山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4535号 上诉人（原审原告、反诉被告）:李云霞，女，1980年8月10日出生，汉族，住青岛市李沧区。 上诉人（原审原告、反诉被告）:石强昌，男，1977年3月1日生，汉族，住青岛市李沧区。 两上诉人共同委托诉讼代理人:朱镇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人:于晓鹏，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:李青胜，1982年11月5日生，汉族，住青岛市城阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:杨君，女，1982年3月4日，汉族，青岛市城阳区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：金学善，山东运策律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：朴姬花，山东运策律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:青岛天润不动产经纪有限公司，住所地青岛市城阳区明阳路盈园广场B区1号楼。 上诉人李云霞、石强昌因与被上诉人李青胜、杨君、青岛天润不动产经纪有限公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初1996号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李云霞、石强昌及其共同的委托诉讼代理人朱镇，被上诉人李青胜、杨君共同的委托诉讼代理人金学善、朴姬花到庭参加了诉讼，现已审理终结。 李云霞、石强昌共同上诉请求：1、撤销一审判决第二项并改判“李青胜、杨君按照与李云霞、石强昌于2017年12月7日就位于青岛市城阳区户房屋签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》第四条付款方式第三款的约定，配合李云霞、石强昌到银行办理二手房贷款的相关手续，由李云霞、石强昌通过银行贷款的方式支付剩余购房款720000元”或发回重审；2、撤销一审判决第三项并改判“李青胜、杨君于涉案房屋剩余购房款提供贷款的银行审批通过之日起十日内协助李云霞、石强昌将涉案房屋过户至李云霞、石强昌名下”或发回重审；3、撤销一审判决第五项并改判“李青胜、杨君于判决生效之日起十日内支付李云霞、石强昌违约金，给违约金按照每天200元进行计算，自2018年3月22日起开始计算至涉案房屋实际过户之日止”或发回重审；4、撤销一审判决第六项并改判李青胜、杨君于判决生效之日起十日内支付李云霞、石强昌中介费23600元或发回重审；5、一审、二审诉讼费、保全费由李青胜、杨君由承担。事实与理由：一、在合同已经约定剩余房款通过银行贷款方式进行支付的情况下，一审法院判决李云霞、石强昌直接向李青胜、杨君支付剩余房款，认定事实不清，适用法律错误。（一）一审法院在判决支持继续履行合同的情况下，剩余购房款的支付应按照合同约定进行处理。（二）一审法院判决李云霞、石强昌直接向李青胜、杨君支付剩余购房款，加重了李云霞、石强昌的经济负担，对李云霞、石强昌不公平。二、李云霞、石强昌因李青胜、杨君的违约行为导致巨额经济损失，一审法院却认认定李云霞、石强昌所主张的违约金明显过高，属于认定事实不清，适用法律错误。（一）李云霞、石强昌在一审诉讼请求中关于违约金的主张，符合合同第六条、第七条中关于违约责任的约定。1.李云霞、石强昌作为守约方有权按照合同第六条的约定要求李青胜、杨君继续履行合同。2.李云霞、石强昌在选择继续履行合同的情况下，李青胜、杨君拒不李云霞、石强昌办理房产过户，违反了房屋买卖合同都七条的约定。（二）李青胜、杨君的违约行为实际上已经给李云霞、石强昌造成了巨额经济损失，具体包括以下几个方面。1、因违约行为持续时间过久致使银行贷款利率上浮而造成的利息损失。2、李青胜、杨君在其违约期间占有、使用上诉人已经支付的首付款的利息损失。3、由于李青胜、杨君的违约导致涉案房屋并未如期进行交付，李云霞、石强昌无法进行占有使用而产生的租金损失。