四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0504民初2076号 原告:泸州诚和物业管理有限公司，住所地泸州市龙马潭区水井坎1号楼2层附1-7号。 统一社会信用代码：91510504797865641T。 法定代表人：王永贵，执行董事。 委托诉讼代理人：刘宁，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：曾璐，女，系公司员工。 被告：刘立南，女，汉族，1979年6月2日生，户籍地四川省泸州市江阳区，居住地泸州市龙马潭区。 原告泸州诚和物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告刘立南物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，与原告物业公司分别诉刘伟、尚昌云物业服务合同纠纷二案合并公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人刘宁和曾璐、被告刘立南到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2014年3月1日起至2020年2月29日的物业费3864.84元（按每月每平方0.5元计算，物业建筑面积为102.94平方米）、支付违约金1159.452元（物业费3864.84元×30%），合计5024.292元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告成立于2007年1月25日。2011年12月20日，原告与被告所在小区的开发商泸州华顺房地产开发有限公司签订了《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》，合同约定：服务期限自2011年12月20日起至2014年12月19日止；物业费收费标准多层住宅按每月每平方0.5元收取。2014年7月14日，原告与被告所在小区的华西﹒丽景苑小区业主委员会签订了《华西﹒丽景苑物业服务合同》，合同第六条约定“物业费收费标准多层住宅按每月每平方0.5元收取”；第七条约定“业主应于每月30日前交纳物业费”；第二十八条约定“如未按时足额交纳物业费的，应按照标准支付违约金”；第三十二条约定“服务期限自2014年8月1日起至2019年7月31日止”。被告系该小区7栋3单元3层7号的业主，其住宅建筑面积为102.94平方米。原告按合同约定于2011年12月开始为该小区提供了物业服务，被告按合同约定交纳截止2014年2月的物业费。被告自2014年3月1日起至今的物业费未交纳，原告经口头和书面催收未果，则提起诉讼。原告当庭提供了原告的营业执照、《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》、《华西﹒丽景苑物业服务合同》、法律告知函照片、值班登记簿、值班签到表、消防和避雷针巡查情况记录表、违建巡查记录表、小区来客来访登记表、车辆进出登记表、保洁工作签到表、灭火器检查记录表、漏水的通知及登记表、华西丽景苑会议纪要、房屋漏水维修合同书及承包协议、房屋质量缺陷处理记录表等证据。被告提出不交纳业务费的抗辩，原告认为，业主反映的小区存在违搭违建、住宅改为商业用房等违规问题，原告已履行了及时制止、协调和向相关职能部门报告的义务，而原告无强制干预和拆除的权利；对业主提出的房屋质量问题已进行登记，并向开发商报告，开发商也进行了部分维修，对房屋质量维修不是原告的合同义务，同时对公共部分的维修需要启用维修基金，由于目前小区新一届业委会未成立，导致启用维修基金工作无法进行，对公共部分不能及时进行维修也不属于原告的责任，对被告抗辩不予交纳物业费的理由不予认可。 被告刘立南辩称，被告系泸州市龙马潭区的业主，住宅建筑面积为102.94平方米是事实。对原告主张被告未交纳2014年3月1日起至2020年2月29日物业费的事实无异议。被告仅知道签订了《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》，但并不知晓原告于2014年7月14日与华西﹒丽景苑小区业主委员会签订了《华西﹒丽景苑物业服务合同》。