浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终784号 上诉人（原审被告）：天台县坦头隋塔座垫工艺厂。住所地：天台县坦头镇后门坦路。 投资人：裴英良。 上诉人（原审被告）：裴英良，男，1963年7月10日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：叶建德，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：裴桥，男，1978年10月21日出生，汉族，住天台县。 被上诉人（原审原告）：陈孝强，男，1981年8月3日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：王耿勇，浙江仁联律师事务所律师。 上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良因与被上诉人裴桥、陈孝强房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2019）浙1023民初4723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2018年5月27日签订的《房屋买卖契约》合法有效。1、2005年8月26日，上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂经公开拍卖程序向天台县人民法院买受了原天台县苍山粮食管理所所有的坐落在天台县坦头镇长育才路3号附营地块的房地产。本案的房地产（临时棚）是在拍卖受让范围之内，这一事实有天台县人民法院（2001）天执字4545-3号民事裁定书、天执字第4545号价格评估委托书、天价认【2005】187号价格鉴定结论书、拍卖的房地产图纸等证据证实。上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂通过司法拍卖程序取得的涉案房地产系合法财产，并非违法建筑，若是违法建筑，法院不可能进行公开拍卖。2、2018年5月27日，上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂将涉案房地产出卖给被上诉人时，也是按当年拍卖取得的原状出卖，并未改变原状，没有进行拆、扩建。3、被上诉人买受该房地产前，对该房地产相关情况咨询了政府有关部门，在对该房地产的状况进行充分了解后才与上诉人签订《房屋买卖契约》。在整个买卖过程中，上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂对被上诉人没有隐瞒事实真相和采取欺诈、胁迫等行为，该《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，对双方有约束力。4、被上诉人第一项的诉讼请求是解除双方签订的《房屋买卖契约》。从被上诉人的诉讼请求来看，被上诉人也承认《房屋买卖契约》合法有效，因为只有合法有效的合同才存在解除的问题，无效的合同自始无效，只要对合同效力进行确认即可，不存在解除问题。二、一审判决认为基于“房地一体”原则，房屋买卖无效，土地转让当属无效的理由不能成立。涉案房屋是否为违法建筑暂且不去讨论。本案中房、地产的买卖价款249万元，其中地上房屋部分价值只有20余万元，而土地价值则高达200余万元。从涉案房、地产的价值来区分主从物的话，地上房屋部分是从物，土地部分是主物。根据《合同法》第164条的规定，因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合同约定被解除的，解除的效力不及于主物。因此，退一步讲即使本案的房屋是违法建筑，也不影响主物（土地）部分转让的合同效力，土地部分转让是有效的。三、涉案房屋被拆的风险应由被上诉人自行承担。2018年5月27日，双方签订《房屋买卖契约》后，上诉人即将涉案厂房交付给了被上诉人。2019年3月份，涉案厂房被政府拆除。根据《合同法》第142条的规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。因此，涉案厂房被拆的风险应由被上诉人承担。2、被上诉人买受涉案房屋后即成为该房屋的实际权利人，在政府作出拆除涉案房屋的决定时，享有陈述和申辩的权利，但被上诉人并未向政府主管部门进行书面陈述和申辩，导致房屋被拆，存在重大过错。四、退一步讲，即使本案《房屋买卖契约》无效。一审判决房屋部分损失按上诉人当时拍卖时的评估价284561元计算，由被上诉人方承担10万元（即35%责任）也是不合理的。按现在的行情（人工费、材料）计算，建造涉案的房屋至少需要70万元的资金，且涉案房屋是在被上诉人手中拆除，被上诉人没有行使陈述抗辩的权利，存在重大过错。因此，应当由被上诉人承担主要过错责任。五、涉案房屋（钢棚）被拆后，铁皮瓦、钢构等废料均系被上诉人处理（出卖），该废料价值10余万元。按一审判决裁判思路，本案的《房屋买卖契约》无效，双边返还财物，该价值10余万元的废料应属上诉人所有，但一审判决对此未作裁判，显然不妥。综上，涉案房地产标的物系上诉人通过司法拍卖程序取得的合法财产，本案双方就该房地产转让达成的《房屋买卖契约》合法有效，对双方有约束力。 被上诉人裴桥、陈孝强答辩称，一、关于合同效力。1、案涉房屋属于违法建筑事实清楚，证据充分。违法建筑是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的房屋或建筑物。本案中，房地产价格鉴定技术报告、执行笔录等证据能够证明天台县人民法院对于天台县苍山粮食管理所的房地产进行查封后，被上诉人在空地上新建临时棚共计1525.7平方米，且上诉人在庭审中也认可案涉房屋并未办理任何规划审批手续，现案涉房屋被政府认定为违法建筑而强制拆除，故案涉房屋属于违法建筑毋庸置疑。2、双方交易的对象是违法建筑，而违法建筑作为不被承认权利的不动产，属于法律禁止买卖物，其转让不受法律保护，故双方签订的《房屋买卖契约》属于《合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效合同。3、根据房地一体原则，房屋买卖无效，土地转让当然无效。一审法院对合同的效力问题已经作了充分的论述。二、关于临时棚的折价补偿问题。本案中，上诉人等人建造的临时棚因属于违法建筑而被政府拆除，并不能归责于被上诉人。