湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终1408号上诉人（原审被告）：湖南省冷水滩先达建设开发有限公司（以下简称先达公司）。住所地，永州市冷水滩区珊瑚路上城国际新世纪财富广场。法定代表人：吴建先，系该公司执行董事兼总经理。管理人：湖南金州（永州）律师事务所，住所地，永州市冷水滩区。法定代表人：蒋荣荣，系该所主任。委托诉讼代理人：蒋杨，男，1988年1月14日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区,系资产管理人工作人员。被上诉人（原审原告）：**，男，1988年7月26日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：王友国，1964年4月24日出生，汉族，住永州市冷水滩区，系被上诉人**父亲。被上诉人（原审被告）：易黎明，男，1972年5月25日出生，汉族，住永州市冷水滩区。原审第三人：中国银行股份有限公司永州分行,住所地：永州市冷水滩区河东湘永路。委托诉讼代理人：易露，湖南闻胜律师事务所律师。上诉人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司因与被上诉人**确认合同无效纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初2748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭于2020年5月22日在第八审判庭对本案进行了询问，上诉人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司法定代表人吴建先、管理人湖南金州（永州）律师事务所委托诉讼代理人蒋杨、被上诉人**委托诉讼代理人王友国、原审第三人中国银行股份有限公司永州分行委托诉讼代理人易露到庭接受了询问。被上诉人易黎明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭接受询问，本案现已审理终结。上诉人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院发回重审，或撤销原审判决并依法改判驳回被上诉人**的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，遗漏当事人。二、被上诉人**于2019年4月11日起诉上诉人仅仅要求确认双方于2008年3月18日签订的《商品房买卖合同》有效，仅仅是确认债权，并非确认被上诉人**对诉争的房屋享有物权，一审法院却直接认定被上诉人享有物权，与第三人对该房屋享有优先受偿权民事判决书内容相矛盾。三、一审法院适用法律错误，经房屋登记部门进行了物权公示的权利优先。被上诉人**辩称：一、一审法院认定事实清楚，并未遗漏当事人。上诉人称一审法院认定事实不清，遗漏当事人有误没有任何依据。二、一审法院适用法律正确。被上诉人易黎明未予答辩。原审第三人中国银行股份有限公司永州分行未予答辩。**向一审法院提出诉讼请求，1、确认二被告2014年5月30日就永州市冷水滩区珊瑚路上城国际（房屋所有权证号712004902，房他证号514005261）三单元1102房抵押无效；2、本案诉讼费由二被告承担。张育辉向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告王春生返还租房押金4000元；2、判令反诉被告王春生返还物资补偿款19,759元；3、判令反诉被告王春生返还搬迁补偿款10,000元（其中一楼门面搬迁费4000元，住房搬迁费6000元）；4、诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2007年11月18日，被告先达公司与王友国签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：王友国购买被告先达公司位于永州市冷水滩区上城国际三单元1102房，房屋面积152.2平方米，总价款258740元。2008年3月17日，王友国与中国银行股份有限公司永州分行签订了《中国银行个人住房／商业用房贷款合同》，其中合同的第二部分为抵押条款，约定王友国以涉案房屋设定抵押担保。因王友国未按约定履行义务，中国银行股份有限公司永州分行诉之该院，该院于2016年7月27日做出了（2016）湘1103民初206号民事判决书，判决中国银行股份有限公司永州分行对涉案房屋享有优先受偿权。2008年3月18日，原告**与被告先达公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买涉案房屋，总价款259740元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告通过上城国际土建项目工程款抵扣向被告先达公司支付购房款，被告先达公司交付了房屋，但未办理产权过户登记手续。2014年5月30日，被告先达公司向被告易黎明借款300万元，以涉案房屋作为抵押，办理了抵押登记，房屋他项权证号为514005261。2019年5月23日，该院做出了（2019）湘1103民初1810号民事判决书，判决原告与被告先达公司于2008年3月18日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。因房屋已经办理了抵押登记，原告未能办理不动产权证，遂诉之法院。另查明，被告先达公司于2018年7月5日以不能清偿到期债务为由，请求一审法院进行债务重整。该院于同年7月25日裁定受理先达公司的重整申请，经抽签指定湖南金州（永州）律师事务所担任管理人。一审法院认为：本案为确认合同无效纠纷。原告与被告先达公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，无法律规定的无效事由。被告先达公司辩称原告与其代理人是父子关系，二人之间具有利害关系，原告提供的证据未能证明其已支付购房款。原告与其代理人是父子关系，不存在诈骗或恶意串通的情形，不构成合同无效事由，不影响合同效力，且法院已做出了生效判决，确认合同有效。原告与被告先达公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。被告先达公司辩称原告未提供被告先达公司与被告易黎明签订的抵押合同，法院无法查实抵押合同的有效性，不能撤销抵押登记行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；…。被告先达公司抵押的房屋为原告所购买的房屋，原告与被告先达公司签订了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，原告依约付款，并接收了房屋，是涉案房屋的买受人。由于被告先达公司违背诚实信用原则，未按合同约定办理产权过户手续，这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于有争议的财产。被告先达公司以有争议的财产作抵押，违反法律强制性规定，应当认定抵押无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条，《中华人民共和国民法总则》第七条、八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司与被告易黎明2014年5月30日就永州市冷水滩区珊瑚路上城国际三单元1102号（房屋所有权证号：712004902，他项权证号：永房他证冷水滩字第××号）的抵押无效。本案诉讼费300元，公告费560元，由被告湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，双方当事人的争议焦点：上诉人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司与被上诉人易黎明的抵押合同是否有效。经查，被上诉人**与上诉人先达公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。双方签订《商品房买卖合同》后，被上诉人依约付款，并接收了房屋，是涉案房屋的买受人。由于上诉人先达公司违背诚实信用原则，未按合同约定办理产权过户手续，法院已经做出了生效判决确认被上诉人对涉案房屋享有所有权。这种事实形成了房产实际权属与登记权属不一致的情形，使得该房产属于有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：…（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产…。上诉人先达公司以有争议的财产作抵押，违反法律强制性规定，应当认定抵押无效。根据合同的相对性，本案也不存在遗漏当事人。综上所述，上诉人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人湖南省冷水滩先达建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年六月二日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。