新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新民终160号 上诉人（原审被告、申请执行人）：段正文，女，1968年3月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 委托诉讼代理人：朱睿，新疆信达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：武立钢，男，1958年6月8日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市东河区。 委托诉讼代理人：李秀兰，女，1962年5月14日出生，满族，系武立钢的妻子，住内蒙古自治区包头市东河区。 被上诉人（原审原告、案外人）：李秀兰，女，1962年5月14日出生，满族，住内蒙古自治区包头市东河区。 原审第三人（被执行人）：鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区吐鲁番市鄯善县。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，新疆蒲昌律师事务所律师。 上诉人段正文因与被上诉人武立钢、李秀兰、原审第三人鄯善县永诚房地产开发有限责任公司（以下简称永诚公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院（2019）新21民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，征得各方当事人同意后，于2020年6月11日公开进行了网络庭审。上诉人段正文委托诉讼代理人朱睿，被上诉人武立钢委托诉讼代理人即被上诉人李秀兰，原审第三人永诚公司委托诉讼代理人杨敏到庭参加本案诉讼。本案现已审理终结。 段正文上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回武立钢、李秀兰一审诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由武立钢、李秀兰承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的情形。首先，涉案《商品房买卖合同》的订立是基于张志杰、高丽与永诚公司、武立钢、李秀兰之间的抵账行为，合同实质是以物抵债协议，该协议目的在于消灭债权并非房屋买卖。以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属变动。诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，武立钢、李秀兰只有债权请求权，而非物权期待权。以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与永诚公司之间存在债权债务关系当事人的合法权利。其次，涉案诉争房屋在查封前并没有办理竣工验收手续，并不具备入住条件。根据相关法律规定，竣工验收是房屋交付使用的必要条件。涉案房屋至今都未竣工验收，不存在实际占有使用之说。再次，武立钢、李秀兰并未支付任何购房款，而是以案外人张志杰、高丽欠武立钢、李秀兰的借款抵销购房款。从本案借款形成过程看，是案外人张志杰、高丽向武立钢、李秀兰借款。借款合同、借条也是以个人名义签订或出具的，款项也是汇入马波个人账户，并未汇入永诚公司账户，故永诚公司与武立钢、李秀兰之间不存在借贷合意，双方之间不存在互付债务，不能产生债权债务抵销的法律后果。最后，武立钢、李秀兰对房屋未办理过户存在重大过错。涉案房屋早已在2015年就可以办理过户登记。段正文在一审中提交了案外人办理的房产证，可以证实涉案房屋查封之前已具备办理产权过户的条件。根据永诚公司与武立钢、李秀兰之间的《以房抵债协议》约定办理房产过户所需费用由武立钢、李秀兰承担。武立钢、李秀兰未办理过户是因为不愿承担相关税费。并非是因为永诚公司无钱缴税、消防未验收致使无法办理产权过户。武立钢、李秀兰虽办理了网签备案登记，但该备案并不具备物权变动性质。商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。武立钢、李秀兰对涉案房屋只是享有债权请求权，而非物权请求。 武立钢、李秀兰辩称，武立钢与张志杰、高丽之间存在借款关系，借款用于永诚公司开发的楼盘建设。武立钢出借的款项也是支付到永诚公司股东马波的账户，后永诚公司向武立钢还款500,000元，此款亦由马波通过银行转账方式偿还，借款尚欠2,500,000元。在借款期满后，借款人未能偿还借款本息，经友好协商，永诚公司、张志杰与武立钢签订了三方以房抵债协议。后双方签订了《商品房买卖合同》，永诚公司向武立钢、李秀兰出具了房款收据。合同虽约定2013年6月交房，但因永诚公司房产开发项目受挫，未按期交房。