吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终878号上诉人（原审原告）：广宇华隆学府小区业主委员会，住所地：松原市。负责人：宋长和，主任。委托诉讼代理人：杨静，吉林捷盈律师事务所律师被上诉人（原审被告）：松原市佳园物业管理有限公司，住所地：松原市。统一社会信用代码91**XC。法定代表人：赵学伟，系经理。委托诉讼代理人：钟耀臣，男，汉族，1974年6月6日出生，现住：吉林省扶余县。系松原市佳园物业管理有限公司经理。委托诉讼代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。上诉人广宇华隆学府小区业主委员会因与被上诉人松原市佳园物业管理有限公司物业服务合同纠纷，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人（原审原告）广宇华隆学府小区业主委员会的责任人宋长和及委托诉讼代理人杨静，被上诉人（原审被告）松原市佳园物业管理有限公司委托诉讼代理人钟耀臣、赵文军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。广宇华隆学府小区业主委员会上诉请求：一、撤销宁江区人民法院作出的（2019）吉0702民初6651号民事判决书；二、依法改判被上诉人松原市佳园物业管理有限公司立即撤离广宇华隆学府小区并移交物业服务用房等相关设备设施、场所、场地、物业资料等。三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。原审法院认定祥安物业有限公司系涉案小区的前期物业公司以及其以广宇物业的名义收取三年物业费，属于事实认定错误。第二，关于收取物业费的问题。物业费是被上诉人收取的没有争议，但原审判决书中认定，祥安物业公司是以广宇物业的名义收取的，属于事实认定错误。第三，无论是被上诉佳园物业公司，还是祥安物业公司，其均是与广宇开发商签订的物业服务合同，均属于前期物业公司，而且物业公司发生变更并未在小区予以公示，剥夺了业主的知情权。根据《物业管理条例》第二十六之规定，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案上诉人在成立后，经过召开业主大会已经通过法定程序选出的物业公司并已签订物业服务合同，因此，前期物业服务合同已经自动终止被上诉人已没有继续留在涉案小区的理由，在上诉人的多次要求下拒不撤出。已经损害了广大业主的合法权益。二、本案法律适用错误。原审判决引用的《中华人民共和国物权法》是在2003年出台，2007年出台了《物业管理条例》，该条例中对物业及业主之间的权利义务关系、前期物业及业委会的或立等内容又进行了细化，更加强调了业主的自治管理模式。物权法第七十六规定的内容只是明确了业主享有的权利，并没有前期物业公司的相关规定，而《物业管理条例》对此是有明确规定的，且《物业管理条例》与《物权法》内容上并不冲突，其目的都是为了更好的维护广大业主的合法权益。《物业管理条例》第二十六之规定，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。所以本案业主在按法定程序选聘物业服务企业并签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同是自动终止的，不需要履行双过半的选举程序，所以原审以《中华人民共和国物权法》第七十六条，驳回原告的诉讼请求属于法律适用错误。松原市佳园物业管理有限公司辩称，小区的总面积备案在物业管理中心备案的总面积是66,171.98平方米。在一审中前期物业委托备案表证据已经提交。总面积已经在上诉人申请政府公开的时候，他们已经查询到了。另外在上一次开庭当中上诉人提交的285份这个材料当中，经过我们的核对确认提交汇总情况说明一下，原告一共提供的选聘物业公司选票是90页，合计一共是270张，经我们有核实有效的选票是169张，不足业主总人数的一半。这里面有无效选票有101张，包括重复选票20张，无业主选票1张，无房号的选票3张，涂改选票13张，签字无法识别选票12张，还有待签字无委托书的选票5张，然后业主签说明的选票有47张，详细情况已经在一审法院提交了。上诉人285提交的我们已经核对，有效的就169张。广宇华隆学府小区业主委员会向一审法院起诉请求：广宇华隆学府小区于2016年11月18日交付业主使用，被告系开发商下属企业，在小区交付使用后业委会成立前被指定为前期物业公司，为住户和业主提供物业服务。因被告物业公司在提供服务期间存在收费高、乱收费、服务质量差、卫生清理不及时、保安经常不在岗等问题，导致业主和物业公司之间矛盾不断，业主多次找到被告协商未果。2019年6月10日，该小区成立业主委员会，选聘新的物业公司。但被告拒不办理交接手续。故诉至法院要求解除原告与被告之间的物业服务关系；被告立即撤离广宇华隆学府小区并移交物业服务用房等相关设施设备、场所、场地；被告移交物业管理资料包括楼盘表、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图等竣工验收资料及设施设备安装、使用和维护、保养技术资料等等；被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：前郭县广宇房地产开发有限公司开发建设广宇华隆学府小区。2016年6月10日，前郭县广宇房地产开发有限公司与松原市祥安物业管理有限公司（以下简称祥安物业公司）签订一份前期物业服务合同，合同约定：祥安物业公司对广宇华隆学府小区进行物业管理服务，该小区建筑面积为54,320.52平方米。物业服务期限为5年，至2021年10月29日止。在本合同期限届满或者业主委员会成立与业主大会所选聘的物业管理公司签订的物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2019年5月20日，前郭县广宇房地产开发有限公司与祥安物业公司签订一份解除合同协议书，约定祥安物业公司撤出广宇华隆学府小区的经营管理，前期物业服务合同解除。2019年5月20日，前郭县广宇房地产开发有限公司与松原市佳园物业管理有限公司签订一份物业管理服务合同，约定由佳园物业公司对广宇华隆学府小区进行物业服务和管理。2019年6月10日，广宇华隆学府小区成立业主委员会，并在松原市物业管理中心进行备案。庭审中，原告提供业主委员会备案表、住户调查信息表、解聘广宇物业公司表决意见表等证据，被告质证认为原告成立不合法，业主签字不真实。另查明，祥安物业公司在该小区提供物业服务过程中，以广宇物业的名称收取物业费。钟耀臣原在祥安物业公司任职，现系被告单位的经理。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理公约；（三）选举业主委员会或更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分建筑物总面积三分之二的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告提供的住户调查信息表、解聘广宇物业公司表决意见表，不足以证明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法定程序，且双方对广宇华隆学府小区的业主的投票各执一词。故原告的诉请，于法无据，原审法院不予保护。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告广宇华隆学府小区业主委员会诉讼请求。案件受理费50元，由被告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据，但被上诉人提出一审中前期物业委托备案表的证据已提交，记载小区的总面积备案在物业管理中心备案的总面积是66,171.98平方米。本院二审查明其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。松原市佳园物业管理有限公司提出广宇华隆学府小区业主委员会所提交的业主登记等证据中存在多种瑕疵，广宇华隆学府小区业主委员会承认有瑕疵，但对该节没有提出正当理由和提供充分的证据予以说明；另无论按祥安物业公司与广宇华隆学府小区进行物业管理服务约定的建筑面积，还是松原市佳园物业管理有限公司提交的在物业管理中心备案的建筑总面积证明计算，都不能明确专有部分占建筑物总面积过半。据此，广宇华隆学府小区业主委员会提供的住户调查信息表、解聘广宇物业公司表决意见表均不足以证明已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对广宇华隆学府小区业主委员会的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广宇华隆学府小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  韩方德审判员  潘 伟审判员  高寒雪二〇二〇年六月十五日书记员  田文元