江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1962号上诉人（原审原告）：丁言，男，2001年2月19日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：丁尧武（系丁言之父），住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京昌拓房地产有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道汤泉东路306号。法定代表人：李建锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：窦一豪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：方豪，女，该公司员工。上诉人丁言因与被上诉人南京昌拓房地产有限公司（以下简称昌拓公司）定金合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院作出的（2019）苏0115民初14347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。丁言上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求;2.本案诉讼费用由昌拓公司承担。事实和理由：1.2019年8月24日双方签订的预约合同条款应纳入和转化为2019年8月26日《南京市商品房预售合同》的条款，只有在预约合同约定内容之外，双方才可以进一步磋商。一审法院认定双方于2019年8月24日签订的协议并未约定不能就商品房预售合同的条款进行变更或增加，该认定有误。2.昌拓公司拒签《南京市商品房预售合同》需承担法律违约责任。2019年8月26日，上诉人依照约定来到售楼处签订商品房买卖合同。昌拓公司提供的《南京市商品房预售合同》系格式条款，并坚持一个字都不能修改，拒绝双方之前的约定，将预约合同条款纳入到《南京市商品房预售合同》，而拒绝签署《南京市商品房预售合同》，其行为应当适用定金法则。昌拓公司辩称，1.本案中的手写承诺书构成预约合同且合法有效，但该承诺书仅确认了房屋价款并由被上诉人保证丁言贷款资料的银行流水在签约前符合银行要求，而被上诉人已全部履行承诺事项，无任何违反约定事项。2.本约的不能签订系由于上诉人提出的不合理磋商理由导致，丁言要求将贷款资料符合银行要求写入合同，实际系要求被上诉人确保其能够取得银行贷款，而其能否取得银行贷款系由银行根据各种因素审核确定，丁言的该诉求已经超出被上诉人的能力范围，被上诉人仅能够就其提交的银行流水是否符合银行要求进行初步审核，而不能确保其取得银行贷款，被上诉人出具的承诺书也仅载明被上诉人的义务仅限于签约前对银行流水的核实确认。被上诉人始终诚信履约，一审中也仍表示愿意继续履约，故双方之间未签订房屋买卖合同，是由于丁言恶意磋商导致，应当由其承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。丁言向一审法院起诉请求：1.判令昌拓公司返还购房定金2万元；2.判令昌拓公司双倍返还定金2万元；3.昌拓公司承担本案诉讼费和其他合理支出。一审法院认定的事实：2019年8月24日，丁言与昌拓公司工作人员祝爱琴签订书面协议一份，载明“今收到丁言（341181200102195013）认购江山御4#1101，价格按2570294报集团审批，缴纳定金¥20000（贰万元整），其签约时间为8月26日，如因价格报批不下来，签约前贷款资料不符合银行要求流水证明，则相应定金给予退还，除以上两条约定，其他原因不退还。特此证明！”当日丁言交纳定金20000元，并在编号为2201916683的《商品房认购协议》上签名，而昌拓公司当时并未在该协议上加盖公章。2019年8月26日，丁言与昌拓公司就签订商品房预售合同进行磋商。在磋商过程中，丁言要求昌拓公司在合同中加入其“贷款资料全部符合银行要求”一句，但是昌拓公司予以拒绝，致使双方未能成功签订商品房预售合同。一审审理中，丁言提交微信聊天记录1份，内容为其于2019年8月27日向昌拓公司的工作人员顾宏杰索要其于2019年8月24日签字的《商品房认购协议》，顾宏杰表示该协议要公司盖完章后才能给其，拟证明《商品房认购协议》在其签字时是空白文本，后期再套打，且该协议至今也没有给其，因此不发生效力。经质证，昌拓公司对微信聊天记录的真实性无异议，但是认为在丁言已在《商品房认购协议》上签字认可的情况下，盖章的先后顺序不影响该协议的效力。一审审理中，昌拓公司提交贷款资料预审表1份，丁言父亲丁尧武的招商银行账户历史交易明细表1份、其公司员工顾宏杰与赵仁霞的微信聊天记录1份，拟证明丁言所提供的银行流水符合银行贷款要求；提交公证书1份，拟证明其公司于2018年12月28日向南京市钟山公证处申请对销售案场所有公示内容进行公证，销售案场中公示了《商品房预售合同》及补充协议，故丁言在签订认购协议前对商品房预售合同的条款应有了解。