甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终528号上诉人（原审被告）：柴伟鹏，男，1991年1月9日出生，汉族，农民，住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：赵代军，男，汉族，1983年1月10日出生，住陕西省宝鸡市。系柴伟鹏叔叔。被上诉人（原审原告）：何鸿仁，男，1967年9月18日出生，汉族，农民。住甘肃省会宁县。委托诉讼代理人：张武雄，甘肃兰裕英久律师事务所律师。原审被告：兰州华洋教育职能辅导有限公司，住所地：兰州市安宁区。法定代表人：柴伟鹏。委托诉讼代理人：赵代军，男，汉族，1983年1月10日出生，住陕西省宝鸡市。系该公司办公室主任。上诉人柴伟鹏因与被上诉人何鸿仁及原审被告兰州华洋教育职能辅导有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省会宁县人民法院(2019)甘0422民初3638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人柴伟鹏委托诉讼代理人、原审被告兰州华洋教育职能辅导有限公司委托诉讼代理人赵代军，被上诉人何鸿仁委托诉讼代理人张武雄，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人柴伟鹏提起上诉请求：一、撤销（2019）甘0422民初3638号民事判决书，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审事实不清，对租金认定错误。1、本案上诉人承租了被上诉人房屋，在合同签订之初双方既已明确所承租房屋用作教育机构的设立，但被上诉人所出租房屋却未通过消防验收，而消防验收合格是教育机构设立的硬性条件，故被上诉人所出租房屋不符合约定的使用目的，应减少租金。2、上诉人与被上诉人于2019年8月15日签订合同，在上诉人装修过程中被上诉人于2019年9月即将出租房屋锁闭阻止上诉人继续进行装修，故上诉人并未实际占用使用涉案房屋，不应向被上诉人支付房租。二、一审判令上诉人赔偿装修损失20000元判决不当。本案一审依据上诉人向被上诉人出具的押金条而判令上诉人支付装修损失20000元，但该押金条明确写明是恢复押金贰并非是对恢复费用的确认，更不是对损失赔偿金额的承诺，故一审判令上诉人赔偿装修损失20000元判决不当。综上，上诉人认为一审判决事实不清，对租金认定错误，对装修损失判决不当，故提起上诉，望二审人民法院依法维护上诉人合法权益。被上诉人何鸿仁辩称，我认为上诉人的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。原审被告兰州华洋教育职能辅导有限公司没有答辩意见。何鸿仁向一审法院起诉请求:1.判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告交还房屋；2.判令二被告承担违约责任及赔偿给房屋造成损毁的损失费共计93500元；3.本案诉讼费用由二被告承担。开庭审理中，原告增加诉讼请求：判令被告支付腾出房屋之前的租费按照每月15000元计算至被告腾出房屋为止；判令被告恢复全部房屋原状。事实及理由：原、被告双方于2019年8月15日签订房屋租赁合同，被告承租原告砚台阁写字楼7楼660.14平方米，用于教育培训，合同约定被告当日应支付租费70000元，装修押金10000元，但被告以资金紧张为由当日没有支付，后被告对房屋进行装修，破坏了部分原结构，并搬入桌椅板凳，原告催促其缴纳租费，被告柴伟鹏口头承诺尽快缴纳并立下书面欠条，但实际不支付，现已实际占用房屋60天，而租费分文未付。原告认为被告根本没有履行合同之诚意，依据合同第四部分第1条和第2条约定提出解除合同，判令被告承担违约责任及赔偿损失。签订合同时虽然没有加盖被告兰州华洋教育职能辅导有限公司公章，但被告柴伟鹏确系该公司法定代表人，故兰州华洋教育职能辅导有限公司应承担连带清偿责任。一审法院认定事实如下：2019年8月15日，原告何鸿仁与被告柴伟鹏签订房屋租赁合同，合同约定被告柴伟鹏承租原告何鸿仁位于会宁县会师镇砚台路砚台阁商业综合楼7楼660.14平方米的房屋，用于教育培训；合同约定租期自2019年8月15日至2022年9月14日共3年，租赁费420000元；双方约定租费支付方式为半年支付一次。合同约定违约责任：租费不能按时交清时，每天收取3.5%滞纳金，期满30天后撤销租赁合同。合同还约定，如故意造成租房及设施损坏的，由承租方照价赔偿。合同约定柴伟鹏应当在签订合同当日即支付租费70000元，装修押金10000元，但柴伟鹏未按时支付。2019年8月25日，柴伟鹏与何鸿仁就房租费缴纳时间协商达成协议，并由柴伟鹏出具内容为：今欠何鸿仁砚台阁7层租费款80000元，按2019年9月10日之前付清，按期付不清房款自动退出房屋，追加房费15000元；造成房屋损失折价赔偿的“欠条”一份，但柴伟鹏仍未按约定支付房屋租金。因柴伟鹏装修房屋时损坏了房屋部分原结构，2019年9月4日，柴伟鹏给何鸿仁出具内容为：“砚台阁701室以后地面、墙面恢复押金款20000元，收款方式以收据为准。