新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初568号 原告:麦麦提艾力·依比拉因，男，维吾尔族，1974年3月10日出生，新疆喀什市人，初中文化程度，个体工商户，群众，现住新疆喀什市。委托诉讼代理人：阿不力克木·吾司曼，新疆鼎泽凯（喀什）律师事务所律师。被告:陈志强，男，汉族，1996年2月20日出生，河南省西华县人，初中文化程度，个体工商户，群众，现住新疆喀什市。被告:陈纪中，男，汉族，1973年3月4日出生，河南省西华县人，初中文化程度，个体工商户，群众，现住新疆喀什市。两被告共同委托诉讼代理人：朱国勋，新疆叶尔羌律师事务所律师。原告麦麦提艾力·依比拉因与被告陈志强、被告陈纪中房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告麦麦提艾力·依比拉因的委托诉讼代理人阿不力克木·吾司曼，被告陈志强与被告陈纪中的共同委托诉讼代理人朱国勋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告麦麦提艾力·依比拉因向本院提出诉讼请求：1.解除双方的商铺租赁合同，被告于2020年6月30日之前搬出租赁房屋；2.被告向原告支付欠付的房屋租金248000元，剩余的实际使用的租金支付至搬离之日；3.被告支付违约金74400元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系父子关系，原告于2015年11月30日与被告陈纪中签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将坐落于喀什市××镇边商铺出租给被告，租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31日，每年租金为140000元。被告按照约定支付了2016年租金，2017年租金欠付20000元，2018年与2019年租金至今未付。到目前为止被告欠付的房屋租金总计248000元。双方约定不得违约，若违约则违约方向守约方赔偿合同总额30%的违约金，并承担所发生的经济损失。因原告多次向两被告催讨租金未果，故诉至法院，请求法院依法判决。两被告辩称，同意解除租赁合同，也同意2020年6月30日之前搬出。但是涉案的房屋不是原告单独所有，是多方共有，所以原告不能单独出租，即使有权单独出租，但因未交房租的两年，原告去向不明。在其去向不明的情况下，其他共有人有权对房屋进行出租，更有权对租赁合同进行变更。本案的房屋共有人在2019年1月对合同进行过变更，变更后约定每年租金7万元。原告在出现以后也认可了租金变更行为。因房租变更，故2019年的租金只欠付5万元。因被告一直在向原告支付租金，故不应当认定存在违约金，只是因为生意不好只是没有全额支付。即使违约，也只是尚欠5万元，原告违约金计算有误。从公平原则出发，房屋被告装修就花了20多万，只用了2年多，现原告要求解除合同，原告应当给被告装修补偿。本院经审理查明事实如下：2015年11月30日，原告与被告陈纪中签订了商铺租赁合同。合同约定原告将位于喀什市××镇边商铺第一层出租给被告陈纪中使用，租赁期限为2016年1月1日至2019年12月31日。租金为每年140000元，支付方式为签订合同当日支付原告第一年租金，下一年的租金签订合同之日前一个月向原告一次性付清。合同同时约定若承租人对房屋进行装修需经原告同意，租赁期满或承租人搬走时不得损坏店内装修设施，不得向原告要回装修费用。该房屋被告陈纪中承租后，已经足额支付了2016年租金，后被告陈纪中向原告支付了2017年租金120000元。2018年因原告下落不明，故被告陈纪中找到原告的父亲、妻子、侄子要求支付租金。经协商，原告的父亲、妻子、侄子共同向原告出具见证合同一份，上载明：“2018年房租费共计70000元，现已给60000元，欠10000元”。原告的父亲、妻子、侄子在该见证合同中均写明身份证号码、联系方式，并在见证人处签名、捺印，并留身份证复印件予以确认。在出具见证合同的同时由原告的侄子向被告出具收据一张，上载明：“2018年房租费共计70000元，现已给60000元，欠10000元。”原告的侄子签名捺印并留联系方式予以确认。后原告出现，被告陈纪中向原告本人补交2018年的租金10000元，并向原告支付2019年租金20000元。因剩余租金未足额支付，且被告至今仍继续使用原告的房屋，经原告多次催要租金未果，故原告诉至法院，请求法院依法判决。