辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5149号上诉人（原审原告）：沈阳义明供热工程有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：孙德义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵冠，系辽宁华恩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳西塔大冷面餐饮有限公司，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：刘燕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于璐、梁娇旸，均系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。上诉人（原审被告）：辽宁汉城宾馆，住所地：沈阳市和平区。法定代表人：金星，系该公司经理。委托诉讼代理人：隋鹏翊，系辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁汽贸集团有限公司，住所地：沈阳市和平区。法定代表人:赵振宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王财（系该公司员工）。委托诉讼代理人：李兴民，系辽宁仲领达威律师事务所律师。上诉沈阳义明供热工程有限公司（以下简称义明公司）与上诉人沈阳西塔大冷面餐饮有限公司（以下简称西塔餐饮公司）、辽宁汉城宾馆（以下简称汉城宾馆）、被上诉人辽宁汽贸集团有限公司（以下简称汽贸公司）供用热力合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2017年11月22日作出（2016）辽0102民初6214号民事判决，西塔餐饮公司对该判决不服，提出上诉，本院以（2018）辽01民终2710号民事裁定撤销一审判决，发回重审。沈阳市和平区人民法院于2019年11月23日作出（2018）辽0102民初8788号民事判决，义明公司、西塔餐饮公司、汉城宾馆不服判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。义明公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判被上诉人给付上诉人供暖费人民币69527元；2.判令被上诉人给付上诉人违约金，2014年至2015年度违约金的计算标准以供暖费34763.52元为基数自2014年11月1日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率为标准，2015年至2016年度违约金的计算标准以供暖费34763.52元为基数，自2015年11月1日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率为标准；3.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误1.原审法院确认“案涉房屋二层东部供暖面积为256.1平方米，三层供暖面积为627.41平方米”并非案涉房屋的真实建筑面积。首先，上诉人沈阳义明供热工程有限公司在2014-2015年度和2015-2016年度为辽宁纵横大厦提供供暖服务。案涉房屋位于辽宁纵横大厦的二层东侧和三层，根据辽宁纵横大厦的房屋电子登记（簿）中记载，辽宁纵横大厦建筑面积为6328平方米，共10层。该登记（簿）未注明每层具体建筑面积。但鉴于辽宁纵横大厦建筑形状为长方体以辽宁纵横大厦总建筑面积6328平方米为基数，进而估算出每一层的平均面积为632.8平方米，每半层的面积为316.4平方米。然而，原审法院在认定案涉房屋建筑面积时，却认为案外人沈阳第三热力供暖有限公司测量的二层东部256.1平方米和三层627.41平方米系案涉房屋的建筑面积，这显然与案涉房屋的真实建筑面积不符。