文书内容江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1930号上诉人（原审被告）：杨代琴，女，1962年10月20日生，汉族，住南京市栖霞区。委托代理人：张国民，江苏苏德律师事务所律师。委托代理人：吴娟，江苏苏德律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张才梅，女，1971年3月11日生，汉族，住南京市栖霞区。委托代理人：周丽，江苏苏强律师事务所律师。上诉人杨代琴因与被上诉人张才梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨代琴上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人主张装修补助费4.6万元及停业损失补偿14万的诉讼请求；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人诉请的各项费用是根据上诉人与征收办签订的征收补偿协议计算的，但是上诉人与征收办签订的征收补偿协议并未约定上诉人应支付给被上诉人费用，且在案涉房屋的拆迁公告和征收补偿实施方案中，被征收人均为上诉人，没有被上诉人。对于被上诉人所要求的拆迁补助费，上诉人认为被上诉人主张的该项费用并未发生。装修补助和提前搬家奖励费是补偿给上诉人的，与被上诉人无关。设施搬运费也并未实际发生，被上诉人至今未将房屋返还给征收部门或者上诉人。被上诉人要求的营业用房的停业补偿费，该项补偿费用直接以房地产估价的10%计算的，而不论房屋的实际经营情况，且该项费用是对房屋产权人不能使用房屋的收益损失补偿；对于被上诉人所要求的装修补偿，被上诉人均未举证对房屋有任何装修投入，案涉房屋使用时间很久，即使有少量的投入，也应该折旧完毕，装修补偿是对房屋本身的装修补偿，与被上诉人无关。因此，装修补助费4.6万元以及停业损失补偿14万元，也不应当支付给被上诉人。张才梅辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、双方之间签订的房屋租赁合同合法有效，约定了如遇房屋拆迁，遇国家补贴属于乙方的，甲方应还给乙方。根据一审期间调查取证，与被上诉人相关的拆迁安置补偿共计60万元，其中包括搬迁补助费、装修补助费、设施搬运费及其他费用。被上诉人自2015年承租涉案房屋，在此进行电脑销售、电脑维修，在经营过程当中，因为经营和生活的需要，必定要对房屋进行修缮装修以及设施设备的添附，以满足自己经营生活的需要。上诉人在一审中也认可了被上诉人对该房屋装修和设施设备进行添附。2、拆迁办所发放装修营业用房的营业补偿费用，发放标准是基于该房屋被认定为商业用途。拆迁办在拆迁时对房屋的经营状况进行了调查，也是基于三家承租户的经营行为才将房屋认定为商用，并进行征收。基于被上诉人的经营行为，上诉人才能取得巨额的停业补偿费用，而且被上诉人自2015年承租经营涉案房屋直到拆迁，因考虑到客户群可能流失，进货渠道也要尽量保持稳定，到现在为止仍未找到合适的位置进行经营，损失惨重。该次拆迁不仅让被上诉人损失了装修装饰的投入，还产生了巨额的搬家费用，且客户流失、经营中断。从拆迁给被上诉人所带来的巨大损失来看，该停业补偿费用也应当予以支付给被上诉人，一审法院根据上诉人承租涉案房屋的面积，将该部分的停业补偿费用的50%判决给了被上诉人，完全公平合理。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张才梅向一审法院起诉请求：1、判决杨代琴支付张才梅固定电话、有限电视、空调等拆移补助费、装修补助费、提前搬家奖励费、停业补偿费用、设施搬运费等各项费用共计603463.5元；2、判令杨代琴承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月10日，杨代琴委托陈传领与张才梅签订协议一份，约定张才梅承租杨代琴门面房两间；房屋租金为每年46000元，第二年开始每年递增5%；租房日期自2017年2月10日起到2022年2月10日止，房租为每年先交后租，一年交一次；如遇房屋拆迁，国家补贴属于张才梅的，杨代琴应返还给张才梅。张才梅承租后，与其家人将涉案房屋用于个体经营，经营电脑、电脑配件、数码产品销售、维修等。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布征收决定及征收公告，征收包括涉案房屋在内的地块房屋。2019年6月17日，杨代琴与南京市栖霞区征收部门签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定征收部门征收和燕路404号-11、12、13、14房屋（房屋面积为50.14平方米+18.51平方米+18.51平方米+45.95平方米），支付杨代琴固定电话（4部）拆移补助费1240元、有限电视（2户）拆移补助费800元、空调（4台）拆装补助费800元、宽带网（2端口）拆除补助费1000元、太阳能热水器（1台）拆装补助费200元、电增容补助费280元、装修补助费129506元、提前搬家奖励费272702元、征收其他非住宅房屋的设施搬运费用218162元、征收营业用房的停业补偿费用545405元。庭审中，张才梅陈述其租赁的房屋只是涉案征收补偿协议中载明房屋的一部分，其租赁房屋面积为68.65平方米（50.14平方米+18.51平方米），杨代琴予以认可。