浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初2169号 原告：江海波，男，1988年11月3日出生，汉族，住江苏省金坛市。 原告：俞萍，女，1992年7月3日出生，汉族，住江苏省常州市金坛区。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：包巨峰，浙江朋成律师事务所律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：陶绍品，浙江朋成律师事务所实习律师。 被告：张某2，女，1981年5月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 被告：张某1，男，2006年11月19日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 法定代理人：张某2（张某1之母），女，1981年5月10日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被告：莫国君，男，1967年7月13日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告江海波、俞萍与被告张某2、张某1、莫国君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江海波、俞萍的共同委托诉讼代理人包巨峰、陶绍品，被告张某2及其委托诉讼代理人申铁旗，被告张某1的法定代理人张某2，被告莫国君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江海波、俞萍向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除江海波、俞萍与张某2、张某1于2019年11月1日签订的《房屋买卖契约》；2.判令张某2、张某1向江海波、俞萍双倍返还定金10万元；3.判令莫国君对上述第2项诉讼请求承担连带保证责任；4.本案诉讼费由有诸被告承担。事实和理由：2019年11月1日，莫国君代表张某2、张某1在第三方房屋中介处与江海波、俞萍签订一份《房屋买卖契约》，约定张某2、张某1将位于柯桥区房屋转让给江海波、俞萍，该合同还对其他事项等作了约定。签订合同当天，江海波、俞萍支付给莫国君定金5万元。然房屋出卖方至今未按照约定为江海波、俞萍办理房屋权属过户手续及房屋交付手续。 江海波、俞萍认为，上述《房屋买卖契约》合法有效，买卖双方应按照约定全面履行自己的义务。房屋出卖方张某2、张某1经多次催促拒不履行合同义务，符合我国合同法第九十四条规定的解除情形，应承担相应违约责任。综上，江海波、俞萍为了维护自己的合法利益向法院呈讼。 被告张某2、张某1共同辩称，张某2、张某1系母子关系。张某2没有委托莫国君签订过《房屋买卖契约》，对该合同的订立并不知情，也没有参与该合同的磋商。张某1系未成年人，根据法律规定，如果其监护人对外订立房屋买卖合同，不能损害被监护人的利益。张某2和张春生为张某1的法定监护人，张春生也自始没有参与上述合同的订立，故案涉《房屋买卖契约》是否成立、是否有效，应由法院作出查实和认定。张某2、张某1不是《房屋买卖契约》的合同相对人。即使该合同成立，张某2无权处分夫妻共同财产以及未成年人张某1的财产，该合同应为无效。另，《房屋买卖契约》系莫国君与江海波、俞萍订立，莫国君在该合同中手写“在收款后由莫国君承担一切法律责任，如不能过户，违约责任全部由莫国君负责”，表明莫国君为该合同相对人。此外，江海波、俞萍没有因合同的解除或无效产生经济损失。综上，请求法院依法处理。 被告莫国君辩称，张某2是莫国君的外甥女，当时张某2想卖房置换房屋，所以口头委托莫国君出售案涉房屋，于是莫国君在2019年11月1日在中介的撮合下与江海波、俞萍签订《房屋买卖契约》，当时张某2没有到场，她也没有在《房屋买卖契约》上签名，故该合同应为无效。另，本来案涉房屋也是同意出卖给江海波、俞萍的，但柯桥区不动产登记处称涉及未成人的房屋不能办理过户，如果想过户也要等到张某1成年。据此，莫国君认可需返还定金，但江海波、俞萍主张双倍返还定金不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 张某2、张某1系母子。案涉房屋为位于柯桥区房屋，该房屋登记共有人为张某2、张某1。2019年11月，张某2委托其舅舅莫国君代为寻找案涉房屋的买家。同年11月1日，在张某2、张某1未在场的情况下，莫国君以出售人甲方张某2、张某1的名义与购买人乙方江海波、俞萍签订一份《房屋买卖契约》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，案涉房屋附带自行车棚2只、汽车车库1只；房屋成交价100万元，乙方先付定金5万元，定金最终冲抵房款，于2019年11月1日交付；双方定于全款到账时正式交付房屋；双方定于2019年11月10日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，过户的所有费用由乙方承担；如乙方违约，甲方有权没收定金，如甲方违约，则甲方须支付5万元给乙方作为违约金，并退回全部已收定金；甲方承诺于2019年11月20日前把房屋腾空交付给乙方，由于甲方有事不能到场签字收款，全权委托其舅舅莫国君代理签字收款；莫国君收款后应付一切法律责任，必须保证能正常过户给乙方，如不能过户，其违约金全部由莫国君全权负责等。