江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11698号上诉人（原审被告）：邵兵，男，1974年10月10日生，汉族，住南京市江宁区。法定代理人：邵某，男，1976年3月17日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王宝相，江苏维世德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邵某，男，1976年3月17日生，汉族，住南京市江宁开发区。被上诉人（原审原告）：俞宏燕，男，1978年12月17日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。委托诉讼代理人：薛莉莉，江苏同安宁律师事务所律师。关于上诉人邵兵、邵某因与被上诉人俞宏燕房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初1977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，案件受理费、财产保全费由俞宏燕承担。事实与理由：一、一审法院认定“原告俞宏燕与被告邵兵及其母亲葛素珍、邵某订立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效”错误。1.邵兵在幼年因药物导致智力残疾，无法正常上学，不认识字，无计算能力，无法正常和别人交流，目光呆滞，对事物的认知能力明显低于常人。已有生效判决确认邵兵为无民事行为能力人，邵某为邵兵的监护人。签署合同之行为，已远远超过邵兵的智力范围，其智力程度不足以理解出售房屋的行为及其相应的法律后果，买卖房屋和判断房屋市场价格与邵兵的智力水平和精神状况不相适应，故邵兵不具有签署合同之必须的民事行为能力。2.监护人处分被监护人的房产，损害了被监护人的利益，是无权代理行为，应认定为无效。邵兵残疾证上的监护人为邵德财。即使其母亲是其法定监护人，也应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人利益外，不得处理被监护人的财产。邵兵母亲葛素珍超出代理权限出卖房屋的行为，系无权代理行为，侵害了邵兵的合法权益。该房产买卖合同应认定为无效。葛素珍现在已经去世，是否其本人签字也无法确认。民法总则对监护人的监护职责代理权限有明确规定。3.邵某、葛素珍与俞宏燕签订的《房屋买卖合同》损害了第三人的利益。二、一审法院认定“至于邵某与俞宏燕之间是否系民间借货关系，并不影响房屋买卖合同的效力，邵某向俞宏燕出具400000元收条即可视为作出了价款已经交付完毕的意思表示，至于价款交付的方式则不应成为阻却其履行过户义务的理由”系错误。1.本案名为买卖，实为借货。俞宏燕支付给邵某的钱，并不是支付房款，而是他们之间借款。邵某、葛素珍和俞宏燕之间签订的房屋买卖合同，实质是为邵某借款的担保。邵某以邵兵的名义签订房屋买卖合同，侵害了无民事行为能力人的合法权益。在俞宏燕起诉时，提供的证据有一张借条，恰恰证明邵某和俞宏燕之间是借货关系。法院认定此笔款项为收到的购房款没有依据。一审期间，俞宏燕并未出庭解释20万借条的问题，代理人也没有给出合理解释。2.邵兵并没收到俞宏燕一分钱。邵某收到的是其与俞宏燕之间的借款，而不是购房款。买卖合同的时间是2015年10月17日，更进一步证明邵某收到的钱是借款而不是购房款。俞宏燕和邵某之间的借货行为，与上诉人邵兵无关。邵某的借货行为，不应该让邵兵来承担不利的后果。此买卖合同也是俞宏燕与邵某共同侵害邵兵合法权益的行为。3.买卖合同约定的价格，明显低于市场价，侵害了邵兵的合法权益。三、一审法院关于邵兵和鲁丽之间抵押合同无效的判决理由，同样也是判决此《房屋买卖含同》无效的理由。同一法院关于同样性质的问题，在法律适用上自相矛盾。俞宏燕对邵兵智力残疾是明知的，不属于善意。邵某上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，案件受理费、财产保全费由俞宏燕承担。事实与理由：1.