江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终2421号上诉人（原审被告）：张凤英，女，1966年11月22日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：吴丽丽，滨海县通榆法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴秀云，女，1970年9月18日出生，汉族，居民，住江苏省滨海县。上诉人张凤英因与被上诉人吴秀云确认合同效力纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2020）苏0922民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张凤英上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回吴秀云的诉讼请求或发回重审。2.上诉费用由吴秀云承担。事实与理由：一、一审程序违法。吴秀云是在张凤英举证结束后当庭将要求确认合同无效的诉求变更为解除合同，张凤英认为如果要求解除合同依据合同法第九十六条规定，应当通知答辩人，这是解除合同的前置条件而不能直接起诉。二、一审法院事实未查清，适用法律错误。1.2018年9月2日张凤英与吴秀云签订的《售房合同》是合法的，张凤英有权处置《售房合同》中的房屋。案涉房屋有房屋产权证书和土地使用证书，张凤英也将相关证书向吴秀云出示，吴秀云一审开庭拒不承认。2.案涉房屋是在不动产登记中心可以办理权属证书，但一审法院对这一事实并未查清，就作出错误判决。3.根据《售房合同》约定吴秀云仅付了5万元的购房定金给张凤英，合同约定吴秀云应当在2019年12月20日前将案涉房屋款项全部付清，但截止吴秀云起诉时，仅仅支付5万元定金，因此吴秀云已经违约，根据《售房合同》约定吴秀云应当承担违约责任5万元。4.吴秀云以案涉房屋无法办理产权证书为由要求解除合同，张凤英在吴秀云没有按合同付购房款时有权不办理案涉房屋的登记给吴秀云，因为付款和办证按《售房合同》约定是有先后履行顺序的。5.虽然案涉房屋交易后可以为吴秀云办理权属证书，但《售房合同》签订时张凤英、吴秀云当时约定不单独为吴秀云办理产权证，此房就是因为不能办理到个人名下，同时和吴秀云解释该房屋不能办理银行按揭贷款，所以接受了吴秀云分三次来结清购房主款的要求。被上诉人吴秀云辩称，吴秀云与张凤英签订房屋买卖合同时张凤英告诉吴秀云房屋可以过户，但实际上房屋无法取得独立分户产权证书，所以吴秀云现在不想购买案涉房屋，要求解除合同，符合法律规定。之前吴秀云交给张凤英的5万元定金应当予以返还。请求驳回上诉，维持原判。吴秀云向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除吴秀云与张凤英于2018年9月2日签订的售房合同；2.判令张凤英承担违约金50000元；3.判令张凤英双倍返还吴秀云定金100000元。一审法院经审理查明以下事实：2018年9月2日，吴秀云（乙方）和张凤英（甲方）签订售房合同，双方约定：一、甲方将自建的县城工业园区的综合大楼二楼套间西侧一套（面积约120平方米左右）出售给乙方。二、乙方给付甲方人民币总价为35万元。三、双方自签字合同起首付定金人民币5万元，到2018年12月20日前再付15万元，还有2019年6月份付5万元，2019年12月20日前付清10万元。房款以甲方打收条为准。……五、乙方房款付清，房产权属乙方所有。六、本合同不得违约，自双方签字后即生效，如有一方违约，违约金付对方5万元整。……在售房合同的首部载明“甲方：盐城隆泰服饰有限公司、范国玉、张凤英”，尾部甲方由张凤英签字，乙方由吴秀云签字。当日，吴秀云向张凤英支付房款5万元，并由张凤英出具收条。后吴秀云以张凤英无法向其办理案涉房屋产权证书为由未支付剩余房款，并表示不再购买案涉房屋。2020年2月25日，盐城隆泰服饰有限公司向一审法院出具证明，表示张凤英与吴秀云签订售房合同，系受该公司委托，售房合同的权利义务均由该公司享有和承担。