广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终2432号上诉人（原审原告）：周晓彬，男，1989年4月8日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：陈奕荣，广东穗南律师所事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊，广东穗南律师所事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市万盛物业管理有限公司，住所地广州市番禺区某某105国道大石段xx1号自编办公楼2-11号。法定代表人：邱建华，职务：总经理。被上诉人（原审被告）：广州番禺粤台机电有限公司，住所地广州市番禺区某某105国道大石段xx1号。法定代表人：杨瑞明，职务：总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨红超，广东品济律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺区人民政府大石街道办事处，住所地广东省广州市番禺区大石朝阳西路51号。法定代表人：罗健雄，职务：主任。委托诉讼代理人：梁东霞，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：单锴敏，广东华誉品智律师事务所实习律师。上诉人周晓彬因与被上诉人广州市万盛物业管理有限公司（以下简称万盛公司）、广州番禺粤台机电有限公司（以下简称粤台公司）、原审第三人广州市番禺区人民政府大石街道办事处（以下简称大石街道办）租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人周晓彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判万盛公司、粤台公司、大石街道办将属于周晓彬的商铺装修补偿费2217055元、广告牌发光字补偿80750元，经营损失1737112.8元一次性支付给周晓彬；2.万盛公司、粤台公司、大石街道办事承担全部诉讼费用及保全费。事实和理由：一、案涉房屋的征收补偿款虽是对案涉物业所有权人发放，但该补偿款实际包含了周晓彬应得的征收补偿利益。征收补偿款并非只是对产权人的补偿，还包括了租赁场地实际经营者即周晓彬的利益。根据本案证据《国有土地征收补偿协议》及附件、大石街道办出具的《情况说明》等证据，大石街道办已支付给粤台公司的征收款项及尚未支付的部分，实际包含被征收场地所有租户对案涉场地出资形成的装修补偿款以及案涉物业对应的经济损失等应得的征收补偿利益。二、一审遗漏重要事实，万盛公司、粤台公司提供的虚假合同做损失评估是扩大自身损失，企图侵吞属于周晓彬的经营损失的行为。因万盛公司、粤台公司使用虚假租赁合同获取评估报告，导致计算出周晓彬的经济损失极低，与实际情况相差甚远，评估结果严重损害了周晓彬的利益。三、一审适用法律错误，周晓彬主张万盛公司、粤台公司和大石街道办支付装修补偿费、广告牌补偿费、经营损失费有事实和法律依据。万盛公司和粤台公司在案涉物业拆迁过程中的经营损失仅仅是租金损失，案涉物业上的实际经营、进行物业装修均是周晓彬的行为，故万盛公司和粤台公司获得的经营补偿超过租金的部分、装修补偿等，属于周晓彬因政府拆迁行为导致损失，周晓彬可以依据租赁合同主张。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审支持周晓彬的上诉请求。粤台公司辩称：粤台公司与周晓彬之间不存在合同关系及其他形式上的法律关系，周晓彬直接向粤台公司主张权利没有事实和法律依据，请求二审驳回周晓彬的上诉请求，维持一审判决。万盛公司辩称：同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。一、万盛公司与粤台公司的租赁合同中约定，合同期满10天内，除了属于万盛公司投入可移动物品可自行搬走外，须保留物业之原貌，其余装饰装修属于粤台公司所有，因此案涉物业被拆迁，其装饰装修款对应的补偿价款应当归粤台公司所有。万盛公司与周晓彬的合同中约定，合同终止后，周晓彬就案涉物业的装饰装修，属于固定于商铺的，归万盛公司所有。