江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1969号上诉人（原审被告）：墨子雷，男，1972年1月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被上诉人（原审原告）：汪瀚宇，女，1991年1月31日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：吕洋（系汪瀚宇丈夫），男，住址同上。原审第三人：南京市玄武区陈红新房产咨询服务中心，住所地在南京市玄武区玄武大道88号阳光聚宝山庄海棠街区4幢-5。经营者：陈红新，男，1991年3月20日出生，住南京市玄武区。原审第三人：王洁琼，女，1991年10月27日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王吕培（系王洁琼之父），男，住址同上。上诉人墨子雷因与被上诉人汪瀚宇，原审被告南京市玄武区陈红新房产咨询服务中心（以下简称陈红新服务中心）、原审第三人王洁琼房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初10928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法于2020年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人墨子雷、被上诉人汪瀚宇的委托诉讼代理人吕洋以及原审第三人王洁琼的委托诉讼代理人王吕培到庭参加诉讼。原审被告陈红新服务中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。墨子雷上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回汪瀚宇的一审诉讼请求；二、本案诉讼费由汪瀚宇承担。事实与理由：一、墨子雷的转租行为是经过王洁琼同意的。一审中，墨子雷与陈红新服务中心均明确表述，在转租案涉房屋前，墨子雷先向王洁琼的父母转告了转租意向。王洁琼同意后，陈红新服务中心发布了转租信息。墨子雷与汪瀚宇达成转租意向后，墨子雷也将该转租意向转告王洁琼，王洁琼表示知晓并同意。上述事实有录音、当事人所作陈述以及证人证言相互印证，但一审法院仍然认为不足以证明相应事实，缺乏依据。二、汪瀚宇明知案涉房屋系转租，也认可相应风险。墨子雷在与汪瀚宇的多次接触过程中，如实向汪瀚宇说明了房屋权属情况，并主动将墨子雷与王洁琼签订的房屋租赁合同原件出示给汪瀚宇查看。墨子雷将案涉房屋交付给汪瀚宇后，即将墨子雷与王洁琼签订的房屋租赁合同原件一并交给汪瀚宇。一审庭审中，汪瀚宇也认可了墨子雷与王洁琼之间的租赁合同原件仍保留在案涉房屋。三、王洁琼的违约行为是造成本案争议的原因。墨子雷与汪瀚宇的两份租赁合同分别签订于2018年8、9月，当时王洁琼已对转租知情但王洁琼却于2019年7月26日突然在案涉房屋门头张贴《告知函》，要收回房屋。从王洁琼实际知情之日，到要求解除合同之时，已经过去十个月，即使王洁琼如其所称曾于2019年4月向墨子雷申明要收回房屋，也己经过了7个月。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，王洁琼已不能主张转租合同无效，也不能以未经同意转租为由解除转租合同。王洁琼在案涉房屋尚处于转租状态时就于2019年7月将案涉房屋出售，按房屋买卖的一般常理，购房人应当会在签订合同时查看房屋，但从一审审查的事实来看，并没有证据证明此事。依照买卖不破租赁的基本法理，王洁琼以实际行为强制解除租赁合同，严重违约。因王洁琼的违约造成了墨子雷与汪瀚宇间的合同无法继续正常履行，又因王洁琼强行清理案涉房屋的侵权行为造成汪瀚宇直接损失，因此，汪瀚宇的损失自始至终均应由王洁琼承担。墨子雷因本案纠纷遭受的损失也是由王洁琼引起，应由王洁琼承担。四、墨子雷与汪瀚宇之间的转让合同合法有效，汪瀚宇退租是其自己的行为。墨子雷转让案涉房屋是包含装修及设备材料等在内的，该转让合同包含一个买卖合同，即墨子雷将设备等以转让的形式出售给汪瀚宇，且双方已经实际履行。一审法院不认定这层法律关系，让墨子雷就返还设备设疑向汪瀚宇另行起诉，墨子雷认为一审法院对该法律事实审查不公。汪瀚宇以实际行动主动解约，并擅自放弃设备，此后转而向墨子雷主张损失，缺乏法律依据。墨子雷在整个租赁合同中并无违约行为，人自汪瀚宇主动解约后再追究墨子雷的违约责任没有法律依据，不应受到法律保护。