新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新01民终794号   上诉人（原审被告）：新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市南公园西路10号。   法定代表人：刘登志，该公司经理。   委托诉讼代理人：黄生荣，新疆巨百律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：新疆维吾尔自治区动物卫生监督所，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区蓝天路268号。   法定代表人：邵剑挺，该所所长。   委托诉讼代理人：吴辉霞，新疆西域律师事务所律师。   上诉人新疆卓越投资集团房地产开发有限责任公司（以下简称卓越房产公司）因与被上诉人新疆维吾尔自治区动物卫生监督所（以下简称动物卫生监督所）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区人民法院（2018）新0105民初2370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月13日开庭进行了审理。上诉人卓越房产公司的委托诉讼代理人黄生荣、被上诉人动物卫生监督所的委托诉讼代理人吴辉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   卓越房产公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回动物卫生监督所要求我方赔偿房屋损失8，104,757元及交付车库的诉讼请求。卓越房产公司在二审庭审中当庭撤回对一审判决第三项的上诉。事实和理由：1．一审判决认定事实有误。2008年2月，双方签订了《房屋置换补偿协议》和《补充协议》，约定我方以房屋置换等形式，对动物卫生监督所位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区的土地进行开发。《补偿协议》中约定我方在一期开发的规划区域给动物卫生监督所提供4384.64平方米的办公用房，在二期开发的规划区域给动物卫生监督所提供2000平方米的成本房。我方严格按协议约定履行了相应义务，而至今为止动物卫生监督所的70户住户未从二期开发的规划区域上搬迁，导致我方无法开发该地块。动物卫生监督所未履行相应的义务，而一审判决将本应在二期开发的规划区域上提供的2000平方米的成本房，提前交付给动物卫生监督所不当。2．基于楼层、面积、结构等差异，房屋应当是一房一价，一审法院以我方开发的创博大厦中的一套房屋即904号房屋的评估单价为标准，套用在其他房屋上，属判决不当。3．协议中明确约定我方给动物卫生监督所提供的2000平方米的成本房，动物卫生监督所需按每平方米3,000元向我方支付成本费用，一审判决我方给动物卫生监督所提供面积为596.01平方米的6套房屋，动物卫生监督所应承担相应的成本费用，应在房屋损失中予以冲减。综上，恳请二审法院查清事实，支持我方上诉请求。   动物卫生监督所辩称，根据双方签订的协议约定，与70户住户签订《住宅置换补偿协议》的主体是卓越房产公司，并非我方。正是因为卓越房产公司至今未与70户住户签订完《住宅置换补偿协议》，根据《补充协议》第六条第二项的约定，卓越房产公司应在原办公楼位置新建的高层住宅内向我方交付2000平方米的成本房。本案不存在二期开发的情况，交付2000平方米成本房是卓越房产公司置换我方公房的补偿，并不以与70户住户签订《住宅置换补偿协议》为前置条件。考虑到创博大厦为23层住宅的事实，我方以房屋作为评估对象，合情合理，于法有据。卓越房产公司提出要折抵其交付的6套房屋的成本价，我方认为折抵成本价应当在交付该6套房屋后，卓越房产公司要求在本案中直接折抵没有依据。综上，请求二审法院驳回卓越房产公司的上诉，维持原判。   动物卫生监督所向一审法院起诉请求：1．卓越房产公司交付位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区81号创博大厦高层底商住宅楼房屋；2．卓越房产公司赔偿因不能交付14套成本价商品房（面积合计为1404平方米）而造成的损失8,104,800元；3．卓越房产公司交付7个位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区81号创博大厦高层底商住宅楼车库，；4．