江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终1538号上诉人（原审原告）：茅永新，男，1965年10月6日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈钧，江苏涤非律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茅某，女，2001年2月23日出生，汉族，住盐城市大丰区。被上诉人（原审被告）：陆惠琴，女，1965年3月8日出生，汉族，住盐城市大丰区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚竹平，江苏姚竹平律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱文舟，江苏姚竹平律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：许顿，男，1980年11月5日出生，汉族，住盐城市大丰区。上诉人茅永新因与被上诉人茅某、陆惠琴、许顿确认合同无效纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院(2019)苏0982民初5213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茅永新上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判支持茅永新的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定2018年1月10日，茅某向茅永新、陆惠琴出具的声明书，非茅某的真实意思表示，与事实不符。茅永新与陆惠琴在大丰区有多处房产，其中名都广场E区1101号门面房登记在女儿茅某名下，另一处房产登记在另一女儿的名下，但两个女儿都向茅永新和陆惠琴出具了声明书，明确名下的房产所有权属于茅永新和陆惠，两个女儿无权处分，两份声明是两个女儿自愿出具的。茅某出具声明时虽然未成年，但已是高三学生，应视为具有完全民事行为能力的人。2、一审法院认定陆惠琴与茅永新离婚时，茅永新在法院制作调解笔录中已自认案涉房屋的所有权归茅某所享有是错误的。2018年8月2日一审法院制作的调解笔录中，茅永新提出案涉房屋的租金一人一半，陆惠琴不同意。茅永新坚持租金一人一半，直到双方终生，认为房屋产权虽然登记在女儿名下，但收益、处分、使用等权利已经与两个女儿有书面约定，并且在房产部门也进行了权利限制的登记，最后陆惠琴同意案涉房屋的租金收入一人一半。上述事实可以说明，陆惠琴与茅永新的离婚案中，茅永新和陆惠琴没有同意将案涉房产给茅某。3、一审法院认为茅永新和陆惠琴作为案涉房屋实际出资人，在离婚时未将门面房作为夫妻共同财产予以处理已放弃其物权，该门面房应按赠与茅某处理，一审法院该认定是错误的。在离婚案件中，无论是茅永新还是陆惠琴，均强烈要求法院对门面房进行分割处理，后经法院释明，因门面房登记在案外人茅某的名下，所以离婚案中无法对门面房进行处理，可另寻途径自行主张。因此，不是没有要求法院处理，而是法院无法处理。茅永新和陆惠琴的离婚案中，茅永新根本没有放弃对门面房的所有权，也不存在赠与一说。4、案涉房屋处在大丰城区最繁华的闹市区，面积92.6平方米，其价值应在300万元以内，而茅某仅以105万元的超低价转让给了许顿，转让价格明显不合理，也严重损害了茅永新的合法利益。茅某、陆惠琴辩称，1、茅某出具声明并非是其真实意思表示，当时茅某在上高中，未满18周岁，是由茅永新强迫、威胁茅某出具的声明。如果茅某不出具声明，就不让上学。身边没有人可以帮茅某，在没有办法的情况下，不得已才在声明上签名。该声明内容都是由茅永新所写，茅某只是签名。2、茅永新、陆惠琴的离婚案件并没有处理案涉房产，案涉房产已登记在茅某名下，茅永新、陆惠琴两人无权处分，仅是对租金进行约定。因为茅某还在上学，需要茅永新、陆惠琴抚养。3、茅永新、陆惠琴购买案涉房产后，已赠与给茅某，所以才登记在茅某名下，而且案涉房产是商业房产，不涉及二套房税费问题。赠与行为是茅永新、陆惠琴真实意思表示。4、对案涉房屋的价格评估不属于一审法院审查范围，买卖合同双方系完全民事行为能力人，有权处分自己的财产。如果价格过高或过低也与茅永新无关，不涉及损害茅永新的合法权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许顿二审未答辩。茅永新向一审法院起诉请求：1、确认茅某、陆惠琴与许顿签订的《名都广场1101号门市房转让协议》无效，确认名都广场1101号门市房系茅永新与陆惠琴的共同财产。2、本案诉讼费用由茅某、陆惠琴、许顿共同承担。一审法院认定的事实：茅永新与陆惠琴于1989年1月14日登记结婚，婚生长女茅胜男、次女茅某。2004年，茅永新与陆惠琴共同出资64万元购买了位于盐城市大丰区门市房，该房登记在时年5周岁的女儿茅某名下。2018年1月10日，茅某向茅永新及陆惠琴出具书面声明书，内容为：“本人茅某在名都广场1101号门市为父亲在（我）几岁时购买，虽在本人名下，但本人茅某无权出卖、出租、转让、拍卖等，一切权利归父母出资购买人为准。”2018年3月1日，一审法院受理陆惠琴与茅永新离婚纠纷案，经一审法院主持调解，双方同意离婚，一审法院所作（2018）苏0982民初1189号民事调解书主文载明：“一、陆惠琴与茅永新离婚。二、婚生女茅某随陆惠琴生活，抚养费由陆惠琴全额负担……。”