江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)苏04执异10号案外人：常州钦盛园林绿化工程有限公司，住所地常州市武进区嘉泽镇夏溪西路151号。法定代表人：周良钦，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢逸，江苏铭勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，江苏铭勤律师事务所律师（实习）。申请人：中国农业银行股份有限公司常州武进支行，住所地常州市武进区湖塘花园街88号。法定代表人：薛健，该行行长。委托诉讼代理人：潘旭霞，该行员工。委托诉讼代理人：常燕，江苏瑞鸿律师事务所律师。被申请人：夏溪花木市场控股有限公司，住所地常州市武进区嘉泽镇夏溪新东街88号。法定代表人：蒋益明，该公司董事长。本院在执行申请人中国农业银行股份有限公司常州武进支行（以下简称武进农行）与被申请人夏溪花木市场控股有限公司（以下简称夏溪花木公司）、万臻生态科技有限公司、江苏省武进农博园投资发展有限公司、汤国强、蒋益明、史亚飞诉前财产保全一案中，于2019年12月4日查封夏溪花木公司名下位于常州市武进区嘉泽镇花市路116号、118号房屋等不动产。案外人常州钦盛园林绿化工程有限公司向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：申请人武进农行向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人夏溪花木公司、万臻生态科技有限公司、江苏省武进农博园投资发展有限公司、汤国强、蒋益明、史亚飞的银行存款3540万元予以冻结或对其相应价值的财产予以查封、扣押。本院受理后，于2019年11月29日作出（2019）苏04财保81号民事裁定：冻结被申请人夏溪花木公司、万臻生态科技有限公司、江苏省武进农博园投资发展有限公司、汤国强、蒋益明、史亚飞的银行存款3540万元或查封、扣押其相应价值的财产。2019年12月4日，本院向常州市武进区不动产登记中心送达（2019）苏04财保81号民事裁定书、（2019）苏04执保131号协助执行通知书，请予协助查封夏溪花木公司名下位于常州市××区嘉泽镇××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号房屋等不动产（其中的116号、118号房地产以下简称116号、118号房屋），查封期限为三年，自2019年12月4日起至2022年12月3日止。案外人钦盛公司向本院异议请求：解除对常州市××区嘉泽镇××路××、××号房屋的查封。事实和理由:贵院因为武进农行与夏溪花木公司一案，裁定查封了116号、118号房屋。夏溪花木公司与钦盛公司于2017年5月8日签订了资产转让协议一份。协议约定：夏溪花木公司将上述房产转让给钦盛公司，钦盛公司自支付转让款成为该房屋的合法所有者。协议生效后，钦盛公司于2017年5月8日支付转让款728万元，夏溪花木公司也已经将房产交付给钦盛公司。钦盛公司取得房屋后，于2018年4月11日将该房屋出租给第三方使用，该房屋的水费、电费、煤气费的户主都是钦盛公司。由此可见，该房屋所有权人是钦盛公司且已经由钦盛公司实际占有、使用、收益。但因夏溪花木公司违约，至今未将房屋过户至钦盛公司名下。钦盛公司提供下列证据材料复印件：1、资产转让协议；2、江南农村商业银行银联交易凭条；3、中国农业银行银行卡交易明细；4、收据；5、商铺租赁合同；6、销售记录明细；7、收据；8、电量汇总；9、江苏省电力公司通用机打发票核查票；10、江苏增值税电子普通发票；11、证明。申请人武进农行答辩称：钦盛公司的执行异议没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、钦盛公司与夏溪花木公司签订的资产转让协议因签订主体不适格无效。根据常州市武进区行政审批局查询的工商登记资料，钦盛公司依法于2017年5月31日成立，也就是说钦盛公司在2017年5月31日才具备主体资格。而本案中，异议人钦盛公司与夏溪花木公司签订资产转让协议的时间为2017年5月8日，在该签订时间钦盛公司未依法成立，不具备主体资格。法人的民事行为能力始于法人成立，终于法人消灭。因此，该份资产转让协议因签订主体不满足合同成立要件，更不符合合同生效要件，不能产生法律效力，合同无效。二、钦盛公司提供的江南农村商业银行银联商务交易凭条、编号为1098851号的收据不能证明是其所付购房款。钦盛公司提供的2017年2月13日、2017年5月8日江南农村商业银行银联商务交易凭条及2017年5月8日夏溪花木公司出具的编号为1098851的收据均不能证明728万元是钦盛公司支付给夏溪花木公司关于花市路16号、118号房屋的购房款。2017年2月13日的江南农村商业银行银联商务交易凭条的签名是张巧英，不是钦盛公司；2017年5月8日的江南农村商业银行银联商务交易凭条无名，但根据交易卡号能看出是个人卡号而非钦盛公司转账；编号为10988号夏溪花木公司出具的收据内容为“交款单位:周良钦，花市路116、118号，金额柒佰贰拾捌万元整，收款事由暂收款”。