吉林省四平市中级人民法院民事判决书（2020）吉03民终601号上诉人（原审原告、案外人）：马小志，男，1969年12月13日出生，汉族，现住梨树县。委托诉讼代理人：徐长昆，吉林奇谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：郑铁华，男，1954年12月31日出生，汉族，现住梨树县。委托诉讼代理人：梁伟，吉林梁伟律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：李晶，女，1960年6月29日出生，汉族，现住梨树县小城子镇新农村四组。委托诉讼代理人：范启东（李晶之子），男，1992年9月28日出生，汉族，现住梨树县小城子镇街道二委四组。原审第三人（被执行人）：袁春连，女，1966年1月13日出生，汉族，现住梨树县小城子镇新农村二组。上诉人马小志因与被上诉人郑铁华、原审第三人李晶、袁春连案外人执行异议之诉一案，不服吉林省梨树县人民法院（2020）吉0322民初95号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马小志上诉请求：依法撤销原判决，改判支持马小志的全部诉讼请求。事实和理由：一、马小志一审时已经提供了房屋买卖协议、收据等证据，能够证明马小志已按约定支付了全部购房款。原判决中“但其未能提供原借款合同、结算账目及以房抵债协议，价款支付不清，对原告主张已支付全部价款事实，本院无法认定”的论述，属认定事实错误。2016年4月9日，马小志借给李晶及其丈夫范恩明90万元，李晶、范恩明向马小志出具了《借条》，双方约定了6个月偿还，年利率21%。同日，马小志通过女儿马雪到银行将90万元转给范恩明。李晶、范恩明承诺楼房办理房照后去银行申请贷款，就能偿还90万元的借款本金及利息。因为需补办楼房的测量、规划等手续，同时赶上不动产权证登记制度新旧系统切换等因素，办理房照用了近2年时间。楼房产权证办完之后，李晶、范恩明多次申请贷款皆未成功。后经李晶、范恩明与马小志协商，决定以案涉楼房抵偿欠款，双方于2019年1月12日进行了债务结算，本金90万元，从借款日到清算日按年利率21%计算产生利息约53万元，本息合计约143万元，作为抵偿债务金额，案涉房屋也同等作价143万元，双方签订了《房屋买卖协议》，李晶、范恩明给马小志出具了收到143万元楼款的《收据》，并当面销毁了《借条》。二、马小志已经实际占有案涉房屋，原审判决认定《交割协议书》不能证明马小志实际合法占有案涉房屋，属认定事实错误。在签订《房屋买卖协议》当日，李晶、范恩明即将案涉房屋的《不动产权证》原件以及13把房间钥匙、房卡交给了马小志，马小志指派单位员工于丰、张晓丰二人对房屋现状进行了查验接收。马小志虽然没有立即入住和使用，但已实际占有和控制了案涉房屋。由于案涉房屋属于李晶、范恩明与范恩明弟弟所盖联体楼的一部分，导致误认为一审时郑铁华所说的李晶仍在案涉房屋居住和经营。事实上，李晶居住和经营的房间是属于李晶第一个房照对应的房屋，与抵偿给马小志的房屋没有任何关系。二审法院可到现场进行实地勘查。2019年9月23日，范恩明因意外去世，为了防止日后产生不必要的纠纷，马小志与李晶、李晶之子范启东于2019年9月29日签订了《交割协议书》，进一步明确了有关附属物产权归属等相关事宜。法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。三、原判决认定“被告既然能于2019年4月22日配合原告到梨树县公证处办理公证，便可以同时到产权登记部门办理变更登记，本案已具备登记条件，属因买受人自身原因未办理登记”，明显认定事实错误。原判决以“被告能配合原告到梨树县公证处办理公证”，来推定“便可以同时到产权登记部门办理变更登记”无任何事实根据及法律依据。李晶在案涉房屋被查封时以及一审均说明，马小志曾多次找其丈夫范恩明办理房屋过户手续，均因李晶、范恩明的原因未能及时办理案涉房屋过户登记。马小志对案涉房屋未办理过户登记无任何过错。马小志就案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益，应依法判决立即停止对案涉房屋的执行，并解除查封，同时判决确认案涉房屋归马小志所有。郑铁华辩称，一、2019年1月12日，马小志、于丰与范恩明、李晶签订《房屋买卖协议》，该协议约定李晶、范恩明同意将案涉房屋作价143万元卖给马小志、于丰，签订协议之日将房款一次性付清，甲方给乙方出具收款收据，同时进行房屋交割。2019年4月22日在办理公证时《房屋买卖协议》的甲方是范恩明、李晶，乙方是马小志，没有于丰，办理公证时的《房屋买卖协议》中约定，房屋价款双方协议作价人民币143万元整。在协议签订之日，将案涉房屋及房屋所有权证交给乙方马小志，同时马小志一次性将卖房款交给甲方范恩明、李晶。可见，两个《房屋买卖协议》均未表明借款本息折抵购房款的问题。马小志原审起诉时也称购房款在签订《房屋买卖协议》是已经付清，并没有用借款本息折抵购房款的表述。