江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终523号上诉人（原审原告）：民发实业集团（无锡）房地产开发有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区新竹路2号。法定代表人：李旭阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金鑫，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉，江苏良翰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李新益，男，1973年8月18日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：吴学莉，女，1973年4月17日生，汉族，住无锡市锡山区。上诉人民发实业集团（无锡）房地产开发有限公司（以下简称民发公司）因与被上诉人李新益、吴学莉房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院(2019)苏0205民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。民发公司向本院提起上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，改判由李新益、吴学莉向其支付违约金158983元。2.一、二审诉讼费由李新益、吴学莉负担。事实及理由：一、一审判决部分事实认定错误，且部分判项缺乏事实依据。1.一审判决认定李新益、吴学莉的过错较低存在错误。李新益、吴学莉未能办理贷款，一方面系因为其二人的个人征信、资金能力存在问题，另一方面系由于其二人不积极履行办理贷款义务所致。对此一审庭审陈述以及合同签约及履行的客观情况均能够予以证明。双方于2018年1月1日完成网签合同备案手续，但直至本案二审立案时，已经有近两年的时间，李新益、吴学莉仍未能办妥银行贷款手续或者以其他方式支付房款，且拒不配合办理合同解除的手续，导致其损失进一步扩大，足以说明李新益、吴学莉存在明显过错。2.一审判决认定房屋市场价值较为稳定，并无事实依据。首先，房屋市场价值与其公司主张的违约金并无关联，违约金系李新益、吴学莉因违反合同约定应承担的责任，与房屋出售的价值并无关系；其次，李新益、吴学莉并没有就房屋市场价值平稳这一事实进行举证，法院也未对该事实主动进行调查取证，一审法院得出该结论，无事实依据；再次，即使房屋的市场价值稳定，其公司按照稳定的市场价值出售房屋也仅能获得正常的房屋价值，对于因李新益、吴学莉违约造成的本次交易中的损失并未得以弥补。3.一审判决认定其未就实际损失进行举证，并无事实依据。首先，其公司主张的是违约责任，其公司已经举证证明案涉合同附件十一第五条明确约定，李新益、吴学莉逾期付款超过30日后，其公司有权解除合同，并要求李新益、吴学莉承担购房合同总额10%的违约金，并无对其实际损失进行举证的法律责任；其次，双方均已认可双方之间已经于2017年6月达成买卖案涉房屋的合意，且因李新益、吴学莉的违约行为导致涉案合同解除，对于其公司造成的资金成本损失就有十万元左右，此外在此过程中其公司势必会有诉讼成本、人力成本、交易机会丧失等损失发生，事实上法院认定李新益、吴学莉承担30000元违约金且由其公司承担15502元的诉讼费远不足以弥补其公司的实际损失。二、一审判决适用法律错误。1.根据合同法第一百一十四条之规定，双方之间可以在合同中约定一定的违约金。现根据查明的事实，已经认定因李新益、吴学莉的违约行为导致合同被解除，根据合同约定及上述法律规定，李新益、吴学莉应承担支付违约金的责任。2.法院认定其公司应承担实际损失的举证责任没有法律依据。根据民事诉讼法第六十四条之规定，当事人对自己的主张，有责任提供证据。李新益、吴学莉经一审法院释明后主张违约金过高，理应由李新益、吴学莉对其主张的“违约金过高”的主张进行举证，一审判决认定由其公司承担举证不能的责任无法律依据。3.根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，诉讼费用由败诉方承担。本案系由于李新益、吴学莉违约行为导致，诉讼费用系按照房屋价值为标的收取，一审判决也认定合同解除，诉讼费用应由李新益、吴学莉全部承担。且案件程序转为普通程序也是由于李新益、吴学莉恶意拖延诉讼程序所致，一审判决由其公司承担19108元诉讼费中的15502元没有任何法律依据，且有失公允。三、一审判决的裁判导向错误，有损司法权威，且违反公平正义原则。1.