江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0202民初1114号 原告:绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司，住所地:江西省景德镇市昌江区中心城昌南拓展区(南湖新村)办公楼1楼，统一社会信用代码：913602000948941392。 法定代表人:李景斌，系该公司董事。 委托诉讼代理人：吕淑萍、邹婧，国浩律师（南昌）事务所律师。 被告:林明秀，女，1950年12月13日出生，台湾人，住台湾台中市西区。 委托诉讼代理人：陈军、朱俊，上海市建纬律师事务所律师。 原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司（以下简称绿地集团）诉被告林明秀房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司委托诉讼代理人吕淑萍、邹婧，被告林明秀委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绿地集团向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告间签订的《商品房买卖合同》(合同编号YS00098026)；2、依法判令被告配合原告办理撤销绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房的备案登记手续；3、依法判令被告向原告支付违约金14233.27元;4、依法判令被告立即向原告归还绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房并支付原告商铺使用费暂定￥89.03万元(暂按60元/平米/月*442.93平米计至2019年7月15日，最终算至商铺实际交还之日止);5、本案诉讼费用、财产保全及保险费(如有)由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2015年8月30日签订《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)(以下筒称“合同”)，约定被告购买一套原告开发的绿地景悦第20栋13号(复式店)商铺，该商铺总面积为442.93平方米，总价款为￥4741109.00元(大写人民币:肆佰柒拾肆万壹仟壹佰零玖元整)，被告采取分期付款方式支付商铺价款并于合同签订当日支付￥2186220.00元(大写人民币:贰佰壹拾捌万陆仟贰佰贰拾元整)，剩余购房款￥2554889.00元(大写人民币:贰佰伍拾伍万肆仟捌佰捌拾玖元整)须于2018年11月30日前付清。合同签订后，被告于2016年10月1日起提前接收使用所购商铺但却未履行合同约定的￥2554889.00元付款义务。原告工作人员曾多次催收，被告均置若罔闻，截至本诉状之日，被告已逾期付款约达7.5个月之久。根据合同第七条之约定，被告逾期付款超过30日的，原告有权单方面解除合同，被告应按累计应付款额的3％向原告支付违约金、按同地段同类房屋租金标准(暂按60元/平米/月的租金标准算)支付商铺使用费并承担原告因解除合同而支出的诉讼费、财产保全费(含保险费)等费用。鉴于被告迟迟不予支付商铺价款，致使合同目的最终无法实现，其未付清所购商铺的全部价款但却实际占有并使用原告商铺的行为己严重侵害原告合法权益。为保障原告合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告林明秀辩称，1、原告诉请第一项有关合同解除的前提条件并未成就，被告对买卖合同解除的请求不予认可；2、因为合同不解除，对于第二项请求也不予支持；3、关于第三项诉讼请求，被告认为被告并没有拖欠原告的购房尾款的意思表示，同时都是积极的与原告取得联系，多次要求支付，并且也实际向原告支付过诉争的购房尾款，因原告开户行的原因而接收不了被告的购房尾款，退回了，并且被告还与原告购房处进行沟通，从购房过程中看被告并没有拖欠购房尾款的意思。真正原因是：2015年签的合同，原告需要办理房产证给被告，即使到2019年3月27日，原告还是不能承诺将房屋办出产证给被告，事实上也办不出来，因为这个房子有瑕疵（超红线），在这个情况下，被告不得不行使抗辩；4、房屋交付在2016年10月1日，这时原告正式的将房屋交付给被告，从那天开始原告没有提出过异议，合同里也没有约定原告诉争的60元每平米每月占用费，所以基于上述4点，被告并没有主观违约的情形，所以第五项诉请不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：1、对原告提供的《商品房买卖合同》(合同编号:YS00098026)，拟证明被告须于2018年11月30日前付清剩余购房款2554889元，以及附件约定被告未支付维修基金契税等费用及未提供齐全的办证材料情况下，办证的期限是从缴清款项开始计算，被告对其真实性无异议，证明目的有异议，认为这份合同签署的时间非原告诉称的2015年8月30日，且签署时没有附件。