四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川10民终111号上诉人（原审被告）：内**安投资有限公司，住所地四川省内江市东兴区。法定代表人：邓安明，总经理。委托诉讼代理人：王才华，男，1959年6月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：林刚，男，1975年3月22日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审原告）：刘丽平，女，1980年3月4日出生，汉族，住四川省内江市市中区。被上诉人（原审原告）：邓正波,男，1983年11月14日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。上诉人内**安投资有限公司（以下简称华安公司）因与被上诉人刘丽平、邓正波房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院(2019)川1002民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华安公司的委托诉讼代理人王才华、林刚，被上诉人刘丽平、邓正波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华安公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘丽平、邓正波的诉讼请求；一审、二审诉讼费由刘丽平、邓正波承担。事实和理由：本案造成未办理房屋产权证的原因是由于政策规定。根据内江市人民政府2017年9月3日的通知规定，房地产开发企业在办理房屋所有权登记时，需向不动产登记中心提供房地产管理部门出具的《房屋所有权首次登记前维修资金按幢缴存证明》，即办理房屋所有权登记须该幢楼维修资金全部缴存完毕才能办理。而维修资金的缴纳，已售房屋由购房人在办理房屋初始登记前自行前往房地产管理部门指定的监管银行进行缴纳，房地产开发企业不得以任何名义向购房人代收代缴维修资金。刘丽平、邓正波购买的华安新城2幢部分已售房屋的买受人未按规定自行缴纳维修资金，导致该幢楼维修资金未全部缴存，因而无法办理房屋所有权证。同时，其在二审庭审中补充，政府调整规划，华安公司退还了部分土地，需要对案涉2幢楼面积测绘后才能办理房屋所有权证。因此，一审认定事实错误，本案不符合合同约定的解除条件。刘丽平、邓正波辩称：刘丽平、邓正波购买华安公司位于内江市****铺面，并于2015年2月15日将购买房屋总价款、契税、维修基金、办证费用等交于华安公司，并签订了授权委托办理产权证书。华安公司不能办理产权的理由与本案无关。按照双方签订的商品房合同约定，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。华安公司的上诉理由不成立，请求维持一审判决。刘丽平、邓正波向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘丽平、邓正波与华安公司签订的商品房买卖合同；2.华安公司赔偿刘丽平、邓正波商铺房屋全款334818元、代收契税13393元、代收维修基金3348元、代收办证费2000元、装修垃圾处理费300元、物管费235元、装修保证金500元，共计354594元，并支付利息；3.判令华安公司向与刘丽平、邓正波办理退房手续；4.本案诉讼费由华安公司承担。一审法院认定事实：刘丽平、邓正波系夫妻关系。2015年1月15日，刘丽平、邓正波与华安公司签订《商品房买卖合同》，约定：刘丽平、邓正波购买华安公司出售的位于内江市市中区****，面积39.16平方米的商品房，商品房价款334818元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行规定同期活期存款基准利率付给利息等。同年2月15日，刘丽平、邓正波付清房款并向华安公司支付代收契税13393元、代收维修基金3348元和代收办证费用2000元，华安公司出具了收据给邓正波。2017年1月24日，邓正波向华安公司支付装修垃圾处理费300元、装修保证金500元，华安公司出具了收据给邓正波。同年3月31日，华安公司将讼争房屋交付给刘丽平、邓正波，刘丽平、邓正波未装修使用。华安公司至今未给刘丽平、邓正波办理房屋产权证。一审法院认为，刘丽平、邓正波与华安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，刘丽平、邓正波在签订合同后向华安公司缴纳了全部购房款和办理产权证所需的税费等费用，履行了其义务，但华安公司未按合同约定的期限为刘丽平、邓正波办理讼争房屋的产权手续，系违约行为，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，华安公司未在约定的期限内为刘丽平、邓正波办理讼争房屋的产权证，刘丽平、邓正波请求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条和第一百零七条的规定，刘丽平、邓正波请求华安公司退还购房款并按照中国人民银行规定同期活期存款基准利率支付从2019年11月20日起至付清之日止的利息，退还刘丽平、邓正波办理产权证所需缴纳的税费等费用、因装修需缴纳的费用的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持；刘丽平、邓正波缴纳的2017年的物业管理费，因刘丽平、邓正波实际占有讼争房屋，其请求予以退还的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。华安公司认为因政策性的原因等造成未能及时办理讼争房屋的产权证，不构成违约的辩称意见，因未提交相应的证据予以证明，一审法院不予支持。但刘丽平、邓正波应在收到华安公司退还购房款的同时将讼争房屋交给华安公司。