浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终1219号 上诉人（原审被告）：董存云，男，1980年5月10日出生，汉族,住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：浙江永成物业管理有限公司。住所地：宁波市江北区范江岸路198弄3号9A幢703室。 法定代表人：陈卓，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯峰，男，1987年11月2日出生，该公司员工，住宁波市江北区。 上诉人董存云因与被上诉人浙江永成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院于2020年2月20日作出的（2019）浙0212民初3694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 董存云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判被上诉人减收40%的物业服务费并赔偿上诉人财产损失；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在起诉中所述系四明春晓的物业管理公司与该小区开发商签订了物业服务合同，但事实并非如此，与四明春晓小区开发商签订的物业服务公司实际上是宁波永大时代物业管理有限公司，他们是不同的法人。被上诉人是否取得四明春晓小区物业管理服务的资格是本案争议焦点之一，然而被上诉人却没有提供任何证据。被上诉人服务质量差是减免物业费的依据，但一审判决没有全面认定被上诉人服务质量差的严重性。被上诉人长年没有履行消防设施的维护义务，甚至小区消防通道也被被上诉人长期作为经营用房对外出租。被上诉人乱作为，在四年时间里上诉人与本单元的业主多次向被上诉人和有关部门反映要求把自来水管恢复原状，被上诉人却置之不理。一审开庭时，上诉人曾将上诉状所附凭证提供给一审法院，但是一审法院并未调查核实此情节，也未在判决中体现，即被上诉人对上诉人的非法行为造成财产损失的凭证。 浙江永成物业管理有限公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 浙江永成物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付2008年4月1日至2018年12月31日期间的物业综合管理费18263.30元，公共设施费2536.60元，违约金2000元。一审审理中，原告申请撤回要求支付违约金2000元的诉讼请求。 一审法院认定事实：被告董存云系坐落于宁波市鄞州区房屋的所有权人，房屋建筑面积117.98平方米，物权登记时间为2007年4月16日。2011年1月1日起至今，原告系四明春晓小区的物业管理服务公司。根据四明春晓业主委员会与原告签署的物业管理委托合同约定，该小区小高层住宅的物业管理服务费（综合服务费）为1.20元每平方米每月，共用部位、共用设备设施日常维修费为2元每平方米每年。被告支付案涉小区物业管理服务费和共用部位、共用设备设施日常维修费至2008年3月，此后的费用未再支付。2015年，原告曾在被告的涉案房屋门口张贴缴费告知书。2016年12月1日，被告与原告的物业管理负责人孙海萍签署协议，记载“如四明春晓小区的物业费从交付至今没有提价过，该业主将全额付清所欠物业费，2008.4-2016.12月，不再追究电瓶车失窃一事及空关房等事；如四明春晓小区的物业费从交付至今如有提价过，物业主任全额付清该业主所欠的物业费，2008.4-2016.12，物业费的价格，综合服务费每平方1.20元×12个月，公共设施维修费每平方2元×1年”。2018年9月21日上午，宁波市鄞州区中河街道春城社区居民委员会曾就原告与被告之间的物业费纠纷进行调解，因双方分歧较大未达成协议。2007年3月9日，宁波市鄞州区物价局下发鄞价【2007】33号文件《关于核定“四明春晓”普通住宅小区前期物业管理综合服务收费标准的批复》，文件记载“宁波永大时代物业管理有限公司：由你公司中标实施前期物业管理的‘四明春晓’普通住宅小区前期物业管理服务收费标准批复如下，一、综合服务费，中高层住宅1.20元／㎡.月…二、其他物业收费标准按以下文件规定执行…房屋共有部分和共用设施日常维修费标准按原县物价局《关于印发的通知》（鄞价【2001】168号）。。。”。2016年3月16日，四明春晓小区4幢2单元的业主要求物业公司将自来水管由现在的明管恢复成原来的暗管。2019年7月份，宁波市住建局、市老旧住宅小区整治办、市城乡争优办对各区县个住宅小区进行抽查，通报批评了15家物业服务企业及其担任管理的22个住宅小区，问题主要有小区脏乱差，绿化带、小区围墙边、远离小区道路部位等卫生死角多，楼道、垃圾桶附近生活垃圾未及时清理，装修垃圾无集中临时堆放点且清运不及时；公共设备维护工作不到位，如灭火器失效，毁绿种菜行为未及时制止等；现场台账资料无奈印证物业企业及项目部日常管理情况，纸质资料普遍较少，特别是反映企业对项目检查及整改、人员培训教育、内部工作会议、上级文件贯彻落实等方面的资料基本没有。