湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0202民初47号原告：柯云安，男，1981年10月29日出生，汉族，身份证登记住址湖北省大冶市，现住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：柯树华，大冶市义诚法律服务所法律工作者。被告：黄石兴港置业有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区磁湖路63号兴港磁湖大厦4F。法定代表人：潘必良，董事长。委托诉讼代理人：徐跃斌，该公司员工。委托诉讼代理人：李波，湖北鸣伸律师事务所律师。原告柯云安与被告黄石兴港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后作出（2018）鄂0202民初554号之一民事裁定书，驳回柯云安的起诉。原告柯云安不服该裁定，提起上诉。湖北省黄石市中级人民法院审查后作出（2019）鄂02民终2075号民事裁定书，指令本院审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告柯云安及其委托诉讼代理人柯树华、被告黄石兴港置业有限公司的委托诉讼代理人徐跃斌与李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯云安向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月30日签订的《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》，判令被告双倍返还定金20000元；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月30日，原、被告签订《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》，当日原告依约给付购房定金20000元。之后，原告要求签订《商品房买卖合同》并给付30%首付款，被告售楼部的经办人李文却以借口推拖。此后，被告公司工作人员告知原告，其所定购的房屋之前已出售给他人，与原告签订的定购协议系李文个人所为。原告在黄石房地产信息发布平台上查询得知，该房屋的确处于销售备案状态。由于原、被告所签订的商品房定购协议经被告单位盖章，出具给原告的定金收条也经被告盖章，签约与出具定金收据的行为，即使是其售楼部工作人员李文个人所为，但依据法律规定，双方所签的商品房定购协议应为有效协议，其管理混乱所造成的法律后果应由被告承担。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。被告黄石兴港置业有限公司辩称，双方于2017年9月30日签订的《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》既未成立，也未生效。（2018）鄂0202刑初199号判决书中明确该合同系案外人尹礼文以非法占有为目的，与原告签订的虚假合同，该合同约定的内容并不是该公司的真实意思表示，该公司与原告并未达成定购房屋的一致意见，该合同不成立也不生效。该合同中约定的定金条款并未生效，原告诉请双倍返还定金无任何依据。根据法律规定，定金的生效以合同一方当事人收到另一方当事人的定金款项为条件，该公司并未收到原告支付的定金，收取定金的系案外人尹礼文。因此，本案不适用定金罚则。因为刑事判决书中已判决尹礼文退还20000元定金，若本案民事判决支持原告双倍返还定金的诉讼请求，则属于针对同一事实重复作出司法处理，且原告还存在因此获益的情形。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并对相对方提交的证据发表了质证意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》、《收款收据》与被告提交的（2018）鄂0202刑初199号刑事判决书审理查明的事实能够相互印证证明本案的事实，本院予以确认；2、被告提交的《独家代理销售合同》与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人尹礼文（化名“李文”）在被告黄石兴港置业有限公司担任置业顾问期间，于2017年9月30日接待原告柯云安时，在明知该公司销售的兴港磁湖大厦2号楼1104室房屋已出售的情况下，以被告黄石兴港置业有限公司的名义（甲方）与原告柯云安（乙方）签订《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》，该协议约定：乙方已知悉商品房住宅的具体情况，现自愿定购兴港磁湖大厦2号楼1104室商品房；商品房暂测建筑面积65.66㎡，房屋单价6000元/㎡，房屋价款总额393960元；乙方购房的付款方式为按揭，乙方于2017年9月30日向甲方交付购房定金20000元整，该定金在双方签署正式《商品房买卖合同》时冲抵房价款；乙方应于协议签订后7日内，携带协议、身份证及30%以上的购房首付款（含定金）到兴港磁湖大厦营销中心与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议、附件等；协议履行过程中，甲方对乙方预定之房产不得另售他人，否则视为违约，乙方有权要求甲方双倍返还乙方所交纳的定金；因不可抗力原因及非甲方原因导致协议约定项下的房产不能售予乙方，甲方不承担任何责任，且甲方向乙方发出通知后，协议自动解除，甲方无需退还乙方所交纳的定金。被告黄石兴港置业有限公司在该协议“甲方”处加盖公章。案外人尹礼文在该协议甲方“经办人”处签名“李文”。该定购协议签订于兴港磁湖大厦营销中心。