广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终10409号上诉人（原审被告）：广州市文兆汽车零部件有限公司，住所地：广东省广州市花都区新华街花港大道71号。法定代表人：骆艺文，董事长。委托诉讼代理人：赵晓明，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉虹，广东海际明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州市顺通餐饮管理有限公司，住所地：广东省广州市花都区秀全街花港大道71号（部位：A栋首层）。法定代表人：胡金燕。委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾玉欣，广东盈安律师事务所律师。上诉人广州市文兆汽车零部件有限公司（以下简称文兆公司）因与被上诉人广州市顺通餐饮管理有限公司（以下简称顺通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人文兆公司提出上诉请求：一、撤销原审民事判决第一、二项，依法改判驳回顺通公司的诉讼请求；二、上诉费由顺通公司承担。事实和理由：一、原审法院认定涉案《仓库租赁合同》无法继续履行的原因在于中央厨房不符合汽车城产业园的园区规划，故合同无法继续履行的事由不可归责于双方的观点和事实是错误的。（一）文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）在签订《仓库租赁合同》时已明确约定涉案仓库的租赁用途就是仓储、加工、配送。该合同从未提及顺通公司用于经营中央厨房一事。1.根据合同第一条第3款，第四条第2款、第3款、第8款、第12款，第五条第3款、第6款的约定看，双方在《仓库租赁合同》中从名称到内容，都是紧紧围绕着将租赁仓库作为仓储、加工、配送所使用，足以说明顺通公司在签订本合同时明知所租赁场地是仓库，约定的用途也为仓储，双方从未同意作为餐饮经营使用。2.文兆公司在2018年11月11日将涉案仓库移交给顺通公司，双方在《移交书》上明确注明“按原图纸、原状、原验收标准、按合同约定交付乙方使用。”因此文兆公司作为出租方，已经履行交付符合合同约定用途租赁物的义务。（二）顺通公司在接收仓库后擅自改变及增加租赁仓库的用途，用于餐饮经营，按合同约定，所导致的责任及后果应由顺通公司自行承担。1.顺通公司在明知租赁仓库用途为仓储、加工、配送的情况下，在接收涉案仓库后，因自身需要而增加餐饮经营用途，应按合同约定应自行办理相关手续并承担相应后果。根据《仓库租赁合同》第四条第7款的约定，如果顺通公司为了经营餐饮业务而需环保、消防的审批和改造等，均应当由顺通公司自行办理相关的手续。2.顺通公司在2018年11月11日接收租赁仓库后，于2018年11月23日、2018年12月1日、2018年12月12日分别将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸通过微信发给文兆公司，文兆公司对装修提出意见的行为并不能证明文兆公司在签订合同时即知道顺通公司租赁涉案仓库用作“中央厨房”，原审法院认定事实有误，更不能证明文兆公司同意顺通公司装修就免除顺通公司改变租赁仓库的用途所产生的责任。顺通公司通过微信向文兆公司发送装修图纸，仅能证明是顺通公司在接收仓库后自行改变仓库的用途。文兆公司是从事仓储管理的，不是从事餐饮的专业人士，对顺通公司图纸中涉及餐饮、中央厨房的具体内容并不了解。文兆公司看图纸关心的是装修行为对房屋承重结构安全性是否有影响，并在微信中提出了具体的安全意见等。3.顺通公司称其入园申请被拒并无证据支持。原审中，顺通公司仅提交一份由顺通公司盖章的入园申请，申请的营业范围为团体餐饮承包服务，与《仓库租赁合同》约定的仓储、加工、配送明显不一致。同时，顺通公司既没有提供涉案园区管理机构接受入园申请的签收回执，也没有提供了涉案园区管理机构拒绝入园的书面回复。即便存在顺通公司入园申请被拒的情况，也是因顺通公司自行改变仓库租赁用途为团体餐饮所致。顺通公司作为从事餐饮经营多年的企业，理应清楚其在仓库增加餐饮经营所需办理的相关手续及需要承担的商业风险。合同无法继续履行不存在不可归责于双方的情形，理应由顺通该公司承担自行改变租赁用途的所有后果。二、顺通公司提出单方解除合同的行为属违约行为，应按合同承担违约责任。顺通公司违反《仓库租赁合同》约定，擅自扩大仓库租赁用途导致合同不能继续履行，文兆公司对此没有过错，顺通公司单方解除合同行为构成根本违约，应按合同承担违约责任。根据《仓库租赁合同》第三条第2款、第五条第6款的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，现因顺通公司违约解除合同、中途退租的，文兆公司有权没收顺通公司的保证金、其装饰装修残值损失应自行承担。三、关于合同解除时附合装饰装修费用的确定，原审法院认定事实存在瑕疵，所认定的装饰装修损失金额有误。1.关于室内装修损失的认定：第一，原审认定顺通公司支付给陈某120000元现金工程款的证据不足。