福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终833号 上诉人（原审原告）：李梅玉，女，1975年6月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：许莉莉、陈雲容，福建普阳律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路348弄2、6号第3层，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，总经理。 上诉人李梅玉因与被上诉人莆田市信达房地产开发有限公司（以下简称“信达公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李梅玉上诉请求：撤销一审判决，改判支持李梅玉的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决信达公司在办证条件许可之日起三十日内为李梅玉办理房屋所有权初始预登记，系变相鼓励信达公司怠于履行合同义务，且不具有可执行性。合同约定办理房屋所有权初始预登记是信达公司的义务。李梅玉依约已付清购房款，涉案商品房也已交付，但信达公司在长达五年多的时间内仍未履行上述合同义务，构成违约。一审不但不判决信达公司即时履行该些义务，还判决信达公司在“符合条件之日起三十日内”办理房屋初始登记。本案没有证据证明现阶段不具备办理房屋初始登记手续的条件，且所谓的“符合条件”系不确定的办证时间，该判决会导致执行不能，甚至会造成信达公司更怠慢去办理房屋初始登记手续，无法妥善解决本案纠纷。二、一审判决遗漏认定信达公司负有代为办理不动产权证书的义务，从而导致错误判决。在涉案商品房交付之时，信达公司就向李梅玉收取办证费用、契税等，其以行为表明自愿代为办理房屋不动产权证书，该行为应视为信达公司负有为李梅玉办证的义务，并将产权证交付给李梅玉。三、一审判决未据实认定双方签订的合同关于违约金计算标准的条款系无效的格式条款，严重损害李梅玉的合法权益。1.涉案合同系信达公司为重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与李梅玉协商的条款，符合格式条款的形式要件。2.从合同第七条、第十四条等约定来看，合同双方权利义务不对等，不符合合同法第三十九条关于提供格式条款的一方当事人应当遵循公平原则确定双方权利和义务的规定。3.从涉案合同内容来看，本案合同不管是主合同还是补充协议，均没有提示李梅玉需要注意事项的条款，并且信达公司也未举证证实其在与李梅玉签订合同时有采取合理的方式提请李梅玉注意免除或者限制责任的条款，或者其有按照李梅玉的要求，对该条款予以说明。4.合同中关于违约金的计算标准明显减轻信达公司的违约责任、加重李梅玉责任、排除李梅玉的主要权利，系无效条款。四、李梅玉请求按已付购房款的日万分之一计算本案的违约金完全符合客观事实与法律规定。如前所述，本案合同关于违约金计算的条款系无效的格式条款，故本案的违约金计算方式不能按照该条款的约定计算。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，本案的违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。李梅玉请求按照已付购房款的日万分之一的违约金计算标准远远低于前述法律规定的标准，该请求是符合客观事实和法律规定的。五、一审判决对信达公司违法收取李梅玉办证费用、契税的行为不予纠正，违反了法律规定。信达公司并非征税主体，亦非征税主体受托人，不具有收取办证契税的主体资格。另，信达公司收取办证费用、契税12000元长达五年时间，不及时履行办证义务，该资金占用期间的损失是必然发生的，故李梅玉主张该资金占用费应当予以支持。 信达公司辩称：1.信达公司在协助李梅玉办理案涉商品房所有权初始登记手续过程中，小区1#、3#楼的西侧套房与南侧套房拐角之间、东侧套房与南侧套房拐角之间未按审批图纸施工，擅自在抗震结构板上搭建固定门窗防盗网和浇筑钢筋混凝土，与阳台连成一体，严重影响安全和结构整体性，导致信达公司未能得到涵江区城乡规划局的验收行政许可，影响初始登记进程，要求李梅玉配合信达公司动员违章建筑业主拆除乱搭建部分结构建筑，恢复原状，后信达公司才能协助李梅玉相关登记手续；再者，不动产权证系政府部门核定发放的，信达公司只能在业主配合拆除相关违章建筑的情况下，才能开展后期的相应工作。2.对于违约金问题，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，即出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的百万分之一（0.0001%）向买受人支付违约金，但《补充协议》又约定违约金最高不得超过3000元。因此，本案违约金计算应当按合同第十四条及补充协议的相关约定履行。3.权属登记办理是由相关部门核发，信达公司只能配合进行相应登记工作。4.预收办证费用及契税只是暂时保管办理该项目的款项，信达公司在背面盖章，只是以收取办证费用为主，实行多退少补，但未与业主承诺和约定该款项相关利息问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李梅玉向一审法院起诉请求：1.判令信达公司为李梅玉办理坐落莆田市涵江区商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的《不动产权证书》转移登记手续；2.判令信达公司向李梅玉支付自2016年4月20日起至信达公司办结商品房的《不动产权证书》之日止以已付购房款629388元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向李梅玉支付自2014年1月26日起至不动产权证登记在李梅玉名下之日止以已收的办证费用、契税等计1.2万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。一审诉讼过程中，李梅玉变更诉讼请求为：1.判令信达公司为李梅玉办理坐落莆田市涵江区商品房的所有权初始登记手续并办理商品房的《不动产权证书》登记至李梅玉名下，以及交付给李梅玉；2.判令信达公司向李梅玉支付自2016年4月20日起至信达公司办结商品房的《不动产权证书》之日止以已付购房款629388元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向李梅玉支付自2014年1月26日起至不动产权证登记在李梅玉名下之日止以已收的办证费用、契税等计1.2万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。 一审法院认定事实：2013年3月11日，李梅玉与信达公司签订编号为Ｈ201300447《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“李梅玉向信达公司购买坐落莆田市涵江区房屋，总价款为629388元”;合同第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同附件六第五条第一点约定：“如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》……”；合同附件六第五条第五点约定：“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整”。