云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7008号上诉人（原审被告）：昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组。地址：云南省昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村。负责人：杨淋钧，小组支部书记。委托诉讼代理人：吴军，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨业，男，2000年2月3日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：杨秦伟，云南凝杰鼎济律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组（以下简称“邬大村小组”）因与被上诉人杨业房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人邬大村小组负责人杨淋钧及委托诉讼代理人吴军、被上诉人杨业的委托诉讼代理人杨秦伟到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人邬大村小组上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。上诉依据的主要事实和理由：一、本案诉争商铺拆迁补偿款中有部分系上诉人代收代付款项，且该款项已支付给其他权利人，一审判令上诉人向被上诉人支付补偿款项，明显错误。二、上诉人与被上诉人签订的《房屋出让协议》明确约定了被上诉人取得商铺所有权的时间条件，该条件成就前所有权并未发生变动。三、涉案商铺系集体财产，被上诉人并未支付过诉争商铺的出让对价，其不应享有相应的权利。故请求二审依法改判。被上诉人杨业辩称，涉案商铺拆迁补偿款应属于被上诉人，上诉人应当将代收的拆迁补偿款支付给被上诉人。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，请求驳回上诉，维持原判。杨业向一审法院起诉请求：1、被告邬大村小组支付因商铺拆迁获得的补偿款1027840元；2、被告邬大村小组承担本案诉讼费。一审法院经审理确认以下事实：原告杨业系昆明市西山区邬大村陆家社区居民小组村民。邬大村小组财务及资金均由西山区福海街道办事处社区财务委托代理服务中心代管，该中心于2011年5月25日向原告杨业出具收据，载明收到原告36-2-Ａ新村房屋集资款（联排）1219573.40元、电视终端费272元。2011年6月27日，云南越商法律服务所出具《见证书》一份，主要内容为云南越商法律服务所受被告邬大村小组的委托，见证该居委会会议厅对小组剩余的9套别墅转让权抽签仪式进行了现场见证。见证人现场见证别墅抽签房屋分配号，数目准确，密封完整，参与抽签的人均系福海街道办事处居民小组取得抽签资格的房户。联排别墅一楼商铺富城地产使用期满后，归各幢号户主所有。原告杨业抽到的联排别墅为36-2-Ａ号，面积为271.0163平方米。2011年12月26日，原告杨业（乙方）与被告邬大村小组（甲方）签订了《房屋出让协议书》，主要内容为：被告邬大村居民小组将位于剩余房源（9幢联排别墅、15套单元房），面向昆明市四区户口（民族除外），以4500元每平方米（含公摊面积），按实际房屋面积，在云南越商法律服务所的司法见证下，进行公平、公开、公正的抓阄方式出让，甲、乙双方就房屋出让一事，经协商，达成如下协议：一、乙方购买到的联排别墅房号为36-2-Ａ，面积为271.0163平方米（含公摊），房价款为1219573.35元，乙方一次性在抓阄前甲方所规定的时间内交清，否则本协议无效。二、乙方购买到的联排别墅的底层为商业用房，待甲方与云南富城房地产开发有限公司签订的《合作开发合同》所规定的期限到期后（即：2030年9月4日后），底层的商业用房的所有权属于乙方所有，但土地所有权属邬大村居民小组所有，在此时间之前，乙方不得对底层的商业用房提出质疑或干扰而提前收回。三、乙方对购买到的联排别墅所产生的一期费用（如：购房款、装修押金或保证金、过户费、水、电、电视收视费及物管、卫生、停车等费用），由乙方承担。四、乙方在购买到后，同邬大村居民一样必须服从邬大村集体或者邬大村集体同意的其他集体的管理。