江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5837号原告：南京三月丝纺织品有限公司，统一社会信用代码91320106555539376X，住所地南京市下关区幕府东路55号旭日景城28幢2-304室。法定代表人：张洪火，公司总经理。委托代理人：翟惜文，江苏东南律师事务所律师。被告：南京国舜实业投资发展有限公司，统一社会信用代码91320118302462235U，住所地南京市栖霞区燕子矶街道和燕路255号。法定代表人：杨静，公司经理。委托代理人：秦明顺，江苏众盛律师事务所律师。原告南京三月丝纺织品有限公司（以下简称三月丝公司）与被告南京国舜实业投资发展有限公司（以下简称国舜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告三月丝公司的委托代理翟惜文、被告国舜公司的委托代理人秦明顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三月丝公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告返还租房押金3万元，并支付逾期利息（自2017年11月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；2、请求判令被告支付装修费用191800元并支付逾期利息（自2017年11月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2015年10月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将其从中国人民解放军江苏省军区保障局承租的位于南京市栖霞区和燕路255号、面积为400平方米的房屋转租给原告使用，租赁期限为2015年10月20日至2018年10月19日，每月租金为1万元，租房押金1万元。合同签订后，原告依约向被告支付了押金1万元，并对房屋进行了装修。2016年1月8日，原告与被告签订仓库租赁合同，约定告将其从中国人民解放军江苏省军区保障局承租的位于南京市栖霞区和燕路255号、面积为730平方米的房屋中的部分房屋转租给原告使用，租赁期限为2016年2月1日至2019年1月31日，租房押金2万元。合同签订后，原告依约向被告支付了押金1万元，并对房屋进行了装修。现因部队制度改革，部队收回上述房屋。原告与被告签订的上述两份租赁合同已解除，被告应当返还押金，并支付原告装修损失。被告国舜公司辩称，对于三万元押金，被告不否认，目前原告尚欠被告十多万的租金，被告多次承诺可在租金中予以扣减。对于装修费用和损失，没有看到，也没有收到过对方房屋所涉及的装修，原告的该项请求，没有事实和依据。经审理查明，2014年12月1日，中国人民解放军江苏省军区后勤部基建营房处（以下简称军区营房处）与国舜公司的代表人吴志国签订《军队房地产租赁合同》，约定军区营房处将位于南京市栖霞区和燕路255号楼（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）的房屋、建筑面积200平方米出租给国舜公司使用，租赁用途为货物仓储，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日，年租金为87600元；国舜公司不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经军区营房处书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。国舜公司承租上述房屋后，对租赁房屋进行了隔层处理，形成了两层面积为400平方米的房屋。2015年10月14日，国舜公司（甲方）与三月丝公司的法定代表人张洪火（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号的房屋出租给乙方使用，建筑面积为400平方米；乙方租赁该房屋作为仓库使用，该房屋租赁期限自2015年10月20日至2018年10月19日；该房屋每月租金为10000元，租赁期限内水电气费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金10000元整；乙房因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。该房屋系在军区营房处与国舜公司签订的《军队房地产租赁合同》中约定的和燕路255号楼（大厦）一层库房、建筑面积200平方米房屋基础上，由国舜公司进行了隔层处理，该房屋被称为1号仓库。合同签订后，国舜公司将1号仓库交付给三月丝公司使用，三月公司向国舜公司支付了押金10000元，并向国舜公司交纳了至2017年10月19日的租金。