沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初3433号原告：沈阳恒弘置业有限公司，住址：沈阳市铁西区北四西路。法定代表人：刘兴伟，职务：系公司经理。委托代理人：贾晓东、张婷，系北京隆安律师事务所律师。被告：沈阳麻雀健身管理有限公司，地址：沈阳市。法定代表人：陈姝颖。委托代理人：张君娜，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳恒弘置业有限公司诉被告沈阳麻雀健身管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贾晓东，被告法定代表人陈姝颖、委托代理人张君娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳恒弘置业有限公司诉称，2018年4月26日，原告与被告签订《租赁合同》，将龙湖花千树项目位于沈阳市铁西区商业铺面（以下统称“该铺面”）合法租赁给被告。根据租赁合同第五条约定：“双方约定按照第一年3个月（季度）为计收档期”，及“先付费后使用”。现被告未按照上述约定交付租金，扣除押金5000元后，截止于2020年12月31日被告拖欠租金21165元。根据合同第九条违约责任约定：“乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，甲方有权将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴纳租金或其他费用。按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金……逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同。并要求乙方承担合同总额20%的违约金。”2020年1月1日，原告向被告下达解除《租赁合同》通知书，要求被告支付拖欠的租金、违约金及补交优惠期租金并将承租房屋恢复出租时原状返还原告，但被告至今也未履行上述义务。综上，因被告过错致使合同无法履行，长期恶意拖欠房租的行为已构成根本违约。原告有权依法解除《租赁合同》并依据合同的约定向被告追究违约责任。要求：一、请求法院判令被告将位于铁西区33门的商铺恢复出租时的状态并返还原告。二、请求人民法院依法判令被告支付拖欠租金21165元（截止于2019年12月31日）。三、请求人民法院依法判令被告补交优惠期租金42331元。四、请求人民法院依法判令被告承担拖欠房租违约金6547元。五、请求人民法院判令被告承担解除合同违约金162549元。六、请求法院判令被告承担逾期交还商铺违约金（从2020年1月4日起至将承担房屋归还原告止，按日租金的1.5倍计收，暂计至2020年4月4日为31748元）。七、请求法院判令被告承担律师费16203元。八、诉讼费及保全费由被告承担。庭审时，原告将第二项诉讼请求数额变更为14110.17元，第四项诉讼请求数额变更为2589.23元，第六项诉讼请求数额变更为32008.82元。被告沈阳麻雀健身管理有限公司辩称，被告在签订合同后按照原告要求，陆续向其支付租金共计328917.88元，原告并没有向被告开具收据，也未向被告明确具体费用明细，被告一直要求原告对账，但原告未回复，因此，在不明确具体费用明细的情况下，被告暂缓支付租金不属于违约行为，不承担违约责任，即便被告存在逾期支付租金的违约行为，原告也不能依据一个违约行为要求被告按照合同约定的多项违约条款承担多个违约责任，针对诉讼请求第一项恢复原状，租赁合同6.2条明确约定，乙方退租时如果该商铺有损坏，甲方有权要求恢复原状，本案中，截止到目前被告并未实际退出租赁房屋，尚无法认定是否有损坏，原告要求恢复原状无事实和法律依据，针对诉讼请求第7项律师费，租赁合同9.4条，明确约定任何一方未及时履行本合同，本合同约定的其他义务，应承担律师费，该条约定的其他义务并不包括逾期支付房租以及未按约定退还商铺，因此原告要求被告支付律师费不符合合同约定。经本院审理查明，原告沈阳恒弘置业有限公司（甲方）与被告沈阳麻雀健身管理有限公司（乙方）签订《龙湖花千树房屋租赁合同》，约定：“甲方将龙湖花千树项目的铁西区33门的纯三层商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用。建筑面积210.86平方米。租赁期限为102个月，即2018年12月1日至2027年5月31日，该商铺装修期为6个月，即2018年12月1日到2019年5月31日，商铺的装修期包含在租赁期内。装修期内免收租金。租金单价均101593元/年，从2019年6月1日至2020年5月31日，租金单价84661元/年……。租金的支付方式为先付费后使用，双方约定按照第一年3个月（季度）为计收档期，从第二年起6个月（半年付）为计收档期。租金的支付方式为先付费后使用。第一个计收档期租金在本合同生效时，由乙方一次性足额缴纳给甲方；第二个计收档期租金在上期结束十五日前即2019年8月15日前，由乙方主动到甲方缴纳；以后各期租金均在每一期开始提前十五日由乙方主动到甲方缴纳。乙方向甲方缴纳租金后，甲方向乙方开具收据。为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同时需一次性缴纳履约保证金，履约保证金为5000元。乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，甲方有权将乙方交纳的履约保证金直接冲抵乙方应缴租金或其他费用。按预期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金。逾期超过30天，甲方有权单方面终止合同。并要求乙方承担合同总额20%的违约金。”另查明,被告从原告处共租赁十间房屋，至2019年9月份，被告共向原告支付了298314.2元。原告收取被告款项后，未向原告出具收据。2019年年末，被告要求对账，原告以被告拖欠租金为由要求解除房屋租赁合同，后原告诉讼来院。上述事实，有双方当事人陈述、原告提供的《龙湖花千树房屋租赁合同》、被告提供的转款凭证、微信聊天记录等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《龙湖花千树房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告称收取被告298314.2元中包含了原告代收的取暖费、水、电费等，但原告未能举证证实已告知被告收款事由，且原告收取房屋租金亦未向被告提供收据，在被告要求对账时，原告未能及时提供租赁账目的详情。在账目不清晰的情况下，被告暂缓支付租金，不宜认定为违约。故对原告主张的解除合同等诉讼请求本院不予以支持。因原、被告对已缴租金所对应的房屋牌号及租期未能达成一致意见，原告称应将租金平均分到每套房，被告称租金应视为对已进行装修使用的房屋优先交纳。本院认为，被告交纳租金时，原告未能及时提供收据详情，且考虑有利于合同的履行，有利于生产经营，采纳被告的该项意见为宜。扣除另外九套房屋租金286293元，被告应补交涉案房屋2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金12021.2元（298314.2元-286293元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告沈阳麻雀健身管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告沈阳恒弘置业有限公司2019年6月1日至2019年12月31日的租金12021.2元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5508元，减半收取2754元，由原告沈阳恒弘置业有限公司承担2704元，由被告沈阳麻雀健身管理有限公司承担50元。（原告已垫付，被告直接给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 洋二〇二〇年六月十九日书记员 曹福建本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。