经质证，丁言对贷款资料预审表的真实性不予认可，上面没有银行盖章；对银行流水真实性无异议；对微信聊天记录的证据三性不予认可；对公证书的真实性认可，但认为公证时间为2018年12月，距其购买房屋的2019年8月时间相隔较远。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.案涉《商品房认购协议》是否发生法律效力？2.丁言与昌拓公司未能签订商品房预售合同的责任在谁？关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三十二条明确规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，丁言于2019年8月24日在案涉《商品房认购协议》上签字时，昌拓公司并未当场盖章。根据丁言提交的其与昌拓公司员工顾宏杰的微信聊天记录，可以证明截止2019年8月27日昌拓公司仍未在案涉《商品房认购协议》上盖章，而此时已超过了该协议所约定的“甲乙双方应于2019年8月26日前签订《预售合同》”的最后期限。因此，即便昌拓公司之后加盖了公章，但案涉《商品房认购协议》并不发生法律效力。昌拓公司关于案涉《商品房认购协议》已经成立并生效的抗辩意见，一审法院不予采信。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第三条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，虽然案涉《商品房认购协议》不发生法律效力，但是丁言与昌拓公司工作人员祝爱琴签订的协议约定了丁言认购的房屋楼栋号、总房款金额、定金金额、签约时间以及定金退还的条件等，应属有效的预约合同。相对于商品房预售合同而言，预约合同的目的是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。但是，签订预约合同后，并不代表双方不能就本约进行磋商，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，丁言于2019年8月24日交纳20000元定金后，按照协议约定于2019年8月26日前往昌拓公司处就签订商品房预售合同进行磋商。双方于2019年8月24日签订的协议并未约定不能就商品房预售合同的条款进行变更或增加。在磋商过程中，丁言要求昌拓公司将其“贷款资料符合银行要求”一句写入合同中，而昌拓公司予以拒绝，这属于双方基于各自利益考虑，无法就合同条款达成一致的情况。对此，双方均无过错。综上，由于双方磋商未成是导致双方未能于2019年8月26日签订商品房预售合同的真正原因，丁言于2019年8月24日交纳的20000元定金应由昌拓公司返还，故对丁言要求昌拓公司返还20000元定金的诉讼请求，一审法院予以支持，但对其要求昌拓公司双倍返还定金的诉讼请求，一审法院不予支持。昌拓公司辩称丁言无权要求返还20000元定金的抗辩意见，没有事实和法律依据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、昌拓公司于判决发生法律效力之日起十日内返还丁言定金20000元；二、驳回丁言的其他诉讼请求。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，上诉人丁言提供录音一份，证明昌拓公司提供格式化的商品房买卖预约合同，拒绝修改任何一个字，拒绝将预约合同内容条款纳入商品房买卖预约合同，双方签约失败的责任完全在昌拓公司。昌拓公司质证认为，该证据无法证明上诉人的上诉请求，录音中表达的意思是，销售经理需请示领导。本院审理期间，昌拓公司未提交新的证据。本案二审的争议焦点为：昌拓公司是否应当承担定金责任。本院认为，2019年8月24日昌拓公司工作人员作出书面承诺，承诺内容为如签约前贷款资料不符合银行要求流水证明，则相应定金予以退还，该承诺对昌拓公司具有约束力。而在签约过程中，丁言要求在双方合同中添加“贷款资料全部符合银行要求”，显然超出了2019年8月24日昌拓公司承诺的范围，之后双方就丁言的该要求进行协商却未能达成一致，在此情形下一审法院认为双方未能进一步建立房屋买卖合同关系是因不可归责于双方当事人原因导致，仅判令昌拓公司返还定金而并未对其适用定金罚则，处理并无不当。综上所述，上诉人丁言的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人丁言负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 斐二〇二〇年六月十五日法官助理  李映碧书 记 员  刘 东