文书内容江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏09民终682号上诉人（原审原告）：盐城苏东房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道132号五楼。法定代表人：赵新忠，该公司董事长。委托代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。委托代理人：施银银，江苏大直律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：盐城市新洋经济区管理委员会，住所地江苏省盐城市开放大道155号。法定代表人：杨志刚，该管理委员会主任。委托代理人：沈爱军，江苏法岭律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：盐城市现代物流园开发有限公司，住所地江苏省盐城市开放大道147号第四层。法定代表人：倪新炜，该公司董事长。委托代理人：沈爱军，江苏法岭律师事务所律师。上诉人盐城苏东房地产开发有限公司（以下简称苏东公司）因与上诉人盐城市新洋经济区管理委员会（以下简称新洋管委会）、盐城市现代物流园开发有限公司（以下简称现代物流园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏东公司上诉请求：撤销原判，依法改判将一审判决第一项中关于逾期利息部分改判为逾期付息的计算方式：以515万元房款本金从2013年12月6日计算至2015年9月11日；以2704.35万元房款本金，从2014年1月11日计算至2015年9月10日；以2719.35万元房款本金从2015年9月11日计算至2015年10月20日；以2469.35万元房款本金从2015年10月21日计算至2015年12月21日；以2419.35万元房款本金从2015年12月22日计算至2016年7月22日；以1319.35万元房款本金从2016年7月23日计算至2016年12月16日；以1259.9254万元房款本金从2016年12月17日计算至2017年4月8日；以1059.9254万元房款本金从2017年4月9日计算至2017年6月26日；以967.5237万元房款本金，从2017年6月27日计算至2017年7月19日；以867.5237万元房款本金从2017年7月20日计算至实际付款之日止，分别按银行同期同档贷款利利率计算的利息计算。上述利息在给付时需扣除苏东公司应付的利息66.493151万元。（一审利息少判决3935057.63元）事实与理由：一、一审法院以签协议时“案涉房屋早已封顶，预售许可证也早已核发”为由，而否认双方书面合同中明确约定的付款时间，导致逾期付款的利息计算的起始时间错误。合同有口头与书面两种形式，合同自双方达成合意时成立并生效，并不是双方签订书面合同时成立生效。社会经营活动中普遍存在先履行后签订合同的情况，在存在先履行的情况下，其后签订书面合同只不过是对此前已经实际履行的合同权利与义务的一种书面形式的固化。苏东公司与新洋管委会签订书面协议，虽然是在2015年、2018年，但双方早在2012年12月27日之前已经就案涉的103套安置房达成了口头协议并实际履行，故2015年8月31日双方签订的有关80套《苏东翡翠园拆迁安置房协议》以及2018年3月26日签订的《苏东翡翠园拆迁安置房补充协议》只不过是此前双方口头约定或有关函、报告内容的规范与书面确认。上述两份合同约定的付款时间、金额等节点非常清楚。一审法院也认定该两份协议是合法有效的。既然是合法有效的合同，那么就应当按照两份合同明确约定的付款时间、金额等节点要素来确定新洋管委会逾期付款利息的计算方式，而不能违背协议约定的本意作出与合同条款完全相悖的主观臆断。1.对于2015年8月31日签订了苏东翡翠园拆迁安置房协议。首先，提醒二审法院注意的是，该份协议签订的背景103套房屋已经建成，并在2012年12月27日经双方确认，报有关部门批准锁定，禁止苏东公司对外销售，是专门出售给新洋管委会用于安置的特定房屋。所以对于书面协议条款的理解，一定要结合该份合同签订的背景，不能孤立地看待这份协议。其次，协议中约定了三个付款时间，条件都是具体的、明确的，不存在歧义，也不存在误解，其中在安置房主体建到50%时，新洋管委会付定金5万元，每套在封顶时新洋管委会付房款至10万元每套，余款在该幢楼办理好销售预售许可证（同时组织拆迁户选房）之后30日内办理购买手续并付清房款，付款时间都是附条件的，三个付款节点都明确约定了具体条件。