此外，沈阳第三热力供暖有限公司也只是提供供热服务单位，并非专业的测量单位，其出具的测量面积仅能作为其收取采暖费的依据，并不能作为本案认定本案事实的证据，其缺乏合法性和准确性。其次，根据辽宁纵横大厦原所有权人辽宁省监狱管理局设计研究院与案外人之间签订的《承包经营合同》来看，该合同中第4.1条约定，改经营场所房屋的建筑面积（即辽宁纵横大厦一层及四层至十层）共计约为4500平方米。结合纵横大厦的总建筑面积为6328平方米，纵横大厦二层与三层的面积约为1828平方米。但原审法院却认定二层东侧为256.1平方米、三层为627.41平方米，这显然与纵横大厦的实际情况差别巨大。最后，原审法院认为“对于原告提供的测绘图纸，虽然显示‘辽宁司法厅劳改局勘察设计院’字样，但并未显示为最终审核确定的图纸”，并以此为由不予认可“测绘图纸”中记载的纵横大厦二层和三层建筑面积。然而，该“测绘图纸”制作于辽宁纵横大厦竣工之后，系对辽宁纵横大厦的最后测量，记载了案涉房屋实际面积大小，应当作为计算供暖费的计费依据。2.原审法院根据案外人沈阳第三热力供暖有限公司测量的楼层一高度，认定供暖费价格为32元/平方米，实属错误。《沈阳市物价局关于调整供热价格的通知》中规定，“二、非居民供热价格由23.5元/平方米调整为32元/平方米，其中建筑物层高超过3.5米的，每超高0.3米以内（含0.3米）,加价10%;层高超过6米的，由供用热双方根据热负荷情况协商议定加价幅度。”但根据上文所提到的“测绘图纸”中标明，辽宁纵横大厦第二、三层的高度均为3.6米，已超过3.5米，应当在32元/平方米的基础上加价10%,因此，一审对于案涉房屋楼层高度认定错误。3.原审判决错将起诉之日作为计算被上诉人逾期支付供暖费违约金的起算时间，无法弥补上诉人所受损失。上诉人分别在2014-2015年度、2015-2016年度为被上诉人提供供暖服务，已经存在事实供用热关系，被上诉人应承担支付供暖费的义务。但时至今日，被上诉人仍未交纳任何供暖费，损害了上诉人的合法权益。根据《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”就本案来看，上诉人的损失范围包括被上诉人应当的供暖费和逾期交纳供暖费所产生的利息损失。至于逾期利息起算时间点的确定，根据《沈阳市民用建筑供热用热管理条例》第二十六条规定，“本市正常供热运行期为每年11月1日至明年3月31日。”据此，逾期利息的起算时间点应分别为2014年11月1日和2015年11月1日。二、原审判决适用法律错误。原审法院错将供热面积作为计算供暖费的依据，违反《沈阳市物价局关于调整供热价格的通知》中对于供暖费应当以建筑面积作为计费依据的规定。《沈阳市物价局关于调整供热价格的通知》规定“四、居民供热与非居民供热的界定以房屋所有权证标明的房屋设计用途为准。供热面积以房屋所有权证标明的建筑面积为准，超出所有权证标明面积的部分，有采暖设施的计入供热面积，无采暖设施的不计入供热面积。”由此可见，我市供暖费计费办法是以房屋所有权证标明的建筑面积为准，仅当实际供暖面积大于所有权证标明面积时，才会对实际供暖面积进行考虑。然而，原审法院无视案涉房屋的建筑面积，在案外人沈阳第三热力供暖有限公司测量的供热面积远小于案涉房屋建筑面积的情况下，直接以该供热面积作为计算供暖费的依据1,明显违反法律规定。西塔餐饮公司辩称，1.根据被告一与被告二2003年签订的《协议书》的约定被告一承租的二层东半部的面积是220平方米。被告一承租部分并非半层，而是二层东部的一部分。供暖面积不能简单按照辽宁纵横大厦十层楼的总面积除以十，估算出每一层的面积，再简单的除以二计算出半层的面积加以计算。2.被告一承租的二层和三层房屋中，包含防火通道、排风机、楼梯、电梯等非供热部分，原告上诉称结合纵横大厦的总建筑面积6328平方米，估算纵横大厦二层与三层的面积约为1828平方米与供热面积无关。3.原告提供的测绘图纸来源不明，图纸中记载的辽宁纵横大厦二层和三层面积并非实际供热面积，也不能根据此图纸认定二层和三层的高度超过3.5米。