云南省昆明市西山区人民法院民 事 裁 定 书（2020）云0112民初2217号原告：昆明海珀物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530112560070816F。法定代表人：杨殊雅。住所：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：范睿，系云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈康龙，男，1953年3月18日生，汉族，住址：云南省昆明市西山区，系公司技术总监，特别授权代理。被告：昆明市官渡颢联商贸有限公司。统一社会信用代码：91530111216721624U。法定代表人：李检仔。住所：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：岳奕彤，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：史朝文，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明海珀物业服务有限公司诉被告昆明市官渡颢联商贸有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案，于2020年5月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告昆明海珀物业服务有限公司的委托诉讼代理人范睿、陈康龙；被告昆明市官渡颢联商贸有限公司的法定代表人李检仔、委托诉讼代理人岳奕彤、史朝文到庭参加诉讼；于2020年6月11日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明海珀物业服务有限公司的委托诉讼代理人范睿、陈康龙；被告昆明市官渡颢联商贸有限公司物业服务的法定代表人李检仔、委托诉讼代理人岳奕彤到庭参加诉讼。原告昆明海珀物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方的物业费标准为3.5元/平米/月；2、被告支付自2016年9月1日起至实际履行完毕为止欠付物业费（暂计至2019年12月31日，欠付物业费为59,500元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告与云南益众建筑节能技术开发有限公司、昆明旅游建设房地产开发经营公司相邻关系纠纷一案，2012年12月14日在昆明市中级人民法院的主持下达成《民事调解书》（2012）昆民三终字第945号，其中第一条明确约定被告在遵守“观海花苑”物管规定的前提下可以合理使用“观海花苑”内部道路从事正常办公、生活活动，人员、车辆能够顺利通行；第五条明确约定被告的房屋纳入益众建筑公司“观海花苑”项目统一管理，被告承诺履行包括按时交纳物管费在内的业主义务。《民事调解书》生效后，原告为包括被告在内的所有“观海花苑”业主提供优质的物业服务，被告亦认可原告的物业服务费收费规定，并于2015年9月11日通过银行转账方式向原告支付2015年9月1日至2016年8月31日的物业服务费17,850元（3.5元/平米×425平米×12个月=17,850元）。自2016年9月起，被告在没有任何理由的情况下拒绝缴纳下一年度的物业服务费，原告一边持续为被告提供物业服务，一边多次找到被告希望按照《民事调解书》的约定和被告认可的收费标准缴纳物业服务费。可被告对原告的合理要求置之不理，还多次对原告方工作人员进行言语威胁，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告昆明市官渡颢联商贸有限公司辩称：一、本案原告主体不适格，应驳回原告对被告的起诉。1、原告起诉的依据是（2012）昆民三终字第945号民事调解书，调解书对本案原告是没有法律拘束力和法律效力。2、调解书第五项已经约定本案的原告和被告是需要签订直接签订物业管理服务协议的，但至今原告和被告都未签订物业服务管理合同。二、根据《物业管理条例》的规定，物业管理必须是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋以及配套的设施设备以及相关场地进行维修养护和管理，维护物业管理区域内的一个环境卫生以及相关的一个秩序的活动。但是在本案之中，被告没有。被告通过司法拍卖竞得坐落于房屋，原告管理和服务的小区是“观海花苑”，与被告房屋是两个独立的区域，被告取得房屋后一直没有使用。2015年经主管部门审批，被告将房屋拆旧建新，因唯一的进出道路为原告管理的“观海花苑”小区，此过程中，被告才向原告支付一些管理上的劳务费，但原告的发票只能开成物业管理费。被告此前未向原告交纳物业服务费，原告也未主张被告交费。本案经审理确认：一、2010年11月17日，被告通过竞买取得案涉昆明市海埂民族村100幢1至3层房屋。2012年1月，本案被告针对相邻问题，起诉云南益众建筑节能技术开发有限公司，要求该公司拆除修建于案涉房屋处的围墙，恢复本案被告的大门等。