山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终1051号 上诉人（原审被告）:高钧天，男，1988年10月26日出生，汉族，泰安猫族餐饮有限公司经理，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：刘琳（系高钧天之母），住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：高航（系高钧天之父），住泰安市泰山区。 被上诉人（原审原告）：泰安中南城市投资有限责任公司，住所地泰安市东岳大街100号。 法定代表人：李君富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩志强，男，该公司客服经理。 上诉人高钧天因与被上诉人泰安中南城市投资有限责任公司（以下简称中南投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 高钧天上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项或改判；2.中南投资公司赔偿高钧天经济损失和精神损失。高钧天二审庭前增加上诉请求：1.确认2016年8月31日签订的房屋租赁合同无效；2.中南投资公司赔偿高钧天经济损失40640.13元；3.中南投资公司支付高钧天违约金23113.59元。事实和理由：一、一审判决对高钧天2018年10月1日后的各阶段房屋租赁费计算标准认定错误、物业费计算标准不符合客观事实，2018年10月1日之后的租赁费、物业费应根据客观经营事实调整为当年经济水平与经营情况相对应的标准；一审法院对租赁费折抵数额认定错误，法院应将高钧天第一期缴纳的租赁费作为2018年10月1日后各期租赁费的折抵费用。二、一审判决法律适用不当。中南投资公司向高钧天寄送的催款函、违约通知函均系单方制作材料，在未送达高钧天时，高钧天不知情，不能直接作为定案依据；双方在租赁合同中针对争议的解决方式应先通过双方协商处理；本案非高钧天违约在先，中南投资公司单方承诺放弃2018年10月1日之前的租赁费、物业费，高钧天不应因中南投资公司已放弃的权利承担违约责任。三、一审法院认定双方的房屋租赁合同有效错误，合同应为无效。签订合同前期中南投资公司存在虚假宣传、甚至不排除欺诈等侵害第三人合法权益的行为，高钧天筹备运营期间才发现与签合同前中南投资公司给与的各项承诺均不一致。中南投资公司交付房屋时未取得建筑工程质量和安全标准，合同应当无效。四、中南投资公司违约在先及其过错导致扩大经济损失，应由自身承担，并应赔偿高钧天经济损失及违约金。高钧天投入巨资用于各项筹备，因中南投资公司虚假宣传、房屋未验收及物业不作为导致几乎无客流无法营业，致使高钧天一直处于亏损状态；因中南投资公司过错致使高钧天错过最佳经营时间，因其故意拖延时间造成高钧天错失挽回自己损失的最佳时机，应赔偿高钧天的损失及违约金。中南投资公司单方变更合同未提前与高钧天协商，对于2018年11、12月至实际撤场之日租赁费，系中南投资公司过错导致，故该期间经济损失应由中南投资公司承担。中南投资公司单方变更合同违约在先，应支付违约金。中南投资公司2018年10月底才通知高钧天收取10月1日的租赁费，通知晚于执行收费时间，该损失应由中南投资公司承担。 中南投资公司辩称，一审判决不正确，要求增加违约金，但是没上诉。高钧天上诉状和补充意见中的理由不能成立，因一审法院只支持了中南投资公司部分诉讼请求，中南投资公司请求二审法院改判支持一审中的全部诉讼请求。 中南投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋租赁合同，高钧天支付中南投资公司自2017年1月30日起至实际清偿之日止的租金(自2017年1月30日起至2019年1月30日止，租金暂计495000元)，自2016年10月1日起至实际清偿之日止的物业费(自2016年10月1日起至2019年1月1日止，物业费暂计14020.13元)及违约金100237.92元(按照合同约定租金总额10％计算)，暂共计609258.05元；2.诉讼费由高钧天承担。 