河南省虞城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1425民初1413号原告（申请执行人）：权占先，男，1973年11月27日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。联系电话：17629773766。委托诉讼代理人：赵方莉，上海方锐律师事务所律师，执业证号：13101201811073338，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：赵天舒，河南华豫律师事务所律师，执业证号：14114202010165897，代理权限：特别授权。联系电话：17629773766。被告（案外人）：朱昆明，男，1996年6月7日出生，汉族，住河南省虞城县。被告（被执行人）：虞城县天兴置业有限公司，统一社会信用代码：91411425584399819M，住所地河南省虞城县产业聚集区木兰大道中段南侧。联系电话：13700705700。法定代表人：侯钦志，公司经理。委托诉讼代理人：周洪灿，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114199110184898。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：李圆圆，河南木兰律师事务所律师，执业证号：14114201911108376。代理权限：一般代理。原告权占先与被告朱昆明、虞城县天兴置业有限公司（以下简称天兴公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告权占先委托诉讼代理人赵天舒、赵方莉、被告朱昆明、被告天兴公司委托诉讼代理人李圆圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权占先向本院提出诉讼请求：1、请求判令准予执行（2019）豫1425执1852号之二执行裁定确定的虞城县城关镇“江南名都”小区2#楼1单元303号房产；2本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月24日，虞城县人民法院对原告权占先与被告天兴公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）豫1425执1852号之二执行裁定，准予执行被告天兴公司开发的“江南名都”小区2#楼1单元303号房产。2020年3月9日，被告朱昆明对执行标的提出书面异议，2020年4月1日虞城县人民法院作出（2020）豫1425执异11号裁定，中止对上述房产的执行。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条关于排除执行的要求，被告朱昆明虽提供其与被执行人签订的商品房买卖合同，但该合同并非真实有效。被告朱昆明未能提供证据证明查封之前已合法占有案涉房产，且被告朱昆明没有支付房款的汇款凭证。综上所述，被告朱昆明所提之异议无法满足《规定》第二十九条所要求的条件，特提起诉讼。被告朱昆明辩称，朱昆明2016年购买涉案房屋，当时在被告天兴公司的售楼部将购房款一次性交清，交清房款后即装修入住至今。被告天兴公司辩称，被告天兴公司开发销售“江南名都”房地产项目，依法办理商品房预（销）售许可证，上述项目1#、2#、3#楼建筑工程于2016年8月20日竣工验收，2016年9月20日取得备案。2016年6月24日被告天兴公司与被告朱昆明签订商品房买卖合同，被告朱昆明以232,415元的价格认购“江南名都”2#楼1单元303室房产。被告朱昆明已经付清购房款，被告天兴公司已将房产交付被告朱昆明。由于被告天兴公司经营不善出现亏损造成资金短缺，欠缴相关税费，无法继续协助朱昆明办理过户手续。被告天兴公司认为，天兴公司与被告朱昆明定签订《商品房买卖合同》，且被告天兴公司已经取得商品预售许可证，故被告天兴公司与朱昆明之间成立合法有效的商品房买卖合同。被告天兴公司正在积极筹集资金缴纳相关税费，争取早日为购房人办理过户手续。被告朱昆明对涉案房产享有物权期待权，能够排除执行。根据原、被告双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：被告朱昆明与天兴公司之间是否存在合法的商品房买卖合同关系？被告朱昆明是否已经付清购房款？是否已经合法占有涉案房产？当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织原、被告在法庭上进行证据交换和质证。