浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1791号上诉人（原审被告）：吴冬冬，女，汉族，1990年12月20日出生，住瑞安市。委托诉讼代理人：周建深、林晓芳，浙江哲昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司。住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：黄展鹏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。上诉人吴冬冬与被上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称农垦公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。吴冬冬上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：被上诉人农垦公司未按约交付属于“白地”的租赁标的物。所谓“白地”，应为无树木、无房屋的土地，上诉人有理由期待承租的土地上不存在客观障碍。《竞买协议》中约定上诉人自愿接受、认可拍品交付现状系对“白地”的坐落、面积、租期等物理性外观的现状，而非对“白地”被占用的权利瑕疵的接受。双方签订租赁合同前，租赁土地上已建有约300㎡彩钢房，被上诉人承诺待拍租成功后拆除腾空该彩钢房。上诉人曾多次与被上诉人沟通拆除彩钢棚以早日交付承租土地，被上诉人均以未能安抚好之前承租户为由拒绝履行合同，致使上诉人在承租期第1年无法获得规划许可搭建厂房，承租土地的合同目的不能实现并造成重大经济损失，故第1年租金应予扣减。上诉人于2017年7月3日才通过临时建设工程规划许可审批，但获批土地面积仅有2246.24㎡，比合同约定面积4792.61㎡少了2546.37㎡。因此，应按上诉人获得审批的实际使用面积计算租金。农垦公司辩称：拍租成交后，被上诉人已按约交付涉案租赁标的物，上诉人也已占有使用。且《竞买协议》明确约定“乙方已到现场亲自了解和查验，对拍租标的瑕疵已有充分了解并自愿接受”，“本次拍租标的以交付时现状为准”。《租赁合同》第五条亦约定“甲方不向承租人提供搭建临时建筑物的任何手续”。因此，被上诉人以现状交付涉案租赁物，符合双方合同约定。交付租赁标的物后，上诉人与案外人瑞安市东都货物运输站因厂房场地是否调换使用问题产生的纠纷，与被上诉人无关。农垦公司向一审法院起诉请求：（1）吴冬冬支付租金588198.20元；（2）吴冬冬支付至实际履行之日的违约金，暂计至2019年9月19日，为246008.58元（违约金以每期逾期租金为基数，按日0.5‰分别计算，自逾期给付日计至2018年6月11日（不含当日）。此后违约金以逾期租金总额588198.20元为基数，按日0.5‰标准计，自2018年6月11日计至实际履行之日，暂计至2019年9月19日为136756.08元）。违约金应优先从履约保证金9.2万元中扣除。在第二次庭审过程中，农垦公司对诉讼请求修正为：第三年租金按实计至2018年12月25日。一审法院认定事实：2016年6月7日，吴冬冬与温州华大拍卖有限公司（以下简称华大拍卖公司）签订《竞买协议》。吴冬冬对拍租标的坐落、面积、租期、起拍价及保证金、佣金等约定知情，并确认对拍品瑕疵已有充分了解并自愿接受，认可以拍品交付现状为准。此前，有关该拍品的招租公告、拍租公告，除未涉佣金外，与前述《竞买协议》主要内容一致。农垦公司与吴冬冬在后续签订的《租赁合同》中约定，签订本合同前的拍租公告、《竞买协议》等资料作为合同附件，具有同等法律效力；如有抵触，以租赁合同为准。2016年6月8日，吴冬冬通过华大拍卖公司竞得使用权人登记为农垦公司的坐落于瑞安市经济开发区的标准厂房办公楼用地东首白地的租赁权。案涉地块土地权证号为瑞国用（2008）第48-5号，面积4792.61㎡（红线退让后），使用权类型为出让，用途为工业。双方就上述“白地”签订《租赁合同》，对租赁地块概况、租期、租金及支付方式、履约保证金、租赁期间的其他费用、违约责任等合同条款作出明确约定。同时，双方特别约定，农垦公司负责交付土地，因标的物明确为“白地”出租，农垦公司声明不向承租人提供搭建临时建筑物的任何手续。据农垦公司提供的测绘面积计算图，双方在诉讼中确认，单因退让市政道路绿化带原因，实际交付时的土地使用权面积较之合同约定，减少214.75㎡。《租赁合同》约定：租期自2016年6月22日起至2019年4月21日止；第一、二年租金各为36.5万元，第三年为304167元；第一年租金在签订合同起七日内一次性交付，以后租金于每年起租日的前一个月付清，第三年租金按实际租赁月份计算。逾期支付租金的，每日按应交金额的0.5‰支付违约金。承租人应于2016年6月15日前交纳履约保证金9.2万元，履约保证金在租赁期届满或合同解除后5日内全额无息退还。《竞买协议》约定先期交纳的保证金30万元将在成交后冲抵租金。