江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1058号上诉人（原审原告）：绿地地产集团盐城东部置业有限公司，住所地在江苏省盐城市亭湖区希望大道号绿地蓝海11楼。法定代表人：许光华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙龙，江苏盐海中亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐怀国，男，1980年7月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。原审第三人：詹建军，男，1991年6月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人徐怀国、原审第三人詹建军房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4760号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持绿地公司的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由徐怀国承担。事实和理由：1.2017年9月7日绿地公司与徐怀国签订的房屋租赁协议系合法有效的协议，绿地公司已经按约交付902室房屋给徐怀国使用，徐怀国应当支付相应租金；2.绿地公司与詹建军之间关于705室房屋的租赁合同与本案无关，徐怀国一审提交的录音证据不能证明绿地公司、徐怀国、詹建军之间协商以705室的租金冲抵902室租金，因此徐怀国应当向绿地公司支付案涉902室租金；3.绿地公司在履行房屋租赁过程中不存在违约行为，一审法院认定绿地公司与徐怀国双方均有违约行为，且违约行为相互抵消适用法律有误。徐怀国辩称，1.绿地公司与徐怀国于2017年3月签订房屋买卖合同将705室房屋出卖给徐怀国，后绿地公司又于2017年6月将705室房屋出租给詹建军。徐怀国系在交款前到705房屋查看，发现房屋已经出租给他人，遂与绿地公司协商。绿地公司工程部及营销部工作人员一起与徐怀国找詹建军协商，詹建军就说搬出可以，但是要补偿装修费十几万，工程部和营销部又跟徐怀国协商，提供另一间房屋给徐怀国使用，以租赁的方式签订协议，用705室房屋应收取的租金抵充902室的租金。因詹建军不同意签订三方协议，只同意跟绿地公司签订协议，所以三方协议一直没有签成。因为705室的房屋确实已经出租，所以绿地公司在2018年全年都没有向徐怀国收取租金。2.绿地公司将房屋出卖给徐怀国后又私自出租给詹建军，该行为确实构成违约，损害了徐怀国的权利。请求二审法院驳回上诉，维持原判。詹建军未发表陈述意见。绿地公司向一审法院起诉请求：1.解除绿地公司与徐怀国签订的房屋租赁合同，并判令徐怀国立即腾空租赁房屋；2.判令徐怀国立即支付欠付租金合计54860元（2018年1月1日-2018年5月31日、2018年10月1日-2019年5月31日），及利息（按年利率6%计算至实际给付之日止）；3.判令徐怀国支付自合同解除之日起至实际交付房屋之日止按4220元/月的标准计算的房屋占用使用费；4.确认徐怀国支付的保证金归绿地公司所有，并判令徐怀国承担违约金6752元；5.本案的诉讼费由徐怀国承担。一审法院查明的事实：2017年9月7日，出租人绿地公司（甲方）与承租人徐怀国（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定甲方将坐落于盐城市亭湖区希望大道58号绿地蓝海写字楼902室一间租赁给乙方办公使用，房屋租赁期限从2017年10月1日起至2020年9月30日止，共计三年，乙方享有12个月的免租期；年租金为50640元，乙方应向甲方交纳保证金4220元；合同第七条第三项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方承担违约责任：。2.拖欠租金、物业费、水、电费及其他费用等达三十日以上的；……；第八条第三项约定：乙方未按时向甲方支付租金和本合同约定的其他费用，每逾期一天，按当年租金总额的千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同，乙方已缴纳的保证金及已缴纳的租金不予返还，同时按合同约定年租金总额的20%向甲方支付违约金。合同签订后，绿地公司将案涉902房屋交付给徐怀国使用，徐怀国支付了第一年的第一期租金12660元及保证金4220元，第一年的剩余租金及第二年租金未支付。2019年2月18日，绿地公司委托律师向徐怀国邮寄送达了律师函，要求徐怀国立即支付拖欠租金，但徐怀国未履行，双方为此发生纠纷，绿地公司遂诉至一审法院。