陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0802民初405号 原告（执行案外人）：高某，男，1991年8月15日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区东沙矿泉北路4排14号，个体户。公民身份号码：612701199108156439。 委托诉讼代理人：米某某，男，1973年10月1日出生，汉族，榆林市人，住榆林市榆阳区牌楼上巷1号。公民身份号码：612701197310010637。 被告：张某某（申请执行人），女，1962年5月8日出生，汉族，榆林市人，住榆林市榆阳区古塔乡杭庄村另家洼自然村，无固定职业。公民身份号码：612701196205083223。 委托诉讼代理人：另某某（被告张某某之女），女，1983年6月28日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区牛家梁镇城大圪堵村五组45号，农民。 被告：张某某（被执行人），男，1958年11月15日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区长城北路月亮湾小区，个体户。公民身份号码：612701195811153215。 被告：万某某（被告张某某之妻），女，1967年7月7日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区长城北路月亮湾小区，个体户。公民身份号码：612701196707073228。 第三人：刘某某，男，1988年3月10日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区望湖路金鸡滩烩菜馆，个体户。公民身份号码：612701198803106412。 第三人：刘某，男，1974年7月16日出生，汉族，榆林市人，现住榆林市榆阳区桃园路星光大道KTV，个体户。公民身份号码：61270119740716419X。 原告高某与被告张某某、张某某、万某某及第三人刘某、刘某某案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托诉讼代理人米某某、被告张某某的委托诉讼代理人另某某、第三人刘某某到庭参加诉讼。被告张某某、万某某及第三人刘某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1.依法确定原告购买位于榆林市榆阳区东沙矿泉路北（现桃园路6排14号）（榆市国用（2007）第14613号）土地和房产所签订的《售房合同》有效；2.撤销榆阳区人民法院作出的（2019）陕0802执3336号裁定书，判决解除查封和停止执行原告所购买的位于榆林市榆阳区东沙矿泉路北（现桃园路6排14号）（榆市国用（2007）第14613号）土地。事实和理由：2019年10月26日，原告收到榆阳区人民法院(2019)陕0802执3336号公告，才知晓被告张某某与张东祥、何美玲、张某某民间借贷纠纷一案现已进入执行程序，将被告张某某名下（原告购买现实际所有）的位于榆林市榆阳区东沙矿泉路北（现桃园路6排14号）（榆市国用2007第14613号）土地的查封而偿债。该土地早在1986年通过榆阳区（原榆林县）建设局审批给林业局、农业局修建居民用地，后分给被告张某某名下使用，张某某于2007年2月8日将分给自己的宅基地使用权办理在自己的名下，该宅基地上张某某已于2004年间修建了三间平房，并于同年4月13日经榆林市榆阳区建设局审批办理了房证字（2004）第186号房产所有证。直至2016年5月24日，张某某就将土地使用权、房产所有权以96万元的价格出卖给刘某和刘某某两兄弟，两兄弟付清购房款并接管了该房后，将原有的三间房以一间半宅基为界分为两个独院（即现在的桃园路6排13号、14号），又于2016年6月4日分别以666000元和556000元的价格出卖给原告和王小龙二人，原告购买后将该房办理了民用电户和天然气户并装修迁居居住至今；在此期间即2017年9月29日原告在榆林市不动产服务中心申请办理过户手续，但由于被告张某某的不配合致过户搁置至今，可以说双方的买卖关系是有效的，该房的不动产所有权已经实际转移。该房在原告购买时，被告也一直未依法进行保全措施，直至执行公告书送达于原告处，原告才得知查封强制执行该土地之事，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故原告认为被告申请查封强制执行该土地是于法相悖的，应当停止查封执行该土地。原告为此提出执行异议申请，法院应依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的第二十八条之规定裁定支持原告的异议请求，却违法作出(2019)陕0881执异158号裁定书，裁定驳回原告的异议，使原告不能信服。原告给刘某足额支付了房款，并实际占有使用了房屋，在办理过户手续时由于被告张某某的不配合，致使过户搁置至今，被告张某某申请查封强制执行该土地是违法的。为了维护自己的合法权益，原告现提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张某某辩称，张某某负连带清偿责任，法院判决已生效，执行局采取相关的查封执行措施合理合法，理应驳回原告的执行异议诉讼。理由如下：1.不动产局查到案涉房屋属于张某某，以不动产登记为主；2.对于房屋的占有人、管产人被告不清楚，被告张某某与第三人刘某、刘某某有什么纠纷被告不清楚，先就不动产登记为主，请求法院驳回案外人的执行异议之诉，法院查封执行是正确的。 第三人刘某述称，张某某于2016年5月份把房子卖给了第三人，第三人已付清了买房款，房产证、土地证原件也交给了第三人。张某某办证的时候和第三人索要10多万元，第三人不同意，所以张某某不配合第三人完成房屋的过户手续。第三人同意原告的诉讼请求，对被告的答辩意见并不认可。 