福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1123号 上诉人（原审原告、反诉被告）：高瀛，女，汉族，1983年5月4日出生，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：丁宏、马诗婧，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：罗小兰，女，汉族，1976年8月5日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈剑峰，男，汉族，1978年6月18日出生，住福建省厦门市思明区，系罗小兰配偶。 委托诉讼代理人：吴智飞，福建丁可律师事务所律师。 上诉人高瀛因与上诉人罗小兰房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高瀛上诉请求：撤销一审判决，改判支持高瀛一审全部诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定的事实错误，合同解除时间并非2018年11月30日。1、按照租赁合同约定，罗小兰提前解除租赁合同至少应提前一个月通知高瀛。罗小兰于2018年11月28日通知解除，租赁合同至少应履行至2018年12月28日方能解除。高瀛于2018年11月30日回复其正在等待房产中介通知看房，并未明确表示其同意解除合同，原审法院认定高瀛同意解除合同时间为2018年11月30日错误。2、退一步说，即使原审法院认为高瀛同意解除合同，解除时间也应是2018年12月15日。罗小兰要求高瀛于2018年12月15日前搬离，高瀛被罗小兰不断催促下，不得不回复同意于2018年12月15日搬离。据此，双方对于涉案租赁合同的解除时间才达成一致意见。 二、原审法院认定合同解除时间错误，导致认定约定的装修期不收租金的条款失效错误涉案《房屋租赁合同》明确约定2018年11月16日至2018年12月16日内为装修期，不收租金。该条款系双方协商结果，应当遵守。如前所述，罗小兰于2018年11月28日提出解除租赁合同，合同应履行至2018年12月28日，而2018年11月16日至2018年12月16日为装修期不收租金。由于高瀛并未违反合同约定，对于合同已经履行部分不存在过错，故只需就超出免租期的天数支付房屋占用费，即2018年12月17日至2018年12月21日共5天的房租，故罗小兰应返还高瀛租金5667元（9000-20000/30×5天）、退还押金20000元。 三、原审法院认定因高瀛未尽善良管理人的注意义务，任由狗的排泄物污染环境，造成墙体不同程度污损并无事实依据，据此认为罗小兰提前解除合同于法有据，明显错误。1、罗小兰并未提供其墙面污损系高瀛未尽管理义务导致狗的排泄物污染墙体的证据，应承担举证不能的不利后果。双方的微信记录显示，高瀛已事先告知罗小兰自已是爱狗人士，其带狗入住得到罗小兰许可。而罗小兰提供的证据中墙面照片模糊，也并没有明显受损痕迹。视频中只能看到有一、两只被关在笼子里的狗，并且还有阿姨管理。由此可见，高瀛尽到了注意义务。原审法院认定高瀛未尽管理义务，明显缺乏事实依据。2、罗小兰2018年11月28日通知高瀛解除租赁合同时，高瀛接收房子不足三天，此时，尚不能判断高瀛具体如何使用及装修该房屋，也就不能推断出高瀛是否未按约定用途使用房屋或导致房屋受损，原审法院推论高瀛将来不按约定用途使用房屋或导致房屋受损，显而易见偏袒罗小兰，作出违背事实的认定。3、涉案租赁合同约定，合同解除后，由提出解除合同的一方支付壹个月的租金额作为违约赔偿金。罗小兰提前解除合同，按约应承担违约责任，向高瀛支付违约金20000元。原审法院对双方约定的违约条款视若无睹，作出的判决有失公允。 四、一审案件受理费的负担分配不合理。原审法院仅判决由高瀛承担本诉诉讼费，却未对罗小兰应当承担的本诉诉讼费作出公正的判决。罗小兰提起反诉，依法应缴纳反诉诉讼费，然而原审法院并未对反诉诉讼费进行处理，存在错误。 罗小兰答辩称，1、合同解除时间不是11月30日。陈剑峰催促对方另寻房屋不是解除合同的意思表示，只是要求对方搬离狗，不是要解除合同。