安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终872号上诉人（原审原告）：陈汉凤,女,1962年2月15日生，汉族,住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：庄石磊，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯莉，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：滁州碧城房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区洪武东路2888号（碧桂园欧洲城左岸春天）9幢超市108室，统一社会信用代码91341103MA2NADOF4L。法定代表人：孙财，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。上诉人陈汉凤因与被上诉人滁州碧城房地产开发有限公司（以下简称碧城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初4470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈汉凤上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用及鉴定费由碧城公司承担。事实和理由：1.双方的商品房预售合同关系与其主张按照装修差价赔偿并不冲突，碧城公司在交付精装修房屋时，应保证房屋符合法律法规的规定、建设工程质量、安全标准和相应技术规范及合同约定；双方在合同、补充协议及附件中对于装修质量交付标准属约定不明，全装修总价与毛胚价的差额213420元就是装修总价；碧城公司未根据合同约定的装修标准进行装修，所销售房屋装修未达标准，应当承担违约责任；其并未主张双方之间存在装修装饰法律关系，仅是要求碧城公司承担保障装修质量的义务。2.其对装修质量的约定以及存在的质量问题等基本事实已提供证据加以证明，根据举证责任的一般规则，碧城公司应对装修质量符合约定和相关法律法规规定承担举证责任，可通过造价鉴定实际的装修和设备价值，确定实际装修标准是否符合约定的装修总价；鉴定机构可采用多种方式进行装修造价鉴定；碧城公司提供的竣工验收不能反映验收合格是毛胚房还是装修房。3.一审法院未依据《合同法》严格审查合同条款的法律效力，直接引用《补充协议》进行认定，属于事实认定不清及法律适用错误，补充协议系碧城公司提供的格式合同，多处条款中均旨在免除其法定义务，且对其中免除义务或者限制责任的条款均未以合适的方式提醒注意，应属于无效条款；精装修样板房应视为要约，实际交付的商品房应当与样板房一致。碧城公司辩称，1.本案是商品房预售合同纠纷，其公司出售的是装修后的商品房，商品房和装修是不可分割的，所谓的“装修款”是房款的一部分，不存在独立的装修款，合同中毛坯房总价和装修商品房总价，仅仅是按照备案要求在备案价格范围内进行的划分；2.双方对购房总价都是认可的，法院应维护交易的稳定性，陈汉凤欲通过鉴定装修费调整合同的对价，违反双方当事人签订合同时的真实意思表示；3.合同约定的房屋全装修价并没有超过政府的备案价；4.不存在约定不明，作为装修后出售的商品房，装修与土建、水电等工程一样都只是其中的部分工程，对于其中部分工程不需再予以明确，如按陈汉凤理解，装修材料需要明确到品牌、型号等，那么土建所用的沙子、水泥等所有材料都需要明确；5.其公司已经按合同约定交付装修后的商品房房，没有违约；6.其公司销售的是装修后的商品房，房屋与装修不可分割，不能单独要求对不可分割的商品进行拆分鉴定，陈汉凤的拆分鉴定要求没有事实和法律依据，不应得到支持；7.其公司销售的是经验收合格的商品房，不存在质量问题，即使存在瑕疵，也已修复，能够满足陈汉凤的购房居住需求。陈汉凤向一审法院起诉请求：1.请求碧城公司赔偿装修差价,暂计99569元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准)；2.判令碧城公司按照样板房的标准进行整改；3.判令碧城公司承担全部诉讼费用,包括案件受理费、财产保全费、保全担保保险费用。一审法院认定事实：2017年6月20日,滁州碧城房地产开发有限公司（甲方）与陈汉凤（乙方）签订了《滁州市商品房预售合同》、附件及补充条款，约定：第二条乙方向甲方购买滁阳东路901号碧桂园北岸世家潇湘苑7幢住宅单元1402室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为142.28平方米，其中套内建筑面积为113.88平方米、公用分摊建筑面积为28.4平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑面积层高为2.95米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系；租赁关系）见本合同附件四、（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥5497.95元，根据甲方暂测该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥782248元。该房屋全装修总价为人民币995668元。第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实际不一致的原因外，不再作变动。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件......叁详见本合同补充协议第五条的约定。第十一条甲方定于2019年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准......内墙：玄关、客厅、餐厅、房屋刷乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、所有房间主照明灯泡；阳台吸顶灯；厨房、卫生间为厨卫灯。天花：客厅、餐厅、卧室石膏线和乳胶漆，厨房、卫生间为铝扣板；阳台、露台为外墙涂料。地面：玄关、客厅、餐厅铺砖；首层卧室铺砖，二层以上卧室铺复合地板，配套踢脚线；阳台厨房铺砖；卫生间、淋浴间铺砖。阳露台：地面铺砖。阳露台栏杆：均为锌钢栏杆。户门：入户门为钢制防火门，配装门锁；房门为PVC门；厨房、卫生间用PVC框玻璃门。