该调解书未将案涉门市房作为夫妻共同财产予以分割，且该案的调解笔录中茅永新已自认案涉门市房的财产所有权归茅某所有。2019年1月，茅某、陆惠琴与许顿就案涉门市房的出售达成一致意见，许顿并于当月11日向盐城市大丰区税务局第一税务分局缴纳了交易税金。2019年3月4日，茅某与许顿及其妻常青签订案涉门市房《不动产买卖合同》，该合同载明：“出卖方（甲方）：茅某买受方（乙方）：许顿常青根据国家有关法律法规，经充分协商，甲乙双方就不动产买卖事宜签定本合同，以资共同遵守。一、甲方自愿将坐落在市区人民南路名都广场E区1101号门市的不动产转让给乙方所有，该不动产证号为20180007135。二、双方议定上述不动产的成交价格为人民币¥1050000元，大写：壹佰零伍万圆整，乙方在2019年3月4日前一次性付清。……甲方（签章）：茅某2019年3月4日乙方（签章）：许顿常青2019年3月4日。”此后，许顿向茅某支付了全部购房款105万元，茅某向许顿交付了房屋。茅某于2019年3月6日协助许顿、常青完成该房权属的变更登记。2019年4月，茅永新得知案涉房屋由茅某出售给许顿后，经向房屋交易双方交涉无果，遂于2019年9月23日向一审法院提起诉讼。一审院认为，本案的争议焦点为：一、案涉门市房在茅某出售给许顿前的物权归属；二、许顿取得案涉门市房物权的方式是否合法。关于争议焦点一，在茅某未成年时，其所作《声明书》系基于作为监护人的茅永新要求，且对被监护人茅某不利的情形下而为，综合茅某的另一监护人陆惠琴对此表示异议的状况，应予认定上述《声明书》非茅某的真实意思表示；陆惠琴与茅永新离婚时，茅永新在一审法院制作的调解笔录中已自认案涉门市房的所有权归茅某享有，且此离婚案件的民事调解书未将案涉门市房作为夫妻共同财产予以分割。上述情况表明，茅永新与陆惠琴作为案涉门市房实际出资人在离婚时已放弃其物权，该门市房应按其赠与茅某处理。因此，案涉门市房在茅某出售给许顿前的物权应归茅某享有。关于焦点二，《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定；按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。鉴于茅某在达成该合同时已年满十八周岁，具有完全民事行为能力，故茅某与许顿签订的《不动产买卖合同》系真实意思表示，不违反相关法律规定，应为有效。退言之，即使茅某对案涉门市房不享有所有权及处分权，该合同亦不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，而亦为有效。此外，相对于许顿而言，如茅某对案涉门市房不享有所有权及处分权，按《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权收回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，本案房屋买卖行为中，因案涉门市房登记在茅某名下，许顿当时完全有理由相信茅某有权处分该房屋，其以双方商定的价格购买，并办理了案涉门市房权属的变更登记。其上述行为完全符合不动产善意取得的构成要件，案涉房屋买卖合同据此亦应为有效。因此，许顿取得案涉门市房物权的方式符合法律规定。综上，茅永新作为案涉《不动产买卖合同》非权利方及合同主体方，其无权对案涉门市房的转让价格作出不合理的评判，并以此要求确认该合同无效。其在本案中的诉讼请求无事实与法律依据，对此不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第一百一十四条、第一百二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：驳回茅永新的诉讼请求。案件受理费14250元，减半收取7125元，由茅永新负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。本案中，茅永新、陆惠琴于2004年共同出资64万元购买位于盐城市大丰区案涉门市房时，将该房登记在时年5周岁的女儿茅某名下，该行为应视为茅永新、陆惠琴对茅某的赠与，该赠与行为合法有效。2018年1月10日时，茅某尚未满18周岁，是限制行为能力人，其无权对自己所有的不动产进行处分，故其向茅永新出具承诺书，认为案涉房产的一切权利归父母的承诺无效。2018年3月1日，一审法院受理陆惠琴与茅永新离婚纠纷案时，双方就离婚财产分割，并未涉及该案涉房产。在一审法院2018年8月2日调解笔录中，茅永新虽曾提出案涉房屋的租金一人一半，并认为门面房产权虽然登记在女儿名下，但收益、处分、使用等权利已经与两个女儿有书面约定，并在房产部门也进行了权利限制的登记，最后陆惠琴同意案涉房屋的租金收入一人一半。但该事实也仅能说明茅永新、陆惠琴在双方离婚案件中作为茅某的监护人，共同认可对该房屋收益权的处分，并未实体处理涉案房屋，不能以此认定案涉房屋仍应归茅永新、陆惠琴共同所有。2019年1月，茅某、陆惠琴与许顿就案涉房屋签订《房屋买卖协议》时，茅某已满18周岁，其作为完全民事行为能力人完全可以独立处分自己的财产，该房屋买卖行为合法有效。茅永新不是案涉房屋的所有权人，茅某、陆惠琴的处分行为并未侵害其合法权益，故茅某、陆惠琴与许顿就案涉房屋出售价格的多少与茅永新无关，茅永新无权请求确认该买卖合同无效。综上，茅永新的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14250元，由上诉人茅永新负担。本判决为终审判决。审判长 陈 东审判员 张晨阳审判员 周 陇二〇二〇年六月十八日书记员 刘 湘