；二、驳回北京国豪物业管理有限公司其他诉讼请求。如杨建莉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，杨建莉提交了如下材料：购买方名称为中科巨龙公司的发票，证明在其未交物业费之后，国豪物业公司对其限水限电，发票面值比较大，因为是积攒多次交纳后开具的发票。国豪物业公司发表质证意见称，真实性认可，看不出限水限电的情况，亦不知道限水限电的事情，不敢确认。本院认证意见如下：本案系国豪物业公司要求杨建莉支付物业服务费、空调费及垃圾清运费，杨建莉提交的上述材料并不能证明国豪物业公司存在限水限电事实，且与本案之间无关联性，本院不予采信。上述材料未形成新的事实，不作为新证据采用。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题主要是如下三个方面，兹分别予以评析。第一，双方之间是否有合同关系，杨建莉是否应当交纳全年空调费。中科巨龙公司与国豪物业公司签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效。合同中对于空调使用维护费进行了约定，约定的委托期限虽然至2017年12月31日止，但由于国豪物业公司其后仍为小区提供服务，且杨建莉系小区业主，享受了服务，故其与国豪物业公司间形成了事实服务合同关系，杨建莉仍应依约给付相应空调使用维护费。合同约定的空调使用维护费的收费标准为11.5元/平方米·月，空调使用维护费开支包括“空调的日常运行的水电费及维护费用”。合同中约定的是每月的空调使用维护费标准，并未约定仅交纳空调运行期间的费用，空调费亦应当包括维护费用，故一审法院判决杨建莉按照全年交纳空调费并无不当，本院予以维持。第二，关于物业服务质量。杨建莉上诉主张国豪物业公司服务不符合合同标准，疏于履行对房屋公共部分、共用设施设备的日常管理和维修责任。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价,但物业服务是针对全体业主提供的一种全天候、不间断、全方位的持续性服务，基于物业服务的特性，应对小区整体的服务情况和持续状态进行全面、多方位的考量。通过庭审陈述，业主虽反映涉案小区物业存在瑕疵，但是并无证据证明物业服务质量对业主生活质量造成实质性影响，因此不构成业主拒绝交纳物业费的合理理由。杨建莉要求少交纳物业费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于杨建莉提出的国豪物业公司违约、违规使用物业共用部位、共用设施设备营利问题，本案中不予处理，杨建莉可另寻其他途径解决。关于窗户漏雨问题，国豪物业公司抗辩超过物业服务范围，杨建莉认为漏水系房屋老化所致，其已交纳过大修基金。本院认为杨建莉可在查明漏雨原因后，再进一步寻求解决途径。物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。第三，关于一、二审案件受理费分担问题。参照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院根据一审认定的事实及对国豪物业公司提起的诉讼请求进行支持的情况，在国豪物业公司与杨建莉之间分担一审案件受理费，属于法院依职权对案件受理费进行分担，符合相关规定，一审案件受理费分配比例并无不当。关于二审案件受理费，本院将结合对杨建莉上诉请求的支持情况予以判决。杨建莉的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨建莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由杨建莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 云审 判 员  李 妮审 判 员  李春华二〇二〇年六月十六日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