陕西省西安市中级人民法院民    事    判   决    书                             （2020）陕01民终4428号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王杰，男，1972年XX月XX日出生，汉族，住陕西省彬县，现住西安市西咸新区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西恒丰中贸房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：梁建丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李年，陕西达明行律师事务所律师。上诉人王杰因与被上诉人陕西恒丰中贸房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初12258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。    王杰上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为其不应向恒丰公司承担电费3974元;2.撤销一审判决第三项，判决恒丰公司退还其租金22万元并承担违约金20万元，赔偿其装修费306000元、家具费76000元、电器费52000元，共计854000元（利息按同期人民银行贷款利息计算，自立案之日起至实际付款之日止）；3.对其提出的挂式空调3400元、网络监控13800元、被褥费32000元、中央空调维修费8600元、太阳能维修费2000元、搬家费用1200元、冰箱2400元、洗衣机860元、电脑5600元、打印机1800元、金税盘500元、身份信息上传机3800元、消防器材14000元、电梯维修费1万元、煤气管道移除费2000元、门头广告牌8700元，由恒丰公司承担；4.一、二审诉讼费由恒丰公司负担。事实和理由：对于双方合同约定的年租金总额22万元，其已支付完毕。恒丰公司没有为其提供任何房屋装修及设备，因此不存在保证金一说。保证金的条据只能认为是笔误，应当认定为租金。一审对其支付恒丰公司22万元中收条显示是保证金的10万元，不予处理，并让其另案主张，属于认定事实错误。一审已查明恒丰公司只向其交付房屋34间，剩余3间房屋未交付，证明恒丰公司先期违约，一审未判决恒丰公司支付其违约金20万元错误。其已产生损失，一审驳回其关于损失的请求，损害其合法权益。其认可产生电费3974元，但该部分电费完全是恒丰公司工作人员在使用，一审判决其支付恒丰公司电费3974元，明显不公。 恒丰公司辩称，王杰主张其收取的22万元属于合同约定的租金，现其认可10万元保证金冲抵租金。王杰称其交付房屋为34间，还有3间房屋未交付，无事实依据。合同签订之前，王杰已先行入住装修，根据合同约定，王杰租赁涉案四、五层房屋用于开办宾馆，王杰于2019年3月13日向公安机关陈述使用了涉案四、五层房屋共34间房屋进行经营活动。王杰从未对其交付的房屋提出异议，更未在法律规定的期限内提出撤销之诉，应当视为王杰对合同的履行无异议。其交付房屋后从未使用王杰租赁房屋的任何一间，已履行合同义务，不存在违约行为，王杰请求其返还全年租金22万元，没有依据。王杰未提供租赁期间自己对房屋进行装修的证据，且双方合同中并无家具、家电等可移动设施归其所有并由其折价补偿的约定。一审中，王杰认可拖欠电费3974元，王杰称该电费系其工作人员使用产生，未提供证据佐证，不能成立。王杰在租赁期间从事违法经营活动，违反双方约定，无权主张违约金。请求驳回王杰的上诉请求。王杰向一审法院起诉请求：1.判令双方解除合同并向其赔偿；2.恒丰公司立即退还其房屋租赁费22万元、装修费306000元、家具费76000元、电器费52000元，共计654000元，并以654000元为基数支付自立案之日至实际付款之日的利息（利息按同期人民银行贷款利率计算）；3.恒丰公司按照合同第十二条第四项约定向其赔偿违约金；4.诉讼费、公告费、保全费、保险费等均由恒丰公司负担。恒丰公司向一审法院反诉请求：1.判令王杰立即清结拖欠的租金10万元和电费3974元，赔偿违约金20万元；2.