云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异142号案外人：张进良，男，汉族，1965年3月4日生，身份证登记住址：云南省昆明市富民县。委托诉讼代理人：张萍，富民县黎阳法律服务所基层法律服务工作者，执业证号：325710021101863，特别授权代理。申请执行人：李文斌，男，汉族，1976年2月26日生，身份证登记住址：昆明市西山区。被执行人：张艳东，女，汉族，1976年9月18日生，身份证登记住址：昆明市富民县。被执行人：黄兵，男，汉族，1973年7月21日生，身份证登记住址：昆明市富民县。本院在执行申请执行人李文斌与被执行人张艳东、黄兵借款合同纠纷一案中，案外人张进良向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人张进良称，因申请执行人李文斌与被执行人张艳东、黄兵民间借贷纠纷一案，昆明市西山区人民法院于2019年5月8日以（2019）云0112民初7433号民事裁定书及2020年2月20日以留置送达方式下达（2020）云0112执232号公告,对富民县（房产证号:20××93）进行处分。2019年7月2日,经案外人与张艳东、黄兵充分协商,张艳东、黄兵自愿把案涉房屋卖给案外人,双方签订了《房屋转让协议》,《房屋转让协议》明确规定了房屋价格,房屋的交付等权利义务。《房屋转让协议》签订生效后,2019年7月2日,张艳东、黄兵就把案涉房屋交付给案外人管理使用,由于被执行人张艳东外出未能及时办理房屋产权过户手续,但案涉房屋从2019年7月2日就应属于案外人所有。现昆明市西山区人民法院对案涉房屋进行处理,属于处理了案外人财产的行为。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述,案外人在昆明市西山区人民法院查封案涉房屋之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同,付清全部房款并合法占有房产至今长达十个月以上,对案涉房屋的执行是将案外人的财产列入评估拍卖范围予以执行,明显错误。故请求昆明市西山区人民法院依法裁定中止对案外人位于富民县（房产证号:20××93）的执行。申请执行人李文斌答辩称，一、申请执行人在诉讼过程中依法申请对被告名下财产进行财产保全,西山区人民法院依法出具执行裁定书并查封冻结案件被告名下财产的行为符合法律规定。2019年5月5日申请执行人李文斌因民间借贷纠纷对张艳东、黄兵提起诉讼及财产保全申请,并向西山区人民法院提供了张艳东、黄兵名下财产线索。2019年5月8日,西山区人民法院依据申请执行人申请下发（2019）云0112民初7433号民事裁定书,查封冻结张艳东、黄兵名下231000元的财产;并于2019年5月14日向富民县不动产登记中心发出（2019）云0112执保419号协助执行通知书,查封被申请人张艳东（身份证号码:5301241976××××××××）名下位于富民县房屋（房产证号:20××93），查封期间为三年。2019年9月26日,（2019）云0112民初7433号民事判决发生法律效力。2019年11月18日,申请执行人向西山区人民法院申请强制执行。一审审理及财产保全案件执行过程中,西山区人民法院依照各项法定程序,不存在任何过错、过失,亦没有任何中止（2020）云0112执232号执行裁定书的事实及法律依据。二、案外人张进良与张艳东、黄兵于2019年7月2日签订的《房屋转让协议》,系双方之间的以房抵债协议,不能体现双方买卖房屋的真实意思表示,只是债务人履行债务的变通方式,且双方之间是否存在真实有效的债务尚无法确认。1.从双方签订的《房屋转让协议》中可以看出,房屋转让价款18万元,因张艳东、黄兵2018年分两次向张进良借款34万元,从欠款中扣减18万元冲抵房屋转让款后尚欠借款项16万元。案外人并无任何向房屋所有权人支付购房款的行为。该《房屋转让协议》属于以房抵债协议,是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益,且破坏了债权平等受偿的原则,损害了其他与张艳东、黄兵存有债权债务关系的当事人的合法权利,故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身,该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的申请执行人基于生效法律文书申请强制执行。2.案外人仅提供一份收条,欲证实张艳东向其借款现金34万元。借款时间不明确,且高达34万元的借款双方以现金方式交易不符合常理。该债权未经生效法律文书认定,是否真实有效无法确认。且该债权的真实性关系到《房屋转让协议》的效力,故案外人应当通过法定程序确认其债权的真实性及《房屋转让协议》的效力。三、案外人在执行异议书中陈述的内容与事实不符。1.张艳东在法定期限内收到西山区人民法院受理案件通知书和财产保全民事裁定书后并未提出异议。张艳东在法院查封、扣押、冻结其房屋的情况下,无权出售该房屋。且从张进良提供的2019年7月2日的“房屋信息查询摘抄表”（编号:ＦＭ11979）内容上“限制情况”一栏已明确标明“已限制”。即《房屋转让协议》签署的甲乙双方,对于转让标的富民县房屋（房产证号20××93）被查封冻结限制转让的情形是完全知晓的。案外人不清楚该房屋被西山区人民法院查封情况不成立。2.案外人张进良并不是涉案房屋的占有和使用人。案外人张进良在异议书中称,“转让协议签订后,张艳东、黄兵就将房屋交付给了案外人管理使用”。该房屋从2018年12月1日至今,申请执行人多次到该房屋处向张艳东讨要借款均未发现有人居住。2020年2月20日及5月12日申请执行人与西山区人民法院执行法官两次到场张贴相关法律文书,该房屋均为空置房屋,无人使用。且走访周围邻居均称该房屋无人居住,使用。案外人也未提供任何证据材料证明案外人张进良是涉案房屋的占有人和管理使用人。3.案外人称“因张艳东外出未能及时办理房屋产权过户手续”不是事实。