四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终474号 上诉人（原审被告）：四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司，住所地四川省华蓥市信都大道F幢9号一楼。 负责人：蒲显川，系该公司经理。 被上诉人（原审原告）：四川建设集团物业服务有限公司，住所地四川省华蓥市道隧路5号。 法定代表人：江某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王强，四川智群律师事务所律师。 原审被告：四川金利多置地集团有限公司，住所地四川省大竹县竹阳街道办檀木桥村3组。 法定代表人：王典戈，该公司总经理。 上诉人四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司（以下简称金利多华蓥分公司）因与被上诉人四川建设集团物业服务有限公司（以下简称川建物业公司）、原审被告四川金利多置地集团有限公司（以下简称金利多集团公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省华蓥市人民法院（2019）川1681民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 金利多华蓥分公司上诉请求：1.撤销四川省华蓥市人民法院（2019）川1681民初1521号民事判决，改判驳回川建物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由川建物业公司负担。事实及理由：1.被上诉人存在违约行为，应当承担相应的违约责任。依据合同约定，上诉人不应退还保证金50,000元。一审法院判决上诉人退还履约保证金50,000元，属于认定事实错误，应予纠正。川建物业公司不仅未按物业服务合同约定提供二星级物业服务，而且在物业服务合同履行过程中，擅自将小区的地下停车位出租给业主，并收取停车费据为己有，小区地下室建渣至今未处理，堆积如山，严重影响业主的出行，川建物业公司的行为违反了物业服务合同第18条第4款的约定，属于严重违约，故履约保证金不予退还。2.被上诉人并未举证证明其按照物业服务合同约定提供了相应物业服务，故不应要求小区业主（包括上诉人）承担物业服务费。被上诉人并未提供二星级物业服务，违反合同约定，一审依据被上诉人提交的表格就判决上诉人代购房业主支付所谓“老带新送物业费”活动的物业费是错误的。3.上诉人与被上诉人并未达成任何赠送物业费的书面协议约定，上诉人也未授权任何人同意赠送物业费给被上诉人。一审中，被上诉人提交了一份营销代理公司工作人员唐采云制作的免物管费清单表格，上面虽有蒲显川的签字，但并不是认可表格上的内容，且并未得到上诉人的授权，属于无权处分行为。4.被上诉人主张质量整改期间减免了有质量问题的业主的物业费，缺乏依据。提供的物管费减免清单上没有上诉人的盖章，被上诉人单方面要求承担，无事实和法律依据。5.被上诉人要求上诉人承担资金利息，无法律依据。物业服务合同中并未约定资金利息的条款，同时，被上诉人存在违约的行为，履约保证金应当用于赔偿上诉人的损失，不应退还。 川建物业公司、金利多集团公司未进行答辩。 川建物业公司向一审法院起诉请求：一、判令金利多华蓥分公司、金利多集团公司共同支付其赠送给购房业主的物业服务费541，388.8元及利息（以541，388.8元为基数，从2017年4月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；二、判令金利多华蓥分公司、金利多集团公司返还履约保证金50，000元及利息（以50，000为基数，从2019年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；三、本案诉讼费由金利多华蓥分公司、金利多集团公司承担。后，川建物业公司申请变更第一项诉请为：判令金利多华蓥分公司、金利多集团公司共同向川建物业公司支付其赠送给购房业主的物业服务费489，925.46元及利息（以489，925.46元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。 一审法院认定的事实：一、2014年12月20日，川建物业公司（乙方）与金利多华蓥分公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，内容：1.合同的效力。物业交付乙方以前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利和义务；物业交付乙方后，乙方提供服务的受益人为购房业主和实际使用人，业主及使用人享有本合同约定的权利和义务。乙方在执行合同期间，必须全面履行合同约定的职责与义务，确保为业主服务和物业保值与增值。甲方决定的免收乙方应予确定。2.委托物业项目基本情况。名称：金利多·欧尚华府小区；物业类型：商住物业；座落位置：华蓥市汪杜路。3.物业服务标准。