湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初3270号原告：唐汉林，男，1964年8月8日出生，汉族，大冶市人，住大冶市。委托诉讼代理人：王丹，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄晨，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地：鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：江志强，男，1966年10月24日出生，汉族，黄石市人，住黄石市。第三人：江仪，女，1997年10月16日出生，汉族，黄石市人，住黄石市。委托诉讼代理人：江志强，男，1966年10月24日出生，汉族，黄石市人，住黄石市，系江仪父亲，代理权限为特别授权。原告唐汉林诉被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）、第三人江志强、江仪破产债权确认纠纷一案，本院于2017年7月5日受理后，于2017年12月15日作出（2017）鄂0704民初1678号民事判决，原告唐汉林不服该判决，上诉至鄂州市中级人民法院。2018年8月2日，鄂州市中级人民法院以（2018）鄂07民终313号民事判决书，驳回上诉，维持原判。原告唐汉林不服该判决，向湖北省高级人民法院申请再审。2019年8月23日，湖北省高级人民法院以（2019）鄂民再168号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐汉林的委托诉讼代理人王丹、黄晨、被告致远公司的委托诉讼代理人肖鹏、第三人江志强（兼第三人江仪的委托诉讼代理人）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐汉林向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效。2、确认位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼6号房归原告所有。3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年5月14日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园一期15号楼6号房，该房价款928,000.00元，一次性付清。同时约定被告应当在2015年6月14日前交付约定的商品房给原告使用。合同签订后，原告按照被告指定于2014年5月16日一次性付清购房款，被告出具了购房款收据。双方于2014年5月19日鄂州市××产权登记发证办公室办理了备案和房屋预告登记证明。原告多次催促，被告一直未为原告办理房屋产权登记。2017年6月15日，被告破产管理人没有确认原告对合同约定房屋的所有权，故原告起诉至法院。被告致远公司辩称：唐汉林出借给致远公司的款项是借款，签订的《商品房买卖合同》是为借款作担保，应按基础法律关系处理，诉请要求确认涉案房屋权属没有依据。第三人汪仪、汪仪称：唐汉林与致远公司建立的关系实际上是民间借贷关系，理由是唐汉林付款时间与致远公司销售房屋交易习惯不同，且唐汉林收到了致远公司的利息，并请求确认第三人与致远公司签订的《商品房买卖合同》有效，继续履行合同；确认唐汉林与致远公司签订的《商品房买卖合同》无效，并撤销预告登记。原告唐汉林为证实自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同、收据和银行流水、商品房回购合同。拟证明原、被告双方签订了附解除条件的《商品房买卖合同》以及被告放弃回购房屋的权利。证据二、房屋预告登记证明、债权确认通知书。拟证明原告所购房屋已办理预告登记，破产管理人的债权确认通知错误。证据三、照片一组、涉案房屋用水用电情况说明。拟证明涉案房屋无人占有的事实。证据四、企业活期明细信息账号及银行流水。拟证明江志强主张的汇款凭证交易对象均与银行流水显示不一致，第三人交易的真实性存在重大瑕疵。证据五、预售账款账簿。拟证明致远公司账簿记载的付款时间与证据显示的付款时间明显不一致。证据六、现金缴款单二张、银行进账单一张。拟证明第三人支付方式和交易模式均不合常理。证据七、证人证言。拟证明唐汉林购房时候已经尽到注意义务，对房屋一房多卖并不知情。证据八、案涉楼盘房屋价值估价报告。证明原告以合理的价格购买15-6号房屋，价值并未远低于市场价值，原告的购房行为出于善意。被告致远公司为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一、谈话笔录、情况说明。拟证明涉案房屋至今未与他人办理交房、装修手续。证据二、致远公司财务凭证、收据及房产登记信息查询7张。拟证明致远公司确实收取唐汉林支付的185.6万元以及将15号楼2号、6号房屋预告登记至唐汉林名下的事实。证据三、致远公司财务记账凭证及银行汇款单11张。拟证明唐汉林向致远公司支付的185.6万元属于借款，非购房款，同时收到15万元利息，而签订的15-2、15-6两份购房合同均属于为借款作担保，应按借款关系处理。