湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2056号上诉人（原审被告）：王天龙，男，1971年1月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：苗薇薇，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鹏飞，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国石化集团资产经营管理有限公司巴陵石化分公司，住所地岳阳市云溪区岳化三工区。负责人：邬智勇，分公司代表。委托诉讼代理人：熊新星，湖南坤中律师事务所律师。原审第三人：王春章，男，1969年2月26日出生，汉族，住湖南省安乡县。原审第三人：范建辉，男，1978年2月26日出生，汉族，住湖南省南县。原审第三人：聂冬齐，男，1990年7月8日出生，汉族，住湖北省监利县。原审第三人：邹红霞，女，1978年5月21日出生，汉族，住岳阳市君山区。原审第三人：肖海书，男，1975年6月22日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人王天龙因与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司巴陵石化分公司（以下简称中石化巴陵分公司）原审第三人王春章、范建辉、聂冬齐、邹红霞、肖海书租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初2853号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王天龙及委托诉讼代理人苗薇薇、刘鹏飞，被上诉人中石化巴陵分公司委托诉讼代理人熊新星，原审第三人王春章、聂冬齐、范建辉邹红霞到庭参加诉讼。原审第三人肖海书经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。王天龙上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人要求返还租赁一号大棚（北半侧）和支付租金的诉讼请求，或将本案发回重审，并由被上诉人负担上诉费。事实与理由：被上诉人主体资格不适格，本案租赁合同中的出租方为湖南洞庭渔都股份有限公司（以下简称洞庭渔都公司），涉案房屋产权人也为该公司，一审法院以洞庭渔都公司工商信息变更为中国石化集团资产经营管理有限公司确认房屋产权不当，工商登记的变更并不必然导致房屋产权变更，被上诉人并不是本案房屋产权人。被上诉人未举证证明其是房屋产权人，即使能证明房屋为其所有，但证载面积亦未包括上诉人及他人加建部分面积，在补偿事宜未解决前，被上诉人无权要求搬离。涉案房屋不具备返还一号大棚（北半侧）的条件，本案诉争的房产不仅是洞庭渔都公司或者继受主体的财产，上诉人也对房屋进行了大量改造，面积远大于承租时的面积，上诉人及第三人对改建部分无需返还，且根据租赁合同的约定，只有在双方对经承租方建造部分及装修协商一致后，承租方才具备搬迁条件。上诉人作为涉案房屋改建者，亦为本项目的被征收人，一审法院简单地认定上诉人未反诉而不解决承租人应得的补偿问题不利于纠纷的解决。涉案房屋2017年开始征收，已不具备经营条件，且根据被上诉人陈述早在2018年7月即与征收部门签订了征收协议，签订协议后，涉案房屋不再为出租方所有，一审法院第二项判决支付租金不合法。综上，被上诉人主体不适格，涉案房屋不具备返还条件，上诉人不应支付租金，请求依法改判。被上诉人中石化巴陵分公司辩称，答辩人通过合并、吸收等方式取得涉案房产的所有权，事实清楚，涉案房屋的原产权人洞庭渔都公司已成为答辩人的一分子，该公司作为法人主体已不存在，涉案房屋已归答辩人所有。涉案房屋已由政府拆迁部门向法院申请强制执行，法院在审查中对房屋的权属与性质也予以了认定。根据合同约定，被答辩人改造租赁场所需征得答辩人书面同意，但答辩人并未出具书面意见同意被答辩人加扩建和装修，被答辩人加扩建也未办理合法手续，其称加扩建部分房屋归其所有的主张没有依据，即使其补偿请求合法，也应通过反诉来主张，其未提起反诉却以未获得补偿抗辩，没有法律依据，不应支持。答辩人在2017年底即明确告知被答辩人不再续租，并没有再收取租金。答辩人虽然签订了征收补偿协议，但因被答辩人非法占据房屋的缘故，导致答辩人不能按协议规定向征拆部门交付房屋，对房屋的相关权利义务并未转给政府征拆部门，故答辩人有权向被答辩人主张房屋占用费，一审判决合理合法，请求二审法院维持一审判决。原审第三人陈述意见认同上诉人的上诉意见。中石化巴陵分公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令王天龙和第三人搬出房屋，交还所侵占的房屋；2、判令王天龙支付侵占房屋租金及利息（租金和利息从2018年1月1日算至实际交还房屋之日止），并赔偿因延迟履行征收补偿协议搬迁交房违约损失20万元；3、由王天龙承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王天龙自2005年开始租赁洞庭渔都公司干鱼区1号大棚（北半侧），面积为1050平方米，并交纳押金5000元后开始使用租赁物。