广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终8280号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘晓玲，女，1993年10月8日出生，汉族，身份证住址福建省长乐市。委托诉讼代理人：邓雅丽，广东安国律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨海兵，男，1981年4月29日出生，汉族，身份证住址河北省邯郸市。上诉人刘晓玲因与被上诉人杨海兵租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初23092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓玲上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判刘晓玲无须向杨海兵支付违约金；3.本案的诉讼费由杨海兵承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定是刘晓玲解除合同，属于认定事实错误，实际上是刘晓玲与杨海兵协商一致解除。刘晓玲无须向杨海兵支付违约金。二、即便认定刘晓玲违反合同约定，杨海兵要求刘晓玲支付3个月租金的约定，该合同的违约金过高，与杨海兵遭受的损失以及刘晓玲所谓的违约行为不相符。三、一审判决第三项与第一项存在冲突，既然认定租金在保证金中抵扣，也自然不存在支付逾期缴纳租金的违约金。杨海兵二审答辩：基本同意一审判决的处理，不同意刘晓玲的上诉请求。杨海兵于2019年5月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.刘晓玲向杨海兵支付2019年5月的租金8000元及违约金（自2019年5月1日至实际缴清之日，按月租金的2%计）；2.刘晓玲向杨海兵支付提前终止合同的违约金24000元（按三个月的租金计）。刘晓玲在一审诉讼中提起反诉，请求：杨海兵返还租赁保证金16000元、水电押金300元、灭火器押金100元。一审法院经审理查明：2019年4月4日，杨海兵（甲方）与刘晓玲（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区大德路XX室（租赁面积约97平方米）出租给乙方作办公用途使用，租赁期限自2019年4月10日至2020年4月10日止，租金每月8000元，租金按月结算，乙方须在本协议签订当日向甲方预付首期2019年4月10日至2019年4月30日的租金5333元，在此之后，乙方须在每月2号前缴交当月租金、水电费及其他费用，租金付款的方式为现金或转账；乙方须在本合同签订当日向甲方交纳租赁保证金16000元及水电押金300元、灭火器押金100元、预付首期租金后，甲方按约定日期将租赁单元交予乙方，租赁期满或解除合同时，在乙方无违约、付清应付的全部费用、退回《广州市房屋租赁合同》的原件及到房管部门注销后五天内，甲方将租赁保证金及水电押金无息退还给乙方；乙方如需提前终止合同，须提前90天书面通知甲方；乙方须按时缴交租金及水电费，如逾期缴交，除按本合同规定收取租金和电费外，还按日加收租金和电费总额2%滞纳金，逾期25天，甲方有权单方解除合同，并没收合同履约一切押金；乙方在八个月内不得终止合同，如终止合同，则合同履约一切押金不予退回；在租赁期内，如乙方没有合同约定的理由而单方面解除合同，则甲方有权按三个月租金收取乙方违约金等。合同签订后，刘晓玲向杨海兵支付了租赁保证金16000元、水电押金300元、灭火器押金100元及2019年4月10日-4月30日的租金5333元，杨海兵于同年4月6日将涉案房屋交付刘晓玲使用。另查，广州市越秀区大德路XX室是杨海兵向广州市立基物业管理有限公司承租作办公用途，租赁期限自2019年4月8日至2020年4月7日止。广州市立基物业管理有限公司知悉杨海兵有意提前将涉案房屋转租给刘晓玲使用，该公司对此表示同意。一审庭审中，刘晓玲陈述由于在2019年4月18日得知杨海兵并非涉案房屋的产权人，故通过电话、微信与杨海兵协商解除合同事宜，并于2019年5月19日自行迁出涉案房屋，当日下午在杨海兵的办公室将涉案房屋的钥匙交付，另还通过微信转账798元向杨海兵支付了4月7-9日的租金。杨海兵确认刘晓玲通过电话、微信方式与其表示要退租，但没有按约定书面提出解除合同，也没有明确具体日期，确认刘晓玲支付798元，但认为是4月5-7日的租金。另杨海兵陈述5月19日没有收到涉案房屋的钥匙，在5月26日查看房屋时发现涉案房屋已大致搬空后才自行收回房屋，并于5月28日向刘晓玲邮寄了解除租赁合同通知书。