浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2432号 原告：唐亚玲，女，1985年11月22日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：叶婷婷，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何宇凯，浙江红太阳律师事务所律师。 被告：义乌市江东街道樊村股份经济合作社，住所地：浙江省义乌市江东街道樊村。 法定代表人：樊恒菁，副董事长主持工作。 被告：刘超，女，1980年5月23日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被告：樊应豪，男，1964年7月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告唐亚玲与被告义乌市江东街道樊村股份经济合作社（以下简称樊村股份经济合作社）、刘超、樊应豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。原告唐亚玲的委托诉讼代理人叶婷婷，被告樊村股份经济合作社的法定代表人樊恒菁，被告刘超、樊应豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐亚玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《租赁合同》；2、判令三被告退还原告支付的房屋租金25667元，押金3000元，门头铁架制作费1734元，并从2019年3月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息损失至实际履行之日止；3、判令三被告赔偿原告装修费16714元。事实与理由：第一被告欲开设义乌樊村全球库存交易中心，为此设立“义乌市樊村库存专业街管理办公室”（以下简称管理办）开展招商及运营工作。第二被告与案外人傅振荣、黄剑锋为管理办主要成员。第三被告为涉案租赁房屋的所有权人。原告于2019年1月份定了樊村1间店铺，按管理办的要求交纳了1万元商铺定金汇入第二被告账户。管理办出具《定铺书》及收据各一份，《定铺书》第4条第3款约定，在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还。2019年4月初，第二被告通知原告定金数量已超过700间，要求限期签订《租赁合同》。如3天内未签订租赁合同，不退还已交定金。原告于2019年4月7日在管理办签订了甲方栏空白的《租赁合同》，并将租金、押金、门头铁架制作费转入第二被告账户。签订合同并装修后，原告发现专业街商铺远不足700间，管理办成员从租金中收取每间6000元管理费后撤离再无经营管理。经实地考察，同地段店面由房东自行招租的租金为原告的三成左右，目前开业经营的店面仅30余家。被告夸大事实、虚假宣传，故意隐瞒真实定铺数量的行为实属恶意欺诈，误导原告基于此作出错误的意思表示，原告多次要求撤销合同，返还租金、押金、门头铁架制作费，赔偿装修费，被告均不予理睬。被告的欺诈行为贯穿合同的始终，且开业6日后被告撤出管理办，未予管理的行为是严重的违约行为，由于被告的违约，导致专业街名存实亡，原告的合同目的无法实现。 被告樊村股份经济合作社答辩称：原告所说的管理办撤出不是事实，管理办一直存在，疫情期间才把人员撤出来，以前一直有六个人在管理，而且原告也从来没有向被告反映过这个情况，我们不知道原告是从哪里看到说没有管理办的。我们不同意解除合同，合同是原告看过后再签字的。我们不知道原告所谓的欺诈行为指的是哪些具体的事情。 被告刘超答辩称：原告说整个租赁过程中存在欺诈行为我不认可，整个过程中经营户跟房东数量都非常多，租赁合同都是一对一签订的，每间商铺的大小都不一样，房子都是现场看过的，本人也是签过字的，说欺诈完全不符合常理。