广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终476号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张俊霞，女，1966年3月30日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人张俊霞商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判确认上诉人可扣除延期天数511天，逾期交房违约金为55,105.79元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院错误认定上诉人可据实延期交房天数，仅认定可扣除延期天数48天，实际可扣除延期天数至少应为511天。法院基于该事实认定错误，导致错误判决上诉人逾期交房违约金为173,226.07元。1、一审法院错误认定上诉人可据实延期交房天数的起算时间，一审法院仅认定自合同签订之日起算至约定交房之日止（2017年2月17日至2018年12月27日）为可延期天数的计算期间；事实上，可据实延期交房天数应按照上诉人所主张的自工程开工时起算至上诉人通过五方验收之日止（即2012年8月1日至2018年12月27日）来计算，上诉人主张的计算方式既有合同约定，也更为公平合理。一审法院错误认定予以延期交房的情形仅参考2016年6月11日至2016年12月30日期间出现的天气、节假日、中高考等因素即48天，但是事实上上诉人与被上诉人签订的合同第十一条对于可据实延期的特殊情况有明确使用“施工中”这一用语，根据文义解释即已经明确约定整个施工中出现的特殊情况均予以计算，即从开工时间2012年8月1日起计算，而不应只计算合同签订后至合同约定交房时间止的情形。商品房买卖有其特殊性，房屋是一项整体建设工程，有统一的幵工时间、竣工时间以及交房时间，并未根据买受人《商品房买卖合同》签订的时间不同而导致交房时间各不相同，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》即表明其愿意接受与整个项目有关的工程条件，包括土地使用年限、楼盘规划、物业管理等，也包括施工期间出现的导致工期顺延的特殊事由，因此交房顺延时间的确认与计算应以整个工程起始时间即开工令时间为准，而不受合同签订时间的影响。经统计，从工程开工时间2012年8月1日起算计至2018年12月27日，符合合同约定可延期交房的天数至少为511天，并非一审法院认定的48天。2、关于上诉人以优惠形式给予张俊霞的房价减免、赠送物业费等，在被上诉人提交的证据5、11、14、17、20、23中（防城港CBD中央商务区换签情况备忘录）已经明示上诉人以优惠形式给予张俊霞的房价减免、赠送物业费，这是双方友好协商达成的协议，视为被反诉人同意反诉人以让利的形式作为逾期交房的违约赔偿，基于公平原则，应当在富乐华公司支付给张俊霞的违约金内予以扣除。2013年5月13日，案外人姜伯玲作为乙方与广西金旺角投资置业有限责任公司作为甲方签订三份《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》，约定被姜伯玲购买上诉人开发的防城港市中央商务区CBD项目3#地2单元918号、919号、920号三套房。2013年5月7日，案外人姜伯春作为乙方与广西金旺角投资置业有限责任公司作为甲方签订四份《防城港市中央商务区CBD项目3#地块职工市场合作建房合同书》，约定姜伯春购买上诉人开发的防城港市中央商务区CBD项目3#地2单元921号、922号、923号、925号四套房。2016年6月11日，姜伯玲、姜伯春申请将其各自购买的案涉商品房更名给被上诉人。而上诉人与被上诉人在七份商品房合同中约定的每平米单价均比合作建房合同便宜500元／m2并赠送了三年的物业费，上诉人在与被上诉人的换签买卖合同就是以优惠房款的形式对被上诉人进行了补偿。按照被上诉人所购七套房屋共计463.1平方米计算，上诉人共计向被上诉人优惠了231,550元，且在该优惠的基础上，上诉人还向被上诉人赠送了三年的物业费，以作为上诉人逾期交房的补偿。被上诉人在庭审中对于《合作建房合同》的效力、每平方米优惠500元以及赠送三年物业费的事实均予以提供相应证据（详见证据5、11、14、17、20、23）。即在涉案房屋中，上诉人已向被上诉人作出了巨大的利益让步，根据公平原则所规定的：“当事人的关系上利益应均衡，合理分配义务。”上诉人在得到被上诉人作出的巨大利益让步的情况下，仍向法院起诉要求上诉人支付违约金，致使双方利益不均衡，张俊霞在本案中的利益己远远大于义务，给上诉人造成损害，有违公平原则。因此，在计算上诉人的违约责任时，上诉人所给予被上诉人的优惠应当在上诉人的违约责任中相应予以扣除。3、被上诉人与案外人姜伯春、姜伯玲之间进行了《合作建房合同》合同权利的转让，并告知了合同相对方上诉人。符合《合同法》第八十八条关于合同权利转让的规定。即姜伯春、姜伯玲将原来《合作建房合同》中的权利转让给了被上诉人，被上诉人代替案外人姜伯玲、姜伯春成为《合作建房合同》的相对人。至于之后于2016年6月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》为上诉人取得预售许可证后正常进行的换签行为，因此很多条款都是顺承之前的《合作建房协议》，可以视为《合作建房协议》的顺承合同，故上诉人才没有修改交房时间。