重庆市第三中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）渝03行终35号 上诉人（原审原告）：重庆市大凡房地产开发有限公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处小南街（盛丰源C座），统一社会信用代码915001197093034471。 法定代表人：肖代华，执行董事。 委托代理人：**，重庆红刚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆市南川区规划和自然资源管理局，住所地重庆市南川区南大街89号，统一社会信用代码11500000MB1917021F。 法定代表人：李玉梅，局长。 委托代理人：李美洁，重庆市南川区规划和自然资源管理局副科长。 委托代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。 原审第三人：张友伦，男，汉族，1971年2月17日出生，住址重庆市南岸区。 委托代理人：胡建波，重庆春意律师事务所律师。 重庆市大凡房地产开发有限公司（以下简称大凡公司）诉重庆市南川区规划和自然资源局（因机构改革由原重庆市南川区国土资源和房屋管理局组建，以下简称南川区规自局）、第三人张友伦房屋行政（抵押）登记一案，不服重庆市南川区人民法院（2018）渝0102行初173号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院审理查明，2015年7月3日刘函昊向张友伦写有借款70万元的借条，张友伦凭此借条向刘函昊账户转款70万元。2017年1月18日张友伦与周毅、刘函昊、赵立秀签订《债权转让确认合同》，合同约定：1.刘函昊借款70万元截止2017年1月17日尚有利息9万元未付，本息共计79万元；另刘函昊欠周毅26万元，周毅将此26万元债权转让给张友伦。2.刘函昊在2017年7月16日前偿还张友伦105万元，并从2017年1月17日起按月利率3%支付利息，利息每月支付一次，利随本清；3、大凡公司以位于重庆市南川区水江镇南陵路150号（金地名都）-1、-2幢（负1-66产权证号为304房地证2013字第**0;负1-79产权证号为304房地证2013字第**6;负1-91产权证号为304房地证2013字第**8;负1-153产权证号为304房地证2013字第**9；负1-154产权证号为304房地证2013字第**0；负1-169产权证号为304房地证2013字第**1;负1-170产权证号为304房地证2013字第**2;负1-180产权证号为304房地证字第**4;负2-43产权证号为304房地证2013字第**2;负2-111产权证号为304房地证2013字第**3；负1-235产权证号为304房地证2013字第**3；负1-4产权证号为304房地证2013字第**2号）共计12处房产为刘函昊的上述债务提供抵押担保；如刘函昊逾期支付任何一期的利息，张友伦均有权要求刘函昊提前还款并依法实现抵押权，对此抵押人不提出任何异议。同日，张友伦与大凡公司、刘函昊另行签订了《抵押担保合同》，约定大凡公司以抵押物清单所列12处房产为刘函昊105万元主债务及利息、违约金，张友伦实现债权所发生的必要费用（含交通、食宿、仲裁、诉讼、保全、鉴定评估、律师等所有费用）提供抵押担保。 2017年1月18日，刘函昊以大凡公司委托代理人的身份，持大凡公司法定代表人肖代华的身份证复印件、前述12套房地产权证书、张友伦与刘函昊的借款合同等资料，与张友伦一道，前往重庆市南川区原国土资源和房屋管理局（以下简称南川区原房管局）不动产登记窗口，申请办理上述12套房产的抵押登记。在办理过程中，张友伦与大凡公司签订了《重庆市房地产抵押合同》，约定为大凡公司向张友伦借款105万元，由大凡公司用前述12套房地产作抵押。同月20日，南川区原房管局为张友伦颁发了渝（2017）南川区不动产证明第***号《不动产登记证明》（即涉案登记证）。该登记证载明：证明权利或事项土地房屋抵押权（地房）；权利人（申请人）：张友伦；义务人：大凡公司；坐落：南川区水江镇南陵路150号（金地名都）-1、-2幢；不动产单元号：500119011004GX00001F00010135；附记：债权金额：1050000元，业务编号：201701180290100。抵押物详见清单（共计12套，结构用途：钢混商服）。