新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新23民终862号 上诉人（原审原告）：桑生京，男，1947年10月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：张雪峰（系桑生京弟媳），住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：张文敏，新疆庭州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵积琼，女，1976年8月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：罗世军，新疆仕诚律师事务所律师。上诉人桑生京因与被上诉人赵积琼侵权责任纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初7750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月26日、6月11日公开开庭进行了审理。上诉人桑生京及其委托诉讼代理人张雪峰、张文敏，被上诉人赵积琼及其委托诉讼代理人罗世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑生京上诉请求：撤销昌吉市人民法院（2019）新2301民初7750号民事判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定“原被告双方签订的《国泰宾馆楼房租赁合同》及补充合同并未解除”与事实不符。被上诉人未按时、足额缴纳房租。双方合同约定被上诉人应在每年11月8日前缴纳下一年度的租金，但被上诉人于2019年3月21日才将2018年12月8日至2019年12月8日期间的租金缴清。2018年12月园丰四队的小房子拆除后，按照合同约定，从2019年1月1日起房租应增加，上诉人于2019年2月20日向被上诉人催缴，但被上诉人却既未按时足额缴纳房租，又拖延、拒缴增长的租金，已经构成违约。被上诉人擅自将房屋转租给李强、王永瑞、田景华、艾晓红的行为构成违约，已经达到合同约定的解除条件。上诉人因被上诉人违约解除合同，于2019年6月24日发出的解除合同通知书，既有事实依据也符合双方合同约定和《中华人民共和国合同法》的相关规定，且已经送达被上诉人，具有法律效力；二、被上诉人并未在法定期间就上诉人送达的《解除合同通知》提请法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该《解除合同通知》已经合法成立，双方租赁合同已经解除，并于2019年7月3日双方办理了房门钥匙交接和楼房财产盘点。被上诉人未及时交纳房租及未经上诉人允许将租赁房屋转租给他人的行为，严重侵害了上诉人的合法权益，上诉人于2019年6月24日向被上诉人送达了解除合同通知书，双方签订的合同已经合法程序解除。故双方租赁合同解除后，上诉人有权要求被上诉人立即注销或变更其在教育局以上诉人的房屋为办学地址的注册登记。赵积琼辩称，原审判决认定事实清楚适用法律正确，应当依法驳回上诉维持原判。桑生京向一审法院起诉请求：判令被告立即注销或变更其在教育局以原告的房屋为办学住址的注册登记。一审法院认定事实：2016年12月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《国泰宾馆楼房租赁合同》一份，合同约定，原告将位于昌吉市文化西路23号国泰宾馆楼房2至6楼及1楼宾馆收银门厅110平方米，门厅前园丰四队两间平房58平方米、-1号库房65平方米、102号门面房138平方米、门卫室25平方米，共计53间房屋及后院（不包括103、104、105共3间门面房及宾馆楼东面3小间房）面积共2020平方米租赁给被告经营使用。另有楼房内价值800000设备、资产设施（附清单）一并免费租赁给被告使用；该楼房租期为八年，自2016年12月8日至2024年12月8日止，租赁期满，被告有优先承租权；宾馆（含库房、厨房）税后年租金250000元、102号门面房税后租金为每年18000元。在合同签订的当日，被告应向原告一次性交清楼房第一年的年租金268000元（含102房租金）；从2017年起，以后房租金应在每年的11月8日前将下一年年租金一次性向原告交清；被告在经营期间，不得出租或转让第三方。该合同第八条约定楼前园丰四队小房拆除后，楼房租金根据市场行情由原、被告双方另行商定，但涨幅不得超过年租金的20％。合同第十二条关于违约责任约定为：A、双方必须严格履行合同，任何一方违反任何一条均视为违约，就应向对方支付全年租金的50％的违约金，并可单方终止合同；B、乙方应按时交纳房租，若过期未交房租金，视乙方违约，甲方可单方解除合同，解除合同不用通过其他任何部门、办理任何手续。自乙方违约之日起，甲方立即收回房屋和全部财产，乙方新投入的资产全部无偿归甲方所有，并向甲方支付年租金50％的违约金。合同签订后原告将上述租赁物交由被告使用。2018年3月20日双方签订《关于国泰宾馆楼房的补充合同》一份，其中约定宾馆楼房整体保温工程必须在2018年8月底之前完成，工程款由原告出资10000元，被告出资52582.4元。上述租赁物前两个租赁年度的租金，被告已付清。被告于2018年11月25支付了第三个租赁年度（2018年12月8日至2019年12月8日期间）的租金200000元，尚欠的68000元于2019年3月20日支付38000元，于2019年3月21日支付30000元。2018年6月2日双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于昌吉市文化西路23号国泰宾馆一楼103号房屋一套（两层）计130平方米，出租给被告使用，租赁期为六年，自2018年6月8日至2024年6月8日止；2018年6月8日至2020年6月8日年租金为18000元，2020年6月8日至2024年6月8日年租金为20000元；园丰四队小房拆除后房屋租金另行商定；合同签订时将第一年租金一次交清，本租期届满前一个月即2019年5月8日前交清下一年的租金；被告在合同期内要依法经营，不得转租、转让。