广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5344号上诉人（原审原告）：广州深航置业有限公司（以下简称深航公司），住所地广州市花都区迎宾大道101号之十六。法定代表人：张孟桓，总经理。委托诉讼代理人：杨海燕、何辉，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志勇，男，1976年2月13日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：杨利举，男，1987年10月21日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人深航公司因与被上诉人李志勇、杨利举案外人执行异议之诉一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初489号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人深航公司的委托诉讼代理人杨海燕、被上诉人杨利举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深航公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持深航公司一审的全部诉讼请求，由李志勇、杨利举承担本案一审、二审的案件受理费、公告费、保全费全部诉讼费。事实和理由：一、一审未查明深航公司为李志勇支付代偿款及案件受理费、财产保全费合计1363786.69元。二、涉案房屋仍登记在深航公司名下，李志勇对涉案房屋仅办理了预告登记，但产权属于深航公司所有。三、一审适用法律错误，应适用《合同法》第九十三条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条的规定。四、根据《物权法》第九、十四、十六、十七条等规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此本案的预告登记的效力已发生实际变化，已失效。即便预告登记有效，预告登记并非是物权性质，不能对抗深航公司享有的物权。杨利举辩称：李志勇欠我款项，我申请执行李志勇的财产是应当的，故不同意深航公司的上诉请求。李志勇经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2019年1月4日，深航公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.不得执行广州市花都区xx街xxx道xxx号xx栋xxx房的拍卖；2.确认广州市花都区xx街xxx道xxx号xx栋xxx房的所有权归深航公司所有；3.由李志勇、杨利举承担本案的案件受理费、公告费、保全费全部诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区xx街xxx道xxx号xx栋xxx房，2013年12月5日，涉案房屋办理了预告登记，2013年12月24日，涉案房屋办理了预抵押登记，预告登记权利人为交行花都支行，预告登记义务人为李志勇。深航公司陈述涉案房屋于2014年4月9日办理初始登记至其名下。2013年10月11日，深航公司（甲方、卖方）与李志勇（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，甲方将涉案房屋出售给乙方，房价为1930942元，甲方同意乙方按照按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付630942元，除首期款外，剩余房款1300000元须于2013年10月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是交通银行股份有限公司广州花都支行（以下简称交行花都支行）。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。双方同意选择甲乙双方共同办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。附件七为本合同补充协议，第十条约定，在乙方交齐购房款且办理收楼手续后730日内甲乙双方应向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如因甲方责任不能在上述期限内办理房地产转移登记手续的，乙方不解除合同，从逾期之日起，每日甲方按乙方已付购房款的0.01%向乙方支付违约金。该违约金总额累计不超过房屋总房价的1%。合同及附件并对其他权利义务进行了约定。交行花都支行作为原告起诉被告李志勇、深航公司金融借款合同纠纷一案，一审法院以（2017）粤0114民初1159号案立案受理，交行花都支行向一审法院提出诉讼请求：1.李志勇向交通银行花都支行偿还贷款本金人民币1054545.32元及至贷款偿清之日止的利息、罚息、复利（以交通银行花都支行与李志勇签订的合同编号为xxxxxxxxxxxx的《个人房产抵押贷款合同》的相关约定为准，暂计至2017年1月4日利息31731.35元、罚息2084.74元、复利792.47元，贷款本息暂合计人民币1089153.88元）；2.李志勇、深航置业公司协助交通银行花都支行办理花都区xx街xxx道xxx号xx园自编xx号楼x层xxx房的抵押登记手续，并将抵押物的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件正本交由交通银行花都支行保管；3.交通银行花都支行有权处置李志勇的抵押房产花都区xx街xxx道xxx号xx花园自编xx楼xx层xxx房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.深航置业公司对上述债务承担连带清偿责任；5.两被告承担本案全部诉讼费用。