新疆维吾尔自治区泽普县人民法院民 事 判 决 书（2020）新3124民初327号 原告：新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司，住所地新疆喀什地区泽普县南新街（政府家属院内）。主要责任人：明淑娟，该分公司总经理。委托诉讼代理人：谢光明，男，1970年4月5日出生，汉族，新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司经理，住新疆维吾尔自治区泽普县美达地王商贸城5单元401室。被告：田琼，女，1970年1月4日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区泽普县。原告新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司（以下简称“美达房产公司”）与被告田琼商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理，原告美达房产公司的委托诉讼代理人谢光明、被告田琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美达房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付房款175,000元；2.请求依法判令被告承担违约金38,137.6元（190688*20%），以上共计：213,137.6元。事实与理由：2015年11月4日原告与被告签订《房屋认购确认书》，约定被告认购原告开发的位于新疆泽普县幸福路中央广场A-1-26，建筑面积33.86平方米，单价10,800元/平方米，总价365,688元，用途为商铺。签订当日，原告即向被告交付了以上商铺，被告累计向原告支付了190,688元房款，剩余175,000元以银行按揭贷款方式支付。确认书同时约定，如非原告原因被告要求退款或变更，按已交房款的100%承担责任。原告已经履行了房屋买卖合同义务，将商铺交付给被告使用至今。经原告多次催促，被告至今未按照约定履行支付剩余房款的义务，故诉至法院。被告田琼辩称，原告在不具备预售许可证的前提下取得被告信任，在被告履行认购协议缴纳完预付款后，原告以各种借口为由收走原告的原件和合同书，被告按约向原告交纳了首付及契税，原告代收税款后没有向被告开具发票也未办理房产证，所以导致贷款无法按时办理，故被告没有违约，所以请求驳回原告不合理的诉讼请求。原告美达房产公司为证明其主张向法庭提交以下证据：1．《房屋认购确认书》复印件1份，证明银行贷款未办下来，责任不在原告。经质证，被告对该份证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，理由是被告买房子的时候双方约定首付50%，按揭50%，但是原告未给被告办理房产证，也未给被告办理按揭。2.2015年7月17日商品房预销售许可证复印件1份、2018年商品房预销售许可证1份，证明原告的销售房屋行为合法。经质证，被告对该组证据中2015年7月17日的商品房预销售许可证不予认可，没有原件，无法确认真实性。对2018年商品房预销售许可证没有异议，认可。3．房屋平面图复印件1份，证明原告给被告出售的商铺面积合法。经质证，被告对该份证据认可。被告田琼为证明其主张向法庭提交以下证据：1.2015年缴纳首付款票据复印件4张、2017年美达房产公司出具的汇总收款收据原件1张，证明被告已经给原告方缴纳首付款185,688元。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性认可。2．收款收据复印件1份，证明被告为了办理房产证已经向原告缴纳契税20,280.15元。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性认可。3．按月缴纳房款的收款收据四张，证明被告已经向原告缴纳4次房款共计17,000元。经质证，原告对该份证据的真实性、合法性、关联性认可。原、被告均围绕其主张提交了证据，本院组织双方进行质证。被告对原告提交的证据3认可，对原告提交的证据1、证据2存在异议。原告对被告提交的证据均无异议，认可。本院对双方质证没有异议的证据予以采信，对存在异议的分析论证如下：1．对于原告提交的证据1，被告质证对其真实性、合法性认可，对关联性不予认可，故本院对其真实性予以确认。但从该份《房屋认购确认书》载明内容来看与原告所要证明的问题之间不具有关联性，本院对其所要证明的问题不予采纳。2．