湖北省鹤峰县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂2828执异4号异议人（利害关系人）：恩施自治州好又多房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省恩施市马鞍山路41号华硒生态园23栋。法定代表人：郭辉，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：王浩，湖北施南律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张忠贤，湖北施南律师事务所律师。申请执行人：陈克勍，女，生于1973年8月18日，土家族，高中文化。委托诉讼代理人（特别授权）：田凤，湖北新理念律师事务所律师。被执行人：詹红艳，女，生于1965年8月21日，土家族，大专文化，个体工商户。在本院执行申请执行人陈克勍与被执行人詹红艳民间借贷纠纷一案中，异议人恩施自治州好又多房地产开发有限责任公司（以下简称好又多公司）对本院执行被执行人詹红艳的预售商品房不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人好又多公司向本院提出异议请求：撤销你院（2017）鄂2828民初1038号民事裁定中关于房产的查封（位于湖北省××大道与金凤大道交叉口东南侧7幢1单元的1501号房屋）。事实和理由：2016年1月25日，被执行人詹红艳与我公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为ES1600560），约定被执行人詹红艳购买我公司开发的上述房屋。同日，被执行人詹红艳向我公司支付首付（预付）款174755.00元。余款部分，被执行人詹红艳通过湖北恩施农村商业银行股份有限公司（以下简称恩施市农商行）贷款支付，双方为此签订了《住房按揭借款合同》（贷款金额为390000.00元，还款期限为96个月），我公司为上述借款承担连带保证责任。此外，按照合同约定，借贷双方已在恩施市不动产登记中心办理了预告登记。2019年4月至2020年4月，因被执行人詹红艳无力尝还上述贷款，恩施市农商行多次向我公司送达履行责任通知书，要求按期代还贷款。我公司一边履行担保责任还款，一边与被执行人詹红艳联系，被执行人詹红艳表示由于受新冠疫情影响，实在无力偿还贷款。为了买卖双方不进入银行征信黑名单，经协商，双方于2020年4月26日解除了合同。随后办理了退房手续，我公司收回了该房产。2020年5月11日，我公司到恩施市不动产登记中心解除预告登记，得知你院对该房进行了查封。由于双方已解除了合同，现位于湖北省××大道与金凤大道交叉口东南侧7幢1单元1501号的房屋（预告登记号为恩施房预恩施市字第××号）属于我公司所有，被执行人詹红艳对该房不再享有权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十八条规定，被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第三十一条规定，请求贵院解除对上述预告登记房屋的查封。申请执行人陈克勍述称，首先，异议人好又多公司只退还被执行人詹红艳的首付款，而且还要扣除违约金等费用，但却未考虑被执行人詹红艳偿还按揭贷款的情况，损害了我作为第三人的利益。其次，诉争房屋已经装修，异议人好又多公司与被执行人詹红艳解除合同时没有将上述情况考虑进去。最后，诉争房屋现在已经升值，仅退首付款太少了。综上，我不同意解除上述诉争房屋的查封，但是，我同意异议人好又多公司从诉争房屋拍卖或变卖的价款中优先受偿其代为被执行人詹红艳偿还恩施市农商行的借款。被执行人詹红艳述称，房子确实是装修了的，我与异议人好又多公司解除合同也是事实。目前，我没有收到因解除合同而退还的购房款。我不是不还钱，我确实是现在没有能力，你们怎么处理都行。本院查明，申请执行人陈克勍与被执行人詹红艳民间借贷纠纷一案，根据申请执行人陈克勍在一审中的保全申请，本院于2018年1月24日作出（2017）鄂2828民初1038号民事裁定，内容为查封被执行人詹红艳预购的湖北省××大道与金凤大道交叉口东南侧7幢1单元1501号房屋，期限为三年。2018年1月25日，本院将上述裁定书及协助执行通知书发送给恩施市不动产交易中心及恩施市房地产交易所。2018年9月20日，本院作出（2017）鄂2828民初1038号民事判决，判令被执行人詹红艳于上述判决生效之日起十五日内向申请执行人陈克勍偿还借款848000.00元，并自2017年11月17日起以848000.00元为基数按年利率6%支付利息至借款还清之日止。案件受理费14053.35元，申请执行人陈克勍已预交，由被执行人詹红艳负担。2018年11月19日，本院作出（2017）鄂2828民初1038号之一民事裁定，将（2017）鄂2828民初1038号民事判决中关于诉讼费的内容补正为“案件受理费14053.35元，财产保全申请费5000.00元，原告陈克勍（申请执行人）已预交，由被告詹红艳（被执行人）负担；鉴定费3000.00元，被告詹红艳（被执行人）已预交，由原告陈克勍（申请执行人）负担”。