山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终6268号上诉人（原审被告）：李德道，男，1964年6月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高龙国，山东知涯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张英，女，1969年4月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：金宝，济南钢城城区法律服务所法律工作者。上诉人李德道因与被上诉人张英物权保护纠纷一案，不服济南市钢城区人民法院（2020）鲁0117民初317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，依法进行了审理。本案现已审理终结。李德道上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定“莱芜农商银行已将涉案房产交付给张英，张英是该房产的合法使用人”的事实是错误的。涉案房产的基本事实为：1.该房产是莱芜金鼎置业有限公司为钢城区汶源街道洪沟社区居委会棚户区居民开发建设，土地性质为洪沟社区居委会的集体土地，所建房产无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，无预售许可证，属于小产权房。案外人李杰（系李德道之子）于2009年12月24日和莱芜金鼎置业有限公司签订《莱钢金鼎-金洪小区认购协议书》购得涉案房产并占有使用，有权使用人是案外人李杰，根据认购协议约定该房产不得转名等。2.案外人李杰同意用涉案房产抵偿李德道在莱芜农商银行的债务，签订《以物抵债协议》，是莱芜农商银行为了降低账面不良率而签订的，莱芜农商银行一直没有与占有使用人李杰办理交付手续和该房屋户名的改签手续，案外人李杰与李德道一直占有使用至今。3.李德道与莱芜农商银行在2018年1月20日签订的《租赁合同》，是莱芜农商银行为了账面处理以物抵债的贷款财务管理的需要协商签订的，也是要求李德道变相支付贷款利息，双方贷款事实仍然存在。4.因李德道未按《租赁合同》支付费用，莱芜农商银行通过拍卖的方式将涉案房产进行拍卖，由张英竞买。该房产拍卖前后权利人李杰和李德道毫不知情，张英也未了解、查看房产情况就于2019年3月15日签订《房地产买卖合同》并支付款项，在过去了3个月后去看房，才知涉案房产莱芜农商银行未取得所有权和使用权，一直由案外人李杰和李德道占有使用，因争吵而报案。5.张英于2019年8月22日以莱芜农商银行未交付涉案房产为由请求确认双方签订的《房地产买卖合同》无效，钢城区人民法院以（2019）鲁0117民初1199号民事判决驳回张英的诉求。从以上事实得知：1.涉案房产是案外人李杰购买的小产权房，因李杰系城镇居民，非洪沟社区集体经济组织成员，根据最高人民法院和山东省高级人民法院审理此类案件的会议纪要规定：对于集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题，按照我国现行房地产管理法规的规定，我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前，禁止进入房地产市场，由此，集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的，买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地，也不可能办理物权变动手续，因此，“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。所以，涉案房产依法禁止在市场进行交易，李杰无权取得或变相取得涉案房产，故，李杰与莱芜金鼎置业有限公司签订的《莱钢金鼎-金洪小区认购协议书》因违反了有关法律的强制性规定，应属无效。那么，因该房产后续签订的案涉《以物抵债协议》《租赁合同》以及非洪沟社区集体经济组织成员的张英与莱芜农商银行签订的《房地产买卖合同》都是无效合同。2.即使认定张英与莱芜农商银行签订的《房地产买卖合同》有效，因房屋系不动产，依据《物权法》第9条第1款之规定，虽然张英按照买卖合同支付了购房款，但由于该房产无法办理过户登记，房屋的所有权并没有发生转移，实际情况也不可能办理转移手续，张英只享有合同债权，依法只能请求与合同相对方莱芜农商银行解除合同，返还财产等。