江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终3155号上诉人（原审原告）：南京雨花供销资产经营管理有限公司，住所地在南京市雨花台区软件大道180号A3幢二楼。法定代表人：王良健，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京财画源市场管理服务有限公司，住所地在南京市雨花台区菊花二村16幢南。法定代表人：张俊男，该公司总经理。委托诉讼代理人：董寿祥，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人南京雨花供销资产经营管理有限公司（以下简称雨花供销公司）与上诉人南京财画源市场管理服务有限公司（以下简称财画源市场管理公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初6686号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法适用独任制于2020年6月1日公开开庭审理了本案。上诉人雨花供销公司的委托诉讼代理人吴敏捷，上诉人财画源市场管理公司的法定代表人张俊男、委托诉讼代理人董寿祥、张亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雨花供销公司上诉请求：请求依法撤销一审法院民事判决书第二项，依法改判为“南京财画源市场管理服务有限公司自2019年9月30日起按每日2000元的标准向南京雨花供销资产经营管理有限公司支付占有使用费至实际返还上述房屋之日时止”。事实及理由如下：2017年9月30日双方签订《房屋租赁合同》一份，雨花供销公司依约定将位于南京市雨花台区菊花二村16幢南的房屋(建筑面积1748.65平米）租由财画源市场管理公司使用，租期为2017年9月30日至2019年9月29日，另约定如合同到期财画源市场管理公司不交还房屋则承担2000元每天的租金(使用费）。根据该标准要求财画源市场管理公司支付占有使用费符合合同约定，亦符合市场价格，不属于原审判决书中所述约定过高的情形，故请求在重新查明事实和正确适用法律的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。财画源市场管理公司辩称：第一，因为我方在2014年为雨花供销公司垫付过改造资金50余万元，故2017年双方续订合同时合同第四条特别约定，在公开招租时，在同等条件下我方有优先承租权，在合同期满前，我方通知雨花供销公司后，合同并不自然终止，当时的区商务局负责人也承诺，由我方长期承租案涉房屋。对本案合同条款的理解应结合双方签约的特定背景去理解，而不能仅仅从表面文字去理解。第二，2017年续签合同后，我方又应雨花供销公司的要求再次垫付改造资金，1、2层漏水维修费用和配电箱改造款，合计27万元，该费用应由雨花供销公司承担，在雨花供销公司再次承诺同意续租的情况下，我方才垫付该款项，如双方不能续租，雨花供销公司应依法依约通过延长十个月的租赁期限补偿我方的损失271800元。第三，原合同约定日租金916元，雨花供销公司主张按日2000元支付使用费明显过高。另根据国资委产（2020）18号文件的规定，雨花供销公司应减免我方两个月的租金，故双方如不能续租，我方应该从2020年10月开始支付使用费，而非2019年9月30日。综上，请法庭驳回上诉人雨花供销公司的上诉请求。财画源市场管理公司上诉请求：一、请求撤销一审法院民事判决，依法改判驳回雨花供销公司原审全部诉讼请求或发回重审；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、财画源市场管理公司基于长期承租涉及民生的菊花农贸市场、垫付改造资金的事实和合同约定的优先承租权，在雨花供销公司未按合同约定重新进行公开招租前，财画源市场管理公司有权使用房屋，无需腾退。二、根据合同第八条、第十四条的约定，雨花供销公司保证房屋内部设施符合安全标准、负责房屋主体结构的维修。在雨花供销公司未履行该约定义务的情况下，应按承诺通过续租返还财画源市场管理公司垫付款、补偿损失或依法、依约顺延租期。三、即使双方不能按承诺续签合同，雨花供销公司不能通过续租返还垫付款、减少租金，也应依法、依约顺延租期，以返还垫付款、补偿财画源市场管理公司的损失。财画源市场管理公司不应该从2019年9月30日起按日1150元标准支付使用费。且案涉房屋出租时即明确约定用于经营菜场，场内有众多经营户，一审法院判决三十日内腾退房屋，不符合实际情况。