广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5792号上诉人（原审被告）：广州市银禧房地产信息咨询有限公司，住所地：广州市荔湾区河沙福源路21号之三首层。法定代表人：周发炼，经理。委托诉讼代理人：王思律，广东永航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉生，广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社，住所地：广州市荔湾区桥中街河沙福源路3号。负责人：何世苏，社长。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾珍金，广东穗南律师事务所律师。上诉人广州市银禧房地产信息咨询有限公司（以下简称银禧公司）因与被上诉人广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社（以下简称河沙五社）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初9262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。银禧公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回河沙五社的全部诉讼请求；2.河沙五社承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实未查明，认定事实不清，应予纠正。1.关于场地清场移交的问题。银禧公司已在2017年12月31日前清空绝大部分场地，一审判决并未对该事实予以查明。（1）银禧公司在河沙五社发出《解除租赁合同通知书》后，已立即按通知要求进行场地清退工作。9800平方米的场地清退工作，涉及数十家商户，河沙五社发出解除通知时合同均未到期，我方已马上与各商户协商，分别基于他们补偿及要求提前退场，在2017年年底前已清空大部分场地。除安某公司和农业银行外，场地一直处于空置。（2）从城管拆除的时间和情况可以看出，涉案场地早已空置。城管部门在2019年10月9日才发出通知，10月17日就已经开始围蔽拆除，如果涉案场地还有数十家商户在经营，工作人员的清退及设备的搬迁不可能在短短一周内完成。正因为银禧公司早已清退了商户，场地早已空置，城管部门才能在极短时间内进行围蔽拆除。（3）对于剩余的安某公司和农商银行，根据2019年12月10日签订的与安某公司的《搬迁补偿协议》可以看出，银禧公司的陈述是真实的，该商户因为涉及补偿金额较大，双方协商是由河沙五社直接自行与该公司协商搬迁事宜，补偿款也是由河沙五社直接支付给安某公司，说明该商户至今才搬迁是经过河沙五社同意的。农行使用的商铺，考虑银行设施建设费用高，且方便附近居民办理业务，也是经河沙五社同意继续使用的。该商户在2019年9月也搬离了。二、未办书面场地移交手续，是河沙五社一方造成的，河沙五社不愿意办理接收手续的责任不应由银禧公司一方承担。1.河沙五社在2017年年底时将场地清空后，有要求银禧公司一方接收场地，但对方表示因开发商补偿资金未到位，无力自己承担补偿金的支付，故暂时不办理接收手续。至今没有书面接收手续，是因河沙五社一方造成的，不能因为河沙五社自身的问题不接收场地，就无理要求河沙五社要继续交纳使用金。按这样的逻辑，只要出租方坚持不接收场地，就可以要求承租人一直支付使用金，这是完全不合常理的。2.该案是涉及拆迁的特殊因素，不能死板要求全部清空场地才能移交。涉案场地涉及几十家商户，银禧公司已按要求清退绝大部分商户，剩余的两商户处理亦经过银禧公司同意后保留的，这与《搬迁补偿协议》能互相印证。三、不应将是否有办理场地移交手续，作为是否需交纳场地使用金的唯一判断标准，应综合考虑本案是拆迁原因、承租人还能否实现合同目的等因素进行衡量判断。1.从河沙五社通知因拆迁解除合同之日起，该场地已进入清退工作，劝退各商户清场。银禧公司实际已无法再将场地出租，通过租金差额进行盈利的合同目的；2.因场地面临拆迁，河沙五社亦要求将租户全部清退，银禧公司实际亦并未能继续使用经营场地。因此，自场地清退后，银禧公司并未能实际经营使用场地，合同目的已无法实现。不管是否有办理场地移交手续，都不应再向银禧公司收取使用金。3.一审法院判决截止计算使用金时，河沙五社亦未与银禧公司办理场地移交手续，实际上亦是以场地有否实际使用来判断，因此，本案在银禧公司己基本清空场地的情况下，不应以是否办理交接手续作为应否支付使用金的标准。