辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽07民终586号上诉人（原审原告）：林丽群，女，1975年9月7日出生，汉族，自由职业，住锦州市凌河区。上诉人（原审被告）：锦州凌河建业物业服务有限公司，住所地锦州市凌河区广州街四段130号。法定代表人：刘骏，该公司经理。委托诉讼代理人：马建伟，辽宁金钟律师事务所律师。上诉人林丽群因与上诉人锦州凌河建业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2019）辽0703民初1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林丽群，上诉人锦州凌河建业物业服务有限公司的委托诉讼代理人马建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽群上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，支持上诉人在原审中的全部诉讼请求。2.一、二审上诉费由被告承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，没有任何法律或行政法规规定物业有权利向业主收取装修保证金，对于业主违规装修，物业只能监督的权利，其惩罚职权在执法部门，因此，物业收取装修保证金，没有法律依据。合同上虽约定了收取一千元装修保证金，但未约定违规装修可以扣除全部装修保证金，并且双方签订的协议是被上诉人统一拟定，属于格式合同，根据《合同法》第四十条，提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因该条款加重了业主的责任，使物业自身获得非法利益，因此，应当认定为无效条款。对于物业收取的装修保证金，应当予以全部全额返还。其次，物业虽在合同上约定，第一年收取电梯费600元，但是签订合同时，物业以不签合同不给钥匙为由，强迫业主签字，并非业主本人真实意愿。且现有证据证明，在收取第一年电梯费时，物业承诺预收600元，待第二年电梯费标准出台后，实行多退少补的原则。上诉人的电梯费收据上已经明确标注预收款600元，且在业主找物业经理时，物业经理也承认，当时说过多退少补。原审法院偏听偏信，对于上诉人提供的证据均不采纳，作出不公平、不公正的判决，严重损害了上诉人的合法权益。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益，上诉人无奈，提起上诉，请予支持。锦州凌河建业物业服务有限公司辩称，我们收取的费用是合理合法的，双方有协议约定。第一年装修无法计算上电梯的次数。电梯费一共五项，其中四项（电梯电费、电梯小修费、电梯维保费、电梯年检费）含在物业协议里，还有一项电梯大修费是维修基金给的，不是业主拿的钱。锦州凌河建业物业服务有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实错误。被上诉人擅自将室内厅的墙体全部拆除，违反了双方签订的装饰装修管理协议（一）3（2）项改变房屋及配套设施的使用功能，改变楼宇外立面和墙体上开门窗。同时被上诉人的行为也违法了建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第五条和《辽宁省物业管理条例细则》第71条（1）款规定，因此装修保证金不能返还。林丽群辩称，维持一审判决第一项。林丽群向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告装修保证金1000元；2.判决被告返还原告电梯费600元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月16日原告与被告签订物业管理服务协议，该协议约定：“一、物业的基本情况及物业管理费收费标准：1.物业类型：高层住宅，2.坐落位置：24楼129号，……3.建筑面积：69.83平方米。（收费时以锦州市房地产测绘中心实测为准）4.物业费收费标准：1.00元/平方米.月、地下车位管理费：60元/月、地上车位管理费：60元/月。……八、物业管理服务费用（不包括房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）……（五）、电梯费由电梯电费、电梯小修费、电梯维保费及电梯年检费组成。（第一年入户电梯费：600元/户）”。同日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）另行签订《装饰装修管理协议》，约定“一、装修流程……3.