湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2172号 原告：刘冠豪，男，1990年2月4日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 被告：郴州市中谊置业投资有限公司，住所地：湖南省郴州市五岭大道89号招商广场701室。 法定代表人：刘栋。 原告刘冠豪与被告郴州市中谊置业投资有限公司（以下简称中谊公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告刘冠豪到庭参加诉讼，被告中谊公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘冠豪向本院提出变更后的诉讼请求： 1、判令被告按商品房买卖合同约定赔偿原告违约金123741元； 2、判令被告支付私自改建房屋未通知本人违约金12000元； 3、判令本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告称上述诉讼请求中的第一项应是计算错误，原告要求按照当庭从2018年12月1日至2020年6月1日共549天计算的87460元向被告追讨赔偿违约金。 被告中谊公司未予答辩。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 2017年4月9日，刘冠豪（买受人）与中谊公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20170004914），双方约定：1、买受人购买出卖人开发的中谊公馆项目中的第1栋914号房，房屋建筑面积为58.29平方米，单价为每平方米3888.01元，总金额226632元；2、买受人以银行按揭方式支付购房款，首期房款96632元，余款130000元向建设银行申请贷款并在5日内支付完毕；3、出卖人应当在2018年12月前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；2）.扣除非有效施工日。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）如出卖人逾期交房未超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）如出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。5、合同第十一条规定，出卖人改变商品房结构形式等影响买受人商品房质量或使用功能的，在经有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在收到通知之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……。合同签订后，中谊置业公司至今尚未将案涉房屋交付给买受人使用。 同日，刘冠豪（买受人）与中谊公司（出卖人）签订一份《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20170004814），双方约定：1、买受人购买出卖人开发的中谊公馆项目中的第1栋814号房，房屋建筑面积为58.29平方米，单价为每平方米3888.01元，总金额226632元；2、买受人一次性于本合同签订之日支付购房款226632元；3、出卖人应当在2018年12月前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）.遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的；2）.扣除非有效施工日。4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于出卖人原因，未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）如出卖人逾期交房未超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）如出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。5、合同第十一条规定，出卖人改变商品房结构形式等影响买受人商品房质量或使用功能的，在经有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人有权在收到通知之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不解除合同的，应当与出卖人另行签订补充协议……。合同签订后，中谊置业公司至今尚未将案涉房屋交付给买受人使用，故酿成纠纷。 庭审中，原告陈述诉讼请求的第2项“判令被告支付私自改建房屋未通知本人违约金12000元”所依据的事实与理由是两份《郴州市商品房买卖合同》中的第十一条规定，经庭审释明，原告明确不要求行使对两份《郴州市商品房买卖合同》的解除权。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。一、被告中谊公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、原告刘冠豪与被告中谊公司签订的两份《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定被告中谊公司应当在2018年12月前交付房屋，而被告中谊公司却未按照合同约定期限履行交付房屋的义务，已构成违约，应当承担违约责任。 本院认为，本案涉案房屋已超过180日未交付，虽按合同约定被告中谊置业公司应按日向原告支付已付房屋总价的万分之五的违约金，但违约金的性质应以补偿性为主，以惩罚性为辅，本案主要目的还是交付房屋。根据本案的实际情况，考虑本案双方当事人约定的违约金过高，本院酌情对逾期交房违约金适当予以核减，本院确认违约金按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止按原告刘冠豪已付房价款的日万分之三计算。原告诉请的违约金也未超过日万分之三，本院予以支持。截止2020年6月1日，被告中谊公司共逾期交房517天（2019年1月1日至2020年6月1日），应向原告刘冠豪支付逾期交房违约金70301元（226632元×0.03%×517天+226632元×0.03%×517天），对原告诉请中超过的部分，本院不予支持。因原告自称诉讼请求的第2项“判令被告支付私自改建房屋未通知本人违约金12000元”所依据的事实与理由是两份《郴州市商品房买卖合同》中的第十一条规定，经庭审释明，原告明确不要求行使对两份《郴州市商品房买卖合同》的解除权，原告依据合同中的约定要求赔偿应以合同中约定的解除合同为前提条件，原告该项请求没有事实依据，故对原告要求被告赔偿违约金12000元的诉请，本案中本院不予认定。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告郴州市中谊置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘冠豪2019年1月1日至2020年6月1日的逾期交房违约金70301元； 二、驳回原告刘冠豪的其他诉讼请求。 如果被告郴州市中谊置业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取1508元，由原告刘冠豪承担727元，被告郴州市中谊置业投资有限公司承担781元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  郭蓉 二〇二〇年六月十一日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。