广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9578号上诉人（原审原告）：广州市越秀区华丰大厦业主委员会，住所地广州市越秀区新河浦路66-68号。负责人：罗瑞杰，该业委会主任。委托诉讼代理人：吴明华，该业主委员会成员。被上诉人（原审被告）：广东省商业集团有限公司，住所地广州市越秀区新河浦路66号四楼。法定代表人：麦志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。上诉人广州市越秀区华丰大厦业主委员会（以下简称华丰大厦业委会）因与被上诉人广东省商业集团有限公司（以下简称商业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初10091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华丰大厦业委会上诉请求：1.撤销一审判决；2.商业公司向华丰大厦业委会提交修建性详细规划或者建设工程实际方案总平面图、物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告、已筹建的物业专项维修资金清册；3.商业公司向华丰大厦业委会移交全区域内全部公共部分物业及全大厦建筑物业的管理权，包括公共用地、公共设备用房，全部属于全体上盖物业主所有的设备设施、用地用房等。事实和理由：（一）根据《物业管理条例》第三十四条、第五十四条规定，业委会是无权代表业主大会去承认商业公司自行聘请或变更的管理方，但一审法院却当庭要求业委会承认商业公司已另行委托物业服务企业的事实，这不符合法律法规，业委会只能不予认可。商业公司在业委会筹备期间向筹备组发送的文件也是以建设单位和物业管理受托方出现，在一审庭上却又否认自己的建设单位身份，其擅自委托其子公司广州市实华物业管理有限公司（以下简称实华公司）己不符合法规，在业委会已经成立的前提下又再次委托其子公司广东省商业企业集团实业有限公司（以下简称实业公司）来承接管理，不符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，因此华丰大厦业委会不予承认是符合法律规定的。商业公司作为最原始的合法受委托方，同时又是建设单位，理应系第一交接责任人。商业公司作为建设单位一直没有履行《物业管理条例》第二十五条规定的义务，一审判决仅因为华丰大厦业委会没有确认商业公司委托的新物业服务公司就把理应由商业公司应当履行的责任忽略了，不符合法律法规。（二）商业公司是最原始的物业服务受托方，对大厦已实行10多年管理，由于其再行委托的行为没有经过业主大会的认可，故应由其作为合法物业服务企业身份承担交接义务。商业公司再行委托其他企业进行协助，只属于其企业内部业务分配问题与其他业主无关。实业公司是商业公司的全资子公司，其委托纯属企业内部分工经营问题，不能以此为由损害其他业主的利益。商业公司二审答辩称，1.华丰大厦业委会上诉请求二提及的包括修建性详见规划、建设工程实际方案总平面图在内的文件资料经商业公司多方核实，并不在商业公司的实际管控之中，同时在一审开庭结束后，应一审法院的要求，商业公司在一审开庭后已向广州市城市建设管理局调查本案华丰大厦业委会所提起的相关资料，并于2019年7月24日将调查结果提交于一审法院，剩余的其他资料由于历史原因问题，商业公司手上并无保留相关资料。2.对于华丰大厦业委会第三点上诉请求，涉案物业的管理权问题，商业公司并非涉案物业的实际管理人，而仅是产权人，在一审的时候已分别查明了涉案物业的实际管理人是实业公司，并非商业公司。同时一审华丰大厦业委会所提及的交还物业的管理权并不明确，其中包括商业公司的产权范围，对于属于商业公司产权范围的部分，并不属于业主共同享有的范围之中。华丰大厦业委会向一审法院起诉请求：1.商业公司在判决生效10日内向华丰大厦业委会提交修建性详细规划、建设工程实际方案总平面图；物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；已筹建的物业专项维修资金清册；2.商业公司在判决生效10日内向商业公司移交全区域内全部公共部分物业及全大厦建筑物业的管理权，包括公共用地、公共设备用房，全部属于全体上盖物业主所有的设备设施、用地用房等。一审法院认定事实：座落本市越秀区新河浦路66号、68号的华丰大厦是由商业公司与原广州市工商银行合资兴建的商住综合楼。