昆明铁路运输法院行 政 裁 定 书（2020）云7101行初30号原告吴绍彬，男，汉族，1972年6月23日生，住云南省昆明市嵩明县。原告杨再媛，女，汉族，1976年9月23日出生，住云南省昆明市嵩明县。被告嵩明县自然资源局。住所地：云南省昆明市嵩明县县城秀嵩街49号。法定代表人唐海，局长。出庭行政机关负责人杨继存，副局长。委托代理人李广胜，云南滇源律师事务所律师。第三人付美清，男，汉族，1973年10月2日生，住云南省昆明市嵩明县。第三人刘崇艳，女，汉族，1975年12月10日出生，住云南省昆明市嵩明县。原告吴绍彬、杨再媛诉被告嵩明县自然资源局土地行政登记一案，本院于2020年3月17日立案并依法组成合议庭审理。因付美清、刘崇艳与本案处理结果有利害关系，本院依法追加二人为本案第三人参加诉讼。2020年5月7日本院公开开庭审理了本案，原告吴绍彬、杨再媛、被告嵩明县自然资源局副局长杨继存及委托代理人李广胜、第三人付美清、刘崇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴绍彬、杨再媛起诉称：原告于2008年购买金叶花园S-062-3号房屋，并依法获得房产证和土地证。金叶花园S-062-1号和S-062-2号房屋先后被付美清购买。金叶花园S-062栋规划为联排别墅（开发商方便卖房，将其一栋拆零销售），一共三层，分别为：S-062-1号、S-062-2号、S-062-3号房屋，该栋别墅后院含有约28平方米的共有土地，该土地上有S-062整栋房屋的自来水管道、污水管道、雨水管道和出行必须经过的唯一道路等设施。多年来，原告一直正常维护以上设施，出行通行正常。2012年，因S-062-1号和S-062-2号房屋业主出租该房屋，把共有土地面积部分一起出租，并在上面搭建了简易房作为厨房使用，致使原告出行困难，且不能维护该土地上的设施。被告仅凭一份开发商与业主的“车位”赠与合同，无规划及无任何法律依据的情况下，将金叶花园S-062栋共有面积以“绿化用地”划入嵩国用（2011）第082号《国有土地使用证》（以下简称第82号《土地证》）上。被告未经现场认真核实就发放了土地证，导致原告丧失了共有面积所有权和使用权以及对上面所有私人设施维护和正常通行的合法权利。根据《合同法》《物权法》的相关规定，损害他人合法权益的合同条款无效以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。综上，被告未经认真审核，在无任何法律依据的情况下，将金叶花园S-062栋共有的土地核定在S-062-1号房屋土地证上，程序和内容违法，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，请求判令：1.撤销被告将金叶花园S-062栋业主共有土地划入第82号《土地证》的行政行为；2.被告重新核定上述共有土地为金叶花园S-062栋业主共同所有和使用；3.本案诉讼费由被告承担。被告嵩明县自然资源局答辩称：1.嵩明县自然资源局核发第82号《土地证》的行政行为，事实清楚、证据充分、程序合法。2004年8月20日云南双峰房地产开发有限公司取得嵩国用（2004）字第0197号土地使用权证，该公司在上述地块上开发建设房地产，2006年11月3日云南双峰房地产开发有限公司与付美清签订标号为2006-Ｓ062-01的《商品房购销合同》，将编号Ｓ062幢房屋一层92.73平方米房屋销售给付美清，在合同第四条第二项中注明“云南双峰房地产开发有限公司赠送付美清、刘崇艳、付麟然约25㎡停车位一个，该地块只能用于绿化及停车”。2008年6月27日云南双峰房地产开发有限公司与付美清签订编号为2006-Ｓ062-02的《商品房购销合同》，将编号Ｓ062幢房屋二层104.94平方米房屋销售给付美清。