江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1981号上诉人（原审原告）：南京怡居物业管理有限公司，住所地南京市秦淮区中山南路369号601室。法定代表人：韩世芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市江宁区金可乐房产信息服务中心，住所地南京市江宁区信诚大道899号新合家花园8幢1008室。责任人：李明丽，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕涛俊，男，该公司员工。第三人：南京盈嘉恒升实业有限公司，住所地南京市江宁区东山岔路口。法定代表人：韩世芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，江苏宪德律师事务所律师。上诉人南京怡居物业管理有限公司（以下简称怡居物业公司）因与被上诉人南京市江宁区金可乐房产信息服务中心（以下简称金可乐服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初9705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年5月12日公开开庭审理了本案。上诉人怡居物业公司的委托诉讼代理人刘海涛和被上诉人金可乐服务中心的委托诉讼代理人吕涛俊到庭参加诉讼。本案审理过程中，南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉公司）申请作为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许。本案现已审理终结。怡居物业公司上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审或查明事实后改判支持上诉人一审全部诉请；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由如下：一、原审判决未就上诉人一审全部诉请进行处理，属于漏判，其程序违法，应予纠正。上诉人一审诉请为被上诉人支付上诉人2018年3月1日起至2019年8月31日的房屋租金1099818元。而一审判决仅判令被上诉人支付租金97762元，但对其余部分的诉请没有明确的支持，亦未直接驳回，实际是未予处理。根据民事诉讼法的规定，一审法院对上诉人一审诉请，应当全面审查，全部处理。而本案一审法院仅处理了上诉人一审部分诉请，其余部分未予理涉，违反法律明确规定。据此，上诉人认为，二审法院应当认定一审法院程序违法，将本案发回重审，进行纠正。二、一审法院计算租金给付时间段有错误。一审法院判决被上诉人支付租金97762元系将租赁期间确定为2018年3月1日至2018年6月30日，对该期间的认定，上诉人不予认可。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁合同至2020年7月30日，在此合同履行期间，上诉人有权根据租赁合同的约定，就案涉房屋收取租金，对此，不应当有任何事实上及法律上的争议。同时，一审法院已查明上诉人与小区现业委会签订的物业管理项目移交协议确定的物业管理权移交时间为2019年3月9日，也就是说，至少在该时间节点前，上诉人对该小区提供了实际的物业服务，而该物业服务中，当然包括了对案涉房屋在内的所有小区内的业主共有部分进行服务。上诉人作为服务提供方，因提供服务所产生的包括人员工资在内的所有费用成本支出等，理应当根据租赁协议及与业主、地产公司达成的三方协议获得相应补偿。三、一审法院在判决中突破了合同相对性原则，原租赁合同系开发公司与被上诉人签订，一审判决生效后，南京市秦淮区人民法院有多个判决书对该三方协议予以了确认，案外人业主委员会提起的诉讼被依法驳回起诉，同时也有相应的判决判令上诉人向业主支付本案租赁费直至支付到2020年2月份。金可乐服务中心辩称：对一审判决没有异议。我们是2015年开始签订合同的，前2年都是正常支付租金。2018年3月1日以后业主委员会成立，出具了相关证明，贴到了出租房屋的门上，我们跟业主委员会相互协调也没有结果，怡居物业公司已经不能履行甲方的义务，不能保证房屋的使用。到2018年6月份，小区已经更换了新的物业公司，跟业主委员会之间有了新的协议，我们跟业主委员会签订了书面的协议，根据他们之间原来签的协议60%的租金我们已经给了业主委员会，40%的租金我们等法院的判决。