湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4441号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民路华侨新村（一区）综合楼101号A001房。法定代表人：蒋辉。委托诉讼代理人李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：罗海珍，女，1991年9月6日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。原审被告：蒋辉，男，1990年2月14日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司（以下简称咚呷呷公司）因与被上诉人罗海珍，原审被告蒋辉房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人李娜，被上诉人的委托诉讼代理人王崇求到庭参加诉讼。本案现已审理终结。咚呷呷公司上诉请求：1.依法撤销（2019）湘0104民初11568号民事判决书第二项、第四项，依法改判被上诉人支付上诉人237.75元；2.依法判令被上诉人罗海珍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。上诉人在一审举证证明消防验收的迟延存在政策变动的不可抗力因素，被上诉人在与上诉人签订租赁合同时，知晓消防未验收，被上诉人也存在过错。事实上，涉案商铺在取得消防验收合格证前，被上诉人的经营使用未受到过任何影响。因此，上诉人认为被上诉人的合同目的并非不能实现，上诉人行为非根本违约行为。被上诉人自租赁涉案商铺以来使用了中央空调、抽排系统、公共照明等，产生了公摊水电费1,400元，一直未交付，一审判决对此事实未予以认定和查明，直接判决由上诉人返还被上诉人2,000元公摊水电押金属事实认定错误。一审认定“涉案商铺于2019年8月2日视为交接”错误，上诉人在一审举证证明被上诉人腾退商铺时间是9月11日，被上诉人认可上述搬离时间，因此被上诉人应支付自2019年6月19日起至9月11日止的商铺占用费16,800元。一审判决将被上诉人支付的水电表费用认定为水电押金属事实认定错误。被上诉人支付的水电表费用2,500元系购买行为，消费所用，不应返还。二、一审判令按实际使用天数计算进场费，使用法律不当，违背了合同自由原则，且忽视被上诉人对消防问题的过错责任，显失公平，进场费不应退还。三、一审判决未认定被上诉人拖欠租金和经营服务费的违约责任，显失公平。一审判决认定被上诉人应支付上诉人6月9日至6月18日的租金及经营服务费，则被上诉人拖欠租金和经营服务费已构成违约，应承担违约责任。被上诉人应根据合同约定支付违约金87.75元。罗海珍辩称，一、一审法院事实认定清楚，证据确实充分。上诉人出租涉案商铺给被上诉人时，涉案商铺并未经过消防验收，且并未告知被上诉人该事实。合同解除后，被上诉人未欠任何水电等费用，上诉人主张被上诉人产生的公摊水电费1,400元无任何证据，相反，被上诉人所充值缴纳的水电卡费用仍有剩余，上诉人应退还。被上诉人在2019年6月11日向上诉人发送解除合同通知函时就已经将涉案商铺交付给上诉人，上诉人将涉案商铺落锁空置，涉案商铺处于上诉人控制之下。上诉人没有任何证据证明被上诉人腾退房屋的时间为2019年9月11日。被上诉人无需支付自2019年6月19日至9月11日之间的商铺占用费。水电表系上诉人自行装置，被上诉人使用需缴纳押金，水电表并非为被上诉人购买，押金应退还。二、一审法院按实际使用天数计算进场费并无不妥。上诉人收取的进场费没有任何法律依据，进场费的收取也并没有对应的合同义务，上诉人也无法合理说明进场费收取的依据以及提供的服务。合同虽然约定进场费不退，但该条款系由上诉人出具的格式合同中不利于被上诉人一方的格式条款，应属无效。因上诉人的违约行为导致合同解除，一审法院根据公平原则按照实际使用天数计算进场费并无任何问题。三、被上诉人签订合同支付租金时对涉案商铺未经消防验收不知情，在后续应支付租金时，得知商铺消防未经验收，才未缴纳租金，上诉人根本违约在先，被上诉人不缴纳租金不符合合同约定的违约行为，不应承担违约金。罗海珍向一审法院起诉请求：1、判令双方签订的《商铺租赁合同》于2019年6月11日解除；2、判令咚呷呷公司、蒋辉退还罗海珍所缴纳的租金、进场费、押金等费用83,100元（租赁押金18,000元、水电押金2,000元、进场费32,000元、水电表2,500元、经营服务费3,000元、2019年6月11日至2019年8月16日的剩余租金25,600元）；赔偿损失35,000元（装修费用20,000元、人工工资15,000元），两项共计118,100元；3、判令咚呷呷公司、蒋辉承担所有诉讼费用。咚呷呷公司向一审法院反诉请求：1、请求判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年8月2日解除；2、请求判令罗海珍支付租金10,600元、经营服务费883元以及违约金9,961元；3、请求判令罗海珍支付2019年8月3日至9月11日的商铺占用费7,800元（按照月租金6,000元标准计算）；以上2、3项共计29,244元；4、本案诉讼费用由罗海珍承担。