浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21387号 原告：陈允义，男，1964年11月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：金丹俊，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴浪浪，浙江纵伸律师事务所实习律师。 被告：陈允余，男，1972年6月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 第三人：陈允龙，男，1962年7月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告陈允义诉被告陈允余，第三人陈允龙分家析产纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法由审判员杨奇进适用简易程序，于2020年1月8日、2020年3月6日、2020年3月31日三次公开开庭进行了审理。原告陈允义的委托诉讼代理人金丹俊，被告陈允余，第三人陈允龙（第一、二次开庭未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈允义向本院提出诉讼请求：1、判令1989年2月9日签订的《分家约》、1989年10月10日签订的《协议书》、××××年××月××日签订的《协议书》合法有效；2、判令坐落在义乌市房屋归原告所有；3、判令被告协助原告办理义乌市房屋的过户登记手续。事实与理由：案外人陈景山系原、被告及第三人的父亲，现已死亡。第三人陈允龙系陈景山长子、原告陈允义系陈景山次子，被告陈允余系陈景山幼子。1989年2月9日，父亲陈景山召集第三人陈允龙、原告陈允义、被告陈允余签订《分家约》。1989年10月10日，因第三人陈允龙翻造旧房屋有困难，与原被告对《分家约》进行了补充变更，签订了《协议书》。××××年××月××日，原被告与陈允龙又对《分家约》以及1989年10月10日签订的《协议书》进行了变更，重新达成《协议书》。被告陈允余将原种蘑菇的房屋及第三生产队购买来的三间房子平基成二间一厢房归原告陈允义所有，原告陈允义分家所得的一间一厢房归被告陈允余所有。同时，各方约定“本协议在原分家约及89年10月10日协议的基础上谈成，今后房子及宅基的归属问题均以此协议为准”。1997年，原告根据××××年××月××日签订的《协议书》建造了现地址为义乌市房屋，房屋建成后一直由原告管业使用至今。现原告要求被告协助办理过户登记手续，未果。综上，原告认为，原告与被告签订的《协议书》意思表示真实，是合法有效的。原告按约建成房屋并使用至今，现被告未按约履行房屋的转移登记手续，损害了原告的合法权益。遂成讼。 被告陈允余辩称：原告的起诉是没有前因后果的，因为他没有把我老爸陈景山这本土地证写清楚，没有这个土地证哪来后面的这些事情。因为有了陈景山这份房产证，才有后面这些事情，如果没有这份证，我感觉他的这个起诉是无效的。第二次庭审中，被告补充陈述：××××年××月××日的协议，本质上是买卖协议，原告以1000元的价格买了陈允余的集体土地房子。据我了解，按国家政策，买卖集体土地是要双方都是农业户口，当时陈允义已在富阳工作多年，是居民户口了，我认为此协议无效。为了大家可以合理方便解决纠纷，我希望按陈允义陈述的一间一厢房子归陈允余所有，放弃继承权，这样的话有利于和解。 第三人陈允龙第三次到庭发表陈述意见如下：我的意思就是，陈允义的房子就是陈允义的，过户、土地买卖这些都不要弄了。父亲这个，陈允义也不要来拿了。 原告陈允义为证明其主张，向本院提供证据如下： 一、证据一，1989年2月9日《分家约》一份；证据二，1989年10月10日《协议书》一份；证据三，××××年××月××日《协议书》一份，共同证明原、被告及第三人签订分家约及协议书的事实。 二、证据四，门牌号证，证明江东街道供店村62号产权人为原告陈允义。 