一审法院以银禧公司未提供证据证明己办理交接手续为由，要求银禧公司交纳使用金的判决认定有误，应予改正。四、一审判决以银禧公司只收回部分房屋无法实现更新改造的目的为由，判决要求银禧公司支付全部场地的使用金，实属事实认定及法律适用错误。清空交回场地的面积，与开发商是否动工、实现更新改造工程的目的并无任何关联性，不能以是否能实现更新改造的目的，作为衡量银禧公司有否清空场地、应否交纳使用金的标准。五、河沙五社已经收到了2018年1月到2016年12月涉案场地的停业停产补偿费，说明河沙五社可确认场地当时已没有实际经营使用的事实，河沙五社没有任何损失，不应向银禧公司收取场地使用金。第一，根据银禧公司补充提供的证据，河沙五社说到2019年的停产停业补偿费388573.60高于出租的租金收益，同样，2018年1月到12月停产物业费以及说明2017年6月以后，河沙五社发出停产通知，已进入拆迁搬仓、搬迁清场的时间，场地并无进行经营使用，银禧公司不应该支付使用垃圾费，河沙五社已收取涉案场地同时段同等租金标准的停产停业补偿费，证明其确认场地债务、经营、使用的事实，并获得补偿，河沙五社不应该双重获益，再向银禧公司追讨使用费，这显然事实不符，毫无理据。第二，一审判决认为河沙五社免除2017年6月1日起的租金，必须要以2017年12月31日交付场地违约金前提，系认定错误。1.河沙五社已经领取了停产停业补偿费。河沙五社的上级单位河沙村也收到了3000万的更新改造，1029地块停产停业补助费、补助款。对于2018年的停产停业补偿款，银禧公司已申请法院责令河沙五社提供证据。从这个证据来看，河沙五社不可能同时从银禧公司获取使用费，又从其他第三方获取停产停业损失的补偿，就说明停产停业是一个既定的事实，河沙五社不可能向银禧公司主张停产停业期间的租金，因此一审认定免租必须从12月31日移交全部场地作为前提，让河沙五社获取的收益与事实不符。2.从意义解释而言，解除租赁合同通知书中停止收取租金，并未以在2017年12月30日之前交回场地为前提；同意不以收取租金是在通知书的第一条、移交的问题是在通知书第二条规定的，本通知中第一条并未明确“如果第二条未完成，那么第一条无效”。如果互为条件，应当明示，一审推断互为条件不符合中文的意义解释。3.以2017年12月31日交回场地作为停放的前提，必然导致无法清退租户的结果，并最终审损害河沙五社的利益。因为这种规则成立的前提下，是银禧公司肯定能够保障在12月31日前搬走才愿意配合通知书的内容，不然如果无法搬走自己要承担损失。但如果一旦银禧公司不配合的话，无法搬迁，损失只有河沙五社自己承担，但是在事实上搬迁是没有任何一个人能保证在12月31日完成清退的。因此，一审认为免租要以12月31日为前提，违反拆迁的实际客观情况和日常的生活逻辑，这种日常生活逻辑不可能成立的。4.银禧公司与河沙五社在2017年11月27日的会议记录第三条，明确了2017年6月1日以后不再收租金，没有说过必须要2017年12月31日交回所有出租屋作为部署租金的条件，双方在会议记录上已经明确了，因此一审认为免租必须要以12月31日移交为前提条件，违背事实。第三，不收场地是因为开发商没向河沙五社支付搬迁补偿金，河沙五社无力承担该部分金额所致。1.银禧公司和河沙五社在2015年11月27日，通过会议记录的方式确认银禧公司已经将场地已交给了河沙五社，农业银行跟安某公司的办理问题由开发商落实赔偿金以后再安排实际安某公司的赔偿事宜，由河沙五社去交涉，这个是他们会议记录的内容。2.是河沙五社的上级单位在2015年12月10日与安某公司签订了搬迁补偿协议，补偿了安某公司260多万以后完成了搬迁，这个事实印证了银禧公司提的主张，也即搬迁是否能得到补偿。因为安某公司的损失特别大，所以安某公司一直没搬，而且河沙五社也说由他们去谈具体的金额，银禧公司在搬迁协议是没有任何义务的，就由河沙五社的上级单位直接支付了赔偿的金额。根据河沙五社和开发商签订的《场地移交的使用协议》第三条第六点，未经开发商同意，河沙五社不得擅自收回场地，这也反映出河沙五社当时确有存在因无法支付赔偿金不敢接收场地的情况，我方不应再承担因此产生的使用金。我方所说的事实有相关证据印证，应予采信。第四，一审法院认为银禧公司必须在2017年12月31日前移交整个场地，否则河沙五社无法实现更新改造目的的论断，属于认定事实错误。1.如前所述，未接收场地属于河沙五社无力支付赔偿金所致。2.此次终止协议是因为河沙五社单方的行为。银禧公司本身没有合同或者法定的义务在2017年10月30日前实现100%交付的，只能说银禧公司可以配合清场。