再次，新洋管委会作为亭湖区人民政府派出的管理委员会，比一般的政府机关与企事业单位更具有法律防范的风险意识与认知能力，对于该协议中约定的三个付款时间节点是有明确认知的。最后，苏东公司是房地产开发公司，新洋管委会作为市政府的派出机构，如果双方签订协议的真实意思就是一审法院认定的意思，那么双方无需协议中进行如此繁琐的约定。2.对于2018年3月26日签订的《苏东翡翠园拆迁安置房补充协议》，首先，该补充协议主文已经明确注明了本协议项下的付款时间与条件及剩余的23套安置房源，新洋管委会与苏东公司双方同意，其价格及结算方式与前80套相同，突出强调了价格及结算方式，与前80套相同的特质，本处突出的结算方式应按标准或通常人的理解去解读，结算方式包括付款时间和付款条件两个合同要素。其次，该补充协议中第三条约定的“在本协议签订后10日内，乙方须将23套安置房源一次性与甲方结算”与主文约定的剩余23套安置房源，苏东公司与新洋管委会双方同意，其价格及结算方式与前80套并不矛盾，这两者是因果关系，即剩余的23套安置房源，苏东公司与新洋管委会双方同意其价格及结算方式与前80套相同是因，在本协议签订后10日内，乙方须将23套安置房源一次性与甲方结算是果，因为双方约定了剩余的23套安置房源，苏东公司与新洋管委会，双方同意其价格及结算方式与前80套相同，但新洋管委会并没有按照这个约定执行，客观形成拖欠应付苏东公司房款及利息的后果，对此后果经双方多次协商，补充协议再次明确，在本协议签订后10日内，乙方须将23套安置房源一次性与甲方结算，等于就是新洋管委会逾期付款后结算的再次追讨确认，而非付款时间节点的变更约定，就相当于违约一方违约付款了，其后若干次的承诺付款一样，计算逾期付款利息是应从首次逾期之日起开始计算利息起算点，而不是从逾期之后若干次的再承诺的时间点计算。最后，苏东公司就两份协议签订时间分别是2015年、2018年，其中补充协议完全是新洋管委会原因并要求迟延签订的，造成了苏东公司重大损失，在这种情况下，新洋管委会才将剩余的23套安置房源同意其价格及结算方式与前80套相同，作为条款在补充协议的主文予以书面确认，进一步确定付款的时间及条件。二、苏东公司在一审中主张的逾期付款利息的计算方式完全是按照双方合同条款的明确约定，不违背法律的强制性规定，依法应当得到支持。1.关于第一期付款，苏东公司与新洋管委会协议约定主体建到50%时支付定金5万元每套，这是第一期付款的条件，按该条件确定第一期付款时间节点、计息本金、起止时间等。本案两份协议涉及103套安置房，合计该部分房款为515万元。苏东公司提供的证据七9-12号楼及地下室混凝土抗压强度检测报告显示案涉的11-12号楼是在2013年12月6日前就完成了六层楼面的混凝土的抗压强度检测，楼层共计为九层，显然是在2013年12月6日就已经达到了超过主体的50%支付定金5万元每套的付款条件，故苏东公司主张515万元从2013年12月6号开始计算利息依法有据。新洋管委会在2015年9月11日才向苏东公司支付了500万元，故2015年9月11日作为第一笔付款阶段性利息的停止点。二、关于第二期付款，双方协议中约定封顶时付房款至10万元每套，这是第二期付款的条件。按该条件确定第二期付款时间节点，计息本金、起止时间等。案涉的11至12号楼是在2014年1月16日之前就完成了屋面混凝土的抗压强度检测报告，从这点来说，新洋管委会应付房款本金至10万元，每套的计息时间起点为2014年1月16日，但由于苏通公司、新洋管委会双方在紧跟其后的协议条款中又特别约定剩余房款在该幢楼办理好销售预售证，同时组织拆迁户选房之后30日内办理购买手续并付清房款。一审判决第七页认定该幢楼销售预售证是在2013年12月11日核发，故第三个付款时间应为2014年1月11日。第三个约定的付款时间已涵盖了第二个付款时间节点，且属于兜底性概括性付款的最终付款节点条款，故直接跳转到第三个付款时间节点，按第三个付款时间节点计算利息。三、关于第三期付款，双方协议中约定剩余房款在该幢楼办好销售预售证同时组织拆迁户选房之后30日内办理购买手续并付清房款，这是第三期付款的条件。苏东公司出售的销售预售证批准的时间是2013年的12月11日，故双方第三期兜底性概括性付款的最终付款节点条款约定改变了第二期的付款时间，即从办理好销售预售证之后30日内办理购买手续并付清房款，故苏东公司主张从2014年1月11日开始计算，依法有据，总房款3219.35万元，扣除第一阶段的计算，本金515万元后，尚有2704.35万元房款本金进入第二阶段的本金计息，截止时间仍然止于2015年9月10日、2015年9月10日，新洋管委会向苏东公司支付的500万元，房款本金同步下降至2719.35万元，这是第三阶段计息本金。其后多笔付款的，按期统计分段计算利息按照利随本清的原则分别同步递减计算。