呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1565号上诉人（原审被告）：内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡多公司办公楼南侧（集通指挥部）。法定代表人：孙国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘璇，经世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元鑫，经世律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘鹏，男，住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：李娜，女，住北京市通州区。与刘鹏系夫妻关系。上诉人内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司（以下简称集通凯宸公司）因与被上诉人刘鹏、李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。集通凯宸公司上诉请求：1.依法撤销呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初7786号民事判决，依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用及司法鉴定申请费由刘鹏、李娜负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”等条款，判令集通凯宸公司承担逾期交房违约金38575元。本案中，双方于2017年8月22日签订了《商品房买卖合同》，合同对双方的权利、义务以及违约责任等作了明确的约定。合同第十二条第二款对出卖人逾期交付的责任约定为:“逾期超过180日的，合同继续履行，买受人放弃解除合同权，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金”。集通凯宸公司认为，该合同系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，有约定的应当按照约定履行义务，承担责任。依据上述约定及规定，集通凯宸公司应按刘鹏、李娜已付购房款的千分之一作为违约金。据此，双方对于违约金约定明确，集通凯宸公司应当按照合同约定承担违约责任。请求撤销一审原判决，对一审判决予以改判，支持集通凯宸公司的上诉请求。刘鹏、李娜辩称，1.依据《商品房买卖合同》的约定，集通凯宸公司应当与2018年5月31日前向刘鹏、李娜交付符合商品房验收标准的房屋，但至今集通凯宸公司未能出具相关验收文件，集通凯宸公司逾期事实确凿；2.《商品房买卖合同》第十二条第二款中对于出卖人逾期交付的违约责任的约定是格式条款，应属无效。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审判决以房屋租金价格评估报告计算违约金有法律依据。一审判决合理、合法、合情，请求驳回集通凯宸公司的上诉请求。刘鹏、李娜向一审法院起诉请求：1.判令集通凯宸公司支付延期交房违约金，按照每日千分之一计算，自2018年5月31日至刘鹏、李娜起诉日，共计391911元；2.判令集通凯宸公司赔偿按照合同约定的交房日从2018年5月31日至刘鹏、李娜起诉日，交房延期期间的违约期租房费用，按照市场评估每月3500元，共计5.60万元；3.判令集通凯宸公司赔偿刘鹏、李娜交房延期期间的看房车马费5000元；4.判令集通凯宸公司赔偿刘鹏、李娜因交房延期而导致的误工费1万元；5.判令集通凯宸公司赔偿刘鹏、李娜精神损失5000元；6.判令集通凯宸公司赔偿因延期交房导致的装修价格上涨损失2万元；7.判令集通凯宸公司承担本案的诉讼费用及律师费；以上费用共计487911元，以及本案发生的诉讼费用和代理律师费用，自起诉之日至集通凯宸公司付清赔偿费用止，期间集通凯宸公司应按照赔偿费用的4.75%向刘鹏、李娜支付利息。一审法院认定事实：2017年8月22日，集通凯宸公司与刘鹏、李娜签订了《商品房买卖合同》，约定：刘鹏、李娜购买集通凯宸公司开发建设的位于呼和浩特市××区以西、察哈尔大街以北集通凯宸佳苑6号楼2单元18层1801号房屋一套，建筑面积为140.84平方米，房屋总价为801455元；合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任约定：逾期不超过180日的，合同继续履行，买受人放弃向出卖人主张逾期交付的违约或赔偿责任；逾期超过180日的，合同继续履行，买受人放弃解除合同权，出卖人向买受人支付已付款千分之一的违约金。2017年8月23日，集通凯宸公司向刘鹏、李娜出具了购房款发票，金额为301455元；同日，刘鹏、李娜向中国农业银行股份有限公司呼和浩特新城支行贷款50万元。2020年1月6日，一审法院委托的内蒙古鼎佳价格评估有限责任公司（以下简称鼎佳公司）作出内鼎佳【2020】第002号《关于呼和浩特市新城区察哈尔大街集通凯宸佳苑6号楼房屋租金的价格评估报告》，结论为：呼和浩特市新城区察哈尔大街集通凯宸佳苑6号楼房屋在2018年5月31日至2019年11月26日期间的同地段同类型同位置的房屋租金的评估价格为人民币38646元。刘鹏、李娜支付评估费用5000元。一审法院认为，集通凯宸公司与刘鹏、李娜签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性的规定，合法有效；根据合同约定，集通凯宸公司应于2018年5月31日前将涉案房屋交付于刘鹏、李娜，集通凯宸公司告违反合同约定，未按时向刘鹏、李娜交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任；根据双方合同约定，集通凯宸公司逾期交房超过180日的，刘鹏、李娜放弃解除合同权，集通凯宸公司向刘鹏、李娜支付已付房款千分之一的违约金，即801.455元，双方约定的违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，集通凯宸公司逾期向刘鹏、李娜交付房屋，刘鹏、李娜的损失为房屋使用价值的损失，即房屋租金损失；刘鹏、李娜请求按照每日千分之一计算违约金，并主张租金损失，无事实及法律依据，根据鼎佳公司作出的涉案房屋租金的价格评估报告2018年5月31日至2019年11月26日的房屋租金为38646元，一审法院支持刘鹏、李娜请求的自2018年6月1日至起诉之日即2019年11月26日违约金38575元的诉请；对于刘鹏、李娜请求的车马费、误工费、精神损失费、装修价格损失费用，刘鹏、李娜未提交证据证明上述费用发生的必要性，以及双方对于上述费用进行了约定，故对于刘鹏、李娜的此诉请，无事实及法律依据，不予支持；对于刘鹏、李娜请求支付利息的诉请，因刘鹏、李娜请求的费用，即为一审法院生效判决应由集通凯宸公司承担的费用，集通凯宸公司依据一审法院判决履行义务，如未按照判决内容履行，应根据法律规定支付迟延履行期间的利息，故对于刘鹏、李娜的此诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘鹏、李娜支付2018年6月1日至2019年11月26日的逾期交房违约金38575元；二、驳回原告刘鹏、李娜的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币4309元，司法鉴定申请费5000元，由被告内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司负担5341元，原告刘鹏、李娜负担3968元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审判决对于逾期交房违约金的计算是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”据此，在合同关于违约金的约定过低的情况下，当事人可以申请对违约金进行调整，人民法院可以按照违约造成的损失确定违约金数额。本案中，刘鹏、李娜因其与集通凯宸公司签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金过低而向人民法院申请调整，一审法院根据房屋租金的价格评估报告关于房屋租金的意见确定违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，集通凯宸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费682元，由内蒙古集通凯宸房地产开发有限责任公司。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 姜 怡 二〇二〇年六月十日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波