江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初4738号 原告：南京邮电大学资产经营有限责任公司，统一社会信用代码9132000066327386XH，住所地南京市新模范马路66号。 法定代表人：叶玲春，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王峰，江苏玄博律师事务所律师。 被告：李令本，男，1960年1月23日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：肖红，江苏巨楷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。 原告南京邮电大学资产经营有限责任公司（简称南邮资产经营公司）与被告李令本房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，三次公开开庭进行了审理。原告南邮资产经营公司的委托诉讼代理人王峰，被告李令本及其委托诉讼代理人肖红、高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南邮资产经营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交还南京市栖霞区南京邮电大学仙林校区兰苑02105号租赁房屋（简称案涉房屋）；2.判令被告支付原告自2018年12月1日起至实际交还案涉房屋之日止，按年租金双倍即198800元标准计算的房屋使用费；3.判令被告支付原告自2018年12月1日起至实际交还案涉房屋之日止，按年租金201200元（400000元-198800元)标准计算的房租损失；并额外赔偿原告经济损失3000元；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由2016年12月6日原告与被告签订《江苏省省级行政事业单位房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），原告将案涉房屋出租给被告经营，租赁期限为2016年12月1日起至2018年11月30日止，年度租金为99400元。租赁合同第十二条第1款约定：“乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，……，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。”现租赁合同业已终止，且案涉房屋于2018年10月25日由南京驿之邮科技有限公司中标，中标价为40万元/年，但被告拒不归还案涉房屋，中标人也无法与原告签订并履行租赁合同。被告的行为严重损害原告经济利益和门面房管理秩序。原告无法收回案涉房屋，急需司法裁判保护，现依据《合同法》相关规定向贵院起诉，请依法判如诉请，以维护原告之合法权益。 被告李令本辩称：2018年11月30日合同到期后，被告因招投标没有中标，在12月就已经搬离了承租的案涉房屋，当时其他承租户都还抱怨被告，说被告不维权。但是被告认为鸡蛋斗不过石头，维权是维护不了自己权益的，所以搬离承租房，并多次联系原告公司的史处长，要求拿回押金，史处说学校还在处理，以后再说，说你已经搬走了，等一起退押金。2019年5月21日，被告的女儿专门找史处要求退押金，结果在学校大门口被史处叫保安赶走，还发生了纠纷。租赁合同到期后，原告公司从未有人给被告打电话收房，都是被告打电话给原告的工作人员，被告认为原告收房也是有义务的，不应该一个电话不打。关于被告搬离的事实周围邻居都知情，被告实际于2018年12月已经搬出，只是因为原告无人和被告交接，所以没有办理交接手续。案涉房屋确实有他人中标，但是他人中标后因价格畸高就弃标了，其不与原告签订房屋租赁合同，与被告无关，故原告损失与被告无关，即使被告没有搬离，原告主张的租金的损失也不能以他人弃标价格计算。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 坐落于南京市栖霞区文苑路9号的宿舍楼属南京邮电大学所有，其自行将宿舍楼分别命名为梅苑、兰苑、竹苑、菊苑等。南京邮电大学于2007年6月注册成立独资企业南邮资产经营公司即本案原告，并于2010年1月7日授权南邮资产经营公司负责经营南京邮电大学经营性房产的对外租赁工作，2018年6月28日，南京邮电大学与南邮资产经营公司签订《南京邮电大学经营性房产授权协议书》，将座落于仙林校区、三牌楼校区、锁金村校区、虹桥片区和中华路294号合计面积19394平方米房产，授权委托南邮资产经营公司经营并管理，授权委托管理期限延长至2023年6月30日。南邮资产经营公司在授权期间将包括案涉房屋在内的房屋自行编号，并对外出租，其中案涉房屋的编号为兰苑02105号。 2016年12月6日，原告南邮资产经营公司（出租方、甲方）与被告李令本（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：乙方自甲方处承租案涉房屋（建筑面积46.18平方米），租赁期限为2年，自2016年12月1日至2018年11月30日；租金按年结算，第一年度租金在协议签订前交付，第二年度租金在该年度起始日的1个月前交付；第一年度租金总额97520元，第二年度租金总额99400元；为保证乙方合理并善意地使用案涉房屋及配套设施，乙方在签订本合同时支付两个月租金18400元作为押金，甲方开具押金收据，合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方凭押金收据将押金无息退还乙方；乙方退租前，必须缴清房租及水、电、电话、有线电视、物业管理费等各项费用；合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处分；乙方如需继续承租上述房屋，须在合同期满前两个月，以书面形式通知甲方，双方协商并报省财政厅审批同意后，重新签订租赁合同（在同等条件下乙方有优先承租权），必要时需重新进行公开招租，如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，租赁期满本合同自然终止；乙方必须在终止之日将房屋交还甲方，乙方向甲方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。 