呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1685号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后二楼一号房。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李银爱，女，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人李银爱房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：请求依法撤销一审判决第一项中判决2019年租金的判决内容、第二项判决内容,依法改判支持富邦公司的反诉请求。事实和理由：双方于2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期,双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同,并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同,李银爱也知晓,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除合同最晚也应确定为开庭当日。而一审法院以“考虑到公平、诚信原则,以及物业整体功能的发挥,反诉原告如果局部解除合同,又对商场没有新的规划布局,势必损害众多摊位业主的利益”为理由判决合同不能解除。一审法院既然有此考虑的理由,那么现在商场已有近20户业主与富邦公司签订了租赁合同约定2019年租金为购房款的7%,那么一审法院也应参照此标准进行判决,而不应该按照10%租金标准判决给付,一审法院明显违反公平原则,严重损害上诉人的合法权益。李银爱辩称，富邦公司上诉主要针对的是2019年的租金问题。李银爱的租赁合同陆续签到2018年底，2019年的时候没有人通知李银爱解除合同，然后李银爱跟呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）也没有发生任何直接联系。至于富邦公司跟金锐公司签多少，或者富邦公司是否出租，那不是李银爱关心的问题。李银爱主张应该依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，继续使用租赁物承租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。既然2019年期间富邦公司继续运营，李银爱认为租赁合同是成立的，要求按照原来的合同给付10%的租金。该主张是合理的。签合同是双方自愿的，有的业主和富邦公司签百分之几跟李银爱一点关系也没有。李银爱的租金还是按不定期租赁合同，原定的百分之十支付。李银爱向一审法院起诉请求：一、依法判令富邦公司继续履行李银爱于2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付富邦公司拖欠李银爱2016年至2019年全年租金14142元；二、请求判令富邦公司按人民同期贷款利息支付李银爱逾期利息510元；三、判令富邦公司承担本案受理费等诉讼费用。富邦公司向一审法院反诉请求：1、判令解除富邦公司和李银爱不定期租赁合同；2、反诉费由李银爱承担。一审法院认定事实：1、2002年10月12日，李银爱（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于××路出售给乙方，面积为3.075㎡，共计人民币37284元。乙方在2002年10月12日付给甲方购房款19284元，余款18000元用2004年元月1日至2008年12月31日（前五年）回租租金补齐。甲方在2003年10月31日将房屋正式交付乙方使用。乙方所购摊位为甲方回租类，年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长为10年，回租金每年付一次。实行回租的必须签订回租合同。富邦公司于2004年5月26日向李银爱出具购摊位款19284元的发票，于2009年7月8日出具18000元的摊位款收据。2、2015年11月19日，李银爱（乙方）与富邦公司（甲方）签订《呼市富邦商厦回租合同》，约定：乙方将所购富邦公司座落于××路回租给甲方，年租金为3728.4元，回租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日，合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。租金支付方式为每年分两次付清。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有乙方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。3、富邦公司未按照约定支付李银爱租金，其中2016年欠付2956.8元，之后未再支付租金。4、2016年6月23日，富邦公司（甲方）与金锐公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方租赁房屋（位于呼和浩特市回民区中山西路富邦大厦）及为房屋配套的相关附属设备设施以“家具及家居用品的相关商品”，租期为2016年6月23日至2026年6月23日。因金锐公司未按照约定支付租金，富邦公司诉至本院。一审法院于2019年3月2日作出（2018）内0103民初4545号民事判决，金锐公司不服提起上诉，呼和浩特市中级人民法院作出（2019）内01民终3594号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.富邦公司是否应当继续履行与李银爱2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》且按合同约定支付李银爱租金14142元及逾期利息510元；2，是否应当解除富邦公司与李银爱之间的租赁合同。针对第一个争议焦点，李银爱与富邦公司签订的《房屋买卖合同》、《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，对其合法性、有效性予以确认，双方应依照约定履行各自的义务。本案虽然双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已经到期，但富邦公司未与李银爱办理涉案摊位的返还交接手续，双方虽未重新签订书面租赁合同，但形成了事实上的不定期租赁合同关系，依据原回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则富邦公司拖欠租金已构成违约。故原告诉请的2016年至2019年的租金（即2016年剩余租金2956.8元、2017年全年租金3728.4元、2018年全年租金3728.4元、2019年全年租金3728.4元）14142元及逾期利息510元，依法予以支持。关于第二个争议焦点，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至李银爱，李银爱亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租，但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。李银爱并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形。考虑到公平、诚信原则及物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。因此，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李银爱2016年至2019年的租金14142元及逾期付款损失510元；二、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。案件受理费80元，反诉费50元，由富邦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、富邦公司主张确认其与李银爱签订的租赁合同已解除有无事实及法律依据；二、一审判决富邦公司支付李银爱2019年租金及逾期付款损失有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，富邦公司虽主张《呼市富邦商厦回租合同》已解除，但富邦公司张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除没有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与李银爱于2015年11月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议。根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定租金支付方式为每年1月付上半年租金，7月付下半年租金，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未依约支付租金构成违约，因双方签订的合同未约定损失计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算业主损失适当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张蒙江审 判 员 蔡世杰审 判 员 姜 怡 二〇二〇年六月十九日法官助理 齐兴宇书 记 员 葛丽媛