分别如下：①以515万元房款本金从2013年12月6日起至2015年9月11日止（103套*5万元/套）；②以2704.35万元房款本金从2014年1月11日起至2015年9月10日止（3219.35万元-515万元）；③以2719.35万元房款本金从2015年9月11日至2015年10月20日止（3219.35万元-500万元）；④以2469.35万元房款本金从2015年10月21日至2015年12月21日止（2719.35万元-250万元）；⑤以2419.35万元房款本金从2015年12月22日至2016年7月22日止（2469.35万元-50万元）；⑥以1319.35万元房款本金从2016年7月23日至2016年12月16日止（2419.35万元-1100万元）；⑦以1259.9254万元房款本金从2016年12月17日至2017年4月8日止（1319.35万元-59.4246万元）；⑧以1059.9254万元房款本金从2017年4月9日至2017年6月26日止（1259.9254万元-200万元）；⑨以967.5237万元房款本金，从2017年6月27日至2017年7月19日止（1059.9254万元-92.4017万元）；⑩以867.5237万元房款本金，从2017年7月20日至实际付款之日止分别按银行同档同期贷款利率计算的利息（967.5237万元-100万元），上述利息在给付时需给付苏东公司借款应付的利息66.493151万元。新洋管委会与现代物流园公司共同辩称，苏东公司的上诉请求及事实与理由与一审起诉的事实与理由还是一样的，关键就是付款的起点时间问题，这涉及到利息计算的起点时间问题，首先针对80套房，虽然苏东公司提供了相关的证据以证明其封顶、取得预售许可证等时间，但是合同双方达成一致的真实意思表示的时间是合同签订的时间，并不存在之前的口头协议，尤其是后期在签订合同时并没有约定对于合同签订之前新洋管委会需要承担迟延付款的相应责任，并没有这样约定，所以新洋管委会和现代物流园公司认为该80套房付款的时间节点应当在合同签订以后，不应当在合同签订之前，关于80套房剩余房款还有一个付款条件，在该幢楼办好预售许可证（同时组织拆迁户选房之后30日）。新洋管委会在一审中已经陈述拆迁户选房时间，包括鉴定报告的草案，是远远迟于一审认定的时间，新洋管委会认为应该是在拆迁户选房之后30日，拆迁户选房时间在2016年9月份。合同约定的安置房主体建至50%及封顶时房款支付比例在签订合同后，新洋管委会认可在合同签订之后，也就是2015年9月1日新洋管委会就应当付第一笔安置房主体建至50%时预付定金5万元每套。第二笔5万元和最终的剩余款项应当在选房之日后一个月，也就是2016年10月31日之后，11月1日前付清。关于23套应当是合同明确约定的付款时间，是在协议签订2018年3月26日后10日内付清，也就是2018年4月6日之前付清。双方主要是就付款的时间节点和利息的起算日期存在争议，关于应付房款的总额没有争议。新洋管委会与现代物流园公司共同上诉请求:撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由苏东公司承担。事实与理由：一、关于80套安置房剩余房款17996000元的应付时间问题，一审判决认定错误，根据新洋管委会与苏东公司签订的关于80套安置房的协议，剩余房款在该幢楼办好预售许可证（同时组织拆迁户选房）之后30日办理购买手续并付清房款。一审判决认为组织拆迁户选房的责任在于新洋管委会，新洋管委会不能证明不能及时选房的责任在苏东公司，因此认定新洋管委会应在合理期限30日内付清剩余房。新洋管委会与现代物流园公司认为，首先，认定不能选房责任不在苏东公司是错误的，因为虽然苏东公司已经取得预售许可，但该情况苏东公司从未告知新洋管委会，新洋管委会只有在苏东公司明确告知选房条件已经成就时才能通知拆迁户选房。其次，即使一审判决该认定成立，一审判决在计算利息时并没有将30日予以扣除，其利息计算也是错误的。二、关于现代物流园公司对苏东公司的借款是否可以抵销新洋管委会与苏东公司的应付房款问题，新洋管委会与现代物流有限公司认为不能抵销。首先，对于苏东公司提出的抵销要求，现代物流园公司是明确不认可的。其次，法律规定的债的抵销必须是当事人互负债务，而本案中并非新洋管委会与苏东公司之间互负债务，而是现代物流园公司对苏中公司享有债权，新洋管委会对苏中公司负有债务。一审判决苏东公司的抵销要求成立，必然会损害现代物流园公司的债权以及诉权。三、假使一审判决的剩余80套安置房的房款、给付期限及债务可以抵销的判决都是正确的。一审判决的利息计算也是错误的。1.一审判决计算利息时未将17996000元的给付合理期限30日予以扣除。2.