文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1806号上诉人（原审被告）：周胜，男，汉族，1971年11月16日生，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：王广翠，女，汉族，1941年3月29日生，住南京市玄武区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：曹化君，南京市鼓楼区经海法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）:周建康，男，汉族，1991年11月12日生，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘垚瑶，江苏宁创律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲其康，江苏宁创律师事务所律师。原审被告：周超，男，汉族，1967年7月17日生，现羁押于江苏省常州监狱。原审第三人：南京分之众新房产经纪有限公司，住所地在南京市栖霞区仙林街道文范路9号4幢110室。法定代表人：钱德林。上诉人周胜、王广翠因与被上诉人周建康、原审被告周超、原审第三人南京分之众新房产经纪有限公司（以下简称分之众新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周胜、王广翠上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回一审原告的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、本案系周建康违约造成的诉讼。双方约定2016年1月16日周建康支付周胜、王广翠购房首付款17万元,周建康没有按期支付首付款属于根本违约。周胜、王广翠收到的4万元不应该退还，即使退还也应由周超退还。周建康称该房屋不能上市交易，但其又支付周超2万元定金，与常理不合，且周胜对该笔定金完全不知情，故该2万元定金与周胜、王广翠无关。2、周建康未能通过邮政储蓄银行的贷款要求，没有贷款成功，也是周建康自身原因造成。3、周建康和中介公司都认为是周胜、王广翠的原因造成双方房屋买卖合同不能履行。周胜、王广翠在周建康违约的情况下，在2016年3月23日将房屋出售给案外人，已经成功的过户和办理贷款手续。4、尹丹出具的说明与谈话录音不一致，系虚假说明。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法予以改判。周建康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋上市交易未经保障部门批准，致使涉案合同无法正常履行。被上诉人要求上诉人支付双倍定金的诉讼请求符合法律规定。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。周超、分之众新公司未到庭，亦未答辩。周建康向一审法院起诉请求：1、要求周胜和王广翠双倍返还定金8万元以及逾期利息（按照银行同期同类贷款基准利率计算，自2016年2月1日起至实际支付之日止）；2、要求周超对周胜和王广翠的付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2015年12月17日，周建康（买受方、乙方）、周胜、王广翠（出售方、甲方）以及第三人分之众新公司（中介方、丙方），在合同落款的甲方处手写注明：“周胜、周胜代王广翠”。三方约定：1、交易房屋的所有权人为周胜和王广翠，房屋坐落于仙居华庭11幢3单元306室，建筑面积为80.01，房屋售价为112万元（甲方净得价）。甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付等事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付和土地证等事宜；2、签订本合同时，乙方支付给甲方购房定金2万元，定金最终冲抵房款；双方约定于2016年1月16日前办理产权过户手续，乙方于过户当日支付给甲方购房款17万元，同时预付1万元给丙方作为房屋交接保证金，在房屋正式交接完成当日双方签字确认后，丙方将上述保证金转付给甲方；3、余款92万元乙方以商业贷款的方式支付给甲方，甲方收到余款后三天内交房。