广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0924民初233号 原告：吴某，男，1977年10月21日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：许文山，广西润庆律师事务所律师。 被告：周某1，男，1975年8月6日出生，汉族，住广东省开平市。 被告：周某2，男，1989年9月22日出生，汉族，住广东省开平市。 两被告共同委托诉讼代理人：陈朝宏，广东华南律师事务所律师。 原告吴某与被告周某1、周某2租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告吴某及其委托诉讼代理人许文山，被告周某1、周某2的共同委托诉讼代理人陈朝宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年6月25日签订的《板厂租赁合同》已经于2019年11月26日解除；2.请求法院判令被告支付拖欠的租金76712元给原告；3.请求法院判令被告赔偿原告维修费62000元；4.请求法院判令被告向原告赔偿违约金500000元；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：两被告以被告周某1的名义与原告于2017年6月25日签订的《板厂租赁合同》，合同约定原告将兴业县昊玮木业有限公司的全部资产以及场地及场地租赁给被告经营使用，租赁期限2017年7月16日至2027年7月15日，其中前两年的年租金为700000元，2019年7月16日至2020年7月15日的年租金为721000元，第五至第六年度的年租金为742630元，第七年至第八年度的年租金为764908.9元，第九至第十年度的年租金为787856.16元。并约定如违约，违约方赔偿违约金500000元给对方，此外合同还约定如原告租赁给被告的物业、机械设备如有遗失或损坏的，被告应负责赔偿。合同约定当日，原告将兴业县昊玮木业有限公司的场地、厂房以及机械设备等资产等移交给两被告进行经营管理。两被告自2019年10月16日起开始拖欠原告的租金。被告周超期于2019年11月2日通过微信告知原告不再租赁原告的场地及资产，但就解除合同一事没能与原告达成一致。经清点，原告与被告周络羡于2019年11月13日签署《兴业县昊玮木业有限公司资产损失清单》，之后被告在未经原告同意的情况下自行撤离租赁场地，对损坏的资产也没有依约进行维修。原告于2019年11月26日通过微信向被告周超期送达了《解除合同通知书》，又于2019年11月28日当面向被告周络羡送达了《解除合同通知书》，明确告知被告自收到该通知书之日，《板厂租赁合同》解除，被告应在3天内，按照《板厂租赁合同》的约定，交付租赁的全部资产以及场地，结算并赔偿原告方一切款项等。两被告收到《解除合同通知书》后，至今未与原告协商处理解除合同的后续事宜。原告为维修被告损失坏的机械设备共支出修理费62000元。此外，两被告还拖欠2019年10月16日至2019年11月26日的租金共76712元。为此，原告特提起诉讼，请求贵院依法判决。 原告吴某提供的证据有： 1.原告身份证，证明原告的身份； 2.被告身份证，证明两被告的身份； 3.企业信用信息公示报告，证明兴业县昊玮木业有限公司系原告开办； 4.板厂租赁合同，证明原告将兴业县昊玮木业有限公司的全部资产以及场地按现状租赁给被告使用的情况； 5.兴业县昊玮木业有限公司资产损坏清单，证明被告使用原告资产过程中机械损坏情况； 6.解除合同通知书； 7.相片； 8.原告与被告周某2微信聊天记录； 证据6-8证明原告分别于2019年11月26日、2019年11月28日将《解除合同通知书》送给两被告。 9.修理费发票复制件，证明原告为维修租赁给被告的机械而支出修理费62000元； 10.国家企业信用信息公示查询单，证明被告租赁原告的厂后成立广西兴业县祥胜木业有限公司； 11.兴业县环境保护局关于广西兴业县祥胜木业有限公司年产26000方胶合板生产项目环境影响报告表的批复，证明广西祥胜公司生产项目环境影响报告表已经得到环保部门的批复； 12.原告与被告周某1的通话录音； 13.原告与被告周某2微信聊天记录； 14.通话录音、微信聊天记录光盘； 证据12-14证明两被告共同租赁原告的板厂进行经营，应承担本案的连带责任。 被告周某1、周某2辩称，1.本合同的承租主体应为广西祥胜木业有限公司；2.