浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1157号 上诉人（原审原告）：宁波经济技术开发区联合物业有限公司。住所地：宁波市开发区联合区域联合办公大楼一楼。 法定代表人：郭志安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：厉洁飞，浙江铭生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴君君，浙江铭生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴惠娟，女，1954年7月16日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上诉人宁波经济技术开发区联合物业有限公司（以下简称联合物业公司）因与被上诉人吴惠娟物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203民初13576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 联合物业公司上诉请求：一、请求依法撤销宁波市海曙区人民法院作出的（2019）浙0203民初13576号民事判决；二、依法改判由吴惠娟支付物业服务费1992.30元、公共设施维修费118.60元、违约金253元，合计2363.90元。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，程序错误，具体理由如下：一、联合物业公司作为案涉小区梧桐院的前期物业服务企业，已按物业服务合同约定提供了物业服务，不存在违约行为，一审认定联合物业公司履行瑕疵，无事实与法律依据。联合物业公司与宁波宝地置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，随即为小区提供物业服务，与新的物业企业进行了工作交接，已全面履行了合同约定的义务。而一审法院认为联合物业公司提供的物业服务存在瑕疵，理当酌情予以调整物业费用。但联合物业公司认为，一审法院仅以吴惠娟在庭审时的一面之词就认定联合物业公司提供的物业服务不到位，以此为由将物业费打折，毫无根据。首先，吴惠娟主张联合物业公司违约，那么相应的举证责任在于吴惠娟；其次，联合物业公司的物业服务是一个动态的过程，该公司提交的《前期物业服务合同》、小区里其他业主的缴费情况（未交费业主仅5户）、催缴函等证据，足以证实已全面履行了物业服务，且履行的服务也是让绝大部分业主满意的；再次，吴惠娟所述的房屋漏水、卫生、绿化差等，并无充分合理的证据足以证明。涉案房屋是独栋别墅，房屋漏水系该房屋专有部位，并非是共有部位，维修责任在吴惠娟自身。退一步讲，即使是共有部位，按吴惠娟自己的陈述，联合物业公司也已进行过维修，只是未能完全修复，由此可以表明，联合物业公司已履行了物业服务。至于其他服务内容，吴惠娟更无证据证明联合物业公司服务不到位，就如联合物业公司之前所述，物业服务是一个动态的过程，吴惠娟仅凭几张照片根本无法证明服务不到位。况且，吴惠娟提供照片时，联合物业公司已经退出案涉小区二年多了，照片的真实性、合法性、关联性都无法认定。联合物业公司认为，吴惠娟是抱着少交或不交物业费的侥幸心态，寻找各种理由主张少交或不交，在小区业主中已产生巨大的负面影响，一审法院仅从吴惠娟发表的庭审言论及其提供的部分照片作为证据，就认定联合物业公司提供的服务有瑕疵，过于片面，缺乏事实和法律依据，应依法改判。二、一审法院遗漏证据质证环节，庭审程序不当。一审法院开庭审理过程中，遗漏了对双方证据的质证环节，双方对各自及对方的证据未进行举证质证。缺少举证质证这一环节，法院只依陈述对事实作出认定，存在重大的瑕疵和程序不当，也从另一个侧面表明一审法院对事实认定不清。三、一审法院的判决对案涉小区的其他业主影响较大，也容易制造社会矛盾，造成不良影响。联合物业公司认为，物业服务是一种比较特殊的服务，其服务对象是一个小区，业主可达百人或上千人，其所提供的服务不可能让每一个业主都百分之百地满意，如按吴惠娟随便找一个卫生差、绿化差等借口就要物业企业的服务费打折，这是对物其他业主、对物业服务企业的不公，对于按合同约定缴纳物业服务的其他业主影响较大，也会造成之后物业公司如何收费的矛盾，波及面极广，也容易制造更多矛盾，造成严重的社会不良影响。 吴惠娟辩称，一审法院认定事实不清，证据采用不充分，引用法律不合理。一、联合物业公司在前期物业管理服务中未对太阳能设施进行维护导致太阳能设施损坏。1.