山东省东明县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁1728执异23号 案外人：徐捷，男，住菏泽市。 委托代理人：高伟，北京市都城（菏泽）律师事务所律师。 申请执行人：郝国想，男，住东明县。 委托代理人：郝建国，男，住东明县。系郝国想之哥。 被执行人：海永林，男，住东明县。 在本院执行申请执行人郝国想与被执行人海永林民间借贷纠纷一案中，案外人徐捷于2020年4月28日对执行位于菏泽市水岸嘉苑小区003幢3单元06014号房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了听证审查。案外人徐捷及其委托代理人高伟、申请执行人郝国想及其委托代理人郝建国到庭参加听证，被执行人海永林经传票传唤未到庭参加听证。现已审查终结。 案外人徐捷称，贵院针对郝国想诉郝永林民间借贷纠纷一案作出的（2019）鲁1728民初1840号民事判决已经生效。贵院在执行上述民事案件过程中作出的（2019）鲁1728执1297号执行裁定，裁定查封的涉案房产实际所有人为案外人。一、郝国想在贵院（2019）鲁1728民初1840号案件的民事起诉状中明确陈述“原告现场查看抵押的房子，发现被告海永林早就已经将房子出售，”详见贵院（2019）鲁1728民初1840号民事判决书第二页。这足以说明申请执行人郝国想经过实地调查已经知道并认可被执行人海永林将涉案房产出售的事实。申请执行人郝国想在明知该房产已经不属于被执行人海永林的情况下，提出执行该房产缺乏事实根据和法律依据，其诉求不合理。二、案外人在申请执行人郝国想和被执行人海永林借贷关系发生之前已经取得了该房产的实际所有权。（一）被执行人海永林于2011年把该房产出售给案外人，案外人与被执行人在该房产查封之前早已经签订了书面买卖合同。（二）因该房产为被执行人海永林以按揭方式购买，所以案外人与海永林约定等该房产具备办理房产证的条件时进行过户，案外人按照约定已经支付海永林房屋首付款，并定期支付房屋按揭款项。显然案外人已经支付该房产全部对价。（三）案外人在查封之前已经合法占有该不动产。被执行人海永林把该房产出售给案外人后，早已将该房产交付给案外人。案外人于2014年对房产进行装修并实际入住至今，有房屋装修合同、家具购买合同、物业费、水电费、车位租赁费等日常生活缴费凭证等为证。（四）该房产非因案外人自身原因未办理过户登记。该房产因开发商未按规划建设等原因，一直不具备办理房产证的条件，致使该房产无法办理初始登记。所以该房产非案外人自身原因未办理过户登记。三、案外人在2018年7月首次填报菏泽市《干部个人廉政档案》时已经向市纪委申报该房产。当时申请执行人郝国想尚未起诉海永林，如果案外人不是该房产的实际所有人，案外人没有理由向市纪委申报该房产，这足以佐证案外人系该房产的实际所有人。综上所述，案外人系涉案房产的实际所有人，对该房产采取查封等措施，严重侵害案外人的合法财产权益，影响案外人的正常生活。案外人为维护自身合法权益，故特依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定提出执行异议申请，请求贵院中止对涉案房产的执行。 案外人徐捷向本院提交以下证据：1、本院（2019）鲁1728民初1840号民事判决书、本院（2019）鲁1728执1297号立案审批表、本院（2019）鲁1728东执字第1297号执行裁定书、东明县人民法院查封公告,用以证明法院在执行郝国想与海永林民间借贷纠纷一案中查封的海永林名下的房产，侵害了案外人的合法权益；2、海永林与徐捷签订的房屋买卖合同，用以证明海永林与徐捷于2012年4月12日签订的房屋买卖合同，海永林以总金额为586505元的价格将涉案房产出售给徐捷；3、海永林于2012年4月12日给徐捷出具的286505元收到条，用以证明海永林于2012年4月12日收到徐捷交付的购房款286505元；4、载明客户名称为徐捷、落款时间分别为2013年12月3日、12月6日的两张瓷砖出库单，落款时间为2014年6月28日的木门采购单一张,用以证明徐捷购买涉案房产后对涉案房产进行装饰装修；5、室内装饰装修工程设计合同协议条款、工程保修单及装饰首付款收据一份，用以证明徐捷之妻周健与菏泽城市人家装饰设计工程有限公司签订装饰装修合同，对涉案房屋进行装修施工，开工日期是2014年5月20日，竣工日期是2014年10月16日，首付款为24600元，装修金额为41000元。保修日期为2014年10月16日至2016年10月16日。