文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终4465号上诉人（原审原告）：陈玉珍，女，1957年10月2日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：戴红军，江苏轩衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张气忠，男，1961年3月30日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：刘静，江苏瑞格律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志妮，江苏瑞格律师事务所实习律师。上诉人陈玉珍因与被上诉人张气忠房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初10019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案受理后，依法由审判员张卓慧独任审理，并于2020年6月5日公开开庭审理了本案。上诉人陈玉珍的委托诉讼代理人戴红军，被上诉人张气忠的委托诉讼代理人刘静、曾志妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉珍上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持陈玉珍的一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由张气忠承担。事实与理由：1、一审法院认定房屋产权单位未提出异议，且已实际履行，不存在无效情形，属适用法律错误。房屋产权人已明确表示不同意陈玉珍及张气忠之间的买卖行为，并要求陈玉珍解除合同，因张气忠要求返还6万元，陈玉珍无力返还所以合同至今未解除。拆迁时虽然张气忠持有经过公证的《委托书》，但房屋产权人及征收单位均不认可。根据《南京市城镇公有房屋管理条例》、《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》规定，该合同签订前后均未得到产权人认可。2、案涉合同损害第三人利益及社会公共利益，依法应属无效。公有住房为保障性住房，兼具社会公共利益性质，案涉合同既损害房屋产权人利益，亦使社会公共利益受损，应属无效。陈玉珍已经认识到该错误，希望通过法律程序改正。张气忠辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、涉案合同已经成立、生效，并且履行完毕，不存在欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益和公共利益等无效的法定情形，也不存在违反法律、行政法规规定的强制性规定情形。《南京市城镇公有房屋管理条例》也不属于法律、行政法规的范围，不能作为裁判依据。退一步说，即使可以适用该条例，该条例也没有禁止公房承租权的买卖，更没有提及损害公共利益。在合同履行中，即没有损害房屋产权人利益，也没有损害陈玉珍的利益。2、陈玉珍通过中介公司自愿转让涉案房屋的承租权，签订了涉案合同。之后陈玉珍交付了涉案房产，张气忠支付了约定的价款，双方对涉案房产的承租权转让均为明知，并且为双方意思表示真实，涉案房屋已经拆迁多年，并且双方早就通过协商方式对相关拆迁利益进行了分配，陈玉珍自愿支付拆迁款项给张气忠属于履行约定的义务。3、陈玉珍以虚构的事实提起了本案的一审诉讼，其目的在于通过诉讼的合法方式，推翻涉案合同效力，从而达到其要求张气忠返还已支付的补偿款的目的，该行为不仅严重违反诚实信用原则，而且还涉嫌虚假诉讼。法律不能也不应该助长和鼓励社会公众的不诚信行为，助长不诚信的社会风气。4、陈玉珍在上诉状中强调因为房屋产权人不同意，所以合同无效不能成立。即使陈玉珍无权处分，无权处分行为也仅仅可能产生陈玉珍对涉案合同的履行不能，并不能导致合同无效。如果说在合同履行中拆迁时遇到的障碍，该种障碍也已通过陈玉珍的行为予以排除。陈玉珍向一审法院起诉请求：1、请求确认陈玉珍、张气忠签订的《房地产买卖中介合同》无效；2、本案诉讼费用由张气忠承担。一审法院查明事实：南京市豆腐坊29号3幢304—1室（即双方所称豆腐坊29号3幢1单元305室，以下简称案涉房屋）系陈玉珍向南京金双强纺织（集团）公司承租的公有住房。