江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终8504号上诉人（原审原告）：徐洁，女，1975年10月22日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：凌建豪，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵东，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉业商业管理有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：谈博娴，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：南京嘉业房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城1幢102室。法定代表人：滕达，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪俊，北京市中伦（上海）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李响，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人徐洁因与被上诉人南京嘉业商业管理有限公司（以下简称嘉业商业公司）、被上诉人南京嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业房地产公司）合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初9209号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐洁上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉商铺不属于虚拟式产权商铺，合同明确约定了案涉商铺的面积，以及案涉商铺的交付条件。二、一审法院认定“涉案房屋无隔断系双方均知情事实”显属错误，上诉人根本不清楚涉案房屋无隔断。根据上诉人与嘉业房地产公司签订的《商品房预售合同》附件约定，案涉商铺不仅有隔断，而且有隔墙、顶棚、门等相关设施。在案涉商铺的产权证上也明确记载了案涉商铺的相关情况，故案涉商铺是存在隔断的。嘉业商业公司未经上诉人同意改变物业的整体结构，显然属于严重违约，依法应当承担违约责任。三、合同对案涉商铺交付的条件有明确的约定，从案涉商铺的现状来看，案涉商铺不符合合同约定的交付条件。四、包括上诉人在内的业主根本无法确认自身商铺的具体位置，更谈不上实际接收商铺。五、案涉商铺被被上诉人彻底改造，从现状来看，根本无法进行交付和返还。嘉业商业公司、嘉业房地产公司辩称：一、嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务。从涉案商铺的原状、合同相对性、委托经营管理合同的具体约定来看，上诉人均无权以商铺不符合买卖合同的约定为由拒绝接收。首先涉案商铺是虚拟产权式商铺，并非独立的商铺，各个商铺客观上存在一个整体的空间，相互之间原本就没有实体的隔断，况且上诉人也没有举证证明涉案商铺在初始交付的时候存在隔断，因此上诉人要求嘉业商业公司恢复原状交付是明显缺乏事实和法律依据。其次，嘉业商业公司并不是商品房预售合同的合同当事人，根据合同的相对性原则，嘉业商业公司并不受到上诉人和嘉业房地产公司之间买卖合同关于交付标准的约束，上诉人也无权以买卖合同约定的交付标准向嘉业商业公司提出任何的主张。再次，根据委托经营管理合同的约定，上诉人将涉案商铺的结构改造和装修的权限委托给了嘉业商业公司，同时合同也没有约定返还的标准。没有约定嘉业商业公司在返还商铺时，必须对结构改造或者装修进行复原，因此结合涉案商铺虚拟式产权商铺的性质，以及出于投资目的，嘉业商业公司有权在委托经营关系届满之后按照商铺使用后的现状进行返还。加之，嘉业商业公司已经委托南京市房管局测绘大队根据各商铺的位置四至进行了现场标点，并且标明了商铺的编号。根据虚拟产权式商铺的特殊性，嘉业商业公司以标点方式明确产权界限也符合相关规定以及行政机关对于产权界限划分的统一管理。再结合商品房买卖合同的附图以及产权证的附图，上诉人足以知晓涉案商铺的具体位置的，因此嘉业商业公司按照商铺的现状返还涉案商铺符合实际。最后，涉案商铺所在的嘉业国际城5号楼确实是采用售后返租的销售模式，但是嘉业房地产也持有50%左右的产权，商场目前的状态是嘉业商业公司和小业主双方都不愿意看到的，双方都存在巨大的损失，委托经营期满后，嘉业商业公司也一直在积极的寻找整体的处置方案。从合同的约定、商铺的性质等来看，嘉业商业公司没有任何的义务对涉案商铺进行隔断，而且隔断也势必会破坏商场的整体结构，造成商场无法正常的经营，这也将彻底的阻断收购方经营方的承接意向，也会极大地减损商场的市场价值，损害全体业主的利益，并且违反公序良俗原则。因此嘉业商业公司已经履行了商铺的返还义务，请求法院依法驳回上诉，维持原判。徐洁向一审法院起诉请求：1、判令嘉业商业公司向徐洁支付店铺占用费（店铺占用使用费自2017年11月1日至实际交接店铺之日以87.69平方米乘以3元每平方米乘以天数）及利息（利息自起诉之日计算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。2、判令嘉业房地产公司对嘉业商业公司应支付的店铺占用费及利息承担连带清偿责任。3、本案诉讼费、公证费用由嘉业商业公司、嘉业房地产公司承担。