江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终338号 上诉人（案外人）：雄凯集团有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区灵隐街道桃源岭4号。 法定代表人：许雄跃，该公司执行董事兼总经理。 上诉人（案外人）：杭州雄凯实业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区新塘街道萧绍路587-605号。 法定代表人：许雄跃，该公司执行董事。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐建庆，江苏兴华人律师事务所律师。 被上诉人（申请执行人）:兴化市昭阳镇农民合作社联合社，住所地江苏省兴化市阳山西路383-385号。 法定代表人：丁湘海,该公司理事长。 委托诉讼代理人：赵拥军，兴化市昭阳法律服务所法律工作者。 原审第三人:邹玉萍,女,汉族。 原审第三人:姚俊兵,男，汉族。 上诉人雄凯集团有限公司、杭州雄凯实业有限公司因与被上诉人兴化市昭阳镇农民合作社联合社（以下简称昭阳镇合作联社）、原审第三人邹玉萍、姚俊兵案外人执行异议之诉一案，不服江苏省兴化市人民法院（以下简称兴化法院）（2018）苏1281民初6007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雄凯集团有限公司、杭州雄凯实业有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉请或裁定将本案发回一审法院重审。事实和理由：1.一审认定涉案房屋登记在第三人名下，登记时间为2016年6月30日没有依据，也与事实不符。上诉人提交的证据充分证明，直至2018年4月12日，涉案房屋的土地使用权一直登记在上诉人名下，该房屋没有进行过其他物权登记。没有任何证据可以证明该房屋在2016年6月3日已经登记到第三人名下；2.一审适用法律错误。一审依据江苏高院《关于执行疑难问题的解答》第三条为依据作出判决明显不当。适用该条的必要条件之一是“银行办理了抵押预告登记（预抵押登记）”，而在一审中，没有任何一方提供过银行已经办理了抵押预告登记的证据，一审法院在此情况下适用该条规定，明显错误；3.兴化法院查封裁定没有向不动产登记部门送达，也没有向上诉人送达，该裁定不发生法律效力。 昭阳镇合作联社辩称，上诉人与第三人解除商品房买卖合同实际是为了逃避执行，第三人在兴化法院的案件多达四十几件，涉及执行标的有五六百万。第三人已经缴纳了案涉房屋的首付款和办理了银行按揭贷款，已经办理了抵押登记，涉案房屋在查封时没有办理不动产产权证，一审法院向房产部门预查封，且有送达回证。上诉人的上诉请求没有事实依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人邹玉萍、姚俊兵未到庭陈述意见。 兴化市雄凯房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：解除对兴化市西子御园小区28幢四单元201室房屋采取的查封措施。 一审法院认定事实：1.根据昭阳镇合作联社的申请，兴化法院于2017年6月27作出（2017）苏1281财保68号民事裁定，裁定查封登记在第三人姚俊兵、邹玉萍名下的坐落于兴化市新区房屋（以下简称案涉房屋）。2017年7月5日，该院依法对涉案房屋予以查封（涉案房屋产权登记在邹玉萍、姚俊兵名下，登记时间2016年6月30日）。昭阳镇合作联社与第三人姚俊兵、邹玉萍及案外人邹守兵金融借款合同纠纷一案，该院于2017年11月10日作出（2017）苏1281民初5226号民事判决书，判决姚俊兵偿还昭阳镇合作联社借款10万元及其利息（利息从2017年6月23日起按月利率18.5‰计算至实际给付之日止）；邹玉萍、邹守兵对上述还款义务承担连带清偿责任；邹玉萍、邹守兵承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费2492元、保全费1195元、保险费405元、代理费8000元，合计12092元由姚俊兵、邹玉萍、邹守兵负担。判决生效后，昭阳合作联社申请执行，兴化法院于2018年4月16日立案，案号为（2018）苏1281执1796号。 2.兴化市雄凯房地产开发有限公司与第三人邹玉萍商品房买卖合同纠纷一案，泰州仲裁委员会于2018年1月24日作出（2017）泰裁字第161号裁决书，裁决兴化市雄凯房地产开发有限公司与邹玉萍解除涉案商品房买卖合同，邹玉萍协助兴化市雄凯房地产开发有限公司办理涉案房屋撤销备案（和预告）登记并同时将涉案房屋交付给雄凯公司；兴化市雄凯房地产开发有限公司退还邹玉萍购房款224505.90元；裁决书还对其他事项进行了裁决。 兴化市雄凯房地产开发有限公司向兴化法院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。兴化法院于2018年7月2日作出（2018）苏1281执异144号执行裁定书，驳回兴化市雄凯房地产开发有限公司的异议请求。兴化市雄凯房地产开发有限公司不服上述裁定，涉诉。 一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，提起案外人执行异议之诉，应当提供证据证明其对讼争财产享有的实体权利足以阻却强制执行措施。江苏省高级人民法院苏高法[2018]86号《关于执行疑难问题的解答》第三条规定，被执行人已将房款全部支付给开发商（包括被执行人自付一部分，银行贷款一部分），银行办理了抵押预告登记（预抵押登记），开发商在预售房产办理抵押权登记之前对银行贷款承担阶段性连带担保责任的商品房预售情形下，预售的商品房被法院查封后，开发商或被执行人以仲裁或诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产。……对于开发商已退还银行的相应款项，在变价款中预先扣除支付给开发商。本案中，第三人邹玉萍和兴化市雄凯房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，第三人已将房款全部支付给开发商（包括第三人自付一部分，银行贷款一部分），办理了预售合同的备案登记，该房屋登记在第三人邹玉萍、姚俊兵名下。兴化法院依法裁定查封案涉房屋，即限制了该房地产权利转让，邹玉萍、姚俊兵已无权处置案涉房屋。兴化市雄凯房地产开发有限公司与邹玉萍、姚俊兵以双方达成调解协议，申请仲裁裁决解除涉案房屋买卖合同，明显与上述规定相抵触。兴化市雄凯房地产开发有限公司提供的证据不足以证明其对讼争房屋享有能够排除执行的权益，对其要求对该房屋停止执行的请求不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回兴化市雄凯房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由兴化市雄凯房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交日期为2016年5月25日的《兴化市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》打印件一份，证明从2016年5月31日起，兴化主城区的不动产登记业务全部由兴化市不动产登记中心负责办理，兴化法院向兴化市住建局发出的协助执行通知书起不到查封或者预查封案涉房屋的效力。被上诉人对上述证据的真实性、合法性没有异议，但是认为上诉人与第三人的商品房买卖合同签订日期为2016年5月6日，公告只能适用2016年5月25日以后签订的房屋买卖合同。 本院另查明，兴化市雄凯房地产开发有限公司于2019年12月9日经兴化市行政审批局核准注销。雄凯集团有限公司、杭州雄凯实业有限公司为该公司的股东，分别持股51%、49%。二审查明的其他事实与一审无异，本院予以确认。 本院认为，人民法院可以对被执行人购买的已办理预售登记但尚未办理产权过户手续的商品房进行预查封。本案中，第三人邹玉萍签订商品房买卖合同后通过首付加贷款的方式向开发商全额支付了房款，办理了预售合同的备案登记，一审法院对该诉争房屋采取查封措施，并无不当。虽然一审法院通过兴化市住建局查封案涉房屋与《兴化市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》的要求不符，存在一定瑕疵，但这并不影响案涉房屋已经被查封的实质效果。上诉人以案涉房屋土地使用权登记在其名下，案涉房屋没有进行物权登记等为由阻却人民法院对案涉房屋的执行，于法相悖，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11455元，由上诉人雄凯集团有限公司、杭州雄凯实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年六月二日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