广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终13096号上诉人（原审被告）：朱晓红，女，1967年4月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡青青，广东龙浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，该公司总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：**，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人朱晓红因与被上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初170号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人朱晓红上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判朱晓红无需向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金319053.12元；3.改判朱晓红无需向世贸公司支付合同解除损失赔偿金43869元；4.本案一、二审诉讼费用由世贸公司承担。事实与理由如下：一、一审法院第一判项，事实认定、适用法律错误，明显不公。（一）一审判决认定《物业租赁合同》中2014年1月1日至2015年12月31日的租金条款为免租条款，完全错误。（二）一审判决以《客户确认表》由免租条款来认定《物业租赁合同》中关于2014年1月1日至2015年12月31日租金0元约定实际上是免租，是错误的。（三）2015年3月1日至2015年12月31日期间涉案商铺归还世贸公司经营，双方实际上对商铺的租赁关系作了重新约定，不存在向世贸公司补交租金的问题。二、（2019）粤01民终13932号（以下简称13932号）民事判决已对2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金进行了处理，一审判决再次对2015年3月1日至2015年12月31日的租金作出判决，违反一事不再理原则，以新的判决推翻已生效判决。三、一审法院直接依据13932号民事判决认定朱晓红违约解除合同，没有事实依据。（一）一审判决认定，13932号民事判决对当事人的合同履行、违约责任即合同解除作出了处理和认定，这是错误的。实际上，该民事判决并没有对违约责任作出认定。（二）世贸公司违反2015年3月1日签订《补充协议书》规定，朱晓红解除《物业租赁合同》具有合同依据和法律依据，并不构成违约。四、朱晓红在承担相当于三个月租金的保证金损失后，一审法院判决朱晓红再赔偿世贸公司三个月租金损失明显不当，也与一审认定造成世贸公司三个月租金损失不符。综上，恳请二审法院依法改判，支持朱晓红的全部诉请。被上诉人世贸公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱晓红的上诉请求缺乏事实和法律依据，恳请二审法院驳回其全部上诉请求。一、法院不应支持其第一项上诉请求。世贸公司与朱晓红签订的《物业租赁合同》因朱晓红违约而提前解除，朱晓红是全部过错方、违约方，这一事实已经13932号民事判决认定，二审法院专门就朱晓红违约解除应承担违约责任进行了释明，同时认定朱晓红提前解除物业租赁合同及请求返还保证金不符合约定。二、法院不应支持朱晓红第二项上诉请求。世贸公司给予朱晓红免租优惠期符合合同约定，经13932号民事判决查明，租赁合同因朱晓红违约提前解除后，依据租赁合同第5条第3款的约定及13932号民事判决，世贸公司可另案向朱晓红主张损失，租赁合同因朱晓红违约而提前解除，朱晓红已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠。一审判决第一项认定正确，没有违反一事不再理原则，应予以维持。本案是对物业租赁合同解除后的违约责任之诉，前案除了对租赁保证金作出处理外，并未涉及对违约责任的审理。本案不属于重复诉讼。三、法院不应支持朱晓红的第三项上诉请求。朱晓红违约提前解除租赁合同后，世贸公司蒙受了巨大损失，依据合同法第107条、113条的规定，及物业租赁合同第5条第3款的约定，朱晓红应赔偿世贸公司因此而遭受的全部损失，同时根据九民纪要48、49条的规定，世贸公司有权要求朱晓红赔偿租金损失。四、朱晓红在13932号案及本案一审中承担的赔偿根本不足以弥补世贸公司的各项投入和损失，更难以覆盖朱晓红违约解除租赁合同造成世贸公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列巨大损失。本案中，世贸公司仅结合实际情况主张了包括租金损失、进场费损失以及因处理朱晓红违约诉讼的律师费、诉讼费等损失，一审法院也仅支持了世贸公司的部分主张。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。世贸公司于2020年1月1日向一审法院起诉，请求判令：1朱晓红向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金319056元（按236元/平方米/月标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金159528元（按236元/平方米/月为标准减半计算），共计478584元；2.朱晓红赔偿世贸公司提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失108178元及进场费损失149561元、因处理朱晓红违约诉讼的律师费30000元，共计287739元整；3.本案全部诉讼费用由朱晓红承担。一审法院审理查明事实如下：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2013年8月16日，朱晓红向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号1237；面积为56.33平方米，承租人为朱晓红；租赁期10年，自2013年8月30日开始交付上述物业。