重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终6474号上诉人（原审被告）：重庆乾融生商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区华岩镇石堰村二社（福道钢材市场办公楼1-1号）。统一社会信用代码915001070830951391。法定代表人：康舜，总经理。委托诉讼代理人：夏华平，重庆合益律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玲，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆九润城市交通设施有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街26号附1号2-22-1号。统一社会信用代码91500107082407858L。法定代表人：梁健。委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。上诉人重庆乾融生商业管理有限公司（以下简称乾融生公司）因与被上诉人重庆九润城市交通设施有限公司（以下简称九润公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2017）渝0107民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乾融生公司的委托诉讼代理人夏华平、周玲；被上诉人九润公司的委托诉讼代理人夏扬到庭参加了审理。本案现已审理终结。乾融生公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：一、一审严重超过法定审理期限，程序违法；二、一审错误认定上诉人与被上诉人租赁合同效力。案涉租赁标的物的不动产登记和政府会议纪要不具有变更建设工程规划的法律效力。一审认定不动产权证上的其他用房3128.76平方米属于架空层5000平方米以内是错误的，属认定事实不清。上诉人所谓的商业化改造，在未经法定程序变更建设工程规划之前，属于违法改建，土储中心与被上诉人之间、被上诉人与上诉人之间的租赁合同关系实质上在违法改建基础上形成，故案涉租赁合同应当认定无效；三、被上诉人具有明显过错，应当承担案涉租赁合同无效的主要法律责任。案涉租赁标的物不具有商业经营条件，致使上诉人经营存在重大困难，结合案涉租赁合同的形成、租赁标的物性质及相关义务约定，足以认定被上诉人负有主要过错。九润公司答辩称：一、一审并未超过法定审限。一审于2017年2月15日立案受理，由于在案件审理过程中，乾融生公司因另案起诉向一审法院提出对案件中止审理的申请，一审法院于2018年3月20日出具（2017）渝0107民初3715号之一《民事裁定书》，裁定案件中止诉讼。后因乾融生公司未缴纳另案诉讼费，一审法院恢复本案件的审理。二、1、一审法院认定案涉租赁合同有效系适用法律正确。案涉租赁物中负一层10000平方米和新增租赁面积1846平方米已办理了建设工程规划许可证，同时办理了相应的不动产权证，同时根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，改变规划用途不属于该司法解释所规定的导致租赁合同无效的情形，故租赁物改变规划用途并不影响租赁合同的效力；2、上诉人在签订租赁合同时明确知悉租赁物为架空层和地下车库，租赁物以现状移交，上诉人也应负有合理审查义务，其知道或应当知道案涉租赁物的规划和建设情况；3、架空层5000平方米中的3128.76平方米已取得不动产产权证，剩余1871.24平方米在物理上与3128.76平方米相互毗邻，不可分割。案涉架空层5000平方米中的3128.76平方米已取得不动产产权证，说明政府主管部门对于其包括不限于建设的合法性均予以认可，此外，涉案5000平方米中的1871.24平方米虽暂未取得不动产权证，但该部分在物理上与已办证的3128.76平方米毗邻且无法分割，主管部门在为3128.76平方米颁发不动产权证时若认为1871.24平方米为违法建筑，则会限期要求拆除，反之，证明该部分同样经过了规划验收合格，政府部门认可其建设合法性。因此，案涉架空层5000平方米均符合《租赁合同司法解释》第二条规定的“经主管部门批准建设的”，租赁合同应当认定有效。综上，请求驳回上诉，维持原判。九润公司向一审法院起诉请求：（一）双方签订的《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同》及《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同之补充协议》已解除；（二）重庆乾融生商业管理有限公司立即腾退九龙外滩广场负1层10000平米和新增面积1846平方米及九龙外滩广场负1层架空层5000平米；（三）重庆乾融生商业管理有限公司向重庆九润城市交通设施有限公司支付解约违约金200万元；（三）重庆乾融生商业管理有限公司向重庆九润城市交通设施有限公司支付逾期支付租金的违约金2859875.57元；（四）重庆乾融生商业管理有限公司向重庆九润城市交通设施有限公司支付从2017年6月25日起至实际腾退之日止按8913.9元/日计算的房屋占有使用费；（五）重庆乾融生商业管理有限公司支付重庆九润城市交通设施有限公司律师费20万元；（六）本案诉讼费由重庆乾融生商业管理有限公司承担。一审法院认定事实：重庆市九龙坡区土地整治储备中心（以下简称：区土储中心）系涉案租赁物的业主。