即使不采纳罗小兰提出的合同解除时间是4月16日，合同的解除时间也应该认定是2019年2月20日，即罗小兰实际接收房屋的时间。2、高瀛要求返还租金和押金没有依据。对方应支付的房屋占用费已经远远大于其支付的租金和押金。3、高瀛违约在先。房屋用途约定是住宅，高瀛却养了80多条狗，违反了合同约定。罗小兰是依据合同第8、9条收回房屋。高瀛没有依约支付租金，也没有依约使用房屋，已经违约，不存在罗小兰要支付违约金的问题。 罗小兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持罗小兰一审全部反诉请求。事实和理由：1、一审法院认定租赁合同解除时间为2018年11月30日没有依据。《房屋租赁合同书》约定房屋租赁用途为住宅，不得擅自另作别用。高瀛将租赁房屋作为养狗场，违发合同约定。罗小兰多次催促高瀛另寻房屋，是要求高瀛另寻房屋将狗搬离，并不是要解除合同。一审法院将此认定为罗小兰作出要求解除合同的意思表示，显属认定错误。2、一审法院认定罗小兰于2018年12月21日收回房屋没有依据。事实上，罗小兰于2019年2月20日才收回房屋，请装修工人开始对房屋的损坏进行修复。由于房屋损坏大，装修工人一直维修到2019年5月16日。房屋修复期间罗小兰无法将房屋出租，高瀛理应按房屋租金标准支付修复期间的经济损失，罗小兰诉求高瀛支付租金60000元（2019年1月16日—2019年4月16日）合理。3、一审法院未支持罗小兰关于修复费以及物业费的请求，显属错误。高瀛租赁房屋造成房屋损坏，罗小兰为此支出的15000元修复费，依照合同约定应由高瀛承担。出租房屋的物业费，虽然罗小兰尚未支付，但高瀛理应按物业公司收费标准承担。4、一审法院未支持罗小兰关于一个月违约赔偿金20000元的请求，显属错误。高瀛未按合同约定支付租金及押金，违反合同约定，应依据合同约定赔偿一个月租金作为违约赔偿金。5、高瀛虽然支付29000元的费用，但扣除应支付的租金，已无任何剩余，一审法院却判令罗小兰应返还押金15000元，显属错误。 高瀛答辩称，一、罗小兰于2018年11月28日提出解除合同，租赁合同的解除时间也应是2018年12月15日。二、一审判决认定罗小兰于2018年12月21日收回涉案租赁的房产有事实依据。高瀛提交的录音证据及证人证言可以看出，高瀛于2018年12月21日将其物品搬离涉案房产，大门由陈剑峰上锁，罗小兰当庭陈述其提交的案涉房屋墙壁照片系陈剑峰于2018年12月22日用其手机在案涉房屋拍摄。由此可见，罗小兰已于2018年12月21日收回案涉房屋。罗小兰一审反诉要求高瀛承担2019年1月16日至2019年4月16日的租金没有任何事实及法律依据，一审法院对此认定并无错误，依法应当予以维持。三、罗小兰反诉要求高瀛承担15000元的修复费及物业费10000元，没有任何事实及法律依据，一审判决认定正确。但一审判决酌情修复费2000元没有依据，且过高，应予纠正。四、罗小兰反诉要求高瀛承担20000元赔偿金无事实及法律依据，一审对此认定无误，应予维持。本案系罗小兰提出的解除租赁合同，高瀛并无违反合同约定的事实。罗小兰提出系因罗小兰未按照合同约定交付押金租金导致合同解除并无事实依据，其在一审诉讼期间也从未提出该理由解除租赁合同并要求高瀛支付赔偿金，二审法院对此不应予以审理。 高瀛向一审法院提起诉讼，请求判令：1.罗小兰向高瀛返还预付租金5667元；2.罗小兰向高瀛退还押金20000元；3.罗小兰向高瀛支付违约金20000元。 罗小兰向一审法院提起反诉，请求判令：1.高瀛向罗小兰支付2019年1月16日至2019年4月16日的租金60000元；2.高瀛赔偿罗小兰修复费15000元；3.高瀛向罗小兰支付违约金20000元；4.高瀛结清2018年11月16日至2019年4月16日的物业费10000元。 一审法院认定事实：罗小兰系址于同安区启辉十一路1号的案涉房屋所有人。2018年11月16日，罗小兰、高瀛分别作为甲方、乙方签订一份《房屋租赁合同书》。