河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初1574-16号原告郭亚娟，女，1991年11月4日出生，汉族，住河南省襄城县。委托代理人宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托代理人原甫，河南思敬律师事务所实习律师。被告河南省美景之州地产开发有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西，统一社会信用代码91410100579210444T。法定代表人梁俊，总经理。委托代理人王洋洋，河南威鼎律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行，住所地郑州市金水区花园路40号，统一信用代码证号：91410100719167135W。负责人刘宝琴，行长。委托代理人张盼盼，河南振山律师事务所律师。委托代理人胥亚萍，河南振山律师事务所律师。原告诉被告河南省美景之州地产开发有限公司（以下简称“美景之州”）、第三人中国银行股份有限公司郑州花园支行（以下简称“中国银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵宜勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人宋鹏帅、原甫，被告委托代理人王洋洋，第三人委托代理人张盼盼、胥亚萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判令第三人在《商品房买卖合同》解除后配合完成《个人商业用房贷款合同》解除等银行贷款解除手续及返还手续等；3、判令被告赔偿原告向第三人已付的房屋银行贷款利息共计28777.36元（暂计算至2019年10月29日）；4、判令被告退还原告已经支付的契税、维修基金、产权登记费、按揭代理费等各项费用共计5385元；5、判令被告赔偿原告已经支付的首付款占用期间利息损失（以276937元为基数自2017年5月13日按银行同期贷款利率计算至2019年10月27日为32363元，实际计算至全部还清之日止）；6、判令被告赔偿原告因解除合同造成的装修房屋、家具家电等损失共计16326.5元；7、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：原被告双方于2017年5月13日签订了编号为GX17003320930的《商品房买卖合同》，并与第三人签订了银行借贷合同，办理了银行按揭贷款，原告购买了位于高新技术产业开发区红叶路99号1号楼4单元7层2089号的房屋。在原告购买上述房屋时，被告自始至终一直宣传该房屋为公寓，而且价格也按照公寓的市场价出售，该房屋也是由被告按照公寓设计，各种楼盘的标识都显示是＂公寓＂字样，原告在被告的大规模宣传下签订了相关合同。但是2019年7、8月份原告了解到万科存在改变房屋用途、欺诈消费者的行为，经过仔细核对《商品房买卖合同》约定的房屋用途为＂仅作办公使用＂。被告私自改变房屋使用用途、改变房屋设计规划的行为严重侵犯了原告的合法权益，严重违反了合同约定和法律规定，导致原告订立合同的目的无法实现。因为原告已经办理了银行抵押贷款，被告的行为不仅给原告造成了巨大的经济损失，而且解除合同需要第三人的配合。原告以及其他业主多次去万科售楼部主张解除合同赔偿损失，但是被告一直拖延不予解决，原告无奈诉至法院。被告美景之州辩称，一、被告不存在任何欺诈行为。涉案房屋的土地性质为商业服务业，房屋规划用途为办公，被告在销售过程中营销中心公示的国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，对所售房屋性质进行了展示，上述文件均显示涉案房屋的用途为办公，已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质的情形；被告在销售现场还设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户销售的小世界项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，原告作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，所以被告对原告没有任何的隐瞒欺诈。二、原告宣传公寓项目并不属于虚假宣传行为，根据《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）规定，公寓式办公楼apartment-officebuilding是由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成的房屋，即“公寓”亦指的是办公房屋的其中一类；现行市场中房地产公司同类型房产均是以公寓形式进行宣传售卖，并不涉及虚假宣传。