合同的终止当然包括合同因期满自然终止和因第三人原因如拆迁等无法继续履行的终止。周晓彬现主张该部分装修补偿款，没有合同依据。二、根据万盛公司与周晓彬的合同10.4条约定，周晓彬享有的补偿项目请求权仅限于经营及搬迁补偿，不包括装修补偿，而根据周晓彬在2019年1月28日签订的搬迁费补偿协议，其已收取了该部分款项，故周晓彬再主张该部分款项无合同依据。三、周晓彬的上诉主张实际上是对评估报告提出了异议，但其在一审中既没有申请评估人员出庭，也没有提出重新鉴定，故其已丧失对评估报告提出异议的权利。综上，周晓彬的上诉没有事实和法律依据，请求法院驳回上诉。大石街道办辩称：一、关于装修补偿款的问题。1.周晓彬主张的商铺装修补偿费实质上是租赁合同终止后装修投入和广告牌等附着物投入的损失赔偿承担问题，属于周晓彬与出租人之间的民事租赁合同纠纷，与大石街道办没有关联。2.大石街道办通过评估确定了案涉商铺装修工程和广告牌等附着物的价值，已采取合理措施保障各方合法权益，并通过协议留存了部分款项，用于周晓彬可能获得的损失赔偿。3.大石街道办与粤台公司签订的《国有土地征收补偿协议》中约定的总补偿金额包括了涉案商铺的装修补偿款，在存在争议的情况下，大石街道办无法核实、判断该补偿款的最终归属。二、关于经营损失补偿问题。周晓彬应依据其与万盛公司、粤台公司的合同约定分配或者协商涉案商铺的经营损失补偿款。周晓彬因与万盛公司合谋倒签合同致相应补偿金存在争议，应由周晓彬与万盛公司自行承担，该行为不应被鼓励。周晓彬于2019年1月17日向一审法院起诉请求：1.万盛公司、粤台公司一次性将属于周晓彬的商铺装修补偿费2664288元、广告招牌发光字补偿80750元、经济损失2437756元支付给周晓彬；2.大石街道办协助将属于万盛公司和粤台公司的拆迁补偿款直接支付给周晓彬；3.本案诉讼及诉讼的相关费用由万盛公司和粤台公司承担。一审法院认定事实：粤台公司将位于广州市番禺区某某105国道大石段xx1号的房地产及上盖建筑物出租给万盛公司作广州某瑞家具博览中心建设经营用途使用，并同意其转租、分租，租赁期限为2016年4月1日至2022年3月31日止。周晓彬为广州市番禺区悦某沐足店（自然人独资企业，下简称悦某沐足店）的法定代表人和股东。2016年5月4日，万盛公司（出租方、甲方）与周晓彬（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）（编号：[租]综合楼L125、二、三、四、五层），合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道xx1号的“广州市万盛名家家具博览中心”综合楼首层L125、二、三、四、五层商铺（以下简称“涉案场地”）出租给乙方用于代理悦某品牌；租赁面积1380平方米，租赁期限为2016年6月1日至2021年5月31日；每月租金标准为63元/平方米、管理费16元/平方米，共计63480元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；自2019年6月1日起，租金及管理费每年递增3%。乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金126960元作为租赁保证金；7.6、在本合同期满不续约或终止合同时，乙方需将承租商铺内物品自行搬走。但一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归甲方所有，乙方不得拆除及损坏，否则应恢复原状或赔偿损失。10.4、如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿属于乙方等。另外，双方在第13条补充条款（二）中的其他约定用手写写明“3.第十条：10.4属于乙方经营内部装修费用的补偿属于乙方”并加盖万盛公司的公章。上述《租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。周晓彬还提交了租金发票及收据拟证明该份合同实际履行。对手写部分万盛公司表示周晓彬提供的租赁合同原件与万盛公司持有的并不一致。但万盛公司未向法庭解释上述合同原件不一致的原因和提交相关证据。