江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2166号上诉人（原审被告）：郭敏，女，1991年6月2日出生，汉族，户籍所在地河南省原阳县。被上诉人（原审原告）：施倩倩，女，1990年8月3日出生，汉族，户籍所在地江苏省启东市。上诉人郭敏因与被上诉人施倩倩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初3314号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭敏上诉请求：撤销原审判决，驳回施倩倩诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，施倩倩不应同时主张扣除押金和违约金。施倩倩未作答辩。施倩倩向一审法院起诉请求：1.郭敏支付自2019年3月1日至2019年4月10日的租金计7421元；2.郭敏支付违约金6600元；3.郭敏支付2月份的水费61.38元；4.郭敏支付二、三月份的电费合计为818元。5.诉讼费用由郭敏承担。一审法院认定事实如下:施倩倩（出租人、甲方）、郭敏（承租人、乙方）在苏州易居美家房地产经纪有限公司的居间下于2018年8月31日签订的《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于苏州工业园区九华路18号华景花园39幢702室，租给乙方使用，租赁期限自2018年9月5日至2019年9月4日，租金5500元/月，甲乙双方各承担中介费2750元，签订本合同时乙方应同时交纳首期租金16500元给甲方，该房屋租金按季支付，支付时间提前7天，以对方收到为准。乙方逾期支付租金，每逾期一天，乙方按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过1个月，甲方有权收回该房屋，乙方按实际居住交纳租金并负责违约责任。关于押金，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方5500元作为押金，待租赁期限届满，甲方验房无异议后，乙方将该房屋钥匙交于甲方，同时甲方将该押金全部归还乙方。关于合同终止：1、租赁期限届满或经甲乙双方协商一致不再继续履行合同，本合同即告终止。乙方应在届满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。交还房屋后，房屋内留置的一切物品均视为乙方主动放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。若甲乙双方中的一方违约或以其他任何方式变相不履行本合同所规定之义务，则一方有权终止合同，并有权向违约方提出赔偿请求。关于违约，租赁期内乙方逾期交纳水费、电费、煤气费、电话费以及物业管理费等有关费用达1个月时，甲方有权用押金支付上述费用，乙方承担造成的一切后果。租赁期内若乙方中途擅自退租，甲方有权扣除押金，剩余租金甲方可退还乙方50%租金。双方当事人的微信记录载明，2019年3月8日，施倩倩：这期的房租是打卡还是支付宝。郭敏：支付宝，晚点我让人转给你。施倩倩后将账号发给郭敏。郭敏：好的，转了告诉你。2019年3月12日，施倩倩：房租好像还没到。郭敏：我来打电话，我过完年还没回去，那天就发给他（指代郭敏的朋友周幸一）了，我以为打过了。施倩倩：估计他也忘了，都很忙的。郭敏：我让他晚一点转给你。我以为他已经给了，他今天跟我讲他也没在。施倩倩：好的，他今天会转，是吗？郭敏：我今天让他务必。2019年3月12日，施倩倩：供电局刚刚又给我打电话了，说是上个月电费没交，可能要断电。郭敏：好的，我来跟他说一下。2019年3月13日，施倩倩：付了告诉我一下。2019年3月14日，施倩倩：明天之前最好协商下把房租给我。再晚都快下半个月了。郭敏：好的，我问他到底怎么样？2019年3月15日，施倩倩：姑娘，房子你们不租了是吗？就案涉房屋提前退租事宜，今天下午我已将欠缴的水电费及拖欠的房租合计3399元发给你男朋友。希望双方友好解决，并需要我方书面同意，但你与你男朋友关机不接电话，致使此事恶化无法解决。现依据双方签订的租赁合同，违约责任约定，我向你方提起诉讼。另结合施倩倩与微信名COLIN的郭敏朋友的聊天记录，2019年3月15日，施倩倩:回头我算个数给你。COLIN：好的，给你添麻烦了。施倩倩：关于账单已经算好，你转我3399就可以了。这个是查到的水电煤信息也是结算依据。COLIN：我知道了，明天你收了房，看下来没问题，微信告诉我。施倩倩：这个是收房以外的费用，你直接给我就行。收房我只是再去看一下，家电和家具没问题，我会微信告诉你，一旦有问题是另外结算的。对了，之前电力打我电话说是因为没交电费可能会断电。你确定一下费用对不对，对的话微信给我就把水电费交上。