沈阳市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2020)辽0102执异585号案外人：邢延军，男，1967年11月26日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：杨凯，系辽宁大信律师事务所律师。申请执行人：沈阳市合鑫园林工程有限公司，住所地沈阳市皇姑区珠江街73-5号，统一社会信用代码912101057931766464。法定代表人：刘丽华，系该公司经理。委托代理人：张春，系沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被执行人：沈阳市大开发房地产有限责任公司，住所地沈阳市和平区东纬路17号，统一社会信用代码9121010011776264X2。法定代表人：徐镇阳。被执行人：抚顺东进实业有限公司，住所地抚顺市顺城区前甸镇靠山村万胜新区，统一社会信用代码91210400749791094X。法定代表人：程城。本院在执行申请执行人沈阳市合鑫园林工程有限公司（以下简称“合鑫园林公司”）与被执行人沈阳市大开发房地产有限责任公司（以下简称“大开发公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邢延军于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人邢延军提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对位于沈阳市××河区××路××号房产的查封。异议理由：2012年12月20日，案外人与被执行人签订《办公楼转让协议》，双方约定大开发公司以350万元的价格将案涉房产转让给邢延军，并负责配合办理房屋过户相关手续。2013年1-5月，案外人通过银行转账方式，按照协议约定向被执行人支付了全部购房款350万元（分别于2013年1月5日、1月11日、1月18日、2月18日、4月8日、5月6日和5月20日各支付50万元），虽转款凭证上写的转款，但每笔收款收据均记载了是购买办公楼的转让款。由于案外人资金周转不开，被执行人接受了2013年1月15日后支付的转让款，应视为对交付转让款时间的变更。2013年1月5日，被执行人交付房屋，由案外人占有使用至今，用于办公和车库，并有一半出租。办理房屋过户时因手续繁琐，被执行人不积极配合，加之现在过户规定土地和房屋必须在同一证上，分开土地证需房产局解遗程序才能办完。现解遗文件已能办理，但房屋被（2014）沈和民二初字第01157号保全裁定书查封，未能完成过户手续的办理。我方去法院交过材料，当初是就保全裁定的异议，并非执行异议，故可能提交了交款的收据和凭证。关于个人转账受理回单与收款收据有不对应的情形符合交易习惯，是先转款过几日才取的收据。对于民事卷宗材料，沈开房字[2019]29号请示的真实性没有异议，但与本案无关，请示中沈阳绿建投资控股集团有限责任公司是同意处置房屋的。对询问笔录的真实性没有异议，关联性有异议，保全时提过异议，也出示了合同及付款收据，当时是2014年，尚未实施有关异议的司法解释，没有保全方面的明确规定，只能是复议，现执行阶段提出。对企业机读档案登记资料关联性有异议，不能证明对方主张，反而证明案外人交付了采暖费，大开发公司开具发票符合一般常识。在大开发公司吊销以后开具的发票都是案外人个人的。综上，我方依据与被执行人签订的房屋转让协议支付了全部购房款并占有使用至今，对未能办理房屋过户手续没有任何过错，享有足以排除强制执行的权利，故请求法院解除对沈阳市××河区××路××号房产的查封。申请执行人合鑫园林公司答辩称，通过案外人所提交的证据，不能达到法律规定的占有案涉房产、交纳房产转让金的法律条件，不构成案外人异议的必备条件，请法院予以驳回。案涉房屋是在（2014）民二初字第1408号案件中查封，该案中邢延军已对房屋查封进行了异议申请，法院明确告知不予准许，可在房屋确权后再向法院提交申请，解除查封。本案针对该请求申请过相应的异议，不应再予以审理。对《办公楼转让协议书》的真实性、关联性有异议，房屋在2014年诉讼保全时案外人就针对该房屋提出了异议，但当时仅提供一份银行转账记录证明，法院询问时明确阐述没有协议只有银行凭单，是邢延军与大开发公司恶意串通形成。