松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初857号 原告：松原某燃气有限公司，住所地：吉林省松原市前郭县。 法定代表人：邵鹏，董事长。 委托诉讼代理人：李宛聪，北京市君泽君（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关怀，公司职员。 被告：松原市某房地产开发有限责任公司，住所地：松原市宁江区。 法定代表人：于志全，总经理。 委托诉讼代理人：杨杰，吉林车宏伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于明昊，副经理。 原告松原某燃气有限公司（以下简称某燃气公司）与被告松原市某房地产开发有限责任公司（以下简称某房地产公司）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宛聪、关怀，被告的委托诉讼代理人杨杰、于明昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某燃气公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告之间于2017年4月11日签订的《房屋顶账协议书》；2.判令被告立即给付原告工程款1,859,126元，并自起诉之日起至给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息；3.诉讼费及保全费用由被告承担。事实与理由：2015年8月26日，原告与被告签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，约定：由原告为被告开发建设的某小区管道燃气设施配套项目施工，收取标准2,260元/户，合同签约1476户，现已全部施工完成并通气，应付总工程款为3,335,760元，已经实际支付147,634元，剩余1,859,126元未给付。2017年4月11日，原、被告双方签订《房屋顶账协议书》，约定用被告所有的某小区78幢首层109号商铺和77幢首层110号商铺，以评估价格1,910,280元抵顶其欠付原告的工程款，并约定抵付款项差额部分由原告以未来发生工程款抵顶。协议签订当日，被告将上述房屋交付原告。2018年1月25日，双方就上述两套房屋签订商品房买卖合同，但仅就109号商铺为原告办理了网签备案手续。案涉房屋抵顶协议已签订三年之久，由于被告的原因用以抵顶的两套房屋仍未办理房屋产权证件。虽然在买卖合同中未明确约定房照办理时间，但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，案涉房屋因被告的原因未能办理房屋产权证照早已经超过行政法规规定期限一年以上，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 某房地产公司辩称，1.两套抵账房屋未能办理不动产登记并非被告原因，原告要求解除合同的诉请不能成立。理由：被告抵给原告的房屋位于某小区，该小区属于棚户区改造，在小区的土地上，原有房屋需要全部由政府部门征收，并与原房屋所有权人达成征收补偿安置协议。因被征收区域1、2号楼征收难度大，被征收人拒绝搬迁，所以办理征收补偿时间长直至最近征收基本完毕，与征收部门签订回迁协议的被征收人于2020年3月才回迁至1、2号楼，只有土地征收完毕才能将土地使用权交付被告。被告出让所得土地还有部分保障性住房，被告全部得到土地并与政府部门核对回迁户和保障性住房总面积，并将拆迁人回迁，再由土地管理部门计算被告实际土地出让金，以上工作完毕后，不动产登记部门才能开始为被告办理房屋所有权首次登记，登记后才能为房屋买受人办理不动产登记。办理首次不动产登记的前置工作应由政府部门完成，不应由被告完成，被告也无权办理这些事项。所以，原告至今未完成不动产登记并不是被告原因，而是政府土地征收部门没有征收房屋的原因。2.某小区77幢110号房屋未进行备案系原告原因，与被告无关。用于抵账的两套房屋，被告均已经在不动产登记部门进行网签之后还需备案，备案是由原告持房屋买卖合同到不动产登记部门办理完成，原告仅就109号房屋进行了备案，110号房屋未进行备案。3.被告兴建的某小区房屋证件齐全，只要政府有关部门完成土地征收工作及回迁房屋和保障性房总面积核算，被告随时可协助原告办理不动产登记。综上，原、被告之间的以房抵债合同合法有效，房屋未办理不动产登记不是被告的原因，合同解除条件不成立，原告无权要求解除合同，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《居民用户管道燃气设施配套合同》一份，约定：第一条项目概况（三）项目规模：本合同下居民用户共计约为2000户，其中一期703户，二期约1300户，以甲方实际核定交付量为准并在二期进场施工前签订补充协议以确定二期施工量、合同总价款及付款方式。