江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3096号上诉人（原审被告）：苏州市相城区蠡口金凤凰娱乐会所。被上诉人（原审原告）：杨炳霞。委托诉讼代理人：李文渊，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王哲。上诉人苏州市相城区蠡口金凤凰娱乐会所（以下简称金凤凰会所）因与被上诉人杨炳霞、王哲房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初2395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金凤凰会所的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由杨炳霞、王哲承担。事实和理由：一、一审判决赔偿金额过高。1.金凤凰会所从未知悉合同的存在，不知道合同中杨炳霞与徐钧签订的条款内容。2.胡春喜与徐钧签订的转让合同中未提及与杨炳霞签订的合同事宜，但徐钧口头告知案涉租赁合同租赁期限到2019年6月30日止，杨炳霞将支付30万元的租金给金凤凰会所，租赁期限应到2019年6月30日止。3.杨炳霞租赁期限内，没有支付过水电费，水电费一直由金凤凰会所支付，要求杨炳霞支付自2018年7月至2019年1月底的水电费，每个月3000元人民币共计21000元。二、王哲应承担杨炳霞全部损失。金凤凰会所与王哲的转让协议中第七条约定，转让后甲方不承担转让后的债权债务。王哲要求杨炳霞搬离应与其协商退款等相关事宜。三、本案遗漏诉讼参与人。金凤凰会所有四位投资人，分别是胡春喜、赵磊磊、王春宝、胡峰，经营期间各项收入、支出均由四位投资人共同确认，如一审判决金凤凰会所承担责任，四位投资人应共同承担。杨炳霞二审辩称，请求二审驳回金凤凰会所的上诉请求。1.本案租赁关系系杨炳霞与金凤凰会所建立，该会所是个体工商户，胡春喜是实际负责人，租赁合同期限为三年，从2016年8月1日至2019年8月1日，合同最后一年的租金由胡春喜收取，金凤凰会所现主张对于租赁合同不知情显然不成立。2.金凤凰会所称遗漏了诉讼参与人，金凤凰会所是个体工商户，杨炳霞不知道其内部投资关系，金凤凰会所一审中也未申请追加，其内部关系不能对抗杨炳霞。3.金凤凰会所与王哲之间的转让与杨炳霞无关，王哲与金凤凰会所之间的权利义务关系应按照合同相对性处理，与杨炳霞本案诉讼请求无关。4.租赁合同约定合同因金凤凰会所原因提前解除，杨炳霞装修补偿费用为装修费用乘以剩余租赁期限与租赁期限的比值，合同对于律师费、诉讼费用、违约金均有约定，即使合同无效，也不能影响违约责任的承担。一审判决金额偏低。5.杨炳霞不拖欠水电费，2018年5月后因金凤凰会所拖欠物业水电费，被物业断电，杨炳霞自行解决水电问题，金凤凰会所也没有提供证据证明拖欠的事实，在本案中也不属于上诉的请求。请求二审驳回金凤凰会所的上诉请求，维持一审判决。王哲二审未做答辩。杨炳霞向一审法院起诉请求：1.判决金凤凰会所退还杨炳霞自2019年2月28日至2019年8月1日剩余租金125000元(共计5月，300000元：12月=25000元/月)。2.判决金凤凰会所支付违约金300000元，搬迁费20000元，律师代理费10000元。3.诉讼费由金凤凰会所承担。一审法院认定事实：2016年5月17日，杨炳霞（乙方）、金凤凰会所（甲方）双方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方同意乙方租赁使用安元路319号一楼原金凤凰酒吧，建筑面积共计约800平方米(详见附件平面图，租金并不以面积为准)，从事超市经营。租赁期限3年，自2016年8月1日起，至2019年6月30日止。二、租金：1.甲方同意每年的租金为人民币三十万元；2.付款时间：租金每年支付一次，先付租金后使用。第一次租金在2016年6月1日前支付，以后在每年的6月1日前支付。五、其他事项：甲方按照本协议约定交付房屋直至2016年6月30日为免房租装修期，乙方可免房租进场装修，房租和租赁期限均自2016年7月1日起计算。