对银行转账凭证的证明问题有异议，其载明用途为转款，并非向大开发公司交付购房款，明显系后形成并伪造的，通过编号为0459652及0459654两张收据可以看出尾号为54的收据形成时间在先，即2012年1月11日，其他收据也有类似情形，收款收据和招商银行转账记录的时间不相对应，银行转账记录最早的一张时间是2013年1月5日，而收款收据最早时间是2012年1月11日，办公楼房产转让手续移交书的日期是2013年6月14日，说明收据不真实，交款用途非购买房屋的所有权。大开发公司内部文件记载房屋不能抵押转让，公司要求对房屋进行工程款抵账处理，询问笔录中案外人明确说明未过户的原因是当时没有钱，并不是《情况说明》及案外人申请中所记载的理由。2012年-2016年采暖费发票没有相应的转账凭证记录，仅能证明大开发公司所缴纳的供暖费和水电费，案外人提供的三年采暖费票据和2020年4月电费缴费记录仅能说明其有缴费行为，可能使用过房屋但不能说明实际占用，达不到法律意义上实际占有人的要件。办公楼产权转让手续移交书的纸张与办公楼转让协议书纸张对比看更旧，如单从纸张时间看应形成于协议书之前，而移交书记载日期却在协议书后六个月，其形成时间虚假，该移交书没有被执行人公司的盖章确认，仅有移交人、接收人签名，不能证明其想要证明的问题。对2013年、2014年采暖费记账联及银行转账小票的真实性、关联性均有异议，通过记账联可以看出缴款单位是沈阳市大发建筑工程公司，地址与案涉房屋不是同一房屋，取暖费面积记载500平方米与房屋面积不符，可见该组证据并非案涉房屋所缴纳的费用。案外人系沈阳市大发建筑工程公司的法定代表人，其为公司缴纳相应的费用不能认定为是个人行为。情况说明属于证人证言，应记载出具人、联系人及联系方式以便法院核实。该证据并未记载不符合证据的规定，不应作为认定事实的依据。就内容而言，自2014年房屋被保全查封至今案外人并未找被执行人要求办理房屋的任何变更手续，可以说明其在保全查封后放弃了应有的权利。本院查明，2017年8月23日，本院作出(2016)辽0102民初2877号民事判决书，判决内容为：“一、被告抚顺东进实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市合鑫园林工程有限公司工程款1,014,580.11元；二、被告抚顺东进实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳市合鑫园林工程有限公司工程款1,014,580.11元的利息，按中国人民银行同期同类贷款的利率计算，自2012年7月4日起至实际给付之日止；三、被告沈阳市大开发房地产有限责任公司对上述款项承担连带责任；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求”；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2018年1月4日，合鑫园林公司向本院申请强制执行，执行案号：（2018）辽0102执573号；本案诉讼过程中，本院于2016年7月20日作出(2016)辽0102民初2877号协助执行通知书及民事裁定书，继续查封大开发公司名下位于沈阳市××河区××路××号网点5门（建筑面积614平方米）房产一处，卷号：20-2-散-1226，卷号：6-2-0175975，原查封号（2014）沈和民二初字第1408号。另查明，2012年12月20日，大开发公司与邢延军签订《办公楼转让协议书》，内容：甲方同意将位于沈阳市××河区××路××号的办公楼资产（建筑面积614平方米）作价350万元转让给乙方。鉴于该办公楼是大开发公司在1994年开发万莲小区时插建的一处办公用房，无任何规划审批手续，2001年，经与市房产局沟通协商办理了房屋所有权证，发证部门要求甲方承诺该房屋不能抵押或更名。该办公楼无单独的土地使用证。乙方同意在前述条件下，以350万元受让该办公楼作为自用。乙方在受让该办公楼时，已充分了解了该办公楼的物理及权利现状，并对按此现状受让该办公楼无任何异议。乙方须在2013年1月15日前将该办公楼全部房屋转让款350万元支付给甲方后，甲方将现有的该办公楼房屋产权证转交给乙方。