福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终716号 上诉人（原审原告）：福建大成物业服务有限公司，住所地福建省三明市梅列区乾龙新村301幢1楼，统一社会信用代码91350402699040507D。 法定代表人：卓超，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：廖金水，福建万天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈芳，女，1973年3月24日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雪玲，福建威明律师事务所律师。 上诉人福建大成物业服务有限公司（以下简称大成物业公司）因与上诉人陈芳物业服务合同纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大成物业公司的委托诉讼代理人廖金水，上诉人陈芳的委托诉讼代理人蔡光俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大成物业公司上诉请求：1.撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2741号民事判决，依法改判支持大成物业公司一审的全部诉讼请求；2.一、二审案件的诉讼费用由陈芳负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定物业服务区域范围不清，且未查明陈芳是否通知大成物业公司去维修下水管道等事项。依据物业服务合同约定：对公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾归集、清运、保洁等；附属物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、沟、池、井等。依前述约定大成物业公司提供物业服务的范围系对公共场所的垃圾及室外管道维修承担管理、维护义务，但陈芳的垃圾在其私人场所区域，不属于大成物业公司服务范围，大成物业公司没有权利也没有义务至陈芳专有部分区域主动提供垃圾清运服务。如陈芳认为专有部分范围内的垃圾属于物业公司清运并需要从专有部分直接清运的话，陈芳负有先通知义务，否则陈芳自行或付费委派他人在专有部分范围内清运垃圾的行为属于权利自我处分，产生的费用由陈芳自行承担。2.同时依约定，陈芳区域范围下水道等出现问题后，应当通知大成物业公司维修，本案陈芳没有通知，大成物业公司如何去履行职责。陈芳至少应当通知大成物业公司去维修，大成物业公司不去维修的情况下才可以自行解决，本案中，陈芳不通知大成物业公司，一审法院未查清该事实。二、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定：“陈芳提供的付款通知单、家政服务卡、下水管照片、王某及郭路海的证言，相互印证”错误。大成物业公司对付款通知单证据质证表明该费用不能证明系陈芳用于清运时代锦园店的清运费，该证据上注明下洋总店，该证据直接关联的是下洋总店的清运费，与本案无关。就算与本案有关联，也不能排除下洋店的垃圾清运费一并计算在内。王某系承揽大成物业公司垃圾清运业务，与陈芳存在经济往来厉害关系，且该证人证言所证明的内容或对象与证人自身利益具有重大关联性，不可采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十九条的规定，与一方当事人或者代理人有厉害关系的证人出具的证言，不能单独作为认定案件事实的依据。另外，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十条的规定，一方当事人提出的书证原件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据，人民法院应当确认其证明力。大成物业公司对陈芳提出的书证付款通知单的表面真实性没有异议，但该证据充分证明王某清运垃圾的地点下洋总店，在陈芳没有提出足以反驳并证明王某在下洋总店，付款通知单中确认时代锦园店垃圾清运费用事实的情况下，一审判决仅以存在利害关系证人王某的证言否定书证付款通知单的证明力，违背基本证据规则。关于证明力的顺序效力，证人证言的证明力比书证的证明力更弱，法院采纳证据时应当优先采纳书证。本案中有付款通知书书证，大成物业公司未质疑其真实性，在此情况下法院应当采用书证。家政服务卡没有正规的发票，一审直接认定维修费用证据不够充足。2.一审判决以双方当事人未签订《业户手册》不能支持大成物业公司的违约金系错误的。陈芳不是该小区的业主，不可能与大成物业公司签订《业户手册》，一审不能以未签订《业户手册》为由不予支持大成物业公司要求的违约金。大成物业公司与业主陈子生签订《业户手册》等材料，并约定业主将房屋出租的应当告知承租使用人未及时缴纳物业费及其他费用时，应按所欠费用支付日千分之三的违约金。业主陈子生与陈芳签订房屋租赁合同第7条约定：应按时缴纳租金及各项应缴纳费用，如逾期未交，按实际逾期天数以日万分之五比例支付应付而未付款项的违约金……按该约定陈芳至少也应当支付日万分之五的违约金。一审判决认定事实不清，应当撤销一审判决，依法改判支持大成物业公司的一审诉讼请求。 陈芳辩称，一、大成物业公司关于超市垃圾未清至公共区域，下水道出现问题，陈芳应当通知其去维修的上诉理由，与实际情况不符，不能成立。