广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终5342号上诉人（原审原告）：郭润成，男，1970年2月5日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：李跃，广东新法擎律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖雅静，广东新法擎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州威龙房地产开发公司，住所地：广州市增城区三江经济技术开发区内。法定代表人：陈文。被上诉人（原审被告）：广州市旭莱房地产开发有限公司，住所地：广州市增城区石滩镇下围村江龙大道南14号第4层之1-2号。法定代表人：宋松波，职务：执行董事。委托诉讼代理人：苏婷婷，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚冰，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人郭润成因与被上诉人广州威龙房地产开发公司（下简称威龙公司）、广州市旭莱房地产开发有限公司（下简称旭莱公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭润成上诉请求判令：1.撤销原审判决第三项；2.改判旭莱公司、威龙公司向共同郭润成返还购房款115780元及利息(利息以138810元为基数，按照年利率24％的标准，自1993年5月30日起计至实际付清之日止，暂计至2018年10月15日共计992584.06元)；3.改判旭莱公司、威龙公司向郭润成赔偿因房屋价值上涨差额损失共计581699.90元(按照2018年10月15日的市场价格20000元/平方米计算)；4.本案一、二审诉讼费用由旭莱公司、威龙公司承担。事实与理由如下：一、郭润成与威龙公司签订的《广州威龙房地产开发公司合约书》(下简称《合约书》)合法有效，威龙公司应当履行合同义务，支付逾期交房违约金。1993年5月30日，郭润成与威龙公司签订合同编号N0：57《合约书》，约定威龙公司应在签订合同之日起一年内负责建好房屋(铺面)并交付使用，同时发给郭润成房产证，同时约定“甲方(威龙公司)如未能如期将物业交付乙方(郭润成)使用，每延误一个月，将给与乙方合约总金额10％的赔偿”。合约书系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守义务。郭润成主张利息按照年利率24％的标准计算，已是按照合同约定予以降低，并未超出法律规定，应得到支持。依据郭润成与旭莱公司于原审提交的证据显示，讼争房屋于1995年5月9日取得《国有土地使用证》，于1996年5月30日取得《房屋所有权证》。合约书中约定的交房日期为1994年5月31日前，讼争房屋在1996午5月30日已经取得房屋所有权证，此时威龙公司应当向郭润成交付房屋、发放房产证并承担逾期交房违约责任。然而，在郭润成毫不知情的情况下，威龙公司利用其合资企业的特殊性，恶意将上述不动产设定他项权利进行抵押，并怠于履行义务，导致讼争房屋等被拍卖，其行为已经侵害了郭润成的合法权益，应当承担相应责任；二、旭莱公司作为涉案商铺的现所有权人，在取得涉案商铺所在地块时已知可能存在瑕疵或尚未发现的缺陷，视为旭莱公司自愿承担该标的物所附着的以标的物本身折价优先偿还包括郭润成享有的购房款及利息、损失等债权在内的权利负担，应当与威龙公司共同承担责任。旭莱公司的权利来源于重庆市高级人民法院(2003)渝高法民执字第23-2号民事裁定书及旭莱公司(乙方)与中国信达资产管理公司重庆办事处(甲方)签订的《法院裁定项下资产转让合同》。旭莱公司于2018年4月8日取得的《不动产权证书》亦来源于原威龙公司《国有土地使用证》。其中，《法院裁定项下资产转让合同》风险提示第2条约定：旭莱公司已被告知并完全理解，中国信达公司转让给旭莱公司的标的权益资产，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，以至于旭莱公司预期利益无法实现，并自愿承担这些风险造成的损失，且自愿放弃请求撤销买受该项法院裁定项下权益资产的权利，旭莱公司受让的标的权益资产可能存在的瑕疵或缺陷。