江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初734号原告:中国建设银行股份有限公司盐城分行，统一社会信用代码913209008401419653，住所地盐城市解放北路138号。负责人：陈永斌，该行行长。委托诉讼代理人：曾杰，江苏一正律师事务所律师。被告：鲁福平，男，1965年11月22日出生，住盐城市盐都区。被告：周奎凤，女，1966年5月27日出生，住盐城市盐都区。被告：江苏省丰盛房地产开发有限公司，社会统一信用代码9132090379860083X7，住所地盐城市盐都区潘黄街道办事处美丽居委会。法定代表人：陈仁双，该公司总经理。原告中国建设银行股份有限公司盐城分行（以下简称建行盐城分行）与被告鲁福平、周奎凤、江苏省丰盛房地产开发有限公司（以下简称“丰盛房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，并于同年6月15日公开开庭进行了审理。原告建行盐城分行的委托诉讼代理人曾杰到庭参加诉讼，被告鲁福平、周奎凤、丰盛房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告建行盐城分行向本院提出诉讼请求：1、被告鲁福平、周奎凤归还贷款本息496275.05元，其中本金428681.5元，利息54384.05元，罚息为13209.5元（暂计算到2019年12月3日）；并承担直至还款之日止的利息(含罚息）；2、被告丰盛房地产公司对上述债务承担连带偿还责任；3、被告承担本案相关全部诉讼费用及律师费17899元；4、原告对被告位于盐城市西城逸品花园7-1001室的房产拍卖、变卖、折价的价款享有优先受偿权。事实与理由：2011年7月4日，原告与被告鲁福平、周奎凤签订《个人住房（商业用房)借款合同》，合同约定原告向被告提供借款53万元用于购房，借款期限216个月，自2011年7月4日至2029年7月4日止，借款采用浮动利率，起息日基准利率水平上浮10%。此后，原告于2011年10月17日按约向被告发放了53万元借款。此后被告未按期还款，经原告多次催收，仍未还款。此外，原告与被告丰盛房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定对于在2010年2月25日至2015年3月15日期间，因购买坐落于西城逸品花园住房而与原告发生借贷关系的全部债务，被告丰盛房地产公司承担连带保证责任。原告认为，原、被告之间的《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》合法有效，被告鲁福平、周奎凤拒不还款，被告丰盛房地产不履行保证责任的行为已经构成严重的违约。为确保原告资金安全，特向贵院起诉要求被告偿付剩余借款，支付借款利息、罚息及原告因本案支出的律师费等相关费用，望判如所请。被告鲁福平、周奎凤、丰盛房地产均未到庭答辩。围绕诉讼请求原告依法提交了借款合同、保证合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单等证据，本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月4日，鲁福平、周奎凤作为借款人与建行盐城分行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：1、贷款用途：购买位于西城逸品花园7幢1001室的房产；2、贷款金额、期限、利率：贷款金额53万元，贷款期限为216个月，自2011年7月4日起至2029年7月4日止；采取浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；3、借款的发放及还款方式：贷款人将款项一次划入账户名称为江苏省丰盛房地产开发有限公司，账号32×××31；借款人选取委托扣款方式；采用等额本金还款法；每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；4、费用承担：借款人与贷款关于费用承担的约定为登记费由贷款人承担，评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费费用由借款人承担；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担；5、抵押财产的约定：合同约定以西城逸品花园7-1001设定抵押但未办理抵押登记；6、违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等即构成违约，贷款人有权停止发放合同项下的贷款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；行使担保物权；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；如因借款人或抵押人的原因造成该笔贷款抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他项权利证书不能及时办理，贷款人有权提前收回贷款，并向担保人行使担保权利。合同签订后，丰盛房地产公司作为保证人（甲方）与建行盐城分行（乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定因购置坐落于西城逸品花园项目所属之住房房产而与乙方发生借款关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2010年2月25日至2015年3月16日期间因建行盐城分行（乙方）向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围，保证期间为该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止（如该笔借款项下的债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至该笔借款最后一期债务履行期限届满之日后两年止）。同年10月17日，建行盐城分行依约向鲁福平指定的账户发放了贷款53万元，并出具个人贷款支付凭证。截止2019年12月3日，鲁福平已经连续拖欠多期贷款未还，此时共计欠款496275.05元，其中本金428681.5元、利息54384.05元、罚息13209.5元。原告建行盐城分行追要未果，遂诉至本院。另查明，原告建行盐城分行委托江苏一正律师事务所律师代理本案，并支付律师费17988元。本院认为，原告建行盐城分行与被告鲁福平、周奎凤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及与被告丰盛房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，本院依法确认合同合法有效。原告依照约定向被告鲁福平指定的账户发放了53万元借款，现被告鲁福平、周奎凤未按合同约定履行还款义务，其行为已构成违约，原告有权依照合同宣布贷款全部到期，并要求被告鲁福平、周奎凤偿还全部贷款本金、利息、罚息以及实现债权所支付的律师费。被告丰盛房地产公司为上述借款提供连带担保，保证责任免除的条件并未成就，故被告丰盛房地产公司应按合同约定承担连带清偿责任。虽原、被告在合同中约定了以两被告购买的盐城市西城逸品花园7幢1001室房产为借款设定抵押，但未能办理抵押登记，故原告要求对位于盐城市西城逸品花园7幢1001室房产的拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告鲁福平、周奎凤于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司盐城分行借款本金428681.5元和截止到2019年12月3日的利息54384.05元、罚息13209.5元，并承担从2019年12月4日起至实际偿还之日止以428681.5元为本金按合同约定标准计算的利息、罚息。二、被告鲁福平、周奎凤于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司盐城分行律师费17988元。三、被告江苏省丰盛房地产开发有限公司对上述第一、二项承担连带清偿责任。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8942元，由被告鲁福平、周奎凤、江苏省丰盛房地产开发有限公司负担。现限三被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该法院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈艳红人民陪审员  钱一新人民陪审员  蔡锡玉二〇二〇年六月十六日法官 助理  顾 骥书 记 员  张爱敏附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2．《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。