陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕10民终228号 上诉人（原审原告）：张彦奇，男，汉族，居民，住商洛市商州区。 上诉人（原审原告）：吕巧玲，女，汉族，居民，住商洛市商州区。 上诉人（原审原告）：张万良，男，汉族，居民，住商洛市商州区。 被上诉人（原审被告）：王卫，男，汉族，居民，住商洛市商州区。 被上诉人（原审被告）：崔立花，女，汉族，居民，住商洛市商州区。 上诉人张彦奇、吕巧玲、张万良因与被上诉人王卫、崔立花房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省商洛市商州区人民法院(2019)陕1002民初2715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张彦奇、吕巧玲、张万良上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效。 主要事实和理由：农村居民的住宅只限于出售给本村、组村民，上诉人将农村住宅出售给在牛斜社区居住的被上诉人，违反法律法规的规定。 被上诉人王卫、崔立花答辩称，双方签订《房屋买卖合同》合法有效，且有律师见证，对方也收取了购房款。 张彦奇、吕巧玲、张万良向一审法院提出诉讼请求：1、请判令原告于被告2018年6月19日签订房屋买卖合同无效。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张万良与原告张彦奇系父子关系，原告吕巧玲系原告张彦奇之妻;被告王卫与被告崔立花系夫妻关系。2018年6月19日，原告张彦奇、吕巧玲（甲方）与被告王卫、崔立花（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同载明：“第一条、甲方自愿将坐落在商州区城关街道办事处张坡三组自有合法住房一栋所有权及宅基地使用权出售转让给乙方，房屋建筑面积约550平方米，宅基地使用权四至东、南与张建龙房屋外墙为界;北与张艳春界以张彦奇房屋北外墙为界;西至公共出路。甲方确保出卖房屋及宅基地与他人无任何法律争议。第二条、房屋出售价款为捌拾捌万元(小写:880000元)，乙方应于本合同签字生效之日向甲方支付房款伍拾万元(小写:5000000)，余款叁拾捌万元(380000元)于出卖方在十日内将房屋腾空并交付买受人时，买受人立即付清余款。签订合同时，甲方应将能证明房屋来源的所有原始证件、手续(购房合同、交款发票原件等相关手续)、钥匙交付给乙方。甲方应于乙方付清房款之日将上述房屋交付给乙方。甲方交房之日前的水、电、物业及管理费均由甲方汇同管理人员一次性结清。第三条、甲方按合同将出售房屋交付给乙方后，乙方即取得该房屋的所有权，办理产权变更登记，甲方应当协助乙方办理，但所产生的一切费用均由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。第四条、乙方在取得房屋后未办理变更登记之前，可以自行处理该房屋，甲方不得干涉。第五条、乙方在购买甲方的房屋未办理产权过户之前，甲方应保证乙方对房屋绝对所有权、宅基地使用权及相关权利，甲方不得以任何形式将房屋进行抵押、出让、或一房多买，否则按违约处理。第六条、本协议由甲乙双方及其配偶共同协商决定，以后甲乙双方的子女或亲属无权干涉或提出异议。甲方必须协助乙方办理房屋产权证等相关手续。甲方房屋出售后，该房屋涉及拆迁补偿等事宜，权利由乙方承受，甲方无权享受和干涉。第七条、违约责任。甲乙双方签订本协议后，如有一方违约，将赔偿另ー方房屋总款的百分之三十违约金。合同签订之日起甲方不得再与他人有任何房屋买卖关系，将保证乙方的绝对入住权。第八条、甲方答应乙方必须在交钥匙时出具夫妻双方身份证复印件、双方结婚证复印件。第九条、本合同须经甲乙双方签字即产生法律效力，任何一方不得反悔”。同日，原告张万良向被告出具承诺书（承诺其子张彦奇将张坡三组五层半房以83万元卖给王卫、崔立花，其无异议，因为此房的所有权属其儿张彦奇与儿媳吕巧玲，以合同签订之日，其房屋所有权属王卫、崔立花所有，若遇国家拆迁、宅基地的赔偿金均属王卫、崔立花所有），原告张彦奇、吕巧玲还要求陕西正义剑律师事务所律师董亚莉、王耀锋进行见证并出具陕正律（2018）见字第（02）律师见证书。