并且上诉人之前一直依据《合作建房协议》为合同相对人提供相应的服务，不能因为被上诉人与案外人姜伯玲、姜伯春之间的权利转让行为否认《合作建房协议》作为前合同的有效性及上诉人的履约。上诉人认为，被上诉人作为合同权利受让方，在接受转让时就应当考虑到《合作建房协议》中的条款是对会对其产生效力的，被上诉人代替案外人姜伯春成为了《合作建房协议》的相对人，因此本案的双方合同的签订时间应为2013年5月13日。据合同可顺延交房天数的起算点最迟应为2013年5月13日。4、一审法院错误认定案外人姜伯玲、姜伯春将涉案房屋更名给被上诉人，实际上根据《城市房地产管理法》第三十八条及《合同法》第八十八条关于合同权利转让的规定，案外人姜伯玲、姜伯春与被上诉人之间进行的是合同权利的转让而非更名。此外，一审法院遗漏审查自工程开工时起算至上诉人通过五方验收之日止即（2012年8月1日至2018年12月27日）可延期天数为511天。综上，请求二审法院查明案件事实，依法改判。 张俊霞辩称，一、被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同签订日期为2016年6月11日，约定房屋交付时间为2016年12月30日。在《商品房买卖合同》签定时，房屋的主体结构已经基本完成，但不具备交付条件，上诉人既然明确约定了在半年之内可以交房，就说明在这段时间内上诉人有能力在房屋已有的状态下经过后续施工达到交房验收标准。在合同签订日期之前的任何时间都无理由计入影响逾期交房工期内。二、广西虽然是个多雨的地区，但2016年6月11日签定《商品房买卖合同》之后的施工期基本上是以室内施工为主，室外已经基本完工，原审法院认定的48天已经够多了，施工期间的特殊天气、节假日和中考可以提前预期，施工方应该合理安排施工。上述事项如果考虑不周纯属上诉人的工作失误，与被上诉人无关。三、房价的优惠与赠送物业费是基于全款支付的情况下给予的优惠，与逾期交房毫无关系。合同约定需在2016年12月30日交房前获准《预售许可证》后方可签定《商品房买卖合同》的。于2016年6月11日签定《商品房买卖合同》时是提前交清全部房款，给予优惠。按揭、贷款不享有优惠。四、至于上诉人提出的交房日期应为2018年12月27日，被上诉人认为是错误的，与合同订立的宗旨是相违背的。合同约定是在2016年12月30日交房，法理上就认定上诉人在此日期交房。上诉人取得房屋竣工验收报告的时间是2018年12月27日，合同上约定开发商交房时间不得少于10日和业主交接收房。上诉人按合同约定2019年1月6日通知收房，这才是逾期交房准确时间。从2016年12月31日到2019年1月6日共逾期交房726天较为准确。上诉人逾期违约交房应赔付总房款2,551,194元为基数按日万分之一计算，共计726天。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的请求，维持原判。 张俊霞向一审法院起诉请求：1.富乐华公司按《商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定的条件交付房屋（房号：3-2-918、919、920、921、922、923、925）；2.富乐华公司向张俊霞支付逾期交房违约金185,216.68元（以总房款2,551,194元为基数，按日万分之一从2016年12月31日计算至2019年1月6日，共计726天）；3.本案诉讼费用由富乐华公司承担。 一审法院认定事实：2013年5月13日，姜伯玲作为乙方与广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称金旺角公司）作为甲方签订三份《防城港市中央商务区CBD项目Ⅲ号（3#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）（编号分别为：3-2-918、3-2-919、3-2-920），约定张俊霞向富乐华公司金旺角公司购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区项目Ⅲ号（3#）地块2单元9层918号、919号、920号房。2013年5月7日，姜伯春作为乙方与金旺角公司作为甲方签订四份《合作建房合同书》（编号分别为：3-2-921、3-2-922、3-2-923、3-2-925），约定张俊霞向金旺角公司购买富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处防城港市中央商务区项目Ⅲ号（3#）地块2单元9层921号、922号、923号、925号房。七份《合作建房合同书》第九条对交付期限及条件约定，开发商应当于2016年12月30日前，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格的合作建房交付乙方使用。2016年6月11日，姜伯玲、姜伯春申请将其各自购买的案涉商品房更名给张俊霞，其各自己交的房款直接转到张俊霞名下。