新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终505号 上诉人（原审被告、反诉原告）：欧利平，女，1982年11月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：朱志武，男，1980年5月12日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市，系欧利平的丈夫。委托诉讼代理人：罗杰彬，新疆京喀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：肖奎，男，1982年5月27日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：罗杰彬，新疆京喀律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张敏，男，1962年8月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：刘兴军，新疆诚丹律师事务所律师。原审第三人：常敏，女，1975年9月19日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。上诉人欧利平、肖奎因与被上诉人张敏，原审第三人常敏房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2018）新3101民初284号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人欧利平的委托诉讼代理人朱志武、罗杰彬、上诉人肖奎的委托诉讼代理人罗杰彬、被上诉人张敏及其委托诉讼代理人刘兴军、原审第三人常敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧利平、肖奎上诉请求：1.请求依法撤销（2018）新3101民初284号民事判决书第二、三项，依法改判上诉人不向被上诉人支付租金1120833元、违约金212500元；由被上诉人返还上诉人垫付的黄鹤大厦未完附属工程及消防工程支出、以及上诉人剩余的装修损失及其他投入资产损失共计1485084元；2.本案一审本诉、反诉费用及二审上诉费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人已支付使用期间房屋租金，上诉人不存在违约，一审法院认定事实不清，导致错误判决。（一）根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，被上诉人应将符合双方合同约定的房屋及该房屋相关合法手续交付给上诉人，上诉人才应于2016年4月1日向被上诉人交付第一年房屋租金60万元。由于上诉人与被上诉人签订的合同日期已过合同约定的交房日期，而被上诉人向上诉人交房时房屋并未达到合同约定的适租状态，上诉人在此情形下仍然向被上诉人交纳了租金40万元，扣除上诉人实际使用租赁房屋期间的相应租金，上诉人并不欠被上诉人房屋租金。（二）上诉人不存在违约，是被上诉人的违约行为导致上诉人据此行使了先履行抗辩权。被上诉人未按合同约定履行合同义务，其行为已构成违约，上诉人因此享有先履行抗辩权。一审法院以上诉人未按约定支付租金，显属违约为由，判令上诉人支付涉案标的物租金及违约金无事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》第五条第一款第一项“出租房应于2016年1月1日前将该房屋交予承租方，且水、电、地暖、燃气等设施到层或者到户，承租方根据自身经营需要进行分装。”及第六条第二款“出租房应在装修前将所出租房屋的相关合法手续办理完毕，便于承租方办理后续二次装修的各项手续及工作。如因出租方原因导致承租方手续无法办理或有关执法部门干预、禁止装修，延误二次装修及经营时间，造成的经济损失或其他损失，由出租方承担全部责任”之规定，被上诉人应当将上述义务履行完毕后达到适租状态才算履行完其相应的交付义务。但本案中被上诉人在合同签订后交付的房屋不仅未能按合同约定将出租房屋的未完附属工程及消防工程予以完成，也未取得工程竣工验收手续及消防验收手续，导致上诉人无法办理租赁房屋二次装修工程的相应手续，造成上诉人无法实际正常使用该租赁房屋，甚至于被上诉人至今未能向上诉人提供该租赁房屋的消防验收合格手续。