2013年12月20日，重庆九润城市交通设施有限公司与区土储中心签订了《重庆九龙外滩广场配套设施租赁使用权合同》，该合同约定区土储中心将位于九龙坡区九龙外滩广场地下负一层、负二层和地下架空层配套出租给重庆九润城市交通设施有限公司使用，其中地下负1层、负2层停车场建筑面积约46935平方米（其中负1层10000平方米可改造为商业）、地下架空层5000平方米可改造为商业使用。地面广场应满足政府及公众的需求，重庆九润城市交通设施有限公司利用地面广场开展商业活动须政府同意。租赁期限为2014年7月1日至2034年6月30日止。重庆九润城市交通设施有限公司在不影响物业安全的前提下，自筹资金对项目物业（地下停车场、电梯、帽厅等未完工程）进行后期装修改造，但改造方案需事先征得区土储中心同意后施工；重庆九润城市交通设施有限公司负责出资将地下停车场（10000平米）和架空层（5000平米）改造为商业使用，区土储中心应积极协助政府各部门，协助顺利完成改造、验收并投入使用；区土储中心同意本合同项下的商业部分，重庆九润城市交通设施有限公司在租赁期间可根据自身经营管理的需要自主招商、转租。2016年1月6日，重庆九润城市交通设施有限公司与区土储中心签订了《重庆九龙外滩广场配套设施租赁使用权合同之补充协议》，租赁期限修改为2015年7月1日至2035年6月30日；重庆九润城市交通设施有限公司或重庆九润城市交通设施有限公司指定单位筹集资金对项目物业进行后期装修改造，重庆九润城市交通设施有限公司或重庆九润城市交通设施有限公司指定单位应于2015年12月31日前完成全部工程；使用合同约定项目物业中15000平方米的面积可用于商业经营，区土储中心积极协调政府各部门，协助完成改造、验收并投入使用。2014年1月20日，重庆九润城市交通设施有限公司与重庆乾融生商业管理有限公司签订了《重庆市九龙外滩广场配套设施租赁合同》，该合同鉴于部分载明重庆九润城市交通设施有限公司已与区土储中心签订了租赁合同，承租了九龙外滩广场及配套设施，并有权转租，现将九龙外滩广场项目的商业部分转租给重庆乾融生商业管理有限公司，由重庆乾融生商业管理有限公司进行经营管理事宜，并将广场公共部分交由重庆乾融生商业管理有限公司维护管理。同时该合同对以下事宜进行了约定：（一）租赁物范围：九龙外滩广场地下负1层10000平米商业和5000平米地下架空层配套和广场公共部分（具体以重庆九润城市交通设施有限公司与市政主管园林部门签订的协议为准）；（二）项目用途：重庆乾融生商业管理有限公司作为承租方和经营者，负责对租赁物进行经营管理（招商、出租、物业管理等）。地面广场应满足政府和公众需求，重庆乾融生商业管理有限公司和最终承租人开展相关商业活动，依法需要行政审批的，需报请政府相关部门同意，同时合同约定重庆乾融生商业管理有限公司必须按照政府要求负责外滩广场的日常维护及管理，并可合理利用地面广场开展商业活动，重庆乾融生商业管理有限公司不得擅自改变外滩广场用途，地面广场应满足政府及公众需求，重庆乾融生商业管理有限公司利用地面广场开展商业活动需经重庆九润城市交通设施有限公司以及政府同意；（三）租赁期限：20年，自2014年7月1日起至2034年6月30日止；（四）租赁费用及支付方式。本项目20年租赁费用分为基本租赁费用和溢价租赁费两种：（1）基本租赁费5600万元（第一期租赁费用2200万元，签订本合同之日起15日内支付1100万元，2014年6月30日之前支付1100元。第二期租赁费用3400万元，自签订本合同之日起的前3年，即2014年至2016年，每年年底12月31日前分别支付200万元；自签订本合同之日起的第4年至第10年即2017年至2023年，每年年底12月31日前分别支付400万元）。（2）溢价租赁费用：重庆乾融生商业管理有限公司同意在商业（5000平米滨江商业和10000平米地下商业）综合租金达到一定金额时，重庆九润城市交通设施有限公司享有一定比例的溢价分成，溢价租金费用的计算以重庆乾融生商业管理有限公司向重庆九润城市交通设施有限公司提供的与第三方签订的租赁合同为依据，重庆乾融生商业管理有限公司每半年向重庆九润城市交通设施有限公司进行合同报备并结算。（五）项目的交付。重庆九润城市交通设施有限公司应在收到重庆乾融生商业管理有限公司支付的第一期第一次基本租赁费用后15天内将项目按现状交付给重庆乾融生商业管理有限公司。若项目在2014年6月30日前未完成竣工验收手续，则租期顺延。（六）项目的装修改造：重庆九润城市交通设施有限公司确保本项目整体结构的完整性和完好性，以保障项目的安全和正常使用，重庆乾融生商业管理有限公司在不影响项目安全的前提下，自筹资金对本项目进行后期装修改造，但改造方案应事先征得重庆九润城市交通设施有限公司及政府相关部门书面同意后方可施工，政府相关部门的报审由重庆乾融生商业管理有限公司自行负责并由重庆乾融生商业管理有限公司自行承担报批费用。除租赁物以外，重庆乾融生商业管理有限公司需自费承担项目广场天井、广场帽厅、招商中心、户外广告牌及楼道、广场电梯、扶梯等必要设施的设置装修改造及维护，方案应事先征得重庆九润城市交通设施有限公司书面同意。重庆乾融生商业管理有限公司应在2014年1月1日前向重庆九润城市交通设施有限公司提交改造方案，并在2014年6月30日按重庆九润城市交通设施有限公司同意的方案完成改造。重庆乾融生商业管理有限公司确保在重庆九润城市交通设施有限公司协调政府各部门、协助重庆乾融生商业管理有限公司顺利完成改造、验收并对外营运。（七）违约责任。（1）重庆乾融生商业管理有限公司应支付的租赁费用或应支付相关费用，需按合同规定交付日缴付。