浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0802民初5085号 原告（反诉被告）：浙江铁道发展集团有限公司金华分公司，统一社会信用代码913307026795657522，住所地浙江省金华市婺城区后丰路269号。 负责人：严敢，总经理。 委托诉讼代理人：彭徐震，浙江论剑律师事务所律师。 被告(反诉原告)：衢州市煌家时尚宾馆有限公司，统一社会信用代码913308020595792136，住所地浙江省衢州市柯城区城站西路3号。 法定代表人：郑志根，董事长。 委托诉讼代理人：许昕，浙江南孔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐萍，浙江南孔律师事务所实习律师。 被告：衢州市柯城海王君嘉大酒店，注册号330802606005694，住所地浙江省衢州经济开发区三衢路397号。 经营者：历群峰，男，1977年11月26日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被告：历群峰，身份信息同上。 被告：赖金贵，男，1973年6月28日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被告：郑志根，男，1966年2月18日出生，汉族，公民身 份号码330822196602185432，住浙江省常山县 边79号。 被告：舒雪洪，男，1954年8月10日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 原告浙江铁道发展集团有限公司金华分公司（以下简称铁道公司金华分公司）与被告衢州市煌家时尚宾馆有限公司（以下简称煌家宾馆公司）、衢州市柯城海王君嘉大酒店（海王君嘉酒店）、历群峰、赖金贵、郑志根、舒雪洪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，被告煌家宾馆公司对原告铁道公司金华分公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）铁道公司金华分公司及其委托诉讼代理人彭徐震、被告（反诉原告）煌家宾馆公司的法定代表人暨被告郑志根及煌家宾馆公司的委托诉讼代理人许昕、徐萍、被告赖金贵、舒雪洪到庭参加诉讼。被告海王君嘉酒店、历群峰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告铁道公司金华分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告煌家宾馆公司立即支付原告2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金671278元及违约金（按照日千分之二点五的标准据实计算至款项实际还清之日止，暂计算至2019年12月23日为179566元，详见计算清单），以上合计850844元，并承担原告为实现债权而支出的律师费用40000元；2.判令被告海王君嘉酒店、历群峰、赖金贵、郑志根、舒雪洪为被告煌家宾馆公司上述全部债物承担连带保证责任；3.本案诉讼费用由六被告承担。诉讼过程中，原告调整第一项诉讼请求中的律师费用，增至60000元。事实和理由：2011年5月23日，浙江铁道发展集团有限公司衢州分公司（以下简称铁道公司衢州分公司）与海王君嘉酒店签订《衢州铁路商业宾馆及办公室房屋租赁合同》一份，双方约定：租赁物位于衢州新火车站站屋西侧，四层框架结构毛坯房屋，总面积5456平方米，租赁期限十年，自2012年5月1日至2022年4月30日止。租金第一年谈判成交价为550000元，逐年递增。第一年租金在2012年4月30日前十日内一次性交付，第二年起租金每半年一付，先付后用，在每半年合同的开始日前十日内一次性足额汇入指定账户。如没有按合同第十一条约定的数额和时间支付租金，有权按每天千分之二点五的标准加收违约金。如果乙方延期付款超过30天（不含30天），甲方有权按照合同第二十六条约定解除。2012年12月25日，铁道公司衢州分公司与各被告签订《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租赁合同补充协议》一份，约定：被告煌家宾馆公司从本协议签订之日起全面履行前述合同权利和义务，其余被告无条件对被告煌家宾馆公司在整个租赁期间的各项义务承担连带保证责任。2015年12月5日，铁道公司衢州分公司注销，由铁道公司金华分公司管理。自2018年5月1日起，被告未支付租金。经多次催促，各被告未付租金，至今尚有2018年5月1日至2019年4月30日一年租金671278元及相关违约金未支付。因被告煌家宾馆公司提起反诉，故原告的律师费用增至60000元。综上，被告煌家宾馆公司未及时支付租金，各被告未按约承担连带保证责任，均已构成违约，原告诉至法院，诉请如前。 被告煌家宾馆公司答辩称，一、2019年4月23日，被告已支付租金336277元；二、因火车站改造项目，被告煌家宾馆公司的生意受到很大影响，自2016年开始每年都在亏损，之前一直按照约定租金持续支付到2018年；三、因承租房屋外围环境发生变化，被告多次要求原告减免租金，双方也进行过多次洽谈，不应再交纳违约金；四、反诉产生的律师费用不在本案合同的约定中，不应由各被告承担。 被告赖金贵答辩称，签订合同以及担保情况属实，当时和各被告合伙，已于2014年退伙，原来的股份都转给了郑志根、舒雪洪。 被告郑志根答辩称，接管过来经营煌家宾馆生意不好，2016年火车站项目改造周围环境变差，导致宾馆经营生意更差。