江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终657号 上诉人（原审原告）:顾道银，男，1948年1月12日生，汉族，住如东县。 上诉人（原审原告）：黄国珍，女，1947年3月9日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：尹秀华，男，1964年2月5日生，住如东县，系黄国珍姨侄。 被上诉人（原审被告）：周国祥，男，1963年5月8日生，汉族，住如东县。 被上诉人（原审被告）：季新娥，女，1965年3月11日生，汉族，住如东县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：何晓秋，如东县民益法律服务所法律工作者。 原审原告：顾道发，男，1942年10月10日生，汉族，住如东县。 原审原告：顾道进，男，1945年3月12日生，汉族，住如东县。 上诉人顾道银、黄国珍与被上诉人周国祥、季新娥、原审原告顾道发、顾道进房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2019）苏0623民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 顾道银、黄国珍上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.季新娥不是房屋转让协议相对人，也不是协议（涉变更租赁）相对人。2018年协议并非顾道银所写，也没有念给顾道银听。顾道银被胁迫，不签协议不让走人。2.1998年本人将房屋转让给周国祥，但宅基地并未转让。此后周国祥称因房屋不在顾道银名下，黄国珍也不赞成转让，找到本人要求改租。顾道银并非该房屋产权人，且涉及继承份额，故本人起草解除转让协议房租欠条，在收回16300元收条时将房款退给周国祥。由于买卖关系已变更为租赁关系，也就没有按协议上的条款诸如违约金和调地使用等履行。3.2016年7月4日查档原房的归属为本人，当地村委会不认可周国祥、季新娥买房。其作为外村人，不可跨村买房。一审法院认为该房屋系本人所有。二次买卖，季新娥应当付房款给本人，而非本人支付20万元给其。4.顾道发、顾道进向顾道银要租金，本人2019年5月汇的是垫付租金。5、上一案件撤诉的理由是对补充鉴定不服，原审法院准许本人撤诉即认同本人撤诉的理由。本案将鉴定意见作为本案证据，鉴定人员没有出庭接受质证，不能作为证据使用。6.黄国珍持有2000元欠条，证明是出租该房的租金。周国祥将该租金说成房款，加上16300元，就是18300元，与房款17300元不一致。7.1998年转让协议，因房屋过户不了，买卖关系不成立，更不能成立一种交易的结束。周国祥对于已履行购房款，负有举证责任，否则应承担举证不能的后果。8.1998年12月8日协议，周国祥应当举证样式一样的，其举证的没有见证人周某，字体与本人持有的也不一致，说明其能写多张字体，应重新鉴定。申请鉴定1998年12月22日收条与1998年12月23日房租欠条上的字迹是否为同一支笔形成，以证明房租欠条出现在次日。9.周国祥、季新娥离婚协议中未涉及厕所，是不实分割。且对该房屋所欠租金未提及。欠条中的2000元也未在离婚时涉及，不符合常情。周国祥对其拥有的一半房用行动予以否定。10.周国祥、季新娥在驳回起诉案件中未答辩，说明其认可了租赁关系。律师费用也应由其负担。 周国祥、季新娥辩称，上诉人是非农户口，不享有农村土地所有权。上诉人已经拥有了宅基地，不可以申请第二次建房。本人为农村户口，法律没有禁止一个乡镇范围的集体使用权人买卖房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 顾道发、顾道进未答辩。 顾道银、黄国珍、顾道发、顾道进向一审法院起诉请求：判令撤销2018年9月28日顾道银、季新娥签订协议中第1、3、4、5条；诉讼费、律师费由周国祥、季新娥承担。 一审法院认定事实：1998年12月8日，顾道银（甲方）与周国祥（乙方）签订《房屋产权转让协议书》，约定：因甲方另地建宅，现居住房不需继续居住，经双方商定，定价转让给乙方居住，协议如下：一、转让房屋为原种村五组北河边一宅，正屋三间小瓦和平瓦厨房、厕所，转让价为壹万柒仟叁佰元整。