云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2019）云0112执异203号案外人：吴艳，女，汉族，1980年1月12日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：聂朝坤，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：李冬丽，女，汉族，1963年12月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被执行人：叶敏，男，汉族，1987年10月15日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。本院在执行申请执行人李冬丽与被执行人叶敏民间借贷纠纷一案中，案外人吴艳向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人吴艳称，2017年7月5日,案外人吴艳和被执行人叶敏签订了《房屋买卖合同》,合同约定:1.叶敏将昆明市官渡区柏林区3座2708号的房屋卖给吴艳；2.交易价格为660000元；3.付款方式为一次性支付,签订合同时原告支付150000元，签订后支付剩余房款510000元；4.共有人签字确认买卖合同效力；5.叶敏在拿到房产证时将房屋过户给吴艳。合同签订后，吴艳按照约定履行了交付购房款的义务，同日叶敏已将房屋交付给吴艳。因该房屋至今不具备办证条件，所以没有办理过户登记。2019年4月22日，案外人吴艳向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，请求判决叶敏办理过户登记，该案在审理之中。2Ｏ19年7月31日，昆明市西山区人民法院向昆明市海伦堡房地产开发有限公司送达协助执行通知书，请求协助：1.被执行人叶敏名下案涉房屋若具备办证条件，及时与我院联系；2.禁止变更上述房屋拆迁内容。案外人享有的要求对案涉房屋所有权变更登记至其名下的特定请求权（物权期待权），优先于申请执行人的金钱债权，案外人吴艳对案涉房屋所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的协助执行。具体分析如下：首先，案外人吴艳已经完全交付了购房款。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条针对出卖人就特殊动产订立多重买卖合同的继续履行问题明确规定，在均未受领交付且未办理所有权转移登记手续的情况下，依法成立在先合同的买受人的继续履行请求权就优先于其他买受人。第二，案外人吴艳已经实际占有该房产的使用权。案外人的请求权系针对案涉房屋的请求权，而的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，被执行人叶敏的财产成为李冬丽的债权的一般担保。在案外人占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将案涉房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于申请人李冬丽的金钱债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，基于案外人吴艳与申请执行人李冬丽人各自债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，案外人吴艳对案涉房屋所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的协助执行，综上所诉，案外人请求中止昆明市西山区人民法院（2019）云0112执945号协助执行通知书的执行内容。申请执行人李冬丽答辩称，案外人吴艳认为其对案涉房屋享有的权利能够阻却法院对本案诉争房产的协助执行，无法律依据。具体如下：一、案外人吴艳与叶敏所签订的《房屋买卖合同》为无效合同。案涉房屋为回迁安置房，迄今为止，叶敏尚未取得房屋产权证。即使存在案外人吴艳于2O17年5月5日与叶敏签订《房屋买卖合同》，并且于2017年8月8日将购房款全部支付完毕且已实际占有使用该房屋的事实，由于吴艳于2019年4月22日向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，请求判决叶敏办理过户登记，但吴艳已于2019年12月17日提交了撤诉申请，昆明市官渡区人民法院当日便作出(2019)云0111民初4736号民事裁定书，准许吴艳撤诉。也即该房屋买卖合同的效力尚未得到法院生效文书的确认。按照最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)》(向社会公开征求意见稿)向社会公开征求意见第九条金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。故而，申请执行人认为案外人提出异议不应得到支持；二、案外人可能有与叶敏串通，假以房屋买卖之名行侵害债权人李冬丽合法权益之实的企图。