湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终598号 上诉人（原审原告）：李定发，男，1958年2月28日出生。 委托诉讼代理人：李红梅（系李定发之女），女，1988年10月27日出生。 委托诉讼代理人：李文斌，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟太红，男，1975年10月23日出生。 被上诉人（原审被告）：钟太宝，男，1966年5月4日出生。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄玉东，湖南莽源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李佑清，男，1950年5月24日出生。 原审第三人：宜章县宏达房地产开发有限公司。 法定代表人：黄静平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓友均，湖南莽源律师事务所律师。 原审第三人：李华明，男，1979年7月10日出生。 原审第三人：谭爱凤，女，1970年2月4日出。 上诉人李定发因与被上诉人钟太红、钟太宝、李佑清及原审第三人宜章县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、李华明、谭爱凤合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初1495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。上诉人李定发及其委托诉讼代理人李红梅、李文斌，被上诉人钟太红、钟太宝的共同委托诉讼代理人黄玉东，宏达公司的委托诉讼代理人邓友均到庭接受本院询问。被上诉人李佑清及原审第三人李华明、谭爱凤经本院合法传唤，无正当理由未到庭接受本院询问。本案现已审理终结。 李定发上诉请求：1.撤销原判，改判支持李定发一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由钟太红、钟太宝、李佑清负担。事实和理由：一、李定发与钟太红签订的《土地置换房屋协议书》是合法有效的，并非是关于农村宅基地方面的买卖，而是一份在以前特殊时期为了换取被征地农民配合征收宅基地的一种补偿方式，并未违反法律强制性规定。李定发与钟太红签订《土地置换房屋协议书》后，李佑清拿着该份协议书到国土部门办理了土地转换手续，国土部门凭该份协议书确认了开发商对当地农民进行了补偿，且认可了该种补偿方式；二、一审法院认定李佑清及宏达公司开发的宏基大厦占用和使用了李定发的宅基地，而未给李定发补偿。国土部门在开发商办理该项目土地转换手续时默认以《土地置换房屋协议书》的方式作出的补偿方案，故李定发应获得相应补偿；三、一审法院确认钟太红为办理宏基大厦相关证件垫资275万元不是事实，钟太红取得宏基大厦房产是基于李定发等人土地置换出来的。 钟太红、钟太宝辩称：一、李定发与钟太红签订的《土地置换房屋协议书》属于无效合同，该份协议书并未实际履行。国土部门对宏基大厦项目用地办理土地转换手续，并不意味着国土部门就是对李定发与钟太红签订的协议书的认可，国土部门亦无权对此予以确认。宏基大厦项目用地包含了李定发的宅基地，李定发应向宏基大厦项目开发商主张权利。李定发与钟太红签订的土地置换房屋协议并未实际履行，李定发后与宏基大厦项目实际开发商李佑清达成了土地置换房屋的协议，其应向李佑清主张权利；二、钟太红取得宏基大厦27套房屋支付了相应对价，且与李定发无关。钟太红一审中提交了证据证实其垫付275万元办证费用，故一审法院对该事实及证据的认定正确。 宏达公司述称，其同意钟太红、钟太宝的答辩意见。 李佑清未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。 李华明、谭爱凤未到庭参加诉讼，亦未进行陈述。 李定发向一审法院提出诉讼请求：1.撤销钟太宝与宏达公司签订的关于宏基大厦502、503、507号住房和102号车库的《宜章县商品房买卖合同》（合同编号20170001211502、20170001211503、20170001211507、20170001211102），并同时判令撤销其对应的商品房登记手续，责令将该三套房和102号车库登记到李定发名下；2．