未在应交付日交付的（无论重庆九润城市交通设施有限公司是否正式催款），重庆乾融生商业管理有限公司每天按应付款千分之三向重庆九润城市交通设施有限公司支付从应付日至实际付款日期间的利息。累计逾期90天的，重庆九润城市交通设施有限公司有权终止合同，收回租赁物，且重庆九润城市交通设施有限公司有权要求重庆乾融生商业管理有限公司支付违约金200万元。(2)如重庆乾融生商业管理有限公司违反本合同中任何条款规定或条件，重庆九润城市交通设施有限公司有权采取相应措施并要求重庆乾融生商业管理有限公司对因此导致重庆九润城市交通设施有限公司经济上或其他方面损失作出合理的赔偿，此赔偿包括但不限于欠款本金、利息、实现债权费用、律师费等。（3）租赁期满或合同终止后，重庆乾融生商业管理有限公司应如期将租赁物交还给重庆九润城市交通设施有限公司。如重庆乾融生商业管理有限公司逾期交还，重庆九润城市交通设施有限公司有权向重庆乾融生商业管理有限公司追偿因此给重庆九润城市交通设施有限公司造成的损失，且重庆乾融生商业管理有限公司将被视为放弃对租赁物内所有物品享有的一切权利，重庆九润城市交通设施有限公司有权自行或聘请他人将重庆乾融生商业管理有限公司物品搬出，由此产生的一切费用由重庆乾融生商业管理有限公司承担，给重庆乾融生商业管理有限公司造成损失的，重庆九润城市交通设施有限公司不承担任何赔偿责任。（4）除本合同另有约定，重庆九润城市交通设施有限公司违反合同约定，单方终止合同的，应向重庆乾融生商业管理有限公司全额返还重庆乾融生商业管理有限公司已支付的租赁价款，并赔偿重庆乾融生商业管理有限公司因对项目物业（广场的电梯、天井、帽厅等未完工程）进行后期装修改造以及履行本合同而支付的所有支出和费用。同时该合同附件1九龙外滩商业平面图注明了5000平方米临江商业和10000平方米室内商业区域。对于广场公共部分，重庆九润城市交通设施有限公司认为该部分不属于计租区域，根据租赁合同约定重庆九润城市交通设施有限公司将该部分交由重庆乾融生商业管理有限公司进行日常维护及管理，是重庆乾融生商业管理有限公司应当承担的合同项下的义务；如重庆乾融生商业管理有限公司使用地面广场需经过重庆九润城市交通设施有限公司及政府相关部门的同意，该使用是附条件的，重庆乾融生商业管理有限公司也没按照合同约定的程序办理手续；同时重庆九润城市交通设施有限公司也未与市政主管园林部门签订关于广场公共部分的协议。重庆乾融生商业管理有限公司认为该部分明确纳入租赁范围，重庆九润城市交通设施有限公司未将该部分交付重庆乾融生商业管理有限公司，同时广场属于公共区域，重庆九润城市交通设施有限公司也无权将该部分出租给重庆乾融生商业管理有限公司。2016年2月1日，重庆九润城市交通设施有限公司、重庆乾融生商业管理有限公司签订了《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同之补充协议》，该补充协议约定根据《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同》重庆乾融生商业管理有限公司应当自2014年2月4日之前支付1100万元、2014年6月30日之前支付1100万元、2014年12月31日之前支付200万元，共计2400万元，截止2015年3月12日，重庆乾融生商业管理有限公司仅支付840万元，尚有1560万元未能支付；重庆乾融生商业管理有限公司未能如期支付基本租赁费用，重庆九润城市交通设施有限公司亦未能在2014年6月30日前完成竣工验收并交付场地，双方商定互不追究本补充协议签订之前对方基于租赁合同的违约责任。对于上述1560万元，双方在补充协议中约定付款时间为：本协议签订本协议签订之日起15日内支付580万元；本协议签订之日起90日内支付430万元；本协议签订之日起120日内支付550万元。溢价租赁费（5000平米滨江商业和10000平米地下商业）按本补充协议约定的公式计算，溢价租赁费每半年结算一次，重庆乾融生商业管理有限公司应于租赁期间每年的6月30日、12月31日前支付当期溢价租赁费，该费用的计算以重庆乾融生商业管理有限公司提供的与第三方签订的租赁合同为依据。该补充协议约定重庆乾融生商业管理有限公司向重庆九润城市交通设施有限公司追加租赁面积1846平方米，新增面积租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日，租金从2015年10月1日起计算；租金标准为20元/平方米/月，并自2017年7月1日起在上一年度租金的基础上每年递增5%，租金按年支付，重庆乾融生商业管理有限公司应于2015年12月31日前支付新增面积的首笔租金11.076万元（2015年10月-12月），此后重庆乾融生商业管理有限公司应于每年的6月30日之前支付当年的租金；新增面积仅能作为商用办公区域及库房使用。该补充协议对于《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同》约定的租赁期限调整为2015年7月1日至2035年6月30日。该补充协议对于违约责任的约定为如重庆乾融生商业管理有限公司未能如期足额支付应付的租赁费及其他相关费用，则重庆乾融生商业管理有限公司应向重庆九润城市交通设施有限公司支付违约金，每逾期一日的违约金为应付未付租金的万分之五，累计逾期90天的，重庆九润城市交通设施有限公司有权终止本协议，收回租赁物，且重庆九润城市交通设施有限公司有权要求重庆乾融生商业管理有限公司支付违约金200万元，若给重庆九润城市交通设施有限公司造成损失的，重庆乾融生商业管理有限公司还应赔偿重庆九润城市交通设施有限公司的损失；本协议生效后且重庆乾融生商业管理有限公司已按照租赁合同和本协议约定履行相关义务和责任后，重庆九润城市交通设施有限公司未按期向重庆乾融生商业管理有限公司交付租赁物的，重庆乾融生商业管理有限公司有权向重庆九润城市交通设施有限公司索回延误期的租金，每日按已付延误期租金的万分之五计算。