湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初164号原告（反诉被告）：娄底市万都房地产开发有限公司，住所地双峰县新城建材市场D区。法定代表人：朱松伏，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李富强，湖南国藩律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄习平，女，1967年9月16日生，汉族，双峰县人，住双峰县。委托诉讼代理人（特别授权）：邓小可，梓门司法所干部。第三人：双峰万都物业管理服务有限公司，住所地双峰县永丰镇正和苑7号栋。法定代表人：朱新明。委托诉讼代理人（特别授权）：赵长林，系该公司副总经理。原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司（以下简称“万都房地产公司”）与被告（反诉原告）黄习平、第三人双峰万都物业管理服务有限公司（以下简称“万都物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月30日作出（2018）湘1321民初3606号民事判决，原告万都房地产公司与被告黄习平均不服该判决，向娄底市中级人民法院提起上诉，娄底市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）湘13民终1958号民事裁定书，该裁定书裁定：一、撤销湖南省双峰县人民法院（2018）湘1321民初3606号民事判决；二、本案发回湖南省双峰县人民法院重审。本院依法另行组成由审判员王锡涛担任审判长，与人民陪审员王荣、邓湘黔参加的合议庭，先后于2020年2月28日、2020年5月22日二次公开开庭审理。原告万都房地产公司的特别授权代理人李富强、被告黄习平及特别授权代理人邓小可、第三人万都物业的特别授权代理人赵长林均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）万都房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告所签订的第0005号《万都美尚国际商铺租赁合同》，并判令被告在判决书生效后10天内搬离第七栋一层122商铺；2、请求法院按照租赁合同约定的租金标准判决被告支付至实际搬离之日止的租金并支付违约金50000元；3、由被告黄习平承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告位于永丰镇交汇处的万都美尚御园项目商铺进行出租，2016年10月，被告黄习平与原告签订了合同编号为0005的《万都美尚国际商铺租赁合同》，合同约定租赁房屋位于万都美尚御园7栋一层122商铺，租赁商铺面积约47.21平方米，并约定了租赁期限、租金及支付方式、双方权利义务、违约责任等其他事项。合同签订后，被告仅支付租金15582元，原告催促被告支付下欠租金，被告总是借故拖欠，请求法院支持原告的上述诉讼请求。被告（反诉原告）黄习平答辩并反诉称，一、答辩人与被答辩人于2016年12月30日签订了租赁合同，按合同的约定，答辩人支付了履约保证金、装修押金、房屋租金。因整个街道生意冷清，导致商铺承租业主亏损不少，承租业主先后于2017年6月15日、10月14日向被答辩人提交了书面减租金、电费的报告，被答辩人于2017年10月16日就断了答辩人107号商铺的电，答辩人去找被答辩人协商，不料被答辩人财大气粗，不仅拒绝与承租户协商，还纠集社会闲散人员打伤了答辩人。事后，被答辩人不仅不对伤者进行慰问，还强行将122号商铺关闭。2018年3月13日，永丰派出所、永丰综治办、沙塘乡政府等单位调处该纠纷时，被答辩人拒不参与，第二天，经上述部门调解，达成了一个调解意见，被答辩人仍不当作一回事，一边关闭商铺，一边向法院起诉，很明显，商铺被关，答辩人不能营业，利润从何而来？租赁合同则无法履行。二、被答辩人无端伤害答辩人，且不支付医疗费，被答辩人应依法向答辩人赔礼道歉；三、答辩人承租的122号和107号商铺都是毛坯房，两个门面的装修共花费15万元，按面积分摊，122号商铺花费8万元，另还交了履约保证金和装修押金，在合同解除后，上述费用应由被答辩人返还答辩人；四、由于被答辩人的根本违约，被答辩人应向答辩人支付违约金5万元；综上，特提起反诉：1、请求依法解除万都美尚国际七栋一层122商铺租赁合同;2、因答辩人致伤被答辩人，请求责令被答辩人向答辩人公开道歉；3、请求判令被答辩人返还答辩人装修费用80000元、履约保证金7791元、装修押金2000元；4、判令被答辩人向答辩人支付违约金50000元；5、判令被答辩人向答辩人赔偿精神损失100000元；6、本案诉讼费由被答辩人承担。第三人万都物业辩称，同意原告万都房地产公司的意见。