山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁14民终1740号上诉人（原审被告）：德州经济技术开发区长河街道办事处郭家庵社区居民委员会，住所地德州经济技术开发区长河街道办事处太阳城社区郭家庵社区居民委员会。法定代表人：邹彦民，主任。委托诉讼代理人：韩红艳，北京市京师（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙连辉,男,1979年2月25日出生，汉族，住山东省德州市武城县城区。委托诉讼代理人：于新亮，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。上诉人德州经济技术开发区长河街道办事处郭家庵社区居民委员会（以下简称郭家庵居委会）因与被上诉人孙连辉租赁合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭家庵居委会上诉请求：1.撤销山东省德州经济技术开发区人民法院（2019）鲁1491民初1396号民事判决第一项，改判郭家庵居委会不承担赔偿责任或发回重审；2.一、二审案件受理费、评估费由孙连辉负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.孙连辉违约转租致转租合同无效，一审应予认定。孙连辉未经郭家庵居委会同意擅自转租，该事实一审未予以认定是错误的。根据合同法的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，孙连辉作为承租人，将承租房屋转租给德州功匠商贸有限公司，未取得出租人的同意，郭家庵居委会在本案一审诉讼过程中才得知其转租行为，有权要求认定转租合同无效，孙连辉违约转租应承担存储货物损失的赔偿责任。2.一审法院未追加德州锦华物流有限公司（以下简称锦华物流）为共同被告，遗漏本案主要诉讼参与人。郭家庵居委会不是涉案仓库完整的管理权人。其以抵债方式取得涉案仓库，锦华物流作为涉案仓库的建设者、所有者，在抵偿协议中承诺交付涉案仓库同时交付仓库建设审批手续、消防验收手续，但是至今未交付。锦华物流在向郭家庵居委会交付涉案仓库后，仍对涉案仓库行使部分实际管理权。一审郭家庵居委会申请追加锦华物流为本案被告，一审法院未予准许，致本案遗漏主要诉讼参与人，本案重要事实未予查清。3.孙连辉欠付租金的事实应予认定。孙连辉以租赁合同纠纷起诉，郭家庵居委会提出其应支付欠付租金的抗辩，一审法院未释明郭家庵提出反诉请求，也未作为争议焦点进行审查，遗漏了查清本案的必要事实。4.郭家庵居委会已全面履行合同义务，不存在违约行为。作为租赁合同的出租方，郭家庵居委会按照合同约定向孙连辉交付了符合合同约定的租赁物，并在租赁期间保持了租赁物符合约定的用途。造成孙连辉承租仓库内货物损失的火灾事故原因，德开消火认字(2019)第0004号《火灾事故认定书》清楚的记载:“起火原因为A7号库房内东南角电器线路短路引燃周围可燃物引发火灾”。孙连辉自始未向郭家庵居委会或有关部门发出通知或反应租赁物不能正常使用，应对其承租的租赁物加以整修。可见，郭家庵居委会提供了符合合同约定的租赁物，全面履行了合同义务。郭家庵居委会不存在违约行为，不应承担赔偿责任。孙连辉辩称，孙连辉在本次火灾事故中的损失近400万元，但是因为一审法院与鉴定机构在鉴定材料的交接环节出现问题，导致鉴定机构没有根据鉴定材料进行评估，而仅仅依据现场清点进行了鉴定，从而导致出现了“一箱古贝春大百年白酒120元”的离奇价格。孙连辉之所以没有提起上诉，不是认可一审的判决数额，而是迫于对现实的妥协作出地无奈选择。火灾造成的巨大损失加上疫情的影响，已经让孙连辉无法继续经营下去，目前急需资金恢复经营。请二审法院考虑到孙连辉的实际困难尽快裁决驳回郭家庵居委会的上诉请求，维持原判。孙连辉向一审法院起诉请求：1．判令郭家庵居委会赔偿孙连辉财产损失3814299.46元。2．诉讼费由郭家庵居委会承担。一审法院认定事实：2014年11月20日，郭家庵居委会与锦华物流签订《清偿借款协议书》，约定锦华物流将其自有的1#仓库（包含本案涉案仓库和起火仓库）清偿郭家庵居委会的出借款，并在协议签订五日内向郭家庵居委会办理1#仓库移交手续（包括但不限于：交付1#仓库所有权、1#仓库的钥匙、建造1#仓库的审批手续、1#仓库乙方与第三方出租合同以及1#仓库相关的所有合法有效证明，所有手续均为原件）。2018年6月12日，孙连辉与郭家庵居委会签订《房屋租赁合同》，郭家庵居委会将本案涉案仓库出租给孙连辉，租赁期限为1年（自2018年7月1日至2019年6月30日），合同明确约定：“三、……4．乙方（孙连辉）不得存放危化品、贵重物品，只能储存普通货物……8．乙方（孙连辉）租用的仓库严禁存放有毒物品、易燃易爆品。”