山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初759号原告：张晶，女，1965年6月28日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：方明，山东嘉阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳，山东嘉阳律师事务所律师。被告：山东百家农贸市场管理经营服务有限公司，住所地山东省青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场，统一社会信用代码91370214MA3DD4RQ0P。法定代表人：曲守进，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王立红，北京大成（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。原告张晶与被告山东百家农贸市场管理经营服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张晶及其委托诉讼代理人方明，被告山东百家农贸市场管理经营服务有限公司的委托诉讼代理人王立红、王俊凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晶向本院提出诉讼请求：1.依法撤销百家农贸市场第S-287号《物业使用权转让协议》；2.依法判令被告返还原告转让费115000元，并自起诉之日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率向原告支付利息损失；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月24日，被告以发布虚假广告的方式，诱骗原告与其签订S-287号《物业使用权转让协议》，并向其支付了转让费115000元。上述合同，系因被告的虚假宣传行为，致使原告违背真实意思而签订。为此，现原告依据合同法有关规定请求撤销上述合同。被告山东百家农贸市场管理经营服务有限公司向本院递交民事答辩状称，1.“青岛首家五星级农贸市场”不是虚假宣传。“青岛首家五星级农贸市场”只是形容百家农贸市场改造标准高、硬件设施完善。该农贸市场改造投入约两千万，确实是当时甚至青岛硬件标准较高的农贸市场之一，如此表述并不是欺诈行为。受到行政处罚，不代表就一定实施了欺诈行为。2.即使认定该广告是虚假的，五星级农贸市场也不是投资者选择投资商铺时的主要考虑因素，不会对原告的投资行为产生实质影响。诉争合同的签署行为与该广告之间没有因果关系，不能以此为由撤销合同。首先，原告没有证据证明虚假广告与原告的投资行为之间有因果关系。其次，所谓的虚假广告并没有达到足以使原告陷入错误认识，从而订立合同，尚不足以达到撤销的程度。3.即使认定存在撤销事由，原告的撤销权也已经消灭。依照民法总则第152条，撤销权的行使期限为一年。讼争合同的签署时间为2017年9月24日，2018年1月青岛市政府在青岛政务网公布了《关于命名“青岛市2017年度星级农贸市场”的通报》，该名单中没有被告。就算原告因为“青岛首家五星级农贸市场”而受到欺诈，在其看到名单中没有被告，也应当知道撤销事由，其撤销权应自此开始计算，截止到原告起诉，撤销权已消灭。另，根据原、被告双方签订的《委托经营管理合同》，自2018年5月1日起，涉案物业正式交付，原告将涉案物业委托被告对外出租管理，原告依此收取了相关租金，原告以自己的行为放弃了撤销权。即使原告未放弃撤销权，在原告于该时间接收物业时，涉案物业仍未被评为五星级农贸市场，原告更是应当知道其撤销权的行使期间，即使原告的撤销权的除斥期间从此时间开始计算，至原告起诉，也早已过了一年的行使时间，原告的撤销权消灭。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原告提交《物业使用权转让协议》影印件1份，收据影印件1份，证明2017年9月24日，原告与被告签订了S-287号《物业使用权转让协议》，受让了位于青岛市城阳区家农贸市场（城阳店）内第S-287号物业使用权，转让总价为115000元，原告按照约定于合同签订当日向被告支付了115000元转让款。被告对上述证据的真实性和证明事项均无异议。本院认为，该证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。2.原告提交招商广告1份，证明被告招商时，在未取得政府部门《星级评定证书》的情况下，对外宣称涉案物业所在的农贸市场为“青岛首家五星级”、“青岛最大的五星级农贸市场”以及“政府领导莅临项目考察指导”等虚假的宣传语欺诈原告，使原告违背真实意思与被告签订了合同。被告对证据的真实性不予认可，且没有见到过此广告。本院认为，该证据的真实性和证明事项应结合其他证据予以认定。3.原告提交青岛市城阳区市场监督管理局行政处罚决定书（青城市监处字[2019]80号）1份，证明2019年7月31日，被告因使用“青岛最大的五星级农贸市场”、“青岛首家五星级”等内容进行广告宣传，构成了发布虚假广告的行为，被青岛市城阳区市场监督管理局作出行政处罚。被告对证据的真实性无异议，认为被告确实受到了行政处罚，但是并不能证明被告发布的广告系虚假广告。另外，被告未提起行政复议和行政诉讼，且已经缴纳处罚款项。本院认为，该证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，能够证明本案的事实，本院予以确认。4.原告提交《城市农贸市场星级评定标准》1份，证明通过国家城乡清洁工程中关于《城市农贸市场星级评定标准》的规定，可以发现农贸市场由于其所达到星级标准的不同，体现出农贸市场在交易的兴旺、经济效益的优劣等很多方面都存在很大的差距。上述规定，可以充分表明，农贸市场是否取得星级标准以及各星级之间都是存在很大差距的，而这些差距足以影响原告是否决定与被告签订合同的重要因素。被告对《城市农贸市场星级评定标准》真实性不予认可，没有颁布机关及来源，且每个城市的评定标准不一样，该标准不一定适用于本案。本院认为，该证据的真实性和证明事项应结合其他证据予以认定。5.