4.根据《沈阳市物价局关于调整供热价格的通知》第四条的规定，无采暖设施的不计入供热面积。案涉房屋并无每层房屋所有权证，不能简单用整个十层大厦的面积进行估算。因此，在无房屋所有权证明标明建筑面积时，应当以有采暖设施的部分计入供热面积，无采暖设施的并不计入供热面积。5.根据被告一和被告二签订的两份《协议书》的约定，案涉房屋二层东半部和三层的采暖费均应当由被告二承担，与被告一无关，故逾期的滞纳金也应当由被告二承担。汉城宾馆辩称，供热面积应当依照建筑面积来计算，而不是由使用面积来计算，其中纵横大厦的建筑属于柱体建筑，其供热面积用建筑面积6000余平除以平均数是一个正常的数据。我方认可沈阳义明供热工程有限公司的计算面积。汽贸公司辩称，沈阳义明供热工程有限公司未将我方列为被上诉人，也未对我公司提出上诉，因此没有答辩意见。西塔餐饮公司上诉请求：1.请求二审法院撤销原审判决：2.不服判决第二项，请求二审法院依法改判，判令驳回被上诉人（原审原告）的诉讼请求；3.本案诉讼费等诉讼相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定案涉房屋三层采暖费应由上诉人承担给付责任是错误的，上诉人与房屋产权人汉城宾馆在租赁协议中对采暖费的缴付有明确约定，即由汉城宾馆负责所租赁房屋的采暖及管道的维护，而非上诉人。(一）2003年6月10日，上诉人与被上诉人辽宁汉城宾馆签订协议书，双方约定将汉城宾馆的二层东半部房屋交付上诉人使用，期限从2003年6月1日至2013年1月31日止。同时，该协议第九条约定，“汉城宾馆负责对所租赁房屋的采暖及暖气管道的维护”。上诉人已按约定将房租总额135万支付被上诉人汉城宾馆。2007年11月16日，上诉人与被上诉人汉城宾馆签订另一份协议书，双方约定将汉城宾馆的三层整体出租给上诉人使用，租用期限从2008年1月1日起至2018年8月28日止。并且，被上诉人汉城宾馆同意将原来乙方租用的二层房屋按原协议价格延长租期至2018年8月28日。合同签订后，上诉人已分四次，向被上诉人汉城宾馆支付房屋租金，总计333万元。该协议明确，原来租用的房屋按原协议价格延长租期，即依照2003年6月10日所签协议书的约定，由汉城宾馆负责对租赁房屋的采暖及暖气管道的维护，而非上诉人。该协议应当认定作为第一份协议书的补充协议。上述两份协议由双方在平等、自愿且公平的基础上签订，且上诉人依照合同约定履行了交付房租的义务，依据两份协议的约定，房屋租赁费用已包括采暖费用。另外，一审判决中已认定，上诉人与被上诉人汉城宾馆于2007年签订的协议书约定将二层220平方米的房屋按照原协议价格延长租金至2018年8月28日，视为将2003年6月10日的协议期间延长至2018年8月28日，其他约定不变，在此基础上对于二层220平方米的租金延续2003年的协议，包含采暖费用，那么在2007年的协议中对二层220平方米和三层同时进行了约定，在没有明确区分的情况下，二层220平方米和三层应当视为一个整体，如二层220平方米延续2003年的协议，包含采暖费用，则三层的租金中亦应当包含采暖费用。(二）由上诉人与被上诉人汉城宾馆签订的两份协议书中约定的二层东半部和三层租金标准的不同，不能直接推导出三层租金不包含采暖费，两者无直接关系，租金的调整系由市场因素决定。1.2007年上诉人与被上诉人签订租赁协议书前，三层房屋已闲置多年，无人使用，被上诉人为解决三层整体的常年空置问题，以比照二层相对优惠的价格与上诉人协商一致签订三层整体的租赁合同。并且，双方在2007年签订协议书时被上诉人要求上诉人在租赁三层后为其客人每天提供早餐，双方另行签订了早餐协议书，而上诉人饭店的日常经营以冷面、拌菜等快餐为主，并不经营早餐项目，为保证给被上诉人汉城宾馆客人提供早餐服务，上诉人增加了早餐设备的成本、人员成本的投入及经营场地的预留，这部分的费用双方在2007年约定三层租金标准时已有相应的考虑。