贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2748号上诉人（原审原告）：张中元，男，1953年10月16日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：牟炜，四川平通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赤水市经典雅居房地产开发有限公司。住所地:贵州省赤水市文华办双龙村，统一社会信用代码91520381314286099P。法定代表人：成雪梅，董事长。委托诉讼代理人：陈勇，该公司员工。被上诉人（原审被告）：赤水市经典一五七三酒店有限公司。住所地:贵州省赤水市文华办双龙村，统一社会信用代码91520381063088345J。法定代表人：成雪梅，董事长。委托诉讼代理人：成金，该公司员工。上诉人张中元因与被上诉人赤水市经典雅居房地产开发有限公司（以下简称经典雅居公司）、赤水市经典一五七三酒店有限公司（以下简称一五七三酒店）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初2799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张中元上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，改判两被上诉人在判决生效后返还张中元诚意金25万元及资金占用利息（利息从2015年3月27日起，以25万元为基数，按年利率6%支付至付清为止）；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，对上诉人已经实际支付20万元诚意金的行为的性质和法律后果没有作出正确评判，导致判决错误，依法应予纠正。二、一审判决混淆商品房预约合同和设计合同两个不同的法律关系，超出上诉人诉讼请求进行裁判，存在错误应予纠正。经典雅居公司、一五七三酒店辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。张中元向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的五份经典1573酒店申购书，被告返还原告支付的预付款和诚意金共25万元，并且从2015年3月27日起，按年利率6%支付上述25万元的资金占用利息至付清为止。2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月起，张中元（乙方）与经典雅居公司（甲方）签订了四份《经典1573酒店申购书》（编号分别为0000016、0000014、0000006、0000033）（以下简称《申购书》），分别申购了房号为（7）楼12层1210号、（7）楼12层1208号、（7）楼12层1207号、（7）楼12层1209号的房屋，建筑面积约57.43m2（最终以赤水市房监所实测面积为准），单价3880元/m2，总价222828元，预付款5000元。其中（7）楼12层1209号中约定，优惠团购优惠200元/m2，优惠后单价2217.35元，优惠后总价127342元。2014年7月31日，张中元（乙方）与一五七三酒店（甲方）签订了一份《申购书》（编号：001），申购了房号为（8）楼1单元4层21号，建筑面积约37.5m2，单价4080元/m2，总价153245元，预付款30000元。五份《申购书》约定：……3.乙方将于签订申购书之日起三个月内或者该套房屋修建到1-2层后支付该套房屋总额的30%以上的诚意金；4.乙方将于甲方通知（书面和电话通知）后，到经典1573酒店营销中心签订正式的《商品房买卖合同》，并支付不少于规定的购房款和相应的费用。如果未能在通知后10日内签署《商品房买卖合同》，或未按时支付相应款项，则视为自动放弃该套房屋的申购权，甲方有权将该套房屋另售他人且诚意金不予退还；……9.乙方自愿遵守甲方的销售安排及销售活动相关的其他规定，甲方销售人员已就本协议第3条中约定的“视为自动放弃该套房屋的申购权，甲方有权将该套房屋另售他人且诚意金不予退还”等在内的全部内容明确告知、提醒乙方，乙方完全清楚明白接受；10.本申购书一式三联，各执一份；经甲方盖章、乙方签字并支付诚意金后生效。2014年7月31日，一五七三酒店向张中元出具收据一张，载明：兹收到张中元购赤水市经典一五七三酒店有限公司8-1-4-21号楼交来￥30000.00，金额（大写）叁万元正。2014年10月20日，一五七三酒店向张中元出具收据三份，载明：今收张中元购房诚意金伍仟元整，预收712层1208、712层1207、712层1210，收款方式现金。2014年11月19日，一五七三酒店向张中元出具收据一份：今收到张中元购房诚意金伍仟元整，预收712层1209。2015年2月7日，一五七三酒店向张中元出具收据一份：今收到张中元购房诚意金贰拾万元整，预购71207、1208、1209、1210，收款方式预付设计费转诚意金。收据上均有具体经办人签字并加盖了一五七三酒店财务专用章。另查明，一五七三酒店分别于2015年3月24日、25日各向张中元银行账户转账10万元，共计20万元；张中元又分别于2015年3月25日、26日各向一五七三酒店账户转账10万元，共计20万元。由于其他原因，张中元认购的房屋，现仍未动工修建。一审法院认为，申购书是出卖人与买受人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，申购书缺少《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多内容，如无房屋交付使用条件及日期、供水、供电等等，所以它不属于商品房买卖合同，而属于商品房买卖的预约合同。一、《申购书》的效力认定，是否具备解除的条件：原告与被告签订的《申购书》系双方真实意思表示，具备合同的相关要件，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应按约履行相关义务。