三、被告与原告签订的《商品房买卖合同》第三条、第二十条中均明确约定涉案房屋为办公用途，合同签署后，被告亦向房地产主管部门申请了备案，原告签字确认的合同信息备案摘要表中亦再次明确该房屋规划用途为办公；原被告签订的《商品房买卖合同》是住建部监制的合同文本，关于商品房买卖合同说明中，明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。四、涉案房屋已通过了竣工验收，符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定条件，被告交付给原告的房屋亦与合同约定、案场公示保持一致。五、被告不存在欺诈行为，原告无权要求解除合同，且法律规定撤销权应当在一年内行使，逾期行使，撤销权消灭，原告知道或应当知道我方销售房屋为办公，却一直未行使撤销权，是以自己的行为表示放弃撤销权。综上，从原告接触涉案项目及拟购买涉案房产、与被告磋商购买事宜、签署认购书到最后签署正式的买卖合同各阶段，再从涉案房屋的预售证、买卖合同，到房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件均明示了被告充分提示并向原告披露了房屋的规划用途，原告有太多的机会认识明了所购房屋性质，原告是基于对房屋规划用途充分了解的基础上与被告签署了正式的《商品房买卖合同》，该商品房的规划用途是办公，被告不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形。被告不存在违约行为，原告要求解除合同，并要求被告承担违约金没有事实及法律依据。第三人中国银行辩称，1、根据合同相对性原则，第三人并非案涉《商品房买卖合同》主体，原、被告之间因房屋本身产生的纠纷与第三人无关。案涉《商品房买卖合同》是否应解除，应根据合同的约定和法律规定依法认定；2、根据原告与第三人签订的《贷款合同》约定，原告向第三人借款用于购买涉案房屋，被告承担连带责任保证。《贷款合同》是各方真实意思表示，已经成立并生效。贷款合同签订后，第三人已依约发放贷款，原告和被告应依约向第三人承担还款责任和担保责任。基于上述事实，如判决原被告之间签订的《商品房买卖合同》不解除，第三人与原告之间不存在约定或者法定解除的情形，那么第三人不同意解除与原告之间签订的《贷款合同》；如判决涉案《商品房买卖合同》解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定以及本着减少当事人诉累的精神，第三人同意解除与原告之间签订的《贷款合同》，但前提是原告即借款人欠付第三人的贷款本息全部还清；3、负有向第三人偿还全部贷款本息的义务主体，包括原告和被告双方，即借款人和保证人。根据《合同法》规定和涉案《贷款合同》约定，第三人与原告之间存在合法有效的借款合同关系，与被告之间存在合法有效的担保合同关系，第三人也已依约发放了贷款且对涉案《商品房买卖合同》、《贷款合同》的解除不存在任何过错，第三人有权依约要求原告返还欠付的全部贷款本息，被告承担连带责任；4、请求法院考虑到原告所诉房屋目前现状以及郑州目前的政策，若因可能发生的情况下导致无法居住而来解除现有的合同，不符合法律规定，且解除带来的影响远远大于维持现状。经审理查明：2017年5月13日，原告郭亚娟（××）同被告美景之州（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号为GX17003320930）一份，合同约定原告购买被告开发建设的位于高新技术产业开发区红叶路99号1号楼4单元7层2098号房屋一套，该商品房的用途为办公，建筑面积46.67平方米，按建筑面积计算该商品房每平方米11504.97元，房款总额为536937元，贷款总额260000元；出卖人以出让方式取得了地块的土地使用权，土地使用年限自2014年9月9日至2054年9月4日，土地规划用途为商业服务业。合同签订后，郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局在合同信息备案摘要中对房屋主要信息（房号、面积、总价、规划用途）等进行了备案，并加盖了合同备案专用章，原被告双方亦签字盖章确认。原告郭亚娟、被告美景之州与第三人中国银行签订了《个人商业用房贷款合同》，合同约定第三人同意向原告发放贷款260000元，用于购买坐落于高新技术产业开发区红叶路99号1号楼4单元7层2098号房屋，被告为该项贷款提供阶段性连带责任保证。