北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终4466号上诉人（原审被告）：张京华，男，1962年12月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京嘉浩物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路6号1幢5A-158。法定代表人：杨康，总经理。委托诉讼代理人：田洛凡，男，北京嘉浩物业管理有限公司员工。上诉人张京华因与被上诉人北京嘉浩物业管理有限公司（以下简称嘉浩物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初53833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法由审判员徐冰独任审理了本案。本案现已审理终结。张京华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉浩物业公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.嘉浩物业公司一审提出的诉讼请求超过诉讼时效。嘉浩物业公司于2014年5月31日撤出涉案小区，故2014年6月1日开始双方物业合同不再持续。嘉浩物业公司于2015年7月15日张贴催告公告，诉讼时效于2017年7月14日到期，嘉浩物业公司于2017年7月19日再次张贴公告已经超过了诉讼时效。2.2009年嘉浩物业公司物业服务的瑕疵导致张京华的画作丢失，给张京华造成巨大损失，后嘉浩物业公司向张京华道歉，并与张京华达成协议不再收取物业费、供暖费，而且该协议已实际履行，嘉浩物业公司自2009年后未催要过物业费、供暖费。3.收取物业费、供暖费和保管画作都属于物业服务合同下的权利义务，由于画作丢失造成的损失与物业费、供暖费是可以相互折抵的，且张京华的损失数额远高于物业费、供暖费，所以即使法院不认可双方达成协议，也应当免除张京华交纳物业费的义务。嘉浩物业公司辩称，1.我公司是2015年7月15日提出公证申请，2015年7月21日去张贴公告，诉讼时效应计算至2017年7月20日，我公司于2017年7月19日再次张贴公告，没有超过诉讼时效。2.张京华画作稿件丢失后我公司向张京华赔礼道歉，张京华接受了我公司的道歉，双方并没有对物业费折抵的问题进行协商，未达成一致意见。3.保管画作不是物业服务的内容，保安如果替张京华保管了画作应是个人行为，不是职务行为，保管行为与我公司无关，不应折抵物业费。同意一审判决，不同意张京华的上诉请求。嘉浩物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张京华支付2009年8月1日至2014年5月31日欠缴的物业费34522.76元；2.判令张京华支付欠缴物业费产生的滞纳金3400元。一审法院认定事实：张京华在本案诉争期间系北京市海淀区紫竹花园E座206号房屋业主，该房屋建筑面积为212.58平方米。2003年7月30日，甲方北京紫竹花园房地产开发有限公司与乙方嘉浩物业公司签订《物业管理委托合同》，约定将紫竹花园委托嘉浩物业公司实行物业管理；嘉浩物业公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，采暖费、热水费，代收代缴水、电、天燃气费、有线电视费及其他代收代缴费用；委托管理期限自2003年8月1日起至紫竹花园正式成立业主管理委员会并正式委托新的物业公司接管时止；物业管理服务费用按月收取，住宅按产权证面积或实测面积表每月每建筑平方米3.47元，非住宅按建筑面积每月每平方米3.47元；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。嘉浩物业公司为紫竹花园小区提供物业服务至2014年5月31日。就收费标准，嘉浩物业公司称自2004年1月1日起该公司按照每建筑平方米2.80元的标准收取物业费。嘉浩物业公司曾分别于2011年7月15日、2013年7月17日、2015年7月21日、2017年7月19日向紫竹花园业主张贴《催费通知》及《公告》，并经北京市方圆公证处、北京市国立公证处、北京市国信公证处对张贴过程及内容进行保全证据公证。张京华称未曾见过上述催缴通知，并认为其中部分催缴通知的张贴间隔超过两年，故相应债权已过诉讼时效。张京华另称，因2009年该小区保安人员原因致使其关公邮票设计稿及牛绘画作品遗失，造成重大损失，故嘉浩物业公司同意其免缴供暖费及物业费。并就此向法院提交了录像、道歉书、书面说明等予以佐证，但上述证据中未有就供暖费或物业费予以减免的内容，同时，嘉浩物业公司认为上述画作丢失系保安公司员工之故，嘉浩物业公司并未同意对张京华的费用予以减免。一审法院认为：嘉浩物业公司与北京紫竹花园房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，嘉浩物业公司依约提供了物业服务，张京华应依约交纳物业费。