一审中上诉人提供的《建设用地规划许可证》等相关证据已经能够证实被上诉人存在上述违约情形。根据《中华人民共和国合同法》67条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，被上诉人未提供相应的合法手续，上诉人因此无法对租赁房屋进行二次装修，据此上诉人有权行使先履行抗辩权。一审法院忽略本案案件事实，以上诉人未按约定支付租金为由，直接认定上诉人欠付租金并存在违约情形，无事实和法律依据。二、上诉人为了能够实现合同目的，垫付了黄鹤大厦未完附属工程及消防工程并对租赁房屋投入装修及资产共计1942977元，现因被上诉人违约导致上诉人合同目的无法实现，被上诉人还应当承担上诉人因此造成的上述财产净值损失1485084元（上诉人垫付未完附属工程、消防工程及租赁房屋投入装修及其他资产净值共计1814096元，扣除一审法院已支持款项329012元，尚有财产投入净值1485084元），理由如下：（一）因被上诉人至今未按合同约定向上诉人交付房屋相关合法手续，导致租赁房屋至今无法经营使用。上诉人为能正常使用租赁房屋，不得已在被上诉人要求下垫资对黄鹤大厦尚未完工附属工程及消防工程进行了施工，上诉人有权要求被上诉人返还相应的垫付款。根据双方所签合同约定，被上诉人应将符合双方合同约定的房屋及该房屋相关合法手续交付给上诉人，但由于黄鹤大厦部分附属工程及消防工程一直未能施工完毕，经上诉人多次督促，被上诉人先后要求上诉人先行垫资完成黄鹤大厦未完附属工程及消防工程施工，相应垫资款冲抵房屋租金，并承诺会尽快办理黄鹤大厦工程竣工验收手续及消防验收手续，因被上诉人未能按约及时办理上述手续，导致租赁房屋至今无法正常使用，其行为已经构成根本违约。同时，因为上诉人应被上诉人要求垫资对黄鹤大厦部分附属工程及消防工程进行了施工，被上诉人也应当相上诉人返还相应的垫付款。（二）上诉人基于双方所签合同以及对被上诉人的信任，对租赁房屋进行了装修及经营投入，但因租赁房屋工程竣工验收手续及消防验收手续不合格，导致租赁房屋二次装修手续（包括二次消防手续）一直不能办理，造成上诉人一直无法正常使用租赁房屋，给上诉人造成了巨大经济损失，同时被上诉人还擅自将租赁给上诉人的房屋收回，并将房屋另租他人，被上诉人已经构成根本违约，上诉人有权要求解除双方签订的租赁合同并要求被上诉人退还黄鹤大厦未完附属工程及消防工程垫付款、赔偿上诉人剩余装修损失及其他投入资产现净值损失共计1485084元。基于以上理由，上诉人为了维护自身合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上，依法改判或发回重审。张敏辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人之间签订租赁合同，是双方真实意思表示，对当事人具有法律约束力，本案上诉人未按照协议约定履行义务，上诉人明显违反合同约定，属于根本违约，被上诉人在合同签订后，于2016年1月1日将涉案标的物以现状交付给上诉人，上诉人知道标的物现状，上诉人承接标的物后，部分用于自营，负一楼用于向第三人出租，在本案上诉人明知负一楼属于仓储用地，而将其出租给本案第三人，根据协议约定本案上诉人应当每年4月1日向被上诉人支付租金，截止本案一审诉讼时2018年8月30日，上诉人欠付被上诉人租金1404166元，一审计算至2018年5月30日欠付1120833元，被上诉人对一审判决金额认可，本案上诉人未按照合同约定履行义务，依据租赁合同第三条第一项，其拖欠租金行为已构成违约，根据合同约定及法律规定，本案被上诉人有权向上诉人主张租赁费，并要求其赔偿损失支付违约金，根据城市房屋租赁管理办法34条第4款规定拖欠租赁费累计6个月以上出租人有权收回房屋要求承租人承担违约金，而本案上诉人拖欠租金达一年半以上，该办法第227条出租人可以要求解除合同，根据涉案协议约定，本案承租人违约将承担三个月的租赁费作为违约金，故本案被上诉人要求解除协议，支付偿付租赁费及索偿违约金符合法律规定，因上诉人不作为行为，产生的相应法律后果，应当由其自行承担。故被上诉人请求二审查明事实，依法维持一审判决，驳回上诉。常敏述称，本案涉案建筑的整栋消防工程是我投资完成的，当时约定我投资的款项抵扣房租，但我将消防设施投资完毕后，被上诉人就将房屋收走了，而且当时我承租后负一楼一直办理不了手续，手续办好后，被上诉人就将房屋收走了。