另查明：涉案房屋所在项目分别于2014年9月9日、2014年8月27日、2017年1月23日、2017年3月1日、2014年9月9日、2017年7月13日取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证。上述文件内容中多处显示涉案房屋用途为办公，被告销售涉案房屋过程中将上述文件在销售现场进行了公示。涉案房屋已取得建设工程消防验收意见书，并已竣工验收备案，具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，被告在合同约定的交付时间前向原告通知并实际交付了涉案房屋。本院受理该案后，经调解未果。以上案件事实由销售广告、宣传资料、消防行政处罚情况、《商品房买卖合同》、费用票据、《个人商业用房贷款合同》、收据、房屋五证文件、销售现场公示照片、竣工验收备案表、消防验收合格意见书、交付通知及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及原被告与第三人签订的《个人商业用房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。本案各方争议的核心在于原告提出的因被告虚假广告宣传和欺诈行为，误导原告违背真实意思情况下签订房屋买卖，致使原告订立合同的目的无法实现，故要求解除《商品房买卖合同》的主张是否成立。经审查，本院认为：第一、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约。被告的销售宣传资料中确实多次出现“公寓”、“宜商宜居宜租”等字眼，但从宣传资料上“本户型为要约邀请、仅供客户参考、非交付标准”等提示可以看出并非是被告对涉案房屋及相关设施所作出的具体确定的说明和允诺；宣传资料使用的“公寓”、“宜商宜居宜租”等内容凭一般人的日常经验即可判断与“住宅”存在明显区别，被告的宣传并不足以对原告签订房屋买卖合同、房屋价格产生重大影响，故被告关于涉案房屋的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，而非要约。第二，原告称购买房屋的目的是为了居住，涉案房屋的用途为办公，无法实现购房目的，但原告作为具有完全民事行为能力的自然人，具备相应的阅读和理解能力，房屋用途是购买房屋的关键因素，原告在了解、协商、认购的过程中不可能忽略房屋的用途及包括使用年限在内的相关重要信息；被告在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的五证中，亦明示了涉案房屋的土地使用权年限为40年，规划用途为办公，有原告签字确认的房屋买卖合同及合同信息备案摘要中也有多处显示涉案房屋用途为“办公”，明显与原告所述称的宣传内容不符，原告应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，但其仍选择与被告签订涉案合同，故应认定原告对于涉案房屋属于非住宅的用途是知道或者是应当知道，其在此情况下与被告所签订的房屋买卖合同属于其真实的意思表示，房屋买卖合同对原告发生法律效力。第三，不论何种用途的房屋，均具有避风雨、供人休憩之功能，其所相关者，唯在于房屋的装潢、设施布局等，但商品房不同于一般商品，其购置往往需要投入大量资金，原告在购买之前必定是慎之又慎，若仅凭房屋中的装潢、设施布局等就认定涉案房屋为住宅，则未免草率，有失常理；退一步讲，设若相关的房屋装潢、设施布局果然使原告误以为涉案房屋的用途为住宅，且基于该重大误解作出了有违真实意思的意思表示，原告亦应该在知道或应当知道撤销事由即《商品房买卖合同》签订之日起三个月内行使撤销权，逾期未行使的，该撤销权消灭，而非以此为由提出解除《商品房买卖合同》。第四，原告称被告在涉案房屋消防验收不通过的情况下交付房屋属违法交付，根据约定可以解除《商品房买卖合同》。被告提交的建设工程消防验收意见显示，涉案房屋所在U62-04地块于2018年6月14日通过消防验收，而原告提交的消防行政处罚情况所提及的问题是M67-02地块1#楼室内装修未经消防验收擅自投入使用，与本案所涉房屋无关，且涉案房屋已取得竣工验收备案，现有证据不足以说明涉案房屋未经过消防验收或是验收不合格，原告基于此提出解除《房屋买卖合同》的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，原告请求解除《商品房买卖合同》的主张，不符合合同约定及法定解除条件，其基于此所提出的本案全部诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告郭亚娟的全部诉讼请求。案件受理费936元，由原告郭亚娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵宜勇二〇二〇年六月十七日书记员  李亚楠