旭莱公司取得法院栽定项下权益资产时已自行得知可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，旭莱公司对此瑕疵应当知晓，故应视为旭莱公司自愿承担该标的物所附着的以标的物本身折价优先偿还包括郭润成享有的购房款及利息、损失等债权在内的权利负担，故旭莱公司应当共同承担责任；三、威龙公司与旭莱公司应当共同承担赔偿郭润成因房屋价值波动而造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，郭润成已完全履行《合约书》约定的支付购房款的义务，但威龙公司一直怠于履行交付房屋义务，并于涉案房屋上设定抵押、转让，违反了合同约定，应当对合同解除后果承担全部责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定及参考《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十条、第四十四条等规定，郭润成作为守约方，除要求威龙公司返还购房款及支付利息之外，还可以要求威龙公司赔偿合同履行后郭润成可以获得的利益损失即房屋差价损失，旭莱公司应共同承担责任；四、在(2014）深中法房初字第××号案件中，案外人增城市江龙外商活动中心曾就涉案商铺所在地的增城项目起诉旭莱公司，案件显示旭莱公司拍得项目后应承担项目所附着的全部债务，案外人作为项目承租人都获得旭莱公司8920万元补偿款，而郭润成作为原商铺的所有权人却未得到任何赔偿，显然于理于法不合。被上诉人旭莱公司共同答辩称：原审判决正确，应予维持，郭润成的上诉请求应予驳回。被上诉人威龙公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面陈述意见。郭润成于2019年1月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除郭润成与威龙公司于1993年7月13日签订的《合约书》；2.威龙公司与旭莱公司返还购房款115780元及利息（以138810元为基数，自1993年7月13日起按照年利率24%的标准计至实际付清款项之日止），暂计至2018年10月15日共计992584.06元；3.威龙公司与旭莱公司赔偿房屋价值上涨差额损失共计581699.90元（按照2018年10月15日市场价格20000元/平方米计算）；4.本案诉讼费用由威龙公司与旭莱公司承担。原审法院经审理查明：1993年5月11日，威龙公司经工商部门核准登记成立，经营范围为房地产业；因不按照规定接受年度检验，于2003年9月15日被工商部门依法吊销营业执照。威龙公司（甲方）与郭润成（乙方）于1993年7月13日签订合同编号NO：57《合约书》，约定以下内容：“……一、乙方向甲方购买座落在增城××技术开发区‘江龙商贸城’内A区B座14号铺面，建筑面积共39.04平方米（首层商铺属双层结构，楼阁面积约占实用面积50%，不计价），总金额壹拾玖万玖仟壹佰元人民币。总金额由乙方分三期付清给甲方，其中首期按总金额30%，即伍万玖仟柒佰叁拾元交付；第二期按总金额40%，即柒万玖仟陆佰肆拾元，在九三年十二月三十一日交付；余下部分在甲方通知交付房屋给乙方使用之日起十五天内付清。如乙方一次性付清购房款的，可享受5%折价优惠。二、甲方应在签订合同之日起一年内，负责建好房屋（铺面）并交付乙方使用，同时发给乙方房产证。产业使用权为七十年，期限内可以自由出租或转让、抵押。……七、合同签订后，如甲方未能及时为乙方办好户口迁入、工商营业执照，乙方确需退回购买房屋款的，甲方除退回乙方全部购房款外，另付给乙方高于银行利息二个百分点利息，甲方如未能如期将物业交付乙方使用，每延误一个月，将给予乙方合约总额10%的赔偿。如乙方未能按合约所规定的时间交付款额的，超过5天作自动放弃处理，所交款额不予退还……十、本铺面甲方给予乙方捌佰元优惠，故首期乙方实交金额为人民币伍万玖仟肆佰玖拾元正，第二期应交人民币柒万玖仟叁佰贰拾元正”。1994年11月23日，威龙公司在上述合约第2页尾部写下以下内容“经甲乙双方协商，同意将铺位调到A幢9、10号，价格不变。”1993年7月17日，威龙公司出具收据给郭润成收执，该收据载明：“今收到郭润成交来购买A区B栋14号铺面首期金额（金额大写）伍万玖仟肆佰玖拾元（￥59490）”。1994年1月25日，威龙公司出具收据给郭润成收执，该收据载明：“今收到郭润成交来购买A区B座14号铺面二期款额（金额大写）柒万玖仟叁佰贰拾元（￥79320）”。1995年5月9日，原增城市国土局填发增国用（1995）字第01251600001号《国有土地使用证》，载明地址位于增××××村白茫土地的使用者为广州威龙房地产开发公司；土地用途为农贸市场、商住，批准使用期限一九九二年五月至二〇四二年五月，四至：东至新大地用地、南至下围村用地、西至江龙大道、北至光学眼镜公司；用地面积73215平方米。