江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初7751号原告：沈国林（反诉被告），男，1964年8月20日生，汉族，住海安市。被告：缪小建（反诉原告），男，1979年10月25日生，汉族，住如东县。被告：蔡向东（反诉原告），男，1977年1月8日生，汉族，住如东县。二被告共同委托诉讼代理人：汤德林，如东县栟茶镇法律服务所法律工作者。原告沈国林诉被告缪小建、蔡向东房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。两次庭审，原告沈国林、被告缪小建、蔡向东及二人共同委托诉讼代理人汤德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈国林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告缪小建签订的租房协议；2.两被告共同给付自2019年11月1日至租房协议解除之日的房租及解除协议之日到房屋交付之日的房屋占用费；3.两被告给付代垫的水费304.85元；4.两被告给付原告代为借取的安装光伏发电设备的银行贷款84259.97元；5.判令两被告自合同解除之日起，将被告装配的光伏发电设备归原告所有；6.两被告承担违约金50000元；7.两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告缪小建签订一份租房协议，协议约定由被告缪小建租赁原告在角斜中学旁边的600平米的店面房。合同约定租金每年为4万元整，为每年的10月前缴清。租期从2017年11月1日至2022年10月31日，乙方有店面转租权。由乙方安设光伏发电设备，乙方委托甲方办理银行贷款，乙方每月还款，五年还清，甲方不承担因贷款引起的任何责任，在乙方不再续租的情况下，光伏的主权及享受归甲方所有。被告蔡向东作为见证人在租房协议上签字。协议签订时双方约定房租缴纳的方式是先交完下年房租再行租房。协议签订后，实际是由两被告共同经营。经营三个月后，被告缪小建撤出，由蔡卫东单独承租经营。前两年的房租都按照先付后租的方式结清。到2019年10月下年度缴费日期时，两被告已经不再经营，也不按约缴纳下年度的房租，更不接原告电话。在被告安装光伏发电设备时，以原告名义代被告向银行借贷款12万元，被告按约分期结付贷款本息，至2019年9月止，尚有84259.97元贷款未归还，引发诉讼。被告缪小建、蔡向东辩称，1.签订合同时约定由原告出面贷款12万元用于安装光伏发电设备，贷款由被告偿还，五年期满后光伏发电设备归原告所有，对此约定没有异议。但是现在原告单方面提出解除合同，租赁期限还没有一半时间，被告方的意见剩下未还清的贷款由原告自己偿还，光伏发电设备归原告所有。2.合同并没有约定要先交后用，而且过去的两年每年四万元，被告方都履行了，被告不存在违约行为。3.协议第四条款已经约定如果原告借故解除合同就要承受租赁人的房屋装修、器材等费用共计50万元。4.原告违约以被告没有按时交房租为由锁了被告租赁的房屋，被告方多次报警，原告要赔偿我方的停业损失。被告缪小建、蔡向东向本院提出反诉请求：1.要求反诉被告赔偿反诉原告房屋装修、购买器材等费用人民币50万元，并赔偿停业经济损失40万元。2.反诉被告承担诉讼费用。因二被告未在规定时间内缴纳诉讼费，本院依法裁定反诉按自动撤诉处理。本院经审理查明：2017年11月1日，原告沈国林将名下位于海安市加油站对门的房屋出租给被告缪小建，沈国林（甲方）与缪小建（乙方）签订租房协议，协议约定：出租之房屋……上下三层、建筑面积600平方米……一、租赁用途为美容美发茶座之用，不得擅自另作他用。二、租赁期限暂定五年，从2017年11月1日起至2022年10月30日止，每年租金为肆万元整。三、付款方式，乙方每年租金乙方必须在10月前缴清。四、租赁期间，甲方不得借故解除合同，如违约甲方将承受乙方的装修、器材等一系列的费用，共计50万元。乙方如违约也应承担其费用50万元……光伏发电说明：由乙方委托甲方办理银行贷款，乙方每月按时还款，分五年还清，甲方不承担因贷款引起的任何责任，在乙方不再续租的情况下，光伏发电的主权及享受归甲方所有，与乙方无关。被告蔡向东作为见证人在协议上签字。2017年10月30日，沈国林与南通智创新能源有限公司签订户用光伏发电工程合同。2018年1月9日，沈国林与江苏海安农村商业银行股份有限公司签订个人担保借款合同，借款金额为壹拾贰万元，借款用途安装光伏发电站，借款期限自2018年1月9日至2022年11月20日止。被告缪小建租赁房屋后与被告蔡向东合伙经营，一楼开理发店，二楼开KTV，三楼做宿舍。后因两人产生矛盾，导致店铺经常歇业。目前被告缪小建、蔡向东已先后向原告沈国林支付了2017年11月1日至2019年10月30日的租金、水电费，并按月支付了2018年2月21日至截止2019年8月21日的光伏贷款。2019年9月以后，二被告未再支付房租、水电费及光伏贷款。截止2019年9月，光伏贷款尚有84259.97元未归还，另原告沈国林垫付水费304.85元。原告沈国林多次向被告缪小建催要房租及光伏贷款未果后，将案涉房屋加锁锁住，当时该店并未正常经营。另查明，案涉房屋原为两层建筑，总建筑面积为367.54平方米，2017年房屋出租前原告沈国林在原有建筑上加层扩建，扩建后总面积达600平方米。另查询企业工商登记信息，被告缪小建于2017年10月25日在案涉地点（角斜镇尚武中路59号）注册登记海安梵古美容店，于2018年1月29日注销登记。被告蔡向东妻子叶兰红先后于2018年2月12日在案涉地点注册登记海安梵古美容店，于2018年5月2日注销登记。