江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异14号异议人（被申请人）：保华房地产开发（上海）有限公司，住所地上海市闵行区七莘路889号2幢A130室。法定代表人：高星，该公司总经理。委托诉讼代理人：***，辽宁华君律师事务所律师。申请人：江苏锐德节能科技有限公司，住所地江苏省常州市金坛区西城路97号。法定代表人：周阳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤圣栋，上海市银都律师事务所律师。本院在审理江苏锐德节能科技有限公司（以下简称锐德节能公司）与保华房地产开发（上海）有限公司（以下简称保华房地产公司）、孟广宝、华君控股集团有限公司民间借贷纠纷一案中，保华房地产公司向本院提出异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。经审查查明，2019年12月20日，本院根据锐德节能公司的申请，作出（2019）苏04民初365号民事裁定：冻结被申请人保华房地产公司、孟广宝银行存款1.6亿元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年12月27日，本院委托上海市闵行区人民法院代为查封了保华房地产公司所有的坐落于莘庄镇××街坊××、××街坊××、××、××、××、5／8丘的房屋及土地，查封期限为三年，自2020年3月17日至2023年3月16日止。保华房地产公司向本院提出异议，请求：解除对保华房地产公司名下的位于上海市闵行区莘庄镇277街坊6宗土地使用权及地上建筑物的查封。[1、上海市闵行区莘庄镇263街坊3/1丘（权证号：沪（2020）闵字不动产权第xx号，面积：15435.90㎡）；2、上海市闵行区莘庄镇277街坊5/4丘（权证号：沪（2020）闵字不动产权第xx号，面积：1067.70㎡）；3、上海市闵行区莘庄镇277街坊5/5丘（权证号：沪（2020）闵字不动产权第xx号，面积：1125.50㎡）；4、上海市闵行区莘庄镇277街坊5/6丘（权证号：沪（2020）闵字不动产权第xx号，面积：1125.90㎡）；5、上海市闵行区莘庄镇277街坊5/7丘（权证号：沪（2020）闵字不动产权第xx号，面积：10449.30㎡）；6、上海市闵行区莘庄镇277街坊5/8丘（权证号：沪（2020）闵字不动产权第xx号，面积：10620.2㎡）。]事实与理由：贵院超标的额保全查封，属于保全错误。贵院作出的（2019）苏04民初365号民事裁定书载明：冻结保华房地产公司、孟广宝银行存款1.6亿元或查封、扣押其相应价值的财产。根据2017年11月16日的评估报告显示，贵院查封异议人的6宗土地使用权及地上建筑物评估价值为28.49亿元，即使该6宗土地上设有抵押（抵押证号：沪（2017）闵字不动产证第12001803号），但是抵押数额为16亿元，仍剩余价值12.49亿元。贵院查封的6宗土地价值远远高于申请查封金额，属于超标的额保全。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百六十六条规定，贵院属于保全错误，贵院的查封严重影响异议人的经营，给异议人带来巨大损失，应当依法解除对异议人6宗土地使用权及地上建筑物的查封。2020年4月22日，保华房地产公司明确异议请求为：请求对保华房地产公司莘庄镇263街坊3/1丘、莘庄镇277街坊5/7丘、5/8丘的解封。锐德节能公司答辩称，一、案涉被保全不动产具有不可分割性，若进行分割将会严重减损其价值，因此应当进行整体保全。1、有关部门在出让案涉土地使用权时为整体出让，并要求整体开发，不得分割。2、保华房地产公司提交的评估报告中确认的评估对象也是针对全部案涉不动产，评估时也是基于内部整体性、外部一致性。尤为重要的是，在评估报告正文第21页“可分割转让性”中明确：“根据合法用途和产权状况，估价对象在物理上、经济上是不可分割转让的，估价对象为在建工程，不可分割转让”。因此，案涉不动产的价值如果进行分割将造成重大损失。3、保华房地产公司在案涉土地使用权上设置的抵押是针对全部案涉不动产，只存在一本抵押权证，证明了在处置相关不动产以实现抵押权时也需要以整体进行处置，而不是分割处置。4、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应该对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。基于案涉不动产的不可分割性，因此人民法院的保全措施应予以维持。二、保华房地产公司无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务，因此只有保全全部案涉不动产才能实现保全效果。三、为保证法院判决得以执行，在判定案涉不动产价值时应当根据司法拍卖要求进行测算，并扣除处置税费以及抵押权优先受偿影响；而且评估报告正文第22页也明确写明“本次估价对象的变现系数约为50%-60%左右”。因此基于案涉不动产的可期待价值，本案并未超标的额保全。四、保华房地产公司所主张分割保全的三处土地使用权，既无证据证明其单独价值，亦无法证实单独他项权利负担，根本无法单独计算其价值，所以不符合保全的要求。