黑龙江省肇州县人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑0621执异7号异议人（案外人）：杨光，男，汉族，住址黑龙江省××州县。异议人（案外人）：赵琳琳，女，汉族，住址黑龙江省××州县。申请保全人：姜龙，男，汉族，现住肇州县。被保全人：黄金荣，女，汉族，现住肇州县。关于申请保全人姜龙申请对被保全人黄金荣诉前财产保全一案中，案外人杨光、赵琳琳向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人提出异议称：杨光和赵琳琳是基于对被保全房产拥有实体权利而向法院提出的案外人异议，登记在黄金荣名下的位于肇州县肇州镇民主街金都御景小区11号楼2单元1402室房屋的实际所有人是杨光和赵琳琳夫妻共有的，实际所有人不是黄金荣，申请法院撤销黑龙江省肇州县人民法院（2020）黑0621财保5号裁定书，解除对黄金荣名下的肇州县肇州镇民主街金都御景小区房屋的查封。事实与理由：二异议人系夫妻关系，黄金荣与杨有军系夫妻关系（双方系再婚），杨有国、刘丽荣系夫妻关系，杨有国为杨有军的哥哥，异议人杨光与杨有军系叔侄关系；2020年5月13日，杨有军突发心梗去世；自2008年至2019年期间，杨有军和黄金荣经营肇州县杨二塑料加工部期间，多次向异议人父亲杨有国、母亲刘丽荣借款用于经营和买车所用；2018年9月8日，杨有军、黄金荣与杨有国、刘丽荣对账，确认杨有军、黄金荣共同向杨有国、刘金荣累计借款194000元尚未偿还，杨有军、黄金荣共同给杨有国、刘丽荣出具借据一份，以确认欠款数额，后杨有军、黄金荣偿还了杨有国夫妇64000元，尚欠13万元未偿还；杨有军、黄金荣称没有钱偿还杨有国夫妇，黄金荣自愿用名下所有的位于肇州县金都御景11号楼2单元1402回迁房（出售当时状态是毛坯房）以市场价格转让给异议人一家，双方确定房屋市场价格22万，其中13万的借款抵销部分房款，杨有国夫妇和异议人共同再给付杨有军、黄金荣9万元房款，因为异议人杨光系杨有国夫妇的儿子，二异议人婚后没有房屋居住，购买后的房屋作为异议人和父母一家人共同居住，异议人及母亲刘丽荣、王丽波共同将9万元房款给付黄金荣和杨有军，异议人与黄金荣、杨有军2019年6月6日签订《房屋买卖协议》，同时，黄金荣出据收到房款22万的收据一份，异议人及父母将房屋房款已经付清，签订房屋买卖协议后，黄金荣亲手将房屋钥匙交付给异议人，双方钱房交付两清；异议人装修后入住至今，因转让房屋为回迁房，产权证在双方买卖时尚在办理中，无法在签订房屋买卖协议时办理过户，黄金荣、杨有军承诺待产权手续可以办理时，其配合异议人到产权部门办理过户到异议人名下的房产手续；2020年5月28日，异议人向肇州法院提起诉讼，请求确认房屋买卖协议效力，办理房屋过户手续；2020年6月10日，异议人了解其购买的房屋，房屋因为黄金荣与姜龙案件被法院查封保全，异议人到肇州县不动产登记中心核实，被告知其购买的房屋已经被法院查封；异议人认为，杨光与杨有军、黄金荣签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示、符合法律规定，合法有效，且异议人给付完毕全部房款，异议人一家已经从2019年6月装修居住房屋至今，现黄金荣因与姜龙民间借贷案件纠纷，姜龙申请法院查封房产，但异议人认为，法院查封的房产虽现登记在黄金荣名下，但事实上，该房产已经转让给异议人，异议人一家居住至今，姜龙无权对已经属于异议人的房产进行查封保全，故异议人向法院说明以上真实情况并提出以上异议，请法院查实后，支持异议人请求。案外人为支持其异议成立，向本院提交如下证据材料：1、房屋买卖协议一份（复印件）；2、借据一份（复印件）；3、收据一份（复印件）；4、微信房款、取暖费转账凭证八份（复印件）；5、银行专帐房款凭证一份（复印件）；6、装修合同一份（复印件）。申请保全人姜龙称：我认为我保全房产是登记在黄金荣名下的，不动产所有权属应该以登记为准，登记在谁名下就是谁的，至于杨光和赵琳琳说这房子是他们的理由不成立；而且从这些异议材料来看，2019年6月6日他们签订的房屋买卖协议，但2019年11月份黄金荣又用此房产办理了银行抵押贷款，如果不是黄金荣的房子那她怎么可能办理房屋抵押，所以我认为这房子实际所有人就是黄金荣的；根据杨光与黄金荣、杨有军签订的房屋买卖协议，约定房屋价款一次性给付，但是从异议人提供的证据材料里无法直观看出杨光等人与黄金荣的往来账是否为交付购房款的凭证；杨光、赵琳琳与黄金荣系亲属关系，杨光的父亲和黄金荣的丈夫是亲兄弟，所以即使杨光和赵琳琳居住在黄金荣的家里也属于正常，他们之间有经济往来更正常；我认为异议人的理由不成立。