陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终580号 上诉人（原审原告、执行案外人）：鲁某安，男，汉族，1969年5月23日出生，住西安市灞桥区红旗乡电力西院，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：张晓哲，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵嵘，女，汉族，1971年4月8日出生，住西安市灞桥区红旗乡电力西院，系鲁某安之妻。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：韩城市光大融资担保有限责任公司，住所地陕西省韩城市招商区，统一社会信用代码91610581675120422N。 法定代表人：党宗贤，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李兆奇，陕西行天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郭志强，男，汉族，1974年3月26日出生，住韩城市新城区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：石陇，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱康康，陕西海普睿诚律师事务所律师。 上诉人鲁某安因与被上诉人韩城市光大融资担保有限责任公司（以下简称光大融资担保公司）、郭志强执行异议之诉纠纷一案，不服渭南市中级人民法院（以下简称渭南中院）（2019）陕05民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鲁某安及其委托诉讼代理人张晓哲、赵嵘，被上诉人光大融资担保公司的委托诉讼代理人李兆奇，被上诉人郭志强的委托诉讼代理人石陇、朱康康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁某安上诉请求：1、撤销渭南中院(2019)陕05民初126号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或将该案发回重审;2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：1、一审判决错误认定鲁某安交付的10万元属于定金，不属于房款的一部分，还错误认定鲁某安在人民法院查封之前并未占有该不动产。2、一审判决适用法律错误，鲁某安的第二项诉讼请求属于审理范围且有事实依据和法律依据。鲁某安第二项诉讼请求为“确认郭志强违反与鲁某安的合同约定导致上述房屋至今未能办理过户登记，且应当承担继续履行合同，配合鲁某安办理房屋过户登记，并正式交付房屋和车库的违约责任”，属于对违约责任的确认之诉，与鲁某安在西安市雁塔区人民法院提出的继续履行合同并交付房屋之给付之诉截然不同，依照上述规定，在本案中应当一并审理确认之诉。3、鲁某安的请求不得执行案涉房屋有事实依据和法律依据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。 光大融资担保公司答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持，请求驳回鲁某安的上诉请求。鲁某安的上诉请求能否得到支持，应当看是否《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对照该法条规定，案涉房屋不能排除执行。鲁某安与郭志强虽有买卖合同，但案涉房屋未交付，鲁某安未实际占有房屋。鲁某安直到现在未交付全部房款，其所交的10万元依据合同约定应当认定为保证金。鲁某安与郭志强自2013年签订买卖合同以来至今已经6年多，双方履行合同已陷入僵局。鲁某安与郭志强合同纠纷一案还在雁塔区人民法院审理之中，办证条件何时成就还不能预知。 郭志强答辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。鲁某安交付的10万元属于定金性质，不属于购房款的一部分。在法院查封案涉房屋前鲁某安并未实际占有该房屋。2、鲁某安作为一般购房人，其物权期待权无法对抗光大融资担保公司的抵押权。3、鲁某安的第二项诉讼请求不属于本案审理范围且已在另案审理中。 鲁某安向渭南中院提出诉讼请求：1、XX城XX公寓XX区XX号楼XX单元XX室房屋并解除对该房屋的查封；2、确认被告郭志强违反与原告的合同约定导致上述房屋至今未办理过户登记手续，且郭志强应当承担继续履行合同，配合原告办理房屋过户登记，并正式交付房屋和车库的违约责任；3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：申请执行人光大融资担保公司与被执行人韩城市李村煤焦有限责任公司、郭武轩、郭志强、张某某反担保抵押合同纠纷一案，2015年2月15日陕西省韩城市公证处作出（2015）韩证经字第177号具有强制执行效力的债权文书公证书，2016年9月7日陕西省韩城市公证处作出（2016）韩证执字第014号执行证书。申请执行人光大融资担保公司向渭南中院申请强制执行，该院受理后以（2016）陕05号执129号立案执行。2016年11月18日渭南中院查封了被执行人张某某、郭志强共同拥有的位于西安市高新区XX路XX城XX公寓XX区XX号楼XX幢XX单元XX室；西安市雁塔区西影路5号2幢2单元21505室房屋所有权。2019年10月29日渭南中院作出（2019）陕05执恢15号执行裁定：对上述房屋续查封。 另查明，原告鲁某安与被告郭志强房屋买卖合同纠纷一案由西安市雁塔区人民法院立案受理，2019年9月11日西安市雁塔区人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告鲁某安不服，提起上诉。2019年12月2日西安市中级人民法院裁定“撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初5565号民事判决书，本案发回西安市雁塔区人民法院重审”。 还查明，2013年11月18日，原告鲁某安与被告郭志强签订了房屋转让协议。双方约定：原告鲁某安以295万元购买被告郭志强位于XX城XX区XX号楼XX单元XX楼的房屋及该楼地下停车场A8区084、085号车位，并负担房屋过户所产生的费用。签订协议后，原告鲁某安支付保证金10万元，被告郭志强应在3个月内办理完该房屋的所有手续，达到能交易的程度，双方在西安市公证处公证后，原告鲁某安向被告郭志强支付200万元整，原告鲁某安拿到公证后，应在3个月内办理完该房屋的产权转让、过户手续，同时支付剩余85万元。