四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初4738号 原告：朱凡，男，1984年3月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：中国光大银行股份有限公司成都人民中路支行，住所地：成都市青羊区人民中路三段33号。 负责人：陈善勇。 委托诉讼代理人：李艳，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜静，四川昊通律师事务所律师。 第三人：朱洺谊，女，1987年1月19日出生，汉族，住辽宁省调兵山市。 原告朱凡与被告中国光大银行股份有限公司成都人民中路支行（以下简称“光大银行成都人民中路支行”）、第三人朱洺谊案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱凡，被告光大银行成都人民中路支行的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼。第三人朱洺谊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 朱凡请求本院判令：1.确认朱凡和朱洺谊于2016年3月28日签订的《房屋租赁合同》合法有效，朱凡对案涉房屋享有优先购买权，并且在拍卖完成后继续履行该租赁合同；2.光大银行成都人民中路支行和朱洺谊赔偿房屋的装修以及家私家电的折旧损失9000元。庭审中，朱凡明确其第二项诉讼请求为确认案涉房屋的装修、家具家电归朱凡所有。 事实和理由：朱凡从事房屋转租包租业务。2016年3月28日，朱凡与朱洺谊通过成华区本濠房屋中介服务部签订了编号为租房字第××号《房屋租赁合同》，约定朱洺谊将案涉房屋出租给朱凡，租金每月1200元；在附属屋内设施中，双方确认当时并无任何电器及家具；在备注栏中，朱洺谊同意由朱凡对案涉房屋进行转租装修。朱洺谊将房屋交付给朱凡后，朱凡立即花费数万元请人进行全屋装修，并将房屋户型由套三改成了套四，并购买了相应的家具五金及电器。2018年5月10日，因案涉房屋管道老化导致水漏到楼下住户家中，朱凡又不得不出资对卫生间进行三次改造，其中最后一次改造进行了卫生间的地面墙面拆装改造。2018年4月，朱凡一次性支付了朱洺谊自2018年4月10日至2021年4月10日期间的租金共计36000元。2018年4月下旬开始，朱洺谊的债权人开始上门讨债。2019年，青羊法院在案涉房屋门上贴上了《责令函》和《腾退公告》，要求朱洺谊和承租人腾退房屋，承租人陆续退租，朱凡损失惨重。朱凡与朱洺谊的《房屋出租合同》早在青羊法院2019年查封之前的2016年就已经签订，朱凡本人虽没有住到案涉房屋中，但是案涉房屋在租赁期间实际控制了房屋，案涉房屋在朱凡的占有之下，房屋租赁合同合法有效，在拍卖后应当继续履行。 光大银行成都人民中路支行辩称，其与朱洺谊之间的债权债务已经由青羊法院的生效判决确定了相关权益，而朱凡与朱洺谊系租赁关系，朱凡与朱洺谊签订租赁合同前，朱洺谊已经将案涉房屋抵押给光大银行成都人民中路支行，并办理了抵押登记，朱凡不得以其租赁关系对抗光大银行成都人民中路支行“已登记在先的抵押权”，若朱凡确系案涉房屋的承租人，朱凡可在案涉房屋挂网拍卖时，在同等条件下行使优先购买权。朱凡声称其为案涉房屋的承租人，但实际却并未在房内居住，朱凡所称“社会人员”上门讨债的行为，非光大银行成都人民中路支行及其代理人所为，与本案无关。同时，法院执行人员在案涉房屋张贴《责令函》、《腾退公告》等法律文书，系合法正当的执行程序行为，并没有侵害任何人的合法权益。因此，朱凡无权要求停止（2019）川0105执1406号案件的查封和执行程序，光大银行成都人民中路支行作为对案涉房屋享有抵押权的债权人，在朱洺谊无法履行债务时，有权按照生效判决的内容申请强制执行，并申请启动评估、拍卖程序，朱凡无权干涉，该案执行程序依法应当继续推进，案涉房屋应当挂网拍卖后所得价款优先偿付给光大银行成都人民中路支行。同时，本案不适用“买卖不破租赁”规则，在房屋已作抵押的情况下，朱洺谊又擅自将房屋租赁给朱凡，先抵押后租赁时，朱凡不能要求房屋买受人继续履行原租赁合同。若朱凡主张任何赔偿责任，均应依据租赁合同向朱洺谊主张，向光大银行成都人民中路支行主张的任何赔偿均于法无据。朱凡应当提供充分的证据证明案涉房屋内的装修为其出资完成，家具家电由其出资购买。且光大银行成都人民中路支行申请拍卖的标的物为案涉房屋，并非案涉房屋内的家具、家电，倘若朱凡有充分的证据证明家具家电为其所有，并获得法院的生效判决确认，目前家具家电尚在屋内，光大银行成都人民中路支行强烈要求朱凡将其搬离案涉房屋。综上所述，请求法院依法驳回朱凡的全部诉讼请求。 第三人朱洺谊未到庭答辩，亦未提交证据。