江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11693号上诉人（原审原告）：南京长江油运有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路324号。法定代表人：龚道平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王秀明，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京沃阁酒店管理股份有限公司，住所地南京市鼓楼区大桥南路42号。法定代表人：程剑凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王彬彬，江苏钟山明镜律师事务所律师。上诉人南京长江油运有限公司（以下简称油运公司）与上诉人南京沃阁酒店管理股份有限公司（以下简称沃阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初10103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。油运公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，改判除截至2019年9月30日的占有使用费外，沃阁公司继续按原租金标准（5709元/天）向油运公司支付自2019年10月1日起至实际返还房屋之日的占有使用费；2.判令沃阁公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：1.涉案房屋至今尚未签订征收补偿协议，油运公司仍是合法的所有权人。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定表明，只有被征收人（产权人）获得相应补偿款之后，才可被要求搬离被征收房屋。在未获得合理补偿且搬迁之前，被征收人并不丧失房屋所有权及基于此所有权的其他权利。征收决定公告，仅仅是房屋征收程序的开始，只有被征收人与征收部门达成征收补偿协议实际履行搬迁、或相关法律文书生效后，被征收人才丧失被征收房屋的相关权利。涉案房屋至今尚未签订征收补偿协议，作为产权人，油运公司也未获得任何补偿，故其仍是房屋的合法所有权人，享有房屋所有权及基于此所有权的其他权利。2.沃阁公司至今占有使用涉案房屋进行经营，应实际支付占有使用费至返还房屋之日。即便按照一审法院的认定，将合同中约定的“土地被政府征用”认定为房屋征收决定公告发布之日，即自2018年11月14日租赁合同终止，也仅是因为，自该日起政府随时可能与产权人（油运公司）达成征收补偿协议、实施补偿后随时要求腾空房屋，故承租人不得对该房屋再享有任何合法承租权以及基于此对房屋的任何占有，即自公告发布（合同终止）之日起，油运公司可随时要求沃阁公司立即返还房屋。但是，征收公告发布、合同终止，决不意味着产权人对房屋立即丧失所有权，油运公司至今仍是房屋所有权人。一审法院已经查明，沃阁公司至今仍在占有、使用涉案房屋。油运公司在一审中也已举证，沃阁公司使用房屋持续正常经营中。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即便房屋租赁合同无效，实际占有使用人也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。举重以明轻，本案租赁合同是依约终止，沃阁公司更应支付实际占有期间的使用费。一审判决对2019年10月1日之后的占有使用费不予支持没有事实和法律依据。3.征收决定作出后，并不代表被征收人的房屋所有权消灭，也不代表房屋的承租人无法正常使用房屋。从征收决定作出，到订立补偿协议，再到搬迁，房屋被实际拆除，往往有较长的谈判和实施周期，甚至存在行政复议和行政诉讼。《国有土地房屋征收与补偿条例》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》均有相关规定。4.根据物权法相关规定，即便在拆迁决定做出后，油运公司对涉案房屋仍然享有物权和收取房租的权益，直到房屋被实际拆除。双方租赁合同中“被征用”应是法律法规中规定的“实际拆除”，并非拆迁通知发布就导致合同终止和无法继续履行。5.最高人民法院《关于依法妥善审理涉疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条明确规定；受疫情或者疫情防空措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。