辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6875号上诉人（原审被告、反诉人）：关晓波，男，1962年3月26日出生，满族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：高巍，系辽宁泓汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被反诉人）：孙启明，男，1979年6月27日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被上诉人（原审被告、被反诉人）：沈阳浑南现代农业示范区李麦峪社区居民委员会。委托诉讼代理人：李刚，男，1974年3月11日出生，汉族，住沈阳市东陵区。上诉人关晓波因与被上诉人孙启明、沈阳浑南现代农业示范区李麦峪社区居民委员会（以下简称李麦峪居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2018)辽0112民初8590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。关晓波上诉请求：1.撤销一审法院民事判决，将本案发回重审或者改判上诉人不向被上诉人孙启明返还房款；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人孙启明签订的《房产交易契约书》应当属于有效合同，一审认定契约书无效有误。上诉人依法取得了土地使用权证，上诉人在2008年向居委会申报后建造了房屋。虽房屋没有办理产权登记，但上诉人没有并未隐瞒，被上诉人孙启明知晓该房屋现状，并同意购买该房屋。被上诉人孙启明对房屋进行了扩建，导致房屋因违建被拆除，被上诉人孙启明主张上诉人返还购房款，违背了诚实信用原则，不应予以支持。二、即使该《房产交易契约书》属于无效合同，根据合同法的规定，双方也应当双返，并承担各自应当承担的责任，一审判决被上诉人孙启明不承担任何责任有失公允。孙启明应对上诉人折价补偿，上诉人在一审中提出反诉请求中主张的返还建造房屋花费的13万元，即为房产的房屋价值。房屋被拆除是因集体土地使用权证没有进行备案，系村委会原因提供了虚假的集体土地使用权证才导致本案合同存在可能无效的情形。李麦峪居委会应对提供虚假证件承担相应的民事责任，对上诉人承担返还责任，共同承担连带责任。被上诉人孙启明辩称，同意一审法院判决。被上诉人李麦峪居委会辩称，上诉人当时三代人在一间房内居住，他和村委会说想建一个房子，但是因为没有地方就在自家地里建了一个房子，至于其土地证如何取得的我方不清楚，我认为村里没有权利给上诉人颁发土地证。我方不应该承担连带责任，与村里没有关系。同意一审判决。孙启明向一审法院起诉请求：1、请求判令关晓波返还购房款170,000元；2、请求判令李麦峪居委会承担连带赔偿责任；3、由关晓波、李麦峪居委会承担本案全部诉讼费用。反诉人关晓波向一审法院提出诉讼请求：请求判令被反诉人(孙启明)返还房款130,000元；2、请求判令被反诉人(孙启明)承担反诉费用。一审法院认定事实：孙启明为沈阳市东陵区汪家镇汪北村村民，关晓波(反诉人)为沈阳浑南现代农业示范区李麦峪社区村民，双方于2017年10月17日签订《房产交易契约书》，约定：关晓波将位于沈阳浑南现代农业示范区李麦峪社区的三间平房(建筑面积102平方米)卖与孙启明，房款为170，000元，契约书有中证人兰某签字及李麦峪居委会签章确认。同日，孙启明以现金方式向关晓波支付170,000元房款；关晓波将《集体土地建设用地使用证》交付孙启明，并向孙启明实际交付了房屋。该集体土地建设用地使用证载明：土地使用者为关晓波，地号为356号，建筑面积102平方米，用途为住宅，但没有具体编号，没有登记日期。经核查，涉案房屋没有相关地籍档案，亦没有产权证明。关晓波自述其是在向村委会申报后于2008年建的涉案房屋，李麦峪居委会予以证实。孙启明实际占有使用房屋后，进行了部分改造。2018年7月19日，沈阳市规划和土地资源局浑南分局向祝家街道下达《关于尽快拆除、清除永久基本农田保护区内建筑物、堆放物的函》，认定涉案房屋所占地为农田，违反了基本农田保护条例，要求对房屋进行拆除、清除，达到复耕标准。2018年7月20日，沈阳市浑南区祝家街道办事处下达《拆除通知书》，内容为该处建筑物系关晓波违法建设，责令自行拆除违法建设，如若不自行拆除将依法组织相关部门进行拆除。2018年7月20日，浑南区祝家街道办事处及其他政府相关部门联合执法，将涉案房屋拆除。一审法院认为，根据土地管理法相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，在同一农村集体经济组织范围内，可以就农村宅基地及地上房屋进行相关交易行为；宅基地规划及地上房屋建设，不得非法占用农用地，不得破坏农业生产和生态环境，不得损害农村集体利益和社会公共利益。本案孙启明与关晓波并非同村村民，不属于同一集体经济组织，双方交易的案涉房屋没有产权证明，且经政府部门认定关晓波“建设建筑物的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定，系违法建设”，并采取了拆除举措。故此，孙启明与关晓波签订的《房产交易契约书》应为无效合同。因合同无效，关晓波应当返还孙启明房款，对孙启明要求关晓波返还购房款170,000元的诉讼请求，予以支持。关于孙启明要求李麦峪居委会承担连带赔偿责任的主张，没有提供相关证据且于法无据，不予支持。关于反诉人关晓波的反诉请求，涉案房屋系反诉人建设，因被政府认定为违建而拆除，相应法律后果应由其自行承担，故驳回反诉人的反诉请求。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五款、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十条、第三十六条第二款、第六十二条之规定，判决如下：一、被告关晓波于本判决生效后十日内返还原告孙启明房款170,000元；二、驳回原告孙启明的其他诉讼请求；三、驳回反诉人关晓波的诉讼请求。案件受理费3,700元、反诉费1,450元，由被告(反诉人)关晓波负担。二审中，当事人未向本院提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，违反法律、行政法规禁止性规定的合同无效，无效合同自始没有法律效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定“农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。”第四款规定“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”根据上述法律规定，农民宅基地使用权是农村集体经济组织成员享受的权利，与特定身份关系相关联，需依法办理审批手续。本案中，关晓波自述将宅基地上的房屋出卖给孙启明，而孙启明并非房屋所在地农村集体经济组织成员，案涉房屋亦无产权证明，且经沈阳市规划和土地资源局浑南分局作出《关于尽快拆除、清除永久基本农田保护区内建筑物、堆放物的函》认定，案涉房屋“违反了基本农田保护条例，……按要求进行拆除、清除，达到复耕标准。”浑南区祝家街道办事处亦认定关晓波建设建筑物的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国城乡规划法》的规定，系违法建设。故一审法院认定关晓波与孙启明签订的《房产交易契约书》无效正确，上诉人关晓波应当返还被上诉人孙启明房款。关于关晓波提出要求孙启明折价补偿，返还建造房屋费用13万元问题。根据《拆除通知书》记载，“关晓波建设建筑物的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《基本农田保护条例》、《中华人民共和国城乡规划法》，责令立即自行拆除上述违法建设，不自行拆除，将依法组织相关部门进行拆除。”关晓波对其违建行为应承担相应后果，其上诉主张孙启明折价补偿，返还建房费用，缺乏法律依据，本院不予支持。关于关晓波主张李麦峪居委会承担连带赔偿责任的主张，关晓波未能提供相关证据，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人关晓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5150元，由上诉人关晓波负担。本判决为终审判决。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二〇年六月二十四日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。