安徽省繁昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0222民初833号 原告：繁昌县房地产管理局，住所地安徽省芜湖市繁昌县，统一社会信用代码1234022248519800XC。 法定代表人：陈兆刚，局长。 委托诉讼代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方继，安徽国本律师事务所律师。 被告：鲍伦国，男，1963年1月1日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，现住安徽省芜湖市繁昌县。 原告繁昌县房地产管理局（以下简称繁昌房管局）与被告鲍伦国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告繁昌房管局的委托诉讼代理人王强、方继，被告鲍伦国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告繁昌房管局向本院提出诉讼请求：1.判令解除繁昌房管局与被告鲍伦国之间的房屋租赁合同关系；2.判令鲍伦国立即撤出所承租的房屋(位于芜湖市繁昌县横山镇中街由东向西第四间面积36.71平方米)；3.判令鲍伦国支付所欠繁昌房管局房租11400元(自2017年7月开始计算暂计算至2019年12月,30月×380元/月),每日按月租金的1%承担违约金合计3473.2元(从2017年7月1日暂计算至2019年12月31日,3.8元/天×914天)合计14873.2元；4.判令鲍伦国自2020年4月起按每月380元标准赔偿繁昌房管局租金损失,直至迁出之日止；5.本案诉讼费用由鲍伦国承担。事实及理由：鲍伦国于2011年5月起租赁繁昌房管局位于芜湖市繁昌县横山镇中街的房屋由东向西第四间,面积为36.71平方米,房租为每月380元,自2017年的7月开始鲍伦国开始拖欠房租，直至今日。在鲍伦国拖欠房租期间繁昌房管局多次向鲍伦国催讨房租，并分别于2018年5月30日、2019年11月11日向鲍伦国下达了催缴房租通知单,但鲍伦国始终无动无衷。为维护自身权利,现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼,请求依法裁判。 被告鲍伦国辩称：1、繁昌房管局陈述我承租横山中街门面一间属实，每月租金都是由房管部门的工作人员上门收取。自2000年至2017年6月30日前我都在经营，期间从不欠租金。2、我与房管部门签订的合同期限只有一年，到2011年4月30日合同期限就届满了，之后是不定期租赁，双方可以随时解除租赁关系，故不存在解除违约。3、2017年5月15日，繁昌房管局来横山收取4-6月租金，我将租金交纳的同时，跟当时来收租金的许姓办事员讲了从7月1日开始我就不租了。事实上，从2017年7月至今，这个门面我也都是关门停业的。4、2018年5月30日的催讨房租通知单我从未收到过。2019年11月11日的通知我收到了，在第2天我就到繁昌房管局找到马局长，陈述了我自2017年7月1日起就没有开门经营过的事实，马局长当时回复我说他们要调查核实，但至今没有答复。5、我在承租门面房的时候，向房管局交纳了800元的租金，请求在本案中一并处理。 本院认为，本案的争议焦点为：1、繁昌房管局与鲍伦国之间的房屋租赁合同关系是否解除？2、鲍伦国应否向繁昌房管局支付2017年7月至今的租金？3、繁昌房管局主张的违约金应否予以支持？ 一、关于繁昌房管局与鲍伦国之间的房屋租赁合同关系是否解除的问题。 2011年，繁昌房管局城关房管所（繁昌房管局下属单位）与鲍伦国签订《房屋租赁合同》，合同约定由鲍伦国承租坐落于繁昌县繁阳镇横山中街的门面房一间（面积为36.71平方米），租赁期限为2011年5月1日至2012年4月30日，租金为按月计算，每月380元整。合同到期后，双方未续签书面合同，但鲍伦国仍在继续使用案涉门面房，繁昌房管局亦未提出异议，且持续收取租金，故双方之间签订的原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同关系，当事人可随时解除合同。根据鲍伦国提交的证据材料及本院调查核实的情况，其在2017年5月就已经向繁昌房管局前去收房租的工作人员作出了自2017年7月起不再续租的意思表示，而该工作人员在收取房租时系代表繁昌房管局，履行与案涉房屋租赁合同有关的职务，因此鲍伦国向该工作人员作出的前述意思表示应当视为向繁昌房管局作出的意思表示。尽管在该意思表示作出后，双方并未完成案涉房屋的交接工作，但承租房屋的交接工作系合同解除后的后合同义务，并不影响合同解除的效力，故本院认定双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2017年6月30日即已经解除。 二、关于鲍伦国应否向繁昌房管局支付2017年7月至今的租金的问题。 如前所述，双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2017年6月30日即已解除，因此自2017年7月1日起鲍伦国不再负有向繁昌房管局交纳租金的义务。但考虑到鲍伦国至2020年4月才交付房屋钥匙，对于此期间租金损失的产生负有一定的责任，而繁昌房管局作为案涉门面房的出租方，在知道鲍伦国不再承租的意思表示之后，未及时采取合理措施，导致门面房长期闲置，故对于损失的产生负有主要责任。结合双方的责任程度，本院酌情由鲍伦国承担20%的责任。经计算，2017年7月至2020年4月期间（扣除受新冠疫情影响的3个月时间），租金损失合计12920元（380元/月×34个月），故鲍伦国应承担2584元。 同时，鲍伦国在承租案涉房屋时向繁昌房管局交纳租金800元，现双方合同关系早已解除，且鲍伦国已经将案涉门面房交还繁昌房管局，故该800元应予返还。故鲍伦国还应支付给繁昌房管局1784元。 三、关于繁昌房管局主张的违约金应否予以支持的问题。 因双方之间的不定期房屋租赁合同关系于2017年6月30日即已解除，鲍伦国此后不再负有向繁昌房管局交纳租金的义务，故繁昌房管局主张的违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 另，因鲍伦国已腾空本案所涉租赁房屋，且于2020年4月向繁昌房管局交付了房屋钥匙，故对于繁昌房管局要求鲍伦国立即撤出所承租房屋的诉讼请求，本院不再予以处理。 综上，为维护社会主义市场经济，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、原告繁昌县房地产管理局与被告鲍伦国之间的房屋租赁合同关系于2017年6月30日解除； 二、被告鲍伦国于本判决生效之日起十日内向原告繁昌县房地产管理局支付租金损失人民币1784元； 三、驳回原告繁昌县房地产管理局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费86元（原告预交），由原告鲍伦国负担25元，被告繁昌县房地产管理局负担。 本判决为终审判决。 审判员  程是珍 二〇二〇年六月二十二日 法官助理朱虹 书记员梁琪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》： 第一百三十七条第一款以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。 《中华人民共和国合同法》： 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。