陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院   民事判决书                     (2020)陕01民终6875号   上诉人（原审原告、反诉被告）：林国煌，男，1975年9月4日出生，汉族，住西安市新城区西一路59号510号。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：西安曲江培豪出版传媒有限公司，住所地西安曲江新区雁塔南路292号曲江文化大厦25层。   法定代表人：刘佳，该公司的董事长。   委托诉讼代理人：赵蕊萍，陕西锦路律师事务所律师。   委托诉讼代理人：韩文静，陕西锦路律师事务所实习律师。   上诉人林国煌因与被上诉人西安曲江培豪出版传媒有限公司（以下简称曲江培豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初17880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   林国煌上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，改判曲江培豪公司向其支付所欠全部房屋租金431720元，违约金21586元，共计453306元；2．一、二审诉讼费用由曲江培豪公司承担。事实与理由：2016年，其创办的西安文昌农资市场有限公司与曲江培豪公司签订两份《仓储租赁合同》，合同一约定曲江培豪公司租赁西安文昌农资市场有限公司位于文昌农资市场B区，共451平米，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日；合同二约定租赁房屋同样位于文昌农资市场B区，共319平方米，租赁期限自2016年8月11日至2017年8月10日。合同签订后，曲江培豪公司支付部分租金后就一直拖欠拒付租金。曲江培豪公司使用所租库房至2019年12月7日，同日将仓库房屋存放图书全部搬离。截止2019年12月7日，曲江培豪公司累计欠其房屋租金431720元，违约金21586元，共计453306元。故提起上诉，望判如所请。    曲江培豪公司辩称，一审中林国煌提交的两份租赁合同分别为租期为2015年8月11日至2016年8月10日的504平方米的租赁合同及租期为2016年1月1日至2016年6月30日的451平方米的租赁合同。2016年8月11日，其与西安文昌农资市场有限公司协商一致，就上述租赁面积统一调整后签订租期为2016年8月11日至2017年8月10日，面积为319平方米的租赁合同，租金共38280元，其已付清该笔租金。西安文昌农资市场有限公司于2016年11月23日注销后，从未通知其注销事宜，也未告知其关于林国煌对合同概括承受等问题。2017年7月，其因图书丢失事宜寻求解决时才发现西安文昌农资市场有限公司已注销。而后管理经营仓库及其接洽的仓库经营主体为陕西文昌物流有限公司，非林国煌个人。2019年8月，其依法起诉林国煌、林荫华、陕西文昌物流有限公司至一审法院，要求承担因扣押及变卖图书所承担的赔偿责任。在其起诉前的近两年时间里，西安文昌农资市场有限公司已注销多时，林国煌从未主张租金，请法院对林国煌提出的证据及不当请求依法判决。    林国煌向一审法院起诉请求：1、判令曲江培豪公司向林国煌支付所欠全部房屋租金387574元，违约金19379元，共计406953元；2、本案诉讼费用由曲江培豪公司承担。   一审法院认定事实：出租方西安文昌农资市场有限公司（甲方）与承租方曲江培豪公司（乙方）签订《仓储租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于文昌农资市场B区3、4、5、6、7、8、18、19、159、160、162、163、164、165、170号共15间房屋 ，共504平方米；租赁期限2015年8月11日至2016年8月10日；年租金6万元整。合同期满，双方并未续签书面合同，曲江培豪公司支付了2016年8月11日至2017年8月10日期间的租金。2016年1月1日，出租方西安文昌农资市场有限公司（甲方）与承租方曲江培豪公司（乙方）再次签订《仓储租赁合同》，约定乙方租赁甲方坐落于文昌农资市场B区16、17、21、22、29、30、31、32、33、34、35、36、112、113号共14间房屋 ，共451平方米；租赁期限2016年1月1日至2016年6月30日；租金共计27060元整。两份合同签订后，双方各自履行了交付房屋及支付合同约定租金的义务。