山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2237号上诉人（原审被告）：山东爱老健康产业有限公司，住所地山东省济南市天桥区济洛路61号泺安广场4号楼1-102。法定代表人：张兴文，该公司经理。委托诉讼代理人：初雨，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广华，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：阎晓强，男，1976年3月15日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：郭冬梅，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王连科，北京市京师（德州）律师事务所实习人员。原审被告：德州爱老健康产业有限公司，住所地山东省德州市德城区新华街道办事处湖滨南大道669号德州万达广场D区公寓A座10层08号。法定代表人：于秀山，该公司经理。原审被告：于秀山，男，1952年8月25日出生，汉族，住山东省齐河县。上诉人山东爱老健康产业有限公司（以下简称“山东爱老公司”）因与被上诉人阎晓强、原审被告德州爱老健康产业有限公司（以下简称“德州爱老公司”）及于秀山房屋租赁合同纠纷一案，不服德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东爱老公司上诉请求：1、撤销德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初104号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由阎晓强负担。事实和理由：1、一审法院认定德州爱老公司拖欠阎晓强租金、物业费及违约金的数额错误，因阎晓强于2019年10月初以换锁的方式将涉案房屋强行收回，德州爱老公司失去对房屋的控制，故其仅拖欠阎晓强2019年8、9两个月的租金2607.72元、物业费161.40元、违约金47元；2、德州爱老公司虽为一人公司，但山东爱老公司及于秀山与其财产相互独立，而阎晓强并没有提供上述当事人之间财产不独立的初步证据，一审法院直接判决山东爱老公司与于秀山承担连带责任错误；3、德州爱老公司一审中提出反诉，请求阎晓强返还房屋装修款，一审法院并未合并审理，属程序违法。阎晓强辩称，1、山东爱老公司所称阎晓强已于2019年10月初强行将房屋收回，与事实不符，现在该房屋仍由德州爱老公司占有使用；2、一人有限公司的股东，负有将自己的财产与公司的财产相独立的义务，而山东爱老公司与于秀山作为德州爱老公司的原股东和现股东，均没有证据证明其财产独立于公司财产，一审法院判决其承担连带责任并无不当。综上，一审判决正确，应予维持。德州爱老公司与于秀山在二审中均未陈述意见。阎晓强向一审法院起诉请求：1.解除阎晓强与德州爱老公司之间的《房屋租赁协议》；2.判令德州爱老公司支付阎晓强房屋租金、违约金共计25822元；3.判令德州爱老公司支付2019年物业费968.50元；4.山东爱老公司与于秀山对德州爱老公司的上述债务承担连带责任；5.诉讼费用由德州爱老公司、山东爱老公司、于秀山承担。阎晓强于2020年3月20日变更第2项部分诉讼请求，主张租金计算至2020年3月13日一审法院庭前会议召开之日，共计7个月零13天的租金10176元（第一年月租金1303.86元，第二年租金上浮5%后为1369.05元/月、45.635元/天，1369.05元/月×7个月+45.635元/天×13天=10176元）。一审法院认定事实：2017年10月22日，阎晓强与德州爱老公司签订《房屋租赁协议》，协议约定：阎晓强将自有的位于山东省德州市万达广场公寓A座1218室、建筑面积为42.06平方米的房屋出租给德州爱老公司，租期十年，租金31元/月/平方米，每年租金在上一年度基础上上调百分之五，每月5号前支付上月租金（计租天数不足整月的，当月租金按：月租金/30×实际计租天数计算）。协议第三条第2项约定由德州爱老公司承担房屋使用期间产生的物业费等费用。第五条约定：“除本合同约定情形外，任何一方单方面解除合同均构成违约；任何一方违约，需向对方一次性支付当年租金总额的100%作为违约金，不按约定时间交纳租金，除应尽快补足所拖欠的费用外，还应承担逾期付款的违约责任，具体为：每逾期一日承担应缴纳金额万分之三/日的违约金。”在上述协议履行过程中，德州爱老公司自2019年9月6日起未交租金，拖欠自2019年8月1日起的租金。德州爱老公司称“阎晓强于2019年10月初强行将涉案房屋换锁并控制了涉案房屋的使用”，但未提交证据予以证实。关于物业费问题，阎晓强提交了涉案房屋的物业公司（深圳市万象美物业管理有限公司德州分公司）于2020年3月12日出具的证明，其中载明涉案房屋未缴纳2019年10月29日至2020年10月28日期间的物业费968.50元。德州爱老公司在庭审中确认“在2018年10月份已经提前将物业费支付至2019年10月28日”。德州爱老公司于2017年11月6日由山东爱老公司独资发起设立，2019年11月22日，德州爱老公司股东变更为于秀山独资。