重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终3298号上诉人（原审被告）：曾祖明，男，1972年8月23日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：鄢然，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张柏枝，女，1960年11月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：聂炜昌，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人曾祖明因与被上诉人张柏枝房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初12062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法改判。事实与理由：1、根据双方约定，起租期应当从2016年6月15日，交纳日应为6月1日。一审认定起租期错误。2、上诉人先后受到江北区法院和云阳县法院的协助执行通知，上诉人执行法院协助执行通知而没有交纳租金不构成违约。3、2020年3月12日，因被上诉人房屋被执行的原因，江北区法院通知上诉人撤离租赁房屋，上诉人当即停止营业搬离，2020年4月7日完成营业注销手续，故2020年3月12日后不应当在支付租金。4、因新冠疫情影响，应当酌情减免租金。5、一审主张年息24%的违约金仍过高，按贷款利率主张即可。被上诉人不同意上诉人的意见，要求维持原判决。原告张柏枝诉向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付租金930240元（2018年3月15日至2019年3月14日为456000元；2019年3月15日递增4%，为474240元）；2、判令被告从2018年11月27日起按未交款核算当日租金的双倍向原告支付违约金至欠付租金付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年3月6日，甲方（张柏枝）与乙方（曾祖明）经第三方重庆合力泰富商业管理有限公司居间，签订《重庆房地产租赁居间合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区南坪街道南坪正街1号6-2-1号房屋出租给乙方经营使用，租赁期限为10年3个月，从2016年3月15日起至2026年6月14日止；租金每月38000元，从第4年开始年递增4%；租金按12个月为一期支付给甲方，每期租金支付时间为提前15天；甲方保证该物业产权真实合法有效，不存在任何纠纷，保证对该物业享有完整合法的处分权并向乙方提供真实、有效的产权证明复印件及身份证复印件。合同还约定，乙方未按约定时间足额向甲方交付租金，每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金。2016年3月15日，原告张柏枝将房屋交付被告曾祖明。2016年7月21日，双方签订《租赁合同之附件》，约定甲方应确保对该房屋享有出租的权利。在乙方经营过程中，甲方单方面涉及的债权债务与乙方无关，以确保乙方正常经营。在租赁期间，2016年3月15日至2018年3月14日期间的租金被告曾祖明已经支付完毕，从2018年3月15日起未再向原告张柏枝支付租金。另查明，2018年4月24日，重庆市江北区人民法院作出（2017）渝0105执7018号执行公告，该院在执行恒丰银行股份有限公司重庆江北支行申请执行戴勇、张永莉、张柏枝、白君、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司借款合同纠纷一案中，决定对被执行人名下财产:重庆市南岸区街道南坪正街1号6-2-1号房屋予以司法拍卖，并已委托中介机构对前述财产进行了评估。2018年5月31日，重庆市江北区人民法院向被告曾祖明作出（2017）渝0105执7018号协助执行通知书，关于恒丰银行股份有限公司重庆江北支行与戴勇、张永莉、张柏枝、白君、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2017）渝0105民初1121号民事判决书已经生效，已向被执行人送达了执行通知书，但被执行人戴勇、张永莉、张柏枝、白君、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司未履行生效法律文书确定的义务。据申请执行人提供线索，被执行人张柏枝在你处有租金收益可供执行，现一审法院特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、第二百四十三条的规定，请协助执行以下事项:在550万元限额范围内冻结并停止支付被执行人张柏枝在你处租金收益，一审法院未解除冻结前，不得擅自向被执行人支付。