该大厦负一、负二层和1-4层属商业公司所有，为商用性质，5-23层为住宅用途；物业总建筑面积22420.8439㎡，其中高层住宅16377.0139㎡，办公楼、写字楼4105.2㎡，停车场1938.63㎡。该大厦原由实华公司提供物业管理服务。此后，该大厦业主召开业主大会并设立了华丰大厦业主委员会即本案华丰大厦业委会，并于2015年1月26日由广州市越秀区人民政府大东街道办事处（以下简称大东街办事处）以编号为大东物业备【2015】第001号的《业主委员会备案回执》办理了备案手续。实华公司于2014年10月8日退出华丰大厦的管理2015年5月3日，华丰大厦业委会作出《关于临时业主大会会议决定的公告》，写明“首次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了华丰大厦封闭管理方案；二、依法表决通过了华丰大厦管理方案（住宅管理费定价1.5元/平方米/月，办公用房管理费定价5元/平方米/月，车位管理费定价150元/位/月）；三、依法表决通过了延续华丰大厦原自管方案，由华丰大厦业主委员会接收华丰大厦自治管理事务，同时决定由业委会按法定程序接收大厦全部管理事务，并代表业主按法定程序维护业主的合法权益。”该公告中同时称前述会议结果2015年4月2日至2015年5月2日期间在该小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。2017年1月3日，商业公司与实业公司签订《物业管理委托书》，委托该司继续对商业公司所有物业进行物业管理等。现商业公司的物业由实业公司进行管理。2018年12月24日实华公司注销工商登记。华丰大厦业委会表示不要求追加实华公司的上级主管部门实业公司参加本案诉讼。关于华丰大厦业委会第一项诉讼请求所主张的相关平面图、测绘报告及资金清册现由谁实际控制的问题。华丰大厦业委会表示不清楚。商业公司则表示：文件资料在广州市城市建设管理局关于华丰大厦的房屋档案内；关于物业管理用房的测绘报告，因华丰大厦为单体楼，在房改时已全部按房改政策向原住户出售，属于单位自建房，当时不具有商品房性质，无建设专门的物业用房，也没有设立专项物业维修资金。关于华丰大厦业委会第二项诉讼请求的公共部分物业及物业管理权现由谁实际控制的问题。华丰大厦业委会表示，由于商业公司是该大厦的建设单位，故公共用房和设备用房应由商业公司控制。商业公司则表示由实业公司实际控制。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。华丰大厦业委会要求商业公司向其提交修建性详细规划、建设工程实际方案总平面图；物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；已筹建的物业专项维修资金清册等资料，却表示上述资料现由谁实际控制都不清楚。在商业公司明确表示其并未拥有上述资料的情况下，华丰大厦业委会应承担举证不能的责任。因此，华丰大厦业委会该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于华丰大厦业委会要求商业公司移交全部公共部分物业及全大厦建筑物业管理权的诉讼请求。商业公司已经明确表示该部分由实业公司实际控制，且已查明商业公司的物业现由实业公司进行管理，而华丰大厦业委会明确表示不需要追加实业公司为本案当事人参加诉讼。在此情况下，华丰大厦业委会该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，于2019年11月1日作出如下判决：驳回广州市越秀区华丰大厦业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由广州市越秀区华丰大厦业主委员会负担。本院二审期间，华丰大厦业委会向本院提交：1.商业公司2014年11月3日来函；2.商业公司2014年11月17日来函；3.商业公司2014年11月17日来函，该文件为街道转来，证据1-3共同证明商业公司既是建设单位，同时也是大厦的管理人；4.（2014）年穗越法民三初字第527号判决文书，该证据第5页倒数第3行起证明由商业公司提供的证据也认可其自身是受合建企业工商银行委托的管理人；5.商业公司登记注册资料，盖有工商查询的资料，拟证明该企业是由于1992年企业改革由广东省商业衍生出来的全民所有制企业，商业公司承接了原建设单位广东省商业厅的全部业务；6.实业公司登记注册资料，盖有工商查询章的资料，拟证明该企业是商业公司属下全资子公司；7.