湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终899号上诉人（原审被告）：谢铁明，男，1965年3月8日出生，汉族，湖南省邵东县人，湘潭市阀门厂下岗职工，住湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：湘潭市阀门厂，住所地湘潭市雨湖区平政路214号，注册号430300000052441（1-1）N。法定代表人：刘植芳，厂长。委托诉讼代理人：唐恒，湖南惟明律师事务所律师。上诉人谢铁明因与被上诉人湘潭市阀门厂房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢铁明上诉请求：一、撤销湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初240民事判决；二、安排好上诉人保障性住房再腾房；3、先补偿熙春路4号4单元402室后再腾房；四、补偿强拆上诉人经营场所及归还强拆时的所有物品；五、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人之间的纠纷是单位内部房产纠纷，不属于法院受理范围，因单位经营不善而进行改制，又违反改制程序私将房产出售给他人，上诉人并不是不支持企业改制，是被上诉人没有安排好保障性住房，并强拆了上诉人赖以生存的经营场所，上诉人不服而拒绝腾房。上诉人与被上诉人之间不是平等主体间民事法律关系，而是不平等主体间的行政管理关系，不应由民事法律调整。原审法院在上诉人无住房、无收入的情况下，判决上诉人一个月内腾房，违反了潭企改办（2017）10文件第二条之规定，将导致上诉人无家可归，生活无着落。被上诉人没有出具任何证据证明其与上诉人之间有房屋租赁关系，此房系国家第一次房改时按国家标准分配的福利分房，被上诉人没有任何手续和证据，证明熙春路4号4单元402室在这次征拆范围之内。根据湘潭市政府办公室公文处理单，已明确直管公房不在此收购范围之内。潭企改办（2017）3号文件第二条：阀门厂红线外租赁原湘江房管所的1338.76平方的房产、塑料七厂、劳动用品厂的三处房产由大河西棚改公司一并收购，并没有熙春路4号职工宿舍3962.53平方的房产一并收购手续。如果要征拆，也要根据潭企改办（2017）10号文件第二条规定，企业迅速制订符合改制政策和企业实际的改制及职工安置方案，改制及职工安置方案需经职代会通过，上报批准后实施，被上诉人先要给上诉人安排安置性住房，让上诉人腾退住房时有一个安居的地方。被上诉人湘潭市阀门厂答辩称：一、一审判决公正合法，切实维护了全厂职工的合法权益，请求二审法院依法维持。1、上诉人的上诉理由无据且严重浪费司法资源，损害企业集体利益，对于其非法请求，应当予以制止，其上诉理由依法应予以驳回。一审判决清楚认定：答辩单位于80年代，以福利住房名义分配上诉人居住，形成了不固定期限的房屋租赁合同，由于企业被纳入市委市政府的改制名单，故该租赁房屋因不可抗力和精美湘潭建设需要予以拆迁，该租赁关系必须予以解除。目前，全厂征拆腾退工作127户与政府征拆部门签订了腾退协议，仅余下罗志德、谢铁明拒绝搬迁，致使全厂职工未能如期安置补偿，造成的后果非常严重。2、根据湘潭市政府第50次纪要以及相关文件精神，答辩单位召开了职代会依法送达了通知，并通过诉讼途径解决争议事项，并为上诉人提供保障性住房安置工作申请。然而经湘潭市住房和城乡建设局审查，对上诉人儿子谢彦韬房产地址：雨湖区，建筑面积为138.48平方，人均面积超标，不符合低收入实物配租要求，不同意分配廉租房，这不属于答辩人的问题，而是不符合政府部门要求，故其提出不同意搬迁的理由不成立。二、企业改制关系到全厂职工共同利益，同时也是市政建设的重点工作，相类似的集体企业改制腾退房屋案例众多同类同判，上诉人的非法理由不成立应当予以驳回。