河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终491号上诉人（原审原告）：李磊，男，1981年4月29日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘阳，河南天苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明，河南天苑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连银娥，女，1968年4月9日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：贺晓亚，河南禹曦律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：赵志攀，女，1979年4月21日出生，汉族，住河南省禹州市。被上诉人（原审第三人）：吴朝阳，男，1978年3月19日出生，汉族，住河南省禹州市。上诉人李磊因与被上诉人连银娥、赵志攀、吴朝阳案外人执行异议之诉一案，不服河南省禹州市人民法院（以下简称禹州市法院）（2019）豫1081民初4125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李磊及其委托诉讼代理人刘阳、李明，被上诉人连银鹅的委托诉讼代理人贺晓亚到庭参加诉讼，被上诉人赵志攀、吴朝阳经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。李磊上诉请求：请求撤销禹州市法院（2019）豫1081民初4125号民事判决，依法改判支持李磊的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉房产至今已经过三手交易，已经与赵志攀无关，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，此时案涉房屋已满足该法律规定，足以排除对案涉房屋的执行。2015年4月30日，李磊在许昌亿家房地产经纪有限责任公司的居间下与程广华、高保池签订《房屋买卖合同》，李磊以150万元价格购买案涉房屋，根据该合同第三条和第四条约定，李磊先支付35万元，下余部分以偿还按揭的方式支付下余房款中的一部分，但并不意味着购房价格的约定不明。一审法院对该部分事实认定错误。2.李磊作为善意购房人，应当保护其对案涉房屋的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法本意旨在保护善意购房人对物权的期待权。本案中，李磊经房产中介居间介绍购买房屋，签订房屋买卖合同、支付中介费、装修入住，且在签订合同时已尽到了作为非法律专业人士的普通公民应当尽到的注意义务，李磊系善意购房人，应当依据法律规定保护李磊对房屋所有权的期待权。且案涉房屋早已没有任何关于赵志攀的财产价值，现有价值实质上全部系赵志攀以外的其他人的财产权益。综上，请求二审法院支持李磊的上诉请求。连银娥辩称，1.一审判决事实认定清楚。一审法院依据我国物权法第九条第一款、第十四条之规定，认为房屋所有权的设立、变更、转让、消灭，依法登记后发生法律效力，故涉案房屋的所有权归赵志攀、吴朝阳是正确的。李磊以合同的相对性主张自己是善意来对抗物权法的明确规定，显然是错误的。李磊在中介公司的介绍下，与程广华签订了买卖合同，购买未登记在程广华名下的房产，无法据此认定李磊行为符合民法中的善意。在此次交易中，李磊要对自己没有尽到审慎义务而自担风险。李磊以赵志攀已获利为由，认为涉案房产的价值系他人的财产权益，同样是错误的。房产的价值体现在交易中，案涉房产一直登记在赵志攀名下，即使经过多次转手，所有权并未发生转移。李磊应按照法律的规定主张其财产权益，而不是单方面以买卖对抗物权法的规定。2.一审判决适用法律准确。一审法院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，驳回李磊的诉讼请求是正确的。李磊向法院提交的买卖合同、协议书、情况说明，只是证明了案涉房屋被多次转手的情况，同时结合李磊与程广华签订的房屋买卖合同约定价款150万元、程广华妻子仅出具35万元收条，反而证明李磊没有支付全部价款。李磊提供的证据表明2017年7月27日案涉房屋已解封，连银娥是在同年10月31日向禹州市法院申请的查封。从解封到再次查封，中间有3个月的空档期，李磊未依照自己的诉求办理过户登记，当然是其自身原因造成的。依据最高人民法院（2020）最高法民申1100号裁判文书的观点：买卖双方签订购房合同时，出卖人即尚未取得房产证的，可认定系买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，李磊在与程广华签订买卖合同时，涉案房产一直登记在本案第三人名下，应认定为系李磊的原因未办理过户登记。综上所述，李磊的上诉请求不应被支持，应予驳回。李磊向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）豫1081执2468-3号执行裁定书，停止对许昌市××行政大道建业帕拉帝奥小区10号楼东一单元8-9层西户房产的评估、拍卖等执行程序并解除对该房产的查封；2.判决确认位于许昌市××行政大道××小区××单元××—××层西户的房产归李磊所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月1日，赵志攀与许昌建业住宅建设有限公司签订商品房买卖合同，购买位于许昌市××行政大道建业帕拉帝奥第10幢东一单元8-9层西户房产一处。合同约定，买受人于签订合同时付清首期款253160元，并承担贷款费用剩余房款570000元。2010年3月22日，赵志攀与吕晓华签订了《房屋转让协议》，约定将案涉房屋以1050000元的价格转让给吕晓华，吕晓华支付赵志攀现金560000元，并承担下余银行贷款490000元。2011年10月21日，吕晓华与程广华签订编号为2011买字第1021号的《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出卖给程广华；程广华支付吕晓华800000元，并于2011年12月20日前付清下余银行贷款、办理解押手续。同日，吕晓华向程广华出具收据一份，认可收到程广华房款800000元。2011年10月27日，程广华、赵志攀、吴朝阳三人签订《购买按揭房期款代缴协议》，赵志攀对案涉房屋转让给吕晓华的行为予以认可，同意程广华以赵志攀的名义交纳按揭房期款；愿意协助程广华通过协商或法律途径为程广华办理房产过户手续。