本院认为该合同附件上（合同第23页）有原被告双方签名、盖章，故对该证据本院予以认定，至于签署时间本院将结合其他证据在下文综合阐述；2、对被告举证二《绿城国际陶瓷文化旅游城商品房订购协议》、《商品房买卖合同》(签订时间:2016年10月9日)、《商品房买卖合同》(合同编号:YS00098026)，拟证明原被告的房屋买卖合同关系，被告系合法占有案涉房产；举证三《要求更正﹤商品房买卖合同﹥买受人及尽快办理房地产权属证书之律师函》(2018年8月16日出具)、《绿地集团购房合同共有人变更申请表》，拟证明原告未经被告及林忠泰书面同意情况下误将“林欣怡”纳入购房者之一，导致双方变更合同；举证四被告境外付款安排函、被告代理律师与原告工作人员吴丽华、汪丹的微信聊天记录，拟证明被告曾于2018年11月22日履行了支付尾款义务，但因原告原因而无法入账。原告对被告上述证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，本院对上述证据真实性予以认定；3、对被告提供的被告代理律师与原告微信名为“璐璐”的工作人员的微信聊天记录，拟证明被告未能依约按时配合被告办理案涉房屋的权属登记，原告对其三性均有异议，认为原告方的产权办理没有障碍，真正办理产权的障碍是被告没有缴纳涉案的商铺全部尾款、契税及维修基金等。本院认为原告没有提供其他证据佐证“璐璐”身份，其亦未出庭接受法庭询问，故本院对该证据的真实性无法确认，对该证据本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2015年8月30日，原告（甲方）与被告林明秀及其儿子林忠泰（乙方）签订《绿地国际陶瓷文化旅游商品房订购协议》，约定乙方定购甲方第20栋的商铺一套，房屋总价为4732440元。被告于签订定购协议当日支付购房定金50000元，又于2015年8月31日支付购房款910000元，2015年10月21日支付购房款1226220元，总计支付购房款2186220元（包含定金）。2016年10月1日，原告将案涉房屋交付给被告，被告儿子林忠泰于当日签署住宅专项维修资金使用协议及承诺书。2016年10月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同，载明买受人为林明秀及其孙女林欣怡，并约定付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2016年9月30日前。2018年8月16日，被告林明秀的委托代理人上海市建纬律师事务所律师陈军向原告发出律师函，要求原告在2018年8月30之前，将案涉房屋的《商品房买卖合同》（签订时间:2016年10月9日）的合同主体变更至林忠泰、林明秀二人名下或者林明秀一人名下，并要求原告在2018年9月15日之前，启动办理房产权属证书的程序。之后，被告委托代理律师陈军与原告处工作人员吴丽华微信沟通变更房屋买卖合同事宜，原告于2018年11月7日将变更后的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)邮寄给被告进行签名，被告签好名后于2018年11月20日将该合同寄回原告处，该合同约定：“原告将绿地景悦第20栋13号复式店号房出售给被告，该商铺总面积为442.93平方米，总价款为￥4741109.00元(大写人民币:肆佰柒拾肆万壹仟壹佰零玖元整)，被告采取分期付款方式于2015年8月30日前支付首期房款2186220元，余款2554889元于2018年11月30日前支付；逾期付款的违约责任为逾期30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款额的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款额万分之三的违约金，本条中的逾期应付款指按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；产权登记为出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四《合同补充协议》第八条处理，该补充条款约定买受人办理不动产证所发生的登记费、工本费、契税、维修基金等全部费用由买受人承担，另办理房屋所有权证的时间，从买受人办理房屋交付手续，并按规定缴齐相关费用并提交所需由买受人提供的办理产权的资料之日起算。 另查明，被告的委托代理律师陈军曾与原告处工作人员吴丽华、江丹微信沟通支付尾款事宜，并在沟通确认后，被告于2018年11月22日通过境外银行（瑞士保盛银行有限公司）将购房尾款2554889元转账支付至原告江西银行景德镇昌江支行的银行账户（账号79×××89），但该款因原告方收款账户不具备接收外汇条件而被退回。2019年4月10日原告向被告发出催告函，要求被告于2019年4月15日付清尾款，在被告未按该函支付尾款的情况下原告又于2019年4月16日向被告发出商品房买卖合同解除通知书。并于2019年7月26日诉至本院，请求判如所请。 合同法九十四条本院认为，原告绿地集团与被告林明秀签订的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应按照合同的约定全面的履行合同义务。且《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)系双方对2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》的变更，应以《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)约定的各项内容为准。