江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终945号上诉人（原审原告）：刘青梅，女，1963年7月18日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人（原审原告）：陈腊梅，女，1968年12月22日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人（原审原告）：陈玉梅，女，1970年12月1日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人（原审原告）：张二妹，女，1976年11月20日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：王立喜，男，1971年9月21日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：王思云，女，1970年11月11日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。被上诉人（原审被告）：徐霞，女，1988年11月8日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：许皆欣（系徐霞丈夫），男，1977年12月20日生，回族，住上海市长宁区。原审第三人：王小花，女，1973年7月14日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹因与被上诉人王立喜、王思云、徐霞、原审第三人王小花房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判被上诉人徐霞返还四位上诉人购房款570000元、改判被上诉人徐霞、王立喜、王思云赔偿上诉人损失140240元；二、被上诉人承担一审、二审的诉讼费。事实与理由：一审法院适用法律错误。1.上诉人对房屋虽有占有权，但却无法使用。王立喜、王思云强行进入，上诉人将大门用大锁锁了不低于十次，都被王立喜砸开，无奈之下上诉人报警数次，东屏派出所出警人员都说无法处理。在一审开庭过程中王立喜也承认己经在院墙里新建了房子并且己全部装潢完毕，上诉人的装潢材料也己被王立喜用完，其全家己住在里面(含王立喜年迈的父母）。这样的状况让上诉人怎么去占有、使用该房屋，即使妨害诉讼一审法院能判决，亦存在执行困难。2.因房屋买卖合同无效，上诉人起诉徐霞返还房款不损害被上诉人以及第三人的利益，但一审判决造成上诉人既得不到房屋也得不到钱，对上诉人来说是物钱两空。上诉人与徐霞在房屋买卖合同的第六条约定:甲方承诺此房不涉及第三人的权利、没有任何纠纷，如因此造成乙方损失甲方应承担责任。此处的责任也含返还购房款的责任。根据最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议第五项关于物权纠纷案件的审理：(一）关于农村房屋买卖问题，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理，双方当事人应各自返还房屋及购房款。对照上述规定以及实际情况，上诉人没有占有使用涉案房屋。为此，被上诉人应该返还上诉人的购房款。请求上级法院支持上诉请求。王立喜辩称，我和王小花发生合同关系，与上诉人没有任何关系。我现在已经住进涉案房屋了，也为房屋装修花费了大量金钱。我装修的损失还要找王小花主张权利。我现在一家都住在涉案房屋内，不可能还给上诉人。至于剩余房款25万元，是我和王小花的事情，上诉人和我没有关系，我没有拿过他们一份钱。我已经实际居住涉案房屋半年。徐霞辩称，对于上诉人的上诉请求，我不认可。我购买涉案房屋的时候70余万元，通过村委会盖章，王立喜及其家人签字，所有手续都是合法的。我方不同意返还上诉人款项。王思云、王小花未到庭参加答辩。刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹向一审法院起诉请求：1.确认刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹与徐霞的房屋转让协议无效；2.判决徐霞返还购房款570000元；3.判决王立喜、王思云、徐霞赔偿原告损失140240元；4.王立喜、王思云、徐霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王立喜与王思云系夫妻关系。位于南京市溧水区房屋（以下简称涉案房屋）原系王立喜作为宁常高速公路溧水段征地房屋拆迁补偿协议中的被拆迁人拆迁安置所建，2013年8月15日，王立喜领取了该房屋的乡（镇）村农（居）民建房用地许可证。2013年8月20日，东屏镇人民政府向王立喜颁发了乡字第3201240100433号乡村建设规划许可证。2013年12月2日，王立喜作为出卖人（甲方）与王小花作为买受人（乙方）签订房屋转让合同一份，约定甲方自愿将其村证房位于南京市溧水区的房屋（建筑面积161.6平方米）以人民币80万元的价款出售给乙方（含院子700平方米和院内附属房屋60平方米）；乙方付给甲方人民币80万元，甲方收款当日交房，并附收款收据；甲方应当于2013年12月20日交付乙方房屋；签订合同当日，房屋产权人的配偶及家人需知晓并同意，且全部到场签字；如此房拆迁户头钱由甲方（王立喜）所得，对房屋的补偿费用及安置房（或土地）由乙方（王小花）所得，等等。