辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1225号上诉人（原审被告）：焦明涛，男，汉族，1959年12月13日出生，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：辽阳市三和物业管理有限公司，住所地：辽阳市白塔区东兴路26-6号楼西二单元16号。法定代表人：姜春革，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽新，辽宁德远律师事务所律师。上诉人焦明涛因与被上诉人辽阳市三和物业管理有限公司（以下简称三和物业）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦明涛、被上诉人三和物业委托诉讼代理人王丽新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。焦明涛上诉请求：一审判决事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。诉讼费用全部由被上诉人三和物业承担。事实和理由：1、合同不符。三和物业与睿馨花园业主签定的所谓《物业管理服务委托合同》第二条委托管理内容共8项只有第5项，卫生保洁做得还不到位，只打扫表面卫生，还不是天天打扫，其它7项一条也没有做到。第四条：双方权利和义务中的第二条，保洁人员不低于6个，而每天只看到4人，降低了服务标准。第五条：管理服务内容。物业费按照每平0.5元收取物业费，但实际收取每户收600元，合同中没有每户600元的规定。他们就擅自收费，纯属非法。2、物业资格不够。根据辽阳市物业管理条例第七条：物业服务企业应具备下列条件并取得收费许可证后，方可收取物业费：(1)经工商行政部门登记注册；(2）取得物业管理相应资质；(3）取得税务登记证书；(4）收费许可证。三和物业只有营业执照，其它三项都没有，其实是不具有物业管理资格，而他们进入小区应该公示，他们没有公示，就直接收费，违反物业管理条例，实际是违法行为。3、物业管理合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：选聘和解除物业企业公司，应该首先召开业主大会，由全体业主决定，可以采取集体讨论形式，还可以采用书面征求意见形式，至少应当具有部分占建筑物总面积过半以上业主，且占总人数过半的业主同意，而现所谓的业委会并没有经过业主同意决定，只是业委会主任一个人签字，其他3位业委会成员只用电话联系，不具备法律效力。因此，该物业服务合同属无效合同。4、乱收费：根据《辽阳市住宅小区物业服务等级划分和收费标准》的通知精神，我们小区什么等级都构不上，没有任何健身设施，没有一点绿化，唯有一点绿地也被三和物业给破坏，改为停车位。他们只管收费，没有任何维修，公共绿化什么也没有；整个小区全是停车位，连消防通道都没有，他们现在办公房屋、监控等都是我们全体业主在2017年出钱建设的；重新铺的路面。三和物业到这来只是划了车位号，就开始收取每户600元停车费。把所有绿地破坏掉，划出停车位收钱，他们就是为了收钱。这种情况下，物业怎么又算出每平方米收0.50元物业费，每户600元物业费。按照等级收费标准高于四级，四级标准：公共设施维修及时率达100%，维修质量合格率达100%，每天清扫，保持洁净，无明显污迹。绿化生物生长良好，绿地覆盖率达到占地而积25%。公共设施完好，运行正常，路面平坦，道路畅通。小区内要有文体活动场地等等（这些都没有达到，四级收费标准每平0.4元），而他们确收取我们小区每平0.5元，是物业公司擅自违法收费。5、强行收费。三和物业公司找来5-6个小伙在大门口堵车，不缴费就不让进入小区，引起业主的反对。6、坚决维护业主应有的权利。小区停车位每户600元，合同中没有这一条，但停车位是全体业主共有的，我们要求三和物业收取的停车位费返给睿馨花园每户业主。请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。三和物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。三和物业一审诉称：被告系原告所管理的辽阳市白塔区睿馨花园小区的业主，原告按《物业管理条例》的相关规定于2018年6月20日与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，并约定按每年每户600元收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务的同时被告从2018年6月起一直未交物业管理费，经原告工作人员多次催促未果。故诉至法院，请求判令被告给付2018年6月至2019年6月物业管理费600元，违约金657元（按日3‰计算)，合计1257元，诉讼费由被告承担。焦明涛一审辩称：物业服务合同只有胡德一一人签字，业主委员会只有一年任期却签订了二年的物业服务合同，且没有社区、业主和物业公司三方到场，没有召开会议，该物业管理委托服务合同不具有法律效力，也没有按规定进行公示，告知全体业主。2018年6月，原告强行进入小区物业管理，单方面宣布每户600元，车位费600元，车位是业主自己出钱修的，原告强行收费不合理。为了在小区站住脚，原告找了六、七个社会闲散人员恐吓业主。原告接管小区物业，享受了8个公益岗位补贴每年16万元，足以满足全年物业费使用，但原告将国家补贴私自占有，另行收费。原告主张违约金系无理要求，我不应承担。原告称多次向我催收物业费与事实不符，只是在2018年6月要收取过一次，此后没找过我。