该补充协议对于未完工程的约定重庆乾融生商业管理有限公司应于2015年12月31日前完成由重庆乾融生商业管理有限公司负责出资建设的工作中所有涉及竣工验收备案的工程（9个帽厅及下沉式广场），若因重庆乾融生商业管理有限公司原因导致竣工验收延期，重庆乾融生商业管理有限公司应承担全部责任并赔偿重庆九润城市交通设施有限公司的全部损失。2014年6月16日，重庆市九龙坡区人民政府办公室出具《关于九龙外滩广场商业改造方案评审及验收有关事宜专题会议纪要》（2014-96）记载原则同意九润公司提出的九龙外滩广场商业改造方案，九龙外滩地下车库负一层部分（约1万平方米）和临江架空层（约5000平方米）改作商业使用。该方案经进一步修改完善后，由九润公司尽快组织实施。2019年2月10日，重庆市九龙坡区人民政府2019-28号《关于九龙外滩广场项目产权证办理工作专题会议纪要》载明九龙外滩广场项目在规划建筑控制红线以内的49318.13平方米建筑（含车库、设备用房、配套设施及其他配套用房）纳入“两证遗留问题”办理产权证；九龙外滩广场项目在规划建筑控制红线以外的建筑暂不办理产权证。对于租赁物的移交情况，重庆九润城市交通设施有限公司、重庆乾融生商业管理有限公司、区土储中心于2014年7月25日以租赁物现状的形式办理了架空层的移交；重庆九润城市交通设施有限公司、重庆乾融生商业管理有限公司、区土储中心于2014年12月15日以租赁物现状的形式办理了负一层的移交，在九龙外滩广场项目移交备忘录中记载国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书已由区土储中心办理完结。2015年7月1日，重庆九润城市交通设施有限公司将补充协议中所述的新增面积1846平方米以现状移交给重庆乾融生商业管理有限公司。对于重庆乾融生商业管理有限公司支付租金情况，重庆乾融生商业管理有限公司于2014年3月7日、2014年3月21日、2014年7月7日、2015年1月14日、2015年2月10日、2015年3月10日、2016年5月10日分别向重庆九润城市交通设施有限公司支付租金200万元、100万元、200万元、80万元、200万元、60万元、20万元，共计860万元。从2016年5月10日之后重庆乾融生商业管理有限公司未再向重庆九润城市交通设施有限公司支付任何租金。一审庭审中，双方对于租赁物的日租金标准8913.9元/日均无异议、双方对重庆乾融生商业管理有限公司已支付租金860万元能够涵盖至2017年6月24日的事实均无异议。2019年4月28日，区土储中心办理了渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书，该证书记载物业坐落为九龙坡区谢家湾九滨路11号，用途为文体娱乐用地/停车用房，房屋建筑面积为48702.64平方米，停车用房建筑面积：45273.2平方米，位于负1、负2层；管理用房（2套）建筑面积：300.68平方米，位于负1、负2层；其他用房建筑面积：3128.76平方米，位于负1层。2019年3月21日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的重庆市房产面积测算报告书（2014年群众房屋办证问题项目）记载九龙外滩广场负1层车库建筑面积为21074.91平方米、负2层车库建筑面积为24198.29平方米、负1层管理用房建筑面积为227.11平方米、负2层管理用房建筑面积为73.57平方米、负1层其他用房建筑面积为3128.76平方米。本案所涉租赁物中负1层10000平米商业和新增租赁面积1846平方米包含于上述不动产权证书及测算报告书中的负1层停车用房之内。本案所涉租赁物中负1层10000平米商业和新增租赁面积1846平方米于2014年6月10日办理了建设工程规划许可证，规划为车库。对于不动产权证书及测算报告书附图中列明的位于负1层的其他用房建筑面积3128.76平方米，重庆九润城市交通设施有限公司认为该3128.76平方米属于本案所涉架空层5000平方米之内，剩余1871.24平方米区域并非独立存在而是依附于上述3128.76平方米区域。重庆乾融生商业管理有限公司认为其无法确认该3128.76平方米是否属于本案所涉架空层5000平方米之内，如该3128.76平方米属于本案所涉架空层5000平方米之内，则认可重庆九润城市交通设施有限公司的上述陈述。一审庭审中，重庆九润城市交通设施有限公司未举示证据证明上述1871.24平方米区域办理了建筑工程规划许可证或产权证。对于合同效力问题。重庆乾融生商业管理有限公司认为双方签订的租赁合同及补充协议无效，理由如下：1、重庆九润城市交通设施有限公司将规划为车库的租赁物以商业用途出租给重庆乾融生商业管理有限公司使用，且重庆九润城市交通设施有限公司并未完成规划变更手续；2、5000平方米架空层并无建设工程规划许可证；3、区府会议纪要不能代替规划部门的建设工程规划许可证；4、不动产权证不能代替规划部门对建筑物的规划许可。