江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民终1604号上诉人（原审被告）：吴仁权，曾用名吴仁球，男，1955年7月20日生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：陶栋才［受苏州高新区（虎丘区）东渚街道黄区村民委员会推荐］，男，1952年4月25日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：无锡市金星船舶修造厂，住所地无锡市惠山区长安耕渎桥堍。投资人：邵杰，该厂厂长。委托诉讼代理人：李立新，江苏诚卓律师事务所律师。原审第三人：无锡市惠山区堰桥街道姑里村民委员会，住所地无锡市惠山区堰桥街道姑里村东红桥南堍。负责人：邵栽，该村委会书记。委托诉讼代理人：陆滢，江苏万仕邦律师事务所律师。上诉人吴仁权因与被上诉人无锡市金星船舶修造厂（以下简称金星厂）、原审第三人无锡市惠山区堰桥街道姑里村民委员会（以下简称姑里村委）租赁合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初4761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。吴仁权上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案2014年1月8日《租地协议》应认定为无效协议。本案金星厂在一审法院审理中，始终未能举证说明《租地协议》的合法有效性。本案《租地协议》项下的地块既不属于金星厂所有，也没有权属人姑里村委适时授权委托租赁土地的合法手续。根据《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条规定，集体所有的不动产和动产包括法律规定属于集体所有的土地和森林、山坡、草原、滩涂，属于本集体成员所有。因此集体组织擅自将土地发包给本集体以外的个人，未经集体成员决定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当返还。二、一审认定事实无据。一审法院先后三次开庭审理，金星厂始终未能提供在2014年1月8日之前与第三方租得地块的证据。一审法院认定金星厂在2014年初租得该地块后再与其签订《租地协议》，无证据证实。三、一审法院适用法律不当。本案双方争议焦点是《租地协议》的付款纠纷，一审法院支持金星厂请求房屋占有使用费，其在一审中已经提供大量有关经营用房和码头辅助设施的费用凭据足以证明临时用房和设施是其财产，根本不存在房屋占有使用费。其收到2017年4月11日无锡市惠山区环保局责令改正违法行为决定书之后，就停止使用码头场地，其承租的场地于2017年11月被政府强制停产并被罚款20万元，已无法使用，无法达到合同目的。现金星厂对场地租用费要求支付30万元，没有事实和法律依据。金星厂辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回吴仁权的上诉请求。原审第三人陈述称：一审判决对事实陈述比较清晰，适用法律正确，且本案与其没有实际的任何关联。请求法院依法裁决。金星厂向一审法院提出诉讼请求：1.判令吴仁权立即支付租金30万元及逾期付款利息损失（以30万元为基数，自2018年6月1日起按年息6%计算至付清为止）；2.判令吴仁权承担本案诉讼费。事实和理由：2010年5月，吴仁权和案外人马建中向其租赁其厂区内地块，签订《租地协议》（以下称《租地协议》1），年租金25万元。但因无法租赁到更大地块，马建中退出租赁关系。之后其与吴仁权进行协商后，其向当地村委承租了其厂区南侧（出租方姑里村委，签订有书面合同，并支付租金）和西侧（出租方无锡市惠山区堰桥街道长馨村民委员会，以下简称长馨村委，未签订书面合同，仅实际支付租金）的地块一并出租给吴仁权，故2014年1月8日，双方重新签订《租地协议》（以下称《租地协议》2），比原租赁范围增加厂区南侧和西侧地块，整个租赁范围涵盖金星厂厂房的东南西三侧，约定年租金38万元，先付后租，租金每年的1月1日付当年租金25万元，5月30日前付清全年租金。吴仁权实际租赁不止有场地，还包含使用其的办公用房、餐厅、卫生间、洗澡间、港口经营许可证、机械设备、道路、深井等。因政府工程，双方于2018年12月31日解除合同，但吴仁权至今尚欠其2017年及2018年的租金共计30万元，其多次催讨无果，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2010年5月20日，甲方金星厂和乙方马建中、吴仁权签订《租地协议》1，约定甲方出租给乙方三块地块（按图）；一切场地设施设备在不违反政策下由乙方自己负责；租期暂定2年，从2010年6月10日至2012年6月10日为止，根据需要可续订；租金为每年25万元等内容。经查，该协议所涉地块为金星厂厂区范围；后马建中因故退出租赁关系，实际由吴仁权履行乙方权利义务。同年，案外人甲方奚连法代表后西队村民小组（后并入姑里村）和乙方马建中、吴仁权曾签订《租地协议》（以下称《租地协议》3），约定因需要租用后西队空置土地5.4亩；每亩租金1500元；暂定租期5年；承租方一次性支付土地租金一年共计8100元；五年后如需续订协议双方另行商定。经查，该协议实际履行至2012年，后因后西队村民小组将资产上交给姑里村管理而未终止履行，后西队村民小组实际收取吴仁权交付的共计2年租金。2014年初，金星厂分别向姑里村和长馨村租得其厂区南侧和西侧的地块。2014年1月8日，甲方金星厂和乙方吴仁权签订《租地协议》2，约定甲方租给乙方两块地，1号地块28万元，2号地块10万元，一切场地设施设备在不违反政策下由乙方自己负责，甲方不承担责任，如政府动用乙方无条件搬迁；租期暂定2年，从2014年1月1日至2015年12月31日，根据需要可续订；租金总计每年38万元；拆迁款归乙方所有；租金每年1月1日交25万元，5月30日交13万元。