3.河沙五社关于涉案地块的国土规划证已经过期了，无法进行建设。因为涉案地块的国土规划证在2018年就已经过期了，2012年发的要求3年内必须完成的批复也过期了，凭借河沙五社向一审法院交的证据其是无法完成开发的，无法开发的理由是在文件上就无法完成的，不是因为我们没有搬离而造成的。所以一审认为因为我们不搬离导致河沙五社无法开发、更新改造的事实不符合客观实际的情况。从河沙五社的《开发商协议三》第三条第六点也可以看出，搬迁过程中场地是可以部分先行移交的，河沙五社主张全部移交才能进行更新改造缺乏事实和法律依据，也与事实不吻合。现实的搬迁工作都无法做到全部统一移交，剩下一、两个商户后期搬迁，是现在搬迁过程中的客观实际情况。最后，安某公司实际上也是由河沙五社的上级单位自己去协商谈判的，这说明我们只是配合的，是由河沙五社的上级单位直接去谈判。综上所述，一审判决违背了相关事实，遗漏了重要事实未予以审查，属事实认定不清、作出错误的判决应予纠正。鉴此，银禧公司提起本上诉，请二审法院支持银禧公司的全部诉讼请求。河沙五社辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回银禧公司的上诉请求，维持原判。一、银禧公司的理由没有事实依据。首先根据租赁合同通知书，虽然我方表示2017年6月1日之后不再收取租金，但同时要求银禧公司必须在2017年12月31日前搬出，这两个条件是互为必要条件，是互相成的，我方不可能在银禧公司一直占用场地不交付的情况下，还继续免收租金。事实上，就相关的补偿问题，银禧公司提出了很不切合实际的赔偿数额，导致双方的协商迟迟未能完成。如果按照银禧公司的逻辑，其可以开出一个天价的补偿费用，然后我方也不可能同意补偿费，并且达成协议，银禧公司就可以一直无限期的占用场地且不交租金，这显然不合理的。所以银禧公司的这个说法是完全不能成立的。二、关于安某公司赔偿问题，其实跟安某公司的协商是在2019年12月10日才达成的，对于涉案的场地，政府部门早就在2019年的10月17日启动了拆除违建的行动，但银禧公司的租户安某公司是一直拒绝搬迁，严重影响到政府的拆违工作。在政府的要求下，同时也为了维稳的需要，河沙联社才与安某公司以及银禧公司共同签订了一份三方协议，来解决安某公司的搬迁问题。值得强调的是，该协议的签订已经是在政府启动拆违行动之后，而且一审判决判令银禧公司支付场地占用费的时间是2018年1月1日至2019年10月17日，该协议签订的时间已经是不需要再支付场地占用费的。银禧公司以安某公司的这份协议来证明租户的搬迁必须是要河沙五社的上级部门来处理，显然是没有事实依据的。其实在2017年的6月30日以后，银禧公司完全可以与相关的转租户进行协商，处理相关的赔偿问题。银禧公司与其内部小租户的搬迁问题的协商与其现在向我方主张的逾期搬迁后的场地占用费，并没有直接的关联性，属于两个不同的法律关系，完全可以分开来处理。三、关于支付场地占用费的时间问题，按照一审的判决，场地占用费支付至2019年10月17日，该日期是以政府启动了拆违的行动，对场地进行围蔽，来作为银禧公司不能使用场地的事实依据以及交付场地占用费的时间节点，以该时间节点作为支付场地占用费的时间，事实是清楚的。而银禧公司主张其没有使用、经营，就不应该交场地占用费，并没有事实依据。不论银禧公司何时清退了租户、部分清退租户，都并不能够完成场地的整体的移交。我方将场地是整体出租给银禧公司的，因此银禧公司也应该整体将场地移交给我方，我方进行城中村改造，并且政府已经批复了该地块复建集体物业，在这种情况下，银禧公司不是整体移交案涉的场地，根本不能够启动场地的开发建设，所以我方要求银禧公司整体移交，是基于租赁合同我方的整体出租，也基于我方要拆除重建的现实要求，所以银禧公司认为有部分场地已经清退租户就可以部分移交，并没有合同依据和事实的依据。我方是在政府启动拆除违建之后才收回了涉案场地。河沙五社于2019年10月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.请求银禧公司立即向河沙五社支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的场地占用费（场地占用费按227360元/月的标准计算，自2018年1月1日起暂计至2019年9月30日，共4774560元）；2.请求银禧公司立即向河沙五社支付自2018年1月1日起至判决生效之日止的垃圾费（垃圾费按0.15元/m2/月*9800m2=1470元/月的标准计算，自2018年1月1日起暂计至2019年9月30日，共30870元）；3.