江苏省南京市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏01行终220号 上诉人（原审原告）孙文洪，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人李姗姗、张曼曼，江苏东银律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）南京市规划和自然资源局，住所地南京市鼓楼区中山路171号。 法定代表人叶斌，南京市规划和自然资源局局长。 委托代理人吴大政，南京市规划和自然资源局工作人员。 委托代理人郗文月，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 原审第三人孙伟，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人张维君，南京市江宁区禄口法律服务所法律服务工作者。 上诉人孙文洪因诉被上诉人南京市规划和自然资源局（以下简称市规资局）、原审第三人孙伟房屋行政登记一案，不服南京铁路运输法院（2019）苏8602行初1264号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2016年11月25日，孙伟与南京空港枢纽经济区投资发展有限公司（以下简称空港公司）分别委托代理人向市规资局申请办理房屋产权转移登记，申请将空港公司所有的位于南京市江宁区××大街××桂花××室（以下简称案涉房屋）转移登记到孙伟名下。空港公司与孙伟向市规资局提交了房产交易不动产登记申请审批表、拆迁户办理产权证协议书、土地分摊转让一览表、房产分层分户平面图、销售不动产统一发票、空港开发区永欣新寓“桂花苑”拆迁补偿安置明细表（办理减免）、委托书、永欣新寓“桂花苑”162幢房屋初始登记申请表、空港公司营业执照、授权委托书、土地证、房屋测绘成果报告、安置房工程竣工证明备案表、房屋分户（室）面积对照表等材料。在《拆迁户办理产权证协议书》中载明，“为准确无误办理好分户住房产权证，经户主同意，办证户（凭户口本办理直属人）如下：户主姓名：陈玉芳，直属姓名：孙伟，与户主关系：母子，住宅为永欣新寓桂花苑安置162栋102室。”房屋拆迁户主签字处有陈玉芳捺印，安置直属人签字处有孙伟签名捺印。该协议书上有禄口街道山塘社区居民委员会（以下简称山塘社区居委会）、区征收办、禄口街道办等单位盖章。2016年12月20日，市规资局为孙伟办理了案涉房屋的不动产产权登记，产权登记号为苏（2016）宁江不动产权第0053763号。2017年3月17日，孙伟代理人领取了不动产权证书。 另查明，因陈玉芳位于江宁区××街道山塘社区横××村的住宅房屋127.56平方米拆迁，空港公司于2007年5月23日与陈玉芳签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，双方约定空港公司根据规定对陈玉芳予以补偿。陈玉芳自愿选择购买空港公司统建的安置房的安置方式，其购买的安置房为120平方米，包括两套小套房屋，分别为桂花苑162栋102室、164栋301室。陈玉芳系孙文洪与孙伟的母亲，于2016年2月26日去世。 本案中孙伟提交的陈玉芳、孙伟于2011年6月22日向禄口街道山塘社区出具的《房屋产权变更承诺》中载明，“现有陈玉芳同志，自愿将位于永欣新寓桂花苑162栋102室房屋产权人变更为孙伟同志。今后如遇产权问题，一切后果自负，与山塘社区无关。”山塘社区居委会在该承诺书上书写“与原件一致”，并盖章确认。当日，山塘社区居委会向禄口物管办出具证明，载明“兹有我社区拆迁户陈玉芳同志，自愿将位于永欣新寓桂花苑162栋102室房屋产权人变更为孙伟同志。请贵办给予办理为谢。”2019年4月1日，南京市江宁区人民法院法官朱斌因孙文洪及孙伟之间的民事案件，对山塘社区居委会出具的证明向山塘社区书记周正权进行调查。周正权陈述，该证明属实，产权变更必须由拆迁人到场才可办理。 案件审理中，孙文洪陈述其对桂花苑162栋102室与164栋301室的房屋拥有一半权益，陈玉芳生前与孙文洪及孙伟约定案涉房屋归孙文洪。原审法院向其释明，如以房屋登记行为基础的赠与、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议。孙文洪表示不打算再提起民事诉讼。 原审法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。根据《关于整合不动产登记职责的通知》（宁编字[2015]38号）的规定，调整后南京市国土资源局的职责分工之一为组织指导监督全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记工作。又因南京市2019年机构改革，将南京市国土资源局、南京市规划局的职责以及其他政府部门的部分职责整合后组建市规资局，作为市政府工作部门，不再保留南京市国土资源局，故市规资局具有负责不动产登记工作的职责，是本案适格被告。 