2017年3月10日，周晓彬与万盛公司签订《再签合同承诺》，约定“本公司于2017年3月10日与周晓彬签定租赁合同，实际执行仍按双方先前所签定的租赁合同执行。本公司承诺不以本合同向本公司另一方主张权利和义务。特此承诺。”周晓彬称双方在该日又签订了一份《商铺租赁合同》编号【租】L125，倒签日期为2016年5月6日，约定租赁期限为2016年6月1日至2031年5月31日，租金标准为每月120元/平方米，共计165600元。自2017年6月1日起，租金及管理费每年递增5%，等等。合同其他内容与2016年5月4日双方签订的《商铺租赁合同》基本一致。万盛公司确认与周晓彬的权利义务按照2016年5月4日签订的《租赁合同》履行。2018年5月22日，粤台公司（乙方）与大石街道办（丙方）及案外人广州市番禺建某管理有限公司（甲方，下简称建某公司）签订《国有土地征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》）（南大拆迁406号），内容为第一条甲方给予乙方征收补偿的用地面积为2500.02平方米，土地面积、位置详见佛山市南海某元工程勘测有限公司佛冈分公司出具的征地红线图。乙方为该土地的使用权人，房地产权证（粤房地证字××号）。第二条补偿方式及金额，根据三方选定的广东某兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房产估价报告》（编号：财兴房评字（2017）第1xx号）的评估价作为补偿价，补偿金额合共人民币叁仟壹佰叁拾万零伍拾元伍角（小写：￥31300050.5元）。第三条本协议第二条所约定的补偿金额为上述土地、房产、建构筑物、附着物、设备设施搬迁费及经济损失费等的全部补偿费用，乙方不得再向甲方、丙方主张其他任何补偿。第五条土地移交及补偿的支付方式，2、在三方签订本协议日起20个工作日内，甲方委托丙方将上述款项支付给乙方。丙方收到拨付的补偿款后5个工作日内通知乙方凭有效票据到乙方处领取补偿款￥28170045元。乙方收到补偿费后，在15个工作日内搬迁完毕，并将征地红线图红线范围内的土地交付甲方后，凭有效票据和全部受影响租户的解租协议书到乙方处领取剩余补偿款￥3130005.5元，逾期视为乙方放弃土地上所有设施设备的处置权，甲方有权自行处理，等等。《征收补偿协议》的附件，即编号为财兴房评字[2017]第1xx号的《房产征收估价报告》，内容为：估价时间点为2017年4月26日。《房屋建筑物清查评估明细表》显示序号1，测绘栋号LC01-1，结构层次框架5层，测绘面积2192.83平方米，评估单价1215元/平方米，评估价值2664288元，备注为装修价值。《构筑物及其他辅助设施清查评估细表》序3，广告牌、发光字，评估价值80750元，备注为悦某沐足。《资产清查评估明细表》显示序号三、悦某沐足，铺面装修数量1853平方米，备注为在建筑物中评估，序号3-6为空调机39500元、监控设备6400元、锅炉及管道4500元、存货用具等搬迁费50000元，合计为100400元。经营损失：LCO1-1，第1层面积466.15平方米，单价220元/平方米/月，补偿额1230636元；第2层面积466.15平方米，单价120元/平方米/月，补偿额671256元；第3层面积466.15平方米，单价120元/平方米/月，补偿额671256元；第4层面积466.15平方米，单价80元/平方米/月，补偿额447504元；第5层面积182.99平方米，单价80元/平方米/月，补偿额175670元；第6层面积145.24平方米，单价80元/平方米/月，补偿额139430元…含业主及租户补偿7145825元。人员遣散费：悦某沐足180915元。2018年11月26日，大石街征地拆迁办公室向粤台公司的租户发出《关于清偿交地的通知（租户）》，内容为“你方所承租的房屋业主粤台公司已于2018年5月22日签订《国有土地征收补偿协议》，并且已在2018年6月28日收取了部分补偿款。…再次通知你方于2018年11月30日前自行清理并搬离该房屋…”同日，万盛公司和粤台公司向周晓彬发出《关于限期11月30日前搬离商铺的通知》通知要求周晓彬2018年11月30日前自行清理并搬离房屋。