湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2147号上诉人（原审原告）：潘国宗，男，1971年10月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：邱新华，湖南崇民律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵怡远，湖南崇民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段593号国际金融大厦21楼。法定代表人：郭佳峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王明飞，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘赟，湖南君见律师事务所律师。上诉人潘国宗、湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司（以下简称青竹湖公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。潘国宗上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或改判支持其全部诉讼请求；2.由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.被上诉人没有按照约定申请办理案涉商品房的初始登记，构成违约，依约应当从合同约定申请办理初始登记时间（即交房后180个工作日）的第二日开始计算违约金，然一审法院却认定以交房后540个工作日的第二天作为违约金起算点，存在明显错误；2.《买卖合同》第15条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条已明确出卖人逾期办证的违约金计算标准和方式，一审法院未依照法律法规既有规定依法判决，擅自行使自由裁量权认定按日万分之零点二五的标准计算违约金，明显违背了双方的合同约定及相关法律的规定；3.办理产权登记系被上诉人的义务，上诉人亦依约履行了配合被上诉人办理产权登记手续自身合同义务，故上诉人不存在一审法院认定的放任违约事实持续存在的事实；二、一审法院在未穷尽法律规定的情况下擅自行使自由裁量权错误。青竹湖公司辩称：一、答辩人不存在违约行为，无需承担违约责任。案涉房屋直至2018年9月18日办理不动产权证是因为被答辩人，并非答辩人怠于为其办理不动产证。1.从被答辩人向答辩人缴纳的款项金额及性质来看，不包括物业维修资金。被答辩人共缴纳1458.452万元，其中1400万元为购房款，56万元（1400万元×4%）为契税金额，其余2.452万元为预告登记等费用，被答辩人并未缴纳物业维修资金；2.从被答辩人购房时的政策和合同条款来看，被答辩人应当自行缴纳物业维修资金，答辩人无代收代缴义务。《长沙市房屋产权管理局关于加强物业维修资金监管推行维修资金业主自缴系统的通知》于2009年9月1日颁布，规定长沙市物业维修资金于2009年11月1日起全面实行业主自存自缴模式。答辩人向被答辩人交付房屋的时间晚于长沙市取消开发商代收代缴物业维修资金模式的时间，同时考虑到合同签订时间为2009年9月8日，而新政于2009年9月1日便颁布，故缴纳物业维修资金非答辩人义务，且答辩人多次催促被答辩人缴纳物业维修资金及完善办理不动产证的必需手续，答辩人并未怠于履行通知义务；3.答辩人于2017年4月6日才与被答辩人办理账户余额清结手续，是因为被答辩人直到2017年才将56万元契税收据退还给答辩人，且被答辩人的物业维修资金最终并非由答辩人交纳；二、案涉房屋交付时间为2009年12月30日，并非被答辩人所称2009年9月，因此案涉房屋的办证时间应该为2012年10月3日；三、被答辩人计算违约金的方式错误，违约金比例明显过高，且已经超过了诉讼时效。1.逾期办证违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效；2.被答辩人直到2018年8月13日才还清银行贷款，逾期办证不会给其造成实际损失，一审判付的违约金明显过高。青竹湖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回潘国宗全部诉讼请求；2.由被上诉人负担案件受理费和保全费40153元。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.上诉人不存在违约行为，案涉房屋到2018年9月18日办理不动产权证是因为被上诉人直到2017年4月6日才交纳物业维修基金，并非上诉人怠于为其办理不动产证；2.案涉房屋交付时间为2009年12月30日；3.案涉房屋约定的办证时间为2012年10月3日，并非2011年11月28日；二、一审判决法律适用错误。1.案涉逾期办证违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定；2.《第八次全国法院民事商事审判工作会（民事部分）纪要》第18条明确阐明，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间；3.司法实践中诸多判例认为逾期办证违约金应适用诉讼时效；4.