北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）京民终312号上诉人（一审原告）：贾海霞，女，1978年3月26日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：石丽君，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹弘扬，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：周艳，女，1978年8月26日出生，汉族，无业，住湖北省荆门市东宝区。委托诉讼代理人：任昆鹏，河南安澜律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：刘庭权，男，1968年2月14日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王丹，北京海润天睿律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：交通银行股份有限公司北京公主坟支行，住所地北京市海淀区复兴路甲14号华鹰大厦一层。负责人：苏鹏，行长。委托诉讼代理人：张红艳，北京市经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛洁，北京市经纬律师事务所律师。一审第三人：京华世通（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王英华，经理。委托诉讼代理人：刘天才，男，1979年10月27日出生，汉族，该公司员工，住朝阳区。上诉人贾海霞因与被上诉人周艳、刘庭权、交通银行股份有限公司北京公主坟支行（下称交通银行）、一审第三人京华世通（北京）房地产经纪有限公司（下称京华公司）第三人撤销之诉（房屋买卖合同纠纷）一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民撤8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人贾海霞的委托诉讼代理人石丽君、曹弘扬，被上诉人周艳的委托诉讼代理人任昆鹏，被上诉人刘庭权的委托诉讼代理人王丹，被上诉人交通银行的委托诉讼代理人张红艳、牛洁，一审第三人京华公司的委托诉讼代理人刘天才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾海霞上诉请求：1、撤销（2019）京03民撤8号民事判决书（下称“原判决”），依法改判撤销（2019）京03民终5874号民事判决书（下称“案涉判决”）或发回重审；2、本案的诉讼费用由周艳、刘庭权、交通银行承担。事实与理由：贾海霞与周艳、刘庭权、交通银行、京华公司第三人撤销之诉，北京市第三中级人民法院作出原判决，贾海霞认为，原判决事实认定不清，适用法律错误，应当被依法撤销并改判或发回重审，具体如下：一、原判决认定“贾海霞知道或应当知道刘庭权与周艳之间签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及补充协议”事实错误，原判决根据刘庭权在庭审过程中的“自认”，认定贾海霞和刘庭权一起签署了周艳申请贷款的文件。但是，原判决如何凭刘庭权的“自认”来认定事实？当事人的自认只能证明与自己有关的事实，与他人有关的事实，不能凭其他当事人的“自认”进行认定。即使贾海霞与刘庭权系夫妻关系，家事代理也是存在边界的，在此交易中，刘庭权和贾海霞存在利益上的对立关系，不代表贾海霞的行为事实可以通过刘庭权的“自认”进行认定。刘庭权在庭审中明确表示，其骗贾海霞前往贷款所在地签署文件。贾海霞本人从始自终根本不清楚自己所签署的文件是房屋买卖的贷款文件，根据贾海霞所提交的证据可以看出，2016年，贾海霞与刘庭权基本处于分居状态，签订买卖合同的过程中贾海霞都未曾露面，被上诉人之一的中介公司明确表示贾海霞不同意出卖该房屋，刘庭权是擅自出卖，在贾海霞签署所谓的贷款文件中，从事实上存在以下疑点：1、签署的地点是厚泽担保；2、签署的人员只有贾海霞和刘庭权；3、刘庭权经常性向银行贷款；4、所签署文件中也没有与房屋买卖有关的描述。在办理的过程中，也没有任何一名相关人员告知贾海霞有关房屋买卖的情况。贾海霞不知道也不应当知道所签署的文件是房屋买卖的贷款文件。综合以上事实，原判决认定贾海霞知道刘庭权与周艳之间签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》及《补充协议》（以下简称《房屋买卖合同》）认定事实错误。二、原判决认为贾海霞不属于因“不能归责于本人的事由未参加诉讼”,适用法律错误。