江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终2350号上诉人（原审原告）:王子辰，男，1976年9月11日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：梁刚，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京邻仕家超市有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路300号。法定代表人：王宝娣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘慧，女，该公司职工。委托诉讼代理人：王明鑫，江苏苏晟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈小华，女，1949年10月13日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人王子辰与被上诉人南京邻仕家超市有限公司（以下简称邻仕家公司）、陈小华确认合同无效纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2018年3月18日作出（2018）苏0106民初14521号民事判决，邻仕家公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年9月9日作出（2019）苏01民终5622号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。后南京市鼓楼区人民法院作出（2019）苏0106民初12103号民事判决，上诉人王子辰不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王子辰上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判确认案涉《租赁合同书》无效；二、一、二审诉讼费由被上诉人邻仕家公司承担。事实和理由如下：―、陈小华将案涉房屋出租的行为不但包括管理行为也包括处分行为。案涉凤凰西街124-5房产由王子辰、陈小华、王祖昱按份共有，陈小华所占份额并未超过2/3,无权将案涉房屋出租给邻仕家公司。在《租赁合同书》中，陈小华除约定将案涉房屋出租给邻仕家公司外，还约定50万元的大额租金由陈小华单独通过银行账户收取，因此上诉人认为陈小华出租房屋应当认定为包括财产的处分行为，并非仅是管理行为。根据《物权法》第97条的规定，处分共有不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三分之二以上按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。按照房产证的记载，陈小华占60%的份额，无权将案涉房屋出租给邻仕家公司。二、《租赁合同书》未得到王子辰的追认，该合同无效。邻仕家公司签订案涉合同的经办人刘慧，对王子辰与陈小华共同管理案涉房屋的约定是明知的。在案件初次庭审中，邻仕家公司出具了虚假捏造的王子辰授权委托书，声称签合同时陈小华有权代理。也陈述案涉合同未得到王子辰的追认。因此上诉人认为刘慧应当明知王子辰与陈小华的管理约定。王子辰与陈小华的约定，对于案涉房屋的租售应当由二人共同签字。该约定符合法律规定，在本案中案涉《租赁合同书》并无王子辰的签字，事后也未得到王子辰的追认，依照合同法第51条的规定，该合同不应当认定为有效。三、陈小华签订《租赁合同书》行为不构成表见代理。首先在本案中，案涉合同的出租方甲方是陈小华与王子辰两个独立自然人，在甲方签名处，只有陈小华的签名，再看合同内容，没有任何关于代理行为的描述。因此陈小华的代理行为根本不存在，更谈不上表见代理。其次相对人邻仕家公司主观存在恶意，邻仕家公司经理刘慧利用其在苏果超市工作的便利，窃取苏果超市的商业秘密，该商业秘密就是苏果租赁房屋的信息以及租赁价格，以大幅提高租金的不正当竞争手段找到陈小华，要租赁苏果超市正在营业的房屋，合同采用的文本都与苏果超市一致，该行为不应当受到法律保护。在庭审中刘慧详细列举了陈小华签订租赁合同的情况，因此代理人认为邻仕家公司大幅提高价格与陈小华签订合同的行为应当认定主观恶意。另外邻仕家公司在缔约过程中存在重大过失，在签订合同时，陈小华向邻仕家出示了房产证，房产证上对各权利人的份额都有记载，邻仕家公司签订合同时应当注意到该合同应当由王子辰签名，但在本案中邻仕家公司并没有要求王子辰签名，按照庭审邻仕家公司代理人刘慧的陈述，根本没见过王子辰本人，因此应当认定邻仕家公司重大过失行为的存在。另外，陈小华已经将50万元的房租还给了邻仕家公司，邻仕家公司也同意并接收。邻仕家公司辩称：一、陈小华将涉案租赁房屋出租的行为是对涉案房屋的管理，其收取租金的行为包含在出租的法律关系以内，不能片面地得出出租房屋包括处分行为的结论，从民法理论角度出租房屋也属于一种负担行为。上诉人认为出租房屋包括处分行为没有任何法律和事实依据，如果按照上诉人的观点，出租行为包括管理行为和处分行为，那么物权法96条和97条两条规定就是相冲突相矛盾的，上诉人的观点显然不能成立。二、本案所涉的租赁合同书系上诉人王子辰以及被上诉人陈小华与被上诉人邻仕家公司共同订立，是双方的真实意思表示，合同成立且生效，并不需要本案上诉人王子辰的追认。三、关于陈小华提供的其与王子辰如何管理共有物的约定，从提交时间上来看，不属于民诉法意义上的新证据。从该证据的内容上来看，反映的也只是王子辰与陈小华之间对于管理共有物的约定。