新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1417号   上诉人（原审原告、反诉被告）：张华，女，1987年10月30日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：天山区新天地遇见万客来餐饮广场，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新天地商城二层。   经营者：吴雪莲，女，1981年11月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。   上诉人张华因与被上诉人天山区新天地遇见万客来餐饮广场（以下简称万客来餐饮广场）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院（2019）新0102民初10295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人张华到庭参加诉讼，被上诉人万客来餐饮广场经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   张华的上诉请求：请求撤销一审判决的第八、十项，依法改判万客来餐饮广场返还我装修保证金及履约保证金。事实和理由:一、我与万客来餐饮广场签订协议，约定由万客来餐饮广场负责宣传、引流，但其未按合同约定宣传，导致广场进入恶性循环，且其未按约扣除物业费，用断电的方式迫使我停止营业，万客来餐饮广场也未能给出解决方案。我在2019年9月1日提交书面退房申请后，万客来餐饮广场拒不受理，我无奈搬离广场，故不是我单方原因提前终止协议。二、一审判决扣除我履约保证金20,000元、装修保证金10,000元，承担30,000元违约金没有事实与法律依据。首先，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，其主要功能在于填补守约方损失，在性质上具备定金的担保性，也具备违约金的补偿性和惩罚性。我与万客来餐饮广场在合同中约定了履约保证金，也约定了违约责任条款，我认可该两项不能同时适用。其次，装修保证金是为防止我违反装修管理规定，或损坏房屋租借器具而交纳的保证金，在双方合同解除后，如我未违反装修等相关规定，该款应当返还。一审法院在未查明我是否对装修造成损坏的情况下，即扣除我的装修保证金没有法律依据。第三，因万客来餐饮广场与我未就相关问题进行协商解决，迫使我解除合同，不是我单方违约，且其也未提交证据证明其具体损失，故一审法院判决我承担60,000元的违约责任没有依据。   万客来餐饮广场未到庭答辩。   张华向一审法院起诉请求：1.解除我与万客来餐饮广场于2019年6月14日签订的《租赁合同》；2.判令万客来餐饮广场返还未使用租金97,500元；3.判令万客来餐饮广场返还履约保证金20,000元、装修保证金10,000元；4.判令万客来餐饮广场承担自2019年9月23日起至欠款实际付清之日止的资金占用损失；5.判令万客来餐饮广场支付广告灯箱位费用460元、微信点餐未支付费用321.8元、剩余电费26.28度23.6元、水26方208元、燃气26.95方149.1元。   万客来餐饮广场向一审法院提出反诉请求：1.请求判令张华支付我为其垫付的物业费8,580元（2019年6月-2019年11月）、人工工资5,276元（2019年6月-2019年10月）、广告门头制作费1,910元、宣传单制作费用500元、共计16,266元；2.判令张华支付违约金100,000元。   一审法院认定事实，2019年6月14日，张华、万客来餐饮广场签订《租赁合同》，约定：“甲方（万客来餐饮广场）同意将坐落于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区经营场地出租于乙方（张华）做经营使用，面积26平方米，本协议面积没有异议，乙方在签订协议前已充分了解店内情况及周边环境状况，店内已有的柱子、消防栓、配电箱、井道门以及上下水管等设备设施均不影响该场地租用面积的计算；乙方承诺该场地用于上述麻辣香锅经营范围，合同期限为1年，自2019年6月18日至2020年6月17日，起租日为2019年6月18日，起租日为营业之日起租，每年130,000元，甲乙双方自签订本合同之日，乙方向甲方支付定金5,000元，房租支付方式为转账，第一年度租金于2019年6月15日前缴纳，乙方须于本协议签署同时，向甲方一次性缴纳履约保证金，金额为20,000元，乙方在本协议签署同时，向甲方一次性缴纳装修保证金10,000元，本协议期满36个月后，如乙方完全履行本协议，甲方将无息返还装修保证金，如因乙方原因致使甲方或第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间缴纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方；在租期内，因乙方原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有；承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三方物业管理者支付水、电费、天然气及其他产生的直接费用，收费标准按当地标准执行，空调费、暖气费、新风费、物业费、安保费，合计2元/平方米·天，按月支付；使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；若乙方在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿甲方一切损失，并有100,000元违约金”。合同签订后，张华开始进场经营。万客来餐饮广场在2019年7月2日微信群中发布已交模块费用的商户名称，其中麻辣香锅500元。