陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终2369号上诉人（原审被告、申请执行人）：习文祥，男，1970年2月1日出生，汉族，无业，住陕西省咸阳市乾县。委托诉讼代理人：亢婷，陕西连邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：李文，女，1991年3月3日出生，汉族，陕西昊悦融资担保有限公司员工，住西安市灞桥区。被上诉人（原审被告、被执行人）：陕西华豪投资集团有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：张保平，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷露，女，1972年9月9日出生，汉族，该公司员工，住陕西省渭南市临渭区。上诉人习文祥因与被上诉人李文、陕西华豪投资集团有限公司（以下简称华豪公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。习文祥上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回李文诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由李文、华豪公司负担。事实和理由：李文与华豪公司之间未签订房屋买卖合同；李文向一审提交的认购书存在涂改痕迹，与执行异议阶段提交的认购书内容不同，在执行异议阶段提交的认购书没有房屋单价及总房款、支付方式等条款，此系李文后补的，且华豪公司的公章也是后补的。依据司法解释规定，认购书也不应被认定为合法有效的商品房买卖合同。李文的购房款未进入华豪公司账户，李文仅提供了华豪公司的收款收据，没有客观的银行流水，银行流水显示，李文的购房款打进了一个叫赵某某的卡里，仅能证明李文与赵某某之间存在资金往来，不能证明李文与华豪公司之间的房屋买卖交易关系，且李文与华豪公司之间的交易流程非正常流程。华豪公司涉诉上百个案件，已被列入失信名单，其证言或陈述在没有其他客观证据印证下不能作为定案依据。另，在（2019）陕0113执异152号执行裁定书查明事实部分载明，李文未实际占有涉案房屋。一审仅以李文个人陈述认定占有的事实，适用法律错误。截至目前，李文未将剩余房屋款项交付执行，目前现有证据不能证明李文为涉案房屋买受人，房屋未交付，房款未交清，故不存在谁的原因导致不能办理过户的问题。李文辩称，赵某某是与其同事一起开公司的股东。2018年4月买房时，因为人多，赵某某给其的是华豪公司的底价即6000元/平方米，当时赵某某要求将认购书中的单价和总房款空下来，仅填上其他信息。买房时，房屋未在华豪公司名下，是在赵某某公司名下，所以无法签订网签合同。后来在一审中，其将认购书中房屋单价、总房款填上，华豪公司存留的认购书其未补填。赵某某当时拿了华豪公司的授权委托书，让其支付房款50%以上作为认购款，委托书在赵某某手里，只有一份。薛桂丽是其母亲，其用薛桂丽的卡给赵某某转账31万元左右，剩余的十几万元左右通过其银行卡、微信、支付宝转账给赵某某。2018年4月26日赵某某将房屋钥匙交给其。一审法院（2018）陕0113民初15921号民事判决认为涉案认购书合法有效。华豪公司辩称，李文的陈述是真实的，其对赵某某的授权委托也是真实的。其同意李文的答辩意见。李文向一审法院起诉请求：停止对位于西安市未央区XX路XX号楼XX层XX室房屋的执行。一审法院认定事实：李文曾于2018年将华豪公司诉至法院要求其为李文办理涉案房屋的网签备案手续并支付逾期办理《商品房买卖合同》违约金，因涉案房屋在上述案件诉讼时已被习文祥申请查封，一审法院告知涉案房屋已处查封状态后，李文撤回了主张华豪公司为李文办理网签备案手续的诉请。后经一审法院作出（2018）陕0113民初15921号民事判决（已生效），该判决查明：“李文与华豪公司于2018年4月23日签订了《认购书》，约定认购物业为：西安市未央区XX路XX花园XX房，市房预售字第（201XXXX）号，第3号楼3层30202室，现已付认购款为430452元。甲方承诺在与乙方签订认购书后30天内与乙方签订《商品房买卖合同》，否则每天按总房款的万分之一给予乙方补偿违约金。李文于2018年4月25日向华豪公司交付了上述认购房款。”该判决书认定因华豪公司未按约定与李文签订《商品房买卖合同》，应当承担相应违约金，并判令：华豪公司赔偿李文逾期签订《商品房买卖合同》的违约金11739元。又查，经一审法院向李文核实买房过程，李某某因开发商欠赵某某钱到期未还，便让赵某某出卖房屋，李文经朋友介绍与赵某某认识，当时称要付一半房款，网签的时候再付另一半，赵某某向李某某6000元单价，拿来了授权委托书，后来因涉案房屋被查封了就没有办理网签手续，剩下的钱就没有付。