按照《广安市普通住宅小区物业服务标准》中的二星级物业服务标准。4.合同的履行期限。自2015年1月1日起至业主委员会成立及大会续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效日止。5.物业服务费。收费方式：包干制，由业主和物业使用人向乙方交纳物业费用，盈余或者亏损由乙方享有或承担；收费标准：物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，居住物业类高层住宅0.98元/平方米·月；物业服务费缴纳：从交付次日起半年缴纳一次，业主于每个缴费周期起始日起15日内缴纳。6.违约责任。业主未按时足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额1%的违约金；乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。7.其他约定。乙方与甲方签订此《前期物业服务合同》的同时向甲方交纳履约保证金50，000元，合同期满且乙方认真履行了合同约定，无息退还保证金。8.合同的生效。合同一式五份，双方各执一份，华蓥市房地产行政主管部门备案一份，售房现场、物业服务处各公示一份，自订立之日起生效。2014年11月25日，金利多华蓥分公司向川建物业公司出具收据，收到保证金50，000元。 二、金利多华蓥分公司为销售房屋，开展了“老带新送物业费活动”，已购房的老业主每带一名新业主来购房，开发商将赠送老业主一年的物业服务费。经双方核对，期间共售房355套，金利多华蓥分公司制表并由分公司负责人蒲显川签名确认，老带新免物业费合计409，268.96元。川建物业公司复印后，让已减免业主签名确认，截止二次开庭时，尚有30户未签名，该30户减免金额为32，810.60元。 三、2016年1月1日，金利多华蓥分公司向业主交付房屋时，部分业主反映存在质量问题，金利多华蓥分公司组织整改，并承诺减免房屋存在质量问题的业主物业费，经核对，列表显示，共有307户减免业主，金额合计142，839.4元。川建物业公司复印后，让已减免业主签名确认，截止二次开庭时，尚有79户未签名，该79户减免金额为29，372.30元。 四、2018年12月27日，华蓥市金利多欧尚华府业主委员会成立，该业主委员会与川建物业公司签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2019年5月1日起至2024年4月30日。 五、2019年4月30日，川建物业公司向金利多华蓥分公司发出《关于退回履约保证金的函》，告知金利多华蓥分公司在收到该函件30个工作日之内退还履约保证金，否则按照银行标准收取资金占用利息。唐采云于2019年5月7日签收。 六、2017年6月27日，川建物业公司工作人员向蒲显川发送手机短信：蒲总，您好！关于老带新免物业费的催收函，我已交给你项目石勇主任了，因你是项目法人，所以特告知一下。蒲显川同日回短信：你有一套房子的钱也没要你的，应该也差不多钱吧！ 七、2019年10月30日，川建物业公司向一审法院递交两份申请书，一份申请变更利息起算时间（从立案时2017年4月20日变更为起诉之日即2019年8月22日），另一份申请为撤回对截止申请时尚未签名的109位业主减免的物业费起诉，金额合计为62，182.90元。对川建物业公司的两份申请，一审法院经审查予以同意。 一审法院认为，川建物业公司与金利多华蓥分公司于2014年12月20日签订《前期物业服务合同》，双方意思表示真实，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。 一、关于川建物业公司诉请金利多华蓥分公司、金利多集团公司支付减免的物业费及利息。1.物业费。川建物业公司提交的列表、《免物管费凭证》、《证明》等能形成证据链，证明金利多华蓥分公司开展的“老带新送物业费活动”共赠送老业主物业费409，268.96元，已签名确认减免的金额为376，458.36元，因房屋质量整改减免的物业费为142，839.4元，已签名确认减免的金额为113，467.10元，两项合计金额为489，925.46元。川建物业公司依《前期物业服务合同》第一条：“…甲方决定的免收乙方应予确定。”的约定，按照金利多华蓥分公司、金利多集团公司提交的业主姓名、减免金额减免了相应业主的物业费，相应业主亦签字确认，该减免的物业费依约应由金利多华蓥分公司承担，但应扣减邓幸福、冉小平两笔尚未实际减免的半年物业费，该两笔合计1193.1元。故，对川建物业公司诉请金利多华蓥分公司、金利多集团公司支付其减免的物业费488,732.36元（489,925.46元－1193.1元），予以支持。对邓幸福、冉小平两笔尚未实际减免的物业费，待实际发生后，川建物业公司可另案起诉。2.利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，金利多华蓥分公司、金利多集团公司未按时履行，客观上给川建物业公司造成了资金占用损失。