辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初1659号原告:营口市金牛山物业服务有限公司，住所地营口市站前区福山花园小区10楼甲—4—5号，统一社会信用代码91210800686630778N。法定代表人：高威，公司经理。被告：李斌，男，1971年5月22日出生，汉族，住营口市站前区。原告营口市金牛山物业服务有限公司与被告李斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人、被告李斌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告营口市金牛山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告人支付物业费4169元；2、被告支付滞纳金760元；3、被告承担诉讼费。事实和理由：2009年1月1日，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容、公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋共用部分、共用设施、设备维修服务。物业服务费按住宅面积每月每平方米0.5元收取。业主逾期未缴纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五计算滞纳金。被告李斌住宅面积58.59平方米，从2006年9月1日开始至2019年12月31日，欠缴物业服务费时间160个月，欠费金额4169元。虽经原告多次催缴，但被告仍没有支付。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求法院判令被告支付物业服务费4169元，支付滞纳金760元，承担诉讼费。被告李斌辩称，本答辩依据中华人民共和国《合同法》、《消费者权益法》、《物业管理条例》相关法条法规，有法可依，有事实可依据，《物业管理条例》第七十六条、七十八条、七十九条，依据《合同法》第三、四、四十二、四十八、五十二、五十四条。原告与答辩人签订的《物业服务合同》为无效合同，依据《合同法》、《物业管理条例》，该合同没有体现公平、公正、平等，协商一致、透明的原则，更没有体现物业合同的透明度及业主知情权，该合同存在隐瞒事实，合同欺诈，私刻公章，骗取业主信任，使业主误信有物业存在，并收取业主物业费，支取公共维修资金。园区广告等不当得利等，依法依律，该合同为无效合同。原告从来没有成立过业主委员会，也没有选举业主委员会主任及代表，合同上加盖的业主委员会公章，应为私刻公章或伪造。签订合同中业主委员会代表是项莉，非小区业主无权签字。成立业主委员会，要2/3的业主共同参与并选举。园区2/3的业主根本不知情。2009年同所谓的业主委员会签订的合同其中一条明显损害广太业主权益。并且业主们根本不知情，合同内空是原物业费0.36元/月/平，涨至0.5元/月/平，由封闭式管理小区改成开放式小区，这是什么性质?如果有业主委员会能签这样弱智的合同吗?要是有，就是同流合污，共同损害业主权益，就业主委员会的公章重要性，还可以支取公共维修资金等。第二份合同，所谓的业主委员会。同金牛山物业签订了从2011年2016年如此长期物业合同实属罕见。而且广大业主根本不知情。国家相关条例为了保护物业企业及业主的双方利益。建议签订合同期为三年以内，而且这份合同更有意思的是正好儿是金牛山物业，出现了2015年到2017年吊销营业执照的时间段。作为一个被吊销营业执照的物业企业居然还能继续收费营业，实在可笑，所以涉嫌所谓的业主委员会同物业企业同流合污，隐瞒事实，共同欺诈，骗取小区业主物业费以及公共维修基金以及不可告人的其他不当得利行为。物业企业从来没有向业主们提供正规发票，明显就是非正规行为让业主答人如何相信你是物业管理服务?我也可以认定你是乱收费，骗子，我有权不给你钱。福山花园小区曾经使用过的代表业主们行使合同签署用的”业主委员会”现在不知去向，根本广大业主不知道、从2017年开始就用了辖区街道的公章，十分可疑，同时我想问问街道的相关负责人这样一个被吊销过营业执照的企业，有偷税，漏税的企业，能在没成立业主委员会选出业主代表业主会主任没有三分之二业主参与的况下，跟他们合作这样的工作也确实让人醉了。最后，拿出欠钱的证据。综上，答辩内容以及下面提供的证据，我们可以看出，该金牛山物业在福山花园为业主们服务是不纯正的。所有的所谓物业管理都是形式主义以及物业服务所谓的有效合回为幌子，欺诈业主，使业主们及答辩人误以为有物业企业在在，收取物业费用，侵吞福山花园公共维修基金，园区广告位等不当得利收费、其私刻公章，私用公章欺诈隐瞒事实签订合同，坑骗答辩人及广大业主，小区在物业投诉中随处可见，签订的合同更有悖《合同法》。提供证据内容：2009年-2020年物业合同复印件。(2)2015到2017，金牛山物业营业执照是吊销的复印件。(天眼查也可以查到)(3)所谓召开业主大会的签到簿复印件，小区业主实名上访的复印件儿，金牛山物业营业执照的复印件.(④)福山花园园区约三分之二的业主实名签署的证实2005-2020年小区从未成立过业主委员会，及家人同自己参与过选举及任命业主代表，并赞成成立《福山花园业主委员会的请愿书》答辩请求，(1)判决合同无效，(2)所有此次诉讼费用原告承担。