山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁09民终3262号 上诉人（原审被告）：泰安市团乐惠管理有限责任公司，住所地：泰安市东岳大街泰山广场南侧。 法定代表人：李朋，经理。 委托诉讼代理人：刘方清，山东岱松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴锋，山东岱松律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：秦伟，男，汉族，1974年7月11日出生，住新泰市。 委托诉讼代理人：刘方清，山东岱松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴锋，山东岱松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泰安易初莲花连锁超市有限公司，住所地：泰安市东岳大街中段（泰山广场）。 法定代表人：李瑞寒，副董事长。 委托诉讼代理人：陈丹，该公司职员。 上诉人泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司、秦伟因与被上诉人泰安易初莲花连锁超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院(2018)鲁0902民初4209号民事判决，向本院提起上诉。本院于受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司、秦伟上诉请求：1请求二审撤销一审判决，发回重审或依法改判继续履行合同。2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的合同应继续履行。双方签订合同后，被上诉人一直未按合同约定为上诉人提供合同约定的条件，并且违背合同让其他同业竞争单位在此经营，因而是被上诉人违约在先。上诉人在经营期间，对被上诉人的违约行为一直在与被上诉人协商，但被上诉人一直拖延不予改正，致使上诉人的经营受到影响，因而造成上诉人的一部分租金未能按时交纳，但未造成根本违约，且被上诉人违约在先，因而上诉人达不到根本违约的程度，且根据合同法的相关规定，应尽量维持合同的履行，保障企业正常的经营，所以一审法院判决解除租赁合同属于认定事实及适用法律错误。二、一审判决事实不清。一审开庭时上诉人明确陈述对欠付的房租数额及水电费数额均有异议，由于2018年6月3日签订的协议是被上诉人强迫上诉人签订，协议上的数额上诉人根本不知道如何得出，而且协议中的数字本身就互相矛盾，上诉人欠付的数额远低于428,510.5元，当时由于不签订该协议，被上诉人就不让上诉人入场营业，由于上诉人已经在租赁场所投入了巨额资金，为了能挽回损失，上诉人不得已才签订的协议，但上诉人一直不认可欠付数额是428,510.5元，并且多次找被上诉人要求核对欠付数额，由于2018年8月份被上诉人强行关闭上诉人承租的经营通道，不让上诉人进入租赁场所，上诉人的所有财务资料都在办公室，一审开庭时上诉人请求法院调取相关材料，但未得到法院允许，开庭时被上诉人也说不清具体的计算方式，且针对该协议上诉人已经另行立案申请法院予以撤销，在另案判决尚未作出时，一审法院就依据上诉人要求撤销的协议中的数额进行判决，显然属于事实不清。三、一审法院程序错误。对于2018年6月3日双方签订的协议，上诉人已经另行立案申请法院予以撤销，案号为（2018）鲁0902民初5229号，上诉人也已经向原审法院提交了中止审理申请书，但原审法院在未向上诉人做出任何决定的情况下，就做出判决，属于程序错误。四、原审法院未对上诉人交纳的保证金做出任何处理，因而判决数额错误。上诉人已经向被上诉人交纳123,516元，但原审法院未将该数额折抵欠付租金，致使原审法院认定上诉人欠付被上诉人的数额进一步错误。 被上诉人辩称，依据双方签订的租赁合同、补充合同约定，上诉人迟延缴纳租赁费，被上诉人有权解除双方签订的租赁合同及补充合同，并且被上诉人在2018年8月20日向两上诉人送达解除租赁合同告知函，履行了法定告知义务，双方合同已经解除，合同无法继续履行。 泰安易初莲花连锁超市有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原告与团乐惠公司签订的租赁合同及补充合同；2.判令两被告支付房屋租赁费387,638元、水电费70,335.19元及违约金447,361.81元（自2018年2月26日起至2018年8月25日止共计905,335元），占用费、违约金请求计算至租赁物返还之日止；3.判令租赁区域内的所有设施、设备无偿归原告所有；4.本案原告律师服务费44,320元由被告承担；5.