河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终3315号 上诉人（原审被告）：石蕴亮，男，1961年11月13日生，回族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：马秀敏，女，系石蕴亮妻子。 委托代理人：谭化新，河北富江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孙艳帅，男，1988年12月13日生，汉族，住唐山市丰南区。未到庭。 委托代理人：胡金宝，河北中宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐山中天房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路南区滨湖庄园小区401楼9号底商。未到庭。 法定代表人：孙瑞琢，该公司执行董事。 上诉人石蕴亮因与被上诉人孙艳帅、唐山中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对进行了审理。本案现已审理终结。 石蕴亮的上诉请求：依法撤销唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1953号民事判决第一项，将该案发还重审或依法改判驳回被上诉人孙艳帅的诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人中天公司签订的《房屋认购协议》书，对买受人、房号、单价、建筑面积、总价款等做出了明确约定，故该协议应当认定为商品房买卖合同。诉争房的房款系以此前中天公司欠付上诉人的借款抵顶，在上诉人支付了各种入住的费用后，已经实际占有了该房产。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，按《异议复议规定》第28条的规定，上诉人享有排除强制执行的权利。 被上诉人孙艳帅答辩称，纵观本案的执行异议申请阶段以及本案的一审阶段，上诉人石蕴亮没有任何证据证实其与被答辩人中天公司之间存在商品房买卖合同关系并支付了涉案房屋的购房款。中天公司也承认未收到石蕴亮的购房款，一审法院认定石蕴亮未向中天公司支付购房款完全正确，一审认定事实清楚，适用正确，石蕴亮上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回上诉维持原判。 被上诉人中天公司提交书面答辩称，2019年12月15日，其向唐山市中级人民法院申请破产清算，2020年1月14日唐山市中级人民法院作出（2020）冀02破申1号之一民事裁定书，受理了此案，但尚未指定破产管理人，本案应中止审理。另称其与石蕴亮就涉案房产没有形成买卖合同关系，公司也从未收到过石蕴亮的涉案房屋及地下室的房款。请求依法驳回石蕴亮的上诉请求。 孙艳帅向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法撤销（2019）冀0202执异24号执行裁定书，恢复执行（2019）冀02执8968号执行裁定书，准许执行唐山市路南区滨湖庄园小区505-4-802号房屋；2.判令二被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明：被告石蕴亮与被告中天公司签订“滨湖庄园认购协议”，约定被告石蕴亮认购滨湖庄园商品房505楼4单元802室，商品房单价为每平方米5248元，总金额为417583元；地下室单价为每平方米1500元，总金额为10755元，房屋共计金额为428338元。约定付款方式为一次性付款；唐山市中级人民法院在执行孙艳帅与中天公司、任静芝、乔鹏建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2019年7月8日作出（2019）冀02执8968号民事裁定书，裁定查封被执行人中天公司名下坐落于唐山市路南区在内的两套房产。被告石蕴亮作为案外人于2019年9月11日向本院提出执行异议申请。2019年9月25日，本院作出（2019）冀0202执异24号民事裁定书，裁定中止河北省唐山市中级人民法院（2019）冀02执8968号执行裁定书对被执行人中天公司名下坐落于唐山市路南区的查封。另查明：被告石蕴亮与被告中天公司签订的《滨湖庄园认购协议》中约定的滨湖庄园505楼4单元802号房屋与唐山市中级人民法院查封的唐山市路南区滨湖庄园小区505-4-802号房屋系同一套房屋。 原审法院认为，被告中天公司作为孙艳帅与中天公司、任静芝、乔鹏建设工程施工合同纠纷一案中的被执行人，唐山市中级人民法院在执行过程中依法对登记在被告中天公司名下的房产采取强制措施，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。”之规定，符合法律规定。被告石蕴亮作为案外人要求排除执行部门的执行，需以被告石蕴亮对其所主张的涉案房屋享有足以排除执行的权利为前提，但被告石蕴亮只是与被告中天公司签订了房屋认购协议，且并未向被告中天公司交付购房款，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，被告石蕴亮对涉案房屋享有的权利不符合上述法律规定，故应当恢复对被执行人中天公司名下坐落于唐山市路南区房产的执行。原告请求撤销唐山市路南区人民法院（2019）冀0202执异24号民事裁定，不属于第一审普通程序案件的审理范围，原告可另行主张权利。