江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1465号 上诉人（原审被告）：汤林烽，女，1992年10月14日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：杨虎，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邱毅，男，1966年9月27日出生，汉族，住南通市通州区。 原审第三人：魏芳，女，1990年10月19日出生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：瞿张，江苏笃道律师事务所律师。 上诉人汤林烽因与被上诉人邱毅及原审第三人魏芳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2019）苏0612民初7468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤林烽上诉请求：1.撤销原判，依法改判由魏芳向邱毅履行案涉车库返还义务，并给付房屋占有使用费及电费；2.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：房屋转租系租赁合同的整体转让，汤林烽对案涉房屋不再享有权利和义务，且房屋现系魏芳使用，邱毅亦认可魏芳直接向其支付房租的事实，应认定邱毅与魏芳已形成租赁关系，故应由魏芳返还房屋，并给付相关费用。 邱毅辩称，其将案涉房屋出租给汤林烽，与汤林烽存在租赁合同关系，与魏芳无租赁合意，不存在租赁关系，魏芳是替汤林烽向其支付房租。本案关键系转让费问题。 魏芳述称，根据合同相对性，邱毅一审已明确向汤林烽主张相关权利，与魏芳无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邱毅与汤林烽相互串通，致魏芳支付高额转让费，魏芳保留相关权利主张。 邱毅向一审法院起诉请求：1.汤林烽退还租赁房屋（金沙镇城中花苑41号楼201室车库）；2.汤林烽支付自2019年9月16日起至房屋实际退还之日止的租金，以45000元/年计算；3.汤林烽支付套表抄见底度1086.2至房屋实际退还之日所产生的电费，以峰电0.5583元/度计算；4.汤林烽支付违约金100000元；5.汤林烽承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：坐落于南通市通州区车库（即案涉租赁车库金沙镇城中花苑41号楼201室车库）权利人为汪涛与邱毅，汪涛与邱毅系夫妻关系。 2017年3月22日，邱毅（甲方）与汤林烽（乙方）签订《租房合同》一份，约定：一、甲方将金沙镇城中花苑41号楼201室车库租赁给乙方使用，乙方必须合法使用。租赁期限为2017年3月2日至2019年9月15日（其中2017年3月2日至2017年9月15日为前承租人陈龙转租于乙方，房租金至2017年9月15日陈龙已结清）。三、车库年租金为27000元，乙方分别于2017年和2018年6月15日前一次性支付27000元给甲方。四、甲方收到乙方的保证金叁仟元整，作为房屋及装修无损坏的保证，合同到期若房屋及装修无损坏，保证金全部退还。五、在合同期内乙方有权转让车库的使用权以及店铺内乙方添置的可移动物。六、合同到期乙方有优先租赁权。甲乙双方如有一方违约，除赔偿另一方损失外，另加违约金拾万元整。七、如遇拆迁等情况，甲方不赔偿乙方损失。八、本合同一式两份，双方签字生效。汤林烽已向邱毅支付2017年9月5日至2018年9月15日租金27000元。 2017年9月5日，汤林烽（甲方）与李洁（乙方）签订《店面转租合同》一份，约定甲方将金沙镇城中花苑41号楼201室车库租赁给乙方使用；租赁期为2017年9月5日至2019年9月15日（其中2017年9月5日至2018年9月15日已与甲方结清），2018年9月16日至2019年9月15日乙方可直接与房东交接（房租提前3个月交清）；车库年租金为27000元，乙方分别于2017年9月和2018年的6月15日以前一次性支付27000元给甲方或房东；在合同期内乙方有权转让车库的使用权以及店铺内乙方添置的可移动物；合同到期乙方可直接与房东续租。 2018年3月20日，魏芳（乙方）与季如（甲方）签订《店面转租合同》一份，约定甲方将金沙镇城中花苑41号楼201室车库租赁给乙方使用，转让期为2018年3月20日至2019年9月15日（其中2018年3月20日至2018年9月15日已与甲方结清）；车库年租为27000元；在合同期内乙方有权转让车库的使用权以及店铺内乙方添置的可移物品；合同到期乙方可直接与房东续租。合同签订后，季如向魏芳出具收条一份，载明收转让费42000元、收房屋保证金3000元。