辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初70号 原告：吕国辉，男，汉族，住辽阳市白塔区。 原告：徐华，女，汉族，现住址。 二原告共同委托代理人：孙晓庆，辽阳市白塔区东兴法律服务所法律工作者。 二原告共同委托代理人：王萌，辽阳市白塔区光明法律服务所法律工作者。 被告：姜海涛，男，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：曾丽、吴云，均系辽宁腾昱源律师事务所律师。 被告：刘奕兴，男，汉族，住辽阳市白塔区。 第三人：马士强，男，回族，住辽阳市文圣区。 委托代理人：朱丽鸥，女，回族，住址，系马士强之妻。 原告吕国辉、徐华为与被告姜海涛、刘奕兴、第三人马士强房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月3日向本院提起诉讼，本院受理后，由简易程序转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开开庭审理了本案，原告吕国辉及其与原告徐华的共同委托代理人孙晓庆、王萌、被告姜海涛委托代理人吴云、曾丽，第三人马士强委托代理人朱丽鸥到庭参加诉讼，被告刘奕兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告吕国辉、徐华诉称：二原告系夫妻关系，系位于辽阳市白塔区房屋(不动产权第××号)的实际占有人，被告姜海涛系该房屋的现房屋所有权人，被告刘奕兴系原所有权人刘宝田的儿子。原房主刘宝田名下房屋于2001年3月24日以6.6万元的价格出售给案外人马根柱。马根柱与马士强系父子关系，当时该房屋系马根柱买给儿子马士强的。马士强于2002年11月8日将该房屋以8万元的价格出售给了原告徐华，中间人系衣铁章，并于当日签订买卖协议，于当日将房屋交付给了二原告。二原告在该房屋居住至今已有十七年之久，一直未办理更名过户手续。因原房屋所有权人刘宝田于2004年4月19日已去世，2017年3月原告儿子吕某找到刘宝田的唯一继承人被告刘奕兴要求其配合更名过户。刘奕兴以帮助办理更名过户为由，多次骗取吕某钱款共计1.3万元。后刘奕兴将该房屋抵押给了姜海涛，并配合其办理了更名过户手续。刘奕兴于2018年8月31日被辽阳市公安分局刑事拘留，在公安局的讯问笔录中刘奕兴自认房产不是卖给姜海涛的，是其跟姜海涛借款8万元，用该房产做的抵押。在辽阳市白塔区人民法院于2019年5月27日下发的(2019)辽1002刑初106号刑事判决书中自认其与姜海涛之间的买卖协议不真实，没有想骗吕某，是因为吸毒被强制戒毒才不能为吕某办理过户手续。原告在该房屋实际居住十七年，因二被告之间民间借贷行为恶意串通，导致原告无法办理更名过户手续，甚至在另案当中原告被被告姜海涛起诉要求立即搬出该房屋，严重侵害了二原告的合法权益。二原告依法诉至法院，请求判令二被告签订的《房屋买卖合同》无效；依法判令被告姜海涛配合二原告办理更名过户手续，房屋坐落于辽阳市白塔区，面积59.50平方米；案件受理费由被告承担。 被告姜海涛辩称：我与被告刘奕兴所签的房屋买卖合同合法有效，并依法办理了房屋更名过户手续，我为房屋的所有权人，依法受法律保护。我于2017年5月通过刘奕兴朋友转发的朋友圈，得知刘奕兴卖房的信息。当时我离婚后带着孩子跟父母一起生活，有很多不便，一直想买房搬出去住。我见刘奕兴的房屋面积位置比较适中，就联系刘奕兴，了解房屋的一些基本情况。双方约定了看房的时间，看房时刘奕兴给我出示了公证书、房屋所有权证证明其是房屋的所有权人，到房子门外敲门没有人，刘奕兴打了一个电话，对我说房子让他借亲属暂时居住亲属去外地了，没在家，就带我在屋外看了看，双方谈好了价钱为12万元（此房是30年的老房，把山），刘奕兴承诺5月末腾房。为确保房屋买卖合同合法有效，2017年5月8日通过房屋中介我与刘奕兴签订了房屋买卖合同，购买了辽阳市白塔区一层、建筑面积59.5平方米刘奕兴所有的房屋。签订合同后，我交付刘奕兴人民币10万元，双方约定办理房屋更名过户手续后再支付2万元。其后我先后支付了刘奕兴2万元。刘奕兴配合我办理了房屋更名过户手续，我取得房屋的所有权，该房屋买卖合同的签订给付房款及办理更名过户手续都是房屋中介部门参与办理的，刘奕兴刑事卷宗中证人石某的证言可证实。我交付房款后一直催促刘奕兴交房，刘奕兴一直以亲属没回来为由推脱，后拒绝接听我电话，我只好找到房屋的居住者得知房屋已由原告购买但未办理更名过户手续。我与原告于是报警由公安部门解决。现此案已由法院审理终结认定刘奕兴犯诈骗罪，确认原告为此案的受害人，故原告应向刘奕兴追偿经济损失。根据本案事实，我与刘奕兴签订的房屋买卖合同合法有效，我已向刘奕兴支付全部房款，且双方办理了房屋更名过户手续，我取得该房屋的所有权证。根据物权法第九条、第十四条规定，我对本案争议房屋的所有权应依法予以保护。原告起诉时虽提供了协议书、收条、证明等证据，但上述证据均可证明原告购买房屋时不论是交易主体还是交易过程及履行结果都不符合法律规定，不具有法律效力，不应予保护，且原告买房后17年不办理更名过户手续，证实原告怠于行使权利才使本案发生，所以原告应对自己的过错承担责任，法院应驳回原告的诉讼请求。 被告刘奕兴未到庭，亦未作答辩。 第三人马士强述称：房屋是2001年从刘宝田处购买的婚房，因时间短就没有办理更名过户。居住一年后，2002年以8万元的价格卖给原告。 本院经审理查明：2001年3月24日，刘宝田、姜丽坤夫妻（系被告刘奕兴父母）将坐落于辽阳市白塔区建筑面积59.5平方米的房屋，即案涉房屋以6万余元的价格出售给马根柱（第三人马士强之父）。