黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终11号上诉人（一审原告）：隋华，男，1965年4月22日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。上诉人（一审原告）：张新伟，男，1969年10月28日出生，汉族，工作单位佳木斯市尚城建筑公司，职务副经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。共同委托诉讼代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张广学，男，1954年9月19日出生，汉族，无职业，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：任士凯，黑龙江龙之剑律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江信昌房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香滨路4号中北春城三期1单元67号。法定代表人：**，职务经理。被上诉人（一审被告）：桦南县鑫隆房产开发有限责任公司，住所地黑龙江省桦南县新兴路39号。法定代表人：辛月和，职务经理。上诉人隋华、张新伟因与被上诉人张广学、黑龙江信昌房地产开发有限公司（以下简称“信昌公司”）、桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称“鑫隆公司”）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2019）黑0822民初137号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人隋华、张新伟上诉请求：一、撤销桦南县人民法院作出的（2019）黑0822民初137号民事判决书；二、改判并确认上诉人对案涉房屋（春天花园三期“名仕豪庭”C栋北侧东19门建筑面积44.6平方米）享有所有权并停止执行案涉房屋；三、判令被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定“上诉人与实际开发人**麾下信昌公司签订的《商品房买卖合同》为无效”实属事实认定错误，适用法律错误。桦南县公安机关已经作出“**私刻鑫隆公司公章且冒用鑫隆公司名义开发包括案涉房屋在内春天花园三期（名士豪庭）”的认定。尽管该认定因**患精神疾病无法开庭受审而未得到法院审判最终认可，但公安机关的认定是客观存在的事实。事实上，**确系春天花园三期小区实际开发人。**为了规避之前冒用鑫隆公司名义的违法行为，成立信昌公司专门开发和处分包括案涉房屋在内的春天花园三期，尽管由于技术原因无法将该开发项目从鑫隆公司更名到信昌公司名下，但信昌公司已实际承继鑫隆公司在春天花园三期项目上的一切权利义务。上诉人作为施工人，为实际开发人**全额垫付的施工款理应由**负责给付，至于**以信昌公司名义替代鑫隆公司将案涉房屋抵账给上诉人的环节，并不影响**用信昌公司名义与上诉人签订《商品房买卖合同》的真实性和有效性，也无法否定上诉人对案涉房屋享有的所有权。二、上诉人为实际开发人**全程垫付了工程款，故上诉人基于工程款优先支付的法律原则对**所欠工程款享有优先受偿权利，而张广学基于20l5年12月2日协议书对实际开发人**享有小额贷债权。一审法院对此事实及工程款优先支付的法律原则未加理会，实属误判。1、自**开始开发建设桦南县春天花园三期项目，一直到该小区项目竣工交付使用，**始终拖欠上诉人为其垫付工程款未还。**用案涉房屋顶抵所欠工程款合理合法。2、张广学基于2015年12月2日与**签订的小额贷协议申请桦南县法院查封该案涉房屋的时间为2016年5月19日，而上诉人早在2013年6月已与实际开发人**的信昌公司签订了《商品房买卖合同》，并且以该案涉房屋抵欠施工款方式交付了全部房款。从20l3年6月接收该案涉房屋时起到至今，上诉人始终实际占有使用该案涉房屋。三、一审判决适用法律不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，也有权获得法院作出的不得对案涉房屋进行执行的法律文书。