辽宁省丹东市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）辽06行终86号 上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：赖永革，系该公司总经理。 委托代理人：管苏祥，系辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王增兰，女，1955年10月1日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县。 原审被告：宽甸满族自治县自然资源局，住所地宽甸镇鸭绿江大街。 负责人：刘希成，系该局局长。 委托代理人：聂景碧，男，1979年7月8日出生，满族，系该局综合法规室科员，住宽甸满族自治县。 委托代理人：薛仁宽，系辽宁兴达律师事务所律师。 原审第三人：荆彦，女，1948年9月4日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县。 原审第三人：李建平，男，1976年11月14日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行，住所地宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：王传日，系该行行长。 委托代理人：李昕光，男，1968年11月23日出生，汉族，系中国建设银行股份有限公司丹东分行职员，住丹东市元宝区。 原审第三人：宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇。 法定代表人：郭桂兰，系该公司总经理。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司因撤销房屋抵押备案登记一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624行初47号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称“东方资产辽宁公司”）的委托代理人管苏祥，被上诉人王增兰，原审被告宽甸满族自治县自然资源局的委托代理人聂景碧、薛仁宽，原审第三人李建平，原审第三人中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称“建设银行宽甸支行”）的委托代理人李昕光到庭参加诉讼。原审第三人荆彦、宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（以下简称“宽甸宏大建筑公司”）经本院合法传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。 原审根据原告、被告及第三人举证并经庭审质证认定：1999年8月20日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司（甲方）（现为宽甸宏大建筑公司）法定代表人宫希利与第三人李永财（乙方）签订协议书，其内容为：乙方预购甲方开发楼（门市房、住宅）一套，经过双方协商，达成如下协议：“一、乙方购房建筑面积186.53平方米，第3、4层楼东起第三户（楼中楼）；二、甲方房屋出售价格1200.00元/平方米，三、合计房款223，836.00元，乙方一次交纳30%房款，合计67,150.80元……。”同日，宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司向第三人李永财出具一份交纳涉案房屋30%的预交款67,150.80元。2000年4月30日第三人宽甸宏建筑公司给李永财出具了67,150.80元的收据。2000年5月23日，第三人李永财与第三人建设银行宽甸支行签订《中国建设银行个人住房借款合同》，其内容为：“第一条借款用途购住房；第二条借款金额甲方（李永财）向乙方借款人民币拾万元整；第三条借款金额本合同约定借款期限壹拾年，自乙方将借款划入本保同规定的账户内之日起计算……。第十二条贷款担保甲方必须为履行本合同提供担保。甲方自愿采取抵押方式提供担保。一、甲方以保证方式提供担保的，保证人应与乙方另行签订《保证合同》。二、甲方以抵押方式提供担保的，抵押人应与乙方另行签订《抵押合同》，抵押合同中列明的抵押物应依法办理抵押登记。……第十三条公证甲乙双方约定应自本合同签订之日起10天内，向县公证处办理合同公证，公证费由甲方承担……”。第三人李永财与第三人建设银行宽甸支行签订涉案房屋的《抵押合同》。2000年5月27日，宽甸满族自治县公证处作出（2000）宽证经字第112号《中国建设银行个人住房借款合同和借款抵押合同公证书》,确认第三人李永财与第三人建设银行宽甸支行签订的个人住房借款合同、借款抵押合同有效。2000年5月23日，第三人李永财以抵押人、第三人建设银行宽甸支行以抵押权人向被告提出办理位于宽甸满族自治县宽甸镇城东街道科技楼2单元3-4东抵押登记。同年5月30日被告根据购房协议、建设银行宽甸支行借款合同、借款抵押合同，同意办理个人购买在建住房抵押登记备案。该备案抵押登记表由被告所属房屋交易管理部门以及产权处主管部门、第三人李永财、第三人宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司、第三人建设银行宽甸支行、签字或盖章同意，为涉案房屋办理抵押登记。2003年4月,第三人建设银行宽甸支行将包括涉案房屋在内的债权转让给第三人案外人信达资产公司，案外人信达资产公司又将涉案房屋债权转让给第三人东方资产管理辽宁分公司。 