甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终584号上诉人(原审原告)：王法辉，男，1969年4月25日出生，汉族，现住甘肃省白银区。上诉人(原审原告)：禹巧霞（系王法辉妻子），女，1978年6月19日出生，汉族，现住甘肃省白银区。委托诉讼代理人：王法辉，男,1969年4月25日出生，汉族，现住甘肃省白银区。被上诉人（原审被告）：张雪梅，女，1991年6月7日出生，汉族，现住甘肃省白银区。上诉人王法辉、禹巧霞与被上诉人张雪梅租赁合同纠纷一案，白银市白银区人民法院于2019年7月10日作出（2019）甘0402民初2348号民事判决。宣判后，王法辉、禹巧霞不服提起上诉，本院以（2019）甘04民终1071号民事裁定将本案发回重审。白银市白银区人民法院另行组成合议庭审理了本案，并作出（2019）甘0402民初5041号民事判决。宣判后，王法辉、禹巧霞仍不服，向本院提起上诉。本院于2020年4月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王法辉、禹巧霞上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持王法辉、禹巧霞的原审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。禹巧霞与张雪梅在签订租房合同时，明确告知租房用于商业经营，张雪梅说是房产证在房东手里，王法辉、禹巧霞相信其说辞，交纳了租金和押金并签订了房屋租赁合同，第二天王法辉、禹巧霞拿着张雪梅给的房产证复印件申办营业执照时，被登记机关告知该房屋是住宅用途，不能当作商用，根据《甘肃省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》第八条之规定，因案涉房屋不能商用，王法辉、禹巧霞根本无法正常办理营业执照，致使合同目的不能实现，张雪梅的行为属于欺诈，严重损害了王法辉、禹巧霞的合法权益，该合同理应被撤销或解除，因此给王法辉、禹巧霞造成的经济损失，张雪梅也应当赔偿。张雪梅辩称，签订合同之前，禹巧霞说过租房是用于开修脚店，在其租赁案涉房屋之前，房屋一直用于商业经营，目前还是处于经营状态。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。王法辉、禹巧霞向一审法院起诉请求：请求依法判令1.解除王法辉、禹巧霞与张雪梅之间的房屋转租合同，返还提前收取的房屋转租费11万元，2.张雪梅向王法辉、禹巧霞赔偿违约金12200元。一审法院认定事实：王法辉、禹巧霞系夫妻关系。2019年3月19日，王法辉取得郑州彭世足部保健服务有限公司授权证书，授权王法辉自2019年3月19日到2022年3月18日在甘肃省白银市白银区工农路129号北侧（05）2幢1-101号使用彭世商标（注册号：5541306）开设彭世修脚加盟店壹家，并销售彭世公司产品。2019年4月19日，禹巧霞与张雪梅签订《房屋转租合同》，合同约定：张雪梅（甲方）为出租方，禹巧霞（乙方）为承租方，甲方将位于白银区工农路29号北侧（05）幢1-101商铺，占地面积120.36平方米转租给乙方，用途（以乙方营业执照核准与经营范围为准），于本合同生效之日起将商铺及相关设施交付乙方验收使用，租赁期限自2018年12月30日起至2019年12月31日24时止；在签署本合同时，乙方向甲方交纳壹万元押金，合同期满或终止，在交清租金、水电费、燃气费、物业管理费和违约金等相关费用，并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金；本房屋年租金为人民币陆万元整（小写60000元），2018年12月30日至2019年12月31日止的房租金于2018年11月30日前交清，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方十天的宽限期，从第十天开始，甲方有权向乙方每天按实欠房租的3%加收滞纳金，在押金不足以支付房租金时，甲方有权解除合同，在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方。合同签订后，禹巧霞分别于2019年4月19日通过建设银行手机银行向张雪梅支付房屋转租定金5万元、于2019年4月22日通过建设银行手机银行向张雪梅支付房屋转租费及押金共计6万元。2019年4月19日，张雪梅向禹巧霞分别出具了《收据》一份，载明“今收到禹巧霞支付房屋转租定金50000元（伍万圆整）”，出具了《收条》一份，载明“今收到禹巧霞支付房屋转租费用50000元（伍万圆整）”；2019年4月22日，房主高勤向王法辉出具了《收据》一份，载明“交款单位王法辉，收款方式租房押金，人民币壹万元正，本人高勤收到王法辉租房押金”。