湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2589号上诉人（原审原告）：余学义，男，1967年12月12日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：鄢阳洋，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路799号。法定代表人：李文宏，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：湖南湘邮置业有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路408号麓谷林语小区F4栋303房。法定代表人：黄新华，该公司总经理。以上两被上诉人之共同委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人余学义因与被上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、被上诉人湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。余学义上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持余学义的诉讼请求；2、判令东怡公司、湘邮公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院关于案涉租赁合同解除的事实认识错误，且存在对另案中不确定事实的武断认定。余学义系因东怡公司、湘邮公司原因导致案涉合同目的无法实现，租赁合同亦无法继续履行为由，要求行使约定解除权、法定解除权。东怡公司、湘邮公司在另案诉讼中要求解除合同并支付租金的案件尚处于审理阶段，相关案件事实尚不明确，依法不能作为无争议的事实直接援引；二、一审法院关于租赁合同解除的违约情形（原因）及过程责任大小的事实认定不清，适用法律错误。东怡公司、湘邮公司交付的商铺不符合合同要求，不能达到余学义租赁商铺的标准，余学义享有拒交租金等自力救济权利。东怡公司、湘邮公司存在多次许诺、变更、拖延开业日期的行为，且案涉商场至今未正式开业，余学义多次找东怡公司、湘邮公司协商租赁费用的收取问题，从始至今没有恶意拖欠租赁费的主观故意。一审法院对于合同的主给付义务和附随义务作用认定错误，致使责任分配认定事实不清，适用法律错误；三、一审法院认定余学义的经济损失赔偿范围及金额的确定认定事实不清，没有法律依据，案涉商铺的物品残值部分应当纳入东怡公司、湘邮公司赔偿的范围，一审法院对装修残值部分认定东怡公司、湘邮公司仅承担30%的赔偿，明显违反公平原则，且一审法院遗漏了案件审理中所发生的鉴定费用的承担分配，遗漏了余学义的诉讼请求。东怡公司、湘邮公司辩称，一、案涉合同解除系双方达成的合意，一审法院认定事实正确。二次消防的主体是实际经营者，二次消防东怡公司、湘邮公司只有配合义务，开发商只负责一次消防，并且一次消防是通过验收的，东怡公司、湘邮公司不存在违约行为；二、装饰装修的鉴定没有考虑余学义使用的折旧情况，应当考虑折旧情况，东怡公司、湘邮公司承担的违约损失过高，而余学义品牌加盟损失，一审法院对类似案件有不同判决，大部分判决没有支持加盟费，已经使用了加盟品牌，所以余学义不存在加盟费损失，东怡公司、湘邮公司就余学义的加盟行为及损失没有收益。请求二审法院驳回余学义的上诉。余学义向一审法院起诉请求：1、判令解除余学义与东怡公司、湘邮公司于2017年4月21日签订的外国生活馆L310、L311号商铺的《租赁合同》；2、判令东怡公司、湘邮公司赔偿余学义经济损失1347988元（最终损失金额以司法鉴定意见为准）；3、本案诉讼费由东怡公司、湘邮公司承担。一审法院认定事实：2017年4月21日，余学义（承租方、乙方）与东怡公司、湘邮公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将座落在长沙市天心区书院路799号南湖东怡大厦L310、L311室出租给乙方，商铺租赁面积为392.32平方米，乙方承租该商铺用于餐饮用途；租赁期为五年，自房屋实际交付日和甲方书面通知的交付日中较早之日起计，自起租日起乙方可享有60天装修免租期；甲乙双方同意租赁期内的租金计算如下：第一年每月每平方米40元，月租金为15692.80元；第二年每月每平方米40元，月租金为15692.80元；第三年每月每平方米43.20元，月租金为16948.20元，上述保底租金均不包括物业管理费和水、电、燃气等公用事业费用，乙方应于每日历季