同日，张俊霞作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订七份《商品房买卖合同（预售）》（编号分别为：3-2-918、3-2-919、3-2-920、3-2-921、3-2-922、3-2-923、3-2-925），约定张俊霞向富乐华公司购买由富乐华公司开发的位于广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处中央商务区防城港国际大酒店2单元9层918号、919号、920号、921号、922号、923号、925号房，建筑面积分别为70.96平方米、70.96平方米、51.35平方米、63.97平方米、68.62平方米、68.62平方米、68.62平方米，单价分别为每平方米5,490元、5,490元、5,530元、5,520元、5,520元、5,520元、5,500元，总价款分别为389,570元、389,570元、283,966元、353,114元、378,782元、378,782元、377,410元；七份《商品房买卖合同（预售）》第十一条对交房时间和手续约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，延期的天数为下列情形所造成的实际延误天数为准:2.施工中遇到台风、暴雨、中雨等天气原因导致工期延误的；3.因重大疫情、公共突发事件（游行、示威、打砸抢等）、政府修路封路、重大会议庆典（如中国-东盟博览会等）、国家及自治区法定节假日、交通管制、高考、中考等原因停工（此部分无须出卖人另行举证）；双方特别约定：在交房时，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。《商品房买卖合同（预售）》之补充协议约定，一、乙方同意甲方按原《合作建房合同书》第九条约定条件交付商品房，只要甲方提供的“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格”即可交付乙方使用。二、乙方同意向甲方主张逾期交房的违约责任的期间自《合作建房合同书》约定的交房时间至五方验收合格之日止。七份《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条都1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。《商品房买卖合同（预售）》还对其他事项作了约定。2016年6月11日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103307、7103308），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-918号房房款220971元、168599元；同日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103320、7101641），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-919号房房款220971元、168599元；同日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103309、7103310），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-920号房房款159675元、124291元；同日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103311、7103312），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-921号房房款197637元、155477元；同日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103317、7103318），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-922号房房款213620元、165162元；同日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103313、7103314），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-923号房房款213620元、165162元；同日，富乐华公司向张俊霞出具两张《收据》（编号分别为：7103315、7103316），确认收到张俊霞交来防城港国际大酒店3-2-925号房房款212910元、164,500元。 另查明，2018年12月27日案涉楼盘经建设、设计、勘察、监理、施工各单位组成验收小组共同验收合格。富乐华公司于2019年1月6日将案涉七套商品房交付张俊霞使用。从2016年6月11日开始至2016年12月30日止，富乐华公司施工中因遇到台风、暴雨、中雨等天气，以及法定节假日中高考等约定事由可延期交房的时间共计48天。 一审法院认为，张俊霞与富乐华公司签订的七份《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。关于张俊霞要求富乐华公司交付房屋的问题。根据《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，富乐华公司将经五方验收合格的商品房交付乙方使用即履行了交付的义务，张俊霞对富乐华公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》真实性不予认可，但未提交相反的证据予以反驳，《建设工程质量竣工验收意见书》与本案有关联性，且富乐华公司已提交证据原件予以核对，该院对该证据作为定案依据予以采信。案涉商品房已经通过五方验收，且双方均认可富乐华公司已于2019年1月6日将案涉七套商品房交付张俊霞使用，故张俊霞要求富乐华公司交付房屋的诉讼请求，该院不予支持。 