一审法院认定事实：2018年12月9日,咚呷呷公司与罗海珍签订《商铺租赁合同》。该合同第2.1项约定:咚呷呷公司将位于长沙市岳麓区租赁给罗海珍经营,商铺建筑面积约为27平方米；第3.1项约定：罗海珍承租该商铺用于经营西餐;第4.1项约定：租赁期限为两年,自2018年12月10日起至2020年12月9日止。同时，该合同第五项约定：租金、经营服务费按半年度预交，月租金总额为6000元，经营服务费为500元／月，合计为3000元／半年度，自本合同签订之日，罗海珍应向咚呷呷公司预交2018年12月10日至2019年6月9日的租金36000元，并于租金到期15日前预交次半年度租金，还应向咚呷呷公司预交至2019年6月9日的经营服务费共3000元，并与租金同步向咚呷呷公司预交次半年度经营服务费，此两项费用之后按半年度交纳,不得以任何理由拖欠。此外，自合同签订之日，罗海珍应向咚呷呷公司预交2000元作为公摊费用的押金，且需在每月5号前向咚呷呷公司交纳对应的费用，租赁期满后，若罗海珍无拖欠任何费用，咚呷呷公司应一次性将公摊费用押金无息退还罗海珍；并应向咚呷呷缴纳一次性进场费32000元，进场费为一次性收取，不退还；还应向咚呷呷缴纳租赁押金18000元。且在合同有效期内，若发生罗海珍不能按时足额交纳租金、经营服务费等情形，咚呷呷公司可直接在租赁押金中扣除有关欠交费用和违约金、赔偿金，罗海珍应在咚呷呷公司通知之日起10日内补足租赁押金，如罗海珍未能在限期内补足，超过一个月，咚呷呷公司有权随时单方终止合同，收回商铺，租赁押金不予退还，因罗海珍原因导致本合同无法继续履行（包含罗海珍提前解约），或由于罗海珍违约导致的咚呷呷公司解除本合同的，咚呷呷公司有权不予退还押金。另外，该合同第六项约定：经咚呷呷公司交付商铺后，罗海珍可根据其经营需要对商铺进行装修，并自行承担相应费用，罗海珍应在签订本合同后，按咚呷呷公司要求完成装修工作及其他开业准备工作，保证按时开业并正常营业，如非咚呷呷公司原因，罗海珍未能按照约定时间营业的，罗海珍仍应按照本合同约定承担租金、经营服务费等相关费用。此外，该合同第七项约定：在合同终止日时，罗海珍遗留在该商铺内的任何装饰、家具、设施设备，均视为罗海珍放弃的物品，咚呷呷公司有权自行处理，罗海珍对此没有异议。同时咚呷呷公司有权向罗海珍追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用，或从罗海珍交付的押金中扣除该费用。最后，该合同第十四项约定：双方的争议应当协商解决,如协商不成的,可向该商铺所在地人民法院提起诉讼。双方在合同上签字盖章。2018年12月9日,罗海珍向咚呷呷公司缴纳进场费32000元、租金36000元、经营服务费3000元、租赁押金18000元、水电公摊押金2000元、水电表一套费用2500元。2018年12月10日咚呷呷公司将位于长沙市岳麓区交付给罗海珍。此后罗海珍开始对商铺进行了装修并投入使用。2019年4月20日，咚呷呷美食城开始统一对外营业。另查明，2018年11月15日,咚呷呷公司在网上备案受理系统进行了咚呷呷公司室内装修工程消防设计备案，长沙市岳麓区公安消防大队根据《建设工程消防管理规定》，确定该工程未被确定为抽查对象。2019年7月23日,长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《消防安全验收意见书》：经审查资料，现场抽样检查及功能测试,综合评定该工程消防验收合格。再查明,2019年6月18日，罗海珍即向一审法院提起诉讼，请求内容与本案诉请一致，一审法院自2019年6月18日起依法组织双方进行诉前调解，因双方无法达成协议致诉前调解程序终结，至2019年8月14日，一审法院立案受理了本案。双方就解除合同及就相关违约责任的承担协商不成，为此,罗海珍诉至一审法院,请求判如所请。咚呷呷公司亦提出反诉请求,请求判如所请。一审法院认为，咚呷呷公司与罗海珍签订的《商铺租赁合同》,是双方真实意思的表示,未违反法律的规定，商铺租赁合同合法有效。本案中，罗海珍主张解除与咚呷呷公司签订的合同，咚呷呷公司亦于2019年8月2日向罗海珍发出解除合同通知书，双方在庭审中均对解除合同没有争议，故对罗海珍请求判令解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。现双方有争议的是关于解除合同时间的认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。从本案查明的事实来看，涉案商铺的消防设计于2018年11月15日经公安消防部门消防备案，于2019年7月23日经长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《消防安全验收意见书》验收合格。也就是说，在2019年7月23日前，涉案商铺的消防建设工程尚未经过验收。因消防验收合格以及通过消防安全检查是涉案商铺投入使用的必备条件，消防未经验收、检查直接影响到商铺的正常使用。