2019年1月23日，陈某出具《收据》确认收到微信×××元、现金120000元。其中×××元有微信记录佐证，而120000元称以现金支付不符合常理，顺通公司也没有提供取现12万元的资金证明；双方所核定工程款仅是自行制作的装饰结算单，不具证明力，顺通公司应承担举证不能的后果，120000元的支出不应获得支持。第二，顺通公司分别于2019年1月13日、2019年5月22日通过银行转账15000元、16000元给陈某的款项不是涉案工程款，不应计入室内装修损失范围。现场勘察时陈某称“由于工程没有做完，所以只收到十四五万的工程款，已结清”，且在2019年1月23日出具了《收据》确认：收到现金12万元、微信转账×××元共计147600元。若工程款确实为147600元，说明不包括2019年1月13日银行转账的15000元，顺通公司也不可能在2019年1月25日发函要求解除合同后仍要求陈某继续施工，故2019年5月22日顺通公司所转的16000元不可能是案涉室内装修的工程款。陈某也称与顺通公司还有其他工程往来。因此原审法院认定室内装修损失金额有误。2.关于排烟管安装及拆除损失，实际顺通公司仅支付了51400元，原审法院认定68400元有误。顺通公司提供的收据虽显示收取款项68400元，但银行流水仅显示顺通公司分别于2018年12月11日、2019年1月23日、2019年3月20日支付22800元、22800元、5800元共计51400元给周某，收据金额与实际支付不一致，原审法院直接认定顺通公司支付款项68400元有误。另，现场勘察时所询问的证人陈某、周某系熟人介绍给顺通公司，且双方系合作关系、具有利害关系，陈某、周某的证言存在证明力问题。且顺通公司的很多款项是在要求解除合同之后给付的，顺通公司对损失的扩大应承担过错责任。综上，文兆公司已经按合同交付约定用途的租赁房屋，履行了出租方的义务；本案系因顺通公司自行增加仓库租赁用途导致合同不能继续履行，从而提出解除合同，顺通公司的行为已构成根本违约，文兆公司不应承担顺通公司的违约解除合同的责任和损失，原审法院认定事实和适用法律有误。恳请二审法院依法查明事实，依法改判。被上诉人顺通公司答辩称：一、《仓库租赁合同》无法继续履行的原因是涉案厂房用作中央厨房不符合涉案园区规划，无法获得入园申请，导致顺通公司无法实现合同目的。第一，根据顺通公司在原审提供的胡金燕与文兆公司的法定代表人骆艺文的聊天记录，顺通公司曾将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸发给骆艺文，且在之后一个多月的装修期间，文兆公司及骆艺文未对顺通公司安装烟囱、挖排水沟等装修行为提出异议，由此可证明骆艺文在签订合同时即知晓顺通公司租赁房屋用作中央厨房的餐饮经营，顺通公司并未擅自改变或增加租赁厂房的用途。第二，顺通公司在向广州市花都汽车城管理委员会（以下简称汽车城管委会）申请入园时被告知，由于园区没有规划餐饮，且租赁厂房未完成雨污分流，不符合环保标准，因此不同意顺通公司入园。顺通公司在原审提交的入园申请、与汽车城管委会工作人员的录音资料以及汽车城管委会给原审法院的回复函可以证明，顺通公司无法入园的原因是其经营中央厨房不符合园区规划，顺通公司无法实现合同目的而致使合同被解除，顺通公司对此没有过错。二、关于合同解除时附合的装修费用的确定，原审法院认定事实正确，符合实际情况。1.关于室内装修损失，根据原审法院现场勘察的情况以及实际施工人陈某的陈述，顺通公司实际已向陈某支付12万元现金以及银行转账15000元，同时分别通过微信转账7600元、5000元、16000元，合共163600元，其中2019年5月22日通过微信转账的16000元是最后的装修余款，有陈某出具的收据及其陈述、微信转账记录及银行卡转账记录佐证。2.关于排烟管安装及拆除损失，根据顺通公司与周某、广州大焊机械设备有限公司签订的《广州顺通餐饮厨房排烟工程合同》约定，工程款为76000元。合同签订后，顺通公司按照合同约定分别于2018年12月11日向周某支付22800元、于2018年12月21日应周某要求支付货款22800元至广州市白云江高宏兴五金制品店对公账户、于2019年1月23日向周某支付22800元，合计68400元。以上有周某、广州大焊机械设备有限公司出具的收据及周某的陈述、银行转账记录佐证。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。顺通公司向原审法院提出诉讼请求：1.解除顺通公司、文兆公司双方于2018年10月30日签订的《仓库租赁合同》；2.文兆公司退还顺通公司已交保证金29050元、赔偿顺通公司装修损失320400元，合共349450元；3.文兆公司承担本案诉讼费。原审诉讼中，顺通公司将第二项诉讼请求中的装修损失变更为340400元，合计金额变更为369450元。顺通公司出具情况说明，因会计工作失误，在起诉状中加盖了旧的公章，其确认是以“广州市顺通餐饮管理有限公司”作为原告主体提起诉讼。原审经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花港大道71号宿舍A栋首层，建筑面积为581平方米，所有权人是文兆公司，房屋用途为厂房及其配套设施。