江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0902民初5516号原告（反诉被告）：李永红，男，1966年7月29日出生，住江苏省盐城市盐都区。原告（反诉被告）：马海燕，女，1966年4月9日出生，住江苏省盐城市盐都区。共同委托诉讼代理人：许斌、赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗得中，男，1960年11月3日出生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：徐存英，江苏力海律师事务所律师。原告（反诉被告）李永红、马海燕与被告（反诉原告）罗得中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月12日受理后，被告罗得中在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院经审查认为被告罗得中的反诉请求与本诉事实存在关联性，决定在本诉案件中一并审理。本院依法组成合议庭于2020年6月2日公开审理了本案。原告（反诉被告）李永红、马海燕及其共同委托诉讼代理人赵龙生到庭参加诉讼，被告（反诉原告）罗得中及其委托诉讼代理人徐存英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永红、马海燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还预付租金30000元，并承担从2019年5月31日起至实际给付之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约赔偿金。2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月31日签订了《房屋租赁协议书》，约定被告将“盐城市**路*、*号底层*、*室门市”的房屋出租给原告，同时约定被告将南至北约5.72米、东至西约12.7米含过道部分给原告使用，被告需保证原告过道使用南北宽度5.72米左右；原告向被告预付租金3万元。因上述过道使用权争议致使原告不能入住装潢，原告于2019年6月10日向被告发函，要求被告于2019年6月15日前提供上述过道共有权人同意原告使用过道的具体位置及面积，并告知被告如逾期未提供，原告即解除与被告签订的《房屋租赁协议书》，但被告不予理踩。原告于2019年6月17日向被告致函，由于其未提供共有权人同意原告使用过道的手续，双方的《房屋租赁协议书》已于2019年6月15日解除，要求其退还预付租金30000元，但至今未果。原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告罗得中辩称：1、原、被告双方已经签订了房屋租赁协议书，该协议并没有约定将原告诉称的过道作为该协议书生效或者解除的条件。2、原告于2019年6月10日通过微信向被告发出要求解除协议的通知，被告于2019年6月14日明确答复原告不同意解除该租赁协议。因此原告应当按照合同的约定支付房屋租金。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告罗得中向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付反诉原告2019年9月的房租费10000元，房租装潢费用4800元，合计14800元。2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2019年5月31日签订了房屋租赁协议，该协议对租房的坐落位置、期限、面积、年租金、租金支付方式、迟延履行违约金支付方式均作了明确约定。协议签订后，反诉原告按反诉被告要求对出租房作了部分油漆和砌墙分隔，共计花去4800元。后双方协商，反诉被告先支付了6、7、8三个月的租金3万元。2019年6月10日，反诉被告无故发函要和反诉原告解除租房协议。后反诉原告于2019年10月将案涉房屋出租他人。2019年9月份的房租反诉被告至今未付，故反诉原告提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告李永红、马海燕辩称：1、反诉被告并未要求反诉原告对出租房进行砌墙分割，而且反诉原告是否对出租房进行了部分刷油漆，反诉被告不清楚，其产生的所谓费用与反诉被告无关。2、反诉原告在反诉状中也承认在2019年10月份将案涉房屋出租给他人，对其未造成任何损失，反诉原告也认可了双方之间的房屋租赁协议已解除。反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2019年5月31日，出租方罗得中（甲方）与承租方李永红、马海燕（乙方）签订《房屋租赁协议书》，案涉内容有“一、租赁期限及付款方式：1、甲方现自愿将盐城市**路*、*号底层*、*室门市房屋使用权租赁给乙方（面积附产权证）（南至北约5.72米，东至西约12.7米含过道部分给乙方使用，甲方过道部分与另一家发生争议乙方服从甲方与另一家调解，调解后不影响甲乙双方合同其他条款及房租，需保证乙方过道使用南北宽度5.72米左右，在甲方与另一家调解中如需改变现有门面所产生的费用由甲方全权负责），租赁期从2019年6月16日起至2022年6月15日止，租赁期叁年。