辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终706号 上诉人（原审原告）：林月芹，女，汉族，1963年7月24日出生，无职业，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：王敏，丹东市振兴区纤维法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：沈太安，男，汉族，1966年4月14日出生，无职业，住丹东市元宝区。 委托诉讼代理人：佟志楠，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王友梅，女，汉族，1946年2月26日出生，退休人员，住丹东市振兴区。 被上诉人（原审被告）：姜东，女，1969年1月11日出生，汉族，住丹东市元宝区。 上诉人林月芹因与被上诉人沈太安、王友梅、姜东执行异议之诉一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初4127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人林月芹及其委托诉讼代理人王敏，被上诉人沈太安的委托诉讼代理人佟志楠，被上诉人王友梅到庭参加诉讼，被上诉人姜东经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 林月芹上诉请求：判决恢复丹东市振兴区人民法院(2018)辽0603财保27号执行案件的执行(查封位于丹东市房屋)。事实和理由：一、被上诉人沈太安不是涉案房屋的善意购买人。被上诉人姜东为规避债务，与被上诉人沈太安恶意串通，转移财产。被上诉人姜东明知自己身负多笔巨额债务，其名下无法保留不动产，其也明知案外人李秀芳等人已经在丹东市元宝区人民法院申请对其实施财产保全措施。为规避执行，其与被上诉人沈太安订立虚假房屋买卖合同，试图转移财产。该违法行为不应该受到保护。二、被上诉人沈太安一直没有实际占有涉案房屋。被上诉人沈太安自2014年10月23日“购买”涉案房屋后，该涉案房屋就一直处在闲置状态，既不出租，也不居住，该情形应该视为“对涉案房屋没有实际占有”的状态。且丹东市元宝区人民法院对涉案房屋解除查封后至丹东市振兴区人民法院查封前这两整年时间里，沈太安在没有任何妨碍的情况下仍然任由该房屋处在闲置状态。故被上诉人沈太安根本不是涉案房屋的真正购买人，根本就不需要对该房屋实际占有。二、被上诉人沈太安依据与被上诉人姜东的房屋买卖合同享有的是对姜东的“债权”而非对涉案房屋的“物权”，该债权不能排除法院的查封。1、我国实行的是不动产登记制度和预售商品房买卖的预告登记制度，这两项登记行为可以对登记的不动产产生排他性权利。涉案房屋买卖系预售商品房买卖，明明可以进行预告登记，却去费尽周折办理公证。故被上诉人沈太安根本不是涉案房屋的真正购买人，根本就不需要“排他性权利”。2、被上诉人沈太安与被上诉人姜东在丹东市公证处办理了《委托公证书》，姜东委托沈太安对备案在自己名下的涉案房屋实施“过户”的代理行为。也就是说沈太安一方面接受姜东委托，代理姜东行使涉案房屋的处置权，反过来又将该涉案房屋“处置到”自己名下。所以该委托事项本来就是违法、无效的。故被上诉人沈太安根本不是涉案房屋的真正购买人，根本就不需要“过户”，其根本无法将该房屋“合法”处置到自己名下。综上所述，为了帮助被上诉人姜东转移财产，被上诉人沈太安与被上诉人姜东恶意串通，订立虚假房屋买卖合同，且被上诉人沈太安也没有对涉案房屋实际占有。该情形不能排除法院的查封行为，恳请二审法院依法改判。 沈太安辩称：本案符合能够排除执行异议的情形。一审判决正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉。 王友梅辩称：本案与我无关，房子不是我的。 林月芹向一审法院起诉请求：恢复丹东市振兴区人民法院(2018)辽0603财保27号执行案件的执行(查封位于丹东市房屋)。 一审法院认定事实：2014年9月28日，被告姜东与丹东华孚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告姜东购买了坐落于丹东市房屋。2014年10月23日，被告姜东、李荣贵与被告沈太安签署了《房屋买卖协议书》，协议约定涉案房屋以39万元价款出售给被告沈太安。因案涉房屋不能办理过户手续，被告沈太安和被告姜东、案外人李荣贵到辽宁省丹东市公证处办理了委托公证。2014年10月23日，辽宁省丹东市公证处作出（2014）丹辽证民字第3721号公证书，对案涉房屋的出售等问题案外人李荣贵作为委托人委托被告姜东作为受托人全权处理；2014年10月23日，辽宁省丹东市公证处作出（2014）丹辽证民字第3724号公证书，被告姜东作为委托人委托被告沈太安办理案涉房屋出售等相关事宜；2014年10月28日，辽宁省丹东市公证处作出（2014）丹辽证民字第3737号公证书，被告姜东作为委托人将案外人李荣贵的委托授权转委托给被告沈太安。 