江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终745号上诉人（原审原告，反诉被告）：段琳珊，女，1983年4月6日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：杨阳，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：刘益，男，1979年12月14日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅雅君，江苏世纪同仁律师事务所律师。原审第三人：南京中原房地产中介有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道109号雨花客厅4幢2层。法定代表人:陆成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志毅，江苏德序律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，女，系该公司员工。上诉人段琳珊因与被上诉人刘益、原审第三人南京中原房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段琳珊上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第一项、第二项，依法改判支持上诉人在一审中的诉讼请求或者发回重审；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为被上诉人于2019年3月24日向上诉人发出的解除通知不能达到合同解除的效果，系认定事实不清、适用法律错误。(一）被上诉人在没有解除权的情况下发出解除通知，可以产生合同解除的法律后果。一审法院认为被上诉人未在发出解除通知前进行催告并给予一定的履行期限，且上诉人在收到该通知后即时表示不同意解除合同要求继续履行，被上诉人解除通知不能达到合同解除的效果。上诉人认为，一审法院所述的在发出解除通知前应当进行催告并给予一定的履行期限，是《合同法》对于法定解除权的行使所做的规定，而被上诉人未按照上述程序发出解除通知，仅能说明被上诉人没有解除权，其擅自单方解除合同，系违约行为，但不能因此说明被上诉人发出的解除通知不能达到合同解除的效果。另外，解除合同的通知与要求继续履行的通知在生效要件上存在区别。对于解除合同的通知，根据相关规定，应当在送达到对方时生效；而对于继续履行的通知，并不会因为送达到对方而产生效力。故上诉人在收到被上诉人的解除通知时，合同已经实际解除；随后上诉人向被上诉人发出的要求继续履行的通知，在性质上属于要约，需要对方的同意方能生效。而实际上被上诉人并没有同意继续履行涉案合同，双方在2019年3月24日发出上述短信后，被上诉人于次日即要求中介公司退还涉案房屋的房产证，并于次月将涉案房屋以585万元的价格挂在网上进行出售。被上诉人已经通过其行为表明不愿意继续履行合同，故双方的合同已经于上诉人收到被上诉人发出的解除通知时实际解除。二、一审法院认为被上诉人的行为不构成违约，系认定事实不清,适用法律错误。(一）被上诉人违反合同约定，明确表示2019年4月30日不交房，已经构成违约。一审法院认交房时间应以书面为准，即2019年4月30日为“腾房时间”并非“交房时间”，系认定事实不清，适用法律错误。首先，2019年4月30日前进行交房，系经合同三方达成合意的结果。中介公司在诉讼前及诉讼中，都明确表示“腾房”即“交房”，这一约定在签订合同时各方已经达成了一致意思表示。从被上诉人的一系列行为来看，其对于“腾房”即“交房”的约定是明知及认可的，具体表现在：被上诉人于2019年4月9日向上诉人发出内容为“我将按约于2019年4月30日腾空房屋并交付给你”的短信，结合被上诉人在2019年2月已经在外租房的事实，说明被上诉人对于4月30日前交房的事实是认可的，而其向上诉人明确表示在4月30日前不交房的行为构成违约。其次，即使涉案合同中对有关“交房”的条款存在争议，也不能简单地以字面意思进行解释。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据上述规定进行分析，从合同订立的目的及交易习惯来看，上诉人作为房屋买受方，其购买房屋是为了交付使用，如仅仅腾空房屋但不交付，对上诉人而言毫无意义，且也不符合正常的交易习惯。故一审法院不顾合同双方的真实意思表示，将合同条款进行狭义的理解，违背了合同双方的真实意思表示且不符合法律规定。