随后，案外人尹礼文将其购买的绑定其个人招商银行账户的pos机提供给原告柯云安刷卡。原告柯云安于当日通过该pos机刷卡20000元用于支付定金。同日，案外人尹礼文向原告柯云安出具了20000元定金收款收据，该收据上加盖有被告黄石兴港置业有限公司的财务专用章。2018年11月6日，本院作出（2018）鄂0202刑初199号刑事判决，认定案外人尹礼文（化名“李文”）以非法占有为目的，明知《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》不能履行仍然通过签订虚假合同的方式，骗取柯云安财物20000元，其行为已构成合同诈骗罪。判处尹礼文犯合同诈骗罪，并责令尹礼文退还柯云安20000元。本院认为，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条规定的单位承担民事责任的情形，一般理解为单位并非基于合同而承担违约责任，而是因员工的犯罪行为承担侵权责任。此条规定的依法承担民事责任也并不意味着单位承担全部的民事责任，最高人民法院在相关案例中将此解释为承担相应的民事责任。本案中，原告选择的是要求被告承担合同责任，故本案不适用上述司法解释的规定。被告是否对尹礼文的行为承担合同责任，需要认定尹礼文行为的性质，只有尹礼文系职务代理或构成表见代理情形的，被告才具有承担合同责任之基础。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条是关于职务代理的规定，该法条第二款规定了法人对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意第三人。司法实践中，职务代理的范围并未扩大到员工利用职务便利实施的犯罪行为。尹礼文以非法占有为目的，与原告签订刑事判决表述的虚假合同，构成刑事犯罪。该犯罪行为不可能为被告的利益而实施，且尹礼文也未将合同定金交给被告，显然已超出民法上的职务范围。据此，应认定尹礼文的行为并非职务代理。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条是关于表见代理的规定，该法条规定了行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条亦是关于表见代理的规定，该法条规定了行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。尹礼文担任被告的置业顾问期间，在兴港磁湖大厦营销中心接待原告后，以被告的名义与原告签订了涉案定购协议，该协议中加盖有被告的公章。据此，原告有理由相信案外人尹礼文在代理权限范围内与其进行法律行为。然而，是否构成表见代理，还应当审查原告在涉案法律行为中有无过失。对于涉案定购协议的订立，原告是善意且无过失。对于定金的去向，以及可能存在的风险，原告则应尽合理注意义务。从刑事判决查明的事实来看，尹礼文将其购买的绑定其个人招商银行账户的pos机提供给原告刷卡支付定金。一般而言pos机刷卡交易有纸质凭证，凭证载明收款方名称。诉讼中，原告也表示尹礼文向其交付了pos机刷卡交易纸质凭证，即意味着原告对于定金的去向，以及可能存在的风险疏于关注。考虑到设置表见代理制度之目的是为保护善意相对人的合法权益，促进市场交易安全，不至于使无过失的善意相对人蒙受损失，对于善意相对人过失的认定，认定标准不能过于宽泛或严格。本院根据当事人的诉辩意见，结合原告向尹礼文交纳购房定金20000元后，收到了加盖有被告财务专用章的定金收据的情节，以及被告未实际收到购房定金，主要因内部管理不规范所致，可认定原告的疏于关注属于一般性过失，不足以成为尹礼文实施犯罪行为得逞的原因之一。据此，本院酌情认定原告就定金的去向，以及可能存在的风险已尽到合理注意义务。综上，可认定案外人尹礼文的行为构成表见代理。由于案外人尹礼文是以欺诈手段，使原告在违背真实意思情况下实施民事法律行为，因此，原告有权请求人民法院对涉案定购协议予以撤销。本案中，原告并未行使撤销权，经本院释明，原告仍主张涉案定购协议有效。基于此，不论原告出于何种目的不行使撤销权，其后果是涉案定购协议成立并生效，被告应当承担因涉案定购协议签订与履行引发的法律责任。涉案定购协议约定的商品房已出售他人，致使原告无法实现合同目的，据此，本院对原告要求解除涉案定购协议的诉讼请求予以支持。涉案定购协议解除后，被告因不能履行合同约定，本应双倍返还定金。由于原告明知本院作出的（2018）鄂0202刑初199号刑事判决已责令尹礼文退还其20000元，仍要求被告双倍返还定金，显然属于对部分损失重复主张，据此，本院对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求予以支持，对原告诉讼请求超出的部分，不予支持。被告承担了上述表见代理后果后，对于遭受的损失，有权向案外人尹礼文主张损害赔偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第四项、第一百一十五条规定，判决如下：一、原告柯云安与被告黄石兴港置业有限公司于2017年9月30日签订的《兴港·磁湖大厦商品房定购协议》解除。二、被告黄石兴港置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告柯云安20000元。三、驳回原告柯云安的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由原告柯云安负担250元，被告黄石兴港置业有限公司负担250元（于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  林 峰人民陪审员  吴能斌人民陪审员  刘 勇二〇二〇年六月五日法官助理代雯莉书记员邝慧敏