河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2650号 上诉人（原审原告）：北京特森特能源科技有限公司，住所地：北京房山区琉璃河镇白庄村西南九区1-27号。 法定代表人：郑瑞卿，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋恒，河北匡合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张路，河北匡合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涿州忠太商贸有限公司，住所地：涿州市双塔办事处新发地农产品市场北厅1号。 法定代表人：赵友忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘永森，博典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张春华，博典律师事务所律师。 上诉人北京特森特能源科技有限公司因与被上诉人涿州忠太商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初5288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 北京特森特能源科技有限公司上诉请求：一、依法撤销涿州市人民法院做出的（2019）冀0681民初5288号民事判决书；二、依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《租赁经营合同》已于2019年9月3日解除；被上诉人向上诉人返还保证金4万元，并赔偿上诉人商铺装修费损失3万元；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实错误。（1）一审法院认定上诉人未提交证据证实被上诉人存在违约行为，属于认定事实错误。上诉人提交的证据5、证据6、证据7，证实被上诉人未依约履行租赁合同6.7、6.8条规定的管理、维修、协调公共关系等义务，证实由于被上诉人怠于履行合同义务，管理商城能力差，无法满足上诉人基本的经营条件，导致上诉人无法正常经营，根本无法实现合同目的。（2）按照双方租赁合同3.5.1条之约定，上诉人已将承租商铺腾空，退回给被上诉人，且已将注册在商铺的营业执照注销。被上诉人已收回商铺，其可另行处置。满足解除合同后全额退还保证金的条件。（3）按照双方合同14.5条约定，经被上诉人同意，上诉人已经将设备从汽配城拉回，被上诉人用实际行动认可双方合同已解除。（二）一审法院适用法律错误。（1）一审法院依据《合同法》第九十四条裁判，属于适用法律错误。根据《合同法》第九十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，本案中，2019年9月3日，上诉人向被上诉人送达《解除合同告知函》，被上诉人在一审庭审认可该事实，且被上诉人未在法定三个月的异议期内以诉讼或仲裁的方式提出异议，直至一审庭审时抗辩对合同解除有异议，已经超过法律规定的期限，故本案租赁合同已于2019年9月3日解除。（2）根据《合同法》第九十七条之规定“合同解除后，当事人有权要求赔偿损失”，上诉人基于对被上诉人的信任，签订长达五年的租赁合同，但是未曾想到合同履行中出现的各种问题，因被上诉人的违约行为，导致涉诉租赁合同无法履行，合同解除后上诉人有权要求被告承担信赖利益造成的损失。上诉人在一审提交的装修费单据共计35张，费用合计184371.6元，仅仅主张3万元，放弃了对其他损失的权益。（三）一审认定事实举证责任分配有误。上诉人承租被上诉人的商铺，目的在于经营汽车快修、更换润滑油、洗车服务等。被上诉人经营的是当地人周知的汽配城和房屋租赁，为商户提供良好的营商环境，保障水电暖需求，保证交通通畅是其基本义务。即便未在合同约定，也不能免除其基本义务。一审中，上诉人提供了视频资料证明，被上诉人没有履行基本的保障义务，导致合同目的不能实现。被上诉人不能保证上诉人的基本经营需要，本身就是违约行为，何需他证。恰恰相反，被上诉人应该证明其能够满足上诉人的经营需求，履行了自己的基本义务。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 涿州忠太商贸有限公司答辩称，1、原审判决认定事实清楚。上诉人应于2019年8月3日之前交纳下一年的租金，依照租赁经营合同5.7.2款的约定，保证金不予退还；上诉人所主张的相关事项均非被上诉人违约行为所导致；上诉人自行搬清商铺设备，至今该商铺上诉人随时可以使用；上诉人对商铺使用和装修款项证据不足，无事实和法律依据；原审判决适用法律准确，解除合同通知函不具备法律效力。请二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。 北京特森特能源科技有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原、被告签订的《租赁经营合同》已于2019年9月3日解除；二、判令被告向原告返还保证金4万元；三、判令被告赔偿原告商铺装修费损失3万元；四、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2017年9月25日签订《租赁经营合同》及《补充协议》，约定被告将位于涿州107国道大石桥“涿州新发地大石桥忠太汽配城”2号楼一层的1、2、3、5号商业用房及附属设施出租给原告经营汽修美容装饰养护，租期5年，自2017年9月25日至2023年5月4日。