(3)将侵占的公共维修基金如数补还公共维修基金管理处(4)赔偿被告精神损失费，误工费，交通费等合计3000元整，(5)原告将向公安机关，税务机关举报其犯罪事实的行为，原告诉讼无效，不支付其所谓的物业费4169元、滞纳金760元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2009年1月1日开始至2010年12月30日止。2011年1月1日，原告与营口市福山花园小区业主委员会签订物业服务合同，合同有效期从2011年1月1日开始至2016年12月30日止。该合同到期后，原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区于2017年1月1日签订物业服务合同，合同有效期从2017年1月1日开始至2018年12月30日止。原告与营口市站前区跃进街道办事处振华社区于2019年1月1日续签了物业服务合同，合同有效期从2019年1月1日开始至2019年12月31日止。上述合同均约定，由原告为福山花园小区业主、物业使用人提供物业服务，主要服务内容是公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护、保修期给房屋公共部分、共用设施、设备维修维护。业主、物业使用人按住宅面积每月每平米0.5元标准缴纳物业服务费。收费方式收费时间为从每年1月1日开始，一次性预收一年物业服务费，业主逾期交纳的，逾期金额每日万分之五计算滞纳金。庭审中，查明被告住宅面积58.59平方米，从2006年9月1日开始至2019年12月31日，欠交物业服务费时间160个月，欠费金额4687元（58.59平方米*0.5元/每平*160个月=4687元）。本院认为，原告与营口市站前区福山花园小区业主委员会、营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会签订的物业服务合同对全体业主有效,原告作为物业服务提供者应当按照合同的约定全面履行自己的义务,被告作为业主应当按照合同的约定及时交纳物业服务费。根据上述物业服务合同的约定，原告依约为站前区福山花园小区提供物业服务，有权向小区内业主或物业使用者收取物业服务费。原告主张被告给付从2006年9月1日开始至2019年12月31日物业服务费4169的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付所欠物业服务费4169元的滞纳金的请求，本院认为，首先因其约定的每日万分之五计算滞纳金的标准较高，本院予以适当调整为以4169元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；其次，被告欠缴物业服务费时间长达数年，原告未在合理时间内积极主张自己的权利，故原告应对被告拖欠物业服务费滞纳金的产生承担部分责任，本院酌定被告支付所欠物业服务费4169元的滞纳金，从原告方主张权利之日即2020年5月22日起至被告给付之日，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于被告主张的抗辩理由，本院认为，首先，依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”因此营口市站前区跃进街道办事处振华社区居民委员会有权代行业主委员会的职责选聘物业公司,原告在此期间系合法提供物业服务,被告不能因此而拒绝缴纳物业服务费。其次，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议,对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决,不断提升物业服务水平和质量,以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时,应当主动向物业公司反映,并提出合理化建议,亦可通过业主委员会，即使没有业主大会也可以向相关物业公司的主管部门反映物业公司服务质量的问题，督促物业公司改进服务,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，同时物业服务公司也应当积极的主张权利，不能放任不及时缴纳物业服务费的业主或物业使用人拖欠物业费长达数年时间，否则,将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业服务费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力,方能营造更加和谐的小区环境，故被告主张的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告李斌在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司从2006年9月1日开始至2019年12月31日的物业费4169.00元；二、被告李斌在本判决生效十日内给付原告营口市金牛山物业服务有限公司物业费4169元的滞纳金，从2020年5月22日起至被告给付之日止，利率按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。上述款项于本判决生效后十日内给付，如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由被告承担。原告已预交本院，由被告给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员 王 岩二〇二〇年六月二十二日书记员 蒋彤彤