湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民再83号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘冠豪，男。委托诉讼代理人：王炎。委托诉讼代理人：李继军。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郴州市美世界房地产开发有限公司。法定代表人：曾楷峰。委托诉讼代理人：刘政雄。被申请人（一审第三人）：郴州美世界商业管理有限公司。法定代表人：唐琼。委托诉讼代理人：张朝芬。再审申请人刘冠豪因与被申请人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房产公司）及郴州美世界商业管理有限公司（以下简称美世界商管公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2018）湘10民终2270号民事判决，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2019年11月13日作出（2019）湘民申2424号民事裁定：指令湖南省郴州市中级人民法院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。再审申请人刘冠豪及其委托诉讼代理人王炎、李继军，被申请人美世界房产公司的委托诉讼代理人刘政雄，被申请人美世界商管公司的委托诉讼代理人张朝芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘冠豪再审请求：撤销原一、二审判决，改判支持刘冠豪的一审诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误。1.美世界房产公司未经竣工验收，至今未完工，涉案商品房不具备收房条件；2.商品房买卖合同及委托租赁合同中由第三人代为收房的约定系格式条款，侵害了刘冠豪的利益，该条款无效；3.美世界房产公司与美世界商管公司实为一体，双方恶意串通损害申请人的利益；二、原审程序违法。1.美世界商管公司主体不适格，没有必要参加诉讼；2.一审法院采信美世界商管公司超过举证期限提供的复印件图片作为定案依据；3.一审审判员王琴应主动回避，却违法审理此案。美世界房产公司辩：一、原审认定案涉商铺已经履行了交房手续，事实清楚，证据充分。刘冠豪与美世界房产公司及美世界商管公司签订的《商品房买卖合同》及《商铺委托经营及管理协议书》。特别授权美世界商管公司代为办理商铺交付手续，该合同合法有效，美世界房产公司已经履行了向美世界商管公司交房的义务。至于收房是否符合交付标准与是否收房时两个不同的法律关系，不是本案的审理范围；二、原审程序合法。美世界房产公司申请追加美世界商管公司参加诉讼，符合民事诉讼法的规定。一审审判员王琴也并不具有法律规定的回避情形。综上，请求驳回刘冠豪的再审申请。美世界商管公司辩称：美世界商管公司接受商铺后，商铺价值大大提升，且按照《商铺委托经营及管理协议书》，租金已经抵扣购房款，刘冠豪并无损失。且根据《商铺委托经营及管理协议书》，刘冠豪已经将商铺提交或延后交付的损失或者授意的权利转移给美世界商管公司，即使美世界房产公司违约，主张权利的主体应是美世界商管公司。综上，请求驳回刘冠豪的再审申请。刘冠豪向一审法院起诉请求：1.判令美世界房产公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘一层（1140-1）号房给刘冠豪；2.判令美世界房产公司支付逾期交付上述房屋的违约金35000元给刘冠豪（违约金暂时算至2017年7月31日，后续违约金算至实际交房之日止）；3.判令美世界房产公司承担本案诉讼费、保全等费用。一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1.2015年9月12日，刘冠豪与美世界房产公司签订《郴州美美世界认购协议书》，约定本案涉案商铺的总价为886335元。2.2015年10月2日，刘冠豪与美世界房产公司签订一份编号为201302031140-1的《郴州市商品房买卖合同》，约定刘冠豪购买美世界房产公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中第A.B.C.D.E.F.G.H.J栋1层1140-1房，面积15.29平方米，每平方米单价37650.69元，总房价575679元，买受人于合同签订之日，一次性付清所有房款。该合同第九条约定：“出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。3.《郴州市商品房买卖合同》签订当天，刘冠豪（甲方）与美世界商业管理公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》。该《协议书》第六条第2项约定：“甲方在此特别授权乙方在该商铺出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告的交付日期后三日内代为甲方办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，乙方有权从后续应付给甲方的任何款项中扣除。”4.2015年12月7日前，刘冠豪向美世界房产公司支付全部购房款575679元。二、各方当事人有争议的事实本案涉案商铺是否已经交付？涉案商铺逾期交付的违约金应由谁主张？刘冠豪认为本案涉案商铺尚未达到交付条件，刘冠豪亦未办理收房手续，刘冠豪有权向美世界房产公司主张逾期交房的违约金。刘冠豪提供以下证据予以证明：《郴州市商品房买卖合同》（编号为：201302031140-1）、“美美世界”项目购房业主信访事项协调会议纪要、郴州市住房和城乡建设局的回复、关于延期交房主要问题的回复，拟证明上述主张。