湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1032号上诉人（原审被告）：刘友常，男，1964年6月15日，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：李小缨，女，1970年5月13日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：戚为群，湖南云桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭青，女，1955年8月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：戚为群，湖南云桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国伟，男，1955年12月24日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。系郭青的配偶。上诉人刘友常因与被上诉人李小缨、郭青房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6562号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘友常上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、要求李小缨、郭青返还刘友常已经支付的租金63274元和押金28304元，共91578元；3、要求李小缨、郭青赔偿刘友常拖欠多年物业费造成物业三次停电导致的直接损失20万元（总直接损失为615100元＋54870元＝669970元，《工程返工施工协议》证据）4、前述两项合计为291578元；5、涉诉的一二审费用全部由李小缨、郭青承担；6、本案移送长沙市中级人民法院处理。事实与理由：2018年3月5日，李小缨、郭青共同委托刘国伟与刘友常签署万达开福金街B62门面租赁协议，做紫金城中央厨房项目，合同约定装修期三个月。装修期间，万达物业3次停电，导致装修延期三个月，前后半年才完成整体装修。停电原因是业主拖欠了多年的物业费未交，而在签署协议时未告知刘友常。每次停电都不能装修，导致装修队无法按工期完成工程，属于李小缨、郭青违约。万达物业停电的目的是要刘友常来逼B62业主刘国伟交多年欠下的物业费，每次停电刘友常所蒙受的直接损失均超过50万（包括更换装修队伍、各种违约、返工、股东离开、时间成本等，时间成本属间接损失不计）。第三次停电，刘友常想尽办法把业主刘国伟叫到长沙万达物业面对面的协商谈判，虽然万达收到了物业费，但给刘友常带来了巨大的损失。李小缨、郭青辩称，刘友常承租李小缨、郭青房屋用于“中央厨房”餐饮服务，租赁后，由于其拖欠李小缨、郭青的房屋租金未付，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定构成违约，李小缨、郭青依法起诉要求解除与刘友常签订的租赁合同，并支付所欠房屋租金。一审法院经审理后，判决双方于2019年5月15日解除《商铺租赁合同》，刘友常支付李小缨、郭青至2019年8月18日止的房屋租金122294.1元，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。刘友常在上诉状中所述内容与损失，不予认可，对于装修期间停电事宜与李小缨、郭青无关。刘友常占用李小缨、郭青商铺放置设备至今没有搬出，李小缨、郭青2019年8月18日以后的商铺空置损失也应由刘友常承担，李小缨、郭青保留另行起诉追索的权利。综上，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘友常的上诉理由是错误的，二审法院应依法驳回刘友常的上诉请求，维持原判。李小缨、郭青向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除李小缨、郭青与刘友常签订的《商铺租赁合同》；2、刘友常支付拖欠的房屋租金123532.4元，其后的租金支付到刘友常实际退房为止；3、刘友常支付违约金56608元；4、刘友常支付本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月3日，李小缨与郭青（作为甲方、出租方）共同委托刘国伟与刘友常（作为乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1、李小缨与郭青将共有的位于长沙市开福区整层租赁给刘友常做餐厅经营；2、租赁期限为5年，自2018年3月5日至2023年3月4日止。第一年（2018年3月5日至2019年3月4日）的租金为每月人民币14152元，第二年（2019年3月5日至2020年3月4日）的租金为每月14859.6元，往后每年递增5%。2018年3月5日至2018年6月4日为免租期；3、乙方签署合同三个工作日内向甲方支付人民币28304元的合同履约保证金。合同期满，如乙方不续约，自乙方退还商铺并缴付清所有费用之日起三日内，甲方将保证金不含利息返还乙方。”4、租赁期间，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权单方面立即解除合同，收回出租场地，没收乙方所缴纳的履约保证金，乙方还需向甲方另外支付等同于双倍保证金的违约金，并要求乙方赔偿损失；1、……；2、在租赁期内，乙方逾期未缴纳本合同约定应由乙方负担的租金、物业管理费、经营水、电费等费用的，除应如数补交外，每日按所欠费用的千分之十支付承担滞纳金。如累计欠缴超过十天，则视同乙方违约。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订以后，刘友常在2018年3月3日向李小缨、郭青支付了70760元，其中包括租金42456元，履约保证金28304元。李小缨、郭青于2018年3月5日将房屋使用权交付给刘友常。另查明，刘友常除承租了李小缨、郭青的第一、二层铺面外，还承租了第二层相邻的三间铺面。刘友常将第一层的一个铺面与第二层的四个铺面打通进行整体装修，安装了升降机、无菌打包间、空气净化器、中央排风系统等，用于经营餐饮。店面装修于2018年8月5日完成，2018年8月9日开始营业，刘友常成立湖南紫金城餐厅管理有限公司，由其担任法定代表人，对该铺面进行使用。2018年10月1日停业，至今处于闲置状态。2019年5月15日，刘友常向李小缨、郭青发出了《解除协议书》，内容为：“刘友常方于2018年3月租赁开福区万达金街Ｂ62商铺，因多种原因开业一个月就停业了，主要原因包括物业停了我三次电（在装修期间）整个中央厨房装修花了500万，在Ｂ62部分就有80万之多，这些所有设备都没有拿走，也会拿走，以便让房东租赁提供条件。因此，请房东刘国伟解除协议（2018年3月3日签署的商铺租赁合同，合同编号20180303）。”再查明，审理中，刘友常主张其店铺停业的主要原因系李小缨、郭青拖欠之前的物业管理费，导致物业停电，影响店铺装修。