湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终933号上诉人（原审被告）：永州农村商业银行股份有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路235号。法定代表人：吕绍双，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：周顺梅，男，1960年4月4日出生，汉族，住冷水滩区。委托诉讼代理人：黄勇，湖南正赢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓集亮，男，1963年11月29日出生，汉族，住冷水滩区。上诉人永州农村商业银行股份有限公司（以下简称永州农商行）因与被上诉人周顺梅、邓集亮案外人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人永州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人陈顺民，被上诉人周顺梅及其委托诉讼代理人黄勇，被上诉人邓集亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永州农村商业银行股份有限公司上诉请求：1.撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初63号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人周顺梅的全部诉讼请求；3.判决被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当。永州农商行与邓集亮签订抵押合同，并办理抵押登记，其物权优先于周顺梅与邓集亮因买卖合同关系产生的债权。一、邓集亮是有权处分人，也是房屋登记的所有权人；二、《物权法》规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据；三、周顺梅也不属于《最高人民法院关于适用若干问题解释一》第二条规定的真实权利人。四、周顺梅与邓集亮的关系是债权行为，上诉人永州农商行与邓集亮的关系是物权行为。五、涉案房屋没有及时办理房屋过户变更登记，是由于被上诉人周顺梅自身原因造成的；六、永州农商行对涉案房产的抵押权依法可以成立善意取得。七、永州农商行与邓集亮设立抵押权时没有过错也无重大过失；八、及时周顺梅与邓集亮签订的房屋买卖合同成立，周顺梅享有的也是物权请求权，不是房屋所有权，在周顺梅不享有房屋所有权的情况下，不能中止对涉案房屋的执行。周顺梅辩称，一、涉案房屋真实权利人是答辩人周顺梅。1.从答辩人提交的《房屋买卖合同》来看，被上诉人邓集亮早在2018年7月12日即与答辩人签订了买卖合同，而被答辩人与被上诉人邓集亮办理抵押登记在2013年5月30日，答辩人签订买卖合同的时间早于被答辩人办理抵押登记时间。2.答辩人在签订《房屋买卖合同》后按照双方约定向被上诉人支付了购房款22万元，从2008年即对外出租上述房屋并收取租金，实际享受房屋多年的使用权、收益权等权利，应认定答辩人对房屋有所有权。3.答辩人没有办理过户登记非系本人原因造成，是邓集亮的过错造成、答辩人多次督促，被上诉人邓集亮并未履行。4.不动产登记簿虽是物权的根据，但不是唯一依据。二、抵押行为无效，被答辩人不能取得抵押权。1.被答辩人不符合善意取得的条件。2.被上诉人邓集亮将涉案房屋抵押给答辩人时未告知其房屋已经对外出售并交付给答辩人的事实，属于故意隐瞒与订立（抵押）合同有关的重要事实，违背诚实信用原则，该房屋抵押无效。三、基于被上诉人邓集亮与答辩人抵押行为的非法性，被答辩人当然不具备抵押权。邓集亮辩称，按照目前我自己的状况以及一审的判决，我们都协商一下，我愿意赔偿损失给周顺梅。周顺梅向一审法院起诉请求：1.请求法院立即中止对登记在被告邓集亮名下（产权证号为：永房权证冷水滩字第××号）位于永州市冷水滩区南侧综合楼的房产的查封、拍卖行为；2.判决确认位于永州市冷水滩区南侧综合楼的房产（产权证号为：永房权证冷水滩字第××号）归原告所有；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2008年7月12日，原告周顺梅与被告邓集亮签订《房屋买卖合同》，约定甲方（邓）将冷水滩凤凰园梧桐西路，肖安元的两个门面的隔壁和二楼共面积出售给乙方（周），约定“2．甲方将负责房产证和土地过户有序两证所发生的一切税费。3．付款，乙方在甲方签购买合同时，交给13万元，合同生效。在2008年过年前付7万元，两交共20万元，余额在两证过户再一次性付清。6．如双方不能单方违约，如一方违约，罚相等的款给另一方18万元。8．总价格37万元正（叁拾柒万元整）。”合同签订后，原告周顺梅于同日付给被告邓集亮13万元。