综上，墨子雷并未违法转租，且已按合同履行了相应义务，不应承担违约责任。汪瀚宇在王洁琼干扰正常营业的情况下的主动退租，要求墨子雷承担责任于理于法无据。汪瀚宇辩称，一、墨子雷违反与王洁琼签订的协议，将案涉房屋转租给其，且未向其出示原租赁合同。2019年7月25日，墨子雷在案涉房屋找出该份合同时，其才知道该份合同的内容。二、其退租的前提是墨子雷严重违约，将案涉房屋出租给其。其是在王洁琼的强迫下退租的。三、2019年8月27日其曾向墨子雷发送短信，要求其处理设备，但墨子雷并未答复。四、在租赁过程中，中介公司也没有尽到审核义务。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回墨子雷的上诉请求，维持原判。陈红新服务中心未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。王洁琼述称，根据合同相对性，其于2019年4月向墨子雷发函要求收回案涉房屋。其与墨子雷约定，不得转租案涉房屋，现在墨子雷将案涉房屋转租给汪瀚宇，已属违约。汪瀚宇向一审法院起诉请求：一、判令墨子雷、陈红新服务中心赔偿汪瀚宇房屋装修损失67673元、转让费123000元；二、判令墨子雷返还租赁押金5000元；三、判令陈红新服务中心返还中介费2700元；四、判令墨子雷、陈红新服务中心承担诉讼费。一审法院认定事实：一、2018年9月1日，墨子雷（乙方）与案外人陈苗凤（甲方，系王洁琼的母亲）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落于南京市玄武区商铺（建筑面积为206平方米，即案涉房屋）出租给乙方，租赁期间为2018年9月1日至2021年8月31日，租金为每年100000元；甲方收取乙方保证金5000元，租赁期满，乙方无违约、欠费，则甲方全额无息返还保证金；未经甲方书面同意，乙方不得擅自将该房屋的部分或全部转租给他人，否则甲方有权终止合同，收回房屋。二、2018年9月，汪瀚宇（乙方）与墨子雷（甲方）及陈红新服务中心（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由丙方居间介绍，乙方向甲方承租坐落于南京市玄武区商铺（建筑面积为70平方米），租赁期间为2018年9月8日至2021年9月8日，具体交房时间以现承租人搬出时间为准；房屋租金为5417元每月，每年一付，于每个起租日前15日内付清；乙方向甲方交付履约保证金5000元，合同期满后退还乙方；在租赁期内，乙方如需室内装修或结构更改，必须征得甲方同意；租赁期内，因使用该房屋所产生的水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、物业管理费等费用均由乙方承担。三、2018年9月13日，汪瀚宇（乙方）与墨子雷（甲方）签订《店铺转让合同》，约定甲方将坐落于南京市玄武区商铺（建筑面积为206平方米）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备等全部归乙方；乙方支付转让费及甲方已付租金227000元；甲方协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，相关费用由乙方负责；乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；如乙方逾期交付转让金达30日的，甲方有权解除合同，并且乙方须按照转让费的10%向甲方支付违约金，如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。四、上述合同签订后，汪瀚宇向墨子雷支付了223000元，其中转让费为123000元，汪瀚宇另向陈红新服务中心支付了中介费2700元，并通过陈红新服务中心向墨子雷支付了履约保证金5000元。五、2019年7月26日，王洁琼以墨子雷违约转租为由要求汪瀚宇搬离案涉房屋。汪瀚宇于2019年8月27日将案涉房屋交与王洁琼。王洁琼后将案涉房屋出售给案外人，并已完成交付。本案一审争议焦点是：一、墨子雷将案涉房屋转租给汪瀚宇有无经过第三人王洁琼的同意。墨子雷及陈红新服务中心称，在签订《房屋租赁合同》之前，墨子雷用手机打电话给王洁琼的父母，王洁琼的父母均表示同意墨子雷转租，当时汪瀚宇的配偶吕洋也在场。