海南省高级人民法院   民事判决书   (2020)琼民终33号       上诉人（一审原告）：北京世和建筑装饰工程有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路16号院10号楼6层701-702。   法定代表人：程某，总经理。   委托诉讼代理人：郁某，该公司监事。   委托诉讼代理人：潘某，海南万理（陵水）律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：海南万福实业发展有限公司，住所地海南省陵水县光坡镇香水湾开发区B区。   法定代表人：南某，总经理。   委托诉讼代理人：廖某，北京中伦（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨某，北京中伦（海口）律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：张某，男,1992年2月18日出生，汉族，现住广东省普宁市。   委托诉讼代理人：林某，海南海大平正律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，海南海大平正律师事务所实习律师。   上诉人北京世和建筑装饰工程有限公司（以下简称北京世和公司）与被上诉人海南万福实业发展有限公司（以下简称万福公司）、张某商品房销售合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）琼96民撤5号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京世和公司委托诉讼代理人潘某、郁某；被上诉人万福公司委托诉讼代理人杨某；被上诉人张某委托诉讼代理人林某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   北京世和公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持北京世和公司的一审全部诉讼请求，即：1.撤销一审法院作出的(2019)琼96民终210号民事判决（以下简称210号判决）；2.请求确认北京世和公司与万福公司于2015年2月10日签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》有效；3.请求万福公司、张某协助北京世和公司将红磡香水湾万福度假区C型低层住宅C18栋1层C18房过户至北京世和公司名下。二、本案一审、二审诉讼费用由万福公司及张某承担。   事实和理由：一、210号判决没有查明事实。1.涉案房屋系2014年8月22日海南中安担保投资有限公司（原海南泰林担保投资有限公司，以下简称中安担保公司）与万福公司之间1000万元借款担保的六套房屋之一，中安担保公司以张某名义与万福公司签订了五份《陵水县商品房买卖合同》（万福公司天海小区C18别墅合同价为1189065元，C19别墅合同价为1189065元，C17别墅合同价为1189065元，B8别墅合同价为2144268元，B11别墅合同价为2144268元），以孙佳佳名义与万福公司签订了一份《陵水县商品房买卖合同》（万福公司天海小区B24别墅，合同价为2144268元），上述六套别墅合同总价为1000万元。在上述合同签订当日，万福公司按照与中安担保公司的借款约定和要求，向中安担保公司指定的罗枝周账户先行支付了2014年8月至2015年2月共6个月利息192万元（每月利息32万元）。2014年8月25日中安担保公司向万福公司支付了1000万元，万福公司出具收据。扣除万福公司先行支付的192万元利息，中安担保公司实际向万福公司出借的款项为808万元。2.万福公司按照借款约定向中安担保公司指定的罗枝周、周玉喜账户偿还了部分借款本息，双方于2015年12月19日解除以孙佳佳名义签订的B24别墅买卖合同。3.万福公司至本案起诉时已向中安担保公司偿还借款本息800余万元。此外，以张某、孙佳佳名义签订的上述六套别墅合同价明显低于同期同小区同房型的其他房屋价格。4.2014年1月6日北京世和公司与万福公司签订《天海香水湾万福度假村项目5号楼公寓装修施工合同》。北京世和公司按照合同约定完成施工任务后，万福公司没有资金支付工程款，便将C18栋别墅作价2700000元、C19栋别墅作价2700000元、B12栋别墅作价4750000元冲抵拖欠北京世和公司的部分工程款。双方于2015年2月10日签订《关于以应付工程款抵扣购房款合同》，万福公司于2016年1月21日将涉案房屋交付给北京世和公司占有使用至今，北京世和公司也已对涉案房屋进行装修改造，至提起诉讼前无人向北京世和公司主张涉案房屋权利。二、210号判决因未查明相关事实，导致适用法律错误。中安担保公司直接向万福公司支付张某、孙佳佳六套别墅购房款1000万元，万福公司只出具收据，中安担保公司也未要求其开具购房发票，且合同签订长达五年后张某与万福公司均未要求交付房屋。万福公司在签订合同后，每月固定向中安担保公司指定账户支付金额较大的款项，中安担保公司也未说明罗枝周、周玉喜收取万福公司款项的性质，从这些事实来说，万福公司与张某、孙佳佳的房屋买卖行为显然不符合房屋买卖的交易习惯。因210号判决未查明案件事实，导致适用法律错误。三、210号案件遗漏当事人，程序违法。