2009年元月11日付7万元，被告邓集亮出具了收条。后原告催办房产证和土地使用权证，被告邓集亮仍拖着未办，并且于2009年4月15日又向原告收取房款2万元。原告付款后便将门面及二楼一并租给王朋成开办金盾汽修厂，到期后原告又将此房出租给蒋玉林，张晨等人使用至今。被告邓集亮于2005年1月17日为冷水滩区南侧综合楼办理出房屋所有权证，证号为永房权证冷水滩字第××号，面积为226.68平方米，土地使用权证为永（冷）国用（2005）字第116-2号。同年5月31日被告邓集亮将此房产权证连带其他四本房产证一起向被告农商银行贷款。并于同年5月30日办理了永房他证冷水滩字第××号他项权证。2017年被告农商银行向一审法院起诉被告邓集亮要求偿还贷款。一审法院作出（2017）湘1103民初951号民事判决。生效后，被告农商银行申请执行。一审法院作出（2018）湘1103执618号书，查封了位于冷水滩区南侧综合楼的房产，原告周顺梅知晓后于2018年11月5日向一审法院提出排除执行异议，一审法院作出（2018）执异188号执行裁定书，驳回案外人周顺梅的异议。一审法院认为，原告周顺梅与被告邓集亮签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。原告依合同约定履行了自己付房款的义务，并已占用并使用该房产，获取收益多年。而被告邓集亮在收取房款并交付房产后没有依合同及时为原告办理相关证件，且因贷款向被告农商银行进行抵押，违反了合同约定。根据最高人民法院相关司法解释，对已按合同约定支付部分价款，非因买受人自身原因未办理过户登记的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行。至于原告诉请要求确认房产归原告所有，系变更之诉，与此次异议之诉不宜一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决：一、中止对登记在被告邓集亮名下（产权证号为用房权证冷水滩字第××号）位于永州市冷水滩区南侧综合楼的房产的查封、拍卖行为；二、驳回原告周顺梅的其他诉讼请求。本案受理费7150元，由原告周顺梅负担1150元，被告邓集亮负担6000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本条规定担保物权优先于债权，法律、司法解释规定的特殊债权优先于担保物权。本案中周顺梅与邓集亮签订了《房屋买卖合同》，周顺梅在该合同中享有债权；永州农商行向邓集亮出借款项时，依法对涉案房屋办理了抵押登记，永州农商行对涉案房屋享有担保物权，担保物权优先于债权，债权不能排除担保物权的执行。该条但书规定的特殊债权优先于担保物权情形，主要是指建设工程价款的优先受偿权，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者生存利益优先原则，只有在这两种情况下的特殊债权才可以阻止抵押权的执行。本案中，案涉房屋并非住宅，而是商业用房，周顺梅购买房屋的目的不是用于消费，而是经营，不能认定为消费者，同时，本案也不具备建设工程价款优先受偿的情形。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，周顺梅不能阻却人民法院对涉案房产的执行。关于周顺梅要求确认房屋所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。2008年周顺梅与邓集亮签订房屋买卖买卖合同，直至2013年邓集亮将涉案房屋转抵押给永州农商行，该房屋一直未办理过户登记，周顺梅主张自己曾多次要求邓集亮办理过户登记，但邓集亮推拖不办。本院认为，周顺梅在签订房屋买卖合同时，明知房屋存在未到期的抵押，且在邓集亮推脱不配合办理过户登记时，未向登记机关申请变更登记，也未及时选择诉讼等方式对自己的权利寻求公权力救济，其不能证明非由于自身原因未办理过户登记。现诉争房屋仍登记在邓集亮名下，根据本案现有证据不足以证明周顺梅对涉案房屋享有物权，对周顺梅该项诉讼请求本院不予支持。综上，永州农村商业银行股份有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初63号民事判决；二、驳回周顺梅的全部诉讼请求。一审案件受理费7150元，二审案件受理费7150元，共计14300元，由上诉人周顺梅负担7150元，由被上诉人邓集亮负担7150元。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年六月十二日法官助理唐玉萍书记员鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民国共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。