美世界房产公司及美世界商业管理公司认为本案涉案商铺已由美世界商业管理公司确认收房，且刘冠豪已通过让利房款的方式获得了由美世界商业管理公司代为经营管理的租金收益；即使存在延期交房的情形，刘冠豪也已将主张违约金的权利转让给美世界商业管理公司，违约金应由美世界商业管理公司而非刘冠豪主张。美世界房产公司及美世界商业管理公司提供以下证据予以证明：《郴州美美世界认购协议书》、郴州美美世界合同签约缴款通知单、《商铺委托经营管理协议书》、交铺确认书，拟证明上述主张。一审法院认为：刘冠豪与美世界商业管理公司于2015年10月2日签订的《商铺委托经营管理协议书》（以下简称《协议书》）系双方当事人真实的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”故该《协议书》合法有效。该《协议书》第六条第2项约定：“甲方在此特别授权乙方在该商铺出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告的交付日期后三日内代为甲方办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，乙方有权从后续应付给甲方的任何款项中扣除。”据该项约定，刘冠豪特别授权美世界商业管理公司代为办理商铺交付手续。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案美世界商业管理公司在约定的代理权限内与美世界房产公司确认收房的行为，对刘冠豪发生效力，故应认定本案涉案商铺已交付。另据该项约定，商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由美世界商业管理公司承担或享有，即视为刘冠豪已将主张逾期交房违约金的权利转让给美世界商业管理公司。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”故本案若存在逾期交房的情形，向美世界房产公司主张逾期交房违约金的权利应由美世界商业管理公司享有。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原美世界房产公司签订的《郴州商品房买卖合同》、刘冠豪与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》均合法有效，当事人应遵照履行。刘冠豪诉请要求美世界房产公司交付商铺并支付逾期交付的违约金，但一审法院审查认为本案涉案商铺已由美世界商业管理公司代为收房且主张逾期交付违约金的权利已由刘冠豪转让至美世界商业管理公司。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“驳回原告刘冠豪的诉讼请求。本案案件受理费755元，由原告刘冠豪承担。”刘冠豪不服一审判决上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持刘冠豪一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由美世界房产公司承担。事实和理由：1.案涉商品房明显不具备收房条件，美世界商业管理公司还在合同约定的收房时间出具盖章证明收房。涉案商品房并未经过竣工验收，美世界房产公司也未向刘冠豪提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不是法律意义上的交付房屋。美世界房产公司逾期交房近三年，美世界商业管理公司从未向其主张过相关权利。商品房买卖合同及委托租赁合同中对美世界商业管理公司代为收房的约定均为格式条款，排除了刘冠豪作为房屋买受人的主要权利，侵害了刘冠豪的利益，应为无效条款。委托租赁必须先有房才能租赁。美世界房产公司与美世界商业管理公司实为一体，办公注册地址都是一致的，美世界房产公司与美世界商业管理公司串通，违反《商品房销售管理办法》第十一条，涉嫌采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2.一审法院审理程序违法。美世界商业管理公司主体不适格，无需参加本案诉讼。本案为商品房买卖合同纠纷，刘冠豪与美世界房产公司为合同相对方，美世界商业管理公司参加诉讼的目的仅是为美世界房产公司逃避责任。一审法院采信美世界房产公司超过举证期限提交的证据，程序违法。二审期间，当事人未提交证据。本院二审对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点为：一、涉案商铺是否已经交付，刘冠豪与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营管理协议书》中由美世界商业管理公司代为收房的约定是否应为无效条款；二、一审法院追加美世界商业管理公司为本案第三人是否合法。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；五）违反法律、行政法规的强制性规定。”刘冠豪与美世界房产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》补充协议第十四条第3款约定：“买受人（刘冠豪）同意将该房屋委托郴州美世界商业管理有限公司经营管理并与郴州美世界商业管理有限公司在签订本《郴州市商品房买卖合同》的同时签署《商铺委托经营及管理协议书》，将本买卖合同项下办理房屋交付手续的权利全权委托给郴州美世界商业管理有限公司，并依据《商铺委托经营及管理协议书》的约定缴纳相关商业管理费用。”刘冠豪与美世界商业管理公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》第六条第2项约定：“甲方在此特别授权乙方在该商铺出卖人郴州市美世界房地产开发有限公司公告的交付日期后三日内代为甲方办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由乙方承担或享有，甲方如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，乙方有权从后续应付给甲方的任何款项中扣除。”