一次性付经营服务费255.37万元整；3、租金236元/㎡/月，管理费72元/㎡/月；租金第1、2年免收，第3－4年环比递增5%，第5－6年环比递增10%，第7－8年环比递增15%……本人签订的其他文件与本《客户确认表》约定不一致的，应以本《客户确认表》为准。同日，朱晓红与世贸公司签订《商铺/写字间确认书》，约定世贸公司收取朱晓红三个月租金及管理费作为保证金，期满后由朱晓红无息退还给世贸公司；其余有关商铺编号、建筑面积、租期、租金、管理费的约定与《客户确认书》基本一致。2014年1月1日，世贸公司（出租人、甲方）与朱晓红（承租人、乙方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1237号（以下简称涉案商铺），建筑面积为56.33平方米；租赁期限为十年，自2014年1月1日至2023年12月31日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元/月/㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为118元/月/㎡（合计6647元/月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为259.6元/月/㎡（合计14623元/月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金13294元和缴纳本合同保证金（三个月租金）39882元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失；……（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用；（第五条4.）若乙方连续或累计逾期三十天未交租金及各项费用的，甲方有权单方解除本合同并收回本物业，并由乙方承担违约责任；甲方解除本合同后，无须给予乙方任何补偿，并有权没收全部保证金及其他已付款项作为违约金；违约金不足以赔偿由此而造成损失的，甲方有权追索全部损失；等等。2015年1月16日，世贸公司（甲方）与朱晓红（乙方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件的相关条款作如下变更和补充：一、在乙方同时满足本补充协议第二条约定的所有条件的前提下，甲方同意给予乙方下列优惠和扶持：对双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》及或相关文件中约定的租赁期限给予乙方延期三年的优惠，即租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日。延期三年内的租金，即自2024年1月1日起至2026年12月31日，租金按2023年租金的标准递增25%，三年不变。二、乙方享受优惠政策的前提条件：乙方应保证在签订本补充协议之日起的三年内（即2015年1月16日至2018年1月15日）在乙方持续不断地同时满足以下所有条件的前提下，甲方按本补充协议第一条约定给予乙方优惠……1.乙方应按双方签订的《物业租赁合同》及《物业服务合同》或双方签署的其他文件的约定，按时缴纳包括但不限于租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费用及相关款项等各项应缴费用等。三、违约责任1.乙方如违反本补充协议第二条第1款，未按约定期限缴纳租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费、相关款项等各项应缴费用的，甲方有权单方终止本补充协议并按双方签订的《物业租赁合同》第五条第1款和第4款及/或相关文件的相关条款执行……六、本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议是《物业租赁合同》及《物业服务合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》及《物业服务合同》具有同等法律效力。本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行；本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及《物业服务合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。2015年3月1日，世贸公司（甲方）与朱晓红（乙方）就涉案商铺再次签订《补充协议书》，约定：就双方于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2015年3月1日将物业交还给甲方经营，即2015年3月1日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方仍应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2、2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元/㎡向乙方支付租金（即租金为11829元/月）……甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方，等等。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给朱晓红。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月30日，2018年9月23日世贸公司以邮政快递方式向朱晓红在《物业租赁合同》中留存的通讯地址分别寄送《接收物业告知函》、《关于要求继续履行及接收物业告知函》、《催缴租金告知函》通知朱晓红在2018年3月1日前接收物业、不同意解除《物业租赁合同》，朱晓红应该继续履行该合同，并按照合同约定向世贸公司缴纳租金，尽快办理物业接收手续等等。但朱晓红没有与世贸公司办理物业交接，亦无支付租金。2019年1月22日，因涉案商铺租赁争议，朱晓红向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0103民初1413号（以下简称1413号）。该案中，朱晓红的诉讼请求为：1.