广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9655号上诉人（原审原告）：吴雪杏，女，1986年3月8日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄绍华，广东华盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩运，广东华盈律师事务所律师。上诉人（原审被告）：戴荣武，男，1955年11月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。上诉人吴雪杏、上诉人戴荣武因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初25789号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。吴雪杏上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，改判戴荣武向吴雪杏退还已支付的2018年11月至2019年6月的租金54400元，判令戴荣武向吴雪杏赔偿中介费损失6800元；3.本案一、二审的案件受理费由戴荣武承担。事实与理由：一、导致涉案租赁合同目的不能实现的过错在于戴荣武，且吴雪杏一直无法按合同约定装修、使用涉案房屋，因此戴荣武应当向吴雪杏承担赔偿责任，向吴雪杏退还已支付的保证金、租金及中介费。1.涉案房屋因“擅自在涉案房屋北面增设门口”以及“擅自搭建简易棚”导致涉案租赁合同目的不能实现，过错在于戴荣武。自2018年10月8日城管部门就涉案房屋存在违章建设发出《询问通知书》后，吴雪杏一直有与戴荣武就如何处理涉案房屋违章建设的问题进行沟通，要求戴荣武尽快按照城管部门的要求进行整改。但戴荣武一直不承认涉案房屋存在违章建设，相反，戴荣武提出是因为吴雪杏在装修过程中破坏了涉案房屋外的市政围墙，故只需要填补好破坏的墙体就可以继续装修装修房屋(直至本案一审，戴荣武也是主张城管部门提出的违章建设是指吴雪杏装修过程中对市政围墙的损坏)。鉴于城管部门一直是与业主即戴荣武进行沟通，戴荣武也承诺可以与城管部门协调处理好。为此，吴雪杏一直相信戴荣武以及按照戴荣武的意见进行进行修复。但是吴雪杏修复好上述市政墙体后拟继续对涉案房屋进行装修时，却依然遭到了城管部门的阻挠，吴雪杏再次找到戴荣武了解原因，戴荣武则回复会与城管部门沟通协调好，不会妨碍吴雪杏使用涉案房屋，此后吴雪杏则一直在等待戴荣武与城管部门协调。2019年5月23日，城管部门的执法人员到涉案房屋对涉案房屋东面的简易棚进行强制拆除，城管部门现场指出涉案房屋的违章建设就是“擅自在房屋北面增设两个门口”以及“在房屋东面擅自搭建简易棚”，故将涉案房屋北面的三个门口用蓝色铁皮进行封堵。至此，吴雪杏才知道城管部门一直要求整改的违章建设实际上是戴荣武“擅自在房屋北面增设两个门口”以及“在房屋东面擅自搭建简易棚”的违章建设行为，而非吴雪杏的问题。此后，吴雪杏与戴荣武沟通租赁合同如何继续履行的事宜，但双方并没有达成一致，且涉案房屋北面的三个门口被封堵后，吴雪杏已无法再按原合同目的使用涉案房屋，故吴雪杏随后向法院提起了本案诉讼。由此可见，经城管部门责令整改后，戴荣武明知有违章建设也依然不进行整改，故导致涉案合同目的无法实现的过错应在于戴荣武，与吴雪杏无关。2.吴雪杏加建的墙体在加建的第二天就已经主动拆除，故吴雪杏自行加建墙体对吴雪杏使用涉案房屋的影响可忽略不计。吴雪杏曾在涉案房屋北面三个门口外加建墙体以间隔三个门口，但吴雪杏加建了墙体的次日，城管部门就到涉案房屋现场指出吴雪杏加建的墙体占用了公共地方，要求吴雪杏拆除，故吴雪杏当天即按照城管部门的要求主动将该部分加建的墙体进行拆除，该部分事实通过戴荣武一审提交的证据1的照片可以印证，为此，吴雪杏加建墙体的行为存续时间极短，对吴雪杏使用、装修涉案房屋的影响可以忽略不计。