2018年5月7日在案涉地点注册登记海安梵之古美容店，于2018年12月5日注销登记。2018年12月6日在案涉地点注册登记海安梵之古理发店。2018年5月28日，海安梵古美容店因未办理环保备案手续擅自经营KTV，被海安县环境保护局行政处罚一万元，并被责令停止KTV经营。后海安梵古美容店未主动履行，于2019年2月13日被本院裁定强制执行。上述事实，有房屋所有权证、租房协议、光伏工程合同、个人担保借款合同、银行信息及账户明细、供水公司证明及增值税发票、微信聊天记录、海安县环境保护局行政处罚决定书、（2019）苏0621行审61号行政裁定书及双方当事人的陈述等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告要求解除合同是否有相关依据？首先关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。诉争《租房协议》虽系双方真实意思表示，但诉争租赁物部分面积系加盖扩建，没有取得合法产权证明，故合同中对合法面积部分（367.54平方米）约定有效，涉及到加盖扩建部分内容无效。其次关于是否应当解除合同的问题。租房协议中约定每年租金必须在10月前缴清，结合被告两次缴纳租金的时间及原、被告的微信聊天记录，可以认定双方默认先交后用的方式，即每年10月前缴纳11月1日至次年10月30日的租金，这也与房屋租赁的普遍交易习惯相符。自2019年9月20日起，原告多次通过微信、电话向被告缪小建催收光伏贷款及房屋租金，被告缪小建一直未能正面答复，也未给付相关贷款或房屋租金。根据《中国人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告缪小建经原告多次催要，未能在合理期限内缴纳房屋租金，原告申请解除双方之间的房屋租赁协议，对合同有效部分本院予以支持。合同无效部分，因合同自始无效，对该部分租金收益，本院不予支持，被告应当参照协议标准支付实际占用期间的房屋占用费。2、原告要求两被告给付银行贷款84259.97元及光伏设备归原告所有是否有相关依据？光伏发电项目是经原、被告一致同意，以沈国林个人名义办理的，光伏设备的所有权应当归原告沈国林所有。原、被告签订的租房协议第六条规定，由乙方委托甲方办理银行贷款，乙方每月按时还款，分五年还清，甲方不承担因贷款引起的任何责任，在乙方不再续租的情况下，光伏发电的主权及享受归甲方所有，与乙方无关。条文中可以看出，沈国林应当享有光伏发电的所有权。但从合同订立的目的来看，安装光伏发电旨在减少乙方租赁期间的电费支出，减少成本，目前乙方仅租满2年。考虑到光伏发电本身系固定资产，且每月有一定的收益及补贴，即使合同解除，收益和补贴仍是沈国林享有。在此情况下，仍然要求被告支付光伏发电贷款，有失公平，本院难以支持。故原告可享有光伏设备的所有权，同时剩余的银行贷款也应当由其承担。3、原告要求两被告给付2019年11月1日至租房协议解除之日的房租及解除协议之日到房屋交付之日的房屋占用费，并承担违约金50000元有无依据？原告将房屋租赁给被告缪小建后，被告缪小建仅支付了截止2019年10月30日的租金、水电费，经原告多次向被告催要，被告一直未能给付租金。原告因被告拖欠租金主张解除租赁合同，本院予以支持。现案涉房屋虽未正常经营，但二被告也从未向原告提出解除租赁协议，案涉房屋也未清空交还原告。故2019年11月1日至实际交房之日止的房屋占用费用仍应由被告缪小建承担，标准按租赁协议确定的40000元/年计算。原、被告签订的租房协议，一方违约需支付对方违约金50万元。结合租赁协议的标的额，该违约金约定明显过高，本院酌定违约金为40000元。关于原告垫付的水费304.85元，庭审中，二被告均予以认可，本院依法予以支持。被告蔡向东虽与缪小建共同经营，共负盈亏，但租赁协议系缪小建个人签订，被告蔡向东仅作为见证人签字，故被告蔡向东并非合同相对人，相应合同义务应当由被告缪小建承担。二被告之间的责任分担，可另行诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告沈国林与被告缪小建签订的租赁协议中未经批准的建设部分无效。二、解除原告沈国林与被告缪小建签订的合法建筑部分的租赁协议。三、被告缪小建于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈国林2019年11月1日至房屋交付之日的房屋租金及占用费（按40000元/年计算）。四、被告缪小建于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈国林违约金40000元五、被告缪小建于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈国林垫付的水费304.85元。六、案涉光伏发电设备所有权归原告沈国林，2019年9月以后光伏发电产生的所有收益归原告沈国林所有，2019年9月以后的银行贷款由原告沈国林负责归还。七、驳回原告沈国林的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由被告缪小建负担（已由原告代垫，被告在履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8050元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  曹震宇审 判 员  唐小红人民陪审员  李晓红二〇二〇年六月十七日法官 助理  范希同书 记 员  吴 瑶