在（2017）浙0203民初12878号一案中，本小区6号楼与本案物业的诉讼案件中有明确证据，引用当时判决书内容（联合物业公司应对方的要求，减少收取涉案房屋的物业费）。对此判决书生效前联合物业公司未上诉抗辩，认定自己的失职。2.太阳能设施损坏，且损坏原因同样是由本案联合物业公司失职未维护造成的。对从未使用过的设施，使用人无论从什么角度来说都不应该承担损坏责任。在房屋入住验收单上也没有太阳能验收一项，家电产品或家电设施的所有权并不简单以物理的控制权转移为认定标准，还应以接收方验收通过为条件。本案太阳能设施损坏的责任应由联合物业公司承担。对于证据，一审法院应依职权调查收集；二、联合物业公司提供的服务存在瑕疵。1.该公司制定的治安管理实施办法中，明确规定对本小区实施住户管理、车辆管理及外来人员查询制度。但实际中除了安排保安外，其他管理制度均未落实，且保安很多时候不在岗。2.报警系统无法正常使用，总控室无人值班。3.小区绿化无人维护；三、对于第一年全额缴纳的物业费，应部分退还。 联合物业公司一审诉讼请求：吴惠娟立即支付2017年6月1日至2017年8月31日的物业管理服务费1992.30元、公共设施日常维修费118.60元、违约金253元，合计2363.90元。 一审法院认定事实如下：联合物业公司于2012年6月与宁波宝地置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由联合物业公司对吴惠娟所在的梧桐别院住宅小区进行前期物业服务，管理服务期限至该小区业主委员会代表全体业主签订的物业服务合同生效为止。2017年8月31日，联合物业公司退出该小区物业服务。吴惠娟系该小区别墅11幢的业主，未支付自2017年6月1日起至2017年8月31日止的物业服务费1992.30元、公共设施日常维修费118.60元。 上述事实由联合物业公司提供的《前期物业服务合同》、业主情况登记表、催告函及双方当庭陈述佐证，该院予以确认。 一审法院认为，联合物业公司与宁波宝地置业有限公司签订《前期物业服务合同》合法、有效，对吴惠娟等该小区的全体业主均具有约束力，双方均应依约履行。联合物业公司有义务依约为吴惠娟等业主提供物业服务，吴惠娟在联合物业公司提供物业服务后有义务向该公司支付物业费。本案中，联合物业公司虽然主张其已经按照该物业服务合同的约定全面履行了物业管理服务，但吴惠娟对此却不予认可，结合吴惠娟的抗辩理由及提供的照片等因素，联合物业公司理应对其主张的已经按约全面提供了物业服务包括清洁、安保、绿化等具体服务内容提交相应的证据，然而联合物业公司现未能提交，故该院对该公司主张的其已经按照该物业服务合同的约定全面履行了物业管理服务的事实不予采信，对吴惠娟抗辩的联合物业公司在履行该物业服务合同中存在部分瑕疵的事实予以确认，但吴惠娟以此为由拒不支付物业费，显然不成立。因此，该院综合该小区其他业主缴费和现状等情况，对联合物业公司主张的物业服务费、公共设施日常维修费等酌情予以调整。对联合物业公司主张的违约金，如前所述，因该公司的管理服务存在一定瑕疵，吴惠娟延迟交纳的物业管理服务费用有一定的理由，不宜按违约处理，故对联合物业有限公司要求吴惠娟支付违约金的请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、吴惠娟应向宁波经济技术开发区联合物业有限公司支付物业综合管理费1394.61元、公共设施日常维修费83.02元，两项合计1477.63元，于判决生效之三日内付清。二、驳回宁波经济技术开发区联合物业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费50元，减半收取25元，由宁波经济技术开发区联合物业有限公司负担7.50元，吴惠娟负担17.50元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人联合物业公司曾系涉案梧桐别院小区的物业服务单位，被上诉人吴惠娟作为该小区的业主之一，其应依法支付相应的费用。现被上诉人吴惠娟诉称上诉人联合物业公司提供的物业服务存在瑕疵，该公司虽有异议，但其未能提供充分的证据以佐证已全面履行了物业服务义务，故一审法院综合考虑本案的实际情况，认定上诉人联合物业公司履约不到位，并据此酌定本案诉争的物业服务费、公共设施维修费及未予支持该公司主张的违约金，依据充分，应属妥当。 综上所述，上诉人联合物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁波经济技术开发区联合物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年六月十一日 书记员 陆 琼