河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5244号上诉人（原审被告）：郑州高新科技企业加速器开发有限公司，住所地郑州高新区冬青街55号。法定代表人：姚桂兰，系该公司经理。委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南景汇园林工程有限公司，住所地郑州市高新区长椿路23号4号楼2栋3层301号。法定代表人：宋八斤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔永卫，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢慧君，河南路德律师事务所律师。上诉人郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）因与被上诉人河南景汇园林工程有限公司（以下简称景汇园林公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2020)豫0191民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法适用独任制，于2020年5月22日公开开庭审理了本案。上诉人加速器公司的委托诉讼代理人王松，被上诉人景汇园林公司的委托诉讼代理人崔永卫、卢慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加速器公司上诉请求：1.撤销原判第一、二项，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院忽视在上诉人和被上诉人履行合同时发生情势变更的客观情况，认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，适用法律错误。众所周知，自2016年8月之后，郑州市因政府部门职能调整，原在房管局办理的不动产登记改为到不动产局进行登记，相关不动产登记工作均受到了影响。而且，被上诉人购买的本案所涉房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，园区相关不动产登记工作的办理受政策的影响更大。在上述政府部门职能调整时，就整个高新区相关产业园不动产证登记办理也进行了部门调整，相应政策也有所变化。在2017年上半年间，因实施不动产登记制度，原高新区不动产登记中心业务办理，改为郑州市不动产登记中心办理。后经相关政府管理部门业务整合，又交至郑州市高新区不动产管理中心全面接管房屋不动产权证办理业务。期间，因本案所涉房屋是在工业建设用地上建设的，高新区不动产管理中心又以工业地产不能分割为由，停止办理相关工业产业园区的不动产权证转移登记办理。而原本根据郑州高新区管委会主任办公会议纪要《郑开会纪[2013]15号》文件第八项，加速器产业园房产转让是经过高新区管委会准许的，也可以办理相关产权证书。直至2018年高新区产业园恢复办理不动产登记时，又因为高新区管委会主任会议纪要《郑开会纪[2018]15号》第四项中，关于不动产登记涉及工业用地分割转让问题中遗漏了郑州高新企业加速器产业园，再次导致加速器产业园不动产权属证书办理遇到困难。而且根据高新区管委会政策要求，购买园区内的房屋办理产权证书前应当进行入园审批。而因高新区管委会政府部门职能调整，从2019年起，该入园审批由原来的河南省国家大学科技园产业基地负责改为由高新区梧桐园区运营中心负责。根据梧桐园区运营中心的政策要求，在郑州高新企业加速器产业园办理不动产权属证书的企业或个人，该企业本身或该个人的关联企业(比如个人是该企业的股东、法定代表人等)的工商登记和税务登记地址必须办至郑州高新企业加速器产业园内。以上种种情况均不是上诉人在签订合同时可以预见和控制的，应属于情势变更。一审法院忽视上述种种政策调整、变化情况，简单认定被上诉人未在合同约定的期限内获得房屋权属证书，就判决上诉人承担迟延办证的违约责任，而不论该情况是不是由上诉人本身的原因引起的，属事实认定不清，适用法律错误。二、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，一审法院适用法律错误。本案被上诉人购买的房屋位于郑州高新企业加速器产业园，该产业园系上诉人在工业用地上建设的科技园区。该园区不同于一般商品房住宅小区，园区内的房屋也不属于商品房，购买房产的企业还要符合相应的条件，进行相应的入园审批，而非面向全社会出售。而本案的房产转让与商品房买卖的区别还在于不办理商品房预售许可证，不在房地产管理部门办理合同备案(网签)。很明显，上诉人在工业建设用地上建设的加速器科技园区不属于房地产开发行为，建设的房屋属性不属于商品房，而是进行自建、自用房屋的合法转让，属资产转让。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二条的规定，本案房产转让的纠纷并不属于该司法解释的调整范围，不适用该司法解释。因此，本案纠纷不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，不应适用该司法解释的相关规定。