撤销钟太宝与李华明、谭爱凤签订的抵押合同，并同时撤销抵押登记手续；3．如无法将宏基大厦502、503、507号住房和102号车库产权过户到李定发名下，则钟太红、钟太宝共同赔偿李定发1,832,000元。一审诉讼中，李定发请求变更诉讼请求为钟太红、钟太宝将宏基大厦502、503、507号住房三套和102号车库无条件过户到李定发名下，且过户所发生的相关费用全部由钟太红、钟太宝共同连带承担；如无法将宏基大厦502、503、507号住房三套和102号车库产权过户到李定发名下，则钟太红、钟太宝共同连带赔偿李定发1,832,000元。 一审法院认定事实：李定发原系宜章县城关镇南门居委会第9居民小组的居民。2001年7月7日，李定发与宜章县城关镇南门村9组签订《征地协议书》，李定发以3720元的价款，在本组李家背后的荒山获得一块面积为0.62亩即416平方米的土地（以下简称案涉土地）用以建房。协议约定了李定发获得的案涉土地的四周地形地界，也限定该地为宅基地只供李定发自建房，不能转让和出卖。如果转让和出卖，李定发必须按每亩35,000元的价格补交价款给南门村9组。之后，李定发未将案涉土地自建房屋。2008年3月23日，李定发与钟太红签订《土地置换房屋协议书》，约定李定发以案涉土地置换房屋方式给钟太红兴建住宅楼，从动工之日起一年之内完工，未按时完工，李定发有权收回土地权并要求钟太红赔偿损失费20,000元。协议约定钟太红建设的住宅楼必须给李定发4套住房面积约480平方米（每套不能低于120平方米，二层、三层各2套住房），车库1个面积约28平方米，李定发对房屋车库享有优先选择权。协议还对建设房屋权属和办证费用等事项进行了约定。《土地置换房屋协议书》签订后，钟太红亦未在案涉土地上建设房屋。2010年8月14日，钟太红与李佑清签订《土地置换房屋建设工程开发协议书》，约定钟太红将坐落在宜章县玉溪镇南门村9组龙隐小区旁边高压线下面的整块土地约1700平方米（其中包括案涉土地416平方米）交给李佑清进行建设开发，李佑清则将开发的龙隐小区附3、4栋楼房的四层、五层与附5栋的一层、二层房屋补偿给钟太红。协议特别约定李佑清补给钟太红的房屋包括李定发的4套房子和2个车库。2011年4月26日，李佑清与宏达公司签订《合作开发协议》，李佑清借用宏达公司的房产开发资质在上述土地上开发房产，开发项目名称为宏基大厦。李佑清在未完全取得报建手续的情况下，于2012年8月将宏基大厦建成。宏基大厦建成后，李定发在宏基大厦5楼选定4套住房，该4套住房在宏基大厦项目部制作的《购楼明细一览表》中载明为5B、5C、5D、5G（即李定发所述502、503、504、507）号房屋。随后，李定发将5D号（即504号）房屋转让给他人。因宏基大厦在实际施工过程中改变了原规划，将原称为龙隐小区附3、4、5的三栋楼合建成现名为宏基大厦的一栋16层电梯房，钟太红与李佑清及其合伙开发人高回军于2012年9月6日补签了一份土地置换房屋建设工程《补充协议》，将原约定补偿给钟太红的房屋变更为宏基大厦两个整层的房屋（两个整层面积为1480平方米，每平方米作价2498元）及一楼两个车位。补充协议约定李定发的补偿房由钟太红负责协助，两个车位由李佑清、高回军在一楼以实物方式补偿给李定发。李定发未在补充协议上签字。2013年1月，宏基大厦项目以宏达公司的名义取得“建设用地规划许可证”和“国有土地使用证”。2014年2月，李定发和钟太红因涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪被宜章县公安局侦查并移送宜章县人民检察院审查起诉，宜章县人民检察院于2015年2月以证据不足，不符合起诉条件为由，作出不起诉决定。2017年8月1日，李佑清向钟太红出具欠条，以钟太红垫资办理宏基大厦相关证件为由确认欠付钟太红资金275万元。次日，宏基大厦项目办理了房产总证。2017年9月27日，钟太红与李佑清及高回军约定，李佑清、高回军原应补偿给钟太红的房屋及钟太红的垫资款以宏基大厦27套房产予以补偿。当日，以宜章县宏达房地产开发有限公司为出卖人，钟太宝为买受人签订了《宜章县商品房买卖合同》，李佑清、高回军将补给钟太红的27套房产以钟太宝的名义买受。2018年3月29日，该27套房产办理了不动产权证，房屋权利人登记在钟太宝名下。