被上诉人直到2018年8月13日才还清银行贷款，逾期办证不会给其造成损失，一审判付的违约金明显过高。综上，一审判决认定“计算逾期办证违约金的诉讼过时效的起始日为违约金范围确定之日”适用法律错误。潘国宗辩称：一、被答辩人违约事实清楚，证据确实充分。1.被答辩人未按约办理案涉房屋的初始登记和房屋产权证已构成明显违约。案涉房屋于2009年9月交付，被答辩人应当在2010年6月4日办理完成初始登记，但实际至2018年8月28日才申请办理初始登记，同年9月18日才办妥房产证，逾期时间长达八年之久；2.被答辩人未按约及时履行专项维修资金的代缴义务亦存在违约。《买卖合同》第十七条第5款明确约定由被答辩人代收代缴契税、专项维修基金，答辩人于2009年9月23日按被答辩人要求支付56万元用于缴纳契税、专项维修资金，但被答辩人至2017年4月6日才代答辩人缴纳专项维修资金；二、本案未超过诉讼时效，一审法院适用法律正确。在买卖合同未明确约定逾期办证违约金数额的情况下，被答辩人逾期办证违约事实自逾期之日一直处于持续状态，该行为所致违约金至权属登记实际办理之日才确定，应当自此时起开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。另在案涉房屋产权证办好后答辩人于2018年11月15日向被答辩人邮寄了律师函主张权利，构成诉讼时效中断，故答辩人提起本案诉讼未超过诉讼时效；三、被答辩人逾期办证的违约事实切实存在，一审法院判决的违约金标准显著低于合同约定，应予以上调。1.买卖合同已就逾期办证违约金计算标准作出明确约定，答辩人依约主张违约金有事实和法律依据；2.买卖合同约定的违约金计算标准合法合理，依法应获得法律支持；3.一审法院行使自由裁量权确定的违约金计算标准明显偏低，折合年利率为0.9%，不足以弥补答辩人的损失，应予上调。潘国宗向一审法院起诉请求：一、判令青竹湖公司向其支付违约金8358000元(按每日万分之二，自2010年6月26日起计算至2018年8月28日止，共计2985天，即14000000×0.0002×2985)；二、由青竹湖公司承担本案诉讼保全担保保险费用12171元；三、由青竹湖公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：潘国宗、青竹湖公司于2009年9月8日签订编号为20098099101号的《长沙市商品房买卖合同》，约定由潘国宗（买受人）购买青竹湖公司（出卖人）开发的位于长沙市开福区，房屋总占地面积784平方米，房屋总价1400万元，首付700万元在2009年9月21日前付清，剩余700万采取银行按揭方式付款。合同第八条约定：出卖人应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付潘国宗使用。第十五条约定：自本合同生效之日起120天内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局申请预告登记。出卖人应在商品房交付后180个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后360个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，该宗土地开发完毕全部交付后720个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，不能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十七条约定：买受人应在房屋交付时按政府有关规定缴纳专项维修基金，由出卖人按有关规定代政府职能部门收取，收取标准按政府有关规定执行……出卖人代政府及有关单位收取的其他税费，交房时按政府有关规定由出卖人向买受人收取。第二十条约定：本合同所称“已付款”，包括买受人的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同签订后，潘国宗依约向青竹湖公司支付房屋首付款700万元，并于2009年10月10日办理银行按揭贷款700万元（2009年11月6日放款）。因涉案房屋为样板间，2009年9月青竹湖公司即已向潘国宗交付。该房于2009年11月5日办理预告登记，2009年12月29日完成竣工验收备案，2018年8月28日申请办理房屋初始登记，同年9月13日登记至青竹湖公司名下，同年9月18日登记至潘国宗名下。另查明，潘国宗于2009年9月21日向青竹湖公司缴纳契税、预告登记费等费用共计58.452万元（含2.452万元预告登记等费用），青竹湖公司于2009年9月23日开具56万元契税收据，并代潘国宗向税务部门缴纳契税。税务部门于2009年11月5日出具28万元完税凭证，其上载明税率为2%。青竹湖公司一直未向潘国宗退还剩余28万元，潘国宗亦未单独以维修基金的名义缴纳相关费用。2017年3月17日，青竹湖公司向潘国宗账户退回142595元。同年4月6日，青竹湖公司通过其员工邓雅丽账户将剩余135268元转至长沙市物业维修资金管理中心账户，并由后者出具维修资金专用收据。再查明，2018年8月13日，涉案房屋银行按揭款提前还清。本案审理过程中，潘国宗向法院申请财产保全，花费12171元诉讼保全担保保险费用。