湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终843号 上诉人（原审被告）：罗征喜。 委托诉讼代理人：罗跃成（系罗征喜之父）。 委托诉讼代理人：谢仕刚。 被上诉人（原审原告）：新邵县进元物业管理有限公司。 法定代表人：李进元。 委托诉讼代理人：彭辉，湖南常清律师事务所律师。 上诉人罗征喜因与被上诉人新邵县进元物业管理有限公司（以下简称进元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省新邵县人民法院（2020）湘0522民初275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人(原审被告)罗征喜的委托诉讼代理人罗跃成、谢仕刚，被上诉人(原审原告)新邵县进元物业管理有限公司的委托诉讼代理人彭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗征喜上诉请求：1、撤销湖南省新邵县人民法院（2020）湘0522民初275号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。庭审中将第一项上诉请求中改判内容明确为改判不缴纳违约金，并将物业费收费标准由原来的1.20元每平方米调整降低至0.80元每平方米。事实和理由：一、一审判决认定物业管理合同有效，并认定上诉人违约错误。二、既使一审认定上诉人与被上诉人是合同关系，物业合同是双务合同，先服务后付费，上诉人不交物业费行使的是顺序抗辩权。 进元物业公司辩称，物业管理合同是业主委员会与被上诉人签订的，双方存在物业服务管理关系，该合同对双方的权利和义务有明确的规定和约束，上诉人享受了被上诉人的管理服务，缴纳物业费是上诉人的义务，且被上诉人按照合同的约定为上诉人履行了物业服务，上诉人的上诉理由不成立。请求二审驳回上诉，维持原判。 进元物业公司向一审法院起诉请求：1、罗征喜支付进元物业公司物业服务费1863元及滞纳金（按每日3‰计算，从2019年2月10日起至付清日止）；2、本案的诉讼费由罗征喜承担。 一审法院认定事实：罗征喜系新邵县酿溪镇某某路某某公馆某单元某号住宅业主，产权核准登记面积为129.40平方米。2018年2月10日，进元物业公司与新邵县酿溪镇某某路某某公馆小区业主委员会签订《某某公馆物业管理合同书》，合同约定：由乙方（进元物业公司）提供物业服务，收费标准按普通住户按每平方米1.2元/月收取，商铺经营按每平方米1.5元/月收取，交费期限及违约为每年管理期限届满前，不按约定时间交纳有关物业费用的，按每日3‰加收物业费滞纳金。2018年2月10日至2019年2月9日，进元物业公司为某某公馆小区业主提供物业服务。罗征喜未按约定交纳2018年2月10日至2019年2月9日的物业管理费1863元，经进元物业公司向罗征喜催收未果。 另查明，2018年2月10日《某某公馆物业管理合同书》签订时，进元物业公司的法定代表人李进元及股东曾某某系某某公馆小区业主委员会副主任、主任。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。罗征喜所在的某某公馆小区业主委员会与进元物业公司签订的《某某公馆物业管理合同书》，虽然签订程序存在瑕疵，但不影响《某某公馆物业管理合同书》的效力，该合同对进元物业公司及罗征喜均具有约束力。进元物业公司已经按照合同约定提供物业服务，罗征喜应该按照合同约定支付物业服务费。现罗征喜拖欠进元物业公司2018年2月10日至2019年2月9日止的物业管理费1863元，属于违约。罗征喜抗辩称进元物业公司提供的服务不到位，但其提供的证据不足以证明答辩主张，因此，对罗征喜的答辩理由不予采纳。进元物业公司要求罗征喜支付2018年2月10日至2019年2月9日的物业费1863元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。进元物业公司要求罗征喜按合同约定每日3‰（年违约金为2012元=1863元×365天×3‰元/天）计付违约金的标准过高，根据公平原则及诚实信用原则，酌情调整按年利率6%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院》第六条之规定,判决如下：罗征喜于本判决生效后十日内支付新邵县进元物业公司管理有限公司物业管理费1863元及违约金(按年利率6%自2019年2月10日起计算至清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由罗征喜负担。 