河南省长葛市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1082民初1208号原告：赵志红，女，汉族，1969年2月21日生，住长葛市。被告：赵浩灿，男，汉族，1982年4月13日生，住长葛市。委托代理人：赵进良，长葛市公平法律服务所法律工作者。原告赵志红诉被告赵浩灿房屋租赁合同纠纷一案，原告赵志红于2020年4月13日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭审理了本案。原告赵志红、被告赵浩灿及其委托代理人赵进良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵志红诉称：2019年4月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，被告在合同履行过程中于2020年4月1日无故终止合同，导致原告无法及时将房屋出租，被告的行为给原告造成了损失，因此，原告要求被告承担给原告造成损失的责任并赔偿损失16万元。现原告依法提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告的房屋租赁合同；2、被告支付原告违约金16万元；3、被告赵浩灿负担本案诉讼费用。被告赵浩灿辩称：一、原告系违法转租行为，原告与被告签订的合同系无效合同，原告无权向被告追究违约责任，其诉请不应得到支持。依据《合同法》第224条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”住房城乡建设部颁布于2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》第11条的规定：“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”。本案原告根本就没有得到长葛市宇龙塑机有限公司的同意擅自将房屋转租并获取高额利益，其转租行为已经成为经营性质，对这种非法转租并获取高额利益的行为显然法律是不予支持的，对这种获取高额利益的转租行为显然也是属于改变房屋使用性质的一种表现，《合同法》217条也明确规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。而本案原告将该租赁物作为赚钱的工具显然是违背法律规定的。《民法总则》第153条：“违背法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。原告转租的行为本身就违法，其与被告签订的转租合同显然是无效合同，对无效合同原告是没有权利追究违约责任的，同时，原告也无权收取被告的租金，应由长葛市宇龙塑机有限公司收取，且对非法转租中高于长葛市宇龙塑机有限公司收取的租金的部分属于不当得利。二、原告以被告无故于2020年4月1日终止合同并要求支付违约金16万元没有事实根据，理由如下1、2020年初对全国人民来说都在抗击疫情这场灾难，全国的经济都处于停滞状态，截止到今天的庭审全国的疫情依然没有全部解除，全国乃至全世界的经济都受到巨大的损失。在这种不可抗力的疫情面前被告作为一个做服装的小个体户也不例外，受疫情影响从2020年1月25日起到3月1日被告从未营业，被告实在无法再支撑下去，被告在租期届满前提前一个月于2020年2月29日与原告协商，要求其降低租金，原告不同意，被告无奈只有于2020年3月1日停业。被告的停业是因为疫情的不可抗力，系被告无奈的选择，被告提前一个月给原告协商是因为原告执意不同意降低租金，致被告终止履行，被告并不是无故或存在恶意行为，同时，受疫情影响，原告继续让被告支付16万元的租金显然对被告也是不公平的。也是违背2020年4月16日最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》通知的精神的，《民法总则》第180条也明确规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”；2、受疫情影响，被告在与原告协商过程中终止合同，被告也是认可的并接受了被告交付给其钥匙的行为，说明终止是达成合意的，但被告并不构成根本违约，被告也没有解除合同的意思表示，解除合同与终止是两个不同的概念，终止是受疫情的这种不可抗力的影响，在这种不可抗力的情形下原告的第二项诉请是不能得到支持的，且合同也没有约定终止属于违约的范围内，依据法律规定违约金必须明确约定，就本案而言显然没有该约定。3、被告没有解约行为，如果被告已经解除合同，作为原告还有必要在诉请第一项中要求解除与原告签订的租赁合同吗？解除合同自通知到达对方时合同解除，被告从未向原告发过任何解除的通知，反而，原告提起了解除合同之诉，这足以说明被告确实没有解约行为，那么，依据《九民纪要》第48条之规定，被告自收到诉状之日起该合同已经解除，该解约行为显然是原告提出的，并不是被告提出的，在这种情形下原告的第二项诉请是没有依据的。综上所述，被告同意解除与原告的房屋租赁合同，被告不应当支付原告违约金16万元，应依法驳回原告的诉讼请求。原告赵志红向本院提供以下证据：1、结婚证、古海强身份证复印件各一份，证明原告与古海强系夫妻关系，原告的诉讼主体适格；2、2005年11月17日房屋租赁合同书两份、2019年4月1日租赁协议一份，证明2005年11月17日古海强、原告赵志红与长葛市宇龙塑机股份有限公司签订房屋租赁合同书两份，该合同书约定原告有权将房屋出租、转让；2019年4月1日原告将上述合同约定的房屋出租给被告使用，双方约定的租赁期限是5年，自2019年4月1日起至2024年4月1日止，租金是每年16万元，于每年3月1日支付下一年的租金；3、短信聊天记录8页，证明原告要求被告支付原告房租16万元，被告说到期就不租了。我和被告协商，要求我们双方共同出租，被告不同意，让我起诉他；4、2019年7月1日原告的丈夫古海强和赵坤签订的租赁协议一份，证明原告夫妻二人与别人签订的房屋租赁协议，除租金、租赁期限不一致以外，其余内容都是格式合同，被告提供的合同原件有修改的嫌疑，被告将第十条中的“乙方违约责任中，第二款：租赁期间，如乙方提前解约，乙方须支付甲方半年租金”的内容删除掉了。被告赵浩灿向本院提供的证据有：2019年4月1日原、被告签订的租赁协议一份，证明原告所主张的违约金没有事实证据。综合上述证据以及当事人的合理陈述，本院确认以下案件事实：2019年4月1日，原告赵志红与被告赵浩灿签订租赁协议一份，双方约定被告租赁原告和其丈夫古海强承租的长葛市宇龙塑机股份有限公司所有的位于长葛市建设路中段路东的70平方米的房屋，租赁期限自2019年4月1日至2024年4月1日，租金每年160000元，被告于每年的3月1日前支付原告下一年的租金，双方约定租赁期间，如被告提前解约，被告需支付原告半年的租金。2020年2月29日原告要求被告支付2020年的租金，被告以生意不好做又遇到今年的疫情为由回复原告，待房屋1年的租赁期限到期后就不用了。原告以双方的房屋租赁合同未到期且双方签订合同时租金较低为由要求与被告一起将涉诉房屋出租出去，被告对原告的要求不予认可，被告又要求原告降低租金，原告说等长葛市宇龙塑机股份有限公司的决定后再定。后因双方协商未果，2020年4月13日原告诉至本院。本院认为，原告要求与被告解除双方于2019年4月1日签订的房屋租赁合同，被告予以认可，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金16万元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理第五条的规定，承租房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，根据上述规定，原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赵志红与被告赵浩灿2019年4月1日签订的房屋租赁合同；二、驳回原告赵志红的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告赵志红负担1700元，由被告赵浩灿负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  曹东山二〇二〇年六月五日书记员  乔炜炜