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。本案中，申请人空港公司与孙伟向市规资局提交了不动产登记申请、空港公司对案涉房屋的初始登记材料、《拆迁户办理产权证协议书》、拆迁安置明细表、案涉房屋平面图及面积对照表等材料，市规资局依据申请人提交的材料，对案涉房屋的权属、界址、面积进行了调查核实，在法定期限内向孙伟颁证，市规资局的登记行为事实清楚，程序合法，适用法律法规正确。关于孙文洪主张孙伟申请登记时提交的拆迁户办理产权证协议书系虚假，案涉房屋登记应予撤销的意见，原审法院认为，在房屋申请登记时提交的《拆迁户办理产权证协议书》中，陈玉芳同意将案涉房屋产权证办理到其儿子孙伟名下，在该协议书上有陈玉芳的捺印。市规资局提交的《房屋产权变更承诺》及孙伟提交的山塘社区居委会出具的证明均可以印证，陈玉芳在生前已经同意将案涉房屋产权人变更为孙伟。孙文洪对该协议书的真实性予以否认，但并未提交证据予以证明。综合上述证据，仅凭落款日期的错误，不足以否认该协议书内容的真实性，亦不足以产生撤销该房屋登记的法律效果。关于孙文洪主张其对案涉房屋享有一半权益的意见，孙文洪并未提交证据证明，原审法院不予采纳。故孙文洪要求判令撤销案涉房屋的房产登记的诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六条、第六十九条之规定，判决：驳回孙文洪的诉讼请求。案件受理费50元，由孙文洪负担。 孙文洪不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院未查清案件事实，且适用法律错误，具体理由为：一、案涉房屋为拆迁安置房，房屋拆迁补偿安置协议是陈玉芳与空港公司签订的，陈玉芳才是被安置人，案涉房屋的产权证应当办理到陈玉芳名下。但从市规资局提供的材料来看，特别是发票等直接开到孙伟名下，孙伟成为被安置人，明显与事实不符；二、即便孙伟因赠与获得案涉房屋，该房屋也应先登记为陈玉芳所有，并由陈玉芳配合孙伟办理过户手续，市规资局将案涉房屋直接登记到孙伟名下，该行为涉嫌逃税；三、市规资局没有审核陈玉芳是否在世，如果确认陈玉芳已经过世，办理登记时应当提供相关继承人的情况说明，而不是依据后补的《拆迁户办理产权证协议书》就将案涉房屋直接登记到孙伟名下，并将孙伟直接变成被安置人；四、原审法院对《拆迁户办理产权证协议书》的形成时间审查不明。该协议书的落款时间在陈玉芳去世之后，原审法院以市规资局所称日期是后签以及协议上有陈玉芳手印，即认定为该协议书是真实的，是陈玉芳本人所为，该认定是错误的。该协议书上虽有社区签字，但经孙文洪核实，该协议书的经办人完全不记得陈玉芳本人是否到场；五、陈玉芳2005年左右因中风住进养老院，其后身体越来越差，基本上生活不能自理，之后的事情均由孙伟代其处理。《拆迁户办理产权证协议书》上的签字是孙伟代签的，就算手印是陈玉芳本人的，但陈玉芳对该协议的真实意思是否理解并没有人证明，且从内容看并不能理解为陈玉芳将案涉房产赠与给孙伟。另外，该协议书是事先打印好再填写内容的，基于陈玉芳当时的情况，不可能做出这么精炼且书面化的表达。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判撤销市规资局对案涉房屋的房产登记，并由市规资局承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人市规资局答辩称，一、市规资局具有办理不动产登记的法定职责；二、被诉登记行为系合法有效的行政行为。因案涉房屋系拆迁安置房，根据江宁区人民政府的相关规定，区征收办负责对实施单位提供的拆迁安置协议进行资格审查，办理相关手续；园区、街道、平台负责做好拆迁安置户有关资料的收集整理、产权证的全过程办理及发放等相关工作。本案中，孙伟提供的《拆迁户办理产权证协议书》，其所在社区居委会、街道办事处、区征收办等均加盖印章对协议内容予以确认，市规资局在此基础上结合其他申请材料进行形式审查，登记行为合法有效；三、如孙文洪认为被诉登记档案中作为房屋登记行为基础的民事法律关系是无效的，其应当先行与孙伟解决民事争议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 原审第三人孙伟述称，原审判决事实查明清楚，适用法律正确，判决并无不当之处，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人孙文洪二审中向本院提交如下材料，拟作为新证据： 1.山塘社区居委会于2011年6月22日向禄口物管办出具的两份证明，用以证明出具该两份证明是为了拿钥匙拿房子，并不是作为办理房产证的依据； 2.2019年5月5日孙文洪及其委托代理人与禄口物管办卫主任的谈话录音，用以证明证据1产生的原因； 3.2019年10月24日的通知，用以证明江宁区目前办理产权证不再依据《拆迁户办理产权证协议书》，而是开始使用《江宁区征收安置房交易合同》。