广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终830号 上诉人（原审被告）：覃战良，男，1969年7月25日出生，住北流市，上诉人（原审被告）：覃银良，男，1955年7月10日出生，住北流市。 两上诉人的委托诉讼代理人：梁帅，广西天狮灵动律师事务所律师。 两上诉人的委托诉讼代理人：梁昉恒，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蔡天周，男，1970年5月21日出生，汉族，住北流市。 委托诉讼代理人：廖杰良，广西鸿州律师事务所律师。 上诉人覃战良、覃银良因与被上诉人蔡天周建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2019）桂0981民初752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 覃战良、覃银良上诉请求：一、撤销北流市人民法院作出的（2019）桂0981民初752号民事判决，驳回被上诉人在一审所提出的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院存在着认定事实不清和适用法律错误的问题。具体表现在下面四点:1、在一审判决书认定：“原告蔡天周系北流市村民。2002年11月18日，蔡天周与覃战良、覃银良签下一份宅基地转让协议，约定蔡天周将其占地面积为182.16平方米宅基地其中的105.7平方米”（四至界址：东为空地；南为蔡华森屋；西为蔡天周屋;北为公路)转让给覃战良、覃银良建房。转让价款为50000元。地款两讫后，原告按被告要求将证号为北集用（2004）第080212149号农村宅基地上建起了一层房屋。”不错，确实是被上诉人蔡天周将他已取得了使用权的宅基地转让给了上诉人并建好了房屋。而在转让该宅基地之前，被上诉人因赌博导致其家庭穷得叮吵响。在认识到上诉人后，其百般恳求上诉人购买其宅基地。上诉人因是外地人，认为不合适，同时被上诉人不了解被上诉人的人品如，怕其反悔而造成上诉人今后进退两难，因此犹豫不决。而被上诉人信誓旦旦称，绝对不会反悔，如反悔的话，即按百分之五百的违约金来进行处罚赔偿给上诉人。因此，被上诉人在双方签订协议书收到上诉人交给他的宅基地转让款的定金收条中，写下了被上诉人如反悔的。即按百分之五百的补偿给上诉人。但一审判决中以没有法律依据而对其保证承诺的违约反悔进行处理，这是极为荒谬不恰当的。2、被上诉人在得到5万元宅基地转让款后，即将这些钱用于其自己建房。但这五万元事实上是完全不够其建房所需。上诉人因为自己已在此外受让到此宅基地居住，因此也想与其搞好关系。因此，无论是资金帮助还是钢筋水泥的物质扶助上，都还存在着无偿任其使用。大概匡算，也都有5万多元。扶持被上诉人建好房使其有了稳定的居住之房。至于上述登记在被上诉人名下的建房证件为何会到在上诉人手中？正如前面所讲到，被上诉人经常赌博，其曾二次拿此证件去抵押顶赌债，上诉人两次拿钱去赎回后，为此花去5万元。为了防止被上诉人再次抵押，便让被上诉人交给上诉人保管。因此，上诉人对一审判决：“被告建成房屋后已出租多年，每年收取一定的租金，其本身没有遭到严重损害，原告无需支付因合同确认无效后产生的经济损失给被告。被告要求原告按500%准赔偿损失，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。”的认定不服。《民事通则》第五十七条规定：“民事行为从成立之日起具有法律约束力。行为人非经法律规定或者取得对方同意，不得自变更或者解除”。这又如何说没有法律依据呢？3、一审判决书中称：“正意价格评估集团有限公司是具有相应评估资质的专业价格评估机构，在此评估过程中没有违规操作，其作出的国正价估字（2019）959―768号《意见书》独立、科学、客观公正，本院予以参考与采纳。”该评估机构具有资质是不错。但在组织评估的项目范围上并没有征求双方的意见。直至《意见书》出来后，才发现该《意见书》仅仅是根据被上诉人单方面的，在2018年4月28日就已经提前申请的委托评估申请书。而被上诉人是2019年2月15日才向法院立案并受理。是否存在着被上诉人、评估机构、法院早已先串通再起诉的猫腻。法院应征求双方对被评估物，特别是对所有权人的意见。从评估项目范围内客观存在并产生的价值进行综合评估才算公平合理。而不应仅仅采用反悔方单方面的申请意见。上诉人认为，无论是一审法院在主持委托的范围上，还是评估机构的接受评估项目的审查上，都是存在缺陷与不足而损害标的物所有权人合法权益的问题。4、一审判决书认定：“本案中，根据双方的陈述，可认定原告与被告签订合同时，基于认识错误才签订了合同，双方对于签订合同均存在过错，应各承担百分之五十的过错责任。”上诉人认为，根据《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”本案中的宅基地，被上诉人已获得有使用权。因此，使用权是可以转让的。这也符合《物权法》第一百三十四条“建设用地的使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”依照上述法律规定，上诉人受让到被上诉人的宅基地使用权，是符合法律规定的。本身不存在有过错。有过错是被上诉人。是其在上诉人受让到此宅基地并建房十七年后而反悔，要以折旧方式便宜地占到上诉人的房屋财产。被上诉人违反《民法通则》规定的诚实信用原则。应完全由被上诉人承担所有过错。 