原告须向被告支付保证金4万元，该保证金不能抵租金，合同期满由被告无息退还原告。后原告依约向被告支付了保证金4万元。2019年8月18日原告出具解除合同告知函并于2019年9月3日送达给被告。该告知函列明被告未按照合同约定履行合同义务情况为：“1、2019年2月13日至2月24日，大石桥新发地庙会直接堵住商铺门口，导致商铺不能正常经营；2、2019年7月30日至今，商铺门口污水成河，导致客人无法进店，商铺员工都得淌水上班，导致商铺不能正常经营。”庭审中，原告表示被告收到该告知函后口头同意解除合同，被告表示该告知函不具备解除合同的效力。庭审中，原告表示不知道2019年2月13日至2月24日，大石桥新发地庙会举办方是谁，原告表示不清楚2019年7月30日至2019年9月30日商铺门前污水产生的原因。 一审法院认为，原被告签订的《租赁经营合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应按照上述合同及协议履行义务。原告出具的解除合同告知函中列明的2019年2月13日至2月24日，大石桥新发地庙会直接堵住商铺门口，导致商铺不能正常经营及2019年7月30日至今，商铺门口污水成河，导致客人无法进店，商铺员工都得淌水上班，导致商铺不能正常经营两项情况，因对于庙会举办方原告表示不知道，对于污水成因原告表示不清楚，原告亦未提交证据证实上述两项情况产生系被告违约行为造成，原告依据上述两项情况出具的解除合同告知函不具有合同解除的效力。原告要求确认原、被告签订的《租赁经营合同》已于2019年9月3日解除，要求被告向原告返还保证金4万元，要求被告赔偿原告商铺装修费损失3万元的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费775元，由原告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据:1、微信图片及视频，是上诉人在2020年1月5日和6月9日拍摄和录制，通过拍摄的图片和录制的视频可以显示涉案商铺的大门是关闭的，并且门上有招租电话；2、2020年6月12日下午14:45-15:07分上诉人代理律师宋恒以承租人名义拨通了招租电话，表示有意承租该商铺，在通话中华总表示涉案商铺可以直接对外出租，承认了涉案商铺之前的承租人及上诉人已搬离。综上，被上诉人已经将商铺收回，并且一直有意对外出租，涉案的租赁经营合同在事实上已经解除。被上诉人质证称，对于微信图片的真实性没有异议，对证明目的有异议。汽配城在所有的上下层门脸中均有招租电话，并不是针对本案涉案商铺，本案涉案商铺这些照片能显示出被上诉人并没有实际使用。对于录音，我方无法核实其真实性，证明目的我方不予认可。 被上诉人提交《107两侧排入胡良河的污水整治施工招标公告》，证据来源：中国河北政府采购网。证明：本案最大争议污水的存在并非被上诉人违约行为所致。上诉人质证称，对该证据真实性合法性无异议，对关联性有异议。上诉人提交的证据并不能证明其已经履行了作为出租人基本的义务，不能因为被上诉人提交的证据就免除基本义务。 根据当事人出证、质证，本院对当事人二审提交的证据认定如下：上诉人提交的证据1（微信图片和视频），被上诉人对其真实性认可，故对该证据的真实性予以认定，但该证据并不能直接证明双方已解除合同的事实，故对该证据的证明目的不予认定。上诉人提交的证据2（电话录音），因被上诉人对其真实性有异议，且上诉人未提交能够证明对方身份的证据，故对该证据的真实性不予认定。被上诉人提交的证据《107两侧排入胡良河的污水正值施工招标公告》，上诉人对其真实性、合法性无异议，本院对该证据的合法性、真实性予以认定,但该证据与被上诉人是否违约缺乏关联性，故对该证据不予采纳。 本院认为，关于被上诉人是否存在违约问题。上诉人所称开庙会及所租赁商铺门前污水影响其经营，被上诉人未依约履行租赁合同约定管理、维修、协调公共关系等义务构成违约。该两种情形并非被上诉人行为所致，亦非被上诉人所能掌控和管理，因此该两种影响上诉人经营情形的发生不是被上诉人过错所致，不能认定上诉人违约。关于合同应否解除问题。上诉人主张合同已解除理由：上诉人已将承租商铺腾空，退回给被上诉人，经被上诉人同意，上诉人已经将设备从汽配城拉回，被上诉人用实际行动认可双方合同已解除。2019年8月18日出具解除合同告知函并于2019年9月3日送达给被上诉人。被上诉人未在法定三个月的异议期内以诉讼或仲裁的方式提出异议，本案租赁合同已于2019年9月3日解除。当事人依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，通知对方解除合同，必须具备《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，才能发生发生合同解除的效力。本案被上诉人不认可与上诉人协商同意解除合同，且上诉人解除合同通知函所列情形不符合《合同法》第九十四条规定的情形，因此上诉人主张本案租赁合同已于2019年9月3日解除的理由不能成立。关于一审举证责任分配问题。经查，一审关于举证责任的分配符合民事诉讼法及相关司法解释的规定，并无错误。 综上所述，北京特森特能源科技有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人北京特森特能源科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 苗 审判员 万丙申 审判员 杨玉龙 二〇二〇年六月二十二日 法官助理李尧 书记员卢灏辰 ——