本案名为买卖，实为借货。邵某借俞宏燕的钱，俞宏燕担心邵某还不上钱，才有的《房屋买卖合同》。邵某关于借款予以认可，但房屋买卖合同只是起到担保的作用，并没有卖房子的意思。一审中，俞宏燕向法院提供的证据中，有一张借条，恰恰证明邵某和俞宏燕之间是借货关系。借款日期就是2015年年8月14日，利息是月息8%，后期10月份打款的18万，其实是打进去以后钱提出来就给俞宏燕拿走了，每个月欠的利息、本金一起算的。邵兵并没收到俞宏燕一分钱。买卖合同的价格，大大低于市场价格。当时，是想把钱归还后，买卖合同就拿回来。2.房子是哥哥邵兵的，我方没有权利卖。俞宏燕对邵兵、邵某的上诉理由一并答辩称：一、案涉的买卖合同合法有效。1.买卖合同是邵兵及其全体家庭成员，包括现在的监护人邵某同意下，作出的真实意思表示，俞宏燕支付了价款，并按合同约定取得的房产并实际占用至今，该买卖行为并没有损害邵兵的利益。邵兵一直跟随家人共同生活，并不需要单独居住一套房产，房屋出售以后有助于增加其收益，也有益于邵兵的生活保障，葛素珍作为邵兵的母亲，也不可能去损害自己孩子的利益。一审中邵兵、邵某对买卖合同中邵某和葛素珍签字的真实性是认可的。2.买卖合同是2015年10月份签订的，邵兵是2018年12月5日才被认定为无民事行为能力人，鉴定意见书中也载明是“目前患中度智力发育迟滞……”，故该鉴定只代表邵兵在鉴定时的精神状态，不能因此得出邵兵在签订房屋买卖合同时是无民事行为能力人，故该鉴定与本案实际上并无必然的关联。3.民法通则18条与民法总则35条，均是关于监护人和被监护人之间关系的规定，未涉及到与监护人成立合同关系的相对人，并没有否定监护人与相对人成立的合同效力。根据合同法52条和最高人民法院关于买卖合同的司法解释第3条的规定，也能得知本案房屋的买卖合同是有效的，如果监护人在履行监护义务的过程中有损害被监护人的利益的情形，被监护人可以依法追究监护人的责任，但不得以此对抗第三人，不能以此来否定买卖合同的法律效力。4.民法总则35条规定的“除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产”是属于一个管理性的强制性规定，该规定的立法目的是在于督促监护人依法履行监护职责，而不是在于否定监护人对外签订的民事合同效力，违反该规定会导致被监护人权益而非社会公共利益受损，被监护人的损失可以通过损害赔偿和撤销监护人资格进行救济。二、邵兵、邵某认为本案“名为买卖实为借贷”，但其没有提供充分证明双方存在借款担保法律关系的相关证据，未能提供借款合同、利息、还款期限、担保等足以使借款合同成立的证据，诉争合同中也没有以买卖合同为名，实为借款合同中通常体现出来的违约条款等特别约定，以显示出与正常买卖合同不一样的借款特性。这份买卖合同从条款上来看，和常见的拆迁安置房的房屋买卖合同没有任何区别。三、上诉人以（2018）苏0115民初11946号民事判决书的内容，来否定本案一审判决，没有法律依据。本案判决引用的是11946号案件的判决结果。关于其裁判书说理部分，因与本案处理的并非是同一法律关系，故与本案并无必然关联性。另外还要强调一点，邵某在整个买卖合同中存在种种恶劣的丧失诚信行为，根据一审时邵某自己在法庭的陈述，其在2015年10月17日签订房屋买卖协议后的第二个月，就与妻子办理了协议离婚手续，包括房产在内的所有财产全部归属妻子，所有的债务由邵某承担，从这一点上也看出明显存在恶意。在2017年11月社区开始统一办房产证后，他立刻与案外人鲁丽恶意串通，把已经出售给俞宏燕的房产予以抵押，通过另案审理可知，他们的借款金额明明是50万元，但对外却宣称借款是75万，借款协议也载明是75万，在俞宏燕主张过户以后，邵某把所有的责任推到邵兵没有行为能力上，妄图想使房屋买卖合同无效，以获得利益最大化，因为邵兵可能缺乏返还购房款以及赔偿的能力，邵某的财产也全部进行了转移，邵某的上述行为是严重破坏了诚实守信、公平公正的基本原则，造成诉累。综上，一审判决事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉，维持原判。邵某、邵兵对对方各自的上诉意见均无异议。