庭审中，大凡公司、张友伦均否认双方补办存在债权债务关系，填写为大凡公司向张友伦借款，系笔误，实为刘函昊向张友伦借款105万元。 因为刘函昊没有按照《债权转让确认合同》的约定支付2017年2月16日前利息和3月16日前利息，张友伦向湛江国际仲裁院申请仲裁：1.刘函昊偿还105万元，并从2017年1月17日起按月利率3%支付利息至该款还清时止，利随本清；2.对大凡公司抵押的12处房产评估、拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；3.刘函昊、大凡公司支付发生的律师代理费15000元，交通、食宿费2000元；4.仲裁费用由刘函昊、大凡公司承担。2017年5月19日，湛江国际仲裁院作出（2017）湛仲字第83号《裁决书》：一、刘函昊于2017年7月16日前偿还申请人借款本金1050000元。二、刘函昊应按以下约定的时间和金额向张友伦支付利息，2017年6月16日支付利息21000元；2017年7月16日支付利息21000元。三、刘函昊于本裁决生效之日起十日内支付张友伦2017年1月17日至2017年5月16日之间的利息84000元。四、刘函昊于本裁决生效之日起十日内支付张友伦律师代理费15000元。五、张友伦对大凡公司提供抵押担保的前述12处房产折价或者拍卖、变卖后的价款在第一、二、三、四项范围内享有优先受偿。六、驳回张友伦其他仲裁请求。七、本案仲裁费用24115元由刘函昊承担，张友伦已缴纳，刘函昊在履行本裁决义务时一并支付给张友伦。同年7月25日，湛江国际仲裁院作出（2017）湛仲字第83号之一《裁决书》：刘函昊从2017年7月17日起至借款付清之日止，以借款本金105万元为基数，按月利率2%向张友伦支付利息；本补充裁决为（2017)湛仲字第83号裁决的组成部分。 2017年7月20日，张友伦向重庆市第三中级人民法院（以下简称市三中法院）申请强制执行（2017）湛仲字第83号《裁决书》。在执行过程中，因大凡公司不服该仲裁裁决，以未给刘函昊向张友伦的借款提供担保、未与张友伦达成仲裁协议，也未委托刘函昊参与仲裁等理由，向广东省湛江市中级人民法院（以下简称湛江市中级法院）申请撤销（2017）湛仲字第83号《裁决书》仲裁裁决。市三中法院中止执行。 2018年4月9日，湛江市中级法院作出(2017)粤08民特27号《民事裁定书》，驳回了大凡公司的申请。 市三中法院恢复执行后，将前述12套房地产进行了评估、拍卖。最终拍卖成交的，仅为位于重庆市南川区水江镇南陵路150号（金地名都）-1、-2幢负2-43、负1-153两套。扣除相关费用后，支付张友伦的价款为107677.85元，其余10套商服用房以流拍价80.5万元抵偿给张友伦。2018年10月23日，经征求张友伦意见后，市三中法院作出（2017）渝03执80号之七《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。嗣后，市三中法院作出以物抵债裁定，张友伦将这流拍的10套商服用房转移登记至自己名下。经张友伦申请，市三中法院于2018年11月13日作出了（2017）渝03执80号《结案通知书》。 2017年8月8日，大凡公司向重庆市南川区公安局报案，述称其公司位于南川区水江镇，项目名称为金地名都的很多房屋（价值五、六千万元）被莫名的抵押或销售。经了解，系刘函昊为偿还其个人债务，窃取公司印章并伪造法定代表人签名，与他人签订借款协议、抵押协议。造成公司房屋无法销售、融资，无资金完成工程；致使拆迁户无法接房；承建单位收不到工程款，造成社会影响。要求公安机关立案调查。 2018年8月3日大凡公司提起本案诉讼，请求判决确认南川区原房管局于2017年1月18日就大凡公司抵押房屋，为张友伦办理不动产抵押登记行为违法。 2019年1月，因重庆市南川区人民政府机构改革，南川区原房管局的职权由重庆市南川区规划和自然资源局（即南川区规自局）行使。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”和《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条第三款：“前款规定以外的区县（自治县）行政区域内的土地房屋权属，由土地房屋所在地区县（自治县）土地房屋行政主管部门登记；土地和房屋行政主管部门分别设立的，由所在地区县（自治县）人民政府登记，具体事务由其设立的登记机构统一办理”的规定，南川区原房管局作为南川区土地房屋主管部门，负有对辖区内土地房屋权属登记的法定职责，为适格的被告。