中安担保公司、周玉喜、罗枝周与案件有利害关系，一审法院未将其追加为210号案件的诉讼参加人，程序违法。   万福公司辩称，210号判决事实认定和法律适用确有错误，张某、万福公司之间并无合法有效的房屋买卖合同。一、210号案件审理过程中，万福公司主张因涉案商品房买卖合同实际属于借款法律关系中的流质担保性质，涉案商品房买卖合同应属无效。万福公司在210号案件中明确主张1000万元借款实际是由中安担保公司出借的款项。中安担保公司于2014年8月25日将该借款支付给万福公司。此前，万福公司已向中安担保公司指定的收款账户分四笔共支付了借款利息192万元，利息支付凭证明确注明用途为融资利息。二、该笔借款指定的购房人之一孙佳佳与万福公司已于2015年12月9日协议解除商品房买卖合同，双方签订的解除协议中，孙佳佳指定的付款接收账户就是周玉喜的账户。在合同解除之前，万福公司从2015年3月起至2016年4月按月向周玉喜的账户支付融资利息，合计向周玉喜支付借款本金及利息643万元，且转账摘要和用途均为偿还本金及利息，足以证实孙佳佳与万福公司不存在真实的房屋买卖交易。三、涉案六套商品房买卖合同约定的价格远低于市场价格。万福公司在210号案件中提交了同时期的商品房备案价格，可以看到B户型的市场成交价格是440万到500万之间，C户型的市场成交价格是280万元到300万元之间。四、签订房屋买卖合同之后，张某实际未有收房的行为和主张。五、张某等人多年从事民间借贷业务。龙华法院和省高院均审理过张某的相关案件，其操作方式与本案一致。   张某辩称，210号判决不存在可撤销的事由，北京世和公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、张某与万福公司存在真实、合法、有效的商品房买卖合同关系，该事实已经由发生法律效力的裁判所确认；北京世和公司没有足以推翻210号判决的证据。二、张某与万福公司签署的《陵水县商品房买卖合同》效力优于《关于以应支付工程款抵扣房款合同》效力。1.张某与万福公司签署的《陵水县商品房买卖合同》时间为2014年8月，时间早于北京世和公司与万福公司签订的《关于以应支付工程款抵扣房款合同》（签订时间2015年2月10日）。2.张某签署的《陵水县商品房买卖合同》经房产部门备案登记，具有一定的公示效力，《陵水县商品房买卖合同》的效力优于《关于以应支付工程款抵扣房款合同》效力。3.张某已于2014年8月向万福公司支付了购房款。4.北京世和公司与万福公司签署的《关于以应支付工程款抵扣房款合同》关于C18、C19房屋的部分尚未实际履行。根据该合同约定，只有签订《商品房买卖合同》，《关于以应支付工程款抵扣房款合同》关于C18、C19房屋的约定才得到履行。由于北京世和公司尚未就C18、C19房屋签订商品房买卖合同，北京世和公司不具有以《关于以应支付工程款抵扣房款合同》对抗张某的效力。5.（1）北京世和公司主张已合法占有涉案房屋没有事实根据。根据《关于以应支付工程款抵扣房款合同》的约定，北京世和公司不是房屋买受人，其对房屋的占有不构成合法占有。（2）北京世和公司提交的水电费账单、装修费收据、租赁合同等证据均发生在张某2015年5月26日向万福公司邮寄送达《交房催告函》之后。（3）张某与万福公司签订的《陵水县商品房买卖合同》已依法办理备案登记。虽然合同登记备案不具有物权效力，但具有一定的公示效力，在购房者履行合同义务程度相当的情况下，对于已经办理登记备案手续的合同应优先于未办理登记备案手续的合同得到保护。三、210号判决没有损害北京世和公司的合法权益，北京世和公司依据其与万福公司签订的抵债协议享有的权利属于债权，该抵债协议不可对抗第三人，并且该以房抵债协议关于C18、C19房屋的部分未实际履行，也无法实际履行。北京世和公司可以根据其与万福公司签订的《天海香水湾万福度假村项目5号楼公寓装修施工合同》《关于以应支付工程款抵扣房款合同》另行追究万福公司的违约责任。   北京世和公司向一审法院起诉请求：1.请求撤销一审法院作出的(2019)琼96民终210号民事判决；2.请求确认北京世和公司与万福公司于2015年2月10日签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》有效；3.请求万福公司、张某协助北京世和公司将红磡香水湾万福度假区C型低层住宅C18栋1层C18房过户至北京世和公司名下；4.本案的诉讼费等其他费用由万福公司、张某承担。   一审法院认定事实：2014年8月22日，张某与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》，约定张某购买万福公司开发的××区房；该房建筑面积为74.03平方米，占地面积共计300平方米左右；购房款总额为1189065元，买受人应于合同签订之日一次性全部付清；出卖人应在2015年2月28日前将经验收合格的房屋交付给买受人，逾期应按下列方式分别处理，不作累加：1.逾期在120日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过120日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当自房屋交付之日起180日内为买受人办理房屋产权证书，否则出卖人应自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，张某委托海南泰林担保投资有限公司于2014年8月25日向万福公司支付了1189065元，万福公司为此开具了收款收据。