河南省虞城县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1425执异45号异议人（案外人）刘潇忆，女，1988年2月25日出生，回族，住河南省商丘市睢阳区。申请执行人虞城县农村信用合作联社，住所地河南省虞城县木兰大道与漓江路交叉品西南角。被执行人虞城县丝宝宝食品有限公司，住所地河南省虞城县城关镇漓江路南段西侧。法定代表人林寿金，经理。本院在执行虞城县农村信用合作联社申请执行虞城县丝宝宝食品有限公司、林寿金、史笑维金融借款合同纠纷一案中，案外人刘潇忆提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人刘潇忆称，丝宝宝公司于2016年3月25日向虞城县农村信用社贷款550万元时，用异议人的房屋做抵押，因还不上贷款，涉案房屋被司法拍卖，异议人在2020年4月9日法院张贴限期迁出公告时，方知涉案房屋已被拍卖成交，异议人对登记在丝宝宝公司名下的不动产提出异议，能够排除法院的强制执行，理由如下：一、强制执行程序中，买受人虽支付价款，但涉案房屋未交付，执行程序尚未终结，异议人有权提起执行异议。虽然涉案房屋已被买受人竞拍成功并支付价款，但土地及房产并未实际交付，执行程序尚未终结，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出，异议人此时提出执行异议，为时不晚。二、异议人与丝宝宝公司2015年12月15日签订的房屋买卖协议真实有效，并以30万元借款折抵全部购房款。2015年12月15日，异议人与丝宝宝公司达成以房抵债意向，并签订《房屋买卖合同》，双方约定，丝宝宝公司欠异议人的30万元借款折抵上述房款，双方债权债务两清，该房产的所有权属于异议人。丝宝宝公司在合同上加盖公章，负责人史凤祥、史笑维签字捺印，见证人林寿金签字确认。达成以房抵债协议后，异议人便一直在涉案房屋居住至今四年多。双方签订的合同是双方真实意思表示，合同有效。三、异议人是涉案房屋真实权利人，在法院查封之前已合法占有居住该不动产，异议人购买涉案房屋后居住至今四年多。异议人与丝宝宝公司签订买卖合同并支付了全部购房款后，异议人便于2015年底入住，此后便一直在该房屋居住至今四年多，是涉案房屋的真实权利人，虽然产权仍登记在丝宝宝公司名下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。异议人已通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于涉案房屋的所有者权利。四、丝宝宝公司、林寿金、史笑维明知涉案房屋已被出售给异议人，仍以异议人的房屋办理抵押登记，后被司法拍卖，三人隐瞒真实情况存在过错，拒不给异议人办理过户登记，共同侵犯了异议人的利益。丝宝宝公司于2016年3月25日向虞城县农村信用社贷款550万元，借款期限为12个月。同日，丝宝宝公司与信用社签订抵押合同，用自己名下房屋及土地作抵押，并依法办理了抵押登记。林寿金、史笑维也与虞城县农村信用社签订保证合同，承诺对上述借款本金、利息、律师费等实现债权的一切费用承担连带保证责任。后因还不上贷款，虞城县农村信用社诉至法院，后以依据（2018）豫1425民初2309号民事判决申请强制执行。丝宝宝公司名下的土地和三处房产于2019年12月17日最终拍卖成功，成交价为1010.04万元。2010年9月16日，异议人通过以房抵债取得涉案房屋后，便居住至今。2016年3月15日，丝宝宝公司在涉案房屋抵债后办理抵押贷款，林寿金、史笑维作为股东，明知房屋已被抵债，仍然决策、推动以涉案房屋办理抵押贷款后被司法拍卖，并为抵押贷款提供个人担保，丝宝宝公司、林寿金、史笑维隐瞒异议人是真实权利人的事实，均存在过错，导致法院执行错误，侵害了异议人的权益。异议人方知丝宝宝公司拒不办理过户登记是因为其以涉案房屋抵押贷款，没法办理过户。五、异议人对登记在丝宝宝公司名下的不动产提出异议，符合能够排除执行的情形。从上述事实中可以看出，在丝宝宝公司办理抵押贷款前，异议人已经签订合法有效的书面买卖合同，已支付全部购房款，并已合法占有居住，非因自身原因未办理过户登记。双方约定的办理房产证费用由丝宝宝公司承担，经异议人多次催促，丝宝宝公司拒不配合办理过户登记，被法院责令迁出时方知，丝宝宝公司以涉案房屋办理抵押贷款，无法过户，异议人对此不存在过错。因此，异议人是真实权利人，对登记在丝宝宝公司名下的房产提出异议，能够排除法院强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人根据《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，依法提出执行异议，请求立即中止执行，并返还异议人的房屋。异议人刘潇忆向本院提交证据材料有房屋买卖合同一份。本院查明，虞城县农村信用合作联社诉虞城县丝宝宝食品有限公司、林寿金、史笑维金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月31日以（2018）豫1425民初2829号民事裁定和协助执行通知书，查封了虞城丝宝宝食品有限公司名下的产权证号为虞房权证（2009）字第0900020242号、第0900020243号、第0900020244号房产三处及虞国用（2009）第00046号土地使用权一处。本院于2018年6月26日作出（2018）豫1425民初2829号民事判决，判决：一、被告虞城丝宝宝食品有限公司于本判决生效之日起七日内偿还原告虞城县农村信用合作联社借款本金540万元及利息（2017年3月24日至2018年3月23日期间的利息按月利率6.9‰计算；2018年3月24日起至付清之日止的利息按月利率10.35‰计算）。二、被告虞城丝宝宝食品有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告虞城县农村信用合作联社律师代理费5.9万元。三、被告林寿金、史笑维对上述借款及利息、律师代理费，承担连带清偿责任。四、原告虞城县农村信用合作联社对被告虞城丝宝宝食品有限公司提供的抵押物变现后，享有优先受偿权。判决生效后，申请执行人向本院申请强制执行，本院于2019年11月15日作出（2019）豫1425执264号执行裁定，裁定拍卖被执行人虞城丝宝宝食品有限公司抵押的位于虞城县××大道南段西侧房屋三处即虞房权证（2009）字第0900020242号、第0900020243号、第0900020244号及虞国用（2009）第00046号土地使用权一处。本院于2019年11月15日发出拍卖公告，2019年12月17日买受人贾志军的委托代理人王胜瑞以10100400元价格竞拍成交，本院于2019年12月23日作出（2019）豫1425执264－1号执行裁定，裁定位于虞城县××大道南段西侧虞房权证（2009）字第0900020242号、第0900020243号、第0900020244号房屋三处、虞国用（2009）第00046号土地一处的财产权、土地使用权及相应的其他权利归买受人贾志军，该房地产的财产权自本裁定送达买受人贾志军时起转移。此裁定书于2020年2月25日送达给买受人贾志军，于2020年5月28日将（2019）豫1425执264－1号执行裁定书、协助过户通过书一起送达给虞城县不动产登记中心、虞城县房管局，后异议人刘潇忆向本院提出执行异议。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定：“不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请”。第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出”。案外人刘潇忆所提执行异议指向的标的物经本院公开拍卖成交，并给竞拍买受人贾志军及房产登记管理部门、不动产登记中心送达了拍卖成交裁定书及协助（过户）执行通知书，执行标的已发生权属变动，执行标的已执行终结。案外人刘潇忆所提执行异议时间晚于法律规定的时间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人刘潇忆的异议申请。如案外人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向河南省商丘市中级人民法院申请复议。（此页无正文）审判长  赵海亮审判员  陈海彦审判员  党志忠二〇二〇年六月十六日书记员  李 师