此外上述《国有土地使用证》备注一栏有以下内容：该宗土地使用权已于1998年3月10日向中行重庆市分行抵押借款，在借款本息未还清前使用权不得转移；于2008年4月14日已还清抵押借款本息，准予注销抵押。1996年5月30日，原增城市经济技术开发区管委会填发增经区房字第××号《房屋所有权证》，载明所有权人为威龙公司，房屋座落地址增城市沙庄街××××村白茫（土名），地号为江龙外商活动中心首层，建筑面积2872.16平方米，使用土地面积112亩。1996年9月6日，威龙公司（甲方）与增城市江龙外商活动中心（乙方）签订《房地产租赁合同》，载明：“根据市场发展及双方企业实际情况，甲乙双方多次就债权债务的处理落实，（甲方从1994年至1996年共借到乙方柒仟叁佰陆拾万元人民币），乙方在充分理解接受甲方的还款建议及接受甲方主动提出的要求，甲方以二十年的房地产使用权租赁给乙方的方式还清欠款，双方达成如下房地产租赁合同：一、租赁标的土地面积及房层面积1、位于增××××村白茫73215平方米的农贸市场商住使用权（二十年）甲方拥有合法产权。2、增××××村白茫73215平方米项目上的16栋别墅共面积3400平方米土建完成及农贸市场6800平方米土建完成（二十年使用权）甲方拥有合法产权。3、江龙外商活动中心A栋8600平方米装修家私及设施；B栋4800平方土建完成（二十年使用权）甲方拥有合法产权。4、增××××村白茫73215平方米项目的所有地上物品及现有设施一同交给乙方同时使用，时间为二十年（1996年10月30日至2016年10月30日止）。二、租赁时间及租金1、租赁时间从1996年10月30日至2016年10月30日共二十年租赁期。……三、租金支付及特别条款基于甲方欠乙方本金截止1996年10月为柒仟叁佰陆拾万元人民币，甲方同意将增××××村白茫73215平方米项目的使用权及租赁权作价偿还乙方欠款。乙方自愿接受甲方用二十年的使用权和租赁权还清借款共柒仟叁佰陆拾万元人民币。……”2002年12月11日，中华人民共和国最高人民法院作出（2001）民四终字第34号《民事判决书》，判决主文载明：“一、驳回广州威龙房地产开发公司的上诉；……四、变更重庆市高级人民法院（2000）渝高法经二初字第2号民事判决主文第四项为‘中国银行重庆分行以广州威龙房地产开发公司设定抵押的广东省增城市沙庄街××××村的土地73，215平方米、房屋28，510平方米及附属物折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿’。”2006年1月23日，重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第23-2号《民事裁定书》，裁定主文载明：“一、变更本案申请执行人为中国信达资产管理公司重庆办事处。二、解除对广州威龙房地产开发公司所有的位于广东省增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物的查封。三、将上述资产以拍卖流标价1809.9万元抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处，清偿重庆染料进出口联合公司长化分公司所欠的部分债务。”2004年6月1日，深圳市旭莱科技开发有限公司经工商部门核准登记成立；2018年2月26日，深圳市旭莱科技开发有限公司的名称变更登记为广州市旭莱房地产开发有限公司，法定代表人由刘新承变更为宋松波。2007年9月4日，网易财经频道在网上转载《实物资产处置公告》，内容为中国信达资产管理公司重庆办事处拟对位于广东省增城市石滩镇沙庄街××××村73215平方米商住用途土地及地上21784.10平方米房屋建筑物等实物资产进行处置等。2007年12月18日，旭莱公司（买受人）与广东省拍卖行有限公司、广东弘正拍卖有限公司（拍卖人）签订《拍卖成交确认书》，内容为买受人于2007年12月18日在拍卖人于广东省拍卖行有限公司拍卖厅举行的第91期拍卖会上，通过公开竞价成交下列拍卖标的：委托人享有的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书项下权益资产--位于、28510㎡房屋及其附属物，拍卖物成交金额33075000元，等等。2007年12月18日，中国信达资产管理公司[重庆]办事处（甲方）与旭莱公司（乙方）签订《法院裁定项下资产转让合同》，载明以下内容：“……2、甲方拟就（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书项下权益资产--位于、28510㎡房屋及其附属物，委托【广东省拍卖行有限公司、广东弘正拍卖行有限公司】（以下简称‘拍卖行’）依法进行拍卖。