广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6983号上诉人（原审原告）：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一。法定代表人：李东刚，总经理。委托诉讼代理人：冯宇平，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张伟军，男，1982年7月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：高鹏，广东登攀律师事务所律师。原审第三人：广州市富鸿房地产中介有限公司，住所广东省广州经济技术开发区普晖十一街17号104房。法定代表人：邓小动。上诉人佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称金璟公司）、张伟军与原审第三人广州市富鸿房地产中介有限公司（以下简称富鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初5534号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，现已审理终结。上诉人金璟公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金璟公司的全部诉讼请求；2.解除金璟公司与张伟军之间的房屋买卖关系；3.判令张伟军向金璟公司支付违约金57618元(总房款1152360元x5％=57618元)；4.张伟军协助金璟公司共同办理广州开发区东园一街26号1906号商品房产权归还金璟公司名下的登记过户手续；5.张伟军承担办理房屋所有权转移登记的全部费用(包括但不限于税费及其他过户必须费用)；6.本案的诉讼费用全部由张伟军承担。事实和理由：一、一审认定事实存在多处严重错误，具体如下：1.一审法院错误认定《广州市存量房买卖合同》中关于付款时间的明确约定无效，也忽视了双方在交易中对付款时间的变更约定为“过户后一个月”从而再得出“双方对于楼价余款付款时间不确定”的严重错误认定，免除了张伟军未按时付款的责任。《房地产买卖合同》未书写尾款支付时间，并不等于一审可以认定涉案双方未约定付款时间；2.付款是张伟军的义务，张伟军应当积极履行，经金璟公司在2019年5月11日次发函催告后仍不履行，明显是其恶意违约，一审法院将张伟军在2019年7月才实施的提存、公证等应诉行为认定为履行付款的义务错误，应诉行为改变不了张伟军已经长时间违约的事实，更不能对抗金璟公司的诉讼请求。且金璟公司又于2019年5月5日、5月11日两次发函及通过中介机构通知张伟军尽早履行付款义务否则将承担解除合同的法律后果，但张伟军既没有联系金璟公司提出异议或协商，也没有主动支付剩余尾款，故其应当承担全部的责任。一审法院认为张伟军的《解除通知》内容存在瑕疵，但是，金璟公司已经向法庭履行了送达张伟军的举证义务，张伟军虽然不承认收件但未能提交相反证据证实其的说法，一审法院不应否定金璟公司己通过多种渠道向张伟军送达《解除通知》的事实。即便金璟公司没有向张伟军发出违约通知，但从涉案房产过户后长达17个月的时间，张伟军没有任何付款障碍和理由的情况下，未履行约定的尾期付款义务的行为，足以认定张伟军主动、恶意违约行为成立的事实；3.本案双方明确约定尾款通过“纯抵押贷款”付款，而非“按揭付款”。一审法院错误认定为“按揭付款”，并依据“相关的附件约定”认定金璟公司额外需要履行提供帐户及免除张伟军的主动付款义务错误，即使认定按揭付款，张伟军在2018年5月11日开始亦负有付款义务，拒绝付款属于严重违约。二、一审法院适用法律错误，一审法院不尊重双方的约定，强行调和约定的违约金。即便一审法院判令驳回张伟军的请求，合同继续履行，也应当按照《房地产买卖合同》第六条第(3)项的约定，自一审认定的违约之日2018年5月11日计算至判决之日2019年11月14日，按每日总楼价1‰计算违约金。一审法院以未付房款为本金，以银行同期贷款利率的双倍计算明显是错误。三、一审法院实体处理不公平。在金璟公司无过错的情况下，张伟军一直严重违约，因此应当尊重并保障金璟公司作为守约方依法依约享有的解除合同权利；2.张伟军在没有合理理由的情况下一直不支付购房尾款，其还拖延、反复多次办理贷款手续，拒绝领取银行放款，违约时间长，至金璟公司起诉之日超过了一年时间；3.