三、一审法院驳回李云霞、石强昌中介费的诉讼请求属于认定事实不清，适用法律错误。 李青胜、杨君共同答辩称，上诉人上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。一、涉案房屋买卖合同签订于2017年12月7日，银行贷款2018年3月22日审批通过，上述事实距今超两年之久，贷款银行是否还认可两年前的贷款审批难以确认，贷款是否能够实际发放到位不能确定。如果银行拒绝发放贷款，那么直接判决由上诉人通过银行贷款的方式向被上诉人支付剩余购房款的生效法律文书将执行不能，显然不妥。贷款银行并非本案当事人，如果法院直接判决其必须履行放贷的义务，明显是不正确的。一审法院判决上诉人直接向被上诉人支付剩余购房款只是付款方式上有差别，并未加重上诉人的经济负担。二、通话录音证据以及中介公司工作人员宋砚杰与李云霞微信聊天记录显示：1、逾期办理过户是因为银行贷款数额出错导致，而向银行贷款是上诉人的义务，银行贷款出现问题造成违约是上诉人的责任。2、上诉人位于李沧区的房屋是2018年3月份交易的，上诉人为了把李沧区的房屋办成首套房，然后把城阳区的涉案房屋办成二套房，故意拖延涉案房屋的过户时间，被上诉人多次催促李云霞办理过户，上诉人也在录音中认可被上诉人没有过错。被上诉人并没有违约，不应承担违约责任，一审法院行使自由裁量权，判决被上诉人承担违约责任实际是不合理的，但被上诉人为了息诉，没有就违约金的判决提起上诉。上诉人要求被上诉人承担违约责任没有事实根据。三、上诉人诉称的已经给其造成的巨额经济损失纯属主观臆测，既不客观也不准确。1、银行现在执行的是全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率，每月浮动，既可能上浮也可能下降，并非如上诉人所认为的随着时间推移利率就一定会上浮。2、如果合同解除可能会产生首付款利息损失，但上诉人一直主张继续履行合同，支付首付款系其合同义务，首付款本来就已经不属于上诉人所有，上诉人主张占有使用期间的利息没有任何根据。3、上诉人仅支付了四十多万的首付款，现在还有八十多万的购房款未支付给被上诉人，全部房款付清后上诉人才有要求交房的权利，而上诉人现在就想象涉案房屋已经归其所有，并从2018年7月31日开始计算房屋租金损失，让人难以理解。四、居间服务费在性质上就是房屋中介机构促成了房屋买卖双方的房屋交易而收取的信息及劳务等费用，双方约定的居间服务费的违约条款应仅局限在因违约而导致房屋达不成交易的合同目的不能实现的情形，上诉人认为此处的违约泛指一切不按照《房屋买卖合同》第15条的约定进行履行的违约行为，认为据此可以向被上诉人追偿是对居间服务费性质错误的认识。一审法院已经支持了上诉人继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求，其合同目的已经实现，上诉人支付中介费是合乎合同约定，也是合理的。 天润公司未陈述意见。 李云霞、石强昌向一审法院起诉请求：1、李青胜、杨君继续履行与李云霞、石强昌在2017年12月7日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》，并确认李云霞、石强昌对位于青岛市城阳区明阳路307号乙仁和居东小区42号楼2单元302户房屋享有产权。2、李青胜、杨君在判决生效后7日内配合李云霞、石强昌到房屋管理部门办理房产证变更登记的相关手续。3、李青胜、杨君承担李云霞、石强昌因违约而造成的中介费、律师费、违约金等经济损失20万元，其中李云霞、石强昌所主张的违约金，以200元每天计算至房屋实际过户之日止。4、诉讼费、保全费由李青胜、杨君承担。 李青胜、杨君向一审法院提出反诉请求：1、解除李云霞、石强昌与李青胜、杨君在2017年12月7日签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》。2、李云霞、石强昌赔偿李青胜、杨君损失236000元。3、李云霞、石强昌赔偿李青胜、杨君律师代理费15000元。4、诉讼费由李云霞、石强昌承担。 一审法院认定的证据： 一、李云霞、石强昌提交房产买卖合同、垫资协议、入账汇款业务凭证各1份、收条2份，证明：1、2017年12月7日李云霞在天润公司与杨君签订《房产买卖合同》，购买涉案房屋，合同中第一条第一项约定了涉案房屋坐落、权属、建筑面积等事项；第二条第二项明确约定此房产无抵押。