一审法院依据该司法解释的规定进行判决，属于适用法律错误。三、一审法院判决上诉人自2017年1月25日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付被上诉人的损失，属事实认定不清、适用法律错误，造成合同双方权利义务严重失衡。首先，上诉人作为出卖方，合同主要目的是获得合同约定中房屋出卖后的全部价款；被上诉人作为买受方，合同主要目的是获得合同中约定的房屋。而关于本案诉争的房屋，上诉人已经交付给了被上诉人，该公司也在该房屋内办公。其未获得本案所涉房屋的权属证书并不影响其对该房屋占有、使用、受益的权利，并未给被上诉人造成实际损失。而且在一审庭审中，被上诉人也确实并未提供任何证据证明其因未获得房屋权属证书而遭受到了损失。至于目前房屋被查封，被上诉人也可以行使其他相关救济权利(例如通过执行异议或执行异议之诉)来阻却该查封。其次，双方签订的《房产转让协议》中也并未就若发生迟延办理房屋权属证书的情况而会产生违约责任以及违约金或违约金的计算方法进行任何约定。且在本案合同标的不是商品房的前提下，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算违约金，系适用法律错误。第三，关于本案交房的时间，被上诉人诉称的2015年9月2日交房并未有证据支持。实际上，根据上诉人提供的房屋《竣工验收备案证》显示，房屋竣工验收是在2017年1月13日，在此之前不存在正式交房的事实。因此，也不能按照2015年9月2日推算办理房屋权属证书的时间。最后，结合本案案情，在本案房屋所属土地被查封前，上诉人在履行合同中并无违约责任的情况下，法院应当根据本案的实际情况，按照公平合理的原则就原告的过高主张进行调整，可以从房屋被查封后，参照双方合同中关于延迟交房的违约责任来酌定。一审法院的判决明显未从公平角度出发，造成本案合同双方权利义务严重失衡。该计算方式对上诉人极其不公平。综上所述，一审法院事实认定不清、适用法律错误，本案应当依法发回重审或改判。景汇园林公司辩称：一、上诉人主张逾期过户的原因是情势变更，无事实及法律依据。首先，郑开会纪〔2013〕15号、郑开会纪〔2018〕15号文件内容并不涉及案涉房屋的过户登记问题。其次，该两份文件作为郑州高新区管委会的办公会议纪要，仅是该管委会制定的工作部署文件，不能具有改变上诉人、被上诉人双方房产转让协议约定的法律效力。最后，政府部门职能调整的时间为2016年8月份，但涉案房屋应于2017年2月21日前办理房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，且被上诉人从未接到上诉人要求其重新办理入园审批的通知。在购房时上诉人对被上诉人的主体身份未提出任何异议，却在本案诉讼时声称被上诉人无办证资格，若该理由成立，则也是上诉人过错所致，其在双方房产转让合同中作出意思表示，逾期过户的风险理应由上诉人承担。被上诉人将政府职能调整辩解为“情势变更”，其主张无事实及法律依据，不应采信。二、一审法院适用法律正确，应予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中未限定“商品房”只包括民用住宅，自然工业厂房应当包括在内。双方签订的《房产转让协议》属于商品房买卖合同的范围，上诉人称涉案房屋不属于商品房范围无法律依据，一审法院适用法律正确无误，应当予以维持。三、上诉人违约，其理应依法向被上诉人承担逾期过户的违约赔偿责任。上诉人未能按照《房产转让协议》约定在2017年2月21日前为被上诉人办理产权证，其已违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，承担逾期过户的违约责任并不以受有实际损失为前提，上诉人称被上诉人无实际损失便不承担违约责任更无法律依据。另一审根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）第三条之规定，判决上诉人按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向被上诉人支付违约金于法有据，应当予以维持。一审判决违约金比例合法合理，是上诉人违约时间长，所以导致最终违约金数额高，故上诉人要求参照合同中关于延迟交房的违约责任来酌定无事实及法律依据，依法不应得到支持。四、造成涉案房屋无法办理权属证书的根本原因是上诉人为案外人提供担保导致涉案房屋土地被多次查封，现仍无解封能力。且上诉人从未向被上诉人披露此信息，上诉人的欺诈行为是导致涉案房屋未能办理权属证书的根本原因，一审法院判决上诉人违约向被上诉人承担违约责任事实认定清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。景汇园林公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告迟延办理房屋权属证书期间的违约金1101732.81元（自2017年2月21日起，以555万元为基数，按照年利率4.75%的1.5倍支付至2019年11月21日，利息继续计算至实际办理房屋权属证书之日止）；2.判令被告为原告办理该房屋权属证书；3.