江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1443号上诉人(原审被告)：孙婷，女，汉族，1984年1月11日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：林中建，江苏朗盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:王凌，男，汉族，1982年10月20日出生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：龚旭晟，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈哲，江苏新高的律师事务所实习律师。上诉人孙婷因与被上诉人王凌房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。孙婷上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回王凌的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王凌承担。事实与理由：一、王凌在房屋买卖过程中存在违约行为，应承担合同约定的违约责任，一审法院随意调整双方约定的违约责任没有事实和法律依据。一审法院查明，王凌未按约定交付房屋内沙发，构成根本违约。根据双方签订的合同中关于违约责任的约定，孙婷完全可以根据合同约定不支付房屋尾款50000元，一审法院随意认定沙发的价值没有事实依据，王凌所提供的证据也无法证实案涉沙发的价值。在购买房屋时，王凌多次强调其沙发的价值八万元左右，孙婷也认定了该价值，才会在合同中约定沙发需要交付给孙婷，王凌随意更换沙发，且拒不承认违约，理应按合同约定承担违约责任。王凌辩称，其应承担将案涉房屋内原先放置的旧沙发交付给孙婷的责任，但综合考虑旧沙发的使用期限和规格等因素，其自愿承担违约责任5000元。孙婷认为其未交付旧沙发而构成根本违约，不能成立。仅价值5000元的旧沙发，与孙婷应支付给王凌5万元购房尾款的合同义务不构成合理对价。扣除其理应承担的5000元违约责任后，孙婷还应支付其45000元剩余购房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回孙婷的上诉请求。王凌向一审法院起诉请求：判令孙婷给付其剩余购房款5万元以及相应利息（按照银行同期同类贷款基准利率计算，自2018年11月10日起至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2018年8月6日，王凌（出卖方、甲方）与孙婷（买受方、乙方）、南京征凯房地产营销策划有限公司（受托方、中介方）签订一份存量房买卖中介合同，三方约定：1、交易房屋的所有权人为王凌，房屋坐落于南京市（即案涉房屋），建筑面积为75.61，房屋售价为308万元。甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：（1）无正当理由不履行合同的；（2）未按约定提供必要的文件和配合，造成中介方无法履约的；（3）相互或与他人串通，损害中介方利益的；…。上述违约行为，以5万元作为违约金支付给守约方；2、乙方于2018年8月6日向甲方支付定金5万元，乙方于2018年8月8日和甲方签订网签合同并于当日签订贷款文本，乙方商业贷款150万元，2018年10月20日前乙方支付甲方首付款148万元并于当日配合乙方办理送件手续；甲方承诺于2018年10月20日前交付房屋给乙方，并于全款到账（除尾款外）之后3个工作日内清空房屋内所有户口；尾款5万元乙方于甲方户口迁出后当月支付给甲方；3、房屋内部留下设施：空调2台、沙发1个、跑步机1台、热水器1个、餐桌椅1套、装修及其他固定设施；甲方承诺产权清晰无纠纷且此房已满五年是唯一住宅，房屋售价是甲方净得价。同年8月7日，孙婷以银行转账方式给付王凌3万元；10月15日，孙婷以银行转账方式给付王凌购房款148万元；11月27日的一份交通银行个人客户交易清单载明：收款账户为王凌，对方账户为孙婷，交易金额为150万元，交易时间为2018年11月2日，交易地点为手持终端。一审另查明，2007年10月16日的一份商品质量保证单载明：购货单位为估衣廊28号2904，详细地址为“王凌”，货号为“826”，品名为沙发，规格为“1+3”，单价为14000元；下方手写注明“2007.7.22定，已付4000元”、“2007.10.15付余款10000元”、“余款付清”。在保证单上，分别加盖了“南京红星客户服务专用章”和“南京顾龙中央路家具经营部”印章。