但是该约定在之前的庭审当中上诉人王子辰和陈小华从来都没有提到过，不能仅据此就得出邻仕家公司对于该约定是明知的观点。从本案被上诉人陈小华出租其他各处房屋的实际情况来看，所有的合同上面均只有陈小华的签名，并没有王子辰与陈小华共同签名的情况，所以该份证据系应对本案诉讼伪造而形成的。综上，请求法院依法判决，驳回上诉人的全部上诉请求，依法维持原判。陈小华辩称：一、涉案合同中关于定金约定不是我真实意思的表示，我不承认不执行，要求法院确定合同无效。涉案房屋是我儿子、孙子、我三人共有，在购房之初就有共同签字、共同管理的协议。该房20年来一直租给苏果。二、涉案合同2018年4月中旬，邻仕家公司的刘慧原来是收购开发部经理，找到我，愿意高于苏果的租金租赁涉案房屋，并拿出已经打印好的两个店的合同让我签字，我一看合同跟苏果的一模一样，是格式化条款，再加上刘慧是原来苏果的熟人，就误签了。王子辰得知我把房屋租给邻仕家公司以后，坚决反对，拒绝签字和追认，认为新开的店搞不了几天，而且刘慧动机不纯，非法利用在苏果工作期间得知的关于苏果超市的商业秘密，搞不正当的竞争是违法的。三、共有产权人共同管理协议书合法有效。我和王子辰约定共同管理，早在查看新明路店时，就已经告知邻仕家公司了，如果他们不知道，为什么两套门面房的合同都会把甲方列为陈小华、王子辰2人，就连邻仕家公司也知道涉案合同没有产权人王子辰的签字，合同不成立和无效，所以他们伪造了王子辰的虚假委托书，并再三强调陈小华的表见代理。王子辰向一审法院起诉请求：请求确认陈小华与邻仕家公司所签订的租赁合同无效。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区凤凰西街124-5号房屋的登记所有权人为陈小华、王子辰、王祖昱，产权份额分别为60%、39%、1%。陈小华系王子辰之母，王子辰系王祖昱之父。2018年5月9日，陈小华（出租方、甲方）与邻仕家公司（承租方，乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：租赁房屋范围为南京市鼓楼区凤凰西街124-5号门面房，现苏果超市使用部分；租赁面积为129.07平方米；租赁期限5年，自2019年1月5日起至2024年1月4日止，租赁期内，乙方每年支付甲方租赁费50万元，以上费用为净得价，如需开具发票，由乙方自理等等；租金每两年一次性支付，合同签订之日起七日内乙方向甲方支付定金伍拾万元整，甲方不履行本合同的，应当向甲方双倍返还定金等。在租赁合同首部出租方一栏，注明出租人为陈小华、王子辰，在尾部甲方签字栏内由陈小华一人签名。该合同签订时，陈小华未将2017年10月3日其与王子辰签订的协议书出示给邻仕家公司。邻仕家公司称该合同签订时陈小华提交了王子辰出具的委托书，但王子辰、陈小华对该委托书的真实性均予以否认，称从未向邻仕家公司提供委托书。2018年5月15日，邻仕家公司向陈小华支付款项50万元，并备注为“邻仕家凤凰西街124-5号房租”。2018年11月28日，陈小华将50万元退还给邻仕家公司。一审另查明，案涉房屋原出租给苏果超市使用，苏果超市于2018年11月28日向陈小华支付了次年（2019年）的房租55万元（含税）。刘慧原系苏果超市员工，曾处理过苏果超市与陈小华租赁案涉房屋事宜，后其转至邻仕家公司工作，亦负责处理案涉租赁合同签订事宜。一审法院认为：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。陈小华为涉案房屋的共有人，其拥有涉案房屋60%的份额，有权行使相应的物权权能，其将涉案房屋出租是对涉案房屋的管理行为。王子辰和陈小华内部关于如何管理共有物的约定，并未告知邻仕家公司，故二人的内部约定不得对抗邻仕家公司。陈小华同意将涉案房屋出租给邻仕家公司，当事人在签订涉案合同时的意思表示真实且一致，王子辰虽主张其不同意出租，但无论陈小华系无权处分还是表见代理，陈小华将房屋出租给邻仕家公司的合同均已经成立。依法成立的合同，自成立时生效。案涉租赁合同亦不存在无效情形或者可撤销情形，已经依法成立并生效，王子辰主张确认陈小华与邻仕家所签订的租赁合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回王子辰的诉讼请求。一审案件受理费26800元，由王子辰负担。二审中，各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人邻仕家公司与被上诉人陈小华签订的房屋租赁合同是否应当确认为无效。依法成立的合同，自成立时生效。本案上诉人王子辰主张涉案租赁合同无效，应当具备法律法规规定的条件。从本案查明的事实看，被上诉人陈小华系涉案房屋60%份额的产权人。依照相关法律规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案被上诉人陈小华在与被上诉人邻仕家公司签订合同时并未告知其与共有人之间存在共有物管理的约定，故被上诉人陈小华作为共有人之一有管理涉案房屋的权利和义务。本案上诉人王子辰主张其不同意向被上诉人邻仕家公司出租涉案房屋，但无论被上诉人陈小华系无权处分还是表见代理，被上诉人陈小华将房屋出租给邻仕家公司的合同均已经成立并且生效。另外，本案上诉人王子辰在本案中并未举证证明涉案租赁合同存在法律法规规定的其他无效情形，故其在本案中主张涉案租赁合同无效没有依据，一审法院判决并无不当。综上所述，上诉人王子辰的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人王子辰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二〇年六月十八日书记员 陈晓君