雨花供销公司辩称：请求驳回财画源市场管理公司的上诉请求，在支持我方上诉请求的基础上维持一审判决其他判项。雨花供销公司向一审法院起诉请求：一、请求判令财画源市场管理公司腾空并交付坐落于“南京市雨花台区菊花二村16幢南”的房屋（建筑面积1748.65平方米）；二、判令财画源市场管理公司支付自2019年9月30日至实际返还之日租金（每日2000元）；三、诉讼费由财画源市场管理公司承担。一审法院认定事实如下：2017年9月30日，雨花供销公司（甲方）与财画源市场管理公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、由乙方承租甲方坐落于雨花台区，共2层间，建筑面积1748.65平方米的房屋。二、用途为经营农贸市场、招待旅馆、网吧、小餐饮店等。三、月租金为贰万柒仟伍佰元整，年租金总额为叁拾叁万元整，如开具发票，税金由乙方承担，租金支付方式为半年支付，先付后租。四、租赁期限自2017年9月30日至2019年9月29日止；租赁期满后，乙方若欲继续租赁该房屋，须在合同期满前1个月，以书面形式通知甲方。在甲方重新进行的公开招租中，在同等条件下，乙方有优先承租权；如乙方未能在此期限内书面通知甲方，则视为乙方不再续租，本合同在租赁期满时自然终止。……十一、乙方必须在合同终止之日前或者合同解除前将房屋交还甲方，乙方向甲方交还房屋时应当保持房屋及附属设备、设施的完好状态，不得留在物品或影响房屋的正常使用；对未经甲方同意留在的物品，则视为乙方放弃有所有权，由甲方自行处置，造成损失由乙方承担。如逾期不予交还房屋，乙方应当按照每天贰仟元整的标准向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。2014年11月6日，南京市雨花台区机构编制委员会办公室向区商务局出具雨编办字〔2014〕51号《关于撤销南京市雨花台区商业网点建设办公室的通知》文件，载明撤销南京市雨花台区商业网点建设办公室，自收自支事业编制9名由区编办收回，其事业编制人员调整至区供销合作联社。2015年11月18日，南京市雨花台区商务局向南京雨花供销资产管理有限公司出具雨商务〔2015〕35号《关于原商业网点建设办公室撤销后资产委托管理的函》，载明根据雨编办字〔2014〕51号《关于撤销南京市雨花台区商业网点建设办公室的通知》要求以及区财政局《关于雨花台区商业网点建设办公室撤销后单位资产管理的函》的建议。经局研究决定，将原网点办11处房产(总面积7580.01平米，原始总价2046602.7元)委托你公司进行日常经营管理。原网点办资金不得私自挪用，资产不得进行抵押、转卖等商业行为。上述11处房产含本案涉房屋。2015年8月14日，雨花台区财政局向区商务局出具《关于雨花台区商业网点建设办公室撤销后单位资产管理的函》，载明根据雨编办字〔2014〕51号《关于撤销南京市雨花台区商业网点建设办公室的通知》，雨花台区商业网点建设办公室撤销，其事业编制人员调整至区供销合作联社。因区供销合作联社与商务局合署办公，现贵局申请将网点建设办公室名下资产调拨至商务局。调拨资产中涉及房屋十一间，价值253万元，两证未过户。我办认为，此次调拨的资产多数为经营性资产，若不尽快过户，在对外签订合同时出租主体存在分歧，会产生法律风险，不利于资产的日常管理。因此建议贵局尽快确定资产调拨及后续管理的方案，及时办理产权过户手续，加强日常管理，规避经营性资产对外出租中存在的风险。2019年7月30日，财画源市场管理公司向雨花供销公司提交申请一份，要求续租案涉房屋。一审另查明，案涉房屋现登记在雨花区名下。2018年1月26日，南京财画源物业管理有限公司变更登记为南京财画源市场管理服务有限公司。一审庭审中，财画源市场管理公司陈述，其按照政府部门的要求，垫付不应该由财画源市场管理公司承担的改造资金，在相关问题没有处理好前，其有权继续使用案涉房屋，无需腾退案涉房屋。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力。本案中，本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行其自身所负义务，在案涉房屋租赁期限届满后，财画源市场管理公司应依合同约定将案涉房屋返还雨花供销公司，涉案合同已到期，故雨花供销公司主张财画源市场管理公司清空并交付案涉房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于雨花供销公司主张财画源市场管理公司支付占有使用费的问题。本案中，财画源市场管理公司在租赁期届满后，仍继续占有、使用案涉房屋的行为已构成违约，雨花供销公司因财画源市场管理公司的违约行为而受到的损失财画源市场管理公司应予赔偿。