江苏省徐州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）苏03民终1747号 上诉人（原审被告，申请执行人）:王康，女，1983年10月24日生，汉族，住邳州市。 委托诉讼代理人:魏中超，江苏红杉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈萍，江苏红杉树律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，案外人）:高华，女，1978年2月3日生，汉族，住邳州市。 被上诉人（原审原告案外人）:常浩，男，1980年7月14日生，汉族，住邳州市。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人:刘永刚，江苏彭淮律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）:陈菊，女，1970年10月8日生，汉族，住邳州市。 原审第三人（被执行人）:屈普，男，1962年8月12日生，汉族，住邳州市。 上诉人王康因与被上诉人高华、常浩及原审第三人陈菊、屈普案外人执行异议之诉一案，不服邳州市人民法院（以下简称原审法院）（2018）苏0382民初6321号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月15立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人王康上诉请求：一、请求依法撤销原审法院(2018)苏0382民初6321号民事判决，依法改判或发回重审;二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人未对涉案房屋支付全部房款。1，被上诉人高华、常浩主张用17.5万元的欠款冲抵房款，该事实系捏造，无事实和法律依据。2，被上诉人高华、常浩主张2017年5月22日张玉叶转账给陈菊共计10万元，该10万元认定为购房款的证据不足。3，被上诉人高华、常浩主张2017年5月24日交付给陈菊、屈普现金20万元，该事实无证据证明不能认定。二、本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定之情形，该条规定的四种情形，需要同时具备，缺一不可。但是现在上诉人却没有证据证明其已支付全部购房款。综上，原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法发回重审或改判。 被上诉人高华、常浩答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人没有提供足以推翻一审法院查明事实的证据，其上诉主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，王康与屈普、陈菊民间借贷纠纷一案，原审法院于2017年7月28日作出(2017)苏0382民初4675号民事调解书：“一、屈普、陈菊偿还王康借款本金20万元及利息（以20万元为本金、自起诉之日起按照月息1.6%计算至实际付清之日止），于2017年10月20日之前付清，逾期不付清，另需给付违约金4万元，并可就未履行款项及违约金一并申请强制执行。二、案件受理费减半收取2150元、保全费1520元，合计3670元，由屈普、陈菊负担。三、本协议自双方当事人签名或盖章之日起生效。” 王康曾于上述调解书生效前提出诉讼保全，2017年5月31日，原审法院作出（2017）苏0382民初4675号民事裁定书：“查封被申请人陈菊所有的位于邳州市商铺（所有权证号：商-134071）（以下简称涉案房屋）。同日，制作协助执行通知书，将以上民事裁定书及协助执行通知书送达至邳州市房产服务中心。协助执行通知书中记载：“查封涉案房产，查封期限三年”。 调解书生效后，根据王康申请。原审法院立案强制执行。在强制执行过程中，高华、常浩对上述执行措施不服，提出执行异议。2018年6月28日，原审法院作出（2018）苏0382执异34号执行裁定书，驳回高华、常浩的异议请求。2018年7月13日，高华、常浩向原审法院提出案外人执行异议之诉。 高华、常浩向原审法院提出案外人执行异议之诉请求：一、判令停止对涉案房屋的执行，并解除对该房产的查封。二、案件受理费由被告承担。 原审法院查明，2017年5月22日，高华、常浩（乙方）与陈菊、屈普（甲方）经徐州儒房融科网络科技有限公司（商品房交易中介公司）签订房屋买卖合同，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，价格为70万元；首期房款60万元于2017年5月22日支付给甲方，余款10万元于过户当日付清；甲方承诺在房款全部到位后2日内，空出房产并迁出全部再次房产名下的户口；甲、乙双方承诺于甲方办理不动产权证5日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续；乙方负担房产中介佣金7000元。 