浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初1650号原告（反诉被告）：李萍，女，1978年10月27日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。被告（反诉原告）：张燚名，男，1995年9月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。委托诉讼代理人：秦宇峰，浙江德顺律师事务所律师。原告李萍诉被告张燚名房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告李萍，被告张燚名及其委托诉讼代理人秦宇峰到庭应诉。诉讼过程中，被告提起反诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告于2019年10月13日签订的房屋买卖居间协议无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年10月13日签订房屋买卖居间协议，主要内容为位于绍兴市越城区房屋的买卖事宜。该房屋为原告在婚后于2017年2月11日购买，为夫妻共同财产。夫妻关系存续期间取得的房屋，一方未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分的行为，原、被告双方所签订的房屋转让合同就是无效合同。故原、被告双方签订的上述房屋买卖居间协议严重侵犯了共同共有的房屋一方的合法权益，该房屋转让行为违反了法律强制性规定，且尚未支付合理价格，也未办理不动产转让登记，更没有得到共有房屋另一方的追认。另该份房屋买卖居间协议系法律规定必须以书面形式签订的协议，签协议当天是由被告的姐姐签署，签署时也未提供被告方任何书面委托手续（被告和房屋中介清楚，明知违法）。被告辩称：第一，讼争合同已经成立、生效，不存在无效的法定情形。第二，原告在起诉状中陈述的事实与理由部分，与实际情况也不一致，首先原告在与被告签订讼争合同的时候是有权处置的，而且与被告、房产中介、被告姐姐也是说过的，并且向这些人出示了讼争房屋的大房产证。第三，原告与被告之间有微信联系，原告非常明确知道购房者是被告，而且被告向原告交付了2万元的定金，原告也已经接受了。第四，根据讼争合同的记载，出卖方原告有权代表其丈夫或其他人出售房屋。最后，合同是有效的，被告也提出了反诉，合同无效是不成立的。而且原告所陈述的无效理由也不符合法律规定。退一万步讲即使合同无效，也应按合同法第58条的规定进行赔偿，有过错的一方还应对无过错的一方的损失进行补偿。反诉原告向本院提出诉讼请求：一、依法解除房屋买卖居间协议；二、判令反诉被告双倍返还定金8万元，赔偿损失32万元，赔偿律师代理费8000元，合计408000元；三、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年10月13日，反诉原告与反诉被告经房产中介介绍后，签订房屋买卖居间协议一份，约定反诉被告将坐落于绍兴市越城区房屋出售给反诉原告，并就相关事项进行了约定。该协议签订后，反诉原告依约交付了定金4万元。其后反诉原告多次联系反诉被告，履行交付468000元首付款、办理房屋过户等协议约定事项，但反诉被告不回信息，导致无法联系上反诉被告，更无法交付房款、办理过户，现反诉被告已经将讼争房屋以更高的价款出售并过户给案外人。反诉原告认为，讼争房屋目前均价已经涨到14000元每平方米，导致反诉原告不能再以合同价款购得讼争房屋，反诉被告一房二卖、违背诚信的做法系违约行为，更有悖诚信，故成讼。反诉被告辩称：一、反诉原告起诉的事实与客观事实不符。反诉被告、反诉原告的姐姐于2019年10月13日签订房屋买卖居间协议，该房屋为夫妻共同财产。反诉被告未经另一方同意，擅自将房屋转让给他人，是无权处分行为，且严重侵犯了房屋共同所有人的合法权益，违反了法律强制性规定，且尚未支付合理价格，也尚未办理不动产转让登记，更没有得到房屋共同所有人的追认，故房屋买卖居间协议是无效合同。二、反诉原告尚未支付房屋的合理对价，反诉被告多次退还反诉原告姐姐支付的4万元均被其拒收，中介多次做工作未果，故反诉原告的诉请于法无据。原告向本院提交以下证据：1、房屋买卖协议一份，证明双方签订的买卖协议违反了法律法规等强制性规定，所以这个协议是无效的。被告质证称第一，该买卖协议已经成立生效，根据协议的第2条第2款可确定即使讼争房产是共有的，原告也取得了房产共有人的同意。第二，双方在事前经过房产中介的介绍，而且原告在签订协议之前也告诉房产中介和被告姐姐，多次承认该房产她有权处置。第三，原告和被告之间有微信的联系，而且原告也收受了被告转帐的2万元定金，并且也出具了定金的收款收据。第四，原告在签订这个协议之前为了证明她有权力可以处置该房屋，也出示该房屋的大房产证，大房产证的名字也是原告一人名下，被告是出于信任才签订该协议。本院对该证据的三性予以认定。