吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)吉07民终535号 上诉人（原审原告）：商一明，男，1964年2月2日出生，汉族，个体工商户，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：张国军，吉林泉商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵海侠，女，1979年9月29日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：李迈，吉林石力律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张文发，男，1980年4月16日出生，汉族，个体工商户，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：李迈，吉林石力律师事务所律师。 上诉人商一明因与被上诉人赵海侠、张文发买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人商一明及其委托诉讼代理人张国军、被上诉人赵海侠、张文发及其二人的共同委托诉讼代理人李迈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商一明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判赵海侠、张文发立即给付购房款43万元。事实和理由：商一明自有楼房一处，坐落在吉林省松原市油田江北山下**小区10号楼2单元201室，面积为93.41平方米。2019年10月25日，商一明与赵海侠、张文发签订一份《房屋买卖协议书》，商一明将该楼房以43万元的价格卖给赵海侠夫妇，该协议签字后，已将楼房产权变更登记至赵海侠夫妇名下，赵海侠夫妇现已占有、使用该楼房，但赵海侠夫妇至今未交付购楼款，商一明因此诉讼赵海侠夫妇，一审法院未保护商一明的诉讼请求是错误的。首先，商一明与中瑞盛世财富（北京）投资管理有限公司（以下简称中瑞盛世公司）无债权债务关系。赵海侠夫妇与中瑞盛世公司是投资、理财的法律关系，赵海侠夫妇投资被骗，属于刑事犯罪，受刑法调整，而商一明与赵海侠夫妇是房屋买卖关系，两者属于截然不同的法律关系。一审法院认为商一明与中瑞盛世公司有债权债务关系，用案涉房屋抵偿欠中瑞盛世公司的债务，形成三方冲抵是错误的。中瑞盛世公司左手骗取赵海侠夫妇的钱财，右手骗取商一明的楼房，一审判决结论间接的将中瑞盛世公司的违法行为合法化。其次，商一明与赵海侠夫妇签订《房屋买卖协议书》后，双方办理了过户手续，赵海侠夫妇亦占有案涉楼房，但赵海侠夫妇并未履行法定的支付房款义务，一审法院采信《微信聊天记录》，认定三方存在冲抵关系的意思表示，是人为的将案件事实复杂化。综上，请求二审法院查清事实，维护商一明权益。 赵海侠夫妇辩称，商一明与赵海侠夫妇的《房屋买卖协议书》已经履行完毕，双方办理了过户手续，商一明交付了房屋，而赵海侠夫妇履行了交付房款义务，仅仅是方式不同，房款通过债权转移支付，该行为受法律保护。商一明将案涉房屋替中瑞盛世公司抵顶给赵海侠夫妇，一审法院已经查清该案事实，赵海侠夫妇在中瑞盛世公司投资81万余元，商一明用涉案楼房为中瑞盛世公司（客户经理蒲海勇、于兴龙）抵顶赵海侠夫妇的借款，案涉房屋抵顶投资款36万元，按照约定的月利率计算，连本带息为43万元。商一明与赵海侠夫妇签订的《房屋买卖协议书》虽然是通过中瑞盛世公司促成，但是双方的真实意思表示。综上，请求二审法院依法予以公正判决。 商一明向一审法院起诉请求：1.确认商一明与赵海侠、张文发签订的《房屋买卖协议书》有效；2.赵海侠、张文发立即给付商一明购房款43万元；3.案件受理费由赵海侠、张文发承担。 一审法院认定事实：吉林省松原市房地产管理处于2003年6月24日填发房屋所有权证，房屋坐落在吉林省松原市宁江区江北前进街21幢2-1，建筑面积为93.41平方米。