该房产的权利人是案外人李杰，办理移交手续也应由李杰来完成，可现实情况是房产仍在李杰名下，并由李杰实际占有使用，并未移交莱芜农商银行。同理，莱芜农商银行也是依据《以物抵债协议》只享有债权请求权，一审认定莱芜农商银行已将涉案房产交付给张英，无任何事实依据，张英也明确表示涉案房产未交付，那么，张英何时成为该房产的合法使用人。难道一份与涉案房产合法（占有）使用人李杰没有任何关联的（2019）鲁0117民初1199号民事判决，就把合法使用人变更了吗？即使合同有效涉案房产合法使用人也没有变更成张英，再退一步说，上述判决有效，张英请求履行判决义务的主体也应当是涉案莱芜农商银行，张英起诉李德道搬出涉案房产主体不适格。一审法院认定张英是合法使用人，李德道应当搬出涉案房产的证据有《房地产买卖合同》《租赁合同》、电子成交确认书、接报案登记表、民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。李德道认为，即使合同有效，这些证据并不能证明张英就是合法使用人，理由就是这些证据与涉案房产合法占有使用人李杰没有任何法律关系，从上述内容可以清晰的知道，张英和李德道各自与莱芜农商银行签订《房地产买卖合同》和《租赁合同》，都是债权法律关系，合法占有使用人是李杰这一事实从未变更过，从报警和法院查明李杰购买涉案房产的事实以及张英起诉莱芜农商银行时的陈述完全可以证实，李德道即使搬出，该房产合法占有使用人还是案外人李杰，李德道无权把涉案房产交付给张英，因此一审法院在证据不足的情况下，对案件事实做出错误的认定。一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清、证据不足的情况下，错误适用《中华人民共和国物权法》第34条、第37条规定，作出错误判决。李德道认为涉案房产属于小产权房屋，不具有上市交易条件，亦为国家明令禁止交易的房屋类型，故涉及该房地产买卖的合同均无效，包括《以物抵债协议》和《房地产买卖合同》等。而《物权法》第34条规定的“权利人”仅仅指占有为前提的物权人，张英无任何证据证明是法律规定的“权利人”，事实就是张英即未占有也没有物权。占有使用人李杰在未交付也无法交付给莱芜农商银行的情况下，一审法院就适用《中华人民共和国物权法》第34、37条的规定判决李德道搬出涉案房产并赔偿张英房产占用期间损失是错误的。张英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张英向一审法院起诉请求：1.请求判令李德道立即搬出占用的张英钢城区莱钢金鼎金洪小区6号楼西单元5楼东户房产；2.请求判令李德道支付张英占用房屋期间的损失11,000元（按照租赁房屋方式计算，自2019年3月15日暂计算至2020年2月15日，要求支付至实际交还房屋之日止）；3.诉讼费由李德道方承担。诉讼过程中，张英明确诉讼请求第2项，按照李德道与山东莱芜农村商业银行股份有限公司（以下简称莱芜农商行）约定的租赁费即年租金12,000元计算房屋占用期间的损失。一审法院认定事实：2009年12月24日，案外人李杰（系李德道之子）从莱芜金鼎置业有限公司购买涉案的莱钢金鼎-金洪小区6号楼西一单元5楼东户房产，购买总价为414,712元。2015年9月30日，李德道、李杰与莱芜市农村信用合作联社（现莱芜农商行）签订《以资抵债协议》，约定李杰以涉案房产抵偿李德道所欠的莱芜市农村信用合作联社债务。2018年1月20日，莱芜农商行与李德道签订《租赁合同》，合同约定莱芜农商行将涉案房产出租给李德道居住，租赁期限为一年，从2018年1月1日起至2018年12月31日止。每年年租金12,000元，租金应于2018年4月30日之前缴纳。如合同提前终止或者有效期满，双方未达成续约协议，李德道应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给莱芜农商行。在租赁期间，莱芜农商行有权出售该房地产，李德道放弃优先购买权，并不得以任何理由阻碍莱芜农商行对外出售。李德道于2018年4月27日向莱芜农商行支付租金12,000元，其至今居住在该涉案房产内。