四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1024民初85号 原告：徐金法，男，1956年年2月1日出生，汉族，住浙江省乐清市大荆镇大圆村79号。 原告：吕金芽，女，1968年3月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 二原告委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师，特别授权。 被告：朱清好，男，1956年6月26日出生，汉族，住浙江省永嘉县沙头镇廊三村27号。 委托诉讼代理人：余广军，四川听天律师事务所律师，特别授权。 原告徐金法、吕金芽与被告朱清好、内江市大润发超市有限公司（以下简称大润发公司）租赁合同纠纷一案，本院2020年1月6日受理后，因受疫情影响及须以另一案的审理结果为依据，先后中止诉讼。中止诉讼情形消失后，本院恢复审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕金芽及二原告的委托诉讼代理人赵熙良、被告朱清好及其委托诉讼代理人余广军到庭参加了诉讼。北京大成（成都）律师事务所律师周禹岑，于2020年6月4日经被告朱清好的特别授权参加本案诉讼，又于2020年6月19日被撤销授权委托。诉讼过程中，二原告撤回了对被告内江市大润发超市有限公司的起诉，本院裁定予以准予，内江市大润发超市有限公司退出本案的诉讼。本案现已审理终结。 原告徐金法、吕金芽向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告朱清好之间的《租房协议》、《补充协议》于2019年12月29日解除；2、请求法院判令被告朱清好支付原告房租257095元（从2019年10月20日至2019年12月28日房租部分）；判令被告朱清好支付物业占用费（从2019年12月29日起至被告朱清好交付与原告止，按每天7000元计算）；3、请求判令被告朱清好在30日内立即搬迁出威远县大桥街29号（清溪鹭岛居住小区）负一楼的物业（内江市大润发超市），并将物业及相关附属设施返还原告，负责结清承租房屋中至搬迁之日止的水、电及电话费等；4、请求判令被告朱清好支付违约金200万元；5、判令全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告朱清好在2013年7月签订《租房合同》，约定原告将威远县大桥街29号（清溪鹭岛居住小区）负一楼5000平方米左右的房屋出租给被告朱清好经营超市购物中心所用。同时约定租金第一、二、三年，每年租金180万元，租期共12年等。2016年被告朱清好向威远县人民法院起诉，请求确认双方合同无效等诉请，后双方达成新的补充协议，被告朱清好撤诉。《补充协议》约定自2016年10月19日起自2021年10月18日止，房租每年136万元，支付方式为提前一个月支付租金，每半年支付一次；并约定任何一方违反本协议约定，均应向守约方支付200万元违约金等。但至2019年3月21日约定缴纳房租期限届满后，被告朱清好拒不履行合同约定，拒不缴纳房租，原告方多次通过电话催收、当面催收、书面催收被告朱清好均置之不理，态度恶劣。2019年12月原告向人民法院起诉，要求被告朱清好支付房租，但是在法院的庭审及调解过程中，被告朱清好对应当履行合同义务没有丝毫诚意，无法律意识，无契约精神。原告认为双方已然没有合作的信任基础，故依《补充协议》第二条于2019年12月28日通知解除合同并再次诉讼来院，要求依法裁决。 被告朱清好答辩称：1、本案原告提出解除租赁合同缺乏事实依据和法律依据。根据《合同法》及相关法律、法规、司法解释的有关规定，解除合同必须是合同具有合法性，合同不具有合法性时，应当认定为无效，合同从签订之日起就无效。结合本案，原告所提供的预购协议和发票不具有真实性，因为被告提供的本案争议的地下车库网签所有权人为案外人王彬，原告就不是本案真正意义上的权利人，那么原告就无权提出解除合同；2、本案被告公司租赁经营的超市，是原告与开发商串通在未取得小区业主同意的情况下，将小区业主共有的小区车库擅自转让给王彬，明显违背《物权法》的规定，损害小区业主的利益。根据（2019）川1024民初2832号民事判决书判决认定，即引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》第5条，根据该条规定，适用的前提是合同无效，既然（2020）川19民终239号判决书予以维持（2019）川1024民初2832号民事判决书，（2019）川1024民初2832号民事判决书所认定的事实和依据即双方签订的租赁协议属无效合同已经生效和发生法律效力，那么人民法院就不得再以合同有效判决解除原、被告签订的租赁合同；3、根据《合同法》及相关司法解释的规定，合同被认定为无效，原告就无权提起违约金赔偿，也无权在明知存在过错即明知小区车库不得买卖时要求被告赔偿损失；4、因为本案的租赁合同被贵院（2019）川1024民初2832号民事判决书认定无效，原、被告双方在进行清算后进行交付。