大成物业公司在一审中明确表示超市垃圾很多，不属于他们的清运范围，而不是说超市没有把垃圾归集到公共区域。大成物业公司认为超市垃圾不属于他们的清运范围，没有在超市附近放置垃圾桶。超市曾把垃圾归集到较远的垃圾桶中，大成物业公司把超市的垃圾从垃圾桶拉回来，倒在超市门口。超市才雇佣梅列环卫所王某每天清运超市的垃圾。陈芳雇用其麟家政疏通的下水道是住宅顶层垂直至负三层顶棚，从负三层顶棚水平至城市管网的公共管道，不在陈芳的区域范围。陈芳通过房东通知大成物业公司的保安人员，但保安人员到场后说没有办法处理，无奈之下陈芳才雇用其麟家政来疏通水平段的公共管道；二、大成物业公司关于付款通知单、王某证言、家政服务卡不能采信的上诉理由不能成立。陈芳向王某支付垃圾清运费的付款通知单，陈芳使用下洋总店统一印刷的付款通知单，王某出庭作证证明是在时代锦园超市清运垃圾。大成物业公司认为王某与陈芳有厉害关系，证言不可信，不能成立。超市垃圾不是大成物业公司清运的，这是大成物业公司承认的事实。王某单独清运超市垃圾的成本，比大成物业公司批量清运的成本更高，但收取的清运费却比大成物业公司的收费少；三、大成物业公司关于适用《业户手册》中每日千分之三违约金的上诉理由不能成立的。陈芳认为，大成物业公司在一审中以前承租人与前物业公司签订的《时代锦园入住合约》《房屋交接通知单》证明超市属于物业管理范围，现在又说大成物业公司不可能与承租人签订《业户手册》自相矛盾。大成物业公司称与业主陈子生签订《业户手册》等材料，约定违约金按所欠费用的日千分之三。大成物业公司提供的《业户手册》并没有陈子生的签字，故该主张不能成立。综上，大成物业公司的上诉理由均不能成立，请求驳回大成物业公司的上诉。 陈芳上诉请求：撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2741号民事判决，改判驳回大成物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、陈芳承租的商业配套店面34、35不在时代锦园小区内，不属于大成物业公司提供的物业服务范围。一审判决以“时代锦园业委会与大成物业签订的《物业服务合同》约定……地下面积为20000平方米……案涉店面系三明市梅列区乾龙新村301幢-2层34、35商业配套，在时代锦园小区的地下面积范围内。此外，惠康公司（案涉店面最初的承租人）与盛世豪泰公司（大成物业之前的物业公司）签订的《时代锦园入住合约》《房屋交接通知单》及房屋平面图、工程竣工验收备案表、《业委会证明》，可以证明盛世豪泰公司为惠康公司提供物业服务……故认定案涉店面在大成物业的服务范围内”。该认定不能成立。1.案涉店面在时代锦园小区的地下面积范围内，不等于在地下面积为20000平方米内。时代锦园的地下面积远不止20000平方米，一审庭审及勘验现场时，大成物业公司均明确表示地下三层（现停车场）开发商没有移交给大成物业管理。2.《时代锦园入住合约》《房屋交接通知单》及房屋平面图、工程竣工验收备案表、《业委会证明》，都不能证明盛世豪泰公司为惠康公司提供物业服务。3.盛世豪泰公司或大成物业公司没有与案涉店面的房东陈子生签订过《时代锦园入住合约》《房屋交接通知单》《业户手册》等物业服务合同文件。惠康公司与盛世豪泰公司签订的《时代锦园入住合约》《房屋交接通知单》对陈芳没有约束力；二、大成物业公司没有为案涉店面提供过任何物业服务，证明大成物业公司与时代锦园业委会签订的《物业服务合同》不包含案涉店面；或者证明大成物业公司根本没有履行合同及根本违约在先，不应收取服务费。一审判决已认定大成物业公司没有履行案涉店面清运垃圾的义务，没有履行疏通小区公共管道的义务，庭审中明确表示无法对案涉店面的垃圾进行清运。陈芳雇佣他人清运垃圾费用每月2400元，雇佣他人疏通小区公共管道费用2018年10月2日2000元、2019年1月26日2600元。还有2019年6月10日雇人疏通管道费用3800元，不在大成物业公司起诉物业费的时间段内。大成物业公司提供的《物业服务合同》第四至十六条约定了13项的服务内容，以下三项是基本的：一是超市门前约60平方米公共场所的清扫。二是超市的垃圾归集和每天清运。三是下水管道及公用部分维修。大成物业公司对最基本的三项都不做，还当庭表示无法对垃圾进行清运，故大成物业公司不应收取物业服务费。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》，对合同是否履行，应由履行合同义务人举证。大成物业公司应当证明其履行了《物业服务合同》约定的各项义务，然后才有权利收取物业服务费。本案中，大成物业公司没有举证证明其履行了合同义务，故不应收取物业服务费；三、假如要按一审判决支付部分物业服务费，也是大成物业公司根本违约在先，陈芳不需要按银行利率支付违约金。如要支付违约金，应当先由大成物业公司向陈芳支付违约金，暂按陈芳垫付的垃圾清运费、管道疏通费乘银行贷款利率计算。 大成物业公司辩称，一、陈芳承租的店面属于时代锦园小区范围，应当向大成物业公司支付物业服务费。时代锦园业委会与大成物业公司签订《物业服务合同》，双方约定：物业类型为商业及居住物业，地下面积为20000平方米，车位150个，商业面积2701.528平方米。陈芳向陈子生租赁的店面系该小区商业配套，在时代锦园小区的地下面积范围内。大成物业公司提供的惠康公司与大成物业公司签订的《时代锦园入住合约》《房屋交接通知单》及房屋平面图、工程竣工验收备案表、《业委会证明》可以证明盛世豪泰公司为惠康公司租赁的2434.26平方米提供物业服务。一审中，陈芳认可承租店面系之前惠康公司租赁的店面。陈芳承租的店面在大成物业公司物业管理范围内，应支付物业服务费。