湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3068号上诉人（原审被告）：谭致宏，男，1967年7月1日出生，汉族，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审原告）：贺斌，男，1984年2月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：熊文，湖南国广律师事务所律师。上诉人谭致宏因与被上诉人贺斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初10919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。谭致宏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费用由贺斌承担。事实与理由：一、一审法院以贺斌提供的虚假《房屋租赁合同》以及与本案无关的房屋产权证等证据认定谭致宏欠缴房租违约，并在合同有效期间内判决解除合同，未依法保护当事人的合法权益，涉嫌枉法裁判；二、谭致宏为贺斌的父亲贺新祥改造房屋帮工近20个月，帮工工资除折抵房租外，尚欠谭致宏工资，因谭致宏向有关部门反映贺新祥拖欠工资，贺斌因而以欠缴房租为由起诉，谭致宏主张以工资折抵租金并无不妥；三、谭致宏对贺斌提供的房屋产权证和房屋租赁合同等关键证据均提出异议，并提交了房屋租赁合同，而两份合同在格式、签约日期、合同签名等方面均不一致，在没有其他任何证据的情况下，一审法院认定贺斌提交的房屋租赁合同为合法有效证据，并作出了错误判决，侵害了谭致宏的合法权益；四、一审法院认定贺斌提交的虚假的房屋租赁合同为合法有效证据，并罔顾事实，作出了谭致宏支付租金及违约金的裁判，背离了执法为民的宗旨。贺斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉争房屋装修是委托专业装修机构进行施工结算，从未要求谭致宏在装修中进行任何工作。谭致宏一审提交的房屋租赁合同没有时间及签字，亦未提交原件，人民法院不应认可该份证据。请求二审法院驳回谭致宏的上诉。贺斌向一审法院起诉请求：1、解除贺斌与谭致宏于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》；2、谭致宏腾退长沙市开福区门面；3、谭致宏支付2017年12月1日至2019年11月30日的房屋租金72000元；4、谭致宏支付违约金21600元；5、谭致宏支付自2019年12月1日起至腾退房屋之日止按月租金3000元向贺斌支付房屋占用费；6、谭致宏承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月1日，贺斌（出租方、甲方）与谭致宏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于长沙市开福区门面，租赁期3年，从2017年12月1日起至2020年11月30日止，每月租金3000元，按半年交付。合同第五条约定，在租赁期内，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金。合同签订后，贺斌将上述房屋交付给谭致宏使用，但谭致宏未向贺斌支付租金，因此成诉。合同约定的长沙市开福区门面，房屋产权证登记地址为长沙市经济技术开发区秀峰商贸城13栋1号全部，谭致宏认可承租了上述房屋，但主张租赁时间是2018年12月1日，贺斌提供的《房屋租赁合同》与谭致宏持有的合同不一致，谭致宏提供了《房屋租赁合同》复印件一份，但未提供该份合同的签名、落款时间页。贺斌主张谭致宏提供的合同是之前签订的租赁合同，2017年12月1日双方重新签订了新的合同。一审法院责令谭致宏提供其持有的《房屋租赁合同》原件，但谭致宏未向一审法院提供。一审法院认为《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定，书证应当提交原件。本案中，谭致宏辩称贺斌提供的《房屋租赁合同》系虚假的，与谭致宏持有的《房屋租赁合同》不一致，但经一审法院责令后，并未向一审法院提交其持有的《房屋租赁合同》的原件，且其提供的《房屋租赁合同》缺少签名、落款时间页，因此无从确认该份合同的真实性，且该份合同并非完整的合同，不能真实、客观反映合同内容，故对于谭致宏的抗辩，不予采信。因谭致宏未举证证明贺斌提供的《房屋租赁合同》系虚假的，且谭致宏亦认可承租了案涉房屋，故对贺斌提供的《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性予以确认。谭致宏欠交房屋租金的行为已构成违约，且已达到合同约定的解除条件，故贺斌有权解除合同。因合同解除权系形成权，自通知到达对方之日起即生效，故确认贺斌、谭致宏于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》自起诉状副本送达之日即2019年11月8日起即告解除。合同解除后，谭致宏应当向贺斌返还承租的案涉房屋，并支付欠交的租金。从2017年12月1日计算至2019年11月8日，房屋租金共计为69700元（3000元／月×23月＋3000元／月÷30天×7天）。根据合同约定，谭致宏拖欠租金导致合同解除的，需承担总租金的20%的违约金，该约定过高，酌定违约金为拖欠租金总额的10%即6970元。合同解除后，谭致宏仍占有使用房屋，故其应按照租金标准从2019年11月9日起向贺斌支付至实际腾退、交付房屋之日止的房屋占用费，暂计算至2019年12月8日为3000元。谭致宏辩称其帮贺斌父亲贺新祥做事，贺新祥拖欠其工钱，且贺新祥说过从工钱里抵扣租金。本案系贺斌与谭致宏之间的租赁关系，合同主体系贺斌与谭致宏，谭致宏与贺新祥之间的法律关系与本案系不同主体之间不同的法律关系，应由双方另行协商或诉讼解决，且谭致宏未举证证明贺新祥说过从工钱里抵扣租金且经贺斌同意，故对谭致宏的主张，不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、贺斌与谭致宏于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》自2019年11月8日起即告解除；二、谭致宏自判决生效之日起五日内支付贺斌租金69700元、违约金6970元；三、谭致宏自判决生效之日起十五日内将承租的长沙市开福区门面腾空、交付给贺斌；四、谭致宏自判决生效之日起五日内向贺斌支付房屋占用费3000元（房屋占用费从2019年11月9日起暂计算至2019年12月8日，其后按每月3000元的标准计算至实际腾空、交付房屋之日止）；五、驳回贺斌的其他诉讼请求。本案受理费2140元，减半收取1070元，由谭致宏承担。二审中，谭致宏向本院提交了《房屋租赁合同》，欲证明其与贺斌签订的《房屋租赁合同》日期为2018年12月1日。贺斌质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，谭致宏提供的合同最后一页（签字页）系贺斌一审提供的合同原件，合同前面的部分系谭致宏自行打印，不能达到谭致宏的证明目的。本院对上述证据经审查认为，谭致宏提交的证据在租赁期限及签字日期均有明显改动，无其他相关证据佐证，不能达到谭致宏的证明目的，依法不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：谭致宏是否应支付贺斌租金及违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，贺斌提交了充分有效证据证明其与谭致宏于2017年12月1日签订了《房屋租赁合同》，而谭致宏提交的《房租租赁合同》的租赁期限及合同落款日期均存在明显改动，其亦未作出合理说明，一审法院将贺斌提交的《房屋租赁合同》作为本案认定事实的依据并无不当，依法予以维持。现谭致宏对承租案涉房屋的事实并无异议，其并未依约及时支付租金，已构成违约，一审法院根据双方合同约定，解除贺斌与谭致宏签订的《房屋租赁合同》，并判决谭致宏返还案涉房屋，支付租金69700元及违约金6970元均无不当，依法均予以维持。合同解除后，谭致宏仍占有、使用案涉房屋，一审法院据此判决谭致宏按照合同约定的租金标准支付至实际交付房屋之日止的房屋占用费亦无不当，依法予以维持。此外，谭致宏与贺新祥之间的法律关系与本案分属不同的法律关系，且谭致宏就其主张的工资，其亦未提交有效证据证明贺斌同意在本案中进行抵扣，故谭致宏应另案主张权利。综上所述，上诉人谭致宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2140元，由上诉人谭致宏负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月十七日书记员  叶慧灵