江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初449号原告：盐城绿都物业服务有限公司亭湖分公司，统一社会信用代码91320902MA1MD1NY78，住所地盐城市亭湖区新洋经济区北环路11号（**花苑）（7）法定代表人：孙国良，该公司经理。委托诉讼代理人：张惠，该公司员工。被告：张红生，男，1965年3月14日生，住盐城市亭湖区。被告：吕金霞，女，1969年6月23日生，住盐城市亭湖区。原告盐城绿都物业服务有限公司亭湖分公司（以下简称绿都物业公司）与被告张红生、吕金霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序由审判员郝燕独任审判，于同年5月21日公开开庭进行了审理。原告绿都物业公司的委托诉讼代理人张惠、被告张红生、吕金霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿都物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令两被告支付拖欠的物业费2356.86元（2017年9月1日至2019年8月31日止），并支付自2018年9月1日起至实际履行之日止的滞纳金(（其中1178.43元从2018年9月1日起算，1178.43元从2019年9月1日起，均至实际给付之日，按日千分之三计算）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系盐城市亭湖区**小区的物业服务企业，被告系该小区*楼*单元*室业主。原、被告双方就小区物业管理签有《前期物业服务协议》，按照协议约定，原告对**小区多层物业按月0.82元/m2，高层及小高层按月1.43元/m2，商业用房按月1.72元/m2的标准收取物业费，另外小区公共水、电费按10元/月收取，自行车库按0.82元/m2/月，地下车库汽车车位按50元/月/辆、地面机动车位停车服务费按60元/月/辆标准收取。被告如未按协议约定缴纳物业服务费的，按每逾期一日加收应缴纳的费用千分之三的滞纳金。上述协议签订后，原告按约提供了服务，但是被告未能按期缴纳物业费，截止2019年8月31日，两被告应向原告缴纳物业费2356.86元，原告为此催要数次未果。另外由于两被告未能按协议约定缴纳物业费，应按约定承担滞纳金。被告张红生、吕金霞共同辩称:我家窗户漏水导致墙面窗户附近的墙面起泡，我们是安置房，别人交我们就交，别人不交我们也不交。围绕诉讼请求原告提交了前期物业服务协议复印件一份、缴纳物业费律师函复印件一份、吕金霞签收的催缴物业服务费通知单复印件一份。本院对原告证据的真实性、合法性、关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张红生、吕金霞系**小区*幢*单元*室的业主。房屋建筑面积为102.41平方米、自行车库17.35平方米。2016年9月，绿都物业公司(甲方)与张红生、吕金霞（乙方）签订一份《前期物业服务协议》，涉案内容如下：“一、物业服务内容。（一）房屋共用部位的维护和管理。包括门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（二）房屋共用设施设备的维护和管理。包括：供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防设施、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等。（三）环境卫生。包括：物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；共用设施设备保洁；生活垃圾收集、清运等。二、收费标准：多层物业按0.82元/m2/月，高层及小高层按1.43元/m2/·月，商业按1.72元/m2/月的标准收取物业费，另外小区公共水、电费按10元/户/月收取，自行车库按0.82元/m2/月，地下车库汽车车位按50元/月/辆、地面机动车位停车服务费按60元/月/辆标准收取。三、不按照约定缴纳物业服务费的，物业公司可以依照合同的约定收取违约金或滞纳金，按每逾期一日加收应缴额的千分之三计算。被告张红生、吕金霞于拿房时向原告交纳了一年的物业服务费至2017年8月31日，之后的物业服务费未缴纳，2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费计欠2356.86元。原、被告认可被告因案涉房屋的窗户漏水找过原告，原告也进行过维修。原告认为窗户漏水的原因系被告装潢时砸掉飘窗造成，与物业公司无关，被告如要求赔偿可向房产开发商主张。经法庭释明，被告明确不对漏水的原因申请鉴定。本院认为：原告绿都物业公司与被告张洪生、吕金霞签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，现原告绿都物业公司已经依约提供了相应的物业管理，被告张红生、吕金霞作为业主，应按约定交纳物业管理费。根据《前期物业服务协议》，被告差欠自2017年9月1日至2019年8月31日的物业服务费计2356.86元。该行为不仅损害了原告绿都物业公司的合法权益，亦是对其他按约交纳物业管理费的业主不公平，也损害了小区全体业主的利益，故对原告绿都物业公司要求被告支付拖欠物业管理费部分的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告以其房屋是拆迁房，别人不交物业费其也不交物业费的抗辩理由，于法无据，不予采信。关于被告辩称其房屋窗户漏水原告未予处理的意见，对此物业公司已经告知其如系房屋质量问题可向开发商主张损失，且经本院释明被告明确表示不对漏水原因进行鉴定，原告无证据证实漏水问题属于物业服务范畴的事项，故对该辩称意见亦不予采信。考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，本院对于原告要求被告支付滞纳金及的诉讼请求，不予支持。鉴于原、被告之间的物业管理合同关系，本院希望原告能进一步提高物业管理水平，加强管理，积极与业主沟通，双方共创美好、和谐的居住环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张洪生、吕金霞于本判决生效之日起十日内向原告盐城绿都物业服务有限公司亭湖分公司支付2017年9月1日日起至2019年8月31日期间的物业服务费2356.86元。二、驳回原告原告盐城绿都物业服务有限公司亭湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张红生、吕金霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  郝燕二〇二〇年六月十六日书记员  沈璐附相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。