因此，上诉人与被上诉人于2007年签订三层房屋租赁协议时系基于多种因素的考量，租金标准由市场因素决定，二层220平方米租赁部分和三层房屋租赁时间不同、楼层不同、面积不同、是否包含早餐服务亦不相同，故二层220平方米和三层的租赁标准并不具备可比性，不能由两者租赁标准的不同直接得出三层房租不包含采暖费用的结论，一审判决对此认定的事实存在错误。2.一审判决在认定二层220平方米和三层租金标准时，计算口径并不一致，两者不具备可比较性。一审判决在计算二层220平方米租金标准时，使用220平方米作为面积的依据，但该面积为上诉人与被上诉人在2003年租赁协议中对租赁部分使用面积的约定。而在计算三层租金标准时，使用的是沈阳第三热力供暖有限公司出具的供热面积测量的结果，其测量结果显示的627.41平方米系建筑面积。一审判决计算时采用的两个面积的口径并不统一，沈阳第三热力供暖有限公司出具的供热面积测量的结果显示上诉人租赁部分二层东半部的建筑面积为256.1平方米。因此，即便二层220平方米东半部和三层的租金标准具备可比性，那么计算时亦应当采用相同口径的面积进行计算，一审判决认定租金标准的计算中存在错误。3.上诉人与被上诉人汉城宾馆于2003年签订房屋租赁协议后，上诉人从未向任何采暖公司缴纳采暖费，租赁协议中已明确约定缴纳采暖费的义务人系汉城宾馆，且实际上上诉人所租房屋的采暖费用也一直是由被上诉人汉城宾馆向采暖公司缴纳的，原审判决判令上诉人向原审原告义明公司支付三层采暖费是错误的，无事实和法律依据。二、原审判决适用法律错误原审判决适用《合同法》第一百零七条是错误的。上诉人与被上诉人义明公司并未就采暖事项签订任何采暖服务合同，依据上诉人与汉城宾馆签订的协议书，采暖费用应当由作为房屋所有权人的汉城宾馆支付。依据前述事实，原审判决判令由上诉人支付采暖费，将必然导致各方当事人增加诉累，浪费司法资源，请求二审法院依据予以纠正。综上所述，原审判决在认定事实上、适用法律上均存在明显错误。上诉人与被上诉人汉城宾馆已在租赁协议中对采暖事项进行约定，采暖费的缴纳并不是上诉人的义务，且上诉人已按约定向被上诉人汉城宾馆支付租赁费。原审原告诉请的采暖费只能由汉城宾馆承担，而非上诉人。上诉人请求二审法院查清事实，还原案件真相，判令驳回原审原告诉讼请求，维护上诉人合法权益。义明公司辩称，沈阳西塔大冷面餐饮有限公司的计算供暖费的依据是第三热力公司提供的，而第三热力公司并非测绘单位，该证据不能作为定案的标准。二、辽宁汉城宾馆与沈阳西塔大冷面餐饮有限公司之间的租赁合同是双方之间的法律关系，而供热是事实，因此其实际使用单位应向我公司交纳采暖费用。汉城宾馆辩称，2007年的合同是后合同，2003年的合同是先合同，后合同应当优先履行，其中2007年对租金已有完全规定，同时对采暖费的标准也规定在2007年的合同下面，原审法院依据已被修改的合同，属于认定事实错误，同时2003年到2007年房屋价值整体上涨，我方并未对沈阳西塔大冷面餐饮有限公司要求增加租金。再将采暖费由辽宁汉城宾馆支付，明显不利于我方，也不符合合同签订时的目的。汽贸公司辩称，沈阳西塔大冷面餐饮有限公司的上诉中虽将我公司列为被上诉人，但请求和事实理由中对我公司未提出具体承担义务的请求，所以不答辩。汉城宾馆上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判由被上诉人沈阳西塔大冷面餐饮有限公司和辽宁汽贸集团有限公司承担；2.本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。原审判决在“关于案涉房屋采暖费缴纳主体的问题”直接认定上诉人向原审原告支付采暖费错误，应由被上诉人沈阳西塔大冷面餐饮有限公司（以下简称“西塔餐饮公司”）自行承担2014-2015年度和2015-2016年度的采暖费用。2003年6月10日，上诉人与被上诉人西塔餐饮公司签订《协议书》，约定上诉人将其经营的汉城宾馆二层中220平方米出租给西塔餐饮公司，期限为2003年6月1日起至2013年1月31日止。该《协议书》第九条约定，“甲方（即上诉人）负责对所租赁房屋的供暖即暖气管道的维护。”