本案的诉讼费用全部由银禧公司承担。一审法院经审理查明：2009年2月26日，河沙五社（甲方、出租方）与银禧公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同号：200145），约定：甲方将河沙某某商贸城F栋（共3层，面积9800平方）租给乙方使用，租赁期自2009年3月1日起至2025年2月29日止，其中，2017年3月1日至2021年2月29日每月227360元；垃圾费根据实际租赁面积按每月0.15元/平方米计收；乙方应当在每月10日前将当月租金、垃圾费及上月电费缴纳给甲方，甲方在收到款项后应当向乙方出具票据；如因不可抗力导致本合同无法履行的，合同自然终止，双方无须承担任何责任，甲方应在合同终止后一个月内将已预收的租金及保证金退还给乙方；政府行为属于不可抗力（包括征地拆迁），乙方应无条件及时配合，返还租用场地，等等。上述合同签订后，双方按合同约定正常履行至2017年5月31日。自2017年6月1日起，河沙五社没有再收到过租金及垃圾费。2017年4月26日，广州市国土资源和规划委员会向用地单位广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社颁发穗国土规划地证[2017]193号《建设用地规划许可证》，载明：用地项目名称为大坦沙岛更新改造项目AL0201029地块（村庄建设用地（H14）），用地位置在荔××沙地××广场以北、河沙中路以南，用地面积共46421平方米。2017年7月27日,广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社向太佳广场、银禧广场、时尚鑫都各租户发出《关于太佳广场、银禧广场、时尚鑫都清场工作的补充通告》，称：由于银禧广场等场地位于我联社复建安置用地AL0201029地块范围内，为推进改造复建工作，我联社已于2017年6月30日张贴《通告》，要求银禧广场等场地的承租人在2017年12月31日前完成清场及交回场地的工作，我联社已同时通知上述场地的承租人自2017年6月1日起我联社不再收取租金，等等。同日，河沙五社向银禧公司发出《关于银禧广场租户清退工作的通知》，称：河沙某某商贸城F栋位于复建安置用地AL0201029地块范围内，河沙五社已于2017年6月30日向银禧公司发出《解除租赁合同通知书》，河沙联社亦张贴了《通告》要求2017年12月31日前完成清场工作并将场地移交，现补充通知银禧公司按时完成清场及交回场地工作，并因河沙五社已自2017年6月1日起不向银禧公司收租，请银禧公司自2017年6月1日起不再向租户收取租金，关于银禧公司提出的补偿问题请提交补偿方案，等等。2017年8月30日，河沙五社向银禧公司邮寄《解除租赁合同通知书》和《通告》。在《解除租赁合同通知书》中，河沙五社通知银禧公司：银禧公司承租的河沙某某商贸城F栋（地址某某北路49号）总建筑面积为9800平方米场地已纳入河沙联社城中村改造第一阶段的改造范围（详见附件1《通告》），自银禧公司收到本通知之日起，解除河沙五社与银禧公司签订的《租赁合同》，河沙五社自2017年6月1日起不再向银禧公司收取上述场地的租金。银禧公司按附件1《通告》的要求，于2017年12月31日前完成清场工作，并于2017年12月31日前将租赁场地的使用权移交给河沙五社。银禧公司在2017年12月31日前结清租赁场地的相关费用（包括但不限于租金、水费、电费、垃圾费等费用），等等。《通告》由广州市荔湾区桥中街河沙股份合作经济联合社于2017年6月30日作出，载明：本联社目前已进入实施城中村改造第一阶段，城中村改造复建安置用地AL0201029地块已由广州市国土资源和规划委员会核发了《建设用地规划许可证》（穗国土规划地证[2017]193号），现需清退城中村改造复建安置用地予合作改造方用于复建集体物业；复建安置用地AL0201029地块范围：某某北路23-49号，河沙中路80-82号，河沙中路45-59号；上述地块内所有需清退的建筑物、构筑物使用人必须在2017年12月31日前清退完毕，并在2017年12月31日前移交其使用的建筑物、构筑物予本联社；移交后仍遗留在原使用建筑物、构筑物内的物品，视为原所有权人放弃其所有权和使用权，同意由本联社处置。上述需清退范围内物业的所有人应积极配合场地的清退和移交工作。本联社将在2017年12月31日停止向AL0201029复建安置用地范围内的建筑物、构筑物使用人提供用电、用水、煤气使用，等等。