重庆九润城市交通设施有限公司认为双方签订的租赁合同及补充协议有效，理由如下：1、负1层10000平方米和新增租赁面积1846平方米取得了建设工程规划许可证且办理了产权证，租赁物是合法建筑，改变规划用途出租租赁物并不必然导致合同无效；2、5000平方米架空层已有3128.76平方米办理了产权证，剩余1871.24平方米区域并非独立存在而是依附于上述3128.76平方米区域、在物理上与3128.76平方米区域相毗邻且不可分割，且无相关部门认定该1871.24平方米属于违法建筑；同时该5000平方米架空层可改造为商业用途的事实也经过有规划部门等相关职能部门参与的区府会议纪要相证实；3、不动产权证证实了租赁物已经主管部门批准建设，租赁物是合法建筑；4、本案租赁合同需要完成改造工程之后才能按照商业用途进行使用和经营，而根据合同约定改造义务是由重庆乾融生商业管理有限公司完成，但重庆乾融生商业管理有限公司至今没有履行改造义务。对于改造义务问题。重庆九润城市交通设施有限公司认为根据租赁合同及补充协议的约定对于涉案租赁物改造方案的制定、根据重庆九润城市交通设施有限公司及政府相关部门同意的改造方案进行改造施工、以区土储中心的名义完成报审、报批及取得规划变更手续等义务均由重庆乾融生商业管理有限公司承担，但重庆乾融生商业管理有限公司至今没有履行上述义务。重庆乾融生商业管理有限公司认为双方租赁合同及补充协议约定的改造义务及报建手续是指租赁合同所涉建筑工程及改造工程所需的报建手续，而非变更规划的改造义务和报建手续；不管从法律上还是从事实上作为承租方的重庆乾融生商业管理有限公司均无权从事变更规划及改造为商业用途的相关工作。对于合同解除问题。重庆九润城市交通设施有限公司认为重庆乾融生商业管理有限公司长期拖欠租金，根据合同约定重庆乾融生商业管理有限公司逾期累计90日以上的，重庆九润城市交通设施有限公司有权解除合同。重庆九润城市交通设施有限公司提供中国邮政EMS邮寄单2份、EMS网络查询单2份、解除合同通知书1份，证明重庆九润城市交通设施有限公司通过邮寄的方式向重庆乾融生商业管理有限公司送达了解除合同通知书书，其中快递单号为1020523797622的邮寄单载明收件人为陈亚（系重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人），收件地址为重庆市九龙坡区九龙外滩广场附一层（系重庆乾融生商业管理有限公司实际营业场所），内件品名为关于九龙外滩广场项目解除合同通知书，网络查询单记载该邮件已于2017年2月10日由单位收发章签收；快递单号为1020523795922的邮寄单载明收件人为陈亚（系重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人），收件地址为重庆市九龙坡区华岩镇石堰村二社福道钢材市场办公楼1-1号（系重庆乾融生商业管理有限公司工商注册地址），内件品名为关于九龙外滩广场项目解除合同通知书，网络查询单记载该邮件已于2017年2月14日由他人收。据此重庆九润城市交通设施有限公司认为其解除合同的通知已于2017年2月10日送达至重庆乾融生商业管理有限公司，故双方签订的租赁合同及补充协议已于2017年2月10日解除。重庆乾融生商业管理有限公司对于以上证据的真实性无异议，但重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人陈亚并没有收到上述解除合同通知书，邮寄单上注明的内件品名不能代表与实际邮寄的内容一致，故不能达到重庆九润城市交通设施有限公司的证明目的。对于逾期支付租金及解约违约金问题。重庆九润城市交通设施有限公司认为重庆乾融生商业管理有限公司长期多次逾期支付租金，重庆乾融生商业管理有限公司已构成根本违约，因重庆乾融生商业管理有限公司违约造成重庆九润城市交通设施有限公司产生资金占用损失、租赁物的空置损失，同时也增加了重庆九润城市交通设施有限公司重新寻找承租人的成本。重庆九润城市交通设施有限公司主张的截至2017年2月9日逾期支付租金违约金（违约金计算标准为日万分之五）计算如下：（一）基本租赁费部分。5798114元（2016年2月15日前应付）逾期359天（2016年2月16日至2017年2月9日）、430万元（2016年4月30日前应付）逾期284天（2016年5月1日至2017年2月9日），550万元（2016年5月30日前应付）逾期254天（2016年5月31日至2017年2月9日），200万元（2015年12月31日前应付）逾期405天（2016年1月1日至2017年2月9日）、200万元（2016年12月31日前应付）逾期39天（2017年1月1日至2017年2月9日），经计算上述违约金共计2793861.46元。（二）新增面积部分。443040元（2016年6月30日前应付）逾期223天（2016年7月1日至2017年2月9日），经计算该部分违约金为49398.96元；（三）溢价租金部分。136086元（2016年6月30日前应付）逾期223天（2016年7月1日至2017年2月9日）、73926元（2016年12月31日前应付）逾期39天（2017年1月1日至2017年2月9日），经计算上述违约金为16615.15元。上述三项逾期支付租金违约金合计2859875.57元。同时重庆九润城市交通设施有限公司认为根据双方签订的租赁合同及补充协议约定因重庆乾融生商业管理有限公司违约重庆乾融生商业管理有限公司还需向重庆九润城市交通设施有限公司支付解约违约金200万，故请求重庆乾融生商业管理有限公司支付解约违约金200万元。重庆乾融生商业管理有限公司对于重庆九润城市交通设施有限公司主张的上述逾期支付租金的时间、金额、违约时间段没有异议，但认为违约金应当以合同有效为前提，本案租赁合同及补充协议为无效合同，违约金条款也为无效条款；即使本案租赁合同及补充协议有效，重庆九润城市交通设施有限公司主张的逾期支付租金违约金和解约违约金是一个事物的两个方面，该两项违约金计算下来远远高于法律规定的违约金上线，请求法院予以降低。