湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初860号原告（反诉被告）：湖北广发物流发展有限公司，住所地黄石市迎宾大道19号，统一社会信用代码：91420200562719877P。法定代表人：陈威，董事长。委托诉讼代理人：敖英姿、陈慧因，均系湖北太圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：周兆祥，男，1995年11月13日出生，汉族，户籍所在地为武汉市武昌区，委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹语轩，湖北方式律师事务所实习律师。原告（反诉被告）湖北广发物流发展有限公司（以下简称广发物流公司）与被告（反诉原告）周兆祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）广发物流公司的委托诉讼代理人敖英姿，被告（反诉原告）周兆祥的委托诉讼代理人方贤根、邹语轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广发物流公司向本院提出诉讼请求：1、判令2016年11月2日原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告支付自2016年11月3日起至腾退房屋之日期间的场地占用费，每月按7.50元/平方米计算（截止到2019年3月31日的场地占用费为196263元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月10日，原告取得黄石市规划局颁发的《建设用地规划许可证》，项目名称为“广发花湖物流园”，用地性质为“新产品研发、工业设计、商务服务、现代物流等生产性质服务业用地”；2012年8月27日，原告取得位于迎宾大道19号地块的国有土地使用权证，地类为仓储用地，使用权类型为出让。2017年12月29日，原告分别取得“黄石港区迎宾大道19号信息发布中心”和“黄石港区迎宾大道19号零担物流办公楼”两栋房屋的不动产权证，权利性质为出让/自建房，用途为仓储用地/办公。另外原告于2019年6月10日取得物流中心办公楼的不动产权证。2016年11月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定：原告将位于黄石市迎宾大道19号18层黄石物流中心办公楼6号楼12层整层转让给被告，建筑面积为896.45平方米，房屋总价2241125元,被告向原告支付首付款1100000元，余款1141125元应在原告办理房屋产权分割手续时通知被告于十日内一次性付清。被告已支付购房款410000元，冲抵电梯工程款690000元。因原告将自建的18层物流中心办公楼整层分割转让给被告，系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告签订的合同无效，原告愿向被告返还其支付的购房款，但同时被告应向原告支付自原告向其交付房屋之日至腾退期间的场地占用费。为维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）周兆祥答辩称，1、双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。合同一方为有限责任公司，一方为年满18周岁的完全民事行为能力人，均具有独立的民事权利能力和民事行为能力。合同双方当事人意思表示真实。该合同基于双方当事人意思自治，协商一致的情况下签订，不存在意思表示不真实的情形。合同不违反法律的强制性规定或者社会公共利益。该合同约定的权利、义务、标的等均未违反法律强制性规定和社会公共利益的要求。签订合同时，原告不仅“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证）齐全，且于2016年8月9日已取得了涉案房产的《工程竣工验收备案证明》。原告在本诉中以“系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件”为由，诉请签订的《房屋买卖合同》无效，属于不顾事实所做出的错误论断。因为本诉被告买受房屋后，还是属于物流用地，与原告在登记机关登记相同，并没有改变土地用途和条件，故《房屋买卖合同》有效。二、原告主张房屋占用费，于法无据，与事实不符。原告主张场地占用费于法无据，与事实不符，原、被告自愿订立合同有效，被告系依约合法占有房屋，被告享有该房屋的受益权，并不存在场地占用费。综上所述，原、被告之间订立的《房屋买卖合同》是有效的，其处分房屋是正当行使房屋使用权的行为，故应依法驳回原告的所有诉讼请求。被告（反诉原告）周兆祥向本院提出反诉请求：1、判决确认2016年11月2日反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令反诉被告依合同约定为反诉原告办理房屋产权过户手续；3、判令反诉被告承担本案本诉及反诉案件受理费用。事实与理由：2016年11月2日，反诉原告与反诉被告基于双方意思自治协商一致签订《房屋买卖合同》，合同约定：1、反诉被告将其位于黄石市迎宾大道19号、黄石物流中心6号楼第12层房屋，出售给反诉原告，预测建筑面积为896.45平方米；2、房屋转让单价为2500元/平方米，总价款2241125元；3、付款方式为采取分期付款方式，反诉原告于2016年11月30日前向反诉被告支付首付款1100000元（含电梯工程款690000元），余款1141125元于反诉被告办理房屋产权分割手续并通知反诉原告后，10日内一次性付清；4、反诉被告承诺自反诉原告付清合同约定的首付款之日起至2017年12月31日止，反诉被告取得转让房屋的权属证书，反诉原告根据实际办证面积付清余款后，反诉被告将房屋权证转移至反诉原告名下；5、因反诉被告逾期办理权证的，反诉被告每日按总房款的千分之一向反诉原告支付逾期利息。