湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终469号上诉人（原审被告、反诉原告）：湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂，住所地湘潭市雨湖区原先锋包装厂内。经营者：黄检明。委托诉讼代理人：陈实，湖南云天（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南凌天科技有限公司，住所地湘潭市雨湖区北二环线先锋工业园1698号。法定代表人：林宣军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王玉好，湖南勤人坡律师事务所律师。上诉人湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂（以下简称纤紫轩家具厂）因与被上诉人湖南凌天科技有限公司(以下简称凌天公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初2053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由审判员李亚勤担任审判长，与审判员李焱、审判员陈新民组成合议庭，刘俊峰担任法官助理，书记员王丽担任记录，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人纤紫轩家具厂上诉请求：请求撤销湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初2053号民事判决，依法驳回被上诉人全部诉讼请求，支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”本案中涉案土地使用权人为湘潭市标准件弹簧厂，并非被上诉人。一审中查明，湘潭市中南标准件弹簧厂虽出具证明认可凌天公司为土地的实际权利人，但并未在国土部门备案登记。一审法院也未查明案涉出让土地是否已经按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，是否符合出让土地出租的条件。二、凌天公司不同意上诉人继续承租，应当对上诉人自建厂房按现有价值进行补偿。上诉人新建厂房不属于装修范畴，上诉人拥有厂房所有权。双方在合同中也未约定新建厂房在合同解除后如何处理。考虑到上诉人与被上诉人租赁合同已签订近十年，为开展经营，上诉人在案涉土地上兴建厂房、购买设备，成本巨大。从事实来看，双方对案涉土地租赁约定是长期、稳定的。现被上诉人要求解除租赁合同，但不对上诉人修建的厂房按现有价值进行补偿，有违合同公平性原则。被上诉人凌天公司答辩称：本案事实清楚，土地性质是否备案不影响租赁合同的有效性，我们是土地的实际权利人，在一审庭审笔录中可以看出，上诉人对此事先是知情的。原审原告（反诉被告）凌天公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令解除凌天公司、纤紫轩家具厂于2017年11月6日签订的《房屋土地租赁合同》；2、判令纤紫轩家具厂立即腾空并返还所租原凌天公司位于原先锋包装厂内的9.8亩土地及房屋；3、判令纤紫轩家具厂立即向凌天公司按246.58元每天（参照9万元每年的租金）支付自2019年4月1日起至实际返还之日止延期返还所租土地及房屋的经济损失；4、判令纤紫轩家具厂承担本案的诉讼费、保全费等全部费用。事实与理由：2015年11月30日，凌天公司与纤紫轩家具厂签订《房屋土地租赁合同》，约定将凌天公司位于原先锋包装厂内的9.8亩土地及房屋出租给纤紫轩家具厂使用，租期一年，自2015年12月1日至2016年11月30日，租金60000元。2017年11月6日，双方再次签订《房屋土地租赁合同》，约定租期自2016年12月1日至2018年11月30日，租金为2016年12月1日至2017年11月30日70000元，2017年12月1日至2018年11月30日80000元。2018年10月17日，凌天公司向纤紫轩家具厂发出《房屋土地租赁合同到期通知书》，告知纤紫轩家具厂租赁合同到期后将不再续租，双方解除租赁关系，纤紫轩家具厂应腾退交还所租土地及房屋。但纤紫轩家具厂于2018年11月15日回函，以种种理由拒绝腾退搬迁。经凌天公司多次催告，纤紫轩家具厂仍拒绝返还凌天公司所租土地及房屋。2019年4月16日，纤紫轩家具厂向凌天公司支付30000元款项。凌天公司认为，纤紫轩家具厂的行为严重侵害了凌天公司的合法权益，故诉至法院。原审被告（反诉原告）纤紫轩家具厂提出反诉请求：1、判令凌天公司赔偿纤紫轩家具厂修建房屋等投资损失1200000元；2、判令由凌天公司承担本案的反诉费、鉴定费等全部费用。事实与理由：纤紫轩家具厂自2009年起承租凌天公司位于原先锋包装厂内的9.8亩土地及房屋，双方系长期合作关系。纤紫轩家具厂承租期间，经凌天公司许可，陆续在租赁土地上自建了约5000个平方的车间。2017年11月6日，双方再次签订《房屋土地租赁合同》，合同约定租期为二年，租金为15万元。合同还约定，合同租期满后，若凌天公司的土地继续出租，在同等条件下可优先将此租赁给纤紫轩家具厂。若凌天公司要转让土地则在同等条件下优先转让给纤紫轩家具厂。