从该份收据可以看出，交款单位为周良钦个人而非钦盛公司，收款事由为暂收款而非购房款。因此钦盛公司提供的江南农村商业银行银联商务交易凭条、编号为1098851号的收据不能证明是其所付购房款。三、商铺租赁合同、销售记录明细、收据、用电发票、证明均不能证明钦盛公司实际占有该房屋。1、2018年4月11日商铺租赁合同仅能证明周荣生将案涉房屋部分出租，而不能证明钦盛公司实际占有该房屋。2、销售记录明细、收据显示用户姓名为周良钦，不能证明116、118房屋系周良钦所有，更不能证明钦盛公司实际占有该房屋。3、电力核查票、发票显示户名为周荣生，不能证明116、118房屋系周荣生所有，更不能证明钦盛公司实际占有该房屋。4、村委会出具天燃气票据遗失证明不符合常理，天燃气安装因由天燃气公司出具票据，而且天燃气公司都会有存根，并不需要村委会出具证明。且该证明也仅证明周荣生开户，不能证明116、118房屋系周荣生所有，更不能证明钦盛公司实际占有该房屋。四、退一步讲，即使资产转让协议有效，钦盛公司未要求夏溪花木公司在2017年12月31日前过户，主观上也存在过错。根据不动产登记中心档案查询，夏溪花木公司在2017年7月27日对案涉房屋进行了变更登记，将花市路116、118号房屋与90号等一系列房屋登记在一起，建筑总面积为4824.08元。如果案涉资产转让协议真实，夏溪花木公司在变更登记时应将案涉房屋过户给钦盛公司，而不是合并变更登记。夏溪花木公司在明知116、118号房屋已经转让的情况下不过户而办理变更登记不符合常理。结合双方签订的资产转让协议第5条约定“甲方应当在2017年12月31日前将房屋过户至乙方名下”，夏溪花木公司并未在约定时间内将该房屋过户给钦盛公司，钦盛公司也没有催告要求配合办理不动产过户登记手续。钦盛公司对于2017年12月31日前没有申请办理不动产登记过户手续，其主观上具有一定的过错。五、异议理由是否成立适用的相关法律规定。钦盛公司提出“解除常州市××区嘉泽镇××路××、××号号房屋的查封”，根据本案的实际情况，对于钦盛公司提出的异议理由是否成立，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定审查。首先，本案被查封的是房屋，根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，房屋所有权属于法律规定的不动产。同时，根据物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力(法律另有规定的除外)。因此，本案完全符合上述第十七条规定的“需要办理过户登记的财产”条件。其次，如果钦盛公司依法成立时间早于资产转让协议签订时间，本案中作为夏溪花木公司房屋所有权的第三人，符合该条规定的主体条件，但本案中钦盛公司主体不适格，案涉资产转让协议无效。第三，对于“尚未办理过户登记手续”，按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十五条的规定，本案中法院于2019年12月4日查封涉案房屋时，不动产登记机关并未受理转让双方提交的转让房屋所有权过户登记申请，更未核准登记，也没有其他人民法院送达过户登记的协助执行通知书。第四，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，只有以下三个条件同时具备的情况下，人民法院才不得查封、扣押、冻结应当过户登记的财产:一是购买人已经支付全部价款;二是实际占有该财产;三是买受人对于未办理过户登记手续没有过错。本案中没有证据证明钦盛公司已经支付全部借款且实际占有该财产。判断第三个条件中有没有过错的唯一标准应当是未办理过户登记手续是主观原因还是客观障碍。根据物权法第十一条、《不动产登记暂行条例》第十四条至第十七条规定，结合双方签订的资产转让协议第5条约定“甲方应当在2017年12月31日前将房屋过户至乙方名下”，夏溪花木公司并未在约定时间内将该房屋过户给钦盛公司，钦盛公司也没有催告要求配合办理不动产过户登记手续。钦盛公司对于2017年12月31日前没有申请办理不动产登记过户手续，其主观上具有一定的过错，不符合上述查封冻结规定第十七条规定的条件，更何况本案中资产转让协议无效。第五，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南二》第8条规定，案涉房屋签订的资产转让协议无效，无证据证明钦盛公司已经实际占有该不动产和支付全部价款，也未在合理的时间内要求夏溪花木公司办理过户登记手续。因此，钦盛公司的异议请求不应得到法院的支持。由于本案仅仅是财产保全中的查封措施，不会对该财产作出实质性的处置，因此，只需要对该财产作最基本的形式审查，以确定该财产在谁的名下即可，根据《最高人民法院有关执行异议复议的规定》第二十五条第一项的规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条规定的需要解除查封冻结的情形，本案中法院对于涉案房屋使用权的查封并不属于以上情形中的任何一种，也不符合其他法律规定的条件。