辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终276号上诉人（原审原告）：杨月华，女，1959年9月12日出生，汉族，住锦州市太和区。被上诉人（原审被告）：锦州星河房地产开发有限公司，住所地锦州市太和区凌西大街40-69号。法定代表人：梁海，该公司经理。委托诉讼代理人：高杨，辽宁华峰律师事务所律师。上诉人杨月华因与被上诉人锦州星河房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0711民初481号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨月华与被上诉人锦州星河房地产开发有限公司委托诉讼代理人高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨月华上诉请求：一、请求被上诉人赔偿上诉人违约损失22万元；二、请求被上诉人赔偿上诉人购房支付利息、评估费126042.95元；三、请求依法对2014年4月17日被上诉人提供的“更名申请”中杨月华的笔迹、指纹进行司法鉴定，依法对造假者提起刑事诉讼。四、上诉费、一审全额诉讼法费由被上诉人承担。事实与理由：一、根据（2017）辽0711民初1013号判决书认定，“被告星河公司未经原告同意擅自将该协议的委托方由原告更名为追加第一人郭素兰，是一种违约行为，不属于合同无效的情形”因此星河公司就是一房二卖。二、根据（2018）辽民终684号判决书认定“由于该更名合同中其中方当事人即杨月华没有签字”被上诉人就在杨月华不知情情况下用伪造的“更名申请”将涉案房的委托方变更为第三人郭素兰，并故意对上诉人隐瞒事实长达两年多，为了对抗上诉人在房价未变的基础上再次将委托方变更为张鸿并在2016年6月15日收取了房款，同时为其办理了住房批准证，在收款收据、收款项目中写明协议67号”（有收款收据为证），上诉人在不知道自己购买的《委托建房购买协议》顺序号67号已变更给第三人郭素兰的情况下，由于无力偿还购房贷款及利息，将涉案房以50万的价格卖给了张沫并签订了出售转让协议，约定了违约利息月百分之二，上诉人的行为不违反法律规定，不属于合同无效情形。三、（2018）辽0711民初831号判决书，对一审原告诉求一审被告赔偿违约损失：1、购买涉案房借款利息，2、贷款房屋评估费用，贷款利息证据认定“对证据1，2虽证明了借款和贷款事实、还息事实、评估及支出评估估费事实，但无法充分证明原告上述行为是因为订立或准备履行《委托建房购买协议》而支出的费用，此组证据与本案不具备关联性，本院不予采信”，一审被告在质证中又没有证据证明一审原告所支出费用不是用来履行购买《委托建房购买协议》的支出。根据证据规则第七十六条“当事人对自己的主张只有本人陈述而不能提供出其相关证据的，其主张不予支持”因此认定其原告支出费用损失与本案不具备关联性是对上诉人司法不公，上诉人在不知道自己购买的《委托建房购买协议》己经被上诉人变更给第三人郭素兰，涉案房交付使用无期，居住房卖不了，偿还贷款只能向他人借钱的情况下，将该《委托建房购买协议》转卖给张沫，一审对此“对证据3关联性、真实性、合法性予以采信”，只因“违约损失并未实际产生，故对原告据此要证明被告违约对其造成了实际损失数额的事实，本院不予确认。”同样是对上诉人司法不公。四、依据（2019）辽0711民初481号判决认定（1）“2014年被告将该委托建房购买协议的委托方变更为第三人郭素兰”，（2）“且原被告双方均同意解除合同”该认定事实不清。本判决没有认定被上诉人将《委托建房购买协议》的委托方变更为第三人郭素兰是在上诉人不知情情况下违反法律规定私自填写、伪造上诉人签名和指纹的违法事实，原、被告解除合同上诉人是不同意的，被上诉人现售房价为每平方米5600元还一房难求，只因上诉人依法不能取得涉案房，在每次庭审中法官与上诉人都征求被上诉人“能否在其他房源内按协议提供给上诉人房屋”被上诉人都表示不能，剩下的只能是解除合同这一条路，其结果是被上诉人想要的结果，购房款25万被上诉人使用九年只需付中行基础贷款利率而不是中行违约贷款利率，九年只需给上诉人违约利息十万元左右的钱，而上诉人贷款利率是0.98%,中行贷款基础利息是0.49%,相差利率0.5%，一不用审批，二不用付手续费，三又不违法，起到了一石三鸟作用，因此“原、被告双方均同意解除合同”的认定有悖事实。