辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终911号 上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街25号1-4层。 法定代表人：赖永革，该办事处总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙华伟，男，1977年10月7日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。 被上诉人（原审被告）：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，住所地辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。 投资人：马逛，该中心经理。 原审第三人：马春明，男，1946年6月24日出生，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）因与被上诉人孙华伟、宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资贸易中心）及原审第三人马春明房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东方资产辽宁分公司的委托诉讼代理人管苏祥、被上诉人孙华伟、被上诉人中祥物资贸易中心的法定代表人马逛到庭参加诉讼。马春明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 东方资产辽宁分公司上诉请求：一、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人孙华伟的诉讼请求或将此案发回重审。事实和理由：一审法院适用法律错误，导致判决结果错误。原审第三人马春明与被上诉人中祥物资贸易中心于2000年10月5日签订售楼协议书，同日被上诉人中祥物资贸易中心向原审第三人马春明出具了收到首付款51800元的《收款收据》。2000年10月8日，案外人中国建设银行宽甸支行（以下简称建行宽甸支行）与被上诉人中祥物资贸易中心、原审第三人马春明签订了《中国建设银行个人住房借款合同》，原审第三人马春明向建设银行宽甸支行借款78000元，并以案涉房屋作为抵押物抵押担保该债权。2000年10月12日，宽甸满族自治县公证处作出（2000)宽证经字第456号公证书，证明《借款合同》真实、合法、有效。2000年10月17日，建设银行宽甸支行向借款人实际支付了该笔房屋贷款78000元。2000年10月12日，宽旬满族自治县房地产交易所就该案涉房屋办理了抵押登记。上诉人认为，原审第三人马春明与案外人建设银行宽甸支行签订的《借款合同》，经过公证机关的公证，且双方已经就案涉房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、上诉人的担保物权具有优先性。被上诉人孙华伟对案涉房屋并未办理预告登记或产权登记，不能产生物权变动的效果，亦不能对抗已办理登记的抵押权。被上诉人孙华伟对案涉房屋是基于合同之债而产生的债权，而建设银行宽甸支行对案涉房屋的权利是担保物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。三、两名被上诉人签订的购房合同中案涉房屋的价格明显低于市场价格，两名被上诉人均未提交证据证明上诉人孙华伟已经实际支付了购房款，案涉购房合同实际履行，应承担举证不能的后果。被上诉人孙华伟没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求办理案涉房屋的所有权登记没有法律依据。 孙华伟辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院依法维持。 中祥物资贸易中心辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，应予以维持。 马春明未作答辩。 孙华伟向一审法院起诉请求：确认原告与被告签订的《商品房购销合同》有效，并要求被告及第三人协助原告办理房屋产权登记。 一审法院认定事实：2002年3月19日，原、被告签订了《商品房购销合同》，双方约定原告以85000元购买被告开发建设的宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区4幢4单元202室房屋，建筑面积103.69平方米。合同签订后，原告交付首付购房款35000元，被告当日给原告出具收到购房款35000元的收据一枚，购房余款50000元原告于2002年3月22日与案外人中国工商银行签订《个人购房借款合同》办理涉案房屋按揭贷款，贷款期限为2002年3月22日至2012年3月21日，贷款到期后原告偿还了全部按揭贷款。涉案房屋原、被告签订房屋买卖合同后即交付被告居住至今。另查，2000年10月5日，被告与第三人马春明签订了《城皇庙中祥小区售楼协议书》，双方约定被告将其开发建设的中祥小区4号楼4单元202室以129612.5元出售给第三人马春明。被告给第三人马春明出具首付款51800元收据。2000年10月8日，第三人马春明与建设银行宽甸支行签订了《个人住房借款合同》，双方约定马春明向建行宽甸支行借款78000元用于购房，借款期限为2000年10月10日至2010年10月9日。2000年10月12日，双方在宽甸满族自治县公证处对该合同进行了公证，并于同日办理了备案登记。合同签订后，建行宽甸支行发放了贷款78000元，该笔贷款实际由被告中祥物资贸易中心使用。嗣后，被告偿还贷款的部分本金及利息。2004年6月28日，建行宽甸支行与案外人中国信达资产管理公司沈阳办事处签订了债权转让协议，将涉案债权转让给中国信达资产管理公司沈阳办事处。2004年11月29日，中国信达资产管理公司沈阳办事处又将该笔债权转让给本案第三人东方资产辽宁分公司。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告孙华伟与被告中祥物资贸易中心签订的商品房购销合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定。原告孙华伟支付案涉房屋的全部购房款，并占有使用案涉房屋至今，该合同合法有效。原告孙华伟的诉讼请求理由正当，该院予以支持。关于第三人东方资产辽宁分公司述称一节，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，而建筑工程承包人的工程价款受偿权又优先于抵押权和其他债权人，故第三人东方资产辽宁分公司享有的抵押权亦不得对抗原告的买受权。综上所述，第三人东方资产辽宁分公司的述称不成立，该院不予采信。判决：一、原告孙华伟与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2002年3月19日签订的商品房购销合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心自本判决发生法律效力后十五日内协助原告孙华伟办理房屋产权登记(中祥小区4号楼4单元202室)；案件受理费1925元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题在于：一、被上诉人中祥物资贸易中心与被上诉人孙华伟签订的房屋买卖合同是否有效；二、上诉人东方资产辽宁分公司主张的担保物权是否具有优先性；三、被上诉人孙华伟是否有权要求办理案涉房屋所有权证。 关于第一个焦点问题。被上诉人孙华伟与被上诉人中祥物资贸易中心于2002年3月19日签订商品房购销合同后，被上诉人孙华伟交付35000元首付款，余款50000元在工商银行宽甸支行办理按揭贷款，案涉房屋一直由被上诉人孙华伟占有使用至今，可以认定双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并已得到实际履行。原审第三人马春明于2000年10月5日虽与被上诉人中祥物资贸易中心建立商品房买卖合同关系，但在已交纳首付款并在建行宽甸支行办理按揭贷款后却从未占有使用案涉房屋，亦未以任何方式主张权利显然不符合常理，且被上诉人中祥物资贸易中心主张在建行宽甸支行贷款由其实际使用，原审第三人马春明与被上诉人中祥物资贸易中心间商品房买卖合同关系的真实性存疑。故上诉人东方资产辽宁分公司提出被上诉人中祥物资贸易中心与被上诉人孙华伟签订房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。上诉人东方资产辽宁分公司以原审第三人马春明与被上诉人中祥物资贸易中心签订商品房买卖合同，并已在建行宽甸支行办理在建工程抵押为由主张物权优先效力。依据《物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，以不动产抵押担保的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。从本案查明的事实来看，虽以原审第三人马春明名义与建行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于案涉房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法进行抵押登记。此后案涉房屋竣工后，建行宽甸支行亦未积极督促相关人员及时到房产部门办理抵押登记，领取他项权证。而孙华伟与工行宽甸支行签订按揭贷款合同后，以案涉房屋作为抵押物，在房产部门办理了抵押登记，领取了他项权证，具有物权公示效力，故可以认定原审第三人马春明与建行宽甸支行签订的抵押合同虽然有效，但不能产生设立不动产抵押权的效力。 关于第三个焦点问题。被上诉人孙华伟作为案涉房屋的实际买受人，按照合同约定清偿了工行宽甸支行贷款，工行宽甸支行抵押权随之消灭，被上诉人孙华伟因此有权实现对案涉房产的物权权利，故被上诉人中祥物资中心应当协助其办理房屋产权登记手续。 综上所述，中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1925元，由中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二〇年六月十三日 书记员  宋 鹤