河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初2069-3号原告万国良，男，1970年7月10日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人王磊，河南国基律师事务所律师。委托代理人杜国润，河南国基律师事务所律师。被告河南汇艺置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商鼎路77号1号楼24层2403号，统一社会信用代码：91410100558306201X。法定代表人司德贤，总经理。委托代理人温玲君，河南豫尊律师事务所律师。委托代理人朱鹏飞，该公司员工。原告万国良与被告河南汇艺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王磊、杜国润，被告委托代理人温玲君、朱鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告购买被告房产，并支付相应的对价；被告按照合同约定交付房产，并办理相关的手续。合同对双方的权利义务及违约责任进行了约定。原告按照合同约定履行了相应的义务，但被告违反合同约定，并没有按照合同附件四补充协议第六条第一、二款规定按时履行义务，导致截止起诉之日，被告始终没有给涉案房产办理首次登记以及不动产权证。被告延迟报送的行为已经违反了《民法通则》、《合同法》等相关法律的规定。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付延迟办理首次登记的违约金64990元（按照合同约定，以总房款的0.01%暂计算至2019年9月20日，其于计算至办理首次登记完成之日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、初始登记逾期办理系政府不动产登记职能部门调整所致，并非答辩人原因，答辩人不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行”。因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人原因导致”。答辩人提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后机构调整及首次登记与初始登记办理流程不同等原因导致，并非是答辩人原因。故原告直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条的约定，要求答辩人承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。二、答辩人未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致,是答辩人在订立合同时无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。第一，不动产登记制度实施后,答辩人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。自2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》后，对于预售房屋，房地产管理局受理的“初始登记”业务，变更为由不动产登记部门受理国有建设用地使用权及房屋所有权“首次登记”业务。该条例颁布后，各省逐步落实。双方签署《商品房买卖合同》时，郑州市仍由郑州市房管局统一办理初始登记业务，又因2016年8月12日,郑州市人民政府发布《关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》，称“自2016年8月20日起,郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，各类不动产登记业务统一由郑州市不动产登记中心和各区不动产登记分中心办理”。但《商品房买卖合同》备案仍属房管局负责办理，而《商品房买卖合同》系房管局统一要求的制式版本，开发商无权做任何修改。基于以上事实，自2016年8月20日起，开发商作为出卖人不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务，郑州市房管局亦不再受理初始登记业务，但仍要求按照其提供的制式商品房买卖合同与业主进行签订，答辩人关于初始登记办理的义务存在客观上的履行不能。第二，向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同,客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。房屋所有权初始登记需提交的资料主要为:（1）企业法人营业执照和资质续出书;（2）国有土地使用证；（3）建设工程规划许可证及附图；（4）工程竣工验收证明；（5）房屋分丘平面图及测绘报告；（6）物业维修基金缴纳证明等。而国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办理最终形成不动产权证书，需提交的资料包括:（1）不动产登记申请审批表；（2）公司营业执照或组织机构码证；（3）授权委托书和代理人身份证复印件；（4）不动产所有权证(或国有土地使用证)；（5）建设工程规划许可证(含附件、红线图)；（6）建筑物工程规划核实意见书；（7）工程竣工验收备案表；（8）不动产现场勘验报告；（9）不动先产权籍调查表；（10）不动产测量报告；（11）坐落证明及定位表；（12）房屋面积实测绘报告；（13）现场照片；（14）询问笔录；（15）分户图、宗地图等。且办理首次登记需要提交的资料中，不动产权籍调查表、坐落证明及定位表、房屋面积实测绘报告等相关材料均需由相关政府部门审核、审批，这些材始办理的快慢与相关部门的工作流程及效率相关,且非开发企业所能控制。第三、如前所述,随着不动产登记制度的逐步落实，郑州市房管局于2016年8月20日不再办理初始登记业务，由不动产中心办理不动产首次登记业务、报送首次登记所需资料、办理流程与初始登记不同,以及路名、坐落证明、权籍调査表及测绘报告等的迟延取得,均是被告在订立合同前无法预见、无法避免也不能克服的客观情况。在法律制度和政策发生重大变化的背景下，“初始登记”和“首次登有显著区别，登记主管机关、登记内容、登记所需要提交的资料和业务流程都发生了实质性变化，60日内根本无法完成首次登记所需的资料提交工作。