反诉原告按照合同约定己于2016年11月15日支付首付款410000元，并以690000元电梯工程款冲抵剩余首付款。一、关于《房屋买卖合同》的有效性。1、合同双方当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力。合同一方（反诉被告）为有限责任公司，一方（反诉原告）为年满18周岁的完全民事行为能力人，均具有独立的民事权利能力和民事行为能力。2、该合同基于双方当事人意思自治，协商一致的情况下签订，不存在意思表示不真实的情形。2、合同不违反法律的强制性规定或者社会公共利益。该合同约定的权利、义务、标的等均未违反法律强制性规定和社会公共利益的要求。签订合同时，反诉被告不仅“四证”（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用权证）齐全，且于2016年8月9日已取得了涉案房产的《工程竣工验收备案证明》。反诉被告在本诉中以“系未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件”为由，诉请签订的《房屋买卖合同》无效，属于不顾事实所做出的错误论断。因为反诉原告买受房屋后，还是属于物流用地，与反诉被告在登记机关登记相同，并没有改变土地用途和条件。二、关于请求反诉被告履约，办理过户手续。如上所述，《房屋买卖合同》合法有效，且反诉原告已按合同约定支付首付款，并已实际接受房屋和占有，合同已实际履行，反诉被告应继续按合同约定全面履行，将房屋产权转移至反诉原告名下，并依合同约定承担逾期办理的违约赔偿责任。综上所述，反诉原、被告协商一致签订了房屋买卖合同，合同合法有效，且已实际履行，反诉被告在本诉中诉称的事实与理由不符，于法无据，诉讼请求依法不应予以支持。反诉原告的事实与理由符合客观事实，诉讼请求符合法律规定，故请支持反诉原告的诉讼请求，驳回反诉被告在本诉的全部诉讼请求。原告（反诉被告）广发物流公司针对被告（反诉原告）周兆祥的反诉答辩称，1、已发生法律效力的民事判决对反诉被告与其他类案当事人签订的房屋买卖合同的效力作出无效认定，所以本案反诉原、被告签订的房屋买卖合同当属无效。2、反诉原告周兆祥的第二项诉讼请求也不应得到支持。反诉原告购买反诉被告的房屋，在不动产登记中心无法办理分割转让手续，反诉原告主张反诉被告为其办理房屋产权过户手续目的是无法实现，且根据合同法第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方签订的合同无效，反诉原告所取得的房屋应退还给反诉被告，反诉被告向反诉原告返还购房款，所以其第二项诉讼请求无法得到支持。原、被告围绕诉讼请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证质证。原告提交的证据均系原件或与原件核对无异，被告对原告提交证据的真实性均不持异议，本院认为原告提交的除租赁合同以外的证据能够证实本案事实，本院予以确认。对原告提交的租赁合同，系原告与案外人所签订，与本案无关，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月10日，黄石市国土资源局（出让人）与原告（反诉被告）广发物流公司（受让人）签订了两份《国有建设用地使用权出让合同》，两份合同的主要内容：出让人将坐落于武黄路以北A-01（宗地总面积35,980.80平方米，其中出让宗地面积29,688.60平方米）、武黄路以北A-02（宗地总面积20,840.70平方米，其中出让宗地面积15,311.30平方米）的两块宗地出让给受让人；出让宗地的用途均为仓储用地，出让价款分别为11,280,000元、5,820,000元；受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变；在出让期限内，需要改变合同约定的土地用途的，双方同意按照本条第（一）项规定办理：（一）由出让人有偿收回建设用地使用权。2011年6月10日，原告（反诉被告）广发物流公司取得上述出让土地的《建设用地规划许可证》，载明用地性质为新产品研发、工业设计、商务服务、现代物流等生产性服务业用地。2012年8月27日，原告（反诉被告）广发物流公司办理了上述出让土地的《国有土地使用权证》。2016年8月9日，原告（反诉被告）广发物流公司取得黄石物流中心信息发布中心办公楼、零担物流办公楼的《工程竣工验收备案证明书》。2017年12月29日原告（反诉被告）广发物流公司办理了黄石物流中心信息发布中心办公楼和零担物流办公楼的不动产权证书（即鄂2017黄石市不动产权第0047202号、鄂2017黄石市不动产权第0047203号）。2019年6月19日原告（反诉被告）广发物流公司办理了物流中心办公楼101的不动产权证书（即鄂2019黄石市不动产权第0019157号）。2016年11月2日，被告（反诉原告）周兆祥（乙方即受让方）与原告（反诉被告）广发物流公司（甲方即转让方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：“出售房屋位于黄石市迎宾大道19号、黄石物流中心6号楼第12层，预测建筑面积为896.45平方米，该房屋用途为办公用途，该房屋附属土地的使用权类型为出让用地，该房屋附属土地的用途为仓储用地；房屋转让单价为2500元/平方米，总价款2241125元；付款方式为乙方于2016年11月30日前向甲方支付首付款1100000元，余款1141125元乙方应在甲方办理房屋产权分割手续时通知乙方十日内一次性付清；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，甲乙双方据实结算；还约定受让方在合同签订生效后同时与甲方签订本建筑物的3台电梯工程合同，合同总额作为首付款的一部分，合同总额为690000元。甲方承诺自乙方付清合同约定的首期款之日起至2017年12月31日止，甲方取得该房屋的两证或两证合一的权属证书，乙方根据实际办证面积付清余下转让款后，甲乙双方共同将该房屋的权证转移至乙方名下；乙方未付清余下转让款之前，甲方有权暂不办理权证转移手续。