安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1288号上诉人(原审被告)：顾宣勇，男，1990年10月8日生，汉族，住安徽省来安县。上诉人(原审被告)：顾成杰，男，1966年6月24日生，汉族，住安徽省来安县。上诉人(原审被告)：张忠香，女，1966年12月15日生，汉族，住安徽省来安县。三上诉人共同委托诉讼代理人：潘申石，安徽伟诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滁州中浩物业管理有限公司，住所地安徽省来安县。法定代表人：伍俊，该公司总经理。上诉人顾宣勇、顾成杰、张忠香因与被上诉人滁州中浩物业管理有限公司（以下简称中浩物业公司），不服安徽省滁州市来安县人民法院（2020）皖1122民初4号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案受理，并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。顾宣勇、顾成杰、张忠香上诉请求：1、撤销安徽省来安县人民法院（2020）1122民初4号民事判决，发回重审或依法改判驳回中浩物业公司的诉讼请求；2、本案诉讼费用由中浩物业公司承担。事实与理由：1、南城美都小区19幢的商铺物业作为非住宅类物业，且涉案商铺面向街道并有独立的进出通道，自始至终，中浩物业公司并没有向涉案商铺提供任何实质性物业服务，庭审中中浩物业公司也没有提供有力证据证明其提供了实质性物业服务。涉案小区住宅类物业综合服务收费标准最高不超过0.4元/平方米，涉案商铺在剔除了垃圾清运费、公共照明费、车辆管理费等的情况下，按照0.8元/平方米的价格收取，缺乏事实依据，明显有失公平，不合理。2、中浩物业公司系违法选聘的物业公司，其选聘程序不合法。2019年4月17日中浩物业公司选聘没有经过业主大会决定，涉案小区住宅类业主委员会越过业主大会选聘中浩物业公司，程序违法，其越权订立的物业服务合同对顾成杰、顾宣勇、张忠香不具备约束力。3、涉案小区业主委员会无权代表商铺业主与中浩物业公司签订《物业服务合同》及《补充协议》。2016年3月19日召开的业主大会参与人员为15栋住宅类的业主，并无商铺业主参与，业主大会的召开及业主委员会的选举，商铺业主都没有参与。且《补充协议》是专门针对商铺业主物业服务费的协议，该补充协议商铺业主均不知情，也没有授权住宅类业主委员会，该《补充协议》对商铺业主不应当产生效力。4、中浩物业公司的法人代表及股东伍俊是业主委员会成员，因此中浩物业公司的选聘、合同及补充协议的订立，都是受到操控的结果，侵害了商铺业主的合法权益，合同无效。中浩物业公司答辩称：1、中浩物业公司收费的合理性在于涉案商铺业主从小区交付以来一直拖欠物业费。本着先易后难的原则，住宅物业费有明确指导价，但是商铺物业费是市场调节价，所以在签订住宅物业服务协议后，业主委员会又咨询了政府相关单位给出的结论是参照周边商业用房价格。周边商业用房物业服务费从一元至三元不等，业主委员会考虑到商铺业主利益，最终制定了低于周边价格的0.8元。2、业主委员会的选聘是在社区新安镇以及国土局物业股的监督下成立的，整个程序备案手续合法有效。包括成立业主委员会签字人数也超过60%。所以业主委员会的选聘合法有效。3、顾成杰、顾宣勇、张忠香提出收费的不合理。物业服务中包括以下几项：一是物业综合服务费，二是公共照明电费，三是垃圾清运处理费，四是车辆管理费，本着服务收费的原则，商铺业主没有享受到保洁、公共照明及车辆管理的服务，所以中浩物业公司在一审起诉时未主张这几项费用，只收取物业综合服务费。商铺业主提出物业没有提供日常保洁，中浩物业公司在一审中提供了小区的管网总拼图，此图可以证明商业用房门口道路属于小区红线范围之外，即商铺业主出门之后的范围就不属于小区，所以商业用房门口的道路属于市政进行日常保洁，这符合正常程序。商业用房业主与住宅业主是小区的一个整体，与所有业主一起共同使用整个小区公共设施，如供水、供电、供气、污水排放、雨水排放等公共设施。物业对小区的公共设施提供了日常的维护与保养，所以商业用房应履行缴纳物业服务费的义务。中浩物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令顾成杰、顾宣勇、张忠香立即支付物业管理费16304.22元；2、诉讼费用由顾成杰、顾宣勇、张忠香承担。一审法院认定事实：2019年4月17日，涉案小区业主委员会作为甲方，中浩物业公司作为乙方共同签订了《南城美都物业管理合同》，委托中浩物业公司进行物业管理服务，期限为一年，自2019年4月18日至2020年4月17日止。