经查，双方租赁范围实际包含场地、房屋、设备等，但房屋并未办理建设工程规划许可证；双方实际履行过程中，吴仁权在租赁场地内进行各项施工建设以开展经营活动，并向金星厂支付租金。协议到期后，双方继续履行但未续订书面合同，吴仁权欠付2017年部分租金及2018年租金。另查明：2018年10月，金星厂委托江苏诚卓律师事务所向吴仁权发出《律师函》，催缴2017年的欠付租金7万元和2018年的欠付租金38万元；并通知2019年将变更年租金为60万元，要求吴仁权于2018年12月5日前就是否继续租赁提出申请并另行签订租赁合同，否则租赁关系终结。吴仁权在收到上述《律师函》之后支付了15万元。2018年12月14日，金星厂又委托该律师事务所向吴仁权发出《律师函》，载明上次发出函件后，仅支付了15万元，尚欠30万元要求立即支付；另因政府收回土地使用权，无法续订租赁合同，且吴仁权也未于2018年12月5日前提出续租申请，故双方租赁关系于2018年12月31日终结，要求吴仁权于2018年12月31日前搬离、清空交还场地。2018年12月25日，金星厂再次委托该律师事务所向吴仁权发出《律师函》，要求吴仁权支付欠付租金并清空场地交还金星厂，否则将收取逾期损失。2018年12月29日，吴仁权委托江苏可德律师事务所向金星厂发出《律师函》，载明三封《律师函》已经收到，2010年5月31日吴仁权与后西队签订《租地协议》1后，由吴仁权和马建中共同投资合计280多万元，吴仁权从2010年5月至今支付给后西队2年租金1.62万元，金星厂收回后西队租地交给大队，却要求吴仁权交付10万元租金至今，金星厂以欺诈非法所得60万元；外面一块地非法所得48万元；围墙内吊机块吴仁权8年合计支付120万元；金星厂致函不实，可能涉刑。但该《律师函》无文号、无签署日期，邮寄凭证无法查实寄出信息。又查明：庭审中，姑里村委陈述自2012年起即向金星厂出租涉案场地，至2015年前均为年租金4万多元，2015年至2019年期间为年租金6.8万元，2019年终止。姑里村委提供了2016年和2018年与金星厂签订书面的《租赁合同》，载明姑里村将村里的部分集体资源出租给金星厂，年租金6.8万元，期限均为当年1月1日至12月31日。再查明：金星厂与吴仁权因租金交付产生争议，金星厂遂于2019年6月26日诉至法院。以上事实，由金星厂提供的《租地协议》2、律师函及相应邮寄凭证、《租地协议》1、租赁合同、向村委支付租金凭证、港口经营许可证、起重机械定期检验报告，由吴仁权提供的律师函及邮寄凭证留存单、完工单及收条送货单、付款凭证、购销合同及收据、订货单及收据、提货清单及收据、销售合同及送货单、记录凭证、领款凭证、奚连法证人证言及书面证明、租用码头场地投资一览表、协议书、借条、劳务分包合同及附件，由姑里村委提供的租赁合同、宗地图、地图及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中金星厂出租给吴仁权的房屋未取得建设工程规划许可证，双方之间的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。按照金星厂发给吴仁权的第一封《律师函》载明其欠付租金为2017年的欠付金额7万元及2018年的全年租金38万元，后吴仁权支付的15万元优先抵偿2017年欠付占有使用费，故尚欠租金均为2018年的占有使用费，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因双方合同实际在2018年底终结履行，故吴仁权应当在2018年底付清欠付占有使用费。吴仁权抗辩称金星厂与其签订租赁协议过程中存在欺诈，但未提供相应证据予以证明，故法院不予采信。现金星厂主张吴仁权支付按照约定租金计算的2018年的剩余占有使用费30万元，符合相关司法解释的规定，法院予以支持。但其主张的逾期付款利息损失应自2019年1月1日起算，因对于合同无效双方均有过错，故由吴仁权承担利息损失的50%为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决:一、吴仁权应于判决生效后10日内支付金星厂租金30万元及逾期付款利息损失的50%（以30万元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算）。二、驳回金星厂其他部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，由金星厂负担100元，由吴仁权负担5700元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审已查明事实一致。本院认为：综合当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：吴仁权是否应向金星厂支付30万元涉案场地使用费。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案土地为农民集体所有的土地，在未取得规划许可的情况下，出租用于非农业建设，其租赁关系应认定为无效。故金星厂将向姑里村委租赁的涉案土地再转租给吴仁权的转租行为无效，因此，金星厂与吴仁权签订的《租地协议》无效。虽然《租地协议》无效，但因吴仁权实际占有并使用了涉案场地，故吴仁权仍应向金星厂支付涉案场地占有使用费。其占有使用费可以参照合同约定的租金标准计算。因此，一审法院判决吴仁权支付2018年的剩余占有使用费30万元，符合法律规定，并无不当。吴仁权“不应支付30万元”的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴仁权的上诉请求，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，所作判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由吴仁权负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二〇年六月三十日书记员  徐冬晖