文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1393号上诉人（原审被告）：林强，男，1975年11月25日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审原告）：南京市浦口区国有资产投资经营有限公司，住所地南京市江北新区经济开发区天浦路1号3FA106座。法定代表人：赵修汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任珊，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人林强因与被上诉人南京市浦口区国有资产投资经营有限公司（以下简称浦口国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院作出的（2019）苏0111民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。林强上诉请求：1.撤销一审判决关于赔偿损失5400元的诉请；2.案件受理费由浦口国资公司负担。事实及理由：其不同意赔偿被上诉人损失5400元，且疫情期间房屋一直空置，上诉人损失很大，希望减少占有使用费。浦口国资公司辩称，根据双方签订的房屋租赁合同第6条的约定，如果上诉人逾期不交还房屋，或者逾期不缴纳租金，应向被上诉人支付月租金3倍作为赔偿。另外合同还约定租赁期满如果承租方继续承租的，应于租赁期限届满前60日内向出租方提出，经出租方同意后双方对相关租赁事项明确后重新签订租赁合同。本案林强在租赁期限届满后，双方没有继续签订租赁合同，所以原租赁合同因为期满而终止，现在林强继续占用租赁房屋，按照合同约定应当赔偿5400元。请求二审法院驳回上诉，维持原判。浦口国资公司向一审法院起诉请求：1.判令林强立即搬离南京市浦口区房屋；2.判令林强支付逾期搬离房屋的占有使用费（自2019年1月1日起按5.6元/日/㎡的标准计算至2019年12月31日，之后每年使用费递增3%，直至林强实际搬离涉案房屋时止）；3.判令林强赔偿损失5400元；4.判令林强承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2015年11月27日，浦口国资公司（甲方）与林强（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于南京市浦口区的房屋租赁给乙方；租赁期限3年，从2016年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期届满，乙方需继续承租的，应于租赁期届满日前60日历天内向甲方提出，经甲方同意后，甲乙双方对有关租赁事项明确后重新签订租赁合同，在同等条件下，乙方享有优先承租权；门面房月租金为1800元/月，年租金为21600元/年；乙方承诺将租赁房屋用于经营猫山王之用，乙方如果需要增加、更改经营业态必须得到甲方的书面同意，否则甲方有权收回租赁房屋不承担任何责任；租赁期满或合同提前终止时，乙方应提前将租赁物清扫干净、搬迁完毕，将租赁物交还给甲方，如甲方归还租赁物时未完成清理，则甲方进行清理的费用由乙方承担，乙方逾期不迁离或不交还租赁物的，应向甲方支付月租金三倍的费用作为赔偿。上述合同签订后，林强已交纳租金至2018年12月31日租赁期限届满时，之后一直占有使用涉案房屋至今。一审庭审中，浦口国资公司提交租期届满清退通知书、与其他商户所签房屋租赁合同等证据，并陈述：上述合同到期后，双方就租金未能协商一致，故未续签合同。浦口国资公司向林强发出租期届满清退通知书，要求林强交还租赁房屋，并将房屋清空，但林强一直占用房屋至今，不愿搬离。参照浦口国资公司与其他商户所签租赁合同约定，同地段的其他商铺租金为5.6元/㎡/天，每1年递增3%。以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、租期届满清退通知书等证据在卷证明。一审法院认为，浦口国资公司和林强签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。关于浦口国资公司的诉讼请求：1.判令林强立即搬离南京市浦口区房屋。一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，涉案房屋租赁期限届满前，双方因租金不能协商一致，未续签合同。租赁期限届满后，浦口国资公司已书面通知林强清空并交还房屋，故涉案房屋租赁合同已因期满而终止。浦口国资公司主张林强搬离涉案房屋符合法律规定，一审法院予以支持。2.判令林强支付逾期搬离房屋的占有使用费（自2019年1月1日起按5.6元/日/㎡的标准计算至2019年12月31日，之后每年使用费递增3%，直至林强实际搬离涉案房屋时止）。一审法院认为，涉案房屋租赁期限届满后，林强继续占有使用涉案房屋，浦口国资公司主张林强支付占用使用费符合法律规定，一审法院予以支持。关于占有使用费的支付标准。一审法院认为，合同条款系签订双方协商一致的结果，浦口国资公司参照与其他租户所签租赁合同约定的租金标准向林强主张占有使用费，有违合同的相对性原则，故林强逾期搬离涉案房屋的占有使用费应按双方原租赁合同中约定的租金标准1800元/月计算。