湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初4530号原告:湖南某有限公司，住所地：长沙高新开发区谷苑路229号海凭园10栋901室，统一社会信用代码：91430100MA4LJA4Y8H。法定代表人：刘水平，总经理委托代理人：陈样，湖南银联律师事务所律师。委托代理人：宁慧娴，湖南银联律师事务所律师。被告：陈某，男，1987年6月5日出生，汉族，住长沙市天心区。原告湖南某有限公司（以下简称“湖南某有限公司”）诉被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员徐琼独任公开开庭进行了审理，由书记员史莉担任庭审记录。原告湖南某有限公司的委托代理人陈样、宁慧娴，被告陈某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南某有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日解除；2、请求判令被告给付原告租金45702.5元（算至2020年3月30日）、物业费459元、违约金27300元（三个月租金），以上共计73461.5元；3、请求判令被告立即搬离租赁厂房；4、请求判令被告支付自2020年3月31日起至实际搬离之日止产生的场地占用费（按租金标准计算，暂算至2020年4月20日为：6370元）、物业费、水电费；5、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年3月12日签订《厂房租赁合同》，将原告位于长沙市高新开发区西面的厂房出租给被告，合同约定租期自2018年3月15日至2023年3月14日止共5年，月租金为9100元／月，三年后按每年10%递增，租金按季度支付。租赁期间，使用租用房屋的水、电、物业费由被告自行承担，并于2018年7月27日签订《补充协议》补充约定水电费缴纳事宜。双方约定了合同解除条款及违约责任，约定被告未按时交付房租，经催告10日仍未交付，逾期交租金、水电物业费超过10日等，原告有权书面告知被告解除合同，被告需支付月租金的三倍为违约金。被告自合同签订至2019年7月31日均按照合同约定支付租金和物业费（每月525元），自2019年8月起改为按月支付租金，但每月所交的费用无法填补当月的租金和物业费。我方于2020年3月24日向被告发出书面合同解除函，被告于3月30日签收，按照合同约定，双方租赁合同应于2020年3月30日解除，被告仍需向原告支付所欠租金、电费，还需支付三个月租金的违约金共计27300元，并支付自3月31日至实际搬离日的场地占用费（按租金算）、物业费及水电费。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告陈某辩称，同意解除合同，按照合同计算的租金数额没有异议，也愿意支付。对物业费、水电费没有异议，被告使用了的被告愿意承担。但是对违约金有异议，被告并未违约，在欠租之前就已经跟原告的实际管理者进行过沟通，并得到了原告的同意，因为要进行二次装修，可能会产生欠租，原告也已经同意了，欠付的租金应该怎么偿还也是已经沟通了的。后来由于疫情又继续产生了租金，原告以年前欠租为由要求解除合约，被告认为自己不存在违约。被告对搬离厂房也没有异议，但是需要合理的期限找场地或仓库，在此期间被告使用原告的厂房还是可以支付费用的，但现在无法确认所需的时间。场地占用费双方并没有约定，导致本案纠纷的产生，责任并不完全在被告，也不能按照租金标准计算，因为被告是用于租赁经营，现在无法达到经营的目的。经审理查明，2018年3月12日,原告湖南某有限公司（甲方）与被告陈某（乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有的坐落在长沙高新区901西面厂房出租给乙方使用，租赁建筑面积约350平方米。厂房起付日期和租赁期限：租期五年，厂房自2018年3月15日起至2023年3月14日止（甲方赠与乙方45天免租使用）。租金支付及其他费用：1、甲、乙双方约定该厂房租赁租金为人民币26元／平方米（不含税），即月租金9100元／月，年租金为109200元／年，三年后按每年10%递增。2、租金支付为按季支付，先支付后使用，乙方应在每季度结束前10天支付甲方下一季度租金，即当月的20日。甲乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房押金壹万元（人民币），一季度租赁金27300元。租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，乙方物业管理费按园区统一标准连同房租一起支付，每季度一次。甲方只提供厂房场地出租，不提供任何发票。