贷款放款金额不足不是张伟军的合理辩解理由，不是法定或约定的免责情况。在金璟公司已明确要求解除合同的情况下，一审法院漠视金璟公司的权利主张，是严重不公。四、一审法院在判决书中提及张伟军存在上述违约事实，但却一直为张伟军的违约事实辩解。同时，对于邓小动的陈述，金璟公司认为其属于虚假陈述，一审法院直接采纳富鸿公司的虚假陈述来合理化张伟军的违约行为。综上，请求二审法院判如所请。上诉人张伟军上诉请求：1.撤销一审判决第一项；不服一审判决部分的金额82375.89元；2.维持一审判决第二项；3.金璟公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定金璟公司解除合同的条件不成就的部分证据确凿、说理充分。1.张伟军在合同履行过程中不存在任何的违约行为和过错，但金璟公司没有履行合同中的协助义务，向张伟军提供收款账号，导致张伟军无法支付尾期款。富鸿公司的法定代表人应张伟军的要求，要求金璟公司提供收款账户但是遭到明确拒绝；2.张伟军提供了证人邓小动的微信记录，显示韩晓东将邓小动拉黑，拒绝联系，导致张伟军无法知晓金璟公司的收款账户；3.张伟军提供的证人证言显示，张伟军多次催促第三方，要求其转告金璟公司收款;4.张伟军提供了银行流水，显示张伟军依合同约定，直接将部分尾款100万元支给富鸿公司法定代表人的帐户；5.张伟军提供公证书显示，张伟军向公证处提存全部价款。以上证据可以形成一个证据链条，足以证实张伟军不存在违约行为。金璟公司拒绝履行法定的协助义务，从来没有主动和张伟军或者富鸿公司联系催要合同价款，而是直接发出解除合同的通知。1.金璟公司拒绝履行协助义务，未提供银行账户促使双方履行合同；2.金璟公司明知合同是通过纯抵押方式获取合同的尾款，但是其从来没有向张伟军或者富鸿公司询问给尾款的付款条件是否成就，也从来没有向张伟军发出敦促履行通知书，更没有依合同法第62条第(四)条的规定给张伟军合理的准备时间，而是直接发出了解约通知书；3.金璟公司见房价上涨，企图偷偷转回另案其他七个购房者的定金，并在房价上涨的情形下解除合同。二、一审法院要求张伟军支付2倍的银行贷款利息没有事实依据和法律依据。首先，张伟军并不存在违约行为，因为银行虽然办理抵押，但是最终却没有放款。且金璟公司一直拒绝提供收款账户的协助义务。其次，以2018年5月11日作为银行实际放款的时间没有证据支持，法院并未向办理抵押的银行进行发函确认，银行明确告知张伟军可以放款的时间是在2019年3月份，而不是一审法院所推定的2018年5月11日。再次，一审法院认为张伟军在签署《房地产买卖合同》选择贷款后支付应充分评估自己的贷款能力，进而推定张伟军履行合同义务具有瑕疵是错误的。因为双方未对尾款的具体支付时间和何时全额支付尾款作明确约定，故一审法院认定张伟军存在履行合同义务瑕疵显然是没有合同依据和法律依据。三、一审法院适用合同法第112条的规定，要求张伟军赔偿损失属于适用法律错误。首先，合同法第112条的规定是建立存在违约方的情形下，本案中，张伟军根本不存在违约行为。其次，张伟军从未在法庭中陈述愿意支付违约金。只是一审法官在主持调解时，张伟军为避免讼累主动愿意按银行同期贷款利率支付部分利息给金璟公司，但是这并不代表张伟军有支付损失的义务。金璟公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除金璟公司与张伟军之间的房屋买卖关系；2.判令张伟军向金璟公司支付违约金57618元（总房款1152360元×5%=57618元）；3.判令张伟军、金璟公司共同办理广州开发区东园一街XX号商品房产权登记过户手续；4.判令张伟军承担办理房屋所有权转移登记的全部费用（包括但不限于税费及其他过户必须费用）；5.本案的诉讼费用由张伟军承担。在第二次庭审中金璟公司表示诉讼请求中的违约金是解约违约金，坚持要求解除案涉合同，若法院判决继续履行案涉合同，则请求判令张伟军向金璟公司支付延期付款违约金（含赔偿损失），按总楼价的30%计付345708元。