因双方不服，均向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院提出上诉，2019年3月20日，湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出（2019）鄂28民终212号民事判决（终审判决），驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300.00元，由被执行人詹红艳负担。因被执行人詹红艳未在本院规定的履行期限内履行上述判决确定的义务，2019年4月9日，申请执行人陈克勍向本院申请强制执行。2019年5月14日，本院向被执行人詹红艳发送了执行通知（限其自收到通知之日起五日内履行）、报告财产令及限制消费令。被执行人詹红艳仍未履行，2019年12月2日，本院作出（2019）鄂2828执339号执行裁定，拍卖被执行人詹红艳的上述诉争的预售商品房。在拍卖过程中，异议人好又多公司遂提出上述执行异议。另查明，2016年1月25日，被执行人詹红艳与异议人好又多公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为ES1600560），约定异议人好又多公司将上述诉争的预售商品房出售给被执行人詹红艳，房价总价款为564755.00元；被执行人詹红艳于2016年1月25日支付首付款174755.00元，余款390000.00元，被执行人詹红艳通过银行按揭方式支付；如被执行人詹红艳未按约定的时间付款，逾期超过六十日后，异议人好又多公司有权解除合同，解除合同后，被执行人詹红艳按累计应付款的1%向异议人好又多公司支付违约金。2016年1月25日，被执行人詹红艳按照合同约定向异议人好又多公司支付了购房款174755.00元。2016年1月25日，被执行人詹红艳与异议人好又多公司、恩施市农商行签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，主要内容为被执行人詹红艳为购买异议人好又多公司的上述诉争的预售商品房，向恩施市农商行借款390000.00元，期限为96个月。异议人好又多公司作为保证人，对被执行人詹红艳的上述借款（含利息等）承担连带责任。同时，上述诉争的预售商品房作为抵押物一并为被执行人詹红艳的借款（含利息等）提供担保。2016年2月1日，被执行人人詹红艳与恩施市农商行在恩施市不动产登记中心办理了商品房预售抵押预告登记。后来，被执行人詹红艳开始装修诉争的预售商品房，并入住。因被执行人詹红艳多次未按期偿还借款及利息，恩施市农商行多次向异议人好又多公司发出履行担保责任通知书，要求其代为履行债务。为此，异议人好又多公司曾多次代被执行人詹红艳偿还借款及利息。2020年4月26日，异议人好又多公司与被执行人詹红艳签订了《解除商品房买卖合同协议书》，约定双方自愿解除购房合同，被执行人詹红艳于协议生效之日起三个工作日办理退房手续，异议人好又多公司于被执行人詹红艳办理完退房手续后十五日内退还被执行人詹红艳首付款，但还应扣除违约金等各种费用32000.00元。还查明，因申请执行人文小雄与被执行人詹红艳合同纠纷一案，根据申请执行人文小雄在一审中的保全申请，本院于2019年8月22日轮候查封诉争的预售商品房，期限为三年。本案在审查过程中，曾征询过异议人好又多公司的意见，即是否同意从诉争的预售商品房拍卖或变卖的价款中优先受偿其代为被执行人詹红艳偿还恩施市农商行的借款及利息，异议人好又多公司明确表示不同意，并坚持要求与被执行人詹红艳解除购房合同。本院认为，本案的争议焦点为异议人好又多公司是否享有足以排除本院执行诉争的预售商品房的民事权利。依照相关法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行的财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发［2004］5号）第十五条第三项规定，对于被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。但该种预查封的目的是为了保障房屋初始登记到被执行人名下后，将预查封转为正式查封，确保申请执行人权利的实现，防止被执行人作出有损申请执行人权利的行为。因此，从本质上讲，被执行人对预售商品房是享有的一种物权期待权，而该种权利并不等同于物权，故，在本案中，诉争的预售商品房不完全属于被执行人詹红艳的责任财产，异议人好又多公司根据被执行人詹红艳的违约行为有权解除购房合同，并要求其退还诉争的预售商品房。但即便是解除合同，本院依然可以依法执行被执行人詹红艳因履行商品房买卖合同而形成的对异议人好又多公司的债权，具体到本案，应考虑被执行人詹红艳支付购房首付款、偿还按揭贷款、装修价值及房屋升值等各种因素来确定。并且，本院查封诉争的预售商品房是在异议人好又多公司与被执行人詹红艳解除购房合同之前，故，被执行人詹红艳在《解除商品房买卖合同协议书》中放弃上述利益的行为无效。综上，鉴于被执行人詹红艳享有诉争的预售商品房的部分权利，且被本院预查封，而异议人好又多公司行使合同解除权的行为又将严重损害申请执行人陈克勍的利益的情况下，本院认为，异议人好又多公司对诉争的预售商品房所享有的权利不足以排除本院执行，故，对异议人好又多公司的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人恩施自治州好又多房地产开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院申请复议。审  判  长  熊 斌审  判  员  郑志青审  判  员  尹万中二〇二〇年六月十五日法官助理徐宗权书记员(兼)  徐宗权