云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云29民终668号上诉人（原审原告）：祥云利安物业管理有限公司,住所地云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。统一社会信用代码：91532923099099636U。法定代表人：赵旭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：何志兴，男，1987年9月29日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县。现住云南省大理白族自治州祥云县。被上诉人（原审被告）：李玲，女，1988年6月1日出生，汉族，住云南省大理白族自治州祥云县。上诉人祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业公司”）因与被上诉人何志兴、李玲物业服务合同纠纷一案，不服云南省祥云县人民法院（2019）云2923民初2406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭于同年5月15日接待上诉人利安物业公司的特别授权委托诉讼代理人王娟，被上诉人何志兴、李玲，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。利安物业公司上诉请求：1、依法撤销云南省祥云县人民法院作出的（2019）云2923民初2406民事判决；2、依法改判由何志兴、李玲向利安物业公司支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日产生的停车费共计1699元；3、依法改判由何志兴、李玲向利安物业公司支付拖欠的2019年度物业服务费、二次水加压费、电梯使用费1899.7元按3‰／天计算的自2019年6月2日起至2019年11月27日止的违约金1003.04元；并支付以拖欠2019年度9月、10月水电费454.4元按照3‰／天计算的自2019年11月1日起至2019年11月27日止的违约金36.8元，两项违约金共计1039.84元；4、依法改判由何志兴、李玲承担利安物业公司为实现权利所支出的一审律师代理费3000元；5、依法判令一、二审诉讼费用由何志兴、李玲承担。事实和理由：利安物业公司系由祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）选聘的前期物业服务公司，何志兴、李玲购买了佳和广场2栋2号701室房屋一套，佳和公司向何志兴、李玲交房后，利安物业公司与何志兴、李玲签订了《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》，何志兴、李玲依照协议及规约约定的各项物业管理收费规定向利安物业公司缴纳了2017年度及2018年度的费用，按照协议约定2019年度的物业费应当在当年的第一个月缴纳，何志兴、李玲不依约向利安物业公司缴纳2019年度的各项物业管理费用构成违约。2019年11月份利安物业公司多次以短信、微信、催收函、律师函的方式向何志兴、李玲催收过2019年度的物业服务费用，但何志兴、李艳玲均不缴纳，无奈之下利安物业公司于2019年11月份委托律师以诉讼方式予以催收，一审法院于2019年11月15日立案，何志兴、李玲收到传票后，于2019年11月28日到利安物业公司缴纳了物业费、二次水加压费、电梯使用费等费用，但拒绝按照协议和规约的约定向利安物业公司缴纳违约金和律师代理费，后在双方协商过程中利安物业公司主动提出放弃违约金主张但要求何志兴、李玲承担律师代理费的调解意见，均受到何志兴、李玲拒绝。以上事实，一审法院均予以确认，并认为双方协商签订的《前期物业服务协议》及《临时业主管理规约》合法有效，也认定了何志兴、李玲逾期缴纳2019年度的物业费用存在违约，同时也认可了佳和广场地下停车场未出售属于开发商，故利安物业公司依据管理协议收取停车费，也认可了利安物业公司一方主张的何志兴、李玲使用的车牌为云Ｌ×××××号车辆在佳和广场地下停车场停放的相关情况。但一审法院在认定了上述事实的基础上，还作出不支持律师代理费主张，下调了违约金计算标准的判决明显与本案事实不相符，停车费问题的判决更是与现行法律法规不相符，具体为：一、停车费问题。利安物业公司与何志兴、李玲签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中明确约定了佳和广场地下停车场为有偿使用，并且对停放的收费标准作出过约定，具体约定在：根据2014年12月17日国家发改委关于放开部分服务价格意见的通知第七项就是住宅小区的停车服务，不再使用政府指导实行的是市场调节价，根据《云南省物业管理收费实施办法》中明确了市场调节价由物业公司就业主在物业服务协议中进行约定。本案中，停车费明确约定在双方签订的物业服务协议中，何志兴、李玲在法庭上提交了一份2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格备案审批表复印件，一审法院将该份证据作为定案证据使用，事实上祥云县住房和城乡建设局作出的2019年物业价格备案审批表其公司并未领取，一审法院审理时并未生效。