省得明天我们就正常用不了。因为房费我也一直在问，有点烦了，辛苦你尽快确认好。后来COLIN关机了，微信不回。后续未再聊天。另查明，郭敏尚有5500元押金在施倩倩处，自2019年3月1日起的租金未交纳。郭敏一方委托中介于2019年3月15日将案涉房屋的钥匙交还给了施倩倩，双方当事人未当面交接，施倩倩认为郭敏系未经过其允许单方退租，就案涉房屋其自行清点东西未缺少，无需另行交接。诉讼中施倩倩陈述于2019年7月15日出租他人，再次出租的房屋租金为4800元/月。就郭敏退租原因，诉讼中郭敏陈述因考虑到案涉房屋的房子较大，且房租也高，故提前退租，并于2019年5月份在隔壁小区承租了其他房屋房租4500元/月包车位。又查明，施倩倩诉郭敏房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2019年3月28日立案受理，郭敏于2019年4月10日收到副本材料。以上事实，由房屋租赁合同、微信记录等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，一审法院对此予以确认。一审法院认为，依法成立的合同受法律约束，双方均应诚信履行。双方当事人对案涉房屋租赁合同解除无异议，一审法院对此予以确认。郭敏陈述于2019年3月15日将房屋的钥匙交还施倩倩，其同意交付至该日的租金费用，一审法院认为，郭敏于租期内擅自退租，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。施倩倩主张郭敏支付2019年3月1日至2019年4月10日的租金费用，郭敏提前退租，且并无证据表明双方当事人就案涉房屋租赁合同于2019年3月15日解除达成一致，施倩倩至法院起诉郭敏，并诉请主张解除合同及支付相关费用，副本由郭敏于2019年4月10日签收，结合本案房屋租赁合同的期限、施倩倩再次出租的情况等因素，施倩倩主张自2019年3月1日至2019年4月10日的租金费用系属合理，经核算，一审法院对上述期间的租金费用7333.33元予以支持。郭敏的行为构成违约，施倩倩主张郭敏的押金5500元不予退还，并支付6600元的租金，具有事实和法律依据，一审法院对此一并予以支持。双方当事人对水电费合计879.38（61.38+818）元无异议，一审法院对施倩倩主张上述费用予以支持。以上合计14812.71（7333.33+6600+879.38）元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭敏于判决生效之日起十日内支付施倩倩租金、违约金、水电费合计14812.71元；二、驳回施倩倩的其余诉讼请求。案件受理费170元，由郭敏负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，涉案租赁合同第八条第2项约定“拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金10%的违约金”。该事实由当事人提交的房屋租赁合同予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，郭敏在房屋租赁合同履行过程中拒绝支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定如承租人拖欠租金超过一个月，则应支付年租金10%的违约金，同时还约定如承租人擅自退租，押金不予退还，上述约定均系违约金条款。施倩倩主张押金不予退还，并要求郭敏支付年租金10%即6600元，有相应合同依据。合同租期截止日为2019年9月4日，但在2019年3月双方当事人就缴纳第三季度租金问题进行商谈时，承租人郭敏明确表示愿意缴纳，但2019年3月15日郭敏委托中介方将钥匙交还给施倩倩，以其实际行为表明其不愿意继续履行合同且拒绝支付应付租金，但施倩倩并不同意解除合同，本院认定在此情况下应给予出租人沟通督促要求承租人继续履行合同的机会及合理的沟通期限，施倩倩于2019年3月28日诉至法院要求解除合同，未超出合理期限，一审认定合同于郭敏签收诉状副本之日即2019年4月10日解除，并无不当。合同解除导致郭敏产生房屋空置损失，本院酌定空置期损失为3个月租金损失。事实上，郭敏主张的违约金包括不予返还的押金5500元及年租金10%即6600元，未超出上述损失金额，一审判决支持施倩倩关于押金不予返还，并由郭敏支付6600元违约金的诉讼请求，并无不当。综上所述，郭敏上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由上诉人郭敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年六月十七日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。