江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9248号上诉人（原审原告）：陈红娟，女，1980年10月14日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：朱剑星，江苏卓华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：石榴红，女，1969年8月6日出生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：唐建东，男，1964年2月7日出生，汉族，住江苏省金湖县,系石榴红的丈夫。上诉人陈红娟因与被上诉人石榴红房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈红娟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判，一、二审案件受理费由石榴红承担。事实和理由：一审认定事实错误、适用法律不当。1.涉案房屋租赁合同甲方为陈宗生未写陈红娟，乙方为石榴红，签名也为陈宗生并未写陈红娟（陈宗生代），实际是陈宗生在陈红娟不知情的情况下签订了极为简单的对房东不利的房屋租赁合同书，租金也由石榴红打给陈宗生，从未打给陈红娟。之所以在庭上认可授权陈宗生出租房子是因为石榴红在陈红娟报警后威胁陈红娟要告其父亲诈骗。石榴红未能提供陈红娟授权陈宗生出租房屋的授权委托书，从合同书列明的主体及签名也不能看出陈红娟授权陈宗生出租房屋。2.石榴红承租房屋后进行了隔断改变了房屋的格局、结构，石榴红并未提供证据证明陈红娟或陈宗生允许其进行隔断改变房屋的格局、结构。根据《合同法》第二百一十九条的规定，陈红娟可以解除合同并要求赔偿损失。3.即使合同有效也应由石榴红自己居住使用，不得转租牟利。石榴红未能举证证明陈红娟或陈宗生同意其转租。合同虽履行一年多，事实上是履行石榴红与陈宗生之间的合同，不能由此主观推断陈红娟同意石榴红转租牟利。石榴红与第三人签订的房屋租赁合同规定不得以任何理由退房、转租，由此可见石榴红明知未得到出租人同意不可以擅自转租。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，陈红娟可以解除合同。石榴红擅自向其他人出租，这是政府明令禁止的群租行为。石榴红辩称：服从一审判决。陈红娟向一审法院起诉请求：石榴红搬离并返还房屋。诉讼中,陈红娟将诉请调整为:请求解除房屋租赁合同,石榴红返还莲香新村一区1幢406室房屋。一审法院认定事实：陈红娟系苏州工业园区斜塘莲香新村一区1幢406室的房屋所有权人。2018年4月5日，陈红娟的父亲陈宗生（甲方）与石榴红（乙方）签订《合同书》，载明：“莲香新村1幢406室租给石榴红，每月租金壹仟捌佰元整，押金壹仟元整，合计贰仟捌佰元整，合同期陆年，从2018年4月5日开始至2024年4月5日，甲方保证房屋完好，家物完好。”2019年3月27日，接处警工作登记表载明：“报警人陈红娟想将莲香新村1幢406室卖掉与二房东产生纠纷，现二房东不在，告知报警人通过司法等途径解决”。诉讼中，陈红娟称：“我爸在我不知情的情况下签订的合同书，但是我授权我父亲去租这个房子；我不知道被告租房子要改变房屋结构以及是做二房东的，但是我父亲知不知道我不清楚。之所以要诉请解除合同，还有一个理由是考虑要换房。”石榴红称：“我们才开始租房的时候，他家是贴的广告在外面，然后我们就打电话，他父亲接的电话，然后我们去租的时候，他说你来看看房子，我说看看房子可以，他说这是我女儿的房子，她叫我帮他代租的，然后我说好。但是我跟他讲了，我说这个房子我们要隔一间的，你同意我就租，你不同意我就不租。然后他爸爸同意了，他们也知道我是二手房东。后来双方就签了合同。原告的父亲就住在这个房子对面，原告经常去她爸爸那边，应该是在房屋租赁合同签订后一个多月她就知道了。我这个房子租的时候他也知道我是二房东，我们就是做这个生意的，房子我租了之后就转租给别人住。合同签订之后这一年多时间，我都是交给别人住的。租金都是微信转给原告爸爸，每月一交的，直到现在7月份都一直在付。”