江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执复68号复议申请人（利害关系人）：吴佳俊,男,1996年10月8日出生,汉族，住仪征市。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司扬州分行，住所地在江苏省扬州市。负责人：茅新平，该行行长。被执行人:扬州五洋无纺布有限公司，住所地在江苏省高邮市。法定代表人：晏仲武。被执行人：扬州海云无纺机械制造有限公司，住所地在江苏省扬州市。法定代表人：孙谋圣。被执行人：晏仲武，男，1970年1月8日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。被执行人：孙谋群，女，1970年12月15日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。复议申请人吴佳俊因与申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司扬州分行（以下简称扬州分行）、被执行人扬州五洋无纺布有限公司（以下简称五洋公司）、被执行人扬州海云无纺机械制造有限公司（以下简称海云公司）、被执行人晏仲武、孙谋群金融借款合同纠纷执行一案，不服扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）（2020）苏1003执异42号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。邗江法院查明，2018年6月22日，本院对扬州分行诉五洋公司、海云公司、晏仲武、孙谋群金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏1003民初3168号民事判决：五洋公司于本判决生效之日起十日内向扬州分行给付借款本金9979146.29元及利息；五洋公司于本判决生效之日起十日内向扬州分行给付律师费112000元；如五洋公司不履行上述第一项、第二项给付义务，扬州分行有权就其抵押的位于高邮市××桥镇天山工业集中区321084、115042、GB00018、F00010001的房产及土地使用权以拍卖、变卖所得价款按其抵押顺位在最高额1000万元范围内优先受偿；海云公司、晏仲武、孙谋群对五洋公司的上述第一项、第二项给付义务承担连带清偿责任；海云公司、晏仲武、孙谋群承担保证责任后，有权向五洋公司追偿。根据扬州分行的申请，本院于2018年9月7日立案执行，案号为（2018）苏1003执3064号。执行过程中，本院裁定拍卖、变卖上述抵押房产及土地使用权。经司法委托评估，上述不动产评估价值为1460万元。2019年1月3日，本院在淘宝网司法拍卖平台上发布第一次拍卖公告，公告中载明：“拍卖标的：高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物（不含空调、办公用具、厨具等动产）”、“本标的物有无优先购买权人的说明：无”。后案外人扬州阿特兰新材料有限公司（以下简称阿特兰公司）以承租人身份及拍卖财产中包含其设备为由向本院提出执行异议，本院因此而撤回该次拍卖。该异议审理中，上述抵押权人与承租人就租赁与抵押谁在先产生过纷争，后双方达成一致意见。抵押权人扬州分行同意带租拍卖，拍品上负担阿特兰公司2017年3月24日至2027年3月23日的十年租赁合同，并同意拍卖范围中剔除属承租人所有的设备。2019年4月17日，本院就涉案标的再次发布拍卖公告，公告中“特别提醒”部分标黄注明“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物（详见评估报告及随卷的不动产原件，但评估报告部分内容有误，详情见如下内容：1、拍卖范围不含：空调、办公用具、出具等动产，评估报告误评的属承租人的500KV变压器、1组配电柜和ENN新奥燃气调压柜及附属管道约200米；2、带租拍卖，承租人已与被执行人签订2017.3.24-2027.3.23日的租赁合同，并已交纳租金至2020.3.23，买受人从2020.3.24后收取租金；3、厂区红线内但未登记在不动产证部分的面积包含在本次拍卖范围内，被执行人已交纳过补价，后续手续或者相关费用由买受人自行负担”。后案外人陆长江作为普通债权人对本院带租拍卖行为提出异议，案号为（2019）苏1003执异93号。该次拍卖因异议审查而中止，且因异议审查周期较长，该案于2019年7月8日裁定终结本次程序。后上述异议经本院审查裁定驳回，陆长江不服向扬州市中级人民法院申请复议，扬州市中级人民法院于2019年9月4日作出（2019）苏10执复129号执行裁定书，驳回陆长江的复议请求，维持原裁定。