对于原告提交的证据1中“2015年7月17日商品房预销售许可证”，该份证据虽为复印件，但经审查，该份证据中载明的主要内容与其提交的“2018年商品房预销售许可证”一致，可以认定原告具备预售商品房的条件，其预售商品房符合法律规定，故对该份证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，原告美达房产公司（出卖人）与被告田琼（买受人）经协商一致签订《房屋认购确认书》一份，约定：由被告认购原告开发的房地产位于新疆泽普县幸福路中央广场A-1-26商铺；暂侧建筑面积为33.86平方米；单价为10,800元/平方米，总价款为365,688元，以泽普县城乡建设局确权面积为准，总房款多退少补，单价不变；用途为商铺；被告应于2015年11月4日前向原告支付定金10,000元，并于2015年11月30日前支付175,688元，余款180,000元，按照第2种方式付清即按揭付清房款（签订确认书首付房款50%，余款50%办理按揭）；在约定的期限内被告享有上述房屋产权的购买权利，超出约定的期限，被告具有优先购买的权利（即价格、付款时间、经营行业等方面，在同等条件下，享有优先购买的权利），本确认书签订后60日内，被告需按照规定与原告签订《商品房买卖合同》，同时被告还应于签订《商品房买卖合同》后十日内，按国家有关规定缴纳税费，被告因未及时缴纳税费或未向原告支付应给付的购房款以及按揭未果，则视为被告自愿放弃购房权利，原告有权将上述房地产另售于第三人，由此引发的责任，由被告独自承担；如非原告原因，被告要求退款或变更，按已交房款的100%承担责任，同时约定了其他权利义务。确认书签订之日，被告向原告交付定金10,000元，房款39,000元。后被告分六次向原告支付房款累计153,688元即2015年11月28日付款110,000元、2016年1月8日付款26,688元、2019年8月30日付款5,000元、2019年9月29日付款4,000元、2019年10月30日付款4,000元、2019年12月30日付款4,000元。同时，被告还于2017年5月9日向原告交纳了商铺办理土地证费281.59元，契税、印花税、维修基金19,998.56元。另查明，2016年9月原告向被告交付了房屋，之后被告在该商铺经营养生洗脚房。庭审中，本院欲组织双方进行调解，双方对于付款时间及付款条件分歧较大，故未能达成一致意见。本院认为，原告美达房产公司与被告田琼签订的《房屋认购确认书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应遵循诚实守信的原则，全面履行各自义务。根据本案查明情况，原、被告在上述认购确认书中约定了涉案商铺的总价款为365,688元，同时双方确认原告于2016年9月向被告交付商铺，被告在认购确认书签订之日支付定金10,000元及房款39,000元，之后又陆续向原告支付房款153,688元，合计向原告支付房款202,688元，故现被告实际尚欠原告的房款应为163,000元。双方虽在认购确认书中约定剩余房款以按揭方式支付，但自商铺交付之日起至今已经过去三年半的时间，而在此期间该商铺的按揭也未办理成功，且双方对于付款方式也未另行约定，故依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定原告可以随时主张要求被告付款，但应当给予被告必要的准备时间，从交付商铺之日起至今三年半的时间可以视为原告给予被告必要的准备时间，现原告主张要求被告支付房款于法有据，本院予以支持，因根据本案查明情况，被告现实际欠付原告的房款金额为163,000元，故对于原告主张超出163，000元的部分诉讼请求本院不予支持。对其主张要求被告支付违约金38,137.6元的诉讼请求，其现有证据不能证明其该项诉讼请求，故原告的该项诉讼请求，缺乏事实根据，本院不予支持，应当由其承担举证不能的不利后果。对于被告辩称不支付违约金的意见，与查明事实相符，本院予以采纳，对被告的其他辩称意见，因于法无据，故本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告田琼于本判决生效之日起15日内支付原告新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司购房款163,000元（壹拾陆万叁仟圆整）；二、驳回原告新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,498元，因适用简易程序减半收取计2,249元，由原告新疆美达房地产开发有限公司泽普分公司负担529元，被告田琼负担1,720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。审  判  员   董   海   燕二 〇 二 〇 年 六 月 八 日书  记  员   阿曼妮萨麦提库尔班