云南省保山市隆阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0502民再2号原审原告：王思晴，女，1990年7月24日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。原审原告：李应强，男，1991年7月11日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。委托诉讼代理人：杨龙，云南旦阳律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：翟雪燕，云南旦阳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审被告：云南保龙房地产开发有限公司。住所地：保山市隆阳区黄龙山1号。统一社会信用代码：91530500784645439C。法定代表人：陈美香，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审原告王思晴、李应强与原审被告云南保龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院（2019）云0502民初4206号民事判决已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年3月11日作出（2020）云0502民监2号民事裁定，再审本案。本院于2020年3月19日立案，并依法组成合议庭，于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原审原告委托诉讼代理人翟雪燕，原审被告委托诉讼代理人胡苏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金124139.55元（417820元×4.17年×7.125%／年）（自2016年4月7日起暂计算至2019年6月7日、年利率7.125%，请依法计算至被告办理不动产权证书完毕之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月9日原被告签订《商品房购销合同》，原告向被告支付417820元，用于购买被告开发建成的位于隆阳区住房。2015年10月26日原告通过向银行借款已付清全部购房款，2015年10月27日被告将房屋交付给原告入住，同日原告向被告支付该房屋契税、配套费、房屋登记费、产权证印花税、共有权人登记费，并敦促被告早日办理不动产权证书。《商品房购销合同》第十二条约定“以上条件全部成就时，被告90个工作日向产权登记机关申请办理产权登记手续”。但时至今日，被告一直以种种原因拖延，原告多次联系被告要求办理不动产权证手续均未果。本院原审判决书：一、由被告云南保龙房地产开发有限公司于本判决生效后30个工作日内为原告王思晴、李应强办理房屋不动产权证和车位不动产权证。二、由被告云南保龙房地产开发有限公司支付原告王思晴、李应强逾期办证违约金（以417820元为基数，按年利率6.175%，自2016年4月7日起计算至被告云南保龙房地产开发有限公司向原告王思晴、李应强交付产权证之日止）。三、驳回原告王思晴、李应强的其他诉讼请求。本案征收案件受理费2260元，由原告王思晴、李应强负担160元，由被告云南保龙房地产开发有限公司负担2100元。原审被告辩称，本案是委托办证法律关系。因购房者提交委托书及办证资料不齐全，导致办证条件尚未成就。原告未向被告提交过办证的委托书，系委托办证的法律关系未成立，不应由被告承担逾期办证的违约责任。三、原告计算的违约金的起算点没有依据，且存在问题。判断被告承担违约责任的起算点应自办证条件全部成就时起算，即自原告把应承担的全部费用缴纳齐全（包括向税务机关缴纳的费用）及委托书、相关资料提交齐备之日起算。原审原告在原审中提交以下证据证实其主张，本院认定如下：A、原告身份证及结婚证复印件各一份，证明原告具备法定的诉讼主体资格；B、《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》复印件各一份，证明原被告签订合同系双方真实意思表示，双方之间形成合法的合同法律关系，双方约定“具备五个条件时”，被告90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续；C、《保山市个人住房公积金借款合同》、保山市个人住房公积金贷款借款凭证》、保管抵押物凭证、贷款还款计划、代扣银行账户还款协议复印件各一份，证明原告已全额向被告付清全部购房款，因办理不动产权证需要提交相关资料和费用，具备“五个条件”之一；D、收款收据一份、房款发票二份、契税发票一份、委托书一份、微信聊天记录截屏一份、《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权证情况的回复》一份，证明原告于2015年10月27日向被告交了住宅专项维修资金、契税、配套设施费、房屋登记费、印花税等费用，原告于同日已委托被告办理产权证，双方“关于产权登记的约定”条件全部成就，被告应于此后的90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记，否则，被告构成违约，应承担违约责任，保龙龙庭苑房地产开发项目不具备办理不动产登记的原因；E、《中国人民银行历年贷款利率表》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》各一份，证明没有约定违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（当时贷款利率4.75%加收50%，即利率7.125%/年）；F、（2019）云05民终502号民事判决书一份，证明原告所诉请的要求被告办证以及支付违约金已经二审生效的法律文书确认。经质证，原审被告对原审原告提交的证据的质证意见与原审质证意见一致。本院认为，因原审被告对原审原告提交的A、B、C、E四组证据的三性均认可，该四组证据能证明待证事实，本院予以采信。委托书虽为空白，且未加盖原审被告公章，但其来源于原审被告公司，与微信聊天截屏能相互佐证，本院对其三性及证明目的予以采信。《保山市不动产登记中心关于保龙龙庭苑办理不动产权证情况的回复》是保山市不动产登记中心对隆阳区人民法院协助查询（2018）云0502民初5029号案件的回复，因原审原告提交的复印件不完整，本院对其证明目的不予采信。