上诉人声称先补偿再腾房，但集体企业房屋不是个人私产，所有补偿待腾退完后职代会决定补偿标准和金额，对于上诉人提出一审枉法裁判一个月内腾房问题，答辩人认为上诉人不面对现实，不配合企业工作，其不能为了一己私利而损害全体职工利益，对于其无理要求答辩人坚决不予答应。三、本案属于法院审理范围，上诉人的上诉理由不符合法律规定，其请求不予支持。综上，请求法院驳回上诉人无理要求，维持公正合法的一审判决，维护企业合法利益。湘潭市阀门厂向一审法院起诉请求：1.解除原、被告租赁合同关系；2.判令被告限期腾退位于湘潭市雨湖区房屋；3.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告谢铁明及其父亲谢朝山（2015年2月去世）、母亲周玉莲（2007年12月去世）原均系湘潭市阀门厂的职工。被告谢铁明父母于1982年左右作为原告单位的职工，福利分得所在单位新建的位于湘潭市雨湖区房屋一套（建筑面积51.08㎡），该房屋由被告谢铁明与其父母共同居住。被告谢铁明父、母亲去世后，涉案房屋被告及其家人共同居住至今。1998年，原告湘潭市阀门厂未实施企业职工福利购房政策，对所在单位房屋继续实行租赁，其房屋租金从其工资中扣付，自2000年8月开始，因所在单位未发放职工工资，被告未再另行支付原告房屋租金至今。原告湘潭市阀门厂自2006年开始企业处于全面关停状况，随后着手企业破产改制工作。2014年4月24日，湘潭市企业改革改制工作领导小组办公室将原告湘潭市阀门厂等31家企业列为湘潭市第二批改制企业，并下发了潭企改办发［2014］02号《关于2014年第二批改制企业资产收储工作的通知》，该通知第二条明确湘潭市阀门厂等15户企业由城乡投集团负责收储。后因多方原因，该文件未得到有效实施。2016年，因“精美湘潭”建设需要，原告单位部分房屋被列入征收范围。2016年8月8日，湘潭市人民政府就市属集体企业改制与征收工作问题下发了《湘潭市人民政府常务会议记要》（第50次），该会议纪要第四部分明确了对市属集体征收的支持政策。其中明确：涉及征收的市属集体企业有多处资产，但未全部在征收范围内的，可以将其余不在征收范围内的资产由业主单位一并收购。2016年9月22日，湘潭市企业改革改制工作领导小组根据《湘潭市人民政府常务会议记要》（第50次）会议精神，下发潭企改组〔2016〕5号《关于印发〈在“精美湘潭”建设征拆中协同推进市属集体企业改制工作方案〉的通知》，并在该文件附件1中明确原告湘潭市阀门厂属于棚户区改造的市属集体企业。为了进一步做好征收相关工作，2016年11月22日，湘潭市征拆工作联席会议办公室下发潭征拆联字［2016］5号《关于进一步明确市属集体企业征收工作具体操作办法的通知》，该通知中明确：“1.……如房屋征收项目红线范围外有该企业自有房产，由该征收项目业主同步予以收购，收购价格参照现行房屋征收补偿标准执行。6.租赁集体企业自管住房或直管公房住宅的职工，符合住房保障条件的，在具备房源的前提下，优先安排”。根据上述文件精神，2016年10月31日，原告湘潭市阀门厂召开全厂职工大会，会上通过了《关于企业征拆改制工作的报告》，决定对湘潭市阀门厂关闭改制。随后，湘潭市阀门厂为配合企业改制，对红线范围内的厂区厂房、宿舍与征收部门签订了协议并进行了腾退交付。位于湘潭市雨湖区，该房屋产权属于湘潭市阀门厂集体所有，也一并列入征收范畴。目前该房屋大部分住户签订了腾退协议。被告谢铁明系该栋4单元402号房屋住户，未与原告就腾退房屋一事达成一致意见，拒绝签订腾退协议书，为此原告诉至本院。另查明，（一）经本院在湘潭市不动产登记中心核实，雨湖区熙春路4号并无相关房产登记信息，被告谢铁明身份证上登记的雨湖区熙春路4号与房产部门登记的雨湖区熙春路2号，实系同一地址，同一标的物；（二）被告谢铁明及其妻子、儿子在湘潭市不动产登记中心无住房登记信息。