上述合同订立当天，莫国君向俞萍收取定金5万元。嗣后，因案涉房屋过户不能，遂酿成本案纠纷。本案庭审中，本院询问莫国君“若需返还10万元双倍定金，是否愿意承担连带责任”，莫国君对此明确表示同意。 本院认为，就案涉房屋即碧海家园42幢304室房屋的买卖事宜，张某2于2019年口头委托莫国君进行出售的事实清楚，可以认定。莫国君在接受委托之后以张某2、张某1的名义与江海波、俞萍签订《房屋买卖契约》，但未有证据证实张某2系以母子两人的名义进行共同委托，而且该合同上的“张某1”的签名系莫国君代为书写，故不能认定张某1为委托人。据此，本院认定《房屋买卖契约》的合同相对人应为出卖人张某2和买受人江海波、俞萍。围绕本案当事人的争议焦点以及江海波、俞萍的诉求，本院作以下评判分析。 针对《房屋买卖契约》的效力问题，本院认为，我国民法通则第十八条规定:“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人依法履行监护的权利，受法律保护。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任;给被监护人造成财产损失的，应当赔偿损失。人民法院可以根据有关或者有关单位的申请，撤销监护人的资格。”我国民法总则第三十五条规定:“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。”上述两个法条均涉及针对监护人和被监护人之间关系的规定，并未涉及与监护人建立合同关系的人，并未否定监护人与他人建立的合同的效力问题。另，我国合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案事实，案涉房屋的登记共有人为张某2、张某1母子两人，并由张某2委托莫国君对外出售，张某2作为合同相对人未举证证明与江海波、俞萍签订的《房屋买卖契约》存在我国合同法第五十二条规定的合同无效情形。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，不论案涉房屋的共有人张某1是否同意出售房屋，张某2是否为了张某1的利益出售案涉房屋，均不影响《房屋买卖契约》的效力。如果张某2在履行监护义务的过程中损害了张某1的合法利益，张某1可以依法追究张某2的责任。综上，案涉《房屋买卖契约》系合同双方的真实意思表示，应认定合法有效。 针对江海波、俞萍要求解除《房屋买卖契约》的诉求，本院认为，除协商一致解除合同之外，合同解除还有约定解除和法定解除。在本案中，双方未在合同条款中就解除合同的条件进行明确约定。江海波、俞萍基于法定事由要求法院判决解除。江海波、俞萍签约买受案涉房屋，其合同目的是取得买卖标的物的所有权，事实表明，由于案涉房屋涉及的共有人之一张某1尚未成年，导致房屋过户受阻，张某2作为出卖方明确表示其无法继续履行房屋过户的主要合同债务，导致江海波、俞萍的合同目的落空系不争的事实。我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因此，江海波、俞萍主张其合同目的不能实现，要求解除合同的诉求，符合上述合同法规定的合同解除情形，本院对江海波、俞萍的该项诉求予以支持。 针对江海波、俞萍要求双倍返还定金的诉求，本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条的规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。该司法解释第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。结合前述分析，案涉《房屋买卖契约》不能继续履行系张某2之原因造成，其因此构成根本性违约，故江海波、俞萍基于张某2违约要求双倍返还定金的请求，符合上述司法解释之规定，本院予以支持。据此，张某2除应返还江海波、俞萍所付定金5万元外，应适用定金罚则再支付不超过主合同标的额百分之二十的另一倍定金计5万元。针对江海波、俞萍要求受托人莫国君对上述双倍定金10万元承担连带责任的诉求，经本院当庭询问莫国君“若需返还10万元双倍定金，是否愿意承担连带责任”，莫国君对此明确表示同意，此系莫国君意思自治的表现，亦有利于保障江海波、俞萍权利的实现，本院予以照准。 综上所述，本院对江海波、俞萍诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告江海波、俞萍和被告张某2于2019年11月1日签订的《房屋买卖契约》。 二、被告张某2应双倍返还原告江海波、俞萍定金合计10万元，限于本判决生效之日起十日内付清；被告莫国君对该款项的返还承担连带责任。 三、驳回原告江海波、俞萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由被告张某2负担，限于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇二〇年六月十六日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。