辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民终273号上诉人（原审被告）：阜新绿地顺天置业有限公司，住所地阜新市细河区人民大街北段46号6门。法定代表人：马昕，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙瞻、左宪年，辽宁厚翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝晶，女，1983年10月15日生，汉族，现住阜新市海州区。委托诉讼代理人：刘明继，辽宁鑫晟律师事务所律师。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司因与被上诉人郝晶房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2019）辽0911民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人阜新绿地顺天置业有限公司的委托诉讼代理人孙瞻、左宪年，被上诉人郝晶的委托诉讼代理人刘明继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阜新绿地顺天置业有限公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销阜新市细河区人民法院(2019)0911民初2152号民事判决书，予以改判，依法支持上诉人的上诉请求或者发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人阜新绿地顺天置业有限公司不服阜新市细河区人民法院做出的(2019)0911民初2152号民事判决，提起上诉，上诉人认为该判决认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、原审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人于2012年签订两份《商品房买卖合同》，合同约定两处房屋总价款为1564963元，被上诉人于合同签订当日支付房款40%共计634963元，房屋剩余60%余款于该房屋主体封顶时，以开发商通知时间截止日之前支付。现双方签订后，案涉房屋主体已封顶交付，上诉人多次向被上诉人催要房屋余款，但被上诉人称自己现在没有钱，待有钱后立即支付，上诉人基于诚实信用原则，并没有同被上诉人解除合同、主张违约责任，现在被上诉人不想再支付剩余房款，却以上诉人违约为由解除合同，被上诉人的行为已经违反了诚实信用原则，属被上诉人根本违约。2、合同明确约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。故办理权属登记证书的时间应为商品房交付使用后的365日内，而本案中，被上诉人在房屋封顶后已有6年的情况下，仍欠上诉人60%的房款，被上诉人不给付购房款违约在先，导致房屋至今未交付被上诉人使用。在被上诉人还有缴纳款项的义务没有履行的情况下，仍不是该房屋所有权人，上诉人没有配合其办理权属登记证书的义务，是正常行使不安抗辩权，而非原审法院认定的上诉人根本违约。二、适用法律错误。双方签订的合同中第十五条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。故，原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第九十四条当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之规定判决解除合同是明显错误，退一步讲，即使认定未办理房屋产权登记属上诉人的过错，也应根据意思自治原则，《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。故，双方签订的合同中既已明确了解决方式，就应当按照意思自治原则，合同中约定的被上诉人不退房，由上诉人支付违约金的合同条款。综上所述，双方自愿签订的合同合法有效，合同中已明确约定房屋余款应于该房屋主体封顶时，以开发商通知时间截止日之前支付。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现房屋封顶后，经上诉人数次催要，由于被上诉人拒不支付尾款的原因，违约在先，导致上诉人并未将该房屋交付其使用，因此也无配合办理房屋登记备案的义务。并不存在因上诉人的原因致使被上诉人无法办理房屋所有权登记的情形，原审法院判决由上诉人返还被上诉人两处房屋首付款及两个车库价款无事实及法律依据，被上诉人的诉请不应得到支持。郝晶辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审判定上诉人构成根本违约，其原因上诉人开发的并出售给被上诉人房产截止到一审判决作出前都不能办理产权证，这一事实是众所周知的，一审法院判决认为合同目的不能实现判定双方解除合同由上诉人退还购房款并承担利息损失。另外，上诉人在上诉状中强调的被上诉人存在违约行为，被上诉人没有按照合同约定支付第二次房款，是行使了不按履行抗辩权。所以，从合同履行及违约责任看，如一审判决认定的，上诉人构成根本违约，不是被上诉人违约，综上，请求二审法院依法维持原判。郝晶向一审法院起诉请求：1、请依法判令原告与被告解除《商品房买卖合同》，被告返还原告购房款914963元及利息；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告郝晶与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订两份商品房买卖合同，合同主要内容为原告向被告购买其开发的房屋两户，其中一户坐落于细河区工业街甲15-2第A-1-17幢3单元342号，建筑面积140.71平方米，单价为5738元/平方米，总金额为807394元；另一户坐落于细河区工业街甲15-2第A-1-17幢3单元321号，建筑面积141.92平方米，单价为5338元/平方米，总金额为757569元。同时两份合同均约定原告于合同签订当日支付房款40%，剩余房款60%于2012年10月1日之前交齐；被告于2013年10月31日前将该商品房所在楼宇验收合格后交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记须由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋首付款634963元，被告于2012年7月2日为原告出具收据收款收据。原告在购买上述两户房屋的同时还向被告购买了两个车库，价值均为140000元，2012年7月2日，原告向被告共计交付车库款280000元，被告为原告出具收款收据。另查明，原告所购房屋所在地块因尚有在建工程，故至今无法办理房屋所有权登记。本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、收款收据，原、被告当庭陈述及庭审笔录等证据在案为凭。经庭审质证和本院审查，予以采信。一审法院认为：原告郝晶与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的两份商品房买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为真实、合法、有效的合同。现原、被告签订的商品房买卖合同已超过一年，因被告的原因导致原告无法办理所有权登记，原告的合同目的无法实现，被告构成根本违约，本院对于原告要求解除房屋买卖合同及退回购房款的请求予以支持。考虑原告所购车库的位置、用途等因素，本院对于原告要求被告退回车库款的请求予以支持。同时，被告应给付原告以914963元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。被告提出原告未交齐房款违约在先，因原告所购房屋至今仍无法办理所有权登记，对于被告的意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：一、解除原告郝晶与被告阜新绿地顺天置业有限公司签订的两份商品房买卖合同；二、被告阜新绿地顺天置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告郝晶两户房屋的首付款634963元及两个车库款280000元，合计914963元，并给付原告郝晶以914963元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年7月2日起至实际给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12950元、保全费5000元，合计17950元，由被告阜新绿地顺天置业有限公司负担。（原告已预交）本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提供一份董津齐的交房通知书，证明如果交全款就可以交房。被上诉人质证意见为上诉人提交的证据，与本案无关。本院认为上诉人提供的新证据与本案无关联性，对上诉人提供的证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中上诉人与被上诉人签订了两份商品房买卖合同，因上诉人的原因导致涉案房屋无法办理所有权登记，合同目的无法实现，故本案中的房屋买卖合同应予解除。上诉人主张被上诉人未按照合同约定的时间交纳剩余60%的购房款，上诉人存在违约行为，应承担违约责任。被上诉人辩称因其了解到上诉人经营状况严重恶化，可能无法继续履行合同，故其行使不安抗辩权，不再交纳剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”。本案中上诉人时至今日仍无法为被上诉人办理产权登记，已丧失履行合同的能力，本院对被上诉人的辩解意见予以采纳，被上诉人行使不安抗辩权符合法律规定，不存在违约行为，对上诉人提出的被上诉人存在违约行为的主张本院不予支持。关于上诉人主张双方约定不退房的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。因本案合同目的无法实现，合同予以解除，所以上诉人要求不退房的主张不符合法律规定，本院不予支持。综上，阜新绿地顺天置业有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12950元，由上诉人阜新绿地顺天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苑明珠审判员  朱有明审判员  杨晓光二〇二〇年六月九日书记员  范云鹏