辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终3535号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋亚男，女，1956年2月21日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛江，北京高文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连世茂新纪元置业有限公司，住所地辽宁省大连金州区大魏家街道御龙园A区118号。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐晓聪，女，该公司员工。上诉人宋亚男因与被上诉人大连世茂新纪元置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初7660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宋亚男上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的反诉请求，驳回被上诉人的诉讼请求；2、全部诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实缺乏证据支持，部分事实未查清。被上诉人未向法庭出示《商品房预售许可证》原件，应当承担举证不能之不利后果，且在庭审中被上诉人辩称向上诉人销售的是现房，也未向法庭提交出示《商品房销售许可证》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，在庭审结束时开发商未取得销售许可的，《商品房买卖合同》无效，本案应当依法确认合同无效。二、被上诉人逾期未交付房屋或者通知买受人收房，构成根本性违约。被上诉人在庭审时承认未向买受人交房，超出合同约定的交房期限2017年7月31日两年半时间，且在买受方已于2018年4月支付第二期房款的前提下，仍未通知买受方收房，依照合同第九条和合同法第九十四条，应当认定出售方以其实际行为拒绝履行合同的主要义务交付房屋，出售方应当承担违约责任，上诉人通过诉讼的方式解除合同理由正当、事实清楚且有被上诉人的庭审自认，其诉讼请求理应得到法院支持。三、本合同是出售方通过虚假宣传，骗取上诉人签订的，到目前为止，该房屋未能实现其居住使用之功能，买受人合同目的无法实现。大连世茂新纪元置业有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。1、一审中被上诉人已向法庭出示商品房预售许可证原件，并经过质证记录在一审判决中，被上诉人已取得商品房预售许可证，许可证号为大金房预（销）许字第××号，可在大连市金普新区不动产登记中心网站查询。2、根据商品房买卖合同附件4第六条第一款，鉴于该商品房已建成，已经为现房，买受人同意按照本合同第八条约定的交付日期自行至出卖人处办理房屋交接手续，出卖人不再另行出面通知查验房屋及办理交付手续的时间。买受人对此无异议，上诉人所购的房屋为现房，根据合同约定其应自行到被上诉人处办理房屋交接手续，被上诉人不再另行通知。且商品房买卖合同第七条第二款的约定，买受人逾期付款的，出卖人有权推迟房屋交付期限。大连世茂新纪元置业有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付购房款13.5万元及违约金（自2019年4月26日始至欠款付清之日止，按日万分之二的标准计算）。宋亚男向一审法院反诉请求：1、解除双方间订立的商品房买卖合同；2、返还已交付的房款31.5万元；3、以31.5万元为基数，按3%的比例支付违约金及按年利率6%的比例赔偿利息损失（自2018年4月23日始至欠款付清之日止）。一审法院认定事实：2017年4月25日原、被告订立商品房买卖合同，合同约定：1、被告购买原告开发的坐落于大连市金州区房屋；2、商品房预售许可证号为大金房预（销）许字第2011071；3、购房款为45万元；4、付款方式为分期付款；5、被告逾期付款超过60日后，应按日万分之二向原告支付违约金；6、被告逾期付款，原告有权推迟房屋交付期限。同日原、被告又订立分期付款补充协议，协议约定：1、被告应于商品房买卖合同签署当日支付首期房款，即房屋总价款的30%，于2018年4月25日前支付房屋总价款的40%，于2019年4月25日前支付房屋总价款30%；2、被告若逾期付款，按日千分之五向原告支付违约金至实际支付之日止；3、本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有冲突的，以本协议为准。另查，被告已向原告支付购房款31.5万元。一审法院认为：原告已取得商品房预售许可证明，因此其与被告订立的商品房买卖合同及分期付款补充协议有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告对解除合同并未协商一致，且被告无据证明存有《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定情形，所以一审法院对被告的反诉请求不予支持。买受人应当按照约定的数额及时间向出卖人支付价款。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。原告主张逾期付款违约金的计算标准低于合同约定标准，系原告对其民事权利的处分，一审法院予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、第一百六十一条、第八条、第四十四条第一款、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、被告宋亚男于判决生效后十日内支付原告大连世茂新纪元置业有限公司购房款13.5万元及逾期付款违约金（以13.52万元为基数，自2019年4月26日始至欠款付清之日止，按日万分之二的标准计算）;二、驳回被告宋亚男的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4085元[含受理1560元（原告已预交），反诉受理费2525元（被告已预交）]，由被告宋亚男负担3220元，其余案件受理费865元由一审法院退还被告宋亚男。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应认定为合法有效。上诉人主张因被上诉人逾期未交付房屋构成根本违约故要求解除案涉买卖合同，对此应具体审查双方关于房屋交付方式的约定。双方合同附件四补充协议第六条约定：“……买受人同意按本合同第八条约定的交付日期自行至出卖人处办理房屋交接手续，办妥相关款项交付手续并签署《房屋交接单》，出卖人不再另行书面通知查验房屋及办理交付手续的时间，买受人对此无异议。……”，“如买受人未能在本合同及/本补充协议约定的交房期限内办理商品房交接手续的，自本合同约定的交付时间或本补充协议约定的交房宽展期届满之次日视同该商品房已由出卖人按合同约定完成了交付。……”；第二十九条约定：“……买受人确认已经认真阅读买卖合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人买卖合同及其附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利的条款以及已加注‘*’、‘黑体加粗’的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署。”被上诉人均对前述条款予以特别标注“*”并黑色加粗，可以认定被上诉人对于房屋的交付时间及方式等问题尽到了合理说明的义务，故上诉人在该补充协议后的签名应视为对前述约定条款的认可。现上诉人在合同约定时间未前往被上诉人处办理房屋交接手续，不能认定被上诉人对此存在逾期交房的违约行为。上诉人亦未提交证据证明被上诉人存在客观不能交房的情形或被上诉人存在不配合交付或拒绝交付房屋的行为，因此，上诉人以被上诉人逾期未交房为由要求解除合同的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人主张被上诉人未取得商品房预（销）售许可证，故案涉买卖合同应为无效一节，经查，被上诉人在一审庭审期间已经提交案涉房屋《商品房预（销）售许可证》作为证据，上诉人已对该证据予以审查并发表质证意见，且该证据加盖大连金州新区房屋登记管理中心的查询专用章，因上诉人二审亦未提交相反证据证明该许可证未发生行政许可的效力，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采纳。至于上诉人提出被上诉人系虚假宣传，现案涉房屋无法居住导致双方合同目的无法实现的上诉理由，因上诉人对其相应主张均未提交证据加以证明，对此应由上诉人自行承担举证不能的法律后果，本院对上诉人的该节上诉主张不予采纳。综上，宋亚男的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8170元，由上诉人宋亚男负担。本判决为终审判决。审判长 季 烨审判员 吕 瑛审判员 王 亮二〇二〇年六月十八日书记员 王丽秋