上诉人认为被上诉人未采取措施阻止政府拆除临时棚存在过错，但出卖人负有保证出卖标的物是合法的义务，而临时棚被政府拆除的根本原因在于上诉人等人违法搭建临时棚，在于其自身的违法性，违法建筑依法应当拆除，故被上诉人无法且也不能阻止政府拆除违章建筑，况且上诉人等人建造的临时棚即使不出卖给被上诉人，也同样会被政府拆除。因此，被上诉人对临时棚被拆除并不存在任何过错，对临时棚被拆除的损失不应承担任何责任，也就是说被上诉人对临时棚的灭失无须进行折价补偿。一审法院判决被上诉人折价补偿100000元过高，有失公平。被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。 裴桥、陈孝强向一审法院起诉请求：1、判决解除原告裴桥、陈孝强与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2018年5月27日签订的《房屋买卖契约》；2、判决被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂返还原告裴桥、陈孝强购房款2490000元并支付利息损失（利息损失按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率从起诉日起计算至款项付清日止）；3、判决被告裴英良对被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂的债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费、财产保全保险费由被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂和被告裴英良共同承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判决被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂返还原告裴桥、陈孝强购房款2490000元并支付资金占用期间的利息损失（利息损失按年利率6%从2018年5月28日起计算至款项付清日止）。 一审法院认定事实：一、被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂主体情况。被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂系个人独资企业，被告裴英良系该企业的投资人。二、原、被告签订房屋买卖合同以及房屋被政府部门强制拆除的相关事实。2018年5月27日，二原告与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂签订《房屋买卖契约》，约定被告将坐落于天台县坦头镇育才路3号附营地块当中的部分厂房出卖给原告，房屋四至为东前端至后门坦路后端与裴锦萍交界，南至坦头村路，西至坦头村路，北与裴洋滨围墙交界，北的西端与粮管所围墙交界。口头约定转让价格为2490000元。合同并约定如房屋需要转户等相关手续，在政策允许范围内甲方（被告）协助乙方（原告）办理，税费等其他所有开支由乙方自负。2018年5月29日，原告支付被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂全部购房款，被告法定代表人裴英良向原告出具了收条，被告将房屋交付二原告使用。2019年3月22日，案涉房屋被政府部门认定为违法建筑物而被强制拆除。三、被告取得包括案涉房屋在内房地产权属的相关事实。2005年8月26日，被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂通过法院拍卖以1440000元的价格竞得原天台县苍山粮食管理所所有的坐落于天台县坦头镇育才路3号附营地块房地产权属，该宗房地产的土地使用面积为4642.49平方米。案涉的房屋位于该宗房地产内，系临时建筑物，其中一处为裴英良租用期间自行搭建，另一处为案外人立孝搭建，但均未办理审批手续，至案涉房屋被拆除时未办理产权登记手续。根据拍卖时的价格鉴定报告，裴英良新建建筑评估价格257336元，立孝新建建筑评估价格27225元。在法院执行款分配时，上述款项作为临时棚返还款优先予以支付。同时查明，被告竞得该宗房地产后，至今未办理产权过户手续。 一审法院认为，本案的主要争议焦点：1、原、被告于2018年5月27日签订《房屋买卖契约》的效力认定问题；2、如认定合同无效的情况下，产生的法律后果当事人如何承担问题；3、被告裴英良是否需要承担连带清偿责任。一、关于房屋买卖契约的效力问题。该院认为，违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，涉案房屋因未取得规划审批许可，政府部门认定为违法建筑而强制拆除，故涉案房屋应认定为违法建筑。原、被告双方签订的买卖契约因涉违法建筑，违反国家法律强制性规定，应依法确认无效。被告抗辩，其通过法院拍卖竞得包括涉案房屋在内的房地产所有权，属于被告取得的合法财产，有权依法处分，合同应有效。即使房屋不是合法财产，也不影响土地部分转让效力。该院认为，法院对原天台县苍山粮食管理所所有的整体房地产进行拍卖，包括涉案房屋在内的部分拍卖财产系临时建筑（其中一处系被告裴英良自行搭建），对其价值进行单独委托评估，并在执行分配时予以优先支付，故此，被告在参与竞拍时应充分了解部分拍卖财产的实物现状及权利瑕疵状况,对此产生的法律后果，显然由被告自行承担。况且，被告在竞得房产后，一直未办理产权过户登记手续，并在未取得合法手续的情况下将涉案的临时建筑迳行转让，有违法律规定。而基于“房地一体”原则，房屋买卖无效，土地转让当属无效。被告上述抗辩理由，于法无据，不予采纳。合同被认定无效后，即自始无效，故本案原告诉请要求解除合同实无必要，不予支持。二、合同认定无效后的法律后果承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双务合同无效后，价款返还与标的物返还互为对待给付，双方应当同时返还。具体至本案，在合同无效后，被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂应返还原告购房款2490000元。在签订合同后，被告实际交付原告使用，为此产生的使用费可与资金占用费相互抵销，被告仅须支付本金，无须支付利息，故原告要求支付资金占用期间的利息损失，不予支持。涉案房屋被拆除灭失，无法返还，原告应折价予以补偿。本案的特殊之处在于房屋已被拆除，标的物具体价值已无法评估确定。