安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1102号 上诉人（原审原告）：刘飞，男，1970年9月23日出生，汉族，住亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷腾，北京京师（亳州）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：王子同，男，汉族，住亳州市谯城区。 上诉人刘飞因与上诉人王子同租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初4843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘飞及其委托诉讼代理人宋辉、雷腾，上诉人王子同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘飞上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘飞的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由王子同承担。事实和理由：一、刘飞一审诉求解除与王子同的房屋租赁合同有事实和法律依据，一审认定事实和适用法律均存在错误。1.王子同违约在先，刘飞具有合同解除的事实前提；首先，刘飞与王子同于2015年8月1日签订的租房协议第二条约定“租金每年壹万肆仟元整”，第三条约定“租金每年8月1日前十天内交付”。根据该约定，王子同应该于每年的7月20日支付一年的房租14000元。然而根据一审刘飞提交的王子同7000元的微信转账记录以及法庭调查的事实能够确定王子同没有按照租赁协议内容履行自身的义务。一方面没有足额支付租金，而且7000元也就是半年的房租的支付是在2018年9月5日通过微信支付的，这时距离约定的交付时间已经过了45天。所以说，无论是从交付租金的时间上还是上诉人王子同违约在先。其次，涉案房屋自2018年的下半年直到一审庭审，一直处于闲置状态，大门紧锁，没有使用更没有任何经营。在此情况下，刘飞在结合王子同支付租金的事实情况下才于2018年年底与王子同进行电话沟通搬离事宜。王子同在电话中也表示同意由刘飞进行搬离厂房内的物品。此时，双方已具备合同解除的事实前提，符合《合同法》第九十四条关于合同的法定解除规定的情形。一审法院认定的“原告未举证证明符合法律规定的可以解除合同的情形”属于事实认定错误。2.刘飞具有解除与王子同签订的租房协议的法定解除权利，该权利可以直接诉诸法院，书面通知义务不是诉诸法院要求解除租房协议的必要前提条件。《合同法》第九十六条的关于解除权行使规定是“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”从该条规定能够看出，对于书面通知并且实现解除合同效力的解除方式必须具备通知的前提，且通知到达即生效。而本案中刘飞的法定解除权的行使采取的方式是诉诸法院，要求法院依法解除刘飞与王子同间的租房协议，该方式没有法律规定要求必须先书面通知才能保证诉诸法院的胜诉权利。一审法院以“原告未履行书面通知义务”作为驳回上诉人要求解除合同的诉求的原因之一属于适用法律错误。另外，法院送达起诉状相关判例已认定为通知意思表示的一种方式。3.一审判决确定的“自2019年以已由本案原告刘飞控制，王子同已无法行使租赁权，故其后的租赁费王子同可以不予支付”内容不符合事实情况。刘飞是在王子同严重违约并经王子同同意后才搬离的其物品，而不是强行搬离使得王子同丧失控制权。二、上诉1人因腾挪王子同物品产生的8000元费用、2019年2月1日后王子同物品占用期间的租金以及刘飞诉求的14000元违约金应由王子同承担。首先，刘飞腾挪王子同物品是经过王子同允许的，因王子同一直没在毫州，所以由刘飞代替王子同腾挪物品，因而产生的劳务费8000元应由王子同承担。其次，王子同物品截止到上诉之日依然在刘飞处放置，刘飞提交的照片以及庭审调查能够确定该事实，那么因而产生的占用期间的租金应由王子同承担。最后，依据刘飞与王子同签订的租房协议第六款规定了违约责任，违约一方应多付一年房租，因此作为违约方的王子同，应按照协议内容向刘飞支付违约金14000元。