二、甲方房屋转让给乙方后，其宅基地由乙方使用，宅前限于4.5米内，东边与张宏山家分界，西边与顾留兵家分界。三、现宅前后零地为甲方自留地。现由乙方补换划给甲方壹拾平方丈零地。以上协议如有一方违约，交纳违约金10%。双方均认可签订协议后，周国祥给付了顾道银16300元。 诉讼中，顾道银又主张双方将房屋买卖关系变更为租赁关系，顾道银已将该款项退还，并提供1998年12月23日的欠条一份。该欠条载有：原1998年12月8日房屋转让协议书我（周国祥）同意解除。往后每年租金贰仟元。可暂欠。目前已欠本应预缴的每租一年的租金为人民币贰仟元整。该欠条尾部欠款人处签名为周国祥。另一案件中法院委托南京师范大学司法鉴定中心对该欠条欠款人处“周国祥”签名字迹进行笔迹鉴定。该鉴定中心于2019年10月12日作出南师大司鉴中心[2019]文鉴字第503号鉴定意见书，鉴定结论为该欠条欠款人处“周国祥”签名字迹与提供的周国祥签名的字迹样本不是同一人书写。 2018年9月28日，顾道银（甲方）与季新娥（乙方）签订《协议》，约定：甲方位于范堤社区农业五组的住房于98年卖给了乙方，现逢此房屋政府征收，现将相关事项协商落实如下：一、房屋的补偿额（含搬迁、过渡费、奖金）全部由乙方所得。二、房屋的安置全部面积由甲方享有，由甲方出资结算，享有安置房的所有权。三、考虑到乙方房屋征收后需重新购房居住，由甲方一次性出资补助乙方人民币贰拾万元整。资金兑付时间为此协议签订之日后拾天内，通过银行转账方式兑现。四、房屋征收补偿协议由甲方在征求乙方意见的基础上，由甲方签订。房屋安置协议由甲方签定。五、本协议签定后，双方必须守信。若任何一方违约，由违约方以补助额的双倍赔偿对方所造成的损失。 本案庭审中，顾道发、顾道进陈述该房屋原为兄弟几个建的草房，以后几个兄弟出去居住，顾道银将草房翻建成了瓦房，他们就把这个房子给了顾道银，父母也靠顾道银生活，庭审中询问顾道发、顾道进该房到底是借还是卖，顾道发、顾道进均回答不大清楚，承办法官又问假如顾道银将房子卖掉了有没有你们的份额，顾道发、顾道进均回答顾道银在几年前就给了顾道发、顾道进各2000元。如东县城中街道范堤社区居民委员会和城中街道办事处2016年7月4日给顾道银出具房屋产权证明一份，证明房屋产权人顾捷贵已去世30年，现该房屋产权人是顾道银。 一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，第一，顾道银与周国祥就案涉房屋签订有房屋产权转让协议书且支付了购房款，双方间系房屋买卖关系。后案涉房屋被纳入政府征收范围，基于双方存在房屋买卖关系，顾道银与季新娥签订协议，约定房屋的安置面积由顾道银享有，房屋补偿款（含搬迁、过渡费、奖金）由季新娥所得，另顾道银一次性补助季新娥20万元。换而言之，顾道银并非凭空让季新娥享有补偿款并另行补偿20万元，系基于其1998年将案涉拆迁房屋出售，现由其享受房屋安置面积，在此前提下，其对季新娥进行补贴并不存在显失公平的情形。第二，根据法律规定，认定合同显失公平不但要考察合同对一方当事人是否明显不公平，还要考察合同订立中一方是否有故意利用对方危困或弱势之行为，具体就是要看利益受损一方是否并非出于真正的自愿而接受对方提出的合同条件。顾道银称协议显失公平，但其并无证据证明其签订该份协议时处于危困或弱势情形，其并非出于自己的真实意愿签订该份协议。第三，顾道银与季新娥于2018年9月28日签订的协议共五项条款系一个整体，顾道银对有利于己方的第二项条款不要求撤销，对其余条款则均要求撤销，违背了双方订立合同时的真实意思。有悖于公平原则及诚实信用原则。综上，对顾道银要求撤销顾道银与季新娥于2018年9月28日签订的协议中第1、3、4、5条的诉讼请求本院不予支持。 关于顾道银主张的顾道银于1998年与周国祥签订《房屋产权转让协议书》时仅占房屋部分份额无权处置案涉房屋，且后双方实际上将买卖关系变更为租赁关系。法院认为，1、宅基地使用权与房屋所有权并非同等概念，仅依照宅基地使用证不能准确确定宅基地上的房屋归属，应结合建房时情况、房屋演变过程等因素综合认定房屋所有权。