新疆维吾尔自治区和静县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2827民初88号 原告：周士礼，男，1992年11月18日出生，汉族，住安徽省濉溪县，现住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：魏华，新疆辰祥律师事务所律师。被告：牛朝军，男，1961年11月29日出生，汉族，库尔勒牛势建筑装饰有限责任公司工作人员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，现住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：张楠，博湖县本布图镇法律服务所法律工作者。第三人：巴州中海房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：袁善强，该公司经理。委托诉讼代理人：袁中海，男，该公司工作人员。原告周士礼与被告牛朝军、第三人巴州中海房地产开发有限公司（以下简称中海房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年1月23日因不可抗力中止诉讼，2020年3月9日恢复诉讼。原告周士礼及委托诉讼代理人魏华、被告牛朝军及委托诉讼代理人张楠、第三人中海房产委托诉讼代理人袁中海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周士礼向本院提出诉讼请求：1、依法解除2019年8月20日原、被告签订《巩乃斯中海宾馆一楼门面房买卖协议》；2、依法判令被告立即返还原告支付的购房款30万元及违约损失12万元，合计42万元。诉讼过程中，原告变更“被告立即返还原告支付的购房款30万元”的诉讼请求为：被告立即返还原告支付的购房款为28万元。事实和理由：2019年8月20日，原、被告双方签订《巩乃斯中海宾馆一楼门面房买卖协议》（以下简称《买卖协议》），协议约定：被告将位于和静县巩乃斯镇巩乃斯林场巩乃斯中海宾馆一楼门市房（从东边数四号房、五号房）面积为169㎡卖给原告，房款总价为60万元，原告首付30万元，2020年1月31日前支付20万元，剩余10万元待房产手续办完后，一次性支付给被告。并约定被告协助原告跟中海房产签订《商品房买卖合同》后原告支付被告首付款30万元。原、被告商议签订《买卖协议》时，涉案门面房已经租给一家超市，本来签合同后租金应该由原告收，因为到淡季了，原告放弃了从签协议至2020年4月30日的租金。签订《买卖协议》后原告向被告支付了25万元，2019年9月24日原告又支付购房款3万元，被告一直不肯协助原告与开发商签订《商品房买卖合同》，且原告发现被告并没有处分上述房屋的相关权利，以上房产被抵押给银行，登记在其他人名下，被告的无处分的违约行为致使本协议目的无法达到，故此，原告起诉被告，要求解除本案协议，并要求被告退还房款28万元，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第九条之规定，原告要求被告赔偿违约损失12万。被告牛朝军辩称，被告不同意解除双方的房屋买卖合同。因为房屋已经交付给了原告，涉案房屋2019年4月30日至2020年4月30日的租金4万元是给被告了，但是从2019年8月签协议至2020年4月30日的租金2万多元，在双方在商议签订《买卖协议》时抵顶了购房价款，60万元是抵顶了租金后的价款。被告已经履行了合同的主要义务，不符合解除合同的法定条件。被告没有违约行为，不承担违约责任。反而是原告没有按照合同约定履行付款义务，存在违约行为。双方约定原告应支付首付款为30万元，原告打钱当天被告协助原告和中海房产签《商品房买卖合同》，原告当天到晚上了只给了25万元，要求先签《商品房买卖合同》，当天就没签成合同，到现在原告实际支付购房款是28万元也不够，原告应当在2020年1月31日前支付购房款20万元，但是原告没有支付。合同第8条约定的违约金计算方法和标准违反法律规定，视为没有约定合同违约金。原告主张的返还购房款30万元没有事实根据，主张的12万元违约金没有事实和法律依据。涉诉房屋是被告所属的库尔勒牛势建筑装饰有限责任公司（以下简称牛势公司）在履行与中海房产《建筑装饰工程施工合同》时，由中海房产抵顶工程款取得，有关房屋的产权登记事项是由开发商统一办理的，原告在购买该房屋时是知情的，合同第4条有明确的备注说明。合同第5条约定，被告履行的是协助原告办理房屋买卖合同而非产权登记，开发商已经明确表示同意为原告签订房屋买卖合同并办理备案登记，且正在组织竣工验收，如果不是疫情影响早已解决。原告在支付购房款不足50%的情况下要求办理房屋产权登记不符合规定。被告如果不是为了解决民工工资不可能将价值115万元的房屋以60万元的超低价出售给原告。被告在和原告签订合同时不清楚涉案房产设定了抵押，直到法院宣读调取的证据才明知，被告和中海房产的抵账合同继续履行，不同意解除和原告的合同，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人中海房产述称，涉案的和静县巩乃斯宾馆是中海房产开发的，房子正在进行竣工验收，2014年取得商品房预销售许可，2017年5月19日袁中海代表第三人与被告牛朝军签订《补充协议书》，将涉案房屋包括在内的400㎡门面房抵账给被告。原、被告签订《买卖协议》的第二天没有签订《商品房买卖合同》的原因是原告当天没有给够30万元。