吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉03民终605号上诉人（原审被告）：王元贵，男，1953年12月9日出生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。被上诉人（原审原告）：伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司，住所地吉林省伊通满族自治县伊通镇。法定代表人：王艳霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵义，该公司法务人员。上诉人王元贵因与被上诉人伊通满族自治县兴伊物业服务有限公司（以下简称：兴伊物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王元贵及被上诉人兴伊物业公司委托诉讼代理人赵义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王元贵上诉请求：1.撤销吉林省伊通满族自治县人民法院（2020）吉0323民初309号民事判决，依法改判驳回被上诉人的起诉。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审法院对此案认定事实及适用法律错误。1.被上诉人未按协议约定履行物业管理服务的义务，如清洁卫生、垃圾的收集及清运、公共绿化的养护和管理；2.上诉人根本就没有看到赵义的社保关系证明，赵义却在伊通法院代理了若干案件，上诉人认为无相关证明被上诉人到庭参加诉讼应视被上诉人撤回起诉，因此程序严重违法；3.上诉人不是合同的相对方，被上诉人应起诉与其签订合同的一方，即业主委员会。业主委员会不是合法成立的，我们小区根本就没有成立业主委员会，上诉人有联名签名的证人证明。兴伊物业公司辩称，上诉人所说均不是事实，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。兴伊物业公司在原审请求：依法判令被告立即支付1,620元物业费及违约金，违约金按照物业服务合同的相关规定执行，即按照应付金额的日千分之三支付，从2018年1月23日起至实际给付之日止。诉讼过程中，原告方变更诉讼请求，按日千分之一主张违约金。事实及理由：原告与八旗茗苑一期业主委员会签订了物业服务合同，协议约定，原告为伊通满族自治县八旗茗苑小区提供物业管理服务。合同约定物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。协议生效后，原告按协议约定履行全部物业管理服务。被告王元贵作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和物业服务合同向原告交纳物业管理费，却一直未按协议约定支付物业管理费用，经核算，被告王元贵的建筑面积为78.18平方米，自2018年1月23日起至2020年1月23日止，被告欠原告物业费金额1,620元。同时根据物业服务合同的约定，被告应按照应付金额的日千分之一支付违约金。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请依法判决。王元贵在原审辩称，一、被告未与原告签订过物业合同，同时所谓的“业主委员会”也是不合法存在的。八旗名苑一期小区业主是408户，当时在福宁街道三楼会议室，有21名业主，选举7名业主委员会成员，成立的业主委员会是违反《物业管理条例》第二条。业主委员会与原告签订的《物业服务合同》属于无效合同，根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会只能是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，业主委员会无权自行选聘物业公司并与之签订物业服务合同。业主委员会没有主体资格，无法证实物业企业和我有纠纷。因此，应驳回起诉。二、原告未尽到物业服务及管理职责，兴伊物业连门卫室都没有，也看不到保安。兴伊物业来到本小区未通过业主强行换楼道门锁芯、卖卡扣，业主非常不满意。小区小门封闭后只要买了卡扣就可随便通行，然后再封闭再卖卡扣。三、本小区各个凉亭严重损坏，从未有人维修过。第一、二、三、四、八号楼门前石砖损坏严重，小广场原有健身器材损坏很多，树木无人修剪，无人管理和负责，这些都有照片证明。四、今年冬季仅在有检查时清理过一次积雪，消防通道经常被占用无人管理，另外我的一辆凤凰牌的自行车在晚上丢失，物业不查监控不处理，一毛街门市楼有开后门的，门口非常脏乱大量垃圾灰尘遍布，无人清理。在仅有的几次打扫楼道时，只用少量的水打扫一二楼层，以上的楼层未进行清理。五、在疫情期间兴伊物业没有宣传和标语更没有在楼道里喷洒消毒水，消防器材有一把坏铁锹当天挂上，是用来应付检查；楼道灯的电费正常价格5-6元，路灯应该20元就足够了，但是物业要60元。兴伊物业要求业主交物业费从2018年6月1日开始，但是过了二、三个月之后，改成了从2018年1月1日就开始交物业费。在疫情期间，兴伊物业没有打扫卫生。原告从未尽到过物业管理的职责，无权向被告收取物业管理费用。综上，提请法院公正审理，驳回原告诉请，维护被告合法权益。一审法院查明：王元贵为伊通满族自治县伊通镇八期茗苑一期业主，房屋建筑面积为78.18平方米，兴伊物业公司系该小区的物业管理公司，兴伊物业公司与八旗茗苑一期业主委员会于2018年1月13日签订了物业服务合同。协议约定，兴伊物业公司对伊通满族自治县八旗茗苑一期小区提供物业管理服务。