2007年11月16日，上诉人与被上诉人西塔餐饮公司再次签订《协议书》，第三条约定，“乙方（即西塔大冷面有限公司）自行负担租赁期间所发生的水电费及因经营产生的其他费用，房产税由甲方(即上诉人）自行承担。”由此可见，2007年《协议书》已经对2003年《协议书》的内容进行变更，上诉人不再承担对案涉房屋供暖的义务。而原审法院以“因上述协议约定，将220平方米的房屋按照原协议价格延长租金至2018年8月28日”为由，认定2007年《协议书》应延续2003年《协议书》，上诉人应当承担采暖费用错误，其约定仅是对房屋租金价格的约定，并非对2003年签订协议的全部内容的认同。因此，一审认定上诉人承担采暖费，违背当事人签订协议时的真实意思表示。退一步讲，现涉案房屋产权已经由上诉人变更为被上诉人辽宁汽贸集团有限公司，因此，采暖费理应由被上诉人辽宁汽贸集团有限公司。综上，一审认定事实错误，上诉人不应承担采暖费。义明公司辩称，其上诉请求没有向我方主张任何权利，对其上诉内容没有答辩意见。西塔餐饮公司辩称，被告一和被告二于2007年签订的《协议书》是2003年签订的第一份《协议书》的补充协议，双方约定被告一在承租三层的同时将二层东半部的租期进行延续，2007年的《协议书》中未对采暖费的缴费主体进行变更，所以应当延续2003年《协议书》的约定，由辽宁汉城宾馆承担。并且，自2007年双方签订新的补充协议后，二层东半部和三层房屋的采暖费一直由辽宁汉城宾馆缴纳，一审中原告提供的第三组证据（原审庭审笔录卷宗第84页第9行-13行，证据卷宗第18-21页）及庭审询问的回答（原审庭审笔录卷宗第90页第2行-3行，第10-12行）中原告义明供暖已确认该事实。因此，被告二辽宁汉城宾馆的上诉请求无事实和法律依据，原告诉请的2014-2015和2015-2016年度的采暖费和逾期利息应当由被告二承担。汽贸公司辩称，不同意辽宁汉城宾馆的上诉请求，请求驳回其上诉。理由：虽然省法院于2011年将该物业裁定执行给我公司，但事实上该物业实际占有使用人是沈阳西塔大冷面餐饮有限公司，实际收取租金人是监狱设计研究院，出租的合同方是辽宁汉城宾馆。我方未能实际接收该物业，也没有收取相应的物业收益，对于沈阳义明供热工程有限公司起诉的供暖费，无论从合同的相对性还是物业的使用人以及物业收益的占有人等角度来看，我公司均不应当承担任何责任。义明公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告供暖费人民币77,651.84元；2、判令被告给付原告滞纳金人民币10,000元；3、本案一切诉讼费用由被告承担。一审庭审中，原告变更诉讼请求：第一项诉讼请求的供暖费数额变化为69,527元（汉城宾馆二层半层321平方米+三层666.6平方米，共计987.6平方米×举架1.1×每平方米32元×2两个采暖期）；第二项诉讼请求变更为判令三被告给付原告违约金，2014年至2015年度违约金的计算标准以采暖费34,763.52元为基数，自2014年11月1日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率为标准，2015年至2016年度违约金的计算方式同上。一审法院查明事实：1.2011年8月7日，原告义明供热（乙方）与辽宁纵横热力有限公司（甲方）签订《宁大宾馆锅炉房委托经营管理协议》，约定甲方将位于宁大宾馆小区的供暖锅炉房（建筑面积约800平方米）委托乙方经营管理，管理期限为20年，从2011年8月16日起至2021年8月15日止；锅炉房供暖楼房为6栋，其中办公楼3栋，包括本案涉案房产即汉城宾馆（西塔大冷面1-3层和汉城宾馆自用4-10层）约6,300平方米。甲方将该锅炉房委托乙方经营管理后，乙方实行自负盈亏。原告义明供热持有沈阳市供热经营单位资质证书、收费许可证，收费许可证“收费项目”一栏载明非居民供热价格收费标准为32元/平方米。2014年11月1日至2015年3月31日、2015年11月1日至2016年3月31日，原告义明供热向汉城宾馆的1-3层提供供暖服务。