2018年10月30日，文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）签订仓库租赁合同，约定乙方向甲方租赁涉案房屋，租赁用途：仓储、加工、配送。租赁期限从A栋首层租金：租金标准为15元/平方米/月；管理费标准为10元/平方米/月；租金及管理费按月计算（不含税，如果乙方需要甲方提供租赁发票，则相关的税费全部由乙方负责即租金+管理费+税金）。2018年12月1日至2020年11月30日每月租金+管理费14525元，从第三年起租金+管理费每一年递增5%。2.乙方实际租赁使用期不得少于五年，乙方中途单方面退出、退租的，租赁使用期少于五年的按照五年计算，即甲方除没收所有保证金后，亦向乙方收取退场之日至合同期满五年期间的每月租金及管理费和本合同约定的相关费用（即五年合同期内的所有租金及管理费）。乙方违约导致合约无法履行则法人负有连带责任。3.乙方应当缴纳两个月租金及两个月管理费作为保证金，用作乙方按照本合同约定履行义务的担保。以上租金及管理费每个月支付一次，先付后使用。乙方应当自本合同签字盖章生效之日起三天内将宿舍A首层一个月租金及管理费和两个月租金及管理费的保证金43575元足额存入甲方账户。租金的支付方法为：从合同签订后第二月（2019年1月1日）开始，即在每个付款月的5日前，乙方支付甲方当月的租金及管理费。4.合同期满、解除或终止后，该保证金可以冲抵乙方未清偿的最后一个月租金及水电费、物业管理费等全部类型费用；若保证金有结余，甲方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件返还乙方，甲方逾期返还保证金的，每逾期一日按保证金的百分之一向乙方支付违约金；反之若保证金没有结余，乙方应于合同期满、解除或终止后七个工作日内无条件支付甲方，乙方逾期支付的，每逾期一日按保证金的百分之一向甲方支付违约金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方按日向乙方收取相当于月租金总额百分之一的违约金。第四条甲方责任：3.甲方保证宿舍A栋首层建筑符合相关部门质量要求，按质监站通过验收的现状建筑物交付乙方，同时乙方必须按使用过程中不损坏建筑物结构确保安全文明生产，否则在租赁期间出现任何大小及火灾等事故由乙方负完全的法律责任和经济责任。7.甲方负责提供符合《宿舍A栋首层交付清单》并经消防部门原建筑物验收合格的现状消防设施给乙方在租赁期间使用，乙方有责任保持宿舍A栋首层及其附属设施（包括消防设施）处于适用和安全的状态。若由于行业及业务的需要，有关环保、消防等相关规定乙方自行办理。结果如何不影响本合同约定乙方应负的一切责任和义务。由于乙方过错，导致甲方经济损失的由乙方负责赔偿甲方全部经济损失。8.租赁期内，甲方应保障仓库及其附属设施处于适用和安全的状态。并且按现状交付使用，租赁期内的任何维修由乙方负责。12.甲方应保证宿舍A栋首层土地的使用性质为工矿仓储用途。第五条乙方责任：6.未经甲方书面同意不得改变租赁用途，否则由此而造成的一切损失均由乙方负责。乙方可以按照规划及环保部门审核的标准进行装修，装修期为30日（装修时间为2018年11月1日至11月30日），该时间段为免租期，但相关的水电费由乙方支付。因合同无效或甲方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物的装修物归乙方所有，由甲方赔偿乙方装饰装修费。因乙方违约导致本合同提前解除、终止，租赁物内的装修物归甲方所有，甲方不赔偿装饰装修费。装修行为造成房屋主体结构功能受损的情形乙方负责赔偿由此而导致甲方的一切损失。7.租赁期间乙方解除合同，应提前三个月书面通知甲方，自甲方书面同意之日起解除合同。否则乙方除支付三个月租金及管理费的违约金给甲方外，同时亦要结清租赁期间的相关使用费用。9.乙方保证按时交付租金，逾期超过30天的，甲方有权单方面终止合同，乙方承担违约责任，并按第三条第五点支付违约金。13.合同期限届满或提前终止，乙方应当在合同期限届满之日或本合同约定的撤离之日，将租赁场地清扫后按正常使用后的状态交还甲方。合同签订当天，顺通公司的法定代表人胡金燕通过手机银行向文兆公司支付了第一个月的租金、管理费及保证金共计43575元，其中保证金为29050元。2018年11月11日，文兆公司将涉案房屋交付顺通公司使用，双方签订了移交书，移交书中说明：按原图纸、原状、原验收标准、按合同约定交付乙方使用。大门钥匙2条。2018年11月23日、2018年12月1日、2018年12月22日，胡金燕分别将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸通过微信发送给文兆公司的法定代表人骆艺文，征询骆艺文的意见。骆艺文收到之后提出了相关意见，顺通公司便开始进场装修。顺通公司称2019年1月10日环保部门对涉案场地进行环保清查时告知其要到汽车城管委会申请入园，之后顺通公司便到汽车城管委会申请入园，汽车城管委会回复称因为园区内雨、污不分离，不符合环保标准，且涉案园区没有规划餐饮，不同意顺通公司入园。