河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2455号上诉人（原审被告）：潘文雅，女，1973年10月16日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：侯保峰，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：胡俊华，男，1973年7月25日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：董素艳，河南宛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳顺阳饮品有限公司，住所地南阳市卧龙区蒲山镇顺阳食品产业园。法定代表人：朱州，男，1972年9月6日出生，汉族，住南阳市宛城区。原审第三人：李建华，男，1974年4月5日出生，汉族，住方城县。上诉人潘文雅因与被上诉人胡俊华、南阳顺阳饮品有限公司、原审第三人李建华为房屋买卖合同纠纷一案，不服宛城区人民法院（2019）豫1302民初4058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人潘文雅委托诉讼代理人侯保峰、被上诉人胡俊华及其委托诉讼代理人董素艳、被上诉人南阳顺阳饮品有限公司法定代表人朱州、原审第三人李建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘文雅上诉请求：撤销一审判决，改判胡俊华与潘文雅2018年9月20日所签订的《房屋买卖合同》无效。事实和理由：1、一审法院程序认定错误，胡俊华与潘文雅之间根本不存在房屋买卖关系，而是南阳顺阳饮品有限公司向胡俊华所借的款项，经过卧龙区法院判决预留的余额，潘文雅只是当时公司的财务人员，并且现在本案所争议的房产仍由李建华及两个儿子居住；2、该案件一审在实体上认定错误。所争议的房产一审认定是抵债，因该房子无产权证，按照我国有关法律规定，不能去交易买卖，而一审法院认定《房屋买卖合同》有效实属错误；3、胡俊华与潘文雅之间不存在借款抵房子之说，因为该笔借款在卧龙区人民法院（2019）豫1303民初7208号民事判决书中明确载明是南阳顺阳饮品有限公司所借胡俊华的借款利息再加利息计算而来的36万元，当时是胡俊华用欺骗的手段在《房屋买卖合同》上签字；4、一审法院认定《房屋买卖合同》有效，实际上严重侵犯了李建华的权利。胡俊华辩称，本案是因潘文雅、朱州、南阳顺阳饮品有限公司三个借款人共同借到胡俊华120万元的款项到期未还，借贷双方经核算后以该120万元的利息作为出借款项在2018年6月3日重新出具了26万元的借条，潘文雅、朱州、南阳顺阳饮品有限公司作为共同借款人在该借条上签字盖章，借贷双方已形成了新的债权债务关系，再加上2017年6月24日借条上显示的10万元，胡俊华共计享有36万元债权。对该36万元债权，作为出借人的胡俊华可在债权到期后向任一债务人索要。后该债权到期后，潘文雅与胡俊华协商签订《房屋买卖合同》，约定潘文雅个人名义所有的位于南阳市××路天山路段南侧都市春天5号楼东南户506号86.7平方米出售给胡俊华。综上，合法的债权应依法得到保护，胡俊华履行了出借义务，债权到期后借贷双方所签订的《房屋买卖合同》系双方平等自愿协商的结果，是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，故应依法驳回潘文雅的上诉请求，维持原判。南阳顺阳饮品有限公司辩称，无意见。李建华述称，对他们之间的合同我一无所知，签合同时她没和我说，我也没签字，我自己的财产她凭啥给我处置。胡俊华向一审法院起诉请求：1、依法确认胡俊华、潘文雅签订的《房屋买卖合同》为有效合同；胡俊华购买的位于南阳市都市春天小区××楼××楼××506房屋归胡俊华所有。2、依法判令潘文雅协助胡俊华办理上述房屋过户变更登记到胡俊华名下。3、潘文雅承担诉讼费。一审法院认定事实：潘文雅与李建华于1997年3月12日登记结婚。2012年12月4日，潘文雅从刘瑞云处以33万元的价格购买位于南阳市××路天山路段南侧都市春天5号楼5楼东南户506号86.78平方米现房一套。2018年9月20日，胡俊华与潘文雅签订《房屋买卖合同》，约定以潘文雅将其所有的位于南阳市××路天山路段南侧都市春天5号楼5楼东南户506号86.78平方米出售给胡俊华，以潘文雅借胡俊华欠款抵房价33万元。潘文雅向胡俊华出具《收条》一份，内容“今收到胡俊华购房款现金叁拾陆万元整（360000.00），以潘文雅下欠2017年6月24日胡俊华借款壹拾万及2018年6月3日胡俊华借款贰拾陆元，共计叁拾陆万元抵购房款。”涉案房屋产权尚不清晰并未办理相应的产权手续，现由潘文雅居住。另查明，2017年6月24日，潘文雅、朱州作为借款人向胡俊华出具《借条》一份，内容为“今借到胡俊华现金壹拾万元整（月息2分），收款单位：南阳顺阳饮品有限公司”。2017年6月25日，胡俊华的妻子屈小燕向潘文雅转款4万元。2018年6月3日，潘文雅、南阳顺阳饮品有限公司及朱州向胡俊华出具《借条》一份，内容为“今借到胡俊华现金贰拾陆万元整（￥260000）备注：收胡俊华（￥120万元本）的利息收款单位：南阳顺阳饮品有限公司”。该笔款项系南阳顺阳饮品有限公司借胡俊华款所计利息；河南省南阳市卧龙区人民法院已判决【（2019）豫1303民初7208号】。一审法院认为，一、关于胡俊华与潘文雅所签订的《房屋买卖合同》效力问题。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”潘文雅虽基于与刘瑞云的债权享有房屋的占有权，但因产权不明晰未办理产权手续而不具有相应的物权，故潘文雅对涉案房屋的处分系无权处分。但是依据第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产买卖合同并不受无权处分的影响。本案中，胡俊华与潘文雅之间订立《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示，合同内容合法，没有损害社会公共利益，不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故应当认定该合同合法有效。二、关于李建华主张应否支持问题，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间生产、经营的收益，归夫妻共同所有，夫妻有平等的处理权。