福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1144号 上诉人（原审被告）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，经理。 委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴潇博，福建壶兰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：郑伟强，男，1998年8月17日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：吴金英，女，1975年4月2日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赖宗阳，莆田市涵江区商城法律服务所法律工作者。 原审被告:郑志勇，男，1976年5月18日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司（以下简称“莱卡斯公司”）因与被上诉人郑伟强、吴金英、原审被告郑志勇房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莱卡斯公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回郑伟强、吴金英的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用、保全费用等诉讼费用由郑伟强、吴金英承担。事实和理由：1.《房屋买卖协议》上仅有郑志勇的签字，而没有莱卡斯公司加盖的公章。因此，郑伟强、吴金英应当举证证明郑志勇签字时是履行菜卡斯公司法定代表人职务的行为，而不是郑志勇的私下行为。在郑伟强、吴金英没有提供其他证据的情况下，一审直接认定郑志勇在《房屋买卖协议》上签字的行为属于履行职务行为，明显违反法律规定。2.吴金英在一审时陈述，其实际与菜卡斯公司签订《房屋买卖协议》，且在协议签订前郑志勇多次表示其为公司的法定代表人，有权签订合同。但在《房屋买卖协议》全文中，均未体现“郑志勇代表菜卡斯公司”、“菜卡斯公司法定代表人郑志勇”以及以菜卡斯公司名义签订后由郑志勇签字确认等形式。菜卡斯公司有理由认为，郑志勇与郑伟强、吴金英签订《房屋买卖协议》系郑志勇个人行为，而非履行公司职务行为。3.郑伟强、吴金英按照《房屋买卖协议》将全部购房款直接支付给了郑志勇个人账户。若郑志勇代表莱卡斯公司签订《房屋买卖协议》，按照规章制度，购房者必须将购房款支付到公司的监管账户中。《房屋买卖协议》所得到的全部利益均是由郑志勇享有，无法认定郑志勇系履行公司职务行为。4.吴金英一审时陈述，其在签订协议前到达菜卡斯公司售楼部，且了解了涉案房屋的状况。在《房屋买卖协议》签订之前，涉案房屋仍属于未出售状态，若郑伟强、吴金英为尽到合理谨慎注意的购房者，根本无需私下向郑志勇购买涉案房屋，郑伟强、吴金英完全可以直接向菜卡斯公司购买涉案房屋并办理网签手续。5.吴金英一审时陈述，郑志勇带其到莆田的办公室签订了《房屋买卖协议》。若郑志勇的行为系履行公司的职务行为，双方完全无需到其他地点签订合同，可以直接到菜卡斯公司售楼部签订协议并加盖公司公章。6.最高人民法院（2018）在最高法民再161号民事判决书中载明：本院也在此提醒我国的公司类市场主体，在签订合同时，不管是什么合同，都应当要求对方加盖公章。如果对方没有加盖公章，那么应当想方设法要求对方加盖公章，否则，宁愿相信签字人是个人行为，不能代表公司，因为这样的结果极易引发纠纷，而且在诉讼中处于很不利的地位。因此，该判例也明确了仅有公司法定代表人签字的情况下，合同的效力状态及合同对方当事人应当承担法定代表人签字系代表公司履行职务行为的举证责任。7.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定对于已付购房款一倍的赔偿责任并非强制性规定，且结合《福建省高级人民法院》第四问中，明确认定买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减少。一审未考虑菜卡斯公司不知情、郑伟强、吴金英未尽到合理注意义务以及涉案房屋价款并未出现大幅度上涨等情况，直接判决菜卡斯公司承担已付款一倍的赔偿责任，明显违反法律规定及公平原则。8.在《房屋买卖协议》第四条中，双方已经明确了涉案房屋出售给第三方的违约责任，该违约责任并未违反法律、行政法规等强制性规定，应当认定合法有效，直接适用该约定，不应当再适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定。