根据南川委发〔2019〕8号《重庆市南川区机构改革方案》的相关规定，南川区原房管局的职责由南川区规自局行使，本院变更被告为南川区规自局。 《不动产登记条例实施细则》第六十五条第一款：“对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：（二）建筑物和其他土地附着物”，大凡公司以自己所有的案涉房屋用于刘函昊向张友伦借款的担保物，根据其与张友伦签订的《抵押担保合同》约定，应当向南川区原房管局办理抵押登记。 根据已经发生法律效力的湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第83号《裁决书》，刘函昊向张友伦借款70万元的借条（利息9万元）、《债权转让确认合同》（26万元）和张友伦与大凡公司签订的《抵押担保合同》（抵押担保105万元）合法有效，且刘函昊持大凡公司的授权委托书、法定代表人肖代华的身份证复印件、公司营业执照复印件、前述12套房地产权证书原件、本人身份证复印件，借款协议复印件，与张友伦共同前往南川区原房管局不动产登记中心，申请办理涉案登记证，符合《不动产登记暂行条例》第十四条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十六条第一款：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”和《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条第一款的规定，南川区原房管局受理后，尽到了合理的审慎审查义务，作出涉案房屋抵押登记行为并无不当，故对大凡公司要求确认涉案房屋抵押登记行为违法的诉讼请求，不予支持。 本案涉案登记证颁发于2017年1月20日，虽然《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”但是，从保护行政相对人合法权益出发，可以适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十一条第一款：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”的规定，南川区规自局辩称大凡公司起诉超过起诉期限的理由不成立。 涉案登记证的抵押行为，已经被湛江国际仲裁院仲裁和湛江市中级法院民事裁定所确认有效，不再适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”的规定，南川区规自局的辩解理由不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第七十九条第二款的规定，判决：驳回大凡公司的诉讼请求。案件受理费50元，由大凡公司负担。 上诉人大凡公司不服该判决上诉至本院，请求撤销重庆市涪陵区人民法院（2018）渝0102行初173号行政判决，改判确认南川区规自局于2017年1月18日就大凡公司的抵押房屋，为张友伦办理不动产抵押登记行为违法，并由南川区规自局承担一、二审诉讼费用。上诉人大凡公司的上诉事实和理由是：1.大凡公司控告刘函昊刑事犯罪案尚未结案，该案审理结果与本案有直接利害关系，本案应继续中止。一审恢复审理并作出判决，属于程序违法，应予撤销。2.一审判决认定事实错误，应予纠正。湛江国际仲裁院仲裁时，刘函昊与第三人张友伦串通后，擅自代表大凡公司出庭并作虚假陈述。其提供的债权债务等证据，与大凡公司办理案涉房屋抵押行为的证据不一致，与案涉房屋抵押的债权不是同一债权债务关系，和现有客观事实内容不符，且湛江国际仲裁院仲裁裁决和湛江市中级法院民事裁定确定的内容，均发生在南川区规自局办理抵押登记行为后，不能作为认定案涉抵押房屋程序合法的依据。3.南川区规自局办理案涉房屋抵押登记时，没有尽到谨慎的审查义务。其出具的《询问表》上没有经办人签字；刘函昊与张友伦提交的大凡公司授权委托书，授权内容也不明确。案涉房屋抵押登记行为明显违反了《不动产登记暂行条例实施细则》，应予纠正。4.张友伦并没有根据案涉房屋抵押时提供的《借款协议》，向刘函昊履行借款的出借义务。抵押担保的债权债务关系并没有真实发生，无法继续履行债务。