陈红新服务中心另称，其工作人员在签订合同前询问墨子雷是否有权转租，墨子雷称其有权转租，但工作人员看完墨子雷与第三人之间的合同后，发现墨子雷无权转租，故要求墨子雷现场打电话询问王洁琼，王洁琼的家人在电话中表示同意转租，当时汪瀚宇也在场，故陈红新服务中心已尽到合理审查义务。墨子雷提交了其与王洁琼的父亲王吕培之间的对话录音及手机短信息记录，以证明其将案涉房屋转租给汪瀚宇征得了王洁琼的同意，且墨子雷将其与王洁琼之间的合同发给了汪瀚宇。陈红新服务中心提交了案外人殷彦铖、谢锡凯出具的证言，证明墨子雷将案涉房屋转租给汪瀚宇征得了王洁琼的同意。殷彦铖出具的证言的主要内容是：殷彦铖是为汪瀚宇与墨子雷提供居间活动的经办人，墨子雷于2018年8月20日当着殷彦铖和汪瀚宇配偶吕洋的面打电话给王洁琼，电话开着免提，王洁琼在电话中表示同意。谢锡凯出具证言的主要内容是：谢锡凯是陈红新服务中心的员工，谢锡凯于2018年8月23日上午打电话给王洁琼，再次询问其是否同意墨子雷将案涉房屋转租给王洁琼，王洁琼明确表示同意转租。汪瀚宇称，墨子雷将案涉房屋转租给其时没有打电话给王洁琼，没有经过王洁琼的同意。墨子雷未将其与案外人陈苗凤签订的《房屋租赁合同》交给其，其不清楚被告无权转租。王洁琼对墨子雷和陈红新服务中心的意见不予认可，称没有接到询问墨子雷是否可以转租案涉房屋的任何电话，其不同意墨子雷转租案涉房屋。二、《房屋租赁合同》及《店铺转让合同》的终止履行给汪瀚宇造成的损失。汪瀚宇称其向墨子雷支付了223000元，其中123000元是转让费，另100000元是一年的租金，由于汪瀚宇已实际使用案涉房屋1年左右，故租金损失不再主张，但要主张转让费损失；其承租案涉房屋后，对其中约70平方米的房屋（琴行）进行了装修，支出了费用约67673元。汪瀚宇提交了《南京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、付款凭证、订单、照片等证据，证明其对案涉房屋进行装修的事实以及所支出的费用。墨子雷对汪瀚宇主张的装修损失不予认可，认为汪瀚宇已使用了1年，故不能按当初装修时支付的费用计算装修损失；转让费包括了设备费用，而汪瀚宇未将设备返还给墨子雷，故墨子雷对转让费不予认可。陈红新服务中心对汪瀚宇主张的损失均不予认可。王洁琼认为汪瀚宇的损失与王洁琼无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。汪瀚宇与墨子雷、陈红新服务中心签订的《房屋租赁合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方当事人均应按约履行。由于案涉房屋已实际于2019年8月27日由王洁琼收回，故汪瀚宇与墨子雷、陈红新服务中心签订的《房屋租赁合同》以及汪瀚宇与墨子雷签订的《店铺转让合同》均于该日已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。无论是墨子雷提交的其与王洁琼的父亲王吕培之间的对话录音及手机短信息记录，还是陈红新服务中心提交了案外人殷彦铖、谢锡凯出具的证言，均不足以证明墨子雷将案涉房屋转租给汪瀚宇征得了王洁琼的同意，而汪瀚宇及王洁琼均不认可墨子雷将案涉房屋转租给汪瀚宇时征求了王洁琼的意见，故一审法院认为，墨子雷将案涉房屋转租给汪瀚宇未征得王洁琼的同意。关于争议焦点二，对于汪瀚宇主张的装修损失，汪瀚宇提交的证据不足以证明案涉房屋装修价值，而汪瀚宇已实际使用案涉房屋近1年的时间，故无法根据汪瀚宇提交的相关证据确定案涉房屋在合同解除时的装修残值。由于案涉房屋已由王洁琼出售给案外人，也无法通过司法鉴定的方法确定案涉房屋在合同解除时的装修残值。考虑到汪瀚宇实际对案涉房屋予以装修的事实，装修残值客观存在，综合考虑各方面实际情况，一审法院酌情支持25000元。对于汪瀚宇主张的转让费，因汪瀚宇已实际使用案涉房屋近1年时间，一审法院酌情支持75000元。汪瀚宇作为案涉房屋的承租人，对合同的签订负有谨慎的注意义务，其应审查墨子雷是否有权转租。其未尽谨慎注意义务，应对案涉《房屋租赁合同》及《店铺转让合同》的解除自行承担一定的责任。墨子雷作为转租人，理应保证其有权转租，或者嗣后取得权利人的追认，但墨子雷既无转租权，也未嗣后取得原出租人的追认，构成严重违约，应对上述合同的解除承担主要责任。陈红新服务中心作为居间人，不仅应当为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，且在居间活动过程中，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。