广西壮族自治区灌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0327民初38号 原告：灌阳县人民政府。住所地：灌阳县灌阳镇胜利路39号。统一社会信用代码：11450327007865023W。 负责人：卢嵩，县长。 委托诉讼代理人：唐月荣，灌阳县人民政府办公室副主任。 委托诉讼代理人：熊向华，灌阳县司法局干部。 被告：唐顺山，男，1955年05月15日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区灌阳县。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 原告灌阳县人民政府与被告唐顺山确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告灌阳县人民政府委托诉讼代理人唐月荣、熊向华、被告唐顺山的委托诉讼代理人莫军勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌阳县人民政府向本院提出诉讼请求：1、判决被告唐顺山于1999年3月8日与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效；2、由被告立即腾空承租门面，恢复原状并返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1999年3月8日灌阳县武装部与被告签订了《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，灌阳县武装部将位于灌阳县（即武装部综合楼，从红旗供销社东至西数起第一间）的房屋使用权转让给被告，期限为60年，从1999年3月8日至2059年3月8日止，金额为陆万捌仟元整（￥：68000.00元）。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国国防法》第三十七条、第三十九条、《中华人共和国土地管理法》第四条、第十二条、第五十六条和《土地管理法实施条例》第六条等有关规定，灌阳县武装部转让的门面及土地属国防资产，该合同违反了国家国防资产处置、土地用途变更等法律强制性规定，损害了国家和社会公共利益，依法不能转让，属无效合同。为贯彻中共中央、中央军事委员会关于全军全面停止有偿服务、收回部队经营性营房、房产的指示精神及相关规定，原告与灌阳县武装部签订资产置换协议，原附于灌阳县武装部资产相关协议的权利义务主体已转为原告承接，现原告与灌阳县武装部已清查核实涉及军事营房、房产的产权登记资料情况并办理了产权过户等手续。为维护原告的合法权益，避免国有资产的流失，依法提起诉讼，请求人民法院依法判决。 被告唐顺山辩称，1、本案涉案门面不属于国防资产，该门面房屋产权已通过置换形式登记在灌阳县机关后勤服务中心名下，权利类型为国有建设用地使用权、土地为办公和住宅用地，并不属于军事用地，更不属于国防资产，依法允许转让。2、军队停止有偿服务工作已经完成且涉案房屋产权已不再属于军队，本案不再适用军队停偿政策，更不能因此而认定为无效合同。3、本案合同名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同，被告一直都在完全行使房屋所有权；合同是否有效与房屋权属的性质、是否办理登记、变更无关，本案涉案合同不存在违反法律强制性规定情形。4、本案合同若确认合同无效违背了公平原则。 经审理查明，1999年3月8日被告（乙方）唐顺山与中国人民解放军广西灌阳县人民武装部（甲方，以下简称灌阳县武装部）签订《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》，合同约定“一、房屋座落位置，甲方转让使用权房屋位于灌阳县城灌阳镇灌江路26号灌阳县人民武装部综合楼第一层，从红旗供销社东至西数起第壹间。二、上述甲方所转让房屋总转让价为陆万捌仟元整（68000元）。乙方在一九九九年三月八日将全部房款交齐给甲方，作为乙方购买甲方房屋壹间（共28.89平方米）的使用权，时间从一九九九年三月八日至二0五九年三月八日止，共计六十年。三、乙方在取得甲方房屋壹间使用权后，其用水、用电单独安装电表、水表，安装费由甲方负责，以后乙方用水、用电直接与武装部结算。四、甲方必须在交付乙方房屋使用权前，到房地产登记机关办好房屋产权证。办理房屋产权证的有关税费、手续费由甲方负责（产权证由武装部办整座大楼总的房产证，房屋产权属武装部所有，乙方按此合同拥有该座房屋一楼从东至西第壹间六十年的使用权）。五、乙方在取得甲方房屋壹间使用权后，有权经营各项营销业务，但乙方经营业务应交纳的各种税费、手续费，全部由乙方负责。六、乙方经营业务，必须保持原主体框架结构，不得随意改变，如有损坏或改变，必须在使用权期满交给甲方之前，负责修复好。七、甲、乙双方因体制改革，原单位名称改变或分家以及法定代表人变更，不影响房屋使用权性质，本合同照常履行。八、本合同生效后，甲乙双方必须按本协议认真履行义务，甲方必须保证乙方使用房屋期满，如因城建履行需要拆除乙方使用权房屋，甲方应提前三个月书面通知乙方，甲方在扣除乙方实际使用年限的平均转让金后，将多收的金额全部退给乙方。九、乙方在房屋使用权期内，可以将房屋转租他人，但转租合同要交一份给甲方备存。转租的房屋必须在乙方使用期满前一年内终止合同。十、合同生效后，凡因国家政策和当地政府规定，属房屋产权拥有者和转让中应交的各种费用，概由甲方负责，属经营中应交的各项费用由乙方负责。十一、乙方在房屋使用期内，要合法经营，做好安全、卫生和防火工作，如发生人员伤亡和其他事故，全部由一方自负。十二、本合同甲、乙双方要严格遵守，不得违约，如一方违约，除赔偿守约方全部经济损失外，另外按本合同房价的10%赔偿违约金。十三、本合同一式五份，甲、乙方各执二份，县公证处存一份，自签订之日起生效。甲方灌阳县武装部盖章，法定代表人处有蒋建成、王谟忠、王志明签名。乙方有唐顺山签名。一九九九年三月八日”。合同签订后，被告于1999年3月8日交纳了房屋使用权转让款项68000元，一九九九年三月九日双方在灌阳县公证处就双方签订的合同办理了公证。 另查明，2018年2月28日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《房地产置换移交政府框架协议书》，双方约定：“一、双方依据中央军委关于军队和武警部队停止一切有偿服务的指示精神，拟将产权归属甲方的位于灌阳县，院内海燕幼儿园、武装部宾馆、武装部未收回的沿街60年转让门面及对应土地及地上建（构）筑物采取“房地产置换”方式移交给乙方。