江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1866号上诉人（原审原告）：曾春燕，女，1969年8月19日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：鞠建荣，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京中冶盛和置业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区孝陵卫双拜巷78号E幢01号230号。法定代表人：元秋桂，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周建军，江苏福地律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵濮帆，江苏福地律师事务所律师。上诉人曾春燕因与被上诉人南京中冶盛和置业有限公司（以下简称中冶置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2018）苏0102民初12015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾春燕上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.判令中冶置业公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.2018年6月双方就中鼎名悦广场负一层33室商品房达成买卖协议，但中冶置业公司将格式合同认购协议书却改成负二层33室，给上诉人带来巨大负面影响，中冶置业公司存在过错。上诉人发现此事后即于2018年6月20日提出异议，中冶置业公司同意在该商品房另行销售后即退还定金。2.优惠申请单系中冶置业公司伪造，该申请单中曾春燕签字非本人签字，对该证据不应予以采信。3.一审判决曲解了聊天记录的意思，上诉人在聊天记录中明确指出认购协议中“写负二层与事实不符不可以”，一审法院以上诉人问了一句“这个铺面允许自主经营范围餐饮的吧”就认为上诉人“对该解释予以认可”，明显有误。4.中冶置业公司擅自将负一层房屋改为负二层房屋，明显存在过错，已经构成违约，且其还承诺房屋另行销售后返还定金，上诉人有权依据合同法及担保法的规定，要求其返还缴纳的定金。中冶置业公司辩称，双方签订商品房认购协议书约定的标的物就是负二层33室，这是双方真实意思表示，认购协议真实、合法、有效。认购协议书指向的标的物负二层33室与曾春燕所称的负一层33号是同一个标的物，只是表述的称呼不同而已。一审中提交的优惠确认单是被上诉人内部审批使用，内容是对商品房认购协议中价格的签字确认。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。曾春燕向一审法院起诉请求：判令中冶置业公司返还定金10万元。一审法院认定的事实：2018年6月15日，曾春燕（乙方）与中冶置业公司（甲方）签订商品房认购协议一份，约定乙方同意认购由甲方开发建设的中鼎名悦广场项目、工程编号为负二层33室的商品房，该房建筑面积97.62平方米，认购单价53409.27元/平方米，总价款5213813元，采用一次性付款方式，优惠方式为一口价490万元。乙方同意签订本协议时，向甲方缴纳10万元作为双方订立预售合同的定金，签订预售合同后，乙方缴纳的定金转为房款。双方应于2018年6月22日前签订预售合同。双方签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利的，乙方有权拒绝签订预售合同，甲方应全额返还已支付定金。当甲方未遵守上述所涉房屋价款约定或将认购房屋另售他人的，甲方应双倍返还乙方已付定金。预定期间内，除上述两情形外，甲方拒绝签订预售合同的，双倍返还已收取定金；乙方拒绝签订预售合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。当天，曾春燕向中冶置业公司支付定金10万元。同时，当天的优惠申请单中亦载明，房号为负二层33室，并由申请人曾春燕签字，但曾春燕否认该优惠申请单中曾春燕签名的真实性。就案涉所购标的，曾春燕方与中冶置业公司员工杨雪曾在微信中有沟通：2018年5月21日，杨雪谈到“今天我们推出了几间特价房，其中负一楼有1间，是那天我们去工地看的91平米那间，不知道您有没有兴趣”“如果您实在想买负一楼33室，我建议您也可以抵押贷…”。2018年6月20日，双方就负一楼和负二楼的问题进行沟通，杨雪谈到“因为最后面567三栋公寓楼把负一楼隔成了两半，用来放非机动车，检测部门过来检测的时候把那一层算负一楼，其他算负二层，所以才负一楼的商铺名义上写的都是负二层，实际上就是负一层，这个没有影响的”，曾春燕方回复“这个铺面允许自主经营范围餐饮的吧”，中冶置业公司员工表示“可以的”。2018年6月21日，杨雪问“22号前来补款是您过来还是曾女士过来？”，曾春燕方回复“我们希望合同上写明负一层，你们写负二层与事实不符合不可以的，具体明天面谈吧”，杨雪回复“好的”。2018年6月23日，曾春燕方谈到“我们沟通希望购买负一层，你们却写负二层与事实不符合不可以的。我们要求7日内退还10万元定金，否则会通过法律途径解决，并要求双倍返还。”2018年8月31日，中冶置业公司向曾春燕发出逾期通知函，载明，根据双方签订的商品房认购协议，认购位于钟鼎名悦广场负二楼33室。根据约定，要求贵方于2018年7月30日前签署商品房买卖合同并付清剩余款项，但贵方已逾期32天。现以书面形式通知，请于2018年9月5日前至营销中心补齐剩余房款，否则，我司有权单方面解除商品房认购协议，此房屋另行出售，贵方已付的购房定金不退。之后曾春燕未与中冶置业公司签署案涉商品房的购房协议并支付剩余款项。