后万福公司未按约定向张某交付房屋，张某遂于2015年5月26日向其邮寄送达了《交房催告函》，要求万福公司在收到该函后3日内立即交房，否则将追究其违约责任。但万福公司仍未向张某交付房屋。另外，海南泰林担保投资有限公司于2014年9月1日变更名称为海南中安担保投资有限公司。张某于2018年4月以万福公司作为被告向陵水黎族自治县人民法院提起诉讼，要求：1.判令确认张某、万福公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》有效；2.判令万福公司立即向张某交付红磡香水湾万福度假区C型低层住宅C18栋1层C18房；3.判令万福公司立即为张某办理上述商品房的不动产权证书；4.判令万福公司立即以张某已付购房款1189065元为基数按照每日万分之一的标准向张某支付自逾期交房之日（2015年3月1日）起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至2018年3月5日，约计130916元（1189065元×1÷10000×1101天）；5.判令万福公司立即以张某已付购房款1189065元为基数按照每日万分之一的标准向张某支付自逾期办证之日（2015年8月27日）起至实际办证之日止的逾期办证违约金，暂计算至2018年3月5日，约计109632元（1189065元×1÷10000×922天）；6.判令本案诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费等费用）由万福公司承担。陵水黎族自治县人民法院于2018年8月23日作出判决：一、张某、海南万福实业发展有限公司于2014年8月22日签订的《陵水县商品房买卖合同》有效；二、海南万福实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向张某交付陵水县红磡香水湾万福度假区C型低层住宅C18栋1层C18房；三、海南万福实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向张某支付逾期交房违约金（以购房款1189065元为基数，按每日万分之一的标准，自2015年3月1日起计算至实际交房之日止）；四、驳回张某的其他诉讼请求；五、驳回海南万福实业发展有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。万福公司不服陵水黎族自治县人民法院判决，向一审法院提起上诉，一审法院于2019年3月21日作出（2019）琼96民终210号民事判决，驳回上诉，维持原判。   2014年1月6日，北京世和公司与万福公司签订《天海香水湾万福度假村项目5号楼公寓装修施工合同》约定，万福公司将万福度假村5号楼公寓承包给北京世和公司装修。北京世和公司依照该合同约定完成义务，北京世和公司完成的涉案工程也在2015年2月10日前竣工验收，万福公司按照施工合同的约定应向北京世和公司支付工程款，但是由于万福公司无资金支付给北京世和公司，万福公司将万福度假村项目内的3栋别墅冲抵北京世和公司的部分工程，并于2015年2月10日签订《关于以应付工程款抵扣购房款合同》约定：万福公司将C18栋别墅作价2700000元、C19栋别墅作价2700000元、B12栋别墅作价4750000元，用于折抵拖欠北京世和公司的工程款10150000元。合同还约定，北京世和公司可以另行指定他人，按本合同第一条约定的房款标准与万福公司签署商品房买卖合同，万福公司给予办理商品房正式购房手续。2016年1月21日，万福公司将上述3栋别墅交付给北京世和公司。2016年5月份万福公司收到北京世和公司提交的《关于指定购房人的通知》，但万福公司却未与北京世和公司指定的购房人依约办理涉案房屋的购房手续，为此，万福公司于2016年8月8日出具《承诺书》，承诺2个月内办理上述房屋的购房手续，直到2016年11月份，万福公司仍然未与北京世和公司指定的购房人办理正式购房手续。万福公司于2016年11月21日再次出具《承诺书》，万福公司向北京世和公司承诺尽快办理。2018年初，万福公司将B12栋别墅备案登记在北京世和公司指定的购房人名下，涉案的C18、C19栋别墅依然没有备案登记在北京世和公司指定的购房人名下。北京世和公司在一审法院审理张某与万福公司房屋买卖合同纠纷二审程序中，得知涉案房屋已发生纠纷进入诉讼阶段，曾申请加入诉讼，但该案已进入二审，未获同意，北京世和公司为此提起本案诉讼。   一审法院认为，本案属于第三人撤销之诉纠纷。本案争议的焦点是：1.是否应撤销一审法院作出的(2019)琼96民终210号民事判决；2.是否应确认北京世和公司与万福公司于2015年2月10日签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》有效并要求万福公司、张某协助北京世和公司将红磡香水湾万福度假区C型低层住宅C18栋1层C18房过户至北京世和公司名下。关于涉案的房屋，2014年8月22日张某与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》约定张某购买万福公司开发的××区房，双方发生纠纷后，张某诉至陵水黎族自治县人民法院，陵水黎族自治县人民法院判决张某与万福公司之间签订的商品房买卖合同有效，万福公司向张某交房。