根据买卖合同约定，刘冠豪将办理涉案商铺交付手续的权利全权委托给美世界商业管理公司，美世界商业管理公司与美世界房产公司于2016年10月1日签订交铺确认书，美世界房产公司已将涉案商铺交付给美世界商业管理公司，故应认定涉案商铺已交付。《商品房买卖合同》及《商铺委托经营及管理协议书》系刘冠豪与美世界房产公司、美世界商业管理公司协商一致签订，并没有合同法第五十二条规定的合同无效情形，故买卖合同及委托经营管理协议书约定由美世界商业管理公司代刘冠豪收房的条款系合法有效的。关于焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”一审法院根据美世界房产公司的申请，经审查后认为美世界商业管理公司与本案处理由法律上的利害关系，从而追加美世界商业管理公司为本案第三人，审理程序合法，并未违反法律规定。综上所述，刘冠豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由刘冠豪负担。”本院再审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘冠豪提交的证据一、(2019)湘10终915号民事判决书，该案与本案案情不同，不具有关联性，不予才行；证据二《业主回复函》中，美世界房产公司认可商铺存在返租款支付和逾期交房违约金支付的两种情形，但不能就此证明申请人的商铺属于逾期交房的情形，证明目的不予采信；再审查明：美世界房产公司的股东系湖南美世界置业有限公司，美世界商管公司的股东系湖南美世界置业有限公司和唐琼。其他事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、被申请人美世界房产公司是否存在逾期交房的违约行为，如果逾期交房，再审申请人是否有权主张逾期交房违约金；二、原一、二审审理程序是否违法，是否判超所请。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，根据一、二审查明的事实可知，不是所有美世界商铺业主都与美世界商管公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》，签订《商铺委托经营及管理协议书》并非购买美世界商铺的强制性规定，美世界商铺业主对此具有自主选择权。刘冠豪在与美世界房产公司签订《商品房买卖合同》的同时，与美世界商管公司签订《商铺委托经营及管理协议书》，该协议书是双方在平等自愿的基础上订立的，且内容不存在上述法律规定的无效情形，合法有效，受法律保护。根据《商铺委托经营及管理协议书》的约定，刘冠豪将案涉商铺于2016年10月1日至2024年10月1日期间的经营及管理权利交予美世界商管公司，刘冠豪则于交房后第四年开始收取租金收益，并特别授权美世界商管公司代为办理商铺交付手续，还约定如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由美世界商管公司承担或享有，故美世界商管公司有权代理刘冠豪接收案涉商铺。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”据此，美世界商管公司于2016年10月1日与美世界房产公司签订《交铺确认书》，美世界商管公司在约定的代理权限内与美世界房产公司确认收房，案涉商铺已交付给美世界商管公司，该交付行为对刘冠豪发生效力，故应认定案涉商铺已交付，美世界房产公司不存在逾期交房的违约行为；即使美世界房产公司存在逾期交房的行为，主张逾期交房违约金的权利亦应由美世界商管公司行使，刘冠豪在《商铺委托经营及管理协议书》未解除之前无权向美世界房产公司主张逾期交房违约金。案涉商铺在委托经营管理期间，美世界商管公司没有按照约定如期支付刘冠豪租金，刘冠豪可向美世界商管公司主张权利。案涉商铺虽至今尚未竣工验收，但与本案系另一法律关系，本案不予审理。虽美世界房产公司与美世界商管公司存在同一股东，但股东组成并不完全一致，仅能说明该两家公司为关联公司，法律并不禁止关联公司不能在同一地点办公、不能同时聘请同一工作人员，刘冠豪主张两家公司混同及恶意串通，没有提交证据证实，本院不予采信。关于焦点二。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案中，若认定美世界商管公司与美世界房产公司系而已串通，损害业主利益，则美世界商管公司将承担相应的法律责任，故美世界商管公司虽没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系，其作为第三人参加诉讼，符合法律规定。另，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十二条之规定：“当事人在一审程序中提供新的证据的，应当在一审开庭前或开庭审理时提出。”美世界商管公司有权在开庭审理时提供新的证据。此外，刘冠豪提出一审法官在审理案件时徇私枉法，但其并未提供相应证据证实，本院不予采信，原一、二审审理程序合法。综上，再审申请人刘冠豪的再审理由，均不能成立。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：驳回再审申请人刘冠豪的再审请求，维持本院（2019）湘10民终2270号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 张友荣审 判 员 王梅英审 判 员 何双高二〇二〇年六月十六日法官助理 朱丹嫔书 记 员 褚莹莹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉;发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定;上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持;原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。