江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终2215号上诉人（原审被告）：王某某，男，1996年2月11日生，汉族，住江苏省建湖县。被上诉人（原审原告）：徐乐，男，1996年3月21日生，汉族，住江苏省泰兴市。被上诉人（原审原告）：戴志军，男，1996年7月17日生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：蒋庆东（受徐乐、戴志军的共同委托授权），泰兴市新街法律服务所法律工作者。上诉人王某某因与被上诉人徐乐、戴志军合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初2920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某某的上诉请求：撤销一审判决，驳回徐乐、戴志军的诉讼请求。事实和理由：1.双方已按合同约定各自履行了交付房屋，店铺转让费不应退还，徐乐、戴志军不能继续经营是因无锡泓远商业管理有限公司（以下简称泓远公司）未按承诺提供招商服务，使市场内80多户店主无法继续经营。2.据徐乐、戴志军陈述，榴莲密码店于2018年12月15日才停业，也即，徐乐、戴志军实际使用店铺的期间为2018年3月15日与2018年12月15日，计243天，而不是146天(至2018年8月8日)，一审法院按照146天计算应退还转让费属事实认定错误。。徐乐、戴志军答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐乐、戴志军向一审法院起诉请求：1.解除徐乐、戴志军与王某某间的店铺转让合同；2.请求判令王某某返还店铺转让金63000元及押金2000元并给付银行同期贷款利息计算至还清此款之日止的利息；3.本案诉讼费用由王某某承担。诉讼过程中，徐乐、戴志军明确第2项诉讼请求为：请求判令王某某返还店铺转让金63000元及押金2000元并给付自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2017年7月6日，王某某与泓远公司签订《无锡青春商业中心租赁合同》一份。该合同载明：王某某向泓远公司承租位于惠山区青春商业中心的房屋用于经营餐饮有关的配套服务；王某某承诺仅以米集盒在该租赁物业进行经营活动，未经泓远公司书面同意，王某某不得擅自变更其租赁区域的用途、类别和模式，对该条款的违反将构成根本违约，泓远公司有权要求王某某立即停止不符合本条款约定的任何行为直至单方解除本合同，王某某应承担相应违约责任，并赔偿因此给泓远公司造成的损失；租赁铺位号为D4/4-109、110、111；租赁期自2017年7月30日起至2020年8月28日；租金起算时间为2017年8月28日，第一年2017年8月28日至2018年8月27日，租金72544元，第二年2018年8月28日至2019年8月27日，租金87053元，第三年2019年8月28日至2020年8月27日，租金87053元，租金支付方式为半年支付；物业管理费9158元/年，每6个月为一个交费期，先付后用；除非本合同另有约定，王某某应事先取得泓远公司书面同意后，方可将其在本合同项下的权利和义务全部转让，否则视为王某某根本违约，泓远公司有权解除本合同。2018年3月15日，徐乐、戴志军与王某某签订《店铺转让合同》一份。双方约定：王某某同意将位于文良路天御青春假日广场4D109号的店铺转让给徐乐、戴志军使用，保证徐乐、戴志军同等享有王某某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给徐乐、戴志军后，徐乐、戴志军同意代替王某某履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由王某某交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修、营业设备等全部归徐乐、戴志军；徐乐、戴志军在2018年3月12日向王某某支付转让费63000元并支付店铺押金5000元整；王某某应协助徐乐、戴志军办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由徐乐、戴志军负责，徐乐、戴志军接手前该店铺所有的一切债权、债务均由王某某负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由徐乐、戴志军负责；如徐乐、戴志军逾期交付转让金，徐乐、戴志军应每日向王某某支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，王某某有权解除合同，且徐乐、戴志军须按转让费的10%向王某某支付违约金；如果由于王某某原因导致转让中止，王某某同样承担违约责任，并向徐乐、戴志军支付转让费的10%作为违约金。2018年3月12日，王某某确认收到戴志军支付的定金10000元。双方签订上述转让合同后，徐乐、戴志军以现金方式向王某某支付了转让费53000元。2018年3月15日，王某某确认收到徐乐、戴志军支付的押金2000元，并承诺于正式对接完当天退还押金。2018年4月17日，徐乐、戴志军使用青春假日广场4D109号的店铺经营的榴莲密码店正式开业。2018年5月5日，王某某与戴志军签订《榴莲密码房租收据》一份。该收据载明：王某某应收房租39287元，现收房租30000元，剩房租在正式对接完当日付清，如对接不成功退转让费63000元，房租三年签，九月左右交接。双方一致确认，转让后，徐乐、戴志军将租金交给王某某，由其转交泓远公司；剩余租金9287元至今未付。另查明：戴志军通过微信与泓远公司孙琼进行如下聊天。2018年12月4日，戴志军说：“你看看能不能你那边跟他讲一下你们已经开始准备清场了？主要他来无锡就好办多了。派出所因为他不是无锡本地人，人也不在无锡不受理”。孙琼答：“我们铺子已收回了，就是你的事情怎么处理”。2018年12月13日，戴志军说：“我上次答应你15号清场，然后今天时间是几号啦。那我这边我让他先把桌子搬下去，好吧。其他的，等你来了再说，好吧”。孙琼答：“稍微等一会儿吧。你要搬些什么东西啊”。戴志军答：“我把那个桌子、椅子搬走。这个人他叫了车，车在下面等着，你那边能不能早点结啊”。孙琼答：“其实你只要把你自己的物品拿走就可以了。桌子、椅子为什么要搬呢？还有你的设备什么，懂不懂吗”。戴志军答：“我桌子、椅子还有设备都是我自己的，王某某他什么都没留下”。孙琼答：“这个我知道，但不过现在你用了这么长时间，你没交费用，你名正言顺的搬走业不行吧”。