浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终1169号 上诉人（原审原告、反诉被告）：纪明金，男，1982年7月20日出生，汉族，住江苏省金湖县。 委托诉讼代理人：潘高，浙江绣湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周关洪，浙江绣湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈旭东，男，1971年2月19日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：叶建斌，浙江拓思律师事务所律师。 上诉人纪明金与被上诉人陈旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初18282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 纪明金的上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的反诉诉请，并支持上诉人一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一审法院认定上诉人违反《租房合同》中第三条关于租金支付期限的约定，是认定事实错误。1.双方对2018年至2019年度的租期不确定性存在共知。早在2018年12月份前，义乌市政府针对市区的拆迁、旧改项目已经发出公告。2018年12月30日更是明确下达了对下车门区块征收范围的公告。而至2019年3月28日义乌市政府下达了征收决定，至2019年6月19日，义乌市政府发文公告，下车门区块签约率超过80%，征收补偿协议生效，并要求被征收户于2019年8月18日前腾空房屋。上述一系列的征收情况，致使2018年至2019年的租期不能确定。2.上诉人预付半年租金符合对房屋实际可使用时间的合理预期。通常在征收公告下达后半年左右即征收完毕。3.客观上，房屋的实际使用时间和政府征收的具体时间也大致吻合。鉴于涉案房屋已被征收，为不影响市政府的征收工作，上诉人已于2019年7月30日将涉案房屋腾空归还。该时间与上诉人预估的时间是吻合。故在2018年至2019年租期开始之初，上诉人与被上诉人双方即已经明确知晓了在2019年下半年房屋会被征收的情况，明确知悉被上诉人将在2019年下半年有可能丧失继续履行合同的能力。因此，双方对预付半年租金的行为是一致认可的，上诉人并不存在违约。更何况，预付半年租金的情况本身就是由被上诉人同意的，这可以从被上诉人与李发义的微信聊天记录中“房租多退少补”这一陈述来相互印证。综上，请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。 陈旭东答辩称：上诉人以涉案房屋所在的下车门区块被政府拆迁为由，认为2019年至2020年度内的租期是不确定的，双方对支付半年租金的行为是认可的。被上诉人认为，上诉人的该陈述与事实不符。双方在租房合同中约定的租期是明确的是指整个年度，该约定不会因为政府拆迁而改变，在未解除合同之前，双方当事人均应全面履行合同义务，被上诉人从未许可上诉人可以延迟支付租金也未许可上诉人可以仅仅支付半年租金，因此上诉人应按合同约定及时足额支付租金。上诉人未及时足额支付租金，其违约行为是明确的。上诉人违反了租房合同的约定，被上诉人解除合同的条件成就并主张解除合同符合本案事实，也符合合同法的规定。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 纪明金向一审法院起诉请求：确认陈旭东于2019年7月18日向纪明金发送的《解除合同通知书》无效。 陈旭东向一审法院提起反诉请求：1.确认陈旭东于2019年7月18日发出的《解除合同通知书》有效；2.确认陈旭东与纪明金于2009年11月4日签订的《租房合同》于2019年7月20日解除；3.判令纪明金支付陈旭东违约金30600元。 一审法院认定事实：2009年11月4日，陈旭东（出租方甲方）与纪明金（承租方乙方）签订《租房合同》一份，约定：一、甲方同意将位于稠州中路190号一楼两间营业用房租给乙方转租及使用。二、租赁期限自2010年2月8日至2020年2月8日止，租期为十年。三、租赁金额及付款方式：一楼两间年租金为102000元，第一年租金于合同签订时一次性付清；下一年租金必须在租金到期前三个月一次性付清，否则甲方有权终止合同。双方还在合同中约定，甲、乙双方任何一方不得违约，否则违约方付对方违约金80000元。嗣后，陈旭东依约将案涉房屋交付纪明金使用，后纪明金将该案涉房屋并入李发义承租的二楼房屋并交由李发义使用，纪明金或通过李发义将每年的案涉房屋租金支付给陈旭东。2019年1月26日，陈旭东通过微信催要房租。2019年1月29日，纪明金通过李发义向陈旭东支付了2019年2月8日至2020年2月7日年度租金的一半51000元，余款租金未付。2019年7月15日，李发义与陈旭东就案涉的《租房合同》解除进行协商，陈旭东表示解除后房租多退少补无异议，但双方未就其他事项达成一致意见。