被告中天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理，可依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、恢复对被执行人中天公司名下坐落于唐山市路南区房产的执行；二、驳回原告孙艳帅其他诉讼请求。案件受理费7725元，由被告石蕴亮承担。 本院二审查明：唐山市中级人民法院路南执行大队在执行孙艳帅与中天公司建设工程施工合同纠纷一案中，以（2019）冀02执8968号执行裁定书查封了中天公司名下位于唐山市路南区房屋的所有权，石蕴亮提出案外人执行异议之诉，称其购买了涉案房产，法院审查后认为石蕴亮异议成立，中止了对本案涉案房产的查封，形成了本案的诉讼。石蕴亮与中天公司于2011年10月8日签订“滨湖庄园认购协议”，约定被告石蕴亮认购滨湖庄园商品房505楼4单元802室，商品房单价为每平方米5248元，总金额为417583元；地下室单价为每平方米1500元，总金额为10755元，房屋共计金额为428338元，付款方式为一次性付款。并于2011年10月8日交纳了公共维修基金、物业费、公共照明费、契税、装修保证金、冬季供暖费、电费等费用，并分别出具了收款收据，加盖了唐山滨湖庄园服务有限公司或唐山中天房地产有限公司财务专用章。又于2012年2月7日石蕴亮与唐山滨湖庄园服务有限公司签订了《滨湖庄园整改期间钥匙托管承诺书》，约定石蕴亮将诉争房屋钥匙一把托管于物业客服部，以便于工程改造及项目维修及时进行。 另查，在本院执行秦皇岛中宇投资有限公司与中天公司合同纠纷一案中，执行机构曾作出（2015）唐执字第195-1号执行裁定，查封了滨湖庄园505-4-802房产，石蕴亮对此不服，向本院提出执行异议，案号为（2017）冀02执异309号。在该案的审查过程中，2017年6月1日，在本院对石蕴亮与中天公司的调查笔录中，中天公司称述：“中天公司于2006年成立，成立初期确实从个人手里借了很多钱，后来资金链断裂，没钱还，就用房子抵顶债务，从个人手里收回了欠条，并统一销毁，最后以五套房子抵顶了异议人（石蕴亮）的欠款。”中天公司还称，“滨湖庄园预售许可证是2012年下来的，但因没有资金，税务局也不给开票，就一直没有办理过户登记。”本院经审查后于2017年6月26日作出（2017）冀02执异309号执行裁定，裁定中止本院（2015）唐执字第195-1号执行裁定中对滨湖庄园505-4-802房产的查封。该裁定作出后，各方当事人未在法定期限内提出执行异议之诉，该裁定已发生法律效力，（2015）唐执字第195号执行案件已解除对案涉房产的查封。 再查明，任静芝曾系中天公司的控股股东，占公司股份的99%，系该公司法定代表人，石蕴亮称任静芝为了公司经营曾多次向其借款，最后因无钱偿还借款，包括以本案诉争房产在内的五套房产抵顶其借款。以房抵债后中天公司收回了欠条并销毁，故其无法再提供诉争房款及地下室的收据。 本院认为，本案的争议焦点是石蕴亮对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在（2019）冀02执8968号执行裁定查封案涉房产前，已生效的（2017）冀02执异309号执行裁定认定：“案外人石蕴亮与中天公司在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，占有了滨湖庄园505-4-802房产，并支付了全部价款，且非因买受人石蕴亮自身原因未办理过户登记。石蕴亮所提解除对该房产的查封的主张，系其基于所有权提出申请，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，且其权利能够排除执行。”根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，在金钱债权的执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，如果该法律文书判决、裁定执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持。因此，石蕴亮对滨湖庄园505-4-802房产享有排除本案强制执行的民事权益，孙艳帅的诉请请求不能成立。 关于中天公司否认石蕴亮支付过房款的陈述，与其在（2017）冀02执异309号案件的陈述不一致。中天公司在该案中明确认可对石蕴亮的欠款，已经以房抵债的真实性。结合石蕴亮与中天公司签订《滨湖庄园认购协议》，石蕴亮交纳了公共维修基金、物业费、公共照明费、契税、装修保证金、冬季供暖费、电费等费用，以及石蕴亮与唐山滨湖庄园服务有限公司签订了《滨湖庄园整改期间钥匙托管承诺书》，可以认定中天公司以包括诉争房产在内的五套房产抵顶对石蕴亮的债务，即视为石蕴亮已交纳了购房款。 综上所述，石蕴亮与中天公司签订合法有效的房屋买卖协议，以欠款抵顶了购房款，并已交纳相关费用且石蕴亮占有使用了诉争房产，未过户的原因亦非石蕴亮原因。中天公司未及时办理过户登记，存在过错，应负担部分诉讼费用。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、撤销唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1953号民事判决； 二、驳回孙艳帅的诉讼请求。 一审案件受理费7725元由孙艳帅负担，二审案件受理费7725元，由中天公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 柳 审判员 周 欣 审判员 王 楠 二〇二〇年六月二十七日 书记员 刘奕宏 ——