江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终2541号上诉人（原审原告）：师为典，男，1976年8月2日出生，汉族，教师，住丰县。委托诉讼代理人：胡苏，丰县凤城中阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：丰县残疾人联合会，住所地丰县工农路128-4号。法定代表人：董涛，该联合会理事长。委托诉讼代理人：祝岩，男，该联合会职员。委托诉讼代理人：董闪，江苏彭淮律师事务所律师。上诉人师为典因与被上诉人丰县残疾人联合会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院（2019）苏0321民初8611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人师为典及委托诉讼代理人胡苏、被上诉人丰县残疾人联合会的委托诉讼代理人祝岩、董闪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。师为典上诉请求：一、请求依法撤销原判，并改判或发回重审。事实与理由：一、上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》第十四条约定“在租赁到期前2个月，办理公房竞拍”。但根据该条款约定，被上诉人没有根据该条款约定的时间对涉案房屋承租权举行竞拍，而是在租赁期限届满后的2019年1月2日之后委托竞拍，直至2019年3月11日竞拍成功，时间比合同约定的期限推迟了三个多月，被上诉人的行为构成了违约，应当赔偿给上诉人造成的损失。二、被上诉人的违约行为一定会给上诉人将来对涉案房屋承租权造成影响，损害上诉人的利益。特别是被上诉人在第四次拍卖时没有通知上诉人，更是损坏了上诉人的利益，侵犯了上诉人的承租权。三、被上诉人是在上诉人参与竞拍涉案房屋承租权的期间收回的涉案房屋。被上诉人在2019年1月16日给上诉人发出搬离通知，上诉人接到通知后既对自己经营的物品进行了仓促处理，导致柜台等经营性物品没有来得及处理，存放在涉案房屋中，经营用的柜台等物品被上诉人处理。如果被上诉人按照合同约定对涉案房屋的承租权进行竞拍，上诉人即使没有竞拍成功也有足够的时间处理库存商品及经营用的柜台等物品。上诉人的以上损失均是被上诉人的违约行为导致，被上诉人应当赔偿。四、被上诉人在拍租时提供的公房租赁公开竞拍要约条款应属无效，该条款系格式条款，该条款内容损害了上诉人的利益。该条款也未写进双方签订的租赁合同中，对双方权利义务产生约束力的应当是是双方签订的租赁合同，因此对于上诉人在租赁期间进行的装饰装潢及租赁屋内的物品所有权及利益应属于上诉人。被上诉人丰县残疾人联合会答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。理由如下：1、被上诉人之所以没有在租赁到期前两个月办理公房竞拍是因为根据我市规定，每次全县的公房竞拍都要在县财政局的统一安排下进行，被上诉人是严格按照规定办理的公房竞拍。虽然公房竞拍的时间晚了一些，但上诉人公房竞拍的优先权没有受到影响，上诉人并没有任何损失，实际情况是上诉人参加了2019年1月2日、1月11日和1月28日的前三次竞拍，均以起拍价格过高为由未应价，标的流拍。2019年3月11日，被上诉人举行第四次竞拍，上诉人未报名参加，最终涉案公房租赁权以高于前三次的价格由他人拍的，可见是上诉人自己放弃继续租赁涉案公房。2、被上诉人是2019年1月16日向上诉人下达的限期搬离通知，要求上诉人在收到该通知书起五日内从租赁房屋内搬离。此搬离通知是上诉人参加了前两次竞拍均以起拍价格高未应价，无意继续承租的背景下发出，而上诉人并没有按照通知的要求搬离，最终是在2019年1月28日上诉人参加完第三次竞拍，仍以价格高为由未应价，确定不再续租的情况下搬离。