再查，李某某物业公司电话通知其收房，直接向其交付了钥匙，李文现已收房，钥匙现在在李文处，没有交纳物业费用。另查，2018年5月28日，习文祥因与华豪公司、张保平借款合同纠纷一案（现已审理终结，裁判文书为（2018）陕0113民初9263号民事判决书），诉讼中向一审法院申请财产保全，经一审法院审查后于2018年5月30日作出（2018）陕0113民初9263-1号民事裁定，查封、冻结、扣押陕西华豪投资集团有限公司、张保平名下价值800万元的财产，嗣后一审法院于2018年6月4日采取保全措施，查封了华豪公司名下位于西安市未央区XX路（预售证号：201XXXX）7-10601、9-20202（即涉案房屋）、1-30601、2-10102、2-20601、3-30202号六套房屋及张保平名下十一套房产，查封期限为三年。执行中，李文对此提出异议。一审法院认为，李文与华豪公司已在法院对涉案房屋采取查封措施前就买卖涉案房屋签订了合法有效的《认购书》，约定了房屋坐落、建筑面积及网签时间，并就房屋单价、总价达成合意，该《认购书》系双方真实意思表示，且经涉案房屋抵押权人赵某某认可，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，李文于法院采取查封措施前已向华豪公司支付购房款430452元，因习文祥申请查封了涉案房屋，导致华豪公司未能在合同约定的30日内与李文签订《商品房买卖合同》即办理网签备案手续，李文当然享优先履行抗辩权，在华豪公司未履行在先义务的情况下停止支付剩余购房款。因诉讼保全制度是为保全债务人的责任财产，避免判决执行，本案中李文与华豪公司约定的涉案房屋购房单价为6000元，符合正常市价，李文自华豪公司处购买涉案房屋，向其支付合理对价，并不会导致华豪公司责任财产不正当减少。且结合法院已查明的事实来看，李文现已占有涉案房屋，持有涉案房屋钥匙，形成较为稳定的占有状态。在李文不负任何过错的情况下，继续对涉案房屋采取执行措施，阻却李文继续办理网签备案手续并支付剩余购房款的履行，未免有悖《合同法》之立法目的与鼓励交易原则。基于对房屋买卖合同当事人合法权益的保护，维护社会经济秩序，一审法院认为对涉案房屋的执行行为应当予以停止，李文可在执行行为停止后就涉案房屋网签手续的办理与剩余购房款的支付与习文祥、华豪公司另行协商处理。依照《中华人民共和国合同法》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条规定，判决：停止对坐落于陕西省西安市未央区XX路XX号楼XX层XX室房屋的执行。本案案件受理费100元，由习文祥与陕西华豪投资集团有限公司共同负担。因李文已预交，习文祥与陕西华豪投资集团有限公司应在本判决生效之日起十日内将其应承担的部分给付李文。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为李文对西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113执异152号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，李文对人民法院查封的涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，李文主张其购买了涉案房屋、支付购房款并实际占用涉案房屋。经查，李文与华豪公司未签订合法有效的书面买卖合同，李文提交的《认购书》中未约定单价、总房款、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、违约责任等，故该《认购书》不能认定为商品房买卖合同。因未约定总价款，李文亦无法证明其已支付的价款超过约定价款的百分之五十，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 “金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，李文对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，故对李文的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，习文祥的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初14415号民事判决；二、驳回李文的诉讼请求。一审案件受理费100元，由李文负担；二审案件受理费7757元，习文祥已预交，由李文负担（李文于本判决生效后十日内直付习文祥）。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二Ｏ年六月四日 法官助理    高  喜  平书 记 员  王  达  锐        1