同时根据相关法规以此作出的每月停车费为120元的判决无有效证据支撑，与在案认定的其他证据相矛盾，也不符合现行的法律法规。二、违约金问题。利安物业公司与何志兴、李玲签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》中对逾期缴纳费用的违约金计算标准有明确约定，由于物业费用属于长期收费，并不能单纯以某一年的标的来计算，同时在2019年初利安物业公司就业主逾期缴纳物业费到一审法院起诉，一审法院作出了案号（2019）云2923民初323号判决中支持协议中对违约金的计算标准，但在本案中同样的案件一审法院却作出了不同的判决。三、律师费问题。利安物业公司与何志兴、李玲签订的《业主临时管理规约》第五十三条的约定，在规约执行过程中，如双方发生争议，任一方均可向法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或受害方因此发生的诉讼费、律师费、调查费、调查取证费等费用。何志兴、李玲逾期缴纳2019年度物业管理费用的事实一审法院已经予以确认，也认定构成违约。既然何志兴、李玲构成违约，利安物业公司就有权起诉。综上，请求二审依法查明事实，撤销一审判决，改判支持利安物业公司上诉请求。被上诉人何志兴、李玲辩称，与利安物业公司签订《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》是事实，但在实际履行中，何志兴、李玲不存在违约情况。利安物业公司上诉主张按照每日3‰计算违约金不合法，已经明显高于相关法律规定。有关停车费问题，利安物业公司向祥云县住房和城乡建设局申请备案过，该局审查同意汽车按照每月120元计收，一审判决符合相关规定，利安物业公司该项上诉请求无依据。何志兴、李玲已于2019年11月28日交清了所欠物业管理费，由于利安物业公司的原因，律师诉讼代理费与何志兴、李玲无关。一审法院判决公正公平，故请求二审驳回利安物业公司上诉，维持原判。利安物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令何志兴、李玲向利安物业公司支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日停车费1699元；2、依法判令何志兴、李玲向利安物业公司支付以拖欠的2019年度物业服务费、二次水加压费、电梯使用费1899.7元按照每日3‰计算的自2019年6月2日至2019年11月27日的违约金1003.04元；并支付以拖欠的2019年9月、10月水电费454.4元按照每日3‰计算的自2019年11月1日至2019年11月27日的违约金36.8元；3、依法判令何志兴、李玲承担利安物业公司为主张权利所支出的律师费3000元。4、依法判令本案诉讼费用由何志兴、李玲承担。一审法院认定事实：何志兴、李玲系夫妻关系,二人共同向祥云县佳和房地产开发有限公司购买了位于佳和广场2栋2701室的房屋一套。利安物业公司系祥云县佳和房地产开发有限公司选聘的前期物业管理公司。2018年2月3日，利安物业公司与何志兴、李玲签订了《业主临时管理规约》，于2018年11月7日签订了《前期物业服务协议》，上述协议及规约中明确约定了双方的权利义务，物业的管理维护以及违约责任等内容。其中，《前期物业服务协议》第四条物业管理服务费第1项约定，乙方（何志兴、李玲）交纳费用时间：第一年交房之日，此后按照《临时管理规约》的规定执行。《业主临时管理规约》第三十七条约定，住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。第五十一条约定，业主未能如期缴纳物业管理费及其他各项应缴费用，自逾期之日起每日承担3‰违约金。第五十三条约定，在本规约执行过程中，如物业服务企业和业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费等费用。同时，《前期物业服务协议》第五条及《临时管理规约》第四十二条对停车场的有偿使用进行了约定。协议及规约签订后，何志兴、李玲按时向利安物业公司缴纳了截止2019年5月31日的物业管理费、二次水加压费、生活垃圾处理费、电梯使用费及水电费。因双方就物业管理问题存有争议，自2019年6月1日后的物业管理费、二次水加压费、电梯使用费及水电费合计2354元何志兴、李玲未交纳。利安物业公司于2019年11月15日诉至一审法院，何志兴、李玲于2019年11月28日缴纳了上述费用。现利安物业公司要求何志兴、李玲支付停车费、违约金及律师费。佳和广场道闸杆入口安装在佳和广场北边龙翔路旁，出口位于彩云路旁佳和广场内新修路上。道闸杆出入口外规划的地上车位有12个，道闸杆出入口内规划的地上车位有4个，地下停车场有290个车位，其中非人防面积245个，已售75个，人防面积45个。利安物业公司于2018年6月就关于启用停车场收费的通知进行了公示，2018年7月份开始正式收费，因缴费标准问题业主拒绝交费，利安物业公司未实际收取过业主的停车费。2019年11月底开始未交停车费的车辆，禁止其驶入小区。另查明，各业主水电费由利安物业公司代收，以预存方式缴纳。何志兴、李玲主张《业主临时管理规约》约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定明显过高，申请调减。又查明，2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节价）进行了规定，对未购买使用权的地下车位按汽车120元/辆.