魏芳于2018年6月15日通过工商银行向邱毅转账27000元，案涉商铺现由魏芳使用经营。 另查明，季如与李洁系婆媳关系。魏芳营业时间为上午10点左右开门，晚上5点半关门。 审理中，邱毅提供电表套表抄见底度为1086.2的照片一张，拟证明李洁（季如）已将电费缴至该度数。 一审法院认为，邱毅与汤林烽之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。双方在合同中约定，汤林烽在合同期内有权转让案涉车库的使用权，故汤林烽与李洁签订的《店面转租合同》为有效合同。汤林烽与李洁之间约定李洁在合同期内有权转让车库的使用权，李洁与季如系婆媳关系，转让的系同一案涉车库，故季如与魏芳签订的《店面转租合同》亦为有效合同，且租赁期限未超过邱毅与汤林烽签订的租赁合同期限。邱毅在审理中明确其诉讼请求的履行主体均为汤林烽，未要求魏芳承担责任，系其对自己诉讼权利的处分，且系基于租赁合同的相对性主张权利，法院照准，汤林烽与李洁（季如）、季如与魏芳之间的租赁合同纠纷，双方可另行处理。租赁期限届满后，邱毅与汤林烽没有签订新的租赁合同，并提起诉讼要求汤林烽返还案涉租赁车库，邱毅该请求有事实与法律依据，法院予以支持，并由汤林烽承担自2019年9月16日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。邱毅主张房屋占有使用费按45000元/年计算，汤林烽及魏芳均不予认可，认为应按27000元/年计算。法院认为，根据邱毅与汤林烽之间、汤林烽与李洁（季如）之间、季如与魏芳之间租赁合同的约定，案涉车库的年租金均为27000元，邱毅主张45000元/年无事实依据，法院不予支持，应按27000元/年计算。邱毅为案涉车库专门安装了套表计录用电量，汤林烽予以认可，故法院以电表套表抄见底度1086.2作为起算度数，至实际返还之日止的电费应由汤林烽支付给邱毅，根据魏芳的营业时间，以峰电0.5583元/度计算。关于邱毅主张的违约金100000元，邱毅在审理中认为汤林烽的违约行为在于到期不交房。法院认为，根据邱毅、汤林烽签订的租赁合同，邱毅同意汤林烽在租赁期间转租案涉车库，在实际租赁过程中，案涉车库几经转租，现实际使用人为魏芳，邱毅与魏芳就案涉车库的续租问题亦进行过协商，只是因租金标准问题未达成一致意见，双方未能签订新的租赁合同。邱毅上述行为的本意是继续向承租人及次承租人出租案涉车库，而非收回，且租赁合同中约定的违约责任并不明确。因此，邱毅主张汤林烽支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。汤林烽辩称，汪涛作为权利人应该参加诉讼。法院认为，与汤林烽签订租赁合同的主体为邱毅，邱毅与汪涛系夫妻关系，汪涛不是必须参加诉讼的当事人，汤林烽该辩称无法律依据，法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，判决：一、汤林烽于判决生效后十日内将邱毅名下位于南通市通州区车库（金沙镇城中花苑41号楼201室车库）腾空后返还给邱毅；二、汤林烽于判决生效后十日内支付邱毅自2019年9月16日起至实际返还案涉车库之日止按27000元/年计算的房屋占有使用费；三、汤林烽于判决生效后十日内支付邱毅按电表套表抄见底度1086.2至案涉车库实际返还之日止按0.5583元/度计算的电费；四、驳回邱毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190元，由邱毅承担1000元，由汤林烽承担190元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系案涉房屋返还、房屋占有使用费及电费支付义务应否由汤林烽履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”2017年3月22日，邱毅与汤林烽签订《租房合同》，约定租赁期限为2017年3月2日至2019年9月15日。现租赁期间届满，汤林烽作为承租人应向出租人邱毅返还案涉房屋，并支付因逾期腾房产生的房屋占有使用费及电费。至于次承租人魏芳的权利义务问题，邱毅一审中已明确，依据合同相对性向承租人汤林烽主张相关权利，而非向次承租人魏芳主张，一审法院据此根据合同法相关规定判由汤林烽向邱毅履行有关义务并无不当，且一审亦已明确“汤林烽与李洁（季如）、季如与魏芳之间的租赁合同纠纷，双方可另行处理”，故汤林烽可依法另案主张。至于转让费，因非属本案受理范围，本院不予理涉。 综上所述，汤林烽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2380元，由上诉人汤林烽负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年六月九日 书记员 唐颖琦