关于该《解除租赁合同通知书》和《通告》的送达情况，河沙五社陈述：其于2017年7月4日上门送达解除租赁合同通知书及其附件通告，但银禧公司拒收，于是留置于银禧公司处。后河沙五社于2017年8月30日通过公证送达的方式向银禧公司再次发出《解除租赁合同通知书》和《通告》，该快件寄出后并无退件，妥投情况暂无法提供。银禧公司陈述：不清楚河沙五社送达的具体日期，根据资料显示，河沙五社上门送达了通告，无法确定河沙五社有无送达解除租赁合同通知书，但确实知道案涉场地要改造的事实。2019年10月9日，荔湾区城市管理和综合执法局作出《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对某某北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，载明：经查，某某北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号建筑物未办理规划报建手续，已构成违法建设，依法应当予以拆除，其中33、35、37、39、41、43、45号建筑物已被本机关作出拆除处理决定且已依法经区政府批准强制拆除。本机关决定依法对上述建筑物实施强制拆除。为避免铺内合法财物遭受损失，请各商户自本公告发布之日起七天内自行搬离、清空上述建筑物等。一审庭审中，河沙五社与银禧公司均确认河沙某某商贸城F栋共三层，门牌号是××、XX号。河沙五社另向一审法院陈述该建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续，2019年10月17日城管将上述建筑物围蔽，至10月底楼梯已经全部拆烂，无法正常使用。银禧公司另向一审法院陈述农行在案涉场地一楼，2019年9月已经搬离；安某公司在案涉场地二楼，由河沙五社自行与该司协商搬离事宜，并提交2019年12月10日由河沙五社、安某公司及银禧公司三方签订的《搬迁补偿协议》作为证据，该协议约定河沙五社在签订之日起7个工作日内补偿2643300元给安某公司，安某公司在2019年12月25日前搬迁并移交租赁场地给河沙五社，等等。一审法院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，河沙五社陈述案涉租赁合同项下的租赁标的物××、49号建筑物没有产权证，也没有完整的报建手续，结合荔湾区城市管理和综合执法局于2019年10月9日作出的《荔湾区城市管理和综合执法局关于依法对某某北路23、25、33、35、37、39、41、43、45、47、49号违法建设实施强制拆除的公告》，一审法院确认河沙五社与银禧公司于2009年2月26日签订的《租赁合同》无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。银禧公司使用上述场地，理应向河沙五社支付房屋占有使用费。因此，对于河沙五社要求银禧公司按合同约定的227360元/月租金标准及1470元/月的垃圾费标准支付房屋占用费和垃圾费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于支付房屋占用费及垃圾费的期间，一审法院分析如下：第一、河沙五社虽曾发《解除租赁合同通知书》告知银禧公司自2017年6月1日起不再收取场地的租金，但在同一份函件中，河沙五社同时要求银禧公司在2017年12月31日前完成清场工作将租赁场地的使用权移交，可见，河沙五社不再收场地租金的前提应是银禧公司于2017年12月31日前完成清场工作和将场地移交，但银禧公司逾期未交还场地，故银禧公司无需交租的前提已灭失，因此，银禧公司应自逾期清场和移交之日（2018年1月1日）起向河沙五社支付房屋占用费。第二、河沙五社在《解除租赁合同通知书》中并未免除银禧公司缴纳垃圾费的义务，故河沙五社要求银禧公司支付自2018年1月1日起的垃圾费，合法合理，一审法院依法予以支持。第三、河沙五社在一审庭审中陈述案涉场地在2019年10月17日已被城管围蔽，因此银禧公司自该日起已无法正常使用案涉场地；考虑到城管围蔽的原因是河沙五社提供的案涉房屋属违法建设需进行拆除，故一审法院认定计算房屋占用费及垃圾费的截止期间为2019年10月17日。