一审判决在抵消1100万元借款200万元借款和100万元借款时，未将本金利息一并抵消，只抵消了本金部分，新洋管委会和现代物流园公司认为是错误的。苏东公司辩称，新洋管委会及现代物流园公司上诉的请求及事实与理由均不能成立，请求驳回新洋管委会及现代物流园公司的上诉，支持苏东公司的上诉请求。具体理由如下：1.双方合同中约定的同时组织拆迁户选房，这个责任是新洋管委会的责任，如果苏东公司在新洋管委会组织选房过程中存在阻碍或者怠于提供房源的责任，这应该是苏东公司承担责任，所以没有组织拆迁户选房或者什么时候组织拆迁户选房，均不影响合同中约定的预售证领取30日之内付清全部房款的约定。另外，关于利息计算的起止时间，如果按照一审法院的说理，确实30日没有包括在内，但是一审法院的理由显然是错误的，一审判决第14页“签协议时双方明知道许可证已经领取了，因为没有对违约责任进行约定，因此就推定从合同签订之日起计算”这一理由根本站不住脚，付款时间在合同中约定很清楚，双方是明知的，至于是否约定违约责任不影响当事人主张违约责任，可以按照法定来履行。2.关于对苏东公司向现代物流园公司的借款能否抵冲新洋管委会差欠苏东公司房款的问题，在一审中苏东公司就陈述很清楚，关于抵销的规定已经放宽到当庭答辩和抗辩过程中，本案新洋管委会和现代物流园公司在一审中明确向法庭陈述两家单位人员配置是同样的，是两个牌子，姚立远和张金桥为新洋管委会的副主任，同时也在现代物流园担任领导职务，苏东公司与新洋管委会及现代物流园之间签订的有关本案的安置合同、借款合同等等均是由姚立远和张金桥签字实施的，同时在一审中苏东公司也提供了大量的证据，证明这两个单位就是同一个班子两块牌子。3.现代物流园与苏东公司签订的借款合同中都明确约定到期不还，直接在安置房款中扣除，因此只要条件具备，所谓的借款债权直接在应付的安置房款中抵销，不产生之后再应当支付利息的问题。综上，新洋管委会及现代物流园公司上诉的请求及事实与理由均不成立。苏东公司向一审法院起诉请求：新洋管委会给付苏东公司安置房价款867.5237万元及逾期付款利息（具体利息：以515万元房款本金从2013年12月6日-2015年9月11日止、以2704.35万元房款本金从2014年1月11日-2015年9月10日止、以2719.35万元房款本金从2015年9月11日-2015年10月20日、以2469.35万元房款本金从2015年10月21日-2015年12月21日、以2419.35万元房款本金从2015年12月22日-2016年7月22日、以1319.35万元房款本金从2016年7月23日-2016年12月16日、以1259.9254万元房款本金从2016年12月17日-2017年4月8日、以1059.9254万元房款本金从2017年4月9日-2017年6月26日、以967.5237万元房款本金从2017年6月27日-2017年7月19日、以867.5237万元房款本金从2017年7月20日至实际付款之日止分别按银行同档同期贷款利率计算的利息，上述利息在给付时需扣除苏东公司借款应付的利息66.493151万元）。一审法院经审理查明，2011年2月15日，新洋管委会向苏东公司出具函件一份，该函件载明：按照市政府要求，范公路工程作为市政府重点基础设施项目已于去年启动拆迁，在我经济区境内共涉及150户居民，现拟在你公司投资开发的苏东翡翠园南苑中安置部分拆迁居民，请贵公司提供10000㎡房源用于拆迁安置。同年5月6日，新洋管委会再次向苏东公司出具函件一份，该函件载明：贵司南园总平面规划调整方案及单体方案，在初步设计过程中应综合考虑我经济区在此10000平方米的安置房源，本着降低经济成本和利于安置的原则，请贵单位在确定总平面规划方案时，所有安置房源只能在多层布置，并且请贵单位在最终设计安置房套型时要及时与我经济区对接，同意后方可进行正常设计，特此函告。2012年12月27日，新洋管委会向住房保障中心出具《关于请求安排范公路拆迁安置房源的报告》一份，该报告载明：为了切实解决范公路项目用地被拆迁群众的安置问题，我经济区盐湾村境内拆迁项目目前拟需安置房共103套，约10033㎡，其中需70㎡左右的27套，90㎡左右的45套，100㎡左右的4套，120㎡左右的3套，130㎡左右的24套（详见房源需求表）。上述房源需求拟在苏东翡翠园南园中解决，请贵中心予以安置为感。2013年4月17日，盐城市规划局向苏东公司核发苏东翡翠南园9-12#住宅楼及地下车库建设工程规划许可证，建设位置盐湾村五、八组，建设规模42172平方米。2013年12月11日，盐城市住房保障和房产管理局核发盐市房预字（2013）第250号预售许可证，该许可证中载明：苏东翡翠南园9、10、11、12号楼开工日期2013年5月，计划竣工日期2014年1月，住宅用户28714.3平方米。