山东省泰安市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁09民终2293号 上诉人（原审原告）：李桂泉，男，1983年9月1日出生，汉族，住宁阳县。 委托诉讼代理人：颜丙荣，山东纵观律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁阳县金桥房地产开发有限责任公司，住所地宁阳县城金阳大街286号。 法定代表人：屈涛，总经理。 被上诉人（原审被告）：宁阳县连桥社区居民委员会，住所地宁阳县文庙街道办事处连桥社区。 法定代表人：屈现会，主任。 被上诉人（原审被告）：宁阳县连桥建筑安装公司，住所地宁阳县金阳大街286号。 法定代表人：朱烽，总经理。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张凯，北京凯道律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：于哲，北京凯道律师事务所律师。 上诉人李桂泉因与被上诉人宁阳县金桥房地产开发有限责任公司（以下简称金桥公司）、宁阳县连桥社区居民委员会（以下简称连桥居委会）、宁阳县连桥建筑安装公司（以下简称连桥公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院(2019)鲁0921民初2132号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。 李桂泉上诉请求：撤销一审裁定，予以改判并支持上诉人的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审适用法律错误。一审适用《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第三款的规定，并以“原告购买的涉案房屋属于农村集体土地上开发建设的房屋,应当办理农用地转用审批手续。案涉房屋虽然办理了《商品房预（销）售许可证》以及建设需要的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件，但以上证件均是在未办理农用地转用审批手续的情况下办理的，以上证件的合法性均应由相关行政主管部门作出处理认定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定”，驳回原告的起诉，属于适用法律错误。首先，办理农用地转用审批手续时被上诉人金桥公司应当履行的义务，而不是上诉人的义务。被上诉人金桥公司在开发建设商品房之前，就应该办理好农用地转用审批手续，否则，政府是不会允许被上诉人开工建设并且销售商品房的。但是为什么当地政府及相关行政主管部门在被上诉人没有办理农用地转用审批手续的情况下允许其开发建设、销售，而且还为其办理了《商品房预售许可证》、《建设规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件？很明显这是当地政府与被上诉人恶意串通欺诈消费者，其间既有权力寻租，又有利益互换。但是无论被上诉人与当地政府之间是何种利益关系，他们造成的恶果绝对不能由消费者来承担。其次，被上诉人金桥公司在销售房屋时，是按照商品房销售的，而不是按照小产权房销售的，上诉人在办理不动产证时，经工作人员告知不能办理，后经过上访才得知涉案房屋所占用的土地没有办理农用地转用审批手续，被上诉人的恶意欺诈行为不仅侵害了上诉人及众多消费者的合法权益，更是对我国法律的践踏。如果执法者司法者随意曲解、适用法律而使违法者逃脱法律的制裁，那么执法者、司法者的行为就不会被公民认可，一旦公民对法律失去敬畏之心，良法就会变成恶法，法律的存在就会失去意义。第三、本案是商品房销售合同纠纷，上诉人的诉讼请求时要求被上诉人承担违约责任并按照合同法第一百一十三条、消费者权益保护法第五十五条的规定承担责任，上诉人起诉的是公司法人而不是政府，上诉人与被上诉人之间的纠纷也不属于土地权属争议，相关行政主管部门是否做出处理认定，均不能改变被上诉人因没有办理农用地转用审批手续而造成上诉人的房产具有权利瑕疵的后果，相关行政主管部门是否做出处理认定，也不是本案的前置程序。因此，相关行政主管部门是否对案涉《商品房预售许可证》、《建设项目选址意见书》《建设规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》等证件的合法性没有做出处理认定之前，法院应当推定上述证件为合法证件，以保证行政行为的稳定性，一审法院罔顾客观事实，以上述证件的合法性没有做出处理认定为由驳回原告的起诉，明显偏袒被告，并且企图为当地政府掩盖事实真相。司法者的行为违背了法律的基本原则和宗旨，不仅侵害了上诉人的合法权益，而且损害了法律的权威。 李桂泉向一审法院起诉请求：1.判令被告金桥公司向原告支付逾期办证违约金189533元（以247554元为基数，暂从2009年1月26日起至2019年6月25日止，按逾期年利率7.35%计算）；2.判令被告金桥公司因欺诈行为向原告支付已付购房款三倍的损害赔偿742662元；3.第二、三被告连桥社区、连桥建筑公司对第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，案涉土地用于商品房建设，但至今案涉土地尚未办理农用地转用审批手续。 一审法院经审查认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一、第三款规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。”按照上述法律规定，原告购买的涉案房屋属于农村集体土地上开发建设的房屋,应当办理农用地转用审批手续。案涉房屋虽然办理了《商品房预（销）售许可证》以及建设需要的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件，但以上证件均是在未办理农用地转用审批手续的情况下办理的，以上证件的合法性均应由相关行政主管部门作出处理认定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定，应当裁定驳回起诉。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定：驳回原告李桂泉的起诉。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人李桂泉与被上诉人金桥公司签订商品房买卖合同，向金桥公司购买房产。被上诉人金桥公司已将房屋交付上诉人，上诉人取得房屋所有权证。但根据本案和本院（2020）鲁09民终872号案件查明的事实，涉案房产属于农村集体土地上开发建设的房屋，应当办理农用地转用审批手续。2018年11月16日，宁阳县国土资源局、宁阳县文庙街道办事处出具《信访事项处理意见》，载明：宁阳县房管局在金桥公司未提交国有土地使用权证的情况下，为金桥公司违规办理了《商品房预售许可证》、《房屋所有权初始登记证》。在未办理农用地转用审批手续的情况下，《商品房预（销）售许可证》以及建设需要的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件合法性均需相关行政主管部门作出处理认定。在相关行政主管部门作出处理认定之前，一审裁定驳回李桂泉的起诉，并无不当，应予维持。 综上所述，李桂泉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条、第三百三十三条规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 阎 鹏 审判员 朱 峰 审判员 邢友峰 二〇二〇年六月十二日 书记员 刘文绰