广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0921民初429号 原告：广西容州物流产业园有限公司，地址：广西容县容州镇侨乡大道8号，统一社会信用代码：914509211669745506B。 法定代表人：李玉宇，总经理。 委托代理人：梁承勇，广西梁军律师事务所律师。 委托代理人：梁柱剑，公司行政部经理。 被告：梁钲奇，男，1987年10月17日出生，汉族，住容县。 被告：刘莎莎，女，1988年8月10日出生，汉族，住容县。 第三人：容县农村信用合作联社，住所地：广西容县桂南路189号，统一社会信用代码：91450921200513118F。 法定代表人，封君喜。 委托代理人：封国杰，男，容县农村信用合作联社营业部副主任。 委托代理人：李安平，女，容县农村信用合作联社法律合规部职员。 原告广西容州物流产业园有限公司与被告梁钲奇、刘莎莎、第三人容县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，于2020年4月2日、2020年5月13日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西容州物流产业园有限公司的委托代理人梁承勇、梁柱剑，被告刘莎莎、第三人容县农村信用合作联社的委托代理人封国杰、李安平到庭参加诉讼。被告梁钲奇经本院传票合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西容州物流产业园有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判决解除原告与两被告于2017年9月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》，判决被告于判决生效之日起五个工作日内协助原告办理容县容州镇河南一级路南侧容州商业城45幢1单元2xx1房预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续；2、判决两被告返还原告至2019年10月11日止代为垫付银行贷款本息合计人民币38600.55元给原告，并以上述数额从2019年10月19日起以日万分之五的利率计算违约金至还清之日止；3、判决两被告支付解除合同违约金人民币18187.32元给原告；4、判决两被告支付原告雇请律师支出的律师服务费人民币18000元给原告；5、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年9月27日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017090278）,约定原告将容县容州镇河南一级公路南侧容州商业城45幢1单元2xx1号房售予被告。双方约定，房屋总价606244元，首期款为126244元，被告应在签署本《商品房买卖合同》时付清，余款480000元由被告申请银行按揭贷款支付。2017年11月9日，被告与容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：524602172196563），约定由容县农村信用合作联社向被告贷款480000元，被告拟以购买的房屋作抵押担保，同时原告作为该合同的担保人。并且还约定，若被告不履行偿还借款义务的，由原告承担连带保证责任。上述合同签署后，被告自筹资金向原告交付了首期款126244元，通过容县农村信用合作联社贷款购房款480000元，原告到容县不动产登记中心办理了该套房屋的抵押权预告登记手续。在被告履行《个人购（建）房担保借款合同》过程中，被告因其个人原因不按期向容县农村信用合作联社偿还按揭贷款，截止2019年7月20日止已经连续9期没有按时还款，欠下按揭贷款本金5598.04元及利息23706.52元。2019年10月11日，由于被告没有偿还本息给容县农村信用合作联社，导致容县农村信用合作联社从原告的账户中划扣了人民币38600.55元归还被告拖欠的按揭贷款本息。同时，据查被告在2019年1月30日将从原告处购买的商品房私下转让给了一个叫潘秀伟的人，并收取了潘秀伟支付的10万多元款项。另外，被告梁钲奇还涉及多起经济纠纷案件，两被告已经无能力再履行与原告所签订的《商品房买卖合同（预售）》。综上所述，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第4款约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受还贷的，买受应在出卖人代偿行为发生之日起五个工作是内向出卖人代偿款项（包括本息）；如买受人未能按时向出卖人偿还代偿款项的，应按所欠代偿款项本处总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、执行费、律师费及差旅费等相关费用；如果买受人不能将上述款项及相关费用按时偿还给出卖人，则出卖人。同时该条第5款约定：。或者擅自将该商品房另行抵押或转让给他人的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除双方的商品房预售合同，并可要求买受支付总房价款百分之三的违约金，并赔偿出卖人的所有损失。因此，由于被告在履行其与银行签订的《个人购（建）房担保借款合同》过程中出现多次违约行为，不按期归还按揭贷款，并私下将从原告处购置的商品房转让给他人，被告已经以其实际行为表明不再履行合同的义务，造成了原告为能实现合同的目的，并造成了经济损失。为此，为维护原告的合法权益，特依据我国《合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《担保法》第三十一条及《民事诉讼法》第一百一十九条等法律的相关规定提起诉讼，请依法受理并支持原告的诉讼请求。 