9.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购等协议具备商品房销售管理办法规定的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，协议应当认定为商品房买卖合同。涉案《房屋买卖协议》不符合该规定，应该属于预约合同。在该合同第三条、第五条、第六条中，均明确约定应当办理网签商品房买卖合同的手续，第八条中也明确约定电子商务网签商品房买卖合同后，协议视为履行完毕。所有约定均以电子网签商品房买卖合同为主。从上述约定可以看出，双方签订《房屋买卖协议》的本质在于为后续继续签订正式的商品房买卖合同作出担保。 郑伟强、吴金英辩称：1.菜卡斯公司主张郑志勇签订《房屋买卖协议》是其私人行为，但出售的确实菜卡斯公司的房屋，明显自相矛盾。郑志勇也没有将涉案房屋购置为自己的财产。在签订合同时，郑志勇明确告知郑伟强、吴金英，涉案房屋、车位是菜卡斯公司的。法人代表有权代表公司卖公司的房屋，菜卡斯公司是一个法人单位，其意思表示需要通过法人代表表达。2.如果郑志勇没有代表公司出售房屋，又收取购房款，就构成诈骗罪，应追究刑事责任。菜卡斯公司要否认自己法定代表人的卖房行为，也是由郑志勇本人否认。3.一审认定郑志勇在签订《房屋买卖协议》时是代表莱卡斯公司，认定事实清楚，适用法律正确。虽然《房屋买卖协议》只有法人代表签名，无公司印章，但根据最高人民法院《九民纪要》第四十一条，本案合同仍应由公司承担。而且，在合同第一条、第四条，均可以体现甲方是菜卡斯公司，也指菜卡斯公司的法定代表人郑志勇。4.郑志勇在签订合同时均是以菜卡斯公司的法人代表身份履行出售公司房屋行为，其以个人账号收取购房款可以视为公司收取购房款。至于郑志勇事后不将购房款交给公司，是其内部管理不规范问题，不能作为抗辩事由。如果公司不承认已收取郑伟强、吴金英的购房款，郑志勇将构成诈骗罪。5.菜卡斯公司要求郑伟强、吴金英举证证明郑志勇的行为不是私人行为，但菜卡斯公司主张郑志勇的行为是私人行为，应由菜卡斯公司承担举证责任。6.最高人民法院（2018）在最高法民再161号民事判决书中的观点已被《九民纪要》所否认，且该判决也不是最高人民法院发布的指导性案例，不足为据。7.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，郑伟强、吴金英可以要求赔偿，法院就应当支持。《福建省高级人民法院》第四问的内容不是最高人民法院司法解释，且与最高人民法院司法解释相违背，不足为据。8.菜卡斯公司应当依据合同约定支付违约金，则郑伟强、吴金英就不能再要求对公司进行惩罚性赔偿，即适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定。既然法律和司法解释赋予郑伟强、吴金英有权主张违约的菜卡斯公司进行惩罚性赔偿要求，则郑伟强、吴金英有权为了维权而自由选择惩罚性赔偿。9.菜卡斯公司主张涉案《房屋买卖协议》是预约合同的理由不能成立。从合同名称看，明确载明是“房屋买卖协议”。在合同中，双方对标的、房号、车位号、价位、位置等基本条款都已经明确，郑伟强、吴金英也支付了全部价款，符合“房屋买卖合同”的全部构成要件。因此，涉案《房屋买卖协议》是正式合同。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 郑伟强、吴金英向一审法院起诉请求：1.判令确认郑伟强、吴金英与菜卡斯公司、郑志勇之间签订的房屋买卖协议有效，该合同标的物为菜卡斯公司所有的位于莆田市涵江区塘北街“皇家庭院”小区7号楼2105室和编号为200的停车位；2.判令菜卡斯公司立即将位于莆田市涵江区塘北街皇家庭院小区7号楼2105室和编号为200的一个停车位交付给郑伟强、吴金英，并协助郑伟强、吴金英办理房屋过户登记手续；3.判令郑志勇对房屋交付和协助办理房屋过户登记手续负连带责任；4.本案受理费、财产保全费由莱卡斯公司、郑志勇负担。一审诉讼期间，郑伟强、吴金英将诉讼请求变更为：1.解除郑伟强、吴金英与莱卡斯公司、郑志勇于2018年8月29日签订的《房屋买卖协议》；2.判令莱卡斯公司、郑志勇共同返还郑伟强、吴金英购房款968000元及该款自2018年8月29日起至还清款项之日止按月利率1%计算的利息；3.判令莱卡斯公司、郑志勇共同赔偿郑伟强、吴金英购房款一倍的赔偿款968000元；4.本案受理费、保全费由莱卡斯公司、郑志勇承担。 一审法院认定事实：2019年8月29日，莱卡斯公司的法定代表人郑志勇(甲方)与郑伟强、吴金英(乙方)签订一份《房屋买卖协议》，约定：1.