原告权占先提交的证据为：1、权占先身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、（2020）豫1425执异11号裁定书一份，证明被告朱昆明对涉案房产提起执行异议，2020年4月1日虞城县人民法院作出中止对涉案房产的执行裁定，权占先依法享有诉权。3、判决书、执行裁定书各一份，证明2019年9月27日虞城县人民法院作出（2019）豫1425民初180号民事判决书，判令被告天兴公司给付权占先工程款保证金864,642元、房屋销售款190,000元，两项共计1,054,642元及利息。判决生效后，被告天兴公司没有履行义务，权占先向虞城县人民法院申请执行，虞城县人民法院于2019年12月24日作出（2019）豫1425执1852号之二执行裁定，查封涉案房产，原告依据生效的裁判文书对案涉财产申请强制执行于法有据。4、被告天兴公司与权秀勤签订的商品房买卖合同一份，证明朱昆明所提供的房屋认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，并非合法有效的商品房买卖合同，二被告之间并不存在商品房买卖合同关系。被告朱昆明对原告提交的证据1、2、3没有异议；对证据4有异议，朱昆明与被告天兴公司签订协议的时间是2016年6月份，与权秀勤的合同不是同一时期。合同签订后，朱昆明一直找被告天兴公司办证，被告天兴公司一直推脱没有办理。被告天兴公司对原告提交的证据1没有异议；对证据2、3真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案房产已由被告天兴公司出售给被告朱昆明，原告对该房产申请强制执行没有依据；对证据4有异议，该商品房买卖合同与本案没有关联性。被告朱昆明提交的证据为：1、朱昆明身份证复印件一份；2、商品房买卖合同一份；3、购房收据一份；4、（2020）豫1425执异11号执行裁定书一份。以上证据证明：1、2016年6月24日被告朱昆明与被告天兴公司签订《商品房买卖认购协议书》，约定被告朱昆明购买被告天兴公司“江南名都”小区2#楼1单元3层303号房产，价格232,415元。被告朱昆明已经按照约定支付购房款，但被告天兴公司没有出具正式的购房发票，没有将办理权属登记需由被告天兴公司提供的资料报产权登记机关备案，没有为被告朱昆明办理不动产登记手续及不动产权证。2、执行裁定查明的事实是原告购买上述房产后即入住至今。5、被告天兴公司账目复印一份，证明被告账目显示收取原告购房款232,415元。6、个人房屋信息查询情况表一份，证明被告除购买涉案房屋，无其他房屋。7、购电明细报表、电表开户报表、水费清单2份、物业费收据6份、涉案房屋现场照片4张，证明被告朱昆明购买本案涉案房屋后即装修入住的事实。原告对被告朱昆明提交的证据1、4没有异议。对证据2真实性有异议，该证据并非备案的商品房买卖合同，合同最后一页没有备案机构盖章，第十六页没有房屋平面图，第二页法定代表人处有人为涂改，将石一波改为侯钦志。被告朱昆明在执行异议中提交的认购协议书签署时间为2016年6月27日，在本案中提交的商品房买卖合同签署时间为2016年6月24日。即便该商品房买卖合同真实，签署时间应为认购协议书签订的时间，即2016年6月27日。认购协议约定认购书在签订商品房买卖合同后即作废并收回，被告朱昆明将认购协议书提交法庭，说明被告朱昆明在查封后并未与被告天兴公司签订商品房买卖合同，被告天兴公司先签署商品房买卖合同，又在三日后签订认购协议书不符合约定，有违常理且违背交易习惯。对证据3真实性有异议，收据的金额为23万余元，数额巨大，以现金的方式交付不符合交易习惯，收据的入账日期为2016年6月24日，被告天兴公司提交的认购协议日期为2016年6月27日，有违常理。对证据5有异议，被告应提供入账凭证，证明其交付购房款的真实性。对证据6虞城县不动产交易中心出具的情况表只能查询到被告朱昆明在虞城地区的房屋状况，不能排除在商丘其他地区拥有房产的可能，不能证明在涉案房屋统一设区是否存在多套房产。对证据7中物业费收据有异议，被告朱昆明在庭前自认收据是查封后开具的，不能达到其证明目的；对购电明细表合法性有异议，该证据不是供电公司出具的，是物业公司单方面出具的，物业公司不是供电单位，无权为被告朱昆明出具购电明细表，更不能由物业公司证明其是否用电；对水费票对真实性有异议，该证据是电脑的照片，无供水公司的盖章与经办人签名；物业公司出具的用电表，该表格是在2020年3月9日后期制作，没有物业公司负责人及经办人签名。照片不能显示拍摄时间，不能证明于查封之前已经装修使用，水费清单的户名为朱坤明，非本案当事人。被告天兴公司对被告朱昆明提供的证据没有异议。被告天兴公司提交的证据为：1、商品房预售许可证，证明被告天兴公司证件齐全。