一直以来，上诉人由于实际开发人**的原因未能及时就案涉房屋办理房屋产权证照登记手续，但上诉人自2013年6月即已签订了房屋买卖合同、（以施工款抵账方式）交付了全部购房款以及实际占有使用该案涉房屋的时间均远早于法院查封之前，这些客观真实情况，完全符合《最高人民关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个法定要件。被上诉人张广学辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，采信证据正确，审理程序合法，上诉人对案涉房屋不享有足以排除法院强制执行的权利，不能解除法院的查封措施。一、案涉楼盘系**挂靠桦南县鑫隆房地产开发有限公司开发建设。1、桦南县不动产登记中心档案反映春天花园三期开发建设单位是鑫隆公司，其中《使用资质协议书》明确体现鑫隆公司提供营业执照，资质证书给**用于春天花园三期项目使用，并收取项目造价1%管理费的事实。2、鑫隆公司提供的（2016）黑0822民初1849号民事判决书、（2017）黑08民终126号民事判决书中认定了桦南县鑫隆房地产开发有限责任公司将其营业执照及资质证书提供并授权给**，用于**开发桦南县名仕豪庭春天花园三期建设的事实。3、公安机关的立案告知书、鉴定书、起诉意见书只能说明**在春天花园三期开发建设中存在私刻鑫隆公司公章的行为，**涉嫌犯罪未经法院最终审判，不能以此否定**挂靠鑫隆公司开发建设案涉楼盘的客观事实。二、上诉人不是本案案涉房屋的权利人。1、上诉人提出异议的依据是2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》，但该合同上销售方是黑龙江信昌房地产开发有限公司，合同落款加盖的公章却是桦南县信昌房地产开发有限公司，销售方名称与落款处公章名称不符，且桦南县信昌房地产开发有限公司未经登记，另外收据上载明的时间是2013年6月28日，收款方又是桦南县鑫隆房地产公司，房款收据体现为转账工程款，说明合同存在矛盾且上诉人未支付购房款。2、答辩人提供的李德友与鑫隆公司签订的《商品房买卖合同》，证实李德友于2013年5月14日购买了案涉房屋并在房产局登记备案，说明案涉房屋已于上诉人与信昌公司签订合同前被处分的事实。3、桦南县不动产登记中心的档案记载案涉房屋的开发建设单位是鑫隆公司，是**以挂靠形式开发的该建设项目，现办理房屋产权登记仍需鑫隆公司协助进行，故上诉人与信昌公司签订的《商品房买卖合同》属无效合同。4、上诉人就案涉房屋未办理房屋产权登记，依据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。三、答辩人与黑龙江信昌房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案已依法得到确认，案涉房屋被依法查封并无不当。1、自2010年9月20日起，黑龙江信昌公司法定代表人**在答辩人处多次借款用于桦南县名仕豪庭项目开发建设，2013年9月11日答辩人与信昌公司签订了以房抵债协议，就借款本息及还款事项进行了约定，将包括案涉房屋在内的商铺7套、车库10个抵付给答辩人，双方已于2013年9月11日抵付完毕，有协议书为证。2、因**在李德友处借款无力偿还，以案争房屋抵押给李德友，2015年6月16日经答辩人、**、李德友达成协议，**抵押给李德友的房屋由答辩人出资56万元购买，案争房屋所有权归答辩人所有，以上事实有2015年6月16日签订的协议书为证。四、答辩人与信昌公司、鑫隆公司民间借贷纠纷一案在审理期间，经答辩人申请，桦南县人民法院于2016年5月10日作出（2016）黑0822民初398号民事裁定书，依法对信昌公司开发的春天花园三期（名仕豪庭）车库15个、房屋17套及春天花园5号、6号楼之间的土地使用权一处予以查封。2016年12月2日经桦南县人民法院主持调解并作出（2016）黑0822民初398号民事调解书，确认信昌公司于2017年6月30日前一次性给付答辩人借款950万元。调解书生效后，答辩人申请对查封房屋强制执行，故答辩人对该查封的房产享有优先受偿权。被上诉人鑫隆公司辩称，1、被告信昌公司以我公司名义与原告签订的所谓施工合同、以房抵债合同均与我公司无关。信昌公司法定代表人**伪造我公司印章，与原告签订建筑工程施工合同的行为，涉嫌伪造公司印章及合同诈骗罪，我公司已向公安机关报案，桦南县公安局于2016年8月29日向我公司送达了立案告知书并将**抓获，现**涉嫌伪造公司印章罪、合同诈骗罪、偷税罪已被起诉到法院，因其因病未愈不具备受审能力而延期开庭审理。