郑伟强、吴金英向郑志勇购买由莱卡斯公司开发的位于莆田市涵江区“皇家庭院”小区7号楼2105到房产一套(购房款868000元)和编号为200停车位一个(价款100000元)，合计968000元，于协议书签订之日一次性转入郑志勇在中国建设银行莆田分行的账户内；2.甲方保证该房产和车位为莱卡斯公司所有，乙方经过确认并认可上述房产目前一切状态，本合同签订后，乙方需要准备材料，甲方于收到乙方的书面材料次日起通知莱卡斯公司售楼部启动本协议中房屋电子商务网签（《商品房买卖合同》）相关手续，并于合同签订之后80个工作日内书面或手机短信方式通知乙方前往指定地点办理签约手续；3.本协议签订之日起，乙方随即承担该房产及停车位毁损、灭失的风险，甲方及售楼部不得再次转卖给他人，如乙方无法如无协议约定获得该房产及停车位的所有权，或该房产、停车位被出售于其他单位、个人，即甲方违约，如因甲方原因导致的违约，甲方无条件退还乙方全部购房款，并向乙方支付全部购房款总额已支付部分的10%作为违约金赔付乙方；4.待本协议约定的房产的电子商务网签（《商品房买卖合同》）签订完成，乙方应无条件退回甲方与本协议相关的所有资料，电子商务网签（《商品房买卖合同》）签订后，协议视为履行完毕，所有约定均以电子商务网签（《商品房买卖合同》）为准等。协议签订后，郑伟强、吴金英于协议当日将购房总价款968000元通过银行转账支付给郑志勇。之后，郑伟强、吴金英多次催促郑志勇去办理合同网签和备案手续，因郑志勇以种种理由推诿，郑伟强、吴金英遂于2019年5月14日诉至一审法院。 一审法院另查明，郑志勇与郑雄系父子关系，郑志勇系莱卡斯公司的法定代表人，持有公司90%股份，郑雄系莱卡斯公司股东，持有公司10%股份。莱卡斯公司于2018年10月15日将涉案房产出售给案外人李申，并于2018年10月19日办理合同备案手续；于2017年8月14日将案涉停车位出售给案外人邱丽香，并于2017年8月16日办理合同备案手续。一审诉讼期间，郑伟强、吴金英向一审法院申请财产保全，查封登记在莱卡斯公司名下的房产和案涉房产及停车位，并支付保全申请费5000元。 一审法院认为，郑志勇系莱卡斯公司的法定代表人，郑伟强、吴金英有理由相信郑志勇有权代表莱卡斯公司与其签订案涉《房屋买卖协议》，且案涉《房屋买卖协议》内容也可体现郑志勇系代表莱卡斯公司与郑伟强、吴金英签订《房屋买卖协议》，故可认定郑志勇的上述行为系履行职务行为，该行为对莱卡斯公司同样具有法律约束力，其所引起的法律后果或民事责任应由莱卡斯公司承担。郑伟强、吴金英请求郑志勇与莱卡斯公司共同承担民事责任，不予支持。案涉《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面诚信履行相应义务。郑伟强、吴金英依约将案涉商品房的购房款和停车位款全部支付给郑志勇，但案涉商品房和车位被莱卡斯公司另行出售给他人并办理了合同备案登记手续，致使郑伟强、吴金英无法取得案涉房产和停车位，造成案涉协议无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，郑伟强、吴金英要求解除案涉《房屋买卖协议》，于法有据，应予支持。合同解除后，郑伟强、吴金英有权要求莱卡斯公司返还已付购房款968000元及利息，利息可自2018年8月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；郑伟强、吴金英请求对返还的购房款的利息按月利率1%计算，超过部分不予支持。因案涉商品房和停车位出售给郑伟强、吴金英前后被莱卡斯公司另行出售给他人并办理了合同备案登记手续，造成案涉协议无法继续履行。郑伟强、吴金英已支付给郑志勇购房款和购车位款共计968000元，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定，郑伟强、吴金英主张莱卡斯公司承担按已付购房款和购车位款一倍赔偿责任即莱卡斯公司支付给郑伟强、吴金英违约金968000元，于法有据，予以支持。一审诉讼期间，郑伟强、吴金英为维护将来判决顺利执行，维护合法权益，向一审法院申请财产保全，并承担财产保全费，现其主张诉讼财产保全费5000元由莱卡斯公司负担，予以支持。