2019年7月18日，陈旭东及浙江拓思律师事务所律师叶建斌向纪明金发出《解除合同通知书》和《律师函》各一份，通知纪明金解除合同，并要求纪明金在收到通知书7日内腾退房屋。该《解除通知书》和《律师函》于2019年7月20日送达纪明金。2019年7月30日，双方办理了房屋腾空交接手续。 另查明，案涉房屋所在的下车门区块于2018年12月30日被义乌市人民政府列入征收范围。2019年3月28日，义乌市人民政府发布下达《下车门区块房屋征收决定》，并下发《下车门区块旧城区改建项目国有土地上房屋征收补偿方案》。同年6月18日，下车门区块征收进入正式实施阶段。 一审法院认为，陈旭东与纪明金签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉合同在履行过程中虽遇到政府征收，但在该合同变更或解除前，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。陈旭东业已按约将案涉房屋交付纪明金使用、收益，纪明金也应按约定的期限支付租金。依照约定，纪明金应在2018年11月7日前支付2019年2月8日至2020年2月7日年度的租金102000元，然纪明金仅在2019年1月29日支付租金51000元，其余租金未付，已违反《租房合同》中第三条关于租金支付期限的约定。纪明金虽称其延期支付系得到陈旭东的许可，但在陈旭东对此予以否认的情况下，纪明金未提供充分证据加以证明，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因纪明金未按期支付足额房屋租金，《租房合同》第三条约定的“下一年租金必须在租金到期前三个月一次性付清，否则甲方有权终止合同”的解除条件成就，陈旭东据此向纪明金发出《解除合同通知书》，于法有据，应予确认有效。纪明金诉请确认该《解除合同通知书》无效的主张不能成立，一审法院不予支持。依照法律规定，合同自解除合同通知到达对方时解除。《解除合同通知书》已于2019年7月20日送达纪明金，案涉的《租房合同》于2019年7月20日解除。鉴于陈旭东已收取2019年2月8日至2020年2月7日年度的一半租金，该租金业已支付至2019年8月7日，而纪明金已于2019年7月30日将案涉房屋腾空并交还给陈旭东；且陈旭东也未提供其实际损失的依据。故，陈旭东主张纪明金支付违约金30600元依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院作出如下判决：一、确认陈旭东于2019年7月18日发出的《解除合同通知书》有效；二、确认陈旭东与纪明金于2009年11月4日签订的《租房合同》于2019年7月20日解除；三、驳回纪明金的诉讼请求；四、驳回陈旭东的其他反诉请求。案件受理费40元（已减半），由纪明金负担；反诉案件受理费283元（已减半），由陈旭东负担。 二审中，双方均未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为陈旭东于2019年7月18日向纪明金发送的《解除合同通知书》是否有效。涉案《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗原则，合法有效，双方均应依约履行。对于合同的解除，双方在《租房合同》中进行了明确约定，即“下一年租金必须在租金到期前三个月一次性付清，否则甲方即陈旭东有权终止合同”。依照该条约定，纪明金应在每年的11月7日前支付下一年度的租金，对于2019年2月8日至2020年2月7日年度的租金102000元，纪明金应在2018年11月7日前支付。根据查明的事实，对该年度的租金纪明金实际支付时间为2019年1月29日，且仅支付了年度租金的一半，未足额支付。纪明金上诉称因受政府拆迁影响，双方对于迟延支付租金及仅支付半年租金已达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条的规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”，对上诉人所主张的上述合同内容的变更陈旭东并不认可，而纪明金提供的微信聊天记录也不能证明陈旭东同意纪明金迟延支付租金及仅需支付半年租金。且从在案证据看，2018年12月30日，义乌市人民政府才发布公告将涉案房屋列入征收范围，2019年3月28日，义乌市人民政府下达征收决定，而纪明金早在义乌市人民政府发布公告前即2018年11月7日前就应支付下一年度租金，可见纪明金在涉案房屋确定被纳入拆迁征收范围之前已存在迟延支付租金的情形，且陈旭东在2019年1月26日通过微信向纪明金方催要房租，综合上述分析，双方对于迟延支付租金及仅支付半年租金并未达成一致意见，陈旭东依照涉案《租房合同》的约定向纪明金发出《解除合同通知书》，于法有据，应确认有效。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人纪明金负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吕 强 审 判 员  赵 娟 审 判 员  覃仕辉 二〇二〇年六月五日 代书记员  蒋 丹