原告说管理办撤出也不符合实际情况，到现在为止管理办还是在的，今年因为疫情原因管理办还免费向经营户发放防护物资，而且也一直都还在管理的。房屋租赁事实形成一年多了，从来没有收到经营户要求退租，或者提出书面解除合同的申请。原告现在提出解除合同是没有道理的，房子用了一年多后来退房租是不存在的。我是招商办的工作人员，当时代为办理相关手续，代收一部分租金和押金，因为村委会的收支手续比较复杂，所以就由我们招商办代为收款，以我个人账号作为收款账号收取的款项，都已经交给房东了，整个租赁过程都非常清晰明了。当时有十几个工作人员都代收过房租，收到之后交给房东。 被告樊应豪答辩称：要求按合同履行，原告曾电话打来说不起诉我了，第二天又电话打来说撤不掉，但是要跟我协商。当时我跟原告协商过，说是一分钱不退，就是今年稍微便宜一点租给他，但是具体多少价格没有谈好。 针对被告方的答辩，原告补充陈述：诉状当中很明确，在签订合同之前以及在履行合同的过程中专业街商铺是远远不足被告承诺的700间。被告承诺各种推广的措施方案也没有实现。房屋租金吹捧的过高，同一地段由房东自行招租的租金只有本案租金的30%。为什么本案租金会是这个定价，除了房屋的占有使用以外，还包含了经营管理的费用，但被告未尽经营管理职责。被告刘超自称是招商办人员，用自己的账户代村里收款，这不属实，实际上被告刘超是进行了自主经营。如果是代村里收款，那么还有200多万元的定库，就是当时交了定金但未实际开业的定金未退回，应当由村里对专业街进行专款专用，不能由其侵吞。据了解，该费用由被告刘超个人享有，未用于专业街管理。 为证明自己的主张，原告向本院提供了下列证据材料： 1、义乌樊村库存品专业街定铺书、收据复印件各一份，证明定铺书第4条第1款约定：自接到专业街管理办电话通知后，三天内办理租铺手续，逾期视定铺人自动放弃该商铺租赁权，并不退还已交定金；第4条第3款约定：在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还。 2、微信商户群招商公告聊天记录截图打印件一份，证明：⑴第一、第二被告向原告承诺在2019年2月28日前，定金收取数量达不到700间，定金无息返还；⑵第一、第二被告三方签订合同，并保证市场稳定繁荣，该保证是以第一、第二被告名义作出，不是第三被告能力范围内的；⑶第一、第二被告向所有商户承诺大力推广市场，并将推广方案作为附加合同；附加合同的内容实施主体是第一、第二被告，不能只是第三被告；租赁合同是第一、第二被告提供的格式合同；由此可以证明第一、第二被告也是合同主体，并作出相应的承诺。 3、租赁合同复印件一份，证明原告于2019年4月7日在管理办签订了第一、第二被告提供的租赁合同；租赁合同在第1、2条体现用途为商业用房，现作为仓库用，没有实现商业用途；租赁合同第7条第1款、第10条第5、6款、第14条均体现了管理办在库存专业街市场经营中的权力与职责；租赁合同包含了两个部分的内容，一是房屋占有使用，一是经营管理。 4、工行理财金账户卡交易明细打印件一份，证明原告按约向第二被告交纳了租金、押金、门头铁架制作费等的其中18560元，其他款项原告没有提供依据。 5、装修明细表复印件两份、装修现状照片复印件一份； 6、装修费支付凭证打印件一份； 证据5、6证明原告装修店面并支出装修费用16714元。 7、公告照片打印件一份，证明2019年8月24日，被告撤销管理办，市场处于无管理、无规划状态；根据第一被告在（2019）浙0782民初第17674号王建彪案庭审中的陈述，专业街是2019年8月18日正式经营的；专业街正式经营6日后第二被告便撤出管理，第一、第二被告未尽经营管理职责；房屋出租成功，佣金是每间1000元。 8、专业街照片打印件两页，证明2020年1月9日下午2点至3点随机走访专业街，专业街日常处于营业状态的仅30余家，没有任何客流，与第一、第二被告承诺相差甚远；专业街不具备经营条件，店铺仅做仓库使用，原告的库存专业街的经营的目的不能达到。 