江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终1126号上诉人（原审被告）：吴俊明，男，1969年10月7日出生，汉族，居民，住江苏省响水县。被上诉人（原审原告）：盐城市城区中平饮料厂，住所地江苏省盐城市亭湖区大星南路西二巷100号。法定代表人：智兰中，该厂厂长。上诉人吴俊明因与被上诉人盐城市城区中平饮料厂（以下简称中平饮料厂）房屋使用费纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2019）苏0991民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴俊明上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中平饮料厂的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中平饮料厂负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，因为吴俊明从案涉房屋建成至今一直居住在该房屋内，此前吴俊明在关联案件中提交的相关证据，能够证明吴俊明对案涉房屋一直在主张权利，并非强行入住该房屋，且是系依据借款合同、保证合同以及案外人乔兆华同意入住。2.一审法院适用最高法院关于租赁合同纠纷的相关司法解释处理本案属适用法律错误，因为本案双方当事人之间并无租赁合同。3.关于盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第1934号民事判决以及盐城中院（2017）苏09民终4728号民事判决，吴俊明仍在申诉过程中，对此吴俊明相信最终的裁决是公正的。中平饮料厂辩称，吴俊明的上诉请求没有事实依据，完全是捏造事实，一审法院依据生效民事判决认定吴俊明占用案涉房屋的事实是正确的，故一审法院判决其承担房屋使用费并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。中平饮料厂向一审法院起诉请求：1.判令吴俊明立即支付2005年4月7日至2019年4月6日期间的房屋使用费（房租）人民币92400元；2.诉讼费用由吴俊明负担。一审法院认定事实：1999年7月20日，中平饮料厂与盐城市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）签订了一份合同，该合同载明：“中平饮料厂与一建公司合作建房，中平饮料厂提供建房用地，一建公司承担所建楼房的全部资金，所建房屋为综合楼，建筑面积为2600平方米(按实结算)，工程造价为82万元（按实结算），楼房建成后以该房的中心线为界，中平饮料厂和一建公司各得一半”。上述合同签订后，一建公司进行施工。在施工期间，中平饮料厂与一建公司因资金等问题发生矛盾。2000年7月，一建公司停工，中平饮料厂诉至盐城市亭湖区人民法院，亭湖区人民法院于2001年9月25日作出（2001）城民初字第1455号民事判决书，判决一建公司继续履行合同。2000年9月10日，吴俊明（甲方）与一建公司的实际施工人乔兆华（乙方）及中平饮料厂（担保方）签订了一份协议，约定：“1.甲方原则同意拆借资金给乙方用于中平饮料厂综合楼工程；2.乙方负责在约定期限归还所借款项的本息，借款利息为月息2分，凭借据结帐；3.为保证甲方拆借资金及时回笼，乙方和担保人中平饮料厂同时将中平饮料厂在建工程房屋作抵押，抵押价格为500元/㎡，在约定期限乙方不能偿还资金，甲方可以指定房屋予以抵押，担保方届时负责为所抵押的房屋办理相关产权手续；4.甲方保证拆借资金（后有涂去内容，且涂改用笔与原文用笔不同）在协议生效后到乙方帐中，本协议经三方签字生效”。该协议签订后，协议方没有办理抵押登记手续。2001年6月6日，吴俊明（甲方、债权人）和一建公司的实际施工人乔兆华（乙方、债务人）签订了一份《借款合同》，约定“乙方系建筑工程承包人，1999年7月，乙方以垫资形式承建了中平饮料厂综合楼（市文港南路）工程。乙方在施工过程中因缺少部分资金，遂于1999年9月始陆续向甲方借款，并全部用于该工程建设。现甲、乙双方就借款等有关事宜，在平等自愿、协商一致的基础上补定借款合同如下：一、乙方向甲方借款的总额为人民币53.8万元。另有利息为19.7万元（当时双方约定为壹年）。上述本息合计为柒拾叁万伍仟元（结算至2001年9月31日）。