江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终2945号上诉人（原审被告）：南京百捷置业有限公司，住所地南京市玄武区花园路2号。法定代表人：马伟强，该公司总经理。委托诉讼代理人：芮乐强，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹君亚，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李祥兵，男，1968年6月21日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：苏丹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上诉人南京百捷置业有限公司（以下简称百捷公司）因与被上诉人李祥兵合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初11523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法适用独任制，公开开庭审理了本案。上诉人百捷公司的委托诉讼代理人芮乐强和曹君亚、被上诉人李祥兵的委托诉讼代理人苏丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百捷公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人无需承担上诉人损失120000元。事实及理由：1、《租赁协议》相当于对215产权车位出售时多出的面积的赠与，被上诉人无损失，上诉人也无需赔偿。本案项下的《云邸车位租赁协议》（以下简称《租赁协议》）相当于《南京市机动车位销售专用合同》（以下简称《销售合同》）内容的补充，《租赁协议》项下的标的物215A相当于215产权车位出售之时就产权面积多出的部分，上诉人以赠与方式给被上诉人的一个形式上的文书。2、虽然房地产行业将一种情况称之为母子车位或双车位，但是销售协议和租赁协议都是独立的，215车位的销售价格不高于我们向房管部门的备案价。3、如果一审法院非要认定《租赁协议》项下的标的物不在两柱之间，而在别的地方，那签订《租赁协议》时那个地方不够停下一辆车，被上诉人自己应当是明知的。综上，一审法院认定上诉人因无法交付租赁协议项下标的物属于对事实认定存在偏差，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。李祥兵辩称：1、我方的车位并不是所谓的子母车位，我方在办证的过程当中，才发现我们自己的车位以及周边的一个空地面积非常小，导致车辆根本无法正常使用。2、周边的空地并不是上诉人持有的土地，根本无权租赁这个土地。3、双方签订的租赁合同，租赁期限长达70年，违反法律规定。4、一审诉讼中上诉人明确表示不能正常交付一个车位，所以已经符合了合同法规定的解除的条件，一审法院判决租赁协议解除合法合理。5、本案当中租赁车位和产权车位并不是上诉人所称的属于赠与，综合两份协议的签订时间和内容，其实是双方以租代售进行捆绑销售性质的合同，一审法院已经查明，上诉人正常出售的一个标准车位在15万元左右，而本案中签订的销售合同价格高达28.3万元，是不符合常理的，所以该多余标准车位的价格其实支付的就是所谓的租赁车位的一个租金。一审法院在考量当地的租金的市场标准的情况下，酌定损失为12万元，是符合市场行情的，也是合理的。综上所述上诉人的上诉理由没有任何的法律和事实依据，请求法院驳回上诉，维持原判。李祥兵向一审法院起诉请求：解除李祥兵、百捷公司签订的《车位租赁协议》，百捷公司赔偿李祥兵因解除协议遭受的损失141500元。一审法院认定事实：2017年10月2日，李祥兵、百捷公司签订《骋望云邸车位认购协议书》，约定李祥兵以283000元（其中定金10000元）购买百捷公司开发建设的骋望云邸项目地下车位第215号，李祥兵应于2017年10月9日前携带本认购协议、应付车位全款、身份证件等其他材料至骋望云邸售楼部与百捷公司签订《南京市机动车位销售专用合同》，并支付全部车位款项等内容。该协议在温馨提示一栏中载明“一户业主只允许认购一个产权车位，认购车位买受人必须与商品房买卖受人的名称一致”。2017年11月13日，百捷公司向李祥兵出具215号车位的购买发票。2017年12月20日，李祥兵、百捷公司签订《南京市机动车位销售专用合同》，主要内容为：百捷公司将地下车库负二层215号车位出售给李祥兵，车位长5.3米，宽2.4米,专有部位面积12.72平方米，实际建筑面积及共有共用分摊面积以不动产登记机构颁发的《不动产权证书》记载为准；李祥兵购买该车位以个为计价单位，总价款283000元，李祥兵应于2017年10月2日前支付定金10000元，于2017年11月15日前支付总价（含定金）；百捷公司应于2017年11月30日交付该车位等。当日，李祥兵、百捷公司签订《云邸车位租赁协议》，主要内容为：百捷公司向李祥兵提供免费租赁车位服务，免费租赁期至2083年3月24日；租赁车位位置由百捷公司进行指定，车位号为215A，双方理解并确认该车位的出租期限为车位交付并且手续办理齐全之日起至2083年3月24日，李祥兵享有该地下车位免费使用权；百捷公司已向李祥兵明确告知该地下车库内有管线、桥架、供电、消防、人防等公共设施，李祥兵已经现场查看并保证在该地下车位停放的车辆及其载荷物长宽高不得超过边界范围，李祥兵在行使对该地下车位的使用权时，不得以任何方式或任何理由妨碍或影响相邻车位和其它同一地下车位用户的通行权和其它正当的权利，同时不得占用或部分占用地下车库公共部位/通道停车；因该地下车库为人防工程，须按照人防工程相关规定执行；百捷公司向李祥兵出租的系该地下车位的使用权而非所有权，李祥兵不领不动产权证，李祥兵不得在租赁车位使用权后以无车位所有权或以其它理由主张本协议无效；双方签字盖章后即生效，不允许变更退换，百捷公司应保证李祥兵停车位的正常使用，不得随意占用其停车位，但百捷公司对车库进行正常维护、保养或维修时给李祥兵所造成的停车不便当属免责范围；李祥兵应按照百捷公司的管理规定使用车位，按月交纳停车管理服务费，否则百捷公司有权拒绝李祥兵停放车辆等。