原告在提供物业服务中存在以下问题：1、被告所有的房屋卧室飘窗墙面存在漏水、窗户玻璃起雾的问题，向原告反映后至今未处理；2、小区环境卫生脏乱差，生活垃圾未及时清理，修剪的树枝未及时清运，对小区进出人员和车辆管理混乱，造成安全隐患；3、小区7号楼对面底楼门市擅自开门通向小区内，门市经营的油烟排污管道直排到小区，影响业主的正常生活和安全；4、原告对业主反映的小区存在违搭违建、住宅改为商业用房等违规问题，不及时制止和加强管理，导致违规情况越来越严重，致使小区公共绿化地带被损毁；5、物业公司对小区公共收益不定期公布，公共区域的地面停车位违规收取停车费。由于原告提供的物业服务质量未达到合同约定和法律规定，致使业主未能享受到等值的服务，业主有权拒交物业费。不同意调解，请求依法判决。被告当庭提供了小区内的照片32张、出庭证人刘某、张某的证言等证据。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对服务及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。业主与物业服务企业原本是互利共赢、相互依赖、共生共荣的合作关系，但现实中由于双方对物业服务概念的理解偏差导致诉求偏差，引发了许多不可调和的矛盾和纷争。究其原因，主要体现为：一、物业公司在物业服务的质量上不能达到业主的要求，对业户反映的问题没有及时回应和解决，与业主之间缺乏沟通和理解，长久以往，业主对物业服务企业不信任和不满情绪日趋加剧，日积月累形成恶性循环。二、业主对物业服务的要求与合同约定范围以及物业费交纳标准不匹配，业主对物业服务质量存在不满，有的业主以不交或拖欠物业费作为权利维护的方式，长期不缴纳物业费，导致物业服务企业收支不平衡，不能维持正常有效运转，从而影响服务质量。三、业主与物业公司之间的配合不能有效统一，对乱停乱放、乱搭乱建等违规问题不服从管理，甚至对抗，导致物业管理无法到位，致使其他业主对物业服务企业不满意，并因此为由不交纳物业费。四、业主主人翁意识淡泊，不关心公共事务，小区业主难以召开业主大会形成有效的决定，也不能选举出业主委员会维护小区业主权益，有业主委员会的，也可能存在业主和业委会之间的矛盾，使业主的维权之路充满艰难。人民法院审理物业服务纠纷案件，应以维护小区安定团结以及大多数业主的合法权益为着力点，通过诉讼，敦促物业公司提高物业服务质量，倡导业主采取合法手段维护自身权益。首先，业主与物业服务企业应当明确双方的法律关系和地位。业主是物业的所有权人，是物业管理区域内执行监督管理的重要责任主体。物业服务企业是按照合同提供服务及其对配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的服务主体。物业服务企业与业主不是管理者与被管理者的角色，业主与物业服务企业也不是“主人”与“仆人”的关系。业主与物业服务企业是通过物业服务合同建立的平等的民事主体关系，是一种互利共赢、共生共荣的合作关系。其次，物业服务企业的人员要高度负责，转变服务观念，不断提升自身的综合素质和管理能力。物业服务企业正确认识管理与服务的关系，物业管理的本质是服务，通过不断强化自身建设和规范自己日常经营管理行为，提升服务水平和意识，开展与业主的访谈，倾听业主的合理诉求和建议，加强与业主的沟通和人文关怀，充分采取人性化、灵活性的方式处理具体问题。对于业主反映的问题，即使不属于自身服务和权利能力范围，也应当给予业主及时正面的回应，并积极协助业主与应当承担责任的责任主体协商解决存在的问题。第三，业主应当转变观念。1、物业服务企业提供物业服务是有偿的，它是市场经济条件下提供的商品，业主享受服务的同时，需要支付对等的费用。交纳物业费是业主履行合同的义务。2、业主要分清事件的责任主体，物业服务企业提供服务的范围是根据合同约定和法律规定的。对于社会的不良现象（如违建违占、住宅改为经营性用房等行为）；政府的监管管理；相关政策的滞后和不合理；开发商的违规操作和工程质量；道路、交通、电信设施设备的不配套等问题，绝大多数不是物业服务企业的直接服务和责任范围，物业服务企业虽然有协调解决的责任，但不是承担责任主体，不应当将矛盾和责任转嫁到物业服务企业身上，也不能作为拒不交纳物业费的借口。3、业主要树立公共意识和提高自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，以及物业服务企业的利益，而影响物业服务企业的工作开展。业主在享受服务的同时，要接受物业服务企业的有序管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。