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月1日，原告与团乐惠公司签订租赁合同一份，原告为甲方，团乐惠公司为乙方，合同约定：甲方将位于泰安市东岳大街市甲方购物中心泰安店内的租赁区域共约1128平方米租赁给乙方，租赁区域编号A-04、A-05；乙方承诺该租赁区域用途为美食广场；租赁期限共72个月，自2016年10月1日至2022年9月30日止，装修免租期自2016年10月1日至2016年11月30日；租赁费用，第一年，自2016年10月1日至2017年9月30日，每月租赁费62,758元，第二年，自2017年10月1日至2018年9月30日，每月租赁费65,846元；每月25日前乙方向甲方支付下个月的租赁费用；迟延付款的，每迟延一天，应付款项百分之一的违约金，甲方有权按本合同单方面解除合同，乙方应立即撤柜/铺；若乙方未能支付本合同规定的应付款项，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（如诉讼费、律师代理费等）；本合同期满或被解除后双方权利义务提前终止时，乙方应于合同终止/解除日前将其所属物品全部搬离租赁区域并将租赁区域恢复原状，否则甲方有权采取清场措施，并视为乙方已经放弃其对该物品所享有的权利且已授权甲方处置该物品，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用等。后原被告又签订补充协议，双方对营业时间及转租等问题做了约定。2018年6月3日，原告与两被告签订协议书，约定：一经甲（原告）、乙（两被告）双方共同确认，自2017年1月15日起乙方即未按照租赁合同约定及时履行租金支付义务，截止2018年5月31日，乙方尚欠付甲方租金及水电费共计428,510.5元（未扣除保证金123,516元）未付。二、因乙方长期欠付租金，现经双方友好协商，乙方承诺于2018年6月4日前，向甲方支付欠付租金13万元，该款支付后，甲方同意乙方进行正常营业。乙方于2018年6月30日前付租金65,846元，2018年7月31日前付租金240,840.5元，并且乙方承诺在7月31日之前不拆除任何设备设施。三、如乙方未按照上述约定及时足额履行任何一笔付款义务，乙方同意甲方立即解除双方签订的租赁合同，乙方须在当日将承租区域全部交付甲方。逾期未交付，乙方放弃承租区域内所有物品及设施设备的所有权，由甲方进行处置，因此产生的其他承租商户的损失由乙方承担，乙方不得向甲方主张任何权益。四、乙方秦伟作为乙方泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司的实际经营人，自愿对团乐惠公司在履行租赁合同期间的支付租金、违约金等合同义务承担连带责任。五、2018年7月31日前按照上述协议履约后，2018年8月30日前乙方交租金127,604元，9月30日前交租金127,604元，如乙方有拖欠租金行为，甲方按照合同条款执行，每月计违约金。如连续三个月拖欠，乙方同意甲方立即解除双方签订的租赁合同，乙方须在当日将承租区域全部交付甲方。逾期未交付，乙方放弃承租区域内所有物品及设施设备的所有权，由甲方进行处置，因此产生的其他承租商户的损失由乙方承担，乙方不得向甲方主张任何权益等。原被告对上述协议中显示的截止2018年5月31日，乙方（被告）尚欠付甲方（原告）租金及水电费共计428,510.5元均未提出异议，对于该款中租金及水电费的具体数额，双方在庭审中均未作出明确表述。对于协议中约定的被告应于2018年6月4日支付欠付租金13万元，6月30日付租金65,846元，被告均已按期履行；对于2018年7月31日前应付的租金240,840.5元，被告没有按期履行。2018年8月20日，原告向团乐惠公司发出解除租赁合同告知函，原告称因团乐惠公司多次逾期支付租金，双方于2018年6月3日签订协议书，但被告未按协议约定在2018年7月31日前缴清240,840.5元，根据租赁合同约定，原告已解除双方签订的租赁合同，并要求被告在收到本函告之日起三日内支付协议书第二条拖欠的租金及后续租金、占用费、违约金。被告称2018年8月7日，原告方通知被告不让被告经营，并给被告的转租户打电话，要求与他们重新签订合同，并说与被告的合同已解除，8月8日开始，原告就不给被告开门送电，僵持了几天之后，到八月十二、三号被告就被迫离开了美食广场，没有办理交接手续，只走的人，所有的设施原告不让动，被告只是不去上班了，还想和原告继续协商，后来又和原告方的招商部经理通过电话和微信协商过，但没有达成协议；9月30日有8户（被告转租）商户重新开业了，被告和这8户还没有算账，但原告已经和这8户开了会，说原告已经与被告解除了合同，原告已经向这8户收取了租赁费，但是没有签订合同，此前被告的对外出租户一共是15户，另外7户已经不干了。原告则称2018年7月底，被告为了应对食品药品监督管理局的检查，主动停业，原告没有用任何方式要求被告停业；到9月30日开始，美食广场中有8户商户主动开业，没有和原告签订合同，还有部分摊位没有营业；原告从2018年9月30日开始收取这8个摊位10月份的租金；被告公司主动停业后，没有人员在场管理至今；原告不要求被告的转租商户腾退租赁区域。被告认可2018年7月底，因为创卫需要，根据食品药品监督管理局的要求，被告确实停了业，但根据要求，（停业）应到8月八、九号为止。原告现要求被告支付所欠租金387,638元、水电费70,335.19元，并提供了被告欠费明细表；被告提出异议，认为不属实，并称因被告公司的账目现在仍在美食广场，而被告的人员已经被驱离美食广场，所以被告现在没法提供相应的账目，具体的欠款数目被告不掌握，需要核对账目。原告因本案诉讼支付律师代理费44,320元，原告要求被告承担该费用，被告认为该费用应由原告承担。团乐惠公司、秦伟于2018年11月20日向一审法院另案提起诉讼，要求撤销原被告于2018年6月3日签订的协议书，被告认为该协议第三条显失公平，系原告逼迫被告签订，故请求法院撤销该协议，该案正在审理中。 一审法院认为，原被告签订的租赁合同及补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。 