江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2660号上诉人（原审原告、反诉被告）：庆巴图，男，1975年3月6日出生，蒙古族，住南京市玄武区。上诉人（原审原告、反诉被告）：贾晓霞，女，1976年11月28日出生，汉族，住南京市玄武区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告)：白欣悦，女，1990年3月16日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：徐武胜，男，住南京市鼓楼区，由白欣悦所在单位推荐。委托诉讼代理人：刘沐龙，江苏华成律师事务所律师。原审第三人：南京天居房地产经纪有限公司，住所地南京市秦淮区风虹苑9号01幢101室。法定代表人：阮余山，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋朝银，男，该公司员工。上诉人庆巴图、贾晓霞因与被上诉人白欣悦、原审第三人南京天居房地产经纪有限公司（以下简称天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8073号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。庆巴图、贾晓霞上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以重大误解为由撤销0000053号《房地产买卖合同》，无事实和法律依据。0000053号《房地产买卖合同》约定的交易标的物为415室、416室、417室，建筑面积为173.34平方米，且在签订合同时，己经出示不动产权证，在不动产权证中载明了房屋的具体位置，合同中没有将401室、402室囊括其中。且0000046《房地产买卖合同》之后又分别就403-418室签订了房屋买卖合同，也不包括401室和402室。被上诉人签订上述合同并支付定金，清楚所购买的房屋不包括401室和402室，故被上诉人不存在有任何的误解。此外，案涉房屋交付后，被上诉人入场装修时，就责令恢复401室和402室隔墙。现以重大误解为由要求解除合同，超过法律规定的3个月撤销权行使的除斥期间。二、0000053号《房地产买卖合同》合法有效，被上诉人存在违约行为应承担违约责任。0000053号《房地产买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同约定，被上诉人应于2018年4月30日前将购房款1818752元直接交付至上诉人，但是被上诉人并没有按照约定履行，己构成违约。上诉人向被上诉人发出解除合同通知，双方合同依法解除。被上诉人有义务将案涉房屋结清水电、物业等费用，将房屋交还上诉人，并按约定承担违约责任。上诉人向被上诉人主张的损失应得到人民法院支持。白欣悦辩称：一、关于重大误解问题。被上诉人在一审中提交了关于原审第三人的经纪人所发布的案涉房屋销售宣称的都是整层销售的证据，还提交了庆巴图本人书写的定金收条注明为整层。如果扣减401室、402室，对场所的经营所产生的重大影响，对被上诉人购房的目的产生了根本性的影响。被上诉人在收到南京正旺置业有限公司的《通知函》才明确得知401室、402室不属于上诉人所有。一审法院以此为时间节点，认定被上诉人的撤销权并没有丧失，依法有据。二、关于上诉人收回房屋时间。被上诉人2019年5、6月份装修后，上诉人在2019年6月就实际收回。一审法院经法庭询问，认定房屋收回时间为2019年9月5日，上诉人当庭认可。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。天居公司述称：被上诉人没有和天居公司就401室、402室房屋产权和上诉人进行沟通。2018年6月，被上诉人已知道房屋有问题。0000053号《房地产买卖合同》签订时都告知房屋的面积、套数，有明确的楼层面积。天居公司认可上诉人的上诉请求。庆巴图、贾晓霞向一审法院起诉请求：1.判令白欣悦将位于南京市鼓楼区房屋退还庆巴图、贾晓霞，并承担自2019年6月16日起至实际退还日止租金损失，按每月1200元计算；2.判令白欣悦承担违约责任，赔偿庆巴图、贾晓霞损失50万元；3.白欣悦承担本案诉讼费用。白欣悦向一审法院反诉请求：1.撤销2018年4月14日和庆巴图所签东宝路8号3幢415室、416室、417室房屋买卖合同；2.庆巴图、贾晓霞返还白欣悦支付的400000元定金；3.庆巴图、贾晓霞支付自2018年4月14日起至实际返还之日止400000元产生的利息；4.庆巴图、贾晓霞承担房屋设计费88000元；5.庆巴图、贾晓霞承担房屋拆除费100000元；6.庆巴图、贾晓霞承担本案全部诉讼费用；7.天居公司对上述二、三、四、五项承担连带责任。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区东宝路8号3幢401室、402室属南京正旺置业有限公司所有；403室、404室、405室、406室、407室、408室、409室、410室、411室、412室、418室登记在田昕名下；413室、414室登记在贾云霞、雷鸣名下；415室、416室、417室登记在庆巴图、贾晓霞名下。2018年3月前，庆巴图、田昕在网上发布信息，整层出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋，白欣悦、施俊有意购买房屋，遂通过天居公司联系庆巴图、田昕。2018年3月14日，施俊与庆巴图签订0000046号房地产买卖合同，合同标的南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层整层房屋，面积951平方米，价款12172800元、定金400000元。同日，庆巴图向施俊出具东宝路8号3幢4层整层房屋定金400000元收条。