云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初2832号原告（执行案外人）：刘松华，女，汉族，1987年7月13日生，住云南省宣威市。现住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：李育庆，云南天志律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人：罗远正，男，彝族，1988年6月19日生，住云南省昭通市镇雄县。现住云南省曲靖市麒麟区。（系原告刘松华之丈夫，特别授权）被告（申请执行人）：大洋泊车股份有限公司法定代表人：李祥啟，董事长。统一社会信用代码：91370700732620918N3-1。住所：山东省潍坊市潍城区。委托诉讼代理人：刘兆翔，山东航典律师事务所律师。（特别授权）第三人：曲靖市恒建房地产开发有限公司法定代表人：张云，总经理。（缺席）统一社会信用代码：915303005527014467住所：云南省曲靖市。原告刘松华诉被告大洋泊车股份有限公司（以下简称“大洋公司”）及第三人曲靖市恒建房地产开发有限公司（以下简称“曲靖恒建公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法组成合议庭于2020年6月5日公开开庭进行了审理。原告刘松华委托诉讼代理人李育庆、罗远正，被告大洋公司委托诉讼代理人刘兆翔到庭参加了诉讼。被告曲靖恒建公司经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘松华向本院提出以下诉讼请求：1、请求人民法院停止对曲靖市麒麟区强制执行并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年4月21日向第三人曲靖恒建公司购买了位于曲靖市麒麟区，交清了全部购房款16万元，曲靖恒建公司开具了购房收款收据，但未到曲靖市麒麟区住建局进行备案登记。大洋公司和曲靖恒建公司的合同纠一案，麒麟区人民法院于2018年12月3日作出（2017）云0302民初3241号民事判决书。判决生效后，大洋公司于2019年4月3日向法院申请执行。后原告才得知此房属曲靖市麒麟区人民法院作出的（2019）云0302执1635号之一执行裁定书裁定查封的房屋。2020年4月1日，原告刘松华针对涉案房屋向麒麟区人民法院提出案外人书面执行异议，麒麟区法院审理后，于2020年4月7日作出（2020）云0302执异14号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，原告和第三人曲靖恒建公司虽未签订书面合同，但在人民法院查封之前，原告已支付了合同约定的全部价款，且对涉案房屋进行了装修并入住，双方已经实际履行了合同义务，形成了事实上的房屋买卖合同关系。且该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。符合《中华人民共和国合同法》第三十六条关于“当事人未采用书面形式订立合同，但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定。所购房屋未备案登记并非原告自身原因导致。其次，原告购买涉案房屋用于居住，且经查询原告名下无其他房产。最后，审理此类案件，可根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释［2002］16号）》相关规定精神，认定抵押权及一般债权的行使不能对抗购房消费者，应当对消费者以居住为目的的购房权益予以特殊保护，消费者对房屋所享有的权益在顺位上应当予以保护。综上所述，原告对涉案房屋享有的民事权益应受到法律保护，可以排除被告的强制执行申请，请法院支持原告的诉请。被告大洋公司辩称：1、原告非排除执行异议的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一项、第二十五条第一项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断是否系权利人。本案中涉案房屋登记在第三人名下，原告非权利人，麒麟区人民法院对涉案房屋采取的保全措施所有程序合法，未妨害原告的权利；2、原告诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先，原告未在法院查封涉案房屋前与第三人签订合法有效的书面买卖合同，即使原告所述的实际履行行为是真实的，也不具备商品房买卖合同的表现形式。其次，原告应当就其所述的购房时间段提供所购商品房系用于居住、且名下无其他居住房屋的证明。再次，商品房买卖作为一种特殊的房屋买卖形式，其合同的形成、履行等都需要严格的形式要件，不符合法律规定的房屋买卖合同不应享受上述第二十九条的保护；3、原告在诉状中引用的其他法律规定及事实与本案没有关系，我公司对第三人曲靖恒建公司的合同债权经法院审理、保全并进入执行程序后，该债权便不再是一般债权，其基于登记的公示公信效力要优于其他所有债权。综上，原告的诉请应予驳回。第三人曲靖恒建公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面的答辩意见及证据，依法视为其自动放弃相应的辩论、举证、质证等诉讼权利。原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的诉讼主体资格。