以上事实，由陈红娟提交的房产证、户口本、合同书、接处警工作登记表等证据以及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：陈红娟认可授权其父亲陈宗生代为出租案涉房屋，陈宗生与石榴红之间签订的房屋租赁合同合法有效，陈红娟与石榴红之间成立房屋租赁合同关系，双方均应依照合同的约定诚信履行。陈红娟诉请要求解除房屋租赁合同，应有法律或合同依据。本案中，石榴红辩称房屋租赁合同签订时陈红娟父亲陈宗生是知道并同意其将对房屋做改造并转租他人，考虑到陈红娟父亲陈宗生住在案涉房屋对面，且房屋租赁合同已履行一年多时间，现陈红娟抗辩称对上述情况不知情不符合常理。石榴红的辩解意见于法有据，一审法院依法予以采信。陈红娟诉请解除房屋租赁合同的依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回陈红娟的诉讼请求。案件受理费减半收取为40元，由陈红娟负担。二审中，陈红娟提交三份租赁合同复印件，证明石榴红擅自将涉案房屋转租给他人，涉案房屋里面居住了三户人家，远远超过政府规定的居住人数，属于群租行为，陈红娟要求解除合同，收回房屋。石榴红质证表示认可三份租赁合同的真实性。石榴红提交陈红娟在涉案租赁房屋上所贴的告知书，证明2019年4、5月份陈红娟擅自将涉案租赁房屋的锁芯换掉。陈红娟质证表示认可该告知书的真实性，一开始在社区里面协商解决，但石榴红不出面，后到派出所，石榴红还是不出面。陈红娟打电话告诉石榴红，若再不出面，陈红娟将把锁换掉，但石榴红还是没有出面。陈红娟换锁的时候通知了派出所，在派出所人员在场的情况下才换的锁。换锁后石榴红才出现，让人把换的锁撬掉了，现在大门上没有锁，租户各自承租的部分有自己的锁，卫生间和厨房都是敞开的。二审中，陈红娟表示涉案房屋的水电费账单都发送到陈红娟的手机上，但在2018年4月5日后涉案房屋的水电费由石榴红交付，期间有几个月石榴红未按时交水电费，其后石榴红交付了相应罚金。二审中，案外人周法友向本院提交情况说明，明确其已于2020年3月从石榴红处接手涉案房屋，向石榴红支付5000元后由周法友进行转租，现涉案房屋共出租三室。周法友接手涉案房屋后，每月的租金1800元由其老婆支付给了陈红娟的父亲陈宗生，现一共支付了三个月。陈红娟的父亲陈宗生向本院出示了其与周法友老婆的微信聊天记录，记录显示陈宗生收取了5400元。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。陈红娟上诉主张其父亲陈宗生在其不知情的情况下，将涉案房屋出租给石榴红，石榴红擅自将房屋进行转租并将涉案房屋进行隔间改变了房屋结构，其有权解除涉案租赁合同。对此，本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。虽然涉案房屋租赁合同上甲方处写明陈宗生，陈红娟未予签字，但陈红娟在一审庭审中表示，其授权其父亲陈宗生出租涉案房屋，石榴红在一审中也表示其与陈宗生签订涉案租赁合同时，陈宗生告知石榴红系陈红娟让其出租涉案房屋。结合陈红娟接收涉案房屋水电费账单、相关水电费由石榴红交付的情况下，本院对陈红娟关于其父亲在其不知情的情况下出租涉案房屋的上诉主张不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。陈红娟在一审中明确其父亲住在涉案房屋的对面，涉案房屋租赁合同在陈红娟提起本案一审诉讼时已履行一年多，陈红娟主张其不知晓石榴红存在转租和隔间的情况不符合常理。根据二审调查的情况，现案外人将涉案房屋租赁合同约定的相应租金交付陈红娟的父亲，因陈红娟授权其父亲出租涉案房屋，现有证据可以证明陈红娟的父亲陈宗生知晓并同意石榴红转租涉案房屋，相应的后果应由委托人陈红娟承受，本院对陈红娟以石榴红存在转租和隔断行为为由解除涉案租赁合同的上诉主张不予支持。至于涉案房屋转租事宜是否违反了相关行政部门的管理规范，可由相关行政部门认定并处理。综上所述，陈红娟的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈红娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  陈 斌审 判 员  郭 锐二〇二〇年六月十日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。