北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初1206号原告：赵久达，男，1966年3月14日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。原告：张智，男，1970年4月8日出生，满族，北京智远利业建筑工程有限公司法定代表人，现住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王长革，男，1967年11月27日出生，汉族，北京智远利业建筑工程有限公司员工，住北京市石景山区。原告：赵建起，男，1963年8月17日出生，汉族，北京市怀柔区私营个体经济协会员工，住北京市怀柔区。被告：王刘芳，女，1983年3月8日出生，汉族，汉唐华盛养老服务有限公司总经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗晓斌，北京市中合加律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梦佳，北京市中合加律师事务所实习律师。原告赵久达、张智、赵建起与被告王刘芳财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵久达、赵建起、张智及张智委托诉讼代理人王长革与被告王刘芳及其委托诉讼代理人罗晓斌、张梦佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵久达、赵建起、张智向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿因其擅自拆除属于三原告共同所有位于怀柔区九渡河镇黄花城村×号部分房屋所造成的经济损失（以评估为准）；2.依法判令被告支付三原告自2015年7月1日起至起诉之日止因被告擅自拆除部分房屋所造成的各项损失人民币20万元；3.案件受理费由被告共同承担。诉讼过程中，赵久达、赵建起、张智变更诉讼请求为：1.依法判令被告赔偿因其擅自拆除属于三原告共同所有位于怀柔区九渡河镇黄花城村×号部分房屋所造成的经济损失即评估报告中的精装修工程和拆除部分两项总额；2.依法判令被告支付三原告自2015年7月1日起至起诉之日止因被告擅自拆除部分房屋所造成的各项经济损失（即不能出租、出卖产生的损失）人民币20万元；3.依法判令被告支付三原告清除涉案房屋建筑垃圾清运费10万元；4.案件受理费、评估费由被告承担。事实与理由：三原告为朋友关系，2010年三人共同出资人民币800万余元建设了位于怀柔区九渡河镇黄花城村×号的房屋，并在2011年7月以案外人李连才的名义办了产权证，当初建设涉诉房屋的目的是一部分自住，一部分出租或出卖，为此三原告对其中四套房屋进行了装修自住（装修费用共计为人民币200余万），其中张智、赵建起各装修了一套房屋自住。赵久达装修了两套房屋自住，三原告平时不在涉诉房屋内居住。2015年7月赵久达与被告签订涉诉房屋买卖合同以人民币2000万元出售了涉诉房屋，在出售涉诉房屋后，赵久达向被告说明希望在办理涉诉房屋过户手续或征得其他原告后再进行相应改造。但被告按照其用房目的，未经三原告同意认可，拆除了三原告四套房屋的装修，并对其他涉诉房屋的主体及承重墙进行了改造或拆除，而这一切均在三原告不知情的情况之下发生的。在发现涉诉房屋被拆除时，三原告多次找到被告协商此事，但被告称涉诉房屋已属于其所有，拆除行为与三原告无关。由于被告因各种原因不能办理涉诉房屋的过户手续，故起诉至人民法院诉求解除与赵久达签订的购房合同，三原告及案外人李连才支付被告各项经济损失。经人民法院审理，认定案外人李连才不享有涉诉房屋的任何权益，赵久达与被告签订房屋买卖合同无效，双方对此无效的行为各占50%的责任，赵久达支付被告购房款人民币2000万元，李连才不承担任何相关责任。目前该判决已经生效。