一审法院认定事实：2016年8月31日，中南投资公司（出租方/甲方）与高钧天（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于泰安中南十二帝街F1层66、67、69、70-1号商铺的房屋（以下称该房屋），建筑面积为144.24平方米，乙方同意以该面积作为租金和物业费的计算标准；乙方保证该房屋仅作销售/经营咖啡之翼之用途；租赁期限为4年2个月，自2016年10月1日起至2020年11月30日止，自2016年12月1日起算租金；租金总额1002379.2元，租金支付按照“先租后用”的原则，乙方于合同签订当日向甲方支付第一笔租金3万元，后期每笔租金乙方须提前1个月支付给甲方，具体支付时间为第二笔租金于2017年1月30日支付3万元，第三笔租金于2017年4月30日支付3万元，第四笔租金于2017年7月30日支付3万元；第五笔租金于2017年10月30日支付62500元；第六笔租金于2018年1月30日支付62500元；第七笔租金于2018年4月30日支付62500元；第八笔租金于2018年7月30日支付62500元；第九笔租金于2018年10月30日支付77500元；第十笔租金于2019年1月30日支付77500元等；物业费暂定为3.6元/平方米/月，甲方或委托的物业公司有权按实际支出调整物业费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定；租赁期内物业费均应缴纳，并在合同约定的租金支付时间按时向甲方或甲方委托的物业公司支付，合同签订当日乙方向甲方物业公司支付第一期物业费；乙方逾期支付租金、物业费及其他费用的，每逾期一日，应按欠缴总额的2‰支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；本合同签订当日，乙方向甲方支付合同履约保证金23115.59元，如乙方违反本合同任一约定或保证的，甲方有权不予退还履约保证金；乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日的，甲方有权解除合同，乙方无权要求返还履约保证金，同时乙方应承担本合同约定租金总额10%的违约金等。 合同签订后，高钧天向中南投资公司缴纳第一笔租金3万元及履约保证金23115.59元，中南投资公司将房屋交付高钧天，之后的租金高钧天未再支付，亦未向中南投资公司支付过物业费。 2018年10月31日，中南投资公司通过EMS向高钧天合同中留存的地址发送催款函一份，内容为：贵我双方已就泰安市中南财源门十二帝街1-66、1-67、1-69、1-70-1号商铺租赁事宜签署了《房屋租赁合同》，经营品牌咖啡之翼，合同周期为2016/10/1-2020/11/30，贵方应按租赁合同的约定按时支付租金、物业费等款项。目前贵方应缴纳我司2018年10月1日至2018年12月31日的租金人民币合计73319.4元，2018年10月1日至2018年12月31日的物业费人民币合计1557.8元，以上应缴纳费用合计人民币74877.2元。现特此通知贵方，请贵方于收到此函后5日内缴清所有费用，否则我司将依租赁合同的约定采取措施并追究贵方违约责任。本函并不构成贵我双方对租赁合同条款的修改或补充，我司向贵司发出本函亦不应视为我司允许贵司延迟向我司缴交前述款项或我司对贵司日后可能出现的类似违约行为的原谅。我司保留法律、法规及租赁合同赋予我司的所有其它权利。 2018年11月9日，中南投资公司通过EMS向高钧天合同中留存的地址发送违约通知函一份，内容为：经我方多次催告，贵方至今仍拖欠我方2018年10月1日至2018年12月31日的租金73319.4元，物业费1557.8元，以上应缴费用合计74877.2元，严重违反了双方合同约定并给我方造成了严重的损失。为此，我方于2018年11月1日向贵方正式发出催款函，但贵方仍未做出任何善意回应，基于双方合作关系考虑，我方现最后一次通知贵方，请贵方于2018年11月13日前缴清所有拖欠款项，并按合同约定每日应付未付金额2‰的标准支付违约金，否则我方将有权立即解除合同，并按合同约定追究贵方违约责任。本函件的出具并不意味着我方放弃、豁免对贵方依法享有的任何合法权益。