湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1407号上诉人（原审被告）：方庆润，男，1957年3月1日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：廖德智，湖南天朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李倩云，湖南天朋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨佑春，男，1967年2月17日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：丁国峻，北京市浩东律师事务所律师。上诉人方庆润因与被上诉人杨佑春租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初7902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。方庆润上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨佑春的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、涉案租赁房屋至今都没有任何消防设施，且建成年份为2007年，杨佑春提供的申请于2006年1月20日的岳公消验字（2006）第014号《岳阳市公安消防支队建筑工程消防验收意见书》（存根），不包括涉案租赁房屋在内，不能证明涉案房屋在2006年1月20日就已消防验收合格。2、一审判决对涉案《房屋租赁合同》第二条第3款约定的预交租金时间理解错误。该条明确约定：“租金的交付方式：提前一个月一次性支付下个季度的租金给甲方（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为乙方主动违约，甲方有权收回房屋，押金不退。”上述约定内容，对如何提前交“下一月季度”既明确，又具体，即2018年11月1日交纳第一季度即2018年11月1日至2019年1月31日的租金，依此类推，第二个季度即2019年2月1日至4月30日期间的租金交付时间是2019年2月1日，第三季度即2019年5月1日至7月31日期间的租金交付时间是2019年5月1日。事实上，对前两季度的租金，方庆润是依约交纳的。一审法院错误的将季度租金交付时间人为提前了一个月，即将5月1日提前到4月1日，从而推定方庆润逾期交纳租金违约，是对合同约定交租时间的误解。3、在方庆润与杨佑春均明确于2019年4月份解除双方所签租赁合同情况下，方庆润已交足了至2019年4月份的租金，杨佑春就应当对出租房屋进行及时处置或利用。一审法院认定杨佑春解除合同，收回出租房屋后有三个月的租金损失，缺乏事实与法律依据。在一审期间，杨佑春提供了南县安居乐网络科技有限公司出具的《关于太阳桥建材市场39栋二层房屋租赁情况的证明材料》，该证明材料载明，“2018年9月，我公司征得房主同意提前解除合同，由房主继续出租给杨佑春”。而杨佑春在2018年10月22日就与方庆润签订了《房屋租赁合同》，从2018年11月1日起即开始收租金。从安居乐网络科技有限公司解除合同退场至方庆润交付租金时间，为一个月，而没有三个月。一审法院在认定双方均同意提前解除合同情况下，认定杨佑春有三个月的租金损失缺乏事实与合同依据，也与前合同具有相对性。4、一审法院将出租房屋没有任何消防设施与出租房屋的消防设计责任混为一谈，确有不当。方庆润提供的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》，证明超过1000平方米经营家具场所必须设置自动喷淋等消防设施，而上述消防设施，包括消防管道的铺设等，既有出租方应当提供的，也有承租方应当完善的。杨佑春既没有将消防必备的设施接入二层租赁房屋内，导致方庆润承租后无法自行设计和铺设消防设施，造成其花了租金租赁房屋，而消防无法完善，不能正常使用租赁物。即使双方在合同中约定了，租赁范围内的消防由方庆润负责，客观事实是，出租物范围内没有任何消防设施，也没有接入点。一审法院在消防责任方面，加重了方庆润的合同义务，是造成本案错判的原因之一。二、一审判决不公。1、由于双方在租赁合同中明确约定了提前交纳房租的具体时间，即每个租赁季度的头一天，方庆润在第三个租赁季度到来之前，即发通知杨佑春终止合同，杨佑春也同样发通知给方庆润终止合同，故一审法院认定双方租赁合同解除时间并无不当。但终止合同时，预交租金时间未到，方庆润不构成主动违约，关于保证金10万元，就不应该作违约金处理。2、合同解除原因是租赁房屋内没有任何消防设施，造成方庆润经营家具的目的无法实现。虽然杨佑春认为是方庆润到期未交租金而提前终止，但在第三季度到来之前，双方合同已解除，第三季度的租金就不应交纳。至于合同解除后，杨佑春对其出租房屋如何处理，那与方庆润无关。一审法院判决方庆润承担三个月租金损失，依法无据。杨佑春辩称，涉案租赁房屋的消防验收合格，方庆润的上诉理由不符合客观事实。方庆润未按合同约定及时交纳租金是导致合同解除的根本原因，方庆润对于每个季度的第一天交纳租金的主张不成立。方庆润于2018年11月18日、2019年1月19日交纳租金14万多和10万多元，在2018年10月22日交纳押金10万元，特别约定第一个季度的租金2018年11月11日交纳，方庆润按照租金递增的标准交纳，还多交了。