再查明：2019年6月3日，泓远公司将王某某诉至法院，请求法院认定其与王某某签订的商铺租赁合同于2018年8月30日解除，并判令王某某支付拖欠的租金、物业费并支付违约金。法院于2019年12月25日就该案出具（2019）苏0206民初3761号民事判决书。该判决书载明：关于合同解除，根据王某某提交的录音证据，可以证明王某某与张杰在2018年8月已经向泓远公司表达退还商铺的意思表示，并已将商铺的钥匙交还泓远公司。鉴于张杰系2018年8月8日办理退铺手续，故认定王某某于当日也已经交付店铺钥匙。泓远公司收取钥匙的行为可以视为收回店铺，同意解除合同。并最终判决如下：一、王某某与泓远公司于2017年7月6日签订的《无锡青春商业中心租赁合同》于2018年8月8日解除；二、王某某于判决发生法律效力之日起十日内支付泓远公司租金、物业费、违约金合计49510元；三、驳回泓远公司的其他诉讼请求。上述判决书现已发生法律效力。为证明其主张，王某某提供了其于2019年6月3日庭审结束后至无锡青春商业中心拍摄的照片15张及视频光盘1份，用以证明该商场除一楼肯德基、老娘舅及广场进口处几家商店营业外，其他商铺均被泓远公司贴上“品牌升级、敬请期待”或其他广告；二楼不到30家店铺，仅有4家营业；整个广场约80家店铺，八成以上关门或被泓远公司限制营业；足以证明徐乐、戴志军停业是市场因素，属于商业风险，非王某某过错。对此，徐乐、戴志军认为：对上述照片及视频真实性、关联性均有异议，不能反映争议发生时的真实情况；其他商户的情况与徐乐、戴志军无任何关系，不能排除王某某承担返还转让费的责任，也不能证明王某某对合同不能履行没有过错。庭审中，徐乐、戴志军陈述：签订转让合同并支付转让费63000元后，王某某告知泓远公司转让店铺一事，泓远公司在双方签订转让合同后的一个礼拜告知徐乐、戴志军其不同意转让店铺一事；泓远公司向王某某催讨租金，王某某遂向徐乐、戴志军催讨租金，所以形成了2018年5月15日的收据，相应的租金为2019年5月12日至2020年5月12日的租金；榴莲密码店于2018年12月15日停业，当时周围店铺都是正常营业的，系因王某某未能将徐乐、戴志军缴纳的租金及时转交给泓远公司导致榴莲密码店无法继续经营。王某某陈述：王某某将其花了11万多元装修的房屋转租给徐乐、戴志军使用，所以产生转让费63000元；2018年5月15日的收据对应的租金是2018年3月12日至2019年3月12日的租金；王某某应付给泓远公司的租金交至2018年8月27日，之后因商场已无人流量而未缴纳租金；因戴志军没有钱交房租，双方协商房租为39287元/年。以上事实，由《店铺转让合同》、《榴莲密码房租收据》、《无锡青春商业中心租赁合同》、支付凭证、微信聊天记录、照片、（2019）苏0206民初3761号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，《店铺转让合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。根据《店铺转让合同》约定，王某某将其向泓远公司租赁的三间商铺中的一间转租给徐乐、戴志军，并保证徐乐、戴志军享有王某某在其与泓远公司签订的《无锡青春商业中心租赁合同》中所享有的权利，则王某某与徐乐、戴志军的店铺租赁期间应为2018年3月15日至2020年8月28日，即897天。（2019）苏0206民初3761号民事判决书判决王某某与泓远公司间的租赁合同于2018年8月8日解除。则王某某自该日起对其转租给徐乐、戴志军的商铺失去使用权，故王某某自该日起无法履行《店铺转让合同》中的义务，该合同的目的已无法实现，故法院对徐乐、戴志军提出的解除双方间《店铺转让合同》的诉讼请求予以支持，对王某某提出的不同意解除合同的抗辩意见不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故王某某应向徐乐、戴志军退还转让费63000元-63000元*146天（2018年3月15日至2018年8月8日）÷897天=52746元。关于押金2000元，王某某承诺于正式对接完当天退还，现双方间合同已经解除，则王某某应向徐乐、戴志军退还上述押金。同时，王某某承担上述款项自起诉之日即2019年5月6日起至实际给付之日至按银行同期贷款利率计算的资金占用期间的利息损失。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、王某某于判决生效后10日内向徐乐、戴志军退还店铺转让金52746元及押金2000元并承担利息695元（暂算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至实际给付之日止，以54746元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回徐乐、戴志军的其他诉讼请求。案件受理费1425元，由徐乐、戴志军负担225元，由王某某负担1200元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院依法予以确认。本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，王某某与泓远公司之间的租赁合同于2018年8月8日解除，自该日起王某某失去对案涉商铺的使用权，无法再履行《店铺转让合同》中的义务，合同目的已无法实现，故《店铺转让合同》应予该日予以解除。《店铺转让合同》约定的商铺租赁期限为2018年3月15日至2020年8月28日（897天），并约定转让费为63000元，但实际上双方之间有效的转租期限为2018年3月15日至2018年8月8日（146天），故王某某应当退还部分转让费。一审法院认为王某某应退还的转让费为63000元-63000元÷897天*146天=52746元并无不当。综上，王某某的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审未判决解除王某某与徐乐、戴志军签订的《店铺转让合同》属事实认定错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持无锡市惠山区人民法院(2019)苏0206民初2920号民事判决第一、第二项及诉讼费部分；二、解除王某某与徐乐、戴志军于2018年3月15日签订的《店铺转让合同》。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1200元，由上诉人王某某负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 华敏洁审判员 张朴田二〇二〇年六月十二日书记员 缪玲娜