2、合同第二条约定：“甲方保证此房屋一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵……”。3、合同第四条约定了涉案房屋的交易成交价并约定了付款方式。4、合同第七条第一项约定了过户时间、交房时间，同时还约定过户与交房任何一方迟延，每天按照￥200元/天赔偿给对方作为补偿金，任何一方逾期叁拾日以上未履约办理过户手续的，另一方有权解除合同并要求违约方承担违约责任。5、合同第十四条补充条款的约定为后添加内容。在2017年12月7日买卖双方签订合同时，并未添加补充条款内容。在合同签订后不久，李青胜、杨君通知李云霞、石强昌涉案房屋存在抵押情况，房产证抵押在银行处，并要求李云霞、石强昌将首付款由36万元提高到46万元。李云霞、石强昌对此非常不满，但是为了继续履行合同，买卖双方于2018年1月8日签订《垫资协议》，将首付款增加到45万元，用于李青胜、杨君撤押涉案房屋抵押所用，李云霞、石强昌2018年1月9日向李青胜、杨君支付首付款45万。由宋砚杰在合同第十四条补充条款后添加相关内容。6、在合同签订当天，李云霞、石强昌给付杨君定金10000元，杨君为李云霞出具收条，由于杨君房产证抵押在银行并未带至现场，无法确定房产证号，所以未填写。7、李云霞、石强昌在2018年1月9日通过银行转账的方式向李青胜支付首付款45万元，由李青胜向李云霞、石强昌出具收条。 李青胜、杨君质证称对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。合同第一条第二项此房产在无抵押处打钩这是中介所为，可能是笔误，对于有无抵押双方真实的约定在第十四条，李青胜、杨君将李云霞、石强昌支付的45万元首付款依约作为撤押使用，没有用作其他用途。是李云霞、石强昌违反该合同第七条第一款，李云霞、石强昌未在2018年2月1日之前办理过户手续，李青胜、杨君已通知其解除合同。李云霞、石强昌无权要求继续履行。该合同第六条约定违约方应按照合同总价款的百分之二十赔偿守约方损失，李青胜、杨君已经及时的将房产合同交付给天润公司，李青胜、杨君没有违约。 二、李云霞、石强昌提交名片1张、微信聊天记录截屏打印件18张，证明李云霞、石强昌与李青胜、杨君之间的房屋买卖由李青胜、杨君天润公司置业顾问宋砚杰提供中介服务。李云霞、石强昌与宋砚杰微信聊天记录显示，宋砚杰在与李云霞、石强昌的微信聊天记录中从未向李云霞、石强昌提到过如果在2018年2月1日无法进行过户会产生对李云霞、石强昌不利的后果，也从未提到过在2018年2月1日过户时间到期及之后的三十日内李青胜、杨君提出过异议。宋砚杰从2018年2月2日开始为李云霞、石强昌提供银行贷款审批资料准备的中介服务，包括到银行打印流水凭证、打印征信记录、开具无房证明、限购证明。2018年2月3日宋砚杰向李云霞发送《农行收入证明》格式，由李云霞、石强昌到单位盖章后准备递交贷款银行。由此可以证明李云霞、石强昌和中介并没有因为过户时间已经过期而影响房屋买卖的进行。2018年3月23日，宋砚杰将涉案房屋的《贷款还款通知单》发送给李云霞、石强昌，证明李青胜、杨君在过户登记时间已经过了40多天以后向宋砚杰提供办理银行贷款的资料（该资料是由于涉案房屋存在抵押的情况才需要提供的，用于证明债务已经还清）。2018年3月27日，李云霞主动询问宋砚杰银行贷款审批的情况，此时宋砚杰才告诉李云霞、石强昌银行贷款审批已经下来了，宋砚杰回复“仁和居42-2-302的房产贷款已经审批，特通知您于2018年3月29号上午8:30到城阳房产交易中心办理房产过户事宜”，李云霞、石强昌当即回复“收到，没问题”。可以证明，李云霞、石强昌在收到宋砚杰可以办理过户的通知后积极办理过户。2018年3月28日，宋砚杰回复“房东要求解除合同”。由此可以证明，天润公司在中介服务过程中存在消极履行义务以及李青胜、杨君违法解约的事实。 李青胜、杨君质证称，因为天润公司未到庭，李青胜、杨君无法确认该证据的真实性，该证据也没有按照要求进行公证，但是李青胜、杨君注意到在该证据中2月2日下午14点2分李云霞、石强昌与中介公司谈论的内容出现了李云霞、石强昌在李沧买房子的情形，3月16日下午16点36分，李云霞、石强昌向天润公司发出一张微信截图，截图内容为李云霞、石强昌和她在李沧买的房子的中介公司工作人员聊天记录，内容为那边不能网签和贷款，这边网签已经出完了。