文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终959号上诉人（原审原告）：许长年，男，1964年1月9日出生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：孙扬，江苏苏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周玉才，江苏苏瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王月红，女，1952年3月27日出生，汉族，住扬中市。委托诉讼代理人：王文浪，江苏汉申律师事务所律师。上诉人许长年因与被上诉人王月红房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许长年上诉请求：撤销江苏省扬中市人民法院（2019）苏1182民初2792号民事判决，并依法改判或者发回重审；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人王月红名下仅仅有2套房子，案涉房屋距离被上诉人居住的房屋仅2公里。并且王月红在一审时曾陈述，该房屋一直由许姓朋友居住，不收取租金。因此被上诉人王月红对案涉房屋买卖是明知的，故其应当承担责任。王月红辩称，上诉人的上诉没有事实与法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。许长年向一审法院起诉请求：1.判令王月红将坐落于扬中市扬子中路71号303室房产过户登记至许长年名下；2.本案诉讼费用由王月红承担。一审法院认定事实：王月红与杨传仁（2007年去世）系夫妻关系，双方未领取结婚证，属于事实婚姻。许长年与杨传仁系朋友关系。1997年1月10日，杨传仁作为甲方、许长年作为乙方签订房地产买卖契约一份，约定甲方将坐落在扬子中路71号303室的房地产以65000元出售给乙方，购房定金50000元，余款待甲方将全部手续交给乙方时一次付清；甲方于1997年1月10日将房屋交付乙方；房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担（乙方同意有关房产过户税费自理）；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效；甲方保证于1998年3月底前向乙方提供能办理产权证的所有证明、文件，反之则按违约处理，处理依据本契约第四、第五条。第四条约定：甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。第五条违约责任：乙方中途违约，乙方不能向甲方索要定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付上述房地产价款千分之二十的滞纳金。2001年6月12日，杨传仁向许长年出具收条一份，载明：收到扬子中路71号303室房子款50000元，并备注：换陆建华收条，1997年元月10日35000元收条一张，1998年元月3日15000元收条一张，50000元钱在陆建华处，由其与陆建华交涉，与许长年无关。2002年12月11日，杨传仁向许长年出具收条一份，载明：今收到扬子中路房款1000元。庭审中，许长年陈述：其与杨传仁签订房地产买卖契约时，杨传仁告知许长年由陆建华（女）收取房款，并向其出具了授权委托书。后许长年两次向陆建华交付房款共计50000元，陆建华分别向许长年出具两份收条。因房屋无法办理过户登记，许长年于2001年6月12日到杨传仁家里（位于扬中市找到杨传仁，并将陆建华的收条交给杨传仁，杨传仁重新向许长年出具收条。另外，许长年称杨传仁出具该份收条时王月红在场，王月红对此不予认可，并辩称杨传仁从单位购买本案所涉房屋后告知王月红，有个姓许的朋友，因小孩上学需要，故将房屋借给其居住，杨传仁病重时要求王月红仍将房屋借给其继续居住。另查明，1998年10月20日，杨传仁作为买方（即乙方）、扬中市工业供销公司作为卖方（即甲方）签订房地产买卖契约，约定甲方自愿将坐落在文化小区扬子中路71号303室的房地产（房屋建筑面积71.1平方米）出售给乙方，成交价格为20365元；双方同意于1999年元月30日由甲方将上述房地产交付给乙方。1999年1月18日，杨传仁向扬中市房产管理局申请办理房屋所有权登记，审核意见一栏载明：该房系单位公房，经房改办审核同意优惠出售，职工享有全部产权，符合发证条件，并向杨传仁颁发房屋所有权证。2009年1月12日，扬中市公证处作出（2009）镇扬证民内字第24号继承权公证书，载明：被继承人：杨传仁，男，1950年12月12日出生。继承人：杨志英，女，1927年11月19日出生，系杨传仁的母亲；王月红，女，1952年3月27日出生，系杨传仁的妻子；杨翔，男，1975年5月2日出生，系杨传仁的儿子。被继承人杨传仁于2007年6月9日因肝癌在扬中市人民医院死亡，死者生前与其妻子王月红的共有财产为商品房一套（坐落在扬中市，建筑面积为71.1平方米），根据《中华人民共和国继承法》第二十六条的规定，上述夫妻共有财产的一半为死者杨传仁的遗产，死者生前无遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》第五条和第十条的规定，被继承人杨传仁的遗产应由其配偶、子女、父母共同继承。