浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初1374号 原告：张金美，女，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：蒋武军，浙江神仙居律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司仙居县支行，住所地仙居县城关镇西门街1号。 法定代表人：赵晨华，行长。 委托诉讼代理人：王敏，员工。 被告：项莉萍，女，汉族，住仙居县。 被告：王子林，男，汉族，住仙居县。 原告张金美与被告中国农业银行股份有限公司仙居县支行（以下简称农行仙居支行）、项莉萍、王子林案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告张金美及其代理人蒋武君、被告农行仙居支行代理人王敏到庭参加诉讼，被告项莉萍、王子林经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告张金美向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对位于浙江省仙居县房产的执行；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：1995年11月20日，被告王子林、项莉萍将位于仙居县塔山沿路28-204室房屋【不动产权证号：台房权证字第城关015992号】卖给了仙居县下塘下村朱荣伟，同时立下了立卖断契契约。1996年农历正月19日，朱荣伟又将该房屋转让给了蒋明航，也立下了立转让房屋断契契约。2013年4月12日，蒋明航及妻子周秀娟又将该房屋转让给了陈军伟，并签订了二手房买房合同。2016年1月19日，陈军伟及妻子李飞燕与原告签订房屋卖断契，将该房屋卖给原告。原告已经按照约定付清了购房款，办理了水电等事项的过户手续，实际接收并居住在上述房屋中多年。购买当时陈军伟也讲过办理过户手续可能还要几万元，但是暂时没有办法办理。而且隔壁的几户邻居都是这种情况，都没有过户的。房屋购买之后，原告一直都想办理过户手续，曾多次跟陈军伟联系，也曾到不动产登记中心申请办理。但是由于是房改房的原因，没有单独的土地使用权证，根据房改政策规定需要先将土地使用权登记到王子林名下，才可办理后续的过户手续，由于一直无法找到王子林、项莉萍，故无法办理过户手续，对未过户原告不存在过错。仙居县人民法院于2020年3月9日作出（2019）浙1024执3265号之一执行裁定书，裁定拍卖讼争房屋。原告对该拍卖提出了书面异议，仙居县人民法院于2020年4月8日作出（2020）浙1024执异50号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。综上所述，原告认为，讼争房屋系原告所有，法院裁定拍卖上述房屋用于清偿王子林债务是错误的。为了维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定，特提起诉讼。 被告农行仙居支行辩称，要求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、农行仙居支行对讼争房屋的几次转让不知情，经向王子林、项莉萍了解，他们也不知情。房屋目前仍登记在王子林名下，故法院拍卖该房屋用于清偿王子林、项莉萍尚未归还农行的贷款合理合法。2、购买房屋应以产权过户手续为准，原告作为买受人在购买房屋之后理应办理过户手续，而其购买房屋已经四五年，一直未过户就应该承担相应的风险，王子林作为登记所有权人在卖房之后的二十多年里一直没有人联系要求办理过户。3、现在原告对讼争房屋有异议也应该向其上手陈军伟提出，与本案三被告没有关系。 被告项莉萍、王子林书面答辩称，1、讼争房屋已于1995年11月20日卖给朱荣伟是实，当时王子林通过房改向所在单位即台州制药厂购买了讼争房屋，后又转卖给朱荣伟。买卖当时还未办理房产证，而房产证登记时间早于买卖时间，可能是由于房改单位统一办理的缘故，因此，真正何时可以办理房产证，何时何人领取了房产证，又是何时何人将房屋卖给了原告，被告王子林、项莉萍一无所知。直到法院查封了该房屋，二被告才知道早于1995年卖掉的房屋还登记在王子林名下。2、法院拍卖二十多年前已实际卖掉的房屋，并以该房的拍卖款来清偿二被告的债务是错误的。3、二被告在本案中没有过错，不应承担责任，也不应承担诉讼费。本案的发生，答辩人自始至终都不知情。原告在购买房屋时应该知道要将房产证转到自己名下，多年来二被告没有接到任何人的要求去办理房产过户手续。综上所述，原告要求法院中止执行是合法合理的，但未办理房产过户手续是原告自己过错，应该承担诉讼费等的相应责任。 经审理，本院查明事实如下：被告王子林、项莉萍原系夫妻。