江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1886号上诉人（原审被告）：戴强富，男，1955年7月24日生，汉族，户籍地南京市玄武区，现住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：贾清屹，江苏三法（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张金忠，江苏三法（江北新区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：薛刚强，男，1960年8月7日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘建乐，江苏九州祥和律师事务所律师。上诉人戴强富因与被上诉人薛刚强房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初11821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴强富上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、案涉房产系为解决城市低收入家庭住房困难的房屋经济适用房，并非拆迁安置房，一审法院认定事实有误。拆迁系货币补偿，案涉房屋并非上诉人因拆迁而获得的安置房。2003年8月28日，上诉人作为承租人与南京市玄武区房屋拆迁安置办公室签订《房屋拆迁安置协议书》时就已申购经济适用房，并获得申购资格。当时上诉人月收入1100元，配偶月收入300元，小孩在上学，属城市低收入阶层，符合南京市购买经济适用房标准。二、上诉人于2006年4月18日获得申购经济适用房资格，于2007年1月7曰与江苏汇远房地产开发实业公司（以下简称汇远公司）签署经济适用房购房协议，于2006年6月10日与被上诉人签订的购房协议，双方签订的购房协议签署于经济适用房禁止买卖期内，应属无效。三、2015年下半年，薛刚强要求过户时，市房改办认为不符合过户条件，薛刚强要求上诉人赔偿40万元，房子不要了，因此双方房屋买卖合同已经解除，只剩下该还多少钱问题。四、被上诉人名下多套住房，属于政策限购状态，上诉人配偶患有尿毒症，现每周需三次透析，家庭经济极度困难，无其他住房，请求人民法院酌情考量。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。薛刚强辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、案涉房屋系拆迁安置房，有选房确认单为证，由拆迁户购买，并非安置给住房困难户。二、双方签订的购房协议合法有效，不违反法律强制性规定，被上诉人依约缴清购房款，亦持有案涉房屋的产权证、土地证。案涉房屋交付十余年，被上诉人对房屋进行了装修，上诉人从未居住过案涉房屋，现已符合过户条件。三、上诉人交房多年，并不存在住房困难。请求驳回上诉，维持原判。薛刚强向一审法院诉讼请求：判令戴强富履行购房协议，协助薛刚强办理南京市玄武区汇贤路6号尚贤苑8幢1单元501室房屋产权转让过户登记手续。一审法院认定事实：2003年8月28日，戴强富作为被拆迁房屋的承租人与拆迁人南京市玄武区房屋拆迁安置办公室（以下简称玄武拆迁办）、被拆迁人玄武区房产经营公司（以下简称玄武房产公司）签订南京市房屋拆迁补偿协议（货币补偿），约定被拆迁房屋坐落于田吉营24号，系由被拆迁人玄武房产公司所有，戴强富承租。区位补偿单价为住宅房屋每平米2570元（建筑面积）、综合费用补偿单价为住宅房屋每平米950元（建筑面积）。拆迁人玄武拆迁办对被拆迁房屋支付货币补偿109590.60元，其中被拆迁人玄武房产公司应得10959.06元、戴强富作为承租人应得98631.54元；并由拆迁人玄武拆迁办补偿戴强富搬家补助费等共计8203.80元等内容。2006年4月18日，南京市玄武区住房制度改革领导小组向戴强富发出通知，告知其于2006年5月14日参加第三批申购兴贤佳园经济适用房的选房。2006年5月14日，汇远公司与戴强富签订兴贤佳园B区客户选房确认单，载明戴强富因拆迁户，选定兴贤佳园B区23幢一单元501室，面积68.16平方米，总价126096元，交款时间为2006年5月27日至6月4日。2006年6月10日，薛刚强与戴强富签订购房协议一份，约定薛刚强自愿购买兴贤佳园B23幢一单元501室房屋，该房屋建筑面积约为68.16平方米，价格为171096元，若房产证上的面积与上述面积有误差，双方约定上述价格保持不变。薛刚强应在2006年6月10日前一次性付清房款计171096元。戴强富应在开发公司通知其拿房屋钥匙时，将该房屋交付给薛刚强，并保证在拿到房屋产权证、土地证后交薛刚强保管，并在五年后协助薛刚强办理过户手续。该房屋在办理房屋手续时所发生的一切费用均由薛刚强全部承担。若有一方违背本协议，违约方自违约之日起向守约方赔偿每天2000元，若15日内违约方仍不能履行协议，守约方有权终止本协议，违约方支付8万元作为赔偿。该合同签订前，薛刚强已于2006年6月3日向戴强富支付126096元、于2006年6月9日向戴强富支付45000元。戴强富亦出具收条，确认上述款项系购买兴贤佳园B23幢一单元501室房款。2007年1月7日，戴强富与汇远公司签订经济适用住房买卖契约，约定由戴强富向汇远公司购买经济适用住房兴贤佳园二期B23-501，建筑面积68.25平方米，单价1850元/平方米、总价126263元。汇远公司应于2007年12月31日前将该房屋交付戴强富。戴强富同意所购房屋在5年内不得转让、出租，在限制期内确需出售该房屋的，由市经济适用住房主管部门按原价回购；期满转让的，按届时政策规定执行。