被上诉人蔡天周辩称，根据《合同法》第58条规定，合同无效，应互相返还财产，不能返还的折价补偿，因上诉人在宅基地建了房屋，被上诉人无法返还给上诉人，一审判决按折价处理是正确的。上诉人的第二点理由也不能成立，合同无效是违反法律强制性规定，本案不能以道德层面来处理。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 蔡天周向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与两被告之间的宅基地（位于北流市买卖行为无效；2、判令两被告立即向原告返还宅基地相关权属证件（集体土地建设用地使用权证、建设用地规划许可证、私人住宅建设用地规划申请表、私人住宅建设工程规划申请表），并返还占用的宅基地；3、本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：原告蔡天周系北流市村民。2002年11月18日，蔡天周与覃战良、覃银良签订一份宅基地转让协议，约定蔡天周将其占地面积为182.16平方米宅基地其中的105.7平方米（四至界址：东为空地，南为蔡华森屋，西为蔡天周屋，北为公路）转让给覃战良、覃银良建房，转让价款为50000元。地款两讫后，原告按被告要求将证号为北集用（2004）第080212149号农村宅基地使用权证原件交给了两被告，土地交付第二年，两被告在该地上建起了一层房屋，现出租给他人经营餐饮生意。时隔十七年，原告认为自己当初无权对宅基地进行买卖，买卖行为因违反国家禁止性法律规定自始无效，遂诉至该院请求判决。另查明，覃战良、覃银良系亲兄弟关系，签订协议时两人均不是北流市成员。占用上述土地期间，两被告借用原告的名义办理了一层房屋的准建手续，办证的费用也是以原告的名义由两被告进行支付。又查明，被告建成一层房屋后，多年来一直租赁给他人使用，每年收取一定数额的租金。 一审法院认为，我国法律规定宅基地属于集体所有，其所有权属于集体。农村宅基地属于农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。农民对宅基地享有使用权和收益权，但所有权归村集体经济组织所有，所以，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。两被告均不是北流市成员，自然不具有买卖、转让该组集体土地的资格。本案不是物权争议，况且建房的相关手续均是以蔡天周名义办理，根据物权法规定，蔡天周本人就是诉争土地及地上建筑物的物权所有人，只有蔡天周对诉争土地享有占有和使用的权利。两被告认为其依法享有物权，对本案宅基地依法享有排他性的使用所有权，是不符合《物权法》第十五条的规定的。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告无权私自处分属于集体所有的宅基地，其与两被告达成的宅基地转让协议显然违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，转让协议无效。转让协议无效，两被告则需交出涉案的宅基地相关权属证件并返还占用的宅基地给原告蔡天周。本案属于确认之诉，确认之诉是指原告请求人民法院确认自己与被告之间某种法律关系存在或不存在的请求，就是要求确认权利关系或法律关系之诉，承认这种请求的判决。诉讼时效其适用范围仅限于请求权，而确认之诉属于形成权，不适用诉讼时效的规定，所以确认之诉没有诉讼时效。因此，两被告主张本案原告的起诉已经超过诉讼时效、以及本案的宅基地转让不属于土地转让，土地使用权的转让行为合法有效的抗辩理由均不成立，该院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据双方的陈述，可认定原告与被告签订合同时，基于认识错误才签订了合同，双方对于签订合同均存在过错，应各承担百分之五十的过错责任。正意价格评估集团有限公司是具有相应评估资质的专业价格评估机构，在此次评估过程中没有违规操作，其作出的国正价桂估字（2019）959-768号《意见书》独立、科学、客观公正，该院予以参考和采纳。但该《意见书》对二层铁皮棚建造成本折旧价格的评估不在本院委托评估事项之内，对此该院不予采纳，二层铁皮棚等搭建物可由被告自行处置。该《意见书》作出一层房屋建造成本折旧价格为69075元，因此，一层房屋归原告所有后，原告应按该价款69075元全款赔偿给被告覃战良、覃银良。本案合同自始至终不产生法律效力，合同的相对人没有必要对不产生法律效力的合同承担责任，况且被告建成房屋后已出租多年，每年收取一定数额的租金，其本身没有遭受严重损害，原告无需支付因合同确认无效后产生的经济损失给被告。被告要求原告按500％标准赔偿损失，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十二条、第一百五十三条的规定，判决：一、原告蔡天周与被告覃战良、覃银良于2002年11月18日签订的《宅基地转让协议》无效；二、被告覃战良、覃银良将证号为北集用（2004）第080212149号集体土地建设用地使用权证（附宗地图）、编号334建设用地规划许可证、私人住宅建设用地规划申请表、私人住宅建设工程规划申请表返还给原告蔡天周；三、被告覃战良、覃银良应于本判决生效后十五日内，清空位于北流市房屋（占地面积为105.7平方米，集体土地建设用地使用权证号：北集用（2004）第080212149号；四至界址：东为空地，南为蔡华森屋，西为蔡天周屋，北为公路）内物品，自行拆除二层的铁皮棚，将房屋返还给原告蔡天周；四、原告蔡天周返还转让款50000元给被告覃战良、覃银良，并赔偿一层房屋折旧价款69075元给被告覃战良、覃银良。