江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0113民初6323号原告：南京市大成名店公园业主委员会，住所地南京市栖霞区文苑路108号大成名店公园下停车场内。法定代表人：秦飞，主任。委托诉讼代理人：余雯，江苏锐观律师事务所律师。被告：吴玲梅，女，1990年12月25日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：叶雪飞，北京市万腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延顺，江苏天玺律师事务所律师。被告：李仁武，男，1967年10月20日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：叶雪飞，北京市万腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘延顺，江苏天玺律师事务所律师。原告南京市大成名店公园业主委员会（以下简称大成名店业委会）与被告吴玲梅、李仁武排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大成名店业委会的委托诉讼代理人余雯，被告吴玲梅的委托诉讼代理人叶雪飞、刘延顺，被告李仁武及其委托诉讼代理人叶雪飞、刘延顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大成名店业委会向本院提出诉讼请求：1、被告拆除占用大成名店公园一楼大厅的“喜仁美食”，清除个人物品，恢复场地原状；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：大成名店公园系商业性综合体，被告吴玲梅系大成名店的经营户，店铺位置位于大成名店公园一楼大厅，店铺登记在被告李仁武名下，名称为“南京市栖霞区喜仁美食中心”，但该店铺占用的区域不是大成名店规划的商铺，而是占用了大成名店公园一楼大厅公共区域。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定，物业管理区域内禁止下列行为：（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆。国务院《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。本案中，被告的行为已然属于擅自占用物业共用部分，擅自摆摊设点、占道经营。被告占用共用部分经营的行为未取得业主大会的同意，仅与无权决定大成名店公园公共区域经营的南京梓言物业有限公司签订《场地使用协议》，该协议无效。2018年8月，原告组织召开的业主大会针对“是否同意拆除并且授权业委会通过诉讼的方法处理一楼大厅脏乱不堪的小吃摊位”这一议题，经业主投票共有占小区人数85.84%且占小区面积83.11%的业主表决同意，该项决议已经经过公示。同时，2018年5月30日，南京市栖霞区人民政府仙林办事处下发文件，对于公共区域占道经营的问题，责成物业公司在2018年7月底前整改到位，对大厅及各楼层公共区域搭建违建出租的问题，将由城管部门对违建部分统一拆除。2018年9月17日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告在收到函件后七日内清除个人物品，恢复场地原状，但被告至今未予处理。被告吴玲梅、李仁武辩称：被告合法使用大成名店公园一楼大厅进行经营，与物业公司之间签订了《场地使用协议》，该协议合法有效。根据法律规定，依法成立的合同合法有效，一方不得擅自解除。因此，两被告不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。本院经审理，对双方当事人无争议的事实予以认定：大成名店公园购物中心（以下简称大成名店）是位于南京市栖霞区的商业综合体，建筑面积19651.2平方米，共有业主322户。吴玲梅自2013年开始租赁大成名店一楼大厅的部分公共区域，租赁用途为经营“喜仁美食”（南京市栖霞区喜仁美食中心），李仁武是喜仁美食的业主和实际经营者。2016年8月30日，吴玲梅（乙方）与大成名店的物业管理方南京梓言物业管理有限公司（甲方，以下简称梓言物业公司）续签一份《场地使用协议》，约定：乙方使用甲方位于南京市大成名店公园购物中心一楼大厅用于经营喜仁美食，使用期限五年，自2016年8月30日起至2021年8月31日止，乙方使用甲方空地应支付使用费，一年一付，第一年支付10万元，五年共计50万元。该场地协议上除甲乙双方签字盖章以外，还盖有大成名店业委会的公章。