2016年8月8日，即《租赁合同》签订后两个月，吴冬冬向华大拍卖公司交纳第二笔款项6.5万元。扣除佣金等费用后，华大拍卖公司将包括保证金在内的两笔款项余额计357968.80元转汇农垦公司。农垦公司确认，该笔款项已依次用于交纳吴冬冬应缴的履约保证金9.2万元及第一年部分租金计265968.80元。2018年6月11日，吴冬冬向农垦公司汇付18万元，附言为“2018、2019年租金”。2017年7月3日，经瑞安市住房和城乡规划建设局审定，吴冬冬获批瑞开发临建字第（2017）01号临时建设工程规划许可证，建设项目名称为临时厂房，建设规模为2246.24㎡。此前，吴冬冬的临时建设方案曾经调整。同月6日，吴冬冬因地块使用与相邻案外人发生纠纷而报警。双方确认，截至诉讼前，吴冬冬未曾以退让绿化带、临时建设工程规模或与案外人纠纷等事由，向农垦公司书面提出解除或变更合同。租金按95.52%比例酌减调整后，吴冬冬期内未付租金计为399383.36元。暂计至2020年1月13日，按双方约定的逾期给付违约金计算标准每日万分之五计，吴冬冬应承担违约金，分段合计为214172元（详见附表明细）。一审诉讼期间，瑞安经济开发区管委会出具书证，证明就本案租赁物于2018年12月25日前的租金收益等，约定由农垦公司享有。一审法院认为，通常情况下，合同是双方动态行为及静态协议的统一，既包括达成合意后所形成的协议，也反映双方诚意洽谈、诚信履行的动态过程。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人理当遵循诚信原则，按照约定行使权利、履行义务。即便吴冬冬辩称合同履行过程中的障碍及原因客观存在，亦未见相关补充磋商的证据以及目的明确的维权行为。因此，吴冬冬不履行或不按期履行给付租金之合同义务，显属违约，亦非具备相当理性的工商业人士的明智选择。本案双方权利义务明确，没有证据证明农垦公司曾在合同外向吴冬冬作出承诺，并因此导致其合同目的落空。案涉地块权属明确，没有证据显示第三人或案外人曾向本案双方当事人主张权利，农垦公司因此应承担权利瑕疵担保责任。在合同已明确约定的情况下，吴冬冬未能提供足以认定相反事实的证据，故其诸多抗辩意见，显然无法得以支持。惟考虑农垦公司实际交付的土地使用权面积确有相当比例减少之因素，为公平确定双方权利义务，故相应租金依吴冬冬请求可按比例予以酌减。同时，依案外人声明内容，农垦公司有权主张2018年12月25日前的合同权益。双方已明确约定逾期付款违约责任，且约定的违约金亦未过分高于造成的损失，故农垦公司相应诉讼请求，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：（一）吴冬冬应支付农垦公司未付租金399383.36元；（二）吴冬冬应支付农垦公司逾期给付违约金，按各逾期给付金额为基数，按每日万分之五计，分段自逾期给付日计至2020年1月13日止，计为214172元；（三）吴冬冬应支付农垦公司逾期给付租金产生的违约金，以399383.36元为基数，按每日万分之五计，自2020年1月14日起计至实际履行之日止；（四）吴冬冬应于本判决生效之日起十日内向农垦公司履行上述第（一）至（三）判项义务，并从中扣减农垦公司应退还的履约保证金92000元；（五）驳回农垦公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12142元，减半收取6071元，由农垦公司负担1971元，吴冬冬负担4100元。二审中，上诉人吴冬冬提交了潘某与陈永松的微信聊天记录，以证明合同履行过程中被上诉人农垦公司承认租赁场地存在彩钢棚无法使用的问题。被上诉人对该微信聊天记录的形式真实性无异议，但认为陈永松的身份无法辨认，也没有承诺拆除，大部分内容是潘某陈述，无法证明待证事实。二审审理过程中，上诉人吴冬冬申请证人潘某、林某出庭作证。证人潘某陈述，其与吴冬冬、农垦公司的陈永松均系朋友，竞拍之后承租土地上的彩钢棚原由瑞安市东都货物运输站（以下简称东都货运站）搭建，案外人吴冬冬通过其与农垦公司的陈永松协商拆除彩钢棚，陈永松答应协调，但协调不成，中间耽误了三个月。证人林某陈述，其系东都货运站股东，案涉地块原先由东都货运站承租，彩钢棚是在2009年左右搭建，2016年案涉地块被吴冬冬拍走，因彩钢棚搭建在相邻地块交叉处，双方就彩钢棚问题产生了纠纷，当时找农垦公司蒋英勇厂长等人协调分清界限，但一直没有处理。对上述证人证言，上诉人吴冬冬认为证人陈述客观真实，可证明上诉人多次向被上诉人农垦公司沟通维权，被上诉人拒不出面解决纠纷，没有按约交付白地，致使上诉人第一年合同目的无法实现。被上诉人认为潘某与吴冬冬是朋友关系，与吴冬冬具有利害关系，潘某陈述农垦公司承诺拆除彩钢棚是不客观的；林某是东都货运站的合伙人之一，在瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12751号案件中与东都货运站作为共同被告，与本案具有利害关系，其证言不具有客观性。