天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初6664号原告：天津市河北区建设开发公司，住所地天津市河北区翔纬路169号。法定代表人：邢凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：司晓楠，天津四方君汇律师事务所律师。被告：徐辉，男，1976年4月7日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：高文盛，天津海远律师事务所律师。委托诉讼代理人：张世通，天津海远律师事务所律师。被告：天津市河北区裕龙居保健服务中心，住所地天津市河北区望海楼新大路158号。经营者：崔德明，女，1958年11月23日出生，汉族，天津市河北区裕龙居保健服务中心经营者，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘兴铁，该服务中心经理。被告：天津市河北区柒柏食品便利店，住所地天津市河北区望海楼新大路160号。经营者：孙四海，男，1987年5月17日出生，汉族，天津市河北区柒柏食品便利店经营者，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘兴铁，该便利店经理。第三人：天津市河北区人民政府望海楼街道办事处，住所地天津市河北区新大路62号增1号。负责人：杨瑞明，该办事处主任。委托诉讼代理人：吴俊峰，该办事处职员。原告天津市河北区建设开发公司（以下简称：建设开发公司）与被告徐辉、天津市河北区裕龙居保健服务中心（以下简称：裕龙居保健中心）、天津市河北区柒柏食品便利店（以下简称：柒柏便利店）及第三人天津市河北区人民政府望海楼街道办事处（以下简称：望海楼街道办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设开发公司的委托诉讼代理人司晓楠，被告徐辉的委托诉讼代理人高文盛，被告裕龙居保健中心的委托诉讼代理人刘兴铁，被告柒柏便利店的委托诉讼代理人刘兴铁，第三人望海楼街道办事处的委托诉讼代理人吴俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告徐辉签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；2.请求依法判令被告徐辉按照年租金50000元的标准向原告支付自2019年1月1日起至2019年8月20日的租金31781元；3.请求依法判令三被告按照年租金178500元的标准向原告支付自2019年8月21日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费；4.本案全部诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告系坐落天津市河北区xxx号房屋的所有权人。2016年9月26日，原告与被告徐辉签订了《房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋出租给被告徐辉使用，租赁期限为2年，自2016年10月1日至2018年12月31日。合同期满后，原告与被告徐辉协商按照市场价格调整租金并重新订立租赁合同，但未能就租金调整达成一致意见。被告徐辉继续使用诉争房屋，并拒绝交纳费用，侵犯了原告的合法权益。庭审中，原告得知房屋实际使用人是裕龙居保健中心和柒柏便利店，故申请追加上述两个个体工商户作为被告参加诉讼。现原告为维护自身合法权益起诉来院，望判如所请。被告徐辉辩称，同意原告第二项诉讼请求，双方已经于2019年12月31日对诉争房屋进行了交接，原告收回了房屋，但徐辉不同意原告第三项诉讼请求的支付标准。另外，原告和徐辉在2019年12月31日办理房屋交接时才协商一致解除了租赁合同，因此直至2019年12月31日被告徐辉支付的都应该是租金，应按合同约定的租金标准计算。对于房屋租金的评估报告，徐辉认为该报告不合法，评估部门和评估人员不具备资质，但徐辉不申请重新评估，也不要求评估人员出庭接受质询。被告裕龙居保健中心、柒柏便利店辩称，同被告徐辉的答辩意见一致，被告裕龙居保健中心和柒柏便利店确实实际使用诉争房屋，房屋刚租来时状况十分不好，是三被告花费了几十万元重新修缮、装修，要求原告对三被告的投入进行补偿。第三人望海楼街道办事处述称，对于原告的诉讼请求，第三人没有异议。诉争房屋的所有权人原系天津市河北区街道办事处，该办事处和小关大街街道办事处于2000年5月合并为望海楼街道办事处。1999年12月30日，原东六经路街道办事处因经费紧张，将诉争房屋出售给了昆纬路电力配套重点工程拆迁指挥部，该指挥部是原告的下属单位。第三人认可诉争房屋的所有权利都归属原告享有，原告也享有对外出租诉争房屋的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：坐落河北区xxx号（双号）系天津市河北区人民政府东六经路街道办事处（以下简称：东六经路街道办事处）所有的国有自管产房屋。1999年12月30日，东六经路街道办事处与昆纬路电力配套重点工程拆迁指挥部（以下简称：昆纬路拆迁指挥部）签订《协议书》，载明由于东六经路街道办事处无力偿还昆纬路拆迁指挥部的借款，故将诉争房屋出售给昆纬路拆迁指挥部，用借款冲抵购房款。2000年5月7日，中共天津市河北区委员会、天津市河北区人民政府作出北党发[2000]32号文件，原小关大街街道办事处和原东六经路街道办事处的辖区合并，并更名为望海楼街道办事处。昆纬路拆迁指挥部系天津市英俊房地产开发有限公司（以下简称：英俊公司）下属临时机构，英俊公司系原告于1997年组建成立的。英俊公司于2019年9月2日出具《证明》，载明该指挥部对外签订的一切文件所产生的相关权利义务均由原告承接。2019年9月16日，第三人望海楼街道办事处出具《关于新大路152号至156号房屋的情况说明》，对诉争房屋已经由原东六经路街道办事处出售给了昆纬路拆迁指挥部一事进行了确认。庭审中，第三人亦表示原告系诉争房屋的权利人，有权对外出租该房屋。