江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初502号原告：江西圳业房地产开发有限公司，现住所地：进贤县岚湖路18号圳业太阳城，营业执照登记地址：江西省南昌市东湖区二七北路98号千花伴购物公园B座B301室。统一社会信用代码：91360100716557760G。法定代表人：万依林，总经理。委托诉讼代理人：郭秋红，女，系该公司员工，住江西省南昌市青山湖区，代理权限：特别授权。被告：蔡明清，男，汉族，1979年10月6日出生，住江西省南昌市进贤县。被告：赖传方，男，汉族，1975年1月12日出生，住江西省南昌市进贤县。原告江西圳业房地产开发有限公司（以下简称圳业公司）与被告蔡明清、赖传方租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圳业公司委托诉讼代理人郭秋红、被告蔡明清已到庭参加诉讼，被告赖传方经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告圳业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告蔡明清签订的《圳业.太阳城商铺及附属设施租赁合同》，责令被告蔡明清迁出所租商铺；2、请求判令被告蔡明清支付拖欠租金168700元及违约金13740元（暂时计算至2019年12月31日）；3、请求判令被告支付以拖欠租金168700元为基数，按每日千分之一标准支付逾期交纳的租金的违约金，自2020年1月1日起计算至被告实际履行债务止；4、请求判令被告赖传方对拖欠租金156650元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月1日，原告与被告蔡明清签订了《圳业.太阳城商铺及附属设施租赁合同》，合同约定原告将位于进贤县商铺租赁给被告蔡明清，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日止，租金为每月12050元，一季度一付，租赁押金为36150元。被告蔡明清应按约定向原告缴纳租金，逾期交纳租金的，原告有权收取滞纳金，滞纳金按拖欠租金总额的20%计算，逾期二个月被告蔡明清未按约缴纳租金的，原告有权终止合同，收回租赁房屋及房屋附着物。合同签订后，原告按约履行了合同，被告蔡明清开始按约定履行了合同，但从2018年11月1日起至2019年12月30日止，被告蔡明清一直拒付租金，共拖欠原告14个月租金共168700元，按合同约定，至2019年12月30日止，被告蔡明清需向圳业公司支付违约金、拖欠的租金等共计202440元。2019年7月5日，被告赖传方在被告蔡明清出具的承诺书上签字担保，担保被告蔡明清在2019年11月15日前一次性交清拖欠租金156650元。然而，经原告多次催讨，2019年12月被告蔡明清支付了20000元给原告后，余款一直拖欠未付，原告遂起诉至法院，并提出如前诉请。被告蔡明清辩称，租赁合同怎么写的其不知道，其至今都没有看到合同。如原告同意用其装修的东西来抵掉租金，则同意解除合同。水电费、开户费、消防通道费、疏通下水道费都是其承担的，在其租赁经营期间，原告经常锁门，导致营业额下跌，且其已经分租出去了楼上的商铺，租金也上调了，希望原告能够答应折抵租金。被告赖传方未答辩，视为放弃答辩权利。原告圳业公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1，原告营业执照、法定代表人身份证明。证明原告主体资格合法；证据2，两被告身份证复印件。证明被告主体资格合法；证据3，商铺租赁合同。证明原告与被告蔡明清签订了租赁合同，并约定了违约责任；证据4，产权证。证明商铺为原告所有，原告有权出租；证据5，交租金凭证。证明被告蔡明清缴纳租金总额为174650元，其中2019年12月份缴纳的20000元是滞纳金；证据6，《承诺书》一份。证明被告赖传方为被告蔡明清拖欠租金156650元提供担保。被告蔡明清对原告提交的证据质证如下：对证据1、2、4、6无异议；对证据3系其签字无异议，但至今没有看到合同；对证据5收据无异议，但2018年6月交纳的20000元和2018年8月交纳的13322元未算在租金里面，2019年12月交的20000元租金原告没计算进去，此20000元不同意抵违约金。被告蔡明清向本院提交了以下证据：收据2张（2018年6月21日的20000元、2018年8月27日的13322元）。证明除原告所计算的金额外，其还交了33322元租金给原告。原告对被告蔡明清提交的证据质证如下：13322元系罗小燕一案的执行款，与本案无关；20000元的收据经核对系罗小燕交纳的租金，与被告蔡明清无关。