以上事实，有当事人陈述、商铺租赁合同、见证合同、收据等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为本案的争议焦点为：一、2018年后的商铺年租金的金额是否进行了变更；二、合同签订后是否存在违约行为；三、被告陈志强在本案中是否应当承担民事责任。关于第一个争议焦点：一、2018年后的商铺年租金的金额是否进行了变更。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”原告于2018年下落不明，失去联系，被告无法向原告缴纳房租，不可归责于被告。被告为缴纳房租，找到原告的父亲、妻子、侄子要求支付租金，属于主动履约行为。虽然商铺租赁合同的签订方系原告麦麦提艾力·依比拉因与被告陈纪中，根据合同的相对性，原告的家人无权对房屋的租金进行变更。但原告出现后，实际收到了家人代为收取的租金60000元，在收到2018年剩余未付的10000元后，现有证据无法证明原告对其家人在原告下落不明期间，以原告名义代为收取房租60000元并将2018年房租变更为每年70000元的行为做出过否认的意思表示，应当视为对收取租金60000元的认可与对租金变更行为的同意。2018年房租变更后，原、被告之间亦未对房租进行重新协商、约定，故2018年后，房屋租金应当变更为70000元每年。关于第二个争议焦点：二、合同签订后是否存在违约行为。根据原、被告签订的租赁合同约定，除合同签订时支付当年租金外，支付下一年的租金于签订合同之日前一个月向原告一次性付清。但因原告2018年下落不明，在原告下落不明期间原告的家人对约定的年租金进行了变更，原告知晓后亦未作出否认的意思表示，且合同中没有对年租金支付的时间进行明确的约定，多方因素下致使原、被告双方在按照合同的约定履行时出现了困难，若将被告未足额支付租金的行为视为违约，并将违约的过错完全归咎于被告则显失公平。除被告未足额给付租金外，被告无其他引起违约争议的行为，故本院对原告请求被告支付违约金74400的意见不予采纳。关于第三个争议焦点：被告陈志强在本案中是否应当承担民事责任。商铺租赁合同的签订方系原告麦麦提艾力·依比拉因与被告陈纪中，根据合同的相对性，被告陈志强不应当负有租金的给付责任，租金的给付责任应当由承租方陈纪中负担。在本案中，被告陈纪中已经足额支付了2016年租金，而2017年租金，因被告陈纪中无证据证明已经支付完毕，应当以原告认可的支付120000元为准，即欠付20000元。2018年因房租进行了变更，且原告实际收到了2018年的房租70000元，故2018年的房租已经付清。2019年的房租支付了20000元，欠付50000元，故计算至2019年12月31日，被告陈纪中应当向原告支付的租金为：2017年欠付20000元+2019年欠付50000元=70000元。因该房屋被告陈纪中仍在实际使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。故2020年房租应当以70000元每年自2020年1月1日计算至被告陈纪中实际搬离之日。至于被告提出的基于公平原则补偿相关装修费用的意见，因合同中对装修已有约定，故对该意见不予采纳。因原、被告双方均同意解除合同，且被告陈纪中同意于2020年6月30日之前搬离房屋，故对原告请求解除租赁合同，并要求被告2020年6月30日之前搬离房屋的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、解除原告麦麦提艾力·依比拉因与被告陈纪中于2015年11月30日签订的商铺租赁合同；二、被告陈纪中于2020年6月30日前搬离其租赁原告麦麦提艾力·依比拉因的位于喀什市××镇边的商铺；三、被告陈纪中于本判决生效后十日向原告麦麦提艾力·依比拉因支付2017年1月1日至2019年12月31日的欠付租金70000元；四、被告陈纪中于本判决生效后十日向原告麦麦提艾力·依比拉因支付2020年的房屋租金（2020年房屋租金按照每年70000元计算至实际搬离之日）；五、驳回原告麦麦提艾力·依比拉因的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3068元，由被告陈纪中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   李 梦 尼二 〇 二 〇 年 六 月 十 日书  记  员   阿依古丽