江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终616号上诉人（原审被告）：江阴市东盛药化机械有限公司，住所地江阴市利港街道西石桥镇澄路2038号。法定代表人：吴建良，该公司董事长。上诉人（原审被告）：张文平，男，1961年10月1日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：徐勤新（受江阴市东盛药化机械有限公司、张文平共同授权委托），江阴市东盛药化机械有限公司工作人员。被上诉人（原审原告）：江阴市利港街道东支社区居民委员会，住所地江阴市利港街道东支常家坍1-1号。法定代表人：薛强，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：王可炜，江苏漫修律师事务所律师。上诉人江阴市东盛药化机械有限公司（以下简称东盛公司）、张文平因与被上诉人江阴市利港街道东支社区居民委员会（以下简称东支社居委）土地租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民初18883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。东盛公司、张文平共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、诉争土地使用权系其从江阴市国土资源局以出让方式取得，并非向东支社居委租赁使用，其一审中提交的国有土地使用证、国有土地出让合同等证据可以证明。其在（公司）转制后办理了国有土地使用权变更，转制仅走个形式，全部转制有关的文件都不作数，2003年和2004年两年上交土地使用费的签名是土地出让之前的签名，土地出让是在签名之后完成的，也正因为是假转制，所以15年来被上诉人东支社居委从未向其催要过任何费用。二、土地出让金的支付方式实际是变更的，120多万元是付给村民，由其连续支付十多年，各方对此从未提出异议。至于出让合同中的定金256600元，国土部门与镇政府也从未向其主张过。东支社居委并没有代其支付过土地出让金。三、一审法院有以下问题没有查清，1.东支社居委从未对《产权有偿转让协议》主张权利；2.既然是内部协议，在签订征用工业用地协议之后，东支社居委将土地使用权过户给东盛公司的原因；3.东支社居委在15年内为何不向其主张权利，为何不提起有关登记的诉讼。四、土地使用权的过户，是可以对抗租赁关系的。过户只有两个原因，一是土地使用权本就属于张文平，二是转让给张文平，属于交易行为，争议的只是转让款，本案无论如何都不成立租赁纠纷的。东支社居委主张案涉土地的国有土地使用权，应该对登记提出异议而不是主张租金，何况东支社居委也知道涉诉国有土地已经抵押给江苏银行。五、本案实际是东支社居委对东盛公司、张文平敲竹杠，原因是土地涨价了，东支社居委要张文平补点钱。六、案涉土地已经另案处理，东支社居委曾提起案外人执行异议之诉，请求确认案涉土地使用权归东支社居委所有。无锡市中级人民法院作出的（2018）苏02民终4513号民事判决认定案涉土地登记于东盛公司名下，东支社居委的租赁协议不足以证明土地使用权属东支社居委所有，驳回了东支社居委的诉请。就争议的事实，已经由生效法律文书认定，东支社居委只能对前案申请再审而不能改以租赁关系提起本次诉讼。被上诉人东支社居委辩称，一、其系案涉土地使用权的实际权利人，上诉人东盛公司只是名义上的登记人，双方存在借名登记的情形。2002年的《征用工业用地协议书》约定东盛公司有偿使用其所征用的土地，土地权属归东支社居委所有；2003年的《产权有偿转让协议》再次明确了上述关系。东盛公司的前身东盛药化机械厂属于校办企业，东支社居委在该厂取得土地使用权之前就对土地权属问题做了明确的约定，该厂改制为东盛公司后亦应遵守前述约定。其一直向东盛公司、张文平进行催讨，但由于双方均属于同村集体内成员，对方一直以经营不善为由拖延支付。二、东盛公司虽然签订了《国有土地使用权出让合同》，但未缴纳土地出让金，也无证据证明以支付村民青苗补偿费的方式抵土地出让金。三、2004年1月、12月，当时东盛公司的实际控制人张文平两次在交款结算通知单上签字确认同意支付租金，说明认可东支社居委系土地的实际权利人，故其有权向东盛公司、张文平主张租金。四、其与东盛公司、张文平系合同相对方，国有土地使用权证不足以对抗内部关系。土地登记的外示并不影响其依据合同主张租金。譬如在房屋转租中将房屋使用权转租给其他使用权人的情形，而本案同样属于其将案涉土地真实的使用权交付东盛公司使用，东盛公司以此支付租金对价。五、关于其另案提起的案外人执行异议之诉，目的在于排除登记的抵押权人江苏银行对相应土地使用权的执行，法院审查的是其作为异议人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，而本案审查重点并非对土地确权而是其能否作为土地借名人对出名人东盛公司及张文平享有债权。