江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏02民再73号上诉人（原审原告）：范雷，男，1981年12月19日生，住安徽省宿州市萧县。上诉人（原审原告）：周迎，女，1984年8月1日生，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：范雷，男，住安徽省宿州市萧县。被上诉人(原审被告)：江阴兰星房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市璜土镇镇澄路3882号。法定代表人：钱建东，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋雄，江苏大桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛骁，江阴市陆桥法律服务所法律工作者。上诉人范雷、周迎与被上诉人江阴兰星房地产开发有限公司（以下简称兰星公司）商品房销售合同纠纷一案，江阴市人民法院于2019年1月23日作出（2018）苏0281民初17783号民事判决。该院于2019年12月4日作出（2019）苏0281民监487号民事裁定，再审本案，并于2020年2月10日作出（2020）苏0281民再1号民事判决。范雷、周迎不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人范雷并作为上诉人周迎的委托诉讼代理人，被上诉人兰星公司的委托诉讼代理人蒋雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范雷、周迎上诉称：其与兰星公司签订了商品房买卖合同，并在规定的期限内交付了全部房款，兰星公司即应按合同履行其义务，即便其资金链断裂也不能因此受影响。范雷与兰星公司、江阴市华厦建设工程有限公司（以下简称华厦公司）签订《江阴兰星房产接盘事宜一揽子协议》（以下简称《一揽子协议》），是因为急于要收房，并不了解协议所表达的真实意思。而且兰星公司未按《一揽子协议》约定的办理产权证日期交付房屋产权证，构成违约，请求撤销再审一审判决，由兰星公司向其支付200000元违约金。被上诉人兰星公司辩称：《一揽子协议》约定办理产权证的时间，是在现有综合验收和办理产权证的相关规定不变动的前提下，接盘方承诺在交房后两年内办理。但本案所涉房屋综合验收的规定发生了变化，根据相关文件，建设工程消防验收从2019年4月1日到2019年6月30日由原来的消防救援机构移交给住房和城乡建设主管部门进行验收。另外涉案房屋是2011年开始建造的，与江苏省现有的人防工程标识不相符，需要重新进行标注，结合今年遇到的疫情影响，范雷、周迎的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。2018年12月3日，原审原告范雷、周迎向江阴市人民法院起诉称：1、判令兰星公司承担违约金200000元；2、判令限期兰星公司履行合同正式交给范雷、周迎所购买的房屋；3、兰星公司承担本案诉讼费用。审理中范雷、周迎明确违约金从2015年3月31日起计算至2017年7月6日合计200193.14元，现自愿按200000元主张违约金，超过部分193.14元自愿放弃，并明确2017年7月6日以后的违约金另行主张，合同继续履行。事实与理由：原被告于2013年6月27日签订商品房买卖合同一份，合同约定交房日为2015年3月30日，范雷、周迎已向兰星公司缴纳全部购房款482975元，兰星公司未能在约定时间内交房，应承担违约金。为维护自身的合法权益，范雷、周迎诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。江阴市人民法院原审认定事实：2013年6月27日，范雷、周迎（买受人）与兰星公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定范雷、周迎购买兰星公司开发的位于江阴市A第B号房。该房屋的商品房预售许可证号为（2012）预销准字第056号。合同约定：建筑面积97.72平方米，每平方米4942.44元，总计房屋价款为482975元。合同第八条约定的交付期限为出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.非出卖人所能控制的相关法规政策规划调整影响工程的；3.因其他人力不可抗拒的事件导致延期交付的，出卖人提供有效证明文件的，此类其他事件包括施工中因天气等异常困难影响，重大技术改动等。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同附件四补充协议约定了不履行合同的违约责任：合同生效后任何一方无正当理由不履行合同，应当向对方支付房款百分之五的违约金。