反诉费由王杰负担。一审法院认定事实：2018年8月8日，恒丰公司（甲方）与王杰（乙方）签订《恒丰综合楼租赁合同》，约定甲方将位于西安市XX路XX号XX商厦XX楼XX层XX层出租给乙方使用，租期七年，自2018年10月20日至2025年10月19日止，年租金总额22万元，合同还对保证金及租金支付、违约责任等内容作出了约定。2018年8月10日，恒丰公司收取王杰租房保证金10万元；2018年9月27日，恒丰公司收到王杰房屋租金1万元；2018年10月10日，恒丰公司收到王杰2018年部分房租25000元；2018年11月4日，恒丰公司收到王杰部分房租55000元；2018年12月5日，恒丰公司收到王杰部分房租3万元。2019年3月13日，王杰至西安市公XX路XX酒店有卖淫嫖娼行为配合调查，其陈述的主要内容如下：利都酒店一共两层，四五层，共34间客房，2018年8月8日接的店面，还没有正式开业，其于2019年3月12日签订合同，将五层客房租给其他人办公，按天付款，每天1800元，但其不清楚租房人的信息，也没有登记住客身份信息，其不知晓五层从事卖淫行为。2019年6月25日，恒丰公司向王杰出具催款通知函，称王杰欠交房屋租金10万元及电费3974元，已严重违约，要求王杰在接到通知后5日内交纳拖欠费用。2019年10月12日，恒丰公司（甲方）与王杰（乙方）签订《解除合同协议书》，约定甲方与乙方于2018年8月8日签订的《恒丰综合楼租赁合同》自2019年10月19日解除，自解除之日起，合同协议中约定的双方权利义务终止，恒丰公司与王杰均称涉案合同解除后，双方互不承担违约责任，但双方还是坚持要求对方承担2019年10月19日之前的违约责任。庭审中，王杰称涉案租赁房屋漏水，经常停电，不能正常运转，不具有安全性，恒丰公司不让王杰在标示牌下面设立酒店标识，不给王杰经营的酒店设立通道，通道上经常有障碍物，公安机关贴了停止营业的字样。针对该意见，王杰提交了照片、视频予以证明。恒丰公司对停止营业的照片真实性认可，对其他照片的关联性不认可，对视频的真实性不认可，上述证据不能证明恒丰公司有违约行为，故对证明目的不予认可。恒丰公司称2019年7月26日，王杰租赁的四楼漏水，王杰未履行防水修复义务，还在次日提示工作人员收取组织卖淫者贿赂，王杰租赁涉案房屋存在违法经营的事实。针对该意见，恒丰公司提交了视频予以证明。王杰对视频的真实性认可，对证明目的不予认可，称都是以工队的名义租房，其没有违法。经询，恒丰公司先称其于2018年8月8日当天将所有房屋全部交付王杰，后又称其于2018年8月5日就将房屋交付王杰，双方于同年8月8日才签订合同，但其无交付房屋的证据。一审法院认为，王杰与恒丰公司签订的《恒丰综合楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行。王杰与恒丰公司签订《解除合同协议书》，均同意解除涉案合同，故涉案《恒丰综合楼租赁合同》于2019年10月19日解除。王杰称恒丰公司未按照合同约定的期限交付房屋，且最终仅交付房屋34间，还有3间没有交付。恒丰公司虽不予认可，但其未提交证据证明房屋交付情况。王杰称因恒丰公司未提供装修及设备，故其不应支付恒丰公司押金10万元，其支付的22万元均是房租，但王杰提交的收条足以证明其向恒丰公司交纳的10万元是保证金，并非租金，因王杰称其实际占有、使用涉案房屋34间，故对王杰要求恒丰公司退还房屋租金22万元的诉讼请求，依法不予支持。因王杰在本案中对保证金未提出诉讼请求，故本案不予处理，王杰可另案主张。恒丰公司要求王杰支付剩余租金10万元；王杰不予认可，并称恒丰公司非一次性交付房屋，而是陆续交付了34间房屋，恒丰公司交付1间房屋，其装修1间房屋。因恒丰公司未提供其交付房屋情况的证据，故恒丰公司要求王杰支付剩余租金10万元，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。王杰称涉案房屋漏水，经常停电，不能正常运转，不具有安全性，恒丰公司不让其在标示牌下面设立酒店标识，不给其经营的酒店设立通道，通道上经常有障碍物，未提交充足证据予以证明，依法不予认定。王杰称公安机关就涉案房屋贴了停止营业字样，但不能证明停止营业是恒丰公司造成的。