广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终484号 窗体顶端 窗体底端 上诉人（原审原告）：王敏，女，1990年6月25日出生，汉族，户籍地山东省沂水县，现住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：赵玉泉，广西济顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西防城港逢时房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区行政中心区迎宾路与金花茶大道交汇处。统一社会信用代码：91450600682102636U。 法定代表人：钟修松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘达贵，京园（北海）律师事务所律师。 上诉人王敏因与被上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司（以下简称逢时房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王敏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.请求解除合同，被上诉人返还购房款199634元和利息17967.06元（以199634元为基数，自2018年5月3日起算，年息按照6%计算至付清为止，暂计至2019年11月4日共18个月）；3.被上诉人支付违约金65963.4元；4.被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审未认定被上诉人违约是错误的。按照合同约定，尾款按揭贷款，由被上诉人负责办理，上诉人已按约定提交了材料，不知何原因不能办理，后又改去建设银行办理。本案不能办理按揭贷款sh的原因是被上诉人单方变更贷款银行由信用社变成建设银行，且加收10%首付款，有录音为证。由于上诉人无钱补交首付房款，按揭贷款不能，无法继续履行合同，不能实现合同目的，上诉人有权解除合同和请求赔偿损失。二、一审法院调取的并采信是错误的，新《证明》足以证明，一审法院调取的证据与事实不符。在涉案房屋签订买卖合时是否存在抵押的事实，本案已连续三个月三次取证，前后两次证实存在抵押登记信息，一审法院调取的中间那次不存在抵押登记信息。涉案房屋在签订买卖合同时是客观存在抵押的事实，被上诉人隐瞒该事实，违反法律规定。 被上诉人逢时房地产公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判，上诉请求第二、三项在一审已经请求过了，上诉人变更第二项诉请不属于二审审理的范围。 王敏向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除王敏、逢时房地产公司的《商品房买卖合同》；2.判令逢时房地产公司返还购房款首付款本金199634元；3.判令逢时房地产公司给付本金的月0.02%的利息（即以本金199634元为基数，从自2018年5月计算至2019年10月为67875.56元，利息计算给到付为止）；4.判令逢时房地产公司因不能办理按揭贷贷款向王敏支付房屋总价款659634元的10%违约金65963.40元；5.判令逢时房地产公司销售抵押房屋应当赔偿王敏双倍的购房款399268元（199634元×2)；6.判令本案的诉讼费、鉴定费、评估费等费用均由逢时房地产公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月3日，王敏与逢时房地产公司签订《商品房买卖合同（现售）》约定王敏向逢时房地产公司购买位于防城港市港口区，面积123.67平方米，每平方米4350元，总价为659634元。在合同中双方约定采用贷款方式付款，王敏于2018年5月3日前支付首期房价款198634元，余款461000元向银行申请贷款支付。在该合同的附件十二《合同补充协议》中第三条按揭贷款办理约定：王敏应按逢时房地产公司的要求在签署《商品房买卖合同》时应交纳银行要求提供办理银行按揭所需的全部资料；在接到银行或甲方通知后七个工作日内到银行办理完所有按揭手续。另外该商品房买卖合同还对商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、违约责任等进行了约定。王敏于2018年4月28日向逢时房地产公司支付涉案房屋定金2万元，于2018年5月3日向逢时房地产公司支付涉案房屋房款178634元，于2018年9月29日向逢时房地产公司支付涉案房屋房款1000元，逢时房地产公司向王敏告出具了3张收据。 另查明，2019年12月20日，该院依职权向防城港市不动产登记局调取了涉案房屋于2018年5月3日至2019年12月1日的不动产抵押登记信息变动情况。同日，防城港市不动产登记局向该院出具了《不动产登记资料查询结果证明》在，该证明载明：逢时房地产公司名下坐落防城港市港口区（房屋所有权证号：防港房权证港口直字第××号），该房屋所有权于2018年5月3日至2019年12月1日无抵押登记信息。 一审法院认为，关于王敏要求解除与逢时房地产公司签订的《商品房买卖合同》的问题。该商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。现王敏以因逢时房地产公司原因未成功办理按揭贷款及逢时房地产公司销售抵押房屋为由要求解除合同。在本案中，王敏向该院提交了按揭部分材料，但王敏未能提供证据证明该按揭材料已经向逢时房地产公司提供，也未能提供证据证明涉案房屋未成功办理按揭贷款的原因在于逢时房地产公司，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，王敏未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。另外根据防城港市不动产登记局向该院出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋所有权于2018年5月3日至2019年12月1日无抵押登记信息，王敏、逢时房地产公司签订《商品房买卖合同》的时间为2018年5月3日，由此可见双方签订合同时涉案房屋并未有销售、抵押。综上所述，对于王敏要求解除与逢时房地产公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，该院不予支持。由于涉案的《商品房买卖合同》并未解除，王敏也未能提供证明证明逢时房地产公司存在违约行为，双方应继续履行合同，故对于王敏要求逢时房地产公司返还购房首付款本金及利息、违约金、赔偿双倍购房款的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定。 判决：驳回王敏的全部诉讼请求。案件受理费12643.81元，减半收取计6321.9元，由王敏负担。 二审中，上诉人向本院提交了一份录音和申请证人张某出庭作证，共同拟证明被上诉人冯经理承认是被上诉人单方增加10%首付款，变更了合同的主要内容，导致上诉人无能力补交首付房款构成违约，无法实现合同目的。被上诉人无证据向本院提交，其对上诉人提交的证据质证意见为：对录音的真实性无异议，对合法性有异议，认为张某的证言和录音均不能达到上诉人的证明内容。本院认为，被上诉人对上诉人提交的录音真实性无异议，从录音的内容和张某的证言来看，均不能证实涉案房屋需要增加10%首付房款的原因在于被上诉人。 双方当事人对一审判决查明事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，上诉人和被上诉人各自陈述系因对方原因导致不能订立商品房担保贷款合同，但双方均无证据证实系因对方原因导致不能订立商品房担保贷款合同，故本院认定本案系因不可归责双方当事人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，现上诉人要求解除双方签订的《商品房买卖合同（现售）》有事实和法律依据，应予支持，一审判决不支持上诉人的该项诉讼有误，本院予以纠正。合同解除后，被上诉人应返还已收取的上诉人的购房款本金及其利息或者定金。根据已查明的事实，被上诉人应返还上诉人支付的定金20000元；被上诉人还应返还上诉人支付的购房款178634元和1000元及利息，利息计算方法：以178634元为基数，自2018年4月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1000元为基数，自2019年9月29日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上诉人要求利息计算按照年利率6%计付无法律依据，本院不予支持；上诉人请求被上诉人支付违约金无事实依据，本院亦不予支持。 综上所述，王敏的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2903号民事判决； 二、解除上诉人王敏和被上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司签订的编号为GF-2014-0172《商品房买卖合同（现售）》； 三、被上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司返还上诉人王敏定金20000元和购房款178634元、1000元及利息（利息计算方法：以178634元为基数，自2018年4月28日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1000元为基数，自2019年9月29日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回上诉人王敏的其他诉讼请求。 一审案件受理费12643.81元，减半收取6321.9元，由上诉人王敏负担4423.9元，由被上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司负担1898元。二审案件受理费11055.97元（上诉人王敏已预交），由上诉人王敏负担3271.95元，由被上诉人广西防城港逢时房地产开发有限公司负担7784元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月十五日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