北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终3755号上诉人兼原审原告崔海波之委托诉讼代理人（原审原告）：宋泾舸，男，1969年2月21日出生，汉族，北京交通大学教师，住北京市丰台区。被上诉人（原审被告）：北京兴邦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园28号楼1层7号商业。法定代表人：姚茂成，董事长。委托诉讼代理人：杨旭，男，北京兴邦物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：彭国栋，北京市京徽律师事务所律师。原审原告：崔海波，女，1975年4月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人宋泾舸因与被上诉人北京兴邦物业管理有限责任公司（以下简称兴邦公司）、原审原告崔海波物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初39134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兼崔海波之委托诉讼代理人宋泾舸、被上诉人兴邦公司之委托诉讼代理人杨旭与彭国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋泾舸上诉请求：撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由兴邦公司承担。事实和理由：1.一审判决未对我的核心主张进行评价，主要包括我、兴邦公司的合同主体不适格问题，涉案合同的形成是捆绑销售和欺骗的结果。一审判决遗漏了重要事实，依据商品房买卖合同第19、20条、附件四和《万年花城业主临时公约》的有关约定，我与崔海波在涉案小区购买物业服务的契约在2004年11月19日就已经通过购买房屋与开发商选聘的物业管理企业之间达成了。兴邦公司要求业主收房时另签物业合同在程序上是违约、违法的。一审法院认定北京万年花城房地产开发有限责任公司（以下简称万年花城公司）与北京万年物业管理有限责任公司签订万年花城前期物业管理委托合同，约定由北京万年物业管理有限责任公司提供前期物业服务严重歪曲事实，该合同无论从真实性还是时间、内容上看，都说明兴邦公司没有合法获得小区物业服务经营权。一审法院隐瞒了《物业管理服务委托合同》的形成过程，兴邦公司与开发商设计并实施了捆绑销售环节的交房程序，其中包括入伙通知书中扣押钥匙的限制性条款，且兴邦公司当时没有获得物业管理企业资质，要求收房业主与其签订物业合同属于欺诈行为。一审法院认定落款处甲方宋泾舸签字，乙方北京万年物业管理有限责任公司盖章，庭审中双方均认可已交纳首年度物业费系对事实的巧妙歪曲。2005年12月18日业主收房时，北京万年物业管理有限责任公司仍未获得原建设部规定的物业服务企业资质证书，直至企业更名为兴邦公司时，亦未取得物业服务企业资质证书。现双方对于首年物业费交纳和收取的依据存在分歧。我是普通的个别业主，从未被授权代表小区多数业主就小区公共区域和设施等物业服务事宜从事委托或聘用物业服务企业的活动，小区至今未成立业主大会和业主委员会，兴邦公司向一审法院提供了伪造的合同。2.我的合同甲方的主体资格不适格，兴邦公司的合同乙方主体资格不适格，涉案合同的形成系捆绑销售和欺骗的结果。一审法院对我要求返还首年度物业费的诉求判决错误。3.本案的争议焦点是物业服务合同的效力，不是一般意义的合同，《物业管理条例》是本案的关键法律依据之一，兴邦公司隐瞒了没有物业服务企业资质的事实，签字不一定系自愿，我、万年花城公司、兴邦公司三者就涉案小区的前期物业服务这一共同标的相关主体资格关系明确而紧密，不以任何具体合同而改变，一审适用法律不当。4.一审法院应当按照普通程序审理本案，庭审调查的过程偏袒兴邦公司，没有依据统一的事实认定标准，回避了兴邦公司合同造假问题。兴邦公司辩称，同意一审判决，不同意宋泾舸的上诉请求及理由。我公司和开发商签订了前期物业服务委托合同，宋泾舸购房后我们也和他签订了物业委托服务合同，没有任何违反法律的情形，合法有效，宋泾舸应该按照我们签订的《物业委托服务合同》交纳物业费。崔海波述称，同意宋泾舸的意见，另我所认可的小区物业管理企业是依据与开发商万年花城公司签订的《商品房买卖合同》第19、20条和附件四的约定，由开发商选聘的有资质的物业企业，我和宋泾舸没有选聘物业公司的专业知识。我和宋泾舸在办理入住手续时所缴纳的物业费是依据上述条款及临时公约第19条的约定缴纳的。《物业管理服务委托合同》的委托人一项，我的名字并非我本人填写，亦未授权任何人代为填写。兴邦公司依据《物业管理服务委托合同》收取首年物业费我不知情也不认可，是对我和宋泾舸的欺骗。宋泾舸、崔海波向一审法院起诉请求：1．请求确认《物业管理服务委托合同》无效；2．