湖南省泸溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3122民初119号 原告：张庭军，男，湖南省泸溪县人，住泸溪县。 原告：张铁玉，女，湖南省泸溪县人，住泸溪县。 委托诉讼代理人：胡春妮，湖南生元律师事务所律师。 被告：湘西自治州荣盛旅游开发有限公司，住所地泸溪县。 法定代表人：陈晓玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨立新，湖南弘睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雪梅，湖南弘睿律师事务所实习律师。 原告张庭军、张铁玉与被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，决定依法由审判员杨成适用简易程序进行审理。本院立案后因处于新冠肺炎疫情防御期间，暂缓进行开庭审理。新冠肺炎疫情缓解后，本院于2020年5月28日进行了公开开庭审理。原告张庭军、张铁玉未到庭，其委托诉讼代理人胡春妮到庭参加诉讼。被告荣盛公司法定代表人陈晓玉未到庭，其委托诉讼代理人杨立新、陈雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张庭军、张铁玉向本院提出诉讼请求：一、判令依法撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于水电安装及上户费用的约定（即该协议中第三大点的第二小点）；2、判令被告返还原告水电安装及上户费12363元；3、判令被告赔偿因虚假宣传给原告造成的损失18469元（即入户花园一半面积的房款）；4、判令被告承担包含诉讼费在内的一切相关费用。事实与理由：2018年2月22日，原告到被告处购房，被告要求原告必须先交房款与水电上户费之后，被告才会出示购房合同给原告。原告按被告要求向其支付了房款与水电上户费之后，被告给原告开具了房款收据与“水电上户费”收据，双方签订了《泸溪县商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的泸溪县某镇某社区泸溪县生态文化旅游城某某湾小区商品房一套。合同约定：房屋建筑面积为150.19㎡，单价为3693.76元/㎡，总房款为554766元；合同第十四条约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交接时水、电正常供应；……”。另外，被告要求原告在上述网签购房合同之外补充签署一份《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第三大点约定“三、买受人还需承担下列费用：1、……。2、合同项下商品房的水、电、有线电视、通讯等配套设施所需费用由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。由出卖人代收代办的水、电安装及上户费用，电按65元/㎡，水按每户2600元包干交纳，电接入到入户门边、水送至厨房，室内由买受人自行负责。该费用由买受人在签订《商品房买卖合同》时一次性交纳”。2018年房屋建好后，原告到被告处收房时，被告要求原告退还原来的“水电上户费”收据，并重新给原告开具了“水电初装费”收据。 2019年9月12日，被告在售楼处张贴公告，通知某某湾一期业主进行赔偿登记。此时，原告获悉一期业主可以获得水电初装费退款，并进而了解到，开通水电属于开发商建房交房时必须达到的要求，水电安装属于开发商的建房成本，已经计入房价之内，如果再在房价之外重复收取水、电安装费及上户费，则显失公平。而且，自来水公司与电力公司无“上户费”这一收费项目。故而，原告根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定请求贵院依法判决撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于水电安装及上户费用的约定（即该协议中第三大点的第二小点），并依法判令被告返还原告交纳的水电安装及上户费。 原告所购买房屋的入户花园是狭长的长方形，且是原告进入房屋的必经之道，既不适合做餐厅也不适合做房间，作为入户的玄关又实在太大。如果入户花园是封闭式、要计算全面积的话，原告是不会购买的。在楼盘销售的过程中，被告采取以下方式对入户花园面积为非封闭式、只计算一般产权面积、只需支付一半面积房款的事项进行虚假宣传，误导被告购房：1、被告售楼处摆放的房屋户型展示模型中，入户花园设计为非封闭式，只有栏杆、没有窗户；2、在宣传画册中将阳台与入户花园标注为同一颜色，且特别注明“阳台半面积”字样。3、楼盘销售人员明确告诉原告入户花园为半赠送，只计一半产权面积，只需支付一半面积的房款。但是，被告实际交付给原告的房屋的入户花园却是全封闭式的（玻璃加栏杆），房产局在计算产权面积时根据《湖南省房产测算面积规则（2017）42号》对全封闭的入户花园按全面积计算，原告也向被告支付了全面积的房款。如果入户花园如被告宣传的那样是非封闭式，那么根据《湖南省房产测算面积规则（2017）42号》只计算一半产权面积，原告也只需要支付入户花园一半面积的房款。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条、《中华人民共和国广告法》第二十八条与第五十六条之规定，该损失应由被告进行赔偿。