二、大成物业公司已依约履行物业管理服务。依据物业服务合同约定，大成物业公司提供物业服务范围系对公共场所的垃圾及室外管道维修承担管理、维护义务，陈芳的垃圾在其私人场所区域，不属于物业管理服务范围，大成物业公司没有权利也没有义务至陈芳专有部分区域范围主动要求提供垃圾清运服务。陈芳应当将垃圾清至公共区域，大成物业公司不可能也没有义务主动到业主家中帮忙清运垃圾。陈芳认为其在专有部分范围的垃圾属于物业公司清运并需要从专有部分直接清运，负有先通知义务，陈芳自行或付费委托他人在专有部分范围内清运垃圾的行为属于权利自我处分，产生的费用由陈芳自行负担。下水道等出现问题，应先通知，没有通知，物业公司无法履行义务；三、陈芳应当向大成物业公司支付违约金。陈子生与陈芳签订的房屋租赁合同第7条约定：应按时缴纳租金及各项应缴纳费用，如逾期未交，按实际逾期天数以日万分之五比例支付应付而未付款项的违约金。 大成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈芳立即向大成物业公司支付2018年8月至2019年5月的物业管理服务费37500元；2.判令陈芳立即向大成物业公司支付逾期付款违约金18562.5元（该违约金按每日千分之三计算，从2018年8月起暂计至2019年5月，此后继续计至实际付款之日止）。 一审法院认定事实1．时代锦园业委会与大成物业公司分别于2015年1月、2017年1月、2019年1月签订《物业服务合同》，双方约定：物业管理服务期限自2015年1月1日至2020年12月31日；物业类型为商业及居住物业；地下面积为20000平方米、车位150个；商业面积为2701.528平方米；物业管理服务事项及职责为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、自行车棚、停车场等；共用绿地、花木的养护与管理等；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理；共同环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运、保洁等；商业物业的价格为1.5元/月/平方米；大成物业每季度收取一次物业管理服务费，于每季度的第一个月前10个工作日收取，双方还对其他事项进行了约定。 2.案涉店面原由惠康公司租赁，租赁面积为2434.26平方米。2018年7月18日，陈芳向陈子生租赁案涉店面，双方约定：租赁期限自2018年8月5日至2024年5月4日；租赁期限内每月发生的卫生费、物业管理费、税费等一切费用，由陈芳自行向相关单位办理、交纳，并承担相应的责任。陈芳应自觉与物业公司签订物业管理协议，接受物业公司的正当管理，并自行承担相关的费用和责任。 3.陈芳自行支付了案涉店面2018年8月5日至2019年5月的垃圾清运费用23760元、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元，陈芳尚欠大成物业2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元。 一审法院对双方当事人有争议的证据和事实认定如下： 一、案涉店面是否在大成物业的物业管理服务范围内 一审法院认为，时代锦园业委会与大成物业公司签订《物业服务合同》，双方约定：物业类型为商业及居住物业；地下面积为20000平方米、车位150个；商业面积2701.528平方米。陈芳向陈子生租赁的案涉店面系三明市梅列区乾龙新村301幢-2层34、35商业配套，在时代锦园小区的地下面积范围内。此外，大成物业公司提供的福建惠康商贸有限公司（以下简称惠康公司）与大成物业公司之前的物业公司--盛世豪泰公司签订的《时代锦园入住合约》、《房屋交接通知单》及房屋平面图、工程竣工验收备案表、《业委会证明》，可以证明盛世豪泰公司为惠康公司租赁的店面2434.26平方米提供物业服务，陈芳亦认可其承租的案涉店面之前系由福建惠康商贸有限公司（以下简称惠康公司）租赁，故认定案涉店面（2434.26平方米）在大成物业的物业管理服务范围内，应当受时代锦园业委会与大成物业公司签订的《物业服务合同》的约束。 二、陈芳尚欠大成物业的物业管理服务费数额的问题 一审法院认为，时代锦园业委会与大成物业公司三次签订《物业服务合同》，双方约定的物业管理服务期限自2015年1月1日至2020年12月31日。陈芳与陈子生约定的案涉店面的租赁期限自2018年8月5日至2024年5月4日，且租赁期限内每月发生的卫生费、物业管理费、税费等一切费用由陈芳自行向相关单位办理、交纳。依据前述约定，陈芳应向大成物业公司支付2018年8月5日至2019年5月30日的物业管理服务费。时代锦园业委会与大成物业公司约定的物业管理服务事项及职责为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、雨水管、烟囱、共用照明天线、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施等；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、自行车棚、停车场等；共用绿地、花木的养护与管理等；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理；共同环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运、保洁等。