江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终504号上诉人（原审被告）：吴兰清，男，1951年4月4日生，汉族，住宜兴市。上诉人（原审被告）：邵国君，男，1961年12月9日生，汉族，住宜兴市。被上诉人（原审原告）：吴岩仙，女，1954年8月25日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：任小娟（系吴岩仙儿媳），女，1980年6月8日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。上诉人吴兰清、邵国君因与被上诉人吴岩仙房屋买卖合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2019）苏0282民初5635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴兰清、邵国君上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.一审中，吴兰清已提供蒋杏宝出具的证明，证明吴岩仙早就将涉案房屋赠与给其，吴岩仙未对该证据提出异议。涉案房屋产权证的申请办理、领取、保管均由吴兰清行使，涉案房屋也长期由吴兰清管理、维护、使用、出租，对此吴岩仙从未提出异议。吴岩仙在九几年时就迁出涉案房屋，并迁出户口，其早已不是房屋所在地集体经济组织成员。涉案房屋翻新扩建时，吴岩仙积极提供必要证明、协助办理相关手续。以上事实均可以说明吴岩仙认可涉案房屋归吴兰清所有。2.《土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。可见，《土地管理法》并未禁止农村房屋买卖，也可以看出该条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的立法本意应该是只能申请一处宅基地的意思。国资委[2010]28号《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》第二条也明确“一户一宅”是指农村村民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。如按一审法院的理解，农村房屋在同一集体经济组织中依法继承、赠与、转让均将无法进行，等于剥夺了公民的合法财产权利。3.《物权法》第一百五十三条允许宅基地使用权有条件的转让，特别是宅基地使用权可以在同一集体经济组织中转让。《土地管理法》也并未禁止宅基地使用权的转让，该法第六十二条属于管理性规定，且没有涉及农村房屋买卖的效力问题，故不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。4.一审法院已经查明“吴岩仙认为凭证出具给吴兰清，但房屋实际系邵国君购买，故诉至法院”，可见吴岩仙只是不同意邵国君购买房屋，而非不同意吴兰清购买房屋，现法院认为吴岩仙主张邵国君购买房屋的事实不能成立，则吴岩仙要求确认合同无效的诉请也不应支持。被上诉人吴岩仙二审答辩：1.吴兰清所谓吴岩仙将涉案房屋赠与给其完全是凭空捏造的，事实是吴兰清利用吴岩仙对其的信任侵占吴岩仙的房屋，并假借为吴岩仙照看房屋之名骗取村委和有关部门的信任达到翻修房屋的目的，后吴兰清又与实际购房人邵国君串通以翻修房屋遭到村民阻拦为由诱导吴岩仙写下房屋出售凭证。邵国君隐瞒其是实际购房人的事实，一审判决与其无关仍然提出上诉，其行为前后矛盾。2.所谓管理性规范是指法律或行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效的情形，但如果合同继续履行将会损害国家、集体、个人利益的则属于效力性规范，本案房屋买卖合同显然损害了国家、集体、个人利益，应属无效。吴兰清不具备买受房屋的合法前提，涉案房屋也非其财产，依法不予保护。3.吴兰清、邵国君妄图用5000元侵占吴岩仙的房屋及宅基地，但5000元连砌堵围墙都不够，更不要说购买近60平米的房屋及近120平米的宅基地了，吴兰清、邵国君的行为不仅违反法律、行政法规的禁止性规定，还违反民法诚实守信、等价有偿、公平的基本原则。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴岩仙向一审法院起诉请求：1.