黑龙江省集贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0521民初1871号原告：关秋菊，女，1965年10月14日出生，满族，住集贤县。被告：集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司，住所地集贤县福利镇花园小区（14-15号#1-2层）。法定代表人：李宝林，该公司总经理。第三人：马强，男，1967年2月15日出生，汉族，住集贤县。原告关秋菊与被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司（以下简称“汇鑫公司”）、第三人马强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关秋菊、被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司法定代表人李宝林、第三人马强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关秋菊向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付原告房屋租金及取暖费共计人民币80000元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原告与被告汇鑫公司法定代表人李宝林签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于集贤县福利镇花园三期5号楼11号商服出租给汇鑫公司作为办公室，租赁期自2013年12月8日至2014年12月8日，租金为20000元/年。合同到期后，原告与汇鑫公司虽未签订书面的《房屋租赁合同》，但汇鑫公司仍继续使用涉案房屋，双方存在事实上的租赁关系。承租期间，汇鑫公司共给付原告两年4万元的房租。2018年1月1日，马强（汇鑫公司合伙人）代表汇鑫公司与原告结算，共拖欠原告租金及取暖费80000元（包括3年的租金6万元及违约金2万元），马强代表汇鑫公司给原告出具了《借据》，并约定于2018年12月31日还款。后经原告多次催要，汇鑫公司未给付该欠款。汇鑫公司辩称，其确实与原告存在房屋租赁关系，但2018年8月5日原告就将涉案房屋出租给了案外人鲁某，被告公司实际的租期是到2018年8月5日，被告公司同意按照约定20000元/年支付至2018年8月5日的租金。此外，马强是被告公司的副总，其出具的《借据》中的80000元，包含三年的租金及违约金，对违约金部分仅同意支付按照银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日的金额。马强承认其代表被告公司给原告出具了《借据》，但该《借据》中的80000元包含到2018年12月31日的租金6万元及违约金2万元。2018年8月5日，原告就将涉案房屋租赁给了案外人鲁某，汇鑫公司仅应支付至2018年8月5日的租金，且违约金应按照银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月8日，关秋菊（甲方）与汇鑫公司法定代表人李宝林（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将花园三期5号楼11号商服出租给乙方，租期自2013年12月8日至2014年12月8日，租金为每年20000元（包括取暖费，其它由汇鑫公司自行承担），租金按年支付，该年度租金已结清。租期到期后，双方未签订书面的《房屋租赁合同》，但汇鑫公司继续使用涉案房屋并按每年20000元的标准向关秋菊支付了一年的租金。2018年1月1日，汇鑫公司副总马强与关秋菊进行了结算并给关秋菊出具了《借据》，《借据》载明：“欠关秋菊房费叁年含取暖费共计捌万元整￥80000元，到2018年12月31日止”。《借据》中的80000元，包含3年的房租6万元及违约金2万元。汇鑫公司至今尚未偿还该笔欠款。另查明，汇鑫公司将涉案房屋作为办公室使用，2018年8月5日，关秋菊将涉案房屋出租给案外人鲁某。本院认为，关秋菊与汇鑫公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依约履行义务。本案的争议焦点为：1.实际的租赁期限；2.租金的金额及支付期限；3.违约金的计算方式。关秋菊主张因汇鑫公司的物品在2018年年底才搬离涉案房屋，租金应计算至2018年12月31日，汇鑫公司主张2018年8月5日关秋菊就已将涉案房屋出租给案外人鲁某，租金应支付至2018年8月5日。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，2018年8月5日，经李宝林介绍，关秋菊将涉案房屋出租给案外人鲁某，应认定2018年8月5日关秋菊与汇鑫公司协商一致解除了双方的租赁合同关系。汇鑫公司应支付的租金数额，应按每年20000元计算至2018年8月5日，拖欠金额为53095.89元。关于租金的支付期限，《房屋租赁合同》中仅约定了按年支付，并未明确约定给付时间。关秋菊主张是租期开始时就给付2万元，汇鑫公司副总马强当庭自认第一年的房租20000元是“签合同没几天就把租金给关秋菊了”，而马强给关秋菊出具的《借据》，出具日期为2018年1月1日，欠付的租金是到2018年12月31日止，足以认定租金的支付期限为租期开始即支付整年的租金20000元。汇鑫公司逾期支付房租已构成违约，且已经给关秋菊造成了一定的经济损失，应依法承担违约责任，但关秋菊主张的违约金过高，法院予以酌减，并以汇鑫公司每期应付租金的次日为违约金的起算时间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告关秋菊租金53095.89元及违约金（以20000元为基数，自2015年12月9日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以20000元为基数，自2016年12月9日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以13095.89元为基数，自2017年12月9日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；以53095.89元为基数，自2019年8月20日起至实际给付完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告关秋菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取计900元（关秋菊已预交），由集贤县汇鑫房地产开发有限责任公司负担788元，关秋菊负担112元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  朱艳娟二〇二〇年六月二日书记员  杨晓艳附：法律条文全文。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。