洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初674号原告：洛阳懿皇房产经纪有限公司。住所地：洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。现办公地址：洛阳市洛龙区金城寨街7号正大国际中心CPL33层。法定代表人：白松朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宏华，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张吉祥，男，该公司员工。被告：薛大旺，男，1947年3月8日出生，汉族，住洛阳市老城区。被告：陈金凤，女，1953年2月26日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。二被告共同委托诉讼代理人：李楠，洛阳市洛龙区瑞合法律服务所法律工作者。原告洛阳懿皇房产经纪有限公司（以下简称懿皇经纪公司）与被告薛大旺、陈金凤居间合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告懿皇经纪公司的委托诉讼代理人王宏华、张吉祥、被告薛大旺、陈金凤的共同委托诉讼代理人李楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告懿皇经纪公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告支付违约金22800元；2、请求依法判令二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月6日，薛大旺、陈金凤与懿皇经纪公司签订了《洛阳市存量房委托出售协议》（编号：LY0073666），约定薛大旺、陈金凤将其坐落于洛阳市××××号房屋，委托于懿皇经纪公司独家出售，出售价格为760000元，委托期间为2020年4月6日至2020年4月30日。合同签订后，懿皇经纪公司通过各种途径积极为其推广，并多次组织客户带看。2020年4月14日，薛大旺、陈金凤公然违反合同约定，通过第三方中介洛阳恒禄房地产营销策划有限公司，将该房屋出售给了杨丽铭，已构成根本违约。薛大旺、陈金凤的行为违背了诚实信用原则，对懿皇经纪公司造成了极大损害。根据《洛阳市存量房委托出售协议》（编号：LY0073666）“第六条违约责任3、在委托期间内，甲方（卖方）未按照本协议履行造成违约，向乙方（中介方）支付委托价3%的违约金”之规定，薛大旺、陈金凤应支付给懿皇经纪公司违约金22800元。为此，懿皇经纪公司诉至法院。被告薛大旺、陈金凤辩称，1.原、被告并未签订《洛阳市存量房委托出售协议》，合同并非双方真实意思表示，而是二被告女儿签订，事后才告诉二被告有此合同，该合同应属无效合同。2.该合同系格式合同，且双方权利义务不对等。合同约定由原告懿皇经纪公司独家代理出售二被告名下位于洛阳市××××号房屋一套。合同第5条第2款原告懿皇经纪公司应向二被告开具规范的收件清单，但是原告懿皇经纪公司并未出具。合同第6条第3款、第10条第2款关于违约责任约定对二被告过重，原告懿皇经纪公司对于自己的违约责任没有任何约定。如第10条超过5000元还要给原告懿皇经纪公司2500元做佣金，若约定期间内没有卖出去却对二被告没有任何补偿，该合同对二被告不公平，二被告不认可该合同。3.原告懿皇经纪公司请求支付违约金没有事实和法律依据。该合同系二被告女儿薛晓丽代签，原告懿皇经纪公司从未告知二被告有客户要看房、有意向签订购买合同。二被告女儿发现二被告通过其他中介与客户签订了房屋买卖合同后，立刻让二被告解除了房屋买卖合同，并向原告懿皇经纪公司告知此事，让原告懿皇经纪公司继续帮助其出卖房屋。二被告本以为误会已经解除，但原告懿皇经纪公司接下来的半个月期间，不再积极帮忙卖房，而是不断换人对二被告女儿进行电话骚扰恐吓，索要赔偿金，且多次带人到二被告女儿单位进行威胁闹事，严重影响其工作。事实上，在此之前原告懿皇经纪公司并未找到有购买意向的客户。原告懿皇经纪公司的种种行为已经明确是为违约金，并非真心卖房。本案中，二被告女儿是被原告懿皇经纪公司欺骗签下独家代理合同，原告懿皇经纪公司在独家代理期间，什么也没做，也没找到客户，导致二被告房屋至今也没出售，给二被告造成巨大损失。原告懿皇经纪公司根据一个没有实际履行的房屋买卖合同告二被告违约，二被告不认可。