2018年9月6日，中冶置业公司向曾春燕发出解除认购协议通知，载明：因您拖延办理签订购房合同及缴交余款事项，已构成严重违约，现告知正式解除我司与贵方的认购书协议，所付定金不再退还，我司有权处置该套房屋，您已丧失对该套房屋的认购权。一审另查明：1.中冶置业公司于2017年3月24日提出大门牌号、楼幢号牌、单元号牌、室牌号的申请，其中地上11幢，地下二层，所涉地下室负一层商铺室号为101至136，地下室负二层车位号为1-358。南京市公安局玄武分局于2017年5月30日出具的门（楼）牌号编排证明，载明：经该局编排的钟鼎名悦广场项目门牌号为××，地下负一层为商铺，室牌号101-136，地下室负二层为车位，室号牌1-358。2.南京市巨鑫房地产测绘有限责任公司（以下简称巨鑫公司）于2017年4月28日测算中鼎名悦广场地下室，并形成测算成果报告。该报告中，地下室分为-1、-2、-3三层，总建筑面积为33948.04平米。根据该报告记载，地下室-1层主要为通风机房、地下室竖井和自行车坡道、自行车库，并无其他车位或商铺等。地下室-2层33室的建筑面积为97.62平米、套内面积为62.32平米。3.南京房地产测绘事务所于2019年3月22日对××地下车库作出南京市房产测绘成果报告，该报告描述的房屋状况为2层，总建筑面积33850.20平米，在测绘意见中注明地下室负一层商业公安门牌为××等部分商铺，现场形状改变…南京市规划和自然资源局已予以确认。该报告中地下室-1层133室的建筑面积为98.26平米，套内面积为62.32平米。同时该报告显示，-2层为地下室竖井等公共设施或建筑面积不超过14平米的车位；-1层为地下室竖井等公共设施、自行车坡道及建筑面积自20平米至6000平米不等的商铺。4.根据中冶置业公司自行制作的工程编号与公安门牌对照表显示，工程编号地下室负二层33室即对应公安门牌××。一审法院认为，曾春燕与中冶置业公司之间签订的商品房认购协议是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，双方均应按约履行。本案中，曾春燕主张该协议所涉认购的工程编号为负二层33室的商品房并非其真实意思表示，其所要求购买的为负一层33室商铺，当时签字是因“二”字的一条横线写在下划线所致。中冶置业公司对此解释，负一层及负二层仅是公安编号及工程编号的区别，微信所涉“负一层33室”实际就是案涉协议对应的工程编号为“负二层33室”的房屋，实际位置位于广场的负一层。对此，一审法院认为，首先，双方所签订的商品房认购协议中，负二层的“二”字并未被下划线所遮盖，曾春燕作为完全行为能力人应清楚该合同所对应的房屋。其次，在其后的微信沟通中，中冶置业公司员工已解释原因，并确认“负一楼的商铺名义上写的都是负二层，实际上就是负一层，这个没有影响的”，即中冶置业公司已告知其合同中书写为负二楼的原因，并表示合同所涉房屋与曾春燕购买负一层商品房的意愿一致；其后，曾春燕方还询问“这个铺面允许自主经营范围餐饮的吧”，也表示曾春燕方当时对该解释予以认可。再次，根据曾春燕提供的两份测绘报告，能看出不同的测绘公司使用不同的编号方式导致对地下室的层数描述确不一致，在签订案涉协议之时已由巨鑫公司出具的测绘报告明确-1层仅有公共设施及自行车库，而无曾春燕所主张的负一层33室等商铺存在，本案协议使用的即为该测绘报告对应的编号，协议中关于负二层33室的描述及面积与该测绘报告相一致；而2019年才由南京房地产测绘事务所出具的测绘报告使用的为公安编号，将自行车库和商铺均算作负1层，该报告中与案涉协议有关的商铺描述为-1层133室，建筑面积98.25平米、套内面积62.32平米；所以该两份测绘报告能证明微信中中冶置业公司员工的解释与事实相符，协议所涉的负二层33室即为曾春燕购买的“负一层33室”（实际公安编号应为负一层133室）。所以，签订合同后中冶置业公司的履约行为并未违反双方约定，现曾春燕拒绝签署商品房买卖合同、支付剩余款项，曾春燕的行为违反了案涉商品房认购协议的约定，因此，曾春燕诉请要求中冶置业公司返还定金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回曾春燕的全部诉讼请求。一审案件受理费1150元，由曾春燕负担。本院审理期间，曾春燕对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审法院查明曾春燕同意认购工程编号为负二层33室的商品房，上诉人认为磋商过程中其同意购买的是负一层；2.一审法院查明曾春燕回复“这个铺面允许自主经营范围餐饮的吧”，中冶置业公司员工表示“可以的”，该事实没有依据；3.一审法院查明曾春燕在优惠申请单上签字，但该优惠申请单上曾春燕的签字并非是其本人所签，曾春燕对此不知情。曾春燕对一审法院查明的其他事实没有异议。中冶置业公司对一审法院查明的事实没有异议。对于双方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。本案二审的争议焦点为：曾春燕是否有权取回定金。本院认为，在双方签订的认购协议中，已经明确约定本案所涉房屋买卖合同对应的标的物为工程编号为负二层33室的房屋，中冶置业公司对于认购协议中载明的负二层与当时磋商时所称的负一层的问题已经向曾春燕作出了解释，即该问题仅是工程编号与公安门牌号对同一标的物编号不同导致。从实际情况来看，按照工程编号载明的负一层中仅有通风机房、自行车库等设施，并无商铺，而通过双方认购协议确定的房屋性质、面积等，不难确定曾春燕实际认购的标的物。曾春燕仅以标的物工程编号是负二楼为由拒绝履行付款义务缺乏依据，一审法院认定其构成违约、应承担定金责任并不不当。另外，曾春燕主张中冶置业公司承诺向其返还定金，但曾春燕对其主张的该事实未提供证据证明，本院不予采信，一审法院未支持其返还定金的诉请并无不当。综上所述，上诉人曾春燕的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人曾春燕负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 斐二〇二〇年六月十日法官助理  李映碧书 记 员  汪海燕