甲乙双方承诺于过户之日起两个工作日内共同去贷款银行办理贷款手续。甲乙双方定于2016年2月28日前办理房屋交付事宜，甲方腾空该房屋并通知乙方和丙方办理交付的具体时间。合同签订当日，周建康给付周胜房屋定金2万元，周胜则向周建康出具一份收到款项的定金收条。2016年2月1日，周建康又向周超给付2万元，周超也向周建康出具一份收款收条，载明：“今收到周建康购买仙居华庭11幢3单元306室房屋房款人民币贰万元整（20000）”。同年3月23日，周胜、王广翠与案外人马鹏鹏、张颖签订一份南京市经济适用住房买卖合同，周胜、王广翠将涉案房屋出售给案外人，转让价为121万元。另查明：1、2010年11月24日发布的《南京市城市低收入住房困难家庭住房保障若干问题的处理意见》宁建保字[2010]1131号第八条规定：经济适用住房上市应同时具备下列条件，包括购买经济适用住房满5年（起始时间以购房发票记载的时间为准）；所有权人另有住房且家庭人均建筑面积不低于住房保障规定标准等。2、2019年1月7日，南京市住房保障中心通知：自即日起取消“经济适用房上市，所有权人应另有住房”的规定，其他要求不变。3、南京市经济适用住房（上市）确认书（编号：015191）载明：房屋坐落于仙居华庭11幢3单元306室，转让方为周胜、王广翠，受让方为马鹏鹏、张颖，转让后的房屋性质为非经济适用住房，确认书有效期为30天，逾期重新确认，填表日期为2016年3月23日。4、收款人均为周超的两份账单显示：（1）时间是2015年12月17日，转账说明为房屋定金，付款方式为招商银行，到账银行为兴业银行，转账到周超，金额为20000元；（2）时间是2016年2月2日，转账说明为“转账”，付款方式为余额宝，到账银行为建设银行，转账到周超，金额为20000元。审理中，除了房屋买卖合同、收条以外。1、一份中国邮政储蓄银行的交易明细单载明：户名为周中保，2016年4月11日该账户的存款余额为180114.26元；另一份中国邮政储蓄银行的交易明细单载明：户名为周建康，2016年5月25日，理财交易金额为18万元。周中保是周建康父亲，在购买涉案房屋过程中，周建康已将首付款筹备到位，但是由于周胜、王广翠原因致使交易无法顺利完成；2、分之众新公司员工尹丹出具的情况说明，主要内容是：周胜、王广翠出售的涉案房屋属于拆迁安置房，根据政策其名下仅有一套房产不具备上市交易条件，因此导致银行贷款无法批准；在双方协商交易过程中，周胜、王广翠已将涉案房屋再次出售。针对上述证据，周胜、王广翠质证认为：（1）双方约定是2016年1月16日周建康支付购房首付款17万元，周建康未能按期支付已构成根本违约，周胜、王广翠收到2万元定金不应返还，另外2万元是违约金，如果房屋不能上市交易，则周建康仍给付周超2万元定金不符合情理，且周胜对此也不知情，所以该2万元与周胜、王广翠没有关系；（2）周建康未能通过邮政储蓄银行的贷款审批，未能按时获得贷款系由其自身造成。周建康和中介方均认为是周胜、王广翠一方造成双方合同不能履行，但是2016年3月23日在将涉案房屋出售给案外人后，却已成功过户和办理贷款手续，所以中介方的说明不能认可。同时，周建康补充表示：（1）根据周超出具的收条可以说明，当时收取的是房屋房款2万元，因为该房市场价又上涨因此周建康追加支付2万元定金，如果周建康曾经自认逾期付款违约，那么应在收条上注明是违约金2万元而非房款2万元；（2）在达成一致解除涉案合同时，周胜、王广翠同意返还周建康已给付的款项，且承诺在将涉案房屋另行出售后，可以返还周建康相应的定金款项，但是在涉案房屋实际再次出售后，已经无法直接联系周胜、王广翠；（3）在签订涉案合同后，周胜、王广翠共同前往房产登记部门办理按揭贷款手续，与贷款银行签订借款合同，并且也委托办理了公证手续。春节以后，由于该房屋是拆迁安置房当时无法达到上市交易条件，贷款银行要求增加首付款的数额。当时周建康短时无法筹集到该款项，所以就与周胜、王广翠协商是否可以解除涉案合同，但是在双方尚未达成一致时，周胜、王广翠就将该房屋再次对外出售，且售价额外超出了20万元，周胜、王广翠承诺在购房人付款后即可返还周建康已给付的款项；（4）在签订合同时周建康已查看过周胜、王广翠产权证书，登记时间是2006年，性质是拆迁安置房，双方签约以后无法正常贷款以及过户的原因是由于周胜、王广翠没有出具非唯一住房的证明。2015年12月第一次在中国邮储银行，银行人员说明涉案房屋无法直接交易，但是中介说明可以联系周胜、王广翠补办手续促成交易，第二次在中国银行，银行认可周建康贷款申请材料、同意审批，但是春节以后银行通过中介通知还是不能放贷，具体原因中介没有说明。