月进行收费，利安物业公司作为申请单位进行了备案，祥云县房地产管理所及祥云县住房和城乡建设局进行了审批。一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中利安物业公司与何志兴、李玲签订的《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》由双方签字认可，且内容不违反法律、法规效力性强制规定，应认定为合法有效。一、物管费（含二次水加压费、电梯使用费）违约问题。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》中约定，乙方（何志兴、李玲）交纳费用时间，第一年为交房之日，此后住宅物业的服务费用按年交纳，各业主应在每年第一个月内履行该年物业管理服务费的交费义务。何志兴、李玲2018年2月3日接房时交纳了一年物管费，2018年11月8日交纳了起止时间段为2018年6月1日-2019年5月31日的物管费，按双方交易习惯下一年的物管费年度起止时间段为2019年6月1日至2020年5月31日，结合《规约》约定，何志兴、李玲该年度的物管费应在2019年6月1日至2019年6月30日之间交纳。何志兴、李玲于2019年11月28日交纳了该年度物管费，按约定已经构成违约，应承担违约责任。双方约定的自逾期之日起每日承担3‰违约金的约定，明显高于因违约造成的实际损失，该违约金应予调整，依法应按银行同期贷款年利率4.35％（日利率0.012％）的1.5倍计算违约金，逾期时间从2019年7月1日起算至何志兴、李玲缴费前一日即2019年11月27日止，违约金为49.92元（1899.7元146天0.012％1.5）。利安物业公司主张物管费违约金的诉请，符合法律规定的部分，予以支持，超出部分，不予支持。二、水电费违约问题。何志兴、李玲水电费系以预存方式缴纳由利安物业公司代收，因双方未就预存时间进行明确约定，故不存在逾期问题。利安物业公司主张水电费违约金的诉请，不予支持。三、律师费问题。利安物业公司诉至一审法院后至开庭审理前，何志兴、李玲即交清了尚欠的水电费、物管费等费用。双方约定的合同主义务已履行完毕，就违约金问题双方本可以进一步商量解决，但利安物业公司在何志兴、李玲已交清相关欠费的情况下，执意诉讼要求何志兴、李玲承担违约金及律师费，系自行扩大损失，故利安物业公司主张何志兴、李玲支付律师费的诉请，不予支持。何志兴、李玲的答辩主张，予以部分采纳。四、停车费问题。利安物业公司要求何志兴、李玲支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日期间停车费1699元的主张，一审法院认为，《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》均对停车场地有偿使用进行了约定，另，2019年9月18日祥云县住房和城乡建设局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节价）进行了规定，对未购买使用权的地下车位按汽车120元／辆·月进行收费，利安物业公司对停车场地有偿使用进行了备案登记，同时，何志兴、李玲系祥云佳和广场小区业主，利安物业公司应按备案价格收取停车费用，何志兴、李玲实际停车七个月，按每月120元计，应支付停车费840元。利安物业公司主张按《前期物业服务协议》第五条规定的临时停放车辆收费标准计算停车费，与查明的案件事实及法律规定不符，综上，对利安物业公司要求何志兴、李玲支付车牌号为云Ｌ×××××车辆在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日期间停车费1699元的主张，予以部分支持。何志兴、李玲关于其并非云Ｌ×××××车辆的车主及其他人也将该车辆驶入佳和广场小区，故不应支付停车费的答辩主张，与查明的案件事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告何志兴、李玲于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司自2019年7月1日起至2019年11月27日止按中国人民银行同期同类贷款年利率的1.5倍计算的违约金49.92元；二、被告何志兴、李玲于本判决生效之日起十日内支付原告祥云利安物业管理有限公司停车费840元；三、驳回原告祥云利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由原告祥云利安物业管理有限公司负担20元，被告何志兴、李玲负担5元。二审中，利安物业公司无新证据提交，对一审法院认定的案件事实提出5点异议：（1）一审认定利安物业公司于2019年11月15日诉至法院，该表述不准确，其公司实际上在2019年11月初就向法院起诉，2019年11月15日应该是一审法院立案的日期；（2）一审认定道闸杆出入口内规划的地上车位有4个，地下停车场有290个车位，其中非人防面积245个，已售75个，人防面积45个，与客观事实不相符，实际上地上无车位，地下车位有247个，已售70个，人防面积42个；（3）一审认定违约金自逾期之日以每日3‰约定明显过高，何志兴、李玲申请调减，与庭审事实不相符，何志兴、李玲庭审中未就违约金过高问题提出调整；（4）一审认定2019年9月11日祥云县住建局物业价格（收费）备案审批表对车辆停放管理服务费（市场调节）进行了规定，对未购买使用权的地下车位汽车每月按120元/辆进行收费，其实该备案审批表其公司于2020年1月2日才收到；（5）一审认定利安物业公司作为申请单位进行了备案，有关地下停车位其公司未向祥云县住建局申请过备案。