河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4980号上诉人（原审被告）：信阳广昌房地产开发有限公司。住所地：河南省息县城关镇东商贸街南段8区9号。统一社会信用代码：914115286987434895。法定代表人：姜玉潮，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈永强，河南同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘灵芝，女，1985年11月12日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：程锐，河南高普律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨卓妮，河南高普律师事务所律师。上诉人信阳广昌房地产开发有限公司因与被上诉人刘灵芝商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信阳广昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈永强，被上诉人刘灵芝的委托诉讼代理人程锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳广昌房地产开发有限公司上诉请求：1．依法撤销平桥区人民法院原审（2019）豫1503民初3665号民事判决，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人在本案判决之前已公告通知于2019年7月30日之前交房，并另行短信通知了本案被上诉人等业主前来交房，且案涉房屋也符合合同约定的交房条件，上诉人因违约金争议问题未来接房，故原审法院再判决上诉人在30日内交房明显不当。2．原审法院认定顺延交房期限为120日明显过低，近两年政府对房地产开发的政策调整、对大气环境整治的文件频出，也客观导致企业在正常的工期内不得不配合政府而停工，上诉人开发的小区仅因大气、环境整治而被迫停工的时间累计将近一年，仅上诉人已提交的部分停工文件，要求停工的时间就超出150天，对于因天气等不可抗力因素造成的停工，人民法院也应酌定扣减。3．原审法院判决违约金计算至房屋实际交付之日止有失公允，上诉人已通知被上诉人前来接房，且房屋已具备合同约定的交房条件，被上诉人因自己原因未来接房的，上诉人不应再承担违约金，故本案违约金应计算至上诉人通知的交房日期。刘灵芝辩称，第一，被答辩人上诉称，答辩人在一审自己举证被答辩人在报纸上公告通知2019年7月30日之前交房，说明被答辩人交房时间是2019年7月30日，明显是偷换答辩人在一审提供证据的证明目的，答辩人在一审提供被答辩人在报纸上刊登的公告，证明被答辩人因延期交房，其公开向答辩人等全体业主公开致歉，被答辩人承诺在2019年7月30日之前交房，并不是证明被答辩人公告交房时间是2019年7月30日，同时，该公告内容也不是被答辩人向答辩人通知交房的公告信息；第二，因为，在一审开庭时，被答辩人提交的五方主体验收合格的验收报告是复印件，并且其拒不提供原件，供法庭和答辩人核实该验收报告是否真实；答辩人在一审提供了被答辩人在报纸公告公开致歉信的版面上，也有五方主体验收报告，但该报告只有五方验收主体的盖章，没有任何一方盖章单位填写时间，故答辩人及法庭有理由认为该验收报告系伪造的证据，同时，五方主体验收报告与一审开庭时，案涉房屋仍然还处于不符合交房条件的客观事实相矛盾；第三，原则上因防止大气、环境污染出台的政府文件导致被答辩人停止施工，并不是被答辩人与答辩人在《商品房买卖合同》中约定的应当顺延交房的约定理由和法定理由；答辩人认为，一审判决扣除120天延期交房天数，明显是偏袒被答辩人，但答辩人为了尽快能够得到违约金，解决交房问题，答辩人才放弃了上诉权利；第四，因为根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被答辩人应当在2018年6月30日前向答辩人交付符合竣工验收的房屋，因被答辩人在一审判决前没有向答辩人交付符合竣工验收的房屋，故一审判决违约金计算至实际交房之日止，符合合同约定和法律约定；被答辩人要求将违约金计算至2019年7月30日止，既没有合同约定的依据，也没有法律规定的依据。请求人民法院依法驳回被答辩人的无理上诉，维持一审正确的判决。刘灵芝向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将开发的“欧洲尚品”小区4号楼房屋进行竣工备案，并将竣工验收合格的4号楼1801室房屋交付原告使用；2、被告按64.4350元/日支付自2018年7月1日至实际交付房屋之日止期间的违约金（自2018年7月1日起暂计算至2019年4月7日止的违约金为18,041.8元）；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月9日，原告刘灵芝与被告广昌公司签订《商品房买卖合同》，以644,350元价格购买被告广昌公司开发建设的欧洲尚品小区第4号楼1801室商品房一套。该合同中与本案审理及原被告双方争议问题相关的内容如下：第八条交付期限，出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；（2）政府部门对验收及市政配套、安装之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加），（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。补充协议第七条（4）约定，《商品房买卖合同》中第八条交付期限中规定的“该商品房经验收合格”是指经五大责任主体验收通过．．．．．．合同签订后，原告刘灵芝按合同约定支付购房款644,350元。被告广昌公司未在合同约定的商品房交付期限内按合同约定的条件交付商品房。合同约定的交房期限届满后，被告广昌公司一再承诺延期交房的时间，又一再违反其承诺，未履行交房义务。因被告广昌公司一直未交房，部分购房人信访至信阳市人民政府相关部门，信阳市人民政府相关部门对被告广昌公司给予相应处理。经查，该公司虽取得涉案小区1#、2#、4#、5#、8#楼五方验收的工程竣工验收报告（未载明验收时间），但至今未为包括本案原告购买房屋在内的部分商品房办理竣工验收备案手续。因在交接房屋时，原被告双方对房屋交付条件产生争议，遂引起本案纠纷。一审法院另查明，信阳市人民政府基于环保形势要求，分别于下列时间发布通知，要求城市建成区内停止建筑工程土石方作业：2017年2月22日通知，停止作业期间为2017年2月22日至2017年3月15日；2017年10月12日通知，停止作业期间为2017年11月15日至2018年3月15日，合计停工天数为120天；2018年11月2日通知，停止作业期间为2018年11月3日至5日，合计停工天数为3天；2018年11月9日通知，停止作业期间为2018年11月9日至2018年11月14日，合计停工天数为6天。