广州市越秀区物业管理区域备案《申请表》，拟证明广州市越秀区物业管理区域备案（街道办事处镇人民政府申请表），证明华丰大厦业委会的身份是合法有效的；8.关于移交华丰大厦设施设备的函，拟证明实业公司曾经提出要移交设施设备给华丰大厦业委会，但是华丰大厦业委会不认可，因实业公司不是建设单位，也不是管理公司，没有权利移交给华丰大厦业委会；9.关于再次请求提供华丰大厦物业管理区域已备案的相关资料的函，证明内容与证据8的证明内容一致；10.广东省商业厅在广州市城市规划局备案存根，拟证明只有一个建设单位。商业公司经质证认为：对证据1、2、3的真实性没有异议，对其关联性有异议，该两份证据并不能证明华丰大厦业委会所提及的需要移交的资料就是在商业公司掌握之中，同时，商业公司也在相关的函件中向华丰大厦业委会说明涉案物业并没有配套的物业用房；对证据4的真实性没有异议，该裁判文书已经查明涉案物业原物业管理公司为实华公司，集团公司并非涉案物业的管理方，只是产权人；对证据5、6的真实性没有异议，对其关联性有异议，实业公司为商业公司的子公司，但是其具备独立法人资格，其为涉案物业商业等区域的实际管理人；对证据7的真实性没有异议，关联性与本案无关；对证据8、9真实性没有异议，在证据8、9中可以显示出涉案物业的实际管理人为实业公司，而并非商业公司，同时在证据8、9中也可以看出无论是原管理方实华公司还是现在的实际管理人实业公司，也曾多方要求在华丰大厦业委会具备接收共用物业管理条件资质的情况下向其移交相关的共用设施设备，但是华丰大厦业委会至今仍不具备同时管理商业、住宅的物业管理资质；对证据10的真实性没有异议，但商业公司一审向法庭提交的建设用地批准书上，建设单位除了商业公司外还有工商银行广州分行，该建设工程规划许可证并不代表建设单位仅为商业公司。二审庭询后，华丰大厦业委会向本院提交：1.《关于临时业主大会会议决定的公告》；2.《2015年3月临时业主大会授权业委会自管表决结果汇总统计表》；3.《华丰大厦临时业主大会统计表授权业委会自管意见明细表》。商业公司经质证认为：对三份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。商业公司向本院提交：1.《临时建筑物照片及平面图位置》；2.《华丰大厦问卷调查回收结果统计表》；3.《问卷调查》7份。华丰大厦业委会经质证认为：对材料1的合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据与本案无关；对材料2、3的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，华丰大厦业委会曾起诉商业公司、实华公司，请求：1.商业公司向华丰大厦业委会支付物业管理费（从2015年5月起计至实际支付之日，以30个车位及4105平方米的办公面积核算，每月物管费为25025元）；2.商业公司向华丰大厦业委会支付逾期交纳物业管理费的利息（按银行同期贷款利率计算）。一审法院于2018年2月5日作出（2017）粤0104民初5465号民事判决书，该判决载明：“本院认为：……三、关于同一物业管理区域内的管理权统一行使的问题。涉案的华丰大厦属商住综合型单体楼，其中地下两层为停车场、1-4层为办公、写字楼、5-23楼层为住宅，经该大厦所在大东街道办事处确定为一个物业管理区域并经房管部门同意办理了物业管理区域备案。根据《物业管理条例》第三十四条规定，同一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。其目的是为保障小区管理的统一性，避免因多个管理主体造成的推诿管理责任，导致小区管理缺位。现涉案华丰大厦业主大会决定小区实施自管，即在华丰大厦物业管理区域范围内应根据该决定统一实施自管。商业公司关于应区分商业与住宅分开实施物业管理的辩解意见，缺乏法律依据……需要说明的是，因涉案的华丰大厦小区经业主大会决定实施自管，商业公司作为涉案小区的业主之一，虽然商业公司对于业主大会的决定持有异议，但考虑到小区管理的统一性，为全体业主的共同利益的有效维护及维持社区和谐，商业公司理应在保留异议的基础上遵守小区业主大会的决定，积极配合华丰大厦业委会组织实施的小区自管。而非自行委托物业管理公司对自有物业区域进行管理，造成一个物业管理区域内实质存在两个管理主体。因此，商业公司、实华公司宜应与华丰大厦业委会积极协商解决小区物业管理资料、公共设施、设备的交接工作，尽快促成实现小区的统一管理……。”