2018年11月16日，中南投资公司再次向高钧天发送“关于租金、管理费及其他费用的支付事宜”通知，要求高钧天于2018年11月20日17时前缴清所有拖欠费用。 上述函件的EMS封面均写有函件内容的标题。高钧天称未收到中南投资公司的上述函件，但称高钧天接到过快递公司的寄件电话，已告知快递公司高钧天已经不在原址居住，可以把函件转至泰安，但是快递公司没有下文。 根据中南投资公司提交的EMS回执显示上述函件收件人“此人迁移新址，电话联系拒收”。在中南投资公司向高钧天发送上述函件后，高钧天未向中南投资公司缴纳租金及物业费。 2019年1月30日，高钧天搬离涉案房屋，仅剩两台空调未拆除。 高钧天主张中南投资公司招商部向商户口头承诺，至2019年2月大商业运营前商户运营达到80%以上，对签约商户实行免房租、免物业费。中南投资公司对此不予认可，并称未向商户承诺免租期，对于催款函以及违约通知函中要求高钧天交纳自2018年10月1日起的租金及物业费是如高钧天按照催款函规定的期限交纳租金、物业费等相关费用，中南投资公司将免除2018年10月1日前的相关费用，否则中南投资公司则按租赁合同向高钧天主张权利。 高钧天为证实自己的主张提交百度地图照片1张，证明中南投资公司存在商业欺诈行为，根据该百度地图照片记载的中南投资公司出租的房屋位置麦当劳、星巴克都已入驻，但实际并未入驻；现场照片二张，证明中南投资公司口头承诺的2018年10月份通路，2019年基本商业情况会起来，但事实并不是中南投资公司承诺的那样；现场照片一张，证明高钧天所在楼层基本都是外卖商户，基本上没有客流，与当时中南投资公司承诺的业态不符；致中南城市投资的函一份、证明一份（由十二帝街各商户联合签名，各商户均称中南投资公司工作人员曾有过免租期的承诺）及光盘一份，光盘中有录音及视频，上述证据均发生在2018年11月22日，证明中南投资公司曾经承诺10月1日以前的租金免除，且在中南投资公司要求变更合同的时候高钧天也去招商部找到金晓经理协商过相关情况，未等到相应结果就收到起诉书。 中南投资公司对上述证据一、二、三的真实性有异议，证明目的有异议，认为照片是效果图，即便不是效果图高钧天也未提供证据证明中南投资公司承诺品牌商铺的入住，大商业的开发，道路的开通作为签订履行房屋租赁合同的条件；证据四的两份书面文件，中南投资公司认为是高钧天的单方面行为，中南投资公司并不认可，该两份书面文件的内容，也并未做相应承诺，对录音录像，认可录像中的人是中南的工作人员，仅是中南的工作人员和高钧天方的协商过程，是工作人员的个人行为并不构成中南公司对房屋租赁合同变更的承诺。 高钧天另提供录音证据一宗，记录高钧天去中南投资公司招商部及物业部进行协调及完成撤场。中南投资公司对上述录音证据真实性不予认可，认为该证据系高钧天单方制作，通话录音的人员身份无法确定，高钧天无法证实与其通话的人员系中南投资公司的工作人员，通话录音中的相关人员在录音中所作的陈述并非代表中南投资公司，录音内容也不能够证实高钧天的主张。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。中南投资公司主张解除与高钧天签订的《房屋租赁合同》，高钧天在庭审时并未表示反对，且高钧天已于2019年1月30日搬离涉案房屋，故原高钧天签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除。关于高钧天欠付租金及物业费数额，高钧天主张中南投资公司向商户口头承诺免房租、免物业费，从高钧天提交的十二帝街各商户联合签名的证明来看，各商户均称中南投资公司工作人员曾有过免租期的承诺，从高钧天与中南投资公司工作人员协商租金交纳问题的通话录音来看，双方也提到了关于免租期的承诺，结合中南投资公司给各商户发送的催款函、违约通知函等，中南投资公司主张要求各商户交纳租金及物业费均是自2018年10月1日起开始计算，由此可以认定确实存在一定期限的免租期。但因双方对于免租的期限并没有一个明确的约定，故高钧天欠付租金及物业费的数额可按照催款函、违约通知函记载的2018年10月1日起开始，按照合同约定的租金标准计算，自2018年10月1日起至2019年1月30日合同解除之日止（共计4个月），高钧天欠付的租金数额应为103333.33元（77500÷3个月×4个月）。