沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初10196号原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人于革，系该公司总经理。委托代理人曹阳，系辽宁东尧（重庆）律师事务所律师。被告李铁华，男，汉族，1961年8月19日出生，住址沈阳市铁西区。公民身份号码：2101061961。委托代理人张雨诗，系辽宁东拓律师事务所律师。原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司诉被告李铁华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月21日作出（2018）辽0106民初7887号民事判决书，被告李铁华不服该判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉，该院于2019年5月15日作出（2019）辽01民终3849号民事裁定书，撤销本院作出的（2018）辽0106民初7887号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年7月5日受理，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司的委托代理人曹阳，被告李铁华及其委托代理人张雨诗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司诉称，2013年5月29日原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定原告将沈阳市铁西区280平方米房屋租赁给被告，用途为餐饮，合同期限2013年6月1日至2016年5月31日，租金每半年为15万元。合同签订后，被告依约履行了合同义务，被告从2013年7月起开始陆续拖欠房租，累计至起诉前共欠房租105.5万元，原告多次向被告要求支付房租未果，无奈诉至法院，请求法院依法判令解除双方签订的房屋租赁合同；判令被告将铁西区南六中路四号1楼（280平方米）腾空并交还原告；判令被告支付拖欠的2013年6月1日起至2018年7月30日止期间的租金105.5万元及利息；判令被告支付拖欠从2018年8月1日起至被告将涉案房屋腾空交付原告租金之日止期间的租金，按年租金30万元计算以及上述全部租金的利息；判令本案诉讼费用由被告承担。被告李铁华辩称，一、被告与原告对被告继续承租房屋没有异议，只是对涉案房屋的租金没有达成合意，应按照市场价格判令房屋租金。被告于2001年开始就承租原告的房屋，一直合作良好，又于2013年变更经营项目，投入大量资金对承租房屋进行装修。2016年6月1日合同期限届满后，被告仍然继续使用该房屋，原告也默许了被告继续使用。被告与原告在2016年6月以后一直没有签订租赁合同，是因为铁西区正在修建地铁，而地铁围栏将涉案房屋完全挡住，严重影响被告正常经营，故被告与原告一直就房租多少问题在协商，并没有达成最终的合意，若直接延用上一租期的标准支付租金会造成当事人权利义务失衡。二、被告不存在违约行为，解除合同于法无据。原、被告双方对被告继续使用房屋没有异议，并且对2013-2016年度的租金支付已经达成共识，截止至原告起诉之时，第二部分支付租金时间尚未到期，原、被告在第一次一审开庭时都认可租金仍然按照还款计划履行，故被告始终不存在违约情形，解除合同于法无据。三、原告直接要求被告按照2013年签订的《租赁合同》约定的租金标准于法无据。原告依据《合同法》第232条规定要求被告直接延用2013年的租金标准于法无据，《合同法》第232条使用的前提是依据《合同法》61条规定，仍无法确定租期的情况下使用。《合同法》61条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。被告已经委托辽宁华清房地产土地评估有限公司对案涉房屋租金进行评估，市场价为年租金15万元。而且同地段的商铺的租赁价格为每平米400-500元人民币之间，故按照交易习惯，涉案房屋的租金以每年15万元为宜。四、被告与原告于2013年5月29日签订的租赁合同及补充协议系被告在原告胁迫下签订的，应视为无效合同，约定的租金标准无效。被告在2013年将涉案房屋由公共浴池改为冷面餐饮项目，此前双方自2006年起便没有签订租赁合同，双方按照每年租金人民币10万元的事实行为成立租赁关系，但在被告装修饭店，准备开业之际，原告要求与被告重新签订租赁合同，并按照每年30万元的房租标准支付租金，远远高于市场同地段租金，并威胁被告，若不签订合同，则不允许其开业。被告装修饭店投入资金100万元左右，为了避免投资损失，被告在胁迫之下与原告签订了内容显失公平的《房屋租赁合同》及补充协议，根据《民法通则若干问题的意见》第69条的规定，以胁迫方式签订的合同，合同无效。可见，被告对原合同的租金标准就不认可，若2016年合同期满后再延用原合同租金标准则更为显失公平，应按照双方2001年租赁的交易习惯（每年租金10万元）或同路段相似商铺的租金认定涉案房屋租金标准认定租金数额为妥。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年5月29日原、被告签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，合同约定甲方将位于铁西区（建筑面积280平方米）门市出租给乙方使用。房屋租赁用途为餐饮。租赁日期为2013年6月1日至2016年5月31日。房屋到期如续约，双方书面另签《房屋租赁合同》。租金支付方式约定房屋租金为每年人民币叁拾万元整，租金采取每半年支付方式，乙方须提前15日交纳下一期房屋租金。乙方签订本合同后，在3日内支付甲方半年租金，租金为人民币壹拾伍万元整。乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房产。乙方拖欠租金和拒不缴纳租金的，甲方有权终止合同、收回房屋。该合同同时对租赁要求、终止合同、收回房屋的其他情形、合同生效及纠纷处理等予以了约定。同日原、被告就上述《房屋租赁合同》未尽事项特订立了补充协议，出租方（甲方）为原告，承租方（乙方）为被告，协议约定甲方同意免去乙方装修期间两个月租金50000元整，原合同租赁期限不变。本协议生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割的组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。原、被告均认可签订上述《房屋租赁合同》前，双方也存在租赁关系。被告曾拖欠原告2013年上半年房租3万元，原、被告于2013年6月24日签订补充协议，约定被告补缴房租3万元。