河北省磁县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020）冀0427执异24号 案外人（异议人）:杨建欣，男，汉族，1983年4月20日出生，住址邯郸市磁县。 委托代理人：李智慧，河北赵苑律师事务所律师。 申请执行人：张希凯，男，汉族，1970年3月10日出生，住址邯郸冀南新区。 被执行人：李朝，男，汉族，1976年12月1日出生，住址邯郸市磁县。 被执行人：杨军红，女，汉族，1977年5月24日出生，住址邯郸市磁县。 被执行人：邯郸市德诚公路工程有限公司，住所磁县磁州镇磁州路路北（邯郸市富隆建筑有限公司住宅楼3栋201房），统一社会信用代码911304275954021472。 法定代表人：杨军红，该公司执行董事、总经理。 本院在执行申请执行人张希凯与被执行人李朝、杨军红、邯郸市德诚公路工程有限公司为民间借贷纠纷一案过程中，案外人杨建欣对执行位于邯郸市磁县（下简称涉案房产），向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨建欣称，2019年4月26日杨建欣与杨军红签订房屋买卖合同，杨军红将其所有的涉案房产出卖给杨建欣，购房款70万元。签订合同当日，杨建欣委托申莉鹏向杨军红指定的其儿子的银行卡转账144000元房屋首付款，后陆续付清了全部购房款。2020年4月13日杨建欣购买了小米指纹锁，2020年4月15日小米售后到涉案房产处为杨建欣安装了小米指纹锁，占有了涉案房产并实际入住。2020年4月19日杨建欣缴纳了上述房屋的水费。2020年4月22日杨建欣与杨军红、李朝到开发公司办理更名手续，杨建欣将原购房合同、收款票据交给开发公司，开发公司另行准备了一套购房合同，杨建欣已在新购房合同上签字，开发公司称所有手续整理完毕后将新购房合同再交付杨建欣，让杨建欣先走。后杨建欣到开发公司索要手续时，开发公司称磁县人民法院对涉案房产进行了查封，暂时无法办理更名手续。杨军红与李朝原系夫妻关系，涉案房产原系李朝2012年1月4日从邯郸市广源房地产开发有限公司购买，2017年杨军红与李朝离婚，双方协议涉案房产归杨军红所有。综上，涉案房产系杨建欣购买，已支付了全部房款，在法院查封之前已经实际占有使用涉案房产，涉案房产为杨建欣所有。磁县人民法院查封涉案房产明显错误，应终止对涉案房产的查封和执行措施，解除对涉案房产的查封。 杨建欣向本院提交证据： 1、2012年1月4日李朝与邯郸市广源房地产开发有限公司签订的慈荷新苑购房协议； 2、2012年1月15日和2012年5月7日杨军红交购房款共计440550元收据； 3、2012年5月7日杨军红交地下室、燃气初装、暖气初装、防盗门款收据； 4、2017年6月20日李朝与杨军红离婚证及离婚登记协议书； 5、2019年4月26日杨军红（甲方）与杨建欣（乙方）签订的房屋买卖合同； 6、2019年4月26日申莉鹏向李梓涵转账144000元的交易记录及申莉鹏的证明； 7、2019年4月26日杨军红收购房款144000元收据； 8、2019年6月25日杨建欣向申莉鹏转账两笔共计150000元的交易记录； 9、2019年7月5日杨建欣向李梓涵转账96000元的交易记录； 10、2019年7月5日杨军红收购房款96000元收据； 11、2019年11月2日杨建欣向李秀花转账两笔共计100000元的交易记录； 12、2019年11月2日杨军红收购房款100000元收据； 13、2020年1月22日杨建欣向李秀花转账20000元的交易记录； 14、2020年1月23日杨建欣向李秀花转账两笔共计80000元的交易记录； 15、2020年1月24日杨建欣向李秀花转账20000元的交易记录； 16、2020年1月24日杨军红收购房款120000元收据； 17、2020年3月20日杨军红收购房款现金240000元收据； 18、2020年3月20日杨建欣建行个人账户取款交易记录； 19、2020年4月13日杨建欣用支付宝购买小米智能门锁交易记录、订单详情及快递发出派送签收过程； 20、2020年4月15日申请，2020年4月18日上门安装小米智能门锁服务单相关信息； 21、2020年4月19日杨建欣用支付宝交涉案房产处水费10元凭证及回单。 申请执行人张希凯称，一、杨建欣与杨军红2019年签订的所谓房屋买卖合同实为借贷合同。1、该合同虽然约定了房款总价70万元，但未约定付款方式和交付时间，不符合购房合同的实质要件。2、杨建欣长期从事放贷业务，向不特定人员出借贷款，从中牟取高额利息。