江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终875号上诉人（原审被告）：潘丽珍，女，1969年12月12日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人：童友林，男，1965年6月10日出生，汉族，住江西省弋阳县，系上诉人丈夫。委托代理人：叶绍英，江西时空律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：裘慰君，女，1963年5月6日生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托代理人：蔡清平、周小龙，江西帝经律师事务所律师。上诉人潘丽珍与被上诉人裘慰君房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省上饶市信州区人民法院(2020)赣1102民初2796号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘丽珍上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回被上诉人一审时的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审判决解除被上诉人与上诉人2012年8月22日签订的《房屋租赁合同》并支付自2017年7月20日起按年租金3.9万元计算至腾空租赁物止缺乏事实依据。因上饶高速公路路政管理支队根据江西省总队要求，将涉案房产进行公开竞拍竞价，被上诉人与上诉人达成合作竞标意向，并由被上诉人的丈夫袁贤泽于2014年5月12日向上诉人出具承诺书，承诺竞租成功，保证给予上诉人名下相关企业继续使用现在该场地实际占用的办公房产及无论招标金额多少均同意按三万九千元转租给被告及其名下相关企业继续使用3年。本案中双方法律关系已由原先的租赁关系变更为合作关系，应当按照承诺计算租金及租期。二、被上诉人向一审法院提交的谈话录音证据，一审法院在没有进行质证的情况下予以认定，存在程序严重违法。被上诉人伪造《要求转租少量余房的申请报告》上盖有的上饶高速公路路政管理支队的印章，被上诉人的该一行为系掩盖本案双方合作关系的事实。故此本案并非是房屋租赁合同关系，而是合作租赁关系。一审法院按照租赁关系审理本案系适用法律错误。被上诉人裘慰君辩称：1、一审法院审理事实清楚、适用法律正确。被上诉人与上诉人之间形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，上诉人潘丽珍未按时支付房屋租金已构成严重违约，按照原合同的约定上诉人潘丽珍需向被上诉人裘慰君支付拖欠房租。2、一审法院审理查明上诉人与被上诉人将涉案房屋租金由原来每年4.2万元变更为每年3.9万元，且每年按5%递增。2017年7月20日起，上诉人潘丽珍一直未付被上诉人裘慰君租金，已构成严重违约。因双方系不定期租赁合同，被上诉人有权随时要求解除租赁合同。3、双方于2017年7月24日进行结算。截止至2017年7月19日，上诉人尚欠被上诉人房屋租金6.5万元、水电费592元（有双方谈话录音为证）。2017年8月14日，上诉人向被上诉人汇款592元、45,000元；2017年9月20日，向被上诉人汇款20,000元。上诉人的汇款行为与被上诉人提交的录音证据相互印证。上诉人也按照双方协商的金额履行了拖欠2016年、2017年前面两年的房屋租金。4、被上诉人通过投标的方式从上饶高速公路路政管理支队处获得上饶稽征所办公楼整体的承租权，被上诉人将该房屋的二楼转租给上诉人，上诉人自2012年起一直使用至今，双方一直系转租关系。5、2014年签订的租赁合同年租金为陆万陆仟捌佰元，从第二年起每年在上年度的基础上按5%的递增比例缴纳；2017年签订的租赁合同年租金为柒万肆仟伍佰元，三年租金总额为239,510元，从第二年起每年在上年度的基础上按5%的递增比例缴纳；而被上诉人将承租的二楼全部转租给被上诉人3.9万元/年，该转租价格合情合理，不是上诉人所称的三年租金3.9万元。裘慰君向一审法院提出诉讼请求:1、依法判决解除原、被告之间签订的租赁合同；2、依法判决被告腾空租赁物并返还给原告；3、依法判决被告向原告支付欠付房屋租金计人民币77,000元（自2017年7月20日起暂计至2019年5月19日，按年租金4.2万元计算），后续的租金计算至被告腾退租赁物之日止；4、依法判决被告向原告支付使用承租房屋产生的水费（自2017年7月20日起至被告腾退租赁物之日止）；5、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年，原告将从上饶高速公路路政管理支队租赁的房屋部分转租给被告。2012年8月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定转租期限为11个月，即自2012年8月21日起至2013年7月22日止，转租用途为公司办公，租金为年租金4.2万元，租金按季支付。