何志兴、李玲对一审认定的案件事实无异议，并提交一份照片，欲证实佳和广场小区有地上车位，且车位就在物业服务中心门口。利安物业公司对何志兴、李玲提交的上述照片资料质证认为其不是新证据并对其三性均不予认可。本院认为，利安物业公司提出异议（1）、（2）点，与在案证据证明的事实相符，本院予以采信；其提出的异议请求（3）、（4）、（5），与庭审查明的案件事实不相符，本院不予采纳。何志兴、李玲提交的上述照片资料属单方制作，且无拍摄时间地点等，形式要件不合法，故不作为证据采信。一审认定的其他案件事实清楚，二审予以确认。归纳上述诉辩双方意见及案件事实，本院认为，本案二审争议的焦点为：利安物业公司请求的业主停车费每月应按多少元计收；利安物业公司请求由何志兴、李玲按日3‰计算支付拖欠物业管理费违约金和律师代理费是否成立。关于利安物业公司请求的业主停车费每月应按多少元计收问题。双方之间签订的《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》都对佳和广场地下停车场的车位作出约定有偿使用，约定每月每个车位使用费为350元等。但利安物业公司于2018年、2019年向祥云县住房和城乡建设局申请收费中，该局备案审批核准佳和广场未购买使用权的地下车位（市场调节价），汽车120元／个·月，两轮摩托车30／个·月;均不得重复收取车位物业服务费，有一审在案的收费备案审批表能证实。何志兴、李玲作为佳和广场小区业主，其使用车牌号为云Ｌ×××××车辆停放在佳和广场地下停车场产生的2019年4月6日至2019年10月25日即七个月的停车费，应按利安物业公司申请，祥云县住房和城乡建设局审批的每月120元计收，何志兴、李玲据此应支付停车费840元。利安物业公司上诉主张由何志兴、李玲支付七个月的停车费1699元，缺乏事实及法律依据，故其该项上诉请求不成立，本院不予支持。关于利安物业公司请求由何志兴、李玲按日3‰计算支付违约金问题。利安物业公司该项请求权，是基于其与业主何志兴、李玲签订的《前期物业服务协议》和《业主临时管理规约》约定的条款内容，但就水电费交付问题，双方采用以业主预存方式交付由利安物业公司代收，在协议中双方未明确约定预存日期，故不存在逾期违约问题，因此利安物业公司对何志兴、李玲欠付水电费部分主张每日3‰计算的违约金不成立,且该部分水电费454.4元，何志兴、李玲已于2019年11月28日付清。何志兴、李玲实际未按约向利安物业公司支付2019年物业管理费1899.7元，但利安物业公司主张按日3‰计算违约金，已明显高于法律法规，何志兴、李玲对利安物业公司主张的违约金申请进行调整符合相关法律规定。且上述协议和规约采用的合同文本均由利安物业公司提供，未经业主讨论。同时何志兴、李玲在2019年11月28日向利安物业公司结清了其所欠的物业管理费用1899.7元，即付清所欠费用在收到一审法院送达的民事诉状及相关应诉通知文书的当日，从2019年11月28日利安物业公司向李玲出具的财务《收据》看，也能证实利安物业公司接受李玲这种交付方式，综合上述因素，一审对利安物业公司主张违约金进行酌情调整，并无不当。同时，在何志兴、李玲与利安物业公司结清所欠物业管理费后，其两人原拖欠物业管理费而违约的事实已经消除，但利安物业公司置该事实不顾，仍然以何志兴、李玲拖欠物业管理费为由，请求由何志兴、李玲承担按日3‰计算的违约金，已缺乏事实及法律依据，故其该上诉请求不成立，本院不予支持。关于支付律师代理费问题。双方在《业主临时管理规约》第五十三条规定“在本规约执行过程中，如物业服务企业与业主之间发生任何争议或纠纷，双方不能或不愿意协商解决的，任何一方均可向本物业所在地有管辖权的人民法院起诉，违约方或者侵权责任方应承担守约方或者受害方因此发生的诉讼费、律师费、调查取证费等费用”，就本案而言，利安物业公司对何志兴、李玲提起诉讼后，李玲已在一审送达利安物业公司民事起诉状及相关应诉文书的当日就结清了其所欠的物业管理费，对此，利安物业公司在一、二审中均认可，说明双方已经通过协商解决了争议的欠费问题，也符合双方在《业主临时管理规约》中的上述约定条款，利安物业公司因此可以选择撤诉。但利安物业公司仍然坚持诉讼何志兴、李玲存在违约，主张由何志兴、李玲承担其公司支付的律师诉讼代理费，系属自行扩大损失。同时，律师诉讼代理费不是本案利安物业公司必然产生的支付费用。何志兴、李玲抗辩称其已结清管理费用后不再存在违约，也不该承担利安物业公司主张支付的律师诉讼代理费的理由成立，本院应予以支持。故利安物业公司该项上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，利安物业公司上诉请求不能成立，应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人祥云利安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓丹审判员  胡代勇审判员  马克辉二〇二〇年六月二日法官助理王润芬书记员杨春