辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初2839号原告（案外人）：孙国力，男，1964年8月4日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区。委托诉讼代理人：刘金源，系辽宁申扬律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘可立，男，1958年6月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘欣荣，系辽宁良友（自贸区）律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳万丽城房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南五马路121号，组织机构代码75079112-0。法定代表人：辛继刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪娇，系辽宁德民达功律师事务所律师。原告孙国力与被告刘可立、沈阳万丽城房地产开发有限公司（以下简称万丽城公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法组成由审判员姜晓葵担任审判长并主审，和人民陪审员张红帆、孙明旭参加评议的合议庭，于2019年3月28日公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人人均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告孙国力向本院提出诉讼请求：1.确认被告刘可立申请执行被告万丽城公司处的沈阳市和平区南五马路121号1幢706号房产归原告所有,并停止对上述财产的执行；2.要求被告万丽城公司为原告房屋办理备案登记；3.诉讼费由被告承担。2018年11月26日，沈阳市和平区人民法院作出（2018）辽0102执异439号执行裁定书，原告认为法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。理由如下：一、事实依据。2005年8月25日，原告孙国力与被告万丽城公司签订商品房买卖合同，交付全部购房款，取得万丽城公司开具的“辽宁省财政厅监印的专用收款收据”。之后，办理沈阳市和平区南五马路121号1幢706号房产入住，交付使用。之后，一直由原告孙国力交付706号房产的水、电费、物业费。二、法律依据。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”2、沈阳市和平区南五马路121号1幢7层706号房屋未办理产权证的原因“是沈阳万丽城房地产开发有限公司”造成的。原告孙国力没有任何过错，在交付全部房款合法占有706号房屋的情况下，已经显示原告孙国力是房屋所有权人。3、先行受领交付的买受人—原告孙国力其主张房屋归其所有，应得到法律保护。4、在合法取得占有商品房13年的情况下，被沈阳市和平区人民法院责令于7日内迁出沈阳市和平区南五马路121号1幢7层706号房屋缺乏法律依据。综上，执行裁定驳回原告作为案外人的执行异议，缺乏事实依据与法律依据，请求法院维护原告合法权益，依法公正判决。被告刘可立辩称，本人认可本院出具的（2018）辽0102执异439号执行裁定书所认定的事实及认定的结果。而且根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第29条，买受人即原告对登记在房地产开发公司即被告二名下的商品房提出异议，应当具备三个条件才能排除执行，即查封前已经签订买卖合同，原告所购商品房用于居住，并且其名下没有其他用于居住的房产，已支付价款超过购房合同的50%。原告的情况不符合上述规定的三点要求，因此原告的诉讼请求不应得到支持。本人申请执行的执行依据为（2017）辽0102民初9244号民事调解书。被告万丽城公司辩称，同意原告关于不得执行的该项诉讼请求。我公司与原告的买卖合同早就于2005年签订，原告是涉案房屋的合法所有人。法院于2018年查封该房屋是错误的。该案据以执行的调解书即（2017）辽0102民初9244号民事调解书，第一条就是解除万丽城公司与房产备案人赵国清的房屋买卖合同，第二条赵国清要协助万丽城公司到房产部门撤销合同备案登记。也就是说我公司造成的一房两卖实际上已经得到了解决，买卖合同有效的是本案的原告。原告不仅支付了对价，也合法占有了十余年，所以法院不应执行原告的房产。对于原告的其他诉讼请求，因为首先赵国清要依据合法的生效的调解书进行备案的撤案，我公司才能为原告办理他的房产备案，所以现在我公司不具备为他进行房产备案的条件和能力，希望原告能够撤回该诉讼请求。待该房产具备备案登记时我公司一定会协助原告办理该房屋的备案登记。（2017）辽0102民初9244号民事调解书原告是赵国清，被告是沈阳万丽城房地产开发有限公司，因为刘可立购买了赵国清的债权成为申请执行人，法院确定申请执行人变更为刘可立的裁决文书为（2018）辽0102执异389号执行裁定书。