湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3782号上诉人（原审原告、反诉被告）：何小荣，男，1976年12月11日出生，汉族，住四川省广元市利州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：夏军，男，1973年5月5日出生，汉族，住湖南省望城县。委托诉讼代理人：丁浩波，湖南华湘律师事务所律师。上诉人何小荣因与被上诉人夏军房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何小荣上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项，依法改判夏军双倍返还租房押金为另支付3300元；2、判令夏军支付装修人工费7400元、装修材料费20000元、运送原留下的垃圾下楼费用及运输费用2600元；3、一审、二审诉讼费用全部由夏军承担。事实与理由：一、一审判决认定夏军将隔断墙进行了拆除错误，事实是何小荣将隔断墙进行了拆除；二、夏军将有四处严重漏水用于群租的房屋遮掩隐瞒出租给何小荣，一审判决避重就轻，将严重漏水说成有瑕疵；三、夏军作伪证导致何小荣在厨房和阳台正常用水测试，试水时间少，并未造成重大损失，何小荣并无过错，夏军作伪证有重大过错；四、何小荣有积极配合自行修复一楼墙面渗水情况，并约夏军与隔壁住户面谈共用洗衣台漏水事宜，何小荣也购买了大量防水材料准备参与修缮，发现房屋有严重漏水情况后马上与夏军协商，但夏军拒不承认，拒不解决，应当赔偿何小荣的装修费用；五、何小荣与夏军签订的租赁合同约定，租赁期限结束后何小荣的固定装修留给夏军，并未要求恢复原样，且恢复原状无依据、无标准。夏军辩称，一、房屋漏水系何小荣故意导致，其以此为由要求赔偿不应得到支持，何小荣要求赔偿损失系因其不能对房屋进行想要的改造，达不到将房屋改造后再转租盈利的目的；二、何小荣擅自拆改、变动并损坏了房屋的主体结构，对房屋进行了大规模拆除和改造，夏军依据合同条款解除合同，并要求何小荣支付租金、恢复原状、赔偿损失应予支持。请求二审法院驳回何小荣的上诉。何小荣向一审法院起诉请求：1、判令夏军赔偿何小荣因装修导致的损失30000元；2、判令夏军退回何小荣押金及房租共计13200元，租赁合同解除；3、诉讼费由夏军承担。夏军向一审法院反诉请求：1、请求判令何小荣恢复房屋原状，或判令何小荣支付夏军代行恢复原状装修费30000元；2、请求判令何小荣支付夏军房租损失16500元（自租赁合同签订之日起至房屋恢复原状之日止的租金，其中：2019年7月26日至12月25日的租金为16500元）并解除房屋租赁合同，3300元的押金不予退还；3、请求判令何小荣赔偿损坏家具的相关费用2000元；4、请求判令何小荣承担反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月7日，夏军作为出租房甲方与何小荣作为承租方乙方，长沙市岳麓区颐和晟房产信息咨询服务部广厦新苑门店作为居间方丙方、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为管理方丁方签订了《房屋租赁合同》，第一条约定甲方该房屋位于锦绣家园17栋2单元604，建筑面积160平方米，甲方已取得合法出租权；第二条约定租赁期限为2019年8月25日至2024年8月24日；第三条约定房屋租金为每月3300元，含使用家电、家具、设备、设施。支付方式为按季支付，签订合同当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付至乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金；为保证乙方合理使用房屋及其配套设施，乙方向甲方交纳押金3300元。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期间甲方承担物业管理费、水费、电费、燃气费、宽带费、车位费，若乙方要求申报在房屋租金抵扣个税，双方一致同意由此产生的房屋租赁税费等相关费用由甲方承担。第四条约定签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日何小荣支付丙方居间服务费1650元，乙方应支付丙方任何一方或双方要求提出解除、终止合同导致本合同履行不能的，甲、乙双方仍应向丙方支付所约定的居间服务费。第五条约定甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家、地方法律法规规定及房屋所在小区的物业管理规约；租赁期限内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属设施处于适用和安全的状态；第六条约定租赁期内，除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。第七条约定甲方有下列情形之一的，乙方可单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的；2、欠缴各项费用的金额相当于半个月房屋租金的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致设备设施等损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；租赁期满或经甲、乙双方协商一致本合同终止，乙方必须在两日内交房，交房之日将房屋钥匙及正常使用状态下附件中的所列物品交付甲方。房屋内留置的一切物品均视为弃物，甲方有权自行处置，乙方无异议。第八条约定如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金并赔偿乙方损失，如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋，乙方须无条件立即迁出，房屋内留置的一切物品乙方在2日内自行处置，否则视为弃物。第九条约定：第一、甲方如果违约提前退租，甲方负责乙方装修费70000元；第二、乙方退租时固定装修好的不能动，乙方的家电能搬走的可以；第三、合同期间所有的装修费用归乙方负责；第四、居住期间租客发生人身、财产安全于乙方负责；第五、乙方2019年7月10日进房装修，第六、保证现有水不漏。2019年7月7日，夏军出具一份《收条》，载明收到何小荣交纳的3300元房屋押金及9900元租金（2019年8月25日至2019年11月24日的租金）。