合同签订后，范雷、周迎向兰星公司支付购房款482975元，兰星公司于2013年6月27日向范雷、周迎开具了金额为152975元的发票。2013年7月5日，中国建设银行股份有限公司常州延陵路支行将范雷在该行的贷款330000元支付给兰星公司。贷款后，范雷、周迎已付清全部购房款。江阴市人民法院原审认为：兰星公司经法院依法送达应诉材料、开庭传票后未到庭参加诉讼，且未提供证据，怠于行使自己的诉讼权利，由此产生的法律后果由兰星公司承担。范雷、周迎与兰星公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按合同的约定履行自己的义务。按照合同约定，兰星公司应于2015年3月30日前交付房屋，但兰星公司至今未通知交房，现已超过约定交房日期30天，也未提出延期交房的正当理由，范雷、周迎要求兰星公司承担自2015年3月31日起计算至2017年7月6日的违约金200000元，符合合同约定，予以支持。关于范雷、周迎要求兰星公司限期交付A第B号房屋的诉请，截至判决前，上述房屋还未验收合格，尚未达到合同约定的交付条件，故法院对范雷、周迎上述诉请不予支持。该院判决：一、兰星公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付范雷、周迎违约金200000元（从2015年3月31日至2017年7月6日）。二、驳回范雷、周迎其他诉讼请求。案件受理费减半收取5314元，由范雷、周迎负担3758元，由兰星公司负担1556元。江阴市人民法院再审一审查明：范雷、周迎与兰星公司签订商品房买卖合同及交付房款等事实与原审认定事实一致。另查明：2017年12月15日，范雷与兰星公司、江阴市华厦建设工程有限公司（以下简称华厦公司）在江阴市璜土镇政府（以下简称璜土镇政府）见证下签订《一揽子协议》1份。根据协议内容，兰星公司开发的江阴市A项目因资金链断裂已处于停工状态，兰星公司所涉债务巨大，濒临破产。为最大限度维护业主权益，现由华厦公司接盘，经协商，各方权利义务约定如下：……三、乙方（业主）同意接盘方案对交房时间的顺延，在约定时间内接盘方公告可领取钥匙的前提下，乙方（业主）需及时领取钥匙同时放弃60%购房合同项下的所有违约金，领取不动产权证时则同意放弃剩余违约金；四、B号楼的交房时间为正式签订接盘协议后二个月内（范雷、周迎购买的房屋为B号楼），办理产权证时间在现有综合验收和办理产权证的相关规定不变动的前提下，接盘方承诺在交房后二年内办理，如若不能按上述时间约定，则按有关法律规定承担违约责任。2018年2月7日，璜土镇政府、兰星公司、华厦公司签订《项目接盘协议》。2018年3月7日，周迎签收了涉案房产的钥匙、电梯智能卡及相关文件资料等。江阴市人民法院再审一审认为：双方通过签署《一揽子协议》已对原商品房买卖合同中关于房屋交付、违约责任的约定作出变更，且《一揽子协议》系双方自愿签署，合法有效，对合同各方当事人均有约束力。兰星公司、华厦公司在《一揽子协议》约定的期限内向范雷、周迎履行了交房义务，按照《一揽子协议》的约定，范雷、周迎领取房屋钥匙应视为放弃60%原购房合同项下的违约金，同时办理不动产权证书还未届履行期，兰星公司、华厦公司尚未构成违约，故对于范雷、周迎要求兰星公司承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于范雷、周迎提出的范雷、周迎文化水平较低、《一揽子协议》违反了原商品房买卖合同中关于逾期交房违约金条款的辩解，无事实和法律依据，法院不予采纳。据此，该院判决：一、撤销该院（2018）苏0281民初17783号民事判决书。二、驳回范雷、周迎的全部诉讼请求。二审对再审一审查明的事实予以确认。本院认为：范雷、周迎虽与兰星公司签订了商品房买卖合同，但之后范雷、兰星公司、华厦公司（接盘方）又签订了《一揽子协议》，对之前的商品房买卖合同进行了相应的变更，重新约定了各方的权利义务，包括房屋交付及违约责任如何承担所涉及的各个方面，故各方均应按照《一揽子协议》履行各自的义务。对范雷称其并不了解协议所表达的真实意思一节，因无证据证明，本院不予采信。现范雷、周迎上诉认为兰星公司在本案中构成违约，要求其支付200000元违约金，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。范雷、周迎的上诉理由不成立，对其上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费4300元由范雷、周迎负担。本判决为终审判决。审判长  施美华审判员  李海林审判员  张天浪二〇二〇年六月八日书记员  张一华