一审另查明：因绿地公司差欠徐怀国妻弟刘洪发工程款,双方拟以房抵款，后刘洪发将该项权利转让给徐怀国、刘洪清夫妇。2017年8月25日，绿地公司（出卖人）与刘洪清（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定绿地公司将坐落于盐城市亭湖区希望大道58号绿地商务城第12幢4-705室房屋出卖给刘洪清，房屋总价为90万元。合同签订后，徐怀国支付了部分房款46万元（工程款抵冲，包含徐怀国补足的4000多元）。后徐怀国在准备交付余款时发现该房屋已于2017年6月1日被绿地公司出租给了案外人詹建军。一审再查明：2016年10月23日，绿地公司与詹建军签订《房屋租赁协议》一份，约定绿地公司将坐落于盐城市亭湖区希望大道58号绿地商务城第12幢4-705室出租给詹建军使用，房屋租赁期限从2017年6月1日起至2020年5月31日止。一审中，徐怀国提供了与原绿地公司工程部经办人的电话录音资料一份，拟证明徐怀国与绿地公司经协商以705室的房屋抵充工程款，后经协商由绿地公司将902室房屋出租给徐怀国，并以705室房屋的租金抵充902室房屋的租金。绿地公司对徐怀国提供的该份录音证据不予认可。一审法院认为，徐怀国提供的该份录音证据真实有效，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的证据。一审法院认为，绿地公司与徐怀国之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实，徐怀国未按约交纳租金，绿地公司有权提出解除租赁合同并要求徐怀国腾空租赁房屋、按合同约定支付租金和占用费以及违约金的主张。但综合本案全部证据和事实可以看出，徐怀国之所以承租案涉902房屋，是因为绿地公司未履行与刘洪清之间签订的关于705室房屋买卖合同约定的义务，即在未解除房屋买卖合同的情况下将705室房屋出租给了案外人詹建军使用，并无法实际交付房屋，致使合同目的不能实现，后徐怀国在绿地公司相关部门和经办人员的建议下才同意承租，二者之间具有法律上的关联性。绿地公司依法有协助义务，即将705室租金抵冲902室的租金，但因绿地公司的原因导致各方当事人未能达成相关协议，未能实现以705室租金抵冲902室租金的目的，直接导致徐怀国未按约交纳租金，应视为绿地公司怠于履行协助义务，构成违约。根据相关法律规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于徐怀国未按约交纳租金系绿地公司违约所导致的，双方因违约应承担的违约责任，可以相互抵消。故对绿地公司关于解除租赁合同、徐怀国立即腾空租赁房屋、支付欠付租金合计54860元（2018年1月1日-2018年5月31日、2018年10月1日-2019年5月31日）且按年利率6%计算至实际给付之日止的利息损失、并承担自合同解除之日起至实际交付房屋之日止按月租金4220元的标准计算的房屋占用使用费、徐怀国支付的保证金归绿地公司所有并承担违约金6752元的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条规定，一审判决：驳回绿地公司的全部诉讼请求。案件受理费1340元，减半收取670元，由绿地公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，徐怀国与绿地公司在签订的房屋租赁协议中约定：第二条租赁期限及用途（二）免租期乙方享有12个月的免租期，免租期乙方不需要向甲方交纳租金，免租期期满之日的次日为计租日。第四条保证金、租金及其他相关费用（三）租金标准及支付方式本合同内约定的年租金总计人民币50640元。本合同期内的年租金具体如下：第一年（即2017年10月1日至2018年9月30日）的年租金为人民币33760元（备注：2018年6月1日至2018年9月30日为免租期），第二年（即2018年10月1日至2019年9月30日）的年租金为人民币33760元（备注：2019年6月1日至2019年9月30日为免租期），第三年（即2019年10月1日至2020年9月30日）的年租金为人民币33760元（2020年6月1日至2020年9月30日为免租期）。（五）支付方式：租金自计租日开始以季为一期支付一次，于每期初的第一个月内支付。第七条合同解除（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方承担违约责任：1.利用标的房屋进行违法犯罪活动的；2.拖欠租金、物业费、水电费及其他费用等达30日以上的；3.擅自将标的房屋转租、转让或改变用途的；4.擅自停业或退场达20日的；5.未按约定的时间进场、装修或营业达20日的。二审还查明，徐怀国于2019年7月26日收到一审法院邮寄送达的起诉状副本。二审中，绿地公司与徐怀国一致认可徐怀国于2019年11月15日搬离案涉902室房屋。