2018年4月14日，庆巴图与白欣悦签订0000053房地产买卖合同，合同标的南京市鼓楼区房屋，面积173.34平方米，定金400000元，价款2218752元，合同中备注2018年3月14日签房地产买卖合同NO：M0000046自动作废。2018年4月27日，田昕向白欣悦出具书面意见“同意把南京市鼓楼区东宝路8号3幢4楼整层所有房屋正式交付买家白欣悦”。庆巴图、田昕在出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋前，上述房屋由田昕整层出租给南京普雷英之辅语言培训学校，房屋进行了打通改造装修。白欣悦与庆巴图签订房屋买卖合同后，对上述房屋进行装修改造，2019年7月2日，南京正旺置业有限公司向白欣悦发出《通知函》。《通知函》声明南京市鼓楼区东宝路8号3幢401室、402室房屋产权系南京正旺置业有限公司所有，要求白欣悦将401室、402室恢复原状。2019年6月14日，北京盈科（南京）律师事务所接受田昕和庆巴图、贾晓霞委托，向白欣悦发出《律师函》。《律师函》提出因白欣悦违约，解除编号为M0000053的《房地产买卖合同》。2019年6月25日，白欣悦回函：因田昕、庆巴图、贾晓霞和南京天居房地产经纪有限公司串谋，恶意欺诈，导致本人损失巨大，要求田昕、庆巴图、贾晓霞退还已付房款并赔偿损失，同意解除合同。2019年7月11日，庆巴图、贾晓霞诉至一审法院，审理中，白欣悦提出反诉，一审庭审中，庆巴图、贾晓霞确认案涉房屋于2019年9月5日收回。一审法院认为，本案争议焦点为庆巴图、贾晓霞及案外人田昕与白欣悦及案外人施俊之间关于房屋买卖合同的标的是否是南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层整层房屋。根据庆巴图、贾晓霞、田昕在网上发布的整层房屋出售信息及2018年3月14日施俊与庆巴图签订的0000046号《房地产买卖合同》，2018年4月27日田昕给白欣悦出具的整层房屋出售的承诺，可以得出庆巴图、贾晓霞、田昕是以整层出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋。虽然，2018年4月14日庆巴图与白欣悦签订的0000053号《房地产买卖合同》备注0000046号《房地产买卖合同》作废，但这只是双方就具体房屋签订房屋买卖合同，庆巴图、贾晓霞、田昕作为南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋的所有权人及使用人，对上述房屋的产权所有明知，但其在出售中没有明确告知白欣悦、施俊上述房屋中401室、402室产权人为南京正旺置业有限公司，天居公司亦隐瞒这一重要事实，因庆巴图、贾晓霞、田昕、天居公司隐瞒上述房屋产权归属的重要事实。导致白欣悦、施俊签订房屋买卖合同时存在重大误解，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消失。2019年7月2日南京正旺置业有限公司发函白欣悦，告知401室、402室产权为其所有，故白欣悦行使撤销权未过法律规定的期限。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，庆巴图、贾晓霞、天居公司隐瞒事实真相，白欣悦未尽审慎注意义务，三方对纠纷的产生均有过错，各自的损失，各自承担。本案一审中，庆巴图、贾晓霞已于2019年9月5日收回南京市鼓楼区房屋。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第一项、第五十八条之规定，判决：一、驳回庆巴图、贾晓霞要求白欣悦赔偿损失的诉讼请求。二、撤销庆巴图、贾晓霞与白欣悦2018年4月14日签订的0000053号《房地产买卖合同》。三、庆巴图、贾晓霞于判决书生效后十日内返还白欣悦400000元。四、驳回白欣悦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8800元，由庆巴图、贾晓霞负担4400元，由南京天居房地产经纪有限公司负担4400元；一审反诉案件受理费4900元，保全费3250元，合计8150元，由白欣悦负担4075元，由南京天居房地产经纪有限公司负担4075元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人在出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋前，该整层房屋进行了打通改造装修，且就该房屋发布的信息也表明系整层房屋出售，相关合同签订后，田昕2018年4月27日给被上诉人出具书面意见：“同意把南京市鼓楼区东宝路8号3幢4楼整层所有房屋正式交付买家白欣悦”。综合以上事实，可以认定上诉人和田昕是以整层出售南京市鼓楼区东宝路8号3幢4层房屋。上诉人在上诉理由中单独就0000053号《房地产买卖合同》约定的交易标的物及建筑面积不是整层，而否定上述足以造成被上诉人重大误解的事实，本院不予采信。因2019年7月2日南京正旺置业有限公司发函被上诉人，明确告知401室、402室产权为其所有，故一审法院认定被上诉人行使撤销权未过法律规定的期限，符合法律规定。上诉人主张被上诉人此前早已知晓401室、402室产权，因上诉人未能提供证据证明，本院不予采信。因上诉人和田昕、天居公司隐瞒上述房屋产权归属的重要事实，导致被上诉人签订房屋买卖合同时存在重大误解，而被上诉人也未尽审慎注意义务，故一审法院认定合同被撤销后，因该合同取得的财产，并各自承担相应的责任，并无不当。上诉人上诉主张被上诉人承担违约及损失赔偿责任，本院不予支持。综上所述，庆巴图、贾晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人庆巴图、贾晓霞负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇二〇年六月十八日书记员  杨文艳