湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1786号上诉人（原审被告）：刘向阳，男，1976年11月4日出生，汉族，住湖南省隆回县。被上诉人（原审原告）：方曙，男，1990年8月5日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。上诉人刘向阳与被上诉人方曙房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11268号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。刘向阳上诉请求：1、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由方曙承担。事实与理由：1、刘向阳于2017年12月30时将其位于长沙市雨花区西子一间A栋1402房出租给案外人汪天宇，并签订了房屋租赁合同，并未委托任何人及中介公司出租该处房屋，也不认识方曙及案外人张顺河、邓家乐，该房屋的租金一直由汪天宇通过支付宝等方式直接转给刘向阳，直到2019年9月，汪天宇一直未付上个月房租，刘向阳去出租房屋知道该房屋方曙租住在里面。2、方曙向法庭出具的房屋出租委托书和房屋租赁合同刘向阳毫不知情，上面的签名等不是刘向阳所签，系伪造。方曙辩称，一审法院认定事实清楚，判决依法有据，刘向阳罔顾法律，捏造自己不知情为由提出上诉，并未提供相关证据证明，并且不知情并不影响方曙善意相对人的权益，与本案无关。刘向阳提出的签名系伪造，也未提供证据证明，方曙一审就提供了充分的证据，一审法院均予以查明认定。综上，请求法院依法驳回上诉，维持原判。方曙向一审法院提出诉讼请求：1、刘向阳双倍返还方曙房屋保证金3000元；2、刘向阳返还方曙2019年10月12日开始剩余26日的房屋租金2516.12元；3、刘向阳赔偿方曙剩余水电费、网络费及燃气费614元；4、刘向阳赔偿方曙临时误工费及其他费用1000元；5、刘向阳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：刘向阳系长沙市雨花区万家丽中路一段318号西子商业中心（西子花苑）A栋1402房的业主。2017年12月30日，经湖南省欢家房地产经纪有限公司居间，刘向阳将该房屋出租案外人汪天宇，租赁期限自2018年2月1日至2020年1月30日，每月租金1400元，押金1400元。2018年11月7日，经长沙市雨花区望志房屋信息咨询服务部居间，案外人张顺河以刘向阳的名义与方曙签订《房屋租赁合同》，约定方曙承租刘向阳名下的上述房屋，租赁期限自2018年11月8日至2019年11月7日，月租金1500元，按季度支付租金，合同签订当天支付首次租金和押金，押金为1500元。合同期满或者合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由方曙承担的费用、租金以及方曙应承担的违约责任外，剩余部分应如数返还给方曙。租赁期间的水费、电费、燃气费、物业管理费、宽带费、电视收费由方曙承担。如刘向阳违约或单方提前解除合同的，应双倍返还方曙租赁押金并赔偿方曙损失；如方曙违约或者单方解除合同的，刘向阳有权没收租赁押金。合同签订当日，方曙向张顺河交付三个月租金4500元以及押金1500元。方曙通过微信向张顺河以及汪天宇支付租金以及物业费（每季度225元）至合同期满。2019年10月，刘向阳以其未收到租金为由通过微信通知方曙退房。2019年10月12日，方曙从涉案房屋搬离，并将涉案房屋钥匙交付物业。另查明，方曙租赁涉案房屋时，张顺河向其出示了刘向阳的身份证、涉案房屋产权证复印件以及以刘向阳名义出具的《房屋出租委托书》。方曙搬离后，涉案房屋尚剩余电费167.78元。一审法院认为，方曙承租涉案房屋，虽然系案外人张顺河以刘向阳名义与方曙签订租赁合同，但是张顺河向方曙出具了刘向阳的房屋产权证、身份证以及以刘向阳名义出具的《房屋出租委托书》，同时涉案房源亦来自于房产中介居间取得，方曙亦按照合同约定履行了支付房屋押金、租金、物业费，并承担了承租期间的电费等。因此，足以认定方曙承租涉案房屋时尽到了注意义务。鉴于刘向阳系涉案房屋的业主，案外人张顺河亦系以刘向阳名义与方曙签订租赁合同，因此，一审法院确认方曙、刘向阳之间构成房屋租赁关系。方曙搬离房屋系根据刘向阳的要求，导致双方房屋租赁关系于2019年10月12日实际解除。刘向阳要求方曙在承租期满前搬离涉案房屋，属单方提前解除合同，根据《房屋租赁合同》之约定，方曙要求刘向阳双倍返还押金3000元，一审法院予以支持。关于房屋租金，鉴于双方租赁关系自2019年10月12日解除，方曙已支付房屋租金至2019年11月7日，刘向阳应返还方曙26天租金1300元（1500元/月÷30×26），方曙主张的超过部分，一审法院不予支持。关于水电费、网络费及燃气费。方曙提供了涉案房屋的电费缴纳截图，显示电费余额为167.78元。方曙提交了电信服务发票，但是尚不能证明系涉案房屋的相关费用以及剩余情况。因此，一审法院仅支持电费167.78元，方曙主张的超过部分，一审法院不予支持。方曙另要求刘向阳赔偿误工费及其他费用1000元，未提供证据证明，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘向阳于本判决生效之日起15日内返还方曙双倍押金3000元；二、刘向阳于本判决生效之日起15日内返还方曙剩余房屋租金1300元；三、刘向阳于本判决生效之日起15日内返还方曙电费167.78元；四、驳回方曙的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取25元，由刘向阳负担。二审中，上诉人刘向阳向法庭提交新的证据一组：房屋租赁合同、汪天宇身份证复印件、物品清单、收款收据、汪天宇支付宝转账记录，拟证明上诉人刘向阳和汪天宇有租赁关系，跟被上诉人方曙无租赁关系。被上诉人方曙发表如下质证意见：该证据与本案无关，不影响其权益。本院对上诉人刘向阳的上述证据认证如下：刘向阳所提交的不属于新证据，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，方曙租赁涉案房屋时，张顺河向其出示了刘向阳的身份证、涉案房屋产权证复印件以及以刘向阳的名义出具的《房屋出租委托书》，同时涉案房源亦来自于房产中介居间取得，案外人张顺河虽然没有代理权，但以上证据足以让方曙有理由相信张顺河有代理权，且方曙已尽到合理在注意义务，应认定方曙和刘向阳之间事实上已成立房屋租赁关系，因此，刘向阳要求方曙在承租期满前搬离涉案房屋的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。刘向阳在承担本案责任后，可另行向案外人张顺河、汪天宇等人主张权利。综上所述，上诉人刘向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人刘向阳负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年六月九日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。