被告未按合同约定支付租金，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，故原告要求解除租赁合同及补充协议，被告支付所欠租赁费、水电费及违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 因双方均认可被告已于2018年7月底停业，被告的人员于2018年8月初离开租赁区域，故被告支付租赁费的期间可计算至2018年7月31日。双方均认可截止2018年5月31日，团乐惠公司尚欠原告租金及水电费共计428,510.5元，该款被告已支付195,846元，尚欠232,664.5元，加上团乐惠公司应付的2018年6、7月份租金131,692元（65846×2），故至2018年7月31日，团乐惠公司所欠原告租金及部分水电费数额应为364,356.5元。原告主张的其他水电费，因证据不足，一审法院不予支持。 原告主张的违约金过高，综合分析本案实际情况，一审法院酌定被告自2018年7月31日起，以所欠租金（包括部分水电费）为基数，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金。 原告请求判令租赁区域内的所有设施、设备无偿归原告所有，因被告已对双方的相关约定另案向一审法院提起诉讼，本案对此不予处理。 原告请求判令被告承担原告律师代理费，该请求符合合同约定，结合本案实际情况，被告应承担的律师代理费应为17,434元。秦伟认可其为团乐惠公司的实际经营人，并自愿对该公司在履行涉案租赁合同期间支付的租金、违约金等合同义务承担连带责任，故秦伟应对涉案债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百一十九条规定，判决：一、解除原告泰安易初莲花连锁超市有限公司与被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司签订的租赁合同及补充协议；二、被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司截止2018年7月31日的租金及部分水电费共计364,356.5元；三、被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司违约金（以364,356.5元为基数，自2018年8月1日起至付清之日止，参照人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；四、被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告泰安易初莲花连锁超市有限公司律师代理费17,434元；五、被告秦伟对被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司的上述债务承担连带责任；六、驳回原告泰安易初莲花连锁超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由原告泰安易初莲花连锁超市有限公司负担4100元，被告泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司、秦伟负担2550元。 本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。上诉人申请高兰英、张帅出庭作证，分别证明2018年6月30日所签的协议是在被上诉人方断电封门情况下签署的、2018年8月7日被上诉人已经通知商铺与上诉人解约，而对方给我方送达告知函是2018年8月20日，证明是被上诉人违约。被上诉人质证称高兰英与上诉人之间存在利害关系，证言不能采信，对张帅证言的真实性无法确认，对证明目的有异议，我们告知只是为了让商铺提前做准备。 另查明，双方租赁合同第十四条违约责任第一款第四项约定，如违反本合同任何一条款或管理手册之规定，乙方已缴纳之履约保证金和装修管理押金不予退还。 另，上诉人主张已经另案申请撤销2018年6月3日协议，一审已经判决驳回其诉讼请求，其提出上诉，该案正在二审审理期间。经本院查明，本院已于2020年6月2日对该案作出(2020)鲁09民终947号民事判决，驳回上诉，维持原判，该判决已经生效。 本院为，上诉人作为租赁合同承租方，按合同约定缴纳承包费为其主要合同义务，双方租赁合同及补充协议中对不按时缴纳租赁费的违约责任均作出明确约定，被上诉人作为出租方有权解除合同。上诉人长期拖欠租金，欠付事实清楚在补充协议中已明确载明，在补充协议签订后亦未能按照约定及时缴纳租金，被上诉人据此解除合同并通知上诉人符合合同约定。上诉人针对2018年6月3日协议提起的撤销诉讼已经生效判决，驳回了该诉讼请求，上诉人对此提出的异议不能成立。诉争租赁合同因上诉人违约而解除，根据双方租赁合同约定，履约保证金不予退还，故上诉人主张以保证金折抵租金无事实依据，对该上诉请求本院不予支持。 综上所述，泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司、秦伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13300元，由上诉人泰安市团乐惠餐饮管理有限责任公司、秦伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年六月十二日 书记员 王 琳