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立并生效。原告按合同约定履行了支付购房款义务，被告应当按合同约定全面履行交付商品房的义务。关于房屋交付使用条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。国家住房和城乡建设部公布施行的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第三条第十一项规定：“明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。商品房质量及交付使用条件验收是一项专业性、科学性较强的系统工程，对于出卖人拟交付使用的商品房，买受人作为普通人无相应的专业知识和专业技能，无法判断该商品房是否符合法定和合同约定的交付使用条件，但其基于对人民政府建设行政主管部门、商品房质量监督、验收主管部门等公权力机关公信力的合理信赖，有理由相信上述行政主管部门出具的商品房验收合格、可以交付使用的相应证明文件及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，是证明商品房符合交付使用条件的有力合法证据。商品房交接时，买受人要求出卖人一并出示上述文件，符合法律规定和合同约定，依法应予支持，否则，买受人有权按合同约定拒绝接收商品房。本案中，被告广昌公司没有提供证据证明其在与原告交接时，履行了上述合同第八条、第十一条约定的应当由出卖人承担的义务，其行为构成违约，原告有权拒绝接收房屋。由此产生的违约责任，应当由被告承担。从本案合同签订日（2017年8月9日）起至合同约定的交房期限届满日（2018年6月30日）止这个时间区间内，信阳市人民政府基于当地环保形势要求，责令包括本案商品房建设工地在内的区域内停止工程建设的通知，具有行政强制力，必须执行。该行政行为对于本案建设工程建设进度构成不可抗力，被告关于依法应当相应顺延交房期限的抗辩意见成立，本院予以支持。依据被告提供的相关证据，原被告之间的交房期限依法应顺延120天，顺延的交房期限届满日为2018年10月28日，在该期限内，被告应当按法定的交付使用条件向原告履行交房义务。上述顺延的交房期限届满后，被告仍未履行交房义务的，构成违约，依法应承担相应的违约责任，逾期交房违约金按合同第九条约定执行。本案合同签订日（2017年8月9日）前或顺延的交房期限届满日（2018年10月28日）后，发生不可抗力的，被告依法不能免除责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条第三款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决：一、被告信阳广昌房地产开发有限公司于其开发建设的欧洲尚品小区4号楼1801室商品房经竣工验收合格后三十日内，将该商品房交付原告刘灵芝；二、被告信阳广昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘灵芝逾期交房违约金，按下列方式计付：以644,350元为基数，按每日万分之一的计算标准，从2018年10月29日起算至实际交房之日止；三、驳回原告刘灵芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费250元，由被告信阳广昌房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。信阳广昌房地产开发有限公司提交了7号楼工程竣工验收报告一份，拟证明一审查明只有1、2、4、5、8号楼验收合格，现证明7号楼验收合格。刘灵芝质证称，该证据一审已经提交，不属于新证据，该证据一审提交的也是复印件，二审提交也是复印件，该复印件不能证明房屋符合五方主体验收；五方主体验收盖章落款是18年12月23日，实际上上诉人一审开庭时该房屋并没有竣工验收，该复印件系伪造的证据，被上诉人一审已经提供了上诉人在报纸上刊登的公开致歉信中，五方主体验收报告没有填写时间。本院认为，该证据系复印件，且刘灵芝不认可，本院对该证据不予采信。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1．是否应当判决信阳广昌房地产开发有限公司交付房屋；2．一审判决确定的违约金是否适当。本案中，当事人双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条、合同补充协议第七条对本案商品房的交付有明确约定，信阳广昌房地产开发有限公司在一审、二审中均没有提供证据证明其已按上述约定将案涉房屋交付给刘灵芝，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应当承担不利的后果，故信阳广昌房地产开发有限公司应当向刘灵芝交付房屋，但一审判决第一项表述不当，本院予以纠正，本院确定信阳广昌房地产开发有限公司于其开发建设的欧洲尚品小区4号楼1801室商品房经竣工验收合格达到《商品房买卖合同》约定的交房条件后三十日内，将该商品房交付刘灵芝；当事人双方签订的《商品房买卖合同》第九条对于出卖人逾期交房的违约责任有明确约定，信阳广昌房地产开发有限公司没有按照该约定向刘灵芝交付房屋，故其应当承担违约责任，一审判决据此确定的违约金并无不当。综上所述，信阳广昌房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，但一审判决表述不当，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3665号民事判决第二项、第三项，即：二、被告信阳广昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘灵芝逾期交房违约金，按下列方式计付：以644,350元为基数，按每日万分之一的计算标准，从2018年10月29日起算至实际交房之日止；三、驳回原告刘灵芝的其他诉讼请求。二、变更河南省信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初3665号民事判决第一项为：一、被告信阳广昌房地产开发有限公司于其开发建设的欧洲尚品小区4号楼1801室商品房经竣工验收合格达到《商品房买卖合同》约定的交房条件后三十日内，将该商品房交付原告刘灵芝。二审案件受理费250元，由上诉人信阳广昌房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 姚 涛审判员 马 勇二〇二〇年六月四日书记员 汪玉娇