被告周某2并非合同的当事人，不应将其列为本案的被告并承担责任；3.原告以拖欠租金解除合同并追究违约责任的理由不成立；4.原告不具有解约并追究违约责任的权利；5.所欠租金应自2019年10月16日计至实际解约日11月13日，为54075元；原告曾自述及其维修费为3万元；该两项费用应在被告周某1所支付的押金17.5万元中扣除，余款90925元退还给被告周某1。 被告周某1提交的证据有： 1.桂应急发（2019）109号文《广西壮族自治区应急管理厅关于工贸行业涉粉尘爆炸企业安全专项整治和存在有限空间作业企业安全条件确认工作市际交叉检查情况的通报》，证明广西全区进行安全整治； 2.兴安委办（2019）55号文《兴业县安全生产委员会办公室印发关于开展安全生产大检查大排查大整治打好2019年第四季度稳增长硬仗工作方案的通知》，证明兴业县进行安全大整治； 3.兴安委字（2019）39号文《兴业县安全生产委员会关于印发全县安全生产集中整治工作实施方案的通知》，证明兴业县进行安全大整治； 4.行政处罚决定书、收据，证明兴业县应急局对公司进行处罚及整改； 5.微信截图，证明兴业县应急局要求各企业进行安全生产整改； 6.祥胜公司的登记公示信息； 7.借条，证明被告周某1欠被告周某2150万元，借款是用于代周某1向原告支付租金。 被告周某2没有证据向本院提交。 本院经审理认定事实如下：原告吴某作为出租方（甲方），被告周某1作为承租方（乙方），双方于2017年6月25日签订了《板厂租赁合同》，合同约定：甲方将昊玮公司的资产及场地租赁给乙方；租期自2017年7月16日起至2027年7月15日止，共10年；租金以每年的7月16日到次年7月15日为一租赁年度，每两年的租金在前一年租金基础上递增3%（即第一至第二年度租金为70万元/年；第三至第四年度租金为72.1万元/年；第五至第六年度租金为742630元/年；第七至第八年度租金为764908.9元/年；第九至第十年度租金为787856.16元/年），每年度的租金评价分四期交纳，即每3个月交付租金一次，乙方签订合同之日起3日内支付第一年度第一期租金17.5万元，之后每期租金应提前10日支付；乙方在签订合同之日起3日内交付押金17.5万元，合同期满、终止或解除后，如乙方无违约或拖欠费用行为的，3日内退回；乙方应保证租赁期间机械设备的完好，如有损坏，照价赔偿；租赁期间如需完善相关证件及手续，甲方应协助乙方办理；乙方不按期支付租金的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物；如违约，违约方应赔偿违约金50万元。合同签订当天，原告吴某与被告周某1就租赁资产制作了清单并共同签字确认。被告周某1向原告支付了押金17.5万元。合同履行期间，由被告周某2通过微信向原告支付租金，双方均无异议。原告吴某于2019年10月16日通过微信向被告周某2要求支付2019年10月16日到2020年1月15日租金180250元，被告周某2未按约支付，并于2019年11月2日以安全消防不合格为由，提出暂时不再承租，但双方一直未能就终止合同达成一致协议。原告吴某与被告周某1于2019年11月13日制作了《资产损坏清单》，对承租期间损坏的资产进行了确认，原告吴某于2019年11月26日、28日分别向两被告送达了《解除合同通知书》。 另查明，被告周某1以租赁物为主体，组建了广西兴业县祥胜木业有限公司，公司性质为自然人独资，股东及法定代表人均为被告周某1。公司经营期间，兴业县应急管理局于2019年10月16日以未在有较大危险因素的生产经营场所设置安全警示标志、未按规定制定生产安全事故应急救援预案为由，对祥胜公司处以43000元罚款。 本院认为，原告吴某与被告周某1签订的《板厂租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，是合法有效的，各方当事人应按合同约定履行。 一、关于两被告是否是本案适格主体问题。两被告辩称合同的承租主体应为祥胜公司。首先，案涉合同系由被告周某1签订，虽然被告周某1在2019年11月4日与原告吴某的谈话中提到“合同是帮周某2签订的”，但被告周某2对此一直未认可；其次，承租后，被告周某1以板厂作为运营主体，组建了以其个人为股东、投资人、法定代表人的祥胜公司；第三，签订合同后，被告周某1支付了17.5万元押金，而之后的租金均系由原告与被告周某2进行协商、支付。由此可推定，虽然案涉合同签订的主体仅为被告周某1，但在合同履行过程中，系由被告周某1、周某2共同进行承担合同的权利义务，原告吴某对此予以认可。