9、当庭提供：《义乌樊村库存品专业街管理条例》复印件一份，证明第一、第二被告对樊村库存专业街有管理职责，且在未签订租赁合同之前一再强调合同是由三方签订，由此可见第一、第二被告是作为合同相对方的身份。 10、当庭提供：（2019）浙0782民初17674号庭审笔录复印件一份，证明专业街于2019年8月18日开业；管理办收取了每间6000元的管理费用，于2019年8月24日撤出；早在2019年10月份即开业后专业街就不具备经营条件，全体的商户通过各种渠道反映问题得不到解决。 11、当庭提供：租赁合同复印件一份（31幢6单元3间店面），证明同地段房屋由房东与承租户自行签订的合同房屋租金是每间1万元，而本案中租金是每间36000元。 经庭审质证，被告樊村股份经济合作社发表如下质证意见： 对证据1的真实性没有异议，对于收取定金是否达到700间这个问题，我们会提供证据证明。 对证据2的真实性没有异议，第八条给商户一个月的装修期后来改为三个月；市场推广的方案和发票我们等下提供，村里投入广告费用大概是100多万。 对证据3，租赁合同上第一被告是作为见证方，第一被告没有收取商铺的任何一分费用。 对证据4，款项收到了，当时是招商办公室收取的。 对证据5、6，装修我们没有参与，现场也没有看到，对该组证据不予认可。 对证据7的真实性没有异议，公告上面写的很清楚，招商办不再参与招商，由村里组织招商，撤销的是招商办不是管理办，管理办到目前为止一直存在。 对证据8，照片上也看不出什么，我们会提供证据证明，疫情复工以后我们有给经营户发放防护物资，发放了200余户，根据我们上周去拍的照片，目前在营业中的有100余家，不存在原告说的开业营业状态仅30余家的情况。 对证据9的真实性没有异议，但是商铺主体不是原告。 对证据10没有异议。 对证据11有异议，店面的租金因为时间不同，地段不同而不相同。 经庭审质证，被告刘超发表如下质证意见： 对证据1的真实性没有异议，但对证明目的有异议，租房是个体行为，不能用其他人的定铺书来证明原告的证明目的。 对证据2没有异议，是真实的，但这个群没有解散，现在还在的。承诺700间，700间是收定金，跟收铺是两个概念，因为当时房子并不是空着的，我们要先腾空，当时是超过700间定金数的，我们会提供证据证明，已经达到承诺的定金收取数量700间的点。招商是动态的，会变的，装修期本来是一个月，后来改为三个月，从聊天记录也可以看出当时定铺是很热烈的，很多人连夜来排队。村里确实有大力推广，推广费远远超出100万元。合同确实是三方签订，房东和经营户签合同，村集体是作为见证方在合同上体现出来的；本来五年内不得私自转租，后来根据实际情况调整为两年内不得转租；卫生费没有收到过，管理费也没有收取过。 对证据3的真实性没有异议，合同上也约定乙方租房必须要用商业，不能用于做仓库；关于房租，当时定24000元是低于市场价的，樊村当时最差的地段每间都有25000元，大通道托运部的是每间是7万元，这个租金双方是认可的，原告现在提出异议没有道理。我不认可原告所陈述的格式合同，因为租房子本来就是要一对一签订的。 对证据4没有异议，收取的租金和押金都是对的，门头铁架是自愿做的。 对证据5、6，装修我们没有参与，原告的装修是为了经营，费用我们也有异议。 对证据7的真实性没有异议，撤销的是招商办，从那天以后我不再参与招商工作，但招商办后来还有一个工作人员在协助交接；招商办是受村委和村民的委托代办一些租赁事项，招商完成后我们就撤出了，管理办是一直都在的。 对证据8，同意第一被告的质证意见，原告说的营业仅30余家不符合实际情况，开业的时候我们也有保留照片，当时有200多家，现在疫情这么严重的情况下开业的还有百余家。 对证据9的真实性没有异议，我们也一直都是按管理条例在做的，卫生费没有收，包括这些市场的防盗和安全的工作都是管理办在做的。 对证据10的真实性没有异议，那次庭审我参加了，对方是把管理办和招商办混淆了。 对证据11，完全同意第一被告的说法，商铺租金是根据经济情况、地段位置来确定，不能一概而论，而且提供这个租金的证据没有任何意义，对于租金当时双方都是认可的，现在来推翻肯定是不行的。 