本案中沃阁公司不仅正常运营而且还得到了政府部门的财政补贴，完全能够证实其占用使用涉案房屋至今，所以政府的拆迁通告并没有影响其实际运营，租金补贴的时间段不是很清楚，拆迁办说要跟结算人才能确认，沃阁公司比较清楚。沃阁公司辩称，双方对于原审判决确认的涉案租赁合同于2018年11月14日终止都无异议，从2018年11月14日之后，双方就不再履行原有的租赁合同。沃阁公司之所以现在还占有原来承租的房屋，就在于跟油运公司始终没有就沃阁公司是否享有拆迁补偿的资格以及拆迁补偿的数额达成一致。沃阁公司原使用房屋是用于开歌舞厅和酒店，拆除之后已经是建筑工地，已经无法履行歌舞厅和酒店的基本功能，之所以不搬离，不是为了经营，而是为了争得自己的合法权益，因为油运公司始终想剥夺沃阁公司的拆迁主体资格，所以才引发了本案的争议。原审基于双方所举证的事实判令沃阁公司依然按照原来的租金标准向油运公司支付租金到2019年10月1日，违反公平精神，在司法实践中，一旦双方合同终止没有搬迁，在拆迁的过程中是比照租金，大幅度降低占有使用费的给付。至于10月1日之后油运公司依然要求按照原合同标准处理租金，也没有事实和法律依据，也违反了基本的公平原则。沃阁公司作为隔离点确实是事实，也正是基于当年承租地点是相对独立的状态，到目前为止还没有获得政府一分钱的补助，是否给予补偿以及补偿金是多少我方不清楚。沃阁公司上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由油运公司承担。事实与理由：政府的拆迁行为导致该房屋已经无法满足正常生产经营所需要的外部坏境，沃阁公司自拆迁以来经营困难并长期处于停业状态，因此一审法院的判决中以原租赁合同中约定的租金标准计算合同终止后的占有使用费显失公平。油运公司辩称，请求支持我方的上诉请求，驳回对方的上诉请求。油运公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认油运公司、沃阁公司双方签订的房屋及设备租赁合同于2019年6月12日解除；2.沃阁公司腾空南京市鼓楼区大桥南路42号房屋并返还油运公司；3.沃阁公司支付油运公司2019年4月1日至2019年6月12日期间的租金411036元，并按5709元/天标准继续支付2019年6月13日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；4.沃阁公司支付油运公司411036元自2019年4月6日起至实际支付之日止按年利率24%标准计算的违约金。一审法院认定的事实：南京市鼓楼区大桥南路42号不动产（以下简称涉案房屋）登记的权利人为油运公司。2012年1月6日，南京长江油运公司（甲方、出租方，后更名为南京长江油运有限公司即本案油运公司）与南京沃阁商旅酒店管理有限公司（乙方、承租方，后更名为南京沃阁酒店管理股份有限公司即本案沃阁公司）签订房屋及设备租赁合同，约定甲方将南京市鼓楼区大桥南路42号，其中宾馆主楼7100平方米、餐厅800平方米、舞厅530平方米、苏果80平方米、劳保用品商店160平方米、独立停车场560平方米，总建筑面积9230平方米房屋出租给乙方，出租房屋内现有装修及设备一并出租给乙方（乙方若不需要的，提前通知甲方搬走，过期未处理的，视同甲方放弃，乙方有权处理），出租房屋用途为商业，可从事宾馆、餐饮、商场、娱乐、商务、办公写字楼等经营活动；房屋及设备租赁期限为2012年1月1日起至2023年6月30日止；年租金为180万元/年，2013年7月1日起租金在原基础上递增5%，以后每两年递增一次，每次递增5%，租金按季度缴纳，每季度缴纳年租金的四分之一，乙方应于每季度第一个月的5日前向甲方缴纳本季度租金；在租赁期内，本合同范围内的土地被政府征用的，本合同终止，政府征用赔偿款中属乙方装修和乙方经营损失部分的赔偿款项归乙方所有，其余赔偿款项归甲方所有，甲乙双方各自负责自己理赔部分与政府的洽谈协商；乙方逾期30日（含第30日）未足额支付租金的，本合同解除，并承担违约责任；因乙方有违约行为，甲方提出解除合同的，乙方赔偿甲方违约金，违约金为当期一年租金，并放弃装潢费用等等。上述合同签订后，油运公司将涉案房屋交付沃阁公司使用。2018年11月14日，南京市鼓楼区人民政府发布鼓楼区四平路广场东南角地块棚户区改造项目房屋征收决定公告，涉案房屋在征收范围内。2019年3月1日，四平路广场东南角地块棚户区改造项目房屋征收指挥部向承租人发送通知，载明四平路广场东南角地块属市重点棚户区改造项目，2018年11月项目启动征收以来，截止目前搬迁交房率已达95%，2019年3月15日项目将全面实施计奖，一旦计奖期结束，相关奖励补助政策将同步终止，目前我部已和您承租房屋的产权单位开展征收补偿的磋商，请您户做好停业准备，抓紧和产权单位接洽并做好搬迁事宜。