杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初1461号 原告：浙江野风物业服务有限公司，统一社会信用代码：913300007125588111，住所地：杭州市下城区松艮路施家花园。 法定代表人：任婷婷，董事长。 委托诉讼代理人：蔡子轩，浙江卓特律师事务所律师。 被告：陈黎洪，男，1963年12月10日出生汉族，住杭州市江干区。 原告浙江野风物业服务有限公司（以下简称：野风公司）与被告陈黎洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。庭审中，本案口头裁定转为简易程序进行审理。原告野风公司的委托诉讼代理人蔡子轩、被告陈黎洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告野风公司向本院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付物业管理费17267.90元，能耗费225.44元，并支付违约金17493.34元（自2016年11月1日暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日3‰计算，实际请求支付至履行日止），合计34986.68元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系野风山城（锦庐组团）小区锦庐13幢-04的业主。原告与富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）签订野风山城（锦庐组团）《前期物业服务合同》。上述合同约定，原告为该小区提供物业服务，物业管理服务收费标准按每月每平方米建筑面积3.2元预收，能耗费按照每月0.8元/平方米收取，地下车库车位按每月每个60元收取。被告的房屋建筑面积为299.79平方米，在2016年11月1日-2018年4月期间应付物业管理费17267.90元，能耗费225.44元。经原告多次催讨，被告拒不支付。被告已构成违约，侵犯了原告的合法权益，根据合同约定，自逾期之日起按应缴纳费用的每日千分之三的标准支付违约金17493.34元（自2016年11月1日暂计算至2018年4月30日，分段计算，逾期每日按3‰计算，实际请求支付至履行之日止），共计34986.69元。 被告陈黎洪答辩称：本案被告应为案涉房屋的房产公司，而不是被告陈黎洪。原、被告应当一起向房产公司主张权利，同时根据前期物业服务合同的相关规定，案涉房屋尚未交付，不应当向被告主张物业费。而且同时房产公司交付的房产本身存在很多瑕疵。2016年之后，被告作为购房者多次就质量问题请求解决，但至今未给予相应的解决。同时原告的物业管理服务与物业服务合同不匹配，给购房者带去诸多不便，侵犯了业主的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的EMS回单、律师函（复印件）、EMS投递详情单各1份，以证明原告已经就被告欠费的情况进行催讨及被告欠费情况的事实。被告质证认为，没有收到过相应的律师函。本院审查后认为该组证据能够证明原告向被告催讨物业费的事实。 2、原告提交的欠费公告以及能耗费分摊公示各1份，以证明原告已经通过公告方式催缴物业费以及能耗费计算的依据。被告质证认为，该组证据有异议，对相应的能耗费数据采集及分摊方式有异议。本院审查后对该组证据予以认定。 3、原告提交的《商品房交房催收通知书》1份、快递单1份、《野风山城（一期）入伙通知书》1份（均系复印件），以证明涉案房屋已经于2016年11月19日通知被告交房的事实。被告质证认为，首先被告未收到过《野风山城（一期）入伙通知书》，顺丰速运单系复印件，对该证据的三性均有异议，同时认为《野风山城（一期）入伙通知书》系单方制作，原告未进一步举证证明向被告送达上述材料的证明，所以对三性均有异议。就《商品房交房催收通知书》从内容看，原告于2018年8月6日催办交房，而原告主张的物业费是截止到2018年4月份，从记载内容看，涉案房屋的在催交房屋前未交付，认为物业费应当由房产公司承担，对该证据的三性均有异议，系原告单方制作。同时，就案涉房屋存在质量问题，2017年12月6日野风乐多公司有盖章确认的《约谈纪要》中确认，涉案房屋存在质量问题，待修复后复验交房，但是到目前为止，涉案房屋因质量问题一直未解决，未交付。所以根据合同约定，该物业费应当由房产公司承担。本院审查后认为，该组证据均系复印件，不符合证据的形式要件，在本案中不予认定。 本院根据当事人的陈述及确认的有效证据，认定本案事实如下： 2012年2月21日，原告野风公司（乙方）与野风乐多公司（甲方）签订《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》一份，合同约定，根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将野风山城（锦庐组团）委托乙方实行物业管理。……第十八条物业管理服务费一、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定：1、物业管理服务费（有业主按其拥有的销售建筑面积向乙方交纳）。本物业管理区域前期物业服务收费采用包干制方式，乙方按照约定的标准收取前期物业服务费。物业管理服务费按销售建筑面积计算，合院物业服务费：3.2元/平方米/月（不含公共能耗费）……3、公用设施设备（如：电梯、水泵、水系、智能化系统、公共照明、共用车库、景观灯、景观用水、公共卫生间用水、用纸等）运行产生的公共能耗费用，不含在物业管理中，实行预收制，每12个月预收一次，按业主所拥有的建筑面积0.8元/平方米/月标准收取，每半年按实际用量向业主分摊结算一次，多还少补。……5、物业服务费及运行能耗费实行预收制，每12个月预收一次，每12个月为一个缴费周期；业主应在本期物业服务费交纳期起始日期20日内交纳本期物业服务费用和公共能耗费。业主逾期交纳的，每逾期一日，业主应向乙方交纳欠费总额3‰作为违约金，以后依此类推。6、空置房的物业管理服务费和公告能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳。业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。…… 被告陈黎洪系杭州市富阳区银湖街道野风山城（锦庐组团）小区锦庐13幢-04业主。该房屋建筑面积为299.79平方米，自2016年8月18日起，房屋产权登记在被告陈黎洪以及吴玫瑰名下。其自2016年11月1日起至2018年4月30日止并未缴纳物业费用。 另查明，2019年4月2日，原告向被告邮寄物业服务费及能耗费的催讨函。2019年8月9日，原告以在小区张贴野风山城小区欠费业主公示单的方式向被告催讨物业服务费及能耗费。 本院认为：原告野风公司与野风多乐公司签订的《野风山城（锦庐组团）前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有法律约束力。根据该合同第四章第一条约定，空置的物业管理服务费和公共能耗费，对纳入物业服务范围的已竣工尚未出售、出租，或者已出售未交付使用且业主未入住的物业，自该物业买卖合同的约定交付之日起由开发建设单位按相关规定向乙方交纳；业主已购置并已由开发建设单位交付给业主的空置房物业管理服务费和公共能耗费（指因业主原因不能按期支付的），由业主按相关规定向乙方交纳。本案中，原告未举证证明案涉房屋已经实际交付给被告，亦未举证证明被告未收房的原因系被告所致，应承担举证不能的责任。故原告主张要求被告支付物业费、能耗费及违约金的诉请，证据缺乏，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告浙江野风物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费675元，减半收取337.50元，由原告浙江野风物业服务有限公司负担。 原告浙江野风物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙 娇 二〇二〇年六月十一日 代书记员  孙蕾婕