江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终6716号上诉人(原审原告)：江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区昆仑大道美的广场D座1018室。负责人：王根伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：史方银，男，1970年5月11日生，汉族，该公司经理，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州市土地储备中心，住所地徐州市新城区镜泊西路7号。法定代表人：解洲胜，该中心副主任。委托诉讼代理人：张帅，男，1987年1月19日生，汉族，该单位员工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：刘钦祥，该公司法律顾问。上诉人江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司（以下简称苏信公司）因与被上诉人徐州市土地储备中心（以下简称储备中心）服务合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院(2019)苏0302民初976号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏信公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判被上诉人支付苏信公司评估服务费621900元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决以被上诉人提供的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目作为双方之间的交易习惯裁判本案，属于适用法律错误。根据民法及合同法的相关法律规定，交易习惯是交易双方在日常交易过程中经常采取的计价方法、结算方法等合同的权利义务，而就上诉人与被上诉人之间的过往业务来看，基本均是采用一宗土地上覆盖的项目作为一个项目的结算方式，从上诉人提供并经被上诉人认可的“民主南路西侧丰储街32#青年路小学科教房地产及附属物收储价值评估”项目、及“徐州市能源工业学校（农科院周边）房产及附属物、设备收储价值评估”项目，均可以证明在双方之间的以往业务中，双方均是按照一宗土地上覆盖的项目作为双方之间的结算方式。即使一审判决认定的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目也是在一宗土地上覆盖的项目。涉案合同中虽未对具体结算方式进行具体的明确，但双方结算方式应符合最基本的合同约定及相关法律约定。上诉人依据苏价服【2003】233号文件的“每宗”之规定，按照涉案合同中约定的19家企业单独计算评估费是符合合同约定及双方之间的交易习惯的。同时，交易习惯还应参照评估行业内的交易习惯，而不能仅仅以交易双方之间存在争议的交易方式作为交易习惯。在房地产评估行业内，适用的均是一宗土地一个企业作为评估费的计价标准，这主要是对评估企业的评估服务与评估收入相对等的一种行业保护。评估企业作为专业领域的专业公司，在评估服务中付出的是专业技能和人力、物力及时间成本，在结算评估费时应整体考虑评估项目耗费的时间、人力、物力等成本，考虑评估服务付出与评估收入是否对等，而不能简单的采用过往的交易习惯作为裁判标准。一审判决依据的交易习惯也严重有违公平、对等的民法基本原则，上诉人就涉案项目投入了大量的人力、物力及时间成本，付出的服务价值与收入严重不对等，这也是上诉人起诉的根本原因。一审判决在查明上述事实的基础上，还是简单的沿用双方之间以往的交易来进行裁判，严重损害上诉人的合法权益。故，一审判决依据上诉人未认可且与本案对比性不强的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目作为双方之间的交易习惯裁判本案，属于适用适用法律错误。二、一审判决认定事实错误。一审判决认定事实错误。本案主要争议焦点是评估费计算是按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算。一审判决认定应按企业的总值计算，属于认定事实错误。上诉人认为应该是按照每个企业评估值单独计算，理由如下：1、按收费文件规定为每宗单独计算，每宗的概念应为一个独立产权单位不能是一个工业园或者一个城市，这是常识性的。2、上诉人的报告出具也是按每个企业单独做出，并且审计也是按每个企业出具结果，如果合并出具一个结果被上诉人也无法使用。3、在评估行业中接受一次委托同时评估几个企业，从来没有合并一起计算收费的情况，投资和回报应当合理，在该项目中上诉人投入大量人力、物力、财力，如果按被上诉人算法对上诉人的权益造成严重损害。故，一审判决认定按企业的总值计算属于事实认定错误，应按照每个企业评估值单独计算。一审判决对费率适用标准的认定也存在错误。附属评估费的计算是套用房屋附属还是设备附属费率计算，上诉人认为应套用设备附属，因为房屋附属仅指附着在房屋内的一些配套设施，但上诉人评估的这些企业的附属内容主要是与生产设备相关的，主要包括设备基础.