涉案房屋设定的抵押是我公司为了办理贷款设定的，用了亲戚的名义办的，贷款我们公司在还。只要被告同意，我公司就可以和原告签订《商品房买卖合同》。目前房屋尚未竣工验收，无法办理房屋权属登记，具体能办理的时间无法确定。本院经审理认定事实如下：2019年8月20日，原、被告双方签订《巩乃斯中海宾馆一楼门面房买卖协议》，协议约定：1、甲方（被告）同意将坐落在和静县巩乃斯镇巩乃斯林场巩乃斯中海宾馆一楼门市房，门市位置为从东边数四号房、五号房，现为姐妹超市所使用。门市房面积169平方米最终面积以测绘面积为准，出售给乙方。2、出售价格为总价为60万元。3、付款方式：乙方首付30万元，打到甲方指定账户……，剩余30万房款付款方式为：2020年1月31日前支付20万元，待房产手续办完后，乙方剩余10万元待房产手续办完后，一次性打给甲方。4、甲方保证该门市房为甲方百分百所属，权属清楚，若发生该门市房权属纠纷及债权债务等，由甲方负责处理并承担相应民事责任，对乙方造成损失的，根据乙方提供的损失说明由甲方包赔乙方损失。（备注：此门市房为中海宾馆欠牛朝军装修款，抵账给牛朝军）5、甲方协助乙方办理房屋买卖合同、合同办理完后，乙方按照上述第三条付款。……8、此协议签订后，甲乙任何一方不得单方面违约，……违约方赔偿违约金为房款的贰倍，即为人民币130万元。《买卖协议》签订第二天，原告支付了购房款25万元，要求先签《商品房买卖合同》再继续打款，被告、第三人均不同意。2019年9月24日原告又支付购房款3万元，被告、第三人仍不同意签订《商品房买卖合同》。另，原、被告商议签订《买卖协议》时，涉案门面房已经租给一家超市，被告牛朝军已收取了2019年4月30日至2020年4月30日的租金4万元，协商中原告放弃了从签协议至2020年4月30日的租金。对于以上事实，有各方当事人提交的《巩乃斯中海宾馆一楼门面房买卖协议》、打款记录等证据经各方当事人质证无异议，以及各方当庭陈述相互印证，各方当事人没有争议，本院予以确认。另查，本案和静县巩乃斯宾馆由第三人中海房产开发，2011年开始建设，2014年取得商品房预销售许可，到目前尚未竣工验收。2014年4月17日，涉案一楼4号、5号门面房备案登记权属人为袁善庆，同日抵押给和静县农村信用合作联社。2013年中海房产将巩乃斯宾馆的装饰工程承包给牛势公司，2017年5月19日袁中海代表中海房产与被告牛朝军签订《补充协议书》，将包括本案房屋在内的400㎡门面房以6,800元/㎡的单价抵账给被告牛朝军。以上事实有《补充协议》、巩乃斯宾馆商品房预销售许可证、竣工验收申请资料以及本院依法调取证据的回执等证据证实，各方当事人质证无异议，本庭予以认定。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的房屋的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告与原告自愿协商签订《买卖协议》，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告作为出卖人有保证其他人不得就要转移的房屋向买受人主张权利的义务。涉案一楼4号、5号门面房已备案登记权属人为袁善庆，并抵押给和静县农村信用合作联社，原告不知道登记权属人和抵押权人的存在，被告不能保证以上权利人就要转移的房屋不得向买受人主张权利，且被告的违约致使原告从起诉至今仍不能实现取得房屋所有权的合同目的，继续履行合同，原告订立合同取得房屋所有权目的的实现仍无法保障，对于原告要求解除与被告签订的《买卖协议》的诉讼请求，应当予以支持，被告应退还原告已经支付的购房款28万元。对原告依据《商品房买卖合同解释》主张违约损失12万元，被告认为双方合同约定的违约金计算方法和标准违反法律规定，视为没有约定合同违约金。本院认为该解释出卖人是指房地产开发企业，在抵押设定中起的作用与本案被告不同，该解释不适用于本案。原告在明知被告房屋是与中海房产抵账取得，还需经中海房产配合才能进一步办理房屋所有权转移的情况下，仍然与被告签订房屋买卖合同，对造成合同的解除也应承担一定责任，故本院仅支持原告的直接损失利息8,808.75元（250,000元×2019年8月贷款市场报价利率（LPR）4.25%÷12个月×9个月+30,000元×2019年9月贷款市场报价利率（LPR）4.20%÷12个月×8个月）。综上所述，原告要求解除双方《买卖协议》，支付违约损失8,808.75元，事实清楚，符合法律规定，本院予以支持，超出部分的损失没有事实和法律依据本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百五十条、第一百五十一条规定，判决如下：一、解除原告周士礼与被告牛朝军于2019年8月20日签订《巩乃斯中海宾馆一楼门面房买卖协议》。二、被告牛朝军返还原告周士礼购房款280,000元，赔偿原告周士礼违约损失8,808.75元，合计288,808.75元，于本判决生效之日起三日内一次性付清。三、驳回原告周士礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,600元，减半收取计3,800元，由原告周士礼负担1,187元，被告牛朝军负担2,613元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   王玉雍二 〇 二 〇 年 六 月 一 日书  记  员   刘豪静