安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖03民终1631号上诉人（原审原告）：檀亚琼，女，1987年10月9日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，现住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：沈永雷，安徽润天（蚌埠）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蚌埠富城混凝土有限公司，住所地安徽省蚌埠市东海大道东首南端金三角工业小区，统一社会信用代码9134030079814140XL。法定代表人：乔树藩，该公司董事长。委托诉讼代理人：张家和，安徽张家和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王垚，安徽张家和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：徐园园，女，1980年1月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市南山郦都Ｂ区。委托诉讼代理人：康会如，安徽蓝邦律师事务所律师。上诉人檀亚琼因与被上诉人蚌埠富城混凝土有限公司（以下简称富城公司）、徐园园案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院（2019）皖0302民初2037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。檀亚琼上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二审诉讼费用由富城公司、徐园园承担。事实和理由：一审法院认定房屋没有过户的原因是檀亚琼没有尽到合理注意义务错误。我国没有法律规定设定抵押的房屋不能买卖。一审法院以案涉房屋设定抵押为由，认定檀亚琼没有尽到合理注意义务，进而认定案涉房屋没有过户是檀亚琼原因导致，显属不当。檀亚琼与徐园园2013年11月15日签订的房屋买卖合同合法有效，檀亚琼于2014年12月31日实际入住案涉房屋，檀亚琼已于2015年5月25日付清了全部房款。一审法院查封案涉房屋时间为2018年7月17日。檀亚琼在人民法院查封之前就已经签订合法有效的书面合同、占有房屋并支付全部价款。人民法院在审理案外人执行异议之诉时，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定执行。对于非因买受人原因未办理过户登记，一般而言，只要向房屋登记机构递交材料或者向出卖人提出请求即可。檀亚琼在支付全款后，多次要求徐园园协助过户，但徐园园未提前还清贷款，导致无法办理过户登记，本案应认定非因檀亚琼原因导致未办理过户登记。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求支持檀亚琼的上诉请求。富城公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，檀亚琼的事实和理由缺乏法律依据，请求二审法院依法驳回檀亚琼的上诉请求，维持原判。徐园园辩称，同意檀亚琼的上诉请求事实和理由。檀亚琼向一审法院起诉请求：1.请求停止对蚌埠市一品黄山苑5号楼6号房屋进行拍卖;2.解除对上述房屋的查封。一审法院认定事实：2010年2月12日，徐园园与中国工商银行蚌埠朝阳支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定中国工商银行蚌埠朝阳支行为徐园园购买蚌埠市一品黄山苑5号楼6号房屋提供贷款415000元，徐园园将该房屋抵押担保给银行。2013年11月15日，徐园园与谭亚琼签订《房屋买卖合同》，约定谭亚琼以840000元价格购买徐园园名下位于蚌埠市一品黄山苑5号楼6号房屋。徐园园向谭亚琼出具收条两张，收条载明“今收到谭亚琼购买一品黄山苑506#房，扣除银行贷款，首付48.5万元”、“今收到谭亚琼支付给我的购房款355000元，截止到2015年5月25日已全部支付完毕。加上以前支付的房款共计840000元”。两份收条均有徐园园签名，但均无签订日期。双方就涉案房屋至今未办理过户登记，涉案房屋仍登记在徐园园名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋登记在徐园园名下，故谭亚琼对涉案房屋不享有所有权。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，谭亚琼购买涉案房屋未办理过户登记，原因在于其购买房屋之前，该房屋上已经设定有其他人的抵押登记。谭亚琼购买涉案房屋没有履行合理的注意义务，忽略了他人权利障碍，故其购买涉案房屋未办理过户登记系其自身原因造成，应认定谭亚琼对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。故其主张停止对涉案房屋的拍卖及解除对涉案房屋查封的诉请没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回谭亚琼的诉讼请求。案件受理费13800元，减半收取6900元，由谭亚琼承担。二审中，双方均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是檀亚琼对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在富城公司提起的金钱债权执行一案中，檀亚琼作为买受人对登记在被执行人徐园园名下的案涉房屋提出案外人执行异议之诉，需要符合上述司法解释规定的情形，其权利才能够排除强制执行。经审查，檀亚琼与徐园园于2013年11月15日就案涉房屋签订房屋买卖合同，但中国工商银行蚌埠朝阳支行已于2010年2月12日就案涉房屋办理了抵押登记，中国工商银行蚌埠朝阳支行依法享有抵押权。檀亚琼作为房屋买受人，在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务，从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记，此系檀亚琼自身原因所致，故其主张不符合上述规定的要件，檀亚琼对本案争议的执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张排除强制执行，无事实和法律依据。综上所述，檀亚琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由檀亚琼负担(已交纳)。本判决为终审判决。审判长  许家才审判员  陈二伟审判员  李小芹二〇二〇年六月十五日法官助理王海燕书记员李亦琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。