2018年7月21日，重庆市江北区人民法院向被告曾祖明作出（2017）渝0105执7018号执行裁定书，告知因恒丰银行股份有限公司重庆江北支行与被执行人白君、张柏枝、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司、戴勇、张永莉、重庆世鼎企业管理咨询有限公司达成和解，并向一审法院书面申请撤回对上述房屋的拍卖，裁定：终结一审法院（2017）渝0105执7018号案件的执行程序。2018年11月27日，重庆市江北区人民法院向被告曾祖明作出（2017）渝0105执7018号之一协助执行通知书，告知：关于恒丰银行股份有限公司重庆江北支行申请执行白君、张柏枝、重庆鼎边锉餐饮管理有限公司、戴勇、张永莉、重庆世鼎企业管理咨询有限公司借款合同纠纷一案，执行中该院依法冻结了被执行人张柏枝在承租人曾祖明处的租金收益550万元。现双方当事人达成和解，根据申请人的书面申请需解除对上述租金收益的冻结，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条的规定，请协助执行以下事项：解除一审法院（2017）渝0105执7018号执行裁定书及协助执行通知书对被执行人张柏枝在承租人曾祖明处的租金收益550万元的冻结。2019年4月2日，重庆市云阳县人民法院向被告曾祖明作出（2018）渝0235执2175号之二协助执行通知书，关于重庆云阳恒丰村镇银行股份有限公司与白君、张柏枝、戴勇、张永莉、重庆中飞商贸有限公司借款合同纠纷一案，相关法律文书均已发生法律效力。因被执行人未履行完毕生效法律文书确定的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条规定，请协助执行以下事项:提取被执行人张柏枝因出租重庆市南岸区南坪街道南坪正街1号6-2-1号（106房地证2012字第16147号）房产而应收取第三人曾祖明的租金收益91.2万元至云阳县人民法院账户。后曾祖明未向重庆市云阳县人民法院支付。一审法院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告张柏枝作为出租人，被告曾祖明作为承租人，双方签订的《重庆房地产租赁居间合同》以及《租赁合同之附件》系原、被告的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方合同签订生效后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告支付了2016年3月15日至2018年3月14日期间的租金。按合同约定，租金按12个月为一期支付给甲方，每期租金支付时间为提前15天，故2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金456000元应在2018年3月15日之前15日内支付，2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金474240元（2019年3月15日至2020年3月14日系第4年，租金在456000元的基础上递增4%）应在2019年3月15日之前15日内支付。原告主张的租金已到履行期，故一审法院对于原告的该项主张，一审法院予以支持。对于原告主张的违约金。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告双方签订的《重庆房地产租赁居间合同》合同第六条约定：“乙方未按约定时间足额向甲方交付租金，每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金”。本案中，被告逾期支付租金，已经构成违约。关于逾期支付之日的起算时间点。一审法院认为应分成两部分：一是2018年3月15日至2019年3月14日期间租金456000元的违约金起算时间点应从2018年11月28日起算，因为2018年5月31日，江北法院向被告曾祖明发出《协助执行通知书》，要求其“在550万元限额范围内冻结并停止支付被执行人张柏枝在你出租金收益……”，2018年11月27日，江北法院向被告曾祖明发出《协助执行通知书》，“解除一审法院（2017）渝0105执7018号执行裁定书及协助执行通知书对被执行人张柏枝在承租人曾祖明处的租金收益550万元的冻结”。由于原告张柏枝在被告曾祖明处的租金收益被法院冻结，故被告交付租金的时间延迟。但在租金收益解除冻结后，被告即应向原告支付相应租金，但其实际未支付，构成违约。考虑到该《协助执行通知书》的合理送达时间，故一审法院从2018年12月10日开始计算违约金；二是2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金474240元应从2019年3月15日起计算，因为该段期间的租金应在2019年3月15日之前15日内支付，若未支付，则从2019年3月15日起已构成逾期支付。