四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终396号 上诉人（原审被告）：佘晓军，男，1974年9月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：彭敏，女，1982年12月29日出生，汉族，住四川省成都市成华区，系上诉人佘晓军之妻。 佘晓军、彭敏的共同委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘人安，曾用名刘伯贤，男，1994年7月9日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区。 被上诉人（原审原告）：胡伟，男，1992年12月12日出生，汉族，住四川省南江县。 刘人安、胡伟的共同委托诉讼代理人：庞红松，巴中市恩阳区恩阳法律援助中心法援律师。 被上诉人（原审第三人）：罗玉清，女，1974年7月16日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市恩阳区。 被上诉人（原审第三人）：佘晓洪，男，1972年9月10日出生，汉族，住四川省巴中市恩阳区，系被上诉人罗玉清之夫。 罗玉清、佘晓洪的共同委托诉讼代理人：王成富，四川立轩律师事务所律师。 上诉人佘晓军、彭敏因与被上诉人刘人安、胡伟、罗玉清、佘晓洪房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市恩阳区人民法院（2019）川1903民初1799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 佘晓军、彭敏的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判从2020年1月1日起解除案涉租赁合同；2.改判被上诉人罗玉清、佘晓洪赔偿被上诉人刘人安、胡伟租金损失26715元；3.改判本案一、二审诉讼费由被上诉人罗玉清、佘晓洪负担。事实和理由：1.上诉人并未违约，一审原告不具有依法解除租赁合同的理由，2019年12月31日一审原告刘人安通知上诉人的代理人已搬走相关物品，可以移交，至此上诉人同意以协商一致的方式于2020年1月1日提前解除原租赁合同，而不应以上诉人违约为由判决自2019年11月8日解除合同；2.上诉人与一审原告之间的租期自2019年5月4日至2019年12月31日共计241天，按照每日平均租金计算，该期间租金为：50000元÷365天×241天=33017元，一审原告曾交纳租金3万元，超出部分，上诉人自愿不向一审原告收取。自2019年6月16日起，受罗玉清的侵权影响，停止经营期间为195天，对应的租金损失为137元/天×195=26715元。3.上诉人不应分担诉讼费。 被上诉人刘人安、胡伟辩称：1.鉴于上诉人对合同解除已经没有异议，仅是对合同解除时间有异议，我们认为一审法院判决自2019年11月8日起解除合同是正确的，应予维持。理由：我们在2019年11月8日的民事起诉状的诉讼请求第一项中明确提出了判令解除案涉房屋租赁合同。人民法院根据查明的案件事实，确认了在合同的实际履行过程中，因第三人的侵权行为，以及上诉人未按照双方合同的约定，保证我们使用房屋期间的合法权益，导致案涉房屋租赁合同目的不能实现。故根据合同法第94条的规定，依法解除合同，解除合同的时间应自我们主张之日起。针对上诉理由的第二点的答辩意见是，关于我们租金损失的计算，是否应当增加的问题，请求二审在查明事实的基础上予以确认。如果上诉人的上诉请求成立，予以重新计算的话，上诉人在上诉状中也已经对我们超出3万元的部分予以放弃。第三点，关于诉讼费的分担，二审法院改判被上诉人胡伟、刘人安不承担一审诉讼费。 被上诉人罗玉清、佘晓洪辩称：一、在一审法院事实认定部分，我们认为从事实认定部分内容看，变相否定了2018年1605号判决的部分内容，因为从一审判决的“本院认为”内容看，佘晓军、彭敏对变更到自己名下的案涉房屋享有财产权利，与刘人安、胡伟签订的房屋租赁合同，涉及该部分合同是有效的。对佘晓洪、罗玉清改建、扩建、修缮案涉房屋等，由于涉及到案外人的财产权益，该部分合同一审法院不予处理。因为本案当中涉及到原房屋租赁合同当中有房产证所确认的面积，以及罗玉清夫妇后扩建、自建、改建的面积，罗玉清夫妇对扩建、自建、改建房屋面积享有收益权利。那么本案2019年，上诉人与被上诉人刘人安、胡伟所签订的房屋租赁合同中，包含罗玉清夫妇自建、改建房屋面积，所以一审法院认为此房屋租赁合同纠纷是一个混合过错责任，我们认为是合理的。但就罗玉清夫妇承担主要责任并承担本案2万元的损失，我们认为过高。首先在本案中，上诉人与被上诉人刘人安、胡伟签合同时均知道罗玉清夫妇已经改建、扩建的事实，从而上诉人与刘人安所签订的房屋租赁合同，同样侵犯了罗玉清夫妇对房屋的收益权。二、对上诉人的第二项诉讼请求以及第三项诉讼请求，均不能成立。 刘人安、胡伟向一审法院起诉请求：1.解除其与佘晓军、彭敏2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》。