辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终1901号上诉人（原审被告）：沈阳万达房地产有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁西区北一中路1号，铁西区北一中路1甲号。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江昕芮，辽宁观策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王焕翔，男，汉族，1968年2月12日出生，住址沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司，住所地沈阳市铁西区北一中路1号。负责人：王志彬，该公司副总裁。委托诉讼代理人：王建文，辽宁昌赢律师事务所律师。上诉人沈阳万达房地产有限公司因与被上诉人王焕翔、沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2018）辽0106民初4360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日受理后，依法组成合议庭，进行了审理。现已审理终结。上诉人沈阳万达房地产有限公司上诉称：1.案涉房屋已经交付给王焕翔，相应的风险及责任应随之转移，一审法院认定我司承担赔偿责任不妥；2.案涉房屋的物品并非我方存放，我司并非实际侵权人，王焕翔亦无法证明我司为侵权人，亦无法证明侵权事实、侵权金额及侵权时间，应承担举证不能的不利后果。王焕翔辩称，一审法院判决正确，应予维持原判。王焕翔起诉请求：王焕翔于2011年8月28日在沈阳万达房地产有限公司处购买位于铁西区商业用房。沈阳万达房地产有限公司于2012年10月25日向王焕翔交付该房屋,但王焕翔到现场看房后因房屋没有水电及水电配套设施拒绝签署验房收楼确认单，并拒绝领取房屋钥匙。2017年12月8日，王焕翔和沈阳万达房地产有限公司人员到现场验房，发现所购房屋内放置若干无关物品。2018年5月11日沈阳万达房地产有限公司将房屋钥匙给王焕翔，王焕翔实际接收所购房屋，从2013年12月6日起到2018年5月11日在此期间房屋放置东西，沈阳万达房地产有限公司应赔偿占用房屋期间王焕翔损失，请求判令支付占用房屋赔偿款32万元，物业费13714.27元、供暖费17286.15元；诉讼费由沈阳万达房地产有限公司承担。一审法院认定的事实：王焕翔于2011年8月28日在沈阳万达房地产有限公司处购买位于铁西区商业用房一处，建筑面积105.82平方米，房屋价款3033859元。沈阳万达房地产有限公司依约于2012年10月25日向王焕翔交付所购房屋时，按照签署房屋交接单、交费、现场看房、签署验房收楼确认单的顺序，王焕翔先签署房屋交接单，后缴纳物业费6095.23元、供暖费5756.61元，然后王焕翔到现场看房。看房后因房屋没有水电及水电配套设施王焕翔拒绝签署验房收楼确认单，并拒绝领取房屋钥匙。2012年10月25日交房时王焕翔所购房屋由沈阳万达广场物业管理有限公司提供前期物业服务。2016年年底沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司接替沈阳万达广场物业管理有限公司继续提供物业服务。王焕翔曾于2013年10月24日起诉沈阳万达房地产有限公司要求解除合同退房返还购房款，一审法院作出（2013）沈铁民二初字第7591号民事判决，王焕翔不服提出上诉，本院作出（2014）沈中民二终字第01189号民事裁定，将该案发回重审。后一审法院作出（2014）沈铁民二初字第2446号民事判决，驳回王焕翔诉讼请求，王焕翔不服提起上诉，本院于2015年4月15日作出（2015）沈中民二终字第00934号民事判决书驳回王焕翔上诉，维持原判。2017年王焕翔再次至一审法院起诉沈阳万达房地产有限公司要求支付逾期52个月交房违约金472680元，一审法院认定该房屋于2013年12月6日已经具备全部交付条件，应当视为交付，并于2018年3月27日作出（2017）辽0106民初3544号民事判决，判令沈阳万达房地产有限公司向王焕翔支付自2012年11月15日至2013年12月6日期间逾期交房违约金117107元，该判决现已发生法律效力。在该违约金案件审理过程中，王焕翔与沈阳万达房地产有限公司委托代理人孙建于2017年12月8日到王焕翔所购房屋查看时发现所购房屋室内放置有旧木箱、旧纸箱、木凳、木梯等若干无关杂物。上述物品早在2016年年底沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司接替沈阳万达广场物业管理有限公司继续提供物业服务之前就已经在王焕翔所购房屋内存放。2018年5月11日王焕翔领取钥匙实际接收所购房屋。王焕翔现因主张房屋占用损害赔偿等起诉来院。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2013年12月6日至2018年5月10日期间，王焕翔虽因为与沈阳万达房地产有限公司房就退房返还购房款、逾期交房违约金等商品房销售合同纠纷等因素导致王焕翔未能按期接收房屋，但根据合同约定王焕翔所购房屋在2013年12月6日已视为实际交付，房屋所有权已发生转移，房屋已归王焕翔占用使用，王焕翔虽未实际接收房屋，但沈阳万达房地产有限公司房作为商品房的出卖人有义务保证在王焕翔实际接收前其所购房屋完好、空置，不被使用和占用，然而已归王焕翔占用使用的房屋却被当作临时仓库使用放置与王焕翔无关物品，严重侵害了王焕翔的合法财产权益。