2018年12月1日万盛公司再次向周晓彬发出《通知》通知要求周晓彬2018年11月30日前自行清理并搬离房屋，在此时间之后政府未拆前，如果继续使用该铺位，需要承担该铺位的租金及水电费直到离场等等。2019年1月8日，大石街道办（甲方）与粤台机电（乙方）签订《移交确认书》，内容为乙方已收取收齐补偿款项，同意本确认书签订之日将位于番禺××××段的征地红线范围内的土地及其构建构筑物移交给甲方。自移交之日起，该土地及其建构筑物由甲方任意处置等等。2019年1月28日，大石街道办（甲方）与粤台机电（乙方）及悦某沐足店即周晓彬（丙方）签订《番禺南大干线建设工程项目设备搬迁及人员遣散费补偿协议》（下简称《设备搬迁及遣散费补偿协议》）内容如下：第一条丙方承租房产及构筑物基本情况：1、位于广州市番禺区某某105国道大石段xx1号临街铺L125号；2、权属人：粤台公司（详查宗号：LC01）。第四条补偿项目及金额，经乙、丙方协商，丙方所租赁商铺的设备设施搬迁、人员遣散费补偿项目和具体金额如下：1、设备设施搬迁费100400元；2、人员遣散费180915元。上述1-2项合计人民币贰拾捌万壹仟叁佰壹拾伍圆整（小写￥281315元正）。第五条本协议第四条所约定的补偿金额为设备设施搬迁、人员遣散费补偿款中丙方应得的全部补偿费用，丙方不得再向甲、乙方主张增加上述项目的补偿或赔偿款项；等等。另，大石街道办还提交了编号为财兴房评字[2017]第137-6号的《房产征收估价报告》,估价项目名称为广州粤台机电有限公司拥有的位于番禺××××段（宗号：LC01）（其中租户：广州市番禺区悦某沐足店）征收价值估价报告，《资产清查评估明细表》显示序号1铺面装修1856.03平方米，1楼126.35平方米，评估值164887元、2楼466.15平方米，评估值566373元、3楼466.15平方米，评估值566373元、4楼466.15平方米，评估值566373元、5楼182.99平方米，评估值222333元、6楼145.24平方米，评估值130716元；序号2门口招牌，评估值80750元；上述序号1、2项合计评估值2297805元。序号3、空调机、监控设备、锅炉及管道，拆运重装费用补偿金额合计50400元。《经济损失评估明细表》显示一、正常经营损失,租赁面积第1层149.15平方米，第2、3、4层均为466.15平方米，第5层182.99平方米，第6层145.24平方米，合计1875.83平方米，实际月租金165600元，客观租金第1层220元/平方米/月，第2、3层120元/平方米/月，第4、5、6层80元/平方米/月，补偿时间均为12月，补偿额511673元；二、人员遣散费180915元等。周晓彬对该估价报告的真实性、合法性、关联性均不予以认可，认为粤台公司利用重新签订的《商铺租赁合同》骗取了高额的经济补偿款，认为上述评估报告评估的金额是错误的，不能作为定案依据；万盛公司、粤台公司对该估价报告的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。万盛公司认为根据《租赁合同》第10.4条约定商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归其所有，故不归周晓彬所有。粤台公司认为评估报告中的款项并非周晓彬应得的补偿款，其并未授权也不认可万盛物业与周晓彬就涉案场地装修部分拆迁补偿款分配的约定，因此装修补偿归其所有；其是通过出租涉案场地来获得经济收入，现涉案商铺拆迁已造成其损失，因此评估报告中的全部经济补偿应归其所有。周晓彬确认于2019年2月23日搬离涉案场地。周晓彬称基于房屋租赁合同关系要求万盛公司承担责任，拆迁补偿款是建立在租赁合同的基础上因此要求粤台公司一同承担责任。万盛公司表示周晓彬与其是租赁合同关系，而周晓彬对于拆迁补偿款的诉请与万盛公司无关，万盛公司也没有收取拆迁补偿款或签订拆迁补偿协议，因此应当驳回周晓彬对万盛公司的起诉。粤台公司认为其与周晓彬之间不存在合同关系或其他法律关系，粤台公司签订的拆迁补偿协议，周晓彬并非合同的签署方，根据合同的相对性原则，拆迁补偿协议对周晓彬没有法律约束力。周晓彬也没有权利就拆迁补偿协议享有合同权利或获得利益，也无权依据拆权补偿协议向粤台公司主张权利。关于装修补偿费、广告招牌发光字补偿费。