安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终689号 上诉人（原审被告）：蒋东，男，1977年8月16日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘伟东，安徽维智律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张落印，男，1967年7月8日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：张言民，淮北市烈山区宋疃镇法律服务所法律工作者。 上诉人蒋东因与被上诉人张落印房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人蒋东及其委托诉讼代理人刘伟东，被上诉人张落印及其委托诉讼代理人张言民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋东上诉请求：1.撤销一审判决第一项,依法改判驳回张落印的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用均由张落印负担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足。2014年9月4日,淮北矿业集团有限责任公司物业分公司（以下简称矿业物业分公司）与张落印之间签订《房屋租赁合同》,租赁期限自2014年11月16日至2017年11月16日止。张落印承租涉案房屋后,于2017年8月将该房屋转租给蒋东,租赁期限自2017年8月14日至2018年8月14日止。蒋东缴纳了2017年8月14日至2018年8月14日的全部租金。租赁期满后,蒋东于2018年8月30日前已将涉案租赁房屋内的物品搬出,并将租赁房屋返还给张落印，并不存在蒋东占用涉案房屋至2019年11月14日的情况。一审法院在张落印未提交任何证据证明蒋东租赁房屋至2019年11月14日的情况下,认定蒋东租赁涉案房屋至2019年11月14日,属事实认定错误,且缺乏证据证实。同时,一审判决在既认定“张落印请求判决蒋东搬出并返还房屋的诉讼请求无事实依据,本院不予支持”的情况下,又同时认定“房屋租赁合同期满后,蒋东未及时返还房屋,张落印有权要求蒋东参照租金标准支付占用费”,前后相互矛盾。二、张落印不是本案适格原告,其无权主张涉案房屋租金。涉案房屋归淮北矿业地产有限责任公司（以下简称矿业地产公司）所有。2018年8月13日,张落印与矿业物业公司、矿业地产公司签订《濉河花园房屋移交协议书》,根据该协议书,张落印已于2018年8月13日将涉案房屋移交给矿业地产公司,即涉案租赁房产已由该公司收回,张落印自2018年8月13日后,既非涉案房产的所有人,也非承租人和使用人,不具备原告诉讼主体资格,无权向蒋东主张租金损失,即便主张权利,也应由矿业地产公司主张。张落印在其与矿业物业分公司签订的《房屋租赁合同》租期期满时,其已非涉案房屋承租人,更非所有人,其对涉案房屋无所有权、使用权、更无管理权、收益权。三、张落印擅自转租涉案房产,其与蒋东之间签订的《濉河花园房屋租赁合同》为无效合同,一审判决认定该租赁合同有效,系事实认定错误,应予纠正。 张落印辩称，2018年9月，矿业地产公司应当知道张落印将涉案房屋转租给蒋东，依据合同的相对性，张落印作为原告主体适格，张落印与蒋东之间的房屋租赁合同应为有效合同，张落印有权主张涉案房屋的租金。一审判决正确，应予维持。 张落印向一审法院起诉请求：1.判令蒋东立即搬出淮北市相山区濉河花园西区商业1号楼自东向西第7间和第8间，将其交付给张落印；2.判令蒋东支付从2018年8月14日至2019年11月14日，合计15个月的房租7.5万元，加上2017年占用第8间欠付的3万元房租，合计10.5万元；3.诉讼费、代理费和其他费用由蒋东承担。 一审法院认定事实：2014年9月4日，张落印（承租方）与矿业物业分公司（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于濉河花园西区，租赁期限三年（自2014年11月16日至2017年11月15日），出租方自2014年9月4日起将出租房屋交付承租方使用，2017年11月16日收回，出租房屋三年租金总额70万元，承租方不得以任何形式转租、分租、出借所承租的房屋，如有上述行为，出租方有权终止租赁合同等内容。后，张落印（出租方）与蒋东（承租方）签订《濉河花园房屋租赁合同》，约定：承租方租赁出租方位于淮北市相山区濉河花园西区商业1栋自东向西第7间，租赁期自2017年8月15日至2018年8月14日，合同到期后，租赁时间自动延续，房屋年租金3万元，分开支付另加0.2万元，提前一个月支付房租，该房租为年付租金，出租方在租赁期满后仍要对外出租的，同等条件下，承租方享有优先权等内容。蒋东实际使用的房屋为淮北市相山区濉河花园西区商业1栋自东向西第7间及第8间。2017年9月27日，蒋东注册设立淮北市创华汽车维修服务有限公司，注册经营场所为安徽省淮北市相山区濉河花园西区1栋7号。蒋东按每月0.25万元的标准向张落印支付租金，已付清截至2018年8月14日的租金。 2018年9月17日，矿业地产公司发出《关于濉河花园门面房预出售告知承租人的通知》，告知各租户将出售濉河花园一期商业门面房，提前告知和询问是否行使优先购买权或购买房屋。2019年5月30日，矿业地产公司向张落印发出《房屋移交通知函》，主要内容为：张落印于2018年8月13日与该公司签订了濉河花园（西区1＃、25＃门面房《濉河花园房屋移交协议书》，根据协议约定张落印应于2018年8月23日前无条件返还上述房屋，将空房交予矿业地产公司，经多次协商，至今未能清场移交，再次告知张落印在接到函件后5日内搬离上述房屋并移交，逾期不搬，将通过法律途径予以解决。张落印未能按约定返还房屋。2020年1月20日，矿业地产公司因长期联系不到濉河花园（西区1＃数间门面房（包括涉案房屋）的占用人，且房屋长期处于关门状态，即更换了上述房屋的锁芯。 一审法院认为，张落印将其承租的房屋转租给蒋东并签订房屋租赁合同，矿业地产公司最迟在2018年9月即应当知道此事，但该公司未在六个月内提出异议，则张落印与蒋东之间签订的房屋租赁合同有效。房屋租赁合同到期后，蒋东继续占用房屋，直至2020年1月20日，矿业地产公司更换房屋锁芯，收回房屋。