二、上述借款本金甲方实际均已给付乙方，乙方亦承认已收到上述款项。三、乙方将上述借款已全部用于其承建的中平饮料厂综合楼工程。四、双方原约定的借款期限已逾期，现甲、乙双方协定将借款期限延长至2001年9月31日。……八、其他约定事项（内容被进行了涂改）。九、本合同经双方签字生效，双方以前所有条据均告作废，以本合同约定为准。十、甲、乙双方协定同意对本合同进行公证。本合同一式三份（正本），甲、乙双方各执壹份，公证机关留份存档。”吴俊明、张瑾在上述《借款合同》下方甲方栏签字，乔兆华在乙方栏签字。同日，吴俊明（甲方、债权人）、乔兆华（乙方、债务人）、智兰中（丙方、担保人）又签订一份《保证合同》，约定“因乙方向甲方所借用的款项均垫资于丙方所有的工程项目，故丙方愿意为甲、乙方签订的借款合同提供担保。甲方经审查，同意丙方作为乙方还款的保证人。甲、乙、丙三方经协商一致，在平等自愿的基础上达成以下条款：一、丙方保证的金额为乙方根据借款合同向甲方借用的人民币本金伍拾叁点捌万元整及其相应的约定利息(未明确)万元，合计人民币柒拾叁点伍万元。二、丙方对上条所列款项承担连带责任保证。若乙方不按借款合同的约定偿付借款及利息，甲方有权向丙方直接追偿。三、丙方为表示保证的诚意及能力，同意一并提供物的担保，保证方式亦为连带责任保证。丙方提供的担保物为：盐城市文港南路中平饮料厂在建工程综合楼。（上述房产属丙方四人独资的企业中平饮料厂所有）……七、其它约定事项：丙方若用担保物抵偿借款，丙方需无条件配合甲方办理相关手续，如产权证书，水、电入户手续，相关费用亦由丙方自行承担。八、本合同经三方签字生效，合同正本一式叁份，甲、乙、丙方各执一份。”吴俊明在上述《保证合同》下方甲方栏签字，乔兆华在乙方栏签字，智兰中在丙方栏签字（字迹所用笔与其他不同）。因吴俊明占住中平饮料厂所建综合楼304室，2005年4月7日，中平饮料厂诉至盐城市亭湖区人民法院，要求吴俊明迁让出综合楼304室。因中平饮料厂在起诉时未取得该综合楼的房屋所有权证，亭湖区人民法院于2005年7月26日作出（2005）亭民一初字第681号民事判决书，驳回了中平饮料厂的诉讼请求。2009年3月12日，中平饮料厂申请领取了盐城经济开发区1幢综合楼的房屋所有权证。2009年3月30日，中平饮料厂向亭湖区人民法院提起诉讼，亭湖区人民法院经审理于2009年9月8日作出（2009）亭民一初字第1395号民事判决，判令吴俊明应让出综合楼304室返还给中平饮料厂。吴俊明不服上诉至盐城中级法院，2010年4月13日，吴俊明撤回上诉。2010年3月22日，吴俊明向亭湖区人民法院起诉，要求中平饮料厂为其办理诉争房屋过户手续，2010年12月15日，吴俊明申请撤诉。2011年2月25日，因中平饮料厂申请对2000年9月10日所签协议的签名“吴俊明”、“乔兆华”的协议书涂改部分内容字迹及吴俊明签名字迹形成时间进行鉴定，亭湖区人民法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。2011年5月19日，华东政法大学司法鉴定中心作出华政[2011]物证（文）鉴字第C-48号文检鉴定书，鉴定意见为：“2000年9月10日”、甲方为“吴俊明”、乙方为“乔兆华”的《协议书》涂改部分内容字迹及吴俊明签名字迹的实际形成时间难以提供鉴定意见。2012年9月24日，吴俊明再次诉至亭湖区人民法院，以2000年9月10的协议书是附条件的买卖合同为由要求中平饮料厂协助其办理综合楼304室的过户手续，亭湖区人民法院于同年12月11日作出(2012)亭民初字第3475号民事判决，判决驳回吴俊明的诉讼请求。吴俊明不服提起上诉，盐城中级法院于2013年6月18日作出（2013）盐民终字第0657号民事判决书维持原判。2014年4月23日，吴俊明再次诉至亭湖区人民法院，要求中平饮料厂支付借款73.5万元及利息，亭湖区人民法院于同年10月20日作出(2014)亭民初字第1737号民事判决，判决驳回吴俊明的诉讼请求。吴俊明不服提起上诉，盐城中级法院于2015年4月20日作出（2015）盐民终字第0175号民事判决，判决撤销亭湖区人民法院(2014)亭民初字第1737号民事判决，发回亭湖区人民法院重审。亭湖区人民法院于2015年6月24日立案后重新组成合议庭进行审理，并于2016年12月21日作出（2015）亭民初字第1934号民事判决，判决驳回吴俊明的诉讼请求。