合同签订后，李梅玉依约向信达公司支付全部购房款629388元。信达公司于2014年1月26日将商品房交付给李梅玉并收取办证费用、契税等计1.2万元,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,已构成违约，李梅玉遂于2019年6月6日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，李梅玉与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。李梅玉已按合同约定支付了全部购房款，信达公司虽于2014年1月26日将商品房交付给李梅玉,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,已构成违约，故依法应承担违约责任，即支付给李梅玉违约金3000元。同时，信达公司应依合同约定协助李梅玉办理商品房的《不动产权证书》。信达公司辩解其只有办理商品房所有权初始预登记并协助办证义务而非代办证义务，以及按3000元计算违约金的理由成立，予以支持。因信达公司只有协助李梅玉办证义务而非代办证义务，李梅玉向信达公司交纳办证费用、契税等计1.2万元是为了让信达公司协助李梅玉办证,该办证费用、契税本来就是李梅玉应承担的费用，不动产权证早办或晚办对于李梅玉来说均不存在办证费用、契税经济损失问题，故李梅玉要求信达公司支付自2014年1月26日起至不动产权证登记在李梅玉名下之日止以1.2万元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。信达公司辩解其不同意支付李梅玉所主张1.2万元的经济损失理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、莆田市信达房地产开发有限公司应在符合条件之日起三十日内为李梅玉办理坐落莆田市涵江区商品房所有权初始预登记，并协助李梅玉办理该商品房的《不动产权证书》；二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给李梅玉违约金3000元；三、驳回李梅玉的其他诉讼请求。案件受理费1695元，由李梅玉负担1528元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担167元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，李梅玉没有异议，但认为一审法院遗漏查明信达公司未按合同约定办理不动产权证书的事实。信达公司对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，一审认定该合同及《补充协议》合法有效是正确的，双方均应按合同的约定严格履行各自的义务。李梅玉依约支付了全部购房款，信达公司于2014年1月26日将涉案商品房交付给李梅玉使用，李梅玉于交房当日向信达公司缴纳了办证费用及契税，应视为信达公司接受李梅玉的委托代为办理房屋权属证书。李梅玉上诉称信达公司负有代为办理房屋权属证书的理由成立，应予支持，一审法院判决信达公司协助李梅玉办证有欠妥当，应予纠正。涉案合同第十四条明确约定，信达公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，但信达公司在房屋交付后至今仍未办理房屋所有权初始登记，并导致李梅玉至今未能取得房屋权属证书，一审法院认定信达公司已构成违约，应承担相应的违约责任是正确的。《补充协议》中约定因出卖人原因，导致买受人在商品房交付使用后180日内不能取得房屋权属证书的，违约金总额最高不超过3000元。该约定中双方自愿变更取得不动产权证书的期限为交房后180日内，该180日系办证的宽限期，且未超过合理区间，应当予以准许；但该违约金总额的约定将导致信达公司在长时间逾期办理涉案商品房初始登记的情况下无需继续承担违约责任，该约定显然系免除信达公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款，一审法院对该条款关于违约金最高限额的效力认定错误，本院予以纠正。因办理涉案商品房所有权初始登记是信达公司应承担的义务，涉案合同第十四条约定的违约金标准过低，不利于督促信达公司及时办理涉案商品房的初始登记，结合公平原则及违约金兼具惩罚性与补偿性的功能，本院酌情调整逾期办证违约金的计算标准为按已付款的日万分之一计算。根据双方约定，信达公司本应自交房后181天开始承担逾期办证违约金，现因李梅玉诉请从2016年4月20日起计算逾期办证违约金，系其自行处分权利，应当予以准许，故信达公司应自2016年4月20日起至涉案商品房权属证书登记到李梅玉名下之日止按已付款的日万分之一向李梅玉支付违约金，违约金的最高限额为购房款总额的30%，即629388元×30%=188816.4元。关于李梅玉主张信达公司支付已收的办证费用、契税等计12000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失的问题，因李梅玉向信达公司支付办证费用、契税已被认定为信达公司接受李梅玉委托代为办理房屋权属证书，且信达公司已承担逾期办理权证的违约责任，故李梅玉该主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，李梅玉上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审认定事实清楚，但对合同条款效力认定有误，导致判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初2678号民事判决； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起两个月内办理坐落于莆田市涵江区商品房的所有权初始登记，在初始登记后一个月内将该商品房的《不动产权证书》转移登记至李梅玉名下，并交付给李梅玉，李梅玉应予配合； 三、莆田市信达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付李梅玉以629388元为基数自2016年4月20日起至上述商品房权属证书登记至李梅玉名下之日止按日0.01%计算的违约金，违约金最高限额为188816.4元。 四、驳回李梅玉的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本案一审案件受理费1695元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担1499元，李梅玉负担196元；二审案件受理费1695元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担1499元，李梅玉负担196元。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年六月四日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。