经庭审质证，被告樊应豪发表如下质证意见： 对证据1真实性没有异议，但定铺书不是原告的。 对证据2不清楚。 对证据3、4无异议。 对证据5、6不清楚，是原告单方面的事情。 对证据7没有异议。 对证据8看不清楚，这是原告单方面拍摄的照片。 对证据9、10没有异议。 对证据11不认可，这个和我无关，租金每年的价格都是不同的。 为证明自己的主张，被告义乌市江东街道樊村股份经济合作社提供了下列证据材料： 1、义乌樊村全球库存品专业街房东租金领取单一份、转账记录打印件一份，证明被告刘超已将房租转交给房东的事实。 2、现场照片打印件一张，证明原告已经正常使用该房屋的事实。 3、订铺数量统计表格打印件一份，证明2019年2月28日前已收取超过700间店铺定金的事实。 4、当庭提供：定铺书复印件92张、转账记录打印件37张，证明开业前超过了700间店铺的事实。 5、当庭提供：村里投入广告推广的照片、合同复印件各一份，证明我们投入了大量的人力物力进行市场推广。 6、当庭提供：疫情以后复工物资领用表打印件一份、专业街现在开业的照片光盘一份，证明没开门是原告自己的事情，被告是要求他们来开门的，没开门难道还要怪到我们头上。 经庭审质证，原告发表如下质证意见： 对证据1的真实性没有异议，从这个证据里面可以看出租金由两个部分组成，一部分是房屋的占有使用费，由第三被告收取，一部分是管理费，由第一、第二被告收取，16幢6号一间店面租金是每间24000元，其中6000元是由第一、第二被告收取，所以本案第三被告实际收到的租金是18000元。 对证据2的真实性没有异议，从照片中可以看出经营惨淡。 对证据3的真实性有异议，统计表格是被告单方出具，很显然是不准确的。 对证据4的三性均有异议，所有定铺单、收据是被告单方提供的，数据不真实，定铺书中有部分落款处加盖有管理办公章，有部分是没有加盖公章的，不能认定所有材料均真实。从定铺书跟定铺名单统计起来看，多份定铺书中被告未收足定金，如定铺名单序号13，显示12间，定铺书中收取10万，少了2万元；序号31，显示22间，定铺书中收取15万，少了7万；序号48号，显示18间，少了8万；59号两间少了一万；63号两间少一万；72号26间少11万；75号12间少4万；78号12间少7万等；原告当庭提交质证表格一份（在被告提供的证据定铺名单表格上书写），总计根据被告提供的定铺书少了242万元，即242间，再根据被告提供的收款收据又少了部分，原告不知道他实际的转账记录与收款收据相比又少了多少，其中交了定金的部分有66间用于非库存行业，包括电商、超市、面馆、水果、烟酒副食等，这个与被告承诺的700间库存行业即承诺的定铺定金收取数量差距很大，原告对被告单方提供的定铺名单、定铺单及收据不予认可；即使被告提供的证据是真实的，也能看出定金收取数量是远远不足700间的，构成签订合同前的欺诈以及在合同履行过程中一直存在欺诈的行为；对转账记录的真实性有异议，因为定铺单上有些盖过章有些没有盖章。 对证据5的形式真实性没有异议，但实质内容真实性存疑，不知道真实的推广金额，从这些材料也看出这些推广是在开业之前，不能证明被告在履行合同过程当中都有管理经营。 对证据6，对复工复产的物资发放表三性均有异议，被告单方制作；对于照片真实性没有异议，从照片中显示这些照片形成时间不在同一日，不是同时，拍的也不是整条专业街的概况，而是某一种店面，被告截取了开门的门头，但是从被告提供的照片中还是能看出隔壁全部是关门的，而且店铺内杂乱无序，没有开灯，不具备经营条件，门前车辆人流都没有，而且照片上面的店铺不全都是村里招租进来的，还存在后期房东自行招租的店铺，不能达到被告的证明目的。被告提供的照片基本上都是一间，100张照片至多也就一两百间开门，还是两天时间拍摄，还包含了房东后期自行招租的店铺，说明了市场的萧条。 经庭审质证，被告刘超、樊应豪对被告樊村股份经济合作社提供的证据均无异议。 被告刘超、樊应豪未向本院提供证据材料。 