辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终945号上诉人（原审被告）：佟玉荣，女，1969年1月10日出生，汉族，住灯塔市。委托诉讼代理人：吴军，辽宁正久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于孝芳，男，1963年4月18日出生，汉族，住灯塔市。原审被告：杨金艳，女，1967年1月11日出生，汉族，住灯塔市。上诉人佟玉荣因与被上诉人于孝芳、原审被告杨金艳执行异议之诉一案，不服辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人佟玉荣及其委托诉讼代理人吴军，被上诉人于孝芳，原审被告杨金艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佟玉荣上诉请求：1、依法撤销灯塔市人民法院（2019）辽1081民初3819号民事判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误：一、本案中，被上诉人于孝芳与原审被告杨金艳于2018年11月28日签订的房屋买卖合同系二人伪造的。庭审中被上诉人于孝芳提供的证据，是物业公司出具证实称其2019年1月交纳的物业费，可当时房屋为杨金艳居住，于孝芳没有入住该房屋，为什么其交纳物业费？明显违背常理。上诉人与杨金艳为同一小区，该房屋是否交于孝芳居住，周围邻居都一清二楚。其称使用后不用电，就是自欺欺人。上诉人在知晓该证据时，到物业公司调查，要求其出示开具的三联单发票底根，可物业公司拒绝出示。要求物业公司提供该房屋的电费明细，也不予提供，我们只能得到其交纳电费的复印件。该物业公司显然与于孝芳、杨金艳存在利益关系。二、一审法院到物业公司调查取证明显违反法律规定。庭审后，一审法院也没有告知上诉人要求调取相关证据，去时也没有告知上诉人。这就是被上诉人与物业公司串通好，与一审法院联手制造的非法证据。综上，恳请二审法院依法支持上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益和法律尊严。于孝芳辩称，2017年杨金艳在我这借了一笔钱急用，说还不上用这个楼房顶账，2018年还不上了，就用这个楼房顶账了，杨金艳本人同意，已经去房产处过户，过不了，对于上诉人说我串通，没有证据，是无稽之谈，我有2019和2020年物业和电费作为证据，说我和法院联手制造证据，法律神圣，这是不可能的事，我相信法律能够公正判决，我觉得杨金艳和我的交易是在起诉前交易的，也应该受到法律保护，起诉的时候有证据，我不知道对方什么时候到的执行局，我们那个地方的类似交易之后也没有查封等事情发生。杨金艳述称，我2017年确实从于孝芳倒腾14.5万元的现金，我当时承诺如果还不上钱用我的楼房抵账，2018年11月28日还不上钱了，用房子抵给他了。于孝芳向一审法院起诉请求：1、请求立即解除原告购买的位于灯塔市.4平方米住宅楼的查封。停止对该楼的执行。支持原告的异议请求。2、法院案件受理费由二被告全部承担。事实与理由：2018年11月28日原告与被告杨金艳签订了《房屋买卖协议书》，被告杨金艳将位于灯塔市.4平方米住宅楼，以176,900元的价格卖给异议人。因被告杨金艳于2017年1月9日向原告借款145,000元，利息31,900元，欠原告本息计176,900元，双方房款和欠款互相抵顶。协议达成后，被告杨金艳遂将住宅楼交付给原告，原告随即到产权产籍处申请办理房屋交易过户手续，佟二堡新市镇规划建设局产权产籍处于2019年5月17日给异议人出具了根据国家相关政策规定，四区连城小区暂时无法办理交易过户的《情况说明》，导致该住宅楼至今没有更名过户至原告名下。原告购买该住宅楼后，得知被告佟玉荣向贵院申请财产保全，贵院下发了（2019）辽1081民初2739号民事裁定书，查封了原告从被告杨金艳处购买的该住宅楼。原告于2019年8月11日向贵院提出执行异议申请，要求立即解除对自己购买的住宅楼的查封，贵院于2019年10月28日下发了（2019）辽1081执异32号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，在贵院查封该住宅楼之前，原告与被告杨金艳之间签订了合法有效的房屋买卖协议，房屋已由原告实际占有，原告已支付了全部房屋价款，且非因原告自身原因未办理过户登记，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当认定该住宅楼归原告所有。