如乙方未能在上述约定日期前将全部转让款支付完毕，双方同意本协议自行作废。另查明，根据沈房权证市沈河字第××号房屋所有权证，位于沈阳市××河区××路××号，建筑面积614平方米房屋的所有权人为大开发公司，卷号：20-2-散-1226，登记日期：2001年5月23日。另查明，2020年6月16日，大开发公司出具情况说明，内容：邢延军与我公司于2012年12月20日签订了《办公楼转让协议》，约定以350万元的价格购买位于沈阳市××河区××路××号的房屋，同时约定我公司负责配合为其办理该房屋过户相关手续。协议签订后邢延军陆续将房款通过其银行卡转至我公司账户，虽转款时间超出协议约定的转款时间，但我公司予以认可，并向邢延军出具了收款收据。因我公司经营不善，造成企业经营困难，人员更迭频繁。2013年至2014年期间邢延军多次至我公司要求配合其办理房屋过户手续，但由于我公司员工交替频繁，无人协助办理，故至今未能配合其办理该房屋过户手续，继而导致该房屋于2014年初被沈阳市和平区人民法院保全查封。上述房屋未能办理过户手续，邢延军并无过错。特此说明。异议审查过程中，案外人邢延军为主张异议事项成立，向本院提交如下主要证据材料：1.办公楼转让协议书；2.银行转账凭证、银行交易明细；3.水电费、采暖费发票、收款收据；4.房屋所有权证、办公楼房产转让手续移交书；5.采暖费记账联、银行转账票据；针对案外人的异议事项及理由，申请执行人合鑫园林公司提交了如下证据材料：（2014）民二初字第1408号卷内材料、企业机读档案登记资料、查封冻结事项告知单。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，购房人有无排除执行的实体权利，主要看其是否满足案外人是否系权利人、权利是否真实、合法及能否排除强制执行三个条件。本案中，通过审查异议相关材料并听取双方发表的意见，本院认为：首先，关于《办公楼转让协议书》是否具有法律效力的问题。案外人邢延军与被执行人大开发公司于2012年12月20日签订了《办公楼转让协议书》，协议中对协议双方的姓名或名称、房屋基本情况如房号、建筑面积、房产总价、付款时间等合同主要条款均进行了约定，表明双方基于合意订立了购房协议。协议签订后，案外人邢延军陆续付清了350万元的房款。2020年6月16日，大开发公司出具情况说明，对转款时间超出协议约定的转款时间予以认可，并出具收款收据，即大开发公司对案外人付款行为进行了追认，故该协议具有法律效力；其次，案外人邢延军向法院提供的《办公楼转让协议书》、银行转账凭证、收款收据、水电费、采暖费票据等表明案外人与被执行人之间达成房屋买卖的合意，案外人为此通过银行转账方式向大开发公司支付了房屋对价款，大开发公司予以认可并为其开具了相应的收款收据，且该日期早于本案诉讼采取保全措施的时间。基于上述情形，本院认为邢延军在房产查封前就已与大开发公司签订了房屋买卖合同，缴纳了房屋对价款和居住期间的相关费用，符合上述司法解释相关规定内容；第三，关于案涉房屋在法院查封前是否已被案外人合法占有及对未办理过户登记是否存在过错的问题。异议审查过程中，案外人提交的水电费、采暖费等票据均可证明，法院查封前房屋即已处于邢延军实际占有使用状态中，现房屋因查封行为导致案外人无法办理过户登记，本人对此不存在过错；最后，关于申请执行人认为异议已于2014年诉讼阶段提出过，告知不予准许，异议申请不应再予审理的问题。此前本院民事卷宗内虽附有询问笔录等材料记载了异议相关事项，但并未出具正式的法律文书，没有对其实体审查。现申请执行人依该材料主张异议不应再行审理的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据现有在案证据，本院认为案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其要求解除房屋查封的异议请求，具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：案外人邢延军异议理由成立，停止对沈阳市沈河区先农坛路1巷21-11号房产的执行。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审判长 赵 博审判员 计晓光审判员 王 岩二〇二〇年六月二十四日书记员 尹子明