武进农行提供下列证据材料复印件：1、不动产登记簿查询证明；2、钦盛公司在公司登记机关的登记材料。被申请人夏溪花木公司未作答辩，亦未提供证据。本院查明：116号、118号房屋于2015年2月13日在不动产登记机构办理登记，所有权证号为常房武字第××号0号，房屋所有权人为夏溪花木公司，共有情况为单独所有，总层数为3层，建筑面积为923.99平方米。2017年7月27日，116号、118号房屋在不动产登记机构办理变更登记，变更登记事项为，不动产坐嘉泽镇××路××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号8号，房地号为G2400001954，不动产单元号为320412005001GB00602F00270005，不动产证号（房屋所有权证号）为xx，权利人（使用权人）为夏溪花木公司，占有份额为单独所有，建筑总面积为4824.08平方米。2017年5月24日，常州市公司登记机关作出名称预先核准通知书，名称核准号为320400MOO474865，预先核准名称为钦盛公司，拟设立企业股东（发起人或出资人）为周良钦、周荣生等。2017年5月31日，常州市武进区市场监督管理局发出公司准予设立登记通知书，载明：钦盛公司设立登记已经核准，法定代表人为周良钦，凭此通知书十日内领取营业执照。周良钦、周荣生系钦盛公司股东。2019年12月27日，常州仲裁委员会以2019常仲裁字第0557号受理申请人武进农行与被申请人夏溪花木公司、万臻生态科技有限公司、江苏省武进农博园投资发展有限公司、汤国强、蒋益明、史亚飞金融借款合同纠纷一案，于2020年4月23日作出2019常仲裁字第0557号仲裁裁决：1、夏溪花木公司向武进农行归还借款本金2950万元，及计算至2019年12月23日止的利息359624.72元，并支付自2019年12月24日起至实际还清之日止按合同约定计算的利息，包括罚息、复利；2、夏溪花木公司偿付武进农行律师代理费85000元；3、如夏溪花木公司未按期足额清偿上述债务，则武进农行有权以万臻生态科技有限公司设定抵押的坐常州市××、××号6号的房地产【不动产登记证明：苏（2017）常州市不动产证明第xx号】折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，且武进农行在本案与常州仲裁委员会2019常仲字第0558号案件、2019常仲字第0559号案件中享有的优先受偿金额，合计不超过75097000元的最高限额；4、如夏溪花木公司未按期足额清偿上述债务，则武进农行有权以万臻生态科技有限公司设定抵押的坐常州市××号、××号5号的国有土地使用权【不动产登记证明：苏（2017）常州市不动产证明第xx号】折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，且武进农行在本案与常州仲裁委员会2019常仲字第0558号案件、2019常仲字第0559号案件中享有的优先受偿金额，合计不超过16670000元的最高限额；5、江苏省武进农博园投资发展有限公司对夏溪花木公司的上述债务在7920万元的最高限额内承担连带清偿责任；6、汤国强对夏溪花木公司的上述债务在2亿元的最高限额内承担连带清偿责任；7、蒋益明、史亚飞对夏溪花木公司的上述债务在2亿元的最高限额内承担连带清偿责任；8、本案仲裁费99091元、保全费5000元由六被申请人承担；以上各项义务，六被申请人应于本裁决书送达之日起15日内向武进农行履行完毕。关于钦盛公司提供的一份落款日期为2017年5月8日并盖有钦盛公司印章的资产转让协议，转让方为夏溪花木公司，受让方为钦盛公司。协议第1条、第2条约定，夏溪花木公司同意将其所有的常州市××区嘉泽镇××路××、××号8号房屋的资产转让予钦盛公司，转让房屋的所有权证号为常房武字第××号0号，国有土地证号为武国用（2013）第x号；转让资产包括房屋所有权和房屋附着的土地使用权。协议第3条约定，资产转让价格为728万元，在本协议生效后由钦盛公司支付至夏溪花木公司或其指定账户。协议第5条约定，自钦盛公司支付完毕全部转让款起，钦盛公司即成为该转让资产的合法所有者，享有并承担与转让资产有关的一切权利和义务；且夏溪花木公司应当在2017年12月31日前将房屋过户至钦盛公司名下。协议还约定了其他事项。交易时间为2017年2月13日的江南农村商业银行银联商务交易凭条载明：商户号960320451930139，商户名称夏溪花木公司，交易类型消费，交易62×××2020，交易金额200万元，在该凭条上书写有“张巧英”姓名。交易时间为2017年5月8日的江南农村商业银行银联商务交易凭条载明：商**×××****，商户名称夏溪花木公司，交易类型他行消费，交易62×××7878，交易金额528万元。