天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初708号原告（反诉被告）：张悦，男，1987年2月21日出生，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：张朦，天津云兑律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市华博房地产开发有限公司，住所地天津市河北区光明道24号C座101室05。法定代表人：杨杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁莹，天津渤海律师事务所律师。原告（反诉被告）张悦与被告（反诉原告）天津市华博房地产开发有限公司（以下简称华博公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张悦及其委托诉讼代理人张朦，被告（反诉原告）华博公司的委托诉讼代理人袁莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张悦向本院提出诉讼请求：1.判令华博公司因逾期交房给张悦造成的利息损失21774元；2.诉讼费用由华博公司承担。诉讼过程中，张悦变更诉讼请求为：1.判令华博公司因逾期交房给张悦造成的利息损失6532.22元；2.案件受理费由华博公司承担。事实和理由：张悦于2016年8月14日与华博公司签订《天津市商品房购买合同》，总房款为3603986元，并于2016年8月14日支付契税51485.52元，2016年8月18日支付首付款723986元。合同约定被告于2018年12月28日前交付房产，而实际交付日期为2019年9月15日，逾期交房261天。经天津市环境保障局了解到，自2016年11月15日至2018年3月因环境原因限制施工下达限期停工246天。因扣除不可抗力原因实际逾期天数为15天，15天的利息损失为6532.22元。华博公司辩称，一、华博公司顺延交房系因政府部门的政策和行政措施等因素造成。目前华博公司能够找到文件的已统计的要求必须停工天数为400天（不完全统计结果），均应为被告免责的合理顺延天数，远远超出原告诉请的天数。我们提供的证据均系政府及相关部门向全建筑行业乃至全市各行业发布的。故可充分证明延误工期的事实系因政府部门的政策和行政措施等不可归责于被告的原因造成，属于合同约定的不可抗力。二、根据合同第三条和附件六的约定，被告不应承担违约责任。三、政策原因给被告带来的实际影响及应顺延天数远超过文件统计天数。被告提交的证据仅系有关部门明令禁止被告施工的情况，在实际施工过程中，一旦发生停工，重新安排现场复工难度巨大，需要一个过程。故复工必然会加剧延误工期的情况。另外，全市各行业也都会受到政策性停工的影响。综上，本案涉及延期交付系政策、行政措施等不可抗力和不可归责于开发商因素造成，被告没有违约，依据合同约定亦属于免责事由，且未给原告造成实际损失，其主张不符合合同的约定和法律规定，要求驳回张悦的诉讼请求。华博公司向本院提出反诉请求：1.判令张悦向华博公司支付113100元违约金（以2880000元为基数，按人民银行同期贷款利率年4.35%计算，自2016年9月14日起计算至2017年8月5日止）；2.反诉费由张悦承担。事实和理由：2016年8月14日，华博公司与张悦签订《天津市商品房买卖合同》，张悦购买河北区天泰路与天翔路交口盛雅佳苑×号房屋一套，商品房价款为3603986元。根据合同约定张悦应于2016年9月13日前将2880000元贷款办理完毕并支付给华博公司。但张悦直至2017年8月5日才支付该款项。根据合同第六条约定，华博公司有权追究张悦应付款之次日起至实际付款之日止的利息。张悦对华博公司的反诉辩称，不同意所有反诉请求。贷款不是我自己办理，是华博公司售楼处工作人员代为办理的。当时售楼处人员说银行要求我提高首付成数，我没同意，我就要求退房退款，售楼处说他们去和银行协商办理贷款，让我不用再管了。后来就是他们去协商我一直没管，中间我也问过几次，他们说一直在协商中，直到银行工作人员通知我到银行办理贷款。另外，诉讼权利期间自受害人知道或者应当知道自己权利受到损害之日开始计算，也就是说时效应当自被告知道原告未办理贷款的次日计算，本案反诉请求已经超反诉时效，也不存在时效中断的情形。本院经审理认定事实如下：张悦与华博公司系商品房买卖合同关系，张悦系买受人（乙方），华博公司系出卖人（甲方）。2016年8月14日，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的坐落河北区天泰路与天翔路交口盛雅佳苑×号房屋一套，建筑面积125.02平方米，总价款3603986元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2018年12月28日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同，则延期交付。合同第四条约定，贷款付款的，乙方应于2016年8月19日前，一次性存入商品房首付款723986元，其余价款办理贷款。