云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0321民初204号原告:中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行,营业场所：云南省曲靖市马龙区通泉街道龙泉北路94号，统一社会信用代码：91530321217271717K。负责人：崔理想，系该行行长。委托诉讼代理人：张春林，男，系该行工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：许家桥，男，系该行工作人员，特别授权代理。被告：赵刚，男，1984年1月13日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。被告：马龙乐熙房地产开发有限公司，住所地：马龙县通泉街道星乐山水苑，统一社会信用代码：9153032158236556XT。法定代表人：李永安，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈加林，男，系该公司法务，特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行（以下简称“中国农行马龙支行”）与被告赵刚、马龙乐熙房地产开发有限公司（以下简称“马龙乐熙公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农行马龙支行的委托诉讼代理人张春林、许家桥，被告赵刚，被告马龙乐熙公司的委托诉讼代理人陈加林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农行马龙支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告赵刚于2014年10月13日签订的《个人购房担保借款合同》；2.判决被告赵刚偿还其所欠原告贷款本金206166.65元及利息，利息为直至全部欠款还清之日止（按照《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）；3.判令被告马龙乐熙公司对上述债务承担担保偿还本息责任及履行回购房屋的责任；4.判令被告承担本案实现债权的一切费用。事实和理由：被告赵刚因购买被告马龙乐熙公司开发的位于云南省曲靖市马龙区地块）”项目中的第28幢第1单元第3层1号房，经被告马龙乐熙公司推荐，被告赵刚向原告申请住房按揭贷款240000元，原告审批同意后，二被告与原告于2014年10月13日签订了编号为53020120140077334的《个人购房担保借款合同》，当日原告向被告赵刚发放了个人一手住房贷款240000元，并转入到被告马龙乐熙公司的账户，贷款期限20年（即2014年10月13日至2034年10月12日到期），还款方式为按月还款，用所购住房抵押担保。截止诉讼申请日，被告马龙乐熙公司未办妥被告赵刚所购房屋的产权证书，被告赵刚所购房屋未取得权属证书，并未能对贷款办理正式抵押担保手续，按《个人购房担保借款合同》第三十一条中（3）项和第三十五条约定，被告马龙乐熙公司对贷款本息提供保证担保连带责任，原告为了把担保责任落在实处，与被告马龙乐熙公司在合作时于2014年7月3日签订了《住房按揭贷款房屋回购协议书》，该笔贷款自2018年3月13日起，被告赵刚未按合同约定按月偿还贷款本息，原告分别于2018年10月31日、2019年3月27日从被告马龙乐熙公司账户扣划20672.38元用于偿还被告赵刚贷款本息。从2019年5月13日起，被告连续7期未按月偿还贷款本息，经原告多次催收，被告赵刚未履行还本付息义务，被告马龙乐熙房地产开发有限公司未履行连带担保责任及房屋回购责任，截止2019年12月3日，被告赵刚7期累计未还本金5081.48元、利息6241.73元，尚欠贷款余额206166.65元。原告认为，被告的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，为保证原告的合法债权得到实现，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告赵刚辩称，1.我只承担我应该偿还的部分，在这个月之内把所欠款项补到账户上，从2020年5月10日以后每月10日把所欠款项打到账户上;2.如果我不能履行，所有房产交由原告和被告马龙乐熙公司处理;3.我不承担本案的诉讼费;4.原告把被告马龙乐熙公司的保证金扣划为我偿还贷款，我应该把这个费用偿还给被告马龙乐熙公司。被告马龙乐熙公司辩称，1.原告与我公司签订的《个人购房担保借款合同》是由原告提供的格式合同，依据合同法的规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释；2.