四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终7号上诉人（原审被告）：鲁力，男，1983年4月27日出生，汉族，个体工商户，住达州市通川区。委托诉讼代理人：唐超，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：达州市电化教育与技术装备中心。住所地：达州市通川区西外新区廖家湾1号。统一社会信用代码12511400MB11230531。法定代表人：张栩铭，主任。委托诉讼代理人:李威，四川虹信律师事务所律师。上诉人鲁力因与被上诉人达州市电化教育与技术装备中心（以下简称达州市电教中心）合同纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院(2019)川1702民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鲁力上诉请求：1、依法撤销一审判决，对本案予以改判；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定双方签订的《办公楼他用协议》没有违反法律法规强制性规定，进而认定为有效，系适用法律错误。《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项规定“有下列情形之一的房屋不得出租：...（六）不符合安全标准的；...”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：...9（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依前述规定，被上诉人在所出租的房屋存在安全隐患的情况下仍然出租给上诉人，双方所签订的《办公楼他用协议》属无效合同。鉴于合同无效，被上诉人在一审中主张的滞纳金和资金占用利息不应当得到支持，二审法院应予改判。上诉人因租赁房屋存在严重安全隐患，不符合安全标准，达不到正常的使用目的，进行了大面积的修缮，由此导致租赁期间内的长达一年多时间未能进行正常经营，故而无法支付租金，被上诉人在上诉人未积极支付租金的情况下，本应积极主动联系上诉人，及时收回案涉租赁房屋，防止损失扩大，被上诉人对于损失扩大部分应当由其自行承担。根据《办公楼他用协议》的第二条约定，他用费用每年度为16万元，他用期为三年，他用费用在每年的6月底、11月底分两次交清，不得拖欠，若有拖欠被上诉人有权收取滞纳金，并有权终止合同的执行。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了10万元他用费用，但2015年7月至2016年6月、2016年7月至2017年6月、2017年7月至2018年6月他用费用未支付。一审中被上诉人主张的费用跨越三个租期年限，上诉人认为早在第一个租期年限内因各种原因未能支付租金，被上诉人本应知晓且应当按照《办公楼他用协议》的约定及时终止合同的执行，防止损失扩大，但从查明的事实看，被上诉人并未及时终止合同收回房屋，由此导致的损失扩大部分（即2016年7月1日后的房屋占用损失）应当由其自行承担，上诉人对此不承担责任。请二审法院予以改判。一审法院支持被上诉人土地收益金于法无据，二审法院应予改判。上诉理由第一条已经提到，案涉《办公楼他用协议》应属无效协议，被上诉人作为房屋实际权利人，只能按照约定的租金标准收取房屋占有使用费，双方在协议中对租金标准予以了约定，即每年度租金16万元。至于协议中提及的土地收益金原本就与房屋的占用使用没有关联性，也无法明确其真正法律性质，因此在协议无效的基础上，被上诉人土地收益金的请求不能成立。综上所述，请求查清案件事实，正确适用法律对本案予以改判。达州市电教中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。达州市电教中心向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判决鲁力立即向达州市电教中心支付他用费用及滞纳金共计40.4万元，并承担资金利息直至付清时止；2.判决鲁力立即向达州市电教中心支付土地收益金3万元；3.诉讼费由鲁力承担。一审法院认定事实：鲁力为经营咔咔网吧，承租了达州市电教中心所有的位于达州市通川区翠屏路107号房屋。达州市电教中心（甲方）以达州市教育技术物资装备所的名义与鲁力（乙方）签订了《办公楼他用协议》。约定，“…达州市城建执法大队执法人员于2015年9月7日到市技装所进行行政执法现场检查，执法人员提出，市技装所“他用办公楼”承重墙被打洞，横梁断裂，存在重大安全隐患，需要加固处理，否则不能使用该栋办公楼；前厅和一楼的消防通道属于90年代末搭建，面积达150㎡，也不能使用。并且需要及时完善消防安全许可证相关手续（前期经营均未办理）。为了防止国有资产流失，保障市技装所“他用办公楼”的使用安全，要求乙方在按照达州市城建执法大队的要求，进行危房加固，维护修建，办理消防安全许可相关手续的前提下，经甲、乙双方公平协商，达成如下办公楼他用协议：一、甲方提供达州市翠屏路107号巷内房屋实际使用面积498㎡供乙方作为他用。