“同案同判”是维护司法权威的内在要求，也是《最高人民法院关于落实司法责任制完善审判监督管理机制的意见（试行）》的规定之一，其公司及其关联公司在锡山区法院起诉的类似案件，判决也均是在尊重合同约定的基础上进行判决，即使对违约金有所调整，也是根据案件的客观情况进行微调，本案一审判决对于合同约定置若罔闻，没有事实依据地调整违约金，严重损害了司法权威。2.涉案纠纷缘起于李新益、吴学莉的违约行为，且由于其二人不诚信的行为导致其公司损失进一步扩大，但一审判决毫无根据地调整违约金，不能不能使违约方得到惩罚，而且守约方的损失甚至是诉讼成本都不足以弥补，一审判决的裁判导向无异于鼓励违约行为，也违反公平正义原则。李新益、吴学莉二审未作答辩。民发公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2018年1月1日签署的合同编号为127-0262号《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201801010052）；2.请求判令李新益、吴学莉配合其公司办理合同编号为127-0262号《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号201801010052）的网签备案注销手续；3.判令李新益、吴学莉向其支付违约金158983元；4.诉讼费用由李新益、吴学莉承担。事实与理由：2018年1月1日，民发公司与李新益、吴学莉签订商品房买卖合同，约定由李新益、吴学莉购买民发公司开发的知澜园2幢20单元1902号房屋（以下简称1902号房屋），房屋总价款为1589834元。合同约定李新益、吴学莉应支付首付款479834元，余款1110000元以贷款方式付清。合同签订后，李新益、吴学莉仅支付首付款479834元，余款未能支付。该款经民发公司多次催讨，李新益、吴学莉仍未能付款。故诉至法院，请求判如所请。李新益、吴学莉一审辩称：1.双方签订房屋买卖合同时，民发公司充分了解李新益、吴学莉的贷款资格情况，合同签订后，李新益、吴学莉也积极向民发公司提供办理贷款所需资料，现李新益、吴学莉无法办理贷款不构成违约；2.目前李新益、吴学莉在积极办理贷款，合同还有继续履行的可能性，故不同意解除合同；3.如法院认定李新益、吴学莉违约，民发公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。一审认定事实如下：2017年6月，李新益、吴学莉与民发公司就购买民发公司开发的1902号房屋签订订购书。后李新益、吴学莉向民发公司支付首付款479834元。2018年1月1日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号127-0262，合同备案号201801010052），约定李新益、吴学莉向民发公司购买其开发的1902号房屋，房屋总价款为1589834元，李新益、吴学莉于2017年6月4日前支付首付款479834元，余款1110000元申请贷款支付。该合同所附附件四第三条约定：针对合同约定的以贷款方式付款补充约定如下：（二）买受人申请的贷款利率、额度与年限最终以银行核定为准，出卖人不保证买受人的贷款申请必然得到银行批准。买受人在签订合同时，已经充分了解到贷款的办理条件、程序、贷款政策及需提供的资料和需要交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。如因该等因素，导致买受人不能办理按揭的不属于“不可归责双方的原因”，而属于“买受人的原因”。在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，或银行贷款政策发生变动，导致买受人未能获得银行贷款或银行要求提高首付的，买受人在收到出卖人或银行通知之日起30日内补齐全额房款或首付款，到期未补足的，买受人按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。该合同所附附件十一第五条另约定，买受人未能按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理，其中第（二）项约定：逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。后，李新益、吴学莉未能及时办妥银行按揭贷款手续。2018年4月9日、4月18日，民发公司两次向李新益、吴学莉发函，要求李新益、吴学莉提交按揭资料并办理完毕按揭手续，但截至一审第二次开庭时，李新益、吴学莉仍未能办妥银行按揭贷款手续。一审法院认为：民发公司与李新益、吴学莉签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现李新益、吴学莉未能按约支付剩余房款，已经符合《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条约定的合同解除条件，民发公司有权解除《商品房买卖合同（预售）》并要求李新益、吴学莉承担相应违约责任，故法院对民发公司要求解除其与李新益、吴学莉签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求予以支持。