判决：驳回华丰大厦业委会的全部诉讼请求。该案判决后，华丰大厦业委会不服提起上诉，本院于2018年8月27日作出（2018）粤01民终11181号民事判决书，该判决载明：“本院认为……本案二审，华丰大厦业委会上诉坚持认为，其已经对涉案小区整体管理，应支持其收取物业管理费的诉求。但诉讼中，华丰大厦业委会亦确认对于涉案小区争议部分的水、电机房等尚未移交其管理。一审结合双方举证，认定华丰大厦业委会未能对涉案小区整体实施完整的管理，对商业部分收取管理费的诉求不予支持，符合等价有偿的原则，并无明显不当。完整的整体管理是收取整体物业服务费用的事实基础，在该事实基础未形成的情况下，本案物业费用收取的主张无法支持。应当指出，本案中确实有整体管理的应然性与实然性的错位事实存在，至于如何实现整体实际管理，以及错位责任承担，如一审判决所述可另循法律途径解决，在实际完整管理后，管理人当然可提出相应管理费用的支付主张……”，判决：驳回上诉，维持原判。再查明，商业公司二审期间复函本院称，本案当事人广东省商业集团有限公司，原为广东省商业厅，改制后命名为广东省商业企业集团公司，2018年改制为广东省商业集团有限公司并沿用至今。广东省商业企业集团实业有限公司，原名为广东省商业企业集团实业公司，2017年改制为广东省商业企业集团实业有限公司，由原广东省商业企业集团公司出资设立，为目前华丰大厦商业区域以及部分公用区域的物业管理人。广州市实华物业管理有限公司，为原华丰大厦的物业管理企业，原为广东省商业企业集团实业有限公司控股企业，目前该公司已注销。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业公用部位、共用设施设备进行查验。”《物业承接查验办法》（建房[2010]165号）第二条规定：“本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业公用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。”根据本案查明的事实，在华丰大厦业委会成立之前，华丰大厦系由实华公司提供物业管理服务，现并无证据证明在实华公司之前还有其他物业服务企业为涉案华丰大厦提供物业服务，故可推定华丰大厦的物业承接查验工作已由实华公司与建设单位完成。《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”第三十八条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”由此可见，在前期物业服务或者物业服务合同终止时，负有将物业管理用房以及《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的义务主体为相关物业服务企业。华丰大厦业委会要求商业公司承担《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交义务，理据不足，本院不予支持。同理，对于涉案华丰大厦全部公共部分物业及全大厦建筑物业管理权的问题，负有移交义务的亦是相关物业服务企业。商业公司提供了该公司与实业公司签订的《物业管理委托书》并据以主张上述公共设施、设备、公共用房的管理权由实业公司实际控制，华丰大厦业委会对此并无提供足以反驳的证据，本院对商业公司的该主张予以采信。华丰大厦业委会要求商业公司移交全部公共部分物业及全大厦建筑物业管理权，依据不足，本院不予支持。华丰大厦业委会在一审期间表示不要求追加实业公司参与本案诉讼，一审法院驳回华丰大厦业委会要求商业公司移交全部公共部分物业及全大厦建筑物业管理权的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。需要注意的是，根据生效判决查明、认定的事实，涉案华丰大厦虽为一个物业管理区域，但存在整体管理的应然性与实然性的错位的事实，现并无证据显示涉案物业管理区域已实施统一的物业管理，故各方应循合法途径积极予以解决，在理顺涉案物业管理区域的物业管理关系之后，再向相关义务主体主张更为适宜。综上所述，广州市越秀区华丰大厦业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市越秀区华丰大厦业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  莫芳审判员  余盾二〇二〇年六月二十八日书记员  贾妍胡秀红