另查，2000年1月20日，原告王增兰与第三人宽甸满族自治县宏大建筑工程有限公司（原宽甸满族自治县宽甸镇建筑工程公司）签订《商品房买卖合同》，将农牧局科技楼二单元三层东房屋出售给原告，每平方米840元，总金额72,240元。原告王增兰占有涉案房屋。 再查，李永财于2013年5月15日因车祸死亡，其妻子荆彦，儿子李建平是其法定继承人。 原审法院认为，修改前的《城市房地产抵押管理办法》第七条第三款之规定“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。”原房屋交易管理部门及产权处主管部门负责本辖区的房屋抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第十条第一款“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第七条第一款“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。”，2017年5月1日辽宁省人民政府颁布《辽宁省不动产登记办法》第四条第一款“省、市、县（含县级市、区，下同）国土资源主管部门为本行政区域内不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导、监督。”之规定，被告宽甸县自然资源局对涉案房屋抵押登记备案具有法定职权。根据修改前的《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”第二十条规定“预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。”第三十二条规定“办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（一）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。（二）抵押登记申请书；（三）抵押合同；（四）《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；（六）可以证明抵押房地产价值的资料；（七）登记机关认为必要的其他文件。”按照修改前的《城市房地产抵押管理办法》规定，被告应当对第三人李永财提交申请办理材料进行审查。被告、第三人建设银行宽甸支行、第三人东方资产管理辽宁分公司在庭审过程中出示办理涉案房屋抵押登记材料有购房协议及收据、个人住房借款合同、借款抵押合同等材料，但均未提供办理涉案房屋预售许可证等相关证据，按照《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，被告应当对涉案房屋取得商品房预售许可证作为抵押登记必要文件进行审查。综上，被告作出涉案房屋备案登记主要证据不足，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决：撤销被告于2000年5月30日作出的宽个人住在建押字（2000）第023号涉案房屋抵押备案登记的行政行为。案件受理费50元，由被告宽甸满族自治县自然资源局负担。 上诉人东方资产辽宁公司上诉称，上诉人东方资产辽宁公司上诉称:一、请求依法撤销宽甸自治县人民法院（2019）辽0624行初47号行政判决书，改判驳回被上诉人王增和的诉讼请求。二、本案的二审费用由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误，导致判决结果错误。一审法院认为“……被告、第三人建设银行宽甸支行、第三人东方资产辽宁分公司在庭审过程中出示办理涉案房屋抵押登记材料有购房协议及收据、个人住房借款合同、借款抵押合同等材料，但均未提供办理涉案房屋预售许可证等相关证据，按照《城市房地产抵押管理办法》第二十条规定，被告应当对涉案房屋取得商品房预售许可证作为抵押登记必要文件进行审查。综上，被告作出涉案房屋备案登记主要证据不足，应予撤销……”。上诉人认为：一、原审第三人建设银行宽甸支行在涉案房屋设立的抵押权合法有效，且已登记，应受法律保护。2000年4月30日，原审第三人李永财与原审第三人宽甸宏大建筑公司签订的《协议书》，双方形成商品房买卖合同关系，约定了购买房屋的位置、楼号、单价总价、交付方式等。2000年5月22日，原审第三人建设银行宽甸支行与第三人李永财签订了《中国建设银行个人住房借款合同》（以下简称“借款合同”）、《中国建设银行个人住房借款抵押合同》（以下简称“抵押合同”），李永财向建设银行宽甸支行借款100000元，并以涉案房屋作为抵押物抵押担保该债权：2000年5月29日，建设银行宽甸支行向借款人实际支付了100000元房屋贷款。2000年5月30日，宽甸满族自治县房地产交易所就涉案房屋办理抵押登记。原审第三人李永财与建设银行宽甸支行签订的《借款合同》、《抵押合同》，经过公证机关的公证，系真实、合法、有效的合同，且双方已经就涉案房屋办理了抵押登记，抵押权应受法律保护。二、被上诉人不能办理权属登记的后果应由其自行承担，与抵押权人无关。建设银行宽甸支行在涉案房屋设定的抵押权具有公示效力，具有对世性。在被上诉人签订房屋买卖合同之前，抵押登记已经设立具有排他性。被上诉人与宽甸宏大建筑公司之间签订《商品房买卖合同》形成合同关系，具有相对性，仅可以约束合同的相对方，对上诉人不发生法律效力。三、宽甸满族自治县房地产交易所对涉案房屋抵押权的设立并无不当。宽甸满族自治县房地产交易所基于建设银行宽甸支行及李永财的申请，审查了双方提交《借款合同》、《抵押合同》，抵押权的设立有事实上的依据，也符合法定程序。