退一步说，即使认定吴雪杏加建墙体存在过错，但这也并不属于导致涉案租赁合同目的无法实现的原因。3.戴荣武应当向吴雪杏赔偿保证金、租金及中介费的损失。如前所述，鉴于戴荣武存在过错且该过错直接导致涉案租赁合同目的无法实现，且吴雪杏因承租涉案房屋已实际支付了保证金20000元、2018年11月至2019年6月的租金54400元以及中介费6800元，该部分的支出均属于吴雪杏的损失，为此，现涉案合同解除后，吴雪杏有权依据《合同法》的九十七条规定，要求戴荣武赔偿该部分损失。二、吴雪杏依约向戴荣武支付租金是诚信履行合同以及出于信任戴荣武，但在得知涉案房屋北面门口必须封堵导致涉案合同目的无法实现后，吴雪杏已经及时向法院提起了本案诉讼，故该部分费用的损失不应由吴雪杏承担。戴荣武与吴雪杏签署涉案租赁合同时就隐瞒了涉案房屋存在违章建设，而在城管部门责令整改后，戴荣武也选择继续隐瞒，主张涉案房屋北面的三个门口不属于违章建筑，而且承诺会与城管部门协调处理好违章建设的整改事宜，保证不影响吴雪杏装修、使用涉案房屋，故虽然吴雪杏当时无法装修、使用涉案房屋，但吴雪杏出于信任戴荣武，是一直按照涉案租赁合同该约定继续向戴荣武支付租金。直至2019年5月23日，城管部门到涉案房屋现场拆除违章建设，吴雪杏才知道其不能装修、使用涉案房屋是由于戴荣武的违章建设行为所导致，此后吴雪杏也已及时向法院提起诉讼维权，故吴雪杏实际已经及时采取措施避免损失扩大，吴雪杏已支付的部分租金应当予以退还。三、现涉案租赁合同已经解除，如戴荣武不向吴雪杏退还已付租金及赔偿中介费，显失公平。吴雪杏承租涉案房屋后，按照约定支付了保证金20000元以及2018年11月至2019年6月期间租金54400元，另外也向中介机构支付了中介费6800元，上述费用吴雪杏均已在一审提交了证据予以证明。现经一审法院查明，导致涉案租赁合同的目的无法实现的根本原因明显在于戴荣武一方，现涉案租赁合同已经解除，但吴雪杏自始至终从未使用过涉案房屋，如戴荣武不向吴雪杏退还已付租金及赔偿中介费，明显违反公平合理原则以及诚实守信原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实后判如所请。戴荣武辩称并上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判戴荣武无需返还保证金20000元给吴雪杏；2.维持一审其他判决；3.本案一、二审诉讼费由吴雪杏承担。事实与理由：一、导致涉案租赁合同产生纠纷的过错在于实际承租人，如果实际承租人没有在房屋门外搞明目张胆的违章建筑，就不会引致楼上街坊的投诉，就不会引致城管的到场执法，就不会无法按合同约定装修(合同约定的装修应在合法合理的前提下进行)及使用涉案房屋，由此可见，承租人在屋外搞违章建筑是导致最后未能如愿装修及使用房屋的关键所在，本着谁犯错谁承担责任和后果的原则，过错完全在于承租人，因吴雪杏违反合同约定单方面撕毁合同的保证金戴荣武不应退还。1.吴雪杏的过错行为体现在：吴雪杏承租后擅自搞违章建筑，在市政围墙(房屋南面)开设门口，及在(房屋北面)三个门口外加建围墙(作澡房、厨房用)，后被街坊投诉至城管处，导致城管来现场后责令吴雪杏应立即停工(并当场没收工具)、要求把房屋修复回原状，事发后戴荣武也积极跟城管沟通，城管明确表示必须要把新开的3个门口堵上才能让承租人继续装修，我也跟承租人转达了城管方面的意思，承租人既然知道城管方面的态度，就是必须把新开的3个门口堵上，既然明知3个门口因吴雪杏搞违建而被责令堵上后已不能满足使用要求，为何还继续交租？吴雪杏的损失是其自己一手造成的，所以一审法官关于租金方面不用归还承租方的判决是正确的。2.