3、该房屋买卖合同第三条“协议有效期内甲方不得将该房产另行出售给第三人”，足以说明杨建欣与杨军红之间另有借款协议，该房屋买卖合同是为保证杨军红按期偿还借款而虚构的买卖合同。4、杨军红与杨建欣之间没有转账记录，没有有效的付款证明，不符合常理。不是合同当事人之间的转账交易记录，不能证明就是支付涉案房产的房款，只能证明借款事实的存在。首付款144000元，有零有整，不符合购房转账规律，恰能证明借款15万元，扣除砍头息6千元，第二次转账9.6万元，扣除砍头息4千元，利息4分，这是民间借贷的规律。二、杨建欣对涉案房产不享有所有权。1、我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中杨军红未办理不动产登记手续，杨建欣也未办理变更登记，因此杨建欣对被查封房屋不享有所有权。2、杨建欣提交的证据和理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先被查封房屋未在不动产部门办理登记，杨建欣提交的是虚假合同，合同内容漏洞百出，疑点重重。杨建欣未实际占有被查封房屋，在查封之前杨军红仍在此居住。杨建欣2020年4月22日到开发商处办理合同更名手续，不是变更登记手续。2019年4月22日签订房屋买卖合同，迟迟未办理更名手续，说明不是为了购房，而是为了保证贷款回收。综上，磁县人民法院查封杨军红名下涉案房产于法有据，杨建欣所提异议不能成立，应依法驳回。 本院查明，张希凯与李朝、杨军红、邯郸市德诚公路工程有限公司为民间借贷纠纷一案，本院2019年8月20日作出（2019）冀0427民初2048号民事判决：李朝、杨军红、邯郸市德诚公路工程有限公司于本判决生效之日起十五日内连带偿还张希凯借款本金400000元及利息（……）。因李朝、杨军红、邯郸市德诚公路工程有限公司未履行生效判决确定的义务，张希凯2019年10月29日向本院申请强制执行，本院当日立案，案号为（2019）冀0427执1142号。本院2019年11月7日向李朝、杨军红、邯郸市德诚公路工程有限公司送达了执行通知书。本院2020年4月22日向邯郸市广源房地产开发有限公司送达（2019）冀0427执1142号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封了涉案房产，查封期限2020年4月22日至2023年4月21日，并在涉案房产处张贴了查封公告。本院2020年4月28日又分别向磁县房地产交易所和磁县不动产登记中心送达（2019）冀0427执1142号之一执行裁定书及协助执行通知书，查封涉案房产，查封期限2020年4月28日至2023年4月27日。 本院另查明，李朝与杨军红原为夫妻关系，婚后有一男孩李梓涵，一女孩李梓瑞。李秀花为李朝母亲。2012年1月4日李朝与邯郸市广源房地产开发有限公司签订慈荷新苑购房协议，购买了涉案房产，房款共计440000元，以杨军红名义于2012年1月15日和2012年5月7日分两次付清。后李朝和杨军红因婚姻家庭发生纠纷，婚姻确已破裂，于2017年6月20日办理了离婚登记，约定李梓涵归男方抚养，李梓瑞归女方抚养，涉案房产及家中物品归女方所有等。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。” 本案中，2012年李朝与邯郸市广源房地产开发有限公司签订购房协议，又以杨军红名义交的购房款，购买了涉案房产。李朝和杨军红离婚登记时虽约定涉案房产归女方所有，但涉案房产并未依法登记在杨军红名下。2019年4月26日杨军红与杨建欣签订的房屋买卖合同没有约定支付购房款的时间和方式，也未约定房产交付的时间和方式，不符合常理和房产交易习惯，因此，杨建欣所提交的申莉鹏向李梓涵、杨建欣向李梓涵、杨建欣向李秀花的转账记录，不足以证明系杨建欣支付购买涉案房产的房款。杨建欣对涉案房产未依法登记在杨军红名下系明知的，因此，杨建欣应当知道在此情形下，不动产登记部门是不能为其二人办理过户登记的。 综上，杨建欣所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，杨建欣对涉案房产不享有所有权，也不享有物权期待权，不能排除对涉案房产的执行。杨建欣所提异议，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下: 驳回案外人杨建欣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 陈 伟 人民陪审员 赵 慧 人民陪审员 刘东亮 二〇二〇年六月十二日 书 记 员 马 炎