吴俊明不服提起上诉，盐城中级法院于2018年5月17日作出（2017）苏民终4728号民事判决书维持原判。一审法院庭审中，吴俊明陈述：案涉综合楼自1999年开始施工建设的时候其就一直在综合楼304室房屋里，因为中平饮料厂与乔兆华为建设综合楼向其借款时与其签订了《协议书》，《协议书》约定“将中平饮料厂在建工程房屋作抵押，抵押价格为500元/㎡，在约定期限乙方不能偿还资金，甲方可以指定房屋予以抵押，担保方届时负责为所抵押的房屋办理相关产权手续”，所以不存在房屋使用费问题。现在房价上涨，中平饮料厂不愿意将综合楼304室房屋过户给吴俊明，并以房屋产权人身份要求吴俊明交房，其对房屋不同意归还中平饮料厂，并要求中平饮料厂协助其办理综合楼304室房屋过户手续。2019年10月24日，中平饮料厂法定代表人智兰中提交两份《租赁协议》、两份《情况说明》，证明其主张案涉综合楼304室房屋占有使用费在2005年4月7日至2012年4月6日期间按500元/月计算、在2012年4月7日至2019年4月6日期间按600元/月计算的费用标准有事实依据，符合实际情况。2019年11月5日，吴俊明质证称：其对中平饮料厂主张的计算标准不予认可，其入住案涉综合楼304室有理有据，不存在房屋使用费问题。一审法院另查明：经查询工商登记信息，中平饮料厂处于吊销未注销状态。一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。中平饮料厂已于2009年3月12日申请领取了盐城经济开发区1幢综合楼的房屋所有权证，其系该综合楼的所有权人，对该综合楼享有占有、使用、收益和处分的权利，但案涉综合楼304室房屋自工程竣工后一直由吴俊明占住。中平饮料厂于2009年3月30日诉至亭湖区人民法院，亭湖区人民法院于2009年9月8日作出（2009）亭民一初字第1395号民事判决，判令吴俊明应于判决生效之日起三十日内让出综合楼304室并返还给中平饮料厂。吴俊明不服上诉至盐城中级法院，后于2010年4月13日撤回上诉。现（2009）亭民一初字第1395号民事判决已经生效，吴俊明应让出综合楼304室返还给中平饮料厂，但吴俊明至今仍占住综合楼304室房屋，其应当承担支付房屋占有使用费的责任。吴俊明辩称中平饮料厂已于2011年10月25日注销，不具备诉讼主体资格。经查，中平饮料厂经营状态为吊销未注销，企业法人资格仍然存续，且盐房权证市区开字第××号载明中平饮料厂系案涉综合楼所有权人，其对综合楼304室房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故吴俊明的该点抗辩意见一审法院依法不予采纳。吴俊明还辩称其于2001年6月6日分别与乔兆华签订了《借款合同》、与中平饮料厂签订了《保证合同》，案涉综合楼304室房屋经中平饮料厂、乔兆华认可为“以房抵债”，其入住案涉综合楼304室房屋系基于其与中平饮料厂、案外人乔兆华于2000年9月10日签订的协议书及乔兆华同意其入住的书面材料，且自1999年案涉综合楼工程建设施工时其居住综合楼304室房屋至今，不存在房屋占有使用费问题。对此，一审法院认为，2001年6月6日《借款合同》约定借款到期时间为2001年9月30日，2001年6月6日《保证合同》约定中平饮料厂的保证期间为2001年10月1日到2002年9月30日，吴俊明未能提供其在上述保证期限内向中平饮料厂主张权利的证据，（2017）苏09民终4728号民事判决书确认“现吴俊明仅以乔兆华出具的一份抵押合同中载明‘同意暂时安装防盗门入住’来证实吴俊明至少在2002年10月30日入住，一方面该份抵押合同是乔兆华出具，在无乔兆华到庭核实的情况下，无法认定案涉抵押合同的真伪，且即使该抵押合同是真实的，也已经超过保证期间，另一方面该该抵押合同并不足以证明吴俊明在该时间段内已实际入住”，（2013）盐民终字第0657号民事判决书确认“根据吴俊明与中平饮料厂、乔兆华于2000年9月10日签订的协议书约定的内容，中平饮料厂和乔兆华是将在建房屋做为抵押向吴俊明借款，但事后并未办理抵押登记手续，协议书上500元/㎡是约定的抵押价款，并未注明是房屋买卖价格，且该协议书未约定房屋的面积、价款，亦未约定借款的总额，故不能认定该协议书为房屋买卖合同。吴俊明系自行入住于诉争房屋304室，并非中平饮料厂同意吴俊明居住于诉争房屋”，综上，中平饮料厂的保证期间已经超过、乔兆华出具抵押合同无法认定真伪、2000年9月10日签订的协议书约定以案涉综合楼为抵押事后并未办理抵押登记手续、吴俊明非经中平饮料厂同意系自行入住案涉综合楼304室房屋，故中平饮料厂的该点抗辩意见无事实和法律依据，一审法院依法不予采纳。