陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕05民终558号上诉人（原审原告)：孙宪斌，男，1961年10月8日出生，汉族，农民。被上诉人（原审被告）：张军，男，1988年11月12日出生，汉族，农民。上诉人孙宪斌与被上诉人张军房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省大荔县人民法院（2019）陕0523民初4258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人孙宪斌、被上诉人张军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙宪斌的上诉请求：一、撤销陕西省大荔县人民法院（2019）陕0523民初4258号民事判决，判决支持上诉人一审诉讼请求；二、判令被上诉人赔偿拆除出租房屋内电力线路损失1300元；三、判令被上诉人至今未搬清个人物品及清理硬化垃圾造成厂房无法再次出租造成的损失8000元整；四、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，1、双方的租赁合同对违约责任有明确约定，被上诉人以经济困难为借口，拒不履行合同约定，按期缴纳房屋租金，构成违约，应负违约责任。2、双方签订的房屋租赁合同，是由合同与附件租赁厂房平面图共同组成的，如果上诉人认可并同意被上诉人的侵权行为，上诉人完全可以删除《租赁厂房平面图》中标示的出租屋石棉瓦房和彩钢瓦房。3、双方合同约定的第二条第二款只是约定了被上诉人对承租物进行有限的改造，如大门可以改宽大点，彩钢瓦房可以升高一下，门外停车场可以硬化一下，可被上诉人为了自己方便把允许升高的房拆了，把允许硬化门外路边的停车场，连同厂房内的地面也一起做了硬化，现在租赁场地内到处是水泥垃圾、坑坑洼洼。张军辩称，孙宪斌同意缓交房租，拆除石棉瓦房是经孙宪斌同意并给钱让拆除的，房屋里面的没有搬走的东西是孙宪斌哥哥的，我走的时候叫孙宪斌看过后才走的，我没有改动线路，不应承担责任。孙宪斌向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付违约金伍仟元；3、判令被告赔偿改造时拆除原告出租给被告的石棉瓦房四间、彩钢房90平方米。合计180平方米的损失，33980元，共计38980元；4、判令被告拆除清理自行建的修理厂硬化地面；5、本案诉讼费、被拆房屋评估费由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月4日原被告就坐落于陕西省大荔县108国道谷多村段路南的院子达成了《房屋租赁合同》，合同约定：“第二条：出租房屋租赁期限。1、房屋的正式起租日期从2018年8月1日开始，到2023年8月1日结束，为期5年，这5年内，甲方不得将此房屋转租他人。2、在该合同生效前，甲方应保证出租房屋门前畅通及行车方便，同时，对乙方的改造行为应提供必要的协调和帮助，以保证合同的正常履行。3、在租赁合同正常履行期间内，如乙方违约弃租，弃租之日即为合同终止之时；如甲方违约废租，甲方应留一个月的时间作为乙方寻找新场地的期限。4、在租赁期间内，甲方应保证乙方承租面积的完整性，如甲方因基建、改建、扩建等原因造成乙方承租面积减少的，视为单方违约，依据本合同第五条的有关规定处罚。第三条：房屋租赁租金及租金的缴纳方式。租赁期限内房屋租金为壹万贰仟/每年，（小写12000元）。乙方分二次给付，合同签订之日给付20000元，第二年8月1日前支付剩余的40000元，甲方不得在中途以任何理由索要房屋租赁费。……第五条：房屋租赁合同违约责任。甲、乙双方任何一方无故不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约。1、本合同生效后，如果甲方违约，甲方现给乙方退还剩余租金，一次性支付违约金5000元人民币，并赔偿给乙方造成的经济损失。2、本合同生效后，如乙方违约，乙方已缴纳房屋租金不退，并一次性支付违约金5000元人民币。第六条：本合同未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等的法律效力；附件是本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。……”合同签订后，原被告签订《租赁场房平面图》，载明“甲方与合同签订之日交付乙方使用。