2.由罗玉清、佘晓洪将案涉承租房屋立即返还给刘人安、胡伟。3.罗玉清、佘晓洪按每年5万元租金标准赔偿刘人安、胡伟无法使用案涉租赁房屋期间的租金损失。4.案件受理费由佘晓军、彭敏负担。 一审法院认定事实：佘周海、马思礼夫妻系佘晓洪、佘晓军父母亲。佘晓洪与罗玉清系夫妻关系，佘晓军与彭敏系夫妻关系。涉案房屋巴中市恩阳区登科街道办事处义阳二街118号、120号、122号（原巴中市恩阳区义阳二街北段58号2个门市、原巴中市恩阳区商业街55号）一楼（底楼）、二楼的营业用房原系佘周海、马思礼夫妻1988年修建，1991年取得房屋产权证，房屋产权人为佘周海、马思礼，房屋产权登记现场查勘表显示：面积170.9平方米：一层（底楼）96.1平方米【14×8－5.78×2.75＝96.1】，二层74.8平方米【8×1.2÷2＝4.8，8.15×8＝65.2，8×1.2÷2＝4.8】。2018年6月28日，佘晓军、彭敏从佘周海、马思礼处购买涉案房屋并签订《房地产买卖契约》，约定：将原巴中市恩阳区恩阳镇商业街55号砖混结构房屋一层、二层（房屋建筑面积170.90平方米）出售给佘晓军、彭敏，价款73万元。2018年7月4日，办理了不动产（房屋）过户登记，产权人为佘晓军、彭敏，但未取得不动产权证。2018年11月24日，产权人佘晓军、彭敏为原告向一审法院提起诉讼，刘人安、胡伟为被告，佘晓洪、罗玉清为第三人，案由为排除妨碍纠纷，诉讼请求：1.刘人安、胡伟停止侵权，立即返还占用的房屋并自行拆除装修，恢复原状；2.刘人安、胡伟按照6万元／年的租金标准，赔偿自2018年2月占用房屋起至实际返还房屋之日止的租金损失；3.案件诉讼费，由刘人安、胡伟承担。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。2018年7月4日，佘晓军、彭敏通过购买方式取得原巴中市恩阳区房屋（涉案房屋）的所有权。罗玉清属于无处分权人，未经原房屋产权人佘周海、马思礼准许，也无委托，将该房屋租赁给刘人安、胡伟使用的行为无效，且损害了佘晓军、彭敏的利益。佘晓军、彭敏请求刘人安、胡伟返还涉案房屋的主张，一审法院予以支持。因佘晓军、彭敏取得涉案房屋的时间为2018年7月4日，故刘人安、胡伟给付佘晓军、彭敏的租金时间应当从2018年7月4日起至刘人安、胡伟搬出涉案房屋止，按每年租金60000元计算。至于佘晓洪、罗玉清认为该房屋经过其改扩建、修缮、装修，且有其份额的主张，因属另一民事法律关系，本案不作处理。一审法院2019年3月13日作出（2018）川1903民初1605号民事判决：一、刘人安、胡伟在判决生效后三十日内将位于巴中市恩阳区门市返还给佘晓军、彭敏，并自行拆除装修、恢复原状。二、刘人安、胡伟在判决生效后三十日内按每年人民币6万元的租金标准支付佘晓军、彭敏的房屋租金，从2018年7月4日起至实际返还占用的房屋之日止。案件受理费1万元，由刘人安、胡伟负担。该民事判决已生效，正在执行中。2019年4月20日，佘晓军、彭敏为甲方，刘人安、胡伟为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于恩阳区义阳二街118号、120号、122号房屋出租给乙方使用。租期从2019年5月4日起至2020年5月3日止。税后租金为一年5万元，缴租方式为签定合同之日首付3万元，2019年5月31日前付清尾款2万元，钱款打到甲方中国农业银行卡尾号0873账户，开户行：成都市锦东支行。乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议中止。甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。甲方保证乙方使用房屋期间的合法权益。合同签订当天，佘晓军、彭敏收到刘人安、胡伟租金3万元。2019年5月4日上午9时左右，佘晓洪、罗玉清与刘人安、胡伟等人发生纠纷，要求将涉案房屋纠纷处理后营业，将涉案房屋上锁、关门，致使刘人安、胡伟无法营业。李玉华（系刘人安母亲）报警。巴中市公安局恩阳区分局登科派出所到现场处理，无果。接（报）处警登记表显示：因租房问题发生纠纷，民警现场调解处理。2019年5月23日上午10时左右，佘晓洪、罗玉清与刘人安、胡伟等人再次发生纠纷，要求将涉案房屋纠纷处理后营业，将涉案房屋上锁、关门，致使刘人安、胡伟无法营业。胡伟报警。巴中市公安局恩阳区分局登科派出所到现场处理，无果。接（报）处警登记表显示：罗玉清与其兄弟佘晓军因义阳二街120号、122号房屋产权问题没有解决，致罗玉清将胡伟的石锅鱼门面锁住，使胡伟的门市不能营业。2019年6月16日上午11时左右，佘晓洪、罗玉清与刘人安、胡伟等人第三次发生纠纷，致使刘人安、胡伟无法营业。刘人安报警。巴中市公安局恩阳区分局登科派出所到现场处理，无果。接（报）处警登记表显示：商业街石锅鱼发生纠纷。从此，刘人安、胡伟自行将案涉房屋门关闭，停止营业，由其占有、控制至今。佘晓洪、罗玉清2010年左右，对涉案房屋，在其父母亲佘周海、马思礼修建的房屋基础上，改建、扩建、修缮等，但未取得产权。