2.答辩人认为本案不是民事案件，不属人民法院民事案件受理范围。被告信昌公司涉嫌重大刑事犯罪，人民法院经审理认为不属于经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，并将有关材料移送公安或检察机关。3、一审法院认定，答辩人出借资质给**，与其形成挂靠关系，没有事实和法律依据。鑫隆公司的确于2011年与**签订过《使用资质协议书》，用于开发建设桦南县春天花园三期棚户区改造项目，但是，该项目为多层楼房（A、B栋），且已经完成开发建设并交付动迁户使用多年，同本案信昌公司所建高层楼房项目无关，因此，鑫隆公司与本案争议的法律关系无关，不应承担任何法律责任。信昌公司未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。一审原告隋华、张新伟向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决原告对位于桦南县春天花园三期（名仕豪庭）C栋北侧东19门（41号）建筑面积44.6平方米车库房屋享有排他性物权以及足以排除强制执行的民事权益；2、请求法院判决不得对该案涉C栋北侧东19门车库房屋进行查封和执行；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2011年5月22日，被告鑫隆公司将其营业执照及资质证书提供并授权给被告信昌公司法定代表人**，用于其开发桦南县春天花园三期（又名名仕豪庭小区）建设项目。因**资金紧张，自2010年9月20日起多次向被告张广学借款。2015年12月2日，张广学与信昌公司签订协议书，就借款本息及还款事宜进行了约定。后未及时还款，张广学诉至桦南县人民法院。期间张广学提出财产保全申请，桦南县人民法院于2016年5月10作出（2016）黑0822民初398号民事裁定书，将包括案涉房屋（名称为：春天花园三期3号楼，面积33.87平方米，产籍号4-0001-873-000141）在内的15个车库予以查封，并于2016年12月2日下发（2016）黑0822民初398号民事调解书，确认信昌公司于2017年6月30日前一次性给付张广学借款人民币950万元。因信昌公司未履行调解书确定的付款义务，张广学向桦南县人民法院申请强制执行。期间案外人隋华、张新伟向法院提出书面异议，请求终止（2016）黑0822民初398号民事裁定书。桦南县人民法院于2018年11月14日作出（2018）黑0822执异30号执行裁定书，认为案外人除提供了与信昌公司签订的《商品房买卖合同》外，并未提交其他证据证明其对该房屋的占有、使用及其享有该房屋的所有权的法律规定除外情形的相关证据，其主张不足以排除人民法院的查封裁定，驳回了隋华、张新伟的异议请求。案外人隋华、张新伟不服，认为其对案涉房屋享有排他性物权及足以排除强制执行的民事权益，法院不应对该房屋进行查封和执行，故提起案外人执行异议之诉。另查明，原告隋华、张新伟为桦南县春天花园三期建设项目提供工程建设施工，因工程款未结清，于2013年5月26日与信昌公司签订《商品房买卖合同》，将案涉车库作价191780元抵债给二原告，后二原告实际占有并使用至今。再查明，因信昌公司法定代表人**向案外人李德友借款，作为担保将案涉车库在内的15套房产在桦南县房地产管理局办理了预告登记备案。2015年6月16日，张广学与信昌公司、鑫隆公司、李德友签订《协议书》，其中约定张广学替信昌公司偿还欠李德友借款56万元，李德友负责撤销在房产局15套房产的登记备案，信昌公司将该15套房产转至张广学名下，抵顶相应借款。协议签订后，张广学将56万元给付李德友，李德友委托他人撤销了商品房的登记备案。一审法院认为，案件的争议焦点是原告隋华、张新伟对执行标的是否享有足以排除或阻止执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”就本案而言，案涉房产并未办理权属登记，原告提供的《商品房买卖合同》是其与信昌公司所签，而开发建设主体应为鑫隆公司，属无效合同，原告未支付相应价款，其占有使用亦非合法，故原告隋华、张新伟对案涉房产主张权利不符合上述法条规定的条件，其请求停止对案涉房屋的执行依法不应支持。一审法院判决：驳回原告隋华、张新伟的诉讼请求。二审期间,被上诉人张广学、信昌公司未提交新证据，上诉人隋华、张新伟以及被上诉人鑫隆公司提交了新证据，本院组织各方当事人进行了质证。