王杰未提交证据证明恒丰公司存在构成根本违约的行为，亦未提交证据证明其存在何种损失以及该损失与恒丰公司之间的因果关系，故对王杰要求恒丰公司支付违约金，赔偿装修费306000元、家具费76000元、电器费52000元、利息及其他各项损失108860元的诉讼请求，依法不予支持。恒丰公司要求王杰支付电费3974元；王杰认可欠付恒丰公司电费3974元，但称其进行装修及恒丰公司员工使用电费大约5000多元。因王杰对其所称未提交证据予以证明，故王杰应当支付恒丰公司电费3974元。恒丰公司未提交证据证明其按约交付给王杰全部租赁房屋，亦未提交充足证据证明王杰存在违法经营的情况，故其要求王杰支付违约金20万元，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、原告王杰与被告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司于2018年8月8日签订的《恒丰综合楼租赁合同》于2019年10月19日解除；二、反诉被告王杰于本判决生效之日起十日内支付反诉原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司电费3974元；三、驳回原告王杰其余诉讼请求；四、驳回反诉原告陕西恒丰中贸房地产开发有限公司其余反诉请求。如果反诉被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉部分25063元、反诉部分2930元，共计27993元，由王杰负担15063元，由陕西恒丰中贸房地产开发有限公司负担12930元；鉴于双方各自预交，陕西恒丰中贸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将案件受理费1万元支付王杰。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王杰与恒丰公司签订的《恒丰综合楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同履行中，王杰与恒丰公司于2019年10月12日签订《解除合同协议书》，约定上述租赁合同于2019年10月19日解除，该约定亦系双方当事人真实意思表示，应为有效协议，一审依此确认涉案《恒丰综合楼租赁合同》于2019年10月19日解除，符合法律规定。王杰称恒丰公司仅交付房屋34间，还有3间房屋没有交付。恒丰公司虽对此不予认可，但恒丰公司未提交房屋交付情况的证据。故一审对恒丰公司要求王杰支付剩余租金10万元的诉讼请求未予支持，与法不悖。王杰主张其支付的22万元均为房屋租金，但因王杰书写的收条中有10万元载明是租房保证金，故对王杰以上主张意见不予采纳。鉴于王杰主张其实际占有、使用涉案房屋34间，故一审对王杰要求恒丰公司退还房屋租金22万元的诉讼请求不予支持，并无不当。同时，一审认为因王杰未对保证金提出诉讼请求，故本案不予处理，王杰可另案主张，并无不妥。王杰在一审中称涉案房屋存在漏水、经常停电、不能正常运转、恒丰公司不让其在标示牌下面设立酒店标识并不给其经营的酒店设立通道等，未提交充足证据加以证明，一审对此不予认定，于法有据，并无不当。王杰未提交证据证明恒丰公司存在根本违约行为，亦未提交充分证据证明其所受实际损失及该损失与恒丰公司之间的因果关系，故一审对王杰要求恒丰公司支付违约金、赔偿各项损失及利息等的诉讼请求不予支持，亦无不当。王杰认可欠付恒丰公司电费3974元，但其称该费用系恒丰公司员工使用产生。对此，王杰未提交证据加以证明，故对王杰所称依法不予采信。恒丰公司要求王杰支付电费3974元，依法予以支持。恒丰公司未提交证据证明王杰存在违法经营等情况，故对恒丰公司要求王杰支付违约金20万元的诉讼请求，亦不予支持。 综上所述，王杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13468元，由王杰负担。 本判决为终审判决。  审 判 长 姜 亦 君             审  判  员 赵 羽 嘉             审  判  员  林    瀚二0二0年六月十一日法官助理  高喜平书 记 员 张 小 赛    1