不然二套首付和网签都需要调整，非常的麻烦。这证明在2018年3月16日，李云霞、石强昌在李沧买的房子手续还没有办完，需要等到李沧的房子手续办完了才能办理城阳的网签和贷款，李云霞、石强昌是想把城阳的房子办成二套房，把李沧的房子办成首套房，为了达到这个目的，李云霞、石强昌刻意的违反了本案的房屋买卖合同，属于恶意的违约。 三、李云霞、石强昌提交收款收据4张，证明李云霞、石强昌分别于2017年12月7日和2018年1月9日向天润公司支付购房中介费23600元，天润公司向李云霞、石强昌出具收款收据；在2018年1月9日向天润公司分两次支付“代收过户费”7100元，天润公司向李云霞、石强昌出具收款收据。按照李云霞、石强昌与李青胜、杨君之间签订的房产合同第十五条的约定，居间费用由违约方承担。同时也证明李云霞、石强昌为了尽早的进行过户，提前向天润公司预交了过户费7100元，由天润公司代收。李青胜、杨君质证称对该证据真实性无法确认，但是李青胜、杨君确实收到了1万元的定金。 四、李云霞、石强昌提交2018年3月21日通话录音3段及书面文字整理，证明房屋无法按照合同约定进行过户的原因在于银行贷款审批还没有通过，并非是因为李云霞、石强昌拖延所致；银行贷款审批之所以慢是因为宋砚杰在为李云霞、石强昌申报贷款时报错了贷款数额。同时证明李青胜、杨君在与李云霞、石强昌签订合同时隐瞒房屋存在抵押权的事实，李云霞、石强昌明确表示李青胜、杨君属于违约，并打算将涉案房屋另卖给其他人。 李青胜、杨君质证称对该三段录音的真实性认可，但不认可证明事项。李云霞、石强昌在录音中称逾期办理过户是因为银行贷款数额出错导致，银行贷款是李云霞、石强昌的义务，即使出现问题也与李青胜、杨君无关，李云霞、石强昌也没有证明贷款数额出错，银行贷款是否如期发放与过户并无关联，银行放款不是过户的条件，李云霞、石强昌在录音中称，李沧的房屋是2018年3月份交易的，恰好证明李云霞、石强昌为了先办李沧的买房手续，故意拖延涉案房屋的过户。三段录音也证明李青胜、杨君多次的催促李云霞、石强昌办理过户，李云霞、石强昌也在录音中认可，李青胜、杨君没有过错。 五、李云霞、石强昌提交证据手机视频录像5段，证明李云霞、石强昌接到天润公司的通知，于2018年3月29日上午8:30到城阳房地产交易中心办理房屋过户手续，但是李青胜、杨君以及宋砚杰并未如期出现在城阳房地产交易中心。后李云霞、石强昌来到天润公司的办公场所，找到宋砚杰，得知李青胜、杨君拒不配合李云霞、石强昌进行过户。在视频中可以明确显示李云霞、石强昌来到房地产交易中心以及到天润公司的办公场所与宋砚杰见面并了解相关情况。李青胜、杨君质证称，1、该证据根据规定应该由公证机关进行公证，所以李云霞、石强昌的该证据形式不合法，李青胜、杨君不认可。2、2018年3月29日，已经超过合同约定的办过户时间2018年2月1日之前，达到60日，恰好证明李云霞、石强昌违约，3、李云霞、石强昌并没有在2018年3月29日通知李青胜、杨君到房产处或者到中介，李青胜、杨君根本不知情。 六、李云霞、石强昌提交律师调查令、手机录音及文字整理各1份，证明经李云霞、石强昌委托代理人提出申请，法院出具律师调查令，李云霞、石强昌及其代理人于2018年6月8日下午2时30分许来到中国农业银行青岛城阳支行贷款部调取李青胜、杨君在银行协助办理贷款审批手续的相关资料，但是银行并不认可律师调查令的效力，只能给李云霞、石强昌及代理人进行查询、翻阅，并不允许复印、拍照，更不给提供盖公章的复印件。经李云霞、石强昌查阅，确定李云霞、石强昌与李青胜、杨君到银行签字办理相关手续的时间为2018年2月4日，银行贷款审批通过的时间为2018年3月22日，经李云霞、石强昌询问贷款部主任刘冬梅意见，只要将来可以办理过户，贷款审批依然有效。 李青胜、杨君质证称，该证据没有经过公证形式不合法，李青胜、杨君不认可。假如说银行贷款审批通过时间是2018年3月22日，正好证明李云霞、石强昌违反过户时间的约定。 