文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11378号上诉人（原审原告）：史光龙，男，1972年10月8日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：张静，北京市盈科（南京）律师事务所律师（2020年4月17日解除授权）。委托诉讼代理人：王锡霞，北京市盈科（南京）律师事务所律师（2020年4月17日解除授权）。委托诉讼代理人：杨勤春，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹茹梅，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘东，男，1989年9月24日出生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：章明，男，1979年9月9日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：毛磊，江苏益和律师事务所律师。上诉人史光龙因与被上诉人刘东、章明房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院作出的（2019）苏0105民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史光龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘东与章明之间房屋买卖合同无效，章明将莲花新城嘉园D04幢3001室房屋过户至上诉人名下；2.本案一、二审诉讼费、保全费由刘东和章明承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.刘东和章明之间存在恶意串通，双方之间的房屋买卖合同无效，其签订购房协议并办理过户只是为了阻止上诉人将房屋过户的手段，而非真实的房屋买卖关系，刘东和章明在主观上具有恶意。2.章明购房前，并未到场看过案涉房屋，完全违背交易常理，明显不属于善意第三人。虽然章明称刘东向其告知房屋已经出租，但章明既未要求刘东提供租赁协议，也未核实相关情况，却在办理房屋过户手续后即刻上门要求收房，明显可以证明其双方恶意串通。3.150万元并不是刘东和章明之间购房交易金额，而是与上诉人产生纠纷后补签，目的是使得交易看上去更真实，章明和刘东在办理涉案房屋过户时为了应付房产局写了一个房产局能接受的最低金额即925582元。在与上诉人发生冲突报警后，刘东与章明又补写了150万元的合同，再用涉案房屋抵押借款100万元做了一个付款的流水。4.章明在上门收房与上诉人发生冲突并报警后，明知案涉房屋已由上诉人长期占有使用，还将案涉房屋抵押给案外人陈张迪借款100万元支付被上诉人一房屋剩余尾款，严重违背正常人的行事逻辑，一审法院直接认定刘东与章明之间房屋买卖行为合理，属于认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。章明不是善意买受人，其作为买房人，没有尽到审慎义务，本案不能适用善意取得制度。一审判决认为章明符合善意取得，是适用法律错误。刘东辩称，对上诉人认为其和章明是恶意串通的说法不予认可，其当时卖给上诉人时的房屋的价格过低，之后其也和史光龙联系过，也没有联系到，在办理房产证时，因史光龙带了很多人，所以其没有向史光龙说房屋已经另行卖给他人，而章明对此事并不知情。章明辩称，其与刘东之间的买卖合同是双方的真实意思表示，价格合理，且章明已经交付了全部的购房款，案涉房产也办理了产权过户，买卖合同已经履行完毕。即使如上诉人所说，案涉房屋存在一房二卖的行为，章明对此也不知情，章明属于法律规定的善意第三人，请求依法驳回史光龙的上诉请求。史光龙向一审法院起诉请求：1.判令刘东与章明之间就莲花新城嘉园D04幢3001室签订的买卖合同无效；2.判令章明将莲花新城嘉园D04幢3001室过户至史光龙名下；3.