该房屋的权证转移至乙方名下的过程中产生的税费，按国家规定由甲乙双方各自承担，按国家规定应由出卖人承担的土地增值税、营业税由甲方承担，应由买受人承担的契税、印花税、交易服务费、工本费等税费由乙方承担。乙方未能按合同规定时限支付的购房款和权证转移费用，逾期期间乙方每日按转让总价尾款的千分之一向甲方支付逾期付款利息；如乙方逾期付款超出90日以上的，则甲方有权解除合同。因乙方违约甲方解除合同的，如乙方自行使用该房屋，则乙方在接到甲方的书面解除通知之日起10日内清场，搬迁完自有的动产及配套设施，逾期未搬离的物品视为乙方的抛弃物，归甲方所有，已装修的添附物无偿归甲方所有，甲方不承担任何形式的改造、装修及配套设施等费用补偿义务；若乙方故意损坏房屋结构或装修设施的，甲方有权要求其恢复原状或承担相应的费用；如乙方未在规定的时间内退场，逾期不交还房屋的，甲方有权强行搬迁，由此造成的损失由乙方承担；如乙方将该房屋对外出租的，自甲方书面通知乙方解除合同之日起由甲方自行收回该房屋并收取租金，概与乙方无关，乙方与承租人之间的租赁合同中出租人的权利义务自行一并转移给甲方享有和承担。因甲方逾期办理权证的，甲方每日按总房款尾款的千分之一向乙方支付逾期付款利息，乙方有权解除合同的，甲方应当在接到乙方的书面解除通知之日起10日内退还乙方已付的购房款。如双方因解除合同引发纠纷诉至法院的，违约方应承担守约方为之所发生的一切费用，包括不限于诉讼费、评估费、律师代理费等；本合同自乙方付清首付款之日起生效。合同签订后，被告（反诉原告）周兆祥按照合同约定共向原告（反诉被告）支付购房款410000元、电梯工程款冲抵690000元，共计支付首期款1100000元。原告广发物流公司亦将诉争房屋交付给被告周兆祥，该房屋至今未办理房屋产权过户手续。庭审中经本院释明广发物流公司要求被告腾退涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点主要原、被告于2016年11月2日签订的房屋买卖合同是否有效？《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本案中广发物流公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途和土地使用条件的情形下，与周兆祥签订房屋买卖合同，之后又未及时办理改变案涉土地用途，导致合同违反了上述法律中的强制性规定；同时本院于2018年8月30日作出的（2018）鄂0202民初164号已发生法律效力的民事判决书对广发物流公司与陈涛签订的该份合同的效力作出了无效的认定，故原、被告双方于2016年11月2日签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。周兆祥主张合同有效的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。同时其反诉要求广发物流公司办理房屋产权过户的请求，本院亦不予支持。关于支付场地占用费的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定：“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’……”本案中，本院已认定案涉合同为无效合同，故广发物流公司返还周兆祥购房款、周兆祥腾退并返还案涉房屋均为应有之义务，因此周兆祥应向广发物流公司退还涉案房屋。本案中广发物流公司作为转让方签订房屋买卖合同时，明知所售房屋未经有关行政主管部门批准改变土地用途和土地使用条件，且无证据证明其在签订合同后，作为有义务办理申请批准手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准手续，违背了诚实信用原则，最终导致合同无效，对合同无效负有过错责任。同时，原、被告双方在签订房屋买卖合同时，周兆祥基于对广发物流公司的信任，按照合同约定的时间和方式支付了首付款，目的是依照约定取得案涉房屋的使用权，其使用房屋属于正当行使房屋使用权的行为，不应认定为基于广发物流公司过错导致合同无效后周兆祥应向广发物流公司支付其自身合法使用房屋收益的理由，广发物流公司亦无证据证明合同确认无效之前损失实际存在及该损失由周兆祥所致，故对于广发物流公司要求周兆祥支付场地占用费的诉求，本院不予支持。另因本案被告周兆祥坚持主张合同有效，未就合同无效导致的损失主张权利，其损失问题本院对此不作裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）湖北广发物流发展有限公司与被告（反诉原告）周兆祥于2016年11月2日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告（反诉原告）周兆祥于本判决生效后十五日内将位于黄石市迎宾大道19号黄石物流中心6号楼第12层房屋腾退并返还给原告（反诉被告）湖北广发物流发展有限公司。三、原告（反诉被告）湖北广发物流发展有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）周兆祥购房款1100000元。四、驳回原告（反诉被告）湖北广发物流发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）周兆祥的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4224元，由原告（反诉被告）湖北广发物流发展有限公司负担4114元，被告（反诉原告）周兆祥负担100元；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）周兆祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  胡又林人民陪审员  张 景人民陪审员  董晓慧二〇二〇年六月八日书 记 员  肖 君