新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初1185号原告：李玲玉，女，1989年8月12日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：袁睦，新疆巨臣律师事务所律师。被告：李忠良，男，1974年7月16日出生，住新疆维吾尔自治区奎屯市。委托诉讼代理人：刘莹，新疆大典律师事务所律师。原告李玲玉与被告李忠良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玲玉的委托诉讼代理人袁睦，被告李忠良及其委托诉讼代理人刘莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李玲玉向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《商铺项目合同协议》；2.被告向原告返还租金300000元：3.被告向原告返还保证金30000元；4.被告赔偿原告损失356736元；5.被告承担本案的诉讼费、邮寄送达费等费用。事实和理由：2019年3月20日，原告与被告签订商铺项目合作协议，约定原告承租被告位于天山区民主路65号和平都会大楼一楼左侧场地1号，面积135平方米的房屋，租期三年，租金每年30万元。签订协议后，原告立即向被告转账16万元，被告向原告出具收条，载明收到原告一期租金13万元整，定金3万元整。2019年3月21日，原告向被告转账17万元。2019年3月22日，被告将案涉商铺交付于原告，原告开始筹备商铺开业，设计装修方案，装修商铺，雇佣员工等工作。2019年5月20日，乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局在案涉商铺大门张贴封条，被告告知原告封门的原因是案涉商铺在出租前曾擅自改变建筑结构，不符合合法的建设规划条件，由执法局查封，被告会尽快妥善解决此事，让原告继续筹备开业。但至今为止，案涉商铺依旧查封。被告出租于原告的房屋无法使用，构成根本违约。因此，被告应当退还原告支付的租金、保证金，并且赔偿给原告造成的因筹备开业而支出的必要损失与预期业营业利润损失等。故向法院提起诉讼，请求依法裁判。被告李忠良辩称：原告提出解除协议书没有理由也没有法定的事由，不同意解除商铺合作协议。原告请求的租金、保证金、保全费不应由我方承担。2019年3月22日我方向对方交付案涉房屋，约定免租期为1个月，但原告至今未完成装修。在签订合同时，我方已告知原告，该房屋对外开的门是由窗户改造而来，原告对此是明知的。另，案涉房屋除由窗户改造的向外开的门之外，尚有一个门可以联通和平都会商场，可由和平都会商场进入该商铺，可以满足原告进出商铺，不影响原告的装修、经营。2019年7月，我方通知原告门可以开门营业，原告因自身原因导致房屋未完成装修，应由原告自行承担损失。本院经审理认定如下事实：2019年3月20日，李忠良与李玲玉签订《商铺项目合作协议》，约定，李忠良将位于乌鲁木齐市天山区民主路65号和平都会大楼一楼左侧场地1号，面积为135平方米的房租出租于李玲玉。租赁合作期限为2019年3月20日至2022年3月19日，每年租金30万元，李玲玉向李忠良支付保证金30000元。租赁合作期间的水、电、煤、暖气、物业等费用均由李玲玉承担。租赁期满，李玲玉享有优先续租的权利。合同签订后，2019年3月20日至2019年3月21日，李玲玉向李忠良支付保证金3万元，租金30万元。2019年3月22日，李忠良向李玲玉交付房屋，李玲玉于2019年4月4日与案外人刁莉签订建设工程设计合同，约定由刁莉对案涉房屋进行装修设计，设计内容为平面布置图、效果图、施工图，设计费为38000元。2019年4月4日，李玲玉向刁莉支付设计费30000元，2019年4月26日，李玲玉向刁莉支付设计费8000元。李玲玉与乌鲁木齐市易彩华天公司达成口头装修协议，该公司就案涉房屋装修工程向李玲玉报价为239486元，2019年4月14日至2019年5月16日，李玲玉向该公司法定代表人周佃勇支付装修款13万元。