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘丽平、邓正波和内**安投资有限公司于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同》；二、内**安投资有限公司于本判决生效后三十日内退还刘丽平、邓正波购房款334818元，并按照中国人民银行规定同期活期存款基准利率支付从2019年11月20日起至付清之日止的利息；刘丽平、邓正波在收到上述款项的同时，将坐落在内江市市中区****，面积39.16平方米的商品房交还给内**安投资有限公司；三、内**安投资有限公司于本判决生效后三十日内退还刘丽平、邓正波代收契税13393元、代收维修基金3348元、代收办证费用2000元、装修垃圾处理费300元、装修保证金500元，合计19541元；四、驳回刘丽平、邓正波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6618元，减半收取3309元，由内**安投资有限公司负担。二审中，上诉人华安公司提交了三组新证据：第一组证据：《国有建设用地使用权出让合同》、《内市中地拍****地块部分土地退地协议》及《国有土地使用权出让合同补充协议》。证明因华安公司向政府退还了部分土地，案涉2幢楼未经实测，导致了无法办理房产证。第二组证据：《内江市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》（内府办发[2017]87号）、《内江市市中区房地产管理局关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》（内市区房管[2017]55号）和《内江市房地产管理局关于进一步规范管理楼盘表等工作的通知》（内市房物[2018]59号）。证明所有开发企业在办理房屋登记前要有初始登记，并按楼栋缴纳费用，才能办理产权手续，文件规定房地产企业不得代缴维修资金，必须由业主自行缴纳。第三组证据：证人廖某出庭作证证言。证明廖某购买了华安公司开发的案涉楼栋的房屋后因资金困难没有缴纳维修资金。被上诉人刘丽平、邓正波质证为，第一组、第二组证据与本案无关。第三组证据无法知晓是否真实，且证人与华安公司之间的关系与刘丽平、邓正波无关。本院经审查，上诉人华安公司提交的第一组证据具有证据的真实性、合法性及关联性，应予采信。第二组证据应结合本案相关事实予以认定。第三组证据，证人虽出庭予以作证，但其证言与本案无直接关联性，不予采信。二审查明：2013年11月25日，华安公司与内江市国土资源局中区分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，华安公司以出让方式取得了****地块，总面积25410.78平方米。华安公司利用该地块开发建设了案涉华安新城房屋，使用土地面积16079.32平方米，剩余9331.46平方米土地面积尚未利用。2016年6月6日，华安公司与内江市国土资源局中区分局签订《内市中地拍****地块部分土地退地协议》，约定华安公司退还未使用土地面积9331.46平方米。2017年9月4日，双方再次签订《国有土地使用权出让合同补充协议》，约定因规划部门为了公共利益需要调整了内市中地拍****地块部分土地的土地用途，同意回收华安公司9331.46平方米的国有建设用地使用权。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人华安公司与被上诉人刘丽平、邓正波签订的《商品房买卖合同》是否应予解除；2.上诉人华安公司是否应向被上诉人刘丽平、邓正波退还购房款等相应款项。刘丽平、邓正波与华安公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。买卖双方当事人应按合同约定全面诚信履行各自的权利义务。案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人华安公司应当于2015年9月31日前将经验收合格的商品房交付给刘丽平、邓正波使用；如因华安公司的责任，买受人刘丽平、邓正波未能在商品房交付之日起548日内取得房屋所有权证书的，刘丽平、邓正波有权退房。在合同履行过程中，刘丽平、邓正波交纳了全部购房款，并于2017年3月31日接收案涉房屋。根据前述双方合同约定，刘丽平、邓正波应于2018年9月30日前取得房屋所有权证书，但刘丽平、邓正波至今尚未取得案涉房屋所有权证书。华安公司认为至今未办理房屋所有权证书的原因系政府调整规划，华安公司退地后需要对2幢楼重新进行面积测绘以及该幢楼的维修资金尚未全部缴存，无法出具《房屋所有权首次登记前维修资金按幢缴存证明》，并非华安公司的责任导致。本院经审查，华安公司开发建设案涉华安新城房屋使用了****地块部分土地面积，相关部门为了公共利益需要对****地块未使用面积调整了土地用途，内江市国土资源局中区分局因上述原因同意收回华安公司尚未使用的国有建设用地使用权。而调整规划后，需要对华安公司开发的土地进行重新测绘后才能办理房屋所有权证书。故华安公司抗辩因调整规划，退地后需要重新测绘的原因导致暂不能办理房屋所有权证书，并非华安公司责任导致的理由成立，本院予以支持。而从合同整体履行过程来看，华安公司并非存在主观恶意，待前述客观因素消除后，华安公司即可继续履行办理房屋所有权证书的义务。并且，刘丽平、邓正波已合法占有案涉房屋，双方已履行了主要合同义务，合同继续履行，更有利于整体性交易的稳定。至于案涉2幢楼的维修资金尚未全部缴存，并不能成为华安公司不能办理房屋所有权证书的理由。综上，本案不具备双方约定解除《商品房买卖合同》的情形。进而刘丽平、邓正波提出的返还购房款、代收契税、维修资金等费用的主张，也因失去了请求权成立的前提基础而不能成立。综上所述，华安公司的上诉请求成立,予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省内江市市中区人民法院（2019）川1002民初3829号民事判决；二、驳回刘丽平、邓正波的诉讼请求。一审案件受理费6618元，减半收取3309元，二审案件受理费6618元，合计9927元，由被上诉人刘丽平、邓正波负担。本判决为终审判决。审 判 长 余发会审 判 员 马晋川审 判 员 夏 飞二〇二〇年六月十一日法官助理 夏 源书 记 员 简 川