因银禧公司并无提交证据证明除农行和安某公司外约8400平方米的场地已交付河沙五社，且银禧公司作为案涉场地使用人，负有将整个场地返还的义务，加之河沙五社收回部分场地并无法实现更新改造的目的，故银禧公司的答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年12月27日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市银禧房地产信息咨询有限公司向广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年10月17日期间的场地占用费共计4899241元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市银禧房地产信息咨询有限公司向广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社支付2018年1月1日至2019年10月17日期间的垃圾费31676元。三、驳回广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22622元，由广州市银禧房地产信息咨询有限公司负担。本院二审期间，银禧公司提交了如下证据：证据一《2020年1月河沙经济联社的财务表格》，该表格第51项中载明河沙村经济联社已向河沙五社支付了2019年1-12月涉案场地的停产停业补偿款3885573.60元；证据二《河沙经济联社财务公告栏视频》，拟证明涉案场地2019年时已处于停产停业状态没有经营，证明银禧公司已按河沙五社要求将场地腾空交给河沙五社，银禧公司没有再使用，河沙五社无权再收取银禧公司场地使用金；证据三《会议记录》，其上载明：“时间：2019年11月27日15:00地点：广州市荔湾区桥中街河沙福元路3号参会人员：广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社社长：何世苏广州市银禧房地产信息咨询有限公司：周发炼会议事项：1、双方一致同意对于双方关于某某北路F栋（47-49号）以及F栋（45号）建筑物《租赁合同》的事宜，必须要本着实事求是的原则……3、广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社确认是承诺过广州市银禧房地产信息咨询有限公司自2017年6月1日以后不再收租金，没有说过必须2017年12月31日交回所有出租屋作为不收租金的条件。4、对于安某公司和农业银行的地方双方同意暂时等开发商落实了赔偿金以后再搬离。安某公司赔偿的事宜由合作社主谈。5、因为开发商暂时没有给赔偿款，广州市荔湾区桥中街河沙第五股份合作经济社暂时无法向广州市银禧房地产信息咨询有限公司支付赔偿款。6、确认已经腾空的8400平方米已经在2017年12月31日前由广州市荔湾区桥中街河沙第五股份经济合作社接收。但是广州市银禧房地产信息咨询有限公司必须继续负责看管，防止房屋被流浪人员进入后电线、钢筋等被偷盗……8、对于双方的赔偿事宜，另行协商”，《会议记录》尾部有“何世苏”的手写签名，拟证明河沙五社确认银禧公司在2017年12月31日前已将场地绝大部分腾退（除租户农业银行及安某公司使用的面积外）交由河沙五社接收，银禧公司一直配合河沙五社的工作，且河沙五社曾承诺免收2017年6月1日起的租金；证据四《河沙村城中村改造地块场地移交及使用协议》，以证明河沙五社当时发出解除通知已告知并承诺从2017年6月1日免收租金，并非一审法院认定的该免收是以按时收回房屋为前提，且河沙五社事实上已领取从2017年6月起的停业补偿费，故河沙五社不应再向银禧公司收取场地占用费，收取双重费用；该证据也证明银禧公司曾将除安某公司和农行之外的其他场地交给河沙五社，但河沙五社认为未收到补偿款不同意接收场地的事实，根据该证据可知，拆迁过程中的场地可以部分先行移交，河沙五社在一审中认为必须全部整体移交才接收场地的主张缺乏事实和法律依据。河沙五社对上述证据发表意见如下：一、对证据一公示的财务表格的真实性予以确认，但并不确认其关联性。该证据第51项显示，河沙联社向河沙五社支付了1029地块2019年1月至12月停产停业补偿款，实际上是河沙联社在河沙五社未收回涉案场地，银禧公司以及其他租户的场地占用费的情况下，为解决河沙五社2019年度股份分红的资金缺口而垫付的，河沙五社在收回本案以及其他租户的场地占用费后，要将场地占用费返还给河沙联社。二、河沙五社收取河沙联社垫付的停产停业补偿款，并不能证明银禧公司没有在2018年1月至2019年10月期间经营，更不能证明河沙五社无权收取场地占有使用费。河沙五社收取银禧公司的场地使用费，是基于其一直没有将租赁场地移交的事实而主张的权利。