该合同约定：乙方作为承租方向甲方租赁位于厦门市同安区房屋，租赁用途为住宅且不得擅自另作他用；租赁期从2018年11月16日至2023年11月15日；每月租金为20000元，押金为20000元，付款方式为押一付三；租赁期间乙方负责交付房屋管理费、卫生费、水电费、煤气费、有线电视费、电话费；乙方应按规定用途使用房屋，不得擅自改变房屋的用途及结构，如因故意或过失造成租用房屋及其配套设施毁损，应负责恢复原状，并赔偿由此造成的一切经济损失；房屋租赁期间，双方均不得解除合同，双方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。该合同另备注：2018年11月16日至2018年12月16日内为装修期，不收租金。上述合同签订后，高瀛分别于2018年11月25日、11月27日向罗小兰支付20000元、9000元。据高瀛和罗小兰均提交的高瀛与罗小兰的丈夫陈剑峰的微信聊天记录显示，陈剑峰于2018年11月29日曾向高瀛介绍房产中介要求高瀛另寻房屋，并于2018年12月多次催促高瀛搬离案涉房屋，高瀛亦在2018年11月30日回复罗小兰其正在等待房产中介通知看房。据证人证言和高瀛提交的其与陈剑峰的录音资料显示，2018年12月21日，高瀛已基本将其物品搬离，大门由陈剑峰上锁，高瀛仅保留后门钥匙。据罗小兰提交的案涉房屋墙壁照片和陈剑峰当庭陈述显示，该照片是陈剑峰于2018年12月22日在案涉房屋用其手机拍摄。另查明，高瀛租赁案涉房屋后，将其饲养的20多条狗存放到案涉房屋中，造成房屋墙壁不同程度被狗的排泄物污损。 一审法院认为，《房屋租赁合同书》系由高瀛和罗小兰自愿签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，自双方签字时成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于合同解除时间。经查，陈剑峰于2018年11月29日曾向高瀛介绍房产中介要求高瀛另寻房屋，可视为其有解除案涉租赁合同的意思表示，高瀛于2018年11月30日回复罗小兰其正在等待房产中介通知看房，亦可视为其同意解除案涉租赁合同，故本院认定案涉租赁合同的解除时间为2018年11月30日。罗小兰主张案涉租赁合同于2019年4月16日解除，证据和理由不足，本院不予支持。 关于高瀛主张罗小兰应退还预付租金5667元和押金20000元。本院认为，案涉租赁合同已于2018年11月30日解除，该合同约定的装修期不收租金条款已失效，结合高瀛实际搬离案涉房屋的时间，高瀛应参照案涉租赁合同约定的租金标准向罗小兰支付2018年12月1日至2018年12月21日共21日的房屋占用费14000元。高瀛已支付的9000元租金以及20000元押金与该款先后抵销后，罗小兰还应向高瀛退还押金15000元，高瀛超出部分诉求，本院不予支持。罗小兰提起反诉要求高瀛支付2019年1月16日至2019年4月16日的租金60000元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。 关于高瀛、罗小兰均要求对方应支付违约金20000元。本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同。经查，高瀛租赁房屋后，未尽到善良管理人的注意义务，任由狗的排泄物污染环境，造成墙体不同程度污损，罗小兰据此提出解除合同，于法有据，本院予以支持。虽然合同约定提出解除合同一方应向对方支付一个月租金作为违约金，但本案系高瀛原因导致合同解除，高瀛据此要求罗小兰支付违约金20000元，有违诚实信用原则，本院不予支持。罗小兰要求高瀛支付违约金20000元，缺乏合同依据，本院亦不支持。 关于罗小兰主张高瀛赔偿修复费15000元以及结清2018年11月16日至2019年4月16日的物业费10000元。本院认为，罗小兰举示微信聊天记录证明其修复房屋墙壁支出费用15000元，证据不足，本院不予采信。但考虑到冲洗、粉刷墙体客观上会产生一定费用，本院酌情支持修复费2000元，诉求超出部分不予支持。鉴于高瀛已于2018年12月21日腾空并返还案涉租赁房屋，且罗小兰未举证证明实际支出的物业费金额，故罗小兰要求高瀛支付2018年11月16日至2019年4月16日的物业费10000元，证据和理由均不足，本院不予支持。综上所述，罗小兰应向高瀛退还押金15000元，高瀛应向罗小兰支付修复费2000元，相互抵扣后，罗小兰还应向高瀛支付13000元。