广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤01民终6958号上诉人（原审被告、反诉原告）：李晓芳，女，1977年6月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：哲理，男，1957年11月22日出生，汉族，住广州市越秀区，系上诉人李晓芳的丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（原名称雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司），住所地广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：彭雯静，女，该司员工。委托诉讼代理人：潘慕婷，女，该司员工。上诉人李晓芳因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐番禺分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李晓芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认李晓芳接收所购买房屋物业的钥匙之次月即从2018年2月起才有缴付物业管理费的义务；2.判令雅居乐番禺分公司赔偿因不作为延误交付房屋物业及钥匙而给李晓芳造成租房居住实际开支的房屋租金等直接经济损失105000元；3.本案一、二审诉讼费用由雅居乐番禺分公司承担。事实与理由：一、雅居乐番禺分公司至2018年1月21日才正式交付涉案房屋及钥匙给李晓芳，故应从次月即2018年2月起计缴物业管理费。李晓芳及其家人于2016年5月22日按收楼通知书要求前往收楼，当时雅居乐番禺分公司强行要求李晓芳先签署收楼手续再到现场验收房屋。这种收楼手续是霸王条款，而且开发商独家指定物管公司，不允许另议修改。由于当时达不到收楼要求，李晓芳不同意签收文件、钥匙和收楼，并再三要求雅居乐番禺分公司先保管有关房屋文件和钥匙，待房屋符合收楼要求时，再移交钥匙。李晓芳当时特别在《业主文件钥匙签收表》上备注：“钥匙未移交，到业主收楼时再重签钥匙签收表”。故本案房屋及钥匙实际上并未移交业主。此后，李晓芳经常致电或前往物业办催促雅居乐番禺分公司尽快整改、办理房屋及钥匙移交手续，但物业工作人员要么说还在整改，要么说经办人或管家不上班、休假、开会，要么说开发公司工程部拿走钥匙了，要么说弄不清楚钥匙放哪里了，以各种理由推托不交钥匙及物业，这种情况持续近两年之久，其中2017年1月15日和20l7年9月24日，李晓芳及其家人到物业办要求办理房屋钥匙交接手续，仍然无果。后又延误至20l8年1月21日，李晓芳再次到物业办交涉，雅居乐番禺分公司找来物业管家李立引领李晓芳到本案房屋物业现场查验有关整改情况，并当场在《业主文件钥匙签收表》上记录七项整改情况。鉴于部分整改仍未完成，李晓芳特别在签收表上明确备注：“要求2018年1月31日全部整改完毕交给业主”，并经物业办签认。实际上至2018年1月31日后整改仍未完成，被迫无奈之下，李晓芳只好勉强接收涉案房屋及钥匙，但在20l9年4月又发现厨房顶部漏水，李晓芳及时通知雅居乐番禺分公司物业管家李玉华到现场见证，李玉华当面承认漏水并用手机拍照，而到目前是否处理，尚不得知。以上事实足以充分说明雅居乐番禺分公司没有尽到沟通督促开发商进行维修的义务，从而导致李晓芳在长达两年多的时间里无法收楼入住，按照公平合理原则，雅居乐番禺分公司应当自实际收楼次月即2018年2月开始计缴物业管理费，而不应从20l6年6月尚未实际交付物业及钥匙时起计缴物业管理费。二、雅居乐番禺分公司怠于履行合同义务，一直未沟通督促开发商及时修复解决房屋质量瑕疵的问题，直至2018年1月21日才实际交付房屋物业及钥匙给李晓芳，造成延误交楼长达21个月，应承担李晓芳在此期间房屋租金105000元（按每月房租5000元计算）。李晓芳一审已就此提出反诉，但一审法院却不予并案审理，并以因房屋质量问题提出的赔偿损失之诉应另案起诉开发商为由判令予以驳回，程序违法。被上诉人雅居乐番禺分公司二审答辩称：一、雅居乐番禺分公司与李晓芳已于2016年5月22日办理了收楼手续，并于当日签署了《前期物业服务协议》及《业主文件／钥匙签收表》，李晓芳理应自2016年6月1日起向雅居乐番禺分公司交纳物业服务费。根据《商品房买卖合同》附件七《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，李晓芳在办理收楼手续时，案涉物业开发商番禺雅居乐地产公司向李晓芳出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖公章的《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》，即视为符合交付标准，李晓芳同意办理交楼手续。番禺雅居乐地产公司已于2016年1月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故案涉物业自2016年1月26日起即符合房屋交付的条件。另根据李晓芳提供的证据五房屋破损照片，其中记录的均为房屋装修瑕疵，不存在严重影响居住的质量问题。根据《广东省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，案涉物业已符合房屋交付条件，李晓芳理应按照《广州雅居乐北苑收楼通知书》确定的期限内办理收楼手续，无法定事由不得拒收房屋。故此，李晓芳要求自2018年2月份开始缴纳物业服务费，没有任何事实及法律依据。二、雅居乐番禺分公司及番禺雅居乐地产公司已于2016年5月22日将案涉房屋交付给李晓芳，不存在逾期交付的情况，故李晓芳要求雅居乐番禺分公司赔偿逾期交付产生的经济损失、误工损失、精神损失没有任何法律依据。