判令其与被告关于张渚镇淦里村砖桥组所有权号为DF******的农村房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年前吴兰清以帮其照看房屋翻修为由骗取其信任，伪造其名义骗取村委会及相关部门信任，与邵国君沟通，将其所有权号DF******的农村房屋私自拆除后重建，并在2017年4月28日以房屋翻修遭村民阻拦为由诱导其写下出售房屋凭证。法律规定禁止买卖农村房屋。为此，其诉至法院。吴兰清一审辩称：吴岩仙在九十年代就将房屋赠与给其，双方于2017年4月27日最终商定以5000元价格购买该房屋，凭条也是吴岩仙本人所写，双方之间买卖有效。邵国君一审辩称：房屋买卖不存在无效情形，应当是成立的。一审法院查明：吴岩仙（又名吴杏仙）原系宜兴市村民，其名下登记有所有权号为ＤＦ******号、坐落于宜兴市的房屋一套，建筑面积为58.4平方米。吴兰清系吴岩仙之兄，涉案房屋于上世纪90年代起一直由吴兰清实际使用，吴兰清名下有宅基地。2016年9月24日，吴兰清以吴岩仙的名义，以房屋年久失修为由，申请对涉案房屋进行原拆原建，于2017年5月23日取得临时建设工程规划许可证，随后对房屋进行了拆除，并由邵国君重建。期间，吴岩仙及其丈夫汤伯良于2017年4月28日向吴兰清出具凭证一份，载明吴杏仙原有砖桥组旧屋两间作价5000元出售给吴兰清，付款后产权归吴兰清所有。其后，吴兰清付款5000元。涉案房屋的转让未经宜兴市茗岭村村民委员会同意。现吴岩仙认为凭证出具给吴兰清，但房屋实际系邵国君购买，故诉至法院。一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，吴岩仙向吴兰清出具了凭证，确认将其名下的涉案房屋作价5000元转让给吴兰清，并收取了吴兰清的房款，该凭证系吴岩仙的真实意思表示，其与吴兰清之间存在房屋买卖的合意。审理中，吴岩仙主张房屋实际为邵国君购买，吴兰清主张房屋系吴岩仙赠与给其，双方对上述各自主张均未能举证证明，法院均不予支持。关于合同的效力，土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律规定确定了“一户一宅”原则，明确了宅基地使用权的取得、转让应经集体经济组织同意。根据“房地一致”原则，农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的流转。吴岩仙、吴兰清虽系同一集体经济组织成员，但吴兰清在受让吴岩仙房屋前已有宅基地及住房，故其受让吴岩仙的房屋违反了“一户一宅”原则，且双方就涉案房屋的转让并未取得集体经济组织同意，故双方之间的房屋买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。吴岩仙主张房屋实际由邵国君购买，未能举证证明，法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、吴岩仙与吴兰清关于原坐落于宜兴市砖桥（所有权号为ＤＦ******）房屋的农村房屋买卖合同无效；二、驳回吴岩仙的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取80元，由吴岩仙负担。双方对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，吴岩仙提供：1.当地村民联名签字的证明1份，主要载明邵国君未经吴岩仙同意，在吴岩仙不知情的情况下拆除涉案房屋，现已建成三层新房的内容；2.吴兰清家的房屋照片3张，证明吴兰清已拥有两处宅基地；3.吴岩仙儿媳任小娟与承建房屋的杨焕军的通话录音，证明邵国君拆除涉案房屋并建造三层新房的事实；4.吴岩仙、任小娟、邵国君夫妇等人的谈话录音，证明吴岩仙没有将涉案房屋赠与给吴兰清，房屋是邵国君翻建的，不存在邵国君帮吴兰清翻建的事实；5.任小娟与茗岭村委陆涛副主任的通话录音，证明吴兰清冒用吴岩仙的名义审批翻建房屋。吴兰清质证称：1.村里人不知道房屋买卖的事实；2.照片中，平房挨着二层楼房所在的土地是吴兰清名下的宅基地，另外一间平房是放杂物的柴房，没有独立的宅基地，吴兰清名下目前只有一处宅基地；3.邵国君是帮吴兰清翻建房屋；4.翻建审批是吴岩仙带着身份证和吴兰清一起去办理的。邵国君质证称：房屋不是其翻建的，其是帮吴兰清翻建的，其和吴兰清是连襟关系；吴岩仙等人和其夫妇的谈话发生在吴岩仙在张渚镇上的家里，当时其是站在和吴兰清一起的角度说话的，因为吴兰清委托其做了很多事情，其对盖房子的事情比较清楚。