陕西省商南县人民法院民事判决书           (2020)陕1023民初377号原告：袁荣，女，汉族，陕西省商南县人，住商南县，居民。委托诉讼代理人：陈亚军，陕西秦东律师事务所律师，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：魏超峰，陕西秦东律师事务所实习律师，代理权限为特别代理。被告：陕西合和文化旅游发展有限公司，住所地：陕西省商洛市商南县。法定代表人：王军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：程齐武，男，汉族，陕西省商南县人，住商南县，系陕西合和文化旅游发展有限公司工程部经理，代理权限为特别代理。原告袁荣与被告陕西合和文化旅游发展有限公司（以下简称合和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行审理，原告袁荣及其委托诉讼代理人魏超峰到庭参加了诉讼，被告合和公司委托诉讼代理人程齐武中途到庭参加诉讼，但未提交委托代理手续。经双方协商一致，本院于2020年6月3日再次公开开庭进行审理，原告袁荣及其委托诉讼代理人魏超峰、被告合和公司委托诉讼代理人程齐武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁荣向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与被告签订的《太吉官渡商铺认购协议》无效；2、要求被告返还已付购房款94691元；3、要求被告赔偿已付购房款的利息损失（利息以94691元为基数，自2017年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至清偿之日止）；4、要求被告承担已付购房款一倍即94691元的赔偿责任；5、要求被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年7月28日，原告袁荣与被告签订了《太吉官渡商铺认购协议》，约定原告购买被告位于商南县XX镇XX区XX层XX号商铺，建筑面积为28.59㎡；约定商铺认购总价为243015元，除去该商铺前三年的租金收益冲抵认购款58324元，该商铺的实际成交价为184691元。原告以分期付款的方式先付清51%的房款即94691元，剩余90000元等被告方通知，再往银行办理按揭。同时，被告方在合同中明确承诺于2018年1月1日前签订《商品房买卖合同》；并在2018年3月31日前将合同约定的商铺交付使用。原告在协议签订前三日（即2017年7月25日）已向被告交付购房定金10000元，并于协议签订当日分别向被告支付购房款42440元和42251元，三次房款共计94691元，被告给原告出具收款收据一张。协议签订后，原告一直等待被告通知办理后续房款的按揭手续。但自协议签订至今，被告既未通知原告前往银行办理剩余房款的按揭手续，也未能将合同约定的商铺交付使用。期间，原告多次前往被告处进行协商未果。后经原告向相关部门打听得知，被告并没有取得商品房预售许可证明。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告签订的商铺认购协议应当无效。同时，依据该解释第九条第一款之规定，被告依法应当承担返还已付购房款及利息损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上所述，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实向社会销售房屋，并与原告签订商铺认购协议，该协议依法应当认定为无效。原告同被告协商未果，遂起诉至法院。诉讼中，原告袁荣变更诉讼请求为：1、要求解除原被告签订的《太吉官渡商铺认购协议》；2、要求被告返还已付购房款94691元及利息（利息以94691元为基数，自2017年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至清偿之日止）；3、要求被告承担违约责任，支付违约金72904.5元（总房款的30%）；4、要求被告承担本案的诉讼费用。事实与理由中涉及变更诉讼请求部分亦相应变更，其余内容不变。被告合和公司辩称：1、同意解除与原告袁荣签订的《太吉官渡商铺认购协议》；2、同意退还原告袁荣购房款94691元及利息；3、对原告要求支付违约金的要求，需要与公司相关人员进行沟通协商后再做答复；4、同意承担本案诉讼费用。原告袁荣为支持其诉讼请求，提供了以下证据：1、《太吉官渡商铺选购单》，系原被告于2017年7月25日签订，证明原被告产生买卖合同关系的事实及商铺面积、位置、付款方式和原告袁荣交付定金的事实。2、《太吉官渡商铺认购协议》，系原被告于2017年7月28日签订，证明购买商铺的基本信息；购买商铺的单价为8500元/㎡，商铺总价为243015元，前三年的租金收益为认购款的24%即58324元，实际成交额为184691元；付款方式为签署协议时付清总房款约51%即94691元，剩余总房款约49%即90000元。第五条第一款约定“出卖方（被告合和公司）承诺在2018年1月1日前签订《商品房买卖合同》，并按约定期限交付该商品房”；第二款约定“该商品房的交付时间为2018年3月31日前，依据国家的有关规定，将符合《商品房买卖合同》约定的该房屋交付给认购方（原告袁荣）”；第三款约定“出卖方逾期交付该商品房，自以上最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向认购方支付已交付房价款0.1‰的违约金”。