江苏省响水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0921民初839号 原告：张言，男，2010年1月12日生，汉族，学生，户籍地址响水县，住响水县。 法定代理人：张某（系张言父亲），男，1991年8月6日生，汉族，个体工商户，户籍地响水县，住响水县。 原告：张某，男，1991年8月6日生，汉族，个体工商户，户籍地响水县，住响水县。 上列两原告共同委托诉讼代理人：林太，响水县陈家港法律服务所法律工作者。 被告：张来楼，男，1991年2月28日生，汉族，个体工商户，户籍地响水县，现住江苏省滨海县。 被告：严晓敏，女，1989年4月11日生，汉族，居民，户籍地响水县。 原告张言、张某与被告张来楼、严晓敏确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张言的法定代理人张某及两原告共同委托诉讼代理人林太、被告张来楼到庭参加诉讼，被告严晓敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张言、张某向本院提出诉讼请求：1、判令确认二被告签订的房屋买卖协议无效，房屋产权登记恢复原状；2、确认原告张某与被告严晓敏对房屋赠与行为有效，该房屋应由原告张言所有；3、被告协助原告办理产权过户登记手续，过户费用由张来楼承担；4、案件受理费、保全费、公告费、保险费等由二被告承担。事实和理由：2013年10月22日原告张某与严晓敏办理结婚登记手续，2010年1月12日生育男孩张言。因双方感情不和，于2014年11月24日协议离婚，协议约定：双方同意将共有的一套位于响水县城灌江碧桂园小区14号楼204室赠与给张言。因张言未成年，一直无法办理产权过户登记手续，遂房屋产权一直登记在严晓敏名下。严晓敏在2016年因其父欠下很多外债，其向张来楼借款，应张来楼要求将房产过户至其名下，作为借款担保。双方签订借款协议，约定：严晓敏将所欠张来楼借款和房贷还清后，同意将房屋过户至张来楼名下。2020年2、3月份被告张来楼又向严晓敏催要贷款，严晓敏称个人借款全部还清，不应再要求其还款。后来张来楼又发信息给严晓敏，称给20万元将产权过户给严晓敏。2020年3月被告张来楼至涉案房屋，要求原告共同居住人搬走。2020年4月初，被告张来楼以名义上的产权所有人向自来水公司和供电公司申请停电停水，给原告造成损失，张来楼应予赔偿。二被告之间的名为房屋买卖关系实为民间借贷，法院应按民间借贷关系审理。根据《民法总则》规定，二被告之间签订的房屋买卖合同属于虚伪表示和隐藏行为，该合同应属于无效合同。基于离婚协议中的赠与的约定，房屋实际所有人应是张言。 被告张来楼辩称，一、答辩人与严晓敏签订的转让合同符合合同法等相关规定，不存在无效事由，为有效合同。张来楼与严晓敏作为完全民事行为能力人，在对涉案房屋的权属情况进行充分沟通后，签订了房屋转让合同，该合同为双方真实意思表示一致的结果，该合同不属于欺诈、胁迫手段订立的损害国家利益合同，不属于恶意串通损害国家、集体、第三人的利益情况，也不是以合法形式掩盖非法目的的合同，也没有损害社会公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不属于合同法第五十二条规定的合同无效的情形。与被告严晓敏的合同应为合法、有效。二、原告诉状内容有多处不实处。1、答辩人买房之初确定被告严晓敏2014年已合法离婚。名下房产有众多，且响水碧桂园产权注册登记为单独所有。根据双方的离婚协议，该协议并没有说明双方名下房产是灌江碧桂园14栋204室，未成年人同样可以进行房屋产权登记，原告诉状中称因张言未成年无法过户的情况实属不符逻辑。2、2016年被告严晓敏缺钱想卖房子，于是2016年10月19日将房屋转让出售给答辩人，相互协商价格40万整，且房屋价格明显不低于市场价格。2016年10月28日取得不动产权。答辩人向邮政银行申请房贷40万于2016年11月7日转入被告严晓敏邮政银行尾号为2806的账户。2017年被告严晓敏找答辩人协商能否以后再把房屋出售给其，答辩人同意以后将其房屋过户出售于被告严晓敏，所造成损失由被告严晓敏承担，因答辩人于2017年另购一套房，银行利率上浮10个点左右，贷款48万贷20年，利息要多付2万多，房屋税收上浮等。正所谓被告严晓敏有钱买房，没钱还答辩人欠款，所以想买这个房子的前提还清答辩人债务，相关房屋买卖之后。原告说房屋因被告严晓敏借款答辩人，2016年购买房屋，2017年才签借款协议有小半年之久，如果真的是抵押协议为什么不在房屋买卖之时签订，而是小半年之后再签。答辩人本着友善的态度答应被告严晓敏以后等她有钱了可以把房屋再卖给其，原告混淆事实，捏造事实。3、被告严晓敏2017年至2020年间以合伙做生意为由陆续从答辩人手里拿走81万多，已另案起诉，房屋可以出售给被告严晓敏让其先付20万过户房产，其他的可以申请银行贷款，原告所诉其他内容事实完全胡编乱造，没有任何证据证明被告严晓敏欠答辩人房屋抵押的钱，更没有所谓的全部借款全部还清的事实。被告严晓敏所欠答辩人的债务与本案完全没有任何关系。4、2020年3月22日和4月6日答辩人去过涉案房屋，答辩人去之前已电话通知原告张某什么时候去，并在去之前报警在小区门口等警察一同前往，发生争吵、损坏物品等事情都没有发生过，原告捏造事实，希望以警方出警记录为准。5、2020年3月后因答辩人要求其返还房屋，原告及共同居住人未交电费，答辩人付了电费，为了不让其造成更大损失，向供电系统申请停电处理，但是答辩人并没有实施确认让供电供水系统停止供电及供水行为，所有房屋一直处于供水供电状态，原告所诉的停水停电给其造成较大损失，完全是胡编乱造。