湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初147号原告：杨艳，女，1976年3月5日出生，汉族，住武汉市江岸区为群一村62号1楼8号，现住武汉市江岸区，被告：武汉诚邦金管家房地产顾问有限公司，住所地：武汉市洪山区烽胜路波光霞影A区商铺20号。法定代表人：郑艳飞，执行董事。委托诉讼代理人：曹磊（特别授权代理），湖北和开胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：周莉（特别授权代理），湖北和开胜律师事务所实习律师。原告杨艳诉被告武汉诚邦金管家房地产顾问有限公司（以下简称诚邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，于2019年8月1日作出（2019）鄂0102民初7359号民事判决书，被告诚邦公司不服，提起上诉，武汉市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）鄂01民终10431号《民事裁定书》，裁定撤销（2019）鄂0102民初7359号民事判决，发回重审。据此，我院于2020年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员程晓鸿、危玉霞参加的合议庭进行审理。本案于2020年6月17日公开开庭进行了审理，原告杨艳，被告诚邦公司的委托诉讼代理人曹磊、周莉到庭参加诉讼。证人陈某出庭接受质询。本案现已审理终结。原告杨艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠的六个月租金36000元[（2100元/月﹢3900元/月）×6个月]。2、判决被告支付拖欠的六个月租金的利息180元（36000元×5‰）。3、判决被告赔付违约金27600元[（2100元/月﹢3900元/月）×46个月×10%]。4、被告承担诉讼费。事实与理由：根据双方签订的《公寓返租协议》和《装饰装修合同》，原告将华中国际广场二单元1701室、1707室交于被告，但被告于2018年9月无故将门钥匙由保洁员丢置屋内，原告与被告多次联系未果，当时就打110报警。除装修余款抵扣6个月（2018年3月15日至同年9月15日）租金后，至今未支付任何租金。现原告诉求到2019年3月15日止，如被告迟迟不赔偿，原告将对被告继续按合同追究经济损失。原告要求被告赔付未果，特向法院提起诉讼以保护自己的合法权益。被告诚邦公司辩称，被告应当支付的租金已经支付至2018年9月15日，被告不差欠原告租金。另外，被告于2018年9月8日已将承租房屋钥匙交给了原告，原、被告之间的《公寓返租协议》已于2018年9月8日解除，双方租赁关系已经协商一致解除。被告不再负有支付租金及相关利息的义务。原告主张的违约金是逾期支付租金的违约金，该请求不符合合同的约定，被告不应支付违约金。请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2017年3月28日，杨艳（甲方）与诚邦公司（乙方）就华中国际广场二单元1701公寓、1707公寓（以下简称案涉公寓）签订《公寓返租协议》两份。协议约定，租赁期限自2017年7月30日起至2022年7月30日止（以实际交房日期为准）。装修期为3个月，由2017年7月30日至2017年10月30日（以实际交房日期为准），装修期内乙方需缴物业管理费。免租期3个月，由2017年10月30日至2018年1月30日（以实际交房日期为准），免租期内乙方需缴物业管理费。第一年至第五年的租金，按装修标准支付租金，1701公寓的租金3900元/月、1707公寓的租金2100元/月，每月以30天计算。租金按季度支付，即在合同生效的前提下，房屋正式开工之后六个月，自2018年1月30日起，乙方每季度第一个月的公历15号将三个月租金通过转账一次性支付给甲方。乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿剩余合同期返租金额的10%。合同还约定了其他条款。与此同时，杨艳与诚邦公司还就案涉公寓签订了《装饰装修合同》两份，约定诚邦公司包工、包辅助施工材料、包全部主材对公寓进行装修，并以返租形式将杨艳房屋使用权租赁给诚邦公司使用。施工期即为公寓返租协议约定装修期。1701公寓的合同价款为123200元，1707公寓的合同价款为66170元。承租期内，诚邦公司对案涉公寓进行了公寓式装修。杨艳向诚邦公司付清了案涉公寓80%装修款151496元（32936元﹢78560元﹢40000元）。