判令朱晓红于2018年3月6日解除与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月16日签订的《补充协议书》；2.判令世贸公司返还世贸公司预付的租金人民币2500414元，合同保证金39882元，预付的一个月租金13294元。3.判令世贸公司向朱晓红支付2015年3月1日至2018年2月28日三年返租期的租金人民158218元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）；4.判令世贸公司承担本案全部诉讼费用。世贸公司提起反诉，请求：1.判令朱晓红按照《物业租赁合同》的约定按14623元/月的标准向世贸公司支付1237号物业自2018年3月1日至2019年3月15日止的租金及滞纳金；2.判令朱晓红承担本案（反诉、本诉）的全部诉讼费用。世贸公司在该案中确认收到朱晓红支付的2500414元，包括95折优惠后的一次性经营服务费2426015元、租赁保证金39882元、物业服务合同保证金12167元、水电保证金5000元、预付一个月租金13294元入预付一个月管理费4056元。该案民事判决认为：虽然2015年3月1日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，朱晓红以世贸公司不履行2015年3月1日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立，一审法院不予采纳，对于朱晓红主张的合同解除时间亦不予确认。朱晓红与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险。但是，在2015年3月1日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函朱晓红仍拒绝接收涉案商铺，并于2018年3月6日向世贸公司发出《律师函》和于2019年1月向一审法院起诉明确要求解除《物业租赁合同》，朱晓红已明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思。该案庭审期间，经一审法院释明，朱晓红表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。考虑到涉案商铺自返租期结束至朱晓红起诉时已有十个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍将近5年，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故一审法院判令自起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年1月29日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月16日《补充协议书》……朱晓红提前解除《物业租赁合同》，其请求返还保证金39882元不符合约定，一审法院不予支持……世贸公司如认为朱晓红提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向朱晓红主张。为此，该案判决：一、朱晓红与世贸公司于2014年1月1日签订的《物业租赁合同》和于2015年1月16日签订的《补充协议书》自2019年1月29日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向朱晓红返还1192790.7元以及预付的租金13294元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向朱晓红支付2015年3月1日至2018年2月28日的租金158218元及利息（利息以158218元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算）。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，朱晓红向世贸公司支付2018年3月1日起至2019年1月29日止的租金159909.59元及滞纳金（滞纳金分期分段计算，每月为一期，每期本金为14623元，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自上月9日起计算至付清本金之日止，滞纳金以本金为限）。五、驳回朱晓红其他诉讼请求。六、驳回世贸公司其他反诉请求。1413号案判决后，世贸公司与朱晓红均不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该上诉案件案号为（2019）粤01民终13932号。13932号民事判决认为：2015年3月1日签订的《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，朱晓红、世贸公司在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，朱晓红以世贸公司不履行《补充协议书》约定的义务为由，主张解除《物业租赁合同》的理由不能成立，朱晓红主张《物业租赁合同》自其于2018年3月6日向世贸公司发出《律师函》之日解除，依据不足，二审法院不予支持。在《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函，朱晓红仍拒绝接收租赁物，在其向世贸公司发出《律师函》作出不同意继续履行《物业租赁合同》的意思表示后，再次起诉要求解除《物业租赁合同》，且在一审庭审中明确表示即使承担违约责任也不同意继续履行合同，拒绝接收租赁物，一审法院鉴于涉案商铺已经空置多年，剩余租期较长，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，判令解除朱晓红与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》并无不当，二审法院院予以认可。一审法院判令朱晓红与世贸公司签订的《物业租赁合同》、《补充协议书》自起诉状副本送达至世贸公司之日即2019年1月29日起解除，相对合理，二审法院予以认同……朱晓红在返租期满后拒不接收商铺，涉案合同于2019年1月29日解除，系因朱晓红的违约行为所致……该案二审判决：驳回上诉，维持原判。