江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执复31号复议申请人（被执行人）：杜海龙，男，汉族，1976年1月13日生，住常州市金坛区。申请执行人：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地常州市和平中路413号。法定代表人：陆向阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴振华，江苏融畅律师事务所律师。被执行人：皋云，女，汉族，1976年2月14日生，住常州市金坛区。被执行人：杜效敦，男，汉族，1954年4月26日生，住常州市金坛区。被执行人：李付花，女，汉族，1953年10月6日生，住常州市金坛区。复议申请人杜海龙不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）(2019)苏0413执异106号执行裁定，向本院申请复议。本院于2020年5月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年5月27日举行了公开听证，杜海龙、皋云、江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）委托诉讼代理人吴振华和江苏常地房地产资产评估勘测规划有限公司（以下简称常地评估公司）评估人员张秋石、彭成参加了听证，现已审查终结。经审查查明，江南银行诉杜海龙、皋云、杜效敦、李付花金融借款合同纠纷一案，2018年11月8日，金坛法院作出（2018）苏0482民初3886号民事判决：一、杜海龙于判决生效之日起10日内向江南银行返还借款人民币300万元，支付至2018年1月20日的利息人民币105871.61元，以及此后至返还借款之日按中国人民银行规定的银行逾期贷款利率标准计算的利息，赔偿律师代理费人民币111076元。二、皋云、杜效敦、李付花对上述杜海龙的付款义务承担连带责任。三、皋云、杜效敦、李付花承担责任后，有权向杜海龙追偿。四、江南银行享有以杜效敦、李付花所有的，坐落在常州市××区××城镇春风××路××号××房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，拍卖、变卖的价款优先受偿的权利，优先受偿最高债权额为人民币431万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32536元，保全费5000元，合计人民币37536元，由杜海龙、皋云、杜效敦、李付花共同负担。在该案审理过程中，根据江南银行的申请，2018年7月4日，金坛法院作出（2018）苏0482民初3886号民事裁定：查封杜效敦、李付花共有的坐落于常州市××区××城镇春风××路××号的房屋所有权及土地使用权。根据江南银行的申请，金坛法院于2019年7月26日立案强制执行，案号为（2019）苏0413执3016号。在该案执行过程中，该院对被执行人杜效敦、李付花共同共有的坐落于常州市××区××城镇春风××路××号的不动产（以下简称案涉不动产）价值委托常地评估公司进行评估。嗣后，常地评估公司经评估后作出案涉不动产的估价报告。2019年12月4日，该院作出评估通知书，该通知书载明案涉不动产的评估价值等情况并告知如对评估报告有异议，可自评估报告送达之日起5日内向该院书面提出，逾期未提出的，该院依法公开拍卖。2019年12月5日，该院向被执行人杜海龙、皋云、杜效敦、李付花送达了评估通知书。被执行人杜海龙不服上述执行行为，向金坛法院提出执行异议。金坛法院查明，案涉不动产登记在杜效敦、李付花的名下，为非住宅，房权证号为00××40，00××40-1；土地证号为坛国用（2011）第xx号。2015年12月14日，案涉不动产在江南银行设定了抵押。根据江南银行的申请，该院依法对案涉房地产的价值进行委托评估。2019年11月7日，杜效敦、李付花的委托诉讼代理人杜海龙参加该院组织的选择确定评估机构的活动，经随机选择评估机构的结果为，常地评估公司作为首选，常州市正信房地产评估事务所有限公司作为备选。2019年11月13日，该院向常地评估公司作出（2019）苏0482鉴第303号司法鉴定委托书。2019年11月22日，常地评估公司对案涉房地产出具了常地房（2019）（估）字第2123号房地产估价报告，案涉不动产在价值时点2019年11月13日的评估总价为3093768元，本次评估总价包含内部装修价值及土地价值，不含可移动家具家电。评估人常地评估公司持有营业执照、房地产估价机构备案证书，其营业执照登记的经营范围为房地产估价、土地评估、资产评估及咨询服务等，评估人员彭成、张秋石持有有效资质证书。该院认为，本案的争议焦点为：是否应当对案涉不动产价值重新评估。对此，该院认为，不应当对案涉不动产价值重新评估。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”本案中，评估人常地评估公司及其评估人员均具备相应的评估资质。评估人接受委托后，其评估人员能够根据委托事项依法进行评估，该院未发现存在评估程序严重违法的情形，其评估结论无法定事由不得推翻。该院对评估人常地评估公司的答复，予以采信。杜海龙未向该院提交评估程序严重违法的证据，该院也未发现评估程序严重违法的情况，故对杜海龙要求重新评估的请求，该院不予支持。案涉不动产的评估价值并不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需经由市场检验。综上所述，杜海龙的异议理由不成立，应当依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回杜海龙的异议请求。