综上，三原告认为被告在涉诉房屋买卖合同未被认定有效，涉诉房屋在没有办理过户手续到其名下的情况之下，擅自采取拆除部分涉诉房屋的行为侵害了三原告作为涉诉房屋权利人的合法权益，致使涉诉房屋在赵久达与被告诉讼期间及目前不能出租或出卖，使三原告承受巨大的经济损失，故诉至人民法院依法裁决。王刘芳辩称，1.我是根据双方买卖合同和补充协议的约定支付了相关购房款项，接收了涉案标的物，正常进场进行装修。2015年5月22日的买卖合同、2017年的补充协议均赋予了我方可以在交付定金时按照民政局要求装修两套样板间，基于7月12日协议，原告方向我方移交了标的物和所有附属标的物装修施工，施工包含拆除部分设施及进行新的装修，因此我方是有权进场进行相关拆除工程。赵久达作为合同签约方，其余人是明知此项约定的，因此我认为我进场拆除是基于合同约定和赵久达许可，而非原告主张的擅自拆除。2.张智和赵建起于2016年6月28日签署了确认书和收条，确认书记载该房产已卖出，收条记载了张智收款400余万元的事实，金额方面三人存有异议，但是收款和确认卖出的事实张智和赵建起清楚，此二原告主张不知情称我方擅自拆除是与事实不符的。3.原告的诉讼请求显示，其主张的损失无论什么损失和费用都是基于同一标的物的提起共同诉讼，但是经过庭审现场勘验和鉴定，买卖合同标的物中的6、7、13号楼由三原告分别进行的装修，结果显示6、7、13号装修工程的鉴定意见的金额，赵久达是7万余元，赵建起是14万余元，张智是12万余元，因此，该项诉讼请求并非同一精装修下的，本案不构成必要的共同诉讼，三原告应该分别向我主张其应有的权利。本院经审理认定事实如下：2011年7月，北京市住房和城乡建设委员会向李连才发放X京房权证怀字第XXXX号《房屋所有权证》，将坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号房屋6幢，共计建筑面积1183.1平方米的房屋登记在李连才名下，单独所有，规划用途登记为文娱。2011年8月，北京市怀柔区人民政府向李连才颁发京怀国用（2011出）第XXXX号《国有土地使用证》，将位于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号土地使用权人登记为李连才，地类（用途）登记为公寓，使用权面积为1958.47㎡。2011年11月28日，北京市规划委员会向李连才颁发《建设工程规划许可证》（2011规（怀）建字XXXX号），批准李连才建设1栋地上2层高6米总建筑面积1183.1平方米的文化娱乐用房。2015年5月22日，赵久达作为甲方与王刘芳作为乙方签订一份《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》主要约定如下：第一条房屋的基本情况，甲方房屋坐落于北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号，共13栋独栋别墅，实际建筑面积2800平方米；房屋用途为公寓（房屋所有权证号X京房权证怀字第XXXX号、土地使用权证号：京怀国用（2011出）第XXXX号、土地规划证号：2011.XXXX号），甲方保证所提供相关证件合法有效。第二条土地使用权性质，该房屋土地使用权取得方式为出让，房屋使用性质为公寓，该房屋买卖后，乙方无须补办土地使用权出让手续。第三条价格，价格按实际建筑面积计算，房屋总售价为人民币2000万元。第四条付款方式，乙方于合同签署当日交付定金100000元，乙方于合同签署6日内交付首期房款5000000元，剩余房款14900000元付款方式见合同附件。第五条交付期限，甲乙双方协定交付时间。同日，赵久达与王刘芳签订一份《合同附件》，约定的主要内容为：1.甲方承诺在乙方签署房屋买卖合同、交付定金后开始为乙方办理养老院营业执照，乙方应按民政局要求装修两套样板间。甲方应在样板间装修完成两个月内将营业执照取得，乙方享受国家规定养老设施应得补贴，补贴标准按乙方按照国家标准实际建造床位数为准。2.