2、买卖合同一份，证明房屋是原告和其丈夫共同购买的，是夫妻共同财产，证明买卖协议无效。被告质证称对该证据真实性没有异议，但是证明目的有异议，根据其他证据，原告于2019年11月21日取得讼争房屋的产权证，这个在反诉部分被告有证据予以证明，而且取得的房产证号是浙（2019）绍兴不动产权第0054453号。本院对该证据的三性予以认定。3、结婚证一份，证明涉案房屋是夫妻共同财产，应由原告丈夫一起签字买卖协议才有效。被告质证称该证据真实性、合法性由法院审核，对关联性有异议，即使有这份结婚证也不能否定讼争协议的真实性。本院对该证据的三性予以认定。4、当庭提交情况说明一份，证明原告丈夫不同意卖这个房屋。被告质证称对其三性以及证明目的均有异议，这个是双方签订合同以后出具的，而且落款的时间是2019年10月14日，也是在签订讼争协议后的次日签订的，与当时签订讼争协议之前原告的表述相互矛盾。原告的丈夫于2019年10月14日如果不同意出售，也应该及时通知被告，或者通知被告的姐姐，双方都有电话，也可以通知房产中介这个情况。这个情况说明也不符合证据的形式要件，这个是证人证言，应由原告的丈夫出庭作证。本院对该证据的形式真实性予以认定，但考虑到该情况说明出具人与本案存在利害关系，且未到庭接受双方询问，故对其证明目的不予认定，被告向本院提交以下证据：1、被告方保留的房屋买卖居间协议一份，证明讼争协议已经成立，并且已经生效。原告质证称对该合同的真实性没有异议，但是对合同的合法性有异议，该合同是原告与被告姐姐签订的，被告未授权其姐姐，并且合同涉及到房屋系夫妻共同财产，所以该合同违反了法律法规的强制性规定。本院对该证据的三性予以认定。2、收款收据一份，证明原告已经收受讼争协议的定金4万元，而且这个4万元有2万元是被告通过微信支付的，还有2万元是被告的姐姐支付的。原告质证称对真实性无异议，但所签合同无效，该4万元款项也不是定金，收据是中介开的，不是原告本人开的，4万元原告确实收到了。本院对该证据三性予以认定。3、户口簿一本，证明被告张燚名与张愉是姐弟，她有权替自己的弟弟签字协议。原告质证称对真实性没有异议，但只能证明被告姐姐与被告是亲属关系，不能证明其他事实。本院对该证据三性予以认定。4、58同城网上查询打印件两份，证明赔偿32万元的依据。原告质证称对其三性均有异议，与本案无关。本院对其证明目的不予认定。5、不动产登记查询证明一份，证明讼争房屋登记在原告名下，为原告房产，并且是于2019年11月21日取得房产证。原告质证称对其合法性无异议，恰恰能证明该房屋是原告婚姻关系存续期间购买的夫妻共同财产。本院对该证据三性予以认定。6、被告建行个人活期交易明细一份，证明被告已经准备好首付款，随时可以支付，并且被告准备的余额是高于首付款金额的。原告质证称该证据发生在多次协商之后，被告要求来支付首付款。本院对其真实性予以认定。7、被告与原告微信截屏打印件三张、被告与原告手机短信截屏打印件三张、张愉与原告之间手机短信截屏一张，证明被告与原告于2019年10月14日双方加为微信好友，原告知道购房人是被告。其次证明被告已经交付了定金4万元，其中2万元是张愉代付的，原告已经收受，并且出具了收款收据。第三证明被告已经准备好首付款，并多次催告原告收受首付款。原告质证称认可其真实性，但对证明目的不认可，是双方多次协商之后他们才发这个信息过来的。本院对其真实性予以认定。8、民事起诉状一份、撤诉申请书一份、民事裁定书一份，证明被告要求原告继续履行讼争协议，其后因为原告已经将该房屋出售给第三人，被告无奈撤诉，已经主张过赔偿。原告质证称没有异议。本院对该证据三性予以认定。9、补充提交发票一份，证明被告的手机号，进一步证明证据7的真实性。原告质证称没有异议。本院对该证据三性予以认定。10、委托代理合同一份、律师费发票一份、律师费转帐凭证一份，证明张愉替被告交付8000元律师费的事实。原告质证称该证据和原告无关。11、证人证言一份，证明原告签订讼争协议之前明确告知被告以及房产中介，其有权处置讼争房屋，讼争房屋为其一人所有的事实。原告质证称该证据只能证明双方签订了协议，且原告及时通知了对方有关情况，双方对此经过多次沟通，中介没有经过调查来确认讼争房屋，家属也没有授权委托，是不能代理的。而且那天中介也是和原告说有个客户看中讼争房屋，原告本以为只是来看一下。本院对该证据三性予以认定。反诉原告向本院提交从绍兴市审批中心不动产窗口调取的材料一组，证明原告存在一房二卖的违约情形。反诉被告经质证认为与本案无关。本院对其三性予以认定。就反诉部分，反诉被告未向本院提交证据。本院经审理查明，2019年10月13日，原、被告签订房屋买卖居间协议，约定原告为出卖人（甲方），被告为买受人（乙方），交易房产坐落于绍兴市越城区，售价为人民币1248000元，甲方保证已就出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，否则愿承担违约责任，甲乙双方签订合同当天乙方付甲方购房定金4万元，甲方注销抵押当天乙方支付购房首付款468000元，剩余房款74万元乙方通过银行按揭支付甲方。