判令刘东和章明承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定的事实：2016年2月4日，史光龙与刘东签订《房屋买卖中介合同》，约定由史光龙向刘东购买位于南京市建邺区的拆迁安置房，房屋售价45万，房款支付方式为先支付首付款35万元，余款10万元在史光龙领取产证时再支付。同日，刘东出具收条载明收到史光龙35万元，并出具承诺书载明因租户暂时不能搬走，经史光龙同意，于2017年2月14日租户搬走后将房屋交给史光龙使用。后涉案争议房屋一直由史光龙使用至今。一审另查明，2019年2月2日，刘东与章明签订《南京市经济适用房住房买卖合同》，约定刘东将涉案争议房屋出售给章明，售价150万元。并约定于2019年2月2日支付首付款50万元，2019年2月26日支付尾款100万元。合同签订当日，章明向刘东支付50万元，双方并至房屋管理部门办理了产权变更登记手续，将该房屋所有权变更登记为章明所有。2019年2月26日，章明支付刘东购房款100万元。上述事实，有史光龙提供的意向购房协议书、收据、《房地产买卖中介合同》、承诺书、银行凭据、物业公司收据、不动产查询结果证明及章明提供的《南京市经济适用房买卖合同》，银行凭据等及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。史光龙要求判令刘东与章明之间就莲花新城嘉园D04幢3001室签订的买卖合同无效，判令章明将莲花新城嘉园D04幢3001室过户至史光龙所有，一审法院认为，刘东将涉案争议房屋出售给章明，出售价格合理，并未明显低于市场价，且章明亦已经实际支付了全部购房款，并办理了不动产所有权变更登记手续，史光龙认为刘东与章明存在恶意串通，但未能提供证据予以证明，故对史光龙的诉讼请求，一审法院不予支持。对于刘东未能履行其与史光龙之间的房屋买卖合同，史光龙可以另行主张权益。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，一审法院判决：驳回史光龙的诉讼请求。一审案件受理费8050元，财产保全费5000元，由史光龙负担。本院审理期间，史光龙对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审法院查明刘东与章明签订房屋买卖合同中约定案涉房屋售价为150万元，上诉人认为章明和刘东在房产部门备案的合同售价是92万余元；2.一审法院查明合同签订后，章明向刘东支付50万元，双方办理了产权变更手续，2019年2月26日章明支付刘东购房款100万元，上诉人认为章明至今也没有向刘东支付全部购房款150万元。史光龙对一审法院查明的其他事实没有异议。章明对一审法院查明其支付首付款50万元有异议，实际情况是当天办理过户时需要支付税费，支付税费后由于所带款项不够50万元，实际支付数额为40多万。章明对一审法院查明的其他事实没有异议。刘东对于一审法院查明的事实没有异议。对于各方当事人均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，史光龙提交以下新的证据：1.章明银行卡流水2页；2.刘东银行卡流水两页。证明：案外人陈张迪2019年2月20日转账给章明50万元时，备注款项为借款，2019年2月26日转账给章明50万元时无任何备注；刘东收到章明向其支付的款项后，均在当天现金取出，违背日常交易习惯，章明、刘东及案外人陈张迪之间的银行流水为虚假，三方之间并无真实交易发生。刘东质证认为：其不认可史光龙所称制造假银行流水的事实，其与章明之间房屋买卖关系真实，实际情况是因其名下账户被法院冻结，故在钱到账之后就立即取出，以免被冻结。章明质证认为：1.对章明银行账户流水真实性认可，且该证据与章明庭审中陈述一致，转账中是否备注为“借款”不影响借款事实；2.刘东名下银行账户流水仅能够反映刘东收到购房尾款后将款项取出，是刘东自己对款项的处置，与章明无关。本院审理期间，章明提交以下新的证据：1.借款合同；2.房地产抵押合同；3.章明银行账户流水。证明：章明为向刘东支付房屋尾款，以案涉房屋抵押并向案外人陈张迪借款100万元。史光龙质证认为：1.对借款合同的证据三性均不认可，该合同系章明和陈张迪办理房屋抵押当日签订，双方在此之前并无书面借款协议，该合同中也未约定借款利息等内容，仅载明了借款金额及抵押房屋信息，该合同明显是临时填写，该合同系从房产登记部门调取，而章明作为借款人却并无留存的抵押合同，可以证明章明与陈张迪之间并无借款意思表示，而是为了办理案涉房屋抵押登记而制作该借款合同；2.