合同解除后，李新益、吴学莉应配合民发公司办理《商品房买卖合同（预售）》备案注销手续。至于民发公司主张的违约金，因从双方签订《商品房买卖合同（预售）》至今，房屋的市场价值较为稳定，民发公司未就其实际损失进行举证，且李新益、吴学莉的过错程度较低，法院综合考虑本案的具体案情，民发公司主张的违约金按房屋总价的10%计算过高，酌定调整为30000元。合同解除后，民发公司应当返还李新益、吴学莉购房款479834元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、民发公司与李新益、吴学莉于2018年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；二、李新益、吴学莉应于判决生效后10日内配合民发公司办理合同备案号为201801010052的《商品房买卖合同（预售）》备案注销手续；三、李新益、吴学莉应于判决生效后10日内给付民发公司违约金30000元；四、民发公司于判决生效后10日内返还李新益、吴学莉购房款479834元;五、驳回民发公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19108元，由民发公司负担15502元，由李新益、吴学莉负担3606元（民发公司同意其预交案件受理费由李新益、吴学莉直接给付，法院不再退回。李新益、吴学莉应负担的案件受理费于判决生效后10日内支付民发公司）。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，李新益、吴学莉主张双方所约定的违约金过分高于民发公司的实际损失，并请求法院予以适当减少。一审法院在综合考虑到无锡地区的房地产市场近年来均较为稳定，且民发公司也未就其实际损失情况进行举证的基础上，另结合本案的具体案情以及李新益、吴学莉的违约过错相对轻微的情况，将民发公司所主张的违约金总额酌定为30000元，符合公平原则和诚实信用原则，本身并无不当。民发公司主张其公司因李新益、吴学莉违约所遭受的资金成本损失即已有十万元左右，且还存在诉讼成本、人力成本、交易机会丧失等损失，一审判决所酌定的上述违约金金额不足以弥补其实际所遭受的损失，但就上述主张，民发公司并未提供充分证据予以证明，故应承担举证不能的法律后果，本院对此主张不予采信。民发公司要求改判由李新益、吴学莉向其承担违约金158983元的诉讼请求，依据不足，本院对此不予支持。关于一审举证责任的分配问题。因李新益、吴学莉作为房屋买受人不可能对开发商的相关损失情况进行举证，一审法院在综合考量无锡地区近年来的房地产市场行情及双方当事人举证难易程度的基础上，将双方当事人之间的违约金约定并未过分高于实际损失的举证责任分配给民发公司，符合举证责任分配的基本规则，并无不当。民发公司关于一审举证责任分配错误的上诉主张，于法无据，本院对此不予支持。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款及第二款规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。本案一审中，民发公司的诉请请求中除了要求判令李新益、吴学莉向其支付违约金158983元外，还包括解除案涉房屋买卖合同以及要求李新益、吴学莉配合办理案涉房屋买卖合同备案注销手续等。民发公司的上述诉讼请求已大部分得到一审法院的支持。在此情况下，一审判令案件受理费由民发公司负担15502元，由李新益、吴学莉负担3606元有失妥当，故本院将一审案件受理费的负担情况调整为由民发公司负担1442元，由李新益、吴学莉负担17666元。民发公司关于一审案件受理费负担不合理的意见，有事实和法律依据，本院对此予以支持。综上，民发公司关于一审案件受理费负担不合理的意见，本院予以采纳，其他上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。据此，一审判决主文可予维持，案件受理费负担部分二审直接予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费19108元，由民发公司负担1442元，由李新益、吴学莉负担17666元。二审案件受理费3502元，由民发公司负担3170元，由李新益、吴学莉负担332元。上述一、二审案件受理费均已由民发公司预交，李新益、吴学莉应于一审判决生效后10日内将应负担的一、二审案件受理费合计17998元直接支付给民发公司。本判决为终审判决。审 判 长 王静静审 判 员 潘晓峰审 判 员 仓 勇二〇二〇年六月十六日法官助理 唐广征书 记 员 庄茂根