山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初2562号原告：李明，男，1988年9月17日出生，汉族，住济宁市高新区。委托诉讼代理人：扈凯（特别授权代理），山东方志律师事务所律师。被告：郭帅帅，男，1990年11月24日出生，汉族，住山东省鱼台县。第三人：济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会。法定代表人：李金领，村民委员会主任。原告李明与被告郭帅帅、第三人济宁市北湖度假区许庄街道许庄村民委员会（以下简称许庄村委）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告李明的委托诉讼代理人扈凯，被告郭帅帅到庭参加诉讼。第三人许庄村委经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李明向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁转让协议书无效，被告偿还原告转让费36000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月初，被告郭帅帅将第三人位于太白湖区的房屋租给原告李明。2018年12月，第三人以房屋不得转租为由，将原告强行搬离该房屋，原告方知被告与第三人有不得转租协议。后经原告多次与被告协商未果，为维护其合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告郭帅帅辩称，原告的诉讼理由不成立，合同已经履行两年了，其现在才起诉不合适。原告是自愿签的合同，我当时在场，其对该房屋是有充分了解的，并愿意承担。我们之间的房屋转让租赁协议书是有效的，不同意返还36000元。第三人许庄村委未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告李明为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁转让协议书》一份，以证明被告于2017年12月初将第三人位于太白湖区的房屋租给原告，协议约定转让费36000元，租赁期间的相关费用由原告承担。2、收据一份，以证明原、被告双方在协议书签订后共同去第三人处交纳了房屋租金、物业费11771元，被告将房屋交付原告使用。3、申请证人候某,4出庭做了证词陈述：是我介绍被告将疏导点24号房屋转租给李明的，李明给我房屋转让费后，我再给郭帅帅，我先垫付，李明用快递费抵账抵完；我介绍时不知道村里不能转租，村里的房子都能转；合同是2017年12月份签的，没说转让到什么时候，转让了就是李明的了；双方签订房屋租赁转让协议书时我在场，双方当时商量的转让费是转让房子的钱，包括一个吧台、洗手池、一个空调挂机、一个冰柜，这些物品加上转让费一共36000元，不包含租金，租金另交；当时谈转让费时我在场，36000元里面有那些东西，东西值不了多少钱，李明把冰柜以500元的价格卖给我了，空调没动；李明于2017年12月份把房子接过来之后经营烤地瓜、音响租赁、卖零食，他经营到什么时间想不起来了，其过完年回来干了三个月后到交房租的时候，村里以房子不是李明的名字为由把他清退了，东西没拿出来，村里把李明撵出来之后把房子租给英明振了。经庭审举证质证，被告郭帅帅的质证意见为：对证据1的真实性无异议，是双方的签字，原、被告签订合同时都在场；对证据2无异议；证人候某,4所说的36000元里面还应包含5000元押金，对其他证言没有异议。被告郭帅帅未提交证据。第三人许庄村委未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月月初，经侯某,4介绍，原告李明（乙方、承租方）与被告郭帅帅（甲方、转租方）签订了《房屋租赁转让协议书》，合同约定：1、甲方将许庄便民疏导点24号产权登记面积为15平方米的房屋转租给乙方使用，乙方对该房屋充分了解并愿意承租；2、乙方承租后需报经物业公司批准后自行进行装修，在装修中不能改变或损坏房屋现有结构，装修发生的责任事故及费用概由乙方负责支付和承担，甲方不承担责任和费用；3、租赁期间乙方经营所发生的责任、事故及各种费用概由乙方负责和支付(含水电费和物管卫生费等)；4、乙方在租赁期间对房屋、门窗及其它设施造成的损失必须由乙方负责修复；5、甲方必须付清原租赁所有应该缴纳费用后再将房屋移交给乙方使用；6、转让费为3.6万元整，预付0.1万元整，余款3.5万整，代签完租赁合同；。8、本协议经双方签字、转让费交清即有法律效力；10、本协议在履行中若发生因契约条款未明确部分发生争议，由双方协商解决。合同未约定转让期限。合同签订后，被告郭帅帅收到了原告李明通过证人候某,4向其支付的36000元。2018年12月份左右，第三人许庄村委以房屋不得转租为由将原告强行搬离了涉案房屋。原告李明于2020年3月6日诉至本院，提出了涉案诉请。被告郭帅帅认为涉案协议有效，不同意返还36000元转让费。本院认为，本案的争议焦点问题为：1、涉案《房屋租赁转让协议书》的效力？2、被告郭帅帅是否应向原告李明返还36000元转让费？关于争议焦点问题1,原告李明称其在签订合同时不知道房屋是否允许转租，许庄村委曾收取了其一年的租金。被告郭帅帅称是从其哥哥郭卫生处接收的涉案房屋，其未和许庄村委签订过租赁协议，当时不知道不允许转租，其是在2018年八、九月份方听别人说不准转租。证人侯某,4称其介绍时不知道村里不能转租。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。涉案的当事人陈述、证人证言、收据能够证实被告郭帅帅不是涉案房屋所有权人及与第三人许庄村委签订租赁合同的承租人，其无权处分涉案房屋，只有在第三人许庄村委进行追认或在与原告李明订立合同后取得处分权后，其与原告李明签订的《房屋租赁转让协议书》方为有效。记载有收取11771元租金和物管费的收据载明的交款人为郭卫生，第三人许庄村委将原告李明强行搬离涉案房屋的事实能够综合印证第三人许庄村委对涉案房屋的转租行为是不予认可的，故本院依法认定涉案证据不能证实被告郭帅帅就涉案房屋取得了处分权，涉案的《房屋租赁转让协议书》应为无效合同。关于争议焦点问题2，因本院已依法认定涉案的《房屋租赁转让协议书》为无效合同，故被告郭帅帅因该合同所取得的财产应当予以返还。关于被告郭帅帅所收取的36000元转让费的具体范围，被告郭帅帅陈述：包括冰柜一台、空调挂机一台、油炸炉一台、水池一个、吧台一个、桌子两张、还有一些小东西、交给村委的5000元押金。原告李明称36000元仅是转让费，不包括其设备费用。证人侯某,4称：转让费包括一个吧台、洗手池、一个空调挂机、一个冰柜，这些物品加上转让费一共36000元，租金另交；李明把冰柜以500元的价格卖给我了。本院认为，36000元的转让费不仅包括涉案房屋，还包括房内其他设备等。结合原、被告在签订及履行合同中的行为、原告李明已在涉案房屋实际经营一段时间且还向证人侯某,4处理了冰柜、第三人将原告李明搬离涉案房屋后房内物品未能取回等因素综合考虑，本院酌定被告郭帅帅应向原告李明返还转让费18000元为宜。被告郭帅帅关于诉讼时效的抗辩，并不符合法律规定，本院依法不予采纳。第三人许庄村委经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和对证据质证的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李明与被告郭帅帅签订的《房屋租赁转让协议书》为无效合同。二、被告郭帅帅于本判决生效之日起五日内返还原告李明转让费18000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，减半收取计350元，原告李明负担175元，被告郭帅帅负担175元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  祝士业二〇二〇年六月三日书记员  杨 茜