江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11670号上诉人（原审第三人）：龚小平，男，1968年12月28日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：杨阳，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京徐庄高新技术产业集团有限公司，住所地南京市玄武区玄武大道699-1号。法定代表人：刘青，该公司董事长。委托诉讼代理人：张潇潇，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈方，江苏钟山明镜律师事务所律师。原审被告：戴卫新，男，1975年5月29日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人龚小平因与被上诉人南京徐庄高新技术产业集团有限公司（以下简称徐庄高新公司）、原审被告戴卫新房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龚小平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判由戴卫新腾空并返还房屋；2.撤销一审判决第三项或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。一审判决上诉人腾空并返还南京市约300平方米门面房（以下简称“涉案房屋”）、支付房屋使用费及利息，无事实与法律依据。一、一审法院的判决超出诉讼请求范围，系严重程序违法。被上诉人（出租人）在一审中的诉讼请求是要求原审被告（承租人）腾空并返还房屋、支付房屋使用费。其在诉讼过程中将上诉人（次承租人）追加为第三人后，并没有变更诉讼请求。根据一审庭审笔录，被上诉人的诉讼请求是要求原审被告清空租赁房屋交付给被上诉人。故被上诉人没有向上诉人主张权利，应视为其对该诉讼权利的放弃。而一审法院在被上诉人未提出相关诉讼请求的前提下，判决上诉人承担腾空并返还涉案房屋等义务，违反不告不理的原则，属于严重程序违法。二、被上诉人与原审被告之间签订的《解除房屋租赁协议》的效力不能及于上诉人。首先，被上诉人与原审被告、原审被告与上诉人之间分别存在独立的租赁合同关系。被上诉人与原审被告协商解除租赁合同，其双方之间的租赁合同关系解除，但上诉人对此并不知情，其与原审被告之间的租赁合同仍在继续履行，双方也未就合同解除达成一致意见。故双方之间的租赁合同仍然有效，上诉人有权继续使用涉案房屋。其次，涉案房屋系上诉人用于经营饭店，其已经投入大量资金用于饭店的装修、运营等，如要求上诉人进行搬迁，将会给上诉人带来巨大经济损失。且根据上诉人与原审被告之间签订的房屋租赁协议，租赁期限尚未届满。三、即使上诉人支付房屋占有使用费，但是不应当支付相应利息。一审法院判决上诉人支付自2019年1月1日起至涉案房屋返还之日止的房屋使用费及利息，但是对于2019年1月1日之后的房屋占有使用费，因为并没有明确的支付期限，故不应产生占用该资金损失的问题。另外，上诉人作为次承租人，其依法履行租赁合同的义务，按期支付房租，并未违约，现因戴卫新的违约行为致使本案纠纷的产生，上诉人没有任何过错，即使要支付占有使用费的利息，该利息也应当由戴卫新承担，上诉人对该义务不承担连带责任。故一审法院判决上诉人支付相应利息，无事实与法律依据。综上，一审法院判决上诉人清空并返还涉案房屋、支付房屋使用费及利息，于法无据，请求二审法院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。徐庄高新公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。戴卫新未到庭答辩。徐庄高新公司向一审法院起诉请求：1.判令戴卫新及龚小平清空案涉房屋并交付给徐庄高新公司；2.判令戴卫新及龚小平支付占有使用费57600元（自2018年10月1日起算，标准为每天每平方米0.8元，暂计算8个月）及利息（自2018年10月1日计算至戴卫新实际付清为止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：一、南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司系坐落于南京市玄武区房屋的所有权人，南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司于2018年3月22日变更登记为南京徐庄高新技术产业集团有限公司，即本案原告。太平门集贸服务中心系徐庄高新公司的分公司，项生龙系太平门集贸服务中心负责人。二、2017年1月1日，太平门集贸服务中心（甲方）与戴卫新（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方承租坐落于南京市约300平方米的门面房用于经营餐饮；租期7年，自2017年1月1日至2023年12月31日；年租金为30000元，租金采用先付后用的方式，每年支付一次；乙方不交纳租金视为根本违约，甲方有权单方面解除协议。