一审法院认为，阎晓强与德州爱老公司签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法确认为有效合同，应受法律保护。德州爱老公司承租阎晓强的房屋，拖欠自2019年8月1日起的租金，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”规定，阎晓强有权要求解除合同、德州爱老公司支付拖欠租金并承担违约金，其提出解除合同的日期为2020年3月20日，主张德州爱老公司支付自2019年8月1日起至2020年3月13日的租金10176元，符合法律规定，应予支持。关于违约金问题，《房屋租赁协议》第五条第一款约定“任何一方单方面解除合同，需向对方一次性支付当年租金总额的100%作为违约金”，第二款约定“迟延交纳租金，每逾期一日承担应缴纳金额万分之三/日的违约金”。本案中，德州爱老公司迟延交纳租金，阎晓强主张应按一方单方面解除合同的情形按年租金总额的100%计算违约金，于法无据，不予支持；应按迟延交纳租金的情形计算违约金，即10176元×万分之三/日×6个月零7天计算违约金为580元。关于物业费问题，协议第三条第2项约定由德州爱老公司承担房屋使用期间产生的物业费。德州爱老公司在2018年10月份已提前将物业费支付至2019年10月28日，涉案房屋未缴纳2019年10月29日至2020年10月28日期间的物业费968.50元，按此计算每月应交物业费为80.70元，德州爱老公司应支付2019年10月29日至2020年3月13日的物业费363元。山东爱老公司、德州爱老公司称“阎晓强于2019年10月初强行将涉案房屋换锁并控制了涉案房屋的使用”，但未提交证据予以证实，根据谁主张谁举证的诉讼原则，对其主张一审法院不予采信。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”据此，一人有限公司的股东，依法负有将自己的财产与公司的财产相独立的义务，这是法律承认一人公司独立人格、赋予股东有限责任的前提条件。本案中，德州爱老公司为一人有限责任公司，山东爱老公司为德州爱老公司设立时的唯一股东，2019年11月22日，山东爱老公司将该公司股权全部转让给于秀山，于秀山成为德州爱老公司的唯一股东。山东爱老公司、于秀山均未提交证据证明自己的财产独立于德州爱老公司的财产，依法应对本案债务承担连带责任，该连带责任不因内部股权转让而消灭。于秀山经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。山东爱老公司、德州爱老公司有关装修装饰费用的主张，可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、解除阎晓强与德州爱老健康产业有限公司2017年10月22日签订的《房屋租赁协议》；二、德州爱老健康产业有限公司于判决生效后七日内支付阎晓强租金10176元、违约金580元、物业费363元，合计11119元；三、山东爱老健康产业有限公司、于秀山对德州爱老健康产业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回阎晓强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费346元，减半收取173元，由德州爱老健康产业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，阎晓强与德州爱老公司签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，也不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同。德州爱老公司诉讼中认可自2019年8月1日起拖欠租金，故阎晓强有权根据合同法的规定，请求解除租赁合同，一审法院判决德州爱老公司支付拖欠的租金并按合同约定承担违约责任正确。德州爱老公司及山东爱老公司主张2019年10月初阎晓强以换锁的方式强行收回房屋，租金应计至2019年9月底，阎晓强对该主张不予认可，德州爱老公司及山东爱老公司也均未举证证明其主张，本院对此不予支持。德州爱老公司为一人有限责任公司，根据公司法的规定，其股东负有证明自己的财产独立于公司财产的举证责任，山东爱老公司有关阎晓强应提供股东与公司财产是否独立的初步证据的主张，不符合法律规定，对此本院不予支持。关于山东爱老公司所称装修款的问题，一审法院对此未作处理，而赋予其另行主张的权利，并不损害其利益，也不违反法定程序，对山东爱老公司有关一审法院审理程序违法的主张，本院不予支持。综上所述，山东爱老健康产业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由上诉人山东爱老健康产业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥波审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年六月二十三日书记员  王佳玲