河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初201号 原告田万起，男，1953年2月12日出生，汉族，住高碑店市。 委托代理人王军，河北朗泽律师事务所律师。 被告罗增成，男，1980年9月19日出生，汉族，住高碑店市。 委托代理人张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 被告魏格，男，1974年11月25日出生，汉族，住高碑店市。 被告解秀军，女，1973年9月7日出生，汉族，住高碑店市。 原告田万起与被告罗增成、魏格、解秀军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王军、被告罗增成委托代理人张君保、被告解秀军到庭参加诉讼，被告魏格经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年9月原告经高碑店市协庆城房产经纪有限公司居间介绍购买了被告解秀军名下的坐落于高碑店市房屋一套，当时被告解秀军称已经离婚，原告查看了其离婚证、离婚协议书，该房屋当时由解秀军占有并使用，原告为防止纠纷于2018年9月22日签订合同当日仅支付5万元定金，约定剩余房款2个月内付清，原告在确定无纠纷后于2018年11月14日将剩余房款110万元转给解秀军，被告按合同约定交付了房屋及其他权利凭证，原告开始居住。2019年12月原告得知万和城小区可以办理不动产登记手续时原告要求被告按合同约定还清贷款并办理过户手续，解秀军于2019年12月30日还清了贷款，原告缴纳完相关税费办理过户登记时被告知该房屋2020年1月2日被高碑店市法院查封。原告于2020年1月8日提出书面异议后被法院（2020）冀0684执异7号执行裁定书驳回。原告在法院查封前已经签订合法有效的书面合同，涉案房屋于2018年11月交付原告，原告系买卖取得的房屋，合法占有不动产对该财产实际占有控制和管理，原告已按合同要求支付了全部价款，未能办理过户登记系因政府土地落宗及开发商统一办证原因未能办理过户，原告不存在任何过错。原告提交的证据已完全可以排除执行。请求法院判令：停止对高碑店市（不动产权登记号：冀2020高碑店市不动产权第0000001号）房屋的执行，并解除查封；请求依法判令原告与被告解秀军签订的房屋买卖合同有效；诉讼费由被告承担。 被告罗增成辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，请求予以驳回。原告提交的证据不足以证实最高院关于查封冻结第十七条规定不得查封冻结的情形，本案发生在第一被告之后，涉嫌虚假诉讼，同时被告魏格的行为构成拒不执行判决裁定罪，请求贵院对本案中止审理。 被告解秀军辩称，房离婚时就判给我了，离婚协议写好了，我有权利卖房。 被告魏格未向本庭提交书面或口头答辩意见。 经审理查明，被告魏格与被告解秀军原系夫妻关系，二人于2018年9月19日在民政局协议离婚，双方离婚协议约定登记在解秀军名下的婚后共同财产位于高碑店市房屋（涉案房屋）归解秀军所有，剩余贷款由其偿还，房屋后由解秀军占有使用。2018年9月22日，原告与被告解秀军签订《房屋买卖合同书》，约定被告将涉案房屋出卖给原告，成交价格115万元，建筑面积118.79平方米，合同签订之日给付定金5万元，自交付定金之日起两个月内付清全部房款，收到全部房款后房屋即归原告所有。另约定房产证办理下来当天办理过户手续。原告称签订合同时被告魏格与解秀军已经离婚，解秀军已向原告出示离婚证、离婚协议书，当日原告通过儿子田宝丰银行账户向解秀军转账支付了定金5万元，并备注“房子预付款”，后于2018年11月14日以同样方式分两笔支付剩余房款110万元，解秀军交付房屋及其他权利凭证，原告居住至今。涉案房屋因开发商未将土地落宗至2019年12月前一直未办理不动产登记手续，2019年12月后原告得知可以办理不动产登记手续后，解秀军于2019年12月30日还清房屋贷款，双方于2020年1月2日办理税费手续准备过户。 2018年3月20日被告罗增成因与被告魏格民间借贷纠纷诉至本院，本院于2018年6月6日作出判决，判决魏格于判决生效后20日内偿还罗增成借款本金194万元及利息（以借款本金194万元为基数，自2016年11月8日起按月利率2%的标准给付至实际付清全部借款本金之日止），后魏格不服上诉，保定市中级人民法院2018年8月1日判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因魏格到期拒不履行生效文书所确定的义务，罗增成向本院申请强制执行。2020年1月2日，本院作出（2019）冀0684执28号之一执行裁定书，裁定查封魏格与解秀军共有的涉案房产。原告2020年1月2日当日得知涉案房屋被查封后提出异议，本院于2020年1月14日作出（2020）冀0684执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告于2020年1月17日提起本案案外人执行异议之诉，被告称涉案合同属于虚假，原告起诉不足以排除执行。 以上事实有原被告提交的离婚证、离婚协议书、《房屋买卖合同书》、借款合同、银行交易明细及截图、契税凭证、（2019）冀0684执28号之一执行裁定书、（2020）冀0684执异7号执行裁定书、证明、预告登记证、户口本、（2018）冀0684民初1270号民事判决书、（2018）冀06民终4043号民事判决书、还款承诺书及庭审笔录等在卷予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，原告与被告解秀军均对2018年9月22日签订的《房屋买卖合同书》没有异议，原告称签订合同时已查看离婚证、离婚协议书等证件，该合同应视为出于双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。合同系原告与被告解秀军签订，被告罗增成提交的证据与原告无关，不能充分证明该合同存在虚假情况。关于房款支付情况，被告罗增成虽不认可，但考虑到原告与田宝丰系父子关系，且房款数额较大，交付定金时备注了“房子预付款”，两笔转账收款人和付款人姓名均一致，账户交易时间与合同约定相符，故能够认定原告称通过其子田宝丰账户向解秀军支付全部房款的事实成立，原告已支付全部购房款。解秀军对房屋已交付原告使用无异议，且原告陈述符合《房屋买卖合同书》中“甲方于收到全部房款后，此房即归乙方完全所有”的约定，故能够认定查封前房屋已归原告合法占有。因开发商未及时办理落宗手续使房屋在查封前未办理过户登记手续，无证据证明原告对此存在过错，综上，原告提出的异议成立，能够排除被告罗增成对涉案房产的执行，对原告主张应予支持。综上，依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条的规定，缺席判决如下： 一、停止对涉案房屋（位于高碑店市，不动产权登记号：冀2020高碑店市不动产权第0000001号）的执行，解除对该房屋的查封措施； 二、原告与被告解秀军2018年9月22日签订的《房屋买卖合同书》有效。 案件受理费15150元，由被告魏格负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉费用，按自动撤回上诉处理。（汇款户名：河北省保定市中级人民法院，账号：10×××07，开户行：中国银行西城支行）。 审 判 长  罗悦君 人民陪审员  王东来 人民陪审员  王占良 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  孙建超