江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终164号上诉人（原审被告）：沈信平，男，1969年2月24日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：方伟，男，1987年6月18日生，汉族，住江苏沭阳县。委托诉讼代理人：丁芸，江苏御邦律师事务所律师。原审被告：**，女，1971年12月8日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。上诉人沈信平因与被上诉人方伟、原审被告**房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初13999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈信平上诉请求：撤销一审判决，改判不予赔偿被上诉人方伟损失42827.56元。事实与理由：一、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人房屋装饰装修残值26827.56元错误。案涉房屋是上诉人从他人处承租的，转租给被上诉人时已装修完毕，被上诉人对原装修风格不满意，上诉人同意其重新装修，考虑到被上诉人重新装修破坏了上诉人原有的装修，故双方在合同中约定“装修不允许撤走，乙方的装修属于甲方”，故被上诉人在完成装修时，所有的装修即属于上诉人，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人装修损失错误。二、一审法院判决上诉人赔偿被上诉人经营损失16000元错误。2018年7月，上诉人将房屋分别出租给被上诉人和另一承租人张宽。2018年11月份，房屋所有权人万荣新发函给被上诉人及张宽，要求被上诉人、张宽与其直接签订2019年度的租赁合同，上诉人知道后与万荣新交涉，最终仍然由上诉人处理房屋出租事宜。2019年4月，万荣新到房屋内催赶被上诉人等，上诉人与被上诉人以及张宽一起当面协商，上诉人承诺如果房东锁门，由上诉人与房东进行协商，协商期间的经营损失由上诉人承担，如房东坚决不同意租赁导致不能继续租赁经营，则双方终止租赁合同，上诉人返还被上诉人租金以及保证金，并不承担其他责任，被上诉人以及张宽均表示同意。既然法院公告要求2019年8月15日前搬离，则双方约定的条件成就，双方租赁合同应当在2019年8月15日终止，合同终止后按上述约定，被上诉人不应当主张经营损失，而2019年8月15日前被上诉人也无经营损失。因此，一审判决赔偿经营损失是错误的。方伟辩称：一审判决事实认定清楚，法律关系适用正确，望二审维持原判。**陈述称：同意上诉人的上诉意见。方伟向一审法院起诉请求：1.判令沈信平、**退还其自2019年8月6日至2020年1月1日的租金40500元并返还押金10000元；2.判令沈信平、**赔偿损失140000元（装修及设施设备损失100000元、自2019年8月6日到2020年1月1日的营业损失40000元）。一审法院认定事实：南京市江宁区天元吉第城39幢102室（以下简称39幢102室）为万荣新、管阿英共同所有，建筑面积125.23平方米。2018年8月22日，方伟与沈信平签订了《房屋租赁协议》1份。双方约定，方伟向沈信平承租位于南京市江宁区约70平方米、2楼约130平方米共200平方米的房间，租期自2018年8月1日至2020年1月1日止，租金为每年115000元，押金为10000元；装修不允许撤走，乙方（方伟）的装修属于甲方（沈信平），并注明：“因方伟是从别人手里转租过来的，双方协议先暂签一年半，并约定先付半年房租，到2018年12月1日提前给付下一年的房租并一次性付清”。合同签订后，方伟装修店铺支出材料费用33913.7元、包工费用57300元，合计91213.7元。2018年12月，因万荣新要求收房。沈信平于2018年12月4日出具承诺一份，承诺“如方伟从2019年1月1号后经营期间出现大房东收房的情况，出现影响方伟正常经营的情况，方伟每损失1天的经营由沈信平负责承担”。2019年1月22日，房主万荣新向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2019）苏0115民初2219号民事判决书，认定房主万荣新将涉案房屋出租给案外人魏秀军，租期至2018年12月31日，并判令方伟将涉案房屋腾空并返还给万荣新；在该案诉讼过程中，方伟称沈信平告知其沈信平系二房东，并出示了房产证复印件。在该案执行过程中，法院发出公告要求方伟于2019年8月15日前搬出。方伟将涉案房屋腾空后，将其设备设施取走。一审审理中，方伟称，涉案房屋内的设施设备，其能拿走的都拿走了，包括点菜柜、3KW开水器；其将装修发包给张开松，材料由其购买，其支付张开松57300元，一部分是转账（2018年7月29日1230元、2018年8月22日支付3000元；2018年10月11日和2019年2月3日各转1万元，2019年4月16日支付16000元，合计40230元）；剩余部分是现金。关于营业损失，方伟主张自2019年8月6日到2020年1月1日的营业损失40000元，并提供了2018年9月至2019年7月收钱吧和美团收款明细；沈信平认为其不清楚方伟的收入情况，亦不认可方伟的营业损失。一审法院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。因沈信平同意退还租金40500元、押金10000元，不违反法律规定，故对于方伟要求沈信平退还租金40500元、押金10000元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案双方当事人租赁合同解除的原因系第三人主张权利所致；虽沈信平已告知方伟其系二房东，但其亦承诺赔偿方伟经济损失，即其保证房屋的续租，而房屋被案外人主张权利，致使租赁合同不能履行，故沈信平构成违约，依法应当承担违约责任。经计算，剩余租赁期内装饰装修残值损失为26827.56元。关于营业损失，方伟主张其自2019年8月6日到2020年1月1日的营业损失40000元，即每月8000元左右，较为合理且有证据佐证；但应以2个月计算为宜，故对于营业损失，一审法院酌定为16000元，超过部分，一审法院不予支持。方伟主张**承担共同付款责任，无证据证实，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、沈信平于判决发生法律效力之日起十日内退还方伟租金40500元、押金10000元并赔偿方伟各项损失42827.56元，合计93327.56元。二、驳回方伟对**的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1955元，由方伟负担945元，沈信平负担1010元。二审中，各方当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订房屋租赁合同后，因涉案房屋涉及其他诉讼等问题，致使涉案租赁合同无法继续履行，被上诉人无法实现其使用涉案房屋的合同目的。且双方在合同履行过程中，上诉人亦承诺，如出现影响被上诉人正常经营的情况，其赔偿被上诉人经济损失等。故一审法院认定，涉案合同解除，上诉人构成违约，其应当赔偿被上诉人相关损失，具有事实和法律依据。一审法院根据上诉人提交的装修费用等证据，结合租赁合同期限及被上诉人实际使用期限，计算装饰装修残值，具有依据；结合被上诉人提交的收款明细，综合考量，酌定上诉人赔偿被上诉人2个月的营业损失16000元，亦无不当。据上，本院对上诉人的上诉理由均不予采信。综上，沈信平的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费871元，由沈信平负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年六月四日书记员  顾 欢