江苏省南通市崇川区人民法院民 民 事 判 决 书(2019)苏0602民初6979号原告（反诉被告）：南通咏辉置业有限公司，住所地南通市通州区十总镇十总居。法定代表人：袁文良，董事长。委托诉讼代理人：郁文冲，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱晓惠，女。委托诉讼代理人：王传焱，上海申康律师事务所律师。原告（反诉被告）南通咏辉置业有限公司（以下简称咏辉公司）与被告（反诉原告）朱晓惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月17日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南通咏辉置业有限公司委托诉讼代理人郁文冲以及被告（反诉原告）朱晓惠委托诉讼代理人王传焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）咏辉公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付剩余购房款30万元；二、案件受理费、保全费由被告承担。诉讼中原告（反诉被告）咏辉公司调整诉讼请求为：一、判令被告支付原告剩余购房款305668元，并从2019年10月12日开始以305668元为基数按照日万分之五计算违约金至款清；二、案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年5月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的“御景园”3幢904室。被告在支付首付款后差欠原告39万元。截止2019年8月12日，被告尚欠335668元。对此，被告立下《欠款保证书》，请求原告提前将产权证办到被告名下，方便原告贷款还款。同时，被告承诺两个月内还清房款。原告据此将不动产证办到被告名下，后被告仅还款35668元，余款30万元在承诺的两个月期限内并未支付。诉讼中原告又补充如下事实：被告立下保证书后在2019年9月17日付款3万元，还欠305668元，承诺在两个月内付清，因被告未按约履行还款义务，为维护合法利益，特诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）朱晓惠辩称：一、在原告未将阁楼权属过户登记至被告名下前，被告有权拒付相应购房款；二、阁楼不能办理不动产权属登记，属于未依法登记领取权属证书的不动产，依法不得买卖，所涉阁楼部分的买卖关系应予以解除；三、原告违反合同约定的交房、办证条款，应承担相应的违约责任；四、截至目前，被告已支付购房款共计525000元，原告提供的欠款保证书所载欠款金额有误，不能作为认定事实的依据。被告（反诉原告）朱晓惠向本院提出反诉请求：一、确认《房屋买卖合同》所涉阁楼部分的买卖约定无效，并要求解除《房屋买卖合同》所涉阁楼部分的买卖关系；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金176820元；三、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年5月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定：该商品房建筑面积141.95平方米，附属阁楼面积73.47平方米。所涉转让价款分别为539410元、210124.2元。本案所涉阁楼部分，不能办理权属登记，不能作为不动产进行买卖，所涉阁楼部分买卖关系应予以解除。根据合同约定，咏辉公司应于2014年12月31日前交房并办理权属登记，但直至2019年8月12日才予以交房、办理产权登记，事实上案涉阁楼至今未能办理产权过户登记，反诉原告有权拒付相应购房款。咏辉公司迟延交房、迟延办证的行为，已构成严重违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，每逾期一日应按日万分之二的标准向反诉原告支付违约金。针对被告（反诉原告）朱晓惠的反诉，原告（反诉被告）咏辉公司辩称：被告（反诉原告）朱晓惠的反诉请求，既没有事实根据也没有法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）咏辉公司举证的增值税发票、产权证书等，被告（反诉原告）朱晓惠举证的《商品房买卖合同》、房产证（复印件）等及本院调取的不动产登记信息查询结果，本院予以认定。