此房屋是戴荣武于2004年购买的二手房，房屋北面已有3个门口，在一审时庭上播放的视频是戴荣武拍的，亦有之前租给其他租客的合同为证。2018年9月12日在中介签合同时，已交了本房屋房产证复印件予吴雪杏，戴荣武没有隐瞒房屋现状。交锁匙给吴雪杏后，因其要装修后才能使用，故戴荣武给予吴雪杏50天免租期，租后第二天，吴雪杏(实际租赁人唐先生)就在房屋南面从市政围墙开拆门口，戴荣武发现后告诉唐先生这样违建是不行的，让他恢复原状，唐先生说他认识城管队长，不会有问题的，不肯恢复原状。3.之后实际承租人唐先生继续拆除屋内设施，如水、电、煤气设施、地砖、墙砖、门等，其中三个北面门口的门和门口外建三个围墙，实际上是想建成房间使用，楼上街坊501房看到后，投诉到市政府，最后由城市管理综合执法局越秀分局处理，2018年11月6日城管约戴荣武、戴荣武约上唐先生三人一起到达现场，到现场后唐先生发现三个门口外新建的围墙己被拆除，唐先生不知道是谁拆的，当时城管执法负责人谭燕玲说是城管拆除的。4．因当时房屋北面两个门口经实际承租人把屋门拆除后己重新批荡好，执法人谭燕玲就把两个门口说成是新开的，戴荣武告知其此前两个门口已有，是历史遗留问题，并把之前拍的视频给她看，谭燕玲说其只以现在亲眼见到门口新开新批荡好的为实。所以说如果吴雪杏承租后没有搞屋外的违章建筑，就不会引发后面一系列的麻烦。5.城管责令南面外围墙私设门口恢复原状，房北面两个门口封堵恢复窗口，东面围墙拆除，戴荣武表示东面围墙在他买二手房已存在，不是他搞的，为什么要他拆，城管说会找人来拆，要求戴荣武配合，戴荣武也表示愿意配合。东面的雨篷与本案无关。6.戴荣武将情况告知实际承租人唐先生，唐先生还是随便用砖块砌回己开门口的缺口，没有批荡好就说已恢复原状并继续施工，导致城管来把冲击钻扣押了，唐先生还是断断续续施工。在此长达近9个月，包括给予吴雪杏50天的装修免租期期间，吴雪杏一直正常交租7个月，后来欠租20天，戴荣武知会中介后收回房屋，此时房屋内外己一片狼藉，室内设施遭严重破坏，变成烂工地了，之后一直拖到2019年7月1日后开始欠租，但每次催对方交租时，对方总找借口，不是说财务休息中，就是出差在外，总是拖欠租金，戴荣武按照合同规定十天不交租业主有权收回房屋，不退回保证金。戴荣武通过中介说明情况，7月20日戴荣武收回房屋，实际上此时房屋己被拆成变烂工地了，所有设施都已拆除，连不该拆的厕所承重墙都己拆掉，至令房屋变成危房。从租约生效开始，直到2019年7月20日，一切杂费如水、电、煤气、卫生费等都没有交过，还造成煤气泄漏，戴荣武何错之有？房屋收回后不能马上出租，戴荣武请装修师傅用了两个月的间恢复了房屋外面市政围墙(吴雪杏在南面开设的违建门口)，把房屋重新装修一遍，共花费11万多元，戴荣武的损失极大。综上所述，戴荣武认为一切源头皆是吴雪杏搞违章建筑开始引发而导致的，吴雪杏自己造成的损失应由其承担。吴雪杏辩称：第一，戴荣武一直隐瞒涉案房屋存在擅自开设门口及搭建简易棚等违章建设，且经城管部门责令整改后仍不进行整改，导致吴雪杏无法按照租赁合同的目的使用涉案房屋，故涉案合同目的无法实现的过错在于戴荣武。首先，戴荣物与吴雪杏签订租赁合同时，涉案房屋北面已存在三个门口，以及涉案房屋东面存在简易棚等建筑，这从吴雪杏在一审提交的证据八可得知，戴荣武对此也予以确认，但戴荣武从未告知吴雪杏上述建筑属于违章建设，吴雪杏对此也并不知情。签订租赁合同后，吴雪杏就开始装修涉案房屋。其次，自2018年10月8日，城管部门对涉案房屋存在违章建设发出询问通知书后，吴雪杏已立即和戴荣武沟通，要求尽快按城管部门的要求进行整改，但戴荣武一直不承认涉案房屋存在违章建设，并提出是因为吴雪杏在装修过程中破坏了涉案房屋外的市政围墙，只需要填补好破坏的墙体，吴雪杏就可以继续装修涉案房屋，为此，吴雪杏按照戴荣武的意见修补市政围墙后继续装修涉案房屋，但吴雪杏修补完成市政围墙后，继续装修依然受到城管、城管部门的阻挠，戴荣武告知吴雪杏其会与城管部门沟通处理，不会影响吴雪杏对涉案房屋的装修和使用。