四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终325号 上诉人（原审原告、案外人）：徐金禄，男，1972年11月6日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：王明中，四川恒和信律师事务所律师。执业证号：15101200520697897。 委托诉讼代理人：张媛媛，四川恒和信律师事务所律师。执业证号：15101201511467222。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行。住所地：四川省攀枝花市西区清香坪北街1附16、17号商铺。统一社会信用代码：91510400599966193A。 负责人：刘彬，该支行行长。 委托诉讼代理人：李冬梅，四川三才（盐边）律师事务所律师。执业证号：15104201411522604。 委托诉讼代理人：卢刚，四川三才（盐边）律师事务所律师。执业证号：15104200010795724。 被上诉人（原审被告、被执行人）：攀枝花市凯悦欣科技有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区人民街33号凯悦欣宾馆909室。统一社会信用代码：91510400673522815U。 法定代表人：赵东亮，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：赵东亮，男，1969年8月13日出生，汉族，住北京市大兴区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：赵丹，女，1983年10月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：苏秀梅，女，1970年9月22日出生，汉族，住北京市大兴区。 上述四被上诉人的共同委托诉讼代理人：李鸿相，四川三才（盐边）律师事务所律师。执业证号：15104200010623808。 上诉人徐金禄因与被上诉人攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行（以下简称：农商行西区支行）、攀枝花市凯悦欣科技有限公司（以下简称：凯悦欣公司）、赵东亮、赵丹、苏秀梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省攀枝花市西区人民法院（2019）川0403民初935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人徐金禄的委托诉讼代理人王明中、张媛媛，被上诉人农商行西区支行的委托诉讼代理人李冬梅、卢刚，凯悦欣公司、赵东亮、赵丹、苏秀梅的共同委托诉讼代理人李鸿相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐金禄上诉请求：撤销一审判决，改判支持徐金禄的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。其事实和理由为：一、一审法院认定《房地产租赁契约》系赵东亮与徐金禄上恶意串通，损害国家、集体、个人的合法权益，是无效合同，该认定明显错误并无任何事实依据。首先，农商行西区支行主张徐金禄与赵东亮恶意串通，以虚假意思表示签订《房地产租赁契约》，意在规避执行从而损害其合法权益，但未提交证据加以证实，一审法院未适用举证责任规则，导致错误判定《房地产租赁契约》无效，依法不能得到支持；其次，徐金禄与赵东亮不可能也没必要预料到签订《房地产租赁契约》后使赵东亮无法归还农商行西区支行的贷款从而被人民法院强制执行，一审法院认定“规避法院执行”是唯一合理的解释即徐金禄明知赵东亮借钱不还显然不符合常理。故一审法院认定徐金禄与赵东亮恶意串通无任何证据证明满足了恶意串通的构成要件；再次，徐金禄虽于2012年7月10日与赵东亮对案涉房屋达成买卖协议，但因所购房屋部分作为公共通道使用，故2012年9月19日又签订了补充协议，约定赵东亮三个月内解决完通道问题。因案涉房屋在买卖履行过程中出现如通道使用等不能确定的因素，故双方协商一致后签订了《房地产租赁契约》并解除了房屋买卖协议及补充协议，约定赵东亮将案涉房屋出租给徐金禄20年，因购房款转为租金且一次性支付资金占用费加上每年另付的租金36万余元，不存在明显低于市场的价格，且鉴定结果显示《房地产租赁契约》上的签字是赵东亮本人所写。故徐金禄与赵东亮签订《房地产租赁契约》符合交易习惯，属于商业活动中的正常行为。且系双方真实意思表示，也不违背国家法律规定，应认定合法有效。