也多次和原告协商减免或者降低租金事宜，原告一直没有回复，所以租金才拖延下来，并非恶意违约。 被告舒雪洪答辩称，双方一直在协商减免租金，并非恶意拖欠租金，不存在违约情形。火车站改造项目实施，宾馆周围道路封闭，宾馆经营环境变差，即使通过网上经营方式，也因为施工等问题遭到差评。原先承租的部分店面进行转租用作饭店经营原本一年有20万左右的租金收益，也因为改造导致无人承租。 反诉原告煌家宾馆公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告铁道公司金华分公司降低自2016年5月1日起至2022年4月30日止租金的一半即1940000元；2.判令反诉被告铁道公司金华分公司承担反诉原告的律师费损失40000元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告铁道公司金华分公司答辩称，反诉原告要求反诉被告减免一半租金以及承担律师费用均无事实和法律依据，反诉被告已经按约履行了全部的合同义务。此外，发生火车站改造项目并非由反诉被告造成，城市建设非其能左右，反诉被告并非实际侵权人，无理由由其承担损失。综上，应当驳回反诉原告所有的反诉请求。 本院经审理认定事实如下： 2011年5月23日，铁道公司衢州分公司作为甲方与作为乙方的海王君嘉酒店签订《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租赁合同》一份，双方约定：租赁物位于衢州新火车站站屋西侧，四层框架结构毛坯房屋，宾馆和商业用房设计，租赁物包括北楼1至4层（一层部分营业房）、南楼第二层及南北两楼间的连接部，总面积5456平方米；租赁期限为十年，自2012年5月1日至2022年4月30日止；租金以第一年谈判成交价550000元为基数逐年递增，第一年租金在2012年4月30日前十日内一次性交付，第二年起租金每半年支付一次，先付后用，在每半年合同的开始日前十日内一次性足额汇入甲方指定账户；如没有按合同约定的数额和时间支付租金，甲方有权按每天千分之二点五的标准加收滞纳金。如果乙方延期付款超过30天（不含30天），甲方有权按照合同第二十六条约定解除本合同。同时，双方签订《衢州铁路商业宾馆及办公楼东店面屋租赁补充协议》一份，约定租赁物位于旅行社承租店面91.2平方米；铁路广告公司承租店面半间33.06平方米），使用面积共124.26平方米；租赁期限10年，自2012年5月1日至2022年4月30日止；租金支付方式和时间：租金以第一年谈判成交价（一万五千元）为基数，按6%的比例逐年递增。《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租金交付明细表》载明：第一年租金合计565000元，交付截止时间2012年4月30日……第五年上半年租金合计304469元，交付截止时间2016年4月30日；第五年下半年租金合计304469元，交付截止时间2016年10月30日；第六年上半年租金合计335037元，交付截止时间2017年4月30日；第六年下半年租金合计335037元，交付截止时间2017年10月30日；第七年上半年租金合计335639元，交付截止时间2018年4月30日；第七年下半年租金合计335639元，交付截止时间2018年10月30日；第八年上半年租金合计336277元，交付截止时间2019年4月30日；第八年下半年租金合计336277元，交付截止时间2019年10月30日；……第十年下半年租金合计352671元，交付截止时间2021年10月30日。同日，被告历群峰向铁道公司衢州分公司出具承诺（担保）书一份，承诺其作为酒店经营者以个人财产作为《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租赁合同》的履行担保人，承担连带保证责任。 2012年12月25日，铁道公司衢州分公司作为甲方，海王君嘉酒店、历群峰作为乙方，煌家宾馆公司及全体股东作为丙方，三方签订《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租赁合同补充协议》一份，约定：甲方同意将租赁主合同中乙方的权利义务，依据合同约定自动变更至其新成立的经济实体即丙方煌家宾馆公司；乙方及丙方的各位股东（历群峰，股权55%；赖金贵，股权25%；舒雪洪，股权10%；郑志根，股权10%），依据租赁主合同规定，无条件对煌家宾馆公司在整个承租期间的各项合同义务（包括支付租金、违约金、赔偿金以及甲方因主张权利而发生的诉讼费用、律师费用等各项合理费用）共同提供并承担连带保证担保责任。乙方及丙方上述各位股东的保证为不可撤销保证，不因股东变更或股权转让终止。同日，煌家宾馆公司、赖金贵、郑志根、舒雪洪、历群峰共同出具承诺（担保）书一份，承诺：一、承租经营期间（包括装修和营业准备期），如遇他人行为而非甲方单位直接行为的干扰、纠纷所产生的对装修和营业的各种影响，均由我公司自行妥善处理并承担相应责任，并不作为我公司变更、终止、解除租赁合同的理由；二、作为煌家宾馆公司的法人及股东，将全面履行《衢州铁路宾馆及办公楼房屋租赁合同》及其附件约定的各项条款，并以个人财产作为合同履行的担保，承担连带担保责任。 2015年12月5日，铁道公司衢州分公司注销，由铁道公司金华分公司负责案涉出租房屋在内的资产经营。 2016年6月、11月，煌家宾馆公司多次向铁道公司金华分公司出具书面报告，主张新火车站扩建施工，售票处搬迁普通列车停开等因素造成旅客流失，且宾馆门口进行施工造成交通要道拥挤，旅客往来不变，影响了宾馆的经营，要求铁道公司金华分公司减免房租或延长租房期限。