故认定金利多华蓥分公司、金利多集团公司应向川建物业公司支付资金占用利息（从川建物业公司起诉之日即2019年8月22日起，以488，732.36元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）。 二、关于保证金。金利多华蓥分公司、金利多集团公司提供其于2019年10月在金利多欧尚华府拍摄的照片，欲证明川建物业公司提供的物业服务不达标，物业费收取标准应予降低，履约金不予退还。但因川建物业公司已于2019年5月1日与华蓥市金利多欧尚华府业主委员会签订了新的物业服务合同，并按照新合同履行各自义务，金利多华蓥分公司、金利多集团公司所举证据不在前期物业服务合同履行期，即不能证明在双方合同履行期间，川建物业公司存在违约情况。故，对金利多华蓥分公司、金利多集团公司辩称川建物业公司存在违约，因无证据予以证明，不予支持。按照双方签订的《前期物业服务合同》约定，合同期满后应无息退还该保证金。川建物业公司签订新的物业服务合同后，向金利多华蓥分公司寄送了《关于退回履约保证金的函》，金利多华蓥分公司于2019年5月7日收到后，应及时退还50，000元履约保证金。故对川建物业公司诉请金利多华蓥分公司返还履约保证金50，000元，予以支持。金利多华蓥分公司、金利多集团公司未及时返还履约保证金，客观上给川建物业公司造成资金占用损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，金利多华蓥分公司、金利多集团公司应承担资金占用损失，但因川建物业公司在函件中给予了30个工作日的宽限期，故资金占用利息应自2019年6月19日起以50，000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。对川建物业公司诉请自2019年6月1日起计算，不予支持。 三、金利多集团公司责任承担。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，金利多集团公司对金利多华蓥分公司财产赔偿不足部分应予承担支付责任。 四、关于金利多华蓥分公司、金利多集团公司辩称川建物业公司侵占其停车位问题。因本案审理的是物业服务合同，川建物业公司侵占金利多华蓥分公司、金利多集团公司停车位是侵权纠纷，不在本案审理范围。故本案不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百七十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在判决生效之日起十日内向四川建设集团物业服务有限公司支付物业服务费488,732.36元及利息（以488,732.36元为基数，从2019年8月22日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息付清之日止）；二、四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在判决生效之日起十日内返还四川建设集团物业服务有限公司履约保证金50,000元及利息（以50,000元为基数，从2019年6月19日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本息付清之日止）；三、四川金利多置地集团有限公司对四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在上述第一、二项不能清偿部分，承担支付责任；四、驳回四川建设集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5133元，由四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司、四川金利多置地集团有限公司共同负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明，川建物业公司提交了一百六十余份证明，证明上有唐采云或唐小玲等人员在销售部确认处签字、蒲显川或陈华贵在工程部确认处签字，该证明载明整改期间不收取客户物业管理费，且金利多华蓥分公司还给川建物业公司发出过免物管费说明（通知），告知物业公司为业主刘春琼及吕力减免部分物业费。并且唐采云制作的物管费减免客户名单列表中蒲显川签字进行了确认。 二审查明的其余事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.履约保证金50,000元是否应予退还；2.金利多华蓥分公司是否实施了“老带新送物业费”活动及因整改房屋质量问题减免业主物业费，该费用是否应由金利多华蓥分公司承担；3.金利多华蓥分公司是否应承担资金利息。 关于履约保证金是否应退还的问题。川建物业公司与金利多华蓥分公司签订的《前期物业服务合同》明确约定，合同期满且川建物业公司认真履行了合同约定，无息退还保证金。现因案涉小区业主委员会成立，川建物业公司已与业主委员会签订《物业管理委托合同》，《前期物业服务合同》合同期已满。