2、双方议定每年租金计人民币壹拾贰万元整（120000.00元/年）……三、其他事项：1、甲方将房屋租赁给乙方经营，乙方应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得私自拆改、扩建或增添，确需变动的徐征得甲方同意，乙方保证在租赁期后将与隔壁门市打通的墙壁恢复原状后给交给甲方。另楼梯、扶手及涂料由甲方负责安装，大门内南边拆除、过道整体整洁由甲方负责，其他由乙方负责……”2019年5月30日，李永红通过微信转账10000元给罗得中。2019年5月31日，李永红通过微信转账11000元、9000元给罗得中。2019年5月31日，马海燕、李永红向罗得中出具承诺书，载明“马海燕、李永红与罗得中2019年5月31日签订的房屋租赁协议，因马海燕、李永红资金未回笼，先付叁万元房租给罗得中，剩余玖万元房租在一个月内付清。如不按期付清余款，叁万元房租不予退还作为补偿金及违约金。”2019年6月10日，李永红、马海燕通过微信向罗得中发出函告“我们与你于2019年5月31日签订《房屋租赁协议书合同》，根据协议第一条约定，你方将过道部分也出租给我们使用，但因过道部分使用权发生争议，具体使用的位置无法确定，导致我方不能入驻装潢。为此特向你致函：请你于2019年6月15日前提供过道所有权人同意我们使用过道部分的具体位置及面积（南北宽度5.72米）。如逾期，我们即解除与你签订的房屋租赁协议书，本函即为解除协议的函告，不再另行通知。”2019年6月14日，罗得中通过微信回复“李永红、马海燕，我与你们签订的房屋租赁协议书，没有明确约定过道需要共有权人同意，故你要求解除租赁协议理由不能成立。”2019年6月17日，李永红、马海燕又通过微信向罗得中发出函告“我们与你于2019年5月31日签订《房屋租赁协议书合同》，由于你未能在2019年6月15日前提供过道所有权人同意我们使用过道的手续，该协议已于2019年6月15日解除，请你将收取我们的3万元退还，并直接汇至马海燕微信账户。敬请理解！”另查明，2019年9月19日，出租人罗得中与承租人周南江、向松签订房屋租赁协议书一份，罗得中将盐城市**路*、*号底层*、*室门市房屋租赁给周南江、向松，租赁期从2019年10月10日起至2022年10月9日止，租赁期叁年。罗得中与案外人唐修猛、胥爱民因相邻关系产生纠纷，唐修猛、胥爱民起诉到法院，要求罗得中拆除案涉*、*室门市南侧公共通道上的建筑物。本院认为：根据原、被告签订的《租房协议书》中有关“案涉101、102室门市及南至北约5.72米，东至西约12.7米含过道出租给承租人使用，及保证承租人过道使用南北宽度5.72米”的约定，被告应当保证原告正常、合理使用租赁物，但因过道部分使用权存在邻里矛盾，经原告催告后，被告亦未能协调解决，致使原告无法使用，原告据此向被告提出解除租赁协议，结合案外人与被告就案涉过道发生纠纷起诉至法院，被告仍未能协调解决问题，并且不能保证原告对约定的过道能够正常使用，双方签订合同的目的无法实现，原告有权解除《租房协议书》，协议解除时间为原告发出通知明确之日即2019年6月15日。被告罗得中辩称没有约定解除条件，租赁协议未解除，不同意返还租金，但被告在2019年9月又将案涉房屋出租于他人，以实际行为认可了租赁协议的解除，故对该辩称意见本院不予采信。合同解除后，被告应将收取的房租30000元返还给原告，同时应承担违约金（自解除协议之日起至2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算、自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告罗得中提出反诉，要求反诉被告支付2019年9月的房租费10000元、房租装潢费用4800元，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、本诉被告罗得中应于本判决生效后十日内向本诉原告李永红、马海燕返还房屋租金30000元，并承担违约金（自2019年6月16日起至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回反诉原告罗得中的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由本诉被告罗得中负担；反诉案件受理费85元，由反诉原告罗得中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈律心人民陪审员  董 琴人民陪审员  蒋晓强二〇二〇年六月十一日法官 助理  周 斌书 记 员  熊书伟附录法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。