安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终1229号上诉人(原审被告):张金吉，男，1975年8月7日出生，汉族，住安徽省凤阳县。被上诉人(原审原告)：滁州市公路管理局凤阳分局，住所地安徽省凤阳县禁垣南路47号。统一社会信用代码12341100MB1355225R。负责人：周庆流，该局局长。委托诉讼代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传智，安徽濠梁律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告):卢辉，男，1969年12月18日出生，汉族，个体工商户，住安徽省凤阳县。上诉人张金吉与被上诉人滁州市公路管理局凤阳分局（以下简称凤阳公路局）、卢辉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院(2019)皖1126民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张金吉上诉请求：撤销凤阳县人民法院(2019)皖1126民初5085号民事判决中的第二项、第三项;查明案件事实依法重新判决。事实与理由：张金吉投标获得凤阳公路局宿舍大门北第九间门面房屋2016年7月1日至2021年6月30日五年的租赁使用权,租金分两次支付第一次三年租金78600元;第二次两年租金52400元,交付时间是2019年5月1日;张金吉因经营困难于2018年3月3日将上述的房屋转租给卢辉,当时因房屋涉及到店面装修残值问题,卢辉一次性拿不出那么多的钱,双方协商除房屋转让费;装修部分折价款项放在卢辉支付给张金吉的房屋租金中一并支付。在张金吉转租之前，张金吉也将当时转租的事情告知了凤阳公路局领导周庆流,周庆流表示只要有人交房租就行;其它的事情不问(因2018年各行生意都不好干,门面房也不好出租)。在2018年12月张金吉收取卢辉,第二笔45000元款项时(该笔钱包括张金吉以交的房租和装修折价的款),张金吉就对卢辉讲,后面的房租款你不要再交给张金吉了,卢辉按原租金价格直接交给被凤阳公路局,卢辉表示同意,凤阳公路局也知道此事,没有提出任何异议。因此,该房屋的实际使用人一直是卢辉,凤阳公路局也知道张金吉与卢辉之间转租的事;现一审法院判决由张金吉承担房屋租金和违约金与事实不符与法无据。望二审法院予以改判。补充：房屋租给卢辉经公路局同意的，租至2021年6月30日。经公路局同意，张金吉在涉案房屋旁边又建了两间房及装修，折价租给卢辉，房租每年45000元，房租每期提前三个月支付。2018年房租缴纳后，张金吉与卢辉口头协议剩余一年四个月房租共计60000元，直接交给公路局52400元，差价不用交给张金吉了。张金吉不欠公路局房租，卢辉也不欠张金吉房租，张金吉与涉案房屋无关。凤阳公路局辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求二审驳回张金吉的上诉请求，维持原判。补充：张金吉在法庭调查过程中自认存在非法转租情形，凤阳公路局对其转租情形不清楚，张金吉与卢辉之间怎么约定凤阳公路局也不清楚。根据凤阳公路局与张金吉的合同约定，其非法转租，未按时交纳租金，凤阳公路局有权要求其承担交付租金及违约金。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求，维持原判。卢辉辩称，张金吉要求卢辉把租金交给公路局，卢辉和公路局都没有同意，张金吉少卢辉水电押金2000元，涉案房屋早已交还，不支持张金吉的上诉请求。补充：张金吉没有跟卢辉说将房租直接交给公路局。凤阳公路局向一审法院起诉请求：1、判令解除凤阳公路局与张金吉之间签订的滁州市市直行政事业单位房产租赁合同；2、张金吉、卢辉立即将位于凤阳县府城镇文昌街公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房返还给凤阳公路局；3、判令张金吉支付凤阳公路局所拖欠的四个月租金8733.33元；4、张金吉支付凤阳公路局拖欠租金的违约金2620元及2019年5月11日起至实际付清为止的违约金（违约金按照每日，欠缴租金26200元的1%计算）；5、张金吉支付凤阳公路局非法转租的违约金10480元（52400元×20%）；6、本案律师费由张金吉承担；7、本案诉讼费用由张金吉、卢辉承担。诉讼过程中，凤阳公路局放弃第6项诉讼请求。一审法院查明：凤阳公路局在凤阳县府城镇文昌街东侧，有一幢房屋为其所有的不动产。