2019年6月11日，油运公司委托律师向沃阁公司发送律师函，载明沃阁公司应于2019年4月5日前向油运公司和云帆公司缴纳第二季度租金及物业管理费合计810337元，截止发函之日，沃阁公司已逾期支付超过30日，请沃阁公司收函后5日内支付欠款，否则油运公司将会采取单方解除合同等等。沃阁公司于2019年6月12日收到该律师函。2019年8月14日，沃阁公司向油运公司出具租金欠款付款计划承诺书，载明截止2019年8月14日，沃阁公司待支付油运公司2019年4月1日至2019年9月30日租金共计1611191.89元（分别为第二季度760337.5元、第三季度850854.39元），沃阁公司承诺在2019年10月15日前付清上述租金欠款，2019年8月31日前支付上述租金欠款的一半，为80.5万元，并于2019年8月16日前支付20万元，剩余60万元在2019年8月31日前付清，2019年10月15日前支付完剩余租金欠款，共计806191.89元。因目前拆迁及资金压力等原因导致沃阁公司物业运营、租金收款困难，望沃阁公司予以考虑，如未能履行上述承诺，造成违约责任，沃阁公司愿意承担。另查明，涉案房屋2019年3月31日前的租金及物业费已支付完毕。2019年7月9日，沃阁公司向南京长江油运有限公司物业分公司支付50000元，摘要载明为房租。2019年8月16日，沃阁公司再次向南京长江油运有限公司物业分公司支付200000元，摘要备注为房租。油运公司称沃阁公司支付的该两笔款项为2019年4月的物业费。沃阁公司称其支付的为2019年4月的房租。油运公司认可之前租金亦由南京长江油运有限公司物业分公司代收。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，油运公司、沃阁公司就涉案房屋签订的房屋及设备租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题。房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。油运公司、沃阁公司签订的房屋及设备租赁合同亦约定在租赁期内土地被政府征用的，合同终止。由于南京市鼓楼区人民政府于2018年11月14日发布了房屋征收决定公告，故油运公司、沃阁公司签订的房屋及设备租赁合同于2018年11月14日终止，现油运公司以沃阁公司逾期未付房租为由要求解除合同，缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持。合同终止后，沃阁公司作为承租人应当返还租赁物，故油运公司要求沃阁公司腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金及占有使用费问题。油运公司、沃阁公司签订的房屋及设备租赁合同因房屋征收而于2018年11月14日终止，由于沃阁公司已实际支付了2019年3月31日前的租金及占有使用费，并向油运公司出具承诺书，同意继续支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的占有使用费，系沃阁公司自行处分其权利的行为，一审法院对此予以确认。沃阁公司已于2019年7月9日及2019年8月16日合计支付250000元，由于付款摘要载明为房租，该款项应认定为沃阁公司支付的涉案房租，故油运公司关于该款项系支付的物业费的辩解意见，一审法院不予采信，油运公司可就物业费另行主张。由于沃阁公司同意支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的占有使用费1067909.07元，已支付250000元，尚欠817909.07元。对于油运公司主张的2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，由于合同因征收已终止，相关的拆迁单位亦向沃阁公司发送通知，要求沃阁公司做好停业准备，结合拆迁对沃阁公司经营的影响及沃阁公司的实际经营情况，一审法院不再予以支持。关于违约金问题。由于油运公司、沃阁公司双方签订的房屋及设备租赁合同已于2018年11月14日终止，油运公司现依据该合同主张沃阁公司未按约支付2019年4月起的房租及占有使用费，构成违约，应承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、被告南京沃阁酒店管理股份有限公司于判决生效之日起十五日内腾空并返还原告南京长江油运有限公司南京市鼓楼区大桥南路42号房屋；二、被告南京沃阁酒店管理股份有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告南京长江油运有限公司截至2019年9月30日的占有使用费817909.07元；三、驳回原告南京长江油运有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7466元，减半收取计3733元，由被告南京沃阁酒店管理股份有限公司负担。