2013年12月2日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中12#楼五层墙柱、六层楼面梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的128.3%。2013年12月6日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中11#楼五层墙柱、六层楼面梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的126%。2014年1月13日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中12#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的113.3%。2014年1月13日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中12#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的113.3%。2014年1月16日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中11#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的112%。同年1月16日，盐城市天恒建设工程质量检测有限公司对苏东翡翠南园南区9-12#楼及地下室工程中11#楼九层墙柱、屋面层梁板混凝土抗压强度进行检测，检测结论为达到设计强度的112%。2015年8月31日，苏东公司（甲方）与新洋管委会（乙方）签订安置房协议一份，协议约定：一、拆迁安置房位置：根据乙方的房源需求，甲方在苏东房产的苏东翡翠南园11#、12#楼中提供70㎡16套、90㎡42套、130㎡22套，共80套房源供乙方安置。二、安置房价格：1.以上项目内的拆迁安置户所需房源小高层均价3350元/㎡，超标准部分均价3940元/㎡。2.汽车根据拆迁户的实际需求确定。3.安置房的自行车库价格2200元/㎡。4.物业管理收费等按物价部门核定价格执行。三、购买和付款时间：1.甲方在安置房主体建至到50%时，乙方预付定金5万元/套；在封顶时乙方付房款至10万元/套；剩余房款在该幢楼办理好销售预售证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理购买手续并付清房款。2.若拆迁户未在上述约定时间内办理购买手续（签订商品房买卖合同）并付清房款的，不予保留房源，由甲方对外销售。该协议同时对其他事宜进行了约定。上述80套房总房款为25996000元。2015年9月11日，新洋管委会通过银行转账方式向苏东公司支付房款500万元。同年10月20日，新洋管委会通过银行转账方式向苏东公司支付房款250万元。同年12月21日，新洋管委会通过银行转账方式向苏东公司支付房款50万元。以上付款合计800万元。2018年3月26日，苏东公司（甲方）与新洋管委会（乙方）签订补充协议一份，该协议约定：一、安置房位置：甲方为乙方保留的房源及位置为苏东房产的苏东翡翠南园11#、12#楼70㎡13套、90㎡9套、130㎡1套，共23套，具体房号，仍按双方先前已确认并盖章的房源表执行。二、安置房价格：1、安置房均价3350元/㎡，超标准部分均价3940元/㎡；自行车库价格2200元/㎡。2、物业管理收费等按物价部门核定价格执行。三、购买和付款时间：在本协议签订后十日内，乙方须将23套安置房房款一次性与甲方结清。该协议同时对其他事宜作了约定。上述23套房总房款为6197500元。上述协议签订后，新洋管委会陆续使用上述安置房源，截至原告提起本案诉讼时止，共使用安置房源82套，剩余21套中有4套已解封，但未签订商品房买卖合同，其余17套房源仍未解封。上述安置房总房款为32193500元。苏东公司因向新洋居委会催要房款未果，遂诉至一审法院。一审法院另查明：2016年1月20日，苏东公司与现代物流园公司签订借款协议一份，协议约定：苏东公司因资金短缺，向现代物流园公司借款1100万元，借期半年（借款起始日以借款发生时间为准），双方约定2016年7月20日前还款以及结清利息，该笔借款半年以内按年息10%计算。如逾期未归还，逾期部分将按年息12%计算。苏东公司以名下所有财产作为担保。借款到期现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房（苏东翡翠南园）房款中抵扣，如安置房不按期交付，则在苏东公司剩余的安置房款按同期延迟支付。