(二）被上诉人在没有解除权的情况下向上诉人发出解除通知系严重违约行为。根据前述第一点内容，被上诉人在向上诉人发出解除通知时未履行催告等程序，其并不享有解除权，其向被上诉人发出的解除通知系单方擅自解除合同，属于严重违约行为。(三）被上诉人在明知合同条款本意的情况下，故意曲解合同真实意思，违反合同约定，欲迗到其涨价的目的，已经构成违约。根据上诉人在一审中提交的其与中介公司工作人员童善俊的聊天记录，上诉人在2019年2月中介公司沟通是可以在不影响过户时间的前提下迟延支付解押款，中介公司经与被上诉人沟通后，表示被上诉人要求房屋价格涨至560万元可以同意上诉人的要求。至此，双方未就迟延支付解押款达成一致意思表示，上诉人便要求按合同约定内容履行合同义务，但在后续的沟通中被上诉人便拒绝按约定进行交房。根据前述第一点的内容，交房时间系在合同签订时经各方一致认可的，结合被上诉人在2019年4月将房屋以585万元的价格挂在网上出售表明，其认为房屋以545万元出售给上诉人价格较低，但是又没有任何理由进行涨价，故其利用合同中有有关交房时间的条款，拒绝按约定交房。就合同中关于交房时间的约定，上诉人、被上诉人及中介公司也进行了数次沟通，中介公司也明确表示合同中约定的“腾房”即“交房”，但被上诉人一直否认其在签订合同时对该交房时间的认可，其违背诚实信用原则，致使合同的履行陷入僵局，被上诉人的行为已经构成重大违约。三、一审法院认为上诉人应当承担违约责任，系认定事实不清，适用法律错误。(一）上诉人中止履行合同符合《合同法》第六十七条、六十八条有关不安抗辩权的规定。上诉人购买被上诉人的房屋，主要原因之一就是被上诉人表示可以在过户前提前交房，所以双方当时确定的交房时间是2019年4月30日，该约定已由中介公司进行认可。2019年3月6日之前，上诉人就交房问题一再与中介公司进行沟通确认，中介公司的反馈是被上诉人同意按合同内容履行。故2019年3月6日上诉人按照合同约定将准备好解押款，然而当日上诉人明确表示4月30日不交房。根据《合同法》的规定，不安抗辩权是先履行的一方有证据证明后给付义务人的履行能力明显降低，有不能对待给付的现实危险。本案中，上诉人基于被上诉人明确表示不按期交房的预期违约行为，中止支付解押款，符合不安抗辩权的特征，不存在违约行为。(二）涉案合同的解除系被上诉人的违约行为所致，与上诉人无关。前述第二点已经阐述了被上诉人在没有解除权的情况下解除合同的违约行为，合同已经在被上诉人向上诉人发出解除通知的时候解除。从合同签订及履行的整个过程来看，上诉人都尽力遵守合同条款，履行合同义务，而被上诉人违背诚实信用原则，不顾合同签订时所达成的一致意思表示，任意违反合同约定。上诉人本着友好协商的态度与其进行积极沟通，并作出诸多让步，但仍未就合同履行问题与被上诉人达成较好的解决方案。故上诉人为了合同的履行尽了最大努力，被上诉人对于合同的解除承担违约责任。(三）退一万步讲，即使上诉人对于合同的解除存在一定责任，但是也不应承担全部责任。从合同履行的整个过程来看，上诉人都要求严格按照合同约定履行合同义务，即使一审法院认为上诉人存在违约行为，但是被上诉人也存在诸多违约行为，而一审法院却未对被上诉人的违约行为进行认定，且未支持上诉人向被上诉人主张的返还10万元的诉请。一审法院的判决实际上是将合同履行及解除中的过错完全归咎于上诉人，这与实际情况严重不符且严重违背公平、公正原则。四、案涉合同已于2019年3月24日解除，被上诉人在发出解除通知后要求中介公司返还其房产证，并将房屋挂在网上出售，其已经通过一系列的行为表明其不愿意继续履行合同。即使案涉合同未在2019年3月24日解除，但双方在随后的沟通中未就履行方案达成一致意见，且沟通中很多问题无法解决，合同最终无法继续履行并非上诉人违约所致。被上诉人于2019年2月份已经在外租房居住，说明被上诉人已经为交房进行了准备，其在2019年4月30日前交房即不存在事实上的障碍，也不会对其生活或其他利益造成影响，而对于上诉人而言，上诉人之所以购买涉案房屋，其中重要的原因就是被上诉人同意提前交房，如被上诉人不能按约交房，会对上诉人的利益受到很大的影响。故被上诉人提出的腾房并非交房，并非其不知道腾房的真实含义，而是为了合同条款达到其违约目的。综上，一审法院认为上诉人存在违约行为，将合同解除的过错都归咎于上诉人，系认定事实不清，适用法律错误，故上诉人特提出上诉请求，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。