物业费自2018年10月1日起，按照合同约定的3.6元/平方米/月计算，每月应为519.26元，共计4个月，应为2077.04元。高钧天交纳的履约保证金23115.59可从上述款项中扣除。对于中南投资公司主张的违约金，如上所述，基于涉案商业街的运营现状，双方对于租金的支付实质存在一个协商变更的过程，高钧天未按合同约定支付租金并不构成违约，故对于中南投资公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、中南投资公司与高钧天签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除；二、高钧天于本判决生效之日起十日内支付中南投资公司欠付租金103333.33元，扣减履约保证金23115.59元，实际支付80217.74元；三、高钧天于本判决生效之日起十日内支付中南投资公司物业费2077.04元（自2018年10月1日起至2019年1月30日止，按照519.26元/月计算）；四、驳回中南投资公司的其他诉讼请求。案件受理费4946.29元，由中南投资公司负担4278.18元，高钧天负担668.11元。 二审中，高钧天提交了以下证据：证据一、2019年10月12日形成的当面谈话录音两份及这两段录音内容书面材料一份，证实2019年10月12日高钧天的母亲与中南投资公司销售人员的谈话中被告知大商业于2022年10月份才可运营，与一审中提交免租承诺的证据材料相印证，进一步证实中南投资公司承诺在大商业运行前免租的事实，及中南投资公司未经协商单方另行变更收取租金先行违约的事实。证据二、十二帝街的商业情况和施工围板录像4份（DSCN4649、DSCN4650、DSCN4651、DSCN4652）及照片3张（大商业沙盘、U型沙盘、2018年11月20日百度实景拍摄），证实现因中南投资公司施工，导致多处道路阻断，多数商户均已无法经营，但由于中南投资公司怠于处理撤场、故意拖延时间、不予配合处理的行为，扩大了各商户的损失，该行为过错系中南投资公司导致，其应对高钧天及其他商户扩大的损失承担相应的过错责任的事实。证据三、录像2份（DSCN4647、DSCN4648）及照片两张（DSCN4384、DSCN4388），刘琳2019年1月30日撤店当天拍的其把店里东西堆放到另一个地方的情况。证实高钧天撤场前投入巨额资金用于装修店面和运营设备，因被上诉人的过错及违约行为导致高钧天撤场后又专门租赁房屋盛放前期投资的设备及用具，中南投资公司应当对撤场后损失及前期投入巨大经济损失承担经济赔偿和违约金。证据四、录音5份及书面材料一份（2019.1.31；2019.2.1；2019.2.14（3个）），内容为2019年1月31刘琳用手机对中南投资公司物业公司工作人员的当面对话录音,2019年2月1日刘琳去中南物业办公室因拆空调和工作人员对话的录音，2019年2月14日刘琳去中南物业协商开门，在工作人员办公室的三段录音，还有招商部的录音。证实高钧天自2019年1月30日前便已办理完全部的撤场交接手续，因撤场时中南投资公司工作人员主动锁住高钧天店铺门,后期怠于处理其它未尽事宜，导致高钧天额外扩大经济损失；另证实高钧天在撤场前曾多次找中南投资公司工作人员协商撤场合理期限的申请，中南投资公司不予配合也不与协商，致使高钧天无法撤场导致扩大协商申请撤场期间即2018年11月12月至实际撤场之日的租赁费，该费用系由中南投资公司怠于履行其义务而造成扩大的损失应当由其自身承担。证据五、录音2份（2020.4.30），第一段录音是刘琳该日与中南客服的手机通话录音，第二段录音是该日刘琳与被上诉人韩经理当面谈话录音。证实上诉期间中南投资公司主管主动给高钧天母亲联系了解情况，证实中南投资公司在签订2016年8月31日合同前存在虚假宣传和欺诈行为，店铺使用前未经验收，故房屋租赁合同无效；签订合同后中南投资公司主未经协商单方变更合同，且收租通知晚于单方订立的收费时间一个月才到达高钧天处；因怠于协助处理高钧天撤场的申请合理期限及撤场后其它后续事宜，造成高钧天经济损失和扩大的损失，应当由中南投资公司承担。证据六、发票12份、记账凭证、收据、网页截图一宗，证实高钧天自签订合同后投入巨额资金，由于中南投资公司的过错导致大商业无法运行，致巨额经济损失406401.13元的事实。 