综上，请求二审法院判如所请。 王子同辩称，刘飞是在合同期内毁约，房子是因为变压器问题，变压器在装修期间不能使用，对方才要求停下来，房租等到装修好后再算再给，提前已经支付了半年房租7000元，并没有违约，直到发生纠纷，房租金额也没用完，刘飞的上诉理由不能成立。 王子同上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回刘飞的一审诉讼请求；2.本案上诉费由刘飞承担。事实和理由：王子同对王子同与刘飞签订租赁合同的事实并无异议，但王子同认为：一审判决事实不清，且其对王子同用于其名下公司经营也是明知的，故提起上诉：一、王子同并未迟延租金。合同约定：租金为年支付的方式，但在合同履行中发生变更。2018年8月1日至2019年7月31日租赁期间，因刘飞大院改造，王子同的房屋无法用于生产，故王子同在2018年9月5日支付刘飞7000元即合同已支付至2019年1月31日。后刘飞大院改造和变压器更换，该事实在(2019)皖1602民初3556号案件庭审中已查明，且刘飞也同意王子同迟延支付，故王子同不应当支付房租。二、刘飞行为造成合同租赁无法履行，故王子同不应支付剩余租金7000元。刘飞明知王子同将该场地用于鱼饵生产，但2019年1月20日，刘飞安排人将承租房内鱼饵、生产设备等损坏，而此时房屋尚在租赁合同有效期内，且该期间并未抵扣刘飞房屋改造期间，故王子同并未违约。一审判决中，对于刘飞恶意违约造成无法使用承租房屋的事实并未考虑，也未考虑王子同以其名下公司的损失抗辩刘飞支付租金的请求，因此形成刘飞并未赔偿王子同名下公司损失，还继续取得房屋租金，明显有失公允。三、刘飞在2019年2月之后已实际控制王子同承租的房屋。一审判决认定了刘飞控制王子同承租房屋的事实，但并未查明刘飞实际控制房屋的时间点，即2019年1月20日，刘飞已实际控制房屋，再继续判令王子同支付租金显然与一审判决认定理由相悖，因为2019年2月至2019年7月31日该期间，王子同基于客观不能使用房屋，显然没有支付租赁费的必要性。综上，请二审法院判如所请。 刘飞辩称，一、王子同主张其并未迟延支付租金无法律及事实依据。1.刘飞与王子同于2015年8月1日签订的租房协议第二条约定“租金每年壹万肆仟元整”，第三条约定“租金毎年8月1日前十天内交付”。根据该约定，王子同应该于毎年的7月20日支付一年的房租14000元。然而根据一审刘飞提交的王子同7000元的微信转账记录以及法庭调查的事实能够确定王子同没有按照租赁协议内容履行自身的义务。一方面没有足额支付租金，而且7000元也就是半年的房租的支付是在2018年9月5日通过微信支付的，这时距离约定的交付时间已经过了45天。所以说,无论是从交付租金的时间上还是交付租金的数额上均能说明王子同已经构成违约。2.涉案房屋自2018年的下半年直到一审庭审，一直处于闲置状态，大门紧锁，没有使用更没有任何经营。在此情况下，刘飞在结合王子同未支付租金的事实情况下才于2018年年底与王子同进行电话沟通搬离事宜。王子同在电话中也表示同意由刘飞进行搬离厂房内的物品。此时，双方已具备合同解除的事实前提，符合《合同法》第九十四条关于合同的法定解除规定的情形。二、根据刘飞一审时提交的证据表明，是王子同迟延支付租金构成违约才致使合同无法履行，而王子同主张其生产设备的损失已经另案处理，不属于本案争议焦点，但因腾挪生产设备而产生的费用仍应当由王子同承担。刘飞刘飞是在王子同严重违约并经王子同同意后才搬离的其物品，而不是强行搬离使得被上诉人丧失控制权。因王子同一直没在亳州，所以电话中交代由刘飞代为腾挪物品，因而产生的劳务费8000元应由被答人承担。其次，王子同物品截止到上诉之日依然在刘飞处放置，刘飞提交的照片以及庭审调查能够确定该事实，那么因而产生的占用期间的租金应由王子同承担。综上，王子同因迟延支付租金已经构成根本违约，因此应当承担迟延履行的违约责任，请二审法院依法审查扣维护刘飞的合法权益。 刘飞向一审法院起诉请求：1.解除刘飞与王子同于2015年8月1日签订的租房协议；2.请求王子同搬离刘飞的厂区，清理附属物；3.请求王子同支付刘飞因腾挪被告物品产生的费用8000元；4.请求王子同支付自2019年2月1日起至2019年5月31日占用期间的租金暂定5000元（按照年租金14000元进行计算，后期计算至其实际搬出之日止）；5.