本案中，周国祥、季新娥在购买房屋过程中支付了合理对价，而且顾道银曾对该房屋进行了翻建，在几年前顾道银就给了顾道发、顾道进各2000元，已对顾道发、顾道进进行了补偿，顾道发、顾道进明知周国祥、季新娥占有使用房屋近二十年均无异议，如东县城中街道范堤社区居民委员会和城中街道办事处给顾道银的证明中也证明该房屋在顾捷贵去世后为顾道银所有，现案涉房屋纳入政府征收范围内，顾道发、顾道进再以对买卖合同不知情为由主张顾道银无权处置不予采纳。2、载有“房屋产权转让协议书解除，往后每年租金贰仟元”的欠条经法院委托鉴定该欠条欠款人处周国祥签名字迹与提供的字迹样本不是用一人书写，故顾道银以该份欠条为由主张双方间由房屋买卖关系变更为租赁关系法院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定精神，判决如下：驳回顾道银、黄国珍、顾道发、顾道进的诉讼请求。案件受理费349元，由顾道银、黄国珍、顾道发、顾道进负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，顾道发、顾道进在一审审理中明确表示已将该房屋“给了顾道银”并各收取了顾道银2000元，故可以认定该房屋的权利人应为顾道银，顾道银有权处分该房屋。虽然非同一村集体组织成员间买卖农村房屋的合同应为无效。但合同无效后，双方应返还各自取得的财产，并按过错赔偿对方的损失。季新娥购买并使用该房屋已二十余年，故在无相反证据的情况下，可以认定周国祥、季新娥购房时已支付了相应对价，在该房屋拆迁时顾道银应给予季新娥一定的补偿。双方就此于2018年9月28日进行了协商，由顾道银取得全部安置面积，季新娥取得房屋补偿额及20万元，双方利益未明显失衡，难言存在显失公平之处。至于周国祥、季新娥内部如何分割该财产与顾道银、黄国珍无涉。 顾道银、黄国珍称双方已由买卖关系变更为租赁关系，并提交了欠条予以证明，但经鉴定，周国祥并未在该欠条上签字，故顾道银、黄国珍提交的证据不足以证明其主张。且如顾道银因房屋买卖协议已解除而将收条收回，没有理由不将《房屋产权转让协议书》一并收回，顾道银对此并不能作出合理解释。本院还注意到，如双方确已变更为租赁关系，顾道银、黄国珍应每年收取一定的租金，但顾道银、黄国珍就此未能提交相应证据。结合顾道银于2018年9月28日签署的协议中“住房于98年卖给了季新娥”的内容，足以认定双方的买卖协议并未解除。顾道银称其被胁迫而在2018年9月28日的协议中签字，但未能提交证据，故本院对该主张不予采信。 顾道银、黄国珍申请对周国祥笔迹进行重新鉴定，本院认为南京师范大学司法鉴定中心系经法院委托而作出鉴定意见，而南京东南司法鉴定中心系由顾道银单方委托作出鉴定意见，故应以法院委托的鉴定意见作为认定事实的依据。且本院注意到南京东南司法鉴定中心的检材并未包含《房屋产权转让协议书》，也无周国祥目前的字迹样本，且其结论也只是倾向于认为“同一人笔迹”，故该意见尚不足以推翻南京师范大学司法鉴定中心的鉴定意见，本案无需重新鉴定。一审中，顾道银、黄国珍并未申请鉴定人员出庭接受质询，故南京师范大学司法鉴定中心鉴定意见可作为认定本案事实的证据。至于一审法院在此前案件中准许顾道银撤诉，这与鉴定意见是否应当采信并不相关，顾道银的推断缺乏法律与事实依据。 关于周国祥出具的2000元欠条，从内容来看，所欠为“房款”而非“租金”，这进一步说明双方间应为房屋买卖关系。关于房屋价款问题，该2000元欠条与转让协议中的房款17300并不矛盾。至于顾道银所持有的自己出具的收条，正常情况下应由周国祥、季新娥持有，如前所述，顾道银未能合理解释持有该收条的原因，故该收条真实性难以认定，鉴定其与欠条是否同一支笔书写亦无意义。 顾道银、黄国珍还主张周国祥、季新娥负担律师费，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，顾道银、黄国珍的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费349元，由上诉人顾道银、黄国珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇二〇年六月一日 书记员 邹倩云