盈嘉公司述称：同上诉人怡居物业公司的意见，要求被上诉人金可乐服务中心支付房屋租赁费用，如果法院判决被上诉人金可乐服务中心无权主张租赁费用，则应由第三人主张权利。怡居物业公司向一审法院起诉请求：一、判决金可乐服务中心支付怡居物业公司2018年3月1日起至2019年8月31日止的房屋租金1099818元；二、本案诉讼费由金可乐服务中心承担。一审法院认定事实如下：涉案房屋（南京市秦淮区中山南路369号二层）系盈嘉大厦原规划的二楼自行车库改造所建，业主提出异议，诉至法院，后经法院生效判决判令将改建的部分拆除，恢复原状，后在执行过程中，双方当事人达成和解，由业主委托小区的物业管理公司对外出租，出租收益物业管理公司与业主按照4：6的比例分配。2015年7月27日怡居物业公司作为小区的物业管理公司并作为出租方与金可乐服务中心就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2015年8月1日至2020年7月30日，年租金为733212元，租金按照6个月一付方式，先付后用，每期支付租金数额为366606元。因金可乐服务中心未向怡居物业公司缴纳自2018年3月1日起的房屋租金，怡居物业公司诉至法院。一审另查明：2018年3月1日涉案房屋所在小区成立了南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会，2018年5月4日该业主委员会向怡居物业公司发出《解聘决定书》，告知经业主大会决议于2018年6月30日解聘怡居物业公司，怡居物业公司认为业主大会决议程序不合法，诉至法院，要求确认该《解聘决定书》无效，一审法院依法作出（2018）苏0104民初7199号民事判决，判决驳回怡居物业公司的诉讼请求。怡居物业公司于2019年3月1日小区的业主委员会与怡居物业公司签订物业管理项目移交协议，约定在于2019年3月9日前向小区业主委员会移交物业管理权。在南京市秦淮区盈嘉大厦业主委员会的要求下，金可乐服务中心将2018年3月1日至2019年8月31日房租的60%即660000元缴纳至该业主委员会的账户，由该业主委员会向小区业主发放收益。一审法院认为：怡居物业公司作为盈嘉大厦小区的物业管理公司接受业主的委托与金可乐服务中心于2015年7月27日就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，金可乐服务中心应当按照合同的约定交纳相应的租金。但金可乐服务中心自2018年6月30日起被小区业主大会决议解聘，金可乐服务中心自被解聘之日起已经无权代表业主收取涉案房屋的租金，故现怡居物业公司要求金可乐服务中心向其支付自2018年7月1日起的房屋租金已无法律依据，一审法院不予支持；对于2018年3月1日至同年6月30日的房屋租金244404元，怡居物业公司自认其中60%应分配给小区业主，现金可乐服务中心已将此60%的租金缴纳至小区业主委员会的账户，由其向小区业主进行分配，并不损害怡居物业公司的利益，现怡居物业公司再要求金可乐服务中心向其缴纳此60%的租金已无法律依据，一审法院不予支持，但金可乐服务中心依法应当向金可乐服务中心支付剩余40%的租金97762元。一审法院判决：南京市江宁区金可乐房产信息服务中心于判决生效之日起十日内向南京怡居物业管理有限公司支付房屋租金97762元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费14698元，减半收取7349元，由怡居物业公司负担6696元，金可乐服务中心负担653元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人怡居物业公司提交以下证据：一、秦淮区人民法院（2019）苏0104民初9328号生效判决，在该案中上诉人作为被告，大厦的业主起诉上诉人要求支付收益金，法院查明事实以后，判决上诉人支付收益金10049元，该收益金计算到2020年2月份，该判决可以确认两个事实：第一，上诉人在案涉的小区提供物业服务并不是到本案一审判决的2018年6月30日，之后仍然产生了相应的物业服务；第二，该收益金应当由上诉人收取，上诉人是合同的相对方，在该合同没有被解除之前，上诉人仍然享有合同上的权利，同时对业主负有履行上的义务。