贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0181民初1490号原告：李俊松，男，1990年5月11日生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：王世艳，贵州省清镇市红枫法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。被告：贵州立祥房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区宝山北路401号（凯福商住楼）8单元，统一社会信用代码：91520100798822678T。法定代表人：徐强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胥志娟，女，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。原告李俊松与被告贵州立祥房地产开发有限公司（以下简称“立祥房开”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李俊松及其委托诉讼代理人王世艳，被告立祥房开委托诉讼代理人胥志娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李俊松向本院提出诉讼请求：一、判决原告与被告签订的《商品房认购合同书》合法有效；二、判决被告双倍返还原告给付的购房定金40000元；三、判决被告返还原告给付的购房款人民币128341元、物业维修基金人民币14167元及利息，利息以142508元为基数，自2019年1月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、判决解除原告与被告签订的《商品房认购合同书》；五、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由被告承担。事实及理由：2019年1月14日，原告与被告签订《商品房认购合同书》，合同约定原告认购被告开发位于清镇市，产权编号为（12）-1-14-4，建筑面积103.88平方米，认购价按建筑面积7100元每平方米计算总价为737548元，购房定金人民币20000元。协议第四条明确约定被告在收到原告首付款后20个工作日内须与原告签署《商品房买卖合同》，合同第五条第三项明确约定因一方违约，违约方应向守约方支付因违约行为导致产生的诉讼费、律师代理费、公证费、鉴定费等费用。合同签订后，原告于2019年1月14日支付乙方认购定金20000元，并于2019年1月18日双方签订《合同确认单》后原告支付首付款人民币128341元及维修基金人民币14167元，原告共计支付购房款人民币162508元于被告。被告收取以上首付款项后并未按《商品房认购合同书》约定时间内通知原告签订《商品房买卖合同》。后经查实，2017年8月24日该套房屋已经被高级人民法院查封，被告故意隐瞒案涉房屋被查封的事实，该行为已构成违约，严重损害原告合法权益，直接导致原告与被告签订《商品房认购合同书》的合同目的不能实现。被告立祥房开辩称，原告所述属实，与原告签订的认购书有效，不同意双倍返还定金，因为20000元定金已经转为首付款。同意解除商品房认购合同书，同意返还原告的购房款，诉讼费、担保费、律师费同意承担一半。围绕本案诉讼请求，原告向本院提交了《商品房认购合同书》、合同确认单、收款收据、转账凭证、（2017）黔民初90号之一民事裁定书、《委托代理合同》、代理费发票、保全保险费发票等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2019年1月14日，原告李俊松（乙方）与被告立祥房开（甲方）签订《商品房认购合同书》，合同主要约定：乙方认购清镇市云岭东路中央公园项目C组团12号楼1单元14层4号房，建筑面积103.88平方米，建筑面积单价7100元/平方米，总价人民币737548元；乙方向甲方缴纳定金20000元；乙方在签订协议后7日内携合同书、定金收据、身份证明原件到甲方营销中心缴纳首付款及维修基金，购房定金转为购房款；甲方在收到乙方首付款项后20个工作日内，待接到甲方工作人员通知后5日内携带首付款及维修基金收据办理按揭所需资料到甲方营销中心签署《商品房买卖合同》；若甲方在签署《商品房买卖合同》前将乙方房屋另行出售，即构成违约，必须双倍返还乙方定金；若乙方在接到甲方通知后未与甲方签署《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购权利，甲方无需通知乙方即可将认购房屋另行出售，定金不可退。认购书签订后，原告向被告交纳了20000元定金，被告向原告出具了收款收据。2019年1月18日，原告又向被告交纳了购房款128341元、维修基金14167元，后被告一直未通知原告签署《商品房买卖合同》。经查，原告认购的中央公园项目C组团12号楼1单元14层4号房屋已被贵州省高级人民法院于2017年8月24日裁定查封，查封期限为三年。2019年12月10日，原告与贵州省清镇市红枫法律服务所签订《委托代理合同》，委托该所指派王世艳为本案提供法律服务，原告支付了代理费6500元。另，原告申请诉前财产保全，交纳了保全费1410元，因申请保全购买保全保险，支付了保全保险费533.84元。本院认为,本案原、被告双方签订的《商品房认购合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。从合同内容来看，双方签订的认购书性质是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，原告已按约定支付了首付款，而双方未能签订《商品房买卖合同》原因在于原告认购的房屋已被采取查封措施无法交易，被告因此未按约定通知原告签署《商品房买卖合同》，被告已构成违约，现合同目的不能实现，故对原告要求确认《商品房认购合同书》有效，并解除《商品房认购合同书》，返还购房款、维修基金的诉请予以支持。关于原告要求被告赔偿损失以及双倍返还定金的诉请，被告在签署认购书时已明知认购房屋被查封的事实，但其隐瞒事实与原告签订认购合同，导致合同目的不能实现，因此应向原告赔偿损失，因被告占用原告支付的购房款、维修基金而给原告造成了利息损失，现原告主张按照银行同期贷款利率计算的利息损失，以及因本次诉讼产生的代理费、保全保险费等损失均应由被告承担。又根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”的规定，前述认定的损失赔偿数额并未超过定金损失，而定金和损失赔偿数额总和又超过了原告因此遭受的损失，故对原告要求双倍返还定金的诉请予以支持，对其余诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”、第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、确认原告李俊松与被告贵州立祥房地产开发有限公司于2019年1月14日签订的《商品房认购合同书》有效；二、解除原告李俊松与被告贵州立祥房地产开发有限公司于2019年1月14日签订的《商品房认购合同书》；三、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告李俊松购房款128341元、维修基金14167元，合计142508元；四、被告贵州立祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内双倍返还原告李俊松定金40000元；五、驳回原告李俊松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3728元，减半收取1864元，保全费1410元，合计3274元，由被告贵州立祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  柳红强二〇二〇年六月五日书记员  聂 璇