新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终1431号   上诉人（原审被告）：新疆乐活乐动健康管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区青河路102号中央郡小区30栋裙房第三层。   法定代表人：曹江峰，该公司经理。   委托诉讼代理人：郑小丽，女，该公司工作人员。   被上诉人（原审原告）：王倩，女，1994年10月2日出生，汉族，无固定职业，住江苏省无锡市。   委托诉讼代理人：杨琪，新疆柏坤亚宣律师事务所律师。   上诉人新疆乐活乐动健康管理有限公司（以下简称乐活公司）因与被上诉人王倩房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初8847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年6月10日开庭进行了审理。上诉人乐活公司的委托诉讼代理人郑小丽、被上诉人王倩的委托诉讼代理人杨琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   乐活公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回我方返还王倩租金25,000元的诉讼请求。事实和理由：一审法院认为我方未提供具备适租状态的房屋与事实不符，我方与王倩签订合同时，王倩明知我方正在装修房屋，我方一直积极履行合同，不存在违约行为。一审法院认为涉案合同为无效合同缺乏法律依据，我方是否有转租权，不影响合同的效力，合同已经履行完毕，出租人未要求确认涉案合同无效，一审法院单方确认合同无效突破了合同的相对性，于法无据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院支持我方的上诉请求。   王倩辩称，乐活公司的上诉请求无事实及法律依据，涉案房屋的承租人是曹江峰，乐活公司并非涉案房屋的承租方，乐活公司对涉案房屋不具有转租的权利，乐活公司转租涉案房屋也未得到新疆广厦物业管理有限公司的同意和认可，且我与乐活公司签订的租赁合同的租赁期限超过了曹江峰与新疆广厦物业管理有限公司的租赁合同期限，我承租的美容店因装修问题未实际经营，故乐活公司与我签订的《美容店租赁经营协议》为无效合同，乐活公司应退还因该合同取得的财产。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   王倩向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订《美容店租赁经营协议》；2．判令乐活公司返还租金30,000元及押金40,000元，共计70,000元。   一审法院认定事实：2018年1月10日，王倩（乙方）与乐活公司（甲方）签订《美容店租赁经营协议》一份。协议约定：甲方提供营业场地及统一管理监督，乙方提供美容服务及其商品和必要的装修装饰，乙方租赁经营须取得营业执照；甲方负责提供位于乌市××区位100平方米的面积作为租赁营业场地；租赁经营期1年，自2018年5月1日至2019年4月30日；房屋租金30,000元，每月2,500元；押金40,000元。合同签订后，2018年1月8日，王倩支付乐活公司押金40,000元。2018年4月9日，王倩支付乐活公司租金10,000元。2018年4月20日，王倩支付乐活公司租金10,000元。2018年4月25日，王倩支付乐活公司租金10,000元。2018年6月23日，因王倩租赁的场地所在楼栋即乐活公司经营的场地装修，堆放装修材料和建筑垃圾，导致美容店未能正常经营，王倩以EMS特快专递形式，向乐活公司法定代表人曹江峰发出了合同解除通知函。在王倩与曹江峰的微信聊天记录中，曹江峰表示“你的东西我看到了，你现在就是不打算租了，就是要钱是吧。你的东西都拿走了吧？把门口链子锁钥匙给我，我继续往外出租，租掉了给你退钱，今天回个话吧，想租的人挺多的”，“钱现在没有，你打官司告就行了，三天内把东西搬完，不要耽误别人来看房子”。一审审理中，一审法院调取了新疆广厦物业管理有限公司（甲方）与曹江峰（乙方）于2015年7月18日签订的《房屋租赁合同》。合同约定：甲方将其坐落于××路裙房房屋类型商业，面积1600平方米出租给乙方作为商业使用。租赁期限：自2015年9月18日至2018年9月17日止。该合同3.4条约定：未经甲方书面同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租他人。若甲方同意，须按程序办理转租手续，转租期限不得超过本租赁合同的有效期限。乙方按程序办理转租手续后，转租期限内乙方承担连带责任。