江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终4314号上诉人（原审原告）：南京枫禾幕墙钢构工程有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区吉山大道1号。法定代表人：石枫，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨锁平，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦晨，江苏衡鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏软件园置业有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区吉山大道1号13。法定代表人：董真，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳蓉，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆贺，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京枫禾幕墙钢构工程有限公司（以下简称枫禾公司）因与被上诉人江苏软件园置业有限公司（以下简称软件园公司）合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院(2019)苏0191民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。枫禾公司上诉请求：一、变更一审判决第一项，判决软件园公司支付1608510元补偿金、剩余房款1758510.94元及逾期利息；二、本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为案涉《〈物业买卖协议〉解除协议之备忘录》第一款并非关于返还购房款之约定的认定错误，与事实不符，且与已查明的证据矛盾。《〈物业买卖协议〉解除协议之备忘录》第一条明确载明“乙方自愿放弃《补充协议》第三条载明的溢价分成部分利益，以6300元/平方米作为双方最终结算标的物的单价基数。”补充协议明确说明，针对案涉房屋的结算,上诉人与被上诉人均达成了结算合意，即软件园公司至少应以6300元/平方米的价格就案涉房屋与枫禾公司进行结算。一审法院认为案涉《〈物业买卖协议〉解除协议之备忘录》第一款并非关于返还购房款之约定的认定错误，与事实不符，且与已查明的证据相矛盾。二、一审法院认为上诉人要求被上诉人返还购房款缺乏事实与法律依据，属于事实查明不清、实体处理不当，对上诉人明显有失公允。软件园公司辩称，从相关协议及备忘录的具体内容来看，双方并无要求软件园公司返还1608510元购房款的约定。从双方签约的背景和法律上看，软件园公司无向枫禾公司再支付1608510元的义务。备忘录第三条明确以1608510元进行补偿，实际上该款项金额就是6300元与4800元单价对应的房屋总价差价款项，枫禾公司的损失已经得到了弥补。录音证据显示枫禾公司的法定代表人石枫明确表示按照6300元/平方米的单价一次性解决。房屋维修费15万元应当在退还购房款中予以抵扣。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。枫禾公司向一审法院起诉请求：1.判令软件园公司支付房款1758510.94元及补偿金1608510元，合计3367020.94元及逾期付款利息（以3367020.94元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从起诉之日即2019年8月2日计算至实际支付之日止）；2.判令软件园公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月28日，枫禾公司（乙方，签署合同的“苏州工业园区枫禾幕墙钢构工程有限公司”系其曾用名）与软件园公司（甲方，签署合同的“江苏兴园置业发展有限公司”系其曾用名）签订《吉山研发办公楼（思围商务公园项目）物业买卖协议书》，约定甲方向乙方转让坐落于南京市江宁开发区“吉山研发办公楼”（思围商务公园项目）中的第10栋房屋用于研发办公，该案涉房产所有权证证号为JN00144461，丘号为10栋，建筑面积1072.34平方米，占用土地性质为工业用地；软让价款金额为5147232元，计4800元/平方米建筑面积；甲乙双方同意在本协议自签订并生效之日起，乙方将转让价款分3期支付甲方。上述买卖合同签订后，枫禾公司陆续支付了购房总价款5147232元。2018年3月30日，枫禾公司（乙方）与软件园公司（甲方）签订《解除协议》，约定：经甲乙双方友好协商，就2010年4月28日双方签订的《吉山研发办公楼（思围商务公园项目）物业买卖协议书》（以下简称买卖协议书）内容进行变更，双方达成以下共识：双方决定解除《买卖协议书》，甲方向乙方返还思围商务公园10号楼的购房款，乙方向甲方返还房屋的所有权；根据《买卖协议书》对应的思围商务公园10号楼的销售总价款为人民币5147232元整，甲方于2018年12月25日前全额返还该购房款给乙方；乙方自愿承担该房屋的修缮责任，完成房屋漏水、外墙立面、设施设备破损等瑕疵的修复工作，维修费用人民币150000元整由乙方承担；双方未尽事宜另行商榷。2018年4月3日，枫禾公司（甲方）与软件园公司（乙方）签订《解除协议之补充协议》，约定：甲乙双方于2010年4月28日签订的《吉山研发办公楼（思围商务公园项目）物业买卖协议书》，经双方协商一致在2018年3月30日达成并签订《解除协议》，现经双方友好协商，就解除协议中未尽事宜，达成本补充协议，具体内容如下：标的房屋为思围商务公园10号楼，第一条为销售价格与面积：该标的房屋双方商议的销售底价为6300元/平方米，销售面积为1072.34平方米，溢价部分双方同意按本协议第三条约定进行分配；第二条为税费承担：因房屋再次转让高于原合同约定价款部分所可能产生的相关税费由甲方承担，实际发生数额根据税票确定；第三条为溢价分成：3.1双方以6300元/平方米作为销售底价；3.2待整个销售工作全部完成后，双方共同就售房款及相关税费进行结算、确认最终数额，在扣除相关税费之后的利润分成按1:1分成，即双方按照如下方式进行分配：各方所得溢价数额=（标的房屋实际售价-销售底价-税费）除以2（公示中的税费是指本协议第二条约定的由甲方承担的税费）；第四条为支付时间及方式：在乙方完成销售和办理不动产权属转移登记手续之后的30个工作日，将甲方所得溢价款支付至其指定账户：……第五条为其他事项：因双方在2018年4月28日对标的房屋签订了《吉山研发办公楼（思围商务公园项目）物业买卖协议书》之后一直未办理不动产权属变更登记手续，故双方约定由登记的产权人乙方进行对外销售处理；标的房屋买卖协议书解除后，甲乙双方不再追究对方违约责任。