故本院确认案涉合同主体系被告周某1、周某2，两被告系本案适格主体。虽然被告提交《借条》一张，拟证明两被告之间系借贷关系、系被告周某2代周某1支付租金，但《借条》即便真实，仍属于两被告之间的关系，对原告不具有对抗力，故本院对被告的该辩称，依法不予采纳。 二、案涉租赁合同何时解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定了逾期不支付租金的，出租人可以解除合同，原、被告双方在合同均对此亦有约定。虽然在租赁期间，双方可以协商一致提前终止合同，但在被告周某2于2019年11月2日提出终止合同时，双方仅就租赁期间损坏之资产进行了清点，其他问题并未达成一致意见，且租金一直处于迟延履行状态，故不能认为双方就合同终止或解除达成一致意见。同时，合同法第九十六条规定，合同自通知送达到对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。原告2019年11月26日向被告之一送达了解除通知，被告虽有异议，但一直未请求确认，故合同应于2019年11月26日即已解除。 三、关于所欠租金具体数额的问题。双方对欠付租金起算日期2019年10月16日、日租金数额均无异议，分歧在于：原告主张租金计算至合同解除之日即2019年11月26日，被告辩称计算至2019年11月13日。如前所述，合同于2019年11月26日解除，故租金应计算至11月26日，应为76712元。 四、关于机器维修费具体数额的问题。在原告与被告周某1就损坏的机械进行清点确认后，原告与被告周某2微信沟通中主张维修费5万元，被告周某2认为维修费过高，要求自行找人维修，但一直未履行维修义务；后双方在协商过程中将机械维修费变更为3万元，但均未达成一致意见。原告自行委托私人进行维修，产生维修费62000元，并提交发票为证，但并未附有维修清单。故本院酌定维修费5万元。 五、关于合同的解除原因及违约责任问题。如前所述，因被告迟延支付租金，经原告多次催促后，被告仍怠于履行，虽然被告抗辩系因原告提供的租赁物不符合安全生产条件导致板厂无法继续生产，但从原告提交的环保部门的批复意见看，原告提供的生产项目已经通过环保部门的审批，且被告使用该生产项目已逾一年，此外，从被告提交的行政处罚决定书看，被处罚的原因不在于生产项目不符合规定，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、一百一十六条规定，当事人对违约金数额或违约金的计算方式有约定的，应优先适用，且既约定违约金又约定定金的，可选择适用其一。案涉合同中，双方约定违约金为50万元，被告主张违约金过高，首先，该约定系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，属合法有效，其次，根据双方合同未履行的租期计算的租金，双方尚有超150万元租金未履行，在合同正常履行情况下，原告对该收入具有可期待性，属可得利益，现合同不能完全履行，约定50万元违约金未超《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“造成损失的30%”，故本院对被告辩称的违约金过高，依法不予支持。扣除被告支付的17.5万元押金后，被告尚须支付32.5万元违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、一百一十四条、一百一十六条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、确认原告吴某与被告周某1于2017年6月25日签订的《板厂租赁合同》于2019年11月26日解除； 二、被告周某1、周某2支付租金76712元给原告吴某； 三、被告周某1、周某2支付维修费50000元给原告吴某； 四、被告周某1、周某2支付违约金325000元给原告吴某。 上述债务，义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费10247元，减半收取5123元，由被告周某1、周某2负担。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费10247元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周长新 二〇二〇年六月二日 书记员  杨秋莹