2016年9月26日，原告与被告徐辉签订《房屋租赁合同》，约定由徐辉承租河北区xxx号房屋，即房产证上记载的河北区xxx号（双号）房屋，建筑面积252.12平方米，租赁期限为2年，自2016年10月1日起至2018年12月31日止，原告给予被告徐辉3个月免租期，免租期自2016年10月1日至2016年12月31日，自2017年1月1日起计收租金，房屋年租金50000元，两年租金共计100000元于签订合同之日付清。同时双方在合同中约定，租赁期满原告有权收回房屋，原告要求返还房屋，被告徐辉逾期返还的，应自租赁期届满之日次日起至实际返还房屋之日止向原告交纳双倍租金。合同签订后，原告将诉争房屋交付被告徐辉使用，被告徐辉亦依约向原告支付了两年的房租100000元。被告徐辉承租诉争房屋后，与他人合伙在诉争房屋内经营被告裕龙居保健中心和柒柏便利店。合同到期前后，原告与被告徐辉就续签合同进行过协商，双方就房屋租金价格未能达成一致意见，故在合同期限届满后未签订新的租赁合同。合同到期后，被告徐辉继续使用诉争房屋。庭审中，原告与被告徐辉共同确认双方自2019年1月1日起建立不定期租赁关系，租金仍比照原合同约定的年租金50000元标准计算，但被告徐辉自2019年1月1日起未向原告支付过房屋租金。2019年7月16日，原告委托律师向被告徐辉邮寄了《律师函》，内容为通知被告徐辉其与原告的租赁关系于收到该《律师函》之日解除；要求被告徐辉于2019年8月20日前将诉争房屋腾空交还原告；要求被告徐辉于2019年8月20日前按照年租金50000元的标准向原告支付自2019年1月1日至2019年8月20日的租金31781元；如被告徐辉逾期返还房屋，则应自2019年8月21日起至实际腾房之日止，按照市场价格（年租金200000元的标准）向原告支付房屋占用费及违约金。被告徐辉于2019年7月17日签收了上述邮件。2019年12月9日，原告向本院提出评估申请，要求对诉争房屋在2019年8月21日时点的房屋租金进行评估。本院委托国宏信价格评估集团有限公司天津分公司进行该项评估，该公司于2020年4月29日作出国宏信（津）（价）字2020第44号《价格评估结论书》，价格评估结论为：此次评估标的在价格基准日每年的市场客观租金为178500元。三被告对该评估报告存疑，但不主张重新评估，也不要求评估人员到庭。评估公司于2020年6月15日就三被告的异议作出了书面回复。2019年12月31日，原告与被告徐辉对诉争房屋进行了交接，双方于2020年1月3日签署了《房屋交接单》，载明退租日期为2019年12月31日，双方已经就房屋交接完毕。庭审中，三被告称其曾对诉争房屋进行装修，腾房将产生装修损失，要求原告予以补偿，但表示该意见为答辩意见，不在本案中提出反诉。上述事实，有当事人提供的相关证据材料、本院调取的证据材料及庭审笔录佐证，本院予以确认。本院认为，根据原告提交的证据和本院调取的政府文件可以证明，原告对诉争房屋享有合法权利，有权对外出租。原告与被告徐辉签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。该合同到期后，双方虽然就续订租赁合同未能达成一致意见，但被告徐辉继续使用诉争房屋，且原告并未提出异议，故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同仍然有效，被告徐辉仍应按照原合同约定的年租金50000元的标准向原告支付房屋租金。由于被告徐辉自2019年1月1日起未向原告支付过租金，原告于2019年7月16日向被告徐辉邮寄了解除合同通知书，且被告徐辉于2019年7月17日收到了该通知，故双方的不定期租赁关系于2019年7月17日解除，故对于原告主张的要求确认双方的租赁合同于2019年7月17日解除一节，本院予以支持。虽然被告徐辉辩称双方的租赁合同于2019年12月31日才协商解除，但双方的租赁合同实际已于2019年7月17日解除，同一租赁合同无法解除两次，且原告于2019年8月30日就起诉来院要求确认通知到达被告徐辉时租赁合同即为解除，被告徐辉主张的双方于2019年12月31日协商解除租赁合同不符合事实情况，本院不予采信。由于被告徐辉同意原告要求其支付自2019年1月1日至2019年8月20日房屋租金31781元的诉讼请求，故本院不予置议。由于原告与被告徐辉的房屋租赁合同已经解除，但三被告仍继续占用诉争房屋，故应向原告支付房屋占有使用费，根据《价格评估结论书》的评估结论，在2019年8月21日这一时点诉争房屋的年租金标准为178500元，远超过原告与被告徐辉在合同中约定的逾期腾房二倍租金标准，三被告如按照二倍租金标准支付房屋占有使用费，则不能弥补原告的实际损失，故原告要求按照评估的市场价格主张房屋占有使用费并无不当，其要求三被告按照市场价格支付自2019年8月21日至2019年12月31日的房屋占有使用费一节，本院予以支持，三被告应支付的房屋占有使用费为65042.47元（178500元/年÷365天×133天）。就三被告主张的装修损失一节，由于不在本案中作为反诉意见提出，故可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十六条规定，判决如下：一、原告天津市河北区建设开发公司与被告徐辉就坐落河北区xxx号（双号）房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；二、本判决生效后十日内，被告徐辉给付原告天津市河北区建设开发公司自2019年1月1日至2019年8月20日的房屋租金31781元；三、本判决生效后十日内，被告徐辉、天津市河北区裕龙居保健服务中心、天津市河北区柒柏食品便利店共同给付原告天津市河北区建设开发公司自2019年8月21日至2019年12月31日的房屋占有使用费65042.47元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费594元，由被告徐辉、天津市河北区裕龙居保健服务中心、天津市河北区柒柏食品便利店共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李 倩审 判 员  王 健人民陪审员  周津粤二〇二〇年六月二十九日书 记 员  杨 璐附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。