对房地产抵押合同的证据三性均不认可，章明与陈张迪之间并不存在真实的借款关系；3.对章明银行账户流水的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，章明和陈张迪于2019年2月25日签订借款合同，2019年2月22日陈张迪向章明转账的50万元与本案无关，2019年2月26日之后陈张迪仅向章明转账50万元而非100万元。刘东对该证据未发表意见。本院经审理查明，2019年2月20日，章明与史光龙于案涉房屋处发生纠纷，民警到场后核实情况，史光龙称其于2016年居住在该房屋，现其父母居住于该处，而章明持有该房屋的房产证，后民警与双方沟通，未能达成一致。案涉房屋于2019年2月26日设立抵押权，抵押人为章明，抵押权人为案外人陈张迪。上述事实，有接处警情况说明、不动产登记资料查询结果证明、借款合同、房地产抵押合同等证据予以证实。本院审理期间，法院向史光龙询问其是否同意先行涤除案涉房屋的抵押权，史光龙表示不同意先行涤除抵押权，但针对案涉房屋抵押权的问题将另行提起诉讼。本案二审争议焦点为：1.刘东与章明之间房屋买卖合同是否有效；2.史光龙主张将房屋过户至其名下是否应予支持。本院认为，关于第一项争议焦点。本案上诉人史光龙与刘东签订房屋买卖合同后，史光龙作为购房人已经向刘东支付了大部分购房款，且刘东也已经将案涉房屋交由史光龙居住使用，在史光龙长期占有案涉房屋期间，刘东也从未提出异议，故刘东对自己已将案涉房屋处分、其已经无权将案涉房屋另行出售应当明知。然而当案涉房屋能够办理产权登记后，刘东与章明又于2019年2月2日另行签订了房屋买卖合同，并于当天将案涉房屋过户至章明名下，在双方履行房屋买卖合同过程中，章明甚至在未至案涉房屋查看的情况下即向刘东支付50万元房款，并于合同签订当天即办理房屋过户手续，明显不符合常理且当事人对此未作出合理解释。同时，在刘东与章明实际履行的房屋买卖合同中，仅对房产信息、房款数额及支付期限等内容作出约定，对付款方式、房屋状况、房屋交付时间等均未作出明确约定，该合同内容与正常的房屋买卖合同相比，也明显不符合常理。另外，根据接处警情况说明等证据可以看出，至迟在2019年2月20日，章明已经知晓刘东已经将案涉房屋出售给史光龙，且该房屋由史光龙实际居住使用，此时章明仅支付少部分购房款，但章明在明知案涉房屋存在重大权属争议、其与刘东的房屋买卖合同履行存在障碍的情况下，仍于2019年2月26日通过抵押贷款的方式借款100万元并向刘东支付，亦明显存在恶意。基于以上理由，章明与刘东在签订、履行二人之间房屋买卖合同过程中，均知晓或应当知晓刘东在此之前已将案涉房屋出售给史光龙的事实，其二人在明显不符合交易习惯的情况下从事的过户、付款等行为显然具有恶意且明显损害史光龙的利益，现史光龙以刘东、章明二人签订的房屋买卖合同系恶意串通且损害第三人利益为由，要求确认该合同无效，具有事实和法律依据。关于第二项争议焦点。案所涉房屋现登记在章明名下，史光龙要求章明将案涉房屋过户至其名下，将导致案涉房屋对外公示的物权权属发生变化，而案涉房屋目前被设立了抵押权，在史光龙不同意代为清偿债务涤除抵押权的情况下，要求将案涉房屋过户至其名下，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，因史光龙关于案涉房屋过户至其名下的诉请目前在法律上存在履行障碍，故本院对其该项诉请暂不予支持，史光龙可在其与抵押权人之间纠纷得以解决后另行主张。综上所述，上诉人史光龙的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初1841号民事判决；二、刘东与章明之间就江苏省南京市建邺区莲花路48号12幢一单元3001室订立的房屋买卖合同无效；二、驳回史光龙的其他上诉请求。一审案件受理费减半收取8050元、财产保全费5000元，二审案件受理费8050元，均由被上诉人刘东、章明负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  李 斐审判员  王 路二○二〇年六月十五日法官助理李映碧书记员曹洁