一审法院认定事实：2009年，徐洁与嘉业房地产公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定嘉业房地产公司将位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城5幢4-57室出售给徐洁，房屋建筑面积为87.69平方米，房屋售价为人民币1756709元。2009年，徐洁与嘉业商业公司、嘉业房地产公司签订《嘉业国际城五号楼SHEWALK购物中心店铺委托经营管理合同书(八)》一份,合同约定徐洁将涉案房屋委托给嘉业商业公司实行统一规划、统一管理，具体管理年限由涉案房屋交付日起二十年，徐洁同时将5年的经营权委托给嘉业商业公司。在上述5年期内,嘉业商业公司支付徐洁经营收益金，支付标准为前两年为徐洁购买该涉案房屋总价的6%，后三年为徐洁购买该涉案房屋总价的8%。此外，合同约定在20年管理期限内，徐洁同时将涉案房屋全权委托嘉业商业公司管理，管理权限包括但是不限于决定本合同第三条约定的经营收益权，租赁权和转租权以及结构改造与装修。嘉业房地产公司同意作为嘉业商业公司的担保方，对嘉业商业公司依据本合同向徐洁支付经营收益金的义务承担连带担保责任。后双方另签订补充协议，约定将委托经营权期限调整为至2017年10月31日。另查明，2017年9月30日，嘉业商业公司向徐洁发出《致南京嘉业国际城五号楼业主的告知函》，载明：“我司与贵方签订的委托经营管理合同书于2017年10月31日到期，特此向贵方发函告知租赁委托经营管理期限即将届满，请贵方于2017年10月31日前至我司就商铺交接事宜签署确认单，逾期未签署的，视为确认商铺已完成返还”。2017年10月26日，徐洁给嘉业商业公司、嘉业房地产公司回函上加注载明“根据我们今日对现场的查看情况，目前不具备收铺条件，故不能收铺，特此说明，后继会发函专门说明”。上述事实，有徐洁提供的商品房预售合同、购房发票、房屋所有权证和国有土地使用权证、委托经营管理合同、回复以及嘉业商业公司、嘉业房地产公司提供的租赁合同书、商业调研报告、合同书、民事判决书及询问笔录、告知函、邮寄凭据等及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。徐洁与嘉业商业公司的合同期限届满日为2017年10月31日，期限届满前一个月，即2017年9月30日嘉业商业公司向徐洁发函，告知徐洁合同到期，要求徐洁接收其交还房屋，徐洁以房屋无隔断为由拒不收房。涉案房屋无隔断系双方均知情事实，徐洁以该理由拒绝收房，无事实及法律依据。嘉业商业公司返还房屋义务已完成，徐洁现要求嘉业商业公司支付2017年11月1日起的房屋占有使用费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百三十五条规定，一审法院判决驳回徐洁的诉讼请求。一审案件受理费2699元，由徐洁负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交第一组新证据：两份邮件的底单及一份函，函件中明确载明，案涉商铺不具备交付条件，铺位没有隔断，没有门，电梯、空调等公共设施完全停用，同时明确要求被上诉人恢复原状后交付。第二组新证据：南京嘉业国际城5号楼业主的告知函，证明上诉人在被上诉人的告知函上写明了“商铺不符合交付条件，符合交付条件之后再办理交接手续”。被上诉人对邮寄底单的真实性无异议，但不认可其关联性及证明目的。函件被上诉人是否收到无法确认，但是从函件的内容可以看出来，上诉人认可在委托经营期限届满之前已经收到了关于办理交接手续的函件。被上诉人对第二组新证据的真实性、合法性、关联性无异议，该份证据证明了上诉人收到了嘉业商业公司发送的函件，而且涉案商铺的现场处于腾空的状态。本院认为，上诉人主张涉案商铺装修情况不符合商品房预售合同约定的条件、四至不明，故其无法接收商铺。嘉业房地产公司与上诉人签订的《商品房预售合同》附件4约定了房屋的装修情况，同日上诉人徐洁（甲方）与被上诉人嘉业商业公司（乙方）签订《店铺委托经营管理合同书》约定嘉业商业公司有权对涉案商铺进行装修改造，本协议是该物业《南京市商品房预售合同》之补充，与该物业《南京市商品房预售合同》具有同等法律效力。上诉人与被上诉人嘉业房地产公司约定了商铺的装修状态，但是上诉人并未实际收房，且在同日与被上诉人嘉业商业公司签订委托经营管理合同，授权被上诉人嘉业商业公司对涉案商铺进行装修改造，亦未约定商铺交还时的状态，故上诉人主张涉案商铺应恢复至预售合同中约定的状态没有依据，本院对此不予支持。关于商铺的四至问题。从本案查明的情况看，目前商场确实存有大量之前承租人留下的装修，虽然被上诉人委托案外人进行了点位测量并且张贴了号码纸，但是测量的准确性难以确定，故本案确实可能存在商铺四至不清的问题。但是，自被上诉人嘉业商业公司发送告知函要求上诉人交接商铺，上诉人收到该函件后未与被上诉人对此进行沟通协商以确定商铺四至，反而提起诉讼要求被上诉人支付占有使用费，表明商铺的四至问题并非上诉人未能接收商铺的实质原因，且上诉人亦未在本案中举证证明涉案商铺存在无法确定四至的现实障碍，故上诉人在本次诉讼中以此为由认为商铺不符合交接的条件没有依据，本院对此不予支持。嘉业商业公司返还房屋义务已完成，徐洁要求支付2017年11月1日起的房屋占有使用费，一审法院不予支持，并无不当。虽然本院依据本案存在的特殊情况认定涉案商铺视为已经交付，但恢复原状交付系合同终止履行的应有之义，而涉案商铺目前并未实际交付，故在后续处理过程中，上诉人和被上诉人应当相互配合做好涉案商铺的交接工作。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2699元，由上诉人徐洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇二〇年六月五日法官助理 俞晓洁书 记 员 陈晓君