租赁期间，乙方应及时支付房租及其水、电费用，如拖欠不付或未足额支付超10日，甲方有权按日增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议且不退还押金。甲乙双方同意，有下列情形的，甲方可书面告知乙方解除合同，乙方需支付甲方月租金的三倍违约金，以及赔偿甲方实际所发生的损失：1、乙方未按时交付房屋，经甲方催告10日内仍未交付的；……5、乙方逾期不支付租金及水电费、物业费超过10天的。补充：甲乙两家各安装水表，各承担自己消耗的电费及共同承担总表损耗；水费装表各自计费。如不能安装水表，共同平摊水费。合同签订当天，被告陈某支付10000元押金和2018年5月1日-2018年7月30日的租金27300元。2018年7月26日，被告陈某支付2018年5月-2018年10月份的物业费3150元以及2018年8月1日至2018年10月31日的房租27300元；2018年10月29日，被告陈某支付2018年11月1日-2019年1月31日的租金27300元以及物业费1575元；2019年1月28日，被告陈某支付2019年2月1日-2019年4月30日的租金27300元以及物业费1575元。被告陈某分别于2019年5月15日、2019年5月24日累计支付2019年5月1日-2019年7月31日的租金27300元以及物业费1575元。2018年7月27日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定在原合同基础上增加部分内容：1、甲、乙双方共同承担卫生间用水产生的费用（甲乙双方各承担50%），乙方所安装水表由乙方单独管理和缴纳费用，且甲方不承担乙方另外接水管及水表带来的任何风险。2、甲、乙双方均安装了分电表，分电表由甲、乙双方单独管理和缴纳费用。由于电路存在线路损耗，该部分产生的费用由甲、乙双方共同承担（甲乙双方各承担50%），具体算法为：线路损耗度数=总电表的度数-（甲方电表的度数+乙方电表的度数）。该补充协议上加盖有被告陈某经营的长沙某文化传播有限责任公司的公章。该补充协议签订后，被告陈某自2019年8月份开始月付租金。2019年8月5日，被告陈某支付租金8000元；截至2019年8月31日，被告陈某尚欠电费2282.5元；2019年9月2日，被告陈某支付租金6980元；2019年10月28日被告陈某支付租金4200元；2019年11月4日被告陈某支付租金1500元；2019年11月7日，被告陈某支付租金900元；2019年11月20日支付租金2700元；2019年12月12日支付租金2000元；2020年3月8日，被告陈某支付租金3100元。2020年4月9日被告陈某向原告湖南某有限公司支付金额7000元。经庭审确认，2020年4月被告陈某又向原告湖南某有限公司支付了12000元。2020年3月17日，原告的工作人员包某在微信上通知被告陈某，因其拖欠房租￥49902.5元整，电费另外结算。原告决定从现在开始终止与其签订的租赁合同，请其于今天起七日内付清剩余房租违约金，房租和违约金付清之日3日内搬离所有物品，否则原告将采取必要措施维护合法权益。次日，原告的工作人员包某再次在微信上与被告陈某进行沟通，并将《应收明细表》发送给被告陈某，称“另外电费核算了一下，到去年8月30日止，欠电费3259.3元整。”2020年3月24日，原告湖南某有限公司向被告陈某出具《合同解除函》，该函载明“我公司于3月17日通过微信向你方发出了解除租赁合同的决定，后续和你当面洽谈，根据你的要求现向你发出书面合同解除函。我公司与你于2018年3月12日签订了一份厂房租赁合同，根据合同第三项第一款，你现欠租金49902.5元（欠款截止到2020年3月31日），电费3259元。根据双方友好协商我公司于2020年元月17日口头向你催款，截止至今你仍未向我公司付清所欠租金，根据你的严重违约行为现我公司根据合同第七项第一条正式向你发出解除合同的书面通知，请你接收通知之日起7日内与我公司会计核对所欠租金及违约金，付清所有欠款和违约金之日起3日内搬离你所有物品，否则我公司将采取必要措施维护我公司合法权益，造成一切损失自负”。2020年3月30日，该函送达至被告陈某。同日，被告陈某经营的健身房开业。2020年4月7日，原告湖南某有限公司的工作人员通过微信与被告陈某沟通，称“陈老板，我们的厂房已经租出去了。限定你三天之内把你的东西搬出去，否则我们自行处理了。收到请回复，在明天上午十点之前如不回复表示你同意我自行处理你的东西”。次日8点被告陈某回复“看到了”。庭审中，原、被告双方对涉案合同的解除均无异议，但被告陈某主张涉案合同应于2020年3月17日解除。以上事实有原被告双方当事人的当庭陈述，经庭审质证的原告湖南某有限公司提交的《购房合同》、《厂房租赁合同》、《补充协议》、厂房应收明细、《合同解除函》，被告陈某提交的微信聊天记录等以及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的《厂房租赁合同》以及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应按约履行。