三、证据五，银行活期一本通一份；证据六，房屋租赁协议，共同证明义乌市房屋建成后一直由原告管业使用。 四、证据七，集体土地建设用地使用证一份，证明涉案的房屋土地登记在被告名下的事实。 五、证据八，户口登记表一份，证明证明原、被告以及第三人为同一集体经济组织成员的事实。 被告陈允余发表质证意见如下：分家约和两份协议书是对的。门牌号证是对的。银行活期一本通和房屋租赁协议，我看过了，就是这么写的。证据七的这个证是我的。对户口登记表无异议。 第三人陈允龙对户口登记表无异议，对其他证据未发表质证意见。 被告陈允余、第三人陈允龙未向本院提供证据。 本院依法向义乌市公安局福田派出所调取了原告陈允义的户口迁移证一份，对该份证据，各方的质证意见如下：原告陈允义：无异议；被告陈允余：对这份福田街道派出所提供的迁移证没意见，但是备注（农业）不认可，因为这份材料不能证明原告1993年与我签订协议的时候是农业户口，按照我的记忆了解，××××年××月××日之前，原告的户口已经迁到富阳水稻研究所，所以这里备注农业是不正确的，1992年土地登记时，房屋现状都不一样了，都已经翻新建造过，从现在的农村户口办理过户政策来说，农村房屋要经义乌市国土局处理才能过户，现在不具备过户条件。第三人陈允龙：无异议。 本院认证如下：第三人陈允龙第一、二次开庭未到庭发表质证意见，视为放弃其享有的质证权利。原告提供的证据，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；本院调取的户口迁移证系义乌市公安局福田派出所出具，与原件核对无异，对其真实性予以确认。上述证据的证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明：原告陈允义、被告陈允余与第三人陈允龙系三兄弟。陈景山系三人的父亲。1989年2月9日，陈景山邀请亲友见证立分家约，载明：立分约人陈景山所生三子，长子陈允龙，次子陈允义，小儿陈允余都已长大成人。长、次子已婚，小儿子尚未婚，暂靠父母，现为减轻家庭负担，促进生产，建设家园，明确各自的责任，使家庭和睦、团结互助，经全家充分讨论特商定协议，立此约为凭。一、房屋、宅基、手扶拖拉机、农具的归属。家中现有新屋三整间、两个厢房、两个天井，新屋东靠天标菜园、西靠弄堂、北靠晒场、南临空基，厢房两间一弄，东靠空基、（南）西靠天培菜园、南靠宅基、北靠天培房屋，宅基在旧房的西南，面积110平方米，手扶拖拉机一台、农具等，现商定如下处理：1、手扶拖拉机连旧房归陈允龙，陈允龙不再享受有新屋住宅，并退出人民币壹仟圆整，并裁定一九九一年二月九日（阳历）止搬出原新屋住宅、旧房改造允许允龙在原旧房基地重建三间一梯。2、新屋东西一间连东面厢房归陈允余所有，新屋正中间及摆设归父母所有，父母百年之后归属陈允余，当做亲银。两新屋一间连西厢房归陈允义所有，天井及正大门归陈允义、陈允余共有。3、宅基南靠水渠、北靠陈允龙房屋、东靠伯父菜园、西靠池塘，归陈允义、陈允余所有。双方若有一人要先造房屋，整个宅基给造方所有，作全盘打算，另一方不得分割。如双方同时造房屋，得由双方统一商定，合理安排造方原有住宅，应优先转让给另一方。……二、父母的生活费、医药费。1、父母现在的生活费由长子陈允龙和次子陈允义负担，每月每人定期交付20元，自一九八九年三月份开始，每月底交清。三子陈允余从一九九二年三月份开始负担，金额相同。若遇物价上涨，或生活条件好、家庭富裕，父母生活费可相应提高，但不得下降。三、父母的口粮。……1989年10月10日，原、被告及第三人三兄弟签订《协议书》一份，载明：原分家约中归属陈允义、陈允余的宅基，因现陈允龙翻造旧房屋有困难，经三方协商，原归陈允龙的旧房基房基现都归陈允余所有。同意陈允龙在宅基里造三间房屋。现谈成以下协议：一、整户宅基在能造下六间整房的前提下，允许陈允龙造三间，余下的三间宅基归陈允义所有。二、六间整房二层应保持一样的尺度，先造方应无条件同意搭拼挤让，转让造价双方协商解决。三、以上协议在原分家约的基础上达成，该协议与分家约同样都生效。