丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1102民初83号 原告：丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司，住所地：浙江丽水市莲都区紫金路72、74、76号一至三层。统一社会信用代码：91331102585036286K。 法定代表人：吕尚军。 委托诉讼代理人:刘小乐，浙江法和律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄寸寸，浙江法和律师事务所实习律师。 被告：张伟，男，1963年12月25日出生，汉族，住丽水市莲都区。 被告：王慧仙，女，1964年8月17日出生，汉族，住丽水市莲都区。 两被告委托诉讼代理人:姚佳燕，浙江汇时律师事务所律师。 原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司诉被告张伟、王慧仙房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年1月2日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年2月21日公开开庭进行了审理。原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的委托诉讼代理人刘小乐、黄寸寸，两被告委托诉讼代理人姚佳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司诉称：2009年12月10日，原告与被告签订房屋租赁协议，租用被告位于丽水市莲都区间，用于ＫＴＶ等娱乐项目经营，租赁期限为2009年12月10日-2015年12月9日。2015年10月15日，原告与被告签订续租房屋租赁协议，约定：原告继续租用案涉房屋，租赁期为2015年12月10日起至2020年12月9日，发生纠纷时双方如协商不成提交仲裁机构解决。原告与被告续签的房屋租赁协议未对如遇政府征收情形拆迁补偿归属做出约定。2019年，案涉房屋被列入紫金路东侧民俗乐园区块—储备土地前期开发项目房屋征收范围。经过评估与协商，被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订了《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》，就房屋征收货币补偿事宜达成协议如下：房屋征收面积53.23平米，性质为商业用途，评估价值为1819136元，搬迁费4000元，停产停业损失90957元，临时安置补助费18192元，选择货币补偿奖励363828元，资产评估补偿款88768元、装修补偿款82620元，合计2467927元；被告应在2019年10月10日前搬迁腾空完毕，腾房奖励另计，根据《丽水市人民政府办公室关于印发的通知》中规定，被告可领取腾房奖励42584元。原告一直本着配合被告与政府拆迁工作的前提，与被告协商案涉房屋补偿款分配事宜，协商未果。原告认为，案涉房屋租赁合同尚在租赁期，原告享有案涉房屋的占有使用权和房屋内装修装饰物、资产的所有权。现因被告的案涉房屋被政府征收，导致租赁合同无法继续履行，需要提前解除。作为案涉房屋的实际生产经营者，因经营场所在租赁期间被征收而停止营业，需要搬迁安置，且无法继续取得经营收益，遭受了巨大的经济损失，享有获得停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置费的权利；原告租赁案涉房屋时，房屋为毛胚状态，所有的装修、资产为原告在经营过程中添附，为原告所有，现政府已经将案涉房屋装修及屋内资产评估补偿给被告。所以，被告应当将案涉房屋拆迁补偿款中的搬迁费、停产停业损失费、临时安置补助费、资产补偿、装修补偿、腾房奖励等款项支付给原告。故诉请：被告支付原告拆迁补偿款327121元。 被告张伟、王慧仙辩称：一、原告就本案诉讼请求来讲，是没有权利提起相关民事诉讼的。因为原告诉请是要求获得搬迁费、停产停业损失、临时安置补助费等，但是这些款项都是法律规定给予被拆迁人的。原告诉请认为其为案涉房屋装饰装修人、资产所有权人，是案涉房屋的实际经营者，因此，原告诉请的本质是认为原告才是涉案被拆迁场所的被拆迁人。被拆迁人的确定不属于人民法院民事案件的受理范围，因此，被告认为原告起诉是没有事实、法律依据的，应当予以驳回。二、若本案系房屋租赁合同的纠纷，那么原告的主张，应该根据双方租赁合同的约定来确定原告主张是否能够得到支持。原、被告租赁合同中，对于拆迁款项的分配没有约定。且租赁合同明确载明：合同期满之后，原告不再租赁时，固定装饰物不能拆走，被告对装修也不作任何的补偿。原告作为承租人享受拆迁权利，是没有合同依据的。三、本案合同的解除，是因为政府拆迁行为，是不可抗力，不可抗力是不可归咎于双方的。