因被继承人的父亲杨恒龙已于1982年10月17日先于死者死亡。死者的法定继承人只有上列三人，故死者杨传仁的上述遗产由其妻子王月红、母亲杨志英、儿子杨翔三人共同继承。现被继承人的母亲杨志英、儿子杨翔均自愿放弃对遗产的继承权，故杨传仁的遗产由其妻子王月红一人继承。2009年3月，王月红就坐落在扬中市的房屋办理房屋所有权证和土地使用权证。2009年4月14日，王月红与杨才菊、程宗柏签订房地产买卖契约，约定王月红将上述房屋出售给杨才菊、程宗柏，房屋价款15万元。当日，扬中市地方税务局就该房产开具销售不动产统一发票，金额为15万元，并开具契约完税证和个人转让房屋涉税证明。杨才菊、程宗柏领取房屋所有权证。2016年5月24日，杨才菊、程宗柏与王月红签订房屋买卖合同，约定杨才菊、程宗柏将坐落在扬中市的房屋出售给王月红，房屋价款为37万元，协议签订之日，支付定金1万元；交易资金采用自由结算形式，双方各自承担由此引起的交易风险，与二手房交易资金监管机构无涉；买方在到市房产登记管理中心缴纳税费当日将房款付清给卖方，购房定金在付款时冲抵房款。当日，扬中市地方税务局就该房产开具销售不动产统一发票，金额为37万元，并开具契约完税证和个人转让房屋涉税证明。2016年12月27日，王月红就该房屋领取不动产权证书，证号为苏（2016）扬中市不动产权第0013688号，权利人为王月红，共有情况为单独所有。庭审中，王月红陈述：其将房屋过户登记至杨才菊、程宗柏名下系因杨才菊、程宗柏夫妇的小孩上学需要，但房款未实际支付，房屋亦未交付，杨才菊、程宗柏夫妇的小孩系王月红的干女儿。为了查明案件事实，一审法院于2020年1月6日至扬中市金州水务有限公司和国网江苏省电力有限公司扬中市供电分公司查询本案所涉房屋的用水、用电情况，系统显示：本案所涉房屋自2010年5月至2015年5月期间，除有少数月份用水量为1吨之外，其余月份用水量均为0，2015年5月后用水量为0；本案所涉房屋2014年1月总电量为22度，此后总电量为0。许长年陈述杨传仁向其交付房屋后，其在房屋内添了墙纸，铺了塑料地毯，并一直居住，最近两三年因购置新房未再居住。第三次庭审中一审法院向许长年释明可以变更诉讼请求，许长年拒绝变更诉讼请求。一审法院认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。本案所涉房产系杨传仁与王月红夫妻关系存续期间购买，属于杨传仁与王月红共同所有。共同所有人处分共有财产应当经全体共有人同意。许长年虽与杨传仁签订房屋买卖合同，约定杨传仁将本案所涉房屋转让给许长年，但王月红并未在买卖合同上签字。许长年与杨传仁系朋友关系，许长年与杨传仁签订房屋买卖合同时知晓房屋属于王月红与杨传仁的夫妻共同财产，但并未将房屋转让的情况告知王月红；而根据杨传仁出具的收条，房款5万元实际由陆建华收取，故许长年提供的证据无法证明转让房屋系王月红与杨传仁夫妻双方的共同意思表示。从房屋的产权登记情况来看，房屋产权于1999年登记在杨传仁名下，王月红因继承于2009年取得该房屋的单独所有权后对房屋进行处分，并办理变更登记。2009年4月14日至2016年12月26日期间，房屋登记的所有权人为杨才菊、程宗柏，王月红现取得的不动产权系由杨才菊、程宗柏转让。故从许长年提供的证据以及一审法院调查的情况均无法推定王月红知道或者应当知道杨传仁将房屋转让给许长年。杨传仁未经王月红同意将房屋转让给许长年，损害了王月红的合法权益，且许长年不构成善意取得，故杨传仁与许长年签订的房屋买卖合同无效，许长年依据该房屋买卖合同要求王月红办理房屋产权过户登记的诉讼请求，于法无据，不予支持。因许长年在本案中的主张为不动产物权请求权，依法不适用诉讼时效的规定，故王月红认为许长年的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，不予采信。一审法院判决：驳回许长年的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的动产或者不动产作出重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。本案中，案涉房屋是杨传仁与王月红婚姻存续期间，杨传仁从单位购买的房改房，应当属于杨传仁与王月红的夫妻共同财产。按照物权法的规定，处分共有物应当得到共有人的同意。许长年与杨传仁签订的《房地产买卖契约》没有王月红的签字确认，并且杨传仁也没有得到王月红的授权处分该房屋，王月红事后也没有对该契约予以追认。故该房地产买卖契约对王月红不具有约束力。另许长年与杨传仁系朋友关系，其应当知道案涉房屋属于杨传仁与王月红共同所有，并且许长年将买卖该房屋的购房款50000元交给了案外人陆建华，故许长年不具有法律意义上的“善意”。综上所述，一审法院认为，许长年不能依据其与杨传仁签订的《房地产买卖契约》要求王月红将案涉房屋过户给许长年，并无不当。综上所述，上诉人许长年的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2852元，由上诉人许长年负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二〇年六月十八日书记员 周旻晶