拍卖行于2007年12月18日举行拍卖会，乙方参加拍卖会并竞买成功成为买受人，与拍卖行签订了《拍卖成交交确认书》（见附件三）……2.2乙方已被告知并完全理解，甲方转让给乙方的标的权益资产，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，以至于乙方预期利益无法实现，并自愿承担这些风险造成的损失，且自愿放弃请求撤销买受该项法院裁定项下权益资产的权利。乙方受让的标的权益资产可能存在的瑕疵或缺陷包括但不限于下列一项或多项：A.该宗土地上可能有部分建筑物不属于法院裁定抵债的建筑物范围，即不属于本次拍卖资产范围，因此实际土地使用面积与法院裁定面积可能存在一定差异或争议，可能给资产转让和过户造成一定的障碍，乙方可能因此增加相应的费用支出，承担相关风险；……G.该宗土地及建筑物可能存在欠缴税费的问题，包括但不限于欠缴城镇土地使用税、土地增值税、房产税、规费……等风险，乙方将自愿承担缴清各项欠缴税费、滞纳金及违约金等支付义务；H.该宗土地上部分建筑物可能存在已被其他人员占据、占用或出租的情形；甚至部分建筑物存在被非法出售的可能，可能会给乙方对该建筑物的实际控制和接管造成一定障碍，乙方可能因此增加相关费用并承担相关风险。……5、风险的转移自乙方支付完毕全部转让价款之日，标的权益资产的风险转移给乙方。”上述合同的附件一《建筑物及其附属物明细表》载明：“序号1房屋建筑物江龙外商活动中心首层增经区房字第××号面积2872.16㎡……”；附件二《标的权益资产文件清单》载明：“……9国有土地使用证增国用（1995）字第01251600001号……”。2008年，旭莱公司（甲方）与增城市江龙外商活动中心（乙方）签订《增城房地产项目债务清偿协议书》，载明：“鉴于：1、广州威龙房地产开发公司从1994年至1996年期间共借到乙方7360万元人民币债务；2、威龙公司乙方于1996年9月6日签订了《房地产租赁合同》，威龙公司以其合法拥有的位于增××××村白茫73215平方米土地【增国用（1995）字第01251600001号】及其已经建成的别墅A1、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层等共计28510平方米房产（下简称增城项目）租赁给乙方使用20年（从1996年10月30日起至2016年10月30日止），以偿还威龙公司所欠乙方债务。3、甲方于2007年12月18日在广东省拍卖行有限公司、广东宏正拍卖有限公司举行的第91期拍卖会上，通过公开竞价取得了‘（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书项下权益资产’即增城项目权益资产；并和中国信达资产管理公司（重庆）办事处签订了《法院裁定项下权益资产转让合同》，明确指出拍卖取得权益方要承担增城项目原所有者威龙公司所欠的债务。为此，经甲、乙双方协商一致，就甲方承接并清偿威龙公司所欠乙方债务，确认增城项目权益的有关事宜达成如下协议：一、甲方履行和中国信达资产管理公司（重庆）办事处签订的《法院裁定项下权益资产转让合同》，同意承接威龙公司因增城项目所欠乙方债务，由甲方支付8920万元给乙方，乙方将《房地产租赁合同》的权属转让给甲方。二、乙方在本协议生效后，无条件配合甲方办理有关增城项目的过户、变更等手续。三、甲方于2008年12月28日与重庆四维控股（集团）股份有限公司签订的《房地产转让协议书》及其《补充协议书》中受让的与深圳市铭加达贸易有限公司、深圳市亚典贸易有限公司的共计1.497亿元的债权冲抵上述应付给乙方的8920万元款项。四、自本协议书签订生效之日起，威龙公司与乙方于1996年9月6日就增城项目签订的《房地产租赁合同》中乙方的权利由甲方承继。自本协议书签订生效之日起，乙方与甲方另行签订新的《房地产租赁协议》，该协议与本协议无关。五、乙方承诺增城项目于本协议生效后，不存在与政府部门有关以外的任何债务，如果存在，则乙方全部承担，与甲方无关，对此，乙方承担连带担保责任。六、本协议书签订后，任何一方均需全面履行，如任何一方没有全面履行，均视为违约，守约方有权按照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规追究违约方的违约责任，并有权要求继续履行或中止。……”2015年4月8日，石滩镇人民政府出具《关于石滩镇沙庄街尹银基等人信访事项调处情况的回复》（石信访复【2015】29号），载明：“尹银基等信访人：你们于2015年2月5日来访，反映你们于1993与广州威龙房地产开发公司签约购买原江龙商贸城一批商铺，已交付第一期和第二期房款，后因历史原因该商铺一直未能交付业主使用。