另外河沙五社收取停产停业补偿款，与银禧公司应向河沙五社支付场地占用费，是两个不同的法律关系。河沙五社收取占用费后，需要交回河沙联社，因此银禧公司的主张是不能够成立的。三、对于证据三《会议记录》，该会议记录银禧公司在一审的时候也已经提交过的，但是一审的时候已经撤回了该证据，不作为本案的证据使用了。其实该证据是在一审第一次开庭以后，上午开庭，下午银禧公司就找到了河沙五社的社长，跟他吃了饭，然后就签了这个东西。其实这个东西的签订并非是河沙五社的真实意思表示，正因为是存在社长的签名可能会产生渎职行为的情况，所以银禧公司在一审的时候，就撤回了这份证据的。现在二审又把它提交作为证据，是不符合法律规定的，二审也不应该采信这一份证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：2019年11月27日上午9:00，一审法院就本案进行第一次庭审。庭审后，银禧公司向一审法院补充提交了《会议记录》（2019.11.27）作为证据。2019年12月20日，银禧公司向一审法院申请撤回其提交的《会议记录》。根据一审法院制作的对应笔录显示，银禧公司称形成《会议记录》的会议当时就只有银禧公司法定代表人周发炼、银禧公司律师及河沙五社社长何世苏三人在场，律师记录了周发炼与和何世苏商讨之前银禧公司退场的相关实际情况形成的书面记录，由于该会议记录涉及银禧公司面临的现实情况，不适宜在诉讼中作为证据，故申请撤回该份证据。在一审法院向银禧公司释明撤回《会议记录》的不利法律后果后，银禧公司表示自愿承担不利后果。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查，故本案的焦点问题是：银禧公司应否向河沙五社支付2018年1月1日至2019年10月17日的场地占用费、垃圾费。对这一焦点问题，需从以下两个方面进行审查。首先，需要审查的问题是银禧公司在上述期间是否已向河沙五社交付涉案物业。银禧公司主张其在2017年12月31日之前已经向河沙五社交付除农行、安某公司之外的8400平方米的场地，河沙五社对此予以否认，亦表示从未同意部分接收场地。对此，银禧公司作为负有返还场地义务的承租人，依法应对其已交还物业的事实进行举证。现银禧公司并未能提供充分有效的证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。银禧公司在二审过程中再次提交的《会议记录》，无论从形成时间、文件形式上，还是从银禧公司在一审中所陈述的参加人员、形成过程来看，都难以认定为本案双方当事人在正常情形下所形成的工作记录，不足以证明该份《会议记录》代表河沙五社真实意思表示，且银禧公司在一审中已持有该份《会议记录》的情况下，经一审法院释明不利后果后，仍坚持撤回了该份证据，该份《会议记录》不属于二审程序中的新证据，本院不予采纳。至于，银禧公司所提交的《2020年1月河沙经济联社的财务表格》《河沙经济联社财务公告栏视频》《河沙村城中村改造地块场地移交及使用协议》所涉的停产停业损失补偿款问题、场地移交问题，属于河沙五社与拆迁方之间的法律关系问题，并不因此免除银禧公司因未返还物业而向出租人支付占用费、垃圾费的义务。因此，银禧公司以其在2017年12月31日前已交付大部分物业为由拒付占用费的上诉主张，依据并不充分，本院不予采纳。其次，需要审查的问题是河沙五社在《解除租赁合同通知书》中告知银禧公司自2017年6月1日期不再收取场地的租金的表示是否包含免除2017年12月31日之后占用费、垃圾费的意思表示。对此，本院认为，河沙五社在作出自2017年6月1日起不再收取租金的表示时，已明确要求银禧公司在2017年12月31日之前交还涉案场地，即河沙五社给予银禧公司免收租金的撤场的合理期限仅限于2017年6月1日至2017年12月31日这一段期间，并不包含2017年12月31日之后的期间，银禧公司未能在该期限届满之前撤场并交还物业，对于超期占用涉案场地仍需支付相应的占有使用费给河沙五社。因此，银禧公司以《解除租赁合同通知书》为据主张2017年12月31日之后不予支付占用费、垃圾费的，理据不足，本院不予支持。综上所述，银禧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45244元，由广州市银禧房地产信息咨询有限公司负担。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月十九日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