刘益辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。理由：一、案涉合同系因上诉人的违约行为导致无法继续履行，上诉人应承担违约责任。2018年8月11日刘益与段琳珊以及中原公司签订了房地产买卖中介合同，约定2019年3月6日段琳珊应当向刘益支付160万元解押款，但段琳珊拒不履行，其违约行为导致合同无法继续履行。在后期合同履行的沟通过程中，被上诉人已经作出让步，同意于2019年4月30日交房。在合同具备继续履行条件的情况下，上诉人仍然不同意继续履行合同，导致合同无法继续履行。（二）上诉人主张被上诉人违约没有事实和法律依据。1、合同明确约定2019年4月30日被上诉人应当腾空房屋并书面通知办理房屋交付具体时间，上诉人主张4月30日是交房时间没有提供相应的证据证实。若各方因合同履行过程中就合同条款发生争议，应当以书面文本为准。在合同继续履行的磋商过程中，中介称腾房即交房的解释也并不能证明合同签订时各方就腾房即交房达成共识。2、2019年4月11日被上诉人发送的“我将按约于2019年4月30日腾空房屋并交付给你”的含义是指按照约定于2019年4月30日将房屋腾空并且于同日交付房屋，并非是认可2019年4月30日即交房时间，这只是我方进行的让步。被上诉人在2月份就在外租房的原因不是因为4月30日需要交房，而是因为小孩上学的需要，如果按照上诉人的观点2月份在外租房那么2月份就要交房了。3、上诉人称其行使不安抗辩权终止支付解押权没有事实和法律依据。合同对于4月30日是腾房时间的约定很明确，即使上诉人认为有异议，也应当履行其在先的合同义务，而不应被上诉人对合同条款理解的表述就认定被上诉人逾期违约，并且涉案房屋并未另行出售、毁损、灭失等，而是待交付的状态，并不存在交付不能的风险。4、被上诉人于2019年3月24日发送短信通知其解除合同，是基于上诉人应于2019年3月6日支付房屋解押款而未支付的违约行为而行使法定解除权，并非是上诉人所称的单方解除合同的违约行为。综上，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。中原公司述称，请求法院依法判决。段琳珊向一审法院起诉请求：1.确认其与刘益签订的房地产买卖中介合同于2019年3月24日解除；2.判令刘益返还定金100000元；3.判令刘益支付违约金300000元。4.由刘益承担本案诉讼费。刘益提出反诉请求：1.其与段琳珊签订的房地产买卖中介合同继续履行；2.段琳珊支付违约金300000元；3.段琳珊承担自2019年3月7日起至2019年7月6日止的房屋贷款利息损失21463.91元；4.由段琳珊承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年8月11日，刘益（甲方）与段琳珊（乙方）以及中原中介公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定“所有权人刘益，房屋坐落江宁区，建筑面积167.83平方米，…房屋售价5450000元。…乙方于2018年8月11日向甲方支付购房定金100000元，…第九条房款的支付与转付，首期房价款：首期房价款1950000元（含已支付的全部定金100000元）。该房款甲乙双方自行约定如下：1、用于甲方办理该房屋解押的房款为1600000元（含已支付的全部定金100000元），乙方应于2019年3月6日前以现金的方式支付给甲方；2、非解押的房款为350000元，乙方应于交房时以现金的方式支付给甲方。第二期房价款：第二期房价款3450000元，乙方通过银行贷款方式支付此部分房款。…交房及尾款：甲方同意乙方自留尾款50000元，此部分尾款甲乙双方一致同意选择方式为房屋内无户籍关系的，则甲乙双方一致同意于办理房屋交付当日自行交割。第十条房屋交付及户口迁出，1、甲方应在2019年4月30日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。…第十一条办理过户，1、甲乙双方同意在签署本合同后2019年5月15日前签订《南京市存量房交易合同》（经纪机构版）并办理送件手续，…第十三条违约责任…（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同或毁约的；…（三）上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金支付给守约方。