本案一审庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是合同解除后2019年1月30日至2019年9月10日期间涉案商铺空置的租金损失，按14623元/月计算；进场费以朱晓红支付进场费总额2426015元平摊10年租期得出每月费用，按2019年1月30日至2019年9月10日期间计算。另查，2018年张克丽等人向一审法院起诉请求解除与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》，该案经二审审查，认为“关于双方签订的《物业租赁合同》是否应当解除的问题。张克丽提出，2015年5月6日《补充协议书》是以《物业租赁合同》为基础的变更协议书，世贸公司没有按照该《补充协议书》的约定向张克丽支付返租期间的租金，构成重大违约，丧失商业信誉，且世贸公司在返租期间经营不善导致目前服装城已无商业氛围，张克丽无法实现签订《物业租赁合同》的目的，因此其有权行使法定解除权解除《物业租赁合同》。一审法院认为，虽然2015年5月6日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，张克丽以世贸公司不履行2015年5月6日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立，一审法院不予采纳。张克丽与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，张克丽认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，一审法院不予采信。一审法院对双方在两份合同中的法律关系判断正确。但是，在2015年5月6日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函张克丽仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思。本案二审期间，经一审法院释明，张克丽表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》。考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故一审法院判令自本判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日《补充协议书》。”该案二审于2018年11月26日作出民事判决书，判令解除张克丽等人与世贸公司签订的《物业租赁合同》以及《补充协议书》。一审法院认为：朱晓红和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》的效力，已经生效的13932号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，一审法院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。本案为世贸公司对《物业租赁合同》解除后的违约责任之诉，1413号和13932号案除对保证金作出处理外，并未涉及对违约责任的审理，故本案不属于重复诉讼。关于世贸公司要求朱晓红支付减免优惠期间租金的问题。一审法院分析如下：第一，《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，结合《客户确认表》中载明“租金（底租）第1、2年免收”的内容来看，此为出租方世贸公司与承租方朱晓红所作免租期优惠约定，如此约定一般系出租方给予承租方按期履行合同的优惠。第二，在1413号、13932号案中，朱晓红提出解除涉案物业租赁合同，两案民事判决均认定朱晓红解除理由不成立，但基于减少损失和资源浪费，认定自副本送达之日即2019年1月29日起解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为朱晓红提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向朱晓红主张。第三，《物业租赁合同》因朱晓红违约而提前解除，朱晓红已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠。因此，朱晓红依约应向世贸公司补缴免租期间的租金。第四，至于世贸公司主张的2016年1月1日至2017年12月31日期间减半收取的租金，虽《物业租赁合同》中约定的租金比其他非免租期间的租金低，但仅从租金数额难以判断世贸公司给予合同相对方该期间的租赁优惠，《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》中亦无减半收取租金的约定。世贸公司主张朱晓红向其支付2016年1月1日至2017年12月31日减半收取的租金，依据不足，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上，结合《物业租赁合同》、《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》的约定，2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金应为13293.88元/月（236元/平方米/月*56.33平方米）；因此，朱晓红应向世贸公司支付的这段期间的免租租金为319053.12元（13293.88元/月×24月），对于世贸公司主张的超出该金额的租金以及2016年1月1日至2017年12月31日期间减半收取的租金，一审法院均不予支持，依法予以驳回。关于世贸公司主张朱晓红提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对朱晓红合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、朱晓红补缴减免优惠租金、赔偿世贸公司的损失等。对于商铺租金损失赔偿，因朱晓红不履行合同而提前解除租赁合同，世贸公司寻找新租客需要一定的合理期间，因此客观上造成涉案商铺空置，导致世贸公司产生损失，朱晓红应对此予以赔偿。世贸公司要求朱晓红按14623元/月的标准赔偿2019年1月30日至2019年9月10日商铺空置期间的租金，但考虑到世贸公司对商铺的闲置亦存在一定的过错，一审法院酌定朱晓红应向世贸公司赔偿的租金损失为43869元。