在通报的物业公司中包含了原告。2017年10月25日，被告向公安机关报案称其位于四明春晓小区住宅的水表两个阀门被人拧断，导致家里停水。公安查明拧断被告水表阀门的系原告员工，该员工应物业公司领导要求关闭被告的阀门，以提醒被告缴纳物业费。后原告新配阀门将被告的阀门修复。2017年10月28日，被告因停放在四明小区地下车库803车位上的大众宝来车辆的轮胎被戳破向公安机关报案。2018年4月28日，被告向公安机关报案称其停放在华泰小学地下车库路口前20米的大众ｐｏｌｏ车的左侧两个门和一个后备箱门被划花。2018年9月20日，被告向宁波市鄞州区信访局反映中河街道物业办林远不协调处理业主提出的问题，导致问题越闹越大，物业对被告多次停水停电、汽车轮胎扎破，禁止被告车辆进入小区，要求上级协调解决。宁波市鄞州区中河街道办事处回复，经鄞州区中河街道住建局一起做物业公司负责人思想工作，从2008年4月至2018年年底，被告拒付费用合计20800元，物业公司答应给被告欠费总价打8折，被告支付16800元，减免4000元作为对被告的所有补偿，但被告不同意该调解方案，导致调解失败。 另查明，案涉房屋2010年11月之前缴费的水费、电费发票 显示，收款单位为宁波永大时代物业管理有限公司鄞州分公司，该公司因未参加2005年度企业年检被吊销营业执照。 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故本案的原告与被告均受《四明春晓小区物业管理委托合同》约束。原告为被告提供了物业管理服务，被告应当按约支付相应的物业费用。因原告未提供期限为2010年12月31日前的《四明春晓小区物业管理委托合同》，故相关费用从2011年1月1日起计算至2018年12月31日，物业管理服务费为13591.30元（1.2元×117.98平方米×96个月），共用部位、共用设备设施日常维修费为1887.68元（2元×117.98平方米×8年）。原告自愿放弃违约金诉讼请求，系对其自身权利的处分，予以准许。原告同意对2008年4月1日至2015年12月31日的物业管理服务费进行20%的扣减，因2011年之前的物业管理服务费原告无权收取，故扣减期限为2011年1月1日至2015年12月31日，经核算，被告尚应支付的物业管理服务费为11892.39元。对被告提出的抗辩意见，原告提供了2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务合同，故对于该期间的物业管理活动，原告有权收费；原告虽然因物业管理存在问题被政府部门通报，但被告提供的证据未能证明案涉的四明春晓小区也在通报范围之列，且在计算相关费用时，已经进行相应扣减；被告认为原告擅自对被告家进行停水、停电缺乏依据，因原告员工造成被告水表阀门断裂，后续原告已进行了修复；被告认为其车子被刮花、轮胎被戳破系原告所为，但被告未能举证证明这一事实；被告认为原告未安装公共车库门，导致被告的电瓶车在2007年9月16日失窃，但当时的物业管理公司并非原告。综上，被告以上述理由来拒交物业管理服务费及共用部位、共用设备设施日常维修费，依据不足，不予采纳。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告董存云于判决生效后七日内向原告浙江永成物业管理有限公司支付物业管理服务费11892.39元及共用部位、共用设备设施日常维修费1887.68元；二、驳回原告浙江永成物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费320元，由原告浙江永成物业管理有限公司负担175元，被告董存云负担145元。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为:根据查明的事实，被上诉人于2011年1月1日起至今为四明春晓住宅小区提供物业服务,该小区业主委员会与被上诉人签订有物业管理委托合同。上诉人所称的与开发商签订物业服务合同的是宁波永大时代物业管理有限公司，系在2010年12月31日之前的期间。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”据此，上诉人系四明春晓住宅小区的业主,理应按合同约定交纳物业费用。因被上诉人的服务存在一定的瑕疵，其同意扣减2015年12月31日之前期间的物业费20%，故一审法院予以准许并无不当。上诉人主张应当扣减40%的物业费的理由不足，本院难以采信。上诉人所称的损失赔偿问题，因其未在一审中提出相应的反诉，本案二审不作处理。 综上所述，董存云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费145元，由上诉人董存云负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  黄永森 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇二〇年六月二十三日 书记员  桂红艳