金利多华蓥分公司在诉讼中提交的证据并不能证明川建物业公司在《前期物业服务合同》履行期间内提供的物业服务不符合约定的标准。故川建物业公司要求返还履约保证金50，000元的理由成立，一审予以支持并无不当，本院予以维持。 关于金利多华蓥分公司是否实施了“老带新送物业费”活动以及因整改房屋质量问题减免业主物业费，该费用是否应由金利多华蓥分公司承担的问题。金利多华蓥分公司的法定代表人蒲显川及相关负责人员王善志在返物管费客户名单列表上签字确认，蒲显川的行为系履行职务的行为，现有证据足以证明金利多华蓥分公司确实开展了“老带新送物业费”活动，并决定减免部分购房客户的物业费用。川建物业公司提交了一百六十余份证明，证明上有唐采云或唐小玲等人员在销售部确认处签字、蒲显川或陈华贵在工程部确认处签字，该证明载明整改期间不收取客户物业管理费，且金利多华蓥分公司还给川建物业公司发出过免物管费说明（通知），告知物业公司为业主刘春琼及吕力减免部分物业费。并且唐采云制作的物管费减免客户名单列表中蒲显川签字进行了确认。以上证据足以证明金利多华蓥分公司在整改房屋质量问题时决定为部分业主减免物业费是实。根据《前期物业服务合同》约定，甲方（金利多华蓥分公司）决定的免收乙方（川建物业公司）应予确定。川建物业公司在诉讼中提交了经小区部分业主签名确认的已减免物管费的证据，足以证明川建物业公司按金利多华蓥分公司的免收物管费的决定实际为小区业主减免了部分物业费用。一审依据现有证据判决金利多华蓥分公司决定为业主减免的488,732.36元物业费，应由金利多华蓥分公司向川建物业公司支付并无不当。金利多华蓥分公司主张蒲显川签字不是表示认可表格的内容且蒲显川未经公司授权的理由不能成立，本院不予采纳。 关于资金利息的问题，虽然川建物业公司与金利多华蓥分公司签订《前期物业服务合同》并未约定资金利息，但因《前期物业服务合同》约定了履约保证金在合同期满退还。川建物业公司向金利多华蓥分公司寄送了《关于退回履约保证金的函》，金利多华蓥分公司于2019年5月7日收到后应及时退还履约保证金。金利多华蓥分公司未及时退还履约保证金，客观上给川建物业公司造成资金占用损失，川建物业公司主张资金占用利息符合法律规定。一审根据金利多华蓥分公司签收函件的时间以及川建物业公司在函件中给予的宽限期，认定资金占用利息自2019年6月19日起以50,000元为基数计算利息，并无不当。同时，《前期物业服务合同》约定物业服务费为半年缴纳一次，金利多华蓥分公司为购房客户减免的物业费也应按合同约定的缴费时间支付给川建物业公司。现川建物业公司主张自起诉之日起计算资金占用利息，符合法律规定，一审予以支持是正确的。但因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起的利息，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。一审对部分利息计算标准表述有误，本院予以纠正。 综上所述，金利多华蓥分公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；因出现了新规定，一审判决认定的部分利息标准表述有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省华蓥市人民法院（2019）川1681民初1521号民事判决； 二、四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在本判决生效之日起十日内向四川建设集团物业服务有限公司支付物业服务费488，732.36元及利息（以488，732.36元为基数，从2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息付清之日止）； 三、四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在本判决生效之日起十日内返还四川建设集团物业服务有限公司履约保证金50，000元及利息（以50，000元为基数，2019年6月19日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）； 四、四川金利多置地集团有限公司对四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司在上述第二、三项不能清偿部分承担支付责任； 五、驳回四川建设集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如义务人拒不履行，权利人可在履行期间届满之日起二年内向四川省华蓥市人民法院申请执行。 一审案件受理费5133元、二审案件受理费10,266元，均由四川金利多置地集团有限公司华蓥分公司、四川金利多置地集团有限公司共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  朱 军 审 判 员  吴丽华 审 判 员  王 敏 二〇二〇年六月六日 法官助理  刘超超 书 记 员  张凌嘉