二被告并没有违反独家出售的约定，也没给原告懿皇经纪公司造成实际损失，故原告主张的违约金与事实不符，二被告不应赔偿。反倒是原告懿皇经纪公司在合同履行期内，没有按约定出售二被告的房屋，还通过诉讼加重二被告负担，导致无法继续出售房屋，给二被告造成巨大损失，二被告将保留诉权另行主张赔偿事宜。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告懿皇经纪公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：薛大旺与陈金凤系夫妻关系。洛房权证市字第××号房屋所有权证载明：坐落于洛阳市××××号房屋（建筑面积103.89㎡）登记的房屋所有权人为薛大旺。2020年4月6日，薛晓丽（薛大旺、陈金凤之女）代薛大旺、陈金凤向懿皇经纪公司出具《授权委托书》一份，载明：本人薛大旺、陈金凤通过贵公司居间出售位于老城区××房屋××套，因本人因故不能亲自前往贵公司办理该房屋买卖事宜，特依法委托薛晓丽（与本人亲属关系），代理本人前往贵公司办理该房屋买卖事宜；本人特别授权：代理人薛晓丽就该房屋买卖事宜有权签订一切合同/协议文本及相关法律文件；代理人的行为产生的一切法律后果，均由本人承担全部法律责任；代理人薛晓丽承诺代理人已征得上述房屋产权人及产权共有人同意及合法授权，有权代表产权人及产权共有人全权出售该房屋等内容。该授权委托书委托人处“薛大旺、陈金凤”的签名均为薛晓丽代签。同时，懿皇经纪公司向薛大旺、陈金凤电话核实了上述授权委托事项。同日，薛晓丽代薛大旺、陈金凤（甲方）与懿皇经纪公司（乙方）签订《洛阳市存量房委托出售协议》（编号：LY0073666）一份，约定：拟出售房产坐落于洛阳市××××3-401，建筑面积103.89平方米；房产共有人为陈金凤；甲方委托期限自2020年4月6日起至2020年4月30日止，在此期间乙方为甲方的独家代理委托服务提供者，独家代理为甲方仅委托乙方为其本次委托销售房产的唯一受托人，甲方不得将该售房信息委托其他房产经纪机构代为销售；房产委托售价为760000元；在委托期限内，如甲方未按协议履行，造成违约，需向乙方支付委托价的3%违约金等内容。后懿皇经纪公司即按约履行代为销售义务。2020年4月14日，薛大旺（出卖方）与杨丽铭（买受方）、洛阳恒禄房地产营销策划有限公司（服务方）签订了《洛阳市存量房买卖合同》、《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》各一份，约定将涉案房屋出售给杨丽铭，杨丽铭于同日向薛大旺缴纳定金10000元。后上述三方于2020年4月18日签订《解约协议书》一份，解除了上述三份合同。现懿皇经纪公司以薛大旺、陈金凤违约为由，诉至本院。本院认为，原告懿皇经纪公司与案外人薛晓丽代被告薛大旺、陈金凤签订的《洛阳市存量房委托出售协议》，与薛晓丽代被告薛大旺、陈金凤向原告懿皇经纪公司出具的《授权委托书》中“薛大旺”、“陈金凤”的签名虽均为薛晓丽代签，但原告懿皇经纪公司与被告薛大旺、陈金凤的通话录音可认定薛晓丽系接受被告薛大旺、陈金凤的口头委托，全权代理出售涉案房屋事宜，故薛晓丽代被告薛大旺、陈金凤签订的《洛阳市存量房委托出售协议》与《授权委托书》均系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。现二被告于该独家代理出售协议委托期间与买方、第三方中介公司另行签订房屋买卖合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的数额问题，因原、被告双方约定过高，本院根据原告懿皇经纪公司的实际损失，兼顾本案合同的履行情况等综合因素，酌定为5000元。关于被告薛大旺、陈金凤提出合同并非双方真实意思表示、为无效合同，原告懿皇经纪公司要求支付违约金没有事实和法律依据的抗辩理由，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告薛大旺、陈金凤于本判决生效之日起十日内向原告洛阳懿皇房产经纪有限公司支付违约金5000元；二、驳回原告洛阳懿皇房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由原告洛阳懿皇房产经纪有限公司负担144元，由被告薛大旺、陈金凤负担41元。本判决为终审判决。审判员  余薇二〇二〇年六月十六日书记员  冯旸