张京华辩称嘉浩物业公司同意对其减免涉诉期间的物业费，但其提交的证据未能显示嘉浩物业公司有愿意减免相应费用的意思表示，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。同时，就本案是否存在减免的情形，法院认为，由于物业服务具有公共性、全方位的特点，不仅设施使用、服务内容不是针对某个业主，而且服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，业主不交纳物业费势必影响物业服务企业的正常运转及服务质量。故在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减、免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。在并未严重影响物业服务质量以及业主生活质量的情况下，不构成业主拒绝交纳物业费的理由。现张京华主张嘉浩物业公司服务不到位，但其提出的问题不能反映嘉浩物业公司提供服务的全部，故法院对其该项抗辩亦不予采纳。如张京华认为嘉浩物业公司应就其画作遗失问题予以赔偿，可另行解决。对于张京华认为嘉浩物业公司起诉已超过诉讼时效的辩称，法院认为，嘉浩物业公司为涉诉小区提供物业服务直至2014年5月31日，根据嘉浩物业公司提供的证据，其分别于2011年、2013年、2015年、2017年通过张贴《催费通知》及《公告》的方式对欠费业主主张了相关权利，虽个别张贴时间在节点上有超过法定2年期间几天的情形，但均在同一月份之内；因嘉浩物业公司提供的物业服务具有持续性的特点，其对欠费业主的催缴时效起算点不应过于机械地限定于某一月份的某一天，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻。因此，不应认定本案诉讼时效已过，故法院对于张京华该项抗辩意见亦不予采纳。现嘉浩物业公司要求张京华支付拖欠的物业费，有事实和法律依据，法院对此予以支持。嘉浩物业公司另主张滞纳金，因张京华亦非恶意欠交，故法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决：一、张京华于本判决生效后十日内支付北京嘉浩物业管理有限公司自二〇〇九年八月一日至二〇一四年五月三十一日的物业费34522.76元；二、驳回北京嘉浩物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、嘉浩物业公司的诉讼请求是否超出诉讼时效；二、张京华提出的画作丢失是否构成对支付物业费的抗辩。关于第一项争议焦点，张京华主张嘉浩物业公司于2017年7月19日张贴《催费通知》及《公告》时已超过两年诉讼时效，但根据2015年京国立内证字第08160号公证书记载，嘉浩物业公司2015年7月21日张贴《催费通知》及《公告》，故嘉浩物业公司此次主张权利引起诉讼时效期间自2015年7月21日重新计算，诉讼时效应于2017年7月20日届满。嘉浩物业公司于2017年7月19日再次催告，并于2019年9月提起本案诉讼，其民事权利处于诉讼时效期间内。张京华称嘉浩物业公司于2015年7月15日张贴公告与事实不符，对其所持嘉浩物业公司2017年7月19日催告已超出诉讼时效期间的上诉理由，本院不予采纳。关于第二项争议焦点。张京华主张其与嘉浩物业公司已于2009年就免除此后物业费、供暖费达成一致，但并未就该项一致意思表示的存在提供充分证据，嘉浩物业公司对此亦不认可。且《公证书》《催费通知》等证据显示，嘉浩物业公司在2009年至2017年间多次向张京华催要，与张京华所称嘉浩物业公司从未向其主张物业费相矛盾。故对于张京华所持与嘉浩物业公司达成协议免除物业费的事实主张，本院不予采信。关于嘉浩物业公司丢失张京华画作造成张京华损失的问题，因《物业管理委托合同》中并未约定嘉浩物业公司负有为业主提供保管服务的义务，该合同第十一条约定的门岗执勤属于维持公共秩序项下内容，所列举事项均与安全保卫相关，无法做出包含保管物品的解释，故现有证据无法证明提供保管服务属于嘉浩物业公司的合同义务。此外，因物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成违约、是否达到减免物业费的程度，不能仅以其某一时间或特定方面作出认定。即便嘉浩物业服务公司事实上提供了保管的服务，张京华所持嘉浩物业公司将其画作丢失的问题，与张京华支付物业费用的义务，亦不构成对待给付。因此，张京华提出的物业公司将其画作丢失的上诉理由不构成对其支付物业费义务的有效抗辩，本院对此不予采纳。对张京华提出丢失画作损失与物业费折抵的上诉意见，因损失赔偿与支付费用并非基于同一法律关系，张京华应当作为独立的诉讼请求提出，故本院对其该项上诉意见不予支持。综上所述，张京华的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由张京华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年六月十六日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