被告提交委托经营管理合同1份，网上支付跨行清算业务客户回单1份，确认书1份，证明原、被告双方签订委托经营管理合同，原告将涉案物业委托给被告出租管理，期限为2018年5月1日至2020年4月30日，第1年为市场培育期，免租金，被告已于2019年5月5日将2019年5月1日至2020年4月30日的租金补贴5595.45元支付给了原告，同时证明被告将本案涉案物业于2018年5月1日交付给原告，被告按照合同约定对外出租管理，原告以其实际行为放弃了合同撤销权，即使原告未放弃，其于接收物业时未提出撤销合同，其撤销权也于其起诉前过了法定的除斥期间。原告对证据的真实性无异议，且已收到5595.45元，但为何款项原告并不知情。委托经营管理合同是原、被告双方签订物业使用权转让协议时，被告强制要求原告签订的，理由是农贸市场内是分区管理，有海鲜区、食品区等多种经营区域，而原告所购买的摊位所在区域与其所要经营的项目，可能不属于同一区域，为了解决这个矛盾，要求原告必须将涉案物业出租给被告进行统一管理。根据法律规定，合同在撤销之前是具有法律效力的，双方当事人都应当按照合同履行各自的权利及义务，因此原告接受被告支付的租金，只是在履行合同，不应视为是放弃撤销权的行为。本院认为，该证据具有真实性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2017年9月24日就位于青岛市城阳区物业签订《物业使用权转让协议》，原告于合同签订当日向被告支付了转让费115000元。2017年9月24日，原、被告签订了《委托租赁管理合同》，该合同约定原告将上述物业委托被告代为出租管理。委托出租管理期限自2018年5月1日至2020年4月30日止，在该期限内百家公司按照双方约定对外出租管理该物业。2018年5月1日至2019年4月30日，原告自愿免除该物业的全年租金，2019年5月1日起至2020年4月30日，以该物业实际出租情况为计算依据，每年实际租金的90%归原告，10%归被告作为委托出租管理成本。涉案摊位已实际交付给原告。原告将涉案摊位委托给被告代为出租管理。2019年5月5日，被告在事先向原告发送短信的前提下，向原告支付2019年5月1日至2020年4月30日的涉案摊位租金5595.45元。2019年7月31日，城阳区市场监督管理局作出青城市监处字（2019）80号行政处罚决定书，决定书载明：接投诉举报称当事人涉嫌宣传“青岛最大的五星级农贸市场”、“青岛首家五星级”等内容。2019年3月28日，我局执法人员依法对位于山东省青岛市城阳区瑞阳路海都地下广场的当事人进行了现场检查，并下达了询问通知书。……经查，……当事人无法提供“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”、“青岛最大的五星级农贸市场招商全面启动”的有效证据，构成了发布虚假广告的行为。……当事人的上述行为，违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第五项的有关规定“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”等内容，构成了发布虚假广告的行为。……本局责令当事人停止发表广告，在相应范围内消除影响，并处罚款26400元。该行政处罚已发生法律效力。另查明，在原告于本院立案起诉之前，已有2名与被告签订《物业使用权转让协议》的当事人在本院提起民事诉讼，要求依法撤销与被告签订的《物业使用权转让协议》、退还转让费及支付相应的利息，该2名当事人向本院提交了《关于命名“青岛市2017年度星级农贸市场”的通报》等证据材料，现该2名当事人的案件已审结。另有10名与被告签订《物业使用权转让协议》的当事人与原告同时在本院提起民事诉讼，要求依法撤销与被告签订的《物业使用权转让协议》、退还转让费及支付相应的利息，在本院已审结的7名当事人的案件中，7名当事人均向本院提交了《青岛市2017年度星级农贸市场名单》等证据材料。《关于命名“青岛市2017年度星级农贸市场”的通报》系青岛市工商行政管理局于2108年1月3日作出，于2018年1月12日通过青岛政务网发布，《青岛市2017年度星级农贸市场名单》系《关于命名“青岛市2017年度星级农贸市场”的通报》的附件。被告未列入《青岛市2017年度星级农贸市场名单》当中。上述事实，有当事人陈述，庭审笔录，原、被告提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《物业使用权转让协议》约定被告将涉案物业21年的使用权转让给原告，原告向被告支付转让费，根据物权法定原则，我国并无物业使用权转让的相关规定，原、被告之间签订的《物业使用权转让协议》实为租赁合同。本案的争议焦点之一是被告在与原告签订《物业使用权转让协议》时是否构成欺诈。本院认为，被告不是五星级农贸市场，其向社会不特定公众发布含有“青岛首家五星级农贸市场耀世登临”等内容的广告，而且被告发布的广告被行政机关认定为“以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形”等内容，构成了发布虚假广告的行为。原告提交的证据亦能够证明被告对其进行了虚假宣传，故本院认定被告在与原告签订《物业使用权转让协议》时存在欺诈行为。本案争议焦点之二是原告的撤销权是否已过除斥期间。本院认为，2017年9月24日，原告因被告的虚假宣传行为，致使其违背真实意思而与被告签订《物业使用权转让协议》，2018年1月12日，青岛市工商行政管理局通过青岛政务网发布《关于命名“青岛市2017年度星级农贸市场”的通报》，原告可以通过多种途径获知被告未列入《青岛市2017年度星级农贸市场名单》当中，至原告2018年5月1日原告接收涉案物业时，涉案物业仍未达到被告宣称的五星级农贸市场标准，原告知道或应当知道其合法权益受到侵犯，故原告撤销权的除斥期间应自原告2018年5月1日接收物业时开始计算。原告于2019年11月14日向本院提交起诉状，其撤销权的除斥期间已过，原告撤销权消灭。原告主张撤销权的除斥期间应自行政机关作出行政处罚决定书的2019年7月31日起算，该主张可以理解为原告自2019年7月31日方知其受到被告虚假宣传的欺骗，这明显与常理不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告张晶的诉讼请求。案件受理费2600元，由原告张晶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  康廷富审判员  景艳丽二〇二〇年六月六日书记员  邹兆刚