江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终857号上诉人（原审被告）：江苏通怡置业有限公司，住所地盐城市盐都区潘黄街道兆泉居委会镇北路388号。法定代表人：施凤广，总经理。委托诉讼代理人：严志良，江苏良烨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行，住所地盐城市世纪大道5号金融城3幢103室。法定代表人：陈煜，行长。委托诉讼代理人：周春华、丁文媛（实习），江苏华晓律师事务所律师。原审被告：严海波，男，1989年10月30日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。原审被告：王霞，女，1996年2月13日生，汉族，居民，住盐城市射阳县。上诉人江苏通怡置业有限公司（以下简称通怡公司）因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行（以下简称浦发银行盐城分行）及原审被告严海波、王霞金融借款合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通怡公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决被上诉人“上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行对坐落于盐城市青年华都西苑5幢405室房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权”，依据不足。案涉房屋未办理不动产权证，房屋抵押权设立登记至今仍无法办理。该房屋抵押预告登记并不是银行对该房屋享有抵押权的依据。浦发银行盐城分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当前抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权。故在抵押权还未设立时，一审法院仅依据抵押预告登记认定浦发银行盐城分行对该房屋享有优先受偿权依据不足。2、一审法院的第一项判决与第二项判决不能同时成立。上诉人已完成该房屋所有权初始登记条件，但购房人至今不办理房屋所有权登记，拒不办理抵押权本登记，上诉人没有过错责任。本案中，上诉人承担的是阶段性保证责任，一审法院赋予被上诉人对案涉房屋享有优先受偿权，则上诉人阶段性保证的效力即出现争议。综上，一审判决认定事实不清，判决有错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。浦发银行盐城分行辩称：本案并非被上诉人的原因不能办理房产权属登记和抵押登记。该房产虽然未办理正式抵押登记，但经过抵押预告登记，向社会公开，使第三人了解和知道此权利设立和变动情况，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。故被上诉人对该房产折价、变卖、拍卖后的价款理应享有优先受偿权。上诉人声称第一项判决与第二项判决不能同时存在，这明显侵害了被上诉人的权利。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。浦发银行盐城分行向一审法院起诉请求：1、判令被告严海波、王霞偿还原告借款370664.48元及合同约定的利息、罚息计16841.68元（算至2019年7月31日止）。2、判令被告严海波、王霞承担律师费10000元。3、判令被告通怡公司对上述请求承担连带偿还责任。4、判令原告对被告严海波、王霞所有的青年华都西苑5幢405室房屋享有优先受偿权。4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月26日，被告严海波、王霞、通怡公司与原告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定：被告严海波、王霞向原告贷款人民币400000元，借款期限自2017年1月26日至2037年1月26日。年利率为4.9%，逾期还款增加50%的罚息。还款方式为等额本金还款，还款日为每月11号。被告通怡公司在合同上签名作了担保，被告严海波、王霞并以坐落于盐城市青年华都西苑5幢405室房屋作了抵押。2017年2月4日，原告向被告严海波发放了贷款400000元，借款凭证中约定执行利率为4.312%。2018年7月12日之后，被告未再按合同约定向原告还款，尚欠原告本金370664.48元，原告遂诉至院。以上事实，有当事人的当庭陈述，《个人购房担保借款合同》，贷款对账单，短信平台查询记录复印件等证据存卷证实。一审法院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案中，原、被告之间的借贷行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。对借款的事实，原告提交了《个人购房担保借款合同》、汇款记录等证据证实，该院予以确认。对该借款的利率，原、被告约定的实际执行年利率为4.312%，逾期上浮50%即为6.468%，因未超出年利率24%法定利率，故本院予以支持，利息计算期限自2018年7月12日起至实际给付之日止。因被告通怡公司作了担保，故对原告主张该公司承担连带偿还责任，该院予以支持。因被告严海波、王霞并以坐落于盐城市青年华都西苑5幢405室房屋作了抵押，故对原告主张对该房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权，本院予以支持。对原告主张的律师费，因未提交税务票据证实已支付的事实，故该院不予支持。据此，一审法院判决：一、被告严海波、王霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行贷款本金370664.48元及利息16841.68元（截止2019年7月31日），并承担自2019年8月1日起至实际给付之日止，按年利率6.468%计算的利息（以本金370664.48元为基数），被告江苏通怡置业有限公司承担连带偿还责任。二、原告上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行对坐落于盐城市青年华都西苑5幢405室房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。三、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3631元，由被告严海波、王霞负担。本院二审中查明：2017年1月26日，浦发银行盐城分行与严海波、王霞及通怡公司签订《个人购房担保借款合同》，通怡公司作为保证人在合同上盖章。合同除约定借款内容外，还约定：保证人提供的保证为阶段性连带责任保证，该合同第七条载明：“如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，保证人的保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除。”2017年2月4日，浦发银行盐城分行和严海波、王霞对盐城市青年华都西苑5幢405室房产办理了预购商品房抵押预告登记。截至目前，严海波、王霞对案涉房屋尚未办理房屋所有权登记，亦未办理不动产抵押登记。本院认为，本案中浦发银行盐城分行与严海波、王霞及通怡公司三方签订了《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。案涉房屋目前仅办理了抵押预告登记。关于物权预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案因严海波、王霞尚未办理房屋产权登记，故正式的抵押登记手续亦未办理。一审法院认定案涉房屋已办理抵押属于认定事实错误，浦发银行盐城分行对该房屋目前并不享有优先受偿权。根据合同约定，通怡公司对借款提供的保证系阶段性连带责任保证，因案涉房屋目前尚未办理抵押登记，故通怡公司对借款的连带保证责任不能免除。综上所述，通怡公司的上诉请求成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十八条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6569号民事判决第一项，即“被告严海波、王霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行贷款本金370664.48元及利息16841.68元（截止2019年7月31日），并承担自2019年8月1日起至实际给付之日止，按年利率6.468%计算的利息（以本金370664.48元为基数），被告江苏通怡置业有限公司承担连带偿还责任。”二、撤销江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初6569号民事判决第二项，即“原告上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行对坐落于盐城市青年华都西苑5幢405室房屋折价、变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。”三、驳回上海浦东发展银行股份有限公司盐城分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3631元，二审案件受理费7263元，合计10894元，由原审被告严海波、王霞负担。本判决为终审判决。审判长  冯殿明审判员  李汉林审判员  史宏春二〇二〇年六月九日书记员  李 淼