2015年7月永诚公司向武立钢交付了涉案房屋。并于2016年7月26日办理了网签备案登记。之后武立钢、李秀兰将涉案房屋出租。段正文申请执行涉案房屋，严重侵害了武立钢、李秀兰的合法权益。武立钢与永诚公司之间的以房抵债协议真实、合法有效，并得到了实际履行。武立钢对涉案房屋在一审法院查封前就签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有涉案房屋，并实际支付了全部购房款，且非因武立钢、李秀兰自身原因未办理产权过户登记。本案武立钢、李秀兰的请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形。请求法院依法驳回段正文的上诉请求，维持一审判决。 永诚公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋并未消防验收，无法办理产权过户，段正文在一审中提交证据证明已有部分房屋办理了产权登记，这些均是不符合规定办理的登记。段正文上诉提出永诚公司与武立钢、李秀兰之间以物抵债协议并非房屋买卖的意见不能成立。 武立钢、李秀兰向一审法院提出诉讼请求：请求对永诚公司名下位于×××F2栋4号房产解除查封，排除强制执行措施。 一审法院认定事实：段正文与永诚公司、高文斌、张志杰以及新疆一典通典当有限公司、李军借款合同纠纷一案，经一审法院（2017）新21民终293号生效民事判决书判决由永诚公司偿还段正文借款本金49,400,000元，利息27,447,452.1元，自2016年1月16日至判决生效之日止的利息按年利率24%计付；永诚公司如到期不能清偿债务，对其不能清偿部分，段正文有权对鄯房他字第2014-952号房屋他项权证项下抵押的财产拍卖、变卖价款享有优先受偿权。因永诚公司未按上述判决内容履行付款义务，段正文向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月3日，依据（2017）新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚公司名下位于×××11处房产查封，查封期限2017年12月12日至2020年12月11日。2019年6月24日，武立钢、李秀兰持《商品房买卖合同》、收款收据等证据，对其中F2栋3、4号商业楼、建筑面积均是205.02平方米的两间商铺提出解封申请。一审法院经审查以武立钢、李秀兰为证明其异议请求所提供的证据不充分，武立钢、李秀兰对涉案的两间商铺不享有足以排除强制执行的权益为由，于2019年6月29日作出（2019）新21执异3号执行裁定书，裁定驳回武立钢、李秀兰的异议请求。武立钢、李秀兰遂向一审法院提出执行异议之诉，请求对永诚公司名下位于×××F2栋3、4号商业楼解除查封，排除强制执行措施。 庭审中经武立钢、李秀兰核实，一审法院于2018年1月3日，依据（2017）新21执91号执行裁定书及协助执行通知书，对永诚公司名下位于×××F2栋4号，建筑面积205.02平方米房产采取查封措施，并未查封F2栋3号房产，武立钢、李秀兰当庭主张变更诉讼请求为：请求对永诚房产公司名下位于×××F2栋4号房产解除查封，排除强制执行措施。 2016年7月7日-2017年4月20日期间，张志杰担任永诚公司的法定代表人，张志杰及永诚公司在庭审中陈述张志杰系永诚公司的实际控制人。 武立钢与张志杰、高丽于2011年4月12日签订一份《借款合同》，约定张志杰、高丽向武立钢借款3,000,000元，借款期限自2011年4月12日，借款利率（包括综合费用）月4%，如到期不能按时偿还本息，对未清偿部分，每天加收5‰延期还款违约金。当日武立钢通过其工商银行卡（卡号为×××）向永诚公司股东马波的银行卡（卡号为×××）汇款2,880,000元，在该笔个人业务凭证上手写“张志杰借款300万元汇票扣12万元利息”。永诚公司提供该公司于2011年3月24日出具的编号为№3596834收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚公司（经高文斌个人卡转入）现金柒佰万元，￥7,000,000元”、于2011年3月24日出具的编号为№3596838收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚公司（经高文斌个人卡转入）现金捌佰万元，￥8,000,000元”、于2011年3月24日出具的编号为№3596832收据一份，该收据记载“今收到张志杰转入永诚公司（经高文斌个人卡转入）现金捌佰万元，￥8,000,000元”、2011年3月24日农村信用社现金交款单两份，均记载“收款单位全称鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，交款部门高文斌，金额人民币捌佰万元”、2011年3月24日农村信用社现金交款单一份，记载“收款单位全称鄯善县永诚房地产开发有限责任公司，交款部门高文斌，金额人民币柒佰万元”。 