广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终87号 上诉人（原审被告，反诉原告)：王业军，男，1974年10月20日出生，瑶族，住广西东兴市。 上诉人（一审第三人，反诉原告）：东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司，住所地广西东兴市东兴镇东盟大道1008号新都大厦，统一社会信用代码：91450681348596116F。 法定代表人：王业军，执行董事。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：邱静静，广西海狮律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告)：冯有权，男，1969年2月24日出生，汉族，住广西东兴市。 被上诉人（原审原告，反诉被告)：叶云，女，1970年8月8日出生，汉族，住广西东兴市。 以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：梁永余，广西北仑律师事务所律师。 原审本诉被告、反诉第三人：王松林，男，1992年8月22日出生，瑶族，住广西上思县，公民身份号码：45062119208220010。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱静静，广西海狮律师事务所实习律师。 上诉人王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司(以下简称我爱我家公司)因与被上诉人冯有权、叶云、原审本诉被告、反诉第三人王松林房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2019）桂0681民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王业军、我爱我家公司上诉请求：1.撤销一审第一项、第二项判决，改判驳回冯有权、叶云的所有诉讼请求；2.撤销一审第三项判决，改判支持王业军所有反诉请求；3.一、二审诉讼费用由冯有权、叶云负担。事实与理由：一、本案反诉与本诉的诉讼请求系基于相同法律关系、相同法律事实，符合人民法院应当合并审理的条件；冯有权、叶云应对案涉合同履行过程中的违约行为承担相应责任。王业军的第2、3、4项诉讼请求即王业军反诉要求冯有权、叶云立即恢复东兴市东兴镇东盟大道1008号新都大厦一楼大堂的用电供应，出具已付租金增值税专用发票以及赔偿因擅自断电导致经营、租金、员工工资损失，与本诉的诉讼请求均系基于冯有权与王业军之间存在的租赁合同关系，属于同一法律关系。本案中，租赁合同已对冯有权、叶云收取租金后应开具发票以及不能随意停水停电妨碍王业军对于租赁房屋的义务进行了约定；王业军在案涉租赁合同没有解除前，对于租赁房屋的使用权不应受到限制、妨碍，王业军据此提起反诉，有事实及法律依据，应在本案当中合并审理。其次，冯有权的第1项诉讼请求所依据的事实为冯有权与王业军签订的《房屋租赁合同》以及该合同履行过程中发生的双方各自合同履行行为，而王业军的诉讼请求同样依据的也是上述事实。即便两者不属于同一法律关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第二款的规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”基于双方请求均系源于相同事实，王业军的第1项诉讼请求也应当属于反诉合并审理的范围。综上，一审法院以王业军的主张属于另一法律关系予以驳回属于认定事实及适用法律错误。冯有权、叶云至今并未开具任何发票给王业军并在合同履行过程中擅自停电，属于违约行为，应即时开具发票并赔偿王业军因此遭受的损失。二、如一审法院认定王业军的反诉请求与本诉的诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，应当裁定驳回反诉，告知另行起诉，而不能以判决的形式驳回王业军的反诉请求。一审法院认定王业军的主张不属于租赁合同纠纷解决范围，与本诉系不同的法律关系，且不能吞并本诉，故据此以判决的方式驳回反诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第三款关于“反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”以及参照《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款关于“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”的规定，如认定本、反诉系不同的法律关系不能吞并本诉，属于程序上的评价，应当以裁定驳回反诉的方式处理，而不能以判决形式处理。否则，将属于对于反诉部分的实体审理，否定王业军的实体请求权，王业军亦不得再就反诉部分另行起诉。三、案涉《房屋租赁合同》属于双务合同，包含了租赁及居间、装修关系，双方均对另一方负担金钱给付义务。冯有权至今没有开具发票亦没有与王业军为装修款、佣金为结算义务，属于先违约一方，本诉王业军据此享有先履行抗辩权，且不应承担支付违约金的责任。一审法院关于王业军给付租金及水电费、违约金的判决，忽略了冯有权一方的违约事实，依法应予改判。综上，恳请二审法院支持王业军的上述请求。 冯有权、叶云辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，请求予以维持。 王松林述称，同意王业军、我爱我家公司的上诉意见。 冯有权、叶云向一审法院起诉请求：1、依法确认冯有权、与王业军于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》和2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》均于2019年7月1日解除；2、判令王业军、王松林共同向冯有权支付租金及水电费共计336306.00元；3、判令王业军、王松林共同向冯有权、叶云支付违约金79620元（违约金计算方法：66350元／月×12×10％＝79620元）；4、判令本案诉讼费由王业军、王松林承担。 王业军向一审法院反诉请求：1、冯有权、叶云向王业军支付装修款及佣金共计1520053元及利息(利息以尚欠佣金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自反诉之日起计算至付清之日止）；2、冯有权、叶云立即恢复新都大厦一楼大堂的用电供应；3、冯有权向王业军出具已付租金增值税发票；4、冯有权、叶云赔偿王业军因停电造成的经营损失181624.8元、租金损失30586.5元、员工工资损失33106.5元。 一审法院认定事实：冯有权系广西东兴市东兴镇东盟大道1008号新都大厦业主，于2017年4月26日与王业军签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定将广西东兴市东兴镇东盟大道1008号新都大厦的一楼大堂251平方米和第十三至十六层面积为4763平方米共计96套房用作酒店经营，约定租期15年，月租金为66350元，经营水电费由王业军承担，累计三个月或延迟超过90天未付租金的，冯有权有权单方面解除合同并收回房屋及装饰物，违约方应向守约方支付年租金10％的违约金等。 