湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民初5号原告：粟丽娟，女，1989年6月5日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：钟保贵，湖南博言律师事务所律师。被告：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区星沙街道办事处漓湘路102号。法定代表人：邱杰浪。第三人：湖南金鼎控股集团有限公司，住所地：湖南省娄底市乐坪西街2号。法定代表人：邱月雄，该公司董事长。第三人：涟源市伏口镇谢家冲煤矿，住所地：湖南省娄底市涟源市伏口镇良响村，性质：普通合伙企业。执行事务合伙人：龙飞。第三人：邱月雄，男，汉族，1961年7月27日出生，住址：湖南省涟源市。以上四位第三人共同委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。原告粟丽娟与被告龚梦龙、湖南中茂房地产开发有限公司(以下简称中茂公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告粟丽娟的委托诉讼代理人钟保贵，被告龚梦龙的委托诉讼代理人龚泽时，第三人湖南中茂房地产开发有限公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄的共同委托诉讼代理人贺圭胤等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟丽娟向本院起诉请求：判令排除对原告买受的位于长沙县的执行，并解除对该房屋的查封措施。事实与理由：1、本案符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。2017年10月19日，原告与第三人中茂公司签订《中茂商业广场认购协议》认购中茂商业广场第3栋第3层364号、365号房屋，并于同年10月19日与中茂公司、中茂商业公司分别签订《长沙县商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》，原告已依约支付了房屋价款，现中茂商业公司也代理原告接收占有本案房屋对外招商运营。上述房屋于2017年12月22日被娄底市中级人民法院采取了财产保全措施。首先，原告与中茂公司签订商品房买卖合同合法有效，且在查封之先；其次，在查封之前，原告的代理人中茂商业公司已经合法占有涉案房屋；再次，作为买受人的原告依约支付了相应的价款；最后，涉案房屋产权登记延迟非因买受人的过错所致。因此，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告对涉案房屋依法享有排除查封保全的民事权益，人民法院应当依法解除查封。2、贵院查封该房产的行为违反了湖南省高级人民法院2017年11月15日作出的（2017）湘执复155号执行裁定。被告龚梦龙辩称：1、起诉状所述事实部分与实际情况是不相符合的；2、原告的诉讼理由不成立，应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人湖南中茂房地产开发有限公司、湖南金鼎控股集团有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄述称：对原告的叙述予以认可，实际情况体现在中茂公司签订的合同中，原告所述事实是真实的；中茂公司在出售房屋前已经经过抵押权人同意，目前房屋已经交付给原告。经审理查明，本院在审理原告龚梦龙与被告中茂公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案过程中，根据龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元的银行存款或1.6亿元的净值房地产等财物。2017年6月5日，本院作出（2017）湘13执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂公司开发建设的位于长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场包括案涉房产在内的多套房产。中茂公司对上述查封措施不服，向本院提出书面异议。本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院（以下简称省高院）申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月19日，本院依照省高院（2017）湘执复155号执行裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对红星中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分的房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉房产。中茂公司向本院提出书面异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议。省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。2017年10月19日，原告粟丽娟与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》购买湖南省长沙县板仓南路33号中茂商业广场第3栋第3层364号、365号房屋，双方在上述合同中约定：粟丽娟以441932元的价格按揭购买涉案房产；明示涉案房产已设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日；出卖人保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三中约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后365个工作日内办妥；买受人的不动产权证如未在约定的期限内办理产权登记，不解除合同，由违约方承担相应的违约责任。2017年9月28日，原告粟丽娟与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定粟丽娟购买的涉案房产全权委托中茂商业公司代表粟丽娟与开发商办理验收交房手续并进行统一的商业管理和经营使用，中茂商业公司按合同约定向粟丽娟支付相应的收益。