第三人江志强、江仪为支持其述称理由，向法院提交如下证据：证据一、身份证复印件。拟证明第三人的身份情况。证据二、认购承诺书。拟证明第三人江志强向被告支付2万元认购金，致远公司以送一年物业管理费的促销条件与江志强签订认购书。证据三、《商品房买卖合同》。拟证明第三人江志强于2007年10月18日与被告签订《商品房买卖合同》。证据四、收据。拟证明江志强于2007年10月19日支付认购金20,000.00元。证据五、收据四份。拟证明江志强分四期向致远公司支付购房款896,870.00元，加上已支付的认购金，江志强实际已全额支付购房款916,870.00元。证据六、支付凭证。拟证明江志强通过银行支付方式向致远公司支付购房款。证据七、八、证明。拟证明江志强委托他人支付购房款的事实。证据九、供电部门客户信息表。拟证明江志强为涉案房屋用电客户。证据十、用水客户信息表。拟证明江志强为涉案房屋用水客户。证据十一、《债权确认通知书》。拟证明致远公司破产管理人查明事实后，依法确认江志强与致远公司签订的《商品房买卖合同》继续履行。证据十二、十三、（2016）鄂0704刑初305号刑事判决书、（2017）鄂07刑终46号刑事裁定书。拟证明袁园证实致远公司自2011年上半年开始出现资金周转问题，采取高息借款、抵押借款、一房多卖等方式筹集资金，涉及房屋多达60余套。证据十四、借款、还款、支付利息汇总表。拟证明审计单位根据致远公司财务凭证，认定唐汉林收到致远公司支付的21.4万元利息时，唐汉林借给致远公司20万元以及232.12万元的合同还未发生，该21.4万元系支付185.6万元的利息，唐汉林与致远公司的基础法律关系为民间借贷关系。证据十五、记账凭证。拟证明致远公司在2014年5月16日支付利息14.4万元。证据十六、记账凭证。拟证明2014年6月5日，致远公司向唐汉林、陈桔红借款20万元。证据十七、十八、记账凭证、电子银行回单。拟证明2014年8月4日，致远公司支付唐汉林、陈桔红利息3万元。证据十九、二十、记账凭证、电子银行回单。拟证明2014年9月1日，致远公司支付唐汉林、陈桔红利息7万元。证据二十一、二十二、记账凭证、电子银行回单。拟证明2014年9月1日，致远公司支付唐汉林、陈桔红利息5万元。证据二十三、原一审庭审笔录。证明原告和代理人在原一审开庭时承认是借款，合同是为借款进行担保。证据二十四、高院再审裁定书。省高院裁定证明，致远公司与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，第三人交款的事实。庭审质证过程中，关于原告唐汉林的证据，被告致远公司对证据一的真实性、关联性、合法性均有异议，认为原告唐汉林与被告致远公司签订的15-6合同是作借款担保，双方真实意思表示是借款关系，无买房意思表示。对证据二中房屋预告登记证明的真实性、关联性、合法性有异议，对债权确认通知的真实性、关联性、合法性无异议，认为原一审庭审中原告已自认该笔款项为借款，应当以借款关系处理，且涉案房屋为期房而非现房，预告登记不可能产生法律上的物权效力。对证据三中照片的真实性、关联性、合法性有异议，对用水用电情况说明的真实性无异议，认为被告致远公司至今并未与他人办理交房、装修手续，客观印证了致远公司与第三人江志强系真实买卖关系。对证据四、五、六真实性无异议，证明目的有异议，认为财务账证及银行汇款等足以证明第三人江志强已付清全部购房款。对证据七真实性、关联性、合法性有异议，认为证人未出庭作证，该证据真实性无法核实。对证据八真实性、关联性、合法性有异议，认为估价报告系单方评估不应采信。第三人江志强、江仪对证据一，认为该合同为虚假合同，约定面积不明确，价格低于市场价，该合同显失公平，且合同签订时间距被告致远公司破产不足一年；对收据真实性无异议，但认为与本案不具有关联性，开具收据时致远公司尚未收到款项；签订房屋回购合同进一步证实双方之间为民间借贷关系，对《商品房买卖合同》没有履行的真实意思表示。对证据二，认为预告登记没有强制性，只是与《商品房买卖合同》配套，为民间借贷提供担保。对证据三，认为这些照片不具有证据效力，用水用电情况说明证实了被告致远公司与第三人江志强、江仪真实的房屋买卖关系。对证据四的真实性、关联性、合法性均有异议，认为该证据不足以反映当时被告致远公司的真实财务状况。对证据五，认为第三人江志强已足额支付购房款，原二审法庭及省高院民事裁定已确认这一事实。对证据六，认为进账单记载的资金支付与江志强、江仪无关。对证据七，认为该证据系伪证，与证人在刑事案件中的证词相反。对证据八，认为评估机构资质没有得到认证，不具有证据效力。关于被告致远公司的证据，原告唐汉林对证据一的关联性有异议。对证据二无异议。对证据三的真实性、关联性、合法性有异议，认为致远公司财务记账是单方凭证，唐汉林没有收到15万的借款利息，银行回款单的相对方为陈桔红，与本案原告无关。第三人江志强、江仪对证据一至三均无异议。关于第三人江志强、江仪的证据，原告唐汉林对证据一无异议。对证据二的真实性、合法性有异议，认为被告致远公司在2007年已经开始通过房屋认购的形式吸纳资金，第三人支付的认购金为致远公司非法吸收公众存款的金额。