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、罗小兰应于本判决生效之日起十日内返还高瀛押金15000元。二、高瀛应于本判决生效之日起十日内赔偿罗小兰修复费2000元。三、上述两项相互抵扣后，罗小兰还应向高瀛返还押金13000元，款限于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回高瀛的其他本诉请求。五、驳回罗小兰的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费942元，适用简易程序减半收取471元，由高瀛负担316元，罗小兰负担155元；反诉案件受理费2400元，适用简易程序减半收取1200元，由高瀛负担23元，罗小兰负担1177元。 罗小兰于二审中提交一份交款通知单，证明高瀛应缴交的物业费。同时，罗小兰申请证人温某出庭作证，证明房屋的维修费用及维修时间。 高瀛质证认为，1、这是物业的通知单，不能证明罗小兰实际缴交了费用。且对要求高瀛支付的物业费用的计算依据不认可，不应由高瀛承担。2、证人证言与本案没有关联性，且对证言的真实性不予认可。高瀛2018年12月21日已交还房产，之后造成的损失不是高瀛的责任。 高瀛于二审中未提交新证据。 二审中，除高瀛认为没有证据证明墙壁的污损是狗的排泄物造成的外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 另查明，11月28日，陈剑峰向高瀛发送微信，称高瀛之前说狗狗不会超过二十只，且狗不会在室内大小便，不会去三、四楼，但现在每层都关狗，数量也远不止二十只，且粪便拉在室内地板全部吸色……。高瀛收到微信之后，只是提出了她的难处，对陈剑峰的以上描述并未予以反驳。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕高瀛、罗小兰的上诉请求进行审理。 首先，讼争合同约定高瀛的承租期为5年，罗小兰给予高瀛1个月装修期，不收租金。履行过程中，高瀛11月27日接收讼争房屋，11月28即因在讼争的房屋饲养远不只二十只的狗而被罗小兰要求搬离，高瀛于11月30日表示正在等待看房，因此，高瀛未对房屋进行装修，一审法院认定高瀛应从12月1日起支付使用房屋的费用，本院予以认可。高瀛于12月21日搬离讼争房屋，大门由陈剑峰上锁，一审法院认定高瀛交还房屋的日期为12月21日正确。高瀛称12月16日之前均是合同约定的装修期，其不需支付租金，缺乏事实依据，本院不予支持。罗小兰要求高瀛支付至2019年4月16日的租金，同样缺乏事实依据，不能成立。 其次，陈剑峰11月28日的微信中对高瀛在讼争房屋内饲养了远不止二十只的狗等提出异议，高瀛收到微信后，只是提出了她的难处，对陈剑峰的以上描述并未予以反驳。结合罗小兰提交的现场拍摄的照片等，一审法院认定房屋墙壁不同程度污损系狗狗所为，并酌定修复费用2000元，并无不妥。高瀛称没有证据证明墙体污损系狗狗所为，不能成立。高瀛、罗小兰均不认可一审法院酌定修复费用为2000元，但均未提供证据证明一审法院酌定数额明显过高或过低，对高瀛、罗小兰的异议，本院不予支持。 第三、讼争房屋的租赁用途是住宅，高瀛在房屋饲养不止二十只的狗，罗小兰要求高瀛搬离，合法合理，高瀛要求罗小兰就其提出解除合同支付违约金，本院不予支持。高瀛12月21日搬离讼争房屋，罗小兰称高瀛拖欠租金，应支付违约金，缺乏事实依据，不能成立。 第四、物业的交款通知单并非是高瀛使用讼争房屋期间发生的费用，罗小兰以该张通知单，要求按平均分摊的方式支付，证据不足，高瀛亦不予认可，本院对此不予支持。 综上，高瀛、罗小兰的上诉请求均缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审本诉受理费942元，由高瀛负担，反诉受理费1200元，由罗小兰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （柯艳雪） 二〇二〇年六月四日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。