呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终853号上诉人(原审原告)：白春勇，男，现住江西省宜春市。委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古英南律师事务律师。委托诉讼代理人：袁媛，内蒙古英南律师事务律师。上诉人(原审被告)：内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区光华街外贸巷22号。法定代表人：邢其坤，该公司经理。委托诉讼代理人：郝忠，内蒙古辩证律师事务所律师。上诉人白春勇因与上诉人内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司（以下简称赤诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服土默特左旗人民法院（2019）内0121民初71号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人白春勇及其委托诉讼代理人李冬冬，上诉人赤诚房地产公司的委托诉讼代理人郝忠，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。白春勇上诉请求：1、撤销土默特左旗人民法院做出的（2019）内0121民初71号民事判决书第三项，改判赤诚房地产公司赔偿白春勇已付购房款一倍的赔偿金253392元。2、改判一审案件受理费人民币3476元由赤诚房地产公司承担。3、二审案件受理费由赤诚房地产公司承担。事实及理由：一审法院判令赤诚房地产公司支付白春勇违约金人民币2534元属于认定事实错误。赤诚房地产公司在庭审中主动承认其已经将房屋另行出售于第三人，且为其办理了网签及房屋的交付手续，但，一审法院在认定上述事实的前提下，并未判令赤诚房地产公司支付已付款一倍的赔偿金，而是适用了《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交付的违约责任的约定，即“出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”，并以该项约定判令赤诚房地产公司支付累计已付款1%的违约金人民币2534元，该项判决明显与认定的“法定解除权”不符，也不符合本案“一房二卖”导致合同目的无法实现的违约情形，其属明显的认定事实错误。另一审法院适用“一房二卖”的法律规定错误。一审法院查明赤诚房地产公司未按合同约定向白春勇交付房屋，且已经向案外人出售涉案房屋并办理网签手续，白春勇的合同目的因赤诚房地产公司的“一房二卖”行为已经无法实现。在上述事实的前提下，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，故其适用法律错误。本案的违约责任系由赤诚房地产公司造成，一审法院在此前提下却判令被上诉人白春勇承担案件受理费人民币3476元，属于适用法律错误。赤城房地产公司辩称：首先赤诚房地产公司并不存在一房二卖的情形，从一审查清的事实来看，白春勇和赤诚房地产公司之间并未直接签订商品房买卖合同，白春勇也自认是和乔某签订的商品房买卖合同，并且将价款交付于乔某，乔某是私刻赤诚房地产公司的公章、法定代表人手章以及合同专用章、财务专用章等一系列印章实施犯罪行为，乔某将该房出售给白春勇，对此赤诚房地产公司均不知情。所以，赤诚房地产公司不应当承担一房二卖的法律责任，同时也不应当承担相应的违约责任。赤城房地产公司上诉请求：1、撤销（2019）内0121民初71号民事判决书，改判驳回白春勇的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由白春勇承担。事实与理由：一审认定事实错误。一审判决认定白春勇与赤诚房地产公司签订《商品房买卖合同》并收取房款错误。白春勇所述购房过程是虚构的，所持有的合同及收据是案外人乔某为借款提供保证，以其私刻的假合同专用章、法定代表人手章、财务专用章开具的假合同与假收据。