陕西省大荔县人民法院   民事判决书   （2020）陕0523民初1410号   原告：兰艳萍，女，1980年1月18日出生，汉族，住所大荔县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：刘军杰，系陕西同州律师事务所律师。   被告：张文龙，男，1988年4月19日出生，汉族，住所大荔县，身份证号码：410XXXXXXXXXXXXXXX。   原告兰艳萍与被告张文龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告兰艳萍及其委托诉讼代理人刘军杰到庭参加了诉讼，被告张文龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告兰艳萍向本院提出以下诉讼请求：一、依法判令原、被告于2019年5月15日签订的房屋租赁合同，由被告将房屋腾出交付原告；二、由被告向原告支付拖欠房租10600元、空调和办公桌使用费2400元，并承担违约金3000元，以上合计16000元；三、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年5月15日签订《房屋租赁合同》，原告将其位于大荔县鸿基新天地F3-30.32的房屋出租给被告使用，租赁期限2019年5月15日至2024年5月15日，首年租金13600元，以后每年随行就市。被告需提前一月付次年房租。另外，双方口头约定，空调和办公桌的使用费一年2400元。合同签订后，被告仅给付原告租赁押金2000元，第一年房租3000元，对于首年下剩房租10600元及空调、办公桌使用费2400元，共计13000元至今未付。原告认为被告已构成违约，故诉至法院，要求法院支持其诉请。   被告张文龙缺席未辩，但在与本案的谈话笔录里辩称，其同意解除原被告间的租房合同，但不愿意给付原告房屋租赁费10600元及空调使用费2400元和违约金3000元。同时原告还应当赔偿被告的损失，但其不反诉。理由如下：原、被告签订房屋租赁合同属实，双方约定首年租金13600元，签署合同的前一天被告就以现金交付的方式向原告支付了5000元房租，其余的房租双方约定三个月内向原告支付，当时未约定有押金，但是当签完合同后半个月，原告的房屋发生漏水，导致被告新置办的办公桌椅全部起皮损坏，对被告造成了损失，被告找原告解决此事，原告也置之不理，遂被告则花费了3950元修缮房顶，并重新置办了一套办公桌椅。同时，原告还拖欠了物业管理公司三年的物业费未交，导致该租赁房屋被物业公司停电，致使被告养的三缸金鱼全部死亡，给被告造成了损失，被告向原告说明了该情况，原告却迟迟不解决，被告无奈之下于2019年9月6日以微信转账的方式向物业管理公司缴纳了原告拖欠三年的物业费3580元。被告认为，是原告违约在先，故其不愿意支付违约金。另外原告所说的空调、办公桌使用费2400元其亦不认可，因为当时双方约定，原告把空调、办公桌以2400元的价格出卖给被告。   原告为证明其主张向本院递交证据如下：   一、房屋租赁合同、商品房买卖合同。欲证明：1，原告对出租的房屋享有合法所有权；2，原、被告之间存在房屋买卖合同关系，被告应依约一次性给付原告房租13600元，并给付空调和办公桌使用费2400元；3，被告至今未付房租及家电使用费，应承担违约金为3000元；4、租金被告至今迟延给付，依法原告享有合同的解除权。   二、微信截图12张。欲证明：1，原告从2019年5月29日至起诉前一直向被告催要房租和家电使用费，被告多次承诺给付，但均未付；2，2019年7月23日，经双方核算,被告共拖欠原告13000元（房租费10600元、家电使用费2400元，已付5000元，扣除押金2000元，仅付3000元，尚有13000元未付）。3，微信记录截止2019年11月，被告一直承诺给原告给付房租，也没有向原告提出房屋有瑕疵。   被告的质证意见，对证据一中的商品房买卖合同以及证据二的真实性无异议，对证据一中的房屋租赁合同的真实性不认可，租赁合同中盖有被告名字的私章虽然是自己加盖的，但是其与原告签订租赁合同时，双方约定的租赁期限是十年，且合同中并没有载明租赁押金，其认为该份租赁合同与原件不相符，原告在其不知情的情况下修改了合同。   被告为证明其主张向本院递交证据如下：   一、物业公司出具的收据两张、鸿基新天地物业服务中心开具的证明一份，欲证明：被告替原告垫付物业费3580元的事实；   二、买金鱼时的收据两张，欲证明，被告买过金鱼的事实，并证明原告拖欠物业费的行为给被告造成了损失。     原告的质证意见，对证据一的真实性无异议，对证据二，与本案无关联性，故不予认可。   本院认定，根据相关法律规定，被告反驳原告诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，因被告没有证据证明原告提供的租赁合同与原件不符，故其应承担不利后果。