原告、被告双方协议签订后，如原告中途毁约，应书面通知被告，如被告中途毁约，应书面通知原告。协议签订当场，双方协商一致并由原告鲁某安书写了补充条款：办完公证后，被告郭志强将房屋全部交付原告，以后所产生的物业费用由原告负责。协议签订当日，原告鲁某安委托其妻赵嵘向被告郭志强转账支付了10万元。2014年4月26日，原告鲁某安与被告郭志强签订了补充条款，补充条款第1条约定，由于被告郭志强未能办理好房产证，原告决定于2014年5月1日先收房，开始装修，并承担此后的物业及停车费用，同时承诺于2014年5月底之前再支付125万元；第2条约定，待被告郭志强将房产证办理完毕，原告再支付100万元，余款待过户完成之日全额支付；第4条约定，原告所支付的2014年5月1日之前的物业费及停车费，由被告郭志强最后补给原告；第5条约定，被告郭志强将购车位的有关手续交付原告，由原告先办理停车手续。2014年5月9日，被告郭志强办理了涉案房屋的不动产权属登记。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案涉案商品房登记在被执行人郭志强名下，鲁某安虽与郭志强在本院查封之前已签订了书面买卖合同；但其仅支付的10万元依据双方约定属于定金，未支付房款。其提供的证据涉案车位停车费发票、涉案车位使用权转让协议及车位使用服务协议、涉案车位服务费收据仅能证明涉案车位的履行情况，提供的涉案房屋暖气费、暖气运维费、物业费、生活垃圾处理费的收据时间在查封之后。提供的房屋钥匙系装修所用，但并未装修。原告鲁某安提供的证据不能证明其对房屋实现了支配和控制。原告鲁某安提出异议不完全具备该条规定的情形。故原告鲁某安主张排除执行的理由不能成立。原告第二项诉请不属于本案审理范围，并且已经在另案诉讼中。 综上所述，原告鲁某安的诉讼请求依法不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决驳回原告鲁某安的诉讼请求。案件受理费30400元，由原告鲁某安负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。除一审提交的证据外，上诉人提交三份证据，郭志强诉鲁某安返还原物的民事起诉状以及郭志强变更诉讼请求申请书、雁塔法院准许郭志强撤回起诉所作出的（2019）陕0113民初10370号民事裁定书，证明由于郭志强认可鲁某安自2014年5月实际占有车位并曾起诉要求鲁某安返还，结合双方签订的协议和补充条款，涉案车位和涉案房屋不仅共同属于295万元总价款对应的标的物，也应当一并于2014年5月1日交付鲁某安，鲁某安主张其一直占有房屋和车位有事实依据，符合逻辑。光大融资担保公司质证认为，上述三份证据真实性无异议，证明目的有异议，不能由占有车位推定占有房屋。郭志强质证认为，对上述三份证据的真实性认可，证明目的不认可，鲁某安占有车位且是无权占有，占有车位不等同于占有房屋。本院认为，光大融资担保公司和郭志强对鲁某安提交的证据真实性认可，本院对该三份证据的真实性确认。但该三份证据仅证明鲁某安对车位的占有，并未涉及案涉房产的占有。 本院经审理查明，申请执行人光大融资担保公司与被执行人韩城市李村煤焦有限责任公司、郭武轩、郭志强、张某某反担保抵押合同纠纷一案，2015年2月15日陕西省韩城市公证处作出（2015）韩证经字第177号具有强制执行效力的债权文书公证书以及2016年9月7日陕西省韩城市公证处作出（2016）韩证执字第014号执行证书均载明，张某某、郭志强自愿用其共同所有的案涉房屋为光大融资担保公司提供连带责任抵押反担保，房产证号为西安市房权证高新区字第1050100021-20-37-31101-1号，他项权证号为西安市房他证雁塔区字第2015040268号。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系执行异议之诉案件，本案争议的焦点问题为鲁某安对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定贯彻了物权优先于债权的基本原则,进一步明确了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的原则。从该条规定来看,原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但同时规定了例外情况,即“法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，已经生效的陕西省韩城市公证处（2015）韩证经字第177号具有强制执行效力的债权文书公证书以及（2016）韩证执字第014号执行证书认定，郭志强已将案涉房屋已经抵押给光大融资担保公司，并办理了抵押登记，故光大融资担保公司依法享有案涉房屋的抵押优先受偿权。而鲁某安是与郭志强签订房屋转让协议，并非是向房地产开发企业购买商品房，鲁某安系商品房消费之外的一般买受人，不享有商品房消费者的权利。故鲁某安不享有法律、司法解释特别规定的足以排除强制执行之实体权益。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,鲁某安自述除2013年11月18日前签订房屋转让协议当日向郭志强转账支付了10万元房款，此后截止执行法院2016年11月18日查封案涉房产时，鲁某安并未按照其与郭志强2013年11月18日签订的房屋转让协议以及2014年4月26日签订的补充条款约定支付剩余款项，故本案并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形。因此,鲁某安就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。 第三，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。根据上述司法解释规定，案外人提出确权诉讼请求，是指案外人请求对执行标的的真实权属予以确认，并非对违约责任的确定。故鲁某安请求确认郭志强违约责任的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围。 综上所述，鲁某安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30400元由上诉人鲁某安负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏西霞 审判员  李 俊 审判员  赵 玲 二〇二〇年六月九日 书记员  高 丹 1