马小志称利息53万元就是在拼凑数字，其支付购房款没有事实根据。另外，马小志在上诉状中称于丰是其单位职工，而2019年1月12日协议中于丰也是买房人，表明案涉《房屋买卖协议》为虚假的。二、2019年10月14日在执行局工作人员询问李晶时，李晶称该房屋我在使用，经营天乐园大酒店，没有抵押贷款，也未被其他法院查封。房屋买卖是虚假的。三、2019年4月22日，马小志与范恩明、李晶到梨树县公证处办理房屋买卖协议公证，可见具备变更登记的条件，属于因买受人自身原因未办理登记。马小志上诉状中称2019年9月29日签订书面交割协议时，再次要求李晶在国庆节之后尽快协助马小志办理产权过户手续。但是，2019年10月14日在执行局工作人员询问李晶时其没有相关陈述。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李晶述称，确实与马小志2019年签订了一份房屋买卖协议，在2019年4月22日进行了公证。房屋具有两个房照，现在住着的是范贵华的房子，饭店经营是也是在范贵华这边。李晶通过范贵华是与马小志有一点亲属关系，没有近亲属关系。袁春连未提交答辩意见。马小志向一审法院起诉请求：1.立即停止对坐落于××县南面积675.45平方米（登记产权人：李晶、范恩明，不动产权证号：吉2017梨树县不动产权第XXXX号）房屋价值60万元部分的执行，并依法解除查封；2.依法确认上述房屋为马小志所有。一审法院认定事实：2019年1月12日，马小志与李晶、范恩明签订《房屋买卖协议》，约定范恩明、李晶将夫妻共有房屋（坐落在梨树县小城子镇二道街西、健美路南，建筑面积675.45平方米，不动产权证书编号：吉2017梨树县不动产权第XXXX号）作价人民币143万元卖给马小志。双方约定房款于协议之日一次性付清，同时进行房屋交割，乙方（买方）安排时间随时过户，甲方（卖方）无条件配合。协议当日范恩明、李晶出具了收楼款143万元的收据并将产权证书交给马小志。2019年4月22日，马小志与范恩明、李晶共同到梨树县公证处按双方协议的内容重新签订了《房屋买卖协议》并进行了公证。在公证处公证时，公证处工作人员明确告知马小志双方应及时到房屋登记部门进行所有权变更登记，否则不发生所有权变更的效力。双方至今未对该房屋办理产权变更登记。2019年10月11日，郑铁华因与李晶、袁春连民间借贷纠纷一案，向该院提出财产保全申请，该院于当日作出（2019）吉0322民初3621号民事裁定书，裁定查封上述房屋价值60万元部分，并于2019年10月14日向李晶送达了查封裁定。在该院执行人员查封房屋时询问李晶，李晶称房屋由其本人使用，用于经营天乐园大酒店，没有抵押贷款，也未被其他法院查封。查封当时房屋外墙悬挂的招牌为：天乐园大酒店。2019年10月17日，李晶向该院提出复议申请，称该院查封房屋已出卖给马小志，要求解除对上述房屋价值60万元部分的查封。该院以（2019）吉0322民初3621号之一民事裁定书，裁定驳回了李晶的复议申请。案件进入执行程序后，马小志于2019年12月16日，以相同理由向该院提出执行异议，该院以（2019）吉0322执异67号执行裁定书，裁定驳回马小志的异议请求。马小志对裁定不服，向该院提起诉讼。另查明，2016年4月9日，马雪通过银行转账向范恩明转款人民币90万元。马小志称该款系其出借给范恩明、李晶的借款，加上借款利息共计143万元用于抵顶其购买案涉房屋的购房款。一审法院认为，本案案涉房屋登记在范恩明、李晶名下，马小志虽然就该房屋与李晶、范恩明签订了《房屋买卖协议》，但买卖双方没有办理房产所有权转移登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案房屋尚未发生物权变动，马小志不享有涉案房屋的所有权。马小志要求确认对涉案房屋享有所有权没有事实及法律依据，该院不予支持。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法古有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，马小志需同时满足该司法解释规定的以上条件，才能够排除人民法院对案涉房屋的执行。而马小志虽然于2019年1月12日与李晶、范恩明签订了《房屋买卖协议》，并称因李晶、范恩明向其借款未按期偿还，以抵债的方式支付的房屋价款，但其未能提供原借款合同、结算账目及以房抵债协议，价款支付不清，对马小志主张已支付全部价款事实，该院无法认定。马小志向法庭提交的《交割协议书》，落款时间虽在本院查封裁定书送达之前，但该时间与马小志及李晶、范恩明在公证处对房屋交付时间的陈述及一审法院查封房屋时李晶的陈述及查封时房屋的现状不符，并且李晶申请复议及马小志提出执行异议时，均未出示该协议书，该协议不能证明马小志实际合法占有该房屋，该院对马小志主张实际占有案涉房屋事实不予确认。马小志虽主张系因李晶家事原因未能办理产权变更登记，但本案案涉房屋坐落于梨树县小城子镇，李晶既然能于2019年4月22日配合马小志到梨树县公证处办理公证，便可以同时到产权登记部门办理变更登记，本案已具备登记条件，属因买受人自身原因未办理登记。