本案的争议焦点如下：一、涉案合同的解除以及解除时间的确定。原告诉请解除合同，被告也当庭表示同意，故对原告该项诉讼请求予以支持。关于合同解除时间的确定，原告主张要求确认涉案合同于2020年3月30日解除。被告主张2020年3月17日原告湖南某有限公司的工作人员通过微信通知被告陈某因其欠租，电费另算，要求自该日起终止与其签订的租赁合同，故涉案合同解除的日期为2020年3月17日。但原、被告双方提交的证据均未证明被告陈某在微信上予以回复。2020年3月30日，被告陈某收到原告湖南某有限公司出具的《合同解除函》并未提出异议。故本院以该日作为涉案合同解除的时间，即原被告双方于2018年3月12日签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日予以解除。二、被告陈某应付租金、物业费以及违约金数额的确定。庭审中，被告陈某对原告湖南某有限公司主张按照合同约定计算租金及物业费无异议。经查，2019年8月以前被告陈某按约足额支付租金，从2019年8月开始，被告陈某按月支付租金，但并未足额支付。截至2020年3月31日，被告陈某尚欠原告湖南某有限公司房租45702.5元、物业费4200元及电费3259元，故原告湖南某有限公司有权主张，核减被告陈某于2020年4月份支付的19000元（7000元+12000元），被告陈某还应支付原告租金、物业费、电费共计34161.5元（45702.5元+4200元+3259元-19000元）。因被告陈某未按约支付租金、物业费等确已构成违约，根据涉案合同约定，“乙方逾期不支付租金及水电费、物业费超过10天的，乙方需支付甲方月租金的三倍违约金。”本院认为该条款系为保障守约方的合法利益，规定的是违约方的损害赔偿责任。本院酌情调整违约金以被告欠付金额34161.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2020年4月1日起计算至租金支付完毕之日止。三、被告陈某应否搬离涉案房屋并自2020年3月31日起按9100元/月的标准支付房屋占用费、物业费、水电费至实际搬离之日止。因涉案合同已于2020年3月30日解除，故被告陈某继续占有涉案房屋已无事实与法律依据，应予返还。虽涉案合同对合同终止后的房屋占有使用费未予约定，但原告主张的房屋占有使用费即房屋租金的损失，故本院认为以租赁期间的房租标准计算为妥，即房屋占用费自2020年4月1日起以每月9100元/月的标准计算至涉案房屋返还之日止，暂计算至2020年6月11日为21536.67元【（9100元/月×2个月）+（9100元/月÷30天×11天）】；物业费亦以租赁期间的标准525元/月为标准计算至涉案房屋返还之日止，暂计算至2020年6月11日为1242.5元（525元/月×2个月＋525元/月÷30天×11天）；房屋占用期间的水电费以实际产生的数额为依据，故本院对原告要求被告支付房屋占用费、房屋占用期间的物业费及水电费的主张部分予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告湖南某有限公司与被告陈某签订的《厂房租赁合同》于2020年3月30日予以解除；二、限被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告湖南某有限公司支付租金、物业费、水电费共计34161.5元及违约金（违约金以欠付租金34161.5元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2020年4月1日起计算至租金支付完毕之日止）；三、限被告陈某于本判决生效之日起十五日内搬离座落于长沙高新区901西面的厂房；四、限被告陈某于本判决生效之日起十五日内向原告湖南某有限公司支付房屋占用费21536.67元（暂计算至2020年6月11日止，后续房屋占用费亦按9100元/月的标准计算至涉案房屋返还之日止）；物业费1242.5元（暂计算至2020年6月11日止，后续物业费亦以525元/月为标准计算至涉案房屋返还之日止），水电费以实际产生为准。五、驳回原告湖南某有限公司其他的诉讼请求。如果被告陈某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费898元（按简易程序收费）,由被告陈某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  徐琼二〇二〇年六月二十二日法官助理周佳怡书记员史莉附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。