浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终942号上诉人（原审原告、反诉被告）：张双宇，男，1986年5月24日出生，汉族，住吉林省长春市双阳区。委托诉讼代理人：贾小凡，泰和泰（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚亮，男，1975年3月13日出生，汉族，住浙江省桐乡市。上诉人张双宇因与被上诉人姚亮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2019）浙0483民初7603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张双宇上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项；依法改判张双宇与姚亮的《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2019年10月4日解除。事实和理由：一、姚亮与张立明、张双宇签订的合同超出张立明与桐乡市濮院毛衫发展股份有限公司（以下简称毛衫发展公司），应当认定为无效。案涉商铺所有权归毛衫发展公司，张立明仅享有优先承租权。张立明与毛衫发展公司签订的租赁合同期限是2019年7月1日至2020年6月30日，张立明与姚亮签订的租赁合同期限是2019年6月30日至2022年6月29日，姚亮与张双宇签订的租赁合同期限是2019年7月13日至2022年6月30日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人经出租人同意将房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租金期限的，人民法院应当认定超过部分无效。故姚亮与张双宇签订的租赁合同超出部分，应当认定为无效。二、一审认定姚亮与张双宇的租赁合同解除时间为2020年1月7日错误。张双宇已于2019年10月3日清空并搬离案涉商铺，并多次通知姚亮接收，姚亮拒不接收。租赁合同属于双务合同，实现合同目的需要双方合作。张双宇已搬离商铺，停止营业，合同难以履行，张双宇微信告知姚亮已将案涉商铺钥匙放在商铺门缝的行为，应认定张双宇完成了案涉商铺的交付。根据最高人民法院（2019）最高法民申248号案件裁判精神，2019年10月4日为案涉商铺合同解除时间。三、一审认定损失金额错误。姚亮应当对其损失承担举证责任，但其未提供证据予以证明。张双宇于2019年10月3日搬走后，姚亮完全可以重新招租，但其拒绝致使损失扩大，姚亮不得就扩大的损失要求赔偿。且双方签订的租赁合同明确约定了押金为5000元，其性质为违约金，除此外不应赔偿。合同法规定的违约赔偿责任是对既有损失的弥补而非惩罚，张双宇无法预见其仅使用了三个月的店铺，却要赔偿九个月的租金，一审违反了可预见性规则。四、因疫情影响，毛衫发展公司于2020年发布公告，以延长租金的方式对实际经营者减免租金，该部分租金应当在姚亮的损失中予以扣减，如不扣减，姚亮将从该违约行为中获益，对张双宇也是不公平的。姚亮辩称，疫情是发生在2020年的，与本案无关，毛衫发展公司是延迟两个月租金。张双宇向一审法院起诉请求：1、请求确认张双宇与姚亮《老货运区门市部租赁合同》于2019年10月4日解除；2、姚亮退还张双宇押金5000元、租金19639元。姚亮向一审法院反诉请求：张双宇继续履行合同，向姚亮缴纳第一年房租11万元、押金5000元、水电费4403元。一审法院认定事实：桐乡市濮院恒亮羊毛衫门市部系姚亮开办个体工商户，姚亮办理门市部银行POS机，2006年11月27日注销门市部营业执照，姚亮继续使用门市部银行POS机。2014年9月25日姚亮设立桐乡市濮院美太纺织品有限公司。桐乡市濮院镇老货运区80号、81号商铺产权归毛衫发展公司所有。毛衫发展公司将老货运区80号、81号商铺优先承租权分别卖给张立明、朱三林。毛衫发展公司允许张立明长期使用80号商铺并有权转租。2019年6月3日张立明与姚亮签订《老货运区委托统一改造出租合同》，约定：张立明委托姚亮改造并出租老货运区80号店面，租期2019年6月30日到2022年6月29日，姚亮拥有出租权、改造权、定价权，第一年租金7.8万元、第二年租金10.3万元、第三年租金10.85万元。姚亮于每年6月15日前向张立明付清租金。张双宇从事服装销售，张双宇与案外人于佳琦、徐聪是朋友关系。2019年7月13日张双宇、于佳琦、徐聪到姚亮门市部，张双宇向姚亮租赁濮院镇老货运区80号商铺，于佳琦向姚亮租赁老货运区81号商铺。