签订补充协议后，被告履行了补缴2013年上半年房租3万元的义务。另查明，原、被告于2013年5月29日签订《房屋租赁合同》后，被告向原告支付自2013年6月1日起的房租共计600000元，其中2013年7月被告向原告支付房租20000元。2013年8月1日被告向原告支付房租25000元。2015年11月3日被告向原告支付房租100000元。2016年1月20日被告向原告支付房租80000元。2016年12月27日被告向原告支付房租120000元。2017年12月27日被告向原告支付房租100000元。2018年9月28日被告向原告支付房租155000元。又查明，2018年7月5日原告就被告欠房租未履行合同一事向被告发出一份《告知函》，内容为“一、2013年6月1日至2016年5月31日，双方签订三年房屋租赁合同，每年人民币叁拾万元，共计房租玖拾万元。从2013年7月至2017年12月共向我单位交纳房租47.5万元（其中包括2013年上半年所欠房租3万元，有补充协议）。2013年5月在门市装修期间，李铁华同我单位协商减免2个月的房租伍万元（有协议），以上共欠铁西分公司欠款40.5万元。二、2016年6月1日至2018年6月30日李铁华未与我单位签订合同，继续租用，铁西分公司参照2013年房屋租赁合同，按每年叁拾万元租金收取，共欠铁西营业分公司25个月房租62.5万元。三、铁西营业分公司要求：1、按合同规定还清2013年6月至2016年5月拖欠房租40.5万元。2、还清2016年6月至2018年6月未签订合同期间所欠房租62.5万元，共计人民币103万元。3、如未签订协议期间，在房租价格存在疑议，双方商定后，补签房屋租赁协议，并按协议商定价补交房租。以上所欠租金，请在十五日之内交到铁西营业分公司财务科。如不按期交纳房租，我单位将采取法律诉讼予以解决。”2018年7月24日被告在此《告知函》上签字。2018年9月10日被告向原告出具一份《还款计划》，内容为“本人李铁华，承租沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司，位于铁西区临街房屋，面积280平方米，租赁期为三年。2013年6月1日至2016年5月31日，每年租金为30万，因房屋装修与甲方商定减免2个月房租5万元（有补充协议）。实际房租为85万元，截止2017年12月已交房租44.5万元，余额40.5万元未交，今制定还款计划。一、2018年9月30日前，交房租15.5万元整。二、2018年12月31日前，付清25万元。”再查明，在案件审理过程中，被告申请对涉案房屋（位于铁西区，建筑面积280平方米房屋）自2016年6月1日起至今每年度的年租金进行评估，本院委托辽宁东联房地产评估有限责任公司进行评估。2020年1月9日该评估公司向本院出具了退鉴函，退鉴原因为需评估估价对象2016年6月1日起至今的每年度的租金价格，缺乏相关估价资料，致使评估工作技术上受限，无法进行评估操作。2020年1月20日本院将退鉴函告知被告，被告申请重新委托评估机构对其委托事项进行评估，并表示如果评估机构再次退卷，致使其主张的评估事项无法进行，其放弃再次申请委托评估的权利。本院于2020年3月27日重新委托沈阳市嘉泰房地产评估有限责任公司对被告申请评估的事项进行评估。2020年4月21日该评估公司向本院出具了退卷函，退卷原因为由于涉案鉴定属于追溯性评估，我公司通过资料的收集和整理，认为现有资料难以出具评估鉴定结论。以上事实，有原、被告的陈述、原告提供的房屋租赁合同、补充协议、告知函、记账凭证、收款收据、广发银行进账单，被告提供的收款收据等证据材料，经双方当事人当庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告于2013年5月29日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，被告继续使用涉案房屋，原告没有提出异议，依据法律规定，双方签订的原租赁合同即《房屋租赁合同》继续有效，双方仍应按合同约定履行各自义务。被告在合同履行期间承租使用涉案房屋，其应按合同约定向原告支付房屋租金，现被告仅向原告支付自2013年6月1日起的600000元租金，尚欠2013年6月1日至2018年7月30日期间租金90万元以及2018年8月1日起的租金，被告违约，原告依据合同约定要求解除《房屋租赁合同》、被告腾房、支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于每年租金标准，因双方在签订《房屋租赁合同》时已对租金标准予以了明确约定，故被告应按每年30万元标准向原告支付租金。至于被告主张《房屋租金合同》系其受胁迫签订的，主张双方实际是按每年10万元租金标准履行合同的，被告未能提供相应的证据予以证明，同时结合被告在原告向其发出《告知函》后，其向原告出具的《还款计划》中明确提及每年租金30万元，故本院对被告的抗辩不予采纳。关于原告主张被告支付租金利息的诉讼请求，因合同中并未对此予以约定，而且被告并非恶意拖欠租金，而是与原告对租金标准存在争议，故本院对原告的该项诉求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司与被告李铁华于2013年5月29日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李铁华于本判决生效之日起六十日内将租赁房屋腾空返还给原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司；三、被告李铁华于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司自2013年6月1日起至2018年7月30日止期间房屋租金900000元；四、被告李铁华于本判决生效之日起三十日内给付原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司自2018年8月1日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋租金，按年租金300000元标准计算；如被告未在指定期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告沈阳水务集团有限公司铁西营业分公司的其他诉讼请求。案件受理费27160元，由被告李铁华承担22185元，原告承担4975元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 葛         迪审 判 员 鲁    连    涛人民陪审员 马丽二〇二〇年六月五日法官助理谢秋晨书记员刘浩洋本案判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。