卓越房产公司赔偿因不能交付3个车库而造成的损失450,000元。   一审法院认定事实：2008年2月22日，双方签订《房屋置换补偿协议》，甲方为卓越房产公司，乙方为动物卫生监督所。该协议对于房屋置换补偿办法及标准约定为：1．有产权证的标的房屋不分结构和建造年代，按1：1.1的置换补偿比例，应补偿面积5384.64平方米；2．没有产权证的标的房屋不分结构和建造年代，按1：1的置换补偿比例，补偿面积730平方米，安置地点、办法另行协商，发生的合理费用由甲方承担；3．甲方向乙方提供20套成本价商品房，每套房屋面积90-120平方米，共计2000平方米成本房。成本价定为每平方米3,000元（无论实际成本价高于或低于3,000元，仍按此价执行），乙方在接受房屋时按约定的成本价向甲方以货币资金结清，与市场价的差价部分作为对乙方拆迁的相关补偿；5．甲方向乙方在新建小区内无偿提供10个停车位（车位使用时间与新建住宅房屋使用时间相同），根据规划，有地下车位（库）的，则提供10个地下车位（库），如没有修建地下停车场，可在人防工程内提供10个车位；如根据有关规定，禁止在人防工程内停车，则在地上规划区的停车位无偿提供10个车位。如甲方有车位不优先向乙方提供车位，则按每个车位15万元向乙方补偿。2008年2月25日，双方签订《补充协议》，第六条约定鉴于主合同是在充分考虑职工利益的前提下，乙方同意按1：1.1比例在异地置换方案，而且主合同与职工的《住宅安置补偿协议》中许多条款具有关联性，因此，特别约定如下条款：6.1甲方与乙方签订《房屋置换补偿协议》以及本协议的同时，与70户搬迁户签订《住宅安置补偿协议》；6.2在满足与住户商定的《住宅安置补偿协议》主要条款的前提下，住户拒绝与甲方签订补偿协议，则甲方与乙方所签订合同有效，继续履行，2000平方米的成本房在沿街原办公楼位置新建的高层住宅楼安置，药械科100平方米在沿街原办公楼位置新建的高层一楼商铺安置；6.3如因甲方原因，甲方不与70户搬迁户签订补偿协议，则甲乙双方所签合同作废，置换补偿方案另行协商……。由于部分住户拒绝签订合同，卓越房产公司未能完成与70户搬迁户签订《住宅安置补偿协议》之义务。另查，上述《补充协议》中约定沿街原办公楼位置新建的高层是指新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区南湖西路81号创博大厦高层底商住宅楼。创博大厦高层底商住宅楼为一栋地下三屋、地上二十三层底商住宅楼，于2014年建成。卓越房产公司表示已将该楼盘内大部分房屋及车位销售并交付，尚有6套住宅及7个车位未出售。一审审理中，动物卫生监督所提出评估申请，要求对涉案房屋的市场价格进行评估。经一审法院委托，中天房地产资产评估有限公司作出中天房（2019）估价字第018号《房地产估价报告》，该报告以新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区南湖西路81号创博大厦高层底商住宅楼的2单元904室（106.29㎡）房屋作为估价对象，估价结果为市场价值折合单价为8,772.66元/㎡。一审法院认为，双方签订的《房屋置换补偿协议》、《补充协议》意思表示真实，内容合法，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照约定全面履行合同义务。卓越房产公司同意交付尚未出售的6套房屋及7个车位，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《房屋置换补偿协议》中约定了由卓越房产公司向动物卫生监督所提供20套成本价商品房，每套房屋面积90-120平方米，共计2000平方米，价格为每平方米3,000元。《补充协议》的6.2条约定“2000平方米的成本房在沿街原办公楼位置新建的高层住宅楼安置”，据此，卓越房产公司负有向动物卫生监督所交付协议约定20套房屋共计2000平方米之义务，现卓越房产公司无法全部履行协议约定的义务，应当向动物卫生监督所承担赔偿损失的违约责任。由于双方签订的协议中未约定交付房屋的具体坐落，结合涉案楼盘共计23层的事实，认定中天房地产资产评估有限公司以9楼作为估价对象，作出的估价结果合理适当。动物卫生监督所以《房地产估价报告》的估价结果与3,000元成本价差额主张损失，于法有据，一审法院予以支持。