被告梁钲奇不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状。 被告刘莎莎辩称:1、原告和被告之间的商品房买卖合同主合同义务已履行完毕，被告已足额支付了首付款，也通过银行贷款的方式支付了购房款的尾款，原告已经足额收到房款，也向被告交付了房屋，不存在解除合同的问题；2、被告欠按揭贷款，如原告是代为偿还，那么只是追偿权问题；3、本合同的房屋已办理了预售登记及抵押登记，其中抵押登记是物权效力，追偿权是债权效力，物权的效力大于抵押权；4、原告的追偿并非无救济途径，如其代为垫付后，原告可以通过申请法院强制执行等方式对房屋拍卖所得价款进行受偿；5、如解除合同对被告损失更大，对被告显失公平；6、被告梁钲奇不务正业，负债累累，很多债务无法偿还，该房屋已经被容县人民法院查封，如果法院判令解除合同，那么很多债权人的利益必然受损。综上所述，请求法院公正裁决。 第三人容县农村信用合作联社述称：被告梁钲奇、刘莎莎与第三人于2017年11月9日签订了合同编号为524602172196563的《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定借款48万元，以被告梁钲奇、刘莎莎容县容州镇容城商业大街6号容州商业城45幢1单元2xx1房的房屋【相关证明和证件：房预容县字第2017xxx268号、桂（2018）容县不动产证明第00xxx91号】，第三人于2017年12月1日按合同约定向被告梁钲奇发放借款人民币48万元，到期日为2047年11月9日，上述房屋相关抵押权预告登记手续已于2018年3月22日在容县不动产登记局依法办理。在结清本案的本息的情况下，第三人可以协助办理解除抵押权预告登记注销手续。 经审理查明，2017年9月27日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017090278）,约定原告将容县容州镇河南一级公路南侧容州商业城45幢1单元2501号房售予被告。双方约定，房屋总价606244元，首期款为126244元，余款480000元由被告申请银行按揭贷款支付。2017年11月9日，被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》（合同编号：524602172196563），由第三人容县农村信用合作联社向被告贷款480000元，被告以上述所购买的房屋作抵押担保，同时原告作为该合同的担保人。并且还约定，若被告不履行偿还借款义务的，由原告承担连带保证责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第二条第4款约定：买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受还贷的，买受应在出卖人代偿行为发生之日起五个工作是内向出卖人代偿款项（包括本息）；如买受人未能按时向出卖人偿还代偿款项的，应按所欠代偿款项本处总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、执行费、律师费及差旅费等相关费用；。上述合同签署后，被告梁钲奇向原告交付了首期款126244元，2017年12月1日第三人容县农村信用合作联社按合同约定发放借款给被告梁钲奇交付了余下的购房款480000元，该借款到期日为2047年11月9日。原告到容县不动产登记中心办理了该套房屋的抵押权预告登记手续。之后原告也通知了被告在2019年10月30日至2019年11月1日收房，交付房屋。后因被告梁钲奇连续9期没有按时向容县农村信用合作联社偿还按揭贷款，欠下按揭贷款本金5598.04元及利息23706.52元。2019年10月11日，容县农村信用合作联社从原告的账户中划扣了人民币38600.55元归还被告拖欠的按揭贷款本息。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同（预售）是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体和第三人的合法权益，合同依法成立并对双方都有约束力。在本案中，原告的主合同义务是按约定的时间交付商品房，被告的主合同义务是给付购房款，而双方均已按约定履行了各自的主要义务，原告已交付了商品房，被告也给付了首付款和向银行贷款，足额支付了购房款，合同已经实际履行。因此原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》并要求被告协助原告办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记的注销手续的诉讼请求依法不予支持。根据被告与第三人容县农村信用合作联社签订了《个人购（建）房担保借款合同》的约定原告作为该合同的担保人，在被告不履行偿还借款义务时，由原告承担连带保证责任，本案中因被告确实存在违约行为，导致原告为此被垫付了按揭贷款本息，原告要求被告返还并约定支付违约金，理由正当，本院依法予以支持。关于原告请求的有关律师费用18000元，有双方的约定和发票证实，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下： 被告梁钲奇、刘莎莎应返还原告代垫的银行贷款本息人民币38600.55元给原告广西容州物流产业园有限公司，并按此金额从2019年10月19日起至还清之日止以日万分之五的利率计付违约金给原告； 被告梁钲奇、刘莎莎支付聘请律师费用人民币18000元给原告广西容州物流产业园有限公司； 驳回原告广西容州物流产业园有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费835元，由被告梁钲奇、刘莎莎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  廖华海 二〇二〇年六月九日 书记员  龙 佳