综上，恳请法院支持原告的诉讼请求，给原告一个公平、公正的判决。 被告荣盛公司辩称，一、水电上户初装费已为合同明确约定，而该合同及协议未违反法律强制效力性规定，属有效合同，应当全面遵守，原告要求返还属毁约，不应支持；二、本案中无可撤销情形，且撤销权时效已过；三、被告对商品房屋面积在宣传、签订合同、实测办证中面积一致，误差未超出允许3%，且面积差价已办理退补，不存在入户花园按半面积计算之说，不应赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（证据目录附后），本院在庭审过程中组织当事人进行了证据交换和庭审质证，本院认定如下：一、被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、证据9、证据10的真实性无异议，本院认为上述证据符合证据三性要求，予以采纳；原告提供的证据5与本案不具有关联性，本院不予采纳；原告提供的证据8拟证内容被告予以否认，原告亦未能提供证据佐证该宣传画册为涉案二期房屋的宣传画册，本院不予采纳；对原告提供的证据11其拟证事实因无其他证据佐证，本院不予确认。二、原告对被告提供的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性无异议，本院认为上述证据符合证据三性要求，予以采纳；对被告提供的证据5、证据6拟证内容与本案不具有关联性，不予采纳；对被告提供的证据7、证据8、证据9，拟证内容达不到其欲证明目的，对其证明效力，依法不予确认；对被告提供的证据10中拟证二期业主于2018年10月7日以被告收取水电安装及上户费用无法律依据向被告书面致函要求退还已交纳的水电初装费用的事实，依法予以确认。 本院根据原、被告的一致陈述及采信的证据认定案件事实如下：被告荣盛公司系涉案商品房开发商，楼盘位于泸溪县生态文化旅游城某某湾小区。某某湾二期商品房建设使用了一期商品房设计图纸，一期图纸中的入户花园设计为封闭式结构。2018年2月22日原告与被告签署了《某某湾二期签约确认单》及《泸溪县商品房买卖合同》(附有三个附件)和《商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发的位于泸溪县某镇某社区泸溪县生态文化旅游城某某湾小区商品房一套。《某某湾二期签约确认单》中标注的收费项目有：“上墙单价：3808/㎡，上墙总价：572419元，优惠方式：9.7折，成交单价：3693.76元/㎡，成交总价：555246元，一次性付款，水费代缴：2600元，电费代缴：65×150.32﹦9771元。”《泸溪县商品房买卖合同》约定的主要内容：1、房屋建筑面积为150.19㎡，房屋价款按建筑面积计算，单价为人民币：3693.76元/㎡，总房款为554766元。原告于合同签订的当天支付全部房款。2、被告应当在2018年12月31日前将验收合格的商品房交付原告。3、房屋交接时水、电正常供应。原、被告还在合同中就逾期付款、逾期交房等事项进行了约定。合同附件一《房屋平面图》中的阳台标注有虚线，合同附件三中的阳台为非封闭式阳台。《商品房买卖合同补充协议》第一条约定：“出卖人对本项目所做的广告宣传资料、沙盘、房屋模型、仅供参考。最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同为准。双方在交易过程中口头表示的意思和信息，不构成合同的内容，双方不受其约束；甲方委托的代理人权仅限于签订本合同及本补充协议的打印件，除此之外代理人的任何承诺均无效。”《商品房买卖合同补充协议》第三条中第2点约定:“合同项下商品房的水、电、有线电视、通讯、网络等配套设施所需费用由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。由出卖人代收代办的水、电安装及上户费用，电按65元/㎡，水按每户2600元包干交纳，电接入到入户门边、水送至厨房，室内由买受人自行负责。该费用由买受人在签订《商品房买卖合同》时一次性交纳”。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》未在房管部门备案。 原告按照《某某湾二期签约确认单》和《泸溪县商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定于签署当天向被告支付了水、电安装及上户费用12371元（其中水上户2600元、电9771元），购房全款554766元。 原告购买的房屋竣工后，于2018年9月初经泸溪县房地产业管理局测绘，房屋建筑面积为150.19㎡。 2018年10月7日部分二期业主以被告收取水电安装及上户费用无法律依据，向被告书面致函要求退还水电安装及上户费用。 2018年10月7日，原告根据被告的通知，接收了购买的房屋，双方并就房屋面积、水电初装费进行了确认并在《某某湾二期交房缴费确认单》签字，被告退还了原告房屋建筑面积差价款480元，电力初装费差价款8元。被告将当初出具给原告的“水电上户费”收据收回并重新给原告开具了“水电初装费”收据。 本院认为，本案因预售商品房买卖合同履行产生的纠纷，案由为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《泸溪县商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，其内容合法有效，双方当事人应按合同约定履行各自义务。 