中南投资公司对证据一真实性和证明目的均有异议，认为合同上的租赁关系与大商业没有直接关系，大商业建设和十二帝街是两个单独的地块，大商业是否建设，对合同履行没有直接影响，大商业与本案无关。对证据二真实性认可，对证明目的不认可，十二帝街正常经营，很多商铺正常出租，客户反映的大商业问题与十二帝街无关，十二帝街已经正常运行好几年，大商业分期开发，签订涉案合同的时候已经跟高钧天说明。对证据三录像和照片内容真实性无异议，不认可证明目的，高钧天自己经营损失与否与我公司无关，我们只有租赁关系，我们按照租赁合同履行了所有约定，但对方未支付租金。对证据四五段录音真实性无异议，对证明目的有异议，按照一审判决要求，被告支付的租金截止到2019年1月30日，1月30日之前其他所有物品都已经搬离，证明公司没有阻碍上诉人搬离空调，且一审判决要求客户支付租金截止到1月30日，后期客户空调继续占用公司房屋，公司应向其追责，而不是公司向其赔偿。对证据五录音内容无异议，当时谈话只是通过客户去核实情况，不是承认这些问题，客户提出的问题经核实均与事实不符，且客户拒绝支付一审判决要求其承担的责任，所以公司不得已才跟客户没有和解，代理人在录音中说的“嗯”和“哦”不是认可，只是证明听到了，回去核实这个事。公司当时处理时是基于两方书面材料确定事实，而非高钧天的口头说的公司承诺。对证据六不认可，不是本案处理范围。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，关于涉案房屋租赁合同的效力问题，高钧天主张中南投资公司签订合同前期存在虚假宣传、甚至不排除欺诈等侵害第三人合法权益的行为，交付房屋时未取得建筑工程质量和安全标准，而导致合同无效，但其未提供证据予以证实，且欺诈并非合同无效情形，违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定是合同可解除情形，亦非无效情形，因此，对高钧天该项主张，本院不予支持。涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 关于合同解除时间，高钧天主张其在中南投资公司发出催款函、违约通知函之前就已向中南投资公司提出撤场申请、意味着解除合同，并未提供充分证据证实，中南投资公司亦不认可，中南投资公司起诉要求解除涉案租赁合同，高钧天在一审时并未反对，且其已于2019年1月30日搬离涉案房屋，以自己的行为表示不再继续履行合同，因此，一审判决认定双方合同自2019年1月30日解除，并无不当。 高钧天上诉请求要求中南投资公司赔偿其精神损失、经济损失和违约金，其作为被告在一审中并未提起反诉，上述请求并不属于二审审查范围，本院依法对上述请求不予审理，对其为支持上述请求提交的证据不予审查。中南投资公司答辩请求改判支持其一审中的全部诉讼请求，因其未提出上诉，本院对其请求依法不予审理。 综合全案事实判断，中南投资公司与各商户之间存在免租期的承诺，但该承诺并未体现在租赁合同中，双方约定的具体内容尤其是免租期限无法确定，高钧天亦未提出确切证据证实免租承诺的准确内容，一审判决依照中南投资公司催款函、违约通知函记载的2018年10月1日作为租金收取的起点，具备客观合理性，并无不当。 关于高钧天在签订租赁合同时已交纳的租赁费是否应抵顶问题，高钧天主张应抵顶中南投资公司现要求交纳的租赁费。中南投资公司催款函、违约通知函并不能体现免除已交纳的租赁费、已交纳的租赁费可抵顶现应交纳租赁费的内容，本案中中南投资公司明确表示高钧天已交纳的第一期房租三万元不应当从租金中扣减。高钧天并未提交充分证据证实其主张的应予抵顶的事实。高钧天主张以已交租赁费抵顶尚欠租赁费，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 关于高钧天主张物业费应按中南投资公司与案外人所签合同确定的物业费标准收取问题，亦无事实根据和法律依据。 综上所述，高钧天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9892.58元，由高钧天负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 勇 审判员 张立胜 审判员 陈树元 二〇二〇年六月一日 书记员 许安冉