河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫12民终3号上诉人（原审原告）：王志祜，男，1963年7月9日出生，汉族，住河南省新安县。上诉人（原审被告）：吕智，男，1962年5月29日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。上诉人王志祜与上诉人吕智房屋买卖合同纠纷一案，义马市人民法院于2017年4月14日作出（2016）豫1281民初1465号民事判决书，王志祜不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉。三门峡市中级人民法院作出（2017）豫12民终938号民事裁定书，裁定撤销原判，案件发回义马市人民法院重审。义马市人民法院作出（2017）豫1281民初1081号民事判决，王志祜与吕智均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王志祜，上诉人吕智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人王志祜向本院提起上诉请求：依法改判吕智返还上诉人购房款50000元，赔偿上诉人损失431500元、鉴定费5500元（即在一审判决数额的基础上增加129450元）。撤销一审判决第2项。判决一、二审诉讼费用均由吕智承担。事实及理由：一、一审判决让上诉人承担30%损失是错误的，既无事实依据，又无法律依据。本案合同在签订时房屋并未建成，本身就没有约定具体的交房期限，从合同签订到具备交付条件的期限内不存在合同停滞。上诉人已经支付了房款，履行了合同义务，本案导致上诉人权利不能实现原因是因为吕智拒不履行合同将房屋卖给了别人造成的，吕智行为属于根本违约应当承担全部的违约责任，一审法院让上诉人自己承担30%的责任是错误的。二、一审认定合同处于停滞状态无法律依据。双方签订合同时房屋未建成，也没有约定交付期限，这是符合常理的。从2003年签订合同到房子建成的期间无任何一方对合同的履行提出中止，因而合同不存在“停滞状态”，亦无法律依据。三、一审判决错误的把上诉人在建房中的积极作用认定为消极影响。早日建成房屋符合各方利益，上诉人不会也不可能阻扰建房行为。事实上，上诉人一直在为建房积极准备，至于上诉人与开发商的诉讼，此系双方以合法的方式解决双方争议，以此作为增加上诉人诉讼负担责任的理由有违法治初心与立法本意，且法院判决文书中均对上诉人在建房过程中的依约行事予以认可。四、一审判决在本案中把造成损失的原因归结为合同停滞和房价上涨是错误的。一是不存在所谓的“合同停滞”，二是房价上涨属于正常的市场经济规律。综上，恳请法院查明事实，依法改判，维护上诉人合法权益。上诉人吕智向本院提起上诉请求：一、依法撤销义马市人民法院（2017）豫1281民初1081号民事判决，依法改判驳回王志祜诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用、鉴定评估费等全部由王志祜承担。事实及理由：一、原审判决认定事实不清，采信证据不当。1、原审判决认定上诉人违约与事实不符。上诉人签订房屋买卖协议后，双方及第三人孔庆安与潘百勤（即洛阳傲世房地产有限公司）签订了委托建房协议，傲世公司不仅违约，还将土地使用证过户至自己名下，上诉人无奈将自己的一部分土地使用权转让给傲世公司，转让后上诉人即给王志祜说明情况。虽然后来经过诉讼将土地使用权恢复回来，但傲世公司并没有按三人与傲世公司签订的委托建房协议建房，致使无法找出双方约定买卖的房屋位置，即使上诉人没有给傲世公司签订转让土地使用权协议，也无法找出双方约定的房屋位置并进行交付。上诉人没有交付房屋属于无奈之举，属于不可抗力，我国《合同法》94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，可以解除合同。第117条约定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定除外”，因此应当免除上诉人不能履行合同的责任。上述事实在原审中也已论述，但在判决书上没有体现。2、上诉人与王志祜签订的房屋买卖合同是无效合同。双方虽然签订了买卖协议，但是当时房屋还没有开始建，一直到2007年才开始建设。事实上，当房子建成后还没有交付给上诉人等，上诉人等三人的土地使用权经河南省高级人民法院判决或调解归傲世公司所有了，因此上诉人并没有取得房屋买卖协议所涉及房屋所有权，出卖人将没有取得所有权的房子出卖给买受人，所签订的协议是无效的。二、一审认定王志祜的起诉没有超过诉讼时效是错误的。上诉人在原审开庭时向法院提交了三份证据直接或间接证明上诉人在2009年4、5月份已经告知王志祜上诉人的土地使用权已经转让给傲世公司，从而王志祜无法取得协议约定的房屋，权利受到了侵害。本案王志祜从2014年起诉的，已经超过了当时的2年诉讼时效。三、一审的房屋价值评估鉴定是不正确的。本案所涉房屋根本不存在，无法对其进行鉴定，后来鉴定整栋楼门面房的平均价值，这种做法是不符合客观事实的，没有实物就不能做到实物和价值一致，因此该鉴定不能作为定案依据。