该合同甲方处有王立喜、王思云签名及捺手印，乙方处有王小花签名及捺手印。上述转让合同背面处载有手写的“证明：购买南京市溧水区的房屋（建筑面积161.6平米院子700平米，附属房屋60平米），此房房款全部结清，双方没有任何钱款方面纠纷，此据，双方签字：王立喜，王思云，王小花”内容。在此次房屋转让中，实际转让价款为人民币25万元。后王立喜、王思云向王小花交付了涉案房屋。2014年3月25日，王小花与卞月军作为出售方（甲方）与徐霞作为买售方（乙方）签订房屋转让合同一份，约定甲方将涉案房屋以80万元的价款出售给乙方，甲方应当于2014年3月25日交付乙方房屋，如此房拆迁户钱归原房主（王立喜）所得，对房屋的补偿费用及安置房（或土地）由乙方（徐霞）所得，等等。2018年11月26日，徐霞作为甲方与刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹作为乙方签订房屋转让协议一份，约定甲方将位于溧水区东屏镇方边村下王村原宁常高速拆迁安置所建房屋（含主房、附房、周围水泥地、院墙）转让给乙方；总价款57万元，乙方已于2018年11月16日支付定金3万元给甲方，余款于2018年12月16日之前付清；此房原来是由下王村王立喜、王思云所建，2014年3月王立喜、王思云将此房卖给了王小花，王小花又将此房卖给了甲方；甲方收到57万元后房屋的所有权转移给乙方；甲方承诺此房不涉及第三人的权利、没有任何纠纷，如因此造成乙方损失甲方应承担责任；在乙方付清余款前，甲方将房屋腾空，付清余款后将钥匙交给乙方；等等。后刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹将剩余购房款全部支付给了徐霞，徐霞将涉案房屋的乡（镇）村农（居）民建房用地许可证、乡村建设规划许可证、徐霞与王小花之间的房屋转让合同及收条、王小花与王立喜的房屋转让合同原件交与刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹，并将涉案房屋交付。另查明，2014年3月27日，溧水县东屏镇方边村民委员会出具证明一份，其中载明：“兹有东屏镇方边村下王村民王立喜、王思云自愿将位于下王原宁常高速拆迁安置所建的住房及辅房，有偿一次性转让给溧水区分龙岗居民王小花，具体面积见协议和建房规划许可证。特此证明”，后又在该证明上添注“并于2014年3月25日由王小花转让给徐霞”内容。2018年11月27日东屏街道方边社区居民委员会在该证明上添注内容“徐霞于2018年11月26日转让给刘青梅等四人”上加盖公章。2019年3月29日，刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹在收房之后为装修案涉房屋以陈玉梅的名义于与南京名谦装饰工程有限公司签订了装饰装修工程施工合同,约定合同价款196000元。刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹已支付了装潢款10万元,该装修公司已进行了部分水电改造、装修。2019年5月20日，王立喜、王思云作为原告向一审法院提起诉讼要求确认其与本案王小花之间的房屋转让合同无效，并要求本案王小花与本案原告刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还涉案房屋。因涉案房屋系农村集体土地上的房屋，王小花系城镇居民，并非涉案房屋所在村民集体经济组织成员，一审法院于2019年8月19日作出（2019）苏0117民初2660号民事判决，判决王立喜、王思云与王小花之间的房屋转让合同违反了法律强制性规定，属无效合同，但驳回了王立喜、王思云要求王小花与刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还涉案房屋的诉讼请求。另，在一审法院（2019）苏0117民初2660号案件审理过程中，一审法院于2019年8月12日至涉案房屋现场勘察，发现涉案房屋院墙内堆放有大理石、红砖、沙子等建筑材料，涉案房屋内部已进行了部分改造、装修（原有房屋内木门、地砖、墙拆除，新贴客厅地面瓷砖、卫生间部分墙面瓷砖、墙顶粉刷等）。庭审过程中，原告刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹陈述：其为此次购房向陈修木支付了中介费10000元；因涉案房屋漏水等原因需要维修，刘青梅为此支付了人工费、材料费共计6000元；刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹为装修涉案房屋购买了价值5440元的两扇门、价值22000元的瓷砖、价值1000元的花盆、价值3000元的桌子椅子凳子、价值2000元的锅碗瓢盆、价值800元的大树。刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹针对以上陈述提供了部分票据和转账记录，徐霞对刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹陈述的以上支出全部予以认可。王立喜认可刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹陈述的花盆、桌子椅子凳子、锅碗瓢盆、大树均仍在涉案房屋，并称2019年8月12日法院现场勘验时涉案房屋院墙内堆放的大理石、红砖、沙子等建筑材料已经被其使用装修在涉案房屋上，且其已将涉案房屋装修完毕并进行了加盖。