一审法院经审理查明：2017年9月5日，金璟公司（卖方）与张伟军（买方）及富鸿公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，买卖双方独家委托富鸿公司就买卖金璟公司所有的位于广州市开发区东园一街XX房(以下简称1906房)约定，物业建筑面积104.76平方米；总楼价1152360元，此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用，有关付款方式详见附件或相关备注，经纪方有权代收代付定金、房款及相关税费，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买卖双方各自承担；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志；第六条因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务则：1.逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1‰向守约方支付违约金；2.逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址……（该合同上卖方未填写联系地址、委托代理人、联系电话；买方填写了联系地址）；三方约定其他事项：买方做纯抵押贷款，房产税费只负责缴交契税、个税；合同附件约定付款方式为按揭付款，定金50000元，须在2017年9月5日支付，首期楼款（不含定金）302360元由买方直接支付卖方，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于交税前付清。金璟公司提交的该房地产买卖合同与张伟军所提交的不同之处是，末尾补充条款，金璟公司提交的有“如网签合同与本合同的价格及其他约定发生冲突时，以本合同条款为准”。有“韩晓东”签名字样，张伟军签“同意”，时间2017年11月28日。张伟军所提交的该份合同无此内容，但对金璟公司提交的三方房地产买卖合同中其签名予以确认。张伟军于2017年9月5日向金璟公司所指定帐户支付定金50000元，于2017年9月29日支付首期款302360元，金璟公司分别出具收据，收据上有收款人“韩晓东”签名字样，并加具金璟公司公章。2017年11月28日，金璟公司（甲方、卖方）与张伟军（乙方、买方）就案涉房产签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同），约定房屋总金额750000元；第三条付款，双方经协商选择自行交割房款，签订本合同时，张伟军向金璟公司支付100000元购房定金，并按照一次性付款方式，张伟军应于2017年10月31日前向金璟公司支付；房产交付使用时间为卖方收齐楼款当天；逾期付款违约责任，乙方未能按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；第十二条单方解除的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；送达约定，本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。合同中载明金璟公司联系地址广东省佛山市禅城区庆源坊XX房，委托代理人韩晓东，并留有手机联系方式及联系地址，张伟军联系地址广州市黄埔区黄埔东路3375号大院XX房。金璟公司认为是2017年9月29日网签。张伟军陈述于2017年11月29日办理了案涉房屋过户手续，12月1日领取了权利人为张伟军单独所有的不动产权证粤（2017）广州市不动产权第06209195号。金璟公司陈述分别于2019年5月5日、2019年5月11日向张伟军发出两份《解除房地产买卖合同通知书》，5月5日的《解除房地产买卖合同通知书》表明公司已将房屋产权过户至张伟军名下已达16个月，张伟军仍未支付剩余的800000元尾款，认为张伟军已构成故意、实际性违约，且对公司造成巨大经济损失，通知张伟军：根据《房地产买卖合同》第六条第（2）款规定，现解除与张伟军签订的NO.000192《房地产买卖合同》，要求立即将涉案房产返还公司。同时，金璟公司发《代为送达〈解除房地产买卖合同通知书〉函》，致富鸿公司暨邓小动经理，提出因九位买家在履行《房地产买卖合同》过程中均存在实际性违约，公司决定立即解除与张伟军、李浪洪等九人的《房地产买卖合同》，富鸿公司在独家代理销售上述房产时出于自我保护考虑、对金璟公司封锁客户联系方式，导致金璟公司很难通过邮寄方式直接送达上述全部《解除房地产买卖合同通知书》，基于金璟公司与富鸿公司的委托代理关系，要求富鸿公司代为送达上述九份通知书。