第二条合同价款及付款方式（一）合同价款：根据政府物价部门批准的收费文件或合同双方约定，收费标准为人民币2,260元/户。按照项目规模，甲乙双方确认一期703户，合同价款合计人民币1,588,780元。2015年8月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《居民用户管道燃气设施配套合同》一份，约定：第一条项目概况（三）项目规模：本合同下居民用户共计约为2000户，其中一期703户，二期约773户，以甲方实际核定交付量为准，确定二期施工量、合同总价款及付款方式。第二条合同价款及付款方式（一）合同价款：根据政府物价部门批准的收费文件或合同双方约定，收费标准为人民币2,260元/户。按照项目规模，甲乙双方确认二期773户，合同价款合计人民币1,746,980元。 2017年4月11日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋抵账协议书》，约定：一、截止2017年3月13日，甲方共欠乙方款项人民币1,859,126元；二、甲方用其所有的某小区第78幢首层第109号商铺、第77幢首层第110号商铺，建筑面积合计159.19平方米的网点，抵顶工程款，该网点经广东公评房地产与土地评估有限公司评估，其评估总价款1,910,280元，其中1,859,126元人民币，抵顶工程款；四、甲方应保证其抵顶的房屋产权无瑕疵并无抵押，且于本协议签订后7日内将抵顶网点及其所有房产手续交付乙方；五、本协议签订后，由甲方协助乙方共同办理抵账楼房的产权过户手续，所需税费由甲方承担。协议签订后，被告将抵顶的两套房屋交付原告使用至今。2018年1月25日，原、被告双方就抵账的二套房屋签订商品房买卖合同。2019年5月27日，坐落于宁江区铁西街78幢109号（某小区78幢109室）房屋已网签至原告名下。 另查明，被告开发建设的某小区有三栋廉租房及三栋棚户区改造的回迁房，暂以划拨方式供地，待项目全部完成验收时再一并统一计算出让金（多退少补），除廉租房及回迁房以外的可按商品房对外销售。2011年9月30日被告办理《建设用地规划许可证》；2012年2月22日办理《建设用地批准书》，因拆迁刚完毕延期至2020年4月；2014年4月17日办理《建设工程规划许可证》；2015年6月21日办理《建筑工程施工许可证》，因1#、2#楼拆迁不到位，调整合同期至2019年12月31日；2015年10月15日就坐落于宁江区铁西街某小区76幢、77幢、78幢、79幢办理《商品房预售许可证》。现某小区房屋回迁刚办理完毕，正在向政府申请土地清算工作，完成后即可办理相关的产权登记。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告双方于2017年4月11日签订的《房屋抵账协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律禁止性规定，亦未侵犯国家、集体或者他人的合法权益，双方签订的协议书应为有效。双方均应依照约定行使权利，履行义务。协议书签订后，被告已经按照约定将抵账房屋交付原告使用至今，协议已经履行，目的得到实现。 关于双方签订的《房屋抵账协议书》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除。原、被告之间未约定解除协议书的条件，原告诉请解除协议书没有约定的事实依据。另根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主张债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”即法定解除。根据协议书的约定，协议签订后，被告已将抵账房屋交付原告，原告接受并实际使用至今，协议书已经履行，原告诉请解除协议书不具备约定解除及法定解除的条件。 关于涉案抵账房屋能否办理产权证照问题。因被告开发建设的某小区有三栋廉租房及三栋棚户区改造的回迁房，暂以划拨方式供地，待项目全部完成验收时再一并统一计算出让金，除廉租房及回迁房以外的可按商品房对外销售。目前某小区房屋回迁刚办理完毕，正在向政府申请土地清算工作，完成后即可办理相关的产权登记。并不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同应予支持”的情形。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、一百三十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 驳回原告松原某燃气有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取10,766元，由原告松原某燃气有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二〇年六月三日 书记员 刘琦琦