云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3817号上诉人（原审原告）：詹本毅，男，1981年3月15日出生，汉族，住云南省昭通市大关县。委托诉讼代理人：文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：张春兰，女，1977年2月26日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被上诉人（原审被告）：梅玉明，男，1975年11月15日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：唐锐明，云南护义律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明尊园房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11—3幢11b号。法定代表人：李云波，总经理。委托诉讼代理人：王娟，女，系该公司员工，特别授权代理。上诉人詹本毅因与被上诉人张春兰、梅玉明以及原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初12173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人詹本毅及其委托的诉讼代理人文华兵，被上诉人梅玉明及两被上诉人共同委托的诉讼代理人唐锐明，原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司委托的诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人詹本毅上诉请求：一、维持一审判决第一、二项；二、撤销一审判决第三项，改判两被上诉人向上诉人支付违约金136500元；三、两被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由为：一、涉案合同是签署即生效的合同，第十四条的约定是合同所附解除条件，即在2019年8月9日前上诉人贷款金额少于95万元或者不能贷款时，涉案合同依约解除，各方均不承担违约责任，一审判决将该约定认定为附生效条件错误，并且上诉人的义务是落实贷款金额和资质，而不是完成贷款。二、一审判决遗漏认定以下事实：1、在合同约定的落实贷款期限内，即2019年8月7日，上诉人、被上诉人、原审第三人共同到银行咨询上诉人的贷款资质和贷款金额事宜，银行建议上诉人还清全部债务并走银行预审批流程，当日各方均同意按银行的建议处理，继续履行合同；2、2019年8月9日晚，原审第三人工作人员与被上诉人联系，被上诉人仍同意继续履行合同。三、被上诉人未在合同约定的期限内即2019年8月10日前自筹资金还贷赎证，解除房屋抵押登记手续，并且，在合同约定的履行宽限期内，即2019年9月3日前，就多次表示不再出售房屋，其行为构成根本性违约，一审判决对此未予认定，未能实现本案的公平正义。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人张春兰、梅玉明辩称，上诉人和原审第三人要求被上诉人出具空白收款收条，存在欺诈行为。上诉人的首付比例不符合银行贷款要求，其不可能办理到95万元的贷款，合同不可能继续履行。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人昆明尊园房地产经纪有限公司述称，同意上诉人的意见。詹本毅向一审法院起诉请求：1、解除原告、两被告和第三人签署的《房屋买卖暨居间合同》中原告和两被告之间的房屋买卖合同法律关系；2、两被告向原告支付房屋成交价10%的违约金136500元；3、两被告向原告返还定金30000元；4、两被告承担本案受理费。一审法院经审理确认以下事实：2016年1月12日被告张春兰（借款人、抵押人）与案外人中国光大银行昆明分行（贷款人）签订合同编号为39611616000005号《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定贷款人向借款人发放耐用消费品贷款，用途为购置大额耐用消费品；贷款金额为人民币30万元整。贷款期限为120个月，自2016年1月12日至2026年1月12日止。抵押物名称为昆房权证（昆明市）字第××号《房屋所有权证》房产，抵押物地址为昆明万兴花园Ｃ2幢6层602号。2016年1月13日，《个人贷款合同（抵押、保证）》进行了公证。2016年1月19日，银行发放了300000元贷款给被告张春兰。2019年8月1日，原告（购买方，乙方）、被告张春兰（出售方，甲方）、被告梅玉明（代理人／共有权人）同第三人（经纪方，丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定：第一条，甲、乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋，该物业状态无抵押，产权证号昆房权证（昆明市）字第××号，建筑面积141.06平方米。该物业成交价格为人民币1365000元。第二条，若该物业的房屋所有权证处于抵押中，则赎楼方式选择如下，甲方于2019年8月10日前自筹资金还贷，赎证完毕。甲、乙双方约定于2019年8月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。第三条，签订本合同时乙方支付购房定金人民币30000元整，该款由乙方支付给丙方，本合同生效后前述款项即为定金。三方约定该定金的保管及支付为丙方向甲方转交定金人民币30000元整。第四条，扣除定金之后的房款的付款方式为银行按揭付款。于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款人民币300000元整（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款银行支付给甲方。乙方贷款额由银行按照信贷政策的因素综合确定，若银行未发放贷款或实际放款不够支付房款，乙方应在产权转移登记至买方名下后三个月内补足。第八条，甲方收齐全部房款3日内交房。第十一条，本合同签订后，一方就合同条款要求变更的，应当与其他方协商。若不能在合同约定的办理期限内协商一致的，应当按本合同条款执行。第十二条，买卖合同违约责任为，本合同签订后，若买卖一方要求解除本合同，应当由三方协商一致解除，并就对丙方的补偿问题也达成一致意见。若未能协商一致，买卖一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以房屋成交价为基数，按日万分之四支付迟延履行金，并继续履行合同；买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除买卖合同，并要求违约方支付房屋成交价20%的违约金，承担违约责任。