同日的《职工住房互换申请审批表》载明：户主商一明、家庭人口4口、爱人离异。同期的《房屋所有权证》存根共有人为4人。商一明与赵红玲于2007年4月5日登记结婚。2018年10月25日，商一明（卖方）与张文发（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定商一明将位于江北前进街**小区21幢2-1出售给张文发，房屋价格30万元一次性付清，在付清房款后，商一明正式将房屋交付给张文发，提供过户的相关证件并无条件帮助张文发将土地使用证、房产证过户到张文发名下，张文发负责一切费用。2019年3月18日，商一明与赵海侠签订一份《房屋买卖协议书》，约定：商一明将其所有的位于宁江区前进街团***21幢2单元201室（产权面积为93.41平方米）于2018年10月25日出售给赵海侠，房屋过户手续已经全部办理完毕，双方签字并捺印。《房屋买卖协议书》同时约定：……房屋过户手续已全部办理完毕，因当时房子处于被租赁中，承租方的租期为2018年9月1日至2019年9月1日止（后附房屋租赁合同），所以房屋一直没有交给赵海侠，经双方协议，2019年9月1日之前商一明负责监督承租方彻底搬离此房屋，商一明将此房屋及钥匙交给赵海侠……。”2017年9月19日，赵海侠夫妇出借给中瑞盛世公司20万元，2017年12月20日赵海侠夫妇出借给松原市中汇贷款服务股份有限公司江南分公司21万元。赵海侠夫妇用该两笔借款充抵案涉房屋买卖价款。蒲海勇、商一明及赵海侠、张文发分别协商后，商一明在明知蒲海勇、于兴龙将其所有的案涉房屋抵顶给赵海侠夫妇，蒲海勇承担给付房款的责任，商一明自行将案涉房屋过户登记到赵海侠夫妇名下。另查明，2018年10月25日，商一明在松原市不动产登记中心办理了项目换补证，缴款10元；2018年10月26日，松原市天顺地产评估有限责任公司出具收款收据360元；2018年11月1日，赵海侠夫妇向松原市不动产登记中心缴款不动产登记费80元；2018年11月1日，赵海侠夫妇交纳房屋契税6760元、印花税174.55元；2018年11月2日，案涉房屋过户至权利人的房屋产权证中（吉2018松原市不动产权第0**95号）权利人为赵海侠、张文发。 又查明，赵海侠、张文发提供赵海侠与商一明的微信聊天记录（截图），2019年3月18日10时08分赵海侠说“单位早晚都得给你，而且房子现在是在你手里，你住的，就得你交，没有疑意，咱们房子是11月2号买的，买时，已经过了取暖征费期了，是啊，要不然就过完了，这还得来一趟，你把陈欠费整利索了，你这个还是快点交吧，没听那个人说还有滞纳金，而且9月份我们收回房子了，我们两家的这房子暂时不能卖，也不能住，也没人去交费，滞纳金拖时间长了，还是在你的名下……。”10时20分赵海侠说“房子你住着，也没交给我，水电都自己的，取暖当然也是你，到哪都讲得通大哥……。”10时22分赵海侠说“别看我们赔钱了，但做事还是讲究的该我承担的，均不推卸……”，商一明说“房子我没住”，赵海侠说“我也没住，但是你租出去了，拿租金了……。”10时32分商一明说“我租时我没想卖，是顶账才卖的，因为当时我都和于说的很明白，我、没有骗你”，赵海侠说“是，我信你，但是现在房子是你租出去住着，拿着租金，你让我交取暖费，是啥道理！大哥，9月后，房子交给我手，之后产生费用那是归我，你既使不卖，你租出去也得交取暖费”，2019年3月18日10时08分、10时15分、10时38分微信语音系商一明本人。赵海侠提供的录音光盘中赵海侠和商一明对话如下：赵海侠称：“你说我等咱的房子等一年了。