理由如下：第一，在1413号和13932号诉讼前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同，相关生效判决亦鉴于租赁物长期空置、剩余租期较长等原因解除该部分租户与世贸公司之间的租赁合同，由此可见，世贸公司在相关生效判决作出后应当对租赁合同的解除有预判并应及时采取止损措施，而不应仍坚持要求继续履行租赁合同。第二，朱晓红自2018年2月28日返租期满后拒绝接收商铺和在涉案商铺内经营，未向世贸公司支付租金，世贸公司作为合同相对方有义务在合理期间内采取适当措施防止涉案商铺闲置损失的扩大，但世贸公司没有采取任何措施，未能及时收回涉案商铺另作他用亦未及时行使合同解除权。因此世贸公司对涉案商铺的空置亦存在过错。第三，1413号案和13932号案已判决驳回朱晓红要求世贸公司退还保证金39882元的诉请，世贸公司因商铺闲置产生的损失已得到一定程度的弥补。综上，世贸公司因其过错需就涉案商铺空置期间的租金损失承担相应的责任，故一审法院酌定世贸公司因《物业租赁合同》提前解除需另寻新租客所需的合理期间为三个月，相应的商铺闲置租金损失亦为三个月，按《物业租赁合同》约定的2018年1月1日起至2019年12月31日止的月租金计算，朱晓红应向世贸公司赔偿的租金损失为43869元。对世贸公司超出该部分的租金损失请求，一审法院不予支持，依法予以驳回。至于世贸公司有关涉案商铺租赁进场费、律师费的主张，没有合同依据和事实依据，一审法院均不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2020年4月28日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晓红向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金319053.12元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晓红向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金43869元；三、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5732元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担2360元，被告朱晓红负担3372元。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。双方当事人二审均无新证据提交。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、朱晓红应否向世贸公司支付减免优惠期间的租金；二、朱晓红应否向世贸公司赔偿解除合同造成的损失。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、朱晓红上诉主张其无需向世贸公司支付减免优惠期间租金的问题。因已经发生法律效力的13932号民事判决对于涉案租赁合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，本案不作重复。朱晓红对此有异议，应通过审判监督程序处理。本案所涉为朱晓红单方违约提前解除租赁合同的责任承担，与前案并非重复诉讼。虽涉案《物业租赁合同》明确约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，但结合《客户确认表》中载明“租金（底租）第1、2年免收”的内容来看，此为出租方世贸公司与承租方朱晓红所作免租期优惠约定，如此约定一般系出租方给予承租方按期履行合同的优惠。前案生效判决明确认定朱晓红主张解除涉案《物业租赁合同》的理由不能成立，但基于避免损失扩大和资源浪费，认定自起诉状副本送达之日即2019年1月29日起解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为朱晓红提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向朱晓红主张。《物业租赁合同》因朱晓红违约而提前解除，朱晓红已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠，一审法院认定朱晓红依约应向世贸公司补缴免租期间的租金，并判决朱晓红应向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的免租租金319053.12元，理据充分，应予维持。二、关于世贸公司主张朱晓红提前解除合同赔偿损失的问题。因如前文所述，涉案《物业租赁合同》系因朱晓红违约提前解除，且双方物业租赁合同对于朱晓红在合同期限届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、朱晓红补缴减免优惠租金、赔偿世贸公司的损失等。对于商铺租金损失赔偿，因朱晓红不履行合同而提前解除租赁合同，世贸公司寻找新租客需要一定的合理期间，因此客观上造成涉案商铺空置，导致世贸公司产生损失，朱晓红应对此予以赔偿。一审法院综合全案具体案情认定朱晓红应参照《物业租赁合同》约定2018年1月1日起至2019年12月31日期间每月14623元的租金标准向世贸公司赔偿涉案商铺三个月的空置租金损失即43869元，合法有据。至于没收保证金与涉案商铺三个月空置租金损失问题，是一审法院已经合同考虑朱晓红违约责任后果而作出的认定，朱晓红上诉主张保证金已经足以弥补世贸公司的损失，缺乏充分依据，应予驳回。另外，世贸公司一审诉请有关涉案商铺租赁进场费、律师费的主张，没有合同依据和事实依据，一审法院未予支持，各方均无异议，本院二审不作赘述。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人朱晓红的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6743元，由上诉人朱晓红负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年六月二十三日书记员  纪惠敏黄晶晶