合同签订后，王业军并不按时支付房屋租金及水电费，经冯有权多次催收，王业军才于2018年4月28日委托王松林就租金等事项进行对接、结算，王业军遂结清2017年4月26日至2018年4月25日期间的租金。2018年7月31日冯有权与王松林签订《房屋租赁合同》（实际是王业军授意王松林签订且实为王业军使用，第三人盖章予以证实），将该楼第十七层出租给王业军作酒店厨房、大厅等经营用途，约定租期为3年，月租金为3000元，经营水电费等由王业军承担，提前10日支付下一季度租金等。 自2018年9月起，王业军就开始拖欠冯有权的租金及水电费，截止至2019年6月26日止王业军拖欠冯有权租金及水电费336306.00元，2017年7月1日冯有权作出《合同终止函》，但没有通知到王业军，只是送至我爱我家众筹大酒店的前台。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。冯有权诉请依法确认双方于2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》和2018年7月31日签订的《房屋租赁合同》均于2019年7月1日解除，不符合法律规定，一审法院不予确认。 冯有权与王业军之间的房屋租赁关系合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王业军应按约合同约定从2018年9月起至2019年6月26日期间的租金、水电费共336306元，冯有权、叶云请求王松林共同支付租金、水电费及违约金没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。 关于冯有权、叶云主张的违约金：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中冯有权提出的违约金，所依据的《房屋租赁合同》约定的内容为，任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的每年租金的10％违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。故王业军应支付违约金79620.00元。 关于反诉的问题：根据王业军提出的反诉诉请及陈述的事实，其主要理由是认为双方签订的《房屋租赁合同》区别于一般租赁合同，属于互付金钱给付义务合同，王业军租金应当在冯有权、叶云尚欠的装修款及佣金款中抵扣，抵扣后剩余部分应予以返还。故要求冯有权、叶云支付扣除后的装修款及佣金款。王业军的主张不属于房屋租赁合同纠纷解决范围，应属于另一法律关系，与本案之诉系不同的法律关系，且不能吞并本诉，故王业军在本案中提出的反诉，应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，判决：一、王业军于判决生效之日起十日内向冯有权、叶云支付租金及水电费共计336306.00元；二、王业军于判决生效之日起十日内向冯有权、叶云支付违约金79620.00元（违约金计算方法：66350元／月×12×10％＝79620元）；三、驳回王业军、第三人广西东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司的反诉；四、驳回冯有权、叶云的其他诉讼请求。 本诉案件受理费7538元，减半收取3769元（冯有权已预交），由王业军负担；反诉案件受理费20688元，减半收取10344元（王业军已预交），由王业军负担。 本院二审期间，当事人均没有证据提交。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩及陈述意见，本庭确定本案的争议焦点为：1、反诉请求是否应当合并审理。2、冯有权、叶云是否应当向王业军支付装修款及佣金共计1520053元及利息。3、冯有权、叶云是否应赔偿王业军因停电造成的经营损失、租金损失、员工工资损失。4、王业军是否应支付冯有权、叶云租金及水电费336306元。5、王业军是否应当支付冯有权、叶云违约金79620元。6、冯有权是否应当向王业军出具已付租金增值税发票。 关于焦点一，反诉请求是否应当合并审理的问题。王业军提出要求冯有权、叶云支付装修款及佣金的反诉请求，需要审理的是双方当事人之间的房屋买卖法律关系和委托合同关系，与本诉的租赁合同关系是不同性质的法律关系，且二者基于不同的法律事实，王业军可就该反诉请求另案起诉。一审虽然亦认定本诉与反诉系不同的法律关系，反诉不能吞并本诉，但一审未告知王业军另行起诉，而直接予以驳回欠妥，本院予以纠正。 关于焦点二，冯有权、叶云是否应当向王业军支付装修款及佣金共计1520053元及利息的问题。上已述及，王业军可另行起诉冯有权、叶云其支付装修款、佣金及利息，因此，本案对该问题不作处理。 关于焦点三，冯有权、叶云是否应赔偿王业军因停电造成的经营损失、租金损失、员工工资的问题。因该项请求是王业军在反诉中作为一项诉讼请求来提出，一审均以不能合并审理予以驳回，但未进行实体审理，为保证当事人的上诉权利，本案在二审中也不宜径行对该反诉请求进行实体审理，由王业军另行起诉较为妥当。 关于焦点四，王业军是否应支付冯有权、叶云租金及水电费336306元的问题。根据王业军于2019年7月3日写的欠条，载明：“今欠到(新都大厦)冯有权一楼大堂及十三层至十七层的租金及水电费共计人民币336306元。”，王业军未举证证实其已经偿还该笔欠款，一审判决王业军支付冯有权336306元并无不当，本院予以维持。 关于焦点五，王业军是否应当支付冯有权、叶云违约金79620元的问题。《房屋租赁合同》第九条约定“任何一方因违约行为造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的每年租金10%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。”由于王业军欠付租金及水电费达336306元，已经构成违约，根据合同的约定，王业军应当支付违约金79620元。王业军认为其未违约不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点六，冯有权是否应当向王业军出具已付租金增值税发票的问题。上已论述，由于一审对王业军的反诉请求均未进行实体审理，为保证当事人的上诉权利，本院不宜在二审进行实体审理，王业军可就该请求另行起诉。 综上所述，王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，虽然未告知当事人就反诉请求部分另行起诉并退还反诉案件受理费存在瑕疵，但尚可维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费7538元，减半收取3769元（被上诉人冯有权已预交），由上诉人王业军负担；反诉案件受理费20688元，减半收取10344元（上诉人王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司已预交），由一审法院向上诉人王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司退还。 二审案件受理费17882元，（上诉人王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司已预交)，由上诉人王业军、东兴市我爱我家众筹国际大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒙志相 审 判 员 黄玉霞 审 判 员 李丽莉 二〇二〇年六月十九日 法官助理 黄 颖 书 记 员 胡雅萍