2008年6月18日，凤阳县房产管理局向凤阳公路局颁发房地产权证（权证字号：房地权凤字第20080733）。该处房屋为综合性用房，建筑面积391.74平方米。2016年6月24日，张金吉通过公开竞价的方式竞得凤阳县府城镇文昌街涉案房屋承租权。2016年6月30日，凤阳县公路局作为出租方（以下简称甲方）与张金吉作为承租人（以下简称乙方）签订一份《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，其主要内容：第一条合同标的物及使用用途1、合同标的物：甲方将位于凤阳县府城镇文昌街的铺面，面积约为22平方米（以实际面积为准）出租给乙方使用。5、使用用途：乙方租用合同标的物的用途为经营。乙方不能擅自改变标的约定用途，如乙方未经甲方同意擅自改变合同约定用途的，甲方有权单方面解除合同并将合同标的物收回。第二条租赁期限本合同的有效期限为伍年，即从2016年7月1日起至2021年6月30日止。第三条有关租金缴纳的规定1、租金标准：乙方使用合同标的物的租金按二次收取，第一次收取叁年租金（大写）柒万捌仟陆佰元/年（小写78600元/年）；剩余贰年租金（大写）伍万贰仟肆佰元/年（小写52400元/年）。于2019年5月1日前到甲方办理缴纳租金手续，逾期按租金1%收取滞纳金。3、租金缴纳时间：先付后租。4、甲方负责收取租金，并在收取租金后10个工作日内上缴财政。乙方应按合同约定及时交纳租金，每迟交一天，甲方按欠交租金1%向乙方收取滞纳金，迟交15天甲方有权解除合同，并从第16天开始，甲方每天向乙方收取租赁合同约定租金额200%的房屋占用费，直到乙方全部搬迁并将房屋交付甲方时结束。第七条乙方的权利和义务2、按规定按时交付租金和一切与经营有关的费用，如水电气费、物业管理费、水费等……。12、承租期内原则上不得转租（让），特殊情况下确需转租（让）的，须经甲方书面同意并由甲方和乙方共同商定转租（让）相关事宜。否则，乙方不得以任何形式或理由将合同标的物全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用。第八条合同的变更、解除与终止4、合同有效期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时单方解除合同并没收履约保证金：（1）未经甲方书面同意转租、转借合同标的物或未经甲方书面同意擅自变动房屋结构以及改变租赁用途的；（5）逾期15日未按时交纳租金或累计拖欠租金达（大写）元或以上的。第十一条乙方违约责任1、不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日乙方应按欠交租金的1%向甲方支付违约金；2、合同有效期间，乙方有本合同第八条第4项行为之一的，甲方有权解除合同，收回合同标的物，已收取的租金及履约保证金不予退还；乙方还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金……。合同签订后，张金吉依约将前三年租金78600元交付给凤阳公路局，剩余二年租金未能按约定期限缴纳。2018年3月3日，张金吉作为出租方（甲方）与卢辉作为承租方（乙方）签订一份租房协议，双方约定：一、甲方将文昌街公路局宿舍28号门面房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年3月4日至2021年6月30日止。二、本房屋年租金为人民币肆万伍仟元（45000元），按年结算。下一年提前三个月乙方向甲方支付年租金，如若未及时支付，甲方有权收回房屋。……。六、转让费一次性贰万元正，签订合同时一次性付清。租房协议签订当日，卢辉给付给张金吉房租费、转让费63000元，于2018年12月16日又给付房租费44000元。一审法院认为：凤阳公路局与张金吉签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，是张金吉通过公开竞价的方式取得承租权，系双方当事人真实意思表示，该合同书合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张金吉在缴纳前三年租金78600元，后对剩余两年租金52400元，未按照双方约定的期限缴纳，且张金吉在合同履行期间内未征得凤阳公路局同意的情况下，又将涉案房屋转租给卢辉，显属违约，故凤阳公路局主张解除凤阳公路局与张金吉之间签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》请求，符合法律规定，本院予以支持。