2017年5月22日，高华、常浩通过张玉叶转账至陈菊账户两笔款项共计10万元；当日，陈菊出具收据一份，写明收到高华购房款275000元，该笔款项另包含陈菊、屈普欠付高华、常浩175000元的到期借款。 2017年5月23日，高华通过其银行账户转账至陈菊账户两笔款项共计12万元。 2017年5月24日，高华、常浩支付给陈菊、屈普现金20万元，用于偿清银行剩余贷款。陈菊在当日银行贷款回单背面写明“今收到高华20万元、高华12万元2017年5月24号”，其中12万元的数额对应5月23日的收款。高华另提交当日与陈菊、屈普到银行办理业务时的照片一张用以佐证。 高华于2017年5月22日出具数额为60万元的收据一张，该收据暂放在中介公司处。2017年5月24日，高华付清60万元款项后，该收条交给高华。 2017年5月24日，双方再次签订补充协议书，约定：首期购房款60万元于2017年5月23日已经全部支付给甲方，现双方协商一致，乙方再次支付购房款55000元，由甲方出具收款凭条；剩余购房款45000元，作为尾款于过户当日支付；双方于2017年6月15日前到房产交易大厅办理过户手续，每逾期一日支付违约金500元。 陈菊另出具数额为55000元的收条一份，但落款日期为5月22日。 2017年5月26日，陈菊出具数额为5000元的收条一份。 合同签订后，案涉房屋由高华向案外人出租至今。 原审法院另查明：因案外人汤伟申请，原审法院于2017年2月28日查封了案涉房产。2017年5月19日，汤伟与陈菊、屈普达成调解协议。2017年5月22日，汤伟申请解除对案涉房产的查封。原审法院于2017年5月22日作出（2017）苏0382民初1998-1号民事裁定，解除对涉案房产的查封，于2017年5月24日解封的材料送达邳州市房产服务中心。 2017年5月26日，陈菊、屈普因土地证丢失到邳州市房产服务中心补办证件，领取新的证件需要25个工作日 案涉房屋登记在陈菊名下。该房屋设有抵押贷款，已于2017年5月24日还清。 原审法院认为，根据查明的事实，1．在本院查封案涉房屋之前，高华、常浩与陈菊、屈普已就该房订立合法有效的书面买卖合同；2．在本院查封之前，高华、常浩已合法占有了案涉房屋；3．高华、常浩已按合同约定支付购房款655000元，剩余房款45000元愿意交至法院账户以供执行；4．因案涉房屋在办理证件时需先补办土地证、办理不动产权证，补办证件期间房产即被查封，未能及时过户非买受人高华、常浩自身原因。故高华、常浩的该项主张所依据的事实均符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四种情形，其请求应当予以支持。据此，于2019年10月8日作出（2020）苏0382民初6321号民事判决：停止对涉案房产的强制执行，解除对该房产的查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款是关于无过错买受人物权期待权的保护条件。物权期待权具有排除执行等物权效力，其权利必须满足上述法律规定的四个条件，缺一不可。本案中，被上诉人高华、常浩主张对涉案房屋享有物权期待权并排除执行，应对已按合同约定支付全部价款及在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的事实承担举证责任。从原审法院审理查明高华已付清购房款的组成情况来看，其中仅有22万元有银行转账凭证证明，但是其中10万元为案外人张玉叶支付，原审法院对张玉叶与高华、常浩的身份关系及该款项与本案的购房款是否存在关联关系，均未查明。高华、常浩主张有17.5万元债权冲抵购房款，但未提供原始债权凭证证明该债权的真实性。高华、常浩主张其他购房款均以现金形式支付，但在未提供有效证据证明的情况下，原审法院判决认定高华、常浩已现金支付购房款与相关规定是否相符，应在重审中查明。高华、常浩主张其与原房屋承租人刘海啸重新签订涉案房屋租赁合同以证明合法占有涉案房屋，但刘海啸未出庭作证，其租金支付情况及租赁合同真伪均无法确定，故高华以租赁的方式占有涉案房屋的主张，证据不足。综上，原审法院认定案件事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销邳州市人民法院（2020）苏0382民初6321号民事判决； 二、本案发回邳州市人民法院重审。 上诉人王康预交的二审案件受理费4300元予以退还。 审判长  韩黎华 审判员  孙 燕 审判员  宋宏伟 二〇二〇年六月九日 书记员  王 炎