庭审过程中，青竹湖公司提供契税暂行条例、契税收据、税务咨询信件查询结果，拟证明潘国宗购房时按4%标准缴纳契税，潘国宗所交56万元均是契税款；提供其他业主的房屋买卖合同、契税及物业维修基金收款收据、付款回单等，拟证明其代收代缴的维修基金均会在收据收款项目栏特别载明、并由公司直接转账至维修资金管理中心账户，而潘国宗交费时收据上仅有“契税”字样、维修基金也是潘国宗委托青竹湖公司员工代缴而非青竹湖公司代缴的，潘国宗与青竹湖公司之间不存在维修基金的代收代缴关系；提供维修基金管理办法及自缴通知，拟证明2009年11月1日起长沙市物业维修基金全面实行业主自缴自存模式、青竹湖公司不得以任何形式代收维修基金，潘国宗未自行缴纳维修基金才导致无法办理初始登记和产权证；提供费用支付申请表、证人证言并申请证人出庭作证，拟证明因潘国宗一直未将56万元契税收据退还，导致青竹湖公司无法为潘国宗办理退款，更无法直接将缴纳契税后的剩余款项直接转为维修基金，青竹湖公司一直在向潘国宗催缴维修基金；并主张潘国宗从事房地产投资多年，若非自身原因所致不会容忍青竹湖公司不为其办证，且在还清贷款前无法赎证、2018年取得产权证书不会造成实际损失。潘国宗认为上述证据均不能证明双方之间不存在维修基金的代收代缴关系，2009年因金融危机税率部分调整、双方在代缴契税时均知晓有可能按2%收取，故约定先按4%缴纳、剩余部分作为维修基金、多退少补，不存在将多交契税退款后再缴纳维修基金的必要，故此青竹湖公司代缴28万契税后一直未将剩余款项退给潘国宗，其后也是在潘国宗催促下青竹湖公司才将扣除维修基金及其他手续费后的余款退还潘国宗、再由其员工出面代缴，潘国宗从未委托或授权青竹湖公司员工缴款、也未向其支付所谓“代缴款”，亦未额外支付维修基金。青竹湖公司的证据反而证明潘国宗所交56万元包含维修基金，双方存在代收代缴关系，潘国宗的维修基金早已交给青竹湖公司，青竹湖公司从未有过催缴维修基金的行为，且业主自行缴纳维修基金需开发商先行出具缴纳单据，否则无法缴纳，青竹湖公司的主张不能成立。一审法院认为：一、本案系房屋买卖合同中因逾期办证所引起的违约金纠纷。开发商与购房者约定逾期违约金的真意在于敦促开发商及时履行办证义务。双方未明确约定违约金数额的情况下，开发商逾期办证的违约事实自逾期之日一直处于持续状态，其逾期行为所致按日计算的违约金至权属登记实际办理之日才确定，在此之前购房者可主张的违约金范围并不明确；开发商办理权属证书属于该类债权金额的确定事由，此时，开始计算逾期办证违约金的诉讼时效。潘国宗在青竹湖公司办理房屋产权登记手续（2018年9月18日）后诉至法院请求逾期违约金并未超过诉讼时效。二、双方签订的合同系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。青竹湖公司作为开发商，理应在潘国宗交纳购房款后及时为潘国宗办理房屋登记手续。现因维修基金未及时缴纳，致使涉案房屋未能如期办理权属登记。关于维修基金未及时缴纳的责任问题，青竹湖公司有约定的代收代缴义务，后因政策变动，维修基金全面实行业主自缴自存模式，青竹湖公司作为开发商，无法再代潘国宗缴纳维修基金，理应及时履行告知义务，通知潘国宗政策变动、需额外或自行缴纳维修基金，并提供必要的协助，以促使潘国宗尽快自行缴纳。在潘国宗尚有28万元剩余资金存留青竹湖公司账户的情况下，青竹湖公司既未将上述款项退还潘国宗、由潘国宗自行处置，也未能证实其确已通知潘国宗需额外缴纳维修基金，存在怠于履行义务之过错，理应对未能及时缴纳维修基金承担违约责任。三、涉案房屋系独栋别墅，无需额外分户，申请办理初始登记与申请为潘国宗办理权属证书的时间间隔较短，对上述格式条款中约定的办证期间，应理解为自交房之日起540个工作日为宜。涉案房屋2009年9月即已交付，潘国宗以2009年10月1日作为办证时间的起算点并无不妥。青竹湖公司理应在2011年11月28日前为潘国宗办理涉案房屋的房屋权属证书。潘国宗诉请应自办理初始登记之日计算违约金缺乏相应依据，应不予支持。四、青竹湖公司于2018年9月18日为潘国宗取得不动产登记证书，其逾期2485天办理权属证书的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任，向潘国宗支付逾期办证违约金。双方约定按已付购房款日万分之二的标准计算违约金，但潘国宗在长达八年之久的时间内，一直未积极行使权利，督促青竹湖公司及时办理产权证书，在一定程度上放任了违约事实的持续存在，导致产生巨额违约金；且潘国宗并未能举证证明因青竹湖公司逾期办证导致其存在实际损失。故此，综合本案合同履行过程中维修基金、契税政策变动、青竹湖公司违约程度、潘国宗自身因素等，根据合同法第一百一十四条、合同法解释（二）第二十九条之规定，酌定青竹湖公司按已付购房款日万分之零点二五的标准向潘国宗支付逾期办证违约金869750元（14000000×0.000025×2485）。五、关于诉讼保全担保保险费用，该费用虽系潘国宗为追索违约金而实际支出的费用，但双方并未在合同中对此进行约定，且远远低于法院酌情认定的违约金，在此情况下，潘国宗既主张违约金又主张赔偿损失的请求，无法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、被告湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘国宗违约金869750元；二、驳回被告潘国宗的其他诉讼请求。