一审法院于2017年8月22日作出（2017）粤0114民初1159号民事判决，判决如下：一、被告李志勇于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司广州花都支行清偿借款本金1054545.32元及利息、罚息、复利（计至2017年1月4日的利息31731.35元、罚息2084.74元、复利792.47元，此后按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至款项还清之日止）；二、被告广州深航置业有限公司对上述第一判项李志勇的债务承担连带清偿责任；被告广州深航置业有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告李志勇追偿；三、驳回交通银行股份有限公司广州花都支行其他诉讼请求。判后交行花都支行不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终2875号民事判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。2018年10月25日，一审法院作出（2018）粤0114执7835号之一执行裁定，载明，申请执行人杨利举与被执行人李志勇借款合同纠纷一案，一审法院作出的（2017）粤0114民初8927号民事判决书已经发生法律效力。依上述判决，被执行人李志勇应向申请执行人杨利举支付46500元。根据申请执行人的请求，一审法院于2018年9月20日立案执行并依法向被执行人李志勇发出执行通知书，责令其履行义务，被执行人李志勇至今未履行生效法律文书确定的义务。一审法院依法查封了被执行人李志勇的位于广州市花都区x街xxx道xxx号xx栋xxx房的房产。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条的规定，裁定如下：拍卖被执行人李志勇的位于广州市花都区xxx街xxx道x号xx栋xxx房的房产。后深航公司作为案外人向一审法院提出执行异议，要求停止对涉案房屋的拍卖执行措施，一审法院以（2018）粤0114执异458号案立案受理，一审法院于2018年12月3日作出（2018）粤0114执异458号执行裁定，裁定如下：驳回案外人广州深航置业有限公司的异议请求。一审另查明，深航公司作为原告向一审法院提起诉被告李志勇商品房预售合同纠纷一案，深航公司提出解除其与李志勇签订的商品房买卖合同等诉讼请求，一审法院以（2018）粤0114民初12236号案立案受理，并作出（2018）粤0114民初12236号民事判决，该民事判决尚未生效。一审诉讼中，一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案房屋办理预告登记的情况，该局向一审法院复函称，涉案房屋于2013年12月5日办理预告登记，于2014年4月10日办理初始登记，开发企业为深航公司，尚未办理增量房转移登记。一审法院认为，本案的争议焦点在于深航公司对涉案房屋的权利能否排除强制执行措施，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，预告登记的法律性质为一种特殊的担保，即借助于不动产登记的作用，以物权的法律效力来保障债权目的的实现。预告登记效力属于物权性质，但是纳入登记的请求权本身却没有物权效力，只是登记这种公示的行为使得这种请求权具有了排他效力。经预告登记的请求权，可以对抗不动产的所有权人和其他物权人。涉案房屋办理了预告登记，李志勇已经付清了涉案房屋的房价款，并收楼实际占有使用房屋，李志勇对涉案房屋享有的权利可对抗所有权人，深航公司因李志勇未及时偿还贷款而向按揭银行代偿，系履行保证责任，属于另一法律关系。深航公司因承担保证责任对李志勇的追偿权是普通债权，不具有优于其他债权的权利，深航公司提起的解除合同诉讼目前并未生效，故深航公司对涉案房屋不享有足以阻却执行的权利，深航公司请求不得执行涉案房屋的拍卖及确认涉案房屋所有权归其所有，不予支持。李志勇经传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2019年7月3日作出判决如下：驳回原告广州深航置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费22178.50元，由原告广州深航置业有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，一审法院（2018）粤0114民初12236号民事判决书，判决驳回上诉人深航公司关于解除其与被上诉人李志勇签署的涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院于2019年9月26日作出（2019）粤01民终12313号民事判决书对此予以维持。本院认为，本案中，上诉人深航公司与被上诉人李志勇签订了涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》，被上诉人李志勇已付清了涉案房屋的房价款并收楼实际占有使用房屋，且涉案房屋办理了预告登记，该种经预告登记的权利根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定可对抗不动产的所有权人。何况，上诉人深航公司提起的解除合同诉讼经本院终审予以驳回，故预告登记并未失效，被上诉人李志勇对涉案房屋享有权益。现被上诉人李志勇未履行生效判决确定的义务，执行法院对涉案房屋进行查封并执行，符合法律规定，一审法院对上诉人深航公司请求不得执行涉案房屋的拍卖及确认涉案房屋所有权归其所有不予支持正确。综上，上诉人深航公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22178.5元，由上诉人广州深航置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十三日书记员  彭文悦书记员  区敏儿