本契约自到南京市房地产市场管理处办理登记手续后生效。该合同于2007年1月9日在南京市房地产市场管理处备案登记。2007年11月27日，汇远公司向戴强富开具不动产发票，发票载明的不动产楼牌号为尚贤苑8-501，价格为126263元。该房屋于2010年4月27日在南京市房屋产权监督处登记，并领取产权证，房屋所有权人登记为戴强富，权证号为玄转字第344058号，丘权号为856110-Ⅸ-25，建筑面积为68.25平方米，房屋坐落为汇贤路6号尚贤苑8幢1单元501室，并注明该房屋性质为经济适用房，五年内不得上市交易与出租。2010年12月23日，该房屋又领取土地证，土地证号为宁玄国用（2010）第12398号，地类为住宅用地（经济房）。2019年9月11日，该房屋取得不动产权证书，权利人为戴强富，证号为苏（2019）宁玄不动权第0015133号，丘权号依然为856110-Ⅸ-25，不动产权证书上注明该房为经济适用房，五年内不得上市交易与出租，上市需经南京市住房保障办公室同意，并备注为补发。一审法院另查明：1.薛刚强、戴强富双方确认案涉房屋已由薛刚强装修并实际使用。2.购房协议所涉房屋“兴贤佳园B23幢一单元501室”即为产权证所载明的房屋“汇贤路6号尚贤苑8幢1单元501室”。一审法院认为，案涉购房协议内容系双方当事人真实意思表示，协议合法有效，应受法律保护。关于戴强富辩称案涉房产因系经济适用房，购房协议是在限制交易期限内签订，购房协议应属无效的意见，一审法院认为，虽然在签订购房协议时案涉房屋尚不能上市交易，但在本案审理时，戴强富取得该房屋的不动产权证已满5年，符合上市交易的条件。且经济适用房五年之内不得直接上市交易的目的是保护城市低收入家庭享受保障性住房的权益，而本案讼争房屋系因拆迁安置所申购，虽然该安置房屋亦属经济适用房，但并非用于解决城市低收入家庭住房困难的房屋，因此，案涉房屋的交易不对城市低收入家庭的住房权益构成损害，故该合同有效。对戴强富的辩解意见，一审法院不予采信。根据购房协议约定，五年后由戴强富协助薛刚强办理过户手续，办理手续时所发生的一切费用均由薛刚强承担。现薛刚强已经按照协议约定支付了全部购房款、实际占有该房屋，该房屋自首次领取产权证书已超过五年期限，目前已具备上市交易的条件，故戴强富应按照购房协议的约定协助薛刚强办理房屋权属变更登记手续，并由薛刚强承担办理房屋登记手续所产生的费用。对薛刚强的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，一审法院判决：戴强富应于判决生效之日起十五日内协助薛刚强将南京市玄武区汇贤路6号尚贤苑8幢1单元501室的不动产过户登记至薛刚强名下。一审案件受理费1861元、保全费1375元，合计3236元，由戴强富负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于案涉房屋的性质。上诉人二审补充提交以下证据：1.其在南京市住房中心档案馆调取的南京市被拆迁户住房困难户购经济适用房申请表一份、相关证明8张及南京市经济适用房购买存根两份，证明其系公租房拆迁户中的困难户，经南京市住房制度改革办公室审核，批准戴强富购买经济适用住房。2.南京市房产局出具的宁房拆（2002）181号文、2002年南京市在岗职工工资总额及平均工资，证明南京市曾专门针对拆迁过程中困难户如何申购经适房出台规定，上诉人的申请过程严格遵循该文件第1、4条的规定，案涉房屋性质属于政府为解决城市低收入家庭生活困难的经济适用住房。3.招商银行账户交易明细列表，证明戴强富玄武区田吉营24-2号承租方系货币拆迁，拆迁补偿款于2003年8月23日支付至戴强富账户，之后于2004年7月1日取出，用于偿还债务。戴强富2006年5月14日选定的兴贤佳园B区23幢501室经济租赁住房购房款，与上述拆迁款无关。戴强富取得该经适房与政府的拆迁行为没有直接因果关系。薛刚强质证认为，上诉人提交的三组证据不属于新证据，其不予认可，不发表质证意见。本院经审查认定，上诉人二审补充提交的证据能够证明其符合南京市申购经济适用住房的政策，但不能证明案涉房屋的取得与拆迁无关。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，人民法院确认合同效力，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，上诉人戴强富因原房屋拆迁，符合南京市申购经济适用住房的地方政策，申购取得案涉房屋。但戴强富的申购行为并不符合建设部等七部委颁发的《经济适用住房管理办法》中城市低收入家庭申购经济适用住房的条件，实际上系南京市对部分被拆迁人提供的拆迁安置方式，现并无相关的法律、行政法规禁止当事人对此类拆迁安置房屋进行买卖交易，故上诉人以案涉房屋系经济适用住房为由，主张其与被上诉人之间的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。案涉房屋款项早已付清，2007年12月即已经交付被上诉人使用，在房屋交易及符合过户条件时，南京市尚未出台限购政策，故上诉人以被上诉人不符合过户政策为由不履行过户手续，本院不予采纳。上诉人虽主张双方合同早已解除，但并未提供证据证明，本院不予采信。上诉人家庭经济困难、家属重病，不是其违约不履行合同的合法理由，一审法院判决上诉人协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，戴强富的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3722元，由上诉人戴强富负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  涂 甫审判员  徐聪萍二〇二〇年六月十八日书记员  孙雪松