如大成物业公司依约履行上述物业管理服务事项及职责，则陈芳应按时代锦园业委会与大成物业公司约定的商业物业的价格（1.5元／月.平方米）向大成物业公司支付物业管理服务费。陈芳提供的付款通知单、其麟家政服务卡、下水管照片、王某及郭路海的证言，相互印证，可以证明陈芳支付案涉店面2018年8月至2019年6月的垃圾清运费用每月2400元、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元。因垃圾清运、公共管道的疏通在大成物业公司的物业管理服务事项及职责范围内，大成物业公司在庭审中明确表示其无法对案涉店面的垃圾进行清运，故陈芳支付的2018年8月5日至2019年5月的垃圾清运费用23760元（2400元×9.9月）、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元，合计28360元，该款应在陈芳应向大成物业支付的2018年8月5日至2019年5月30日的物业管理服务费中予以扣除。陈芳聘请人员修补的玻璃，系原租户惠康公司自行安装的玻璃，不在大成物业的管理服务事项及职责范围内，故陈芳花费的修补该玻璃的费用与本案无关。陈芳2018年8月5日至2019年5月应向大成物业支付的物业管理服务费为36148.76元（1.5元／月.平方米×2434.26平方米×9.9月），扣除上述陈芳已支付的28360元，陈芳尚欠大成物业的物业服务管理费确定为7788.76元（36148.76元-28360元）。 一审法院认为，陈芳租赁的案涉店面位于时代锦园负二层，时代锦园业委会与大成物业公司签订的《物业服务合同》对陈芳具有约束力。陈芳于2018年8月5日租赁案涉店面，其尚欠大成物业公司2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费仅为7788.76元，故大成物业公司要求陈芳支付2018年8月至2019年5月物业服务管理费37500元的诉讼请求，部分予以支持。大成物业公司并未与陈芳签订《业户手册》，大成物业公司要求陈芳按照《业户手册》规定的日千分之三计算逾期付款违约金的诉讼请求于法无据，不予支持。双方虽未约定逾期付款违约金的计算方法，但陈芳迟延履行支付物业管理服务费的义务确实给大成物业公司造成一定损失，故酌定该违约金以陈芳欠付的物业管理服务费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自陈芳应付清2019年5月物业管理服务费之日（每季度的第一个月前10个工作日）的次日即2019年4月11日起计至陈芳付清物业管理服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈芳应于判决生效之日起三日内向大成物业公司支付2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元；二、陈芳应于判决生效之日起三日内向大成物业公司支付逾期支付物业管理服务费的违约金（该违约金以陈芳欠付的物业管理服务费7788.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年4月11日起计至款项付清之日止）；三、驳回大成物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1202元，由大成物业公司负担1035元，陈芳负担167元,该款于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。 二审中，大成物业公司对一审法院查明的事实“陈芳自行支付了案涉店面2018年8月5日至2019年5月的垃圾清运费用23760元、2018年10月2日疏通公共管道的费用2000元、2019年1月26日疏通公共管道的费用2600元，陈芳尚欠大成物业2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元。”有异议，认为陈芳未将垃圾清运至公共区域，公共管道维修没有通知大成物业公司进行维修。陈芳对一审法院查明的事实“陈芳尚欠大成物业2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元。”有异议，认为其无需支付物业服务费。双方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，对无争议事实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉、辩意见，本院归纳、分析本案的争议焦点如下： 一、案涉店面是否属于大成物业公司的物业服务范围。 本院认为，2017年1月，三明市梅列区时代锦园小区业主 委员会与大成物业公司签订的《物业服务合同》约定：物业类型为商业及居住物业，总建筑面积94653.917㎡，地下面积20000㎡、车位150个，商业面积2701.528㎡，物业管理区域为新市北路与东新六路交汇处，管理期限为2017年1月1日至2018年12月31日止。2019年1月，三明市梅列区时代锦园小区业主委员会与大成物业公司签订的《物业服务合同》约定物业类型为商业及居住物业，总建筑面积122653.917㎡，地下面积20000㎡、车位150个，商业面积30701.528㎡，物业管理区域为新市北路与东新六路交汇处，管理期限为2019年1月1日至2020年12月31日止。