一审中，王凌补充表示：（1）王凌已经依约完成房屋权属转移和实际交付、迁出户籍，双方约定的王凌义务已经完全履行，双方补充协议中关于沙发未作特别约定，在原先旧沙发发生损坏的情况下，王凌另行购买新沙发置于原位，原旧沙发已经作为垃圾丢弃，并不违反协议条款；反之，在王凌迁出户籍后的当日，孙婷未依约支付购房尾款5万元，已对王凌构成违约；（2）从王凌提供的商品质量保证单可以看出，原先旧沙发的购买价格为14000元，三人组沙发的价格仅为8000元，购买时间是2007年，距今已有10余年，该沙发的剩余价值已不足原价格的一半。所以孙婷刻意抬高原先沙发价格的目的，就是拒绝给付王凌剩余购房款。一审法院认为，孙婷与王凌签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效，双方当事人均应严格依照约定履行各自的义务。一审中，王凌明确认可案涉房屋内原先放置的旧沙发已被王凌损坏，现有的新沙发是由王凌另行购置，原旧沙发已经作为垃圾丢弃。在涉案合同的补充条款中，关于旧沙发王凌、孙婷有过明确约定，所以王凌的上述行为，已违反了双方约定，应对孙婷构成违约且应承担违约责任。由于双方均无法提供现在同类沙发的市场价值，故综合考虑原先旧沙发的购买时间、价格、规格、使用期限、王凌的违约事实等因素，一审法院酌定原先旧沙发的剩余价值应为5000元。虽然王凌已经依约办理过户登记手续、交付案涉房屋以及迁出自身户籍，但在补充条款中，双方也已明确约定，在交付房屋时王凌应向孙婷实际交付沙发、电器等原有设施，该项设施交付的义务应属于王凌房屋交付义务的内容之一。由于约定的王凌设施交付的期限在前、孙婷购房尾款的支付期限在后，所以在王凌未履行先行交付旧沙发的义务时，孙婷可以依法行使先履行的抗辩权利，在王凌未能交付旧沙发的情况下拒绝支付剩余购房款。故，王凌认为孙婷迟延支付购房尾款构成违约的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信。但在一审法院确认王凌应承担违约责任且应赔偿孙婷旧沙发的残值损失以后，剩余的购房尾款依约孙婷仍应给付王凌。所以王凌要求孙婷给付购房尾款45000元的诉请，一审法院予以支持；超出上述数额的王凌诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、孙婷于判决生效之日起十五日内给付王凌剩余购房款人民币45000元；二、驳回王凌的其它诉讼请求。一审案件受理费1050元，由王凌负担450元，孙婷负担600元。王凌预交的案件受理费的剩余部分600元由一审法院退回，孙婷应负担案件受理费部分在判决生效之日起十五日内向一审法院交纳。一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。二审中，双方当事人一致确认，案涉房屋的交易价格符合市场价。308万元购房款对应的是75.61平方米的房屋，对于案涉合同中手写的“内部留下设施”，双方并未就此约定相应对价。以上事实，有本院询问笔录等在案为凭。本案二审争议焦点为：一、王凌未按约定将案涉房屋内原有的旧沙发交付给孙婷的行为是否构成根本违约；二、一审法院酌定王凌就未交付旧沙发的行为向孙婷支付5000元，有无不当。对于争议焦点一，本院认为，本案中，孙婷与王凌签订合同购买案涉房屋，支付的308万元对价对应的是案涉房屋的所有权，且该价格符合交易当时案涉房屋的市场价。因此，孙婷签订案涉合同的目的是取得案涉房屋的所有权，而王凌实际已按合同约定向孙婷交付了案涉房屋、办理了所有权变更登记并迁出了户口，故，孙婷签订案涉合同的目的已经实现。双方虽在合同中约定，王凌应将案涉房屋内包括旧沙发在内的设施留给孙婷，而王凌并未实际向孙婷交付该旧沙发，但如前所述，该行为并不影响孙婷实现签订案涉合同的目的，案涉合同亦并未因王凌未交付旧沙发的行为而不能继续履行，实际上，双方已完成产权变更登记手续，孙婷已成为案涉房屋的所有权人，因此，王凌未交付案涉房屋内旧沙发的行为并不构成对案涉合同的根本违约。对于争议焦点二，本院认为，王凌虽未按约定将案涉房屋内的旧沙发交付给孙婷，但将双方当事人一致确认，并未就案涉旧沙发约定相应对价，根据王凌在一审中提交的证据，案涉旧沙发系王凌于2007年自家具城购买，当时全套沙发的购置价格为14000元，经过十余年时间的使用折旧后，在案涉房屋交易当时的市值已大幅贬损，王凌未能按约交付的沙发也仅系该全套沙发中的一部分，交易当时折旧后的价格几何，现已难以查明，一审法院综合当时的购置价格和使用、折损情况，酌定王凌就此支付孙婷5000元，并无不当。综上，孙婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费925元，由上诉人孙婷负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  王 路审 判 员  龚 震二〇二〇年六月十五日法官助理  高礼慧书 记 员  孙雪松