北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终5885号上诉人（原审被告）：北京全心全意医疗科技有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路广源闸5号广源大厦B1层H区-124。法定代表人：张建麟，经理。委托诉讼代理人：张文庆，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：中物物业管理开发有限公司，住所地北京市西城区月坛北街25号。法定代表人：王爱党，总经理。委托诉讼代理人：宋奇，北京市亿胜律师事务所律师。上诉人北京全心全意医疗科技有限公司（以下简称全心全意公司）因与中物物业管理开发有限公司（以下简称中物物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0102民初31642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。全心全意公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，中物物业公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据的审查判断和采信均存在明显错误。1、一审法院主审法官没有准确把握我公司与中物物业公司于2018年5月2日签署的《办公房屋物业管理合同》（以下简称《物业合同》）中明确说明物业费中包括电费的事实。《物业合同》中的物业费包括电费，但中物物业公司按1.28元每度再次收取我公司高额电费。中物物业公司故意隐瞒事实真相行为是最终形成本案纠纷产生的根本原因，也因此导致一审法院主审法官事实认定错误。2、一审法院主审法官没有准确审查证据，对我公司已交纳电费的抗辩意见未予采纳。一审判决已查明我公司于2018年5月11日、2018年10月17日足额缴纳前两个季度的物业费，我公司已缴纳的物业费中含有电费，一审法院主审法官对我公司已缴纳电费的事实应给予认定。3、我公司自2011年3月15日起与中物物业公司建立房屋租赁关系并签订房屋租赁合同至2018年12月31日，在此期间中物物业公司一直存在非法收取我公司高额电费的行为“按1.28元每度”，实际中物物业公司产生的电费是由国家政府补贴承担，我公司自2016年就多次与中物物业公司协商电费事宜都被中物物业公司以各种理由推托不予处理解决，《物业合同》自2011年3月15日起至2018年12月31日总共涉及电费58万元，中物物业公司明显存在违法行为，却在一审过程中故意隐瞒事实。综上，一审判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误，程序违反法律规定，严重侵犯了我公司的合法权益。中物物业公司辩称，同意一审判决，不同意全心全意公司的上诉意见。中物物业公司向一审法院起诉请求：1.全心全意公司支付2018年7月1日至2018年12月8日物业费130429元；2.全心全意公司支付第一季度物业费（2018年1月1日至3月31日，应缴费日2018年1月20日，实际缴费日2018年5月11日）逾期支付损失费978.53元（按中国人民银行同期贷款利率一年期的标准4.35%计算）；全心全意公司支付第二季度物业费（2018年4月1日至6月30日，应缴费日2018年4月20日，实际缴费日2018年10月15日）逾期支付损失费1606.94元（按中国人民银行同期贷款利率一年期的标准计算）；全心全意公司支付第三季度物业费（2018年7月1日至9月30日，应缴费日2018年7月20日，至今未支付）、第四季度物业费（2018年10月1日至12月31日，应缴费日2018年10月20日，至今未支付）自逾期之日起至2019年8月20日逾期支付损失费共计5359.46元（按中国人民银行同期贷款利率一年期的标准计算）；3.全心全意公司以123825元为基数向中物物业公司支付自2019年8月21日起，至物业费实际付清之日止的逾期损失费（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；4.由全心全意公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月1日，委托方（甲方）国务院机关服务中心与受托方（乙方）中物物业公司签订《委托合同》，合同约定甲方将其所有的位于北京市西城区月坛北街25号1幢、30幢、31幢、33幢、34幢委托乙方管理，委托管理期限自2018年1月1日至2018年12月31日。2018年1月3日，国务院机关服务中心作为甲方与全心全意公司作为乙方签订《办公房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市西城区月坛北街25号31幢第6层加层租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋租金964260元，租金中只含房租，不含水电费、暖气费及物业管理费。庭审中，中物物业公司提供一份没有双方签字、盖章的《办公房屋物业管理合同》，合同约定服务期限自2018年1月1日至2018年12月31日，涉案房屋年物业服务费及代收代缴费用297180元，全心全意公司分4次付2018年度物业服务费给中物物业公司，于当年1月20日前、4月20日前、7月20日前、10月20日前付清该季度物业服务费74295元；全心全意公司欠物业服务费及代收代缴费时间超过一个月以上的，应承担合同约定两个月物业服务费及代收代缴金额的违约金责任。中物物业公司自述双方协商一致后预签订《办公房屋物业管理合同》，中物物业公司签字盖章后将该合同文本交付全心全意公司，待全心全意公司签字盖章后返还中物物业公司，但全心全意公司至今未将该合同文本返还中物物业公司，故无法提供有全心全意公司签字盖章的合同文本，全心全意公司对中物物业公司所述不予认可。全心全意公司亦提供《办公房屋物业管理合同》一份，合同内容与中物物业公司所提供一致，但落款处盖有中物物业公司公章及其法人签字，并有全心全意公司法人签字，签约日期为2018年5月2日。经询问，双方均认可物业合同签订时间为2018年5月2日。