本案中，潘文雅、李建华在夫妻关系存续期间购买房屋，没有办理产权手续，但仍属于夫妻共同财产。潘文雅在与胡俊华签订《房屋买卖合同》时，李建华虽未签字，但该房产用于以房抵债的情形，已经河南省南阳市卧龙区人民法院已判决，该判决已确认潘文雅个人财产与公司财产不能明确区分。债权合同的效力是独立的,是否登记或者交付,影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见，该规定明确了出卖人在缔约之际应对买卖之标的物享有所有权或处分权，同时又没有彻底地否定出卖人对标的物没有所有权或者处分权的买卖合同的效力，兼顾交易安全价值和效率价值。而民法上的“处分行为”是指发生债法上给付义务效果的财产行为，“负担行为”是指直接发生财产权转移或者消灭效果的行为。即“处分行为”为债权行为，而“负担行为”为物权行为，“处分行为”是“负担行为”的前提和原因。合同法第五十一条、第一百三十二条所规定的“处分”就其性质来看，明显是债权行为性质的“处分行为”，而不包括物权性质的“负担行为”。而认定“处分行为”是否合法有效，须依据《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的几个要件进行评定。基于此，才有《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条关于“当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者无权处分为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”的规定。本案中，胡俊华与潘文雅之间订立《房屋转让协议》的行为系双方真实意思表示，合同内容合法，没有损害社会公共利益，故应当认定合法有效。三、关于胡俊华主张涉案房屋系归其所有及办理过户更名手续问题。一审法院认为，虽然案涉《房屋买卖合同》合法有效，但该涉案房屋产权不明，潘文雅及李建华尚未取得涉案房屋的产权，并且无法办理产权登记手续。潘文雅与李建华所享有的也是与刘瑞云所签订的《房屋买卖合同》中所涉及的权利义务。而且本案房屋的的另一合同权利人系李建华，潘文雅对李建华权益的处分即为无权处分，现李建华明确表示不同意，故该《房屋买卖合同》无法直接履行，现胡俊华要求确认该房屋系其所有及潘文雅协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院依法不予支持。胡俊华的合同目的可能难以实现，本案胡俊华可以通过向潘文雅请求承担违约责任的方式予以救济。综上所述，依据合同法第五十一条、第五十二条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认2018年9月20日胡俊华与潘文雅所签订的《房屋买卖合同》有效。二、驳回胡俊华的其他诉讼请求。案件受理费6250元，由潘文雅负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：胡俊华与潘文雅于2018年9月20日所签订的《房屋买卖合同》是否有效。首先，潘文雅与胡俊华之间存在借贷关系的事实已由卧龙区人民法院（2019）豫1303民初7208号民事判决书所确认，双方之间以借款抵房款的事实亦有2018年9月20日所签订的《房屋买卖合同》及同日潘文雅出具的收条予以证实，故本案涉及的《房屋买卖合同》并非一般意义上的房屋买卖合同,而是双方当事人为消灭双方之间的其他债权债务关系而签订的房屋买卖合同，实质上属于以物抵债协议范畴；其次，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，我国现行法律并不禁止通过以物抵债的方式解决当事人之间的债务纠纷，一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物的所有权、使用权等财产权利为成立或生效要件。只要双方当事人意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，胡俊华与潘文雅于2018年9月20日所签订的《房屋买卖合同》是建立在真实的债权债务关系基础上的，签订于债务清偿期届满后，系双方在平等协商、自愿的基础上签订的，该合同对各自的权利和义务进行了详细的约定，系双方的真实意思表示，且合同内容并不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同；最后，该房产虽系潘文雅以个人名义购买，但系其与李建华在婚姻关系存续期间所购买，应当属于潘文雅与李建华的夫妻共同财产。潘文雅签订《房屋买卖合同》未经李建华同意和签字，擅自处分共有房屋侵犯了李建华的共有权利，构成无权处分。关于无权处分合同的效力，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定对于物权变动的原因与结果、合同效力与物权效力作了区分，是否办理了物权登记，处分不动产时是否有所有权或者处分权，并不影响合同的效力。合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，只要签订合同的双方意思表示真实、达成合意，且不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合同依然有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款对无权处分买卖合同的效力进一步明确为：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”因此,胡俊华与潘文雅于2018年9月20日所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定该《房屋买卖合同》合法有效，潘文雅以认定合同有效侵害李建华权益为由主张其与胡俊华签订的《房屋买卖合同》无效，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，潘文雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由潘文雅负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二〇年六月十八日法官助理赵琳书记员王萌