陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2020)陕01民终3610号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安龙昇商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区房。法定代表人：吕云龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳斌，陕西法智律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈仕龙，男，1972年11月23日出生，汉族，住安徽省马鞍山市含山县。委托诉讼代理人：郑新锋，陕西晓红律师事务所律师。上诉人西安龙昇商业运营管理有限公司（以下简称龙昇公司）因与上诉人陈仕龙房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龙昇公司上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或者改判为陈仕龙向其支付房屋租金10万元、自2019年4月6日起至实际支付之日止的违约金，并驳回陈仕龙的反诉请求；一、二审诉讼费由陈仕龙负担。事实和理由：一审将案外人龙之悦酒店的法定义务认定为龙昇公司的合同义务错误。涉案酒店属于特种行业，负有办理特行证和消防证的义务。涉案酒店是否办理上述证件与出租人无关。一审认定其应承担上述义务错误。其在合同履行期间不存在违约行为，陈仕龙不享有合同解除权。陈仕龙未提交有效证据证明2019年4月酒店因未办理特种行业证被工商所处理及2019年6月2日酒店因为未办理特行证无法继续经营。陈仕龙辩称，龙昇公司的上诉理由不能成立，造成双方合同目的不能实现的责任在龙昇公司。特行证、消防证的办理需要一次消防手续、建审手续。但龙昇公司并未办理消防证和特行证。龙昇公司法定代表人夫妇之前也表示过要为其办理特行证和消防手续。涉案整栋楼只有中央空调，没有分体空调。2019年5月份，其按照合同约定按期交纳了空调费，但是龙昇公司在其交费之后告知其空调不能再使用。2019年6月，消防检查中发现涉案酒店没有消防手续，导致其事实上不能经营。陈仕龙上诉请求：撤销一审判决第五项，改判为龙昇公司赔偿其损失23432元以及按照每天200元标准，自2018年12月21日计算相应房屋占用费用（截至2019年6月1日，占用费为32000元）；二审案件受理费由龙昇公司负担。事实和理由：其于一审提交的通话录音、微信对话截图等证据可以证明龙昇公司未履行出租人的基本义务，应当承担违约责任。其承租的是4至6层，龙昇公司亦承认一直使用432号房间，龙昇公司应当支付该房间的占用使用费。一审对此不予支持错误。龙昇公司辩称，陈仕龙主张的23432元的损失没有证据支持，双方产生了纠纷，但不存在由此导致的锁门、停电行为，故陈仕龙的上述请求不应得到支持。涉案432号房屋，自合同订立之初双方均认可作为物业用房，整个租赁期间以及双方产生矛盾期间，双方对此并无异议。自2018年12月签订合同之后，陈仕龙对于一楼大厅的使用并未支付费用，这与432号房屋互相抵消。因此陈仕龙该项诉讼请求应予驳回。龙昇公司向一审法院起诉请求：⒈陈仕龙支付2019年4月21日至2019年8月20日的房屋租金10万元；⒉陈仕龙支付违约金至实际支付之日止（自2019年4月6日起，暂算至2019年5月15日，为19500元）；⒊诉讼费由陈仕龙负担。陈仕龙向一审法院反诉请求：⒈解除双方签订2018年12月15日的《商铺租赁合同》；⒉龙昇公司向其返还押金、空调费共计46000元；⒊龙昇公司向其赔偿因违约造成的损失23432元；⒋龙昇公司按照每天200元标准，自2018年12月21日计算至实际搬离之日占用房间费用（暂计算至2019年6月1日，共计32000元）；⒌反诉费由龙昇公司负担。一审法院认定事实：2016年3月20日，西安市高陵区泾渭街道西营村村民委员会出具授权书，载明：今授权西安龙昇商业运营管理有限公司（法人：吕云龙XXXXXXXXXXXXXX6814）负责管理我村综合楼（位于西安市高陵区XX镇XX村XX组XX号地），该项目面积约7000平米，层高前6层后4层，授权期限为19年8个月，自2016年3月20日起至2035年11月20日，授权期间，该公司拥有该综合楼的招商、运营、出租、物业管理等全部权利。2018年12月15日，龙昇公司作为甲方与乙方陈仕龙签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的商铺位于西安市高陵区XX园XX路XX村XX楼XX层，面积1800平方米，甲方租赁给乙方的商铺用于酒店经营；租期从2018年12月21日至2035年12月20日，租金为30万元每年，第一年分三次付清全年房费，第二年起每半年支付一次房费，乙方须在费用到期前15日结清下一段费用，逾期不交，每天按总欠费金额的5‰收取滞纳金；合同签订之日，乙方须向甲方缴纳房屋租赁押金1万元整，待合同期满，乙方在无欠费无违约，商铺基础及设施设备无损坏或遗失的情况下，可无息退还乙方；空调费每平方米每月5元，根据国家的法律法规及政策调整，甲方有权随时调整该商铺的物业、空调等费用的收费标准；甲方有义务对公共部分的水电和基础设施进行维护，保证公共基础设施的正常使用。