原告入驻后服务不到位，马路没有修补过，井盖破损严重，卫生清理不及时，监控死角多，不能保证小区安全，没有任何绿化，绿地被改成停车位，没有按合同配备物业人员，只有两个门卫，两个保洁。法院应依法判决驳回原告诉讼请求。一审法院经审理查明：2018年6月20日，辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会与原告三和物业签订物业管理服务委托合同，委托三和物业管理位于辽阳市白塔区住宅偻及供暖锅炉房一处，住户共172户，常住150户左右。委托管理期限为2018年6月20日至2020年6月20日，物业管理费按每平方米0.5元收取。约定业主委员会对三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。上述物业管理服务委托合同签订后，原告三和物业开始对该小区进行委托管理，对该小区内业主按每户每年600元收取物业费。被告焦明涛系辽阳市白塔区睿馨花园53-4楼东1单元1楼业主，自2018年6月20日起被告焦明涛未向原告三和物业交纳物业费。上述事实，有原告提供的营业执照一份、物业管理服务委托合同一份、白塔区跃进办事处辽联社区居委会证明一份、通知一份，以及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料经开庭举证、质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，物业服务合同是业主与物业服务企业约定,由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。物业服务合同通常由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订，对全体业主具有约束力。本案中，原告三和物业作为依法成立的物业服务企业，与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订的物业管理服务委托合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同对三和物业及辽阳市白塔区睿馨花园全体业主具有约束力。原告三和物业应按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，被告焦明涛作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务委托合同约定承担相应的物业费用。现被告焦明涛经原告三和物业催交仍未交纳物业费，故对于原告三和物业要求被告焦明涛交纳物业费的请求应予支持。因上述合同约定物业费为每平方米0.5元，但原告要求被告按户交纳物业费600元，被告焦明涛未就其房屋建筑面积小于100平方米进行举证，也未对原告起诉的600元物业费数额的计算方式提出抗辩。如被告房屋建筑面积超过100平方米，原告要求被告按每户600元标准交纳物业费，系对其自身权利的处分，应按其主张的600元确定被告应交纳的物业费数额。因案涉物业管理服务委托合同未约定违约金，对原告主张的违约金不予支持。被告焦明涛辩称该小区业主委员会没有经过法定程序选举产生，但未就此提供证据。被告焦明涛提出原告三和物业服务不达标的答辩意见，一审法院认为，认定物业服务企业提供的服务是否符合约定，不能仅凭单一或少数业主的主观感受去判断，现被告未提供充分证据证明原告提供的物业服务不符合约定。案涉物业管理服务委托合同已经约定，业主委员会对原告三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。基于上述约定，原告提供的物业服务是否符合双方合同约定，应由业主委员会作出判断，并依约决定是否终止合同，或者通过业主大会决定是否解聘物业服务企业。对被告的上述答辩意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决：一、焦明涛于本判决生效后十日内给付辽阳市三和物业管理有限公司2018年6月20日至2019年6月20日的物业费600.00元；二、驳回辽阳市三和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由焦明涛承担。本院二审期间，当事人均无提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：三和物业作为依法成立的物业服务企业，与辽阳市白塔区睿馨花园业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》对双方具有约束力。三和物业应按合同约定对小区内房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，上诉人焦明涛作为该小区内的业主，应当按上述物业管理服务委托合同约定承担相应的物业费用。上诉人焦明涛上诉主张该小区业主委员会没有经过法定程序选举产生、三和物业服务不达标等问题，因《物业管理服务委托合同》已经约定，业主委员会对三和物业管理服务情况实施监督检查，如管理不善造成损失或管理水平差，业主委员会有权终止合同。故上诉人的上诉主张应通过正当的程序解决。上诉人拖欠物业费事实存在，故一审法院判决上诉人给付被上诉人物业费，并无不当。综上，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人焦明涛承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  徐莲凤审判员  胡 玲二〇二〇年六月十二日法官助理李雪书记员秦海楠