四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1322民初627号 原告：营山亿联置业有限公司，住所地：营山县城兴隆路中北侧（天胜大酒店贵宾楼五楼）。统一社会信用代码：91511322076112295H。 法定代表人：夏晔，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张小友，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张铃爽，四川张小友律师事务所律师。 被告：易文辉，男，1975年10月16日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：李崇辉，营山县法律援助中心律师。 原告营山亿联置业有限公司（以下简称“亿联公司”）与被告易文辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年8月28日、2019年9月17日、2019年11月4日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告亿联公司的委托诉讼代理人张小友、张铃爽，被告易文辉的委托诉讼代理人李崇辉到庭参加诉讼。第二次庭审，原告亿联公司的委托诉讼代理人张小友，被告易文辉的委托诉讼代理人李崇辉到庭参加诉讼。第三次庭审，原告亿联公司的委托诉讼代理人张小友、张铃爽，被告易文辉及其委托诉讼代理人李崇辉到庭参加诉讼。本案审理过程中，原告亿联公司与被告易文辉2次请求庭外和解。2019年12月17日，经本院院长批准，本案延长审限6个月。经审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。 原告亿联公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年11月21日签订的《商品房买卖合同》（以下简称“《买卖合同》”）及2018年7月24日订立的《补充协议》；2.确认原告不予退还被告支付的合同定金100万元，并判令被告向原告支付合同约定的违约金300万元；3.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告自愿放弃判令被告支付其300万元违约金的诉讼请求。事实及理由：2017年11月21日，原、被告签订《买卖合同》，被告自愿以2017年9月5日为时间界限，以总价3000万元按现状购买原告投资开发的营山亿联建材家居五金城28号楼（以下简称“28号楼”），并从2017年9月5日起承担该建筑后续工程的全部建设资金等费用。合同第二条约定：合同签订之日起5个工作日内，被告需向原告指定账户支付定金100万元；合同签订之日起20日内，被告需向原告支付购房款400万元，逾期7日支付购房款，合同自动解除，已收定金不予退还。合同第九条约定：合同履行过程中，单方不得违约，违约方应向守约方支付合同总价10%的违约金。原告按约履行了合同义务，但被告未按约支付购房款、工程款，造成工程施工进度严重滞后。2018年7月24日，被告与原告达成《补充协议》，约定被告偿还原告垫交工程款，并于2018年9月25日前支付购房款400万元，于2018年10月25日前支付购房款1000万元。从合同签订至今，被告仅向原告支付定金100万元、工程款188万元，未支付购房款，其行为构成严重违约。截止目前，原告垫付的工程款已达6891362元。为维护自身合法权益，原告诉请法院依法判决。 被告易文辉辩称，被告虽然有违约行为，但不至于解除合同。亿联建材家居五金城是营山县人民政府招商引资项目，其中28号楼属于亿联公司自持房产，后经营山县人民政府批准，原、被告签订了《买卖合同》，营山县人民政府为此开了两次会。当时为了维护社会稳定，亿联公司愿意以房抵债，同意减少自持部分。到目前为止，政府没有批准亿联公司减持该资产。由于前期与政府协调和征求债权人同意这个过程耗时较长，致使被告没有完全按照合同约定给付购房款，这不是被告单方违约造成的。由于多方面原因，才造成合同履行滞后。在征得政府同意后，许多债权人在公证处的见证下，就28号楼签订了金额高达1.1亿元的以物抵债协议，其中20%的现金收到了工作组的账户上，待房屋修好后，就将这笔钱拨付给原告。