湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘01民终3614号上诉人（原审原告）：湖南乐法美食有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号101壹楼189号商铺。法定代表人：郭纯宜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张瑛杰，湖南嘉仕迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓贤民，男，1965年6月13日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：潘志强，国浩律师（长沙）事务所律师。委托诉讼代理人：曹敏，国浩律师（长沙）事务所律师。原审第三人：长沙友阿五一广场商业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区东屯渡街道万家丽中路一段99号101一号楼189号商铺。法定代表人：胡子敬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷，系该公司员工。委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。上诉人湖南乐法美食有限公司（以下简称乐法美食）因与被上诉人邓贤民及原审第三人长沙友阿五一广场商业有限公司（以下简称友阿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初17864号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐法美食上诉请求：1、撤销一审判决第二项并依法改判由邓贤民返还其2019年2月租金16800元；2、由邓贤民承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，由于涉案租赁物所在的长沙市2751友阿城市广场一直未开业，乐法美食与邓贤民约定租期自2018年9月1日起，2018年9月1日至2018年12月31日的租金按原合同价格打九折，乐法美食于2018年9月6日支付2019年9月1日至2018年11月31日的租金75600元，后双方又协商租金按原合同价格打六折，乐法美食于2018年12月19日支付2018年12月1日至2019年2月29日的租金50400元。后乐法美食经营的商铺开业后，商场客流量因开业时间一再拖延未达到邓贤民承诺的效果，双方协商一致解除租赁合同，乐法美食于2019年1月份完成退铺，由于临近年关，商场物业暂不能为乐法美食办理退铺，乐法美食于2019年2月20日到商场物业处补办了退铺申请，因此，乐法美食实际在2019年1月已经完成退铺，一审法院认定乐法美食于2019年2月20日退铺系事实认定错误，邓贤民应退还乐法美食2019年2月份的租金16800元。邓贤民辩称：1、本案系因乐法美食无力经营，我方于2018年11月提出退租，但双方协商后乐法美食又于2019年12月补交了后续3个月的部分租金；2、在办理退铺手续时，双方已经明确没有其他争议，故应该认定双方就押金和租金已达成一致意见，不存在退还租金的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。友阿公司述称：1、《租赁合同》的签订及退租是乐法美食与邓贤民之间的争议，退租时双方声明没有纠纷，应视为双方已就租金和押金的处理达成一致；2、乐法美食承租的商铺属于外街商铺，可独立营业，且整个项目属于新项目，需要一定的市场培育期才能成熟，开业时生意不好系正常商业风险；3、物业公司一直正常办公，不存在无法办理退铺的情形，退铺应以实际办理时间为准。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。乐法美食向一审法院提出诉讼请求：1、解除乐法美食与邓贤民签订的商铺租赁合同；2、判令邓贤民退还商铺押金56000元及租金126000元；3、判令由邓贤民承担本案诉讼费用。一审法院查明：1、2017年9月2日，邓贤民与友阿公司签订《2751友阿城市广场商铺经营权转让合同》，邓贤民取得2751友阿城市广场项目负二层第2009号商铺30年的经营权。2、2017年10月29日，乐法美食（承租方、乙方）与邓贤民（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要内容为：一、甲方将其拥有的坐落于2751友阿城市广场项目负二层第2009号商铺出租乙方用于焙烘经营，该门面面积共约28.28平方米；二、合同租赁期为5年，自2018年1月1日至2022年12月31日；三、（1）乙方于本合同签订之三日内向甲方支付履约保证金56000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方全额退还乙方，保证金不计利息；四、（7）如乙方无力经营单方面终止合同，需提前2个月告知，押金不退，只退剩余房租；七、（1）甲方交房日期暂定为2018年1月1日，（2）甲方给予乙方一个月装修免租期，时间暂定2018年1月1日至2018年2月1日。2018年8月27日，双方协议租期从2018年9月1日至2023年8月31日止，2018年9月1日至2018年12月31日，租金按原合同打九五折支付。乐法美食已向邓贤民交纳押金56000元。3、乐法美食于2018年8月装修完工，于2018年9月1日开业营业，乐法美食从开业之日起缴纳租金，现已向邓贤民支付租金126000元。4、乐法美食开业后，友阿五一城市广场于2019年1月1日正式开业。后乐法美食以外街店铺营业寥寥无几、城市广场开业时间一拖再拖，商场客流没有达到邓贤民所承诺的效果，合同目的无法实现为由要求与邓贤民解除合同，邓贤民表示同意，乐法美食已于2019年2月20日将门面退还邓贤民。5、长沙市消防支队针对长沙友阿五一商业有限公司于2018年11月8日申报的“2751YOLO”营业前消防安全检查于2018年11月20日下发《不同意投入使用、营业决定书》。一审法院认为：庭审中，因乐法美食与邓贤民对租赁合同已解除没有异议，故法院予以认可。本案争议的焦点是邓贤民应否向乐法美食返还租金和押金。关于押金的返还问题，邓贤民主张不予退还的理由是租赁合同第四条（7）约定“如乙方无力经营单方面终止合同，需提前2个月告知，押金不退，只退剩余房租”的约定，一审法院认为，乐法美食提出解除合同，邓贤民同意解除，应视为邓贤民认可了乐法美食主张解除的事由，双方系协商一致解除合同，不应认定为乐法美食单方面解除合同，且解除合同时并未对押金不予退还达成一致意见，故邓贤民不退还押金的理由不能成立，对乐法美食要求退还押金56000元的诉讼请求应予支持。关于退还租金问题，邓贤民按合同约定交付了门面，乐法美食对门面进行了装修并使用，理应按合同约定支付租金，乐法美食要求返还租赁期限内已付租金没有合同依据和法律依据，应不予支持。友阿公司与本案的处理无关联，在本案中不承担法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、限邓贤民于本判决生效后十日内退还湖南乐法美食有限公司押金56000元；二、驳回湖南乐法美食有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3940元，减半收取1970元，由邓贤民负担1000元，由湖南乐法美食有限公司负担970元。本案二审期间，乐法美食提交了一份录音资料，拟证明邓贤民承认乐法美食于2019年1月底完成了商铺腾退并同意退还2019年2月的租金。邓贤民质证称：该证据不能达到乐法美食的证明目的，乐法美食没有按照合同约定提前2个月提出退租。友阿公司认为该份证据与其无关。本院对上述证据认证如下：邓贤民在该份录音资料中并未明确表示同意退还乐法美食2019年2月的租金，不能达到乐法美食的证明目的，故本院对该份证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为：案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：邓贤民是否需要向乐法美食退还2019年2月的租金16800元。乐法美食与邓贤民经协商后于2019年2月20日达成解除《租赁合同》的合意，乐法美食并未提交证据证明其在该时间前将涉案商铺退还给了邓贤民，也没有证据证明2019年1月系因商场物业方的原因致使其不能办理商铺腾退手续，故本院对乐法美食关于邓贤民应当返还2019年2月份租金16800元的上诉理由不予支持。综上，上诉人乐法美食的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3940元，由上诉人湖南乐法美食有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  文 芳二〇二〇年六月二十八日法官助理苏逢连书记员曾知畅