2、购房款收据、情况说明各一份，用于证明原告于2016年4月21日向第三人曲靖恒建公司现金交付了涉案房屋购房款16万元。第三人出具情况说明，认可原告已向其公司交纳了涉案房屋的房款，非因原告之故未签订购房合同。3、装饰装修施工合同、装修承诺书各，物业收费收据，电费缴费单据，用于证明原告已对涉案房屋进行了装修并已入住。4、（2020）云0302执异14号执行裁定书一份，用于证明原告因本案纠纷向麒麟区人民法院提出执行异议请求被裁定驳回。5、《曲靖市房地产管理中心房屋信息查询情况表》一份，用于证明经查询原告名下无任何登记房产，涉案房屋系其唯一居住房屋。经质证，被告大洋公司对证据1的三性无异议；对证据2中房款收据的真实性不予认可，认为原告是否缴纳房款应当出具转账记录。另曲靖恒建公司作为本案第三人，具有特殊地位，其公司出具的收据和情况说明不具有客观真实性，且在房款收据右下角、曲靖恒建公司印章下面载明有“抵款”二字；对证据3的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为该证据只能证明原告对涉案房屋进行过装修，不能证明具体居住、使用人是谁；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性、合法性无异议，但认为该证据仅能证明原告在麒麟区没有房产，不能排除其在其他地方、或其丈夫名下无房产。本院认证，原告提交的1、3、4、5客观、真实，被告对其真实性无异议，本院对其真实性均予以确认。证据2中的收据客观、真实，本院对其真实性予以确认。证据2中的情况说明系复印件，第三人曲靖恒建公司未到庭质证，且无其他证据佐证，无法核实其真实性，故对情况说明本院不予采信。针对辩解，被告大洋公司未向本院提交证据。经过庭审与举证、质证，本院确认如下法律事实：2016年4月21日，第三人曲靖恒建公司向原告刘松华出具收据，收据载明：交款人刘松华，金额16万元，摘要栏载明“5-2806号房款”，备注栏载明“抵款”。2020年12月3日，原告刘松华与曲靖市麒麟区钰添装饰工程有限公司签订《室内外装饰装修合同》，约定刘松华将尚邻雅苑5-2806号房屋承包给曲靖市麒麟区钰添装饰工程有限公司进行装修，合同还对装修价款、工程期限等权利义务及违约责任等内容进行了约定。曲靖昕政物业服务有限公司先后于2018年8月25日、2019年1月28日向原告出具了尚邻雅苑小区5-2806号房屋的物业管理费用收据，该收据中载明业主为刘松华。另查明，大洋公司诉曲靖恒建公司承揽合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，于2018年12月3日作出（2017）云0302民初3241号民事判决书，判决：一、由被告曲靖恒建公司于判决生效后三个月内支付原告大洋公司合同款2622318.68元；二、驳回原告大洋公司的其他诉讼请求。判决生效后，大洋公司于2019年4月3日向本院申请强制执行。本院于2019年6月25日作出（2019）云0302执1635号之一执行裁定书，查封了被执行人曲靖恒建公司名下尚邻雅苑项目5栋2806号等九套房产，查封期限三年。2020年4月1日，案外人刘松华以该房屋系其向曲靖恒建公司购买为由向本院提出执行异议，请求终止执行（2019）云0302执1635号之一执行裁定书，解除对邻雅苑项目5栋2806号房产的查封。本院审查后于2020年4月7日作出（2020）云0302执异14号执行裁定书，驳回了刘松华的执行异议。原告对该裁定不服，向本院提起诉讼，并提出前述诉请。庭审中，对于原告刘松华与第三人曲靖恒建公司未签订书面商品房购销合同、亦未办理涉案房屋过户登记手续的原因，原告陈述交房款之时其尚未结婚，其想等结婚领证之后由其夫妻二人与第三人曲靖恒建公司签合同，将涉案房屋登记为夫妻共同财产，但在其和丈夫领完结婚证后又因其丈夫犯寻衅滋事罪耽误了签合同。之后其也曾向曲靖恒建公司要求补签合同及办理产权证书，但未果。对此陈述，原告未提交充分证据。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权在执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的原因未办理过户登记手续。”，第二十九条规定：“金钱债权在执行过程中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本院于2019年6月25日作出（2019）云0302执1635号之一执行裁定书，查封了本案涉案房屋，原告未提交证据证实在此之前原告与第三人之间针对涉案房屋签订过合法有效的书面买卖合同，这违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于“在人民法院查封之前已签订过合法有效的书面买卖合同”的规定，原告刘松华不享有排除强制执行的权益。原告要求停止对曲靖市麒麟区强制执行并解除查封的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刘松华的诉讼请求。案件受理费3500元（原告已预交），由原告刘松华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。审 判 长  刘春宏人民陪审员  吕宝建人民陪审员  赵冬玲二〇二〇年六月二十四日书 记 员  朱 颖