（减除私自搭建部分，实际使用面积减少150㎡）时期为三年，即从2015年7月1日起至2018年6月30日止。其中2015年7月1日至2016年3月1日实施加固、维建处理；二、他用费用每年人民币16万元。每年的土地收益金人民币1万元由乙方另行支付。他用期为三年，他用费用在每年的6月底、11月底分两次交清，不得拖欠，若有拖欠，甲方有权按他用费用总金额的5%向乙方收取滞纳金，并有权终止合同的执行。……六、乙方在他用期间所发生的一切费用均由乙方负责缴纳，乙方应按时直接向有关部门或单位缴纳费用。……甲方代表：达州市教育技术物资装备所，乙方代表：鲁力”（在该《办公楼他用协议》中未记载签订的时间）。协议签订后，鲁力对租赁物实施装修，2015年鲁力向达州市电教中心交纳房屋租金10万元（双方无争议），鲁力自称在2016年8月开始试营业咔咔网吧，期间，在相关部门的检查及整治下，鲁力于2018年3月3日自行关门。嗣后，经达州市电教中心催收，鲁力以达州市电教中心出租的房屋存在重大安全隐患，不符合安全标准，对鲁力进行的修缮，应予减扣部分房屋租金为由，未支付下欠房屋租金分文。一审法院另查明，1.达州市教育技术装备所与达州市电化教育馆合并为达州市电化教育与技术装备中心；2.2019年8月20日，鲁力将租赁房屋及钥匙交于达州市电教中心；3.该协议的签订时间，达州市电教中心称是2015年7月1日签的，鲁力称是2016年9月签订的，以营业账本为证；4.达州市住房和城乡建设局分别于2015年7月30日和2016年3月17日向鲁力发出达市住建违停（2015）35号“责令停业违法行为通知书”和达市限拆规字（2016）26号“责令限期拆除决定书”。一审法院认为：达州市电教中心与鲁力签订的《办公楼他用协议》，是经双方协商一致签订的，系双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”的规定，故鲁力应当承担按约支付达州市电教中心房屋租金及每年土地收益金的全部民事责任。与此同时，鲁力亦应按《办公楼他用协议》约定承担总金额5%逾期付款的违约金（即2.4万元）。至于鲁力辩称达州市电教中心出租的房屋有存在重大安全隐患，不符合安全标准，由达州市电教中心承担房屋修缮费用和鲁力在维修期间应对租赁期限内的租金应予扣减的问题。法院认为，双方在《办公楼他用协议》书中，明确约定了房屋现状，即承重墙被打洞，横梁断裂，并要求鲁力按照达州市城建执法大队的要求，进行危房加固，维护修建，办理消防安全许可相关合法手续。以证明鲁力是明确知道或应当知道达州市电教中心出租的房屋存在安全隐患，而自愿承租，诉讼中，对下欠达州市电教中心的租金，要求达州市电教中心承担修缮费和抵扣维修期间的租金，既不符合双方在《办公楼他用协议》书中的约定，又不符合法律规定，故辩称理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，第二百一十三条和《城市房屋出租管理办法》第三条规定，判决：一、鲁力于本判决生效之次日支付达州市电化教育与技术装备中心房屋租赁费38万元及资金占用利息（利息自2019年5月28日起按中国人民银行规定的同期同档贷款利率计算至付清时止）；二、鲁力于本判决生效之次日支付达州市电化教育与技术装备中心滞纳金2.4万元；三、鲁力于本判决生效之次日支付达州市电化教育与技术装备中心土地收益金3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7810元，由鲁力负担。二审中，双方均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护”的规定，上诉人鲁力与被上诉人达州市电教中心经双方协商一致自愿签订的《办公楼他用协议》，其协议内容系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，所签协议合法有效。因此，鲁力应当按照约定履行自己的义务，承担合同约定的民事责任。鲁力上诉称，达州市电教中心出租的房屋存在重大安全隐患，不符合安全标准，双方所签订的《办公楼他用协议》无效的上诉理由，经审查，虽然《城市房屋租赁管理办法》第六条第一项规定“有下列情形之一的房屋不得出租：……（六）不符合安全标准的；……”，但双方在签订的《办公楼他用协议》中，明确约定了房屋现状，即承重墙被打洞，横梁断裂，并要求鲁力按照相关职能部门的要求，进行危房加固，维护修建，办理消防安全许可相关合法手续。同时，鲁力在明知租赁房屋存在安全隐患的情况下，承租案涉房屋，并承担对案涉房屋进行加固处理、消除安全隐患的责任后实际占有使用该租赁房。因此，鲁力称，签订的《办公楼他用协议》无效，对下欠达州市电教中心的租金以及要求达州市电教中心承担修缮费和抵扣维修期间的租金等，不符合双方合同约定，也不符合法律规定，故鲁力的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定签订的《办公楼他用协议》有效并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7810元，由上诉人鲁力负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 程 瑜二〇二〇年六月十一日书记员 李秀玲