然而，若由于乙方原因提前终止本合同的，上述装修期的房租乙方应向甲方另行补足，具体金额参照本合同约定的年租金计算。合同签订后，杨炳霞依约支付了租金，其中从2018年8月1日开始计算的租期租金30万元，由杨炳霞通过刷卡方式支付，并由金凤凰会所出具了收据。另查，金凤凰会所经营者胡春喜因涉嫌组织淫秽表演被羁押，胡春喜遂在看守所内委托案外人赵磊磊与第三人王哲于2019年1月7日协商，并签订转让协议一份（由胡春喜在看守所内补签），其中约定：被告将其位于苏州市相城区该金凤凰会所内的全部软、硬件设施及经营权一次转让给第三人；原房屋承租人与房东签订的房屋租赁合同随即移交给第三人，胡春喜负责第三人与房东重新签订租赁合同。胡春喜为此委托案外人汤晓平，向第三人收取了上述财产转让费120万元。审理中，杨炳霞陈述并举证，2019年2月28日，杨炳霞承租店面门口被张贴“搬离通知”一份，载明“安元路金凤凰一楼租户，请于2019年2月28日之前搬离”，落款为“房东，朱先生”。2019年3月22日，杨炳霞将其承租的房屋移交第三人王哲。杨炳霞另称，其租金交到2019年7月31日，因为合同里说了租期是三年，当时合同写的是2019年6月30日，是书写错误，应当写到2019年7月31日止。最后一期租金的交付日期是2018年7月9日、2018年8月3日、2018年8月27日。超市于2019年3月22日移交给第三人的，有个交接单。交接的时候是3月22日，封门和拆除是3月8日，我有照片提供，当时封门是一个挖土机，拆也是挖土机把小房间拆掉的，我们的东西还都在里面，也有人在里面，当时我还报警了。审理中，金凤凰会所经营者胡春喜陈述，徐钧原来是金凤凰会所的所有人，我是从他手中转让过来的，转让包含音响设备和装修资产，房屋不属于转让范围，但双方从来没有签署过金凤凰酒吧的转让协议，只转了一个营业执照。目前金凤凰娱乐会所法定代表人仍为胡春喜，但是实际经营权已经移交第三人王哲。金凤凰会所自认租金收取到了2019年6月30日，其与房东没有签订租赁合同，是延续徐钧的租赁合同，徐钧和房东朱雪荣有没有合同我也没看过。朱雪荣是房东，但会所原实际的所有人是徐钧。第三人陈述，我没有使用原有的营业执照，另外申请的营业执照，金凤凰会所与我没关系。我与朱雪荣租赁合同在2018年12月31日签订的，大概在2019年3月份左右接收的超市的房子，具体时间不记得了。我也没有封杨炳霞的门，拆除装修也只会是杨炳霞清空离场以后才会去拆的，我与杨炳霞没有直接矛盾。我的房租是从2019年1月1日开始付给朱雪荣的，分两笔付的，总共140几万。审理中，杨炳霞举证：1、房屋租赁合同一份，证明杨炳霞、金凤凰会所于2016年5月17日签订房屋租赁合同，金凤凰会所将安元路金凤凰酒吧一楼出租给杨炳霞，租期3年，从2016年8月1日至2019年8月1日，租金30万元/年。合同约定由于金凤凰会所原因提前解除，杨炳霞装修补偿费为装修费用乘以剩余租赁期与合同租赁期的比值。合同还约定了违约方应支付律师费及诉讼费，违约方不得提出违约金过高的请求，金凤凰会所擅自提前解除合同，支付1倍的年租金作为违约金。2、POS签购单。银行交易流水、收据一组，证明金凤凰会所通过刷卡的方式于2018年7月9日、2018年8月3日、2018年8月27日共计支付被告2018年8月1日至2019年8月1日年度房租30万元，金凤凰会所出具了收据，胡春喜在收据上签名。3、搬离通知一份，证明杨炳霞于2019年2月28日收到要求搬离房屋的通知。4、现场图片一组，证明2019年2月28日接到搬离通知后，杨炳霞租赁房屋的大门被封堵，装修遭到强制拆除，造成破坏，事实上无法正常使用房屋。5、交接单一份，证明金凤凰会所已将安元路金凤凰酒吧转让他人，2019年3月22日签订了转让协议，受让人与杨炳霞协商，杨炳霞被迫于2019年3月22日将房屋及装修交付给受让人，搬离了所有物品。6、律师委托代理人合同及律师费发票一张，证明杨炳霞为维权，追究金凤凰会所违约责任，支付律师代理费1万元。