关于违约金的计算标准：一审法院认为，合同约定“每延期一日应按未交款核算当日租金的双倍向甲方支付赔偿金”，远远超过违约金的合理期间，故一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，酌定按年利率24%作为违约金的计算标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，一审判决如下：一、被告曾祖明于本判决生效之日起十日内向原告张柏枝支付2018年3月15日至2019年3月14日期间的租金456000元；2019年3月15日至2020年3月14日期间的租金474240元，共计930240元；二、被告曾祖明于本判决生效之日起十日内向原告张柏枝支付逾期付款违约金（1、从2018年12月10日起，以456000元为基数，按年利率24%向原告支付逾期付款违约金至456000元付清之日止；2、被告曾祖明从2019年3月15日起，以474240元为基数，按年利率24%向原告支付逾期付款违约金至474240元付清之日止）；三、驳回原告张柏枝的其他诉讼请求。案件受理费16519元、保全费5000元，合计21519元，由原告张柏枝负担1519元（原告已缴纳），被告曾祖明负担20000元（限被告曾祖明于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告张柏枝）。二审法院另查明，2020年3月12日，江北区人民法院发布执行公告，要求占用本案房屋使用人1个月搬离，否则强制搬离。上诉人于2020年4月7日注销税务手续。关于实际搬离日期无准确证据证明，被上诉人认为上诉人在2020年4月23日实际搬离完毕。经本院于云阳县法院联系核实，2019年4月2日该院通知上诉人协助执行后，上诉人即提出异议。云阳法院根据有关规定即终止该协助执行通知，并告知申请执行人与本案上诉人曾祖明。新冠疫情在一审判决后发生，上诉人在二审中提出适当减免租金的请求。以上事实有有关书证、笔录等为证。上诉人已经交纳2年租金。除租金起算日期外，二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据双方合同约定，免租期为3个月。故租金起算日为2016年6月15日。根据双方特别约定，首期租金于2016年3月交纳，但并不能否定免租期3个月的约定，租金起算日应当为6月15日。故以后每年租金交纳日应为15日之前，即5月31日。2018年6月15日至2019年6月14日一年租金应当于2018年5月31日交纳，但于同日江北区人民法院向上诉人发出协助执行通知冻结租金。故上诉人协助司法执行通知未交纳不够成违约。2018年11月27日解除该租金冻结，按照一审加上合理送达时间，可以认定从2018年12月10日起正常支付租金。上诉人此时未支付租金，构成违约，应当承当违约责任。经核查，云阳县法院在2019年4月2日有发出协助执行通知，但上诉人提出异议后，云阳县法院按照有关规定不再执行该协助执行通知，并告知了上诉人。由于无法证实上诉人原准备在处理云阳县法院协助执行期间交纳租金，并且上诉人向二审法院隐瞒云阳县法院不再要求协助执行的事实，本院不再扣除合理违约期间。二审查明2020年3月12日江北区法院发布公告腾房，应当认定该日起承租人无法正常使用房屋，上诉人也在合理时间搬出，故上诉人从2020年3月12日起不再支付租金。因为众所周知的新冠疫情影响，本院酌定2个月内的免租期。第四年租金从2019年6月15日计算至2020年1月14日，租金为474240元*7/12=276640元。双方约定的违约金过高，一审减少至年息24%的标准，该标准符合司法惯例，本院不再变动。综上所述，曾祖明的上诉请求部分成立，本院依据新的法律事实的产生和新提交的证据，对一审判决进行改判。依照《《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初12062号民事判决。二、曾祖明于本判决生效后10日内支付张柏枝2018年6月15日至2019年6月14日租金456000元，并以此为本金从2018年12月10日起按照年利率24%的标准支付违约金至履行完毕时止。三、曾祖明于本判决生效后10日内支付张柏枝2019年6月15日至2020年1月14日租金276640元，并以此为本金从2019年6月1日起按照年利率24%的标准支付违约金至履行完毕时止。四、驳回张柏枝其他诉讼请求。一审案件受理费16519元、保全费5000元，合计21519元，由原告张柏枝负担5000元（原告已缴纳），被告曾祖明负担16519元。二审案件受理费16519元，由张柏枝负担4000元，曾祖明负担12519元。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 陈 华审 判 员 芦明玉二〇二〇年六月十一日法官助理 吴晓亮（院印）书 记 员 孙 翠