双方未办理房屋产权过户登记。房屋交付后，由第三人马士强实际居住。 2002年11月8日，原告徐华与第三人马士强签订协议书，双方约定马士强将案涉房屋以8万元的价格出售给原告徐华。房屋交付后，未办理房屋产权过户手续。该房屋由原告徐华、吕国辉实际居住至今。 刘宝田、姜丽坤分别于2004年4月19日、2010年9月20日去世死亡。2017年3月24日，被告刘奕兴通过公证程序继承案涉房屋，并办理了房屋产权登记。 2017年5月8日，被告刘奕兴与被告姜海涛签订房屋买卖契约书，双方约定刘奕兴将案涉房屋出售给姜海涛。房屋定价12万元。双方于2017年5月25日办理了房屋不动产变更登记，产权证号辽（2017）辽阳市不动产权第××号，登记权利人姜海涛。 另查明，2019年5月27日，本院作出（2019）辽1002刑初106号刑事判决书，查明“2017年3月期间，被告人刘奕兴以帮助被害人吕某（原告吕国辉、徐华之子）办理位于辽阳市白塔区的房屋过户手续为由，多次骗取吕某钱款共计人民币1.3万元，后被告人刘奕兴将该房屋出售给姜海涛，骗取的赃款被其用于吸食毒品挥霍”。本院一审判决被告人刘奕兴犯诈骗罪，判处有期徒刑一年，并处罚金人民币1.5万元。 本院所确认的上述事实，有原告吕国辉、徐华提供的介绍信、房产证复印件、证明及收条、协议书、生育申请表、公证书、收据、业务凭证回单及通知书、讯问笔录、刑事判决书、户口本、房产档案，证人高某、吴某、衣铁章的证言，被告姜海涛提供的房屋买卖契约书、不动产登记证书、取款凭证、转账记录，以及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，被告姜海涛与被告刘奕兴就案涉房屋签订了买卖合同，并办理了不动产物权转移登记，取得了房屋所有权证，被告姜海涛已经取得案涉房屋的不动产物权。原告吕国辉、徐华以其与马士强签订房屋买卖合同并已实际占有使用案涉房屋十七年之久，以及被告刘奕兴、姜海涛恶意串通损害其利益为由，请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效，并判令被告姜海涛配合二原告办理更名过户手续。庭审中各方当事人均认可案涉房屋最初所有权人为被告刘奕兴父母刘宝田、姜丽坤，后刘宝田、姜丽坤将该房屋卖与马根柱，马根柱将该房屋作为第三人马士强的婚房交由马士强居住使用，后马士强将该房屋卖与原告徐华、吕国辉。上述房屋买卖合同均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，均属有效合同。各买受人虽均未办理物权变更登记，但不影响合同效力。原告吕国辉、徐华基于房屋买卖合同享有案涉房屋的物权期待权，有权要求合同相对方协助办理房屋所有权变更登记手续。但案涉房屋现登记所有权人为被告姜海涛，其基于与被告刘奕兴签订的房屋买卖合同而取得了该房屋的不动产物权，原告吕国辉、徐华对该房屋的物权期待权已无法实现，二原告只能依据房屋买卖合同向合同相对方主张权利。现二原告以被告刘奕兴在公安机关的讯问笔录中自认案涉房产并非卖给姜海涛，而是其向姜海涛借款8万元用该房产作为抵押、二被告系恶意串通损害二原告利益为由，请求确认二被告签订的房屋买卖合同无效。二原告就此项主张仅提供了被告刘奕兴在公安机关的供述与辩解及本院作出的刑事判决书，但我院作出的上述生效刑事判决书并未对二被告之间的房屋买卖合同实为借款抵押的事实作出认定，而是认定“被告人刘奕兴将该房屋出售给姜海涛”，据此认定刘奕兴诈骗二原告之子吕某1.3万元的事实成立，并对刘奕兴判处刑罚。上述证据不能证明被告刘奕兴与被告姜海涛签订的房屋买卖合同实际是以该房屋作为刘奕兴向姜海涛借款的抵押。同时二原告也未提供证据证明二被告之间存在恶意串通损害其利益的行为，对此仅有被告姜海涛自述的刘奕兴在其要求看房时，向其隐瞒了该房屋已卖与他人的事实，告知其该房屋系借给亲属使用。即便被告姜海涛所述属实，其作为受欺诈方，有权在法律规定期限内选择是否撤销其与被告刘奕兴签订的房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）项之规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。本案中即便被告刘奕兴在与被告姜海涛订立房屋买卖合同过程中对被告姜海涛实施了欺诈，但该合同并未损害国家利益，并非无效合同，故对二原告要求确认被告刘奕兴与被告姜海涛订立的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。二原告与被告姜海涛之间不存在房屋买卖法律关系，二原告起诉要求被告姜海涛配合办理房屋更名过户手续无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第第五十二条（一）项、第五十四条二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告吕国辉、徐华的诉讼请求。 案件受理费3870.00元，由原告吕国辉、徐华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘明贺 审 判 员  罗 丹 人民陪审员  刘 琦 二〇二〇年六月十二日 法官助理周文政 书记员刘美君 附录： 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： (一)因重大误解订立的; (二)在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。