一审法院认为：原告湘潭市阀门厂在上世纪80年代以福利住房的名义将单位所有的案涉房屋分配给被告一家居住，后按月在被告工资扣取租金的形式符合房屋租赁合同的实质要件，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告未订立书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁。现原告面临关闭改制，房屋不再具备出租的条件，原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。原告在2018年至2019年期间已多次通知被告腾退房屋，故对原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，被告应当及时腾退房屋。同时，基于涉案房屋系福利分房，具有一定的福利待遇性质，双方是一种特殊形式的房屋租赁关系，涉案房屋租赁合同解除后，原告应依据2016年8月8日湘潭市人民政府下发了《湘潭市人民政府常务会议记要》（第50次）文件精神以及原告于2017年8月24日作出的《关于熙春路阀门厂宿舍住户诉求的回复》第四条，对被告目前所居住的房屋按直管公房搬迁政策予以相应补偿，并配合相关职能部门办理被告谢铁明家庭的保障性住房安置工作。被告谢铁明提出的“原告的企业破产改制程序违法，原告未依程序召开职工代表大会通过企业改制方案以及被告所居住的房屋不属于改制的范畴”的辩解，与庭审查明的事实不符，该辩解本院不予采信；被告提出的“被告属于无房户，安置住房未到位，应安置住房”的辩解，本院认为，被告保障性住房安置工作虽然尚未确定，但此项工作本身需要被告本人的配合，且目前原告正在办理中，故本院对被告的该项辩解，部分采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十九条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告湘潭市阀门厂与被告谢铁明的房屋租赁合同关系；二、限被告谢铁明在本判决生效之日起一个月内腾空位于湘潭市雨湖区房屋，并交付原告湘潭市阀门厂。本案受理费2350元，减半收取1175元，由原告湘潭市阀门厂负担500元，被告谢铁明负担675元。二审期间，被上诉人提交证据一份：湘潭市住建局向湘潭市阀门厂出具的《2020年公共住房保障申报资料审核接管反馈通知书》。本院认证认为，上诉人提交的证据与本案无关，本院不予采信。本院经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议的焦点问题是，本案是否属于民事案件受案范围？被上诉人是否有义务对上诉人给予安置补偿？本院分析如下：一、单位内部分房是指在计划经济时期，一些单位将产权属于单位的房屋，根据单位职工的工龄、职级、家庭人口状况等因素制定方案，以低于市场的价格或者无偿的方式，分配给单位职工，由职工取得房屋所有权。本案案涉房屋产权登记在被上诉人名下，被上诉人从来没有将案涉房屋产权分配给上诉人所有的意思表示，被上诉人也未向单位其他职工分配房屋产权。相反，被上诉人在2000年以前，一直向上诉人收取房屋租金，上诉人也一直交付房屋租金，双方显然成立房屋租赁合同关系。2000年以后，因被上诉人不能正常经营，未能正常向上诉人发放工资，故未向上诉人收取租金，但没有证据证明双方的租赁合同关系发生改变。上诉人认为本案不属于民事案件受案范围的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、上诉人系被上诉人职工，被上诉人应当根据有关改制政策和职工大会决议，对上诉人给予公平合理的安置补偿，并协调有关政府部门，帮助解决上诉人住房困难。但被上诉人的上述义务不影响双方租赁合同关系的解除。综上，上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由上诉人谢铁明负担。本判决为终审判决。审判长  韩小平审判员  周 粤审判员  周 尧二〇二〇年六月十七日书记员  陈 娜