根据双方协议约定卓越房产公司应交付面积为2000平方米房屋，扣除以上可以交付的面积为596.01平方米的6套房屋，卓越房产公司应向动物卫生监督所赔偿未交付房屋的违约损失8,104,757元｛（8,772.66元-3,000元）×（2000㎡-596.01㎡）｝。《房屋置换补偿协议》明确约定，卓越房产公司需向动物卫生监督所无偿提供10个停车位，卓越房产公司理应依约定履行合同，现卓越房产公司不能履行3个车位的交付义务，应当按《房屋置换补偿协议》中约定每个车位15万元的标准向动物卫生监督所赔偿损失。判决：一、卓越房产公司向动物卫生监督所交付位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区81号创博大厦高层底商住宅楼房屋；二、卓越房产公司赔偿动物卫生监督所房屋损失8,104,757元；三、卓越房产公司向动物卫生监督所交付位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区房屋；四、卓越房产公司赔偿动物卫生监督所车位损失450,000元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，动物卫生监督所与卓越房产公司签订的《房屋置换补偿协议》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为动物卫生监督所要求卓越房产公司赔偿房屋损失8，104,757元的诉讼请求有无事实及法律依据。对此本院分析如下：   关于是否应当赔偿房屋损失的问题。卓越房产公司主张动物卫生监督所未向其交付协议中约定的210平方米的门面房及120平方米的库房，且二期开发的规划区域上的70户住户未搬迁，导致二期开发无法进行，协议中约定的2000平方米成本房的交付条件未成就，故其不应向动物卫生监督所交付2000平方米成本房，亦不应向动物卫生监督所赔偿房屋损失。对此本院认为，双方签订的两份协议中均未对成本房的交付条件及交付时间进行约定，动物卫生监督所未向卓越房产公司交付《房屋置换协议》中约定的210平方米门面房及120平方米库房，没有影响卓越房产公司在该地块上的开发建设，双方协议中亦未约定动物卫生监督所需先履行全部的交付义务后，卓越房产公司才向其交付2000平方米成本房，双方履行上述义务没有先后顺序，故卓越房产公司主张因动物卫生监督所未履行全部的合同义务，其可拒绝履行向动物卫生监督所交付成本房义务的上诉意见，本院不予采纳。双方签订的《补充协议》中约定由卓越房产公司与70户住户签订《住宅置换补偿协议》，如住户拒绝与卓越房产公司签订安置补偿协议，则2000平方米成本房安置在原办公楼位置新建的高层住宅楼即现在的创博大厦处，现部分住户拒绝与卓越房产公司签订《住宅置换补偿协议》，创博大厦亦已建成，故卓越房产公司应当按照协议约定向动物卫生监督所交付2000平方米成本房。因创博大厦剩余未销售的房屋面积不足2000平方米，卓越房产公司应当向动物卫生监督所赔偿未能履行部分的房屋损失，卓越房产公司主张不应赔偿房屋损失的上诉意见，本院亦不予采纳。   关于房屋损失的标准问题。双方签订协议中未约定交付房屋的坐落位置，安置房屋所在的创博大厦共23层，依据日常交易习惯，中间楼层的房屋单价基本处于整栋房屋的平均水平，一审法院依据该大厦的中间楼层即9层904号房屋的评估单价作为赔偿标准，具有代表性，卓越房产公司亦未提交证据证明该评估价格过高，故卓越房产公司主张不应以904号房屋的评估单价作为赔偿标准，评估单价8,772.66元/㎡过高的上诉意见，依据不足，本院不予采纳。   关于成本价格是否应当予以扣减的问题。卓越房产公司主张其向动物卫生监督所交付的6套房屋应当按照每平方米3,000元的标准扣减成本费用，对此本院认为，双方签订的协议约定动物卫生监督所在接收房屋时按约定的成本价格向卓越房产公司支付成本费用，涉案的6套房屋尚未交付给动物卫生监督所，协议约定的付款节点未到，相关成本费用在本案中不应予以扣减，故对于卓越房产公司的该项上诉意见，本院不予采纳。   综上所述，卓越房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费84,105.1元（卓越房产公司已预交），由卓越房产公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   庞 艳   审  判  员   高 茜   二 〇 二 〇 年 六 月 十 一 日   书  记  员   刘 杨