租赁合同到期后，被告继续使用涉案房屋且按原租赁合同约定支付租金，原告并未提出异议。但2017年7月20日起至今，被告一直未向原告支付房屋租金。2019年4月26日、5月13日，原告分别向被告发出通知，要求被告搬离房屋支付相应的租金和水费。被告一直以各种理由拒绝，至今未归还房屋，也未支付任何房租和水费，已构成违约。原告多次与被告协商未果，特诉至法院，要求处理。一审法院认定事实:2012年8月22日，原告裘慰君与被告潘丽珍签订《房屋租赁合同》，原告将位于上饶市信州区与东大医院相邻楼梯间及二楼整层办公场地转租给被告，租赁期限自2012年8月21日起至2013年7月22日，装修期一个月，租金自2012年9月20日开始计。年租金肆万贰仟元，租金按季支付。2014年5月，原告通过公开竞拍招租了权属于上饶高速公路路政管理支队坐落于上饶市信州区。2014年5月12日，原告裘慰君的丈夫向被告出具承诺书，承诺竞租成功，保证给予被告名下相关企业继续使用现在该场地实际占用的办公房产及无论招标金额多少，均同意按叁万玖仟元转租给被告及其名下相关企业继续使用三年。2017年6月23日，原告与上饶高速公路路政管理支队续签了房屋租赁合同。2017年7月24日，原、被告双方通过打电话结算。2017年8月14日，被告潘丽珍向原告转账支付45000元房租，同年9月20日，被告潘丽珍向原告转账支付20000元房租。此后，被告未再支付任何房租，原告多次与被告协商未果，特诉至法院，要求处理。上述查明的事实有原告提交的身份证复印件、房屋租赁合同、谈话录音、短信聊天记录截屏、被告提交的营业执照副本、承诺书、中国银行交易流水明细、照片等证据予以证实。一审法院认为:原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期限自2012年8月21日起至2013年7月22日，租赁期限届满后，原、被告双方未再续签合同，双方的《房屋租赁合同》继续有效，只是变更为不定期租赁合同。被告未按时支付租金，原告可解除合同。故，原告要求解除合同且要求被告立即腾空房屋的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。至于65,000元租金是支付2015年至2017年还是2017年至2020年的争议焦点问题，根据原告提交的2017年7月24日双方的谈话录音来看，结合双方2012年8月22日签订的房屋租赁合同和原告丈夫向被告出具的承诺书中对租金的约定，租金自2014年起已变更为39,000元/年，65,000元系对2015年至2017年的房租结算后原、被告达成一致的金额。故对被告辩解在原告丈夫出具了《承诺书》后，双方已由房屋租赁合同关系变为合作关系，租金亦由原来的3.9万元一年变为3.9万元三年不予采信。原告要求被告支付欠付房屋租金的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持，但租金的计算标准为应39,000元/年。至于原告要求被告支付欠付水费的诉请，因其未提交任何证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告裘慰君与被告潘丽珍2012年8月22日签订的《房屋租赁合同》；二、被告潘丽珍于本判决生效后十日内腾空租赁物并返还给原告裘慰君；三、被告潘丽珍于本判决生效后十日内向原告裘慰君支付欠付房屋租金（自2017年7月20日起计算至被告腾退租赁物之日止，按年租金3.9万元计算）；四、驳回原告裘慰君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,840元，由被告潘丽珍负担。在二审中，被上诉人裘慰君向本院提交如下证据：1、其与上饶高速公路路政管理支队签订的房屋租赁合同原件一份，证明2014年7月3日开始，被上诉人与路政支队的年租金为66,800元，每年租金在上一年的基础上按5%递增比例缴纳；2、投标人递交投标书登记表影印打印件一份，证明上诉人投标所在地是弋阳，不是上饶。上诉人潘丽珍对上述证据的质证意见如下：对第一份证据，三性不持异议；对第二份证据，对其证明目的不予认可，且被上诉人2017年的租赁合同未提交质证。本院对上述证据认定如下：对被上诉人提交的第一份证据予以认可；对第二份证据不予认可，因其是影印件，未与原件核对。本院查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案的争议焦点是：双方自被上诉人裘慰君丈夫出具承诺书时起，是租赁合同法律关系还是合作法律关系？上诉人潘丽珍认为，被上诉人裘慰君与上诉人潘丽珍达成合作竞标意向，并由被上诉人的丈夫袁贤泽于2014年5月12日向上诉人出具承诺书，承诺竞租成功，保证给上诉人潘丽珍名下相关企业继续使用现在该场地实际占用的办公房产及无论招标金额多少均同意按三万九千元转租给上诉人及其名下相关企业继续使用3年。本案中双方法律关系已由原先的租赁关系变更为合作关系，应当按照承诺计算租金及租期。