江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏09民终1047号上诉人（原审被告暨反诉原告）：陈浩，男，1963年1月11日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：陈加将（系被告陈浩之子），男，1990年8月8日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：金焕盛（系陈浩女婿），男，1985年2月1日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：江苏德惠物业服务有限公司，住所地江苏省阜宁县经济开发区花园路8号。法定代表人：徐泽维，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕拥军，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨盛，江苏大众律师事务所律师。上诉人陈浩因与被上诉人江苏德惠物业服务有限公司（以下简称德惠公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2019）苏0923民初4769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈浩上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回德惠公司的全部诉讼请求，并判决德惠公司承担陈浩房屋维修费用及损失费计33118元，或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由德惠公司负担。事实与理由：1.一审程序违法，在一审过程中，陈浩已经请求追加小区开发商江苏德惠建设集团有限公司为本案第三人参加诉讼，但一审法官无任何理由即加以拒绝，故程序违法。2.一审法院认定事实不清，判决证据不足，因为陈浩已经对德惠公司的证据提出了异议，但一审法院并没有说明证据的合法性与合理性。3.陈浩在2016年底因房屋不能及时维修，拿着相关照片找到德惠公司，当时双方达成口头协议，以房屋维修费用抵冲物业费，现德惠公司又否认其承诺，对此，一审法院将举证责任强加给陈浩明显错误。另一审证据（物业服务合同）显示，案涉物业费标准应当是每平方米每月0.5元，但德惠公司却一直以1.2元的标准收取物业费，故其违规收取的物业费应当予以退还。德惠公司辩称，双方当事人之间签订前期物业服务协议之后，德惠公司依约履行了物业服务义务，但陈浩自2017年2月1日之后，未按约交纳年度物业服务费用，经多次催交仍未交纳，其行为已经构成违约，对此一审法院判决事实清楚，证据充分，依法应予维持。德惠公司与陈浩在2016年底并未达成过口头协议承诺以物业费抵冲其房屋维修费用，因为房屋的质量问题与德惠公司无关。德惠公司向一审法院起诉请求：1.判决陈浩向德惠公司支付自2017年2月1日起至2019年12月31日止物业管理服务费2538元并承担按照逾期时间每天日万分之五计算的违约金。2.本案诉讼费用由陈浩负担。陈浩向一审法院反诉请求：1.判决德惠公司向陈浩支付维修费用和损失费计33118元；2.反诉费用由德惠公司负担。一审法院认定事实：德惠公司为阜宁县德惠尚书房东苑小区的物业管理服务单位，该单位为德惠尚书房东苑小区提供物业服务至今。陈浩、杨艳于2013年3月从阜宁县德惠尚书房东苑小区的开发公司江苏德惠建设集团有限公司购得该小区3幢401套屋，建筑面积为91.97平方米。2014年1月2日，陈浩办理入住手续时，德惠公司作为甲方、陈浩作为乙方签订了前期物业服务合同1份。该合同约定：物业服务内部为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及运行维护和管理、小区公共环境保洁和小区公共环卫设施整洁、保安巡查与值守、交通秩序与车辆停放管理；物业服务费，多层住宅物业费按建筑面积0.5元每平方米每月（不含电梯费用和二次供水费用）标准收取，公共能耗费2-4层按0.7元每平方米每月标准收取；交费时间，自收到交房通知书规定的交房日期的次日起开始计算物业服务费，交房时预交一年物业服务费，以后每年收取一次；乙方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。该合同还就甲乙双方的权利义务、物业服务质量、物业服务费的构成、其他违约责任等作出约定。陈浩已支付了2017年2月之前的物业费，德惠公司认可陈浩尚欠2017年2月1日起至2019年2月31日止物业服务费2538元。