二、农商行西区支行与赵东亮于2014年12月30日以“借新还旧”办理了抵押权注销登记并重新设立了抵押权，根据最高人民法院关于印发《全国法院民事商事审判工作会议纪要的通知》（法〔2019〕254号）第57条的规定，本案案涉房屋抵押权设立时间应认定为2014年12月30日，晚于2014年7月1日徐金禄的承租权建立时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，徐金禄的租赁权应依法予以保护。一审法院无视案涉房屋抵押权成立在租赁权之后，也不依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条进行裁判，是错误的。三、徐金禄因分租承租人须各自办理营业执照，要求赵东亮对案涉商铺分户办理相应产权，并在分户平面图上签字。该签字行为本身不具有认定任何法律关系的效力，一审法院错误认定徐金禄的签字是对买卖关系确认。四、徐金禄与赵东亮签订《房地产租赁契约》明确约定“房屋买卖合同及补充协议自动解除”，故徐金禄不再承担代赵东亮偿还借款的义务，一审法院认定徐金禄违背诚实信用原则不履行还款义务导致后续诉讼、执行的发生，违背了司法裁判应遵循的依法裁判原则。五、案涉商铺的价值远高于农商行西区支行的债权，带租拍卖不会损害农商行西区支行和赵东亮的利益，如执行法院确认徐金禄的承租权不受买卖行为的影响，便不会产生本案争议。六、农商行西区支行对案涉房屋的租赁情况未进行调查就直接办理“借新还旧”，其决策疏忽应承担相应责任。 农商行西区支行辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，徐金禄上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 凯悦欣公司、赵东亮、赵丹、苏秀梅共同辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，徐金禄上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 徐金禄向一审法院起诉请求：一、确认徐金禄与赵东亮签订的《房地产租赁契约》有效；二、要求在租赁期内即2014年7月1日起至2034年6月30日止，在执行过程中不得向买受人交付承租物（攀房权证东私字第××、00××95、00××96、00××97号的房屋）；三、诉讼费由农商行西区支行凯悦欣公司、赵东亮、赵丹、苏秀梅共同承担。 一审法院认定事实：2012年7月8日，徐金禄与赵东亮签订《定金合同》，就位于四川省攀枝花市东区的门面（产权证号：攀房权证东私字第××号）达成初步协议，同日徐金禄支付赵东亮定金10万元。 2012年7月10日，徐金禄（乙方）与赵东亮、苏秀梅（甲方）签订《房屋买卖合同》。该合同约定由乙方购买甲方位于四川省攀枝花市东区的门面（产权证号：攀房权证东私字第××号，土地证号：攀国用2009第××号），建筑面积共1312.77平方米。该合同第一条约定：“……该房屋现被甲方以攀枝花市凯悦欣科技有限公司的名义向攀枝花市仁和区农村信用合作联社大水井分社作抵押担保贷款，房产证现存于该分社。甲方确认：该房屋符合使用条件，除上述情况外无其他任何权利瑕疵，在抵押权解除后即能办理过户手续。乙方确认：已经明晰该房屋以上情况，自愿购买该房”。该合同第二条约定：“该房屋单价为18500元／㎡，总价为24286245.00元”。合同第三条约定了付款方式：“第1款、本合同签订后3日内乙方向甲方支付首期购房款1000000.00元，甲方收到该购房款后即开始房屋交付的前期工作，乙方先期缴纳的100000元定金直接转为本次首期购房款；第2款、现甲方以攀枝花市凯悦欣科技有限公司的名义向攀枝花仁和区农村信用合作联社大水井分社贷款14000000.00元，第二笔3500000.00元，利率以大水井分社利率为准，抵押期限为叁年。经甲、乙双方协商一致，由乙方代为甲方履行银行两笔债务共计17500000.00元，该债务作为乙方购买该房款的组成部分。乙方代为甲方归还银行的本金和利息，两笔本金于2014年10月份归还，利息由乙方向攀枝花市仁和区农村信用联社大水井分社支付，按季结息，结息日固定为每季末的第20日支付。第3款、剩余房款5786245.00元，乙方应在8月10日之前以现金方式支付1000000.00元整，剩余房款4786245.00元乙方应在2012年9月15日之前以现金方式支付给甲方。甲方应在2012年8月10日前将房屋交付乙方，从交房之日起该房屋的使用权和收益权归乙方所有，利息从交房之日起开始计算由乙方承担。第4款、贷款本金和利息的偿还均以攀枝花市凯悦欣科技有限公司的名义支付给银行，乙方每季末20日前将应还利息交付给该公司并由该公司向银行偿还，如乙方选择一次性还清贷款，也按上述方式偿还。该公司收到乙方支付的款项后甲方须主动向乙方出具收款凭据，如该公司未按时支付给银行，因此产生的后果责任由甲方承担”。