后威龙房地产公司因债务问题抵押商铺地块，而深圳旭莱科技有限公司通过法院公开拍卖得到该地块，由此形成你们与旭莱公司的产权纠纷。2015年1月，旭莱公司在没有与你们协商的情况下，强拆铺位。你们认为此举严重损害你们的合法权益，现希望相关部门能帮忙处理。接件后，我镇立即组织相关部门进行调处。经调处，现就有关情况回复如下：据查，关于信访人你们反映的问题，我镇相关工作组已多次组织调解，并形成初步共识。2015年1月12日，我镇相关包案领导在沙庄居委会会议室召开旭莱项目产权争议协调会，参会人员有旭莱公司代表石峰等2人，信访人（原业主）代表杜淦华、郭庆球、尹珠旺等15人。当时会议听取双方代表意见后，作出如下处理意见：一、旭莱项目暂时停止清拆原建筑物，待政府通知方可重新启动清拆；二、由于旭莱公司与原业主没有直接关系，原业主诉求的解决应在政府指导下组织协调，或者由政府分别与旭莱公司和原业主进行协调；三、2015年1月16日将原业主购房情况公示，如有错漏，原业主可前来更正。同时，原业主可考虑按原购房本金加银行同期利息提出申请补偿意见；四、旭莱公司在政府提供原业主相关资料后，十五天内向政府提交解决方案，然后由政府向原业主作出回复。直到目前，旭莱公司仍未向我镇提交解决方案，我镇正在积极跟进协调。信访人你们可随时与我镇沙庄片区工作组联系，共同研究解决办法，或者可以通过司法途径解决你们的诉求。此复”。2017年3月4日，旭莱公司在南方都市报刊登公告，内容为：旭莱公司为解决威龙公司的历史遗留问题，拟对威龙公司在营期间对外签订合约的当事人进行登记（包括但不限于已经提起诉讼的郭润成等），为保护旭莱公司及当事人的利益，旭莱公司将对当事人的身份证件、合约书、收据等信息进行逐一排查确认，并在政府的有效指导下公平、公正、合法的开展协谈工作，等等。2017年3月15日，郭润成填写申报表给旭莱公司，该申报表“情况说明”一栏写明“于1993年7月13日购买A幢9、10号铺面”，申报金额为277620元，“提交的资料明细”一栏写明提供了身份证、合约书、收据等资料，同时该表备注一栏第1点内容还载明“本申报表不作为代为清偿作用，只作为登记排查使用”。2018年4月8日，原广州市国土资源和规划委员会核发粤（2018）广州市不动产权第10205113号《不动产权证书》，载明坐落增城区石滩镇沙庄下围村白茫面积73215平方米的国有建设用地使用权的权利人为旭莱公司，土地用途为城镇住宅用地，土地面积73215平方米……”。2019年4月12日，原广州市国土资源和规划委员会核发穗国土规划地证[2018]153号建设用地规划许可证，载明用地单位为旭莱公司，用地项目名称为居住小区，用地位置石滩沙庄下围村白茫，用地面积73215平方米。另查明，2018年2月7日，郭润成起诉威龙公司、旭莱公司，要求威龙公司、旭莱公司继续履行合同约定向郭润成交付江龙商贸城A区A座9号商铺以及支付违约金等，原审法院受理案号为（2018）粤0118民初1546号。在该案审理过程中，郭润成陈述，涉案商铺在2013年至2015年期间已被强制拆除。旭莱公司陈述，涉案商铺在相关部门批准的情况下已拆除。2018年8月27日，原审法院作出（2018）粤0118民初1546号民事判决书，判决驳回郭润成的诉讼请求。原审过程中，郭润成陈述：1.其是以房屋买卖合同的法律关系主张本案诉请；2.郭润成与威龙公司签订《合约书》时，涉案商铺已建好框架，但还没有进行装修；3.威龙公司没有交付过商铺给郭润成使用；4.在《合约书》约定的交房期限到期后，郭润成一直有催促威龙公司履行义务，但威龙公司的员工一直都说老板不在，在2007年、2008年间，郭润成连威龙公司的工作人员都找不到了；5.郭润成在2015年左右通过政府信访才得知涉案商铺所在地块已被旭莱公司购买了；6.直至涉案商铺被拆除，郭润成到政府部门信访才知道《合约书》已无法履行；7.郭润成也知道涉案商铺的建设存在烂尾的情况，但郭润成还是希望涉案商铺能建设并交付使用。旭莱公司陈述：1.2015年间，尹银基等信访人员向广州市增城区石滩镇人民政府信访，后石滩镇人民政府组织旭莱公司、信访人员召开会议，旭莱公司才知道威龙公司曾将涉案商铺对外出售的情况；2.涉案商铺在2017年已全部拆除。涉案商铺在拆除前仅有框架结构，并没有装修，处于烂尾状态。原审法院认为，郭润成与威龙公司于1993年7月13日签订的《合约书》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。按《合约书》约定，郭润成应在1993年12月31日前支付第二期价款79320元，如未能按合约的时间交付款额，超过5天作自动放弃处理。