江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终2041号上诉人（原审被告）：郭朝贵，男，1967年8月7日生，汉族，住无锡市滨湖区。被上诉人（原审原告）：无锡太湖国家旅游度假区文化馆，住所地无锡太湖国家旅游度假区文化路1号。法定代表人：唐彩萍，该文化馆馆长。委托诉讼代理人：吴祖伟，无锡市滨湖区恒信法律服务所法律工作者。上诉人郭朝贵因与被上诉人无锡太湖国家旅游度假区文化馆（以下简称度假区文化馆）租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初6770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭朝贵上诉称：请求判决度假区文化馆赔偿郭朝贵的装修损失。事实与理由：双方口头约定不再续租，度假区文化馆赔偿郭朝贵部分装修损失。至于合同上的约定，因郭朝贵未注意，不是郭朝贵本人真实意思表示。该合同系格式合同，免除出租人责任，加重承租人责任，属无效。度假区文化馆辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。度假区文化馆向一审法院提出诉讼请求：1.判令郭朝贵立即整体搬出租赁的位于梅梁公园内茶室，从所租赁房屋中迁出并将房屋归还其文化馆；2.判令郭朝贵向其文化馆支付拖欠的截止至2019年的7月31日止电费18015.1元、水费1958.68元计19973.78元。因诉讼期间郭朝贵已支付16697.10元，尚欠3276.68元。故该项诉请变更为要求郭朝贵支付截止至2019年7月31日止水电费3276.68元。3.判令郭朝贵赔偿其文化馆占用租赁房屋期间的相关损失（占用房屋的租金自2019的7月16日起至实际整体搬迁之日止的租金，按照每月3250元标准计算）；4.本案诉讼费用由郭朝贵负担。事实和理由：郭朝贵租赁其文化馆所有位于无锡市滨湖区梅梁公园内的房屋（建筑面积500平方米）用于开茶室。2016年7月15日即开始与郭朝贵签订租赁合同，2017年、2018年均一年一签。2018年签订的房屋租赁合同，年租金39000元已支付，到期日为2019年7月15日。从2018年上半年开始有老百姓多次反映郭朝贵将所租房屋用作经营浴室，其文化馆也通知郭朝贵恢复房屋的用途，仅限于用作茶艺用途，如继续经营浴室将解除合同。因房屋租赁合同于2019年7月15日期满而终止，其文化馆于2019年4月11日向郭朝贵告知并送达了租赁房屋期满后不再续租的通知书，而郭朝贵至今未搬出租赁房屋并将租赁房屋返还给其文化馆，另拖欠水电费未支付。一审法院认定事实如下：坐落于无锡市滨湖区房屋，建筑面积500平方米，房屋所有权人为度假区文化馆。2016年7月19日，度假区文化馆作为甲方（出租人）、郭朝贵作为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，其中“租赁标的及用途”、“租赁期限”、“租金及支付”、“费用承担”部分约定：甲方将其所有的上述梅梁公园内茶室房屋出租给乙方从事茶艺活动；租赁期限自2016年7月15日起至2017年7月16日止，年租金为35000元，从2016年7月15日起算租期、租金，按照先支付租金后使用的原则，乙方于2016年7月15日，将租金35000元给付甲方；在租赁期间，发生的公用事业费（包括但不限于水电费、通信费、治安费等）以及经营过程中发生的费用均由乙方承担，并由乙方按照规定期限与要求向有关部门交纳；“租赁资产修缮与使用”部分约定：在租赁期内，乙方因经营需要对租赁房屋进行改造或者装修的，必须先取得出租人书面同意后方可施工，租赁期满或者因非甲方的原因导致本合同解除的，甲方对乙方的装修不作任何补偿；“其他权利与义务”部分约定：乙方在租赁期间增添的设施、设备等可移动资产属于乙方所有，乙方应当于本合同终止之日起15日内予以搬迁，并合理恢复租赁资产原状；甲方有权对乙方进行合理的监督与管理，乙方对甲方提出的整改要求，乙方应当立即予以执行与改正；“合同的解除”部分约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回租赁物业，因此而造成损失的，由乙方赔偿：……2.利用租赁物业进行违法活动，或改变租赁物业用途、性质的，……6.不遵守甲方市场整体规划、物业管理的，或者拒不接受甲方的正常监督管理的；“租赁资产交付与归还”部分约定：自本合同终止之日起3日内，乙方按照恢复原状的原则，将租赁资产归还给甲方；“违约责任”部分约定：违约方违反本合同，守约方可以解除合同，违约方应当赔偿守约方的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费等。