请求王子同支付违约金14000元；6.案件受理费由王子同承担。 一审法院认定事实：王子同现为亳州市一品爆护鱼饵有限公司的法定代表人。2015年8月1日刘飞作为甲方与王子同作为乙方签订租房协议一份。协议约定，刘飞自愿把长55.5米、宽14米的彩钢房租给王子同。租金为每年14000元，租期十年。期限自2015年8月1日起至2025年7月31日止。合同第三条约定：租金于每年8月1日前十天交付甲方即本案原告刘飞。第四条约定：电费应于每月20日前交付，费用为每度0.65元。合同第六条特别约定：在王子同使用期间，刘飞作为甲方不得以任何理由要回房屋，乙方不得退房。双方均在协议上签字、捺印。协议签订后，刘飞向王子同交付了租赁物。王子同也按约定向原告刘飞支付了租金。并于2018年9月5日支付当年租金7000元。2019年度在租赁期间内双方发生争议，王子同认为刘飞私自处置其物品并妨碍其继续对租赁物行使租赁权，对损失另案提起诉讼。另查明：王子同与刘飞签订租房协议时，亳州市一品爆护鱼饵有限公司尚未注册成立。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案刘飞诉请解除与王子同签订的租房协议、赔偿损失并恢复原状，刘飞既未履行书面通知义务，同时也未举证证明符合法律规定的可以解除合同的情形。双方签订租期为十年，刘飞未举证证明王子同已构成根本违约，故对刘飞的诉讼请求，不予支持。王子同于2018年9月5日支付刘飞2018年度租金7000元，下余租金7000元，王子同应当继续支付。自2019年以来双方发生争议后，租赁房屋已由本案原告刘飞实际控制，王子同已无法行使租赁权，故其后的租赁费王子同可以不予支付。刘飞主张的因腾挪王子同物品产生的费用8000元，无证据证明，不予支持。综上所述，刘飞的部分诉讼请求依据不足，不予支持。一审判决：一、王子同于本判决生效之日起十日内支付刘飞租赁费7000元；二、驳回刘飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费350元，由刘飞负担259元，王子同负担91元。 二审中双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审相一致。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1.刘飞要求解除合同是否应当支持；2.刘飞主张的租金违约金及挪物品的费用是否应当支持。 关于争议焦点1，合同解除的种类一般分为协议解除和单方行使解除权，刘飞起诉时称王子同同意提前解除合同，王子同对此予以否认，刘飞未提供充分证据证明双方已协议解除合同，故本案不符合协议解除的情形。对于单方行使解除权，双方签订的书面合同中，并未约定可以单方解除合同的情形，《合同法》第九十四条规定了关于合同解除的法定情形，该条法律规定为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。刘飞主张王子同未按协议支付租金的情形符合该条法律规定的合同解除情形，王子同虽然没有按协议约定支付全年的租金，但在刘飞接受了王子同支付半年租金情况下，如刘飞认为王子同迟延履行主要债务，应当进行催告，王子同在合理期限内仍未履行合同，刘飞方可行使单方解除权。本案刘飞所举证据不能证明其对王子同进行了催告或者王子同表明不再支付租金，本案不符合法定解除合同的情形，故对刘飞要求解除合同的主张本院不予支持。 关于争议焦点2，一审法院在已认为“自2019年以来双方发生争议后，租赁房屋已由本案原告刘飞实际控制，王子同已无法行使租赁权，故其后的租赁费王子同可以不予支付”情形下，仍判令王子同支付7000元租金显属不当，本院予以纠正。对于刘飞主张的挪物品费用，其未提供充分证据证明，可待证据充分后另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初4843号民事判决； 二、驳回刘飞的诉讼请求。 一审案件受理费350元，由刘飞负担，二审案件受理费350元，由刘飞负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 强 审判员 邢 利 审判员 朱晓非 二〇二〇年四月二十六日 法官助理欧阳萍 书记员刘标