湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异108号案外人：董家保，男，1959年6月12日出生，汉族。案外人：陈明慈，女，1957年10月8日出生，汉族。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（原中国长城资产管理公司武汉办事处），住所地：湖北省武汉市武昌区东湖路155号。负责人：**，该公司总经理。被执行人：湖北大都地产集团有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区五里界镇锦绣大道北一号。法定代表人：易浩，该公司总经理。被执行人：深圳市鑫德莱实业有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华强北路长盛大厦1323-1327号。法定代表人：赵侃，该公司总经理。被执行人：武汉宏都伟业投资有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区五里界镇锦绣大道北一号。法定代表人：李洪波，该公司总经理。被执行人：湖北建诚房地产开发有限公司，住所地：湖北省宜昌市西陵区环城东路9号。法定代表人：史启贵，该公司总经理。被执行人：易仁君，男，1963年4月9日出生，汉族。被执行人：李勤，女，1963年9月28日出生，汉族。被执行人：易浩，男，1970年4月5日出生，汉族。被执行人：金琪，女，1983年2月15日出生，汉族。被执行人：周爱成，男，1963年9月29日出生，汉族。本院在执行中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称长城资产湖北分公司）与湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都地产公司）、深圳市鑫德莱实业有限公司、武汉宏都伟业投资有限公司、湖北建诚房地产开发有限公司、易仁君、李勤、易浩、金琪、周爱成公证债权文书一案过程中，案外人董家保、陈明慈对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人董家保、陈明慈称：“2015年5月19日，案外人作为买受人与大都地产公司于伊托邦?麓山郡营销中心订立《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定‘买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的五里锦绣B区三期9栋*单元***号房屋（以下简称涉案房屋）。’案外人依照合同约定于2015年5月19日交付大都地产公司商品房首付价款共计245937元整。即自2019年5月19日起案外人已经购买并合法占有了涉案房屋。（2018）鄂01执154号《执行裁定书》载明‘2019年3月7日查封了被执行人大都地产公司所有的位于武汉市江夏区五里锦绣二期、三期……房屋’。《中华人民共和国物权法》第十五条规定‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。’据此，案外人与大都地产公司订立的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。换言之，在人民法院查封之前，案外人与大都地产公司已经书面订立了合法有效的《武汉市商品房买卖合同》，案外人已支付商品房首付价款，且已合法占有了双方间《武汉市商品房买卖合同》约定的涉案房屋。该房屋非向房地产管理部门申请登记备案或办理物权登记不是案外人自身原因所导致。为维护自身合法权益，特提出书面异议，请求撤销（2018）鄂01执154号之一执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。”为支持上述请求，案外人向本院提供了如下证据：1、案外人与大都地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、大都地产公司出具的收款《收据》；3、（2018）鄂01执154号执行裁定书及协助执行通知书；4、《协议书》；5、《五里锦绣交房钥匙签收单》等。经查，申请执行人长城资产湖北分公司依据已经发生法律效力的湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书向湖北省高级人民法院申请执行。2015年12月11日，湖北省高级人民法院作出（2015）鄂执字第00047号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定宜昌市中级人民法院执行。2016年3月，宜昌市中级人民法院作出（2016）鄂05执11号执行裁定及（2016）鄂05执11-1号协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的被执行人大都地产公司位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324套房产[房产证号：武房权证夏字第2012005803-2012005806；2012005815-2012005818；2012005827-2012005830；2012005839-2012005842；2012005851-2012005854；2012005863-2012005866；2012005875-2012005878；2012005887-2012005890；2012005899-2012005902；2012005694-2012005765；2012004613-2012004684；2012004766-2012004828；2012004685-2012004765；建筑面积：42608.10㎡；土地证号：夏国用（2010）第866号，土地使用权面积：34077.63㎡]和五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产[房产证号：武房期夏字第2013007554号，建筑面积：99656.62㎡；土地证号：夏国用（2010）第867号，土地使用权面积：8725.57㎡]，查封期限为三年。该院于同年3月29日将上述法律文书送达武汉市江夏区国土资源局。2017年12月13日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂执他121号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定本院执行。2018年9月12日，本院分别作出（2018）鄂01执154号、（2018）鄂01执154号之一、（2018）鄂01执154号之二《商请移送执行函》，向被执行人大都地产公司名下位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产的首封法院武汉市东西湖区人民法院、被执行人大都地产公司名下位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324套房产的首封法院宜昌市西陵区人民法院和上述房产对应的土地[土地证号：夏国用（2010）第866号，夏国用（2010）第867号]使用权的首封法院宜昌市中级人民法院商请移送处置权。