协议签订期间，度假区文化馆将涉案房屋交付郭朝贵租赁使用，郭朝贵按照协议向度假区文化馆支付租金等费款。2017年7月31日，上述《房屋租赁合同》到期后，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定度假区文化馆继续将涉案房屋出租给郭朝贵从事茶艺活动；租赁期限自2017年7月16日起至2018年7月15日止，年租金为37000元，从2017年7月16日起算租期、租金，按照先支付租金后使用的原则，郭朝贵于2017年7月16日将租金37000元给付度假区文化馆；双方关于合同其余条款的约定与2016年7月19日所签合同基本相同。郭朝贵按照合同继续租赁涉案房屋，向度假区文化馆支付租金等费款。2018年7月15日，上述第二份《房屋租赁合同》到期后，双方续签《房屋租赁合同》一份，约定度假区文化馆继续将涉案房屋出租给郭朝贵从事茶艺活动；租赁期限自2018年7月16日起至2019年7月15日止，年租金为39000元，从2018年7月16日起算租期、租金，按照先支付租金后使用的原则，郭朝贵于2017年7月16日，将租金39000元给付度假区文化馆；双方在该合同“其他权利与义务”部分增加约定：……7.乙方在租赁房屋内不得擅自从事浴室及相关行业，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方承担，与甲方无关，所收的房屋租金不予退还；8.如乙方改变房屋经营用途，需经甲方及有关部门审核同意后方可进行，否则甲方有权解除合同，由此造成的损失由乙方负责，与甲方无关。合同其余条款约定与前述所签两份合同基本相同。郭朝贵按照合同继续租赁涉案房屋，向度假区文化馆支付该年度租金39000元，但拖欠至2019年7月31日止的水费1958.68元、电费18015.1元计19973.78元。又查明，郭朝贵自2017年下半年开始，在上述租赁房屋内经营足疗生意；自2018年下半年开始，未与度假区文化馆协商一致在上述租赁房屋内经营浴室服务。2018年8月2日，度假区文化馆书面通知郭朝贵：“你与度假区文化馆在2017年7月31日签订一份房屋租赁合同，合同分别对租赁标的及用途、租赁期限、合同的解除、违约责任等进行了约定。在履行合同过程中，存在以下问题:1.你擅自改变租赁物性质用途。《房屋租赁合同》明确约定承租用途仅限于经营茶艺活动，后你在租赁期间变更房屋装修格局，并擅自将该房屋用作经营浴室。2.租赁房屋位于梅梁公园内，你改变租赁房屋用作经营浴室后，已有多人、多次向我馆及相关部门投诉与反映，公园内开设浴室有伤大雅，违反公序良俗，希望政府予以取缔。基于你的严重违约行为，现我馆依据法律规定，正式通知你：1.请你接到本函7日内恢复租赁房屋的用途，限于经营茶艺活动。2.如你接函后继续用作经营浴室的，我馆将采取相应的法律措施，依法解除双方的合同，并追究你的违约责任。”郭朝贵接到书面通知后仍旧经营浴室服务，及违反第三份合同关于不得经营浴室的约定。度假区文化馆于2019年1月3日约谈郭朝贵，约谈内容：根据群众反映，梅梁公园内烟雨楼开设浴室，我馆负责人和工作人员一起到现场实地观看，情况基本属实。立即联系烟雨楼负责人郭朝贵进行约谈，要求其立即按照合同要求进行整改，明确告知不得从事浴室及相关行业，否则所产生的一切后果由他全部负责。郭朝贵对此表示理解并会认真考虑。郭朝贵在该约谈记录上签名。同月7日，无锡市滨湖区恒信法律服务所接受无锡太湖国家旅游度假区社会事业局委托，就郭朝贵租赁度假区文化馆涉案房屋事宜，发书面法律事务函，通知郭朝贵：在2017年及2018年与度假区文化馆签订的房屋租赁合同分别对租赁标的及用途、租赁期限、合同的解除、违约责任等进行了约定。在履行合同过程中，你存在擅自改变租赁物性质用途，在租赁期间变更房屋装修格局并擅自将该房屋用作经营浴室，已有多人、多次向度假区文化馆及相关部门投诉与反映，公园内开设浴至有伤大雅，违反公序良俗，希望政府予以取缔；度假区文化馆曾多次责令你改正，并于2018年8月向你送达了整改并恢复租赁房屋原貌的通知，而你非但没改正，反而变本加厉，装潢好浴池，经营浴室业务，最近群众举报不断。基于你的严重违约行为，现正式函告在接到本函7日内恢复租赁房屋的用途，限于经营茶艺活动。如接函后继续用作经营浴室的，则本所将接受权利人的委托，通过诉讼等方式追究你方相应法律责任，并依法解除双方合同。