2019年7月30日，双方就南城美都小区商业门面房及商业楼物业服务费收费问题签订《补充协议》，约定，商业楼门面房的收费标准是：一楼每月每平方米1元、二楼以上每月每平方米0.80元，物业服务满半年可以起诉拒交费的业主。顾成杰、顾宣勇、张忠香系南城美都小区19幢1002、2002室、三层、四层商业门面房的业主，1002、2002室房屋面积为133平方米，三层、四层房屋面积共计1532.106平方米（766.053㎡＋766.053㎡），顾成杰、顾宣勇、张忠香每月应交纳物业服务费为1345.38元[1元/㎡×（133㎡÷2）+0.8元/㎡×（1532.106㎡＋133㎡÷2）]。中浩物业公司自2019年4月18日起对南城美都小区进行物业管理服务后，顾成杰、顾宣勇、张忠香一直未缴纳物业费用。中浩物业公司经书面催要后，顾成杰、顾宣勇、张忠香仍然没有按时交纳相关物业费用，中浩物业公司起诉至法院。另查明：顾成杰与张忠香系夫妻关系，顾宣勇系顾成杰与张忠香的儿子。一审法院认为，案涉小区业主委员会与中浩物业公司签订的物业管理合同及补充协议，对南城美都小区全体业主具有约束力，中浩物业公司进行了物业管理服务，顾成杰、顾宣勇、张忠香作为该小区的商业门面房业主接受了物业服务，应按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业服务费。顾成杰、顾宣勇、张忠香辩称业主委员会无权代表商铺业主，物业服务合同及补充协议对其无约束力，其没有享受物业服务，物业收费无依据，不同意交纳物业服务费的理由不能成立，不予采信；顾成杰、顾宣勇、张忠香以中浩物业公司法定代表人伍俊同时系业主委员会委员之一进而认为业主委员会与中浩物业公司签订的物业管理合同和补充协议损害广大业主的合法权益，对此顾成杰、顾宣勇、张忠香没有提供证据证明，且伍俊已于2019年3月15日辞去业主委员会委员职务，对此辩称，不予采信。顾成杰、顾宣勇、张忠香自2019年4月18日起满半年未按约交纳物业服务费构成违约，应承担相应的违约责任。因中浩物业公司一年服务期未满，其要求顾成杰、顾宣勇、张忠香给付全年物业服务费的请求，不予支持，按月度计算，顾成杰、顾宣勇、张忠香应交纳2019年4月18日至2020年2月17日期间10个月的物业服务费13453.80元（1345.38元/月×10个月）。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：顾成杰、顾宣勇、张忠香于本判决生效后十日内支付滁州中浩物业管理有限公司自2019年4月18日至2020年2月17日物业服务费13453.80元；驳回滁州中浩物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费208元，减半收取104元，由滁州中浩物业管理有限公司负担36元，顾成杰、顾宣勇、张忠香负担68元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案小区业主委员会是在物业所在新安镇社区和来安县国土资源管理局的监督下成立并选举产生的，代表全体业主行使共同管理权。商业用房业主和住宅类业主是小区的一个整体，共同使用小区的公共设施。涉案小区业主委员会与中浩物业公司签订的物业管理合同及补充协议，对南城美都小区全体业主具有约束力，中浩物业公司和全体业主均应按照合同约定行使权力履行义务。关于顾成杰、顾宣勇、张忠香主张案涉商铺面向街道并有独立的进出通道，没有接受到中浩物业公司实质性物业服务，且收取的物业综合服务费过高。中浩物业公司对案涉小区公共设施提供了实质性的物业服务，且本着服务收费的原则，收取的是物业综合服务费用，对没有提供服务的垃圾清运、公共照明、车辆管理等相关费用已经予以剔除，故本院对此不予支持。关于顾成杰、顾宣勇、张忠香上诉称中浩物业公司法人代表及股东伍俊是案涉小区业主委员会成员，中浩物业公司系违法选聘，其与业主委员会签订的物业服务合同和补充协议，侵害了商铺业主的合法权益，合同应无效。一审法院已经查明伍俊已于中浩物业公司选聘前辞去业主委员会职务，且顾成杰、顾宣勇、张忠香没有提供证据证明物业服务合同和补充协议侵害了商铺业主的合法权益，故本院对此不予支持。综上，顾成杰、顾宣勇、张忠香的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费136元，由上诉人顾成杰、顾宣勇、张忠香负担。本判决为终审判决。审判长 杨 达审判员 葛敬荣审判员 田 祥二〇二〇年六月四日法官助理贾倩倩书记员张玉格附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。