为此，顺通公司提交了入园申请表以及与汽车城管委会工作人员的录音资料予以证明。文兆公司对上述证据均不予确认，理由为无法识别谈话人的身份，其陈述是否有权代表汽车城管委会尚不知，且没有谈到租赁物的环保问题。文兆公司同时表示对于涉案场地能否做餐饮加工，其亦不清楚。由于汽车城管委会不同意顺通公司入园，顺通公司于2019年1月25日委托律师向文兆公司及骆艺文发送律师函，要求解除双方签订的《仓库租赁合同》，并提出若贵方对解除函有异议的，应在收到本函之日起五日内向委托人或本律师提出书面异议，逾期未提出，视为贵方同意解除。该邮件的投递状态为拒收退回。2019年1月28日，胡金燕将上述律师函通过微信发送给骆艺文。文兆公司称其未收到上述律师函。原审诉讼中，顺通公司称其将室内装修工程以包工包料的形式发包给了案外人陈某施工，由于双方是熟人介绍，之前也有业务往来，因此并未签订装修合同，只是预算40多万元。陈某做了水槽、隔墙、内墙瓷片、门窗拆改、贴地面防滑瓷片（一半的面积），共花费163600元。为此，顺通公司提交了装饰结算单、微信聊天记录、建设银行手机转账记录、银行流水、收据予以证明。收据的开具时间为2019年1月23日，载明：今收到广州市顺通餐饮管理有限公司胡金燕**清支付装修现金120000元整，微信转账×××元整共计147600元。农业银行流水显示胡金燕于2019年5月22日还转账支付了16000元。将厨房排烟工程以76000元的包干价，发包给了广州大焊机械设备有限公司，该工程已经完工，支付了工程款76000元。为此，顺通公司提交了厨房排烟工程合同、报价表、收据、银行流水予以证明。收据出具的时间为2019年2月21日，载明：今收到顺通餐饮公司（胡小姐）厨房排烟工程款68410元。经手人处加盖了“广州大焊机械设备有限公司财务专用章”。将厨房设备供货及安装工程以及管道燃气工程发包给广东新睿能源工程技术服务有限公司，设备已经购买，尚未安装，共花费60000元，其中20000元为厨房设备供货款，40000元为管道燃气款。广东新睿能源工程技术服务有限公司于2018年12月27日开具了20000元的设备发票，于2019年3月4日开具了40000元的工程款收据。为此，顺通公司提交了管道燃气设施配套建设合同、设备供货合同、发票、收据予以证明。顺通公司称还支付了冷柜定金5000元，尚未安装。为此，顺通公司提交了微信聊天记录、收据予以证明。文兆公司对顺通公司提交的证据均不予确认，并要求顺通公司将排烟系统、隔墙、水槽、拆除的门窗恢复原状。原审诉讼中，顺通公司表示放弃对涉案场地装饰装修残值的鉴定。原审法院向汽车城管理委员会、广州花都汽车城发展有限公司发函询问涉案场地的规划情况以及是否告知园区内的企业不得经营规划范围外的事务，热食加工、仓储及配送是否属于禁止经营的范围？上述单位回复称：一、涉案房屋属广州花都（国际）汽车产业基地规划范围，我委（司）负责该产业基地的规划、招商、建设和管理工作。二、我委（司）没有发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件。在实际工作中，我委根据拟入园企业申请，综合产业规划、环评、安全生产、产值税收、用地性质与经营范围是否相符等因素就企业入园提出指导性意见。原审诉讼中，原审法院组织双方进行现场勘察，勘察情况为：涉案场地位于文兆公司厂区内，需要通过文兆公司的大门才能进入到涉案房屋内。涉案房屋西北向的大门已经拆除，只有一个门洞，大门外堆砌了一些废石料。室内砌了很多1.2米高的隔墙，将房屋分成不同的区域，大部分隔墙已经贴了瓷片。室内地板上做了很多水槽，水槽四周亦贴了瓷片。部分地板贴了瓷砖。室内堆放有沙和水泥以及散落着损坏的瓷片。东南墙上的一个玻璃窗被拆除改成了门洞。室内西北墙面上做了吸烟灶，西北外墙与吸烟灶接口处建有一通至屋顶的排烟管，屋顶上还放置着一个油烟净化器。顺通公司表示风机及油烟净化器可以拆除再利用，其他装饰均属于附合物拆除之后不能再利用。文兆公司表示排烟管虽然对其房屋的使用没有影响，但是外观上有影响，将影响其房屋出租。经过协商，双方一致同意，排烟管由顺通公司拆除、室内外的淤泥由顺通公司负责清运。室内隔墙拆除、水槽填平、窗户恢复由文兆公司自行找人施工，费用为15000元，顺通公司愿意根据法院判决分担情况进行支付。同时，顺通公司表示其负责拆除和清运产生的费用，文兆公司也应承担，具体费用以实际产生为准。现场勘察中，因陈某、周某亦在场，原审法院就本案有关问题对其进行了询问。陈某称涉案房屋的砌墙、水槽、拆改工程由胡金燕发包给其施工，承包方式是包工包料，未签订合同，口头协商的工程总造价20多万元，由于工程没有做完，所以只收到了十四五万元工程款，胡金燕已经付清了。工程款的支付方式有一部分是现金有一部分是微信转账，通过陈某现场打开其与胡金燕的微信聊天记录，显示2018年12月25日胡金燕支付了5000元，2019年1月13日胡金燕支付了15000元，2019年5月22日支付了16000元。其为胡金燕在其他地方亦做了工程，但是款项已经在2018年8月6日结清了。