五、（2019）辽67民终34年民事裁定书认定“原审判决基本事实不清：且违反法定程序发回重审”，现己审理完毕并签发了（2019）辽0711民初481号判决书，其判决结果与（2018）辽0711民初813号判决结果是一字不差，让人匪夷所思的是一审己经采信认定上诉人与张沫签订的涉案房屋出售转让协议的关联性、真实性、合法性，但在发回重审后，对其事实本案法宫对张沫也作了询问笔录，为此专门开庭且双方已质证，被告只是做了口头陈述没有证据证明出售较让协议与本案不存在关联性、合法性、真实性，可本案发回重审判决对该出售转让协议只字未提，对借款利息、购房贷款评估费、贷款利息只字未提。对一审原告要求被告赔偿违约损失费用“系被告与原告于2011年1月23日签订顺序号67号的《委托建房购买协议》时不能预见到的违反合同可能造成的损失”为由驳回了上诉人的诉讼请求，被上诉人与上诉人签定协议时没有预见到违反合同可能造成的损失，那么2014年4月17日被上诉人用伪造的“更名申请”私下将委托方变更给郭素兰时，再将郭素兰变更给张鸿时，就知道到违反合同造成的损失了，当时被上诉人出售涉案房范围内房价是每平米5114元（有售楼处证据为证）就是因为预见到违反合向造成的损失小于造假得房的损失，为了长期占用廉价的购房资金，才隐瞒上诉人将涉案房变更为郭素兰的事实长达二年之多，之后为了对抗上诉人由管理层领导杨柳作为发起人，经开发板块总经理同意再次变更为第三人张鸿，并为第三人张鸿出具两份不同《委托建房购买协议》以达到占有涉案房的目的，被上诉人在利益的驱动下背信弃义，即收了上诉人的房款，又收了张鸿的房款，造成上诉人在不知道自己购买的《委托建房购买协议》己变更给郭素兰情况下，在2014年10月9日与张沫签订了出售转让协议，为此给上诉人造成有据可查的经济损失30多万元，因此请求贵院根据《合同法》第一百一十一条“诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任：（一）伪造、毁灭重要证据妨碍人民法院审理案件的”规定。对杨月华和郭素兰签订的更名申请中的杨月华笔迹、指纹进行司法鉴定，并对造假者提起刑事诉讼。综上。为了减少上诉人的损失，惩罚被上诉人违法行为，请求贵法院依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》支持上诉人的诉讼请求，给上诉人一个公证的判决。锦州星河房地产开发有限公司答辩称，上诉人自称的各项损失与答辩人和上诉人之间如何履行委托购房协议并无关联，其要求的赔偿数额没有事实和法律依据，答辩人不存在一房二卖情况，只是配合办理了过户手续，也没有重复收取购房款，上诉人和答辩人的合同已经解除，答辩人不存在严重违约，一审判决答辩人返还上诉人的购房款及相应利息属于认定事实清楚，适用法律正确的判决。上诉人提出的鉴定已经过期，未在举证期限内提出，且本案不涉及鉴定问题，原审判决已经认定更名申请不是上诉人的签字，因此，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。杨月华向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原告与被告之间签订的顺序号为67号的《委托建房购买协议》；2、判令被告返还原告已付购房款240350元；3、判令被告给付原告购房支出利息118942.95元；4、判令被告赔偿原告违约损失费222100元；5、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年1月23日原告杨月华与锦州宝地太和房地产开发有限公司签订了顺序号为67号的《委托建房购买协议》，交付房款240350元。2012年3月19日锦州宝地太和房地产开发有限公司名称变更为被告锦州星河房地产开发有限公司。2014年被告将该委托建房购买协议的委托方变更为第三人郭素兰。2016年6月8日第三人郭素兰又将顺序号为67号《委托建房购买协议》的合同权利转让给第三人张鸿，并经被告同意将该份合同的委托方变更为第三人张鸿，后张鸿参加了宝地·星河城C区的选房大会，经公证处公证张鸿选定了房号，交纳了相关费用后办理了入住手续，接收了房屋，取得了住房批准证。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告已经履行了交付房款的合同义务，被告应当继续履行合同交付房屋。