2019年4月11日，度假区文化馆向郭朝贵发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，通知郭朝贵：你方与度假区文化馆约定你方租赁我文化馆位于梅梁公园内的茶室，租期从2018年7月16日起至2019年7月15日止。现因你方擅自改变租赁物性质用途及我文化馆经营需要，拟合同期满终止后，不再与你方续租。自2019年7月15日止，你方与我文化馆之间签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止。请你方在合同期满后15日内(即2019年7月30日前)搬出租赁房屋，并在期满日前交还钥匙等物品给我文化馆；如逾期未搬离或未全部搬离，则我文化馆默认房屋内剩余物品为遗弃物品，我文化馆有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理；因我文化馆收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，我方不予赔偿。2019年8月22日，度假区文化馆书面通知郭朝贵：截止2019年7月31日，郭朝贵拖欠度假区文化馆水费1958.68元、电费18015.1元计19973.78元，限郭朝贵在收到本通知5个工作日内缴清。但郭朝贵接到上述函件和通知后，拒不搬出涉案租赁房屋将涉案房屋交还度假区文化馆。诉讼期间郭朝贵支付度假区文化馆水电费16697.10元，尚欠3276.68元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，度假区文化馆与郭朝贵签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力。双方所签三份房屋租赁合同中均明确约定郭朝贵租赁涉案房屋从事茶艺活动，如承租人改变租赁物业用途、性质的，出租人有权解除合同收回租赁物业；第三份房屋租赁合同中进一步明确约定，郭朝贵在租赁房屋内不得擅自从事浴室及相关行业，如改变房屋经营用途，需经度假区文化馆及有关部门审核同意后方可进行，否则度假区文化馆有权解除合同，由此造成的损失由郭朝贵负责，与度假区文化馆无关。但郭朝贵在度假区文化馆多次通知其不得经营浴室服务情况下，仍拒不整改。以致于第三份房屋租赁合同租期届满后，双方不能续签租赁合同，郭朝贵应负全部责任。按照双方合同约定，租赁合同届满，承租人在租赁期间增添的设施、设备等可移动资产属于承租人所有，承租人应当于合同终止之日起十五日内予以搬迁，并合理恢复租赁资产原状。故度假区文化馆要求郭朝贵迁出涉案租赁房屋，将房屋交还，支付所欠水电费及支付房屋占有使用费，法院予以支持。根据双方约定，法院确定房屋占有使用费计算期间为租赁合同终止后十五日，即自2019年7月31日起至实际迁出之日止，按照第三份合同约定的年租金39000元即月租金3250元的标准计算。一审法院判决：一、郭朝贵于判决发生法律效力之日起十日内迁出无锡市滨湖区房屋，并将该房屋交还度假区文化馆；二、郭朝贵于判决发生法律效力之日起十日内支付度假区文化馆水电费3276.68元；三、郭朝贵于判决发生法律效力之日起十日内支付度假区文化馆自2019年7月31日起至完成所租赁房屋迁出义务止按每月3250元标准计算的房屋占有使用费；四、驳回度假区文化馆的其他诉讼请求。案件受理费300元，由郭朝贵负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，度假区文化馆与郭朝贵签订的房屋租赁合同均合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第三份房屋租赁合同中明确约定，郭朝贵在租赁房屋内不得擅自从事浴室及相关行业，如改变房屋经营用途，需经度假区文化馆及有关部门审核同意后方可进行，否则度假区文化馆有权解除合同，由此造成的损失由郭朝贵负责，与度假区文化馆无关。但郭朝贵在度假区文化馆多次通知其不得经营浴室服务情况下，仍拒不整改，以致于第三份房屋租赁合同租期届满后，双方不能续签租赁合同，郭朝贵应负全部责任，一审法院判决并无不当。郭朝贵的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，郭朝贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由郭朝贵负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 张朴田审判员 华敏洁二〇二〇年六月十一日书记员 沈秋月