七、李云霞、石强昌提交委托代理合同、律师代理费电子回单及收款收据，证明2018年3月22日，李云霞、石强昌与山东元鼎（城阳）律师事务所签订合同编号为2018-民-073的《委托代理合同》，委托山东元鼎（城阳）律师事务所指派律师代为处理与李青胜、杨君房屋买卖合同纠纷一案诉讼案件的相关法律事务，合同约定李云霞、石强昌应支付律师代理费53300元，李云霞、石强昌当日通过其交通银行的个人账户向山东元鼎（城阳）律师事务所账户转账支付律师费，并由山东元鼎（城阳）律师事务所为李云霞、石强昌出具律师代理费收款收据，按照李云霞、石强昌与李青胜、杨君之间签订的房产合同第十一条约定律师代理费应由违约方承担。 李青胜、杨君质证称对真实性认可，但根据规定律师事务所收取律师费应当场出具发票，所以对于李云霞、石强昌是否实际支付律师费无法确认。 八、李云霞、石强昌提交涉案房屋房产证及青岛市不动产登记信息各1份，证明：1、涉案房屋产权登记人为李青胜，建筑面积为92.93㎡。2、涉案房屋在2017年1月3日被设定抵押权，权利人为青岛农村信用社股份有限公司城阳城北支行，该抵押权于2018年1月16日被注销。3、以上事实可以证明，由于涉案房屋存在抵押，房产证原件在抵押权人处保管，因此李青胜、杨君在签订合同当日并没有提供房产证原件；由于涉案房屋存在抵押，导致在2017年12月7日至2018年2月1日这段期间李云霞、石强昌无法向银行申请二手房贷款审批的手续，同时还影响到网签办理的时间，经李云霞、石强昌代理人到城阳区房管局查询，涉案房屋网签的时间为2018年2月8日。 李青胜、杨君质证称对真实性认可，证明事项不认可。如李云霞、石强昌所述抵押权2018年1月16日注销，到合同约定办理过户的时间还有半个月，如果在展期30天可以办理过户的时间为45天，办理的时间是非常充裕的，但是李云霞、石强昌在这么长时间之内并没有依约办理过户，明显存在恶意违约的情形。 九、李青胜、杨君提交《解除房产买卖合同通知书》、邮寄单各1份，证明因为李云霞、石强昌违约，李青胜、杨君于2018年4月10日，书面通知李云霞、石强昌解除双方签订的房屋买卖合同。 李云霞、石强昌质证称对该证据的真实性不认可，李云霞、石强昌从未签收到该份通知书。 十、李青胜、杨君提交委托代理合同一份，收款收据一张，发票一张，证明李青胜、杨君为本次诉讼委托律师代理支付律师费15000元，根据合同约定该费用应该由违约方也就是李云霞、石强昌来承担。 李云霞、石强昌质证称对该证据的真实性无异议，对于证据的主张不认可。在李云霞、石强昌没有违约的情况下李青胜、杨君无权进行主张。 十一、李青胜、杨君提交2018年3月21日李青胜和天润公司宋砚杰的通话录音，证明李青胜、杨君多次催促李云霞、石强昌以及天润公司履行合同办理过户，但都遭到李云霞、石强昌跟中介公司的拒绝。 李云霞、石强昌质证称对该录音的真实性无异议，但是并不能证明李青胜、杨君所主张的内容。通过该证据恰恰证明李云霞、石强昌所提供的证据2中宋砚杰名片上的电话相对应。在通话中宋砚杰明确表示之所以无法办理过户是由于银行贷款审批未通过，而且整段通话中并不能体现李青胜、杨君及中介公司通知过李云霞、石强昌进行过户，也不能证明李云霞、石强昌拒不进行过户。 审理过程中，根据李云霞、石强昌申请，一审法院向中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行调取李云霞、石强昌申请贷款的材料一宗，李云霞、石强昌与李青胜、杨君对所调取材料的真实性均无异议。一审法院认为，上述材料可以证实，李青胜、杨君于2018年2月4日到该行制作了《售房人面谈笔录》并签字确认，李云霞、石强昌所申请贷款的审批通过时间为2018年3月21日。 一审法院认定事实如下： 一、2017年12月7日，李云霞（乙方）与青胜（甲方）、天润公司（丙方）签订《房产买卖合同》，李云霞购买李青胜位于青岛市城阳区明阳路307号乙仁和居东小区42号楼2单元302户的涉案房屋。双方约定房产交易成交价为118万元，于签订合同当日李云霞、石强昌支付李青胜、杨君购房定金1万元，首付款36万元（含定金1万元）于过户之前支付；剩余房款82万元通过银行贷款方式支付给李青胜、杨君。并约定居间服务费为2.36万元，由乙方支付丙方。付款方向丙方支付居间服务费后，如出现违约，付款方有权向违约方追偿。 双方在该合同第六条约定：“本协议中涉及到的各种违约，守约方有权选择□√1、解除合同，适用定金罚则并赔偿损失；若甲方违约，返还乙方购房定金，并按照房屋总价款的20％赔偿乙方损失；若乙方违约，甲方有权没收购房定金，并要求乙方按照房屋总价款20％赔偿甲方损失。” 