原告与二被告签订的《个人购房担保借款合同》中，无论是“通用条款”还是“特别条款”，均未有解除合同的约定，且原告私自从我公司扣划20672.38元保证金，我公司已经履行了担保人的义务，不符合法定解除的条件；3.在履行合同过程中，原告存在乱作为的违法行为和不作为的情形，在被告迟延支付借款时，原告未告知我公司，对于如何回购房屋也未告知我公司，至今也未告知我公司扣划了多少保证金；4.《住房按揭贷款房屋回购协议书》是一份不符合法律规定的协议，要回购房屋需要具备很多条件，在条件不具备的情况下，无法实现回购房屋，导致协议书成了一纸空文；5.由于国家不动产登记政策的变化，相关职能部门工作中的协调不够一致，导致马龙乐熙房地产开发有限公司一直以来无法为购房人办理房屋产权证书；6.本案诉讼费不应由我公司承担。原告中国农行马龙支行针对其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.被告赵刚身份证、无婚姻登记记录证明复印件各1份，被告马龙乐熙公司营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，证明二被告的诉讼主体资格；2．《商品房购销合同》、《贷款推荐书》、《个人信贷业务申请表》复印件各1份，证明被告赵刚向被告马龙乐熙公司购房，被告马龙乐熙公司向原告推荐贷款的事实；3．《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《同意房产抵押承诺书》、《阶段性担保承诺书》、《住房按揭贷款房屋回购协议书》复印件各1份，证明原告与被告赵刚及被告马龙乐熙公司签订了合法有效的《个人购房担保借款合同》，原告向被告赵刚发放了个人一手住房贷款240000元，并转入到被告马龙乐熙公司账户，被告赵刚同意用所购住房抵押担保，被告马龙乐熙公司应承担连带责任及房屋回购的责任；4．贷款余额表、还款明细表原件各1份，一手房贷款业务银企合作协议复印件1份，证明被告赵刚每月还款情况及下欠的款项金额，根据合作协议约定，在借款人逾期未偿还贷款的时候，可以扣划被告马龙乐熙公司的保证金；5.债务逾期催收通知书复印件2份，证明原告向被告赵刚催款的事实；6．担保人履行责任通知书、房屋回购函复印件各1份，证明原告已告知被告马龙乐熙公司履行担保责任及回购该套房屋；7．中国农业银行业务凭证复印件3份，证明原告扣划被告马龙乐熙公司保证金20672.38元代偿被告赵刚贷款的事实；8．关于补交保证金的函复印件1份，证明被告马龙乐熙公司账户的保证金不足，原告告知马龙乐熙公司补交，但是马龙乐熙公司一直没有补交的事实。经质证，被告赵刚对原告提交的证据无异议。经质证，被告马龙乐熙公司认为，对原告提交的证据1、2、4、6、7无异议；对原告提交的证据3中的《同意房产抵押承诺书》、《阶段性担保承诺书》没有异议，其余的证据有异议，《个人购房担保借款合同》是格式合同，没有约定解除合同的条件，在该合同中已经明确约定所有通知均要以书面形式发出，对《借款凭证》真实性有意见，因为原告按照一定比例扣划了保证金，实际没有全额将贷款转入开发商账户，实际转入多少我们不清楚，《住房按揭贷款房屋回购协议书》不具有合法性，是格式条款，根据现在的情况不具备回购房屋的条件，涉及物权和债权两个法律关系，因为购房合同没有解除；对原告提交的证据5，关联性有意见，因为与我公司无关；对原告提交的证据8，三性无异议，但说明一点我公司保证金账户上一直有钱，只是原告扣划不了，我公司不存在补交。被告赵刚、马龙乐熙公司针对其答辩意见，未向本院提交证据。综合当事人的质证意见，本院认为，原告提交的证据，其中二被告无实质性异议且符合法律规定的部分，本院予以确认并在卷佐证。对被告马龙乐熙公司有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《个人购房担保借款合同》，系原、被告双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对该证据本院予以采信；原告提交的《借款凭证》，凭证上显示借款金额为240000元，被告马龙乐熙公司认为没有全额将贷款转入公司账户的质证意见不予成立；原告提交的《住房按揭贷款房屋回购协议书》，本院不予采信；原告提交的《债务逾期催收通知书》，通知书上有被告赵刚本人签字，能够证明原告向被告赵刚催收贷款的事实，对该证据，本院予以采信。根据庭审和举证、质证，本院确认如下法律事实：原告中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行的原名称为中国农业银行股份有限公司马龙县支行，2018年马龙县撤县设区后变更为现用名称。2014年6月4日，被告赵刚与被告马龙乐熙公司签订《商品房购销合同》，合同约定被告赵刚购买马龙乐熙公司开发的“乐熙?养生度假庄园”一期楼房28幢1单元3层1号房屋，房屋建筑面积128.72平方米，房屋总价343485元整，付款方式为首付103485元，剩余240000元银行按揭贷款支付。