1993年，王子林申请购买其工作单位台州制药厂所有的位于仙居县公有住房一套（即讼争房屋），1994年元月6日，相关部门同意其购买申请。房屋建筑面积为51.78平方米，成交价为10991.03元，并因房改免收契税，于1995年7月28日办理了浙契字（95）第850号《房屋契证》，1995年9月10日办理了仙字第0015992号《房屋所有权证》，均登记在王子林名下。1995年11月20日，王子林、项莉萍订立了《立卖断契契约》，将房屋作价28500元出卖给朱荣伟。农历1996年正月19日，朱荣伟订立了《立转让房屋断契契约》，将房屋作价32000元出卖给蒋明航。2013年4月12日，蒋明航及妻子周秀娟与陈军伟签订了《二手房买房合同》，合同约定：房屋作价216000元出卖给陈军伟，房屋所有权证及房屋契证与房屋一起交付；陈军伟付清房款后，蒋明航、周秀娟有义务请原产权人王子林夫妻无条件配合办理相关产权过户登记手续。2016年1月19日，陈军伟及妻子李飞燕与原告张金美签订了《房屋卖断契》，约定房屋及车棚作价376000元出卖给张金美，付清房款同时交付房屋、钥匙、房屋所有权证、契证和一切相关手续，陈军伟、李飞燕有义务请原产权人王子林夫妻无条件配合办理相关产权过户登记手续。2016年1月21日，张金美支付了房款376000元，其中166000元由其直接存入李飞燕浙江仙居农村商业银行尾号5006账户内，另21万元通过现金交付，李飞燕出具了收条一份。张金美接收房屋后，办理了水电户名变更手续，入住房屋并承担了水电费用。上述四次买卖均未办理房屋产权变更登记手续。 2019年5月24日，王子林、项莉萍与农行仙居支行达成调解协议：由王子林、项莉萍在2019年8月30日前归还农行仙居支行借款本金30万元及利息、罚息、复利（以月利率2%为限），本院于同日作出（2019）浙1024民初1829号民事调解书对上述调解协议予以确认。后因王子林、项莉萍未按约履行上述协议，农行仙居支行向本院申请强制执行。本院于同年11月5日裁定查封讼争房屋，于2020年3月9日裁定拍卖讼争房屋。后张金美以其购买了讼争房屋为由提起执行异议，本院于2020年4月8日作出（2020）浙1024执异50号执行裁定书，驳回张金美的执行异议。 另查明，讼争房屋至今尚未取得土地使用权证，现地址为仙居县福应街道外滩路84栋3-201。 上述事实，有立卖断契契约、立转让房屋断卖契契约、二手房买房合同、房屋卖断契、收条、浙江省农村信用社存款凭条、房屋所有权证、房屋契证、仙居县公有住房价格评定表、公有住房基本状况表、公有住房购买申请表、历月电费明细、用水情况查询清单、（2020）浙1024执异50号执行裁定书、（2019）浙1024民初1829号民事调解书、（2019）浙1024执3265号之一、之二执行裁定书、证人证言及当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案系张金美以不动产买受人身份提起的执行异议之诉，张金美对讼争房屋是否享有足以排除法院强制执行的合法权益，关键在于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中的四项情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案已查明的事实，讼争房屋虽仍登记在被执行人王子林名下，但历经四次买卖，原告张金美购买系第四次买卖，其与陈军伟、李飞燕于2016年1月19日签订的房屋卖断契，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。原告也已向陈军伟、李飞燕支付了全部购房款376000元，接收了房屋并承担了水电费用。因此，在本院查封讼争房屋前，原告已签订合法有效的书面买卖合同，且付清了全部价款，并已合法占有房屋多年。关于过户登记手续，由于讼争房屋系房改房，至今未取得土地使用权证，且历经多次买卖，产权变更需原出卖人王子林及前几次买卖双方的配合，原告直接要求王子林办理产权变更登记存在客观上的困难，故讼争房屋未办理过户登记不可归责于原告。综上，原告对讼争房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，故对其主张停止执行讼争房屋的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 停止对讼争标的物仙居县房屋（现地址为仙居县福应街道外滩路84栋3-201）的执行。 案件受理费6940元，由原告张金美负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  陈燕霞 人民陪审员  陈东海 人民陪审员  王新富 二〇二〇年六月十七日 代书 记员  蒋宇婷