终于盼到期了，完了你跟我说又往回要房子，这谁能受了这打击啊”，商一明称“不是我要，现在我这个，这钱没到我账上，这房子我就可以不卖”，赵海侠称：“大哥啊，当时你看当时咱过户的时候你不是同意的嘛”，商一明称：“同意过户是他答应十一给我钱，他不答应十一给我钱，我能跟你去过户嘛”，赵海侠称：“咱俩过户过完的时候，咱们私下里唠嗑，站在那里说几句话，我问你什么时候搬家，你说我可租出去了，你说得来搬呢，你说这房子是老蒲，蒲总这是欠他点钱，这架势的，这是你亲自说的，你欠老蒲点钱，然后非得硬性，这个硬性，就把我的房子给要去了，完了蒲总那块也欠我钱，就给你的房子顶账给我了，不就这么点筒单点事嘛”，商一明称：“那也现在他没给我钱呐……”，赵海侠称：“咱俩在房产大厦，你亲口跟我这么说的，你说欠他点钱，然后完了这个硬性，硬给我这房子要去了，完了你看，你欠他钱，你的房子顶给他了，他欠我钱，房子就给我了，就这么简单点事儿呗”，商一明称：“你认为简单，你说我这一个房子活啦的让他给我骗去了，我一分钱没捞着，你说我能干嘛”，赵海侠称：“怎么能是骗呢，你还是欠他钱”，商一明称：“那是于兴龙，于经理让我那么说的”，赵海侠称：“就是同律师交涉，我也的跟你问明白啊，你这突如其来的，我白等一年的房子”，商一明称：“不是突如其来，是小蒲和于经理答应今年十一给我钱”，赵海侠称：“当时过户，你不是也知道嘛，就是他们中瑞盛世欠我钱，把你的房子给我账了这是你知道的，咱们签的字”，商一明称：“这同我一毛钱的关系都没有，我不欠他钱，之后他把我房子卖了，我最后钱都没有捞着”，赵海侠称：“那你当时咋能同意呢，你说你要不同意，咱俩还没这瓜葛呢，我就要别的东西呗，你说你同意了把房子给我了。你现在往回要，你说大哥你寻思，你这不是把我坑了”，商一明称：“我不也是让人填坑了，我这房子让他顶账了，钱没捞着，我这不也让他坑了么”，赵海侠称：“那你说你当时答应他干啥，当时你就不应该答应他，你给他房子，房子让他给我抵债了，完了你反过来跟我要房子”，商一明称：“他不答应给发钱，他不给我钱，我能顶么……。” 一审法院认为，关于本案房屋买卖合同的法律效力。依据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第一百四十二条第一款：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”2019年3月18日10时32分，商一明微信聊天称“我租时我没想卖，是顶账才卖的，因为当时我都和于说的很明白，我、没有欺骗你”，商一明否认与赵海侠在微信聊天的内容，但该时段的微信聊天语音系商一明本人，商一明主张房屋买卖非基于真实意思表示，但其不能对赵海侠夫妇提供的微信截图作出合理的解释，结合赵海侠与商一明微信语音内容、聊天内容，商一明起诉至法院前，已经将其所有的案涉房屋登记过户至赵海侠夫妇名下，依据日常生活经验和公众交易习惯，认定商一明明知蒲海勇、于兴龙将其房屋抵顶给赵海侠夫妇，房屋价款由蒲海勇承担责任，房屋买卖协议基于商一明与赵海侠夫妇的真实意思表示。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》128条规定：“同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，主要有下列情形……（5）受害人请求涉嫌刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任的。”赵海侠夫妇购买房屋的价款是由二人出借给中瑞盛世公司20万元、松原市中汇贷款服务股份有限公司江南分公司21万元进行充抵，商一明明知且办理变更登记，视为赵海侠夫妇已经支付房屋对价。商一明与赵海侠夫妇的房屋买卖合同成立并有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。商一明移转标的物所有权于赵海侠夫妇，赵海侠夫妇的合同义务已经履行完毕。综上所述，商一明的诉讼请求，无事实和法律依据，不予保护。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回商一明的诉讼请求。案件受理费3875元，由商一明负担。 本院二审期间，赵海侠递交新证据。（商一明朋友）王兆坚与赵海侠电话录音。