湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1321民初1737号原告双峰县和诚物业管理有限责任公司，住所地双峰县永丰镇城北育才路48号。法定代表人：周少荣，该公司总经理。委托代理人江彩辉，该公司员工。委托代理人彭超，湖南国藩律师事务所律师。被告王雄英，女，1980年11月15日生，汉族，住双峰县。委托代理人刘拔亮，男，1981年11月20日生，汉族，住址同上，系被告王雄英之夫。原告双峰县和诚物业管理有限责任公司（以下简称双峰县和诚物业）与被告王雄英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月22日公开开庭进行了审理。原告双峰县和诚物业的委托代理人彭超、被告王雄英的委托代理人刘拔亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双峰县和诚物业诉称：2014年6月22日，原告双峰县和诚物业与娄底市万都房地产开发有限公司签订了《万都永丰新村物业服务合同》，约定由原告为该小区提供前期物业服务，原告与被告签订了《物业服务合同》，原告自签订合同以来，一直对该小区提供物业服务。在服务期间，被告从2015年11月1日至2020年10月31日止拖欠物业费等合计7197元，滞纳金合计2159元，总计9356元。该款经原告多次催讨，被告一直以各种理由拒绝缴纳，请求法院判令被告立即支付原告物业服务费6285元，装修管理费与垃圾清运费412元，水增压电费500元及滞纳金2159元，并由被告承担本案诉讼费用。被告王雄英辩称，1、被告从住进去万都正和苑5栋之后，就未见小区有物业公司服务；2、小区有1-7栋，小区业主委员会是1、2栋的业主私自成立，3-7栋的业主全部不知情也没有参加成立业主委员会，小区的业主委员会成立不合法；3、被告王雄英与物业公司的物业服务合同签订是2017年之前的事，2017年之后被告王雄英没有与物业公司签订物业服务合同，而是直接由业主委员会与和诚物业签订的物业服务合同，被告不认可业主委员会与原告方签订的物业服务合同，故此后的物业费不应承担；4、原告和诚物业也没有实际为被告方所在小区提供相应的物业服务。经本院开庭举证、质证，认定法律事实如下：2014年11月8日，原告双峰县和诚物业（乙方）与被告王雄英（甲方）签订了《物业服务合同书》，约定由原告向被告所在的双峰县永丰新村正和苑小区提供物业服务，合同第二条约定了物业提供服务的质量和标准：1、物业共用部位、共用设施设备小修在1天内完成，急修在30分钟内赶到现场，大中修及时报告甲方协助处理；2、制定共用部位、共用设施设备管理制度，并公示小区全体业主；3、选派专业人员操作，定期养护，保证设施设备正常运行；4、维修作好记录；5、清结卫生、垃圾的收集、清运；6、物业共用部位和相关场地每天清洁2次，早晚各1次；7、垃圾定时定点每天清运一次；8、雨、污水主管道每月疏通一次，特别是二楼管道，防止大雨排水不畅；9、公共绿化的管理：定期修剪、施肥；10、车辆停放管理：定点停放、统一管理；11、公共秩序维护、安全防患等事项的管理：秩序维护人员24小时值班；小区内不定期巡逻；12、装饰装修管理服务：装饰、装修办理手续、签订装饰装修协议；装修期间定时对甲方（业主）维修进行巡礼、指导，告知甲方或施工人员装修注意事项；及时帮甲方处理装修期内出现的问题。13、档案资料管理：所有资料由专人管理。14、社区文化活动：在有条件的情况下，重大节日开展社区文化活动，丰富全体业主的业余文化生活。合同第三条约定了物业服务的收费标准：物业服务费用按建筑面积交纳，每年收费一次，从交房之日起计收，以后每年的11月1日起收取。收费标准为：住宅多层电梯房暂按0.8元/月/平方米；商铺1.5元/月/平方米；车库、杂屋0.6元/月/平方米，车位费已购车位按30元/月/位。二次供水增压电费和维修费分摊，实行装表计量，暂按100元/户/年计算，多退少补。增加电费和物业费一并收取；商铺专变供电按1.2元/度收取（不含维修费），如电力部门上涨而上涨，电费和物业费一并收取；摩托车临时停放1元/，固定停放按20元/月收取；其他费用按国家有关法律规定收取。合同第九条第4款约定：甲方违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按所欠物管3‰的比例交纳违约金。合同第十条其他事项约定：1、本协议书一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字后生效，委托期限至业主委员会选聘新的物业管理企业止。同日，原、被告双方签订《房屋装饰装修管理协议》，协议第三条约定装修收费项目及缴纳标准：2、乙方在办理住宅装修申请时，须交纳装修保证金2000元1户（或者业主交纳1000元装修公司或单位交纳1000元），门店装修押金2000元/户；门店和住户装修垃圾清运费，装修管理服务费，其标准按照湖南省物价局2010年76号文件执行，即装修管理服务费按150元/户，装修垃圾清运费2元/平方米收取，如需拆墙按25元/平方米收取。装修施工前，各位业主应严格将房屋厨房、卫生间进行防水漏水实验，发现问题及时向物业公司报告，装修施工后，如果改动或凿动了厨房、卫生间防水措施，造成的损失由业主自行负责。装修完工后，经甲方验收合格，若无违章记录，入住半年内无渗漏堵等损坏情况，凭装修押金收据和《装修许可证》扣除垃圾清运费和装修管理服务费可全额退还保证金。如有违章记录，则从押金中扣减。被告王雄英是该小区业主，居住在5栋4单元608房，房屋面积为130.94平方米。被告接受原告物业服务以来，被告王雄英拖欠从2015年11月1日至2020年10月31日的物业服务费：130.94㎡×0.8元/月/㎡×12×5＝6285元，欠增压电费：100元/年×5＝500元，被告王雄英应交垃圾清运费及装修管理费：150+130.94㎡×2=412元，其预交2000元装修押金，应当予以抵扣。故被告王雄英应交物业服务费：6285+500+412-2000＝5197元，经原告多次催讨，被告以原告物业管理服务不到位为由，对所欠的物业服务费拒绝支付。原告催收无果，诉至本院。本院认为，本案争议的焦点是：1、原告要求被告按照原告与被告王雄英订立的物业服务合同书的效力以及原告要求被告根据服务合同的约定交纳物业服务费并支付违约金是否有理；2、被告以原告的物业服务未按合同履行到位，拒交物业费的抗辩理由是否成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该司法解释第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中原告与被告签订的物业服务合同，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效合同，对原、被告均有约束力，双方应当履行各自的义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准和期限，支付物业服务费。被告长期拖欠、拒绝交纳，显属违约。但考虑到本案原告在对双峰县正和苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出业主委员会的成立不合法，未能提供相关证据证明。被告提出原、被告双方的物业服务合同关系自2017年解除，后续物业费不应承担，与事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告王雄英在本判决生效后十日内支付原告双峰县和诚物业管理有限责任公司物业服务费5197元。二、驳回原告双峰县和诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果被告王雄英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王雄英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  吴春前二〇二〇年六月二十三日法官助理彭浩凌书记员戴丽玲