由此可见，登记原因文件需要提供什么材料都是由市规资局决定的，其原来的规定本身就存在瑕疵。 上诉人孙文洪同时向本院申请向证据1涉及的山塘社区物管办、山塘社区居委会核实该证据的真实性及产生的背景、原因、用途，并向经办人蔡福宝核实该文件签署的实际情况，包括陈玉芳本人是否到场、是否是本人签字等情况。 对上诉人孙文洪提供的上述材料，被上诉人市规资局发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无法确认，对关联性及证明目的不予认可；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；证据3与本案被诉行政行为无关。原审第三人孙伟的质证意见为：证据1是山塘社区出具给禄口物管办的，陈玉芳在生前表达过将案涉房屋赠与给孙伟；对证据2不予认可；证据3与本案被诉行政行为无关，对其证明目的不予认可。 本院经审查认为，上诉人孙文洪提交的证据1，孙伟已在一审中作为证据向法院提交，各方当事人均对此发表过质证意见。证据2形成于一审诉讼前，但上诉人在一审中并未提交，且无正当事由，故该两份证据均不符合二审中新证据的规定，本院不予接纳；证据3形成于案涉房屋登记行为之后，与本案被诉行政行为无关，本院亦不予采纳。 对于孙文洪提出的调查申请，本院经审查认为，其在二审中提交的证据1并非市规资局作出案涉行政行为的依据，且其内容主要是陈玉芳对桂花苑162栋102室房屋的处置问题，而本案中孙文洪并非以房屋登记行为基础的赠与、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对案涉房屋登记行为提起行政诉讼，故其调查申请与本案无关，本院不予准许。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，各方当事人对于市规资局具有办理案涉房屋不动产登记的法定职责以及办理程序均无异议，原审法院也对此做出相应的认定，本院对此予以确认。 从本案的相关证据来看，在办理案涉房屋不动产登记时，申请人空港公司及孙伟向市规资局提交了不动产登记申请、空港公司对案涉房屋的初始登记材料、《拆迁户办理产权证协议书》、拆迁安置明细表、案涉房屋平面图及面积对照表等材料，市规资局根据《不动产登记暂行条例》第十八条的规定进行审核后，认为空港公司及孙伟提交的上述材料符合《不动产登记暂行条例》第十六条第一款的规定，并在此基础上为孙伟办理了案涉房屋的不动产产权登记，该行为符合相关法律规定。孙文洪虽对《拆迁户办理产权证协议书》的真实性提出异议，但根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款的规定，申请材料的真实性由申请人负责，市规资局作为登记机关对申请人提交的材料进行形式审查。从该协议书的形式和内容来看，协议书明确载明陈玉芳作为拆迁户主同意将案涉房屋的产权证办理到其直属人孙伟名下。协议书上有陈玉芳的捺印和签名，亦有区征收办、街道、行政村及园区的签章。虽然该协议书的落款时间是在陈玉芳过世后，但市规资局在一审庭审中明确说明，该日期是社区工作人员当做办理产权证的日期后来填写的，该说明亦有市规资局提交的《房屋产权变更承诺》以及孙伟提交的证明予以佐证，原审法院据此认定《拆迁户办理产权证协议书》落款时间错误不足以产生撤销该房屋登记的法律效果并无不当。至于《拆迁户办理产权证协议书》是否是陈玉芳的真实意思表示，陈玉芳是否同意将案涉房屋赠与给孙伟，均非审理案涉不动产登记行为所能够解决的问题，原审法院在审理中亦已向孙文洪书面释明，以房屋登记行为基础的赠与、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，应当先行解决民事争议。而孙文洪表示不打算再提起民事诉讼。对孙文洪关于案涉房屋系拆迁安置房，应当登记在被安置人陈玉芳名下的上诉理由，本院认为，房屋拆迁补偿安置协议虽是由陈玉芳与空港公司签订的，但该房屋拆迁安置补偿协议并非市规资局作出案涉房屋登记的依据，且《拆迁户办理产权证协议书》中明确载明陈玉芳作为拆迁户主同意将案涉房屋的产权证办理到孙伟名下，故市规资局将案涉房屋登记在孙伟名下并无不当。因案涉房屋系登记在孙伟名下，市规资局履职时无须审查陈玉芳是否在世，故孙文洪关于市规资局未审查与他人有利害关系的说明材料，未通知陈玉芳的继承人到场的上诉理由亦不能成立。 综上，上诉人孙文洪的上诉请求缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孙文洪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郝莉坤 审 判 员 黄 飞 审 判 员 周 磊 二〇二〇年六月十八日 书记员代 雪 姣