安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终1209号上诉人（原审被告）：童朝阳，男，1967年3月11日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：马高升，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雅，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会，住所地安徽省滁州市紫薇南路678号，统一社会信用代码55341103MEA404733H。法定代表人：张永刚，该单位党委书记。委托诉讼代理人：王尚斌，安徽上宾律师事务所律师。原审被告：黄桂英，女，1979年10月14日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市琅琊区。上诉人童朝阳因与被上诉人安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会(以下简称十三里店社区)、原审被告黄桂英房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初2767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。童朝阳上诉请求：1.撤销（2019）皖1103民初2767号民事判决第二项，依法改判其不需腾退房屋和享有继续使用的权利；2.一、二审诉讼费用由十三里店社区承担。事实和理由：1.十三里店社区未能按合同约定将大楼四面场地全部交付使用、怠于审计、未及时催缴租金，存在违约行为，损失应由十三里店社区承担，且因该违约行为，十三里店社区不享有合同的解除权；2.《农贸市场转让协议》是双方当事人真实意思表示，十三里店社区知晓该转让协议，且接受了其后续租金，应认为对该协议的认可，在租赁合同及补充协议终止履行后，《农贸市场转让协议》作为转租合同仍应继续履行，原审判决返还租赁物，导致其作为次承租人的权利受损。十三里店社区辩称，1.其社区与黄桂英之间签订了房屋租赁合同，童朝阳与黄桂英之间的合同没有经过其社区同意，应为无效合同，黄桂英作为涉案房屋的承租人，没有按合同约定履行按期足额交纳房租的义务，其社区享有解除合同的权利；2.童朝阳作为房屋的实际使用人有义务退还房屋，返还租赁物，一审中，黄桂英已经认可其社区将租赁物交付，童朝阳所称的没有将租赁物全部交付没有事实和法律依据，原审判决将合同权利义务一并转移和转租行为混为一谈不当，并以推定的方式认定黄桂英将租赁权利义务转移给童朝阳属于认定事实不清。综上，请求驳回上诉。黄桂英辩称，同意童朝阳的上诉意见，其是第一承租人，居委会确实没有将场地进行交付使用，其转让给童朝阳后就没有过问此事。十三里店社区向一审法院起诉请求：1.解除其社区与黄桂英于2012年7月13日签订的关于滁州市凤阳北路379号农贸市场大楼《租赁合同》，黄桂英返还租赁的房屋及场地；2.黄桂英支付截止于2019年5月30日房屋及场地租金3341600元及利息553277.65元（按年利率6%计算），合计3894877.65元；3.黄桂英以欠付租金3341600元为基数，按年利率6%支付自2019年6月1日起至欠付租金支付之日止的利息；4.黄桂英按约租金81000元标准支付自2019年6月1日起至返还房屋及场地之日止的房屋及场地占用费；5.本案诉讼费用由黄桂英承担。审理期间，十三里店社区增加诉讼请求，要求解除其社区与黄桂英于2012年10月29日签订的《天乐农贸市场租赁补充协议》，同时主张童朝阳对原有诉请与黄桂英承担共同责任。一审法院认定事实：黄桂英与童朝阳原系夫妻关系，2015年9月18日登记离婚。2012年7月13日，十三里店社区（甲方）与黄桂英（乙方）签订《租赁合同》一份，黄桂英承租十三里店社区名下位于凤阳北路379号农贸市场大楼四周场地和三楼平台（其中一层北面一半约2000平方和三层北面房间约700平方甲方自用），合同约定：1、租赁期限为10年，自2012年10月30日起至2022年10月30日止，租金从第七年按上年应交租金的8%逐年滚动递增；2、每年租赁费为90万元，其中场地租赁费45万元，大楼租赁费45万元，乙方应在签字后足额上交给甲方每年租赁费，以后每半年提前付清下年租金的50%，一年两次直到期满不得拖欠。否则视为乙方违约，甲方有权终止合同并无偿收回租赁物；3、乙方对租赁物进行室内外装修，不得改变建筑物的主体结构，装修等一切费用由乙方承担。