周某称其是大焊环保公司的员工，涉案房屋的排烟系统系其施工的，合同约定的总造价为76000元，胡金燕支付了68400元，胡金燕称由于涉案商铺经营不了，剩余的款项不再支付，其做的工程包括吸烟灶、排烟管道、配电箱。其中抽风机、油烟净化器如果能找到足够大的场地，拆除之后可以继续利用，但是其他项目因为是定做的，所以拆除之后无法继续利用。签订合同时，抽风机定价约8000元，净化器约4000元，均包含安装的人工费。全部工程拆除大约需要20000元，因为需要很多人力和吊车。2019年9月3日，顺通公司雇请案外人曾庆雄对排烟工程进行拆除，共计支付工程款20000元。2019年9月17日，顺通公司与文兆公司进行了场地交接。原审法院认为：顺通公司与文兆公司签订的仓库租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。本案争议的焦点为涉案合同无法继续履行应该归责于何方？在租赁合同中，出租方的义务是交付符合约定用途的租赁物，承租方的义务是支付租金。仓库租赁合同约定的租赁用途为仓储、加工、配送，顺通公司称其租赁涉案房屋是用作中央大厨房，即团体餐的加工、配送和仓储。文兆公司表示双方并未约定用作餐饮用途。根据胡金燕提交的其与骆艺文的聊天记录显示，胡金燕将“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸发给骆艺文时，骆艺文除了对设计方案提出修改建议，对于用途并未提出异议，说明文兆公司在签订合同时即知道顺通公司租赁涉案房屋用作中央厨房，而中央厨房包含仓储、加工和配送。现双方对于涉案房屋能用于仓储、加工、配送并无异议，合同无法继续履行的原因在于中央厨房不符合汽车城产业园的园区规划。由于汽车城管委会并未对外发布关于园区企业经营范围规定的相关书面文件，因此双方均无法预见涉案厂房用作中央厨房不符合园区规划，无法获得入园申请，故合同无法继续履行不可归责于双方。由于汽车城管委会不同意顺通公司的入园申请，从而导致顺通公司无法实现合同目的，因此顺通公司具备合同解除权。顺通公司于2019年1月25日、1月28日分别通过快递、微信的方式向文兆公司的法定代表人骆艺文发送合同解除通知，由于邮件并未妥投，因此不发生合同解除的效力。但顺通公司在2019年1月28日通过微信将合同解除通知发送给骆艺文，骆艺文已经收到，文兆公司未在通知约定的5日内提出异议，因此异议期届满，双方合同即解除，故双方签订的仓库租赁合同于2019年2月3日已经解除，顺通公司再主张解除合同没有依据，原审法院不予支持。关于租赁保证金，由于涉案租赁合同因不可归责于双方而解除，因此顺通公司要求文兆公司退还其保证金29050元合理有据，原审法院予以支持。关于装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。具体分析如下：1.室内装修损失，根据原审法院现场勘察的情况以及实际施工人陈某的陈述，顺通公司确实对涉案场地进行了部分装修，且均为形成附合物。装修花费的费用，根据顺通公司提交的收据、微信聊天记录、银行流水以及陈某出示的微信聊天记录，可以证明顺通公司向陈某支付了163600元。根据公平原则，各自负担一半，即文兆公司应该赔偿顺通公司81800元。2.排烟管安装及拆除损失，顺通公司提交的收据以及施工人员周某的陈述基本吻合，且有施工合同、银行流水进行佐证，因此原审法院认定顺通公司向广州大焊机械设备有限公司支付了该部分工程款68400元，顺通公司认为其向广州大焊机械设备有限公司支付了76000元工程款与事实不符，原审法院不予采纳。根据胡金燕及周某的陈述，抽风机及油烟净化系统可以拆除再利用，因此该部分的价值应予以扣除。由于顺通公司并未举证证明该部分的价值，根据周某的陈述，该部分的价值约为12000元，因此扣除未形成附合部分的价值，形成附合部分的价值为56400元，根据公平原则，各自负担一半，即文兆公司应该赔偿顺通公司28200元。关于拆除损失，由于涉案租赁合同因不可归因于双方而解除，因此拆除、恢复原状的费用亦应该按照公平原则，由各自负担一半，现顺通公司支付了20000元的排烟管拆除费用，各自承担一半为10000元，文兆公司应该支付给顺通公司。3.管道燃气、厨房设备损失，顺通公司自认已经供货尚未安装，鉴于此，如果顺通公司找到合适场地继续经营中央厨房，购买的设备仍能继续使用，因此上述项目支出的费用，并非必然损失，顺通公司提交的证据只能证明其支付了相应的费用，并不能证明其损失情况，因此对于该笔费用，原审法院不予支持。4.冷柜损失，由于顺通公司现仅支付了5000元定金，该笔费用是否被没收，并没有提交证据证明，正如上面所说如果顺通公司找到合适场地继续经营中央厨房，购买的设备仍能继续使用，因此对顺通公司的该部分主张，原审法院不予支持。综上，文兆公司应赔偿顺通公司装修损失合计120000元，对顺通公司诉讼请求中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、广州市文兆汽车零部件有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市顺通餐饮管理有限公司返还保证金29050元；二、广州市文兆汽车零部件有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州市顺通餐饮管理有限公司赔偿装修损失120000元；三、驳回广州市顺通餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13256元，由顺通公司负担6628元，由文兆公司负担6628元。