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、原告万都房地产公司于2010年11月3日登记成立，为有限责任公司，营业期限为2010年11月3日至2030年11月2日，经营范围为房地产开发经营；第三人万都物业于2015年5月2日成立，为有限责任公司，营业期限为长期，经营范围为物业管理、服务，第三人万都物业于2017年2月1日接手万都美尚国际商铺的物业管理服务。二、案外人王根春为租赁原告万都房地产公司的万都美尚御园7栋一层122号商铺（以下简称122号商铺），于2016年4月24日向原告万都房地产公司预缴租金15582元及履约保证金7791元（尚未订立合同），被告黄习平经原告万都房地产公司同意，受让了案外人王根春所承租的122号商铺（毛坯房），2016年11月17日，原告万都房地产公司作为出租方（简称甲方）与被告黄习平作为承租方（简称乙方）签订了0005号《“万都?美尚国际”商铺租赁合同》，合同的主要内容为：1、租赁房屋位于万都美尚御园7栋一层122商铺，租赁商铺面积约47.21平方米。2、租赁期限：自2016年11月1日至2021年10月31日止，合同期限为5年，其中2016年11月1日至2017年1月31日为免租期。3、履约保证金：乙方应当在本合同签订之日向甲方交纳履约保证金7791元；本合同终止或解除后10日内，如乙方不存在违约情形的，履约保证金余额（如有）无息退还；租赁期间，履约保证金不冲抵租金。4、租金标准：第1年租金标准为55元/㎡/月，月租金为2597元，年租金为31164元；第1个计租年（2017年2月1日至2017年10月31日）在扣除甲方赠送的免租期后的租金为23373元；第3年、第4年的租金标准在第2年的租金标准上递增10%，即2857元/月，34284元/年；第5年的租金标准在第4年的租金标准上递增10%，即3142元/月，37712元/年。5、租金支付方式：以6个月为一个缴租期，乙方应当在本合同签订时向甲方支付首期租金15582元，以后每期租金由乙方在每个缴租期开始前30日支付给甲方。6、租赁期满，甲方有权收回出租房屋；在本合同履行过程中，发现乙方违约，甲方提前终止本合同，乙方添置用于经营的所有可以移动的设备设施归乙方所有，不能移动的设备设施乙方不得拆除。7、租赁期间甲方提供日常用电、水设施到户，乙方根据政府规定价格按时按月交付水、电费用及物业管理费用。8、如乙方未按合同约定时间支付房租，乙方须向甲方支付违约金5万元，且履约保证金和已缴纳的租金不予退还。合同签订后，原告交付122号商铺给被告黄习平，被告黄习平向第三人万都物业支付装修押金2000元（案外人王根春已向原告支付租金15582元及履约保证金7791元，该款可抵被告黄习平首期租金和履约保证金）。三、本案122号商铺与本院（2020）湘1321民初165号民事案件涉及的107号商铺是前后贯通的，该商铺位于双峰一中对面，被告黄习平将承租的122号和107号商铺进行整体装修后开办了自助餐店，2017年6月23日，被告与部分商铺店主以生意冷清为由，书面向原告提出减免和降低房租、降低电费价格等要求，同年10月12日，原告书面回复，同意降低电费0.1元/度，即按1.1元/度收取，其他要求未与采纳。2017年10月15日，被告和部分商铺店主再次向原告提出书面报告，原告和第三人将被告租赁的商铺和其他商户二个商铺停止供电，同月17日，被告和部分商户到第三人办公室理论时，与原告及第三人的工作人员发生争执并斗殴，被告因此受伤，其商铺停业，被告为此向有关部门信访。2018年3月6日，由永丰镇综治办、沙塘乡总支及永丰镇水陆派出所组织调解未果，2018年3月9日，组织第二次调解时，因原告缺席，调解未能进行，2018年3月13日再度调解，于第二日达成了调解协议，该协议内容为：“(一)、针对黄习平的医药费问题，万都资产管理有限公司一次性支付黄习平医药费等一切费用共计人民币壹万贰仟圆整。（￥12000.00元），包括万都资产管理有限公司原来支付黄习平的2000元医药费。(二)、关于万都美尚7栋122号、107商铺的租金问题，经永丰派出所、永丰镇综治办、沙塘乡人民政府衔接协调，从2017年10月17日至今，双方的损失不能通过无理取闹、上访等非正当途径解决，只能依法维权，通过正当的司法途径进行解决。(三)、从2018年3月14日开始，万都物业公司无条件将黄习平所承租商铺的电开通，黄习平可以正常经营，商铺的房租按照双方之前签订的合同执行，如因未及时缴纳房租引发矛盾，双方不得再次发生冲突，双方必须通过正当法律途径解决，不能通过无理取闹、上访等非正当途径解决。(四)、此事作一次性处理了结，双方今后不得再因此事挑起事端引发新的矛盾冲突，否则产生的一切后果由公安机关追究当事人的法律责任。(五)、此协议一式三份，双方当事人各执一份，公安机关存档一份备案，双方当事人签字捺印生效。”协议订立后，原告按协议支付了被告12000元医药费，但未履行开通商铺用电的约定，被告要求向他人转让商铺化解纠纷，原告要求先交清房租再商量，由此被告承租的商铺一直关门，此后，被告继续上访，原告于2018年12月17日向本院提起诉讼。