周晓彬称该诉请的计算方式为，根据财兴房评字[2017]第137号的《房产征收估价报告》的《房屋建筑清查评估明细表》中按照备注是装修价值，评估单价1215元/平方米，乘以装修面积2192.83平方米，得出装修补偿为2664288元。《构筑物及其他辅助设施清查评估细表》中备注为悦某沐足，广告牌，发光字的评估价值80750元，得出广告招牌发光字补偿费80750元。另外周晓彬还提供了《园林绿化工程施工合同》、《装饰设计合同》、两份《装修工程施工合同》、《广州市番禺区悦某沐足店招牌施工合同》、《合同书》、《协议书》等拟证明周晓彬对涉案场地进行了园林绿化工程施工装修、设计装修、鱼池景观装饰工程装修、室内装修、招牌制作装修、消防安装、热泵中央热水系统装修施工。关于要求万盛公司和粤台公司支付装修补偿费、广告招牌发光字补偿费的依据为周晓彬称因为涉案场地是周晓彬使用，并由周晓彬装修，《租赁合同》第10.4条、第13条补充条款2的其他约定也说明装修补偿费、广告招牌发光字补偿费归周晓彬所有。万盛公司表示依据《租赁合同》的约定在本合同期满不续约或终止合同时，一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归万盛公司所有。因此周晓彬的装修应归属万盛公司。粤台公司表示对装修补偿款、广告招牌发光字补偿款的金额不予认可，认为周晓彬依据财兴房评字[2017]第137号的《房产征收估价报告》中装修价值为1215元/平方米计算装修损失是没有依据的，另外即使周晓彬与万盛公司就装修补偿款进行约定也与粤台公司无关，其不认可。关于经营损失。周晓彬称经营损失的计算方式为财兴房评字[2017]第137号的《房产征收估价报告》的“经营损失”中，LCO1-1，第1-6层均为周晓彬承租，第1层466.15平方米，但周晓彬承租了126平方米作为大堂使用，第二、三、四、五、六层全部是周晓彬的租赁场地，因此第1层经营损失补偿为126平方米÷466.15平方米×1230636元=332640元、第2层、第3层经营损失补偿均为671256元、第四层经营补偿为447504元、第五层经营补偿为175970元、第六层经营补偿为139430元，合计2437756元。周晓彬称因为《租赁合同》第10.4约定“商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿属于乙方”，因此要求万盛公司和粤台公司承担经营损失。万盛公司和粤台公司对上述经营损失均不予认可。粤台公司表示周晓彬的计算经济补偿的方式没有依据，假如万盛公司与周晓彬确实有关于经营损失归谁的约定，粤台公司也不予认可。一审法院认为：就涉案场地周晓彬与万盛公司先于2016年5月4日签订租赁合同，后双方又于2017年3月10日签订了一份《商铺租赁合同》。周晓彬称2016年3月28日签订租赁合同为双方真实履行的合同，并提供了租金发票及收据等作为证据。万盛公司对此予以确认。一审法院认为2016年5月4日签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。关于周晓彬根据《租赁合同》第10.4条的约定要求万盛公司支付装修补偿费、广告招牌补偿费、经营损失补偿费的诉请。庭审过程中已查明，涉案场地因征收而产生补偿费用，《征收补偿协议》系由被征收物业的所有人即粤台公司与征收方签订，周晓彬与万盛公司并非上述协议的签订方，《征收补偿协议》并不直接对其产生权利义务的约束。虽然周晓彬和万盛公司均为涉案场地的使用人，对政府征收产生的补偿费的分配亦在租赁合同第10.4条进行了约定，但适用该约定对补偿费进行分割的前提是万盛公司已获取补偿费,而万盛公司依其与粤台公司之间的租赁合同关系可获多少补偿费处于不明确的状态，亦属于另一法律关系，不属本案调处范畴，周晓彬亦无证据证实万盛公司收取了补偿费。在此情况下，周晓彬要求万盛公司支付装修补偿费、广告招牌补偿费、经营损失补偿费的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。关于周晓彬要求粤台公司承担装修补偿费、广告牌补偿费、经营损失补偿费的诉请。民事法律关系的产生、权利义务关系的形成，非因法律的特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。