白春勇从未与赤诚房地产公司签订过任何买卖合同，也未向赤诚房地产公司支付过房款。赤诚房地产公司与白春勇之间根本不存在房屋买卖关系。白春勇在一审庭审过程中，已经自认表示，其于2014年11月31日从案外人乔某处签订了案涉合同，并依照乔某的指示将钱款打至了乔某指定的账户内，白春勇所持有的合同及收据并非赤诚房地产公司出具，案涉购房款白春勇也承认并未交付给赤诚房地产公司，一审法院认定白春勇同赤诚房地产公司签订《商品房买卖合同》及收据，并向赤诚房地产公司交付购房款，明显与庭审事实相违背，不是本案的客观事实，一审法院认定事实不清。实际上，白春勇通过案外人乔某取得合同及收据，案外人乔某将开具合同的日期、房号、人名记录在笔记本上，现该笔记本存放于乔某涉嫌合同诈骗案的刑事卷宗中。该笔记本中记录的房号均系案外人乔某私刻上诉人单位合同专用章，法定代表人手章及财务专用章向被上诉人所出具，和赤诚房地产公司不存在任何关系，该事实已被刑事审判所认定。一审过程中，赤诚房地产公司提出鉴定申请，要求对白春勇所持合同与收据上的合同专用章、财务专用章与乔某刑事案卷中已经确认的其私刻的假公章进行一致性鉴定。人民法院委托内蒙古迪安恒正司法鉴定中心进行鉴定。同时，由于案外人乔某及其妻子张某已经过世，无法当庭作证，赤诚房地产公司在提供对案外人乔某及其妻子张某的调查笔录及同步录音录像用以证明本案的基本事实。此外，土默特左旗人民法院工作人员亲自到天津市肿瘤医院为案外人乔某制作询问笔录，笔录中案外人乔某证明其私刻了赤诚房地产公司处的合同专用章、法定代表人手章及财务专用章出具假合同为借款作保证的过程，明确赤诚房地产公司对此并不知情，同时核实了赤诚房地产公司代理人向案外人乔某及其妻子张某所做调查笔录的真实性。上述证据完全能够证明白春勇所持的合同及收据为案外人乔某出具的假合同与假收据。然而，一审法院无视上述证据，错误认为本案相关鉴定已无必要，只口不提案外人乔某及其妻子张某的证人证言，无视其工作人员制作的询问笔录，简单以案外人乔某具有代理权限为由错误认定案外人乔某私刻印章与本案之间的关系。虽然因案外人乔某死亡导致乔某涉嫌合同诈骗案终止审理，但呼和浩特市中级人民法院已对案外人乔某的同案、其妻子张某做出了刑事判决，该判决内容能够确定案外人乔某、张某私刻赤诚房地产公司处印章出具假合同与假收据进行诈骗。一审无视证据，缺乏逻辑。违反民事诉讼高度盖然性的证明标准，导致一审认定事实根本错误。一审认定“赤诚公司管理混乱失控，且对乔某违法行为明知并认可”错误。案外人乔某并非上诉人的员工，不属于赤诚房地产公司内部管理的范畴，双方之间没有任何代理关系，根本不存在代理人行为或者超越代理权限的行为，其行为赤诚房地产公司完全不知情，且已向公安机关报案处理，案外人乔某的行为不应由赤诚房地产公司承担责任，由其自行负责。白春勇作为完全知情的，也不是本案的善意第三人，其购房款也并未交付给赤诚房地产公司。一审判决书的上述认定没有任何依据。一审认为赤诚房地产公司应当对其管理不善的后果负责，该责任为侵权责任，承担该责任的前提赤诚房地产公司实施了违法行为，即合同并非赤诚房地产公司所签订。该内容与一审判决所认定的双方存在“真实有效”的合同自相矛盾，是错误认定。综上，本案证据及事实能够证明，白春勇与赤诚房地产公司之间没有房屋买卖关系，白春勇所持的合同及收据是案外人乔某出具的假合同与假收据，也从未给赤诚房地产公司支付过房款。一审在审理房屋买卖合同纠纷时没有认真审理房屋买卖合同法律关系是否成立，毫无依据的认定赤诚房地产公司与白春勇签订《商品房买卖合同》并支付了价款事实存在。双方所签合同真实有效，该认定完全错误。二、一审适用法律错误。本案没有解除合同法律基础。白春勇所持的合同及收据为假，且为案外人乔某为借款所出具，即白春勇与赤诚房地产公司之间根本不存在房屋买卖关系，因此不可能适用解除合同及追究违约责任的法律规定。三、一审存在程序违法。一审不予鉴定违法。为查明事实，赤诚房地产公司在一审过程中申请人民法院对白春勇所持合同及收据与案外人乔某出具的假合同与假收据上的公章进行一致性鉴定，若为一致则能够证明白春勇所持合同为案外人乔某所出具。