原告的所有诉讼请求依法都不能成立，应当依法予以驳回。综上所述，原告在合同被生效判决认定为无效后，原告无权提起解除合同的诉讼，原告的诉讼请求依法就不能成立，应当依法驳回。 本院经审理认定如下事实： 2013年7月19日，被告朱清好（乙方）与原告徐金法、吕金芽（甲方）签订了《租房协议》，约定：1、甲方愿将威远县大桥街29号清溪鹭岛居住小区负一楼5000平方米左右包括负一楼一门面出租给乙方开设超市购物中心所用；2、租金：第一、二、三年每年租金180万元，第四、五、六年租金每年216万元，第七、八、九年每年为259.2万元，第十、十一、十二年每年租金为311.4万元；3、付款方式：第一、二年每半年付一次房租90万元，第一次开业前一个月付清。每期租金提前一个月付清，第三年开始，每年一次性付清，每年必须提前二个月付清下年房租。4、租期共计12年。在合同期内不准转租、转让第三方，如乙方违约赔偿甲方违约金200万元，如甲方违约赔偿乙方违约金400万元。5、甲方负责在小区××堰闸路公路之间建设超市出入口，并安装两部转动轴电梯（一上一下），电动坡梯及出入口玻璃房。6、双方签字生效，如不履行本协议，违约方应支付守约方违约金200万元。合同签订后二原告将租赁物交与被告朱清好使用，朱清好于2013年9月26日申请成立内江市大润发超市有限公司（自然人独资有限责任公司），将租赁物用于经营大润发超市。 2016年8月15日，被告朱清好以租赁物系小区负一楼地下车库违法改建成及电梯系占道安装使用为由，向本院提起诉讼，要求确认2013年7月19日签订的租房协议无效，并要求二原告承担因合同无效造成的损失500万元并退还其交纳的保证金50万元。诉讼中，双方经协商达成和解，并于2016年8月30日签订《补充协议》；该协议约定：“自2016年10月19日起至2021年10月18日止，该租赁房屋租金变更为136万元/年，自2021年10月19日起租金按本地市场行情上浮或下浮不超过5%；每半年付一次租金，如果乙方（朱清好）超过约定的付款时间两个月还未支付租金，甲方（吕金芽、徐金法）有权解除合同；任何一方违约应向守约方支付违约金200万元。”同日，被告向二原告作出承诺：“在协议约定的租赁期限内，保证所承租的负一屋商场（即威远县大润发超市）在经营期间不得以车库改变成商业用房等问题作为拒付租赁费的理由；同时也不得以该商场的房屋产权不具有合法性等问题向相关部门举报、控告、上访。若因我本人原因造成协议无法履行，我本人自愿承担由此造成的全部责任和法律后果”。之后被告朱清好撤回了起诉。 2019年3月11日，威远县住房和城乡建设局发出通知，要求限期拆除大润发超市的两部电梯。2019年3月12日，二原告作出《承诺书》，该《承诺书》载明：“内江市大润发超市有限公司、朱清好：因我两人吕金芽、徐金法与你公司于2013年7月19日签订的威远县大桥街29号，清溪鹭岛居住小区负一楼房屋租赁协议中租赁给你的电动坡梯及出入口玻璃房，被政府部门认定为违法建筑，需要拆除。为保证政府部门的拆除和修建步梯工作顺利进行，我两人据此向你公司作出如下承诺：在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责。特此承诺。承诺人：徐金法（徐华代签）吕金芽承诺时间：2019年3月12日”。2019年3月15日，案涉房屋超市出入口电动坡梯被拆除。 2019年8月26日，被告以二原告在签订租房协议时隐瞒违法安装电动坡梯事实将房屋租赁给被告用于超市经营，该电动坡梯经政府通知拆除后给被告造成严重经济损失，致被告超市无法正常经营为由起诉到本院，请求判决解除原被告于2013年7月19日签订的租房协议及2016年8月30日签订的补充协议，并请求判决二原告赔偿原告超市投入880万元和可得利益损失300万元及支付被告房屋租赁违约金200万元。2019年12月18日，威远县人民法院（2019）川1024民初1944号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求。 被告2019年3月20日前未按约定支付原告2019年4月20日至2019年10月19日期间的租金。2019年5月24日至2019年11月期间，二原告多次书面向被告催收租金。被告在2019年6月、7月间，数次以书面通知二原告协商处理电梯拆除的经济损失事宜。