（2019）云05民终502号民事判决书系保山市中级人民法院生效判决书，该案系与本案相关联的系列案件，可供本案参考。原审被告针对其答辩主张，向本院提交以下证据：A、《商品房购销合同》复印件一份,证明双方签订的《商品房购销合同》第十二条对产权登记和产权证办理的事项进行了约定。因原告未按补充协议约定与被告签订委托代办房屋所有权证的委托书，因此产生的责任应由原告自行承担，被告并未违约。B、公告图片四份，证明被告于2018年5月31日分别在保龙龙庭苑小区1号、2号门、东门入口、北门入口张贴公告，催告需委托被告办理不动产证的业主，及时到售楼部签订委托书及提交相关资料，被告已对委托办证的事项进行了公告提醒，而原告至今未与被告签订委托书。经质证，原审原告对原审被告提交的证据的质证意见与原审的质证意见一致。本院认为，因原审原告对原审被告提交的A组证据的三性认可，本院予以采信，对其证明原审被告未违约的证明目的本院不予采信。对原审被告提交的B组证据，因该组证据未反映出图片背景全貌，且无针对性，不能证明原审原告未向其提交委托办证的委托书，对其证明目的本院不予采信。本院再审认定的事实，2015年10月9日，原审原告王思晴、李应强（乙方）与原审被告云南保龙房地产开发有限公司（甲方）签订了合同编号：保龙销字（2013）ＮＯ8758的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，原审原告向原审被告购买原审被告开发建成的位于隆阳区住房一套，建筑面积108.16平方米，房屋单价为3862.98元／㎡，总金额417820元。合同第十二条关于产权登记约定：“双方约定在下列条件全部成就时，甲方90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续：1、支付完毕全部房价款及契税、产权工本费、专项维修资金等相关行政费用、合同补充协议约定的应由乙方交纳的其他相关费用；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方向甲方交付办理产权证所需的委托书、产权登记申请书等；4、乙方向甲方交付办理产权证所需的相关资料，如购房发票；5、甲方所开发的工程全部建设完毕，并经政府工程质量监督单位同意办理竣工验收合格备案许可手续。甲方向产权登记机关报送产权登记资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。因乙方提供的资料不全、相关行政管理部门延期办理等情况导致乙方延期领取产权证，甲方不承担责任。”2015年10月10日原审原告向原审被告支付购房首付款87820元，2015年10月26日原审原告向保山市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款33万元支付给原审被告。2015年10月27日原审原告向原审被告支付契税6267元、产权证印花税5元、配套费1000元、房屋登记费80元、共有人登记费10元，上述税费共计7362元。同日，原审被告将房屋交付给原审原告，原审原告出具给原审被告空白办证委托书一份。2016年12月27日原审被告向原审原告出具417820元增值税发票。原审被告收到原审原告办证资料后，至今未为原审原告办理产权证。本院再审认为，原审原告与原审被告签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。双方在《商品房购销合同》第十二条明确约定了五个条件成就时原审被告应当在90个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，原审原告提交的证据能够证实原审原告已履行了《商品房购销合同》第十二条约定的前四项义务，双方约定的第五项义务系原审被告应当履行的义务，而原审被告未提交证据证实案涉项目竣工报备的具体时间。原审被告以原审原告未委托办证的理由不成立。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”原审原告要求原审被告立即办理不动产权证的诉讼请求符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于原审被告的原因，原审原告至今未能取得房屋权属证书，原审被告已构成违约，应承担相应的违约责任。对原审原告要求原审被告支付逾期办理不动产权证的违约金的诉讼请求，本院予以支持。本院确定按以下方式计算：以购房款417820元为基数，按年利率6.175%（以2015年同期银行贷款利率4.75%，上浮30%确定），自2016年4月7日起计算至原审被告向原审原告交付产权证之日止。本院（2019）云0502民初4206号民事判决原审被告委托诉讼代理人有三人，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第五十条规定，属程序违法。（2019）云0502民初4206号民事判决书判决主文第一项超出原审原告诉讼请求，属实体处理违法。综上所述，本院（2019）云0502民初4206号民事判决程序及实体处理均违法，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：窗体顶端窗体底端一、撤销保山市隆阳区人民法院（2019）云0502民初4206号民事判决书；二、由原审被告云南保龙房地产开发有限公司于本判决生效后30个工作日内为原审原告王思晴、李应强办理隆阳区房屋不动产权证；三、由原审被告云南保龙房地产开发有限公司支付原审原告王思晴、李应强逾期办证违约金（以417820元为基数，按年利率6.175%，自2016年4月7日起计算至原审被告云南保龙房地产开发有限公司向原审原告王思晴、李应强交付产权证之日止）。四、驳回原审原告王思晴、李应强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2260元，由原审原告王思晴、李应强负担160元，由原审被告云南保龙房地产开发有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。双方当事人均服判决，本判决即发生法律效力，若负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利另一方当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  施凤鸣人民陪审员  李乔康人民陪审员  王发军二〇二〇年六月二日书 记 员  蔡 波