该院认为，考虑到房屋具有一定的使用价值，可参照拍卖时的评估价值，结合标的物财产的贬值因素，同时考虑原告在缔约过程中已明知房屋未取得权属登记手续的情况下，对涉案房产有无审批许可手续未尽合理审查义务，存在一定的过错等因素，综合本案实际情况，该院基于衡平各方当事人利益角度考虑，依情酌定原告折价补偿被告100000元。而就涉案标的物的土地部分，根据法律规定，原告应予返还。至于被告提出在合同无效的情况下要求原告支付房屋租金损失，因该项损失与原告主张的资金占用期间的利息损失相互抵销，不予支持。三、被告裴英良是否需要承担连带清偿责任。该院认为，根据合同相对性的原则，本案应当认定与原告签订厂房转让合同的相对方为天台县坦头隋塔座垫工艺厂。经该院查明，被告裴英良系该企业的出资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产在不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。为此，如天台县坦头隋塔座垫工艺厂不足以清偿债务时，裴英良作为投资人，应当以其个人的其他个人财产予以清偿。本案原告要求裴英良承担连带责任，于法无据，不予支持。综上所述，原告要求被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂返还房屋转让款2490000元的诉请，理由成立，予以支持，扣除原告应折价补偿被告损失100000元后，被告应返还二原告房屋转让款2390000元。原告主张被告支付保全费以及保全保险费，该费用为实现债权的合理损失，予以支持。如被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂不能清偿上述债务的，裴英良以其个人的其他个人财产予以清偿。对原告提出的其他不合理诉请，依法予以驳回。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告裴桥、陈孝强与被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂于2018年5月27日签订的《房屋买卖契约》无效；二、限被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂在本判决生效之日起十日内返还原告裴桥、陈孝强房屋转让款2390000元（已扣除原告应付被告房屋折价补偿款100000元）；三、限原告裴桥、陈孝强在本判决生效之日起十日内返还被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂位于天台县坦头镇育才路3号附营地块的部分土地（具体四至以双方签订的房屋买卖契约约定为准）；四、限被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂在本判决生效之日起十日内支付原告裴桥、陈孝强保全费5000元及保全保险费2000元；五、如被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂财产不足以清偿上述债务的，被告裴英良以其个人的其他财产予以清偿；六、驳回原告裴桥、陈孝强其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取26720元，由原告裴桥、陈孝强负担1000元，由被告天台县坦头隋塔座垫工艺厂负担25720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 二审期间，双方当事人未提交新的证据。 本院审理认定的事实与一审法院审理认定的一致。 本院认为，本案争议的是上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂与被上诉人裴桥、陈孝强签订的《房屋买卖契约》的效力及其后续问题处理。关于涉案合同效力。根据我国《合同法》第五十二条规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效合同。上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂出卖未取得权属证书的房屋给被上诉人裴桥、陈孝强，该标的房屋因属违章建筑已被强制拆除，故应认定双方签订的《房屋买卖契约》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂出卖涉案房屋时，没有取得标的房屋的权属证书，是明知的，但依旧将其出卖，有违法律规定，过错明显；被上诉人裴桥、陈孝强在交易过程中对标的物的权属及合法与否未尽审慎注意义务，亦有过错。由于买卖标的物因属违章建筑被强制拆除，故不存在由被上诉人裴桥、陈孝强返还问题。买卖标的房屋被强拆，造成建筑成本损失是实，而该房屋在双方签订《房屋买卖契约》之前即存在，与被上诉人裴桥、陈孝强在买卖过程中因未尽审慎注意义务不存在因果关系，故俩上诉人要求俩被上诉人对标的物被强拆造成的损失承担赔偿责任不能成立，不予支持。被上诉人裴桥、陈孝强买受涉案房屋向上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂支付购房款249万元，因合同无效致利息损失的事实存在，因被上诉人裴桥、陈孝强未尽相应审慎注意义务，在缔约过程中亦有一定过错，故被上诉人裴桥、陈孝强要求俩上诉人承担购房款的利息损失不能成立。上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂向被上诉人裴桥、陈孝强交付买卖标的后，被上诉人裴桥、陈孝强实际使用了房屋，应支付相应的使用费，一审法院判决由被上诉人裴桥、陈孝强向上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂支付10万元，被上诉人裴桥、陈孝强也未提异议，故本院对此予以支持。上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良称讼争《房屋买卖契约》有效，标的物被强拆的风险应由被上诉人承担的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币26720元，由上诉人天台县坦头隋塔座垫工艺厂、裴英良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许战平 审 判 员 王文兴 审 判 员 何敏军 二〇二〇年六月四日 代书记员 李 萍