2015年11月3日，军区营房处（甲方）与国舜公司（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号楼（大厦）一层库房（坐落号：南苏字第4322号）、建筑面积730平方米的房屋出租给乙方使用；租赁用途为体育场所、办公、仓储，租赁期限自2015年12月1日至2018年11月30日，租金总额为641670.84元，首年租金为207600元；乙方不得擅自将所承租房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。国舜公司承租的上述房屋被称为5号仓库。国舜公司承租后对5号仓库进行了隔层，形成两层，并将其中的900平方米转租给三月丝公司，另一部分转租他人。2016年1月28日，国舜公司（甲方）与三月丝公司的法定代表人张洪火（乙方）签订《仓库赁合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区和燕路255号，使用面积为900平方米的仓库出租给乙方使用；租赁用途为作为仓库或办公使用，租赁期限自2016年2月1日至2019年1月31日；租金第一年为每平方米每天0.8元，第二年开始每年递增3%；租赁期限内水电气费、物业管理费等费用由乙方承担；甲方于签约时收取乙方押金20000元整。该合同签订后，国舜公司将5号仓库交付给三月丝公司使用，三月丝公司向国舜公司支付了押金20000元，并向国舜公司交纳了至2017年10月31日的租金。中国人民解放军江苏省军区于2017年7月1日书面明确：该军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等有偿服务合同项下的权利和义务，均由该军区保障局享有和承担。2017年11月10日，中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称军区保障局）诉至本院，要求国舜公司及三月丝公司腾空并向其返还位于和燕路255号1层面积为200平方米的房屋，国舜公司支付拖欠的房屋逾期使用费及滞纳金。2017年11月9日，国舜公司向张洪火发出《告知书》，要求张洪火将租住的南京市和燕路255号1号库和5号库于2017年12月31日前搬离并交还房屋；截止搬离当日，结清该房屋产生的所有费用。2017年12月25日，三月丝公司向国舜公司发出《同意书》，内容为：因军队取消有偿出租房屋的政策，为避免南京市三月丝的损失，在和燕路255号5号库房东面的房屋交由南京三月丝公司过渡使用的同时，南京三月丝公司同意2017年12月31日前逐步从1号仓库搬迁；此外，由于原1号仓库的租赁合同无法继续履行，请贵司于2017年12月30日前将南京三月丝公司支付的租房保证金予以退还，以便南京三月丝公司配合军区保障局工作。2017年12月31日，三月丝公司从1号仓库搬离，并使用了和燕路255号5号库房东面面积为520平方米的房屋。2017年12月29日，本院经过审理，作出了（2017）苏0113民初6173号民事判决书，判决：国舜公司和三月丝公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区和燕路255号楼一层库房建筑面积为200平方米的房屋腾空返还给军区保障局；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局截止2017年6月30日的租金109500元，并按照年租金87600元标准支付自2017年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局截止2017年6月30日的逾期付款违约金5983元，并按照每日万分之二标准自2017年7月1日起就所欠付的租金和房屋占有使用费向军区保障局支付违约金，至实际给付之日止。三月丝公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2018年1月3日，军区保障局诉至本院，要求解除与国舜公司之间签订的《军队房地产租赁合同》，国舜公司及三月丝公司腾空并向其返还位于和燕路255号1层面积为730平方米的房屋，国舜公司支付拖欠的房屋租金及违约金。2018年3月26日，本院经过审理，作出了（2018）苏0113民初95号民事判决书，判决：解除军区营房处与国舜公司于2015年11月3日签订的《军队房地产租赁合同》；国舜公司和三月丝公司于判决生效之日起十日内将坐落于南京市栖霞区和燕路255号楼一层库房建筑面积为730平方米的房屋腾空返还给军区保障局；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局截止2017年11月30日的租金317628元，并按照年租金220242元标准支付自2017年12月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金和房屋占有使用费；国舜公司于判决生效之日起十日内支付军区保障局违约金6万元；驳回军区保障局主张的其它诉讼请求。国舜公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2018年4月18日，南京市中级人民法院针对（2017）苏0113民初6173号民事案件作出了（2018）苏01民终3291号民事裁定书，裁定该案按上诉人三月丝公司自动撤回上诉处理；一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。