被保全人黄金荣称：这个房子实际所有人是杨光和赵琳琳，2019年6月6日通过我与我丈夫杨有军（已故）与杨光签订了房屋买卖协议，从2019年6月6日起这个房产的实际所有人就成为了杨光和赵琳琳共有的了；这个协议是杨光签的，但给我汇购房款的时候是杨光母亲给我转的钱；大概在2019年10月份左右的时候房照办下来了，登记在我名下，之所以至今一直没过户，是因为我有三套回迁房，如果办理过户需要交纳的税比较多，杨光他们家就说先不办理过户了，因为过户费比较贵；2019年11月份时候用该房产在肇州农商银行办理抵押贷款的事杨光和赵琳琳都知道，那时候是我丈夫杨有军跟他们联系的，杨光家里也同意用这个房子办理抵押贷款，何况当时办理贷款的时候，负责办理贷款的银行人员到这个房子里拍照，他们都知道也同意了。异议人杨光、赵琳琳称：2019年6月6日至今没有与黄金荣办理房产过户手续，是因为当时签协议的时候这个房子还没办理房照呢，而后来在房照办下来了之后黄金荣私自拿这个房照在肇州农商银行办理了抵押贷款；黄金荣用该房产在肇州农商银行办理贷款的事情我们不知道，后来才知道的，她用房子抵押的时候没告诉我们，也没经过我们同意。经审查查明，申请保全人姜龙于2020年5月22日向本院申请诉前财产保全，请求对被保全人黄金荣名下所有的座落于肇州县金都御景房产予以诉前保全，本院于2020年5月22日作出黑龙江省肇州县人民法院（2020）黑0621财保5号民事裁定书对上述房产予以诉前保全，保全期限为两年。现案外人向本院提出异议，申请法院撤销黑龙江省肇州县人民法院（2020）黑0621财保5号裁定书，解除对黄金荣名下的肇州县肇州镇民主街金都御景小区房屋的查封。另查明，根据肇州县自然资源局不动产登记管理部门出具的不动产登记资料查询结果反馈，座落于肇州县金都御景房产登记的权利人为黄金荣单独所有，该房产有抵押登记，抵押权人为黑龙江肇州农村商业银行股份有限公司营业部，抵押证号为黑（2019）肇州县不动产证明第0001323号，抵押期限为2019年11月7日至2022年11月5日。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人基于实体权利对保全裁定提出异议的，应当根据民事诉讼法第二百二十七条的规定审查该异议。本案中案外人提出异议欲排除保全的，应须满足审查执行异议依据的相关法律规定中明确的有关可排除执行的情形及要件。本案中，根据异议人向本院提供的购房转账凭证（复印件），并结合杨光与黄金荣、杨有军于2019年6月6日签订的房屋买卖协议（复印件）第二项“甲乙双方商定成交价格为人民币贰拾贰万元整（小写￥220,000.00元），协议签订之日一次性付清”的内容，无法判断出该多份转账凭证是否为交付购房款凭证，即无法判断出是否已支付全部价款。此外，按照不动产登记簿判断其权利人，本案中的房产权属登记在被保全人黄金荣名下，异议人与被保全人于2019年6月6日签订房屋买卖协议后在具备办理产权转移登记的条件时而未及时办理产权过户手续；被保全人黄金荣于2019年11月份再行用该房产办理银行贷款抵押登记，该笔银行贷款抵押目前尚在有效期内且发生在黄金荣、杨有军与杨光于2019年6月6日签订的房屋买卖协议之后，不能排除该行为系被保全人黄金荣基于所有权行使的物权行为；本案结合相关事实，仅依据案外人的异议理由及所提供的证据，不能排除本案被保全房产的权利人为黄金荣。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第21条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第十六条、第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人异议。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 王 龙审判员 李凤军审判员 谭立成二〇二〇年六月二十六日书记员 张肇福附：法律条文《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第21条保全财产不是诉讼争议标的物，案外人基于实体权利对保全裁定或者执行行为不服提出异议的，由负责审查案外人异议人的部门根据民事诉讼法第二百二十七条的规定审查该异议。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。……第十六条……人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。……第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（1）案外人是否系权利人；（1）该权利人的合法性与真实性；（1）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可的相关证据判断；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。