张双宇（承租人乙方）与姚亮（出租代理人甲方）签订《老货运区门市部租赁合同（委托）》，约定：出租代理人已与房产所有人签订委托租赁协议，代表房产所有人与乙方签订营业用房租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。租赁濮院镇老货运区80号商铺一间，租期三年，从2019年7月13日起至2022年6月30日止。甲方应当在2019年7月14日前将房屋交给乙方使用。租金由乙方支付甲方账户。第一年租金11万元（2019年7月13日至2020年6月30日），一次性支付，先付后用。第二年租金按12.5万元基础上涨15%（2020年7月1日至2021年6月30日），第三年租金在第二年基础上涨15%（2021年7月1日至2022年6月30日）。押金5000元在不违约前提下，在合同到期退房手续办妥后退还给乙方。租赁期间水电费等由乙方使用所产生的与经营相关费用由乙方承担。合同终止或解除时，乙方必须搬出租赁房屋内属乙方所有的物件，方可办理退房手续。乙方应保持房屋原状退还给甲方，房屋内外固定装饰物无偿归甲方所有。如有乙方逾期未搬出的物件，视为乙方自愿放弃，任由甲方处理。甲方同意乙方可转租，但要经过甲方同意。于佳琦与姚亮签订81号商铺《老货运区门市部租赁合同（委托）》（内容相同）。徐聪代张双宇、于佳琦在姚亮门市部POS机刷卡转账10万元，其中5万元是张双宇付姚亮80号商铺第一年租金4.5万元、押金5000元。另5万元是于佳琦付姚亮81号商铺费用。7月14日姚亮交付80号商铺给张双宇，交付81号商铺给于佳琦。张双宇租用80号商铺从事服装销售。10月3日张双宇微信告诉姚亮“你也别生气，我也是真没办法在经营了，档口我都已经搬空了，钥匙我给你放哪”。10月4日张双宇微信告诉姚亮“我都收拾利索了，钥匙放在门缝里，雨棚遥控器在隔壁81号”。姚亮答复“我希望你遵守合同，不要让自己以后后悔。至于你租的门市部在你的租期内，我是不会动的，你自行解决”。2019年10月4日张双宇搬空80号商铺物品，将商铺店门关闭。2019年10月31日，姚亮以经营亏损，经营目的无法实现，无法继续租用商铺，已搬空商铺物品，租赁合同已无法继续履行，为防止损失扩大，诉至法院。2019年12月9日，姚亮提起反诉。审理中，经法院释明做工作，2020年1月7日姚亮表示“姚亮随法院处置。如法院认为按规定可以解除租赁合同，按照濮院市场房屋租赁行情，应当一年一租。姚亮没有违约，违约责任在张双宇，双方签订3年租赁合同，现张双宇违约要求提前解除合同，造成姚亮租赁损失，要求对方赔偿损失（按法院判决解除合同之日起至2020年6月30日的租金损失计算）。同意解除租赁合同”。2020年1月8日一审法院现场查看，确认80号商铺空置，店门关闭没有被打开使用。姚亮没有前往80号店铺属实。2020年1月9日，张双宇将商铺钥匙交给法院，请求法院作姚亮工作，让姚亮领取钥匙接收商铺，愿意赔偿姚亮3个月房租损失。经法院做工作，姚亮表示在法院判决解除租赁合同前，其拒绝接收商铺。另查明，徐聪与姚亮门市部没有业务往来。徐聪代张双宇、于佳琦支付姚亮10万元外，没有向姚亮支付其余款项。张双宇本人未向姚亮、姚亮门市部支付商铺剩余房租、水电费。姚亮代缴80号商铺水电费4403元（2019年7月到9月30日期间）。一审法院认为，1、民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，合法民事权益受法律保护。张双宇与姚亮的《老货运区门市部租赁合同（委托）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。张双宇抗辩“张立明与毛衫发展公司租赁合同租期1年，张立明与姚亮租赁合同租期3年，张立明与姚亮转租合同租期超过张立明与毛衫发展公司租赁合同部分无效。姚亮与张双宇租赁合同超过前租赁合同部分亦无效”，与查明事实不符，一审法院不予采纳。2、租赁合同是双务合同，双方应按约履行各自义务。姚亮已按约交付商铺给张双宇使用至今，张双宇未按约付清租金、押金及水电费。《合同法》第九十三条、九十四条规定合同解除的情形，明确只有享有解除权的合同一方发出解除通知，才能产生合同解除法律后果。合同违约方不享有单方合同解除权，其单方解除通知不产生解除合同法律后果。本案租赁合同租期三年，现租期未过一年，姚亮不存在约定解除合同情形。张双宇作为合同违约方，不享有单方合同解除权，其单方要求解除不产生解除合同法律后果。张双宇请求确认张双宇与姚亮《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2019年10月4日解除，一审法院不予支持。