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2015年3月30日，原告（受让人、乙方）与被告（转让企业、甲方）签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份，约定：被告以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西，编号为GX1-100-558、GX1-100-559的地块的土地使用权。见国有土地使用证号为《郑国用（2013）第0261号》《郑国用（2013）第0262号》，建设用地规划许可证号为《郑高规地字第410100201200045》《郑高规地字第410100201200046》。该地块土地整体面积为188271.25平方米，规划用途为工业，土地使用年限至2054年2月2日。原告购买标的物位于郑州市××区长××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-6号楼），建筑面积为550平方米，地上3层。原、被告约定该厂房所有权预约转让价为伍佰伍拾伍万元整（￥5550000），其他契税、政府规费项目由原、被告按国家规定各自承担。协议签订当日原告支付人民币1000000元整，原告于2015年3月31日前支付购房款600000元，原告于2015年5月15日之前支付购房款人民币1250000元，剩余房款人民币2700000元整以银行贷款方式支付。被告应在2015年8月31日前，将标的物交付原告。房屋交付使用且原告按约定将全部房款支付被告后365个工作日内，被告配合原告将不动产证过户办理到原告名下（原告须配合缴纳各类产证办理费用），原告应积极配合被告办理相关手续。办理产权登记的相关税费及其他费用由双方依据法律规定及政府要求各自承担。争议发生后，双方应友好协商解决。无法协商解决的，争议一方可向标的物所在地人民法院提起诉讼解决。原告在合同乙方处加盖公章予以确认，被告在合同甲方处加盖公章确认。被告于2015年3月27日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋的诚意金100000元；被告于2015年3月30日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋诚意金900000元；被告于2015年3月31日向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋的诚意金600000元；2015年5月15日，被告向原告出具收据一张，为原告交纳的涉案房屋的诚意金1250000元。2015年9月29日原告通过银行转账方式向被告支付2700000元，以上共计555万元。原告提交的由被告公司员工出具的说明显示“景汇园林所缴纳物业费收取按已正式交房时开始收取。”该说明落款日期为2015年8月31日。2015年9月1日，原告向河南京航物业服务有限公司交纳物业服务费19800元，有该物业公司出具的收据显示：19800元为原告交纳的本案涉案房屋物业费。另查明：2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《通告》：根据郑州市人民政府的统一安排部署，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，郑州市住房保障和房地产管理局自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，转由郑州市不动产登记中心办理房屋产权首次登记。被告于2019年1月14日将办理房屋首次登记所需资料报送至郑州市不动产登记中心。经查，本案涉案房屋所在地块现存在多轮查封。以上事实，有原告提交的《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》、收据、银行交易明细、不动产登记资料查询信息及本案庭审笔录在案佐证。一审法院认为，原、被告签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告履行支付购房款义务，被告应按合同约定时间履行办理房屋权属证书等义务。关于原告请求被告为其办理涉案房屋权属证书，因该房屋目前存在多轮查封，其该请求暂时不具有履行的条件，该院酌定待具备条件后三十日内被告协助办理相应手续。原告请求被告支付迟延办理房屋权属证书期间的损失。双方签订的合同约定为“房屋交付使用后，甲方在365个工作日内将房屋权属证书办至乙方名下，并协助乙方取得房产证”。截至2015年9月29日，原告向被告支付购房款共计5550000元。涉案房屋实际交付时间为2015年9月1日，故被告应当于2017年1月25日前办理涉案房屋权属登记。原告提交的不动产登记资料查询结果证明显示本案房屋的产权人为被告，故被告在该房屋已登记在其名下后，至今未将该房屋的权属证明办理至原告名下，且因其个人债务原因导致该房屋被法院多次查封，现已无法办理过户手续，其该行为已构成违约。