第二个季度租金的交纳时间比约定时间提前，但没有提前一个月，是因为之前多交纳了租金，方庆润对此也没有异议。杨佑春遭受的损失远远大于三个月时间的租金损失，涉案房屋至今还未租出去，一审判决没有支持杨佑春的可得利益损失，仅支持了三个月的房屋空置损失，我方也基本接受。方庆润起诉时主张涉案房屋没有进行消防验收，而上诉理由又是涉案房屋没有消防设施，偷换了概念。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杨佑春向一审法院起诉请求：一、判令杨佑春与方庆润签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、方庆润赔偿杨佑春房屋空置损失251160元、逾期可得利益损失633380元以及装修损失或恢复原状；二、本案诉讼费由方庆润负担。一审法院认定事实：2018年10月22日，方庆润与杨佑春签订一份《房屋租赁合同》，约定杨佑春将坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋二层205、206、207、208、209，面积为1495平方米的房屋转租给方庆润作商业使用（家具经营），租赁期限为2018年11月1日至2023年10月7日，租金为28元/平方米/月。从2018年11月1日至2020年6月17日，租金为41860元/月。从2020年6月18日至2021年6月17日，租金递增15%，为48139元/月。从2021年6月18日至2022年6月17日，租金递增15%，为50546元/月。从2022年6月18日至2023年6月17日，租金递增15%，为53073元/月。从2023年6月18日至2023年10月7日，租金递增15%，为55727元/月。方庆润提前一个月一次性支付下个季度的租金给杨佑春（即2018年11月1日交纳第一个月季度的租金），超过10日未交付租金视为方庆润主动违约，杨佑春有权收回房屋，押金不退。方庆润在签订合同之日交纳100000元作为房屋使用的保证金，保证金不计利息，租赁期满后方庆润付清应交纳的费用后杨佑春将保证金予以返还。方庆润在租赁期限内不得改变房屋的原有主体结构，不得违反规划、城管、消防的要求，保证房屋的整洁，由此产生的责任，由方庆润承担。房屋业主只提供房屋使用，杨佑春只净收应收房租，方庆润应做好场地的防盗、消防等，由此产生的一切后果由方庆润承担。杨佑春将该场地内已有的10台空调、吊顶、地板瓷砖等装饰部分的所有权无偿转让给方庆润。如因方庆润单方面原因提前租赁关系，该空调应无偿返还给杨佑春。该《租赁合同》签订后，方庆润交付杨佑春100000元的保证金以及至2019年4月30日止的租金。方庆润于2019年4月14日向杨佑春发出《终止房屋租赁合同通知书》，内容如下“本人曾于2018年10月22日与您签订《房屋租赁合同》，约定由本人租赁坐落于岳阳市太阳桥建材市场39栋1层和2层共计1495平方米的房屋，并向您交纳了2018年11月1日至2019年4月30日期间的租金以及10万元保证金。由于该房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，故本人正式书面通知您于2019年4月15日解除双方所签订的《房屋租赁合同》。请您在接到本通知后的10天内，将本人预交的2019年4月15日至4月30日的租金以及合同保证金10万退还给本人”。杨佑春于2019年4月18日向方庆润发出《通知》，告知方庆润应当在2019年4月1日前支付下一季度租金125580元，因方庆润违反合同约定至今未支付，通知方庆润应在2019年4月25日支付上述租金，逾期将按照合同约定追究违约责任。杨佑春于2019年4月26日向方庆润再次发出《通知》，通知解除本案的《房屋租赁合同》，并要求交付场地和承担违约责任。双方对下列事实存在争议：1、对涉案租赁房屋的消防设计义务由谁承担的争议。方庆润在诉讼中提出因涉案房屋没有通过消防验收，造成签约目的无法实现，并向法院提交了岳阳市白石岭公安消防大队出具的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》、《终止房屋租赁合同通知书》。《关于经营家具场所消防规范方面的要求》的内容为：根据《建筑设计防火规范》，超过1000平方米经营家具场所必须设置自动喷淋、自动报警、室内灭火栓、灭火器、疏散指示标识、火灾应急照明等基础消防设施。如不符合规范要求，不能作为家具经营场所使用。杨佑春则认为消防验收的义务在方庆润，并提交了岳阳市公安局消防支队出具的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》。一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，方庆润应当负有消防设计的合同义务，方庆润租赁涉案房屋从事家具经营，也应自行履行相应消防报批手续，并无证据表明杨佑春对方庆润的家具经营具有法定或约定消防设计义务，方庆润虽提交了《关于经营家具场所消防规范方面的要求》，但该证据仅表明从事家具经营应当具备的消防要求，并未明确该消防设计义务应当由出租人承担，且杨佑春提交的《关于泰和集团金鹗路分公司太阳桥建材市场二期工程消防验收合格的意见》，证实了太阳桥建材市场二期工程也已整体消防验收合格，故根据双方约定，涉案租赁房屋的消防设计义务应当由方庆润承担。2、对杨佑春房屋空置损失和可得利益损失的争议。