合同期满后，双方并未签订书面合同，曲江培豪公司曲江培豪公司继续使用该合同中的约定的14间房屋。此外，西安市工商行政管理局未央分局于2016年11月23日核准西安文昌农资市场有限公司注销，该公司债权债务清算报告载明“如还有债权债务，由林国煌承担”。还查明，曲江培豪公司2019年11月22日出具一张致文昌农资市场的情况说明载明，其于2019年11月22日至2019年12月7日期间将在文昌农资市场存放图书全部拉走。   一审法院认为，西安文昌农资市场有限公司是属于自行清算注销的，工商局备案载明，公司注销后发现存在债权债务的，由林国煌负责，故林国煌对西安文昌农资市场有限公司注销前的遗留债权应享有诉权。关于林国煌主张的租金数额，因第一份《仓储租赁合同》中2016年11月23日之前的租金，庭审中双方均认可已经支付，故对林国煌主张的此部分应不予支持。关于林国煌主张第二份《仓储租赁合同》中的租金，双方虽未续签合同，但是双方仍按原合同继续履行，且曲江培豪公司实际占用该仓库，故曲江培豪公司应支付自2016年7月1日至2016年11月23日期间的租金21497.7元（27060元/6月×4月+4510元/30天×23天）。   关于林国煌主张的违约金，因曲江培豪公司逾期支付租金，应承担相应的违约责任，且双方在合同中有约定，故曲江培豪公司应支付林国煌1074.9元（21497.7×5%）。综上，林国煌的部分诉讼请求成立，应予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据庭审中双方陈述，结合林国煌提交的情况说明等现有证据，难以得出林国煌留置曲江培豪公司书籍、并进行变卖的事实，故对曲江培豪公司的反诉请求，应不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告西安曲江培豪出版传媒有限公司于判决生效之日起十日内支付原告林国煌租金21497.7元及违约金1074.9元，合计22572.6元；二、驳回原告林国煌的其余诉讼请求；三、驳回被告西安曲江培豪出版传媒有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7404元（林国煌已预交），由林国煌承担3702元，剩余3702元由西安曲江培豪出版传媒有限公司承担，于判决生效之日起十日内支付林国煌；反诉案件受理费3979元（西安曲江培豪出版传媒有限公司已预交），由西安曲江培豪出版传媒有限公司承担。      经二审审理查明，一审审理查明事实属实，本院予以确认。另查明，西安文昌农资市场有限公司与曲江培豪公司于2016年8月11日签订《仓储租赁合同》，约定曲江培豪公司租赁位于文昌农资市场B区3、4、5、6、7、8、18、19、170号共9间，319平方米房屋，租赁期限自2016年8月11日至2017年8月10日。期间租金38280元曲江培豪公司已付清。林国煌表示本案其起诉主张租金为西安文昌农资市场有限公司与曲江培豪公司签订的关于504平米房屋租赁合同对应的2017年8月11日至2019月9月10日期间租金及451平米房屋租赁合同对应的2016年7月1日至2019月9月10日期间租金。一审审理中，曲江培豪公司认可其图书存放于451平米仓库中。二审审理中，曲江培豪公司称西安文昌农资市场有限公司并不负责日常仓库的管理，双方均有租赁仓库钥匙，合同到期后其可直接将存放物品搬离，并不需要办理相关返还仓库手续。林国煌亦表示承租人退还仓库时只要承租人将租金交完就可以搬离物品。另，二审审理中林国煌向本院提交：1、西安文昌农资市场有限公司原全体股东林荫华与林国煌于2016年9月30日签订《协议书》。该协议书第二项载明：公司注销后遗留的物业经营租赁收入及支出费用全部由林国煌自负盈亏，与林荫华无关；2、2015年8月25日《西安汉长安城国家大遗址保护特区综合发展局关于印发西安文昌农资仓储物流中心项目备案确认书的通知》载明：西安文昌农资仓储物流中心项目建设单位为陕西文昌物流有限公司。曲江培豪公司对该通知的真实性予以认可；3、陕西文昌物流有限公司出具的两份证明，分别载明西安文昌农资仓储物流中心收益自西安文昌农资市场有限公司成立之日起至今由西安文昌农资市场有限公司享有；西安文昌农资仓储物流中心自西安文昌农资市场有限公司注销之日起至今收益由林国煌所有。   本院认为，本案的争议焦点为：1、曲江培豪公司是否应向林国煌支付504平米房屋租赁合同对应的2017年8月11日至2019月9月10日期间租金；2、曲江培豪公司是否应向林国煌支付451平米房屋租赁合同对应的2016年11月24日至2019月9月10日期间租金。   