被告张某某、万某某及第三人刘某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：1.张某某出具的购房款收条3支，存款凭证2支、转账汇款回执2支、农业银行转账业务客户回执1份，农业银行银行卡交易明细清单4页、超级柜台客户凭条2支，另附有第三人刘某某手书的向张某某及张亮琴付款的清单、不动产权籍调查表1份，土地证复印件1份、过户所需的房产证、土地登记审批表等（复印件）一套、张某某的土地使用权证原件、房产所有证原件各一份，拟证明刘某、刘某某向张某某购买涉案房子及付款97.6万元（多付1万余元），房款已付清；房产证、土地证等证据的原件第三人已交给了原告，原告已合法购买了该房屋的事实。2.第三人刘某、刘某某和原告夫妻签订的售房合同1份及第三人出具的购房款的收据3支，拟证明原告购买第三人的房屋，购房款均付清的事实。3.供电合同1份（附用电审批书）、购买壁挂炉等材料的证明1份，购买装潢材料的清单及收据若干、居委会和办事处的居住证明1份，拟证明原告于2016年接管该房后进行了装潢，并使用该房屋至今的事实。 被告张某某的质证意见为：他们之间买卖房子我不知道，我只知道这个房子在张某某名下，我现在要和张某某要钱。 第三人对原告提交的证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 被告张某某未对原告提交的证据发表否定性的质证意见，而被告张某某、万某某经本院合法传唤未到庭，其怠于行使质证等诉讼权利，理应承担举证不能的不利后果，且原告提交的各份证据之间能相互印证，足以证明其所主张的其于2016年向第三人购买了涉案房屋，已足额支付了购房款，在同年对该房屋进行了改造后入住，为了办理过户登记其已做了相应的准备等事实。 本院经审理认定事实如下:2016年5月，被告张某某与第三人刘某、刘某某达成位于榆阳区桃源路北6排13、14号房产的买卖协议后，张某某向对方交付了土地使用权证和房产所有证，而刘某和刘某某陆续支付了购房款。2016年6月4日，刘某和刘某某就上述房产中的14号与本案原告夫妻又签订了《售房合同》一份，约定由刘某和刘某某将该房产出售于原告夫妻，房价为666000元。原告陆续付清了房款，并对该房产进行了装修、办理了用电和天然气的相关手续，于同年入住该房产至今。2017年9月23日，原告欲办理过户手续，但因故受阻。 就本案被告张某某诉本案被告张某某及本案案外人张东祥、何美玲民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月30日作出（2018）陕0802民初4931号民事判决书，判决由张东祥、何美玲一次性偿还张某某借款本金12万元，及本金12万元从2013年1月21日起至款付清之日止以月利率2%计算的利息，由张某某承担连带清偿责任；案件受理费1470元，由张东祥、何美玲、张某某共同负担。张某某向本院申请强制执行后，本院作出(2019)陕0802执3336号之一执行裁定书，裁定查封了榆市国用（2007）第14613号土地。案件执行的过程中，原告向本院提出书面执行异议申请，本院于2019年11月11日作出执行裁定书，裁定：驳回原告的异议。原告对该裁定书不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，并提出前述诉情。 本院认为，根据“房地一体”的原则，诉争房产所有权人与土地使用权人应为同一主体，故本案应将涉案房产与土地视为一体，一并予以审查。审查案外人在执行异议之诉中是否享有足以排除强制执行的民事权利，实质是审查案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人依据生效法律文书所享有的权益何者更优先的问题。 首先，本案原告的请求权系针对案涉不动产的请求权，而被告张某某对被告张某某享有的金钱债权的担保债权，并未指向该特定的财产。其次，不动产物权的归属并不是以登记内容为唯一的判断依据，原告基于合法有效的买卖合同关系已成为案涉不动产的真实权利人。该不动产实质上已不再是被告张某某对他人所负债务的责任财产。第三，从功能上看，该不动产具有为原告及家庭成员提供生活保障的功能。与张某某对张某某享有的担保债权相比，原告享有的请求权在伦理上具有明显的优先性。本院由此认定，原告对案涉不动产享有的权利能够排除执行。 原告与本案第三人刘某、刘某某之间签订的《售房合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同的主体及内容均不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为有效合同。原告在2016年已支付全部购房款并进行改造后入住了案涉房屋，而本院在2019年才查封了案涉土地使用权，未办理房屋及土地使用权过户登记非原告之过，原告现做为案涉不动产的买受人提出异议也符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四种情形。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，对于案外人执行异议之诉，人民法院处理的措施为不得执行该执行标的或驳回诉讼请求，以及确认权利。而原告的其他诉请缺乏法律依据，本院对此不予支持。 被告张某某所持应驳回原告执行异议之诉的主张缺乏法律依据，依法不能成立。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、不得执行登记在被告张某某名下的位于榆林市东沙矿泉路北（榆市国用2007第14613号）的土地； 二、驳回原告高某的其他诉讼请求。 案件受理费10460元，由被告张某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  郭少伟 人民陪审员  朱 飞 人民陪审员  李 江 二〇二〇年六月二十日 法官 助理  贾彩英 书 记 员  薛彦欣