辽宁省营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0802民初2728号原告：交通银行股份有限公司营口分行，住所地营口市渤海大街西21号，统一社会信用代码91210800MA0QFQA66J。责任人：韩波，该行行长委托诉讼代理人：夏重发，男，该公司员工，1965年6月1日出生，满族，住营口市西市区。被告：田华，女，1974年03月18日出生，汉族，现住辽宁省营口市。被告：五矿建设（营口）恒富置业有限公司，地址：辽宁（营口）沿海产业基地新联大街东1号，统一社会信用代码91210800555395376W。法定代表人：韩彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：游会荣，辽宁仲领达威律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，辽宁仲领达威律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司营口分行与被告田华、五矿建设（营口）恒富置业有限公司抵押贷款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告田华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告田华偿还原告借款本金778,268.64元、未还利息10,426.34元、未还利息复利126.71元、未还罚息164.41元，未还罚息复利1.17元，合计788,987.27元。（暂计至2019年5月15日，剩余罚息、利息复利、罚息复利至实际还清之日至，按合同约定利息计算）；2、判令我行对田华抵押给我行的抵押物依法行使优先受偿、优先处分权；3、被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司对以上货款本金柒拾柒万捌仟贰佰陆拾捌元陆角肆分（778，268.64元)及利息、利息复利、罚息、罚息复利承担连带保证责任；4、案件受理费、财产保全费、公告费、执行费、拍卖费等全部由被告承担。事实与理由：2014年06月27日，原告与被告田华签订《个人房产抵押货款合同》（编号：2014218533001100006，被告授信总额度为98万元，授信期限为180个月；用于购买个人居住用房；借款利率以各放款日适用的中国人民银行相应期限档次货款的基准利率上浮10%计算，还款方式为等额本息还款，每月的21日为当期的还款日；放款账户账号为交通银行借记卡：62×××87;该笔货款抵押方式为由田华货款所购房产做抵押担保。现此笔货款现处于逾期欠息状态。截止2019年5月15日前，借款人尚欠借款本金柒拾柒万捌仟贰佰陆拾捌元陆角肆分（778，268.64元)及未还利息、未还利息复利、未还罚息、未还罚息复利共计10，718.63元（暂计至2019年5月15日）。经我行多次催收各被告人一直末能履行还款义务。为维护我行合法债权不受侵犯，特将被告诉至贵院，请依法予以裁判。被告田华未提交答辩状，亦未参加庭审。被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司辩称：一、我公司不清楚田华欠款的起始时间，具体金额，请法院查实；二、原告与被告田华签订了《个人房产抵押贷款合同》，设立抵押预告登记，我公司认为预告抵押登记具有优先受偿权利；三、五矿公司不应该承担连带还款责任。1、在2015年4月29日我司已经办理原告房屋所在楼宇的产权初始登记，被告田华所购房屋早已经能够办理产权。2、我五矿公司已经通过报纸公告方式通知被告田华等业主办理产权登记，履行了通知督办义务。3、是被告田华怠于办理产权证，并且原告交行拒绝协助义务，才导致田华所购买房屋至今未办理产权证。我五矿公司已经起诉到西市法院，要求田华和交通银行履行办理房屋产权义务。根据合同法第45条第二款的规定“当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的，视为条件已成就”。据此，如果因为田华怠于办理、原告交通银行拒绝协助办理诉争房屋产权，并因此判令我五矿公司承担连带还款责任，有违民法典规定的诚实信用、公平公证原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2014年6月27日，原告（乙方）与被告田华（甲方）被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司（丙方）签订了编号为2014218533001100006的《个人房产抵押贷款合同》一份，约定甲方向乙方贷款98万元用于购买第一套住房，约定甲方采用按月等额本息还款法（按月计息），每月的21日为还款日，贷款期限为180个月，贷款利率为以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率基准利率上浮10%，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇人民银行基准利率调整，则利率按照约定浮动幅度在次年1月1日作相应调整。逾期还贷的罚息利率按约定利率基础上加收50%确定并可计收复利。借款人未按期偿还借款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息和其他费用。该合同同时约定以甲方所购买的坐落于营口市住宅（面积280.14平方米）作抵押担保，抵押担保的范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、债权人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、债权人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别结算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。甲方取得本合同约定房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明，或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除，但在乙方取得前述他项权利证明或抵押权设立的其他文件正本前，甲方已有欠款或欠费的，丙方对该部分应付款仍应承担保证责任。2014年7月22日被告田华向营口市房地产交易管理中心办理了房屋抵押登记（营房预沿字第××号），预告登记权利人为原告。2014年9月16原告依约向被告田华账户放款98万元，截止2019年5月15日该笔贷款尚欠本金778，268.64及利息、复利、罚息复利共计10，718.63元。原告多次催收各被告一直未能履行还款义务。本院认为：原告与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》合法有效，原告按照合同约定履行了借款义务，被告田华未能按照合同约定还款，原告要求其清偿所拖欠的全部剩余本金以及利息、罚息、复利本院予以支持。被告田华以其购买的营口市房屋提供抵押担保，关于原告请求确认对抵押房屋享有优先受偿权一节,因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记,原告未取得房屋他项权证书。根据《物权法》等相关法律规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生法律效力，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他的效力。因此,作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分。并非对案涉房屋享有现实的抵押权,故原告不能对案涉房屋享有优先受偿权。合同约定保证期自借款合同生效日至原告取得房屋抵押权登记证书日止,合同履行中,因至今无法办理案涉房屋抵押权登记,依据合同相对性的原则,被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司作为此项借款的连带责任保证人,依法应承担连带清偿责任,原告诉请被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司承担连带清偿责任,符合法律规定,本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人被告田华追偿。被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司以原告拒绝履行协助办理案涉房产产权的义务为由主张不应承担连带还款责任，但其未提供证据证明，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田华于本判决生效后十日内偿还原告交通银行股份有限公司营口分行借款本金778,268.64元、以及截至2019年5月15日的利息10，426.34元、利息复利126.71元、罚息164.41元，罚息复利1.17元，合计788，987.27元，被告田华给付原告从2019年5月16日起至借款本息付清之日止的利息、罚息、复利，利率按合同约定的利率计算。二、被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司对上述款项承担连带给付责任，在承担责任后有权向被告田华追偿。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11690元由二被告承担，原告已预交本院，由二被告给付原告。被告五矿建设（营口）恒富置业有限公司在承担责任后有权向被告田华追偿。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  李 品人民陪审员  李兆莲人民陪审员  李洪军二〇二〇年六月八日法官助理胡彦彬书记员王珊珊