案涉房屋的买卖合同、购房发票、进户手续等房屋手续均在被告沈太安处，但案涉房屋至今没有办理过户手续。 2014年11月20日，丹东市元宝区人民法院作出（2014）元执字第00225号民事裁定，查封了涉案房屋。后，沈太安作为案外人向丹东市元宝区人民法院提出执行异议，2016年4月15日，丹东市元宝区人民法院作出（2015）元执监字第00011号民事裁定书，该裁定书认为沈太安买卖该房屋的合同合法有效，裁定中止对该房屋的执行。 2018年4月12日，本案原告作为诉前保全申请人向一审法院提出诉前保全申请，请求查封被告姜东50万元的财产，该院于同日作出（2018）辽0603财保27号民事裁定书，查封了坐落于丹东市房屋。本案被告沈太安作为案外人向该院提出执行异议：请求解除对坐落于丹东市国门大道31号0101号房屋的查封，一审法院于2019年8月6日作出（2019）辽0603执异58号执行裁定书：中止对坐落于丹东市房屋的执行。 一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告姜东经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据原、被告提交的证据材料对案件事实予以确认。 本案中争议的焦点在于被告沈太安对于被告姜东名下的被执行不动产所享有的民事权益能否足以排除人民法院的强制执行。被告姜东及案外人李荣贵与被告沈太安于2014年10月23日签署房屋买卖协议书，将案涉房屋卖与被告沈太安，因案涉房屋非因被告沈太安自身的原因不能办理产权过户手续，买卖双方到公证处办理了相关的委托公证，被告沈太安支付了相应的购房款并实际取得占有了案涉房屋。上述买卖行为虽发生在丹东市元宝区人民法院在以被告姜东为被执行人的另案执行过程中，但原告并没有提供证据证明被告沈太安与被告姜东之间存在合谋恶意规避债务、协助被告姜东转移财产的行为。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中被告沈太安与被告姜东及案外人李荣贵系在丹东市元宝区人民法院2014年11月20日查封案涉房屋之前于2014年10月23日已签订合法有效的书面买卖协议，被告沈太安已合法占有该案涉房屋、支付全部价款，案涉房屋未办理过户也非因作为买受人的被告沈太安自身原因。从被告沈太安购买涉案房屋之日起至今，被告沈太安虽未居住、出租案涉房屋，但原告并未提供证据证明被告沈太安对该情形及未办理过户登记手续存在过错，故被告沈太安对登记在被告姜东名下的不动产所享有的民事权益，足以排除法院的强制执行，人民法院应中止对案涉房屋的执行。原告的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。被告姜东经传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。 一审法院判决：驳回原告林月芹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告林月芹负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为：本案中的焦点问题为被上诉人沈太安对于被上诉人姜东名下的被执行不动产所享有的民事权益能否足以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人沈太安与被上诉人姜东及案外人李荣贵于2014年10月23日签订房屋买卖协议书，丹东市元宝区人民法院于2014年11月20日查封涉案房屋，被上诉人沈太安并未提供充分证据证明其在丹东市元宝区人民法院查封涉案房屋之前已合法占有该不动产，其提供的进户通知单、进户收据、《房屋验收单》、专项维修基金收据、收据等证据时间均为2015年，均是在丹东市元宝区人民法院查封涉案房屋之后，被上诉人提供的涉案房屋2015年10月20日的电费收据联亦显示表示数0，电量0。故无法认定被上诉人在丹东市元宝区人民法院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋。 综上所述，上诉人林月芹的上诉请求成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初4127号民事判决； 二、恢复丹东市振兴区人民法院(2018)辽0603财保27号执行案件的执行(查封位于丹东市房屋)。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人沈太安负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 军 审判员 李大为 审判员 李 欣 二〇二〇年六月二十四日 书记员 王秀文