四、经娄底市星罡价格评估有限公司娄星（2020）价鉴字第56号价格鉴定意见书认定：⑴、万都美尚御园7栋1层122、107两个商铺的装修费用（投入）为92742.39元；⑵、万都美尚御园7栋1层122、107两个商铺2017年2月1日至2017年10月15日期间的折旧费为13911.36元。对此鉴定，原、被告及第三人虽有异议，但异议理由均不充分，本院依法采信该鉴定意见。依上述鉴定计算：万都美尚御园7栋1层122、107两个商铺扣除折旧费后的装修费共为78831.03元，按两个门店的面积比例折算，122号商铺扣除折旧后的装修费用为44933.69元（78831.03×57％）；五、原告当时按每度1.2元向被告收取电费，后经被告提出要求后降为每度1.1元，根据湖南省发展和改革委员会湘发改价商（2017）711号文件规定及国网湖南省电力有限公司双峰供电分公司函告本院的2017年元月至2018年年底的一般工商业用户电价情况，被告当时向原告所收取的电费价格高于政府的定价。判决的理由与结果本院认为，1、原告与被告所签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示,合同合法有效，被告以房租和电费过高为由，没有向原告交纳2017年8月1日至2017年10月15日商铺租金的行为是违约的，对原告提出的要求被告支付该段时期的商铺租金的诉讼请求，本院予以支持；2、2017年10月15日被告向原告请求核减商铺租金和电费，而原告由此停了被告商铺的电，并致伤被告，后经有关部门调解后，原告仍未按调解协议向被告供电，因为原告的过错，造成被告不能正常经营，因此，对122号商铺在2017年10月15日之后的租金损失，应由原告自负；3、按合同约定，原告应当按政府规定的电费价格收取电费，但本案中，原告当时所收取的电费价格高于政府定价，故本案原告存在违约行为，但合同中未约定此种行为的违约责任，故对被告反诉提出的要求原告支付50000元违约金的请求本院不予支持；4、本案中，被告存在欠交租金的情况，依据原、被告订立的合同约定：被告拖欠租金超过10日，则应支付原告违约金50000元，原告有权解除合同，且履约保证金和已缴纳的租金不予退还。但此约定不具体、不合理，且对被告显失公平，故对原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予支持。5、本案双方当事人均要求解除租赁合同，基于本案的实际情况，本院予以认可，原告理应退还被告履约保证金7791元、装修押金2000元；在解除租赁合同后，被告应将承租的122号商租退还原告，并在本院指定的期限内将自行添置的可移动物件搬离，对于122号商铺的装修费用，因本案被告实际承租时间不长，在扣除承租期间的折旧后，原告应当支付被告商铺装修费用44933.69元。6、被告以被原告方致伤为由，反诉要求原告赔礼道歉并赔偿精神损失100000元，因本案是房屋租赁合同纠纷，该诉求于法无据，本院不予支持；据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十三条、第一百一十五条,《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄习平所签订的第0005号《“万都?美尚国际”商铺租赁合同》，被告黄习平（反诉原告）在本判决生效后十日内将自行添置的可移动物件搬离万都美尚御园7栋一层122商铺并将该商铺交还原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司；二、被告黄习平（反诉原告）支付原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司从2017年8月1日起至2017年10月15日止的万都美尚御园7栋一层122商铺租金6492元，2017年10月16日起至该商铺返还之日止的租金损失由原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司自负；三、原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）黄习平履约保证金7791元，装修押金2000元；四、原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）黄习平万都美尚御园7栋一层122商铺装修费用44933.69元；五、驳回原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司在本案的其余诉讼请求；六、驳回被告黄习平（反诉原告）在本案的其余反诉请求。案件受理费2100元，反诉费1300元，合计3400元，由原告（反诉被告）娄底市万都房地产开发有限公司和被告（反诉原告）黄习平各承担1700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  王锡涛人民陪审员  王 荣人民陪审员  邓湘黔二〇二〇年六月八日书 记 员  朱赞波