陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2020）陕01民终4167号 上诉人（原审被告）：张春，女，1975年3月14日出生，汉族，住陕西省石泉县。被上诉人（原审原告）：陕西爱心物业服务有限责任公司，住所地陕西省西安市经开区。法定代表人：李虎军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亚莉，女，1972年8月22日出生，汉族，陕西爱心物业服务有限责任公司行政经理，住陕西爱心物业服务有限责任公司。上诉人张春因与被上诉人陕西爱心物业服务有限责任公司（以下简称爱心物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11541号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张春上诉请求：撤销一审判决，改判驳回爱心物业公司的诉讼请求；诉讼费由爱心物业公司承担。事实和理由：一、爱心物业公司未履行物业合同的物业服务义务，张春享有顺序履行抗辩权，有权拒绝支付相应的物业管理费。张春与爱心物业公司签订的《雅梦新居前期物业服务协议》约定，爱心物业公司对张春购买的小区提供物业服务，负责小区公共领域的维修、养护和管理。爱心物业公司对公共领域负有维修、养护和管理的义务，既是法定的义务，也是约定的义务。本案纠纷产生的原因在于涉案房屋所在的整体楼顶防水工程受到损坏，爱心物业公司明知而不予维修。张春提交的生效民事判决中明确说明：爱心物业公司在2014年就知道房屋楼顶漏水的问题，明知涉案房屋存在漏水的情况下，却未能及时履行物业服务合同规定的维修、养护义务，导致房屋长时间遭受雨水侵泡后不能居住使用，造成张春的损失。爱心物业公司未履行物业服务义务已是生效法律文书证明的事实，根据《合同法》第六十七条的规定，张春有权拒绝支付物业费，但一审法院直接判决张春支付物业费，忽视物业公司提供物业服务的先履行义务，有失公允，应当予以撤销。二、对物业的公共领域提供物业服务是物业公司的基本义务，爱心物业公司不履行构成根本违约，而非履行瑕疵，一审认定事实错误。物业合同的主要义务就是物业公司提供物业服务，物业服务的内容就是对物业的公共领域进行维修、养护与管理，保障物业能够正常使用。而本案的物业公司对于楼顶漏水问题置之不理，造成物业不能使用，怠于履行物业合同的主要义务，构成违约，一审认为爱心物业公司没有对公共领域进行维修，属于履行瑕疵，混淆了合同的基本义务和附随义务，认定事实确有错误。三、爱心物业公司不存在对支付物业费的事实持无异议的态度，一审法院认定事实错误。一审中，张春多次提及爱心物业公司未履行物业维修管理义务，导致张春的房屋受到雨水侵泡，无法居住，不同意支付物业服务费，张春拒绝支付物业费的态度坚决，并没有明确表示过同意支付物业费，一审法院认定张某某支付物业费无异议的事实明显有误。且在张春与爱心物业公司沟通协调过程中，双方亦达成了楼顶漏水修复好以前不支付物业费的一致意思，而楼顶漏水问题，至今不仅没有得到完整的修缮，爱心物业公司还利用物业管理的地位优势，在阳台禁放区放置太阳能，加大楼顶漏水的面积，扩大损坏。爱心物业公司辩称，一审认定事实清楚，证据充分确凿、审判程序合法、适用法律无误。张春之诉称无事实和法律依据，请二审驳回其上诉请求。一、张春所称爱心物业公司未履行物业服务合同的物业服务义务，故其享有顺序履行抗辩权，有权拒绝支付相应的物业管理费，没有事实和法律上的依据。本案一审法院查明：爱心物业公司系位于西安市未央区XX路XX号XX小区”的物业服务公司，张春系该小区10号楼1单元12层1201室业主，爱心物业公司与张春签订的《雅梦新居前期物业服务协议》合法有效，且爱心物业公司按照相关要求履行了服务义务，包括物业内道路清扫、公共绿地、花木修剪、对小区公共区域内的日常维修及养护管理、安全秩序的维护等等，完全适当地履行了自己的合同义务。依据《西安市物业管理条例》第六十七条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域显著位置公示等形式督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。爱心物业公司为张春依法提供物业服务。故，张春应按照约定标准向爱心物业公司交纳物业服务费。二、张春房屋楼顶防水工程受到损坏，房屋漏水，爱心物业公司从未置之不理，爱心物业公司知道此情况后第一时间去查看、检查，并按照合同约定采取了有效的应急措施以降低损害，且之后积极协调解决方案，以减少张春的损失。爱心物业公司在得知张春的涉案房屋楼顶防水出现漏水的第一时间进行现场查看并了解相关情况，且组织人员进行多次维修，采取了有效的应急措施，张春的上诉状中也说道：涉案房屋的整体楼顶防水出现损坏。整体的含义就已经说明涉案房屋已超出物业日常维修范围，已经达到大修范围，并且涉案房屋已过保修期。依据《前期物业服务协议》第七条明确约定：“物业服务费用（不包括房屋共有部位，公用设施设备大中修、更新或改造的费用）。”同时依据《西安市住宅专项维修资金管理办法》第二十一条规定：“维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。”因此，房屋共有部位，公用设施设备大中修、更新或改造修情形并非答辨人的合同义务和法定义务。要解决此问题，应依法启用专项维修资金进行处理。