对凤阳公路局主张张金吉、卢辉立即将位于凤阳县府城镇文昌街公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房返还给凤阳公路局的请求，符合双方签订的合同约定，但因涉案房屋实际占有人为卢辉，应当由卢辉予以返还，如卢辉认为其权利被侵害，可另行主张权利。对凤阳公路局主张张金吉支付拖欠的四个月租金8733.33元的请求，根据双方签订的合同约定，年租金为26200元，每月租金为2183.34元（26200元/年÷12月），四个月租金为8733.36元，凤阳公路局的该项诉讼请求未超出标准范围，本院予以支持。关于凤阳公路局主张张金吉支付拖欠租金的违约金2620元及2019年5月11日起至实际付清为止的违约金（违约金按照每日，欠缴租金26200元的1%计算），计算方式有误，按照双方合同约定，剩余贰年租金（大写）伍万贰仟肆佰元/年（小写52400元/年），张金吉于2019年5月1日前到甲方办理缴纳租金手续，逾期按租金1%收取滞纳金。故本院确认本案的违约金为524元，超出部分，本院不予保护。对凤阳公路局主张张金吉支付非法转租的违约金10480元（52400元×20%）的诉讼请求，由于双方签订的合同约定，未经甲方书面同意转租，还应按照本合同年租金总额的20%向甲方支付违约金，本院确认该项违约金为5240元（26200元/年×20%），超出部分，本院不予支持。张金吉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利。综上所述，凤阳公路局主张的部分请求成立，本院予以支持，超出部分的请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告滁州市公路管理局凤阳分局与被告张金吉于2016年6月30日签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》，于本判决生效后予以解除；二、被告卢辉于本判决生效后三十日内返还原告滁州市公路管理局凤阳分局所有的位于凤阳县府城镇文昌公路分局宿舍大门北（自南向北）第九间门面房；三、被告张金吉于本判决生效后十日内给付原告滁州市公路管理局凤阳分局房屋租赁费8733.33元；四、被告张金吉于本判决生效后十日内支付原告滁州市公路管理局凤阳分局违约金5764元；五、驳回原告滁州市公路管理局凤阳分局其他诉讼请求。案件受理费596元，减半收取298元，由原告滁州市公路管理局凤阳分局负担68.54元，被告张金吉负担229.46元。二审查明，涉案房屋已由卢辉返还凤阳公路局。凤阳公路局、卢辉二审未提交新证据。张金吉二审中提交了2017年8月25日收条复印件一张，证明：涉案房屋漏水，多次找公路局无果，张金吉自行维修涉案房屋费用4800元，按合同约定应由公路局承担。凤阳公路局质证认为：真实性由法院核实，与本案无关。该证据无法证实房屋漏水。卢辉质证认为：与卢辉无关。本院对张金吉二审提交证据的认证意见为：该证据与本案不具有关联性，张金吉在一审时未提起反诉，可对此另案起诉。二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：张金吉是否应当承担涉案房屋欠付的租金及违约金。本院认为，张金吉认为其已经告知卢辉由卢辉向凤阳公路局支付剩余租金，但并无书面证据证明其主张，故张金吉该上诉理由不能成立，张金吉存在欠付租金的事实。按照凤阳县公路局作为出租方（以下简称甲方）与张金吉作为承租人（以下简称乙方）于2016年6月30日，签订的《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同书》约定：“12、承租期内原则上不得转租（让），特殊情况下确需转租（让）的，须经甲方书面同意并由甲方和乙方共同商定转租（让）相关事宜。否则，乙方不得以任何形式或理由将合同标的物全部或部分转租、转借他人或擅自调换使用。”张金吉自认其转租没有获得凤阳公路局书面同意，且凤阳公路局表示对张金吉转租不知情，故张金吉存在违约情形，按照合同约定应当支付凤阳公路局欠付租金及违约金。另，涉案房屋已经由卢辉返还凤阳公路局，且返还房屋的履行主体是卢辉，故张金吉要求撤销原审判决第二项的请求不能成立。综上，上诉人张金吉的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162元，由上诉人张金吉负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 王 敏二〇二〇年六月十一日法官助理魏雅书记员岳陈陈附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。