本案审理过程中蒋东表示，其已于2018年8月30日前将物品搬出涉案房屋,该房屋内现有物品与其无关。因此，张落印请求判决蒋东搬出并返还房屋的诉讼请求，无事实依据，不予支持。庭审中张落印称，蒋东仅承租濉河花园（西区1＃107室，实际使用107室、108室，两室之间无隔墙，其在蒋东承租房屋第二个月即发现蒋东多使用一间房屋，蒋东同意多付房租，要求缓些时间，蒋东按每月0.25万元支付房租，已支付11个月的房租，还有1个月房租要不来，就没有再要。张落印未举证证明以上事实，蒋东亦不予认可，称其承租的是一大间房屋，不存在107室、108室。如张落印发现蒋东多占用一间房屋，应及时要求蒋东支付两间房屋的租金，而不会长期按一间房屋收取租金。张落印的主张不符合常理，不予认定。房屋租赁合同期满后，蒋东未及时返还房屋，张落印有权要求蒋东参照租金标准支付占用使用费。合同约定年租金为3万元。蒋东已支付租金至2018年8月14日，之后至2019年11月14日，蒋东应付房屋占有使用费3.75万元（0.25万元／月×15个月）。张落印诉讼请求超出3.75万元部分，无事实及法律依据，不予支持。张落印请求判决由蒋东承担代理费，但未提交证据证明双方约定了该项费用的负担问题，故对其该项主张亦不予支持。判决:一、蒋东于判决生效后十五日内支付张落印房屋占有使用费3.75万元；二、驳回张落印的其他诉讼请求。案件受理费2400元，因适用简易程序审理，减半收取1200元，由张落印负担770元，蒋东负担430元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋东提交证据：濉河花园房屋移交协议书一份，拟证明：2018年的8月13日，张落印与矿业物业公司、矿业地产公司签订一份濉河花园房屋移交协议书，根据这一份协议书可以看出，张落印已于2018年的8月13日将涉案房屋移交给了矿业地产公司，也就是说涉案房屋已经由矿业地产公司收回，张落印自房屋移交以后，既非涉案房产的所有人，也非承租人和使用人，因此其不具备本案原告的诉讼主体资格。张落印质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。张落印提交证据：矿业地产公司出具的情况说明一份，拟证明蒋东所提交的新证据濉河花园房屋移交协议书与本案无关联性，蒋东没有移交涉案房屋，导致三方协议不能落实，张落印对房屋具有管理权、占用权、使用权及收取租金的权利。蒋东质证认为：张落印提交的证据不是新证据，根据该情况说明可以清楚地看到，是张落印一直未能按约定办理房屋移交手续，并非是蒋东未按约定办理移交手续，张落印与矿业物业公司、矿业地产公司在2018年8月13日签订移交协议书以后，张落印已经不是涉案房屋的承租人，其无权对外转租涉案房屋，更无权主张涉案房屋的租金。由此可证明，张落印与蒋东之间签订的房屋租赁协议未经房屋所有权人同意，为无效合同。 本院经审查，认证如下：对蒋东提交证据的真实性予以认定，但该证据达不到蒋东的证明目的，故对其证明目的不予认定。张落印提交的证据能够证明其至2020年1月20日未将涉案房屋移交给矿业地产公司，对该证据的效力予以认定。 本院二审查明：张落印于2018年8月13日与矿业物业公司、矿业地产公司签订了濉河花园（西区1＃、25＃门面房《濉河花园房屋移交协议书》，根据协议约定张落印无条件负责在10日内将现租户搬离，将空房交与矿业地产公司。 除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.张落印作为原告主体是否适格；2.蒋东与张落印之间签订的房屋租赁合同是否有效；3.蒋东应否支付张落印房屋租金或占用使用费，如应支付，数额如何确定。 争议焦点1。蒋东上诉主张，张落印已于2018年8月13日将涉案房屋移交给了矿业地产公司,即涉案房屋已由该公司收回,张落印自2018年8月13日后,其既非涉案房屋的所有人,也非承租人和使用人,其不具备原告的诉讼主体资格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定，民事诉讼原告的主体资格要件是，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，张落印将承租矿业物业分公司的房屋转租于蒋东，案涉房屋租赁合同系由蒋东与张落印签订，张落印作为合同相对人依据合同约定向蒋东主张房屋租金，符合民事诉讼法关于原告主体资格的起诉条件，蒋东的该项上诉主张不能成立。 争议焦点2。蒋东上诉主张，张落印擅自转租涉案房产,其与蒋东之间签订的租赁合同为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据二审查明的事实，张落印将其承租的房屋转租给蒋东并签订房屋租赁合同，矿业地产公司最迟在2018年9月即知道或者应当知道涉案房屋已经转租的事实，但该公司未在六个月内提出异议，且蒋东与张落印签订的房屋租赁合同，是基于双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，一审法院认定该合同有效，并无不当，蒋东主张合同无效的理由不成立，本院不予采信。 争议焦点3。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，房屋租赁合同期满后，蒋东未及时返还房屋，张落印有权要求蒋东参照租金标准支付占用使用费。蒋东上诉主张其于2018年8月30日前已经将涉案租赁房屋内的物品搬出,并将租赁房屋返还给张落印，张落印对此不予认可，因蒋东在一、二审期间均未提供充分有效的证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果。蒋东应向张落印支付2018年8月15日至2019年11月14日的房屋占有使用费3.75万元。 综上所述，蒋东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费737元，由蒋东负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  刘 静 审判员  李 姗 二〇二〇年六月十一日 法官助理周梦漪 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。