云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初745号 原告：孙仲武，男，1964年2月12日生，汉族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。 委托诉讼代理人：刘壮花，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：董建祥，男，1965年9月3日生，白族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。 被告：罗绍兴，男，1963年2月13日生，白族，云南省祥云县人，住云南省大理白族自治州祥云县。未到庭。 原告孙仲武与被告董建祥、罗绍兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙仲武及其委托诉讼代理人刘壮花、被告董建祥到庭参加诉讼。被告罗绍兴经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告孙仲武向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租房协议》；2、判令二被告返还租用房屋钥匙二颗和电子摇控钥匙四颗、赔偿损坏的脸盆一个，撤除在房屋上安装的所有广告牌；3、判令二被告支付从2019年4月18日至2020年5月27日止的房屋租金40000元；4、判令二被告支付违约金10000元。事实与理由：被告董建祥、罗绍兴因合伙经营二手车交易的需要，于2018年3月17日向原告孙仲武租赁房屋，双方签订《租房协议》一份，约定：原告将其位于祥城镇程官村委会四组祥姚路边的房屋一栋大部分出租给被告董建祥、罗绍兴，租期为2018年4月18日至2022年4月17日止，租金每年36000元，一年一付，于每年4月18日前一次付清；原告负责建盖彩钢瓦棚和厨房一间，被告增设的太阳能和其它设施，期满不得拆除归原告使用，如果哪方违约应付给对方违约金1万元。合同签订后，因国家不允许在祥姚路边上建盖彩钢瓦棚，双方于2018年3月25日对建盖彩钢瓦棚和增设太阳能的问题进行了口头变更，变更为由原告增设太阳能和厨房一间提供给被告方使用。后原、被告均按协议履行，被告支付了第一年租金，并在2018年4月8日左右就开始使用房屋，在房屋上安装“兴祥买卖二手车交易”的广告牌。但从第二年开始被告方未按期支付租金，2019年6月份左右二被告没有与原告联系就擅自离开，并拿走原告方普通钥匙二颗、电子摇控钥匙四颗。原告多方寻找被告未果。原、被告双方没有解除合同，原告也不能将房屋另行出租，被告应支付原告租金，被告擅自离租，已构成根本性违约，应承担违约金1万元。原告为维护合法权益诉至法院，请依法支持原告诉请。 被告董建祥辩称：被告董建祥与被告罗绍兴系合伙关系。被告方向原告承租房屋时约定，原告应当在房屋外面建盖彩钢瓦棚、建盖厨房供被告方做饭和停车，结果原告说村委会不允许搭建彩钢瓦棚，便未搭建，原告还将厨房一分为二，将小的一间交给被告，要把大的一间租给别人，原告未按约定将彩钢瓦大棚和厨房交给被告，首先就存在违约。原告在第一年租期到期前一个月就向被告方索要第二年的租金，被告方未同意，并已经说明不再租用，之后就搬走了，所有的房屋钥匙及电子遥控钥匙均留在承租的房屋里，被告将门锁起来之后就离开了，并未破坏任何物品。被告方向原告支付了一年的租金36000元，现在不欠原告一分钱。本案系原告违约在先，被告不存在违约行为，不应承担任何责任。 被告罗绍兴未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理查明的案件事实：原告孙仲武拥有坐落于祥云县祥城镇程官村祥姚路边的自建房一幢。被告董建祥、罗绍兴二人合伙经营二手车交易，因经营需要，向原告租赁上述房屋，并于2018年3月17日签订《租房协议》一份，原告为甲方，被告为乙方，约定：甲方在，将部分房子租给乙方作为二手车交易场所使用，具体协议如下：一、出租范围：一层除东头一间外的三间、二层二间（一层作为交易场地，二层作为工作人员居住）；二、出租期限：五年（2018年4月18日—2022年4月17日）；三、租金及付款方式：每年3.6万元，每年的4月18日一次付清3.6万元（一年付一次），第一年2018年3月17日先付定金1.6万元（如有反悔定金不退回乙方），2018年4月18日再付2万元；四、甲方负责建盖彩钢瓦棚和厨房一间；五、乙方增设的太阳能和其他设施，承租期满不得拆除，归甲方使用。合同还对其他事项进行了约定，并在第十一项约定了违约责任，如果哪方违约，应付给对方违约金10000元。 