2017年7月13日嵩明县人民政府核发嵩房权证嵩房字第××号房屋所有权证给付美清，确认付美清Ｓ062幢房屋一层92.73平方米的房屋所有权，2009年2月1日嵩明县人民政府核发嵩房权证嵩房字第××号房屋所有权给付美清，确认付美清Ｓ062幢房屋二层104.94平方米的房屋所有权。云南双峰房地产开发有限公司向被告提交嵩国用（2004）字第0197号土地使用权证、《个人已购房土地使用权登记申请调查审批表》、付美清身份证复印件、20070391号Ｓ062幢一层92.73平方米的房屋所有权证向被告申请土地使用权变更登记，被告根据当时的《土地登记办法》第九条、第四十条，《云南省土地登记条例》第四条、第十条、第十一条、第二十五条，《昆明市土地登记管理办法》第五条、第二十一条的规定，核发第82号《土地证》给付美清。被告以上登记行为事实清楚、证据充分、符合法律规定。2.原告将金叶花园Ｓ-062号房屋后院约定28平方米的土地使用权认定为Ｓ-062号房屋业主共有，明显违背事实及法律规定。首先，《物权法》第七十条至七十四条对业主的建筑物区分所有权就只规定了全体业主和业主专有两种法定情形，就没有规定部分业主共有的情况。故原告提出将Ｓ-062号房屋后面28平方米的土地使用权认定为金叶花园全体业主中的原告和付美清两户共有，不符合我国《物权法》建筑物区分所有权的规定。其次，金叶花园类似Ｓ-062号房屋后面约28平方米空地的房屋有数十幢，每幢的设计建设均一样，该空地与房屋一层相连，用铁栅栏将该空地与其他业主的房屋及公共通道进行隔断，从公共通道经铁栅栏的小门方可进入该空地。该设计建设已经明显具备独立性和可区分性，已经排除小区其他业主使用、管理该空地的可能性，符合《物权法》及司法解释中关于业主专有的规定。故Ｓ-062号房屋后院约定28平方米的土地使用权不属于业主共有。3.《物权法》第七十一条规定说明付美清取得的约28平方米土地使用权，不妨碍原告对设施的正常维护，原告完全可以通过该空地维护自来水管、排污管道、雨水管等设施。另外，《物权法》第八十七条规定也说明付美清取得的约28平方米土地使用权，不妨碍原告的正常通行。所以，被告核发第82号《土地证》的行政行为未侵犯原告利益。4.原告要求法院判令被告重新核定Ｓ-062号房屋后面28平方米的土地使用权属于原告及付美清共同的诉讼请求不属于法院行政诉讼的审理范围。根据《土地管理法》第十四条规定，土地使用权争议应由人民政府处理，当事人对处理决定不服才能提起行政诉讼，不应当由法院直接裁判。5.二原告与本案涉诉的嵩国用（2011）第82号土地使用权证登记行为无利害关系，原告不具备诉讼主体资格。综上所述，被告核发第82号《土地证》给第三人付美清、刘崇艳的事实清楚、证据充分、程序合法，应受法律保护，原告与涉诉的土地无利害关系，其不是适格的诉讼主体，且原告的起诉无事实及法律依据，为此，请求法院依法驳回原告的起诉。第三人付美清、刘崇艳述称：1.第三人使用的停车位具有利用上的独立性，可以排他使用，完全可以认定为S-062-1号房屋业主专有。金叶花园小区于2006年建成，内部是普通商品房区和别墅区，南面、西面临街外围是商住区，商住区为联排三层楼，共66栋。其中62栋开发商整栋销售，其余4栋每栋按层拆为三套进行销售，S-062为4栋之一。66栋商住房后均设计有后院停车位，与一楼商铺相连，66个停车位建设时已硬化，有1.2米左右高度的铁质方管栅栏围住，在小区道路边安装有两扇小门，形成构造独立的空间，能够明确区分。且原告自购房至今，一直使用开发商留的楼道出口出行，从未使用铁栅栏以内的停车位地面出行。2.金叶花园拆分销售的4栋商住楼停车位均以云南双峰房地产开发有限公司签订的商品房购销合同中明确约定以赠与形式附赠给一楼业主，第三人取得停车位土地使用权符合《物权法》第七十四条第一款、第二款的规定。