德惠公司虽对该小区按照约定提供了日常物业服务，但仍偶尔存在乱停乱放、保安脱岗、小区不够整洁等现象。陈浩家房屋在装修后，过了一段时间，其对部分墙体上装修物进行拆除重新进行了装修，但其对原因事实与德惠公司的物业服务之间是否存在因果关系未提供证据予以证明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行义务承担责任。物业服务面向小区内的众多业主，物业服务所需的资金也来源于业主所支付的物业服务费。如果小区业主不按时支付该费用，将会影响物业服务的正常运作，也会对小区其他业主的日常生活造成不利的影响。本案德惠公司已经提供了正常的物业服务，陈浩作为该小区的业主应当依约承担给付物业服务费义务。故对德惠公司要求陈浩支付尚欠的物业费2538元的诉讼请求，一审法院予以支持。德惠公司在提供物业服务过程中，存在瑕疵，需要进一步改进与提高，故对德惠公司要求陈浩承担违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。陈浩反诉要求德惠公司承担维修费及损失计33118元的诉讼请求，陈浩对其装修的房屋装修物进行部分拆除并重新装修，但是陈浩未有提供证明其维修费及损失费为德惠公司不正当履行物业服务合同所致，故对陈浩要求德惠公司赔偿其维修费及损失的反诉请求，一审法院不予支持。如房屋存在质量问题，可向责任主体另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、陈浩应于判决发生法律效力之日起10日内向德惠公司支付2019年12月31日前物业服务费2538元；二、驳回德惠公司的其他诉讼请求；三、驳回陈浩的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由德惠公司负担5元，陈浩负担20元；反诉案件受理费628元，减半收取314元，由陈浩负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。德惠公司与陈浩签订的前期物业服务合同，系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。依据合同约定，德惠公司对案涉小区提供物业服务，其有权依照合同向业主收取物业费，陈浩作为业主实际接受德惠公司的物业服务，其应当依法交纳物业服务费用，一审法院依据查明的事实判决陈浩支付所欠物业费并无不当且符合有关法律规定。关于陈浩的上诉理由，本院认为：1.本案一审过程中，虽然陈浩因房屋质量赔偿问题，请求追加案涉小区的开发商江苏德惠建设集团有限公司为本案第三人参加诉讼，但由于本案系物业服务合同纠纷，且该合同权利义务主体系德惠公司与陈浩，而关于陈浩买受房屋的质量维修赔偿问题与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，故一审法院对其相关请求未予准许并无不当，陈浩认为一审法院程序违法，无法律依据，本院不予采纳。2.一审法院审理过程中，就德惠公司提供的陈浩购买案涉房屋的商品房买卖合同及业主入住资料、双方签订的前期物业服务合同、物业费催交通知等相关证据，陈浩一方亦已进行过质证，经审查，德惠公司提交的该相关证据内容真实、合法，与本案具有关联性，可以作为定案依据。故陈浩以其对德惠公司的证据持有异议为由，主张一审法院认定事实不清，判决证据不足，其理由并无法律依据，本院不予采信。3.就陈浩在本案中所提的其所买房屋于2016年底出现泛碱等质量问题且因维修产生赔偿费用的问题。因案涉房屋质保期内发生的质量问题并不在双方所签物业服务合同约定的物业服务范围内，同时，陈浩虽主张双方曾通过口头协议约定由德惠公司以房屋维修费用抵冲物业费，但并无相关有效证据予以证实。且关于案涉房屋是否存在质量问题并导致维修产生损失一事，物业公司虽有协助报修的义务，但因相应的损失赔偿问题与本案物业服务合同纠纷并不属同一法律关系，对此一审法院已经告知陈浩可另行依法向质量责任主体主张权利，故陈浩对此要求在本案中处理并无法律依据，本院不予支持。4.案涉前期物业服务合同对所在小区物业收费标准作了明确约定，根据陈浩所在楼幢（电梯房）及其楼层，德惠公司向陈浩收取物业服务费，在收费标准上并未超出双方合同约定的范畴，陈浩主张其只应按每平方米每月0.5元（不含电梯）交纳物业费并要求德惠公司返还以前收取的物业费，无合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，陈浩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由上诉人陈浩负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二〇年六月十六日书记员  周 洋