2019年9月2日，李玲玉与乌鲁木齐市易彩华天公司就案涉房屋装修工程签订对账单，载明：李玲玉与乌鲁木齐易彩华天电子科技有限公司签订的装修合同，合同总价为239486元，工程量已进入收尾状态，李玲玉已支付装修款13万元，尚欠98000元，于2020年4月30日前付清。李玲玉租赁案涉房屋的目的为经营米粉店，为筹备店铺开业，李玲玉聘用案外人王建华为餐厅总厨，每月工资为8000元，并聘用案外人王双凯、黄如意、徐红霞为餐厅员工，该4人的发放工资期间为2019年6月至2019年9月。期间，李玲玉向王建华支付工资32000元、向王双凯支付工资12000元、向黄如意支付工资18000元、向徐红霞支付工资17250元。因出租人李忠良在将案涉房屋出租于李玲玉之前，于2019年3月，擅自将案涉房屋开向街面的窗户改建为进入房屋的大门，导致乌鲁木齐市天山区城市管理行政执法局于2019年5月20日查封了案涉房屋。2019年5月23日、6月28日、8月29日、9月22日，李玲玉与李忠良就房屋被查封一事通过微信进行沟通，李忠良在6月28日称用6至10天时间彻底解决问题，但至2019年9月22日李忠良尚未取得窗改门的规划许可手续。2019年6月17日，李玲玉通过电话与李忠良就房门被查封一事进行沟通，李玲玉向李忠良告知其对房屋进行装修、聘用工人的事实，并就租金顺延进行协商。2019年10月11日，李玲玉通过电话向李忠良提出解除合同的要求，李忠良称其需要设计院正规的设计图纸以及建委的批准，封门问题可以解决，李玲玉坚持要求解除合同，并提出其损失大概在60万元。本院认为，原被告签订的《商铺项目合作协议》约定了房屋租赁的主要事宜，该协议实质为房屋租赁合同。该合同出于双方真实意思表示，不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。依法成立的合同对合同当事人双方具有法律约束力，当事人应当依法按照约定全面履行合同义务。一、关于违约责任的认定。我国《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。李玲玉租赁案涉房屋用途为经营米粉店，出租人李忠良应保证案涉房屋能正常用于开展商业经营。双方签订租赁合同时，李玲玉基于案涉房屋具有面向街面开通的入户门方确定租赁案涉房屋，虽李忠良告知了李玲玉该大门系通过窗户改建而成，但李忠良未告知李玲玉该房门的改建未取得合法的行政许可。案涉房屋被行政部门查封后，李忠良在与李玲玉的沟通中，始终承诺解决房门被查封事宜，但直至2019年10月该问题未得妥善解决。因李忠良擅自对案涉房屋改建，导致李玲玉在租赁房屋期间案涉房屋被行政机关查封，李玲玉不能正常使用案涉房屋，致其租赁房屋的合同目的不能实现，李忠良未尽到保持出租房屋符合约定用途的合同义务，对李玲玉构成根本违约。二、关于合同解除时间确认。李忠良不同意解除合同，认为案涉房屋已解封，双方应继续履行合同。李玲玉租赁案涉房屋目的系用于经营米粉店，商业机遇为开展商业经营的关键因素，现案涉房屋所处位置距双方订立合同时，经营米粉店的商业环境已发生重大改变，且李忠良自认，其仍未取得窗改门的合法许可手续，故本院对李忠良提出的继续履行合同的抗辩不予采纳，对于李玲玉请求解除案涉合同的诉讼请求予以支持。我国《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因李忠良未尽到保证案涉房屋正常用于开展商业经营的合同义务，对李玲玉构成本违约，李玲玉就案涉合同享有法定解除权。我国《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2019年10月11日，李玲玉以电话形式明确告知李忠良解除合同的主张，故本院确认案涉租赁合同的解除时间为2019年10月11日。我国《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李玲玉已向李忠良缴纳租金30万元，就剩余租期租金李忠良应予退还。李玲玉主张，双方口头约定了3个月的免租期，李忠良认可免租期为1个月。2019年6月17日，李玲玉通过电话与李忠良沟通时，明确提出顺延起算租金时间，李忠良亦答复予以顺延，李玲玉亦在通话中提到起算租金的时间为2019年6月，李忠良未予否认，并称出现损失其本人不害怕，故本院认定双方约定的免租期为3个月，案涉租赁合同起算租金的时间为2019年6月1日。