2018年10月17日，凌天公司向纤紫轩家具厂发出《房屋土地租赁合同到期通知书》，告知纤紫轩家具厂不再续租。为友好解决问题，纤紫轩家具厂于2018年11月15日回函要求合理解决未尽事宜。基于双方长期合作的信任，纤紫轩家具厂在租赁土地上投入了大量人力物力资源建造生产车间。纤紫轩家具厂在合同到期前曾多次与凌天公司协商续租及购买事宜，但凌天公司在协商后多次反悔加价，现凌天公司在合同到期后，无理由不再与纤紫轩家具厂续租，严重违反了诚实信用原则。若凌天公司不同意续租，则应对纤紫轩家具厂建造的房屋按现有市场价值进行赔偿。原审法院认定事实如下：2009年12月2日，凌天公司与纤紫轩家具厂签订《土地出租合同》。该合同约定：1、凌天公司出租原先锋包装厂土地12.8亩给纤紫轩家具厂搭建沙发生产厂房，纤紫轩家具厂在建设厂房、生产经营过程中的所有费用及责任均自行负责；2、租期从2009年12月2日至2014年12月1日止；3、租金第一年至第三年为每年10000元，第四年和第五年为每年20000元，合同签订后即交清一年租赁费用，今后依此类推；4、五年合同期满后，若凌天公司土地要继续出租，可优先将此地租赁给纤紫轩家具厂，若凌天公司要转让土地则在同等条件下优先转让给纤紫轩家具厂；5、如遇政策性征收，纤紫轩家具厂必须协助执行，凌天公司对纤紫轩家具厂所建的建筑物无赔偿或补偿。合同还对其他进行了约定。合同签订后，凌天公司与纤紫轩家具厂均依约履行了合同义务。凌天公司当时交付给纤紫轩家具厂的是约定的土地以及该处土地入口处右侧的一小部分房屋。纤紫轩家具厂从租赁此处土地后的2009年年初至年底间修建了两处厂房，对于纤紫轩家具厂修建此两处厂房，凌天公司是知晓的。2014年双方再次签订《土地出租合同》，该合同约定：1、租期从2014年12月2日起至2015年11月30日；2、租金为48000元，合同签订后即交清全年费用；3、如遇政策性征收，纤紫轩家具厂必须协助执行，凌天公司对纤紫轩家具厂所建的建筑物无赔偿或补偿。合同还对其他进行了约定，双方均履行了合同约定义务。双方于2015年所签订的《房屋土地出租合同》与2014年签订的合同内容基本相同，只是租期与租金有所变动，双方也均履行了合同约定义务。2017年双方续签《房屋土地租赁合同》，合同约定1、凌天公司出租高岭路原先锋包装厂土地9.8亩及房屋给纤紫轩家具厂（纤紫轩家具厂2009年自建生产车间）；2、租期为两年，自2016年12月1日起至2018年11月30日止；3、租金为150000元，其中第一年为70000元，第二年为80000元，合同签订后即交清全年费用；4、合同租期满后，若纤紫轩家具厂不再续租，附着物归凌天公司所有，或由纤紫轩家具厂自行拆除；5、如遇政策性征收，纤紫轩家具厂必须协助执行，并即时搬出，凌天公司对纤紫轩家具厂所建的建筑物无赔偿或补偿；合同自然解除，纤紫轩家具厂房车间补偿问题由纤紫轩家具厂和征收方协商解决；6、纤紫轩家具厂必须遵守租赁期间“来修去丢”的租赁原则；7、水电设施所有权归凌天公司，纤紫轩家具厂如要改变，须书面报请凌天公司同意方可。合同还对其他进行了约定，双方亦依约履行了合同。2018年合同到期前，凌天公司向纤紫轩家具厂发出《房屋土地租赁合同到期通知书》称，双方签订的租赁合同即将到期，因凌天公司经营需要，纤紫轩家具厂所租用的房屋土地不再出租，因此，合同期满后不再与纤紫轩家具厂续约并通知相关事项为“1、租赁合同到期日为2018年11月30日，凌天公司给予纤紫轩家具厂延迟30日搬迁时间，请纤紫轩家具厂在租赁合同期满30日内搬出该厂房，如期交还厂房；2、纤紫轩家具厂在搬离清空后，请打扫干净并保持厂房的正常使用现状，确保照明设施、照明线路能够正常使用；3、纤紫轩家具厂在2018年12月30日前结清该厂房所产生的水、电、煤气、税费等所有费用....。”之后，纤紫轩家具厂回函称“1、关于厂房交还一说，我方有异议，厂房属于我方建造，并没有约定凌天公司单方面不续约，我方无条件奉送（厂房属于建筑物，不属于装修范畴）；2、关于水电一说，水电属我方开户，法定所有权是我方；3、鉴于2017年凌天公司有断我厂水、电，厂门倒大面积泥土行为，我方希望此次和气合理解决未尽事宜。”因此，双方酿成纠纷。另查明，1、出租土地位于湘潭市雨湖区；所有权人为湘潭市标准件弹簧厂，土地性质为工业用地（出让）；湘潭市中南标准件弹簧厂出具证明认可凌天公司为该土地的实际权利人；纤紫轩家具厂对此未提异议。2、该租赁土地现一直由纤紫轩家具厂在使用，2019年4月16日，纤紫轩家具厂向凌天公司支付了30000元。3、双方就该土地的出让、买卖进行过多次协商。4、凌天公司代理人在庭审中陈述，如果纤紫轩家具厂坚持认为厂房归自己所有，凌天公司可以让纤紫轩家具厂自行拆除，将租赁场地恢复原状。原审法院认为：凌天公司与纤紫轩家具厂之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应严格履行合同约定义务。现租赁合同已到期，应依约予以解除，故此，对凌天公司提出解除双方于2017年11月6日的房屋土地租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间为2018年11月30日。因租赁合同到期，出租人有权决定自己是否续租，故此，对纤紫轩家具厂提出凌天公司在无任何正当理由的情况下不再续租，有违诚实信用原则的理由，本院不予采纳。租赁合同解除后，纤紫轩家具厂应腾空并返还所租赁的土地及初始房屋。