综上，上诉人认为，原审第三人建设银行宽甸支行在案涉房屋上设立的抵押担保物权符合法律规定，该抵押权的设立合法有效；被上诉人王增兰没有证据证明对案涉房屋享有合法的权利，要求撤销案涉房屋的抵押备案登记没有法律上的依据。 被上诉人王增兰辩称，坚持一审判决，原审被告在出具抵押登记备案表没有做入住调查，没有发现我居住在这个房屋内，故作出的抵押登记备案是错误的。原审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人办理抵押登记时缺少必要条件，属程序违法，李永财买的是宫喜利房屋，并不是宏大公司建筑房屋，他买的房都是假的。我们买的是真实的，有购房合同也有宏大公司盖的章。我们有证据证明，李永财与其他人合伙骗取银行贷款。 原审被告宽甸县自然资源局辩称，1、一审判决以没有商品房预售许可证为由撤销抵押登记没有事实依据且程序违法，首先宏大公司在出售前已申办商品房预售许可证，另外一审在审查时候没有审查是否办理商品房预售许可证，若审查就不存在认定没有商品房预售许可证。一审将未审查的事实作为判决依据属于程序违法，人民法院认定的事实必须经过审查才能认定，未经过庭审查明的事实不能作为判决依据。2、本案存在两个房屋买卖合同，保护谁是本案核心，原审被告认为主张权利一方应当依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，先解决民事争议，对于该案件行政诉讼不应当受理，即使受理应当驳回其起诉。 原审第三人建设银行宽甸支行述称，同意上诉人及原审被告答辩意见，案涉借款合同及抵押合同、备案登记合法有效，应当予以保护。 原审第三人李建平陈述称：我父亲没有诈骗，在办理抵押贷款过程中，有有关部门盖章，手续正当。我父亲在世时候没有人找过我父亲，我父亲去世了被上诉人提出该异议，我认为不正确。另外我认为被上诉人提供证据的真实性也是值得怀疑。 原审第三人荆彦、宽甸宏大建筑公司未到庭未答辩。 原审被告宽甸县自然资源局向原审法院提交的证据材料有：1.协议书、收据，证明涉案房屋被第三人李永财购买并交付相关款项2.个人住房借款合同及借款抵押合同，证明贷款合同成立。3.登记备案审批表，证明被告履行申请、审核、审批程序。 被上诉人王增兰向原审法院提交的证据材料有：1.商品房买卖合同及买房收据，证明原告已购买了涉案房屋，签订合法有效的买卖合同。2.民事裁定书；3.协议书；4.公证书；5.借款合同；6.抵押合同；7.行政判决书，2-7号证据证明原告购买了涉案房屋。 上诉人东方资产辽宁公司向原审法院提交的证据材料有：1.中国建设银行个人住房借款合同及借款抵押合同；2.宽个人住在建押字（2000）第023号城镇个人购买在建住房抵押贷款登记备案审批表；3.2000年4月30日李永财专用收款收据；4.公证书，1－4号证据证明原审第三人建设银行宽甸支行与原审第三人李永财之间借款合同及借款抵押合同合法有效，是当事人真实意思表示，借款合同及借款抵押合同经过公证部门公证，且经过政府管理部门登记备案，抵押登记合法有效。 原审第三人建设银行宽甸支行向原审法院提交的证据材料与上诉人东方资产辽宁公司一致。 原审第三人荆彦、李建平、宏大公司均未向原审法院提交证据。 上述证据均已随案移送本院。 经审查，本院对当事人提交的证据认证意见与原审认证意见一致。 本院根据本案的有效证据认定的事实与原审一致。 庭审辩论中，各方当事人围绕本案的争议焦点：原审被告宽甸县自然资源局为原审第三人荆彦、李建平和建设银行宽甸支行办理抵押登记有无事实根据，对被诉的抵押登记行为和原审判决的合法性进行了辩论，各方当事人的辩论观点与其上诉和答辩、述称的观点一致。 本院认为，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。依据《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原审第三人荆彦、李建平购买涉案房屋并以涉案房屋为抵押物办理了抵押备案登记，原审被告宽甸满族自治县自然资源局（原发证机关为宽甸县房地产管理局)依据购房协议书、借款合同以及抵押合同、公证书等，为上诉人设立了抵押登记，上诉人据此已对涉案房屋享有抵押权。不动产登记仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、继承等合同行为或合法建造等事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等，也就是说设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之发生的不动产物权变动及登记是结果。因被上诉人王增兰依据商品房买卖合同诉请应撤销抵押登记的房屋，与上诉人主张基于荆彦、李建平芝购房协议书、借款合同以及抵押合同、公证书而拥有抵押权的房屋是同一房屋，被上诉人主张荆彦、李建平购房并非真实意思，目的是为了与他人合伙骗取银行贷款，上诉人办理抵押缺少必要条件，程序违法等，因此，本案在基础民事争议解决、权利归属明确后，才可以判断各方当事人与本案是否具有行政法上的利害关系。被上诉人王增兰虽与原审第三人宽甸宏大建筑公司签订商品房买卖合同，将涉案房屋接收并占有涉案房屋，但原审法院没有查明其商品房买卖合同的效力，进而明确王增兰与本案是否具有行政法上的利害关系，是否具有行政诉讼原告的主体资格，是否有权针对已作出的抵押登记行为提起行政诉讼。因此，一审判决属于事实不清，证据不足。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2019）辽0624行初47号行政判决； 二、发回宽甸满族自治县人民法院重审。 审判长  张广林 审判员  李 莉 审判员  吕伯昌 二〇二〇年六月二十八日 书记员  高婧涵