山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁15民终830号上诉人（原审原告）：朱波，男，1984年10月9日出生，汉族，住山东省东营市东营区。上诉人（原审原告）：张书伟，女，1983年9月28日出生，汉族，住河北省保定市阜平县，系朱波之妻。二上诉人委托诉讼代理人：赵义飞，山东普新律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：刘春胜，山东普新律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：聊城市万丰置业有限公司，住所地：山东省阳谷县淮河路（南环路）486号。法定代表人：郑爱荣，总经理。委托诉讼代理人：侯晓翠，女，1988年7月10日出生，汉族，该公司员工，住阳谷县。上诉人朱波、张书伟因与被上诉人聊城市万丰置业有限公司（简称万丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初2788号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱波、张书伟上诉请求：1.依法撤销(2019)鲁1521民初2788号民事判决第一项，改判万丰公司支付上诉人逾期交房违约金7901.45元。2.对应的案件诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由:一审认定事实不清，判决不当。2015年7月2日上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》，根据双方之间的合同约定，被上诉人应当于2016年6月30日前交付房屋，一审法院认定被上诉人于2016年9月15日交付房屋，并以此作为交房节点计算延期交房违约金不当。被上诉人实际向上诉人交付房屋的时间是2016年11月20日，当天上诉人向被上诉人缴纳了公共维修基金，办理了相关交房手续，被上诉人向上诉人交付了房屋钥匙。根据商品房交接惯例，购房人缴纳公共维修基金、开口费等相关费用时开发商才向业主交付钥匙。本案中，上诉人也是在缴纳维修基金当天领取了房屋钥匙。并且上诉人领取钥匙时，涉案房屋并未达到双方合同约定的交房条件，小区水电还没有正式接通。而且至今被上诉人也未提供合同约定及法律规定的商品房交付时应取得的建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书等房屋交接手续。关于一审中被上诉人提交的装修告知书，该告知书内容并不是交房通知，更不能证明被上诉人在2016年9月15日向业主通知了交房，该通知书实际上是在业主领取房屋钥匙时由业主签字，大部分业主在签字时并未注意落款时间。另外，部分业主在签字时，手动修改了落款时间，手动修改了落款时间，而且修改后的时间和维修基金单据的出具时间是一致的，该情况也可以说明，上诉人提供的公共维修基金单据上的落款时间才是领取房屋钥匙的实际时间。综上，被上诉人向上诉人交付房屋的时间并非在2016年9月15日。另外，即使到了上诉人领取房屋钥匙的2016年11月20日，被上诉人交付的房屋仍不符合交房条件，上诉人要求违约金计算至2016年11月20日合理合法，故请二审法院依法支持上诉人请求。被上诉人万丰公司辩称，上诉人购买的房屋已于2016年9月15日以公告送达的方式向上诉人进行收房通知，告知了上诉人到被上诉人处办理收取房屋手续，是上诉人怠于收回房屋，没有及时到被上诉人处收房并办理交接手续。装修告知书等材料也能证实被上诉人早已知上诉人接收房屋的事实。一审判决认定事实清楚，判决结果客观公正，上诉人的上诉无事实根据和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。朱波、张书伟向一审法院起诉请求：一、判令万丰公司支付朱波、张书伟逾期交房违约金7901.45元；二、判令万丰公司支付朱波、张书伟逾期缴纳房屋专项维修资金利息、违约金14725.28元；三、本案诉讼费由万丰公司承担。一审法院认定事实：2015年7月2日，朱波、张书伟与万丰公司签订《商品房预售合同》，主要内容如下：朱波、张书伟购买万丰公司开发的位于阳谷县房屋一套（建筑面积127.26平方米）,2号楼储藏室一间，总房款为556440元。付款方式为按揭贷款，交房日期为2016年6月30日前，该房屋应取得建筑工程竣工验收备案和面积实测技术报告书。出卖人逾期交房不超过30日的，自规定的最后交房期限的次日至实际交房之日止，出卖人按日支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一违约金。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期，包括不可抗力、政府行为或政府相关的行为。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，应当签署房屋交接单。该合同还就商品房质量、产权登记、争议解决方式、通知方式等内容进行了约定。