常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0404民初4454号原告：陈华，男，1971年9月18日生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：王兵，江苏禾邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏浩然，江苏禾邦律师事务所实习律师。被告：常州市新兆丰农机有限公司，住所地常州市新闸镇新昌路606号。法定代表人：张兆华，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜晓东，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：李网林，该公司员工，男，1975年12月6日生，汉族，住常州市金坛区。原告陈华与被告常州市新兆丰农机有限公司（以下简称“新兆丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后，先适用简易程序，后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈华及其委托诉讼代理人王兵，被告新兆丰公司委托诉讼代理人姜晓东、李网林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈华向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拆迁补偿款100000元，违约金20000元，合计120000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告位于的房屋租赁给原告使用。因为该租赁房屋简陋，需要原告出资对上述房屋进行装修后方可投入使用，后原告投入大量资金进行装修。现上述租赁房屋被国家拆迁，拆迁公司对原告装修投资建设部分依法补偿。该租赁合同第6条明确规定：如遇国家拆迁，征用土地所涉及原告投资建设部分，根据国家评估公司评估价值赔偿原告。现所有拆迁补偿款均被被告侵占，被告拒不支付原告的拆迁补偿款。为维护自身合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告新兆丰公司辩称：双方的租赁关系是事实，但实际拆迁是发生在租赁合同期满后，并没有影响到原告的租赁使用，期满后原告投入的装修不能再主张权利。综上，原告的主张与事实和法律不符，请求驳回原告的诉讼请求。原告陈华围绕诉讼请求依法提交了：1、2016年2月29日签订的《房屋租赁合同》，证明租赁期为2014年11月1日至2018年10月31日，合同约定如遇拆迁，涉及的装修部分应赔偿原告，合同违约方需赔偿违约金20000元；2、拆迁补偿协议，证明原告租赁被告房屋中的投资建设部分被拆迁部门依法拆迁，但该拆迁协议中第三项搬迁期限拆迁部门拒不填写，原告认为拆迁部门与被告存在利害关系；3、房屋征收评估报告，证明评估报告形成时间为2017年10月10日，被告侵占了原告的装修补偿款；4、拆迁通知，证明拆迁行为发生在合同到期日之前；5、租房合同，证明原告是2017年11月搬走的。被告新兆丰公司质证意见为：对证据1认可；对证据2真实性无异议，但拆迁补偿协议形成于2018年5月，是在双方合同期满后；对证据3不认可，这只是拆迁协议的一部分；对证据4真实性无异议，该通知仅说明准备进行现场测量，而原告是在合同期满后正常地离开，上述行为并没有影响原告对房屋的具体使用；对证据5无异议，认可原告是经双方协商后于2017年11月搬离的。被告新兆丰公司则提交了：1、拆迁补偿协议，证明实际的拆迁时间是2018年年底；2、2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，证明双方对租赁期限做了变更，合同到期日为2017年12月31日；3、厂房平面图、原告支付租金的财务收据及相应说明，证明原告一开始租的是外面的房屋，租金是40000多元，后来原告调整到里面的院子，把外面的房屋还给了被告，再加上二楼的两间房，所以租金也调整到65000一年，这中间被告在2016年还退了原告4个月的房租，两份租赁合同不是同时并存的，是因为租用的地方发生调整，才重新签订的合同，合同金额也进行了相应调整，实际上是一份合同。原告陈华的质证意见为：对证据1真实性无异议，拆迁协议时间在双方合同约定的时间内，且该协议中注明了有装修等附属设施补偿款；对证据2原告代理人认为合同应该被更改过，但庭审中原告本人则认可了该份租赁合同，称确是原告在退掉之前租赁的地方后又换了另一块地方，2016年7月1日的合同就是后来更换地方后另签订的；对证据3认可，原告是将之前的房屋退了后搬到了里面，新的合同就是2016年7月1日签订的年租金65000元的合同，且租金已交至2017年12月31日。