辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4363号上诉人（原审被告）：刘翠敏，女，1966年3月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：赵天超，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟祥廷，男，1987年10月1日出生，汉族，住辽宁省北票市。被上诉人（原审被告）：舒高星，男，1968年2月6日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。上诉人刘翠敏因与被上诉人孟祥廷、舒高星房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5302号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘翠敏上诉请求：一、请求撤销一审法院（2019）辽0113民初5302号判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审的全部诉讼费用由二被上诉人承担。一、一审法院适用法律错误，上诉人不是《房屋租赁协议》的签订人，也不是实际履行协议义务人，返还租金、支付利息、违约金等责任均应由舒高星一人承担。首先，案涉房屋所有权人为舒高星，《房屋租赁协议》签订主体系舒高星与孟祥廷，上诉人仅是代为收取租金。其次，上诉人收到房屋租金后，便通过现金方式交给舒高星，舒高星出具收条。一审法院判决忽略合同相对性原则，判令上诉人与舒高星共同返还租金、支付利息和违约金，适用法律错误。二、一审法院认定事实错误，上诉人仅是代舒高星收取租金，对于房屋招租、洽谈等均是舒高星行为。被上诉人刘翠敏、舒高星辩称，同意一审判决。孟祥廷向一审法院起诉请求：1、判令解除双方的房屋租赁协议。2、判令刘翠敏、舒高星返还孟祥廷租房款31000元并按照同期人民银行贷款利率向孟祥廷支付从2018年7月15日至实际给付的利息；3、判令刘翠敏、舒高星给付违约金15500元。4、判令刘翠敏、舒高星承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月，刘翠敏对外招租，后又将舒高星写好的《房屋租赁协议》拿到涉案房产处，以舒高星名义与孟祥廷签订《房屋租赁协议》，将舒高星名下位于沈阳市沈北新区4门的房屋出租给孟祥廷，该协议约定租赁期间为2017年6月22日至2022年6月22日。年租金31000元，每年支付，该协议还约定了其它内容。2017年6月9日，孟祥廷给付刘翠敏租房款32000元（其中押金1000元），刘翠敏收到孟祥廷给付的租房款的同时给孟祥廷出具收条一份，并将涉案房产交付给孟祥廷使用。2018年6月，孟祥廷通过微信转账给付刘翠敏2018年度租房款31000元，刘翠敏收到上述31000元。2018年6月30日，沈阳市沈河区人民法院工作人员另案到涉案房产处，责令孟祥廷限期腾空舒高星名下房产，孟祥廷于当日腾空涉案房产，此后，孟祥廷找刘翠敏返还租房款未果。在诉讼过程中，刘翠敏称其与舒高星并无亲属关系，系舒高星委托其出租涉案房产，但未能提供证据证明。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩并对方当事人提交的证据进行质证的权利，舒高星经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院结合各方提供的证据，依法对案件事实予以认定。本案中，涉案房产因舒高星、刘翠敏方原因被另案司法查封，致使孟祥廷客观上无法继续使用，合同目的无法实现，孟祥廷主张解除双方签订的房屋租赁协议于法有据，一审法院予以支持。孟祥廷实际使用涉案房产从2018年6月21日至实际腾空日即2018年6月30日期间租金应由孟祥廷自行承担，孟祥廷主张返还其尚未实际使用期间租金30151元（31000元/365天*355天），具有事实及法律依据，一审法院予以支持。涉案房产登记在舒高星名下，刘翠敏对外出租该房产，又舒高星与孟祥廷签订《房屋租赁协议》后，由孟祥廷与刘翠敏实际履行该协议，孟祥廷亦将租房款支付给了刘翠敏，刘翠敏实际交付涉案房产。又舒高星在孟祥廷使用房产期间未提出异议，故孟祥廷主张舒高星、刘翠敏共同返还租房款具有事实及法律依据，一审法院予以支持。刘翠敏、舒高星本应从孟祥廷实际腾空日返还孟祥廷租房款，而刘翠敏、舒高星拒不返还，孟祥廷主张以应返还款为基数，从实际腾空次日即2018年7月1日始至本判决确定给付之日止，又中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付逾期付款利息部分于法有据，一审法院予以支持，超出部分一审法院不予支持。