前文已论证贾海霞对于刘庭权与周艳之间签订《房屋买卖合同》是不知情的，也就是说，刘庭权与周艳之间签订的《房屋买卖合同》所涉及的房屋（以下简称“案涉房屋”）是未经贾海霞同意的。两审法院也均未通知贾海霞参加诉讼，贾海霞属于不知道诉讼而未参加的第三人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百九十五条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的。”因此贾海霞属于民事诉讼法第五十六条规定的第三人的情形，依法有权提起第三人撤销之诉。三、朝阳法院的周艳与刘庭权案件存在重大程序和实体错误，给贾海霞带来不可估量的严重损失。房屋系通过中介方式卖出，中介亦明确表示整个交易过程中贾海霞都是不知情的，且专业中介都知道，房屋交易必须夫妻双方均在场，或者提交离婚证明。但是在本案中，一座位于三里屯地区的面积186平方米（市场价近2000万）的房屋被卖出仅仅800万元，贾海霞全程没有参与，可见刘庭权和周艳在中介的帮助下存在恶意串通侵害贾海霞权益的事实。周艳签署该合同就非善意，当时房产是以低于市场价低价卖出，并不是合理的价格进行转让。朝阳法院在审理过程中，法官对周艳迟延付款未按照合同的真实意思进行判断，在周艳恶意迟延支付首付款，后又在一审过程中为了绑架审判，达到胜诉的目的，将房屋剩余价款400万打至朝阳法院账户，朝阳法院一审判决在双方还未明确所有权的情况下，判决刘庭权承担高额的房屋占有使用费，在房屋过户前，刘庭权和贾海霞是当然的所有权人，却要交付对方占有使用费，这样荒唐、不合理的判决贾海霞认为一审法院与周艳恶意勾结，侵害了贾海霞的合法权益。周艳仅向法院交了400万元，算至今日，在房屋过户之前，除去偿还贷款的金额，贾海霞和刘庭权除了拿不到已经交到法院的400万元，还要向对方支付款项。周艳利用司法手段分文不交得了一套房屋，这样的不合理的判决，作为朝阳法院的上级一审法院未全面审查案件，未将案件进行撤销，有失公正。四、案涉房屋系贾海霞与刘庭权的共同财产，刘庭权未经贾海霞的同意擅自处分案涉房屋的合同应当无效。贾海霞系案涉房屋的共同共有人，对案涉房屋享有所有权。贾海霞与刘庭权系夫妻关系，根据我国《婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。案涉房屋系贾海霞与刘庭权夫妻关系存续期间取得的房产，依法应属于夫妻共同财产，贾海霞对房产享有处理权，刘庭权未经贾海霞同意，擅自处分夫妻共有房产，严重损害了贾海霞的合法权益。刘庭权属于无权处分双方的共同财产，根据我国《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”可见刘庭权并未取得处分权，且贾海霞并未对刘庭权的行为进行追认，可见刘庭权与周艳双方签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。另据最高人民法院印发《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》的通知８９条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”由此可见刘庭权与周艳签订的《房屋买卖合同》应被认定为无效合同。目前房产仍然登记在刘庭权名下，周艳不符合善意取得的法律规定，刘庭权属于无权处分人，贾海霞有权追回。原判决依据刘庭权“自认”认定贾海霞知情的事实错误，据此认为贾海霞不属于因“不能归责于本人的事由未参加诉讼”，适用法律错误。案涉判决明显错误，严重侵犯了贾海霞的合法权益，应当撤销。综合来看，本案无论是从社会朴素的价值观来说，还是从法律上来看，贾海霞的权益均受到了侵害。贾海霞还因此患了严重的精神疾病。为了维护贾海霞的合法权益，特向贵院提起上诉，望贵院依法改判或发回重审。周艳辩称：一、刘庭权在庭审中自认贾海霞和其一起签署了银行贷款文件，虽然其后来改变了说法但并未提交证据予以证明。中介工作人员称贾海霞和刘庭权一起进行了面签，同时，贾海霞还辩称其2016年6月23日在广州，但是根据贾海霞提交的机票订单信息显示，贾海霞于2016.6.21已经返回北京，银行贷款面签时间是6月23日，而贾海霞也没有相反的证据表明在此期间其又离开了北京，因此，中介工作人员的陈述和贾海霞的行程记录亦能补充证明该事实。贾海霞银行签署银行贷款文件说明其知晓房屋买卖并配合办理相关手续。二、贾海霞并非房屋买卖合同当事人，所以在房屋买卖合同纠纷中法院未通知其参加诉讼并无不当。若贾海霞认为诉讼可能涉及其利益，可以申请以第三人身份参加诉讼，贾海霞在知晓房屋买卖的情况下未申请参加诉讼，不属于“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”。