5日前向甲方支付当日历季度的保底租金；租赁期内，乙方应于每日历月1日前向甲方或其指定的管理公司按人民币45元/平方米/月（即17654.40元/月）支付当月的物业管理费；乙方应在合同生效后5个工作日内向甲方足额支付相当于两个月保底租赁金和物业管理费总和之金额66694.40元作为保证金以保证其履行合同的所有条款，否则甲方有权终止本合同；如商场最迟在2017年12月31日还未开业，甲乙双方经过协商后未能达成一致，乙方有权提出合同的解除，并且甲方还需原额退还乙方已交的保证金；乙方在该房屋交付后若需对该房屋进行装修的，乙方及其承包商应按照甲方公布的租户装修守则进行，乙方应按照《装修手册》的规定交纳装修押金；乙方应在装修前向甲方提交详细的设计施工计划、说明、图纸和效果图等资料，并经甲方（或其管理公司）书面批准，如根据相关法律法规规定，乙方装修需向政府部门报批的，乙方应自行负责报批，并经政府相关主管部门的批准后方可开始装修，由此发生的政府部门审批等有关费用（若有）均由乙方承担；若乙方逾期不支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日，则甲方有权不经以乙方同意立即单方面终止本合同；甲方有权在购物中心范围内根据需要进行维修、改造、修葺、装修工程，或封闭或更改公共通道，乙方不得以此类工程及其后果对乙方产生干扰或不便为由要求甲方予以赔偿，但甲方进行上述工程的，应提前合理时间以书面通知乙方，并尽量减少该等工程对乙方可能产生之干扰及不便；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，余学义支付了装修押金20000元、出入证押金500元、装修期间物业管理费17365元、租金保证金66994元，东怡公司、湘邮公司向余学义交付案涉租赁房屋。2017年11月1日，余学义进场装修，于2017年12月26日装修完毕，并于2017年12月31日开始营业。余学义办理了涉案店铺（名为“牛皇叔自助餐厅”）相关营业执照和食品经营许可证。余学义认为商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态致客流量低无法盈利且东怡公司、湘邮公司在广告宣传中承诺与地铁4号线无缝对接未实现，同时商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查不能开业经营并存在安全隐患，遂诉至一审法院要求解除合同并赔偿损失，东怡公司、湘邮公司因余学义拒交、拖欠租金关停了店铺水电设施，并另案诉至一审法院要求解除合同并支付租金等。2014年4月18日，长沙市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：案涉建设工程综合评定消防验收合格；该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温或用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核或备案。2017年8月21日，长沙市公安局消防支队出具了一份《建设工程消防设计审核意见书》，认为案涉商场负一层至五层商业公共部分室内装修工程消防设计审核合格，该工程不得单独申报消防验收，竣工后应与商场内营业场所一并申报消防验收，经消防验收合格方可投入使用。2018年1月11日，对案涉商铺室内装修申请了消防设计备案，备案号为430000WSJ18000038。2019年5月24日，长沙市消防救援支队出具了一份《消防监督信息依申请公开答复》，载明：案涉建设工程于2014年4月1日消防验收合格，根据现行消防法律规定，该场所室内装修工程消防验收或验收备案抽查的职责已交住建部门，截至目前，该场所还未依照《中华人民共和国消防法》第十五条规定申报营业前消防安全检查。现已有部分租赁商户（如外国生活馆二层202-205号商铺、长沙市圣托里尼网咖、长沙东怡外国晟嘉国际影城）取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。余学义在审理过程中向一审法院申请对案涉商铺的装饰装修及物品残值进行评估，湖南华永房地产土地资产评估有限公司出具了一份《资产评估报告》，评估结论为物品残值为12.30万元，长期待摊费用（装饰装修）为49.81万元。一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉租赁合同是否应当解除；二、租赁合同解除的违约情形（原因）及过错责任大小；三、经济损失的赔偿范围及金额的确定。