对原告及被告樊村股份经济合作社提供的证据材料，本院认证如下： 原告提供的证据1，三被告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定；但该证据复印件显示的定铺人系案外人陶影，而非本案原告，与本案缺乏关联性；但被告樊村股份经济合作社提供的定铺书中包括了原告的定铺书。 原告提供的证据2，三被告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定；但合同主体的认定，应以合同载明的为准。 原告提供的证据3，三被告对真实性均无异议，对其真实性，本院依法予以认定；根据该合同，可以认定系原告与第三被告樊应豪签订租赁合同，第一被告作为见证方在合同上签章。 原告提供的证据4，三被告无异议，对其证明力，本院依法予以认定；可以证明原告支付租金、押金及门头铁架制作费的事实。 原告提供的证据5、6，因三被告均不予认可，且原告未提供原件予以核对，对该证据的证明力，本院依法不予认定；但本案原告确对房屋进行了实际装修。 原告提供的证据7，三被告对真实性均无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定。 原告提供的证据8，仅凭照片不足以证明原告的证明目的。 原告提供的证据9，三被告对真实性均无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定。 原告提供的证据10，第一被告、第二被告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 原告提供的证据11，系案外人签订的租赁合同复印件，与本案缺乏关联性，对其证明力，本院不予认定。 被告樊村股份经济合作社提供的证据1，原告及被告刘超、樊应豪对真实性均无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定；可以证明第三被告收到第一、第二被告转交的店铺的保证金3000元及首年租金18000元的事实。 被告樊村股份经济合作社提供的证据2，原告对真实性无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定；可以认定原告实际使用案涉租赁房屋的事实。 被告樊村股份经济合作社提供的证据3、4，能相互印证，对其证明力，本院依法予以认定；其中原告的定铺书可以证明原告是在2019年1月5日定铺并交纳定金10000元的事实；根据该两组证据，可以认定截至2019年2月28日，管理办已收取定金的定铺间数超过了700间，满足了定铺人与房东进一步签订租赁合同的条件，虽然该证据显示部分定铺定金没有严格按照1万元每间的标准收取，但定铺的间数应当以定铺书记载的间数统计数据为准，被告对定铺间数较多的定铺人优惠部分定金，系被告方对其权利的处分，不违反法律规定，也不侵害原告方的合法权益，故原告以被告实际收取的定金数额不足700万元为由，主张定铺间数不足700间的质证意见不能成立；原告主张定铺商户中有66间系非库存行业商户，但其并无相应的证据证明，被告以库存专业街的名义进行招商，但并没有明确所定商铺必须全部用于库存商品经营，况且被告在商户定铺时也无法完全确认其从事的经营种类，故原告的该项质证意见也不能成立；综上，原告以定金收取金额不足700万元为由，主张被告方在签订合同前后存在欺诈行为的质证意见，本院不予采信。另，管理办在定铺间数超过700间后启动了房屋租赁合同的签约程序，即使部分定铺人在定铺后违约不签订《租赁合同》造成实际经营的商铺不足700间情况，也非被告方所能控制，不能认定为违反承诺。 被告樊村股份经济合作社提供的证据5，原告对真实性无异议，对其真实性及证明力，本院依法予以认定；可以证明被告樊村股份经济合作社在樊村库存专业街开业前后进行了推广、宣传。 被告樊村股份经济合作社提供的证据6，其中物资发放清单，原告对真实性不予认可，且系被告自行制作的打印件，没有相关人员的签字确认，对其证明力，本院不予采信。