辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终739号 上诉人（原审原告）：李中良，男，1959年2月15日生，汉族，辽宁省盘锦市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：陈宝霞，盘锦市兴隆台区辅仁法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：兴隆台区乐家房产中介信息服务中心，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴海街道双兴路东河南饭店对面。 经营者：刘宝忠，系该中心经理。 委托诉讼代理人：石伟，系该单位员工。 委托诉讼代理人：范蓉荣，辽宁许传恩律师事务所律师。 原审第三人：杨秀荣，女，1963年3月17日生，汉族，辽宁省锦州市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 原审第三人：赵福龙，男，1964年1月13日生，汉族，辽宁省锦州市人，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 上诉人李中良因与被上诉人兴隆台区乐家房产中介信息服务中心、原审第三人杨秀荣、赵福龙确认合同效力纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李中良及委托诉讼代理人陈宝霞、被上诉人兴隆台区乐家房产中介信息服务中心的委托诉讼代理人石伟、范蓉荣、原审第三人杨秀荣、赵福龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李中良上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判被上诉人返还收取上诉人购买房屋意向金4万元。事实与理由，一审法院认定事实不清，证据不足，导致作出错误判决。上诉人不具有完全民事行为能力，属于限制民事行为能力的人。上诉人与被上诉人签订的意向金协议效力待定，有待监护人追认。监护人不追认，合同自始无效。沈阳市精神卫生中心法医司法鉴定所司法鉴定意见书无法使用。法院的委托事项改变了原告的申请事项。一审法院认定是经上诉人同意变更鉴定申请没有证据，鉴定结论相互矛盾，被上诉人与第三人签订的合同对上诉人不发生效力。被上诉人与第三人签订的合同不能确定就是原告所要购买的房屋，被上诉人与第三人签订的合同日期同上诉人与被上诉人签订合同的日期是同一天。如果是上诉人所要购买的房屋，被上诉人为何不让上诉人与第三人签订房屋买卖合同。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的合同为有效合同，并判决驳回上诉人李中良的诉讼请求是错误的。而且被上诉人在履行该协议时是明显违约的。协议签订的90日内没有成就，被上诉人扣留此款于法无据，此款既不是中介费也不是购房定金，应当将收取上诉人的购房意向金退还给上诉人，并由被上诉人承担诉讼费。 兴隆台区乐家房产中介信息服务中心辩称，上诉人李中良具有完全民事行为能力。中介业务办理过程中的表现，表明李中良具有完全民事行为能力。司法鉴定意见进一步从专业科学角度证明李中良具有完全民事行为能力，并不是原审法院改变了上诉人的鉴定申请事项，鉴定程序公开合法，双方当事人均到场参加鉴定，鉴定过程公开透明，鉴定结论清晰表明李中良具有完全民事行为能力，意向金协议真实有效，应依法履行，本案的意向金，具有担保合同履行的作用，出现违约情形时具有惩罚性和损失补偿性。意向金协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，意向金数额也未显示失衡合法有效，双方就应当按照合同约定履行，没有让买卖双方签订合同，是因为尚未选房具体房屋尚未确定。 杨秀荣、赵福龙述称，均未发表意见。 李中良向一审法院起诉请求：一、请求确认原告与被告签订《意向金协议》无效；二、被告返还原告交付的购房意向金40,000.00元；三、要求被告承担诉讼费。事实和理由：2019年7月23日，原告从和园小区售楼处的门口经过，该售楼处的销售经理杨晓虎对原告宣讲，交4万元就给一套楼，由于原告存在智力缺陷，属于四级残，原告就回去取了4万元到和园小区的售楼处找杨经理要买楼，杨经理将原告带到被告处，被告与原告签订了中介合同《意向金协议》，原告将4万元现金交给被告，被告向原告出具了专用收款收据。合同签订一个月后，原告的监护人才知道此事，经原告的嫂嫂找售楼处的杨经理要求给原告退款，杨经理说中介只能退1万。经原告的委托代理人于2019年10月10日找杨经理了解情况，杨经理说与他无关，是中介与原告签订的合同。原告的委托代理人让杨经理给中介公司的经手人打电话，经原告的委托代理人与中介公司的合同签订人姜女士联系，劝说给予原告退款，遭到姜女士的拒绝。原告委托代理人在售楼处向销售经理索要他名片后，发现被告与原告签订的中介合同留的电话号码竟然是售楼处杨经理的。显然杨经理与被告利用原告的智力缺陷，签订中介合同损害原告的利益。且合同内容没有具体楼号、单元号及楼层。根据法律规定，限制行为能力的人签订的合同无效。故起诉至贵院，望支持原告诉求。 一审法院认定事实：原告与和园小区售楼处销售经理杨晓虎因沟通买房事宜相识后，于2019年7月23日经杨晓虎介绍到被告处与被告签订《意向金协议》一份，约定原告通过被告购买和园小区19#、28#、29#、30#、31#、32#楼面积约64平方米房屋一处，原告向被告交付购买房屋意向金4万元整。房价为3200.00元/平方米。具体面积以实测为准。原告选房范围为3楼至10楼，以上楼宇除2楼和顶楼给予退还意向金，其余楼层概不退款。此房屋意向金在签订合同当日转为购房款。