关于违约金，该协议已约定出租方违约不租应承担年租金的一半，因刘翠敏、舒高星方涉案被强制执行的原因，致使租赁协议无法继续履行，故孟祥廷主张刘翠敏、舒高星给付违约金15500元具有事实及法律依据，一审法院予以支持。孟祥廷主张返还押金1000元，但未能提供充足证据证明其已结清了其租赁期间的相关费用，并保持室内物品完好无损等具备返还押金的条件，故孟祥廷的该项诉求一审法院无法支持。刘翠敏称其已将租房款给付了舒高星，刘翠敏自称并非受舒高星委托出租房产，而是以自身名义招租、洽谈，收取租金、交付房产，故刘翠敏所述是否给付租房款与孟祥廷并无关联，其上述抗辩意见一审法院不予采信。一审法院判决：一、解除孟祥廷与舒高星签订的《房屋租赁协议》。二、刘翠敏、舒高星于本判决生效之日起五日内一次性返还孟祥廷租房款30151元。三、刘翠敏、舒高星于本判决生效之日起五日内一次性给付孟祥廷租房款30151元的逾期付款利息（以30151元为基数，从2018年7月1日始至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、刘翠敏、舒高星于本判决生效之日起五日内一次性给付孟祥廷违约金15500元。如刘翠敏、舒高星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回孟祥廷的其它诉讼请求。案件受理费962元，减半收取481元，由刘翠敏、舒高星负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审中舒高星到庭接受询问，称其委托刘翠敏将案涉房屋出租。舒高星对案涉租赁协议的内容及刘翠敏交付其房租的数额无异议。而刘翠敏与舒高星均表示对一审判决的违约金金额有异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，关于刘翠敏是否应当承担返还租金、支付利息及违约金责任的问题。结合本案证据，虽然刘翠敏与舒高星未签订书面的委托代理合同，但刘翠敏以舒高星的名义与孟祥廷签订《房屋租赁协议》，刘翠敏收取租金31000元后舒高星出具了该租金的收条，同时舒高星在二审中陈述其委托刘翠敏将案涉房屋出租，且对租赁协议内容及收取房租数额无异议。因此可以认定本案的房屋租赁关系建立在孟祥廷与舒高星之间，而刘翠敏与舒高星之间存在委托代理法律关系。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”故本案返还租金、支付利息及违约金的责任应当由舒高星承担，刘翠敏不应承担上述责任。关于本案违约金的数额问题。因案涉房屋为门市房，案涉《房屋租赁协议》约定“如果租门市或网点，在合同没有到期，甲方违约不租或加钱应承担年租金的一半。”该约定应视为对门市房的特殊约定。且舒高星、刘翠敏未对违约金过分高于违约所造成的损失进行举证证明，故一审法院认定违约金为15500元符合案涉《房屋租赁协议》约定，本院予以维持。综上所述，上诉人刘翠敏的上诉请求部分成立，本院对其合同部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5302号民事判决第一项；二、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5302号民事判决第五项；三、变更沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5302号民事判决第二项为：“舒高星于本判决生效之日起五日内一次性返还孟祥廷租房款30151元。”四、变更沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5302号民事判决第三项为：“舒高星于本判决生效之日起五日内一次性给付孟祥廷租房款30151元的逾期付款利息（以30151元为基数，从2018年7月1日始至本判决确定给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。”五、变更沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初5302号民事判决第四项为：“舒高星于本判决生效之日起五日内一次性给付孟祥廷违约金15500元。如舒高星未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”六、驳回原审原告孟祥廷其他诉讼请求。七、驳回上诉人刘翠敏其他上诉请求。一审案件受理费481元，二审案件受理费962元，均由舒高星承担。本判决为终审判决。审判长  周濛审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年六月五日法官助理勾雪峰书记员王博浩本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；