从1月16日至1月28日，上诉人有足够的时间将自己所有物品搬离，但上诉人却有杂物和垃圾未搬离，一直占用涉案公房，也没有主动找被上诉人要求搬离，直到3月11日该公房第四次竞拍成功，被上诉人需要向新的承租人移交房屋，被上诉人方花费了2000元对房屋进行了清理，与上诉人的陈述相反，恰恰是上诉人的行为给被上诉人造成了经济损失。3、关于第四次竞拍没有通知上诉人，通知不是被上诉人的法定和约定义务，特别是上诉人从2012年就开始以竞拍方式承租涉案公房，对公房竞拍的流程和方式等事项是明知的，上诉人在前三次竞拍中均以价格高未应价，确定不再续租搬离公房后，如果真心想再次参加竞拍，应对竞拍事宜加以关注。被上诉人委托江苏省金地拍卖公司分别于2018年12月22日、2019年1月3日、2019年1月18日、2019年3月1日在徐州日报和彭城晚报刊登了公房拍租公告。在一审中上诉人也提供了这些公告作为证据证明竞拍情况，说明上诉人对竞拍是关注的，上诉人不应以被上诉人第四次竞拍未通知而掩盖其因为价格高而放弃参加竞拍，放弃继续租赁涉案公房的事实。4、公房租赁公开竞拍条款，是有效的，法律规定排除对方主要权利的格式条款才是无效的。5、即使如上诉人所言，只承认租赁合同的效力，按照合同规定和法律规定，上诉人的上诉请求也是不成立的。师为典向一审法院提出诉讼请求：1、判令丰县残疾人联合会赔偿损失38000元；2、由丰县残疾人联合会负担本案的诉讼费。一审法院查明，2015年12月26日，师为典（乙方）与丰县残疾人联合会（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定师为典承租丰县残疾人联合会坐落于丰县（原审计局门东）的公房一套，面积70平方米，房屋租赁期自2016年1月1日起2018年12月31日止。合同第六条约定：“租赁期内，乙方未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，不得擅自改变房屋结构。”第七条约定：“乙方如需对房屋进行改装或增扩设备时，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续后，方可进行，但不能改变合同已约定的其他内容。”第十四条约定：“租赁到期前2个月，甲方应按照我市规定重新办理公房竞拍，乙方有竞拍的优先权。”师为典在承租房屋后，将西起第一间转租给案外人孙涛，实际使用西起第二间房屋。又查明，丰县残疾人联合会通过江苏省金地拍卖有限公司分别于2019年1月2日（起拍价46000元/年）、2019年1月11日（起拍价44000元/年）、2019年1月28日（起拍价132000元/3年）对师为典承租的第二间房屋的租赁权进行拍卖，该三次拍卖师为典均报名参与了竞拍，但并未应价，后该三次拍卖均流拍。2019年3月11日，师为典承租的第二间房屋的租赁权以44000元/年起拍，最终以48000元/年的价格成交。师为典主张，因丰县残疾人联合会未告知其第四次竞拍事宜，故其没有参与涉案房屋租赁权的第四次竞拍。另查明，在《公房租赁公开竞拍要约条款》第一部分第7条约定:“如承租人需对房屋装修、改造，需经出租人同意方可实施。”要约条款第9条约定：“租赁期满承租人装修改造及投入设备设施，视为摊销完毕，承租人不得要求出租人给予任何补偿。”要约条款第10条约定：“租赁期限未满，如遇市政建设拆迁或司法、行政机关作出限制行为及不可抗力导致租赁合同无法继续履行的，双方互不承担责任，除上述原因之外，出租人提前收回租赁房屋的，应提前3个月通知承租人，无息退还承租人交付的剩余租期的租金，并无息返还承租人租赁保证金，对于承租人装修改造产生的损失，出租人应根据装修评估及剩余租赁期限进行折旧补偿。”师为典主张，其分别于2009年、2014年、2017年对涉案房屋进行了装修。还查明，2012年，师为典通过竞拍方式取得涉案两间房屋3年的租赁权。第一次竞拍租期到期后，2015年12月22日，师为典又通过竞拍方式再次取得前述两间房屋3年的租赁权，其中第一间租金40000元/年，第二间租金45000元/年。第二次竞拍租期届满后，因师为典未成功竞拍前述房屋，2019年1月16日，丰县残疾人联合会向师为典下达限期搬离涉案房屋的通知，师为典于2019年1月28日搬离涉案房屋。