全心全意公司分别于2018年5月11日、2018年10月17日足额缴纳前两季度物业服务费。因认为中物物业公司不应额外收取电费，全心全意公司至今尚未支付后续物业服务费，但未向法院提交其缴纳电费的凭证。另查，因房屋租赁纠纷，国务院机关服务中心于2019年1月将全心全意公司诉至一审法院，要求解除租赁合同，全心全意公司腾空房屋后交还给物资机关服务中心，并要求全心全意公司支付欠缴租金及逾期支付滞纳金、违约金。一审法院于2019年7月4日作出判决，确认国务院机关服务中心与全心全意公司的租赁合同于2018年12月8日解除，要求全心全意公司腾空房屋后交还给物资机关服务中心，并支付欠缴租金663576元及逾期付款滞纳金。宣判后，全心全意公司不服该判决提出上诉，后北京市第二中级人民法院于2019年9月6日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，根据双方提交的《办公房屋物业管理合同》及当庭陈述，虽然中物物业公司无法提供带有全心全意公司签字盖章的合同文本，但全心全意公司方向法院提交了一份与中物物业公司合同文本内容一致的带有双方签字并盖有中物物业公司方公章的物业管理合同，证明双方确实签订过物业合同，只是签订过程存有瑕疵，且全心全意公司已足额支付前两期物业费，也是以实际行为对双方物业服务关系的认可，故法院认定《办公房屋物业管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为真实有效合同，双方均应按合同约定履行相应的权利义务。因全心全意公司与国务院机关服务中心签订的《办公房屋租赁合同》已于2018年12月8日解除，自该日起全心全意公司不再享受中物物业公司提供的物业服务，全心全意公司应支付该日之前的物业费，故中物物业公司要求全心全意公司支付2018年7月1日至2018年12月8日物业费的诉讼请求符合双方合同约定，法院予以支持。全心全意公司未按合同约定时间支付物业服务费，确会对中物物业公司资金造成损失，且中物物业公司所要求的逾期支付损失费计算标准亦在法律规定的允许范围内，法院予以支持。中物物业公司所要求的损失费计算基数低于尚欠物业费金额，一审法院对此不持异议。因双方已在合同中约定逾期缴纳物业费所应承担的违约金为两个月物业服务费，故中物物业公司所要求的逾期支付损失费的总金额不能超过上述违约金数额，即49530元。全心全意公司所述中物物业公司额外收取电费一节，因双方约定的物业费金额包含代收代缴费用，现全心全意公司无法向一审法院提交其缴纳电费的凭证，故法院对全心全意公司的该抗辩意见不予采纳。全心全意公司所述中物物业公司追要逾期损失费超过法律规定默认期一节，根据法律规定，诉讼时效为三年，双方合同履行期为2018年1月至12月，在产生纠纷后，全心全意公司于2019年向法院递交本案起诉状，未超过法律规定的诉讼时效，且全心全意公司也未向法院提交诉讼时效中止、中断的法定理由，故法院对全心全意公司的该项抗辩意见不予采纳。判决：一、自判决生效之日起七日内，北京全心全意医疗科技有限公司给付中物物业管理开发有限公司2018年7月1日至2018年12月8日物业费130429元。二、自判决生效之日起七日内，北京全心全意医疗科技有限公司给付中物物业管理开发有限公司第一季度物业费逾期支付损失费978.53元、第二季度物业费逾期支付损失费1606.94元、截至2019年8月20日的第三季度、第四季度物业费逾期支付损失费5359.46元。三、自判决生效之日起七日内，北京全心全意医疗科技有限公司给付中物物业管理开发有限公司第三季度、第四季度物业费逾期支付损失费（以123825元基数，自2019年8月21日起至物业费实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计算所得逾期支付损失费上限为41585.07元）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，全心全意公司称其有电费收条和证人可以证明涉案房屋安装有独立电表，中物物业公司在物业服务费之外，重复向其公司收取电费，并于庭后提交证人出庭作证申请。经询，全心全意公司称其除向中物物业公司缴纳第一、第二季度的物业费外，另行以现金方式缴纳了该两季度的电费；2018年以前均在向中物物业公司缴纳物业服务费外，另行缴纳电费；未向中物物业公司缴纳过2018年第三、第四季度的物业服务费，亦未另行缴纳过该两季度的电费。中物物业公司称《物业合同》中的物业服务费包含电费等费用，全心全意公司2018年度无须另行缴纳电费，不认可另行收取了全心全意公司第一、二季度的电费；对于2018年以前是否另行收取电费，不知情。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。本院认为，本案系中物物业公司依据《物业合同》向全心全意公司主张2018年第三、第四季度的物业服务费和逾期支付2018年第一至第四季度物业服务费的损失费。《物业合同》约定中物物业公司自2018年1月1日至2018年12月31日为全心全意公司就涉案房屋提供物业服务；并约定了逾期缴纳物业费所应承担的违约金为两个月物业服务费。在案证据显示，全心全意公司承租涉案房屋至2018年12月8日，且在此期间占用涉案房屋；未按照合同约定的时间支付2018年度的物业服务费。故中物物业公司要求全心全意公司支付2018年7月1日至2018年12月8日物业费以及逾期支付物业服务费的损失，有事实和法律依据，一审法院予以支持，并无不当。关于重复缴纳电费的问题，本案中物物业公司主张的是2018年度第三、第四季度的物业服务费，经询，全心全意公司称其并未另行缴纳该期间的电费，故本案对全心全意公司所述重复缴纳电费的问题以及其就此提交的相关证据，不予审查，其可另行解决。综上所述，北京全心全意医疗科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2909元，由北京全心全意医疗科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年六月十七日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