金凤凰会所质证认为：对证据1，我才看到，原来只有我和原房东口头的交接，对证据2无异议，对证据3，我没有发给杨炳霞搬离通知，对证据4，大门不是我封闭的，装修也不是我拆的，是我转让出去的王哲做的，对证据5我没有签署过，不认可，对证据6的真实性无异议，但是我不同意支付律师费。审理中，金凤凰会所提供转让协议一份，证明转让以后，涉案房屋与金凤凰会所无关。杨炳霞质证认为：对该证据的真实性认可，该协议证明金凤凰会所将杨炳霞所租赁的房屋在2019年1月8日转让给案外人王哲，金凤凰会所与王哲之间的权利义务关系，依照合同相对性的原理，与杨炳霞无关。审理中，第三人举证：1、提供娱乐会所转让协议书复印件一份；2、终止合同协议书复印件一份；3、我与朱雪荣的租赁合同复印件一份；4、汤晓平收条120万复印件一份；5、由胡春喜向汤晓平作出的授权委托书复印件一份；6、金凤凰娱乐会所转让的股东签字复印件一份；7、租金明细表一份，证明我与杨炳霞没什么关系，我这个房子是朱雪荣租的，会所是胡春喜向我转让的。杨炳霞质证认为：1、对证据1的真实性无异议，我们认为该份转让协议书已证明金凤凰会所在2019年1月7日将租赁给杨炳霞的房屋转让给第三人，金凤凰会所其行为拒绝履行与杨炳霞的租赁合同构成违约，金凤凰会所与第三人之间的债权债务关系与杨炳霞无关，以合同相对性原理，金凤凰会所应向杨炳霞承担违约责任，金凤凰会所与第三人之间的争议由其双方的协议解决。2、对证据2的真实性无法确认，朱雪荣的签名我方无法确认，且与本案无关联性。3、对证据3真实性无法确认，且与本案无关联性。4、对证据4和5，与本案无关联性。5、对证据6真实性无法确认，且与本案无关，金凤凰会所工商登记注册登记的为个体工商户，其负责人为胡春喜。6、对证据7真实性无法确认，且与本案无关金凤凰会所质证认为：对7项证据真实性均无异议，唯一一张解除租赁合同的（证据2），是我当时不知道的，没有让律师给我带话，虽然我当时不知道，但是我现在对证据2予以认可。当时我在看守所的时候，律师跟我带话，我问的很明白，我只问了对我们这边转让方有什么要求，当时律师带话“只要把以前拖欠的正常所有人的工资、水电费以及欠款解决掉就行了”，我在里面看转让协议第七条，不承担转让方的债权债务。以上事实，由杨炳霞提供的当事人身份信息、房屋租赁合同、POS签购单、银行交易流水、收据、搬离通知、现场图片、交接单及金凤凰会所提供的转让协议、王哲提供的娱乐会所转让协议书、终止合同协议书、王哲与朱雪荣的租赁合同、汤晓平出具的收条、由胡春喜向汤晓平作出的授权委托书、金凤凰娱乐会所转让的股东签字、租金明细表及当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同；合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿；有过错的一方，应赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，各自承担相应的责任。本案中，杨炳霞、金凤凰会所双方当事人就涉案房屋均未提供土地、建设规划许可证、不动产权证书等不动产的合法凭证，故该租赁合同应为无效；因涉案合同签订主体为双方当事人，相应合同义务应由合同双方各自负担；合同无效后，杨炳霞应向金凤凰会所返还涉案房屋，金凤凰会所应向杨炳霞返还收取的相应租金；鉴于金凤凰会所在收取杨炳霞租金后，对于将有关资产、经营场所的转让未作妥善协调，且金凤凰会所作为出租方，应对房屋的产权性质、合同法律效力承担更大责任，故应对杨炳霞承担返还租金及赔偿相应损失的责任；杨炳霞明知双方租赁合同并无相应合法证书，仍与金凤凰会所签订相应合同，也应承担一定责任；因杨炳霞在实际使用房屋二年多后，已移交由第三人王哲占有、使用，故本院在对杨炳霞实际占有房屋使用费予以折价扣除后，再根据合同条款、双方举证、房屋实际使用期限、收付款项、房屋现状、责任大小等，酌情认定金凤凰会所应向杨炳霞返还租金、赔偿损失等合计人民币20万元；其余损失由杨炳霞自行承担；杨炳霞主张要求金凤凰会所支付违约金、搬迁费、律师代理费等主张，因合同无效而于法无据，不予支持；有关杨炳霞、金凤凰会所与第三人、原出租人朱雪荣、房屋实际所有人之间的法律关系，当事人可另行主张，本案不作理涉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及其他法律规定，判决：一、苏州市相城区蠡口金凤凰娱乐会所应退还杨炳霞租金、赔偿损失合计人民币20万元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回杨炳霞其余诉讼请求。