杨佑春主张方庆润应当赔偿其房屋空置损失251160元（41860元／月×6个月）和可得利益损失633380元（1495平方米×8元／平方米×53个月），并提交了其与夏顺培之间的《房屋租赁合同》，拟证明其与夏顺培之间约定的二层房屋租金为20元／平方米，杨佑春转租给方庆润的价格为28元／平方米，方庆润则对此不予认可。一审法院认为，杨佑春主张的房屋空置损失和可得利益损失应属重复计算，本案合同解除后，杨佑春在客观上存在重新出租房屋的准备期，该准备期间的房屋租金损失应属于杨佑春的合理损失范围，酌情认定该准备期间为3个月，并参照双方约定的租金标准41860元／月计算该损失，故杨佑春主张的房屋空置损失或可得利益损失可酌情认定为125580元（41860元／月×3个月）。3、对杨佑春提出的装修费损失的争议。杨佑春主张原承租户对该房屋进行了装修，除部分卫浴设施拆除外，其他的装修价值都在，方庆润在接手后对该房屋装修进行了拆除，应当承担装修损失，并针对该项损失向一审法院提交了司法鉴定申请，同时提交了方庆润进场前房屋的照片和方庆润拆除后的房屋照片、南县安居乐网络科技公司出具的证明、申请证人陆某、黄某出庭作证，证明方庆润共计支付拆除人工费15800元等证据。方庆润对该项装修费损失不认可。一审法院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，杨佑春同意将该场地内已有的10台空调、吊顶、地板瓷砖等装饰部分的所有权无偿转让给方庆润，在方庆润提前结束租赁关系时，应无偿返还空调，并未约定方庆润应当对涉案房屋原装修部分价值承担返还责任，根据生活常理和行业习惯，承租人一般会对承租的门面重新进行装修，而重新装修就存在拆除旧装饰，杨佑春并未在合同中约定方庆润必须保留现有装饰价值，也无证据证明对方庆润拆除旧装修的行为明确表示反对，方庆润在承租房屋后对该房屋旧装饰拆除并重新装饰装修符合交易习惯，且无证据表明方庆润在拆除旧装饰过程中产生了收益，在双方对旧装饰装修价值无特别约定的情况下，方庆润不应当承担该项赔偿责任。一审法院认为，方庆润与杨佑春签订《房屋租赁合同》，方庆润也已经向杨佑春支付了保证金和部分租金，双方之间形成了房屋租赁合同关系。由于方庆润应当负有家具经营消防设计的合同约定义务，故对方庆润提出的其以杨佑春出租的房屋没有消防验收，无法实现合同目的为由解除本案租赁合同的主张，不予支持。根据本案《租赁合同》约定，方庆润应当在提前一个月一次性支付下个季度的租金，由于其并未按照约定支付租金，故杨佑春有权根据合同约定解除与方庆润之间的租赁合同，故对杨佑春提出的要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除的诉讼请求予以支持。杨佑春的房屋空置损失或可得利益损失可酌情认定为125580元，故对杨佑春提出的要求方庆润赔偿房屋空置损失或可得利益损失125580元的主张，予以支持。对超出该部分的主张，不予支持。方庆润在承租涉案房屋后对该房屋旧装饰进行拆除，符合交易习惯，在双方并无特别约定的情况下，对杨佑春提出的要求方庆润赔偿房屋装修损失或恢复原状的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、杨佑春与方庆润之间签订的《房屋租赁合同》于2019年4月30日解除；二、方庆润在判决书生效后七日内赔偿杨佑春房屋空置损失或可得利益损失125580元；三、驳回杨佑春的其他诉讼请求。案件受理费12646元，减半收取6323元，由方庆润负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为方庆润以涉案房屋未通过消防验收，导致合同目的不能实现为由，解除其与杨佑春签订的《房屋租赁合同》是否成立。方庆润提交的岳阳市白石岭公安消防大队出具的《关于经营家具场所消防规范方面的要求》证明，方庆润如要在涉案房屋内经营家具卖场，必须设置自动喷淋、室内灭火栓、灭火器等消防设施，并通过消防验收。现双方就哪方应承担消防验收的义务产生分歧。根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款，“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”的规定，出租方杨佑春和承租方方庆润均可以申请消防安全检查，而根据《房屋租赁合同》约定，“房屋业主只提供房屋给方庆润使用，杨佑春只净收房租，方庆润应做好场地的防盗、消防等，由此产生的一切后果由方庆润负担。”，可以看出双方在合同中已约定由方庆润负责申请消防安全检查，且方庆润租用涉案房屋从事家具卖场经营，由其负责申请消防安全检查也符合常理。综上，方庆润以涉案房屋未通过消防验收，导致合同目的不能实现为由，解除其与杨佑春签订的《房屋租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的条件，方庆润向杨佑春发出的《终止房屋租赁合同通知书》不具有合同解除的效力。方庆润向杨佑春发送解除租赁合同通知，也未缴纳后续租金，从行为上表明其不再履行租赁合同，方庆润将租金支付到2019年4月30日，一审法院确认双方的租赁合同于2019年4月20日解除并无不当。导致租赁合同解除的原因在方庆润一方，方庆润应承担违约责任，一审法院据此以双方的月租金为标准，计算三个月的房屋空置期作为杨佑春的损失合理适当，本院予以维持。综上所述，方庆润的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2938元，由方庆润负担。本判决为终审判决。审判长 刘 玲审判员 许震鹏审判员 乔宝全二〇二〇年六月二十二日书记员 陈倩雅