2019年5月5日金璟公司以顺丰速运方式向收件方为邓小动、张伟军、李浪洪等邮寄物标明为“文件”，填写的收件手机号为邓小动的手机号码137××××6007，收件地址为广东省广州市黄埔区经济开发区普晖五街1号富鸿房地产中介有限公司，该件寄送查询结果显示于5月6日同事代签收。对于该件，张伟军表示是寄给邓小动，不予确认；富鸿公司邓小动表示没有收到该函，亦未收到给李浪洪、张伟军的解除通知书。5月11日的《解除房地产买卖合同通知书》表明张伟军曾承诺余下的涉案房款800000元在双方签署了《广州市存量房买卖合同》后30天内通过银行贷款一次性付清，公司为协助张伟军从银行贷款支付尾期房款已提前将涉案房屋过户给张伟军达17个月，张伟军仍未支付尾款，已构成故意、实际性违约，根据《房地产买卖合同》第六条第（2）款规定，要求张伟军在2019年5月13日之前向金璟公司付清购房尾款800000元及合同约定的违约金，如果在限期内不付清全部尾期房款及违约金，金璟公司将在期限届满时立即解除与张伟军签订的NO.000192《房地产买卖合同》，要求立即将涉案房产返还公司，注明“我司至今未撤销原售房代理人韩晓东的授权及其原指定韩晓东代收款账户，目前仍然有效，请你与其联系并将房款及违约金在限期内汇至韩晓东帐户，逾期支付无效”。金璟公司陈述该件于2019年5月11日向收件方张伟军寄送，收件方手机号码136××××0106，地址为存量房买卖合同中所载明的地址广州市黄埔区黄埔东路489号大院2号506房。该寄件存根托寄物件文件，在收件方处有备注“解除房地产买卖合同通知书”。该件寄送查询结果显示5月12日快件作废。对于该件，张伟军亦不确认，认为金璟公司未发出催收房款的通知书就直接发出解除合同通知书，不合理。2019年7月5日，张伟军以EMS全球邮政特快专递方式向金璟公司邮寄《请求提供银行账户并协助收受楼款的函件》，载明：张伟军与金璟公司在房地产买卖合同中约定，金璟公司协助张伟军办理案涉不动产的交易过户后，以该不动产作为抵押物向银行申请抵押贷款，由贷款银行将款项划入金璟公司在该贷款银行所开设的银行账户内，以此还清余下楼款。由于金璟公司拒绝向张伟军及富鸿公司提供收款账户，导致张伟军无法正常办理贷款手续和支付余款，现正式通知：望金璟公司在收到函件后，七日内向张伟军寄送收款账户信息，以便张伟军履行付款义务，否则将售房余款提存到公证处，由金璟公司向公证处申领。该件填写收件人为李东刚，单位为佛山市金璟投资咨询有限公司，地址为佛山市禅城区佛山大道北77号二楼之一。张伟军当日对该函件的邮递过程及EMS邮政特快专递向广州市黄埔公证处申请公证。广州市黄埔公证处于2019年7月8日出具（2019）粤广黄埔第11846号公证书。该邮件于2019年7月6日被退回，退回原因为“拒收”。2019年7月19日，广州市黄埔公证处出具（2019）粤广黄埔第12796号公证书，证明张伟军于2019年7月17日将售房余款800000元公证提存于该处。2019年7月22日，第三人富鸿公司出具《单位证明》，载明：我司系金璟公司和李浪洪、张伟军签订《房地产买卖合同》的经纪方；金璟公司没有履行合同中的协助义务，拒绝向张伟军提供收款账户，导致李浪洪、张伟军无法支付尾期款；金璟公司为达到解除合同的目的，故意拒绝和公司法定代表人邓小动见面，也不提供收款账户，拒绝回复邓小动的短信，将邓小动从微信名单中拉黑，事实上导致张伟军、李浪洪无法支付尾款；张伟军、李浪洪不存在违约行为，多次向富鸿公司发出催促通知，要求金璟公司收取尾期款项。张伟军和李浪洪还在2018年10月18日将绝大部分尾款100万元支付给邓小动，要求转交给金璟公司。富鸿公司承诺对上述证明的真实性承担法律责任，邓小动在本案中代表第三人出庭陈述作证。张伟军提供中国农业银行个人明细对账单一份，主张其于2018年10月15日，向李浪洪转账30万元后，李浪洪转账给第三人富鸿公司的邓小动共计100万元，该100万元是张伟军的30万元和李浪洪的70万元，均是支付各自剩余房款的一部分，要求邓小动支付给金璟公司。邓小动对此确认并陈述，收到该100万元款后，即要求韩晓东提供公司收款账户，但韩晓东称其不在金璟公司工作，所以不敢将100万元转账给韩晓东私人账户。2019年7月29日，韩晓东转账50000元和302360元给张伟军，交易用途备注“退回广州开发区东园一街XX房定金、首期房款，以表明金璟公司坚决要求解除合同。金璟公司认为该收款账户未曾变更，张伟军以不知道金璟公司的收款账户为由拒付购房尾款属恶意违约，通过2019年7月5日张伟军与韩晓东短信可反映出，主要因张伟军的银行贷款获批额度等原因至今贷款未批，是故意不付尾款。