乙方签署房屋买卖合同、交付定金后甲方办理小区南侧绿地与土地拥有方协调征地工作，保证乙方正常使用该地块。甲方将养老院营业执照办理完毕、征地工作完成3日内，乙方应将剩余房款人民币1490万元一次性交与甲方。3.甲方交付房屋时保证水、电、排污处于可使用状态，将院内垃圾清理完毕……6.甲方负责协调乙方租用黄花城村×号院签署租约工作。合同签订当日，王刘芳支付赵久达定金10万元，赵久达出具收条一张。2016年11月16日，李连才与王刘芳签订《存量房屋买卖合同》，并在相关部门办理备案登记。2015年8月9日，北京利富圣达物业管理公司作为甲方、北京汉唐华盛生物科技有限公司作为乙方与北京市怀柔区九渡河镇黄花城村村民委员会作为丙方签订一份《合同转让协议》，甲方自愿将怀柔区九渡河镇黄花城村文具厂土地租赁合同转让给乙方，原合同由甲方和丙方于2008年3月23日正式签署，合同期40年，并备案于怀柔区九渡河镇镇政府……三方商定，租赁合同及现有地上物转让金为人民币4700000元，本协议正式生效后两日内乙方将首付款3000000元转入指定账号……第二笔转让金1600000元（已预付100000元）2015年10月1日前汇入甲方指定的账号。原租赁合同剩余年限租赁费用由乙方按原租赁合同规定金额以年付方式支付给丙方，租金递增：2013年6月1日至2018年5月31日每年租金为8万元；2018年6月1日至2023年5月31日每年租金为9万元……。2016年11月16日，李连才与王刘芳前往相关部门进行了网签《存量房屋买卖合同》的备案登记，《存量房屋买卖合同》第一条房屋基本情况约定，出卖人所售房屋坐落为怀柔区九渡河镇黄花城村×号1层1幢，1层2幢，1层3幢，1层4幢，1层5幢，1层6幢，该房屋所在楼栋建筑总层数为1层，其中地上1层，地下0层。该房屋所在楼层为1幢（1层），2幢（1层）、3幢（1层），4幢（1层），5幢（1层），6幢（1层），建筑面积共1183.1平方米……。2017年7月17日，王刘芳作为甲方与北京龙发建筑装饰工程有限公司签订一份《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定工程施工地点北京市怀柔区黄花城村×号，装饰装修面积2068，工程期限90日，开工日期2017年7月17日，竣工日期2017年10月17日……。2017年9月，王刘芳将李连才、赵久达诉至本院，后赵久达以与张智、赵建起系合伙关系为由，申请张智、赵建起作为本案共同被告参加诉讼。2018年9月4日，我院作出（2017）京0116民初6787号民事判决书，该民事判决书载明：……另查，2011年5月25日，赵久达作为甲方、张智作为乙方和赵建起作为丙方签订一份《三方合作协议》，约定合伙人本着公平、平等、互利的原则订立合伙协议如下：第一条甲、乙、丙三方自愿合伙经营北京鹰冠山庄（怀柔区九渡河镇黄花城村东）；第二条先期投资共贰佰贰拾万元，分别由出资方，乙方现金作为出资，出资额玖拾捌万元人民币，丙方以现金出资，出资额壹佰贰拾万元人民币，甲方以现金作为出资，出资额贰万元人民币。合作购买土地及房产……第三条乙方负责山庄土地内的房屋建筑施工……第五条合伙三方共同经营、共同劳动，共担风险，共负盈亏……本院认为，……原告王刘芳与被告赵久达对合同履行不能所导致的损失是可预期的，因此，王刘芳与赵久达对损失的发生存在同等过错……，判决如下：一、原告王刘芳与被告赵久达于2015年5月22日订立的《房屋买卖合同》(包含《合同附件》及2017年7月12日订立的《补充协议》)无效……。2019年2月1日，赵久达、赵建起、张智将王刘芳起诉至我院，要求王刘芳赔偿拆除其部分房屋所造成的经济损失即评估报告中的精装修工程和拆除部分两项总额、不能出租出卖产生的损失20万元、清除涉案房屋建筑垃圾清运费10万元。2019年2月25日，王刘芳向我院提出管辖权异议申请，2019年3月20日，我院出具（2019）京0116民初1206号民事裁定书，裁定驳回王刘芳对本案管辖权提出的异议。