上述合同签订当天，夏军将案涉租赁房屋交付给何小荣使用，之后，何小荣对案涉房屋进行装修。2019年7月10日，何小荣向湖南超然物业管理有限公司航发锦绣家园物管处提交了一份装饰装修申请表，标明装修负责人为何小荣，装修竣工后物业用途为住宅，申请装修起止日期为2019年7月10日至2019年9月10日，装修押金2000元，施工垃圾清运方式由物业清运。管理处审批同意施工并加盖了公章。同日，何小荣与湖南超然物业管理有限公司航发锦绣家园物管处签订了《房屋装饰装修管理服务协议书》，何小荣对案涉房屋进行装修，装修时间为2019年7月10日至2019年9月10日止，装修监督管理服务费200元，装修垃圾清运费600元，施工方交纳质量保证金每户3000元，业主押金每户2000元。未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，不得对房屋内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占，不得擅自扩大承重墙上原有的门窗尺寸，不得改变住宅（门面）外立面，防护墙不准凸出立体墙体。协议签订后，湖南超然物业管理有限公司向何小荣出具了一张《装饰装修施工许可证》，载明：经审核，同意17栋2单元号房主夏军从2019年7月10日起至2019年9月10日止，按所申请的项目进行室内装饰装修，其中主要项目为室内整体装修。经该物业公司审核并经夏军同意后，何小荣开始正式施工，其于2019年7月12日发现案涉房屋存在漏水的情况，但在未与夏军就该问题协商一致的前提下，仍然继续对案涉房屋进行装修，在房屋的大厅内加了隔断墙并在房屋内的墙壁上开了一个门洞，打算再加一扇门。之后，2019年7月16日，湖南超然物业管理有限公司向案涉17栋604的业主发了一份《整改通知》，注明发现时间为2019年7月16日，问题为未经设计部门允许，擅自改变房屋结构，增加楼面荷载存在安全隐患，整改要求及整改期限为：1、依据住建部《住宅室内装饰装修管理办法》110号令第五条第一款第七条之规定予以停工整改并恢复原状；2、要求在2019年7月20日之前完成整改，逾期将根据《住宅室内装饰装修管理办法》第17条之规定上报相关职能部门依法依规处理。2019年7月18日，何小荣通过微信与夏军就房屋漏水的问题进行协商，夏军表示“出租的房子的洗衣机房有点漏水、门有损坏、墙面漏水，这也是当时加装洗衣房就要想到的不足之处。房子天生不足，本身就漏水，没有办法全部搞好。在跟物业沟通后，物业表示把隔断拆了就没事了。”之后，夏军将隔断墙进行了拆除，但房屋内仍留存大量砖块等物品。2019年11月4日，加盖了湖南超然物业管理有限公司公章的一份说明，证实2019年11月2日凌晨大约4：30分，案涉房屋出现漏水的情况，漏水点有两处，一处时阳台和客厅的墙壁，一处是客厅和厨房的连接处，阳台和客厅相连的墙壁漏水很严重，直接漏到四楼。因当时联系不上人，就暂将水闸关闭并拍了照。大约8点钟，联系上夏军来租房内查看情况后，发现何小荣在漏水的房间睡觉。根据何小荣提交的视频录像可以佐证该事实，且何小荣表示是其本人将水倒入厨房内并将门用棉布挡住，目的是想试验房屋是否漏水。双方当事人因案涉租赁房屋存在漏水问题而引发纠纷，故诉至法院。一审法院认为，何小荣与夏军之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，予以确认，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。现鉴于何小荣和夏军均要求解除案涉《房屋租赁合同》，对此予以确认。本案反诉中，夏军作为房屋出租方将案涉房屋交付给何小荣使用，应当保证租赁房屋符合约定的用途，承租人能够实现合同目的，但是夏军实际交付给何小荣的案涉租赁房屋存在漏水情形，在何小荣与夏军交涉处理该问题时，夏军认可房屋存在漏水情况，但并未采取修缮措施，故夏军在履行案涉合同中存在一定过错，故对于夏军诉请要求何小荣支付房租损失不予支持，何小荣已经交纳的房租和押金共计13200元应当予以退还；关于夏军诉请何小荣赔偿损坏家具的相关费用，因夏军未提交证据予以证实，不予支持。本诉中，何小荣作为承租方须合理使用房屋及内部设施，虽案涉房屋存在漏水现象，但何小荣在明知租赁房屋有漏水瑕疵的前提下，既不自行修缮，又不停止装修，反而采用不当方式测试漏水程度，导致损失扩大，何小荣对此存在重大过错，应当对其擅自继续装修而导致的后果自担其责，且鉴于何小荣并未提交充分、有效的证据证实装修损失，故对于何小荣要求夏军赔偿其因装修所花费款项的诉求，不予支持。同时，案涉合同解除后，何小荣应当将租赁房屋恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除何小荣与夏军在2019年7月7日签订的《房屋租赁合同》；二、限夏军于判决生效之日起三日内返还何小荣已经交纳的租金及房屋押金共计13200元；三、限何小荣于判决生效之日起十日内将案涉房屋恢复原状；四、驳回何小荣的其他诉讼请求；五、驳回夏军的其他反诉请求。本案本诉案件受理费减半收取453元，由夏军负担；反诉受理费减半收取547.5元，由何小荣负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：夏军是否应向何小荣支付违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，夏军作为出租人，其向何小荣交付的房屋存在漏水瑕疵，而何小荣作为承租人，其在使用房屋的过程中未经允许擅自改变房屋结构，双方均未严格按照《房屋租赁合同》履行各自的义务，现双方均要求解除合同，一审法院据此判决夏军退还何小荣已交纳的房租、押金以及何小荣将案涉房屋恢复原状并无不当，依法予以维持。同时，何小荣作为承租人，其在发现案涉房屋存在漏水瑕疵的情况下，并未进行修缮，亦未停止装修，并采取不当方式进行测试，导致其损失扩大，现何小荣并未提交充分有效证据证明案涉房屋因漏水导致其装修损失的具体状况，一审法院据此驳回何小荣该诉讼请求并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人何小荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费453元，由上诉人何小荣负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月八日法官助理冷子剑书记员叶慧灵