譬如在借名买房关系中，借名人无法对抗善意第三人也不具有阻却执行的权益，但并不影响另行向出名人主张债权。其与东盛公司、张文平之间的内部债权债务关系，不适用权利外观主义原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东支社居委向一审法院起诉请求：1.判令东盛公司、张文平支付其土地租赁费156014元；2.判令东盛公司、张文平支付其土地租赁费总金额5%的罚金。一审法院认定事实如下：认定事实一：2007年12月17日，江阴市人民政府批复江阴市利港镇人民政府同意撤销江阴市村民委员会（以下简称东支村委），设立江阴市利港镇东支社区居民委员会。2013年4月2日，因行政区划调整，江阴市利港镇东支社区居民委员会名称变更为江阴市临港街道东支社区居民委员。2017年10月31日，因行政区划调整，江阴市临港街道东支社区居民委员名称变更为东支社居委。认定事实二：2002年9月25日，东支村委（甲方）与江阴市东盛药化机械厂（乙方，以下简称东盛机械厂）签订《征用工业用地协议书》一份，约定：“为了进一步扩大本村现有企业生产规模，增加企业实力，提高企业在市场的竞争能力，现有乙方为扩大再生产，需征用约一十六亩左右土地移地新建厂房项目。双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就有关事项达成如下协议，征用范围及面积：征用范围在张家丹马西仑区域，西靠法尔胜、东靠大麦河、沿公路向北两格田，面积为16亩左右（按测量为准）。属东支行政村所管辖范围。征用约定：1、所征用的土地由甲方负责办理国有土地征用手续及支付征用费用。2、乙方有偿使用甲方所征用的土地，面积按实使用面积计算。3、乙方在使用土地期内，必须按规定的土地用途及性质利用土地，如需要改变时，必须取得甲方同意，方可办理土地变更登记。4、《国有土地使用证》的所有权归甲方所有，乙方无权擅自将土地转让、出租、抵押，如需要转让、出租、抵押时必须与甲方办理相关手续后才能进行。5、根据镇政府新征用的规定，村委负责补贴村民每年大米800市斤/亩，按当年市场价折价，如征用时补贴超过800市斤，由乙方补贴超出部分。规费结算：1、所征用土地由乙方支付有偿使用费，按每平方米7.5元/年计算，交款时间当年12月31日前结清。2、乙方校办企业优惠不变时，乙方按所得税保底数1万元上交甲方，销售超过200万元按增长数的0.5%上交。3、综合费按上级规定上交。……”。2003年7月2日，东支村委（甲方，出让方）与张文平（乙方，购买方）签订《产权有偿转让协议》一份：“转让资产与债权债务：1、经江阴正大资产评估事务所评估，确定东盛机械厂总资产为1449881.65元，总负债为913285.09元，净资产为536596.56元。经甲方确定，东盛机械厂的净资产权属张文平所有，土地属集体所有，以此作为处理产权关系的依据。2、东盛机械厂原有的债权、债务由乙方承担。土地租赁及上交：乙方使用土地10平方米，由乙方向甲方租用，租金按每平方米7.50元计算，计87450元，租赁期限为三年，从2003年1月1日至2005年12月31日止，租赁费在当年12月31日前结清，不得无故拖欠，如乙方逾期支付，应承担5%的罚金。……”。2003年7月4日，江阴市国土资源局（出让人）与东盛机械厂（受让人）签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定：“第三条：出让人出让给受让人的宗地位于江阴市，宗地面积8925平方米，其中出让土地面积8925平方米。第五条：出让人同意在2003年7月4日以前将出让宗地交付给受让人。出让人同意在交付土地时该宗地应达到周围基础设施五通和宗地内场地平整的土地条件。第七条：本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米135元，总额为1204800元。第八条：本合同经双方签字后五日内，受让人须向出让人缴付256633元作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。出让金余款作为土地取得费、土地开发费、土地收益费等，由受让人直接向利港镇人民政府结算。第九条：受让人须于本合同签订之日起六十日内，一次性付清上述土地使用权出让金。第十五条：受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。”嗣后，经江阴市国土资源局审核，同意东盛机械厂对该宗地拥有国有土地使用权，面积为8924.9平方米用于工业，使用期限为50年（从2003年7月4日至2053年7月3日），经江阴市人民政府批准，准予登记发证。2003年9月1日，东盛机械厂变更为东盛公司，2003年11月19日，经江阴市人民政府批准，上述国有土地使用权归东盛公司所有。认定事实三：在办理国有土地使用权出让手续及国有土地使用权登记时，因东盛机械厂在转制前为集体企业，东支村委按照相关规定支付了部分土地使用权出让金，张文平并未支付土地使用权出让金。