截至2019年5月23日，城管部门的执法人员到涉案房屋拆除了东面简易棚及用蓝色铁皮封堵的北面的两个门口，吴雪杏才知道城管部门提出的违章建设是指戴荣武擅自在房屋北面增设两个门口以及在房屋东面擅自答应搭建简易棚，之后吴雪杏以立即与戴荣武沟通处理租赁合同的履行事宜，因双方未能达成一致，吴雪杏于2018年6月18日向广州市越秀区人民法院提出本案的主张。此外，根据城管部门的复函可知，涉案房屋存在的违法建设行为是在涉案房屋北面增设两个门口，在三个门口外加建墙体，擅自搭建简易棚，吴雪杏加建的墙体在加建的第二天就已经拆除，吴雪杏自行加建墙体对吴雪杏使用涉案房屋的影响可忽略不计，显然这并不是吴雪杏无法继续装修使用涉案房屋的原因，而导致吴雪杏无法继续装修使用涉案房屋的原因是戴荣武擅自增设两个涉案房屋、北面两个门口及在东面搭建简易棚等违章建设。由此可知，戴荣武明知涉案房屋存在增设两个门口及简易棚等违章建设，但一直未主动及时告知吴雪杏，显然戴荣武对此事存在过错的，而吴雪杏是因涉案房屋在原有状态下存在三个门口，并可独立分割为三个套间才愿意承租，但涉案房屋北面两个门口被封堵后吴雪杏的租赁合同目的已经无法实现。为此，吴雪杏有权要求解除租赁合同及要求戴荣武赔偿租金、中介等相应的损失。而根据戴荣武提交的上诉状的第二页第二点，可知戴荣武陈述他是在2014年购买的二手房，房屋北面有三个门口，在一审时庭上播放的视频是戴荣武拍的，亦有之前租给其他租客的合同为证，可以说明戴荣武出租涉案房屋给吴雪杏时，涉案房屋已是已经存在了三个门口。第二，戴荣武应当向吴雪杏退还租赁合同的保证金2万元，并赔偿租金及中介费的损失。如前所述，鉴于戴荣武存在隐瞒违章建设的影响租赁合同实际履行的重要事实等重大过错，导致涉案租赁合同的目的无法实现。为此，戴荣武应当向吴雪杏退还已付的合同保证金2万元，原审法院对此判决，吴雪杏对此没有异议。此外吴雪杏因承租涉案房屋所支出的租金以及中介费均属于吴雪杏的损失。现涉案合同解除后，吴雪杏有权依据相关的法律规定，要求戴荣武赔偿该部分损失。吴雪杏于2019年6月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除吴雪杏与戴荣武于2018年9月12日签订的《租赁合同》；2.判令戴荣武向吴雪杏退还已支付的2018年11月至2019年6月的租金（每月租金6800元）及保证金20000元；3.判令戴荣武向吴雪杏赔偿中介费损失6800元。一审法院经审理认定事实如下：广州市越秀区某某房的权属人为戴荣武，该屋建筑面积88.16平方米，房屋用途为居住用房。2018年9月12日，吴雪杏（为乙方）与戴荣武（为甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区某某房出租给乙方作住宅用途使用，房屋建筑面积约为90平方米，包含余地，实际面积以房产证为准；第一至五年月租金为6800元，第六年至第十三年月租金为7100元，租期自2018年11月1日至2031年10月31日，租金按月结算，以银行转账方式支付，由乙方在每月的1日前缴付下一期租金。乙方向甲方支付20000元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金（保证金）不得用于租赁期满前抵付租金。七、租赁期内，乙方承担下列责任：3、未经甲方书面同意，不得随意改动该房屋的结构。甲方同意乙方可对该房屋进行改建或转租、分租使用。后栏的窗口只能向下开门口（该条款为双方共同确认的手写内容）。八、违约责任：1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金。