湖南省湘乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0381民初1315号原告：湖南都邦酒店有限公司，住所地湖南省湘乡市新湘路办事处新湘路23号。法定代表人：王伟池，总经理。委托诉讼代理人：黄卡，湖南湘原律师事务所律师，一般代理。被告：湘乡市丰客好又多商贸有限公司，住所地湘乡市新湘路办事处新湘路23号。法定代表人：聂书农。委托诉讼代理人：曾国民，男，1970年7月13日出生，汉族，江西省丰城市人，住江西省丰城市，系该公司经理，一般代理。委托诉讼代理人：丁仲威，湘乡市龙城法律服务所法律工作者，一般代理。原告湖南都邦酒店有限公司（下文简称“都邦酒店公司”）与被告湘乡市丰客好又多商贸有限公司（下文简称“丰客好又多公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告都邦酒店公司的法定代表人王伟池及委托诉讼代理人黄卡，被告丰客好又多公司的委托诉讼代理人曾国民、丁仲威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告都邦酒店公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费、电费173168元;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年9月，被告在湘乡市货大厦经营好又多超市以来一直由原告提供物业服务和代缴电费。原、被告双方合作后，一直默认以19000元每月为物业收费标准，但是从2019年9月开始，被告就以电费，物业费过高为由拒不支付物业费用，双方就此多次发生纠纷，后经过办事处，社区的调解，双方代表于2019年11月6日在办事处、社区工作人员的见证下签订了人民调解协议书，协议书约定以后的物业费用下调至12528元每月，协议签订后被告仍然拒不支付物业服务费和电费至今。为维护原告的合法权益，望法院判如所请。被告丰客好又多公司辩称：1、原告所述不实，被告没有恶意拖欠原告所述的管理费和电费，而是实际上已基本付清；2、原、被告2020年4月30日已经解除物业管理合同，被告已经实际撤离该经营地，合同已经终止；3、实际终止合同后，被告按照双方于2019年11月16日签订的人民调解协议内容将有关结算清单提交给了原告，但原告不予认可，以致双方没有统一结算意见，实际被告已经履行基本的给付义务。综上，原告所述请求和理由不能成立，请求依法驳回原告诉求。原告都邦酒店公司与被告丰客好又多公司围绕其诉讼请求及答辩意见均向本院提交了证据，本院对双方无争议的：物业服务合同、人民调解协议书、楼层平面图、原告出具的物业费收据，依法予以认定。对双方当事人有争议的证据，本院认证如下:对原告提交的2019年9月16日电费收据，原告认为该证据证明2019年9月，原告应收取被告电费95076元，但只收到了35076元，被告还欠原告6万元电费。被告对该份证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为该月电费被告已经交清了，不欠原告电费，人民调解协议里约定原告减免6万元电费。因被告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据依法予以认定。对被告提交的发改委文件湘发改价商（2019）407号，被告认为可证明商用电费最高为0.8503元/度。原告对该证据的关联性有异议，原告认为在该文件出台前，原、被告双方已约定对电费作出约定。本院认为原告的质证意见正确，对该份证据，本院依法不予认定。对被告提交的电费结算单，被告认为可证明被告按协议结算后，原告多收取电费77767.2元及移动公司代被告缴给原告的物业费15000元。被告对证据的真实性合法性关联性均有异议，不认可被告多收取原告77767.2元，但认可移动公司代被告缴纳15000元。因该份证据系被告单方面制作，且无其他证据佐证，除原告认可的移动公司代被告缴给原告的物业费15000元的部分外，其余部分，本院依法不予认定。对被告提交的原告出具的电费收据，被告认为可证明被告方已向原告交纳了应交的电费，其中预存的6万元，已抵扣2019年9月份电费。原告对该份证据的真实性合法性无异议，对证明目的有异议，认为预存的6万元原告未收到，没有抵扣电费。因原告对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据依法予以认定。根据上述有效证据，结合原、被告的陈述，本院查明如下事实：2018年2月24日，原告都邦酒店公司与案外人湘乡市七一广场大润发量贩超市（下文简称“大润发超市”）订立物业服务合同，约定原告都邦酒店公司接管大润发超市的物业服务工作，物业服务费全年228000元。后大润发超市退出经营。