钟太宝名下的27套房屋包括李定发选定的502、503、507号房屋及102号门面。同年7至8月期间，因钟太宝向李华明、谭爱凤借款，宏基大厦502、503、507号房屋及102号门面作为借款的抵押物办理了抵押登记手续。李华明、谭爱凤的抵押登记注销后，宏基大厦502、503、507号房屋及102号门面于2019年2月再次因贷款办理抵押登记，抵押权人为湖南省宜章农村商业银行股份有限公司一六支行。 另查明，钟太宝与钟太红系兄弟关系。一审庭审中，钟太红认可钟太宝是代其持有27套房屋。李定发认为钟太红持有的这27套房屋包括了应补偿给其的3套房屋以及1个车库，而钟太红将不动产权证办理在钟太宝名下，并以这27套房屋为借款办理了抵押登记手续，侵犯了其财产权益，遂诉诸法院。 从宜章县自然资源局档案管理资料中查明如下事实：宏基大厦项目总用地面积为1462.79平方米，土地审批分两部分。其中766.23平方米为附近的宜章县龙隐生态住宅小区建设红线内土地，该用地面积于2006年5月通过湖南省人民政府农用地转用、土地征用审批转为国有建设用地，审批文号为（2006）政国土字第395号；另696.56平方米以宏基大厦项目建设用地为名办理征收并申报审批。宜章县国土资源局曾于2011年6月30日对该用地发布征收集体土地告知书，宜章县城关镇南京洞社区于2011年7月4日向宜章县国土资源局及宜章县土地收购储备中心出具《征地调查结果确认书》，确认宏基大厦项目建设征地0.0752公顷（实际建设面积为696.56平方米）为宜章县城关镇南京洞社区艮岩集体土地。同年7月14日，宜章县人民政府出具《土地权属证明》，证明宏基大厦项目用地0.0752公顷，位于宜章县城关镇（现为玉溪镇）南京洞社区，土地权属为宜章县城关镇（玉溪镇）南京洞社区农民集体所有，因该村位于城镇周边，村民转为城镇居民，未进行集体土地所有权初始登记。2011年8月5日，宜章县玉溪镇南京洞社区居民委员会将原南门9组（艮岩）并入宜章县玉溪镇南京洞社区管理。同年11月9日，该0.0752公顷土地通过湖南省人民政府农用地转用、土地征用审批转为国有建设用地，审批文号为（2011）政国土字第1526号。李定发所诉的宅基地在该征收的0.0752公顷土地范围。2012年12月19日，宏达公司通过国有土地使用权挂牌出让方式竞得1462.79平方米宏基大厦项目总用地。 一审法院认为，农村宅基地所有权属农民集体所有。宅基地是农村集体经济组织提供给本集体经济组织成员用于建造住宅和附属设施供其居住和使用的，宅基地使用权具有排他性，不得单独转移。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该规定系法律强制性规定。本案中，李定发与钟太红签订的《土地置换房屋协议书》，约定李定发将位于宜章县玉溪镇南京洞社区的宅基地交给钟太红开发，钟太红补偿给李定发一定数量的房屋。经一审法院查明，该宅基地权属为宜章县城关镇（现为玉溪镇）南京洞社区农民集体所有，李定发与钟太红签订的协议实质是农民集体土地使用权的转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故李定发与钟太红签订的《土地置换房屋协议书》因违反我国土地管理法的强制性规定而无效，无效合同自始没有法律约束力，基于无效合同约定的权益亦不受法律保护。如李定发因宅基地使用权被征收等原因而未获取合理补偿，应通过法律规定的途径和诉求请求保护。本案李定发请求判令将已登记在钟太宝名下的房屋过户或者赔偿相应房产价款的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“驳回原告李定发的诉讼请求。案件受理费21,288元，财产保全费5000元，合计26,288元，由原告李定发负担。” 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李定发提交了三组共4份证据，第一组证据：1.李佑清关于当时开发案涉土地项目与李定发达成土地置换的情况及国土部门认可后未再对村集体签订征地补偿协议的书面证明原件。2.