2017年9月10日、2017年9月11日、2017年9月27日和2017年9月28日，原告共计支付了364号、365号两房的全款441932元。截止至本院查封涉案房之日，粟丽娟向第三人中茂公司支付了购房款441932元，并缴纳了契税、增值税、物业专项维修资金等款项。粟丽娟提交的《中茂商业广场商铺验收交接表》记载，经湖南中茂城商业管理有限公司于2017年10月22日检查，案涉房产验收合格，达到交付条件，同意接受。另查明，原告购买的涉案房产在长沙县不动产登记中心办理了网签手续。上述事实有原告粟丽娟提交的《长沙县商铺房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》、《商铺验收交接表》、银行支付凭证、购房发票、收据、税费及维修基金发票、在建工程抵押部分注销清单以及本院依法调取的长沙县不动产登记中心出具的关于粟丽娟等人房产的抵押、网签登记情况查询表、中茂公司关于粟丽娟支付购房价款的记账凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案是原告以其是登记在被执行人名下的房产的买受人为由提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，原告须对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益才能排除本院在金钱债权执行中对涉案房产的执行，而参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，对于登记在被执行人名下的房产，买受人应同时符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”之条件，其对执行标的享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。一、本院查封涉案房产之前，粟丽娟是否与中茂公司就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，原告粟丽娟与中茂公司在本院查封涉案房产之前签订《长沙县商品房买卖合同》购买涉案房产，粟丽娟按照合同的约定支付了购房价款，中茂公司与粟丽娟签订的《长沙县商品房买卖合同》也在不动产登记部门办理了网签手续，双方所签订的上述合同是当事人双方的真实意思表示且已实际履行，同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但涉案房产的抵押权现已实际解除。因此，粟丽娟与中茂公司所签订的案涉《长沙县商品房买卖合同》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。二、粟丽娟是否已支付全部购房款。原告粟丽娟为支持其诉讼请求向本院提交了银行流水凭证、收据、发票等相关证据。同时，为查明案件事实，本院依职权依法向长沙县不动产登记中心、中茂公司调取了网签情况表、记账凭证等相关证据。经审查，当事人提交的银行流水凭证、收据、发票等证据客观真实，且与中茂公司的记账凭证能相互印证。因此，根据在案证据，可以认定原告粟丽娟已按合同约定支付了全部购房价款。三、粟丽娟在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房产。本案中，根据粟丽娟与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》以及粟丽娟与湖南中茂城商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，粟丽娟向中茂公司支付了购房价款，中茂公司也将涉案房屋交付给粟丽娟实际使用，并由粟丽娟收取相应的收益，故粟丽娟对涉案房屋的占有具有事实与法律上的依据，应当认定其对涉案房屋是合法占有，且其占有的时间是在本院对涉案房屋进行查封之前。同时，虽然《合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条中规定，建设工程验收合格后方可交付使用，但综合《建设工程质量管理条例》第五十八条中“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，《合同法》第二百七十九条与《建设工程质量管理条例》第十六条中的上述规定主要是用以规范建设单位，而不应成为否定粟丽娟对涉案房屋是合法占有的理由。因此，本案应当认定粟丽娟在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。四、涉案房屋未办理过户登记是否系因粟丽娟自身的原因。原告粟丽娟签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道涉案房屋存在抵押权，但中茂公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预告部分在建建筑物抵押权注销登记”，且经本院依法调查核实，抵押权人在中茂公司与粟丽娟向不动产登记部门办理网签手续时已办理了抵押权注销登记，故粟丽娟尽到了买受人应当尽到的注意义务。同时根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用后365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”的约定，涉案房屋从交付使用到办理产权过户登记有较长的时间，但由于涉案房屋已被人民法院查封，粟丽娟已不能办理产权过户登记手续，故涉案房屋未办理产权过户登记并非粟丽娟自身的原因。综上，粟丽娟对涉案房产享有排除人民法院强制执行的民事权益，其诉讼请求成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得查封湖南省长沙县泉塘街道板仓南路33号红星中茂商业广场第3栋第3层364号、365号房产。案件受理费100元，由被告龚梦龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法法院。审 判 长  童赞辉审 判 员  邓永新审 判 员  谭 芳二〇二〇年六月十二日代理书记员  肖 婷附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支付：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。