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告（反诉被告）咏辉公司举证《欠款保证书》，证明截止2019年8月12日，朱晓惠尚欠咏辉公司购房款335668元，同时证明咏辉公司提前将办理房产证的相关手续给予朱晓惠，方便其办理贷款事项，并承诺2019年10月12日前还清剩余款项。经质证，被告（反诉原告）朱晓惠不予认可，认为该份《欠款保证书》由咏辉公司制作并胁迫朱晓惠签署。因该《欠款保证书》有朱晓惠本人签字确认，被告（反诉原告）朱晓惠亦未能提出相应反证证明该承诺书系因受到胁迫所签，其与本案待证事实相关，故本院对该证据的真实性及关联性一并予以认定。2、原告（反诉被告）咏辉公司举证商品房所有权证明书、不动产权证，证明案涉房源可以进行阁楼过户登记。关于十总御景园3幢阁楼可以产权登记以此进一步证明案涉房源的阁楼可以进行产权登记。经质证，被告（反诉原告）朱晓惠不予认可。本院认为，该组证据反映的房源并非案涉房屋，本院对其难以认定。3、被告（反诉原告）朱晓惠举证付款凭证、说明，证明：1、朱晓惠通过个人账户向咏辉公司转账10万元；2、朱晓惠通过支付宝向王文华转账2万元；3、夏振鑫通过个人账户代朱晓惠向咏辉公司转账344332元；4、夏振鑫通过个人微信代朱晓惠向“姗姗”、“柏孙”、“红妹儿”转账60668元。由此，被告向原告已付购房款合计为525000元。经质证，原告（反诉被告）咏辉公司对于10万元付款凭证予以认可；对向王文华付款的2万元不予认可，因为王文华既不是咏辉公司的员工，与咏辉公司也没有其他关系。对夏振鑫通过其个人银行账户代被告向原告付款344332元，予以认可。对夏振鑫其他付款60668元不予认可，其中红妹儿不是咏辉公司的员工，柏孙、姗姗尽管是咏辉公司的员工，但是该支付与房款没有关联。对于夏振鑫提供的代付款说明，仅认可夏振鑫共代朱晓惠付款344332元，所以，代付405000元的说明与事实不符。对于案涉10万元付款明细及案外人夏振鑫所付344332元的银行转账凭证，因咏辉公司不持异议，本院予以认定。对于其他支付宝及微信转账记录，咏辉公司对其真实性没有异议，本院对其真实性予以确认。关于该组证据的关联性，本院将结合在案证据综合予以认证。对于夏振鑫出具的说明，属于证人证言，原告部分予以认可，该证据亦应结合其他证据综合予以认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，原告（反诉被告）咏辉公司（出卖人）与被告（反诉原告）朱晓惠（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：朱晓惠向咏辉公司购买十总御景园3幢2单元904号房（现房）。房屋建筑面积141.95平方米，单价每平方米3800元，总金额539410元。附属阁楼面积73.47平方米，单价每平方米2860元，总金额210124.2元。合计总金额750000元。合同第六条付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：…2、签订合同时付清360000元首付款，剩余房款390000元从2018年6月起至2021年5月总计36个月，于每月的1日支付房款10833元直至付清总房款止…第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理：…2、买受人逾期付款超过30日的，视作买受人无条件放弃购买该房产，出卖人有权将该商品房另作处理，无需另行通知。出卖人依照本项的约定处理房产的，在出卖人将房产出售并收回全部房款后，扣除买受人已支付的定金，其余部分（不计息）退还买受人。其时，合同自动解除。同时，出卖人有权选择不适用本项，而选择要求买受人继续履行并按逾期支付房款的日万分之五支付违约金。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…5、须取得商品房交付许可备案证书，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人…合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金…合同第十一条交接约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担…合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四：《合同补充协议》第十二条约定：如买受人未能根据买卖合同约定按期向出卖人付清房屋的全部房价款及代收费用（包括如期支付银行贷款还款），则买受人不得要求出卖人办理该房屋交付手续，同时第八条约定的交房期限相应顺延。