云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终499号上诉人(原审原告)：普中辉，男，1988年9月14日生，彝族，大学文化，职工，住楚雄市。上诉人(原审被告)：云南诗阳房地产开发有限公司。住所地：楚雄市鹿城镇雄宝路金康花园小区2幢1-4层2-3室。统一社会信用代码：9153230169796778XC。法定代表人：刘海燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠宝，云南天外天（楚雄）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人普中辉因与上诉人云南诗阳房地产开发有限公司（以下简称诗阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省南华县人民法院（2018）云2324民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。普中辉上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付自违约之日起即2016年12月31日至建设行政主管部门对该项目竣工验收备案之日止即2019年6月12日的逾期交房违约金55971元[(534775元+92000元)×0.01%×893天];二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判处违约天数不当，应予以改判。违约天数理应计算到建设行政主管部门对该项目竣工验收备案之日止。《商品房购销合同》约定，被上诉人应于2016年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房及车位交付上诉人。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，商品房未经竣工验收，不得交付使用，被上诉人交付的房屋不符合交付条件。2019年6月24日，楚雄仅发生4.7级地震，上诉人房屋就多处被震裂，向被上诉人公司物业部门反映但始终没有回应。实际上于2019年6月12日，建设行政主管部门才对该项目竣工验收备案，在此之前的交房行为构成违约，因为交付竣工验收合格的房屋是开发商的法定义务，且交付房屋并不能免除开发商应承担的责任，故逾期交房的时间应计算至竣工验收备案之日即2019年6月12日，上诉人同意按日万分之一计算违约金。诗阳公司上诉请求:一、撤销原判,并依法改判驳回普中辉的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人诗阳公司客观上的逾期交房属于不可抗力，是无法预见的，应当免责;二、逾期交房的日期不应当以被上诉人实际接房日为时间节点，逾期交房日期应以诗阳公司公告上开始接房的时间2017年4月30日计算;三、逾期交房违约金过高。逾期交房行为并没有给业主造成实际损失，业主也没有提交证据证明其因诗阳公司逾期交房所造成的具体损失；其次，由于逾期交房违约金标准过高，业主数量多，导致诗阳公司赔偿金额数目过大，会影响诗阳公司的正常运营，还有可能面临破产风险。同时，针对普中辉的上诉请求，诗阳公司答辩认为，逾期交房的违约金只应计算到2017年4月30日。普中辉针对诗阳公司的上诉请求答辩认为，本案中不存在不可抗力的情形，接房时间不能以公告时间来确定，应为竣工验收备案日期。普中辉向一审法院起诉请求：一、请求法院判决诗阳公司向其支付自2016年12月30日至2018年5月14日的逾期交房违约金94800元，并继续按100元/天计算支付至竣工验收合格之日止；二、诉讼费由诗阳公司承担。一审法院认定事实：2015年11月23日普中辉向云南诗阳房地产开发有限公司购买了楚雄市“丹麓小镇”一期的住房一套及车位一个，诗阳公司作为甲方、普中辉作为乙方，双方于同日签订二份《商品房购销合同》及《合同补充协议》，分别约定：乙方向甲方购买“丹麓小镇”一期Z7幢第2单元第4层402号房，总价款534775.00元，房屋的参考套内建筑面积为107.26平方米。买受人首期支付购房款总价的30.06%金额160775.00元，付款日期为2015年11月23日，余款374000.00元，通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付；乙方向甲方购买“丹麓小镇”一期CK2地下室幢第-1层2-72号房（车位），总价款92000.00元，房屋的参考套内建筑面积为12.72平方米。买受人首期支付购房款总价的30.43%金额28000.00元，付款日期为2015年11月23日，余款64000.00元通过向农行楚雄分行个贷中心贷款支付。甲方应于2016年12月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的上述商品房交付给乙方，如甲方未按约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止逾期30天内，甲方应按每天20元向乙方支付违约金。逾期30天后，甲方应按每天100元向乙方支付违约金。合同均继续履行。甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理商品房交接手续，并应当在交房时提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。甲方逾期交房违约责任是以乙方交清以下费用为前提：1、全部房价款（含银行按揭到账）；2、房屋除主体以外服务于该房屋的配套设施费用；3、公共部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）；4、甲方代收代缴的税费、银行按揭抵押登记费（按政府、银行实际标准执行。）若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且不承担违约责任。《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力。上述合同签订后，普中辉按照约定向诗阳公司付清了房屋及车位的全部购房款。2017年4月25日诗阳公司通过登报公告的方式通知普中辉于同月30日起正式交房，普中辉根据诗阳公司的要求于2017年6月25日办理了交接房屋的相关手续，并于2018年3月份开始装修房屋。一审法院认为，双方签订的合同是双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据法院查明的法律事实，诗阳公司未按合同约定期限向普中辉合格交房，其行为已经构成违约。本案双方争议的焦点是诗阳公司是否应当承担逾期交房违约责任，以及诗阳公司逾期交房违约金的计算问题。具体分析如下：一、关于诗阳公司是否应当向普中辉承担逾期交房违约责任问题。