整栋楼的消防工程投资款和负一楼装修款是我出资施工的，所以应该偿还我所有的垫资款，价格应该按照评估价格赔偿。张敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》；2.两被告支付房屋租金1404166元；3.两被告支付延迟支付租金的违约金212500元；4.两被告支付甲方垫付的工程价款50000元；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2016年1月8日原告与被告签订了《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》，约定：原告将喀什市二环路黄鹤楼大厦2313.61平方米商业楼整体出租给被告，租期为2016年5月1日至2026年4月30日，房屋年租金第一年为60万元，合同期内每年房租不等。每年4月1日前缴纳下一年租赁费。合同还规定了被告逾期支付租金的，原告有权单方面终止租赁协议，并要求被告支付以三个月为标准租赁费的违约责任。此外，租赁期间使用该房屋发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理费等由被告承担。合同签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水电等费用，已构成根本性违约，严重损害原告的合法权益，经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉请。欧利平、肖奎向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法解除反诉原告与反诉被告签订的喀什黄鹤大厦房屋租赁合同；2.由反诉被告支付反诉原告垫付的黄鹤大厦未完附属工程及消防工程支出1250000元；3.由反诉被告向反诉原告赔偿装修损失及其他投入资产损失1380000元；4.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年1月8日，原告与两被告签订了《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》，约定：“一、原告将黄鹤大厦地下室至五层，面积为2313.61㎡、（其中地下室322.25㎡、一层305.25㎡、二层421.55㎡、三层421.55㎡、四层421.55㎡、五层421.55㎡）租赁给被告经营烟酒、副食、小型超市、餐厅、商务宾馆等。二、租赁期限为10年，自2016年5月1日起至2026年4月30日。租金缴纳方式，2016年5月1日-2017年4月30日，年租金人民币60万元；2017年5月1日-2018年4月30日，年租金人民币85万元；2019年5月1日-2020年4月30日，年租金85万元；2021年5月1日-2022年4月30日，年租金110万元；2022年5月1日-2023年4月30日，年租金110万元；2023年5月1日-2024年4月30日，年租金110万元；2024年5月1日-2025年4月30日，年租金118万元；2025年5月1日-2026年4月30日，年租金118万元。三、在合同期内，承租方每年须提前30天（即每年的4月1日）按合同约定的租金标准一次性缴纳全年租金。届时未缴纳，承租方须提前与出租方协商支付方法，如未及时协商或者按时支付租金，付款时间超过10天，出租方有权单方面终止合同。自承租方按出租方入伙之日起（房屋交接）即2016年1月1日至2016年4月30日共四个月为装饰装修免租优惠期，承租方免交租金……五、出租方应于2016年1月1日前将房屋交与承租方，且水、电、地暖、燃气等设施到层或到户，承租方根据自身经营需要进行分装。出租方将进户水、电、暖、气消防等接头交接承租方，出租方不再承担水、电、暖、气、消防等设施设备的维修，合同期内所产生的费用由承租方自行承担。承租方须按时向出租方交纳租赁物业的物业使用费及双方约定的其他应由承租方支付的费用。承租方开业前在租赁范围内进行的设备安装、二次装修等，需要根据建委、消防、房产、建筑管理等职能部门要求办理的报建、招投标、质量监督、工程监理、消防、环保、工程建设协调等审批手续的，相关手续由承租方全额承担。承租方对房屋进行装修或增扩设备，须符合相关规定，房屋消防安全按政府职能部门的规定自行办理手续，消防设施及装饰装修费用自理。