3.判令林强赔偿浦口国资公司损失5400元。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方合同约定：“乙方逾期不迁离或不交还租赁物的，应向甲方支付月租金三倍的费用作为赔偿”。结合浦口国资公司提交的证据，林强逾期交还涉案房屋，已造成浦口国资公司租金减损等损失，故浦口国资公司主张林强按月租金三倍的费用赔偿损失，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、林强于判决生效之日起十五日内搬离南京市浦口区房屋；二、林强于判决生效之日起十五日内向浦口国资公司支付房屋占有使用费（自2019年1月1日起按1800元/月的标准计算至被告实际搬离涉案房屋时止）；三、林强于判决生效之日起十五日内赔偿浦口国资公司损失5400元。一审案件受理费减半收取65元，由林强负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理期间，2020年4月15日双方当事人在接受法庭询问时，林强表示案涉房屋已经拆除、腾空完毕，其同意返还房屋，且在本案一审过程中其也同意返还房屋；浦口国资公司认为一审调解过程中，林强虽然提到返还房屋，但其主张的是如果免除其违约责任，其可以立即返还房屋，对于案涉房屋当前实际情况不了解。在2020年4月15日双方接受法庭询问之后，林强称其要求交接房屋，但浦口国资公司不同意交接，其已经将房屋钥匙放至隔壁店铺；浦口国资公司核实后回复称，案涉房屋内可拆除搬走的物品大部分已经拆除或搬走，但还有几个柜子未搬走。2020年5月29日，本院组织双方当事人至案涉房屋勘验，现场勘验中案涉房屋内基本已经清空，仅有部分遗留物品，林强明确表示对案涉房屋内装修及遗留物品放弃权利。林强主张其在2020年1月份已清空案涉房屋且通知对方接收；浦口国资公司表示其在2020年4月15日双方接受法庭谈话后至案涉房屋核实房屋状况时才知晓房屋已经腾空。当天，在本院组织下，双方对案涉房屋现场进行了交接。本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同约定的租赁期至2018年12月31日截止，之后双方当事人未签订新的租赁合同，林强未及时返还租赁的房屋，其行为构成违约，浦口国资公司依据双方租赁合同的约定，主张林强承担支付三个月租金的违约责任，具有事实和法律依据。林强主张浦口国资公司不同意其转让案涉店铺、在协商重新签订租赁合同时提高租金等行为构成违约，但其主张没有法律及合同依据，本院不予采纳。关于林强主张因疫情影响，应减少3个月的房屋占有使用费的观点，因占有使用费系林强延迟交付案涉房屋导致其应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故本院对林强的该主张不予支持。因本院审理期间，双方当事人已经对案涉房屋实际进行了交接，浦口国资公司要求林强搬离案涉房屋的诉讼请求已经实际得到履行，故本院对浦口国资公司要求林强搬离案涉房屋的诉请不再支持。另外，根据本院审理期间双方当事人陈述、当事人对案涉房屋现状核实情况，林强至迟在2020年4月15日已经将案涉房屋基本清空并明确作出愿意返还的意思表示，现场虽遗留少量物品，但因双方当事人对房屋返还状态并未明确约定，且明确约定未清空的物品视为承租人放弃所有权，结合现场勘验情况来看，本院认为案涉房屋已经处于符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定的可返还状态。结合双方实际履行情况，本院认定林强清空案涉房屋并明确作出愿意返还的意思表示时间（即2020年4月15日双方接受本院询问时间）应视为林强已经完成返还案涉房屋义务，关于房屋占有使用费的计算应截止至上述时间。林强虽主张其在一审过程中已经作出返还房屋的意思表示，但其并未提供充分的证据证明其在一审过程中已经明确作出愿意先行返还房屋的意思表示，也未举证证明当时案涉房屋已经处于法律规定的可返还状态，在此情况下本院对其以上观点不予支持。综上所述，上诉人林强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因林强在一审判决之后履行了部分判决义务，结合其实际履行义务的情况，本院对一审部分判决内容予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1283号民事判决第三项；二、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1283号民事判决第一项；三、变更江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初1283号民事判决第二项为：林强于本判决生效之日起十五日内向南京市浦口区国有资产投资经营有限公司支付房屋占有使用费（自2019年1月1日起按1800元/月的标准支付至2020年4月15日）；四、驳回林强的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费130元，由上诉人林强负担。本判决为终审判决。审判员  李斐二〇二〇年六月十五日法官助理李映碧书记员王凤