内容：王兆坚称，房子的事商一明也是受害者，他（商一明）没捞到钱，贪小便宜吃大亏，蒲海勇我们一起玩儿过，商一明和蒲海勇关系不错，挺好的也坑人，老蒲（蒲海勇）把他（商一明）坑了，房子是他（商一明）顶给老蒲（蒲海勇）的，老蒲（蒲海勇）能多给他（商一明）钱，他（商一明）要卖房子，老蒲（蒲海勇）说卖啥呀，给我（蒲海勇）顶出去，多顶点儿，就这么回事……。证明：商一明明知顶账的事实存在，三方建立了合法的转让法律关系。商一明质证认为，赵红玲是商一明爱人，蒲海勇与赵红玲是朋友关系，商一明与蒲海勇不认识，蒲海勇要求借赵红玲这处房产做贷款，在贷款没有做之前，这处房屋就转移到赵海侠名下，后来商一明发现问蒲海勇，说借房子为什么要过户到赵海侠名下，蒲海勇答复因为资不抵债，如果将房屋过户到蒲海勇名下，可能被法院查封，所以更名过户到赵海侠名下。蒲海勇和商一明根本不认识，王兆坚的电话录音不足以证明商一明、蒲海勇、中瑞盛世公司有经济往来。二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为，2018年10月25日、2019年3月18日，商一明与赵海侠夫妇分别签订二份《房屋买卖协议书》，对协议的真实性争议双方均无异议。本案争议焦点为：赵海侠、张文发是否应当支付商一明购房款43万元。首先，商一明与中瑞盛世公司建立了何种民事法律关系。商一明基于何种想法完成与赵海侠夫妇签订协议、办理过户手续，是解决本案争议的关键。商一明在与赵海侠夫妇谈话中称“我租时我没想卖，是顶账才卖的，因为当时我都和于说的很明白，我没有欺骗你”，这里提到的“于”即为中瑞盛世公司客户经理于海龙。二审审理阶段，商一明称“商一明的爱人赵红玲与蒲海勇是朋友、同学关系，蒲海勇要求借赵红玲这处房产贷款，后来发现蒲海勇将房屋过户给赵海侠夫妇……”，赵海侠提交的谈话录音，商一明的朋友王兆坚称：“商一明也是受害者，蒲海勇把商一明坑了，房子是商一明顶给蒲海勇的，商一明要卖房子，蒲海勇说顶出去，多顶点儿……”，上述证据及商一明的自述能够形成清晰的证据链条，证明商一明接受中瑞盛世公司客户经理蒲海勇、于海龙的宣传、推广并在其授意、指导下，自愿与赵海侠夫妇签订上述两份《房屋买卖协议书》。 其次，赵海侠与中瑞盛世公司的关系如何认定。经查，赵海侠夫妇提供的两枚票据，证明两笔款项共41万元交予中瑞盛世公司理财投资，经结算中瑞盛世公司无法偿还借款本息，随即与赵海侠夫妇协商，决定用案涉房屋抵顶借款，并与房屋权利人签订《房屋买卖协议书》，办理过户手续等事宜。商一明现未提供赵海侠夫妇胁迫、欺诈等证据。因此，上述行为不违反法律强制性规定，法律允许且受保护。 另外，赵海侠、商一明、中瑞盛世公司是否形成债权债务转移的法律关系。如前所述，商一明与赵海侠夫妇签订两份《房屋买卖协议书》后，赵海侠夫妇并未支付商一明对价是本案事实，但商一明自愿与赵海侠夫妇签订协议，并办理过户手续，无论蒲海勇等人是否采取欺诈手段骗取商一明信任并与赵海侠夫妇订立《房屋买卖协议书》，但作为完全行为能力人，商一明应知晓在未收到房款的情况，自愿配合赵海侠夫妇到相关部门办理产权过户手续的法律后果。赵海侠夫妇作为善意的买受人，在本案享有的民事权益，是基于三方（商一明、中瑞盛世公司、赵海侠夫妇）的权利转让关系。即：商一明将房屋卖给中瑞盛世公司，中瑞盛世公司又将房屋抵顶给赵海侠夫妇，经三方协商，商一明与赵海侠夫妇直接签订上述二份《房屋买卖协议书》。赵海侠夫妇并不知晓商一明与蒲海勇等人的法律关系及真实情况，对赵海侠夫妇而言，交易是合法的。 综上，即使中瑞盛世公司或蒲海勇等人不法将案涉房屋转让给赵海侠夫妇，但商一明自愿配合赵海侠夫妇办理手续，赵海侠夫妇在取得该不动产时是出于善意，其依法应取得所有权，商一明的损失，可依法另寻救济途径。 综上所述，商一明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15500元，由商一明负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年六月十七日