湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂07民终177号上诉人（原审原告)：李辉，男，1979年2月16日出生，汉族，湖北省荆州市人，住鄂州市。上诉人（原审被告）：湖北高翔房地产开发有限责任公司。住所地：鄂州市华容区车站路东侧1栋3层。法定代表人：柳明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：姜锦祥，男，1978年12月18日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住鄂州市华容区，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：黄治飞，湖北瀛博律师事务所律师。上诉人李辉因与上诉人湖北高翔房地产开发有限责任公司（以下简称高翔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李辉、上诉人高翔公司委托诉讼代理人姜锦祥、黄治飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李辉上诉请求：撤销（2019）鄂0703民初715号判决书部分内容，依法改判高翔公司承担办理房产证费用10885.22元；一、二审诉讼费用均由高翔公司承担。事实与理由：依据《借款协议》和电话录音可以证明签定《购房合同》时，李辉已将办理按揭、房产证等事宜委托高翔公司，且根据《关于商品房销售价格管理有关问题的通知》的相关规定，高翔公司亦应承担涉案相关费用。因此，高翔公司应承担李辉办理不动产权证的所有费用，具体包括专项维修基金费5603元、税费4202.22元、办证费80元和代办费1000元，合计10885.22元。高翔公司辩称，办证费用由高翔公司承担没有法律依据，请求驳回李辉的上诉请求。高翔公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审法院逾期交房违约金认定错误，交房时间认定错误(交房是交房，办证是办证，两个不能混为一团)。一审法院认为违约金以280148元的基数，按日万分之二(自2012年4月28日计算至2019年3月13日止)计算利息。其中280148的基数是:李辉交的首付为84148元(2011年4月1日)，高翔公司垫付的28000元，2013年3月4日银行放贷款168000元，所以计算日期是错误的。高翔公司垫付的28000元也不应该计算收逾期交房违约金。银行放贷款168000元的日期是2013年3月4日，从2012年4月28日就开始收违约金错误。终止日期为2019年3月13日，这是李辉办证的日期，办证日期不能代表交房日期，合同书上清楚约定为单栋验收日期为交房日期，李辉所购房2＃楼在2012年4月15日就各相关部门集体竣工验收了(有各单位盖章签字的竣工验收报告）。是因为李辉拖欠开发公司28000元房款，多次打电话催交房款和收房，他以没钱为由迟迟不收房和不补交房款，所以说逾期交房是李辉自己恶意拖欠房款拒不收房所造成的，与开发公司没有任何关系。本小区整个小区工程竣工验收备案证明书是2015年10月27日由鄂州市××区住房和城乡建设局所颁发的证书，足以说明本小区所有房屋可以在此日期交房，不光是单栋交房。本小区2＃楼在2012年10月左右就已经有多户业主装修，并在2013年开年都已经入住，不存在2019年3月13日还能收逾期交房违约金。李辉辩称，根据最初签定的合同条款，交房日期约定的是2012年4月28日，李辉将所有办理按揭的手续都交给高翔公司以便其办理银行按揭，但直至2012年9月30日，高翔公司都没有将银行按揭办理好，其应该承担延期办理的责任。关于截止时间，按照《借款协议》的约定，应该是高翔公司先提供办证资料，李辉再还款，高翔公司迟迟不提交办证资料，故不存在李辉故意不收房的情况。请求依法驳回高翔公司的上诉请求。李辉向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付涉案从2012年4月28日至2019年3月13日止共2511日的交房违约金140690.3元（约56元/日）；2、判令被告向原告支付涉案从2012年4月28日至2019年3月13日止共2511日的违约交房造成原告实际损失685865元（约273.2元/日）；3、被告补偿由原告自行办理产权证费用及重复支付被告费用10885.22元，且原告不承担因被告借款相关损失的赔偿；4、被告支付原告未施工的交付验收项目的补偿费用，由原告自行施工的费用33312*3=99936元；5、被告继续