以上事实，由房屋转让合同、房屋转让协议、汇款凭证、收条、村委会出具的证明、乡村规划许可证、农村建房用地许可证、装饰装修工程施工合同、收据、微信转账记录、情况说明、产品购销合同书、一审法院（2019）苏0117民初2660号庭审笔录、民事判决书、现场勘验笔录、现场照片及本案庭审笔录等证据予以证明，予以确认。一审法院认为，位于南京市溧水区的房屋系农村集体土地上的房屋，刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹在购买该房屋时均系城镇居民，并非涉案房屋所在村民集体经济组织成员，刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹与徐霞之间的房屋转让合同违反了法律强制性规定，应属无效合同。故对刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹要求确认其四人与徐霞于2018年11月26日签订的房屋转让协议无效的诉讼请求，予以支持。但关于刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹要求徐霞返还购房款57万元的诉讼请求，一审法院认为，刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹在购买涉案房屋后对房屋进行了部分改造、装修等添附，属《中华人民共和国合同法》中不能返还的情形，徐霞也表示不同意相互返还，且一审法院于2019年8月19日作出的（2019）苏0117民初2660号判决中也明确驳回了王立喜、王思云要求王小花、刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还涉案房屋的诉讼请求。故对刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹要求徐霞返还购房款57万元的诉讼请求，不予支持。鉴于以上处理原则，一审法院对刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹要求王立喜、王思云、徐霞赔偿损失140240元的诉讼请求，亦不予支持。另，鉴于一审法院（2019）苏0117民初2660号判决已明确驳回了王立喜、王思云要求本案刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还涉案房屋的诉讼请求，即意味着本案刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹对涉案房屋享有占有、使用的权利。刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹在占有、使用涉案房屋过程中，因王立喜、王思云等人强行入住该房屋并进行装修、添附，致其权利受损，刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹可通过排除妨害诉讼或者要求公安机关追究侵权人治安责任乃至刑事责任的方式解决此问题。综上，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹与徐霞于2018年11月26日签订的房屋转让协议无效；二、驳回刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计5451元，保全费4120元，合计9571元，由刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，王立喜将其拆迁安置自建的涉案房屋转让给原审第三人王小花，后王小花将房屋转让给被上诉人徐霞，徐霞又房屋转让给上诉人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹。因该房屋为农村集体土地上所建房屋，而在房屋的数次转让中，购买方均非该房屋所在村民集体经济组织成员，故就该房屋的数次转让协议均违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，上诉人与徐霞所签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，上诉人已支付全部的购房款，并在接受房屋后对房屋进行了装修改造，故该房屋已不宜返还。并且已生效的（2019）苏0117民初2660号判决中也明确驳回了王立喜、王思云要求王小花、刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹返还涉案房屋的诉讼请求，故一审判决驳回上诉人请求返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，并无不当。至于王立喜、王思云等人强行入住房屋致上诉人权利受损，其可另行主张权利。综上所述，刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10902元，由上诉人刘青梅、陈腊梅、陈玉梅、张二妹负担。本判决为终审判决。审判员  李飞鸽二〇二〇年六月三日书记员  孙雪松