山东省枣庄市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁0402执异124号 异议人：山东恒欣房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区龙头路与西昌路交汇处。 法定代表人：周来杰，董事长。 申请执行人：张敏，女，汉族，1980年3月7日出生，住枣庄市市中区。 被执行人：刘晓玉，女，汉族，1973年11月28日出生，住枣庄市市中区。 被执行人：褚衍设，男，汉族，1960年6月8日出生，住枣庄市市中区。 本院在执行申请执行人张敏与被执行人刘晓玉、褚衍设借款合同纠纷一案中，异议人山东恒欣房地产开发有限公司提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人山东恒欣房地产开发有限公司称：一、异议人山东恒欣房地产开发有限公司与刘晓玉就涉案签订的《商品房买卖合同》已经法院判决解除，刘晓玉取得产权的依据丧失，法院对涉案房屋预查封的基础条件不存在。案涉房屋不再属于被执行人可再执行财产的范围，预查封应当解除。2015年8月2日，异议人与刘晓玉签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款599924元，首付款249924元，通过按揭贷款支付购房余款300000元。合同履行过程中，因刘晓东、褚衍设连续逾期未偿还房屋按揭贷款，导致中国工商银行股份有限公司枣庄市中支行提起诉讼，并经枣庄市市中区人民法院审理作出（2018）鲁0402民初3568号民事判决书，后经枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04民终4290号民事判决书，判决解除个人购买借款担保合同并提前收回全部借款本息。致使异议人作为担保人被工商银行市中支行扣划了37120.51元用于偿还被执行人刘晓玉、褚衍设的按揭贷款，并被法院判对剩余贷款本息承担连带责任。遂异议人也提起诉讼，并经枣庄市市中区人民法院审理并作出（2019）鲁0402民初1087号民事判决书，判决解除山东恒欣房地产开发有限公司与刘晓玉签订的《商品房买卖合同》。根据最高人民法院、国土资源部、建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定“对于被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋或者被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封自动转为正式查封。”可见，本案涉案房屋虽可进行预查封，但预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一项限制性措施，只有登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。因此，对于被执行人购买的商品房，被预查封时后，在未来执行的方向上有两种可能：一种是买卖合同履行完毕，房屋过户登记到被执行人名下，属于被执行人可执行财产。另一种是合同因无效、被撤销、被解除等原因消灭，被执行人不能获得房屋所有权，则房屋不属于可执行财产。预查封不能限制商品房预售合同在不能履行时，出卖人基于正当理由解除合同。本案中，异议人山东恒欣房地产开发有限公司与被执行人刘晓玉所签订的《商品房买卖合同》已经由法院判决解除。因此，涉案房屋登记在被执行人刘晓玉名下的基础和依据已经丧失。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当允许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”，贵院已经没有了预查封的前提条件，法院应当解除查封。此外，申请执行人张敏与被执行人刘晓玉、褚衍设民间借贷纠纷一案，已由枣庄市市中区人民法院审理并作出（2016）鲁0402民初2154号民事判决书，根据判决书审理查明部分记载，申请执行人对《商品房买卖合同》中约定条款系明知。本案《商品房买卖合同》条件成就时解除合同，仅系被查封财产原有基础法律关系的变更，也是被执行人刘晓玉和申请执行人张敏在预查封时就能预料到底风险，并不是一规避执行为目的而在再次设定权利负担、改变权属即占有行为。另枣庄市市中区人民法院（2016）鲁0402民初2454号民事裁定书，该案转化执行（2017）鲁0402执384号，但案涉查封房号为市中区东湖豪庭19号楼1单元TB01室，并非本案涉房屋。 二、案涉枣庄市市中区龙头××路××楼××单元××室，仅办理网签备案并没有过户登记，仍系属于异议人山东恒欣房屋房地产开发有限公司所有。虽然刘晓玉于2015年8月12日购买异议人山东恒欣房屋房地产开发有限公司的案涉房屋，仅依照行政管理法定相关规定，办理了《商品房买卖合同》备案手续，并没有办理房屋所有权登记手续。合同备案不同于权属登记，只有权属登记才具有物权登记的效力。本案中，刘晓玉、褚衍设因违约导致《商品房买卖合同》解除，且案涉房屋所有权一直在山东恒欣房屋房地产开发有限公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。根据上述法律规定，被查封案涉房屋为进行物权过户登记，刘晓玉未取得案涉房屋物权。《商品房买卖合同》被解除后，刘晓玉不再享有物权期待权，仅享有合同债权。不动产登记薄己在的该房产所有权人为异议人山东恒欣房屋房地产开发有限公司，因物权效力大于债权，因此异议人具有足以阻却执行的理由。 请求贵院中止（2017）鲁0402执384号案涉枣庄市市中区龙头××路××楼××单元××室房产的执行，解除对该房产的查封。 本院查明：原告张敏与被告刘晓玉、被告褚衍设民间借贷纠纷一案，在诉讼中，本院于2016年9月7日作出（2016）鲁0402民初2154号民事裁定书，裁定查封位于枣庄市市中区龙头××路××楼××单元××室涉案房屋，本院于2016年12月14日作出（2016）鲁0402民初2155号民事判决书，判决刘晓玉、褚衍设与判决生效后十日内偿还张敏借款本金630000元及利息。本院于2017年3月15日立案执行，案号（2017）鲁0402执384号，于2017年3月20日向褚衍设、刘晓玉下达执行通知书和报告财产令，于2019年8月26日，继续查封被执行人购买的位于枣庄市市中区龙头××路××楼××单元××室的房产，查封期限2019年8月26日至2022年8月25日。 另查明，被执行人刘晓玉与异议人山东恒欣房地产开发有限公司签订合同编号为YS0060969《商品房买卖合同》，约定购买涉案房产。被执行人刘晓玉在支付涉案房产首付款及偿还银行部分按揭贷款本息后，出现连续逾期未偿还贷款本息的情况。遂异议人按照双方合同约定向枣庄市市中区人民法院提起诉讼要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，枣庄市市中区人民法院审理后于2020年4月11日作出（2019）鲁0402民初1087号民事判决书，判决解除山东恒欣房地产开发有限公司与被执行人刘晓玉之间就案涉房产签订的合同编号为YS0060969《商品房买卖合同》，现该判决书已生效。 本院认为：异议人山东恒欣房地产开发有限公司与被执行人刘晓玉之间签订合同编号为YS0060969的《商品房买卖合同》是涉案房产预登记在刘晓玉名下的基础和依据，现生效的（2019）鲁0402民初1087号民事判决书判决解除涉案房产的买卖合同，涉案房产登记的基础和依据已经丧失。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款“第三人依法解除合同的，人民法院应当允许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以根据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”的规定，法院应当解除对涉案房产的查封，故异议人的异议理由成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，现裁定如下： 中止对案涉枣庄市市中区龙头西路东湖豪庭19号楼1单元7B01室房产的执行，解除对该房产的查封。 案外人、当事人，如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向山东省枣庄市市中区人民法院提起诉讼。 审 判 长  李新平 审 判 员*** 人民陪审员 赵 峰 二〇二〇年六月二十日 书 记 员  殷艺瑜