文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终355号上诉人（原审原告）：尹旭东，男，1949年11月11日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审被告）：郑锦洲，男，1947年10月3日生，汉族，住南京市雨花台区。上诉人尹旭东因与被上诉人郑锦洲相邻损害防免关系纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹旭东上诉请求：1、请求二审法院判决被上诉人赔偿上诉人第一次水损修复费1500元整。2、请求二审法院判决被上诉人赔偿上诉人房屋空租损失费20736元整（截止到2019年10月底），及2019年11月到2020年4月期间的空租损失费11400元（按1900元/月计算）。3、请求二审法院改判被上诉人无需现金赔偿第二次水损鉴定估价1600元整，而是规范地维修上诉人家中现在的水损毁现场。4、请求二审法院增判被上诉人修复306室水损锈烂的北面钢质窗；5、判被上诉人承担本案上诉费。事实与理由：一、第一次漏水给上诉人造成损害，上诉人已经提交了邢玉财等三人的证人证言，一审法院并未通知证人出庭作证，一审判决却直接表述为“证人未出庭作证”，属于认定错误。一审判决已查明邢玉财确实为上诉人承担了漏水损毁的修复工作，双方虽然认识，但支付费用是人之常情，一审对此不予认定，存在不当。二、对于房屋空置租金损失，前租客于2018年2月26日因楼上长时间多次漏水，无法坚持居住，被迫搬离。2018年5月初，上诉人请邢玉财对自家被水损毁的多处位部进行了很规范的粉刷维修之前（漏水近两年）。该节事实有证人证言、东南公司鉴定报告，照片、租房合同等证据佐证，被上诉人也予以认可。上述证据完全可以证明涉案房屋于2018年3、4月份及5月份有12天处于空租状态。2018年5月13日，有租客租住了粉刷一新的房子，但2018年底，新租客因为楼上渗漏又搬走。当时漏水情况已经严重影响房屋出租，故上诉人于2019年1月起诉，因开庭、鉴定之故，拖了一年多时间，期间因渗漏问题未修理，涉案房屋一直未能出租，上诉人也十分着急。前后两次漏水造成上诉人房屋空租一年多，空租损失费己达两万元以上，上诉人不应该白白承担上述损失。关于空租损失费，上诉人原来主张的是截至到2019年10月底，因诉讼耗时较久，故增加主张2019年11月到2020年4月期间的空租损失费。三、房屋现在因漏水毁损严重，一审判决的1600元已经不够修缮，故请求二审法院改判被上诉人维修上诉人房屋、恢复原状。四、北面钢质窗虽未在一审诉讼中提出，但是确因漏水损毁，请求法院一并予以处理。郑锦洲辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由为：1、被上诉人房屋自2018年4月至今都不存在渗漏问题，无须修复。2、鉴定不符合事实，被上诉人不应承担两次的鉴定费用，并且一审案件受理费应由上诉人承担。3、1500元并非是第一次漏水的修复费，而是对306室整套房屋的墙面、顶楼修缮费用；当时被上诉人在现场观看，油漆工也是这样说的。4、上诉人的房屋是否空租与被上诉人无关，被上诉人不应承担上诉人所谓的空租费。5、上诉人的卫生间现状并非是被上诉人造成，不应让被上诉人来恢复现状。6、上诉人北面的外窗在一审中并未提及，且该窗户是几十年前房屋建造的时候安装的铁窗，经常年风吹日晒雨淋，早已经锈迹斑斑，小区99%的住户已经更换窗户，故不应由被上诉人进行修复。7、第一次漏水确实由被上诉人造成，被上诉人最多承担200元修复费用，但不应承担其他赔偿责任。被上诉人因误解才未提起上诉，并非认可一审判决。8、请求二审法院判决上诉人承担本案的上诉费用。综上，被上诉人不存在任何责任，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。尹旭东向一审法院起诉请求：1.判令郑锦洲彻底排修自家渗水故障；2.判令郑锦洲赔偿尹旭东已发生的费用7336元；3.判令郑锦洲承担诉讼费用。庭审中，尹旭东变更诉请2的金额为34941元（维修费3100元+空租损失20736元+鉴定费11000元+诉讼费105元）。一审法院认定事实：尹旭东与案外人姚展、濮翠华系南京市雨花台区窑岗村32号1幢306室业主，郑锦洲系原告楼上406室邻居。2018年4月前，原告居住的306室因郑锦洲居住的406室漏水导致原告房屋对应墙体潮湿。