根据郭润成提供的付款收据可见，威龙公司在1994年1月25日开具了收据给郭润成，确认收到郭润成支付的第二期价款79320元，表明郭润成与威龙公司均愿意继续履行合约的约定。故旭莱公司主张郭润成已放弃购买涉案商铺，与查明事实不符，不予采纳。郭润成已向威龙公司支付了购买涉案商铺的第一、二期价款合计138810元，但威龙公司在签订《合约书》后，在长达超过十年的期间内仍未建设好涉案店铺交付给郭润成，可见涉案商铺的建设一直处于烂尾的状态。2006年1月23日，重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书，裁定威龙公司所有的位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处，而涉案商铺及土地属于上述抵押的房地产范围。之后中国信达资产管理公司重庆办事处通过拍卖公司以拍卖的方式将上述房地产转让给了旭莱公司，双方于2007年12月18日签署了《法院裁定项下资产转让合同》。以上事实可见，自重庆市高级人民法院作出的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书生效之日起，包含涉案商铺在内的位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物已非威龙公司名下财产，故威龙公司在事实上已无法再履行其与郭润成之间签署的《合约书》。威龙公司的行为致使郭润成的合同目的无法实现，其行为已构成违约，因此郭润成请求解除其与威龙公司签署的《合约书》，合法有据，予以支持。因郭润成与威龙公司之间是在1993年间签署的《合约书》，故适用当时实施的《中华人民共和国经济合同法（1982年7月1日实施）》第三十二条第一款“由于当事人一方的过错，造成经济合同不能履行或者不能完全履行，由有过错的一方承担违约责任”以及第三十五条“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金”的规定，在《合约书》已解除的情况下，威龙公司理应按照上述法律规定以及合同约定向郭润成返还已付购房款138810元，现郭润成只要求威龙公司返还购房款115780元，是对其权利的自行处分，并不违反相关法律法规的规定，予以准许。另外，《合约书》第七条约定，如甲方即威龙公司未能及时为乙方办好户口迁入、工商营业执照，乙方确需退回购房款的，甲方除退回乙方全部购房款外，另付给乙方高于银行利息二个百分点的利息。因威龙公司确实未能在签订合同之日起一年内即1994年7月12日前履行交付商铺的义务，故威龙公司应从1994年7月13日起以尚未返还的购房款为本金按高于中国人民银行发布的同期贷款利率二个百分点支付利息给郭润成至还清款项之日止。至于郭润成主张利息按照年利率24%的标准计算以及要求威龙公司支付1993年7月13日至1994年7月12日期间利息，无事实和法律依据，不予支持。至于旭莱公司提出的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款的规定，“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”以及第一百九十五条的规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”权利是否被侵犯的诉讼时效应从知道之日起计算。根据郭润成陈述可知，郭润成在合同约定的商铺交付时间到期后，一直有催促威龙公司履行义务，在2007年、2008年之后就无法找到威龙公司的工作人员。由此可见，威龙公司对涉案商铺能否建好交付以及涉案商铺所属土地已被抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处等事宜并没有明确告知郭润成。因此，旭莱公司主张郭润成的诉讼请求已超过二十年诉讼时效的抗辩，缺乏事实及法律依据，不予支持。关于郭润成主张的房屋价值上涨差额损失的问题。对于郭润成上述支持的利息可以弥补郭润成因威龙公司违约造成的损失，郭润成也没有举证证明其因威龙公司违约造成的损失高于上述支持的利息，且自重庆市高级人民法院于2006年1月23日作出的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书生效之日起，包括涉案商铺在内位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物的权利人已非威龙公司，郭润成与威龙公司签署的《合约书》在事实上早已无法履行，因此郭润成要求按2018年10月15日每平方米20000元的标准主张威龙公司支付房屋价值上涨差额损失581699.90元，于法无据，不予支持。