后双方于2019年4月再次签订《解除协议之备忘录》，软件园公司为甲方、枫禾公司为乙方，约定：经甲乙双方协商一致，就双方于2018年3月30日签署的《物业买卖协议书解除协议》（以下简称《解除协议》）及4月3日签署的《解除协议之补充协议》（以下简称《补充协议》）达成以下共识:1、乙方自愿放弃《补充协议》第三条载明的溢价分成部分利益，以6300元/平方米作为双方最终结算标的物的单价基数；2、乙方承担拖欠甲方及物业公司，至2018年12月31日的物业管理费及公用水电分摊费用，总计55048.06元，该部分费用将在退还标的物本金的阶段中由甲方扣除，甲方于2019年5月15日前扣除55048.06元后，实际向乙方退还本金4092183.94元；3、甲方因未能按合同规定及时办理房屋产权转移手续，而赔付乙方补偿金总计1608510元，分两步支付乙方，首次支付金额为100万元整，该笔赔偿金具体支付时间、支付进度及支付方式等事项，由甲乙双方协商一致后另行签订书面协议予以确定；4、甲乙双方确认关于《吉山研发办公楼(思围商务公园项目)物业买卖协议书》以及相关的《解除协议》、《补充协议》不存在其他任何纠纷；5、乙方认可以上内容，并承诺不再对乙方于2007年以深圳市科源建设集团有限公司名义与甲方就思围商务公园玻璃幕墙工程签订的《吉山研发办公楼幕墙工程一标段分包合同》（以下简称《分包合同》）争议尾款部分主张债权请求权，视为《分包合同》已履行完毕，双方再无任何争议。一审审理中，双方一致确认，软件园公司已分两次向枫禾公司返还了房款850000元、4092183.94元。软件园公司认为加上扣减的应由枫禾公司承担的物业管理费、公摊水电费55048.06元及房屋维修费用150000元，合计金额即为双方约定的房屋转让价款5147232元，故其已经向枫禾公司返还了全部的购房款；《解除协议之备忘录》第一条约定的按6300元/平方米计算的结算总价已包含了第二条约定的购房款本金和第三条约定的补偿金，即6300元/平方米*1072.34平方米=5147232元+1608510元。枫禾公司认为应依据第一条约定的6300元/平方米的标准计算软件园公司应予以返还的房款，并不包含该备忘录第三条约定的补偿金1608510元。上述事实，有《吉山研发办公楼（思围商务公园项目）物业买卖协议书》、《解除协议》、《解除协议之补充协议》、《解除协议之备忘录》及当事人的陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为,本案枫禾公司与软件园公司签订的上述协议均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，对双方均具有约束力。根据双方签订的《解除协议》、《解除协议之补充协议》、《解除协议之备忘录》可见双方已协商一致解除了双方之间的物业买卖协议，且对解除后的权利义务做出了约定。枫禾公司认为应依据《解除协议之备忘录》的第一条计算软件园公司应予返还的房款，并据此主张软件园公司返还剩余购房款。一审法院认为，首先该条款系关于溢价分成利益的处分约定，并非关于返还购房款的约定；另外，该条款已明确了枫禾公司自愿放弃《解除协议之补充协议》第三条载明的溢价分成部分利益，故枫禾公司据此计算并要求软件园公司返还购房款缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于枫禾公司要求软件园公司支付补偿金1608510元的诉讼请求，双方对此做出明确约定，枫禾公司该主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。双方合同中未明确约定付款时间，枫禾公司自其起诉之日即2019年8月2日主张逾期付款利息，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十七条之规定，一审法院判决：一、江苏软件园置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向南京枫禾幕墙钢构工程有限公司支付1608510元及逾期付款利息（该利息以1608510元为基数，自2019年8月2日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际给付之日止）。二、驳回南京枫禾幕墙钢构工程有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取16868元，由南京枫禾幕墙钢构工程有限公司负担8810元，江苏软件园置业有限公司负担8058元。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，枫禾公司与软件园公司签订的《解除协议》、《解除协议之补充协议》、《解除协议之备忘录》系双方在物业买卖协议不能履行后自愿达成的纠纷处理协议，双方应当依照上述协议行使自己的权利、履行自己的义务。《解除协议之备忘录》的第一条约定枫禾公司自愿放弃《补充协议》第三条载明的溢价分成部分利益，以6300元/平方米作为双方最终结算标的物的单价基数。该条款并未约定按6300元/平方米来结算软件园公司应当返还的总房款，该条款系关于溢价分成利益处分的约定，枫禾公司要求依照此条款要求软件园公司返还购房款，于法无据，一审法院不予支持，并无不当。备忘录第三条约定软件园公司因未能按合同规定及时办理房屋产权转移手续应当赔付补偿金1608510元。以上补偿金加上房款5147232元，正好等于备忘录第一条约定的以6300元/平方米结算出的总价。故枫禾公司在主张补偿金1608510元的同时还要求软件园公司按6300元/平方米的标准支付房款，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20627元，由上诉人南京枫禾幕墙钢构工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 张旭东二〇二〇年六月十一日法官助理 俞晓洁书 记 员 朱亚芳