合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。协议签订后，兴伊物业公司按协议约定履行了物业管理服务。王元贵作为小区的业主，在接受了物业服务后，未交纳物业服务费，自2018年1月23日起至2020年1月23日止，王元贵共拖欠物业费1,501.06元（78.18㎡×0.8元×24个月）、公共照明费120元（5元／月×24个月），合计拖欠物业服务费1,621.06元。一审法院认为，兴伊物业公司与王元贵所在的业主委员会在协商一致的基础上自愿签订物业管理服务合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，故该物业管理服务合同合法有效。在合同的履行过程中，兴伊物业公司按合同的约定提供了各项物业管理服务，已全面履行了合同的义务。王元贵作为业主，在接受兴伊物业公司的物业服务后，亦需按物业管理服务合同的规定足额支付物业服务费。王元贵认为兴伊物业公司未尽到物业服务及管理职责的抗辩观点，证据不足。兴伊物业公司请求王元贵支付物业费1,620元，并按日1‰支付违约金，不超过合同约定，原审法院予以支持。原审法院判决：被告王元贵立即支付原告兴伊物业公司物业服务费1,620元（2018年1月23日至2020年1月23日），并自2018年2月1日起按日1‰支付违约金至实际给付之日止。经本院审理查明：涉案小区业主缴纳楼梯灯电费三次，2018年4月20日缴费70元，2019年1月15日缴费50元，2020年3月11日缴费50元。2020年2月20日，涉案小区业主委员会与兴伊物业公司向业主王元贵下发了《业主委员会、物业公司催缴物业费通知书》，要求立即交纳物业费及公共照明费共计1,620元。经本院审理查明的其他事实与原审查明的相同。本院认为，一、关于兴伊物业公司与业主委员会签订的物业服务合同对王元贵是否具有约束力的问题。第一，兴伊物业公司与案涉小区的业主委员会于2018年1月13日签订的物业服务合同是基于双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的相关规定，该合同合法有效，该物业服务合同对伊通镇八旗茗苑小区的全体业主均具有约束力，王元贵作为业主之一，当然应受到上述物业服合同的约束。第二，根据伊通满族自治县物业管理中心出具的证明，兴伊物业公司的选立程序符合法律规定，王元贵主张业主委员会成立不合法，提交了数份小区业主签名的“伊通县伊通镇八旗名苑一期住户对成立业主委员会及选聘兴伊物业公司情况统计”，以证实小区业主对业主委员会不知情且选聘物业时未开会，但该份证据的真实性无法确认，故上述材料均不能作为本案认定事实的依据，根据民事诉讼法“谁主张，谁举证”的原则，王元贵未能提供反驳证据推翻伊通满族自治县物业管理中心出具的证明，故王元贵对此应当承担举证不能的法律后果，因此王元贵关于业主委员会成立不合法、合同无效的辩解不能成立。二、关于兴伊物业公司是否履行了物业管理服务的问题。案涉物业服务合同中明确约定了乙方（兴伊物业公司）的权利义务，其中包括“向业主、使用人提供优良生活工作环境，搞好社区文化和社区服务”的义务，故兴伊物业公司应向业主提供安保、清洁、绿化等服务。根据兴伊物业公司提供照片以及王元贵提供的照片、录像，在物业合同的履行过程中，兴伊物业公司已基本履行了合同约定的义务，但就小区内杂草、积雪等确实存在未及时清理的情况，故应当认定兴伊物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵。三、关于王元贵是否应该交纳物业服务费的问题。第一，王元贵作为伊通镇八旗茗苑小区的业主，在接收到兴伊物业公司等价的服务后，其应当依照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费；第二，虽然兴伊物业公司在提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，但这并不能成为王元贵拒交物业管理服务费的理由。王元贵如对物业服务不满意，其可以要求兴伊物业公司改正或者将问题反映给业主委员会及有关管理部门。根据《物业管理条例》第七条的规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。第三，根据兴伊物业公司提交的照片，2020年2月20日，伊通县伊通镇八旗名苑一期业主委员会与兴伊物业公司已向王元贵下发了《业主委员会、物业公司催缴物业费通知书》，即业主委员会已经督促王元贵限期交纳，现王元贵逾期仍未交纳，兴伊物业公司有权向人民法院起诉。四、关于王元贵提交的三张楼梯灯的电费缴费单问题。三张缴费单缴费金额共计170元，王元贵与兴伊物业公司均认可是该单元十二户业主共同交纳的，兴伊物业公司已承诺将该笔钱退还给十二户业主，因王元贵对该缴费问题并未提起反诉，且在二审举证期限届满前并未提交此证据，故本院不宜将此笔缴费款在王元贵应交纳的物业服务费中予以扣除，如兴伊物业公司不履行承诺，缴费的业主可另行主张权利。需要指出的是，物业公司应对涉案小区物业服务中存在的问题进行及时、全面的整改，不断提升物业服务质量与水平；同时，业主亦应交纳相应的物业费用，通过合法途径维权，促进物业公司提升物业服务，形成良性循环，共同建立整洁安全、和谐有序的小区环境。综上，王元贵的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王元贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏玉国审 判 员 谭贵林审 判 员 孙 鹏二〇二〇年六月二十八日法官助理 肖茹钰书 记 员 袁洪双