广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终10542号上诉人（原审原告）：喻锋，男，1982年6月17日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：滕继斌，广东创律律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾令文，男，1963年12月2日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：王丽玉、余治伟，广东恩慈律师事务所律师、实习人员。原审第三人：广州英腾房地产代理有限公司，住所地广州市增城新塘镇南安村新塘立交桥东路商业街5号。法定代表人：张富强。上诉人喻锋、曾令文因与原审第三人广州英腾房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初5756号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员梁淑敏独任审理，现已审理终结。喻锋在原审的诉讼请求：一、解除其与曾令文签订的《房地产买卖合同》；二、曾令文退还其已支付的定金人民币20万元，并按照同期银行贷款利率计算自2017年1月20日开始至该款退还之日止的利息（暂计算至2019年6月30日止的利息为人民币21600元，自2019年7月1日开始按每日26元计算至该款退还之日止）；三、曾令文按约定购房款545万元的20%向其支付违约金人民币109万元；四、曾令文赔偿其向中介支付的中介费人民币2万元；五、曾令文赔偿其向中介机构支付的银行按揭代理费人民币2万元；六、本案诉讼费由曾令文负担。原审法院认为：(2018）粤01民终11001号和(2018）粤01民终11002号民事判决书中已经认定案涉《房地产买卖合同》合法有效，本案对此不再赘述。关于《房地产买卖合同》履行过程中的违约责任认定，原审法院分析如下：首先，双方签订合同后，喻锋即依约支付了定金给曾令文。之后，按照合同约定喻锋应在签约之日起45天办理按揭手续，曾令文应在签约之日起45天内办理涂销抵押手续。喻锋提供证据显示在2017年2月15日即支付了相应按揭费用，表明喻锋已经依约履行了办理按揭贷款的手续，而曾令文在2017年2月11日即申请提前还贷手续，综合双方上述行为，可知双方在上述阶段，均不存在违约行为。其次，根据庭审可知，为办理按揭贷款，需由双方签订《广州市存量房买卖合同》，曾令文对《广州市存量房买卖合同》上的签名予以否认。现经喻锋庭后答复可知，案涉《广州市存量房买卖合同》上签名确非曾令文本人签名，因此，上述事实已经明晰，曾令文申请对《广州市存量房买卖合同》中“曾令文”签名进行笔迹鉴定的申请已无必要。现《广州市存量房买卖合同》中对于房价款的约定为650万元，虽然喻锋主张其办理按揭贷款手续均由按揭公司办理，但是喻锋自认上述《广州市存量房买卖合同》为其亲自签署，因此，喻锋应知晓《广州市存量房买卖合同》中约定的房价款与《房地产买卖合同》不一致。即使喻锋对此不予同意，但是在之后银行出具《同意购房抵押贷款意向书》后，喻锋据此认为其已经履行完毕按揭贷款义务，并要求曾令文继续履约。因此，喻锋对提高涉案房屋的价款的行为是默认并知悉的。故认定喻锋在办理案涉房屋贷款手续中对于高贷的行为，应属于不当。再次，曾令文认为喻锋没有按照约定足额支付首期款。庭审中，曾令文已经自认进行提前还贷的费用由其自行承担，且综合合同中约定垫资费用由曾令文负担，同时又约定若由喻锋进行垫资赎契，则曾令文应当办理公证委托手续委托中介方或喻锋指定的受托人，但双方并未履行上述手续。由此，可佐证案涉房屋的涂销抵押贷款应由曾令文承担，喻锋不负有垫资赎契的义务。因此，曾令文在接到银行提前还贷通知后，应当将上述情况及时告知喻锋或第三人，但曾令文并未提供任何合法有效证据证明其履行了上述义务。虽然第三人未到庭，但是根据喻锋提供的第三人向曾令文发出的《催促履行通知函》可知，第三人陈述内容亦为曾令文不履行案涉合同。因此，曾令文认为喻锋没有按照约定期限支付首期款构成违约，理据不足，不予采纳。最后，曾令文在2017年4月1日，将案涉房屋抵押给招商银行股份有限公司广州分行贷款400万元。曾令文在办理上述抵押登记手续前，没有证据表明其向喻锋或第三人进行催促手续，也没有与喻锋对案涉《房地产买卖合同》的权利义务进行清结，即进行上述抵押行为，显然不当。同时，根据喻锋提供的《催促履行通知函》的日期，在2017年3月30日，第三人即发出要求曾令文履约的函件，曾令文并无任何回复即用案涉房屋进行抵押贷款，于理不合，因此，曾令文的行为是导致案涉《房地产买卖合同》无法继续履行的原因，曾令文的上述行为构成违约。综合上述论述，喻锋主张曾令文违约并承担相应违约责任，理据充分，予以支持。现喻锋要求解除《房地产买卖合同》中喻锋与曾令文之间的房屋买卖法律关系，曾令文对此也无异议，予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，喻锋主张曾令文返还定金20万元并支付利息的诉讼请求，予以支持，但利息应以200000元为本金，从2017年1月20日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日开始至返还之日止，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于喻锋主张曾令文支付违约金，原审法院综合喻锋存在的高贷行为，以及曾令文的过错，综合认定违约金500000元，至于喻锋主张超过部分，不予支持。