二审庭询后，顺通公司向本院提交了如下证据：广州大焊机械设备有限公司、广州市白云江高宏兴五金制品店于2020年6月2日出具的《情况说明》及由广州市白云江高宏兴五金制品店于2020年6月3日出具的金额为22800元的增值税发票，拟证明该22800元是属于履行其与广州大焊机械设备有限公司签订的《广州顺通餐饮厨房排烟工程合同》而支付的68400元款项当中的一笔。文兆公司对以上证据的质证意见：该证据是二审庭询后才提交的，超过举证期限；该发票时间是庭询之后开具的，与《情况说明》不一致，且原审期间周某也没有陈述过该情况。对该证据的关联性有异议，广州市大焊机械设备有限公司无环保施工资质，顺通公司无证据证实该22800元为代为支付厨房排烟工程款的说法。对该证据的合法性有异议，顺通公司陈述其与广州市白云江高宏兴五金制品店无真实交易，却由广州市白云江高宏兴五金制品店代开发票，属于违法行为。经审理查明，文兆公司、顺通公司共同向本院确认：1.不动产权属登记显示涉案租赁物的用途为厂房及其配套设施；双方于2018年10月30日签订《仓库租赁合同》约定的租赁用途为仓储、加工、配送。双方并未在该合同中约定顺通公司承租该场地的用途是用于设立中央厨房。2.涉案《仓库租赁合同》无法继续履行，已于2019年2月3日解除。3.文兆公司于2018年1月11日将涉案租赁物交付给顺通公司并于2019年9月17日收回。承租时涉案租赁物是位于广州市花都区新华街花港大道71号首层的一个大通间。双方约定免租30天，且顺通公司已向文兆公司支付了第一个月的租金及管理费14525元和保证金29050元。双方均确认本案中租金及管理费的起算日期为2019年1月11日。4.顺通公司已对涉案租赁物进行装修，原审法院曾组织双方进行现场勘察，装修尚未完工，勘察现场情况与原审查明的事实一致。5.陈某是自然人，不具备装修资质。陈某与顺通公司没有就涉案租赁物的装修事宜签订书面合同。另查明，2018年10月30日，文兆公司（甲方、出租方）与顺通公司（乙方、承租方）签订《仓库租赁合同》，其中第四条甲方责任：10.除法定代表人外，甲方授权骆艺文作为履行本合同负责人，负责双方装修确认、交接等手续。第五条乙方责任：16.在租赁期间，乙方租赁的场地的安保工作由乙方负责，与甲方无关。第七条其他条款：2.若因自然灾害等不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担责任。文兆公司确认其法定代表人骆艺文已收到顺通公司的法定代表人胡金燕通过微信发送的“广州顺通餐饮厨房平面图”“中央厨房平面图”“烟囱平面图”等图纸。根据两人的微信记录显示：骆艺文于2018年11月23日对胡金燕发送的“广州顺通餐饮厨房平面图”予以点赞并回复“已交张爱国和你们对接了！”；骆艺文于2018年12月1日对烟管、消防问题进行询问；胡金燕于2018年12月2日称“就第一次约定的那个地方装烟囱”，骆艺文回复OK并回复“开门的事情到现场看看再定吧”。骆艺文于2018年12月8日陈述“上周已和你说了提供图纸好吗？”；胡金燕回复“中央厨房平面图2018-12-01.pdt”；骆艺文回复“你说挖就挖吗？当我是什么？多大多深占的位置和面积？？”；胡金燕回复“现在我有跟你说，要挖1.5深，总长6米的化油池”；骆艺文回复“我要看图”；胡金燕回复“我让环评的把图给你看”并附图；骆艺文回复“离建筑物多远？有没有考虑宿舍的基础？有无考虑污水池比原基础还深的情况下原建筑物下塌？有无考虑安全距离？出现事故谁负责？”；胡金燕回复“我对这不熟，你同环评都比我熟”“环评也不是只做我们这一家，他既然能出证，那说明就可以”；骆艺文回复“他们有否考虑原建筑物基础的安全性”“塌楼谁负责”；胡金燕回复“嗯，知道你的担心”“如果是因为我挖的这个池子，使得你的楼塌了，我负责”；骆艺文回复“你用什么来负责”“再扯也没用，提供结构图平面图”“化粪池在马路边”；胡金燕回复“我们要挖一个这样的池子，请问在哪里挖比较合适？”骆艺文回复“结合环保意见再查看原施工图的管线及设备的走向再说”。胡金燕于2018年12月22日向骆艺文发送“12.20中央厨房”并陈述“骆总：这是厨房的水电、化油池结构图，你看后给我提一下意见”“我们再动工”；骆艺文回复“好”。胡金燕于2018年12月24日向骆艺文发送“中央厨房平面图2018-12…odel.pdf”。骆艺文于2018年12月25日陈述“把烟管的新方案图纸（包括栢叶的方案）给我，确定后才可开工”。2018年12月27日胡金燕向骆艺文发送全景平面图及“中央厨房平面图2018-12-01.pdt”“工程示意图-Model.pdt”。骆艺文于2018年12月28日询问胡金燕“净化器风柜的重量？栢叶施工图大样？材质厚度和颜色？”“污水处理厂的施工图及接市政排污管道的接入点？”