张伟军表示其及李浪洪一直有与富鸿公司邓小动联系贷款和付尾款事宜。金璟公司与张伟军确认涉案房屋未交付、未使用，贴有金璟公司封条。广州开发区东园一街XX房不动产登记查册表反映该房屋产权人张伟军，从2017年11月29日起该房屋满2年后可转让或办理析产手续，2018年4月11日，张伟军申请持房产证抵押，2018登记字5000901号存案。张伟军陈述该抵押是为申请贷款，但未获批，已于2019年3月15日涂销抵押。张伟军提供广东省广州市黄埔公证处2019年8月23日出具的（2019）粤广黄埔第14929号《公证书》，2019年8月19日，张伟军已将涉案房屋定金及首期楼款共352360元提存于该处。在张伟军与金璟公司签订广州市存量房买卖合同相近时段，同批购房者买方为梁艳玲、邓小玲等7人、卖方为金璟公司、经纪方为富鸿公司的房屋买卖合同发生纠纷，于2018年1月15日诉至一审法院，详见（2018）粤0112民初451—457号案件。上述事实有房地产买卖合同、广州市存量房买卖合同、收据、解除房地产买卖合同通知书、代为送达《解除房地产买卖合同通知书》函、不动产产权证书、公证书、单位证明、银行流水、照片、微信短信聊天记录截图、快递详情、通话录音记录、转账凭证、照片、派件证明、（2018）粤0112民初454号判决书、（2019）粤01民终2481号民事判决书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，金璟公司与张伟军签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并于签订网签合同当日明确备注如网签合同与本合同的价格及其他条款约定发生冲突时，以本合同条款为准。双方确认2017年11月28日《广州市存量房买卖合同》是网签合同，该合同中约定房屋总价款750000元，定金100000元，剩余房款应于2017年10月31日前支付，即该条款约定的付款期限是在网签合同的签约时间之前，即使在9月29日签网签合同，亦未实际支付该款项。该约定与双方实际履行的2017年9月5日签订的《房地产买卖合同》中约定的房屋总价款1152360元，定金50000元、首期款302360元，楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设账户内的条款相互矛盾。因此，关于本案案涉房屋的价款及付款时间、违约责任等均应依据双方2017年9月5日签订的《房地产买卖合同》中的相关约定切实履行。关于金璟公司行使解除权的条件是否成就问题。第一，双方对于楼价余款付款时间不确定。《房地产买卖合同》末尾备注处手写有“买方做纯抵押贷款”，有关付款方式双方在附件中明确选择以按揭付款，如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入金璟公司在该贷款银行开设的账户，差额由张伟军在缴纳税费前付清。该约定并未限定具体的楼价余款支付时间；第二，金璟公司的催告未依约给予足够的履行期限。《房地产买卖合同》约定逾期超过十天仍未履行支付房款的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价5%的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。结合双方举证，在案涉房屋完成产权过户登记后，金璟公司举证其委托富鸿公司代为向张伟军送达签署日期为2019年5月5日的《解除房地产买卖合同通知书》，随即于2019年5月11日发函给张伟军，认为张伟军未履行付尾期房款义务，构成实际性违约，要求在2019年5月13日之前付清尾款及违约金。该敦促履行通知，由金璟公司5月11日发出，运单详情查询为快件作废。邓小动一审庭审陈述其没有收到5月5日的通知书，张伟军对两份《解除房地产买卖合同通知书》亦不予确认。从上述寄函至限定的付清尾款期限可知，金璟公司的催告履行期限明显不足合同约定的5天；第三，《房地产买卖合同》是否解除对于张伟军从2019年5月13日起处于不确定状态。金璟公司给富鸿公司通知书的信息是金璟公司让其通知张伟军解除房地产买卖合同，李浪洪收的通知亦是5月13日之前未付清购房尾款及违约金即解除房地产买卖合同，基于富鸿公司收件情况，张伟军、李浪洪双方因购房而联系的情况，推断张伟军应知悉该同志内容，金璟公司未提供在此之前有其他催告、敦促张伟军履行支付尾款的证据，5月22日金璟公司诉至一审法院，张伟军陈述希望继续履行，并对其与李浪洪在5月13日之后能否付楼价余款及需要明确的收款帐户，存在不可知否的疑虑；第四，张伟军、富鸿公司有充分理由要求金璟公司提供明确的收取购房尾款帐户，金璟公司未提供充足证据证明其已履行向张伟军、富鸿公司提供明确收款账户的协助义务。