认定事实四：2004年1月，东支村委向张文平发出上交款结算通知单：“张文平同志：根据协议，现将有关上交款情况核对如下：借款10万，2003年7月19日起计息共5.5月，800×5.5＝4400元；土地有偿使用费17.49×667＝16×7.5元＝87493元，扣除代发每亩1000元＝17490元，还应上交70003元。通过结算，你连借款共欠村委174403元，由于年底分配，村经济比较困难，希能将欠款及上交款一并归还村委。”张文平在该通知单上签名确认。2004年12月30日，东支村委出具上交款结算单：“东盛公司：一、……；二、2003年上交款，（1）2003年7月19日起计息共计：10万元，5.5月，800元＝4400元；（2）2003年土地有偿使用费：15.1×667＝10071.7平方米7.5元＝75537.75元，扣除代发补偿费每亩1000元15.1＝15100元。2004年上交款：（1）2004年欠款计息共计23.5万元月息1880元＝22560元；（2）2004年土地有偿使用费：15.1×667＝10071.7平方米7.5元＝75537.75元，扣除代发补偿费每亩1000元15.1＝15100元。”张文平代表东盛公司在该结算单上签名认可。一审中，双方确认2003年东盛公司、张文平应上交东支社居委的土地有偿使用费扣除代发费用为70003元，2004年为50871元，但东盛公司、张文平拒绝支付。2005年至2018年，东支社居委根据约定及相关规定计算称东盛公司、张文平应上交东支社居委的土地有偿使用费扣除代发费用分别为60437元、55152元、55152元、55152元、55152元、122015元、122015元、122015元、119750元、119750元、119750元、119750元、119750元、196300元。东盛公司、张文平对上述上交款数额不予认可，并认为国有土地使用权属东盛公司，不应由东盛公司、张文平承担。但东盛公司、张文平未能提供不予认可的相关证据。一审法院认为，2002年9月25日东支村委与东盛机械厂签订的《征用工业用地协议书》，及2003年7月2日东支村委与张文平签订《产权有偿转让协议》，双方意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为有效，双方均应按合同约定履行。2004年1月，东支村委向张文平发出上交款结算通知单及2004年12月30日，东支村委出具上交款结算单，张文平均在结算单上签名确认2003年、2004年应上交东支村委的土地有偿使用费的行为表明东支村委与东盛公司、张文平均同意按协议履行。东盛公司、张文平称土地租赁协议和产权转让协议都是转制上的形式需要而签署，并不是双方的真实意思，未提供相关证据予以证明，法院不予采信。国有土地使用权虽登记在东盛公司名下，但东盛公司、张文平并未支付土地使用权出让金，而由东支村委按照相关规定支付了部分土地使用权出让金后取得国有土地使用权证，且该国有土地使用权证并不能对抗双方签订的内部协议，东盛公司、张文平以国有土地使用权属东盛公司所有为由不予履行《征用工业用地协议书》及《产权有偿转让协议》理由不能成立，不予支持。东支村委与张文平签订的《产权有偿转让协议》虽约定租赁期限为三年，但租赁期限届满后，张文平继续使用该土地，东支村委没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。东支村委被撤销，设立江阴市利港镇东支社区居民委员会，江阴市利港镇东支社区居民委员会变更为东支社居委后，其享有的权利也应变更为由东支社居委享有，东支社居委向本院提起民事诉讼符合法律规定。东盛公司、张文平未能按协议履行义务，已构成违约，应按约承担违约责任。2003年7月2日，东支村委与张文平签订的《产权有偿转让协议》，双方约定：“土地租赁及上交：…如乙方逾期支付，应承担百分之五的罚金”，罚金的含义应理解为违约金，该约定并不违反法律规定。2005年至2018年的土地有偿使用费，东支社居委根据约定及相关规定计算得出的数额，东盛公司、张文平不予认可，但未能提供相关证据予以反驳，法院认为东支社居委根据约定及相关规定计算得出的上交款数额是合理的，应予以确认。综上，东支社居委诉讼请求成立，应予支持。该院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，作出判决：一、东盛公司、张文平支付东支社居委2003年至2018年土地租赁费156014元；二、东盛公司、张文平支付东支社居委违约金78150.70元（156014元×5%）。以上一、二项合计164164.70元，东盛公司、张文平于判决发生法律效力之日起十日内给付东支社居委。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费21326元（东支社居委已预交），由东盛公司、张文平负担。于判决发生法律效力之日起十日内直接给付东支社居委。