3、张双宇已单方搬离租赁房屋，不愿继续履行租赁合同，租赁合同不宜强制履行。审理中，法院向姚亮释明做工作，2020年1月7日姚亮表示“同意解除租赁合同。按照濮院市场租赁行情，应当一年一租。双方签订3年租赁合同，现张双宇违约要求提前解除合同，造成姚亮租赁损失，要求对方赔偿损失（按法院判决解除合同之日起至2020年6月30日的租金损失计算）”。《合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，违约方违约解除合同，守约方有权要求对方赔偿损失，赔偿损失范围包括合同履行后可以获得的利益。姚亮要求赔偿损失（参照租金标准，从合同解除之次日起至腾退之日的房屋占有使用费、腾退之日起至2020年6月30日的经济损失）合情合理，一审法院予以准许。一审法院酌情认定张双宇赔偿经济损失中已包含押金在内，姚亮要求张双宇支付押金5000元不予准许。综上，一审法院认定张双宇与姚亮《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2020年1月7日解除。张双宇应支付姚亮房租金55632元（2019年7月13日起计算至2020年1月7日解除合同之日），支付水电费4403元，赔偿姚亮经济损失54368元（2020年1月8日起至腾退之日的房屋占有使用费参照租金标准计算、腾退之日起至2020年6月30日的经济损失参照租金标准计算）。张双宇已付5万元，两项折抵，张双宇尚应支付姚亮64403元（55632元＋4403元＋54368元-50000元）。合同解除后，张双宇应及时腾退房屋，姚亮应及时接收房屋。张双宇其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。姚亮其余诉讼请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、张双宇与姚亮签订《老货运区门市部租赁合同（委托）》于2020年1月7日予以解除；二、张双宇于一审判决生效之日起五日内交付桐乡市濮院镇老货运区80号商铺一间给姚亮，姚亮应及时接收；三、张双宇于一审判决生效之日起十日内支付姚亮64403元；四、驳回张双宇其余诉讼请求；五、驳回姚亮其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费290元，减半收取145元，由张双宇负担。反诉受理费2700元，减半收取1350元，由张双宇负担728元，姚亮负担622元（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，帐号为：62×××66，逾期缴纳将移送执行）。二审中，张双宇提交毛衫发展公司公告复印件一份，证明因疫情毛衫发展公司对实际经营者减免租金。姚亮质证认为，对该证据的真实性予以认可，对关联性不予认可。本院认证认为，对该证据的真实性予以认可，但本案纠纷发生在疫情之前，与本案无关联性，本院不予认可。姚亮未提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，首先，张双宇在合同期限内无故不履行合同，存在违约行为，因违约方不享有单方合同解除权，故张双宇于2019年10月3日腾空并通知姚亮接收商铺的行为并不能产生合同解除的效果。一审对姚亮进行释明后，姚亮于2020年1月7日同意解除合同。故一审认定系争合同于2020年1月7日解除，符合法律规定，并无不当。其次，转租人姚亮与张双宇的租赁合同期限是否超出出租人毛衫发展公司与承租人张立明合同期限。本案纠纷发生时，姚亮与张双宇的租赁合同期限在毛衫发展公司与张立明的租赁合同期限内，且本院认定转租合同解除的时间亦在出租人与承租人的约定的时间内，故转租合同不存在超出出租合同期限的问题。最后，关于合同解除后的赔偿数额。按照合同法第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审参照租金标准酌定违约损失并无不当，应予维持。至于张双宇提到的疫情期间毛衫发展公司减免两个月租金应予以扣减的诉请，因本案纠纷发生在疫情之前，违约损失在起诉时已产生并确定，且张双宇违约过错明显，故对张双宇此项诉请不予支持。综上所述，张双宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1410元，由张双宇负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二〇年六月三日法官助理孙双双书记员张叶娟