此外，合同及补充协议还就规划、设计变更约定、保修责任等事项进行了约定。2018年5月4日，被告（反诉原告）朱晓惠向原告（反诉被告）咏辉公司给付购房款10万元。同年，5月8日，被告（反诉原告）朱晓惠通过案外人夏振鑫向咏辉公司支付购房款26万元。2018年6月2日、8月1日、9月5日、9月18日，被告（反诉原告）朱晓惠通过案外人夏振鑫向咏辉公司分别支付购房款10833元，2019年3月17日、9月17日，又分别支付11000元、30000元。2019年8月12日，被告（反诉原告）朱晓惠出具《欠款保证书》。根据该欠款保证书载明：朱晓惠（身份证：320623198703164545）于2018年5月11日购买南通咏辉置业有限公司开发项目十总御景园3幢904室。签订合同时尾款叁拾玖万元整为分期付款，从2018年6月起至2021年5月共计36期。截止2019年8月12日朱晓惠由于个人原因未能按期还款，尚欠南通咏辉置业有限公司购房款叁拾叁万伍仟陆佰陆拾捌元整。现在双方协商，南通咏辉置业有限公司提前办理3幢904室房产证，方便朱晓惠后期办理贷款事项。朱晓惠承诺二个月内还清南通咏辉置业有限公司剩余购房款。朱晓惠未还清剩余房款前，南通咏辉置业有限公司对朱晓惠购买3幢904室房屋有优先受偿权利，南通咏辉置业有限公司有权处理朱晓惠名下十总御景园3幢904室房屋。欠款人：朱晓惠。保证人：朱晓惠。另查明，案涉坐落于本市通州区十总御景园3幢904室、904阁楼于2019年8月13日登记至被告（反诉原告）朱晓惠名下，通州区不动产登记信息查询结果附记反映，阁楼建筑面积66平方米。诉讼中，原、被告双方对于以下事实存有争议：1、案涉购房款的支付情况。被告（反诉原告）朱晓惠陈述，咏辉公司仅认可案涉房屋已付购房款为444332元，但除此以外，朱晓惠还曾于2018年5月8日通过支付宝转账2万元给咏辉公司工作人员王文华。案外人夏振鑫于2018年5月9日代朱晓惠向咏辉公司工作人员“A-红妹儿”（微信昵称）微信转账5000元，于2018年5月11日向咏辉公司工作人员“姗姗”（微信昵称）微信转账11832元，同日，通过支付宝向咏辉公司工作人员“孙”（支付宝昵称）转账33256元，通过微信向咏辉公司工作人员“柏孙”（微信昵称）转账8000元，于2018年5月12日向“柏孙”转账2000元，于2018年5月16日向“柏孙”转账580元。至此，朱晓惠已向咏辉公司支付购房款525000元。咏辉公司则主张，上述款项并非案涉房屋的购房款。其中，王文华与“A-红妹儿”并不是公司员工，王文华是中介公司的人员。“柏孙”（“孙”）与“姗姗”尽管是咏辉公司的工作人员，但所收款项均不是购房款。其中，向“孙”支付宝转账的33256元系36期房款的利息，如当时朱晓惠能在两个月之内全部给清相当于不会产生利息，那么咏辉公司就将该款退给朱晓惠。向“柏孙”微信转账的2000元是转让热水器的费用，案涉8000元及580元确实交付过，但用途记不清楚。向“姗姗”微信转账的11832元是咏辉公司代收的物业费、公共维修基金和煤气初装费。2、关于案涉房屋的交付、办证时间以及是否违约。被告（反诉原告）朱晓惠陈述，合同约定的应当办证交房的时间是2014年12月31日，实际办证交房的时间是2019年8月13日，故根据合同约定，咏辉公司逾期交房及办证，应承担相应的违约金。原告（反诉被告）咏辉公司则主张，商品房买卖合同载明的交房时间虽为2014年12月31日前，但确系笔误，因为该合同为此前的格式合同并未修改调整，案涉房屋为现房出售，在2018年5月11日即朱晓惠向姗姗转账11832元（物业管理费、管道煤气费、公共维修积基金）时，咏辉公司就已实际交房。补充协议第12条约定，如买受人未按期付清房款，出卖人有权不移交房屋，同时合同约定的交房期限顺延。即付清房款是交房、办证的前提和条件，案涉房屋办理产权证时间是在还款保证书以后。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（含附件补充协议），内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应恪守诚信，全面履行合同义务。据本案查明，案涉阁楼已于2019年8月13日进行产权登记，由此，该阁楼的交付及产权登记已经履行完毕，被告（反诉原告）朱晓惠要求确认《房屋买卖合同》所涉阁楼部分的买卖约定无效，要求解除所涉阁楼部分的买卖关系，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于案涉购房款的支付情况，诉讼过程中，双方当事人对于朱晓惠个人支付及通过案外人夏振鑫代付合计444332元购房款并无异议，本院予以确认。