一审法院同意进行鉴定，并委托内蒙古迪安恒正司法鉴定中心进行鉴定，但是白春勇不予同意鉴定，不予出具鉴定检材，拒绝配合鉴定，且一审法院也并未调取合格的检材进行鉴定，致使鉴定未能办理，一审同意鉴定却未予进行，程序违法。综上所述，本案并非房屋买卖合同纠纷，其持有的合同及收据均系案外人乔某出具的假合同与假收据，购房款也并未交付给赤诚房地产公司，赤诚房地产公司与白春勇之间不存在房屋买卖合同关系。同时，本案并非偶然，案外人乔某为借款出具的假合同及假收据上百套，部分债权人报案，部分采用本案白春勇所采取的方式提起民事诉讼，仍有部分人持观望态度。提起民事诉讼的部分当事人采取到中院反映情况，一审法院迫于压力，为尽快结案，无视白春勇所述过程中的种种疑点，错误的认定事实并适用法律，使得一起典型的虚假诉讼得到了法律保护，。白春勇辩称，一、一审法院认定赤诚房地产公司与白春勇签订的《商品房买卖合同》合法有效认定事实清楚，适用法律正确。赤诚房地产公司以第三人乔某私刻公章签订虚假的《商品房买卖合同》，且赤诚房地产公司未收到购房款为由抗辩赤诚房地产公司无需对本案承担任何法律责任没有事实和法律依据：本案项目经人民法院查明并非赤诚房地产公司实际开发，而是案外人李某挂靠赤诚房地产公司开发，赤诚房地产公司将自己的资质挂靠给个人本身就存在非常大的法律风险，除此赤诚房地产公司认为其所获得收益远远可以覆盖该风险，且该挂靠风险月属于正常的经验风险，赤诚房地产公司作为开发商应对此有明确的认知。在此前提下，李某将自己开发的工程分包于乔某并以涉案房屋抵顶给乔某作为应付的工程款，乔某据此出售房屋具有合法的依据，赤诚房地产公司在此种情形下当然没有收取购房款的权利，但赤诚房地产公司却履行了配合乔某办理了签订合同的手续。此外，《民商事审判会议纪要》128也明确同一当事人因不同事实分别发生民商事纠纷和涉嫌刑事犯罪，民商事案件与刑事案件应当分别审理，况且乔某及其妻子据赤诚房地产公司所称均已去世，此时，赤诚房地产公司将全部责任推在乔某身上明显是转嫁责任。二、一审法院适用法律程序正确，赤诚房地产公司申请对本案签订的《商品房买卖合同》的公章进行鉴定，人民法院亦准许了赤诚房地产公司公司的鉴定申请，白春勇亦予以配合，但对鉴定过程中其未向白春勇索要其持有的《商品房买卖合同》原件持有异议，并对该项鉴定结果也持有异议。白春勇向一审法院起诉请求：1、赤诚房地产公司向白春勇交付位于××区房屋。2、赤诚房地产公司支付逾期交房违约金181808．76元（自2014年11月30日暂计算至2018年11月5日，并请求计算至实际给付之日止）。3、本案诉讼费由赤诚房地产公司承担。因在庭审中赤诚房地产公司举证已将房屋办理网签并出售给他人，白春勇变更诉讼请求为：1、解除白春勇与赤诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》。2、赤诚房地产公司退还白春勇已付购房款253392元，并按照中国人民银行同期银行贷款利息支付原告因此产生的利息损失50785．73元（自2014年12月1日暂计算至2018年11月5日，并请求计算至实际给付之日止）。3、判令赤诚房地产公司向白春勇支付已购房款一倍的赔偿金253392元。以上共计557569．73元。4、本案诉讼费由赤诚房地产公司承担。一审法院认定事实：案外人乔某为赤诚房地产公司开发建设的的位××区南的泰和熙地住宅小区部分楼房的实际施工人，赤诚房地产公司将该住宅小区的部分商品房划给乔某出售以抵顶工程款。2014年6月7日，白春勇通过案外人乔某购买了赤诚房地产公司开发建设的的位××区房屋，并于同日签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为人民币253392元，第六条付款方式及期限约定：买受人选择一次性付款的形式支付购房款，且“买受人于合同签订之日已交清全部购房款”。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年11月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经验收合格且买受人交清房款及相关费用后），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。