本案中，林国煌主张曲江培豪公司自2017年8月11日至2019月9月10日期间持续使用504平米房屋，曲江培豪公司主张其与西安文昌农资市场有限公司已于2016年8月11日在原签订的504平方米房屋租赁合同到期后，重新签订租赁合同，对租赁面积调整为319平方米，租期为2016年8月11日至2017年8月10日。到期后其并未实际使用房屋，且期间租金已经付清。根据本案审理查明事实，曲江培豪公司与西安文昌农资市场有限公司曾就坐落于文昌农资市场B区3、4、5、6、7、8、18、19、159、160、162、163、164、165、170号15间房屋 ，共504平方米签订租赁期限为2015年8月11日至2016年8月10日的租赁合同。后又于2016年8月11日签订《仓储租赁合同》，约定曲江培豪公司租赁位于文昌农资市场B区3、4、5、6、7、8、18、19、170号共9间，319平方米房屋，租赁期限自2016年8月11日至2017年8月10日。根据签订前述两份合同对应的租赁房间房号、租期期间及一般租赁方式，可以认定在504平方米合同到期后，曲江培豪公司与西安文昌农资市场有限公司不再实际履行该504平方米房屋对应的租赁合同，而是按照对房屋面积调整为309平方米的租赁合同实际使用房屋。因双方当事人均认可曲江培豪公司已付清该309平方米2016年8月11日至2017年8月10日租金38280元，同时结合双方合同到期后，只要双方无债权债务纠纷承租人可直接搬离存放物，无须办理房屋返还移交手续这一交易习惯，加之林国煌亦未提交其他证据证明2017年8月10日后曲江培豪公司仍占有使用其主张的504平方米房屋，故本院认为林国煌主张曲江培豪公司支付504平方米2017年8月11日至2019月9月10日期间租金，依据不足，应不予支持。   就林国煌主张曲江培豪公司向其支付451平米房屋租赁合同对应的2016年11月24日至2019月9月10日期间租金一项。涉案租赁合同虽均为西安文昌农资市场有限公司与曲江培豪公司签订，但在2016年11月23日西安文昌农资市场有限公司注销后，曲江培豪公司仍占有使用涉案451平米房屋直至将在文昌农资市场存放图书全部拉走。故曲江培豪公司应支付相应的占有使用费用。本案林国煌要求曲江培豪公司支付451平米房屋租赁合同对应的2016年11月24日至2019月9月10日期间租金，曲江培豪公司虽未与林国煌签订相应租赁合同，但因涉案仓库房屋的建设单位陕西文昌物流有限公司认可西安文昌农资市场有限公司注销后涉案仓库房屋的相关收益由林国煌所有，在西安文昌农资市场有限公司清算时，西安文昌农资市场有限公司全体股东亦约定注销后遗留的物业经营租赁收入由林国煌自负盈亏，故曲江培豪公司应参照其与西安文昌农资市场有限公司签订租赁合同约定的租金数额向林国煌支付2016年11月24日至2019月9月10日期间的占有使用费151385.7元（4510×33月+4510元/30天×17天）。就林国煌上诉主张的451平米房屋其他期间租金，因超出其一审起诉请求范围，故二审不予处理。另因西安文昌农资市场有限公司注销并未告知曲江培豪公司，对曲江培豪公司及时交纳注销后费用造成障碍，故对于林国煌主张的西安文昌农资市场有限公司注销后相应的违约金，本院不予支持   综上所述，林国煌的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初17880号民事判决第一、三项；    二、撤销西安市未央区人民法院(2019)陕0112民初17880号民事判决第二项；   三、西安曲江培豪出版传媒有限公司于判决生效之日起十日内支付林国煌占有使用费151385.7元；   四、驳回林国煌的其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费7404元（林国煌已预交），由林国煌负担4239元，由西安曲江培豪出版传媒有限公司负担3165元；反诉案件受理费3979元（西安曲江培豪出版传媒有限公司已预交），由西安曲江培豪出版传媒有限公司承担。二审案件受理费7404元（林国煌已预交），由林国煌负担4239元，由西安曲江培豪出版传媒有限公司负担3165元。西安曲江培豪出版传媒有限公司承担案件受理费于判决生效之日起十日内支付林国煌。   本判决为终审判决。     审 判 长  刘    琪                     审判员  师    婷                         审判员  卫 婉 莹     二Ｏ二Ｏ年六月三日                         书 记 员  张舒涵              1