针对上述主张，刘友常向一审法院提交了其与物管经理的聊天记录截图、《工程返工协议》、《防水补漏工程承包合同》等证据。同时，刘友常确认湖南紫金城餐厅管理有限公司于2019年年中变更了案外人刘友发为法定代理人。还查明，2019年1月1日刘友常向李小缨、郭青支付了租金6666元。一审法院认为本案的争议焦点为：一、李小缨、郭青、刘友常之间的《房屋租赁合同》是否已解除的问题；二、刘友常尚欠的房租及房屋占用费的问题；三、刘友常是否应向李小缨、郭青支付违约金的问题。一、关于李小缨、郭青与刘友常之间签订的《房屋租赁合同》是否已经解除的问题。《房屋租赁合同》系李小缨、郭青与刘友常双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”2019年5月，刘友常因店铺长期处于停业状态，向李小缨、郭青的代理人刘国伟发出了《解除协议书》。审理中，李小缨、郭青表示于2019年5月15日收到该《解除协议书》并同意解除合同。由此可见，双方已就合同解除事宜达成一致，故一审法院确认李小缨、郭青与刘友常于2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日双方已协议解除。二、关于李小缨、郭青要求刘友常支付的剩余的房屋租金及房屋占用费的诉请。经庭审确认，刘友常已支付履约保证金及租金共计91578元（包括履约保证金28304元，租金63274元）。截至合同解除之日，即2019年5月15日，刘友常尚欠李小缨、郭青租金99261.72（162535.72-63274=99261.72元），故一审法院确认刘友常应向李小缨、郭青支付至2019年5月15日的租金99261.72元。关于李小缨、郭青要求刘友常支付租金至刘友常腾空房屋之日的诉请。合同解除之后，刘友常安装的机器设备在涉案的房屋内未搬出，目前一直占用涉案房屋室内空间。纠纷发生后，双方都未久此事与对方协商处理，久拖不决，产生了房屋空置的租金损失。李小缨、郭青与刘友常双方都应就涉案房屋产生的租金损失承担一定的责任。一审法院酌情确认双方按房屋租金损失各承担50%的责任。李小缨、郭青于2019年8月19日在涉案的出租房门上加装了一把锁，由此可见，李小缨、郭青已于2019年8月19日实际控制了涉案房屋，收回了房屋使用权。综上，故一审法院确认，刘友常应按7429.8元每月（14859.6÷2=7429.8元）的标准支付自2019年5月16日至2019年8月18日的房屋占用期间的租金为23032.38元（7429.8×3+7429.8÷30×3=23032.38元）。综上，共计为122294.1元。对以后诉请超过部分，一审法院不予支持。三、关于李小缨、郭青要求刘友常支付违约金的诉请。李小缨、郭青主张因刘友常违约，可按合同约定将刘友常已缴的履约保证金收归李小缨、郭青所有不予退还，并要求刘友常支付履约保证金两倍的违约金。本案中，刘友常自店铺停业之日至合同解除之日一直将店铺闲置，未将涉案房屋内的设备搬出房屋，未与李小缨、郭青进行协商，也未按合同约定支付租金，刘友常的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。但履约保证金与违约金兼具补偿李小缨、郭青损失的性质，不得同时主张。故结合双方在合同履行过程中各方的情形，在李小缨、郭青收取了履约保证金28304元的情况下，就其该项请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认李小缨、郭青与刘友常2018年3月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月15日解除；二、刘友常于本判决生效之日起十日内向李小缨、郭青支付至2019年8月18日止的房屋租金122294.1元；三、驳回李小缨、郭青的其他诉讼请求。本案受理费3902元，因适用简易程序，减半收取1951元，由刘友常承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为：1、刘友常是否应向李小缨、郭青支付剩余房屋租金及房屋占用费；2、刘友常要求李小缨、郭青退还履约保证金28304元、赔偿其因停电导致的直接损失20万元的问题。一、关于争议焦点一当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李小缨、郭青共同委托刘国伟与刘友常于2018年3月3日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。李小缨、郭青依约将涉案房屋出租给刘友常，刘友常应当依约向李小缨、郭青支付租金，双方于2019年5月15日经协商一致《房屋租赁合同》，刘友常应支付使用租赁物期间（免租期除外）即2018年6月5日至2019年5月15日的租金，因刘会常已于2019年1月1日前向李小缨、郭青支付租金63274元，故刘会常还应支付李小缨、郭青租金99261.72万元（14152×9+14859.6×2+14859.6×11÷30-63274），刘友常上诉称其要求返还已付租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》解除后，刘友常应及时腾空并交还租赁物，李小缨、郭青亦应采取敦促承租人尽快返还租赁物或自行收回租赁物等方式及时止损，但双方当事人均未及时有效的措施减少租赁合同解除后损失，均应当对涉案房屋空置产生的损失承担责任。一审法院酌情认定双方各按房屋空置期间租金损失的50%即7429.8元/月（14859.6÷2）的标准承担违约责任并无不当，本院予以维持，因李小缨、郭青已于2019年8月19日收回房屋，刘友常应向李小缨、郭青支付2019年5月16日至2019年8月18日的房屋占用费23032.38元（7429.8元/月×3+7429.8÷30×3）。二、关于争议焦点二当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。刘友常并无证据证明其提前解除合同系因李小缨、郭青违约所致，其所称停电系案外人的行为，再者，刘友常对其损失未提交有效证据证实，若刘友常确有充分证据证实其因李小缨、郭青违约行为给其造成损失，刘友常可另行主张权利。刘友常在履行《房屋租赁合同》过程中未依约支付租金，其行为构成违约，根据合同第四条的约定，李小缨、郭青有权不退还履约保证金，故刘友常要求李小缨、郭青退还履约保证金28304元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘友常的上诉请求不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3902元，由上诉人刘友常承担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚法官助理苏逢连二〇二〇年六月十二日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。