俞宏燕向一审法院提出诉讼请求：请求判令邵兵、邵某配合其将位于南京市江宁区（以下简称案涉房屋）产权登记过户至其名下。一审法院认定的事实：2015年10月17日，邵兵的母亲葛素珍（甲方）与俞宏燕（乙方）签订《房屋买卖契约》，约定：甲方将位于南京市江宁区的拆迁安置房产出售给乙方，建筑面积为95.7平方米含储藏室，房款为400000元；甲方应在4天内腾空房屋，迁出该房，将该房钥匙及相关证件交付给乙方；甲方保证所售的房屋真实、合法、权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的房屋权属纠纷、债权等概由甲方负责清理，并承担民事责任，有此给乙方造成的损失由甲方负责赔偿；本契约空格手写部分与铅印文字具有同等法律效力；本契约自签订之日起即具法律效力；若此房能办理产权证时甲方不得隐瞒或单方提高房价，甲方必须无条件协助乙方办理此房的产权过户手续（过户所产生的一切税费由乙方负担，与甲方无关），如甲方隐瞒事实，视为违约，并支付乙方总房价60%的赔偿金。在该契约尾部甲方签字处注明系葛素珍代邵兵。邵某在担保人处签字。另，在该契约上空白处手写注明：由于邵兵伤残，此房房款已全付清，邵某收。同日，邵某和葛素珍向俞宏燕出具收条，内容为：今邵某代邵兵收到俞宏燕购胜利新村购房款400000元。之后，案涉房屋交由俞宏燕占有并对外出租。2017年，案涉房屋办理了不动产权登记，权利人为邵兵，房屋登记为南京市江宁区秣陵街道严柳街29号严柳新寓02幢504室，建筑面积为95.7平方米。同年11月28日，邵兵（甲方）与鲁丽（乙方）签订《借款合同》，约定：鲁丽向邵兵出借750000元，借款期限自2017年11月28日起至2018年11月27日止，年利率为18%；邵兵同意将案涉房屋抵押给鲁丽；按月结息，利息支付日为每月10日，借款到期时利随本清。在该借款合同尾部甲方处邵兵捺了手印。同日，邵兵（甲方）与鲁丽（乙方）签订《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定：主债合同名称为《借款合同》；主债权数额为750000元；债务履行期限为自2017年11月28日起至2018年11月27日止；抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。在该抵押合同尾部甲方处邵兵捺了手印。同年11月30日，案涉房屋办理了抵押登记手续。同年12月8日，鲁丽通过中国建设银行向邵兵名下中国银行账户转账500000元。当日，邵兵、邵某向鲁丽出具借据，内容为：今借到鲁丽人民币伍拾万元整，借期12个月，月利率千分之十五，此借款请汇入我中国银行银行卡上。另查明：邵德财与葛素珍婚后生育长子邵兵、次子邵某。邵德财于2013年去世、葛素珍于2017年去世。2009年10月20日，邵兵经南京市残疾人联合会批准为智力残疾叁级，残疾人证登记的监护人为邵德财。2018年1月，俞宏燕向一审法院提起诉讼，要求邵兵、邵某协助办理过户手续。本案审理过程中，邵某于2018年6月以邵兵自幼因药物原因导致智力低下，至今不识字，无计算能力，无法与人正常交流，头脑反应迟钝，对事物理解能力明显低于常人为由，向一审法院提出认定邵兵为无民事行为能力或限制民事行为能力人，一审法院依法委托镇江市精神卫生中心司法鉴定所对邵兵的行为能力进行司法鉴定。同年7月27日，镇江市精神卫生中心司法鉴定所出具司法鉴定意见书，鉴定意见为被鉴定人邵兵目前罹患中度智力发育迟滞，其智力低下，领悟、理解、判断、常识、计算均差于正常人，对自己将要从事的民事行为的性质及后果缺乏实质性的辨认能力，对自己的行为不能作出意思表达，评定其目前无民事行为能力。同年12月5日，一审法院作出（2018）苏0115民特35号民事判决，判决：一、邵兵为无民事行为能力人；二、邵某为邵兵的监护人。此外，俞宏燕又于2018年7月13日诉至一审法院，要求确认邵兵与鲁丽于2017年11月28日签订的南京市江宁区房地产抵押合同无效，并办理注销抵押登记。一审法院于2019年5月9日判决：鲁丽与邵兵于2017年11月28日签订《南京市江宁区房地产抵押合同》无效，鲁丽与邵兵在判决生效后十日内办理抵押权注销登记。