北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4385号上诉人(原审被告)：高鑫，女，1973年10月29日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人(原审原告)：北京庆亚经济技术发展公司，住所地北京市海淀区北四环西路67号大地科技大厦0414B房间。法定代表人：**，总经理。委托诉讼代理人：朱海亮，男，北京庆亚经济技术发展公司员工。委托诉讼代理人：刘新强，男，北京庆亚经济技术发展公司员工。上诉人高鑫因与被上诉人北京庆亚经济技术发展公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初47795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案后，依法适用独任制，由审判员梁睿公开开庭进行了审理。上诉人高鑫、被上诉人物业公司的委托诉讼代理人朱海亮、刘新强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高鑫上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、物业服务范围减少、服务项目减少、冒充高鑫在专项维修资金分摊明细上签字、园区公共设施维护不当、车辆无序管理、不按时清掏化粪池、收款纵容园区内一楼圈地建房、顶层建阳光房等侵占高鑫公共利益的现象高达90％以上、业委会成立之后拒不配合业委会工作并恶意制造事端、及其可提供服务的瑕疵是减免物业费的依据。一审法院没有认定物业服务事实存在的上述问题,只认定了庆亚与高鑫的服务关系，但对高鑫提出的“按照庆亚提供服务的实际情况支付一定比例的物业费”未做认定。1.物业公司公司存在诸多明显违反《北京市居住小区物业管理服务标准》以及《绿谷雅园业主手册》(以下简称《业主手册》)中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵：在公共设施及区域维护和保养方面存在严重瑕疵，未督促开发商对小区管道系统进行维修和保养，车辆管理无序，擅自关停绿化用水，未及时清掏化粪池；2.业主委员会成立前后，物业公司的态度一直是不支持、不承认并多次蓄意破坏，对业委会书面提出的通知和整改要求不作任何回应，直至收到解聘通知以后，更是采取消极态度。由于物业公司的服务一直不能达到《北京市居住小区物业管理服务标准》及《北京市海淀区绿谷雅园(阜石路91号院)小区管理规约》的要求，最终被业主大会解聘；3.不开展物业管理服务满意率调查。《北京市居住小区物业管理服务标准》（一）综合管理第(9)条规定：“每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％执行。”物业公司公司从未开展过服务满意率调查，既违反了相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度；4.未按规定管制小区主要出入口、停车场及巡逻本物业内公共区域；5.对部分业主侵占公共区域的行为不予制止；6.收支公示弄虚作假。二、一审审判程序存在瑕疵。1.一审法院审查证据不全面，高鑫曾将起诉状所附照片及视频提供给一审法院审查，但是法院并未调查核实此情节，判决中也体现这一情节，导致未认定物业公司公司服务存在严重瑕疵；2.一审法院未对证据进行全面衡量，导致未认定物业公司公司服务存在严重瑕疵。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，未判决减少物业服务费。物业公司的服务存在严重瑕疵，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。物业公司辩称，同意一审判决。物业公司向一审法院起诉请求：1、判决高鑫向物业公司支付2009年8月1日至2017年6月8日拖欠的物业费11617元，按照每月每平方米1.2元计算；2、判决高鑫向物业公司支付拖欠的滞纳金11101元。。一审法院认定事实：高鑫为北京市海淀区绿谷雅园小区1号楼3单元302房屋的所有权人，该房屋建筑面积为102.73平方米，涉诉房屋直至产生争议之时均按照1.2元/月/建筑面积（平方米）收取物业服务费。高鑫未缴纳2009年8月1日至2017年6月8日的物业费。2003年8月22日，北京锦绣大地房地产开发有限公司与物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定物业服务期限为长期，自业主入住之日起至业主大会成立日止，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三。