另外，双方在合同第七条约定：“甲乙双方承诺2018年2月1日前到相应房产部门办理房产所有权转移手续，2018年7月31日之前交付房屋……办理所有权转移手续和房产交付方面，甲、乙双方任何一方迟延，每天按照200元/天赔偿给对方作为补偿金，任何一方逾期叁拾日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权解除合同并要求违约方按照合同第六条规定承担违约责任。第十一条约定：“违约方应承担诉讼（仲裁）费、律师代理费、保全费等相关费用。” 二、签订合同当日，李云霞、石强昌向李青胜、杨君支付定金1万元。后因李青胜、杨君涉案房屋存在抵押，其自身撤押款项不足，2018年1月8日，双方签订《垫资协议》，就涉案房屋撤押事宜达成一致，由李云霞、石强昌为李青胜、杨君垫资45万元进行房产解押，并约定此款为李云霞、石强昌购房首付款，仅用作房产撤押解押使用。2018年1月9日，李云霞、石强昌通过银行转账支付李青胜、杨君首付款45万元。 三、2018年1月16日，上述抵押被注销。经查，涉案房屋于2017年1月3日被设定抵押，抵押权人为青岛农村信用社股份有限公司城阳城北支行。 四、2018年2月4日，李云霞、石强昌与李青胜、杨君共同到银行办理涉案房屋贷款相关手续，并签署《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》，共同授权中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行将对涉案房屋的贷款资金划入李青胜账户。2018年3月22日，银行对该笔贷款审批通过。 五、2017年12月7日和2018年1月9日，李云霞、石强昌分别向天润公司支付购房佣金10000元和13600元，共计23600元，并支付代收过户费7100元。 六、2018年3月22日，李云霞、石强昌与山东元鼎（城阳）律师事务所签订合同编号为2018-民-073的《委托代理合同》，委托山东元鼎（城阳）律师事务所指派律师代为处理该诉讼案件的相关法律事务，并转账支付律师代理费53300元。 七、2018年3月21日，李云霞、石强昌与李青胜、杨君通话过程中，李青胜、杨君认为李云霞、石强昌未按合同约定时间办理过户构成违约，向李云霞、石强昌做出解除合同的意思表示。 一审法院认为，本案的争议焦点为李云霞、石强昌与李青胜、杨君是否构成违约？违约责任如何承担？ 本案中，李云霞、石强昌与李青胜、杨君及天润公司签订的《房产买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。李云霞、石强昌主张李青胜、杨君在签订买卖合同时故意隐瞒房屋存在抵押事实构成违约，但是李云霞、石强昌知悉房屋有抵押的情况后未提出异议且与李青胜、杨君签订垫资协议、增加房屋首付款并实际支付，表明李云霞、石强昌对该房屋抵押事实的认可，一审法院认为不宜据此认定李青胜、杨君构成违约。但在李云霞、石强昌依约支付了46万元房款，房屋贷款也已获银行审批通过的情况下，李青胜、杨君明确做出解除房屋买卖合同的意思表示，其行为构成违约。故李云霞、石强昌要求继续履行涉案房屋买卖合同，并要求李青胜、杨君承担律师代理费53300元，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。关于李云霞、石强昌支付的居间服务费23600元，因天润公司确实就涉案房屋买卖提供了居间服务，且李云霞、石强昌继续履行涉案房屋买卖合同的诉讼请求获法院支持，故李青胜、杨君的违约行为并未最终影响李云霞、石强昌合同目的的实现，故李云霞、石强昌要求李青胜、杨君支付上述费用，证据不足，一审法院不予支持。关于李云霞、石强昌要求李青胜、杨君支付违约金的问题，一审法院认为，依据双方合同约定：“办理所有权转移手续和房产交付方面，甲、乙双方任何一方迟延，每天按照200元/天赔偿给对方作为补偿金，任何一方逾期叁拾日以上未履约到房产交易部门办理房产所有权转移手续的，另一方有权解除合同并要求违约方按照合同第六条规定承担违约责任。”