综上，一审判决认定事实不清，采信证据不当，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决，改判驳回王志祜诉讼请求。上诉人王志祜答辩称：一、一审判决认定吕智“根本违约”是正确的。二、吕智说的“不可抗力”理由不能成立。吕智在2009年4月26日将涉案门面房转让给潘百勤，其转让行为是吕智的意志行为、违约行为，不是不可抗力事件。吕智在上诉状中所说其转让后即给答辩人说明情况的事实也是不存在的。虽然土地曾被违法转走，但是都通过诉讼使土地恢复了原状，房屋最后也实际建成，对吕智应当履行的合同义务没有实际影响。至于房屋是否按照委托协议建成等问题，均属于吕智与第三人开发商之间的纠纷，并不影响吕智履行与其与答辩人的房屋买卖协议。三、2003年5月30日签订的房屋买卖协议合法有效。本案房屋买卖合同应自双方签字之日起生效，虽然当时房屋并未建成，但是吕智在签订合同时已经将土地使用手续办成，并在2007年2月与建筑方签订建房协议，且在2009年4月26日，吕智将其已取得门面房所有权转卖给了潘百勤，已经实际行使了其对房子的处分权。因此本案吕智已经实际取得了涉案房屋的所有权。同时，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此本案无论吕智在签订合同时是否有房屋所有权，均不影响房屋买卖合同效力。四、本案的起诉并未超过诉讼法时效。吕智故意向答辩人隐瞒2009年4月26日向潘百勤转让土地的事实。2013年3月18日三门峡中院庭审中，吕智否认傲世公司提交的转让协议。2014年答辩人向法院起诉要求吕智交付房屋，吕智才承认其将房屋卖给傲世公司，出于无奈答辩人只好撤诉，变更诉讼请求后再次起诉。如果答辩人在2014年起诉前知道吕智不愿给房，第一次起诉时就不会要求吕智给房。且一审法院已经查明，涉案房屋是2014年才建设完成并办理相关证照的，答辩人在房屋建成之后才取得请求权的，所以，答辩人在2014年取得请求权后向法院起诉，不超过诉讼时效。同时本案并未约定履行期限，债务人也没有表示不给房子。适用最高人民法院《关于审理民事案件使用诉讼时效制度若干问题的规定》第6条的规定，答辩人起诉不超过诉讼时效。五、本案鉴定评估完全正确。本案涉及的50平米门面房已经建成，所以法院委托评估机构对本案涉及的一楼门面房的均价进行鉴定评估是正确的。这样鉴定保护了吕智的利益，如果按照约定仅鉴定中间单元的房屋价值会更高。本案评估鉴定的目的是确定答辩人的损失数额，对均价进行鉴定足以证明具体的损失数额，对于是否具体到哪一间并无实际意义。补充一点，根据我国《合同法》的规定，损害赔偿是完全赔偿原则，应当全部赔偿，一审法院让答辩人承担30%的责任，违反了这一原则。上诉人吕智答辩称：王志祜上诉请求是不承担30%的责任，这个来源是依据是鉴定，答辩人认为鉴定本身就不符合法定程序，因为鉴定物不存在，因此他是否承担30%的责任，与答辩人没有关系。上诉人王志祜一审诉讼请求：1、请依法判令被告赔偿原告各项损失共计470000元；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年5月30日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定原告王志祜购买被告吕智位于新安县西区临310国道坐北向南楼房（即玫瑰空中花园）一层东起第七间房屋，面积50平方米，价款为50000元。合同签订后，原告向被告支付全部购房款，被告也向原告出具了收条。房屋建成后，被告不向原告交付房屋，经评估该房屋价值470000元。被告违约行为给原告造成损害，依据法律规定，被告应予以赔偿，故诉至法院。一审法院查明：2003年5月30日，原告王志祜与被告吕智签订《协议书》一份，写明：“原、被告双方和孔庆安经协商，共同在新安县城××区竞买土地一区，面积3600多平方米。双方自愿达成以下协议：吕智因资金不足，愿将在此区所建楼房的一口门市房一间（面积约为40至50平方米中间，紧挨原告王志祜门市房）的所有权转让给王志祜，原告王志祜支付给被告吕智房价款50000元。合同签订后，原告王志祜如约向被告吕智支付50000元。后孔庆安、吕智、王志祜取得（2004）第253号国有土地使用权证，获得相关土地使用权，并以该土地与他人合作进行房地产开发经营，开发了“新安县玫瑰空中花园”项目，并已实际建成。一层门面房每间为50平方米。在涉案“新安县玫瑰空中花园”建设过程中，洛阳傲视房地产开发公司对王志祜、吕智、孔庆安以房地产开发经营合同纠纷为由提起诉讼，三门峡市中级人民法院于2013年5月23日作出（2013）三民四初字第3号民事判决书，判决王志祜、吕智、孔庆安协同洛阳傲视房地产开发公司办理（2004）第253号国有土地使用权证过户手续。后该案在河南省高级人民法院审理过程中，王志祜与洛阳傲视房地产开发公司达成调解。另查明，新安县人民法院于2014年受理了原告王志祜与被告吕智房屋买卖合同纠纷一案，原告王志祜于2015年6月4日撤回起诉。后原告王志祜又于2015年9月23日提起诉讼。一审法院认为：原、被告双方自愿订立房屋买卖合同，被告吕智自愿将涉案房屋出卖给原告王志祜，其应如实履行合同义务。现被告吕智将房屋出售给他人，造成了双方房屋买卖合同不能履行，其行为已构成根本违约，被告应退还原告购房款50000元。