河北省宁晋县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0528民初3973号 原告：宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会，住所地宁晋县换马店镇小康庄村。 法定代表人：韩春林，该村村主任。 委托诉讼代理人：晋西英，河北曹绍静律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫素芳，河北曹绍静律师事务所律师。 被告：周新杰，男，1966年12月27日出生，汉族，农民，群众，住宁晋县。 委托诉讼代理人：陈丽静，河北冀凯律师事务所律师。 原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会与被告周新杰租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会的法定代表人韩春林及委托诉讼代理人晋西英、闫素芳，被告周新杰及其委托诉讼代理人陈丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、判令被告周新杰立即给付原告租赁费9000元；2、判令解除双方的租赁合同，判令被告立即腾清原告旧楼板厂场地；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告村东南角原有旧楼板厂一处。2007年，当时的村负责人未经村集体研究，将该厂场地租赁给村民李孟杰使用，租赁期限20年，每年租赁费3000元。2008年1月4日，李孟杰未经村委会同意，又将上述场地及大坑转租给周平花，之后周平花与周新杰合伙经营。2014年11月6日，周平花与周新杰达成协议，约定周平花退出经营，在租赁期内由周新杰继续使用，由周新杰向小康庄村村委会每年交纳租赁费3000元，到期后由周新杰和村委会协商续租事宜。但周新杰自2017年起不再交纳租赁费，原告多次要求被告交纳租赁费未果。原告于2019年10月11日召开村民代表会议，研究决定解除与周新杰的租赁合同，将楼板厂场地和大坑收回，并于10月14日书面通知周新杰必须10日内交纳2017年至2019年的租赁费9000元及搬离楼板厂。但周新杰拒不交纳租赁费和搬离。综上，周新杰实际占用原告楼板厂场地及大坑却拒不交纳租赁费的行为已经构成违约，请依法裁判。 周新杰辩称，签订的合同是自愿的，双方已履行一部分，租赁尚未到期。租赁期内原告未按约定履行法定管理义务，致使村民在租赁地挖坑，道路至今无法通行，导致被告无法使用租赁的场地，被告并非不按约定，而是因租赁地无法使用而未继续缴纳租赁费。被告要求原告提供正常通行道路，被告能使用租赁地，原告赔偿被告无法使用租赁地期间的经济损失并履行合同。如原告赔偿损失50多万元以及损坏的粮食16余万元，则同意解除合同。关于评估结果，该评估为宁晋县人民法院委托，双方当事人均在场进行的公开评估，评估的固定资产、设备、树木均是原告在场，没有异议的情况下进行的评估，因此该评估结果应作为判案依据。 本院经审理认定事实如下：原告村东南角有楼板厂一处。2007年，原告将该厂场地及楼板厂东边大坑租赁给村民李孟杰使用，约定租赁期限20年，自2007年12月15日至2027年12月15日，每年租赁费3000元。2008年1月4日，李孟杰将上述场地及大坑转租给周平花，后由周平花与周新杰合伙经营。2014年11月6日，周平花与周新杰达成转让协议，约定周平花退出经营，案涉租赁地由周新杰继续租赁使用，由周新杰每年交给小康庄村村委会租赁费3000元，租赁到期后，由周新杰和小康庄村村委会协商续租事宜，原告在该协议盖章。此后案涉租赁场地和大坑由周新杰实际租赁使用。周新杰于2016年4月18日交纳了2015年度租金，于2017年4月20日交纳了2016年的租金。被告周新杰租赁期间，小康庄村有几户村民在租赁的楼板厂场地门口挖坑，造成楼板厂进出困难，周新杰以此开始拒交租金。2019年10月11日，小康庄村村民委员会召开村民代表会议，形成以下决议：①周新杰必须于10日内一次性缴纳3年租赁费；②周新杰必须于10日内无条件搬离我村楼板厂。决议形成后，小康庄村村委会于2019年10月14日向被告周新杰送达了《通知》，通知周新杰10日内（2019年10月14日至10月23日）一次性缴纳3年租赁费9000元，并10日内无条件搬离楼板厂。但被告周新杰未在原告通知的期限内交纳租金，也未搬离。原告以周新杰拒不交纳租金的行为构成违约为起诉。至起诉前，周新杰欠交原告2017年、2018年和2019年三年租金共9000元。 诉讼中，被告周新杰申请对案涉租赁土地上的相关财产进行评估鉴定。本院委托邢台嘉诺资产评估有限责任公司对租赁场地中的楼板厂厂房、变压器、大坑中的树木等地上附着物进行价值评估，该公司于2020年5月7日作出邢嘉评报字【2020】第008号资产评估报告，价值评估结论为387177元，被告支付评估费4258元。该报告第十条第二款特别注明，评估结论有效期一年，自2020年4月29日至2021年4月28日。