四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终698号 上诉人（原审被告）：罗怀清，男，1964年10月28日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：杨练，男，1966年3月24日出生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审原告）：苏培金，男，1971年10月8日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：许芹，长宁县长宁第一法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：代光进，男,1964年2月10日出生，汉族，住四川省兴文县。 原审第三人：陈世珍,女,1979年10月3日出生，汉族，住四川省长宁县。 上诉人罗怀清与被上诉人苏培金、代光进、原审第三人陈世珍房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初2111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗怀清上诉请求：一、请求二审法院依法撤销四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初2111号民事判决书并依法改判；二、本案的诉讼费用由苏培金、代光进承担。事实与理由：1.一审法院以本案为房屋买卖合同纠纷案由进行立案审理却以侵权为由判决罗怀清退还购房款属于定性错误，适用法律错误；2.一审法院判决认定罗怀清直接返还苏培金购房款73000元金额错误，没有综合全案对该购房款的使用分析并抵扣，导致罗怀清损失惨重。 苏培金辩称，1.合同的签订情况一审已经查明，合同由罗怀清提供的一份复印件，由苏培金签订。一审中代光进明确告知合同的事他不清楚；2.苏培金打款给罗怀清的120000元是事实，有打款凭条以及罗怀清的收条为证；3.罗怀清在一审中提供了打款给代光进的转款依据，只能说明罗怀清与代光进之间的经济往来，与本案苏培金打款给罗怀清的120000元无关联。综上所述，请求二审法院维持原判。 陈世珍述称，1.产权证是陈世珍的名字，所以房子就是陈世珍的。罗怀清称调换陈世珍3楼房子，没有经过陈世珍的允许，陈世珍也没签字，不予认可；2.苏培金装修的时候陈世珍阻挡了3次但是他还是装修了，陈世珍的房产证是真实的。 代光进未发表答辩意见。 苏培金向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认2015年9月1日苏培金与罗怀清签订的《房屋买卖协议无效》；2.判决罗怀清、代光进退还苏培金支付的购房款120000元；3.本案诉讼费由罗怀清、代光进承担。 一审法院认定事实：213年10月1日，代光进与陈朝华、周世容，陈世兵签订《项目合作协议》，约定共同开发长宁县城西路一宗231平方米国有土地，协议载明代光进全面负责该项目的管理和运作，包括房屋的销售等等，项目运行过程中，罗怀清介入了该项目。2015年9月1日，苏培金与罗怀清签订《房屋买卖协议》约定：一、出售方将位于长宁县上左边的一套住房出售给购房方；二、该房暂定建筑面积为80平方米，实际面积以产权证面积为准，按每平方米2600元计价，包含所有过户费用，购房方不再承担任何费用；三、签订此协议时，购房方首付预付款80%购房款，余款20%在取得两证时，按产权证的实际面积来计算一次性补足余款……协议出售方（甲方）打印字体注明为代光进，后附身份证号码，购房方手写签名有苏培金及身份证号码；协议结尾甲方有手写复印代光进字样，乙方苏培金签名，担保人罗怀清签名，另有见证人两人签名。同日，苏培金通过四川农村信用社转款120000元到罗怀清账户，罗怀清当日给苏培金出具120000元收条一张；同日，罗怀清转款47000元给代光进。2016年8月，陈朝华（已故，系陈世珍父亲）出示《协议》一份，载明本案四楼房屋因陈朝华与苏培金有争执，故将三楼中的一套调换给陈朝华，补贴陈朝华2000元，2016年8月20日的另一份《装修协议》载明，陈训中、罗怀清与牟怀坤约定，将三楼中的一套房子装修给陈朝华，装修金额28800元。后苏培金装修四楼案涉房屋入住至今。 2018年1月22日，第三人陈世珍取得川（2018）长宁县不动产权第0000510号权证，权利人注明为陈世珍，共有情况为单独所有，坐落于长宁县，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质为划拨／集资建房，用途为城镇住宅用地／住宅，面积为共有宗地面积231平方米／房屋建筑面积95.22平方米。该套房与罗怀清出售给苏培金的房屋系同一套房。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，罗怀清、代光进与苏培金签订《房屋买卖协议》后，罗怀清、代光进虽为平息该处房产买卖产生的纠纷作了诸多努力，但终未能改变无权处分案涉房屋的事实，亦未获得权利人追认，故本案《房屋买卖协议》依法应确认为无效。该无效协议系代光进签好名字后发送罗怀清打印后形成，结合协议内容、款项流转及当事人陈述，应认为代光进与罗怀清就出售案涉房屋事宜已达成概括合意，罗怀清、代光进因本案《房屋买卖协议》收取苏培金的120000元，依法应予返还。关于返还金额的分摊，依照《中民人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方权利和义务”之规定，结合本案实际情况，一审法院按照2015年9月1日罗怀清、代光进之间的收付款情况进行分摊，具体为罗怀清返还苏培金73000元，代光进返还苏培金47000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏培金与罗怀清、代光进于2015年9月1日签订的《房屋买卖协议》无效；二、罗怀清自本判决生效之日起十日内返还苏培金购房款73000元；三、代光进自本判决生效之日起十日内返还苏培金购房款47000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由罗怀清负担852元，代光进负担548元。 二审中，各方当事人没有向本院提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：罗怀清是否应退还苏培金73000元购房款？ 针对罗怀清是否应退还苏培金73000元购房款的问题。罗怀清上诉主张罗怀清只是案涉房屋买卖的介绍人，且需要扣除装修费用30080元、转给代光进款项86500元，剩余款项2550元。本院认为罗怀清的上诉理由不能成立，评析如下：一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据查明的事实，代光进、罗怀清不是案涉房屋的所有权人，其出售房屋给苏培金的行为系无权处分。苏培金与罗怀清、代光进签订的《房屋买卖协议》属于债权行为，债权行为与物权行为应分别对待，债权行为是否无效应纳入《中华人民共和国合同法》第五十二条内进行审查。案涉《房屋买卖协议》系各方当事人的真实意思表示，形式内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效。纵然因无权处分导致案涉房屋所有权不能过户到苏培金名下，也只是合同履行问题，不宜以履行问题影响合同效力。一审判决关于合同效力的处理有误，本院予以纠正。案涉房屋的所有权证已经办到第三人陈世珍名下，而陈世珍不同意将案涉房屋出售给苏培金。故而，苏培金购买房屋的根本目的不能实现，苏培金与罗怀清、代光进签订的《房屋买卖协议》应当解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，罗怀清、代光进应退还苏培金购房款。二、罗怀清、代光进系案涉《房屋买卖协议》的合同签订方，罗怀清收取了苏培金的购房款，罗怀清亦未提供证据证明系受代光进的委托收款，罗怀清理应返还苏培金的购房款。至于罗怀清主张大部分购房款转给了代光进，系罗怀清与代光进之间的关系，与苏培金主张权利无关。一审判决结合本案实际，对各方的收付款情况进行分摊，确认罗怀清返还苏培金73000元，并无不当。 综上所述，罗怀清的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初 2111号民事判决第二项、第三项，即“二、罗怀清自本判决生效之日起十日内返还苏培金购房款73000元；三、代光进自本判决生效之日起十日内返还苏培金购房款47000元”； 二、撤销四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初2111号民事判决第一项，即“一、确认苏培金与罗怀清、代光进于2015年9月1日签订的《房屋买卖协议》无效”； 三、驳回苏培金的其他诉讼请求。 二审案件受理费1625元，由罗怀清负担。 本判决为终审判决。 审判长  王纯强 审判员  陈伟林 审判员  林 涛 二〇二〇年六月十九日 书记员  冯丹丹