2014年9月23日被告赵刚以购房为由，向原告申请借款240000元，同年10月13日被告赵刚与原告签订《个人购房担保借款合同》，被告马龙乐熙公司在《个人购房担保借款合同》上保证人处签名盖章。借款合同约定：1.借款金额为人民币240000元；2.借款用途为购买坐落于马龙县延长线第28幢1单元3层1号房；3.借款期限为240个月，自2014年10月13日起至2034年10月12日止；4.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；5.还款方式为按月等额本息还款法；6.保证人承担连带责任保证，保证人对本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为二年，若发生法律法规或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；7.违约责任为借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；8.合同还对双方的其他权利义务作出了约定。2014年10月13日，原告向被告马龙乐熙公司账号：24×××80发放了借款240000元。借款之后，被告赵刚按月偿还了2014年11月13日至2018年2月13日期间的借款本息，之后被告赵刚未按时偿还借款，原告于2018年10月31日、2019年3月27日扣划了被告马龙乐熙公司的保证金20672.38元用于偿还被告赵刚的借款本息，截止目前，被告赵刚尚欠原告借款本金206132.44元及相应利息。本院认为，原告与被告赵刚、被告马龙乐熙公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，原告作为贷款人已经按照合同约定向被告赵刚发放了贷款，应视为已经履行了发放贷款的合同义务，被告赵刚作为借款人，应当按照合同约定逐月向原告偿还借款本金和利息。但自2019年3月27日以后，被告赵刚及被告马龙乐熙公司均未再向原告偿还过借款本息，至原告2020年3月9日起诉时止，已连续多月未按照约定按期还款，根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告有权提前收回已发放借款，要求被告赵刚提前清偿全部未还借款本金，承担相应的利息、罚息等，并有权要求被告马龙乐熙公司按照保证条款的约定承担连带保证责任。据此，原告请求判决解除《个人购房担保借款合同》，由被告赵刚提前偿还借款本金206132.44元，并要求保证人被告马龙乐熙公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持，但利息（包括罚息、复利）只能计算到《个人购房担保借款合同》解除之日暨本案判决生效之日止；《个人购房担保借款合同》解除之后，因该合同依法不再具有法律约束力，故原告不能再要求被告赵刚、马龙乐熙公司继续按照合同约定支付利息（包括罚息、复利）。对原告要求被告马龙乐熙公司履行回购房屋的责任，因本院已经支持了原告要求被告赵刚偿还借款本息及被告马龙乐熙公司承担连带保证责任的诉请，故对其要求被告马龙乐熙公司回购房屋的诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行与被告赵刚2014年10月13日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告赵刚于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行借款本金206132.44元及利息（利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算到合同解除之日暨本判决生效之日止）；三、被告马龙乐熙房地产开发有限公司对被告赵刚应当偿还给原告中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行的借款本金206132.44元及利息承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司曲靖马龙支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4393元，由被告赵刚和被告马龙乐熙房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决书确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  梁 娟人民陪审员  范正洪人民陪审员  俞德云二〇二〇年六月八日书 记 员  陈小翠附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。