安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1466号上诉人（原审原告）：张芝华，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：方向，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡蓉，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘爱华，女，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原审第三人：徽商银行芜湖长江路支行，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：匡志容，该支行行长。委托诉讼代理人：周正厚，该公司职工。上诉人张芝华因与被上诉人刘爱华、原审第三人徽商银行芜湖长江路支行房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张芝华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本案买卖合同是双方通谋的虚假意思表示，一审法院认定买卖房屋是双方真实意思表示，没有事实根据。2.一审法院以本案不符合《合同法》第五十二条规定情形为由，排除适用其他法律规范，逻辑错误，适用法律不当。刘爱华辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，请二审法院维持。徽商银行芜湖长江路支行述称，上诉人上诉请求与其无关。张芝华向一审法院提出诉讼请求：1.确认张芝华与刘爱华2017年2月22日签订的《存量房买卖合同》无效；2.判令刘爱华立即将镜湖区绿影新村37幢1-101室房屋所有权转移登记至张芝华名下。一审法院认定事实：张芝华儿子翟弈翔与刘爱华原是夫妻关系。张芝华曾以其所有的位于本市镜湖区绿影新村37幢1单元101室房屋在陈美玲处抵押借款10万元。2017年2月，因该借款到期后未能归还，张芝华、刘爱华与翟弈翔商定，将上述房屋过户至刘爱华名下，由刘爱华向银行抵押贷款以归还上述欠款（此时刘爱华与翟弈翔未登记结婚，翟弈翔属于失信人员，无法在银行贷款）。2017年2月22日，张芝华与刘爱华签订存量房买卖合同一份，合同约定：刘爱华出资购买张芝华所有的位于本市镜湖区绿影新村37幢1单元101室房屋（房屋所有权证2008029729，面积74.64平方米）；刘爱华分别于2017年3月10日和4月11日向张芝华支付购房款18万元和15万元。合同中，双方未对房屋交付的日期作出约定。2017年3月3日，刘爱华与第三人徽商银行芜湖长江路支行签订个人住房抵押借款合同一份，双方约定：刘爱华以其所购的位于本市镜湖区绿影新村37幢1单元101室住宅及土地使用权向第三人借款15万元，借期为180个月，利率为月利率4.083333‰。2017年3月6日，刘爱华代张芝华向陈美玲归还了10万元借款。同月9日，张芝华及其丈夫翟甫生同刘爱华在芜湖市不动产登记中心办理了案涉房屋的过户手续。同月13日，案涉房屋登记在刘爱华名下（产权证号01××22），并办理抵押登记（登记号0103515）第三人徽商银行芜湖长江路支行按约于同月20日向刘爱华指定的账户内汇入15万元，刘爱华将其中的5万元交由翟弈翔使用。2017年10月19日，刘爱华与翟弈翔登记结婚；次月20日，双方离婚。2019年初，张芝华向刘爱华及翟弈翔主张案涉房屋的所有权，未果，遂成讼。一审法院另查明，（一）张芝华及其丈夫翟甫生至今共同居住生活在绿影新村37幢1单元101室房屋内，张芝华至今没有收到刘爱华的购房款。（二）庭审中，张芝华出具了一份署名为刘爱华，于2019年3月18日书写的承诺书，该承诺书载明：“我承诺名下绿影新村37栋1单元101室房子，等有钱了，把贷款还清后，过户到在翟甫生、张芝华名下。”对此，刘爱华当庭表示对此不知情，不是其本人所写。（三）翟弈翔到庭作证时称，当时父母是将房屋以买卖的形式过户给刘爱华，实际是赠予其与刘爱华。此后，刘爱华与其离婚时也对该房屋进行了约定，待贷款还清后，将该房屋过户至二人的婚生子名下。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。房屋买卖合同是出卖人转移房屋的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。本案中，就张芝华、刘爱华双方签订的存量房买卖合同，将案涉房屋转移登记的行为，是否属于虚假意思表示的行为。作如下分析：1.房屋买卖的目的性，经庭审调查，张芝华曾以案涉房屋作为抵押财产，向他人借款10万元，后因到期无法归还，张芝华急需资金偿还借款，卖房的动机明确；2.买卖双方之间的关系，当时刘爱华已和张芝华儿子翟弈翔确立了恋爱关系，刘爱华已经是张芝华的准儿媳，由刘爱华先垫资偿还张芝华的欠款后，张芝华后将房屋过户给刘爱华，说明当时双方是互相信任的；3.合同约定的内容，双方在合同中约定，刘爱华分两次支付购房款33万元，但并未约定张芝华何时交付房屋，说明当时双方默认了张芝华继续享有居住权；4.合同的履行情况，刘爱华于2017年3月6日为张芝华偿还的10万元，应认定为刘爱华支付张芝华的部分购房款，双方于同月9日办理了案涉房屋的过户手续，按约刘爱华尚有23万元购房款未向张芝华支付；5.承诺书的证明效力，无论张芝华出示署名为刘爱华书写的承诺书，是否为刘爱华本人出具，并不具有证明双方房屋买卖意思表示虚假的效力。据此，双方房屋买卖目的明确，意思表示真实，刘爱华也支付部分购房款，张芝华作为完全民事行为能力人，在对签订合同后对房屋转移登记的后果应当是有认知的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”张芝华、刘爱华双方签订的案涉存量房买卖合同，从主体、形式、内容上均不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于无效合同。张芝华主张依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，请求确定该房屋买卖合同无效的观点，不予支持。关于张芝华以案涉房屋由其实际居住、案涉房屋约定的买卖价格与市场价格严重不符、刘爱华未向张芝华支付过购房款为由，主张案涉房屋买卖合同系无效合同的观点，亦不予支持。若张芝华认为双方订立的房屋买卖价格过低，存有重大误解或显失公平的情形可在法定期限内依法行使撤销权。对于刘爱华未按约定给付购房款，张芝华可另行主张其合同的违约责任。案涉房屋已登记在刘爱华名下，且该房屋及土地使用权已抵押在第三人徽商银行芜湖长江路支行，张芝华主张愿意归还案涉房屋所欠贷款，要求将案涉房屋过户至张芝华名下，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决：驳回张芝华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取3125元，由张芝华负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。经查阅原审卷宗、询问当事人，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为《存量房买卖合同》的效力问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，意思表示是否真实，应当结合所使用的词句、相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则综合判断。本案中，因案涉房屋抵押贷款到期无法偿还，张芝华与刘爱华签订《存量房买卖合同》，由刘爱华代张芝华偿还该抵押贷款。合同签订时，刘爱华与张芝华之子翟弈翔为恋爱关系，张芝华将房屋出售给刘爱华，即有现实需求，亦有即将成为一家人的信任基础，合同签订后，张芝华将房屋过户到刘爱华名下，张芝华系完全民事行为能力人，应当能够认识到房屋转移登记的后果，过户后，该房屋一直由张芝华夫妇居住，更进一步印证了双方互信关系，足以认定该房屋买卖合同系双方真实意见表示。一、二审中，张芝华未提供充分证据证明《存量房买卖合同》系双方虚假意思表示，且该合同不违反法律、行政法规强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。张芝华以《存量房买卖合同》为双方虚假意思表示诉请确认合同无效，要求刘爱华将案涉房屋转移登记至其名下，没有依据，一审法院驳回其全部诉请并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人张芝华负担。本判决为终审判决。审判长 肖 珍审判员 王利民审判员 陈 勇二〇二〇年六月一日法官助理江群书记员冯杨艳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。