北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终2704号上诉人（原审被告）：中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所，住所地北京市东城区海运仓1号。法定代表人：谢立安,政委。委托诉讼代理人：杨伟，北京宏耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京华海基业科技孵化器有限公司，住所地北京市石景山区石景山路22号长城大厦506室。法定代表人：黄贤贵，执行董事。被上诉人（原审原告）:北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区南竹杆胡同2号1幢5层50621。法定代表人：李雷，执行董事。上述二被上诉人委托诉讼代理人：陈艳艳，北京市信利律师事务所律师。上述二被上诉人委托诉讼代理人：孙玉江，北京市信利律师事务所律师。上诉人中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所（以下简称第一招待所）因与被上诉人北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业公司）、被上诉人北京汉潮大成科技孵化器有限公司（以下简称汉潮大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初22502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。第一招待所上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回华海基业公司、汉潮大成公司全部诉讼请求；一、二审诉讼费由华海基业公司、汉潮大成公司承担。事实和理由：双方签订的《军队房地产租赁合同》明确约定：因军队政策调整等原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止，双方均不承担责任。我方按照军队核定的租金标准将租赁物出租给华海基业公司、汉潮大成公司，华海基业公司、汉潮大成公司以高出4、5倍的租金标准将租赁物出租给次承租人，两种租金标准存在巨大的价格差，华海基业公司、汉潮大成公司的经济利益远远高出我方的经济利益。而一审法院却让我方承担高达60%的赔偿比例，判决我方赔偿的金额过高，显失公平。军队停偿工作既要保障承租人的利益，更需要维护国家和军队的利益，一审判决给国家和军队的权益造成巨大损失，恳请二审法院予以改判，维护我方权益。华海基业公司、汉潮大成公司共同辩称：同意一审判决。不同第一招待所的上诉请求，第一招待所的上诉请求缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。1.第一招待所提出的租金价格差与本案无直接关联性，不违反合同的约定及法律规定。2.“租金价格差”与华海基业公司、汉潮大成公司所需承担的风险、费用、责任密切相关。华海基业公司、汉潮大成公司为开展出租业务，承担了海运仓大厦的装修、改造费用、组建团队运营支出、宣传推介费用以及承担房间空置和次承租人免租期期间全部风险及损失。3.第一招待所提前终止合同造成华海基业公司、汉潮大成公司巨大经济损失。4.一审判决确定第一招待所承担125.4万元损失并未超出合理范围。华海基业公司、汉潮大成公司向一审法院起诉请求：要求第一招待所补偿因提前终止双方之间的房屋租赁合同给华海基业公司、汉潮大成公司造成的损失236万元（包括赔偿北京福平堂中医门诊部有限公司的装修费损失190万元、搬迁费19万元、律师费27万元）。一审法院认定事实：2005年9月2日，第一招待所为出租方（甲方）、华海基业公司为承租方（乙方），签订《海运仓大厦房屋租赁合同》，约定的主要内容包括：本合同租赁面积26000平方米，位于海运仓大厦地下二层（局部三层）至地上十层（甲方自留公寓部分除外）。海运仓大厦为写字楼，只能用于商务办公及其配套，不得改作客房使用，地面以上部分不得开办对外营业的中餐厅、酒楼；甲方同意乙方可根据经营需要对大厦进行部分转租，未经甲方书面许可，乙方不得将整楼转租第三方。租赁期限为十年，考虑到乙方提前投入较大，甲方同意合同期满后，乙方在无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年；本合同分五期执行，每期三年；考虑到乙方对大厦内部装修及招租方面的困难，甲方同意给乙方120天的装修期和招租期，此期间免收租金；正式起租日为2006年5月1日；房屋租金700万元，设备租金728万元，两项租金合计每年1428万元；保证金150万元；因不可抗力（如自然灾害、战争、国家法律规定、军队政策调整等）原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止，双方互不赔偿，乙方应结清经营期间内的水、电、气、电信等相关费用，同时甲方应将预付租金扣除乙方实际使用应付租金后剩余部分退还乙方，并退还押金及保证金；此外合同还对租金交付方式、其他费用、双方权利义务等进行了约定。合同签订后，第一招待所交付海运仓大厦，最初由华海基业公司用于开展对外出租业务。后经第一招待所同意，汉潮大成公司加入租赁合同，与华海基业公司共同作为承租人负责该项目，具体负责将海运仓大厦用于开展对外出租业务。2015年6月8日，汉潮大成公司与北京福平堂中医门诊部有限公司（以下简称福平堂公司）签订《房屋租赁合同》。合同约定福平堂公司向汉潮大成公司承租北京市东城区海运仓一号瀚海海运仓大厦二层1788平方米／建筑面积及地下二层库房207平方米／建筑面积，共计1995平方米／建筑面积的房间用于“中医国际体验中心”办公、商业用房使用，租赁期限自2015年6月8日至2021年4月30日。合同另约定，双方应遵守合同，若发生违约，守约方有权按本协议的约定向违约方追究违约责任，并要求承担各项经济损失和违约金。其经济损失包括但不限于直接损失和可预见的间接损失、由于诉讼而产生的各项诉讼费用、律师费等。