逾期超过十天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。5、租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天通知对方。甲方要求提前解除的，须退押金，并支付等额于押金金额的违约金给乙方；乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。十二、本合同经纪方是成功促使本次租赁之居间人，甲方同意于签订本合同当天，向经纪方支付居间咨询及服务费0元，乙方同意于签订本合同当天，向经纪方支付居间咨询及服务费6800元。逾期支付的须从签订本合同之日起每日按服务费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。签约当日，戴荣武收取吴雪杏押金20000元及首月租金（2018年11月1日至2018年11月30日）6800元。戴荣武将涉案房屋交付给吴雪杏使用，吴雪杏向戴荣武交租至2019年6月30日。吴雪杏于2018年9月12日向广州市越秀区福隆房地产咨询中心支付中介费6800元。2018年11月15日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《询问通知书》（No.07xxx69），内容为：“你于2018年11月8日在某某房进行开设门口、擅自搭建房屋（历史、消防通道），请你于2018年11月20日15时30分到执法机关接受询问调查及听取处理意见”。“被通知人签收”一栏载明现场无人。2018年11月16日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《责令限期改正通知书》（No.000xxx3），内容为：“你于2018年11月15日在某某房进行装修、擅自开设门口、北面通道有违反建设行为，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据相关规定：1、责令你立即停止违法行为；2、请你在2018年11月18日前自行恢复门口、拆除北面通道的违法房屋（历史）”。“当事人签收”一栏载明现场无人。2019年1月5日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《责令限期改正通知书》（No.000xxx0），内容为：“你于2019年1月5日在某某房进行室内装修施工，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据相关规定：责令你立即停止违法行为。暂扣冲击钻壹台。”“当事人签收”一栏载明“陈代”。一审法院于2019年8月26日向广州市城市管理综合执法局越秀区分局发函了解：1、该局在2018年11月至今是否有对涉案房屋的违法行为发出过通知。2、涉案房屋具体因存在什么违法行为而被责令限期改正以及违法行为具体包括什么行为。3、对于相关的违法行为该局是否有进行过处罚。广州市越秀区城市管理和综合执法局于2019年9月3日向一审法院复函称：一、属地华乐街执法队接到投诉反映某某房存在违法搭建和擅自开设门口等违建行为后，分别于2018年10月8日（现场张贴）和2018年11月15日向该址房屋所有人戴荣武发出《询问通知书》。并根据案情，分别于2018年11月16日、2018年12月12日和2019年1月5日，向该址房屋所有人戴荣武发出《责令限期改正通知书》。二、有关当事人在该址存在违法建设行为被责令限期改正，违法行为包括：1、擅自在房屋北面增设两个门口；2、在房屋北面三个门口外擅自加建墙体；3、在房屋东面擅自搭建简易棚。三、在该址的相关违法建设行为，经属地执法队督促，目前当事人已自行改正，上述违法行为我局并未进行处罚。