江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终1190号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：严军，男，1973年6月2日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蒋凤珠，女，1958年6月19日出生，住河北省石家庄市桥东区。委托诉讼代理人：刘克勤，江苏苏沪律师事务所律师。原审第三人：王丽阳，女，1954年8月14日出生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人严军因与被上诉人蒋凤珠、原审第三人王丽阳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2019）苏1323民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蒋凤珠的一审诉讼请求，支持严军的一审反诉请求。事实和理由：1.因蒋凤珠一方欲将房屋出租或者出售给他人，故与严军协商解除租赁合同并承诺赔偿严军损失，因此，本案系因蒋凤珠原因导致合同解除。2.蒋凤珠一方承诺赔偿严军10万元装修损失，应当按照承诺予以支付。即便蒋凤珠对承诺的10万元装修损失予以否认，也应对严军的实际损失进行赔付。蒋凤珠二审辩称，1.双方当事人从未达成给付严军装修损失赔偿的合意，严军的该主张不能成立。2.严军在2018年度租金给付中构成违约，在2019年度租赁合同履行过程中，严军亦未付租金构成违约并要求解除租赁合同。在租赁合同解除后，严军违反承诺，继续占用蒋凤珠的房屋，再次构成违约，应当承担违约责任。3.严军对涉案房屋进行装修改造未经蒋凤珠同意，蒋凤珠不应承担严军所主张的装修损失，同时将另案提起诉讼要求严军恢复原状、赔偿损失。王丽阳二审期间未到庭发表陈述意见。蒋凤珠向一审法院起诉请求：1.判令严军支付2019年3月18日至2019年5月3日期间的房租13863元及资金占用利息（以13863元为基数，自2019年3月18日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.判令严军支付违约金50000元；3.判令严军支付租赁合同解除后的房屋占有使用费（自2019年5月4日起至2019年12月30日止，按合同约定的租金标准即每年11万计算）；4.诉讼费用由严军承担。严军向一审法院提起反诉请求：1.判令蒋凤珠支付严军装潢损失补偿款10万元；2.反诉费用由蒋凤珠承担。一审法院认定事实：一、2015年3月18日，王丽阳受蒋凤珠委托与严军签订《租赁合同》，约定严军承租蒋凤珠所有的位于泗阳县碧云商城二号楼从东往西数1-6共6个卷帘门对应的门面房。合同第二条约定：“租期为10年。第一年为玖万元整，第二年为壹拾万元整，第三年为壹拾万零伍仟元整，从第四年到第十年每年都是壹拾壹万元整”。第三条约定：“房租费付款方式：每年一次性付清，乙方（严军）于每年提前一个月向甲方付清下一年的全年房租费。逾期为违约”。第八条约定：“乙方如因经营需要改变房屋结构，须经甲方同意后方可实施，有关费用由乙方承担”。第十二条约定：“本协议从2015年3月18日至2025年3月18日终止，乙方如需续租甲方优先考虑，另行协议，租赁事宜”。第十三条约定：“违约责任：协议一经签字双方应共同遵守，如有违约，则付给对方违约金伍万元整”。二、2019年4月13日，王丽阳与严军解除上述租赁合同，严军在《租赁合同》右下角签署“此合同作废严军”并在合同背面书写“本人严军于2019年5月3号晚交房给房主”。2019年8月29日，严军将案涉房屋返还蒋凤珠。三、蒋凤珠与严军一致认可2019年3月18日之前的房租已付清。四、经严军申请，一审法院依法委托江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司对案涉房屋中已经形成附合的装饰装修费用进行评估。2019年12月20日，江苏中恒土地房地产资产评估咨询有限公司作出苏中恒鉴评字（2019）第025号资产评估报告书，认为涉案装修项目的评估价值为88132元。一审法院认为：一、关于租赁合同的解除原因是严军未按期缴纳租金还是蒋凤珠欲将房屋出租或出售他人。蒋凤珠主张严军逾期未支付租金导致合同解除，严军主张蒋凤珠欲将房屋出租或者出售他人，故与严军协商解除租赁合同并承诺赔偿严军装修损失10万元。为证明自己的主张，双方向法院提交以下证据：1.蒋凤珠向本院提交了2018年5月与严军的短信聊天记录截屏打印件，拟证明向严军催要房租；2.严军向本院提交了其配偶与王丽阳的通话录音资料。结合蒋凤珠、严军、王丽阳陈述及双方提交的现有证据，一审法院综合分析认为，严军提供的通话录音资料中未能充分证实其待证观点，应由严军承担举证不能的法律后果。