六、出租方应在装修前将所出租房屋的相关合法手续办理完毕，便于承租方办理后续二次装修各项手续及工作。如因出租方原因导致承租方手续无法办理或者有关执法部门干预、禁止装修，延误二次装修及经营时间，造成的经济损失由出租方全部承担责任。……十、如果双方不再续约或者提前解除合同，承租方必须在合同规定的终止之日前，遵循“来修去丢”的原则，承租方有权将自有可移动的资产包括设备等带走；承租方投资的固定设施、设备、装修等属固定不能拆卸的归出租方所有，出租方不再要求承租方对基于经营需要而发生的对租赁物所进行的改造、装修回复原状。如承租方合同终止或者解除7天内，不主动搬走财产，视为放弃其财产权利，出租方有权处置……”。双方还在合同中约定，若承租方违约，出租方有权解除合同，收回房屋使用权，并不退还押金，房屋由出租方另行处理，并有权要求承租方支付从解除合同之日起三个月租金标准的违约金及承租方实际发生缴纳的费用。被告租赁原告房屋后将一层作为商铺转租他人，并收取了2016年至2017年的租金；将二楼用于经营餐厅，将负一层转租给第三人常敏经营洗浴中心，被告与第三人2016年1月8日签订了《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》，约定：被告将租赁房屋的01栋面积322.25㎡的-1楼租赁给第三人，租赁期限5年，自2016年5月1日起至2021年3月31日止。第一年租金，人民币8万元，此后每年不等。合同履行过程中，被告仅向原告支付了40万元租金（其中包含抵账的30万元）。2018年3月16日，被告欧利平丈夫朱志武将租赁房屋1至6楼及电梯钥匙一串放在一楼经营烟酒的业主郑玉正处，原告拿回钥匙后在2018年6月将房屋租赁他人。2018年7月6日，消防支队要求原告对消防设施整改，因整改须从负一楼对接消防管网，第三人因与被告之间发生债权债务纠纷拒绝开地下室的门，致使其他人员无法出入，原告为了尽快达到消防要求，向第三人支付了5万元，第三人给原告出具了收条。现原告以被告违约为由，诉至本院。诉讼中，被告提出反诉，要求：1.依法解除反诉原告与反诉被告签订的喀什黄鹤大厦房屋租赁合同；2.反诉被告支付反诉原告垫付的黄鹤大厦未完附属工程及消防工程支出1250000元；3.反诉被告向反诉原告赔偿装修损失及其他投入资产损失1380000元；4.反诉费用由反诉被告承担。庭审中，被告申请对其在租赁房屋过程中的装修及动产投入损失进行评估，本院委托同致信德（北京）资产评估有限公司进行评估，该公司出具同致信德评报字（2019）第030035号追溯评估报告，结论为：经评估，截至评估基准日，喀什市人民法院拟核实欧利平、肖奎与张敏、第三人常敏建设合同纠纷涉及的黄鹤楼大厦装修及动产投入损失的评估值为1814096元，其中1.整栋楼地暖、给排水工程、配电柜及主电缆、楼梯不锈钢扶手、防护网及电控门、地下一层垫层及地坪原值613067元，净值608058元；2.建筑工程（泵房及消防水池）、消防工程原值304071元，净值304071元；3.地下一层装修、地上二层装修、室外燃气管道原值679065元，净值598760元；4.黄鹤大厦地下一层及地上二层动产原值346774，净值303207元。经质证，原告对评估被告不予认可，认为评估报告涉及的项目，均应由被告自行完成，因为双方在签订合同时已进行了约定，本来协商的租金是每年100万元，是被告说由自己根据需要装修，故第一年减少了40万元，第二年、第三年各减少15万元，减少的租金就是由被告自己进行附属设施的完善。被告及第三人对评估报告无异议。经本院释明后，原告对评估报告中，被告在二楼经营餐厅时的动产投入：美的柜式空调、冰箱、电视机、餐具、冷柜、茶几、圆桌及配椅、用餐圆桌及配椅、大厅圆桌配椅、装饰花瓶、擦鞋机等评估价75152元予以认可，同意折抵被告所欠房屋租金；对于二楼装修部分及室外燃气接头原告同意利用，也愿意以评估公司评估价237802元、室外燃气接头16058元折抵被告所欠租金。另查明，庭审后，第三人已将租赁的黄鹤楼负一层楼内可移动物品全部搬走，并于2019年6月18日将房屋交还原告。一审法院认为，原告与被告签订的《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，属有效合同。现双方均要求解除房屋租赁合同，对此，本院予以支持。本案双方争议的焦点为：1.