保华房地产公司为支持其异议请求，向本院提交以下材料：1、本院（2019）苏04民初365号民事裁定书；2、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；3、上海市不动产登记簿土地状况信息NO：2020xx；4、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；5、上海市不动产登记簿土地状况信息NO：2020xx；6、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；7、上海市不动产登记簿土地状况信息NO：2020xx；8、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；9、上海市不动产登记簿土地状况信息NO：2020xx；10、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；11、上海市不动产登记簿土地状况信息NO：2020xx；12、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；13、上海市不动产登记簿土地状况信息NO：2020xx；14、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息NO：2020xx；15、上海市不动产登记簿房地产抵押状况信息NO：2020xx；16、2017年11月16日，上海万隆房地产土地估价有限公司房地产抵押估价报告，估价报告编号：沪万房业字（2017）第11622号，估价项目名称：上海市闵行区莘庄镇263街坊3/1丘、莘庄镇277街坊5/4丘-5/8丘在建工程抵押价值评估，估价结果：假定未设立法定优先受偿权利下的价值：人民币贰拾捌亿肆仟玖佰万元整（RMB：284900万元）；17、国有建设用地使用权出让合同（编号：122016004011）,出让价款为23.05亿元，2016年8月18日，上海保华万隆置业有限公司向上海市闵行区规划和土地管理局支付了土地出让款23.05亿元；18、不动产权证书【沪（2020）闵字不动产权第xx号】；19、不动产权证书【沪（2020）闵字不动产权第xx号】；20、不动产权证书【沪（2020）闵字不动产权第xx号】；21、不动产权证书【沪（2020）闵字不动产权第xx号】；22、不动产权证书【沪（2020）闵字不动产权第xx号】；23、不动产权证书【沪（2020）闵字不动产权第xx号】；24、规划图；25、总平面图（规划图）。另查明，保华房地产公司所有的坐落于莘庄镇××街坊××、××街坊××、××、××、××、5／8丘的房地产上设有抵押权，抵押权人为中国长城资产管理公司上海办事处，债权数额为1600000000元。再查明，本院经网控查封、冻结了保华房地产公司开户于建设银行上海闵行支行31×××-1的银行账户存款16000万元，实际冻结2.41元；开户于兴业银行上海闵行支行21×××83的银行账户存款16000万元，实际冻结242.67元；开户于兴业银行上海闵行支行21×××59的银行账户存款16000万元，实际冻结95723.77元；开户于浙商银行上海长宁支行29×××38的银行账户存款16000万元，实际冻结32820.96元。以上冻结期限均为一年，自2019年12月27日至2020年12月27日止。本院委托大连市中级人民法院代为查封、冻结保华房地产公司开户于盛京银行大连分行营业部06×××03的银行账户存款16000万元，实际冻结1.58元，冻结期限为一年，自2020年1月14日至2021年1月13日止。本院认为，本案不存在明显超标的查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条第一款：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条：网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。首先，关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定。本案中，案涉不动产未进行评估，具体价格尚未经资产评估确定，根据异议人提交的案涉不动产的出让合同价款23.05亿元计算,因案涉不动产上设有16亿元的抵押,抵押权人享有优先受偿权,如果对查封标的实行降价一次拍卖，变现价值可低至16.135亿元,而本案申请人的申请保全金额为1.6亿元及利息等，本案不存在明显超标的查封。其次，本案中，本院冻结的保华房地产公司的建设银行上海闵行支行账户、兴业银行上海闵行支行账户、浙商银行上海长宁支行账户、盛京银行大连分行营业部账户，实际冻结金额仅为128791.39元，加上查封土地使用权的价值，本案也不存在明显超标的查封。最后,本院查封了保华房地产公司所有的坐落于莘庄镇××街坊××、××街坊××、××、××、××、5／8丘的房屋及土地，对查封房屋的价值,保华房地产公司未提供相应的证据，证明房屋的相应价值,因承担相应的法律后果。综上，异议人保华房地产公司的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回保华房地产开发（上海）有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审 判 长 孙慧民审 判 员 王 臻审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二〇年六月一日书 记 员 张玉娘