其中照片，原告对真实性无异议，对其真实性，本院依法予以认定。 综上，本院认定本案事实如下： 被告樊村股份经济合作社未经相关部门的审批，自行决定成立了管理办，由管理办负责樊村库存品专业街的招商事宜。 2019年1月2日上午，管理办在群名称为“樊村库存街商户群1”的微信群里发布通知，内容为：“……定铺时间：2019年1月3号早上8点开始，先到先得，以先缴纳定金为准；商铺定金：1万（元）一间，现场只收现金；市场办承诺：2019年2月28日前未招满700间，定金无息返还……。”通知发布后管理办开始接受定铺并收取定铺人的定铺定金。截至2019年2月28日，定铺数量已超过700间。后管理办通知各定铺人签订租赁合同。 2019年1月5日，原告向管理办定铺（1间）。2019年4月7日，原告（乙方）与被告樊应豪（甲方）签订《租赁合同》一份，被告樊村股份经济合作社作为见证方在合同上盖章，该合同约定：甲方将位于义乌市.5平方米的店铺，出租给乙方作为商业用房使用。店铺租期自2019年6月15日至2020年6月14日止。租赁期限十年一轮，租金前五年不涨，第六年开始租金在上一年度基础上涨10%。该商铺年租金为25667元，于签订本合同时即付清。租金一年一付，下一年度租金应于前一年度租期到期前二个月付清。乙方应以现金形式向甲方支付租金，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。签订本合同时，乙方向甲方支付店铺租赁保证金3000元（3000元／间）。乙方门面广告由管理办统一制作由乙方承担制作费用和使用安全。乙方对房屋装修不得损坏主体结构，同时消防安全要符合市政府相关规定。同时特别约定：乙方保证两年内必须履行本合同，两年内不得无故提前终止本合同，否则算乙方违约；两年后若乙方经营不善需提前终止本合同的，甲方有权利不退还乙方剩余租金、保证金等，合同自行解除，双方互不承担违约责任。同时还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告樊应豪将约定的房屋交付给原告使用。原告对案涉房屋进行了装修后用于经营，店铺名称为“公主殿”。 原告按约向管理办交纳了第一年的房租25667元、租房押金3000元及门头铁架费用1734元。2019年3月25日，管理办将案涉的房屋租金（扣除被告方主张的佣金后）及保证金交付给被告樊应豪。 另查明，2019年2月至8月期间，被告樊村股份经济合作社通过出租车LED媒体文字广告、公交车后视频广告、龙门架LED显示屏广告等各种形式，对库存品专业街进行宣传推广。门头铁架由被告樊村股份经济合作社发包给案外人制作完成。樊村库存专业街于2019年8月18日开业。 2020年1月15日，原告以库存品专业街的商铺数量未达700间，被告构成欺诈，原告的合同目的无法实现为由，诉至法院，要求解除合同。本院先以引调方式予以立案，后因调解未果于2020年3月12日正式立案受理。 本院认为：案涉《租赁合同》的出租方为被告樊应豪，承租方为原告唐亚玲，被告樊村股份经济合作社系合同见证方；被告刘超系管理办的工作人员，非合同当事人。该合同双方意思表示真实，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，被告樊应豪按约交付租赁物，履行了合同义务，不存在违约行为；原告按约交纳第一年的租金等相关费用后，也已实际使用案涉租赁房屋。原告以库存品专业街的实际经营商铺未达700间，被告构成欺诈，导致原告的合同目的无法实现为由，要求解除案涉《租赁合同》并要求三被告退还房屋租金、押金及门头铁架制作费，赔偿装修费，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下： 驳回原告唐亚玲的诉讼请求。 案件受理费489元，由原告唐亚玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张小燕 二〇二〇年六月八日 代书记员 傅俊霞