根据双方租赁合同约定，严军应于2019年2月18日前支付2019年3月18日至2020年3月17日期间的房屋租金，而严军在2019年4月13日合同解除时仍未缴纳，存在违约行为，故一审法院认定蒋凤珠与严军解除合同的原因系严军未按约定期限支付租金导致。二、关于蒋凤珠是否应当赔偿严军的装修损失。严军主张蒋凤珠提前解除合同，故应承担赔偿装修损失的违约责任，且在解除合同时王丽阳同意赔偿蒋凤珠装修损失10万元。蒋凤珠主张严军未经同意擅自装修，且系严军违约导致合同解除，故不同意赔偿装修损失。为证明自己的主张，严军向法院提交的证据仍为其配偶与王丽阳的通话录音资料，蒋凤珠对此争议焦点未提供证据。一审法院认为，1.严军配偶与王丽阳的通话录音中虽涉及装修损失赔偿问题，但仅能反映出协商过程，王丽阳并未明确同意赔偿，不能证明双方就装修损失赔偿问题达成一致意见；2.租赁合同中已注明严军承租房屋的目的为经营，其进行适当装修是必需的，也是蒋凤珠应当知晓的，且租赁合同签订时至本案诉讼时已达四年之久，在此期间蒋凤珠对于严军的装修行为均未提出异议，故一审法院推定蒋凤珠对于严军的装修行为是明知和同意的；3.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，严军未能证明双方在解除合同时对于装饰装修物的处理作出约定，且系因严军原因导致合同解除，故对于严军要求蒋凤珠赔偿装修损失的请求，不予支持。三、关于严军在交还房屋后是否还应支付占有使用费。蒋凤珠主张严军申请对涉案房屋装修价值进行评估，导致蒋凤珠无法将房屋另行租售，故严军支付占在使用费的截止时间应为蒋凤珠签收鉴定报告之日即2019年12月30日。一审法院认为，严军于2019年8月29日已将涉案房屋返还蒋凤珠，诉讼过程中的装修价值评估申请并不必然导致蒋凤珠无法另行租售，故占有使用费的计算截止时间应为2019年8月29日，蒋凤珠主张计算至收到鉴定报告之日，无法律依据，不予支持。综上，一审法院认为，蒋凤珠与严军之间形成的房屋租赁合同，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。2019年4月13日，租赁合同解除，而严军仅支付租金至2019年3月18日，对于2019年3月19日至租赁合同解除期间的租金7836元（110000元÷365天×26天）应予补齐。严军辩称双方口头约定该期间不再支付租金，未提供证据证实，不予采信。严军承诺于2019年5月3日返还房屋，而实际返还时间为2019年8月29日，故应支付蒋凤珠该期间内的占有使用费，费用标准可参照合同约定租金标准计算，即为35562元（110000元÷365天×118天）。因严军违约导致租赁合同提前解除，根据合同约定，严军应支付蒋凤珠违约金50000元。对于蒋凤珠主张的逾期付款利息，因其在本案中已另行主张合同约定违约金50000元，且未提供证据证明其实际损失超出约定违约金的范围，故对于逾期付款利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、严军于判决发生法律效力后十日内支付蒋凤珠租金7836元、占有使用费35562元和违约金50000元；二、驳回蒋凤珠的其他诉讼请求；三、驳回严军的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1470元、反诉案件受理费1150元，由严军负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：1.涉案租赁合同解除的原因应如何认定。2.蒋凤珠是否应当赔付严军装修损失。关于争议焦点一。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”严军虽主张因蒋凤珠一方欲将房屋出租或者出售给他人，故与严军协商解除租赁合同，但严军未能提供证据证实自己的该事实主张，应当承担举证不能的法律后果。蒋凤珠主张因严军未按时支付租金构成违约并导致合同解除，有事实依据，一审法院认定涉案租赁合同解除的原因系严军未按约定期间支付租金，符合法律规定，本院予以确认。关于争议焦点二。本院认为，严军主张蒋凤珠曾承诺赔付严军10万元装修损失，蒋凤珠予以否认，严军未能提供证据证实自己的该事实主张，应当承担举证不能的法律后果，该上诉理由不能成立。严军另上诉认为，即使蒋凤珠不承认曾承诺赔偿装修损失，也应对严军的实际损失进行赔付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，严军未能举证证明双方当事人在合同解除时对于装饰装修物的处理作出约定，且本案系因严军违约导致合同解除，故严军要求蒋凤珠赔偿装修损失的请求，不能成立。综上所述，严军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3770元，由上诉人严军负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐兵审 判 员 孙权审 判 员 朱海二〇二〇年六月十八日法官助理 沈阳书 记 员 陆源