如不服该裁定，可以自该裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。杜海龙不服上述裁定，向本院申请复议请求：一、撤销金坛法院（2019）苏0413执异106号执行裁定；二、请求对位于常州市××区××城镇春风××路××号不动产重新进行价格估计。具体理由如下:在申请人与江南银行金融借款合同纠纷一案的执行过程中，常地评估公司受金坛法院委托,于2019年11月22日对位于金坛区金城镇春风西路1-B-50-51号不动产出具了常地房（2019）（估）字第2123号《房地产评估报告》，对价值时点为2019年11月13日的上述房屋评估总价为3093768元。但申请人认为，该房屋评估价格明显过低，远低于该房屋现在的市场价格。首先，2016年12月，房屋产权人将涉案房屋抵押给江南银行前按银行要求对该涉案房屋价格进行了评估，当时金坛市易和土地房产评估有限公司于2015年12月4日的评估价为431万元。平均单价为14729元/㎡，其中一楼为2584124元,二层1728524元,远高于现在的评估价309万元。其次，金坛法院执行局于2018年5月对位于常州市金坛区金城镇春风西路1号1042-1044号房屋进行了评估、拍卖，该商业用房与本案房屋在同一地点、同一朝向，仅相隔4间店面，房屋结构也相同，但其评估总价为5782600元，其房屋平均单价13068元/㎡。远高于本案房屋的8706元/㎡，仅相差一年多时间，评估价格就降低了4362元/㎡。再次，根据评估公司的答复，其声称因评估目的和价值时点不同，估价机构及估价人员不同，故没有可比性。但申请人认为，不管评估人员和评估机构有什么变化，也不管评估目的为何，房屋评估的宗旨都应当是根据房屋的客观情况，对该评估时点的房屋市场价值进行客观的分析，该评估价格不会因为评估人员和评估机构的变化而产生太大的变动，否则，该评估价格不能反映客观的房屋价值，从而不能作为拍卖价格参照的依据。常地评估公司答辩称：第一，评估目的不一样，抵押评估报告的目的是贷款的需要，本次评估是司法拍卖，评估价格更应该接近市场价格。第二，评估机构、评估人员不一样，对评估的价值也不一样，银行抵押时的评估机构是易和评估公司，本次评估是我们公司。第三，评估机构的评估价格只是作为人民法院作为司法拍卖确定参考价的依据，最终房屋的成交价格由市场来进行检验。第四，2018年9月金坛区春风西路1号1042-1044号房屋流拍价格为每平方米8371元，我们此次评估的平均价为10423元。所以，我们认为我们的评估价格是符合市场真实价格的。江南银行答辩称：一、金坛法院委托常地评估公司评估复议申请人的房产委托程序合法，首选评估机构和评估人员具有相应的评估资质，评估过程合法合规，因此评估结果合法有效。复议申请人没有证据证明此次评估存在违法的行为。二、复议申请人提到的其房产与同一地点房产的评估价值相差较大，我们认为根据关于人民法院确定处置参考案件的若干规定第27条，司法网络询价平台评估机构应当确定网络询价，或者委托评估结果的有效期，有效期最长不得超过一年，复议申请人相对比的该份价格与2018年5月出具，因此，我们认为以该价格与现在时点对比没有可比性，达不到所要证明的目的。本案听证中，杜海龙对常地评估公司的评估资质和评估程序无异议。金坛法院查明的事实本院予以确认。本案的争议焦点为：杜海龙请求对位于常州市××区××城镇春风××路××号不动产重新进行评估是否有事实和法律依据。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应予准许。本案中，第一，评估公司、评估人员具有相应的资质。常地评估公司营业执照的经营范围包括房地产评估、土地评估、资产评估等，评估人员已取得房地产评估师的注册证书，有权使用注册房地产估价师的名称，执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字。复议申请人杜海龙对常地评估公司的评估资质也无异议。故，常地评估公司具备房地产的评估资质，常地评估公司的评估人员也具备房地产的评估资质。第二，评估机构对杜海龙的异议进行了书面答复，评估人员也进行了解释和说明。对复议申请人杜海龙提出的异议，常地评估公司于2019年12月13日作出了关于《杜效敦、李付花位于春风西路1-B-50-51号涉案房地产市场价值评估报告》异议书的答复，听证中评估人员对复议申请人杜海龙的异议也进行了解释和说明。对于评估机构、评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析基础上，对涉案资产进行客观合理估算和评判意见，本院应予以尊重。第三，评估程序并无不当。复议申请人杜海龙对常地评估公司的评估程序无异议，本院审查中也未发现常地评估公司在评估程序中存在严重违法应当重新评估的情形，对上述评估报告，本院应予认可。对涉案资产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，本院对复议申请人杜海龙重新评估的请求不予支持。综上，复议申请人杜海龙的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。金坛法院（2019）苏0413执异106号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回杜海龙的复议申请，维持常州市金坛区人民法院（2019）苏0413执异106号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙慧民审 判 员 王 臻审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二〇年六月十六日书 记 员 张玉娘