四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1566号 原告：雒艳群，女，生于1976年12月16日，汉族，大专文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张警政，男，生于1975年10月13日，汉族，大学文化，居民，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被告：巴中置信投资有限公司，住所地四川巴中经济开发区桥河路8号。 法定代表人：尹强，该公司经理。 委托代理人：邓伟，巴中市巴州区东城法律服务所法律工作者。 原告雒艳群诉被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理。依法由审判员万静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雒艳群及其委托诉讼代理人张警政，被告巴中置信投资有限公司的委托代理人邓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延迟办理初始登记产权违约金3948元；2.判令被告支付延迟办理产权转移登记违约金22683元；3.要求被告立即为原告办理房屋所有权证；4.要求被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由：原、被告于2014年7月31日签订了《商品房买卖合同》备案合同，原告购买被告在建的位于都花园××区××楼××号商品房一套，房屋面积110.91平方，房屋总价款为460115.00元，交房日期为2016年9月1日。买卖合同生效后，原告按约定交付了首付款并办理了贷款。 被告至今仍未取得房屋产权初始登记，根据《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记的约定：“出卖人应当在2017年9月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30内向买受人支付。”被告应向原告支付违约金暂计算至2020年1月6日共3948元。 被告至今仍未向原告办理产权转移登记，根据《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记的约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）（2）种方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告选择不退房，被告于2016年9月1日向原告交付了商品房，并向原告收取了办理《房屋不动产权证》、维修基金等费用共计15627元。由于被告原因，导致原告至今未取得房屋所有权证，被告的行为显属违约，被告应当按合同约定向原告支付违约金共计22683元（从2019年9月1日开始计算，暂计算至2020年1月6日）。 被告辩称，一、被答辩人所述不实：答辩人本着为巴中人民服务，创建和谐美丽的居住环境的宗旨，斥资修建置信•逸都花园项目，在取得了预售许可证后开始售卖房屋。被答辩人在答辩人处购买商品房，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。在施工过程中当地群众多次违法阻工，经相关部门多次协调得以解决，答辩人为了按期交房而加班加点施工，经过多方努力按期将房屋交付给被答辩人。二、答辩人未取得房屋产权初始登记的原因：1.答辩人与被答辩人签订《商品房买卖合同》时办理房屋产权初始登记需要的资料，根据中华人民共和国建设部于2008年1月22日发布的《房屋登记办法》中第三十条的规定仅需要“登记申请书；申请人身份证明；建设用地使用权证书；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。”现办理房屋产权初始登记要求增加“竣工检查核验意见书；不动产权籍调查表、编制有宗地代码的宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查表、编制有宗地代码的宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；完税证明。”并非答辩人不办理房屋产权初始登记，而是政府政策调整导致答辩人不能按时办理。2.答辩人与被答辩人签订的《商品房补充协议》第八条第三款“因政策及政府主管部门的工作制度、工作程序等原因，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任以及由此产生的后果。”第四款“因国家及政府主管部门出台的政策，造成不能或者延期办理各类权属证书的，出卖人不承担任何法律责任。”的约定，因政府政策调整在签订商品房买卖合同时所需要的资料与现在办理初始登记所需要资料有较大调整，导致不能在约定期限内办理房屋产权初始登记，并非答辩人违约，系政府政策调整，答辩人不应承担违约责任。3.办理初始登记系办理到答辩人名下与被答辩人没有法律意义的利害关系。三、未办理不动产权证的原因：1.答辩人与被答辩人签订的《商品房补充协议》第八条第六款约定办理土地使用证的时间在5年内，现在虽然取消了土地使用证，但是双方约定的时间没有到期，不存在违约。2.2016年3月24日巴中市政府行文暂停办理房产证及土地使用证实行两证合一，而双方并没有重新对不动产权证的办理时间进行约定，故也不存在违约。四、补充合同中约定，该商品房所在楼栋的权属证明未在买卖合同约定期限内取得而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两项违约金不做累加，由出卖人选择承担其中的一种违约金。根据约定，选择的权利在被告方，如人民法院认定我方有违约行为，我方也选择较轻的责任承担。综上所述，被答辩人对答辩人的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求人民法院明察秋毫，驳回被答辩人的诉讼请求。 经审理查明：原、被告于2014年7月31日签订《商品房买卖合同》，约定：建筑面积110.91平方米，总价款460115.00元。 同时约定，（一）初始登记：1、出卖人应当在2017年9月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理（1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付）。（二）转移登记：2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）、（2）种方式处理：（1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。2、具体约定详见附件八）。商品房买卖合同附件八中第五条关于商品房买卖合同第二十条的补充约定：“对买卖合同第二十条第（二）项第2点的补充约定，该商品房所在楼栋的权属证明未在买卖合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两项违约金不做累加，由出卖人选择承担其中的一种违约金”。 商品房补充协议中约定：“出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证”。 另查明：原告于2016年9月1日实际接收所购买的商品房。被告至今未取得后坝小区置信·逸都花园D区的产权初始登记证书。 上述事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份信息，商品房买卖合同，补充协议等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告向其支付未办理房屋产权初始登记证书违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2017年9月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，其提供的证据不符合合同中约定的免责事由，其行为已构成违约，但因被告至今尚未取得D区的产权初始登记证书，尚未达到合同约定的“出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金”的支付条件，故原告要求被告支付未办理房屋产权初始登记证书违约金的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告承担延期办理产权转移登记的违约金及立即办理不动产权证转移登记手续的问题。原、被告签订的商品房买卖合同约定出卖人（被告）应在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。同时，双方签订的补充协议又约定出卖人（被告）应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证。在政府主管部门出台的政策要求房屋所有权证和国土使用证书两证合一的情况下，原、被告的约定是相互矛盾的，原、被告均有义务进行重新协商和约定，但原、被告至今未再次进行约定。且约定的办理土地使用证5年期间未届满，故原告该两项诉讼请求，本院不予支持。待合同约定办理条件成就时，原告可再行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告雒艳群的诉讼请求。 案件受理费460元，由原告雒艳琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  万 静 二〇二〇年六月九日 法官助理  刘 霞 书 记 员  刘利群