电缆铺设.园林绿化等，这些也是资产评估的业务范围应套用资产评估的收费标准。故，一审判决认定附属物评估费计费标准依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进计费系明显事实认定错误。三、上诉人当庭另补充上诉理由：1、一审判决以所谓的三个项目进行类比，是不符合法律规定，也不符合交易习惯的。一审列举的另三笔交易涉及的金额均在3000万元到4000万元之间，与涉案项目三亿元的金额悬殊巨大，双方没有可比性。2、根据一审中被上诉人提交的审计局出具的五份审计报告，徐州市审计局在审计涉案项目时是分成五批次，选取了近六家评估公司进行二次评估，且审计局支付的评估费用也远远超出被上诉人支付给上诉人的评估费用。而上诉人在涉案评估项目中付出的工作时间成本和劳动强度与审计局选定的六家评估公司，付出的工作时间成本和劳动强度完全没有可比性。在公平对等合理的原则下，比上诉人付出的工作时间成本和劳动强度较低的六家评估公司取得的评估费用，反而比上诉人还要高出很多，这明显不符合民法的公平对等原则。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础，依法判令撤销（2019)苏0302民初976号民事判决，并依法改判被上诉人支付上诉人评估服务费621900元。被上诉人储备中心答辩称：1、收费文件中没有按每宗土地计费的规定，其规定的按每宗的收费标准的宗并不是每宗土地的概念。而是每个委托评估项目或每个委托合同之意。2、一审中，被上诉人提交的被上诉人委托案外人徐州中正房地产评估公司评估的徐州汽配城及周边项目，其含有众多商户、机动车监测站、驾校等多个补偿主体，该项目在计算评估费用时是按照评估总值进行计算，而未按照不同的补偿主体分别计算。3、被上诉人委托上诉人评估的万寨水泥厂周边土地项目，其中含有三十个补偿主体。在计算评估费用时也是按照评估总值计算，而未按照不同的补偿主体分别计算。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏信公司向一审法院起诉请求：1.判令储备中心向苏信公司支付评估费621900元；2.判令储备中心承担本案诉讼费用。一审法院审理查明:2015年3月6日，苏信公司与储备中心签订了一份评估委托合同，其中合同第一条约定：储备中心拟对本市三环北路北侧鼓楼工业园范围内的土地进行征收储备，并委托苏信公司对上述范围的地面附着物依据有关评估规范进行估价；第二条第二款约定：储备中心应在经济行为实现后根据苏信公司申请支付评估费用。计算基数为审计部门的审定金额，房屋及地面附属物的支付费率为苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进，设备及其附属设施的支付费率为发改价格【2009】2914号文件规定计费率下限累进。第三条第二款约定了评估报告的交付时间为2015年10月30日前。合同签订后，苏信公司安排工作人员对上述工业园范围内的资产进行评估，并如约向储备中心提交了五批次的评估报告（共五份报告，计十九家企业）。储备中心将上述评估结果提交徐州市审计局。徐州市审计局另行委托多家评估机构分别对涉案十九家企业地面资产评估值逐一进行了审核，并于2016年9、10月份分五批次将复核结果报告向市政府进行汇报。涉案资产评估总价值为32188.34万元，审计定额为24417.05万元。一审法院另查明，2018年8月1日，储备中心向苏信公司支付152300元。2018年12月20日，苏信公司致函储备中心，认为上述委托事项评估费应为825903.2元，储备中心已付152300元，尚欠673603.2元。一审法院再查明，在本案诉讼之前，储备中心未将徐州市审计局的审定结果告知苏信公司。苏信公司在2018年8月1日前未向储备中心申请支付评估费用。一审法院还查明，苏信公司营业执照工商登记类型为有限责任公司分公司，成立日期为2003年8月29日。在庭审过程中，为了节约诉讼成本，经一审法院释明，储备中心与苏信公司按照该院的要求分别计算出了如下数据：1、十九家企业房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费全部加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，十九家企业设备加总后按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，苏信公司及储备中心计算的评估费总金额均为152300元；2、将评估工作按照十九家企业进行拆分，每家企业分别按照房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费全部加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，设备按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，再将十九家企业分别计算所得的评估费进行加总，苏信公司及储备中心计算的评估费总金额均为520400元；3、十九家企业的房产加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