履行涉案剩余未履行的交房义务，由被告承担此期间物业管理费7553元（此费用暂时计算截止日期2019年12月30日，含第4项判令责任的履行）；6、被告继续支付自2019年3月14日至2019年11月13日共计245日，本版判令上述第4、5项判决事项履行完毕前的第1、2项损失合计80654元（按329.2元/日的标准赔偿）；7、被告承担涉案从2018年6月28日至2019年11月13日共计504日起到涉案事项履行完毕，连续两次诉讼赔偿原告的误工损失、交通损失、食宿损失等，合计158911元（按315.3元/日的标准）的损失；8、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：原告购买被告开发的位于鄂州市××区城市星座2幢1204号建筑面积125.88平方米的商品房；单价2225.52元/平方米，房屋总价款280148元；付款方式：买受人于2011年4月1日前支付房款84148元，余款196000元以银行按揭支付；商品房交付条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在2012年4月28日前向买受人交付该商品房；第九条：逾期交房的违约责任：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交房的，按照逾期时间分别处理-（1）逾期在30日之内，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知到达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按合同约定，于2011年4月1日支付84148元购房款，于2012年9月30日向被告借款28000元支付了购房款首付，2013年2月4日通过银行按揭的方式支付购房款168000元。2015年10月27日华容城市星座1号、2号楼办理竣工验收备案手续，被告于2016年12月5日办理了该房屋不动产权属证明，2019年6月4日该房屋产权登记至原告李辉名下。一审法院还查明：华容区法院于2018年7月24日受理原告李辉诉被告高翔公司房屋买卖合同纠纷一案，于2018年9月21日依法作出判决：被告高翔公司于判决生效后三日内向原告李辉交付《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、购房发票、个人贷款支付凭证的原件；被告高翔公司于判决生效后三日内向原告李辉交付位于鄂州市××区××楚××大道××城市星座××号房屋，并办理交接手续。被告于2019年3月13日与原告办理房屋交接手续。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。原告诉请要求被告向原告支付涉案自2012年4月28日至2019年3月13日止共2511日的交房违约金140690.3元（约56元/日），根据合同中关于逾期交房违约责任的约定，一审法院依法支持原告的该项诉请；原告诉请要求被告向原告支付涉案自2012年4月28日至2019年3月13日止共2511日的违约交房造成原告实际损失685865元（约273.2元/日），因双方的商品房买卖合同已对逾期交房违约金的计算进行明确约定，故原告的该项诉请无法律依据，一审法院依法不予支持；原告诉请要求被告补偿由原告自行办理产权证费用及重复支付被告费用10885.22元，且原告不承担因被告原因造成被告借款相关损失的赔偿，该项诉请不符合合同约定，一审法院依不予支持；原告诉请要求被告支付原告未施工的交付验收项目的补偿费用，由原告自行施工的费用99936元，因依据不充分，一审法院依法不予支持；原告诉请要求被告继续履行涉案剩余未履行的交房义务，由被告承担此期间物业管理费7553元（此费用暂时计算截止日期2019年12月30日，含第4项判令责任的履行），因依据不充分，一审法院依法不予支持；原告要求被告继续支付涉案自2019年3月14日至2019年11月13日共计245日，本案判决上述第4、5项判决事项履行完毕前的第1、2项损失合计80654元（按329.2元/日的标准补偿），因无法律依据，一审法院依法不予支持；原告诉请要求被告承担涉案自2018年6月28日至2019年11月13日共计504日起到涉案事项履行完毕，连续两次诉讼赔偿原告的误工损失、交通损失、食宿损失等，合计158911元（按综合315.3元/日的标准）的损失，因无法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理合法部分，一审法院予以支持。