案件受理费1050元、鉴定费2000元，合计3050元（原告已预交），由原告蔡天周负担1525元，由被告覃战良、覃银良负担1525元。 本院二审期间，当事人没有提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以认定。 另查明，北流市建设局批准给被上诉人蔡天周的《单体建筑规划设计条件（私宅、公建）》允许在涉案宅基地上建房六层。正意价格评估集团有限公司作出的国正价桂估字（2019）958-768号意见书对涉案房屋二层铁皮棚建造成本折旧价格评估为13482元。覃战良为北流市永丰路一区19号居民。覃银良为北流市清水口镇陈地村柴架口组村民。 本院认为，宅基地使用权属于《中华人民共和国土地管理法》第五章规定的建设用地使用权的一种类型。本案中，被上诉人将其宅基地使用权转让给上诉人，属于建设用地使用权转让合同，故本案的案由应定为建设用地使用权转让合同纠纷。一审法院将本案案由定为合同纠纷不够准确，本院予以纠正；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。中央农村工作领导小组办公室、农业农村部于2019年9月11日发布的中农（2019）11号《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第五条规定：在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。第六条规定：宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。从以上的法律、中央政策可以看出，农村村民的宅基地属于农村集体经济组织所有，农村集体经济组织成员可以按照“一户一宅”的政策申请一块宅基地。宅基地使用权的取得与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能。宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，上诉人覃战良、覃银良均不具有本案宅基地所属的集体经济组织成员资格，因此，上诉人与被上诉人之间的宅基地转让合同违反了法律的强制性规定，为无效合同。事实上，上诉人取得涉案的宅基地后亦无法以自己的名义办理宅基地使用权证，仍然要以被上诉人的名义办理相关权属证书。合同无效，即合同中所约定的权利义务自始至终没有法律约束力，所产生的法律后果为当事人因合同所取得的财产应当予以返还。故被上诉人请求上诉人返还宅基地及相关权属证书，属于法律规定的权利，本院予以支持，同时被上诉人亦应返还相应的土地转让款给上诉人。至于，上诉人主张其办理相关土地权属证书支付了办证费用和其为了处理好与被上诉人的关系，在被上诉人建房时提供了经济上的援助，且两次出资帮被上诉人赎回权属证书，但其未提供相关证据予以证实，一审法院没有处理，并无不当，本院亦不予支持。上诉人主张被上诉人要回宅基地，造成其因土地升值所带来的经济损失，违反诚实信用原则，应当承担违约责任，应按其承诺赔偿500%的经济损失。由于双方当事人的转让行为违法，违法行为本来就应当被制止，违法者更不能因违法行为而取得利益。因此，其该主张，没有法律依据，本院不予支持。虽然被上诉人并没有请求处理宅基地上的房屋，但上诉人因返还涉案的宅基地给被上诉人，导致上诉人不能正常使用在该土地上建造的房屋，如果判决其拆除该房屋，将会造成经济上的严重损失，对双方当事人均为不利。一审法院判决被上诉人补偿该房屋的折旧后的价款69075元给上诉人后，该房屋权属随土地一并转移给被上诉人所有，既避免了双方的损失，同时又可以避免上诉人另行起诉被上诉人赔偿失去房屋的经济损失造成讼累，一审法院该处理方式并无不当。由于北流市建设局批准的规划设计条件为控制层数为六层，因此，上诉人在二层搭建的简易铁皮棚不属于违章建筑，根据以上处理原则，该二层铁皮棚亦应移交给被上诉人所有，并由被上诉人支付补偿款13482元给上诉人为宜。一审法院认为二层搭建的简易铁皮棚属于违章建筑不予补偿不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人覃战良、覃银良的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持北流市人民法院（2019）桂0981民初752号民事判决第一、二项； 二、变更北流市人民法院（2019）桂0981民初752号民事判决第三项为：上诉人覃战良、覃银良应于本判决生效后十五日内，将腾空位于北流市房屋（占地面积为105.7平方米，集体土地建设用地使用权证号：北集用（2004）第080212149号；四至界址：东为空地，南为蔡华森屋，西为蔡天周屋，北为公路）内物品，将一层房屋和二层铁皮棚及所占用的集体土地建设用地使用权移交给被上诉人蔡天周； 三、变更北流市人民法院（2019）桂0981民初752号民事判决第四项为：被上诉人蔡天周返还土地转让款50000元及补偿一层房屋折旧价款69075元、二层铁皮棚折旧价款13482元给上诉人覃战良、覃银良。 一审案件受理费1050元、鉴定费2000元，合计3050元，由上诉人覃战良、覃银良负担1525元，由被上诉人蔡天周负担1525元；二审案件受理费1050元，由上诉人覃战良、覃银良负担882元，由被上诉人蔡天周负担168元。 本判决为终审判决。 审判长  卢有南 审判员  覃惠健 审判员  陈劲松 二〇二〇年六月一日 书记员  陈丽君