关于旭莱公司在本案中是否承担责任的问题。首先，郭润成明确是以房屋买卖合同的法律关系主张本案诉请，《合约书》是郭润成与威龙公司签署，旭莱公司并非该合同的签署方，旭莱公司与郭润成之间就涉案商铺也未签署过相关合同。其次，旭莱公司拆除涉案商铺也是基于其与中国信达资产管理公司重庆办事处签署《法院裁定项下资产转让合同》，取得包括涉案商铺在内位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物的权利后，才对涉案商铺进行了拆除，故旭莱公司的拆除涉案商铺的行为是对其名下财产的处分。最后，《法院裁定项下资产转让合同》中第2.2条中A至H项条款只是针对旭莱公司购买涉案商铺的所属地块及建筑的风险提示，并未明确约定莱公司要对威龙公司的所有债务承担责任。综上，郭润成要求旭莱公司共同返还购房款、支付利息以及赔偿房屋价值上涨差额损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，威龙公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国经济合同法（1982年7月1日实施）》第六条、第九条、第二十七条第一款第（五）项、第三十二条第一款、第三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年9月20日判决如下：一、解除郭润成与广州威龙房地产开发公司于1993年7月13日签订的《广州威龙房地产开发公司合约书》；二、广州威龙房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向郭润成返还购房款115780元以及支付利息（以尚欠款项为基数，从1994年7月13日起按高于中国人民银行发布的同期贷款基准利率二个分点计算至还清款项之日止）；三、驳回郭润成的其他诉讼请求。案件受理费20760元，由郭润成负担6810元，广州威龙房地产开发公司负担13950元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，郭润成向本院提交（2014）深中法房初字第××号民事判决书，以证明：案外人增城市江龙外商活动中心曾就涉案商铺所在地的增城项目起诉旭莱公司，案件显示旭莱公司拍得项目后应承担项目所负的全部债务，案外人作为项目承租人都获得旭莱公司8920万元的补偿款，而郭润成作为原商铺的所有权人却未得任何赔偿，显然于理于法不合。被上诉人旭莱公司发表质证意见如下：确认该证据的真实性及合法性，但不确认郭润成所主张的证明内容。旭莱公司并未承担威龙公司所欠的全部债务。在威龙公司将涉案商铺抵押给中国银行重庆分行之前，就已经在1996年与增城市江龙外商活动中心签订了房屋租赁合同，之后中国银行重庆分行因自身享有抵押权，取得涉案土地及其上建筑物。根据买卖不破租赁的原则，旭莱公司通过参与合法拍卖取得涉案土地及房产的所有权后，威龙公司与增城市江龙外商活动中心签订的租赁合增城市同仍有效。因此，旭莱公司根据买卖不破租赁的原则回购租赁权，享有租赁合同项下权利，与本案没有任何关系。本院认为，本案的争议焦点包括：其一，威龙公司是否应赔偿郭润成房屋差价损失；其二，威龙公司应付郭润成购房款利息应如何计算；其三，旭莱公司在本案中是否应与威龙公司承担连带责任。关于威龙公司是否应赔偿郭润成房屋差价损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，依据郭润成与威龙公司签订的《合约书》的约定，威龙公司应在1994年7月13日前将房屋交付给郭润成，但威龙公司一直未履行该项义务，至重庆市高级人民法院作出（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书，裁定将包括威龙公司需交付给郭润成的商铺在内的位于增××××村的土地[增国用（1995）字第01251600001号]面积为73215平方米的土地使用权和下围村白茫别墅A1、A4、A5、B1-B9、C1-C4、江龙外商活动中心首层、二层、综合商场首层、二层、三层、农贸市场综合楼首层房屋共计面积为28510平方米及附属物抵偿给中国信达资产管理公司重庆办事处时止，威龙公司迟延交付的违约行为已延续超过十年时间。