协议落款处由原告签字捺印、被告加盖公章。意向书签订后，原告向被告支付4万元购房意向金。2019年7月23日当天，被告及第三人签订《房产独家委托协议》一份，约定第三人将其所有坐落于和园小区荒地回迁排队顺序号第101号房屋一处委托被告进行销售，房屋建筑面积约65平方米，所在楼层为3楼至10楼。单价为2800.00元/平方米。第三人委托事项包括：介绍买受人促成签订交易合同、委托被告办理签订房屋买卖合同签署、当被告与购买方看房磋商后达到第三人此销售协议价格时，委托被告代收售房定金。被告承诺于3个月内完成该独家房屋销售，委托期限自2019年7月23日起至2019年10月23日止，若期限届满时，被告未能出售该房屋，第三人有权终止该协议。协议第五条违约责任约定，甲（第三人）乙（被告）双方签订合同后，如甲方中途违约，需双倍赔偿乙方作为违约金，如乙方中途违约定金不退（定金交贰万元，中途违约返还肆万元）。协议落款处由第三人签字并捺印，被告加盖公章。协议签订后，被告向第三人支付2万元定金。 被告于2019年10月14日找到原告，向其送达《和园小区选房通知书》，通知原告购买的和园小区回迁排队顺序号第101号房屋定于2019年10月20日08:00选房，如未及时入场选房，则视为自动放弃选房资格，已交纳房款不予退还。通知落款处由原告签字并捺印。此后，因原告亲属认为原告患有智力四级残，不具有签订合同的民事行为能力，遂找到被告协商要求退款，双方未达成一致意见后，原告向本院提起诉讼，要求确认原、被告签订的合同无效。在审理过程中，原告向本院申请对其是否存在智障、是否属于限制行为能力人进行司法鉴定，此后经本院委托盘锦市中级人民法院随即选取鉴定机构，2019年11月26日，沈阳市精神卫生中心法医司法鉴定所接受委托。该机构为规范原告鉴定申请，经原告同意，其将原告鉴定申请变更为：1、原告目前有无精神疾病；2、目前有无民事行为能力。2020年2月3日该机构作出鉴定意见：1、被鉴定人智力出于“边缘智力”状态；2、目前具有民事行为能力。 一审法院认为，无效合同是法律禁止订立的合同，不能得到法律的承认和保护，不能对当事人产生法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法总则》第二十四条第一款规定：不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人，其利害关系人或者有关组织，可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人。对于认定公民有无民事行为能力，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十八条规定，人民法院受理申请后，必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定。本案中，原告要求对其民事行为能力进行鉴定，经委托相关部门鉴定，原告智力处于“边缘智力”状态，其目前具有民事行为能力。鉴于原告在签订合同至鉴定机构对其进行检查期间，原告生活未遭遇重大变故足以影响其精神状态发生严重波动，故本院对原告以其不具有民事行为能力为由要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。对原告主张鉴定机构没有采用原告一份被诊断为额部皮层脑萎缩的CT结论及鉴定程序存在问题而致使该鉴定结论不应被采纳的观点，本院认为鉴定机构作为辽宁省内专业精神卫生司法鉴定所，其对身体检查结论是否采纳以及该诊断与原告所申请鉴定内容有无关联具有专业辨别能力，非专业人士无法从诊断结论字面含义判断原告是否患有精神疾病，且原、被告均到场参加鉴定，鉴定过程公开、透明，故本院对原告该主张不予采纳。基于原、被告签订的合同为有效合同，双方均应按照合同中约定的内容行使权利、履行义务，根据合同中“甲方（即原告）放弃购买，此意向金不退”的约定，原告放弃购买房屋后，被告有权对意向金不予退还，且被告已向第三人支付定金，故本院对原告该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告李中良的诉讼请求。案件受理费800.00元，减半收取400.00元，由原告李中良负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本案二审认定的事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，定金是当事人双方为了保证债务的履行约定由当事人一方先行支付给对方一定数额的货币作为担保。定金具有双重担保性。而意向金不是一个法律概念，不具有法律效力。本案中意向金的支付，只是买方购买房屋的意思表示。购房意向书中只是对购房价格、面积（约）、楼层（约）等状况做了简单约定。然而，买卖双方最终并未签署房屋买卖合同，该意向金也未转化为定金，也并未产生意向金转为定金后的担保关系，也就不应适用定金罚则，即意向金应予返还。 综上所述，李中良的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2019）辽1103民初3902号民事判决； 二、被上诉人兴隆台区乐家房产中介信息服务中心于本判决生效后十日内一次性返还上诉人李中良购房意向金40，000.00元； 三、驳回上诉人李中良其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费400.00元、二审案件受理费800.00元，均由被上诉人兴隆台区乐家房产中介信息服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年六月十五日 书记员 陈 齐