二、本协议签订后，甲方将涉及土地及地上建（构）建物的所有资料原件（或复印件）一并移交给乙方。三、乙方接受甲方以上资产后，将根据有关要求尽快展开后续处置工作。由乙方明确置换地域、划定红线图、并办理相关土地产权手续，交付给甲方。四、待乙方建好营院后，甲方再将剩余未移交的所有地上建（构）筑物全部移交给乙方，甲方全部搬迁进驻新营院。五、本协议未尽事宜以及在以后移交工作中所发生的各种问题，甲、乙双方协商解决，并形成协议。六、本协议一式四份，甲方执两份。乙方两份；协议经甲、乙双方签字，报中央军委批复同意后生效。甲方：灌阳县武装部盖章，乙方：灌阳县人民政府盖章。二〇一八年二月二十八日”。 2019年9月30日灌阳县武装部（甲方）与原告灌阳县人民政府（乙方）签订《补充协议书》，协议约定“根据县人武部与县人民政府签订的《房地产置换移交政府框架协议书》及之后签订的协议书，在此基础上，为解决前协议有关置换资产遗漏及双方权利义务的完善等相关问题，经双方协商一致，在前协议基础上，签订补充协议，并由甲乙双方共同遵守。一、甲方将产权归属甲方的房屋21545.04平方米，其中有《房产所有权证》面积7876.9平方米，无《房屋所有权证》面积16550.8平方米，土地面积7876.9平方米，和位于灌阳县戴家塘的土地面积5662.1平方米及房屋面积800平方米等额置换给乙方，甲方按上级规定配合乙方办好产权置换过户等相关手续。二、办好产权置换过户手续后，因新营院未建成，县人武部旧址暂由甲方管理使用。待县人民政府要求建好新营院（划拨位于江东新区都庞岭约15亩），并交付甲方后，甲方不再使用县人武部旧址。三、乙方指定机关后勤服务中心接收上述部队资产后，灌阳县（原灌阳县185号）土地作为办公住宅用地，戴家塘的原武装部仓库土地作为仓储用地，以上资产由机关后勤服务中心按上级规定做好房产管理工作。甲方应全面配合乙方依法处理甲方与他方之前签订的相关租赁协议事宜，避免国家国有资产流失。四、本协议一式伍份，甲方执贰份，乙方执贰份，不动产登记机构备案壹份，协议经甲、乙双方签字盖章即生效。甲方灌阳县武装部盖章，乙方灌阳县人民政府盖章，2019年9月30日。附：宗地实测图”。2019年10月14日根据上述置换协议，原告将与灌阳县武装部置换的土地房产办理了不动产权登证，房产、土地登记在原告下属的灌阳县机关后勤服务中心名下，其中[桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号）不动产权证载明房地产座落灌阳县灌阳镇，权利类型为国有建设用地使用权，用途为机关团体用地、城镇住宅用地，面积为7876.9㎡。 还查明，灌阳县武装部与被告签订合同时，涉案土地用途为军事设施。 上述事实，有原告提交的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》、《房地产置换移交政府框架协议书》、《中央军事委员会关于军队和武警部门全面停止有偿服务活动的通知》、桂（2019）灌阳县不动产权第0001619号、第0001620号不动产权证，被告提交的身份证复印件、《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》、收款收据、公证书、涉案门面不动产登记档案及当事人当庭陈述等证据证实。 本院认为，被告与灌阳县武装部签订的名义是房屋使用权转让合同，但从合同内容来说，一方提供房屋门面，另一方使用门面，缴纳相关费用，实质是门面租赁合同。根据中央军委总后勤部《军队房地产开发管理暂行规定》第十五条“利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批。”和《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”的规定，被告与灌阳县武装部订立的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》未报总后勤部审批，显然违反了上述法律法规的强制性规定，协议自始没有法律约束力；因灌阳县武装部根据中央军委的指示精神，已将涉案门面等军事资产移交给原告灌阳县人民政府，并办理了土地房产的转移登记手续，故原告要求确认被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，要求被告将涉案租赁的门面返还给原告，理由充分，合法有据，本院予以支持。被告与灌阳县武装部约定的租赁期限自1999年3月8日开始计算，到2020年1月止，被告使用租赁门面二十年零十个月，因此被告与灌阳县武装部签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效，被告将门面返还给原告后，原告应将门面余下三十九年零二个月租金44388.87元返还给被告。 被告主张涉案门面双方签订《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同，本院认为，该《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》第四条明确约定房屋产权属武装部所有，被告只拥有60年使用权，因此被告的主张与案件事实不符，本院对被告的辩解意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《军队房地产开发管理暂行规定》第二条、第十五条的规定，并经合议庭评议、本院审判委员会讨论并作出决定，判决如下： 1、中国人民解放军广西灌阳县人民武装部与被告唐顺山于1999年3月8日签订的《灌阳县武装部综合楼房屋使用权转让合同》无效； 2、由被告唐顺山腾空涉案承租门面，恢复原状并返还给原告灌阳县人民政府； 3、由原告灌阳县人民政府退还被告唐顺山涉案门面租金44388.87元。 案件受理费1600元（原告已预交），由原告灌阳县人民政府负担1000元，被告唐顺山负担600元。 上述债务，逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期满后七日内预交上诉费1600元[收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林市高新支行]。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 邓敬杰 审 判 员 熊珍生 审 判 员 李峥春 二〇二〇年六月五日 法官助理 张爱军 代书记员 盘春丽