综上，案涉房屋抵押违法行为已产生不可逆的严重后果，大凡公司的诉讼请求符合法律规定，有充分的事实和法律依据，人民法院应予支持。 被上诉人南川区规自局答辩称：1.根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第128条第一款第三项的规定，刘函昊与大凡公司以及第三人张友伦之间的民事纠纷已被生效法律文书确认，刘函昊持相关手续到南川区原房管局办理抵押登记，代理行为合法，其法律后果由被代理人大凡公司承担。刘函昊为了向第三人张友伦借款，提供大凡公司案涉房屋予以担保的行为，已被（2017）湛仲字第83号《裁决书》、（2017）粤08民特27号《民事裁定书》确认合法有效。经市三中法院以（2017）渝03执80号之七《执行裁定书》裁定，终结了涉案房屋的执行程序，不再适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定。2.案涉房屋抵押登记行为，是基于大凡公司将涉案房屋抵押而为刘函昊向张友伦的借款提供担保。且办理时，刘函昊持有大凡公司的授权委托书、大凡公司法定代表人肖代华身份证复印件、公司营业执照复印件、大凡公司的12套房屋房地产权证书原件、刘函昊身份证复印件、借款协议原件，并由刘函昊与第三人张友伦共同前往不动产登记窗口申请办理，填写了抵押登记申请书。南川区原房管局尽到了谨慎合理的形式审查义务，于2017年1月20日向张友伦颁发的涉案登记证，其所载事项均以申请材料为准，并无不当。因此，请求驳回上诉，维持原审判决。 原审第三人张友伦陈述意见：1.大凡公司本案中陈述的诉讼目的以及事实和理由，与其在2017年11月13日向湛江市中级法院提起撤销仲裁裁决纠纷一案时，所表述的完全一致。但湛江市中级法院以（2018）粤08民特27号民事裁定书裁定驳回了其全部请求，对上诉人陈述的事实、理由均未采信。本着同案同判原则，应当驳回大凡公司的诉求。2.湛江市中级法院作出（2018）粤08民特27号民事裁定书后，市三中法院已对生效的湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第83号裁决书确定的执行内容，执行终结。市三中法院作出（2017）渝03执80号之六《执行裁定书》，裁定将抵押物重庆市南川区水江镇南陵路150号（金地名都）-1、-2幢负1-4号、负1-66号、负1-91号、负1-154号、负1-170号、负1-180号、负1-235号、负2-111号、负1-79号、负1-169号十间商业用房，以流拍价80.5万元冲抵张友伦债务本金后归张友伦所有，现张友伦也已将以上房产过户至自己名下。而另外拍卖成功的-1、-2幢负2-43号、负1-153号商业用房，也已过户至买受人名下。因此，大凡公司的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同，本院予以确认。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”、第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理”，《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条“市土地房屋行政主管部门负责本市土地房屋权属登记的管理工作。渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区行政区域内的土地房屋权属由市土地房屋行政主管部门登记，具体事务由其设立的登记机构办理。前款规定以外的区县（自治县）行政区域内的土地房屋权属，由土地房屋所在地区县（自治县）土地房屋行政主管部门登记”的规定，南川区原房管局作为南川区土地房屋行政主管部门，负有实施南川区内土地房屋权属登记工作的法定职责，为适格的被告。因2019年1月南川区机构改革，南川区原房管局的职责由南川区规自局行使。故一审中，被告主体由南川区原房管局变更为南川区规自局，并无不当。 根据《不动产登记暂行条例》第五条第（九）项“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（九）抵押权”，《不动产登记暂行条例实施细则》第六十五条第一款第（二）项“对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：（二）建筑物和其他土地附着物”的规定，大凡公司将其位于南川区内的自属房屋进行抵押，为他人债务提供抵押担保，可以申请办理不动产抵押登记。