浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初2955号 原告（案外人）：俞琳，女，1980年7月4日出生汉族，住金华市金东区。 被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市延安路528号11、12层，统一社会信用代码91330000717611474R。 法定代表人：胡德。 委托诉讼代理人：周美玲，浙江丰畅律师事务所律师。 被告（被执行人）：金华市嘉柏电子有限公司，住所地浙江省金华市婺城区，统一社会信用代码91330701779351946Ｕ。 法定代表人：陈叶青。 被告（被执行人）：金华市江南红旗大酒店有限公司，住所地浙江省金华市婺城区双龙南街307号21层，统一社会信用代码91330701793371265H。 法定代表人：叶建新。 被告（被执行人）：叶小英，女，1962年3月29日出生汉族，住金华市婺城区。 被告（被执行人）：吴志龙，男，1957年12月2日出生汉族，住金华市。 原告俞琳与被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达浙江分公司）、金华市嘉柏电子有限公司、金华市江南红旗大酒店有限公司（以下简称红旗大酒店）、叶小英、吴志龙案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞琳、被告信达浙江分公司委托诉讼代理人周美玲到庭参加诉讼，其余被告经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于金华市；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年3月1日、3月2日，原告分别同被告金华市江南红旗大酒店有限责任公司（以下简称旗大酒店）签订了房屋编号为1301、1302、1303三份《房屋买卖合同》，约定由原告出资购买位于金华市房屋，总价款为1705631.5元。其中，1301号无抵押，1302号、1303号于2011年4月设定抵押，债权人系工行商城支行。三份合同第十四条均载明：被告红旗大酒店负责办理土地使用权转移登记，并承诺于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告。合同签订后，原告按约于3月1日当日向被告红旗大酒店支付1301房屋款294596元，于3月2日支付1302房屋款565517.75元、1303房屋款565517.75元，共计1425631.5元。原告自付款后合法占有使用上述房产至今，亦多次催促被告红旗大酒店为其办理产权登记，均无果。 因此，原告于2014年4月8日起诉要求红旗大酒店退还购房款。2014年8月18日，金华市中级人民法院作出（2014）浙金民终字1067号民事调解书，其中第二项、第三项载明：红旗大酒店于2014年12月30日前返还俞琳购房款1425631.5元，支付上述款项后，俞琳十五日内将涉案房屋退还给红旗大酒店。即只要被告红旗大酒店未按约定退还购房款，原告对于其出资购买的1301、1302、1303房屋就一直享有合法占有权。 2013年6月24日，被告红旗大酒店在未告知原告的情况下，与中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行签订了编号为2013抵029号《最高额抵押合同》一份，将包括原告所有的位于金华市为被告金华市嘉柏电子有限公司提供抵押担保，并于2013年6月26日办理了抵押登记。因被告金华市嘉柏电子有限公司未及时归还中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行金融借款，贵院于2016年1月12日作出（2015）金婺商初字第3830号民事判决书，判决中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行对被告红旗大酒店所有的位于金华市享有优先受偿权。后中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行向贵院申请执行。执行期间，变更本案被告中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司为申请执行人。贵院又于2019年12月10日下达腾房公告，责令相关人员在2019年12月16日前将位于金华市的房屋腾空。 原告得知上述情况后，向贵院对执行标的提出书面异议。贵院于2020年4月2日作出浙0702执异25号执行裁定：驳回俞琳的异议请求。 原告认为，原告于2012年3月1日、3月2日就与被告红旗大酒店签订合法有效的书面买卖合同，并按约支付1302、1303号房产全部价款及1301号房产部分价款，合法占有且使用上述房产至今。1301号房本就不存在抵押，被告红旗大酒店应按合同约定于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书交付给原告。1302、1303号房产虽存在抵押，但债权人系工行商城支行，在抵押权消灭后，被告红旗大酒店理应为原告办理过户，但其却在欺瞒原告的情况下，于2013年6月又为被告金华市嘉柏电子有限公司与中国银行股份有限公司金华市经济开发区支行的金融借款办理了新的抵押登记。本案原告对于未能办理过户登记并无过错，对于涉案房产享有基于物权请求权的合法占有权，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，足以排除强制执行。 被告信达公司答辩称：公元大厦13楼的房产已经法院生效判决确认，信达公司作为债权受让方，享有优先受偿权。原告与江南红旗大酒店关于公元大厦13楼房屋纠纷案件，原告在2014年向法院起诉时就要求解除买卖合同并返还已付购房款，一审判决支付原告诉请后双方在中院又形成调解书，再次确认了购房合同解除，返还购房款的事项。因此原告与红旗大酒店之间仅是返还购房款的债权纠纷，不能对抗信达公司享有的物权优先权。