莱芜农商行委托山东恒达拍卖有限公司公开拍卖涉案房产，并于2019年3月13日与张英签署告知书，告知竞买人张英拍卖标的位于莱钢金鼎金洪小区6号楼西一单元5楼东户，建筑面积195.48平方米，其中住宅174.23平方米，车库21.25平方米，建成于2009年；凡参加竞拍者都已在竞拍前对拍卖标的自行实地勘察，确认竞拍资产范围并认可资产状况及竞拍要求，如在拍卖前未提出异议则视为完全认同；凡参加竞拍者已知该财产现状，所有纠纷由中标人自行解决，该资产为小产权房产，中标人需自行办理过户或与村委、开发商等协商改签购房合同，莱芜农商行负责协助中标人办理相关手续；竞拍者自愿接受拍卖公司公示或告知的各项内容......。张英经公开竞拍，获得涉案房产，并在电子成交确认书上签字确认，成交价格488,000元，佣金24,400元，总计512,400元。2019年3月15日，莱芜农商行（甲方）与张英（乙方）签订《房地产买卖合同》，对竞买的房产基本情况、价格、付款方式、交付期限等进行了进一步确认和约定，并载明，乙方经过调查和现场勘验，对资产各项基本情况均做了充分了解，包括资产现状、瑕疵、纠纷等，乙方确认无异议，且对该房产产权变更受限已知悉，并愿独立承担该宗房产与第三方发生的纠纷等所有事宜（当前与今后）的解决义务。因该房产与第三方发生的所有事宜，由乙方负责解决，与甲方无关，......。张英于2019年3月15日付清房款及佣金后，与莱芜农商行办理了涉案房产的交接，接收人张英在资产交接清单上签字确认。2019年6月15日，张英到涉案房产处要求李德道搬出，双方发生争执，李德道报警。另查明，张英于2019年8月22日起诉莱芜农商行、山东恒达拍卖有限公司，以农商行未交付房产为由请求确认莱芜农商行与张英签订的《房地产买卖合同》无效，一审法院于2019年11月7日作出（2019）鲁0117民初1199号民事判决书，确认张英、农商行及山东恒达拍卖有限公司均各自履行合同义务，张英支付了对价，莱芜农商行已将房屋交付给了张英，并驳回了张英的诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”根据已生效的（2019）鲁0117民初1199号民事判决书，张英通过公开拍卖的方式拍得涉案房产，并支付了对价，莱芜农商行也已将房产交付给了张英。张英是涉案房产的合法使用人。李德道与涉案房产之间系租赁关系，且根据租赁合同该租赁关系已于2018年12月31日终止，李德道在租赁合同终止后一直占有使用涉案房产，属于无权占用，张英作为涉案房产的合法使用人主张李德道搬出涉案房产，符合法律规定，一审法院予以支持。李德道主张涉案房产没有转移登记，张英主体不适格，无权起诉其的观点，一审法院不予支持。关于张英请求李道德支付占用房屋期间的损失。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。张英于2019年6月15日告知李德道搬出涉案房产，李德道拒绝搬出，侵害了张英的使用权，张英主张李德道支付占用房产期间的损失，一审法院予以支持，李德道应当支付自2019年6月15日以来占有涉案房产期间的损失。张英主张按照李德道与莱芜农商行约定的租赁费即年租金12000元计算房屋占用期间的损失，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、李德道于判决生效之日起十五内搬出莱钢金鼎-金洪小区6号楼西一单元5楼东户房产。二、李德道于判决生效之日起十五日内向张英赔偿房产占用期间的损失（自2019年6月15日起至搬出涉案房产之日止，以年租金12000元计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由李德道负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据已生效的（2019）鲁0117民初1199号民事判决，张英通过公开拍卖的方式拍得涉案房产，并支付了对价，是涉案房产的合法使用人。李德道与莱芜农商行的租赁关系已于2018年12月31日终止，在租赁合同终止后李德道一直占有使用涉案房产，属于无权占用，张英作为涉案房产的合法使用人主张李德道搬出涉案房产，主体适格且符合法律规定，一审法院予以支持，并无不当。张英于2019年6月15日告知李德道搬出涉案房产，李德道拒绝搬出，侵害了张英的使用权，张英主张李德道按照与莱芜农商行约定的租赁费支付自2019年6月15日以来占有涉案房产期间的损失，一审法院予以支持，并无不当。综上所述，李德道的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李德道负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二〇年六月十七日书记员  侯新新