一审另查明，重庆九润城市交通设施有限公司因本案产生律师费20万元；重庆乾融生商业管理有限公司至今未将租赁物交付重庆九润城市交通设施有限公司。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”关于本案合同效力问题。双方签订的租赁合同及其补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院依法认定为有效。理由如下：（一）本案所涉租赁物中负1层10000平米和新增租赁面积1846平方米已办理了建设工程规划许可证，且按照建设工程规划许可证进行建设，同时办理了相应的不动产权证。重庆九润城市交通设施有限公司虽将规划为车库的租赁物以商业经营的用途出租给重庆乾融生商业管理有限公司使用，但并不影响合同的效力。（二）根据双方签订的租赁合同附件1九龙外滩商业平面图注明的5000平方米临江商业区域、渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书附图页载明的九龙外滩第1幢负1层平面图以及重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的重庆市房产面积测算报告书第1幢负1层平面图，可以认定渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书载明的位于负1层其他用房建筑面积3128.76平方米属于本案所涉租赁物5000平方米架空层之内。本案所涉租赁物中5000平方米架空层，其中3128.76平方米已在一审辩论终结前办理了相应的不动产权证，应视为经主管部门批准建设的房屋。剩余1871.24平方米虽未办理不动产权证，但相对于双方签订租赁合同及补充协议项下租赁物的总面积而言所占比例较小，且该部分并非独立存在而是在物理上依附于已办理不动产权的建筑物之上，亦不影响承租人对租赁物的使用。从稳定交易秩序、维护交易安全、公平合理的角度来考量，在本案中不宜因1871.24平方米的面积未办理不动产权证而认定整个合同无效。（三）租赁物是以现状移交，且合同标的金额巨大，租赁期限20年，重庆乾融生商业管理有限公司应负有合理审查的义务，重庆乾融生商业管理有限公司知道或者应当知道该租赁物的规划及建设情况，且双方租赁合同及补充协议约定重庆乾融生商业管理有限公司负有将租赁物进行后期改造的合同义务，同时约定政府相关部门的报审由重庆乾融生商业管理有限公司自行负责。在此情形下重庆乾融生商业管理有限公司主张合同无效，一审法院依法不予采信。关于广场公共部分。虽租赁合同第1.2条将广场公共部分纳入租赁物范围，但该条款同时注明广场公共部分具体以重庆九润城市交通设施有限公司与市政主管园林部门签订的协议为准，重庆九润城市交通设施有限公司陈述其与市政主管园林部门并未签订相关协议。另租赁合同在鉴于部分载明重庆九润城市交通设施有限公司将重庆龙龙外滩广场项目（以下简称“项目”）的商业部分转租给重庆乾融生商业管理有限公司，由重庆乾融生商业管理有限公司进行经营管理；并将广场公共部分交由重庆乾融生商业管理有限公司维护管理。在租赁期限和租赁费用的相关条款中也载明为“本项目的租赁（经营管理）期限为20年”、“本项目20年租赁费用分为基本租赁费用和溢价租赁费用”。同时租赁合同第1.3条及6.2（2）条约定重庆乾融生商业管理有限公司必须按照政府要求负责外滩广场的日常维护及管理，并可以合理利用地面广场开展商业活动，重庆乾融生商业管理有限公司不得擅自改变外滩广场用途，地面广场应满足政府及公众的需求，重庆乾融生商业管理有限公司利用地面广场开展商业活动须经重庆九润城市交通设施有限公司及政府同意。综上，可以看出广场公共部分并非属于计租区域，重庆乾融生商业管理有限公司仅可以在限定条件下合理使用。本案在审理过程中，重庆乾融生商业管理有限公司未提供任何证据证明其提出需要使用广场公共部分的申请，亦未提供任何证据证明其经过重庆九润城市交通设施有限公司及政府相关部门同意其利用地面广场部分。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。双方签订的租赁合同及补充协议约定重庆乾融生商业管理有限公司逾期支付租金累计超出90天的，重庆九润城市交通设施有限公司有权终止合同。一审庭审中，重庆九润城市交通设施有限公司提供了中国邮政EMS邮寄单2份（收件人为重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人陈亚）、EMS网络查询单2份、解除合同通知书1份证明重庆九润城市交通设施有限公司通过邮寄的方式向重庆乾融生商业管理有限公司送达了解除合同通知书，该解除合同通知于2017年2月10日妥投。重庆乾融生商业管理有限公司对以上证据的真实性无异议，故对于以上证据的真实性本院依法予以确认。快递单号为1020523797622的邮寄单载明收件人为陈亚（系重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人）、收件地址为重庆市九龙坡区九龙外滩广场附一层（系重庆乾融生商业管理有限公司实际营业场所），网络查询单记载该邮件已于2017年2月10日由单位收发章签收，重庆九润城市交通设施有限公司所提供的上述证据具有高度盖然性，能够形成证据链条证明已将解除合同通知书于2017年2月10日送达至重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人陈亚。