案涉店面系三明市梅列区乾龙新村301幢-2层34、35号商业配套店面，在时代锦园小区的地下面积范围内,且三明市梅列区时代锦园小区业主委员会出具了《关于时代锦园301幢-2层34、35商业配套店面物业管理单位的情况说明》，证明时代锦园301幢-2层34、35商业配套店面属于时代锦园小区的物业管辖范围，物业服务单位为大成物业公司，服务期限为2011年6月1日至2020年12月31日。陈芳辩称案涉店面不属于大成物业公司的物业服务范围，但未提供任何证据予以证实。综上，本院认为，案涉店面属于大成物业公司的物业服务范围。 二、陈芳需支付大成物业公司物业服务费的数额问题。 大成物业公司系案涉店面的物业服务公司，陈芳系案涉店面的承租人、使用人。根据陈芳与案涉店面的业主签订的房屋租赁合同的约定，物业服务费由承租人负担。陈芳本应按照物业服务合同的约定支付案涉店面的物业服务费。根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，应按照合同约定向住户提供质价相符的服务,不得只收费不服务或少服务。三明市梅列区时代锦园小区业主委员会与大成物业公司签订的《物业服务合同》第六条“附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟、池、井、自行车棚、停车场等。”第九条“公共环境卫生：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的归集、清运、保洁等。”的约定，室外上下水管道维修、养护和管理，垃圾的归集、清运等属于大成物业公司的物业服务范围。一审庭审时，大成物业公司却明确表示案涉店面的垃圾量太大，无法清运。根据物业服务合同的约定，高层住宅的物业服务费为1元/月/平方米，而商业物业的物业服务费为1.5元/月/平方米。商业物业的物业服务费明显更高，提供的物业服务理应更多。而大成物业公司却以案涉店面的垃圾量大，未提供垃圾清运服务。陈芳自行委托他人负责垃圾清运，共支付的约定，室外上下水管道维修、养护和管理，垃圾的归集、清运等属于大成物业公司的物业服务范围。一审庭审时，大成物业公司却明确表示案涉店面的垃圾量太大，无法清运,4600元理应从物业服务费中予以扣除。综上，一审法院认定陈芳尚欠大成物业公司物业服务费7788.76元，并无不当。 本院认为，大成物业公司未按物业服务合同的约定提供质价相符的物业服务，现要求物业承租人陈芳按照物业服务合同的约定交纳物业服务费的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。陈芳主张案涉店面不属于大成物业公司的物业服务范围，无需交纳物业服务费的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于印发的通知》(法〔2019〕254号)规定，自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日才实施，一审法院自2019年4月11日至2019年8月19日期间适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，系适用贷款利率标准错误，本院予以纠正。 综上所述，大成物业公司、陈芳的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院利率计算中，适用贷款利率标准错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2741号民事判决第一项，即“一、陈芳应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付2018年8月5日至2019年5月的物业服务管理费7788.76元”； 二、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2741号民事判决第三项； 三、变更福建省三明市梅列区人民法院（2019）闽0402民初2741号民事判决第二项“陈芳应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付逾期支付物业管理服务费的违约金（该违约金以陈芳欠付的物业管理服务费7788.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年4月11日起计至款项付清之日止）”为“陈芳应于本判决生效之日起三日内向福建大成物业服务有限公司支付逾期支付物业管理服务费的违约金（该违约金以陈芳欠付的物业管理服务费7788.76元为基数，支付自2019年4月11日起至2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付”； 四、驳回福建大成物业服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回福建大成物业服务有限公司的上诉请求； 六、驳回陈芳的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1202元，由福建大成物业服务有限公司负担1035元，由陈芳负担167元。一审案件受理费1202元，由福建大成物业服务有限公司负担1035元，由陈芳负担167元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  林炬火 审判员  吴树辉 二〇二〇年六月二十八日 法官助理黄莉花 书记员林慧 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。