2.2003年6月10日，被告汉城宾馆（甲方）与被告西塔大冷面（乙方，原名为沈阳市饮食总公司朝鲜族饭店）签订协议书一份，约定：“乙方承租甲方位于沈阳市和平区市府大路31号二层，建筑面积220平方米房产用于餐饮经营，租赁期限从2003年6月1日起至2013年1月31日止；乙方应付房租总额为135万元；乙方在对该房屋的使用过程中，所发生的电费、水费、电话等费用由乙方自行承担；甲方负责对所租赁房屋的供暖及暖气维护”。2007年11月16日，被告汉城宾馆（甲方）与被告西塔大冷面（乙方）又签订协议书一份，约定：“乙方承租甲方位于沈阳市和平区市府大路31号三层整体用于餐饮经营，租赁期限从2008年1月1日起至2018年8月26日止，同时，将乙方租用的二楼220平方米的房屋按原协议价格延长租期至2018年8月28日；乙方支付甲方总租金为333万元；乙方自行负担租用期间所发生的水电费及因经营产生的其他费用，房产税由甲方自行负担。”被告西塔大冷面已经支付被告汉城宾馆案涉房屋的所有房租，并于2018年8月租赁合同到期时将租赁房屋交付被告汉城宾馆。另，被告西塔大冷面称案涉房屋二层西半部（租用面积220平方米）年租金为15万元，案涉房屋三层年租金为25万元，被告汉城宾馆对租金标准予以认可。3.2011年11月15日，辽宁省高级人民法院作出（2005）辽执二字第58号民事裁定书，将位于沈阳市和平区市府大路31号，建筑面积6,328平方米的辽宁纵横大厦（汉城宾馆）所有权确认给被告辽宁汽贸。4.沈阳市物价局《关于调整供热价格的通知》第二条规定：非居民供热价格由23.5元/平方米调整为32元/平方米，其中建筑物层高超过3.5米的，没超高0.3米以内（含0.3米），加价10%；层高超过6米的，由供热双方根据热负荷情况协商议定加价幅度。5.被告西塔大冷面提供第三热力供暖的测绘面积图及情况说明，情况说明上2016-2017年度、2017-2018年度采暖费已交付。被告西塔大冷面自述，2016-2017年度、2017-2018年度，两个年度的采暖费均为63,085.44元，采暖范围包括案涉房屋一层、二层、三层及市府大路31-1号（被告西塔大冷面自有产权部分）。其中有争议部分采暖费缴纳情况为：二层东半部采暖面积为256.1平方米、三层采暖面积为627.41平方米，共计883.51平方米，采暖费为28,272.32元，采暖费缴纳标准为32元每平方米。一审法院认为，被告汉城宾馆原系沈阳市和平区市府大路31号三层及二层部分楼体所有权人，其作为物业权利人与原供热单位已形成采暖供热合同关系，不因其将楼体出租而当然的变更、解除。作为案涉物业的原所有权人，被告汉城宾馆系案涉楼体原供热合同的采暖交费第一缴付主体。同时，被告西塔大冷面作为案涉房屋的承租人，应当按照其与被告汉城宾馆签订的租赁协议，承担相应的义务。关于案涉房屋采暖费缴纳主体的问题。2003年6月10日，被告汉城宾馆（甲方）与被告西塔大冷面（乙方）签订的《协议书》约定“甲方决定将汉城宾馆二层面积为220平方米的房屋使用权交付乙方使用……甲方负责对所租赁房屋的供暖及暖气管道的维护”，二被告认可对上述220平方米房产的年租金为15万元，即租金标准为681.82元每平方米每年（15万元÷220平方米），该租金标准包含采暖费用。2007年11月16日被告汉城宾馆（甲方）与被告西塔大冷面（乙方）签订《协议书》约定“甲方把辽宁汉城宾馆三层整体出租给乙方使用……同时甲方同意将原来乙方租用的二楼220平米的房屋按原协议价格延长租期至2018年8月28日；乙方自行负担租用期间所发生的水电费及因经营生产的其他费用，房产税由甲方自行承担”，二被告认可三层房产年租金为25万元。对于案涉房屋二层220平方米，因上述协议约定，将220平方米的房屋按照原协议价格延长租金至2018年8月28日，应视为将2003年6月10日的协议期间延长至2018年8月28日，其他约定不变，则对于二层220平方米的租金，应延续2003年的协议，包含采暖费用，即案涉房屋二层220平方米的采暖费由被告汉城宾馆承担。