同日，苏东公司向新洋管委会出具借条一份，借条载明：今借到新洋管委会人民币1100万元，用于苏东翡翠南园南区水电气公建配套施工，委托新洋管委会代转账支付汇款至水电气相关公司，本次借款直接从我司负责安置的拆迁安置房房款中进行相应数额抵扣。该1100万元于同月22日由现代物流园公司分别向盐城汇津水务有限公司、江苏省电力公司盐城供电公司、盐城新奥燃气有限公司支出137.08万元、788.59万元和174.33万元。2016年6月3日，苏东公司向新洋管委会出具借条一份，借条载明：今借到新洋管委会人民币59.4246万元，用于苏东翡翠南园南区水电气公建配套施工，委托新洋管委会代转账支付汇款至水电气相关公司，本次借款直接从我司负责安置的拆迁安置房房款中进行相应数额抵扣。2016年6月16日第三人现代物流园公司代苏东公司向盐城汇津水务有限公司（以下简称汇津公司）支付59.4246万元。该笔借款经新洋管委会主任杨志刚签字审批。2016年10月8日，苏东公司与第三人现代物流园公司签订借款协议一份，协议约定：苏东公司因资金短缺，向现代物流园公司借款200万元，借期以安置房安置结束之日止（借款起始日以借款发生时间为准），苏东公司必须在安置房款结束时首先抵冲本次借款及利息。该笔借款半年以内按年息8%计算。如逾期未归还，逾期部分将按年息10%计算。苏东公司将名下所有财产作为担保。借款到期现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房（苏东翡翠南园）房款中抵扣，如安置房不按期交付，则在苏东公司剩余的安置房款按同期延迟支付。该200万元现代物流园公司于2016年10月9日给付苏东公司。该笔借款经新洋管委会主任杨志刚签字审批。2016年12月23日，苏东公司向现代物流园公司借款92.4017万元，用于偿还电费，该款由第三人现代物流园公司于同月26日汇给国网江苏省电力公司盐城供电公司。该笔借款经新洋管委会主任杨志刚签字审批。2017年1月14日，苏东公司与现代物流园公司签订借款协议一份，协议约定：苏东公司因资金短缺，向现代物流园公司借款100万元，借期以安置房安置结束之日止（借款起始日以借款发生时间为准），苏东公司必须在安置房款结束时首先抵冲本次借款及利息。该笔借款半年以内按年息8%计算。如逾期未归还，逾期部分将按年息10%计算。苏东公司将名下所有财产作为担保。借款到期现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房（苏东翡翠南园）房款中抵扣，如安置房不按期交付，则在苏东公司剩余的安置房款按同期延迟支付。该100万元于2017年1月19日到账。该笔借款经新洋管委会主任杨志刚签字审批。一审法院还查明，现代物流园公司于2010年7月26日经盐城市亭湖区市场监督管理局注册登记成立，股东分别为盐城兴北实业投资有限公司和盐城新洋投资有限公司；盐城兴北实业投资有限公司于2015年8月7日经盐城市亭湖区市场监督管理局注册登记成立，发起人为盐城市亭湖区人民政府；盐城新洋投资有限公司于2007年4月10日经盐城市亭湖区市场监督管理局注册登记成立，发起人为盐城市新洋经济区管理委员会。本案主要的争议焦点为：1.新洋管委会差欠苏东公司的房款是否应当计算利息？如果应当计算利息，利息应如何计算？2.现代物流园公司借给苏东公司的款项是否可以直接抵扣新洋管委会差欠苏东公司的房款？如果抵扣利息如何计算？一审法院认为：新洋管委会先后于2011年2月15日、5月6日向苏东公司去函，请求苏东公司提供10000㎡房源用于新洋经济区境内拆迁户的安置用房，并明确提出了房源要求。后双方于2015年8月31日签订了安置房协议（80套），该协议为双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同。（一）关于新洋管委会差欠苏东公司的房款是否应当计算利息？如果应当计算利息，利息应如何计算的问题。双方当事人对新洋管委会已支付购房款800万元，差欠苏东公司购房款本金款24193500元无争议，根据协议约定，甲方（苏东公司）在安置房主体建至50%时，乙方（新洋管委会）预付定金5万元/套，在封顶时乙方付房款至10万元/套；剩余房款在该幢楼办理好销售预售证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理购买手续并付清房款。但签订该协议时，案涉房屋早已封顶，盐城市住房保障和房产管理局亦已于2013年12月11日核发了苏东翡翠南园9、10、11、12号楼的预售许可证，且实际上苏东公司也知道新洋管委会不可能按照上述时间节点支付相应款项。