张华支付灯箱广告位费460元、打印机193元。2019年7月15日，张华向万客来餐饮广场支付打印机设备款193元。2019年9月5日，张华向万客来餐饮广场发出《解除合同通知书》，载明：“我是金筷子麻辣香锅档口承租人张华，因当时承诺晚上为啤酒夜市，餐饮广场负责宣传引流，给我们一个免费车位，所以我才签订了合同，现如今回复，啤酒夜市因大环境不能开……现申请退房，本人拟于2019年9月19日退房，本人缴纳了房租130,000元，保证金30,000元，截至9月19日使用房租32,500元，6月、7月人工共计2,752元，6月至9月物业费4,836元，应退房租97,500元，剩余保证金22,412元扣除8月、9月人工为应退金额，希望贵公司能在七日内就以上退房方案给予答复，如果没有答复，视为同意以上方案”。庭审中，张华提交2019年6月支付门头制作费的微信记录，2019年9月22日微信聊天记录和视频，记载水表、电表、燃气表剩余数量。万客来餐饮广场提交《金筷子麻辣香锅欠费统计表》载明，物业费：6月520元、7月1,612元、8月1,612元、9月1,612元、10月1,612元、11月1,612元，分摊工资：6月1,033元、7月1,719元、8月932元、9月820元、10月763元。张华认可应支付万客来餐饮广场宣传费500元。一审法院认为，张华、万客来餐饮广场之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。一、关于合同是否应当解除。张华、万客来餐饮广场签订的合同未对解除条件进行约定，万客来餐饮广场虽然在合同履行中存在夜市未能开办及由张华免费使用的车位被收回等瑕疵，但并不导致张华租赁合同目的不能实现，现张华未经万客来餐饮广场同意，单方搬离租赁商铺的行为不符合法定解除条件，张华于2019年9月5日向万客来餐饮广场发出的解除合同通知，不具有单方解除合同的效力。虽然万客来餐饮广场不同意解除合同，但张华单方已实际搬离，不具备继续履行租赁合同的条件，故对张华要求解除合同的诉请原审法院予以支持，合同自起诉书副本送达对方时解除。二、关于万客来餐饮广场应否返还租金97,500元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，万客来餐饮广场应返还张华自2019年10月30日后的租金即82,986.3元（130,000元-130,000元÷365天×132天），张华主张超出部分，原审法院不予支持。三、关于万客来餐饮广场应否返还履约保证金及装修保证金。合同约定，在租期内，因张华原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归万客来餐饮广场所有。现张华未经万客来餐饮广场同意，单方搬离租赁商铺，根据该约定，张华所交履约保证金20,000元及装修保证金10,000元，均归万客来餐饮广场所有，故张华要求万客来餐饮广场返还履约保证金20,000元及装修保证金10,000元无事实和合同依据，原审法院不予支持。四、关于万客来餐饮广场应否退还灯箱广告位费、未支付餐费、剩余水电费燃气费及资金占有费。庭审中，万客来餐饮广场认可收到张华支付的灯箱广告位费用460元，且张华没有使用该灯箱广告位，万客来餐饮广场同意退还，故对张华要求万客来餐饮广场退还灯箱广告位费460元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于未支付餐费，张华提供会员充值卡记录显示，顾客已消费金额为121.96元，因该充值卡是充100元送100元，故万客来餐饮广场应返还张华餐费收入60.98元。张华提供的微信记录显示外卖未支付餐费有2019年8月11日132元、2019年8月14日18.9元、2019年8月20日30元，上述款项万客来餐饮广场亦应支付张华。张华主张超出部分，其未举证，原审法院不予支持。张华提交的视频可以证实，其搬离涉案商铺时，水表中尚剩余26方，电卡中剩余26.28度，燃气剩余26.95方，对此万客来餐饮广场应当予以返还，故万客来餐饮广场还应返还张华水费214.5元（26方×8.25元/方），电费24.44元（26.28度×0.93元/度），燃气费60.64元（26.95方×2.25元/方），张华仅主张水费208元、电费23.06元，原审法院对此予以支持。张华、万客来餐饮广场之间的租赁合同经本案判决解除，张华主张资金占有利息没有事实依据，原审法院不予支持。五、关于张华应否支付物业费8,580元及人工工资5,276元。根据合同约定，空调费、暖气费、新风费、物业费、安保费，合计2元/平方米·天，按月支付；使用该商铺进行商业活动产生的其他各项费用均由张华缴纳，故张华应承担物业费及经营中产生的洗碗工的工人工资。庭审中，万客来餐饮广场提交《金筷子麻辣香锅欠费统计表》载明，物业费：6月520元、7月1,612元、8月1,612元、9月1,612元、10月1,612元、11月1,612元，分摊工资：6月1,033元、7月1,719元、8月932元、9月820元、10月763元。依照张华向万客来餐饮广场发出的解除合同通知书中承诺其自愿承担“6月、7月人工共计2,752元，6月至9月物业费4,836元”可以证实万客来餐饮广场提交《金筷子麻辣香锅欠费统计表》的真实性，故张华应当支付其6月（其中10天）至10月30日期间的物业费6,968元（6月520元+7月1,612元+8月1,612元+9月1,612元+10月1,612元）、人工工资5,267元（6月1,033元+7月1,719元+8月932元+9月820元+10月763元），万客来餐饮广场主张超出部分，原审法院不予支持。六、关于张华应否承担违约金100,000元。合同约定若张华在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿万客来餐饮广场一切损失，并有100,000元违约金。