本院二审期间，上诉人提交了12组证据：1、内资企业登记基本表，拟证明拟证明物业成立之初，李进元和曾某某为业委会主任和副主任，后曾某某退出物业公司股东身份，业委会主任应监督物业公司的，曾某某又占了股，侵害了全体业主的权利；2、某某公馆业主委员会证明，拟证明李进元和曾某某业委会主任身份；3、新邵县消防安全委员会文件，拟证明服务于某某公馆的物业公司有消防安全违法行为；4、某某公馆业主群聊天记录，拟证明某某公馆的老板承认消防安全问题为遗留问题，是上一届物业公司遗留下来的，说明消防安全问题都是物业公司的问题；5、单个用户用水记录，拟证明2008年2月到2009年2月共欠水费12000多元，导致小区消防水关闭，物业公司未交水费；6、进元物业公司的告业主书，拟证明物业公司声明有钱不交电费导致电梯停电；7、停电通知单，欠费3628.82元，拟证明欠电费而停运电梯；8、业主群聊天记录截图，拟证明停运电梯；9、新邵县公安局出警记录，拟证明公安局要求进元物业公司立即给小区通电及缴电费；10、某某公馆2018年电费缴费清单，拟证明2018年9月9日停电，2018年9月10日缴纳电费；11、维修下水道堵塞图片，拟证明小区下水道堵塞，系物业公司不管理，业主自费将3处堵塞处疏通；12、应急柴油发动机被废弃，拟证明进元物业公司服务不到位。进元物业公司质证称，1.对证据1的真实性没有异议，但不能达到其所要证明目的；2.对证据2的真实性没有异议，对证据的形成时间没有进行说明，不能达到其证明目的，李进元即为法定代表人，又为业主委员会人员没有违反法律规定；3.对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，虽然有消防问题的存在，但上诉人没有提交处理的证据，不能达到其证明目的；4.对证据4的三性有异议，该证据为复印件且聊天记录有随意性；5.对证据5的真实性有异议，无原件核对，即使是针对欠费，也只证明该房地产公司与水、电公司有欠费的情形，与我方物业公司没有关联性；6.证据6不符合证据的三性要求，从内容上恰恰反映物业公司尽到物业管理的服务，因为部分业主欠缴物业费导致物业公司无法正常进行服务；7.证据7与本案没有关联性，客户的名称为房地产公司，与我方物业公司没有关系；8.证据8的微信聊天记录具有随意性，存在不客观，个人的主观性，其内容达不到上诉人的证明目的；9.证据9的内容与本案没有关联性，是报警人的主观描述，报警内容与出警情况相互矛盾，该份证据不能达到上诉人的证明目的；10.上诉人提到的拒缴相关的物业费，电力公司对所在小区进行停电的行为完全是上诉人不及时交纳物业费和不按照物业合同履行义务的业主所导致，不能证明被上诉人没有尽到物业管理的义务，不能达到其证明目的；11.证据11的照片无法反应真实情况，不能说明本案任何内容；12.证据12的照片不清楚，照片上的字迹也是上诉人添加的，我方对该份证据的三性均有异议。请求对上诉人提交的证据不予采纳。本院经审查认为，上诉人所提交的证据不属于民诉法所规定的新证据，其向一审法院提交过类似证据，一审法院亦认定在合同签订程序上存在瑕疵，上诉人二审提交的证据对案件事实的认定没有重大影响，本院不作为新证据采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的一致，对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。上诉人主张本案物业管理合同签订时进元物业公司的法定代表人李进元及股东曾某某系某某公馆小区业主委员会副主任、主任，要求撤销物业管理合同或确认合同无效，因物业管理合同涉及小区所有业主权益，撤销物业管理合同属于解聘物业服务企业，依照《物业管理条例》第十一条规定，应由业主共同决定，因此上诉人以个人名义单独主张的该项请求，本院不予支持。上诉人未能提交充分证据证明涉案物业服务合同存有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，因此对其主张物业管理合同无效的请求，本院亦不予支持。进元物业公司已经履行了物业管理合同的主要义务，为某某公馆业主提供了服务，上诉人作为该小区业主中一员应当履行支付为公共利益服务所分摊的物业费义务，进元物业公司在服务过程中存在瑕疵与不足，但不构成根本性违约，少数业主不缴或者少缴物业费的行为，不利于多数已缴纳物业费的业主权利的实现和小区整体利益的维护，上诉人作为业主对物业公司的服务质量不满，应当依照《物业管理条例》的规定，通过业主委员会行使业主权利，敦促物业公司提高服务质量。上诉人以不缴纳物业费的简单方式表达个人诉求，只会加剧与物业公司的矛盾，影响物业公司的正常营运，继而影响其他业主接受服务，并不能解决根本矛盾。因此对其不缴纳物业费的诉请，本院不予支持。进元物业公司提供的服务质量不高，履行合同存在瑕疵，致使业主对缴纳物业费存在抵触情绪，因此一审法院对其要求支付滞纳金的诉请予以适当调整处理适当，本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。罗征喜的上诉请求理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由罗征喜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王文俊 审 判 员  申 杰 审 判 员  李 鹏 二〇二〇年六月十一日 法官 助理  蒋秋韵 代理书记员  朱文利 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……