上诉人隋华、张新伟提供下列证据：证据一、建筑工程施工合同书（复印件，来源于桦南县规划局档案馆）一份，证明问题：1、上诉人2011年9月6日与被上诉人鑫隆公司以及实际开发人**存在着建筑施工合同关系。2、该合同中约定由佳木斯鑫达公司为发包人，为**以及鑫隆公司施工春天花园B、C、D栋以全额垫资的方式提供施工。3、合同约定如鑫隆公司或**资金困难，可以开发在建房屋抵付工程款。被上诉人鑫隆公司质证：对此合同有异议，盖章不是我公司的公章，签字不是我本人所签。被上诉人张广学质证：同意鑫隆公司意见。这份合同的来源是不合法的，对方提到是在规划局档案馆复印的，但未加盖相关公章。证据二、收据一份、抵账房屋明细表（均为复印件，原件在奇建公司财务）一份。证明问题：佳木斯鑫达公司为被上诉人鑫隆公司以及实际开发人**提供了该建筑施工合同项目下的施工任务，且垫付了全部施工款，鑫隆公司以及**以其开发的在建房屋共18户，以2170059元的价款抵账给了佳木斯鑫达公司。被上诉人张广学质证：1、上诉人所提供的该组证据不能认定为新证据，在原审时，上诉人就应该提供而未提供，因此二审不能将这组证据作为定案依据。2、对上诉人所提供的这组证据真实性有异议，这组证据的由来在证据中得不到体现，而且是复印件，不能作为证据使用。原审调查过程中已经证实了案涉房屋抵押给李德勇，是由张广学出资56万元将抵押给李德勇的案涉房屋以购买的方式获得了所有权。上诉人所提供的这份收据没有收款公章，而且原审庭审证实，上诉人没有交过购房款，即便这份收据存在，也不能证明上诉人购买了案涉房屋，因为没有发生金钱关系，其所谓买卖关系不能成立。被上诉人鑫隆公司质证：这组证据与我公司无关，没有我公司盖章，即使有也是私刻的。本院经对证据一、二审查认为，该两组证据虽能证明佳木斯鑫达建筑工程有限公司承建了春天花园三期项目，但不能证明工程款具体数额及双方是否进行结算，不能证明隋华、张新伟已经足额交付了购房款。被上诉人鑫隆公司提供证据：资质协议一份，证明问题：**与鑫隆公司签订的使用资质协议的范围为A、B栋，在房产部门调取的资质协议是伪造的，是经过扩大的。上诉人隋华、张新伟质证：对该证据真实性无异议，对欲证明的问题有异议。1、这个证据恰恰证明**是春天花园3期的实际开发人。2、鑫隆公司将其公司的开发资质授权并允许**使用，施工范围AB栋是手写，但不能确定是否是当时书写。被上诉人张广学质证：对该份证据无异议。本院经审查认为，综合全案证据，能够认定**实际开发了春天花园小区A、B、C、D四栋楼房，**借用鑫隆公司的资质开发的具体范围，不影响本案审理结果，故对该组证据不予采纳。根据本案一审、二审期间，各方当事人举证、质证、辩论和陈述等情况，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人隋华、张新伟对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否继续对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，隋华、张新伟提供的《商品房买卖合同》上注明的销售方为黑龙江信昌房地产开发有限公司，落款处加盖的是桦南县信昌房地产开发有限公司的公章，该合同上虽加盖案涉小区的实际开发人**的名章，但上诉人称是售楼员吴宝石加盖的**名章，其未提供证据证实吴宝石有**的合法销售案涉房屋的授权，且并无**本人签字，不能认定是**真实的意思表示。案涉工程的开发企业系桦南县鑫隆房产开发有限责任公司，上诉人提供的《商品房买卖合同》并不是与开发企业鑫隆公司签订的，故不能认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。签订房屋买卖合同的时间为2013年5月26日，在此之前的2013年5月14日，案外人李德友已将案涉房屋在房产部门办理了商品房买卖合同的备案登记，依据该份房屋买卖合同，隋华、张新伟不能办理案涉房屋的产权登记手续，隋华、张新伟签订买卖合同时，并未到产权部门查询房屋的权属情况，其作为房地产建筑的从业人员，未尽到谨慎的注意义务，应承担不利后果。故上诉人隋华、张新伟对案涉两套房屋所享有的民事权益不能排除强制执行。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4136元，由上诉人隋华、张新伟负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年六月二十九日书记员  韩文曲