广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终9576号上诉人（原审原告）：广州大华物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路193号明珠花园牡丹阁首层。法定代表人：冯标文，职务：总经理。委托诉讼代理人：叶晓昆，广东纬韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡超玲，女，1955年2月27日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：万慧莹，女，1983年12月10日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：蔡超玲，身份信息同上，系万慧莹母亲。上诉人广州大华物业管理有限公司（以下简称大华公司）因与被上诉人蔡超玲、万慧莹物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初21725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人大华公司上诉请求：1.改判一审判决第一项，蔡超玲、万慧莹向大华公司支付2014年4月至2019年6月物业管理费（每月按1.88元/㎡/月×109.86㎡）；2.本案的二审诉讼费用由蔡超玲、万慧莹承担。事实和理由：一审以（2019）粤0105民初21415号案件尚未审结为由，对2019年3月以后的物业管理费不予处理，要待相关诉讼确定效力后，大华公司再另行主张，属于事实认定不清，适用法律错误。具体理由如下：（一）根据大华公司所提交《海珠区房屋安全和物业二所关于明珠花园小区召开业主大会事宜指导意见的函【海建二所函（2018）237号】》，海珠区房屋安全和物业二所向素社街道办事处作出了明确意见，就是明珠花园一期业委会要求大华公司撤场是事实不清，不符合法律规定。根据大华公司所提交的《海珠区住房和建设局关于明珠花园有关事宜的回复【海建复函（2019）91号】》海珠区住房和建设局对明珠花园一期业委会关于要求大华公司撤场的申请作出的回复：“你单位要求大华公司退出明珠花园一期缺乏事实依据，与法律规定不符。”由此可见，关于大华公司是否应撤场，政府部门已经给了明确答复，就是大华公司不能撤场。（二）根据大华公司提交的新证据显示，海珠区辖区内各大政府部门包括住建局、公安局、园林局、街道办等，凡涉及涉案小区的各项管理事务，都是向大华公司下达各项的通知、要求，而非向所谓的明珠花园一期业委会。大华公司事实上仍旧为涉案小区提供了物业管理服务，是涉案小区物业管理的责任人。（三）明珠花园一期业委会诉大华公司要求其撤场并移交场地与资料的诉讼（2019）粤0105民初21415号于2019年12月17日开庭审理，该案经办人表示明珠花园一期业委会的主体合法性目前在铁路中院以（2019）粤71行初175号案审理当中，尚未有结果，其结果为审理该案的依据，故中止审理撤场之诉。无论上述两个诉讼结果如何，与要求蔡超玲、万慧莹支付2019年3月以后的物业管理费不具有关联性。（四）根据《广东物业管理条例》第七条规定，物业管理区域系以物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围作为一个物业管理区域，结合大华公司提交的证据13至16，大华公司的物业管理区域范围是六栋楼，具体包括牡丹阁（193）、金兰阁（195）、海棠阁（201）、芙蓉阁（203）、紫荆阁（205）、百合阁（207），而这六栋楼是一个物业管理区域，而明珠花园一期业主委员会的物业管理区域尚未进行划分，因此无法确定其物业管理区域的范围究竟是包括哪些区域。（五）根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业管理服务，结合大华公司所提供的证据13至16，证明明珠花园小区从开发到现在，一直由大华公司未整个小区（六栋楼）提供物业服务，而且期限是长期永久管理。退一步讲，即使法院判决大华公司撤场，也不能否定大华公司至今仍在涉案小区实际提供的物业管理服务，大华公司之所以没有撤场是因为政府主管部门不同意、不允许，同时所谓明珠花园一期业委会根本不具备自管的能力，无法承接涉案小区的物业管理，又没有聘请新的物业公司进场交接，而且物业管理区域也没有进行划分。此外，一审法院对大华公司的公摊电费主张的期限所产生的费用是全部支持的，但却以待有关诉讼效力确定之后大华公司再主张2019年4月之后的费用是矛盾的。被上诉人蔡超玲、万慧莹二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意大华公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。大华公司向一审法院起诉请求：1.蔡超玲、万慧莹向大华公司支付2014年4月至2019年6月的物业管理费13009.5元（按每月每平方米1.88元×109.86平方米=206.5元计算）；2.蔡超玲、万慧莹向大华公司支付2014年4月至2019年5月大华公司为其垫付的公摊电费1487.2元；3.蔡超玲、万慧莹承担案件诉讼费。