1.2018年1月4日富鸿公司邓小动曾向《存量房买卖合同》中登记的联系人韩晓东电话138×××××××2以短信方式告知案涉房屋已出证，贷款需要收款方银行账号并需签名确认；2.金璟公司指定的收取张伟军购房定金及首期款的收款账户非金璟公司的账户，而均为韩晓东个人账户；3.2018年1月15日，梁艳玲等7人作为原告起诉金璟公司房屋买卖合同纠纷案已由一审法院立案受理，张伟军是该批一起购房者之一，富鸿公司也是上述纠纷案件的第三人，对涉案相关纠纷应较清楚，对金璟公司之前的个人收款帐户存疑并谨慎要求金璟公司再次明确收款帐户，理由充分；第五，无论按揭贷款还是纯抵押贷款，对贷款得以审批的金额和放款的时间，非张伟军得以控制，且从涉案房产过户登记后，张伟军、富鸿公司均陈述张伟军有多次办理贷款手续，至今未获得拟贷款项，对此，金璟公司无相反证据证明张伟军未办理或故意拖延办理贷款；第六，张伟军有为实现合同目的积极履行的行为。金璟公司提供的短信记录、张伟军提供的语音清单，均能反映张伟军有一直与富鸿公司邓小动联系、且一直在办理贷款手续，金璟公司亦陈述曾出具手续协助张伟军办理贷款所需手续。富鸿公司邓小动也陈述张伟军多次与其沟通购房尾款之事，张伟军在无法获得金璟公司明确的收款账户，且未与金璟公司达成收付款一致意见情况下，已于2019年7月17日将购房余款提存。综上，在房屋买卖双方对贷款未获审批，或最迟支付尾款期限未予明确的情况下，从合同履行程度的现状，涉案房屋产权已办理过户登记，因合同之债权引发的物权变动已完成，涉案房款已能够全部付清，从有利于合同目的实现，维护交易稳定、效率以及交易成本的角度考虑，一审法院认定金璟公司要求解除与张伟军所签《房地产买卖合同》、张伟军与金璟公司将案涉房屋产权转移登记、张伟军承担办理房屋所有权转移登记的全部费用的主张，理据不足，不予支持。关于违约金问题。如前所述案涉房地产买卖合同继续履行，金璟公司要求张伟军承担延期付款的违约责任，按总楼价的30%支付违约金。对此，张伟军认为是金璟公司不诚信，其没有违约，且违约金过高，如果支付违约金亦应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。富鸿公司同意张伟军意见，认为因金璟公司不提供收款账户，不敢将款项付给个人账户，张伟军没有违约，不应支付违约金。第一，金璟公司已协助张伟军办理了过户登记手续，张伟军于2017年11月29日取得案涉房屋不动产权，该房屋满2年后可转让或办理析产手续，此已过户未付清尾款的情况，明显对张伟军有利；第二，《房地产买卖合同》附件中楼价余款约定方面，有银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方即张伟军于缴交税费前付清的约定，即当事人有预设实际贷款额与应付楼价余款可能存在差额的情况，张伟军表示与李浪洪相同时间办理贷款按揭手续，李浪洪在第一次庭审中陈述约2018年1月曾向“中信银行”申请贷款未获批，2018年7月份曾向“邮政储蓄银行”贷款80万元，但2019年3月份确定放款60万元，李浪洪、张伟军均未接受，另向其他银行申请贷款。从广州开发区东园一街XX房不动产登记查册反映2018年4月11日张伟军申请持房产证抵押用于贷款，考虑银行贷款审批的期限，张伟军至少于2018年5月11日知悉贷款金额，在未达其预计的金额时另寻其他银行申请贷款，而不顾及金璟公司已协助其办理了房屋产权过户，以及其有补齐贷款额与应付楼价余款差额的义务，其行为明显有失合同的公平原则；第三，张伟军陈述主要因金璟公司拒绝提供收款帐户而致无法支付尾款，对该陈述，除举证邓小动在涉案房屋过户之初有短信要求金璟公司提供帐号外，张伟军未举证其在诉讼前有积极想办法与金璟公司沟通或要求提供收款账户支付购房尾款而金璟公司拒绝提供的证据，在金璟公司已完成过户登记义务的情况下，张伟军的付款义务不应长期怠于行使，如涉诉后张伟军直接与金璟公司沟通尾款事宜、发函要求提供收款账户、提存购房尾款等积极主动的行为，完全可以在其第一、二次申请贷款后履行；第四，张伟军在签署《房地产买卖合同》选择贷款付尾款时本应充分评估自身的贷款能力，在支付购房款的方式上除申请贷款支付之外其应承担更多的及时付清尾款责任。