2019年1月4日，李祥兵曾将百捷公司诉至一审法院，要求将双方2017年12月20日所签订《南京市机动车位销售专用合同》价款变更为141500元，案号为（2019）苏0102民初105号。李祥兵后于同年6月28日向一审法院申请撤回起诉。在该案审理过程中，一审法院组织双方至现场勘验，经测量，215号车位及215A号车位系位于两柱之间的相邻的两个车位，两柱内侧距离约4.57米，其中215车位的车宽为2.40米。双方在该案调解中，百捷公司表示没有其他免费地下车位更换原双方约定的免费车位。一审审理中，百捷公司陈述出售地下车位价格一般为18万元至20万元不等，母子车位的价格为26万元至28万元不等。一审双方争议焦点为：百捷公司是否构成违约。李祥兵认为双方本意就是李祥兵以买卖加租赁的方式购买两个车位，租赁车位与产权车位属于捆绑销售，租赁车位并非无偿使用，销售合同价款中已包含了租赁价款，否则一个产权车位高达283000元的价格不符合市场行情，也远高于百捷公司销售其他相同产权车位的价格，由于百捷公司提供的案涉215A号车位不是标准车位，不能正常使用，故百捷公司构成违约。百捷公司认为283000元仅为一个产权车位的价格，案涉租赁车位系百捷公司免费提供给李祥兵使用的，且已经交付给李祥兵，故不构成违约。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李祥兵、百捷公司在签订《南京市机动车位销售专用合同》的同时，亦签订《云邸车位租赁协议》。在双方履行过程中，李祥兵依销售合同取得215号车位的所有权，百捷公司将215号车位相邻的215A号车位交付给李祥兵，但215A号车位并非标准车位，不能正常使用，而百捷公司目前没有提供其他标准车位予以更换，且百捷公司也无法提供其对215A号车位享有相应权利的证据，故百捷公司在履行租赁协议过程中构成根本违约，应承担违约责任。现李祥兵主张解除双方签订的租赁协议，于法有据，一审法院应予支持。由于该租赁协议的租赁期限从2017年12月20日起至2083年3月24日，根据租赁期限不得超过二十年的法律规定，超过二十年的租赁期限部分应属无效。双方签订的车位租赁协议中虽然对违约责任的具体方式没有明确约定，但因百捷公司的违约行为导致该协议解除后，必然影响李祥兵的既得利益无法实现。现李祥兵主张百捷公司承担违约责任，于法有据，一审法院应予支持。关于李祥兵主张百捷公司赔偿损失141500元，一审法院考虑到在案涉租赁协议中虽没有约定对价，但根据双方签订的215号车位的销售合同来看，李祥兵支付的283000元车位价款远远高于百捷公司销售其他一个标准车位的价格，符合百捷公司陈述的销售其他母子车位的价格；同时，根据百捷公司的违约行为及百捷公司在租赁期限约定无效部分中的过错，并参照车位租赁的市场价格等综合因素，一审法院酌定为120000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告李祥兵与被告南京百捷置业有限公司签订的自2017年12月20日至2037年12月19日的《云邸车位租赁协议》；二、被告南京百捷置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李祥兵损失120000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1565元，由李祥兵负担238元，南京百捷置业有限公司负担1327元。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、照片打印件一张，证明215车位和215A车位总共的面积可以宽松地停下两辆车。2、商品房网签系统网站销售价格备案查询表打印件，是从南京市房管登记中心网站上下载打印的查询表，证明215车位向南京房管局备案时的备案销售价为33万元，所以215车位销售给被上诉人28.3万元没有超过备案价，不违反法律规定。被上诉人质证称：对证据1的真实性无法核实，照片看不出来到底是不是涉案的车位，照片拍摄过程中，车辆的大小，拍摄的角度等等都会影响视觉效果，涉案的车位的数据应当以一审法院现场勘测的数据为准。证据2显示的215车位的单价对本案不具有参考意义，证据的真实性无从考证，单价33万元属于上诉人自行填报，对于本案没有参考意义。二审经审理查明，对于一审法院查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订《云邸车位租赁协议》系双方真实意思表示，应当按约履行。但上诉人百捷公司未能向被上诉人李祥兵按约提供符合协议约定条件的车位，且现无法履行协议，一审法院判决解除双方签订的租赁协议，并上诉人赔偿被上诉人损失，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3130元，由上诉人南京百捷置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  孙 伟二〇二〇年六月二十三日法官助理  高 婷书 记 员  朱亚芳