陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕10民终205号 上诉人（原审原告）：田亮，男，汉族，住镇安县。 被上诉人（原审被告）：徐千承，（曾用名徐全臣），男，汉族，陕西唐貌房地产开发有限公司负责人，现住镇安县。 委托诉讼代理人：张炳顺，镇安县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：马泽龙，男，汉族，居民，现住镇安县。 上诉人田亮因与被上诉人徐千承、马泽龙案外人执行异议之诉一案，不服镇安县人民法院(2019)陕1025民初893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田亮、被上诉人徐千承及委托诉讼代理人张炳顺、被上诉人马泽龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田亮上诉请求：撤销镇安县人民法院（2019）陕1025民初893号民事判决，改判法院不得对案涉房屋进行强制执行；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与马泽龙委托代理人马某某签订的房屋买卖合同合法有效应受法律保护，上诉人对案涉房屋享有所有权。徐千承与马泽龙之间存在债权债务纠纷，诉讼中徐千承申请财产保全，法院对上诉人的房屋进行查封。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，上诉人在一审法院采取查封措施前已经支付了全部购房款，并已实际占有该房屋，该房屋至今未办理变更登记，上诉人对此没有过错，一审法院不得查封案涉房屋。故一审以案涉房屋未办理房屋产权变更登记为由认定上诉人对案涉房屋不享有所有权，不能排除法院的强制执行，违反法律规定，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 徐千承辩称，马泽龙与夏某某合作建房，将国有划拨土地运作商品房开发，违反法律的强制性规定，合同无效。马泽龙将其分得的房屋以商品房买卖形式出售给上诉人，其与上诉人签订的房屋买卖合同自然无效。因案涉房屋登记在夏某某名下，马泽龙买卖该房屋未经房屋所有权人见证或者证明，且该房屋属于人民法院查封标的物，马泽龙是知晓的，其在法定期限内未向法院提出异议，该裁定是发生法律效力的查封裁定，具有排他性。马泽龙早已将案涉房屋质押给答辩人，其未如实告知上诉人，其行为存在交易欺诈，答辩人有理由怀疑马泽龙与上诉人房屋买卖合同是在串通一气、欲盖弥彰的基础上签订的，涉嫌规避人民法院执行的行为。上诉人未办理房屋变更登记过户手续，该房屋转让行为不发生物权变动的效力。故上诉人不享有该房屋绝对的所有权，其上诉不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 马泽龙辩称，上诉人的陈述属实，答辩人与夏某某合伙建房，法院查封房屋答辩人不清楚。请求二审法院撤销一审判决，法院不能对案涉房屋进行执行，房屋应归上诉人所有。 田亮向一审法院起诉请求：1.不得执行原告购买的位于镇安县永乐街道办XX路XX号朝阳楼9楼东户房屋；2.请求确认被告徐全臣与马泽龙签订的抵押协议和房屋买卖合同无效；3.请求确认原告与马泽龙委托人马某某签订的《房屋买卖合同》有效；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：徐全臣与马泽龙民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年7月2日受理后，徐全臣申请财产保全，一审法院于2015年7月6日作出（2015）镇民初字第00406号民事裁定书，裁定对登记在夏某某名下马泽龙所有的位于镇安县XX路XX号《XX房XX镇安县字第10561-2014-247号》马泽龙与夏某某合作开发所分得的一梯两户，其中：六层西户一套、九层三套、十层三套单元楼予以查封。裁定送达后，双方当事人未申请复议。该案经法院主持调解，双方协商一致，马泽龙偿还徐全臣借款本金137.9万元及利息，一审法院于2015年7月30日作出（2015）镇民初字第00406号民事调解书。马泽龙未按期履行调解协议的内容，徐全臣申请一审法院强制执行，在执行过程中，2019年8月2日本院作出（2018）陕1025执14号执行裁定书，裁定拍卖马泽龙所有的位于镇安县XX路XX号（原名朝阳楼）的九楼三套、十楼三套单元房【该房屋登记人夏某某，证号：XX房XX镇安县字第10561-2014-247号】。田亮作为案外人向本院提出执行异议，2019年9月6日，一审法院作出（2019）陕1025执异10号民事裁定书，驳回田亮的异议请求。 另查明，2013年4月22日，田亮与马泽龙之子马某某签订《房屋买卖合同》，约定田亮以总价款25万元购买朝阳楼九楼一号房屋，建筑面积109平方米。双方经商议田亮先支付20万元房款，等房产证办理到田亮名下时再支付余款5万元，同日，田亮给马某某支付20万元房款，另向马某某出具5万元借条一张，马某某给田亮出具25万元收款收据一张。马某某将房屋的钥匙交付田亮，田亮开始装修该房屋。2013年11月10日，田亮与镇安县自来水公司签订《供用水合同》约定镇安县自来水公司给田亮居住的农广校公路边东9楼房屋供水。2018年2月12日，田亮向马泽龙缴纳低压电入户工时费、材料费2600元，马泽龙给田亮出具收款收据。2015年7月，田亮入住该房屋。 