一审法院认定事实：据房管局出具《广州市不动产登记查册表》载明，蔡超玲、万慧莹是广州市海珠区东晓路193号牡丹阁305房的共有权属人，该房屋建筑面积为109.8586平方米。2013年10月21日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处向明珠花园全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，表示原有的物业服务费1.45元/㎡/月早已无法维持物业服务的正常运营，特征询明珠花园小区全体业主的意见，请求从2014年1月1日起，将物业服务费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡……请业主为了今后的居住环境更加美好投下赞成的一票；并注明管理处工作人员将于2013年10月22日上门征询；等。2014年1月8日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《调升物业服务费的签名情况公布》，主要内容：2013年10月份管理处向业主公示物业服务费从1.45元/㎡/月提升到1.88元/㎡/月的征询，通过两个多月的上门征询意见，结果如下：明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商1户，共451户；房屋建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；现已收到236户业主签名同意提升物业服务费，同意提升物业服务费住户的建筑面积达5.5万平方米，具备提升物业服务费的资格条件，即达到双过半（即住户数及面积数过半）；此次的升价，刚好遇上春节，春节是中国的传统节日，都想有一个好兆头，为此管理处将调升物业服务费一事推迟到春节后，择机公告，在正式公告调升物业服务费前仍按1.45元/㎡/月收取；等。2014年4月1日，广州大华物业管理有限公司明珠花园一期管理处发出《关于正式调升物业服务费的通知》，将征询结果再公布如下：截止2014年3月10日，明珠花园（金兰阁、牡丹阁、海棠阁）入住450户+开发商l户，共451户；房屋总建筑面积：入住业主5万平方米，开发商3万平方米，共8万平方米；共有245户、专有建筑面积5.59万平方米的业主签名同意调升物业服务费，占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%；根据物权法和物业管理相关法律法规和规章的规定，达到双过半（住户数及面积数过半）就符合调整物业服务费的条件；我司已经具备调升物业服务费的法律资格条件，管理处决定从4月1日起按1.88元/㎡/月的新物业服务费标准收取管理费；等。大华公司提交了日期为2014年4月至2019年5月期间的电费发票若干张。据（2015）粤广南方第014685号《公证书》反映，大华公司于2015年3月2日向包括蔡超玲、万慧莹在内的业主催缴欠费。据（2017）粤广南方第009128号《公证书》反映，大华公司于2017年2月27日向包括蔡超玲、万慧莹在内的业主催缴欠费。2017年8月7日，广州市海珠区住房和建设水务局出具《海珠区住房和建设水务局关于明珠花园B3、B4栋开展前期物业管理招投标工作处理意见的函》，其中载明广州大明房地产开发有限公司委托大华公司管理的物业包括明珠花园一期、二期所有物业，明珠花园一期、二期共规划6栋楼宇，其中A1、A2、B1、B2四栋楼宇已于1996年建成……在市政府处理“烂尾楼”专项工作的推动下，B3、B4两栋楼宇得以续建，目前已全面盘活；经查，明珠花园目前由大华物业公司提供物业管理服务，故无需为明珠花园B3、B4栋开展前期物业招标及办理中标备案工作。大华公司还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。蔡超玲、万慧莹蔡超玲质证意见：认为上述确认函均是虚假的，蔡超玲、万慧莹对此不予认可，蔡超玲、万慧莹是知道大华公司要升价的情况，但蔡超玲、万慧莹也没有收到该确认函，蔡超玲、万慧莹也不同意升价。另查，广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向大华公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉大华公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等。一审法院以（2019）粤0105民初21415号立案审理。该案尚未审结。大华公司于2019年8月19日提起本案诉讼。诉讼中，超玲同意按109.86平方米计算涉案房屋的物业管理费。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十二条第一款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。根据大华公司提交的证据可以认定：大华公司于2013年10月21日向小区全体业主发出《关于调整明珠花园物业服务费的意见征询函》，明确告知大华公司的工作人员将于2013年10月22日上门征询业主关于是否同意将物业管理费由每月1.45元/㎡调整至每月1.88元/㎡的意见。大华公司分别于2014年1月8日和2014年4月1日公布《调升物业服务费的签名情况公布》、《关于正式调升物业服务费的通知》，公布了征询结果，同意调升物业服务费的占业主总人数的54.32%，占总建筑面积的69.88%。