2019年6月4日，园区内另一仓库起火，火势蔓延引燃涉案仓库，造成涉案仓库内的财物毁损。2019年7月3日德州市公安消防支队经济技术开发区大队出具德开消火认字［2019］第0004号《火灾事故认定书》，火灾基本情况是“2019年6月4日23时50分，德州市消防救援支队119指挥中心接到报警称锦华物流园内A仓库（由德州经济技术开发区长河街道办太阳城社区郭家庵居民委员会负责运营管理）发生火灾”，起火原因认定如下：“起火时间为2019年6月4日23时41分许；起火部位位于锦华物流园A仓库内西南侧A7号库房内，距A7号库南墙0-2米，距A7库办公室东墙0-1.5米，距离地面0-2米的空间范围内；起火原因为A7号库房内东南角电器线路短路引燃周围可燃物引发火灾”。林朝辉为郭家庵居委会工作人员，负责涉案仓库的消防安全。涉案仓库内装有消防喷淋设施，因长期缺乏检修、维护、保养且喷淋管道内无水，喷淋设施在本次火灾中未发挥作用。一审法院认为，孙连辉与郭家庵居委会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。郭家庵居委会本案中并未提交反诉请求，因此孙连辉是否依据《房屋租赁合同》的约定期限交纳租赁费，既不影响孙连辉的诉求，亦不在本案审理范围之中。孙连辉选择了租赁合同的违约之诉，郭家庵居委会要求追加合同之外的第三人参加诉讼，无法律依据，一审法院已另外作出裁定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定及《房屋租赁合同》第三条双方责任中“郭家庵居委会应保证所租仓库及内部设施完好，确保孙连辉正常使用，孙连辉在使用前需进行检查，如发现有损坏应及时通知郭家庵居委会进行维修”的约定，可见郭家庵居委会负有及时维护保养消防设施以保持涉案仓库正常运行的义务。2019年6月4日，A7号仓库因东南角处电器线路短路引燃周围可燃物发生火灾，致使孙连辉仓库财产受损。A7号仓库为郭家庵居委会管理所有，但郭家庵居委会未安排相关负责人员对涉案仓库及时维护保养，致使仓库存在重大安全隐患。依据孙连辉与郭家庵居委会签订的《房屋租赁合同》，孙连辉存放于涉案仓库的货物所有权无论归谁，郭家庵居委会均应向合同的相对方承担赔偿责任，故郭家庵居委会应当对孙连辉的财产损失负赔偿责任。孙连辉诉求数额应以孙连辉、郭家庵居委会双方火灾现场清点确认的财产种类和数量，经相关第三方评估机构确认的财产价值1686098元为准；孙连辉主张的评估费用32000元，系因郭家庵居委会的不适租行为引起，故应由郭家庵居委会负担；孙连辉主张的仓库内货物运输、卸车及储存费用34474元，涉案仓库物资造成资金挤占的损失及不能销售这些物资获取收益的损失340711.405元，因无证据予以佐证，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、郭家庵居委会于本判决生效之日起十日内赔偿孙连辉1686098元，评估费用32000元，计1718098元；二、驳回孙连辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18657元，由孙连辉负担10254元，郭家庵居委会负担8403元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审认定的事实本院予以确认。本院认为，孙连辉与郭家庵居委会签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，系有效合同。涉案的租赁仓库系郭家庵居委会享有所有权并进行管理、维护，租金也由郭家庵居委会收取。按照《房屋租赁合同》的约定，郭家庵居委会应为孙连辉提供租赁期间用水、用电、房屋设施的维修，保证所租赁的仓库内部设施完好。因此，电线线路及消防设施的维修保养属于郭家庵居委会应承担的义务。因郭家庵居委会疏于对仓库的线路维护以及消防设施的巡查、维修，从而因电线老化短路造成失火，烧毁了孙连辉在租赁仓库内存放的货物，其损失应由郭家庵居委会承担。郭家庵居委会主张合同转租无效及应追加锦华物流作为被告承担责任的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。郭家庵居委会主张孙连辉欠其租赁费的抗辩与本案的损失赔偿不是同一法律关系，郭家庵居委会可另行主张。综上，郭家庵居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10131元，由上诉人德州经济技术开发区长河街道办事处郭家庵社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  高红梅审判员  宋珊珊二〇二〇年六月五日书记员  庄 宁