辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终1028号上诉人（原审被告）：张志刚，男，满族，1959年11月9日出生，现住清原满族自治县。上诉人（原审被告）：马淑云，女，汉族，1962年11月9日出生，现住清原满族自治县。委托代理人：张志刚，系马淑云丈夫。被上诉人（原审原告）：侴述国，男，满族，1943年3月28日出生，现住清原满族自治县。上诉人张志刚、马淑云因与被上诉人侴树国房屋买卖合同纠纷一案，不服新宾满族自治县人民法院（2019）辽0422民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。张志刚、马淑云上诉请求：1、请求撤销新宾满族自治县人民法院(2019)辽0422民初964号民事判决；2、请求判令被上诉人俞述国承担《购楼契约书》约定的违约责任，赔偿上诉人2.4万元；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院在判决书本院认为部分，阐述“《购楼契约书》第五条及有关采暖费的约定可以看出双方均认可在当时或一段期间内不办理产权过户，但该约定不能视为‘不办理产权过户’”。以上认定是对本案《购楼契约书》条款的错误解读。合同是订立合同双方真实的意识表示，对当事人双方具有约束力，任何人不得擅自变更或者解除合同。本案中的《购楼契约书》正是双方买卖房屋的合同，是上诉人和被上诉人的真实意识表示，且该合同不违反《合同法》第七条的原则性规定。正如一审判决书中所说，“公民之间进行房屋买卖交易，理应交纳交易税款，并完成产权过户。”但房屋产权不过户并不违法违规，在本案《购楼契约书》中第五条的条款及关于采暖费的约定，是双方对房屋产权过户的特殊约定，是双方均认可的关于本次房屋买卖中不办理产权过户的意识表示，该合同条款合法合规，而且如果不是因为房屋买卖时被上诉人俞述国的强烈要求设立此特殊约定，签订《购楼契约书》时上诉人和被上诉人根本没有必要约定此条款，也不可能有此条款。本案的被上诉人在购买上诉人房屋后，在长达近20年的时间内未要求上诉人将房屋过户到被上诉人名下，这也正是被上诉人一直严格履行《购楼契约书》中不办理产权过户约定的最好证明。一审法院错误解读双方在合同中的不办理产权过户的约定，忽视双方在《购够契约书》中的真实意识表示，是对本案基本事实的认定错误。2.被上诉人违约在先，应当承担《购楼契约书》中约定的违约责任从双方《购楼契约书》中的相关条款中可以看出，《购楼契约书》订立时，双方的意愿是不办理房屋产权过户（一审法院的判决书中也对此做了肯定），并约定任何一方不得在房产证上挑起事非，否则补偿对方经济损失2.4万元，此条款是双方不办理产权过户的真实意识表示，对双方具有同等的约束力。但被上诉人在《购楼契约书》签订近20年后，多次在此问题上违反《购楼契约书》约定，想要变更“不办理产权过户”的约定，又不想承担违约责任，不与上诉人协商解决此问题，更有甚的是，私下到房产登记部门非法涂抹、篡改房屋产权登记材料，无视合同约定和上诉人权益，想将此房屋过户给第三人。在以上方法均为达到其目的的情况下，更是想通过将上诉人诉至法院的方式，达到其违背《购楼契约书》条款约定，而不承担违约责任的目的，此种行为本身就已经是在房产证问题上挑起事非。根据我国《合同法》保护合同双方权益的立法初衷，被上诉人应当承担《购楼契约书》中约定的违约责任，对上述人进行经济补偿。综上所述，本案表面上看是普通的房屋买卖合同纠纷，但本案有着同类案件所没有的特殊性，即本案《购楼契约书》的双方签订者，在签订《购楼契约书》时有明确的不变更房屋产权登记的意识表示，并特别在《购楼契约书》中做了约定。一审法院无视双方在订立《购楼契约书》时的意识表示，机械的适用法律条款做出有失公正的判决，甚至判决上诉人承担因被上诉人过错而产生的诉讼费用，是对上诉人利益的严重损害。请二审法院依法查明事实，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。侴述国辩称，我今年78岁，住在的县委集资楼是当年所购房屋。1999年10月份，经双方协商，张志刚将房屋卖给我。当时没有房产凭证，故立房契一份，双方均签字，没有提什么问题。事后按协议定好的价钱，我将钱如数交给张志刚，张志刚将开门钥匙交给我，同时我入住。至今已有二十余年，唯有当时没有办理过户手续，因当时没有房产证。房产证是张志刚后办下来的，当张志刚办完房产证就交给了我。事后我多次要求张志刚协助办理房产证过户手续，张志刚就是不给办理。当时张志刚称你有能耐就自己办，我实在没有办法的条件下，才将此案起诉到法院。原审法院以事实为依据，以法律为准绳，判张志刚败诉。张志刚本应该按照法庭的判决给予办理过户手续，但张志刚不但不执行，又上诉到二审法院。我认为合同起到交易的作用，没有任何问题。张志刚认为我违背合同，请拿出证据。本人恳请法院为我做主，给办理过户。侴述国向一审法院起诉请求：1、判令张志刚、马淑云承担过户责任；2、由张志刚、马淑云承担诉讼费用。一审法院审理查明：1999年10月9日，侴述国与张志刚签订《购楼契约书》，主要内容为：“甲方：张志刚；乙方：侴述国。