审理中，郑锦洲对2018年4月以后的渗水原因持有异议，经原告尹旭东申请，一审法院委托东南建设工程安全鉴定有限公司对南京市雨花台区窑岗村32号1幢306室房屋渗漏水原因进行鉴定，该机构于2019年5月28日作出鉴定意见：306室厨房间墙面、顶棚渗漏问题与406室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系。渗漏原因确认后郑锦洲对损失金额有异议，经原告申请，一审法院委托江苏华信资产评估有限公司对原告位于南京市雨花台区窑岗村32号1幢306室房屋的厨卫间渗水损失进行鉴定，该机构于2019年9月5日作出资产评估报告，评估结论：南京市雨花台区窑岗村32号1幢306室因渗水导致的财产损失在评估基准日2019年8月21日的市场价值为1600元。两次鉴定分别产生鉴定评估费8000元、3000元，合计11000元。还查明，2018年1月8日，案外人邢玉财出具书面证言及材料清单各一份，称其于2018年5月初受原告尹旭东委托，代购材料并承担案涉房屋墙面粉刷工程，收取工时费与材料费合计1500元。以上事实有照片、鉴定报告、评估报告、鉴定费与评估费发票、案外人的书面证言及当事人陈述予以证实。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。经鉴定机构确认，原告房屋厨房间墙面、顶棚渗漏问题与郑锦洲房屋卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，郑锦洲应排除漏水妨害并对原告的损失依法承担相应法律责任。经评估，原告房屋因渗水导致的财产损失为1600元，其另主张的1500元漏水造成的损失只提供了案外人邢玉财出具的证明，该证明属于证人证言，证人未出庭作证，该证据的真实性无法认定。故对于第一次维修的1500元，原告证据不足，一审法院不予支持，一审法院对房屋漏水造成的损失认定为1600元。关于鉴定费，郑锦洲虽然不认可两份鉴定意见，但未能提出足以推翻鉴定结论的证据，该漏水也系郑锦洲造成的，故鉴定费11000元应由郑锦洲承担。关于空租损失，因原告未提供证据证明其实际损失，故对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，判决如下：一、郑锦洲于判决生效之日起三十日内维修南京市雨花台区窑岗村32号1幢406室房屋漏水部位；二、郑锦洲于判决生效之日起十日内赔偿原告尹旭东财产损失1600元并支付鉴定费11000元，合计12600元；三、驳回尹旭东的其他诉讼请求。一审案件受理费674元，由郑锦洲负担。对于一审查明的事实，上诉人不持异议。被上诉人异议之处为：1、406室卫生间并不漏水，实际漏水的是506室，水从406、407室的墙体流下来漏到了306室的墙体和顶板，306室出现渗漏的原因是因为五楼的漏水。2、一审渗漏原因鉴定过程存在问题，鉴定人员未做蓄水试验，也未载明渗漏原因，故鉴定意见完全错误，不应采信。3、资产评估报告后面的评估明细表第一项过道就计了7.92平方米，但2018年5月份走廊已经维修过，走廊的乳胶漆是平整光滑的，没有一点需要修的地方。这里面列的八项每一项都是错误的，有的是根本不存在，有的是无限扩大。内墙算整面墙，实际上墙高3米，上面1.5米是乳胶漆，下面1.5米是墙砖，墙砖是完好无损的，根本不存在修复。第六项卫生间外墙乳胶漆，卫生间外墙在房屋外面，是小区在2018年为整栋楼刷的乳胶漆，和上诉人所谓的修复没有任何关系，并且外面都是完好无损的。庭前我也向法庭提交了证据材料，其中就有306厨卫间外面的过道和外墙的照片，过道和外墙都是完好的，根本都不需要修复。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人尹旭东提交2019年12月份拍摄的卫生间和厨房的照片一组，以证明其损失不断扩大，故其要求被上诉人郑锦洲维修因漏水而受损的墙面。被上诉人郑锦洲认为其不知道实际情况。被上诉人郑锦洲提交照片一组，以证明系五楼住户卫生间渗漏，与其房屋无关。上诉人尹旭东认为上述照片不能达到证明目的，306室两次渗漏，均是由被上诉人原因造成，否则第一次漏水时被上诉人也不会拆除卫生间、重新做地坪；506室卫生间地面上的黑点也不能证明是506室漏水所致。二审中，本院工作人员赴涉案房屋勘验,制作笔录并拍摄照片。据现场勘验，306室为单室套，目前房屋处于空置状态。卧室与厨房、卫生间之间相隔一条公共过道，厨房、卫生间位于北面，厨房窗上、油烟机上方、北侧墙面及顶部均有大面积潮湿、发霉现象，呈青绿色，乳胶漆呈粉状脱裂。厨房其他墙面有大面积过水痕迹，西边墙上发霉情况严重，乳胶漆大面积脱落，触摸均有潮湿感。天花板处有严重渗水痕迹，卫生间北面窗户锈蚀，窗户靠近顶部的墙面潮湿发霉。406室卫生间无渗水痕迹，天花处部分有陈旧过水痕迹。506室卫生间装修较新，无渗水痕迹。