本案中万客来餐饮广场系多间美食档口聚集的地方，利用各自饮食的特色吸引客流量，每个商户都是餐饮广场的重要组成部分，张华擅自解除合同撤场，降低了餐饮广场的档口使用率和整体客流量，给其他商户及万客来餐饮广场均造成了损失，张华的行为构成违约，应当承担违约责任。参照万客来餐饮广场的实际损失，原审法院酌定张华应支付万客来餐饮广场违约金30,000元。七、关于张华应否承担广告门头制作费及宣传单制作费。庭审中，万客来餐饮广场提供收条一张，证明其支出了广告门头制作费，张华对此不予认可，并提供微信转账记录证实其已支付广告门头制作费。因万客来餐饮广场未提供有效证据证实其为张华垫付了广告门头制作费1,910元，故对万客来餐饮广场该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于宣传单制作费500元，庭审中，张华认可该项费用，故对万客来餐饮广场的该项反诉请求，原审法院予以支持。据此判决：一、张华与天山区新天地遇见万客来餐饮广场签订的《租赁合同》租赁合同于2019年10月30日解除；二、天山区新天地遇见万客来餐饮广场支付张华租金82,986.3元；三、天山区新天地遇见万客来餐饮广场支付张华广告灯箱位费用460元；四、天山区新天地遇见万客来餐饮广场支付张华电费23.6元、水费208元，燃气费60.64元；五、天山区新天地遇见万客来餐饮广场支付张华未支付餐费241.88元；六、张华支付天山区新天地遇见万客来餐饮广场物业费6,968元；七、张华支付天山区新天地遇见万客来餐饮广场人工工资5,267元；八、张华支付天山区新天地遇见万客来餐饮广场违约金30,000元；九、张华支付天山区新天地遇见万客来餐饮广场宣传单制作费用500元；十、驳回张华其他诉讼请求；十一、驳回天山区新天地遇见万客来餐饮广场其他反诉请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。   本院认为：依法成立的合同对双方均具有法律约束力。张华、万客来餐饮广场于2019年6月14日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。张华、万客来餐饮广场在《租赁合同》中明确约定若张华在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约。张华未经万客来餐饮广场同意搬离涉案商铺，并提前解除合同，存在违约。张华上诉认为其解除合同系因万客来餐饮广场未按约定宣传，导致餐饮广场进入恶性循环，且万客来餐饮广场用断电的方式迫使其停止营业，但所提交的证据并不足以证实该主张，且双方在合同中对此并无相应约定，故张华上诉认为其不存在单方违约的意见，本院不予采纳。根据张华的上诉主张，本案的争议焦点：一、履约保证金与违约金能否同时适用；二、万客来餐饮广场应否退还张华装修保证金。本院对此分析如下：一、履约保证金与违约金能否同时适用。履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，要求另一方当事人支付一定的金钱作为合同履行的担保，具有明显的担保性质，具有督促合同履行与损失补偿的双重功能，其不以接受方存在损失及损失大小为前提。违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同订立时预先设定违约事实发生后违约方承担给付违约金的责任，其性质兼具补偿性和惩罚性。本案中，张华与万客来餐饮广场在《租赁合同》中关于履约保证金与单方解除合同违约金的约定均系双方的真实意思表示，依据约定“在租赁期内，因张华原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归万客来餐饮广场所有”，即涉案20,000元履约保证金的返还前提系张华没有违约行为，鉴于张华未经万客来餐饮广场同意，单方搬离租赁商铺的违约行为，依据该约定，履约保证金不应返还。对于违约金，依双方合同“若张华在没有违反本合同情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿万客来餐饮广场一切损失，并有100,000元违约金”的约定，张华提前解除合同，应承担100,000元违约金。上述有关履约保证金及违约金的约定均属有效，均可以适用。万客来餐饮广场根据合同约定要求张华支付违约金100,000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院综合考虑张华的违约行为对万客来餐饮广场可能造成的损失主张是提前解约造成的空房租金损失和招租产生的费用，并结合实际情况等因素，依据上述法律规定，已调整违约金为30,000元。综上，在一审法院已调整上述违约金的情况下，张华认为履约保证金及违约金不能同时适用的主张，缺乏依据，本院不予采纳。   二、万客来餐饮广场应否退还张华装修保证金。根据张华、万客来餐饮广场签订的《租赁合同》约定“在租赁期内，因张华原因单方提前终止本协议并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归万客来餐饮广场所有”，即涉案10,000元装修保证金的返还前提系张华没有违约行为，但在租赁期内，张华未经万客来餐饮广场同意中途擅自退租，万客来餐饮广场有权没收张华交纳的装修保证金10,000元。张华上诉认为装修保证金是为防止其违反装修管理规定，或损坏房屋租借器具而交纳的费用，在双方合同解除后，如其未违反装修等相关规定，该款应当返还，该意见与双方合同约定相悖，且张华也无其他证据证实双方对此另有约定，故对其该上诉意见，本院亦不予采纳。   综上，张华的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1,300元（张华已交），由张华负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 〇 二 〇 年 六 月 二 十 二 日   书  记  员   刘 晓