本院经审查认为，微信聊天记录及潘某的陈述能够相互印证，可反映吴冬冬曾通过潘某与农垦公司就彩钢棚问题进行交涉；林某的证言可证明彩钢棚系由案外人东都货运站搭建。上述证据可以印证交付的租赁土地因原承租人东都货运站彩钢棚影响租赁土地使用，且吴冬冬为此已采取积极行为履行合同的客观事实。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，吴冬冬与农垦公司订立的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。双方对实际交付的土地使用权面积较之合同约定减少了214.75㎡的事实均无异议，故应按实际面积予以调整，调整后的租金比例为95.52%。因双方合同约定的租赁标的物为“白地”，故吴冬冬主张以其实际获批建设的土地面积计算租金，缺乏合同依据，本院不予支持。关于是否存在可减免租金事由的问题。吴冬冬主张农垦公司未按约交付租赁物，理由是承租第一年因彩钢棚问题造成案涉地块审批建设厂房的时间大幅迟延。农垦公司则认为，吴冬冬竞拍时已了解案涉地块现状，并承诺自担风险。对此，本院认为，首先，双方当事人订立的《租赁合同》中明确约定招租的标的为“白地”，从字面意义上理解，地块上理应不存在临时建筑物等障碍物；其次，吴冬冬在竞拍时对案涉地块现状的了解及接受，系基于对农垦公司已理清案涉地块及相应权属的信任而作出的承诺，并不能因此免除出租人理清案涉地块权属界线的义务；再次，案涉地块上的彩钢棚系由前承租人东都货运站搭建，农垦公司作为出租人，在将案涉地块重新竞拍时，应当理清其与前承租人之间的关系。同时，《竞买协议》明确约定“承租人不得擅自拆除地上的建筑物，如确需改造建筑物，应征得出租人同意后方可实施”。可见，吴冬冬必须与农垦公司协商拆除彩钢棚，农垦公司辩称应由吴冬冬自行解决的理由不能成立。现承租人吴冬冬因前承租人遗留的彩钢棚客观上影响了其对承租地块的合理使用与租赁目的。农垦公司作为出租人，未妥善处理该事项，确给吴冬冬在案涉地块上审批建设厂房造成了时间拖延。并且，在吴冬冬与农垦公司以及东都货运站积极协商解决未果的情况下，客观上亦造成租赁土地使用面积的减少，瑞安经济开发区规划建设局的回复意见亦印证了临时厂房建设审批迟延的原因在于东都货运站的彩钢棚。综合上述理由，本院酌定吴冬冬第一年应付租金可减免六个月。经计算，其第一年应支付的租金应为174324元（365000元×95.52%×6/12）。依据《竞买协议》，吴冬冬先期交纳的保证金30万元可在成交后冲抵租金，故吴冬冬第一年不存在拖欠租金的情形，无需承担滞纳金。华大拍卖公司将吴冬冬所汇款项扣除佣金等费用后的余额357968.80元转汇农垦公司。在扣除了履约保证金92000元及吴冬冬应承担的第一年租金174324元后，尚有91644.80元，可用于抵扣后续的租金。对于后续两年的租金，吴冬冬仍应按约支付。鉴于案涉地块权利人瑞安市经开区管委会已明确声明2018年12月25日前的租金收益由农垦公司享有，故农垦公司有权主张2018年12月25日前的租金收益。根据合同约定，吴冬冬应于2017年5月22日支付第二年的租金348648元（按95.52%的比例计算），在抵扣了91644.80元后，仍需支付257003.20元。关于第三年的租金，吴冬冬应于2018年5月22日支付，计算至2018年12月25日的金额为148056.16元（304167×95.52%×186/365日）。对于上述租金，吴冬冬仅于2018年6月11日支付18万元，存在未足额且迟延支付的情形，应按合同约定承担逾期支付租金的滞纳金，计算至2018年6月11日的滞纳金为50825.17元（257003.20×364日×0.5‰+405059.36×20日×0.5‰）。此后的滞纳金应以拖欠的租金225059.36元为基数，按每日万分之五计，自2018年6月12日计算至实际履行之日止。鉴于农垦公司已收取的92000元履约保证金尚未退还，为案结事了，应从吴冬冬承担的上述债务中予以扣减。综上所述，对吴冬冬的其他上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12813号民事判决；二、吴冬冬应于本判决生效之日起十日内支付瑞安市东都农垦开发有限公司租金225059.36元及滞纳金50825.17元（计算至2018年6月11日），此后的滞纳金以225059.36元为基数，按每日万分之五计，自2018年6月12日起计算至实际履行之日止；三、上述第二项判决吴冬冬承担的给付义务，应从中扣减瑞安市东都农垦开发有限公司应退还的履约保证金92000元；四、驳回瑞安市东都农垦开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12142元，减半收取6071元，由瑞安市东都农垦开发有限公司负担2428元，吴冬冬负担3643元。二审案件受理费5274元，由瑞安市东都农垦开发有限公司负担2110元，吴冬冬负担3164元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年六月十八日法官助理姜岳良代书记员 **程