对于二层东半部剩余部门面积（二层东半部扣除被告西塔大冷面承租的220平方米）的采暖费，如上所述，因被告汉城宾馆作为案涉房屋的原物业所有权人，系案涉楼体原供热合同的采暖交费第一缴付主体，且被告汉城宾馆收取了案涉房屋的租金（租金截止到2018年8月），系案涉房屋的租金利息享有者，故应当对二层东半部剩余部门面积，承担缴纳采暖费的义务。对于案涉房屋三层采暖费的缴纳主体，被告西塔大冷面提出，2003年的协议中，租金系包含采暖费的，所以2007年的协议，租金亦应当包含采暖费，故三层的采暖费应由被告汉城宾馆承担。被告西塔大冷面上述抗辩，案涉房屋三层的租金，即每年25万元涵盖采暖费用，按照被告西塔大冷面提出的采暖费面积计算，三层的租金为398.46元每平方米每年，已经明显低于二层220平方米的租金标准681.82元每平方米每年，在这种情况下，如果三层租金仍包含采暖费，明显与常理不符。被告西塔大冷面抗辩，不予支持，案涉房屋三层采暖费应由被告西塔大冷面承担给付责任。关于案涉房屋采暖费的缴纳标准。首先，对于采暖面积。原告诉称二层采暖面积为316.4平方米，并提供测绘图纸及汉城宾馆的房屋电子登记（簿）查询证明予以证明。对于房屋电子登记（簿）查询证明，显示汉城宾馆整体面积为6,328平方米，但不显示每一层的面积平米数；对原告提供的测绘图纸，虽然显示“辽宁省司法厅劳改局勘察设计院”字样，但并未显为最终审核确定的图纸。被告西塔大冷面提供了沈阳第三热力供暖有限公司出具的情况说明及供热面积测绘单证明供热面积。一审法院认为，沈阳第三热力供暖有限公司作为本地长期提供供暖服务的单位，其测绘方式及测绘结果更为准确，故对于供热面积，以沈阳第三热力供暖有限公司出具的供热面积测量单为准。故，确认案涉房屋二层东部供暖面积为256.1平方米，三层供暖面积为627.41平方米。其次，对于采暖费价格。根据“沈阳市物价局关于调整供热价格的通知”，非居民供热价格为32元/平方米，其中建筑物层高超过3.5米的，每超高0.3米以内（含0.3米），加价10%。本案，沈阳第三热力供暖有限公司出具的供热面积测量单中显示楼层高度小于3.5米，故一审法院确认案涉房屋的采暖费价格为32元/平方米。如上所述，案涉房屋二层东半部256.1平方米的采暖费用，由被告汉城宾馆承担给付义务；案涉房屋三层的采暖费，由被告西塔大冷面承担给付义务。采暖费价格采用32元/平方米。关于原告诉请被告支付滞纳金的主张。原告主张的滞纳金具有逾期付款利息性质，故按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日2016年5月26日起至实际给付之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告辽宁汉城宾馆于本判决发生效力后十日内支付原告沈阳义明供热工程有限公司2014-2015、2015-2016年度采暖费16,390.4元（32元/平方米×256.1平方米×2年度），并按中国人民银行同期贷款利率支付从2016年5月26日起至实际给付之日止的利息；二、被告沈阳西塔大冷面餐饮有限公司于本判决发生效力后十日内支付原告沈阳义明供热工程有限公司2014-2015、2015-2016年度采暖费40,154.24元（32元/平方米×627.41平方米×2年度），并按中国人民银行同期贷款利率支付从2016年5月26日起至实际给付之日止的利息；三、驳回原告沈阳义明供热工程有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,992元，由被告沈辽宁汉城宾馆负担813元，由被告沈阳西塔大冷面餐饮有限公司负担1,179元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确定。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案形成供用热力合同关系。义明公司作为供热人已经完成供热义务，有权获得相应用热费亦即供暖费。本案二审争议焦点有二：一为本案供暖费承担主体确定问题；二为本案供暖费计算标准问题。