安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初839号 原告：繁昌县房地产管理局，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码1234022248519800XC。 法定代表人：陈兆刚，局长。 委托诉讼代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方继，安徽国本律师事务所律师。 被告：吴菊仙，女，1962年9月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：鲍敦旺，男，1960年7月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 原告繁昌县房地产管理局(以下称繁昌房管局)与被告吴菊仙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告繁昌房管局委托诉讼代理人方继,被告委托诉讼代理人鲍敦旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告繁昌房管局向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间房屋租赁合同关系；2.判令被告立即撤出所承租的房屋(位于芜湖市繁昌县横山镇中街由东向西第16间面积36.71平方米)；3.判令被告支付所欠原告房租11250元(自2017年7月开始计算暂计算至2019年12月,总计30月×375元/月),每日按月租金的1%承担违约金合计3427.5元(从2017年7月1日暂计算至2019年12月31日,3.75元/天×914天)合计14677.5元；4.判令被告自2020年4月起按每月375元标准赔偿原告租金损失,直至迁出之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告于2011年5月起租赁原告位于芜湖市繁昌县横山镇中街的房屋由东向西第十五间,面积为36.71平方米,房租为每月375元,自2017年的7月开始被告开始拖欠房租,直至今日。在被告拖欠房租期间原告多次向被告催讨房租并分别于2018年5月30日、2019年11月11日向被告下达了催缴房租通知单,但被告始终无动无衷。为维护自身权利,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼,请求依法裁判。庭审中原告变更诉讼请求,要求按每月370元计算租金和赔偿房屋占用期间租金损失。 被告吴菊仙辩称,租赁房屋是事实，房屋面积没有异议，我同意房管局按合同价370元/月收取，历年来我都是按380元/月交的。2017年底我们夫妻将钥匙、房租交给邻居朱伦福，委托他交还房管局钥匙和房租。我们以前的惯例都是房管局什么时候来收什么时候交。到2020年3月23号我们回来才听讲房管局一直没来人收，导致我们2017年房租和钥匙都没交。 本院认为，本案的争议焦点为：1、繁昌房管局与吴菊仙之间的房屋租赁合同关系应否解除？2、吴菊仙应否向繁昌房管局支付2017年7月至今的租金及收费标准？3、繁昌房管局主张的违约金应否予以支持？ 一、关于繁昌房管局与吴菊仙之间的房屋租赁合同关系应否解除的问题。 2011年，繁昌房管局城关房管所（繁昌房管局下属单位）与吴菊仙签订《房屋租赁合同》，合同约定由吴菊仙承租坐落于繁昌县繁阳镇横山中街的门面房一间（面积为36.71平方米），租赁期限为2011年5月1日至2012年4月30日，租金为按月计算，每月380元整。合同到期后，双方未续签书面合同，但吴菊仙仍在继续使用案涉门面房，繁昌房管局亦未提出异议，且持续收取租金，故双方之间签订的原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，双方均享有随时解除合同的权利。（1）吴菊仙辩称其自2017年7月起就不再继续使用案涉房屋，双方的房屋租赁合同关系即已解除，但承租人未使用租赁物并不能当然认定租赁合同关系已经解除，且吴菊仙并未提交充分的证据证明其向繁昌房管局提出过解除合同的意思表示，因此对于吴菊仙的上述辩称意见，本院不予采信，即不能认定双方之间的租赁合同关系已经于2017年7月解除。（2）2019年11月11日，繁昌房管局向吴菊仙邮寄《通知》，在该《通知》中繁昌房管局作出了解除合同的意思表示，但吴菊仙在庭审中陈述其并未收到该《通知》，且繁昌房管局提交的证据亦不能证明吴菊仙已经签收该《通知》，故仅凭该份《通知》亦不能认定双方之间房屋租赁合同关系已经解除。（3）2020年4月1日，繁昌房管局向本院提起诉讼，其中第一项诉讼请求即为“解除双方之间的房屋租赁合同关系”，本院于2020年4月14日向吴菊仙送达了包括起诉状在内的应诉材料，亦即是说繁昌房管局解除合同的意思表示已经于2020年4月14日到达吴菊仙，但作为出租人的繁昌房管局解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人，综合考虑本案的情况，本院酌情确定该合理期限为10日，故双方之间的房屋租赁合同关系于2020年4月24日解除。 二、关于吴菊仙应否向繁昌房管局支付2017年7月至今的租金及收费标准的问题。 1、双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2020年4月24日解除，吴菊仙于2020年4月27日实际交付案涉门面房钥匙，故自2017年7月1日至2020年4月27日期间，吴菊仙仍负有向繁昌房管局交纳房租的义务。吴菊仙自2017年7月1日起即未再向繁昌房管局交纳租金，故已经构成违约。但同时，在吴菊仙出现欠交租金的事实之后，案涉门面房已实际闲置，繁昌房管局未尽到善良管理人的职责及时处置，因此对此负有一定的责任。庭审中原告代理人表示按每月370元收取租金,但其为一般代理，并无特别授权，且被告2017年以来按每月380元交纳，故本院采纳合同价每月按380元收取，综合本案情况进行考量，本院确定对2017年7月1日至2020年4月27日期间产生的租金损失，繁昌房管局与吴菊仙各承担50%的责任。经计算，此期间的租金合计11742元（380元×30.9个月，已扣除2020年1月至3月受新冠××疫情影响减免的租金），故吴菊仙需承担5871元。 三、关于繁昌房管局主张的违约金应否予以支持的问题 虽吴菊仙未按照双方约定交纳房租，已经构成违约，但双方在合同中未对承租户违约应承担的违约责任作出约定,且繁昌房管局对于房屋租金损失的不断扩大负有一定责任，故对于其主张的违约金本院不予支持。 另，因吴菊仙已腾空本案所涉租赁房屋，并向繁昌房管局交付了房屋钥匙，故对于繁昌房管局要求吴菊仙立即撤出所承租房屋的诉讼请求，本院不再予以处理。 综上，为维护社会主义市场经济，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、原告繁昌县房地产管理局与被告吴菊仙之间的房屋租赁合同关系于2020年4月24日解除； 一、被告吴菊仙于本判决生效之日起十日内向原告繁昌县房地产管理局支付房屋租金5871元； 二、驳回原告繁昌县房地产管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费166元，减半收取计83元，由原告繁昌县房地产管理局负担58元，由被告吴菊仙负担25元。 本判决为终审判决。 审判员  滕修东 二〇二〇年六月十二日 法官助理孟何 书记员王璐 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。