由于现在不具备继续履行的基础，原告请求解除合同，被告也表示同意解除双方签订的《申购书》，意见一致，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故对原告诉请解除双方签订《申购书》的诉讼请求，本院予以支持。二、被告是否应该返还原告支付的诚意金及其返还金额的确定：本案中，被告认可收到原告张中元缴纳5万元诚意金的事实。有争议的是张中元主张的另外20万元诚意金，从双方提供的证据进行分析：原告陈述，2015年2月7日，被告一五七三酒店向原告出具的20万元的收据，注明为预付设计费转诚意金，系被告应支付的设计费冲抵购房诚意金；被告账务制度的规定不能直接冲抵，所以被告一五七三酒店才分别于2015年3月24日和3月25日分两次，每次10万元向原告支付了20万元设计费；原告收到20万元设计费后，分别于2015年3月25日和3月26日分两次，每次10万元又将这20万元作为购房诚意金支付给了被告一五七三酒店。被告对原告的此陈述不予认可，并表示该20万元系为增加银行流水要求原告配合转账，只属于周转。被告向原告出具20万元诚意金收据的时间为2015年2月7日，而原告以其于2015年3月25日和3月26日共计向被告转账的20万元作为收据所载明20万元设计费转诚意金的依据，款项支付的时间晚于收据出具的时间，且均是在被告支付原告相应款项的次日支付，明显不符合常理。即在收据出具时原告并未真正的向被告支付此20万元诚意金，被告也明确表明为设计费的预付，并未实际支付该笔款项，故收据载明设计费转诚意金的条件并不成立。因原、被告之间同时具有其他合同关系，合同双方各自的履行情况、是否进行结算、被告应否支付原告设计费、设计费金额的多少等属另一法律关系，双方可依合同约定和法律规定进行处理。故一审法院确认本案中原告张中元实际向被告支付的诚意金金额应为5万元，对于原告请求的另外20万不予认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告要求原告返还已支付的诚意金，符合法律规定，予以支持，但返还金额为5万元，对于超过此金额部分的请求，予以驳回。被告辩称双方约定原告应该在《申购书》签订3个月内向被告方缴纳30%的诚意金，否则视为自动放弃该套房屋的申购权，且诚意金不予退还。因原告未履行该约定，故原告所交诚意金依双方约定不予退还。双方签订的《申购书》约定为：签订申购书之日起三个月内或者该套房屋修建到1-2层后支付该套房屋总额的30%以上的诚意金，现所申购的房屋并未修建到约定高度，因该约定是对双方均有限制，所约定的义务双方都未履行，且被告亦无证据证明只按照三个月内的要求执行，故对被告的辩称理由，不予支持。三、原告要求被告赔偿资金占用损失的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，予以支持，对于损失的计算方式，双方在《申购书》没有约定，现原告诉请按照年利率6%从2015年3月27日起至付清之日止有理，予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告张中元与被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司签订的4份《经典1573酒店申购书》（编号分别为0000016、0000014、0000006、0000033）；二、解除原告张中元与被告赤水市经典一五七三酒店有限公司签订的《经典1573酒店申购书》（编号：001）；三、被告赤水市经典雅居房地产开发有限公司、被告赤水市经典一五七三酒店有限公司在本判决生效后十日内返还原告张中元诚意金5万元及资金占用费（资金占用费从2015年3月27日起以5万元为基数，按年利率6%计算至清偿之日止）；四、驳回原告张中元的其余诉讼请求。案件受理费5050元，由张中元承担4000元，赤水市经典雅居房地产开发有限公司、赤水市经典一五七三酒店有限公司承担1050元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：一、上诉人是否已经实际支付被上诉人诚意金多少金额。二、一审判决是否超出上诉人诉讼请求进行裁判。关于焦点一，上诉人是否已经实际支付被上诉人诚意金多少金额的问题。上诉人认为其已经支付被上诉人25万元诚意金，而被上诉人认可只实际收到上诉人支付5万元诚意金。对另外20万元诚意金，双方存在争议。被上诉人向上诉人出具20万元诚意金收据的时间为2015年2月7日，该收据载明“收款方式预付设计费转诚意金”，而上诉人以其于2015年3月25日和3月26日共计向被上诉人转账的20万元作为该收据所载明20万元设计费转诚意金的依据，但该20万元款项支付的时间2015年3月25日和3月26日晚于收据出具的时间2015年2月7日，明显不符合常理和客观事实。而被上诉人辩称该20万元系其为增加银行流水，请求上诉人配合转账的行为，且双方因设计费问题存在争议未结算，不存在将设计费转为诚意金的事实。综合本案现有证据和双方当事人的陈述综合分析，被上诉人在收据出具时上诉人并未真正向被上诉人支付此20万元诚意金，该收据载明设计费转诚意金的条件并不成立。故本院认为一审判决被上诉人返还上诉人诚意金5万元及资金占用费并无不当，予以支持。关于焦点二，一审判决是否超出上诉人诉讼请求进行裁判的问题。上诉人认为一审判决混淆商品房预约合同和设计合同两个不同的法律关系，超出其诉讼请求进行裁判。因本案还涉及上诉人与被上诉人双方其他合同关系的问题，一审判决认为合同双方各自的履行情况、是否进行结算、被上诉人应否支付上诉人设计费、设计费金额的多少等属另一法律关系，双方可依合同约定和法律规定进行处理。本院认为一审判决并未就涉及设计合同的问题进行裁判，其判决未超出上诉人的诉讼请求。故对上诉人所持的该上诉理由本院不予采纳。综上所述，张中元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人张中元负担。本判决为终审判决。审判长  蔡一雷审判员  李玉振审判员  罗小龙二〇二〇年六月五日法官助理陶晓梅书记员黎雪梅