本院则出示了从拆迁部门调取的征收决定书，内容显示案涉房屋征收决定是2018年10月12日作出的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告租赁了被告位于的部分房屋，2016年2月29日原、被告签订了《房屋租赁合同》，主要内容为：1、租赁期限为三年，从2014年11月1日至2017年10月31日，但第二条租金及付款方式上记载的租赁期则至2018年10月31日；2、如一方违约，赔偿对方违约金20000元；3、如遇国家拆迁，征用土地所涉及原告投资建设部分，根据国家评估公司评估价值赔偿原告；4、合同终止原告投资建设部分归被告所有。后原告将之前租赁的房屋退还给被告，双方解除了之前的租赁合同，原告又另行租赁了被告上述新昌路606号的其他房屋，同时原、被告又于2016年7月1日签订了新的《房屋租赁合同》，合同主要内容为：1、租赁日期截至2017年12月31日；2、如一方违约，赔偿对方违约金20000元；3、如遇国家拆迁，征用土地所涉及原告投资建设部分，根据国家评估公司评估价值赔偿原告；4、合同终止原告投资建设部分归被告所有。2017年4月8日，新闸房屋征收与补偿房屋中心（以下简称征收部门）向被告发出通知，告知新昌路66号房屋在征收范围内，近期拟对该房屋进行丈量，请接到通知后准备资料，便于登记。2017年10月10日，常州中南房地产评估有限公司对被告新昌路66号房屋作出了评估报告，在该报告的评估附属设施、装修评估明细表中，登记在承租户（百荣现代）名下的评估金额为66435元；在可搬迁机器设备评估明细表中，登记在承租户（百荣现代）名下的监控设备评估金额为7600元；在构筑物及其他辅助设施评估明细表中，登记在承租户（百荣现代）名下的评估金额为4300元。此外，原告系钟楼区新闸百荣工程机械经营部（以下简称“百荣经营部”）该个体工商户的经营者，后百荣经营部已于2018年7月16日被注销，而案涉评估报告中的“百荣现代”就是指百荣经营部。经原、被告协商，原告于2017年11月从租赁被告的房屋中搬离，并自2017年12月1日起租赁了他人的房屋。2018年5月6日，征收部门与被告签订了《房屋征收与补偿协议书》，列明了装修及附属设施补偿、搬迁费、搬迁奖励费等。2018年10月12日，钟楼区政府发布了涉案房屋地段的征收决定书。庭审中，原告陈述其主张的拆迁补偿款100000元的组成为：评估报告明细中装修及附属设施66435元、可搬迁机器设备7600元、构筑物及其他辅助设施4300元、搬家费7680元、临时安置费15360元，合计101375元，但原告只主张100000元。常州市《关于公布市区国有土地上房屋征收搬迁费等标准的通知》规定，搬迁费及临时安置费的补偿对象均是被征收人（即本案被告），补偿标准系按被征收房屋的合法建筑面积予以计算。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。后租赁合同在实际履行过程中，因出现市政拆迁的情形，原、被告经协商解除了合同，但被告作为出租人，应当在拆迁补偿范围内对承租人（即原告）的损失予以补偿。因原、被告在协议中明确约定如遇国家拆迁，征用土地所涉及原告投资建设部分，根据国家评估公司评估价值赔偿原告，同时约定合同终止原告投资建设部分归被告所有，考虑到租赁期满案涉投资建设部分将会归属被告，而原告系与被告沟通后自愿搬离，且原告搬离时（2017年11月）离合同期限届满（2017年12月31日）不足两个月，故本院酌情按评估金额的20%由被告对原告进行补偿。虽评估报告上案涉装修及附属设施等登记在百荣现代（实际名称为百荣经营部）名下，但百荣经营部作为个体工商已被注销，而原告作为经营者有权向被告主张相关拆迁权益。对于原告主张的装修及附属设施66435元、可搬迁机器设备7600元、构筑物及其他辅助设施4300元，因有评估报告予以确认，本院亦予以确认，由被告补偿原告上述金额的20%即15667元。对于原告主张的搬迁费及临时安置费，因原告并未提交证据证明该部分权益应归其属于，且相关拆迁补偿政策亦明确该部分权益归被征收人（即被告）所有，故本院对原告该主张不予支持。对于原告主张的违约金，因原告系在双方协商后自愿搬离，故其主张于法无据，本院对此不予支持。对于被告主张的案涉装修及附属设施等并非原告所建的辩称意见，因原告提交的征收评估报告将上述部分登记在原告（百荣现代）名下，而被告亦未提交相反证据，故本院对被告该辩称意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款规定，判决如下：一、被告常州市新兆丰农机有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈华拆迁补偿共计15667元；二、驳回原告陈华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，由原告陈华负担2500元，由被告常州市新兆丰农机有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 锋人民陪审员  季金兰人民陪审员  曹佳义二〇二〇年六月十一日书 记 员  包凌琪