协议双方当事人对上述事实均应是明知的，但并未要求新洋管委会承担已逾期付款的违约责任，可以认定双方签订协议时的真实意思表示为新洋管委会应在协议签订后及时在合理期限内付清80套安置房相关款项，新洋管委会未能按约付款，应从2015年9月2日起承担逾期付款800万元的违约责任。对80套安置房的剩余房款17996000元根据协议约定，需在该幢楼办理好预售许可证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理手续并付清房款，因协议签订时，80套房源预售许可证已经核发，新洋管委会应及时组织拆迁户选房，并支付相应款项，现新洋管委会未能提供证据证明不能及时选房的责任在原告苏东公司，故对剩余房款应至少在合理期限30日内付清。对2018年3月26日协议约定的23套房款6197500元，新洋管委会应于2018年4月5日前付清。对未能付清的款项应承担逾期付款的违约责任。苏东公司要求新洋管委会按照银行同期贷款利率计算的利息承担违约责任不违反法律规定，一审法院对苏东公司的诉讼请求部分予以支持。（二）关于第三人现代物流园公司出借款项是否可以直接抵扣新洋管委会差欠苏东公司房款的问题。根据合同法的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外；当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。在本案中，借款协议虽由现代物流园公司与苏东公司签订，但协议中明确借款到期现代物流园公司直接从“应支付给苏东公司”的拆迁安置房房款中抵扣，“应支付给苏东公司房款”的应为新洋管委会，而现代物流园公司为新洋管委会的平台公司，且现代物流园公司所有的款项支出均经新洋管委会主任杨志刚签字审批，故上述借款与新洋管委会应支付给苏东公司的房款进行抵扣可以认定为苏东公司与新洋管委会的真实意思表示，苏东公司该项诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十九条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、新洋管委会于判决生效后十日内支付苏东公司购房款8675237元，并承担逾期利息（逾期利息的计算方式：以25996000元为本金，从2015年9月1日起至2015年9月11日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以20996000元为本金，从2015年9月12日起至2015年10月20日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以18496000元为本金，从2015年10月21日起至2015年12月21日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以17996000元为本金，从2015年12月22日起至2016年7月22日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息；以6996000元为本金，从2016年7月22日起至2016年12月16日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以6401754元为本金，从2016年12月17日起至2017年4月8日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以4401754元为本金，从2017年4月9日起至2017年6月26日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以3477737元为本金，从2017年6月27日起至2017年7月19日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以2477737元为本金，从2017年7月20日起至2018年4月6日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息;以8675237元为本金，从2018年4月7日起至实际履行之日止按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息，上述逾期利息在实际履行时应扣除原告苏东公司借款约定支付的利息）。二、驳回苏东公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107688元，由新洋管委会负担。