本案双方在涉案合同中约定的诗阳公司逾期交房违约责任的免责事由为普中辉未交清全部房价款（含银行按揭到账）、配套设施公用部位共用设施设备维修基金（根据建设主管部门发文的收费标准执行）、代收代缴的税费、银行按揭抵押登记费（按政府银行实际标准执行）则诗阳公司不予办理交房手续，且不承担违约责任，但根据查明的法律事实，普中辉已经按照合同约定付清全部购房款，且未发生合同约定的其余诗阳公司免责情形。诗阳公司答辩认为普中辉已接房行为表示同意诗阳公司逾期交房免责，但在双方对此无特别约定的情况下，并不能当然推定普中辉的接房行为具有同意诗阳公司免责之内心意思，故不予确认普中辉的接房行为具有同意诗阳公司免责的效果意思。关于诗阳公司逾期交房违约责任的法定免责事由，诗阳公司答辩认为供电部门与政府相关职能部门未就其开发的案涉建设项目客户供电方案达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增，是其延期交房的不可抗力原因。但《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，诗阳公司列举了以上三种情形，均不能认定为符合法律规定的不可抗力事由。首先，《中华人民共和国建筑法》第八条规定，建设单位申请领取施工许可证的条件之一即是“需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求”，而诗阳公司已经申请并取得了相应的建设工程施工许可证，且建设工程项目用地的地上附着物情况。诗阳公司在开工建设乃至与普中辉签订涉案合同时是明知的，但诗阳公司仍在合同中向普中辉承诺2016年12月30日前合格交房。其次，建设项目客户供受电方案属于诗阳公司作为项目建设单位应当与第三方沟通协调的事项，具体到诗阳公司何时向供电部门提出申请供电方案如何确定，何时能通过供电部门审核等情况均与作为购房者的普中辉无关，且不属于诗阳公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第三，在诗阳公司实际进行工程项目施工期间的降水情况，根据诗阳公司提交的降雨资料远未达到一般认知的不能克服的自然灾害程度，因此不能认定诗阳公司延期交房存在不可抗力原因。综上所述，一审法院认为诗阳公司应当向普中辉承担逾期交房违约责任。二、关于诗阳公司逾期交房违约金的计算问题，本案普中辉按照合同约定的计算方式主张由诗阳公司承担逾期交房违约金，庭审中诗阳公司提出违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”可见，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质。由于本案普中辉未提交证据证明其因诗阳公司逾期交房造成的具体损失，综合考量普中辉向诗阳公司购买的商品房是住宅房和车位的使用性质，以及同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，一审法院酌情以普中辉已付房款的日万分之一为标准，自逾期之日起计算至实际交房之日止，支持普中辉主张的违约金，计算得11031.24元[（534775.00元＋92000.00元）×0.01%×176天]。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：由云南诗阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付普中辉逾期交房违约金11031.24元。案件受理费2170元，适用简易程序减半收取1085元，由普中辉负担759元（已交），由云南诗阳房地产开发有限公司负担326元（未交，于本判决生效之日起十五日内交纳）。对一审查明的事实，上诉人普中辉提出，公告的时间是对的，对公告的方式不认可，能联系上业主的不必要公告。本院认为，在双方当事人签订的《商品房购销合同》第十条约定，该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、短信、公告形式通知乙方办理交接手续。根据该约定，公告为通知的一种方式，并无不当，故对其提出的异议，本院不予认可。上诉人诗阳公司对一审认定事实无异议。故对一审查明的事实，本院二审予以确认。本院二审期间，普中辉提交了一份新证据，证据名称为《建设工程竣工验收备案表》，欲证明房屋的竣工验收时间为2019年6月12日。经质证，诗阳公司对该证据的三性均无异议，但对证明的目的不认可，其认为竣工验收日期是指房屋主体工程竣工时间，为2017年4月21日，对方提到的2019年6月12日是竣工备案日期，不是竣工验收日期，竣工验收和竣工备案是两个概念。经审查，《建设工程竣工验收备案表》记载的竣工日期为2017年4月21日，该备案表由勘查单位（云南地质工程某察院）、设计单位（云南某建筑设计有限公司）、施工单位（云南某实业集团有限公司、监理单位（珠海市某监理有限公司）及建设单位（云南诗阳房地产开发有限公司）签署了同意验收意见及加盖了相关单位的印章，各单位签署同意验收意见的日期均为2017年4月21日。在该证据的备案意见栏内有备案文件收讫的印章及楚雄市建设工程竣工验收备案专用章，签章日期为2019年6月12日。本院认为，双方当事人对《建设工程竣工验收备案表》均无异议，本院对该份证据的效力予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，诗阳公司未按照合同约定期限向普中辉交房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。诗阳公司提出的供电部门与政府相关职能部门未就其开发的建设项目客户供电方案达成一致意见、该建设工程项目用地未清除地上附着物、该建设工程项目集中施工期间本地降水量骤增是其延期交房的不可抗力原因，应予免责的上诉理由不符合法律关于不可抗力免责的规定，本院不予支持；关于其提出的违约金计算过高的意见，一审法院根据诗阳公司的请求，结合普中辉未提交证据证明其具体损失的情况，并综合考量购房人购买房屋的使用性质、同地段相同面积房屋的市场租金水平、当事人的预期利益等因素，兼顾公平原则和诚信原则，酌情进行了调整，符合案件的实际情况。关于违约金计算期间的截止日期问题，普中辉提出应以竣工验收备案日期计算，而诗阳公司认为应以公告载明的开始交房日期计算。本案中，诗阳公司公告通知的交房时间为2017年4月30日至2017年7月30日，普中辉办理交房手续的时间为2017年6月25日，系在公告通知的交房时间之内。办理交房手续后，普中辉已实际占有了该房屋，一审法院以实际交房日期作为违约金计算期间的截止日期并无不当，双方当事人对违约金计算截止日期的意见均不予采纳。综上所述，普中辉及诗阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费989元，由上诉人普中辉负担905元（已交），上诉人云南诗阳房地产开发有限公司负担84元（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  冯 艳审 判 员  刘亚丽审 判 员  王中强二〇二〇年六月十五日法官助理  刘淑梅书 记 员  邓 妤