在租赁期间，王天龙陆续对租赁物进行改扩建，最终该大棚被改扩建为上下三层，总面积为2905平方米。其中一层及二层部分场地由王天龙用于转租给王春章、聂冬齐、肖海书、邹红霞、范建辉用于水产经营，三层由王天龙自用。第三人在租赁期间亦对所租场地进行了不同程度的装修。此后王天龙持续使用涉案租赁物。2012年1月1日，王天龙与洞庭渔都公司在签订的最后一份租赁合同中约定：洞庭渔都公司将一号大棚（北半侧）租赁给王天龙使用，租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日止。押金5000元，由承租方在签订合同前交纳。合同终止时，承租方没有违约情况，由出租方退回，不计利息。租金30000元、卫生费2400元，由承租方在签订合同时一次性交清。合同期间，出租方可随时对租赁场所进行检查监督，承租方应予积极配合。承租方因经营需要对租赁场所进行改造和完善，须事先征得出租方书面同意。在符合消防安全规范和不影响主体结构的前提下按出租方要求施工，所有费用由承租方自理。合同期间，出租方因破产、改制等自身原因需解除合同时，承租方应支持和理解。同时出租方按承租方所有投资形成的资产协商解决好后，方能解除合同。合同期满后如出现第三方与承租方对本租赁场地竞价的情况，出租方必须完全尊重承租方意见为前提，按投入形成的资产部分的转移价值由承租方与第三方协商解决后方能与出租方签订合同。合同期内，承租方不能将租赁场所向第三方整体转租。承租方在合同期内遇国家行为或征收并对房屋进行拆迁时，承租方可获得国家对房屋装修及改造形成资产的所有资产补偿。合同签订后，王天龙继续使用租赁物进行转租和自营。合同期限届满后，双方未再续签订租赁合同，但王天龙仍然使用租赁物，并交纳相应租金，租金已付至2017年12月31日。2017年6月30日，洞庭渔都公司名称变更为岳阳洞庭渔都市场管理有限公司，股东为岳阳金石集团有限公司。2017年8月，岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、岳阳金石集团有限公司发布公司合并公告。岳阳金石集团有限公司与岳阳洞庭渔都市场管理有限公司采取吸收合并登记。岳阳洞庭渔都市场管理有限公司依法注销，岳阳金石集团有限公司存续。合并前两公司的债权、债务由合并后存续的岳阳金石集团有限公司承继。2017年12月31日，中国石油化工集团公司发文批复，同意中国石化集团资产经营管理有限公司吸收合并岳阳金石集团有限公司后。2019年6月26日，中国石化集团资产经营管理有限公司向中石化巴陵分公司出具授权委托书，授权中石化巴陵分公司享有中国石化集团资产经营管理有限公司所属的原岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、原岳阳金石集团有限公司的资产及其他权益管理（含处置）的权利，以原告的名义处理上述资产及权益所涉纠纷的诉讼事宜。2017年12月21日，中石化巴陵分公司以洞庭渔都公司、岳阳金石集团有限公司的名义发出租赁合同到期不再续租的告知书。内容为：各承租户，洞庭渔都市场已经纳入岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目征收红线范围，即将对该范围内的土地、房屋和附属物实施征收。因此，租赁合同到期后，不再续签合同。请各承租户做好拆迁、搬迁准备。自2018年1月1日起，没有再收取租金，但至起诉时止，仍在收取水电费及卫生费。2018年7月，中石化巴陵分公司与拆迁部门签订拆迁协议。因王天龙及第三人与拆迁项目部就补偿问题无法达成一致，至今未将租赁场地返还。一审法院认为，洞庭渔都公司与王天龙于2012年1月1日所签订的租赁合同期限届满后，双方未再续签租赁合同，此后王天龙继续使用租赁物并交纳相应租金，而中石化巴陵分公司对此没有提出异议，双方已形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，在中石化巴陵分公司给予王天龙合理期限的前提下，中石化巴陵分公司可以随时解除租赁合同。现中石化巴陵分公司因拆迁征收需要于2017年12月21日张贴公告，告知承租人不再续签合同，要求各承租户做好拆迁、搬迁准备。自公告之日至今早已超过合理期限，王天龙应依法将租赁物返还并参照租金标准，支付租赁物返还前的占用费及相应利息。所有第三人作为实际使用租赁物的次承租人，同时负有返还场地的义务。中石化巴陵分公司要求王天龙及第三人返还租赁房屋，并由王天龙支付2018年1月1日起至房屋实际返还之日的占用费及利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。王天龙交纳的5000元押金应予抵扣。中石化巴陵分公司要求王天龙赔偿违约损失20万元，无证据证实，不予支持。王天龙及第三人提出因自己的装修或改扩建损失未得到补偿，因未提出反诉，对此不予审理。