大华公司为证明该事实，还提交了同意调整明珠花园物业服务费的确认函。综上，大华公司提升物业管理费的行为已经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加和同意，为有效行为。蔡超玲、万慧莹提交的证据不能证明上述确认函存在伪造，故蔡超玲、万慧莹的抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。大华公司为包括蔡超玲、万慧莹在内的涉案小区业主提供了物业服务，蔡超玲、万慧莹理应向大华公司支付相应的对价。鉴于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向大华公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉大华公司，要求大华公司退出明珠花园一期的物业管理，案号为（2019）粤0105民初21415号，该案尚未审结。因大华公司是否需要退出涉案小区的管理尚未确定，且蔡超玲同意支付截至2019年3月的管理费及同意支付公摊电费，故大华公司要求蔡超玲、万慧莹支付从2014年4月至2019年3月的物业管理费（每月按1.88元/平方米×109.86平方米计算）及2014年4月至2019年5月的公摊电费1487.2元的请求合理，一审法院予以支持。大华公司已于2015年3月2日、2017年2月27日向包括蔡超玲、万慧莹在内的业主催交欠费，其催交行为已构成诉讼时效中断，蔡超玲、万慧莹关于诉讼时效的抗辩意见依据不足，一审法院不予采纳。至于2019年3月之后的物业管理费，可待有关诉讼确定效力后，大华公司再另行主张。鉴于本案诉讼是因蔡超玲、万慧莹拖欠费用而引起的，故本案受理费由蔡超玲、万慧莹负担。据此，一审法院依照《物业管理条例》第十一条、第十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年1月14日作出如下判决：一、蔡超玲、万慧莹在判决生效之日起十日内，向大华公司支付2014年4月至2019年3月期间的物业管理费（每月按1.88元/平方米×109.86平方米计算）；二、蔡超玲、万慧莹在判决生效之日起十日内，向大华公司支付2014年4月至2019年5月期间的公摊电费1487.2元；三、驳回大华公司的其他诉讼请求。一审案件受理费163元，由蔡超玲、万慧莹共同负担。上诉人大华公司与被上诉人蔡超玲、万慧莹对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，蔡超玲在一审答辩中称，确认没有交纳2014年4月至2019年5月的公摊电费，确认大华公司主张的公摊电费金额，同意交纳该费用。二审中，大华公司提供如下证据：1.整改通知书；2.广州市住房和城乡建设局关于统计报送防护物资缺口情况的通知；3.广州市住房和城乡建设局关于加强写字楼和产业园区新冠××疫情防控工作的通知；4.海珠区房屋安全和物业二所关于物业小区新冠××疫情防控检查情况的告知书。上述证据拟证明：1.大华公司事实上仍旧为涉案小区提供了物业管理服务；2.关于最近新冠疫情防控工作的政府文件，都是向大华公司下达的，而非向所谓的明珠花园一期业委会，而且这个所谓的明珠花园一期业委会根本不具备接管的能力；3.与大华公司所提供的证据12-13相印证，是政府主管部门不同意大华公司撤场，明珠花园一期业委会要求大华公司撤场缺乏事实与法律依据。蔡超玲、万慧莹质证确认上述的真实性，但认为无法证明大华公司拟证明的目的。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：大华公司坚持在本案中主张蔡超玲、万慧莹支付2019年3月之后的物业管理费能否支持问题。由于广州市海珠区明珠花园一期业主委员会以其通过《业主委托授权书》及《明珠花园一期小区物业自管方案》并于2019年4月1日向大华公司发出《关于退出明珠花园一期物业管理区域并移交相关资料的通知》为由起诉大华公司，要求该公司撤出对广州市海珠区明珠花园一期物业管理区域的管理等，该案案号为（2019）粤0105民初21415号。现上述案件尚未审结，而该案的处理结果将对大华公司是否有权收取2019年3月之后的物业管理费产生影响。据此，在（2019）粤0105民初21415号案未作出生效判决之前，一审法院认定大华公司主张2019年3月之后的物业管理费，可待上述案件确定效力后，再另行主张，并无不当，本院予以维持。大华公司以其现在仍为涉案小区实际物业管理企业等为由，上诉坚持要求在本案处理2019年3月之后的物业管理费，理据不充分，本院不予支持。此外，因蔡超玲明确同意支付2019年3月之后公摊电费，且公摊电费属于大华公司垫付的费用，故一审法院判决其向大华公司支付相应公摊电费，并不存在与物业管理费判项相互矛盾的问题。至于大华公司二审提供的证据，均不足以支持其诉请，本院不予采纳。综上所述，大华公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人广州大华物业管理有限公司负担。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 李 静二〇二〇年六月二十二日书记员 李志康谢金泽