江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2167号上诉人（原审被告）：陈跃锋，男，1981年12月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王林辉，上海世瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李家金，男，1984年10月24日出生，汉族，住江苏省金湖县。被上诉人（原审原告）：陈艳，女，1985年4月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人陈跃锋因与被上诉人李家金、陈艳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院作出的（2019）苏0591民初5874号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈跃锋上诉请求：撤销原审判决第三项并改判减少违约金。事实与理由：1.李家金、陈艳作出贷款已结清的虚假声明，造成陈跃锋不安，因此陈跃锋才通知李家金、陈艳解除合同。并且，双方协商未成，一致同意解除合同的时间发生在资金托管办理日期之前，因此，对于合同尚未履行的，损害赔偿应仅限于各自为准备履行合同义务支持的必要的费用。2.李家金、陈艳未采取任何措施防止损失扩大，其于2019年4月22日明确获悉陈跃锋不再出售涉案房屋，应当采取适当措施予以止损。3.本案不同于买方已经支付购房款的情形，事实上，本案合同尚未开始履行，李家金、陈艳尚未支付房款，案涉房屋价格涨落产生的价差并未实际发生。李家金、陈艳未作答辩。李家金、陈艳向一审法院起诉请求：1.判决解除双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》；2.陈跃锋退还定金5万元；3.陈跃锋支付违约金73.8万元(合同价的20%)；4.本案的诉讼费用由陈跃锋承担。一审法院认定事实如下:陈跃锋系苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋的产权人。2019年4月10日，李家金（乙方/买方）、陈跃锋（甲方/卖方）、苏州麦田世居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖定金协议书》，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：房屋坐落于苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋，房屋交易总价款为369万元，买方房款支付：首期款5万元，资金托管金额为364万元，申请办理资金托管手续日期为2019年4月26日前，买方为商业贷款，交房时间为领证领款当日，买方支付定金金额为5万元，甲乙双方于签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。上述协议其他约定处注明：“保证学区未使用”。同日，陈跃锋出具收据确认收到李家金支付的涉案房屋定金5万元。2019年4月11日，陈跃锋（甲方/出卖人）与李家金、陈艳（乙方/买受人）以及中介方苏州麦田世居房地产经纪有限公司签订《苏州市存量房买卖合同》（合同编号为SZMTHT00129124）及补充协议，合同约定甲方将案涉房屋出售给李家金、陈艳，房屋建筑面积为99.12平方米，存量房买卖合同约定的房屋成交价格为364万元，另乙方还需于2019年4月10日前支付甲方首期款5万元，甲乙双方确定甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和即369万元；房屋价款的支付方式为贷款支付，买卖双方于2019年4月26日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户；甲方承诺该房屋学区未使用，若承诺内容不实，甲方愿意承担由此导致的一切后果；合同中约定出卖人逾期交房或逾期办理房屋权属转移登记时买受人有权解除合同并要求出卖人支付合同约定价款20%的违约金。2019年4月23日，李家金与陈跃锋之间的手机通话录音显示：陈跃锋明确因个人原因案涉房屋其不再出售。另查明，截至2019年4月16日，李家金名下中国银行贷款已经结清。诉讼中，陈跃锋申请对诉争房屋的市场价值进行评估，一审法院依法委托江苏金九房地产土地资产评估咨询有限公司对诉争房屋在基准日2019年5月14日的市场价值进行评估。