窗户：塑钢玻璃窗。卫生设备：配置洗手台柜、洗手盆、水龙头、镜柜、淋浴花洒、座厕、淋浴屏。厨房设施：配台面连洗菜盆，厨柜、水龙头、抽油烟机.......。备注：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房交付标准。附件三陈汉凤签字确认。2017年6月20日，滁州碧城房地产开发有限公司与陈汉凤签订《补充协议》第五条关于该商品房交付条件与交接手续。1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。（2）出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。合同签订后，陈汉凤支付全部购房款。2019年4月26日，滁州市南谯区住房城乡建设交通局出具滁州市建设工程竣工验收备案证书，涉案房屋通过竣工验收。2019年5月，陈汉凤现场查看房屋情况，但未办理收房手续。再查明：本案系系列案件，庭审中原被告双方均同意本案适用其它同类案件查明的事实情况。北岸世家潇湘苑同类案件其它房屋向我院申请对涉案房屋装修造价进行鉴定。2019年12月13日安徽皖申工程项目管理有限公司出具《退案函》，载明：我司受贵院委托对滁州市碧桂园北岸世家潇湘苑8栋1702室装修造价费用进行鉴定。因申请人未提供任何装饰造价鉴定结算资料，我公司无法进行装修造价费用鉴定，特此向贵院申请退回该鉴定项目。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中双方签订的《滁州市商品房预售合同》、《补充协议》共同构成双方自愿签订的买卖合同，合法有效，对合同当事人具有约束力，双方当事人应当自觉履行各自义务。《滁州市商品房预售合同》中约定：“乙方向甲方购买滁阳东路901号碧桂园北岸世家潇湘苑7幢住宅单元1402室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为142.28平方米，其中套内建筑面积为113.88平方米、公用分摊建筑面积为28.4平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑面积层高为2.95米。”、“每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥5497.95元，根据甲方暂测该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥782248元。该房屋全装修总价为人民币995668元。”以及“乙方购买该房屋的总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格”。由此可见，双方交易标的为带装修的商品房，而非毛坯房及其上的装修，双方之间只有商品房预售合同法律关系，而不存在之外的装饰装修法律关系。合同中约定的总房价款，系买卖双方合意的结果。该价格合同中约定为该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，并非是毛坯房价值加上装修成本，即不能以装修造价来核对其房屋上的装修价值，且同类案件房屋申请房屋装修造价评估，鉴定部门因申请人提供证据不齐予以退案，故对陈汉凤诉请不予支持。对于陈汉凤诉请二要求碧城公司按照样板房的标准进行整改，根据双方《补充协议》第五条（2）约定：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。样板房的装饰、家具摆设标准并非涉案房屋的交付标准，合同有明确约定，碧城公司交付的房屋并未违反相关约定，且庭审中陈汉凤未明确提出具体整改内容，诉请不明确，对该项诉请没有相应的事实依据和法律依据，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回陈汉凤的诉讼请求。案件受理费2369元，由陈汉凤负担。二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。碧城公司与陈汉凤所签订的《滁州市商品房预售合同》及其附件、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，双方交易的是精装修房屋，按照合同约定房屋全装修总价为995668元，双方对于案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，陈汉凤简单以全装修房屋总价与毛胚房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使陈汉凤所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算，故陈汉凤关于要求碧城公司赔偿其装修差价的主张无证据证实，应由其承担举证不能的法律后果。案涉《滁州市商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由碧城公司与陈汉凤针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，同时该附件载明：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准，因此，样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为碧城公司为签订案涉合同而提出的要约，对碧城公司不具有约束力，且陈汉凤与碧城公司双方在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未按照《中华人民共和国合同法》第一百六十八条的规定，对涉案作为展示样板房进行封存。故陈汉凤要求碧城公司按照样板房的标准进行整改或赔偿装修差价的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，上诉人陈汉凤的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2289元，由上诉人陈汉凤负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇二〇年六月十一日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；