违约方给守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿（此约定适用于甲乙双方之间）。1、约定违约金为300000元。…”。合同签订后，段琳珊支付了定金100000元，刘益出具了收据。2019年3月6日下午，段琳珊按照约定至中国银行江宁支行营业部协助刘益办理房产解押，并于名下账户备好1500000元用于履约。在款项支付前，段琳珊与刘益就910室房产的交付进行了沟通，刘益明确表示2019年4月30日为房屋腾空之日而非交房之日，故不同意于4月30日将房屋交付给段琳珊。段琳珊遂未再支付解押款1500000元。2019年3月24日晚上9点47分，刘益向段琳珊发送短信：“段琳珊：根据2018年8月11日你、我方及中介签订的合同约定，你方应在2019年3月6日前付清购房首付款。你方未按合同约定按时付款，已经违约，经我方多次催促，至今仍未支付，已严重违约并影响我方合同目的的实现。为避免损失扩大，现决定正式解除三方合同，并没收定金，特此告知。”当晚10点36分，段琳珊回复刘益：“刘益：3月6日我按照中原地产童善俊、叶蓉蓉和你我约定好的时间下午2点到达银行准备将账上150万元转给你解押，在排队等号过程中，我问了你交房时间，你明确表示不按照合同履行，4月30日之前不予以交房，是你违约在先，且在我方多次催促询问，你仍表示不按照合同履约交房时间，所以是你违约在先，且你无权肆意解除三方协议，现我方通知你按照合同履约执行。”当晚10点58分，段琳珊再次发送短信给刘益：“且我方本着保护双方权益的原则，…你的行为已经严重损害了买受人的权益，现通知你按照合约如期履行，特此告知。”2019年4月8日，段琳珊提起本案诉讼。2019年4月19日，刘益向段琳珊发送短信：“段琳珊：你好，你向江宁区法院起诉我的案件材料，法院已经寄给我了。现将我对此事的意见告诉你。首先，我愿意继续履行原购房合同，请你尽快按合同约定，将应于2019年3月6日支付的150万解押款通过中介支付给我，并按约支付剩余款项。我将按约于2019年4月30日腾空房屋并交付给你，并按照合同的约定办理过户手续。另外，请你前往法院撤回起诉，如你坚持继续将诉讼进行下去，对双方均无益处。”审理中，中原中介公司陈述当时在签订合同时各方就案涉房屋的交付时间进行过沟通，考虑到双方的利益平衡，在段琳珊按期支付解押款后，刘益应于2019年4月30日交付房屋，后在段琳珊支付解押款前询问刘益是否能在2019年4月30日交房，刘益表示必须交付全款后才能交房，鉴于此，段琳珊未再支付解押款。关于沟通内容中原中介公司未能提供证据证实。发生争议后，段琳珊、刘益与中原中介公司一直在就合同的履行进行沟通，经多次协调，刘益同意于2019年4月30日交房，但最终段琳珊和刘益因诉讼费、律师费和两个月的银行贷款利息由谁承担的问题未能谈妥。刘益陈述合同中明确约定2019年4月30日应为房屋腾空之日，而非房屋交房之日，其没有违约行为。后双方发生争议，为促成合同的履行，其在发送给段琳珊的短信中已对交房日期作出让步，在段琳珊支付解押款的前提下其同意于2019年4月30日交房并继续履行合同，对于段琳珊确认解除合同的诉请，其认为其发出的解约短信遭到段琳珊的及时反对，并且后期仍在就合同的履行继续洽谈，在其作出让步同意于2019年4月30日交房的前提下，段琳珊仍不同意按合同继续履行，并在洽谈过程向法院提起了诉讼，合同无法履行的责任在于段琳珊，目前合同仍在生效状态，应继续履行并由段琳珊承担违约责任及损失。段琳珊陈述合同上约定的腾房时间即为交房时间，刘益构成违约，如要继续履行合同，在刘益同意于2019年4月30日交房的前提下还要求刘益承担其已支付的相关费用损失，后协商未果，故不再同意继续履行，其要求确认合同已于2019年3月24日解除，并坚持要求刘益承担违约责任。另查明，刘益为证明其银行利息损失，提交了银行贷款的还款记录，记录显示自2019年3月7日至2019年7月6日共归还银行贷款四期，每期本息合计均为8583.3元，其中利息分别为5383.66元、5371.90元、5360.10元、5348.25元，合计21463.91元。上述事实，有房地产买卖中介合同、收据、信息记录、聊天记录、录音光盘、银行流水、房产证及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，段琳珊、刘益就910室房屋签订的买卖合同系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应诚实履行。关于违约责任问题。段琳珊主张在其支付完首期解押款后，刘益提出仅于2019年4月30日前腾房，待履行完5400000元款项交付义务后再行交房的行为，构成预期违约。