调解书中约定红旗大酒店返还购房款后15日内原告将房屋退还给红旗大酒店，该约定是对双方之间债权债务履行顺序的约定，不能对抗信达公司对抵押物优先债权的实现。原告的购房合同已解除，即使原告目前占有使用该抵押物，也不是基于特权所有权的占有，因此不能按照最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》排除执行。原告在购买涉案房产时明知房屋存在抵押情况无法办理过户仍然购买，即使购房合同未解除，亦不属于法律要保护的善意第三人范畴。原告提出的该部分债权，可以在本案抵押物拍卖处置后作为一般债权申请参与分配。 其余被告均未作答辩。 经审理查明，本院认定本案事实如下： 原告俞琳关于其与金华市红旗大酒店签订关于案涉金华市房屋的《房屋买卖合同》并交纳房款1425631.50元属实。2014年4月原告向本院提起诉讼，以红旗大酒店未能按约办理案涉房产的产权登记为由要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。本院作出一审判决，判令解除双方签订的三份房屋买卖合同，由红旗大酒店返还原告购房款1425631.50元，并支付违约金121463.80元（违约金从2012年12月31日起按日万分之二算至2014年3月2日止，之后仍按日万分之二计算至实际履行之日止）。红旗大酒店不服该判决向金华市中级人民法院提起上诉。2014年8月18日，金华市中级人民法院作出（2014）浙金民终字第1067号民事调解书，确认双方达成的调解协议有效。调解协议为：一、解除俞琳与红旗大酒店关于案涉房产的房屋买卖合同；二、红旗大酒店于2014年12月30日前返还俞琳购房款1425631.50元，并自2012年12月31日起按日万分之二支付违约金至实际履行日止。如红旗大酒店未按期履行，自愿补偿俞琳人民币2万元，并按原判决执行；三、红旗大酒店支付上述款项后，俞琳十五日内将涉案房屋退还给红旗大酒店；四、涉案纠纷双方互不追究。调解书生效后，红旗大酒店未按约履行。原告向本院申请强制执行，至今未执行完毕。 2013年6月24日，中国银行金华市经济开发区支行（以下简称中国银行）与红旗大酒店签订了编号为2013抵029号《最高额抵押合同》一份，约定红旗大酒店以其所有的位于金华市地产提供最高本金余额13749800元的抵押担保，担保的债权为中国银行与金华市盛大百货有限公司（2014年1月15日变更为金华市嘉柏电子有限公司）之间自2013年6月14日起至2017年6月14日签署的借款等授信业务合同中约定属于本合同项下之主合同，并于2013年6月26日办理了抵押登记。2014年10月31日，中国银行与叶小英、吴志龙签订《最高额保证合同》一份，约定叶小英、吴志龙提供最高本金余额800万元的连带责任保证，主合同为中国银行与金华市嘉柏电子有限公司之间自2014年10月31日起至2015年10月31日签署的借款等授信业务合同中约定属于本合同项下之主合同。2014年10月31日，中国银行与嘉柏公司签订了《流动资金借款合同》一份，并据此发放了贷款800万元。因嘉柏公司于借款到期后未按约还款，中国银行于2015年12月诉至本院。本院经审理作出（2015）金婺商初字第3830号民事判决，判令各被告还款付息，并确认中国银行对抵押物金华市双龙南街307号红旗大酒店的房产在借款本息、实现债权费用等债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，因各债务人未自觉履行，中国银行向本院申请强制执行。在执行过程中，中国银行将上述债权转让给了信达浙江分公司。本院作出裁定，将申请执行人变更为信达浙江分公司。 本院于2019年12月10日下达腾房公告，责令被执行人红旗大酒店及抵押房屋内相关人员在2019年12月16日前将金华市双龙南街307号13层房屋腾空。因上述抵押物中包含了原告向红旗大酒店购买的金华市房产，原告以其享有案涉房产的物权为由，向本院提出执行异议。2020年4月2日，本院作出裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，提起本案诉讼。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，执行标的系包含案涉金华市房产在内的13层房产，该房产系申请执行人信达浙江分公司享有抵押权的抵押物，生效民事判决书已确认债权人对该抵押物享有优先受偿权。人民法院依据债权人的申请对抵押物采取拍卖、变卖等处置措施以实现债权人的抵押权符合法律规定。原告作为案外人，虽然与被执行人曾经签订过关于案涉房产的购房合同，并支付了部分房款，但房产并未变更登记至原告名下，即原告并未获得相应物权。而原告与被执行人之间的房产买卖合同纠纷，人民法院生效的法律文书已确认双方间的房屋买卖合同解除。合同解除后，红旗大酒店对原告负有返还房款并支付违约金的义务，原告负有向红旗大酒店返还案涉房产的义务，至此原告不再享有对案涉房产的物权请求权，只是对红旗大酒店享有普通债权，且与债权人信达浙江分公司享有的抵押权相比，原告的债权不具有优先性。原告主张，其与红旗大酒店的调解协议第三款约定：红旗大酒店支付上述款项后，俞琳十五日内将涉案房屋退还给红旗大酒店。因红旗大酒店未支付款项，故原告有权拒绝退还房屋。本院认为，该约定系原告与红旗大酒店之间的约定，仅能约束协议双方，对协议之外的抵押权人并无拘束力；且该条款实质上属于俞琳对于红旗大酒店的先履行抗辩权，该抗辩权不能阻止抵押权人行使抵押权。综上，原告未能举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对案涉房产的执行，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告俞琳的诉讼请求。 案件受理费13936元，由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 长  韩小飞 人民陪审员  曹 曦 人民陪审员  金 莹 二〇二〇年六月十六日 代书 记员  俞华卿