S-062房屋自来水、雨水、污水大部分管道集中于S-062后墙墙体中，在S-062-2号房屋内墙设有检修口，对同一栋楼的所有业主，都有配合物管部门进行基础设施检修维护的权利和义务，所以开发商赠与第三人此停车位不影响原告提出的自来水、雨水、污水等管道的检修维护。3.建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》（建办规函[2006]440号）可以明确知道S-062房屋及其左右两边房屋都是商住用房，不是原告所称的别墅。4.第三人的停车位已由开发商在S-062-1号房屋上办理了土地使用权登记，第三人无须再单独分离出该部分进行登记，停车位非车库也无需进行产权登记。综上所述，被告作出的将金叶花园S-062-1后院土地面积划入第82号《土地证》的行为，有充分的法律和事实依据，是完全正确的行政行为。因此，请求法院驳回原告本案第一项、第二项诉请；案件诉讼费由二原告承担。经审理查明：2006年11月3日，云南双峰房地产开发有限公司作为房屋出卖人（甲方）与作为房屋买受人的第三人付美清签订了《商品房购销合同》，将位于嵩明县二期第Ｓ062幢第一层01号房销售付美清，合同载明：房屋参考建筑面积为92.73平方米，甲方赠送乙方约25㎡停车位一个，该地块只能用于绿化及停车使用。2007年7月13日，嵩明县人民政府核发嵩房权证嵩房字第××号房屋所有权证给付美清，证载建筑面积为92.73平方米，第三人刘崇艳为房屋共有权人。2011年2月28日，嵩明县国土资源局向第三人付美清核发了第82号《土地证》，证载土地使用权面积为59.55平方米，该土地使用权登记的面积包括了云南双峰房地产开发有限公司赠与第三人付美清购买的房屋旁停车位所占的土地面积。另查明，2008年7月31日，嵩明县人民政府核发房屋所有权证给原告吴绍彬，证载吴绍彬所购买金叶花园S062幢房屋第三层03号房屋面积为116.06平方米，原告杨再媛作为房屋的共有权人。2011年2月28日，嵩明县国土资源局向原告吴绍彬核发了国用（2011）第079号《国有土地使用证》，证载土地使用权面积为38.9平方米。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，原告吴绍彬、杨再媛以被告颁发第082号《土地证》的行政行为侵犯其土地共有权为由，诉请撤销被告颁发土地证的行为，经审理查明，被告嵩明县国土资源局核发第82号《土地证》行政行为的相对人是第三人付美清、刘崇艳，并非二原告，二原告系金叶花园S062幢房屋第三层03号房屋的所有权人，其土地使用权面积登记的38.9平方米并未包含在第三人付美清、刘崇艳所登记的土地使用权面积59.55平方米内，原告不能证明其对第三人登记的59.55平方米的土地享有权利，二原告的起诉不符合上述法律规定中“与行政行为有利害关系”的情形，被告嵩明县自然资源局提出的原告不具备适格的诉讼主体以及驳回原告起诉的意见，符合本案证据所证实的情况和上述相关法律规定，本院予以采纳。关于二原告对第082号《土地证》登记的土地权属有异议，要求被告重新核发土地证的诉讼请求，本院认为，土地权属争议不属于本案审理范围，原告吴绍彬、杨再媛所主张的土地权属争议应通过法律规定的其他途径予以处理。综上，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第一项、第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回原告吴绍彬、杨再媛的起诉。本案案件受理费五十元，退还原告吴绍彬、杨再媛。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明铁路运输中级法院。审判长 李 俊审判员 龚 袭审判员 阳 睿二〇二〇年六月十日书记员 刘江琴