1.雅居乐番禺分公司及番禺雅居乐地产公司已于2016年5月22日将案涉房屋交付给李晓芳，并签订了《前期物业服务协议》及《业主文件／钥匙签收表》，雅居乐番禺分公司或番禺雅居乐地产公司均不存在逾期交付的情形，案涉房屋钥匙系李晓芳自愿放在雅居乐番禺分公司处，李晓芳有权于任何时间取回，雅居乐番禺分公司无权阻止李晓芳取回房屋钥匙，更不可能阻止李晓芳取回房屋钥匙，故李晓芳主张雅居乐番禺分公司拖延交付房屋及钥匙的说法于理不合。2.案涉房屋不存在影响李晓芳正常居住的情形，李晓芳因个人原因产生的租房费用应由其自行承担，与雅居乐番禺分公司无关。综上，李晓芳已于2016年5月22日办理了收楼手续，李晓芳作为小区业主已享受了雅居乐番禺分公司为其提供的物业管理服务，故李晓芳应根据《物业管理条例》的规定支付物业服务费，其长期拖欠物业服务费的行为已侵害了其他业主的合法权益。请求二审法院依法驳回李晓芳的全部上诉请求。雅居乐番禺分公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令李晓芳：1.按每月3元/平方米的标准向雅居乐番禺分公司支付自2017年3月1日至2018年2月28日共12个月，拖欠物业管理费为8910.9216元，以及2018年3月1日至2019年7月25日共17个月，拖欠物业管理费为12717.8853元，合计拖欠物业管理费金额为21628.8069元；2.从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向雅居乐番禺分公司支付滞纳金，暂计至2019年7月25日，滞纳金的金额11223.52元；3.承担本案全部诉讼费用。李晓芳一审答辩称请求驳回雅居乐番禺分公司的全部诉讼请求，并反诉请求判令雅居乐番禺分公司：1.赔偿因拖延交付物业及钥匙而给李晓芳造成的租金损失人民币105000元（2016年5月-2018年1月期间共21月的损失，按每月租金5000元的标准计算）；2.支付因拖延交付物业及钥匙而给李晓芳造成误工损失、精神损害赔偿共计1万元；3.负责本诉及反诉案件受理费和其他诉讼费用。一审法院经审理查明：雅居乐番禺分公司是经广州市番禺区工商行政管理局核准登记的分公司，经营范围包括物业管理。番禺区南村镇兴南大道瀚澜三街7号6xx房（以下简称涉诉物业）的产权人为李晓芳，建筑面积为249.3703平方米。该物业小区至今尚未成立业主委员会。2014年6月20日，李晓芳与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定涉诉物业的建筑面积为247.5256平方米，由雅居乐番禺分公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限为小区业主委员会重新聘请其他物业服务企业之日止，洋房物业服务费为每月每平方米建筑面积3元，由李晓芳自收楼之日起按月按时交纳。雅居乐番禺分公司与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2016年5月17日向李晓芳发出《收楼通知书》，通知李晓芳于2016年5月20日至5月31日到雅居乐番禺分公司处办理收楼手续，李晓芳于2016年5月22日到雅居乐番禺分公司处办理收楼手续。双方签订《业主文件/钥匙签收表》，该表下方手写备注“钥匙未移交，到时移交时再重签钥匙签收表”。双方签订《前期物业服务协议》，约定由雅居乐番禺分公司对广州雅居乐北苑公用部位、会所、地下停车场、物业公用设施设备及物业环境（包括道路、园林、绿化、公共环境、消防治安管理等）进行管理与服务。前期物业服务协议第8.1条约定雅居乐番禺分公司向李晓芳收取物业服务费，按李晓芳签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付。实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自李晓芳向雅居乐番禺分公司提供或雅居乐番禺分公司自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费。调整前李晓芳按约定建筑面积计付的物业服务费与按实测建筑面积计算的物业服务费之间的差额，双方互不退不补。电梯多层和高层洋房的物业服务费为建筑面积3元/平方米/月。第8.3条约定发展商发出的《收楼通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业服务费。李晓芳须按本协议约定于每月5日前缴交当月物业服务费。雅居乐番禺分公司每月6日起征收滞纳金，李晓芳应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的千分之一计付滞纳金。上述前期物业服务协议还对其它事项进行了相关约定。同日，李晓芳向雅居乐番禺分公司预交三个月物业服务费2228元。此后，李晓芳交纳物业服务费至2017年2月，自2017年3月起未支付物业服务费。2018年1月21日，双方再次签订《业主文件/钥匙签收表》，李晓芳签收涉诉物业的钥匙，该表上手写备注关于涉诉物业的维修情况。2018年8月31日，雅居乐番禺分公司出具《交费通知单》，载明2017年3月1日至2018年7月31日的物业服务费为12651元，按建筑面积247.5256平方米计算；2018年8月1日至8月31日的物业服务费为748元，按建筑面积249.3703平方米计算。一审法院认为：雅居乐番禺分公司与李晓芳签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，应认定为合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。