上述合同签订后，被告承租使用案涉房屋，并按约支付了押金18400元及两年租期内的租金。2018年9月30日，原告就包括案涉房屋在内的房屋租赁项目发布招租公告。被告参与案涉房屋的投标但未中标，案外人南京驿之邮科技有限公司以每年40万元租金的价格中标。后原告以被告到期未交还房屋为由，具状诉至本院。 审理中，原告提交了1张其称于2019年9月16日拍摄的案涉房屋的照片，照片显示案涉房屋玻璃门上挂有一把锁，玻璃门内全部为门帘遮挡住，门内一角可见堆放着4箱矿泉水，原告欲以此证明被告一直占有案涉房屋拒不交还。被告质证称从该照片可以看出案涉房屋已经关门上锁且屋内用门帘遮起来了、房屋上没有被告的广告，说明被告并未经营。被告为证明其已经腾房，提交了1份案涉房屋相邻的02106号房屋的承租人王某的证明，证明称被告李令本因没中标2018年12月初就搬走了，其搬走时说原告没人管接收房屋的事，而案涉房屋门锁坏了，请王某能帮忙照看就帮忙照看照看，如果原告有人来收房就叫他们直接收房，被告也会尽力与原告联系的，原告称被告拍摄的照片中的矿泉水就是王某所有；被告还申请其女儿李某到庭作证，李某到庭称2019年春节前学校一说要交房就将房屋退出来了，2019年5月21日李某还应被告的要求到原告处主张退还押金未果。原告质证称对王某证明内容的真实性无法确认，而李某的证言只能证明其曾到原告处要求退还押金，而不能证明其何时交房。 本院2019年9月17日第一次庭审后，原被告于2019年9月27日办理了案涉房屋的交接手续，同日被告缴纳了1587.3元的水费，但被告称其实际租赁案涉房屋以来，原告从未抄表告知过被告用水情况并让其缴纳水费，该水费应该是其租赁房屋起至2019年11月30日的全部水费。关于电费，原被告一致认可电是买卡用电，即先储值后用电，被告称房屋到期后就未再使用。审理中，本院要求原告提供案涉房屋2018年11月30日到期后至2019年9月27日的案涉房屋水电使用情况，其未能提交。其后，原告撤回了其第一项诉讼请求。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告南邮资产经营公司与被告李令本签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定的租赁期限届满后，被告未与原告签订新的房屋租赁合同，原告亦不同意由被告继续使用案涉房屋，故案涉租赁合同已经终止，被告作为承租人应当返还租赁物。但本案原告系公司，公司为拟制法人，办理具体的事务应由自然人进行，现被告主张其到期后因无法联系原告相关人员办理返还房屋事宜，故自行搬离，对此，本院认为，被告有义务向原告交还房屋，原告亦有义务安排人员向被告收回房屋，从原被告举证质证情形来看，被告陈述其于2018年12月搬离了房屋，有其相邻商铺出具的证明、其女儿向原告主张返还押金等情况相互印证，而原告陈述被告一直占有房屋拒不返还，却未能提交证据证实其向被告主张过返还房屋，其提交的照片亦不足以证明系被告仍占有使用，且原告未能提交证据证明被告在2018年12月1日后仍占有使用案涉房屋的用水用电情况，故认定被告一直占有案涉房屋至2019年9月27日双方办理交接手续时依据不足，本院不予支持，但被告亦未充分举证其实际搬离案涉房屋的时间，结合其本人及证人等陈述的2018年12月搬离，再综合考虑原告应当及时主张收回房屋的相应义务，本院酌情认定被告于租赁合同到期后仍占有案涉房屋15天。对该迟延返还房屋的15天，原告主张按照合同约定的违约金标准即双倍租金标准支付占有使用费，该主张有合同依据，结合案涉房屋的中标价情况，亦应认为该违约金约定标准并不过高，故本院予以支持，即被告应向原告支付占有使用费8283.3元（99400元÷12月/年×0.5月×2倍）。关于原告主张的2018年12月1日起至实际交还案涉房屋之日止，按年租金201200元（400000元-198800元)标准计算的房租损失问题，因本院对原告主张的占有使用费已经予以支持，综合考虑原告的损失情况及双方的义务情况，不再予以支持。关于原告主张的其他损失3000元问题，无事实和合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。关于被告已支付押金的18400元，双方可以在计算占有使用费时据实结算，并以此确定原告应返还给被告的押金金额。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李令本于本判决生效之日起七日内支付原告南京邮电大学资产经营有限责任公司房屋占有使用费8283.3元； 二、驳回原告南京邮电大学资产经营有限责任公司的其余诉讼请求。 案件受理费4845元，减半收取2422.5元，由原告南京邮电大学资产经营有限责任公司负担2372.5元，被告李令本负担50元。被告李令本应负担的案件受理费限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××69），逾期不缴本院将依法强制执行；原告南京邮电大学资产经营有限责任公司预交的案件受理费中的2472.5元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  丁 旦 二〇二〇年六月十八日 法官助理  程 洁 书 记 员  潘明珠