2018年12月23日，陈仕龙向龙昇公司支付11万元（2018年12月21日至2019年4月21日租金加押金1万元）。2019年3月份，双方因热水系统出现故障产生纠纷；2019年4月份，酒店因未办理特种行业证被工商所处理。2019年5月23日，龙昇公司发出收费通知将空调收费金额调整至7元每平方米每月；2019年5月25日，陈仕龙向龙昇公司支付空调费36000元（2019年6月1日至2019年9月30日）；2019年5月31日，龙昇公司发出公告称，因本楼部分商户夏季空调费未缴清，本季度空调不予开放，已缴费的商户三日内带收据退费，三日内未办理的，自动转为物业应收的其他费用。自2019年6月1日起，龙昇公司未再提供空调服务。自2019年6月2日起，涉案酒店因未办理特行证无法继续经营。庭审中，陈仕龙申请对涉案酒店432号套房单间日营运损失进行司法评估，2019年10月15日，陕西方正和资产评估有限公司以涉案酒店未通过公安消防部门组织的消防验收，套房暂不具备合法经营的条件，不存在营业损失为由，将案件退回。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案酒店房屋未通过公安消防部门组织的消防验收，无法继续经营，合同目的已无法实现，故对陈仕龙要求解除租赁合同，依法予以支持。合同解除后陈仕龙交纳的保证金1万元应予以返还。龙昇公司要求陈仕龙支付租金10万元（2019年4月21日至2019年8月20日），因自2019年6月1日起龙昇公司未再提供空调服务且涉案酒店因未办理特行证自2019年6月2日起未继续经营，故仅支持2019年4月21日至2019年6月1日期间房屋租金34167元。双方当事人在2019年3月份因热水系统出现故障产生纠纷，且龙昇公司将空调费由合同约定的5元调整至7元，但未提交证据证明有合同约定的调价情况出现，即龙昇公司未尽到维护基础设施保证正常使用的义务且违反合同约定调价，故对龙昇公司要求陈仕龙承担违约责任，不予支持。龙昇公司自2019年6月1日起未再提供空调服务，并发公告称三日内未办理退费的自动转为物业其他应收费用系其单方意思表示，不具有法律效力，故陈仕龙交纳的空调费36000元应予以返还。另陈仕龙要求损失23432元及房间占用费32000元，因其提供的证据不足以证明其主张，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除陈仕龙与西安龙昇商业运营管理有限公司于2018年12月15日签订的《商铺租赁合同》；二、陈仕龙于本判决生效后二十日内支付西安龙昇商业运营管理有限公司租金人民币元34167元；三、西安龙昇商业运营管理有限公司于本判决生效后二十日内退还陈仕龙押金人民币1万元及空调费人民币36000元；四、驳回西安龙昇商业运营管理有限公司的其它诉讼请求；五、驳回陈仕龙的其它反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2690元，由陈仕龙负担，西安龙昇商业运营管理有限公司已预交2690元，由陈仕龙在履行本判决时支付西安龙昇商业运营管理有限公司；反诉费1210元，由西安龙昇商业运营管理有限公司负担，陈仕龙已预交1210元，由西安龙昇商业运营管理有限公司在履行本判决时支付陈仕龙。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，陈仕龙承认其于租赁合同履行期间一直占有使用一楼大厅。本院认为，龙昇公司与陈仕龙签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，因涉案酒店未通过消防验收，现无法继续经营，合同目的已无法实现，故对陈仕龙要求解除涉案《商铺租赁合同》的诉讼请求，依法予以支持。1合同解除后，龙昇公司应将陈仕龙交纳的保证金1万元予以返还。关于龙昇公司要求陈仕龙支付2019年4月21日至2019年8月20日租金10万元的诉讼请求，因自2019年6月1日起，龙昇公司未再提供空调服务且涉案酒店因未办理特行证自2019年6月2日起未继续经营，故一审仅对2019年4月21日至2019年6月1日期间房屋租金34167元部分予以支持，于法有据，并无不妥。龙昇公司未提交充足证据证明陈仕龙在合同履行期间存在违约行为，故对龙昇公司要求陈仕龙承担违约责任的诉讼请求，依法不予支持。36000龙昇公司自2019年6月1日起未再提供空调服务，并发公告称三日内未办理退费的自动转为物业其他应收费用。因龙昇公司的上述意思表示仅系其单方意思表示，且无其他证据证明陈仕龙对该意思表示予以认可，故对陈仕龙要求龙昇公司退还已交纳空调费36000元的诉讼请求，依法予以支持。陈仕龙要求龙昇公司赔偿损失23432元及房间占用费32000元，未提交充足证据证明，一审对陈仕龙的该项请求未予支持，与法不悖，并无不妥。综上所述，龙昇公司、陈仕龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4113元，由西安龙昇商业运营管理有限公司负担2927元，由陈仕龙负担1186元。本判决为终审判决。     审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二○年六月九日 法 官 助 理   高  喜  平书 记 员  姬  凯  华