乙方于2018年6月19日改造完毕开始搬入正常使用，石棉瓦房、彩钢瓦房乙方在改造中已拆除。”另查明，合同签订后，被告张军向原告孙宪斌缴纳租金20000元，2019年8月被告电话通知原告欲迟延缴纳房租，原告表示同意。同月21日原告告知被告违约，双方合意解除房屋租赁合同。2019年9月21日被告搬离承租房屋，交还原告，原告于2019年10月10日将案涉房屋另行出租。一审法院认为，原被告自愿签订房屋租赁合同是双方在自愿的基础上签订，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。原被告双方应依约履行各自义务并行使各自权利。但当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。起诉前原被告已就房屋租赁合同解除达成一致意见，现原告要求解除合同起诉来院，被告当庭表示同意，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点问题为被告张军是否存在违约行为。至2019年8月1日约定的缴纳房租时间，被告因资金周转困难向原告提出延期支付租金的要求，原告孙宪斌表示同意，故对原告认为被告未按期支付租金存在违约并要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》签订后，双方补充签订的《租赁厂房平面图》中载明“乙方于2018年6月19日改造完毕开始搬入正常使用。石棉瓦房、彩钢瓦房乙方在改造中已拆除”，证明原告对被告拆除石棉瓦房及彩钢瓦房明知并表示认可，故对原告要求被告赔偿因拆除上述房屋造成的损失进行赔偿的请求，不予支持。被告承租房屋作汽车修理使用，为利于使用被告花费金钱对路面进行硬化，对于顺利履行合同被告具有较大期待，被告的该路面改造行为，并未违反合同约定，原告亦未举证证明该路面改造影响租赁物使用及价值等，故对原告要求被告拆除已修建的硬化地面诉讼请求，本院不予支持。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并由权要求赔偿损失。合同签订后，被告已支付原告20000元房租，2019年9月22日搬离时，被告实际承租原告房屋一年又一个月二十二日（2018年8月1日至2019年9月22日），故原告应返还被告租金6266.7元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告孙宪斌与被告张军于2018年6月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；二、由原告孙宪斌于本判决生效后十日内退还被告张军房租6266.7元；三、驳回原告孙宪斌的其他诉讼请求。本案案件受理费875元，减半收取计437.5元，由被告张军负担。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点，1、张军是否存在违约行为？2、张军是否应向孙宪斌赔偿损失？第一，双方当事人在履行租赁合同期间，张军因资金周转困难，未按约定时间及时交纳租金，向孙宪斌提出延期支付租金的要求，孙宪斌表示同意，视为双方对租金交付时间的变更约定，并不构成违约。原审对孙宪斌认为张军未按期支付租金存在违约并要求张军支付违约金的请求不予支持，并无不当。第二，《房屋租赁合同》签订后，双方补充签订的《租赁厂房平面图》中载明“乙方于2018年6月19日改造完毕开始搬入正常使用。石棉瓦房、彩钢瓦房乙方在改造中已拆除”，证明孙宪斌对张军拆除石棉瓦房及彩钢瓦房明知并表示认可，并不能以此证明拆除石棉瓦房及彩钢瓦房孙宪斌不知或不同意张军的拆除行为。原审对孙宪斌要求张军赔偿因拆除上述房屋造成的损失进行赔偿的请求不予支持，亦无不妥。第三，张军承租房屋作汽车修理使用，张军为便于使用，投入一定资金对路面进行硬化，增加了租赁物的使用价值，更有利于孙宪斌。张军的该路面改造行为，并未违反合同约定，孙宪斌亦未举证证明该路面改造影响租赁物使用及价值等，原审对孙宪斌要求张军拆除已修建的硬化地面诉讼请求不予支持亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人孙宪斌的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1007元，由上诉人孙宪斌负担。本判决为终审判决。审判长  秦文强审判员  吴丽宁审判员  李 谦二〇二〇年六月三日书记员  史 翌