四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初1432号 原告（反诉被告）：张瑜，女，汉族，1987年9月19日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：余宸熠，四川和普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐开华，男，汉族，1972年9月3日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：彭霞，四川烨律律师事务所律师。 第三人：成都大唐华阳房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道正东中街188号。 法定代表人：李绍兵，总经理。 委托诉讼代理人：贾娜，女，公司员工。 原告（反诉被告）张瑜与被告（反诉原告）徐开华、第三人成都大唐华阳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张瑜的委托诉讼代理人余宸熠，徐开华的委托诉讼代理人彭霞，成都大唐华阳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人贾娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张瑜向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令徐开华向张瑜支付违约金249600元；3.请求判令徐开华向张瑜支付因本次交易支付的中介服务费12480元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：双方于2019年8月1日在第三人成都大唐华阳房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：张瑜将位于成都市天府新区0元的价格出售给徐开华，张瑜支付中介服务费12480元。同时约定，如有违约则违约方向守约方按总房款的20%支付违约金，并由违约方承担中介费。张瑜于合同签订当日向大唐房屋支付了12480元中介服务费。合同签订之后，张瑜多次催促徐开华办理产权过户登记并支付房款，但徐开华迟迟不配合办理网签、过户等义务，后经张瑜发函催告，徐开华复函明确表示拒不履行合同且与张瑜解除合同。故此，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。 针对张瑜的本诉请求，徐开华在庭审中答辩称，1.同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，但因张瑜违约，应当退还定金并承担违约责任。徐开华依约支付了100000元定金，并向第三人支付了12480元中介费，并积极配合第三人提交银行按揭贷款相关资料。张瑜未履行合同约定的办理房屋过户手续。2020年3月15日，在时隔8个月之久才向徐开华发出律师函要求在一个月内配合办理房屋过户。张瑜的行为已构成根本违约。2.张瑜要求徐开华支付违约金249600元及中介费12480元无任何事实及法律依据。且其主张的违约金过高，应予调低。 徐开华向本院提出反诉请求：1.判令解除张瑜与徐开华之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令张瑜立即返还定金100000元；3、判令张瑜向徐开华支付违约金249600元以及本次交易支付的中介服务费12480元；4、判令由张瑜承担本案全部诉讼费。事实与理由：双方于2019年8月2日在成都大唐华阳房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，合同约定：张瑜将位于成都市天府新区0元的价格出售给徐开华，签订合同当时支付定金100000元，双方在贷款审批通过后7个工作日内到产权交易中心办理产权过户，在过户当天徐开华支付房屋首付款308000元，剩余尾款由徐开华向银行按揭贷款。徐开华依约支付了100000元定金，并向第三人支付了12480元中介费，并积极配合第三人提交银行按揭贷款相关资料。张瑜未履行合同约定的办理房屋过户手续。2020年3月15日，张瑜向徐开华发出律师函要求配合办理房屋过户，但案涉房屋存在抵押无法办理房屋过户手续。徐开华为维护自身合法权益，特提起反诉，望判如所请。 针对徐开华的反诉请求，张瑜在庭审中答辩称：徐开华没有法定或者约定的解除权，其第二项和第三项反诉请求没有事实和法律依据。徐开华是违约方，没有按照合同约定办理贷款审批手续，无权请求返还定金和支付违约金。 第三人在庭审中未提交证据亦未发表答辩意见。 经审理查明：2019年8月1日，张瑜与徐开华就案涉房屋签订《房屋买卖合同》。后双方又于2019年8月2日就案涉房屋签订新的《房屋买卖合同》，居间服务方为成都大唐华阳房地产经纪有限公司。2019年8月2日的《房屋买卖合同》约定：1.张瑜将位于成都市天府新区0元的价格出卖给徐开华。2.签订合同当日徐开华向张瑜支付购房定金100000元，过户当天支付购房首付款308000元，剩余尾款840000元通过贷款银行放于张瑜指定卡号上。3.双方约定在徐开华贷款审批通过后的七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。4.双方约定交房时间为张瑜收到购房款以后的七个工作日内交房给徐开华。5.任何一方如未履行合同义务，守约方有权终止合同，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金，提出解约方支付中介费。合同签订后，徐开华向张瑜支付了购房定金100000元，徐开华、张瑜各向第三人支付了中介服务费12480元。案涉房屋在双方签订合同前即设有抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司成都天府新区支行。 2020年3月16日，张瑜通过手机彩信向徐开华发《律师函》，要求徐开华在收到《律师函》之日起一个月内完成办理产权过户登记手续，并依约履行付款义务。徐开华收到张瑜的《律师函》后，于2020年3月23日在给张瑜的回函中陈述道，其支付了定金100000元，且积极配合中介方提交银行按揭贷款相关资料。张瑜一直未履行办理房屋过户手续，已构成根本违约。后因疫情爆发，继续履行合同对其明显不公平。故双方于2019年8月2日签订的《房屋买卖合同》于张瑜收到本通知函之日起解除。张瑜在收到本函之日起5个工作日内返还已收取的100000元定金。 以上事实，有《房屋买卖合同》《律师函》《复函》《成都市不动产登记信息摘要3》《收条》、房屋信息摘要、当事人当庭陈述等证据在案证实。 本院认为，张瑜与徐开华在2019年8月2日签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示的结果，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议是：张瑜与徐开华是否存在违约行为、应否承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，1.徐开华需在过户当天支付购房首付款308000元，剩余尾款840000元通过贷款银行放于张瑜指定卡号上。2.在徐开华贷款审批通过后的七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。3.交房时间为张瑜收到购房款以后的七个工作日内交房给徐开华。由于案涉房屋在双方签订合同前设有抵押登记，双方对贷款审批时间、解除抵押登记的时间、房屋过户的时间均未作明确约定和具体的时间限制，在履行合同的过程中亦未对上述事宜协商一致，导致双方签订的《房屋买卖合同》未能正常履行。故本院对双方当事人要求对方承担违约金的请求，均不予支持。现双方当事人均同意解除《房屋买卖合同》，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故张瑜应将已收取的100000元购房定金返还给徐开华。 关于双方支付的中介服务费，系基于双方与第三人之间发生的居间服务关系产生。由于《房屋买卖合同》相关内容约定不明导致合同无法正常履行，双方可以就中介服务费的退还事宜以居间服务关系向第三人主张。 依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认张瑜与徐开华签订的《房屋买卖合同》已于2020年3月23日解除； 二、张瑜于本判决生效后十日内将100000元购房定金返还给徐开华； 三、驳回张瑜的其他本诉请求； 四、驳回徐开华的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为9195元，由张瑜负担5195元，徐开华负担4000元；反诉案件受理费减半收取为9645元，由徐开华负担5645元，张瑜负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年六月十二日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