二、秦淮区人民法院（2019）苏0104民初6496号之一，证明该裁定书中所载明的原告是业主委员会、被告是上诉人，该业主委员会起诉是要求确认上诉人与被上诉人以及案外人盈嘉恒升实业有限公司之间的三方协议无效，秦淮区人民法院经过审理驳回了该业主委员会的起诉。三、秦淮区人民法院（2019）苏0104民申39号生效裁定，该裁定书是小区业主委员会的主任以个人名义向人民法院申请再审被驳回，证明本案上诉人与被上诉人以及案外人盈嘉恒升有限公司签订的三方协议均是有效的。四、业主群聊天记录的截屏，证明业主委员会并不是本案三方协议的一方主体，其没有资格代表全体业主收取房屋租金，也没有资格分配收益，在被上诉人没有向法庭提交业主委员会得到全体业主签字确认或业主大会授权且通过业主大会决议的情况下将应当交由上诉人的租金直接支付给业主委员会违反了合同约定。被上诉人金可乐服务中心质证称：租金的60%我们已经支付了，40%我们也要等业主委员会跟物业公司之间纠纷判决之后才能给，对上述证据的证明目的不认可。二审中另查明：本案中业主委托小区物业管理公司对外出租涉案房屋的约定系业主个人（甲方）、怡居物业公司（乙方）、盈嘉公司（丙方）签订的《协议》，该《协议》中还有如下约定：一、关于盈嘉大厦2层。……已有的空调等设施、设备由丙方投入并转交乙方代为行使权益，考虑相关设备和装修不搬迁和拆迁，出租收益部分在剔除开票税费后，按收益由乙方和全体业主按照5:5比例分成。二、盈嘉大厦物业管理问题。甲方接收上述意见并同意签字，一并表达同意乙方后期5年内对盈嘉大厦提供物业管理服务并按期缴纳（及补缴前期欠缴）相关物业服务费等费用。如乙方在5年期间不能保证大厦正常物业服务或产生重大管理问题，且业主满意率低于50%，按照《物业管理条例》规定和程序，由业主重新选聘物业公司，无重新选聘，甲乙双方延续物业服务合同，乙方将持有本协议有效性的权利。三、前期地产使用二层等遗留问题的处理办法。乙方将丙方授权的二层等权益部分，从5:5分成中提取两成作为丙方前期承诺占有二层的补偿费用，由乙方参照地产公司前期承诺的补偿办法逐年分期支付给未领取补偿的业主。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人怡居物业公司主张的房屋租金的期限应当计算到2018年6月30日还是2019年8月31日；二、上诉人怡居物业公司在本案中主张的2018年3月1日至6月30日租金数额应当是租金的100%还40%。关于争议焦点一。从业主个人、怡居物业公司和盈嘉公司签订的三方协议的内容看，上诉人怡居物业公司在三方协议中权利来源于其系涉案小区物业服务企业的地位和盈嘉公司的委托，在物业服务合同存续的前提下上诉人怡居物业公司才享有三方协议中的合同权利。现生效民事判决已经认定涉案小区业主委员会于2018年5月4日作出的《解聘决定书》有效，自2018年6月30日上诉人怡居物业公司签订的物业服务合同应终止履行，故上诉人怡居物业公司自2018年7月1日起不再享有涉案三方协议中的权利，即其无权再依据涉案三方协议向被上诉人金可乐服务中心收取租金。一审法院认定上诉人怡居物业公司主张的房屋租金的期限应当计算到2018年6月30日并无不当，即使上诉人怡居物业公司实际移交物业管理项目的时间晚于该时间，对其合同地位的变化亦不产生影响，故上诉人怡居物业公司主张租金计算到2019年8月31日没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二。根据三方协议约定，涉案房屋的出租收益应当由怡居物业公司与业主按照4：6的比例分成，故一审法院认定2018年3月1日至6月30日租金244404元中，上诉人怡居物业公司有权主张其中的40%即97762元并无不当。上诉人怡居物业公司主张其中的60%应由被上诉人金可乐中心向其支付后再由其支付给业主。因被上诉人金可乐公司已经将上述60%租金支付至小区业主委员会账户，无须再由上诉人怡居物业公司进行分配，故上诉人怡居物业公司在本案中主张租金数额的100%没有依据，本院对此不予支持。另外，上诉人怡居物业公司在三方协议中的实体权利来源于第三人盈嘉公司的委托，现上诉人怡居物业公司在三方协议中的权利基础不复存在，但并不表明第三人盈嘉公司的权利丧失，第三人盈嘉公司可另行主张其权利。综上所述，上诉人怡居物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13819元，由上诉人南京怡居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘凡二〇二〇年六月十二日书记员  王凤