江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1724号上诉人（原审被告）：南京慧港商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区泰山街道浦泗路19-1号。法定代表人：林育山，总经理。被上诉人（原审原告）：南京东淼工贸实业有限公司，住所地在南京市浦口区泰冯路81号。法定代表人：余月明，执行董事。委托诉讼代理人：林晓雪，江苏宁瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林育山，男，1968年10月6日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：陈保中，男，1966年1月7日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人南京慧港商业管理有限公司（以下简称慧港公司）因与被上诉人南京东淼工贸实业有限公司（以下简称东淼公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法由审判员殷源源独任审理。上诉人慧港公司的法定代表人林育山、被上诉人东淼公司的委托诉讼代理人林晓雪到庭参加诉讼，被上诉人陈保中经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。慧港公司上诉请求：撤销原审判决第三、四项，依法改判陈保中不承担责任。事实与理由：本案租赁关系发生于上诉人与被上诉人东淼公司之间，保证金及相关租金均由上诉人支付给东淼公司，因此，林保中同林育山一样，均不是租赁关系的第三人，陈保中只是出于朋友帮忙在合同上签字，未参与合同的实际履行，让陈保中承担责任是不合理的。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。东淼公司辩称，陈保中在合同中明确为承租人，没有证据证明陈保中还有其他身份。陈保中、慧港公司均为涉案房屋的共同承租人，对上述债务应当承担共同给付责任。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。东淼公司向一审法院起诉请求：1、判令解除慧港公司与东淼公司签订的租赁合同；2、判令慧港公司腾空并迁出租赁房屋，交还租赁场地和房屋；3、判令慧港公司支付房租及房屋占有使用费（截止2019年8月31日为400000元，自2019年9月1日起按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至慧港公司实际交还涉案房屋时止）；4、判令慧港公司承担违约金100000元；5、判令慧港公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月17日，东淼公司（甲方）与陈保中、林育山、慧港公司（乙方）签订物业租赁合同，约定：甲方将位于本区场地租赁给乙方使用，地上建筑面积12600平方米，地下建筑面积800平方米，租赁期限自2015年9月1日至2025年8月31日，免租期自2015年5月1日至2015年8月31日；租金为2015年9月1日至2016年8月31日2000000元/年、2016年9月1日至2017年8月31日2100000元/年；2017年9月1日至2018年8月31日2205000元/年、2018年9月1日至2019年8月31日2315250元/年、2019年9月1日至2020年8月31日2431012.5元/年、2020年9月1日至2021年8月31日2552563.13元/年、2021年9月1日至2022年8月31日2680191.29元/年、2022年9月1日至2023年8月31日2814200.85元/年、2023年9月1日至2024年8月31日2954910.89元/年、2024年9月1日至2025年8月31日3102656.43元/年；保证金500000元整，乙方在合同签定7个工作日内向甲方交纳，甲方在合同期满后退还乙方；租金支付方式为半年支付一次；乙方应保证在约定期内按时支付合同所约定的款项，如不能按时支付，则乙方按第一年租赁价款总额5%承担违约责任赔偿。该合同首页、末页均注明乙方（承租方）为陈保中、林育山（南京慧港商业管理有限公司），末页签约代表处有陈保中、林育山的签名并加盖慧港公司公章。上述合同签订后，东淼公司按约履行了合同义务，将涉案房屋交付给慧港公司使用。慧港公司自2019年3月1日起欠付东淼公司租金，东淼公司多次催要未果，于2019年5月9日向慧港公司发出合同解除函，庭审中慧港公司认可于2019年5月10日收到上述函件。另，东淼公司表示在慧港公司交付完租金和使用费后，同意退还其交纳的保证金500000元。以上事实，有各方的当庭陈述、物业租赁合同、银行交易明细、律师函及邮寄回执等证据在卷证明。本院认为，东淼公司与慧港公司、林育山、陈保中签订的物业租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于东淼公司的诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同，但应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，慧港公司未按合同约定的期限给付租金，经东淼公司催告后仍未履行，东淼公司据此主张解除与慧港公司所签物业租赁合同符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，东淼公司已于2019年5月9日向慧港公司发出合同解除函，慧港公司亦认可于2019年5月10日收到该函件，故双方之间的物业租赁合同应于2019年5月10日解除。