2019年9月11日，该案恢复立案执行，案号为（2019）苏1003执恢718号。2019年9月17日，本院对涉案标的重新上拍，在拍卖公告中“特别提醒”部分标黄注明“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负；未经特别说明，拍卖标的不包含不动产内放置的动产”，并将带租拍卖的租赁期限更正为“2017.4.1-2027.3.31”，买受人开始收取租金的时间更正为“2020.4.1后”；在竞买须知中载明：“拍卖成交后，买受人应于成交后10日内将成交价款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户”、“买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”。异议人吴佳俊报名参加了竞拍，并交纳了拍卖保证金100万元。2019年10月22日，异议人吴佳俊以最高价1490万元竞拍成功，交纳的拍卖保证金自动转入本院指定账户。吴佳俊提出异议称，一、被执行人五洋公司、晏仲武向法院恶意隐瞒厂房对外出租信息，根据三份租赁合同，涉案厂房在2015年7月第一次部分出租给扬州宗洋无纺机械有限公司（以下简称宗洋公司），于2017年4月第二次全部出租给阿特兰公司，于2019年6月第三次部分出租给佘德阳、邵荣昌，但晏仲武仅向法院提交了阿特兰公司的租赁合同，隐瞒了另外两份租赁合同，其恶意行为直接导致厂房对外公告信息与实际占有、租赁的事实严重不一致；二、被执行人五洋公司、晏仲武涉嫌向法院提交虚假租赁合同，因为涉案厂房第二次竞拍公告显示，租期为2017年3月24日至2027年3月23日，优先购买权人为阿特兰公司，第三次竞拍公告租期却是2017年4月1日至2027年3月31日，说明其向法院提交了承租人都是阿特兰公司但租期不同的两份租赁合同，要么都是虚假合同，要么有一假不可能同时为真；三、与阿特兰公司的租赁合同存在虚假，有规避执行的嫌疑，因为五洋公司在法院第一次竞拍公告上没有提交任何租赁合同，该合同可能系嗣后订立，且阿特兰公司的年租金仅62万元，租金偏低、租期过长，阿特兰公司负责人喻小华自己陈述“50-60万半栋，我兜底”该陈述与阿特兰公司嗣后主张的全部厂房租赁并不一致，但与其实际占有情况一致；四、因为晏仲武的恶意隐瞒导致法院竞拍公告信息不完整，未能提供另外两份租赁合同，未能公示阿特兰公司具体租赁位置、每年的租金及缴纳方式，最为关键的是，未能审查租赁合同的真实性及能否最终带租拍卖，根据《执行异议复议规定》第二十一条第（四）项、《网拍规定》第三十一条第（一）项、《网拍意见》第2、5条的规定，法院应进一步对其进行司法审查，不能仅依据当事人一致意见允许其撤回异议；五、退而言之，法院在公告带租拍卖的前提下，应依法作出裁定，并认定阿特兰公司为优先购买权人，并履行相应通知义务，根据《网拍意见》第22条及《拍卖变卖规定》第31条第2款的规定，法院应以裁定形式确定本次拍卖为带租拍卖，并载明租期，但法院未作出裁定认定阿特兰公司的租赁权，另外法院在第二次拍卖公告中带租拍卖标注优先购买权人为阿特兰公司，但此次竞拍公告中标注优先购买权人为无，如果阿特兰公司是优先购买权人，其应在吴佳俊出最高价时对其是否行使权利进行陈述，且法院应在拍卖公告前依法通知阿特兰公司；六、竞拍公告存在诸多违法不当之处，法院在网拍之前未能依法公示相应信息，根据《网拍规定》第十三条规定第（三）、（五）项规定，法院应公告评估报告副本及标的现实占有情况，但在第三次竞拍公告上未再次披露评估报告，且未公示涉案厂房现实占有情况；请求：1、撤销开始于2019年10月21日的关于“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物”的网络司法拍卖；2、向竞买人吴佳俊退还100万元拍卖保证金。另查明，涉案标的带租拍卖，负担的是被执行人五洋公司与案外人阿特兰公司的租赁合同。租赁合同上载明：租赁范围为高邮市××桥镇天山工业集中区的房屋、土地及含水、电设施等附属设施（租赁物不动产权证书号：江苏2017高邮市不动产权第0003945号），租赁物面积经双方确定为生产及办公用房9086.56平方米；租赁物采取包租的方式，由阿特兰公司自行管理；租赁期限为10年，即从2017年4月1日起至2027年3月31日止。邗江法院认为，本案的争议焦点为：本院2019年10月21日的关于“高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物”的拍卖行为是否应予撤销。围绕该争议焦点，有以下两个争议问题：一、异议人认为涉案厂房上的租赁为虚假租赁并以此主张撤销拍卖有无依据；二、异议人认为拍卖公告内容存在诸多问题并以此主张撤销拍卖有无依据。