江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终994号上诉人（原审被告）：九江市杰盛房地产开发有限公司，住所地武宁县月田路78号。统一社会信用代码：913604237723566055。法定代表人：秦小宁，系该公司执行董事。委托代理人：陈剑，江西一博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：艾晓华，男，1985年7月12日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。被上诉人（原审原告）：陈细娥，女，1985年10月30日出生，汉族，江西省武宁县人，住武宁县。两被上诉人共同委托代理人：周怡君，江西一博律师事务所律师。上诉人九江市杰盛房地产开发有限公司与被上诉人艾晓华、陈细娥房屋买卖合同纠纷一案，不服武宁县人民法院（2019）赣0423民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人九江市杰盛房地产开发有限公司的委托代理人陈剑、被上诉人艾晓华、陈细娥的委托代理人周怡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。九江市杰盛房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院程序违法，其在一审阶段申请将艾明霞追加为第三人，但一审法院未予理睬；2.案涉《商品房买卖合同》没有约定其有办理不动产权证书的义务；3.被上诉人已委托艾明霞办理涉案房屋的不动产证及签署房产证交接书，即使被上诉人不认可，艾明霞的行为也构成表见代理，被上诉人已经放弃追究上诉人的违约责任。艾晓华、陈细娥辩称：1.案涉《商品房买卖合同》合法有效，上诉人有义务为其办理房屋所有权证；2.其因在外地工作，委托其姐姐艾明霞代为领取房产证，其对《房产证交接书》明确表示拒绝追认，且上诉人在艾明霞签署《房产证交接书》时并未释明该格式条款中的内容，未尽到提醒义务，故应属无效；3.原审判决认定的逾期办证违约金适用正确。艾晓华、陈细娥向一审法院起诉请求：1.请求判令被告九江市盛杰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金135787.5元（以房屋总价452625元为基数，自2015年4月1日至2019年10月29日，按日利率千分之一计算，但原告主张违约金为135787.5元）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月22日，两原告与被告签订《武宁县商品房买卖合同》（备案号201302838），被告将其开发的武宁县月城路西侧盛世御景小区C-13栋1单元201号房屋出售给两原告，房屋面积125平方米，总价款为452625元。关于购房价款支付，其中首付为购房总价款的33.7%即152625元，300000元向银行按揭。约定，约定交房时间为2014年12月31日。根据购房合同合同第十一条约定交付条件：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二)该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。合同签订后，原告向被告支付了办证等费用15839元，但被告迟迟未为原告办理该房屋的房产证，故原告诉诸法院。另查明，原武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告核发了武房备2018008号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，项目名称为都市花园C7-18#、D1#、D2#商住楼。2018年9月27日，被告已为原告办理了不动产权证书。以上事实有原告提交的与原件核对无异的《商品房买卖合同（预售）》、购房款的收据、办证费清单复印件及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证，予以确认。一审法院认为，原告艾晓华、陈细娥与被告九江市杰盛房地产开发有限公司在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了全部购房款，被告亦应履行办理房屋所有权证的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”，本案中，被告只是向原告交付了房屋，并没有将房屋所有权转移给原告，因此，被告有为原告办理房屋所有权证的义务。故对被告辩称其没有义务为原告办理房屋所有权证的义务的意见，不予采纳。一审法院认为，商品房交付既应符合法律、行政法规的强制性规定，又需达到合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。即商品房经竣工验收合格为法律规定商品房能够交付使用的基本条件，即商品房必须达到该标准方可交付使用。本案中，双方在合同中约定商品房交付时，商品房应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，因此原、被告均应依约遵守。由于武宁县房产管理局于2018年3月16日向被告批准核发武房备2018007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，根据合同约定，自2018年3月16日起，被告才具备同时向原告交付商品房的法定和合同约定条件，故本案商品房的交付使用日为2018年3月16日。根据相关司法解释规定，被告应在商品房交付使用之日起90日内（即2018年6月13日前）为原告办理好房屋权属证书，否则，被告应向原告承担违约责任。本案中，被告为原告办理好房屋不动产权证书的时间为2018年9月27日，已经超过交付使用之日起90日（即2018年6月13日前）。综上，被告要承担向原告艾晓华、陈细娥支付逾期办理房屋所有权证自2018年6月14日起至2018年9月27日止的违约责任，因双方在合同中没有约定被告要承担逾期办理房屋所有权证的违约责任，且在审理过程中，原告也没有提供证据证明其在被告逾期办理房屋所有权证过程当中，给其造成了任何实际损失。故对原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉请，一审法院在法律规定的范围内予以支持。被告辩称两原告已委托其姐姐领取房产证并约定不追究被告违约责任，关于该违约责任约定并不当然地对两原告产生约束力，被告该辩解理由并不充分，不予以采纳。综上，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告九江市杰盛房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告艾晓华、陈细娥支付逾期办证违约金（以购房总价款452625元为基数，自2018年6月14日起至2018年9月27日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回原告艾晓华、陈细娥的其他诉讼请求。案件受理费3016元，减半收取1508元，由原告艾晓华、陈细娥承担1458元，被告九江市杰盛房地产开发有限公司承担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明的相关事实与一审查明事实基本一致，应予以确认。本院认为，根据合同约定和相关法律规定，上诉人九江市杰盛房地产开发有限公司有义务为被上诉人艾晓华、陈细娥办理房屋的所有权产证，因上诉人的原因逾期办证的，应承担相应的违约责任；被上诉人委托其姐姐艾明霞代为领取不动产证书，对于艾明霞签署的《房产证交接书》，其事前并不知情，事后明确拒绝追认，且该交接书中有免除上诉人责任的条款，现有证据不能证明上诉人对该条款进行了明确的提醒和告知，故该条款对两被上诉人不发生法律效力。综上所述，九江市杰盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人九江市杰盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二〇年六月十九日书记员  马善盈