结合本案查明之案件事实，对原告兰艳萍所举的证据一、证据二的真实性予以确认，对被告张文龙所举的证据一真实性予以确认，对证据二，因与本案没有关联性，故不予认可。   经审理，本院确认事实如下：2010年1月19日，原告与稷山县鸿基房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于大荔县XXXX的房屋一套。原、被告于2019年5月15日签订《房屋租赁合同》，原告将其位于大荔县XXXX的房屋出租给被告使用，租期为五年，从2019年5月15日至2024年5月15日止，首年租金13600元，以后每年随行就市，被告需提前一月付次年房租，租房押金为2000元。原告将房屋交付被告之前相关水、电税费，由原告自行承担，且被告在租赁期间，原告应保证被告正常使用租赁房屋水、电、路的三通。任一方违约，应承担违约金3000元。在签订合同的前一天，被告就向原告支付了3000元的房租及2000元的押金。原告在交付房屋后，该房屋发生漏水，被告则自行修缮了房屋。另外，被告在承租期间，于2019年9月6日代原告向物业公司补交了从2016年4月1日至2019年5月31日的物业费共计3580元。   另查明，在庭审过程中，原告明确表示，因受疫情影响，愿意减免被告两个月房租，被告首年租金应从2019年7月15日计算至2020年5月15日止，经计算，其应付首年租金为：13600-13600÷12×2≈11334元（取整）。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同内容全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告应当按照合同约定履行交付租金的义务，而被告至今未付，原告出租房屋收取租金的目的已不能实现，现双方一致同意解除合同，故对原告要求解除合同并给付拖欠租金之诉讼请求，本院予以支持；因今年疫情影响，原告同意减免被告两个月租金，不违反法律规定，本院予以确认；原、被告签订的房屋租赁合同解除后，被告无占有、使用案涉房屋的权利，故被告应当将租赁房屋返还给原告。合同解除至本判决生效之日，被告应参照合同约定的租金价格向原告支付占用费；关于原告主张的违约金问题，本院认为被告拒付租金的行为确属违约，但原告作为出租人应保证被告能正常顺利使用案涉房屋，原告逾期支付物业管理费的行为在一定程度上势必影响被告使用案涉房屋，应认为双方在履行合同过程中均存在违约行为，互不承担违约责任，故原告要求被告给付违约金3000元的请求本院不予支持；关于押金的问题，原、被告在租赁合同中约定了押金为2000元，房屋无损害，退房时一并退还被告，现原、被告租赁合同已解除，原告又未举出房屋受损害之事实，故对于押金部分，原告应予退还，为避免诉累，该2000元押金在租金中予以折抵；关于物业费问题，因双方未约定物业费的负担主体，依照《物业管理条例》第四十一条之规定，被告张文龙在承租期间的物业费应由原告兰艳萍负担，同时原告还应返还被告于2019年9月6日代其向物业公司补交的2016年4月1日至2019年5月31日的物业费共计3580元，为避免诉累，该3580元在租金中予以折抵；关于原告主张的空调、办公桌使用费问题，因其无证据予以证实，故对于该项诉讼请求，本院不予支持；关于被告主张让原告给付其修缮房屋费用的问题，因其未能提供证据证明修缮房屋的具体数额，且被告明确表示不反诉，故对于被告修缮房屋垫付费用一节本案不予审理，被告可另行主张权利。   庭审中，原告明确表示愿意减免被告两个月的租金，扣减被告已支付的租金3000元、物业费3580元、押金2000元，被告应向原告支付的租金为：11334-3000-3580-2000=2754元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：   一、解除原告兰艳萍与被告张文龙于2019年5月15日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告张文龙于本判决生效后十日内将位于大荔县XXXX的租赁房屋腾空返还原告兰艳萍；   三、被告张文龙于本判决生效后十日内支付原告兰艳萍房屋租金2754元（自2019年7月15日至2020年5月15日，按房屋租赁合同约定计算）；并向原告兰艳萍支付自2020年5月16日至租赁房屋实际腾空返还之日的房屋占有使用费（参照房屋租赁合同约定的租金标准计付）；   四、驳回原告兰艳萍的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。   案件受理费200元，减半收取计100元，由被告张文龙负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。                 审 判 员  张百锁             二〇二〇年六月十八日          书 记 员  胡潇元                    1