柴伟鹏”的“押金”条一份。之后，柴伟鹏对涉案房屋停止装修并离开房屋，既未按约定使用承租房屋，也未按约定交付租金，未向原告退房。另查明，原告用于出租的房屋由会宁县住房和城乡建设局批准建设、甘肃基泰房地产开发有限公司开发建设的商业综合楼。该房屋已经竣工验收。一审法院认为，被告兰州华洋教育职能辅导有限公司、被告柴伟鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对原告主张的事实行使抗辩权和对原告提供证据行使质证权利的放弃。原告何鸿仁与被告柴伟鹏签订的房屋租赁合同不违反法律，合同依法成立并发生法律效力，双方均应当按照合同履行各自的义务。原告已将租赁房屋交给被告柴伟鹏使用，柴伟鹏应当合理使用房屋并及时支付房屋租金。柴伟鹏未交纳房屋租金，未使用房屋，原告有权要求终止合同，收回房屋，故对原告解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告按约定的违约责任承担滞纳金73500元，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则子以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。据此，本院认定原告请求的滞纳金数额过高。本院确认截止开庭时柴伟鹏未交三个月的房屋租金为35000元(11666.67元/月×3月)，即违约金应为10500元(35000元×30%)。柴伟鹏在对房屋装修时损坏了房屋，双方协商达成由柴伟鹏赔偿恢复房屋地面、墙面损失20000元的协议，原告诉讼请求被告按约定赔偿房屋造成损毁的损失费20000元，本院予以支持。原告要求被告承担腾出房屋之前的租金按照每月15000元计算至被告腾出房屋为止，该诉讼请求的月租金高于双方约定的房屋租金，本院不予支持；按房屋租赁合同中双方约定的租金分解，每月租金11666.67元，故本院确定被告柴伟鹏应承担自2019年8月15日起至腾出房屋之日的房租费为每月11666.67元。原告主张被告兰州华洋教育职能辅导有限公司承担连带清偿责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第二款、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告何鸿仁与被告柴伟鹏签订的房屋租赁合同；二、被告柴伟鹏支付按每月11666.67元计算、自2019年8月15日起至腾出房屋之日的房屋租费；三、被告柴伟鹏支付原告何鸿仁违约金10500元；四、被告柴伟鹏赔偿原告何鸿仁因装修造成的财产损失20000元；五、驳回原告何鸿仁的其他诉讼请求。以上履行内容自本判决生效后五日内履行完毕。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2138元，减半收取1069元，由被告柴伟鹏负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。对于当事人争议的事实，本院认定如下：二审认定的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人对被上诉人所有租赁房屋占用期限的问题；2、一审判令财产损失2万元是否适当的问题。关于上诉人对被上诉人所有租赁房屋占用期限的问题，上诉人柴伟鹏主张2019年8月15日其与被上诉人何鸿仁签订合同，2019年9月被上诉人何鸿仁即将出租房屋锁闭阻止上诉人继续进行装修，故上诉人柴伟鹏并未实际占用使用涉案房屋，不应向被上诉人何鸿仁支付房租。本院认为，上诉人对自己主张的事实，应当提供有效的证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的应当承担举证不能的不利后果。因上诉人并未提供有效证据证明被上诉人锁闭房屋阻止其装修的事实，故对上诉人柴伟鹏的上诉主张不予支持。关于一审判令财产损失2万元是否适当的问题。上诉人柴伟鹏主张其向被上诉人出具的押金条写明是恢复押金而非确认恢复费用，故一审判令上诉人赔偿装修损失20000元判决不当。本院认为，2019年9月4日柴伟鹏因装修房屋损坏了房屋部分原结构向何鸿仁出具内容为：“砚台阁701室以后地面、墙面恢复押金款20000元，收款方式以收据为准。”的押金条系当事人真实的意思表示，故上诉人柴伟鹏应按照押金条约定履行恢复房屋损坏的义务。因上诉人并未实际对被上诉人的房屋损坏进行恢复，故一审法院判决上诉人柴伟鹏赔偿被上诉人何鸿仁财产损失20000元符合双方约定，故对上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人柴伟鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2138元，由上诉人柴伟鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  于 燕审 判 员  魏 茹审 判 员  张霞明二〇二〇年六月十五日法官助理  张 楠书 记 员  陈琴娜