该合同第四条第2款约定：“乙方履行完毕本协议第三条约定的付款义务后甲方应在2日内负责抵押权的解除事宜，解除当日甲方须将房屋产权证及土地使用权证原件交付给乙方，并在解除后3日内甲方主动配合乙方办理房屋产权的过户事宜”。该合同第六条约定：“因甲方用该房屋向大水井分社抵押贷款期限为三年，但每年要还清后再续贷，以上两笔贷款共计1750万元，中途的两次归还和续贷均由甲方负责归还和续贷”。合同还对违约责任等其他事项进行了约定。 《房屋买卖合同》签订后，徐金禄支付了部分款项。1.2012年7月8日，徐金禄指令张永秀通过工行转账10万元，电子回单号码为0010-9646-4379-0128，付款人为张永秀，收款人赵东亮；2.2012年7月11日，通过工行转账90万元，付款人徐文禄，收款人赵东亮，赵东亮连同定金10万元向徐文禄出具收条载明“今收到徐金禄交来购房款壹佰万元整”；3.2012年8月10日，通过农行转账100万元，付款人徐金禄，收款人赵东亮，赵东亮向徐金禄出具了收条；4.2012年9月20日，赵东亮向徐金禄出具收条：“今收到徐金禄交来的购房款肆佰贰拾捌万陆仟贰佰肆拾伍元整，其中扣除爱婴岛房租款壹拾伍万元整，实际收到现金肆佰壹拾叁万陆仟贰佰肆拾伍元整”，其中15万元是爱婴岛房屋租金，该租金应该由徐金禄收取，赵东亮代收后，一并写进收条；5.2012年12月13日，赵东亮向徐金禄出具收条载明：“今收到徐金禄购房款伍拾万元正，其中现金转账20万元，代收2012年8月10日-2013年2月9日房租300000元”。徐金禄陈述其中20万元是转账的购房款，30万元是赵东亮收取了2012年8月10日-2013年2月9日的房租30万元，从2014年7月1日签订租赁协议后，租金30万元就不该徐金禄收取，所以这30万元就不作为房款。6.2012年12月13日通过工行转账898250元，付款人徐金禄，收款人赵东亮。 2012年8月10日，赵东亮将四川省攀枝花市东区炳草岗大街273号案涉房产交付给徐金禄。 因案涉房产部分为公用通道，2012年9月19日，徐金禄及徐文桂、何光菊（乙方）与赵东亮（甲方）签订《补充协议》。约定赵东亮三个月内解决完毕通道问题，双方仍按原买卖合同执行，如赵东亮三个月内无法解决封闭通道的问题，则徐金禄仅购买现有通道第1根柱子到第6根柱子之间约950平方米的部分（暂定，以实测面积为准）。《补充协议》第二至八条对如三个月内通道问题没有解决，对《房屋买卖合同》的部分内容作变更进行了约定。《补充协议》第三条约定：“乙方应承担的向大水井分社偿还的1750万元本金变更为10638370元并承担变更后的相应利息；其余本金和利息由甲方清偿”，《补充协议》第二条约定：“乙方仅购买现有通道第1根柱子到第6根柱子之间约950平方米建筑面积（暂定，以实测面积为准）的部分（详见附件二红线内图示，以图示为准），房屋单价变更为19500.00元/平方米，变更后房屋总价款为17424615.00元”。 2014年7月1日，赵东亮（甲方）与徐金禄（乙方）签订《房地产租赁契约》。《房地产租赁契约》第一条“甲方自愿将坐落在位于攀枝花市东区的房屋（面积893.57平米）出租给乙方使用……”。第二条“甲乙双方约定上述房产年租金人民币369312.00元，租赁期限自2014年7月1日至2034年6月30日止共20年，租金一次性支付。付款方式人民币：现金或转账”。第四条“……甲乙双方原签订的房屋买卖合同及补充协议自动解除”。《房地产租赁契约》还对其他事项进行了约定。 农商行西区支行与凯悦欣公司、赵东亮、赵丹、苏秀梅借款合同纠纷一案，一审法院于2018年3月7日出具（2018）川0403民初30号民事调解书，载明：“……二、赵东亮与攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行签订的攀农商西支信公抵（2014）011号《抵押合同》合法有效，攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行依法享有抵押权，以抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；……”。该案生效后农商行西区支行申请强制执行，一审法院以（2018）川0403执467号立案执行，于2018年5月22日作出执行裁定，冻结、划拨、扣留、提取被执行人凯悦欣公司、赵东亮、赵丹、苏秀梅应当履行义务部分的存款及收入18969911.66元或查封、扣押、冻结、拍卖、变卖其相当价值的财产。徐金禄对查封赵东亮名下的位于四川省攀枝花市东区提出书面执行异议。一审法院以（2019）川0403执异23号执行裁定驳回了徐金禄的执行异议。徐金禄不服，向一审法院提起执行异议之诉。 农商行西区支行的前身是攀枝花市仁和区农村信用合作联社大水井分社。