2018年6月27日，杨艳与诚邦公司就案涉公寓签订《交款补充》两份，约定从装修尾款中抵扣第一、二个季度租金，剩余装修尾款于当日支付给诚邦公司。即1701公寓装修尾款24640元，抵扣第一、二个季度租金23400元，剩余装修尾款1240元；1707公寓装修尾款13234元，抵扣第一、二个季度租金12600元，剩余装修尾款634元。当日，杨艳将剩余装修尾款1240元、634元转账给诚邦公司。本案审理中，双方均认可案涉公寓租金交至2018年9月15日。另查明，2018年9月8日，诚邦公司员工打电话告知杨艳，说明公司无力交付租金，合同履行不了，要把两个公寓的钥匙交还给杨艳，如果杨艳自己能找到租户，就将公寓出租出去，以减少损失，后面的事情再说。同日晚诚邦公司通过武汉诚邦摩加酒店管理有限公司的一名保洁人员，将案涉公寓的钥匙交还给杨艳。2019年3、4月左右，杨艳将1707公寓对外出租了2个月，1701公寓则一直空置。杨艳认为诚邦公司超过六个月未支付租金，《公寓返租协议》已解除。上述事实，有《公寓返租协议》、《装饰装修合同》、《交款补充》、《收据》、证人证言及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：杨艳与诚邦公司签订的两份《公寓返租协议》，均合法有效，双方应按约定履行各自的权利和义务。关于双方签订的两份《公寓返租协议》何时解除问题，杨艳认为装修时是诚邦公司负责装修的经理找开发商拿的钥匙，其不清楚有几把钥匙，也不确定诚邦公司是否将所有钥匙都交还给了杨艳，诚邦公司没有明确表示解除双方签订的《公寓返祖协议》，也没有找杨艳办理房屋交接手续，故协议在2018年9月8日并没有解除，诚邦公司超过六个月未支付租金，视为其不履行合同，双方签订的《公寓返租协议》于2019年3月8日解除。诚邦公司抗辩称其公司每个公寓只有一把钥匙，其公司已将公寓钥匙交还给了杨艳，电话告知杨艳取钥匙时已经表示了要解除《公寓返租协议》，杨艳当时的态度不清楚，双方之间的租赁关系已于2018年9月8日解除，故不再差欠租金。针对双方的诉辩，根据查明的事实，本院认为，诚邦公司于2018年9月8日打电话告知杨艳公司无力交付租金，合同履行不了，把两个公寓的钥匙交还给杨艳，并说明如果杨艳自己能找到租户，就将公寓出租出去，以减少损失，后面的事情再说，当天通过一名保洁人员将案涉公寓的钥匙交还给了杨艳；结合诚邦公司电话告知杨艳的内容、此后将房屋钥匙交还给杨艳的行为及未再支付剩余租期内租金的行为，可以认定诚邦公司以其行为表明不再履行《公寓返租协议》。因租赁合同具有不适宜强制履行的特点，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，双方的两份《公寓返祖协议》于2018年9月8日已事实解除。诚邦公司在租赁期内，以自己的行为表明不履行主要债务，构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于杨艳诉请要求诚邦公司支付2018年9月16日至2019年3月15日的租金36000元及拖欠租金的利息180元的诉讼请求，因双方签订的两份《公寓返祖协议》于2018年9月8日已事实解除，杨艳已收回涉案公寓，诚邦公司也说明杨艳可以再行对外出租，故杨艳诉请支付协议解除后的租金及利息无合同及法律依据，本院依法不予支持。关于杨艳诉请要求诚邦公司赔付违约金27600元[（2100元/月﹢3900元/月）×46个月×10%]的诉讼请求，《公寓返租协议》约定，“诚邦公司如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为诚邦公司不履行合同，杨艳有权解除本合同并要求诚邦公司赔偿剩余合同期返租金额的10%”。诚邦公司在租赁期内，以自己的行为表明不履行合同，已构成根本性违约，合同解除后，应按照约定赔偿杨艳剩余合同期返租金额的10%的违约金，杨艳的上述诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告武汉诚邦金管家房地产顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告杨艳支付违约金27600元；二、驳回原告杨艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，由原告杨艳负担305元，被告武汉诚邦金管家房地产顾问有限公司负担490元，因案件受理费已由原告杨艳预交本院，被告武汉诚邦金管家房地产顾问有限公司于本判决生效之日起五日内将490元款项支付给原告杨艳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  程晓鸿人民陪审员  危玉霞二〇二〇年六月二十三日书 记 员  汪 为