北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4614号上诉人（原审原告）：刘博学，女，1991年12月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘博文（刘博学之姐），住北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：陈富旺，男，1979年8月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐健荣，北京国枫律师事务所律师。上诉人刘博学因与被上诉人陈富旺返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初35483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘博学上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我一审的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定陈富旺与陈端正存在真实、有效的租赁合同错误，陈富旺没有证据证明租金的给付，约定的租金也明显低于市场价格，并且十年不变的租约明显不合常理；2.一审法院认为租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力是错误的；3.一审适用法律不当，根据相关法律规定，陈富旺与陈端正的租赁合同对我无效。陈富旺辩称，同意一审法院判决，不同意刘博学的上诉请求。刘博学向一审法院起诉请求：1.请求陈富旺将占有的北京市海淀区103房屋返还给刘博学；2.诉讼费由陈富旺负担。一审法院认定事实：位于北京市海淀区103号房屋（以下简称103号房屋）原产权人为陈端正。陈端正于2015年11月9日将103号房屋设定最高额抵押权，将房屋抵押予中信银行股份有限公司总行营业部（以下简称中信银行）。2016年5月，案外人林孝者以民间借贷纠纷为由将陈端正诉至北京市海淀区人民法院（以下简称海淀法院），并申请查封103号房屋，法院出具（2016）京0108民初16404号民事裁定书，查封103号房屋，查封期限自2016年5月13日起。后林孝者申请强制执行，海淀法院委托京东网络司法拍卖平台拍卖103号房屋，刘博学以最高价竞得。后海淀法院裁定103号房屋所有权归刘博学所有，并解除对103号房屋的查封，解除中信银行的抵押。刘博学于2018年10月26日取得103号房屋不动产权证书。现103号房屋由陈富旺使用。庭审中，刘博学以其为103号房屋产权人为由，要求陈富旺返还103号房屋。陈富旺则抗辩其自2016年1月起承租103号房屋，并已支付押金24万元及7年租金126万元，有权占有、使用103号房屋。为此，陈富旺向法院提交如下证据：1、《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），显示陈富旺与陈瑞正于2016年1月15日签署合同，陈端正将103号房屋出租予陈富旺，租期自2016年2月1日至2026年1月31日，租金标准为18万元整/年，支付方式为押24万付7年，签约当日，陈富旺向陈端正支付押金24万元，并一次性支付7年租金126万元。2、《收条》，显示陈端正作为收款人出具，内容为收到陈富旺交来103号房屋押金24万元、租金126万元，合计150万元。3、《领袖新硅谷别墅翻新工程合同书》（以下简称《工程合同》），主要内容显示陈富旺于2016年3月将103号房屋交由北京金世纪建筑装饰工程公司进行装修，总价款47万元。4、电费发票、缴纳电费截图若干、燃气IC卡充值凭证，显示陈富旺交纳了2017年10月、2018年部分月份的电费，2018年1月燃气费。5、《情况说明》，加盖有深圳市金地物业管理有限公司北京海淀物业管理分公司领秀新硅谷物业管理服务中心证明专用章，主要内容为“……2、对于陈富旺租赁103号房屋，我公司知晓，自2016年2月起截止本证明开具之日上述房屋一直由陈富旺租赁并使用；3、上述房屋的VIP停车指标自2016年2月至今日一直由陈富旺使用；4、2016年至今日期间陈富旺曾多次就上述房屋及其设施故障等问题向我公司进行电话报修，我公司均及时给予了维修处理……”。6、京东网司法拍卖网页截图，其中标的物详情瑕疵说明记载，房屋有租赁，现由承租人居住，评估报告未考虑租赁情况，本标的勘验为室内，装修情况不详，标的只拍卖房屋不含家电及设备，租赁情况标准为：有（2016年2月至2026年1月）。7、张艳伟证人证言及张艳伟银行流水，张艳伟到庭陈述陈富旺曾于2016年向其索要140万元款项用于租房，因与陈富旺有生意关系，需给付陈富旺分红，就准备了140万元现金前往西二旗领秀小区的一个别墅送钱。张艳伟银行流水显示，张艳伟自2015年10月起陆续自卡中支取大额现金。8、金小微证人证言，金小微到庭陈述，其与陈端正为夫妻关系，因做生意资金链断裂，欠付他人款项，故向陈富旺借款。