由于之前均是机器系统审批，中介表示再走人工审批途径，但是此时周胜、王广翠已经拒绝签字；（5）最终周胜、王广翠没有开具非唯一住宅的证明，因为此时周胜、王广翠已将涉案房屋另行出售，双方的合同已经无法继续履行，双方于是商谈解约方案，但是没有达成书面协议。此后周胜、王广翠先说需待购房人付款后才能返还定金，半年之后的2016年10月，则是直接要求周建康起诉；（6）2016年1月16日前，周建康未向周胜、王广翠支付首付款17万元，因为周胜、王广翠的住房情况并不符合非唯一住宅的政策规定，即使周建康支付了首付款也无法办理过户手续。首付款约定的支付时间是过户当日，办理过户登记手续应当是在支付首付款之前，所以周建康没有支付首付款。周胜和王广翠补充表示：（1）在涉案合同落款处，王广翠的签字是由周胜代签，因为涉案房屋的产权人是周胜和王广翠；周建康给付周超的2万元确实收到，但是并非定金而是周建康未按时支付首付款的违约金，双方当时商定周建康给付违约金4万元，然后解除涉案合同；（2）涉案房屋登记的产权人是周胜和王广翠，2016年6月时涉案房屋已经再次出售完毕，具体交易时间现在记不清楚。周胜名下确实没有第二套住房，但是王广翠作为唯一产权人其名下还有另一套住房，是在月苑小区紫藤苑2幢104室，但是现在该套房屋也已于2017年对外出售。关于拆迁安置户名下如果仅有一套住房是否能够对外出售，周胜、王广翠对此并不清楚；第一次至中国邮储银行时，周建康申请贷款银行为何没有同意审批，周胜、王广翠也不清楚具体原因；（3）双方前往房产管理部门不是办理过户手续，而是办理银行贷款审批手续，具体是到房产管理部门的银行超市办理贷款手续，银行同意批准贷款以后才能办理过户手续，当时周建康尚未给付首付款，合同约定首付款是17万元，周建康应当在2016年1月16日前给付周胜、王广翠，然后才是92万元的银行贷款；（4）在另行出售涉案房屋时，在中介要求下周胜、王广翠曾经前往南京市住房保障中心，至于是否是要求周胜、王广翠出具非唯一住房的证明记忆不清，涉案房屋的产权证上登记的是周胜和王广翠，当时要求每个子女的产权证上必须加上母亲名字，所以那次前往好像就是办理这个证明。以上事实有房地产买卖合同、收条、银行交易明细单、账单、南京市经济适用住房（上市）确认书、南京市经济适用住房买卖合同以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，周建康与周胜、王广翠签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效，双方当事人均应严格依照约定履行各自的义务。2010年11月24日南京市颁布的经济适用房政策规定，经济适用住房上市交易的，购买经济适用住房应当满5年（起始时间以购房发票记载的时间为准），且所有权人另有住房且家庭人均建筑面积不低于住房保障规定标准等。涉案房屋的性质是征地拆迁安置房，属于经济适用房的范畴，2015年12月17日周建康与周胜、王广翠签订的涉案房屋买卖合同，所以在出售涉案房屋时，作为所有权人的周胜、王广翠应当遵守上述经济适用房销售的政策规定。在本案审理中，周胜、王广翠未能提供证据证明：自双方签订合同之日起至约定的首付款支付之日止，周胜、王广翠曾向周建康提供涉案房屋可以正常上市交易的相应证明材料。所以，基于涉案房屋属于经济适用住房的性质，依据有关法律和政策规定，周胜、王广翠负有提供该房屋能够正常上市交易证明材料的在先义务，在周胜、王广翠没有先履行上述义务的前提下，周建康可以拒绝周胜、王广翠要求其支付首付款的请求。所以，由于涉案房屋未经住房保障部门批准上市交易，因此导致涉案合同无法正常继续履行，此后在未明确解除合同的前提下，周胜、王广翠又将涉案房屋再次转售给案外人。周胜、王广翠的上述行为已明显违反双方约定，已对周建康构成违约应向周建康承担违约责任。故周建康要求周胜、王广翠支付双倍定金的诉讼请求，符合已查明的事实和双方约定，一审法院予以支持。周胜、王广翠明确认可，在签订涉案合同当日周建康给付定金2万元，2016年2月2日周建康又给付周超2万元，而从账单信息来看两次转账的收款人均为周超。所以，周超收到周建康给付的2万元，应视为其代替周胜、王广翠收取周建康款项，且周建康给付周胜、王广翠的定金是2万元而非4万元，另外给付的2万元应当是购房款而非定金。所以，周建康认为周胜、王广翠应双倍返还定金8万元的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信。