被告赖传方未到庭，视为放弃举证、质证的权利。上述证据，本院认定如下：对原告证据1、2、4、6，被告蔡明清无异议，予以认定；对证据3，被告蔡明清对租赁合同系其签名无异议，本院予以认定；对证据5，真实性被告不持异议，本院予以认定。另2019年12月4日20000元收据的收款事由注明的是租金，本院对原告证明20000元系滞纳金的证明目的，因与收据内容不符，不予采纳。对被告所提交的证据认定如下：对于金额为13322元的收据，因交款人是罗小燕，与本案无关联性，不予认定。对金额为20000元的收据，交款人系罗小燕、蔡明清，不能证明系被告蔡明清交纳的案涉租金，不予认定。本院经审理查明，2017年10月1日，原告圳业公司（甲方）与被告蔡明清（乙方）签订了一份《圳业.太阳城商铺及附属设施租赁合同》，合同约定甲方将其名下位于进贤县商铺出租给乙方，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日止，租金为12050元／月，一季度一付。同时约定，乙方应按约定向甲方缴纳租金，逾期交纳租金的，甲方有权收取滞纳金，滞纳金按拖欠租金总额的20%计算，逾期二个月未按约交纳租金的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋及房屋附着物等。乙方应于合同终止前，自行处理属于其所有的可移动的、可拆卸的物品。乙方未自行处理相关物品的，甲方在合同终止后有权无偿收回乙方的装修、其他附着物及不可拆卸设备等。合同签订后，被告蔡明清分别于2018年2月24日、2018年8月27日、2018年9月8日、2018年11月13日、2019年4月8日向原告交纳租金70300元、12050元、24100元、24100元、24100元，共计人民币154650元。2019年7月5日，被告蔡明清向原告出具了一份《承诺书》，承诺2019年11月15日前一次性交清所欠的13个月租金156650元，否则自行解除合同。被告赖传方作为担保人在《承诺书》上签名。2019年12月4日，被告蔡明清向原告支付了20000元后，余款至今未付。原告催收未果，遂诉至本院，并提出如上诉请。本院认为，原告圳业公司与被告蔡明清签订的《圳业.太阳城商铺及附属设施租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该合同合法、有效。被告蔡明清未及时给付原告租赁费，引发本案纠纷，应负本案的全部责任。被告蔡明清逾期交付租金已满二个月，原告依照合同约定可以单方面解除合同。被告蔡明清主张以装修费用折抵租金，原告不予认可，且与《圳业.太阳城商铺及附属设施租赁合同》8.2条、8.3条租赁期间的装修、维护费用均由被告蔡明清承担的约定不符，本院对被告蔡明清的该主张不予支持。扣除被告蔡明清2019年12月4日交纳的租金20000元，自2018年11月1日起至2019年12月底，被告蔡明清尚欠原告租金148700元。按双方约定以拖欠租金总额的20%计算滞纳金（违约金），被告蔡明清向原告支付的滞纳金（违约金）为29740元，以上共计178440元。原、被告双方就逾期交纳租金的违约责任已作了明确约定，原告要求被告蔡明清自2020年1月1日起按日千分之一标准支付逾期租金的违约金至实际履行债务止的请求，本院不予支持。2019年7月5日被告赖传方自愿为被告蔡明清拖欠原告租金156650元提供担保，但未约定担保方式，为连带责任保证，且在担保期限内，故被告赖传方应对被告蔡明清拖欠的租金在156650元范围内承担连带责任保证。被告蔡明清于2019年12月4日向原告交纳了租金20000元，被告赖传方实际担保的金额为136650元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告江西圳业房地产开发有限公司与被告蔡明清签订的《圳业.太阳城商铺及附属设施租赁合同》，被告蔡明清应于本判决生效后十五日内迁出所租商铺；二、被告蔡明清给付原告江西圳业房地产开发有限公司租赁费148700元（截至2019年12月31日）及违约金29740元，共计人民币178440元，此款限本判决生效后十日内付清；三、被告赖传方对被告蔡明清上述债务中的136650元承担连带清偿责任，被告赖传方承担连带清偿责任后，有权向被告蔡明清追偿；四、驳回原告江西圳业房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1974元（原告已预交），由被告蔡明清负担1934元，由原告江西圳业房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 刘贵娇二〇二〇年六月二日法官助理 余建敏书 记 员 袁海燕