乙方装修方案中下列行为属于违法法律、法规和违背本协议行为将被禁止：（1）破坏楼宇承重结构，扩大建筑主体和承重结构上原有预留尺寸，给相邻业主构成安全隐患；（2）改变房屋及配套设施的使用功能；改变楼宇外立面和墙体上开门、窗；（3）将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间或厨房等；（4）损坏房屋原有保温、节能设施，降低保温、节能效果；（5）损坏/拆改厨房、卫生间内的排烟道、通风道和给排水管线；破坏厨房、卫生间防水；（6）在门窗外部安装任何形式之防护网、防护栅、防护罩、遮阳架、晾晒架等附加物，空调机不按位置安装；(7)占用原购楼合同中不含之面积，占用公共通道、天台、屋面，安装太阳能热水器，安装卫星天线等；（8）悬挂牌匾和以任何方式设立广告或标志、字幅、条幅、布幔等；在外立面及共有地方安装抽烟排气设备、加装神牌位、或其他任何形式的物件；（9）侵占共用地方、损害、损坏、损毁公共部位和设施、设备及装修装饰；搭建建筑物、构筑物；（10）未按物业阳台封装方案，擅自改变观景阳台使用用途或将其自行封闭；（11）改动室内智能化系统，超负荷用电；（12）未经供暖、供气管理单位的批准擅自改动供暖及煤气管线走向；（13）法律、法规禁止的其他行为……三、相关费用……2.每户需缴纳1000元装修保证金，若乙方正常装修入住后经甲方现场查验未进行对楼宇主体和外立面的任何改动、损坏/拆改厨房、卫生间内的排烟道、通风道等原有设计方案结构的拆改未违反《装饰装修管理规定》，将此费用无息退还或转为第3年的物业服务费（多退少补）……”。此后原告依上述约定于2018年5月16日缴纳了电梯费600元、装修保证金1000元。在本案审理过程中，本院在原、被告均在场的情况下，对原告房屋进行现场查看，原告对房屋卫生间及客厅的部分非承重墙进行了改装。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订了《物业管理服务协议》、《装饰装修管理协议》等合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应依照上述合同约定履行各自的义务。现原告诉求被告返还电梯费一节，因原、被告签订的《物业管理服务协议》第八条第（五）款明确约定“电梯费由电梯电费、电梯小修费、电梯维保费及电梯年检费组成。（第一年入户电梯费：600元/户）”，故被告收取上述费用依约有据，对原告的该项诉求不予支持。关于原告诉求被告返还装修保证金一节，原、被告签订的《装饰装修管理协议》第一条第三款及第三条第2款明确约定了每户需缴纳1000元装修保证金，若乙方正常装修入住后经甲方现场查验未进行对楼宇主体和外立面的任何改动、损坏/拆改厨房、卫生间内的排烟道、通风道等原有设计方案结构的拆改未违反《装饰装修管理规定》，将此费用无息退还或转为第3年的物业服务费（多退少补）。经本院现场勘察，原告房屋装修仅对部分非承载墙、非支撑点部分进行了修改，该部分的修改亦未改变房屋及配套设施的使用功能，故原告对房屋的装修行为未违反上述协议，原告诉求被告返还装修保证金的诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告锦州凌河建业物业服务有限公司于本判决生效后五日内返还原告林丽群装修保证金1000元；二、驳回原告林丽群的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告林丽群负担9元，被告锦州凌河建业物业服务有限公司负担16元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、收取的装修保证金是否应予返还？二、收到的电梯费是否应予返还？关于争议焦点一。双方当事人签订的《装饰装修管理协议》约定了装修保证金收取、违返的责任及返还条件等内容。经原审法院现场勘查，上诉人林丽群在装修过程中未有违约行为，故装修保证金返还条件已成就，应予返还。原审判决返还并无不当。关于争议焦点二。双方当事人签订的《物业管理服务协议》约定“电梯费由电梯电费、电梯小修费、电梯维保费及电梯年检费组成”，因此上诉人锦州凌河建业物业服务有限公司收取电梯费符合协议的约定。上诉人林丽群的此节上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决不予返还并无不当。综上所述，林丽群、锦州凌河建业物业服务有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林丽群、锦州凌河建业物业服务有限公司各负担25元。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  高 帆审判员  王 广二〇二〇年六月二十九日法官助理杨艳洲书记员郭立萍