对此刘益认为其提出的要求并未违约，双方合同约定了2019年4月30日腾空房屋，并书面通知办理房屋交付的具体时间，双方应严格按照合同履行，段琳珊应于2019年3月6日前支付约定的解押款，否则构成违约。对此，一审法院认为段琳珊认为刘益构成违约的理由不成立，理由如下：一、根据双方签订的房产买卖合同第十条的约定，刘益应于2019年4月30日前腾空房屋并书面通知办理交付的具体时间。二、段琳珊及中原中介公司均陈述三方在前期签约过程中沟通过，合同中约定的“腾房时间”即为“交房时间”，但提交的证据不足以证明该事实，刘益对此也不予认可。在本案中，即使三方之间就交房的时间存在与合同不一致的沟通，当发生争议时，在其他证据不足以证明该事实的情况下，应以书面的文本为准。三、根据法律有关于不安抗辩权的规定，即应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（1）经营状况严重恶化；（2）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（3）丧失商业信誉；（4）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。现段琳珊中止履行合同的依据不充分，应承担相应的责任。四、在后期的沟通过程中，刘益作出让步，同意于2019年4月30日前交付房屋，在合同具备继续履行条件的情况下，段琳珊仍不同意继续履行合同。综上，一审法院认为导致合同目的无法实现的违约责任在于段琳珊。关于合同解除问题。法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。刘益未于2019年3月24日向段琳珊发送解除通知前催告段琳珊并给予段琳珊一定的履行期限，且段琳珊在收到该通知后即时表示不同意解除合同要求继续履行，故刘益发送的该解除通知不能达到合同解除的效果。故对段琳珊要求确认合同于2019年3月24日解除的诉请，一审法院不予支持。现在本案审理中，刘益及中原中介公司均认为合同可以继续履行，但段琳珊坚持诉请要求解除合同，对此，一审法院考虑案涉合同的实际情况，在段琳珊不同意履行合同的情况下，认为该合同不宜强制履行，应该判决予以解除。关于违约损失承担问题。法律规定，当事人依法约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行义务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。现案涉合同因段琳珊违约而解除，故对段琳珊要求返还定金100000元及违约金300000元的诉请，一审法院不予支持。关于刘益要求段琳珊支付违约金300000元及贷款利息损失21463.91元的诉请，一审法院认为刘益已收取定金100000元，结合双方履约情况，损失程度等情形，对刘益主张的违约金及利息损失，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、段琳珊与刘益就位于南京市江宁区产签订的房地产买卖中介合同于判决书发生法律效力之日起十日内解除；二、驳回段琳珊的其他诉讼请求；三、驳回刘益的反诉请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人段琳珊提交了以下证据：1、2019年3月22日录音一份，以证明3月22日当天中原公司中介人员与公司法务电话咨询合同约定中腾房的含义，法务人员明确表示合同约定中2019年4月30日腾空房屋的条款即为交房条款。2、2019年3月25日录音一份，以证明被上诉人坚持要求上诉人按照合同约定承担贷款利息损失、支付195万元首付款、付清全款交房以及承担30万元违约金，可见被上诉人并无继续履行合同的诚意，提出的要求完全超出上诉人的承受范围。3、照片三张，以证明被上诉人在2019年4月13日、4月17日在链家网、我爱我家网上架案涉房源，房屋价格为585万元；被上诉人为了达到涨价的目的，故意曲解合同条款，违反诚实信用原则，其行为已经构成重大违约。被上诉人认为上述并非新证据，证据1无原始载体，对真实性不予认可，且仅是中介公司法务自行理解合同条款，不能达到证明目的。证据2仅能证明双方协调过程，当时被上诉人要求上诉人承担违约责任，并无问题。对证据3真实性的无异议，但该两家中介公司上架房源并未经过被上诉人同意，被上诉人得知后已要求其下架房源。对上述证据形式上的真实性本院予以认定，对证明力、关联性本院结合案件情况综合予以认定。