兹有张志刚持私有产权，县委集资楼四单元402室住宅楼一套出售给侴述国。作价5.8万元，含1999年至2000年冬季取暖费，甲方负责交清。为确保双方权益，双方同意特立如下条款：一、甲方将房产的所有权交付给乙方所有，并将房产证交给乙方保管，事后如发现同样证件时，乙方不负任何责任，一切事宜均由甲方自行处理；三、甲方于10月15日前交齐房门的钥匙，即15日之前甲方为乙方负责保护其房屋不被损坏；五、房产使用证没有更名，但以保管使用证者为户主，不再以房产证的姓名为房主，事后任何一方不得在房产证上挑起事非，如有一方不履行协议或承诺者，由挑事者赔偿对方房屋造价外，还补偿经济损失2.4万元；六、房屋款首次以交5.6万元…….；七、房屋款全者2000元于12月30日以现金当面交清；八、协议签订后不准反悔，如有一方提出毁约，除终止一切行为外，补偿另一方经济损失2.4万元。注：1、房产使用证于11月30日前交给乙方，一切费用乙方不负责任。2、第二年度的取暖费乙方100%交给甲方。3、冬季取暖费(99年底至2000年初)甲方负责1300元，超过部分乙方付给甲方。”甲方张志刚签名，乙方侴述国签名，中证人孙某签名。签订协议后，侴述国即向张志刚交纳了购房款5.6万元，并按约定时间迁入该房屋居住。2000年3月份，侴述国将剩余房款2，000.00元付清。签订合同时，张志刚、马淑云未取得该房屋的产权证书。2000年6月份，张志刚取得房屋契证和房屋产权证后，将该两证交于侴述国，但双方未办理过户手续。2011年侴述国欲将该房屋转让他人时，曾要求张志刚配合办理过户，因双方发生争执，张志刚未同意配合办理房屋过户手续。2019年3月份，侴述国女儿给张志刚打电话协商过户事宜，张志刚要求侴述国承担违约金4.4万元，双方协商未果，侴述国诉讼来院要求张志刚、马淑云协助办理房屋产权过户手续。一审法院认为，侴述国与张志刚签订的《购楼契约书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同双方均应依约履行各自的义务。侴述国已经按约定履行了支付房款的义务，但至今已将近二十年时间，该房屋并未办理产权过户手续。关于产权变更问题，协议中只约定了交付房产证的时间，对产权过户问题并没有明确约定何时办理。相反，从协议第五条及有关采暖费的约定可以看出，双方均认可在当时或是在一段期间内不办理产权过户。但该约定不能视为“不办理产权过户”。公民之间进行房屋买卖交易，理应交纳交易税款，并完成产权过户。因签订时张志刚本身就未取得房产证，当即办理产权过户是不能实现的，待到张志刚取得房产证及契证时，已经具备了办理产权过户的条件，侴述国要求办理产权变更手续属合理要求，张志刚、马淑云理应配合。张志刚、马淑云称系侴述国拒不办理过户，违约在先，但其二人未能对此提供充分证据予以证明。关于张志刚、马淑云要求侴述国承担违约责任，并解除房屋买卖合同一节。张志刚、马淑云的请求系反诉请求，在庭审中，本院明确告知反诉需要在一定期限内缴纳反诉费，但张志刚、马淑云未予缴纳，应视为其二人放弃反诉请求。关于张志刚、马淑云提出侴述国的诉讼请求超过诉讼时效一节，因双方未明确约定房屋产权过户时间，故侴述国的诉讼请求未超过诉讼时效，对该项辩解意见不予采纳。关于办理产权过户的税费，《购楼契约书》虽然约定“房产使用证于11月30日前交给乙方，一切费用乙方不负责任。”但该条款应理解为张志刚自行办理其名下房产使用证的费用，而不是办理产权过户的费用。对办理产权过户的相关税费，协议中没有明确约定，买卖双方应根据税务行政部门的要求，各自依法交纳相关税费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张志刚、马淑云于本判决生效之日起十日内配合原告侴述国办理位于清原满族自治县房屋的产权过户登记手续。案件受理费1250元，由张志刚、马淑云承担。本院二审认定事实同一审法院认定事实。本院认为，上诉人与被上诉人订立的房屋买卖合同真实有效，被上诉人要求上诉人配合办理过户，既是被上诉人作为房屋买受人的合法权利，也是上诉人作为房屋出卖人的应尽义务。原审判决上诉人配合被上诉人办理案涉房屋产权过户登记手续，符合事实和法律。关于上诉人要求被上诉人赔偿2.4万元违约金的上诉请求，因《购楼契约书》签订时，上诉人未取得案涉房屋的产权证书。因此双方约定的任何一方不得在房产证上提起是非，仅应视为此种情形下，保证双方房屋买卖交易稳定性的一种约定。同时，被上诉人诉讼要求上诉人配合办理房屋产权过户手续，是其正当合法的诉讼权利。任何人无权以约定，禁止和限制他人法定诉讼权利，因此被上诉人不存在违约情形。对上诉人的此上诉请求，不予支持。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求依法不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人张志刚、马淑云负担。本判决为终审判决。审 判 长 张明明审 判 员 刘晓菲审 判 员 田 丰二〇二〇年六月五日法官助理王莎莎代书记员 关宇婷