中国农业银行银行卡交易明细清单载明：账号**×××****、张巧英，交易日期2017年5月8日，消费-528万元。夏溪花木公司于2017年5月8日出具的收条载明：交款单位为周良钦，花市路116号、118号；收款728万元；收款事由为暂收款。2018年4月11日，出租方周荣生与承租方潘群芳签订一份商铺租赁合同，约定周荣生将其拥有产权的房屋出租给潘群芳使用。合同第一条约定,周荣生出租的商铺坐嘉泽镇××路××、××及××层二层。合同第二条约定，房屋租期为10年，自2018年4月11日；经周荣生向潘群芳移交房屋钥匙后视为交付完成；潘群芳已收到一层、二层的全部钥匙和水卡一张；免租期为2个半月，自2018年6月26日起至2028年6月26日止。合同第三条约定的租金及支付为：1、租金一年一付，提前2个月每年4月26号支付下期租金，押金为5万元，合同签订之日起15日内支付第一年租金及押金等；2、租金及押金支付至周荣生如下银行账户：账户名称周荣生，**×××****，开**×××****。合同还约定了其他事项。三份开票日期为2019年12月9日的江苏省电力公司通用机打发票核查票分别记载了用电量、电费金额等，该三份核查票所对应的三用户分别为：1、户号3603427884，户名周荣生，地址嘉泽镇夏溪花市路；2、户号3603416208，户名周荣生，地址嘉泽镇夏溪花市路；3、户号3603931963，户名周荣生，地址嘉泽镇夏溪花市路。十四份开票日期为2019年12月9日的国网江苏省电力有限公司常州供电分公司开具的江苏增值税电子普通发票记载了用电量、电费金额等，其所对应的二购买方分别为：1、名称周荣生，地址嘉泽镇夏溪花市路，户号3603427884；2、名称周荣生，地址嘉泽镇夏溪花市路，户号3603416208。江苏夏溪花木市场管理有限公司出具的销售记录明细记载，用户编号为1645，编号为花市路116、118号，用户姓名周良钦，购买时间为2018年7月21日起分段计时至2019年10月18日，在此期间的购量/金额、实缴金额、单价，类型为水卡充值。江苏夏溪花木市场管理有限公司于2019年12月9日出具的收据载明：名称周良钦，花市路116、118号，收费1000元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，116号、118号房屋系夏溪花木公司单独所有，钦盛公司认为其是该房屋的所有权人，缺乏事实依据。《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十五条规定：依法设立的公司，由公司登记机关发给《企业法人营业执照》；公司营业执照签发日期为公司成立日期；公司凭公司登记机关核发的《企业法人营业执照》刻制印章，开立银行账户，申请纳税登记。钦盛公司于2017年5月24日被预先核准公司名称，于2017年5月31日登记成立。根据上述法律规定，钦盛公司在2017年5月31日后凭公司营业执照刻制印章。涉案资产转让协议的落款日期为2017年5月8日，先于公司登记成立日，且盖有钦盛公司印章。对此，钦盛公司不能作出合理解释。因此，该资产转让协议不能证明钦盛公司与夏溪花木公司在涉案查封已前签订合法有效的书面房屋买卖合同。钦盛公司述称本公司根据涉案资产转让协议于2017年5月8日向夏溪花木公司支付转让款728万元，但根据其提供的收付凭据，涉及二笔交易款项，交易时间均在钦盛公司登记成立之前。交易金额为200万元、书写张巧英姓名的2017年2月13日的交易凭条，与交易金额为528万元、交易相对人为张巧英的2017年5月8日的交易凭条及交易明细，两者交易相对人的交易卡号不一致，且未涉及钦盛公司。夏溪花木公司于2017年5月8日出具的收条记载的交款人为周良钦，收款事由为暂收款，且亦未涉及钦盛公司。因此，钦盛公司提供的上述证据材料不能形成证据链以证明其已支付涉案房屋价款。涉案商铺租赁合同的出租方为周荣生，约定租金收取人为周荣生。涉案通用机打发票核查票和增值税电子普通发票记载的电力用户名为周荣生，且有3个不同的户号，未载明该3个户号与116号、118号房屋的对应关系。江苏夏溪花木市场管理有限公司出具的销售记录明细和收据记载的用户姓名为周良钦。上述证据材料均在钦盛公司成立后形成，其内容与钦盛公司是否占有涉案房屋，并无直接关联。因此，钦盛公司主张本公司已合法占有涉案房屋，其证据和理由均不充分。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。对于常州市武进区嘉泽镇夏溪村民委员会出具的证明，仅盖有该村委印章，无该村委负责人及制作该说明的人员签名或盖章，故本院对该说明的证据效力不予确认。综上所述，案外人钦盛公司就116号、118号房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回常州钦盛园林绿化工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 朱正生审 判 员 肖天存审 判 员 郑丽艳二〇二〇年六月十二日法官助理 陶金沙书 记 员 叶小玢