还查明，2001年，夏某某以划拨方式取得镇安县XX街道XX社区XX组面积198.7平方米国有土地使用权，用途为住宅用地。2010年2月25日，马泽龙与夏某某签订《合作建房协议书》，约定在夏某某位于镇安县XX路XX号的宅基地合作建设住宅楼。2012年建起十层楼房，二人约定三楼以下分给夏某某，四楼以上分给马泽龙。分给马泽龙部分的房产证号为XX房XX镇安县字第10561-2014-247号，房屋所有权人登记为夏某某，房屋坐落于镇安县XX路XX号XX幢，登记时间为2014年5月25日，建筑面积2187.13平方米。 一审法院认为，本案争议的焦点是案外人田亮对一审法院查封、拍卖的房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第一款一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，本案中原告田亮所购房屋登记在案外人夏某某名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。我国对不动产物权以登记作为享有权利的依据，田亮与马泽龙签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给田亮，但该房屋产权证的所有权人是夏某某，田亮未提交证据证明涉案房屋办理了房屋产权变更登记，故田亮与马泽龙转让涉案房屋的行为不发生物权变动的效力。田亮对涉案房产不享有所有权，不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。田亮的诉讼请求不符合相关法律规定，依法不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回田亮的诉讼请求。案件受理费500元,由原告田亮负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审查明的事实二审予以确认。 本院认为，根据诉、辩双方的观点，本案二审的争议焦点是上诉人田亮对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债券执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋由夏某某和马泽龙共同建造，现虽登记在夏某某名下，但根据夏某某与马泽龙的约定案涉房屋已分配给马泽龙，夏某某及本案各方当事人对此均无异议，故马泽龙对案涉房屋享有民事权益。案涉房屋签订买卖合同、收取房款等事宜均是马泽龙之子马某某经手，马泽龙认可，应视为其委托授权，由此产生的法律后果应由马泽龙承担。 首先，关于《房屋买卖合同》的效力，上诉人、马泽龙认为有效，徐千承认为无效，对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益或社会公共利益。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案涉及的是房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。综上，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。另外，上诉人与马某某于2013年4月22日签订《房屋买卖合同》，一审法院于2015年7月6日查封案涉房屋，故在法院查封之前上诉人与马某某已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，案涉房屋买卖合同签订后，马某某将房屋钥匙交付上诉人，实质就是对房屋买卖合同标的物的交付。之后，上诉人开始装修该房屋并于2015年7月入住。基于上述事实应认定上诉人合法占有该房屋。 第三，关于购房款，房屋买卖合同签订后，上诉人与马某某商议上诉人先支付房款20万元，待房产证办理到其名下时再支付余款5万元，上诉人向马某某出具5万元欠条一张，马某某给上诉人出具25万元收款收据一张，说明剩余5万元购房款双方约定为附条件的支付，并非上诉人拒绝支付，故应视为上诉人已支付全部购房款。 第四，关于案涉房屋过户问题，由于案涉房屋土地为国有划拨土地，所建十层房屋已登记在夏某某名下，该宗土地需经政府审批转为国有出让土地后案涉房屋方可办理转移登记，但办理土地审批手续不是上诉人的义务，故案涉房屋至今未办理房屋过户登记的原因不是上诉人造成的。 综上所述，本案事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据，其要求排除执行的请求成立，应予支持。一审法院以上诉人对案涉房屋未办理产权变更登记，对案涉房屋不享有所有权为由认为其不能排除法院对案涉房屋的强制执行不当，二审应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销镇安县人民法院（2019）陕1025民初893号民事判决； 二、停止对镇安县XX路XX号（原名朝阳楼）九层东号房产执行。 一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由被上诉人徐千承、马泽龙各负担500元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林小平 审 判 员 闫莉霞 审 判 员 叶 军 二〇二〇年六月二十八日 法官助理 刘 妍 书 记 员 杨海涛 1