原、被告合同签订后，因涉案房屋所属的程官村辖区祥姚路边20米内不准新建任何建筑物，故原告无法按合同约定建盖彩钢瓦棚。原、被告口头对该事项进行了变更，变更为由原告为被告安装太阳能使用。协议变更后，原、被告均按变更后的协议履行，原告安装了太阳能、脸盆，建盖了一间厨房交由被告方使用，被告方支付了第一年的租金36000元，并开始使用租赁房屋经营二手车交易，安装“兴祥买卖二手车交易”广告牌等。 被告方在租赁房屋经营一年后，未按约支付第二年房租，未与原告联系解除合同，也未通知原告，将租赁房屋门锁上之后便自行离开。离开时，未将房屋钥匙交还原告，安装的二手车交易等相关广告牌也未拆除。被告董建祥当庭陈述全部房屋钥匙均留在了租赁房屋中。搬离房屋次日，被告董建祥安排其妻子给原告打电话，告知了搬离的事实。2019年6月中旬，原告与被告联系未果后，向程官村委会及程官村第四小组反映情况并请求解决，亦因无法联系到被告方而调处未果。原告于2020年4月13日诉至本院。至今，二手车交易广告牌等仍安装在涉案房屋上，涉案房屋亦未另行出租。 上述事实有原告提交并经本院确认共同出具的证明、商品销售单、收据、出租房屋照片、程官村委会证明等证据予以证实。 本院认为，二被告向原告租赁房屋用于经营使用，双方签订《租房协议》，该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。如需在合同期限内变更或解除合同，应经双方协商一致或通过诉讼等方式进行处理。本案中，双方合同约定的租赁期限为五年，被告在履行合同一年后，未依约支付第二年租金，并在双方未协商达成一致意见的情况下，自行搬离案涉房屋，以其实际行为表明不愿继续履行合同，已经构成违约，应承担相应的违约责任。现原告要求解除原、被告之间签订的《租房协议》的诉讼请求，符合案件事实和法律规定，本院予以支持。因双方在履行合同过程中，已经协商一致对太阳能安装、彩钢瓦棚等事项进行了变更，且已实际履行，此外，原、被告只约定了原告应修建厨房一间供被告使用，但未对厨房面积作出具体明确约定，而原告已经按约修建了厨房一间交付被告，不存在违约情形，被告董建祥关于原告违约在先的答辩意见，本院不予采纳。被告董建祥虽然让其妻子打电话告知其搬离案涉房屋的事实，但并不能以此认定双方已经协商一致解除了合同，其关于不应承担任何责任的答辩意见，本院不予采纳。 关于原告诉请的租金问题。因被告在双方未协商一致解除合同的情况下，自行搬离，且未与原告做任何交接，导致案涉房屋长期空置，给原告造成了损失，应承担相应的违约赔偿责任。原告作为房屋出租方，在未能按期收取第二年租金，已经知晓被告不愿继续履行合同并已经搬离的情况下，没有及时自行止损或及时通过诉讼主张权利，对损失的扩大部分，也应承担一定责任。据此，原告要求被告支付从2019年4月18日至2020年5月27日止的房屋租金40000元的诉讼请求，本院根据合同履行情况、合同性质和双方的过错程度，酌情支持由被告支付原告三个月的房租损失9000元，超出部分本院不予支持。 关于原告诉请的违约金问题。原、被告签订的合同中明确约定如果哪方违约，应付给对方违约金10000元，该约定合法有效。被告在租赁期尚未届满前，未依约支付第二年租金，并且在合同尚未解除前搬离案涉租赁房屋，已经构成违约，应承担违约责任。原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告返还租用房屋钥匙二颗和电子摇控钥匙四颗、赔偿损坏的脸盆，撤除在房屋上安装的所有广告牌等问题。原告未向法庭明确钥匙及脸盆的品牌、种类型号及规格，该项诉请不明确，本院不予支持。关于广告牌等设施问题，因被告现已经离开租赁房屋一年多，且本院已支持原告要求解除租赁合同的诉讼请求，在结合双方关于相关设施期满不得拆除归原告使用的约定，原告的该项诉讼请求本院亦不予支持。 被告罗绍兴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理、判决，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙仲武与被告董建祥、罗绍兴于2018年3月17日签订的《租房协议》； 二、被告董建祥、罗绍兴于本判决生效后十日内支付原告孙仲武房屋租金损失9000元； 三、被告董建祥、罗绍兴于本判决生效后十日内支付原告孙仲武违约金10000元； 四、驳回原告孙仲武的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费475元，由原告孙仲武负担300元，由被告董建祥、罗绍兴负担175元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 员 李福荣 二〇二〇年六月十日 法官助理 王 倩 书 记 员 杨靖龙