针对第一个争议问题，涉案厂房带租拍卖的方式系该案当事人及承租人经协商达成的一致意见，且经另案异议及复议审查认定合法有效，此拍卖条件一经本院依法公告发布，即对各竞买人具有约束力。吴佳俊作为完全民事行为能力人，明知该拍卖公告中各项拍卖条件特别是带租拍卖仍参加竞拍，应承担该竞买的法律后果。故，异议人以此为由主张撤销拍卖，本院不予支持。针对第二个争议问题，三次竞拍公告内容有所不同，是执行法官在执行过程中对拍卖信息不断完善的结果，包括带租拍卖租赁期限的调整、因评估报告部分内容有误而未全部披露等。本院在第三次拍卖公告上对上述调整的信息及其他重要信息一起作了字体标黄特别提醒，已尽到充分告知义务。另，异议人提出的优先购买权人的披露及其权利行使，本院认为与异议人无关。故，异议人提出的拍卖公告存在诸多问题的主张不能成立，其以此为由撤销拍卖的请求，本院不予支持。综上，因本次司法拍卖不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定的情形,拍卖行为合法有效,异议人吴佳俊要求撤销涉案标的的司法网络拍卖并退还保证金的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条（一）项的规定，裁定驳回异议人吴佳俊的异议请求。复议申请人吴佳俊申请复议，请求撤销邗江法院（2020）苏1003执异42号执行裁定，撤销邗江法院于2019年10月21日关于高邮市××桥镇天山工业集中区的土地使用权、房屋所有权及定附着物的网络司法拍卖，并退还复议申请人拍卖保证金100万元。其主要事实和理由是，执行法院在竞拍前没有查明案涉房屋的租赁情况，没有查明租赁在抵押之前的事实。2020年4月8日，异议人吴佳俊向执行法院提交了补充意见，强调执行法院在司法拍卖过程中应充分尽职调查上述租赁合同的真实性。五洋公司早在2014年即在涉案厂房上设定抵押给浦发银行；即便阿特兰公司在浦发银行2017年3月23日设定抵押权之前订立《房屋租赁协议》，其嗣后的租赁合同，也在浦发银行设定抵押之后，该租赁不足以对抗抵押权，更不足以对抗买受人，法院应予以涤除之后再行拍卖。综上，执行法院在阿特兰公司及陆长江提起的执行异议中，未予以审查租赁真实性，直接导致承租人与被执行人恶意串通，设定虚假租赁，妨碍法院执行，妨碍涉案厂房实现其应有的市场价值，既侵害了债权人利益，更让买受人占有、使用的利益无法实现。故此次司法拍卖应依法予以撤销。本院查明，邗江法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据相关执行规定，人民法院在拍卖前应当尽职调查拍卖财产的现状，查明权属状况、权利负担、占有使用等情况，并在拍卖公告中如实充分披露。案外人主张有租赁关系的，执行法院应当依照相关法律规定进行形式审查，需要保留租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为保留租赁关系拍卖，并载明租赁到期时间。需要涤除租赁关系的，以裁定形式确定本次拍卖为涤除租赁关系拍卖。拍卖公告中应当明确本次拍卖为保留租赁关系或涤除租赁关系拍卖。邗江法院在执行过程中，案外人阿特兰公司以承租人身份及拍卖财产中包含其设备为由向执行法院提出执行异议。该异议审查中，申请执行人浦发银行扬州分行与承租人阿特兰公司就租赁与抵押谁在先产生过纷争，后双方达成一致意见，抵押权人浦发银行扬州分行同意带租拍卖。邗江法院未对拍卖财产负担的租赁合同保留或涤除进行执行异议审查并作出裁定，仅凭申请执行人浦发银行扬州分行与承租人之间的协议作为带租拍卖的依据。该协议未经其他债权人同意，且在邗江法院、高邮市人民法院有若干件被执行人为五洋公司执行案件情况下，该未经审查和裁定的带租拍卖协议，势必大幅降低财产变现价值并影响拍品参拍率和充分竞价，严重损害了五洋公司其他债权人的合法权益。本案复议申请人吴佳俊在竞买后对租赁协议真实性等提出异议，均与执行法院上拍前未对租赁关系进行依法审查裁定有关。鉴于案涉财产已经重新拍卖，在此轮上拍前，邗江法院应当对案涉拍卖财产的权利负担真实性、合法性依法进行审查，以裁定方式明确为保留租赁关系或涤除租赁关系拍卖，并赋予执行当事人的救济权。本案因邗江法院财产拍卖程序存在错误，复议申请人的相关异议请求，由邗江法院予以重新审查处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销扬州市邗江区人民法院（2020）苏1002执异42号执行裁定；二、发回扬州市邗江区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 方恒荣审判员 陆开存二〇二〇年六月二十二日书记员 孙 妍