关于房屋占有使用费的起算点问题。因吴俊明占住中平饮料厂所建综合楼304室房屋，中平饮料厂于2005年4月7日诉至亭湖区人民法院，要求吴俊明迁让出综合楼304室，现中平饮料厂主张以2005年4月7日为起点计算吴俊明的房屋占有使用费，但因中平饮料厂系于2009年3月12日取得案涉综合楼的房屋所有权证，故一审法院依法认定自2009年3月13日起计算吴俊明的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的金额问题。中平饮料厂主张2005年4月7日至2012年4月6日期间的房屋占有使用费按500元/月标准计算，2012年4月7日至2019年4月6日期间的房屋占有使用费按600元/月标准计算。对此，一审法院认为，案涉综合楼304室房屋坐落于盐城经济开发区，结合中平饮料厂提交的其与综合楼其他租户签订的《租赁协议》，综合考量该地段的同类房屋价格、出租房租金标准等要素，中平饮料厂主张的房屋占有使用费计算标准并无不当，一审法院依法予以确认。吴俊明应支付中平饮料厂2009年3月13日至2012年4月6日期间的房屋占有使用费18399元（500元/月*36月+500元/月*24天/30天）、2012年4月7日至2019年4月6日期间的房屋占有使用费50400元（600元/月*84月），合计人民币68799元。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：吴俊明应于判决生效之日起十日内支付中平饮料厂房屋占有使用费人民币68799元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2154元，由中平饮料厂负担614元，吴俊明负担1540元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，中平饮料厂于2009年3月12日申请领取案涉房屋的房屋所有权证，其对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然该房屋自建成后一直被吴俊明占住，但中平饮料厂已于2009年3月30日诉至盐城市亭湖区人民法院要求其让房，并经该院审理后作出相应的民事判决，判令吴俊明限期让房并返还给中平饮料厂，且该判决亦已经生效。据此，吴俊明理应让出案涉房屋并返还给中平饮料厂，但由于其至今拒绝腾让并仍占住该房屋，故其依法应当承担相应的民事责任，一审法院依据查明的事实作出的判决并无不当。就吴俊明上诉提出的理由，本院认为，1.虽然吴俊明认为其曾与案外人乔兆华、中平饮料厂签订过《借款合同》、《保证合同》和《借款暨抵押协议》，约定中平饮料厂为乔兆华借款提供保证、以案涉房屋在建工程作抵押，并认为其系经过中平饮料厂和乔兆华认可“以房抵债”并同意其入住案涉房屋，但由于吴俊明并未在保证期限内向保证人中平饮料厂主张过权利，相关在建工程的抵押也未依法办理过抵押登记手续，且据现有证据不能认定双方当事人就案涉房屋已形成“以房抵债”及房屋买卖合同关系。同时，吴俊明系未经中平饮料厂同意而自行入住案涉房屋。关于该一系列事实的认定及其理由，本院前案生效民事判决已经依法予以确认，吴俊明在本案中虽持异议，但并未能提交相关有效证据证实其主张，故本院不予采信。2.本案中，虽然双方当事人之间未签订过房屋租赁合同，但因吴俊明占住案涉房屋无合同与法律依据，其依法应承担相应的民事责任。现一审法院参照案涉房屋同地段、同类房屋的价格及房租标准等要素，判决吴俊明承担房屋占有使用费，在认定事实与适用法律上并无不当，且未超出合理的范围。故吴俊明主张一审法院适用法律错误依据不足，本院不予采纳。3.吴俊明主张其已对盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第1934号民事判决以及本院（2017）苏09民终4728号民事判决提出申诉，因该行为系其对自身诉讼权利行使的范畴，故并不影响本案的正确处理。综上，吴俊明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人吴俊明负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月二十三日书记员  周 洋