嗣后，王法辉以案涉房屋为住宅而非商铺、致使其欲经营的“彭世修脚加盟店”无法办理相关的工商登记而不能实现合同目的为由，向张雪梅提出退还转租费和押金，张雪梅予以拒绝，为此酿成纠纷。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除的条件成就时，解除权人可以解除合同；或者发生了法定解除情形的，当事人可以解除合同。本案中，禹巧霞与张雪梅签订《房屋转租合同》的行为是双方真实意思的表示，不违反法律规定，是有效合同，依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照约定履行自己的义务。合同签订后，禹巧霞支付了租金和押金，张雪梅交付了租赁房屋，双方都依约定履行了合同义务，合同目的已经实现。现禹巧霞以租赁房屋系住宅而非商铺不能办理工商登记为由要求解除双方订立并已履行的合同，根据禹巧霞提交的现有证据，不足以证明其主张符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的法定条件，且双方亦未约定解除合同的条件，禹巧霞也未能举出经庭审质证并确认的其他证据支持其主张，故禹巧霞主张解除与张雪梅之间签订《房屋转租合同》的诉讼请求于法无据，不予支持。在合同依法不能解除的情况下，禹巧霞主张由张雪梅返还已收取的房屋转租费11万元并向禹巧霞赔偿违约金12200元的诉讼请求亦于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十三条、九十四条规定，判决：驳回王法辉、禹巧霞的诉讼请求。案件受理费2744元，由王法辉、禹巧霞共同承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的基本事实与一审查明的一致。本院认为，一、案涉合同能否解除。首先，禹巧霞与张雪梅于2019年4月19日签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方本应当按照约定履行各自的合同义务，但在履行过程中，因案涉房屋的规划用途系住宅，致使禹巧霞不能办理工商登记、领取营业执照，导致合同目的无法实现。其次，根据2018年7月18日甘肃省人民政府办公厅印发的《甘肃省市场主体住所（经营场所）登记管理办法》的规定，自该办法印发之日起不能擅自变更住宅的性质，擅自变更住宅性质的属于登记违法违规行为。张雪梅于2017年9月27日即租赁案涉房屋用于商业经营，并办理了工商登记，一直在经营。张雪梅与禹巧霞在禹巧霞前去办理工商登记之前均不能明确知晓案涉房屋不能用于商业经营，故本案属于不能归责于双方的原因导致合同目的无法实现，禹巧霞有权解除合同。2019年4月28日，禹巧霞提起本案诉讼，请求解除上述合同，且案涉房屋已经由他人实际经营，故禹巧霞请求解除合同的理由能够成立，本院应予支持。解除时间应为禹巧霞的解除意思表示到达张雪梅之时，即起诉状送达张雪梅的时间2019年5月5日。二、本案合同目的不能实现的原因虽然不在于禹巧霞与张雪梅，但双方在缔约过程中均存在一定过失，没有尽到合理的注意义务。张雪梅作为出租方，其没有及时了解到案涉房屋不能用于商业经营，没有尽到出租方应尽的注意义务。禹巧霞作为承租方，在合同签订时未调查案涉房屋能否用于商业经营，未尽到审慎注意义务。基于双方的过失，《房屋转租合同》解除后，尚未履行的终止履行，能够返还的应予返还，不能返还的折价补偿，造成损失的双方各自承担自己的损失。结合本案案情，禹巧霞应当向张雪梅支付合同解除前的房租，即2019年4月19日起至2019年5月5日止，即2500元。张雪梅应当向禹巧霞返还收取的房屋转租定金5万元、押金1万元，房屋转租费用酌情返还一半即2.5万元。上述款项相互折抵后，张雪梅向禹巧霞返还82500元。综上所述，禹巧霞的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用一、撤销白银市白银区人民法院（2019）甘0402民初5041号民事判决；二、张雪梅于本判决生效后10日内返还禹巧霞房屋转租定金、房屋转租费用及押金共计82500元；三、驳回王法辉、禹巧霞的其他诉讼请求。如果张雪梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费2744元，由张雪梅负担。二审案件受理费2744元，由张雪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 李作凤审 判 员 栾春鹏审 判 员 于 燕二〇二〇年六月十七日法官助理 杨文涛书 记 员 杨艳玲