刘晓玲陈述收到杨海兵的《解除租赁合同通知书》。一审法院认为：杨海兵、刘晓玲就涉案房屋自愿签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为有效合同。刘晓玲称由于杨海兵不是涉案房屋产权人要求提前解除合同，刘晓玲承租房屋是享用使用权，而据本案证据显示，杨海兵是否是涉案房屋的产权人并不影响刘晓玲使用房屋，且亦没有证据证明杨海兵将涉案房屋转租给刘晓玲使用期间产权人提出异议，刘晓玲提前解除合同理由不符合合同约定，故对刘晓玲的抗辩，一审法院不予接纳。为此，杨海兵要求刘晓玲按3个月的租金支付违约金的请求符合双方约定，一审法院予以支持。合同明确约定刘晓玲应在每月的2日前缴交当月的租金，刘晓玲逾期没有缴交5月的租金，已构成违约，理应按约定承担违约责任。杨海兵要求刘晓玲支付5月的租金及逾期交纳租金的违约金的请求合法合理，一审法院亦予以支持。鉴于刘晓玲没有证据证明已于2019年5月19日将涉案房屋钥匙交付杨海兵，而杨海兵在5月26日自行收回房屋，根据公平合理原则，故刘晓玲应向杨海兵支付5月1日-25日的租金6451.61元。杨海兵在租赁保证金中扣除该租金后将余款9548.39元及水电押金300元、灭火器押金100元退还刘晓玲。另刘晓玲抗辩逾期支付租金的违约金标准过高合理，一审法院予以调整。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条、及第一百一十四条第（二）款的规定，于2019年11月29日作出一审判决：一、刘晓玲自本判决发生法律效力之日起七日内，向杨海兵支付2019年5月1日-25日的租金6451.61元及支付逾期交纳租金的违约金（租金可在租赁保证金16000元扣除，每日以6451.61元为本金，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计，自2019年5月3日至自本判决发生法律效力之日止）；二、刘晓玲自本判决发生法律效力之日起七日内，向杨海兵支付提前终止合同的违约金24000元；三、杨海兵自本判决发生法律效力之日起七日内，向刘晓玲退还租赁保证金9548.39元（扣除租金6451.61元）、水电押金300元、灭火器押金100元；四、驳回杨海兵的其他诉讼请求；五、驳回刘晓玲的其他反诉请求。杨海兵、刘晓玲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费600元，由杨海兵负担100元，刘晓玲负担500元。反诉受理费105元，由刘晓玲负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，刘晓玲表示涉案租赁合同停止履行的原因是涉案场地无法办理营业执照，杨海兵则表示是由于刘晓玲认为杨海兵多赚了租金差价，所以后悔想退租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：刘晓玲是否应当向杨海兵支付租金、逾期交纳租金的违约金以及提前终止合同的违约金。根据刘晓玲与杨海兵签订的《广州市房屋租赁合同》第十条约定，刘晓玲必须按时缴交租金，如逾期缴交，杨海兵除按本合同规定收取租金外，还按日加收租金的2%滞纳金；刘晓玲在租赁期内没有合同约定的理由而单方面解除合同，杨海兵有权按三个月租金向刘晓玲收取违约金。案件事实表明，刘晓玲没有按时支付2019年5月的租金，且未能提供证据证明其已于5月19日将涉案房屋的钥匙归还给杨海兵，杨海兵于5月26日自行收回房屋，刘晓玲的行为已构成违约。一审法院判决刘晓玲向杨海兵支付2019年5月1日至5月26日的租金6451.61元及逾期支付租金的违约金，所作处理并无不妥。涉案租赁合同已终止履行，一审法院认定刘晓玲所欠租金6541.61元可在杨海兵应向刘晓玲返还的租赁保证金16000元中予以扣除，杨海兵应向刘晓玲返还扣除后的租赁保证金余款9548.39元以及水电押金300元、灭火器押金100元。刘晓玲本案主张其提前解除合同的原因是得知杨海兵并非涉案房屋的产权人、不能办理营业执照，但该项主张并非双方租赁合同约定的单方面解除合同的正当理由，故一审法院认定杨海兵要求刘晓玲按三个月的租金支付违约金的诉请符合合同约定，并无不当，本院予以维持。刘晓玲上诉主张双方是协商一致解除涉案租赁合同，但并未就此提供充分的证据予以证明，本院对此不予采信。综上所述，刘晓玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由刘晓玲负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  戴俊英审判员  白小云二〇二〇年六月二十八日书记员  吴敏玲