原告主张被告逾期支付尾款，按照合同约定其有权单方面解除合同，被告辩称其曾在合同期内支付过尾款，因原告原因而被退回。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》(编号:YS00098026)约定被告应于2018年11月30日前支付余款2554889元，逾期超过30日后，原告有权解除合同。被告在与原告处工作人员沟通确认后于2018年11月22日通过外汇支付尾款，虽因原告账户原因而被退回，但就此说明被告在此时仍有履行合同的条件及意思表示。但被告作为履行付款义务方，在采用外汇付款不能的情况下，应采用其他方式支付购房尾款，而不能以原告接受外汇不能而免除其继续履行支付尾款的义务。另，原告于2019年4月10日向被告发出催告函，要求被告于2019年4月15日付清尾款，在被告未按该函支付尾款的情况下原告又于2019年4月16日向被告发出商品房买卖合同解除通知书，被告在庭审时自认其收到了原告发出的催告函及解除通知书，并对此辩称其后续没有支付尾款是对原告不能承诺办理房产证的抗辩，且认为案涉房产因超红线而不能办理房产证，本院认为被告没有提供证据证明案涉房产超红线或因其他原告的原因而不能办理房产证。且合同附件约定办理房屋所有权证的时间从买受人办理房屋交付手续，并按规定缴齐契税、维修基金等相关费用并提交需由买受人提供的办理产权的资料之日起算，但至今被告仍未缴纳契税、维修基金等费用，故对其答辩意见不予采纳。《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第十五条规定：“根据《中华人民共和国》第的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，原告自2019年4月10日向被告发出催告函后，被告至今未支付购房尾款，且合同约定逾期超过30日后，原告有权解除合同。故本院对原告要求解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》(合同编号YS00098026)的诉讼请求予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中案涉房产已经交付且将商品房买卖合同备案登记，对原告要求被告配合原告办理撤销绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房的备案登记手续、归还案涉商品房给原告的诉讼请求，本院亦予以支持。关于原告诉请被告支付违约金，合同约定逾期付款的违约责任为出卖人因买受人逾期支付购房尾款而要求解除合同的，买受人按累计应付款额的3%向出卖人支付违约金，该累计应付款应理解为案涉商品房的总计款，故被告应向原告支付解除合同的违约金4741109元×3%=142233.27元。原、被告双方均认可被告已经支付了购房款2186220元，因双方合同解除，被告可要求原告在其已经支付的购房款中扣除其应付的违约金，剩余的已付购房款可在其配合原告办理撤销案涉商品房的备案登记手续并返还案涉房屋给原告后要求原告返还。 关于原告诉请被告支付商铺使用费89.03万元(暂按60元/平米/月*442.93平米计至2019年7月15日，最终算至商铺实际交还之日止)，被告辩称合同对占用费没有约定，本院认为双方签订的房屋买卖合同没有约定合同解除后的占用费，案涉房产系原告依据合同约定交付给的被告，即使因被告未按约支付尾款致合同解除，但合同对此已经约定了违约金，该违约金性质具有惩罚性和补偿性。且原告没有提供其他证明该占用费的产生以及占用费的计算依据，故本院认为原告要求被告支付占用费没有事实和法律依据，对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，原、被告间签订的《商品房买卖合同》(合同编号YS00098026)予以解除；被告应配合原告办理撤销绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房的备案登记手续；被告应将案涉房产归还给原告并向原告支付违约金142233.27元; 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司与被告林明秀签订的《商品房买卖合同》(合同编号YS00098026)； 二、被告林明秀在本判决生效之日起十五日内配合原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司办理撤销绿地景悦第20栋13号(复式店)商品房的备案登记手续； 三、被告林明秀在本判决生效之日起十五日内向原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司支付违约金142233.27元； 四、被告林明秀在本判决生效之日起二十日内将案涉房产绿地景悦第20标13号(复式店)商品房归还给原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司； 五、驳回原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14093元，由被告林明秀负担1943元，原告绿地控股集团景德镇文旅置业有限公司负担12150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 刘 欣 人民陪审员 甄 鹏 人民陪审员 胡忠吕 二〇二〇年六月八日 书 记 员 徐正星