因陈亚系重庆乾融生商业管理有限公司的法定代表人，故重庆九润城市交通设施有限公司送达解除合同书至陈亚对重庆乾融生商业管理有限公司具有法律约束力。根据双方签订补充协议关于应支付租金的金额及支付租金的时间节点以及重庆乾融生商业管理有限公司实际支付租金的金额及支付租金的时间节点，可知重庆乾融生商业管理有限公司长期拖欠租金且累计拖欠天数远超90天，双方约定的重庆九润城市交通设施有限公司解除合同的条件成就，重庆九润城市交通设施有限公司有权解除合同。综上，本院依法认定双方签订的租赁合同及其补充协议于2017年2月10日解除。租赁合同及其补充协议解除，重庆乾融生商业管理有限公司应将租赁物腾退给重庆九润城市交通设施有限公司，故对于重庆九润城市交通设施有限公司请求重庆乾融生商业管理有限公司腾退九龙外滩广场负1层10000平米和新增面积1846平方米及九龙外滩广场负1层架空层5000平米的诉讼请求，本院依法予以支持。租赁合同解除后承租人未将租赁物返还给出租人，出租人请求承租人支付房屋占有使用费的，依法应当予以支持。本案中，双方对于租赁物的租金标准8913.9元/日均无异议，双方对重庆乾融生商业管理有限公司已支付租金860万元能够涵盖至2017年6月24日的事实均无异议，本院依法予以确认。故对于重庆九润城市交通设施有限公司请求重庆乾融生商业管理有限公司支付从2017年6月25日起至实际腾退之日止按8913.9元/日计算的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，重庆乾融生商业管理有限公司长期拖欠租金已构成违约，重庆乾融生商业管理有限公司应当承担相应的违约责任。双方签订的补充协议约定如重庆乾融生商业管理有限公司未能如期足额支付应付的租赁费及其他相关费用，则重庆乾融生商业管理有限公司应向重庆九润城市交通设施有限公司支付违约金，每逾期一日的违约金为应付未付租金的万分之五，且重庆九润城市交通设施有限公司有权要求重庆乾融生商业管理有限公司支付违约金200万元，若给重庆九润城市交通设施有限公司造成损失的，重庆乾融生商业管理有限公司还应赔偿重庆九润城市交通设施有限公司的损失。重庆乾融生商业管理有限公司拖欠租金导致合同解除造成重庆九润城市交通设施有限公司产生的实际损失主要有两部分：一是资金占用损失，二是租赁物空置损失。关于逾期支付租金的违约金。双方约定的逾期支付租金违约金计算标准为日万分之五，该标准符合法律规定，本院依法予以确认。重庆乾融生商业管理有限公司对于重庆九润城市交通设施有限公司在本案中主张的逾期支付租金金额、时间、违约时间段均无异议，一审法院予以尊重。综上，对于逾期支付租金违约金本院依法认定为2859875.57元。关于解约违约金。重庆乾融生商业管理有限公司因长期拖欠租金而违约，且拒不腾退租赁物，同时本案租赁面积大、合同标的大、租赁期限长、实际履行期限短，合同解除对重庆九润城市交通设施有限公司预期利益影响较大，也必然会造成重庆九润城市交通设施有限公司产生租赁物空置期间的租金损失。结合本案案情，一审法院酌情认定解约违约金为80万元。关于律师费。双方租赁合同约定如重庆乾融生商业管理有限公司违反合同义务应赔偿重庆九润城市交通设施有限公司律师费，本案中重庆九润城市交通设施有限公司因本案产生律师费20万元，现重庆九润城市交通设施有限公司请求重庆乾融生商业管理有限公司支付律师费20万元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院依法予以支持。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、重庆九润城市交通设施有限公司与重庆乾融生商业管理有限公司签订的《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同》及《重庆九龙外滩广场配套设施租赁合同之补充协议》于2017年2月10日解除。二、重庆乾融生商业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于九龙外滩广场负1层10000平米和新增面积1846平方米及九龙外滩广场负1层架空层5000平米腾退给重庆九润城市交通设施有限公司。三、重庆乾融生商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向重庆九润城市交通设施有限公司重庆九润城市交通设施有限公司支付逾期支付租金违约金2859875.57元及解约违约金800000元，共计3659875.57元。四、重庆乾融生商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向重庆九润城市交通设施有限公司支付从2017年6月25日起至实际腾退之日止按8913.9元/日计算的房屋占有使用费。五、重庆乾融生商业管理有限公司于本判决生效后十五内向重庆九润城市交通设施有限公司支付律师费20万元。六、驳回重庆九润城市交通设施有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47511元，由重庆乾融生商业管理有限公司承担（该款重庆九润城市交通设施有限公司已预付，重庆乾融生商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内直接支付给重庆九润城市交通设施有限公司）。