五、乙方所购买到的联排别墅，若遇征用或占用，将按照国家的相关政策规定的房屋赔偿款归乙方所有，底层商业用房的赔偿款按照时间的归属进行双方分配。另，被告邬大村小组（丙方）与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部（甲方）、云南康宸房屋拆迁有限公司（乙方）签订了《西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议》。邬大村小组（丙方）与西山区福海城中村改造26号片区重建改造指挥部、云南康宸房屋拆迁有限公司（乙方）签订西山区城中村第26号片区重建改造项目拆迁安置补偿协议《租地建房》就位于陆家社区第三居民小组（邬大村富城车市35栋、36栋、37栋商铺）建构筑物及附属设施进行拆迁安置补偿。2018年11月2日，云南康宸房屋拆迁有限公司出具《情况说明》，主要内容为由西山区福海城中村改造26号片区重建指挥部和云南康宸房屋拆迁有限公司于2017年期间与该片区村民和居民小组签订了相应的拆迁补偿协议。补偿安置方式为货币补偿、货币补偿与房产置换（回迁安置）相结合的补偿方式。由于拆迁方式为整体拆迁，所以在所签订的协议中未就房屋一层商铺进行单独约定。现所涉及一层商铺的补偿款项已经全部按每平方米1.1万元（包含全部拆迁补贴、奖励和费用）的补偿标准支付给西山区福海街道办事处邬大村居民小组。另，2005年11月30日，昆明市国土资源局西山分局发文昆国土资西山（2005）103号关于福海街道办事处陆家居委会社员宅基地用地批复，主要内容为福海街道办事处陆家居委会庄稼塘、陆家营、邬大村、邬小村四个居民小组进行新村建设，拟用地（净用地）116.698亩，其中邬大村（第三居民小组）286户、用地34.31亩。新村建设用地指标使用官渡区2004年农用地转用指标，经昆国土资官渡（2004）147号文已下达你居委会。现根据官渡区人民政府官政复（2000）102号批复、昆明市规划局市规（2001）392号、401号、（2002）116号、120号复函和西山区人民政府批示精神，批复如下：一、同意将昆国土资官渡（2004）147号批准的农用地转用指标117亩用于你居委会庄稼塘、陆家营、邬大村、邬小村四个居民小组进行新村建设。117亩用地指标为净用地，只能用于社员宅基地建设；二、严格按照批准的指标用地，不得突破指标；三、请到规划、环保、滇管等有关部门办理相关手续。必须严格按照规划批准的设计方案组织实施。另，一审庭审中，关于诉争底层商铺的建筑面积，原告陈述底层商铺建筑面积为93.44㎡，被告对此说法予以否认，认为涉案底层商铺为36-Ｄ-285、286、301、302，建筑面积为118.5㎡。一审法院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，本案中，涉案别墅占用的是农用地，经批准后用于邬大村村民宅基地建设，原告与被告签订的《房屋出让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同法律关系。关于商铺面积的认定，涉案商铺属于该建筑底层部分，根据房产分户平面图，2-4层的建筑总面积为280.31㎡，故平均每层建筑面积为280.31㎡/3=93.44㎡。故原告认为底层商铺面积按照93.44㎡的计算方式趋于合理，予以确认。关于拆迁补偿款，按照每平方米1.1万元（包含全部拆迁补贴、奖励和费用）计算的拆迁补偿款为93.44㎡×1.1万元=1027840元。本案中，原被告双方于2011年12月26日签订的《房屋出让协议书》中对底层商业用房的赔偿款的约定内容为：“乙方所购买到的联排别墅，若遇征用或占用，将按照国家的相关政策规定的房屋赔偿款归乙方所有，底层商业用房的赔偿款按照时间的归属进行双方分配”，结合公众对商铺土地的出让年限为40年的普遍认识，参照商铺土地的出让年限为40年计算，正常情形下，被告可实际占有使用涉案底层商铺为（2011-2030年）19年，该使用年限占商铺土地出让年限40年的比例为47.5%，原告的使用年限占商铺土地出让年限的比例为52.5%。据此，结合上述比例，现在涉案商铺已被拆迁的情形下，被告应得拆迁补偿款为1027840元×47.5%=488224元，在被告已收到涉案底层商铺拆迁安置补偿款的情形下，被告应向原告支付涉案房屋底层商业用房拆迁安置补偿费1027840元×52.5%=539616元。