被上诉人裘慰君辩称：被上诉人将该房屋的二楼转租给上诉人，上诉人自2012年起一直使用至今，双方一直系转租关系。被上诉人与路政支队2014年签订的租赁合同约定年租金为陆万陆仟捌佰元，从第二年起每年在上年度的基础上按5%的递增比例缴纳；2017年签订的租赁合同年租金为柒万肆仟伍佰元，三年租金总额为239,510元，从第二年起每年在上年度的基础上按5%的递增比例缴纳，根据上述合同关于租金的约定，故被上诉人将承租的二楼全部转租给被上诉人3.9万元/年，该转租价格合情合理，不是上诉人所称的三年租金3.9万元。本院认为，根据被上诉人裘慰君丈夫于2014年5月12日向上诉人出具承诺书的内容：“……为此，本人特向潘丽珍承诺：1、如本人公开竞租成功，保证给予潘丽珍名下相关企业继续使用现在该场地实际占用的办公房产；2、无论招标金额多少，均同意按叁万玖仟元转租给潘丽珍及其名下相关企业继续使用三年……”，双方当事人对承诺书中“均同意按叁万玖仟元转租给潘丽珍及其名下相关企业继续使用三年”条款的理解产生了歧义，该条款的解释关系到双方当事人法律关系性质的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，故本院根据该条法律规定对承诺书中双方有争议的条款应当如何理解，分析论证如下：第一，根据合同的有关条款、合同的目的进行解释。因被上诉人丈夫向上诉人出具了承诺书，承诺其中标后继续将原场地出租给上诉人。后被上诉人竞标成功，被上诉人裘慰君于2014年7月3日与上饶高速公路路政管理支队签订了房屋租赁合同，该份合同显示了被上诉人与路政支队约定的年租金为66,800元，每年租金在上一年的基础上按5%递增比例缴纳，出租办公楼一楼、二楼，总面积为575平方米。结合上诉人与被上诉人于2012年8月22日签订的《房屋租赁合同》约定年租金42,000元。上诉人在被上诉人丈夫出具承诺书后仍租用二楼整层办公场地，面积比例占路政支队租给被上诉人租赁总面积近一半，上诉人仅凭承诺书有歧义的条款而无其他证据的情况下认为被上诉人转租的三年租金总共39,000元的意见，明显违背合同目的，也违背常理。第二，根据双方的交易习惯以及诚实信用原则进行解释。被上诉人在一审中提交了其与上诉人于2017年7月24日的谈话录音，上诉人对该份录音的三性均有异议。本院认为，录音的内容显示了上诉人潘丽珍截至2017年7月19日拖欠被上诉人裘慰君租金8万3千多，拖欠水费592元，后双方谈妥由上诉人给被上诉人6万5千，支付水费592元。同时，根据上诉人在一审中提交的银行流水明细单显示，上诉人于2017年8月14日向被上诉人转账45,000元，交易附言“房租”；于同日转账592元，交易附言“水费”；于2017年9月20日向被上诉人转账2万元，交易附言“房租”。故双方之间的谈话录音与上诉人在谈话后向被上诉人的转账明细吻合一致，本院同一审法院的认定一致即对谈话录音的真实性、合法性、关联性予以确认。结合双方于2012年8月22日签订的房屋租赁合同和被上诉人裘慰君丈夫向上诉人出具的承诺书中对租金的约定，租金自2014年起已变更为39,000元/年，双方在录音谈话中结算的是2015年至2017年的房租，因此，65,000元系对2015年至2017年的房租结算后双方达成一致的金额，该结算金额也表明了双方从2014年开始的年租金是39,000元，而非三年租金共39,000元。故，本院对上诉人潘丽珍认为6.5万元是2017年7月1日至2020年6月30日使用二楼分摊的租金以及双方系合作关系，按照承诺书三年租金共为39,000元的上诉意见不予采纳。另，上诉人认为，一审法院没有对谈话录音组织质证的情况下就对录音予以认定。本院查阅了一审庭审笔录，上诉人在一审中就谈话录音发表了对其三性均有异议的质证意见，且在该页庭审笔录下方签名，而且在二审中，上诉人对录音谈话也发表了质证意见，故，本院对该上诉意见不予采信。综合上述第一、第二点分析，从本案的全部证据考量，遵从合同解释的整体原则、目的原则和诚实信用原则，承诺书中关于“均同意按叁万玖仟元转租给潘丽珍及其名下相关企业继续使用三年”条款的含义应为被上诉人按每年39,000元租金转租给上诉人继续使用三年，因此双方自2014年5月12日开始仍然是租赁合同法律关系而非合作关系。另，上诉人在庭审中申请追加上饶高速公路路政管理支队作为本案的第三人参加诉讼，本院当庭释明，不予追加。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，也即如果承租人违反约定转租，出租人可行使合同解除权，至于承租人和次承租人的转租合同只要不违反合同法第五十二条合同无效的法定情形，即认定为有效，因此上饶高速公路路政管理支队是否作为第三人参加诉讼不影响本案的审理。综上，上诉人潘丽珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,840元，由上诉人潘丽珍负担。本判决为终审判决。审判长  毛丽丽审判员  李少琴审判员  杜依霖二〇二〇年六月二日书记员  刘 洋