关于朱晓惠向案外人王文华支付宝转账的2万元、夏振鑫于2018年5月9日向“A-红妹儿”（微信昵称）微信转账5000元以及夏振鑫向“柏孙”（昵称）微信转账的10580元等，因咏辉公司不予认可，且与朱晓惠本人签字确认的《欠款保证书》不符，本院碍难采信。关于夏振鑫于2018年5月11日向“姗姗”（微信昵称）微信转账11832元，咏辉公司陈述该款为物业费、公共维修基金和煤气初装费，因案涉房屋在合同签订时为现房，结合商品房交易习惯及《欠款保证书》，该款属于咏辉公司代收的物业费、公共维修基金和煤气初装费盖然性较高。关于夏振鑫向“孙”（昵称）支付宝转账的33256元，咏辉公司陈述其为《欠款保证书》中载明的36期房款的利息，本院认为，根据案涉《欠款保证书》及《商品房买卖合同》所载，朱晓惠的还款日期为2018年6月至2021年5月共计36个月，即便双方约定咏辉公司有权收取该期间的利息损失，鉴于咏辉公司现已提前催要剩余未付购房款，且在本诉中亦主张相应的利息，故该案涉33256元应作为购房款予以抵扣。综上，朱晓惠已支付购房款合计477588元，尚欠购房款272412元。对于违约金的计算标准，应以此为基数，结合《商品房买卖合同》及《欠款保证书》约定，应自2019年10月12日起按日万分之五标准计算。原告（反诉被告）咏辉公司相关主张，其合理部分，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）咏辉公司履行合同过程中是否存在逾期交房及办证的违约行为。本院认为，被告（反诉原告）朱晓惠要求咏辉公司承担逾期交房、办证违约金176820元，证据不足，本院碍难支持，理由如下：一、诚然，案涉商品房买卖合同约定的交房时间为2014年12月31日前，但案涉合同签订的日期为2018年5月11日，合同中明确载明该房为现房，朱晓惠给付房款均发生在2018年5月之后，且朱晓惠亦未举证双方曾在2014年12月31日前对案涉合同进行磋商或签订相关预售协议，故本院认为，咏辉公司陈述案涉合同中关于交付时间存在笔误，具有较高的可信度，朱晓惠以此时间节点计算逾期交付违约金，证据不足。关于实际交房的时间双方存在争议，本院认为，结合交易习惯，朱晓惠在缴纳案涉房屋的物业费等相关费用时接收房屋，更符合常情；二、退步而言，即便咏辉公司存在逾期交房及办证的事实，根据合同补充协议第十二条约定：如买受人未能根据买卖合同约定按期向出卖人付清房屋的全部房价款及代收费用（包括如期支付银行贷款还款），则买受人不得要求出卖人办理该房屋交付手续，同时第八条约定的交房期限相应顺延。故在朱晓惠未按约支付购房款的情形下，咏辉公司有权顺延交房、办证；三、《欠款保证书》所载内容反映，经双方协商咏辉公司提前办理案涉房屋的房产证，由此亦可推断在该保证书签订时即2019年8月12日尚未符合咏辉公司配合办证的条件。被告（反诉原告）朱晓惠虽抗辩《欠款保证书》系受胁迫所签，但并未举证，对其该项抗辩本院亦难采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱晓惠于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南通咏辉置业有限公司购房款人民币272412元。二、被告（反诉原告）朱晓惠于本判决书生效之日起十日内支付原告（反诉被告）南通咏辉置业有限公司以272412元为基数自2019年10月12日起至实际给付之日止按日万分之五为标准计算的违约金。三、驳回原告（反诉被告）南通咏辉置业有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）朱晓惠的全部诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6298元、保全费2020元，合计人民币8318元。由本诉原告南通咏辉置业有限公司负担905元，本诉被告朱晓惠负担7413元；反诉案件受理费3552.08元，由反诉原告朱晓惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9850.08元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：468958202565)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  姜 敏法官 助理  黄晨阳二〇二〇年六月十六日书 记 员  陈枫茜