综上，张伟军对本案纠纷，存在明显的履行合同义务瑕疵，且具有隐性获利，同时又造成金璟公司未能及时回收应收款，发生资金占用损失，但金璟公司未能举证证明其实际损失，现主张按总楼价的30%计违约金，在张伟军认为过高的情况下，如前所述，一审法院酌定从张伟军应当知悉中国邮政储蓄银行贷款审批情况即2018年5月11日起至将购房尾款提存之日即2019年7月17日止，以未付购房款800000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计付该损失。另外，一审法院特别说明，对于金璟公司、张伟军、富鸿公司签订或帮助签订同一房屋的双份买卖合同，掩盖房屋买卖真实价格，有规避房地产监管及房屋交易税费，扰乱房地产市场秩序，损害国家税收利益之嫌，应予否定性评价，并特别警示相关当事人应予诚实守信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、张伟军应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市金璟投资咨询有限公司赔偿损失（以800000元为基数，从2018年5月11日起至2019年7月17日止按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计付）；二、驳回佛山市金璟投资咨询有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15689.8元，财产保全费5000元，合计20689.8元，由佛山市金璟投资咨询有限公司负担10344.9，张伟军负担10344.9元。经二审审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交证据。二审另查明，金璟公司提交了通话录音的光盘，拟证明韩晓东与张伟军2017年7月7日的通话约定了“在双方签署《广州市存量房买卖合同》后30天内一次性付购房尾款”。张伟军表示对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，且录音未经其同意，通话内容也没有明确尾款的支付时间。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案评析如下：本案二审的争议焦点主要为双方对于楼价款余款80万元的付款时间是否有明确约定的问题。鉴于：1.金璟公司与张伟军于2017年9月5日签订的《房地产买卖合同》明确约定楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入金璟公司在该贷款银行开设的账户，银行实际贷款额与应付楼余款的差额由张伟军在缴纳税费前付清，该约定并未约定楼价余款的具体支付的时间。在该合同末尾备注处还手写约定有“买方做纯抵押贷款”，但仍未确定楼价款余款的具体支付的时间；2.金璟公司与张伟军于2017年11月28日网签了《广州市存量房买卖合同》，虽该合同中约定了剩余房款应于2017年10月31日前支付，但该合同约定的房屋总价款75万元，现双方均确认房屋的总价款以双方签订的《房地产买卖合同》的约定为准，故可认定该《广州市存量房买卖合同》不是双方的真实意思表示，金璟公司依据该合同的约定主张楼价款余款80万元应在2017年10月31日支付理由不成立；3.金璟公司主张其与张伟军达成了“在双方签署《广州市存量房买卖合同》后30天内一次性付购房尾款”的口头约定，但仅提供了通话录音作为证据，张伟军对该录音的真实性不予认可，且该录音中亦未有该约定，故对金璟公司的该主张本院亦不予支持。综上，本院确认双方对于楼价款余款80万元的付款时间未有明确约定。至于张伟军的上诉理由和金璟公司的其他上诉理由，一审法院根据当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，且理由阐述充分，本院认可一审的对事实的分析认定，不再赘述。综上所述，金璟公司、张伟军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17549.2元,由佛山市金璟投资咨询有限公司负担15689.8元，由张伟军负担1859.4元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇二〇年六月二十八日书记员  郭 俏