6、居然之家家具建材销售合同，用以证明徐捷之妻周健为涉案房产购买家具及支出情况；7、两份小区车位租赁合同，用于证明徐捷在水岸嘉苑租赁车位的事实；8、菏泽中石油昆仑燃气有限公司燃气费票据两张，用以证明徐捷母亲秦卫平于2017年12月18日、2018年1月7日为涉案房产缴纳燃气费用，从而证明案外人在涉案房产中生活；9、徐捷用其支付宝缴纳电费明细表两张，用以证明徐捷从2015年至2019年通过支付宝交纳在涉案房产居住生活中使用的电费情况；10、秦卫平与鲍庆东于2010年10月11日签订的购房协议，用以证明徐捷母亲秦卫平于2010年10月1日将其所有的位于原东明县土地局8号家属楼一单元402住房以总价款205000元的价格出售给鲍庆东，徐捷用该房款购买的涉案房产；11、中国工商银行菏泽分行营业部借记卡账户历史明细清单，用以证明秦卫平于2015年8月16日通过海永林的账户支付涉案房产的银行按揭贷款；12、徐捷在交通银行、中国工商银行支付涉案房产按揭贷款的明细，用以证明徐捷购买涉案房产后由其负责偿还银行按揭贷款；13、徐捷的机关干部廉政档案登记表，用以证明徐捷于2018年8月20日将涉案房产作为自己购买的合法财产向菏泽市纪委监察委驻市国资委纪检监察组进行了申报，徐捷作为国家工作人员向廉政监督机关纪委监察组是实事求是申报的个人财产；14、菏泽市自然资源和规划局于2020年5月14日出具的证明，用以证明涉案房产所在的3号楼因规划未通过，现无法办理不动产权证书，不是因徐捷、海永林的个人原因未办理房屋过户手续；15、常住人口登记卡索引表，用以证明徐捷与周健系夫妻关系，两人在涉案房产中居住，并由两人交纳相关费用。 申请执行人郝国想称，海永林借款之前没有说把房子出售给了徐捷，只是说出租。菏泽市住房和城乡建设局于2017年11月1日出具的房屋产权信息查询证明载明涉案房产系海永林的房产，并未出售。上述房屋产权信息查询证明是海永林亲自拿着身份证去房产部门拉的。海永林给我出具的借款协议中载明涉案房产作为该借款的抵押。对于案外人徐捷提供的证据我不能说真假，因为我也是通过官方渠道了解的涉案房产信息。 申请执行人郝国想未向本院提交证据。 被执行人海永林称，涉案房产是其于2011年以按揭方式购买，后来因为其他原因急需资金，就于2012年将该房产出售给了徐捷。因为当时涉案房产尚不能办证，我们双方就一致约定等能办证的时候再将贷款还清，进行过户。我将涉案房产原价出售给徐捷，因急需用钱就向徐捷提出让他多支付给我十万元用于资金周转，徐捷当时共给了我二十八万多元的现金，其中十八万多是房屋的首付款，多出的十万元首先支付我已经偿还的五个月的按揭，之后剩余的按揭款项由徐捷偿还。涉案房产因开发商的原因无法过户，所以涉案房产一直在我名下，不是我个人原因造成的。我们自愿交易后徐捷已经按照合同约定支付我购房款，涉案房产实际已经与我没有任何关系，我对将涉案房产出售给徐捷没有异议，特此说明。 被执行人海永林未向本院提交证据。 本院依职权调取以下证据：菏泽市住房和城乡建设局档案馆于2017年11月1日出具的房屋产权信息查询证明及菏泽市住房和城乡建设局于2019年11月12日出具的房屋产权信息及房屋登记簿。 本院查明，案外人徐捷与周健系夫妻关系，秦卫平系徐捷母亲。本院受理原告郝国想诉被告海永林民间借贷纠纷一案后，于2019年6月28日作出（2019）鲁1728民初1840号民事判决。郝国想在上述民事案件提交的民事诉状中称，其经现场查看抵押的房子，发现被告海永林早已经将房子（指的是涉案房产）出售。2019年8月1日，本院受理郝国想申请执行海永林民间借贷纠纷一案。2019年11月13日，本院作出（2019）鲁1728执1297号执行裁定书，该执行裁定书裁定主文载明：“一、查封被执行人海永林名下位于菏泽市水岸××小区××单元××号房××套。二、上述查封期限为三年。”2019年11月15日，本院作出查封公告，该公告也载明本院查封的是“被执行人海永林所有的位于菏泽市水岸××小区××单元××号房××套”。菏泽市住房和城乡建设局于2019年11月12日出具的房屋产权信息载明，涉案房产的房名为06014，房号为0014.菏泽市自然资源和规划局于2020年5月14日出具的证明载明，涉案房产所在水岸嘉苑小区3号楼因规划验收未通过，截止目前无法办理不动产权证书。申请执行人在听证中称海永林可能存在合同诈骗行为，要求将该案移交公安机关立案侦查。 