双方签订的转让协议并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因本案房屋暂不具备办理过户登记条件，该院确定被告应以总房款5550000元为基数，自2017年1月25日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告辩称“2016年8月之后政府部门职能调整，原在房管局办理初始登记改为到不动产首次登记，该政策影响本案涉案房屋权属证书的办理。”但本案涉案房屋应当于2017年1月25日前办理本案涉案房屋权属登记手续，该期间不受政府职能部门调整的影响，故对该辩称，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南景汇园林工程有限公司延期办理位于郑州市××区长××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-6号楼）房屋权属证书造成的损失（以5550000元为基数，自2017年1月25日起至实际办理房屋权属证书之日止按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、待办理产权证书条件成就后三十日内，被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司协助原告河南景汇园林工程有限公司将位于郑州市××区长××楼××栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-6号楼）的房产不动产证办理至原告河南景汇园林工程有限公司名下；三、驳回原告河南景汇园林工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58362元，减半收取29181元，由被告郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，景汇园林公司、加速器公司之间签订的《郑州高新企业加速器产业房产转让协议》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，景汇园林公司足额支付了购房款，加速器公司亦将房屋交付景汇园林公司使用。根据双方协议约定，房屋交付使用后，加速器公司应在365个工作日内将房屋权属证书办至景汇园林公司名下，并协助景汇园林公司领取房产证。加速器公司未按双方合同约定的期限将案涉房屋权属证书办理至景汇园林公司名下，且因该房屋目前存在多轮查封，现无法办理过户，加速器公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。双方当事人并未对逾期办理房屋权属证书的违约金标准进行约定，景汇园林公司虽然主张逾期办理房屋权属证书的损失，但未提交充分证据证明该公司因逾期办理房屋权属证书所遭受的损失。一审判决以已付房款为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失不当。综合当事人履约情况，本院参照双方关于逾期交房违约金的标准，即“延期交房，需按中国人民银行公布的同期活期利率向乙方支付逾期利息”的约定，酌定加速器公司以景汇园林公司交纳的购房款为基数，按照中国人民银行同期活期存款利率标准即年利率0.35%向景汇园林公司支付延期办理房屋权属证书的损失。景汇园林公司起诉主张自2017年2月21日起开始计算违约金，加速器公司认可该起算日期，本院予以确认。加速器公司应以景汇园林公司已付款5550000元为基数，按年利率0.35％的标准支付景汇园林公司自2017年2月21日起至实际办理房屋权属证书之日止的损失。因该房屋目前存在多轮查封，办理房屋过户的条件尚不具备，景汇园林公司要求加速器公司为其办理该房屋权属证书的诉讼请求现不具有履行的可能性，故对其该请求不予支持，待条件具备后其可另行主张。综上所述，郑州高新科技企业加速器开发有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决查明事实清楚，但处理有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初499号民事判决；二、郑州高新科技企业加速器开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付河南景汇园林工程有限公司延期办理位于郑州市高新区长椿路23号4号楼2栋（建筑号为：郑州高新企业加速器产业园C6-6号楼）房屋权属证书造成的损失（以5550000元为基数，自2017年2月21日起至实际办理房屋权属证书之日止，按照年利率0.35%计算）；三、驳回河南景汇园林工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费58362元，减半收取29181元，由河南景汇园林工程有限公司负担21181元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担8000元。二审案件受理费58362元，由河南景汇园林工程有限公司负担42362元，由郑州高新科技企业加速器开发有限公司负担16000元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年六月二十三日书记员  韩 冰