办理大凡公司案涉房屋抵押登记的机构，应当是南川区规自局（南川区原房管局）。 《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”、第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”；《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。”；《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十四条规定：“申请抵押权初始登记，应当提交房地产权证、主债权债务合同或者因开展相关经济活动提供担保的证明材料和抵押合同。”本案中，刘函昊以大凡公司委托代理人身份，于2017年1月18日持大凡公司出具的《授权委托书》、大凡公司法定代表人肖代华的身份证复印件、大凡公司房屋抵押物清单、大凡公司位于南川区水江镇12套房屋的《房地产权证书》原件、刘函昊与张友伦签订的借款协议等资料，与张友伦一道向南川区原房管局申请办理房屋抵押登记。申请办理过程中，刘函昊与张友伦共同填写了《重庆市不动产抵押登记申请书》，并加盖大凡公司印章。且大凡公司以抵押人名义，与抵押权人张友伦签订了《重庆市房地产抵押合同》。由此可见，大凡公司委托代理人刘函昊实施申请办理房屋抵押登记时，提供了大凡公司出具的以刘函昊为委托代理人的授权委托书，以及大凡公司抵押房屋的不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要申请材料，符合上述申请办理不动产抵押登记时的程序性规定。南川区规自局提供的证据，能够证明南川区原房管局办理上述案涉房屋抵押登记时，已尽到必要的审查义务，且程序合法。因此，大凡公司所提出的南川区原房管局实施案涉房屋抵押登记行为违法的诉讼理由，缺乏事实和法律依据支持，其诉讼请求应予驳回。 关于大凡公司上诉所称，刘函昊涉嫌犯罪刑事案件正在侦查起诉尚未终结，本案应当诉讼中止。本院认为，因大凡公司并未提供充分证据证明，本案的审理须以刘函昊涉嫌犯罪刑事案件的处理结果为依据，故大凡公司该上诉理由不能成立。 关于大凡公司上诉所称，刘函昊擅自代表大凡公司在湛江国际仲裁院仲裁中，与第三人张友伦串通并作虚假陈述，提供债权债务关系等与案涉房屋抵押登记行为不一致的证据。且仲裁裁决和撤销仲裁裁决案的民事裁定均发生在案涉抵押登记行为之后，不能作为认定案涉抵押登记行为程序合法的依据。对此，本院认为，刘函昊是否实施虚假代理行为，是否与张友伦串通在湛江国际仲裁院仲裁中作虚假陈述等问题，不在本案审理范围。原审判决书中作“根据已经发生法律效力的湛江国际仲裁院（2017）湛仲字第83号《裁决书》…南川区原房管局受理后，尽到了合理的审慎审查义务”的表述，虽有不妥，但并不影响原审判决结果正确。因此，上诉人大凡公司该上诉理由，亦不能成立。 关于大凡公司上诉提出，南川区原房管局《询问表》无大凡公司经办人签名，大凡公司授权委托书所载授权内容不明确，抵押合同中债务人名称填写与借款协议不合，南川区原房管局审查时未尽到谨慎的审查义务，违反了《不动产登记暂行条例实施细则》规定的问题。本院认为，《询问表》虽没有大凡公司经办人刘函昊签名，但申请人处加盖有大凡公司印章；授权委托书的授权内容虽填写为“低押”，但明显系执笔人的笔误；抵押合同中债务人名称填写与借款协议不合属实，但抵押人和抵押权人处名称填写准确，合同当事人落款加盖有抵押人大凡公司印章，并附抵押房地产状况清单，其抵押房地产的意思表示清晰明确。大凡公司所称上述事实，不足以判断南川区原房管局办理抵押登记时违反《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定。其该上诉理由，亦不能成立。 综上所述，上诉人大凡公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予采纳。原判认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人重庆市大凡房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐正东 审 判 员 喻伦泰 审 判 员 简元华 二〇二〇年六月四日 法官助理 胡雅茹 书 记 员 罗凯文