另查明，案外人徐捷提交的其与海永林于2012年4月12日签订的房屋买卖合同载明，海永林于2011年11月10日以按揭方式向山东泰和明天置业有限公司购买商品房一套，总金额586505元；海永林已经首付房款金额为186505元，余款400000元向中国银行股份有限公司菏泽支行以按揭方式贷款，贷款期限20年，截止到本合同签订之日已经支付5个月的贷款；由于尚不具备房产证办理条件，现双方经充分协商，海永林自愿将按揭期间的房屋转卖给徐捷，总转让价格为人民币586505元；海永林所出售房屋位于菏泽市水岸××小区××楼××单元××楼06014户，建筑面积为134.24平方米；本合同签订之日起，自下个月由徐捷按《个人购房借款合同》向银行支付月供，海永林应提供该房屋贷款月供银行卡及密码，每月按照银行规定时间打款至指定账号等内容。案外人提交的海永林出具的收到条载明：“收到条，今收到徐捷购房款现金贰拾捌万陆仟伍佰零伍元整（286505.00元整），收款人：海永林，2012年4月12号。” 还查明，案外人徐捷提交的载明客户名称为徐捷、送货地址为水岸家园-3#-东单元-6楼-东户、落款时间分别为2013年12月3日、12月6日的两张瓷砖出库单，可以证明案外人于2013年12月3日、12月6日为装修涉案房产而购买瓷砖。案外人提交的落款时间为2014年6月28日的木门采购单、室内装饰装修工程设计合同协议条款、工程保修单及装饰首付款收据等证据载明的内容，均系案外人或者其妻子周健于2014年为涉案房产购买装修材料、签订装修合同等一些情况。案外人提交的小区车位租赁合同载明案外人的住址为3号楼C单元06014室，从而说明案外人在涉案房产居住。案外人提交的载明用户姓名为秦卫平的菏泽中石油昆仑燃气有限公司燃气费票据两张、徐捷用其支付宝缴纳电费明细表两张，证明了案外人或者其家人为涉案房产缴纳燃气费、电费等一些情况。案外人提交的中国工商银行菏泽分行营业部借记卡账户历史明细清单、其在交通银行、中国工商银行支付涉案房产按揭贷款的明细，证明了案外人或者其家人定期支付涉案房产按揭贷款的情况。案外人徐捷提交的机关干部廉政档案登记表载明其购买的一套房产为涉案房产。 本院认为，根据案外人提交的菏泽市住房和城乡建设局于2019年11月12日出具的房屋产权信息载明的涉案房产的房名为06014，房号为0014的情况，可以认定案外人所主张的“菏泽市水岸嘉苑小区003幢3单元06014号房产”，与本院（2019）鲁1728执1297号执行裁定及相应查封公告中查封的“菏泽市水岸嘉苑小区003幢3单元0014号房产”系同一处房产，即涉案房产。 案外人提交的其与海永林就涉案房产签订的房屋买卖合同载明合同签订时间为2012年4月12日。案外人徐捷提交的瓷砖出库单、木门采购单、室内装饰装修工程设计合同协议条款、工程保修单、菏泽中石油昆仑燃气有限公司燃气费票据、缴纳电费明细等证据，证明了案外人从2013年12月6日到2018年为涉案房产购买装修材料、签订装修合同、交纳燃气费、电费等事项，结合案外人在其执行异议申请书中所述的“其于2014年对房产进行装修”及郝国想在涉案民事案件中所述的“其经现场查看抵押的房子，发现被告海永林早已经将房子（指的是涉案房产）出售”的情况，可以初步确认案外人从2014年就实际管理控制着涉案房产。案外人徐捷提交的海永林出具的收到条、银行明细等证明，其已经以现金方式于合同签订当日向海永林支付了双方约定的购房首付款286505.00元，案外人徐捷也按照双方约定向银行定期支付涉案房产的按揭贷款。菏泽市自然资源和规划局于2020年5月14日出具的证明载明涉案房产因规划验收未通过，无法办理不动产权证书。综上，显然案外人徐捷与海永林签订书面房屋买卖合同及徐捷实际控制管理涉案房屋时间，均在本院于2019年11月13日作出查封涉案房产的执行裁定之前，且非因买受人徐捷自身原因未办理过户登记；从案外人提交的海永林出具的收到条、银行明细等证据的外观形式上看，案外人徐捷按照双方约定已支付了涉案房产的购房款，其也按照双方约定负责定期向银行支付涉案房产的按揭贷款，这应视为案外人徐捷已经支付了全部购房款。综上所述，案外人的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故本院对案外人的异议请求应予以支持。本案系执行异议案件，本院仅审查案外人的异议请求是否成立问题，至于申请执行人所述的海永林可能存在合同诈骗行为事项，其可以通过向有关部门控告等合法途径予以救济解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于菏泽市水岸嘉苑小区003幢3单元06014号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  厉红军 审判员  李福忠 审判员  高红霞 二〇二〇年六月十六日 书记员  赵亚楠