吴艳与叶敏是亲戚关系，叶敏于2014年向申请执行人李冬丽借款200000元，经多次催要未还。2017年7月5日，案外人与叶敏签订的《房屋买卖合同》第五条已经载明合同主体中的出卖人是叶敏、陆菊和李秀娟共3人；第九条已经明确该房屋尚无房产证，但落款处甲方仅有叶敏一人之名，案外人向昆明市西山区人民法院提交的材料中也未出现陆菊和李秀娟出具的授权委托书，且仅提交了叶敏出具的《收条》，未提交转账汇款凭证，双方建立房屋买卖合同关系的真实性存疑。由于叶敏未向李冬丽归还借款，李冬丽于2018年诉至昆明市西山区人民法院，(2018)云0112民初5123号民事判决书生效后，叶敏仍未履行还款义务，李冬丽于2019年1月23日向昆明市西山区人民法院申请执行。吴艳于2019年4月22日向昆明市官渡区人民法院提起诉讼要求叶敏履行房屋过户登记义务。从时间轴看，不排除案外人与叶敏串通之嫌。综上所述，案外人吴艳提出的执行异议不能成立，请求昆明市西山区人民法院查明事实，依法驳回其申请。案外人吴艳为支持其异议主张，向本院提交了房屋买卖合同、金刚社区区委会证明昆明市海伦堡物业服务有限公司证明、证明、云溪片区城中村改造项目村民住宅拆迁、回迁安置协议书、民事起诉状、（2019）云0112执945号执行通知书、（2019）云0111民初4736号案件受理通知书各一份,照片两份，收条四份，以上证据材料均为复印件。本院查明，李冬丽与叶敏民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月5日作出（2018）云0112民初5123号民事判决书，判决的主要内容为：叶敏于本判决生效之日起十日内支付李冬丽借款本金200000元、利息36000元及案件诉讼费4840元。上述民事判决书生效后，义务人未履行判决书确定的义务，李冬丽向本院申请强制执行，本院于2019年01月23日立案受理（2019）云0112执945号李冬丽申请执行叶敏一案。案件执行过程中，本院于2019年3月19日查封了叶敏名下号牌号码为云Ａ×××××捷豹牌车辆；于2019年7月31日向昆明市海伦堡房地产开发有限公司送达了（2019）云0112执945号协助执行通知要求：一、叶敏名下位于昆明市官渡区柏林区3座2708号房产若具备办证条件，及时与我院联系；二、禁止变更案涉房屋拆迁协议内容。除此之外，叶敏名下暂无财产可供执行，本院于2019年8月1日以终结本次执行的方式结案。案外人吴艳对此不服，提出执行异议，并提交了证据材料。案外人吴艳提交的房屋买卖合同，签订日期为2017年7月5日，出卖方签字为叶敏，购买方签字吴艳，担保见证人签字为吴惠琼、鲜某1、鲜某2，约定吴艳同意购买叶敏名下案涉房屋，交房时间为2017年9月1日，总价为660000元整，于合同签订之日支付150000元，剩余510000元于产权交割完毕当日交付。房屋买卖合同上写有2017年8月8日已付清全部房款，收款人签字为叶敏。案外人吴艳提交150000元收条一张，收款人签字为叶敏，时间为2017年7月5日；200000元收条两张，收款人签字均为叶敏，时间分别为2017年7月9日、2017年8月8日；110000元收条一张，收款人为叶敏，时间为2017年8月8日。金刚社区居民委员会于2015年10月4日出具证明一份，证明上载有“兹证明，叶敏，身份证号5301111987××××××××在海伦国际11号地块，3座2708号房面积131平米，房屋产权属其本人叶敏所有，产权证书正在办理中，请相关部门给予办理相关事宜。”签章为昆明市官渡区小板桥街道办事处金刚社区居民委员会。提交证明一份，证明方为昆明海伦堡物业服务有限公司物业服务中心，时间为2015年11月26日，载明：叶敏系案涉房屋业主，已交付使用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以上四个条件是对无过错买受人物权期待权保护的要件，四个条件必须同时成就且案外人享有权利能够排除执行，案外人标的异议才能得到支持。且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件成立，则其主张不能成立。本案中，案外人未提供证据证明或提供证据不足以证明符合第二十八条第（二）、（三）、项条件。首先，案外人吴艳提供昆明海伦堡物业服务有限公司证明证明对案涉房屋的占有，但该证明载明，叶敏系案涉房屋业主，已交付使用，另外未提供其他证据材料证明案外人在本院查封之前已合法占有案涉不动产，故不符合第二十八条第（二）项条件。其次，房屋买卖合同载明案涉房屋总价为660000元，案外人吴艳虽提供四张总价为660000元的收条，但未提供转款凭证等印证收条的真实性，因此，案外人吴艳已支付案涉房屋全部价款的主张不能成立，不符合第二十八条第（三）项条件。综上所述，案外人吴艳提交的证据材料不能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人吴艳的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  马驰原审判员  李江永审判员  郭春丽二〇二〇年六月十二日法官助理杨海曼书记员曾子媚