对于被告的辩称意见，一审法院亦部分采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决，一、被告湖北高翔房地产开发有限责任公司支付原告李辉逾期交房违约金140690.3元（以280148元为基数，按日万分之二自2012年4月28日计算至2019年3月13日止）。上述款项于本判决生效之日起三日内支付，如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李辉的其他诉讼请求。案件受理费7731元，诉讼保全费5000元，由原告李辉负担5889元，由被告湖北高翔房地产开发有限责任公司负担6842元。本院二审期间，李辉提交五组证据。证据一、购房合同遗失证明，原购房合同和备案合同各一份，证明原购房合同约定的交房日期为2012年4月28日，高翔公司在备案合同中私自更改交房时间，更改条款没有李辉签字，李辉并不知情。交房时间应以原合同约定的2012年4月28日为准。证据二、借款协议，证明李辉已经将办理房产证所需手续交给高翔公司，高翔公司应承担延期办证的责任。证据三、交房手续和解笔录，证明2019年3月12日才拿到房屋钥匙，才交房。证据四、商品房首次登记不动产权属证明，证明涉案房屋直至2016年12月5日才具备交房条件。证据五、谈话录音一份，证明办证费用当初是约定由高翔公司承担。高翔公司对上述五组证据质证认为：证据一无异议；证据二真实性无异议，证明目的有异议，认为该借款协议只是约定双方的借款还款事项，以及由高翔公司代为办理房屋的银行贷款，与办理房产证无关；证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋2013年之前就已经符合交房条件，是因为李辉不愿意收房才导致没有交房成功；证据四真实性无异议，证明目的有异议，购房合同约定的是单栋楼验收合格，办证是整个小区一起办的，交房时间和办证时间不能混为一谈；证据五未经他人同意的录音不能作为证据使用，且录音记载的内容只能证明双方约定了先还款后办证这个事实，并没有说由高翔公司承担办证费用。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.证据二，双方对真实性无异议，本院认可其记载的内容，但其记载的内容仅能反应双方关于借款的约定，达不到证明目的，故本院对其证明目的不予采纳。2.证据三，是（2018）鄂0703民初769号民事判决书执行过程中，在法院执行人员的主持下签定的笔录，具有公信力，故本院依法予以采纳。3.证据四，双方对其真实性无异议，本院认可其记载的内容，但根据双方签定的《商品房买卖合同》第八条的约定，商品房经验收合格后即符合交房条件，与办理不动产权属证明是不同的概念，故该证据达不到其证明目的，本院对其证明目的不予采纳。4.证据五，该录音没有侵害他人的合法权益，亦没有违反法律的禁止性规定，符合证据形式的规定，可以作为证据使用，且高翔公司对其记载的内容予以认可，本院认可其记载的内容，但录音内容并没有约定房产证的办理费用由谁承担，达不到证明目的，故本院对其证明目的不予采纳。二审审理查明：一审认定的事实部分属实，本院予以确认。本院另查明：在本案庭审过程中，双方均认可涉案房屋的银行按揭贷款于2013年3月4日发放。涉案房屋于2019年3月12日经鄂州市华容区法院执行交付于李辉，房屋移交手续亦同时办理完毕。本院认为，本案争议的焦点是1.高翔公司是否应承担办理房屋产权证书的费用，如应承担，具体数额是多少。2.高翔公司是否应承担逾期交房违约金，如应承担，具体数额是多少。关于高翔公司是否应承担办理房屋产权证书的费用，如应承担，具体数额多少的问题。首先，双方签订的《商品房买卖合同》中，并没有约定办理房屋产权证书的费用由高翔公司承担，同时李辉亦没有提交证据证明高翔公司承诺负担办理房屋产权证书的相关费用，根据证据规则的规定，李辉应承担举证不能的责任。其次，李辉缴纳的契税、住宅专项维修资金和转移登记费，根据国家相关税费缴纳的规定，是属于购房人应予缴纳的费用，不存在重复缴纳应由高翔公司承担的相关费用。故李辉请求高翔公司承担办理房屋产权证书费用的上诉请求不成立，本院依法不予支持。关于高翔公司是否应承担逾期交房违约金，如应承担，具体数额是多少的问题。关于高翔公司是否应承担逾期交房违约金。首先，房屋具备交付条件和房屋交付是两个不同的法律概念，房屋具备交付条件后，出卖人应及时履行通知买受人交房的义务。在本案庭审过程中，高翔公司表示在涉案房屋具备交房条件后并没有通知李辉办理交房事宜。涉案房屋实际经（2018）鄂0703民初769号民事判决书判决，最终于2019年3月12日，经鄂州市华容区法院执行交付给李辉并办理完毕移交手续。