虽然双倍定金的数额应当是4万元而非8万元，但是由于周建康已向周胜、王广翠另行给付购房款2万元，所以在涉案合同解除以后，周胜、王广翠应当返还周建康该2万元的购房款。由于一审法院已经责令周胜、王广翠以双倍返还定金的方式向周建康来承担违约责任，所以周建康要求周胜、王广翠支付双倍定金逾期利息的主张，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上，周建康要求周胜、王广翠给付6万元的诉请，一审法院予以支持；超出该数额的周建康诉请，一审法院不予支持。周建康要求周超承担连带责任的诉请，因不符合已查明事实和法律规定，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、周胜和王广翠应于判决生效之日起十五日内给付周建康人民币60000元；二、驳回周建康的其它诉讼请求。一审案件受理费2085元，由周建康负担685元，周胜、王广翠负担1400元。周建康预交的案件受理费的剩余部分1400元由一审法院退回，周胜、王广翠应负担案件受理费部分在判决生效之日起十五日内向一审法院交纳。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人提交了以下证据：1、周胜与中介公司工作人员的谈话录音光盘一张；2、周胜、周超、王广翠三人的《换房协议》，以证明涉案房屋产权人虽为王广翠，但是在2018年7月5日三方签署换房协议，该房屋已换给了周超，即出售的涉争房屋属于周超所有，只是登记在上诉人名下。本案中虽然周胜、王广翠签了卖房协议，但款项均由周超收取。被上诉人质证认为：1、对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，该证据是上诉人与案外人形成的录音，被上诉人无法核实通话人的身份，且该证据的形成时间是一审前，上诉人二审庭审中也自认其一审中并未提交，故该证据不属于民诉法中规定的新证据，不应当被采纳；2、换房协议并非新证据，对于是否应当被采纳由法庭依法认定。被上诉人对于该份证据的真实性和合法性均不予认可，该份证据属于周胜、周超、王广翠之间的内部协议，依法不能对抗被上诉人应当享有的权利。从该份协议中也可以看出该房屋与周胜、周超、王广翠具有千丝万缕的关系，更加印证了一审法院查明的相应事实，周胜、周超、王广翠均应当承担相应的违约责任。本院对上述证据的证明力结合案件情况综合予以认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，周胜、王广翠陈述：1、双方约定的是2016年2月28日前办理过户手续，1月16日应该支付首付款，因为被上诉人在1月16日前没有支付首付款，故上诉人认为是被上诉人违约。2、周超与周胜系兄弟关系，第一笔2万元支付给周超的情况周胜、王广翠知情，但是第二笔即2016年2月2日支付给周超的2万元周胜、王广翠不知情。3、第二手房和第一手房的差额是9万元，上诉人和被上诉人签订的合同价款是112万元，另出售给案外人的价款是121万元。4、上诉人不知晓需办理房屋上市手续，是因为中介公司能力不足，未通知其提交相关材料。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。上诉人主张其与周建康房屋买卖合同未能履行的根本原因，在于周建康未按期支付首付款，对此本院认为，根据双方签订的《房地产买卖中介合同》的约定，双方应于2016年1月16日前办理产权过户手续，乙方于过户当日支付给甲方购房款17万元。但周胜、王广翠一直未能办理南京市经济适用住房上市确认的手续。周胜、王广翠称周建康未支付首付款已构成违约，但又于2016年2月2日收取周建康2万元房款，也未明确通知周建康解除合同，并在此情况下又将涉案房屋转售给案外人，已构成根本违约，故一审判决周胜、王广翠向周建康返还双倍定金4万元，并无不当，本院予以支持。上诉人另主张周建康第二次向周超支付2万元其不知情，不应由其进行返还；但周建康两次支付的2万元收款人均为周胜之兄周超，应视为周超代上诉人收取款项。周胜、王广翠以其不知情为由拒绝返还，其理由不能成立。综上，周胜、王广翠的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由周胜、王广翠负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年六月二十四日书记员  汪海燕