爱心物业公司已从2014年至2018年期间，曾不间断的向开发商要求尽快启用大修基金进行维修改造，同时爱心物业公司也积极地向上级主管部门要求解决大修事宜。反映协调的同时，爱心物业公司对此情况也多次和张春进行沟通，在征求全体业主（含张春）的意见后，业主同意启用大修基金进行大修涉案房屋楼顶，张春也签字认可爱心物业公司对于启动大修基金的建议和方案，在爱心物业公司不断努力多处协调反映催促的情况下。2018年，开发商对涉案整栋的房屋楼顶已经进行大修改造。因此，根本不存在怠于履行物业合同主要义务一说。爱心物业公司已竭尽所能履行了己方义务，已妥善解决了问题。三、张春所称涉案房屋楼顶防水工程受到损坏、房屋漏水的相关赔偿问题，张春已与2019年另案起诉，生效判决对此已经处理，其不能作为本案拒缴物业费的理由。2019年4月28日，西安市未央区法院作出的(2019)陕0112民初16284号生效民事判决，已经处理房屋漏水赔偿一节，判决内容如下：一、爱心物业公司于判决生效之日起十五日内赔偿张春装修损失20000元。二、驳回张春的其他诉讼请求。因此，张春所述房屋漏水赔偿已经另案处理，故不能作为拒付物业费的理由。四、依照《雅梦新居前期物业服务协议》第七条第3项，爱心物业公司向张春追加预期未按时缴纳物业费每日千分之五加收滞纳金，请二审法院予以认定。爱心物业公司向一审法院起诉请求：1、张春向爱心物业公司支付2017年12月1日至2019年6月30日所欠的物业服务费1714.6元、垃圾费114元、电梯费665元，2017年9月6日至2018年12月5日期间的水费68.4元，共计2562元；2、张春承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：爱心物业公司系位于西安市未央区XX路XX号XX小区”的物业服务公司，张春系该小区10号楼1单元12层1201室业主。2008年7月9日，爱心物业公司、张春签订《前期物业服务协议》，约定爱心物业公司对张春居住的上述房屋提供物业服务，物业服务内容：小区共用部位的维修、养护和管理，小区公用设施设备及其运行的维护和管理，负责小区区域的交通秩序和外来车辆停放服务，但不承担保管责任……；物业服务费0.8元/㎡/月，按季交纳，在每个季度第一个月5日前预交，逾期按每日千分之五加收滞纳金；电梯费35元/户/月；生活垃圾费6元∕户∕月；……。合同签订后，张春按照以上收费项目交纳相应的物业等费用。2017年12月起，张春以爱心物业公司提供的物业服务存在诸多问题为由未再交纳以上费用，故爱心物业公司诉至法院，形成诉讼。一审法院认为，爱心物业公司、张春签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。爱心物业公司为涉案房屋提供物业服务，张春作为涉案房屋的业主应按照约定标准向爱心物业公司交纳物业服务费等相关费用。张某某爱心物业公司所主张拖欠的费用及期限均无异议，故爱心物业公司主张于法有据，应予支持。张春以爱心物业公司在物业服务中存在瑕疵、拒不整改为由不交纳物业相关费用，于法无据，对其抗辩主张不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告张春于本判决生效之日起十五日内支付原告陕西爱心物业服务有限责任公司物业服务费、生活垃圾费、电梯费、水费共计2562元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（原告已预交），现由被告负担，于履行上述判项时一并支付原告。本院经审理查明，二审中，张春陈述自2017年9、10月份至今未在案涉房屋居住。爱心物业公司陈述案涉房屋2017年之前是租户住，张春未在此居住，2017年之后租户搬走就没有住人。其余事实一审判决查明属实。本院认为，爱心物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，张春作为涉案房屋的业主应按照约定向爱心物业公司交纳物业服务费等相关费用。期间，因案涉房屋屋顶漏水，影响案涉房屋的使用，虽经爱心物业公司维修，但张春提出未能解决屋顶漏水问题，案涉房屋至今未居住使用，就此双方曾另案诉讼且判决已经生效，在此期间，案涉房屋无人居住使用，房屋空置存在客观原因，双方对案涉房屋屋顶漏水是否经维修已经解决各执一词，现并无有效证据证明上述问题是否得到解决，考虑到本案实际情况以及案涉房屋无人居住使用的情形，本院酌定在此期间物业费用暂按照50%标准计算。一审法院按照全额标准判决计付物业费用不当，本院依法予以调整。据此，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：变更西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初11541号民事判决为：张春于本判决生效之日起十五日内支付陕西爱心物业服务有限责任公司物业服务费、生活垃圾费、电梯费、水费共计1315.2元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，陕西爱心物业服务有限责任公司已预交，由陕西爱心物业服务有限责任公司负担25元，由张春负担25元；二审案件受理费50元，张春已预交，由张春负担25元，由陕西爱心物业服务有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二Ｏ年六月十七日 法 官 助 理  同 江 龙书 记 员   段      蓓1