2019年12月6日，二原告以被告朱清好拒不履行合同约定、拒不缴纳房租为由，请求判决被告朱清好支付原告房租68万元（被告应于2019年3月20日前提前支付的2019年4月20日至2019年10月19日租金）及支付资金占用损失（以68万元为基数，自2019年3月21日起至支付清之日止按年利率6%计算）。2019年12月31日，威远县人民法院（2019）川1024民初2832号民事判决书判决“被告朱清好于本判决生效之日起二十日内支付原告徐金法、吕金芽680000元及资金占用损失（资金占用损失以680000元为基数，自2019年3月21日起按年利率6%计算至该款项付清时止）。”判决后，被告朱清好不服该判决，向内江市中级人民法院提出上诉。2020年4月29日，内江市中级人民法院（2020）川10民终239号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判。” 2019年12月26日、2019年12月28日，二原告两次书面通知被告朱清好解除合同，并退还物业。2019年12月29日、2020年1月3日，被告朱清好以书面通知二原告，电梯拆除造成经济损失有权履行抗辩权拒绝支付租金，二原告违法在先，无权解除合同。 以上事实有身份证复印件、《租房协议》复印件、《补充协议》复印件、《承诺书》复印件、《责令（限期）改正通知书》复印件、《民事诉状》复印件、《裁定书》复印件、《认购书》复印件、收据复印件、发票复印件、《判决书》复印件、《解除合同通知书》复印件、回复复印件及庭审记录等证据予以证实。 本案在审理过程中，原告徐金法、吕金芽向本院申请财产保全，2020年5月26日威远县人民法院作出（2020）川1024民初85-2号民事裁定书，裁定：一、通过威远县人民法院的执行查控系统对被申请人朱清好、内江市大润发超市有限公司的银行账户资金予以查询，并冻结二被申请人的银行账户资金200万元；二、查封申请人吕金芽所有的位于成都市锦江区房屋一套（成房权证监证字第××号）。案件申请费5000元，由申请人预缴。 2020年6月11日，内江市大润发超市有限公司向本院申请解冻内江市大润发超市有限公司在中国工商银行威远支行的基本账户存款200万元。2020年6月15日威远县人民法院作出（2020）川1024民初85-2号民事裁定书，裁定：解除对内江市大润发超市有限公司银行存款的冻结。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，原告徐金法、吕金芽与被告朱清好之间的《租房协议》和《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”及《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，房屋租赁合同系出租人向承租人让渡租赁房屋的使用、收益权，出租人是否为该房屋之所有权人或处分权人并不影响租赁合同的效力，出租人只需将约定租赁物交付承租人使用即完成己方合同义务。被告辩解本案租赁物网签登记的所有权人为王彬，而非本案原告，原告不具有主体资格的理由本院不予支持。2016年8月30日原被告达成的《补充协议》，原告认为系双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金达成和解协议；被告认为系市场行情变化双方对租金作出的调整。本院认为，从至少每年租金216万元变更为每年租金136万元，租金下调了近40%，再结合朱清好在同年的8月15日以租赁权物的产权、规划用途为车库、电梯系占道安装为由提起的诉讼，可以认定租金的下调并非是因为市场行情发生变化进行的下调，而是双方对租赁房屋的产权、改变车库用途及电梯违法占道安装等问题以降低租金的形式达成的补充协议。被告辩称因电梯违法占道，二原告承诺予以赔偿，现二原告又未进行赔偿，故被告有权行使抗辩权。本院认为，二原告向被告所作承诺为“在拆除违建的电动坡梯及出入口玻璃房的过程中给你公司所造成的经济损失及法律后果均由我两人自行承担并负全部负责”，该承诺按文义解释应为二原告仅对电梯及玻璃房拆除过程中发生的事故责任承担责任，而非被告辩称的因电梯拆除对被告的经营造成之损失，且被告也未举示证据证明在电梯及玻璃房拆除过程中发生事故并造成被告损失的事实，故被告该辩称意见不能成立，本院不予以支持。被告辩称原被告租房协议及补充协议损害小区业主利益及社会公共利益。本院认为，案涉租赁房屋并非违法违章建筑，二原告改变车库规划用途之行为并不当然致使原被告协议无效，也不属于本案民事诉讼的审理范围，故被告该辩称意见不能成立，本院不予以支持。 