2019年12月26日，一审法院组织三方当事人现场查勘涉案房屋（门市）一楼（底楼），面积为：18.6米×8米＝148.8平方米。 一审法院认为：本院（2018）川1903民初1605号民事判决书并非案涉房屋的产权证，佘晓军、彭敏所出租的案涉房屋既有产权登记的房屋96.1平方米，也有佘晓洪、罗玉清改建、扩建、修缮等未取得产权的房屋52.7平方米。佘晓军、彭敏对变更到自己名下的案涉房屋享有财产权，与刘人安、胡伟签订的《房屋租赁合同》，涉及该部分合同是有效的；对佘晓洪、罗玉清改建、扩建、修缮等的案涉房屋出租，由于涉及到案外人佘周海、马思礼的财产权益，该部分合同效力本案不宜处理。对于佘晓军、彭敏有产权登记的房屋，自2019年5月4日至刘人安、胡伟向一审法院起诉之日2019年11月8日，由于佘晓洪、罗玉清的阻挠，造成刘人安、胡伟长达半年时间未能正常经营，佘晓军、彭敏未能按照合同约定保证案涉房屋无纠纷，未能保证刘人安、胡伟使用房屋期间的合法权益，刘人安、胡伟不能实现合同目的，刘人安、胡伟要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，一审法院予以支持。佘晓洪、罗玉清与佘晓军、彭敏因房屋权属存在争议发生纠纷，未理性处理，三次与刘人安、胡伟发生纠纷，造成刘人安、胡伟无法正常经营，报警处理无果，被迫关门、停业。佘晓洪、罗玉清的行为是错误的，应承担刘人安、胡伟因此产生的经济损失的主要赔偿责任。在房屋纠纷未处理妥善，刘人安、胡伟、佘晓军、彭敏均知道一审法院（2018）川1903民初1605号民事判决生效、未履行、在执行的情况下，未与佘晓洪、罗玉清协商，签订《房屋租赁合同》。佘晓军、彭敏未能按合同约定保证案涉房屋无纠纷，应承担相应责任。刘人安、胡伟明知案涉房屋存在争议，未与佘晓洪、罗玉清协商，自身存在过错，应承担一定责任。刘人安、胡伟未向佘晓军、彭敏主张权利、要求其承担责任，佘晓军、彭敏应承担责任部分，本案不作处理，可另行主张权利。案涉房屋因刘人安、胡伟2019年6月16日自行关闭，由其占有、控制至今，要求由罗玉清、佘晓洪返还给刘人安、胡伟，无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，判决：一、自2019年11月8日起，解除刘人安、胡伟与佘晓军、彭敏2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》。二、罗玉清、佘晓洪于判决生效之日起30日内赔偿刘人安、胡伟租金损失2万元。刘人安、胡伟自行承担租金损失3000元。三、驳回刘人安、胡伟的其他诉讼请求。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，民事二审案件应当围绕上诉人的上诉请求进行审查，上诉人未予诉争的，二审不予审查。二审争议的焦点是：一、一审判决解除合同的日期是否正确。二、一审判决关于租金损失的判决结果是否正确。三、一审判决佘晓军、彭敏承担诉讼费是否正确。 关于《房屋租赁合同》的解除时间问题。上诉人佘晓军、彭敏上诉称其不存在违约行为，一审原告不享有法定解除权，2020年1月1日双方协商一致解除租赁合同。审理查明，被上诉人刘人安、胡伟租赁房屋之目的是经营生意，但案涉房屋因上诉人佘晓军、彭敏与被上诉人罗玉清、佘晓洪存在权属争议，佘晓洪、罗玉清多次阻挠，造成刘人安、胡伟未能正常经营，合同之目的不能实现，故刘人安、胡伟于2019年11月8日起诉至一审法院要求解除《房屋租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，故一审法院确定2019年11月8日为《房屋租赁合同》的解除时间并无不当，本院予以支持。 关于一审判决租金损失的金额是否正确的问题。《房屋租赁合同》约定年租金50000元，即每天租金137元。2019年6月16日起至2019年11月8日合同解除之日止，受罗玉清、佘晓洪的侵权影响，刘人安、胡伟停止经营期间为146天，对应的租金损失为137元/天×146天=20002元。一审法院酌定由罗玉清、佘晓洪赔偿刘人安、胡伟租金损失20000元并无不当，本院予以支持。 关于佘晓军、彭敏应否承担案件受理费问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”。本案中，被上诉人刘人安、胡伟向一审法院起诉要求解除其与上诉人佘晓军、彭敏签订的《房屋租赁合同》，一审法院判决解除合同后，上诉人佘晓军、彭敏作为败诉方应承担相应的诉讼费用，一审法院确定佘晓军、彭敏承担500元案件受理费并无不当，本院予以支持。 综上，上诉人佘晓军、彭敏的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由佘晓军、彭敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 华 审 判 员  李晓云 审 判 员  杨 垚 二〇二〇年六月十七日 法官助理  岳子喻 书 记 员  董 洁