凯悦欣公司于2011年11月1日向农商行西区支行借款，借款期限是2011年11月1日至2014年10月31日，赵东亮以其财产（攀房权证东私字第××号房屋产权证、攀国用2009第××号土地使用权证的1312.77平方米房产）作抵押并办理了攀房他证东私字第××号他项权证书。 2013年11月15日，凯悦欣公司与农商行西区支行签订《流动资金借款合同》，借款1300万元，赵东亮以案涉房屋作为抵押标的，与农商行西区支行签订《最高额抵押合同》，并办理了攀房他证东私字第××号他项权证书。2014年12月30日，凯悦欣公司与农商行西区支行签订《流动资金借款合同》，借款1250万元用于归还前面借款，并办理了攀房他证东私字第××号他项权利证书，用攀房权证东私字第××、00××95、00××96、00××97、00××98、00××99号房产作抵押。徐金禄和赵东亮均认可攀房他证东私字第××号他项权利证书抵押的房产系攀房他证东私字第××号他项权证书抵押房产分户而来，系同一标的。 赵东亮提交的房产平面图载明：“①-⑥根柱子之间共办理5个产权证。分别为①②号柱之间壹个证，②③号柱之间壹个证，③④号柱之间壹个证，④⑤号柱之间壹个证，⑤⑥号柱之间壹个证，徐金禄，2014年12月29日”。庭审中，徐金禄陈述上述内容为其亲笔所写。 根据徐金禄的申请，一审法院对《房地产租赁契约》末页赵东亮的签名笔迹及捺印进行司法鉴定。四川求实司法鉴定所出具川求实鉴﹝2019﹞文鉴4820号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“1.2014年7月1日《房地产租赁契约》末页甲方（签字）处的“赵东亮”签名字迹，与法院送检的赵东亮样本字迹，为同一人书写；2.2014年7月1日《房地产租赁契约》末页甲方（签字）处的“赵东亮”签名字迹处的指印模糊不清，不具备鉴定条件，未受理，无鉴定意见。”徐金禄垫付鉴定费5000元。 一审法院认为：1.从《房屋买卖合同》和《补充协议》的约定看，徐金禄对购买的房屋已经被抵押给农商行西区支行是清楚的，并且约定其代为偿还农商行西区支行贷款，徐金禄没有举证证明完全履行了代为偿还的义务。2.2014年7月1日，赵东亮与徐金禄在签订租赁协议时，案涉房产还在抵押期限内，且徐金禄并未完全履行《房屋买卖合同》和《补充协议》中约定的代偿银行贷款的义务，结合赵东亮的陈述即双方并无签订《房地产租赁契约》的意思表示，签订《房地产租赁契约》为了对抗执行是唯一合理的解释，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定《房地产租赁契约》为无效合同。3.赵东亮提交的房产平面图载明：“①-⑥根柱子之间共办理5个产权证。分别为①②号柱之间壹个证，②③号柱之间壹个证，③④号柱之间壹个证，④⑤号柱之间壹个证，⑤⑥号柱之间壹个证，徐金禄，2014年12月29日”。徐金禄承认系其亲笔所写，该书写内容是对双方存在房屋买卖关系的进一步确认。4.徐金禄怠于履行代为偿还银行贷款的义务等原因导致凯悦欣公司不能完全清偿银行债务，2014年12月30日，凯悦欣公司与农商行西区支行签订《流动资金借款合同》，借款1250万元以新还旧，并办理了攀房他证东私字第××号他项权利证书，徐金禄和赵东亮均认可攀房他证东私字第××号他项权利证书抵押的房产系攀房他证东私字第××号他项权证书抵押房产分户而来，系同一标的。徐金禄如按约定履行代偿借款义务，不会导致借新还旧、诉讼、执行等一系列的问题，现徐金禄诉请确认《房地产租赁契约》有效且要求在租赁期内不得向买受人交付案涉房产，该诉请有违诚实信用原则，无事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上，一审法院判决驳回徐金禄的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 徐金禄向本院提交了如下证据： 第一组证据：2012年12月13日《收条》。拟证明：1.徐金禄严格履行了《房屋买卖合同》约定的代付2012年底之前利息义务；2.结合一审认定的付款事实，徐金禄履行了除借款本金之外的全部购房款支付义务。 第二组证据：1.攀枝花市东区金夫人儿童摄影店工商登记信息；2.攀枝花市东区萝亚婚庆服务部工商信息。拟证明：1.徐金禄及赵东亮于2014年7月左右最终确定双方之间的租赁法律关系；2.徐金禄按照租赁合同从2014年7月之后占有使用案涉房屋至今。 第三组证据：1.攀枝花市东区炳草岗出租房屋信息；2.攀枝花市东区政府附近出租房屋信息。拟证明：徐金禄与赵东亮约定的房屋出租价格约34.44元/㎡，与案涉商铺附近的市场出租价格基本相符。 