铁道公司金华分公司同意进行协商，相关工作人员出具收据确认收悉前述报告。煌家宾馆公司实际支付房屋租金至2018年4月30日止。2019年4月23日，煌家宾馆公司以转账方式支付给铁道公司金华分公司2019年5月1日起至2019年10月30日止的租金336277元。经催要租金未果，原告现诉至法院，并花费律师费40000元。被告提起反诉，花费律师费40000元。原告在被告提起反诉后增加支出律师费20000元。 以上事实由铁道公司金华分公司提交的《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租赁合同》、《衢州铁路商业宾馆及办公楼房屋租金交付明细表》及补充协议、《衢州铁路商业宾馆及办公室房屋租赁合同补充协议》各1份、承诺（担保）书2份、缴款通知单1份、业务回单3份、法律服务委托合同书、浙江省增值税专用发票、律师费电汇凭证各2份、（2015）浙衢民终字第421号民事判决书，煌家宾馆公司提交的中国建设银行客户专用回单1份、网络评价截屏打印件14份、现场照片48份、函、要求减免房租或延长租房期限报告各1份、收据2份、委托代理合同书1份、浙江省增值税专用发票2份以及双方当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于是否适用“情势变更”原则对案涉房屋租赁合同内容进行变更，关键在于租赁物周边改造项目的实施是否构成了减免租金的条件。铁道公司金华分公司认为火车站改造项目实施属实，但非出租人原因导致，应当按合同履行。煌家宾馆公司主张改造项目影响了其正常经营，应降低部分租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，对当事人具有约束力，不得随意变更。各被告共同出具承诺（担保）书一份，承诺“承租经营期间，如遇他人行为而非甲方单位直接行为的干扰、纠纷所产生的对装修和营业的各种影响，均由我公司自行妥善处理并承担相应责任，并不作为我公司变更、终止、解除租赁合同的理由”、“作为煌家宾馆公司的法人及股东，将全面履行《衢州铁路宾馆及办公楼房屋租赁合同》及其附件约定的各项条款”。由此可见，双方当事人对于合同履行期间可能出现的风险亦有一定的预见。且火车站改造项目建设是政府为公共利益而实施的行为，虽对煌家宾馆公司的经营存在不利影响，但对于双方约定的十年租赁期限而言，时间相对短暂，且通道并未完全封闭，施工现早已结束，从时间和性质上看，改造项目对原告经营的影响不足以达到履行合同显失公平或不能实现合同目的的程度。故对于煌家宾馆公司要求调整降低一半租金的抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，铁道公司金华分公司诉请煌家宾馆公司支付2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金671278元，于法有据，本院予以支持。铁道公司金华分公司诉请煌家宾馆公司按照日千分之二点五支付违约金及赔偿实现债权支出的律师费60000元。本院认为，因火车站项目改造，双方当事人对于合同条款约定是否变更确实进行了多次协商，煌家宾馆公司亦按约支付2018年5月之前以及2019年5月至10月间的租金，考虑到双方均支出相关律师费用，兼顾合同履行情况、双方磋商经过、当事人过错程度、当事人预期利益损失等情况，并衡量公平原则等因素，本院对于铁道公司金华分公司的该项诉请不予支持。铁道公司金华分公司诉请海王君嘉酒店、历群峰、赖金贵、郑志根、舒雪洪对煌家宾馆公司的应付债务承担保证责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。煌家宾馆公司反诉要求降低自2016年5月1日起至2019年10月31日止的一半租金，于法无据，本院不予支持。煌家宾馆公司反诉要求铁道公司金华分公司赔偿律师费损失40000元，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）衢州市煌家时尚宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）浙江铁道发展集团有限公司金华分公司自2018年5月1日起至2019年4月30日止的租金671278元； 二、被告衢州市柯城区海王君嘉大酒店、历群峰、赖金贵、郑志根、舒雪洪对于被告（反诉原告）衢州市煌家时尚宾馆有限公司的第一项应付债务承担清偿责任； 三、驳回原告（反诉被告）浙江铁道发展集团有限公司金华分公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）衢州市煌家时尚宾馆有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10913元，公告费560元，合计11473元，由原告（反诉被告）浙江铁道发展集团有限公司金华分公司负担受理费400元，由被告（反诉原告）衢州市煌家时尚宾馆有限公司、被告衢州市柯城海王君嘉大酒店、历群峰、赖金贵、郑志根、舒雪洪共同负担11073元，限于本判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行；反诉案件受理费14496元，减半收取7248元，由被告（反诉原告）衢州市煌家时尚宾馆有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 长  李晓慧 人民陪审员  石晓丽 人民陪审员  余河洲 二〇二〇年六月一日 法官助理孙宗玲 书记员詹洪燕