，附属物单独加总、停业损失及搬迁补助单独加总、区政府工作经费单独加总、设备单独加总后分别按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，苏信公司计算的评估费总金额为279464.77元，储备中心计算的评估费总金额为279500元；4、将评估工作按照十九家企业进行拆分，每家企业的房产按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，每家企业的附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费单独分别按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算，再将十九家企业分别计算所得的评估费进行加总，储备中心计算的评估费总金额为774200元，苏信公司计算的平复费总金额为781900元，后调整为774500元，最终苏信公司认可了储备中心计算的数额774200元。为了进一步查清案件相关事实，该院要求苏信公司、储备中心提供双方之间或者与其他单位合作的委托评估案例进行比照。经比照，关于工作周期、工作量、评估总价值，苏信公司、储备中心提供的案例与涉案委托事项存在明显差异。关于评估费用的计算方式，苏信公司、储备中心在此前合作的项目中，苏信公司陈述一直是储备中心先计算出具体的评估费金额，再通知苏信公司开票收取。在苏信公司、储备中心合作的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目中，该评估地块上涉及的补偿主体30户，补偿项目包括房产评估价值、定附属物评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬迁奖、包干费、拆迁服务费、拆迁工作经费、拆迁单位奖金九项内容，储备中心陈述上述九项内容的评估费是根据审计部门审定的金额、九项内容全部加总后依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算出来的。在苏信公司、储备中心合作的“民主南路西侧丰储街32#青年路小学科教房地产及附属物收储价值评估”项目中，该评估地块上涉及的补偿主体1户，补偿项目包括房产价值、土地使用权价值、定附属物评估价值、搬迁补助费、临时安置补助费、提前搬迁奖、包干费、拆迁服务费、拆迁工作经费、拆迁单位奖金十项内容，储备中心陈述上述十项内容的评估费是根据审计部门审定的金额、十项内容全部加总后依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算出来的。在苏信公司、储备中心合作的“徐州市能源工业学校（农科院周边）房产及附属物、设备收储价值评估”项目中，该评估地块上涉及的补偿主体1户，补偿项目包括教学楼及附属物建筑、附属物及房屋装修、教学机械设备搬迁、在建工程投资费用、搬迁及临时安置补助费、提前搬迁奖、单位工资及社保、包干费、拆迁单位服务费及奖金、拆迁工作经费十项内容，储备中心陈述教学机械设备搬迁费依据发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算评估费，其他九项是加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算评估费。苏信公司陈述双方基本上就合作了上述三个项目。另，苏信公司、储备中心确认双方合作项目所使用的合同均是储备中心提供的制式合同。因苏信公司、储备中心对评估费计算的差异过大且无法达成一致意见，本案无法调解。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏信公司、储备中心之间签订的委托评估合同系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。我国合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，对价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。根据我国合同法解释的规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。经审理，本案的争议焦点为：1、评估费是应按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算；2、关于房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费的评估费是全部加总后计算，还是分项单独计算；3、关于附属物、停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费的计算是应按照苏价服【2003】233号文件规定，还是应按照发改价格【2009】2914号文件规定计费。就本案而言，解决上述问题应当首先依据合同约定；合同没有约定的，双方可以协商确定；协商不能达成一致意见的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格确定评估费用。