各方当事人对于一审查明的事实无异议。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院另查明，《房地产买卖中介合同》第十条约定原文打印部分为“甲方应在□2019年4月30日前□全款到帐后___日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间”，其中“2019年4月30日”前的方框中以手写方式打勾，“全款到帐后”前的方框中以手写方式打叉，“___日腾空房屋”的横线处以手写方式划掉。二审中，刘益陈述：按合同约定段琳珊应在2019年3月9日提供贷款资料，一般情况下5月份贷款即可办理成功，故《房地产买卖中介合同》约定2019年4月30日前“腾空房屋”，仅是指清空房屋为5月份交付做好准备，而非实际交付；房屋交付时间应在段琳珊支付完毕贷款款项之时。刘益在2月份虽已在外租房居住，但是是因为小孩上学所需，并非准备交付房屋。段琳珊陈述：涉案房屋需支付大额解押款且需重新装修，卖家在洽谈时也提及其可随时交房，故双方才约定2019年4月30日前交房。中原公司陈述，其已告知双方当事人2019年4月30日即为交房的时间节点，条款中写明“并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间”仅是为了2019年4月30日前联络通知，便于合同履行。法庭询问各方当事人洽谈合同时如何确定房屋交付时间，刘益称合同洽谈时均是通过中介单方告知，刘益一方仅在签订合同时才到现场，洽谈时并无分歧，即贷款支付完毕之日交房。中原公司称2018年8月11日在中原公司处洽谈，当时有中原公司的业务人员童善俊、周乐、杨佳义、刘益夫妻及刘益岳父、段琳珊夫妻及段琳珊母亲在场，故合同洽谈、签订时三方当事人均在场，也谈好是2019年4月30日前交房；刘益于2018年8月11日在现场出具了定金收据。段琳珊对中原公司的陈述表示认可。以上事实，有《房地产买卖中介合同》及本案询问笔录等在案佐证。本院认为，双方当事人的争议之处在于涉案合同约定交付房屋的时间与条件为何，以及何方行为构成违约。就涉案合同约定交付房屋的时间与条件问题，《房地产买卖中介合同》第十条约定原文打印部分为“甲方应在□2019年4月30日前□全款到帐后___日腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间”，其中“2019年4月30日”前的方框中以书写方式打勾，“全款到帐后”前的方框中以书写方式打叉。因涉案合同已明确排除以“全款到账”作为腾房条件，故被上诉人主张交房时间为被上诉人支付贷款款项之时，依据尚不充分。上诉人主张房屋交付时间应为2019年4月30日，但条文约定就具体交付时间约定尚不清晰，在理解上存在歧义，属于约定不明之情形。现各方当事人对于交房时间及诉讼后发生的费用存在争议，且经多次协商无法达成一致意见，导致合同无法履行，故一审法院判决解除案涉《房地产买卖中介合同》解除，在结果上并无不当。就合同解除的原因与责任问题，因房屋交付时间系合同履行的重要内容，现双方就此约定不明且协商不成，故合同解除的原因不应归责于某一方当事人。一审法院认定因段琳珊违约导致合同解除，存在错误，应予纠正。据此，上诉人主张确认案涉合同于2019年3月24日解除，并无事实与法律依据，本院不予支持。但因合同解除的原因及责任不归责于某一方当事人，故本院对上诉人主张被上诉人返还定金100000元的诉讼请求予以支持，对其主张被上诉人承担违约金300000元的诉讼请求不予支持。一审判决未支持被上诉人的反诉请求，被上诉人亦未提起上诉，故对于一审判决相应判项，应予维持。综上，段琳珊的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6869号民事判决第一项、第三项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初6869号民事判决第二项；三、刘益在本判决生效之日起十日内返还段琳珊定金100000元；四、驳回段琳珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取3650元，由段琳珊负担；反诉案件受理费减半收取3650元，由刘益负担。二审案件受理费7300元，由段琳珊负担5475元，由刘益负担1825元。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年六月二十三日书记员  汪海燕