2011年10月31日，程广华诉至许昌市魏都区人民法院，要求判令其与吕晓华签订的编号为2011买字第1021号房屋买卖合同真实有效，判令吕晓华与赵志攀、吴朝阳协助其将位于许昌市××行政大道建业帕拉帝奥第10幢东一单元8-9层西户房产过户给程广华；后该案件因吕晓华涉嫌刑事犯罪被羁押而中止诉讼。2014年8月12日，程广华（甲方）、赵志攀（乙方）、吕晓华（丙方）签订《协议书》，约定：“1、甲、丙双方自愿解除房屋买卖合同；2、乙、丙双方自愿解除房屋买卖合同；3、甲、丙双方及乙、丙双方解除合同后，乙方自愿将上述房产转让给甲方或甲方指定的购房人”。2014年8月15日，许昌市魏都区人民法院作出（2011）魏民二初字第00288-2号民事裁定书，裁定准许原告程广华撤诉。2015年4月30日，在许昌亿家房地产经济有限责任公司居间下，高保池、程广华（出售方、甲方）、李磊（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于许昌市××行政大道建业帕拉帝奥第10幢东一单元8-9层西户房产出售给乙方，价格1500000元。2015年5月1日，李磊向高保池转账350000元，高保池向其出具收到条一份，内容为：“今收到李磊房款叁拾伍万元（350000.00）（首付款）收款人：高保池2015.5.1”。2017年10月31日，申请执行人连银娥申请执行被执行人赵志攀、吴朝阳一案执行过程中，禹州市法院依据（2017）豫1081执2468-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人赵志攀、吴朝阳所有的位于许昌市××行政大道建业帕拉帝奥第10幢东一单元8-9层西户房产一处。2019年4月1日，禹州市法院作出（2017）豫1081执2468-3号执行裁定，裁定：评估、拍卖被执行人赵志攀、吴朝阳所有的位于许昌市××行政大道建业帕拉帝奥第10幢东一单元8-9层西户房产一处（抵押在中国银行股份有限公司许昌分行；抵押证号为0703001890号）的房产一处。后本案原告李磊向禹州市法院提出执行异议，该院于2019年6月26日作出（2019）豫1081执异51号执行裁定，裁定：驳回异议人（案外人）李磊的异议申请。2019年7月16日，李磊向禹州市法院提起本案诉讼。另查明，案涉房屋于2011年11月1日被许昌市魏都区人民法院查封，2011年11月3日被长葛市公安局查封，2015年9月2日被长葛市人民法院查封，2017年7月27日解封。后于2017年10月31日被禹州市法院查封。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案系案外人执行异议之诉，争执焦点在于原告李磊作为案外人对查封、拍卖的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权之民事权益。一、关于李磊对案涉房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，我国法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力；确立了不动产物权登记生效的原则。即使订立了合法有效的房屋买卖合同，也只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生不动产物权变动的法律后果。本案中，案涉房屋登记在第三人赵志攀、吴朝阳名下，在不动产物权登记未变更的情况下，原告李磊对案涉房屋不享有所有权。因此，原告李磊要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。二、关于李磊对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵志攀将案涉房屋转让给吕晓华，吕晓华将案涉房屋转让给程广华，虽然原告李磊向该院提供了房屋买卖合同等证据，但未能提供买受人实际支付房款的相关凭证。且李磊与高保池、程广华签订的《房屋买卖合同》中约定总房款1500000元，首付款350000元，定金5000元，下余款项1145000元。虽然原告李磊主张其以偿还下余贷款形式偿还下余房款，但赵志攀在2007年购买案涉房屋时按揭贷款仅有570000元；2010年3月22日，吕晓华与赵志攀签订《房屋转让协议》时，按揭贷款仅余490000元。李磊关于以偿还下余贷款形式偿还下余房款的主张与事实不符，不予采信。原告李磊对案涉房屋提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。因此，原告李磊要求停止许昌市××行政大道建业帕拉帝奥第10幢东一单元8-9层西户房产的评估、拍卖等执行程序并解除对上述房屋的查封的诉请，不予支持。判决如下：驳回原告李磊的诉讼请求。案件受理费12030元，由原告李磊负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，李磊认可案涉房屋因赵志攀购房时的按揭贷款未偿还完毕，故该房屋上的抵押权尚存。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。李磊作为案涉房屋的一般买受人，应当依据上述法条主张排除强制执行，即李磊应当同时符合该法条规定的四个要件，其中“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件必须满足。结合本案，李磊与高保池、程广华签订《房屋买卖合同》时，明知案涉房屋经过多次转手，高保池、程广华未取得案涉房屋的所有权，并且该房屋因系赵志攀按揭购买设置了抵押贷款，但李磊对解除抵押未尽到审慎注意义务，其自身对案涉房屋不能办理过户存在过错，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四个要件，一审判决认定其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。综上所述，李磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12030元，由李磊负担。本判决为终审判决。审判长 徐晓勇审判员颜森审判员郭林山二〇二〇年六月十九日法官助理李仕元书记员李萍执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口