租赁期满后，乙方增设的不可移动的固定设施，无条件交给甲方，甲方不予任何补偿；4、如乙方未能按时足额缴纳租金的，甲方可以解除合同，甲方对乙方的投入不予补偿。2012年10月29日，十三里店社区（甲方）与黄桂英（乙方）另签订《天乐农贸市场租赁补充协议》一份，载明：1、甲方同意将其房屋除一层的一半面积约2200平方米（天乐农贸市场）及北三楼办公室自己留用，其余部分租赁给乙方经营使用。为了方便乙方经营，甲方同意乙方将其同等面积的钢构房交于甲方使用，用于置换北三楼使用权；2、甲方承诺在2012年11月30日前，将该房屋消防合格证交于乙方，并因前期消防合格证未通过给乙方造成的损失给予补偿35万元。自消防合格证交于乙方起，免收乙方三个月的房租作为装修期（即2012年12月1日至2013年2月28日止，从2013年2月28日开始计算租赁费），租赁年限按原合同顺延，自交消防合格证之日起，水电费由乙方自行承担；3、若甲方在2012年11月30日前未能将该房屋的消防合格证交于乙方，乙方有权将该房屋整体退还给甲方，解除原合同，因其给乙方造成的一切损失你由甲方承担；4、在承租期间，甲方同意乙方将该房屋整体或部分转租，但要安全合法经营；5、甲方承诺乙方在凤阳路入口处建造门楼时，给予乙方补助25万元，等合同到期门楼产权归属甲方，并在该房屋内免费为其安装一部电梯，同时将天然气管道接至楼下。合同签订后，十三里店社区按约将案涉房屋及场地交付黄桂英用于经营金色港湾会所及飞扬酒店等。2015年9月18日，黄桂英（甲方）与童朝阳（乙方）签订《农贸市场转让协议》一份，载明：1、根据离婚协议约定，乙方分得滁州市金色港湾会所及滁州市飞扬酒店即甲方2012年7月承租的位于滁州市凤阳北路379号天乐农贸市场大楼及附属物。根据甲方与十三里店社区达成的天乐农贸市场租赁补充协议第四条规定，甲方现将《租赁合同》以及《补充协议》中的权利义务转让给乙方，由乙方直接向十三里店社区履行原属于甲方的权利、义务；2、甲方已征得十三里店社区的同意，就承租的位于滁州市凤阳北路379号天乐农贸市场大楼全部转让给乙方经营、管理，由乙方直接向十三里店社区履行甲方的权利、义务，包括不限于按期缴纳房租、承担安全义务；3、转让期限、租金同甲方租用十三里店社区房屋期限；4、违约责任如乙方拖欠租金等情形发生，不与甲方相干。合同签订后，黄桂英将上述酒店交付童朝阳实际经营，十三里店社区收取童朝阳支付的租金。截止目前，黄桂英与童朝阳累计支付十三里店社区租金共计2139400元，案涉租赁房屋及场地由童朝阳经营使用至今。一审法院认为，黄桂英自与十三里店社区签订《租赁合同》及《补充协议》后，即合法享有对案涉房屋及场地的承租权。在租赁合同关系存续期间，黄桂英与童朝阳签订了《农贸市场转让协议》一份，从该合同内容来看主要涉及两部分，一部分是农贸市场内所有附属物所有权的转让；另一部分是农贸市场内房屋及场地承租权的转让。从查明的事实看，黄桂英与童朝阳已实际履行了上述转让协议，所涉房屋及场地及附属物已实际由童朝阳经营管理至今；十三里店社区作为出租方知晓也应当知晓上述事实，且实际接受了童朝阳给付的后续租金；十三里店社区虽未在该转让协议上盖章确认，但在童朝阳经营超四年期间自始未提出过异议或进行民事诉讼，应视为其对黄桂英与童朝阳所签转让协议的认可。基于上述事实，黄桂英与童朝阳签订的《农贸市场转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。十三里店社区现以未经其同意为由主张该转让协议无效的抗辩意见不能成立，不予采纳。转让协议签订后，黄桂英已然退出案涉租赁合同关系，童朝阳作为受让人既享有了案涉房屋及场地经营所带来的收益权，又承担了按期足额支付租金的合同义务。因童朝阳未能按期足额给付租金，显已构成严重违约，依法、按约应当由其承担相应的民事责任。现出租方即十三里店社区以拖欠租金为由解除与黄桂英所签租赁合同及补充协议，并要求返还案涉房屋及场地的诉请，合法有据，均予支持。关于十三里店社区主张的欠付租金的数额问题，依据当事人彼此之间所签合同之约定，截止至2020年2月29日，童朝阳应付租金共计6372000元{90万元/年×6年＋90万元/年×（1＋8%）}，扣除已付租金2139400元，童朝阳还应支付租金4232600元。至于十三里店社区主张后续实际使用费按照81000元/月{90万元/年×（1＋8%）÷12个月}的标准计付，并无不当，亦予支持。