该司于2019年8月26日出具了《评估报告书》，确定诉争房屋的评估价值为3955800元。陈跃锋支付鉴定评估费27800元。又查明，本案起诉状副本材料于2019年6月4日送达陈跃锋。庭审中，双方均认可：陈跃锋在2019年4月22日提出不卖房子，是通过中介彭太原电话告知李家金，在当日晚上，李家金、陈艳、陈跃锋还有中介彭太原先生在苏州麦田世居门店见面沟通解约事宜，因当时陈跃锋只愿意赔偿李家金、陈艳包括定金在内的10万块钱，双方协商未果。另李家金、陈艳称，其是卖了昆山的房子来买陈跃锋的房子，当时系出于小孩上学考虑；现其已于2019年5月20日在吴中区甪直另行购房。以上事实，由房地产买卖定金协议书、定金收据、苏州市存量房买卖合同及补充协议、不动产产权证、手机通话录音资料、评估报告书、评估费发票、个人贷款还款凭证、贷款结清证明以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，陈跃锋与李家金、陈艳之间签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约全面履行。现陈跃锋明确不再继续出售案涉房屋，致使李家金、陈艳缔约目的无法实现，李家金、陈艳诉请解除双方之间的买卖合同及陈跃锋返还定金5万元，陈跃锋亦无异议，一审法院予以支持。合同解除的时间以本案起诉状副本送达陈跃锋之日即2019年6月4日解除。关于违约责任的认定，陈跃锋辩称系李家金、陈艳隐瞒了其名下贷款未结清导致。一审法院认为，结合庭审查明事实，在双方约定的合同履行期前，李家金名下贷款已结清，且李家金、陈艳名下是否有贷款并不妨碍案涉房屋买卖合同的正常履行，故陈跃锋该项辩解意见不能成立。案涉房屋买卖合同的解除系陈跃锋无正当理由拒绝继续履行导致，对此陈跃锋应承担相应的违约责任。对于违约金的认定，李家金、陈艳要求陈跃锋按照合同约定的房价款的20%即73.8万元承担赔偿责任。陈跃锋辩称违约金过高，并就李家金、陈艳的损失申请鉴定。一审法院认为，经鉴定，诉争房屋评估基准日的市场价值经评估为3955800元，该评估基准日符合本案实际情况，该结果可予采纳。李家金、陈艳与陈跃锋约定的房屋购买价为369万元，解除合同将对李家金、陈艳造成房屋重置差价损失265800元。因李家金、陈艳未提供充分证据证明其尚存在其他损失，故一审法院据此将违约金调整为265800元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认李家金、陈艳与陈跃锋于2019年4月11日就苏州工业园区北榭雨街65号太阳星辰花园四期126幢502室房屋签订的《苏州市存量房买卖合同》及补充协议于2019年6月4日解除；二、陈跃锋于判决生效之日起十日内返还李家金、陈艳购房定金50000元；三、陈跃锋于判决生效之日起十日内支付李家金、陈艳违约金265800元；四、驳回李家金、陈艳的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36320元，减半收取18160元，由陈跃锋负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,双方当事人签订的涉案房屋买卖合同合法有效，陈跃锋无正当理由拒绝继续履行合同，李家金、陈艳有权依法向其主张违约责任。李家金、陈艳有无还清其名下贷款不影响涉案合同的履行，事实上李家金、陈艳亦已还清贷款，陈跃锋未能提供证据证明合同未履行是基于李家金、陈艳未还清贷款导致，其以此为由主张李家金、陈艳对于合同解除存在过错，本院不予采纳。合同约定出卖人逾期交房或逾期办理产权登记手续的，买受人有权向出卖人主张合同价款20%的违约金，一审认定违约金约定过高，并根据鉴定结论判决支持以房屋重置差价损失作为违约金，在法律规定范围内，李家金、陈艳未持异议，本院予以确认。陈跃锋上诉认为李家金、陈艳未积极止损，本院就此认为，陈跃锋于2019年4月22日告知李家金、陈艳其不再出售房屋，李家金、陈艳于2019年5月即诉至法院主张违约责任，不存在未积极止损的情况。陈跃锋上诉称李家金、陈艳尚未支付房款，应酌减违约金，本院就此认为，陈跃锋拒绝继续履行合同在先，李家金、陈艳未支付剩余房款责任在于陈跃锋，陈跃锋以此为由要求酌减违约金，无相应依据，本院不予采纳。综上，陈跃锋的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5287元，由上诉人陈跃锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾二〇二〇年六月八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。