二审中，乾融生公司向本院提出司法鉴定申请，要求对重庆市九润城市交通设施有限公司提交的渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书载明的位于负一层其他用房建筑面积3128.76平方米是否属于本案所涉租赁物5000平方米架空层之内进行现场勘验鉴定。本院遂委托湖北省地质勘察基础工程有限公司对此进行勘验鉴定。湖北省地质勘察基础工程有限公司接受本院委托后，于2020年6月9日向本院寄送撤销（2019）渝五中法鉴委字第56号更改鉴定委托通知书申请函，该申请函载明：“根据贵院鉴定委托，我司邀请双方当事人代理人于2020年5月21日下午3点在争议地点（九龙外滩广场）进行现场踏勘后，我司于2020年5月25日向双方当事人寄发了《鉴定测绘实施方案简介》，2020年5月25日重庆乾融生商业管理有限公司对我司作出的《鉴定测绘实施方案简介》作出了回函，回函中的“第2、请贵司在勘测时需明确（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书及附图记载的3128.76平方米的其他用房是怎么计算得出的？”和“第3、、、、请贵司将其他（架空层、转换层等）411.18平方米的具体坐标点予以明确”。我司认为重庆乾融生商业管理有限公司的上述要求均不属于（2019）渝五中法鉴委字第56号更改鉴定委托通知书中申请人（重庆乾融生商业管理有限公司）申请鉴定的事项和我司与其签订的“第201912CH号测绘合同”中鉴定的测绘内容，故我司不能完成（2019）渝五中法鉴委字第56号更改鉴定委托通知书中的鉴定内容，也未与申请人（重庆乾融生商业管理有限公司）签订第201912CH测绘合同的《合同变更协议》，现向贵院申请撤销（2019）渝五中法鉴委字第56号更改鉴定委托通知书，请贵院另行委托单位进行鉴定。”本院2020年6月12日收到重庆乾融生商业管理有限公司向本院寄送的中止审理申请书，重庆乾融生商业管理有限公司以其已向九龙坡区人民法院提起撤销案涉不动产权证的行政诉讼为由，申请中止本案审理。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，虽然本案一审立案受理时间为2017年2月15日，但乾融生公司就本案提出过管辖权异议申请和中止审理申请，期间双方当事人还因庭外和解要求法院给予和解期限，为此本案一审审理并未超过法定审限。本案二审中乾融生公司提出中止审理申请，理由为其提起了要求撤销案涉不动产权证的行政诉讼，但本案并不必须以另案的审理结果为依据，因此乾融生公司请求本案中止审理不符合中止审理的法定情形，本院不予准许。本案争议焦点还是案涉合同效力问题，本院认为案涉租赁合同应为有效，对此评述如下：一、本案所涉租赁物中负1层10000平米和新增租赁面积1846平方米已办理了建设工程规划许可证，且按照建设工程规划许可证进行建设，同时办理了相应的不动产权证。九润公司虽将规划为车库的租赁物以商业经营的用途出租给乾融生公司使用，但并不影响租赁合同的效力；二、根据双方签订的租赁合同附件1九龙外滩商业平面图注明的5000平方米临江商业区域、渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书附图页载明的九龙外滩第1幢负1层平面图以及重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具的重庆市房产面积测算报告书第1幢负1层平面图，可以认定渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书载明的位于负1层其他用房建筑面积3128.76平方米应属于本案所涉租赁物5000平方米架空层之内。本案所涉租赁物中5000平方米架空层，其中3128.76平方米已在一审辩论终结前办理了相应的不动产权证，应视为经主管部门批准建设的房屋。剩余1871.24平方米虽未办理不动产权证，但相对于双方签订租赁合同及补充协议项下租赁物的总面积而言所占比例较小，且该部分并非独立存在而是在物理上依附于已办理不动产权的建筑物之上，亦不影响承租人对租赁物的使用。从稳定交易秩序、维护交易安全、公平合理的角度来考量，在本案中不宜因1871.24平方米的面积未办理不动产权证而认定整个合同无效。二审中，乾融生公司申请对渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书载明的位于负1层其他用房建筑面积3128.76平方米是否属于本案所涉租赁物5000平方米架空层之内进行司法勘验鉴定，但后因其自身原因被退鉴，故一审根据相关证据认定渝（2019）九龙坡区不动产权第000402482号不动产权证书载明的位于负1层其他用房建筑面积3128.76平方米属于本案所涉租赁物5000平方米架空层之内并无不当；三、租赁物是以现状移交，且合同标的金额巨大，租赁期限20年，乾融生公司应负有合理审查的义务，其知道或者应当知道该租赁物的规划及建设情况，且双方租赁合同及补充协议约定了乾融生公司负有将租赁物进行后期改造的合同义务，同时约定政府相关部门的报审由乾融生公司自行负责。在此情形下乾融生公司主张合同无效，本院亦不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47511元，由上诉人重庆乾融生商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 夏兴芸审 判 员 周 舟二〇二〇年六月十六日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