粤台公司并非前述租赁合同的相对人，周晓彬与万盛公司在该租赁合同中对征收补偿款的约定对粤台公司并不产生法律约束力，因此周晓彬针对粤台公司的上述诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。基于前述分析，对于周晓彬要求大石街道办协助将属于周晓彬的拆迁补偿款直接支付给周晓彬的诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年9月15日判决如下：驳回周晓彬的全部诉讼请求。案件受理费74179元，保全费5000元，由周晓彬负担。经二审审查，一审法院查明事实中，除周晓彬与万盛公司2016年5月4日签订的《商铺租赁合同》中约定租金价格为每月30元/平方米，并非一审法院查明的63元/平方米之外，一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院另查明，粤台公司与大石街道办和建某公司签订的《征收补偿协议》第四条约定，粤台公司与他人发生的场地租赁关系等由粤台公司负责解除，并由粤台公司负责支付相关补偿费用，大石街道办扣除部分补偿费用，待粤台公司取得与全部受影响租户解租协议书后，粤台公司方能领取剩余补偿费用。2019年1月28日，大石街道办（甲方）、粤台公司（乙方）和悦某沐足店（丙方）签订的《补偿协议》第二条约定，丙方所租赁商铺的装修补偿款、地上附着物补偿款、停产停业经济损失，由于乙方和丙方存在异议，待日后乙方与丙方协商处理或通过法律途径另行解决。二审过程中，大石街道办向本院陈述，财兴房评字【2017】第1xx号评估报告中经营损失补偿金额包括业主和租户经营损失补偿，总的经营损失就是用同类房屋市场租金标准价计算12个月，产权人的经营损失就是以其与租户签订的租赁合同的租金计算，租户的经营损失则是总的经营损失减去产权人的经营损失的差额；如果租户能够提供纳税资料，那么承租人的经营损失则按照纳税资料计算。各方对该计算方法均无异议。大石街道办确认万盛公司与周晓彬签订的用于获取拆迁补偿费用的虚假租赁合同不影响最终评估的经营损失总金额，仅影响在粤台公司和周晓彬之间关于经营损失补偿的分配。此外，根据上述财兴房评字【2017】第1xx-6号房屋征收估价报告，资产清查评估明细表列明租户为悦某沐足店，铺面装修1到6楼、门口招牌、空调机、监控设备、锅炉及管道等不可迁移资产（弃产）补偿金额评估值为2297805元；经济损失评估明细表列明，悦某沐足店租赁面积为第1层149.15平方米，第2、3、4层均为466.15平方米，第5层为182.99平方米，第6层为145.24平方米，实际月租金165600元，客观租金第1层为220元/平方米/月，第2、3层120元/平方米/月，第4、5、6层80元/平方米/月，补偿时间为12个月，补偿额为511673元。二审中，周晓彬、万盛公司、粤台公司、大石街道办未提交新证据。本院认为：周晓彬与万盛公司均确认2016年5月4日签订的租赁合同为双方当事人真实履行的合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现因该合同项下的租赁物被征收致使该合同无法继续履行，周晓彬作为装修涉案物业并在该物业实际进行经营的当事人，起诉主张其上一手出租人万盛公司和已经取得征收补偿款的粤台公司以及征收人大石街道办向其赔偿物业装修损失和经营损失，结合各方当事人诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、周晓彬能否向万盛公司、粤台公司和大石街道办主张案涉物业征收装修损失补偿、广告牌损失补偿和经营损失补偿；二、如周晓彬有权主张上述损失补偿，各项补偿款具体金额。关于争议焦点一，周晓彬能否向万盛公司、粤台公司和大石街道办主张案涉物业征收相关补偿。第一，关于周晓彬能否主张大石街道办向其支付相关补偿款的问题。按照粤台公司、大石街道办与建某公司签订的《征收补偿协议》的约定，案涉房屋所在土地、房产、建构筑物、附着物、设备设施搬迁费及经济损失等补偿费用，由征收方直接补偿给粤台公司，粤台公司与他人发生的场地租赁关系等由粤台公司负责解除，并由粤台公司负责支付相关补偿费用。因此，周晓彬并非该拆迁补偿协议的补偿权利人，其直接请求大石街道办支付补偿款缺乏法律依据。