2012年10月15日永诚公司（甲方）与张志杰（乙方）、武立钢（丙方）签订一份《三方抵债协议》，三方共同确认至2012年10月15日甲方、乙方确认欠丙方本金人民币贰佰肆拾陆万零贰佰肆拾元整。为解决甲乙丙三方债权债务问题，经协商，达成以下协议：1.为处理甲方、乙方欠丙方债务人民币2,460,240元，甲方将位于×××《标的物一》总面积410.04平方米，单价为每平方米6000元，做商品房网签合同销售给丙方，用于抵偿甲方、乙方欠丙方的人民币2,460,240元债务。商品房购销合同售价为每平方米4000元，是为了减少费用，经三方协商抵债价格为每平方米6000元，此价格为毛坯房价格。2.本次抵债的《标的物一》详情如下：位于新疆自治区吐鲁番市鄯善县×××F2栋3号，计建筑面积为205.02平方米；F2栋4号商业楼，计建筑面积为205.02平方米，合计面积为410.04平方米。3.甲方于2012年10月15日前，将真实有效的抵债《标的物一》网签合同办理完毕，并及时交于丙方。2012年10月15日永诚公司出具一份收据，载明“今收到武立钢交来房款捌拾万元，购房面积205.02平方米，单价为4000元”。 武立钢与永诚公司于2015年10月15日按照上述《三方抵债协议》约定的内容签订了一份《商品房买卖合同》。2016年7月26日武立钢所购买的涉案房产在鄯善县房地产交易中心办理网签备案，鄯善县房地产交易中心出具一份商品房现售合同签约证明。2019年6月24日鄯善县房地产交易中心出具一份查询结果，载述“经房产权属交易系统查询，截止2016年9月10日，武立钢，身份证号×××，于2012年10月15日与鄯善县永诚房地产开发有限责任公司签订鄯善县×××F2栋4号商业楼买卖合同并备案。F2栋4号于2017年12月12日、2018年6月4日、2019年3月11日先后被吐鲁番市中级人民法院、吐鲁番市高昌区人民法院、甘肃高院查封”。 2017年4月8日武立钢、李秀兰与马辉辉、杨娜娜签订房屋租赁协议，约定武立钢、李秀兰将案涉房屋租赁给马辉辉、杨娜娜。 一审法院认为，本案的争议焦点是：武立钢主张以对吐鲁番市鄯善县×××F2栋4号房产享有民事权利，解除查封、排除强制执行的请求能否得到支持。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定可以得知，执行异议之诉的功能在于排除执行标的物的强制执行，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就可以判决不得执行该执行标的。结合本案争议焦点，一审法院认为，一、关于武立钢与永诚公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。在一审法院查封之前，武立钢与永诚公司签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，属合法有效的合同。段正文主张武立钢、李秀兰与永诚公司之间的法律关系并非真实的房屋买卖合同关系，因段正文此项主张是建立在其主观推理基础上，并无证据支持，故一审法院不予采纳。二、关于武立钢是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2015年10月15日，永诚公司与武立钢签订《商品房买卖合同》，2016年7月26日武立钢所购买的涉案房产在鄯善县房地产交易中心办理网签备案，2017年4月8日武立钢、李秀兰将案涉房屋租赁给马辉辉、杨娜娜。上述事实能够证实武立钢、李秀兰在人民法院查封之前，已实际占有该涉案房屋。三、关于武立钢、李秀兰是否已就涉案房屋支付全部价款。2015年10月15日，永诚公司与武立钢签订《商品房买卖合同》是基于张志杰向武立钢借款300万元，张志杰欠借款2,460,240元未偿还，武立钢、张志杰、永诚公司签订《三方抵债协议》，永诚公司将其开发的鄯善县×××F2栋3号、4号房产（共计410平方米）抵给武立钢。因永诚公司、张志杰和武立钢的上述行为不违反法律、法规的强制性规定，故对武立钢已就涉案房屋支付全部价款的事实，一审法院予以确认。四、关于武立钢、李秀兰未办理过户登记的原因。在一审法院查封涉案房产之前，永诚公司开发的×××商业楼没有经过消防验收，不具备房产办证条件，导致武立钢只能在鄯善县房地产管理所办理购房网签登记，不能办理相关产权证。因组织通过消防验收满足办理证照的全部条件，及为住户办理产权证照，属于永诚公司的义务范围，故未办理过户登记的原因不能归责于武立钢、李秀兰。判决:在一审法院（2017）新21执91号执行案中，不得执行位于吐鲁番市鄯善县×××F2栋4号房产（建筑面积205.02平方米，实际面积最终以测绘报告面积为准）。 