判令兴邦公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2004年11月19日，宋泾舸、崔海波与万年花城公司签订商品房买卖合同，约定宋泾舸、崔海波二人购买丰台区万芳园一区小区的房屋。万年花城公司与北京万年物业管理有限责任公司签订“万年花城”前期物业管理委托合同，约定由北京万年物业管理有限责任公司提供前期物业服务。2005年12月18日，宋泾舸与北京万年物业管理有限责任公司签订物业管理服务委托合同，该合同约定了万芳园一区小区的物业管理事宜，具体包括总则、物业服务内容及服务标准、物业管理服务费用、双方的权利义务、委托管理期限及其他事项共计28条，落款处甲方宋泾舸签字，乙方北京万年物业管理有限责任公司盖章。庭审中，双方均认可宋泾舸、崔海波已交纳首年度物业费2785.68元。另查，2006年8月21日，经北京市工商行政管理局朝阳分局核准，北京万年物业管理有限责任公司名称变更为北京兴邦物业管理有限责任公司。一审法院认为，本案的争议焦点为物业管理服务委托合同是否具有合同无效的法定情形。首先，该份合同由宋泾舸和兴邦公司签订，崔海波作为本案原告起诉，崔海波、宋泾舸请求将万年花城公司追加为本案被告，根据合同相对性的原则，该份合同仅对宋泾舸和兴邦公司产生法律上的约束力，与崔海波、万年花城公司均无法律上的利害关系，因此对崔海波的诉讼主张、崔海波和宋泾舸请求追加万年花城公司作为本案被告的诉讼主张，法院均不予采纳。其次，宋泾舸、崔海波主张兴邦公司以不签字不给钥匙为限制手段，迫使宋泾舸签字，崔海波未签字，该合同的形成不是宋泾舸、崔海波真实意愿的表示，对此，兴邦公司称合同落款处甲方宋泾舸签字系其本人所签，该合同不管从内容还是签订过程都是双方的真实意思表示，合同真实合法有效，法院认为，宋泾舸提供的证据不足以证明兴邦公司迫使其在该合同上签字，因此对其上述主张法院不予采信。再次，本案中的商品房买卖合同、万年花城前期物业管理委托合同虽然与本案争议的物业管理服务委托合同有时间上的承接关系，但是在内容和形式上均相互独立，宋泾舸、崔海波关于万年花城前期物业管理委托合同的陈述主张与本案无关联性，法院不予采纳。最后，综观本案审理过程，不存在物业管理服务委托合同无效的事实和法律依据，故对宋泾舸、崔海波请求确认物业管理服务委托合同无效及返还首年度物业费的诉讼请求，法院不予支持。综上，一审法院判决：驳回宋泾舸、崔海波的全部诉讼请求。本院与一审查明的事实无异。本院二审期间，宋泾舸另提供如下证据：1.《政府信息公开告知书》、《住房和城乡建设部信息公开告知书》，欲证明兴邦公司合同主体不适格，以合法形式掩盖非法目的。兴邦公司对两份证据的真实性认可，但不认可宋泾舸的证明目的，主张与合同效力的认定无关。2.《万年花城业主临时公约（含承诺书）》，欲证明涉案合同不是宋泾舸的真实意思表示，系兴邦公司欺骗业主的结果。兴邦公司质证称真实性无法核实，证明目的不认可，与合同效力亦无关。3.兴邦公司在涉案小区占用小区房屋经营物业服务的照片，欲证明兴邦公司合同主体不适格。兴邦公司质证称不认可证明目的，开发商在涉案小区预留了物业服务场所，与本案无关。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，万年花城公司与北京万年物业管理有限责任公司（兴邦公司）签订《“万年花城”前期物业管理委托合同》，约定由北京万年物业管理有限责任公司（兴邦公司）作为涉案小区的前期物业服务企业为涉案小区提供物业服务。后，宋泾舸与北京万年物业管理有限责任公司（兴邦公司）签订《物业管理服务委托合同》，对相关物业服务事项进行约定。现宋泾舸主张该合同无效，称该合同的形成系“捆绑”销售和欺骗的结果，宋泾舸提供的现有证据不足以证明兴邦公司在合同签署过程中存在欺诈、胁迫的事实，且欺诈、胁迫本身亦尚不构成合同无效的充分理由。宋泾舸另以资质问题主张兴邦公司以合法形式掩盖非法目的，该诉讼主张亦难成立，现行有效的《物业管理条例》并未将资质问题作为效力性强制规定，资质问题并不足以成为物业服务合同无效之理由。如宋泾舸认为兴邦公司的物业服务资质违反了相关行政法律规定，可向相关行政主管部门反映。关于宋泾舸上诉称其合同主体不适格、兴邦公司的合同主体不适格一节，如前所述北京万年物业管理有限责任公司（兴邦公司）作为开发商委托的前期物业服务企业，系涉案房屋所在小区的前期物业服务单位，宋泾舸作为涉案房屋的业主（之一），双方签订《物业管理服务委托合同》并不存在宋泾舸所主张的主体不适格的情况。一审法院对于宋泾舸要求确认《物业管理服务委托合同》无效并返还首年物业费的诉讼请求未予支持，处理正确。综上所述，宋泾舸的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋泾舸负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘慧慧审 判 员 白 松审 判 员 王军华二〇二〇年六月二十二日法官助理 孙春玮书 记 员 赵鸿飞