涉案租赁合同签订于2018年12月9日，时至2019年7月23日，涉案商铺仍未经过消防安全验收和检查，咚呷呷公司的行为违反法律规定，在此情况下，罗海珍有权于2019年7月23日前行使合同法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方行使法定或约定解除权的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。但本案中，罗海珍只提供了案外人陈峰邮寄给咚呷呷公司法定代表人蒋辉一份解除租赁合同文件的快递回单，该证据并不能证明罗海珍亦将与咚呷呷公司解除租赁合同的通知送达至咚呷呷公司，且咚呷呷公司亦否认收到罗海珍发出的解除合同通知书，故罗海珍没有证据证明其已将解除租赁合同通知书送达给咚呷呷公司，应依法承担举证不能的法律后果，故对罗海珍认为其已于2019年6月11日行使合同法定解除权解除了与咚呷呷公司的商铺租赁合同的主张,一审法院不予支持。但罗海珍亦于2019年6月18日向一审法院递交了起诉状，即时咚呷呷公司对罗海珍请求解除合同的主张已经知晓，因此，罗海珍向咚呷呷公司发出解除合同通知送达的时间应认定为2019年6月18日，故一审法院认定罗海珍与咚呷呷公司签订的商铺租赁合同解除时间为2019年6月18日。对于租赁押金、水电公摊押金、水电表押金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另外，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商铺租赁合同》是咚呷呷公司提供的格式合同,租赁押金目的是保障合同的履行,合同约定罗海珍不履行交租金的义务,租赁押金不退并承担违约责任,加重了罗海珍的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的规定,一审法院确定租赁押金不退的条款无效。故对罗海珍要求判令咚呷呷公司退还租赁押金18,000元、水电公摊押金2,000元、水电表押金2,500元的诉讼请求,一审法院予以支持。对于一次性进场费，虽咚呷呷公司不能提供相应证据证明该笔费用的构成以及收取该费用的法律依据，但在法律并无禁止性规定且合同中已明确约定进场费为“一次性缴纳、一次性收取费用，不退还”的情形下，应当对收取一次性进场费视为双方认可的商业惯例，一审法院本可对双方达成一致意思表示的该项约定不予干预，但因咚呷呷公司本案中存在将未通过安全验收的商铺交付罗海珍的违约行为，故一审法院根据公平原则，罗海珍应支付合同解除前按其实际占有使用商铺时间计算的一次性进场费。按照罗海珍与咚呷呷公司的租赁合同于2019年6月18日解除，其一次性进场费计算为32,000元÷（365天×2年）×191天（2018年12月10日至2019年6月18日）=8,372元，咚呷呷公司应返还罗海珍一次性进场费32,000元-8,372元=23,628元。对于经营服务费、租金，因罗海珍所交纳的经营服务费3,000元、租金36,000元均为合同解除前租期内（2018年12月10日至2019年6月9日）的经营服务费和租金，且罗海珍亦无证据证明其向咚呷呷公司交纳了2019年6月10日以后的经营服务费和租金，故对于罗海珍要求咚呷呷公司退还经营服务费3,000元及2019年6月11日至2019年8月16日的剩余租金25,600元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于罗海珍请求咚呷呷公司赔偿装修费用20,000元、人工工资15,000元损失的诉讼请求,因罗海珍并未向一审法院提供产生装修费用20,000元、人工工资15,000元的相关证据，且咚呷呷公司对该费用亦不认可，故一审法院对罗海珍该项诉讼请求不予支持。上述咚呷呷公司应退还给罗海珍的费用合计为46,128元（18,000元+2,000元+2,500元+23,628元=46,128元）。对于咚呷呷公司的反诉请求，如前所述，一审法院已经认定罗海珍与咚呷呷公司解除合同的时间为2019年6月18日，故对咚呷呷公司主张合同解除时间为2019年8月2日的反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故罗海珍仍应按合同的约定支付自2019年6月10日（罗海珍租金已交至2019年6月9日）至合同解除之日（2019年6月18日）的租金1,800元（6,000元/月÷30天×9天=1,800元）及经营服务费150元（500元/月÷30天×9天=150元）。对咚呷呷公司主张罗海珍支付违约金9,961元的诉讼请求，因涉案合同的解除系咚呷呷公司的根本违约所致，故一审法院对咚呷呷公司该项请求不予支持。对咚呷呷公司主张罗海珍支付占用商铺期间的商铺占用费的请求，一审法院认为，罗海珍虽然主张自租赁合同解除之日即已经停止经营该商铺且咚呷呷公司即可取得对该商铺的控制，但结合双方就合同的解除及违约责任的承担等争议经一审法院诉前调解亦未达成协议、现有证据亦不能证明罗海珍腾退商铺的具体时间以及2019年8月2日咚呷呷公司亦向罗海珍发出解除合同通知等情形，一审法院认定涉案商铺于2019年8月2日视为交接。故罗海珍应支付自2019年6月19日起至2019年8月2日止的商铺占用费8,800元（6,000元/月÷30天×44天=8,800元）。