三、上述《租赁协议》签订当日，戴卫新（甲方）与龚小平（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将从太平门集贸服务中心处承租的案涉房屋转租给乙方，用于乙方经营餐饮；租期5年，自2017年1月1日至2021年12月31日；年租金为90000元，租金采用先付后用的方式，每年支付一次；乙方不交纳租金视为根本违约，甲方有权单方面解除协议。同日，太平门集贸服务中心负责人项生龙在该《租赁协议》上注明“同意转租”，并加盖了太平门集贸服务中心公章。四、2018年8月10日，太平门集贸服务中心（甲方）与戴卫新（乙方）签订《解除房屋租赁协议》，约定：从本协议签订之日起解除双方于2017年1月1日签订的《租赁协议》，乙方于2018年9月30日前将案涉房屋清空并交付给甲方；乙方在本协议签订后，按《租赁协议》的约定向甲方缴纳租赁费用，缴纳期限至2018年8月15日，租赁费用共计41178元；房屋交付前的水电气等各项费用由乙方承担；若乙方逾期交付房屋，须按房屋租赁的市场价格向甲方承担赔偿责任。五、2018年1月16日，龚小平向戴卫新支付了2018年1月1日至2018年12月31日的租金90000元。诉讼过程中，双方均确认2018年8月15日之前的租赁费用已支付完毕；徐庄高新公司给予戴卫新1个半月的缓冲期，如果戴卫新在1个半月内未搬离案涉房屋，则徐庄高新公司从2018年10月1日起主张房屋使用费。一审法院认为：虽然太平门集贸服务中心与戴卫新签订《租赁协议》当日，戴卫新即将案涉房屋转租给龚小平，太平门集贸服务中心对此知晓且同意，但戴卫新仍应按其与徐庄高新公司约定的租金支付标准和期限向徐庄高新公司支付租金。由于徐庄高新公司与戴卫新协议解除了上述《租赁协议》，故戴卫新与龚小平之间的《租赁协议》已丧失了继续履行的基础。因此，徐庄高新公司要求戴卫新及龚小平清空案涉房屋并交付给徐庄高新公司，于法有据，予以支持。戴卫新未按《解除房屋租赁协议》向徐庄高新公司返还案涉房屋，故徐庄高新公司要求戴卫新支付2018年10月1日起至案涉房屋实际返还之日止房屋使用费，有合同及法律依据，予以支持。由于案涉房屋实际由龚小平占有，龚小平已支付房屋使用费至2018年12月31日，故龚小平仅应对2019年1月1日以后的房屋使用费与戴卫新承担连带责任。对徐庄高新公司主张的房屋使用费标准每天每平方米0.8元，符合市场行情，予以支持。对于徐庄高新公司主张的利息，于法有据，予以支持。戴卫新支付上述费用后，有权向龚小平追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、戴卫新、龚小平于判决生效之日起十日内将南京市玄武区国有资产投资管理控股（集团）有限公司太平门集贸服务中心与戴卫新签订的《租赁协议》项下的房屋（坐落于南京市约300平方米的门面房）腾空并返还给南京徐庄高新技术产业集团有限公司；二、戴卫新于判决生效之日起十日内向南京徐庄高新技术产业集团有限公司支付自2018年10月1日起至上述房屋实际返还之日止按每天240元计算的房屋使用费及利息（自2018年10月1日起至房屋使用费实际付清之日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；三、龚小平对判决第二项中戴卫新应支付的自2019年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费以及利息（以2019年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费为基数，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算）承担连带付款责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1240元，由戴卫新负担640元，由龚小平负担600元。二审中，被上诉人徐庄高新公司提交一份徐庄高新公司张贴在此承租户门口的收回租赁房屋的公告打印件，证明其与戴卫新解除合同后，第一时间通知了实际占有人，并非上诉人所称的对此毫不知情。上诉人龚小平质证认为，不清楚这个公告的内容，即使被上诉人确实在承租房屋处张贴了该公告，也不影响上诉人认为一审判决存在重大的程序问题。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，原审被告戴卫新自被上诉人徐庄高新公司承租涉案房屋后，转租给上诉人龚小平使用，现戴卫新与徐庄高新公司之间的租赁协议已解除，龚小平继续占用房屋已无合法依据。故一审判令戴卫新、龚小平返还房屋并支付房屋占用使用费和相应利息，于法有据，本院予以维持。因合同解除给龚小平造成的损失，其可另行向戴卫新主张权利。另龚小平上诉主张，一审中徐庄高新公司并未向其主张权利，一审判决超出诉讼请求范围，程序违法。经本院审查，一审审理过程中并不存在程序违法行为，故对该上诉请求，本院不予支持。综上所述，龚小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1240元，由上诉人龚小平负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  龚 震审判员  张卓慧二〇二〇年六月十五日书记员  戴 苗