湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3675号上诉人（原审原告）：黄丹，女，1985年1月22日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红月，湖南揽胜律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：浏阳金汇置业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶浏路405号。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：陈花琳，湖南纬地律师事务所律师。上诉人黄丹与被上诉人浏阳金汇置业发展有限公司（以下简称金汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初6195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄丹上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判金汇置业公司向黄丹支付逾期交房违约金55611.68元（2017年10月1日至2018年6月12日，共计255天，以已付房款436170元为基数，按万分之五每日的标准计算）；3、改判金汇置业公司向黄丹支付逾期办妥房屋产权证的违约金4361.7元；4、改判金汇置业公司对涉案房屋存在的地面开裂、不平整、墙面鼓包、主梁倾斜问题进行修复；5、由金汇置业公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院未能准确界定上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，过分偏袒被上诉人一方。1、上诉人并非收取税费和专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金和税费并非上诉人合同项下的主要义务，被上诉人以他人的权利来免除自身的主要义务，不符合先履行抗辩的行使条件。此外，有确切证据表明被上诉人在上诉人购房期间，已经出现了“经营情况严重恶化”、“丧失商业信誉”等情形，上诉人不仅未违约在先，反而具有行使不安抗辩权的权利。2、被上诉人的违约行为已经原审确认，应当承担相应违约责任。3、被上诉人的交房时间系2016年9月28日，而非上诉人主张或一审法院认定的2016年1月28日。二、一审法院未能从宏观上准确把握整个案件的全貌，以致作出错误判决。涉案楼盘至晚于2015年即出现了大量问题，被上诉人因资金周转困难而致使工期延误，各项事宜无法按时推进。对此，业主自发组织了多次维权行动，当地政府等国家机关亦介入参与协调，被上诉人曾多次明确承认因自身经营问题所导致延期交房的事实并拿出过相关赔偿方案。也正是因为该原因，被上诉人无法按照既定时间办理房产证。此外，涉案楼盘还存在欺诈销售、质量问题严重、绿化不达标、消防设施不齐备等多重问题。金汇置业公司辩称：1、本案不存在逾期交房违约金。上诉人购买的是现房，房屋在2016年1月28日已竣工验收合格，但上诉人不履行交清费用的义务，不按时收房，逾期交房并非被上诉人责任。2、根据合同约定的办证时间是2018年9月30日，而本案实际办证时间为2018年7月6日，不存在逾期办证。3、上诉人没有任何证据证明质量问题的存在，以及该问题系因被上诉人原因造成。综上，上诉人的上诉没有事实和法律依据。黄丹向一审法院起诉请求：1、判决金汇置业公司向黄丹支付逾期交房违约金55611.68元（违约金计算方法：以已付房款436170元为基数，按每日万分之五，自2017年10月1日起计算至2018年6月12日止）；2、判决金汇置业公司向黄丹支付逾期办理房屋产权证违约金4361.7元；3、判决金汇置业公司对于涉案房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜问题造成的损失进行修复；4、本案诉讼费由金汇置业负担。一审法院认定事实：黄丹与金汇置业公司于2017年7月25日签订编号为2013021707009的《商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议约定：黄丹出资购买金汇置业公司开发的金汇·御景花园（推广名金汇·大瑶公馆）1幢07009号房，房屋建筑面积149.75平方米，单价每平方米2912.65元，购房总价436170元。金汇置业公司应在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给黄丹使用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。房屋交付后，买受人可以对房屋进行装修，出卖人完成工程验收备案登记等手续后再入住。买受人应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。因出卖人原因导致逾期交房的，逾期不超过九十日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三作为违约金，逾期超过九十日后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五作为违约金。出卖人应当在商品房交付使用后1年内，于2018年9月30日之前将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案，若因出卖人原因导致逾期的，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负。出卖人未收到合同约定的全部购房款前，该房屋所有权属于出卖人，且出卖人可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。黄丹于2017年7月11日缴纳10000元房屋定金，上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，黄丹于2017年7月25日交纳首付款78170元，余款348000元由贷款银行已支付金汇置业公司。黄丹于2018年6月12日交纳办证费用，次日金汇置业公司向黄丹交付了涉案房屋，并于2018年7月6日已办理好不动产权属证书。关于涉案商品房的竣工验收时间的认定问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。涉案《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。本案中，原告提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年9月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。被告提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年1月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。经核实，双方提供的《竣工验收备案表》均系浏阳市城市建设档案馆原始资料，在上述资料中出现不同竣工验收时间的情况下，经一审法院调取查阅全部原始备案资料结合本案实际情况，一审法院依法认定涉案商品房于2016年1月28日经建设、勘察、设计、施工和工程监理验收合格，竣工验收备案时间为2016年9月30日。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，黄丹与金汇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。关于是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案房屋应当于2017年9月30日前交付黄丹，金汇置业公司实际于2018年6月13日向黄丹交付房屋。《商品房买卖合同》及补充协议约定黄丹应当在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、物业维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。本案中，黄丹未按合同约定在首次交付房款时办理房屋产权登记所需费用，系其违约在先，金汇置业公司根据合同约定有权拒绝交付房屋，且不承担由此造成逾期交房的违约责任。故黄丹要求金汇置业公司承担逾期交房违约责任的事实及理由均不成立，一审法院依法不予支持。关于是否逾期办理房屋产权证问题。本案中，《商品房买卖合同》及补充协议约定，金汇置业公司应在交房后1年内，于2018年9月30日前为黄丹办理不动产权证登记。金汇置业公司已于2018年7月6日为黄丹办理好不动产权证登记，未违反双方的约定，综上，故对黄丹要求金汇置业公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于黄丹要求金汇置业公司对涉案房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜等问题进行整改的请求。金汇置业公司异议认为，黄丹未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见，亦未提供其他证据予以证明。一审法院认为，黄丹未提供证据证明涉案房屋存在地面开裂、墙面鼓包、地面不平整、主梁倾斜等问题，系涉案房屋质量问题或金汇置业公司原因所导致，应由其承担举证不能的责任。故对其该主张，一审法院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回黄丹全部诉讼请求。一审案件受理费1299元，由黄丹负担。二审过程中，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。对于上诉人提出的要求被上诉人承担逾期交房违约责任的主张，本院认为，被上诉人虽迟至2018年6月13日才向上诉人交房，但根据合同约定，在上诉人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金的情况下，被上诉人有权拒绝交付房屋，且不承担由此造成的逾期交房违约责任，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的要求被上诉人承担逾期办证违约责任的主张，本院认为，根据合同约定，被上诉人应在交房后一年内，于2018年9月30日前为上诉人办理不动产权证登记，现被上诉人已于2018年7月6日为上诉人办妥了不动产权属证书，不存在违约，故对上诉人的该项主张不予支持。对于上诉人提出的要求被上诉人对房屋质量问题进行整改的主张，因上诉人未就其主张的质量问题提供充分证据，故对其该项主张亦不予支持。综上所述，黄丹的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1299元，由上诉人黄丹负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  陈新华审判员  刘 刚二〇二〇年六月十七日书记员  杨 蓓附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。