辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初1426号原告：朱成鑫，男，汉族，住辽阳市白塔区原告：宋海华，女，汉族，住址同上，系朱成鑫妻子。二原告共同委托代理人：田其宇，辽阳市白塔区忠兴法律服务所法律工作者。被告：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，任公司执行董事。委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。原告朱成鑫、宋海华为与被告辽宁中南置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2020年5月6日向本院提起诉讼，本案受理后依法由审判员孙晔独任审判，于2020年5月19日公开开庭审理了本案。原告朱成鑫、宋海华共同委托代理人田其宇，被告辽宁中南置地有限公司委托代理人王枢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱成鑫、宋海华诉称：原告与被告在2017年4月22日签订《商品房买卖合同》，原告在被告开发的中南望京小区以4311.56元/平方米的价格购买了97.77平方米房屋一处，合同签订后原告依据合同约定向被告支付了全部购房款421541元。原告在2017年5月18日办理了房屋入住手续。现经测绘该房屋实际面积为102.55平方米,面积增加4.78平方米，被告要求原告缴纳全部增加面积部分购房款，才协助原告办理房屋登记手续。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定：“实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。”因此原告认为被告只应当收取3%的房价款，其余部分应该由被告承担。被告要求原告缴纳全部房价款的行为明显违反了合同的约定，因此原告请求贵院判令被告收取原告3%的房价款后，协助原告办理房屋过户手续。此外，根据合同第二十条的规定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，原告在2017年5月18日就办理了入住手续，截止到2018年8月3日，因被告原因延迟办理房屋登记261天，被告应支付原告违约金11002.22元。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，被告应按照合同约定履行相应义务，现被告没有按照合同约定为原告办理房屋登记手续，就应依据合同约定，赔偿原告违约金。被告要求原告交付全部房价款的行为也违反了合同的约定，原告仅应支付3%的房价款，其余款项应由被告承担，并协助原告办理房屋登记手续。因此原告诉至法院，请求判令被告按照合同约定收取原房屋面积3%的增平费用12632.87元，并协助原告办理房屋过户手续、请求判令被告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金11002.22元；诉讼费由被告承担。被告辽宁中南置地有限公司辩称：一、关于房屋产权登记的办理。房屋竣工后，我方就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记，现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是我方的过错，且本案存在不可抗力的情况，因此我方不承担逾期办证的违约责任。在2016年7月，我方与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该工程供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致我方于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是我方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此我方不应承担逾期办证的违约责任。即使承担，逾期办证的时间也应从2017年5月18日+180天起开始计算截止到2018年8月3日止。二、关于面积差异款的问题。房屋合同预测面积为97.77平方米，实测面积为102.55平方米，差为4.78平方米。造成这种情况的原因是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时我方向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非我方责任所致，且我方在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。故造成面积差异并非答辩人恶意所为，我方在此事件中没有任何过错。因此，不应对我方适用惩罚性约定。而对于面积差超出3%的部分，原告作为受益人应按市场价格予以支付房款。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2017年4月22日，原告与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区.77平方米房屋一处，单价为每平方米4311.56元，总价款421541.00元。房屋交付时间为2017年5月18日。该房屋经实测，面积为102.55平方米。《商品房买卖合同（预售）》第十三条约定：房屋实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司。本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、发票、《入住须知》、结婚证；被告提供的《入住通知书》、《入住流转单》、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书、不动产权证书、商品房面积审定单（预测、实测）》、证明、情况说明、新建住宅供电工程建设协议、验收意见单及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料本院已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，本院予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。房屋买卖合同中记载该房屋的预测建筑面积为97.77平方米，而实测建筑面积为102.55平方米，面积差为4.78平方米，建筑面积误差比大于3%，故按合同约定建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由原告补足；超出3%部分的房价款由被告承担，产权归原告所有。故原告应给付被告辽宁中南置地有限公司在3%以内（含3%）部分的房价款12632.87元(97.77平方米*4311.56元/平方米*3%）。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，而被告未在约定的时间内办理，且其提供的供电公司的相关证据不足以证明阻却该办理所有权登记的行为，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。本案房屋于2018年8月3日已经取得不动产登记证，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，故该部分损失应自当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年11月15日起开始计算至2018年8月2日止，违约金为11002.22元（261天*0.01%*421541.00元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告朱成鑫、宋海华支付被告辽宁中南置地有限公司房屋面积差异款12632.87元；二、被告辽宁中南置地有限公司配合原告朱成鑫、宋海华办理房屋所有权证书；三、被告辽宁中南置地有限公司向原告朱成鑫、宋海华支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金11002.22元。上述款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38.00元（已减半收取），由被告辽宁中南置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  孙晔二〇二〇年六月二日法官助理吴晓琳书记员陈海迪附录：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。