故涉案房屋最终的交付日期是2019年3月12日，显然晚于涉案《商品房买卖合同中》约定的2012年4月28日。其次，高翔公司与李辉签定的《无息借款协议》，是双方之间另一个债权债务关系，与本案商品房买卖合同关系无关，高翔公司可以另案主张自己的权利，并不影响涉案房屋的交付。故高翔公司上诉认为不存在逾期交房，不及时交房是履行抗辩权的主张不成立，本院依法不予支持。高翔公司存在逾期交房的事实应承担逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算基数的确定。本案中，李辉于2011年4月1日支付涉案房屋部分首付款84148元，于2012年9月30日再次支付部分首付款28000元，2013年3月4日通过银行按揭的方式支付剩余的购房款168000元，至此涉案房屋的全部购房款项已支付完成。根据双方签定的《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任的规定“……（1）逾期不超过30日……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金……（2）逾期超过90日后……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”在2019年3月12日实际交房前，李辉已实际交付了全部的房屋价款280148元。故根据双方合同约定，逾期交房违约金的计算基数应以280148元为准。关于2012年9月30日李辉支付的部分首付款28000元，虽是李辉从高翔公司处的借款，但高翔公司与李辉之间关于28000元的借贷关系，与李辉缴纳购房首付款28000元是两个不同的法律关系，且双方之间已就28000元的债权债务关系另案提起诉讼，故涉案28000元应计算在逾期交房违约金的计算基数中。高翔公司关于28000元不应计算为逾期交房违约金基数的上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于逾期交房违约金起算时间的确定。根据双方签定的《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，李辉于2011年4月1日支付房屋首付款84148元，并应及时办理余款196000元的银行按揭。但在合同的实际履行中，李辉于2012年9月30日再次支付部分房屋首付款28000元，余款168000元继续办理银行按揭，故双方以实际行动变更了涉案《商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定。由于付款方式及期限与房屋交付密切相关，应视为双方对房屋的交付期限亦予以变更。鉴于双方没有再重新约定交房时间，根据交易习惯，房屋是价值较大的商品，在李辉尚有较大部分房款未缴纳的情况下（银行按揭贷款数额占总房款的60%），要求高翔公司交付房屋，显然有失公平，但当银行按揭贷款下发后，即李辉足额缴纳购房款后，高翔公司应及时交付房屋。故对高翔公司上诉认为逾期交房违约金起算时间错误的上诉理由合理的部分，本院依法予以支持，本院认定逾期交房违约金的起算时间为房款全部付清之日，即2013年3月4日。综合上述分析，高翔公司最终应负担的逾期交房违约金应以280148元为基数，按日万分之2的合同约定，从2013年3月4日起计算至2019年3月12日止，即123153元（280148元×0.0002×2198天，取整）。综上所述，李辉的上诉请求不能成立，应予驳回；高翔公司的上诉请求合理的部分，应予支持，不合理的部分，予以驳回。一审判决适用法律正确，但事实认定部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省鄂州市华容区人民法院（2019）鄂0703民初715号民事判决；二、湖北高翔房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付李辉逾期交房违约金123153元；三、驳回李辉的其他诉讼请求；四、驳回湖北高翔房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7731元，诉讼保全费5000元，合计12731元，由李辉负担5889元，由湖北高翔房地产开发有限责任公司负担6842元；二审案件受理费3186元，由李辉负担486元，湖北高翔房地产开发有限责任公司负担2700元。本判决为终审判决。审判长 柯君审判员刘岳鹏审判员郭玥彤二〇二〇年六月二十八日书记员 肖            臣