《房屋转让协议》第九条约定“上述转让住房因现抵押于昆明市住房公积金管理中心富民县管理部现暂时不能办理产权过户登记手续。”根据协议约定,可以看出,在签订该协议的当天,签订协议的甲乙双方都知道该房屋在未还清银行借款前,该房屋是不能转让的,因此该协议转让涉案房屋是违法的。尤其是案外人张进良更清楚这一点,不然不会在协议第六条约定“若因第三人诉讼导致本协议无效的,由甲方承担一切经济损失及后果”。这句话就充分体现了张进良明知该房屋是涉案房屋,无法办理过户手续,还签订购房协议。其责任完全在案外人张进良身上,即法律规定的“被执行人变卖已被查封的房屋属于妨害民事诉讼的行为,人民法院可以予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任,且已出售但未过户的房屋仍然可以强制执行,第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错的除外”。四、案外人提出的执行异议申请及证据材料前后矛盾,漏洞百出。人民法院应对案外人触犯相关法律法规的行为进行调查处理。1.从张进良提供的材料看,该购房协议签订的内容与张进良提供的材料前后矛盾。“购房协议”与“收条”内容前后矛盾,“购房协议”内称是2018年两次借款,“收条”则反映是一次借款。2、从张进良提供的2019年7月2日的“房屋信息查询摘抄表”,编号:ＦＮＭ411979。内容上限制情况一栏已明确标明“已限制”。案外人称不清楚该房屋被西山区人民法院查封的情况不成立。即法律规定的“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任；隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的”。申请执行人认为:案外人在明知该房屋已被西山区人民法院查封、扣押、冻结的情况下,还与被执行人签订购房协议,企图转移被执行人已被查封、扣押的财产。涉嫌触犯相关法律规定,请法院予以调查处理。五、案外人执行异议理由不符合法律规定,人民法院对案外人张进良提出的异议应予以驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人的执行异议均不符合上述规定的四种情形,其与张艳东、黄兵签署的《房屋转让协议》在法院查封之后其在法院查封之前也未合法占有涉案房产,也无任何证据显示案外人支付过购房款项,也并非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述,案外人的主张缺乏事实和法律依据。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十条第一款的规定,本案的诉讼保全裁定应当继续执行。请求人民法院依法驳回案外人的异议,依法执行（2020）云0112执232号民事裁定书,并依法追究案外人的法律责任。案外人张进良为支持其异议主张，向本院提交了（2019）云0112民初7433号民事裁定书、（2020）云0112执232号公告、房屋转让协议、房屋信息查询摘抄表、收条、住房登记结果查询通知书各二份，以上证据材料均为复印件。本院查明，李文斌与张艳东、黄兵民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，李文斌向本院申请财产保全，本院于2019年5月14日保全查封了张艳东名下位于富民县房屋（房产证号：20××93）。本院于2019年9月26日作出（2019）云0112民初7433号民事判决书，判决的主要内容为：由张艳东、黄兵于本判决生效后十日内共同偿还李文斌借款本金210000元,并支付该款自2018年11月1日起至付清款项之日止按年利率17.4%计算的利息；如果张艳东、黄兵未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告延迟履行期间的债务利息；案件受理费4766元、保全费1675元，共计6441元，由张艳东、黄兵共同承担。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行裁定书确定的义务，李文斌向本院申请强制执行，本院于2020年1月7日立案受理（2020）云0112执232号李文斌申请执行张艳东、黄兵民间借贷纠纷一案，上述对案涉房屋的保全查封自动转为执行查封。案外人李文斌以其对案涉房屋享有可以排除执行的权利为由，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：被执行人张艳东、黄兵与案外人张进良于2019年7月2日签订了房屋转让协议，协议载明张艳东、黄兵自愿将属于自己享有所有权和使用权的位于富民县，建筑面积为66.68平方米（房产证号：昆房权富字第××号，不动产登记证明证号20130175），永久转让给张进良使用、管理并所有。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：......（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；......”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，本院于2019年5月14日保全查封了张艳东名下位于富民县房屋（房产证号：20××93），被执行人张艳东、黄兵与案外人张进良于2019年7月2日签订案涉房屋转让协议，该买卖行为不得对抗申请执行人李文斌，不能排除（2020）云0112执232号执行案件对案涉房屋的执行。综上所述，案外人张进良的异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定，裁定如下：驳回案外人张进良的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  马驰原审判员  李江永审判员  郭春利二〇二〇年六月九日法官助理杨海曼书记员曾子媚