关于焦点一，余学义与东怡公司、湘邮公司签订的《租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，东怡公司、湘邮公司应依约提供符合条件的房屋，余学义则应依约履行支付租金的义务，同时双方当事人均应按照诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务。现余学义主张东怡公司、湘邮公司存在交付的商场未正式开业、未进行开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未与地铁4号线无缝对接、商场未申报二次消防验收及组织消防安全检查等违约行为要求解除合同，东怡公司、湘邮公司亦因余学义欠付租金而要求解除合同，双方对解除合同达成合意，故依法确认双方签订的案涉租赁合同解除。关于焦点二，余学义与东怡公司、湘邮公司双方均有违约行为，均在合同履行过程中存在过错。当事人双方都违反合同的，依法应当各自承担相应的责任。现就双方的违约行为及过错责任大小分析如下：首先，关于东怡公司、湘邮公司的违约行为：其一，东怡公司、湘邮公司违反《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》的相关规定未申报案涉商场室内装修后的消防验收及开业前的消防安全检查遂开业经营，依法其应承担相应的行政责任。消防法等相关规定是出于行政管理和维护公众安全的考虑，一旦被查处可通过相应的行政处罚（限期整改、停业整顿、罚款）达到法律规定的目的和制止的效果，并不必然导致案涉商铺不能用于租赁、经营使用，且案涉商场中已有部分商铺通过了开业前的消防安全检查。另本案中，余学义使用案涉商铺期间一直在正常营业，双方并未因此被相关行政机关处罚，东怡公司、湘邮公司的上述行为并未对余学义的经营活动造成实质严重影响，并未致使余学义租赁案涉商铺的合同目的不能实现，但此种情况存在增加了余学义的经营风险。其二，东怡公司、湘邮公司未进行商场开业推广活动、部分公共区域仍处于施工状态、未实现与地铁4号线无缝对接的承诺，一定程度上影响了客流量，增加了余学义租用商铺进行经营的商业风险，对余学义租赁商铺盈利的目的有不利影响，该行为亦构成违约。其次，关于余学义的违约行为，余学义在签订租赁合同后，仅支付了装修押金及合同保证金等费用而未支付租金，违反了租赁合同的主要义务，构成了根本违约。故东怡公司、湘邮公司未按诚实信用原则根据合同性质目的和交易习惯履行好协助义务，违反了合同的附随义务（非主合同义务），但其违约情形并不必然导致合同无法继续履行及合同目的不能实现，未构成根本违约，仅在一定程度上增加了余学义的经营风险；而余学义逾期支付租金的行为违反了主合同义务，且其本应承担正常的商业经营风险并及时止损，不能以拒交租金及事后解除合同来规避和转嫁风险。故依据各自过错程度酌情认定余学义承担70%的责任，东怡公司、湘邮公司承担30%的责任。关于焦点三，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。余学义主张赔偿损失，经委托鉴定评估案涉商铺装饰装修及店内物品残值共计62.11万元（其中物品残值12.3万元，装饰装修残值49.81万元）。关于物品残值，依据鉴定报告中《固定资产-电子和办公设备评估明细表》所列物品，均为可移动物品，余学义可自行搬离及再利用，不属于合同解除后的损失，故对该部分赔偿诉求不予支持。关于装饰装修残值，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故东怡公司、湘邮公司应向余学义赔偿装饰装修损失149430元（49.81万元×30%）。关于鉴定报告中未涉及的余学义主张的损失，广告费、员工宿舍租赁费、装修期间物业费均在合同履行经营期间已受益使用，并不是经济损失，不予支持；品牌加盟费及其管理费共计140000元，因余学义需另行租赁房屋，在另行寻找店铺的期间无法继续经营，结合租赁期限及履行期限，酌情支持余学义加盟费损失25200元（140000元÷5年×3年×30%）；铺面押金66694元，合同解除后东怡公司、湘邮公司应予以返还，予以支持；装修押金及出入证押金共计20500元，在余学义无违反装修管理规定后，应予以返还，予以支持。故东怡公司、湘邮公司应向余学义支付共计261824元，对余学义超出该部分的诉求，无事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除余学义与东怡公司、湘邮公司于2017年4月21日签订的《租赁合同》；二、东怡公司、湘邮公司于判决生效之日起十日内向余学义赔偿经济损失261824元（含合同保证金66694元）；三、驳回余学义的其他诉讼请求。