现雨花供销公司依据合同约定要求财画源市场管理公司按每日2000元的标准支付租金损失，经一审法院审查认为，该约定过高，故一审法院酌情调整为按每日1150元的标准支付占有使用费，自2019年9月30日起至实际返还案涉房屋时止。一审法院判决：一、南京财画源市场管理服务有限公司于判决生效之日起三十日内将位于南京市雨花台区菊花二村16幢南（2层间）的房屋清空并交付给南京雨花供销资产经营管理有限公司；一、南京财画源市场管理服务有限公司自2019年9月30日起按每日1150元的标准向南京雨花供销资产经营管理有限公司支付占有使用费至实际返还上述房屋之日时止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4260元，减半收取2130元，由南京财画源市场管理服务有限公司负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，上诉人财画源市场管理公司提交以下证据一、南京市雨花台区人民政府网站照片，证明雨花区农贸市场升级改造款项应由雨花区商务局和其下属企业投资，而非农贸市场的承租人承担。二、广告工程合同，证明案涉农贸市场改造的部分情况。三、菊花农贸市场第二层渗水、漏水照片八张，证明因房屋主体结构原因造成1、2层漏水、垢板漏水和秦老太美食装潢毁坏。四、菊花农贸市场配电箱改造前后的照片七张，证明雨花供销公司提供的配电箱存在安全隐患和上诉人财画源市场管理公司进行改造后的情况。五、宁国资委产（2020）18号文件，证明市国资委、市财政局给予本市承租国有资产的企业减免两个月的租金。上诉人雨花供销公司质证称：第一，对方提供的证据不符合新证据的要点，所以不应该作为新证据在二审中提出。第二，证据一的截图没有涉及到诉争农贸市场，就算涉及到了，那么其对农贸市场进行改造是其自己的行为，如果其认为跟合同的租期有关系，那么应当补强证据或者另案诉讼。第三，证据二至四的真实性认可，但是关联性不认可。第四，证据五跟本案也没有关系，因为双方所诉争的合同于2019年就到期了，不存在租期内减免房租的问题，我们主张其承担违约责任，而不是租金。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人财画源市场管理公司是否应当向上诉人雨花供销公司交还涉案房屋并且从2019年9月30日开始支付房屋占用使用费；二、上诉人财画源市场管理公司支付占用使用费的标准是否应当按照每日2000元计算。关于争议焦点一，本案双方签订的租赁合同约定租期截止时间为2019年9月29日，现该日期已过，双方对续租并未达成新的一致意见，故上诉人雨花供销公司要求上诉人财画源市场管理公司交还房屋并从2019年9月30日起开始支付房屋占有使用费于法有据，一审法院对此判决并无不当。上诉人财画源市场管理公司主张其在涉案房屋中投入或垫付过资金要求续租，上诉人雨花供销公司对此未予同意，上诉人财画源市场管理公司以此为由拒绝交还房屋没有依据，如其存在损失可另行主张。另外，上诉人财画源市场管理公司主张依据宁国资委产（2020）18号文件减免两个约定租金。因以上文件规定的减免租金的时间段为2020年2月至4月，此时双方之间的合同早已终止，故上诉人财画源市场管理公司以上主张没有依据本院对此不予支持。关于争议焦点二，根据相关规定，承租人不及时返还租赁物，应当承担违约责任。承租人不仅应当支付逾期返还租赁物期间的费用，还应当偿还违约金或赔偿损失。本案双方约定如上诉人财画源市场管理公司逾期不予交还房屋，应当按照每天2000元的标准向上诉人雨花供销公司支付占用期间的房屋使用费。该约定属于对上诉人财画源市场管理公司违约责任的约定。涉案租赁合同约定的租金约为每日916元，上诉人雨花供销公司亦未在本案中举证证明其存在其他损失。现上诉人财画源市场管理公司主张该约定过高，要求降低，一审法院依据本案的实际情况依法酌定涉案房屋的占有使用费为每日1150元足以弥补上诉人雨花供销公司的损失，故本院对上诉人雨花供销公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人财画源市场管理公司和上诉人雨花供销公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4471元，由上诉人南京雨花供销资产经营管理有限公司负担1883元，由上诉人南京财画源市场管理服务有限公司负担2588元。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年六月十八日书记员 陈晓君