甲方不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋的（交房时间：款清三日内），视为甲方违约，甲方应当向乙方支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。逾期超过20天，乙方有权选择收取违约金继续履行合同或单方解除协议，甲方应将乙方的已付款返还给乙方，并由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介费。乙方已交定金的，甲方还应双倍退还。双方约定2019年11月13日之前办理过户。上述房屋买卖居间协议由原告以及被告姐姐张愉签字捺印，并注明“代张燚名”。同日，原告收取的被告交付的购房定金4万元，其中有2万元由被告通过微信转账给原告。2019年11月14日起，被告以及张愉通过微信、短信等方式等方式告知原告首付款已经准备完毕，要求原告回复，但原告未予回复。2019年11月25日，被告向法院提起诉讼，要求李萍按约继续履行合同，办理房屋过户，其后被告于2020年3月9日撤诉，理由为讼争房屋已经过户给案外人。原告与其丈夫王荣于2001年2月15日结婚，2017年2月11日，原告个人与绍兴中海宏洋地产有限公司签订浙江省商品房买卖合同，购买讼争房屋。根据绍兴市不动产登记查询证明，该房屋现登记在原告个人名下。原、被告签订房屋买卖居间协议后，原告与案外人另行签订了新的不动产买卖居间合同，将讼争房屋出卖给案外人，成交价格为134万元，该合同中仍由原告个人签字，且双方已办理过户手续。经被告申请，张建香作为证人出庭，其陈述其系案涉房屋的中介工作人员，当初卖房时原告说她自己一个人可以做主，张建香确认了好几次，原告都是这样说的。原告当时给被告方出示了“大证”。最开始是被告的姐姐和姐夫去看了讼争房屋楼下的房子，之后被告也来了，表示了购买意向。第二天被告就表示要签合同了，当时被告姐姐、姐夫和原告都在场。但是房屋买卖居间协议签订后第二天，原告就向中介表示不想卖了，后来考虑后又要卖了，有反复的过程，之后因为原告不卖了就没有继续履行合同。另查明，被告为本案支出律师费8000元。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖居间协议双方主体适格、意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效。对于原告认为无效的理由，本院认为首先关于张愉代被告前述协议的行为已经由被告确认，可认定协议对原、被告均发生效力；其次，原告认为该协议未经房屋共同所有人签字确认故合同无效，该意见于法无据，合同法中虽约定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但第一该强制性规定应当特指效力性强制性规定，原告并未举证证明合同违反了何种效力性强制性规定；第二根据证人证言，在双方协商过程中，原告明确向被告以及中介人员表示其有权处分讼争房产，房产也登记在原告个人名下，从原告与案外人签订的另一份房屋买卖合同中也可看出相关的房屋买卖交易均由原告个人出面协商，故被告有理由相信原告有权处置讼争房产；第三，房屋买卖居间协议也明确约定原告保证已就出售该房屋一事取得了全体房产共有人的一致同意，并愿承担违约责任。据此，本院对原告的意见不予采信，对其诉请不予支持。因案涉房屋已经过户给案外人，房屋买卖居间协议已经事实上无法继续履行，被告要求解除合同符合法律规定，本院依法予以支持。对于反诉原告第二项诉请中的定金，因反诉被告在与反诉原告签订房屋买卖居间协议后又与案外人签订了另一份居间合同并实际过户，显属违约，应当承担相应的违约责任，反诉原告有权要求反诉被告双倍返还定金。反诉原告要求反诉被告赔偿损失32万元的依据不足，对其损失，根据反诉被告与案外人的成交价格，可认定反诉被告从其违约行为获得了额外收益，反诉原告的损失可根据该额外获利确定，故酌情认定由反诉被告赔偿反诉原告92000元（1340000-1248000）。原告所主张的律师费用并非必要支出，其要求反诉被告负担无相应合同以及法律依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、驳回原告李萍的所有诉讼请求；二、反诉被告李萍双倍返还反诉原告张燚名购房定金8万元，并赔偿反诉原告张燚名经济损失92000元，合计人民币172000元，均于本判决生效之日起三十日内履行；三、驳回反诉原告张燚名的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉部分受理费依法减半收取人民币40元，由原告李萍负担；反诉部分受理费依法减半收取人民币3710元，由反诉原告负担其中2146元，由反诉被告负担其中1564元，均于本判决生效之日起七日内履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  张海峰二〇二〇年六月二十二日书记员  陈 娟