福建省华安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0629民初100号 原告：林红华，女，1966年12月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，现住福建省龙岩市新罗区。 原告：倪中斌，男，1960年7月14日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区，现住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人林红华，女，1966年12月21日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：漳州宏业投资开发有限公司，住福建省华安县工业集中区九龙工业园，统一社会信用社代码91350629694391164Q。 法定代表人：兰震东，任总经理。 委托诉讼代理人：董欣福，男，1981年3月16日出生，汉族，公司员工，住福建省泉州市丰泽区，现住厦门市湖里区。 原告林红华、倪中斌与被告漳州宏业投资开发有限公司（以下简称宏业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林红华、被告宏业公司的委托诉讼代理人董欣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林红华、倪中斌向本院提出诉讼请求：1、判令宏业公司支付逾期办证违约金995968.8元（从2017年10月1日起至2019年12月25日止共816天以2441100元按日万分之五计算），从2019年12月26日起至实际交付房产证之日止按日万分之五计算；2、案件受理费由宏业公司承担。事实和理由：林红华、倪中斌于2014年9月5日向宏业公司购买福建省佳具群家具交易城及上商住服务配套项目E1#-E12#小商场E7#楼D111号、D112号、D113号、D114号、D126号、D127号、D128号共7套商品房，合同号分别为35062908000500833、35062908000500834、35062908000500835、35062908000500836、35062908000500838、35062908000500839、35062908000500840，并支付购房款贰佰肆拾肆万壹仟壹佰元（￥2441100元），根据（商品买卖合同）第八条的约定，出卖人应当于2015年8月1日前依照国家和地方政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付受买人使用。该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格：……合同第九条约定，出卖人逾期交房，买受人有权选择继续履行或解除合同，并请求出卖人承担以所支付购房款日万之二支付逾期交房违约金。合同第十四条的约定，出卖人应于交房之日起九十日内交付所售房屋的权属证书，买受人不退房的，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。2017年3月31日，林红华、倪中斌向华安县人民法院提起诉讼，并于2017年6月6日以（2017）闽0629民初字第495号民事判决支持了诉请，对于宏业公司应支付从2017年3月21日起至交房屋权属证书之日止以2441100元按日0.05%计算的违约金这项诉请，法院以待事实发生后再另行主张的理由在该判决中未予以支持。现该违约金又已逾期二年，逾期二年交房屋权属证书的事实已发生。 宏业公司辩称：林红华、倪中斌的《商品房买卖合同》上的公章不是答辩人的公章，答辩人已于2009年换成有编码的公章，因此该商品房买卖合同对答辩人没有约束力，约定的逾期办证违约金过高，应降低，相关房屋尚未竣工验收，也未达到交付使用的条件，应驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：林红华与倪中斌系夫妻关系。林红华抵帐明细：1、截止2014年8月30日陈南和欠林红华借款本息1544620元；2、截止2014年8月30日林长青欠林红华借款本息781000元；3、宏业一期返租金共215472元。以上总计欠林红华2541092元。林红华购买宏业公司二期店面E7#楼的D111号、D112号、D113号、D114号、D126号、D127号、D128号商品房，林红华共欠宏业公司房款及契税等共2461857.89元，借款与房款及契税等互抵后（2541092元-2461857.89元=79234.11元），欠林红华79234.11元，并加盖宏业公司公章及陈南和私章。 宏业公司开发的福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场，经华安县城乡规划建设局批准，于2014年6月20日取得商品房预售许可证，证号为（2014）华房预售证第003号。2014年9月5日，林红华、倪中斌向宏业公司购买福建佳具群家具交易城及商住服务配套项目E1#-E12#小商场中的E7#楼的D111号、D112号、D113号、D114号、D126号、D127号、D128号共7套商品房，合同编号为35062908000500833、35062908000500834、35062908000500835、35062908000500836、35062908000500838、35062908000500839、35062908000500840，并支付购房款2441100元。合同第九条约定，出卖人逾期交房，买受人有权选择继续履行或解除合同，并请求出卖人承担以所支付购房款日万之二支付逾期交房违约金。合同第十四条约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。该小商场至一审庭时未施工完毕，未办理竣工验收。林红华、倪中斌同意逾期办证违约金按日0.03%计算至实际交付之日止，并不超过购房款总额。 2017年6月6日，本院作出（2017）闽0629民初495号民事判决：漳州宏业投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，向林红华、倪中斌支付自2015年10月31日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金（每日按林红华、倪中斌已付购房款2441100元的0.05%标准计算），该判决已于2017年6月28日生效。以上事实有《商品房买卖合同》、抵账明细、预售许可证、民事判决书、生效证明书及当庭陈述等证据在卷佐证，可以认定。 本院认为，宏业公司现使用有编码的印章，并不能说明宏业公司无编码的印章不再使用，相反2009年10月后有关宏业公司的诉讼及签订的商品房预售合同，宏业公司都是使用该无编码的印章，具有对外效力。林红华、倪中斌与宏业公司签订的7份《商品房买卖合同》时，宏业公司已取得商品房预售许可证明，该合同是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，合法有效的，应受法律保护。林红华以抵账方式进行的房屋交易，应认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。根据合同第十四条约定，“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.05%向买受人支付违约金。”，因此根据以上约定，宏业公司最迟应于2015年8月1日前交房，2015年10月30日前（交付后90日内）取得房屋权属证书，但宏业公司因未施工完毕、未竣工验收，无法办理房屋权属证书，应承担自2015年10月31日起至实际取得房屋权属证书之日止，每日按已付购房款2441100元的0.05%支付逾期办证违约金。（2017）闽0629民初495号民事判决确定的逾期办证违约金计至2017年6月28日，现林红华、倪中斌同意每日按已付购房款2441100元的0.03%支付逾期办证违约金，所有违约金总额不超过已付购房款2441100元，这是对自己权利的处分，可以准许。宏业公司认为《商品房买卖合同》所盖的章不是宏业公司刻有编码的印章而无效，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下： 一、漳州宏业投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林红华、倪中斌自2017年10月1日起至实际交付房屋权属证书时止的逾期办证违约金（每日按林红华、倪中斌已付购房款2441100元的0.03%标准计算，并且所有的逾期交房违约金、逾期办证违约金累计不能超过已付购房款2441100元）。 二、驳回林红华、倪中斌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费13760元，由漳州宏业投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长 林 震 强 人民陪审员 陈林玉邻 人民陪审员 赵 志 川 二〇二〇年六月十一日 （） 书记员郑志华 执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。