原告要求两被告支付房屋租金1404166元、违约金212500元及垫付的工程价款50000元有无事实依据和法律依据；2.两被告的反诉请求能否支持。对于原告要求被告支付租金的请求，被告虽然辩解原告交付的房屋没有相关手续，但其在接手房屋时，并未提出异议，并将部分租赁房屋转租他人，收取租金，其应当按照合同约定向原告支付租金，因原告自述在2018年6月已将房屋重新出租，其将租金计算至2018年8月30日显属不当，本院予以纠正，由两被告向原告支付拖欠租金1120833元（计算至2018年5月30日）；对于原告要求两被告支付违约金的请求，因原告未按约支付租金，显属违约，且双方在租赁合同中约定了违约金的计算标准，原告该请求，未超出双方约定，本院予以支持；对原告要求两被告支付垫付工程款50000元的请求，因原告提交的证据不能证实该款系两被告收取，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付垫付的黄鹤楼大厦未完附属工程及消防工程支出、赔偿装修损失和其他投入资产损失的请求，被告没有证据证实在其租赁过程中，存在合同约定的第六条的情形，双方在租赁合同中对各自的权利义务均做了明确约定，被告也没有证据证实其在租赁房屋后不能经营。根据双方签订的房屋租赁合同第七部分违约责任的第十条第三项的约定：如果双方不再续约或者提前解除合同，承租方必须在合同规定的终止之日前，遵循“来修去丢”的原则，承租方有权将自有可移动的资产包括设备等带走；承租方投资的固定设施、设备、装修等属固定不能拆卸的归出租方所有，出租方不再要求承租方对基于经营需要而发生的对租赁物所进行的改造、装修回复原状。如承租方合同终止或者解除7天内，不主动搬走财产，视为放弃其财产权利，出租方有权处置。现原告同意利用被告经营餐厅时留下的动产及移动设施，参照（2019）第030035号追溯评估报告中的75152元折抵被告所欠房租，也同意二楼餐厅的装修及室外燃气接头参照评估报告予以利用，被告的反诉请求，本院部分予以支持。关于第三人与两被告签订的房屋租赁合同，系另一法律关系，本案对此不予处理，双方如有争议，可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：一、解除原告张敏与被告欧利平、肖奎2016年1月8日签订的《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》；二、被告肖奎、欧利平向原告张敏支付租金1120833元；三、被告肖奎、欧利平向原告张敏支付违约金212500元；四、原告张敏向被告肖奎、欧利平补偿二楼餐厅动产设备款75152元、补偿二楼装修款237802元，燃气管道接头16058元，合计329012元；以上二、三、四项折抵后，被告肖奎、欧利平应支付原告张敏1004321元，此款由被告肖奎、欧利平于本判决生效后15日内付清。五、驳回原、被告的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审中欧利平、肖奎为了支持其上诉请求向本院提交两组新证据。证据一，2017年9月11日喀什市公安局夏马勒巴格派出所向第三人下发的《喀什市公安消防大队责令限期整改通知书》复印件一份。拟证明，被上诉人出租给上诉人的涉案房屋存在多项消防安全违法行为，其中包括：未依法进行竣工验收消防备案、电器产品的安装、使用及其线路、管路的敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定等消防安全违法行为，而根据上诉人与被上诉人签订的《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》第六条第2款被上诉人“应在装修前将所出租房屋的相关合法手续办理完毕，便于承租方办理后续二次装修的各项手续及工作”之约定，被上诉人负有向上诉人交付手续齐全的承租房屋的义务，但是根据该整改通知书，被上诉人并未办理竣工验收消防备案手续，因为其消防设计于2018年4月16日才通过备案复查，但至今未取得租赁房屋消防验收合格手续，导致上诉人租赁的房屋至今无法正常使用。张敏质证陈，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。