案涉房屋所处位置为乌鲁木齐市和平都会商场内，该房屋不仅有面向街道的大门，而且可直接通往商场，双方均明确知晓装修钥匙的存放位置，李玲玉亦在电话中明确通知李忠良约时间就损失进行清算，且李玲玉已停止对房屋的装修。李忠良在明知因自身违约导致李玲玉主张解除合同的情况下，应当而且具备条件及时收回控制房屋，并与李玲玉进行清算。李忠良收到解除通知后，未及时提出异议，未及时与李玲玉进行交接清算，故本院认定案涉合同解除之日即为李玲玉停止占有使用案涉房屋之日。综上，案涉租赁合同计算租金的周期应为2019年6月1日至2019年10月11日，李玲玉应负担的租金为108493.15元（300000元÷365天×132天）。李忠良应退还李玲玉租金191506.85元（300000元-108493.15元）。李玲玉向李忠良缴纳保证金30000元，合同解除后，李忠良应将该费用退还于李玲玉。三、关于赔偿损失金额的确定。我国《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。李玲玉方主张的损失为装修损失、聘用工人支出租金损失。案涉房屋在2019年5月20日即已被行政机关查封，在与李忠良的反复沟通中，李忠良始终承诺予以解决房屋被查封问题，但在2019年5月20日至2019年10月11日，该问题始终未予解决，李忠良应对李玲玉的支出的装修、工人工资损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持……李玲玉主张的装修损失为228000元、装修设计损失为38000元，李忠良认为案涉房屋装修并未完工，对该损失不予认可。李玲玉向设计方、施工方的转账记录、施工人的证人证言可以证明李玲玉已向设计方支出设计费38000元，向装修施工方支出装修款130000元，尚欠施工方装修款98000元，李玲玉该部分损失合计为266000元，李玲玉租得房屋后，因李忠良违约，李玲玉未能正常使用房屋开展商业经营活动，亦未能使用其装修成果，李忠良应赔偿李玲玉装修设计、装修施工损失266000元。李玲玉主张，其为筹备开业，聘请4名工人，支出2019年6月至2019年10月的工人工资79250元。李玲玉向法庭提交的4份劳动合同、向4人转账的记录，以及厨师长王建华、服务员王双凯的证人证言能够证明李玲玉该部分损失实际发生，李忠良应于赔偿。综上，李忠良应赔偿李玲玉损失总计为345250元（266000元+79250元）本案审理中，李玲玉申请本院对李忠良名下财产进行保全，支出保全申请费3953.68元。本案经审理，李忠良的确存在本根违约行为，亦应对李玲玉负担给付金钱义务，李玲玉确为保障实现其债权支出该笔费用。本院认为，如李忠良存在恶意逃避债务、转移、隐匿、毁损、变卖自身财产的情形，该费用应由李忠良负担，但李玲玉并未提交证据证明李忠良存在上述行为，且本案诉讼中，李忠良能够配合本院接收起诉状，按时到庭参加诉讼，及时接听本院电话，尚无客观事实显示李忠良存在恶意逃避债务、恶意降低其偿还债务能力的行为，故本院对李玲玉要求李忠良负担该笔费用的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告李玲玉与被告李忠良于2019年3月20日签订的《商铺项目合作协议》，解除时间为2019年10月11日；二、被告李忠良返还原告李玲玉租金191506.85元；三、被告李忠良返还原告李玲玉保证金30000元；四、被告李忠良赔偿原告李玲玉损失345250元。以上被告李忠良应给付原告李玲玉款项合计566756.85元，须于本判决生效后十日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的额686736元，本院核定给付标的额566756.85元，占请求标的额的82.5%。案件受理费10667.36元，减半收取5333.68元（原告李玲玉已预交），由原告李玲玉负担17.5%，即933.4元；由被告李忠良负担82.5%，即4400.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 麦 祖 义二〇二〇年六月八日书记员 买日比也