广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8482号上诉人（原审被告）：尹新农，男，1969年9月20日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：黄日昇，男，1988年7月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王长玉，新疆百丰天圆（广州）律师事务所律师。上诉人尹新农因与被上诉人黄日昇房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。尹新农上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.判令黄日昇退还五万元定金；3.诉讼费用由黄日昇承担。事实和理由：尹新农于2018年8月17日与黄日昇签订房屋买卖合同时就明确表示尹新农目前有一套住宅及房贷，支付房款或按揭不能立即购买。尹新农与黄日昇商量待目前名下住宅出售后交付五万元整定金，事后也签署了相关补充协议，且黄日昇也将房屋钥匙给了尹新农。在近三个月时间里，尹新农积极了解银行相关房屋买卖贷款事宜，但得到各银行一致回复：将收紧房屋买卖贷款条件，无法申请到该套房屋的贷款。尹新农多次主动联系中介与黄日昇商谈解除涉案房屋买卖合同并将钥匙退还给黄日昇，且还与黄日昇商讨将已交付的定金作为补偿及解除涉案买卖合同。黄日昇未明确表示拒绝，期间尹新农多次联系中介商讨解除合同事宜，但中介以未支付中介费用一直拖延解除合同事宜，在此期间，尹新农也有与黄日昇商讨过，黄日昇也同意解除合同。但由于签订的合同为三方协议，任意两方无法私下解除该合同，尹新农一直与中介商谈，直到2019年4月中旬，黄日昇在没有告知尹新农的情况下提起诉讼。涉案房屋交易不能顺利进行的原因在于银行临时收紧房屋贷款政策，非尹新农所能控制，尹新农已积极补救，故交易无法继续的过错不在于尹新农。涉案合同为黄日昇提供的格式合同，第六条已约定“签署本合同后，若因金额政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方（尹新农）亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方（黄日昇）的，双方可以解除合同并各自返还定金及楼款”的内容。黄日昇二审答辩称，1.2018年6月开始，尹新农和家人多次看房后通过中介签订了买卖合同；2.尹新农并没有提供证据证明合同签订后贷款政策有调整；3.合同是通过中介签订，双方的权利义务对等，并非格式条款，合同条款并非黄日昇提供；4.尹新农在一审并未提起反诉，其上诉是没有依据的，应当全部驳回。黄日昇向一审法院起诉请求：1.解除黄日昇与尹新农签订的房屋买卖合同；2.尹新农赔偿黄日昇违约金人民币16.5万元；3.尹新农赔偿黄日昇房屋差价损失人民币3万元；4.本案受理费由尹新农承担。一审法院认定事实：黄日昇以甲方名义与尹新农以乙方名义于2018年8月17日签订了《房屋买卖合同》，内容为“甲乙双方就买卖位于海珠区××××房的物业。一、乙方……2.《不动产权证书》名称及号码为穗字第0850008219，……5.成交价人民币贰佰壹拾伍万元，……7.该物业移交时间为收齐楼款当天，……五、乙方签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项，乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价0.05%的违约金，逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金。六、房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。……八、付款细则，乙方应于签订本合同时支付5万元作为定金。楼价余款甲乙双方同意按下列第二种方式交付，甲方在收取乙方房款同时应当积极配合办理递件……2.按揭付款，（1）乙方应在签署本合同后7天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。……（2）首期楼价款（含定金）共计151万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2018年9月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；（3）人民币64万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。……落款甲方黄日昇、乙方尹新农，签约日期2018年8月17日。”同日，黄日昇以甲方名义与尹新农以乙方名义签订了《补充协议》，内容为“经双方友好协商，于2018年8月17号签的房屋买卖合同（合同编号：0002318）的第八条付款细则的第2条按揭付款的首期楼价款，应于2018年11月30日之前到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清。落款甲方黄日昇、乙方尹新农”。尹新农于签合同当日向黄日昇支付5万元。其后，尹新农没有向黄日昇支付房款。