马小志主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除人民法院执行的条件，其要求停止对案涉房屋（价值60万元部分）执行的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。因对案涉房屋是否解除查封依法不属于执行异议之诉的审理范围，原告要求对案涉房屋解除查封的诉讼请求，该院不予审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回马小志的诉讼请求。本院二审期间，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。马小志提交了如下证据：一、3份证人证言，证明：马小志购买房屋当时交接的情况，且3位证人都是当时的交接人，马小志实际占有案涉房屋的事实。郑铁华质证认为，证人没有出庭作证，无法核实证人证言的真实性。首先，于丰是马小志单位的职工，2019年1月12日和马小志共同购买案涉房屋，在房屋买卖协议公正时却没有于丰，说明当时并没有实际交付房屋。结合一审时马小志提交的交割协议书，马小志在1月12日和4月22日没有进行交割，其在提出执行异议时也没有提交9月29日交割协议的证据。李晶质证认为，在2019年1月12日办理的交割，把房屋钥匙要给他们了。二、楼房平面图一份，图片两张，证明：案涉楼房没有门，必须以04、02位置楼房共走一个门，导致李晶经营占用的04位置房屋误认为是案涉楼房，李晶没有在案涉楼房进行经营，其所居住的楼房位置是04位置，不是出售给马小志的楼房。郑铁华质证认为，该图的真实性其不清楚。在法院工作人员询问李晶时已经明确告知其被查封的楼房是929号房屋，面积为675.45平方米，李晶明确回答这个楼房在使用经营天乐园大酒店，楼房没有抵押贷款，也没查封。李晶质证认为，对该证据的真实性无异议，营业执照是范恩明的名字，范恩明在2019年9月21日出车祸去世了，范恩明经营楼体一半，他弟弟经营一半，具体营业执照的事情不清楚。三、通话记录的证明材料，证明：案涉房屋在办理公证之前，马小志曾多次找范恩明要求要办理过户，但是范恩明及其妻子李晶迟迟没有协助办理过户。郑铁华质证认为，无法确认是马小志与范恩明的通话录音，没有证明力。录音时间是2019年4月2日，而2019年4月22日马小志同范恩明、李晶到梨树县公证处办理了房屋买卖协议书公证，既然能办理公证，为什么不能办理过户，说明范恩明他们是配合办理相关手续的。房屋没有办理产权过户手续是由于马小志的原因。李晶质证认为，通话录音中的声音是范恩明的声音。郑铁华提交了如下证据：一、两份不动产权证的复印件，证明：2019年8月17日产权证由范恩明所持，郑铁华去要钱时，范恩明拿出了两份产权证的原件，让其相信自己有能力还钱，也同时说让马小志协助范恩明贷款。马小志质证认为，案涉房屋的不动产原件在2019年1月12日就已经交付给马小志了，不存在范恩明在2019年8月17日拿出案涉房屋的不动产原件的问题。李晶质证认为，是房照的复印件。李晶、袁春连未提交证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、本案为案外人执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，马小志虽提交了2019年1月12日其与李晶、范恩明签订的《房屋买卖协议》，但其并未提供原借款合同、双方之间的以房抵债协议以及双方达成以房抵债协议时原债务履行期限已经届满、用以抵债的房屋价值与原债务数额合理对应且经清算债务数额已确定的证据。马小志提交的《交割协议书》亦不足以证明马小志在案涉房屋被查封之前已实际占有。马小志虽主张系因李晶家事原因未能办理产权变更登记，但从李晶于2019年4月22日配合马小志到梨树县公证处办理公证这一事实情况可以看出，马小志具备在法院采取查封措施前办理过户登记手续的条件，故其对不能办理物权变更登记存在过错。综上，马小志提交的证据并不足以证明其所主张的以物抵债行为真实存在，亦无法证明该以物抵债行为所抵顶的款项与房屋价值合理对应，且其对不能办理物权变更登记存在过错，故马小志对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，一审判决驳回马小志的诉讼请求并无不当。二、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，因马小志未取得案涉房屋的物权登记，故其关于案涉房屋归其所有的主张本院不予支持。综上所述，马小志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由马小志负担。本判决为终审判决。审判长 贺庆华审判员 刘晓东审判员 杨 迪 二〇二〇年六月二十九日（法官助理 殷晓慧书记员 邓堡杭