2019年11月6日，一审法院在广汇大厦B座十楼，向广汇大厦资产租赁团队负责人张洪涛作了询问笔录。张洪涛陈述，在该租赁合同中，新疆广厦物业管理有限公司作为出租方不同意承租方曹江峰转租涉案房屋，其公司对曹江峰转租房屋也不知情，今后其公司也不同意曹江峰对涉案房屋进行转租。一审法院认为，王倩与乐活公司签订的《美容店租赁经营协议》为房屋转租合同，该合同中约定的房屋转租租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日，超过了曹江峰与新疆广厦物业管理有限公司的租赁期限即2015年9月18日至2018年9月17日。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，涉案房屋的承租人为曹江峰，乐活公司并非与新疆广厦物业管理有限公司签订房屋租赁合同的承租方，乐活公司不具有房屋转租的权利和主体资格，乐活公司对涉案房屋进行转租，也未得到新疆广厦物业管理有限公司同意和认可，故王倩与乐活公司签订的《美容店租赁经营协议》为无效合同。鉴于双方签订的合同为无效合同，王倩要求解除《美容店租赁经营协议》，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于王倩要求乐活公司返还租金30,000元及押金40,000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效、被撤销或者终止后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任”，乐活公司明知无房屋转租权利和主体资格，仍将涉案房屋转租给王倩，造成合同无效，应当负有主要过错责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”，王倩自2018年1月起，拿到所租赁房屋钥匙后，视为对房屋的占有，双方约定房屋租赁期限为自2018年5月1日起计算实际租期，至2018年6月23日提出解除合同三天后退出房屋占有。故一审法院确认王倩应当承担自2018年5月1日至2018年6月26日止，两个月的房屋占有使用费5,000元，故对王倩的该项请求，一审法院予以部分支持即乐活公司返还王倩押金40,000元、租金25,000元。判决：一、驳回王倩要求解除《美容店租赁经营协议》的诉讼请求；二、乐活公司返还王倩押金40,000元；三、乐活公司返还王倩租金25,000元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的房屋租赁合同的效力如何认定；二、王倩要求乐活公司返还租金的诉讼请求有无事实及法律依据及具体数额。对此本院分析如下：   一、涉案的房屋租赁合同的效力如何认定。人民法院应主动审查合同效力，无需当事人提出相关的诉讼请求或抗辩意见，故乐活公司主张涉案房屋的出租人未要求确认合同无效，一审法院不应确认合同无效的上诉意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，涉案房屋的承租人曹江峰未经出租人新疆广厦物业管理公司的同意，以乐活公司的名义将涉案房屋转租给王倩，违反上述法律的强制性规定，涉案的《美容店租赁经营协议》为无效合同，故乐活公司主张涉案合同合法有效的上诉意见，本院亦不予采纳。   二、王倩要求乐活公司返还租金的诉讼请求有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，综合双方的陈述意见，涉案房屋虽然于2018年1月交付给王倩，但双方均认可涉案房屋所在楼层的其他区域在2018年5月1日前需进行装修，会影响涉案房屋的经营使用，故本案应视为王倩占有使用具备适租条件的涉案房屋的起始时间为2018年5月1日。后王倩于2018年6月26日搬离涉案房屋，故王倩应向乐活公司支付2018年5月1日至2018年6月26日期间的占有使用费。参照合同约定的租金标准，王倩应向乐活公司支付两个月的占有使用费5,000元，剩余部分的已付租金25,000元，乐活公司应当退还给王倩，故乐活公司主张其不应向王倩返还租金的上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，乐活公司的上诉请求不能成立，应予驳回；涉案合同无效，一审法院认为应当按照合同约定起算实际租期有误，本院予以纠正，但裁判结果正确，本院对于一审判决的主文部分予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费425元（乐活公司已预交），由乐活公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 〇 二 〇 年 六 月 十 八 日   书  记  员   耿颖硕