白春勇按约向赤诚房地产公司支付了全部购房款，赤诚房地产公司向白春勇开具了加盖财务专用章的购房款全款收据。2015年12月3日，赤诚房地产公司与案外人韩某签订了合同编号为2015-0010109的商品房买卖合同，将案涉商品房出售给韩某，并办理了网签手续。后白春勇提起诉讼主张交付房屋，在庭审过程中了解到涉案房屋已经出售给第三方，又提出变更诉讼请求的申请。本案在审理期间，赤诚房地产公司向一审法院提出鉴定申请，要求对白春勇提供的《收据》、《房屋买卖合同》上加盖的合同专用章、法定代表人手章、财务专用章，与呼和浩特市中级人民法院乔某涉嫌合同诈骗案查证的乔某私刻的合同专用章、法定代表人手章、财务专用章是否一致进行鉴定。一审法院调取了乔某涉嫌合同诈骗案卷宗中的鉴定意见，2019年7月4日，内蒙古迪安恒正司法鉴定中心以未能提供《收据》、《房屋买卖合同》原件为由终止鉴定。一审法院认为，本案中白春勇提交的其与赤诚房地产公司签订的《商品房买卖合同》中赤诚房地产公司的公章与乔某合同诈骗一案中乔某私刻的公章是否一致，不影响白春勇与赤诚房地产之间合同效力的认定，相关鉴定已无必要。一审法院认为，本案争议焦点为：一、白春勇与赤诚房地产公司之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；二、白春勇诉请解除与赤诚房地产公司之间的商品房买卖合同，由赤诚房地产公司向其返还购房款并支付违约金的诉讼请求是否成立。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”根据公安机关询问笔录记载及庭审中赤诚公司自认的相关内容可知，本案所涉房屋并非赤诚公司实际开发，而是案外人李某挂靠赤诚房地产公司的名义进行开发建设，赤诚房地产公司出借公司资质给个人开发房地产项目的行为已违反相关法律规定，亦会导致公司日常经营管理出现失控、混乱情形，而李某挂靠赤诚房地产公司开发涉案房地产项目过程中，又将部分房屋以抵顶工程款的形式抵顶给部分楼宇的实际施工人乔某，并允许其对外销售，赤诚公司对该事实亦是明知和认可的，并配合乔某出具了相关手续。一审法院据此认定乔某有权以赤诚公司的名义对外进行房屋销售并收取售房款以抵顶相应的工程款。而本案所涉房屋即是在此背景下由乔某对外销售给白春勇，故在此情形下，与乔某售房行为有关的民事法律责任应由赤诚公司承担。虽赤诚房地产公司否认双方签订合同的真实性，称上述合同系乔某私刻公章后与白春勇签订的，但即便赤诚公司陈述乔某私刻公章事实真实，其代表赤诚公司与白春勇订立合同亦能构成表见代理，赤诚公司、李某、乔某内部关于房屋销售的相关约定对外不产生约束力，不能以此对抗买房人的合法利益，其内部法律关系可另行解决。综合上述分析，结合本案相关事实，对所涉《商品房买卖合同》的效力予以确认，并认定赤诚公司与白春勇之间存在真实、合法、有效的商品房买卖法律关系，白春勇有权向赤诚公司主张权利。赤诚房地产公司提出的双方未签订合同、白春勇的诉讼请求没有事实和法律基础，以及合同及收据上加盖的公章与答辩人所使用的印章不一致、系案外人乔某私刻的印章等意见，一审法院均不予认可。关于争议焦点二，本案中赤诚房地产公司未按合同约定向白春勇交付案涉房屋，且已向案外人出售案涉房屋并办理网签手续，白春勇的合同目的已无法实现，赤诚房地产公司构成根本违约，符合合同解除的法定条件，应当予以解除。合同解除后，赤诚房地产公司应向白春勇返还购房款，并按照法律规定承担相应的违约责任。综上，白春勇要求解除合同、返还购房款的诉请，一审法院予以支持。白春勇要求赤诚房地产公司给付相应利息的诉讼请求，因赤诚房地产公司长期占用白春勇的购房款，给白春勇造成了相应的利息损失，支持以已付购房款为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2014年12月1日起至实际给付之日止的利息。