上述判决现已生效（鲁丽对该判决不服，上诉至南京市中级人民法院，在该案审理过程中，鲁丽撤回上诉）。上述事实，有(2018)苏0115民特35号民事判决书、（2018）苏0115民初11946号民事判决书、《售房协议》、收条、不动产权登记证书及当事人的陈述等证实。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。俞宏燕与邵兵及其母亲葛素珍、邵某订立的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。俞宏燕支付了价款并已实际受领并占用案涉房屋多年。现在案涉房屋已具备产权变更登记的条件，葛素珍去世后，邵兵和邵某作为其继承人应当恪守诚信继续履行合同。故对俞宏燕要求邵兵、邵某协助办理产权变更登记的诉讼请求，一审法院予以支持。对于产权变更登记产生的税费，根据合同约定，应由俞宏燕承担，一审法院予以确认。至于邵某与俞宏燕之间是否系民间借贷关系，并不影响房屋买卖合同的效力，邵某向俞宏燕出具400000元收条即可视为作出了价款已经交付完毕的意思表示，至于价款交付的方式则不应成为阻却其履行过户义务的理由，故一审法院对邵兵、邵某的该意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：被告邵兵、邵某于判决发生法律效力之日起30日内协助将位于南京市江宁区的不动产权变更登记至原告俞宏燕名下，办理变更登记产生的税费由俞宏燕承担。案件受理费80元，财产保全费5000元，合计5080元，由被告邵兵的法定代理人邵某负担。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，邵某申请证人刘某,4出庭作证。刘某,4到庭陈述称，邵某是其朋友，邵某2015年找其借钱，因其没钱，所以介绍邵某向俞宏燕借钱。俞宏燕和刘某,4都是放高利贷的。俞宏燕借钱了没有、借了多少不清楚，借款的过程其并不在场。俞宏燕和邵某也没有向其提到过借款的期限、利息等。其和俞宏燕经常一起喝茶，以前其放贷也做过这种合同，光打借条不行，怕还不起就卖房子，所以其推测俞宏燕和邵某之间的借款也是这样。为了保证资金回笼，这基本上是行规。邵某认为，证人能够证明以买卖保障借款，且是常态。邵兵对证人证言并无意见。俞宏燕质证认为，对证人陈述俞宏燕是放高利贷的事实不认可，不是事实，且证人也没有相关的证据，他只是在共同的债主那边认识了俞宏燕。证人所有的证言只陈述了其放高利贷过程中相关的一些做法，但和本案没有任何关联性，不能证明俞宏燕和邵兵的房屋买卖合同是由借款合同引发的，与本案无关。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，邵兵存在智力残疾，在其父亲去世后，其母葛素珍应系第一顺位的法定监护人，葛素珍代邵兵作为卖方、邵某作为担保人与俞宏燕签订的案涉房屋买卖合同属各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。合同签订后，俞宏燕已支付价款并已实际占有使用案涉房屋多年，现案涉房屋已具备办理产权变更登记的条件，葛素珍去世后，邵兵和邵某作为继承人应恪守诚信原则继续履行合同。案涉房屋买卖协议中明确注明，邵某收取房款系因邵兵伤残，因此，邵某收取的款项系代邵兵收取，在葛素珍和邵某均已出具收条的情况下，应视为俞宏燕已按约支付相应对价，上诉人亦未提供充分证据证明俞宏燕存在恶意情形，且在葛素珍去世后，邵某已被指定为邵兵的监护人，上诉人提供的证据尚不足以证明葛素珍对案涉房屋的处置行为已侵害被监护人合法权益，不影响案涉房屋买卖合同的效力。邵某与俞宏燕之间是否存在民间借贷关系，与案涉房屋买卖合同效力无涉。上诉人提供的证据不足以证明自身观点，本院对其上诉理由均不予采信。综上所述，邵兵、邵某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由邵兵负担80元，邵某负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月九日法官助理 谢新辉书 记 员 陈晓君