关于新建厂房的所有权及处理问题。该厂房系纤紫轩家具厂自建，也不属于装修的范畴，故厂房的所有权应归纤紫轩家具厂所有。但租赁合同中并未就合同解除后，凌天公司不再续租，厂房由凌天公司进行补偿进行明确约定，相反，多份租赁合同中均约定“如遇政策性征收，纤紫轩家具厂必须协助执行，凌天公司对纤紫轩家具厂所建的建筑物无赔偿或补偿”，特别是双方2009年合同中约定，“凌天公司出租原先锋包装厂土地12.8亩给纤紫轩家具厂搭建沙发生产厂房，纤紫轩家具厂在建设厂房、生产经营过程中的所有费用及责任均自行负责”，且不再续租系当事人对自身民事权利的处分，故可以明确在合同解除后，凌天公司对此不承担赔偿责任，法院对反诉原告纤紫轩家具厂对凌天公司提出的赔偿其修建厂房投资损失1200000元的诉讼请求不予支持。因合同到期后，租赁土地一直由纤紫轩家具厂占有、使用，故此，纤紫轩家具厂应赔偿由此给凌天公司所造成的损失，该部分损失可比照双方的到期租赁合同约定的80000元每年的计算标准支付至纤紫轩家具厂将租赁土地腾空并返还给凌天公司时止，但在此费用中应扣除纤紫轩家具厂已支付的30000元。综上，法院对原告（反诉被告）凌天公司的诉讼请求部分予以支持，对被告（反诉原告）纤紫轩家具厂的答辩理由不予采纳；同时，对被告（反诉原告）纤紫轩家具厂的反诉请求不予支持，对原告（反诉被告）凌天公司的反诉答辩理由予以采纳。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告（反诉被告）湖南凌天科技有限公司与被告（反诉原告）湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂之间的租赁关系于2018年11月30日解除；二、被告（反诉原告）湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂在本判决生效之日起三十日内腾空、返还原告（反诉被告）湖南凌天科技有限公司高岭路原先锋包装厂土地9.8亩及房屋；位于该租赁场地内的由湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂自建的厂房由湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂自行拆除；三、由被告（反诉原告）湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南凌天科技有限公司支付2018年11月30日后的损失即占用费（按80000元/年的标准计算至腾空、返还租赁物之日止，在此费用中应扣减湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂已支付的30000元）；四、驳回原告（反诉被告）湖南凌天科技有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂的反诉诉讼请求。本诉案件受理费420元，由原告（反诉被告）湖南凌天科技有限公司负担120元，由被告（反诉原告）湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂300元。反诉案件受理费7800元，由被告（反诉原告）湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂负担。二审期间，上诉人纤紫轩家具厂与被上诉人凌天公司均未提交新的证据。经二审查明,原审判决认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人纤紫轩家具厂与被上诉人凌天公司签订的《房屋土地租赁合同》系双方自愿签订，属双方真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，合法有效。现合同到期，凌天公司依约要求解除合同，并无不当，上诉人在享受合同约定权利的同时，也应履行义务。上诉人上诉提出案涉土地使用权人为湘潭市标准件弹簧厂而非被上诉人，被上诉人未在国土部门就取得案涉土地使用权进行登记备案，一审未对案涉土地是否已经按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地进行查明，土地能否出租成疑的问题。本院认为，湘潭市中南标准件弹簧厂已认可被上诉人为案涉土地实际权利人，可依法行使全部权利。被上诉人即便不是国土部门备案登记所载的土地权利人，其对该土地及房屋出租并不属于合同无效的情形。上诉人提出被上诉人涉嫌违反有关土地管理行政法规的问题，不属于本案应予审查范围，对于上诉人自建厂房，根据《房屋土地租赁合同》约定，上诉人可自行拆除，如遇政策性征收，可自行与征收方协商补偿，被上诉人对上诉人自建房屋无赔偿与补偿的承诺约定，上诉人要求被上诉人对其自建厂房进行补偿无事实与法律依据，对其上诉请求本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费7800元,由上诉人湘潭市雨湖区纤紫轩家具厂负担。本判决为终审判决。审判长  李亚勤审判员  李 焱审判员  陈新民二〇二〇年六月十九日法官助理刘俊峰书记员王丽所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……