在涉案合同继续履行的情况下，不论是以每天200元计算至房屋实际过户之日还是按照房屋总价款的20％计算违约金，均明显过高，一审法院认为，该违约金以每天200元为基数，计算30天为宜。故李青胜、杨君应支付李云霞、石强昌违约金6000元（200元×30天）。 李青胜、杨君主张李云霞、石强昌没有在2018年2月1日前办理过户手续构成违约，但是李青胜、杨君与李云霞、石强昌共同到银行办理贷款手续并签署《承诺函》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》的行为，足以表明李青胜、杨君与李云霞、石强昌以实际行为对过户时间进行了变更，不宜据此认定李云霞、石强昌构成违约。故李青胜、杨君反诉要求解除双方之间的购房合同、要求李云霞、石强昌赔偿损失236000元、律师代理费15000元，于法无据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、李青胜、杨君继续履行与李云霞、石强昌于2017年12月7日就位于青岛市城阳区户房屋签订的《21世纪不动产青岛区域房产买卖合同》。二、李云霞、石强昌于判决生效之日起十日内向李青胜、杨君支付剩余购房款720000元。三、李青胜、杨君于李云霞、石强昌履行完毕本判决第二项付款义务之日起十日内协助李云霞、石强昌将上述房屋过户至李云霞、石强昌名下。四、李青胜、杨君于判决生效之日起十日内支付李云霞、石强昌律师费53300元。五、李青胜、杨君于判决生效之日起十日内支付李云霞、石强昌违约金6000元。六、驳回李云霞、石强昌的其他诉讼请求。七、驳回李青胜、杨君的反诉请求。案件受理费17220元、保全费5000元，反诉费8610元，由李青胜、杨君负担。 二审中，李云霞、审查提交如下证据：1、房贷计算器结合上诉人购房的相关情况所计算的2018—2019年还款总数额的对比打印件，证明事项：可以证明由于被上诉人的违约导致上诉人需要额外支付10多万元的损失。2、通过网上打印于中国房价行情网，对于涉案房屋坐落的小区，房租租金的查询信息可以证明涉案小区平均租金为18.93元每月每平方米，可以证明因为被上诉人的违约而给上诉人所带来房屋租金损失的情况。李青胜、杨君质证称：对于证据1的真实性及计算结果是否准确，其无法确定。贷款现在也没有发放到位，所以计算2018年—2019年房贷数额情况没有意义。对于证据2的真实性及统计结果是否准确，其无法确定；该证据并非法定的鉴定评估机构出具，不具有法律效力。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，李云霞与李青胜于2017年12月7日签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。一审法院判决双方继续履行上述合同，对此双方均无异议，本院予以确认。李云霞、石强昌上诉要求判令通过银行贷款的方式支付剩余房款72万元，本院认为，如前所述，双方签订的涉案《房产买卖合同》有效，且一审判决双方继续履行该合同，故支付剩余房款72万元的款项来源可由李云霞、石强昌自由选择，即其既可选择银行贷款也可用自有资金，其要求法院判令通过贷款方式支付剩余款项，于法无据，本院不予支持。同理，李云霞、石强昌关于“李青胜、杨君于涉案房屋剩余购房款提供贷款的银行审批通过之日起十日内协助李云霞、石强昌将涉案房屋过户至李云霞、石强昌名下”的上诉请求本院亦不予支持。关于违约金问题，因双方仍继续履行合同，一审法院在已判令李青胜、杨君支付李云霞、石强昌律师费53300元的情形下，酌情判令李青胜、杨君支付李云霞、石强昌违约金6000元，符合公平原则，本院不宜再对违约金予以调整。关于中介费问题。因双方仍继续履行合同，且合同约定中介费由李云霞支付，在李青胜、杨君未构成根本违约的情形下，李云霞、石强昌要求李青胜、杨君承担中介费，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人李云霞、石强昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11000元，由上诉人李云霞、石强昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐镜圆 审判员  李晓波 审判员  孙秀强 二〇二〇年六月八日 书记员  于 澜 书记员  王庆光