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 光大银行成都人民中路支行与朱洺谊金融借款合同纠纷一案，本院审理后于2018年8月26日作出（2018）川0105民初666号《民事判决书》，查明光大银行人民中路支行与朱洺谊签订《个人贷款合同》，光大银行人民中路支行向朱洺谊发放个人住房按揭贷款70万元，贷款期限为336个月，自2016年1月21日起至2044年1月21日止，朱洺谊以其所有的位于成都市成华区，面积128.65平方米）房屋，作为合同项下的贷款本息和其他应付款项的抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，光大银行人民中路支行向朱洺谊发放了贷款700000元，截止2018年6月12日，朱洺谊尚欠借款本金684819.16元，利息、罚息、复利39308.85元。据此判令朱洺谊向光大银行成都人民中路支行偿还借款684819.16元及利息，光大银行成都人民中路支行有权就被告朱洺谊所有的位于成都市成华区房屋（权3186700）折价或拍卖、变卖后所得价款优先受偿。后朱洺谊未按照判决书确定的内容履行债务，光大银行成都人民中路支行向本院申请强制执行。本院于2019年2月28日作出（2019）川0105执1406号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，查封了登记于朱洺谊名下的案涉房屋，并于2019年10月8日作出（2019）川0105执1406号《责令函》及《腾退公告》，要求朱洺谊及房屋承租人在2019年10月23日前将案涉房屋腾空并交付给光大银行成都人民中路支行。执行过程中，本院依法委托四川恒通房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋及室内物品的市场价值进行评估。该公司于2020年1月9日出具川恒通评房字（2020）016号《房地产估价报告》，评价结果为：案涉房屋总价值107.84万元，其中房屋评估总价为107.68万元，室内物品评估总价0.16万元。 朱凡于2020年4月6日向本院提出执行异议，本院于2020年4月13日作出（2020）川0105执异118号《执行裁定书》，裁定驳回朱凡的执行异议。朱凡不服该裁定，遂提起本案诉讼。 上述事实有当事人身份信息、国家企业信用信息公示查询记录、（2018）川0105民初666号民事判决书、（2019）川0105执1406号执行裁定书、（2020）川0105执异118号执行裁定书、川恒通评房字（2020）016号房地产估价报告、当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，1.朱凡提交了其与朱洺谊于2016年3月28日签订的《房屋出租合同》、收条，用以证明其系案涉房屋的租赁权人，合同期限至2020年4月10日止。光大银行成都人民中路支行质证认为，首先其真实性无法确认，其次该合同签订时间在抵押之后，不能对抗抵押权人。 2.朱凡提交送货单、收据等，用以证明其装修案涉房屋、购买家具家电的事实。光大银行成都人民中路支行对其真实性不认可，不能证明系朱凡所有。 3.朱凡陈述，其对法院拍卖房屋没有异议，同意拍卖房屋，但要求拍卖后继续履行其与朱洺谊签订的《房屋租赁合同》。 本院认为，朱洺谊以案涉房屋作为抵押向光大银行成都人民中路支行借款，并办理了房屋抵押登记，光大银行成都人民中路支行对案涉房屋享有抵押权已经由本院生效判决书所确认。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，朱凡对本院要求其腾空案涉房屋的执行行为提出异议，要求在拍卖后继续履行租赁合同的主张，能否得到支持在于其与朱洺谊之间对于案涉房屋在设立抵押前是否建立了真实、合法、有效的租赁关系，如已建立，则能得到支持，否则就不能得到支持。根据朱凡的陈述以及其提交的《房屋租赁合同》，其与朱洺谊签订租赁合同的时间为2016年3月28日，系在朱洺谊将案涉房屋抵押给光大银行成都人民中路支行并办理了抵押登记之后，即使该租赁合同系合法有效，亦不能对抗作为抵押权人的光大银行成都人民中路支行，朱凡要求确认租赁合同合法有效、在拍卖后继续履行该租赁合同等主张均不成立，本院均不予支持。 关于朱凡要求确认案涉房屋的装修、家具家电归朱凡所有的主张。虽装修材料在装修前系独立的物，属于动产，但在装修于房屋之上后，已附合于房屋之上，属于房屋的构成部分，与房屋密不可分，不属于可以独立于房屋的物，且朱凡与朱洺谊签订的《房屋租赁合同》中亦无装修归朱凡所有的约定，故案涉房屋的装修应属房屋所有权人朱洺谊所有，朱凡要求确认房屋的装修归其所有的主张不成立，本院不予支持。对于家具家电，因朱凡提交的订单不足以证明其系所有权人，故对其该主张不予支持。 朱凡要求赔偿损失的请求，不属于执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理。 综上，朱凡的主张均不成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 驳回朱凡的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由朱凡承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  蒋 蓉 人民陪审员  罗 曼 二〇二〇年六月八日 法官 助理  赵劲菘 书 记 员  童学翠