雅居乐番禺分公司已按照合同约定提供了物业管理服务，因此雅居乐番禺分公司有权向李晓芳收取物业服务费。雅居乐番禺分公司主张物业服务费的收费标准为每月3元/平方米，该标准符合上述物业管理服务协议的约定，一审法院予以确认。关于实测建筑面积与约定建筑面积的差异问题，合同约定以实测建筑面积为准，自李晓芳向雅居乐番禺分公司提供或雅居乐番禺分公司自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业服务费，雅居乐番禺分公司主张自2018年3月1日起按实测面积调整物业服务费，但未提供证据予以证明，一审法院不予确认。雅居乐番禺分公司于2018年8月31日出具《交费通知单》，载明2018年8月1日起按实测面积计收物业服务费，一审法院依法确认应自2018年8月1日起按实测面积调整物业服务费，即2017年3月至2018年7月期间每月的物业服务费为742.58元（247.5256平方米×3元/平方米），合计12623.86元（742.58元×17个月）；2018年8月至2019年7月期间的每月物业服务费为748.11元（249.3703平方米×3元/平方米），合计8977.32元（748.11元×12个月），共计应支付物业服务费21601.18元。雅居乐番禺分公司主张的物业服务费的超出部分，一审法院不予支持。关于李晓芳抗辩涉诉物业存在房屋质量问题，拒绝继续支付物业服务费，并反诉主张雅居乐番禺分公司赔偿各项损失。关于涉诉物业的房屋质量问题属于李晓芳与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同纠纷，而本案雅居乐番禺分公司与李晓芳之间为物业服务合同纠纷，两者属于不同的法律关系。雅居乐番禺分公司按照合同约定对涉诉物业所在小区提供物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。李晓芳主张的房屋质量问题及各项损失可另案向发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司主张。另外，由于雅居乐番禺分公司在与开发商协调解决涉诉物业的房屋装修问题过程中没有很好地尽到协调的义务，物业管理服务存在瑕疵，故对雅居乐番禺分公司关于滞纳金的主张，一审法院不予支持。雅居乐番禺分公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，减少不必要的讼累。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，于2019年10月25日作出如下判决：一、李晓芳于本判决生效之日起三日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付2017年3月至2019年7月期间的物业服务费21601.18元；二、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其余诉讼请求；三、驳回李晓芳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费621元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担213元，李晓芳负担408元。反诉受理费1300元，由李晓芳负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。经本院询问，李晓芳确认如下事实：其于2016年5月22日前往收楼时，雅居乐番禺分公司想把案涉房屋的钥匙给李晓芳，但李晓芳要求雅居乐番禺分公司整改后再收钥匙；当时李晓芳发现案涉房屋的厨房漏水，大门锁和消防门锁均是坏的，房间和大厅的墙壁均有裂痕；虽然案涉房屋是毛坯交楼，上述问题也没有影响房屋主体结构，但不符合验收条件。经本院组织调解，双方未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。对于双方当事人均未提出上诉的一审查明事实及处理，本院不作审查。针对李晓芳的上诉，二审需要解决的是李晓芳应否支付2017年3月至2018年1月的物业服务费，雅居乐番禺分公司应否向李晓芳支付租金损失105000元。具体分析如下：本案是雅居乐番禺分公司追讨物业欠费的物业服务合同纠纷。根据现有证据及当事人陈述，李晓芳已于2016年5月22日前往收楼，并与雅居乐番禺分公司签署了《前期物业服务协议》，双方均应依约履行。虽然李晓芳当天并未接收房屋钥匙，但从其二审陈述来看，并非开发商或雅居乐番禺分公司拒绝交付钥匙，而是李晓芳以房屋存质量问题要求整改而暂未接收钥匙。从李晓芳在二审中陈述的房屋质量问题来看，均不涉及房屋主体结构问题，且李晓芳亦确认案涉房屋是毛坯交楼，故在李晓芳没有充分证据证明案涉房屋存在主体结构问题或其他严重质量问题影响居住使用的情况下，李晓芳以房屋质量问题而拒绝接收房屋钥匙的行为，并不得对抗雅居乐番禺分公司依约主张物业欠费的诉请。一审法院判令支持了雅居乐番禺分公司有关物业欠费的主张，并据实减免了滞纳金，合情合理，本院予以维持。李晓芳以房屋质量问题而上诉请求改判从其实际收楼的次月即2018年2月计付物业服务费，缺乏充分理据，本院不予支持。如李晓芳对房屋质量问题如仍有异议的，应另循合法途径解决。由此产生的房屋租金损失，亦不属于本案物业服务合同纠纷处理的范畴，本院对此不予支持。至于二审受理费，应按李晓芳不服一审判决的金额计收，由败诉方即上诉人李晓芳自行承担。综上所述，李晓芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2563元，由上诉人李晓芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 戴俊英审判员 白小云二〇二〇年六月二十二日书记员 张冰玲李逸丹苏劲丹