（一）关于评估费是应按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算的问题。针对评估费是应按所有企业的总值计算还是按每个企业评估值单独计算的问题，苏信公司就其按照每个企业评估值单独计算评估费的主张，提出以下理由：1、对十九家企业的评估工作涉及的工作量巨大、工作时间跨度长；2、苏信公司对十九家企业分别提供了评估数据，十九个单独数据可以单独使用，是储备中心进行拆迁补偿的主要依据；3、十九家企业的厂名、厂址都是单独的，苏信公司在评估报告中也是单独列明；4、收费文件约定每宗土地单独计费，一个企业项目涉及的土地应视为一宗土地。储备中心就应当按照所有企业的总值计算评估费用的主张，提出以下理由：1、涉案合同约定的就是一个项目；2、苏信公司、储备中心的交易惯例也是按照一个项目计价；3、储备中心与其他评估机构的交易惯例也是按照一个项目计价；4、苏信公司混淆宗地的宗与收费文件上宗的内涵，收费文件上的宗是指一个项目而不是指土地登记上的宗地。经审查，苏信公司、储备中心在评估委托合同中未对该争议问题作明确约定。诉讼过程中，双方就该问题亦不能协商达成一致意见。合同的有关条款也未涉及上述争议问题，故解决上述问题应重点审查苏信公司、储备中心双方的交易习惯，即在评估行为当地或者评估领域、评估行业通常采用并为当事人双方订立合同时所知道或者应当知道的做法或当事人双方经常使用的习惯做法。庭审中，苏信公司的举证并不能证明其要求依据每个企业评估值单独计算评估费的主张符合双方的交易习惯；而告储备中心提供的双方合作的“万寨水泥厂周边土地收购储备评估”项目中，涉及25处房产，包含了30户补偿主体，该项目在计算评估费用时是按照评估总值进行计算而未按照不同的补偿主体分开计算，苏信公司主张其对此项目的评估费计算提出过异议，但是苏信公司未予举证证明。该院认为，本案是基于一份委托合同产生的评估纠纷，从苏信公司、储备中心的举证可以初步证明双方之间的习惯做法是一个委托评估项目按照评估总值计算评估费用，苏信公司未提供证据证明按照十九家企业拆分计算评估费用符合合同约定或者法律规定，故该院依法认定涉案评估项目应按照所有企业的总值计算评估费用。（二）关于附属物、停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费计算是应按照苏价服【2003】233号文件规定，还是应按照发改价格【2009】2914号文件规定计费的问题。关于附属物问题。根据评估委托合同的约定，房屋及地面附属物的支付费率为苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进，设备及其附属设施的支付费率为发改价格【2009】2914号文件规定计费率下限累进。庭审中，储备中心主张评估报告中的附属物是指地面附属物，并提供了房产、设备、附属物及构筑物明细表证明其主张；苏信公司主张评估报告中的附属物是指与设备有关的地面附属物及设备的附属设施，但房产、设备、附属物及构筑物明细并不能证明苏信公司的主张，且苏信公司要求将与设备有关的地面附属物按照发改价格【2009】2914号文件计算评估费也不符合合同约定，故该院依法认定涉案附属物应当依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进计费。关于停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费计算依据问题。涉案评估委托合同中并未对停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费计费方式作出约定，双方就该问题同样不能协商达成一致意见，合同的有关条款也未涉及此问题如何解决，而在双方当事人合作的其他评估项目中，搬迁补助费、拆迁工作经费均是按照苏价服【2003】233号文件执行计费的。故该院认为，根据以往交易的习惯做法，停业损失及搬迁补助、政府工作经费的评估费应依据苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进计费。（三）关于房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费的评估费是全部加总后计算，还是分项单独计算的问题。涉案委托评估合同中并未对上述问题进行明确约定，双方当事人就该问题亦无法达成一致意见，合同的有关条款也没有对该问题作出规定，在双方当事人合作的其他评估项目中，房产、定附属物、搬迁补助、拆迁工作经费等同类依据计费的补偿项目，均是加总后计算评估费用。该院认为，本案是基于一份委托合同产生的评估纠纷，苏信公司未提供证据证明分项计算符合合同约定或法律规定，根据双方以往交易的习惯做法，应当将房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费的评估费是全部加总后计算评估费。综上所述，涉案评估费用的计算首先应当按照徐州市审计局出具的《关于鼓楼工业园搬迁企业地面资产评估值审核情况的报告》中的审定金额作为计算评估费的基数，然后，十九家企业房屋、附属物、停业损失及搬迁补助、区政府工作经费全部加总后按照苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%计算，十九家企业设备按照发改价格【2009】2914号文件规定计费率的下限计算。