合同签订后，朱波、张书伟按照合同约定交纳了购房款，并于2016年11月20日交纳维修基金10219元。2016年9月15日，万丰公司发布告知书，通知业主对房屋进行装修，并告知相关注意事项。另查明，自2015年12月10日至2016年1月15日，聊城市环保部门多次发布重污染天气预警通知，影响了万丰公司的项目建设进度。一审法院认为：双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，法院予以确认，双方均应依约履行合同义务。一、关于逾期交房违约金问题。朱波、张书伟依照合同约定向万丰公司支付购买款，万丰公司应按照合同约定于2016年6月30日前向朱波、张书伟交付涉案房屋，但双方合同签订后因大气污染问题，致使万丰公司停止施工，根据双方在合同中的约定及实际情况，法院酌定交房时间可以顺延推迟10天，而万丰公司承认其于2016年9月15日交付涉案房屋，其行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。万丰公司实际违约天数为67天（77天-10天），因此其应支付朱波、张书伟逾期交房违约金3727.88元（556440元×0.01%×67天）。二、关于逾期缴纳维修资金利息及违约金问题。房屋专项维修资金是业主为了本物业区域内公共部位和共有设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的资金至专项账户，维修资金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立。本案中，虽然双方在购房合同后面的附件八中对于维修资金的缴纳及逾期交存的责任进行了约定，但万丰公司从朱波、张书伟处收取该资金属于代收代缴行为，逾期缴纳维修资金应由房地产管理部门进行处理，不属于本案的审查范围，故对于朱波、张书伟要求支付逾期缴纳维修资金利息及违约金的诉求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告聊城市万丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱波、张书伟逾期交房违约金3727.88元。二、驳回原告朱波、张书伟的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为183元，由原告朱波、张书伟负担153元，被告聊城市万丰置业有限公司负担30元。本案二审期间，朱波、张书伟提交壹号学府业主马立杰、王存敬交房证明、入住通知书以及公共维修基金的交款收据各一份，该交房证明及入住通知书系被上诉人向业主马立杰交付房屋钥匙时，马立杰用手机拍摄。该证据证明被上诉人方掌握正式的入住通知和交房证明，其应提供证据证明双方的实际交房日期，同时交房证明和入住通知的落款时间和收费收据的落款时间是一致的，可以证明公共维修基金缴纳时间就是被上诉人实际交付房屋钥匙时间。经质证，被上诉人对该证据没有异议。本院经审理查明，双方当事人均认可涉案房屋的交房时间为2016年11月20日。其他查明的事实同一审。本院认为，本案的争议焦点问题为本案交房时间如何认定，延期交房违约金如何计算。本院二审中，因上诉人提交了新的证据，双方均认可涉案房屋的交房时间为2016年11月20日。朱波、张书伟依照合同约定向万丰公司支付购房款，万丰公司应按照合同约定于2016年6月30日前向朱波、张书伟交付涉案房屋，但双方合同签订后因大气污染问题，致使万丰公司停止施工，根据双方在合同中的约定及实际情况，一审法院酌定交房时间可以顺延推迟10天，并无不当。双方均认可涉案房屋的交房时间为2016年11月20日，万丰公司行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任。万丰公司实际违约天数为133天（143天-10天），因此其应支付朱波、张书伟逾期交房违约金7400.65元（556440元×0.01%×133天）。一审认定的违约天数及计算数额有误，本院予以纠正。综上，上诉人朱波、张书伟的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定部分事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省阳谷县人民法院（2019）鲁1521民初2788号民事判决；二、被上诉人聊城市万丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人朱波、张书伟逾期交房违约金7400.65元；三、驳回朱波、张书伟的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为183元，由朱波、张书伟负担12元，聊城市万丰置业有限公司负担171元；二审案件受理费366元，由上诉人朱波、张书伟承担24元，由被上诉人聊城市万丰置业有限公司承担342元。本判决为终审判决。审判长  孙久强审判员  石 鑫审判员  郭召勇二〇二〇年六月九日法官助理李志新书记员肖天一