三、房屋买卖合同纠纷属于合同纠纷案件，为合同相对人之间的诉讼，且已经发生法律效力，原审判决中涉及的出卖人履行支付标的物及买受人履行金钱给付义务均未涉及贾海霞，且在判决中未使用“及其他共同居住亲属”等概括表述，所以，贾海霞非原审案件第三人，原审案件亦未损害其民事利益。四、房本上是刘庭权的名字且记载为单独所有，房屋买卖合同签订时未提交结婚证明文件，周艳有理由相信刘庭权有处置权，涉案房屋商品房预售合同也是只有刘庭权一人签字。五、房屋买卖业务《签约文件合订本》《交易方留存信息表》中只有刘庭权一人信息，并没有共有权人（第三人）的信息，买受人也无能为力，无义务查询刘庭权的婚姻状态。综上所述，为了维护周艳的合法权益，请求法院维持一审判决，驳回贾海霞的全部上诉请求。刘庭权辩称：一审是依据自认来作出裁判，刘庭权当时带着贾海霞到了厚泽担保的地方让他签字，在那段时间中，他办理了很多贷款，贾海霞也确实需要签署一些文件。这些文件是否关于房屋买卖，贾海霞不清楚。刘庭权也从来没有说过贾海霞知情，刘庭权的陈述即使理解为自认，不能延伸为贾海霞的自认，法院应依据贾海霞自己的自认做出裁判。贾海霞提起本案诉讼是为了保护她自身的利益而非刘庭权的利益，虽然双方是夫妻是利益共同体，但不能以刘庭权的不利说明为依据，在不查清事实的基础上草草结案。一审中依据刘庭权自认作出裁判，加剧了家庭矛盾，希望二审可以查清事实，贾海霞有没有同意出售房屋，希望二审法院可以依据法律和真实的事实作出裁判。交通银行、京华公司均坚持一审的答辩意见。贾海霞向一审法院提出诉讼请求：1.撤销（2019）京03民终5874号民事判决书；2.本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：刘庭权与贾海霞系夫妻关系，2206房屋登记在刘庭权名下。2016年4月5日，周艳（买受人）与刘庭权（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定周艳以800万元的价格购买刘庭权所有的2206房屋。后双方因房屋买卖产生纠纷，周艳将刘庭权诉至法院，一审法院判决刘庭权继续履行合同并赔偿周艳租金损失。二审、再审均维持了一审判决。贾海霞提起执行异议之诉亦被驳回。本案中，贾海霞提交了证据1房屋买卖合同纠纷一审、二审民事判决书，证明在房屋买卖合同纠纷案件中两审法院均未通知贾海霞参加诉讼；证据2贾海霞与刘庭权结婚证，证明双方系夫妻关系；证据3商品房预售合同、房屋所有权证书，证明房屋虽登记在刘庭权名下但系夫妻共同财产；证据4《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，证明刘庭权未经贾海霞同意私自售房；证据5房屋价格截屏，证明房屋售价远低于市场价格；证据6病历，证明贾海霞患有抑郁症；证据7贾海霞机票订单信息，证明售房期间贾海霞不在北京。周艳提交了证据1再审审查与审判监督民事裁定书、执行裁定书，证明房屋买卖合同纠纷一案已经过一审、二审、再审，均驳回了刘庭权的诉讼请求，贾海霞提出执行异议之诉亦被驳回；证据2如实陈述交易信息的声明，证明刘庭权签字确认共有房产已经取得其他所有人同意；证据3中介证明，证明刘庭权、周艳共同委托中介生成网签合同并买卖交易；证据4出售代理人承诺书，证明产权人出售完全代表共有人的真实意愿；证据5刘庭权承诺书，证明刘庭权承诺取得共有产权人的同意出售案涉房屋；证据6交易说明，证明贾海霞与刘庭权一起到银行进行面签，贾海霞知晓房屋交易；证据7批贷证明，证明批贷需要夫妻双方一起到银行面签，贾海霞知晓房屋交易。刘庭权在2019年10月17日的庭审中明确表示贾海霞和其一起去面签了银行贷款文件，但称贾海霞不知道签字的意图。在2019年12月10日的庭审中则称贾海霞签字并非办理2206房屋的贷款面签。中介工作人员称贾海霞和刘庭权一起进行了面签。另查，根据贾海霞提交的机票订单信息，贾海霞于2016年6月21日到达北京，银行贷款面签时间是6月23日。另查：周艳因房屋买卖合同纠纷以刘庭权为被告、交通银行、京华公司为第三人起诉至北京市朝阳区人民法院，请求：1.判令周艳和刘庭权继续履行双方于2016年4月5日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，刘庭权配合周艳办理完毕2206房屋的转移登记手续并向周艳交付上述房屋，周艳支付刘庭权扣除贷款后的剩余房款1155724.53元；2.判令刘庭权以395万元为本金按照银行同期贷款利率支付周艳自2016年6月7日至实际交付房屋之日止的利息；3.判令刘庭权按照每月21000元的标准支付周艳自2016年9月1日起至实际交付房屋之日止的租金损失；4.判令刘庭权支付周艳居间服务费12万元；5.判令周艳代刘庭权偿还交通银行抵押贷款2894275.47元，交通银行配合周艳办理完毕2206房屋的抵押登记解除手续。