对证据三的真实性、合法性有异议，认为该合同第15页没有盖章，且字迹被抠掉，分期付款部分经过涂改，该合同不是原版。对证据四至八的真实性、关联性、合法性有异议，认为原告在原二审期间调取的银行流水显示第三人在2007年10月19日、10月22日，2009年2月19日、2008年9月17日的四笔款项没有找到第三人说的对应的付款方，因此第三人没有支付购房款。对证据九、十的真实性无异议，但认为水电账户开户时间是为2016年11月，在致远公司破产案涉房屋发生争议之后。对证据十一真实性无异议，对证明目的有异议，认为破产管理人债权确认错误。对证据十二、十三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告及原告支付的房款与非法吸收公众存款的刑事案件无关。对证据十四的真实性和证明目的有异议，认为原告与致远公司不涉及民间借贷关系，是商品房买卖关系。表内记载的利息支付和借款对象均为陈桔红。对证据十五至二十二中，证据十五、证据十六、证据十九的真实性有异议，认为证据十五的记账凭证仅是公司的单方记账，没有对应的银行流水，原告没有收到14.4万的利息，之后致远公司向陈桔红支付的15万元利息系陈桔红与致远公司的借贷支出。对证据二十三的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告在原一审庭审中没有否认签署过商品房回购合同，该合同不是借贷关系的担保。对证据二十四的证明目的有异议，认为高院再审裁定认可唐汉林与致远公司签订的商品房买卖合同的效力。被告致远公司对证据一至十三、十六至二十二、二十三、二十四均无异议。对证据十四，认可基础法律关系是借贷关系，对付款金额有异议。对证据十五的真实性和证明目的均有异议，认为该证据无法证实致远公司向唐汉林支付了14.4万元利息。经庭审质证，本院认为，原告唐汉林提供的证据四、五、六，被告致远公司提供的证据一、二，第三人江志强、江仪提供的证据一、十一至十三、二十三、二十四，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以采信。原告唐汉林提供的证据一，原、被告双方均对自愿签署该《商品房买卖合同》无异议，合同签订时的真实意识表示需综合其它证据分析，故仅对证据的真实性依法予以采信，对证明目的不予采信；证据二，原、被告双方均对唐汉林已办理房屋预告登记无异议，该房屋预告登记的效力需结合其它证据综合分析，故仅对证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信；证据三中照片经核查，对其真实性依法予以采信；证据七，因证人葛某未出庭接受质证，且其在涉及致远公司的其他案件中所作证言前后矛盾，故依法不予采信；证据八，因该评估系单方评估，且评估机构没有进行司法评估的资质，故依法不予采信。被告致远公司提供的证据三，仅能证明原告唐汉林向致远公司汇款185.6万元的事实，是否借款关系应综合其他证据分析认定，故仅对证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。第三人江志强、江仪的证据三至八，因证据之间可以相互补充，省高院再审裁定也已认定被告致远公司与第三人之间的《商品房买卖合同》合法有效，第三人江志强、江仪已依约向致远公司支付全部购房款，且被告致远公司未对其真实性提出异议，故依法予以采信；证据九、十，发生时间在涉案纠纷产生之后，故不作为证据使用；证据十四至二十二，审计部门仅依据被告公司财务账册作出的审计，虽数额准确，但在无其他证据佐证的情况下，不能证实偿还唐汉林利息的事实，故该组证据不予采信；证据二十三，经核查，原告已于原一审庭审当庭确认商品房买卖最初是为借款作担保，故依法予以采信。证据二十四，省高院仅认定第三人江志强、江仪与被告致远公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，第三人已付全款的事实，并未对原告唐汉林与被告致远公司签订的《商品房买卖合同》的效力进行审查，故依法予以采信。本院依据上述有效证据，结合庭审情况，认定案件事实如下：第三人江志强与江仪系父女关系。2007年10月18日，第三人江志强与被告致远公司签订《上上坊认购承诺书》，认购物业为一期15号楼6号房，单价3150.00元/㎡，总价916,870.00元，送一年物业管理费。同日，第三人江志强、江仪与被告致远公司签订《商品房买卖合同》，约定第三人购买被告开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第15幢6号房，总价916,870.00元，付款方式为分期付款，于2007年10月23日之前支付首付款366,870.00元，2007年12月31日之前支付460,000.00元，2008年8月31日前支付余款90,000.00元；合同还就其他事项进行了约定。次日，第三人现金支付致远公司认购承诺金20,000.00元，此后，第三人又通过案外人张丰年、刘斌陆续支付剩余房款。被告致远公司在收到上述款项后分别出具了收据。