本案一审庭审中，黄日昇确认尹新农于2018年10月曾向其提出解除上述房屋买卖合同，但由于双方未能达成一致意见，协调未果。一审法院另查，广州市房地产档案馆的广州市不动产登记查册表（房产登记号2010登记字8107007号）反映，海珠区××××房产权人黄日昇，建筑面积64.7988平方米。一审法院认为：黄日昇与尹新农自愿签订的《房屋买卖合同》没有违反有关法律法规，一审法院依法确认该合同有效。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”和第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”等规定。本案中，黄日昇与尹新农签订《房屋买卖合同》后，双方当事人应按照合同约定自觉履行各自义务。现尹新农没有按照约定向黄日昇支付购房款，并表示不能继续履行合同，黄日昇要求解除《房屋买卖合同》，并未不当，一审法院予以采纳。由于尹新农没有依约履行付款义务，致使合同履行不了，尹新农应承担合同约定的违约责任，据《房屋买卖合同》第五条约定，“……逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金”，尹新农应向黄日昇支付违约金21.5万元，故黄日昇要求尹新农支付违约金16.5万元（21.5万元-5万元），一审法院予以采纳。由于尹新农已承担了合同约定的违约责任，且房价波动是市场调节的自身原因，故黄日昇主张尹新农赔偿黄日昇房屋差价损失人民币3万元，一审法院不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零八条的规定，于2019年12月26日作出如下判决：一、解除黄日昇与尹新农间的房屋买卖合同；二、尹新农在本判决发生法律效力之日起7日内向黄日昇支付违约金16.5万元；三、驳回黄日昇其他诉讼请求。案件受理费4200元，由黄日昇负担646元，尹新农负担3554元。本院二审庭询后，尹新农向本院提交：1.（2019）粤0105民初13563号民事裁定书；2.《中介服务三方协议（买卖）》；3.（2019）粤0105民初15857号民事调解书；4.尹新农的房屋产权证；5.《房地产买卖抵押贷款合同》；6.（2019）粤0105民初13563号案起诉状、证据材料；7.广州市海珠区人民法院《公告》；8.《广州限购政策2019最新解读》；9.《广州市住房和城乡建设委员会关于委托房屋交易和房地产经纪、评估市场监督管理行政执法事项的公告》；10.《大盘点！2019广州最新最全的购房政策：关于限购、限贷、限售……》网页打印件。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：尹新农要求黄日昇退还定金5万元的主张是否成立。尹新农称其在签订涉案《房屋买卖合同》前已经告知黄日昇如果合同不能履行的话要退款，但未能提供证据证明双方对此已达成合意，本院对其该主张不予采信。涉案《房屋买卖合同》第六条约定“房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方（尹新农）亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方（黄日昇）的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款”，尹新农并无充分证据证明涉案《房屋买卖合同》签订后出现前述合同第六条约定的情形，其认为本案应适用前述合同第六条约定处理双方纠纷，理据不足，本院不予支持。涉案《房屋买卖合同》第五条约定：“乙方（尹新农）签订本合同后不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金，甲方应退还乙方已付的所有款项，乙方逾期支付楼款的，……逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还乙方已付的所有款项，乙方应向甲方支付成交价10%的违约金”。根据本案查明的事实，尹新农并无证据证明黄日昇在合同履行过程中存有过错或违约行为，涉案《房屋买卖合同》未能继续履行的原因在于尹新农没有按照合同约定向黄日昇付款并表示不能继续履行合同，一审法院认定尹新农对于合同解除应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以认同。根据合同约定，成交价10%的违约金为21.5万元，尹新农仅支付定金5万元，一审法院判令尹新农向黄日昇支付违约金16.5万元，实际上已经将尹新农所支付的定金在尹新农应支付的违约金总额中进行了冲抵，该处理符合前述合同第五条的约定，尹新农上诉要求黄日昇返还定金5万元，显属无理，本院不予支持。尹新农向本院提交的材料所反映的事实发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且该证据并不足以证明尹新农的主张，本院不予接纳。综上所述，尹新农的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人尹新农负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十三日书记员  贾妍胡秀红