一审法院认为，师为典与丰县残疾人联合会之间的房屋租赁合同、公房租赁公开竞拍要约条款是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。首先，丰县残疾人联合会是在涉案房屋租赁合同约定的租期届满后，且师为典未再成功竞拍涉案房屋租赁权的前提下收回涉案房屋，并非提前收回租赁物，并不符合租赁合同约定的出租人应给予承租人补偿的情形；其次，根据双方约定，涉案房屋的租赁权系通过竞拍方式取得，即使丰县残疾人联合会未按双方租赁合同的约定，提前2个月通知师为典参与涉案房屋租赁权的竞拍，对师为典的优先承租权亦无实质影响，且师为典也实际参与了涉案房屋租赁权的前三次竞拍，并以起拍价格过高为由未应价，该三次租赁权拍卖亦无其他人应价，以致涉案房屋租赁权竞拍流拍；再者，2019年3月，丰县残疾人联合会对涉案房屋租赁权进行了第四次拍卖，师为典未报名参与该次竞拍，最终涉案房屋租赁权以48000元/年的价格被他人成功拍得。师为典主张此次竞拍因丰县残疾人联合会未通知其参与，并导致其无法承租涉案房屋，丰县残疾人联合会对此不予认可。一审法院认为，师为典自2012年起开始承租涉案房屋，两次承租涉案房屋均是通过公开竞拍的方式取得，其作为涉案房屋的承租人对涉案房屋的租赁期限、租金数额是明知的，在租期即将届满时，其若想继续使用涉案房屋更应对涉案房屋下一租赁周期的长短、竞拍价格、参与竞拍的事宜加以关注。在前两次竞拍流拍后，因涉案租赁合同约定的租期已届满，双方的租赁关系为不定期租赁关系，出租人可随时收回租赁物，后丰县残疾人联合会于2019年1月16日向师为典下达限期搬离通知书，要求师为典于5日内搬出租赁物，师为典于2019年1月28日实际搬离涉案房屋，后亦未参与第四次竞拍，应视为其放弃继续承租涉案房屋。综上，师为典要求丰县残疾人联合会赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回师为典的诉讼请求。二审期间，当事人未提交新证据。师为典在二审中陈述其要求丰县残疾人联合会赔偿的损失是承租房屋室内装潢和室内物品。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：被上诉人是否存在违约行为，应否赔偿上诉人主张的损失。本院认为，关于被上诉人是否存在违约行为的问题。师为典主张丰县残疾人联合会未按照租赁合同约定在租赁到期前2个月办理公房竞拍，也未在第四次竞拍是通知师为典，构成违约。丰县残疾人联合会陈述，其没有在租赁合同到期前两个月办理公房竞拍是因为根据政府规定，每次全县的公房竞拍都要在县财政局的统一安排下进行，被上诉人是严格按照规定办理的公房竞拍。本院认为，涉案标的物系公房，需要遵循政府相关公房出租和竞拍的规定，丰县残疾人联合会在政府相关职能部门的统一安排的时间进行公房竞拍，不构成违约。且在前三次竞拍时均通知师为典参加竞拍，没有阻碍或影响师为典行使合同约定的竞拍优先权。师为典在三次参与竞拍时均未应价，系其主动放弃优先承租涉案房屋。在师为典于2019年1月28日搬离涉案房屋后，双方租赁合同关系已经解除。此后丰县残疾人联合会进行第四次竞拍时未通知师为典，不构成违约。关于丰县残疾人联合会应否赔偿师为典主张的室内装潢和室内物品损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。师为典搬离时，双方签订的租赁合同期限已经届满，且租赁合同对于装修补偿没有特别约定，故对于师为典要求丰县残疾人联合会赔偿室内装潢的请求，不予支持。师为典系自行搬离涉案房屋，在交还房屋钥匙前其完全可以将租赁房屋内的物品自行处理。师为典在退房后又要求丰县残疾人联合会赔偿室内物品损失，没有依据，不予支持。综上所述，上诉人师为典的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由师为典负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 胡元静审判员 孟 娟二〇二〇年六月十五日书记员 陆滢冰