上述罗海珍应向咚呷呷公司支付的费用合计10,750元（1,800元+150元+8,800元=10,750元）。对于罗海珍要求蒋辉承担连带责任的诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，只有当公司为一人独资有限公司且股东不能举证证明公司财产独立于股东自己的财产时，才对公司债务承担连带责任。本案中，罗海珍不能举证证明咚呷呷公司系蒋辉投资成立的一人独资有限公司，蒋辉不应当对公司债务承担连带责任，故对罗海珍的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，罗海珍与咚呷呷公司各自应支付给对方的费用相互抵扣后，咚呷呷公司还应退还罗海珍35,378元（46,128元-10,750元=35,378元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、解除罗海珍与长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司于2018年12月9日签订的《商铺租赁合同》;二、限长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还罗海珍35,378元;三、驳回罗海珍的其他诉讼请求;四、驳回长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司的其他反诉请求。本案案件受理费（本诉）1,331元（已减半收取）,由罗海珍负担811元，长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司负担520元;反诉案件受理费266元（已减半收取）,由长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司负担166元,罗海珍负担100元,即长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司负担案件受理费686元(此款长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司已支付266元,余款420元随同应退还款项一并支付给罗海珍),罗海珍负担案件受理费911元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，双方当事人在二审中的争议焦点是:1.上诉人是否构成根本违约；2.被上诉人腾退商铺的时间的认定；3.水电表费用2,500元退还的认定；4.进场费退还的认定；5.被上诉人是否承担违约责任。一、关于上诉人是否构成根本违约的问题。本院认为，依据法律规定，涉案商铺必须经过消防验收合格且消防安全检查合格，而在涉案《租赁合同》签订时，涉案商铺消防未经验收、检查合格，故作为涉案商铺的出租人，上诉人提供不符合法律规定的租赁物，已经构成根本违约。二、关于被上诉人腾退商铺的时间的认定的问题。本院认为,上诉人主张其在一审提供的证据能够证实被上诉人在2019年9月11日腾退商铺，但经审查，上诉人提供的证据不足以证实被上诉人直至2019年9月11日才腾退商铺，且本案中双方当事人提供的证据都不足以确定被上诉人的实际腾退时间，结合上诉人向被上诉人发出的通知内容以及被上诉人向上诉人发出的解除合同通知，可以认定上诉人认可自被上诉人2019年5月28日停止营业并因此向被上诉人发送各类通知，而被上诉人在2019年6月18日向法院提起诉讼，上诉人在2019年8月2日向被上诉人发出解除合同通知，故一审法院认定案涉商铺在2019年8月2日“视为交接”,并无不当。三、关于水电表费用2,500元退还的认定问题。本院认为，上诉人与被上诉人之间就涉案商铺租赁事宜存在租赁合同关系，水电表连同涉案商铺内的其他组成物件一同出租给被上诉人，双方并不存在买卖水电表的合意，故一审认定该2,500元属于水电表押金并认定合同解除后应当予以返还并无不当。四、关于进场费退还的认定问题。本院认为，由于上诉人向被上诉人交付未经消防验收、检查合格的租赁物，导致涉案《租赁合同》在合同到期前解除，涉案《租赁合同》并未完全履行，则由于合同并未完全履行，被上诉人基于涉案《租赁合同》的信赖利益受损，再由上诉人收取全额进场费有违公平，故一审认定按被上诉人按实际占有使用商铺时间支付进场费并无不当。五、关于被上诉人是否承担违约责任的问题。被上诉人确负有按约定如期支付租金的合同义务，而出租人交付符合约定和法律规定的租赁物是承租人支付租金的前提，由于上诉人向被上诉人交付未经消防验收、检查合格的租赁物，故被上诉人以此为由拒付租金不构成违约，无需承担违约责任。综上所述，咚呷呷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费684元，由上诉人长沙市咚呷呷餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长  何豪杰审  判  员  赵佳玮审  判  员  李龙玺二〇二〇年六月二十二日法官助理李佳洪书记员（兼）  李佳洪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……