关于张俊霞要求富乐华公司支付逾期交房违约金的问题。富乐华公司抗辩逾期交房违约金应扣除已优惠张俊霞的房款以及赠送张俊霞的物业费，但其未提交相应的证据予以佐证，张俊霞也对其不予认可，该院对富乐华公司的辩解不予采信。根据《合作建房合同书》与《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议的约定，富乐华公司应向张俊霞交付案涉商品房的时间为2016年12月30日，扣除因遇到台风、暴雨、中雨等天气，以及法定节假日中高考等约定事由的48天，富乐华公司最迟应于2017年2月16日前向张俊霞交付案涉商品房，富乐华公司于2019年1月6日将案涉商品房交付张俊霞使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条及其补充协议约定，逾期交房的违约金应以总房款为基数，按每日万分之一，从《合作建房合同书》约定的交房时间（扣除因天气、节假日以及中高考导致延期的48天）计算至五方验收合格之日止，即从2017年2月17日起计至2018年12月27日之日止为173,226.07元（2,551,194元×679天×0.0001/天）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、富乐华公司在本判决生效之日起十日内向张俊霞支付逾期交房违约金173,226.07元；二、驳回张俊霞的其他诉讼请求。案件受理费4,004.33元，减半收取计2,002.17元，由张俊霞负担129.62元，由富乐华公司负担1,872.55元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，姜伯玲、姜伯春与金旺角公司签订的《合作建房合同书》第九条关于交付期限及交付条件约定：开发商应在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该合作建房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并符合合同约定的合作建房交付乙方使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发商可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且开发商在发生不可抗力事由之日起30日内告知乙方的；2、双方约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款未发放及贷款额不足应付房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起到10日内；3、政府通知停工、禁止车辆进出该合作建房施工场地而影响工期的；4、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（超过8小时以后每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的七份《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。上诉人主张，《商品房买卖合同（预售）》第十一条对于可据实延期的特殊情况有明确使用“施工中”这一用语，根据文义解释即已经明确约定整个施工中出现的特殊情况均予以计算，即从开工时间2012年8月1日起计算，而不应只计算合同签订后至合同约定交房时间止的情形。本院认为，双方签订《商品房买卖合同（预售）》的时间为2016年6月11日，签订《商品房买卖合同（预售）》之前延误工期的情形已实际发生，上诉人完全可以在与张俊霞签订《商品房买卖合同（预售）》时考虑进去，但是富乐华公司仍然承诺于2016年12月31日前交房，故一审判决可予以顺延交房的情形仅参考2016年6月11日至2016年12月31日期间出现的可据实延期交房天数43天，并未不当，本院予以确认。上诉人主张，被上诉人与案外人姜伯春、姜伯玲之间进行了《合作建房合同》合同权利的转让，被上诉人代替案外人姜伯春、姜伯玲成为了《合作建房协议》的当事人，《合作建房合同》的签订时间应为2013年5月13日，故可顺延交房天数的起算点最迟应为该日。本院认为，上诉人与被上诉人之间并未签订《合作建房合同》，退一步而言，即便存在被上诉人受让了《合作建房合同》权利义务的情形，上诉人亦未提交能够证明其在发生不可抗力事由之日起30日内告知被上诉人的证据或其他依据《合作建房合同》的约定可据实延期交房的证据。因此，上诉人主张可延期天数511天，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人抗辩称给予被上诉人的合同价款优惠中已进行了逾期交房补偿的问题。一审判决已作出清楚、正确的论述，本院予以认可，不再赘述。扣除可顺延交房的天数后，上诉人应当在2017年2月16日前交房，计至2018年12月27日逾期天数为679天，违约金计算为173,226.07元（2,551,194元×679天×0.0001/天）。一审判决违约金的计算正确，本院予以维持。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,004.33元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年六月三日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