《绿谷雅园物业管理公约》对于滞纳金的标准约定为千分之三。2017年1月10日，北京市海淀区绿谷雅园小区业主委员会成立，并于2017年3月21日向物业公司发送《关于解聘物业公司的通知》，告知物业公司经业主大会决议，同意解聘物业公司，终止与物业公司的服务关系，并要求物业公司自2017年3月10日至2017年6月9日期间，办理移交手续。高鑫主张，物业公司的部分诉讼请求超过时效，且物业服务质量不达标。高鑫针对其主张提交了北京市居住小区物业管理服务标准、二级养护质量标准、关于申请使用住宅专项维修资金的建议公告、专项维修资金分摊明细、绿谷雅园住宅装修及设备标准、乐生活绿谷雅园成本汇总表、收费汇总表、绿谷雅园化粪池清掏工程、评估报告、公开信、视频及照片等，证明物业公司的服务情况不到位、小区无人打理、围墙开裂、绿地裸露等。高鑫另主张，2016年12月25日至2017年6月8日期间，物业公司处于停工状态，小区内垃圾做不到日清，小区的公共照明和岗亭电源切断，车辆无序管理，相关通道堵塞。物业公司主张其公司每年都通过电话、上门张贴催缴单等方式催要物业费，还通过诉讼方式催要过物业费，其诉讼请求并未超过诉讼时效。高鑫认可物业公司通过电话方式催缴物业费，不认可上门张贴催缴单的方式。经查，物业公司曾于2018年3月30日起诉要求高鑫支付物业费，后该案按原告自动撤回起诉处理。一审法院认为，物业公司为涉诉房屋提供物业服务，高鑫接受该物业公司的物业服务，双方之间形成事实的物业服务关系。高鑫主张物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，但其自认物业公司曾通过电话方式催缴，故该院认定物业公司的诉求并未超过诉讼时效。高鑫主张2016年12月25日至2017年6月8日期间物业公司未提供物业服务，对此没有提交证据本院不予采信。因此，物业公司的诉讼请求于法有据，该院予以支持。就滞纳金一节，高鑫系对物业服务提出异议，并非恶意不缴纳物业费，故对于滞纳金的主张该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、高鑫于判决生效后七日内向物业公司支付2009日至2017年6月8日的物业费11617元；二、驳回物业公司其他诉讼请求。二审中，物业公司未提交证据，高鑫向本院提交以下证据：照片和视频，证明物业公司提供的项目和服务与合同约定的标准相差甚远。物业公司对高鑫提供的证据的真实性认可，但对证明事项不予认可，认为与本案无关。本院经审查认为，因物业公司对前述证据的真实性无异议，本院对前述证据的真实性予以确认，前述证据能否证明高鑫的主张，将在下文本院认为部分予以论述。二审中，高鑫称从物业公司提供的服务面积、服务品质、服务范围等考虑，其同意按照30％的标准交纳物业费。针对涉案小区，一审法院曾作出多份已经发生法律效力的判决书，均判决有关业主按照1.2元/建筑平方米/月的标准交纳物业费。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，物业公司依据前期物业服务合同为涉诉房屋所在小区提供物业服务，对高鑫具有约束力，其与高鑫之间形成事实的物业服务关系。高鑫在接受该物业公司的物业服务的同时，应履行缴纳物业费的义务。关于高鑫主张物业公司的服务存在严重瑕疵，应当大幅度减免物业费的上诉理由，本院认为，高鑫虽主张物业服务存在诸多问题，但其提供的证据并不能反映物业公司的物业服务的全貌，其提出的按30％的标准交纳物业费的主张并无有效证据证明，本院不予采信。本院认为物业服务是一个动态持续的过程，在物业服务合同的履行过程中，需要各方秉持诚实信用原则，理性对待出现的问题。业主对于物业服务中出现的属于物业公司履责方面的问题有权要求物业公司予以整改，物业公司也应予以及时整改，但要给予物业公司必要的合理的准备时间。在相应问题解决之前或者解决过程中，各方要秉持最大的善意积极沟通出现问题的原因以及整改的方向，业主不应要求物业公司对整个居住小区本身存在的问题或者业主本身存在的问题负责，更不应以此为由拒交物业费。本案中，高鑫自2009年8月1日起至物业公司撤离之日未交纳物业费，在此之前其仅交纳过一期的物业费，在如此长的时间内，其享受了物业服务，但未履行交费义务，即便物业公司的物业服务存在瑕疵，其长期托欠物业费的行为亦违反诚信原则。综上所述，高鑫的上诉理由不能成为长期未交物业服务费的理由，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元，由高鑫负担。本判决为终审判决。审 判 员  梁 睿二〇二〇年六月十八日法官助理  杨颜金书 记 员  段瑞强