江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3042号上诉人（原审原告）：**，男，1981年10月2日出生，汉族，住江苏省张家港市。被上诉人（原审被告）：蔡小强，男，1986年5月29日出生，汉族，住甘肃省秦安县。原审第三人：曹梦灵，女，1992年9月11日出生，汉族，住江苏省张家港市。原审第三人：何金海，男，1981年9月23日出生，汉族，住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：冯根华，江苏国之泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾京阳，江苏国之泰律师事务所律师。上诉人**因与被上诉人蔡小强、原审第三人曹梦灵、何金海排除妨害纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初12573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。**上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持**的诉讼请求，一、二审案件受理费由蔡小强承担。事实和理由：1.一审认定何金海将涉案房产过户登记在曹梦灵名下系恶意串通损害蔡小强的合法权益，应属无效，这一认定缺乏依据。何金海将涉案房产过户登记至曹梦灵名下时，二人尚未办理结婚登记。何金海根据中介的建议，先将涉案房屋过户至曹梦灵名下，再以曹梦灵名义向银行申请抵押贷款，在此情况下何金海如果选择将涉案房屋已经卖给蔡小强的情况告知曹梦灵，曹梦灵很可能不配合何金海办理相关手续。何金海隐瞒该情况，直接利用曹梦灵名义办理手续更能达到他的目的。一审仅凭何金海、曹梦灵原系夫妻关系，就认定曹梦灵应当知道涉案房产已卖给蔡小强这一情况，缺乏事实依据。2.一审认定**与曹梦灵签订房屋买卖合同系恶意串通行为，该认定缺乏依据。**在与曹梦灵签订房屋买卖合同之前，向不动产登记部门了解涉案房屋的产权包括抵押、查封等权利限制情况。在得知涉案房屋被法院查封后，**也积极向法院工作人员核实。在确认涉案房屋的产权登记情况后，**才同意受让涉案房屋，**已尽到谨慎审查的义务。涉案房屋的处置价格不能简单地与市场价进行对比，涉案房屋存在诸多权利限制，在处置过程中也存在障碍。**在与曹梦灵协商房屋价格时正是考虑到涉案房屋的处置困难，结合该房屋在执行程序中如果被评估拍卖时对应的价值进行衡量。3.蔡小强可以基于购房协议向朱勤娣、何金海行使债权请求权，但该权利不得对抗**对案涉房屋享有的物权。朱勤娣、何金海于2009年将涉案房屋出售给蔡小强，后何金海将涉案房屋又转让给曹梦灵。在此期间，蔡小强非但没有要求朱勤娣、何金海办理产权过户手续，而且在2016年5月提起诉讼，要求解除与何金海、朱勤娣之间的购房协议。蔡小强怠于行使自己的权利导致其无法取得涉案房屋的所有权，相应后果应由蔡小强自行承担。4.根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。蔡小强明知涉案房屋未依法办理登记，仍与朱勤娣、何金海签订购房协议，该转让行为违反了法律强制性规定，应为无效。纵使该购房协议有效，蔡小强在购房过程中也存在重大过失，相应法律后果应由其自行承担。5.一审认定蔡小强对涉案房屋可以排除法院的查封保全措施，明显错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，蔡小强支付了部分价款，未就涉案房屋办理产权过户登记手续，法院依法可以查封。蔡小强、曹梦灵、何金海二审未作答辩。**向一审法院起诉请求：1.判决蔡小强立即将其占用的位于张家港市车库（不动产权证号为苏(2019)张家港市不动产权第8245057号）（以下简称涉案房产）腾空后返还给**；2.判令蔡小强立即向**支付房屋占有使用费(从2019年9月4日至蔡小强实际返还该房屋之日止，按每月1500元计算)；3.蔡小强承担本案诉讼费。一审审理中，**放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2004年9月，张家港市人民政府（以下简称金港镇政府）与何金海签订《金港镇拆迁安置房安置合同》一份，金港镇政府将位于涉案房产作为何金海的拆迁安置房，并约定了计价方式与价款等。