本案案件受理费16322元，减半收取8161元，由余学义负担5547元，由东怡公司、湘邮公司负担2614元。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系租赁合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：东怡公司、湘邮公司是否应赔偿余学义的损失以及如何赔偿。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，余学义与东怡公司、湘邮公司签订的租赁合同系各方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，各方均应按照该合同约定履行各自的义务。东怡公司、湘邮公司作为出租人应当保证租赁物在租赁期间符合约定的使用价值，并对租赁物的瑕疵承担责任，而余学义作为承租人亦应依约支付租金，现东怡公司、湘邮公司并未就案涉商场室内装修后的消防验收以及开业前的消防安全检查进行申报就开业经营，亦未进行开业推广活动以及实现与地铁4号线无缝对接的承诺，且案涉商场部分公共区域仍处于施工状态，东怡公司、湘邮公司的行为客观上影响了案涉商场的客流量，增加了余学义的经营风险，致使余学义的经营行为处于持续违法状态，虽然并未因此受到行政处罚，但该行为系法律、行政法规所禁止，一旦被查处，必然影响案涉商铺的正常使用，而东怡公司、湘邮公司在合同履行期间内仍未解决该问题，故东怡公司、湘邮公司的行为已违反合同主要义务，构成违约。余学义在签订租赁合同后，其仅支付了装修押金及合同保证金，并未支付租金，即使东怡公司、湘邮公司未就案涉商场室内装修后的消防验收、开业前的消防安全检查进行申报以及未实现其公司作出的承诺，余学义亦应及时通知东怡公司、湘邮公司在合理期限内进行整改，但其并未及时采取有效措施解决纠纷，以拖延支付租金的方式解决纠纷亦违反合同主要义务，构成违约。现余学义与东怡公司、湘邮公司在合同履行过程中均违反约定，且双方均要求解除合同，一审法院以双方对解除合同达成合意为由，解除双方签订的案涉租赁合同并无不当，依法予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉租赁合同的解除系因余学义与东怡公司、湘邮公司违反合同约定导致，现余学义因合同解除造成损失，根据合同履行情况、损失的具体情况以及各方的过错程度等因素，认定由东怡公司、湘邮公司承当60%的赔偿责任，余学义自身承担40%的责任，一审法院对各方应承担的责任划分不当，依法予以纠正。余学义主张的损失经委托鉴定，案涉商铺装饰装修及物品残值分别为装饰装修残值49.81万元、物品残值为13.80万元，而物品残值部分系可移动物品，亦不影响余学义的搬离及再利用，不属于合同解除后的损失，一审法院未将物品残值作为余学义的损失并无不当，依法予以维持。故根据本案损失情况以及各方应承担的责任比例，东怡公司、湘邮公司应支付余学义因合同解除的费用为：装饰装修损失298860元（49.81万元×60%）；品牌加盟费50400元（140000÷5年×3年×60%）；合同保证金66694元；装修及出入证押金20500元，以上共计436454元。此外，余学义虽因本案纠纷产生鉴定费用，但其并未在诉讼请求中将鉴定费作为损失予以主张，一审法院未予处理并无不当，亦未遗漏其诉讼请求，依法予以维持。综上所述，上诉人余学义的上诉请求部分成立，对成立部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4363号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初4363号民事判决第二项、第三项；三、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付余学义各项费用436454元（含合同保证金66694元、装修及出入证押金20500元）；四、驳回余学义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8161元，由余学义负担5547元，湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同负担2614元；二审案件受理费8161元，由余学义负担6598元，湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同负担1563元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年六月十六日书记员  叶慧灵