宜章县财政局《宜章县宏基大厦建设项目土地成本审核表》复印件，拟证明钟太红在与李定发签订《土地置换房屋协议书》之后，国土部门未再直接对被征地的村集体进行征地补偿，而是认可案涉土地用地人与李定发所签订的《土地置换房屋协议书》实际上就是代替国土部门的征地补偿行为；第二组证据李佑清出具的关于他没有委托刘康军代理其参加本案一审诉讼的书面证明，拟证明本案一审刘康军代理李佑清参加诉讼的授权委托书是刘康军私自伪造的，本案一审程序不合法；第三组证据李佑清出具的书面证明，拟证明其与钟太红签订的《土地置换房屋建设工程开发协议书》中已将应补偿给李定发的4套房子和2个车库已全部补偿给了钟太红。同时拟证明钟太红总共从李佑清处获得27套房屋补偿并未支付对价。钟太红质证认为，对三组证据中，李佑清出具的三份书面证明的真实性、关联性、合法性均有异议，且与一审法院从相关部门调取的案涉土地征收资料相矛盾。对第一组证据中的证据2无原件核实，也不能直接证明钟太红所签的土地置换协议就是国家对集体土地征收的补偿方式。 本院认证认为，证据1和证据3并不能证明李定发与钟太红所订立的《土地置换房屋协议书》合法有效，本院不予采信。证据2与本案一审中委托刘康军进行的答辩状按手印确认以及刘康军代为向一审法院提交的按有李佑清手印的情况说明相矛盾，结合李佑清以前曾多次委托刘康军代理诉讼的情况，李佑清出具的该份证明在无其他证据佐证的情况下，其内容的真实性无法证实，本院不予采信。 本院除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明李佑清系宜章县玉溪镇南京洞社区居民，其一审委托代理人刘康军系宜章县玉溪镇四方井社区（以下简称四方井社区）居民。刘康军一审中以四方井社区推荐方式接受李佑清的委托参与一审诉讼。 本院认为，本案的争议焦点是：一、李定发以案涉集体土地作为合作开发条件与钟太红所签订的《土地置换房屋协议书》是否合法有效；二、刘康军在本案一审代理李佑清参加诉讼是否有效，一审是否违反法定程序。 关于焦点一。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权禁止转让、出让或出租用于非农建设的规定，是国家为保护用于农业生产的耕地基数，维护粮食生产安全的效力性强制性法律规定。本案中，李定发名为合作开发以农村集体所有的土地与钟太红签订《土地置换房屋协议书》，实为转让农民集体土地使用权，无论政府相关部门是否认可案涉集体土地的用地单位或个人先垫资征收补偿行为，在该宗集体土地尚未依法转为国有土地性质之前，均不得违法转让。政府相关部门对案涉集体土地的征收程序的习惯性做法不影响本案依法对双方所签订《土地置换房屋协议书》的效力认定。一审关于双方所签订的上述协议书的效力认定及分析全面合法，在此不再赘述，本院予以确认。李定发上诉提出的双方签订的《土地置换房屋协议书》实质上就是国家相关部门委托用地单位代为征收的形式，应当合法有效的上诉理由既无事实依据，也无法律依据，本院不予采信。 关于焦点二。本案二审诉讼中，本院审查了代理人刘康军与被代理人李佑清在本案一审诉讼中的代理委托手续。经查，虽然两人之间的委托协议没有受托人李佑清的亲笔签名，仅盖有其私章。但在一审庭审中，刘康军代为提交的书面答辩状有李佑清所按的手印，内容亦为维护李佑清的权益所作的辩解。一审开庭后，刘康军代为提交的另一书面证明也有李佑清的手印，本院二审诉讼中，李佑清对此无法作出合理说明，亦没有提出其他相反证据，在刘康军以宜章县玉溪镇四方井社区居委会推荐其以公民代理形式接受委托时，虽查明李佑清确非四方井社区居民，但也是同县同镇相邻的南京洞社区居民，代理人刘康军也系所推荐的四方井社区居民，刘康军以四方井社区居委会推荐形式进行公民代理虽因代理人李佑清和代理人刘康军不是同一的四方井社区居民而存在瑕疵，但并未影响被代理人李佑清的实体权利和诉讼权利的行使，也不影响本案的公正审理，故李定发以刘康军一审中没有代理权限，一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，李定发的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21,288元，由上诉人李定发负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 何双高 二〇二〇年六月八日 法官助理 郝 敏 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。