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，油运公司提供以下材料拟作为新证据：1.维也纳酒店订房信息一组及视频光盘一份，证明截至2019年12月31日，沃阁公司租赁的房屋仍然处于正常营业状态，未因拆迁通知的发布而影响运营，应按照租金标准支付使用费，而且沃阁公司也自认所经营的酒店和周围的建筑是相对独立的状态，所以周边的房屋拆迁根本不影响酒店运营，包括酒店和歌舞厅的大门还是人来人往，灯火通明。2.鼓楼区新冠防疫指挥办公室的通知复印件一份、视频光盘一份，证明截至2020年4月17日，沃阁公司经营的酒店仍然作为防疫的指定酒店，享受政府防疫补贴，其正常的营业也未因疫情而停止，比其他未纳入防疫定点酒店的运营状态甚至更好。3.发票复印件一组，证明油运公司在武汉的关联公司工作人员于2019年9月到沃阁公司的酒店仍然正常住宿并开具发票。沃阁公司一方面占用酒店不缴纳租金，一方面享受经营收益和政府防疫补贴，同时还向拆迁办申报无法经营的经营损失赔偿，真实目的就是想“三全其美”。如果沃阁公司真的无法正常经营，完全可以遣散员工，并清空移交房屋。沃阁公司质证认为，其承租涉案房屋一共分为三个部分，分别用于开设酒店、歌舞厅及眼镜店，酒店只是其中一部分。从2018年底至2019年12月底是否正常营业，一审已经查清。除酒店还算开业外，歌舞厅和眼镜店都已停业。2020年1月以来，因疫情酒店业受冲击巨大。酒店确实被指定为定点隔离酒店，是因为酒店由于拆迁相对于其他建筑设施间隔很大，非常适合作为隔离使用，方便政府的疫情防控，到目前为止尚未收到政府的任何结算和补贴。发票系复印件，对真实性不予认可。沃阁公司无新证据提交。二审期间，本案的争议焦点为：1.2018年11月14日到2019年9月30日期间的租金及占有使用费的标准如何认定；2.2019年10月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费用沃阁公司是否需要向油运公司支付。本院认为，房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行。拆迁公告发布后，租赁关系终止。油运公司与沃阁公司签订的房屋及设备租赁合同亦约定在租赁期内土地被政府征用的，合同终止。因房屋征收决定公告系2018年11月14日发布，一审认定双方合同终止，并对出租人油运公司要求承租人沃阁公司腾空并返还房屋的诉请予以支持，符合法律规定及合同约定，并无不当。关于租金及占有使用费问题，沃阁公司已实际支付了2019年3月31日前的租金及占有使用费，且在明知已存在拆迁情形的情况下，仍然向油运公司出具承诺书，同意继续支付2019年4月1日至2019年9月30日期间的占有使用费，应视为沃阁公司对自身权利的处分，应予确认。现沃阁公司认为对2018年11月14日至2019年9月30日之间的租金及占有使用费标准应予调整的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于2019年10月1日之后的房屋占有使用费，考虑到相关拆迁单位已向沃阁公司发送通知，要求沃阁公司做好停业准备，结合拆迁对沃阁公司经营的影响及沃阁公司的实际经营情况，并综合考虑2018年11月14日至2019年9月30日之间租金及占有使用费的支付情况，一审认定对油运公司主张的2019年10月1日起至返还之日止的占有使用费不予支持，系依法行使裁量权，已充分考量双方利益，并无不当。一审判决后，因疫情发生，沃阁公司经营的酒店被指定为定点隔离酒店，但目前尚无证据证明该收益的具体数额且沃阁公司已获得相应收益，油运公司可待沃阁公司该项收益明确后，另行主张相应的占有使用费用。综上所述，油运公司、沃阁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14932元，由南京长江油运有限公司负担7466元，南京沃阁酒店管理股份有限公司负担7466元。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 汪德全审 判 员 李任飞二〇二〇年六月二十二日法官助理 谢新辉书 记 员 汪海燕