随函附有：1、2018年10月8日的《询问通知书》（No.07xxx57），内容为“你于2018年10月8日在青菜岗51号进行违章建设，请你于2018年10月9日9时30分到执法机关接受询问调查及听取处理意见”。2、2018年12月12日，广州市城市管理综合执法局越秀区分局发出《责令限期改正通知书》（No.000xxx9），内容为：“你于2018年12月12日在青菜岗51号进行门口装修、消防道路搭建（历史），违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据相关规定：1、责令你立即停止违法行为；2、请你在2018年12月18日前自行拆除上述违建、恢复窗口。”“当事人签收”一栏载明“戴荣武”。吴雪杏为证明签约前涉案房屋的状态，提交了视频和照片。戴荣武确认视频和照片为戴荣武所拍的签约前的房屋状态。戴荣武为证明系吴雪杏拆除围墙的行为导致被行政部门处罚，提交了戴荣武与实际承租人唐先生的微信聊天记录(其中2019年7月15日至16日聊天内容涉及装修及城管问题)。吴雪杏对该证据不予确认，认为被处罚的原因应以行政部门发出的通知书为准。一审庭审中，戴荣武表示：我购买涉案房屋时房屋北面已存在三个门口；房屋东面搭了一个雨棚用于放置杂物，但该位置不在出租范围内；我在2019年7月20日已经自行收回涉讼房屋，在收回房屋前，我告知中介吴雪杏没有交租，我将收回房屋；收回房屋时，房屋的状态是吴雪杏拆除了卫生间围墙及承重墙，拆除了所有房屋的门窗，南门市政围墙已经砌回砖墙，但未批荡。北面的厕所已经拆掉。吴雪杏表示：确认戴荣武在2019年7月20日收回涉讼房屋。另，吴雪杏向一审法院提交的书面情况说明中称：在签约后，吴雪杏曾委托了设计公司为涉案房屋作出设计方案，根据设计方案吴雪杏拆除了涉案房屋部分旧的地砖、拆除了旧门窗、拆除了一处腐烂的旧墙体（不属承重墙）、清理了屋内的淤泥，对原有的两个卫生间内的墙体进行修补和批荡（没有加建卫生间和厨房）、对涉案房屋内部分脱落严重的墙体进行了修补和批荡，此外没有进行过其他装修；吴雪杏确实在2018年10月在房屋的南边以外的市政围墙开凿了一个口，但由于城管部门进行了干预，要求吴雪杏修补，吴雪杏在开凿的约十天后已经将其修补，城管部门对此没有作出任何处罚；吴雪杏曾在房屋北面距离三个门口1米的位置加建了约80分米高的矮墙，但吴雪杏已在加建完成的第二天被城管部门要求拆除，城管部门曾答复说在市政围墙开口以及加建的矮墙只是影响及占用了公共地方，不属于违章建筑；自城管部门要求停止室内装修施工并没收吴雪杏冲击钻后，吴雪杏已没有对涉案房屋进行任何装修；不确认戴荣武所称的房屋北面的三个门口在其购买时就已经存在，北面的三个门口是戴荣武改建的。一审法院认为：吴雪杏与戴荣武签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方均确认戴荣武已于2019年7月20日收回涉案房屋，双方的租赁关系已于该日终止，合同的解除问题已无须由一审法院作出处理，故一审法院对吴雪杏要求解除租赁合同的诉讼请求不予调处。关于租金退还问题，吴雪杏在本案中是以房屋存在违章建筑以及两个门口需要封堵，导致吴雪杏无法按原来目的使用涉案房屋为由要求解除合同的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，双方均确认在吴雪杏承租前涉案房屋已开设了三个门口，吴雪杏在知悉房屋现状的情况下承租并计划在已有三个门的基础上通过装修将房屋分割为三个独立的套间，此后，城管部门针对房屋存在“开设门口”等行为于2018年11月发出《询问通知书》及《责令限期改正通知书》，结合城管部门向一审法院复函中明确的违法建设行为包括“擅自在房屋北面增设两个门口”的内容，房屋北面的另开设的两个门口应属违法建设。