根据上诉人与被上诉人签订租赁合同可以证实本案上诉人知道承租标的物的现状是相关手续正在办理当中，且在遇到相应行政机关要求整顿时由双方之间协商处理，且本案标的物合法所有权系被上诉人，被上诉人未接到过通知，根据涉案标的物设计要求、标准及用途，负一楼属于仓储用地，本案上诉人未经被上诉人同意，将其出租给第三人，擅自改变用途，破坏房屋设计标准及用途。常敏质证称，对该证据的真实性认可，证明的问题也认可。因该证据为复印件，无法与原件比对，本院对该证据的真实性不予认可。证据二，2015年11月份喀什都市建筑设计院出具变更通知书一份。拟证明，设计部门于2015年11月应被上诉人儿子张帅要求，将黄鹤大厦原施工图纸中地下室用途变更为洗浴中心，在此变更之后，上诉人与被上诉人才签订了涉案合同，但是被上诉人在已变更地下室用途情况下，仍然于2018年5月按照仓储用途申报消防，是被上诉人未按变更用途后的图纸申报消防的行为，导致上诉人无法正常使用房屋。张敏质证称，对该通知书的真实性予以认可，我们是2016年签订的合同，当初设计院设计的地下室是库房，当时我们与上诉人协商后上诉人要求将地下室由库房变更为洗浴中心，我们找了新疆都市设计院要求出具了该变更通知，但是喀什市规划局不同意变更，所以该设计变更通知实际没有发生作用。但是我们对该设计变更通知真实性认可。常敏质证称，在一审开庭时就见过该设计变更通知，对这份设计变更通知真实性认可，证明问题也认可。本院对该证据的真实性予以认可，但该通知书出具时间在前，欧利平、肖奎与张敏签订租赁合同时间在后，如双方均同意将地下一层由库房变更为洗浴中心，应该在租赁合同中予以确定，而双方在租赁合同中的房屋经营范围中约定为“烟酒、副食、小型超市、餐厅、商务宾馆等”而洗浴中心的性质明显与经营范围所列项目不能类比或者是类推，不可用“等”字予以概括。从双方租赁合同中可以确定，双方并未对地下一层的性质由库房变更为洗浴中心，故对该证据的关联性不予认定。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院对一审认定的法律事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.欧利平、肖奎与张敏之间的履约行为及违约责任应当如何认定？2.欧利平、肖奎向张敏支付租金1120833元、违约金212500元有何事实及法律依据？3.张敏向欧利平、肖奎支付代为垫付的款项及剩余装修损失应当如何认定。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。双方签订的《喀什黄鹤大厦房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此认定双方租赁合同合法有效并无不当，对此本院予以确认。从合同的签订和履行上看，张敏依照合同约定向欧利平、肖奎依约交付了涉案房屋，欧利平、肖奎亦因依照合同约定足额按时向张敏支付租金，而欧利平、肖奎并未足额按时交付租金，其拖欠租金的行为已构成违约。而从本案查明的事实来看，欧利平、肖奎将涉案房屋部分又转租给第三人常敏，应视为在接手房屋时完全了解房屋相关手续办理的具体情况，双方在租赁合同中并没有约定将地下室由库房变更为洗浴中心，未能办理消防验收的原因系欧利平、肖奎二人明知地下室在规划设计时的“库房”又强行变更为“洗浴中心”所致，而库房应为堆积堆放货物之场所，洗浴中心则是人员流量密集的服务行业，两者的性质完全不同，其消防验收标准必不相同，消防验收未能通过的原因系欧利平、肖奎擅自改变地下室用途所致。欧利平、肖奎应就其违约行为承担相应的违约责任，据此一审法院认定欧利平、肖奎应承担违约责任，要求欧利平、肖奎向张敏支付租金及相应的违约金并无不当，本院予以支持。关于涉案房屋装修款项及装修物赔偿问题，因双方合同第十条中对此已有“来修去丢”的明确约定，故张敏不应向欧利平、肖奎支付装修款、动产设备款和燃气管道接头款，但张敏对此并未上诉，在一审中张敏也表示利用欧利平、肖奎部分遗留设备、并使用了部分装修物品，故本院亦对此表示认可。综上所述，上诉人欧利平、肖奎的上诉请求及理由，无事实及法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29347元（欧利平已预交），由上诉人欧利平、肖奎负担。本判决为终审判决。审  判  长   陈   晓   东审  判  员   木也色尔·阿不力孜审  判  员   胡   美   媛二 〇 二 〇 年 六 月 十 一 日书  记  员   张   墨   川