合同解除权就是合同当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，合同解除权的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”之规定，原告依照合同法第九十四条的规定通知解除合同，发送解除合同通知后，又在最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》规定的异议期限届满前向人民法院提起诉讼，请求确认解除合同行为已发生法律效力的，相对方可以在诉讼中进行抗辩，不需以提起反诉或另行提起诉讼的方式提出异议。被告朱清好未依照合同约定于2019年3月20日前履行支付2019年4月20日至2019年10月19日租金义务，经出租人催告且经生效法律文书确定应当履行该义务，符合“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”的法定解除情形，原告作为出租人有权行使合同解除权。原告于2019年12月28日通知被告解除合同，被告29日予以回复，故应确认原告与被告的《租房协议》、《补充协议》于通知到达对方时即2019年12月29日解除。 二原告已经将租赁物实际交付被告占有使用的事实清楚，则被告朱清好应当依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，履行向二原告支付租金的义务，应当支付二原告2019年10月20日至2019年12月28日的租金257095元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，原被告间的租赁合同于2019年12月29日解除，则被告应当返还租赁物（含中央空调，超市出入口、广告位、玻璃房、水、电、气、消防设施等所有装修一切设备设施），而2019年12月29日后至今租赁物仍由被告占有使用，故被告应参照租金金额（136万元/年）支付2019年12月29日起至租赁物返还期间的占用损失，并按照租赁合同的约定负责结清承租房屋中至搬迁之日止的税费、水、电、气、物管费等。 二原告与被告朱清好在《补充协议》中约定“任何一方违反本协议的约定，均应向守约方支付200万元违约金。”被告认为纠纷解决前原告尚不具备招商的权利，案涉租赁合同无效，则原告无权主张违约金。经本院释明，被告认为电梯的拆除引发争议并给被告造成了损失，仍然坚持原告无权主张违约金的意见，同时明确即便合同有效也不认可原告主张的违约金。本院认为，被告朱清好未按约支付租金，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”规定，二原告可以主张违约金。但原告所举证据不能充分证明二原告的实际损失金额，二原告在租赁合同中已经获得租金及租赁物占用损失，原被告约定的200万元违约金明显过高，被告不认可原告主张的违约金，本院根据合同履行情况、被告违约程度及原告预期利益等因素，考虑到原告再次出租确实可能存在招租费用、招租空档期等利益损失，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌定被告承担40万元的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条《中华人民共和国物权法》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、原告徐金法、吕金芽与被告朱清好之间的《租房协议》、《补充协议》于2019年12月29日解除； 二、被告朱清好于本判决生效之日起三十日内支付原告徐金法、吕金芽2019年10月20日至2019年12月28日期间的租金257095元； 三、被告朱清好于本判决生效之日起三十日内向原告徐金法、吕金芽返还租赁物（含中央空调，超市出入口、广告位、玻璃房、水、电、气、消防设施等所有装修一切设备设施），并负责结清至搬迁之日止的税费、水、电、气、物管费等费用、赔偿自2019年12月29日起至租赁物返还时止按136万元/年计算的占用租赁物期间损失； 四、被告朱清好于本判决生效之日起三十日内向原告徐金法、吕金芽支付违约金40万元； 五、驳回原告徐金法、吕金芽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费12428元，财产保全费5000元，共计17428元（原告已垫付），由原告徐金法、吕金芽自行负担11428元；由被告朱清好负担6000元，于本判决生效后十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  李文英 二〇二〇年六月二十四日 书记员  梁 颖