关于十三里店社区主张的利息损失的问题，双方所签租赁合同中并未就逾期付款违约金或计算方式进行约定，十三里店社区亦未举证证明其曾向黄桂英或童朝阳催缴过所欠租金，但考虑到童朝阳欠付十三里店社区租金事实存在，其行为必然造成十三里店社区一定的经济损失，酌定童朝阳自十三里店社区起诉之日即2019年6月10日起，以4232600元为基数，按照年利率6%计付逾期付款利息。对十三里店社区主张的超出部分予以驳回。童朝阳现以十三里店社区未按约交付全部场地构成违约进行抗辩，但未能提供有效证据予以佐证，十三里店社区亦不认可，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会与黄桂英签订的《租赁合同》及《天乐农贸市场租赁补充协议》；二、童朝阳于本判决生效后十五日内搬离位于凤阳北路379号天乐农贸市场大楼及四周场地，并将占用的租赁房屋及场地返还安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会；三、童朝阳于本判决生效后十五日内支付安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会自2013年3月1日起至2020年2月29日期间拖欠租金4232600元及逾期付款利息（自2019年6月10日起，按照年利率6%计付至钱款实际付清之日止）；四、童朝阳于实际付款时继续按照81000元/月的标准向安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会支付自2020年3月1日起至实际返还租赁房屋及场地之日止的实际使用费；五、驳回安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费38119元，由安徽省滁州经济技术开发区凤凰办事处十三里店社区居民委员会负担1119元，童朝阳负担37000元。二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，案涉租赁合同已实际履行长达七年之久，在十三里店社区提起本案诉讼要求解除合同的情况下，童朝阳才提出十三店社区未完整交付租赁物的抗辩主张，但未能提供充分证据证实该主张，应由其承担举证不能的不利法律后果；童朝阳认为十三里店社区存在怠于审计的违约行为，但案涉租赁合同及补充协议中并未约定十三里店社区对于何种项目需承担审计的义务，且无证据证明十三里店社区存在童朝阳所称的怠于审计行为；童朝阳认为十三里店社区存在未及时催缴租金违约行为，但案涉租赁合同中对于租金交纳的期限有明确的约定，承租人负有按期交纳租金的合同义务，而十三里店社区作为出租人对于租金并无催缴的义务。因此，童朝阳关于十三里店社区存在违约行为，无权解除合同的上诉主张不能成立，本院不予支持。黄桂英与十三里店社区签订了《租赁合同》及《补充协议》，约定黄桂英承租十三里店社区的案涉房屋及场地，双方形成租赁合同关系。在该租赁合同关系存续期间，黄桂英与童朝阳签订了《农贸市场转让协议》，从该转让协议的内容看，并非是黄桂英将案涉房屋及场地租赁给童朝阳，该协议不是转租协议，双方并未形成转租关系；而是黄桂英将其与十三里店社区间《租赁合同》及《补充协议》的权利义务概括转让给童朝阳。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定，黄桂英将合同权利义务概括转让应当经相对方十三里店社区的同意。而根据时任十三里店社区负责人陈树昌出具的情况说明以及原审法院的核实笔录，并结合转让协议签订后十三里店社区实际收取童朝阳租赁费用的事实，能够证实十三里店社区对于黄桂英将租赁合同的权利义务概括转让给童朝阳是明知并认可的。原审认定《农贸市场转让协议》合法有效并无不当，本院予以确认。童朝阳作为《租赁合同》及《补充协议》的权利义务的概括受让人，在享有租赁物使用权的同时，应当照合同的约定承担按期支付租金的义务，但其未能按期支付租金，且严重违约长期拖欠租金已达400余万元，十三里店社区要求解除合同并返还租赁物符合合同约定。童朝阳关于《租赁合同》及《补充协议》终止履行后，《农贸市场转让协议》作为转租合同仍应继续履行，不应返还租赁物的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人童朝阳的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人童朝阳负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇二〇年六月十六日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；