四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1921民初605号 原告：巴中市德源商贸有限责任公司。 住址地：四川省巴中市江北白云台综合1号楼1楼8号。 统一社会信用代码：91511900684186239P。 法定代表人：郭鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：贺同文，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：通江县住房和城乡建设局。 住所地：四川省通江县诺江镇南街104号。统一社会信用代码：11513721008836531X。 法定代表人：程林，局长。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任斌，通江县住房和城乡建设局干部。 第三人：通江县圣达房地产开发有限责任公司。 住所地：四川省巴中市通江县诺江镇红军北路166号。统一社会信用代码：9151192178227665XM。 法定代表人：李文平，董事长。 委托诉讼代理人：李能勋，男，汉族，1958年11月19日出生，住四川省通江县，系被告圣达公司职工。 原告巴中市德源商贸有限责任公司与被告通江县住房和城乡建设局及第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司“案外人执行异议之诉”一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郭鹏及其委托诉讼代理人贺同文、被告通江县住房和城乡建设局的委托诉讼代理人岳玉兵、任斌、第三人的委托诉讼代理人李能勋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告巴中市德源商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令立即停止对第三人开发的“凯旋帝景”商住楼Ｂ栋Ｂ-1502、Ｂ-1507、Ｂ-1802、Ｂ-1803号房屋的强制执行，并解除查封；2、确认原告与第三人签订的协议有效；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年3月14日原告与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司及通江县红乡商品混凝土有限公司签订了协议书，该协议明确约定“凯旋帝景”商住楼Ｂ-1502、Ｂ-1507、Ｂ-1802、Ｂ-1803号房屋抵偿原告的债权，该房屋已属原告所有。2018年4月20日，通江县人民法院根据被告申请，作出（2018）川1921执保34号执行裁定书：对第三人开发建设的位于通江县等在内的20套房产予以查封。原告提出执行异议，通江县人民法院作出（2020）川1921执异5号执行裁定书，裁定驳回异议人巴中市德源商贸有限责任公司的异议请求。综上所述，原告的合法权益应当得到法律保护，（2018）川1921执保34号执行裁定书侵害原告的合法权益，原告认为（2020）川1921执异5号执行裁定错误，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，原告依法起诉，请求人民法院支持原告的诉求。 被告通江县住房和城乡建设局辩称：本案原告对诉争房屋不享有所有权，根据物权法的规定及合同法的司法解释，原告与圣达公司虽签订了以房抵债的协议，但未办理房屋产权过户手续，也没有将以房抵债协议交房地产管理部门进行备案登记，房屋所有权没有发生转移，所以该房屋所有权仍属于第三人圣达公司，原告对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应当驳回原告的诉讼请求。 第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司辩称：我司与原告签订以房抵债的协议是真实的，原告享有所有权，应支持原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2015年3月14日通江县红乡混凝土有限公司作为甲方，原告巴中市德源商贸有限责任公司作为乙方，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司作为丙方签订了协议书，协议约定因甲方下欠乙方水泥款及运费共计4565831.97元，甲方无力偿还欠款，甲方将该债务全部转移给丙方，丙方表示同意，丙方自愿用“凯旋帝景”项目的Ｂ-1502、Ｂ-1507、Ｂ-1802、Ｂ-1803号在内的17套房屋，按3100元／㎡抵偿乙方处的债务。同时还约定乙方委托丙方销售这17套房屋，销售价格为每平方米3100元，丙方销售时，必须通知乙方到场确认合同内容，并且将房款支付给乙方，否则销售无效，乙方在对外销售中，丙方不得干扰乙方经营出售该房屋，丙方不得收回房屋或擅自对外销售、抵押。同时查明：被告通江县住房和城乡建设局与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司“民间借贷纠纷”一案，本院于2018年4月27日作出（2018）川1921民初1243号民事判决，判决通江县圣达房地产开发有限责任公司在判决生效后10日内偿还通江县住房和城乡建设局借款300万元，并从2017年8月1日起以300万元为基数按年利率11%支付利息至清偿时止。在诉讼过程中，被告通江县住房和城乡建设局向本院提出诉讼财产保全申请，本院于2018年4月20日作出（2018）川1921执保34号民事裁定书，查封了第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司开发建设的位于通江县房屋。判决发生法律效力后，被告通江县住房和城乡建设局向本院申请执行，在执行中，原告巴中市德源商贸有限责任公司对执行标的提出执行异议，本院于2020年1月14日作出（2020）川1921执异5号执行裁定书，以本院查封的房屋在查封前未在房产管理部门办理备案登记为由，驳回了原告巴中市德源商贸有限责任公司的异议请求。 另查明：2014年9月30日，第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司取得了凯旋帝景项目225套房的《商品房预售许可证》。 本院认为：原告巴中市德源商贸有限责任公司虽与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司签订了以房抵债协议，将案涉房屋B-1502、B-1507、B-1802、B-1803号抵偿给原告巴中市德源商贸有限责任公司，房屋抵偿后，并未对案涉的4套房屋办理产权过户手续，产权仍登记在第三人圣达公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，因此案涉的4套房屋的物权未发生变动，物权仍归第三人圣达公司，原告巴中市德源商贸有限责任公司对案涉4套房屋不享有物权。原告巴中市德源商贸有限责任公司作为权利人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定进行审查判断，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定是针对房屋买受人设置的，原告巴中市德源商贸有限责任公司并非房屋买受人，而是以房抵债权利人，即使将原告巴中市德源商贸有限责任公司视为房屋买受人，但原告巴中市德源商贸有限责任公司未与第三人通江县圣达房地产开发有限责任公司在法院查封之前签订商品房买卖合同，也未举出非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。综上，原告巴中市德源商贸有限责任公司既不是物权所有人，其对案涉房屋所享有的权益也不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的足以排除执行的法定条件，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告巴中市德源商贸有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费11800.00元，由原告巴中市德源商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  伍永明 人民陪审员  屈心云 人民陪审员  向小军 二〇二〇年六月五日 书 记 员  巩林松