据此，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决：“一、由被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组于本判决生效之日起十日内向原告杨业支付拆迁安置补偿费人民币539616元；二、驳回原告杨业对被告昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组的其他诉讼请求。”二审中，上诉人邬大村小组提交如下证据：1.民事调解书一份，欲证明：其已按照民事调解书的内容履行了补偿款分配的义务。2.集体土地征地补偿协议一份，欲证明：本案诉争房屋的补偿款系按照房地合一的原则进行补偿，补偿款中包含了对土地的补偿。3.补偿款支付的相关凭证及情况说明，欲证明：本案诉争商铺补偿款已支付给了其他的权利人，即案外人周军，36栋商铺的补偿款分两次支付给了周军，合计支付款项4155948元。4.第26号片区拆迁安置协议。经质证，被上诉人意见如下：证据1调解书系2018年11月27日作出，不属于新证据，且为上诉人与案外人另外的法律关系，与本案无关。证据2在一审审理之前就已经存在，不属于新证据，对补偿协议的三性认可，但不认可证明内容，因与26号片区安置补偿协议有冲突，26号片区安置补偿协议中对安置补偿的目标为商铺拆迁已经另行作了约定，补偿款为商铺补偿款。对证据3的三性不予认可，真实性无法确认，与本案没有关联性，即使存在对周军支付的行为，也与本案没有任何关联性，是上诉人与案外人或者其他利害关系人之间的关系。证据4的意见与其一审意见一致。本院对当事人无异议的证据三性予以确认，对于有争议的证据能否证明上诉人的主张，在本院认为部分予以论述。被上诉人杨业未提交新的证据。二审中，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，本案二审查明的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：上诉人是否应当支付被上诉人相应的补偿费用？本院认为，当事人对自己的诉讼主张负有提交证据的义务。关于上诉人是否应当支付被上诉人相应补偿费用的问题。上诉人认为，其并非支付主体且相关费用已经支付给案外人。被上诉人认为，上诉人与案外人之间的资金往来与本案无关。根据本案查明的事实，相关的拆迁补偿款项已经支付到上诉人账户，故上诉人认为其不是支付主体的主张没有事实依据，本院不予支持。本院认为，被上诉人杨业因购买上诉人有权出售的房屋，而取得相应的使用权。该使用权因政府的拆迁转化为拆迁安置补偿费用。因上诉人与被上诉人杨业协议约定商铺所有权自2030年9月4日起转移，该约定实际是指被上诉人自2030年9月4日起享有商铺的使用权。可见，本案上诉人与被上诉人杨业对商铺享有不同时段的使用权。故对因商铺拆迁而转化形成的拆迁补偿款，亦共同享有权利，上诉人认为相关款项已经支付案外人的主张，不能对抗被上诉人杨业对商铺拆迁款的权利。上诉人与被上诉人杨业就诉争商铺拆迁补偿款形成共同共有关系，双方在本案一、二审诉讼过程中未提交充分证据证明各自的份额大小，故本院酌定由双方各享有涉案商铺拆迁安置补偿款的50%，即513920元（93.44㎡×1.1万元/㎡÷2）。综上，上诉人的上诉主张中有事实及法律依据的部分，能够成立，本院依法予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院依法予以纠正。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初198号民事判决；二、由昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组于本判决生效之日起十日内向杨业支付拆迁安置补偿费513920元；三、驳回杨业的其他诉讼请求。一审案件受理费14050元，二审案件受理费14050元，共计28100元，由昆明市西山区陆家社区居民委员会邬大村居民小组负担14050元，由杨业负担14050元。本判决为终审判决。审判长  陈正琼审判员  朱 欢审判员  杨 艳二〇二〇年六月十二日法官助理仝倩华书记员杨雅婷