刘庭权在该案反诉请求：1.判令解除双方于2016年4月5日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2.判令周艳支付刘庭权违约金69万元，剩余的326万元购房款同意退还给周艳。北京市朝阳区人民法院经审理于2018年10月23日作出（2016）京0105民初62471号民事判决：一、周艳于判决生效之日起七日内按照刘庭权与第三人交通银行股份有限公司北京公主坟支行签署的《个人借款合同》清偿刘庭权尚未偿还的贷款本金及利息（具体款项金额以实际清偿之日为准），交通银行股份有限公司北京公主坟支行于收到款项后三日内申请办理位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院5号楼19层16-2206房屋的抵押登记注销手续；二、周艳与刘庭权继续履行双方于二〇一六年四月五日签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，刘庭权于上述第一项抵押登记注销手续办理完毕后七日内配合周艳办理完毕位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院5号楼19层16-2206房屋的转移登记手续，周艳于上述第一项抵押登记注销手续办理完毕后七日内支付刘庭权扣除第一项代为清偿抵押贷款金额后的购房尾款，刘庭权于上述房屋转移登记手续办理完毕之日起三日内将上述房屋腾退并交付周艳；三、刘庭权于判决生效之日起十五日内赔偿周艳租金损失（按照每月二万一千元为标准，自二〇一六年九月一日起计算至实际交房之日止）；四、驳回周艳的其他诉讼请求；五、驳回刘庭权的反诉请求。刘庭权不服向一审法院提起上诉。一审法院于2019年5月15日作出（2019）京03民终5874号民事判决：驳回上诉，维持原判。刘庭权不服向北京市高级人民法院申请再审，北京市高级人民法院于2019年8月30日作出（2019）京民申3806号民事裁定：驳回刘庭权的再审申请。贾海霞以案外人身份向北京市朝阳区人民法院提出执行异议，北京市朝阳区人民法院于2019年9月30日作出（2019）京0105执异2286号执行裁定：驳回案外人贾海霞的执行异议。一审法院认为，根据查明的事实，刘庭权在庭审中自认贾海霞和其一起签署了银行贷款文件，虽然其后来改变了说法但未提交证据予以证明，法院以其第一次陈述的事实为准。中介工作人员的陈述和贾海霞的行程记录亦能补充证明该事实。贾海霞签署银行贷款文件说明其知晓房屋买卖并配合办理相关手续。贾海霞并非房屋买卖合同当事人，法院未通知其参加诉讼并无不当。若贾海霞认为诉讼可能涉及其利益，可以申请以第三人身份参加诉讼。贾海霞在知晓房屋买卖的情况下未申请参加诉讼，不属于“因不能归责于本人的事由未参加诉讼”，其要求撤销（2019）京03民终5874号民事判决书缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，贾海霞的诉讼请求不成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决如下：驳回贾海霞的诉讼请求。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：刘庭权在一审庭审中自认贾海霞和其一起签署了办理房屋银行贷款文件，虽然刘庭权后来改变了说法但其并未提交相关证据予以证明。一审法院以刘庭权第一次陈述的事实为准，参照中介人员的陈述及贾海霞的行程记录，确认贾海霞签署银行贷款文件说明时其知晓房屋买卖并配合办理了相关手续。同时认定贾海霞并非房屋买卖合同当事人，法院未通知其参加诉讼并无不当，本院对此予以确认。贾海霞与刘庭权系夫妻关系，其陈述与刘庭权去银行面签相关文件时并不知晓文件内容，对于刘庭权与周艳买卖房屋的事情不知晓，这一论点既不具有说服力，同时又不符合常理。在贾海霞知晓房屋买卖并配合办理手续的情形下，表明其对于刘庭权与周艳之间的房屋买卖是认可的，无法证明（2019）京03民终5874号民事判决损害了其民事权益，其要求撤销（2019）京03民终5874号民事判决书的上诉请求，本院不予支持。一审法院驳回其要求撤销（2019）京03民终5874号民事判决书的诉讼请求并无不当，本院予以维持。贾海霞的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，贾海霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由贾海霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 许雪梅审 判 员 赵 彤审 判 员 汪 明二〇二〇年六月十九日法官助理 张怡文书 记 员 贾蒙霓