江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终2800号上诉人（原审原告）：王秀珍，女，1935年1月19日生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：丁春平，女，1966年2月1日生，汉族，系王秀珍女儿，住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：张鸣雁，男，1971年2月26日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人王秀珍因与被上诉人张鸣雁房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王秀珍上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四项；二、支持上诉人一审诉讼请求;三、由张鸣雁承担本案所有诉讼费用。事实及理由：上诉人认为和被上诉人之间从没有过租赁关系。判决第三项房屋占有使用费标准过低，低于市场房租行情且计算时间和实际不符。判决驳回王秀珍一审中提出的让被上诉人张鸣雁按开发商交付的标准恢复被其私自破坏的涉案房屋，王秀珍曾与禄口街道三产办签订的《协议》，王秀珍不认可。张鸣雁经合法传唤未到庭答辩。王秀珍向一审法院起诉请求：1、判令张鸣雁支付2016年6月15日至2019年1月15日的房屋使用费35000元，并自2019年1月16日起按此标准计算至返还房屋之日止；2、张鸣雁支付使用房屋期间的水电费、物业费；3、张鸣雁负责将房屋内隔墙恢复原状。一审法院认定事实：王秀珍系涉案房屋所有权人。张鸣雁（承租方）曾与案外人南京禄口永骋建材有限公司（受托方）、南京国际小商品城业主委员会（委托方）签订《商铺委托租赁合同》、补充协议，承租了涉案房屋，租期自2013年10月19日至2016年6月15日，租金标准为第一年（2013年10月19日至2014年6月15日）为免租期；第二年（2014年6月16日至2015年6月15日）、第三年（2015年6月16日至2016年6月15日）均为每套（涉案房屋112室与306室为一套）10000元。2016年4月26日，案外人丁春平（王秀珍女儿）向张鸣雁出具收条一张，载明：“今收到南京国际小商品城5区13幢112室和306室房客张鸣雁2014年～2015年租金壹万元整。（2014年6月15日～2015年6月15日已收）。”2016年6月17日，丁春平向张鸣雁出具收条一张，载明：“今收到张鸣雁2015.10～2016.10月房租壹万元整（支付宝支付的）（用周燕的支付宝支付的）。”一审另查明，王秀珍（乙方）曾与禄口街道三产办（甲方）签订《协议》一份，载明2009年甲方将乙方112室、306室房屋委托给南京豪洋商业管理有限公司统一对外招商，在招商过程中因商户经营需要打通了112室与隔壁111室之间的隔墙，现乙方要求甲方给予经济补偿并修复隔墙，现双方约定甲方给付乙方经济补偿款和房屋维修款8000元，一次性了结，房屋修复由乙方自行解决，房屋是否出租与甲方无关。后禄口街道三产办向王秀珍支付上述8000元。一审审理中，王秀珍认为其与张鸣雁之间不存在房屋租赁合同关系，也没有收取过张鸣雁支付的租金，其向张鸣雁收取的费用系张鸣雁无权占有房屋产生的占有使用费；如果法院认定双方存在租赁关系，其要求解除。张鸣雁则认为双方租赁关系已经到期，其已经返还涉案房屋。张鸣雁陈述其在支付2015年6月16日至2016年6月15日租金时与王秀珍协商继续使用涉案房屋至2016年10月；其认可2016年10月之后的租金未支付。张鸣雁辩称已搬离涉案房屋且于2018年11月将涉案房屋钥匙放在涉案房屋隔壁商户，同时已通知王秀珍前来取回钥匙，但王秀珍拒绝收房；王秀珍对此不予认可，张鸣雁亦未充分举证加以证明。王秀珍陈述其主张的房屋使用费标准系按市场行情计算，张鸣雁对此不予认可。王秀珍要求张鸣雁支付占有使用涉案房屋期间的水电费、物业费，但称目前不能确定数额。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，虽然张鸣雁系与案外人南京禄口永骋建材有限公司签订《商铺委托租赁合同》承租了涉案房屋，但王秀珍的女儿已出具收条载明收到张鸣雁截至2016年10月的租金，视为王秀珍认可张鸣雁在《商铺委托租赁合同》约定的租期届满后继续使用涉案房屋，双方形成不定期租赁合同关系。现王秀珍有权要求解除双方之间的不定期租赁关系并要求张鸣雁返还涉案房屋。张鸣雁辩称已搬离涉案房屋且于2018年11月将涉案房屋钥匙放在涉案房屋隔壁商户，同时已通知王秀珍前来取回钥匙，但王秀珍拒绝收房；王秀珍对此不予认可，张鸣雁亦未充分举证加以证明。故张鸣雁应向王秀珍交付涉案房屋并支付占用使用期间的使用费，使用费标准可按原租金标准继续计算至返还之日止。王秀珍主张的房屋使用费标准无法律及事实依据，一审法院不予支持。王秀珍要求张鸣雁支付占有使用涉案房屋期间的水电费、物业费，但称目前不能确定数额，可在数额明确后另行向张鸣雁主张，本案中不予理涉。王秀珍要求张鸣雁恢复涉案房屋112室与111室之间的隔墙，根据禄口街道三产办与王秀珍的《协议》，隔墙恢复应由王秀珍自行负责，故对王秀珍的该项请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告王秀珍与被告张鸣雁之间关于南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城5区13幢112室和306室房屋的不定期租赁关系解除；二、被告张鸣雁于本判决发生法律效力之日起15日内向原告王秀珍返还南京市江宁区禄口街道秦禄大道2号南京国际小商品城5区13幢112室和306室房屋；三、被告张鸣雁支付原告王秀珍房屋占有使用费（自2016年11月1日起按每年10000元的标准计算至上述第二项房屋返还之日止），于本判决发生法律效力之日起15日内付清；四、驳回原告王秀珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费378元，由被告张鸣雁负担。本院二审期间，上诉人提交以下证据：1、接处警工作登记表4份，证明张鸣雁一直侵占其房屋，其与张鸣雁不存在租赁关系。2、南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初1018号案件中的两份调查笔录和一份质证笔录，证明王秀珍与江宁禄口三产办之间的协议不存在。3、徐冠平与国际小商品城业主委员会及南京禄口永骋建材有限公司签订的商户委托租赁合同复印件，证明本案一审确定的10000元的租金标准太低。被上诉人经合法传唤，未到庭质证。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。王秀珍上诉提出，其与被上诉人之间从没有过租赁关系，经审查，案涉商铺所在商场的其他商铺由南京禄口永骋建材有限公司与南京国际小商品城业主委员会统一对外租赁，王秀珍所有的涉案房屋亦曾由南京禄口永骋建材有限公司与南京国际小商品城业主委员会对外出租，上诉人对案涉房屋的状况长期未提出异议，且王秀珍女儿亦收取了被上诉人支付的租金，故上诉人这一主张不能成立。王秀珍女儿此前是按照每年10000元的标准收取租金，一审法院以此确定租金标准并无不当，上诉人标准过低及计算时间和实际不符的主张无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院查明，王秀珍已收取房屋修复费用8000元，王秀珍又要求张鸣雁按开发商交付的标准恢复被破坏的房屋的主张不能成立，一审法院不予支持并无不当。王秀珍二审中提供的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费378元，由上诉人王秀珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙伟审 判 员 龚震审 判 员 王路二〇二〇年六月二十二日法官助理 高婷书 记 员 刘东