本案的争议焦点：一、原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于水电安装及上户费用的约定（即该协议中第三大点的第二小点）是否属可撤销条款，被告应否退还原告的水电安装及上户费用；二、入户花园面积如何确定，被告是否存在应返还原告的房款。 关于焦点一、原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》中关于水电安装及上户费用的约定（即该协议中第三大点的第二小点）是否属可撤销条款，被告应否退还原告的水电安装及上户费用。根据《中华人民共和国价格法》第十三条规定：“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价...”“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”也就是“一价清”制度。第五条规定，国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。《商品房销售明码标价规定》第二条规定，中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。第八条规定：“商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。”第九条规定，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。《湖南省商品房销售明码标价实施细则》第十一条第一、二项规定，商品房交易和产权转移过程中，商品房经营者不得有“在标价之外加价销售或收取未予标明的费用”和“价外重复收取已包含在商品房销售价格内的费用”的行为。《湖南省商品房销售明码标价实施细则》附件中规定“代收代缴项目为：房产交易契税、房屋维修基金、交易手续费、产权登记费”，“房价内已包含进户水电表、电子监控、燃气管道、通信线路等公共配套设施建设费用。”《商品房销售明码标价规定》和《湖南省商品房销售明码标价实施细则》是相关的政府部门在《中华人民共和国价格法》授权范围内制定的专门针对商品房价格领域实行“一价清”要求的规范性文件，具有法律效力，商品房经营者必须遵照执行。本案中，原、被告在《泸溪县商品房买卖合同》中约定房屋价款的确定方式为按建筑面积计算，上墙单价：3808/㎡，优惠成交单价为3693.76元/㎡，被告向原告收取的水电安装及上户费,不属代收代缴项目，属与商品房配套建设的各项基础设施建设、维护费的范畴，应当计入建设成本包含在房屋价款之中。被告依据《商品房买卖合同补充协议》第三大点中第二小点收取原告水电安装及上户费的约定违反了《中华人民共和国价格法》、《商品房销售明码标价规定》和《湖南省商品房销售明码标价实施细则》的相关禁止性规定。这一违法的合同行为，破坏了商品房销售价格监管机制，扰乱商品房市场秩序，不利于商品房市场健康发展，系损害社会公共利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于“损害社会公共利益的合同无效”的规定，涉案《商品房买卖合同补充协议》第三大点中第二小点的约定内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。故原告请求被告退还其收取原告的水电安装及上户费用有事实和法律依据，本院予以支持。虽然原告主张撤销该一违法的合同行为，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条关于“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。”的规定，本院可直接作出该一违法的合同行为无效的裁判。 焦点二、入户花园面积如何确定、被告是否存在应返还原告房款。本案中，被告按照设计图纸施工且变更图纸设计是在与原告签订合同之前，房管部门对涉案房屋中的入户花园在预测、实测房屋建筑面积时均按国家规定标准进行全面积测算，双方订立的《泸溪县商品房买卖合同》中约定房屋建筑面积已包含入户花园的全面积。被告在广告宣传画册将阳台与入户花园标注为同一颜色，但没有对阳台、入户花园的面积进行特别标注，且原、被告在《商品房买卖合同补充协议》第一条中也约定有“出卖人对本项目所做的广告宣传资料、沙盘、房屋模型、仅供参考。最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同为准。双方在交易过程中口头表示的意思和信息，不构成合同的内容，双方不受其约束；甲方委托的代理人权仅限于签订本合同及本补充协议的打印件，除此之外代理人的任何承诺均无效。”的内容，合同附件所附房屋平面图中只有阳台画为虚线，入户花园与其他房屋均画为实线。因此，入户花园的面积应以全面积计算，原告应按房管部门的实测面积向被告交纳购房款。被告存在广告宣传画册将阳台与入户花园标注为同一颜色的瑕疵，不构成法律规定的对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的具体内容。被告在涉案房屋的入户花园中不存在向原告多收购房款的行为，不应该向原告返还入户花园按半面积测算的购房款。 综上，本院对原告张庭军、张铁玉提出的诉讼请求，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国价格法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司于本判决生效后五日内向原告张庭军、张铁玉一次性返还水电安装及上户费12363元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告张庭军、张铁玉的其他诉讼请求。 