第十四条，其它约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：经甲、乙双方协商并达成协议如下，乙方于2019年8月9日前落实贷款金额与贷款资质，若乙方的贷款额度在人民币950000元及以上继续履行本合同；若乙方的贷款额度低于950000元或贷款条件不够无法贷款，则甲、乙双方互不违约，甲方同意退还全部定金给乙方，同时丙方不收取违约金。第十五条，甲、乙双方确认，甲、乙双方委托丙方提供的居间服务为，向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务。现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬。乙方同意向丙方支付佣金人民币27000元等。丙方经办人为本案证人田某。上述合同签订当日，原告支付30000元定金给被告梅玉明。2019年8月20日左右，在房屋首付款未支付的情况下，第三人发送空白首付款收条及再交易住房（商用房）贷款面谈受访人情况表格给被告，并要求签名。2019年9月3日，原告、被告梅玉明、第三人的工作人员在协商中第三人和原告表示95万元以上贷款可以办下来，可以过户。而被告梅玉明表示房屋暂时不卖；房产证能拿到是月底的事。同年9月5日，被告梅玉明短信通知第三人已过期，要求退还证件并返还定金给原告。二被告系夫妻关系，双方曾离婚，离婚后本案涉案房屋登记为被告张春兰所有。后二被告复婚，庭审中二被告确认共同是合同相对方，都是出售的一方。截至2019年9月30日，本案所涉被告张春兰名下房屋抵押权人登记为中国光大银行昆明分行。2019年10月30日，中国光大银行股份有限公司昆明分行营业部出具客户贷款结清通知书，确认被告张春兰与银行签订的39×××24号《贷款合同》项下的耐用消费品贷款已于2019年8月21日全部清算完毕，并通知被告张春兰尽快办理抵押品解押手续等。至开庭之日，被告张春兰已取得昆房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证。至本案庭审结束时案涉房屋未进行过户交易。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。庭审中二被告同意解除《房屋买卖暨居间合同》，且原、被告均表示合同已实际不能履行。故一审法院对于原告请求解除原告、被告张春兰、梅玉明与第三人签订的《房屋买卖暨居间合同》中原告和两被告之间的房屋买卖合同法律关系的请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。附条件可分为附生效条件和附解除条件。原、被告和第三人之间签订的《房屋买卖暨居间合同》为已成立合同，依据其中第十四条特别约定，原告应在2019年8月9日时核实贷款金额与贷款资质，且在“贷款额度在人民币950000元及以上继续履行本合同”，而第二条被告张春兰的赎证义务则约定在2019年8月10日，由此看，原告在2019年8月9日前落实到贷款的额度不低于950000元人民币应为该合同所附生效条件，合同是否继续履行应在2019年8月9日前落实贷款额度符合合同约定时才能确定。经询问，原告和第三人在2019年8月7日到银行咨询时未能确认原告是否具备相应的贷款资质，而是在2019年8月20日左右才获得口头的咨询结果，故合同所约定的生效条件并未达成，按照该条约定，原、被告方互不违约，被告应当退还定金给原告。故对于原告要求二被告支付违约金的请求一审法院不予支持；对于原告要求二被告返还定金30000元的请求一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告詹本毅、被告张春兰、被告梅玉明与第三人昆明尊园房地产经纪有限公司于2019年8月1日签订的《房屋买卖暨居间合同》中原告詹本毅与被告张春兰、被告梅玉明之间的买卖合同关系；二、被告张春兰、被告梅玉明于本判决生效之日起十日内，返还原告詹本毅定金30000元；三、驳回原告詹本毅的其他诉讼请求。案件受理费3630元，减半收取1815元，由被告张春兰、被告梅玉明负担275元，由原告詹本毅负担1540元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决确认事实一致。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：被上诉人在本案中是否构成违约？本院认为，本案中，各方当事人于2019年8月1日签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。该合同第十四条约定：“经甲（被上诉人）乙（上诉人）双方协商并达成协议如下，乙方于2019年8月9日前落实贷款金额与贷款资质，若乙方的贷款额度在人民币950000元及以上继续履行本合同；若乙方的贷款额度低于950000元或贷款条件不够无法贷款，则甲、乙双方互不违约，甲方同意退还全部定金给乙方，同时丙方（原审第三人）不收取违约金。”根据该合同约定可知，被上诉人同意上诉人通过贷款方式支付购房款，如果上诉人无法取得95万元或以上的贷款，《房屋买卖暨居间合同》不再履行，并且此情形不认为系双方的违约行为。本院认为，该合同内容系各方当事人对合同解除条件的约定，若此条件成就，合同应当解除。上诉人虽主张其与原审第三人在2019年9月3日告知被上诉人可以向银行申请到95万元的贷款，但此时已经超过了合同约定的履行期间，即使按照合同第十二条的约定，上诉人享有十天宽限期，上诉人至迟也应于2019年8月19日前履行前述合同第十四条约定的义务。并且，即使在2019年9月3日，上诉人仍未向被上诉人提供其可获取95万元以上银行贷款的相关材料。在此情况下，《房屋买卖暨居间合同》约定的解除条件成就，被上诉人有权解除合同。上诉人主张被上诉人迟延赎证构成违约，本院认为，合同约定的被上诉人赎证的时间为2019年8月10日前，而合同约定的上诉人落实贷款金额与贷款资质的时间为2019年8月9日前，即该合同约定了先后履行顺序，上诉人应先履行落实贷款情况的义务，被上诉人才需履行赎证义务。如前所述，上诉人并未提交证据证实其可以向银行获取95万元以上贷款，合同解除条件已成就，被上诉人未在2019年8月10日前赎证系行使抗辩权，不构成违约，上诉人的该上诉主张不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人詹本毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3630元，由上诉人詹本毅负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年六月四日法官助理仝倩华书记员刘雯