武汉市东西湖区人民法院于2018年10月8日作出（2017）鄂0102执恢27号之一《移送函》、宜昌市中级人民法院于2018年11月2日作出（2017）鄂05执恢8号《移送执行函》、宜昌市西陵区人民法院于2018年11月16日作出（2017）鄂0502执371号之一《移送执行函》，将其查封财产移送本院执行。2019年3月，本院作出（2018）鄂01执154号执行裁定及协助执行通知书，续行查封上述房产，并于同年3月12日将上述法律文书送达武汉市江夏区不动产登记局。2019年11月1日，本院作出（2018）鄂01执154号《公告》，拟对上述房产进行评估拍卖，案外人董家保、陈明慈据此向本院提出异议。另查明，2015年7月3日，案外人董家保、陈明慈与大都地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：董家保、陈明慈以单价3250.56元/平方米购买大都地产公司投资建设的位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村[土地证号：夏国用（2010）第867号]的五里锦绣B区二、三期项目第9栋*单元*层*号房屋，该房屋预测建筑面积共75.66平方米，总价人民币245937元等。2015年5月19日，大都地产公司分别出具收款《收据》三张，载明：交款单位“董家保、陈明慈”；收款事由“五里锦绣购房款（9-*-***）”；人民币（三张合计）“245937元”等内容。2017年10月31日，案外人董家保、陈明慈（乙方）与大都地产公司（甲方）签订《协议书》一份，该协议载明：“现基于各种客观原因导致逾期交房，经双方协商一致达成协议：第一项、乙方认可甲方的房屋交付时间，即乙方的收房时间为2017年10月31日，且乙方同意按现状接受该房屋”等内容。2018年10月18日，武汉悦榕物业服务有限公司出具《五里锦绣交房钥匙签收单》一张，载明：“物业位置：9栋*单元***号房，在您收房时物业公司为您提供A钥匙1把，B钥匙6把”等内容。再查明，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局于2013年9月9日颁发的武汉市期房抵押证明（武房期夏字第2013007554号）载明：期房种类“在建工程”；期房坐落“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产”；抵押人；“湖北大都地产集团有限公司”；抵押权人“中国民生银行股份有限公司武汉分行”；抵押范围“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区二期、三期7-12栋楼995套房产”；建筑面积“8725.57平方米”；设定日期“2013年9月6日”；国有土地使用权证号“夏国用（2010）第867号”等内容。武汉市江夏区住房保障和房屋管理局颁发的房屋他项权证书（武房他证夏字第2013004496号）载明：房屋他项权利人“中国民生银行股份有限公司武汉分行”；房屋所有权人“湖北大都地产集团有限公司”；房屋坐落“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣B区一期住宅1-4号楼324户”；他项权利种类“抵押权”；登记时间“2013年9月10日”；附记“本次抵押一共324套房产，房产证号为：武房权证夏字第2012005694-2012005765、2012004613-2012004684、2012004685-2012004828号、2012005803-5817、2012005827-5830、2012005839-5842、2012005851-5854、2012005863-5866、2012005875-5878、2012005887-5890等，抵押面积“42608.10㎡”等内容。还查明，2015年3月17日，中国长城资产管理公司武汉办事处（买方）与中国民生银行股份有限公司武汉分行（卖方）及大都地产公司（债务人，抵押人一）、深圳市鑫德莱实业有限公司、武汉宏都伟业投资有限公司、湖北建诚房地产开发有限公司、易仁君、李勤、易浩、周爱成签订《债权转让协议》，约定中国民生银行股份有限公司武汉分行将其对大都地产公司享有的叁亿元债权转让给中国长城资产管理公司武汉办事处。该协议载明：卖方于2013年8月28日与债务人签署了编号为公委贷字第DM001号的《委托贷款借款合同》及《补充协议》，并据此向债务人发放了本金为30000万元人民币的贷款。抵押人一于2013年8月28日与卖方签署了编号为公委贷字第DM004B号的《委托贷款抵押合同》，预定以其位于江夏区五里界街五里锦绣项目未售房屋和在建工程为债务人在《委托贷款借款合同》项下的借款本息清偿义务提供抵押担保，抵押担保权利凭证为武房他证夏字第2013004496号，武房期夏字第2013007554号等内容。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，根据查明事实，申请人长城资产湖北分公司对涉案房屋享有抵押权。虽然案外人董家保、陈明慈对涉案房屋尚未取得所有权，但其主张的是不动产买受人的物权期待权，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条所规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形。故本案可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定予以审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然案外人董家保、陈明慈在法院对涉案房屋采取查封措施之前，已与被执行人大都地产公司签订了房屋买卖合同，并已支付全部购房款，但其未能提交名下无其他用于居住的房屋的证据，不符合房屋消费者物权期待权的保护条件；另，根据案外人董家保、陈明慈提交的《协议书》、《五里锦绣交房钥匙签收单》等证据，不能证明案外人在法院查封之前已经合法占有涉案房屋，同样不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。故案外人董家保、陈明慈对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。综上，案外人董家保、陈明慈对武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村五里锦绣B区二、三期项目第9栋*单元*层*号房屋不享有足以排除强制执行的权益，其异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回案外人董家保、陈明慈的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。审判长  张鹰战审判员  徐 文审判员  周 晨二〇二〇年六月十日法官助理张菲娅书记员彭芳