至于喻锋主张曾令文赔付中介费2万元，按照合同约定，上述费用曾令文应予承担，且喻锋也已经实际支出，故对该项请求予以支持。至于喻锋要求曾令文赔偿银行按揭代理费2万元，因双方合同中并未约定，故对此不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除喻锋与曾令文签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、曾令文在本判决发生法律效力之日起十日内，返还喻锋已付定金200000元及利息（利息以200000元为本金，从2017年1月20日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日开始至返还之日止，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、曾令文在本判决发生法律效力之日起十日内，支付喻锋违约金500000元；四、曾令文在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿喻锋中介服务费20000元；五、驳回喻锋的其他诉讼请求。一审案件受理费24975元，由喻锋负担2730元，由曾令文负担22245元。判后，喻锋、曾令文均不服原审判决，分别向本院提出上诉。喻锋上诉请求：一、撤销原审判项第三项、第五项及诉讼费用的分担；二、曾令文向其支付违约金109万元；三、曾令文赔偿其向中介机构支付的银行按揭代理费20000元；四、曾令文承担本案诉讼费。上诉主要理由：1、对于一方违反合同约定或者不履行合同义务的情况，其与曾令文已在房屋买卖合同中作出了明确的约定，按照房屋总价的20%支付违约金，是完全符合法律规定的。2、曾令文在双方没有协商的情况下将房屋抵押重新调整，属于单方撕毁合同的恶意违法行为；3、原审判决无故将合同约定的违约金比例擅自作出调整严重违背民法的意思自治原则，判决明显错误。曾令文上诉请求：一、撤销原审判项第二项、第三项、第四项，依法予以改判；二、喻锋向其支付违约金109万元；三、喻锋承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉主要理由：1、喻锋事实上没有按照《房地产买卖合同》（NO:0001608）及《附件》的约定在签约之日起45天内办理按揭手续，原审法院仅凭喻锋提供的《收款收据》（NO：1004665）即认为喻锋已在签约之日起45天内办理按揭手续，不存在违法行为，属于事实认定错误，理应依法查明并予以改判。2、对喻锋与广州竞宇金融服务有限公司以其名义在《广州市存量房买卖合同》上签字的行为并不知情，因此其不认可该代签行为，且喻锋恶意串通广州竞宇金融服务有限公司虚报房价意图骗取银行贷款的行为应属无效，原审法院却据此认定喻锋已经履行合同义务，属于认定事实错误，应依法予以改判。针对喻锋的上诉，曾令文答辩称不同意喻锋的上诉请求与理由，其他意见同其上诉意见。针对曾令文的上诉，喻锋答辩称不同意曾令文的上诉请求与理由，其他意见同其上诉意见。原审第三人广州英腾房地产代理有限公司未到庭陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院认为，曾令文在一审没有提出反诉，其二审主张喻锋向其支付违约金109万元的诉讼请求超出一审诉讼请求范围，本院对此不予审查。综合喻锋、曾令文的上诉意见，双方当事人对一审判令解除涉案《房地产买卖合同》并无异议，双方争议焦点为涉案合同解除的违约责任认定及违约金数额确认。对此，本院分析如下：喻锋、曾令文于2017年1月20日签订涉案《房地产买卖合同》后，喻锋于2017年2月15日向广州竞宇金融服务有限公司支付了按揭代理费，于2017年3月23日取得中国银行股份有限公司广州番禺支行出具的同贷书，结合银行内部审批流程合理耗时，足以证明喻锋已经履行合同义务，在签约之日起45天内办理了贷款按揭手续。曾令文上诉主张喻锋未按约定在签约之日起45天内办理按揭手续，构成违约，但本院审理期间，曾令文既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证自己的主张。故本院认可原审法院对违约责任的分析认定，对曾令文的上诉请求，不予支持。对于喻锋上诉提出的违约金数额认定问题，一审法院综合考虑曾令文违约事实及喻锋存在高贷行为，酌情调整违约金为50万元，未超出合理裁量范围，本院予以尊重。对于喻锋上诉提出的按揭代理费赔偿问题，鉴于涉案《房地产买卖合同》对此没有作出明确约定，且曾令文需要支付的违约金足以弥补该费用损失，故本院对喻锋的该项请求不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20900元，由上诉人喻锋负担9900元，上诉人曾令文负担11000元。本判决为终审判决。审判员  梁淑敏二〇二〇年六月十五日书记员  曾美玲