吴岩仙陈述：其在九几年的时候搬离了涉案房屋，到了张渚镇上；其委托吴兰清使用和保管房屋，房屋被吴兰清租出去了，租金没有给其；2017年4月28日出具凭证前后其去土管所看过两次涉案房屋的现状，第二次去土管所是因为吴兰清说房子要倒了，所以其就去土管所调资料，房子当时还在那里；其没有带着身份证和吴兰清一起去申请过翻建，吴兰清向其要身份证复印过，没有说原因；2017年4月28日出具凭证是因为吴兰清要翻修房子，邻居不让修，所以吴兰清让出具这个凭证，出售房屋并非其本意，其没有去现场了解过情况，都是听吴兰清说的，凭证的内容是其丈夫汤伯良书写的，当时只有吴兰清、汤伯良和其三人在场。本院进一步询问吴岩仙，如村民不同意翻修，为何其不是写委托或同意吴兰清翻修的凭证，而是要写出售涉案房屋的凭证。吴岩仙称写售房凭证是被吴兰清逼迫的。吴岩仙还陈述：涉案房屋是平房，房产证是吴兰清去办的，其没有要回房产证；其搬到张渚几年后，户口也迁到了张渚；其每年都会回去看看，挖笋的时候也会回去，吴兰清的大女儿结婚也是在涉案房屋内办的，其当时也去的。吴兰清陈述：审批翻建时，吴岩仙和其一起去镇里的，申请表上吴岩仙的签名都是其写的；涉案房屋在九几年的时候吴岩仙就赠送给其了，因为吴岩仙全家搬到张渚去了，户口已经不是农村户口了，所以就把房子给了其，房产证也是其去办理的，之所以要吴岩仙写个凭证，是因为当时在翻修房屋，以防将来产生纠纷；房屋是其借钱翻建的，其中还问邵国君借了钱，其没有将房屋另行出卖给邵国君。邵国君称目前房屋现状是两层高加一层地下室，建成后2019年是出租出去的，目前空置。上述事实，有证明、照片、通话录音、谈话录音及当事人的陈述等在卷佐证。本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否有效。本院认为：宅基地房屋买卖合同的效力受《合同法》的调整。《合同法》第五十二条规定的合同无效情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，吴岩仙及其丈夫汤伯良于2017年4月28日出具售房凭证，将涉案房屋作价5000元出售给吴兰清，该售房凭证的内容系汤伯良亲自书写，出卖房屋的意思表示明确，事实上吴岩仙夫妇也已按照凭证约定收取了房款5000元，故涉案房屋买卖合同依法成立并生效。吴岩仙称因为吴兰清要翻修房子，邻居不让修，所以吴兰清才让其出具售房凭证，出售房屋并非其本意。本院认为，翻修与出卖房屋之间不存在必然联系，如吴岩仙不愿意出卖房屋完全可以通过委托等其他方式解决房屋翻修问题，吴岩仙的相关陈述既不合理也无证据证明，后其又称因受吴兰清胁迫才出具售房凭证，亦无证据证明，故本院不予采信。吴岩仙称吴兰清与邵国君恶意串通骗取其出具售房凭证。本院认为，即便吴兰清与邵国君恶意串通的事实成立，影响的也是吴兰清与邵国君之间民事行为的效力，并不影响涉案房屋买卖合同的效力。关于一审法院据以判决合同无效所适用的《土地管理法》第六十二条规定，是对农村村民通过“申请—审批”程序初始取得宅基地使用权的规定，该条并未禁止农村房屋买卖，故不宜作为认定合同无效的法律依据。根据购买主体的不同，宅基地房屋买卖可分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买宅基地房屋，第二类是其他集体经济组织的成员购买宅基地房屋，第三类是城镇居民购买宅基地房屋。其中，第一类宅基地房屋买卖合同的履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，其效力应予确认。本案中，有证据证明的购买方系吴兰清，其系当地集体经济组织成员，涉案房屋宅基地使用权的流转并不损害该集体经济组织利益，房屋买卖合同应属有效。吴岩仙认为实际购房人是邵国君，但现有证据并不能支持邵国君与吴岩仙形成房屋买卖合同关系的事实，至于吴兰清是否将涉案房屋转卖给邵国君，并不影响吴岩仙与吴兰清之间房屋买卖合同的效力。综上，一审法院认定涉案房屋买卖合同无效错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销宜兴市人民法院（2019）苏0282民初5635号民事判决；二、驳回吴岩仙的诉讼请求。一审案件受理费80元，由吴岩仙负担；二审案件受理费80元，由吴岩仙负担。本判决为终审判决。审判长  吕杰明审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二〇年六月十一日书记员  窦 玥