即使本案租赁合同还有一年时间到期，但原告装饰装修的时间已长达了十几年、数十年，因不能归咎于双方原因来解除合同的话，原告能够得到的只是一个装饰装修部分残值的一个补偿，而不能认为所有装饰装修的赔偿全部应该归原告。最高院关于审理房屋租赁合同纠纷的司法解释规定：剩余租赁期间的装饰装修的残值损失，应该按照公平原则来进行分担。因此，原告依据房屋租赁合同来提起本案诉讼，是没有事实和法律依据的，应当予以驳回其诉讼请求。 本院经审理查明：原告曾租用被告位于丽水市莲都区间，用于ＫＴＶ等娱乐项目经营。期满后，原告续租该房屋，并于2015年10月15日与被告张伟签订房屋租赁合同，约定：租赁期为2015年12月10日起至2020年12月9日。合同签订后，原告按期交纳房屋租金。2019年，案涉房屋被列入紫金路东侧民俗乐园区块—储备土地前期开发项目房屋征收范围。被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定：房屋证载面积53.23平米，确权认定为商业用途；房屋补偿金额为1819136元，搬迁费2000＊2＝4000元，停产停业损失费90957元，临时安置补助费18192元，选择货币补偿奖励363828元，资产评估补偿款88768元、装修补偿款82620元，合计2467927元；被告应在2019年10月10日前搬迁腾空完毕；腾房奖励、自行过渡奖励另行签订《房屋征收签约腾空奖励协议》。被告与莲都区土地与房屋征收工作办公室签订《房屋征收签约腾空奖励协议》约定：被告实际享受签约腾空奖励总计42584元。 认定上述事实的证据有原告、被告身份材料复印件、房屋租赁协议、丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿协议书、签约腾空奖励协议、资产评估报告、房地产评估报告及当事人庭审陈述。 本院认为：原告对于案涉征收补偿协议的合法性并未提出异议，且未将相关征收单位列为本案被告，原告系基于租赁合同关系提起本案诉讼，故本案属于人民法院受理民事诉讼的范围。原告与被告张伟签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方租赁合同关系依法成立并生效。案涉租赁合同在履行过程中，因政府征收导致合同不能继续履行，应属因不可抗力致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。根据合同法的规定，合同解除后原告有权要求赔偿损失。 征收单位与被告签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》、《房屋征收签约腾空奖励协议》（包括在缔约过程中对相关事项委托第三方机构评估）系为了确定被征收房屋应得的拆迁补偿，而并非为了确定原告的损失。在房屋征收时，案涉房屋确系原告在占有使用，故征收补偿协议书（包括资产评估报告、房地产评估报告）的某些内容确能间接反映原告的损失情况。征收补偿协议书等虽然能够间接反映原告的损失，但显然并不能作为直接认定原告损失的证据，比如房屋的装修损失，征收补偿协议中只要确定案涉房屋在征收时的房屋装修价值即可，但是对于该装修损失有多少是原告的损失，征收补偿协议显然不会涉及。故从原告提供的现有证据来看，原告缺乏能够证明其损失的直接证据。现原告早已及时腾空了案涉房屋，且案涉房屋已经征迁，故原告在事实上已经难以取得能够证明其损失的直接证据。但合同解除后，原告作为租赁案涉房屋用于经营的一方，就算在积极采取其他补救措施（搬迁至异地经营）的情况下，也不可避免地会产生以下损失：1.一般动产搬迁需要支出的搬迁费；2.相关可搬迁机器设备及附属设施需要拆除、搬迁、重新安装调试所需要费用、相关不可搬迁机器设备或构筑物的价值贬损；3.案涉房屋投入装修的损失。在原告确有损失，且缺乏直接证据的情况下，若本院直接以原告证据不足驳回原告诉请，则显然有悖公平。故对于原告损失，本院根据公平原则，参照《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定的搬迁费、资产评估补偿款、装修补偿款，并结合租赁合同履行情况、相关市场行情等各方面因素，酌情对原告的上述损失予以认定，分别认定为：2000元、88768元、56005元。被告王慧仙并非租赁合同相对人，原告诉请要求其承担相应合同责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告张伟于本判决生效之日起十五日内赔偿原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司人民币146773元。 二、驳回原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6207元，由原告丽水市开秀餐饮娱乐管理有限公司负担3000元，由被告张伟负担3207元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  朱海峰 人民陪审员  范绍其 人民陪审员  徐 琪 二〇二〇年六月二十二日 代书 记员  陈丹丹