2017年3月28日，第一招待所向华海基业公司发送《关于提前终止海运仓大厦租赁合同的告知函》，载明：根据党中央、中央军委和***主席深化国防、军队改革的战略部署及决策指示，为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，海运仓大厦作为军队房产，将于即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房，故正式函告如下：1、根据2005年9月2日双方签订的海运仓大厦租赁合同约定，因国家和军队政策调整，海运仓大厦提前终止对外租赁，自本通知送达之日起（2017年3月28日）解除合同；2、请贵公司于2017年6月30日24时前确保海运仓大厦全体租户腾退结束；3、我所将于2017年7月1日早8时停供水、电和一切保障工作。2017年3月29日，汉潮大成公司向全体租户作出《致海运仓大厦全体客户的告知函》，载明“为了坚决执行中央军委和习主席命令，按照全军和北京市停止有偿服务办公室和中央军委机关事务管理总局招待局要求，海运仓大厦从即日起将全面停止租赁业务，特此向您函告如下：1、海运仓大厦产权方已于2017年3月28日正式向我方发函告知2017年3月28日起解除与我方签订的海运仓大厦租赁合同。从2017年4月1日起到2017年6月30日为腾退期。2、按照产权方要求，请您于2017年6月30日24时前迁出海运仓大厦。3、海运仓大厦物业将全力协助您做好相关的手续办理及迁出服务。4、中央军委机关事务管理总局招待所第一招待所将于2017年7月1日早8时停止对海运仓大厦的水、电等一切供保”。2018年3月，第一招待所以房屋租赁合同纠纷为由，将华海基业公司及福平堂公司诉至法院，要求华海基业公司和福平堂公司将位于北京市东城区海运仓一号海运仓大厦二层的房屋（面积约2150平方米）腾退给第一招待所。经法院主持调解，于2018年4月20日作出（2018）京0101民初4833号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：华海基业公司、福平堂公司于2018年5月1日前将位于北京市东城区海运仓一号海运仓大厦二层的房屋（面积约2150平方米）腾空交还第一招待所。2018年8月，福平堂公司将汉潮大成公司诉至法院，要求汉潮大成公司赔偿福平堂公司27173219.55元（具体包括装修2638458.4元、家具设备2548016.97元、品牌设计费4085500元、运营办公费4172743.38元、停产停业损失13000500.8元、搬迁费378000元、律师费350000元）；汉潮大成公司退还保证金1083174元。汉潮大成公司提出反诉，要求福平堂公司支付租金及水电费4094693元。法院经审理，于2019年10月17日作出（2019）京0101民初5838号民事判决书，判决：一、汉潮大成公司于判决生效后七日内赔偿福平堂公司装修损失190万元、搬迁费19万元、律师费27万元；二、汉潮大成公司于判决生效后七日内退还福平堂公司保证金1083174元；三、福平堂公司于本判决生效后七日内支付汉潮大成公司租金500000元；四、驳回福平堂公司其他诉讼请求；五、驳回汉潮大成公司其他反诉请求。该判决已生效。一审法院认为，华海基业公司与第一招待所签署的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人均认可汉潮大成公司构成对合同的加入，对此法院不持异议。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定因军队政策调整等原因致使双方中任何一方无法履行合同时，则合同自然终止合同，故该租赁合同关系于第一招待所通知华海基业公司、汉潮大成公司解除之日，即2017年3月28日业已解除。合同虽约定因军队政策法规重大调整等造成协议无法履行的，双方均不承担责任，但鉴于本案中，双方签订的房屋租赁合同尚有较长剩余租期，华海基业公司、汉潮大成公司亦积极腾退次承租人，且生效判决已确认因提前解除合同华海基业公司、汉潮大成公司应向福平堂公司赔偿装修费、搬迁费等经济损失，第一招待所亦同意按照公平原则处理，法院将综合考虑合同履行情况和华海基业公司、汉潮大成公司实际损失，按照公平原则酌情给予适当补偿，关于华海基业公司、汉潮大成公司主张的律师费损失，系因汉潮大成公司与福平堂公司签订的合同中明确约定了律师费的负担，该约定不对第一招待所产生约束力，故华海基业公司、汉潮大成公司主张律师费损失缺乏法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年1月6日判决：一、中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所于判决生效后十五日内补偿北京华海基业科技孵化器有限公司、北京汉潮大成科技孵化器有限公司因提前终止双方之间的房屋租赁合同所受损失1254000元；二、驳回北京华海基业科技孵化器有限公司、北京汉潮大成科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依查明的事实，华海基业公司与第一招待所签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。后汉潮大成公司经第一招待所同意，作为承租人加入上述合同并履行承租人相关权利义务并无不妥。现上述合同因部队政策调整已于2017年3月28日解除，虽合同约定因军队政策法规重大调整造成协议无法履行的，双方均不承担责任，但考虑到双方合同的解除系因不可归责于双方的原因造成，且华海基业公司、汉潮大成公司在涉军停偿工作中积极协助第一招待所腾退次承租人，亦遭受了一定的损失。现生效判决已确认因提前解除合同汉潮大成公司应向福平堂公司赔偿装修费、搬迁费等损失，该损失亦应由双方分担。一审法院根据本案具体情况，按照公平原则酌情确定的第一招待所补偿数额并无不妥，本院不持异议。第一招待所的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，第一招待所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25680元，由中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二〇年六月十八日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申