2009年10月12日，何金海、朱勤娣（甲方）与蔡小强（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将涉案房产以235000元转让给蔡小强；乙方一次性支付200000元，其余30000元在2010年2月10日前付清，另外5000元在房产证领取后付清；房屋转让后，在办理房屋产权的过程中，甲方应无条件积极配合提供相关证件、相关费用由乙方负责与甲方无关。2010年2月8日，何金海、朱勤娣向蔡小强出具230000元房款收条，余下5000元待领取到房产证付清。后蔡小强对涉案房产进行装修并居住至今。2013年1月22日，何金海缴纳了涉案房产相关税费并取得了发票。2014年7月9日，何金海与曹梦灵于签订《存量房买卖契约》，约定曹梦灵以500000元的价格向何金海购买案涉房屋，曹梦灵实际未向何金海支付购房款，涉案房屋于2014年7月18日登记至曹梦玲名下。江苏张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）于2014年7月29日设定债权数额为310000元的抵押登记，又被林正全于2016年1月27日设定债权数额为100000元的抵押登记。梅赛德斯-奔驰汽车金融有限公司（以下简称奔驰金融公司）于2016年7月22日向一审法院起诉何金海、曹梦玲要求其归还借款本金134039.4元及利息等、对苏Ｅ×××××的轿车变卖款享有优先受偿权，一审法院于2016年11月28日作出（2016）苏0582民初7760号民事判决书，判决曹梦灵、何金海归还借款本金134039.4元及利息等、奔驰金融公司对苏Ｅ×××××的梅赛德斯-奔驰轿车拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。奔驰金融公司向一审法院申请执行，一审法院于2017年9月1日出具（2017）苏0582执2351号之一执行裁定书，裁定终结执行程序，裁定书提及“发现被执行人曹梦灵名下登记有位于张家港市自行车库的不动产，该不动产登记于2014年7月18日，……（法院注：抵押登记情况）；该不动产内实际居住人蔡小强向本院表示，其于2009年10月12日向何金海、朱勤娣（系何金海母亲）协议购买该不动产后即一直居住至今，因该不动产系拆迁安置房而未能及时办理初始登记及过户手续，就该情况，蔡小强向本院提供了拆迁安置合同、购房协议、水电费交纳记录、居住人员登记信息表等的相关凭证，蔡小强另表示，其曾于2016年5月向本院提起过解除与何金海、朱勤娣房屋买卖协议的诉讼，后因何金海下落不明等原因而撤回起诉，现其鉴于该不动产被登记至曹梦灵名下且被他人设定抵押，已聘请律师准备提起确权之诉；本案鉴于上述情况，暂未处置该不动产。”张家港农商行于2017年6月16日向一审法院起诉曹梦玲要求其归还借款、对涉案房屋享有抵押权，一审法院于2017年10月16日作出（2017）苏0582民初6801号民事判决书，判决曹梦玲归还借款本金298174.05元及利息等、张家港农商行对涉案房产折价或以拍卖、变卖房产所得价款在抵押登记范围内优先受偿。张家港农商行向一审法院申请执行，一审法院于2018年12月18日出具（2018）苏0582执3118号执行裁定书，因张家港农商行2018年12月17日向一审法院提出撤回执行的申请，故裁定终结执行程序2019年8月26日，**从招商银行转出30000元，备注“代曹梦灵还款林正权”。2019年9月2日，张家港农商行（申请人）、曹梦灵（被申请人）、**（第三方）签订《执行和解协议》，约定**代曹梦灵归还张家港农商行借款32万，张家港农商行收到全部款项后，协议曹梦灵办理相关抵押物解封及注销登记手续。当日，**向张家港农商行转账320000元。2019年9月4日，曹梦玲（出卖方）与**（买受方）签订《张家港市存量房买卖合同》，约定曹梦玲将涉案房产以400000元价格转让给**，当日涉案房产登记至**名下。另查明，何金海与曹梦玲于2014年5月17日在张家港市紫竹庭园大酒店举办婚礼，于2015年3月19日办理结婚登记，于2018年5月30日办理离婚登记。以上事实，有不动产登记簿查询记录、招商银行交易明细表、执行和解协议及**农商行对账单、《协议书》、《收条》、《金港镇拆迁安置房安置合同》、销售不动产统一发票（代开）、税收缴款书（契税专用）、酒店情况说明、婚姻登记信息、《民事判决书》、《民事裁定书》、曹梦灵调查笔录及庭审笔录等证据证明。**就涉案房产买卖经过补充如下：**是通过朋友介绍认识曹梦灵，至今有半年左右，也是那位朋友跟**说曹梦灵外面欠了钱，有套房子，问**需不需要。当时曹梦灵也和**说她没有去过这套房屋，因为到港区比较远，而且直接到国土部门调查档案也比较清楚，所以**并没有到房屋现场查看。