为减少司法审计费用的支出，该院要求双方按上述方法自行计算，最后一致确认的按上述方法计算的评估费总金额为152300元，该院对此评估费依法予以认定。鉴于储备中心已将此评估费支付给苏信公司，苏信公司继续要求储备中心支付评估费，无事实及法律依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司的诉讼请求。一审案件受理费10540元，由江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司负担。二审期间，上诉人苏信公司向本院提交如下证据：徐州市审计局关于鼓楼工业园拟搬迁企业地面资产评估值审核情况汇报五份，拟证明徐州市审计局在审理审计涉案评估报告时另行委托了徐州博智房地产评估有限公司、徐州永信房地产土地评估咨询有限公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、江苏中勤资产评估房地产估价有限公司、徐州市方正房地产估价有限公司等五家评估公司对涉案的评估项目分五批次分别评估审计，并按照计费的标的支付了千分之三左右的评估费。所以，该五份报告可以证实就涉案项目因为涉及的企业众多，按统一总体计价是严重损害评估公司的合法利益的。且审计局在进行审计时也是将每个补偿主体的评估值分别单独进行审计，进而证明涉案项目应该以每个补偿主体评估值分别进行计费。另外，该证据还可以证实上述五家评估公司服务的内容是对上诉人出具的评估报告进行书面审计。他们的工作量是远远小于上诉人的工作量。成本也是远远小于上诉人的成本。但就上诉人了解，其取得的评估服务费用却远远超出上诉人取得的评估费用。所以被上诉人和一审认定的相关交易习惯严重损害了上诉人的合法权益。同时申请二审法院出具调查令或依职权调取徐州市审计局向上述五家评估公司支付涉案审计费用的相关凭证，以证实上诉人的相关观点。经质证，储备中心对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因本案是服务合同纠纷，根据合同的相对性，上诉人不是该份证据当中的受托人，审计局愿意委托哪一家中介机构，按照什么标准来支付评估费用，是合同双方的自由，因此，上诉人的证明目的不能证明上诉人的证明目的。本院认为，上述证据与本案无关联性，本院不予确认，苏信公司申请调查事项与本案亦无关联性，本院亦不予准许。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：依法成立生效的合同对双方当事人具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，苏信公司与储备中心签订的评估委托合同，约定评估的范围为本市三环北路北侧鼓楼工业园范围的地面附着物；双方约定的计费方式：计算基数为审计部门的审定金额，房屋及地面附属物的支付费率为苏价服【2003】233号文件规定计费率下限的80%分档累进，设备及其附属设施的支付费率为发改价格【2009】2914号文件规定计费率下限累进。故根据合同约定涉案的评估费应分别依据上述两个文件的分档累计计算方法进行计算。苏价服【2003】233号文件第四条（六）规定：“房地产价格评估费：以房产为主的房地产评估价格评估费有具备房地产评估资格的评估机构按照房地产的评估价格（价值）总额采取差额定率分档累进计收。房地产拆迁评估收费参照以上标准执行……”发改价格【2009】2914号文件第六条规定：“实现计件收费的法定资产评估服务，可以被评估资产账面原值为计费依据，采取差额定率累进计算办法收取评估费用。即按被评估资产的账面原值的大小划分收费档次，分档计算收费额、各档相加为评估收费总额。”根据合同约定及上述文件规定，房产及地面附属物应按照评估价格总额采取差额定率分档累进计收评估费，设备及其附属设施应以被评估资产账面原值为计费依据。本案中，储备中心的委托评估范围虽然由十九家企业组成，但双方并未约定按照十九家企业各自拆分的评估价值分别依据上述文件计算费用。故苏信公司主张按照十九家企业拆分后各自按照上述文件规定计算评估费，没有事实与法律依据，本院不予支持。至于苏信公司主张按照“宗”地计费的问题。苏价服【2003】233号文件附表《以房产为主的房地产评估收费标准表》中虽然载明“每宗最低收费标准为250-450元”，但该文件并未规定同一委托评估事项分别按照宗地分档累计收费。发改价格【2009】2914号文件亦未规定按照“宗”地收费。关于上诉人主张附属评估物应当套用设备附属费率的问题。涉案合同明确约定“设备及其附属设施”套用设备费率，苏信公司评估的设备基础、电缆铺设、园林绿化等不属于设备附属设施，一审法院未套用设备附属费率，并无不当。综上，上诉人苏信公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10540元，由上诉人江苏苏信房地产评估咨询有限公司徐州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  单德水审判员  曹 辛审判员  孟文儒二〇二〇年六月十二日书记员  蒋慧娟