3、转账凭证，分别为中国农业银行股份有限公司商南工业园支行业务凭证（2017年7月25日跨行消费10000元）、长安银行股份有限公司商南县支行个人活期存款账户交易明细（2017年7月28日现场消费合和公司42440元）、中国农业银行股份有限公司商南工业园支行业务凭证（2017年7月28日消费42251元），证明原告袁荣及其丈夫柯泽礼分三次向被告合和公司支付购房款94691元的事实；4、收款收据，均为陕西合和文化旅游发展有限公司出具，分别为2017年7月25日收到袁荣10000元、2017年7月25日收到袁荣84691元，证明被告合和公司收到原告袁荣支付的购房款94691元的事实。被告合和公司质证后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告合和公司提供了以下证据：1、《商品房预售许可证》，系商南县房产管理局2019年6月18日颁发。2、《不动产权证书》，系商南县不动产登记局2018年6月24日颁发。3、《建筑工程施工许可证》，系商南县住房和城乡建设局2019年3月19日颁发。4、《建设用地规划许可证》，系商南县住房和城乡建设局2018年6月4日颁发。上述证据共同证明被告合和公司出售给原告袁荣的商品房手续完备、产权合法。原告袁荣质证后，对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。经审理查明：2017年7月25日，原告袁荣与被告合和公司签订了《太极官渡商铺选购单》，自愿订购商南县XX镇XX区XX层XX号商铺，建筑面积28.59平方米，买方选择“银行按揭贷款支付”方式。袁荣当日交付定金10000元，合和公司出具了《收款收据》（10000元）。2017年7月28日，原告袁荣与被告合和公司签订了《太吉官渡商铺认购协议》，第一条“基本信息”约定，认购方购买的商品房为“太吉官渡”A区1层049号房，层高4.8米建筑面积为28.59㎡；第二条“计价标准”约定，该商铺的认购单价为每平米8500元，面积28.59平米，总价243015元，该商铺前三年的租金收益为认购款的24%即58324元，该商铺的实际成交金额为184691元。第三条“付款方式”约定，成交单价人民币6460元；成交总价人民币184691元；签署本协议书时付清总房款约51%，即人民币94691元，剩余总房款约49%，即人民币90000元。第五条“出卖方条款”约定：1.出卖方承诺在2018年1月1日前签订《商品房买卖合同》，并按约定期限交付该商品房；2.该商品房的交付时间为：2018年3月31日前，依据国家的有关规定，将符合《商品房买卖合同》约定的该房屋交付给认购方……；3.出卖方逾期交付该商品房，自以上最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖方按日向认购方支付已交付房价款0.1‰的违约金。袁荣当日分两次向被告合和公司支付购房款42440元和42251元，被告给原告出具了收款收据（84691元）。经合和公司申请，商南县住房和城乡建设局于2018年6月4日向其颁发了《建设用地规划许可证》，商南县不动产登记局于2018年6月24日向其颁发了《不动产权证书》，商南县住房和城乡建设局于2019年3月19日向其颁发了《建筑工程施工许可证》，商南县房产管理局于2019年6月18日向其颁发了《商品房预售许可证》。此后，双方为此事协商不成，原告袁荣遂诉至法院。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案中，原被告双方经协商一致签订了《太吉官渡商铺协议》，对买卖标的的详细信息、价款、付款方式、违约责任均做了详细约定，均应按照合同约定履行自己的义务。原告袁荣依约履行了付款义务，但被告合和公司既未按照约定与袁荣签订《商品房买卖合同》，也未按照约定将该房屋交付给袁荣，显系违约。原告袁荣要求解除《太吉官渡商铺协议》，被告合和公司同意，本院予以确认。原告袁荣要求被告合和公司返还已付购房款94691元及利息，利息以94691元为基数，自2017年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至清偿之日止，被告合和公司同意，本院予以确认。原告袁荣要求被告合和公司按总房款的30%支付违约金72904.5元，被告合和公司不予认可，原告袁荣主张在协议中已经约定了违约金计算方式，应当依照协议约定。根据协议约定的违约金计算方式，合和公司应当自2018年4月1日起，按日向袁荣支付已交付房价款（94691元）0.1‰的违约金，计算至本院受理袁荣起诉之日止，为732日，即6931元。原告袁荣要求被告合和公司承担本案诉讼费用，被告合和公司同意，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下：一、解除原告袁荣与被告陕西合和文化旅游发展有限公司签订的《太吉官渡商铺认购协议》；二、限被告陕西合和文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁荣返还已支付的购房款94691元及利息（利息以94691元为基数，自2017年7月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息计算至清偿之日止）；三、限被告陕西合和文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告袁荣支付违约金6931元；四、驳回原告袁荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4187元，减半收取2094元，由被告陕西合和文化旅游发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西  省商洛市中级人民法院。  判决生效后，若一方不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，二年内向人民法院申请执行。逾期申请的由申请人自行承担不利法律后果。  审  判  员    罗  俊  二〇二〇年六月五日    书  记  员    张  丽