大石街道办依据该协议保管的部分补偿费，仅是为了保证粤台公司妥善处理与各租户之间就拆迁补偿款分配的争议，不构成周晓彬直接请求大石街道办付款的依据。故对于周晓彬主张大石街道办支付补偿款的请求，本院不予支持。第二，关于周晓彬能否主张万盛公司向其支付涉案征收补偿款的问题。周晓彬与万盛公司在案涉租赁合同中约定，如政府征用，补偿费用的分配：商铺及设施设备补偿及其他补偿归万盛公司，周晓彬经营内部装修费用、属于周晓彬经营及搬迁的补偿归周晓彬，虽然万盛公司对上述合同中手写的“3.第十条：10.4属于乙方经营内部装修费用的补偿属于乙方”提出质疑，但其未能提供相反证据证明该约定系周晓彬私下添加，且该约定上加盖了万盛公司的公章，故本院对该约定内容予以采信。根据该合同约定，在政府征收的租赁标的物情况下，装修费用补偿、经营损失补偿和搬迁补偿属于周晓彬，该约定是针对政府征收款在万盛公司和周晓彬之间如何进行分配的约定，以符合合同目的原则及公平原则解释，系万盛公司作为一手承租人和周晓彬作为直接使用人，均意在以政府补偿的征收款弥补各自因租赁标的灭失带来的各项损失，如万盛公司尚未取得补偿款而周晓彬即得以请求万盛公司向其支付补偿款，则对万盛公司显失公平。故此，鉴于本案并无证据证明万盛公司已经取得相关补偿款，周晓彬仅依据案涉租赁合同中关于补偿款分配的约定主张万盛公司向其支付补偿款依据不足，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。第三，关于周晓彬能否主张粤台公司向其支付相关赔偿款的问题。首先，粤台公司将涉案物业出租给万盛公司并同意其转租，万盛公司在承租1个月之后即将涉案物业出租给了周晓彬，周晓彬是案涉物业的实际使用人和经营者，其装修并经营涉案物业，本可以获得租赁合同的履行利益。而根据本案查明的事实，粤台公司作为产权人因物业被征收取得了土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修、搬迁费等补偿费用和包含周晓彬经营损失在内的经营损失补偿，上述补偿款中，与涉案商铺有关的包括广告牌在内的装饰装修补偿款来源于实际经营人周晓彬对涉案商铺的装修，周晓彬为装饰装修房屋投入了资金，房屋征收部门对此进行了补偿，而经营损失即停产停业损失，在房屋征收部门为了征收补偿所作的评估报告中，已经区分了补给产权人的经营损失和补给实际经营人的经营损失。因此，粤台公司从房屋征收人处获取的补偿款中，实际上包括了属于周晓彬的装饰装修补偿和经营损失补偿，即属于周晓彬的合同履行利益补偿，而粤台公司和万盛公司均在本案中陈述粤台公司并未将拆迁补偿款分配给万盛公司并进而分配给周晓彬。其次，从法律规定沿革来看，2011年1月之前，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。2011年1月实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》则在第二条规定，征收应当对所有权人给与补偿，具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。而《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任；被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业、停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。可见，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代《城市房屋拆迁管理条例》之后，在进行房屋征收时，征收人对所有权人给与赔偿，一般不再直接与承租人等实际经营人发生关系，但所有权人取得该赔偿款后，负有向被征收房屋上的实际经营人分配相关补偿款并清退被征收房屋的义务。本案中，粤台公司与大石街道办、建某公司签订的《征收补偿协议》中也约定了由粤台公司负责解除场地租赁关系并负责支付补偿费用，且粤台公司取得全部受影响租户的解租协议方可领取剩余补偿款。因此，周晓彬作为在被征收房屋上依据与万盛公司之间租赁关系实际进行生产、经营的个人，即使与被征收人粤台公司之间没有直接的合同约定，依据上述规定，也应由被征收人粤台公司与其协商分配相关补偿款。