山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终2057号上诉人（原审原告）：唐志卫，男，1983年9月17日出生，汉族，户籍所在地山东省乐陵市，现住河北省沧州市运河区。上诉人（原审原告）：张敏，女，1983年2月24日出生，汉族，户籍所在地山东省乐陵市，现住河北省沧州市运河区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：徐晓顺，北京大成（济南）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：马清洁，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州万源明日国际广场置业有限公司，住所地德州市德城区新湖南路59号。法定代表人：刘朝阳，总经理。委托诉讼代理人：温山恒，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宁，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人唐志卫、张敏因与被上诉人德州万源明日国际广场置业有限公司（以下简称万源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2018）鲁1402民初4102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐志卫、张敏上诉请求：1.依法撤销一审判决;2.改判被上诉人向上诉人支付延期交房违约金依法判令被告向原告支付延期交房违约金25498元(按照每日已付房款562000元万分之一,暂计算期限为自2017年10月1起至2018年12月30日,2018年12月30日之后至交付合格房屋日止的违约金按照上述标准另行计算)；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据国家《城市房地产管理法》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省房地产开发项目综合验收备案办法》、《德州市房地产开发项目综合验收备案管理办法》的规定,取得房地产开发项目竣工综合验收或分期竣工综合验收备案后方可交付使用。房地产开发企业在商品房交付使用时,应当向购房人出具房地产开发项目竣工综合验收备案证明。无房地产开发项目竣工综合验收备案证明的,购房人可拒绝接受房屋,并要求房地产开发企业依法承担延期交房合同违约责任。房地产项目取得分期综合验收备案证明或综合验收系法律的强制性规定,本案被上诉人应将取得综合验收备案证明作为交房条件予以遵守和履行。2.双方签订的合同第十一条规定,交接楼房时,还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本案中,案涉房屋没有通过竣工验收备案,亦不具双方签订合同的第八条、第十一条规定的使用条件,因此被上诉人存在逾期交房的违约行为。一审判决适用法律明显错误,应予以改判。万源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，合同第八条约定的交付条件是该商品房经验收合格，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，应当为有效约定。当事人本人在诉讼过程中也明确认可被上诉人已通知其收房，其拒绝收房，对其不利的法律后果应当由其自行承担。唐志卫、张敏向一审法院起诉请求：1.被告支付原告延期交房违约金20440元（暂计算期限为自2017年10月1日起至2018年9月30日，2018年9月30日之后至交付合格房屋日止的违约金另行主张计算）；2.案件受理费用由被告承担。诉讼过程中，唐志卫、张敏变更第一项诉讼请求为：1.判令被告支付原告延期交房违约金25498元（按照每日已付房款562000元万分之一，暂计算期限为自2017年10月1日起至2018年12月30日，2018年12月30日之后至交付合格房屋日止的违约金按照上述标准另行主张计算）。一审法院认定事实：2016年9月1日，出卖人万源公司与买受人唐志卫、张敏签订《德州市商品房买卖合同》：第三条买受人所购商品房为德州万源明日国际广场一期2号楼1单元17层1701号房屋，建筑面积113.67平方米。第四条价款，每平方米4944.14元，总金额562000元。第八条交付期限出卖人应当在2017-9-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任1、（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2016年9月1日，唐志卫支付被告购房款222000元。2016年11月12日，唐志卫支付被告购房款340000元。万源公司提交《建设工程竣工验收记录表》：2017年9月15日，施工单位中建八局第一建设有限公司，勘察单位山东省鲁北地质工程勘察院，设计单位德州市建筑规划勘察设计研究院，监理单位山东建院工程监理咨询有限公司对德州万源明日国际广场一期（西区2号楼）进行验收，工程竣工验收结论：符合质量标准，备案后同意使用。证明案涉房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件。唐志卫、张敏质证认为“有异议，验收不是法律规定的建设、规划、市政公用、房管、消防等部门或单位出具的综合验收合格证明，房子未经综合验收不能交付使用”。万源公司陈述“2017年10月30日电话通知的原告交房”。唐志卫陈述“收到过电话。”一审法院认为，本案争议焦点为被告是否支付原告延期交房违约金25498元（计算期限为自2017年10月1日起至2018年12月30日，2018年12月30日之后至交付合格房屋日止的违约金按照上述标准另行主张计算）。原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。合同第八条约定“出卖人应当在2017-9-30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”，被告提交的《建设工程竣工验收记录表》证明“工程竣工验收结论：符合质量标准，备案后同意使用。”被告陈述“2017年10月30日电话通知原告交房”。唐志卫陈述“收到过电话。”被告逾期交房，应承担违约责任。根据合同第九条，被告应支付原告逾期交房违约金：562000元×万分之一/日×30天（自2017年10月1日至2017年10月30日）=1686元。原告请求的其他违约金，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、德州万源明日国际广场置业有限公司支付唐志卫、张敏逾期交房违约金1686元，于本判决生效之日起7日内付清；二、驳回唐志卫、张敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费156元，由原告负担106元，被告负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据德州消防信息网2019年1月11日查询的德州万源明日国际广场一期1#-4#楼竣工消防验收公告一份，用以证明涉案房屋消防验收不合格。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性以及关联性均不予认可，该证据在证据形式上属于书证，应当出具由相关部门加盖公章的证据原件，上诉人提交的证据不符合《中华人民共和国民事诉讼法》以及民事诉讼中证据规则的形式要求，该证据不能作为本案认定事实的依据。因被上诉人对上诉人提交证据有异议，且该“公告”不符合证据的形式要件，故本院不予认定。被上诉人提交本院（2019）鲁14民终971号案件的生效判决书，上述案件与本案案情、事实均一致。上述判决认定：“既然双方当事人按商品房验收合格交付，而未约定按综合验收合格交付。故此双方应按合同约定履行各自的权利义务。上诉人主张涉案房屋以综合验收合格为交付条件无事实依据，本院不予支持，一审判决并无不当。”本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人唐志卫、张敏要求被上诉人万源公司支付延期交房违约金25480元，有无事实与法律依据。上诉人与被上诉人签订的《德州市商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，合同第八条明确约定：“出卖人应当在2017-9-30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用”，在合同文本中存在多种交房情形的情况下双方选择第一种，即“该商品房经验收合格”，合同中并未写明“该商品房经综合验收合格”，由此可以证明二上诉人是认可“该商品房经验收合格”交房条件的。二上诉人主张涉案房屋未取得综合验收备案证明不具备交房条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”，《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”，根据以上法律规定的要求，房地产开发项目交付使用的标准为经建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格，本案双方当事人约定“该商品房经验收合格”的交付标准并未低于规定交付标准，是合法有效的约定，综合验收备案属于行政管理机关对工程验收的行政管理行为，并非商品房买卖合同的必要交付条件。万源公司提交的《建设工程竣工验收记录表》能够证明涉案房屋整体工程已经由建设单位组织设计、施工、监理单位进行了竣工验收，并验收合格。目前，上诉人已经接收了涉案房屋（二审中自认），虽然二上诉人在二审中称其接收的房屋存在质量问题，但其未提交相关证据予以证明，故本院不予采信。综上，上诉人主张涉案房屋因未取得综合验收备案证明，构成逾期交房没有事实与法律依据。综上所述，上诉人唐志卫、张敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人唐志卫、张敏负担。本判决为终审判决。审判长  单仕东审判员  王玉敏审判员  杨 敏二〇二〇年六月二十二日法官助理陶颖书记员韩兴福