2、竣工验收备案表，证明涉案房屋经验收合格并交付被告朱昆明。3、被告天兴公司相关房产金额记录表，证明涉案房产已经出售给被告朱昆明。原告对被告天兴公司提交的商品房预售许可证真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据可以证明被告天兴公司有条件办理法律法规规定的商品房买卖合同，可以进行备案、过户，但二被告一直没有签署商品房买卖合同，仅依照认购协议排除执行于法无据。对竣工验收备案表，与本案无关。对入账表的证明目的有异议，该证据显示被告朱昆明交付房款的时间是2015年2月9日，但被告朱昆明提交的收据时间为2016年6月4日，相互矛盾，至少有一份证据是虚假的，且被告天兴公司无证据证明无法办理过户是因为经营亏损，欠缴税费导致的。被告朱昆明对被告天兴公司提交的证据没有异议。对原、被告提交的证据，本院综合分析如下：原告提交的证据1、2、3，被告朱昆明、天兴公司没有异议，予以采信。对被告朱昆明、天兴公司有异议的证据4，因与本案缺少关联性，不予采信。对被告朱昆明提交的、原告及被告天兴公司没有异议的证据1、4，予以采信。对原告有异议的证据2、3，能够证明被告朱昆明与天兴公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系，被告朱昆明已经按约定支付购房款，予以采信。证据5，结合被告朱昆明提交的交付购房款收据，能够证明被告朱昆明已经付清购房款，予以采信。证据7能够证明被告朱昆明在虞城县区域范围内，只有涉案一处房产，予以采信。对证据6，被告朱昆明是否已经实际占有涉案房屋，应当综合判断，重点审查水费、电费的交纳情况。购电明细表显示，被告朱昆明从2016年7月20日开户购电，至2019年8月13日均在正常购电。水费清单显示被告朱昆明从2016年10月3日至2019年11月1日正常交纳水费。依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实，2019年1月7日本院立案受理原告权占先与被告天兴公司、第三人中州万基城市建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案，9月27日作出（2019）豫1425民初180号民事判决书。判决生效后，权占先申请强制执行，本院查封天兴公司开发的“江南名都”小区2#楼1单元303号房产。查封期间案外人朱昆明提出书面异议，2020年4月1日，本院作出（2020）豫1425执异11号执行裁定，中止对“江南名都”小区2#楼1单元303号房产的执行。原告权占先不服裁定，提起执行异议之诉。涉案房屋由被告天兴公司开发建设，2016年9月27日取得商品房预（销）售许可证。2016年6月24日原告朱昆明与被告天兴公司签订《商品房买卖合同》，约定被告朱昆明购买被告天兴公司“江南名都”小区2#楼1单元303号房产，价格232,415元，被告朱昆明按照合同约定付清购房款。另查明，被告朱昆明从2016年7月20日开户购电，至2019年8月13日均在正常购电。水费清单显示被告朱昆明从2016年10月3日至2019年11月1日正常交纳水费。被告朱昆明在虞城县区域范围内没有其他用于居住的房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，权占先作为提起执行异议的案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。被告朱昆明与天兴公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并按约定付清购房款。被告朱昆明购买涉案房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。原告请求准予执行虞城县城关镇“江南名都”小区2#楼1单元303号房产的请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，判决如下：驳回原告权占先的诉讼请求。案件受理费4,100元，由原告权占先负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。上诉人应从递交上诉状之日起7日内向河南省商丘市中级人民法院交纳上诉费4,100元。户名：商丘市财政局；账号：80×××11；开户行：中原银行商丘慧商支行；汇款用途：上诉费，并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田仲秋人民陪审员  李红杰人民陪审员  刘玉兰二〇二〇年六月十一日书 记 员  兰雨晴