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，本院（2018）苏02民终4513号民事判决书查明以下事实：因东盛公司未履行原无锡市南长区人民法院（2014）南扬商初字第0254号民事调解书确认应清偿江苏银行借款本息5007093.09元的义务，法院在执行过程中裁定拍卖东盛公司名下的江阴市镇澄路2038号房产和利港镇东支村镇澄路88号国有土地使用权；东支社居委对执行标的提出书面异议称，该案所涉土地虽以东盛机械厂名义征用，但土地使用权仍归东支社居委集体所有，请求中止执行、返还国有土地。无锡市梁溪区人民法院（以下简称梁溪法院）于2016年12月12日作出（2016）苏0213执异8号执行裁定：驳回东支社居委的执行异议。东支社居委不服上述裁定，向梁溪法院提起案外人执行异议之诉；梁溪法院作出（2016）苏0202民初4535号民事判决：镇澄路88号国有土地使用权登记于东盛公司名下，东盛公司将土地使用权抵押给江苏银行并办理了抵押登记，江苏银行已经尽到审慎审查的义务；执行法院拍卖东盛公司所有的镇澄路2038号房产和利港镇东支村镇澄路88号国有土地使用权并无不当；东支社居委主张对该土地使用权所有的权利，要求法院停止对土地使用权执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持；判决驳回东支社居委的诉讼请求。东支社居委不服，提起上诉，本院二审判决维持。二审中，东支社居委提交1.2004年10月13日，其与东盛公司就案涉土地办理抵押签订的协议书复印件一份，载明：东盛公司向银行借资，用东支社居委出资东盛公司的土地向银行申请抵押贷款，该协议与一审时提供的征用土地用地协议书能够互相佐证，《征用工业用地协议书》第四条明确国有土地使用权证所有全归东支社居委所有，东盛公司需要抵押的，必须与东支社居委办理相关手续。证明在土地征用协议时，双方已明确知悉，未来国有土地使用权证将放在东盛公司名下，但两者明确实际使用权人为东支社居委。2.2003年11月13日东盛公司签订的收条复印件一份，载明“今收到江阴市东盛药化机械厂有东支村出资国有土地证壹本。”证明东盛公司清楚案涉土地由东支社居委出资，且东盛公司使用土地证需要向东支社居委领取。3.2013年5月22日，东支社居委向政府出具的改制申请原件一份，其中明确东盛公司每年向东支社居委缴纳租金，但由于没有很好经营租金一直没有交足，该改制申请递交时间远在涉案任何一起纠纷之前，有理由相信具有案件真实性的体现，同时也证明东支社居委一直向东盛公司催要租金，而东盛公司没有缴足租金。4.东盛公司在一审时曾递交的民事反诉状复印件一份，其中东盛公司主张青苗费系其垫付，与东盛公司在本案中提及的以青苗费作为土地出让价款的陈述不一致，东盛公司从未支付过出让金对价。经质证，上诉人东盛公司对真实性未提出异议，但认为证据1、2与土地协议在性质上是一样的，都是东支社居委与上级部门之间需要的材料，并不是与其之间的真实意思，相应的协议亦无需履行；证据3是对方单方提出的证据，其不清楚。以上事实，有（2018）苏02民终4513号民事判决书、抵押协议书、收条以及当事人陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点是：双方是否存在真实的租赁关系？本院认为，民事主体依法享有债权；债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，2002年9月25日的《征用工业用地协议书》、2003年7月2日的《产权有偿转让协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两份协议均约定涉案土地由被上诉人东支社居委东支社居委出租给上诉人东盛公司、张文平有偿使用，即约定了东支社居委对东盛公司、张文平享有的债权。关于涉案土地的使用权的归属，属于物权法律关系，法律并未规定订立租赁合同的出租人必须以取得所有权为前提，只要提供符合合同约定的租赁物即履行了合同义务。东支社居委向东盛公司提供了符合两份协议约定的土地，其对东盛公司享有了租金债权。上述两份协议签订之后，虽然涉案土地于2003年登记于东盛公司名下，但张文平又在2014年的2份交款结算通知单上签字确认，进一步可以认定东盛公司、张文平对与东支社居委之间的合同权利义务关系明知且认可，双方关于收、付租金的意思表示真实，东盛公司、张文平应按约履行。东盛公司、张文平提出“转制仅走个形式”的意见，仅有其本人陈述，并无其他证据证明，本院不予采信。关于案外人执行异议之诉一案，并未审查和处理本案所涉东支社居委与东盛公司、张文平之间的债权法律关系，故东支社居委提起本次诉讼并不属于重复诉讼。综上，东盛公司、张文平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21326元，由上诉人东盛公司、张文平共同负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年六月八日书记员  顾梦雨