案件受理费35153元，保全费5000元，共计40153元，由原告潘国宗承担10153元，被告湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司承担30000元。二审审理过程中，青竹湖公司向本院提交了一份新证据，证据名称为物品交付清单，拟证明案涉房屋的交付时间为2009年12月30日。经庭审质证，潘国宗对该份证据的真实性予以认可。本院经审查认为，该份证据内容真实、合法，且与本案待证事实相关联，可以作为本案定案依据。经审理查明：案涉房屋交付时间为2009年12月30日。2018年11月15日潘国宗向青竹湖公司邮寄了《律师函》，要求青竹湖公司承担逾期办证违约责任并支付相应违约金。本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的一致。本院认为：本案的争议焦点为：一、本案是否应当适用诉讼时效；二、一审认定的逾期办证违约金计算起止时间及标准是否正确。关于争议焦点一，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金属于债权请求权，应当适用诉讼时效，诉讼时效从合同约定或者法定期限届满之次日起计算，故青竹湖公司关于潘国宗提起本案诉讼应当适用诉讼时效的上诉理由成立。关于争议焦点二，案涉房屋交付时间为2009年12月30日，申请办理初始登记时间为2018年8月28日，办理栋证时间为2018年9月13日，登记至潘国宗名下时间为2018年9月18日。根据案涉《长沙市商品房买卖合同》第十五条的约定，青竹湖公司应在案涉房屋交付后180个工作日内申请办理初始登记，取得栋产权证后360个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证。青竹湖公司在房屋交付后180个工作日内未申请办理初始登记，构成违约，在取得栋证后360个工作日内为潘国宗办理了房屋所有权证，不构成违约，故青竹湖公司应当承担逾期申请办理初始登记的违约责任。青竹湖公司主张系因潘国宗未缴纳物业维修基金导致其未在合同约定期限内为潘国宗申请办理初始登记。本院认为，根据案涉《长沙市商品房买卖合同》的约定，青竹湖公司负有代收代缴案涉房屋物业维修基金的义务，后虽然政策发生了变化，但青竹湖公司没有证据证明其将相关政策变化告知了潘国宗，且在契税税率发生调整，潘国宗缴纳契税后剩余的金额可以转作交纳物业维修基金的情况下，其既不将余额退还，也不代潘国宗交纳案涉房屋物业维修基金，其应当承担相应责任；而潘国宗亦知道不管是开发商代收还是其自缴，其均应当缴纳物业维修基金，其对不缴纳物业维修基金将导致不能办理房屋权属证书的后果亦明知，其主张其已经向青竹湖公司缴纳了物业维修基金，其缴纳的款项包含了物业维修基金，但青竹湖公司向其出具的收据上载明的只有契税，其没有证据证明其与青竹湖公司之间有口头约定将剩余的契税转作物业维修基金，且其在长达八年的时间内一直未督促青竹湖公司申请办理初始登记，在一定程度上放任了违约事实的持续存在，导致产生巨额违约金，其亦应当承担相应责任。一审法院将合同约定的违约金标准从日万分之二调整为日万分之零点二五过低，本院认为依据双方对引起案涉纠纷的过错大小等因素宜将违约金计算标准调整为日万分之零点六。潘国宗于2019年4月8日提起本案诉讼向青竹湖公司主张逾期办证违约金，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，2016年4月8日前的违约金已经超过诉讼时效，但因潘国宗于2018年11月15日向青竹湖公司主张过逾期办证违约金，存在诉讼时效中断的情形，故2015年11月15日后的逾期办证违约金未超过诉讼时效。综上，青竹湖公司应向潘国宗支付的逾期办证违约金应以潘国宗已付房款为基数按日万分之零点六的标准自2015年11月15日起算至2018年8月28日青竹湖公司申请办理房屋初始登记时止，共计854280元（14000000×0.00006×1017）。综上所述，一审法院关于本案不适用诉讼时效且违约金计算标准应调低为日万分之零点二五的事实认定错误，导致处理不当，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3436号民事判决第二项；二、变更湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3436号民事判决第一项为：湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘国宗违约金854280元；三、驳回潘国宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35153元，保全费5000元，共计40153元，由潘国宗承担10153元，湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司承担30000元。二审案件受理费应收35153元，上诉人湖南青竹湖国际商务社区开发有限公司已交35153元，应交17577元，应退回17576元。上诉人潘国宗已交35153元，应交17576元，应退回17577元。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年六月十七日书记员  曾知畅