2018年8月13日，南京市中级人民法院针对（2018）苏0113民初95号民事案件作出了（2018）苏01民终5755号民事裁定书，裁定准许上诉人国舜公司撤回上诉；一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。2018年10月24日，国舜公司以张洪火、三月丝公司欠交租金为由，诉至本院，要求判令国舜公司支付租金。经审理，本院于2019年8月5日作出（2018）苏0113民初6624号民事判决书，判令三月丝公司于判决生效之日起十日内支付国舜公司租金和房屋占有使用费160164元，驳回国舜公司其他诉讼请求。庭审中，三月丝公司举证装修合同、工业品买卖合同、收据，拟证明三月丝公司对五号库进行了装修，并在五号库安装了导轨式升降台、玻璃门，同时对一号库和五号库进行了钢结构隔层，国舜公司认可上述合同的真实性，不认可收据的真实性，但认为与本案无关。三月丝公司与国舜公司均认可三月丝公司支付国舜公司的共计3万元押金在（2018）苏0113民初6624号民事案件中并未折抵租金。在案件审理过程中，本院组织双方对租赁房屋进行现场勘验。经勘验，一号库房门紧锁，无法进入；五号库房屋的装修已全部拆除，只剩下房屋；在五号库房屋内，通过墙面的痕迹可以看出，在房屋初次隔层之后第二层房屋的墙壁有往上的楼梯痕迹；在五号库房屋的外侧有一个木头和铁皮搭建的简易卫生间。三月丝公司陈述五号库房屋入口处的门厅、门厅表面大理石及地砖、门厅处的柱子都是其做的，国舜公司则陈述门厅和门厅处的柱子本来就是有的，大理石及地砖是三月丝公司做的；三月丝公司陈述一号库房屋的隔层及装饰装修都是其做的，因为装修的时间太长了，所以无法提供像五号库房屋一样的装修合同，国舜公司则陈述隔层本来就是隔好的，当时是整体装修好的，后来隔出一部分给三月丝公司使用。另查，在（2018）苏0113民初95号民事判决书中，对于军区保障局主张国舜公司向军区保障局支付违约转租的违约金6万元的请求本院认为，根据合同约定，国舜公司不得擅自转租，确需转租的应当在不违背合同约定前提下经出租方书面同意并签订转租合同；根据合同约定，如国舜公司违约转租应当向出租方支付违约金6万元。国舜公司和三月丝公司均主张军区保障局对国舜公司转租给三月丝公司的事实知晓并默许，军区保障局对此不予认可，但即使军区保障局知晓并默许并不能证明国舜公司转租行为符合合同的约定。根据合同对转租条件的约定，国舜公司转租应当在合同约定的租期内签订转租合同，并须经出租方书面同意，国舜公司和三月丝公司对此均未提供证据加以证明。因此，国舜公司未经出租方将案涉房屋部分转租给他人构成违约，且国舜公司转租获利明显高于合同约定的违约金6万元，故根据上述合同约定国舜公司应当向军区保障局支付违约金6万元。上述事实，有租赁合同、装修合同、工业品买卖合同、收据、民事判决书、勘验照片、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，对于一号库房屋租赁，军区营房处与国舜公司签订的租赁合同中约定的租赁期限为自2015年1月1日至2015年12月31日，国舜公司将该房屋转租与三月丝公司所签订的租赁合同中约定的租赁期限为自2015年10月20日至2018年10月19日，根据相关法律规定，转租期限超过租赁期限的部分，应为无效，故国舜公司与三月丝公司就该房屋所签订的租赁合同，超过2015年12月31日期限的部分应为无效。对于五号库房屋租赁，军区营房处与国舜公司签订租赁合同后，国舜公司将房屋中的部分房屋转租与三月丝公司，但在（2018）苏0113民初95号民事案件中，军区保障局以国舜公司擅自转租为由，要求国舜公司支付6万元违约金，后经审理，本院依法支持了军区保障局的该项请求，故依据相关法律规定，国舜公司与三月丝公司就该部分房屋所签订的租赁合同应为无效。对于三月丝公司的装饰装修部分损失，综合根据三月丝公司举证、租赁房屋的用途、租赁期间、房屋收回的原因及本院查明的其他事实，本院酌定该部分损失数额为7万元，利息请求不予支持。至于三月丝公司所述的押金3万元，国舜公司应予返还，利息请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告南京国舜实业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告南京三月丝纺织品有限公司押金人民币30000元，并支付装修损失70000元。二、驳回原告南京三月丝纺织品有限公司的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4627元，减半收取为2314元，保全费1320元，由原告负担1834元，被告负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  张 亮二〇二〇年六月二十四日法官助理  邓广灿书 记 员  杜 娟