湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终705号 上诉人（原审被告）：丁星文，男，1984年11月7日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：李立兵，男，1964年1月25日出生，汉族，住益阳市赫山区。 被上诉人（原审原告）：孙雪安，女，1965年11月22日出生，汉族，住益阳市赫山区。 委托诉讼代理人：黄建勋，益阳市赫山区光明法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：李曙光，益阳市赫山区光明法律服务所法律服务工作者。 上诉人丁星文因与被上诉人孙雪安房屋租赁合同纠纷一案，不服益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初5369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 丁星文上诉请求：撤销一审判决，依法改判，判令孙雪安返还合同押金2000元，赔偿损失6600元，由孙雪安承担案件诉讼费用。事实和理由：一、赫山街道办事处将案涉门面出租给孙雪安时，约定门面不能转租。孙雪安违反约定将门面转租给丁星文，其与丁星文签订的合同无效；二、孙雪安要求丁星文每月多付租金200元，故违约方为孙雪安而非丁星文，一审判决认定丁星文违约错误。因孙雪安违约，合同押金2000元应予退还；三、丁星文为贫困户，门面被孙雪安强行关闭后无收入，亦无义务交纳租金，门面关闭期间的房租应由孙雪安自行承担；四、孙雪安强行关闭门面，造成丁星文损失共计6600元，该损失应由孙雪安赔偿。丁星文保留追索可期利润和人员工资的权利。 孙雪安辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。 孙雪安向一审法院起诉请求：判令解除双方于2018年7月20日签订的《门面租赁协议》；判令丁星文支付孙雪安租金5227元（2019年8月1日至2019年11月8日），并支付至返还门面归还之日止的迟延租金的利息及可期待收入；判令丁星文将租赁门面（包括门面招牌）归还给孙雪安。 一审法院认定事实：孙雪安与赫山街道办事处分别于2017年、2018年、2019年连续三年签订了三份租赁合同，赫山街道办事处将赫山区赫山南路西侧第N号门面租赁给孙雪安经营，租赁期限均为对应签订年份全年，同时约定在租赁期内孙雪安不得转让、转租等。2018年7月20日，孙雪安与丁星文签订《门面租赁协议》，约定将孙雪安承租的赫山区赫山南路西侧第N号门面租赁给丁星文，约定租期为2018年8月1日至2021年7月31日止，租金为每月1600元，提前2个月一次性支付一年房租，收取丁星文押金2000元，如丁星文违约即押金不予退还。后丁星文向孙雪安支付了第一年租金19200元及押金2000元。至2019年5月需续交第二年租金时，双方发生纠纷，孙雪安认为丁星文未按合同约定时间支付租金，且经赫山街道赫山社区居民委员会及赫山街道人民调解委员会调解未果，故孙雪安诉至法院。案涉租赁门面的门面招牌已被城管部门拆除。 一审法院认为，虽孙雪安与赫山街道办事处签订的三份租赁合同均约定孙雪安不得转租、转让该门面。但该约定并不导致孙雪安与丁星文签订的《门面租赁协议》无效，如赫山街道办事处认为孙雪安构成违约，可另行向孙雪安主张权利。关于孙雪安要求解除双方于2018年7月20日签订的《门面租赁协议》的请求，因孙雪安未收到双方签订的《门面租赁合同》约定的第二年租金，丁星文亦陈述因双方纠纷已导致门面停业四个月，且经多部门调解未果，双方签订《门面租赁协议》的合同目的均已不能实现，故对该请求，予以支持。关于孙雪安要求丁星文支付租金5227元，并支付至返还门面归还之日止的迟延租金的利息及可期待收入的诉讼请求。因丁星文在该门面租期第一年到期后继续占有该门面，未续交第二年租金，丁星文仅提供一份录音资料证明系孙雪安不收租金违约在前，未提交其他证据予以佐证，故对此不予认可。故对孙雪安要求丁星文支付门面占用期间租金5227元并支付至门面归还之日止的请求，予以支持。关于孙雪安要求丁星文返还租赁门面的请求，因双方签订的《门面租赁协议》已被解除，丁星文已丧失对该门面的合法占有权，但案涉门面的门面招牌已被城管部门拆除，客观上无法返还，故丁星文仅需对案涉门面予以返还。丁星文陈述孙雪安的行为给丁星文造成了损失，可另行向孙雪安主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除孙雪安与丁星文于2018年7月20日签订的《门面租赁协议》；二、丁星文于判决生效之日起十五日内向孙雪安支付占地租金5227元，并从2019年11月9日起，按1600元每月的标准支付至实际返还门面之日止；三、丁星文于判决生效之日起十五日内将赫山区赫山南路西侧第N号门面返还给孙雪安；四、驳回孙雪安的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由丁星文负担。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。丁星文提交益阳市赫山街道赫山社区居民委员会出具的证明一份，拟证明孙雪安违反合同约定擅自涨价，导致租赁合同无法履行。孙雪安质证意见为：对证据的真实性无异议，对合法性、关联性有异议；出具证明的单位应为人民调解委员会，且该证据不能证明丁星文已依照合同履行了合同义务，只能证明双方存在争议，而该争议不是丁星文不履约的必须无件。本院经审查认为，该证明内容为“孙雪安和丁星文，因门面租赁纠纷一事，于2019年8月2日在我社区进行调解，经过社区和派出所人员的大量工作，孙雪安同意门面继续租赁一年给丁星文，但需每月涨价200元。由于丁星文不同意，此次调解不成功。”该证明可知，双方因门面租赁发生纠纷，但不能证实纠纷因孙雪安违约涨价而引起，本院对该证据不予采信。 孙雪安未提交新证据。 二审中，孙雪安表示如丁星文补交拖欠的房租愿意继续履行合同，丁星文表示如孙雪安赔偿其损失愿意继续履行合同。 本院经审理查明，一审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效；二、丁星文应否返还门面及承担门面占用费；三、孙雪安应否赔偿丁星文主张的6000元损失及返还2000元保证金。 关于合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。孙雪安与丁星文签订的门面租赁合同均不符合前述条款规定的情形，故合同有效。孙雪安是否有权转租，系孙雪安与赫山街道办事处之间的民事法律关系，丁星文就此主张合同无效，本院不予支持。 关于门面应否返还及占用费。根据双方在二审中的意思表示，双方在案涉合同基础上继续履行合同已无可能，一审判决双方解除租赁合同，由丁星文返还门面正确，本院予以维持。丁星文租期满一年后，仍占有门面而未按合同约定及时交纳租金，故一审判决依据合同约定的租金标准即1600元/月，计算2018年8月1日后的占用费正确，本院予以维持。丁星文提交的证据不足以证明门面由孙雪安强行关闭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，丁星文认为门面被关闭期间的租金应由孙雪安承担的上诉请求，本院不予支持。 关于损失赔偿及保证金。就损失赔偿，本案系孙雪安提起的房屋租赁合同纠纷，丁星文主张的损失赔偿系另一法律关系且其在一审中未就此提出反诉，本院对其主张的损失赔偿不予支持，丁星文可就此另行主张权利。就保证金应否返还，门面租赁协议第七条约定，甲方（孙雪安）收取乙方（丁星文）押金2000元，乙方违约，押金不予退还。案涉租赁合同约定，丁星文应提前2个月一次性支付一年房租。现丁星文未及时交纳，且其提交的证据不足以证实孙雪安违约在先，根据前述条款约定，其就押金2000元应予返还的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，丁星文的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由丁星文负担。 本判决为终审判决。 审判长  李京伟 审判员  陆康彪 审判员  蒋远军 二〇二〇年六月五日 书记员  卢硕娟