因无抵押资产，故将103号房屋出租予陈富旺。因偿还欠款需使用现金，故要求陈富旺以现金方式支付了押金和租金共计150万元。经质证，刘博学仅认可上述证据4、6的真实性，对其他证据真实性均不予认可，主张陈富旺与陈端正签署《租赁合同》存在恶意串通，不存在真实的合同关系。刘博学向法院提交了失信被执行人网页截图及多份民事判决书，显示陈端正涉及多起诉讼，自2016年5月，陈端正因多起诉讼案件，被列为被执行人。刘博学据此主张陈端正在涉及大量诉讼的情况下，将103号房屋低价出租予陈富旺，与陈富旺存在恶意串通。刘博学另主张即便陈富旺与陈端正存在租赁合同关系，103号房屋在出租前已抵押予中信银行，中信银行在法院拍卖中实现抵押权，陈富旺的租赁合同关系不应对抗103号房屋的新产权人。一审法院认为，本案中，双方当事人的主要争议焦点有二：第一、陈富旺与陈端正是否存在真实、有效的租赁合同关系；第二、陈富旺是否有权拒绝房屋新产权人交还房屋。针对第一个争议焦点，陈富旺提交的《租赁合同》、《收条》、《工程合同》、电费发票、张艳伟及金小微证人证言等可相互印证，证明陈富旺与陈端正存在房屋租赁合同关系，且陈富旺实际使用103号房屋。刘博学主张陈富旺与陈端正存在恶意串通行为，应对此承担举证证明责任及举证不能的法律风险。刘博学提交的失信被执行人网页截图及民事判决书，仅可证明陈端正与他人存在纠纷，不足以证明其主张的恶意串通行为。且在拍卖中，法院亦已将房屋出租情况予以标明。故由上，法院认定陈富旺与陈端正存在真实、有效的租赁合同关系。针对第二个争议焦点，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，陈富旺于2016年2月起承租103号房屋，103号房屋在陈富旺承租期间被拍卖而发生所有权变动，不应影响陈富旺与陈端正之间租赁合同效力。103号房屋虽在出租前设立抵押权，但刘博学取得103号房屋所有权系因案外人林孝者申请强制执行而拍卖所得，并非抵押权人中信银行为实现抵押权而导致103号房屋发生所有权变动，故刘博学以此主张陈富旺不应继续承租，系对法律规定的误读。此外，本案亦不存在出租前已查封的情形。综上，陈富旺有权基于租赁合同关系继续占有、使用103号房屋，法院对刘博学要求返还房屋的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，判决如下：驳回刘博学的全部诉讼请求，不准许离婚。本院二审查明，刘博学与陈富旺之间无夫妻关系，且双方并没有关于离婚的诉讼请求。另，海淀法院出具（2019）京0108民初35483号民事裁定，裁定：（2019）京0108民初35483号民事判决书中第六页：“驳回刘博学的全部诉讼请求，不准许离婚。”补正为“驳回刘博学的全部诉讼请求。”本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，否则应当承担举证不能的不利后果。本案中，刘博学不认可陈富旺、陈端正之间存在真实的房屋租赁合同关系，但是陈富旺支付了钱款并实际使用了103号房屋，并且司法拍卖的网页上载明了房屋有租赁，刘博学亦未提交有效证据证明陈富旺和陈端正存在恶意串通，故本院对其该项上诉理由不予采信。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，陈端正将103号房屋出租给陈富旺，此后103号房屋被法院查封，在强制执行阶段103号房屋被拍卖，刘博学因此取得103号房屋的所有权。在陈富旺承租103号房屋期间，发生所有权变动，陈富旺仍有权依据其与陈端正的租赁合同占有使用103号房屋。刘博学称房屋在出租前已设立抵押权的，租赁合同对其无效，本案中，涉案房屋虽在出租给陈富旺之前设定了最高额抵押权，但是刘博学并非是因该抵押权实现而取得的103号房屋所有权，而是基于另外的债权债务关系所引发的强制执行。故刘博学要求陈富旺返还103号房屋缺乏依据，本院不予支持。对于判决书中的笔误，法院可以裁定补正。一审判决“不准离婚”超出了当事人的诉讼请求，系认定事实错误，不属于法律规定的可以裁定补正的“笔误”，故本院对一审判决主文予以更正。综上所述，刘博学的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十五条之规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初35483号民事判决、北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初35483号民事裁定；二、驳回刘博学的全部诉讼请求。一审案件受理费35元，由刘博学负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由刘博学负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年六月十六日法官助理  李 正法官助理  武 旋书 记 员  杨梓薇