被告除支付原告购房款200万元外，还支付了建设资金500万元。原告诉请解除合同的条件不具备，案涉合同不应当解除。现在有很多债权人介入此事，请法院促成双方继续履行合同，以避免发生群体性事件。 经审理查明，2013年3月14日，营山县人民政府（甲方）与天津亿联投资控股集团有限公司（乙方）签订《营山•亿联建材家居五金城项目投资协议书》，约定：乙方在营山县投资兴建营山•亿联建材家居五金城。项目总建设面积约15.4万平米，其中专业市场约12.16万平米、办公商务等配套面积约2.2万平米、地下建设面积约0.6万平米（以规委会审批为准）。形成以家居用品、装饰建材、五金机电、汽摩配件、农机农资等为经营主体业态，配套办公商务于一体的建材家居五金城。乙方在项目取得预售许可证后方可出售物业，但自持物业面积不低于总面积的40%，并接受甲方的监管；待市场全面繁荣稳定后，乙方根据经营需要报经甲方同意后方可再出售营山亿联持有的部分物业。原告亿联公司于2013年8月19日成立，营业期限从2013年8月19日至2063年8月18日。经营范围包含专业市场建设和经营、商铺销售和租赁、室内外装饰装修、物流仓储服务以及建筑装饰材料、五金机电、汽摩汽配、灯具、家具、家居饰品销售。2017年11月21日，原告亿联公司（甲方）与被告易文辉（乙方）经过协商，自愿签订《买卖合同》，第一条约定：乙方购买甲方28号楼，预售面积21008.50平方米（竣工后，以房管部门实际测绘面积为准），共390套，房屋性质为商业，总售价3000万元。第二条约定：本合同签订之日起5个工作日内，乙方向甲方指定账户支付定金100万元，本合同生效。该定金乙方向甲方支付购房尾款时抵扣。本合同签订之日起20日内，乙方向甲方指定账户支付购房款400万元，逾期7日支付购房款，本合同自动解除，甲方有权另行销售本合同楼盘，已收定金不予退还。本合同生效之日起30日内乙方向甲方提供购房人员名单，由甲方办理乙方所购28号楼面积不低于6000平方米不超过10000平方米的按揭销售合同。单价由双方商定，但不得高于市场同类房屋售价……第三条约定：以2017年9月5日为时间界限，28号楼后期建设资金包括并不限于土建工程、装饰工程、水电气、给排水、强弱电、消防、人防、生活水箱、电梯、外墙景观建设及购置安装等均由乙方支付。但28号楼以外亿联建材家居五金城的公共道路的建设由甲方承担……第九条约定：本合同履约过程中，单方不得违约，违约方应向守约方支付合同总价3000万元10%的违约金。未尽事宜双方协商处理，签订补充合同……2017年12月6日，原告亿联公司（甲方）与被告易文辉（乙方）签订《商品房买卖补充合同》（以下简称“《补充合同》”），该合同载明：鉴于2017年11月21日甲方亿联公司与乙方易文辉签订了《买卖合同》，就28号楼的现状买卖进行了约定。但由于甲方系营山县人民政府的招商引资项目，在项目启动前与营山县人民政府约定28号楼全部自持，且已经办理的预售房屋许可证系因为贷款需要所办理，现就相关问题经协商达成如下补充协议：一、甲方负责在2017年12月31日前取得允许甲方出售28号楼的批复。二、2017年11月21日甲方亿联公司与乙方易文辉签订的《买卖合同》中第二条约定乙方向甲方支付400万购房款时间变更为：以甲方取得政府允许对外出售的批复文件20日内；乙方向甲方提供购房名单时间变更为：以甲方取得政府允许对外出售的批复文件后30日内。2018年7月24日，原告亿联公司（甲方）与被告易文辉（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方在2018年7月29日前同意为乙方垫付给施工方进度款20万元，在2018年8月份同意为乙方垫付给施工方约120万元，甲方后续不再垫付。乙方在2018年9月25日止将甲方垫付给施工方的上述工程款（以银行转账凭证为准）包括之前的330万元还给甲方，在2018年9月25日止乙方必须将原合同所约定的购房款400万元支付给甲方，在2018年10月25日止乙方必须支付甲方购房款1000万元。2018年9月份及以后的所有工程款及购房款按原合同执行。如果乙方未履行以上任意一条款项，乙方同意无条件自动解除双方签订的《买卖合同》，同时乙方所确认的所有分包班组均无条件自动退出。 另查明，28号楼属于原告亿联公司自持房产。