该合同签订后原告将租赁物交由被告使用，被告于2018年6月2日支付了2018年6月8日至2019年6月8日期间的租金18000元。2019年5月8日前原告未交纳下一年度的租金。原告自述其于2019年5月29日将103号租赁房屋收回。2019年6月24日原告向被告发出关于解除《国泰宾馆楼房租赁合同》的通知一份，内容为根据2016年12月8日双方签订的《国泰宾馆楼房租赁合同》第八条即元丰四队小房拆除后楼房租金根据市场行情由双方另行商定，但涨幅不得超过年租金的20％的约定，以及第十二条B款被告应按时缴纳房租，若过期未交房租金，视为被告违约，原告可单方解除合同的约定。元丰四队小房子于2018年12月就拆除了，原告于2019年2月20日就通知了被告，但至今被告未按时交清房租金。另外合同第九条约定在经营期间，被告不得出租或转让第三方。而实际上被告将所租用楼房已转租多家用户。以上事实已构成违约，根据双方合同第十二条A款的约定，决定从即日起解除双方于2016年12月8日签订的《国泰宾馆楼房租赁合同》和《关于国泰宾馆楼房的补充合同》，原告立即收回楼房，被告应立即交还所有房门钥匙；以及其他内容。原告发出解除合同通知后，将该合同租赁物大门锁了。被告收到该通知后于2019年7月向原告回复：不接受原告所谓被告违约，合同已经单方面解除的意见；被告房租已经正常支付到2019年12月8日，有使用该合同约定租赁物的权利；被告主张继续按合同执行，要求原告立即停止无理的锁门及索赔要求；因平房拆除后租金增长部分的金额确定后，被告承诺按照新的约定及时补交该部分增长的租金。回复中还有其他内容。此后双方对部分物品进行了清点，对其他事宜未达成一致意见。2018年7月，被告以租赁房屋昌吉市文化西路23号为地址办理了昌吉市晨基智能源课外教育培训学校的民办学校办学许可证。现原告以被告违约双方的租赁合同已经解除，要求被告立即注销或变更其在教育局以原告的房屋为办学住址的注册登记。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的三份房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中双方在2016年12月8日签订的《国泰宾馆楼房租赁合同》中约定，被告应于每年11月8日前交纳下一年度租金，租赁期间内被告不得出租或转让第三方；园丰四队小房拆除后，房屋租金根据市场行情由双方另行商定但涨幅不得超过年租金的20％；被告如违反合同约定，原告可单方解除合同。原告据此以园丰四队的小房已经拆除，被告未交纳新增租金60000元以及被告将租赁房屋转租第三人为由向原告发出解除《国泰宾馆楼房租赁合同》及补充合同的通知，并认为双方签订的《国泰宾馆楼房租赁合同》及补充合同已经解除。原审法院认为，首先，原告现无证据证实被告将合同租赁标的物转租他人。其次、关于上述原告所主张被告未交纳新增租金60000元的问题，双方合同约定为园丰四队小房拆除后，房屋租金根据市场行情由双方另行商定但涨幅不得超过年租金的20％，并没有明确约定新增租金为60000元，在双方就此项内容未达成一致后，并不能认定被告不交纳新增租金。故原告发出解除合同通知时原告并不享有单方解除权。原告发出解除通知后，从现有原告所提供的证据亦不能证实双方已协商解除了《国泰宾馆楼房租赁合同》及补充合同。故原告主张的双方签订的《国泰宾馆楼房租赁合同》及补充合同已经解除的意见原审法院不予采纳。另外，双方签订的租赁物为位于昌吉市××路房屋的房屋租赁合同，也未经法定程序进行解除，故在双方签订的租赁合同尚未解除的情况下，被告有权使用租赁房屋，原审法院对原告要求被告注销或变更其在教育局以原告的房屋为办学住址的注册登记的诉讼请求不予支持。遂判决：驳回原告桑生京的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：桑生京申请证人田景华、李强、曹松平出庭作证，证明在双方租赁期内，被上诉人将涉案房屋转租的事实。桑生京的质证意见为，三位证人的证言客观真实地反映了当时被上诉人转租的事实，故对证人证言予以认可。赵积琼的质证意见为，对三位证人的证言不予认可。赵积琼申请陈娇、姚新兰、程婷三位证人出庭作证，证明赵积琼转租涉案房屋是经过桑生京同意的，而且桑生京主动给赵积琼联系过房屋转租事宜。赵积琼的质证意见为，三位证人的证言都可以证实上诉人同意被上诉人在租赁期间转租的事实。桑生京的质证意见为，三位证人都与被上诉人有利害关系，故对三位证人证言不予认可。本院认证意见为，双方提交的证人证言与本案的事实认定缺乏关联性，故在本案中对上述证人证言不予确认。本案争议焦点为：被上诉人在昌吉市教育局以上诉人的房屋为办学地址的注册登记是否对上诉人构成侵权。本院认为，上诉人上诉认为被上诉人迟延支付房屋租金及擅自转租部分租赁房屋的行为构成违约，上诉人有权按照双方之间合同的约定单方解除合同，并且按照合同约定向被上诉人送达了解除合同通知书。双方已于2019年7月3日办理了解除合同的财产移交手续，涉案房屋也已交回上诉人。但是，被上诉人至今仍然将涉案的租赁房屋在昌吉市教育局作为注册登记的办学许可证不做注销或者变更登记的行为对上诉人构成侵权。被上诉人对上诉人的上诉理由不予认可，且认为双方之间的房屋租赁合同未解除，上诉人单方解除合同的行为不符合法律规定，未达到合同法定解除或者合同约定解除的条件，故上诉人的上诉请求不成立。因此，双方当事人之间签订的房屋租赁合同是否已经解除或者已经达到法定解除或者约定解除的条件是认定被上诉人构成侵权的前提条件。现，上诉人认为合同已解除，但未经法律确认。上诉人只有在依法确认合同已解除的事实基础上才能提起本案侵权之诉。故，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，桑生京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由桑生京负担。本判决为终审判决。审  判  长   杨 睿审  判  员   贾佳佳审  判  员   马雪静二 ○ 二 ○ 年 六 月 二 十 三 日法 官 助 理   马睿昱书  记  员   于 慧