次日，原告张万良还向被告出具了原告所在社区的证明，证明张坡社区三组居民张彦奇自有房产五层半，面积550㎡，系张彦奇与吕巧玲共有财产。2018年7月7日，被告王卫、崔立花又与原告张彦奇、吕巧玲，签署了《房屋买卖合同》的补充协议，载明“根据《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规之规定和2018年6月19日双方签定的《房屋买卖合同》，甲乙双方在平等、自愿、公平的基础上，对该合同进行以下补充，与2018年6月19日签订的《房屋买卖合同》具有同等的法律效力。第一条、甲方自愿将坐落在商州区城关街道办事处张坡三组自有合法住房一栋所有权及宅基地使用权出售、转让给乙方，房屋建筑面积实际为510平方米，宅基地使用权四至东、南与张建龙房屋外墙为界；北与张艳春界以张彦奇房屋北外墙为界；西至公共出路。甲方确保出卖房屋及宅基地使用与他人无任何法律争议。第二条、房屋出售价在2018年6月19日签定的《房屋买卖合同》为捌拾捌万元(小写:880000元)，但是所签写的面积是550平方。现经甲乙双方实际丈量，建筑面积为510平方米。经甲乙双方协商，房款最终出售价为捌拾叁万元，小写(830000.00元)。因在签定《房屋买卖合同》时，乙方已向甲方支付房款伍拾万元(小写:500000.00元)，所以剩余房款为叁拾叁万元整(小写:330000.00元)。第三条、乙方向甲方支付清余款后，该房屋所有权和宅基地使用权等均属乙方所有，甲方办理清各项相关手续和所有钥匙交付乙方。第四条、乙方支付清房款后，甲方无条件须协助乙方水电到位，不得以任何借口推托。第五条、本协议须经甲乙双方签字即产生法律效力，任何一方不违反”。2018年6月19日被告支付原告房款500000元、2018年7月7日被告支付原告房款330000元。2019年4月24日，曾以张万良作为原告，以张彦奇、吕巧玲、王卫、崔立花作为共同被告向本院提起物权保护纠纷诉讼，2019年6月19日，本院判决驳回原告张万良的诉讼请求，张万良不服本院判决提起上诉，案件审理中，张万良2019年8月28日撤回上诉。后于2019年11月19日，本案三原告向本院提起确认2018年6月19日签订的《房屋买卖合同》无效的房屋买卖合同纠纷。 一审法院认为，2018年6月19日，原告张彦奇、吕巧玲与被告王卫、崔立花签订《房屋买卖合同》以及补充协议，原告张彦奇、吕巧玲与被告王卫、崔立花均作为成年人，具有完全民事行为能力，能够预见相应的法律后果，同时，原告张万良向被告出具了承诺书、原告所在社区出具的证明、律师见证书，充分证明签订合同时原告均是自愿的，通过本院审查该合同，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告亦无足够证据证明，该合同有合同无效的情形，故原告诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张彦奇、吕巧玲、张万良的诉讼请求。案件受理费12600元，减半收取6300元，由原告张彦奇、吕巧玲、张万良负担。 二审审理中双方当事人均未提供证据。二审查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，上诉人张彦奇、吕巧玲、张万良系商州区城关街道办事处张坡社区三组居民，而被上诉人崔立花系商州区城关街道办事处张坡社区七组居民。上诉人缺乏证据证明被上诉人崔立花与其不属于同一集体经济组织成员。因此，上诉人称农村居民的住宅只限于出售给本村、组村民，上诉人将宅基地上的房屋卖给在牛斜社区居住的被上诉人，双方签订的《房屋买卖合同》无效的观点，不能成立。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12100元，予以免交。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二〇年六月二十九日 法官助理 李從熇 书 记 员 崔 坚