张才梅陈述其于2015年2月从他人处受让涉案房屋，支付了装让费，受让了一些装饰装修物，且张才梅在租赁使用涉案房屋后，也对涉案房屋进行了装修，如店招门头、门窗、墙面粉刷、吊顶、线路重排、重做排水系统、铺设地板地砖等，并举证照片、证明、收据、销货清单、转让协议、协议为证；杨代琴认可张才梅自2015年2月开始租赁使用涉案房屋，对除租赁协议以外的其他证据不予认可，并陈述转让费不是支付杨代琴的，且其交付给张才梅的房屋不是毛坯房，是有简装的。张才梅举证涉案房屋征收过程中，相关评估机构对和燕路404号-11、12、13、14房屋装饰装修所做的评估结果分户表，拟证明杨代琴应支付张才梅装修补偿款58161元，杨代琴认可真实性，但认为其对涉案房屋有简易的装修，装修补偿应归其所有。张才梅陈述其租赁房屋后，装了一部固定电话、一个有限电视，杨代琴陈述其交付房屋时，房屋确实没有电话、有限电视。张才梅陈述其租赁房屋后，安装了一台空调、一个宽带，杨代琴予以认可。张才梅陈述其承租房屋后，安装了一台热水器，并举证热水器购买凭证及安装服务单，杨代琴不予认可，陈述其交付房屋是有一台热水器。张才梅举证支付宝进货记录及证人证言，拟证明其租赁涉案房屋后，用于经营，后由于拆迁，搬迁了大量的货物，杨代琴认为即便按证人证言所述，张才梅搬迁货物产生1500元搬家费，但张才梅要求杨代琴支付数万元的搬迁费，明显不符合常理。在案件审理过程中，杨代琴陈述其至今未将涉案房屋交付给张才梅，张才梅陈述房屋已经清空，东西也搬走了，因为有纠纷，所以钥匙没有交。上述事实，有授权委托书、租赁合同、证明、营业执照、户口本、房产证、房屋征收材料、店铺转让协议、收据、销货清单、证人证言、支付宝进货记录、安装服务单、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反相关法律、法规的强制性规定，合同合法有效。在租赁房屋期间，相关部门发布征收公告，征收包括涉案房屋在内的地块房屋，征收公告发布之日，依据相关规定，张才梅与杨代琴签订的房屋租赁合同应予解除。杨代琴已与拆迁部门签订了征收补偿协议，依据相关法律规定，杨代琴应将张才梅损失补偿支付张才梅。综合根据双方举证及陈述，对于张才梅的损失，一审法院酌定如下：固定电话拆移补助费310元、有限电视拆移补助费400元、空调拆装补助费200元、宽带网拆除补助费500元、太阳能热水器拆装补助费200元、装修补助费46000元、设备设施搬运费1500元、停业损失补偿14万元，合计189110元。至于张才梅要求杨代琴支付提前搬家奖励费，张才梅至今未将房屋交还给杨代琴，故对张才梅的该项请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，一审判决：一、杨代琴于判决生效之日起十日内支付张才梅各项损失合计人民币189110元。二、驳回张才梅的其他诉讼请求。一审案件受理费9835元，减半收取为4918元，由张才梅负担3418元，杨代琴负担1500元。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人提交了以下证据：1、营业性房屋征收补偿分户估价表，以证明营业损失补偿是根据房屋使用年限、房屋年纯收益等计算，并非是对被上诉人实际经营损失的补偿；2、不动产登记资料查询结果证明，以证明案涉房屋用途本身就是商业；3、南京金犇来工贸有限公司企业公示信息，以证明2001年8月上诉人已在涉案房屋设立公司，并办理了营业执照；4、征收房屋室内装饰装修补偿金额分户估价结果表及现场勘察表，以证明拆迁办对上诉人装修补充项目包括地面、墙面、顶面等部位装修情况，被上诉人对此并未装修。被上诉人对上述证据的质证意见为：1、上诉人已在一审提交过证据1、4，被上诉人对其真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可，认为政府在对房屋使用权与使用价值进行补偿时，已经补偿了房屋的营业用途，而停业损失补偿是基于房屋在拆迁时的实际经营状况，最高不超过房地产价格的10%，两者不能混为一谈。2、对证据2、3的真实性、合法性无异议，但不认可关联性和证明目的，停业损失补偿是根据现有经商户在拆迁后停产停业产生的损失的补偿,南京金犇来工贸有限公司也未在拆迁房屋实际经营。对于以上证据的真实性本院予以确认，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人之间就涉案房屋签订的房屋租赁合同系其真实意思表示，不违反相关法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行其合同义务。在涉案房屋租赁合同租赁期限内，相关部门发布拆迁公告，故涉案房屋租赁合同应当终止履行。现双方租赁合同约定，如遇房屋拆迁，国家补贴属于承租人的，出租人应返还给承租人。现被上诉人已与征收部门签订征收补偿协议，并就涉案房屋的装饰装修补偿与停业补偿进行了具体约定。在此情况下，被上诉人可根据相关证据，向上诉人主张其承租部分房屋的装饰装修补偿与停业补偿。上诉人上诉称其不应支付补偿费用，并无依据，本院不予支持。关于装饰装修补偿，因被上诉人承租房屋多年，对涉案房屋进行适当装修符合常理，评估结果分户表亦能佐证其承租部分的具体装修内容与补偿金额。在此情况下，考虑到上诉人对承租房屋进行的基础装修，一审法院根据本案实际情况，酌定上诉人赔偿被上诉人装修补助费46000元，并无不当。关于停业补偿费用，因拆迁对于出租人和承租人都会造成停业损失，且案涉房屋租赁合同对停业损失并未具体约定，一审法院根据被上诉人承租部分占房屋的整体比例，认定上诉人应将约占该部分停业补偿费用50%的14万元支付被上诉人，亦无不当。综上，杨代琴的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由杨代琴负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年六月十日书记员  朱亚芳