再次，2019年1月28日，大石街道办、粤台公司与周晓彬签订的《设备搬迁和遣散费补偿协议》载明，粤台公司同意大石街道办在解租保证金中向周晓彬支付设备搬迁费和人员遣散费给周晓彬，而周晓彬租赁商铺的装修补偿款、地上附着物补偿款、停产停业损失，由于周晓彬与粤台公司存在异议，待日后周晓彬与粤台公司协商处理或通过法律途径另行解决。可见，在粤台公司、万盛公司与周晓彬在拆迁补偿款分配的问题上，粤台公司是承认对周晓彬的相关损失负有补偿义务，只是因双方对于装修补偿款、地上附着物补偿款、停产停业经济损失有异议，才未能在该协议中一并处理。现粤台公司与周晓彬就案涉争议补偿项目数额仍不能协商一致，不影响其应当履行补偿周晓彬的义务。综上，周晓彬向粤台公司直接主张因案涉物业被征收给其带来的损失中的装修损失和停产停业损失，有相应事实及法律依据，应予支持。关于争议焦点二，周晓彬有权主张的具体补偿款项目和数额。周晓彬在本案中主张的补偿项目包括商铺装修损失（含广告牌等补偿）和经营损失，而根据周晓彬和万盛公司的租赁合同约定，该两部分补偿款确实属于周晓彬而非万盛公司，同时，依据评估报告，周晓彬的经营损失是评估的经营损失总额减去以周晓彬实缴租金为标准计算的产权人的经营损失金额，在该计算方式下，周晓彬可分配的经营损失补偿款并不包含万盛公司可获得的经营损失补偿，不影响万盛公司与粤台公司之间进行经营损失的分配。因此，粤台公司在本案中向周晓彬支付上述补偿款并不会损害万盛公司利益。因各方当事人对案涉评估报告评估的悦某沐足店装修补偿金额共2297805元（包括广告牌补偿金额80750元和其他装修补偿2217055元）、租户经营损失补偿测算面积、案涉场地总经营损失补偿（含业主和租户补偿）数额和各自经营损失计算方法没有提出异议，且大石街道办已经按照上述评估报告的结论向粤台公司支付了大部分补偿款，故本院对评估报告上述内容予以确认。对周晓彬要求装修损失补偿2217055元和广告牌补偿80750元的请求，本院予以支持。至于周晓彬的经营损失，万盛公司和周晓彬在2017年3月签订了虚假租赁合同，评估报告系根据该虚假合同计算出周晓彬的经营损失，但该合同因是虚假表意，在周晓彬和万盛公司之间并不发生法律效力，且大石街道办确认该虚假合同仅影响粤台公司和周晓彬之间经营损失的分配，并不影响大石街道办向粤台公司支付的总的赔偿款数额，故计算周晓彬的经营损失仍应当回归双方的真实租赁合同。因此，根据上述查明的租户经营损失计算方式，结合周晓彬在一审提出诉讼请求时主张第一层的经营损失按照126平方米计算的情况，周晓彬可以获得的经营损失应为1675996元【3335752元-（466.15平方米-126平方米）×220元/平方米×12个月-63480元/月×12个月】。需要指出的是，针对万盛公司和周晓彬签订虚假合同提供给粤台公司以获取高额拆迁补偿款的行为，粤台公司应当知情却仍然提交给拆迁方作为计算损失依据，三方的行为属于严重不诚信行为。虽然因大石街道办确认该合同未影响其支付给粤台公司的补偿款数额，本院仍按照双方当事人之间真实的合同处理周晓彬应得的经营补偿，但并不鼓励该行为，如有他人因该虚假合同受到损失，可另循法律途径解决。综上所述，周晓彬的上诉请求部分成立，一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初976号民事判决；二、广州番禺粤台机电有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向周晓彬支付装修损失补偿款2217055元、广告牌补偿款80750元和经营损失补偿款1675996元；三、驳回周晓彬其余诉讼请求。如广州番禺粤台机电有限公司未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费48080元，由周晓彬负担11216元，广州番禺粤台机电有限公司负担36864元。一审财产保全费5000元，由广州番禺粤台机电有限公司负担。二审案件受理费39079元，由周晓彬负担592元，由广州番禺粤台机电有限公司负担38487元。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月十七日书记员  眭 翘黄晶晶