该案本院作出（2012）西法民初字第702号民事判决后，本案被告不服，向昆明市中级人民法院提起上诉，二审中，经昆明市中级人民法院主持调解，本案被告与云南益众建筑节能技术开发有限公司达成调解协议，昆明市中级人民法院作出（2012）昆民三终字第945号民事调解书，其中，协议载明：（一）因昆明市官渡颢联商贸有限公司借道使用云南益众建筑节能技术开发有限公司所有的“观海花苑”（明珠村17组团）内部道路，双方协商由昆明市官渡颢联商贸有限公司一次性补偿云南益众建筑节能技术开发有限公司400000元，该款项于本调解协议生效之日起十日内支付；上述费用支付后，在昆明市物管规定的前提下，云南益众建筑节能技术开发有限公司保证昆明市官渡颢联商贸有限公司合理使用“观海花苑”内部道路从事正常办公、生活活动，人员、车辆能够顺利通行，云南益众建筑节能技术开发有限公司不得妨碍昆明市官渡颢联商贸有限公司正常使用该道路。（二）使用道路从“观海花苑”内部道路末端至昆明市官渡颢联商贸有限公司房屋的路段约10余米由昆明市官渡颢联商贸有限公司修建，费用自理。昆明市官渡颢联商贸有限公司实施施工前，施工方案应经过双方协商一致，云南益众建筑节能技术开发有限公司同意后进行施工。（三）昆明市官渡颢联商贸有限公司房屋的供电、供水、通信、有线电视等配套设施，由昆明市官渡颢联商贸有限公司自行向相关部门申请，在相关部门认为必须借用该小区现有设施的情况下，云南益众建筑节能技术开发有限公司应无偿提供相应接口位置，费用由昆明市官渡颢联商贸有限公司自理。（四）昆明市官渡颢联商贸有限公司房屋的排雨、排污管道，先由昆明市官渡颢联商贸有限公司自行勘察原管道是否完好（从消防总队排放）。如果原管道已不能使用，昆明市官渡颢联商贸有限公司房屋的雨、污可排入“观海花苑”的雨、污系统，接口由云南益众建筑节能技术开发有限公司指定，施工费用昆明市官渡颢联商贸有限公司自理。昆明市官渡颢联商贸有限公司保证雨污分流排入，且施工方案需经双方协商云南益众建筑节能技术开发有限公司同意后方可组织施工。（五）昆明市官渡颢联商贸有限公司的房屋纳入云南益众建筑节能技术开发有限公司“观海花苑”项目统一管理，昆明市官渡颢联商贸有限公司承诺履行包括按时缴纳物管费在内的业主义务，具体的相关事项在法院调解书生效后，由昆明市官渡颢联商贸有限公司与物业公司（昆明海珀物业服务有限公司）直接签订相关物管协议。（六）云南益众建筑节能技术开发有限公司不干涉昆明市官渡颢联商贸有限公司对所有房屋进行正常的装修改造，涉及需办理的有关审批由昆明市官渡颢联商贸有限公司自行申请，云南益众建筑节能技术开发有限公司不承担任何责任。昆明市官渡颢联商贸有限公司保证在对其房屋及其配套设施进行改造施工的过程中，本着维护“观海花苑”内部景观、道路及地下管网等不受损坏、污染的原则进行，不得已造成污损时，应予恢复原貌。所有涉及在“观海花苑”项目地块内的施工，须接受物业公司的监督管理，并通过云南益众建筑节能技术开发有限公司（或物业公司）的竣工验收；在昆明市官渡颢联商贸有限公司房屋范围内的相关事宜由昆明市官渡颢联商贸有限公司自行决定。（七）昆明市官渡颢联商贸有限公司、云南益众建筑节能技术开发有限公司任何一方未履行本协议条款的，视为违约，造成损失需承担相应法律、经济责任。（八）本协议未尽事项，双方协商解决，必要时可签定补充协议。二、上述调解书生效后至今，原被告间并未按照约定签订物业服务合同。被告于2015年9月10日向原告支付人民币17,850元的费用，原告开具的发票为2015年9月1日至2016年8月31日物业管理费。三、现被告房屋与原告管理的“观海花苑”小区有围墙及大门相隔，为一个独立的区域，区域内没有绿化及安保设施等。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案被告与案外人云南益众建筑节能技术开发有限公司在（2012）昆民三终字第945号民事案件中达成的调解协议第五条约定：被告的房屋纳入云南益众建筑节能技术开发有限公司“观海花苑”项目统一管理，由被告与物业公司（昆明海珀物业服务有限公司）直接签订相关物管协议。但该调解书生效后至今，原被告间并未按照约定签订物业服务合同，且被告仅于2015年9月10日向原告支付过人民币17,850元的费用，审理中原告未提交相应收费明细证明其提供的物业服务项目，同时原告也未提交充分证据证明2016年9月1日至今，原告为被告提供了与“观海花苑”小区业主同样的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。因此，原告不是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，不是本案适格的主体。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告昆明海珀物业服务有限公司对被告昆明市官渡颢联商贸有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案诉讼费减半收取计人民币644元（原告已预交），全额退还原告昆明海珀物业服务有限公司。审判员  马惠二〇二〇年六月十一日书记员  鲁丹