因为此案类似的案件有很多，已经有市法院生效的判决都是支持了实际购买人和实际占有人，所以请法院按照以往生效判决能够支持此案的原告即涉案房屋的实际购买人和实际占有人。经审理查明，原告孙国力（买受人）与被告万丽城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（未注明签订日期），合同约定，原告购买被告万丽城公司开发建设的位于沈阳市和平区南五马路121号第1幢706号房屋（建筑面积42.37平方米），房款总价为174472元。合同签订后，原告向被告万丽城公司支付了全部购房款后入住至今，被告万丽城公司2005年8月25日向原告开具专用收款收据一张。期间该房的物业费、采暖费、水、电等费用均由原告缴纳。另查明，2017年11月15日，本院因赵国清与万丽城公司之间的民间借贷纠纷一案作出（2017）辽0102民初9244号民事调解书，内容为：“一、解除原告赵国清与被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2006年4月26日就位于沈阳市和平区南五马路121号1幢7层706号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、原告赵国清于2017年11月30日前协助被告沈阳万丽城房地产开发有限公司到房产部门撤销上述合同备案登记；三、被告沈阳万丽城房地产开发有限公司于2017年11月12日前一次性给付原告赵国清借款本息214950元，原告赵国清放弃2017年11月12日后产生的利息；四、原告赵国清放弃其他诉讼请求；五、本案纠纷一次性解决，双方无其他纠纷。”后因被告万丽城公司未履行生效法律文书确定的义务，赵国清向本院申请强制执行。2018年4月3日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执1361号协助执行通知书和执行裁定书，预查封将备案于赵国清名下位于沈阳市和平区南五马路121号706号房产一处，2018年9月1日，本院出具（2018）辽0102执1361号执行裁定书，拍卖被执行人万丽城公司名下位于沈阳市和平区南五马路121号706号房产一处。2018年9月5日，本院作出（2018）辽0102执异389号执行裁定书，裁定变更刘可立为（2018）辽0102执1361号执行案件的申请执行人，在其所受让的债权范围内依法享有相应权利。再查明，执行过程中，本院于2018年9月1日作出（2018）辽0102执1361号公告，责令被执行人万丽城公司及房屋实际占用人于7日内迁出位于沈阳市和平区南五马路121号706号（建筑面积42.37平方米）的房屋。孙国力作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年10月25日作出（2018）辽0102执异439号执行裁定书，认为本院对案涉房产采取的执行行为并无不妥，对于案外人孙国力提出的异议不予支持，故裁定驳回孙国力的异议请求。孙国力不服上述（2018）辽0102执异439号执行裁定，作为涉案房屋的买受人向本院提出案外人执行异议之诉。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、专用收款收据、（2018）辽0102执异439号执行裁定书、交纳物业费、水电费、采暖费的票据等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孙国力与被告万丽城公司签订《商品房买卖合同》后，约定房屋总价款174472元，原告支付了全部价款，被告万丽城公司于2005年8月25日出具专用收款收据，涉案房产于2018年4月3日被法院预查封之前，原告已支付全部的购房款。同时，结合原告提交的物业费、采暖费、水电费收据等证据，足以证明原告在涉案房屋被查封之前已经实际入住该房屋。并且，被告刘可立未提供证据证明原告在未办理案涉房产产权登记手续方面存在过错，据此，原告主张对位于沈阳市和平区南五马路121号706房屋不得执行，符合上述法律规定的情形，其享有的房屋权利能够排除执行。原告的该项诉讼请求理由成立，本院予以支持。因涉案《商品房买卖合同》至今尚未备案，原告亦未能进行产权登记，其能否实现该权利属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。故对原告请求判令被告为原告办理案涉《商品房买卖合同》备案登记，并确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市和平区南五马路121号706的房屋；二、驳回原告孙国力其他诉讼请求。案件受理费3790元（原告已预交），由被告沈阳万丽城房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  姜晓葵人民陪审员  张红帆人民陪审员  孙明旭二〇二〇年六月三日法官助理张伟书记员姜立娟本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。