万福公司不服上诉到一审法院，一审法院作出(2019)琼96民终210号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。而在本案中，北京世和公司负责装修万福公司开发的其他房屋后，因万福公司拖欠北京世和公司的装修款，北京世和公司与万福公司就涉案房屋于2015年2月10日签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》，时间在张某与万福公司签订的《陵水县商品房买卖合同》之后，且北京世和公司与万福公司签订的以工程款抵扣购房款合同尚未签订正式的《陵水县商品房买卖合同》，也没有办理网签备案手续，相比张某与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》没有优先权利，而张某与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》时间在先，且办理了网签备案手续，具有物权公示效力，具有优先效力。北京世和公司提出张某与万福公司之间是借贷关系，但张某与万福公司之间签订了正式的商品房买卖合同，用贷款抵偿只是支付购房款的方式之一，北京世和公司本身也是因万福公司拖欠装修款才签订协议用涉案房屋抵偿，用贷款抵扣购房款和用拖欠装修款抵扣购房款均是支付购房款的方式，北京世和公司不能以张某与万福公司之间存在借贷关系而否定张某与万福公司之间签订的商品房买卖合同。为此，北京世和公司主张应撤销一审法院作出的(2019)琼96民终210号民事判决和要求确认北京世和公司与万福公司于2015年2月10日签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》有效并要求万福公司、张某协助北京世和公司将红磡香水湾万福度假区C型低层住宅C18栋1层C18房过户至北京世和公司名下，没有事实根据和法律依据，其诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第三百条第一款第三项之规定，判决如下：驳回北京世和建筑装饰工程有限公司的诉讼请求。案件受理费28400元，由北京世和建筑装饰工程有限公司负担。   二审中，各方当事人均未提交新证据。   对一审查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。   二审另查明：张某2018年4月向陵水黎族自治县人民法院提起（2018）琼9028民初428号案的诉讼后，万福公司提出反诉请求：1.判令确认双方签订的××区房《陵水县商品房买卖合同》无效；2.判令张某配合办理撤销涉案房屋的销售备案；3.本案全部诉讼费用由张某承担。2018年8月23日陵水黎族自治县人民法院作出的一审判决驳回了万福公司的反诉请求。万福公司不服该判决，向海南省第一中级人民法院即本案一审法院提起上诉，请求撤销该一审判决即（2018）琼9028民初428号判决，支持万福公司的反诉请求，驳回张某的诉讼请求。2019年3月21日该院作出二审判决即210号判决：驳回万福公司的上诉，维持原判。   本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款“有独立请求权的第三人或无独立请求权的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起第三人撤销之诉”的规定，第三人提起撤销之诉必须满足的要件之一为其民事权益受到损害。也就是说，只有210号判决损害了北京世和公司的权益，北京世和公司的诉求才可能得到支持。本院认为，根据北京世和公司与万福公司签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》约定，万福公司应与北京世和公司指定的购房人签订商品房买卖合同。但是，万福公司至今尚未与北京世和公司指定的购房人签订商品房买卖合同。北京世和公司依据《关于以应付工程款抵扣购房款合同》能向万福公司主张的权利仅是债权。更何况，张某与万福公司签订《陵水县商品房买卖合同》的时间早于北京世和公司与万福公司签订的《关于以应付工程款抵扣购房款合同》，且已办理网签备案手续。因此，不论210号判决是否有误，均未损害北京世和公司的权益。对北京世和公司撤销210号判决的诉求，本院不予支持。若万福公司认为210号判决存在错误，可以通过审判监督程序另行主张权利。   综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费28400元，由北京世和建筑装饰工程有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 钱志勇   审判员 邢 君   审判员 詹润红     二○二○年六月十一日   法官助理 王宇婷   书记员 符玉影   附：本案适用法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。   对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。   前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。