调查信息后发现当时房产上由三家抵押，**又向法院核实，确实是这个情况，分别是张家港农商行和林正全先后设定了抵押，另外有梅赛德斯奔驰汽车金融有限公司起诉曹梦灵并申请查封该房屋，**又分别与三家协商，替曹梦灵归还欠款合计400000元左右，然后他们各自解除抵押或查封。当时执行和解的时候**也曾向执行法官了解，涉案房屋的拍卖价格也就在400000元左右。2019年9月2日**根据和解协议付清张家港农商行320000元后听到张家港农商行的人问曹梦灵怎么房子里还有人住，曹梦灵说她也不知道，由于之前已经帮曹梦灵归还给欠款，所以房子还是要过户过来。一审法院认为：朱勤娣、何金海与蔡小强签订的《协议书》合法有效，双方之间关于涉案房屋的买卖合同关系依法成立并生效。何金海将涉案房屋转让给蔡小强后，蔡小强已按约支付了房款，且已实际占有使用十年时间。案涉房屋取得房产证初始登记后，何金海应按约将房产过户至蔡小强名下，但何金海未按约履行过户义务，未能办理过户过错不在于蔡小强，而在于何金海。一审法院在（2017）苏0582执2351号之一执行裁定书将相关情况也进行列明，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”因此，蔡小强对案涉房屋可以排除法院的查封保全措施。何金海与曹梦灵原系夫妻关系，曹梦灵理应知道涉案房屋在过户给其时屋内人员的居住和使用情况，因此何金海将案涉房屋过户登记在曹梦灵名下应认定为恶意串通损害蔡小强的合法权益，应属无效。曹梦灵前述行为被认定无效后，其转让涉案房产系无权处分，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”现涉案房产由曹梦灵以400000元价款转让给**，并转移登记至**名下，房产涉及的抵押、查封由**代为清偿债务后涤除。根据审理查明事实可以认定**在代偿债务受让房产时应当知晓案涉房产被法院查封且有蔡小强占有使用的情形，其并没有实地查看房屋现状且未与蔡小强交涉，转让价格明显低于现市场价，故无法认定**系善意取得。综上，一审法院认定，**在明知曹梦灵未获得房屋实际控制权、无法实际交付房屋的情况下，与曹梦灵签订房屋买卖合同，系恶意串通行为，损害了蔡小强的利益，合同无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条规定，转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持。因此，**不构成善意取得，其不是房屋的合法所有权人，其要求蔡小强腾退房屋，没有法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：驳回**的全部诉讼请求。案件受理费80元，由**负担。二审中，当事人未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。蔡小强与何金海、朱勤娣签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。蔡小强在与何金海、朱勤娣签订《协议书》后，按约支付了购房款，并实际占有使用涉案房屋。何金海未按约履行涉案房屋的过户义务，根据一审中何金海与曹梦灵的陈述，何金海因经济问题将涉案房屋办理在曹梦灵名下并向银行办理抵押贷款。曹梦灵与何金海原系夫妻关系，曹梦灵应当知道涉案房屋已经出售给蔡小强且蔡小强实际居住在涉案房屋中的情况。何金海与曹梦灵签订《存量房买卖契约》将涉案房屋过户登记至曹梦灵的名下应认定构成恶意串通，损害了蔡小强的合法权益，该《存量房买卖契约》无效，曹梦灵再次将涉案房屋出售给**构成无权处分。虽涉案房屋目前已由曹梦灵转移登记至**名下，但结合**代为清偿债务涤除涉案房屋抵押的事实及**知晓涉案房屋有人居住的陈述，**未至涉案房屋查看即以40万元非合理价格受让房屋，且未提交足额支付40万购房款的依据，**主张其为善意受让人，依据不足。综合以上情况，本院认为**不构成善意取得，**与曹梦灵签订房屋买卖合同构成恶意串通具有高度盖然性，一审据此驳回**要求蔡小强搬离涉案房屋的诉讼请求并无不当。综上所述，**的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人**负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年六月十五日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。