原、被告签订了《协议书》，按照该协议约定，被告吕智应履行交付房屋的义务，现因被告吕智违约，房屋无法交付，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故被告吕智应对原告王志祜的损失予以赔偿。关于原告损失数额的确定问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定,当事人一方不履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该房屋经评估公司评估，现在价值为481500元，由此可以确定被告吕智违约造成了原告王志祜房屋价值损失为431500元。同时，对于原告损失数额的确定还应考虑到合同签订及履行的特殊状态，本案中，双方的房屋买卖合同于2003年签订，而直至2014年涉案房屋才建设完成并办理相关证照，期间合同一直处于不能履行的停滞状态。在建设房屋过程中，合同签订时房屋并未实际建设，双方签订合同三年后才与他人签订合同建设房屋，最终在建成房屋后原告取得房屋的请求权，在此期间，原、被告双方作为土地共有权人因未履行房地产开发合同的义务，相对人将其诉至法院，并造成诉讼。由此可以看出，原、被告的行为对造成合同一直处于停滞状态均具有一定影响，而正是在该停滞状态持续期间，房屋价格由双方约定的50000元上涨至现价值，原告对合同停滞、房价上涨造成的损失亦具有一定过错，结合本案实际情况，应由原告自行承担30%,即129450元。综上，被告吕智应退还原告王志祜购房款50000元，并赔偿损失302050元，鉴定费5500元也应由被告承担。被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，本案系房屋买卖合同纠纷，且双方在《协议书》并未约定交付房屋的履行期限，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。因本案未约定履行期限，本案诉讼时效应自原告要求被告履行合同义务的宽限期满之日，或被告明确表示不再交房之日起开始计算，而被告无证据证明原告明确要求其交付房屋的日期，或者被告已明确向原告表示不再交付房屋，诉讼时效未起算，原告有权诉请被告履行合同或赔偿损失。同时，被告吕智称原告于2009年已知晓涉案房屋被出售，但被告吕智在2013年相关诉讼案件中，明确否该其转让房屋协议的真实性，原告无法明确知悉房屋已转让，其权利受到侵害。综上，被告证据不能证明诉讼时效期间已起算，原告有权要求被告赔偿损失，故本案原告起诉并未超出诉讼时效，被告该辩称理由本院不予采信。综上，对于原告王志祜的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决一、被告吕智于本判决生效后十日内返还原告王志祜购房款50000元，并赔偿原告损失302050元及鉴定费5500元；二、驳回原告王志祜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8350元，由被告吕智承担6638元，原告王志祜承担1712元。本院查明的事实与原审一致。本院认为,吕智违反合同义务，给王志祜造成损失，其应当承担违约赔偿损失责任，该赔偿损失额包括直接损失和间接损失两部分。直接损失为现实的财产损失，就本案而言为王志祜的购房款5万元。间接损失为可得利益损失，是指一方当事人的违约行为导致对方当事人本来可以获得的利益没有得到。在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方有过失造成的损失以及必要的交易成本。就本案而言，认定王志祜的可得利益损失应当考虑协议签订时间（2003年3月5日）、已支付房款数额（5万元）、涉案房屋建设周期过长及原因、吕智2009年4月26日将案涉玫瑰空中花园一楼门面房（三分之一产权）和楼上160平方米住宅一套转让价格（100万元）、王志祜将案涉玫瑰空中花园一楼门面房转让价格、当前涉案房屋评估价格以及该价格为协议签订时王志祜已付购房款的近10倍、房价上涨的各种成因以及因涉案房屋建设周期过长客观上房价上涨超出各方当事人预期的增值部分、王志祜主张权利时房屋评估价格等各种因素。综合衡量上述因素可知，涉案房屋当前评估价格已经超出各方当事人的预期，尤其是超出吕智在签订协议时预见到或者应当预见到的因违反协议可能给王志祜造成的损失，结合涉案房屋建设周期过长的实际情况，一审法院酌定按照当前涉案房屋评估价格481500元减去王志祜已支付购房款50000元的70%计算可得利益并无不当，符合公平原则。吕智与王志祜签订的协议对房屋交付时间并无约定，吕智将案涉房屋转让后也未明确告知王志祜不再履行义务，其在2013年相关诉讼案件中亦否认自己签订房屋转让协议的真实性，根据其提供的现有证据无法证明王志祜知道其权利受到侵害的确切日期，吕智上诉称王志祜的起诉已经超过诉讼时效，本院不予支持。综上分析，上诉人吕智和上诉人王志祜的上诉理由不能成立，一审法院判决并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5778元，由上诉人吕智负担2889元，由上诉人王志祜负担2889元。本判决为终审判决。审判长  申宇航审判员  张军保审判员  肖爱祥二〇二〇年六月二十三日法官助理茹雅宾书记员申卓玺