吉林省梨树县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0322民初307号 原告：刘风洪，女，1979年4月9日生，汉族，现住四平市。 委托代理人：王艳枫，吉林辅民律师事务所律师。 被告：四平市钧成房地产开发有限公司。 法定代表人：田贵君，职务，经理。 委托代理人：**，职务，公司员工。 委托代理人：赵喜顺，职务，公司员工。 原告刘风洪与被告四平市钧成房地产开发有限公司（以下简称钧成公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用普通程序，分别在2020年4月23日与2020年5月29日两次公开开庭进行了审理，第一次开庭，原告及委托代理人王艳枫、被告委托代理人**到庭参加诉讼，第二次开庭原告及委托代理人王艳枫、被告委托代理人赵喜顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘风洪诉称，2016年12月5日，原被告双方签订《商品房认购书》，原告购买被告开发建设的四平市××区，建筑面积253.03平方米的商网，总价1518180元。同日原告一次性支付全额房款。2019年2月13日，原告购买的该商铺经吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决书确认为拆迁补偿安置房屋，终审判决给回迁户边恒，导致原告无法取得上述房屋。诉讼请求：1.依法判令原被告双方签订的《商品房认购书》予以解除；2.依法判令被告返还购房款1518180元，利息819817.20元（自2016年12月5日暂计算至2019年3月4日，按年利24%计算至实际清偿之日止），并支付赔偿金1518180元，共计3856177.20元；3.依法判令被告承担本案诉讼费、保全费、律师代理费。 被告辩称，一、双方签订的商品房认购书有效，并且被告以现房的方式交付给原告使用，并已经装修，符合最高院和北京市高院关于房屋买卖合同纠纷会议纪要的规定，规定为未取得商品房预售许可证，但以现房交付的，符合房屋现售条件的交付，因此不得以未取得商品房预售许可证为由，主张合同无效。故不存在合同解除。二、不存在诉请要求的支付利息按24%计算，该请求无法法律依据，最高院已经明确违约金及利息不应超过一倍，同时按照合同法相关规定，该请求明显过高。三、因合同无效并且被告没有隐瞒没有取得商品许可证的事实，因此无需支付赔偿金。 原告为证明其主张提供如下证据: 证据一、2016年12月5日签订的商品房认购书一份、汇款凭证、收据一张，证明2016年12月5日原被告双方签订的商品房认购书，原告购买被告开发建设的四平市××区，建筑面积253.03平方米的商网，总价为1518180.00元，同日被告为原告出具收款收据。被告质证，对该证据真实性均无异议，可以证明双方的商品房预售合同有效。该认购书中双方明确约定了待甲方办理完商品房预售许可证时，通知乙方，可以说明原告知晓，不存在欺骗行为。同时，按照最高院和北京市高院关于商品房为现房的会议纪要，可以说明房屋属于现房的以未取得预售许可证为由要求解除和赔偿的主张，不予支持。因此我公司不存在赔偿责任。 证据二、吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决书一份、四平中院（2018）吉03民初137号判决书一份，四平中院执行一份，证明该房屋经两级法院判决确认为拆迁补偿安置房屋，终审判决给回迁户边恒，现该案已经进入执行阶段。导致本案原告无法取得该房屋。被告质证，对真实性无异议，说明问题有异议，目前法院查封没有影响到原告的实体权利，查封后房屋的归属属于不确定状态，该房已出售给原告，中院查封错误，被告正在准备采取其他的行为来解决原告的诉请，同时目前跟本案诉求一致的另案已经在吉林省高级人民法院再审，并已经裁定再审期间中止原判决的执行。 证据三：结婚证，证明姜峰与刘风洪是夫妻关系，2016年12月6日，姜峰打给马丽蕊123万元。被告方没有异议。 证据四：铁西法院（2019）吉0302民初565号民事判决书一份、四平中院（2019）吉03民终768号民事判决书一份，是与本案同类的案件，证明判决依法解除双方签订商品房认购书，被告返还原告已付的购房款及利息，同时判决赔偿原告购房款50%，我们认为应该是同案同判。被告质证，对真实性没有异议，但对证明问题有异议。一、目前中国不存在案例法的裁判规则，同时所判决的50%购房款的赔偿金明显违背合同法等相关规定。二、其中一份判决在省高院审理当中，即在本院提审期间中止原判决的执行。三、本案双方的认购合同，我们认为是有效合同。 被告为证明其主张提供如下证据: 证据一：（2019）吉民申2449号吉林省高院民事裁定书，裁定为本院提审再审期间中止原判决的执行，证明与原告基本相似的同类诉讼案件，已经中止审理，建议本案中止审理。原告质证，对真实性没有异议，但是就目前为止，该案并未有省高院最终的结论，我们认为应该同案同判。 经审理查明：2016年12月5日，原被告双方签订《商品房认购书》，原告购买被告开发建设的四平市××区，建筑面积253.03平方米的商网，总价1518180元。原告向被告支付房款后，被告钧成公司向原告出具全款收据。2019年2月13日，原告购买的该商铺经吉林省高级人民法院（2018）吉民终659号民事判决书确认为拆迁补偿安置房屋，终审判决给回迁户边恒，导致原告无法取得上述房屋。 本院认为，关于《商品房认购书》的性质。首先，从双方约定看，双方当事人签订的《商品房认购书》第六条约定：“乙方在签订本认购书后，待甲方办理完《商品房（预）销售》许可证时，通知乙方，乙方应及时与甲方签订正式的商品房销售合同”。该约定可知原告刘风洪知道双方当事人签订的认购合同是预约合同，不是商品房买卖合同。其次，从法律规定看，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。依照《商品房销售管理办法》第十六条规定：“（一）当事人名称……（十三）双方约定的其他事项”。本案中，虽然《商品房认购书》在签订时对双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况，单价，总价进行了明确约定，但因当时被告钧成公司没有取得商品房预售许可证明，所以双方对商品房的交付条件、交付时间，办证时间等诸多影响双方权利义务的条款没有明确约定，导致部分主要条款缺失，需在签订商品房买卖合同时协商一致达成。因此钧成公司与刘风洪签订《商品房认购书》的性质，是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同。 关于合同效力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。案涉《商品房认购书》并非正式的商品房预售行为，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，不应以出卖人取得商品房预售许可证明作为商品房预售合同是否有效的要件。因此，案涉《商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。 关于合同是否符合解除要件。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的……”。由于被告钧成公司未能按照合同约定交付案涉房屋，存在违约行为，导致案涉合同目的无法实现，原告刘风洪要求解除合同的诉讼请求应予支持。 关于赔偿数额。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉《商品房认购书》解除后，钧成公司应返还刘风洪已经支付的购房款1518180元，并给付占用期间的利息（以1518180元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月5日计算至2019年3月4日）。由于被告钧成公司违约，应赔偿原告刘风洪303636元损失。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条,《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条,判决如下： 解除刘风洪与四平市钧成房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》； 四平市钧成房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还刘风洪已付购房款1518180元及利息（以1518180元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年12月5日计算至2019年3月4日止） 四平市钧成房地产开发有限公司于本判决生效后立即赔偿刘风洪303636元。 驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37650元，由被告负担21196元，原告负担16454元。保全费5000元由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 审 判 长  刘建华 人民陪审员  孙艳波 人民陪审员  李晓平 二〇二〇年六月九日 书 记 员  李沐阳