总之，业主与物业服务企业是相互依存、相辅相成的关系，分则两害，和则两利，才能实现互利双赢。 结合上述观点，对本案争议的焦点即“被告是否应当交纳物业费和支付违约金”作如下评述：被告对未交纳2014年3月1日至2020年2月29日期间的物业费无异议，本院依法予以确认。原告与被告所在小区的开发商泸州华顺房地产开发有限公司于2011年12月20日签订了《华西﹒丽景苑前期物业服务合同》，以及原告与被告所在小区的华西﹒丽景苑小区业主委员会于2014年7月14日签订了《华西﹒丽景苑物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与被告所在小区的华西﹒丽景苑小区业主委员会于2014年7月14日签订的《华西﹒丽景苑物业服务合同》对小区业主具有约束力，双方应当按合同全面履行。原告在与华西﹒丽景苑小区业主委员会签订《华西﹒丽景苑物业服务合同》约定的服务期限于2019年7月31日届满后继续为被告所居住的小区提供了物业服务，小区业主也已经接受了原告所提供的物业服务，由于该小区新一届业主委员会目前尚未成立，小区业主也未对物业服务企业续聘或者更换新物业服务企业的事项作出决定，根据《泸州市物业管理条例》第十九条“物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当及时组织召开业主大会，决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或者更换物业服务企业等事项。表决未结束而合同期满，原物业服务企业未放弃服务的，原物业服务合同履行至新物业服务合同生效之日”的规定，故双方应当按《华西﹒丽景苑物业服务合同》履行至新物业服务合同生效之日。因此，原告基于其履行物业服务合同的事实主张被告支付物业费应当予以支持。被告虽然提供了照片、出庭的证人证言等证据，证明小区存在垃圾未及时清理等瑕疵服务，小区存在违搭违建、住宅改为商业用房的违规行为未作处理，以及被告抗辩原告对其房屋卧室飘窗墙面漏水、窗户玻璃起雾的问题未处理，但达不到被告不交纳物业费或者减少交纳物业费的事由。因此，本院对被告不交物管费作为对抗的行为不予支持。本院依照《华西﹒丽景苑物业服务合同》约定的物业费标准，根据被告物业建筑面积为102.94平方米，依法确认被告应支付自2014年3月1日起至2020年2月29日共计72个月的物业费为3705.84元（0.5元/平方米/月×102.94平方米×72个月）。原告按照合同的约定为被告所居住的小区提供了物业服务，被告作为该小区业主已经接受原告所提供的物业服务后，不按合同约定按期交纳物业费，被告虽然构成违约，但事出有因，同时合同对违约金的金额或计算方式也无明确约定。故对原告请求被告支付违约金的主张，在充分考量被告的违约程度，以及利于原、被告今后对物业服务合同的顺利履行，本院不予支持。被告如果认为物业公司、开发商或其他人对其房屋漏水所造成的损害后果存在过错，以及其他存在侵害业主合法权益的行为，可以另行主张权利，其作为抗辩不交纳物业费的理由不成立，本院不予采纳。 原、被告通过本案诉讼是为了化解分歧，减少博弈。原告应当明确自身所存在的服务瑕疵，进一步改善服务理念，提升服务质量和水平。原告在今后提供物业服务过程中，对小区业主提出的合理化意见和建议，要及时与业主委员会和业主沟通，及时给予回应，共同维护小区业主和物业公司各自权益。作为小区业主应当自觉遵守法律、法规、管理公约，树立公共意识和提高自我约束能力。物业服务企业为业主提供贴心有价值的服务，增强与业主之间的沟通交流，提高管理品质及服务水平，让业主感受物业服务人员贴心服务的点点滴滴，被业主接受，赢得业主的满意是物业服务企业永远追求的目标；业主及时交纳物业费是业主的义务，也是物业服务企业正常运转的根本保障。双方是平等互利、相互依赖的关系，双方要和睦相处，携手共进，创建和谐、文明的人居环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告刘立南于本判决生效之日起五日内支付原告泸州诚和物业管理有限公司自2014年3月1日起至2020年2月29日止的物业费3705.84元。 二、驳回原告泸州诚和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元（原告已预交），由被告刘立南负担（限于本判决生效之日起五日内交纳）。 本判决为终审判决。 审判员  王全贵 二〇二〇年六月十八日 书记员  赵敏均