在威龙公司长期违约不履行合同义务的情况下，郭润成应当合理预见威龙公司违约行为导致《合约书》面临无法正常履行的风险，并通过有效途径向威龙公司积极主张合同权利，而在中国信达资产管理公司重庆办事处通过执行拍卖抵债程序取得涉案项目权益之后，郭润成应知晓其与威龙公司之间的《合约书》事实上已无法继续履行，故应及时对《合约书》项下的债权债务进行清理，以避免其损失继续扩大，但郭润成却在长达二十几年期间一直主张继续履行《合约书》并要求取得约定商铺的所有权，故郭润成未依照前述《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定履行止损义务，应承担相应的不利后果。郭润成主张其存在房屋上涨利益损失，并要求参照涉案商铺在2018年10月15日的市场价格计算该差价，但一方面，如前所述，郭润成未履行法定的止损义务，无权要求威龙公司赔偿扩大损失。2018年10月15日距离郭润成与威龙公司在《合约书》中约定的交付日期已超过二十年，远远超出了郭润成履行止损义务的合理期间，故即使郭润成因未能获得涉案商铺的价值上涨利益而遭受损失，该损失的发生也与郭润成未履行法定止损义务有关，郭润成要求威龙公司对此予以赔偿，依据不充分。另一方面，原审已经判决威龙公司向郭润成支付购房款自支付之日起按高于中国人民银行发布的同期贷款基准利率二个百分点的标准计算的利息，郭润成未举证证明其因威龙公司违约而遭受的损失高于该利息，故其在利息之外另行主张其他损失赔偿，亦缺乏充分理据。综上，原审判决驳回郭润成的差价损失赔偿诉请并无不当，可予维持。郭润成上诉请求改判支持其该项诉请，理由不成立，应不予采纳。关于威龙公司应付郭润成购房款利息应如何计算的问题。对于《合约书》解除情况下威龙公司应返还郭润成的购房款利息应如何计算，双方并未作出明确约定，原审参照《合约书》第七条有关威龙公司未能及时为郭润成办好户口迁入、工商营业执照等手续导致退款时威龙公司应支付的利息计算约定，认定威龙公司按高于中国人民银行发布的同期贷款基准利率二个百分点的标准向郭润成支付购房款利息，合理适当，可予维持。郭润成上诉要求改判按年利率24%的标准计付，依据不充分，不予采纳。关于旭莱公司在本案中是否应与威龙公司承担连带责任的问题。依据重庆市高级人民法院作出的（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书，中国信达资产管理公司重庆办事处通过执行拍卖抵债程序取得了包括郭润成已购买商铺在内的涉案项目的土地使用权和上盖房屋及附属物，后旭莱公司通过公开竞买从中国信达资产管理公司重庆办事处受让了上述房地产。（2003）渝高法民执字第23-2号民事裁定书确定的抵债标的物为威龙公司提供的抵押物即涉案土地使用权和房屋及附属物，抵债并未附设承接威龙公司债权债务的条件。旭莱公司取得涉案项目权益后也未与郭润成签订协议约定由旭莱公司承接《合约书》项下威龙公司的权利义务。虽然旭莱公司与中国信达资产管理公司重庆办事处于2007年12月18日签署的《法院裁定项下资产转让合同》有约定“甲方转让给乙方的标的权益资产，可能存在着瑕疵或尚未发现的缺陷，以至于乙方预期利益无法实现，并自愿承担这些风险造成的损失，且自愿放弃请求撤销买受该项法院裁定项下权益资产的权利”，但从该约定条款的上下文结合中国信达资产管理公司重庆办事处取得该标的物的来源等事实可认定，其中的“瑕疵或缺陷”应指标的物本身所存在的物理缺陷或权利瑕疵，而郭润成基于与威龙公司签订的《合约书》对威龙公司所享有的债权并不属于该标的物本身存在的权利瑕疵。因此，郭润成以其对威龙公司享有的购房款及利息、损失等债权在内的权利负担属于《法院裁定项下资产转让合同》约定的应由旭莱公司承担的“瑕疵或缺陷造成的损失”为由，主张旭莱公司应与威龙公司在本案中共同承责，缺乏事实根据。至于旭莱公司与增城市江龙外商活动中心于2008年签订《增城房地产项目债务清偿协议书》，约定对后者与威龙公司签订的《房地产租赁合同》约定的债权债务进行清理，如旭莱公司所述，系基于旭莱公司自身对买卖不破租赁原则的理解而作出的权利义务设定，依据旭莱公司的该行为本身不能推导出旭莱公司应当承接或自愿承担郭润成与威龙公司签订的《合约书》项下出卖人义务的事实成立。综上，郭润成诉请旭莱公司与威龙公司在本案中共同承责，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回亦无不当，应予维持。郭润成上诉请求改判支持其该项诉请，理由亦不成立，应不予采纳。综上所述，上诉人郭润成的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费18968.56元，由上诉人郭润成负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇二〇年六月二十八日书记员  王文杰唐颖琪