本院认为，徐怀国与绿地公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，双方均应按约全面履行各自义务。关于绿地公司能否要求解除与徐怀国签订的房屋租赁合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定，徐怀国拖欠租金、物业费、水电费及其他费用等达30日以上的，绿地公司有权单方解除合同。绿地公司认为徐怀国欠付租金已超过30日，符合合同约定的解除条件，绿地公司有权按照案涉房屋租赁合同的约定解除与徐怀国签订的房屋租赁合同。但徐怀国提出，因绿地公司将出卖给徐怀国的705室房屋出租给第三人詹建军，致705室房屋无法实际交付给徐怀国使用，经协商，绿地公司将902室房屋出租给徐怀国使用，并约定以705室房屋应收取的租金抵算902室房屋的租金。对此，本院认为，徐怀国一审中提交的房屋买卖合同及录音证据，仅能证明徐怀国与绿地公司就705室房屋无法实际交付，以及将902室房屋出租给徐怀国使用等问题进行了商谈，但并不能证明双方已经商定租金如何抵充计算，双方亦未就此签订书面协议，故徐怀国仍应按照与绿地公司签订的房屋租赁合同的内容按期足额支付租金。徐怀国未能及时支付租金构成违约，绿地公司有权按照合同的约定行使解除权，解除与徐怀国签订的房屋租赁合同，故本院确认案涉房屋租赁合同于徐怀国收到起诉状副本之日即2019年7月26日解除。至于绿地公司将705室房屋出卖给徐怀国却未能实际交付的问题，系属绿地公司与徐怀国之间的房屋买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，徐怀国如认为绿地公司未交付705室房屋构成违约或认为绿地公司收取的705室租金应归其所有，可另案主张权利。关于徐怀国应支付的租金数额如何确定的问题。经查，双方在租赁合同中约定租金标准为50640元/年，同时约定免租期12个月，免租期满之日的次日为计租日，又约定了每个租赁年度的后4个月为免租期。双方对免租期如何分布约定的内容存在矛盾，本院从公平原则出发，综合考虑双方的利益平衡，结合徐怀国实际使用租赁房屋的时间与租赁合同全部租期的比例，确定徐怀国至2017年10月1日起至2019年11月15日实际交还房屋之日止，其实际使用房屋期内享有的免租期为8.5个月，故徐怀国实际应支付的租金及占用费合计为4220元/月×17个月=71740元，徐怀国已支付租金12660元，另徐怀国支付的保证金4220元应当优先抵扣欠付的租金，故徐怀国仍应支付54860元。关于绿地公司所主张的要求确认徐怀国支付的保证金归绿地公司所有，并判令徐怀国承担违约金6752元，实质均为要求徐怀国承担逾期支付租金的违约责任。关于徐怀国应否承担违约责任的问题，本院认为，绿地公司未能交付705室房屋与徐怀国租赁案涉902房屋确有关联，且徐怀国与绿地公司之间就705室房屋租金与案涉902室房屋租金曾协商抵充结算，再考虑到双方约定的免租期分部问题，本院酌情认定徐怀国自绿地公司起诉之日起，即自2019年7月11日起，承担欠付租金54860元的利息，标准为自2019年7月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，绿地公司提出的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2019）苏0902民初4760号民事判决；二、确认上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司与被上诉人徐怀国签订的房屋租赁合同于2019年7月26日解除；三、被上诉人徐怀国于本判决生效之日起10日内向上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司支付租金、占用费合计54860元及利息（以本金54860元自2019年7月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司的其余一审诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1340元，减半收取670元，由上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司承担100元，被上诉人徐怀国承担570元；二审案件受理费1340元，由上诉人绿地地产集团盐城东部置业有限公司承担240元，被上诉人徐怀国承担1100元。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月二十四日书记员 施凯钰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。