一审法院另查明，案涉买卖的房屋所在整栋不动产登记在盐城隆泰服饰有限公司名下，案涉房屋没有办理分割的产权登记证书。盐城隆泰服饰有限公司股东为范国玉、张凤英两人，两人为夫妻。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案中，吴秀云和张凤英经协商自愿签订售房合同，虽张凤英对案涉房屋不具有处分权利，但其处分行为得到案涉房屋所有人盐城隆泰服饰有限公司的追认，因此，吴秀云、张凤英之间的售房合同有效。对于吴秀云、张凤英之间的合同，虽然庭审中盐城隆泰服饰有限公司向一审法院出具了落款日期为2020年2月25日的证明，证明张凤英是受公司委托，但在签订合同时并没有向吴秀云出具，只是在诉讼后补充出具的，故一审法院对该证明对原合同的效力不予认定，仍以签订时的主体作为合同的主体处理。房屋买卖的实质是买卖双方对房屋所有权进行变更，根据物权法规定，不动产所有权变更经依法登记发生效力。本案中，张凤英以及盐城隆泰服饰有限公司未能提供案涉房屋的产权登记证书，也无法将案涉房屋的产权变更登记在吴秀云名下，无法办理独立的分户产权证书，导致吴秀云签订售房合同的根本目的不能得到实现，故吴秀云提出解除售房合同，予以支持。一审庭审中张凤英主张已将案涉房屋的产权登记情况告知吴秀云，但其未能提供证据证明，张凤英未能将案涉房屋的产权登记情况详细告知吴秀云，其行为存在过错，对案涉合同的解除应当承担相应的责任；吴秀云在协商房屋买卖过程中，对张凤英拿出的产权证书未要求进行查看，未尽到谨慎的购房人义务，其行为也存在过错，吴秀云对案涉合同的解除也应当承担相应的责任。吴秀云要求张凤英承担违约金50000元、双倍返还定金100000元，结合上述双方各自存在的过错，一审法院仅支持吴秀云要求张凤英返还50000元的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，一审法院判决：一、吴秀云和张凤英签订的《售房合同》予以解除；二、张凤英于判决生效之日起十五日内向吴秀云返还50000元；三、驳回吴秀云其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由张凤英承担。二审中，张凤英申请证人张某、林某出庭作证，证明其与吴秀云签订房屋买卖合同时明确告知吴秀云案涉房屋不能办理分户产权证书。证人张某到庭陈述：吴秀云与张凤英签订案涉售房合同后吴秀云在张凤英家吃饭，张某也在场，张凤英告诉吴秀云案涉房屋办理不了分户产权证书。证人林某到庭陈述：林某购买张凤英的房屋时，张凤英告诉林某房屋不能办理分户产权证书。吴秀云质证称：不认识两位证人，对两位证人的证言不认可，与张凤英签订房屋买卖合同时，张凤英告诉其房屋可以办理分户产权证书。吴秀云二审中未提交新的证据。本院对张某、林某的证言认证如下：张某系张凤英的姐姐，与张凤英有利害关系，且无其他证据印证其证言内容，故本院对其证言不予采信。证人林某的证言与本案审理无关联性，对其证言亦不予采信。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，吴秀云与张凤英于2018年9月2日签订的《售房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。因张凤英并非案涉房屋的所有权人，尽管事后得到盐城隆泰服饰有限公司的追认，但因案涉房屋系工业用地上建设的综合楼，无法办理分户产权证，吴秀云不能实际取得权属证书，其合同目的不能实现，故吴秀云主张解除《售房合同》应予支持。一审法院考虑到吴秀云、张凤英对案涉《售房合同》的解除，均应承担相应责任，仅判决张凤英返还吴秀云已支付的5万元房款并无不当。综上，张凤英的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由张凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 勇审 判 员  孙曙光审 判 员  郑娟娟二〇二〇年六月二十二日法官助理  徐 平书 记 员  陈 娟