白春勇请求判令赤诚房地产公司支付已购房款一倍的赔偿金253392元的诉请，一审法院根据本案的实际情况，参照双方所签合同第九条“按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”的约定，支持白春勇要求赤诚房地产公司支付违约金的数额为2534元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、依法解除白春勇与内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司于2014年6月7日签订的的买卖位××区南泰和熙地住宅小区第3幢1单元302房屋的《商品房买卖合同》；二、内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内退还白春勇购房款人民币253392元，并给付白春勇按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2014年12月1日起至实际给付之日止的利息；三、内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向白春勇支付违约金2534元。案件受理费9376元，由内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司负担5900元，由白春勇负担3476元。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，双方所举证据及证明的问题及质证意见同一审。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、赤城房地产公司与白春勇之间是否存在真实的商品房买卖合同关系；二、赤诚房地产公司是否应当退还白春勇已支付购房款253392元，并按照同期银行贷款利息产生的利息损失。三、赤诚房地产公司是否应向白春勇支付已付购房款一倍的赔偿金人民币253392元。根据查明的事实，本案所涉房屋是案外人李某挂靠赤诚公司的名义进行开发建设，赤诚房地产公司出借公司资质给李某开发房地产项目，后将部分房屋以抵顶工程款的形式抵顶给部分楼宇的实际施工人乔某，并允许其对外销售，故乔某有权以赤诚房地产公司的名义对外进行销售房屋并收取房款以抵顶相应的工程款，赤诚房地产公司对该事实是明知的。本案所涉房屋属于该抵顶范围内，白春勇作为买受人，没有辨认印章真假的专业能力，亦不知晓抵顶工程款事宜，所以无论该《商品房买卖合同》上的公章是否为乔某私刻，乔某售房的行为均应由赤诚房地产公司承担，赤诚房地产公司应对其出借公司资质产生的法律后果承担责任，故赤诚房地产公司请求鉴定公章一审法院未予准许并无不当。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，但鉴于涉案房屋已经出售给第三方，合同目的无法实现，该合同应当予以解除，赤诚房地产公司应当返还购房款，一审判决解除白春勇与赤诚房地产公司签订《商品房买卖合同》、赤城房地产公司退还白春勇购房款及相应的利息并无不当，故赤城房地产公司的上述理由不能成立，本院不予支持。白春勇认为赤诚房地产公司构成一房二卖，应支付已付购房款一倍的赔偿金人民币253392元，本院认为，白春勇是通过乔某购买的涉案房屋，庭审中白春勇自认看房及签订合同都是乔某的亲属陪同，该涉案房屋是乔某以赤诚公司的名义对外进行销售，故赤诚房地产公司不构成恶意的一房二卖。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房违约责任的约定，一审判决赤诚房地产公司支付白春勇违约金2534元并无不当，故白春勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，白春勇、赤诚房地产公司的上诉请求均不能成立，均应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计9376元，由白春勇负担3476元，内蒙古赤诚房地产开发有限责任公司负担5900元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年六月二日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