郑志勇经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并递交证据，视为自愿放弃诉讼权利，一审法院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十条、第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十条、第九十四条第四项、第九十七、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、第九条第三项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、解除郑伟强、吴金英与郑志勇于2018年8月29日签订的《房屋买卖协议》；二、莱卡斯（福建）置业有限公司应于本判决生效之日起五日内返还给郑伟强、吴金英所支付的购房款和购车位款计968000元及利息（利息以已付购房款968000元基数，自2018年8月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、莱卡斯（福建）置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给郑伟强、吴金英赔偿款968000元；四、莱卡斯（福建）置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给郑伟强、吴金英诉讼财产保全费5000元；五、驳回郑伟强、吴金英的其他诉讼请求。案件受理费27776元，由郑伟强、吴金英负担623元，莱卡斯（福建）置业有限公司负担27153元。 本院二审期间，莱卡斯公司与郑伟强、吴金英均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，莱卡斯公司、郑伟强、吴金英均无异议，本院予以确认。 本院认为，虽然涉案《房屋买卖协议》由郑志勇签订，但在涉案协议中，第一条、第四条所约定的郑伟强、吴金英购买的房产、车位是莱卡斯公司开发的，第三条约定甲方（即郑志勇）保证上述房地产为莱卡斯公司所有，第四条约定甲方（即郑志勇）及售楼部不得再次专卖他人，结合郑志勇系莱卡斯公司法定代表人的事实，郑伟强、吴金英有理由相信郑志勇系代表莱卡斯公司签订涉案协议，故一审认定涉案协议的卖方是莱卡斯公司，并无不当。莱卡斯公司主张郑志勇在涉案协议签字的行为仅代表郑志勇个人行为，与事实不符，本院不予采信。郑伟强、吴金英已经支付了全部购房款，但莱卡斯公司将涉案房产、车位出售给案外人，导致涉案协议不能履行，莱卡斯公司构成违约，故一审判决解除涉案协议，是正确的，应予维持。合同解除后，莱卡斯公司应承担返还购房款、支付购房款利息损失、保全费并承担违约责任。因此，一审判决由莱卡斯公司返还购房款、支付购房款利息损失及保全费，并无不当。对于违约责任，在涉案协议第四条中，明确约定存在将房产、停车位被出售于其他单位个人等违约情形的，应支付全部购房款总额已经支付部分的10%作为违约金。在涉案协议有明确约定违约金计算标准的情况下，郑伟强、吴金英直接要求莱卡斯公司按照已付款的一倍赔偿，理由不能成立，一审判决予以支持不当，本院予以纠正。本案莱卡斯公司的违约责任应按涉案协议的约定执行，即由莱卡斯公司向郑伟强、吴金英支付违约金96800元（968000元×10%）。虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定一房两卖导致合同不能履行的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但该规定体现的是买受人可以在已付购房款一倍以下要求赔偿，并非出卖人必须按照已付购房款一倍的标准进行赔偿。因此，本案适用涉案协议关于违约责任的约定，并没有与该规定抵触。 综上所述，莱卡斯公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2265号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2265号民事判决第三项为：莱卡斯（福建）置业有限公司应于本判决生效之日起五日内支付给郑伟强、吴金英赔偿款96800元； 三、驳回莱卡斯（福建）置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费27776元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担18546元，由郑伟强、吴金英负担9230元；二审案件受理费27776元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担18546元，由郑伟强、吴金英负担9230元。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年六月十日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。