在本院二审过程中，现代物流园公司陈述为了便于法庭对于本案的处理，现代物流园公司同意以苏东公司差欠现代物流园公司的借款抵销新洋管委会差欠苏东公司的房款，但是借款协议约定的利息，现代物流园公司认为应当予以计算。在本院二审过程中，新洋管委会向本院提交其于2016年6月15日和2016年10月18日形成了两份会议纪要，主要是会办苏东公司借款的情况，证明新洋管委会在会办时仅向苏东公司支付800万元，超出的部分只能用借款形式来借给苏东公司。苏东公司质证认为，对该两份会议纪要的三性均不认可，没有公章而且与合同矛盾也与实际的付款时间相矛盾。本院经审核对该两份会议纪要的真实性、合法性予以认定，但该会议纪要系新洋管委会内部形成，苏东公司没有参加，不能证明其房款付款的时间节点，本院对其证明目的不予采信。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本案的二审中争议焦点在于：1.新洋管委会向苏东公司支付案涉房款的付款时间节点应当如何确定；2.苏东公司差欠现代物流园公司的借款如何抵充新洋管委会差欠苏东公司的房款。本院认为，新洋管委会与苏东公司于2015年8月31日、2018年3月26日签订的《安置房协议》与《补充协议》均是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点一，关于2015年8月31日双方签订的《安置房协议》约定的付款时间节点问题，合同约定房款分三期支付，分别为1.主体建至50%时预付定金5万元每套；2.封顶是付至10万元每套；3.剩余房款在该幢楼办理好预售许可证（同时组织拆迁户选房）之后30日内，办理手续并付清，经查，双方签订的安置房协议所涉及的房屋为11#、12#楼，该两幢房屋主体建至50%的时间为2013年12月份，封顶时间为2014年1月份左右，预售许可证办理好的时间为2013年12月11日，故在《安置房协议》签订时上述期限均已经过，上述时间节点无法适用，双方在签订协议时并未就协议签订之前新洋管委会未支付款项是否构成逾期付款作出约定，故一审法院认为新洋管委会应当分两期向苏东公司支付《安置房协议》所涉及的房款25996000元，分别自2015年9月1日前支付苏东公司800万元，2015年10月1日前向苏东公司支付剩余17996000元具有合理性。关于2018年3月26日双方签订的《补充协议》约定的房款支付时间节点，因双方明确约定双方在协议签订后十日内将23套房屋房款结清，故新洋管委会应当于2018年4月6日前付清该部分款项6197500元，逾期未支付的构成逾期付款，苏东公司主张按中国人民银行同档同期贷款利率予以计算符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点二，因苏东公司向现代物流园公司借款，在部分借款收据中已经注明借款到期后现代物流园公司直接从应支付给苏东公司的拆迁安置房房款中抵扣，且现代物流园公司在二审中陈述同意以其对苏东公司的借款抵充新洋管委会差欠苏东公司的房款，故在计算新洋管委会差欠苏东公司的房款时应当扣减相应的借款，但对借款约定的利息，苏东公司应当按约支付。经计算（详见附表），借款抵销后，新洋管委会应当向苏东公司支付至2018年4月5日逾期支付房款利息598033元，房款8005237元及利息（从2018年4月6日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，新洋管委会、现代物流园公司的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、六十二条、九十九条、一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6531号民事判决；二、盐城市新洋经济区管理委员会于本判决生效之日起十日内支付盐城苏东房地产开发有限公司逾期支付房款利息598033元、房款8005237元及利息（从2018年4月6日至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回盐城苏东房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107688元，由盐城市新洋经济区管理委员会负担97688元，盐城苏东房地产开发有限公司负担10000元；二审案件受理费145969元，由盐城市新洋经济区管理委员会负担97688元；盐城苏东房地产开发有限公司负担48281元。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 孙曙光审判员 郑娟娟二〇二〇年六月二十三日书记员 周亚梅附表：