三、答辩请求：1、驳回原告的合同无效请求。2、原告严重蓄意捏造事实，妨害司法秩序，严重侵害答辩人合法权益，望追究其责任。3、排除妨碍，归还房产。 本院经审理查明认定事实如下：2014年11月24日，原告张某与被告严晓敏达成离婚协议，并至响水县民政局办理了离婚登记手续，离婚协议载明：双方于2013年10月22日办理结婚登记，因双方婚后感情不和，导致双方感情破裂，经双方协议，同意协议离婚。现有一套房产，归儿子（张言）所有，儿子成人后将过户给儿子。一辆轿车归女方所有，现有现金双方自行分配……。上述房屋登记的不动产权利人为严晓敏，共有情况为单独所有，房屋座落于响水县。 2016年10月19日，被告严晓敏（甲方）与被告张来楼（乙方）签订《响水县存量房买卖合同》，买卖合同载明：房屋价款总计358000元。乙方于2016年10月19日前，向甲方支付房价款88000元整，余款270000元整，乙方在2016年11月19日前支付给甲方。如甲方同意乙方向银行或住房公积金中心申请抵押贷款，则乙方同意授权银行或住房公积金中心将其全部贷款金额存入到甲方银行账户。甲方应当在2016年11月19日前，将房产交付给乙方……。2016年10月28日，上述房产权属登记变更为被告张来楼（不动产登记号：苏2016响水县不动产权第0002403号）。同年10月30日，被告张来楼用该房产作抵押，至邮政银行响水县支行办理了40万元贷款，该笔贷款直接汇入被告严晓敏邮政银行尾号为2806的帐户。被告严晓敏在收到上述款项后，分别于2016年11月8日、9日向被告张来楼尾号为2814的银行账户各转入5万元。后被告严晓敏与被告张来楼银行账户间发生多笔款项往来。 2017年下半年，被告严晓敏（甲方）与被告张来楼（乙方）签订借款协议，借款协议载明：甲方于2016年将名下房产响水县城银河北侧恒美路东侧灌江14#204出售乙方。双方协议甲方结清所有债务并帮乙方还清此房房贷，乙方将此房过户给甲方，乙方因此产生所有费用由甲方承担。相关债务如下：1、2017年3月25日甲方向乙方借款149000元整，此款乙方是万用金贷款，双方协议由甲方每个月按时还款，由甲方每个月归还乙方所产生的本金（3392元+利息2228元）共还款36期，提前还款所产生的所有费用由甲方承担。2、2017年甲方因投资房产需要向乙方借款175000元整，并答应投资所产生的利润和乙方对半分并不少于50000元。后经双方协商甲方同意此笔利润和欠款合并。此笔欠款为本金225000元整。……5、因为乙方借给甲方钱，多数自己做的贷款，所产生的费用按照200000元整月息1分计算，每个月2000元整，由甲方每个月按时打款乙方……。 另查明，案涉房产一直由原告张言、张某占有使用。因被告严晓敏未按照借款协议归还被告张来楼款项，被告张来楼于2020年3月份要求原告搬出案涉房屋，经公安机关调解未果。被告张来楼于2020年4月4日向原告张某发送短信，短信内容：……我的目的也很简单！就是钱！房屋拿到手也是卖了！拿回房子至少要给我30万，你给钱房子就是你的、严晓敏给钱这房子就是她的……。后因双方未能达成一致意见。张来楼向本院提起诉讼，请求判令张某从案涉房屋中搬出。 上述事实，有当事人陈述、离婚协议书、离婚证、《响水县存量房买卖合同》、不动产权证书、借款协议、微信聊天记录等证据在卷佐证。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案被告张来楼与被告严晓敏虽签订了房屋买卖合同，但被告严晓敏并未向被告张来楼实际交付房屋，双方仅是将房屋登记权利人由严晓敏变更为张来楼，后双方在对多笔借款进行结算时，亦在合同中表明严晓敏结清所有债务并还清房贷后，张来楼将此房过户给严晓敏。结合本案事实及相关证据，可以确认被告严晓敏与被告张来楼之间并无买卖案涉房屋的真实意思合意，故对原告要求确认被告张来楼与被告严晓敏签订的房屋买卖协议无效的诉求予以支持。对原告请求判令房屋产权恢复原状的诉求，因产权登记恢复属于行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围，故对该诉求不予理涉。原告张某与被告严晓敏原系夫妻关系，在协议离婚时双方约定将共有的案涉房产赠与原告张言，该赠与行为系双方的真实意思表示，故对原告请求确认赠与行为有效的诉求予以支持，但根据物权法定的原则，因案涉房屋产权登记在被告张来楼名下，故对原告请求确认该房屋由原告张言所有的诉求不予支持。因案涉房产的原登记权利人为被告严晓敏，并非本案原告，原告要求被告协助办理产权过户登记手续无事实和法律依据，故对原告要求被告协助办理产权过户登记手续，过户费用、评估费用等由被告张来楼承担的诉求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百八十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十条之规定，判决如下： 一、确认被告张来楼与被告严晓敏签订的房屋（响水县城灌江碧桂园小区14号楼204室）买卖协议无效； 二、原告张某与被告严晓敏将房屋赠与原告张言的行为有效； 三、驳回原告张言、张某的其他诉讼请求。 案件受理费6670元，减半收取3335元（原告已预交），由被告张来楼、严晓敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 员 贺永刚 二〇二〇年六月十七日 法官助理 徐开红 书 记 员 别春霞