2018年9月，被告丰客好又多公司在大润发超市的原经营场地（面积：5827㎡）开始经营好又多超市。原告都邦酒店公司与被告丰客好又多公司未重新订立物业服务合同，原、被告双方均默认按原告与大润发超市订立的物业服务合同履行，即由原告为被告提供物业服务，物业收费标准为228000元每年，并由原告为被告代缴电费。2018年9月至2019年8月被告均按约向原告缴纳了物业费及电费。2019年9月16日，被告向原告缴纳电费，原告向被告出具收条，收条载明：“今收到丰客好又多商贸有限公司2019.8.16—9.15水电费95076元。已收到35076元，欠60000元。”此后，原告都邦酒店公司与被告丰客好又多公司因物业费及电费标准问题发生争议。2019年11月6日，原、被告签订调解协议，协议载明：“经调解，自愿达成如下协议：双方达成协议之后，一个星期之内结算清楚。1、物业公司按照发改委的电费标准增加4%的损耗费收取好又多超市的电费。电费要提前预交一个月。2、双方同意以2.15/平方米的标准缴费。物业管理费预交半年。3、物业公司同意抵掉好又多超市预缴的6万元电费。履行方式、时限：预存2万元的电费给物业公司，以后再按月结算，2018年10月1日起按发改委标准加4%的线损多收取退回。”协议签订后，被告双方并未按协议进行结算。原告认为，被告应当按双方原默认的228000元每年（19000元每月）的物业管理费标准，支付原告2019年9月1日至2019年10月30日的物业费38000元（19000元×2），按双方协议的2.15元/㎡的物业管理费标准支付原告2019年11月1日至2020年4月30日的物业费75168元（2.15元/㎡×5827㎡×6），及2019年9月欠付的电费6万元，合计173168元，遂诉至本院。另查明：自2019年9月1日至2020年4月30日止，除案外人移动公司曾代被告丰客好又多公司缴给原告都邦酒店公司15000元物业费外，被告未再向原告缴纳物业费。本院认为：本案的争议焦点有：一、被告是否应支付原告6万元电费？二、被告欠付原告物业费的具体数额？关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告都邦酒店公司与被告丰客好又多公司签订的调解协议系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的禁止性规定,协议合法有效，原、被告双方应当按照双方达成的调解协议，履行各自的义务。原告要求被告支付2019年9月欠付的6万元电费，被告则认为原、被告已在调解协议中约定被告欠缴该笔费用以被告预缴的6万元电费抵扣。本院认为，在调解协议中，原告已作出同意以被告预缴的6万元电费抵扣欠付的6万元电费的意思表示。对原告要求被告支付6万元电费的诉讼请求，依法不予支持。关于焦点二，原告认为被告应当按原、被告双方原默认的19000元每月的物业管理费标准，支付原告2019年9月1日至2019年10月30日的物业费38000元，按双方达成调解协议的2.15元/㎡的物业管理费标准支付原告2019年11月1日至2020年4月30日的物业费75168元，合计应支付113168元物业费。原告在被告未缴纳2019年9月、10月的物业费的情况下与被告进行协商并签订调解协议，协议中又未对2019年9、10月份的物业费作出特殊约定，故本院认为，原、被告经协商认可按2.15元/㎡计付物业费的标准，同样适用于2019年9、10月份。结合原告的经营场地面积、欠缴月份及案外人移动公司代缴的物业费数额，被告应当给付原告物业费85224.4元【2.15元/㎡×5827㎡×8-15000元】。对原告要求被告支付物业费85224.4元的诉讼请求，本院依法予以支持，对超过85224.4元的部分，本院依法不予支持。对被告主张原告多收取被告电费77767.2元，该部分费用应当折抵物业费的答辩意见，因被告未提交充分证据佐证，本院依法不予采纳。被告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告湘乡市丰客好又多商贸有限公司支付原告湖南都邦酒店有限公司物业服务费85224.4元。二、驳回原告原告湖南都邦酒店有限公司的其他诉讼请求。以上给付内容限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3764元，减半收取1882元，由被告湘乡市丰客好又多商贸有限公司负担965元，由原告湖南都邦酒店有限公司负担917元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  刘智毓二〇二〇年六月十八日法官助理刘健书记员马力附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。