2、判令慧港公司腾空并迁出租赁房屋，交还租赁场地和房屋。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的租赁合同已于2019年5月10日解除，东淼公司要求慧港公司腾空并迁出租赁房屋、交还租赁场地和房屋，符合法律规定，本院予以支持。3、判令慧港公司支付房租及房屋占有使用费（截止2019年8月31日为400000元，自2019年9月1日起按原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至慧港公司实际交还涉案房屋时止）。本院认为，庭审中慧港公司认可截止2019年8月31日尚欠东淼公司租金及房屋占用使用费400000元，2019年8月31日后慧港公司仍实际占有、使用涉案房屋，故慧港公司应当自2019年9月1日起按原合同约定的租金标准向东淼公司支付房屋占有使用费至实际交还涉案房屋时止。因此，对东淼公司的该项诉讼请求本院予以支持。4、判令慧港公司承担违约金100000元。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，慧港公司未按约定的期限给付租金，构成违约，东淼公司主张慧港公司按第一年租赁价款总额5%承担违约金100000元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于慧港公司辩称，涉案租赁合同的权利义务事实上只发生于东淼公司与慧港公司之间，林育山系慧港公司的法定代表人，其在合同上签字是公司行为，代表公司，陈保中签字只是起到证明人的作用，故上述二人不应当承担相应的法律责任。本院认为，根据双方签订的物业租赁合同显示，涉案房屋的承租方为陈保中、林育山（南京慧港商业管理有限公司），因林育山系慧港公司的法定代表人，有权利代表公司签订合同，其在合同上签名应视为职务行为，故应当由慧港公司承担相应的法律责任，林育山在本案中不应承担责任；而陈保中在合同中明确为承租人，并无证据证明其证明人身份，故陈保中、慧港公司系涉案房屋的共同承租人，对上述债务应当承担共同给付责任。因东淼公司认可已收取慧港公司保证金500000元，并表示同意在慧港公司交付完租金和使用费后予以退还，故为减少当事人的讼累，本院对上述保证金在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，一审判决：一、南京东淼工贸实业有限公司与南京慧港商业管理有限公司、陈保中于2015年4月17日签订的物业租赁合同于2019年5月10日解除；二、南京慧港商业管理有限公司、陈保中于判决生效之日起三十日内将南京市浦口区浦泗路19号内租赁房屋腾空并向南京东淼工贸实业有限公司交还租赁场地和房屋；三、南京慧港商业管理有限公司、陈保中于判决生效之日起十日内向南京东淼工贸实业有限公司支付截止2019年8月31日的房屋租金及占有使用费400000元（该款从南京慧港商业管理有限公司向南京东淼工贸实业有限公司交纳的保证金中扣除，南京慧港商业管理有限公司不需另行支付），并按原合同约定的租金标准支付自2019年9月1日至实际交还房屋之日的占有使用费；四、南京慧港商业管理有限公司、陈保中支付南京东淼工贸实业有限公司违约金100000元（该款从南京慧港商业管理有限公司向南京东淼工贸实业有限公司交纳的保证金中扣除，南京慧港商业管理有限公司不需另行支付）；五、驳回南京东淼工贸实业有限公司对林育山的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5881元、保全费5000元，合计10881元，由南京慧港商业管理有限公司、陈保中负担。本院二审期间，慧港公司提交交接清单一组，证明双方于2020年3月31日已经完成涉案房屋各项事务的交接。东淼公司质证认为：对交接清单的真实性予以认可，但不认可租赁场地和房屋已经交还。因慧港公司之前与次承租人签订了租赁合同并收取了租金，现次承租人仍拒不腾空、交还租赁场地和房屋，以致东淼公司仍无法使用、实际支配租赁场地和房屋。故慧港公司提交的材料不能证明其已办理租赁合同项下的交接手续，东淼公司的损失仍然在扩大，慧港公司应该支付占有使用费至其实际腾空交房之日止。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，东淼公司与慧港公司、林育山、陈保中签订的物业租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。东淼公司与慧港公司签订的《物业租赁合同》中，林保中作为承租方在合同中签名，这一行为是对合同内容的确认，并受合同约束的意思表示。上诉人主张林保中并非涉案合同当事人，不应承担合同责任，但其证据不足以证明该主张，林保中本人亦未提起上诉，故本院对其上诉请求不予支持。综上，慧港公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由南京慧港商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二〇二〇年六月二十三日书记员  郭旭冬