如果其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。陈红新服务中心对墨子雷是否有权转租负有积极的审核义务，其未尽到积极审核义务，应承担与其过错程度相对应的责任。案涉《房屋租赁合同》及《店铺转让合同》的终止履行给汪瀚宇造成的合理损失为100000元，综合考虑各方的过错程度，汪瀚宇应自行承担20%的责任，即20000元；墨子雷应承担70%的责任，即70000元；陈红新服务中心应承担10%的责任，即10000元。由于汪瀚宇与墨子雷签订的《房屋租赁合同》于2019年8月27日解除，故墨子雷应将其向汪瀚宇收取的押金5000元返还原告。同时，汪瀚宇应将其承租案涉房屋时墨子雷交付的设备返还给墨子雷，如因其未返还或返还不能，墨子雷有权依法另行向汪瀚宇主张权利。汪瀚宇要求陈红新服务中心返还中介费2700元，于法有据，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、墨子雷于判决生效之日起十日内赔偿汪瀚宇装修损失及转让费损失合计70000元，并返还押金5000元，合计75000元；二、陈红新服务中心于判决生效之日起十日内赔偿汪瀚宇装修损失及转让费损失合计10000元，并返还中介费2700元；三、驳回汪瀚宇的其他诉讼请求。一审案件受理费4267元，减半收取2133元，由汪瀚宇负担433元，由墨子雷负担1200元，由陈红新服务中心负担500元。各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本案二审争议焦点为：一、墨子雷关于王洁琼同意其转租的上诉理由能否成立；二、墨子雷应否返还汪瀚宇押金并就汪瀚宇的装修和转让费损失承担赔偿责任。对于争议焦点一，本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，墨子雷主张王洁琼知晓其将案涉房屋转租给汪瀚宇，并称，系在汪瀚宇在场的情况下通过电话询问王洁琼的父母并得到王洁琼父母的同意，但：1.王洁琼对此不予认可；2.汪瀚宇则称，其并不知晓与墨子雷通话人员的身份；3.案外人殷彦铖、谢锡凯虽出具书面说明称，墨子雷在2018年8月20日通过电话征得王洁琼的同意，谢锡凯则于2018年8月23日通过电话确认王洁琼同意转租，但并无相应通话记录能与之印证；4.墨子雷与王洁琼于2019年9月1日签订案涉租赁合同，案涉租赁合同中仍写明未经王洁琼书面同意，墨子雷不得转租案涉房屋，否则王洁琼有权解除租赁合同；5.没有任何证据证明王洁琼于2018年9月1日之后曾同意墨子雷转租案涉房屋。综上，墨子雷提交的证据并不能充分证实其关于王洁琼同意其将案涉房屋转租给汪瀚宇的主张，其应就此承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二，本院认为，墨子雷承租案涉房屋时，合同中明确约定，未经房主书面同意，其不得擅自将案涉房屋转租他人，否则房主有权终止合同，收回房屋，但其仍在未取得房主书面同意的情况下将案涉房屋转租给汪瀚宇。汪瀚宇租用案涉房屋不足1年即因房主要求退房而无法继续使用案涉房屋，对汪瀚宇因此遭受的损失，墨子雷应承担相应责任。墨子雷上诉称，汪瀚宇遭受损失的根本原因系房主违约提前解除合同，但根据其与房主签订的租赁合同，在其擅自将案涉房屋转租的情况下，房主有权解除合同。如前所述，墨子雷并无充分证据证实其转租行为获得了房主的同意，在此情况下，房主有权解除合同。墨子雷上诉称，汪瀚宇主动退租，且放弃设备，不应由其承担责任。对此，本院认为，根据墨子雷与汪瀚宇签订的《店铺转让合同》，墨子雷系将案涉房屋内开设的店铺转让给汪瀚宇使用，并保证汪瀚宇享有与其在租赁合同中所享有的权利义务，同时转让店铺内装修、装饰和设备，汪瀚宇已就此向墨子雷支付了转让费123000元。但如前所述，因墨子雷违反约定转租，导致房主行使解除权解除了与墨子雷之间的租赁合同，并进一步导致汪瀚宇无法在案涉房屋内继续经营，致使汪瀚宇签订相应《店铺转让合同》的目的不能实现，一审法院认定《店铺转让合同》解除，并无不当。对于《店铺转让合同》的解除，墨子雷亦应承担相应责任。综上，墨子雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人墨子雷负担。本判决为终审判决。审 判 员  王 路二〇二〇年六月十八日法官助理  高礼慧书 记 员  孙雪松