从上述事实可见，一方面是戴荣武将存在违法建设（房屋北面擅自开设了两个门）的房屋出租给吴雪杏，另一方面是吴雪杏在该违法建设现存的状态下进行装修使用并认为三个门口的设置是保证其合同目的得以实现的前提。然而，城管部门针对开设门口等违法建设行为的通知在吴雪杏承租初期已作出，但吴雪杏在当时并没有提出解除合同从而避免损失扩大，反而是继续装修和交租；此外，城管部门在向一审法院的复函中明确违法建设行为还包括“在房屋北面三个门口外擅自加建墙体”，并曾在2018年12月和2019年1月因吴雪杏装修行为而发出责令改正通知书并没收吴雪杏的装修工具，可见吴雪杏自身的装修和加建行为是导致其无法继续装修和使用的原因。综上分析，吴雪杏在承租初期得知房屋已无法实现按三个门口分割三个套间的承租目的的情况下仍继续装修和使用涉案房屋，导致的损失应由其自行承担，因此，吴雪杏要求戴荣武退还已支付的2018年11月至2019年6月期间的租金于法无据，一审法院不予支持。关于保证金问题，根据城管部门的复函，房屋的违法建设行为既包括“在房屋北面三个门口外擅自加建墙体”，也包括“擅自在房屋北面增设两个门口”，而吴雪杏和戴荣武对上述违法建设行为各自负有责任，在租赁合同已终止履行的情况下，吴雪杏要求退回保证金合法合理，一审法院予以支持。关于中介费损失，中介费是吴雪杏与中介公司因居间关系而产生的费用，合同中亦并无关于合同提前终止履行时应赔偿中介费损失的约定，吴雪杏要求戴荣武赔偿中介费损失缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，一审法院于2019年11月29日作出如下判决：一、戴荣武应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将保证金20000元返还给吴雪杏；二、驳回吴雪杏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，由吴雪杏负担1530元，戴荣武负担300元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，本案的争议焦点为：租金、保证金的退还问题以及中介费损失的赔偿问题。关于租金的退还问题。已查明事实表明，吴雪杏的装修行为引发城管部门对涉案房屋违建的查处，城管部门在查处吴雪杏在市政围墙上开凿缺口、在涉案房屋背面加建矮墙行为的同时，发现了涉案房屋本身存在违建问题（擅自在房屋北面增设两个门口、在房屋东面擅自搭建简易棚）。因此，对于涉案纠纷产生，合同无法继续履行，双方均存在过错。但是，根据城管部门发出的《询问通知书》《责令限期改正通知书》显示，在2018年11月中旬已对涉案房屋存在的擅自开设门口、擅自搭建房屋的违建问题进行查处，但吴雪杏并未据此主张解除合同及时止损，而是继续占用涉案房屋进行装修施工，且持续向戴荣武支付租金至2019年6月30日，故对于由此产生的损失及使用涉案房屋的租金应由吴雪杏自行承担。一审法院据此驳回吴雪杏要求退还已支付租金的主张，合法有据，本院予以维持。关于保证金的退还问题。对于涉案合同无法继续履行，合同双方均存在过错，戴荣武主张没收保证金的主张，缺乏合法依据，一审法院判决戴荣武退还保证金给20000元给吴雪杏，并无不当，本院予以维持。关于中介费损失的赔偿问题。中介费是吴雪杏向中介公司支付的居间费用，并非履行涉案租赁合同必须支出费用，亦不属于戴荣武过错所造成损失，故吴雪杏要求戴荣武赔偿该损失，没有事实和法律依据，一审判决驳回吴雪杏该诉请，并无不妥，本院予以维持。综上所述，吴雪杏、戴荣武的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630元，由吴雪杏负担1330元，戴荣武负担300元。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十二日法官助理张敏娟书记员郭蔚琳