对于供暖费承担主体的确定，本案未形成书面的供热用热合同，无法从书面约定来判定该主体，故应当根据当事人的实际履行行为来确定。虽然西塔餐饮公司直接获得了用热服务，但该公司陈述的其在诉争供暖费产生之前的年度从未缴纳过供暖费一节，可从义明公司2018年12月12日出具的情况说明及汉城宾馆的自认得到佐证，故不能直接确定西塔餐饮公司为当然的供暖费承担者。相反，上述情况说明和自认，足资认定汉城宾馆的关联公司宁大宾馆缴纳了欠缴年度之前的取暖费，基于汉城宾馆与宁大宾馆均为辽宁省监狱管理局设计研究院的下属企业的关联关系和财务控制上的紧密关系，可以认定，汉城宾馆曾经以案涉房产的所有人身份作为案涉供用热力合同的供暖费承担人，汉城宾馆作为所有权中的受益权人，有义务支付其收取租金期间案涉房产的供暖费。此一点从2011年11月15日辽宁省高级人民法院将案涉房产抵偿给汽贸公司后，汉城宾馆关联单位宁大宾馆仍然缴纳了之后两个年度的供暖费的事实即可证明。原审法院将供暖费判定由西塔餐饮公司及汉城宾馆分担不当，本院予以纠正。关于供暖费计算标准问题，义明公司上诉主张依整栋建筑的不动产权登记簿的面积推算案涉楼层面积，西塔餐饮公司提供了现供热人沈阳市第三供热人测算的面积，比较该二证据，从测绘目的、方法及利益的相对一致性角度来看，沈阳市第三供热人的测绘结果具有更强证明力。一审采信该证，依该证显示的面积和层高计算取暖费，并无不妥。至于义明公司的违约金计算异议，本院认为，缴费义务人应当自供热开始之时缴纳取暖费，沈阳市正常供热运行期为每年11月1日至翌年3月31日，故汉城宾馆最迟应当供热运行期起始年度的11月1日前缴纳采暖费，否则应当承担违约金，一审判令自起诉之日起承担违约责任畸轻，本院调整为自相应年度的11月1日起承担违约责任。具体而言，2014—2015年度的供暖费为32元/㎡×（256.1㎡+627.41㎡）=28272.32元，2015—2016年度的供暖费为32元/㎡×（256.1㎡+627.41㎡）=28272.32元，再以此为基数，按照利率标准进行计算。综上，义明公司的上诉请求部分成立，对于成立的部分应予支持；西塔餐饮公司的上诉请求成立，应予支持；汉城宾馆的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2018)辽0102民初8788号民事判决第二项、第三项；二、变更沈阳市和平区人民法院（2018)辽0102民初8788号民事判决第一项为：辽宁汉城宾馆于本判决发生效力后十日内支付沈阳义明供热工程有限公司2014-2015、2015-2016年度采暖费56544.64元（32元/平方米×883.51㎡×2年度），并以28272.32元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付从2014年11月1日起至2019年8月19日止的利息；以28272.32元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率支付从2015年11月1日起至2019年8月19日止的利息；以56544.64元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付从2019年8月20日起至实际支付之日止的利息；三、驳回辽宁汉城宾馆的上诉请求；四、驳回沈阳义明供热工程有限公司的其它上诉请求和诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1992元，由辽宁汉城宾馆负担；沈阳义明供热工程有限公司预交的二审案件受理费996元，由沈阳义明供热工程有限公司负担96元，由辽宁汉城宾馆负担900元；沈阳西塔大冷面餐饮有限公司预交的二审案件受理费996元，由辽宁汉城宾馆负担；辽宁汉城宾馆预交的二审案件受理费996元，由辽宁汉城宾馆负担。本判决为终审判决。审判长  关宇宁审判员  张忠星审判员  李 妍二〇二〇年六月二十四日法官助理强文清书记员钟雨含本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。