郑锦洲陈述，506室房屋卫生间2018年12月至2019年11月因渗漏问题多次修缮，后采用灌浆法处理，现已不渗漏。尹旭东陈述406室从2016年以来多次渗漏，反复数次；406室天花板渗水与本次纠纷无关。尹旭东提交了其与案外人郝功金、孙益标分别签订的租赁合同，以证明涉案房屋一直用于租赁，因房屋渗漏导致租客退租。根据上述租赁合同，孙益标与案外人郝功金、尹旭东先后就涉案房屋签订租赁合同，前者租期为2014年8月1日至2015年12月31日，租金为1250元每月；后者租期为2018年5月12日至12月30日，租金为每月人民币1800元。尹旭东陈述：郝功金租赁306室多年，2018年3月底因306室渗漏退租。待郑锦洲修缮完406室房屋后，尹旭东再找人将306室修缮后才能再次出租，故306室于2018年3、4月份及5月12日之前处于空置状态。后尹旭东将306室出租给孙益标，但因为房屋再次渗漏，孙益标于2018年底搬走，未再续租。2019年1月尹旭东迫不得已提起诉讼，并经历鉴定、评估程序，诉讼期间房屋漏水情况持续加重，故一直未能出租。五楼的情况尹旭东不清楚，也与本案无关。郑锦洲陈述：2018年3月底尹旭东向其主张维修，3月底之前上诉人的郝姓租客也曾经找过郑锦洲，郑锦洲亦同意维修，因清明节耽搁，故于4月份对406室卫生间进行了大修。但郝姓租客的书面证言过于夸张，不能认可。孙姓租客的情况郑锦洲不清楚，据郑锦洲所知，租客大约于2018年底搬走。上诉人房屋约四十多平方米，月租金大概1500元左右。水是从506顺着墙流下来，因涉案房屋是老式预制板结构,故系尹旭东自家房屋顶棚渗漏导致损害，与郑锦洲无关。2018年年底到2019年11月份期间五楼一直在渗漏，但郑锦洲没有必要起诉五楼来证明这一客观事实。本案因双方差距过大，致调解不成。以上情况，有本院调查笔录、询问笔录、照片等在案佐证。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。因双方当事人2018年4月以后的渗水原因持有异议，故一审法院依法委托了鉴定机构对306室房屋渗漏水原因及造成的损失进行鉴定、评估，鉴定意见认为306室厨房间墙面、顶棚渗漏问题与406室卫生间相应位置防水功能失效存在因果关系，评估损失为1600元。据此，一审判决被上诉人承担维修406室漏水部位、赔偿1600元损失，并无不当。被上诉人郑锦洲虽认为鉴定过程、鉴定结论存在问题，但并未能够提供充分证据否定鉴定结论，亦未依法提起上诉，故本院对其这一抗辩理由不予采信。对上诉人尹旭东主张被上诉人赔偿第一次水损修复费1500元整的上诉请求，本院认为，被上诉人认可第一次漏水是其原因造成，上诉人也确实进行了修缮，在此情况下，本院结合漏水原因、修缮情况及本次评估的维修费用，酌定被上诉人应承担损失600元。上诉人还主张截止到2019年10月底的房屋空置损失费20736元整，及2019年11月到2020年4月期间的空租损失费11400元（按1900元/月计算），并为此提交了租赁合同等证据作为佐证。本院认为，根据本院勘验情况，涉案房屋厨房、卫生间受渗漏影响，问题较为严重，对使用、收益客观上会造成一定影响。从便利双方解决问题、节约诉讼成本角度考虑，结合上诉人提交的租房合同、被上诉人认可的涉案房屋租金、空置时间、双方协商及诉讼过程等因素，被上诉人应赔偿上诉人2018年3月以来因渗漏造成的房屋空置损失10000元。上诉人还请求本院改判被上诉人对306室进行维修并修复锈烂的北面钢质窗，对此本院认为，上诉人在一审中主张306室维修费用，一审法院亦委托评估，最终作出1600元的评估结论。上诉人主张改判被上诉人对306室进行维修并修复窗户，已超出其一审诉讼请求，双方亦未能就此调解，故本院对上述上诉请求不予支持。综上，尹旭东的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初807号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市雨花台区人民法院(2019)苏0114民初807号民事判决第二项为：郑锦洲于本判决生效之日起十日内赔偿尹旭东财产损失2200元、房屋空置损失10000元,并支付鉴定费11000元，合计23200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费674元，由尹旭东负担445元，由郑锦洲负担229元；二审案件受理费674元,由尹旭东负担445元，郑锦洲负担229元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二○二○年六月五日书记员  汪海燕