自2011年上半年开始，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司开始出现资金周转问题，其法定代表人袁园开始向民间采取高息借款、抵押借款、会员费、认筹金、一房多卖等方式筹集资金。2014年5月份，被告致远公司向原告唐汉林借款200万元。同年5月14日，原告唐汉林与被告致远公司签订两份《商品房买卖合同》，两份合同约定，原告以3200.00元/㎡的价格购买被告致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道特一号钱柜华园（上上坊）第15幢6号房、第15幢2号房，房屋总价均为928,000.00元，并约定致远公司放弃以成交价低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求。同日，原、被告双方签订两份《商品房回购合同》，合同均约定，原告按3200.00元/㎡购买被告房产，双方一致同意致远公司保留对该房产的约定回购权，被告仅在2014年5月14日至2014年5月30日期间，方可向原告支付全部回购房款。同时，被告致远公司开具两张金额均为928,000.00元购房款收据。同月16日，原告通过银行汇款方式向被告致远公司汇款856,000.00元以及向致远公司指定账户汇款1,000,000.00元（原、被告双方约定借款200万元，扣减当月借款利息14.4万元，实际借款金额185.6万元），被告致远公司账册对于原告唐汉林的借款及利息支付情况均有明确记载。2014年5月19日，上述两套房屋办理预告登记，预告登记权利人为唐汉林。同年6月16日，被告致远公司在其中一份《商品房回购合同》注明“该回购合同作废，同时如有其他与此相同回购合同一并作废，特此说明。”本院认为，根据庭审情况及省高院再审裁定意见，本案争议焦点为：原告唐汉林与被告致远公司签订《房屋买卖合同》是房屋买卖行为还是债权担保行为，原告唐汉林对诉争房屋是否享有排他性物权。首先，根据原告唐汉林提交的《商品房买卖合同》《商品房回购合同》、汇款凭证、收据、房屋预告登记等证据，结合其原一审当庭陈述，可认定原、被告双方的真实法律关系为借贷关系，签订《商品房买卖合同》属于债权担保行为。本案中，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订《商品房回购合同》、采取先开收据后付款的交易方式以及合同约定的价格明显低于该楼盘同期正常销售价格，且约定“甲方放弃以成交价格低于市场价为由显失公平，申请撤销买卖合同的诉讼请求”等交易行为明显不符合一般房屋买卖交易习惯，原告在原一审庭审中也当庭承认“开始签商品房合同的确是为民间借贷担保”。真实的意思表示是民事法律行为有效的必要条件之一，因唐汉林与致远公司签订《商品房买卖合同》时双方真实意思表示为债务担保而非商品房买卖，故该合同无效，唐汉林与致远公司之间的民间借贷关系可依法处理。其次，唐汉林提出因原、被告双方协商一致确认了商品房回购合同作废，双方由民间借贷关系转为房屋买卖关系的理由不成立。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化，除该变化为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。但这种意思表示的变化应有明确表示。双方签订的《商品房买卖合同》实际上是为借款债权作担保，根据担保法禁止“流抵”原则，在将借款转为购房款时不能仅凭协议作废《商品房回购合同》的行为即认定双方法律关系转换，而应经重新协商并对账，明确将双方的借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，故原告唐汉林与被告致远公司仍应为民间借贷关系。再次，唐汉林称其办理的预告登记有排他性物权效力的理由不能成立。设置预告登记制度是为了保障购房人实现取得房屋所有权的目的。本案中，唐汉林签订《商品房买卖合同》以及办理预告登记行为的真实目的并不是为了取得诉争房屋的所有权，预告登记制度的目的已被架空，并不能产生保障所有权实现的法律效果。基于预告登记的从属性原则，该预告登记赖以成立的基础法律关系（商品房买卖合同关系）已丧失，应当依法予以注销。且预告登记作为请求权的保全手段，其本身并不能代替物权变动登记，故唐汉林对诉争房屋不享有排他性物权。第三人关于撤销预告登记的请求不属于民事案件审理范围，本案不予处理。综上所述，原告唐汉林要求确认涉案《商品房买卖合同》有效以及涉案房屋归其所有的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十六条和《中华人民共和国担保法》第六十六条的规定，判决如下：一、驳回原告唐汉林的诉讼请求。二、第三人江志强、江仪与被告致远公司于2007年10月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案案件受理费1,000.00元，由原告唐汉林负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉湖北省鄂州市中级人民法院。审判长  柯素华审判员  周亚敏审判员  陈国胜二〇二〇年六月十六日法官助理吕霞书记员徐灿