王天龙及第三人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由王天龙及第三人王春章、范建辉、聂冬齐、邹红霞、肖海书在本判决生效后十日内，向中石化巴陵分公司返还所租赁的干鱼区1号大棚（北半侧）；二、由王天龙按30000元/年的标准，向中石化巴陵分公司支付自2018年1月1日起至租赁房屋实际返还之日止的占用费，并按银行同类贷款利率的标准支付占用费利息至房屋实际交还之日。王天龙交纳的5000元押金应予抵扣。逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。三、驳回中石化巴陵分公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由中石化巴陵分公司承担4100元，由王天龙承担200元。二审期间，被上诉人中石化巴陵分公司向本院提交了岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602行审58号行政裁定书，拟证明涉案房屋的所有权人为中石化巴陵分公司。经庭审质证，王天龙及原审第三人对该证据的三性均有异议，认为该证据不属新证据，该裁定书并未对房屋权属进行认定，不能达到被上诉人的证明目的。本院经审查认为，中石化巴陵分公司提交的岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602行审58号行政裁定书真实、合法、与本案具有关联性，本院予以采信。二审经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，2019年8月19日，岳阳楼区人民法院作出（2019）湘0602行审58号裁定书，裁定准许岳阳楼区人民政府申请执行中石化巴陵分公司国有土地上房屋征收补偿协议。本院认为，《中华人民共和国公司法》第一百七十四条规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或新设的公司承继。本案诉争的1号大棚（北半侧）的所有权人原为洞庭渔都公司，2017年6月30日，洞庭渔都公司名称变更为岳阳洞庭渔都市场管理有限公司，股东为岳阳金石集团有限公司。2017年8月，岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、岳阳金石集团有限公司发布公司合并公告。岳阳金石集团有限公司与岳阳洞庭渔都市场管理有限公司采取吸收合并登记，岳阳洞庭渔都市场管理有限公司依法注销，岳阳金石集团有限公司存续。合并前两公司的债权、债务由合并后存续的岳阳金石集团有限公司承继，则本案诉争的房屋应归岳阳金石集团有限公司所有。2017年12月31日，中国石油化工集团公司发文批复，同意中国石化集团资产经营管理有限公司吸收合并岳阳金石集团有限公司后，岳阳金石集团有限公司的资产包括本案诉争的房屋应归中国石化集团资产经营管理有限公司所有。2019年6月26日，中石化巴陵分公司获得了中国石化集团资产经营管理有限公司的授权，具备本案原告的主体资格。王天龙上诉称涉案房屋不属中石化巴陵分公司，中石化巴陵分公司的主体不适格的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案洞庭渔都公司自2012年1月1日与王天龙签订1年的租赁合同期满后，未再签订书面合同，王天龙继续使用租赁物，双方的合同变为不定期租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。中石化巴陵分公司2017年12月21日张贴公告要求解除租赁合同，已在合理期限内通知了承租人，王天龙负有返还租赁物的义务。王天龙称涉案房屋不具备返还一号大棚（北半侧）的条件，其与他人加建部分面积，在补偿事宜未解决前，中石化巴陵分公司无权要求搬离，且根据租赁合同的约定，只有在双方对经承租方建造部分及装修协商一致后，承租方才具备搬迁条件的理由不能成立，本院不予支持。王天龙所提出的加建部分以及补偿问题可以依据租赁合同的约定另行解决，其以此为由不返还租赁物，没有法律依据。中石化巴陵分公司在通知王天龙解除租赁合同后，王天龙仍然占有、使用租赁物，应当支付占用费。中石化巴陵分公司虽然与房屋征收部门签订了征收拆迁协议，但没有证据证实房屋征收部门已经将全部征收拆迁款支付给了中石化巴陵分公司，在没有证据证实拆迁款已经补偿给中石化巴陵分公司，涉案房屋已经移交的情况下，中石化巴陵分公司对涉案房屋仍然享有权利。王天龙称中石化巴陵分公司与征收部门签订了征收协议后，涉案房屋不再为中石化巴陵分公司所有，一审法院第二项判决支付租金不合法的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，第一百四十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人王天龙负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  周四平审判员  王延红二〇二〇年六月十七日书记员  羿 林