本案案件受理费8125元，由杨炳霞负担3125元、金凤凰会所负担5000元。二审与一审查明事实一致。二审中，金凤凰会所为证明其主张向本院提交了徐钧、胡春喜之间的收购协议、娱乐会所转让协议书、营业执照、胡春喜身份证、股东材料证明（以上证据皆为复印件）。杨炳霞质证认为，收购协议是复印件，对其真实性不认可。一审中，胡春喜认可从徐钧处收购金凤凰会所，杨炳霞系与金凤凰会所签订的租赁合同，金凤凰会所投资人或者法人的变更不影响杨炳霞与金凤凰会所的关系，杨炳霞已支付了租金，金凤凰会所出具了收据，胡春喜在收据上签字；对于转让协议、股东签字单真实性认可，一审中已经出具并质证，转让协议可以证明胡春喜在杨炳霞租赁合同期限内向第三人转让房屋及资产，对杨炳霞构成违约，应承担违约责任，转让协议书依照合同相对性原理与杨炳霞无关。对于营业执照和身份证真实性认可，金凤凰会所为个体工商户，经营者系胡春喜，证明金凤凰会所主体适格，金凤凰会所称遗漏诉讼参与人无法律依据；股东材料证明真实性不认可，且与本案无关联性。王哲质证认为，关于徐钧、胡春喜之间的收购协议，其未参与，也不知情，请求法院认定；娱乐会所转让协议书真实性认可，案涉债权债务纠纷系金凤凰会所原来经营期间产生，并非王哲受让后经营中产生的，故于王哲无关，金凤凰会所要求王哲承担无事实和法律依据；关于原经营执照真实性认可，对法人身份证明、股东证明无法确认，请求法院依法认定。本院认为，本案中，金凤凰会所与杨炳霞就案涉房屋均没有提供建设规划许可证、不动产证等合法凭证，双方之间签订的租赁合同应为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，杨炳霞应将承租的房屋返还给金凤凰会所，金凤凰会所应返还杨炳霞相应的租金。金凤凰会所作为出租方应对房屋产权的性质更加了解，对合同无效承担更大的责任；杨炳霞作为承租人在签订合同之前未能审查房屋产权性质，也应承担一定责任。一审结合合同约定、房屋实际使用期限、收付款项、过错程度等酌定由金凤凰会所向杨炳霞返还租金及赔偿损失20万元合理有据，本院予以维持。金凤凰会所上诉认为一审认定赔偿金额过高，胡春喜对于案涉合同内容不清楚，租赁期限应为2016年8月1日至2019年6月30日，要求杨炳霞向其支付水电费。本院认为，胡春喜认可徐钧曾口头告知其合同事宜，并且胡春喜收到杨炳霞支付的租金30万元，其现主张不清楚合同内容本院不予采信。关于租赁期限，合同中明确约定租期为3年，房租和租赁期限均从2016年7月1日计算，因此本院认定租赁期限应为2016年7月1日至2019年6月30日，合同约定租赁期限为2016年8月1日至2019年6月30日应为笔误。关于水电费，金凤凰会所一审中并未提出反诉，且对于其替杨炳霞代缴水电费没有提供任何证据加以证明，金凤凰会所主张杨炳霞支付水电费缺乏事实依据，本院不予支持。金凤凰会所上诉认为应由王哲和金凤凰会所全部投资人承担杨炳霞的损失。本院认为，根据合同相对性原则，杨炳霞应向金凤凰会所主张权利，金凤凰会所与王哲或者投资人之间的内部约定不得对抗杨炳霞，故对于金凤凰会所上诉请求本院不予支持。综上所述，苏州市相城区蠡口金凤凰娱乐会所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8125元，由上诉人苏州市相城区蠡口金凤凰娱乐会所负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年六月五日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