胡金燕发送“顺通餐饮-Model.pdt”骆艺文询问“土方的支护方案？污水接入点的具体位置？”；胡金燕回复“图文上已经标明污水接入点的位置；土方深度只有1.5，不需用钢板插入护土”；骆艺文回复“谁说”胡金燕回复“你是做土建多年的大佬，到底1.5深的坑要不要用钢板护土，你比我更清楚及专业”；骆艺文回复“你那个不叫地基叫地乘凉吧，一群量一米八地基的话，一个六层楼的。地方，地基才一米。怎么可能呢。”；胡金燕回复“你指定给我挖池的地方，确定有没有电缆线，有没有污水管；如果先打钢板再挖，钢板下去把下面不知名的东西弄坏了，拟是否自己承担后果”“我都是先想到你的利益”“不是怀疑，只是把大家的意见都提出来，把未知的因素先同你商量”“在挖池这个事情上，我找了4家公司；也分别咨询了他们的意见。”等等。文兆公司认为，骆艺文在微信的回复并不是同意或许可顺通公司从事餐饮，其意见更多的是针对顺通公司装修是否涉及到房屋安全和承重结构的影响。再查明，顺通公司向本院主张依据其在原审提交的银行流水可以证实其已向广州大焊机械设备有限公司、周某支付厨房排烟工程款共68400元，具体转账记录为：2018年12月11日向周某支付22800元、于2018年12月21日应周某要求支付货款22800元至广州市白云江高宏兴五金制品店对公账户、于2019年1月23日向周某支付22800元。文兆公司上诉所主张的2019年3月20日转账5800元与周某无关。文兆公司向本院表示，其不予确认顺通公司于2018年12月21日向第三人白云江高宏兴五金制品店支付货款22800元是向周某付款，也不予确认顺通公司出示的周某指定广州市白云江高宏兴五金制品店对公账户的微信截屏，即使顺通公司提交该五金制品店的发票也不确认该笔款项，因顺通公司自认5800元与周某无关，那么其只确认前两笔各22800元的转账。还查明，文兆公司在原审开庭时陈述：“我方作为承租方只要在出租的范围内就可以出租，我方只将租赁物的用途告知承租方，涉案场地是否可以做餐饮加工我方也不清楚。没有任何一方告知过我方有这方面的限制。”本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。二审中，文兆公司向本院陈述：1.其确认涉案租赁物的产权登记用途为厂房及配套设施，是否具备仓储、加工和配送功能没有明确。2.其认为，合同所约定租赁用途中的“加工”是指顺通公司承租涉案租赁物后作为仓库使用，然后将食物进行打包分流，类似物流之类。3.其主张顺通公司接收仓库后擅自改变及增加仓库用途主要是指顺通公司自称要做餐饮，然后因申请环保通过不了才提出解除合同。其没有对顺通公司自行变更仓库用途行为向顺通公司提出过书面异议。4.文兆公司的代理律师向本院表示文兆公司没有明确告知过顺通公司在涉案汽车城园区不能从事餐饮经营，因为当时双方在商谈租赁合同时没有想过能否使用明火的问题。文兆公司的法定代表人骆艺文向本院表示，其知道涉案汽车城园区不能动用明火并已口头告知对方，并向对方口头解释过不能做中央厨房、不能加装烟囱。经本院释明后，骆艺文表示以文兆公司代理律师的陈述为准。文兆公司的代理律师再次向本院明确文兆公司不清楚涉案租赁物能否从事餐饮经营，又表示文兆公司不清楚整个汽车城园区是否能从事餐饮，但涉案租赁物是不能做餐饮，因为该场地是仓储用地，后又表示该租赁物的用途应以产权登记性质即厂房及配套设施为准。5.其不清楚顺通公司入驻汽车城园区需要办理什么手续，其认为其只需要提供房产证复印件和租赁合同给顺通公司，顺通公司就可以自行办理入园手续，无需进行备案。6.其只确认顺通公司支付给陈某的款项为×××元，顺通公司主张向陈某支付的120000元现金应提交证据证实。顺通公司于2019年5月22日向陈某支付16000元时已处在本案诉讼阶段，因此与本案无关。7.不予确认排烟管拆除费用20000元。顺通公司向本院表示：1.其在承租时已与文兆公司口头约定是用于经营中央厨房，中央厨房的功能实际上是对食物的加工和配送，与合同所约定的仓储、加工、配送用途是一致的，所以在签订合同时没有特别注明是作中央厨房使用。因为食品加工需要办理餐饮许可证，所以其需要向汽车城管委会申请入园合同中约定的用途“加工”既包括冷加工，也包括热加工，是需要使用明火的。双方在合同中没有对此进行明确约定。2.其确实向陈某支付了现金120000元，当时在装修过程中涉及到购买材料和费用支出，由胡金燕及其丈夫**清陆续向陈某支付，一起由陈某出具总的收据。款项来源一部分是提取现金的、一部分是自有现金。因为涉案场地一直无法开业经营，公司资金很紧缺，一直未能付清陈某的工程款，直到2019年5月才有钱支付16000元给陈某。在现场勘察时陈某也说明了这个情况。3.拆除烟管费用为20000元，有拆除合同和向曾庆雄转账的记录。4.其同意原审判决关于保证金、装修损失的认定和处理。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案《仓库租赁合同》解除的原因，首先，原审法院对此已进行详细阐述，合情合理，本院予以确认，在此不再赘述。其次，从名称看，顺通公司是餐饮企业，经营范围包括餐饮管理、餐饮配送服务等，且顺通公司在承租后已经将住所地变更为涉案租赁物所在地，故顺通公司承租涉案租赁物的用途应是与其所从事经营行业和经营范围相关更为符合常理。