合同第五条约定，除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任，即合同继续履行。双方在签订《天津市商品房买卖合同》的当日，又签订了一份《补充合同》，合同第一条约定，《天津市商品房买卖合同》中所约定的“不可抗力”包括如下内容：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及施工片区停水停电等）；3、甲、乙级××、战争动乱等社会因素；4、法律、法规的相关规定。第二条第1款约定，乙方采用贷款付款的，应于2016年9月13日前办理完毕并交齐全款。无论任何原因乙方未按约定时间付款的，按本合同第六条约定执行。该条第2款同时约定，乙方如贷款应遵守银行贷款的所有规定交纳相关费用，必须接受银行贷款的资格审查，如审查不合格，乙方可选择补交资料、提高首付或选择一次性付款方式支付余款，买卖合同不解除，甲方不承担任何相关责任。但如乙方在10日内未对上述任何一种方式作出选择并按乙方选择的方式进行付款的，乙方应按本合同第六条约定承担逾期付款责任。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，张悦依约向华博公司交付了房屋首付款723986元，并向渤海银行股份有限公司天津分行办理了贷款。2017年8月4日，贷款2880000元进入华博公司的预售资金监管账户。华博公司于2016年8月18日、2016年9月19日分两次开具了金额为723986元和51485.52元的天津增值税普通发票，于2017年8月11日开具了金额为2880000元的天津增值税普通发票，发票中载明“款项结清”。张悦自述从业主群内看到交房信息后，于2019年9月12日办理了入住手续，取得了涉案房屋的钥匙。华博公司提供了诉争项目相关政府部门发布的多个限制施工的文件、通知，根据华博公司提供的文件、通知，自2016年8月14日至2019年9月11日期间，有关行政部门要求全面停止施工的天数共计47天，要求停止土石方作业、渣土运输等部分停止施工的天数共计261天112小时。另查，盛雅佳苑项目第1-9号楼和第19号楼于2019年9月11日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，第10-18号楼于2019年9月10日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。庭审中，张悦于2020年6月4日向本院申请撤回对华博公司的起诉。本院认为，张悦与华博公司系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定行使权利，承担义务，即张悦应按合同约定支付全部房款，华博公司应按照合同约定的时间及条件向张悦交付房屋。关于本案的本诉部分，张悦自愿撤回对华博公司的起诉系其自行处分诉讼权利，并无不当，本院予以照准。关于反诉部分，华博公司以《天津市商品房买卖合同》第六条为依据，按照《补充合同》第二条第1款约定向张悦主张逾期付款的违约金。张悦以自逾期付款日2016年9月13日之次日起计算，华博公司于2020年5月8日提出反诉超过诉讼时效为由抗辩。本院认为，华博公司主张的逾期付款违约金系债权，即张悦未于约定日期前交齐全部房款给华博公司造成的未能按时收回资金的损失，该损失自逾期付款之次日发生，至2017年8月4日交齐全款之日截止。在张悦违约未支付全部房款的期间内，该逾期付款导致的利息债务是延续性债务，其每天的逾期付款行为均是对华博公司的权利侵害，均是可分且可诉的，每个逾期日均应自次日单独计算诉讼时效。华博公司于2020年5月8日提起反诉，故自2017年5月8日至2017年8月4日的逾期付款违约金未超过诉讼时效，本院予以支持，即以2880000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年4.35%计算，该期间的逾期付款违约金为30547.73元。2017年5月8日之前的逾期付款违约金，因华博公司未及时主张而失权，本院不予支持。另，张悦辩称的其逾期付款是被告工作人员代办及银行原因导致，未提供证据予以证明，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条规定，判决如下：本判决生效后十日内，原告（反诉被告）张悦支付被告（反诉原告）天津市华博房地产开发有限公司逾期付款的违约金30547.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）张悦自行承担。反诉案件受理费减半收取1281元，由原告（反诉被告）张悦承担346元，被告（反诉原告）天津市华博房地产开发有限公司承担935元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二〇年六月五日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条宣判前，原告申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。人民法院裁定不准许撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。