因此商品房买卖合同的相对方沈阳万达房地产有限公司作为的出卖人未尽到应尽合同的义务，使王焕翔的财产权利受到侵害，应承担违约责任，赔偿王焕翔相应经济损失。关于无关物品在王焕翔所购房屋存放的时间长度及损失数额，根据王焕翔房屋内所存放物品的性质判断，该物品应为维修房屋所使用，又根据沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司在2016年底接替沈阳万达广场物业管理有限公司接管王焕翔房屋物业的情况分析，该物品开始存放时间起点最早应在2012年10月25日沈阳万达房地产有限公司向王焕翔交付房屋未成功后、最晚应在2016年年底以前的时段范围内，按照合同约定王焕翔有权主张自2013年12月6日已视为实际交付日之后的房屋占用期间经济损失，但王焕翔未能充分举证证明该无关物品自2013年12月6日开始以及最早自何时起已被存放于其所购房屋内。而沈阳万达房地产有限公司亦未提供相应证据证明该若干无关物品自何时开始存放于王焕翔所购房屋内。因此王焕翔主张自2013年12月6日起至2018年5月11日整个期间的房屋占用损失赔偿数额32万元计算依据不足。一审法院综合王焕翔房屋被占用的客观实际情况，参照同时期、同地段、等面积房屋租赁价格，结合已查明案件事实等因素，依法酌定由沈阳万达房地产有限公司房赔偿王焕翔房屋占用经济损失48000元。对于王焕翔主张的物业费13714.27元、供暖费17286.15元，相关法律规定已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳、新建建筑供热费用，未办理入住手续的房屋，由建设单位承担热费，2012年10月25日沈阳万达房地产有限公司房向王焕翔交付该房屋时，王焕翔交纳物业费6095.23元、供暖费5756.61元，但王焕翔到现场验房时发现房屋没有水电及水电配套设施拒绝签署验房收楼确认单，并拒绝领取房屋钥匙，王焕翔并未实际收房，认定房屋于2013年12月6日已经具备全部交付条件视为交付，因此王焕翔此前已交付的供暖费、物业费均应由沈阳万达房地产有限公司承担，故沈阳万达房地产有限公司房应按王焕翔已提供票据记载的供暖费、物业费数额赔偿王焕翔已交付的物业费6095.23元、供暖费5756.61元。对于王焕翔要求沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司承担赔偿责任的主张，因王焕翔主张依据不足，不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十八条、第一百七十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十一条，《辽宁省城市供热管理条例》第二十三条之规定，判决如下：一、沈阳万达房地产有限公司赔偿王焕翔房屋占用经济损失48000元；二、沈阳万达房地产有限公司赔偿王焕翔物业费6095.23元、供暖费5756.61元；如果未按判决指定的期间履行给付金额义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回王焕翔其他诉讼请求。案件受理费6565元，由沈阳万达房地产有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未能提供新证据，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。从一审法院作出（2017）辽0106民初3544号民事判决可以看出，2013年12月6日已经涉案房屋具备全部交付条件视为交付，房屋所有权已发生转移，房屋已归王焕翔占用使用，王焕翔虽未实际接收房屋，但沈阳万达房地产有限公司作为商品房的出卖人有义务保证在王焕翔实际接收前其所购房屋完好、空置，不被使用和占用，然而已归王焕翔占用使用的房屋却被当作临时仓库使用放置与王焕翔无关物品，已经侵害了王焕翔的合法财产权益。故一审法院认定商品房买卖合同的相对方沈阳万达房地产有限公司作为的出卖人未尽到应尽合同的义务、使王焕翔的财产权利受到侵害、应承担违约责任、赔偿王焕翔相应经济损失并无不妥，本院予以确认。关于无关物品在王焕翔所购房屋存放的时间长度及损失数额。根据王焕翔房屋内所存放物品的性质判断，该物品应为维修房屋所使用，同时根据沈阳铁西万达广场商业管理有限公司北一路分公司在2016年底接替沈阳万达广场物业管理有限公司接管王焕翔房屋物业的情况可以看出，该物品开始存放时间起点最早应在2012年10月25日沈阳万达房地产有限公司向王焕翔交付房屋未成功后、最晚应在2016年年底以前的时段范围内，按照合同约定王焕翔有权主张自2013年12月6日已视为实际交付日之后的房屋占用期间经济损失。故一审法院综合王焕翔房屋被占用的客观实际情况，参照同时期、同地段、等面积房屋租赁价格，结合已查明案件事实等因素，依法酌定由沈阳万达房地产有限公司房赔偿王焕翔房屋占用经济损失48000元、返还王焕翔主张中的物业费6095.23元、供暖费5756.61元亦无不妥，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1296元，由沈阳万达房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范猛审判员  郭净审判员  任江二〇二〇年六月十日法官助理韩雪书记员赵明川本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。