具体评估价值包括：1、机器设备即变压器5750元；2、大坑中杨树165颗，计36300元；3、房屋建筑物345127元，其中水泥硬化地面180848元、机井9000元。被告周新杰认可该评估报告，并认为该评估结果应作为定案依据。原告则提出评估值过高，评估范围包括了楼板厂内旧有的房屋、机井和硬化地面；机器设备变压器属于动产，被告可取回；树木系由乡政府统一发放，种植后被告未进行管理和投入；评估值应扣除旧有物品价值288392元，剩余为98785元。 诉讼中，原告提出周新杰建围墙影响村民通行，激化了与村民之间的矛盾，致村民在厂房外挖坑，挖坑系村民个人行为，不是村委会指派。本院对案涉租赁地进行了实地勘察，原告提出的小康庄村部分村民挖的坑已经回填，无通行障碍。 以上事实，有原告提交的合同书、协议书、楼板厂转让协议书、小康庄村村民代表会议记录、通知、收款凭证，被告提交的照片、视频，邢台嘉诺资产评估有限责任公司出具的资产评估报告书、庭审笔录等证据在卷佐证。以上证据，来源合法、客观真实，本院予以确认。 本院认为，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求出租人在合理期限内支付；出租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。出租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求出租人恢复原状或赔偿损失。关于原被告转让协议书的性质一项，依据合同法规定，当事人可以将合同的权利和义务全部转让给第三人，形成概括转让，新的受让人享有原合同确定的权利和义务，本案原告在转让协议盖章，同意并认可该转让行为，被告作为受让人依法承继了原合同当事人李梦杰、周平花的权利义务，故原被告形成了租赁关系。本案租赁合同在履行过程中，因合同外村民在租赁地门口挖坑，对承租人周新杰使用租赁地形成障碍，致周新杰拒欠交租金，但并无证据证明村民在厂区外挖坑是村委会指派或实施，故周新杰拒交租金的行为已构成违约。原告已于2019年10月14日向被告周新杰送达了通知，并要求周新杰10日内交纳租金9000元、搬离楼板厂，履行了解除合同的通知义务。解除权属于形成权，一经送达即生效，故双方租赁合同自通知到达对方时解除。因双方未对合同到期和合同解除时地上附着物如何处理作出约定，双方无租赁物交接清单，被告也无证据证明其对租赁物进行改善和增设他物系经原告同意，故对李梦杰初始承接旧楼板厂时的原有租赁物的具体明细无法认定。原告虽有权要求被告恢复原状，但考量租赁合同尚有近8年才能到期，合同违约系不可归责于当事人的案外人原因所致，且被告增建改建的地上房屋和附着物确有大量投入，尚有使用价值，如简单判令恢复原状、无偿拆除必然造成重大财产损失，奔着有利生产和团结、方便生活、公平合理、分担损失、发挥物的效用，原告可对此予以适当补偿后，相关资产及地上附着物归由原告所有。鉴于被告可自行移除其变压器，故原告对相应价值5750元可不予补偿；鉴于原告不能提交杨树165颗系由乡政府种植的相关证据，该杨树又与经营场地相分离，在低洼处自行生长的实际，原告可对相应价值36300元适当补偿；鉴于房屋、水泥地面、机井原来旧有的实际，双方均不能提交原有财产的确切证据，但被告进行改建增建确有投入，原告可对相应价值345127元适当补偿；以上两项补偿（36300元+345127元）以不超过评估值的25%即95356元为宜。关于被告主张的原告应赔偿经济损失一项，因挖坑系合同外当事人所为，并非原告实施，故不予支持；被告可在证据充分后另案选择侵权之诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、解除原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会与被告周新杰于2014年11月16日订立的楼板厂转让协议书。 二、被告周新杰在本判决生效之日起二十日内迁出房屋、移走变压器、退出承租的原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员的村东南旧楼板厂场地及大坑，并给付原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员三年租金9000元。 三、被告周新杰对其所增建改建的房屋、围墙、水泥地面、机井及附着物不得拆除、损害。 四、原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会于判决生效之日起二十日内给付被告周新杰补偿款95356元。 五、评估费4258元，由原告宁晋县换马店镇小康庄村村民委员会负担1065元，被告周新杰自行负担3193元。本判决生效之日起二十日内付清。 如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告周新杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  牛英涛 二〇二〇年六月十九日 书记员  张保昕 ——