后王刘芳不服该裁定提出上诉，在三中院审理过程中，王刘芳申请撤回上诉，2019年5月27日，北京市第三中级人民法院出具（2019）京03民辖终429号民事裁定书，裁定准许王刘芳撤回上诉。诉讼过程中，张智、赵久达、赵建起申请对涉诉房屋6号、7号、13号房屋的装修损失、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、12号、6号、7号、13号被拆除的部分损失进行评估。北京双圆工程咨询监理有限公司作出双圆司鉴字（2020）第001号工程造价鉴定意见书，该鉴定意见书载明：“鉴定结果：本鉴定结果分为两部分，各项费用互不包含。一、精装修工程：1.6#装修工程75631.56元。2.7#装修工程143680.05元。3.13#装修工程127058元。二、拆除部分损失：1.除6#、7#、13#楼之外被拆除部分的损失30917.2元。2.6#楼被拆除部分的损失1326.87元。3.7#楼被拆除部分的损失1355.03元。4.13#楼被拆除部分的损失1326.87元”。鉴定意见书另载明：“七、其他说明：因现场无法测量，双方确认关于拆除部分垃圾及渣土费用，鉴定不考虑外运，均在现场堆放”。2020年5月15日，我院组织双方进行现场勘查，双方对建筑垃圾堆的尺寸进行了确认，我院针对现场勘查情况制作了现场勘查笔录。北京双圆工程咨询监理有限公司依据我院现场勘查笔录作出了补增造价鉴定函，该函载明：“经计算，鉴定结果为：18568.11元，此部分费用与鉴定意见书互不包含”。诉讼过程中，赵久达、张智、赵建起认为补增造价鉴定函的结果明显过低，怀柔区没有建筑垃圾清运地点，只能到房山区进行处理，人工费不符合实际，法院应根据现场酌定清除运输费用或者由承担该费用的一方将建筑垃圾清运走。王刘芳认为鉴定机构计算的数据有误，要求扣减。我院与鉴定机构联系后，鉴定机构又出具了《补充调整造价鉴定函》，该鉴定函载明：鉴定结果为50356.07元，此部分费用与鉴定意见书互不包含。原、被告双方对此《补充调整造价鉴定函》均无异议。上述事实，有双方当事人陈述、鉴定意见书、补充调整造价鉴定函、民事判决书、现场勘查笔录及照片等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王刘芳与赵久达于2015年5月22日订立的《房屋买卖合同》(包含《合同附件》及2017年7月12日订立的《补充协议》)已经生效判决确定为无效，故因王刘芳施工造成的被拆除部分的损失、精装修部分的损失以及垃圾清运的损失，应由王刘芳与赵久达共同承担赔偿责任，且双方承担同等责任，故三原告要求被告承担被拆除部分的损失、精装修部分的损失以及垃圾清运的损失等全部损失的请求欠妥，本院确定由被告承担上述三项损失的50%，对于另外的50%损失本案中不予处理，三原告可另行解决。对于原告要求的因不能出卖、出租所产生的损失，因无法律依据，本院不予支持。三原告要求被告承担全部评估费用的请求欠妥，本院根据本案情况以及双方应承担的责任综合予以确定。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、王刘芳于本判决生效后十日内赔偿张智、赵建起、赵久达北京市怀柔区九渡河镇黄花城村×号房屋精装修工程损失、拆除部分损失及垃圾清运损失费合计215825.83元；二、驳回张智、赵建起、赵久达的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费121500元，由张智、赵建起、赵久达负担104486元（已预交），由王刘芳负担17014元（于本判决生效后七日内给付张智、赵建起、赵久达）。案件受理费10613元，由张智、赵建起、赵久达负担6076元（已预交），由王刘芳负担4537元（于本判决生效后七日内给付张智、赵建起、赵久达）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王启军审 判 员 陈慧春审 判 员 杨菲菲二〇二〇年六月十九日法官助理 蒋佳静书 记 员 王 莹