××××年××月××日，原、被告及第三人三兄弟又签订《协议书》一份，载明：原八九年十月十日的协议，因房屋宅基重新有所变动，经九三年二月十八日三方重新协议，现谈成以下协议：一、原种蘑菇的房屋及第三生产队购买来的壹间房子现由陈允余平基成二间一厢房房基。经协商陈允余愿以壹仟元钱转让给陈允义，陈允义原分家所得的一间一厢房归陈允余所有。二、原协议归陈允义所有的三间宅基，现协商，归三兄弟共同所有，不得造房。三、陈允义房子未建造之前，原分家的房子可继续留用，原厕所归允余所有。四、本协议在原分家约及89.10.10日协议的基础上谈成。今后房子及宅基的归属问题均以此协议为准。该协议除有三兄弟的签名确认外，另有义乌市徐村乡供店村民委员会于1996年7月1日的盖章确认，并注明“同意专给陈允义所有供店村委会96.7.1日”。 之后，原告出资建造了涉案房屋，门牌号为义乌市，即原、被告及第三人在××××年××月××日签订的协议第一条中所涉的“原种蘑菇的房屋及第三生产队购买来的壹间房子现由陈允余平基成二间一厢房房基”。上述房屋由原告陈允义管业使用至今。 另查明，原、被告及第三人原与父亲陈景山系同一集体经济组织，原告1991年7月2日迁出至富阳县，1997年12月17日从富阳皇天畈羊家山迁移至浙江省城北义乌市良种场，从义乌市公安局调取的户口迁移证上的备注载明“陈允义（农业）”。 本院认为：1989年2月9日的分家约系其父陈景山在亲友见证下所立，系各方当事人的真实意思表示，亦符合当时民间分家习俗。之后，原、被告及第三人在1989年10月10日、××××年××月××日签订的《协议书》。被告庭审中辩解称原、被告及第三人在××××年××月××日签订的《协议书》本质上系买卖协议，原告当时系居民户口，协议无效。从本案现有的证据看，原告在1991年迁出义乌时以及1997年迁回义乌时所载明的户籍均为农民，被告对原告系居民户口的主张也未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。且原、被告及第三人签订的两份协议均在分家约基础上达成，虽有1000元对价的支付，但实质上仍应为原、被告及第三人对父母遗留下的房屋、宅基等进行的重新分配、置换与找补，系对分家约的变更与补充，属各方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，各方均应按约履行。故被告辩解，本院不予采信。原告按上述分家约及协议约定在涉案土地上建造房屋，并占有使用收益至今，被告及第三人一直未提出异议。故1989年2月9日签订的《分家约》、1989年10月10日、××××年××月××日签订的《协议书》应认定合法有效，各方均应按约履行。按照各方在协议中的约定，涉案义乌市归原告陈允义所有。关于原告要求被告协助办理涉案房产的过户登记手续的诉请，因涉案房产尚未办理不动产初始登记，而不动产的首次登记手续及协助办理转移登记手续均应当由当事人径行向相关行政部门办理，由行政部门审核是否满足办理初始登记以及过户登记的条件，方可确定能否办理，故原告该项诉请，依据不足，本院不予支持。综上，原告诉请，合理部分，本院依法予以支持。第三人陈允龙经本院合法传唤，第一次、第二次无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其享有的诉讼权利，依法可缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下: 一、确认1989年2月9日签订的《分家约》以及原告陈允义与被告陈允余、第三人陈允龙于1989年10月10日签订的《协议书》、××××年××月××日签订的《协议书》有效。 二、确认坐落于义乌市房屋归原告陈允义所有。 三、驳回原告陈允义的其他诉讼请求。 案件受理费4501元，由原告陈允义负担2000元，由被告陈允余负担2501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  杨奇进 二〇二〇年六月十五日 法官助理叶璐莎 书记员余晓雯