杨金艳一审辩称：当时我急用钱，从于孝芳处借钱145,000元现金，我承诺用完马上还，我承诺还不上钱房子就抵押给原告，2018年11月28日我的房子就抵给原告。我也欠佟玉荣钱，佟玉荣通过我抬钱借我的钱我给佟玉荣出具的欠条，为了赚利息。该两笔钱我都借给了马良鑫，现在马良鑫去世了。原告去了该房屋居住。原告找了我去办理不动产登记证，但是房产部门说我们旧小区不给过户。我给原告出具了欠条，房子给了原告后写了协议欠条作废。佟玉荣一审辩称：驳回原告的诉讼请求，继续执行该房屋。一审法院认定事实：2018年11月28日于孝芳与杨金艳签订了买卖房屋协议，杨金艳将位于灯塔市.4平方米住宅楼，以176,900元的价格卖给于孝芳。给付方式为因杨金艳于2017年1月9日向于孝芳借款145,000元，利息31,900元，欠于孝芳本息计176,900元，双方房款和欠款互相抵顶。协议达成后，根据国家相关政策，四区连城小区的房屋暂时无法办理交易过户等业务，该房屋未办理房屋登记变更手续。于孝芳于2019年初，以其名义向连城物业管理有限公司交纳了物业费和电费。2019年5月18日，杨金艳搬离了涉案房屋。因佟玉荣对杨金艳享有金钱债权，一审法院于2019年6月17日作出（2019）辽1081民初2379号民事裁定书，查封了杨金艳名下的位于灯塔市.4平方米住宅楼。以上事实，有当事人的庭审陈述、（2019）辽1081民初2379号民事裁定书、（2019）辽1081民初2379号民事判决书、买卖房屋协议、听证笔录、情况说明、收款收据、连城物业管理有限公司专业发票等证据在卷为证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。佟玉荣对杨金艳享有金钱债权，一审法院于2019年6月17日作出（2019）辽1081民初2379号民事裁定书，查封了杨金艳名下的位于灯塔市.4平方米住宅楼。于孝芳于一审法院查封涉案房屋前与杨金艳签订的买卖房屋协议书，并以抵顶欠款的方式支付了价款，杨金艳于2019年5月18日搬出涉案房屋，于孝芳随即占有了该房屋。根据国家相关政策，四区连城小区的房屋暂时无法办理交易过户等业务，涉案房屋未办理过户登记，也并非于孝芳的自身原因。故于孝芳的执行异议成立。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：解除对杨金艳名下位于灯塔市.4平方米住宅楼的查封，对该套房屋停止执行。案件受理费100元，减半收取50元，由杨金艳负担。本院二审期间，上诉人佟玉荣提供案涉房屋所在小区物业费收款收据，用以证明无论何时交费收据中所写的缴费时间是固定，交费时间和开票时间不一致。于孝芳对上述证据的真实性认可，称其5月份入住并交纳的费用，收据所写时间为1月份。对上诉人证据的真实性及关联性本院予以确认。本院对一审查明的2019年5月18日，杨金艳搬离了涉案房屋不予确认，对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，关于上诉人佟玉荣上诉请求撤销一审判决并驳回于孝芳一审诉讼请求一节，本案中被上诉人于孝芳与原审被告杨金艳均认可双方2018年11月28日签订的买卖房屋协议中约定的购房款系杨金艳以其欠于孝芳145,000元借款及利息抵顶的，该房屋买卖协议实质系以房抵债协议，但根据现有证据不足以确定双方之间的欠款事实，即无法认定上诉人是否已支付购房款，且虽于孝芳主张其于2019年5月份开始占有案涉房屋，但其提供的物业费、电费收据记载的时间与其实际交付时间不一致，其主张5月份入住案涉房屋依据不足，其提供的水费票据显示的时间系在被上诉人查封案涉房屋之后，故根据现有证据亦不足以认定于孝芳在案涉房屋查封前已合法占有该房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，于孝芳对争议房屋不享有有足以排除执行的权益，上诉人的上诉请求本院予以支持。综上所述，佟玉荣的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销辽宁省灯塔市人民法院（2019）辽1081民初3819号民事判决；二、驳回被上诉人于孝芳原审诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由杨金艳负担；二审案件受理费100元，由杨金艳负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年六月二十二日法官助理王首智书记员胡子健