本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院查明，武立钢与永诚公司对涉案房屋签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月15日。 本院查明的其他事实与一审法院查明其他事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：武立钢、李秀兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案审查武立钢、李秀兰对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当参照上述规定的四项要件进行分析认定： 第一，根据本案查明事实，武立钢、李秀兰对张志杰、永诚公司的债权真实。段正文上诉提出武立钢、李秀兰是向张志杰、高丽个人出借款项，并非是永诚公司。武立钢、李秀兰在一审中提交的相关证据结合永诚公司的陈述可以证实张志杰所借款项实际用于了永诚公司经营。段正文在二审中并未提交证据推翻上述事实，故其此项上诉意见不能成立。武立钢、李秀兰因与张志杰、永诚公司之间债权债务，于2012年10月15日签订《三方抵债协议》，约定永诚公司将涉案房屋以单价每平方米6000元的价格抵偿永诚公司、张志杰欠付武立钢借款本金2,460,240元。同日武立钢与永诚公司对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》。段正文上诉主张涉案《商品房买卖合同》目的是为了消灭债权，合同订立双方之间并非真实房屋买卖关系。虽然涉案《商品房买卖合同》是基于《三方抵债协议》的约定，但法律并未禁止以房抵债方式履行债务。而《商品房买卖合同》亦为双方当事人真实意思表示，法律亦未禁止以买受人对房产商的债权作为支付房款方式。因此，涉案《商品房买卖合同》应认定合法有效。当然仅依据《商品房买卖合同》，并不足以认定买受人武立钢、李秀兰享有优先于段正文债权的权益。对于武立钢、李秀兰对涉案房屋是否享有足以阻却段正文申请强制执行的民事权益，还需审查法律规定的其他要件。段正文上诉主张以房抵债协议破坏了债权平等受偿原则，损害了其他债权人合法权利的理由不能成立。 第二，武立钢、李秀兰在一审中提交了涉案房屋的租赁协议、租金收条、微信转账记录以及涉案房屋的照片，可以证实其在一审法院查封涉案房屋前已实际占有使用。段正文上诉主张涉案房屋未竣工验收，不具备交房条件，且交房违反了法律强制性规定。段正文并未提交证据证明涉案房屋不具备交房条件。虽然我国城市房地产管理法、建筑法等法律对于建设工程交付规定必须经过验收，但该规定属于管理性规定。当事人违反该规定交付工程，虽应承担相应的行政责任，但并不能据此推翻武立钢、李秀兰已对涉案房屋实际占有使用的事实，该规定亦不能阻却武立钢、李秀兰基于房屋买卖合同而占有涉案房屋的合法性。故段正文此项上诉主张不能成立，本院对此不予支持。 第三，如前所述，本案一审中武立钢、李秀兰已提交了其向永诚公司股东马波个人账户汇款2,880,000元的相关证据可以证实武立钢、李秀兰与张志杰、永诚公司之间债权债务真实存在。据武立钢、李秀兰陈述张志杰已偿还500,000元，剩余款项未予偿还。经武立钢、李秀兰与张志杰、永诚公司合意，未予偿还部分款项折抵涉案房屋房款。永诚公司亦向武立钢出具了涉案房屋房款收据。据此，可以认定武立钢、李秀兰已支付了涉案房屋的全部房款。 第四，关于涉案房屋未办理产权过户的原因。涉案《三方抵债协议》以及武立钢与永诚公司之间《商品房买卖合同》均未约定办理产权登记所需税费由武立钢承担。段正文上诉主张涉案房屋未办理产权过户是因武立钢、李秀兰不愿承担相关税费缺乏依据。至于其他已办理的产权登记，因办理情况不明，并不足以证实涉案房屋未办理产权过户的原因在于武立钢、李秀兰自身。根据本案查明事实，涉案房屋于2017年12月被法院查封，而永诚公司在一审中提交的涉案房屋建设工程消防验收意见书，可以证实涉案房屋于2018年9月才办理消防验收。段正文上诉状中亦认可涉案房屋在法院查封前并未进行竣工验收。而办理竣工验收以及产权登记的义务方是永诚公司，并非武立钢、李秀兰。因此，武立钢、李秀兰对于涉案房屋未办理产权过户并不存在过错，段正文主张武立钢、李秀兰因自身原因造成涉案房屋未办理产权过户的上诉理由不能成立。 综上所述，本案符合司法解释中对于无过错买受人物权期待权保护要件之规定，武立钢、李秀兰对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。段正文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费12,000.8元（段正文已预交），由段正文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周   亚   卉 审 判 员 田   忠   顺 审 判 员 兰      宁 二〇二〇年六月二十三日 法官助理 买尔旦 · 米吉提 书 记 员 艾力努尔·马达尼