农商行西区支行对上述证据的质证意见为：第一组证据因不是当事人无法核实其真实性，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且该证据也不能达到拟要证明的内容；第二组证据的真实性无异议，但对关联性和合法性有异议；第三组证据的真实性、合法性、关联性有异议，不能达到其证明目的。 凯悦欣公司、赵东亮、赵丹、苏秀梅对上述证据发表质证意见为：第一组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，《收条》只能证明徐金禄在2012年12月13日履行了《房屋买卖合同》的支付义务，不能证明2013年之后赵东亮没有要求徐金禄支付利息，也不能证明这些利息在2013年之后转为房租；第二组证据的真实性、合法性、关联性有异议，即使工商登记信息真实，不能达到拟证明的内容；第三组证据的真实性、合法性、关联性有异议，一审判决书中徐金禄提交的30万元的代收收据，证明部分案涉房屋的半年房租就达到30万元，故该证据不能证明《房屋租赁合同》约定的价格是合理的。 本院对上述三组证据的真实性、合法性予以采信，但对关联性及证明目的需结合其他案件事实予以综合认定。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，根据本案当事人的上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点主要是:一、2014年12月30日，凯悦欣公司与农商行西区支行办理的攀房他证东私字第××号他项权利证书所设立的抵押权登记效力起始时间；二、徐金禄与赵东亮签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》的效力应如何认定。本院根据各方当事人提交的证据、发表的质证意见及查明的事实综合评判如下： 一、关于2014年12月30日，凯悦欣公司与农商行西区支行办理的攀房他证东私字第××号他项权利证书所设立的抵押权登记效力起始时间的问题。2013年11月15日，凯悦欣公司与农商行西区支行签订《流动资金借款合同》，赵东亮以自有案涉房产与农商行西区支行签订了《最高额抵押合同》，并办理了攀房他证东私字第××号他项抵押权证书。2014年12月30日，借款届满因凯悦欣公司未能偿还本息，凯悦欣公司与农商行西区支行再次签订了《流动资金借款合同》，借款1250万元用于偿还原来借款，原借款担保人赵东亮仍然以其自有的案涉房产为新的借款作抵押担保。因案涉房产进行了分户并办理了新的不动产登记，故农商行西区支行与赵东亮以案涉房产新办的攀房权证东私字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号房产作抵押并办理了攀房他证东私字第××号他项权利证书。虽然攀房他证东私字第××号他项权利证书系因借新还旧产生，但担保人赵东亮自愿以其自有案涉房产继续为新的借款担保，且因案涉房产分户办理了新的产权登记，必须重新办理抵押登记，否则第00017098号他项抵押权效力无法及于案涉房产。故攀房他证东私字第××号他项权利证书所设立的抵押权并未消灭，攀房他证东私字第××号他项权利证书所设立的抵押权效力起始时间与攀房他证东私字第××号他项权利证书所设立的抵押权一致，即2011年11月1日。 二、关于徐金禄与赵东亮签订的《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》的效力应如何认定的问题。徐金禄与赵东亮、苏秀梅于2012年7月10日签订《房屋买卖合同》，赵东亮与徐金禄于2014年7月1日签订的《房地产租赁契约》。该《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》均在2011年11月1日之后签订，该买卖行为、租赁行为不能对抗农商行西区支行基于攀房他证东私字第××号和攀房他证东私字第××号他项权利证书所设立的抵押权。故徐金禄关于人民法院在处理案涉房产时须“带租拍卖”即确认其根据《房地产租赁契约》约定的享有20年案涉房产的承租权并明示竞买人在竞买成功后继续履行《房地产租赁契约》的上诉请求不能成立，本院不予支持。案外人提起执行异议之诉，人民法院主要审理案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利，本案涉及《房屋买卖合同》和《房地产租赁契约》的效力以及各方当事人之间的债权债务关系不是本案的审理范围，本院对此不作处理。 综上，徐金禄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费63504元，由徐金禄负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  万 伟 审 判 员  邓 华 审 判 员  黄 群 二〇二〇年六月二十日 法官助理  刘滔滔 书 记 员  饶 永