江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终273号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王冬琴，女，1988年1月23日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：金星，东台市五烈法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈恒祥，男，1954年9月17日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：徐宏忠，东台市台南法律服务所法律工作者。上诉人王冬琴因与被上诉人陈恒祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2019）苏0981民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王冬琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持王冬琴的本诉请求，并驳回陈恒祥的反诉请求；2、一、二审诉讼费用由陈恒祥承担。事实和理由：1、案涉房屋有集体土地使用权证，一审认定系未经批准搭建的与事实不符；2、一审认定搭建的房屋离东兴X303公路边仅有3.5米与事实不符；3、因案涉房屋具有合法的产权，一审认定《房屋出租合同》无效缺乏法律依据；4、王冬琴已承租经营多年，在约定的租赁期因陈恒祥拒收房租产生纠纷，并非因相关部门认定案涉房屋系违章建筑要求强制拆除或责令停止经营而无法继续履行，陈恒祥的行为构成违约；4、既然一审已认定案涉房屋系违章建筑，陈恒祥就不应当享有物权请求权，亦不应当获得收益，一审判决结果与认定的事实自相矛盾；5、本案纠纷系因陈恒祥违约产生，王冬琴对此没有过错；6、一审判决书所列被告主体错误。陈恒祥辩称，1、王冬琴租赁的房屋自建房的楼下一层和向外延伸搭建的部分，搭建的部分距公路仅有3.5米，没有产权证；2、因案涉房屋未取得有效的房屋产权证书，《房屋出租合同》依法应确认无效；3、自建房是拆迁后建设的，在建筑时相关行政主管部门虽未进行阻止或者做出违法处罚决定，但并不代表该房屋就具有合法性；4、陈恒祥的反诉是基于物权返还请求权和债权请求权，而不是基于对案涉房屋的合法产权，案涉房屋部分具体合法性，部分不具有合法性，但财产权属于陈恒祥所有；5、双方签订无效合同均有过错，王冬琴应当及时返还将所占用的房屋，并支付房屋占用费；6、一审判决书所列被告主体“陈恒祥”中同名同姓的，但实际应诉的主体就是《房屋出租合同》的出租人，诉讼主体信息错误仅是笔误，可进行裁定补正，不影响实体处理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王冬琴向一审法院提出本诉请求：1、判令陈恒祥继续履行2017年3月31日签订的《房屋出租合同》；2、判令陈恒祥赔偿自2019年4月10日起至正常营业时止的停业损失，按每天500元计算；3、本案的诉讼费由陈恒祥负担。陈恒祥本诉辩称：1、原被告签订的租赁合同无效；2、原告恶意占用租赁房屋且长期关闭，拖付水电费致使用的房屋停电停水等，原告的损失应自行承担。请求驳回原告的诉讼请求。陈恒祥向一审法院提出反诉请求：1、确认双方2017年3月31日签订的《房屋出租合同》无效；2、判令王冬琴支付从2019年4月10日起至2019年6月10日止占有房屋期间的使用费2166元；3、判令王冬琴给付垫付的电费815元，并按原租金标准支付至实际交还房屋止房屋使用费；4、本案反诉费用由王冬琴承担。一审法院认定的事实：王冬琴因经营餐饮需要，于2017年3月31日与陈恒祥签订《房屋出租合同》，约定：“……陈恒祥（甲方）将其合法拥有的房屋出租给王冬琴（乙方）使用，租期六年，时间自2017年4月10日至2023年4月10日止，年租金13000元……。”合同签订后，陈恒祥将位于东台市房屋交付给王冬琴使用，王冬琴已支付2017年、2018年租金计26000元；2019年3月份王冬琴向陈恒祥缴纳2019年度租金时，遭陈恒祥拒收，王冬琴书面通知陈恒祥继续履行租赁合同，双方发生争执，经五烈派出所处理未果，同年4月28日陈恒祥书面通知王冬琴要求解除租赁合同。审理中，王冬琴称陈恒祥拒收房屋租金、停电停水、阻碍其经营等；陈恒祥辩称王冬琴擅自安装报警器影响他人生活，拖缴租金，并书面通知其解除租赁合同等；双方各执一词。另查明：陈恒祥将位于东台市五烈镇扎垛村东兴X303公路边、未经批准搭建的房屋出租给王冬琴使用，该房屋距离东兴X303公路边仅有3.5米。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。无效合同自始就没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，陈恒祥将未经取得建设工程规划许可的房屋出租给王冬琴使用，并于2017年3月31日签订租赁合同，该租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。承租人因该合同取得的财产应予返还，包括占有租赁房屋和实际占有房屋所获取的占有利益（参照本案合同约定的租金标准支付房屋占有使用费）。因双方均有过错致合同无效，各自的损失应由各自自行承担。王冬琴要求继续履行租赁合同以及赔偿停业损失的诉请于法无据，不予采信。陈恒祥要求王冬琴返还占有房屋及占有房屋期间的使用费的请求，应予支持，其他反诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、驳回王冬琴的本诉诉讼请求；二、王冬琴于判决发生法律效力之日起十日内，将租赁陈恒祥位于东台市未经许可搭建房屋内的属于自己的物品腾空搬出，交还陈恒祥租赁物；王冬琴自2019年4月10日起至实际交付上述租赁物时止，按每年13000元的标准向陈恒祥支付房屋占有使用费；三、驳回陈恒祥的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，反诉费1338元，合计2676元，由王冬琴、陈恒祥各自负担1338元。二审中，经本院现场勘查，陈恒祥的自建房为楼上楼下各3间，该部分领取有集体土地使用权证；陈恒祥在楼下3间以南搭建了部分建筑物，现场勘查中双方均认可该部分建筑物距离东兴X303公路路沿约1.5米；王冬琴承租的系楼下3间以及搭建部分的建筑物，经营“早1点”早茶，因双方发生纠纷于2019年4月停止经营；目前案涉房屋内存放有王冬琴的餐饮经营设施，本院现场勘查时，陈恒祥同意王冬琴搬迁餐饮经营设施，王冬琴要求继续承租使用案涉房屋。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。二审另查明，本案一审判决书所列被告主体“陈恒祥，男，1965年10月02日生，居民身份证号码，汉族，居民，住东台市”为同名同姓的另一公民，对此一审法院已另作出（2019）苏0981民初2272号民事裁定书，裁定补正为“陈恒祥，1954年9月17日生，居民身份证号码，住东台市”即案涉《房屋出租合同》的出租人。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉房屋的自建房领取有集体土地使用权证、但搭建部分的建筑物无土地使用权证，亦未经建设工程规划许可，王冬琴系整体承租案涉房屋进行经营，故双方于2017年3月31日签订的《房屋出租合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为无效。无效合同自始就没有法律约束力，因该合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋出租合同》无效的法律后果系因双方均有过错导致，故王冬琴应当向陈恒祥返还案涉房屋，至于合同无效所造成的各自损失应自行承担，王冬琴要求继续履行租赁合同以及赔偿停业损失的请求缺乏法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费的，应予支持。因案涉房屋中仍留存有王冬琴的餐饮经营设施，故王冬琴还应按合同约定的租金标准承担占有房屋期间的使用费。至于王冬琴上诉所称的一审判决书所列被告主体错误问题，一审法院对此已作出补正裁定，且因实际参与诉讼、行使诉讼权利义务的当事人为《房屋出租合同》的出租人陈恒祥，并不影响案件实体处理。综上，王冬琴的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1338元，由上诉人王冬琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东审 判 员  张晨阳审 判 员  周 陇二〇二〇年六月二十三日法官助理  张东祥书 记 员  成以琴