经查，双方虽然签订的是仓库租赁合同并约定文兆公司保证涉案租赁物土地的使用性质为工矿仓储用途，但是文兆公司提交的不动产查册信息显示房屋用途为厂房及配套设施，文兆公司也自认没有明确具备仓储、加工、配送功能。而双方在涉案合同中明确约定顺通公司经文兆公司同意可以对仓库进行室内装饰装修同时约定骆艺文是文兆公司授权履行涉案合同负责人及负责双方装修确认、交接手续。从顺通公司已向骆艺文发送了厨房平面图、中央厨房平面、烟囱平面图看，图纸上明确列明有烹调间、烘焙间、面点加工间、鱼类加工间、动物加工间、蔬果加工间、仓库、低温冷库、高温冷库等，骆艺文在微信的回复从未提出过涉案租赁物不能用作中央厨房、不能加烟囱，反而显示双方就烟囱位置、化油池、消防等进行过沟通、对图纸进行过调整和修改。可见，文兆公司在签订合同时对顺通公司承租涉案场地用于中央厨房应当是明知的且没有对此提出过异议。第三，文兆公司代理律师和骆艺文本人在原审、二审期间关于涉案园区、涉案租赁物能否从事餐饮经营的陈述，前后有反复、陈述不一致。依据现有证据不足以证实文兆公司已明确告知顺通公司在涉案租赁物不能从事餐饮经营、不能用作中央厨房的仓储、加工、配送用途。结合原审法院向汽车城管委会、广州花都汽车城发展有限公司发函的复函情况看，原审认定双方在签订合同时并不清楚涉案园区企业营业范围的规定和园区规划更符合实情，原审法院据此认定涉案合同无法继续履行不可归责于双方有理，本院予以维持。文兆公司主张系顺通公司擅自改变及增加租赁仓库用途、单方解除合同应自行承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。关于文兆公司应否向顺通公司退还已预交的保证金29050元的问题，同前述，本案《仓库租赁合同》的解除是因不可归责于双方的原因所致，顺通公司的合同目的不能实现，其有权主张解除合同，其行为并未构成违约，其要求文兆公司退还已预交的保证金29050元有据，原审法院予以支持正确，本院依法予以维持。文兆公司主张顺通公司单方解除构成违约，与事实不符，文兆公司关于没收保证金的意见，本院不予支持。关于装修损失的问题，首先是室内装修损失，文兆公司表示仅确认顺通公司转账的×××元，对现金支付的120000元和2019年5月22日转账的16000元均不予确认。因陈某不具备装修资质且未与顺通公司签订书面合同，顺通公司、文兆公司均未申请对附合装修装饰物残值损失进行鉴定，原审法院依据现有证据予以确定并无不当。经查，涉案租赁物建筑面积为581平方米，根据原审的现场勘察笔录显示：室内砌了很多1.2米的隔墙，大部分隔墙已经贴了瓷片；室内地板上做了很多水槽，水槽四周亦贴瓷片；部分地板贴了瓷砖；西北向的大门已经拆除、东南墙的颐和玻璃窗被拆除改成了门洞等。顺通公司已提交了装饰结算单、微信聊天记录、手机银行转账记录、银行流水、收据证实其为装修已支出163600元，并解释2019年5月22日付款16000元是支付尾款的行为。结合涉案租赁物的面积、实际装修情况、顺通公司的入场时间和发出解除合同律师函的时间，考虑装修材料和人工成本，原审确认室内装修损失为163600元并无明显不当，本院予以认可。文兆公司虽不予确认但未提交任何证据足以推翻，其仅认可涉案租赁物的装修损失×××元的损失，与事实不符，本院不予采信。因此，原审依据公平原则认定文兆公司、顺通公司各自承担81800元有据。其次是排烟管安装损失，文兆公司在二审表示其仅确认两笔各22800元的转账，合计为45600元。经查，顺通公司在原审已提交了收据、施工合同、银行流水并有周某的陈述，顺通公司在二审期间补充提交了广州市大焊机械设备有限公司、广州市白云江高宏兴五金制品店出具的《情况说明》及发票予以佐证，结合原审的现场勘察笔录亦显示：室内西北墙面上做了吸烟灶，西北外墙与吸烟灶接口处建有一通至屋顶的排烟管，屋顶上放置有油烟净化器等情况，原审确认顺通公司已支付排烟管安排的工程款68400元有据，本院予以确认。文兆公司虽有异议但未提交任何证据予以推翻，本院不予支持。至于文兆公司主张的广州市白云江高宏兴五金制品店违法开具发票的行为，其可依法向相关行政主管部门主张。扣除可再利用的抽风机及油烟净化系统价值12000元后，排烟管安装部分损失为56400元，根据公平原则，应由文兆公司、顺通公司各自承担28200元。第三是排烟管拆除损失，顺通公司提交了拆除合同和向案外人曾庆雄转账记录，可以证实排烟管拆除费用为20000元。原审依据公平原则确定由文兆公司、顺通公司各自承担10000元并无不当。至于管道、厨房设备损失和冷柜损失，文兆公司、顺通公司均未对原审的处理提出异议，本院对此予以确认。综上，文兆公司应赔偿顺通公司装修损失120000元（81800元+28200元+10000元）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3281元，由上诉人广州市文兆汽车零部件有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 宾审判员 王碧玉审判员 罗 毅二〇二〇年六月十九日书记员 伍静怡李蕴妍罗文敏