2008年3月25日，陈玉珍、张气忠签订《房地产买卖中介合同》，约定：陈玉珍将案涉房屋承租权转让给张气忠，使用面积14平方米；转让价款72000元，2008年3月31日前支付30000元，陈玉珍搬出房屋,42000元在陈玉珍户口迁出后，张气忠一次性付清；双方于2008年3月31日前到公证处公证，之后案涉房屋一切纠纷由张气忠处理；若陈玉珍在拆迁时户口一直没有迁出，则陈玉珍不享受拆迁的一切待遇，如陈玉珍返悔，则必须按拆迁当时房屋的总房价赔付。合同签订后，陈玉珍于2008年3月26日出具经公证的《委托书》，载明：陈玉珍全权委托张气忠长期管理案涉房屋，如遇拆迁，委托张气忠全权代理陈玉珍办理拆迁事项，因拆迁所得一切款项均由张气忠全权支配。张气忠于2008年4月1日向陈玉珍支付32000元，陈玉珍将案涉房屋交付给张气忠。2017年3月28日，陈玉珍、张气忠签订《协议书》，约定：“陈玉珍与张气忠经友好协商，达成如下协议：秦淮区豆腐坊29号3幢1单元304—1号征收时，陈玉珍领取20万（贰拾万），其余一切费用由张气忠领取。按本协议执行，不许反悔。”2017年9月11日，陈玉珍与南京市秦淮区房屋征收管理办公室、南京金双强纺织(集团）公司签订关于案涉房屋的《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》。签订上述征收补偿协议前后，陈玉珍共分三次将征收补偿款750000元支付给张气忠。一审法院认为，陈玉珍、张气忠签订的《房地产买卖中介合同》系双方关于案涉房屋承租权的转让合同。合同签订后，张气忠按约支付首付款，陈玉珍亦按约将房屋交付给张气忠，虽然双方未办理承租权更名手续，但直至案涉房屋被征收，房屋产权单位并未对转让提出异议，且陈玉珍、张气忠就案涉房屋征收补偿款的归属亦达成一致意见，陈玉珍自愿将750000元征收补偿款支付给张气忠。据此可见，双方签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人真实意思表示，并已实际履行，不存在无效的情形，张气忠诉请要求确认合同无效，并无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回陈玉珍的诉讼请求。一审案件受理费1600元，减半收取计800元，由陈玉珍负担。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。二审中，陈玉珍陈述称，2008年因为陈玉珍一起上访的关系很好的朋友欠高利贷，陈玉珍出钱替朋友还债，所以出售案涉房屋。其认为案涉合同违反了民法中关于保障民生的相关强制性规定。陈玉珍当时的真实意思是同意履行案涉《房地产买卖中介合同》，但认为拆迁时房屋产权人明确表示不认可，所以认为合同无效。张气忠陈述称，陈玉珍上诉主张案涉合同违反的《南京市城镇公有房屋管理条例》并非法律和行政法规范畴。案涉房屋签订合同后当天就进行了交付，水电气卡也已经交给张气忠，张气忠从2008年居住至拆迁，从未进行过转租。本案二审争议焦点为，案涉《房地产买卖中介合同》是否无效。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈玉珍与张气忠在2008年3月25日签订的《房地产买卖中介合同》为双方真实意思表示，陈玉珍既明确认可当时同意履行案涉《房地产买卖中介合同》，并在2017年3月28又与张气忠签订《协议书》，对征收费用的分配进了约定，且已根据该《协议书》将相关补偿款支付给张气忠，现陈玉珍又以案涉合同违反民法中关于保障民生的相关强制性规定为由要求确认案涉合同无效，并无事实及法律依据。陈玉珍上诉主张的《南京市城镇公有房屋管理条例》，《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》均不属于法律、行政法规，房屋产权单位是否同意承租权的转让亦不能导致案涉《房地产买卖中介合同》无效。陈玉珍提出本诉，实为对其已经签字确认的《房地产买卖中介合同》及《协议书》的反悔，其行为不能得到法律的支持。案涉《房地产买卖中介合同》合法有效，一审法院驳回陈玉珍的诉讼请求，符合法律规定。陈玉珍的其他上诉主张，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，陈玉珍的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人陈玉珍负担。本判决为终审判决。审判员  张卓慧二〇二〇年六月十九日书记员  郭旭冬