2015年5月28日，原告亿联公司取得28号楼的商品房预售许可证。2018年1月31日上午，营山县第十七届人民政府第46次常务会议召开，该次会议纪要第四条载明“会议听取了县投促局关于营山亿联家居五金城运营有关情况的汇报。会议决定：一是根据县人民政府与亿联集团公司签订的合同相关内容约定和县投促局牵头组织县房管局等部门对营山亿联项目运行、后续建设等情况的调查核实情况，原则同意亿联集团公司自持物业比例由40%减持到不少于20%，销售占比不大于80%。二是县投促局要收集梁平、岳池等地亿联集团自持比例的佐证材料、亿联商家的意愿诉求以及亿联与宏基公司债务的相关依据，在一定范围内征求集资户意见，形成书面文件，再按程序将亿联集团自持比例相关问题提交县委常委会审定。”迄今为止，原告亿联公司未取得营山县人民政府允许其出售28号楼的批复。庭审中，原告亿联公司陈述其向被告易文辉寄送过解除《买卖合同》及《补充协议》的通知，被告易文辉称签收单上的签名不是自己的笔迹，表示不予认可。 还查明，被告易文辉在《买卖合同》约定期限内向原告亿联公司支付了100万元定金。2019年5月14日，被告易文辉向原告亿联公司支付购房款100万元。截止第三次庭审结束，被告易文辉共计支付原告亿联公司工程款188万元（其中2017年12月29日支付20万元，2018年4月18日支付40万元，2018年6月1日支付25万元，2018年6月4日支付40万元，2018年6月27日支付20万元，2018年6月28日支付10万元，2018年6月29日支付10万元，2018年9月21日支付12万元，2018年10月15日支付11万元）。 又查明，2019年9月20日，中国农业银行股份有限公司营山县支行向营山县房地产管理局、营山县不动产登记中心发函，内容为“我行贷款客户亿联公司于2015年6月30日和2015年9月25日向我行借款2笔共计15000万元，期限四年。用亿联公司所有的在建工程作抵押担保并依法经贵局（中心）办理了抵押登记，现上述贷款已全部结清本息。同意贵局（中心）依法注销《在建工程抵押确认书》。 上述事实有经庭审举证、质证的当事人身份信息、《买卖合同》、商品房预售许可证、通知、《补充合同》、顺丰速运客户存根、进账单、柜员机业务回执、《补充协议》、在建工程抵押确认书、贷款情况说明、调查笔录、投资协议书、会议纪要、注销贷款抵押登记权证的函等证据在卷佐证。 本院认为，亿联公司自愿放弃判令易文辉向其支付300万元违约金的诉讼请求，系当事人意思自治，本院予以准许。依法成立的合同，对当事人具有约束力。亿联公司与易文辉签订的《买卖合同》《补充合同》《补充协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。《补充合同》约定亿联公司负责在2017年12月31日前取得允许出售28号楼的批复，并将易文辉支付亿联公司400万元购房款的时间从签订《买卖合同》之日起20日内变更为亿联公司取得政府允许对外出售的批复文件20日内。《补充协议》又对易文辉给付亿联公司购房款、工程款的期限进行了新的变更。亿联公司未能按《补充合同》约定取得允许出售28号楼的批复，构成违约；易文辉未按《补充协议》约定给付亿联公司工程款、购房款，亦构成违约。在双方均存在违约的情况下，应当各自承担相应的责任。亿联公司以易文辉单方违约为由诉请解除《买卖合同》及《补充协议》，与查明事实和法律规定不符，本院不予支持。因案涉《买卖合同》与《补充协议》并未解除，无需处理定金应否返还的问题，故本院对亿联公司提出的确认不予返还易文辉100万元定金的主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十九条，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条规定，判决如下： 驳回原告营山亿联置业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告营山亿联置业有限公司负担（原告营山亿联置业有限公司已交纳案件受理费19400元，其中多交纳的5600元依法予以退还）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  唐海奎 人民陪审员  张隆建 人民陪审员  李莲英 二〇二〇年六月十八日 书 记 员  李正太