现因被告违反合同约定将原告委托代建的房屋安置给案外人，导致原告的合同目的无法实现，且原、被告双方均同意解除合同，故原告主张解除合同、返还已付房款的诉讼请求，本院予以支持；原告主张的从案外人处借款、银行贷款产生的利息及其他相应损失因没有充分证据证明与本案具有关联性，故对该诉请不予支持。对于原告要求被告赔偿违约损失费用222100元，系被告与原告于2011年1月23日签订顺序号为67号的《委托建房购买协议》时不能预见到的因违反合同可能造成的损失，故该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杨月华与被告锦州星河房地产开发有限公司于2011年1月23日签订的顺序号为67号的《委托建房购买协议》；二、被告锦州星河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨月华购房款240350元；三、被告锦州星河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨月华以240350元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算自2011年1月24日至该款偿清之日止的利息；四、驳回原告杨月华的其他诉讼请求。二审中，本院对当事人依法提交的证据组织进行了证据交换及质证。上诉人杨月华提交证据一、2019年6月11日及2020年3月29日向案外人张沫支付违约金的银行凭证及收条（复印件），拟证明其因被上诉人违约而向案外人支付违约损失，被上诉人质证认为与本案不具有关联性，是上诉人与张沫存在相关法律关系产生的经济往来；证据二、被上诉人与案外人张鸿签订的委托建房购买协议两份及购房款收款收据一份（均为复印件），拟证明被上诉人与张鸿恶意串通提供虚假购房协议给上诉人造成损失，被上诉人质证认为证据本身不能证明被上诉人与张鸿存在恶意串通，因一审未提供需核实协议的真伪；证据三、案外人张鸿与郭素兰委托建房更名申请，拟证明案涉房子是经过被上诉人同意更名，被上诉人质证认为该证据是复印件，内容看不存在被上诉人恶意串通，与上诉人主张赔偿不具有关联性。经本院审查，上诉人所提交的上述证据与一审法院查明的事实不相矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，原审依据已生效判决确认的被上诉人在上诉人未在更名申请上签字，将协议委托方更名为案外人，属违约行为，判令解除上诉人与被上诉人签订的顺序号为67号的《委托建房购买协议》，符合事实及法律规定。本案争议焦点是被上诉人在购房协议解除后返还上诉人已付购房款240350元及赔偿相应利息，应否赔偿上诉人主张的购房利息损失及向案外人支付的违约损失。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人主张损失之一，因涉案购房款全部是向银行贷款而产生的贷款利息损失118942.95元。经原审及本院审查，双方在2011年1月23日签订《委托建房购买协议》，上诉人交付房款240350元。上诉人原审提供沈阳信达房地产评估事务所在2012年11月27日出具《评估咨询结果通知书》、锦州金衡土地房地产估价有限公司出具《情况说明》记载“2013年3月28日受杨月华委托……，并在2013年4月8日出具《房地产估价报告》，收取评估费2190元”，以及辽宁省农村信用社卡折分户帐（对账单）等，上述证据材料体现，房地产评估、贷款发生的时间与上诉人签订购房协议及交付购房款的时间存在相隔，上诉人支付购房款时间在先，上诉人申请房地产价格评估进行贷款的时间在后，且上诉人未提供证据证明该贷款用于向被上诉人支付案涉房屋的购房款。故上诉人要求被上诉人赔偿其贷款利息损失的上诉请求，缺乏事实依据。上诉人主张的损失之二，是其不能将案涉房屋所有权转让给案外人张沫而支付的违约损失222190元。依据上述法律规定，上诉人未在更名申请上签字，被上诉人将协议委托方更名为案外人存在违约行为，被上诉人应当就其违约行为给上诉人造成的损失进行赔偿。但据查明的事实，上诉人本案中所主张的其向案外人张沫支付的违约损失，系被上诉人在与上诉人签订《委托建房购买协议》时，不能预见到的因违约给上诉人造成的损失。原审未予支持，并无不当。综上，上诉人杨月华的上诉请求不能成立。一审判决认事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4807元，由上诉人杨月华负担。本判决为终审判决。审判长 门 辉审判员 韩晓武审判员 安剑凌二〇二〇年六月十九日法官助理范宇文书记员李丹妮