案件受理费571元，减半收取285.5元，由原告张庭军、张铁玉负担171.5元（已预交），被告湘西自治州荣盛旅游开发有限公司负担114元。此款限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员 杨 成 二〇二〇年六月二十四日 书记员 杨丽娟 附一、证据目录 原告为支持自己的诉讼请求向本院提交下列证据材料： 1、《泸溪县商品房买卖合同》复印件一份。拟证明合同内容：1、交接时水、电正常供应；2、房屋单价等事实。 2、《商品房买卖合同补充协议》复印件一份。拟证明原、被告在商品房买卖合同外，约定“由出卖人代收代办的水、电安装及上户费用，电按65元/㎡，水按每户2600元包干交纳，电接入到入户门边、水送至厨房，室内由买受人自行负责。该费用由买受人在签订《商品房买卖合同》时一次性交纳”的事实。 3、增值税复印件一份。拟证明原告已经按约支付房款的事实； 4、收款收据复印件一份。拟证明原告已向被告交纳了水电上户费的事实； 5《公告》照片打印件一份。拟证明2019年9月12日被告发布了给一期业主退水电初装费公告的事实。 6、《泸溪县商品房买卖合同》复印件二份。拟证明被告向房管部门提交的用于备案的《泸溪县商品房买卖合同》中没有补充协议的事实。 7、《湘西自治州发展和改革委员会关于核定我州新建住宅供电设施建设维护费有关问题的通知（州发改价服[2016]）204号》、《湘西自治州发展和改革委员会关于停止执行我州新建住宅供电设施建设维护费的通知（州发改价服[2017]）168号文件复印件各1份。拟证明：①65元每平的费用叫做“供电设施建设维护费”；②建设单位不得在房价外向购房者收取任何供电设施建设费用的事实。 8、某某湾楼盘宣传图册复印件2份，拟证明宣传画册中标明“阳台半面积”的事实，2、且入户花园与阳台均填充粉色的事实。（U盘中有彩色扫描件） 9、泸溪县规划局《关于某某湾业主信访涉及规划问题的答复》复印件一份。拟证明入户花园属于“在主体结构内的阳台”的事实。 10、《泸溪县房地产业管理局关于对全体某某湾购房业主的答复》复印件一份。拟证明房管局在计算产权面积时对全封闭的入户花园按全面积计算的事实。 11、杨某甲微信截图、销售员杨某甲与杨某乙的微信聊天语音记录文字稿各一份。拟证明楼盘销售人员向原告宣：入户花园为半赠送，只计一半产权面积的事实。 被告为支持自己的抗辩主张向本院提供下列证据材料： 1、某某湾二期宣传画册4张。拟证明：1、被告没有宣传承诺入户花园按半面积计算；2、宣传画册和实测面积基本一致，没有虚假宣传、阳台和入户花园均有文字表述；3、一期和二期售楼位置、电话均不一样。 2、某某湾二期签约确认单复印件、《泸溪县商品房买卖合同》复印件、补充协议复印件、某某湾二期交房缴费确认单复印件各一份。拟证明：1、在签合同时向业主明确各项费用计算的项目、内容，并按此交纳；2、给予优惠比例；3、合同双方确认买卖关系，合同约定面积，以房产证为准；4、协议约定出卖人对本项目所做的广告宣传资料、沙盘、房屋模型仅供买受人购房时参考。最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同为准；5、协议约定由出卖人代办的有水、电安装及上户费用，电按65/㎡,水按每户2600元包干交纳；6、交房时对业主每笔费用按实测面积多退少补，业主签字确认的事实。 3、不动产测量报告一份。拟证明实测房屋面积与合同面积、宣传面积一致，在允许误差范围内的事实。 4、自治州住建局关于“泸溪县某某湾业主反映湘西自治州荣盛旅游开发有限公司项目违法违规信访问题的调查核实情况”复印件一份。拟证明：1、入户花园按全面积计算，为不超指标，砍掉一层房子；2、主体结构内的阳台按全面积计算，入户花园在主体结构内按全面积计算的事实。 5、水电施工合同5份及增值税发票复印件二十份。拟证明自水电表外至主管网由相关单位施工及总花费约150万元的事实。 6、自来水公司湖南省增值税普通发票（沈某某增一水表交费）附沈某某证明、身份证复印件。拟证明在管道全部自装好仅增加装一块水表，需交勘察费50元，安装服务费1090元，说明即使开发商把管道全部装好，去自来水开户，自来水装水表仍需另付费的事实。 7、网友给“湘西纪检”微信公众号的留言获办理并回复（二期）资料一份。拟证明：1、在2018年10月1日交房前后业主就与开发商就水电费问题发生争议，业主向房管局、发改局、信访局、州纪委等部门反映，各部门明确答复水电费合同有明确，按合同执行，有争议协商不成，通过司法途径解决，合同没有约定，水电费不能收。2、在2018年10月1日交房前后业主就知晓权利，至2020年1月起诉已一年有余，超过诉讼时效的事实。 8、网友给“湘西纪检”微信公众号的留言获办理并回复（三期）资料一份。 9、泸溪县发展和改革局（2018）3号、（2018）6号文件复印件各一份。 10、业主拒收房函、告知书复印件十份。 证据8-证据10的拟证内容与证据7相同。 附二：相关法律条文 《中华人民共和国价格法》 第十三条经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。 经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。