《商品房买卖合同》附件四第六条关于房屋所有权初始登记的约定，明显不能直接适用于国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。在限购、限售、限价的市场环境中，被告作为房地产开发企业努力响国家调控政策。但是，若将法律制度和政策变化原因导致的非市场因素产生的不应由答辩人承担的民事责任经司法裁判确定给答辩人，将导致房屋买卖合同双方当事人权利义务的严重失衡。因此，国家层面实施不动产登记制度及郑州市的政策调整，是双方在订立合同时无法预见,不能避免，也无法克服，客观上的重大变化，当事人约定的逾期办理初始登记违约金不应再适用，答辩人不应再向原告承担“逾期初始登记”的违约责任,故原告要求答辩人支付逾期办理初始登记违约金没有事实和法律依据。综上所述，首次登记所需的材料和条件远多于初始登记，开发企业进行首次登记的工作量也远超初始登记，若仍要求被答辩人在交房后60日内办理首次登记，不仅在客观上无法实现，对于被答辩人也显失公平。三、被答辩人不存在违约损失，主张违约金没有依据。答辩人已按《商品房买卖合同》约定的时间交付房屋，仅是由于政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致原合同中约定的房屋初始登记无法履行，故被答辩人主张的违约金没有其适用条件，并且双方未就办理不动产权首次登记事项达成违约条款，被答辩人也未提供证据证明因不动产权登记事项给其造成的损失。因此，被答辩人主张的违约金没有事实依据。并且，在房屋具备首次登记的条件后，答辩人一直积极协调办理首次登记，已于2019年12月31日取得涉案房屋的不动产首次登记受理凭证，受新冠肺炎疫情影响，房屋的权属证书在预约办理中。四、部分被答辩人主张的违约金计算有误。即使按照被答辩人主张的违约金计算方式，被答辩人如顾全召、李禾丰、王彩霞、李冰然、葛晓静、韩付运、张志博等主张的违约金明显有误，远远超出合同约定的违约金计算结果。五、要求开发企业承担类似违约金不符合改善营商环境的精神。由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整，造成类似合同约定无法实现的属于普遍情况，如同样在高新区的新芒果春天、祝福红城、美景之州等众多楼盘开发企业，均未不能按合同约定在政策调整后办理初始登记。因近年来房地产企业受政策影响较大，经营本就存在一定困难，再加上疫情的严重影响，更无力负担不合理的违约金。答辩人长期致力于为公众提供优质不动产，为社会提供就业机会，为经济发展贡献力量；在疫情期间，即使财务状况更加恶化，也坚持不裁员，为经济恢复做出牺牲。未能为被答辩人办理初始登记、却非答辩人的责任，除了以上提出的机构变更、政策调整等不可抗力的因素，还应考虑本项目自开工以来，陆续经历了G20峰会、2015年国庆、15年抗战胜利阅兵等重大事件以及郑州市防治大气污染的具体措施，以上事项均要求答辩人不同程度的停工、限工，均会影响施工进度及相关手续的办理，答辩人积极协调各方资源保证房屋正常交付已属不易，若再承担非因答辩人原因造成的违约责任、不合理的违约金，会进一步恶化企业的经营状态、导致企业生存困难，如果答辩人无法持续经营，不仅会损害业主入住后的权益，也与最高院出台的《最高人民法院关于为改善营商环境提供司法保障的若干意见》的相关精神不符。六、由于以上理由，被答辩人不应承担违约责任，也不应承担本案的诉讼费用。综上所述，被答辩人的诉讼请求均没有事实和法律依据，贵院应考虑政府职能变更造成被告履行不能的情势变更及显失公平因素，驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明：2014年10月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于郑东新区××城××、湖心环路西××房屋××套，总价款607383元；被告应在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。因被告未在约定时间内报送办理房屋权属初始登记的资料，原告要求被告支付违约金未果，遂诉至本院。另查明，被告已向郑州市不动产中心报送首次登记相关申报材料，郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记受理凭证》落款时间为2019年12月31日。以上案件事实由原告提交的《商品房买卖合同》、被告提交的《不动产登记受理凭证》及庭审笔录予以佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。合同约定被告应在2016年9月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.01%违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该条规定违约金应与违约所造成的损失相当为宜，本案中，被告应按约向原告交付房产权属登记并不影响原告对房产的使用及收益，而原告并未提交相关证据证明被告该违约行为给其所造成的具体损失；考虑到在原归属于郑州市住房保障和房地产管理局办理的不动产初始登记改为到不动产登记中心进行不动产首次登记后，办理机构之间存在因交接工作而停止受理资料的情形，且要求提交的资料和办理程序均有所变化，但被告确实存在上述违约行为，其应对该违约行为承担一定的违约责任，综合考虑以上情况，故本院酌情将违约金标准由日0.01%调整为日0.003%。本案中，郑州市不动产登记中心于2019年12月31日受理被告申请不动产首次登记提交的相关资料，原告主张违约金计算至办理首次登记完成之日，但该事项系不动产登记中心内部行为，与被告无关，故违约金应计算至不动产登记中心受理被告报送材料之日，即2019年12月31日。故被告逾期报送办理房屋初始登记资料的违约金的计算时间应自2016年9月30日起至2019年12月31日止，经计算违约金为21628.91元（607383×0.003%×1187）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南汇艺置业有限公司向原告万国良支付逾期报送办理房屋权属登记资料的违约金21628.91元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告万国良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1424元，减半收取712元，由原告万国良负担112元，被告河南汇艺置业有限公司负担600元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年六月十五日书记员  李亚楠