签约后，李仁武、吴玲梅依约向梓言物业公司支付了场地使用费，上述相关大厅区域被分成二十余个小摊位转租，用于经营小吃现场制作和销售。2017年12月，大成名店业委会换届改选。2018年2月6日，第三届大成名店业委会成立并向南京市栖霞区仙林街道物业管理办公室办理备案登记，任期三年，主任秦飞，副主任陈某，委员曹某、钱某、陈某乙。2018年7月18日，大成名店业委会发布关于召开业主大会的公告：根据国家、省、市物业管理条例及《南京市业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，业委会针对大成名店目前的情况定于2018年8月2日召开业主大会对有关事项进行全体业主表决，现将有关表决事项公告如下：大会议题：1、表决通过新的议事规则和管理规约；2、表决通过是否对大成名店公共厕所进行整改维修；3、表决通过是否对大成名店自动扶梯和观光电梯维修或者更换；4、表决通过是否对大成名店进行雨污分流工程、各楼层排烟系统重新调整工程、各楼层水电布局调整工程的规划和实施；5、表决通过是否拆除、授权业委会诉讼一楼大厅脏乱不堪的违建小吃摊位；6、表决是否同意业委会提档升级一楼大厅适当出租公共区域来弥补公共收益的不足情况……会议时间自2018年8月2日至2018年8月16日，会议形式书面征求意见。2018年9月5日，大成名店业委会对业主大会表决情况予以公示：票权总数226票，已投票票权196票，针对前述议题5，已投票票权194票，反对0票，弃权2票。2018年10月11日，大成名店业委会对李仁武、吴玲梅提起本案诉讼。另查明，大成名店业委会第二届委员会于2013年9月9日办理备案登记，任期三年，主任为熊某，副主任为李仁武、王某乙。本案审理过程中，李仁武为证明其使用案涉场地是基于合法租赁，举证：1、2013年10月12日大成名店业委会盖章的《委托书》复印件，内容为：因大成名店第一届业主委员会即将到期，根据2013年9月28日业委会的会议纪要，参会人员一致同意，关于公摊收益租赁合同委托南京梓言物业管理有限公司代为签订合同、代为收取租金、代为保管、做好收支账目，待交下一届新委员会备查，并按物业管理合同办理。2、2011年3月13日大成名店业委会会议纪要及业主意见征询表复印件，会议内容包括“七、为了大楼的整体经营人气，把一楼大厅整租出去，政府需办手续由承租人协调，业委会不负责，所得收益用于大成名店的物业修复”。3、申请熊某出庭作证，熊某当庭陈述：其是大成名店业委会第一、二届委员会主任，2011年，业委会决议将大厅对外出租，委托梓言物业公司代签合同、代收租金，李仁武举证的委托书、会议纪要都是真实的，也征询过业主意见，《场地使用协议》上的大成名店业委会公章是其加盖的。大成名店业委会对上述委托书、会议纪要及业务意见征询表的真实性表示不予认可，认为上一届业委会就一楼大厅出租问题征询意见的方式和对象不合法，上一届业委会和梓言物业公司无权代表全体业主将一楼大厅对外出租，熊某的陈述不能证明出租一楼大厅经过了全体业主的同意和授权。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定,基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。根据审理查明的事实，梓言物业公司与吴玲梅签订《场地使用协议》，将大成名店一楼大厅出租给吴玲梅经营喜仁美食，使用期限五年，大成名店业委会对该协议以盖章形式予以了确认。本案庭审中，李仁武为进一步证明梓言物业公司出租一楼大厅是大成名店业委会授权所为，所举证的委托书、业委会会议纪要虽然是复印件，但经原业委会主任熊某出庭作证，证明上述证据真实以及业委会授权梓言物业公司出租一楼大厅的事实，对熊某证言的真实性本院予以采信。故综合上述证据，能够认定吴玲梅、李仁武与大成名店业委会之间存在租赁合同关系，且该租赁合同业已实际履行的事实。大成名店业委会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主实施有关物业管理行为的职能，现大成名店业委会与吴玲梅之间的《场地使用协议》未被确认无效或撤销，租期也未届满，双方仍应按照该协议约定的内容确定各自的权利义务。因此，大成名店业委会主张吴玲梅、李仁武无权占用一楼大厅并请求法院判令清空腾退，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告南京市大成名店公园业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告南京市大成名店公园业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  虞爱娟二〇二〇年六月二十八日书记员  马 丽